房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

一、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評(píng)估

社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作的同時(shí)，肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化?！对u(píng)估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下稱評(píng)估專家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實(shí)中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門可能或多或少會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)“施加影響”。為了落實(shí)該條規(guī)定的中立評(píng)估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴(kuò)大異地評(píng)估范圍。如果存在影響中立評(píng)估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正?，F(xiàn)象。

二、被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正評(píng)估產(chǎn)生影響，改變過(guò)去拆遷管理部門指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，《評(píng)估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。征收部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)和三級(jí)資質(zhì)大約5家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為備選評(píng)估機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補(bǔ)償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過(guò)公告公布備選的評(píng)估公司及基本情況，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的材料。為了公平競(jìng)爭(zhēng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評(píng)估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評(píng)估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。房屋征收評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。《評(píng)估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展評(píng)估工作。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)?！对u(píng)估辦法》第8條規(guī)定，評(píng)估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，或者為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)?！对u(píng)估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。

四、確保評(píng)估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實(shí)際

房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽(yáng)光征收的重要內(nèi)容，通過(guò)公布接受監(jiān)督，通過(guò)監(jiān)督實(shí)現(xiàn)公平、防止腐敗。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營(yíng)年限、納稅情況、經(jīng)營(yíng)狀況、住宅房屋價(jià)格、經(jīng)營(yíng)性用房?jī)r(jià)格等因素，綜合分析作出評(píng)估報(bào)告。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級(jí)人民政府責(zé)令國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評(píng)估機(jī)構(gòu)再進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價(jià)格理所當(dāng)然包括土地的價(jià)格及地上建筑物的價(jià)格，《評(píng)估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評(píng)估中難以回避的問(wèn)題，筆者建議采用容積率或者四至來(lái)衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以內(nèi)的土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價(jià)值之內(nèi)，不再重復(fù)計(jì)算其價(jià)值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的使用權(quán)，另行評(píng)估進(jìn)行補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償”?！段餀?quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金?？梢?jiàn)，對(duì)于土地的補(bǔ)償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨(dú)立的用益物權(quán)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，也會(huì)隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項(xiàng)權(quán)利被提前收回時(shí)，將會(huì)造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無(wú)論建在哪里，其建筑成本不會(huì)有太大的區(qū)別，而且，使用的時(shí)間越長(zhǎng)其殘值就越少。真正具有價(jià)值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對(duì)于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財(cái)產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補(bǔ)償、抵押、拍賣中無(wú)法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對(duì)被征收人有利的評(píng)估方法

房地產(chǎn)評(píng)估包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法，進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。選用不同的評(píng)估方法會(huì)有不同評(píng)估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對(duì)被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)。《評(píng)估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

七、評(píng)估的監(jiān)督救濟(jì)程序

房屋征收部門將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)修正?！对u(píng)估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。送達(dá)評(píng)估報(bào)告在實(shí)踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達(dá)。《評(píng)估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明?！对u(píng)估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題?！对u(píng)估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。《評(píng)估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。《評(píng)估辦法》第25條規(guī)定，評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見(jiàn)。經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告?！对u(píng)估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定處罰。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補(bǔ)償決定，被征收人不服的可以向上級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無(wú)法回避對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查，在司法實(shí)踐中，有些法院過(guò)于依賴評(píng)估報(bào)告，缺乏對(duì)評(píng)估報(bào)告能動(dòng)的審查，這既是理論的迷茫，也是被動(dòng)司法的表現(xiàn)。評(píng)估報(bào)告屬于優(yōu)勢(shì)證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動(dòng)的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評(píng)估、復(fù)核評(píng)估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評(píng)估報(bào)告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評(píng)估程序視為征收的行政程序，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供對(duì)其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時(shí)舉證，在將來(lái)的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評(píng)估師工作的過(guò)程中，個(gè)別人對(duì)評(píng)估師侮辱謾罵的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

第2篇：房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

公允價(jià)值的發(fā)展歷程中一直都受到國(guó)內(nèi)外會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期而深入的研究，其中包括 IASC（國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)） 和 FASB（美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)）等的研究。時(shí)至今日，各個(gè)機(jī)構(gòu)對(duì)公允價(jià)值的定義并沒(méi)有一致的標(biāo)準(zhǔn)，不同的機(jī)構(gòu)形成了不同情況下的各有其特點(diǎn)的不同的定義。

我國(guó)所頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》指出交易的公平在于交易雙方應(yīng)當(dāng)都是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不會(huì)有較大程度的縮減，或者是在不利于自身的條件下仍然會(huì)堅(jiān)持交易的正常進(jìn)行。公允價(jià)值的定義根據(jù)機(jī)構(gòu)的不同各有其特點(diǎn)和重點(diǎn)，但是都反映了幾個(gè)共同的特點(diǎn)：一是公允價(jià)值形成于雙方自愿交易基礎(chǔ)上的公平交易；二是公允價(jià)值計(jì)量對(duì)象的全面性，體現(xiàn)在資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)量上；三是都有公允價(jià)值形成的有利條件。公允價(jià)值著重強(qiáng)調(diào)的是公開(kāi)、公平的原則，面向市場(chǎng)，對(duì)外開(kāi)放，我國(guó)對(duì)公允價(jià)值的定義是在借鑒國(guó)際的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)之上充分考慮到我國(guó)的國(guó)情的情況下制定的符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

公允價(jià)值評(píng)估是價(jià)值的實(shí)現(xiàn)條件，強(qiáng)調(diào)的是為達(dá)到某一結(jié)果的過(guò)程的一種技術(shù)形式。公允價(jià)值的評(píng)估技術(shù)所采用的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)與資產(chǎn)計(jì)量的屬性都有著相同的特點(diǎn)，即都可以采用歷史成本、現(xiàn)行成本、可變現(xiàn)凈值、重置成本等的現(xiàn)值。尤其是隨著會(huì)計(jì)計(jì)量方式的轉(zhuǎn)變，由過(guò)去主要依賴于歷史成本逐步過(guò)渡到公允價(jià)值之后，計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)與資產(chǎn)計(jì)量之間的關(guān)系也將深入到一個(gè)更高的層次，資產(chǎn)計(jì)量與資產(chǎn)評(píng)估可以統(tǒng)一于公允價(jià)值的評(píng)估技術(shù)來(lái)確定。公允價(jià)值的評(píng)估技術(shù)是交易雙方在資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)量上全面的一種公平交易的科學(xué)合理的方式。

二、公允價(jià)值評(píng)估技術(shù)特點(diǎn)

（一）公允價(jià)值計(jì)量層級(jí)與獲取方法之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系 對(duì)于會(huì)計(jì)核算對(duì)象來(lái)說(shuō)，如投資性房地產(chǎn)、資產(chǎn)減值、債務(wù)重組、金融工具、租賃和套期保值等，使用公允價(jià)值計(jì)量相對(duì)于其他的計(jì)量方式明顯具有無(wú)可比擬的優(yōu)越性。公允價(jià)值評(píng)估技術(shù)也必須面向市場(chǎng)，從市場(chǎng)得到的信息分析問(wèn)題，不要把企業(yè)內(nèi)部的估計(jì)和假設(shè)作為分析問(wèn)題的依據(jù)。

公允價(jià)值計(jì)量層級(jí)反應(yīng)的是變量的優(yōu)先選擇次序，也就是計(jì)量時(shí)的優(yōu)先等級(jí)，在條件具備的情況下，如何通過(guò)變量之間的關(guān)系來(lái)獲取公允價(jià)值，這就需要獲取技術(shù)的支持。公允價(jià)值的計(jì)量就需要通過(guò)與特定環(huán)境相適應(yīng)的并且可以獲取較為準(zhǔn)確的信息的估價(jià)技術(shù)。從圖1可以看出公允價(jià)值的計(jì)量層級(jí)和估價(jià)方法之間具有一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

（二）公允價(jià)值評(píng)估技術(shù)及方法 （1）市場(chǎng)法。市場(chǎng)法強(qiáng)調(diào)的是價(jià)值的對(duì)等性，是一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的替代品的市場(chǎng)價(jià)格等值。公允價(jià)值中的市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估中最為典型的計(jì)量方式，通過(guò)被計(jì)量的資產(chǎn)或者是負(fù)債與市場(chǎng)上的同類的交易情況進(jìn)行對(duì)比，與此同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)的信息必要時(shí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕Y(jié)構(gòu)調(diào)整，以保證交易的正常進(jìn)行。其運(yùn)用的條件是：一是要明確價(jià)格可比的對(duì)象和目標(biāo)；二是形成評(píng)估對(duì)象和目標(biāo)之間聯(lián)系因素，為兩者之間的對(duì)比創(chuàng)造條件；三是調(diào)整在對(duì)比中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；四是通過(guò)分析定評(píng)估結(jié)果。市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)須選擇與被計(jì)量的資產(chǎn)或負(fù)債之間存在一定的對(duì)等關(guān)系的交易條款或是交易條件作為參照物。在不受外來(lái)因素影響的條件下，被計(jì)量的資產(chǎn)或負(fù)債和參照物之間應(yīng)該是完全對(duì)等的關(guān)系。但在現(xiàn)實(shí)的情況下是很難達(dá)到完全的對(duì)等的，須適當(dāng)調(diào)整以滿足市場(chǎng)評(píng)估的可靠性。

當(dāng)在被計(jì)量的資產(chǎn)或負(fù)債存在較有利的活躍市場(chǎng)的條件下，通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的公開(kāi)標(biāo)價(jià)是公允價(jià)值的最有效地證據(jù)。其中，所謂的活躍市場(chǎng)是指必須滿足這幾點(diǎn)條件的市場(chǎng)：一是從事市場(chǎng)交易中項(xiàng)目的性質(zhì)具有相同的特性；二是買賣的雙方無(wú)論在任何時(shí)候都具有存在的普遍性；三是價(jià)格具有公開(kāi)的特性。根據(jù)市場(chǎng)法的新要求及固有的特點(diǎn)，在債務(wù)的變動(dòng)中涉及到資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值可以根據(jù)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

（2）期望現(xiàn)金流量法。期望現(xiàn)金流量法是在計(jì)量對(duì)象現(xiàn)金流量的不確定的情況下，通過(guò)估算未來(lái)現(xiàn)金流量情況的期望值來(lái)得到現(xiàn)值的計(jì)算方法，期望中的現(xiàn)金流量是通過(guò)計(jì)量對(duì)象所反映的情況得到的數(shù)據(jù)，具有一定程度的可靠性。就其本質(zhì)來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值它反映的是資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的計(jì)量屬性。在資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，“內(nèi)在價(jià)值”的觀念尤為重要，也就是資產(chǎn)在它存續(xù)期間所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。對(duì)于資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)是能夠帶來(lái)未來(lái)收益的經(jīng)濟(jì)資源，所以另一種表達(dá)方式就是從發(fā)展的角度未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。其內(nèi)在價(jià)值的職能就是它能夠從一個(gè)全新的角度創(chuàng)造未來(lái)經(jīng)濟(jì)收益的能力，未來(lái)現(xiàn)金流量也常常用來(lái)反映未來(lái)經(jīng)濟(jì)收益的情況。同時(shí)，也為了使不同時(shí)點(diǎn)之間的現(xiàn)金流量形成具有對(duì)比的條件，通過(guò)數(shù)據(jù)的分析統(tǒng)一為現(xiàn)值，對(duì)公允價(jià)值評(píng)估的表達(dá)式為：

P=■■，E=∑Ri·Vi。

E為期望現(xiàn)金流量；r 表示折現(xiàn)率；n 表示收益期限；Ri表示的是第 i 種現(xiàn)金流量值可能出現(xiàn)的概率； Vi表示的是第 i 種現(xiàn)金流量的可能取值情況。其中∑Ri=1，且0≤Ri≤1。

期望現(xiàn)金流量法是一種較為廣泛的公允價(jià)值方法。只要滿足計(jì)量對(duì)象的未來(lái)現(xiàn)金流量能夠得到較為準(zhǔn)確的估算出來(lái)，并且有一個(gè)能與其現(xiàn)金流量相匹配的折現(xiàn)效率，那么，期望現(xiàn)金流量這一方法就適合于任何項(xiàng)目的公允價(jià)值的運(yùn)用。

從公允價(jià)值的角度分析來(lái)期望現(xiàn)金流量法，對(duì)于具有未來(lái)獲利能力的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估都是可行的方式。

（3）期權(quán)定價(jià)法。期權(quán)通常采用公允價(jià)值來(lái)計(jì)量其屬性，是一種在金融市場(chǎng)中誕生的一個(gè)新的名詞。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第133號(hào)文件《衍生工具和套期保值活動(dòng)的會(huì)計(jì)處理》中指出：“公允價(jià)值是計(jì)量金融工具最有效的計(jì)量屬性，對(duì)衍生工具來(lái)說(shuō)則是惟一相關(guān)的計(jì)量屬性。”我國(guó)所頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22 號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》規(guī)定，對(duì)于金融工具初始化確認(rèn)和計(jì)量及后續(xù)的計(jì)量等都應(yīng)把公允價(jià)值作為其參考的標(biāo)準(zhǔn)，其本質(zhì)就是要求公允價(jià)值計(jì)量模式能夠在可供出售的金融資產(chǎn)或負(fù)債采用，為財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的決策提供較為可靠地依據(jù)。

根據(jù)美國(guó)學(xué)者的研究成果，金融工具的公允價(jià)值采用布萊克—舒爾斯期權(quán)定價(jià)模型來(lái)實(shí)現(xiàn)金融工具的公允價(jià)值評(píng)估較為可行。公式為：

C=SN（d1）-Xe-rtN（d2）其中 ：

d1=ln（S/X）2+（r+0.5？滓2）t÷？滓■，d2=d1-？滓■

公式中的C 為看漲期權(quán)價(jià)格；S 為標(biāo)的資產(chǎn)初始價(jià)格；X 為執(zhí)行價(jià)格；N（d1）、N（d2）分別是 d1、d2的標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)函數(shù)值；r 是連續(xù)復(fù)利計(jì)算無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率；σ代表的是資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)差；t 為時(shí)間，表示的是距期權(quán)到期的時(shí)間段。

金融工具的公允價(jià)值評(píng)估不僅適用于期權(quán)定價(jià)法，而且，對(duì)于新的高科技成果的應(yīng)用，同時(shí)也存在部分領(lǐng)域的設(shè)備更新方面的問(wèn)題，無(wú)形資產(chǎn)具有投資不易于把握，所以對(duì)于投資、高科技企業(yè)并購(gòu)等方面涉及到無(wú)形資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估，可以參考期權(quán)定價(jià)模型的方式來(lái)分析解決。

三、公允價(jià)值與評(píng)估技術(shù)的聯(lián)系

（一）新準(zhǔn)則有關(guān)公允價(jià)值的規(guī)定 我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)是根據(jù)交易雙方在資產(chǎn)交易市場(chǎng)上的活躍程度來(lái)確定的，按照市場(chǎng)活躍程度可將公允價(jià)值的運(yùn)用劃分成三個(gè)層次：第一層是交易主體的活躍性，此時(shí)應(yīng)當(dāng)把市場(chǎng)中的交易價(jià)格作為公允價(jià)值來(lái)應(yīng)用于市場(chǎng)交易；第二層就資產(chǎn)本身而言，不存在活躍市場(chǎng)，但是在類似的資產(chǎn)中存在較為活躍市場(chǎng)，這時(shí)公允價(jià)值的基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格來(lái)確定；第三，對(duì)于交易主體較為穩(wěn)固，不存在交易價(jià)格的資產(chǎn)可比的活躍市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)估值技術(shù)來(lái)確定公允價(jià)值。

（二）評(píng)估為公允價(jià)值的計(jì)量服務(wù) 在《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》文件中的第21條明確規(guī)定了資產(chǎn)評(píng)估師得注冊(cè)需要通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)告做為當(dāng)前的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)計(jì)量的基本概念和要求有所了解，在了解的基礎(chǔ)之上選擇恰當(dāng)價(jià)值的類型及定義。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件下，一般來(lái)說(shuō)公允價(jià)值就等同于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指導(dǎo)意見(jiàn)下的市場(chǎng)價(jià)值；從公允價(jià)值的評(píng)估角度分析，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則涉及的公允價(jià)值與處置費(fèi)用之差、現(xiàn)值或者是對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量的資產(chǎn)預(yù)計(jì)現(xiàn)值可以理解為于此相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值之外的其他價(jià)值類型。

從《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》文件中，通過(guò)“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)”這句話就可以看出評(píng)估可以服務(wù)于公允價(jià)值，其影響的因素就在于公允價(jià)值在會(huì)計(jì)實(shí)踐中運(yùn)用計(jì)量存在較大的困難，而且難以把握。從新準(zhǔn)則在公允價(jià)值中運(yùn)用的角度分析，公允價(jià)值的計(jì)量主要是通過(guò)估計(jì)的方式，新準(zhǔn)則則是在公允價(jià)值的計(jì)量方式中產(chǎn)生，所以對(duì)公允價(jià)值的評(píng)估則需要上面的三個(gè)層次，其中，第三層次中只能采用估值技術(shù)來(lái)評(píng)估公允價(jià)值在資產(chǎn)評(píng)估中的發(fā)展是最成熟的，因此在涉及到公允價(jià)值的計(jì)算中，可以通過(guò)會(huì)計(jì)評(píng)估領(lǐng)域的價(jià)值為公允價(jià)值計(jì)量服務(wù)，來(lái)實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)計(jì)量的準(zhǔn)確性。

四、新評(píng)估體系中公允價(jià)值應(yīng)用比較

（一）長(zhǎng)期資產(chǎn)計(jì)量中公允價(jià)值應(yīng)用比較 除了金融工具以外的長(zhǎng)期資產(chǎn)在傳統(tǒng)的環(huán)境中是按照歷史成本估算計(jì)量且考慮到資產(chǎn)的時(shí)期的變更性及減值的影響因素外，從近年的公允價(jià)值發(fā)展模式中也可以看出有向長(zhǎng)期資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理發(fā)展趨勢(shì)。下面就公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理應(yīng)用作簡(jiǎn)要分析。

（1）投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)用比較。

第一，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和生物資產(chǎn)準(zhǔn)則。投資性房地產(chǎn)其目的就是為了在投資中賺取資本增值的一種手段，但是用于管理目的的房地產(chǎn)或是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)以及在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的房地產(chǎn)并沒(méi)有參與資本的賺取或是買賣活動(dòng)。生物資產(chǎn)指的是具有生命的個(gè)體或集體，生物資產(chǎn)會(huì)計(jì)則在一定的程度上為公允價(jià)值創(chuàng)造了有利條件，給公允價(jià)值評(píng)估技術(shù)注入了新的活力。面對(duì)投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則分別制定了CAS3和CASS用于應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)的處理，根據(jù)國(guó)情不同，在美國(guó)就不存在專門為投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)而設(shè)立的綜合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

第二，投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)領(lǐng)域會(huì)計(jì)處理中公允價(jià)值的應(yīng)用。一是CAS中公允價(jià)值的應(yīng)用。CAS3和CASS中都要求對(duì)投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)的報(bào)告主體按照歷史成本模式進(jìn)行計(jì)量。對(duì)于投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，采用公允價(jià)值的計(jì)量模式必須要滿足以下幾個(gè)方面的條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地和生物資產(chǎn)有較為廣闊的市場(chǎng)，而且這方面的市場(chǎng)也較為活躍；（2）投資市場(chǎng)具有指導(dǎo)性企業(yè)可以根據(jù)從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上獲得的信息應(yīng)用到其他的地方，指導(dǎo)同類相似于房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等信息，從而給投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)中的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。二是在IFRS中公允價(jià)值的應(yīng)用。在IAS40的報(bào)告主體被初始確認(rèn)之后，投資性房地產(chǎn)通過(guò)公允價(jià)值模式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，這就要求在投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值的變動(dòng)情況及相關(guān)的收益或是損失在會(huì)計(jì)損益表中得到確認(rèn)。而對(duì)于IAS41的要求，在公允價(jià)值無(wú)法得到較為可靠計(jì)量的情況下，生物資產(chǎn)應(yīng)該按其公允價(jià)值減去在估計(jì)中的銷售時(shí)所長(zhǎng)生的費(fèi)用并在初始確認(rèn)和各個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日內(nèi)完成計(jì)量。

在IAS40和IAS41中賦予了公允價(jià)值一個(gè)假定，一個(gè)也許并不成立的假設(shè)，公允價(jià)值的主體將能夠在持續(xù)的基礎(chǔ)上可靠確定投資性房地產(chǎn)。然而，在特殊的情況下，當(dāng)投資的主體首次取得投資性房地產(chǎn)或是在主體的用途有變更時(shí)，主體將無(wú)法對(duì)投資性房地產(chǎn)中的公允價(jià)值評(píng)估進(jìn)行確定。但是像這樣只有可比的市場(chǎng)交易情況是不會(huì)頻繁的發(fā)生的，只有在公允價(jià)值例如折現(xiàn)的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)中可靠地評(píng)估無(wú)法失效的狀況下才會(huì)產(chǎn)生。在本準(zhǔn)則假設(shè)的條件下，能夠可靠地計(jì)量生物資產(chǎn)的公允價(jià)值。但是這只是在假設(shè)的條件下才會(huì)產(chǎn)生可靠的公允價(jià)值計(jì)量，然而初始確認(rèn)生物資產(chǎn)時(shí)，是無(wú)法取得其市場(chǎng)價(jià)格的，很明顯，公允價(jià)值的其他的評(píng)估方式在這種情況下也不可靠，并不能為公允價(jià)值的評(píng)估提供有力的證明，所以假設(shè)的情況無(wú)法成立。

第三，公允價(jià)值應(yīng)用的比較。雖然在CAS和IFRS中都對(duì)公允價(jià)值應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用沒(méi)有反對(duì)的態(tài)度，但是從具體的應(yīng)用角度分析還是存在著較大的分歧：首先，IFRS中對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的要求要明顯的低于CAS中的規(guī)定，在CAS中強(qiáng)調(diào)的是確鑿證據(jù)證明對(duì)于公允價(jià)值可靠條件的必要性。但是在IFRS中，對(duì)公允價(jià)值模式的采用只是要求在沒(méi)有證據(jù)表明在初始確認(rèn)時(shí)公允價(jià)值無(wú)法可靠計(jì)量，而沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)定公允價(jià)值可靠計(jì)量必須要活躍的市場(chǎng)作為前提條件。所以，在其他的估價(jià)方式中也可以接受公允價(jià)值所提供的信息。其次，在公允價(jià)值運(yùn)用的模式不 同也會(huì)有不同的態(tài)度應(yīng)對(duì)，CAS相對(duì)來(lái)說(shuō)偏向于成本模式。IFRS則傾向于公允價(jià)值模式，如果對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量主體有較為準(zhǔn)確的信息，那么就應(yīng)該采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

（2）固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中公允價(jià)值的應(yīng)用。關(guān)于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在IFRS中與此相對(duì)應(yīng)的分別是IAS16準(zhǔn)則和IAS38準(zhǔn)則。在CAS4和CAS6中計(jì)量模式是按照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的成本模式而進(jìn)行的后續(xù)計(jì)量，是通過(guò)初始確認(rèn)金額與減值后的金額之差來(lái)計(jì)量的，所以在后續(xù)計(jì)量中對(duì)于公允價(jià)值來(lái)說(shuō)并沒(méi)有直接涉及到公允價(jià)值的應(yīng)用情況。IAS16和IAS38中都沒(méi)有要求規(guī)定對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量中的估價(jià)模式定位，這就意味著對(duì)于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量中可以采用重估價(jià)模式，重估價(jià)模式是指在公允價(jià)值與減值后的余額的差值，即是在確認(rèn)為資產(chǎn)之后，假如固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠得到可靠有效地計(jì)量，那么其賬面金額就應(yīng)該是重估金額。IASB給重估價(jià)的定義是資產(chǎn)在重估日的新起點(diǎn)計(jì)量，其目的就是為了按照公允價(jià)值在重估日對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，已達(dá)到公允價(jià)值的評(píng)估。因此準(zhǔn)則中對(duì)于重估應(yīng)有必要保證運(yùn)行的常態(tài)化，以確保其賬面價(jià)值對(duì)公允價(jià)值的確定具有較為新的可靠的信息不至于該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值間距的擴(kuò)大。

（二）長(zhǎng)期負(fù)債的公允價(jià)值：以養(yǎng)老金為例 通過(guò)IFRS、CAS以及美國(guó)GAAP中養(yǎng)老金規(guī)定的相關(guān)準(zhǔn)則，面對(duì)我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，并沒(méi)有提出關(guān)于收益計(jì)劃離職后的福利負(fù)債計(jì)量的問(wèn)題，只是對(duì)短期和傳統(tǒng)的職工薪酬的會(huì)計(jì)做處理。

（1）退休后福利計(jì)劃。關(guān)于退休后雇員福利計(jì)劃從理論上講可以劃分為設(shè)定提存計(jì)劃和設(shè)定受益計(jì)劃兩種類型。相對(duì)于設(shè)定收益計(jì)劃來(lái)說(shuō)，設(shè)定提存計(jì)劃的會(huì)計(jì)處理較為簡(jiǎn)單，報(bào)告主體的義務(wù)取決于提存的金額；而設(shè)定收益計(jì)劃是資產(chǎn)負(fù)債表上確認(rèn)負(fù)債金額，是以下各項(xiàng)目的總計(jì)凈額：一是資產(chǎn)負(fù)債表日設(shè)定受益義務(wù)的現(xiàn)值；二是未予確認(rèn)的無(wú)損失的任何精算利潤(rùn)所得；三是尚未確認(rèn)的服務(wù)多花費(fèi)的成本；四是履行義務(wù)的計(jì)劃資產(chǎn)。

（2）設(shè)定福利負(fù)債的計(jì)量方法。對(duì)于設(shè)定福利負(fù)債的計(jì)量方法，最理想的計(jì)劃負(fù)債是同計(jì)劃資產(chǎn)一樣采用公允價(jià)值計(jì)量。但是由于活躍市場(chǎng)的要求較為嚴(yán)格，而滿足條件的市場(chǎng)又極為有限，所以其公允價(jià)值則需要通過(guò)估價(jià)方法的驗(yàn)證。有預(yù)期福利法和應(yīng)計(jì)福利法兩種方法可設(shè)立福利負(fù)債的估價(jià)，二者之間的區(qū)別就在于對(duì)貨幣時(shí)間價(jià)值的處理的方式的不同。預(yù)期福利法強(qiáng)調(diào)的是所有應(yīng)計(jì)利息平均性，要求成本在雇員服務(wù)期內(nèi)平均分?jǐn)?，所以在預(yù)期福利法之下無(wú)法反映負(fù)債的公允價(jià)值，產(chǎn)生的負(fù)債只是成本分配的結(jié)果。在應(yīng)計(jì)福利法之下，在雇員服務(wù)期間按照正常方法對(duì)該折價(jià)進(jìn)行攤銷，在每個(gè)雇員服務(wù)期間對(duì)未折現(xiàn)成本產(chǎn)生的負(fù)債進(jìn)行折現(xiàn)，按照這樣的計(jì)量方式，隨著雇員臨近退休，成本折現(xiàn)的影響會(huì)減輕，所以雇員服務(wù)期后期成本肯定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于早期的雇員服務(wù)成本。IAS19和SEAS87中所采用會(huì)計(jì)公允價(jià)值的計(jì)量方法都與應(yīng)計(jì)福利法相同。

IAS19的折現(xiàn)率是通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)收益率來(lái)確定的，但是折現(xiàn)率的使用是需要一定的條件的，并不是所有的義務(wù)都可以進(jìn)行，他是不允許采用短期折現(xiàn)率對(duì)長(zhǎng)期義務(wù)進(jìn)行折現(xiàn)，折現(xiàn)率反映的是在資產(chǎn)負(fù)債表日范圍內(nèi)的市場(chǎng)收益率，所以他所參照的債券預(yù)期期限和該義務(wù)的預(yù)期期限應(yīng)該達(dá)到相互一致。對(duì)于SFAS87來(lái)說(shuō)它所采用的是實(shí)際結(jié)算利率的折現(xiàn)率，其實(shí)際結(jié)算利率可能是高質(zhì)量投資的收益率或者是用作實(shí)現(xiàn)債務(wù)中的有效清算年金合同的利率。這些收益率作為新的市場(chǎng)收益率的替代產(chǎn)品，在其適用的階段有可能會(huì)造成現(xiàn)值計(jì)量的結(jié)果與公允價(jià)值計(jì)量目標(biāo)的相互沖突，然而這也是正常的現(xiàn)象，新的事物的發(fā)展總是要經(jīng)過(guò)一個(gè)較長(zhǎng)的市場(chǎng)的認(rèn)可階段。

（3）養(yǎng)老金負(fù)債計(jì)量的評(píng)論。受益計(jì)劃的計(jì)量方式對(duì)于公允價(jià)值在長(zhǎng)期的負(fù)債中存在一定的難度。首先是長(zhǎng)期負(fù)債體系的活躍市場(chǎng)的獲取上存在較大的困難，所以，IAS19和SFAS87都強(qiáng)調(diào)應(yīng)用專業(yè)精算人員服務(wù)的重要性，使市場(chǎng)參與者對(duì)負(fù)債評(píng)價(jià)更加全面。其次，養(yǎng)老金負(fù)債的公允價(jià)值在現(xiàn)值技術(shù)估計(jì)的理論運(yùn)用上道路曲折，原因是沒(méi)有體現(xiàn)債務(wù)人的信用狀況，反映的只是報(bào)告主體應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

（三）特殊業(yè)務(wù)：企業(yè)合并中的公允價(jià)值應(yīng)用 對(duì)企業(yè)合并行為，各國(guó)各機(jī)構(gòu)都制定了相關(guān)的企業(yè)合并的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。CAS20將企業(yè)合并分為同一控制下的合并和非同一控制下的合并兩種類型， 其依據(jù)主要是參與合并的企業(yè)在合并前后所受到的控制情況而劃分的。CASZO中對(duì)于不是在同一控制下的企業(yè)合并則要求通過(guò)購(gòu)買法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，購(gòu)買方在購(gòu)買日按照公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)的合并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和必要的義務(wù)，把公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益范圍之內(nèi)。當(dāng)所取得的被購(gòu)買方的各項(xiàng)資產(chǎn)在有保障的前提下，并且公允價(jià)值也能夠得到可靠的計(jì)量，此時(shí)應(yīng)當(dāng)照公允價(jià)值計(jì)量方式單獨(dú)予以確定企業(yè)合并的情況。

IFRS3和SFAS141和CAS20不同，他對(duì)企業(yè)不是根據(jù)參與合并的企業(yè)在合并前后所受到的控制情況而劃分的，所以就沒(méi)有同一控制和非同一控制之分，只是要求按照購(gòu)買法來(lái)處理。新準(zhǔn)則的規(guī)定主要是因?yàn)槲覈?guó)目前產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)還在一個(gè)發(fā)展階段，公允價(jià)值條件難以滿足。

（四）公允價(jià)值在非金融工具中應(yīng)用比較 在長(zhǎng)期負(fù)債和長(zhǎng)期資產(chǎn)中與金融工具會(huì)計(jì)處理相比，公允價(jià)值在非金融工具中的應(yīng)用存在著較大的差異：

（1）應(yīng)用范圍的差別。IASB極力倡導(dǎo)公允價(jià)值，并將公允價(jià)值領(lǐng)域應(yīng)用覆蓋到資產(chǎn)和負(fù)債的長(zhǎng)期計(jì)量之中，以公允價(jià)值的模式向報(bào)告的主體提供公允價(jià)值的相關(guān)信息。我國(guó)在非金融工具的公允價(jià)值應(yīng)用上堅(jiān)持以歷史成本為主、公允價(jià)值為輔的會(huì)計(jì)模式。而美國(guó)GAAP則不承認(rèn)投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)的公允價(jià)值模式，以及對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的重估價(jià)模式也持否定的態(tài)度。

（2）應(yīng)用要求的差別。非金融工具公允價(jià)值計(jì)量對(duì)于新準(zhǔn)則體系有更為嚴(yán)格的要求，在投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)的則中，要采用公允價(jià)值模式就必須有活躍的市場(chǎng)價(jià)格，在企業(yè)合并中，購(gòu)買法的運(yùn)用條件必須是在非同一控制下進(jìn)行的，通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量所取得的購(gòu)買才可以判斷資產(chǎn)和負(fù)債，這種規(guī)則上的不同，并不是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際上的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則本質(zhì)上的不同。

（3）非金融工具公允價(jià)值的計(jì)量中尚有一些未解決的難點(diǎn)。我國(guó)在非金融工具 的公允價(jià)值運(yùn)用上與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比還存在一定的差異。由于我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律的不夠完善，沒(méi)有設(shè)定收益計(jì)劃等方面的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，所以新準(zhǔn)則沒(méi)有涉及到長(zhǎng)期負(fù)債的公允價(jià)值計(jì)量，從FASB和IASB對(duì)設(shè)定受益計(jì)劃方案負(fù)債的計(jì)量的情況可以看長(zhǎng)期負(fù)債的公允價(jià)值計(jì)量問(wèn)題還需要一個(gè)較長(zhǎng)的階段。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

一、房屋征收的概念

房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)及其使用權(quán)，同時(shí)喪失土地使用權(quán)并給予市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償?shù)男姓?qiáng)制購(gòu)買行為，是拆除房屋行為的基礎(chǔ)性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權(quán)關(guān)系發(fā)生改變。實(shí)施拆除時(shí)房屋所有權(quán)已經(jīng)屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經(jīng)沒(méi)有了法律上的利害關(guān)系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設(shè)需要，由拆遷人對(duì)房屋所有人給予補(bǔ)償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。

二、房屋征收的目的

征收國(guó)有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業(yè)開(kāi)發(fā)不能實(shí)施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。

如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國(guó)《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》均沒(méi)有明確規(guī)定哪些屬于“公共利益”，因此，為實(shí)施的需要《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)“公共利益”采取列舉方式規(guī)定了6條公共利益。1國(guó)防和外交的需要；2由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收，更不能強(qiáng)制“搬遷”。

二、房屋征收的主體

房屋征收的主體根據(jù)職責(zé)劃分，可以分為批準(zhǔn)主體和實(shí)施主體。

1，批準(zhǔn)主體

批準(zhǔn)主體就是享有房屋征收決定權(quán)的機(jī)構(gòu)，誰(shuí)有權(quán)征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國(guó)家依照法律規(guī)定的條件無(wú)償?shù)貙⒓w或者個(gè)人的某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有的一種措施。從法律概念上來(lái)講，2004年修正后的《憲法》對(duì)財(cái)產(chǎn)征收首次作出了明確的規(guī)定，憲法第13條規(guī)定：公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過(guò)。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！笨梢钥闯?，征收是一種國(guó)家的行政行為，是一中剝奪公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條規(guī)定：“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級(jí)人民政府才有權(quán)征收國(guó)有土地上房屋。在我國(guó)市縣級(jí)政府包括：縣政府、區(qū)政府、縣級(jí)市政府、市政府（設(shè)區(qū)的市政府）、直轄市區(qū)政府。上述政府均屬于市、縣級(jí)政府，那么是否所有的市、縣級(jí)政府都有權(quán)決定房屋征收嗎？答案是不一定。因?yàn)橐罁?jù)該條例第9條規(guī)定有權(quán)做出房屋征收決定的市縣級(jí)政府必須同時(shí)具備有本行政區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；本行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃；本行政區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃；本行政區(qū)的房屋征收專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當(dāng)納有國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。即：“四規(guī)劃、一計(jì)劃化”。有的市區(qū)政府由于沒(méi)有本行政區(qū)規(guī)劃或計(jì)劃就無(wú)權(quán)做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級(jí)政府不能做出房屋征收決定。

2，實(shí)施主體

實(shí)施主體是指具體實(shí)施房屋征收決定的行政主管部門，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第4條規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行?！辈粌H明確規(guī)定了房屋征收部門具體組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作，還明確了實(shí)施配合部門。

依據(jù)條例的規(guī)定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權(quán)的部門，由市、縣級(jí)政府根據(jù)本級(jí)政府部門的職責(zé)劃分，將實(shí)施部門交由其委托的行政機(jī)關(guān)或單位。決定權(quán)在市縣級(jí)政府，條例沒(méi)有作統(tǒng)一的規(guī)定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實(shí)施相關(guān)工作，市、縣政府并對(duì)其實(shí)施的征收補(bǔ)償行為承擔(dān)法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。

哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒(méi)有具體規(guī)定，但是條例第6條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)?！笨梢?jiàn)各級(jí)政府為落實(shí)“工作指導(dǎo)”原則應(yīng)盡量對(duì)口管理，委托本級(jí)政府的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門為宜。

3，房屋征收實(shí)施單位

房屋征收的具體工作依據(jù)條例第5條規(guī)定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。由于條例規(guī)定房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機(jī)構(gòu)等營(yíng)利性組織或個(gè)人作為房屋征收實(shí)施單位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部們、房屋征收實(shí)施單位如何進(jìn)行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問(wèn)題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步調(diào)查登記

房屋征收部門依據(jù)本行政區(qū)年度計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃組織人員或委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬征收地域內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行詳盡調(diào)查并如實(shí)登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調(diào)查完畢后將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人進(jìn)行公布并聽(tīng)取異議的意見(jiàn)。

最終的調(diào)查結(jié)果作為制定房屋征收方案的依據(jù)。

第二步暫停通知

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關(guān)部門，在房屋征收范圍內(nèi)暫停辦理新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)批準(zhǔn)、備案、過(guò)戶等手續(xù)。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

第三步無(wú)證認(rèn)定

市、縣級(jí)人民政府組織國(guó)土、城建、環(huán)保、法制等有關(guān)部門建立無(wú)證建筑認(rèn)定辦公室，對(duì)征收范圍內(nèi)的未經(jīng)登記的無(wú)證建筑進(jìn)行合法性認(rèn)定和處理。對(duì)合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑認(rèn)定為給予補(bǔ)償；對(duì)違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，認(rèn)定為不予補(bǔ)償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認(rèn)定決定的可以申請(qǐng)復(fù)議或提出行政訴訟。

第四步擬定方案

房屋征收部門根據(jù)已經(jīng)確定的被征收房屋調(diào)查結(jié)果和無(wú)證認(rèn)定結(jié)果，擬定《房屋征收補(bǔ)償方案》并報(bào)同級(jí)政府審查。

第五步方案論證

同級(jí)政府收到《房屋征收補(bǔ)償方案》后組織國(guó)土、物價(jià)、城建、審計(jì)、監(jiān)察、環(huán)保、消防等部門對(duì)《房屋征收補(bǔ)償方案》進(jìn)行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進(jìn)行數(shù)次，但應(yīng)求得意見(jiàn)基本統(tǒng)一。

第六步公開(kāi)方案

同級(jí)政府將論證結(jié)果在被征收房屋的范圍內(nèi)以書面公告形式向社會(huì)公布，公開(kāi)征求被征收人以及公眾對(duì)《房屋征收補(bǔ)償方案》的意見(jiàn)。并設(shè)立征求意見(jiàn)渠道和場(chǎng)所，設(shè)立專人解答有關(guān)詢問(wèn)，解釋方案。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。

第七步修訂方案

同級(jí)政府將公開(kāi)征求的意見(jiàn)進(jìn)行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內(nèi)以書面形式公布。

在征求意見(jiàn)中如果屬于舊城區(qū)改工程項(xiàng)目的，有51%以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

第八步穩(wěn)定評(píng)估

市、縣級(jí)人民政府?dāng)M作出房屋征收決定的，應(yīng)當(dāng)按照社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)定委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行本項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告提出的建議作出決策并制定相關(guān)應(yīng)對(duì)預(yù)案。

第九步籌措補(bǔ)償

政府在作出房屋征收決定前，同級(jí)財(cái)政部門應(yīng)將征收補(bǔ)償費(fèi)用足額專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩ＹY金不到位不得作出征收房屋決定。

第十步公告決定

市、縣級(jí)人民政府依法作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)在被征收房屋范圍內(nèi)以書面形式予以公告。同時(shí)公告收回國(guó)有土地使用權(quán)。

公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

第二熱點(diǎn)問(wèn)題房屋補(bǔ)償

一、補(bǔ)償形式

《房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了被征收人可以根據(jù)自己的意志對(duì)房屋征收的補(bǔ)償形式做出選擇，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，二者任選其一。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、補(bǔ)償項(xiàng)目

依據(jù)條例第17條規(guī)定補(bǔ)償項(xiàng)目應(yīng)包括五項(xiàng)：

1，房屋價(jià)值補(bǔ)償；

2，搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

4，補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

依據(jù)條例規(guī)定授權(quán)市、縣級(jí)人民政府制定房屋征收補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。補(bǔ)助不是本條例規(guī)定的補(bǔ)償，是對(duì)被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補(bǔ)助，體現(xiàn)政府救濟(jì)原則。獎(jiǎng)勵(lì)是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎(jiǎng)賞，體現(xiàn)政府對(duì)公益事業(yè)的投入。補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)是條例的一個(gè)新規(guī)定，但是實(shí)踐中個(gè)地方政府或拆遷人已經(jīng)有過(guò)實(shí)踐，可以說(shuō)是總結(jié)實(shí)踐的結(jié)晶。但是決不能在補(bǔ)償費(fèi)中提取補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)金，政府應(yīng)在財(cái)政上單獨(dú)列支。

5，優(yōu)先給予住房保障

優(yōu)先對(duì)象只能是征收個(gè)人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。法律授權(quán)省級(jí)政府制定該優(yōu)先保障條款的落實(shí)。

三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收補(bǔ)償?shù)暮诵膶?duì)象是房屋，對(duì)房屋如何補(bǔ)償，《條例》確定的是公平原則，沒(méi)有采用適當(dāng)補(bǔ)償原則，土地征收現(xiàn)在的補(bǔ)償原則還是適當(dāng)原則。公平原則的具體體現(xiàn)是房屋的價(jià)值，沒(méi)有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場(chǎng)價(jià)格原則，價(jià)格取決于價(jià)值，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)。價(jià)格是一個(gè)不穩(wěn)定的參數(shù)，而價(jià)值是由勞動(dòng)力價(jià)值決定的，價(jià)值是呈上升趨勢(shì)的，是相對(duì)穩(wěn)定的參數(shù)。因此采用價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是本《條例》的一個(gè)最大亮點(diǎn)。

《條例》規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！币虼耍徽鞣课莸膬r(jià)值底線標(biāo)準(zhǔn)是不低于類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。這里把握兩點(diǎn)一是“不低于”標(biāo)準(zhǔn)，不低于不是等于，應(yīng)是高于。在確定房屋價(jià)值時(shí)應(yīng)在該類房屋市場(chǎng)價(jià)格之上確定，高于多少應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結(jié)構(gòu)還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價(jià)值，體現(xiàn)了公平原則。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍采取房屋價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行等價(jià)值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項(xiàng)目工程征收個(gè)人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。

四、違法建筑

爭(zhēng)議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權(quán)法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權(quán)屬性顯然沒(méi)有法律依據(jù)，《條例》對(duì)違“章”建筑沒(méi)有規(guī)定是否補(bǔ)償，可以說(shuō)違章建筑應(yīng)給予補(bǔ)償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質(zhì)和概念，一旦混淆后果嚴(yán)重。違法建筑需要經(jīng)過(guò)認(rèn)定程序來(lái)確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補(bǔ)償。

《條例》規(guī)定違法建筑認(rèn)定的范圍是：1，未經(jīng)登記的建筑；2，臨時(shí)建筑。未經(jīng)房屋主管部門登記的房屋認(rèn)定比較復(fù)雜?？赡苷J(rèn)定為合法建筑也可能認(rèn)定為違法建筑，主要根據(jù)房屋形成的時(shí)間、原因、當(dāng)時(shí)的法律等。認(rèn)定為合法建筑的同時(shí)決定給予補(bǔ)償；認(rèn)定為違法建筑的同時(shí)決定不予補(bǔ)償。對(duì)臨時(shí)建筑的補(bǔ)償認(rèn)定比較簡(jiǎn)單主要審查是否超過(guò)批準(zhǔn)期限，在期限之內(nèi)的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，否則不予補(bǔ)償。

對(duì)違法建筑拆除是否補(bǔ)償問(wèn)題，一直以來(lái)都存在補(bǔ)與不補(bǔ)的爭(zhēng)議。補(bǔ)，是因?yàn)橐恍┻`法建筑的長(zhǎng)期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單；不補(bǔ)，是因?yàn)樗嬖诘幕A(chǔ)違法，如果補(bǔ)償會(huì)對(duì)守法者明顯不公平。

筆者認(rèn)為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責(zé)任，有的是建筑物所有者或使用者的責(zé)任。例如房屋建設(shè)手續(xù)不全的問(wèn)題，當(dāng)事人事先已經(jīng)向相關(guān)政府部門提出申請(qǐng)，但是由于政府部門工作人員不履行職責(zé)而未給辦理的，這種違法后果就不應(yīng)當(dāng)讓當(dāng)事人來(lái)承擔(dān)。因此，對(duì)于違法建筑補(bǔ)與不補(bǔ)一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估價(jià)

房屋估價(jià)是征收房屋的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，過(guò)去拆遷出現(xiàn)的問(wèn)題基本上是由于評(píng)估不公開(kāi)、不透明，暗箱操作，故意壓低評(píng)估價(jià)格，評(píng)估機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評(píng)估公司為了攬到評(píng)估項(xiàng)目不得不聽(tīng)從拆遷人的意見(jiàn)，壓低價(jià)格。有的壓低價(jià)格高達(dá)30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)100%的由被征收人決定，同時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對(duì)于“出具虛假或者有重大差錯(cuò)”給予法律制裁?！稐l例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，取消了過(guò)去拆遷當(dāng)事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的弊端。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，被征收房屋人可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。經(jīng)過(guò)鑒定認(rèn)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

《房屋征收與補(bǔ)償條例》改變了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定的拆遷估價(jià)估機(jī)構(gòu)確定，應(yīng)當(dāng)采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定使許多房屋被征收人認(rèn)為拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)不能中立，因?yàn)榇_定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的決定權(quán)在政府手中，大多數(shù)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)都是政府單方指定的；而《房屋征收與補(bǔ)償條例》將確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)交給了被征收人，由被征收人來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，使被征收人的權(quán)益得到更有利的保障。

四、補(bǔ)償途徑

房屋征收決定作出后，落實(shí)補(bǔ)償就是主要工作。依據(jù)《條例》規(guī)定落實(shí)補(bǔ)償?shù)耐緩接袃蓷l，一是民事協(xié)商渠道既補(bǔ)償協(xié)議、二是行政強(qiáng)制渠道既補(bǔ)償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據(jù)補(bǔ)償決定和補(bǔ)償方案通過(guò)自愿協(xié)商，雙方達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對(duì)協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟(jì)渠道只能走民事訴訟渠道解決。

《條例》規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。補(bǔ)償決定是一種行政強(qiáng)制補(bǔ)償行為，被征收人如有不服可以通過(guò)行政渠道解決

第三熱點(diǎn)問(wèn)題強(qiáng)制搬遷

一、強(qiáng)制搬遷

強(qiáng)制“搬遷”取代了過(guò)去的強(qiáng)制“拆遷”，雖然都是強(qiáng)制，但是強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、結(jié)果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、行為以及法律后果。

1，無(wú)暴力強(qiáng)制搬遷讓你多做思想工作

對(duì)于政府征收房屋過(guò)程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強(qiáng)制拆遷”問(wèn)題，因強(qiáng)制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見(jiàn)不鮮，但《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的出臺(tái)，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。

《條例》規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

此規(guī)定保障了被搬遷人在沒(méi)有搬離土地和房屋前基本的人權(quán)，在促進(jìn)和諧搬遷的進(jìn)程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強(qiáng)制搬遷過(guò)程中，切實(shí)的做到讓暴力徹底走開(kāi)。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

2，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)排除腐敗行為

搬遷行為可分為自動(dòng)搬遷和強(qiáng)制搬遷，不論是被征收人自動(dòng)搬遷還是申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷建設(shè)單位均不得參與搬遷活動(dòng)。這是條例中唯一禁止性條款。

3，法院是唯一具有強(qiáng)制搬遷執(zhí)行權(quán)的司法機(jī)關(guān)

“強(qiáng)制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會(huì)遭受到限制和拘束，慎用強(qiáng)制手段是必須要考慮的問(wèn)題。但是在什么情況下可以適用強(qiáng)制搬遷？《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)強(qiáng)制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復(fù)議、行政訴訟期間停止強(qiáng)制搬遷，逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補(bǔ)償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷。

對(duì)強(qiáng)制搬遷明確了司法強(qiáng)制，取締了行政強(qiáng)制搬遷。因此，強(qiáng)制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補(bǔ)償決定已經(jīng)生效。三個(gè)條件缺一不可，法院在強(qiáng)制前必須審查的主要內(nèi)容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問(wèn)話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對(duì)被搬遷人采取強(qiáng)制措施，應(yīng)以督促或強(qiáng)制其到達(dá)臨時(shí)安置居所為主要強(qiáng)制搬遷手段。另外，強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

日前，公安部已經(jīng)明令各地公安機(jī)關(guān)禁止公安機(jī)關(guān)參與介入地方政府土地、房屋征收活動(dòng)。

4，“先補(bǔ)償、后搬遷”原則貫穿始終

被征收人獲得協(xié)議約定的補(bǔ)償后再搬遷，補(bǔ)償不到位有權(quán)不予搬遷，政府無(wú)權(quán)申請(qǐng)法院實(shí)施強(qiáng)制搬遷，法院無(wú)權(quán)作出強(qiáng)制搬遷的裁決，無(wú)權(quán)執(zhí)行強(qiáng)制搬遷。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償協(xié)議或補(bǔ)償決定，對(duì)被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房，否則無(wú)權(quán)申請(qǐng)法院實(shí)施強(qiáng)制搬遷。這也是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的又一亮點(diǎn)，由原來(lái)規(guī)定的“先拆后補(bǔ)”變成了現(xiàn)在的“先補(bǔ)后拆”，通過(guò)這條強(qiáng)制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務(wù)，使得被征收人權(quán)益保護(hù)的力度大大增強(qiáng)了。

以往的盲目拆遷中往往會(huì)出現(xiàn)這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設(shè)，將原住房屋拆除后，在簡(jiǎn)易臨時(shí)住房?jī)?nèi)一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會(huì)不安定因素。為了避免此類現(xiàn)象的重復(fù)，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中提出的“先補(bǔ)償，后搬遷”的原則，對(duì)以強(qiáng)制手段征收的房屋也應(yīng)當(dāng)先予以強(qiáng)制補(bǔ)償。

5，強(qiáng)制搬遷措施只能是司法強(qiáng)制措施

逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷。這個(gè)時(shí)候“強(qiáng)制措施”是司法強(qiáng)制措施，法院以法律程序?qū)嵤?，不能和暴力以及一些野蠻的強(qiáng)制拆遷方式劃等號(hào)。

司法強(qiáng)制搬遷時(shí)，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實(shí)施，只能依法律規(guī)定的強(qiáng)制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒(méi)有搬離房屋或土地之前，不得對(duì)其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強(qiáng)制措施；強(qiáng)制搬遷一般只針對(duì)被申請(qǐng)執(zhí)行人在房屋內(nèi)或特定土地上的財(cái)物，以騰出房屋或土地為強(qiáng)制執(zhí)行目的，除非被申請(qǐng)執(zhí)行人有主動(dòng)采取非理阻撓強(qiáng)制搬遷的行為，強(qiáng)制搬遷主體方可對(duì)其人身采取相關(guān)措施。如果出現(xiàn)被申請(qǐng)執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機(jī)關(guān)必須在知道和應(yīng)當(dāng)知道之時(shí)主動(dòng)采取相應(yīng)防范和救助措施。

第四熱點(diǎn)問(wèn)題救濟(jì)途徑

《條例》的另一亮點(diǎn)是規(guī)定了明確的民事、行政救濟(jì)途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規(guī)定了明確的救濟(jì)途徑，包括主體之間平等的民事法律關(guān)系、行政管理法律關(guān)系、中介機(jī)構(gòu)的中介法律關(guān)系均作出了明確規(guī)定。

一、房屋征收民事法律關(guān)系及其訴訟

依據(jù)《條例》規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關(guān)系有以下幾種：

1、政府與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的委托合同糾紛

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于中介機(jī)構(gòu)，政府委托中介機(jī)構(gòu)的法律關(guān)系屬于民事法律范疇，雙方引發(fā)的糾紛屬于民事法律調(diào)整對(duì)象，一旦發(fā)生糾紛均可向有管轄權(quán)的人民法院提起民事訴訟。

2、被征收人與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的侵權(quán)糾紛

評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中或評(píng)估結(jié)論不實(shí)，引用范例不恰當(dāng)，構(gòu)成虛假評(píng)估侵害被征收人的合法權(quán)益或財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，被征收人要求評(píng)估機(jī)構(gòu)恢復(fù)名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關(guān)系，可以提起民事訴訟。

3、金融機(jī)構(gòu)出具虛假證明侵權(quán)糾紛

在征收房屋決定前政府應(yīng)保證補(bǔ)償資金“足額到位、專戶存儲(chǔ)”，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向被征收人出具補(bǔ)償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是金融機(jī)構(gòu)出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補(bǔ)償協(xié)議不能如期得到補(bǔ)償款。金融機(jī)構(gòu)的行為侵害了被征收房屋人的合法權(quán)益的可以提起民事訴訟要求金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。

4、一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)糾紛

補(bǔ)償協(xié)議糾紛中只有“一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)”糾紛屬于民事訴訟法律關(guān)系，如果被征收人認(rèn)為補(bǔ)償協(xié)議違法、無(wú)效；遺漏補(bǔ)償項(xiàng)目、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構(gòu)成“不履行協(xié)議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協(xié)議是一種主張即可構(gòu)成訴訟，一方當(dāng)事人憑補(bǔ)償協(xié)議即可立案。以不履行義務(wù)主張立案的，不能主張協(xié)議無(wú)效、違法、標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議等行政性糾紛，如果認(rèn)為協(xié)議存在行政違法性應(yīng)通過(guò)行政途徑要求解決。

5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權(quán)糾紛

被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網(wǎng)絡(luò)等均是合同雙方行為，如果第三方未經(jīng)合同雙方同意給予中斷服務(wù)，是一種侵犯合同雙方的合法權(quán)益行為，任何一方均有權(quán)提出民事侵權(quán)訴訟。如果提供服務(wù)方怠于履行合同不主動(dòng)恢復(fù)供應(yīng)關(guān)系、拒絕對(duì)加害人提出司法保護(hù)也應(yīng)承擔(dān)擴(kuò)大損失的民事賠償責(zé)任。如果供應(yīng)方未經(jīng)使用人同意，與征收方聯(lián)手、聽(tīng)從、惡意串通等中斷服務(wù)應(yīng)承擔(dān)賠償和違約的民事責(zé)任。

6、截留征收補(bǔ)償費(fèi)侵權(quán)糾紛

負(fù)有支付、代收代付補(bǔ)償款的單位應(yīng)及時(shí)按照約定將補(bǔ)償款給付被征收人，再給付過(guò)程中采取巧立名目、變相收費(fèi)等手段截留補(bǔ)償費(fèi)用的屬于民事侵權(quán)行為，可以請(qǐng)求法院責(zé)令追回返還給被征收人，造成損失的應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

7、虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告侵權(quán)糾紛

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具評(píng)估報(bào)告經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯(cuò)之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估師承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、房屋征收行政法律關(guān)系及訴訟

1、違法授權(quán)非房屋征收部門組織實(shí)施房屋征收補(bǔ)償行政糾紛

市、縣政府應(yīng)根據(jù)《條例》的規(guī)定，根據(jù)本政府各部門的職責(zé)分工明確確定本級(jí)政府所屬的一個(gè)行政職能部門為本級(jí)政府的房屋征收主管部門，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的房屋征收管理、實(shí)施工作。如果市縣政府授權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、某建設(shè)項(xiàng)目辦公室負(fù)責(zé)某一房屋征收項(xiàng)目的征收與補(bǔ)償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋征收的，該被授權(quán)單位實(shí)施了房屋征收行為，被征收人認(rèn)為授權(quán)違法，可以對(duì)授權(quán)違法行為提出行政復(fù)議或行政訴訟。也可以直接請(qǐng)求實(shí)施單位的上級(jí)確認(rèn)違法并撤銷實(shí)施單位的行政違法行為。

2、房屋征收實(shí)施單位從事?tīng)I(yíng)利征收行政賠償糾紛

房屋征收實(shí)施單位接受房屋征收部門的委托，具體負(fù)責(zé)房屋征收與補(bǔ)償工作，在實(shí)施過(guò)程中按照核減補(bǔ)償、補(bǔ)償費(fèi)總標(biāo)的提取傭金，從事?tīng)I(yíng)利經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補(bǔ)償或造成權(quán)益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級(jí)行政機(jī)關(guān)提出賠償申請(qǐng)，對(duì)賠償不服的可以行政訴訟?；蛑苯酉蚍ㄔ禾岢鲂姓V訟請(qǐng)求賠償。

3、上級(jí)人民政府不履行監(jiān)督職責(zé)糾紛

依據(jù)條例規(guī)定，上級(jí)人民政府對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作履行監(jiān)督職責(zé)，被征收人也可以向上級(jí)政府提出申請(qǐng)要求其履行監(jiān)督職責(zé)，如果上級(jí)政府收到監(jiān)督申請(qǐng)后不予理睬或不盡監(jiān)督職責(zé)，或者按照案件處理。申請(qǐng)人可以對(duì)上級(jí)政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復(fù)議。

4、對(duì)舉報(bào)事項(xiàng)不核實(shí)處理行政糾紛

任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。一般行政核實(shí)處理的期限為60日。如果沒(méi)有核實(shí)處理結(jié)果并答復(fù)舉報(bào)人，舉報(bào)人有權(quán)對(duì)不履行核實(shí)處理的行政機(jī)關(guān)提出行政訴訟或行政復(fù)議。

5、對(duì)行政監(jiān)察機(jī)關(guān)不履行行政監(jiān)察職責(zé)行政糾紛

依據(jù)條例規(guī)定：監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。被征收人受到征收部門或?qū)嵤﹩挝灰约肮ぷ魅藛T的暴力待遇、侵害被征收人的合法權(quán)益、徇私枉法等請(qǐng)求行政監(jiān)察機(jī)關(guān)依法對(duì)違法違紀(jì)的單位或個(gè)人給予行政處分的，行政監(jiān)察機(jī)關(guān)拒不履行職責(zé)或違法履行職責(zé)行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復(fù)議。

6、不服房屋征收決定行政糾紛

被征收人認(rèn)為征收決定涉及的建設(shè)項(xiàng)目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項(xiàng)規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權(quán)益。對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議，或在3個(gè)月內(nèi)依法提起行政訴訟。

7，征收補(bǔ)償方案爭(zhēng)議行政糾紛

房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案后報(bào)市、縣級(jí)政府。市縣級(jí)政府未組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況再次及時(shí)公布；舊城區(qū)改建需要征收房屋的多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)；未根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復(fù)議。也可以先行提出作為申請(qǐng)，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復(fù)議。

8、不履行房屋征收公告法定職責(zé)行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應(yīng)未載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

9、不服提前決定收回土地使用權(quán)行政糾紛

在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國(guó)有土地使用權(quán)。被征收人可以提出行政訴訟或行政復(fù)議。

10、調(diào)查登記異議行政糾紛案

房屋征收部門超出房屋征收范圍調(diào)查登記；對(duì)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況登記錯(cuò)誤、不實(shí)的；被征收人要求重新調(diào)查登記未獲得重新調(diào)查登記的；調(diào)查結(jié)果未在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構(gòu)成作為和不作為的行政訴訟或行政復(fù)議。

11、對(duì)認(rèn)定為新建、擴(kuò)建等行為并不予補(bǔ)償決定行政糾紛

房屋征收范圍確定后，依據(jù)條例規(guī)定任何單位或個(gè)人均不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定的，政府將作出不予補(bǔ)償決定。被認(rèn)定人不服認(rèn)定或不予補(bǔ)償決定的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

12、相關(guān)部門暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)手續(xù)行政糾紛

房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關(guān)部門暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過(guò)1年的仍不給予辦理相關(guān)手續(xù)的，申請(qǐng)人可以根據(jù)申請(qǐng)?jiān)S可事項(xiàng)以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復(fù)議。對(duì)房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復(fù)議。

13、不服認(rèn)定未經(jīng)登記建筑屬于違法建筑行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的作出不予補(bǔ)償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復(fù)議

14、不服補(bǔ)償決定行政糾紛

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)必須公平合理，不因未達(dá)成協(xié)而降低補(bǔ)償。被征收人認(rèn)為違反公平原則的可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

14、不履行公布分戶補(bǔ)償明細(xì)行政糾紛

為了實(shí)現(xiàn)公平、公正的補(bǔ)償目的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收補(bǔ)償檔案，在房屋征收范圍內(nèi)公布分戶補(bǔ)償明細(xì)，告知被征收人的全部補(bǔ)償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責(zé)的被征收人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

15、審計(jì)機(jī)關(guān)不履行公布審計(jì)結(jié)果行政糾紛

審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)每個(gè)房屋征收項(xiàng)目的補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，并在補(bǔ)償工作終結(jié)后向社會(huì)公布審計(jì)結(jié)果。審計(jì)機(jī)關(guān)不履行上述職責(zé)或履行不當(dāng)?shù)谋徽魇杖丝梢砸婪ㄉ暾?qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

16、責(zé)令改正賠償損失行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者、、的，被征收人可以申請(qǐng)上級(jí)人民政府責(zé)令改正。被征收人還可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛

實(shí)施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)行政糾紛

房屋征收部門利用管理、實(shí)施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用，被征收人可以申請(qǐng)上級(jí)人民政府責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)。被征收人還可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、房屋征收中的聽(tīng)證事項(xiàng)

1、房屋征收法定聽(tīng)證事項(xiàng)

法定聽(tīng)證事項(xiàng)只有《條例》第11條規(guī)定的，舊城區(qū)改建征收房屋項(xiàng)目，在多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案，法定聽(tīng)證是政府的必須履行職責(zé)。

2、被征收人申請(qǐng)聽(tīng)證事項(xiàng)

申請(qǐng)聽(tīng)證事項(xiàng)條例沒(méi)有規(guī)定，依據(jù)行政行為相對(duì)原則，相對(duì)人認(rèn)為聽(tīng)證有必要的均可以提出聽(tīng)證申請(qǐng)，本講座提到的行政法律關(guān)系中均可提出聽(tīng)證申請(qǐng)。

四、房屋征收可以舉報(bào)的違法事項(xiàng)

1、對(duì)于下列縣級(jí)以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個(gè)人都有權(quán)向有關(guān)政府進(jìn)行舉報(bào)。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②違反法定程序作出房屋征收決定的；

③未將房屋征收決定予以公告或者公告時(shí)間不符合法定要求的；

④對(duì)不符合規(guī)定的補(bǔ)償方案予以批準(zhǔn)的；

⑤作出的補(bǔ)償決定違反補(bǔ)償方案的；

⑥自行違法強(qiáng)制搬遷的。

2、對(duì)于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個(gè)人都有權(quán)向本級(jí)人民政府進(jìn)行舉報(bào)。

①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實(shí)施征收的；

②申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷前，未按照規(guī)定對(duì)被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的；

③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷的；

④未作出補(bǔ)償決定申請(qǐng)法院強(qiáng)制搬遷的，或者雖作出補(bǔ)償決定但未按照法定程序申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷的；

⑤未支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的。

⑥房屋征收范圍公告后，未將有關(guān)事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的。

⑦未向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供被征收房屋情況調(diào)查結(jié)果的；

⑧未依據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定補(bǔ)償方案并征求被征收人意見(jiàn)的。

3.公民享有廣泛的舉報(bào)權(quán)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第7條規(guī)定任何組織或者個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理，并將處理結(jié)果向舉報(bào)人通報(bào)。

條例對(duì)公民舉報(bào)權(quán)的規(guī)定是一種進(jìn)步，是原來(lái)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》沒(méi)有的，將房屋征收活動(dòng)置于人民的監(jiān)督中，不僅有利于征收程序的公開(kāi)、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權(quán)益。

五、被征收人不服評(píng)估結(jié)果的救濟(jì)途徑

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。也就是被征收人接到評(píng)估結(jié)果后認(rèn)為評(píng)估結(jié)果不公平或有遺漏事項(xiàng)的應(yīng)書面提出異議意見(jiàn)，具體提出復(fù)核請(qǐng)求和事實(shí)以及理由。如果對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議，再向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。該鑒定結(jié)論是終局的，作為補(bǔ)償證據(jù)使用。

第4篇：房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞：適格原告 前置行政行為 司法變更權(quán)

在拆遷裁決案件的審理過(guò)程中，如何維護(hù)拆遷各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，依法化解矛盾，是建立和諧社會(huì)的一項(xiàng)迫切而重要的任務(wù)。筆者擬就此類案件審理中的幾個(gè)主要問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、拆遷安置補(bǔ)償裁決案件的原告主體資格

通常情況下，拆遷安置補(bǔ)償裁決案件中具備原告主體資格的是拆遷人和被拆遷人，并不存在任何問(wèn)題。但有時(shí)往往忽略了其他一些具有原告資格的人，錯(cuò)誤的剝奪了他們的訴權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第二條及《最高法院關(guān)于執(zhí)行若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定，只要是認(rèn)為被訴具體行政行為侵犯其合法權(quán)益、且與該行政行為有法律上的利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，都具有適格原告的身份。拆遷安置補(bǔ)償裁決案件的利害關(guān)系人主要有以下幾種：1、房屋共有人。共有人雖說(shuō)不是產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人，但與所有權(quán)人對(duì)所拆房屋存在共有關(guān)系，故與裁決行為有法律上的利害關(guān)系。2、房屋繼承人。產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人死亡后喪失了原告主體資格，繼承人雖未及時(shí)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)，但事實(shí)上已繼承了該房屋產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然也取得了原告主體資格。3、承租人。租賃房屋須拆遷時(shí)，在被拆遷人與承租人在未達(dá)成租賃解除協(xié)議的情況下，拆遷行政主管部門勢(shì)必對(duì)承租人的搬遷、安置等問(wèn)題予以裁決。這時(shí)，承租人因與拆遷裁決存在法律上的利害關(guān)系而取得了原告資格。4、抵押權(quán)人。根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，有權(quán)以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償；抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。因此，設(shè)立抵押權(quán)的房屋須拆遷時(shí)，抵押權(quán)人與拆遷行政主管部門的補(bǔ)償裁決行為存在法律上的利害。如果裁決的補(bǔ)償數(shù)額明顯低于抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，抵押權(quán)人有權(quán)提起行政訴訟。這時(shí)，抵押權(quán)人是具備原告資格的。

二、拆遷安置補(bǔ)償裁決的前置行政行為之審查

拆遷安置補(bǔ)償裁決的合法性，必須以立項(xiàng)、建設(shè)用地許可、規(guī)劃許可、拆遷許可等行政行為的合法性為前提和依據(jù)。審查行政裁決必然涉及到上述前置行政行為的審查。問(wèn)題是如何審查？第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：對(duì)前置行政行為與行政裁決行為置于同等的地位，一并進(jìn)行合法性審查。理由是該一系列行政行為相互聯(lián)系，若不一并審查，可能出現(xiàn)原告連環(huán)起訴，直接導(dǎo)致前個(gè)判決是“維持行政裁決”，后個(gè)判決卻是“撤銷某個(gè)前置行政行為”。因此產(chǎn)生的尷尬局面，導(dǎo)致行政行為及司法行為的不穩(wěn)定性，并增加了當(dāng)事人訴累。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：對(duì)前置行政行為作為證據(jù)審查。其理由是，在安置補(bǔ)償裁決案件中，前置行政行為不是被訴行政行為，而是以“證據(jù)”角色出現(xiàn)的。法院理應(yīng)按照證據(jù)的客觀性、合法性、關(guān)聯(lián)性標(biāo)準(zhǔn)予以審查。第三種觀點(diǎn)則是參照非訴行政執(zhí)行案件的審查原則，即“無(wú)效的排除、可撤銷的保留”原則予以審查。理由是，違法行政行為分為“無(wú)效”與“可撤銷”行政行為。對(duì)于拆遷裁決的前置行政行為，一般違法的屬于可撤銷行政行為，應(yīng)承認(rèn)其效力；重大違法的屬于無(wú)效行政行為，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。這種做法既能避免當(dāng)事人連環(huán)訴訟，保障司法效率，又不會(huì)放縱明顯違法的行政行為。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。作為證據(jù)審查的做法遵循了“不告不理”的原則。法院審理行政裁決案件，不能隨意擴(kuò)大審查范圍。再說(shuō)，全面審查前置行政行為必將付出難以承受的訴訟代價(jià)，是不現(xiàn)實(shí)的。這不但要追加被告，并要求有關(guān)被告提供作出某個(gè)前置行政行為的證據(jù)。因?yàn)椴疬w裁決行為與前置行政行為不一定是同一行政機(jī)關(guān)作出的，如：立項(xiàng)行為是計(jì)劃行政部門作出的，建設(shè)用地許可是土地行政主管部門作出的，規(guī)劃許可是規(guī)劃行政主管部門作出的，只有拆遷許可與補(bǔ)償裁決是拆遷行政主管部門作出的?？梢韵胂?，多個(gè)行政主體作出的多個(gè)行政行為攪在一起，法官對(duì)于這樣一個(gè)龐大的庭審根本難以完成。在拆遷裁決案件中，前置行政行為的表現(xiàn)表現(xiàn)形式是“證據(jù)”，不按證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)予以審查，從情理上不通。當(dāng)然，如果當(dāng)事人在訴訟過(guò)程中，又對(duì)部分前置行政行為另行起訴，也是允許的。因前置行政行為審理的結(jié)果可能影響行政裁決案件的最終結(jié)果，法院應(yīng)首先審理前置行政行為案件，對(duì)行政裁決案件中止訴訟。如果判決維持的拆遷補(bǔ)償裁決案件在審結(jié)之后，某前置行政行為又被依法撤銷，法院只能對(duì)該裁決案件以再審程序予以救濟(jì)。 轉(zhuǎn)貼于

對(duì)于第三種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為與第一種觀點(diǎn)沒(méi)有質(zhì)的區(qū)別，只不過(guò)在審查的標(biāo)準(zhǔn)上較為寬泛。這同樣違背“不告不理”的原則，并且也不能減少當(dāng)事人的訟累。將前置行政行為作為證據(jù)審查，其審查標(biāo)準(zhǔn)同樣可以參照非訴行政執(zhí)行案件，只要不存在“明顯缺乏事實(shí)或法律依據(jù)等明顯違法并損害當(dāng)事人合法權(quán)益的”情形，便可作為認(rèn)定行政裁決合法的有效證據(jù)。

三、拆遷安置補(bǔ)償裁決案件的調(diào)解

根據(jù)行政訴訟法規(guī)定，法院審理行政案件不適用調(diào)解。其立法本意是，行政機(jī)關(guān)及其工作人員對(duì)于國(guó)家權(quán)力不能隨意處分。社會(huì)主義法制理念告訴我們，建立行政訴訟制度的直接目的是解決行政爭(zhēng)議。十幾年的行政審判經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)又告訴我們，解決行政爭(zhēng)議的最有效途徑之一是“調(diào)解”。筆者認(rèn)為，在拆遷安置補(bǔ)償裁決案件審理中，強(qiáng)化調(diào)解工作顯得更為重要。

1、拆遷安置補(bǔ)償裁決雖然體現(xiàn)的是國(guó)家意志，但確定的是民事雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。對(duì)于民事權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人在不違反法律規(guī)定的情況下是可以自由處分的。而這種處分對(duì)國(guó)家利益沒(méi)有絲毫影響。

2、從拆遷補(bǔ)償裁決案件的性質(zhì)看，適合于調(diào)解。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，“協(xié)商不成”是啟動(dòng)行政裁決的前提，既然在行政程序中強(qiáng)調(diào)“協(xié)商”，那么司法程序中為何要排斥調(diào)解呢？近日，山東省高級(jí)人民法院起草的《法院行政訴訟調(diào)解暫行規(guī)定》（征求意見(jiàn)稿）明確將行政裁決案件列入可以進(jìn)行調(diào)解的范圍。

3、拆遷補(bǔ)償裁決案件如果簡(jiǎn)單地以判決方式結(jié)案，當(dāng)事人不可能服判息訴，矛盾依然得不到解決，導(dǎo)致當(dāng)事人纏訴、上訪等情況的出現(xiàn)，還會(huì)影響拆遷活動(dòng)的正常進(jìn)行。若以調(diào)解方式結(jié)案，則案結(jié)事了，既解決了原、被告之間的行政爭(zhēng)議，達(dá)到了行政機(jī)關(guān)行政管理的目的；又化解了原告與第三人之間的民事糾紛，滿足了行政相對(duì)人的合理要求，從而實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

四、法院對(duì)拆遷安置補(bǔ)償裁決的司法變更權(quán)

目前，法院在審理拆遷安置補(bǔ)償裁決案件時(shí)，只對(duì)被具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，如果認(rèn)定拆遷行政裁決不合法，只能判決撤銷并責(zé)令重作。這往往造成行政案件終結(jié)，而民事糾紛遲遲得不到解決的局面。因此說(shuō)，判決撤銷在解決安置補(bǔ)償糾紛方面具有局限性和不徹底性。這樣往往造成拆遷雙方當(dāng)事人的權(quán)益糾紛在行政訴訟中不能得以最終處理，特別是對(duì)被拆遷人合法權(quán)益難以維護(hù)。

筆者認(rèn)為，單一的合法性審查原則不能有效地處理拆遷行政裁決問(wèn)題，應(yīng)確立合法性與合理性相結(jié)合的審查原則體系。合理性審查是判斷行政主體在行使自由裁量權(quán)時(shí)是否客觀、適度、符合理性，合理性原則的判斷標(biāo)準(zhǔn)包括行為是否符合法的原則、行政目的等。因此說(shuō)，合法性與合理性審查原則兩者并不排斥，合法性原則要求拆遷行政裁決符合法律、法規(guī)的規(guī)定，合理性原則要求拆遷行政裁決符合法的內(nèi)在精神，兩者是依法行政原則對(duì)行政行為提出的不同層次但相互補(bǔ)充的要求。合法性與合理性相結(jié)合的審查原則體系，最終決定了人民法院對(duì)行政裁決應(yīng)享有司法變更權(quán)。《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條僅對(duì)顯失公正的行政處罰規(guī)定了司法變更權(quán)，主要是考慮司法權(quán)不能替代行政權(quán)。我們說(shuō)，拆遷裁決的處理對(duì)象是拆遷雙方當(dāng)事人的民事權(quán)利，實(shí)際上是司法權(quán)的范疇。因此，從提高司法審查效率、減少當(dāng)事人訟累出發(fā)，對(duì)于拆遷裁決案件，應(yīng)當(dāng)賦予人民的司法變更權(quán)。

第5篇：房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

第二作者：李果果（1987），女，漢族，河南，研究生，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估。

第三作者：郭立倩（1989），女，漢族，河北邢臺(tái)，研究生，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估。

摘要：在國(guó)外稅基評(píng)估可以說(shuō)是歷史悠久，有較成熟的稅基評(píng)估理論體系、較先進(jìn)的稅基評(píng)估技術(shù)、較完善的稅基評(píng)估爭(zhēng)議制度。本文想積極借鑒國(guó)外稅基評(píng)估的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，為研究適合我國(guó)稅基評(píng)估的基本理論和方法奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估；稅基評(píng)估主體客體；批量評(píng)估；稅收糾紛處理制度

一、 資產(chǎn)評(píng)估國(guó)內(nèi)外比較

（一）資產(chǎn)評(píng)估管理體制的比較

1、形成時(shí)間不同；

我國(guó)起步晚從1985年才出現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估的案例，并且是由于國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估才產(chǎn)生的，再談?wù)勝Y產(chǎn)評(píng)估這個(gè)行業(yè)在國(guó)外的發(fā)展，其在國(guó)外已有百余年的發(fā)展歷史，管理體制比較完善，19世紀(jì)30年代就已經(jīng)出現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估的雛形，英國(guó)測(cè)量師學(xué)會(huì)是世界上第一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)組織。

2、 制度完善度不同；

由于起步晚我國(guó)的業(yè)務(wù)量也相對(duì)較少，因此法律法規(guī)上也有很多空白，而且管理體制比較混亂；但在國(guó)外就很少這樣的狀況幾乎沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家是多個(gè)政府部門同事管理評(píng)估行業(yè)的，法律法規(guī)也比較健全。

（二） 資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范的比較

1、制定的背景。我國(guó)準(zhǔn)則制定背景：1996年資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)量有一定的積累后，據(jù)此中評(píng)協(xié)開(kāi)始總結(jié)經(jīng)驗(yàn)?zāi)康氖侵贫ǔ鲑Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則。國(guó)外準(zhǔn)則制定背景：國(guó)外最為典型的準(zhǔn)則為《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》 《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》和《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》。

2、準(zhǔn)則的地位。我國(guó)準(zhǔn)則地位：我國(guó)準(zhǔn)則比較綜合，因?yàn)槲覈?guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展比較綜合。國(guó)外準(zhǔn)則地位：《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》由國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)，對(duì)全球資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)有重要作用的準(zhǔn)則之一，其已在各國(guó)推廣并且很多國(guó)家都已參考采納。

3、準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)和內(nèi)容：截至2011年9月，我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則體系包括23項(xiàng)準(zhǔn)則，具體為2項(xiàng)基本準(zhǔn)則，9項(xiàng)具體準(zhǔn)則，4項(xiàng)評(píng)估指南，8項(xiàng)指導(dǎo)意見(jiàn)。國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)和內(nèi)容：第九版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》（簡(jiǎn)稱IVS）由框架、基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)準(zhǔn)則和評(píng)估應(yīng)用四部分構(gòu)成。

二、國(guó)內(nèi)外稅基評(píng)估的比較

資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖有一定的成績(jī)，但稅基評(píng)估被應(yīng)用的很少，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，稅基評(píng)估的應(yīng)用在不斷的擴(kuò)展。那么到底什么是稅基評(píng)估呢，近幾年也有很多人在研究，大家的解釋有很多種，筆者在此介紹一種與資產(chǎn)評(píng)估的定義類似的定義方法，畢竟它屬于資產(chǎn)評(píng)估，定義如下：稅基評(píng)估是具有評(píng)估資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，以征納稅為目的，以那些未能明確具體價(jià)值的稅基為評(píng)估對(duì)象，按照國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，依照一定的程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法，選定合適的評(píng)估基準(zhǔn)日期，獨(dú)立、客觀、公正的開(kāi)展評(píng)定作價(jià)的過(guò)程。我國(guó)的文化、制度物品一般都是有中國(guó)特色的，很多都是從外國(guó)引進(jìn)，稅基評(píng)估當(dāng)然也不例外，所以有必要就中國(guó)特色與國(guó)外的進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)而知道我們的特色特在哪里，我們的不足在哪里，使稅基評(píng)估得到更好的發(fā)展。下面從幾方面來(lái)進(jìn)行比較：

（一）稅基評(píng)估形成的時(shí)間不同

1、我國(guó)形成時(shí)間；資產(chǎn)評(píng)估是由國(guó)外引進(jìn)的，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估包括稅基評(píng)估，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展與國(guó)外相比要晚一百多年，自然我國(guó)稅基評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展也要比國(guó)外的要遜色，由需求而產(chǎn)生供給，由于以前我國(guó)的發(fā)展不需要稅基評(píng)估，因此發(fā)展緩慢供給也很少，大多數(shù)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所都沒(méi)有稅基評(píng)估這項(xiàng)業(yè)務(wù)，即使是在比較大的所中也只是有這個(gè)名義，很少案例和實(shí)踐，小事務(wù)所就更不用說(shuō)了。又由于中國(guó)的特殊國(guó)情，扎堆現(xiàn)象嚴(yán)重，如果不需要這方面的人才大學(xué)中的專業(yè)也會(huì)變成冷門所以稅基評(píng)估方面的人才就寥寥無(wú)幾，這也是稅基評(píng)估發(fā)展緩慢的一個(gè)原因吧。

2、 國(guó)外稅基評(píng)估形成的時(shí)間

國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估大概在19世紀(jì)60年代形成，稅基評(píng)估也有一定的歷史了，這樣的話國(guó)外的稅基評(píng)估相關(guān)制度發(fā)展的相對(duì)完善，業(yè)務(wù)量也比較多，技術(shù)層面也比較發(fā)達(dá)。

（二）以征稅為目的的稅基評(píng)估的范圍

在世界上，以征稅為目的的稅基評(píng)估有很多方面，它們一般有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)稅、所得稅、關(guān)稅、財(cái)產(chǎn)稅等等很多稅種都要稅基評(píng)估，這是廣義上的稅基評(píng)估；在中國(guó)，還沒(méi)發(fā)展的那么迅速，就目前而言只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行稅基評(píng)估，而且也是初始階段，并且它是對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)不斷升高而實(shí)行的一項(xiàng)措施——準(zhǔn)備開(kāi)征物業(yè)稅而產(chǎn)生的，這個(gè)是狹義的稅基評(píng)估。

（三） 糾紛處理制度

稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理機(jī)制在稅基評(píng)估體系中占有很重要的地位，并且是衡量稅基評(píng)估體系良好的標(biāo)準(zhǔn)。這樣來(lái)說(shuō)對(duì)糾紛處理的制度的研究就尤為重要了，我們來(lái)看看它的定義是怎樣的，稅基評(píng)估糾紛處理制度，從法律角度來(lái)說(shuō)是對(duì)納稅人提出的復(fù)議申請(qǐng)和申訴進(jìn)行處理的一套司法程序，也有的稱作稅收復(fù)議制度。

由于國(guó)外的資產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)可以說(shuō)是歷史悠久，因此對(duì)于稅收糾紛處理相對(duì)來(lái)說(shuō)比較完善了，不管是在設(shè)立復(fù)議執(zhí)行部門等的硬件方面，還是在訴訟程序等軟件方面都很是成熟了。像澳大利亞在處理稅基評(píng)估中所發(fā)生的爭(zhēng)議的時(shí)候，規(guī)定了很詳細(xì)的復(fù)議制度和訴訟程序。具體來(lái)說(shuō)有：若稅基評(píng)估的當(dāng)事人對(duì)稅基價(jià)值評(píng)估的結(jié)果有異議，則規(guī)定先由負(fù)責(zé)稅基評(píng)估的地產(chǎn)評(píng)估師與當(dāng)事人進(jìn)行解釋與答復(fù)。如若評(píng)估師未能解決當(dāng)事人的復(fù)議，則可向有地區(qū)政府任命的評(píng)估委員會(huì)提出復(fù)議。若當(dāng)事方還是不滿意，那就向地區(qū)專事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估訴訟的特別法庭提出訴訟來(lái)解決爭(zhēng)議。對(duì)于我國(guó)來(lái)講目前是由稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)處理稅收復(fù)議的問(wèn)題，這樣就很不利于納稅人合法權(quán)益得到維護(hù)。

三、對(duì)我國(guó)的啟示和建議

（一） 主體客體明確

明確主體客體這個(gè)是應(yīng)研究的首要問(wèn)題前面提到主客體的重要性，是一個(gè)決定性的因素。

（二） 完善相關(guān)法律

明確稅收征管中需要進(jìn)行稅基評(píng)估的范圍，同時(shí)要保證資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在稅基評(píng)估過(guò)程中的重要地位。特別是與房地產(chǎn)即我國(guó)的物業(yè)稅相關(guān)的法律尤其需要完善，有了完善的法律法規(guī)才能有更快更好的發(fā)展。

（三） 培養(yǎng)人才

這點(diǎn)很重要當(dāng)然是與就業(yè)相關(guān)聯(lián)的，如果單單是國(guó)家培養(yǎng)多多的這樣的人才是完全不夠的，慢慢的沒(méi)有工作還是會(huì)減少這個(gè)行業(yè)的人數(shù)，這是治標(biāo)不治本！這個(gè)問(wèn)題要想解決政府還要制定相關(guān)政策，不僅使這方面的人才增多而且還要使其需求增多，這樣才會(huì)發(fā)展這個(gè)行業(yè)。另外，如何培養(yǎng)培養(yǎng)什么樣的人才，稅基評(píng)估需要具有會(huì)計(jì)知識(shí)、稅務(wù)知識(shí)、計(jì)算機(jī)知識(shí)的綜合性人才，在批量評(píng)估時(shí)需要以自動(dòng)評(píng)估模型為核心技術(shù)的計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)和地理信息系統(tǒng)，這是美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅基價(jià)值評(píng)估主要的技術(shù)支撐。因此稅基評(píng)估人員就需要具備以下幾個(gè)條件：評(píng)估人員需熟練掌握多元回歸分析、層次分析等數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)、建立完善的地理信息系統(tǒng)和配套的計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)。

（四 ）積極開(kāi)展批量評(píng)估，建立稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)

批量評(píng)估師稅基評(píng)估的主要方法， 是利用數(shù)學(xué)模型來(lái)進(jìn)行操作的一種方法，是比較科學(xué)的方法，國(guó)外很多國(guó)家都已經(jīng)很健全，前面提到的軟件硬件都比較齊全，我國(guó)應(yīng)引進(jìn)然后盡快建立不動(dòng)產(chǎn)的稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)，來(lái)管理房地產(chǎn)這個(gè)現(xiàn)在這么炙手可熱的問(wèn)題。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

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第6篇：房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞：人民銀行 房屋置換 風(fēng)險(xiǎn)防范

近年來(lái)，面對(duì)辦公條件相對(duì)較差或面臨舊城改造，基層人民銀行在無(wú)法安排專項(xiàng)資金進(jìn)行改造或新建辦公樓的情況下，開(kāi)始嘗試采取置換方式處置和更新房屋建筑物，對(duì)盤活存量固定資產(chǎn)，優(yōu)化固定資產(chǎn)質(zhì)量、改善營(yíng)業(yè)辦公條件發(fā)揮了積極作用。

一、房屋類固定資產(chǎn)置換模式

房屋類固定資產(chǎn)置換是不同房屋間差價(jià)交換或等價(jià)交換的一種特殊形式的房屋交易形式。與房地產(chǎn)買賣不同的是，房屋置換不僅是一種貨幣和實(shí)物的交換方式，而且在房屋置換中包含有實(shí)物與實(shí)物間的交換，即房屋置換是“貨幣與實(shí)物”和“實(shí)物與實(shí)物”兩方面內(nèi)容的交換方式，但一般只涉及少量或不涉及貨幣性資產(chǎn)。一次置換成功，相當(dāng)于兩種交易概念，即賣掉了原有房屋，再買進(jìn)了需求的房屋。這樣房屋置換方既可大大減輕付款的資金壓力，又能有效提高單位改善辦公條件的能力。

近年來(lái)，房屋置換受到基層行特別是縣支行的青睞。通過(guò)對(duì)分支機(jī)構(gòu)開(kāi)展調(diào)查，轄內(nèi)有房產(chǎn)類固定資產(chǎn)置換意向的置換行占全省機(jī)構(gòu)總數(shù)的27%。從已完成置換機(jī)構(gòu)情況來(lái)看，置換后建筑面積比置換前增加了8.8%；置換后資產(chǎn)市值比置換前評(píng)估價(jià)值增加了17.8%。目前基層行房產(chǎn)類資產(chǎn)置換主要有以下三種方式：

（一）政府主導(dǎo)方式

此方式一般為政府對(duì)城市建設(shè)重新規(guī)劃或因市政道路改拓建而要求人民銀行搬遷，人民銀行被動(dòng)置換。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前采取政府主導(dǎo)方式的置換占21%。

（二）“政府+市場(chǎng)”主導(dǎo)方式

此方式一般為人民銀行辦公樓在政府城市建設(shè)重新規(guī)劃或因市政道路改拓建范圍內(nèi)，當(dāng)?shù)卣蛴幸欢ǖ恼?、資金傾斜但不出面具體協(xié)調(diào)與執(zhí)行，而由人民銀行或企業(yè)相互尋求置換單位，以達(dá)到利益最佳平衡點(diǎn)。目前采取此類方式的置換占62%。

（三）市場(chǎng)主導(dǎo)方式

此方式一般為企業(yè)或人民銀行從自身利益最大化角度出發(fā)，積極主動(dòng)尋求置換交易時(shí)發(fā)生。置換房屋多處于閑置或符合勉強(qiáng)使用要求狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前采取市場(chǎng)主導(dǎo)方式的置換占17%。

這三種房屋置換方式各有特點(diǎn)，各具優(yōu)勢(shì)，對(duì)改善置換行辦公條件，優(yōu)化資源配置，解決資金瓶頸問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，增加地方政府稅收和財(cái)政收入，拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展等發(fā)揮了重要作用。

二、房屋置換潛在風(fēng)險(xiǎn)分析

由于房屋類固定資產(chǎn)置換周期長(zhǎng)、價(jià)值大、程序多，涉及關(guān)系復(fù)雜，如操作和管理不當(dāng)，極易造成國(guó)有資產(chǎn)流失和資金損失。因此，房屋置換業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

（一）制度風(fēng)險(xiǎn)

2012年10月中國(guó)人民銀行出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)置換管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)固定資產(chǎn)置換原則、報(bào)批前的準(zhǔn)備、項(xiàng)目的審核與審批、過(guò)程管理、賬務(wù)處理、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)定；我們省里在2013年也出臺(tái)了《全省人民銀行系統(tǒng)固定資產(chǎn)置換管理暫行辦法》，對(duì)轄內(nèi)置換行固定資產(chǎn)置換工作的組織管理、置換程序、賬務(wù)處理、監(jiān)督檢查等做出明確規(guī)定，但對(duì)監(jiān)督部門介入的時(shí)間點(diǎn)、上級(jí)行在置換前、中、后如何進(jìn)行全過(guò)程指導(dǎo)和監(jiān)督均未明確，也未出臺(tái)《固定資產(chǎn)置換操作實(shí)施細(xì)則》。無(wú)論從時(shí)間上還是從內(nèi)容上，都存在制度的明顯滯后。由于現(xiàn)有固定資產(chǎn)置換制度不健全和監(jiān)督配套機(jī)制不完善，還容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

房屋置換項(xiàng)目從計(jì)劃到實(shí)施一般需跨越2-3年，過(guò)程環(huán)節(jié)較多，受外界影響因素較大，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生變數(shù)，都可能導(dǎo)致置換行權(quán)義受到影響。如某支行與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門簽訂了整體置換協(xié)議，通過(guò)補(bǔ)償一定金額，以支行舊址土地置換縣城文體廣場(chǎng)土地，用于支行新址建設(shè)。但之后由于政府換屆，城市規(guī)劃變更，支行無(wú)奈只好進(jìn)駐目前的金融廣場(chǎng)。又如某支行置換項(xiàng)目，原定是在置換地上新建辦公樓后，將支行現(xiàn)有辦公地（屬于國(guó)有劃撥地）通過(guò)當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備中心網(wǎng)上掛牌招標(biāo)拍賣，后因政府規(guī)劃調(diào)整為高檔住宅綜合開(kāi)發(fā)，最后進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。在此期間，新辦公樓修建及裝修是否按照協(xié)議進(jìn)行、土地網(wǎng)上掛牌招標(biāo)拍賣是否能被置換對(duì)象中標(biāo)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能否盈利、資金流是否充足、拆遷補(bǔ)償資金能否到位等各個(gè)環(huán)節(jié)都可能存在變數(shù)，可能導(dǎo)致置換對(duì)象只能履行部分義務(wù)或不能履行全部義務(wù)。

（三）法律風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)了解，由于大部分置換行在招投標(biāo)前就已經(jīng)選擇好了開(kāi)發(fā)商，故在招標(biāo)中難免不出現(xiàn)為某一特定投標(biāo)者量身定做招標(biāo)文件，或事先向投標(biāo)人泄露標(biāo)底，排斥其他投標(biāo)者現(xiàn)象，難逃“串標(biāo)”嫌疑。

（四）資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般需3-5年，有的置換項(xiàng)目從項(xiàng)目新址建設(shè)、拆遷補(bǔ)償、舊址開(kāi)發(fā)前后預(yù)計(jì)投入近億元，且時(shí)間跨度長(zhǎng)，需要經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)雄厚的企業(yè)支撐，從這方面看，給置換項(xiàng)目最終結(jié)果帶來(lái)很大不確定性。

（五）評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

資產(chǎn)評(píng)估方法包括收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和清算價(jià)格法四種，對(duì)同一標(biāo)的選擇不同的評(píng)估方法，評(píng)估價(jià)差別甚大。即使選擇同一方法，因選擇不同參照物或選擇同一參照物不同時(shí)點(diǎn)評(píng)估價(jià)也相差甚遠(yuǎn)。因此在對(duì)置換房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)容易出現(xiàn)價(jià)值評(píng)估的隨意性。一是標(biāo)準(zhǔn)選擇不一。如某支行置換項(xiàng)目，當(dāng)?shù)匾患以u(píng)估機(jī)構(gòu)參照以前年度的土地價(jià)格對(duì)其進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，該支行認(rèn)為此評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重失實(shí)，請(qǐng)求上級(jí)行找另一家公正客觀的評(píng)估機(jī)構(gòu)采用重置成本法對(duì)其重估，最終評(píng)估價(jià)為原評(píng)估價(jià)的1倍多。二是評(píng)價(jià)有失公允。如某支行資產(chǎn)置換項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣畣畏街付ǖ脑u(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該行舊址資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，支行對(duì)該評(píng)估結(jié)果持有異議，并決定選擇一家雙方共同認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新評(píng)估，資產(chǎn)重估總值為原評(píng)估價(jià)的1.3倍。

（六）管理風(fēng)險(xiǎn)

一是組織管理不到位。已完成置換的行，100%未成立由會(huì)計(jì)、財(cái)產(chǎn)、紀(jì)檢監(jiān)察、內(nèi)審等部門組成的置換項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，僅由領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)置換項(xiàng)目進(jìn)行集體研究；90%未建立相關(guān)管理制度，操作流程上也未嚴(yán)格按照上級(jí)行有關(guān)制度要求執(zhí)行；不同程度存在“重審批輕管理、重速度輕質(zhì)量”現(xiàn)象。二是監(jiān)督檢查流于形式。100%的本行監(jiān)督部門未對(duì)置換工作及流程進(jìn)行監(jiān)督；67%認(rèn)為其管轄行只停留于書面審查或口頭指導(dǎo)。三是合同管理欠規(guī)范。60%在和置換對(duì)象簽訂置換協(xié)議或合同時(shí)，對(duì)置換后的房屋建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)未明確裝修標(biāo)準(zhǔn)，給開(kāi)發(fā)商留下較大的彈性空間。四是基建專業(yè)人才缺乏。80%認(rèn)為轄內(nèi)目前熟悉固定資產(chǎn)相關(guān)政策、招投標(biāo)程序、應(yīng)急管理處置的專業(yè)人員不多，在一定程度上影響置換工作的開(kāi)展。

三、房屋置換的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)對(duì)措施

（一）健全規(guī)章制度，實(shí)現(xiàn)依法置換

一是完善規(guī)章，編制流程。盡快出臺(tái)《固定資產(chǎn)置換操作實(shí)施細(xì)則》，編制固定資產(chǎn)置換風(fēng)險(xiǎn)控制流程圖，有效防范權(quán)力濫用和違規(guī)操作行為。二是建立目標(biāo)管理責(zé)任制度。進(jìn)一步健全項(xiàng)目置換管理責(zé)任制度，實(shí)行建設(shè)單位主要負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制，簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)行終身問(wèn)責(zé)。三是出臺(tái)評(píng)價(jià)制度。明確當(dāng)?shù)卣绊懚?、開(kāi)發(fā)商整體實(shí)力考核度、評(píng)估機(jī)構(gòu)公證客觀度、置換單位內(nèi)控管理完善度、置換工作合規(guī)合法度，國(guó)有資產(chǎn)增值保值度等評(píng)價(jià)體系指標(biāo)，對(duì)置換工作的事前、事中和事后進(jìn)行評(píng)價(jià)。四是完善激勵(lì)約束機(jī)制。對(duì)置換工作有較大功勞、重大貢獻(xiàn)、促使國(guó)有資產(chǎn)明顯增值的相關(guān)人員給予物質(zhì)或精神獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)不作為、失職、瀆職行為，或造成國(guó)有資產(chǎn)流失，給人民銀行造成負(fù)面影響的，實(shí)行責(zé)任追究；觸犯刑律的，移送司法機(jī)關(guān)。

（二）嚴(yán)格項(xiàng)目管理，防范置換風(fēng)險(xiǎn)

一是選擇最優(yōu)置換方案。置換行在進(jìn)行調(diào)查論證的基礎(chǔ)上制定多套資產(chǎn)置換方案，明確項(xiàng)目的必要性、可行性、操作流程、風(fēng)險(xiǎn)可控和保值增值等重要內(nèi)容，提交上級(jí)行相關(guān)部門進(jìn)行審查，慎重篩選，明確最優(yōu)置換方案。二是擇優(yōu)選擇置換對(duì)象。按照“公開(kāi)、公正、公平和民主擇優(yōu)”原則，綜合考慮置換對(duì)象的資質(zhì)、誠(chéng)信度、實(shí)體狀況、資金實(shí)力和背景關(guān)系等，公開(kāi)對(duì)外招標(biāo)。三是謹(jǐn)慎選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。建議總行建立資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)庫(kù)，省會(huì)中支采取推舉式、抽簽式和自選式來(lái)確定本省資產(chǎn)置換評(píng)估機(jī)構(gòu)。四是加強(qiáng)置換資金管理。通過(guò)簽訂合同或協(xié)議等方式來(lái)明確拆遷補(bǔ)償安置資金到賬時(shí)間，為拆遷補(bǔ)償安置資金提供法律保障；簽署資金三方監(jiān)管協(xié)議，由置換雙方認(rèn)可的第三方作為資金監(jiān)督方，該筆資金只對(duì)專戶劃撥轉(zhuǎn)賬，不能提現(xiàn)且按工程進(jìn)度劃撥資金，資金托管賬戶預(yù)留印鑒和支票密碼可由置換雙方分別保管一半，形成資金風(fēng)險(xiǎn)可控。五是加強(qiáng)合同管理。制訂統(tǒng)一規(guī)范的置換合同藍(lán)本，便于基層行操作執(zhí)行，對(duì)置換過(guò)程中有關(guān)法律文書，建議由上級(jí)行法律事務(wù)部門審核把關(guān)，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。六是加強(qiáng)基建管理人才培訓(xùn)，提高項(xiàng)目管理人員的專業(yè)素養(yǎng)，最大限度規(guī)避置換風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)檢查監(jiān)督，規(guī)范資產(chǎn)置換

一是建議各級(jí)行參照基建項(xiàng)目，建立房屋置換項(xiàng)目聯(lián)審工作機(jī)制，成立行領(lǐng)導(dǎo)、會(huì)計(jì)、財(cái)產(chǎn)、紀(jì)檢監(jiān)察、內(nèi)部審計(jì)等部門組成的置換項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)資產(chǎn)置換項(xiàng)目實(shí)施聯(lián)合審查監(jiān)督。二是實(shí)行全過(guò)程監(jiān)督。檢查是否存在多個(gè)備選置換方案，是否按操作流程辦事，是否建立目標(biāo)管理責(zé)任制度、評(píng)估制度和激勵(lì)約束機(jī)制。同時(shí)是否外聘會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)項(xiàng)目竣工決算進(jìn)行審計(jì)。三是資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督。對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、信譽(yù)度、評(píng)估費(fèi)用、評(píng)估方法和評(píng)估結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查該評(píng)估機(jī)構(gòu)是否從總行資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)庫(kù)中選取，是否存在不良記錄，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)是否認(rèn)同。四是檢查置換行是否及時(shí)采取適當(dāng)?shù)姆绞较虮拘懈刹柯毠す_(kāi)置換情況及相關(guān)資料，是否落實(shí)職工的知情權(quán)、參與權(quán)和表決權(quán)，是否維護(hù)干部職工切身利益。五是管轄行加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的指導(dǎo)和監(jiān)督，分階段對(duì)項(xiàng)目實(shí)施檢查輔導(dǎo)，定期開(kāi)展項(xiàng)目跟蹤監(jiān)督檢查，從源頭上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行把關(guān)守卡，切實(shí)提高房屋置換項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性。

第7篇：房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

一、定點(diǎn)征收

（一）定點(diǎn)征收的概念與特征

定點(diǎn)征收是指國(guó)家為了公共利益的需要，依法強(qiáng)制取得特定范圍內(nèi)集體、單位和個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的一種行為。其特征為：1.主體的單一性。定點(diǎn)征收的主體只能是國(guó)家，在實(shí)際中表現(xiàn)為政府。2.目的的唯一性。定點(diǎn)征收只能限于公共利益的需要，非公共利益的需要不能適用征收。3.范圍的特定性。定點(diǎn)征收只適用于征收特定范圍內(nèi)的集體、單位和個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。4.權(quán)限和程序的合法性。定點(diǎn)征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行。5.手段的強(qiáng)制性。定點(diǎn)征收是國(guó)家以公權(quán)力為手段而采取的一種行為。6.相應(yīng)的補(bǔ)償性。國(guó)家定點(diǎn)征收后應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)給予被征收人相應(yīng)的補(bǔ)償。

（二）定點(diǎn)征收所面臨的問(wèn)題

由于定點(diǎn)征收是一個(gè)新鮮事物，在法律與實(shí)踐方面面臨諸多問(wèn)題。

1.合法性問(wèn)題

定點(diǎn)征收是否合法？有人認(rèn)為，目前沒(méi)有任何法律法規(guī)明確規(guī)定定點(diǎn)征收，因此，實(shí)施定點(diǎn)征收缺乏合法性依據(jù)。我們認(rèn)為，盡管目前沒(méi)有法律法規(guī)明確規(guī)定定點(diǎn)征收，但仍有相關(guān)法律法規(guī)可循。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（下稱《物權(quán)法》）第四十二條規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱《條例》）第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?！稐l例》第八條列舉了屬于公共利益需要，可以作出征收決定的六種情形，其中第五種情形為“由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要”。從上述規(guī)定可以看出，法律規(guī)范未限定房屋征收必須對(duì)特定范圍內(nèi)的所有房屋實(shí)施整體征收，也未禁止對(duì)單套房屋實(shí)施征收。從文義解釋的角度看，相關(guān)規(guī)范是允許基于公共利益的需要對(duì)特定房屋實(shí)施征收的。因此，定點(diǎn)征收是有合法性依據(jù)的。

2.相關(guān)部門出具證明材料問(wèn)題

按照現(xiàn)行房屋征收法規(guī)政策，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。房屋征收決定作出前，發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土部門應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定出具證明材料。在征求意見(jiàn)中，有人認(rèn)為發(fā)改等各項(xiàng)證明文件只能針對(duì)整個(gè)地塊作出，不可能具體到零散的房屋，因此定點(diǎn)征收在證明材料的出具環(huán)節(jié)走不通。我們認(rèn)為，相關(guān)證明材料是政府在進(jìn)行房屋征收決定程序中的階段性記載，其目的是為了闡述對(duì)該地塊上的房屋進(jìn)行征收是基于公共利益需要，從而證明房屋征收的合法性。既然整個(gè)地塊的房屋征收活動(dòng)都符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，那么該地塊中部分房屋的征收活動(dòng)也自然符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，相關(guān)部門也自然可以出具征收部分房屋的證明材料。房屋征收部門在向發(fā)改等部門申請(qǐng)出具相關(guān)證明材料時(shí)，需將房屋的具置、所處方位、門牌號(hào)等內(nèi)容進(jìn)行明確，并附上圖表，以確定定點(diǎn)征收的房屋征收范圍。

3.被征收人是否同意改造的問(wèn)題

按照《成都市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉有關(guān)問(wèn)題的暫行意見(jiàn)》（成辦發(fā)〔2012〕42號(hào)）的規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，應(yīng)當(dāng)將模擬搬遷作為房屋征收的重要環(huán)節(jié)，充分尊重民意。大多數(shù)被征收人不同意改建的，不得作出房屋征收決定?！冻啥际谐青l(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》（成房發(fā)〔2012〕36號(hào)）規(guī)定：在調(diào)查摸底階段，如果同意改造戶數(shù)未達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，房屋征收部門終止模擬搬遷。在模擬搬遷期限內(nèi)，簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)不足改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，終止模擬搬遷；簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到95%的，征收部門可申請(qǐng)房屋征收決定；簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到100%的，當(dāng)事人雙方按照約定履行協(xié)議，征收主體不再作出房屋征收決定。有人提出，自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)改造剩余的5%住戶在自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)階段都不簽訂補(bǔ)償協(xié)議，在實(shí)施定點(diǎn)征收時(shí)他們會(huì)同意改建嗎？如果他們不同意改建，按照《成都市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉有關(guān)問(wèn)題的暫行意見(jiàn)》（成辦發(fā)〔2012〕42號(hào)），就不能作出房屋征收決定。即便他們都同意改建，如在模擬搬遷期限內(nèi)，簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)不足改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，將終止模擬搬遷，最終也不能作出房屋征收決定。

我們認(rèn)為，在自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)階段，95%的住戶都同意改造且95%的住戶都已簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)剩余5%未簽協(xié)議住戶可直接啟動(dòng)征收程序，且《條例》并未規(guī)定實(shí)施舊城改建必須征求被征收人改建的意愿，只是規(guī)定“因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案”。

（三）定點(diǎn)征收的操作程序和應(yīng)注意的問(wèn)題

1.操作程序

按照《條例》的規(guī)定，我們認(rèn)為，定點(diǎn)征收需經(jīng)下列操作程序：

（1）申請(qǐng)征收決定

房屋征收部門就定點(diǎn)房屋向征收主體提出作出房屋征收決定的申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提交國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃文件、發(fā)改部門出具的符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的證明、規(guī)劃部門出具的符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的證明、國(guó)土部門出具的符合土地利用總體規(guī)劃的證明等相關(guān)材料。

（2）公布定點(diǎn)房屋登記結(jié)果

房屋征收部門及時(shí)公布定點(diǎn)房屋登記結(jié)果（之前征收部門已組織登記）。定點(diǎn)房屋權(quán)屬人對(duì)房屋登記結(jié)果有異議的，可在公布之日起3日內(nèi)以書面方式向房屋征收部門提出。

（3）擬定征收補(bǔ)償方案并組織論證

征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，并組織相關(guān)部門進(jìn)行論證。

（4）征求對(duì)補(bǔ)償安置方案的意見(jiàn)

報(bào)市、區(qū)（市）縣人民政府同意后，征收部門以征收主體的名義在改造范圍內(nèi)公布補(bǔ)償安置方案，征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限不少于30日。

征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改后的征收補(bǔ)償方案應(yīng)以征收主體的名義及時(shí)公布。

（5）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房屋征收部門按照相關(guān)規(guī)定組織項(xiàng)目所在地部門、街道辦事處等單位及人大代表、政協(xié)委員等對(duì)定點(diǎn)征收進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

（6）作出征收決定并公告

征收主體對(duì)房屋征收部門提交的相關(guān)材料進(jìn)行審查，具備征收條件的作出房屋征收決定并及時(shí)公告，公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

（7）選定評(píng)估機(jī)構(gòu)

被征收人應(yīng)在政府征收決定公布之日起15日內(nèi)協(xié)商確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。若該程序在自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)階段已進(jìn)行，在本程序可省略。

（8）征收評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行征收評(píng)估，并向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋及安置房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。

（9）簽訂征收補(bǔ)償合同

房屋征收部門與定點(diǎn)房屋所有權(quán)人簽訂征收補(bǔ)償合同。

（10）補(bǔ)償決定

房屋征收部門與定點(diǎn)房屋權(quán)屬人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)征收主體按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，公告時(shí)間不得少于30日。

（11）強(qiáng)制執(zhí)行

被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由征收主體依法申請(qǐng)當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ簭?qiáng)制執(zhí)行。

2.定點(diǎn)征收應(yīng)注意的問(wèn)題

（1）明確定點(diǎn)征收的適用對(duì)象

根據(jù)《條例》的規(guī)定，只有“為了公共利益的需要”才能對(duì)城市房屋進(jìn)行征收。從《條例》第八條列舉的屬于公共利益范疇的情形來(lái)看，只有舊城區(qū)改建項(xiàng)目，才能滿足既充分尊重住戶的改造意愿，又符合公共利益的條件。因此，定點(diǎn)征收只適用于以自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)改造進(jìn)行的舊城區(qū)改建收尾工程。

（2）確定定點(diǎn)征收的房屋征收范圍

為保障定點(diǎn)征收的順利進(jìn)行，房屋征收部門在向發(fā)改委等部門申請(qǐng)出具相關(guān)證明材料時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋的具置、所處方位、門牌號(hào)等內(nèi)容進(jìn)行明確，并附上圖表，以確定定點(diǎn)征收的房屋征收范圍。

（3）確保定點(diǎn)征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)改造的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基本一致

在自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)改造階段，拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議的住戶絕大多數(shù)都是要求更高的補(bǔ)償，如果定點(diǎn)征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高于之前的標(biāo)準(zhǔn)，那么對(duì)以前簽訂補(bǔ)償協(xié)議的住戶就顯得不公平，可能引發(fā)已簽約交房的住戶反悔，導(dǎo)致工作的被動(dòng)。同時(shí)，對(duì)以后自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)的項(xiàng)目勢(shì)必造成不利的影響，很多住戶勢(shì)必持觀望的態(tài)度，造成項(xiàng)目無(wú)法正常推進(jìn)，甚至半途而廢。因此，定點(diǎn)征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能高于自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)階段的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而且搬遷獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)低一些。此外，對(duì)在自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)階段簽訂補(bǔ)償協(xié)議的住戶，改造業(yè)主可在補(bǔ)償協(xié)議中確定“就高不就低”（對(duì)被改造房屋）和“就低不就高”（對(duì)安置房屋）的原則，以充分保障他們的利益和激發(fā)他們簽訂協(xié)議的積極性。

（4）加強(qiáng)對(duì)定點(diǎn)征收的宣傳

定點(diǎn)征收是一個(gè)新鮮事物，它以自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)改造為前提和基礎(chǔ)，是保障舊城改造順利進(jìn)行的有力手段。在實(shí)施舊城改造中，要充分宣傳定點(diǎn)征收，讓廣大群眾知曉它的內(nèi)涵與適用程序，促使拒不簽約的住戶轉(zhuǎn)變態(tài)度，最大限度地促成其自愿簽訂補(bǔ)償協(xié)議，保障改造項(xiàng)目盡快收尾。

二、業(yè)主大會(huì)調(diào)解與訴訟

業(yè)主大會(huì)調(diào)解與訴訟是自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)等舊城改造項(xiàng)目的重要收尾方法。其特點(diǎn)是充分尊重大多數(shù)住戶的改造意愿，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的職能，通過(guò)業(yè)主大會(huì)的調(diào)解與訴訟，促使未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的住戶及時(shí)簽訂協(xié)議，從而保障改造項(xiàng)目順利實(shí)施。其理論依據(jù)是建筑物區(qū)分所有權(quán)。

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征

1.建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

建筑物區(qū)分所有權(quán)是我國(guó)《物權(quán)法》專章規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)一種形態(tài)。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，指的是權(quán)利人即業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。

2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

（1）建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體具有整體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是建筑在整體的建筑物上區(qū)域所有的所有權(quán)形式。

（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容具有多樣性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)（成員權(quán)）三個(gè)部分組成。

（3）建筑物區(qū)分所有權(quán)的本身具有統(tǒng)一性。建筑物區(qū)分所有權(quán)不是權(quán)力的組合，而是一個(gè)獨(dú)立、統(tǒng)一、整體的權(quán)利。

（4）建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)具有主導(dǎo)性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人擁有了專有權(quán)就必然擁有共有權(quán)、管理權(quán)。

3.建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個(gè)方面的基本內(nèi)容：一是對(duì)專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營(yíng)的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進(jìn)與他人感情；還可以用來(lái)抵押貸款或出售給他人。二是對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。三是對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過(guò)參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個(gè)方面的內(nèi)容是一個(gè)不可分離的整體。在這三個(gè)方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。

（二）業(yè)主大會(huì)調(diào)解與訴訟的法律政策依據(jù)

業(yè)主大會(huì)調(diào)解與訴訟的法律政策依據(jù)主要有：《物權(quán)法》第七十五、七十六、七十八、八十三條；《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）第八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六條；《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）第一、二十二、三十五條；《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（2009年3月23日最高院1464次會(huì)議通過(guò)）第八、九、十二條。

（三）業(yè)主大會(huì)調(diào)解與訴訟的程序

1.申請(qǐng)對(duì)小區(qū)進(jìn)行改造

小區(qū)住戶、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)向社區(qū)或街道辦事處提出對(duì)小區(qū)進(jìn)行改造的書面申請(qǐng)。

2.對(duì)改造意愿進(jìn)行調(diào)查

社區(qū)或街道辦事處根據(jù)小區(qū)住戶、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出的對(duì)小區(qū)進(jìn)行改造的書面申請(qǐng)，組織小區(qū)住戶對(duì)改造意愿進(jìn)行調(diào)查（也可由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查）。若同意改造戶數(shù)未達(dá)到小區(qū)范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，終止改造的相關(guān)工作。

3.確定改造模式

同意改造戶數(shù)達(dá)到小區(qū)范圍內(nèi)總戶數(shù)95%后，由社區(qū)或業(yè)主大會(huì)確定小區(qū)改造模式（含確定改造業(yè)主或收購(gòu)單位）。在實(shí)踐中，可引進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他單位進(jìn)行自治改造、市場(chǎng)收購(gòu)。

4.模擬搬遷或房屋收購(gòu)公告

采取自治改造的，由改造業(yè)主在改造范圍內(nèi)模擬搬遷公告，公布改造業(yè)主（含改造業(yè)主委托的實(shí)施單位）、模擬搬遷期限、改造范圍、啟動(dòng)條件、工作步驟、咨詢等相關(guān)事項(xiàng)；采取市場(chǎng)收購(gòu)的，由收購(gòu)單位在收購(gòu)范圍內(nèi)房屋收購(gòu)公告，公布收購(gòu)單位 （含收購(gòu)單位委托的實(shí)施單位）、收購(gòu)范圍、收購(gòu)事件、收購(gòu)協(xié)議生效條件、工作步驟、咨詢等相關(guān)事項(xiàng)。

5.對(duì)擬改造房屋進(jìn)行調(diào)查登記

改造業(yè)主或收購(gòu)單位對(duì)改造范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，并在改造范圍內(nèi)公布調(diào)查結(jié)果。

6.選定評(píng)估機(jī)構(gòu)

社區(qū)、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)組織改造范圍內(nèi)居民協(xié)商確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)安置房屋及改造范圍內(nèi)房屋進(jìn)行初次評(píng)估，協(xié)商期限不少于7日。協(xié)商不成的，由社區(qū)、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)組織改造范圍內(nèi)居民按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

7.房屋市場(chǎng)評(píng)估

選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)按相關(guān)評(píng)估技術(shù)規(guī)范開(kāi)展評(píng)估工作，并按規(guī)定出具評(píng)估報(bào)告。

8.制定補(bǔ)償方案并征求意見(jiàn)

改造業(yè)主或收購(gòu)單位根據(jù)調(diào)查登記和評(píng)估結(jié)果按照現(xiàn)行征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)擬定補(bǔ)償方案，并在改造（收購(gòu)）范圍內(nèi)公布，征求住戶意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限不少于7日。改造范圍內(nèi)95%以上戶數(shù)認(rèn)為補(bǔ)償方案不符合現(xiàn)行征收法規(guī)政策的，社區(qū)、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)組織由居民和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，改造業(yè)主或收購(gòu)單位根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

根據(jù)公眾意見(jiàn)修改后的補(bǔ)償方案應(yīng)及時(shí)公布，提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)的期限從補(bǔ)償方案公布之日起開(kāi)始計(jì)算。

改造業(yè)主或收購(gòu)單位應(yīng)將補(bǔ)償方案及時(shí)報(bào)項(xiàng)目所在地的房屋征收管理部門備案，中心城區(qū)還需將補(bǔ)償方案報(bào)市房屋征收管理辦公室備案。

9.簽訂補(bǔ)償或收購(gòu)協(xié)議

在簽約期內(nèi)，改造業(yè)主或收購(gòu)單位根據(jù)補(bǔ)償方案與小區(qū)住戶簽訂補(bǔ)償協(xié)議或收購(gòu)協(xié)議。簽約期限根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定。

10.公布簽約情況及相應(yīng)結(jié)果

簽約期屆滿后，改造業(yè)主或收購(gòu)單位將協(xié)議的簽訂情況以及相應(yīng)結(jié)果在改造范圍內(nèi)及時(shí)公布。

簽約期限內(nèi)，簽訂協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%，且協(xié)議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上時(shí)協(xié)議生效，但暫不履行；未達(dá)到上述條件，協(xié)議無(wú)效，改造行為同時(shí)終止。

11.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議

簽訂協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%，且協(xié)議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上時(shí)，經(jīng)20%以上的業(yè)主（被改造住戶）提議，業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，形成改建或重建決議并表決通過(guò)。決議主要內(nèi)容包括：（1）改造業(yè)主或收購(gòu)單位對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施按照規(guī)劃進(jìn)行改建或重建；（2）簽訂的補(bǔ)償協(xié)議或收購(gòu)協(xié)議視為簽訂的改建協(xié)議或重建協(xié)議；（3）按照補(bǔ)償方案簽訂改建協(xié)議或重建協(xié)議；（4）之前未簽協(xié)議的業(yè)主（被改造住戶）在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂改建協(xié)議或重建協(xié)議并將房屋騰空交給改造業(yè)主或收購(gòu)單位；（5）違約責(zé)任。

12.向法院提訟

業(yè)主（被改造住戶）在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未簽訂改建協(xié)議或重建協(xié)議，業(yè)主大會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行調(diào)解，在調(diào)解無(wú)效的情況下，委托業(yè)主向法院，要求法院確認(rèn)業(yè)主大會(huì)形成的改建決議或重建決議有效，并要求之前未簽協(xié)議的業(yè)主（被改造住戶）在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂改建協(xié)議或重建協(xié)議并將房屋騰空交給改造業(yè)主或收購(gòu)單位。

13.申請(qǐng)法院執(zhí)行

少數(shù)業(yè)主（被改造住戶）在法院判決（裁定）規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍拒絕簽訂改建協(xié)議或重建協(xié)議，業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)法院強(qiáng)制搬遷這些住戶。

法院裁定住戶強(qiáng)制搬遷后，改造業(yè)主或收購(gòu)單位與住戶履行改造協(xié)議或收購(gòu)協(xié)議。

（四）業(yè)主大會(huì)調(diào)解與訴訟應(yīng)注意的問(wèn)題

1.適用范圍

業(yè)主大會(huì)調(diào)解與訴訟只適用于存在共有權(quán)的小區(qū)，對(duì)不在小區(qū)內(nèi)的房屋則不能使用。

2.簽約比例

為謹(jǐn)慎起見(jiàn)，除整個(gè)小區(qū)占總?cè)藬?shù)95%以上的住戶簽訂了補(bǔ)償協(xié)議或收購(gòu)協(xié)議，且協(xié)議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上外，建議小區(qū)內(nèi)每一棟房屋簽約比例也達(dá)到上述要求。

3.會(huì)議組織

為保障會(huì)議的順利召開(kāi)，同時(shí)配合做好宣傳工作，建議由社區(qū)協(xié)助組織及召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

4.改建或重建方案

對(duì)小區(qū)的改建或重建應(yīng)依照小區(qū)新的規(guī)劃方案，必要時(shí)屬地街道辦事處可協(xié)助改造業(yè)主或收購(gòu)單位辦理相關(guān)手續(xù)。

第8篇：房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞 質(zhì)效評(píng)估

“案件質(zhì)量評(píng)估”是按照人民法院審判工作目的、功能、特點(diǎn)，設(shè)計(jì)若干反映審判公正、效率和效果各方面情況的評(píng)估指標(biāo)，利用各種司法統(tǒng)計(jì)資料，運(yùn)用多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)技術(shù)，建立案件質(zhì)量評(píng)估的量化模型，計(jì)算案件質(zhì)量綜合指數(shù)，對(duì)全國(guó)各級(jí)人民法院案件質(zhì)量進(jìn)行整體評(píng)判與分析。這項(xiàng)工作對(duì)于正確把握審判形勢(shì)、總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)、增強(qiáng)審判能力、改進(jìn)審判工作、推動(dòng)國(guó)家法治化建設(shè)進(jìn)程，具有重要意義。

一、質(zhì)量評(píng)估工作的意義：

評(píng)估在法院管理中是一項(xiàng)全新的工作。評(píng)估結(jié)果是人民法院審判工作情況的綜合反映，是進(jìn)行審判工作管理、決策和評(píng)價(jià)考核各級(jí)人民法院的重要依據(jù)之一。各級(jí)法院應(yīng)當(dāng)正確對(duì)待評(píng)估結(jié)果，高度重視評(píng)估數(shù)據(jù)的綜合利用，定期分析評(píng)估反映的情況和問(wèn)題，查找工作薄弱環(huán)節(jié)，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，不斷改進(jìn)審判工作。

二、當(dāng)前基層法院案件質(zhì)量評(píng)估工作存在的問(wèn)題：

案件質(zhì)量評(píng)估指標(biāo)在基層法院具體表現(xiàn)為審判公正、審判效率、審判效果3個(gè)二級(jí)指標(biāo)。二級(jí)指標(biāo)由26個(gè)三級(jí)指標(biāo)組成。這些指標(biāo)緊密的對(duì)應(yīng)的當(dāng)前基層法院所面臨的審判工作中的方方面面，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的考察，讓上一級(jí)法院和高級(jí)法院能及時(shí)的了解基層法院的辦案工作進(jìn)展情況，并及時(shí)的對(duì)基層法院的審判工作做出研判，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的分析，從而對(duì)基層法院的審判工作進(jìn)行統(tǒng)一的指導(dǎo)和調(diào)控，從而保證基層法院的審判工作能夠有序的開(kāi)展和進(jìn)行。

然而，這樣一套建立在各種對(duì)于數(shù)據(jù)的匯總和分析而形成的評(píng)估體系也存在很多的局限和不足，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1、統(tǒng)一的指數(shù)不能反映當(dāng)前案件審判中的個(gè)別情況：

質(zhì)效評(píng)估對(duì)于基層法院在處理審判工作所面臨的各項(xiàng)問(wèn)題時(shí)，有著前瞻性何和指導(dǎo)性的作用，通過(guò)對(duì)所采集數(shù)據(jù)的科學(xué)分析，找出基層法院審判工作的脈絡(luò)，梳理好思路，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。然而這種數(shù)據(jù)化的分析也會(huì)在基層法院審理過(guò)程中產(chǎn)生諸多的制約，眾所眾所周知，一個(gè)法院案件的多少，案件類型的區(qū)分，是與一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的，發(fā)展較成熟的商業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)類案件占大多數(shù)，而開(kāi)發(fā)進(jìn)度較快的區(qū)，土地關(guān)系和房地產(chǎn)案件就會(huì)比較突出，社會(huì)構(gòu)成復(fù)雜的地區(qū)，也較為多的產(chǎn)生很多刑事案件，換句話說(shuō)，就是在每一個(gè)地區(qū)，甚至同一個(gè)個(gè)地區(qū)的不同發(fā)展階段，都會(huì)有不同的案件重點(diǎn)，然而這些案件類型并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

2、個(gè)部門重點(diǎn)不突出明確：

法院的審判部門根據(jù)不同的審判職能劃分為刑事庭、民事庭和行政庭，這樣的劃分是為了細(xì)分案件的性質(zhì)，以便集中審判力量，發(fā)揮專長(zhǎng)，更好的對(duì)案件進(jìn)行審理。然而不同性質(zhì)的案件，也應(yīng)該在評(píng)估中有所重點(diǎn)，例如，刑事案件的審理中，二級(jí)指數(shù)的三項(xiàng)中，審判公正可能更能直接的體現(xiàn)出基層法院在辦理刑事案件時(shí)所帶來(lái)的社會(huì)影響，普通群眾對(duì)于法律最直觀的公正認(rèn)識(shí)，恐怕就是那些比較有社會(huì)影響的刑事案件了；民事案件中，則更應(yīng)側(cè)重審判效率，要看基層法院是不是能更快，更有效的解決現(xiàn)實(shí)生活中大量的民事糾紛；而行政案件中，則更應(yīng)該重視審判效果，要看“官”與“民”之間的矛盾是不是能夠得到有效的化解。而現(xiàn)有的案件質(zhì)量評(píng)估體系則并沒(méi)有區(qū)別的對(duì)待這些不同性質(zhì)的案件，以一個(gè)同一的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)這些案件作出評(píng)判，不能反映不同性質(zhì)案件的真實(shí)訴求，不能反映同類案件對(duì)法院審判工作的具體指向作用。

三、完善審判質(zhì)量效率評(píng)估體系的思路和具體建議

1、改進(jìn)合理性和科學(xué)性。在對(duì)案件性質(zhì)的分析上，應(yīng)注重科學(xué)性和合理性，對(duì)于不同的案件，應(yīng)該有著不同的分析點(diǎn)和著眼點(diǎn)，在三級(jí)指數(shù)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，應(yīng)針對(duì)案件的不同與案由的不同，設(shè)置針對(duì)不同類型案件的指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使得指數(shù)的收集更加的明確具體，也比較符合案件的審判實(shí)踐，更有助于引導(dǎo)辦案法官根據(jù)自己所辦案件的類型來(lái)為自己的案件審判工作定性，找出自己在辦案中間存在的不足，杜絕了不同案件適用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致辦案人員不能明確的找出自己應(yīng)該改進(jìn)的所在。

2、部門分工明確?；鶎臃ㄔ旱母鱾€(gè)審判部門，對(duì)應(yīng)的審判重點(diǎn)也不盡相同，就像一場(chǎng)足球比賽，雖然是11個(gè)人合作進(jìn)行比賽，但后衛(wèi)的任務(wù)就是防守，中場(chǎng)的任務(wù)就是組織，而前鋒的任務(wù)就是進(jìn)球。與此相同的是，在案件審判質(zhì)量評(píng)估的二級(jí)指標(biāo)上，不同的部門之間也應(yīng)該有不（下轉(zhuǎn)第136頁(yè)）（上接第27頁(yè)）同的側(cè)重點(diǎn)。在刑事審判方面，應(yīng)更加注重審判公正指標(biāo)，刑事審判是最能讓廣大群眾直觀判定法院工作公正與否的急先鋒，刑事案件的審理過(guò)程中以公正指標(biāo)為指導(dǎo)，更能突出刑事審判工作保護(hù)好人，震懾壞人的巨大作用，更好的給法律以公正有力的形象，保護(hù)人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全。在民事審判方面，應(yīng)更加注重審判效率指標(biāo)，民事審判面臨的是最復(fù)雜，最龐大的社會(huì)關(guān)系的調(diào)整，案件的數(shù)量大，情況復(fù)雜多變，要想在這樣的復(fù)雜關(guān)系中梳理出什么才是真正的正義真理，恐怕是一件不太可能的事情，所以，民事審判過(guò)程中更應(yīng)該注重效率，讓當(dāng)事人的訴求能在遵行法律法規(guī)的前提下得到快速的解決，讓當(dāng)事人的權(quán)利得到快速的救濟(jì)。在行政審判方面，則應(yīng)更加注重審判效果指標(biāo)，行政審判處理的是國(guó)家和個(gè)人之間的關(guān)系，如何更好的調(diào)整國(guó)家與個(gè)人之間的矛盾，更多的還是要看審判的效果，要通過(guò)法院的審判更好的化解國(guó)家與個(gè)人之間的矛盾，做到以判解紛。

當(dāng)然，在各有側(cè)重的同時(shí)也不能忽視對(duì)其他兩個(gè)指標(biāo)的嚴(yán)格要求，畢竟這三項(xiàng)指標(biāo)是法院的立院之本，價(jià)值之心，缺一不可。

3、脫離掛鉤，發(fā)揮指標(biāo)導(dǎo)向。各個(gè)行政地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人文情況是有所差異的，這也決定了各個(gè)法院的司法環(huán)境有所不同，具體體現(xiàn)為訴訟案件的數(shù)量、難易復(fù)雜等情況不盡相同，這些也會(huì)導(dǎo)致質(zhì)效評(píng)估體系的指標(biāo)各不相同。排名靠后的法院為了能夠獲得體面的排位名次，不自覺(jué)地盲目攀比，采取一些違背審判規(guī)律的做法，向法官下達(dá)不切實(shí)際的指標(biāo)考核任務(wù)，甚至采取一些弄虛作假的方法，以期獲得較好的名次。導(dǎo)致審判質(zhì)量與效率評(píng)估數(shù)據(jù)失真，對(duì)法院的審判質(zhì)效評(píng)估產(chǎn)生誤導(dǎo)，致使不能科學(xué)、合理地評(píng)價(jià)法院的各項(xiàng)工作。因此，在案件審判質(zhì)量評(píng)估指數(shù)的使用上，應(yīng)緊緊的抓住其對(duì)審判工作的導(dǎo)向作用，用科學(xué)的數(shù)據(jù)分析來(lái)指導(dǎo)審判工作的進(jìn)行，大力宣傳質(zhì)效評(píng)估工作的目的性和科學(xué)性，切斷用數(shù)據(jù)和獎(jiǎng)懲掛鉤的方法評(píng)價(jià)法官的審判工作，如有的法官因工作能力強(qiáng)，往往庭長(zhǎng)會(huì)把較為疑難復(fù)雜、矛盾相對(duì)尖銳的案件交由承辦，而這些法官的指標(biāo)數(shù)據(jù)往往反映為審理天數(shù)長(zhǎng)，結(jié)案率低，發(fā)回、改判較多，調(diào)解率較低。從質(zhì)量與效率指標(biāo)數(shù)據(jù)所反映的情況看，反而不如其它業(yè)務(wù)能力較弱的法官，如果單純按數(shù)據(jù)來(lái)考核個(gè)人，無(wú)疑會(huì)挫傷這些同志的積極性。再如有的法院要求法官出去“攬案件”，誰(shuí)找的案件誰(shuí)辦，由于案件來(lái)源不是排號(hào)分配，也會(huì)造成每個(gè)人的案件數(shù)量、結(jié)收比等數(shù)據(jù)的不同，因此審判管理質(zhì)量與效率評(píng)估體系往往僅對(duì)法院的整體質(zhì)量與效率進(jìn)行評(píng)估，而不能單純地適用一個(gè)法院內(nèi)部的法官個(gè)體之間。評(píng)估應(yīng)當(dāng)是進(jìn)行科學(xué)的、實(shí)事求是的分析，而不是給予簡(jiǎn)單的、好壞優(yōu)劣的評(píng)價(jià)。

注釋：

第9篇：房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞：小額貸款公司；風(fēng)險(xiǎn)防范；農(nóng)村金融

一、調(diào)查地區(qū)小貸公司總體發(fā)展?fàn)顩r

該市地處蘇浙皖三省交界，轄區(qū)面積1500多平方公里，經(jīng)濟(jì)上屬蘇南板塊，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值多年位列全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣（市）。自2009年底開(kāi)始農(nóng)村小額貸款試點(diǎn)，截至2012年底，共成立小額貸款公司7家（見(jiàn)表1），注冊(cè)資金28.86億元，累計(jì)發(fā)放貸款118.8億元，貸款余額29.66億元，92%的貸款期限都是半年至12個(gè)月的短期貸款，也有部分期限在半年以下或3個(gè)月的臨時(shí)貸款，不良貸款為3.2%，收息率100%。2011年完成營(yíng)業(yè)收入3.2億元，繳納營(yíng)業(yè)稅960萬(wàn)元，企業(yè)所得稅約3375萬(wàn)元；2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.67億元，繳納營(yíng)業(yè)稅2301萬(wàn)元，所得稅6880萬(wàn)元?？傮w上看，溧陽(yáng)小額貸款公司經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)防控得較好，內(nèi)部管理流程成熟，工作機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)正常，發(fā)展趨勢(shì)良好。

表1 某市農(nóng)村小額貸款公司基本情況統(tǒng)計(jì)匯總表

資料來(lái)源：市金融辦（數(shù)據(jù)截止2012年12月31日）

二、溧陽(yáng)地區(qū)小貸公司風(fēng)險(xiǎn)防控的主要做法與特點(diǎn)

1.普遍建立了分級(jí)負(fù)責(zé)、權(quán)責(zé)分明的工作機(jī)制。參照商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)防控措施，調(diào)查的該地區(qū)7家小貸公司基本都建立了董事會(huì)、董事長(zhǎng)、貸審會(huì)集體審議制度三級(jí)審批制度，避免了職責(zé)不明，權(quán)責(zé)不分的現(xiàn)象，提高了風(fēng)險(xiǎn)防控的成效。

2.實(shí)行了貸款收放責(zé)任制。7家小貸公司都建立貸款責(zé)任制，把貸款的發(fā)放、本息的收回與信貸人員的報(bào)酬相掛鉤，信貸人員（客戶經(jīng)理）發(fā)放的貸款本息要負(fù)責(zé)收回，發(fā)生逾期、訴訟或損失，發(fā)放的信貸人員（客戶經(jīng)理）要負(fù)一定責(zé)任，扣發(fā)一定的績(jī)效工資。

3.實(shí)行了貸款保證、質(zhì)押制度。發(fā)放貸款都有質(zhì)押保證措施。

4.建立了貸后跟蹤管理服務(wù)制度。加強(qiáng)了與企業(yè)的溝通了解，對(duì)貸款企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況及資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行跟蹤，一旦企業(yè)情況出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，避免了貸款的重大風(fēng)險(xiǎn)。

5.小貸公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)普遍較好。調(diào)研中，我們按照商業(yè)銀行貸款五級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)，將小貸公司貸款分為五類（市金融辦：數(shù)據(jù)截止2012年12月31日），對(duì)于整個(gè)地區(qū)來(lái)說(shuō)，正常類占到83.67%，關(guān)注類占1.22%，次級(jí)類有11.91%，可疑類有3.2%，損失類為0%。另外，據(jù)該市法院有關(guān)人員介紹，2010年和2011年溧陽(yáng)法院只受理了一起以小額貸款公司為原告的企業(yè)借貸糾紛，2012年上半年分別受理了涉及兩家小貸公司的民間借貸糾紛和保證合同糾紛，但下半年集中受理了涉及七家小貸公司的借款案件，案值3.53億元，這從一個(gè)側(cè)面反映出該市小貸公司前期經(jīng)營(yíng)管理比較成功，小貸公司風(fēng)險(xiǎn)控制卓有成效；后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。

三、當(dāng)前小額貸款公司運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，小貸公司發(fā)展取得了明顯成效，但是我們也了解到小貸公司發(fā)展運(yùn)行中存在一些突出問(wèn)題，如發(fā)展過(guò)快、監(jiān)管薄弱、員工專業(yè)素養(yǎng)不高、貸款集中度高、風(fēng)險(xiǎn)防控能力差等問(wèn)題，給小貸公司的發(fā)展留下的潛在風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。

1.從宏觀布局層面看，存在三大風(fēng)險(xiǎn)

（1）把關(guān)不嚴(yán)，造成小貸公司先天不足。按照《小貸公司試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，小貸公司在政府招標(biāo)中，在關(guān)部門對(duì)發(fā)起人的審核上受行政干預(yù)較多，對(duì)發(fā)起人的征信記錄、道德品德、社會(huì)形象審核把關(guān)不嚴(yán)，造成小貸公司先天不足。

（2）審批過(guò)多，發(fā)展速度過(guò)快，易造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。從表1看，溧陽(yáng)地區(qū)自2009年開(kāi)始試點(diǎn)，2009年、2010年各批準(zhǔn)一家，但2011年已經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)業(yè)5家，還有2家已經(jīng)通過(guò)審批，由于其他原因遲遲不能開(kāi)業(yè)，2011年批準(zhǔn)速度明顯加快。調(diào)研中業(yè)內(nèi)人士反映，由于市場(chǎng)資源、人才等局限，新開(kāi)的小貸公司經(jīng)營(yíng)艱難，為了減少資金閑置的損失，對(duì)客戶質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)放松把控，容易留下安全隱患。

（3）監(jiān)管力度不足，存在多頭管都不管現(xiàn)象。目前，小額貸款公司由省級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立，省金融辦代表省政府履行管理職能也只是在成立時(shí)履行審批手續(xù)，此后便由各縣（市）財(cái)政、發(fā)改、人民銀行、銀監(jiān)、工商等部門管理，事實(shí)上就江蘇而言，除了省金融辦開(kāi)發(fā)了統(tǒng)一的管理軟件，對(duì)小貸公司的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)控外，其他部門雖然名義上兼有監(jiān)管職能，但都沒(méi)有真正履行好監(jiān)管職能，存在“多頭管都不管”現(xiàn)象，對(duì)小貸公司的利率、產(chǎn)品等沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定或備案制度，對(duì)小貸公司監(jiān)管也多以自律為主。

2.從企業(yè)微觀操作層面上，存在七大風(fēng)險(xiǎn)因素

（1）經(jīng)營(yíng)者法制意識(shí)有待提高。小貸公司決策層、經(jīng)營(yíng)層的法制意識(shí)相對(duì)薄弱，可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就是違規(guī)經(jīng)營(yíng)，如非法吸儲(chǔ)、高利放貸、投向偏離三農(nóng)等違規(guī)行為會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂金融秩序，而僅靠有關(guān)部門對(duì)小貸公司投資經(jīng)營(yíng)者的開(kāi)業(yè)前短期的崗前培訓(xùn)，對(duì)提高法制意識(shí)幫助不大，需要監(jiān)管部門長(zhǎng)期不斷加以監(jiān)督培養(yǎng)。

（2）企業(yè)資金短缺。如表1可以清晰地看出，該2011年批準(zhǔn)開(kāi)業(yè)的5家小貸公司到目前為止還有3家注冊(cè)資金未完全到位，因此一方面是大量小微企業(yè)和農(nóng)戶存在貸款需求，另一方面是數(shù)量有限的小貸公司拿不出資金來(lái)發(fā)放貸款，削弱了小貸公司的作用發(fā)揮。

（3）專業(yè)人才匱乏。當(dāng)前各小貸公司除了少數(shù)高管有金融工作經(jīng)歷外，其他員工大部分都是從非金融單位聘用，沒(méi)有金融工作經(jīng)驗(yàn)，更沒(méi)有信貸工作經(jīng)驗(yàn)，許多從業(yè)人員在進(jìn)入小貸公司以前空有理論而少有實(shí)踐，缺乏基本的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、防控能力。見(jiàn)表2。

表2 該市農(nóng)村小額貸款員工統(tǒng)計(jì)表

資料來(lái)源：市金融辦（數(shù)據(jù)截止2012年12月31日）

（4）投資人盲目干預(yù)經(jīng)營(yíng)。小貸公司都為民營(yíng)企業(yè)發(fā)起并控股，投資人認(rèn)為自己是老板，哪個(gè)行業(yè)企業(yè)能貸、哪個(gè)不能貸自己說(shuō)了算，對(duì)投向、利率、期限的設(shè)定隨意性較強(qiáng)，對(duì)一些明顯存在貸款風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)由于人情關(guān)系，不顧小貸公司經(jīng)營(yíng)者的反對(duì)而貸款，結(jié)果導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)，不得不由債權(quán)人變成股東。

（5）風(fēng)險(xiǎn)防控能力有待提升。一是資金短缺帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)難防，將對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。二是專業(yè)人才缺乏帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。有些小貸公司經(jīng)辦人員憑經(jīng)驗(yàn)操作，根本沒(méi)有貸前調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等環(huán)節(jié)，認(rèn)為只要有抵押、擔(dān)保就可以放貸，從而留下風(fēng)險(xiǎn)隱患；而有的小貸公司雖然有貸款風(fēng)險(xiǎn)控制流程，但由于專業(yè)人員的缺乏，風(fēng)控流程也形同虛設(shè)，起不到實(shí)際作用，最后的風(fēng)險(xiǎn)也難以避免。

（6）拆分化戶等違規(guī)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。江蘇省《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定農(nóng)村小貸公司支持“三農(nóng)”的比例不得低于70%，單戶貸款額度標(biāo)準(zhǔn)分別為： 蘇錫常地區(qū)為500 萬(wàn)元以下。為了掩蓋貸款額度偏大、投向偏差的問(wèn)題， 部分小額貸款公司將貸款項(xiàng)目進(jìn)行包裝、將額度拆分上報(bào)， 違規(guī)操作， 給小額貸款公司的發(fā)展埋下了極大風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（7）帳外收取咨詢服務(wù)費(fèi)等違規(guī)行為。2011年，江蘇省金融辦委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)全省部分小貸公司進(jìn)行抽查審計(jì)，從審計(jì)情況看，從蘇北、蘇中到蘇南，不同程度存在一些違規(guī)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，如：注冊(cè)資金長(zhǎng)期不到位、股東長(zhǎng)期占用小貸公司資金、賬外收取利息、收取咨詢服務(wù)費(fèi)不入賬，違反規(guī)定向房地產(chǎn)、高利貸等行業(yè)放貸、化戶放貸、財(cái)務(wù)核算混亂；及貸款人、擔(dān)保人簽字不真實(shí)、抵押物權(quán)證不對(duì)應(yīng)等問(wèn)題都對(duì)小貸公司的發(fā)展留下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

四、預(yù)防和減少小額貸款公司風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議

1.科學(xué)規(guī)劃、合理布局，嚴(yán)格把關(guān)、適度發(fā)展

小貸公司是由省級(jí)政府審批，地方政府招標(biāo)，并由地方政府與省政府簽訂責(zé)任狀，承擔(dān)試點(diǎn)小貸公司風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有從源頭防控，才能有效防控小貸公司的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求各級(jí)政府主管部門加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)人資格、資質(zhì)的審查，把格把關(guān)。要根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，合理安排小貸公司的布局，適當(dāng)控制發(fā)展速度，防止一哄而上，盲目發(fā)展，引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)投標(biāo)發(fā)起人的審查一方面要注重資金實(shí)力，另一方面更要注重道德品質(zhì)，人人誠(chéng)信度、社會(huì)責(zé)任感和遵紀(jì)守法記錄，

2.落實(shí)責(zé)任、加強(qiáng)監(jiān)管

一是明確監(jiān)管職責(zé)，加大監(jiān)管力度。明確各部門的監(jiān)管職責(zé)，建立健全小貸公司監(jiān)管制度，理順政府相關(guān)部門的監(jiān)管關(guān)系。建立小貸公司征信系統(tǒng)，可以將小貸公司征信查詢并入金融機(jī)構(gòu)征信系統(tǒng)；建立銀監(jiān)部門的審計(jì)、利率執(zhí)行報(bào)告制度。二是嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度。各級(jí)政府要加強(qiáng)對(duì)小貸公司申請(qǐng)發(fā)起人的誠(chéng)信記錄審核，減少行政干預(yù)，公開(kāi)、公平、公正進(jìn)行招標(biāo)，嚴(yán)把入口關(guān)，防止信用記錄不良者進(jìn)行小貸公司行業(yè)；同時(shí)建立健全對(duì)小貸公司科學(xué)合理的考評(píng)辦法，對(duì)抽逃注冊(cè)資金、帳外帳、化戶貸款等嚴(yán)重違規(guī)行為實(shí)行零容忍，實(shí)行一票否決，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即停業(yè)整頓，造成嚴(yán)重后果取消經(jīng)營(yíng)資格，逐出小貸公司行業(yè)。

3.加強(qiáng)培訓(xùn)，提高素質(zhì)

一是加強(qiáng)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)。小貸公司要借鑒專業(yè)銀行的做法，組織員工參加銀行從業(yè)人員資格考試，或參加全國(guó)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)專業(yè)職業(yè)資格考試，以考促學(xué)，提高員工隊(duì)伍整體專業(yè)素質(zhì)。二是加強(qiáng)職業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)。第一要加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高服務(wù)意識(shí)。第二要加強(qiáng)職業(yè)責(zé)任培養(yǎng)，提升工作責(zé)任心。教育員工樹(shù)立正確的價(jià)值觀，學(xué)會(huì)感恩，愛(ài)崗敬業(yè)，拿一份薪水，做一份工作，盡一份責(zé)任，克服疏忽大意與盲目自信的工作態(tài)度。第三要加強(qiáng)職業(yè)紀(jì)律建設(shè)，提升公司形象。小貸公司要建立健全嚴(yán)格的規(guī)章制度，嚴(yán)格廉潔自律，對(duì)貸前調(diào)查、貸款發(fā)放、貸后管理進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)督，防范員工，對(duì)違反規(guī)定的員工可以通過(guò)批評(píng)教育、獎(jiǎng)懲進(jìn)行制止，造成后果的直至辭退，觸犯法律的要依法交由司法機(jī)關(guān)處理。通過(guò)制定實(shí)施嚴(yán)明的工作紀(jì)律，最大限度規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)，提升公司整體形象。

4.注重貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查

貸前調(diào)查，一要堅(jiān)持對(duì)“三品”的調(diào)查，即人品，產(chǎn)品，抵押品。具體說(shuō)來(lái)，關(guān)注人品即關(guān)注借款人的信譽(yù)、個(gè)人素質(zhì)，并經(jīng)多途徑加以認(rèn)證。關(guān)注產(chǎn)品，這主要是看其生產(chǎn)的產(chǎn)品是否適銷對(duì)路、產(chǎn)供銷落實(shí)情況如何、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力與公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的分析。關(guān)注抵押品：抵押物作為第二還款來(lái)源需要對(duì)它的可控性以及變現(xiàn)能力作出評(píng)估。二是堅(jiān)持對(duì)每一項(xiàng)貸款進(jìn)行雙人實(shí)地調(diào)查，著重查看三表：電表、水表和納稅申報(bào)表，以水電表的用量度來(lái)核實(shí)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的真?zhèn)吻闆r，以納稅申報(bào)表的情況來(lái)核實(shí)是否會(huì)出現(xiàn)無(wú)盈利卻空有銷售的空殼企業(yè)情況，并查看財(cái)務(wù)分戶賬和實(shí)物資產(chǎn)情況，獲得企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債情況，落實(shí)還款來(lái)源，以防出現(xiàn)資不抵債。

貸時(shí)審查，注重借款人資料的真實(shí)、完整性審查，由客戶經(jīng)理撰寫調(diào)查報(bào)告，報(bào)貸審會(huì)集體審議，貸審會(huì)形成意見(jiàn)，并確定貸款用途與額度后交總經(jīng)理批準(zhǔn)。

貸后檢查，要對(duì)貸款的企業(yè)3個(gè)月內(nèi)進(jìn)行不定期檢查跟蹤，以防出現(xiàn)抽逃資金，檢查內(nèi)容以“四流”為主，即人流、物流、信息流和現(xiàn)金流，檢查結(jié)果用表格形式填寫并交總經(jīng)理審批。一旦出現(xiàn)貸款無(wú)法按期歸還的情況，遂立即與擔(dān)保人取得聯(lián)系，落實(shí)解決措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]江蘇省政府金融辦2012年小額貸款公司統(tǒng)計(jì)資料[Z]，2012.12.