集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓精選(九篇)

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第1篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

【關(guān)鍵詞】：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥?jì)稅價(jià)值；評(píng)析

【引言】目前土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收問(wèn)題，存在不公平、不合理現(xiàn)象，這主要是由于在不同程度商對(duì)轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)不明，對(duì)轉(zhuǎn)讓的規(guī)范程序不清、對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的土地使用權(quán)內(nèi)涵范圍和內(nèi)涵價(jià)值不透造成的。在此，筆者對(duì)這些情形結(jié)果分門(mén)別類(lèi)地加以闡述和明晰，以求得相應(yīng)的稅負(fù)合法與公平。

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念內(nèi)涵及程序

1.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定特定涵義。

出讓土地使用權(quán)已經(jīng)形成較為規(guī)范的法律體系，其法律法規(guī)主要有《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，據(jù)此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律概念是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送等方式，轉(zhuǎn)讓是按法定的程序和條件進(jìn)行的。這個(gè)概念中，土地使用權(quán)，性質(zhì)是國(guó)有，取得類(lèi)型是出讓。平常所說(shuō)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律概念就是如此，全面的描述就是國(guó)有出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。不能把其他類(lèi)型或性質(zhì)的土地使用權(quán)與之相混淆，而在操作中按雷同程序轉(zhuǎn)讓。對(duì)此，國(guó)家專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)也許對(duì)此比較清楚些，但是被管理對(duì)象也許含混些。

1.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓特定概念的例外。

1.2.1劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的例外，實(shí)質(zhì)是補(bǔ)辦出讓等有償使用手續(xù)或補(bǔ)辦其他體現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)的手續(xù)，與此同時(shí)劃撥土地使用權(quán)本身的價(jià)值也在市場(chǎng)主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓所涉及的當(dāng)事人有三個(gè)，包括國(guó)家、原劃撥土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓者、土地使用權(quán)和所附著不動(dòng)產(chǎn)的受讓者。在此，從劃撥土地使用權(quán)概念和轉(zhuǎn)讓程序的角度予以明晰。

1.2.2劃撥土地使用權(quán)法律概念。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。這里說(shuō)的無(wú)償取得是相對(duì)的，相對(duì)于國(guó)家這一主體而言的，肯定是無(wú)償?shù)?，而相?duì)于國(guó)家之外的其他權(quán)利主體，不一定是無(wú)償?shù)摹?/p>

1.2.3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

按此程序，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是國(guó)家是對(duì)受讓方直接或間接實(shí)現(xiàn)所有權(quán)。先行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方實(shí)施出讓行為，然后再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛯儆趪?guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)受讓方間接實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)；此外，國(guó)家可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方直接實(shí)施出讓行為而實(shí)施土地所有權(quán)。按照法律法規(guī)規(guī)定可以使用劃撥土地使用權(quán)的受讓主體，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是國(guó)家行使所有權(quán)，重新以劃撥的方式配置了土地。

1.3集體劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

1.3.1集體劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)在涵義。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。集體有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。在此，使用集體土地的單位和個(gè)人享受的集體土地使用權(quán)，“確定”的行為涵義就是取得的方式為劃撥，就形成了集體劃撥土地使用權(quán)。

1.3.2集體劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前置程序。按照目前的法律制度提供的途徑，并且這樣的途徑在可實(shí)施情況下，先將集體土地征收為國(guó)家所有，再按照國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓的法律程序進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩g接實(shí)現(xiàn)集體劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這里的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)含義只能是前一主體讓出土地使用權(quán)，后一主體得到使用權(quán)，但前者讓出的土地使用權(quán)與后者得到的使用權(quán)在性質(zhì)和類(lèi)型上迥乎不同，有時(shí)還可能附帶性出現(xiàn)用途的變更。此過(guò)程中，涉及的民事主體有轉(zhuǎn)讓方、受讓方、集體土地所有者、出讓方，另外還有實(shí)施審批行為的行政主體。這里所要提及的是轉(zhuǎn)讓前置程序的例外，就是當(dāng)時(shí)受讓方是符合使用集體土地使用權(quán)的主體時(shí)，實(shí)質(zhì)上就成了純粹地面上建筑物、構(gòu)筑外等的轉(zhuǎn)讓?zhuān)w使用權(quán)的被所有者重新予以了相應(yīng)的配置，只須轉(zhuǎn)讓方、受讓方、所有者三方依法合意即可，在受到申請(qǐng)時(shí)，法定的行政主體予以備案，而沒(méi)有審批的必要。

1.3.3集體土地所有權(quán)征為國(guó)有的方式。集體土地所有權(quán)征為國(guó)有，主要有強(qiáng)制性和非強(qiáng)制性?xún)煞N方式。征收是屬于強(qiáng)制性的方式，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國(guó)家建設(shè)征用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，以及如此等有關(guān)條款，可以認(rèn)定征收土地具有強(qiáng)制性；征購(gòu)屬于非強(qiáng)制方式，但法律對(duì)征購(gòu)的概念與實(shí)際應(yīng)用鮮有提及，筆者認(rèn)為，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，將集體所有的土地征為國(guó)有的，屬于土地征購(gòu)行為，屬于較為平等的民事主體關(guān)系行為。

二、對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序的計(jì)稅依據(jù)

2.1國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的計(jì)稅依據(jù)。

根據(jù)《契稅暫行條例》、《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問(wèn)題的批復(fù)》[財(cái)稅[1998]96號(hào)]規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額加行政事業(yè)性收費(fèi)計(jì)算繳納契稅。所以國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，稅收機(jī)關(guān)和作為協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān)的國(guó)土資源管理部門(mén)或出讓人要求土地受讓人提供稅收價(jià)值構(gòu)成依據(jù)時(shí)，主要應(yīng)當(dāng)包括出讓金收據(jù)、轉(zhuǎn)讓前的納稅收據(jù)以及其他一切行政事業(yè)性收據(jù)。在轉(zhuǎn)讓時(shí)，沒(méi)有成交價(jià)格或成交價(jià)格明顯偏低，則應(yīng)根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》【財(cái)稅[2004]134號(hào)】的要求，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：1、評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。2、土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。當(dāng)然第二種情況需要稅政機(jī)關(guān)專(zhuān)業(yè)人員熟練完成基準(zhǔn)地價(jià)在具體宗地條件下的價(jià)值轉(zhuǎn)換工作，否則，會(huì)因忽視容積率、時(shí)點(diǎn)、宗地個(gè)別條件等引起的價(jià)值差異而導(dǎo)致稅負(fù)的不公平。

2.2劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的計(jì)稅依據(jù)。

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》【財(cái)稅[2004]134號(hào)】，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。

所以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鋭潛軆r(jià)格在轉(zhuǎn)讓方、受讓方之間轉(zhuǎn)移，其交易價(jià)格是計(jì)稅的價(jià)值依據(jù)；但同時(shí)出讓手續(xù)時(shí)發(fā)生了出讓人與受讓人之間的交易行為，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金加其他出讓費(fèi)用。因此在直接出讓土地使用權(quán)給受讓方的情況下，受讓實(shí)際納稅的計(jì)稅依據(jù)依然是全部土地價(jià)值。如果直接出讓給轉(zhuǎn)讓方，此時(shí)，還沒(méi)發(fā)生劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的交易，轉(zhuǎn)讓的納稅依據(jù)是應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金加其他出讓費(fèi)用。直接補(bǔ)辦出讓手續(xù)給轉(zhuǎn)讓方還是受讓方，納稅程序是有所差別的。

2.3集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的計(jì)稅依據(jù)。

集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有兩種情形，一是不符合使用集體土地的受讓者，按照征地前置程序?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)讓、受讓行為的，按照上述出讓和轉(zhuǎn)讓程序計(jì)算計(jì)稅依據(jù)，二是符合使用集體的受讓者，按照集體土地使用權(quán)依法另行配置的程序，實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)讓、受讓”行為，這個(gè)程序中，因?yàn)槭欠墙灰仔袨?，依法不屬于征稅范疇，交易者所以繳納的只是房屋建筑物、構(gòu)筑物、附著物等的契約稅。

三、結(jié)論。

在現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度下，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律、法規(guī)、規(guī)章眾多，法律體系復(fù)雜，形成了不同土地使用權(quán)權(quán)性質(zhì)、類(lèi)型，其轉(zhuǎn)讓所以適用的法律、法規(guī)和程序比較專(zhuān)業(yè)化，國(guó)土資源管理部門(mén)必須率先熟練掌握，才能很好的協(xié)助稅政機(jī)關(guān)正確征稅；稅政機(jī)關(guān)只有根據(jù)國(guó)土資源管理方面的法律、法規(guī)并結(jié)合稅收的方面法律、法規(guī)、規(guī)章、以及規(guī)范性文件配套適用，才能很好地把握不同的土地使用權(quán)流程的環(huán)節(jié)、弄清交易過(guò)程環(huán)節(jié)的計(jì)稅依據(jù)所包含的價(jià)值內(nèi)涵，才能做到納稅與否正確、納稅依據(jù)客觀，體現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)上的社會(huì)公平。

參考文獻(xiàn)

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第2篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

一、產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)是規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)

集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是圍繞集體土地產(chǎn)權(quán)這個(gè)核心內(nèi)容展開(kāi)的。土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰、權(quán)能明確是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有序進(jìn)行的前提條件。

綜觀我國(guó)國(guó)有土地使用制度改革，始終是圍繞土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)進(jìn)行的。我國(guó)1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。在法律上明確了土地所有權(quán)的國(guó)家所有制和集體所有制，同時(shí)規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。此后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到重新認(rèn)識(shí)。在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，土地使用者迫切需要更多的權(quán)利以促進(jìn)土地的流動(dòng)，對(duì)此，1988年《憲法》確定了：“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，使土地使用權(quán)和所有權(quán)分離，明確了可交易的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容。1990年5月19日國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定“依法取得的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)?！边M(jìn)一步明確了土地使用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。新《土地管理法》又明確了國(guó)務(wù)院是國(guó)有土地的代表。

從我國(guó)國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)過(guò)程中可以看到，它是對(duì)土地產(chǎn)權(quán)邊界的劃分，是對(duì)土地產(chǎn)權(quán)權(quán)束中不同權(quán)利的重新界定的過(guò)程。土地產(chǎn)權(quán)制度的不斷完善是土地使用制度改革的前提，是土地市場(chǎng)健康發(fā)育的基礎(chǔ)，而土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展反過(guò)來(lái)又促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)制度的逐步建立和完善。

二、集體非農(nóng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)管理現(xiàn)狀和存在問(wèn)題

我國(guó)有關(guān)集體土地權(quán)利的規(guī)定，也散見(jiàn)于不同的法律法規(guī)和政策性文件中?，F(xiàn)行《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。《民法通則》規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有”。《土地管理法》第10條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理”，對(duì)集體土地所有權(quán)主體作了規(guī)定。該法第11條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)”，第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外”，第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地，不予批準(zhǔn)”。第63條明確“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”等等，對(duì)集體土地所有權(quán)及其派生出來(lái)的集體土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利作出了一些規(guī)定。但這些規(guī)定對(duì)于集體土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明確界定，仍有相當(dāng)?shù)碾y度，特別在實(shí)際操作中，各項(xiàng)權(quán)能難以界定，以至出現(xiàn)了對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)難以規(guī)范的具體問(wèn)題。

（一）集體土地所有權(quán)主體的模糊問(wèn)題

雖然法律規(guī)定了集體土地所有權(quán)的主體是村農(nóng)民集體、村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，3個(gè)主體所有的土地可以由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織“經(jīng)營(yíng)、管理”，但由于農(nóng)民集體與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)涵不清，土地所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)、管理權(quán)的界定不力，在實(shí)際工作中集體土地所有權(quán)主體很難確定，加之常常以行政權(quán)代替土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，帶來(lái)集體土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中各主體的土地產(chǎn)權(quán)“邊界糾紛”。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)主體的特定性問(wèn)題

集體所有的土地，目前一般只能由本集體及其所屬成員享有建設(shè)用地使用權(quán)，而不允許其他單位、個(gè)人擁有，除了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，使人股、聯(lián)營(yíng)企業(yè)獲得集體土地使用權(quán)。還有因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得以外。但目前對(duì)具體形式、轉(zhuǎn)移的接受主體以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等尚無(wú)具體規(guī)定。

（三）集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能不清問(wèn)題

根據(jù)《民法通則》“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”但對(duì)集體土地所有權(quán)來(lái)講，并不是通常意義的完全物權(quán)或充分物權(quán)，《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外”。對(duì)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的權(quán)能作了限制，其土地產(chǎn)權(quán)具有一定的不完整性。而對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)講，權(quán)利主體也并不具備完整的處分權(quán)、收益權(quán)，與國(guó)有土地使用權(quán)相比，其產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)也受到很多限制，明顯處于不平等地位。這不完整和不平等某種程度上導(dǎo)致了大量集體建設(shè)用地的私下流轉(zhuǎn)，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，在利益機(jī)制的驅(qū)使下，致使不同主體以各種形式參與集體建設(shè)用地在隱形市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

（四）集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}

《擔(dān)保法》明確規(guī)定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，”“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！薄案亍⒄?、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。”房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)在抵押上的錯(cuò)位，使得農(nóng)民利用農(nóng)村房地產(chǎn)進(jìn)行融資的愿望難以實(shí)現(xiàn)。如何尋找突破，為農(nóng)民發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，提前實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村現(xiàn)代化服務(wù)，有待研究和規(guī)范。

三、加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

為切實(shí)保障農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源的集約、高效、合理利用，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要我們以現(xiàn)有法律法規(guī)為基礎(chǔ)，按照江總書(shū)記“創(chuàng)新、創(chuàng)新、再創(chuàng)新”的要求，探索集體土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題，以構(gòu)筑與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)村財(cái)產(chǎn)制度。

（一）進(jìn)一步明確集體土地所有權(quán)主體

依法合理界定集體土地所有權(quán)主體，是規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。

確定集體土地所有權(quán)主體應(yīng)以現(xiàn)有法律為基礎(chǔ)，從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，在穩(wěn)定農(nóng)村大局的前提下，進(jìn)一步明確集體土地所有權(quán)主體。一是已屬于村農(nóng)民集體所有的土地，包括已打破村民小組界限和雖未打破村民小組界限但已由村農(nóng)民集體實(shí)際使用的土地，宜承認(rèn)現(xiàn)狀，明確為村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。二是已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)依法確認(rèn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理；沒(méi)有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織的，可由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代為經(jīng)營(yíng)、管理。三是村內(nèi)有兩個(gè)以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組，各集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組之間仍然保持著過(guò)去生產(chǎn)隊(duì)時(shí)期的土地權(quán)屬界線，并在各自的范圍內(nèi)具有占有、使用、收益、處分的權(quán)利的，應(yīng)確認(rèn)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組為相應(yīng)的集體土地所有權(quán)主體。如村民小組在組織形式上已不健全，可以由村委會(huì)監(jiān)管，實(shí)行“組有村管”。

（二）合理界定集體非農(nóng)建設(shè)用地的權(quán)能

在明確集體土地所有權(quán)主體的前提下，實(shí)現(xiàn)集體土地使用權(quán)和所有權(quán)分離。明晰集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能，是實(shí)現(xiàn)集體非農(nóng)建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)的前提。

集體非農(nóng)建設(shè)用地主要包括鄉(xiāng)村企事業(yè)用地和宅基地。目前鄉(xiāng)村企事業(yè)用地的土地使用權(quán)主要通過(guò)批準(zhǔn)撥用、入股、聯(lián)營(yíng)等方式取得，還有因兼并、破產(chǎn)等情形轉(zhuǎn)移取得；農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)通常是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在規(guī)定的使用面積范圍內(nèi)通過(guò)合法審批程序經(jīng)批準(zhǔn)后劃撥使用或通過(guò)繼承等取得。隨著農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，客觀上要求對(duì)集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)權(quán)能進(jìn)行重新設(shè)定，在強(qiáng)化土地利用規(guī)劃控制的前提下，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)依法有償流轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利。一是從集體土地所有權(quán)上直接派生的集體土地使用權(quán)可比照國(guó)有土地使用權(quán)，可通過(guò)出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等方式取得；二是依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人，在土地使用年期內(nèi)，可將集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，對(duì)批準(zhǔn)撥用的集體土地使用權(quán)制定出相應(yīng)的流轉(zhuǎn)管理辦法。從而，賦予集體土地產(chǎn)權(quán)更為豐富的內(nèi)容。所以，應(yīng)盡早出臺(tái)相關(guān)法律、法規(guī)，以盡快完善集體土地產(chǎn)權(quán)制度。

（三）加強(qiáng)土地登記工作，明晰土地產(chǎn)權(quán)

明晰土地產(chǎn)權(quán)是入市的前提。為規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，應(yīng)加強(qiáng)土地登記工作，依法確定集體土地的權(quán)屬范圍，明晰土地產(chǎn)權(quán)主體，保障交易的安全性。在具體登記過(guò)程中，一要加強(qiáng)土地登記的規(guī)范化建設(shè)，特別是對(duì)“一戶(hù)多宅”和超過(guò)法定面積的處理上，要依法進(jìn)行，保持集體建設(shè)用地使用權(quán)在不同主體間的公平和公正。二要強(qiáng)化集體土地變更登記工作，依法改變土地權(quán)屬或土地用途的，應(yīng)及時(shí)憑有關(guān)批準(zhǔn)文件及有關(guān)申請(qǐng)資料，辦理集體土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，以加強(qiáng)對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的檢查監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法行為，切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，保證地籍資料的現(xiàn)勢(shì)性，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

第3篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地產(chǎn)權(quán)；土地開(kāi)發(fā)利用；土地收益。

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)，由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有取得合法產(chǎn)權(quán)證的房屋。“小產(chǎn)權(quán)房”是我國(guó)“二元化”土地所有制框架下的特有現(xiàn)象，折射出我國(guó)在土地法律制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、住房保障制度、農(nóng)民利益保護(hù)等各方面存在的問(wèn)題。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的背景。

“小產(chǎn)權(quán)房”是近年來(lái)出現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的民間約定俗成的一個(gè)新概念。自 1998 年房改以來(lái)，城市房?jī)r(jià)逐年高漲，公眾開(kāi)始轉(zhuǎn)向價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”，即使在法律和相關(guān)政府部門(mén)明令禁止的情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)仍舊購(gòu)銷(xiāo)兩旺，成為我國(guó)重要的房產(chǎn)權(quán)利類(lèi)型之一。目前“小產(chǎn)權(quán)房”已成為城鎮(zhèn)居民住房需求的重要房源。

“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的深層原因在于：包括土地產(chǎn)權(quán)界定二元化制度、差別性的土地流轉(zhuǎn)、開(kāi)發(fā)利用、土地利益分配制度等在內(nèi)的我國(guó)土地法律制度本身的缺陷。

二、土地初始產(chǎn)權(quán)界定問(wèn)題。

“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根源在于，以《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》為軸心的土地法律制度體系建立了土地所有權(quán)、使用權(quán)流轉(zhuǎn)的二元結(jié)構(gòu)，并由此引起國(guó)有土地和集體土地在流轉(zhuǎn)制度、土地開(kāi)發(fā)利用、征收和管理上的差別待遇。

1. 我國(guó)土地法律制度的產(chǎn)權(quán)界定現(xiàn)狀———土地權(quán)利二元化。我國(guó)《憲法》確立了我國(guó)土地所有權(quán)的二元結(jié)構(gòu)制度。

我國(guó)的土地所有權(quán)包括國(guó)家所有和集體所有，不存在私人產(chǎn)權(quán)。國(guó)家和集體成為兩個(gè)互相獨(dú)立且平等的所有權(quán)主體，國(guó)家對(duì)土地實(shí)行征收征用僅限于“公共利益”的需要。由于我國(guó)的社會(huì)主義性質(zhì)，因此土地所有權(quán)不論是國(guó)家所有還是集體所有都不能夠流通轉(zhuǎn)讓。對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，我國(guó)經(jīng)歷了從最初的完全禁止到逐漸放開(kāi)的過(guò)程。1988 年的《憲法》修正案規(guī)定了土地使用權(quán)可依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓?zhuān)纱送ㄟ^(guò)憲法形式確立了我國(guó)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但目前我國(guó)開(kāi)放土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅限于國(guó)有土地，集體土地的土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)一直被禁止。在建設(shè)用地使用權(quán)方面，《土地管理法》的規(guī)定實(shí)際上剝奪了集體土地使用權(quán)做為建設(shè)用地方面流轉(zhuǎn)的可能性。集體土地使用權(quán)要投入建設(shè)，唯一的途徑是通過(guò)國(guó)家征收，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地后再實(shí)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。集體土地使用權(quán)另一種類(lèi)型是宅基地使用權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定了宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有和使用的權(quán)利，但對(duì)其轉(zhuǎn)讓《物權(quán)法》沒(méi)有具體規(guī)定，只原則性地規(guī)定根據(jù)其它相關(guān)法律處理。

2. 兩類(lèi)土地產(chǎn)權(quán)對(duì)比———集體土地所有權(quán)權(quán)能不完整、產(chǎn)權(quán)主體不明。從我國(guó)土地法律制度中土地產(chǎn)權(quán)規(guī)定來(lái)看，相比國(guó)有土地，集體土地產(chǎn)權(quán)是一個(gè)權(quán)能并不完整的所有權(quán)。集體土地產(chǎn)權(quán)包括土地所有權(quán)和使用權(quán)，但這是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份緊密相聯(lián)的，其轉(zhuǎn)讓也受到法律的嚴(yán)格限制，甚至在實(shí)踐中幾乎被禁止。集體土地與國(guó)有土地在所有權(quán)能上存在差別，其所有權(quán)權(quán)能不完整，實(shí)際上無(wú)法充分實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)。此外，我國(guó)集體土地產(chǎn)權(quán)還存在產(chǎn)權(quán)主體不清的缺陷。雖然《憲法》規(guī)定了集體土地產(chǎn)權(quán)屬集體所有，但具體主體仍指代不明。對(duì)比國(guó)有土地所有權(quán)歸屬?lài)?guó)家，政府相關(guān)部門(mén)代表國(guó)家行使權(quán)力，權(quán)力主體非常明確?！锻恋毓芾矸ā冯m規(guī)定集體土地由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，但規(guī)定過(guò)于原則、籠統(tǒng)，權(quán)力主體也含混不清，導(dǎo)致集體土地在實(shí)際管理中混亂不堪。在存在交易成本的情況下，不同的產(chǎn)權(quán)界定將導(dǎo)致不同的資源配置，好的產(chǎn)權(quán)界定會(huì)大大提高資源配置效率。若維持一種制度的費(fèi)用相對(duì)高昂，改變制度的費(fèi)用相對(duì)下降時(shí)，就可能誘發(fā)制度變遷，使產(chǎn)權(quán)得到更好地配置?，F(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)二元化配置，使土地權(quán)益配置過(guò)于傾向政府而存在不公。“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象背后的土地繞過(guò)國(guó)家征收而自主供給進(jìn)入市場(chǎng)就是這種制度變遷的產(chǎn)物。

三、土地開(kāi)發(fā)利用的制度問(wèn)題。

根據(jù)現(xiàn)行土地法律制度的規(guī)定，政府依據(jù)其公共行政管理權(quán)力行使的合法性，壟斷了土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)一級(jí)市場(chǎng)。農(nóng)村集體所有土地只有由政府先將其征用，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，才能由開(kāi)發(fā)商以拍賣(mài)方式獲得土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，這中間的差價(jià)構(gòu)成了政府土地出讓金的凈收入。政府一方面是集體土地征收、征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的唯一合法主體，另一方面，政府又是面向開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)唯一供給者。這一方面導(dǎo)致了政府土地拍賣(mài)價(jià)格高拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，另一方面也限制了農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民只能從土地中獲得遠(yuǎn)低于其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的土地征收補(bǔ)償金。這樣的土地開(kāi)發(fā)利用制度安排明顯和市場(chǎng)化運(yùn)作相沖突。

四、土地出讓收入管理的制度問(wèn)題。

1. 土地出讓收入分配失衡。土地是城市化進(jìn)程中經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體。城市土地的形成是通過(guò)政府不斷征用農(nóng)村集體土地，并轉(zhuǎn)化成國(guó)有土地而來(lái)的。在這個(gè)過(guò)程中，土地征用補(bǔ)償與土地出讓收入之間的巨大差價(jià)絕大部分被政府和開(kāi)發(fā)商獲取，農(nóng)民只得到微乎其微的部分。根據(jù)我國(guó)研中心課題組的調(diào)查，在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地增值部分的收益分配只有 20%到 30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；開(kāi)發(fā)商則拿走土地增值收益的 40%到 50%。在現(xiàn)行的土地法律制度下，土地利益分配過(guò)分傾向于開(kāi)發(fā)商和政府。這種巨大的利益分配不公也正是引發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。

2. 土地出讓收入監(jiān)督管理不力。土地出讓收入的監(jiān)督管理不完善，實(shí)際上也為地方政府追逐土地利益最大化提供了負(fù)面激勵(lì)。長(zhǎng)期以來(lái)，依據(jù)我國(guó)財(cái)政管理制度，地方政府的土地出讓金收入屬于預(yù)算外收入，缺乏監(jiān)管。地方政府在如何運(yùn)用這筆資金上就有很大的自主權(quán)。同時(shí)，我國(guó)土地出讓收入的監(jiān)督管理制度不夠完善，在約束這筆收入時(shí)沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的作用，反而產(chǎn)生了負(fù)激勵(lì)效果，促使地方政府盲目追逐土地收入最大化。

五、完善土地出讓的改革路徑。

1. 完善集體土地產(chǎn)權(quán)并規(guī)范流轉(zhuǎn)。集體所有土地應(yīng)該與國(guó)有土地享有平等權(quán)利。從產(chǎn)權(quán)界定這方面來(lái)說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的治本之策在于改革我國(guó)的土地二元化體制，明晰集體土地的產(chǎn)權(quán)界定，完善其產(chǎn)權(quán)權(quán)能、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作、土地流轉(zhuǎn)等法律制度，使集體土地有合法合規(guī)的正常進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的渠道，充分參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中。相應(yīng)的改革措施應(yīng)包括：修改《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定集體土地所有權(quán)權(quán)能、所有權(quán)主體和行使代表、程序等；參照已有的國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定及各地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定相應(yīng)的集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定；嚴(yán)格規(guī)范集體土地流轉(zhuǎn)等。

2. 土地開(kāi)發(fā)利用制度的合理改進(jìn)。首先是集體土地征收權(quán)限的限制。依據(jù)現(xiàn)行法律或相關(guān)法理，土地征收的初衷應(yīng)是且只能是為了“公共利益”，這是征收的前提和衡量征收行為合法與否的標(biāo)準(zhǔn)。目前“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象中出現(xiàn)的政府過(guò)于泛濫地征收土地現(xiàn)象，很大部分在于我國(guó)目前法律制度并沒(méi)有對(duì)“公共利益”明確界定。因此，科學(xué)準(zhǔn)確地界定公共利益范疇和政府土地征收的范圍，嚴(yán)格限制政府土地征收權(quán)限，是我國(guó)土地法律制度需要完善的重要方面。其次是土地使用權(quán)出讓權(quán)力的合理配置?，F(xiàn)行法律規(guī)定政府代表國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)出讓?zhuān)@是符合我國(guó)目前的社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況的。

問(wèn)題是政府土地使用權(quán)出讓行為缺乏監(jiān)督和規(guī)范，導(dǎo)致其中隨意性過(guò)強(qiáng)、違法現(xiàn)象多和土地管理混亂的后果。改進(jìn)的途徑還是在于有效規(guī)范政府土地出讓行為，強(qiáng)化土地規(guī)劃約束和用途管制。各級(jí)地方政府要提前制定詳細(xì)、科學(xué)的土地利用規(guī)劃，土地出讓必須嚴(yán)格按照規(guī)劃的數(shù)量、用途等來(lái)執(zhí)行，土地利用規(guī)劃的變更要依據(jù)法定程序執(zhí)行。此外，對(duì)每年政府出讓土地使用權(quán)的規(guī)模要有嚴(yán)格的控制。

3. 土地出讓收入分配與監(jiān)督制度改革。我國(guó)目前土地出讓收入絕大部分流向政府和開(kāi)發(fā)商，這種利益分配機(jī)制是失衡且違背公平正義的。土地法律制度改革需要逐漸將這種不公平分配向合理利益分配機(jī)制轉(zhuǎn)變。就土地利益主體而言，中央政府、地方政府、村集體和農(nóng)民，就形成了不同的利益分化格局，顯著影響著土地利益分配制度改革的走向。對(duì)于國(guó)有土地的出讓收益，應(yīng)調(diào)整中央與地方土地收益分配，由目前土地出讓收入全額進(jìn)入地方財(cái)政，改革為中央集中部分土地收入，專(zhuān)款專(zhuān)用，由中央財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)用于地方市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；對(duì)于集體土地的出讓收益，應(yīng)制定集體土地收益分配辦法，規(guī)范集體土地收益的分配及使用。集體土地出讓收益應(yīng)用來(lái)進(jìn)行農(nóng)村建設(shè)，保護(hù)農(nóng)民利益。此外，在土地出讓收益的監(jiān)管方面，應(yīng)建立土地收入的專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)督制度，同時(shí)財(cái)政、審計(jì)部門(mén)要及時(shí)對(duì)土地出讓進(jìn)行監(jiān)督管理，防范漏洞。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王利明。物權(quán)法論。中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.

第4篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；農(nóng)業(yè)；建議

中圖分類(lèi)號(hào)：F321　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　doi：10.3969／jissn.1672-3309(x).2010.08.22

文章編號(hào)：1672―3309(2010)08―62―02

土地作為農(nóng)業(yè)發(fā)展的生產(chǎn)要素，既是資源也是資產(chǎn)，具有商品性，土地使用權(quán)流動(dòng)成為必然。土地使用權(quán)只有流動(dòng)起米才能實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置，只有進(jìn)入市場(chǎng)才能產(chǎn)生交換價(jià)值。長(zhǎng)期以米，我國(guó)的農(nóng)村土地，除由法律規(guī)定屬于同家所有的以外，都屬于農(nóng)村集體所有。改革開(kāi)放以米，農(nóng)村集體土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)后，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮了巨大作用，但隨之也產(chǎn)生了一些矛盾與問(wèn)題。如何建立和完善農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，成為當(dāng)前需要從法律、政策和制度上加以研究、探討的問(wèn)題。

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要內(nèi)涵與意義

農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是指土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)依照約定或法律規(guī)定將部分或全部土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有償或無(wú)償轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓給他人行使的權(quán)利。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要意義主要體現(xiàn)在兩方面。首先是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的需求，是土地資源的合理配置與潛在價(jià)值的具體體現(xiàn)。其次，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平，降低生產(chǎn)成木。實(shí)行農(nóng)村集體土地使川權(quán)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民在自愿的前提下，根據(jù)自身具體情況和利益，將土地轉(zhuǎn)社、轉(zhuǎn)租出去，使土地的適度集中和規(guī)模經(jīng)營(yíng)得以實(shí)現(xiàn)。部分農(nóng)戶(hù)可以從事第二、三產(chǎn)業(yè)，有能力大面積經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)戶(hù)可以規(guī)?；?jīng)營(yíng)，有利于土地的優(yōu)化配置，提高農(nóng)戶(hù)對(duì)土地投資的積極性，進(jìn)而形成土地收益效應(yīng)。

二、集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題

1、所有權(quán)的界定不明晰。法律規(guī)定，集體所有制的土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)歸農(nóng)民家庭所有，但在土地承包經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，土地承包要靠承包合同來(lái)約定，因此具有不確定性。農(nóng)村集體土地歸集體所有，“集體”也并未明確是哪一級(jí)組織，概念模糊，致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村民委員會(huì)之問(wèn)會(huì)同時(shí)擁有一塊土地的所有權(quán)。這種土地產(chǎn)權(quán)邊界不清的現(xiàn)象，無(wú)法避免經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人之問(wèn)的侵權(quán)行為，對(duì)土地使川權(quán)流轉(zhuǎn)形成制約。

2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的弱勢(shì)地位?，F(xiàn)行農(nóng)村集體所有制已在事實(shí)上演變?yōu)閺?fù)合產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，中央和地方政府及其下屬機(jī)構(gòu)往往憑借其擁有的部分所有權(quán)，過(guò)多干預(yù)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，而農(nóng)村集體土地所有權(quán)人在與政府的博弈中無(wú)疑處于弱勢(shì)群體地位。國(guó)家控制土地所有權(quán)交易，但由于現(xiàn)階段國(guó)家征用土地行為并不規(guī)范，導(dǎo)致土地交易價(jià)格參照標(biāo)準(zhǔn)偏低，土地征用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償也偏低，農(nóng)民的利益時(shí)常會(huì)受到侵害。

3、缺乏有效的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。集體土地特別是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地供地的渠道多、雜、亂且無(wú)序，政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的能力被削弱，農(nóng)村中很多農(nóng)地轉(zhuǎn)讓合同仍采用口頭協(xié)議方式，缺乏書(shū)面證據(jù)，在涉及法律問(wèn)題時(shí)交易雙方當(dāng)事人易發(fā)生爭(zhēng)議。土地行政主管部門(mén)對(duì)流轉(zhuǎn)缺乏有效的管理，無(wú)法提供便捷的服務(wù)。

4、非農(nóng)建設(shè)用地使用和管理混亂。目前在我同農(nóng)村中，亂占耕地、超標(biāo)占地的現(xiàn)象十分普遍，隱形市場(chǎng)活躍，違法用地現(xiàn)象屢禁不止。土地行政主管部門(mén)對(duì)集體土地使朋缺乏有效管理和規(guī)范，致使許多地方山現(xiàn)了“空心村”，土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配混亂。在集體建設(shè)用地中同家利益未得到體現(xiàn)，土地所有權(quán)“集體”與農(nóng)戶(hù)個(gè)人間利益分配不清，土地糾紛不斷。

三、建立健全農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度的思考與建議

(一)加快建立健全集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格和約束機(jī)制

首先要建立科學(xué)的價(jià)格機(jī)制。土地產(chǎn)權(quán)的明晰和價(jià)格的確定，是集體土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。要實(shí)行公平地價(jià)制度，運(yùn)剛科學(xué)的方法確定與國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格相協(xié)調(diào)的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的基準(zhǔn)地價(jià)，由國(guó)土資源管理部門(mén)定期公布。委托有資質(zhì)的土地評(píng)估單位評(píng)估地價(jià)后，經(jīng)主管單位審定后方可實(shí)施。其次要建立健全約束機(jī)制。建立健全產(chǎn)權(quán)約束、稅收約束、金融約束、內(nèi)部責(zé)任約束等機(jī)制，合理分配土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益，以保護(hù)交易當(dāng)事人的權(quán)利和利益。土地交易逐步貨幣化、契約化、公開(kāi)化，促進(jìn)集體土地使用權(quán)交易公開(kāi)透明。

(二)強(qiáng)化政府的管理職能

第一，規(guī)范土地征用行為。國(guó)家按照土地的總體規(guī)劃，對(duì)土地用途、使用條件、利益分配進(jìn)行具體規(guī)定，確定土地流轉(zhuǎn)范圍，建立健全土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，保證土地資源合理利片J，合理開(kāi)發(fā)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)荒蕪、棄耕、擅自改變土地使用范圍的行為，加大懲治力度，維護(hù)土地合理利用。第二，加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度。做好土地產(chǎn)權(quán)界定、登記、調(diào)查、變更等基礎(chǔ)工作。第三。建立土地規(guī)劃體系。要制定村、鎮(zhèn)土地利用的總體規(guī)劃，合理安排各類(lèi)用地。第四，加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)。通過(guò)立法明確土地交易方的主體地位，并明確農(nóng)民與國(guó)家之間的關(guān)系。

(三)建立完善的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。為土地流轉(zhuǎn)提供平臺(tái)

建立完善的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，首先要加強(qiáng)市場(chǎng)中介組織的建設(shè)。在有條件的地區(qū)?？梢砸劳朽l(xiāng)(鎮(zhèn))村民委員會(huì)兩級(jí)組織，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中介組織，集信息收集、信息、咨詢(xún)、委托租賃等功能，為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)，減少土地撂荒。充分利用發(fā)達(dá)的現(xiàn)代傳媒。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、廣播、電視等媒體土地流轉(zhuǎn)供求信息，使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)向社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展。其次。拓展農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)范圍，使土地的使用權(quán)向生產(chǎn)效率高的農(nóng)戶(hù)流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)土地資源配置最優(yōu)化。

(四)做好集體土地產(chǎn)權(quán)管理工作

健全土地登記制度。明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移要經(jīng)國(guó)土部門(mén)登記確認(rèn)后才具有法律效力，保護(hù)土地交易各方權(quán)利在交易中不受侵犯。加強(qiáng)土地用途管制，確定土地使用用途及具體數(shù)量，防止土地轉(zhuǎn)讓中給他人或社會(huì)帶來(lái)不利影響。建立完善的中介體系，包括咨詢(xún)、地價(jià)評(píng)估、、仲裁等服務(wù)機(jī)構(gòu)，開(kāi)展農(nóng)地保險(xiǎn)、農(nóng)地信托、農(nóng)地證券、農(nóng)地抵押等工作。

(五)加強(qiáng)監(jiān)督，嚴(yán)格管理利益分配

土地的收益包括承包土地直接經(jīng)營(yíng)的收益，也包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的收益。集體建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)中的土地收益應(yīng)由土地所有者和國(guó)家分享。集體建設(shè)州地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的財(cái)產(chǎn)，流轉(zhuǎn)中的絕大部分土地收益應(yīng)歸集體土地所有者，國(guó)家分享集體土地收益不超過(guò)20％的比例。集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)中的土地收益應(yīng)歸土地使用者，有增值收益的，應(yīng)按合同約定與土地所有者分享。監(jiān)察、國(guó)土、財(cái)政等相關(guān)權(quán)力部門(mén)，應(yīng)按各自的權(quán)力責(zé)任加強(qiáng)管理和監(jiān)督。防止腐敗，維護(hù)農(nóng)民的切身利益。

(六)加大農(nóng)村集體建設(shè)用地審批力度

第5篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

關(guān)鍵詞：城中村；土地所有權(quán)；土地使用權(quán)；征用

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1672-3198(2009)12-0256-02

1　城市化“城中村”現(xiàn)狀及形成原因

所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，失地農(nóng)民保障措施滯后于時(shí)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的失地農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱(chēng)為“都市里的村莊”。通常所說(shuō)的“城中村”，僅指在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化不斷推進(jìn)的過(guò)程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶(hù)籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。莆田市80年代城市面積為10平方公里。到了90年代中期為20平方公里。隨著莆田市行政區(qū)域調(diào)整，將原先莆田縣和兩個(gè)區(qū)重新調(diào)整為四個(gè)行政區(qū)。這一來(lái)城市面積擴(kuò)大到90平方公里。(1)秀嶼區(qū)：將原先的秀嶼鎮(zhèn)三分之二的面積規(guī)劃為城市，約15平方公里；(2)涵江區(qū)：將原先的江口鎮(zhèn)、三江口鎮(zhèn)、梧塘鑲、涵東辦事處、涵西辦事處、白塘鎮(zhèn)、國(guó)歡鎮(zhèn)等部分或全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃為城市，將城區(qū)面積擴(kuò)大到25平方公里；(3)城廂區(qū)：龍橋辦事處、鳳凰山辦事處、霞林辦事處、華亭鎮(zhèn)等部分或全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃為城市，將城區(qū)面積擴(kuò)大到25平方公里；(4)荔城區(qū)：鎮(zhèn)海辦事處、拱辰辦事處、西天尾鎮(zhèn)、新度鎮(zhèn)，黃石鎮(zhèn)等部分或全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃為城市，將城區(qū)面積擴(kuò)大到25平方公里。為了弘揚(yáng)媽祖文化，2007年，莆田市召開(kāi)“兩會(huì)”期間，以地方性法規(guī)形式確定建設(shè)媽祖城。媽祖城開(kāi)發(fā)建設(shè)按近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段推進(jìn)，近期(核心區(qū))5.68平方公里(三年內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建成并初具規(guī)模，五年基本建成)，中期16平方公里，遠(yuǎn)期與湄港新城融為一體用地面積達(dá)到60平方公里。那么莆田市將越來(lái)越多農(nóng)村沒(méi)有改造直接成為“城中村”。

究其原因，從客觀上來(lái)說(shuō)，是我國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的結(jié)果，如莆田市行政區(qū)劃經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重新劃分，撤消莆田縣成立荔城區(qū)、城廂區(qū)、涵江區(qū)和秀嶼區(qū)。城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，需要通過(guò)征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴(kuò)展的空間。土地被征用了，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。一場(chǎng)“城市包圍農(nóng)村”的運(yùn)動(dòng)隨即發(fā)生了。村莊進(jìn)入城市，形成了“城中村”。從主觀上來(lái)說(shuō)，是我國(guó)城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國(guó)家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的。土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制結(jié)構(gòu)使得農(nóng)村村民可以低價(jià)甚至無(wú)償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán)，集體將宅基地按戶(hù)劃撥，由各戶(hù)村民自行建設(shè)后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果致使“城中村”形成的進(jìn)一步加劇。故而我國(guó)“城中村”的改造也應(yīng)從根本的土地制度及權(quán)利開(kāi)始。

2　“城中村”土地權(quán)利現(xiàn)狀

“城中村”現(xiàn)狀的土地權(quán)利包括土地所有權(quán)狀態(tài)和土地使用權(quán)狀態(tài)兩者情形。

2.1　“城中村”土地所有權(quán)狀態(tài)失地農(nóng)民

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條規(guī)定；“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！奔此^的“土地的二元所有耐結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》第10條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外。屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過(guò)程中，位于城區(qū)邊緣而被劃人城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類(lèi)：(1)已“撤村建居”，土地被國(guó)家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說(shuō)的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過(guò)改造已融人城市之中，不再是“城中村”改造的對(duì)象。(2)正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國(guó)家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。(3)尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說(shuō)的要改造的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡?quán)狀態(tài)即有國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類(lèi)，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實(shí)質(zhì)是不平等的，“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國(guó)家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地?cái)U(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢(shì)；同時(shí)也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國(guó)家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開(kāi)始嘗試用市場(chǎng)價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，憑此來(lái)保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

2.2　“城中村”土地使用權(quán)狀態(tài)

土地使用權(quán)是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)土地享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利，即依法取得利用土地的權(quán)限。由于兩種土地所有權(quán)存在本質(zhì)的差異，相應(yīng)其土地使用權(quán)也不完全一樣，國(guó)有土地使用權(quán)僅有一種形式，而集體土地使用權(quán)又可分為宅基地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)與非農(nóng)用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)雖在性質(zhì)上都有物權(quán)性質(zhì)，屬于他物權(quán)的范疇，但集體土地使用權(quán)比國(guó)有土地使用權(quán)具有更多的限制：(1)宅基地使用權(quán)依法不能轉(zhuǎn)讓、抵押；(2)只有依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村集體荒地的土地使用權(quán)和抵押鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物涉及所使用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)可以抵押；(3)集體土地使用權(quán)不能用于租賃；(4)集體土地使用權(quán)不能作價(jià)出資或入股。這些限制使得集體土地使用權(quán)在實(shí)質(zhì)上與國(guó)有土地使用權(quán)不平等，使集體土地使用權(quán)的功能上僅限于住宅、農(nóng)業(yè)用地。而在“城中村”區(qū)域里，這兩種土地使用權(quán)并存但在效能上差距很大，突出表現(xiàn)為土地使用權(quán)所產(chǎn)生的收益上，國(guó)有土地使用權(quán)人所獲得的利益遠(yuǎn)大于集體土地使用權(quán)所獲得的利益。利益上的刺激與誘惑，使得集體土地使用權(quán)人不再安分于土地使用的各種規(guī)范之中，突破了原規(guī)則，尋找與國(guó)有土地使

用權(quán)對(duì)等的利益。這就必然出現(xiàn)了“城中村”現(xiàn)實(shí)存在的情形：(1)大量的違章違規(guī)建筑存在，而沒(méi)有任何規(guī)劃與建設(shè)部門(mén)的批準(zhǔn)；(2)存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象；(3)非法租賃土地；(4)以土地入股開(kāi)辦各種實(shí)業(yè)；(5)用集體土地抵押貸款；(6)用集體土地進(jìn)行非法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等。由于“城中村”集體土地的邊緣性、稀缺性、區(qū)位性、固定性，多樣性，復(fù)雜性以及相比較于國(guó)有土地使用權(quán)的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場(chǎng)，土地使用權(quán)的差別使“城中村”得以客觀存在。

3　現(xiàn)階段“城中村”改造實(shí)踐中土地權(quán)利的處理

通過(guò)上述的分析可知，“城中村”是我國(guó)城市化進(jìn)程中的必然產(chǎn)物，而它在現(xiàn)實(shí)中已發(fā)展成為我國(guó)城市發(fā)展的障礙。目前各地城市都在對(duì)其進(jìn)行著相應(yīng)的改造，在改造的過(guò)程中，必須要面對(duì)形成“城中村”的根本原因，解決土地二元所有制問(wèn)題，根除二者之間的差距，才能從根本上完成“城中村”的改造。在實(shí)踐中，針對(duì)土地權(quán)利這一根本問(wèn)題，通過(guò)“土地集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有”的做法?！巴恋丶w所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有”這一行為具有以下特點(diǎn)：(1)土地所有者的主體發(fā)生了根本的變化。土地所有權(quán)主體由原來(lái)的農(nóng)村集體，包括鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組，全部變?yōu)閲?guó)家；(2)土地的性質(zhì)也發(fā)生了根本的變化。由原來(lái)的集體所有變?yōu)閲?guó)家所有；(3)土地的權(quán)能也發(fā)生了根本的變化，原來(lái)集體土地使用權(quán)不能進(jìn)行的抵押、租賃問(wèn)題在土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)變后得以解決。伴隨這一根本轉(zhuǎn)變的同時(shí)是農(nóng)民身份的改變，全部脫農(nóng)民戶(hù)籍而成為城市居民，一切納入城市化的管理，建筑要進(jìn)行規(guī)劃，醫(yī)療、保險(xiǎn)均按城市居民對(duì)待。

“土地集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有”的做法似乎從根本上已改造了“城中村”，解決了土地二元所有制的問(wèn)題，成為一種可行的方案。透過(guò)實(shí)踐的背后，我們隱隱感到一種疑慮，這一合法行為的公平性明顯存在著質(zhì)疑：集體土地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)有土地所有權(quán)后，所有權(quán)人以其永久所有權(quán)換取了有期限的使用權(quán)，對(duì)于原集體土地所有人權(quán)而言，在與國(guó)家就土地所有權(quán)的交易中，付出的代價(jià)太大，交易成本過(guò)高，存在明顯的不公平，具有不可交易性。

4　“城中村”改造中土地權(quán)利解決的途徑

第6篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

集體土地使用權(quán)

有形市場(chǎng)流轉(zhuǎn)

合理規(guī)范流轉(zhuǎn)

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地資源作為一種特殊商品，必然受到市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)，如城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)以有償使用的方式進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)后，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮了巨大的作用。但作為與城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)并存的農(nóng)村集體土地使用權(quán)，其在使用制度上如何改革，進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，是當(dāng)前需要從法律上、政策和制度上加以研究、探討的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題解決好了，對(duì)今后農(nóng)村經(jīng)濟(jì)乃至于整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

一、現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已普遍存在

近幾年，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度的改革、城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越顯現(xiàn)，交易活動(dòng)越來(lái)越頻繁，具體表現(xiàn)在：

(1)

農(nóng)村集體組織以集體土地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)的方式興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；

(2)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)間的兼并、合并、重組和股份制改革而發(fā)生使用權(quán)人變化；

(3)

因農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，致使農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；

(4)

近郊農(nóng)民的宅基地以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓而使得使用權(quán)人發(fā)生變動(dòng)。現(xiàn)實(shí)證明，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的這種轉(zhuǎn)移已普遍存在并且符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀需要。

現(xiàn)行的土地法律和政策對(duì)于農(nóng)村集體土地使用制度特別是集體建設(shè)用地使用有較多限制，行政干預(yù)也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實(shí)際要求，不但難收實(shí)效，也對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不利。在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨成熟的條件下，正視農(nóng)民集體土地所有權(quán)，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農(nóng)村集體土地使用權(quán)合理、規(guī)范的流轉(zhuǎn)途徑已迫在眉睫，需要在法律法規(guī)和政策制度方面予以創(chuàng)新。

二、集體土地使用權(quán)

“

流轉(zhuǎn)

”

中存在的問(wèn)題

現(xiàn)行的法律制度在確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)力內(nèi)容的行使上有明顯的不完全性。如在集體土地使用權(quán)方面，規(guī)定集體土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地建設(shè)、光辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者鄉(xiāng)

(

鎮(zhèn)

)

村公共設(shè)施、公益事業(yè)，而對(duì)能產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，法律明令禁止。在對(duì)集體土地建設(shè)用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規(guī)定：

“

農(nóng)村集體土地所有的土地使用權(quán)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形，致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外。

”

造成實(shí)際操作性差。在收益權(quán)方面，由于集體土地不能直接參與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，使得農(nóng)村集體組織喪失了這部分土地收益，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力難以壯大。此外，由于國(guó)家征地的強(qiáng)制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時(shí)缺乏地位。

高新區(qū)處于城市規(guī)劃區(qū)范圍，其外環(huán)生態(tài)圈以北區(qū)域處于城郊，具有良好的基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是高新區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主要分布區(qū)域，也是集體土地建設(shè)用地產(chǎn)生流轉(zhuǎn)的主要區(qū)域。分析高新區(qū)集體土地使用權(quán)

“

流轉(zhuǎn)

”

現(xiàn)狀，存在以下問(wèn)題：第一、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，使用權(quán)

“

流轉(zhuǎn)

”

難以規(guī)范。表現(xiàn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，村民小組與村民委員會(huì)法律關(guān)系不明確，權(quán)力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農(nóng)民集體組織將土地租賃給企業(yè)使用，地面建筑物、構(gòu)筑物由企業(yè)自建或與本村集體組織聯(lián)合修建。這就造成在產(chǎn)權(quán)關(guān)系上由多個(gè)法人實(shí)體共有，一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛或因企業(yè)倒閉破產(chǎn)，各方利益難以得到保證。這也是農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)不能合理規(guī)范流轉(zhuǎn)的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，即高新區(qū)是在老區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)新區(qū)，所以對(duì)原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地難以從源頭上做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。對(duì)新增的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地雖然明確規(guī)定到規(guī)劃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工業(yè)園中發(fā)展，但由于種種利益關(guān)系難以完全做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一旦經(jīng)營(yíng)不善，停產(chǎn)倒閉后，因債權(quán)債務(wù)關(guān)系使本集體經(jīng)濟(jì)組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時(shí)出租等，造成建設(shè)用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到制約。隨著高新區(qū)城市化進(jìn)程的加快，致使規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展受到限制，被拆遷的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)難以新

“

占地

”

進(jìn)行發(fā)展，造成農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)總量的減少。由于受到市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)和政府征地資金的限制，對(duì)農(nóng)民的就業(yè)安置以及對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償難以從根本上解決農(nóng)民失去土地后的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和基本生活保障。

此外，由于現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的設(shè)定概念模糊，

“

農(nóng)民集體

”

沒(méi)有明確的法人代表，在行使具體權(quán)力時(shí)，作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體的真實(shí)意愿難以得到真正體現(xiàn)，使一些村、組干部利用其地位，充當(dāng)所有權(quán)代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒(méi)有完善的制度，村務(wù)難以真正公開(kāi)，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數(shù)農(nóng)民的利益。上述現(xiàn)象的存在已嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村集體土地使用制度的深化改革。

三、對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的思考

1

、在法律和制度方面進(jìn)行創(chuàng)新。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的不完全性從根本上講是國(guó)家意志在立法上的表現(xiàn)。它體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地資源以及土地市場(chǎng)的壟斷。但壟斷是不宜于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。因此，在當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)在法律上重新確立集體土地在各項(xiàng)權(quán)力上的內(nèi)容和賦予更完善權(quán)力行使能力，在倡導(dǎo)國(guó)家在土地市場(chǎng)占主導(dǎo)地位的同時(shí)，將集體土地使用權(quán)納入有形的土地市場(chǎng)。這些都有待于在法律規(guī)范、政策制度方面進(jìn)行創(chuàng)新。

2

、科學(xué)的界定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體，在此基礎(chǔ)上建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕M織結(jié)構(gòu)和明晰具體的產(chǎn)權(quán)形態(tài)、完善的收益分配制度，這是推行農(nóng)村集體土地

“

資產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)化

”

政策的前提，是農(nóng)村集體土地有償使用、合理流轉(zhuǎn)的前提。

3

、對(duì)農(nóng)村集體土地推行

“

資產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)化

”

制度，實(shí)行

“

公司化、企業(yè)化

”

管理模式。壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)集體土地實(shí)行資產(chǎn)化、企業(yè)化，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，有利于緩解因征地拆遷帶來(lái)的社會(huì)矛盾和社會(huì)問(wèn)題，使農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益有保障。從而，從根本上給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織和廣大農(nóng)民相對(duì)穩(wěn)定的出路。

4

、在農(nóng)村集體土地使用權(quán)進(jìn)入有形市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的具體方式上可以借鑒和引用城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的模式，即實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離，構(gòu)建農(nóng)村集體土地使用權(quán)有償、有限期、可抵押、可流動(dòng)的法律制度和政策制度，并規(guī)范程序。

具體做法本人從以下幾個(gè)方面簡(jiǎn)談：

(1)

根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制土地用途、用地規(guī)劃，并建立報(bào)批，逐項(xiàng)審查的

“

流轉(zhuǎn)

”

程序；

(2)

顯化集體土地資產(chǎn)價(jià)值，對(duì)加入

“

流轉(zhuǎn)

”

的特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地非農(nóng)建設(shè)用地應(yīng)權(quán)屬清楚、四至明確，并進(jìn)行土地評(píng)估，制定出參考地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；

(3)

允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以企業(yè)公司或股份公司的形式，以土地資本入股的方式投入國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如高速公路建設(shè)，與舊城改造相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等按所占股分的份額，享受收益分配和其它權(quán)益；

(4)

在城市化進(jìn)程中國(guó)家對(duì)集體土地具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。即政府對(duì)農(nóng)村集體土地不再實(shí)行

“

征用

”

，改為

“

購(gòu)買(mǎi)

”

，對(duì)農(nóng)民不再進(jìn)行人員安置，只轉(zhuǎn)變戶(hù)口。具體的安置由壯大后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行；

第7篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

「關(guān)鍵詞城中村 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 征用

一、我國(guó)“城中村”現(xiàn)狀及形成原因

所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺螅跃幼≡谟稍甯脑於葑兂傻木用駞^(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，滯后于時(shí)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱(chēng)為“都市里的村莊”。通常所說(shuō)的“城中村”，僅指在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化不斷推進(jìn)的過(guò)程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶(hù)籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落?！俺侵写濉笔浅鞘械囊粔K“夾縫地”，這種獨(dú)特的地位和現(xiàn)象，必然會(huì)帶來(lái)一系列的社會(huì)問(wèn)題：（1）人口雜亂，“城中村” 由村民、市民和流動(dòng)人口混合構(gòu)成。流動(dòng)人口成為主要犯罪群體。治安形勢(shì)嚴(yán)峻。（2）城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當(dāng)集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓” 風(fēng)景獨(dú)特。由于房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，村民居住環(huán)境差。（3）基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂無(wú)章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。街巷狹窄、擁擠，存在嚴(yán)重消防隱患，（4）土地使用存在諸多問(wèn)題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)，管理混亂，等?！俺侵写濉辈粌H影響城市的美觀，也阻礙城市化進(jìn)程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”。

究其原因，在于“城中村”形成和發(fā)展的特殊性。從“城中村”的歷史變遷中不難發(fā)現(xiàn)“城中村”形成的主要原因：從客觀上來(lái)說(shuō)，是我國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的結(jié)果1.改革開(kāi)放的20多年中，城市化的進(jìn)程加速發(fā)展，我國(guó)的城市數(shù)目從1978年的320個(gè)發(fā)展到現(xiàn)在的662個(gè)。城市建成區(qū)面積也由3.6萬(wàn)平方公里擴(kuò)大到9萬(wàn)多平方公里。城市的快速發(fā)展，需要通過(guò)征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴(kuò)展的空間。耕地被征收了，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。一場(chǎng)“城市包圍農(nóng)村”的運(yùn)動(dòng)發(fā)生了。村莊進(jìn)入城市，形成了“城中村”。從主觀上來(lái)說(shuō)，是我國(guó)城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。 所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國(guó)家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度。而在一些“城中村”內(nèi)形成了以城市與農(nóng)村“二元所有制結(jié)構(gòu)”并行存在、共同發(fā)揮作用的“邊緣社區(qū)”特征。“從個(gè)體理性選擇的角度看，‘城中村’這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農(nóng)民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果。”2因此，從“城中村”的歷史變遷可以發(fā)現(xiàn)，土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制結(jié)構(gòu)使得村民可以低價(jià)甚至無(wú)償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán)，集體將宅基地按戶(hù)劃撥，由各戶(hù)村民自行建設(shè)后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果致使“城中村” 形成的進(jìn)一步加劇。故而，我國(guó)“城中村”的改造也應(yīng)從根本的土地制度及權(quán)利開(kāi)始。

二“城中村”土地權(quán)利現(xiàn)狀

“城中村”土地權(quán)利現(xiàn)狀包括土地所有權(quán)狀態(tài)和土地使用權(quán)狀態(tài)兩者情形。

1、“城中村”土地所有權(quán)狀態(tài)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》第10條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過(guò)程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體?！俺侵写濉蓖恋氐乃袡?quán)狀態(tài)大體可分為三類(lèi)：（1）、已“撤村建居”，土地被國(guó)家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說(shuō)的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過(guò)改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對(duì)象。（2）、正在“撤村建居”。 土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國(guó)家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說(shuō)的要改造的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡?quán)狀態(tài)有國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類(lèi)，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實(shí)質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國(guó)家所有權(quán)的權(quán)利主體是國(guó)家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國(guó)家之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國(guó)家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國(guó)家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時(shí)集體所有權(quán)主體之間是不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所有權(quán)向國(guó)家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國(guó)憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓?zhuān)@種行為其實(shí)質(zhì)可以看作是一種買(mǎi)賣(mài)，只不過(guò)是一種強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)罷了，只有一方當(dāng)事人（國(guó)家）的意思，幾乎是容不得對(duì)方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強(qiáng)制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國(guó)家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地?cái)U(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢(shì)；同時(shí)也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國(guó)家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開(kāi)始嘗試用市場(chǎng)價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，憑此來(lái)保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

2、“城中村”土地使用權(quán)狀態(tài)

土地使用權(quán)是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)土地享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利，即依法取得利用土地的權(quán)限。由于兩種土地所有權(quán)存在本質(zhì)的差異，相應(yīng)其土地使用權(quán)也不完全一樣，國(guó)有土地使用權(quán)僅有一種形式，而集體土地使用權(quán)又可分為宅基地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)與非農(nóng)用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)雖在性質(zhì)上都有物權(quán)性質(zhì)，屬于他物權(quán)的范疇，但集體土地使用權(quán)比國(guó)有土地使用權(quán)具有更多的限制：①宅基地使用權(quán)依法不能轉(zhuǎn)讓、抵押；②只有依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村集體荒地的土地使用權(quán)和抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物涉及所使用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)可以抵押；③集體土地使用權(quán)不能用于租賃；④集體土地使用權(quán)不能作價(jià)出資或入股。這些限制使得集體土地使用權(quán)在實(shí)質(zhì)上與國(guó)有土地使用權(quán)不平等，使集體土地使用權(quán)的功能上僅限于住宅、農(nóng)業(yè)用地。而在“城中村”區(qū)域里，這兩種土地使用權(quán)并存但在效能上差距很大，突出表現(xiàn)為土地使用權(quán)所產(chǎn)生的收益上，國(guó)有土地使用權(quán)人所獲得的利益遠(yuǎn)大于集體土地使用權(quán)所獲得的利益。利益上的刺激與誘惑，使得集體土地使用權(quán)人不再安分于土地使用的各種規(guī)范之中，突破了原規(guī)則，尋找與國(guó)有土地使用權(quán)對(duì)等的利益。這就必然出現(xiàn)了“城中村”現(xiàn)實(shí)存在的情形：①大量的違章違規(guī)建筑存在，而沒(méi)有任何規(guī)劃與建設(shè)部門(mén)的批準(zhǔn)；②存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象；③非法租賃土地；④以土地入股開(kāi)辦各種實(shí)業(yè)；⑤用集體土地抵押貸款⑥用集體土地進(jìn)行非法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等。由于“城中村” 集體土地的邊緣性、稀缺性、區(qū)位性、固定性，多樣性，復(fù)雜性以及相比較于國(guó)有土地使用權(quán)的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場(chǎng)，土地使用權(quán)的差別使“城中村”得以客觀存在。

三、現(xiàn)階段“城中村”改造實(shí)踐中土地權(quán)利的處理。

通過(guò)上述的分析可知，“城中村”是我國(guó)城市化進(jìn)程中的必然產(chǎn)物，而它在現(xiàn)實(shí)中已發(fā)展成為我國(guó)城市發(fā)展的障礙。目前全國(guó)各城市都在對(duì)其進(jìn)行著相應(yīng)的改造，在改造的過(guò)程中，必須要面對(duì)形成“城中村”的根本原因，解決土地二元所有制問(wèn)題，根除二者之間的差距，才能從根本上完成“城中村”的改造。在實(shí)踐中，針對(duì)土地權(quán)利這一根本問(wèn)題，通常采取以下幾種措施：（1）“土地置換，異地安置”的方式。在城市的郊區(qū)由政府征用按相同面積或更大面積的土地，并建成新村與之置換。這在“城中村”改造的初期，政府運(yùn)用行政手段還是可以達(dá)到目的，但也是困難重重，因：①村民對(duì)于原村有著濃厚的依戀，祖祖輩輩在此居住，故土難離；②農(nóng)民不愿意放棄可得的數(shù)額不小的房屋租金利益；③盼望過(guò)上美好生活的居民生活及在人格上與居民平等對(duì)待的愿望也使他們不愿意離開(kāi)現(xiàn)在的“城中村”。因此，土地置換，異地安置的措施現(xiàn)在越發(fā)越難以實(shí)現(xiàn)。（2）通過(guò)“土地集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有”的做法?！巴恋丶w所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有”這一行為具有以下特點(diǎn)：⑴土地所有者的主體發(fā)生了根本的變化。土地所有權(quán)主體由原來(lái)的農(nóng)村集體，包括鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組，全部變?yōu)閲?guó)家。⑵土地的性質(zhì)也發(fā)生了根本的變化。由原來(lái)的集體所有變?yōu)閲?guó)家所有；⑶土地的權(quán)能也發(fā)生了根本的變化，原來(lái)集體土地使用權(quán)不能進(jìn)行的抵押、租賃問(wèn)題在土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)變后得以解決。伴隨這一根本轉(zhuǎn)變的同時(shí)是農(nóng)民身份的改變：全部脫農(nóng)民戶(hù)籍而成為城市居民，一切納入城市化的管理，建筑要進(jìn)行規(guī)劃，醫(yī)療、保險(xiǎn)均按城市居民對(duì)待。

縱觀各地“城中村”改造條例能夠看出，“土地集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有”的做法似乎從根本上已改造了“城中村”，解決了土地二元所有制的問(wèn)題，成為一種可行的方案。目前這種做法在全國(guó)各城市較為普及，如深圳市在2004年就一次性地將寶安、龍崗兩區(qū)27萬(wàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，其集體所有的上述956萬(wàn)平方公里土地將隨之轉(zhuǎn)為國(guó)有。3然而，透過(guò)這一事件的背后，筆者隱隱感到一種疑慮：這一行為的合法性明顯存在著質(zhì)疑，主要有以下幾個(gè)方面：1、按照我國(guó)憲法的規(guī)定：土地所有權(quán)是實(shí)體權(quán)利，它的剝奪只能由國(guó)家最高權(quán)利機(jī)關(guān)做出，其他任何機(jī)關(guān)和個(gè)人無(wú)此權(quán)利，否則即為無(wú)效。盡管目前各地“城中村”改造條例均是由其城市的人大或政府制定，有些具有地方性法規(guī)的效力，有些只是政府文件，如《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，然而因條例的做出缺少憲法上的依據(jù)，條例的效力層階遠(yuǎn)低于憲法，故而是無(wú)效的。2、集體土地要轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，根據(jù)我國(guó)憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，只能是采取“征用”途徑，除此之外的任何行為，均不能使集體土地所有權(quán)性質(zhì)變?yōu)閲?guó)家土地所有權(quán)性質(zhì)。而目前各地雖從地方立法中承認(rèn)了集體土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)為”國(guó)家土地所有權(quán)的效力，但因?yàn)樵摗稗D(zhuǎn)為”沒(méi)有法律上依據(jù)，故而從法理上講，各地將集體土地“轉(zhuǎn)為”國(guó)有土地因缺乏法律上的依據(jù)而無(wú)效。3、集體土地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)有土地所有權(quán)后，所有權(quán)人以其永久所有權(quán)換取了有期限的使用權(quán)，對(duì)于原集體土地所有人權(quán)而言，在與國(guó)家就土地所有權(quán)的交易中，付出的代價(jià)太大，交易成本過(guò)高，存在明顯的不公平，具有不可交易性。

然而也有學(xué)者對(duì)“土地集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有”的“轉(zhuǎn)為”行為是持贊同觀點(diǎn)，理由是 “城中村”顧名思義是城市中的村莊，它是城市的一部分，依據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》第10條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第8條“城市的土地屬于國(guó)家”的規(guī)定，“城中村”的土地自然屬于國(guó)家。對(duì)此，我認(rèn)為這種理由是不妥當(dāng)?shù)?。首先，憲法是?guó)家的根本大法，它直接將土地資源確權(quán)為國(guó)家和集體所有，因“城中村”最初就是農(nóng)村，土地確權(quán)時(shí)依據(jù)憲法規(guī)定就已經(jīng)界定為集體所有，即是說(shuō) “城中村” 在其成為城市中的村莊時(shí)，其土地根本就屬于集體所有權(quán)。其次，所有權(quán)的產(chǎn)生、消滅均須合法的法律事實(shí)或法律行為的發(fā)生，在并沒(méi)有任何合法的法律事實(shí)或法律行為發(fā)生的情況下，原屬于集體的土地所有權(quán)不可能發(fā)生變更和消滅的。最后，“城中村”地處于城市，是城市中的一部分，只說(shuō)明二者的地緣關(guān)系，而并不能證明所有權(quán)關(guān)系。

四、“城中村”改造中土地權(quán)利解決的途徑

既然“城中村”在地域上已經(jīng)屬于城市的一部分，“城中村”內(nèi)的人理應(yīng)與城市居民應(yīng)享有同樣的待遇，最直接的體現(xiàn)是財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，“城中村”的房屋也應(yīng)該向城市中的其他房屋一樣，可以進(jìn)行自由的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)我國(guó)房地產(chǎn)法關(guān)于“房隨地走”的原則規(guī)定，說(shuō)到底是其房屋的土地使用權(quán)的性質(zhì)必須是國(guó)有土地使用權(quán)。要使集體土地使用權(quán)變?yōu)閲?guó)有土地使用權(quán)，其前提必須是集體土地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)有土地所有權(quán)；根據(jù)我國(guó)《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規(guī)定，只能是采取“征用”途徑，通過(guò)征用，使農(nóng)村集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地所有權(quán)，才可從根本上解決“城中村”形成的原因，因?yàn)樗险饔玫臈l件。根據(jù)我國(guó)《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規(guī)定，征用的條件必須是“為了公共利益的需要”，且國(guó)家給予必要的補(bǔ)償；而“城中村”改造的目的就是“為了公共利益的需要”，是為了“城中村”內(nèi)居住的居民、外來(lái)人員的利益，為了整個(gè)城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的協(xié)調(diào)發(fā)展，同樣也是為了國(guó)家、社會(huì)的利益的而改造，“城中村”改造的目的屬于公共利益的范圍；而且在集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的同時(shí)國(guó)家也給予相應(yīng)的補(bǔ)償，只不過(guò)與通用集體土地的貨幣補(bǔ)償方式不同而已，“城中村”改造中的補(bǔ)償方式包括農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用?，以及因身份改變而獲得的各種物質(zhì)利益，如可以享受到醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、居民的最低生活保障等，同時(shí)還有長(zhǎng)期的國(guó)有土地使用權(quán)。

因此，“城中村”改造中，要解決“城中村”形成的根本原因，就必須解決土地二元所有制問(wèn)題，而要解決土地的二元所有制問(wèn)題也只能通過(guò)征用途徑。在征用集體土地的過(guò)程中，應(yīng)處理好土地所有權(quán)與土地承包權(quán)的關(guān)系，其實(shí)質(zhì)是土地法與農(nóng)村土地承包法的關(guān)系問(wèn)題。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是公民和集體經(jīng)濟(jì)組織依法對(duì)集體所有或者國(guó)家所有由集體使用的土地所享有的承包經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。由于聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是我國(guó)農(nóng)村土地的基本經(jīng)營(yíng)制度，它是農(nóng)村在法律上的具體體現(xiàn)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)生以集體土地所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)的存在為前提。在征用集體土地的過(guò)程中，應(yīng)先由農(nóng)村集體解除農(nóng)村土地承包合同，并給與相應(yīng)補(bǔ)償，土地使用權(quán)由集體收回后，國(guó)家才開(kāi)始征用。

參考資料：

[1]羅赤，《透視城中村》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)快訊周刊》，2001年第37期。

[2]李培林，《巨變：村落的終結(jié)-都市里的村莊研究 》，《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》，2002年第1期。

第8篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

為加強(qiáng)土地使用權(quán)抵押登記的管理，規(guī)范抵押登記行為，保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，現(xiàn)將土地使用權(quán)抵押登記的有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記的法律效力

土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護(hù)。

土地使用權(quán)抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為基礎(chǔ)，并遵循登記機(jī)關(guān)一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記?？h級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)土地使用權(quán)抵押登記工作。

土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》，《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書(shū)。抵押權(quán)人扣押的土地證書(shū)無(wú)效，土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)?jiān)恋刈C書(shū)作廢，并辦理補(bǔ)發(fā)新證手續(xù)。

二、關(guān)于土地使用權(quán)抵押的地價(jià)評(píng)估和合同簽訂

土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

1、以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估或由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

2、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門(mén)確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)抵押的，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門(mén)確認(rèn)，并明確實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國(guó)有的，同時(shí)核定土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并經(jīng)土地管理部門(mén)確認(rèn)后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

抵押出讓土地使用權(quán)的，抵押權(quán)終止期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓終止期限。

三、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)

土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)，持被抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門(mén)申請(qǐng)抵押登記。一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記的，必須持有對(duì)方授權(quán)委托文件。

申請(qǐng)抵押登記除提交前款所列材料外還應(yīng)分別情況，提交下列材料：

1、以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門(mén)確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明；

2、以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，提交房屋所有權(quán)證；

3、抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物涉及集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有者同意抵押的證明；

4、以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；

5、抵押人和抵押權(quán)人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書(shū)和人身份證件；

6、抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)，其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)批準(zhǔn)文件。

同一宗地多次抵押時(shí)，以收到抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理登記。

未按規(guī)定提交有關(guān)證明文件的土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)，土地管理部門(mén)不予受理。

四、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記和變更登記

抵押登記申請(qǐng)經(jīng)審查，符合規(guī)定要求的，準(zhǔn)予登記，土地管理部門(mén)在抵押土地的土地登記卡上進(jìn)行注冊(cè)登記，同時(shí)在抵押人土地使用證內(nèi)進(jìn)行記錄，并向抵押權(quán)人核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》，土地使用權(quán)抵押權(quán)正式生效。

土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門(mén)確定抵押土地的界線和面積。

抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門(mén)辦理變更抵押登記手續(xù)。

因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后三十日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到土地管理部門(mén)辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，按土地管理的有關(guān)規(guī)定辦理。

抵押合同解除或終止，抵押權(quán)人應(yīng)出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》一起交抵押人，抵押人自抵押合同終止或解除之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)。

五、關(guān)于抵押登記收費(fèi)

辦理抵押登記，申請(qǐng)人應(yīng)向土地管理部門(mén)支付登記費(fèi)用。抵押登記費(fèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第9篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

當(dāng)中國(guó)作為一個(gè)大國(guó)崛起的時(shí)候，她的現(xiàn)代化、城市化所需的土地資源正從自然資源轉(zhuǎn)變?yōu)榉蓹?quán)利，她對(duì)土地粗放的使用也同時(shí)威脅著她的生存。土地作為財(cái)富之母、發(fā)展之本越來(lái)越明顯地影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

當(dāng)代中國(guó)建設(shè)用地的來(lái)源方式與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在矛盾

高速現(xiàn)代化的中國(guó)所需要的建設(shè)用地，來(lái)源主要有四種方式：

其一，充分利用現(xiàn)有的土地基礎(chǔ)資源向空間擴(kuò)展，由此需要革命性改變中國(guó)現(xiàn)行的城市規(guī)劃和建設(shè)總體規(guī)劃，建立新的資源運(yùn)轉(zhuǎn)制度和國(guó)家增長(zhǎng)管理體制，這將是一種類(lèi)似日本、香港等地的“石板森林”的模式。這種土地集約利用已經(jīng)成為城市土地高效使用的主要業(yè)態(tài)，沒(méi)有任何一個(gè)工業(yè)國(guó)家可以逾越。

其二，根據(jù)現(xiàn)有的中國(guó)《土地管理法》， “任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！币布崔r(nóng)用地只有經(jīng)過(guò)征地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之后才可以作為建設(shè)用地使用，這是一種“獨(dú)木橋的用地”模式。

根據(jù)國(guó)土資源部《2006年土地利用變更調(diào)查》結(jié)果，“全國(guó)耕地18.27億畝；園地1.77億畝；林地35.42億畝；牧草地39.29億畝；其他農(nóng)用地3.83億畝；居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地3.95億畝；交通運(yùn)輸用地20.36億畝；水利設(shè)施用地0.54億畝；其余為未利用地。”

這就是說(shuō)我國(guó)現(xiàn)有可利用的建設(shè)用地面積大約為500萬(wàn)平方公里左右，其中農(nóng)村、牧場(chǎng)、林地、園地等面積超過(guò)六成；國(guó)有建設(shè)用地面積不足一成。廣闊的農(nóng)村集體土地將是中國(guó)新增國(guó)有建設(shè)用地的基本來(lái)源，若僅以廉價(jià)的征地方式解決幾百萬(wàn)平方公里的開(kāi)發(fā)建設(shè)之使用，將構(gòu)成歷史上最大的社會(huì)強(qiáng)制性互動(dòng)和利益剝奪，其懲罰性報(bào)復(fù)也不是一個(gè)和諧社會(huì)能夠接受的。由此也就決定了中國(guó)的征地模式可以用于一時(shí)，而不可長(zhǎng)遠(yuǎn)，它必然是一種臨時(shí)模式。

其三，目前農(nóng)村集體所有的土地主要有兩個(gè)使用主體，一個(gè)是農(nóng)村的集體組織使用的建設(shè)用地，伴隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，農(nóng)村建設(shè)用地的使用已超出中國(guó)目前運(yùn)轉(zhuǎn)的國(guó)家地政管理行政系統(tǒng)的監(jiān)管和約束，它正在成為農(nóng)村資本積累的重要來(lái)源，廣東、安徽、重慶等地正在推進(jìn)有限制的集體土地流轉(zhuǎn)；另一個(gè)就是城市對(duì)郊區(qū)土地的索取利用，在中國(guó)許多發(fā)達(dá)地區(qū)的城市它也成為地方政府和企業(yè)利潤(rùn)的來(lái)源。這是一種農(nóng)村建設(shè)用地直接流通并通過(guò)市場(chǎng)公平交易的“土地使用權(quán)直接流轉(zhuǎn)和買(mǎi)賣(mài)”的模式，比較符合各方利益的平衡和需要。

其四，就是通過(guò)國(guó)際分工將中國(guó)目前的資源基地、重化工業(yè)體系擴(kuò)散到全球體系中去，若努力，每年最高可節(jié)省工礦用地100萬(wàn)畝。這是一種“全球分工的用地轉(zhuǎn)換替代”模式。

這種模式行將對(duì)中華民族的生存方式產(chǎn)生重大影響，目前中國(guó)對(duì)此還沒(méi)有重視。事實(shí)上國(guó)家也應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行戰(zhàn)略補(bǔ)貼，循此也可分解全球貿(mào)易順差的國(guó)際壓力；或者通過(guò)建立穩(wěn)定的國(guó)際貿(mào)易分工體系以進(jìn)口重大資源替代中國(guó)工礦用地需求；或者集合性直接向市場(chǎng)利益關(guān)聯(lián)的區(qū)域分散工業(yè)制造力量。港臺(tái)地區(qū)有過(guò)這樣的社會(huì)轉(zhuǎn)型的行為，中國(guó)的企業(yè)家也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到此舉的重要性。

由此我們必須認(rèn)識(shí)到中國(guó)土地利用體制改革的歷史方向，不能只主要維系在征地制度這個(gè)獨(dú)木橋的通路上，必須走世界先進(jìn)國(guó)家以市場(chǎng)為主配置土地資源的成功管理道路，并推行各種土地直接入市和公平交易的市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)改革。

為此，中國(guó)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)國(guó)家從集權(quán)式的綜合經(jīng)營(yíng)管理土地資源轉(zhuǎn)型為依法管治和統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源的管治制度。有必要加快以編纂《民法》，修改補(bǔ)充《物權(quán)法》、《土地管理法》等為基礎(chǔ)重構(gòu)中國(guó)的土地權(quán)利制度和權(quán)利體系，并在此基礎(chǔ)上建立和運(yùn)轉(zhuǎn)全國(guó)統(tǒng)一的現(xiàn)代化的地政管理體制，這應(yīng)是中國(guó)建立公平的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心任務(wù)之一。

農(nóng)村集體土地承載著農(nóng)民的生存和城市發(fā)展的多重功能，建立市場(chǎng)化的農(nóng)村集體土地用地體系，就是要對(duì)土地進(jìn)行體系性的權(quán)利設(shè)定、合理利用和法律保護(hù)，這也是解決中國(guó)土地使用公平的唯一選擇。

土地使用權(quán)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中重要的物權(quán)，是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中最大價(jià)值的商品。限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、抵押等權(quán)利設(shè)定，就是限制了中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和體量，集體土地使用權(quán)的隱蔽的暗盤(pán)方式交易，不僅影響了國(guó)家的稅收，也扭曲了中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要框架。

中國(guó)城鄉(xiāng)分治的二元土地制度、社會(huì)制度維護(hù)了城市對(duì)農(nóng)村土地的征收、征用。在目前的土地法律管理制度框架內(nèi)，由于農(nóng)村集體土地權(quán)利設(shè)定簡(jiǎn)單，與初步形成體系的國(guó)有土地使用權(quán)體系相比有天壤之別。在實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)，農(nóng)村集體土地使有權(quán)與國(guó)有建設(shè)用地使有權(quán)的轉(zhuǎn)換仍然保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的等級(jí)特點(diǎn)，即農(nóng)村集體土地不能流轉(zhuǎn)，它本身不是一個(gè)完整的物權(quán)，權(quán)利轉(zhuǎn)換的唯一方式就是國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的征收、征用，由此國(guó)家仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代對(duì)土地的傳統(tǒng)綜合的經(jīng)略模式之中，這種模式并不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)土地的要求，也難以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地?fù)駜?yōu)價(jià)值的利用，它的本質(zhì)是國(guó)家財(cái)政的廣義負(fù)債和強(qiáng)者對(duì)弱者利益的實(shí)際占有。

因此，解決根本矛盾的方法就是建立集約用地，征地、農(nóng)村建設(shè)用地直接流通并通過(guò)市場(chǎng)公平交易、全球投資和并購(gòu)的多種并存的方式。

農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的真正價(jià)值也是中國(guó)改革的價(jià)值

解決城鄉(xiāng)二元土地運(yùn)轉(zhuǎn)之道大體可以有三條通路：其一，實(shí)行城鄉(xiāng)兩個(gè)地權(quán)市場(chǎng)和政府作為主要征地者的模式。城市房屋價(jià)格將在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的半邊市中受困土地供應(yīng)仍將單邊上漲；農(nóng)民住房暫時(shí)脫離了中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系并成為隨時(shí)可能沖擊中國(guó)城市住房體系的洪水猛獸，房?jī)r(jià)越高，沖擊越大；其二，跨越式發(fā)展模式。即將中國(guó)農(nóng)民建設(shè)用地一次性整體轉(zhuǎn)為私有制，或?qū)嵭袊?guó)有化，以國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)；其三，總體保障，分期實(shí)現(xiàn)。即通過(guò)制度建設(shè)和權(quán)利訴求的轉(zhuǎn)換，通過(guò)法律或法律的修改重新界定農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)民住房的商品化權(quán)利，通過(guò)具體的行政法規(guī)或限定條件分期、分區(qū)域、分重點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)商品化，我們稱(chēng)之為農(nóng)村改革的“開(kāi)權(quán)”之策，它應(yīng)該是中國(guó)繼“均田”“免賦”之后更重要的新的改革重點(diǎn)。當(dāng)然為保證中國(guó)的基本生存能力，農(nóng)業(yè)耕地仍可維持現(xiàn)有制度。

對(duì)于中國(guó)而言，第三種模式是中國(guó)農(nóng)村城市化最理想的道路和最小的改革代價(jià)，其實(shí)質(zhì)就是將農(nóng)民200多億平方米的住房商品化和近4億畝農(nóng)村集體建設(shè)用地直接轉(zhuǎn)入中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，體現(xiàn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的真正價(jià)值；打通城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略通道；重構(gòu)農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體系。事實(shí)上，如何解決1.2億畝的建設(shè)用地、32萬(wàn)個(gè)村莊、7.5億人口的中國(guó)農(nóng)村的富裕成長(zhǎng)，已經(jīng)成為中國(guó)現(xiàn)代化的核心和不可逾越的主題。

僅以中國(guó)村鎮(zhèn)住房平均600～800元的成本造價(jià)計(jì)算，中國(guó)農(nóng)村270多億平方米的農(nóng)民住宅價(jià)值20萬(wàn)多億人民幣；以較高的市場(chǎng)價(jià)1200元計(jì)算，即價(jià)值30多萬(wàn)億人民幣，實(shí)施商品化房改是對(duì)中國(guó)農(nóng)民核心財(cái)產(chǎn)權(quán)的最大確權(quán)和最高的肯定。目前中國(guó)金融資產(chǎn)總量現(xiàn)今已達(dá)到60多萬(wàn)億人民幣，其中銀行業(yè)金融資產(chǎn)高達(dá)近50多萬(wàn)億人民幣，中國(guó)金融資產(chǎn)總量約占全球總量的4%～5%。因此中國(guó)的貨幣體系和金融力量已經(jīng)完全具備了承納農(nóng)宅商品化改革的基礎(chǔ)和能力。

中國(guó)土地權(quán)利調(diào)整的現(xiàn)實(shí)路線

只要中國(guó)憲法不取消農(nóng)村集體土地所有、所用與國(guó)有土地的兩種憲制區(qū)別，就有可能建立更加特殊的有關(guān)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的區(qū)分所有權(quán)制度，其實(shí)質(zhì)就是解決國(guó)家和農(nóng)民土地利益的重新分配。當(dāng)然從效率而言，土地使用權(quán)建立在統(tǒng)一的所有權(quán)基礎(chǔ)上更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，集體土地使用權(quán)的調(diào)整是對(duì)農(nóng)地、海域、草場(chǎng)、林地的巨大權(quán)利價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，不可不察。

從1954年憲法到1982年憲法是農(nóng)民從獲得土地所有權(quán)和宅基地所有權(quán)到失去土地所有權(quán)和宅基地所有權(quán)的歷史，此中用一個(gè)集體土地所有架構(gòu)重組，使農(nóng)民對(duì)土地和宅基地的所有權(quán)轉(zhuǎn)型為成員權(quán)，避免了國(guó)家需承擔(dān)的沒(méi)收、贖買(mǎi)、補(bǔ)償或掠奪的責(zé)任，減少了在困難時(shí)代土地集中造成的農(nóng)村動(dòng)亂并艱難地推進(jìn)了中國(guó)工業(yè)化的高速發(fā)展，而且最終又通過(guò)農(nóng)村土地承包制推動(dòng)了中國(guó)改革。我們目前正處在又一次的以農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)建立農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的時(shí)代，當(dāng)代的改革將創(chuàng)造未來(lái)中國(guó)的歷史。

目前農(nóng)村所有權(quán)的主體缺位或不明確應(yīng)該構(gòu)成農(nóng)村集體土地所有權(quán)改革的主要方向，在完成這個(gè)支架后農(nóng)民集體土地所有權(quán)才能進(jìn)一步完善。實(shí)行農(nóng)村集體土地區(qū)分所有權(quán)的制度將有效解決國(guó)家和農(nóng)民關(guān)于土地利益的全面分配，從制度上保障農(nóng)民的權(quán)利；從制度上為土地的更大規(guī)模、更有效的全面市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)建立基礎(chǔ)，但是中國(guó)的法律體系和地政管理體制承納這種調(diào)整還不具備合適的條件。土地國(guó)有化更符合效率和成本原理，但無(wú)論是將農(nóng)民集體土地區(qū)分所有權(quán)，還是將此種土地轉(zhuǎn)并為國(guó)家所有，都涉及到中國(guó)法律體系的整體調(diào)整和現(xiàn)行地政體制的巨大轉(zhuǎn)換成本。