土地征地條例精選(九篇)

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第1篇：土地征地條例范文

第一條  為加強對土地資源和資產的管理，保護和合理利用土地，充分發(fā)揮土地資源和資產在經濟建設中的重要作用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合我省實際，制定本條例。

第二條  全省行政區(qū)域內土地的使用和管理，均應遵守本條例。

第三條  各級人民政府必須貫徹執(zhí)行十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地的基本國策。堅持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓土地的原則。

第四條  各級人民政府應當對在開發(fā)、利用、保護和管理土地資源和資產以及進行土地科學研究等方面取得顯著成績的單位和個人，給予表彰和獎勵。

第五條  縣級以上人民政府土地行政主管部門，是本行政區(qū)域內國有土地的產權代表，主管本行政區(qū)域內的土地和城鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一管理工作。

鄉(xiāng)級人民政府設土地管理人員，負責土地管理工作。

第六條  實行土地有償、有限期使用，逐步培育、完善、規(guī)范土地市場。

第二章  土地的所有權和使用權

第七條  土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第八條  下列土地屬于國家所有：

（一）城市土地（依法確認屬于集體所有的土地除外）；

（二）經縣級以上人民政府批準撥給集體、個人使用的國有土地和未撥用的林地、草地、水域等；

（三）國家撥給機關、團體、部隊和國有企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地；

（四）國家依法征收、沒收的土地；

（五）國家建設依法征用的土地；

（六）依法確認屬于集體所有以外的其他土地。

第九條  下列土地屬于集體所有：

（一）縣級以上人民政府依據(jù)國家和省人民政府有關文件的規(guī)定，已確定給農業(yè)集體經濟組織的土地；

（二）農村的宅基地、自留山、自留地、自留塘；

（三）依法確認屬于集體所有的其他土地。

第十條  各級人民政府要加強土地的權屬管理?？h級以上人民政府辦理土地權屬登記，頒發(fā)《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地建設用地使用證》，確認國有土地的使用權和集體土地的所有權。

跨縣（市、區(qū)）使用土地的單位或者個人，按行政區(qū)劃分別到土地所在地縣級人民政府辦理土地權屬登記，由土地所在地縣級人民政府核發(fā)土地使用證。

確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業(yè)法》的有關規(guī)定辦理。

第十一條  改變土地所有權、使用權的，在政府批準文件之日起30日內，到原發(fā)證機關辦理權屬變更登記手續(xù)，更換證書。

任何單位和個人出賣、轉讓房屋等地上附著物，涉及土地權屬變更的，須在地上附著物權屬變更之日起30日內，到原發(fā)證機關辦理土地權屬變更登記手續(xù)，更換證書。

第十二條  承包集體所有的土地和全民所有制單位、集體所有制單位使用的國有土地，承包者依法享有承包合同規(guī)定的經營權、合法收益權，同時承擔合理利用和保養(yǎng)土地的義務。

第十三條  國有土地的使用權可以依法出讓、轉讓、出租、抵押，其管理權限和管理辦法由省人民政府另行規(guī)定。

集體所有的土地必須先行征用轉為國有土地后方可出讓土地使用權。

第十四條  土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府負責處理。

全民所有制單位之間、集體所有制單位之間、全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地所有權和使用權爭議，由縣級以上人民政府處理。

個人之間、個人與全民所有制單位或集體所有制單位之間的土地使用權爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級人民政府處理。

有爭議雙方分屬本省兩個以上行政區(qū)域的，由爭議雙方所在地行政區(qū)域的上一級人民政府解決。

當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以依照有關法律法規(guī)申請復議或者提起訴訟。

在土地所有權和使用權爭議解決以前，任何一方不得改變土地的現(xiàn)狀，不得破壞土地上的附著物。

第三章  土地的利用和保護

第十五條  縣級以上人民政府負責編制土地利用總體規(guī)劃，報上一級人民政府批準后執(zhí)行。土地利用總體規(guī)劃如需調整，須報請原批準機關批準。

各類用地規(guī)劃應當符合土地利用總體規(guī)劃。

城市規(guī)劃區(qū)的土地利用應當符合城市規(guī)劃；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設的土地利用應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設規(guī)劃。

在江河、湖泊管轄區(qū)、各種類型的保護區(qū)、風景旅游區(qū)內，土地利用應當符合該區(qū)的綜合開發(fā)利用規(guī)劃。

國有農、林、牧、漁、參、葦場（站）和水庫等單位的土地利用規(guī)劃，應當在符合當?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃的前提下，由其自行編制，經主管部門審核，報縣級以上人民政府批準。

第十六條  各級人民政府要制定土地開發(fā)規(guī)劃，合理開發(fā)土地資源。加大土地保養(yǎng)措施，防止土壤退化。整治廢棄地，因地制宜合理利用荒山、荒地。

開發(fā)國有荒山、荒地用于農、林、牧、副、漁業(yè)生產的，由縣級以上人民政府批準，可以確定給開發(fā)者使用。

第十七條  一次性開發(fā)國有荒山、荒地的審批權限如下：

（一）200公頃以下的，由縣級人民政府批準；

（二）200公頃以上333公頃以下的，由市、州人民政府批準；

（三）333公頃以上666公頃以下的，由省人民政府批準；

（四）666公頃以上的，按《中華人民共和國土地管理法實施條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。

第十八條  縣級以上人民政府必須控制本轄區(qū)內各項建設用地總量。

建設用地計劃由縣級以上人民政府土地行政主管部門根據(jù)上級下達的年度用地計劃指標編制，經計劃部門綜合平衡后下達，由土地行政主管部門和計劃部門監(jiān)督實施。

指令性建設用地計劃不得超出本年度計劃指標。

第十九條  縣級以上人民政府應當劃定基本農田保護區(qū)。城市人民政府應當劃定菜田保護區(qū)。

基本農田保護區(qū)和菜田保護區(qū)的土地，除國家重點建設項目外一般不得占用；確需占用的，依法按最高標準收取土地稅費。

第二十條  從事磚瓦和其他建材業(yè)生產，應當嚴格控制占用耕地，嚴禁占用菜田和基本農田保護區(qū)內的耕地。

第二十一條  各類開發(fā)區(qū)選址、用地應征求土地行政主管部門意見，并依法嚴格審批。

第二十二條  承包經營土地造成荒蕪的，由縣級人民政府土地行政主管部門向承包者征收荒蕪費。其標準：荒蕪1年的，按該地前3年平均年產值的1倍計收；荒蕪2年的，按該地前3年平均年產值的2倍計收，并由原發(fā)包單位收回土地。

征收的荒蕪費應由縣級財政專戶存儲，用于農田基本建設和發(fā)展農業(yè)生產。

第二十三條  任何單位和個人從事采礦、采石、挖沙、取土等經營活動占用耕地或者造成耕地破壞的，必須按照有關規(guī)定辦理用地手續(xù)，并向所在地的縣級土地行政主管部門預交復墾保證金。用地單位或者個人按照國務院《土地復墾規(guī)定》對土地復墾后，縣級土地行政主管部門應當退回復墾保證金。

復墾保證金收取標準，為所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）糧食作物前3年平均年產值的4－5倍。

第二十四條  占用耕地進行建設的單位和個人，應當按國家和省的規(guī)定交納耕地占用稅。征用城市郊區(qū)已開發(fā)的菜田，應繳納新菜田開發(fā)建設基金。

每畝新菜田開發(fā)建設基金收取標準，按該地被征用前3年的平均年產值加倍計算：長春市、吉林市為12－14倍；四平市、遼源市、通化市、渾江市、白城市、松原市、延吉市、琿春市為8－12倍；其他縣（市）及工礦區(qū)為6－8倍。

新菜田開發(fā)建設基金，按征用土地審批權限由土地管理部門收繳，財政專戶存儲，用于繳納此項基金所在市、縣的新菜田開發(fā)建設，?？顚Ｓ茫魏螁挝缓蛡€人不得截留、挪用。

第二十五條  使用國有土地有下列情況之一的，按征用土地批準權限，由土地行政主管部門報縣級以上人民政府批準，收回用地單位的土地使用權，注銷土地使用證：

（一）用地單位已經撤銷、遷移或破產的；

（二）未經原批準機關同意，連續(xù)兩年未使用的；

（三）公路、鐵路、機場等經核準報廢的；

（四）單位自辦的農副業(yè)生產基地停辦、無力自行耕種和擅自轉讓、出租、抵押的。

第二十六條  任何單位和個人未經縣級以上人民政府批準，不得在自留地、自留山、飼料地以及承包的農、林、牧、漁、參、葦業(yè)等土地上，建造住宅、取土挖砂、開礦建廠、脫坯燒磚。

第二十七條  任何單位和個人不得以任何手段騙取批準使用土地。

第二十八條  居民的宅基地應按下列標準劃定：

（一）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村農業(yè)戶居民宅基地面積最高標準為330平方米；城市郊區(qū)、市區(qū)所轄鄉(xiāng)和建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、工礦區(qū)農業(yè)戶居民（含一方是農業(yè)戶口的居民）的宅基地面積最高標準為270平方米。

（二）市區(qū)和縣城居民宅基地面積最高標準為120平方米；市區(qū)和縣城以外的非農業(yè)戶居民宅基地面積最高標準為220平方米。

（三）國有農、林、牧、漁、參、葦場（站）和水庫等單位的職工宅基地面積最高標準為270平方米。

第二十九條  土地開發(fā)利用和進行城鄉(xiāng)建設使用土地，要遵守國家和省環(huán)境保護及水土保持的有關規(guī)定，不得造成土地沙化、鹽漬化、土地污染和水土流失。

第三十條  在城市規(guī)劃區(qū)域內，已取得建設用地使用權的，要在其批準建設用地范圍內改建、擴建的，應先辦理建設用地審核手續(xù)，竣工后再申請辦理土地登記手續(xù)。

任何單位和個人應當按照批準的用途使用土地，確需改變用途的，必須到原批準機關重新辦理審批手續(xù)。

第三十一條  有下列情形之一，不再批給建設用地：

（一）使用土地超過用地定額的；

（二）已劃撥的用地，未使用或者尚未全部使用的；

（三）積欠土地稅費的；

（四）非法占用土地尚未處理的；

（五）有其他違反土地管理法規(guī)的行為，尚未處理的。

第三十二條  縣級以上人民政府土地行政主管部門的監(jiān)察人員，憑省人民政府頒發(fā)的《土地管理監(jiān)察證》，對本行政區(qū)域內的土地管理和使用行使監(jiān)督檢查權。被監(jiān)察的單位和個人必須如實提供有關資料和情況，不得以任何借口拒絕監(jiān)督檢查。

第四章  使用國有土地的管理

第三十三條  使用國有土地，必須經縣級以上人民政府批準。

在城市規(guī)劃區(qū)內使用國有土地的批準權限為：縣級人民政府批準6670平方米以下；長春市人民政府批準6670平方米以上33350平方米以下；其他市、州人民政府批準6670平方米以上20010平方米以下；省人民政府批準20010平方米（對長春市33350平方米）以上1334000平方米以下。

在城市規(guī)劃區(qū)外使用國有土地的批準權限，按照征用土地的批準權限辦理。

第三十四條  新增商業(yè)、金融、旅游、服務業(yè)、商品房屋和涉外工程及其他經營性用地，主要應當通過拍賣、招標等平等競爭的出讓方式取得。

國家投資的黨政機關、行政事業(yè)單位辦公用地、軍事設施用地、公共設施和公益事業(yè)用地及福利性住宅用地等非經營性用地，可采取行政劃撥方式提供。

第三十五條  以出讓方式取得的土地使用權的轉讓，原土地使用者應當依法繳納土地增值稅，并辦理變更登記手續(xù)。

第三十六條  在城鎮(zhèn)臨時占用國有土地，應當按《吉林省城市規(guī)劃條例》的有關規(guī)定辦理。

臨時用地的一次批準期限不得超過兩年，使用期滿，應及時歸還。需要繼續(xù)使用的，要到原批準機關重新辦理臨時用地手續(xù)。

在臨時使用的土地上不得修建永久性建筑物。土地原使用狀況造成破壞的，由占地單位或者個人負責恢復。

第三十七條  以行政劃撥方式取得的土地使用權在轉讓、出租、抵押和其他形式的交易活動前，必須簽訂土地使用權出讓合同，并補交土地使用權出讓金，或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

第三十八條  以行政劃撥方式取得的土地使用權的企業(yè)被有償兼并或者被拍賣，土地使用權隨之轉移，原土地使用者應按一定比例補交出讓金，同時辦理變更登記手續(xù)。

第三十九條  任何單位和個人以行政劃撥方式取得的土地使用權可以入股或者聯(lián)營。入股或者聯(lián)營前須由縣級以上人民政府指定的土地評估機構對土地先行評估（涉及房產或市政設施的，由房、地產評估機構進行聯(lián)合評估），并按有關規(guī)定補交出讓金。入股和聯(lián)營各方按相應份額享有部分土地使用權。

第四十條  在以行政劃撥方式取得土地使用權的土地地上聯(lián)合進行非經營性項目建設，參建方按出資比例享有相應的土地使用權。

第四十一條  國有農、林、牧、漁、參、葦場（站）和水庫等單位的職工及其他人員使用該單位具有使用權的土地建造住宅的，須經該單位同意，土地行政主管部門審核，報縣級以上人民政府批準。

第四十二條  縣級以上人民政府土地行政主管部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查。

第四十三條  軍隊以及鐵路等大中型企業(yè)使用國有土地，必須依法接受當?shù)厝嗣裾墓芾砗捅O(jiān)督。

第五章  使用集體土地的管理

第四十四條  凡使用集體土地進行建設及興辦社會公共事業(yè)的單位和個人，必須按國家有關規(guī)定持項目批準文件和資金證明，向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出用地申請，經審核同意，報縣級以上人民政府批準。用地單位和個人按國家和省的規(guī)定交納土地管理費后，由土地行政主管部門核發(fā)用地許可證，并劃撥土地。

占用耕地的單位和個人還須持土地行政主管部門核發(fā)的用地許可證，到財政部門依法納稅，土地行政主管部門憑財政部門開具的納稅收據(jù)或免稅證明，劃撥土地。

第四十五條  一個建設項目需要使用的土地，應當按照土地的實際地類，根據(jù)總體設計一次申請批準，不得化整為零；根據(jù)總體設計需要分期建設的項目，應當分期征用土地，不得先征待用；修建鐵路、公路和輸油、輸水等管線需要使用土地的，可以分段申請批準，辦理用地手續(xù)。

建設項目竣工后30日內，建設用地單位應向原審批機關申報，由原批準機關對用地情況進行檢查、驗收，并依照本條例第十一條的規(guī)定，辦理土地權屬登記手續(xù)。

第四十六條  征用土地的批準權限如下：

（一）縣級人民政府批準耕地2000平方米以下，其他土地6670平方米以下。

（二）長春市人民政府批準菜田2000平方米以下，耕地2000平方米以上33350平方米以下，其他土地6670平方米以下133400平方米以下；其他市、州人民政府批準菜田2000平方米以下，耕地2000平方米以上20010平方米以下，其他土地6670平方米以上66700平方米以下。

（三）長春、吉林市人民政府在國務院確定的開發(fā)區(qū)范圍內批準耕地20010平方米以上667000平方米以下，其他土地66700平方米以上133400平方米以下。

（四）省人民政府批準菜田2000平方米以上、耕地20010平方米（對長春市33350平方米）以上667000平方米以下，其他土地66700平方米（對長春市133400平方米）以上1334000平方米以下。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設和公共設施、公益事業(yè)建設用地的批準權限，按照前款規(guī)定辦理。

第四十七條  工程項目施工，需要材料堆場、運輸通路和其他臨時設施的，應當在征用的土地范圍內安排。確實需要另行增加臨時用地的，由建設單位向批準工程項目的機關提出臨時用地數(shù)量和期限的申請，經批準后，同農業(yè)集體經濟組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前3年平均年產值逐年給予補償。

架設地上線路、鋪設地下管線、建設其他地下工程、進行地質勘探等，需要臨時使用土地的，由當?shù)乜h級人民政府批準，并按照前款規(guī)定給予補償。

建設單位為選擇建設位置，需要對土地進行勘測的，應當征得當?shù)乜h級人民政府同意；造成損失的，應當補償。

其他臨時使用集體土地超過兩個月以上的，按照征用土地的審批權限，由縣級以上人民政府批準。

臨時使用集體土地的使用年限和要求按照本條例第三十六條第二、三款規(guī)定執(zhí)行。

第四十八條  征用土地，用地單位應按下列標準支付土地補償費：

（一）城鎮(zhèn)及其郊區(qū)的菜田、工礦區(qū)的菜田、精養(yǎng)魚塘，為該地被征用前3年平均年產值的5－6倍；

（二）水田、園地和本條第（一）項規(guī)定以外的菜田，為該地被征用前3年平均年產值4－5倍；

（三）旱田地、人工草場，為該地被征用前3年平均年產值的3－4倍；

（四）林地、葦塘和人工草場以外的草地、精養(yǎng)魚塘以外的養(yǎng)魚水域，為所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）旱田地前3年平均年產值的2－3倍；

（五）其他土地，為所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）旱田地前3年平均年產值的1－2倍。

第四十九條  征用土地時，用地單位還應支付安置補助費。征用耕地的安置補助費，按照《中華人民共和國土地管理法》第二十八條的規(guī)定計算。征用其他有收益土地的安置補助費，為該土地被征用前3年平均年產值的2倍以上，最高不得超過10倍。征用空閑地和荒山、荒地等無收益的土地不支付安置補助費。

第五十條  依照本條例第四十八條和第四十九條規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費，尚不能使用需要安置的農民保持原有生活水平的，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和，不得超過該土地被征用前3年平均年產值的20倍。

第五十一條  被征用的土地上有青苗的，用地單位應支付青苗補償費，其標準為該作物一個栽培期的產值。

被征用土地上有房屋、水井、樹木以及其他附著物的，應按有關規(guī)定或雙方約定的標準給予補償；沒有規(guī)定或約定的，由有關部門根據(jù)實際損失價值確定。

征用土地協(xié)議書簽訂后，在協(xié)議書中標明的擬征用的土地上新栽種的樹木和新建的設施，不予補償。

第五十二條  國家建設征用土地的各項補償費和安置補助費，除被征用土地上屬于個人的附著物和青苗的補償費給付本人外，由被征地單位用于發(fā)展生產和安排因土地被征用而造成的多余勞動力的就業(yè)和不能就業(yè)人員的生活補助，不得挪作他用，任何單位和個人不得占用。

第五十三條  因征用土地造成的多余勞動力的就業(yè)和不能就業(yè)勞動力的安置，按《中華人民共和國土地管理法》第三十一條的規(guī)定和省有關規(guī)定執(zhí)行。

第五十四條  任何單位和個人同農業(yè)集體經濟組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)，經批準使用集體所有土地的，可以按照國家建設征用土地的規(guī)定實行征用，也可以由農業(yè)集體經濟組織按照協(xié)議將土地的使用權作為聯(lián)營條件。

第五十五條  征用土地由縣級以上人民政府土地行政主管部門委托征地工作機構統(tǒng)一組織實施。

用地單位應向征地工作機構支付相應的服務費用。

未經縣級以上人民政府土地行政主管部門同意，任何單位和個人不得與農村集體經濟組織簽訂用地協(xié)議。

第五十六條  國家征用土地，被征地單位和個人必須服從，對無理拒絕、妨礙、阻撓或者拖延的，縣級以上人民政府可以強制執(zhí)行。因無理拒絕、妨礙、阻撓或者拖延而造成的經濟損失，由被征地單位和個人賠償。

被征地單位和個人對縣級以上人民政府作出的強制執(zhí)行決定不服的，可以依照有關法律法規(guī)申請復議或者提起訴訟。

第五十七條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村農業(yè)建設用地，用地單位應到縣級土地行政主管部門辦理變更登記手續(xù)。

第五十八條  農村居民建造住宅，使用耕地的，須經鄉(xiāng)級人民政府審核，報縣級人民政府批準；使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準，報縣級人民政府土地行政主管部門備案。

由于遷居等原因騰出的宅基地，由集體經濟組織收回，統(tǒng)一安排使用。出賣、出租住房后在當?shù)卦偕暾堈氐模挥枧鷾省?/p>

第五十九條  城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民和回鄉(xiāng)定居的臺灣同胞、港澳同胞、華僑和在我省長期居住的外僑，需要使用集體土地建造住宅的，依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》的規(guī)定辦理審批手續(xù)，并參照征用土地的標準支付補償費和安置補助費。

第六十條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）辦企事業(yè)建設使用村農民集體所有土地的，參照征用土地的標準支付補償費和安置補助費，并妥善安置農民的生產和生活。

第2篇：土地征地條例范文

第一條為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[*]187號）以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及其他有關規(guī)定，制定本準則。

第二條本準則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務師事務所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務機關對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務。

第三條納入稅務機關行政監(jiān)管并通過年檢的稅務師事務所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。

第四條在接受委托前，稅務師事務所應當初步了解業(yè)務環(huán)境。業(yè)務環(huán)境包括：業(yè)務約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預期使用者的需求、責任方及其環(huán)境的相關特征，以及可能對鑒證業(yè)務產生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。

第五條承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當具備下列條件：

（一）接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。

（二）稅務師事務所符合獨立性和專業(yè)勝任能力等相關專業(yè)知識和職業(yè)道德規(guī)范的要求。

（三）稅務師事務所能夠獲取充分、適當、真實的證據(jù)以支持其結論并出具書面鑒證報告。

（四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務約定書（見附件1）。

第六條土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會計資料及會計處理、財務狀況及財務報表、納稅資料及稅務處理、有關文件及證明材料等。

第七條稅務師事務所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符合適當?shù)臉藴省＿m當?shù)脑u價標準應當具備相關性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八條稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關的充分、適當、真實的證據(jù)；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關證據(jù)以及得出的結論作出記錄。

在確定證據(jù)收集的性質、時間和范圍時，應當體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務風險以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質量。

第九條稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應的法律責任。

第十條稅務師事務所按照本準則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務機關應當受理。

第十一條稅務師事務所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當遵守本準則。

第二章一般規(guī)定

第十二條稅務師事務所應當要求委托人如實提供如下資料：

（一）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。

（二）項目竣工決算報表和有關帳薄。

（三）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）銀行貸款合同及貸款利息結算通知單。

（五）項目工程建設合同及其價款結算單。

（六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的其他證明資料。

（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。

（八）轉讓房地產項目成本費用、分期開發(fā)分攤依據(jù)。

（九）轉讓房地產有關稅金的合法有效憑證。

（十）與土地增值稅清算有關的其他證明資料。

第十三條稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務時，應當對下列事項充分關注：

（一）明確清算項目及其范圍。

（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。

（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。

（六）明確清算項目的起止日期。

第十四條納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，稅務師事務所應當按照本準則第三章的規(guī)定審核收入總額。

第十五條納稅人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，稅務師事務所應當先按照本準則第四章的規(guī)定審核扣除項目的金額。

第十六條稅務師事務所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產成交價格，其轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格且無正當理由，經稅務師事務所與委托人溝通，溝通無效的。

第十七條納稅人雖有本準則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務師事務所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務約定書：

（一）司法機關、稅務機關或者其他國家機關。

（二）依法組成的清算組織。

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。

第三章清算項目收入的審核

第十八條土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：

（一）評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。

（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。

（四）查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認上的差異。

（五）正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準確性。

（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。

第十九條本準則所稱清算項目的收入，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產）并取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第二十條稅務師事務所應當按照稅法及有關規(guī)定審核納稅人是否準確劃分征稅收入與不征稅收入，確認土地增值稅的應稅收入。

第二十一條土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應納土地增值稅稅額。

對于以分期收款形式取得的外幣收入，應當按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。

第二十二條有本準則第十六條第（六）款情形，但按本準則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務的，稅務師事務所應當獲取具有法定資質的專業(yè)評估機構確認的同類房地產評估價格，以確認轉讓房地產的收入。

第二十三條納稅人將開發(fā)的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：

（一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產的平均價格核定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。

（三）參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確認。

第二十四條收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務總局有關規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：

（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

第二十六條必要時，注冊稅務師應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內容包括：

（一）審核企業(yè)按照項目設立的"預售收入備查簿"的相關內容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。

（二）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，內容是否完整，相關手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯(lián)方等情況。

（三）審核企業(yè)對于以土地使用權投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務處理。

（四）審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如"其他應付款"，不作銷售收入申報納稅的情形。

（五）審核納稅人以房換地，在房產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款。

（六）審核納稅人采用"還本"方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。

（七）審核納稅人在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。

（八）審核將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產，是否按規(guī)定申報納稅。

（九）審核納稅人轉讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。

（十）審核以房地產或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產開發(fā)，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。

第四章扣除項目的審核

第二十七條稅務師事務所應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定的范圍。審核的內容具體包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產開發(fā)費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第二十八條扣除項目審核的基本程序和方法包括：

（一）評價與扣除項目核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關申報表核對是否一致。

（三）審核相關合同、協(xié)議和項目預（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。

（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。

（五）實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。

（六）必要時，利用專家審核扣除項目。

第二十九條審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規(guī)定，并確認扣除項目的具體金額：

（一）扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分攤。

（三）審核并確認房地產開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。

如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內部證據(jù)更可靠的原則，確認適當?shù)拿娣e。

（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。

第三十條取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內容：

（一）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（二）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。

（三）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯(lián)方的費用。

（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。

（五）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。

（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。

第三十一條土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。

（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。

第三十二條前期工程費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。

第三十三條建筑安裝工程費的審核，應當包括下列內容：

（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：

1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；

2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；

3.審核納稅人是否存在利用關聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。

第三十四條基礎設施費和公共配套設施費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。

（六）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。

（七）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。

（八）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經按規(guī)定分攤。

（九）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定。

第三十五條開發(fā)間接費用的審核，應當包括下列內容：

（一）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。

（六）審核有無預提的開發(fā)間接費用。

（七）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

（八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

第三十六條房地產開發(fā)費用的審核，應當包括下列內容：

（一）審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。

（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：

1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；

3.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規(guī)定；

4.審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

第三十七條與轉讓房地產有關的稅金審核，應當確認與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定，計算的扣除金額是否正確。

對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經結轉銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。

第三十八條國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應當包括下列內容：

（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（二）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)（如"三通一平"等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。

（三）對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良或開發(fā)即再行轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（四）對于縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。

第三十九條對于納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。

第五章應納稅額的審核

第四十條稅務師事務所應按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：

（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；

3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。

（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。

（四）審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。

第六章鑒證報告的出具

第四十一條本準則所稱的鑒證報告，是指稅務師事務所按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關規(guī)定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結論或鑒證意見的書面報告。

第四十二條鑒證報告的基本內容應當包括：

（一）標題。鑒證報告的標題應當統(tǒng)一規(guī)范為"土地增值稅清算稅款鑒證報告".

（二）收件人。鑒證報告的收件人是指注冊稅務師按照業(yè)務約定書的要求致送鑒證報告的對象，一般是指鑒證業(yè)務的委托人。鑒證報告應當載明收件人的全稱。

（三）引言段。鑒證報告的引言段應當表明委托人和受托人的責任，說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。

（四）審核過程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露以下內容：

1.簡要評述與土地增值稅清算有關的內部控制及其有效性；

2.簡要評述與土地增值稅清算有關的各項內部證據(jù)和外部證據(jù)的相關性和可靠性；

3.簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。

（五）鑒證結論或鑒證意見。注冊稅務師應當根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。

（六）鑒證報告的要素還應當包括：

1.稅務師事務所所長和注冊稅務師簽名或蓋章；

2.載明稅務師事務所的名稱和地址，并加蓋稅務師事務所公章；

3.注明報告日期；

4.注明鑒證報告的使用人；

5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關的審核表及有關資料。

第四十三條稅務師事務所經過審核鑒證，應當根據(jù)鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種：

（一）無保留意見的鑒證報告（見附件2）。

（二）保留意見的鑒證報告（見附件3）。

（三）無法表明意見的鑒證報告（見附件4）。

（四）否定意見的鑒證報告（見附件5）。

上述鑒證報告應當附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表》（見附件6）。

第四十四條稅務師事務所經過審核鑒證，確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應當出具無保留意見的鑒證報告：

（一）鑒證事項完全符合法定性標準，涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規(guī)及稅收有關規(guī)定。

（二）注冊稅務師已經按本準則的規(guī)定實施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。

（三）注冊稅務師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當、真實的證據(jù)，完全可以確認土地增值稅的具體納稅金額。

稅務師事務所出具無保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據(jù)。

第四十五條稅務師事務所經過審核鑒證，認為涉稅鑒證事項總體上符合法定性標準，但還存在下列情形之一的，應當出具保留意見的鑒證報告：

（一）部分涉稅事項因稅收法律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時間不夠明確。

（二）經過咨詢或詢證，對鑒證事項所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執(zhí)法人員存在分歧，需要提請稅務機關裁定。

（三）部分涉稅事項因審核范圍受到限制，不能獲取充分、適當、真實的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務師事務所應當對能夠獲取充分、適當、真實證據(jù)的部分涉稅事項，確認其土地增值稅的具體納稅金額，并對不能確認具體金額的保留事項予以說明，提請稅務機關裁定。

稅務師事務所出具的保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據(jù)。

第四十六條稅務師事務所因審核范圍受到限制，認為對企業(yè)土地增值稅納稅申報可能產生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對土地增值稅納稅申報發(fā)表意見，應當出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務師事務所出具的無法表明意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據(jù)。

第3篇：土地征地條例范文

關鍵詞：房屋征收；拆遷；補償；國有土地

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）07-0174-02

近年來，在社會民生領域很少有一個話題像拆遷這樣面臨如此持續(xù)密集的關注和爭論。拆遷不僅僅是拆遷方和被拆遷方的事，它還直接關系到房價、交通、城市環(huán)境、治安等民生問題。然而，無論是拆遷補償?shù)膬热莺统绦?，還是公共利益的界定，各方的意見都存在很大的分歧，并由此引發(fā)了大量暴力沖突事件。從2003年的湖南嘉禾血腥拆遷事件到重慶“最牛釘子戶”手持《物權法》拒絕拆遷事件；從深圳“最貴釘子戶”到成都唐福珍以自焚對抗強拆事件，都凸顯出2001年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》已經無法適應于當前的形勢，與時俱進修改制定相關法規(guī)，規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋的所有權人的合法權益，非常必要。通過對40多個典型城市的房屋拆遷、土地征收等情況的專項調查，東、中、西部的大、中、小城市政府和被拆遷人的多次座談，經濟、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面的專家論證，2011年1月21日國務院正式實施《國有土地上房屋征收和補償條例》，引起社會各方面的廣泛關注和熱議。與此前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，《國有土地上房屋征收和補償條例》具有以下幾大特點：

第一，由房屋拆遷到房屋征收的轉變。為了準確把握城市房屋從“拆遷”到“征收”的歷史性轉變，必須明確拆遷和征收的含義。從本質上說，拆遷不是一個法律概念，而是一個事實行為。就拆遷的含義而言，包括“拆”和“遷”兩個方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他設施，“遷”是指遷移他處（或者重新安置）。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人經申請并取得拆遷許可證后，可以與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，由被拆遷人將私有房屋及土地轉移給拆遷人，由拆遷人對被拆遷人的損失進行補償。在這種意義上，城市房屋拆遷應該是一種平等主體之間的民事法律關系，雙方權利義務受民事法律調整。政府在其中只負責管理、監(jiān)督以及服務職能 [1]。

征收是國家基于公共權利的行使而取得單位、集體或者個人財產所有權的行為。由此可以看出，征收是一種國家行為，即國家因為公共利益的需要，通過公正補償，依法強制性地改變土地、房屋及其他不動產或者動產的所有權歸屬，單位、集體或者個人必須服從 [2]。在很多情況下，征收都會導致房屋的拆遷，但并不是所有的房屋拆遷都是由征收引起的。如果將拆遷與征收混同，或以拆遷的名義實施征收，公共權力勢必強行干預拆遷人與被拆遷人之間平等的民事法律關系。因此，從拆遷到征收的轉變，既可以體現(xiàn)城市房屋征收的本質，又可以規(guī)范公共權利在財產征收領域的運用，切實保障被征收人的合法權益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心問題是公共利益的界定問題，中國《憲法》明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益”。因此，無論是房屋的征收還是土地使用權的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆遷管理條例》并沒有對“公共利益”的內涵及外延做出具體規(guī)定，導致實踐中極大的隨意性，“公共利益”的范圍被無限放大。為公共利益與為商業(yè)開發(fā)而實施的拆遷混淆不清，很多商業(yè)項目打著公共利益的旗號申請拆遷許可。據(jù)16個省（區(qū)、市）國土部門對各類建設項目用地的調查，在東部省會城市的項目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商業(yè)、房地產經營性用地 [3]。為公共利益的拆遷主體應為政府部門主導，側重于改善民生；為商業(yè)利益的拆遷則由雙方當事人自己協(xié)商解決，政府不應該介入。要想把這兩種性質不同的利益區(qū)分開來，必須準確地界定公共利益。

“公共利益”是一個不確定的法律概念，在不同時期，不同環(huán)境下對公共利益的理解不完全一樣 [4]。公共利益的界定，必須考慮中國的國情。在中國現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是社會經濟發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房價過快上漲，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面?！秶型恋厣戏课菡魇蘸脱a償條例》以列舉加概括的模式對公共利益進行明確界定：因國防、外交需要和由政府組織實施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要、保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建需要以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要可以實行房屋征收。這種以分類的形式對公共利益的外延進行列舉十分必要，既明確了公共利益的范圍，又明確了公共利益的判斷標準，使公共利益的征收和商業(yè)開發(fā)徹底分開，控制了國家征收權的濫用。

第三，公平、合理的補償?？v觀近幾年因房屋征收引發(fā)的矛盾，大多集中在對征收補償?shù)臉藴屎脱a償公平性的爭議上。雖然《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補償做出一些規(guī)定，但是在實踐中存在很多問題。該條例明確規(guī)定要給予補償，但卻沒有規(guī)定具體的補償原則和標準，政府和拆遷人可以隨意制定。另外，該條例只針對房屋進行安置補償，對土地使用權損失卻沒有考慮，補償范圍不夠完整。此外，該條例規(guī)定了兩種補償方式，但在實踐中，基本上以貨幣補償為主 [5]。房屋的價格評估根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價確定。拆遷補償款由政府支出，補償價格評估具體辦法由政府制定，這樣產生的補償價格難以保證公平、合理，現(xiàn)實中很多被拆遷者拿到了補償款，卻買不到類似地段類似的房屋。

為了保護被征收人的利益，使其居住條件有所改善、原有生活水平不降低，必須保證公平、合理的補償。針對房屋征收實踐中存在的主要矛盾，《國有土地上房屋征收和補償條例》就補償制度做出了重大完善，主要包括以下幾個方面：首先，明確征收補償?shù)膬热?，包括被征收房屋價值的補償、搬遷和臨時安置費、停產停業(yè)損失費以及政府的補助和獎勵。老《條例》對于經營性用房的補償沒有詳細規(guī)定，而新《條例》的補償內容列舉了停產停業(yè)的損失，全面考慮了被征收人的利益損失。其次，被征收人具有選擇權，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。對于選擇房屋產權調換的，政府應當提供調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋與調換房屋的價值差價；對于因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，確定征收補償原則，即對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。由于被征收人對土地并不擁有所有權，所以在過去的貨幣補償中往往“只補房不補地”，不能完全體現(xiàn)房屋價值。而現(xiàn)在以市場價格作為補償標準，意味著補償當中包括對房屋價值和土地使用權價值的補償，保障了被征收人的利益。

第四，由行政強拆到司法強拆的轉變。房屋征收過程中的強制搬遷是社會各界普遍關注的另一熱點問題，對此問題目前有兩個方面的觀點：一是認為政府作為房屋征收主體，不應有行政強拆權，只能依法申請法院強制拆遷，建議取消行政強拆制度。二是認為為了提高征收工作效率，有必要保留行政強拆權，但應當對行政強拆的條件和程序作出嚴格規(guī)定。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。該條例并沒有對“相關部門”做出詳細規(guī)定，在實踐中，大多數(shù)是由公安、城管、國土、房管等政府相關部門聯(lián)合拆遷，有些甚至是委托拆遷公司代為拆遷。為了達到拆遷目的，暴力非法的拆遷手段經常被使用，例如停水停電停氣停熱等，甚至對被拆遷人進行恐嚇、人身傷害等。這樣的拆遷行為容易侵犯公民的人身財產權益，導致一些惡性事件的發(fā)生。

《國有土地上房屋征收和補償條例》將房屋的強制拆遷權賦予了法院，由法院依照人民政府的申請實行強制搬遷，實現(xiàn)了由行政強拆到司法強拆的轉變，體現(xiàn)了一種法治理念的回歸，是法治的進步 [6]。同時還規(guī)定采取暴力、威脅等非法手段迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。這樣規(guī)定，有利于規(guī)范拆遷主體的行為，有利于加強對基層政府征收補償活動的制約，有利于減少在房屋征收與補償中的矛盾。

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第4篇：土地征地條例范文

【摘要】近年來，房地產的持續(xù)調控對地方政府的土地財政產生了較大的沖擊。本文從四個方面分析了房地產調控影響土地財政的路徑與機制，這四個方面分別指土地出讓收入、房地產稅收收入、房產商資金成本和地方政府融資成本。然后以湖南省為例，通過數(shù)據(jù)分析探討了房地產調控影響土地財政的程度，提出了減輕土地財政依賴的一些建議。

關鍵詞 房地產調控；土地財政；物業(yè)稅

【基金項目】國家社科基金項目“房地產持續(xù)調控下土地財政困境與轉型研究”（12CJY100）。

【作者簡介】梁玉婉，湖南工業(yè)大學商學院碩士研究生，研究方向：城市經濟；劉會洪，湖南工業(yè)大學商學院副教授，博士，研究方向：城市與房地產經濟。

一、引言與文獻回顧

2003年以來，隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，房地產調控政策不斷出臺。尤其是2010年以來，調控政策更是數(shù)不勝數(shù)。調控背景下，政府土地出讓收入受到影響。在土地出讓金作為地方財政支柱的前提下，地方政府很難坐視房價跌幅過大、樓市趨冷，自然會加快救市政策出臺。2014年，地方財政稅收對土地財政的過度依賴是實施“限購松綁令”的主要原因。財政收入受實體經濟增速下滑的影響而減少，在這種情況下，通過房地產項目來增加政府收入不失為一種有效手段。政府若要通過房地產項目增加收入，就有動力首先推高地價，地價的上升必然引起房價的升高，這也直接反映出了我國房地產市場和土地市場密切的關聯(lián)度。因此，研究房地產調控與地方政府土地財政的關系，對于解釋我國房地產市場現(xiàn)狀有著重要的意義。

易毅（2009）、陳志勇和陳莉莉（2010） 對“土地財政”進行定義，指出，“土地財政”是地方財政過度依賴土地相關稅費和融資收入的一種財政模式，并指出它是由我國現(xiàn)行體制造成的。之后，關于地方政府依賴土地財政的原因， 李中（2013）、岳桂寧等（2009）、盧洪友等（2011） 也認為是我國現(xiàn)行財政體制的缺陷，現(xiàn)有的財政分權模式是導致地方政府土地出讓行為的直接原因。在實證方面，張雙長和李稻葵（2010） 指出，假設其他影響因素不發(fā)生變化，地方政府對土地財政的依賴程度與該城市的房價指數(shù)呈正相關關系。同時，周彬和杜兩?。?010） 也論證了“土地財政”下地價與房價的相關性。此外，還論證了土地價格與房地產供給數(shù)量之間的關系。由于地方政府和中央政府發(fā)展目標不同，地方往往按照自身的利益去發(fā)展經濟， 中央和地方的博弈應運而生。陳瑩瑩（2012） 研究得出我國目前房地產調控效果不佳的深層原因是地方政府在執(zhí)行中央政府宏觀調控措施時，出于“土地財政”和政績考核的動機而導致的“執(zhí)行失靈”。婁成武、王玉波（2013） 發(fā)現(xiàn)，中央政府為了規(guī)范地方政府的財政稅收活動，試圖通過重新構建財政集權的方式來實現(xiàn)，結果卻“激勵”了地方政府體制外的土地財政獲取活動。應娟（2012） 分析得出，地方財政在很大程度上受到房地產的影響，而且地方政府對房地產的調控總體上處于缺乏彈性的狀態(tài)。在調控政策上，張建林、奚玉美（2012） 指出，房地產稅收能夠有效地控制房價的上漲態(tài)勢，有利于緩解當前房地產市場的供需矛盾。張正良（2011） 通過相關資料的分析發(fā)現(xiàn)，地方政府土地出讓收入的繼續(xù)增長會隨著調控措施的出臺及其效果的顯現(xiàn)，越來越受到制約。周衛(wèi)、李文興（2013） 研究認為，我國土地債務規(guī)模存在著過度依賴土地財政收入，債務的不透明性提升了地方政府融資成本。

綜上所述，現(xiàn)有文獻資料對土地財政成因、房地產價格和土地財政的關系及房地產調控政策帶來的影響的分析均有其合理性，在實際中也可找到經驗證據(jù)。但大多數(shù)文獻并沒有提及房地產調控對土地財政的影響機制以及傳導機制中各因素如何發(fā)揮作用的問題，而這些問題可能掩蓋了房地產市場對土地財政的真實影響，在一定程度上影響了實證研究的準確性。因此，本文通過分析影響地方政府土地財政的中的4個變量：土地出讓收入、房地產稅收、開發(fā)商資金成本和地方政府融資成本，分別說明它們對土地財政的影響機制，以便能夠更準確地研究房地產調控政策對地方土地財政的影響情況，對于進一步了解土地財政與房地產調控的內在聯(lián)系有一定的借鑒意義。

二、房地產調控影響土地財政的作用路徑

（一） 通過房地產價格來影響土地出讓收入

地方政府通過出讓土地獲得的收入，即土地出讓金在房地產開發(fā)成本中是剛性的、固定的，這是近年來房價居高不下的一個直接而重要的原因。在收入不變、房價上漲或者收入上漲的幅度小于房價上漲的幅度的情況下，就會相對降低公眾的購買力。換句話說，在推動房地產價格上漲的諸多力量中，土地出讓收入占有最重要的地位。鑒于此，若想改變或減弱土地財政，減少土地出讓收入應是最直接的一種途徑。根據(jù)對房地產價格與土地出讓收入的關系分析，可以通過調整房地產價格“倒逼”來影響土地出讓收入。房地產調控政策對土地財政的具體影響路徑如圖1。

（二） 通過房地產稅收來影響土地財政

我國房地產業(yè)的稅收體系比較復雜，它幾乎涉及到我國稅制結構體系中的所有主體稅種，主要包括：第一，房地產專門稅種：房產稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅；第二，房地產相關稅種：營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅。

房地產業(yè)涉及的十多項稅種可以按取得、交易和保有三個環(huán)節(jié)劃分，同一稅種可能涉及多個環(huán)節(jié)。當房地產調控導致房地產市場蕭條時，可以通過這三個環(huán)節(jié)來影響地方稅收，從而影響土地財政，具體如圖2。

（三） 影響開發(fā)商的資金成本及可得性來影響土地財政

房地產開發(fā)商進行項目開發(fā)，土地是其最基本的要素。土地成本作為房地產項目開發(fā)中的直接成本，其占比最高，為最主要的部分。地方政府為了增加財政收入，不斷提高開發(fā)商取得土地的成本，這其中最直接的目的就是增加土地財政收入。房地產調控導致房地產企業(yè)從銀行貸款額度減小，貸款成本上升，開發(fā)商資金需求受到抑制，從而影響土地購置，影響土地財政規(guī)模。具體影響路徑如圖3。

（四） 影響地方政府融資成本及可得性來影響土地財政

隨著地方政府融資平臺的不斷建立，在融資平臺運作中，抵押土地資產獲得貸款收入是目前地方政府最常用的一種融資方法。受房地產調控政策的影響，土地不斷貶值；由于土地價值與土地出讓收入密切相關。因此，土地貶值就會使地方政府獲得的土地出讓收入減少；同時，也使得地方政府在用土地做抵押時能夠獲得的融資額度降低。具體可以表示為圖4。

三、房地產調控影響土地財政的實證分析——以湖南省為例

（一） 房地產調控使土地出讓收入受到影響

2008年底，出于應對國際金融危機的影響，房地產調控政策由抑制轉為刺激。在此背景下，2009年房地產市場有所回暖。如表1所示，2009年雖然全省土地供應量繼續(xù)萎縮，但各季度土地供應量呈增長趨勢，這預示著湖南土地市場良好的恢復與發(fā)展能力。到了2010年，房地產市場發(fā)展勢頭良好、開發(fā)項目進展順利，前景一片大好。在這種形勢下，土地必然成了眾開發(fā)商爭奪的資源。房地產開發(fā)商在“拿地”上紛紛加大力度，拿地熱情普遍高漲。土地出讓均價上漲，出讓收入同比增加126%。2012年，土地出讓均價同比上漲5.9%，遠低于前兩年的上漲幅度；同年土地出讓收入同比下降7.4%，與前兩年的上漲速度相比，降幅更大。這是由于2010～2011年密集出臺的房地產調控政策導致商品房市場趨冷，并進而影響到土地市場①。這說明房地產調控影響了政府的土地出讓收入，使土地財政受到了較大沖擊。2013年，土地市場回暖，土地出讓價格及出讓收入均有所上漲。這主要是商品房市場銷售走好，開發(fā)商對后市看好，土地購置需求增加。

（二） 房地產調控使房地產稅收增長受到抑制

數(shù)據(jù)顯示，2007年以來湖南省房地產稅收加速上漲，并成為地方財政收入的重要來源之一。但受調控的影響，近幾年房地產稅收增長受到抑制。

如圖5所示，2007～2010年，隨著房地產市場的快速發(fā)展，房地產稅收迅速上漲，2010年增速達67.5%。2011年，在限購、限貸等調控政策的影響下，商品房銷售額增速放緩，房地產相關稅收增長幅度快速回落，僅增長19.2%；到了2012年下半年，全省商品房銷售面積增加，銷售額也有所上升，進而帶動了房地產相關稅收的上漲，增速回升，達28.8%。可以看出，2011年是房地產調控最為嚴厲的一年，房地產稅收受其影響較大；由于調控政策遵循邊際效用遞減規(guī)律，2012年房地產稅收收入有所回升，在全省稅收收入中的比重達13.8%，對地方政府財政收入做出了較大的貢獻。在調控背景下，房地產稅收受調控政策的影響繼而影響到地方政府的土地財政收入。

（三） 房地產開發(fā)商資金成本上漲較快

在調控政策的影響下，各大銀行緊縮銀根，尤其是減少對房企開發(fā)商的貸款。資本市場等融資渠道也改變了往日的態(tài)度，紛紛對房地產業(yè)設置了較高的門檻。這促使非銀行金融機構貸款活躍起來，由于其融資成本高于銀行貸款，房企融資成本壓力顯現(xiàn)。

2010～2011年，房地產調控密集出臺，政策限制商業(yè)銀行對房地產企業(yè)發(fā)放貸款。表2顯示，2011 年和2012 年銀行貸款同比增長僅為8.8%和7.3%，相比前幾年的增長幅度，跌幅較大。因而，房地產企業(yè)不得不從非銀行金融機構貸款，2011年非銀行貸款增長幅度達到97.3%。但非銀行金融機構的貸款成本要比銀行貸款高，這意味著房地產企業(yè)的融資成本提高了。同時，2011 年與2012年總貸款（包括銀行與非銀行金融機構） 同比增長幅度遠小于前幾年，也意味著房地產開發(fā)企業(yè)資金需求受到抑制。這兩方面的因素，影響了房地產開發(fā)企業(yè)對土地的需求，進而影響土地財政規(guī)模。

（四） 湖南省地方政府融資成本上升

近年來，受調控政策的影響，地方政府及其融資平臺從各商業(yè)銀行獲得的信貸額度日益趨緊，導致地方政府融資轉向影子銀行系統(tǒng)。審計部門發(fā)現(xiàn)，2010年以來，地方政府以非金融機構貸款、信托等進行籌資，籌資利率高于同期銀行貸款利率，這表明地方政府融資成本上升，成本壓力增大。

地方政府融資平臺債務資金主要投向基礎產業(yè)和房地產業(yè)。如圖6所示，2009～2012年，房地產業(yè)和基礎產業(yè)信托利率增長較快，且呈平穩(wěn)上漲趨勢。2013年，房地產信托收益率下降。一是因為國家采取寬松的貨幣政策，市場上貨幣的增多使得資金利率有所下降；二是因為樓市的回暖，房價溫和回升，投資投機者對樓市行情看好，風險情緒有所好轉。而基礎產業(yè)信托利率平穩(wěn)上升，主要由于2013年是我國地方政府換屆年，換屆后政府往往投資熱情較高，重大基建項目仍是投資重點。

貸款、信托等融資方式雖然在一定程度上緩解了政府融資的難度，但隨著貸款門檻提高、信托利率上浮等，地方政府融資成本上升較快，債務積壓，債務規(guī)模不斷擴大（詳見表3）。

審計發(fā)現(xiàn)，近年來湖南省地方政府性債務在融資方式上除了銀行貸款，還有BT、融資租賃、信托等新的舉債方式，舉債金額占比達54.7%，高于銀行貸款占比。這些新的舉債方式利率較銀行貸款高，債務量的擴大在一定程度上反映了政府舉債的資金成本上升。此外，平臺資金來源中的銀行貸款多以土地為質押物，在房地產業(yè)降溫的局面下，土地價值受到影響，土地質押獲得的貸款額度降低，這也是融資成本上升的一種表現(xiàn)；同時，銀行貸款多為中期、長期貸款，貸款期限有時縱跨幾屆，信貸風險可能會因為換屆而發(fā)生。這也使得商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時越來越謹慎，地方政府進行土地融資的難度和成本不斷加大，促使其尋求其他資金來源以化解土地財政窘境。

四、結論與政策建議

通過對湖南省的分析，可見房地產調控對土地財政確實產生了較大的影響。尤其在調控力度較大的時期，地方政府可支配財力受到較大沖擊，對地方政府發(fā)展經濟產生了一定的影響。但房地產調控有其自身的局限性，不完善的財政體制、中央與地方不匹配的財權與事權、地方政府過度依賴的土地財政模式等，這都使得房地產調控面臨兩難選擇。為此，需在優(yōu)化地方稅制、減輕土地財政依賴度等方面進行改革。

（一） 改革土地出讓金制度，優(yōu)化土地出讓收入的分配格局

改革中央與地方對土地出讓金的分配比例，減少地方政府對土地出讓金的留成。其根本辦法是提高農村土地集體產權地位，允許農地直接上市；集體土地所有者應可以直接參與土地的出讓，打破地方政府對土地一級市場的壟斷地位；由土地的市場價值決定征用補償標準，維護失地農民的合法權益，形成市場競爭的格局，推動城鎮(zhèn)化進程的健康發(fā)展。

（二） 優(yōu)化財稅結構，開征物業(yè)稅

推動財政體制改革，完善中央政府的專項轉移支付制度，規(guī)范專項轉移支付的地方財政配套辦法；建立健全中央與地方的利益共享機制，適當增加地方政府在財政收入中的分擔比例，扭轉地方政府因財力不足而對“土地財政”過度依賴的局面。重視物業(yè)稅的征收，并在保有階段進行征收?？蓪F(xiàn)行的房地產相關稅收與費用合并為統(tǒng)一征收的物業(yè)稅，對土地及附屬物等不動產征收的房地產稅可以成為基層地方政府穩(wěn)定的收入來源，這有助于逐步降低地方政府對土地財政的依賴。

（三） 創(chuàng)新房地產業(yè)融資模式，降低房企的融資成本

房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，在進行項目開發(fā)時所需資金一般較大。單純依靠銀行等渠道無法有效解決融資問題。因此，除了原有商業(yè)銀行、信托公司及保險公司等融資渠道，還要拓寬其他合法融資渠道。例如，政府可以利用海外資金，降低海外企業(yè)進入中國房地產業(yè)的限制,吸引更多的海外資金投入到我國房地產業(yè)中；也可以通過收購小公司或強強聯(lián)合的方式積累房地產開發(fā)資金；積極培育資本市場，培育專業(yè)化房地產金融機構，實現(xiàn)融資市場格局的多元化，提高房地產金融資產流動性、安全性，降低房地產企業(yè)的融資成本，提高融資效率。

（四） 促進地方財政收入來源的多樣化，減小對土地財政的依賴

為了降低地方對土地財政的依賴程度，中央政府應當鼓勵地方政府積極培植新的財政收入增長點，并且嚴格控制其土地征收、出讓數(shù)量。推動產業(yè)結構調整，逐步尋找、培育和擴大新的稅源，提高各類型企業(yè)的營業(yè)稅在財政收入中的比重。同時，加大對第二、三產業(yè)的扶持力度，增加其對地方財政的貢獻度。逐步降低土地出讓收入在地方財政收入中的比重，減小地方對土地財政的依賴性，最終實現(xiàn)“土地財政”模式的轉變。

注釋

①當然，調控政策對土地市場的影響有一個時滯，比商品房市場慢1 年左右。

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第5篇：土地征地條例范文

關鍵詞：農村土地；資產管理；挑戰(zhàn)；政策建議

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A DOI編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2014.01.016

Challenge and Policy Suggestions for the Management of Rural-land Assets

WANG Jing，QIU Dao-chi，ZHAO Zi-yan，CAI Jin

（School of Geographical Science， Southwest University， Chongqing 400715，China）

Abstract： Improving the management of rural-land assets is the foundation of rural economy development because the largest stocking assets in rural is rural land. This paper is to explain the necessity of the management of rural-land assets based on peasants， little village official and assets appraisal professionals employing the methods of empirical study and normative research. And then find out the existing four problem of rural-land assets management in our country：first the management system of rural-land assets is not completed，second the management mechanism of rural-land assets is not under control，third the management platform of rural-land assets does not work well，fourth the management benefit of rural-land assets is in a low level. And five suggestions are put forward to develop rural-land assets management：first the management subjects of management of rural-land assets should be enhanced，second the rural-land assets should be liquidated and checked，third the income distribution mechanism of rural-land assets should be established，fourth the assessment service system of rural-land assets should be established，fifth the market of rural-land assets should be cultivated.

Key words： rural land；assets management；challenge；policy suggestions

收稿日期：2013-05-21；修訂日期：2013-06-17

基金項目：國家科技支撐計劃項目（2012BAJ22B00）

作者簡介：王靜（1988—），女，河南信陽人，在讀碩士生，主要從事土地利用與國土規(guī)劃方面研究。

通訊作者簡介：邱道持（1947—），男，重慶巴南人，教授，博士生導師，主要從事國土資源管理與區(qū)域開發(fā)方面研究。

為了解農村土地資產管理狀況和需求，筆者于2012年以重慶市忠縣、開縣、江津區(qū)等地的農民、大學生村官和資產評估專業(yè)人士三個群體為調查對象，通過實地走訪、座談調研等方式，發(fā)放和回收調查問卷594份（其中農民316份、大學生村官180份和資產評估協(xié)會98份）（表1）。本研究在分析調研數(shù)據(jù)的基礎上，闡述了加強農村土地資產管理的必要性，揭示了當前農村土地資產管理存在的突出問題，提出了加強農村土地資產管理的建議。

1 加強農村土地資產管理的必要性

1.1 加強農村土地資產管理是切實維護農民土地合法權益的必然要求

據(jù)聯(lián)合國糧農組織給出的2010年數(shù)據(jù)顯示，中國農業(yè)土地資產比例最高達54%，遠高于機器10%、農業(yè)設施12%、牲畜24%。全球農業(yè)土地資產比重，中國14%居第二位，僅次于美國16%。然而，我國農村土地資產產權建設和價值實現(xiàn)機制滯后，導致農村土地資產“流轉率低、流轉方式單一、土地規(guī)?；洜I程度低、土地資產流轉風險高”的現(xiàn)象普遍存在。長期以來，這筆巨大的財富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農戶自身生產生活需要外，無法像城市土地資產那樣在市場中有序流動。農村土地只凸顯其基本的社會保障功能，卻不具備融資擔保和增值等功能，阻礙了農村經濟發(fā)展和農民收入增長。

在中國，土地是農民的根本。對于農民而言，土地產權既是一種生存權利，又是一種發(fā)展權利。農民的土地財產權作為一種權利范疇，是指農村集體經濟組織內的農民對農村集體土地依法享有的各種財產性權利[1]。農民的財產性收入，指農民對自己所擁有的財產，通過行使對財產的占有權、使用權、受益權、處置權等物權，而獲得的相應收益，即農民對所擁有的財產通過出租、轉讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產增值收益。農民的財產額度在一定程度上直接影響著財產性收入的多少[2]。據(jù)調查，受農村經濟社會發(fā)展水平和傳統(tǒng)觀念的影響，現(xiàn)階段我國農戶的財產主要集結在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農戶的房屋價值占其家庭財產價值總量的62.6%，該地區(qū)農民的財產性收入比重嚴重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個地區(qū)越富裕，其居民的財產性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財產性收入的多少，成為衡量一個地區(qū)是否富裕的重要標志。

1.2 加強農村土地資產管理是發(fā)展社會主義市場經濟的必然要求

社會主義市場經濟制度是我國基本的經濟制度，它要求市場在資源配置中發(fā)揮基礎性的作用。農村土地資產管理體制機制直接影響土地資源配置效率，關系到農村經濟發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。我國農村土地管理制度形成于計劃經濟時代，當時國家的建設規(guī)模有限，對農民的影響并不大。隨著我國市場化的深入發(fā)展，政府依然憑借壟斷權力，操控農村土地市場。以成本價征用農民土地，再以市場價出讓土地，失地農民只獲取土地市場價值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤，使國家賦予政府的土地壟斷權成為權利尋租的動力[3-4]。政府過度介入經濟生活，對市場經濟的持續(xù)健康發(fā)展產生不良作用?，F(xiàn)行的農村土地資產管理體制機制落后于時代的發(fā)展，違背了社會主義市場經濟發(fā)展規(guī)律。

黨的十明確提出，不失時機深化重要領域改革，堅決破除一切妨礙科學發(fā)展的思想觀念和體制機制弊端，構建系統(tǒng)完備、科學規(guī)范、運行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會主義市場經濟體制，完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發(fā)展的基本經濟制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用。因此，應當著力完善農村土地資產管理體制機制，推進農村土地資產市場化，培育農村土地資產市場體系。

1.3 加強農村土地資產管理是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的必然要求

解決好農業(yè)農村農民問題是全黨工作重中之重，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強農村發(fā)展活力，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，促進城鄉(xiāng)共同繁榮。堅持工業(yè)反哺農業(yè)、城市支持農村和多予少取放活方針，加大強農惠農富農政策力度，讓廣大農民平等參與現(xiàn)代化進程，共同分享現(xiàn)代化成果。加強農村土地資產管理有利于堅持和完善農村基本經營制度，依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力。發(fā)展農民專業(yè)合作和股份合作，培育新型經營主體。發(fā)展多種形式規(guī)模經營，構建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結合的新型農業(yè)經營體系。

改革開放以后，中國工業(yè)化和城市化進程在較短時間內能夠實現(xiàn)突破性發(fā)展，主要得益于城鄉(xiāng)二元體制下勞動力、資金、土地等生產要素繼續(xù)由農村向城市單向流動，大量農村土地以極低的成本轉化為城鎮(zhèn)建設用地，而大量農民被排斥于城市化進程之外，不能依靠土地權利直接參與并分享工業(yè)化和城市化的成果[4]。顯然，這種“城鄉(xiāng)二元”結構體制下，形成城鄉(xiāng)分割的土地市場。從土地市場體系構建來看，城市建設用地轉讓、出租交易市場經過20多年的發(fā)展已經比較完善，但是農村土地市場體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強制手段，侵害農民的土地權益，導致失地農民問題已經成為當今中國最嚴重的社會經濟問題之一。同時，城鄉(xiāng)分治體制下，土地要素流動性不足在很大程度上也限制了資本和勞動力要素的自由流動，影響了要素與資源的進一步整合[5]。土地權屬限制導致集體建設用地和國有建設用地出現(xiàn)同地不同價，農村土地資產的價值沒有真正顯現(xiàn)出來。因此，深化農村土地資產管理改革，確保城鄉(xiāng)之間在資源配置和利用方面擁有平等的權利和機會，實現(xiàn)真正意義上的公平和正義。有序推進農村土地資產管理，促進農村土地資產化，也是實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的必然要求，對于構建和諧社會也具有特別重要的意義。

2 農村土地資產管理存在的問題

2.1 農村土地資產管理制度不健全

中國農村的土地歸農民集體所有，這在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農業(yè)法》等法律中都有明確的規(guī)定。但是農村集體組織是誰，法律是否賦予農村集體組織行使土地所有權，法律規(guī)定含糊。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的土，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村集體經濟組織經營管理。顯然，法律賦予農村集體組織的是經營管理權，并未明確農民集體所有土地的所有權由農村集體組織代表農民集體行使。

“集體產權”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個沒有得到嚴格界定的概念。在實踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對土地的管理和監(jiān)督的程序和形式，法律并無明確規(guī)定，在土地所有權與承包經營權的內容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現(xiàn)實中找不到對應的載體，以及其標志性權能被國家控制在手中和大部分權能實際上是由少數(shù)農村干部在行使，導致其主體事實上的不存在，即主體虛位。筆者在對重慶江津區(qū)、開縣和忠縣農戶走訪調查并回收有效問卷316份，結果表明，多數(shù)農民對土地所有權的具體歸屬是模糊不清的，甚至農民的土地集體所有權概念是很淡薄的。其中28%農戶認為，集體就是國家；36%的農民認為集體是干部（村干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部），認為集體是村民小組占15%；剩余21%的農民表示不清楚或是不關心。

周誠在《土地經濟學》中提出了“五權結構”，即所有權、占有權、使用權、收益權和處分權[6]。在目前的農村土地制度下，農村土地產權對集體和農民而言，并不完整。一方面，農民集體不能充分行使土地權利；另一方面，農戶的土地經營權雖然相對充分，但財產權嚴重不足。例如，在現(xiàn)行制度下，農民缺乏抵押土地使用權以獲取銀行貸款的權利，產權缺乏有效的實現(xiàn)途徑和保護機制。

造成這種主體缺位的原因主要有3個方面：一是現(xiàn)階段隨著家庭承包經營的發(fā)展，農民集體經濟組織在大多數(shù)村內是不存在的，村一級并沒有真正的土地所有權主體；二是下，土地被細化經營，雖然滿足了農戶的土地私化經營愿望，但是小農意識下的農民并不關心土地的所有權主體是誰；三是在對農村集體土地進行處分時，各級政府介入十分嚴重，普遍的形成政府“代民做主”的現(xiàn)象。

2.2 農村土地資產管理機制失靈

現(xiàn)行農村土地資產管理機制體現(xiàn)于行政干預土地產權配置，這種管理機制造成各項權利主體對土地的權利、義務難以明確，這是農村土地經濟關系多重矛盾產生的根源[7]。農村土地經濟關系多重矛盾集中反映在：一是國家對農村土地權利的控制，表明土地的最終歸屬權屬于國家，但國家并不是農村土地的所有權主體，國家卻可以通過強制手段實際操縱和決定農村土地所有權交易并且參與所有權收益分配；二是農民集體作為名義上的土地所有者，實踐中難以充分行使所有權，主體地位處于虛置狀態(tài)[8]，土地權益受到多方侵蝕；三是集體土地的經營管理者自身角色混亂，權利和義務不對稱，農民集體土地所有權的充分行使受制于農村基層政治民主發(fā)展狀況[9]。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農村土地承包法》等法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地經營管理者分為三種，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織、村集體經濟組織或村民委員會、社集體經濟組織或村民小組。他們既是一個經濟組織，負責經營管理農村土地，又被視為地方政府在農村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農村版“政企不分”。

長期以來，我國實行的征地制度存在弊端，其土地資產補償機制不符合市場經濟體制?！吨腥A人民共和國土地管理法》第47條規(guī)定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費、“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍”。征地補償標準未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農用地一經征用后，其用途改變會導致地價高漲，而這部分巨額增值收益農民并沒有權力享受即形成實際上的“增值歸公”。從征地補償辦法看，長期以來，中國農民對土地的所有權基本上未得到地方政府的承認或尊重。在現(xiàn)行征地制度下，農民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農部門傾斜[10]。近年來，全國各地越來越多的失地農民上訪、投訴媒體等維權抗爭活動以及其與地方政府和開發(fā)商之間發(fā)生的嚴重沖突事件影響了社會穩(wěn)定和經濟發(fā)展。

2.3 農村土地資產管理平臺薄弱

農村土地資產是發(fā)展農村集體經濟實現(xiàn)農民富裕的重要物質基礎，應依據(jù)法律規(guī)定對農村集體經濟組織的資產產權、資金運作和資產經營狀況進行系統(tǒng)檢查、評估。調查發(fā)現(xiàn)，農村土地資產管理在確權、統(tǒng)計和評估方面存在滯后性，農民主體意識和權利意識模糊，不少地方存在登記不及時、不全面，監(jiān)督管理不到位等問題，致使農村土地資產管理混亂、資產處置隨意等問題[11]。

加強農村土地資產管理，首先應該清楚農村土地資產的存量，明細到村、組、戶。其次，應該清楚農村土地資產的市場價值。抽樣調查忠縣269個農戶，98%的被調查農戶知道自己承包地的數(shù)量、位置，但是他們不知道自己承包地資產的市場價值；抽樣調查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調查者能正確回答本村的土地面積、用地結構，但是他們不知道本村土地資產的市場價值。我國農村廣大基層干部和農戶對農村土地資產認知程度低，究其原因有以下幾點：一是農村土地產權遺留的歷史問題。農村集體土地產權虛置，“三級所有，社為基礎”的農村土地資產管理體制名存實亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農村土地界限存在爭議。二是農村土地資產評估的特殊性。由于農村土地資產本身存在的特性，如產權特征、資產屬性、市場條件等，在進行土地資產評估的時候，存在一定的障礙[12]。

對重慶市資產評估協(xié)會98名專業(yè)人士咨詢結果顯示：98%的受訪者認為，加強農村土地資產管理平臺建設是十分必要的，健全嚴格規(guī)范的農村土地管理制度必須進行農村土地資產評估，同時也表達了對現(xiàn)行農村土地資產評估狀況的不滿；92%受訪者建議農村土地資產評估的原理和方法參照土地流轉市場定價法；超過半數(shù)的受訪者認為，農村土地資產評估需要完善法律制度來支持。

2.4 農村土地資產管理效益低

目前，農村土地資產管理不善形成種種弊端，影響到廣大農戶財產性收入增長。勞動是財富之父，土地是財富之母，這是政治經濟學的一個基本論斷。農民擁有土地，就擁有巨大財富，就應該擁有更多的財產性收入。中國城鄉(xiāng)居民收入結構統(tǒng)計結果（表2）表明，城鎮(zhèn)居民沒有土地所有權，卻有更多的財產性收入，農村居民擁有土地所有權，但財產性收入較少。這個現(xiàn)象發(fā)人深省，農村土地資產管理效益幾何。

據(jù)調查，農村土地資產管理不善影響到土地資源的可持續(xù)利用。第一，對土地非農化產生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對極為稀缺的土地資源的亂占濫用現(xiàn)象[13]。特別是在城市近郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達的沿海地區(qū)，農村集體非農用地大量進入市場已成為客觀的事實，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯(lián)營、聯(lián)建分成和抵押等方式進入市場。這種現(xiàn)象影響到耕地資源的保護，也造成土地資產收益流失[14]。第二，隨著經濟的不斷發(fā)展，在城郊地區(qū)，農村土地資產增值空間迅速提升，但是由于存在相關土地法律和政策的嚴格限制，在城郊地區(qū)一些集體非農建設用地自發(fā)地、無序地流轉形成了一定的隱形市場，農民以不合法方式爭取自身利益的行為，導致了土地資產管理失控、建設用地供應總量難以控制、土地市場秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農地占用成本低，土地粗放式利用現(xiàn)象十分普遍。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1996—2010年間全國農村人口減少了1.49億，但農村居民點用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農民人均農村居民點用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國家規(guī)定的建設用地標準，形成許多所謂“空心村”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)亂占濫用耕地現(xiàn)象也十分普遍。

3 加強農村土地資產管理的建議

3.1 強化農村土地資產管理主體

黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位?；鶎尤罕娮灾问俏覈幕菊沃贫取４迕裎瘑T會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在發(fā)展農村集體經濟，加強農村政權建設中具有十分重要的作用。《中華人民共和國村民委員會組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會應當支持和組織村民依法發(fā)展各種形式的合作經濟和其他經濟，承擔本村生產的服務和協(xié)調工作，促進農村生產建設和經濟發(fā)展。村民委員會依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產，引導村民合理利用自然資源，保護和改善生態(tài)環(huán)境。村民委員會應當尊重并支持集體經濟組織依法獨立進行經濟活動的自，維護以家庭承包經營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制。各地農村經濟社會改革發(fā)展的經驗證明，優(yōu)化資源配置是村民委員會履行職責的保障。發(fā)揮村民委員會的積極作用，加強村民委員會管理農村集體土地資產的職能，是農村集體土地資產管理制度創(chuàng)新發(fā)展的必然趨勢，也是壯大村級集體經濟的客觀要求[15]。我們要堅持生產力與生產關系相互適應的科學發(fā)展觀，深刻認識農村集體土地所有權主體發(fā)展的客觀規(guī)律，與時俱進，推進農村集體土地所有權主體創(chuàng)新發(fā)展。建議積極推進地方立法，賦予村民委員會更加充分、更有保障的土地物權，強化村民委員會的土地所有權和土地用益物權。改“三級所有，社為基礎”為“三級所有，村為基礎”。

3.2 開展農村土地資產清產核資

開展農村股份合作、推進“三權抵押”和“地票交易”，必然要求科學評估農村集體土地資產價值，嚴格明晰農村集體土地資本結構。城市的每一個單位、每一個家庭都能說出自己的資產價值，農村的每一個單位、每一個家庭都搞不清楚自己的資產價值。農村集體土地資產價值都搞不清楚，又如何能壯大農村集體經濟，切實維護農民土地權益[16]？因此開展農村集體土地清產核資，顯化農村集體土地資產價值是壯大村級集體經濟、切實維護農民土地權益的客觀要求。據(jù)調查，全國加快了農村土地確權登記發(fā)證工作，農村集體土地所有權確權登記發(fā)證已近完成，宅基地使用權和村民住房所有權確權登記發(fā)證率達到90%。建議政府以第二次土地大調查成果和農村土地確權登記發(fā)證工作成果為平臺，推進農村土地管理制度創(chuàng)新，開展農村集體土地清產核資登記，摸清每一個村民委員會的農村集體土地資產規(guī)模、結構、價值，為加強農村集體土地資產管理提供決策依據(jù)，為壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益提供公共服務。保障村民委員會和農戶的土地權利在經濟上得到有效實現(xiàn)，創(chuàng)造條件讓村民委員會和廣大農民擁有更多的土地財產和財產性收入。

3.3 建立農村土地資產收益分配機制

《中華人民共和國物權法》（2007年3月）明確規(guī)定，所有權人對自己的資產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。長期以來，我國農村集體土地所有權收益管理相對滯后，關于農村集體土地所有權收益的產生機制和分配機制認識不足、政策缺失，導致農村集體土地所有權在經濟上得到實現(xiàn)的要求未能滿足，嚴重影響農村集體經濟科學發(fā)展，危及農村社會和諧穩(wěn)定。國有土地所有權收益已上萬億，農村集體土地所有權收益又有幾何。政府既要加強城市國有土地所有權收益管理，也要加強農村集體土地資產所有權收益管理。建議加強社會調查、理論研究和政策分析，深刻認識農村集體土地所有權收益的地位、作用和性質，科學構建農村集體土地所有權收益的實現(xiàn)路徑和方式，合理評估農村集體土地所有權收益，統(tǒng)籌考慮農村集體土地所有權收益分配方案。建議加大制度創(chuàng)新和制度供給，保障農村集體土地所有權在經濟上得到實現(xiàn)，為加快農村集體經濟發(fā)展、加強農村基層政權建設夯實經濟基礎。

3.4 建立農村土地資產評估服務體系

價格是市場的靈魂，如何評估農地資產價格，是推進農村集體土地資產管理的關鍵環(huán)節(jié)。國有土地多年來已形成了較為完善的土地定級估價辦法，但對農村土地資產價值認識不足，農地定級估價基本上還是空白。如何建立適應社會主義市場經濟體制，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展要求的農村集體土地資產定價機制，需要深化研究。與發(fā)達的城市土地評估機構相比，農村土地價格評估機構和專業(yè)評估人員極為缺乏。調查發(fā)現(xiàn)，當前在推進農村土地流轉、推進農村股份制改革中，土地資產價值評估難，制約了農村集體土地資產管理的有序推進。政府為城市國有土地資產管理提供了公共服務，也應當為農村集體土地資產管理提供公共服務，做好相關服務工作，推進農村集體土地資產管理。針對集體土地資產管理中存在的信息不暢通、價格不合理、服務體系薄弱等問題，迫切需要建立農村土地權屬登記、資產評估、法律援助等服務體系。合理的價格不僅能充分體現(xiàn)土地的價值，而且可以引導土地資源的優(yōu)化配置。深化資源性產品價格和稅費改革，建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現(xiàn)生態(tài)價值和代際補償?shù)馁Y源有償使用制度和生態(tài)補償制度。政府土地行政主管部門應當適時制定符合社會主義市場經濟體制，適應農村集體土地資產管理的農村土地定級估價規(guī)范，建立農村地價評估機構，培訓農村集體土地資產評估專業(yè)人員，開展農村集體土地定級估價，合理確定農村集體土地資產價格，壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益。

3.5 培育農村土地資產市場

黨的十報告明確提出，經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，必須更加尊重市場規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用。健全現(xiàn)代市場體系，完善宏觀調控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用。發(fā)展多層次資本市場，建立公共資源出讓收益合理共享機制。市場是活化資產的平臺，培育發(fā)展農村土地資產市場，是深化農村土地、林權等制度改革，促進城鄉(xiāng)要素雙向流動的客觀要求。我們必須堅持中國特色社會主義市場經濟體制，堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展道路，活化、顯化、實化農村土地資產。建議培育發(fā)展村鎮(zhèn)銀行、貸款公司、農村資金互助社等新型農村金融機構，開展農村土地、林權等生產要素抵押和涉農保險試點質押。建議積極推進地方立法，賦予農民更加充分、更有保障的土地權利，強化土地用益物權和土地發(fā)展權。有序推進集體建設用地使用權抵押貸款，使農村集體建設用地和城市國有建設用地擁有同樣的用益物權，使農民的土地資產與城市居民的土地資產具有同等市場價值和平等市場地位，釋放沉睡多年的農村土地資產融資功能[18]，允許農民以土地資產作為財產抵押。農村土地資產權利是國家法律賦予農民的權利，屬于用益物權性質，農民依法享有占有、使用、流轉和收益等權利，不得剝奪和非法限制。建議積極開展政策研究，推進地方立法，培育農村土地市場，完善社會主義市場體系。

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第6篇：土地征地條例范文

關鍵詞：農村經濟；產業(yè)結構；優(yōu)化調整

一、我國農村產業(yè)結構的發(fā)展歷程及問題

農村產業(yè)結構是指在農村再生產過程中各經濟部門之間和部門內各專業(yè)之間的技術經濟聯(lián)系與數(shù)量比例。農村產業(yè)結構的研究對象，則指在農村地域包括種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)、工業(yè)、商業(yè)等在內的生產經營活動。我國農村產業(yè)結構的變化與發(fā)展可以分為三個時期：第一個時期是以1949――1978年為時間段的緩慢變動時期，在這一時段內我國農村產業(yè)結構的基本特點是單一的種植業(yè)結構，建國初期，百廢待興，農業(yè)部門主要以農業(yè)為主，第二、三產業(yè)基礎薄弱，主要以小手工I和農村的作坊構成，這一時期產業(yè)結構分布極度不合理；第二時期是以1979――1990年為時段的逐步完善時期，在這個時期內改變了過去以農業(yè)為主導的農村產業(yè)體系，轉而形成以工業(yè)為主體，農業(yè)并舉的全新發(fā)展格局。在此期間，第二、三產業(yè)得到了快速的發(fā)展。第三個時期是1990年以來的產業(yè)結構全面調整是階段，為適我國經濟的快速發(fā)展，農村的產業(yè)結構也要隨之個改變，第一產業(yè)產值逐漸下降，第二、三產業(yè)利好發(fā)展，我國農村經濟不再過分依賴于農業(yè)。

無數(shù)的的歷史發(fā)展經驗告訴我們，在各國的經濟發(fā)展過程中，產業(yè)結構經歷了一個由簡單到復雜的動態(tài)演進過程，由前工業(yè)化時期，向著工業(yè)化初期、工業(yè)化中期、工業(yè)化后期以及后工業(yè)化時期不斷進化，而農村產業(yè)結構體系的發(fā)展也需要遵循這一規(guī)律，才能跟上現(xiàn)代經濟發(fā)展的節(jié)奏，雖然我國農村產業(yè)結構正在不斷合理化，但依舊存在著很多的問題，主要有以下幾點：

（一） 農村“三次產業(yè)”間的結構比例依舊不協(xié)調，第一產業(yè)、種植業(yè)比重較大的現(xiàn)象經過幾年的調整沒有從根本上改觀。

（二） 第二產業(yè)雖然有了較大的發(fā)展但存仍然在著困難且內部結構不夠合理。

（三） 第三產業(yè)發(fā)展滯后，也不能滿足市場的需求。

（四） 農村生產力不夠發(fā)達，農產品加轉化增值率低。

二、產業(yè)結構的與優(yōu)化調整升級及其對經濟的影響

從歷史的角度來看，三次產業(yè)結結構由低級向著高級發(fā)展的各階段具有依次替代的性質，只有在前一階段產業(yè)得到充分發(fā)展的基礎上，后一階段產業(yè)才有繼續(xù)發(fā)展的空間，當一種產業(yè)在某一時期快速發(fā)展的時候，確實會給經濟注入強大的活力，但同時，也正是因為這種特質，也會給其他發(fā)展帶來一定的“后遺癥”。因此為了經濟的良好發(fā)展，就需要政府通過有關產業(yè)政策來對產業(yè)結構進行優(yōu)化升級，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置與再配置，來推動產業(yè)結構的合理化和高度化的發(fā)展，最終實現(xiàn)經濟的持續(xù)、快速增長。而影響產業(yè)結構合理化與高度化的重要因素便變包括對供給結構與需求結構的調整，主要內容包括：（1）在一定價格條件下作為生產要素的資本、勞動力、技術、自然資源等在國民經濟中各產業(yè)間可以供應的比例，以及以這種供應關系為連接紐帶的產業(yè)關聯(lián)關系。（2）在一定收入水平條件下政府、企業(yè)、家庭或個人所能承受的各產業(yè)產品或服務的需求比例，以及以這種需求為連接紐帶的產業(yè)關聯(lián)關系。

產業(yè)結構的優(yōu)化調整的最終目標是實現(xiàn)經濟的快速增長，而實現(xiàn)這一目標的機理便是以下四步過程：（1）調整影響產業(yè)結構的決定因素（2）產業(yè)結構得到優(yōu)化（3）產業(yè)結構效應發(fā)揮作用（4）經濟的快速增長。這幾步的核心便是產業(yè)結構在經過調整之后，顯示出一個合理，協(xié)調的架構，使資源的利用率的達到最優(yōu)，激發(fā)各產業(yè)之間的關聯(lián)性，從而對經濟的發(fā)展產生積極的作用。

三、現(xiàn)代農村產業(yè)結構優(yōu)化調整狀況與發(fā)展建議――以安徽當涂縣為例

農村經濟有史以來便是國家重點關心的對象，“三農問題”也一直是政府著力要解決的問題，而這些問題的出發(fā)點便是如何增加農民收入，實現(xiàn)共同富裕。在此我們對安徽省當涂縣農村產業(yè)結構的發(fā)展狀況以及政策調整進行了深入的研究，旨在用典型的個例揭示出農村產業(yè)結構的優(yōu)化升級對經濟發(fā)展的影響。

（一） 當涂縣農村產業(yè)結構的發(fā)展狀況以及政策措施

當涂縣位于安徽省東部，是馬鞍山市下轄的一個縣，面積1002平方公里，總人口47.3萬人，自2003年起，當涂縣連續(xù)八年位居安徽省綜合“十強縣”前列，并且擁有著歷史悠久的“大青山文化”和太白碑林及李白墓園等著名的文化旅游景點。而近年來，其產業(yè)模式也在隨著經濟的發(fā)展不斷的地被調整。當前該縣產業(yè)結構的主要特征如下：

近六年當涂縣三次產業(yè)占當年GDP比重

第7篇：土地征地條例范文

    你辦《關于軍隊駐京單位房改售房中需要協(xié)調的兩個問題》收悉，經研究復函如下：

    一、關于“軍產住房出售跨房改年度”的問題?？紤]到軍隊駐京單位售房工作從單位上報、逐級審核、到總后批復，實際操作時間較長這一特殊情況，軍產住房出售執(zhí)行哪一年的價格，總后下達的批復中有明確規(guī)定，北京市人民政府房改辦公室、北京市房屋土地管理局均予以認可。

    二、關于“現(xiàn)住房折扣率”的問題?！秶鴦赵宏P于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）明確規(guī)定“職工購買現(xiàn)已住用的公有住房，可適當給予折扣，1994年現(xiàn)住房折扣率為負擔價的5％，今后要逐年減少，2000年前全部取消?！笨紤]到軍隊現(xiàn)住房出售工作起步較晚，對在1996年試點階段，總后勤部按1996年價格批復、現(xiàn)住房折扣率按5％執(zhí)行的，予以認可。

第8篇：土地征地條例范文

一、城市征地拆遷工作情況

自《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，我縣實施的城南沿江大道建設工程等房屋征收項目嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《市貫徹實施＜國有土地上房屋征收與補償條例＞若干意見（試行）》等法律法規(guī)進行操作。我們在房屋征收過程中堅持公平補償、決策民主、程序正當、結果公開的原則，充分保證了房屋征收項目的合法性；保證了被征收人的知情權、參與權；保證了被征收人房地產的合法權益。

對于在房屋征收過程中出現(xiàn)的各種矛盾，我們派工作人員及時與被征收人溝通，對征收條例不懂、對政策不清楚的我們及時給予解答。對已實施完成，但存在的工程項目，我們派該工程項目的工作人員及分管領導及時與人溝通，對合理的意見、建議我們充分采納，對不合理的要求我們給予解釋清楚。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施以來我縣還沒有出現(xiàn)一例強制拆遷。

1．及時成立征收部門明確工作職能。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，縣人民政府于2011年8月25日下發(fā)石府辦抄字[2011]360號文件，縣機構編制委員會于2011年12月12日下發(fā)石編發(fā)[2011]24號文件通知，將縣房產局下屬縣城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦公室歸并到縣征地拆遷安置辦公室。單位規(guī)格和性質為正科級全額撥款事業(yè)單位。主要職責：為縣人民政府指定的國有土地上房屋征收工作部門；負責全縣規(guī)劃范圍內征地拆遷安置工作的綜合組織協(xié)調與管理；主要承擔《國有土地上房屋征收與補償條例》在我縣的貫徹實施。單位成立至今，通過全體房屋征收干部職工的共同努力，我縣的房屋征收與補償工作取得了較滿意的社會效益。

2、依法征收，加大宣傳，提高房屋征收與補償公信力。隨著城市化進程，城市結構的調整，舊城改造步伐的加快，為全面貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》把握界定公共利益的基本要求，維護廣大人民群眾正常生活秩序和社會和諧穩(wěn)定。一是加大了對《國有土地上房屋征收與補償條例》的宣傳力度。我們利用廣播電視、宣傳車、宣傳標語、網絡等多種形式開展對《國有土地上房屋征收與補償條例》進行全方位的宣傳和報道，將房屋征收的項目實施范圍，征收與補償程序、安置方式、安置地點、征收補償、補助及獎勵標準、安置保障的措施、以及房屋征收范圍內調查的房屋權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等調查結果一一進行公示。讓廣大人民群眾充分認識到貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》是做好我縣危舊房改造、舊城改造，調整城市結構，完善城市功能，做好環(huán)境治理，提升城市品位的公共利益需要，確保房屋征收各項建設活動符合國民經濟和社會發(fā)展、土地利用總體規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建計劃項目列入市、縣國民經濟和社會發(fā)展年度計劃；確保房屋征收與補償工作程序符合《條例》規(guī)定的程序要求。二是房屋征收補償項目方案進行了組織論證和社會穩(wěn)定風險評估。房屋征收補償決定征求群眾意見。我縣在房屋征收與補償決定前，嚴格按照相關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估，涉及被征收人數(shù)量較多的，經縣政府常務會議討論決定，在作出房屋征收前，征收補償費用足額到位，專戶存儲、?？顚Ｓ?。房屋征收部門擬定征收補償方案，報縣人民政府。縣人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求群眾意見，將征求意見情況和公眾意見的情況進一步公布?？h人民政府在作出房屋征收決定后及時公告。公告內容包括房屋征收與補償方案和行政復議，行政訴訟等事項，使我縣的房屋征收與補償方案具有較好的科學性、合理性、經濟性和社會穩(wěn)定性。三是認真貫徹落實房屋征收與補償應遵循決策民主，程序正當，結果公開的原則。房屋征收評估機構的確定由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定。在規(guī)定時間協(xié)商不成的，由我辦組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采用搖號、抽簽等隨機方式確定。通過上述一系列的依法征收、宣傳發(fā)動工作，房屋征收與補償工作在廣大人民群眾心目中起到了相互溝通，正確引導，工作協(xié)調的作用，同時增強了房屋征收與補償工作人員的工作責任感，提高了房屋征收與補償工作的公信力。

3.《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后啟動的新項目正在順利實施。2011年9月我縣依法啟動了縣城南沿江大道建設工程，該項目征收涉及私房270戶，其中企業(yè)、事業(yè)單位18戶，征收房屋總面積約11.4萬平方米。該項目是新條例出臺后我縣實施的第一個房屋征收項目。為了確保該項目圓滿完成，領導非常重視，廣大人民群眾也非常關注。房屋征收與補償工作人員嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的程序流程和要求，依法做好房屋征收與補償工作。面對釘子戶，工作人員采取配對做好釘子戶的工作，發(fā)揚敢于負責、敢于拼搏、敢于攻堅、敢于創(chuàng)新、敢于碰硬，爭當建設先鋒隊，樂做城市守護人的精神，做到不分節(jié)假休息日，及時主動上門做好各項工作。面對難題領導親自出面，力爭達成協(xié)議。在工作中我們發(fā)揚“白加黑、五加二”等連續(xù)作戰(zhàn)的工作作風。目前，該工程項目進展順利，基本上都簽訂了房屋征收補償安置協(xié)議。

4.堅持以人為本，妥善做好老項目工程的收尾工作。目前我縣還有2個老項目正在收尾階段，即：縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目、縣城西外路建設工程。三個項目還有約6戶尚未簽定拆遷補償安置協(xié)議，其中縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目所剩4戶經過裁決已向縣法院申請了強拆，法院已受理；縣城西外路建設工程所剩約2戶正在協(xié)調之中。我縣對于已經辦理了《房屋拆遷許可證》的老項目，按新條例規(guī)定，除了不實施行政強拆以外，其它的都按老條例實施。我縣督促了拆遷人要把老項目收尾工作抓緊搞完，而且不能引發(fā)矛盾。在拆遷工作中要把工作做細、做實，要依法行政，文明拆遷。被拆遷人有疑問的，我們耐心解釋，盡量減少矛盾，減少對立面，確實維護被拆遷人的合法利益。

二、存在不足

1.我們在啟動新項目按新條例實施操作方面還欠缺經驗，建議上級業(yè)務主管部門要定期對我們業(yè)務指導和培訓。

2、到目前我們縣所有的項目都有異地土地安置，如果一旦取消異地土地安置，估計房屋征收難度要加大。

3.征地拆遷案件處理方法不夠多，效果不太明顯，致使部分矛盾糾紛化解的不夠及時。

三、下一步工作打算

（一）加大房屋征收相關法律法規(guī)的宣傳貫徹力度。采取發(fā)放宣傳單、橫幅、舉辦培訓班、召開座談會等多種形式，加強房屋征收法律法規(guī)和政策宣傳力度，牢固樹立科學發(fā)展理念和以人為本思想。

（二）進一步規(guī)范房屋征收程序。認真總結房屋征收工作經驗，及時查找房屋征收工作存在的問題和不足并進行整改。制定出臺重大項目社會風險評估辦法等各種配套方案，進一步完善工作措施，規(guī)范征地拆遷補償程序。同時，建立日常督查工作機制，由國土、城建、監(jiān)察、審計、法制等部門不定期對全縣征地拆遷工作進行督查，對不符合政策規(guī)定的征地拆遷行為及時糾正，對違法違規(guī)行為嚴肅查處，并追究相關責任人的責任，堅決杜絕違法違規(guī)行為的發(fā)生。

第9篇：土地征地條例范文

與其他項目相比，大中型水利水電工程的建設用地具有自身的特點，歸結起來有以下四個方面：

第一，工程征地量大，占用耕地多，需要安置的移民多。大中型水利水電工程一般都需要占用和淹沒大量土地，少則數(shù)萬畝，多則數(shù)十萬畝。例如，已經建成的小浪底水利樞紐工程在河南省總占地量超過30萬畝，正在建設的燕山水庫占地6.5萬畝，即將開工的南水北調中線工程在河南省占地38萬多畝，其中永久性占地19萬多畝。在所占用和淹沒的土地中，80%以上的是耕地，其中大部分是基本農田。在移民安置方面，小浪底水利樞紐工程河南省境內移民15.94萬人，燕山水庫移民2萬多人，南水北調中線工程預計移民21萬。

第二，用地政策具有特殊性，征地程序和規(guī)定不完善，政府行政行為明顯。根據(jù)1986年頒布的《土地管理法》規(guī)定， 1991年國務院頒布了《大中型水利水電工程建設征地和移民安置條例》（以下簡稱《征地移民條例》），這是我國第一部針對水利水電工程建設征地和移民安置制定的專項法規(guī)。隨著《土地管理法》的修改，以及國務院28號文件等一系列政策的實施，《征地移民條例》的規(guī)定就顯得比較滯后，征地程序和規(guī)定顯得不夠完善，政府的行政行為較為明顯。

第三，征地移民工作時間緊，任務重。大中型水利水電工程基本屬于國家或省重點基礎設施建設項目，有的還是世界矚目的工程，如小浪底水利樞紐工程、南水北調中線工程等，其對改善和優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，推動區(qū)域經濟發(fā)展，具有十分重要意義。因此，這些項目都得到了各級政府的高度重視，一般都成為省長工程、市長工程。項目一旦進入用地階段，國家往往把征地移民任務一級一級落實到各級政府和主管部門頭上，限期完成征地移民任務。各級政府和主管部門在征地、農地轉用、實現(xiàn)占補平衡和移民安置等工作上的壓力非常大。

第四，大多數(shù)工程涉及不同的行政區(qū)域，協(xié)調工作量大。大中型水利水電工程一般跨兩個以上地市，涉及若干個縣市。例如，小浪底水利樞紐工程河南省境內涉及洛陽、三門峽、濟源3個省轄市的7個市（縣、區(qū)）。南水北調中線工程在河南省境內穿過南陽、平頂山、許昌等8個省轄市的34個市（縣、區(qū)）。由于涉及的地方較多，在用地和移民政策尤其是相關費用標準上不僅要考慮地市內的平衡，還要考慮地市間的平衡，增加了協(xié)調工作的難度。

存在的問題及原因

大中型水利水電工程征地移民是一項龐大的系統(tǒng)工程，工程用地的特殊性決定了征地移民安置的復雜性，征地移民安置問題已經成為大中型水利水電工程建設的主要問題之一。

一是管理體制不合理。大中型水利水電工程征地移民工作是一項綜合性的工作，需要有關部門參與，這就出現(xiàn)了在不同部門和機構之間合理分工與綜合協(xié)調的要求。從河南省的情況看，在管理體制上還存在著多頭管理和分工不合理的問題，導致看似都管又都管不好的現(xiàn)象。如南水北調中線工程，河南省水利廳負責水政等方面的管理，省移民辦負責征地移民安置等方面的管理，南水北調辦公室負責工程建設等方面的管理。在征地移民方面，省移民辦和市縣各級移民辦（局）負責征地補償和移民安置工作，國土資源部門負責征地報批工作。但由于征地補償安置的標準、數(shù)量等資料都掌握在各級移民部門手中，國土資源部門在進行告知、確認、聽證以及填報“一書四方案”時非常困難，直接影響征地資料的匯總與用地報批。

二是在法律法規(guī)方面，存在著不完善和滯后現(xiàn)象?，F(xiàn)行的《征地移民條例》片面強調國家征地的強制權，忽視了對被征地單位和個人權益的保護；對失地農民的補償費用過低，有的還不能完全到位，難以保證其基本的生活需求；移民安置的方法單一，很難保證移民移得出、穩(wěn)得住。

三是征地補償費用和移民安置標準低。隨著經濟的發(fā)展和社會的進步，大中型水利水電項目征地補償標準在逐步提高，近幾年實際補償標準增加到年產值的10倍。但這個標準與河南省目前執(zhí)行的其他項目征地補償標準相比還相差很遠，被征地單位和群眾難以接受。

四是有關規(guī)費標準偏低，征地工作經費沒有列入概算。根據(jù)河南省有關規(guī)定，征占基本農田的耕地開墾費按土地補償費的一倍繳納（約10000元/畝），征占其他耕地的按土地補償費的0.5倍繳納（約5000元/畝）。但大中型水利水電工程征占耕地的開墾費遠遠低于上述標準，最高的耕地開墾費標準為3900元/畝，低的僅有2000元/畝左右，這個標準很難保證占補平衡任務的完成。另外，在大中型水利水電工程概算中沒有把征地管理費、土地勘測定界費等必要的費用列入，導致征地工作和土地勘測定界工作缺乏保障。

五是歷史遺留問題多。大中型水利水電工程用地的特殊性導致了很多歷史遺留問題，在這些問題中，先用后征甚至用而不征現(xiàn)象最為常見。

對策與建議

大中型水利水電工程征地移民工作是一項綜合性的系統(tǒng)工程，需要相關部門共同努力才能很好地完成。從實際工作來看，應從以下幾個方面加強相關工作。

第一，盡快處理歷史遺留問題，完善相關手續(xù)。對歷史遺留問題，應該本著“尊重歷史、面對現(xiàn)實、簡化程序、依法完善”的原則盡快辦理相關手續(xù)。

第二，協(xié)調相關部門，理順管理機構。建議國家合理設置管理機構，進一步理順管理機構之間的關系，明確相關部門在征地移民方面的職責范圍，減少部門之間的掣肘，從組織上保證大中型水利水電工程征地移民工作的順利開展。

第三，完善有關法律法規(guī)，明確征地移民程序。現(xiàn)行的《征地移民條例》等規(guī)定是根據(jù)1986頒布的《土地管理法》制定的，應該根據(jù)修改后的《土地管理法》的要求，本著以人為本和構建和諧社會的原則，結合正在進行的征地制度改革，完善征地移民程序，使征地移民工作逐步納入依法規(guī)范、科學合理、公平公正的軌道。