商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：融資現(xiàn)狀；融資方式；風(fēng)險(xiǎn)管理

近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)狂熱趨緩、融資成本逐步提高，于雙方面夾擊了商業(yè)地產(chǎn)，使其面臨嚴(yán)峻的融資鏈挑戰(zhàn)。首先，商業(yè)地產(chǎn)本身已具有投資規(guī)模大、地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收慢、投入資金巨大等不利的行業(yè)投資特點(diǎn)。其次，商業(yè)地產(chǎn)融資主要通過(guò)銀行貸款及民間借貸來(lái)籌集資金，融資渠道單一，成為商業(yè)地產(chǎn)融資的又一大軟肋。因此，只有充分分析商業(yè)地產(chǎn)融資的框架和問(wèn)題，才能改善融資環(huán)境，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)融資的發(fā)展現(xiàn)狀

中國(guó)人民銀行于近日《經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》，報(bào)告指出，異常狂熱的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)于近期進(jìn)入持續(xù)降溫階段，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出疲軟狀態(tài)，加之商業(yè)地產(chǎn)信貸加緊政策及一系列措施陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資鏈的暢通造成了嚴(yán)重阻礙。國(guó)泰君安證券研究所所的報(bào)告顯示，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口已達(dá)7100億元，平均每家內(nèi)資開發(fā)商的資金缺口達(dá)到1201萬(wàn)元，占當(dāng)年年銷售收入的24%。融資鏈面臨的巨大壓力讓廣大中小房地產(chǎn)開發(fā)商頻頻面臨向償付土地出讓金、向銀行償付貸款利息的生存困境，隱藏著的房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)的強(qiáng)大力量不容小覷。自2014年起，溫州、寧波等地部分房地產(chǎn)企業(yè)已由于融資鏈出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致倒閉，留下巨大的資金缺口。2014年4月，青島君利豪地產(chǎn)大亨跑路，多樓盤停滯資金鏈斷裂，欠貸至少12億以上，涉及多家國(guó)有大型商業(yè)銀行及民間借貸公司與個(gè)體。2014年5月，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)融資鏈斷裂瀕臨破產(chǎn)，樓市拉響紅色警報(bào)，共牽扯到27億金融機(jī)構(gòu)借款。每日層出不窮的報(bào)道足以證明房地產(chǎn)業(yè)融資鏈斷裂現(xiàn)象已相當(dāng)嚴(yán)重。倘若樓市成交持續(xù)低迷，資金缺口將增速擴(kuò)大，影響將大范圍波及政府財(cái)政、銀行收支及民間金融機(jī)構(gòu)與個(gè)人資產(chǎn)安全等，后果將不堪設(shè)想。而隨著二三線房源過(guò)剩問(wèn)題日趨嚴(yán)重，房地產(chǎn)融資鏈風(fēng)險(xiǎn)很可能會(huì)進(jìn)一步加劇。

商業(yè)地產(chǎn)融資鏈?zhǔn)欠癜踩?、穩(wěn)定對(duì)于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性有著舉足輕重的影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展有著重要意義。商業(yè)地產(chǎn)融資問(wèn)題一直是社會(huì)各界關(guān)注的重點(diǎn)，也是學(xué)術(shù)研究的重要問(wèn)題之一。如王家庭、張換兆（2005）在銀行業(yè)借貸業(yè)務(wù)控制和利率提高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本提高的背景下，探討了商業(yè)地產(chǎn)融資的多元化方式，并對(duì)幾種典型方式的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行了分析；孫翠蘭（2005）分析與比較了目前我國(guó)存在的銀行信貸、企業(yè)債券、企業(yè)上市、境外融資、投資基金和信托等主要的房地產(chǎn)融資方式運(yùn)作的內(nèi)在機(jī)理和宏觀環(huán)境，并提出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)多元化融資在短期內(nèi)應(yīng)選擇“銀行貸款+房地產(chǎn)信托”和“銀行貸款+房地產(chǎn)投資基金”兩種模式；李嬌、向?yàn)槊瘢?012）利用面板數(shù)據(jù)分析了1999-2009年間經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的影響及其區(qū)域化差異的情況。從目前對(duì)文獻(xiàn)的梳理結(jié)果來(lái)看，國(guó)內(nèi)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)融資問(wèn)題研究的時(shí)間點(diǎn)多在2005-2009年，即商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步高漲的階段，從內(nèi)容上多數(shù)為理論上的探究。近幾年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到了歷史的新高點(diǎn)，新增投資也逐年攀高，在這種新背景下，融資問(wèn)題的研究有著更重要的意義。

二、商業(yè)地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題

1.項(xiàng)目開發(fā)資金來(lái)源不穩(wěn)定。由于需要投入巨額資金，在融資渠道較為單一，僅僅依靠銀行信貸難以支撐的情況下，不少企業(yè)采取民間借貸作為融資方式。然而，民間借貸利率較高，容易受到人、事的影響而發(fā)生不必要的糾紛，進(jìn)一步增加了資金來(lái)源的不穩(wěn)定。同時(shí)，單一地提高銀行信貸限額并不能解決此問(wèn)題，銀行利率在政策影響下不斷波動(dòng)，給企業(yè)造成一定的利率風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足。在開發(fā)的過(guò)程中，企業(yè)并未充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要性，也缺乏相應(yīng)的專家參與指導(dǎo)。這樣的缺陷將導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目的資金、進(jìn)度等不能完全準(zhǔn)確地掌控，因而資金缺口及資金回收都變數(shù)較大，給融資帶來(lái)困難。

3.缺乏相關(guān)政策支持及法制完善。現(xiàn)行對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策較為保守，尤其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的融資施加了各樣的限制條件，例如對(duì)企業(yè)上市提出了附加條件等等，限制了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于融資過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，法律法規(guī)目前還處于較為空白的階段，導(dǎo)致企業(yè)難以訴諸法律手段進(jìn)行解決，加大企業(yè)融資過(guò)程的實(shí)施難度。

三、拓展商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策

1.拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道。企業(yè)可以進(jìn)一步利用金融市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行融資，例如債券融資、上市融資等等，使融資渠道更加多元化。

2.科學(xué)提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平。在企業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的基礎(chǔ)上，相關(guān)部門應(yīng)增加舉辦教授座談會(huì)、企業(yè)人員培訓(xùn)會(huì)的頻率，邀請(qǐng)高校及專家為企業(yè)提供更為科學(xué)的指導(dǎo)。積極培養(yǎng)專業(yè)對(duì)口人才，為商業(yè)地產(chǎn)輸送優(yōu)秀人才，從根源上解決風(fēng)險(xiǎn)管理的缺失。此外，企業(yè)應(yīng)設(shè)計(jì)適合該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)管理體系，將指標(biāo)數(shù)字化，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目有統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)衡量標(biāo)準(zhǔn)，最終獲得相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，便于后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程。

3.在政策及法制上給予支持。在合同法、商業(yè)銀行法等法律法規(guī)上，增加和完善關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)融資的內(nèi)容，規(guī)范企業(yè)的融資行為，打擊虛假融資、詐騙等行為，使信息更加公開化、透明化，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。在政策方面，放松管制，使其能在金融市場(chǎng)上吸收資金，增加其上市機(jī)會(huì)。

四、結(jié)論

目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)存在項(xiàng)目開發(fā)資金來(lái)源不穩(wěn)定、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足、缺乏相關(guān)政策支持及法制完善等問(wèn)題。房地產(chǎn)融資所存在的問(wèn)題正在逐步凸顯，而此類問(wèn)題一旦大規(guī)模爆發(fā)就將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人們的生活造成難以估量的影響。為了緩解房企融資壓力、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)及控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，必須采取一定對(duì)策，拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、科學(xué)提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平、在政策及法制上給予支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]王家庭，張換兆.房地產(chǎn)融資方式多元化的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2005，06：47-53.

[2]孫翠蘭.我國(guó)房地產(chǎn)融資方式的比較、選擇與調(diào)整[J].金融論壇，2005，11：49-52，65.

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)核算 商業(yè)地產(chǎn) 服務(wù)行業(yè) 管理會(huì)計(jì)體系

一、管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展

對(duì)于新興行業(yè)的初創(chuàng)型公司來(lái)說(shuō)，管理會(huì)計(jì)工作的開展一般會(huì)滯后于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，管理會(huì)計(jì)體系構(gòu)建需要有一個(gè)逐步認(rèn)知和布局的過(guò)程，而財(cái)務(wù)核算體系一般會(huì)伴隨業(yè)務(wù)的發(fā)展先行建立起來(lái)。為了推進(jìn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)，財(cái)務(wù)核算體系在設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中，需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展。本文以商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)為例，強(qiáng)調(diào)用管理會(huì)計(jì)理念構(gòu)建財(cái)務(wù)核算體系，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。

二、財(cái)務(wù)核算需要從簡(jiǎn)單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在我國(guó)屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)也逐步發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項(xiàng)目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項(xiàng)目增值服務(wù)，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會(huì)計(jì)信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司主要經(jīng)營(yíng)管理模式有受托經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務(wù)等。受托經(jīng)營(yíng)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供全程資產(chǎn)管理服務(wù)，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營(yíng)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目重新定位和改造以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，獲得項(xiàng)目租金收入并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為投資方，以直接購(gòu)買或收購(gòu)兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的直接投資和直接管理，提升項(xiàng)目整體價(jià)值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務(wù)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，為商業(yè)項(xiàng)目提供項(xiàng)目規(guī)劃、市場(chǎng)定位、招商租賃等服務(wù)獲取咨詢收入。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司主要利潤(rùn)來(lái)源于多項(xiàng)目資產(chǎn)管理利潤(rùn)、承租經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)對(duì)象為商業(yè)項(xiàng)目，核算體系設(shè)計(jì)中，所有的核算元素都必須以項(xiàng)目為中心進(jìn)行精益化核算。比如，核算細(xì)則要求所有的直接成本費(fèi)用必須核算到項(xiàng)目層級(jí)；對(duì)于總部層級(jí)發(fā)生的間接成本費(fèi)用，凡是受益對(duì)象為項(xiàng)目的，必須核算到項(xiàng)目層級(jí)；對(duì)于受益對(duì)象為項(xiàng)目，但無(wú)法明確到具體項(xiàng)目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項(xiàng)目；對(duì)于受益對(duì)象不能歸屬于項(xiàng)目的，核算上需要記錄為“非項(xiàng)目”成本費(fèi)用。對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)，總部層級(jí)發(fā)生的成本費(fèi)用受益對(duì)象不能最終歸屬于項(xiàng)目的并不多見，這些成本費(fèi)用可能是項(xiàng)目的前置成本，也可能是潛在項(xiàng)目的拓展成本，核算上要求財(cái)務(wù)人員深入到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項(xiàng)目。

由于商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式不同，財(cái)務(wù)核算上需要反映不同管理模式下的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項(xiàng)目可以細(xì)分為不同的管理服務(wù)階段。比如，受托經(jīng)營(yíng)類和承租經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開業(yè)階段、正式開業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理階段等。商業(yè)策劃類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財(cái)務(wù)核算方面，需要根據(jù)項(xiàng)目在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多維度核算，使經(jīng)營(yíng)分析既可以從項(xiàng)目整體又可以從不同維度方面反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況。

從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)來(lái)看，財(cái)務(wù)核算需要從簡(jiǎn)單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策。

三、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實(shí)現(xiàn)共享，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費(fèi)者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場(chǎng)資源整合和重新配置活動(dòng)。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在商業(yè)項(xiàng)目管理的各個(gè)階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要與專注項(xiàng)目所屬區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)緊密合作；商業(yè)項(xiàng)目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀(jì)服務(wù)商合作；市場(chǎng)推廣和營(yíng)運(yùn)階段，需要與媒體和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)供應(yīng)商合作。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為市場(chǎng)資源整合者的角色定位，要求財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)中必須考慮將外部市場(chǎng)資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)中，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購(gòu)系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會(huì)員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)必須與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能。

四、財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊

針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計(jì)為集團(tuán)管理公司、區(qū)域管理公司、項(xiàng)目公司三級(jí)。集團(tuán)管理公司主要核算集團(tuán)總部費(fèi)用、集團(tuán)直接管理的項(xiàng)目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費(fèi)用、區(qū)域公司直接管理的項(xiàng)目池；項(xiàng)目公司主要核算特定項(xiàng)目。除了以上三類公司以外，集團(tuán)公司還會(huì)通過(guò)持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項(xiàng)目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目提供服務(wù)也可以在市場(chǎng)上獨(dú)立運(yùn)作。

以集團(tuán)直接管理的承租經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目為例，項(xiàng)目公司作為承租方，通過(guò)租賃方式取得項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，會(huì)計(jì)核算主體為項(xiàng)目公司，主要核算項(xiàng)目租金收入和項(xiàng)目直接經(jīng)營(yíng)成本。集團(tuán)層面對(duì)項(xiàng)目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團(tuán)專業(yè)管理部門為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團(tuán)集中招商職能為項(xiàng)目發(fā)生的招商成本、集團(tuán)集中營(yíng)銷職能為項(xiàng)目發(fā)生的營(yíng)銷成本等，這些直接成本記錄在集團(tuán)管理公司的核算賬套中。此外，集團(tuán)內(nèi)專業(yè)公司為項(xiàng)目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團(tuán)母公司視角，對(duì)外報(bào)告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營(yíng)成果；對(duì)內(nèi)報(bào)告需要集合集團(tuán)內(nèi)各核算主體的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析各項(xiàng)目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的變化。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司集團(tuán)化統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理、集約化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，要求在財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司核算科目體系、核算細(xì)則，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司財(cái)務(wù)對(duì)內(nèi)和對(duì)外報(bào)告體系。集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊。

五、財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，要求財(cái)務(wù)核算體系隨著行業(yè)的變革和公司商業(yè)模式的變化持續(xù)改善。財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，綜合考慮企業(yè)發(fā)展的階段性以及推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的布局和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部.關(guān)于全面推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的指導(dǎo)意見（財(cái)會(huì)[2014]27號(hào)）.

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；概念；價(jià)值；機(jī)遇；挑戰(zhàn)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-01

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，中國(guó)大型住宅開發(fā)商紛紛開始介入商業(yè)地產(chǎn)，其中包括長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持只做住宅的萬(wàn)科。調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)的擠壓顯而易見，這就給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了跳躍式發(fā)展的機(jī)遇。由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場(chǎng)快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業(yè)地產(chǎn)很快成為各路資本競(jìng)逐、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的新熱土，進(jìn)入還是觀望？這考驗(yàn)著開發(fā)商們的智慧和膽識(shí)。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)頗具中國(guó)特色的概念，理論上并沒(méi)有統(tǒng)一的定義。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于批發(fā)、零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)；廣義的商業(yè)地產(chǎn)還包括寫字樓、連鎖商務(wù)酒店、營(yíng)利性的養(yǎng)老院、教育、展示等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)。從形態(tài)上區(qū)分，商業(yè)地產(chǎn)包括城市綜合體、大型購(gòu)物中心、大型專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街（區(qū)）以及其它泛商業(yè)地產(chǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值

商業(yè)地產(chǎn)具有營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值。出售型的商業(yè)地產(chǎn)能較快地實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，保證企業(yè)現(xiàn)金流的暢通；而持有型的商業(yè)地產(chǎn)則能享受營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值，但要求開發(fā)商要有很強(qiáng)的資金實(shí)力和商業(yè)營(yíng)運(yùn)能力。

三、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇

1.調(diào)控政策的擠壓效應(yīng)。由于調(diào)控政策的持續(xù)加力，商品住宅的投資性需求受到嚴(yán)重?cái)D壓，大量資金和人才被迫向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。從2011年9月份開始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發(fā)生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅交易量，說(shuō)明調(diào)控政策正在對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生擠壓。

2.我國(guó)城市化空間仍然非常巨大，商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)的需求也非常迫切。根據(jù)中國(guó)社科院的報(bào)告，中國(guó)城市化率已達(dá)50%，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率一般在70%-80%，由于我國(guó)人口基數(shù)非常大，未來(lái)農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。發(fā)達(dá)國(guó)家一般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12-14個(gè)，擁有營(yíng)業(yè)面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國(guó)還未超過(guò)0.5平方米，商業(yè)提升的空間還非常巨大。

3.我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)30年的高速發(fā)展，目前我國(guó)居民存款余額接近40萬(wàn)億元，消費(fèi)潛力巨大。在政策的引導(dǎo)下消費(fèi)將逐步成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主力之一，從而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展。

4.隨著調(diào)控的深入，開發(fā)商資金鏈日趨緊張，將有一批實(shí)力較弱的開發(fā)商轉(zhuǎn)讓其資金量占用大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這給資金充裕、專業(yè)能力較強(qiáng)的大型專業(yè)開發(fā)商提供了大量低價(jià)并購(gòu)的機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)將向?qū)I(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。

四、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

1.最大挑戰(zhàn)來(lái)自于資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界房地產(chǎn)開發(fā)商只有2%左右專門做商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)的比例更少，而且國(guó)內(nèi)開發(fā)商融資渠道比較單一，如果沒(méi)有好的融資平臺(tái)把沉淀的資金置換出來(lái)或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。

2.專業(yè)的門檻。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈極其復(fù)雜，定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、營(yíng)運(yùn)、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)要求都非常高，對(duì)人才的要求高、需求大。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間還很短，人才缺口非常大，營(yíng)運(yùn)管理系統(tǒng)水平低，還沒(méi)有形成適合中國(guó)商業(yè)環(huán)境的商業(yè)管理系統(tǒng)，特別是具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的管理軟件，管理能力與發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距還非常大。

3.競(jìng)爭(zhēng)白熱化。競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于三個(gè)方面，一方面是來(lái)自于傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)的城市幾乎都有較成熟的傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)），這些傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)）占據(jù)了先入的優(yōu)勢(shì)，也就是房地產(chǎn)界常說(shuō)的“地段”優(yōu)勢(shì)；第二方面來(lái)自于同行，特別是房地產(chǎn)“大鱷”的競(jìng)爭(zhēng)，他們有著明顯的資金、人才和品牌優(yōu)勢(shì)；第三方面的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于大型跨國(guó)零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，著手在中國(guó)購(gòu)地自建商業(yè)項(xiàng)目，如樂(lè)購(gòu)（TESCO）等，隨著對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和熟悉，這些跨國(guó)公司將會(huì)更多地考慮自建項(xiàng)目，畢竟在中國(guó)地價(jià)快速飆漲的情況下，自建項(xiàng)目不僅能獲得營(yíng)運(yùn)的利益，還能坐享物業(yè)升值帶來(lái)的收益。

4.市場(chǎng)的壓力。一線城市商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商已進(jìn)入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場(chǎng)容量、消費(fèi)能力與一、二線城市不可同日而語(yǔ)，將面臨更大的市場(chǎng)壓力。

5.互聯(lián)網(wǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。隨著帶寬的增加，傳統(tǒng)城市綜合體中的商業(yè)行為都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)，購(gòu)物、訂餐自不必說(shuō)，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影?；谠萍夹g(shù)的智能手機(jī)的發(fā)展，更是使得人們能隨時(shí)隨地“逛商場(chǎng)”?？梢韵胂?，隨著熟練應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，基于互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)將爆炸式發(fā)展，從而嚴(yán)重沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。

五、對(duì)策

1.加強(qiáng)合作，分散風(fēng)險(xiǎn)。培養(yǎng)穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶資源保證商業(yè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就提前完成了招商，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò)張，例如萬(wàn)達(dá)。另一種途徑是與跨國(guó)零售企業(yè)合作開發(fā)，緩解資金壓力，分享管理經(jīng)驗(yàn)。

2.拓展融資渠道。完全依賴銀行和信貸來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)操作是不現(xiàn)實(shí)的和危險(xiǎn)的，還可利用發(fā)行企業(yè)債券、PE私募股權(quán)投資基金、REITs投資信托基金、CMBS、分拆上市、借殼上市等多元化的融資渠道。

3.順應(yīng)政府發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)確定位，以定位指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。定位應(yīng)重點(diǎn)抓營(yíng)運(yùn)模式的定位、規(guī)模的定位、形象的定位、客戶群的定位。營(yíng)運(yùn)模式選擇銷售型或持有型取決于開發(fā)商的資金實(shí)力（融資渠道）和機(jī)會(huì)成本（資金是否有更好的投資方向），從國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由于有健全的金融體系支持，商業(yè)地產(chǎn)商通常都是自己持有物業(yè)、只租不售，通過(guò)長(zhǎng)期高效運(yùn)營(yíng)，使物業(yè)持續(xù)增值。

4.制定合理的價(jià)格。銷售型商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格透支一般不要超過(guò)5年（即按預(yù)計(jì)5年后的銷售價(jià)格銷售），以免擠壓投資人的回報(bào)率，降低投資意愿。持有型的商業(yè)房產(chǎn)租金則需要根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)階段采用不同的價(jià)格策略。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告范文

改革開放以來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程不斷提速深化，為樓市提供了充足的剛性需求，房?jī)r(jià)也隨之進(jìn)入上升通道。自2008年爆發(fā)金融危機(jī)之后，中國(guó)采取了極為寬松的貨幣政策，4萬(wàn)億的刺激計(jì)劃、密集的降息和下調(diào)存準(zhǔn)率造成了市場(chǎng)流動(dòng)性嚴(yán)重過(guò)剩，通脹率高漲，由于投資渠道狹窄，投資資金只得投向股市、樓市，加上政府出臺(tái)的低首付、低利率的鼓勵(lì)性政策又推動(dòng)了房?jī)r(jià)一路狂飆。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了一輪擴(kuò)張潮。金融危機(jī)后，中國(guó)制造業(yè)回報(bào)率持續(xù)下跌，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年后，中國(guó)制造業(yè)500強(qiáng)企業(yè)平均利潤(rùn)僅6.51％，而房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率則高達(dá)30％以上，許多大型企業(yè)在高額利潤(rùn)的誘使下介入了房地產(chǎn)開發(fā)。在政策利好、全民炒房、房企大量開發(fā)這三方面的推動(dòng)下，僅2009年，全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)普遍翻番，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)泡沫。

樓市資金流向轉(zhuǎn)舵

由于金融危機(jī)的影響開始過(guò)去，國(guó)家在2010年4月開始出手調(diào)控房?jī)r(jià)，從“國(guó)八條”到“新國(guó)五條”、從“限購(gòu)”到“限價(jià)”，連番落下的調(diào)控政策讓商品房成交量持續(xù)下跌，市場(chǎng)觀望情緒高漲，住宅市場(chǎng)在調(diào)控中開始步入低谷。

為了收攏市場(chǎng)的流動(dòng)性，國(guó)家采取了貨幣緊縮政策，然而今年以來(lái)的連續(xù)3次加息以及6次的提高存準(zhǔn)率，依然沒(méi)有改變通脹高企、流動(dòng)性過(guò)剩的局面，從嚴(yán)的調(diào)控政策又讓民間資金找不到投資方向。中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)。其中，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市4月寫字樓新增供應(yīng)面積約50.09萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅度增長(zhǎng)181.9％。銷售面積62.70萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了72.43％。

申發(fā)置業(yè)總經(jīng)理羅新表示：“在國(guó)家宏觀調(diào)控之下，住宅市場(chǎng)的銷售壓力很大，限購(gòu)等措施將投資者從住宅市場(chǎng)中擠了出來(lái)，而不在限購(gòu)范圍之內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，成為投資者涌向的目標(biāo)?！?/p>

資產(chǎn)安全促房企轉(zhuǎn)型

“不限購(gòu)”成就了商業(yè)地產(chǎn)“避風(fēng)港”的稱號(hào)，面對(duì)投資者持續(xù)升溫了投資熱情，商業(yè)地產(chǎn)的巨大商機(jī)成為了房企轉(zhuǎn)型的重要理由。

中原地產(chǎn)福建分公司二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理蔡俊認(rèn)為調(diào)控政策是影響開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的重要原因。“嚴(yán)厲的樓市調(diào)控使住宅市場(chǎng)的成交量被抑制，開發(fā)商資金無(wú)處流動(dòng)，為了能夠在弱市下繼續(xù)發(fā)展，房企開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

此外，出于對(duì)資產(chǎn)安全的考慮，房企也不得不進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。福晟集團(tuán)董事長(zhǎng)潘偉明認(rèn)為，房企開發(fā)住宅需要通過(guò)不斷的買賣才能維持企業(yè)的發(fā)展，一旦遇到大幅度的調(diào)控，就會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生巨大的壓力，而自持商業(yè)地產(chǎn)可以獲得穩(wěn)定的回報(bào)，可以抵御通帳，因此，房企需要拿出一部分資金和精力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)合理運(yùn)營(yíng)能夠產(chǎn)生持續(xù)的租金收入，可以改變房企單純開發(fā)住宅導(dǎo)致的資金流可能間斷的風(fēng)險(xiǎn)，減少調(diào)控帶來(lái)的影響。商業(yè)地產(chǎn)還是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，可以通過(guò)銀行抵押獲得貸款融資，在房企無(wú)法通過(guò)住宅實(shí)現(xiàn)大幅利潤(rùn)增長(zhǎng)的情況下，穩(wěn)定的現(xiàn)金流對(duì)于房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是撐過(guò)弱市的不二選擇。

政策助推商業(yè)地產(chǎn)

隨著海西規(guī)劃從區(qū)域規(guī)劃上升為國(guó)家戰(zhàn)略，《海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》等一系列政策紛紛出臺(tái)，福州作為海西規(guī)劃的重點(diǎn)城市，商業(yè)地產(chǎn)前景看好。

“隨著兩岸經(jīng)濟(jì)的對(duì)接與互通，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展是必然的，在10－20年都存在很大的投資機(jī)會(huì)?！绷_新表示，政策的利好將引導(dǎo)企業(yè)、臺(tái)商紛紛涌入福州，全面提升福州的經(jīng)濟(jì)活力，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及企業(yè)的入駐對(duì)福州商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了強(qiáng)大的助推作用。

蔡俊表示，“在海西政策有力引導(dǎo)下，福州作為海西規(guī)劃中最重點(diǎn)的區(qū)域、未來(lái)的海峽金融中心，將會(huì)吸引國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)體、高新技術(shù)類的大型企業(yè)以及臺(tái)商的入駐，直接推動(dòng)了寫字樓需求的增長(zhǎng)?！?/p>

今年5月，福州出臺(tái)了“住改商”禁令，意味著大量在住宅中辦公的小企業(yè)要退出小區(qū)，進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“禁住改商”對(duì)于寫字樓是利好，市場(chǎng)需求將推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

政府有意扶持

在中央調(diào)控住房?jī)r(jià)的決心面前，地方政府開始小心地減少住宅用地的放量，出于均衡財(cái)政收入，福州加大了商業(yè)用地的入市規(guī)模，意圖將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)推向前臺(tái)。據(jù)了解，目前福州土地市場(chǎng)上60％以上都是商用地塊。

“開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目是目前土地政策的硬性要求，許多房企只能走‘商業(yè)+住宅’的開發(fā)模式。”蔡俊指出，“住宅與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式不同，住宅相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，開發(fā)難度小，資金回籠快，房企普遍以住宅開發(fā)為主要方向，但在目前的政策下，房企拿地開發(fā)必須嫁接商業(yè)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久貢獻(xiàn)也是政府扶持商業(yè)地產(chǎn)的重要原因。據(jù)介紹，20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、寫字樓可解決數(shù)千人的就業(yè)問(wèn)題，每年還能夠提供過(guò)億元的稅收，且經(jīng)久不衰，遠(yuǎn)勝于買賣住宅的一次性稅收。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告范文

筆者以為：要秉承世界規(guī)律，體現(xiàn)中國(guó)特色。要以人口城鎮(zhèn)化為核心，以城市群為主體形態(tài)，以綜合承載能力為支撐，以完善體制機(jī)制為保障，全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。新型城鎮(zhèn)化下商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展，既是對(duì)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化進(jìn)行系統(tǒng)研究的需要，更是為城鎮(zhèn)化下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐工作提供支撐與探索。本文就此作以下4P分析

一、政策傾向（Policy）：商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的有利新環(huán)境

眾所周知，由于對(duì)住宅的限購(gòu)調(diào)控，使商業(yè)地產(chǎn)成為了“香餑餑”。在新型城鎮(zhèn)化中，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)更大的發(fā)展空間，將吸引各路資本投向未受調(diào)控影響的商業(yè)地產(chǎn)。中國(guó)指數(shù)院的數(shù)據(jù)顯示，從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例來(lái)看，2012年商業(yè)地產(chǎn)投資占總投資的比重為13%，比2011年同期的11.9%相比，微升1.1個(gè)百分點(diǎn)。2012年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積10226.5萬(wàn)平方米，比去年同期上漲8%。經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在體量上也有很大的增長(zhǎng)。從2008年到2012年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加了將近40%，達(dá)7130.34萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行最新《全球資本流動(dòng)》報(bào)告顯示，2013第一季度亞太地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額增長(zhǎng)26%，中國(guó)市場(chǎng)位列第二。而上海在全球商業(yè)地產(chǎn)投資活躍城市中位列第六，達(dá)到24億美元，吸納了中國(guó)市場(chǎng)三分之二的直接投資。

不過(guò)，在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的進(jìn)程中，存在著區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的泡沫，以及同質(zhì)化等問(wèn)題，因此商業(yè)地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型與升級(jí)成為業(yè)內(nèi)人士需要思考的問(wèn)題。要摒棄照搬住宅過(guò)多依重資金滾動(dòng)的模式，走集約、節(jié)能、生態(tài)的新路子。著力提高城鎮(zhèn)的內(nèi)在承載力，使之真正成為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重點(diǎn)和全面建成小康社會(huì)的載體。

要有效形成新的增長(zhǎng)極、增長(zhǎng)帶、增長(zhǎng)面，拓展擴(kuò)大內(nèi)需的新空間。對(duì)于房企的轉(zhuǎn)型而言，要把握區(qū)域拓展、區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整以及土地儲(chǔ)備和融資機(jī)會(huì)等方面。轉(zhuǎn)型中，房企要具備四種能力，即在什么位置和做什么的眼力；資金保證的實(shí)力；堅(jiān)持且長(zhǎng)效的耐力；能夠整合各種資源的合力。在現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)轉(zhuǎn)型洗牌，集中度會(huì)提高，會(huì)出現(xiàn)集中化、規(guī)?；⑵放苹内厔?shì)。

二、一體布局（Position）：商業(yè)地產(chǎn)推進(jìn)的有效新構(gòu)架

城鄉(xiāng)一體布局是現(xiàn)在和將來(lái)一貫要秉持的構(gòu)架，也是一個(gè)重大的課題。城鄉(xiāng)一體化是中國(guó)城市化發(fā)展的一個(gè)新階段。按中國(guó)城市地理學(xué)的定義，一般認(rèn)為：城鄉(xiāng)一體化就是要把工業(yè)與農(nóng)業(yè)、城市與鄉(xiāng)村、城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民作為一個(gè)整體，統(tǒng)籌謀劃、綜合研究，通過(guò)體制改革和政策調(diào)整，促進(jìn)城鄉(xiāng)在規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)信息、政策措施、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展的一體化，改變長(zhǎng)期形成的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)在政策上的平等、產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的互補(bǔ)、國(guó)民待遇上的一致，讓農(nóng)民享受到與城鎮(zhèn)居民同樣的文明和實(shí)惠，使整個(gè)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)推進(jìn)時(shí)，要遵循城鄉(xiāng)一體布局。基于我國(guó)人口資源分布實(shí)際的客觀國(guó)情，應(yīng)先選擇核心城市為重要載體，進(jìn)而，逐步形成輻射作用大的城市群。在合理調(diào)整和優(yōu)化格局的前提下，促進(jìn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)布局與人口分布、資源環(huán)境相協(xié)調(diào)。

城鄉(xiāng)一體的特點(diǎn)要求商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展既要做好統(tǒng)籌，形成品牌和規(guī)模效益，又要做好細(xì)分和差異化應(yīng)對(duì)。東部城市群的中心城市人口導(dǎo)入快，商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化成常態(tài)。中西部發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)程中，要避免出現(xiàn)象鄂爾多斯等地的“鬼城”現(xiàn)象，不要曲解城鎮(zhèn)化僅僅是“造城”運(yùn)動(dòng)。

解決城鄉(xiāng)收入差距問(wèn)題是城鄉(xiāng)一體化的當(dāng)務(wù)之急。應(yīng)該從體制上解決城鄉(xiāng)居民機(jī)會(huì)不均等和勞動(dòng)力市場(chǎng)的地區(qū)分割問(wèn)題。中國(guó)需要?jiǎng)?chuàng)造條件盡快取消對(duì)農(nóng)村居民的各種非國(guó)民待遇的政策規(guī)定，取消現(xiàn)存的城鄉(xiāng)分割的勞動(dòng)力市場(chǎng)，逐步建立全國(guó)統(tǒng)一的勞動(dòng)力市場(chǎng)，使得農(nóng)民有與城鎮(zhèn)居民均等的就業(yè)機(jī)會(huì)和公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)和法律環(huán)境。

為此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，應(yīng)積極吸收農(nóng)民工勞動(dòng)力，切實(shí)做到同工同酬并逐步實(shí)現(xiàn)福利保障的國(guó)民待遇。體現(xiàn)以人為本的城鎮(zhèn)化核心理念。積極降低城鎮(zhèn)準(zhǔn)入門檻，切實(shí)促進(jìn)農(nóng)民工的市民化。要讓農(nóng)民進(jìn)得來(lái)、留得下、過(guò)得好。

三、消費(fèi)升級(jí)（Promotion）： 商業(yè)地產(chǎn)演進(jìn)的實(shí)在新動(dòng)力

基于商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)和商業(yè)的雙重屬性，在現(xiàn)實(shí)的一定條件下，商業(yè)地產(chǎn)在某些時(shí)候更能體現(xiàn)出其商業(yè)屬性。商業(yè)地產(chǎn)在聚集人氣，創(chuàng)造就業(yè)方面會(huì)發(fā)揮重要的作用。這種屬性與新型城鎮(zhèn)化內(nèi)在因素是契合并休戚相關(guān)。其中最主要的因素就是擴(kuò)大消費(fèi)和消費(fèi)升級(jí)。統(tǒng)計(jì)顯示，城鎮(zhèn)化率每增加1個(gè)百分點(diǎn)，大概能夠帶來(lái)7萬(wàn)億元的市場(chǎng)需求。這構(gòu)成了中國(guó)國(guó)內(nèi)的強(qiáng)大內(nèi)需，成為一種新動(dòng)力，促使商業(yè)地產(chǎn)不斷演進(jìn)。

要成為實(shí)在新動(dòng)力的配套政策措施主要有三個(gè)方面：一是提高城鄉(xiāng)居民收入。提高糧食最低收購(gòu)價(jià)格，提高農(nóng)資綜合直補(bǔ)、良種補(bǔ)貼、農(nóng)機(jī)具補(bǔ)貼等標(biāo)準(zhǔn)，增加農(nóng)民收入。提高低收入群體等社保對(duì)象待遇水平，增加城市和農(nóng)村低保補(bǔ)助，繼續(xù)提高企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金水平和優(yōu)撫對(duì)象生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。二是在全國(guó)所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。三是加大金融對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的支持力度。合理擴(kuò)大信貸規(guī)模，取消不合理的限制，加大對(duì)重點(diǎn)工程、三農(nóng)、中小企業(yè)以及兼并重組等的信貸支持，有針對(duì)性地培育和鞏固消費(fèi)信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。

中小城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)符合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求，不僅僅滿足自我生存所需要的消費(fèi)，更應(yīng)該考慮自我發(fā)展和享受型消費(fèi)比重的提升，以及精神方面的消費(fèi)需求。同時(shí)，要嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)控制。尤其是在當(dāng)前三四線城市有效需求不足所導(dǎo)致的庫(kù)存去化壓力逐步凸現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以及大型商業(yè)房企在銷售狀況回暖導(dǎo)致的資金改善，從而紛紛回歸一二線城市的情況下，商業(yè)房企的區(qū)域拓展戰(zhàn)略應(yīng)更為謹(jǐn)慎。

四、產(chǎn)品豐富（Production）：商業(yè)地產(chǎn)漸進(jìn)的寫照新表現(xiàn)

作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式的產(chǎn)品。從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)產(chǎn)品，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)產(chǎn)品的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品與業(yè)態(tài)緊密聯(lián)系，具體有購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、辦公樓、星級(jí)酒店、中高端商業(yè)綜合體、超市百貨和影院等。

商業(yè)房企需要針對(duì)不同的城市制定不同的商業(yè)產(chǎn)品和產(chǎn)品線。對(duì)新型城鎮(zhèn)化下中小城鎮(zhèn)房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局、房企城市運(yùn)營(yíng)模式、新型城鎮(zhèn)化下房企創(chuàng)新融資方式等方面，切實(shí)研究并審慎實(shí)踐。

可以對(duì)擬進(jìn)入城市的宏觀環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求進(jìn)行分析，從而全方位深入了解該城市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)及未來(lái)的發(fā)展空間。對(duì)城市的不同類型采取不同的進(jìn)入戰(zhàn)略，如核心城市考慮深耕；機(jī)會(huì)城市可考慮以同城操作或者投資的方式進(jìn)入。面對(duì)網(wǎng)購(gòu)沖擊傳統(tǒng)零售，“休閑+社交+體驗(yàn)+娛樂(lè)”的商業(yè)模式將成商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢(shì)。

商業(yè)房企要在城鎮(zhèn)化中找到清晰的立足點(diǎn)，主動(dòng)配合政府和相關(guān)部門。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)中，倡導(dǎo)產(chǎn)品的適度超前，適度引導(dǎo)、適度提升的原則，防止過(guò)于超前或落后，逐步確立以人為核心的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值取向。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告范文

幾年前轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)通一季度遭遇滑鐵盧。

萬(wàn)通地產(chǎn)今年一季度報(bào)顯示：報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.23億元，比去年同期下降54.49%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-1964萬(wàn)元，同比大降近183%；利潤(rùn)總額為-1004萬(wàn)元，同比降約136%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為-1860萬(wàn)元，同比降約273%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-2302.5萬(wàn)元，同比大降約3953%。

值得注意的是，萬(wàn)通的凈利潤(rùn)同比下降大約3953%，公司商業(yè)物業(yè)租金收入僅占總收入的2.2%，難以彌補(bǔ)銷售收入下滑的缺口。對(duì)于歸屬上市公司凈利潤(rùn)大降的原因，萬(wàn)通地產(chǎn)管理層在一季度財(cái)報(bào)內(nèi)將其解釋為“公司所屬子公司同期達(dá)到交付條件的項(xiàng)目有所減少，凈利潤(rùn)相應(yīng)降低?！钡珮I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)通地產(chǎn)業(yè)績(jī)下滑的根本原因是：在地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，萬(wàn)通商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型使公司陷入陣痛。

萬(wàn)通的陣痛只是大批量地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)中遇到的問(wèn)題之一。

隨著地產(chǎn)調(diào)控的深入，住宅市場(chǎng)低迷，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻風(fēng)景獨(dú)好。各種公司成批進(jìn)入，這個(gè)曾經(jīng)一度遭遇冷落的行業(yè)開始火熱，搶地、搶人、搶錢，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。但商業(yè)地產(chǎn)本身有自己的行業(yè)規(guī)律：它的進(jìn)入門檻比較高，專業(yè)性比較強(qiáng)，對(duì)資本的要求比較高。

就目前來(lái)說(shuō)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模是有限的，曾有業(yè)內(nèi)人士斷言：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)尚未具備大發(fā)展的條件，進(jìn)入者的瘋狂只能造成行業(yè)更長(zhǎng)時(shí)間的盤整。

大發(fā)展條件尚未具備

從2009年開始，大概中國(guó)排名前20名的住宅開發(fā)商，80%都開始做商業(yè)地產(chǎn)，突然之間商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)清冷的領(lǐng)域變得擁擠起來(lái)。

金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜認(rèn)為，地產(chǎn)公司扎堆進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，是因?yàn)榇蠹叶伎吹搅诉@樣幾個(gè)趨勢(shì)：第一，中國(guó)的城市化水平接近50%，此后進(jìn)程會(huì)放緩，住宅地產(chǎn)的利潤(rùn)和商業(yè)機(jī)會(huì)都會(huì)大大減少；第二，2009年前，中國(guó)社會(huì)零售品總額的增長(zhǎng)率一直是GDP的2倍以上，保持在15%-20%之間。從2009年開始，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)真正開始成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力之一，這個(gè)時(shí)候?qū)ι虡I(yè)的渴求就特別多。再加上政府的調(diào)控，把大量資本從住宅擠到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

“從去年9月開始，北京、上海住宅的交易量和商鋪交易量明顯發(fā)生變化，就是商鋪開始高于住宅了，今后5到10年這種變化會(huì)更加明顯?！?/p>

五六年前轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)通目前有50%的投資都在商業(yè)地產(chǎn)。轉(zhuǎn)型之初，萬(wàn)通曾經(jīng)豪言：公司將在數(shù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)商用物業(yè)收入占總收入15%、利潤(rùn)占總利潤(rùn)30%、投資性持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%-30%的目標(biāo)。對(duì)于以住宅開發(fā)為主的萬(wàn)通地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)莫過(guò)于資金鏈的平衡問(wèn)題。萬(wàn)通于是采用了以售養(yǎng)商的模式，這在公司2011年的年報(bào)中得到了充分體現(xiàn)：

年報(bào)顯示，2011年萬(wàn)通實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入46.78億元，其中物業(yè)出租收入僅為1.06億元，占比僅2.2%。這意味著，房地產(chǎn)銷售收入成了公司營(yíng)業(yè)收入的絕對(duì)貢獻(xiàn)者，物業(yè)出租收入占比幾乎可以忽略。至于投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%~30%的目標(biāo)，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)去年公司財(cái)報(bào)，投資型房地產(chǎn)僅占總資產(chǎn)的6%~7%，且這部分房產(chǎn)賬面價(jià)值較2010年年底不增反減。

記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)通地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入幾乎來(lái)自于京津兩地：去年，公司在北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.35億元，在天津地區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入33.49億元。值得關(guān)注的是，目前為萬(wàn)通地產(chǎn)提供收入的銷售項(xiàng)目主要是中高端項(xiàng)目，而中高端產(chǎn)品又是此輪地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。同時(shí)，萬(wàn)通地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)區(qū)北京與天津又是地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。

實(shí)際上，萬(wàn)通面臨的挑戰(zhàn)同時(shí)也是中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)公司所共同面臨的：

首先是商業(yè)資源的匱乏。由于中國(guó)的現(xiàn)代商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間都很短，直接導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源特別少。與此同時(shí)，國(guó)外優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源進(jìn)入國(guó)內(nèi)的也不多。以北京為例：北京是全國(guó)商業(yè)最發(fā)達(dá)的城市，但是它只擁有33.2%的商業(yè)品牌。北京如此，其他城市就更不用說(shuō)了，這意味著大家都在搶這些優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源。在細(xì)分領(lǐng)域，這種優(yōu)質(zhì)資源就更少了，如真正能夠成為合作伙伴的超市品牌不會(huì)超過(guò)10家。幾百個(gè)購(gòu)物中心爭(zhēng)搶不到10家的超市資源，要么招不到商，即使招來(lái)商同質(zhì)化現(xiàn)象也很嚴(yán)重。

其次是人才的匱乏。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史不過(guò)短短十幾年，所積淀的人才也很少，尤其是專業(yè)人才更是少之又少。同時(shí)又有企業(yè)不斷涌入這個(gè)領(lǐng)域，導(dǎo)致人力資源成本不斷上升。幾年前，一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理年薪以十萬(wàn)計(jì)，從2009年開始，同樣職位的人力資源成本翻了5-7倍，人才短缺造成人才市場(chǎng)的價(jià)格被扭曲了。

第三是產(chǎn)品問(wèn)題。根據(jù)知名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司第一太平戴維斯的調(diào)查，這兩年來(lái)，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上有一個(gè)顯著變化：規(guī)劃越來(lái)越注重細(xì)節(jié)?！艾F(xiàn)在，人們不再條件反射地匆忙建造一座摩天大樓或商業(yè)區(qū)，而是進(jìn)行更長(zhǎng)期、更富戰(zhàn)略性的思考”。某商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)人士告訴記者，目前中國(guó)大約80%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有做商業(yè)規(guī)劃，只有建筑規(guī)劃，大約20%連建筑規(guī)劃都沒(méi)有，而這里面又有大約80%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃不合乎市場(chǎng)需要，其中20%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目靠位置好、運(yùn)氣佳活下來(lái)了，而現(xiàn)在他們公司從前期的土地方面開始，先對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行需求的調(diào)研，調(diào)研之后才確定商業(yè)定位，但這僅僅是開始。

第四是資金問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)在本質(zhì)上是金融問(wèn)題，如果合適的融資模式不解決，是無(wú)法做好商業(yè)地產(chǎn)的。與其他國(guó)家相比，中國(guó)缺乏與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作相匹配的融資方式和融資渠道。目前很多地產(chǎn)公司賴以生存的銀行貸款，最長(zhǎng)期限為3年，而商業(yè)地產(chǎn)是需要長(zhǎng)期投資的。在REITS大規(guī)模推出時(shí)機(jī)尚不完備的情況下，短期貸款和長(zhǎng)期投資之間的矛盾難以調(diào)和。目前也有一些公司實(shí)踐出適合本公司發(fā)展的融資模式：比如萬(wàn)達(dá)靠部分銷售（這種模式很多公司嘗試后都失敗了），華潤(rùn)依靠財(cái)大氣粗的母公司進(jìn)行輸血，但這種公司畢竟是少數(shù)，且他們的經(jīng)驗(yàn)不適用于大多數(shù)公司，資金問(wèn)題仍是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸之一。

夯實(shí)商業(yè)模式為上策

一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題是：在眾多開發(fā)商開始介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之時(shí)，企業(yè)該如何量身打造屬于自身的商業(yè)模式，從而得以發(fā)揮差異化優(yōu)勢(shì)并在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中成為贏家？

萬(wàn)通以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來(lái)化解項(xiàng)目單一的舉動(dòng)，實(shí)際上早已有之。

截止目前，萬(wàn)通經(jīng)營(yíng)、在建以及待建的投資性商用物業(yè)項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)，分別為北京萬(wàn)通中心D座、北京CBD核心區(qū)Z3地塊、天津萬(wàn)通中心、杭州萬(wàn)通中心、天津泰達(dá)城R3地塊和上海虹橋地塊，規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬(wàn)平方米。到2015年，萬(wàn)通地產(chǎn)自持的營(yíng)業(yè)中投資級(jí)物業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，持有物業(yè)估值超150億元，目標(biāo)年租金收入11億元。而2011年萬(wàn)通地產(chǎn)的物業(yè)租金收入僅1.06億元，意味著該計(jì)劃成功實(shí)施后，物業(yè)年租金收入將為2011年的近11倍。

龐大的商業(yè)物業(yè)持有計(jì)劃，對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

由于萬(wàn)通地產(chǎn)轉(zhuǎn)型計(jì)劃正開啟，因此目前尚無(wú)法從財(cái)報(bào)獲悉公司在轉(zhuǎn)型中現(xiàn)金流的解決方式。目前，上述商業(yè)地產(chǎn)基本處于建設(shè)或待建中，因此萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)回款的主要產(chǎn)品是住宅。而在2011年年報(bào)中，萬(wàn)通地產(chǎn)管理層在“未來(lái)拓展布局”中明確指出，公司將加大銷售商業(yè)物業(yè)，以快進(jìn)快出。

年報(bào)中上述闡述，是否意味著萬(wàn)通地產(chǎn)會(huì)和萬(wàn)達(dá)一樣，通過(guò)銷售部分商用物業(yè)來(lái)獲取持有購(gòu)物中心等大型商業(yè)項(xiàng)目所必須的資金？目前尚不得而知。但有一點(diǎn)可以肯定的是，未來(lái)萬(wàn)通地產(chǎn)”被售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)”中，銷售型商業(yè)物業(yè)的絕對(duì)量將會(huì)加大。而這種模式，因?yàn)橛辛巳f(wàn)達(dá)成功在前，正被相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)地產(chǎn)公司復(fù)制或模仿。

“現(xiàn)在淺海里的魚已經(jīng)被捕完了，大家為了爭(zhēng)奪資源都打得不可開交。只有潛到深海里才能捕到足夠的魚?！焙Ｓ」煞荻麻L(zhǎng)邵建明用這樣一句話形象地比喻了海印實(shí)業(yè)的定位?！捌匆?guī)模拼速度、單純復(fù)制模式最后只會(huì)死路一條，今后，針對(duì)企業(yè)自身特點(diǎn)打造差異化的經(jīng)營(yíng)模式，才是唯一出路?！?/p>

以零售業(yè)切入商業(yè)地產(chǎn)的海印地產(chǎn)以“不敗神話”馳名業(yè)內(nèi)。公司以尋找價(jià)格低廉、有地理位置特色的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期包租，重新經(jīng)過(guò)商業(yè)定位和工程改造后，再租賃給從事批發(fā)、零售、休閑、娛樂(lè)等小型經(jīng)營(yíng)者，從中獲得穩(wěn)定的租金價(jià)差。雖然他們旗下?lián)碛凶杂挟a(chǎn)權(quán)的物業(yè)很少，但是其盤活的十多個(gè)主題商場(chǎng)無(wú)一例外均為100%滿租，而且租金每年維持5%-10%的上漲幅度。邵建明稱海印模式為“商業(yè)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商”，由于海印的項(xiàng)目都是結(jié)合市場(chǎng)需求，出租的是商機(jī)，因此成活率頗高。

近20年來(lái)，海印打造了16個(gè)各具特色的主題商場(chǎng)，它所選擇的商場(chǎng)多數(shù)是“人棄我取”型，而且其主題商場(chǎng)的規(guī)模通常不大，單店面積不大也使得做旺后商戶的承租能力反而更容易提升。與其他輸出品牌管理的商業(yè)地產(chǎn)公司模式不同，海印的管理費(fèi)不與供應(yīng)商的銷售額掛鉤，而是“保收”的，每年拿的是固定租金，而且還有一定幅度的增長(zhǎng)。

根據(jù)海印股份2011年報(bào)，其2011年開業(yè)的16個(gè)成熟商場(chǎng)合計(jì)收入11.59億元，占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的63.42%，凈利潤(rùn)為3.78億元，占公司總利潤(rùn)的97.76%，持有可租賃面積27.63萬(wàn)平米。

邵建明認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)一定要有良好的心態(tài)，要耐得住寂寞，像如今很多商業(yè)地產(chǎn)商其實(shí)只是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而非商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

例如某銷售千億元的大集團(tuán)，其收入有90%來(lái)自于銷售商業(yè)地產(chǎn)，只有不到10%來(lái)自于商鋪經(jīng)營(yíng)收入。這種以政府關(guān)系拿地、以概念包裝促銷售、快速銷售周轉(zhuǎn)的模式雖然看似很容易以復(fù)制方式做大規(guī)模，但是稍有不慎就容易陷入資金鏈緊張的窘境，而且在經(jīng)營(yíng)方面難以做到精細(xì)化、個(gè)性化。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告范文

來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年北京前三季度商業(yè)地產(chǎn)中，商鋪成交38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%；寫字樓成交125.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83%。寫字樓交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新建商品房40%的漲幅。

在老牌核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)不足的前提下，北京一些新興核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得到了充分發(fā)力的機(jī)遇。在北京被稱之為“黃金角”的西南四環(huán)，早已拔地而起的諾德中心一期已售罄。

項(xiàng)目開盤不到一周，銷售便過(guò)億元，諾德有什么銷售秘訣？

北京商業(yè)地產(chǎn)正火

不久前，國(guó)際知名物業(yè)機(jī)構(gòu)戴德梁行在今年北京地區(qū)的寫字樓研究報(bào)告中指出，2012 年第三季度，由于市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，可租賃面積持續(xù)萎縮，北京甲級(jí)寫字樓空置率繼續(xù)下行至歷史新低，達(dá)到2.18%，環(huán)比下降0.27 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，保持上漲態(tài)勢(shì)的北京寫字樓租金本季度趨于平穩(wěn)，環(huán)比增長(zhǎng)2.30%，至每月每平方米295.47 元。

戴德梁行認(rèn)為，2012 年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，總存量仍保持為665.7萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供需矛盾依舊突出。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不確定因素，加上有限的可租賃面積，導(dǎo)致本季寫字樓市場(chǎng)吸納走低，三季度寫字樓凈吸納量為1.76萬(wàn)平方米，前三季度吸納量為24.2 萬(wàn)平方米。

前一陣子，不少企業(yè)因?yàn)樽饨饓毫Φ仍蚣娂姟疤映觥盋BD，他們都在尋找價(jià)格更合適的新興商用地產(chǎn)區(qū)域。

戴德梁行大中華區(qū)的研究主管紀(jì)言迅表示：“第三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)差，企業(yè)特別是跨國(guó)企業(yè)頓時(shí)放慢擴(kuò)充的步伐，這從寫字樓吸納量可見一斑，季內(nèi)大部分中國(guó)市場(chǎng)的吸納量都較之前一季減少。由于需求轉(zhuǎn)弱，影響了部分市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)，當(dāng)中尤以北京最為明顯。當(dāng)?shù)匾幌蜾浀秒p位數(shù)的按季租金增長(zhǎng)，但本季已連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)租金升幅低于5%。不過(guò)，本季北京仍然是亞太區(qū)內(nèi)租金升幅第二高的市場(chǎng)，反映出與亞太區(qū)其他市場(chǎng)比較，中國(guó)市場(chǎng)仍可倚靠?jī)?nèi)需力量而取得增長(zhǎng)?！?/p>

戴德梁行認(rèn)為，雖然本季度金融街區(qū)域?qū)⒂幸恍略鲰?xiàng)目約5.4萬(wàn)平方米投放市場(chǎng)，但由于體量有限，該項(xiàng)目投放不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成較大影響。預(yù)計(jì)第四季度寫字樓整體市場(chǎng)依舊會(huì)延續(xù)目前的穩(wěn)定狀態(tài)。

在這樣的態(tài)勢(shì)下，全國(guó)的開發(fā)商刮起了一陣“住改商”的風(fēng)潮。一些開發(fā)企業(yè)迫于調(diào)控的無(wú)奈，紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，期待在這里撈一桶金。

不過(guò)做商業(yè)地產(chǎn)與做住宅地產(chǎn)大不相同。二者最大的區(qū)別在于，商業(yè)地產(chǎn)需要運(yùn)營(yíng)管理、招商等經(jīng)驗(yàn)，而住宅則更多是簡(jiǎn)單的制造和銷售。北京中鐵華升置業(yè)有限公司總經(jīng)理王景明對(duì)記者說(shuō)：“中國(guó)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅是因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展需要?！?/p>

王景明認(rèn)為，面對(duì)中國(guó)城市化發(fā)展的市場(chǎng)大蛋糕，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一杯羹。但是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，它對(duì)開發(fā)商的要求更嚴(yán)格，從規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營(yíng)，需要全程運(yùn)籌。因此，并不是每個(gè)開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。

央企品牌站在巨人肩膀上

在住宅地產(chǎn)受調(diào)控限制、商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目備受投資者青睞。

北京諾德置業(yè)有限公司副總經(jīng)理劉巍介紹：“去年年底，我們開始舉辦認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，到現(xiàn)在一期三棟高端總部寫字樓已全部售罄，目前一期交房工作已正式啟動(dòng)。最新推出的是二期高端企業(yè)獨(dú)棟寫字樓，正在進(jìn)行認(rèn)購(gòu)工作，預(yù)計(jì)也將在春節(jié)前交付使用?！?/p>

北京諾德置業(yè)有限公司總經(jīng)理李新春接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)透露了諾德快速完成銷售的奧秘。他說(shuō)，諾德中心項(xiàng)目所立足的中關(guān)村科技園豐臺(tái)園是一個(gè)擁有20年歷史的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，也是我國(guó)首個(gè)提出發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)，在過(guò)去20年的發(fā)展中已經(jīng)取得了輝煌的成就，如今又進(jìn)入了“東進(jìn)西擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)期，“北京諾德中心作為豐臺(tái)科技園東擴(kuò)戰(zhàn)略的首個(gè)項(xiàng)目，可以說(shuō)是站在了巨人的肩膀上，與園區(qū)共發(fā)展。

另外，他認(rèn)為，諾德背后的公司品牌效應(yīng)也是重要因素。諾德品牌作為世界500強(qiáng)中國(guó)中鐵旗下的首個(gè)城市綜合體品牌，擁有強(qiáng)有力的實(shí)力后盾?！伴_發(fā)北京諾德中心之前，已經(jīng)在深圳、青島等地開發(fā)了多個(gè)地標(biāo)級(jí)城市綜合體項(xiàng)目，擁有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

劉巍解釋：“作為大型央企旗下品牌，諾德品牌做項(xiàng)目，并非只站在企業(yè)的角度，更是站在社會(huì)、城市的角度，以城市運(yùn)營(yíng)商的理念來(lái)做項(xiàng)目。北京諾德中心是豐臺(tái)科技園的首個(gè)綜合體項(xiàng)目，建成之后200米高的建筑也將成為京西南的地標(biāo)級(jí)建筑，無(wú)疑填補(bǔ)了區(qū)域乃至城市的空白，與城市共同發(fā)展?！?/p>

諾德中心在2011年底開始預(yù)售。這個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目在北京西南角很受矚目。中關(guān)村豐臺(tái)園管委會(huì)宣傳處處長(zhǎng)程詩(shī)此前接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“這次調(diào)整主要是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，我們鼓勵(lì)大型央企、高科技企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。這種升級(jí)更期待高端寫字樓項(xiàng)目的出現(xiàn)，北京諾德中心無(wú)疑滿足了園區(qū)建設(shè)的定位空缺，對(duì)園區(qū)具有明顯的提升品質(zhì)作用?！?/p>

商業(yè)魅力引來(lái)投資客

據(jù)諾德中心的工作人員介紹，諾德中心在建設(shè)之初，就將目標(biāo)群體做了細(xì)分，把客戶分為純投資類客群（25%）和自用類客群（75%），其中投資類客群主要以地緣性投資者、泛北京投資者和外地投資者為主；自用類客群主要依托區(qū)域內(nèi)或鄰近周邊聚集的商務(wù)區(qū)中的國(guó)有大中型企業(yè)和股份制企業(yè)，以中小型商貿(mào)企業(yè)為輔助。

在諾德中心購(gòu)置了近千平方米的投資者郭東升是一家文化類企業(yè)的董事長(zhǎng)，去年年底，他曾多次驅(qū)車從東三環(huán)附近的公司前來(lái)探查情況。

郭東升回憶當(dāng)時(shí)的情景說(shuō)，“第一次去，主要就是想看看環(huán)境和地段?！碑?dāng)他站在這幾座在建的大樓腳下時(shí)便覺(jué)眼前一亮：“緊鄰主路，正北正南，還緊挨汽車博物館?！倍疫@里毗鄰總部基地，具有濃郁的商業(yè)氛圍。2011年底地鐵就開通了，離南苑機(jī)場(chǎng)也很近。郭東升判斷，南部城區(qū)具有巨大的升值潛力。

更讓郭東升滿意的是，在其他核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很少“涉水”。諾德中心的人工河卻填補(bǔ)了郭東升心里的空白?！拔覀冏錾舛颊J(rèn)為有水好，有水會(huì)帶來(lái)財(cái)運(yùn)?！?/p>

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)開發(fā)周期成本控制

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)投資也逐漸成為房地產(chǎn)投資者關(guān)注的新方向，并將成為未來(lái)幾年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的新趨勢(shì)。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中進(jìn)行有效的成本控制是提高商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的關(guān)鍵。

一、商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)、運(yùn)作模式及其開發(fā)程序

商業(yè)地產(chǎn)指的是專門用于商業(yè)發(fā)展的非住宅性房地產(chǎn)，比如寫字樓、飯店、酒店、旅館、商鋪商店、購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、ShoppingMALL等專屬于特定商業(yè)用途的房地產(chǎn)。

從根本上來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要反映，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要體現(xiàn)，它是城市住宅結(jié)構(gòu)發(fā)展變化的結(jié)果，也是一個(gè)城市從分散、單一向集中化、現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變的重要體現(xiàn)。

(一)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)及其運(yùn)作模式

區(qū)別于一般房地產(chǎn)的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)有其特定的投資特點(diǎn)和投資環(huán)境，也有著特定的高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程十分復(fù)雜，投入極為巨大，投資回收期很長(zhǎng)，從而決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)具有很大的挑戰(zhàn)性。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般有三種運(yùn)作模式：一是只租不售，其優(yōu)點(diǎn)是：開發(fā)商始終掌握招商的主導(dǎo)權(quán)，能提升物業(yè)的價(jià)值，能很好的進(jìn)行融資；其缺點(diǎn)是：完全靠租賃收入來(lái)盈利，投資回收期長(zhǎng)，面臨的資金壓力大。二是只售不租，其優(yōu)點(diǎn)是：投資回收較快，風(fēng)險(xiǎn)較??；其缺點(diǎn)是：開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，招商難度加大，不利于物業(yè)升值。三是又售又租，即部分銷售部分出租，它綜合了前兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，克服了前兩種模式的缺點(diǎn)，是現(xiàn)在比較流行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式。

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序

1、項(xiàng)目開發(fā)前的綜合分析和整體規(guī)劃

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，進(jìn)行全面、細(xì)致的前期市場(chǎng)調(diào)研和綜合分析，并作出專業(yè)、成熟的項(xiàng)目開發(fā)策劃是非常必要的。任何投資都需要一個(gè)詳盡的投資策劃，作為商業(yè)地產(chǎn)投資，更需要進(jìn)行專業(yè)的投資策劃和成熟的項(xiàng)目策劃，并做好開發(fā)后期的營(yíng)銷策劃。在進(jìn)行項(xiàng)目策劃中，要進(jìn)行投資環(huán)境、投資風(fēng)險(xiǎn)以及投資效益的綜合分析，并做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位、項(xiàng)目主題概念定位、項(xiàng)目總體形象定位、項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程綜合安排以及目標(biāo)客戶的精準(zhǔn)定位和價(jià)格定位等。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃

房地產(chǎn)投資從根本上來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)大型營(yíng)銷活動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資更需要進(jìn)行專業(yè)的營(yíng)銷策劃方能達(dá)到良好的投資回報(bào)。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃主要包括商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的策略、廣告宣傳策略、產(chǎn)品銷售策略、地產(chǎn)招商策略等，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃是進(jìn)行地產(chǎn)投資做進(jìn)一步項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)，是制定有效地商業(yè)地產(chǎn)銷售目標(biāo)和項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程安排的重要依據(jù)，也是保障商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目成功的重要前提。

眾所周知：市場(chǎng)=人口+購(gòu)買力+購(gòu)買欲望，其中具有決定意義的是購(gòu)買力，但只有三者結(jié)合才能構(gòu)成現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)，故無(wú)論是選址，還是定目標(biāo)客戶、規(guī)模大小、運(yùn)營(yíng)模式，都須同時(shí)考慮這三個(gè)因素，缺一不可。

3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是盈利，因此，精準(zhǔn)確定商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的目標(biāo)客戶，并作出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。一般來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的客戶分兩個(gè)層次：銷售階段的商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)者；物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段的最終購(gòu)買者（消費(fèi)者）。

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)面臨客戶的具體狀況，在進(jìn)行項(xiàng)目投資策劃時(shí)，就要周全考慮商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)者的需求特點(diǎn)和最終購(gòu)買者的需求特性，并分析其不同的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，為所投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

4、項(xiàng)目開發(fā)要進(jìn)行有效的資源整合

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，要特別注重對(duì)客觀資源的有效整合，把松散的、分離的資源經(jīng)過(guò)有效整合，使其為整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)。通常來(lái)講，這些客觀資源都是隱性的、需要深入挖掘才能發(fā)現(xiàn)的，項(xiàng)目投資者要善于發(fā)現(xiàn)挖掘，并積極提煉，使之整合在一起的，最大程度的為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)。

5、項(xiàng)目開發(fā)要以人為本，努力挖掘人文亮點(diǎn)

在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)中，項(xiàng)目投資者的目的都是投資回報(bào)，然而，在進(jìn)行項(xiàng)目操作過(guò)程中，要以人為本，注重挖掘傳統(tǒng)文化、區(qū)域特點(diǎn)、民族特色等文化因素，使項(xiàng)目投資更富有人文性，把傳統(tǒng)的空間及現(xiàn)代的文明元素相結(jié)合，建設(shè)舒適宜人、極具特色、富有人文性的現(xiàn)代商業(yè)空間，以滿足現(xiàn)代人對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的需要。

6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

經(jīng)過(guò)上述幾個(gè)方面的可行性研究分析，接下來(lái)就是進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)十分重要，有研究表明，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)75%以上。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)前期的可行性分析，就確定了業(yè)態(tài)，確定了主力店，也就明確了客戶的需求，決定了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式，從而最大限度地避免了規(guī)劃設(shè)計(jì)的盲目性，降低了設(shè)計(jì)圖紙翻來(lái)覆去更改的頻度，也有效地控制了項(xiàng)目成本和工程造價(jià)。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，建造成本就已基本確定，要更改是很難的了。

此外，在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，尤其還要關(guān)注：交通體系布局要合理，人車要分流，上下要方便，卸貨區(qū)域的安排；高度、荷載要根據(jù)業(yè)態(tài)需求確定；此外，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)還要盡可能留有余地，以供變化之需。

工程招投標(biāo)、工程施工、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收、交付使用、物業(yè)管理、開業(yè)經(jīng)營(yíng)等等，在此不再贅述。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期策劃費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、工程施工費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，進(jìn)行有效的成本控制是降低開發(fā)成本，提高開發(fā)效益的重中之重。本文從項(xiàng)目開發(fā)的不同階段及開發(fā)商內(nèi)部管理機(jī)制的完善兩個(gè)角度，闡述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的成本控制措施。

(一)項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本控制的措施

1、項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制

在項(xiàng)目開發(fā)前期，當(dāng)投資決策已然確定項(xiàng)目開發(fā)的地點(diǎn)以后，首先要做好項(xiàng)目的市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估，如項(xiàng)目的征地、拆遷、補(bǔ)償、安置；開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建設(shè)方案的設(shè)計(jì)制定；項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)成本以及資金的籌措等。

工程規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。

同時(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)前期，要積極做好市場(chǎng)調(diào)研工作，并對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行系統(tǒng)的研究分析，如開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算、完整的項(xiàng)目投資估算等。在可行性研究報(bào)告中，應(yīng)該明確整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)初步技術(shù)所涉及到的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，這將直接決定著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的投資成敗。

此外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該做好開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建工作。要積極整合資源，爭(zhēng)取有利的規(guī)劃條件，以有效進(jìn)行成本費(fèi)用的控制。項(xiàng)目開發(fā)前期成本的控制，關(guān)鍵在于前期費(fèi)用、投資成本及投資利潤(rùn)的有效估算，以做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來(lái)的損失，同時(shí)也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值，以提高投資回報(bào)。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是高風(fēng)險(xiǎn)、高挑戰(zhàn)性的投資，地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)有效進(jìn)行成本控制也顯得格外重要。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，要全盤考慮項(xiàng)目開發(fā)的綜合因素，既不片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約，也不能只重視采用新技術(shù)而忽視成本的控制。這就要求在設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要通過(guò)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)、項(xiàng)目施工預(yù)算、設(shè)計(jì)概算等方式，把項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化選擇，從各個(gè)環(huán)節(jié)降低建筑安裝費(fèi)用、工程施工費(fèi)用、投資企業(yè)的支出成本等，以達(dá)到有效的降低項(xiàng)目開發(fā)成本的目的，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

3、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施階段的成本控制

在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制是最具體、最繁雜的，也是影響項(xiàng)目開發(fā)成本的關(guān)鍵時(shí)期。

(二)嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目施工的招標(biāo)

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)施階段，要嚴(yán)格按照工程量的清單報(bào)價(jià)進(jìn)行招標(biāo)，不要不切實(shí)際的增加工程量或減少工程量，更不能脫離嚴(yán)格設(shè)計(jì)的工程量報(bào)價(jià)去亂招標(biāo)。

(三)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的控制和管理

在地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過(guò)程中，要嚴(yán)格執(zhí)行施工現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)章制度，加強(qiáng)管理和控制，要確保盡可能地減少設(shè)計(jì)變更，切切實(shí)實(shí)的保障施工設(shè)備和建筑材料的質(zhì)量，把好價(jià)格關(guān)。這個(gè)階段的控制和管理是直接影響到項(xiàng)目工程質(zhì)量以及使用價(jià)值的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本控制起著舉足輕重的作用。

(四)做好開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)投資的最終目的是創(chuàng)造盈利，使投資回報(bào)最大化。因此，市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的成本控制是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的后期階段。該階段的成本控制主要包括營(yíng)銷管理的費(fèi)用、銷售操作費(fèi)用、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用等方面。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的銷售，為有效控制銷售成本，投資企業(yè)就要針對(duì)具體的銷售情況，做出最優(yōu)的決策以有效降低銷售階段的成本費(fèi)用。一般來(lái)講，投資企業(yè)在銷售階段初期，都會(huì)制定出科學(xué)合理的投資成本目標(biāo)體系，這樣就比較明確的劃分了經(jīng)濟(jì)責(zé)任，做到各個(gè)銷售環(huán)節(jié)的權(quán)責(zé)明確，易于計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的租賃，應(yīng)該做好營(yíng)銷推廣工作，充分利用企業(yè)內(nèi)外部資源，挖掘企業(yè)內(nèi)外部潛力，制定一套切實(shí)可行的租賃方案，盡力采用性價(jià)比高的營(yíng)銷方式，提高營(yíng)銷推廣費(fèi)用的使用效果，從而，達(dá)到合理有效降低營(yíng)銷環(huán)節(jié)成本的目的。

(五)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)自身的完善對(duì)成本控制的影響

1、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系

商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)的內(nèi)部管理是做好成本控制的基本因素，通過(guò)強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，以完善的內(nèi)部控制體系來(lái)有效推動(dòng)項(xiàng)目成本的控制是降低項(xiàng)目成本的有效途徑。同時(shí)，投資企業(yè)要加強(qiáng)和完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部分之間的監(jiān)督的同時(shí)，也要加大企業(yè)外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，加大施工管理力度，加強(qiáng)施工監(jiān)理和投資監(jiān)理等。

2、樹立成本的系統(tǒng)管理理念

商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)該積極樹立正確的成本系統(tǒng)管理理念，把企業(yè)的成本管理看做是一項(xiàng)需要徹底執(zhí)行的系統(tǒng)性工程。投資企業(yè)要樹立整體和全局觀念，切切實(shí)實(shí)的系統(tǒng)研究關(guān)于成本管理的內(nèi)容、對(duì)象、方法等各項(xiàng)因素。從整體來(lái)看，投資企業(yè)的成本管理涉及到企業(yè)的管理層以及企業(yè)的每一個(gè)部門、每一個(gè)員工，因此，企業(yè)所有人員都是成本控制的參與者和執(zhí)行者，每個(gè)人都應(yīng)該明確自身所負(fù)的責(zé)任，都要有成本控制的觀念，實(shí)時(shí)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制。

3、注重對(duì)項(xiàng)目成本資料和信息的管理。

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，所涉及的商業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜多變，而且關(guān)系到許多利益主體，因此，及時(shí)將項(xiàng)目過(guò)程中的施工圖紙、招標(biāo)圖、招標(biāo)文件、合同文件、來(lái)往信函、指令單、報(bào)價(jià)表、水電費(fèi)用、獎(jiǎng)懲通知單等資料進(jìn)行歸檔整理，可以為整個(gè)項(xiàng)目的操作打下良好的資料基礎(chǔ)，為成本的控制提供有利依據(jù)。

同時(shí)，也要注重建立并完善商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過(guò)電子信息資料的管理，可以減少重復(fù)工作，提高工作效率。

三、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn)決定了對(duì)其成本控制的特殊性。投資企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目的實(shí)際情況，采取適合企業(yè)自身的措施，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)良好的企業(yè)效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告范文

對(duì)于中國(guó)彩妝主力分銷渠道化妝品專營(yíng)店而言，歐菲姿和卞卡的名字稍顯陌生。這源于歐菲姿和卞卡品牌的引入者歐菲姿集團(tuán)董事長(zhǎng)夏勝成“不走尋常路”的選擇：聚焦商業(yè)地產(chǎn)，自建終端的渠道布局。

2006年，夏勝成將來(lái)自紐約百老匯的美國(guó)安特集團(tuán)旗下高端彩妝歐菲姿引入中國(guó)。在首個(gè)形象柜落戶廣州廣百百貨后，歐菲姿開始布局百貨渠道之路。

9年來(lái)已在萬(wàn)達(dá)、茂業(yè)、恒隆、銀座、百盛等200余家知名百貨布局的歐菲姿品牌，2014年銷量突破2億。

在運(yùn)營(yíng)歐菲姿兩年之后，夏勝成將定位大眾平價(jià)路線的卞卡彩妝引入歐菲姿集團(tuán)。

彼時(shí)，本土化妝品專營(yíng)店的彩妝品類尚處萌芽時(shí)期，而卞卡彩妝30 - 150元的平價(jià)定位完全迎合品牌稀缺時(shí)代的專營(yíng)店渠道所需。

但堅(jiān)持跟隨商業(yè)地產(chǎn)、自建渠道的夏勝成并沒(méi)有對(duì)化妝品專營(yíng)店渠道動(dòng)心。

與大部分企業(yè)追求在單業(yè)務(wù)板塊做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略思維迥異，夏勝成更認(rèn)同構(gòu)建自屬、可控的全產(chǎn)業(yè)鏈。

在這一觀念影響下，以品牌自營(yíng)和個(gè)人加盟布局市場(chǎng)的卞卡品牌目前已進(jìn)駐20多個(gè)省的百貨、Shopping Mall、KA賣場(chǎng)，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量突破400余家。 在歐菲姿和卞卡積極布局百貨、購(gòu)物中心，并在短時(shí)間雙雙過(guò)億的背后，不得不提近年來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。

來(lái)自中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的《2014中國(guó)購(gòu)物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》顯示，目前中國(guó)已擁有3500家購(gòu)物中心，自2011年開始全國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量保持15%的增速。

預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)還會(huì)有7000家購(gòu)物中心建成開業(yè)，屆時(shí)中國(guó)購(gòu)物中心的數(shù)量將超過(guò)1萬(wàn)家。 精準(zhǔn)布局商業(yè)地產(chǎn)的夏勝成，搭上了商業(yè)地產(chǎn)“燎原之勢(shì)”的順風(fēng)車。 近年來(lái)，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)應(yīng)用商店等信息技術(shù)發(fā)展帶來(lái)的零售業(yè)變革，O2O、體驗(yàn)、文化等商業(yè)功能及元素正在成為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新方向。

“春江水暖鴨先知”，浸商業(yè)地產(chǎn)9年的夏勝成正在用全新的品牌姿態(tài)應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的新態(tài)勢(shì)。

“對(duì)于定位輕奢、小資的歐菲姿品牌，我們將在2015年著力提升品牌文化和品牌價(jià)值?！睋?jù)夏勝成介紹，進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)9年，歐菲姿品牌首次啟動(dòng)代言人戰(zhàn)略，邀請(qǐng)到《ELLE》《時(shí)尚芭莎》等國(guó)際知名時(shí)尚雜志攝影師、獨(dú)立視覺(jué)藝術(shù)家陳漫成為歐菲姿形象代言人，進(jìn)行品牌推廣。

同時(shí)，歐菲姿彩妝機(jī)場(chǎng)體驗(yàn)店將陸續(xù)亮相國(guó)內(nèi)各大機(jī)場(chǎng)。其中，杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)、西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)等已成為首批入選名單。 對(duì)于旗下定位大眾彩妝的卞卡品牌，夏勝成透露，未來(lái)這個(gè)品牌不再單純賣產(chǎn)品。在強(qiáng)調(diào)賣個(gè)性、情感和參與感的新消費(fèi)時(shí)代，卞卡要以更具識(shí)別力的品牌形象和體驗(yàn)式服務(wù)增強(qiáng)與消費(fèi)者的互動(dòng)。

基于這一理念，卞卡推出了主打“波普、涂鴉、熱氣球、印象”四大藝術(shù)主題的全新卞卡美妝連鎖形象店。

“新一代店鋪在強(qiáng)調(diào)視覺(jué)色彩感的同時(shí)，將會(huì)注重體驗(yàn)式的服務(wù)。在全新形象和體驗(yàn)式服務(wù)的帶動(dòng)下，卞卡有望在2015年實(shí)現(xiàn)45%以上的增長(zhǎng)?！毕膭俪烧f(shuō)。

據(jù)了解，卞卡第一家美妝連鎖形象店將于5月份亮相蘇州金雞歐尚。