商業(yè)性房地產信貸管理精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)性房地產信貸管理范文

    一、代墊首付是商品房促銷手段,本質是民間借貸

    房地產開發(fā)企業(yè)推出的“低首付”“首付代付”等促銷手段,購房人只需繳納購房款首付中的一部分,其余首付款由房地產開發(fā)企業(yè)墊付,其余款項向銀行辦理按揭貸款,購房人購房后,除了清償銀行的借款外,還應清償向房地產開發(fā)企業(yè)借入的首付款項。

    二、代墊首付可能一定程度削弱宏觀調控效果,容易引發(fā)次貸

    《中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》(銀發(fā)195號)、《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》(銀發(fā)121號)、《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》(銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號)、《中國人民銀行關于調整住房信貸政策有關事宜的通知》(銀發(fā)〔2006〕184號)、《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號)等文件,都對住房消費貸款“首付比例”有嚴格的規(guī)定,旨在控制個人住房消費信貸的風險。

    三、房地產開發(fā)企業(yè)在代墊首付當中,自行承擔相應的成本和風險,代墊首付不屬于違反國家法律法規(guī)的情形,并非騙取貸款的行為

第2篇：商業(yè)性房地產信貸管理范文

一、房地產企業(yè)融資模式現(xiàn)狀

目前，房地產企業(yè)融資的模式中，最常見的是銀行信貸，此外還有房地產企業(yè)上市、發(fā)行公司債、房地產信托，以及正在討論、試點中的房地產投資信托和保險基金等。

1.銀行信貸模式

銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時借給企事業(yè)單位使用，在約定時間內收回并收取一定利息的經(jīng)濟活動。房地產開發(fā)貸款的規(guī)范體系相對比較完整，相關的規(guī)范性文件主要包括：中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）；中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號）；以及中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同制定、頒布的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）及其補充通知（2007 年12 月5 日，銀發(fā)〔2007〕452號）。從現(xiàn)狀來看，銀行信貸仍是房地產企業(yè)融資最主要的模式，房地產企業(yè)存在過度依賴銀行信貸的現(xiàn)象，截至2012 年末，主要金融機構人民幣房地產貸款余額12.11 萬億元，同比增長12.8%，全年增加1.35萬億元，同比多增897億元。

2.資本市場模式

房地產企業(yè)通過資本市場進行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點在于可以最大程度的吸收社會閑散資金，但是中國境內對公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴格，因此，資本市場融資在目前中國房地產企業(yè)融資總額中比重較小。就房企發(fā)行股票來說，由于受政策限制，房企上市比較困難，大多數(shù)房企很難達到相關要求。因此，上市的房地產企業(yè)基本都是國內知名的大型房企，且大多數(shù)選擇在境外上市。與之相比，房企發(fā)行公司債融資更是少見，主要原因有：一是中國對發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴格；二是中國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風險均較大。

3.房地產信托模式

《中華人民共和國信托法》第二條規(guī)定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。關于房地產信托，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于2004 年10 月18 日《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規(guī)定，房地產信托業(yè)務，是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。

《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200 份（含200 份），每份合同金額不得低于人民幣5 萬元（含5 萬元）。

《中國人民銀行關于信托投資公司資金信托業(yè)務有關問題的通知》進一步規(guī)定，具有相同運用范圍并被集合管理、運用、處分的信托資金，為一個集合信托計劃。

2005 年9 月銀監(jiān)會公布《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》（212 號文），房地產信托的門檻大幅度提高：自有資金超過35%、“四證”齊全、二級以上開發(fā)資質三個條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴格程度超過了銀行，也不利于房地產信托業(yè)務的發(fā)展。

二、房地產企業(yè)融資模式的發(fā)展方向

結合中國房地產企業(yè)融資的特點，傳統(tǒng)的、過分依賴銀行信貸的房地產企業(yè)融資結構顯然是不合理的。房地產企業(yè)融資量大、市場對房地產融資的關鍵作用，大大降低了國家金融體系的穩(wěn)定性和抗風險能力；同時，由于房地產企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟政策的影響，使房地產企業(yè)在整體上脫離市場，造成在房地產領域，“國家政策先行、市場規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實狀況。令人欣慰的是，中國房地產企業(yè)融資的模式正處于轉型期，從單一、過度依賴銀行信貸的融資結構，轉型為以銀行信貸為主，結合資本市場的多元化融資結構。

1.房地產投資信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）

房地產投資信托基金是指，由房地產投資信托基金公司對外發(fā)行受益憑證（股票、商業(yè)票據(jù)或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經(jīng)營、管理房地產及房地產相關產業(yè)，所獲利潤在扣除一般房地產管理費用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。

房地產投資信托基金是一種不動產投資工具，也是房地產企業(yè)融資的一種方式。房地產投資信托基金實際上是將“不動產證券化”，借助資本市場，改變不動產的價值形式，將有形的、固定的不動產轉化為可以流通、變現(xiàn)有價證券，從而將不動產市場和資本市場有機結合起來。這也是房地產投資信托基金和房地產信托最顯著的區(qū)別，前者是不動產價值證券化的產物，而后者是基于合同而建立起來的信托法律關系。

2009 年3月18日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合《關于進一步加強信貸結構調整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導意見》（銀發(fā)〔2009〕92 號），標志著房地產投資信托基金及其立法和試點工作將在我國推廣。

2.保險資金

新《保險法》對保險資金的運用形式進行了修訂，允許保險公司運用保險資金投資不動產，所以保險資金也成為房地產企業(yè)一種新型的融資方式。目前，《保險資金投資不動產試點管理辦法》正在制定中。

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作者簡介：歐雯詩（1981-），女，廣東廣州人，本科，會計師。研究方向：企業(yè)管理（財務與投資）。

第3篇：商業(yè)性房地產信貸管理范文

在安邦分析師提出部分房地產公司的現(xiàn)金流問題后，此問題引發(fā)了市場廣泛關注。國內媒體引述2007年年報顯示，多家房地產巨頭的每股經(jīng)營現(xiàn)金流出現(xiàn)了巨額負數(shù)：保利地產-7.65元、招商地產-4.74元、金地集團-7.52元等。規(guī)模較小的二線地產公司也有類似情況，2007年度其經(jīng)營活動產生的平均現(xiàn)金流為-1.8億元。如外高橋、世貿股份、萬業(yè)企業(yè)、ST廣廈、棲霞建設、福星股份等的土地儲備都遠超過了100萬平方米，但籌資活動產生的現(xiàn)金流一項，大多企業(yè)的數(shù)值為負或者籌措資金未過億元大關。

房地產市場不止開發(fā)商一個玩家，這個產業(yè)鏈涉及開發(fā)商、銀行、地方政府、中央政府和消費者等多個環(huán)節(jié)。如果開發(fā)商倒閉，多方利益都會受損?，F(xiàn)實的問題是，在股市充滿“政府救市”的呼吁時，房地產市場是否也會放松政策，來一場救市呢？目前國內房地產市場的嚴冬，會持續(xù)到什么時候？

有市場人士預期，當前的緊縮貨幣政策可能持續(xù)到二季度后會有所調整，隨著政策放松、國際資金進入國內房地產市場，房地產業(yè)可能會迎來又一輪呼嘯而上的勢頭。但從目前形勢來看，這種看法顯得過于樂觀，今年國內房地產市場的寒冬可能格外漫長。

國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2008年2季度，全國70個大中城市房屋銷售價格與去年同季度相比上漲6.3%，土地交易價格上漲13.5%。其中，新建住房銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比1季度高0.4個百分點。如果以房價這個關鍵指標變化來看，房地產市場依然保持了“旺市”的勢頭。房價同比上漲對房地產商和相關交易者可能是個利好信息，但對決策層和大眾發(fā)出的信號則是――房價在調控之下仍未下跌。

在許多房地產商融資途徑嚴重萎縮、地方“土地財政”受損、銀行房地產業(yè)務受限的情況下，一些銀行在現(xiàn)實的業(yè)務壓力下，已開始與各方合作進行曲線融通。但值得注意的是，監(jiān)管層立刻對此發(fā)出警告。央行副行長劉士余近日在加強商業(yè)性房地產信貸管理專題會議上表示，房地產金融領域存在未經(jīng)批準，擅自開辦轉按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務的問題。在央行看來，轉按揭和加按揭貸款業(yè)務極易放大住房信貸規(guī)模，而且信貸資金大多用于購買多套住房或進入股市，增加了銀行的潛在風險。劉士余強調，目前調控政策已經(jīng)很明確，要堅決取消轉按揭、加按揭貸款。不得發(fā)放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款，不得發(fā)放“假按揭”貸款。很顯然，監(jiān)管層當前對任何放松房地產市場信息的措施，都持高度警惕和嚴打態(tài)度。

第4篇：商業(yè)性房地產信貸管理范文

關鍵詞:次貸危機;經(jīng)濟圖景;貸款信用 

一、美國次貸危機的形成與原因 

 

我們知道,美國經(jīng)濟的70%依靠私人消費,而且相當比例是負債消費。在那里,從房子到汽車,從信用卡到電話賬單等,貸款現(xiàn)象幾乎無處不在。在過去幾年,為刺激房貸,貸款公司提供了優(yōu)惠利率、零首付(歷史上標準的房貸首付額度是20%)、甚至頭年不付利息等優(yōu)惠措施,使一向自信的美國市民包括那些低收入人群毫不猶豫地選擇了貸款買房。貸款公司取得了驚人的業(yè)績。為分散風險,他們找到知名投行,推出了CDO(債務抵押債券),讓購買債券的持有人來分擔房屋貸款的風險。在有利可圖的低利率環(huán)境下,低風險的高級CDO很快賣了個滿堂彩。對沖基金在全球利率最低的銀行借錢后大舉買入風險較高的普通CDO(普通CDO利率可能達到12%),僅利差就賺了個盆滿缽滿。同時,對沖基金還把手里的CDO債券抵押給銀行,換得數(shù)倍的貸款,追著買投行的普通CDO。投行再把CDO投保創(chuàng)造出CDS(信用違約交換)以降低風險。CDS也賣火了。投行在CDS基礎上又創(chuàng)造一個CDS基金(“三毛”基金),把先前賺到的一筆作為基金,放大數(shù)倍(例如10倍)地首發(fā)。這時,人們認為,買入1元基金,虧到0.90元都不會虧自己的錢,賺了卻每分錢都是自己的!“三毛”賣瘋了。于是,各種養(yǎng)老基金、教育基金、理財產品甚至許多其他國家的銀行也紛紛買入。由于這批產品在OTC市場交易,法律上也未規(guī)定需要向監(jiān)管者報告,無人知曉它們究竟賣了多大規(guī)模,這樣就形成了2001年末以來,從貸款買房者到貸款公司、各大投行、各個銀行、對沖基金,人人都賺的情形。美國房地產一路飆升,根本沒有出現(xiàn)還不起房款的事情。 

與之相伴的是,美國的利率不斷上升和住房市場持續(xù)降溫。同時,次級抵押貸款的還款利率大幅上升,這使那些收入根本不高的購房者還貸負擔大為加重。房價下跌也使得他們出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。于是又出現(xiàn)了2006年底普通民眾無法償還貸款,貸款公司倒閉,對沖基金大幅虧損,繼而保險公司和銀行相繼巨額虧損報告,各大投行也紛紛虧損;然后股市大跌,民眾普遍虧錢,無法償還房貸的民眾繼續(xù)增多,全球主要金融市場隱約出現(xiàn)流動性不足,經(jīng)濟增長受到嚴重威脅的情況。美國次貸危機爆發(fā)。 

縱觀次貸危機的產生過程,我們可以看出,由松變緊的政策調控環(huán)境是次貸危機發(fā)生的直接原因。從2001年初美國聯(lián)邦基金利率下調50個基點開始,美聯(lián)儲的貨幣政策經(jīng)歷13次降低利率之后,2003年6月,聯(lián)邦基金利率僅1%,達到過去46年以來的最低水平。同期,30年固定按揭房貸利率從2000年底的8.1%降到2003年的5.8%,一年可調息按揭貸款利率從2001年底的7.0%下降到2003年的3.8%,這使得浮動利率貸款和只支付利息貸款這類創(chuàng)新產品滋生并占總按揭貸款的比例迅速上升。市場的火暴使富人們更加放肆地揮霍,窮人們看到自己的房子每天都在升值也開始購買平時舍不得買的東西。從2004年6月到2006年6月兩年時間里,美國聯(lián)邦儲備委員會連續(xù)17次提息,將聯(lián)邦基金利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了購房者的還貸負擔。而且,自2007年第二季度以來,美國住房市場開始大幅降溫。隨著住房價格下跌,購房者難以將房屋出售或者通過抵押獲得融資。受此影響,很多次級抵押貸款市場的借款人無法按期償還借款,次級抵押貸款市場危機開始顯現(xiàn)并呈愈演愈烈之勢。 

銀行等貸款提供商降低貸款信用門檻是危機的根本原因。美國“經(jīng)濟學簡報”網(wǎng)站編輯羅伯特·瓦拉赫在形容次貸危機爆發(fā)根源時這樣說:“只要你還喘氣兒,銀行和抵押貸款公司就敢想方設法借給你錢。信用不好?沒問題!無力償還月供?也沒問題!于是,我們進入了一個無須證明文件就可抵押貸款的時代?！奔词乖诜績r不斷上漲的形勢下,為防止嚇退次貸借款人,華爾街變本加厲瘋狂放貸,甚至僅依據(jù)借款者自己填報的虛假收入就可放貸,次貸款額還可以大于總房價。降低放貸門檻,必然導致回收資金的風險升高。

部分金融機構利用房貸過度證券化轉移風險是導致危機的表象原因。在低息環(huán)境下,次級房貸衍生產品客觀上的投資回報空間,不僅使放貸機構在股市上一倒手就將債權轉讓給其他投資者,還吸引了美國以及全球主要商業(yè)銀行和投資銀行的投資者。被無限放大的證券化規(guī)模究竟多大可謂深不見底,使得危機爆發(fā)時影響波及全球金融系統(tǒng)。 

 

二、次貸危機對我國金融業(yè)的啟示 

 

當前,中國與美國房市降溫前的經(jīng)濟圖景存在一定相似性。我國的貨幣政策也與美國如出一轍。美國次貸危機無疑給國內金融業(yè)敲響了居安思危的警鐘。如果從美國次貸危機中吸取教訓,加強我國金融業(yè)的管理和監(jiān)管,可以防止金融危機爆發(fā),保證經(jīng)濟金融平穩(wěn)運行。 

第5篇：商業(yè)性房地產信貸管理范文

我國房地產市場存在的

風險迫近銀行

一是土地儲備引發(fā)銀行信貸風險。理論上講，土地儲備與銀行沒有什么關系，土地儲備的風險也不會形成銀行風險，但事實上，我國的大量土地儲備并不是以企業(yè)和土地擁有者的自有資金完成的，而是以銀行信貸資金來支撐的。北京師范大學金融研究中心所作的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》顯示，2002年至2006年，雖然房地產企業(yè)購置土地面積（除2004年）增長率在15%～30%之間，但房地產企業(yè)開發(fā)土地面積的增長率卻在呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。其中，2005年和2006年房地產企業(yè)開發(fā)土地面積增長率甚至出現(xiàn)負值。到2007年底全國土地囤積面積實際可能達到10億平方米。據(jù)粗略測算，截至2006年囤地所沉淀的資金大約在2.4萬億元，其中高達1.32萬億元的資金是銀行的信貸資金。如果這些土地的價格有大幅度的下降，或者土地難以有效開發(fā)、有效利用，那么，商業(yè)銀行支持圈地的資金將難以收回，有可能形成信貸風險。

二是房地產價格下降引發(fā)斷供風險。過去商業(yè)銀行一向視個人房貸為最優(yōu)質資產，甚至成為所有商業(yè)銀行個人業(yè)務、零售銀行業(yè)務的重要戰(zhàn)略支點。但如今這些貸款的違約風險已明顯加大，其中最值得警惕的是那些新樓盤和期房。新樓盤由于開發(fā)商拿地成本已近天價，降價銷售意愿較小，成交量極低，這使得銀行前期大量放款無法收回，形成逾期貸款；另一方面開發(fā)商貸款無法順利轉化為個人房貸，影響利息收入。而如果房地產商降價銷售樓盤，將導致商業(yè)銀行已經(jīng)按揭的住房成為負資產，購房者的斷供將導致商業(yè)銀行成為住房的擁有者，甚至成為不良貸款。隨著萬科和恒大地產在上海和南京的在售樓盤大幅降價，一些先前購房的業(yè)主以“斷供”為手段要挾房產商退房，由此引發(fā)了投資者對商業(yè)銀行資產質量的擔憂。

三是房地產開發(fā)項目資金鏈斷裂引發(fā)風險。目前房地產開發(fā)缺錢的原因有四點：一是國際經(jīng)濟形勢不好造成房地產商不能實現(xiàn)境外融資計劃。二是國內實行從緊的貨幣政策對房地產行業(yè)控制得更緊。三是房地產發(fā)展商過去兩年不理智地爭地王，大搞土地儲備，占用了大量的資金。四是從2008年初以來全國房屋成交量急劇下滑，到8月底已經(jīng)同比下滑近50%，導致資金難以回籠。值得注意的是，不僅是一般的地產商缺錢，上市地產商也同樣面臨較大的資金壓力?！蹲C券日報》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月21日，兩市共有75家房地產類上市公司披露了半年報。這些上市房企上半年共負債達到3514.7億元，比去年同期的2128.7億元增加了65%。這反映出即使上市地產商的資金短缺也具有普遍性。一般而言，上市公司有著更好的公司治理結構、更強的規(guī)模與實力，對行業(yè)的變化也更具敏感性。上市地產企業(yè)的資金短缺窘境，固然是信貸緊縮的一個結果，反映了其運營管理方面存在的欠缺。同樣，一旦資金鏈條中斷，銀行貸款將面臨較大的風險。

四是房地產項目重組引發(fā)風險。在房地產商面臨資金嚴重短缺的大環(huán)境下，房地產項目的重組是不可避免的。但房地產項目的重組過程也會導致銀行信貸面臨較大的資金風險，如果銀行對房地產項目的貸款大都是以房地產項目公司為貸款主體，有的是以土地為抵押，一旦土地不能理想地轉讓或重組收益過低，銀行的信貸風險將加大。

五是土地管理政策引發(fā)風險。為節(jié)約集約用地和提高土地的有效利用，今年年初國務院已經(jīng)相關通知，明確土地閑置滿2年的，依法應當無償收回的要堅決予以執(zhí)行；而土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，尤其是對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。這一政策對資金本來就緊張難以開發(fā)的房地產企業(yè)是一個沉重的打擊。而近期央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機構嚴格商業(yè)性房地產信貸管理，金融機構禁止向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。這一政策的出臺對國內房地產業(yè)不啻于又一記重錘。這代表了央行和銀監(jiān)會發(fā)出銀行對開發(fā)商購地貸款的禁令，可看成是對國務院通知的落實。一旦房地產項目不能如期開發(fā)利用而導致土地收回，以土地為抵押的銀行貸款將形成風險。

商業(yè)銀行應對房地產市場

風險的對策建議

一是積極參與和支持土地資源的重組以盤活土地信貸資金。既然土地資源的重組是不可避免的，而土地資源又占壓了大量的銀行信貸資金，銀行就應該正視這一現(xiàn)實，積極參與和支持土地資源的重組，銀行應該充分利用銀行的客戶資源和信息資源，為已有的土地資源尋找合作伙伴或潛在買主，為有土地需求的企業(yè)尋找土地資源，通過有效的土地資源的重組盤活土地信貸資金，并為土地的有效利用進行咨詢服務，以有助于土地資源的利用效率。

二是積極采取措施謹慎進行房地產抵押貸款。房地產貸款無論是土地抵押還是項目貸款和住房按揭貸款，都已經(jīng)不再是優(yōu)質資產，商業(yè)銀行要正視這一現(xiàn)實，在進行房地產貸款時要選擇好的項目和有實力的開發(fā)商，要認真作好房地產貸款的按揭，特別是防止假按揭、虛假按揭、變相按揭、高價按揭，要嚴格控制住房按揭的比例，認真判斷和認定交易價格，防止房地產開發(fā)商利用虛假高價交易套取銀行信貸資金，要認真分析和論證貸款主體的資格，真正做到有保有壓，以支持房地產項目的健康發(fā)展，確保銀行信貸資金安全。

第6篇：商業(yè)性房地產信貸管理范文

下面，筆者試就農發(fā)行信貸風險形成的原因及控制對策，談談自己的看法：

一、信貸風險形成原因：

1、政策性風險。農發(fā)行是唯一的政策性支農銀行，其客戶、信貸產品都是圍繞著支持“三農”而設計的，對國家經(jīng)濟政策依賴性很強，一旦國家政策發(fā)生變化，客戶因無力承受政策性變化帶來的后果，其風險就會轉化為農發(fā)行不良貸款。如國家實行退耕還林政策后，國有糧食企業(yè)承擔糧食供應任務，當糧價上漲時，為完成政策性任務，農發(fā)行也必須按市場價支持企業(yè)購進高價糧食，當供應糧價格高于國家補助款時，地方財政又不愿拿錢補貼，致使向退耕戶供應糧食政策改為發(fā)放現(xiàn)金政策，政策的變化使糧食企業(yè)購進的糧食無法順價銷售，其價格虧損直接形成了農發(fā)行的不良貸款。農發(fā)行的業(yè)務范圍主要是在農業(yè)這一塊，而農業(yè)是弱質產業(yè)，圍繞農業(yè)開展經(jīng)營的企業(yè)一直都是保本微利，抗風險的能力很低，當國家經(jīng)濟政策發(fā)生不利于企業(yè)變化時，都會給農發(fā)行帶來極大的經(jīng)營風險。

2、行政干預風險。當前，各地都形成了“民營化”為主體的改革改制熱潮，在這一輪改制過程中，為了安置離退崗職工，當?shù)卣疾扇×斯膭钇髽I(yè)出售房地產，籌集資金來賣斷職工工齡的政策，但是，貸款企業(yè)的房地產基本上在農發(fā)行設定有它項權利，為達到順利處理房地產的目的，地方政府就采取行政干預方法，將土地出讓金全部用于改制或者象征性地留一點用于償還貸款；授意房產局或土管局不辦理房地產它項權利登記，或者在它項權利登記到期后不再延期，使農發(fā)行債務懸空。另外，地方政府利用農發(fā)行在爭攬財政存款、優(yōu)質項目貸款等方面還需要協(xié)調與支持的情況，迫使農發(fā)行也干了不少違背自身意愿的事，放棄了某些權利，或者施加壓力讓農發(fā)行發(fā)放一些救濟性和安撫性的貸款，其結果是預期效益與最終效益發(fā)生較大偏差，影響了農發(fā)行信貸資金效益的發(fā)揮，甚至出現(xiàn)貸款回收困難，直接形成了農發(fā)行信貸風險。

3、信息風險。農發(fā)行發(fā)展商業(yè)性貸款，起步晚，貸款對象單一，在項目選擇上比其它商業(yè)銀行存在較大的劣勢，特別是銀企間的信息不對稱，使農發(fā)行難以從根本上把握貸款對象的真實情況。一是農發(fā)行獲取信息的渠道單一，現(xiàn)在信貸人員在貸前調查時，主要依賴借款人自己提供的信息和資料，現(xiàn)有技術和條件決定了信貸人員難以與借款人股東、供應商、客戶及企業(yè)主管部門和其他貸款行的進行溝通，造成第一手調查資料不全面，從而留下信貸風險的隱患。二是農發(fā)行獲取的信息有利于貸款對象。有的客戶，雖然按照農發(fā)行的要求提供了各類信息資料，但信息資料是對企業(yè)有利，雖然手續(xù)合規(guī)，但不足以維護農發(fā)行權益，信貸風險實際已潛伏其中。三是農發(fā)行對信息是否虛假難以做出判斷，有的企業(yè)為騙取貸款，提供虛假的信息誤導貸前調查的準確性，其表現(xiàn)形式往往是故意[您所閱讀的這篇文章來源于文秘站 -文秘站 -是]夸大財務指標，使農發(fā)行信貸人員用通常的分析方法很難做出正確判斷。如果將企業(yè)提供的信息資料作為發(fā)放貸款的依據(jù)，就很難保證信貸資產不發(fā)生風險。

4、操作風險。農發(fā)行現(xiàn)有的貸款從立項調查開始，辦理抵押擔保手續(xù)，上報審查審批，到最終簽訂合同發(fā)放貸款，要經(jīng)過許多步驟和環(huán)節(jié)，涉及的許多法律規(guī)定和內部規(guī)章制度，稍有不慎，就將出現(xiàn)操作風險，給信貸資產埋下風險的隱患。如忽視第二還款來源引發(fā)的風險，信貸人員在對企業(yè)進行管理時，重點放在企業(yè)的生產經(jīng)營、產品銷售、市場前景及資金歸行、分割收貸收息等方面，比較容易忽視對第二還款來源的調查，特別是擔保人的擔保資格、抵押物變現(xiàn)損失等，對此調查把握不好，當?shù)谝贿€款來源受阻時，貸款就很難如期收回；在辦理貸款時，由于登記在先，辦貸在后，因此，辦理登記貸款的合同往往會提前于貸款期限，如果信貸人員操作不慎，就會發(fā)生貸款抵押登記期限已過，而貸款期限還未到期的情況，造成抵押擔保合同失效，從而形成信貸風險。

5、素質風險。農發(fā)行過去長期承擔的是糧棉油收購貸款的供應和管理，管理方式主要是封閉運行，面對日益開放的商業(yè)信貸業(yè)務，其經(jīng)營管理素質低下的缺點就顯現(xiàn)出來了，主要表現(xiàn)在：一些貸前調查流于形式，缺乏認真和謹慎的態(tài)度，對項目評估缺乏深度了解，甚至一些項目貸款評估就是在客戶項目可行性研究報告基礎上，補充有關還款內容而形成的，評估報告的科學性、客觀性大打折扣。再如對客戶風險的評估重視不夠，一些信貸人員簡單認為只要貸款辦理財產抵押登記后，信貸風險防范措施就

算到位了，不重視對客戶風險預警信號的收集、分析，更[本文屬文秘站 =站原創(chuàng)文章，找文章還是到文秘站 ，更多原創(chuàng)]沒有對客戶的還款意愿進行深入了解，這些都將成為信貸風險的成因。同時，農發(fā)行現(xiàn)有的貸款調查、貸款管理、貸款決策以及貸款責任的承擔，存在相互脫節(jié)的情況；不重視貸款條件的落實，貸后管理工作不到位，不重視客戶還款能力的變化，對擔保措施監(jiān)管不力等等還普遍存在。據(jù)調查，因農發(fā)行自身管理素質低下而形成的信貸風險不在少數(shù)。二、信貸風險控制的對策

（一）強化對國家經(jīng)濟政策的研究，建立政策預警機制。國家經(jīng)濟政策的變化，事先都有一定的征兆，如退耕還林糧食供應政策發(fā)生變化之前，社會經(jīng)濟生活中就出現(xiàn)了糧價持續(xù)上漲，價格已遠遠高于國家補助標準的情況。因此，農發(fā)行要加強對國家經(jīng)濟政策的研究，及時、準確地把握國家經(jīng)濟、金融產業(yè)政策變化的趨勢，結合實際情況，對信貸業(yè)務可能出現(xiàn)的風險進行詳細分析評估，提高政策應變能力，有條件的可成立政策研究辦公室，專門評估國家政策變化對農發(fā)行信貸風險的影響，制定政策性業(yè)務風險識別標準。農發(fā)行的基層行也要設立政策風險評估委員會，抽調各部門有責任心、具有一定管理能力的優(yōu)秀干部參與，針對本地實際情況和信貸業(yè)務發(fā)展的特點，經(jīng)常性地對政策性業(yè)務實施標準化、流程化的風險管理，以降低政策性風險轉化為農發(fā)行信貸風險的可能。

（二）強化以法治貸意識，努力化解行政干預的負面影響。地方政府的行政干預，是農發(fā)行在發(fā)展過程中不可避免的難題，農發(fā)行的發(fā)展，不可能脫離地方政府，而要化解地方政府的行政干預，只有在工作中不斷強化法律知識的學習，不斷增強法律意識，用依法行政、依法治貸的方法對抗行政干預。對涉及農發(fā)行權益的房地產抵押，我們要依據(jù)《擔保法》、《合同法》及有關司法解釋，據(jù)理力爭，不要輕易放棄自己的權利，還是能夠將風險降低到最低程度；對地方政府要求支持的項目，農發(fā)行要堅持信貸原則，依制度規(guī)定對項目的可行性進行科學地分析論證，辦理合法有效的抵押擔保手續(xù)，或者要求有政府背景的信用擔保公司進行擔保，做好農發(fā)行信貸風險的轉移和化解工作，確保農發(fā)行發(fā)放的每一筆貸款不因地方政府的干預而發(fā)生信貸風險。

（三）強化貸前調查和信用評定工作，確保信息詳實可靠。掌握真實、有效的第一手信息資料，是信貸投放科學決策的基礎，因此，農發(fā)行必須在貸款發(fā)放前克服困難，采取措施掌握第一手資料：一是充分利用社會中介機構收集信息資料。如利用會計事務所、審計事務所、評估事務所等中介機構，通過他們的有效運作掌握第一手資料。二是自行收集資料。要求信貸管理人員深入第一線，與借款人的股東、供應商、客戶及企業(yè)主管進行充分地接洽和溝通，收集資料。三是充分利用征信系統(tǒng)收集資料。目前，人民銀行的征信系統(tǒng)和工商管理局征信系統(tǒng)均已開通，農發(fā)行可利用這些渠道查詢企業(yè)的資料。四是通過分析借款人提供的資料，先辨別真?zhèn)?，去偽存真，利用其真實的信息資料，做好貸款調查和信用等級評定工作，確保農發(fā)行的貸款決策所依據(jù)的信息資料都是真實有效的，以降低決策風險。

第7篇：商業(yè)性房地產信貸管理范文

【關鍵詞】 房地產 宏觀調控 困境 房產稅 住房保障

近年來我國房地產業(yè)快速發(fā)展，房價持續(xù)快速上漲。為了穩(wěn)定房價，保障居民的住房消費能力，促進房地產市場健康發(fā)展，中央政府連續(xù)出臺了一系列調控政策，但效果不盡如人意。自2010年4月17日“新國十條”以來，各地陸續(xù)實施了最嚴厲的調控手段——限購后，有效地抑制了非剛性需求，為房價的下行打開了通道。但放眼長遠，限購帶來的負面影響也不可忽視，它在過濾非剛性需求的同時，必然會大大壓縮房地產的總需求。因此，當前我們應該重新審視限購政策，逐步調整政策的著力點，在對過去的調控政策進行總結、分析的基礎上，尋找未來房地產市場調控的有效途徑。

一、2003年以來房地產調控政策的簡要梳理

1、2003年初—2005年上半年，規(guī)范管理階段

2003年2月8日，國土資源部《關于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調控的緊急通知》，旨在嚴格控制土地供應總量。2003年6月5日，央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，控制并且規(guī)范銀行對房地產企業(yè)的貸款以及對個人的房貸。2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，明確商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應必須嚴格按規(guī)定采用招標拍賣掛牌的方式。

2、2005年下半年—2008年上半年，適度控制階段

2005年3月17日，個人住房貸款利率從即日起再次上調，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率。2006年5月17日，國務院總理主持召開國務院常務會議，會上提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施，稱之為“國六條”。2006年5月30日，國土資源部下發(fā)了《關于目前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，堅決執(zhí)行停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應的規(guī)定。2007年9月27日，央行發(fā)出《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，提高了購買非首套住房的首付款比例和貸款利率，以抑制住房需求增長。

3、2008年下半年—2009年底，大力發(fā)展階段

2008年12月20日，國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房價重拾漲勢，2010年2季度房價同比漲幅達到14%，為1998年以來的最高點。

4、2010年初至今，從嚴調控階段

2010年1月7日，國務院辦公廳發(fā)出《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，強調合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求，規(guī)定“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，國務院發(fā)出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴格施行問責制。2011年1月26日，國務院召開會議，確定了八項政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。2011年7月20日，總理在第164次國務院常務會議上，要求必須堅持房地產調控方向不動搖、調控力度不放松，促進房價合理回歸。

從中央對房地產調控的時間階段上可以看出，我國對于房地產的調控具有多樣性，同時采取了行政政策、財政政策、土地政策以及金融政策對房地產進行調控。每一次新一輪的調控政策都是在嚴密分析當前市場變化的基礎上制定的，根據(jù)市場的反應，來決定調控的時機和力度。但縱觀近幾年房地產市場的震蕩發(fā)展，雖然宏觀調控政策對市場發(fā)展起到了一定的積極作用，但同時也產生了很多負面影響，有些政策甚至成為房地產市場進一步發(fā)展的障礙。尤其是自2010年一些城市逐步實行限購政策以來，房地產交易量出現(xiàn)了較大幅度的回落，房價也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢。從表面看來，這種變化是限購政策對市場交易形成的壓制所導致的，符合了當前民眾及政府對房價的期望。但房地產交易的萎縮也可能會帶來整個行業(yè)的發(fā)展停滯，甚至會影響到眾多的相關行業(yè)。因此，為避免整個行業(yè)的劇烈波動，需要有效把握調控政策的走向和時機。

二、房地產宏觀調控面臨的困境

1、宏觀調控與地方政府之間的矛盾

從稅收上講，目前正規(guī)稅收方面，中央財政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠稅收，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費和融資的現(xiàn)狀。其中，賣地收入成為地方政府籌集資金的一個越來越重要的渠道。雖然土地收入越多，但是房價卻始終沒有辦法從根本上控制下來。從體制上來看，目前中央對地方政府政績的考察過多關注于GDP，而房地產作為一個關聯(lián)性與帶動性極強的產業(yè)，其發(fā)展可以帶動上下游很多產業(yè)的共同繁榮，這就足以讓GDP有顯著的提升，而諸多產業(yè)發(fā)展的同時也增加了居民收入，從而提高了普通居民對住房的需求量，最終帶動了房價快速上揚。房地產規(guī)模越大，房價越高，其對GDP的貢獻也就越大。因此，過高的土地價格與地方政府盲目的發(fā)展都是推高房價的成因，也是調控房價中最難以克服和解決的問題。

第8篇：商業(yè)性房地產信貸管理范文

1.房地產信貸情況

（1）房地產開發(fā)貸款較年初增加。截至2014年12月末，山西省金融機構房地產開發(fā)貸款余額250.07億元，比年初增加12.83億元，增長5.4%，其中：地產開發(fā)貸款余額40.44億元，比年初增加11. 89億元，增長41.6%。房產開發(fā)貸款余額209.62億元，比年初增加0.94億元，增長0.5%。我省房地產市場以白住和改善性住房需求為主體，內生動力較足，房地產開發(fā)相關指標仍保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。 （2）保障性住房開發(fā)貸款繼續(xù)增長。截至2014年12月末，山西省金融機構保障性住房開發(fā)貸款余額102.85億元，同比增長7.9%。全年城鎮(zhèn)保障性住房新開工 23.26萬套，基本建成21.02萬套，完成投資528.05億元，均超額完成年度計劃任務，保障性住房支持力度不減。 （3）個人住房貸款增長較快。截至2014年12月末，山西省金融機構個人住房貸款余額714.85億元，比年初增加164.7億元，增長29.9%，比上年同期增加142.68億元。從全年來看，個人住房貸款不良率逐步下降（見表1），無論從山西省還是太原市，個人住房貸款不良率低于全省各項貸款不良率水平，穩(wěn)定在低位。山西省購房需求以剛性需求為主。據(jù)凋查，個人住房按揭貸款的申請主體剛需者占比達到90%以上，投資性購房約占10%，主要集中在商鋪貸款。由于個人住房貸款一般采取不動產抵押的方式，損失率相對較低，還款方式多采用按月等額本息或等額本金方式，利息實收率始終保持著較高的水平。

2.個人住房貸款利率情況

（1）首套房貸款政策較去年同期顯寬松。對于貸款購買首套住房的家庭，截至2014年12月末，15家金融機構執(zhí)行的首付款比例平均為39.1%，其中，首付款比例在三成（含）以下的有l(wèi)家機構，占比6.7%;首付款比例在三成至四成之間的有7家機構，占比46.7%;首付款比例在四成以上的有7家機構，占比46.7%。全部金融機構發(fā)放的首套房貸中執(zhí)行基準利率的貸款占比為90.84%，執(zhí)行上浮利率的貸款占比為4.84%，執(zhí)行下浮利率的貸款占比為4.32%。分機構看，中國銀行和興業(yè)銀行首套房貸平均利率低于基準利率，工商銀行、交通銀行、農業(yè)銀行、招商銀行、民生銀行、華夏銀行和晉商銀行首套房貸平均利率等于基準利率，郵儲銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、光大銀行、渤海銀行和農村信用社首套房貸平均利率高于基準利率。全省金融機構發(fā)放的個人住房貸款中，首套房貸款占比為97.3%，貸款購房者以剛性需求為主。

（2）二套房貸利率基本與首套房貸保持一致。對于貸款購買第二套住房的家庭，15家金融機構的房貸政策也趨于寬松，基本執(zhí)行了30%～50%的首付款比例，平均首付款比例為39.7%，較去年同期下降20個百分點。貸款利率方面，除招商銀行二套房貸略高于其首套房貸利率外，其他14家金融機構均采取了緊跟首套房貸利率政策，即與首套房貸利率政策基本一致。

（3）個人住房貸款利率穩(wěn)中有降。2014年，全省商業(yè)性住房貸款累放220.51億元，較2013年增加了24.43億元，加權平均利率為6.5 32%，同比提高0.02個百分點。從利率走勢看，2014年1-10月利率走勢較為平穩(wěn)，11月份略有下降，12月份降幅較大，各期限貸款利率均不同程度降低，個人住房貸款投放明顯增加。分期限檔次看，5年以下（含）期貸款和5-10年（含）期貸款加權平均利率分別為6.426%和6.5 81%，分別比上年同期減少了0.02和0.017個百分點;10-20年（含）期貸款和20-30年（含）期貸款加權平均利率分別為6.544%和6.481%，分別比上年同期增加了0.008和0.072個百分點。

二、山西省房地產金融服務中存在的問題

1.房地產融資模式相對單一

房地產所需資金主要是來源于白籌資金、外資、債券、國內貸款和國家的預算內資金等。在我國由于資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產企業(yè)提供其他融資渠道。因此，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產業(yè)運行的全過程，成為我國房地產市場的主要資金提供者。據(jù)調查，幾乎80%的開發(fā)商的融資模式是從銀行貸款取得。這種單一的銀行信貸模式難以適應我國房地產行業(yè)快速發(fā)展的趨勢。

2.房地產信貸管理存在薄弱環(huán)節(jié)

按照中國人民銀行的規(guī)定，房地產貸款對象應為具備房地產開發(fā)資質、信用等級較高的房地產開發(fā)企業(yè)，企業(yè)白有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%。但在現(xiàn)實操作中，一些地區(qū)片面追求GDP增長，有意無意地放松了房地產信貸的管理，商業(yè)銀行普遍把房地產信貸作為一種“優(yōu)質”資產，在難以對開發(fā)商的經(jīng)營信息和購房者的資信狀況進行充分考察的情況下，大力發(fā)展房地產信貸。而當開發(fā)商資信較差、竣工期限與房屋質量無保證時，以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來較大風險。

3.不良貸款率趨升，房地產金融蘊含風險

在我國，包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、流動資金貸款、購房者按揭貸款等在內的房地產資金鏈中，銀行貸款占到了房地產行業(yè)融資總量的六成到七成，而國際通行標準不超過四成，因此我國房地產企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。這種單一的房地產資金供給是房地產金融風險的集中體現(xiàn)，一旦房地產經(jīng)濟發(fā)生波動，風險會向銀行傳遞，銀行實際上會直接或間接地承受房地產運行中的市場風險和信用風險。從山西省情況來看，2014年，房地產業(yè)貸款不良率有所升高，達到10%左右。

三、政策建議

1.積極拓寬融資渠道，構建房地產發(fā)展的多元化融資機制

繼續(xù)大力發(fā)展銀行間債券市場，拓寬企業(yè)融資渠道，鼓勵支持房地產企業(yè)發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、定向融資工具、資產支持票據(jù)等新型市場融資工具，不斷優(yōu)化融資成本與負債結構，拓寬融資來源，有效改善企業(yè)財務結構。例如，恒大集團在香港聯(lián)合所掛牌上市，在境外發(fā)債累計30多億美元;近幾年跟信托公司等非銀行金融機構也有較多的合作，包括信托開發(fā)貸、信托股權收益權轉讓和項日股權轉讓融資等等，極大地拓展了其資金融通的能力。

2.積極規(guī)范并引導民間資本進入融資體系

山西民間資本雄厚，近年來國家也相繼出臺了鼓勵和引導民間資本進入實體經(jīng)濟的實施意見，山西省要加快建立健全民間投資服務體系，搭建平臺，加強服務和規(guī)范指導，既可以為民間資本提供投資方向，又為民間資本進入房地產融資體系創(chuàng)造良好環(huán)境。 3.加強房地產企業(yè)自身的金融體系建設 當前，一些大型房企為了實現(xiàn)資本盈利能力最大化，嘗試通過資本流動、收購、重組、參股、控股等方式實現(xiàn)資本的增值，例如參股券商或者金融機構。資本運作能力作為其核心競爭力建設的關鍵，房地產企業(yè)應積極組建獨立、充實的金融專業(yè)部門，培養(yǎng)具有資本運作能力的專業(yè)或非專業(yè)人才，建立企業(yè)的金融形象，維護好企業(yè)的金融資源，全面提高其金融建設的技術能力。 4.完善房地產金融的規(guī)范管理 相對于房地產金融的飛速發(fā)展，一些房地產法律、法規(guī)就顯得滯后，導致一些管理亂象時有發(fā)生。因此，必須要建立和完善相關的法律體系來規(guī)范房地產融資的多元化發(fā)展。同時，建立房地產企業(yè)信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，開展房地產企業(yè)信用評價，實施評價等級動態(tài)管理，加強對預收行為和預售資金的監(jiān)管，防止企業(yè)因資金鏈斷裂抽逃資金。

第9篇：商業(yè)性房地產信貸管理范文

關鍵詞：流動性過剩　貨幣政　策財政政　策商業(yè)銀行對策

中圖分類號：F830.49　文獻標識碼：A　文章編號：1006－1770(2008)03－030－05

2007年以來，流動性過剩成為中國宏觀經(jīng)濟的一大隱患，并誘發(fā)了經(jīng)濟過熱和通貨膨脹的風險，國家密集出臺了多項宏觀調控政策。2008年以來，通貨膨脹的趨勢不僅沒有減緩，反而在雪災和春節(jié)等因素助推下，呈愈加明顯的態(tài)勢。2008年1月我國CPI(居民消費物價指數(shù))同比上漲7.1％，比2007年12月高出0.6個百分點，創(chuàng)下1996年8月份以來近11年的月度新高；與此同時，PPI《工業(yè)品出廠價格》同比上漲6.1％，比上月提高了0.67個百分點，創(chuàng)2004年12月份以來的三年新高，呈現(xiàn)出CPI向PPI傳遞的趨勢。物價上漲由消費品向工業(yè)品的結構性傳導，導致全面通脹的壓力驟緊，宏觀調控政策將進一步收緊。

宏觀調控政策不僅包括直接針對銀行系統(tǒng)的貨幣政策和銀行業(yè)行業(yè)監(jiān)管，還包括財政政策和產業(yè)政策的部分調整，構成商業(yè)銀行生存的外部環(huán)境，對商業(yè)銀行的發(fā)展經(jīng)營帶來重大影響。梳理07年以來宏觀調控政策對商業(yè)銀行的影響機理和實際效應，有助于商業(yè)銀行，做出相應調整以提高對環(huán)境的適應能力。

一、2007年以來宏觀調控政策環(huán)境的演變

(一)貨幣政策和銀行業(yè)行業(yè)監(jiān)管

1、提高存款準備金率和央行票據(jù)

2007年，央行先后11次上調存款準備金、并累計發(fā)行近4萬億元的央行票據(jù)。其中第10次準備金調整，上調幅度1個百分點為4年來最大，當前存款準備金率創(chuàng)20多年來新高。

2、加息

為遏制儲蓄存款的跳槽趨勢和投資的高速增長，向市場傳達緊縮的信息。2007年以來，央行連續(xù)6次小幅加息，調整后的存貸款基準利率分別為4.14％和7.47％。

3、商業(yè)銀行貸款規(guī)模的窗口指導

2007年，面對商業(yè)銀行貸款規(guī)模的快速增長，央行和銀監(jiān)會多次召開會議對各家銀行給予“窗口指導”，嚴令各家銀行將全年新增貸款規(guī)?？刂圃?5％之內。從緊貨幣政策在總量控制上已取得一定成效，2007年12月新增貸款僅485億元，同比少增了1720億元，2007年全年新增貸款規(guī)模為3.63萬億元。2008年，央行對金融機構新增貸款的總量控制目標大體控制為不超過2007年全年的3.63萬億元，意味著全年貸款增速將不會超過13.86％。

4、特定行業(yè)的貸款監(jiān)督和管理

由于銀行新增貸款大部分流向了產業(yè)政策調控所關注的房地產行業(yè)，2007年11月，央行和銀監(jiān)會出臺了關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的新規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，要求貸款首付款比例不得低于40％。其他配套政策還包括嚴格房地產開發(fā)貸款管理、嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理，嚴格住房消費貸款管理、嚴格商業(yè)用房購房貸款管理、加強房地產信貸征信管理、加強房地產貸款監(jiān)測和風險防范工作等等行業(yè)規(guī)范。同時，央行各分支機構、各銀監(jiān)局加強了對轄區(qū)內金融機構房地產信貸管理的“窗口指導”，加大了對相關違規(guī)行為的查處力度。

(二)財政政策和產業(yè)政策

1、發(fā)行特別國債

為配合貨幣政策，收縮市場中過剩的流通性，緩解外匯儲備的壓力，2007年8月份以來，財政部共分8次向商業(yè)銀行、銀行間市場和社會公眾發(fā)行特別國債，總計規(guī)模達15500億元。

2、調整利息稅。緩解負利率狀態(tài)

從8月15日起，財政部將儲蓄存款利息稅稅率由現(xiàn)行的20％調減為5％，意圖扭轉居民儲蓄存款的負利率局面，避免儲蓄資金持續(xù)進入股票市場，分流銀行資金。

3、和產業(yè)政策相配套，引導結構調整

2007年以來，產業(yè)間資源配置不合理的現(xiàn)象仍然在加劇，高耗能行業(yè)生產和出口增速依然較高。2007年上半年，鋼鐵、有色金屬、建材、電力熱力、石油加工及煉焦、化工等六大主要耗能行業(yè)增加值同比增長20.1％，增幅同比加快3.6個百分點，比全部規(guī)模以上工業(yè)高1.6個百分點。1－6月份，鋼鐵行業(yè)出貨值增長79.7％，化工行業(yè)增長31％，建材行業(yè)增長24.2％，均超過規(guī)模以上工業(yè)出貨值21.7％的增速。

針對這種趨勢，2007年4月15日起，財政部再度下調或取消部分鋼材出口退稅率；并從7月1日起，實行新的出口退稅政策，553項“高耗能、高污染、資源性”產品的出口退稅被取消。根據(jù)最新頒布的企業(yè)所得稅法，企業(yè)從事符合條件的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目的所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅。企業(yè)購置用于環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、安全生產等專用設備的投資額，可以按一定比例實行稅額抵免。上述舉措，以期緩解環(huán)境污染，保護緊缺資源和能源，改善出口產品結構，減少貿易順差對國際收支的壓力。

二、宏觀調控政策對商業(yè)銀行經(jīng)營管理的影響

(一)對商業(yè)銀行盈利的影響略偏正，但難以持續(xù)

1、準備金率持續(xù)提高對銀行盈利的負面影響相對可控

以前8次法定存款準備金率來計算，累計凍結商業(yè)銀行資金約1.5萬億元。假設商業(yè)銀行被凍結的這些資金來自于債券投資或者貸款的壓縮，根據(jù)各行中報初步測算，將分別導致商業(yè)銀行上半年利息總收入減少2％和5％左右。當然，由于超額準備金比率較高的銀行將首先通過壓縮超額準備的方式來滿足更高的法定存款準備金率，因此其實際負面影響要比測算的結果要小。

具體到各銀行，從靜態(tài)看，超額準備金率越高、存貸比越低，其受到的負面影響越小。從動態(tài)看，吸收存款能力越強，受到的負面影響越小。總的來看，法定存款準備金率提高對大型銀行的負面影響略小于中小銀行。

2、加息使商業(yè)銀行的利差略有擴大，但后續(xù)難持續(xù)

2007年上半年存貸款基準利率的四次提高，使商業(yè)銀行利差略有擴大。我們可以通過半年報做簡單的測算(見表1)。

凈息差的擴大主要在于以下原因：

一是商業(yè)銀行出現(xiàn)貸款中長期化和存款活期化的趨勢。由于占存款來源約50％左右的活期存款的基準利率僅上調9個基點，進而擴大了商業(yè)銀行的息差收入：二是貸款風險結構發(fā)生變化。隨著中小企業(yè)的高速增長，銀行業(yè)對中小企業(yè)的貸款比重逐步加大，貸款的風險收益增加。

2008年凈息差擴大的趨勢將可能出現(xiàn)逆轉，理由有三：

第一，存款活期化的局面有望扭轉。從2007年最后一次利率調整的情況看，一年以內定期存款利率上調幅度較大，其中，三個月期存款利率上調0.45個百分點，六個月期存款利率上調0.36個百分點：與此相反，活期存款利率小幅下調0.09個百分

點；同時，2007年年底以來，股市的動蕩加劇，風險加大，儲蓄向資本市場持續(xù)搬家的勢頭有所減弱，股市資金出現(xiàn)回流，在活期存款利率下調，三個月、六個月和一年期存款利息上升的情況下，居民和企業(yè)儲蓄將有望出現(xiàn)定期化趨勢；另一方面，通脹壓力下，未來結構性調整將增多，類似2006年至今基準存貸利差擴大的可能性將較小。第二，貸款結構調整的力度減小。部分銀行如建行和工行，中長期貸款比重已經(jīng)達到60％以上，興業(yè)銀行中小企業(yè)貸款比重已經(jīng)達到80％，在這種情況下，通過調整貸款結構提高息差收入的余地有限。第三，未來對貸款客戶的競爭將逐漸蔓延到中小企業(yè)群，利率的上浮幅度有限，利差空間壓縮。

3、國債定向發(fā)行對商業(yè)銀行利潤的影響基本中性

2007年8月以來，財政部針對商業(yè)銀行、銀行間市場發(fā)行了規(guī)?？傆嫗? 5500億元的特別國債。從結構看，商業(yè)銀行主要通過壓縮票據(jù)融資和短期貸款來進行調整，2007年，商業(yè)銀行壓縮票據(jù)融資約4400億元左右，票據(jù)融資余額已經(jīng)降至2005年3月以來的最低水平，通過壓票據(jù)融資為利潤空間較大的中長期貸款騰出空間的特征較為明顯。因此，從總量上看，對商業(yè)銀行利潤的影響較為平緩。

另外，從國債發(fā)行的情況看，加息一方面帶來國債、央行票據(jù)和同業(yè)拆借利率一定程度的上升；另一方面也導致商業(yè)銀行所持有的交易性債券的賬面價值下跌。綜合來看，由于規(guī)模受限，正面影響和負面影響基本抵消(由于披露數(shù)據(jù)的限制，難以作具體的量化分析)。

4、手續(xù)費和傭金收入的激增較難持續(xù)

2007年，受益股票市場的牛市效應，各家上市銀行的手續(xù)費和傭金收入獲得迅速增長，十余家上市銀行手續(xù)費及傭金收入前三季度比上年同期平均增長80％左右。結算、、銀行卡、投行、托管幾大類并舉。2007年末和未來的2008年，隨著宏觀調控政策的收緊，資本市場的動蕩加劇，風險加大，手續(xù)費和傭金收入在日益增大的基數(shù)上將較難實現(xiàn)高速增長。

(二)對銀行業(yè)貸款規(guī)模的控制效果不理想

1、控制商業(yè)銀行貸款規(guī)模并不能有效控制固定資產投資過快的局面

銀行貸款并非固定資產投資資金的唯一來源，固定資產投資對銀行貸款的依賴下降。根據(jù)wind資訊提供的數(shù)據(jù)計算，2007年1－10月份，在固定資產資金來源的比例中，國內貸款只占12.44％，自籌資金成為固定資產投資的最大來源，占比達42.75％；再加上企事業(yè)單位自有資金，企業(yè)直接融資占比達65％以上。

隨著股票市場的發(fā)展，資本市場融資的比重將進一步擴大。這種趨勢勢必會弱化以信貸窗口指導和利率調整為工具的宏觀政策效果，這也是2007年以來加息對固定資產投資影響作用受限的主要原因之一。

2、貸款規(guī)模的行政控制一定程度上惡化了中外商業(yè)銀行的競爭環(huán)境

央行和銀監(jiān)會對國內商業(yè)銀行的信貸投放進行增長率的盤子控制，這種行政性的管理辦法，對約束商業(yè)銀行的貸款規(guī)模比較有效。然而，差異性的監(jiān)管制度下，這種行政管制給外資銀行提高信貸業(yè)務的市場份額提供了絕好的機會。

以上海市場為例，在宏觀調控政策趨緊和中資銀行受制于信貸約束的背景下，轉制后的外資金融機構對公貸款增長迅猛。2006年12月底，外資銀行占新增貸款的市場份額為26.3％；2007年4月之后，外資銀行新增貸款的市場份額迅速增加，到8月份，達到42.9％。其中，對公貸款增加58.1億元，同比多增22.7億元，占全部貸款增量的96％，2007年全年，外資銀行新增人民幣貸款達到832.7億元，同比多增347.9億元，占人民幣信貸增量的份額為31.8％，同比上升2.5個百分點：貸款余額占全市人民幣貸款市場份額的10.7％，比年初上升3.5個百分點。

金融宏觀調控的制定和實施在一定程度上忽略了轉制的外資銀行，削弱了宏觀調控政策的實施效果，并導致中外資銀行的不公平競爭。

(三)對商業(yè)銀行流動性管理提出嚴峻的考驗

1、法定存款準備金比率位于歷史高位，未來有進一步走高可能

07年以來，央行已連續(xù)11次上調存款準備金率，目前15％的法定存款準備金率已經(jīng)達到歷史最高水平。按每上調0.5個百分點的存款準備金率約可凍結銀行系統(tǒng)資金1700－1800億元計算，央行通過存款準備金率和央行票據(jù)共可收縮銀行系統(tǒng)約5.64－5.76萬億的資金。隨著通貨膨脹形勢的嚴峻，08年存款準備金率有望進一步上調。

隨著超額準備金比率可壓縮空間的減小，銀行使用超額存款準備金替代法定存款準備金余地越來越小，中小銀行的存貸比大多已經(jīng)超過75％。在第11次存款準備金率提高0.5個點的情況下，政策的邊際效應將逐步加大，可能會出現(xiàn)一定的流動性問題。

2、貨幣“短借長貸”的期限錯配現(xiàn)象突出

在存款活期化和貸款結構調整的影響下，商業(yè)銀行資產負債結構也出現(xiàn)了同向的變化。據(jù)2007年半年報顯示，工行、中行和建行即時到期的負債占比與年初相比分別上升4.3％，2.4％和1.6％，而一年以上的資產也分別較年初增加2.4％、0.5％和1.9％。中小銀行的變化則更為明顯。商業(yè)銀行資產和負債的期限錯配程度進一步加大，流動性管理的難度進一步加大。

3、銀行存款增速趨緩，資金來源受限

雖然我國宣布降低存款利息稅并多次加息，但由于資產價格上升預期的持續(xù)和物價上升預期的加強，2007年以來商業(yè)銀行存款顯著分流，增速明顯放緩。其中儲蓄存款在4、5、8、9、10月出現(xiàn)絕對額下降的情況。2008年，通貨膨脹率短期內難以扭轉，負利率局面仍將持續(xù)，儲蓄存款增長乏力。銀行資金來源總量和結構的上述變化對流動性管理能力提出更高的要求。

4、人民幣快速升值，外匯存貸比上升

由于人民幣持續(xù)升值和我國頻繁加息，使外匯貸款與人民幣貸款相比體現(xiàn)出更為明顯的成本優(yōu)勢，2007年前三季度金融機構外匯各項貸款增加370億美元，達到2006年同期外匯貸款增長的3倍，增幅達27.6％。與此同時，外匯存款則比年初下降了約20億美元。其中外匯儲蓄存款下降了120億美元，降幅近20％。人民銀行公布的“金融機構外匯信貸收支表”顯示，金融機構各項外匯貸款與各項外匯存款的比值由07年9月末已升至130％。外匯貸款的急遽增加和外匯存款的減少，給商業(yè)銀行的外匯流動性管理增添了難度。

(四)部分行業(yè)貸款風險加大

以房地產貸款為例，近年來商業(yè)銀行都收縮了房地產開發(fā)貸款的規(guī)模，大型銀行的開發(fā)貸款在貸款總額中的占比普遍低于10％。然而隨著個人住房貸款的快速發(fā)展，大型商業(yè)銀行與房地產直接相關的貸款占貸款總額的比例仍達到20％以上，在其他各類抵押貸款中還有很大一部分是以房地產作為抵押物，預計銀行業(yè)共有30％以上的貸款風險敞口與房地產市場相關。在這種情況下，貸款利息的走高和房地產價格的波動將會給商

業(yè)銀行的資產質量產生較大的影響。特別是在針對房地產行業(yè)和房地產信貸的調控進一步加強，房地產價格出現(xiàn)一定幅度調整的情況下，商業(yè)銀行對房地產信貸風險問題更應密切關注。

隨著2008年“節(jié)能減排”的要求和針對“兩高一資”等行業(yè)的調控政策將進一步加強和“硬化”。根據(jù)銀監(jiān)局的統(tǒng)計，截至2007年5月末，五大國有股份制商業(yè)銀行發(fā)放的高耗能、高污染行業(yè)貸款余額達1.5萬億元，占貸款總額的11％。同時人民幣逐步加快升值(匯改以來到2007年9月末，人民幣對美元累計升值約10％)和出口退稅政策多次調整，其累計和長期的負面效應很有可能會進一步顯現(xiàn)。

三、宏觀調控背景下對商業(yè)銀行的對策建議

(一)緊跟宏觀調控政策，控制貸款規(guī)模，加強貸款風險控制

商業(yè)銀行應密切關注國家調控政策的走向，防范可能產生的貸款風險，并加強特定行業(yè)貸款的風險控制。具體來說，要注意以下幾點：

第一，嚴格審查高耗能、高污染行業(yè)新增貸款的投放，積極配合主管部門和地方政府控制高耗能、高污染行業(yè)的過快增長。已經(jīng)貸款的，要及時清收。

第二，嚴格執(zhí)行國家房地產貸款政策，密切關注房地產貸款的風險，降低潛在的壞賬風險。

第三，密切關注進出口企業(yè)的業(yè)務經(jīng)營和貸款歸還情況，積極防范貸款風險。

(二)增強資產負債的管理水乎和貸款定價能力

第一，加強對活期存款的管理水平，提高活期比率，降低資金使用成本。

第二，采取客戶細分、產品帶動、網(wǎng)上銀行、信用卡產品組合與交叉營銷等策略和措施遏制存款的滑坡。

第三，增強貸款議價能力，提高信貸資產回報水平。要抓住當前信貸規(guī)模管制、商業(yè)銀行談判地位上升的有利契機，優(yōu)化客戶結構，對不同客戶、不同資產實行差別定價，最大限度地提高貸款的綜合收益率。

第四，積極探索豐富零售貸款產品組合，避免當前零售貸款業(yè)務過度依賴房地產按揭貸款的局面。

(三)加快創(chuàng)新，擴大中間業(yè)務收入比重