農(nóng)村土地確權(quán)補償標準精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村土地確權(quán)補償標準范文

(一)土地物權(quán)化

新時期農(nóng)村土地管理的基礎(chǔ)性工作是進一步明晰和穩(wěn)定土地的所有權(quán)和承包經(jīng)營權(quán),加強土地的確權(quán)登記頒證。2008年10月黨的十七屆三中全會的《關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》,進一步提出現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并“長久不變”,并明確提出“搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作”。地籍調(diào)查是確權(quán)的基礎(chǔ)。自2007年1月以來,國土資源部啟動了大規(guī)模的第二次土地調(diào)查工作,其中農(nóng)村土地調(diào)查是第二次土地調(diào)查的重點任務(wù),包括農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和農(nóng)村土地權(quán)屬調(diào)查兩部分,目標是查清全國耕地、園地、草地、林地、農(nóng)村居民點等各類土地的分布和利用現(xiàn)狀,以及農(nóng)村集體土地所有權(quán),并充分利用土地調(diào)查成果,加快推進土地登記發(fā)證,完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作,從而進一步明晰和保護集體和農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利,逐步實現(xiàn)土地物權(quán)化。

(二)土地財產(chǎn)化

土地財產(chǎn)化的關(guān)鍵是避免權(quán)利侵蝕。權(quán)利侵蝕的兩種主要形式是村集體的土地調(diào)整和政府部門的征地。集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的權(quán)能不完整,是土地權(quán)利物權(quán)化、財產(chǎn)化的主要障礙,影響權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)益在市場中的實現(xiàn)。為此,當務(wù)之急是需要明確兩級主體的相關(guān)權(quán)利,即村民小組或村集體的所有權(quán)和農(nóng)民家庭的承包經(jīng)營權(quán)。從現(xiàn)實情況來看,盡管一些地區(qū)已經(jīng)實現(xiàn)了土地確權(quán)頒證工作,但土地權(quán)利仍不能得到保障。即便土地實現(xiàn)了確權(quán)頒證,政府力量仍凌駕于農(nóng)民土地權(quán)利的基礎(chǔ)上。為此,更為重要的是約束政府權(quán)力,避免政府行為躍居法律之上,違背農(nóng)民,損害農(nóng)民利益。征地制度侵蝕農(nóng)民土地權(quán)利的主要方式是隨意性較大、征地范圍過寬、補償不足等。十七屆三中全會對進一步改革征地制度和完善征地補償機制提出了明確的要求。要嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地,逐步縮小征地范圍,并提出通過明確地界定“公共利益”來縮小強制征地的范圍,是今后征地制度改革的重要方向。明確公共利益的途徑是編制《國家征地目錄》,將明顯屬于社會公益用地的項目以目錄的形式細化列舉,列入《國家征地目錄》的項目用地,經(jīng)依法批準可以行使土地征收權(quán),并建立認定“公共利益需要”的法律程序。同時,要完善征地補償機制,合理確定征地補償標準。2004年國務(wù)院通過《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》對完善征地補償機制提出了新的要求,即“依法征收農(nóng)村集體土地,按照同地同價原則及時足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補償”。征地補償不應僅僅是“原用途補償”,而逐步轉(zhuǎn)向“市價補償”,使農(nóng)民同樣享受市場化和城鎮(zhèn)化的收益。

(三)土地資產(chǎn)化

第2篇：農(nóng)村土地確權(quán)補償標準范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；管理措施

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-00-01

土地是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的生活保障，是農(nóng)民最基本地生產(chǎn)資料。近年來，農(nóng)村政策的不斷變革，使土地效益得到了大幅的提升，這使農(nóng)村中的土地問題日益增多并凸現(xiàn)出來。土地和農(nóng)民的利益緊密相連，解決好農(nóng)村的土地管理問題關(guān)系到新農(nóng)村建設(shè)的步伐。因此我們要認真的審視土地管理中存在的問題，努力的找出解決的辦法，以促進農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展。

一、原州區(qū)農(nóng)村土地管理中存在的問題。

目前，農(nóng)村宅基地主要存在著以下三類違法現(xiàn)象：一是未經(jīng)批準擅自占地和采取欺騙手段騙取批準宅基地。當前，有不少建房戶采取隱瞞已有房屋、虛報家庭人口、變更戶籍等欺騙手段騙取批準宅基地。二是非法轉(zhuǎn)讓宅基地，利用集體資產(chǎn)進行隱形交易。在原州區(qū)的土地案件中有很多是反映部分村民通過不正當?shù)氖侄稳〉昧藘商幧踔炼嗵幷?，然后將宅基地倒手轉(zhuǎn)讓，從中非法獲取暴利。這種現(xiàn)象尤其在縣城結(jié)合部和城鎮(zhèn)郊區(qū)比較突出，無形中建立了土地隱形交易市場，既影響了宅基地管理，也給社會造成了許多社會不安定因素。三是超面積占地、擅自改變農(nóng)村宅基地用途現(xiàn)象時有發(fā)生。對違法占地行為，必須采取合理有效的行政、經(jīng)濟和法律手段綜合處理。

二、解決農(nóng)村土地管理的措施

1.嚴把宅基地審批關(guān)，要規(guī)范宅基地審批程序

新建宅基地由村民個人申請，經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所負責宅基地的審查申報工作，原州區(qū)國土資源局統(tǒng)一審核，對符合條件的進行審批，登記確權(quán)，頒發(fā)證書。在審查的過程中，要嚴格執(zhí)行農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標。農(nóng)村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會將多余的宅基地依法收回，統(tǒng)一安排使用。對經(jīng)村民大會或村民代表會議討論通過，且事實上已形成超標準的建房用地，原則上要尊重農(nóng)民意愿，不得強行拆除。對于房地產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后多余的宅基地應當依法收回。

對于新建的房屋，要做到建房用地審批結(jié)果公開及審查到場、定點到場、開工放線到場及竣工驗收到場，接受群眾監(jiān)督。

2.嚴格遵守農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理制度，維護農(nóng)民的合法權(quán)益

由于農(nóng)村普法的大力宣傳，廣大農(nóng)民對土地政策和法律法規(guī)有了充分了解，懂得了自身的權(quán)利和義務(wù)，懂得如何維護自身的合法權(quán)益?；鶎痈刹烤透鼞斕岣叻梢庾R，因此應當組織基層干部認真學習土地管理的相關(guān)法律法規(guī)，提升他們的法律意識，做到依法執(zhí)政，確保相關(guān)政策、路線以及方針的落實到位。在土地承包期間，村干部不得干預或強制農(nóng)民進行土地的流轉(zhuǎn)，不能損害農(nóng)民承包土地期間的自主決定權(quán)。農(nóng)民有權(quán)決定土地的流轉(zhuǎn)期限以及流轉(zhuǎn)方式，關(guān)于土地的補償款和標準都應當由雙方自行商討決定，堅決抵制通過不法途徑進行土地流轉(zhuǎn)和違反合同的行為。在堅持穩(wěn)定和健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度的前提下，遵循有償、自愿和依法的原則，努力探索土地流轉(zhuǎn)的新機制。

3.做到保護耕地和經(jīng)濟發(fā)展并重，嚴格土地的補償標準

嚴格按照依法批準的征地方案組織征地，征地拆遷安置補償依法按規(guī)定足額補償?shù)轿?，切實做到先安置后拆遷，依法維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益，在城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進程中，不僅要看到經(jīng)濟發(fā)展的重要性，還應當堅持發(fā)展的可持續(xù)性，保證耕地的合理利用，防止浪費土地。努力實現(xiàn)經(jīng)濟、社會的全面發(fā)展。以嚴格增量、管住總量、盤活存量、集約高效為準則，開源節(jié)流，對舊城老村實施大力改造，盤活閑置基地，努力提高土地利用率。在農(nóng)村的征地問題中，普遍存在的問題就是土地的補償費低，且土地增值分配不科學的現(xiàn)象嚴重，這也是導致大量耕地被占用的主要原因。因此為了農(nóng)村的持續(xù)發(fā)展，應當嚴格征地補償標準，嚴格區(qū)分公益用地與經(jīng)營用地征地補償，結(jié)合當?shù)氐耐恋厥袌鰞r格，使老百姓得到應有的補償。全面考慮本地農(nóng)民的生活狀況，并按照最低生活標準賦予土地應有的市場價值。

4.加強執(zhí)法監(jiān)督，嚴肅處查違法占地的行為，為失去土地的農(nóng)民提供必要的社會保障

不斷建立和完善執(zhí)法巡查制度，加大對違法占用土地損害農(nóng)民利益的行為查處力度，堅決維護農(nóng)民的合法權(quán)益，保障社會的穩(wěn)定。雖然近年來國家頒布了一系列農(nóng)民的土地優(yōu)惠政策，但是由于農(nóng)業(yè)的經(jīng)營效益不高，經(jīng)濟發(fā)展速度不斷加快，物價持續(xù)上漲，農(nóng)民的土地創(chuàng)造出的凈利潤降低，僅僅依靠土地的收入難以維持生計。農(nóng)村的醫(yī)療、養(yǎng)老保險以及最低生活保障制度尚不完善，且覆蓋面較窄，失去土地的農(nóng)民根本無法維持正常的生活。因此應當加快建設(shè)并完善農(nóng)村的社會保障制度，保證其真正的落實，尤其對于失去土地的農(nóng)民，應當優(yōu)先的考慮，保證其基本的生活。失去土地的農(nóng)民大多數(shù)沒有技術(shù)、文化素質(zhì)不高，沒有一定的資金來源和經(jīng)營之道，在就業(yè)方而存在著很大的困難。地方政府可以設(shè)立專門的就業(yè)保障機構(gòu)，對失去上地的農(nóng)民進行職業(yè)培訓，在一定的程度上促進其就業(yè)，使其生活得到保障，同時也提高了農(nóng)民的文化素質(zhì)，有利于新農(nóng)村的精神文明建設(shè)。

三、結(jié)語

農(nóng)民的權(quán)益直接關(guān)系著國家的穩(wěn)定和發(fā)展，土地作為農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，直接影響著農(nóng)民的根本利益。因此，在城鎮(zhèn)化建設(shè)、工業(yè)發(fā)展中，應當強化土地管理制度，嚴格的依法辦事，維護農(nóng)民的利益。作為基層干部，應當不斷地增強法律意識、用科學發(fā)展觀的理念武裝自己的頭腦，轉(zhuǎn)變思想，切實的落實國家的相關(guān)土地政策，維護農(nóng)民的合法權(quán)益，促進原州區(qū)社會主義新農(nóng)村的建設(shè)，實現(xiàn)社會的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]譚善凱.農(nóng)村土地管理中存在的不足及對策[J].基礎(chǔ)理論研討，2011（03）.

第3篇：農(nóng)村土地確權(quán)補償標準范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；集體土地；確權(quán)登記工作；探析

中圖分類號：D267文獻標識碼： A

1 農(nóng)村集體土地確權(quán)登記工作的必要性

1.1 農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體模糊，征地補償不到位，損害農(nóng)民土地權(quán)益

《土地管理法》第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！钡欠刹]有明確界定農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的主體及其權(quán)能，集體土地的占有、使用、收益、處分權(quán)利長期得不到保障。隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程的不斷加快，通過強制征用、非法占有、兼并等手段損害農(nóng)民土地權(quán)益的事情時有發(fā)生。而且征地程序不規(guī)范，補償標準偏低、甚至不到位，使得被征地農(nóng)民眼前利益受損失，長遠生計沒保障，也使得征地補償安置糾紛和矛盾沖突案件不斷，成為農(nóng)村土地量居高不下的一個主要原因，嚴重影響了社會的安定團結(jié)與和諧穩(wěn)定。

1.2 集體土地所有權(quán)主體不明確，耕地保護面臨挑戰(zhàn)

我國法律規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，均屬集體所有。全國農(nóng)村集體土地分別屬于不同的集體組織，由于目前對集體土地所有者缺乏強有力的約束，因此每個擁有土地所有權(quán)的集體組織，就會單純追求使自己擁有的這塊范圍有限的土地的產(chǎn)出率和經(jīng)濟效益盡可能最大化。而土地作為農(nóng)用地，尤其是種植糧食作物，其經(jīng)濟效益可能是最低的。這就造成集體土地所有者從自身利益出發(fā)，缺乏耕地保護的自覺性。按行政劃分，集體有鄉(xiāng)、村、組三級，自從“政社合一”、“隊為基礎(chǔ)”的框架被打破以后，并未明確規(guī)定過集體所有制的權(quán)利人是誰，造成集體土地產(chǎn)權(quán)主體不明確，使土地所有權(quán)及其他各項權(quán)能無法有效地行使，對承包給農(nóng)戶的土地使用權(quán)缺乏約束力，必然導致濫用、亂用土地，耕地保護無法從根本上得到實施。

1.3 當前農(nóng)村宅基地管理中存在著以下問題

一是建房布局散亂，自由分散，土地利用率低。二是亂占濫用耕地，違法現(xiàn)象普遍。三是部分老宅基地閑置拋荒，一些居民點長期無人居住，形成“空心村”。四是建新不拆舊，形成一戶多宅現(xiàn)象。加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是依法保護宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施，是加強農(nóng)村宅基地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。

1.4 規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)狀況

目前農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)私下、變相轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象還大量存在，不僅嚴重損害了國家、集體利益，影響了土地市場的正常秩序，而且造成了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，交易的不安全，給農(nóng)村的穩(wěn)定帶來了隱患。雖然法律規(guī)定了集體土地所有權(quán)的主體是村農(nóng)民集體、村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，但由于農(nóng)民集體與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的內(nèi)涵不清，在實際工作中集體土地所有權(quán)主體很難確定，加之常常以行政權(quán)代替土地資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，帶來集體土地流轉(zhuǎn)過程中各主體的土地產(chǎn)權(quán)“邊界糾紛”。為規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，應加強土地登記工作，依法確定集體土地的權(quán)屬范圍，明晰土地產(chǎn)權(quán)主體，保障交易的安全性。

2 農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證中遇到的困難

2.1村干部和村民思想觀念不到位

由于部分村干部和村民對土地確權(quán)登記發(fā)證工作的認識不夠，嚴重影響到土地確權(quán)工作的開展。在我國的農(nóng)村，村民和村干部的文化知識程度普遍不高，對國家政策理解不夠，對工作人員的安排持無所謂的態(tài)度。一些村干部對此次工作的理解片面，不能有效配合工作人員開展工作。此外，在遇到有爭議的土地權(quán)屬界線時，村民故意擴大事件影響范圍，拒絕沒有爭議的土地確權(quán)簽字，甚至不配合其他土地的再確認和測量工作。

2.2土地所有權(quán)歷史遺留問題

本次農(nóng)村集體土地確權(quán)工作的重要依據(jù)是第二次全國土地調(diào)查統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村、村與村之間的土地所有權(quán)界線問題上存在很多爭議。有的土地權(quán)屬不明確，可提供有效證明資料的人員由于工作等各方面的因素變動，提供的資料不足或記載不明確，而土地確權(quán)執(zhí)行人員的權(quán)利有限，從而無法開展土地確權(quán)工作，相關(guān)權(quán)利人以此為借口，爭奪土地所有權(quán)。

2.3國有土地和集體土地所有權(quán)問題

由于我國的土地制度經(jīng)歷了私有制到公有制，再到如今的，造成部分土地的所有權(quán)為國有土地還是集體土地不明的問題，其中主要表現(xiàn)在國有林場和附近農(nóng)村及周邊土地的所有權(quán)屬問題。我國的國有林場一般占地面積較大，涉及的村莊較多，并且以往的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和林場管理部門掌握的資料數(shù)據(jù)不相吻合，造成此類爭議土地無法進行確權(quán)登記，只能暫時放棄確認所有權(quán)。

3 解決農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證困難的幾點建議

3.1加強宣傳工作，提高對土地確權(quán)登記發(fā)證的認識

農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證的直接受益者是農(nóng)民，是對農(nóng)村土地資源的保護，對農(nóng)村社會穩(wěn)定具有重要意義。然而由于社會觀念和思想落后等原因，一些村民不能正確認識土地確權(quán)工作，不利于工作人員正常開展工作。因此，應該加強下鄉(xiāng)宣傳工作，做到每個鎮(zhèn)每個村都要宣傳到位，把農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證的工作目的和意義傳達給廣大村民和干部，提高他們對土地確權(quán)的認識，提高土地確權(quán)登記的積極性，主動地參與到土地確權(quán)工作中去，配合工作人員做好土地確權(quán)工作，加快農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證的進程。

3.2 完善糾紛調(diào)解制度，提高土地確權(quán)登記發(fā)證的工作效率

糾紛調(diào)解作為解決有爭議土地所有權(quán)屬的主要解決辦法，在土地確權(quán)工作中發(fā)揮著重要作用。把有爭議的土地納入糾紛調(diào)解的范圍，不影響整個工作的開展，對提高土地確權(quán)登記發(fā)證工作的效率具有重要意義。通常情況下可進行現(xiàn)場調(diào)解的，進行現(xiàn)場協(xié)商，不能通過現(xiàn)場協(xié)商的，交由爭議協(xié)調(diào)小組調(diào)解。如果協(xié)調(diào)小組仍不能調(diào)解，暫時不把該爭議土地進行確權(quán)，或者可通過面積分攤和土地分割等方式，同爭議雙方達成一致意見后再進行確權(quán)登記。這樣，無爭議土地的確權(quán)登記工作也不影響，不會因為一塊爭議土地影響整個工作的開展，又能一定程度上保證土地確權(quán)登記的覆蓋率。

3.3做好溝通工作，明確爭議土地的所有權(quán)

任何一項工作的開展都離不開良好的溝通，農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作中遇到的主要困難之一就是土地所有權(quán)的爭議的問題，因此做好溝通工作顯得尤為重要。首先，土地確權(quán)工作人員要與當?shù)赝恋毓芾聿块T做好溝通工作，對工作中遇到的主要問題及時進行交流，明確土地的所有權(quán)界線，做好國有土地和農(nóng)村集體土地所有權(quán)界線的劃分；其次，要做好與當?shù)卮迕窈痛甯刹康臏贤?，化解村民對工作人員的誤會以及村干部對土地確權(quán)工作的誤解，讓他們自覺的配合土地確權(quán)工作的開展；最后，要做好與土地爭議雙方的溝通，采用合適的溝通方式進行調(diào)解，以最小的工作代價獲得更好的工作效果。

4結(jié)束語

農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作是一項重大工程，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益，是農(nóng)村社會穩(wěn)定的重要保障，是貫徹落實節(jié)約用地的重要措施，對提高土地利用率和全社會的土地物權(quán)意識，以及解決土地糾紛具有重要意義。作為土地確權(quán)的執(zhí)行者，要在工作中堅持廣大農(nóng)民的利益為先，解決好歷史遺留問題和土地糾紛，切實做好農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作。

參考文獻：

[1] 趙巖.農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證的難點及其對策[J].遼寧：國土資源，2012，（03）.

第4篇：農(nóng)村土地確權(quán)補償標準范文

城市的發(fā)展是一個不斷再建設(shè)的過程，包括改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。然而，隨著社會進步，現(xiàn)代化城市不斷的發(fā)展，城市和農(nóng)村接合部區(qū)域內(nèi)的集體土地逐步地轉(zhuǎn)化為國有土地，城市中也必然會出現(xiàn)大量不適應城市發(fā)展和居民生活水平提高的特殊現(xiàn)象，在城市里仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營體制的特殊社區(qū)，成為城市中不和諧的部分，即通常所講的“城中村”。所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的過程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，但在土地權(quán)屬、戶籍、組織制度、行政管理體制以及生活方式上仍然保留著農(nóng)村模式的特殊城市社區(qū)。它既指社區(qū)不和諧物質(zhì)空間結(jié)構(gòu)狀態(tài)的改變，同時也包括在有意識的引導或推動下，為實現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟社會層面的優(yōu)化，而對社區(qū)實施的組織及制度層面的變遷。①其土地的利用有以下主要特點：(1)土地權(quán)屬的變化：鄉(xiāng)村土地所有權(quán)通過各種土地流轉(zhuǎn)程序，將由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校?2)土地用途的不穩(wěn)定性：隨著城市化的進程，土地利用類型將由土地利用類型向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)變；(3)土地升值潛力大，土地使用價格轉(zhuǎn)變?yōu)樗袡?quán)價格。②但是，現(xiàn)行征地制度不夠完善，應盡快地構(gòu)建與市場經(jīng)濟相適應的土地產(chǎn)權(quán)制度；加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民與土地使用權(quán)的關(guān)系不再凝固化，對城市化進程將起到極大的推動作用。

“城中村”形成的主要原因

從客觀上來說，“城中村”的形成是城市化進程加速發(fā)展的產(chǎn)物，我國的城市數(shù)目從1978年的300多個發(fā)展到現(xiàn)在的660多個，城市建成區(qū)面積也擴大了兩倍以上。城市的快速發(fā)展，需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴展的空間。從主觀上來說，“城中村”的形成是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度，國家實施了城鄉(xiāng)不同的戶籍、糧食供給、教育、就業(yè)、養(yǎng)老、住宅等制度。③二元管理體制使得“城”與“村”分屬不同的機構(gòu)體系管理，縣城在對城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村宅基地的土地使用、建設(shè)管理方面存在一定的真空，城市規(guī)劃管理范圍及建設(shè)管理法規(guī)對農(nóng)村集體所有的宅基地、留用地等的管理無效，這種制度的存在，是造成“城中村”的根本制度原因。因此，加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民與土地使用權(quán)的關(guān)系不再凝固化，對城市化進程將起到極大的推動作用。④

“城中村”改造對促進城市化有著重要的意義

有利于拓展城市空間，優(yōu)化資源配置?！俺侵写濉蓖恋乩寐实?，通過改造，有利于優(yōu)化土地資源配置，為城市發(fā)展提供了空間；同時，也有利于解放土地和勞動力，實施集約化經(jīng)營。如：將城市規(guī)劃用地或分散在用地者手中的土地集中起來，根據(jù)城市土地供應計劃，有計劃地投入市場。

有利于改善城市環(huán)境，提升城市競爭力。城市是區(qū)域經(jīng)濟、文化和科技的集中地，也是政治、社會管理的中樞，是當今社會的主體。⑤“城中村”的改革改造是建設(shè)現(xiàn)代化城市、營造良好發(fā)展環(huán)境、提升城市競爭力的迫切需要。通過改造可改善城市形象，提高城市品位和競爭力，為擴大現(xiàn)代化城市的經(jīng)濟效益提供動力。

有利于改善生活環(huán)境，提高居民素質(zhì)?！俺侵写濉毕鄬Ψ忾]，村民基本保持農(nóng)村傳統(tǒng)生活方式，觀念陳舊，管理滯后，環(huán)境臟亂差。通過改造，促其向現(xiàn)代城市方式轉(zhuǎn)變，思想觀念、行為方式、整體素質(zhì)、居住環(huán)境都能得到提高。“城中村”村民因為失去了耕地，已不可能進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。進行“城中村”改造，隨之而來的是對村民進行技能培訓，為村民素質(zhì)提高，增強就業(yè)競爭力提供保證，幫助其在就業(yè)市場找到一席之地。

有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快城市化進程。通過改造，舊的村落建成現(xiàn)代化的公寓小區(qū)，配以良好的公建設(shè)施和科學的物業(yè)管理，使居住環(huán)境大大改善，違章建筑基本杜絕，社會治安明顯好轉(zhuǎn)，為良好的城市管理提供了保障。

更好地維護農(nóng)民的利益。只要符合政府的土地使用規(guī)劃，就應當允許農(nóng)地使用權(quán)的自由交易。當農(nóng)地改變用途時，開發(fā)者必須從按照規(guī)劃加以保留的土地使用者那里購買足夠“份額”的土地開發(fā)權(quán)，充分補償失地農(nóng)民所損失的機會受益，保證其今后生活水平不會下降。⑥

“城中村”改造面臨的問題

目前，“城中村”改造領(lǐng)域面臨以下幾個亟待解決的問題：

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后。建筑密度大，違章建筑泛濫，安全隱患多。有的城中村建筑密度達到70%甚至更高，形成“一線天”、“貼面樓”等現(xiàn)象。因為缺乏必要的消防通道，消防安全隱患嚴重。環(huán)境衛(wèi)生、防洪排澇、生活服務(wù)等市政建設(shè)和公共配套設(shè)施普遍缺乏。電力、電信、供水管線走向雜亂。物業(yè)管理缺乏，衛(wèi)生死角多，垃圾遍地。“城中村”成為環(huán)境“臟、亂、差”及生活質(zhì)量低下集中地區(qū)。

不少“城中村”成為“兩不管”地區(qū)。一些城區(qū)邊緣及新劃歸城區(qū)的“城中村”至今仍是城市管理的空白地區(qū)；無法對這些區(qū)域內(nèi)的宅基地、留用地實施有效的管理。

成為社會治安薄弱地區(qū)。各種違法和違章建筑泛濫，公共安全隱患多，刑事犯罪率高?！俺侵写濉敝芯奂舜罅康耐鈦砣丝冢秩狈栏竦墓芾?，極易成為違法犯罪的溫床。

土地流轉(zhuǎn)過程中資產(chǎn)流失較為嚴重?！俺侵写濉敝屑w資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬不清，流失嚴重；國有土地和集體土地的界限、權(quán)屬不清；非法轉(zhuǎn)讓宅基地、違法開發(fā)等問題比較嚴重；一些具有較大增值空間的土地，被征用后，長期閑置；還有的為逃避政府查處，只投入少量人力物力，開發(fā)一小部分，其余的等待更大的升值后再開發(fā)。

已成為新市民的農(nóng)民邊緣化傾向明顯?！俺侵写濉贝迕竦尼t(yī)療、社會保險等仍被排除在城區(qū)之外，缺乏有效的制度保障。

“城中村”的存在不但阻礙了城市的發(fā)展，同時也制約著農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展?？筛恋氐臏p少不能形成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，無法形成規(guī)模效應，造成投入多、產(chǎn)出少、銷售難的局面?！俺侵写濉爆F(xiàn)象已成為社會關(guān)注的熱點，如不盡快扭轉(zhuǎn)其現(xiàn)狀，不僅延緩城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的進程，還在很大程度上困擾城市現(xiàn)代化建設(shè)。2003年9月30日鄭州市人民政府頒布了《鄭州市城中村改造規(guī)定(試行)》，從而為進一步規(guī)范“城中村”改造、加快城市化進程、改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平，提供了幫助。

應注意和做好的幾項工作

“城中村”改造涉及的面較廣。包括：

“城中村轉(zhuǎn)制”，即城中村由村民自治管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用褡灾蔚墓芾眢w制。轉(zhuǎn)制后的“城中村”按城市管理體制統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理。集體土地依法全部轉(zhuǎn)為國有土地，村民由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為城市居民戶口；轉(zhuǎn)制中集體資產(chǎn)的處置原則；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)依法進行清產(chǎn)核資等。

規(guī)劃管理：“城中村”改造總體規(guī)劃，應當符合城市總體規(guī)劃；按照因地制宜、合理布局的原則，編制改造詳細規(guī)劃。

土地管理：“城中村”的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，按照國有土地進行管理，并依法確認國有土地使用權(quán)，辦理國有土地使用權(quán)證、土地用途的評估、補償?shù)取?/p>

建設(shè)和拆遷安置：建筑物、構(gòu)筑物的拆除；安排原村民居住用房；優(yōu)惠政策等。

在實際工作中我們應當注意把握好以下幾個方面：

實行統(tǒng)籌規(guī)劃?！俺侵写濉备脑焐婕敖ㄔO(shè)、發(fā)展計劃、農(nóng)業(yè)、財政、規(guī)劃、土地、民政、教育、房管、公安、法制等諸多行政部門；同時要求以城市總體規(guī)劃、總體設(shè)計為基礎(chǔ)，把“城中村”納入城市規(guī)劃管理之中，加大城市規(guī)劃宣傳力度，建立城市規(guī)劃展覽系統(tǒng)。嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照城市總體規(guī)劃、城市建設(shè)的要求，編制“城中村”改造詳細規(guī)劃?？傊俺侵写濉备脑毂仨毥y(tǒng)籌安排，各職能部門協(xié)調(diào)一致，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一標準。

依法確定權(quán)屬。一是已經(jīng)依法審批的建房，《土地管理法》規(guī)定，“城市市區(qū)土地屬于國家所有”，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)不應該存在集體土地這種形式，依法進行管理和分批次征為國有，“城中村”的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，按照國有土地進行管理，并依法確認國有土地使用權(quán)，辦理國有土地使用權(quán)證。各種手續(xù)齊全的完全合法的房屋，予以確權(quán)。二是經(jīng)過處理的違法建房。主要是在違法用地大清查中已作處理，原則上亦予以認可。三是對少批多占的房屋，嚴格按批文確權(quán)，對超建的房屋一律視為違法建筑，不予確權(quán)。要防止濫用土地征用權(quán)和侵害被征土地權(quán)利人的利益的情況發(fā)生，就必須依法辦事。在國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府設(shè)立獨立的整地認定機構(gòu)，負責對事業(yè)的目的進行審查；增加公告和通知程序，規(guī)定土地他項權(quán)利人在一定期限內(nèi)到有關(guān)部門備案申報權(quán)利；賦予被整地人對土地征用和整地補償決定的異議權(quán)；建立對異議的復議和訴訟程序。⑦

尊重農(nóng)民利益。切實把保護農(nóng)民的利益放在工作的首位。村民的合法權(quán)益能否得到保護，村民的收入及生活質(zhì)量能否提升，是衡量“城中村”改造成敗的關(guān)鍵。因此，要制定補償標準，把保護村民利益作為“城中村”改造的基本出發(fā)點和落腳點。根據(jù)舊村拆遷安置的計劃，土地管理部門與拆遷所分期簽訂委托拆遷協(xié)議，驗收后支付拆遷補償資金。要提高對失地農(nóng)民的補償水平，征地、拆遷應補給農(nóng)民的費用要根據(jù)“公正、公平、公開”的原則，如數(shù)交給農(nóng)民，并建立相應的監(jiān)督制度。除著力解決失地農(nóng)民培訓與就業(yè)外，還要推動村民的社會保障制度與城區(qū)的對接。

圍繞征地補償，應加緊建立土地價格評估制度，通過評估，確定補償標準。在征地過程中應賦予農(nóng)民應有的權(quán)利，讓農(nóng)民享有充分的知情權(quán)、參與權(quán)、訴訟救濟權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換以確認的原房屋建筑面積為依據(jù)，結(jié)合考慮拆遷安置人口，確定安置房面積。此外，還要發(fā)給搬家費、過渡安置費和提前拆遷獎勵費。⑧從開發(fā)區(qū)整體功能布局的角度，對安置房實行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一定點，統(tǒng)一標準，統(tǒng)一配套公建設(shè)施，并打破原行政村的區(qū)域，采取集中聯(lián)建方式，以提高公共基礎(chǔ)設(shè)施的共享和利用率，節(jié)省開發(fā)改造投資成本。以提高土地集約利用率。

辦好權(quán)證。應建立健全集體土地產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則和產(chǎn)權(quán)監(jiān)管制度，推動和規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，以保障農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的平等法律地位。嚴格按政策辦理土地使用證和房產(chǎn)證，按一戶一宅的要求，對拆遷戶發(fā)放國有土地使用證。實行全村“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后，對該村所剩的集體土地，由土管部門進行勘查測量，核定面積，簽訂土地補償協(xié)議，預付回收土地補償費，將集體土地征為國有。

總之，“城中村”改造工作，要能夠真正地促進城市的管理和城市化進程的推進。

注 釋：

①藍宇蘊：《論城中村改造的社會基礎(chǔ)》，《華中師范大學學報》，2007(3)。

②陳麗：《城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)村土地利用與流轉(zhuǎn)分析》，《經(jīng)濟問題探索》，2006(6)。

③⑥袁鋮：《二元結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中的中國農(nóng)地法律制度創(chuàng)新》，《法商研究》，2007(3)。

④王志宏：《城市化與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度關(guān)系研究》，《邊疆經(jīng)濟文化》，2005(3)。

⑤周一星：《城市地理學》，北京，商務(wù)印書館，1995年版。

⑦楊進、張迎春：《關(guān)于改革農(nóng)村土地征用制度的思考》，《經(jīng)濟體制改革》，2005(1)。

⑧《鄭州市城中村改造規(guī)定，鄭州市人民政府[2003]32號文件。

第5篇：農(nóng)村土地確權(quán)補償標準范文

記者：十八屆三中全會《決定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。很多人認為，農(nóng)民集體土地和城市建設(shè)用地的權(quán)能不同，是由于所有制不同造成的，怎么認識這個問題？

陳錫文：所有制不同是城鄉(xiāng)建設(shè)用地的—大主要區(qū)別。城鎮(zhèn)土地歸國有，就是全民所有，所有權(quán)和使用權(quán)范圍相當廣泛，全體國民都可以依法使用。農(nóng)村土地集體所有，整體上也很寬泛，但對每一個農(nóng)民來說，集體的概念是非常具體的，我這個集體的土地就不是別的集體所有的。

除了所有制不同，城鄉(xiāng)土地更大的區(qū)別體現(xiàn)在用途管制上。城市土地的一大主要功能是搞建設(shè)。農(nóng)村土地更重要的是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，提供農(nóng)產(chǎn)品，但為了滿足農(nóng)民生產(chǎn)生活的需求，農(nóng)村也需要搞點建設(shè)，而農(nóng)村的建筑主要是農(nóng)民自用的。

有人說小產(chǎn)權(quán)房不合法是對農(nóng)民集體土地所有權(quán)的一種歧視，其實根源不在這里，根源在于農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上不是用來建商品住宅的。小產(chǎn)權(quán)房不合法，更主要的原因在于它不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地的用途管制。

我國嚴格保護耕地作為基本國策不會改變，按規(guī)劃嚴格實行土地用途管制這個原則也不能突破。這是全世界通行的做法。土地不能擅自改變用途，要按規(guī)劃分類管理。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場不應當理解為“不用規(guī)劃，只要有地想干什么都行”。

《決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。改革的方向明確了，但還需要做大量工作。既需要加強頂層設(shè)計，又要摸著石頭過河，要與時俱進修改一些不合時宜的法律，及時總結(jié)各地試點實踐中的好做法好經(jīng)驗，推動制度設(shè)計向前推進。

推進城鄉(xiāng)要素平等交換征地對農(nóng)民補償標準較低，農(nóng)民不太滿意

記者：三中全會《決定》提出，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。應該怎么看？

陳錫文：我國現(xiàn)行的土地制度確實有些矛盾和問題，目前比較突出的是，城市征地對農(nóng)民的補償標準比較低，農(nóng)民不太滿意。改革可以從兩方面著手。

一方面，對仍然需要征收的土地，即農(nóng)民集體土地還是要轉(zhuǎn)化為國有土地才能用來搞城市建設(shè)的，要提高征地補償標準，讓農(nóng)民感覺不吃虧。實際上，現(xiàn)在很多地方都在這么做了。根據(jù)現(xiàn)行的土地管理法第47條規(guī)定，農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地后補償標準最高不超出土地被征收前3年年均產(chǎn)出的30倍，同時土地管理法授權(quán)國務(wù)院可以根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和各地不同情況決定是否提高補償標準，具體由省—級人民政府組織實施，補償款不夠，可以從當?shù)卣@得的土地出讓金純收益中提取，現(xiàn)在很多大中城市的補償標準都突破30倍了。

另一方面，征地制度也要進行改革，農(nóng)民的土地能否不改變所有權(quán)就能進入城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場？就是《決定》提出的，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下以多種方式實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。那樣，原來依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在轉(zhuǎn)為供社會使用的建設(shè)用地時，就不改變土地的農(nóng)民集體所有權(quán)。此外，國土資源部已有相關(guān)試點，比如；留地安置，城市建設(shè)征用農(nóng)村土地后留出一部分非農(nóng)建設(shè)用地歸農(nóng)民使用，農(nóng)民在獲得被征農(nóng)地的補償后，還有一部分建設(shè)用地可用來開發(fā)，獲得更長期的收益。

賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利不是新分給農(nóng)民新財產(chǎn)，是讓農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利得到更好的實現(xiàn)和保障

記者：三中全會《決定》提出，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利。有農(nóng)民問，是不是國家要分財產(chǎn)給農(nóng)民了？

陳錫文：賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，主要是依法維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，保障農(nóng)民集體經(jīng)濟收益分配權(quán)，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，完整的所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分權(quán)。目前，法律規(guī)定農(nóng)民對宅基地只擁有占有和使用權(quán)，對承包地擁有占有、使用和收益權(quán)。因為宅基地是給農(nóng)民自用的，不是搞經(jīng)營的，所以少了收益權(quán)。

三中全會提出賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利，不是要分給農(nóng)民什么新財產(chǎn)，而是要讓法律賦予農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利得到更好的實現(xiàn)和保障。為此，目前正加緊農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作，同時建立完善土地流轉(zhuǎn)市場，擴大和增加農(nóng)民財產(chǎn)性收益。

三中全會提出，允許農(nóng)民對承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押、擔保，就賦予了土地承包經(jīng)營權(quán)新的權(quán)能，也在一定程度上能緩解農(nóng)民融資的難題。慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓的試點，是為了探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入的渠道。

構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系培育和壯大新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營組織，充分激發(fā)農(nóng)村生產(chǎn)要素潛能

記者：三中全會《決定》提出，加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。該如何推進呢？

陳錫文：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營組織創(chuàng)新是推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的核心和基礎(chǔ)。加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，主要是堅持家庭經(jīng)營在農(nóng)業(yè)中的基礎(chǔ)性地位，推進家庭經(jīng)營、集體經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營等共同發(fā)展的農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式創(chuàng)新。鼓勵土地承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，鼓勵農(nóng)村發(fā)展合作經(jīng)濟，鼓勵和引導工商資本到農(nóng)村發(fā)展適合企業(yè)化經(jīng)營的現(xiàn)代種養(yǎng)業(yè)，允許農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營等。

創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，關(guān)鍵是要調(diào)動農(nóng)民的積極性。一是穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。二是努力提高農(nóng)戶集約經(jīng)營水平。三是大力支持發(fā)展多種形式的新型農(nóng)民合作組織。四是培育壯大龍頭企業(yè)。五是，構(gòu)建農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)新機制，大力培育發(fā)展多元服務(wù)主體。我們完全可以通過擴大服務(wù)規(guī)模來彌補土地經(jīng)營規(guī)模的不足。

完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制不完全的城鎮(zhèn)化躲不過去，但能走得過去

記者：三中全會《決定》提出，要完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制，怎么看這個問題？

陳錫文：應該講，目前我們還是不完全的城鎮(zhèn)化。土地資源集約化利用，還是一個比較大的難題。不完全的城鎮(zhèn)化躲不過去，但一定能走得過去。完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制，就是要堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和管理格局，增強城市綜合承載能力。

第6篇：農(nóng)村土地確權(quán)補償標準范文

關(guān)鍵詞：“三農(nóng)”問題；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；農(nóng)村土地制度改革

Abstract: the third plenary session of the party's 17 requirements set up to promote the integration of urban and rural economic and social development system, regulating the management of rural land system reform. This paper that the coordination of urban and rural development is to solve the problem of "agriculture, countryside and farmers" the basic way, must accelerate and deepen the rural land system reform.

Key words: "three rural issues"; Urban and rural; The rural land system reform

中圖分類號： F301.5 文獻標識碼：A文章編號：

長期以來，我國城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展形成了嚴重的二元結(jié)構(gòu)，城鄉(xiāng)差距不斷擴大，“三農(nóng)”問題日益突出。黨的十六大第一次明確提出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展的方略。十七大進一步提出形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化的新格局。十七屆三中全會再次強調(diào)，要始終把著力構(gòu)建新型工農(nóng)、城鄉(xiāng)關(guān)系作為加快推進現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略。這是消除我國城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，解決“三農(nóng)”問題，推進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的根本途徑。

1城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的意義

1.1統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是現(xiàn)階段解決“三農(nóng)”問題的根本出路

農(nóng)村人口眾多、耕地資源稀缺和城鄉(xiāng)分割的社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)所形成的體制性矛盾，是我國“三農(nóng)”問題產(chǎn)生的根源所在。解決“三農(nóng)”問題在很大程度上要靠外部條件的改善，讓農(nóng)民在耕地以外尋找生存發(fā)展的空間，將農(nóng)民從有限土地上解脫出來，最大限度地轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)中去，謀求新的就業(yè)門路，這就需要大力推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌促進城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

1.2統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是經(jīng)濟社會發(fā)展進入新階段的客觀要求

根據(jù)世界各國經(jīng)濟社會發(fā)展的一般規(guī)律，衡量一個國家進入工業(yè)化中期階段的指標有：人均GDP達到700-1500美元之間，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)的比重下降到15%以下，農(nóng)業(yè)就業(yè)人口比重下降到30%，城市人口超過50%?；谶@個規(guī)律，如果不考慮統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，不著手從根本上改變城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，就會導致城鄉(xiāng)差距的進一步擴大，就會對整個國民經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來諸多負面影響。

2統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的抓手

2.1穩(wěn)定完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的基本經(jīng)營制度

推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，必須始終堅持有利于穩(wěn)定完善這一制度的原則。要進一步完善農(nóng)村土地承包的法律法規(guī)和政策，搞好土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記，確?，F(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變。

2.2完善資源要素配置機制

統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，必須加快建立有利于“三農(nóng)”發(fā)展的資源配置機制。著眼于堅守耕地保護紅線，提出建立耕地保護補償機制、有序開展土地整治、規(guī)范農(nóng)村土地管理制度；著眼于保障農(nóng)民土地權(quán)益，強調(diào)農(nóng)村宅基地和村莊整理后節(jié)約的土地歸農(nóng)民集體所有、落實和完善被征地農(nóng)民社會保障政策、加快土地確權(quán)登記頒證工作。

2.3創(chuàng)新城鎮(zhèn)化發(fā)展制度

城鎮(zhèn)化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、破解“三農(nóng)”難題的重大舉措。有序推進農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，著力完善小城鎮(zhèn)發(fā)展土地供應等方面的配套政策，為小城鎮(zhèn)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境，帶動農(nóng)民就近轉(zhuǎn)移就業(yè)和縣域經(jīng)濟發(fā)展。

3我國農(nóng)村土地制度改革

改革開放以來，我國農(nóng)村土地制度的改革探索從未間斷，多樣化的創(chuàng)新實踐在不同區(qū)域不斷發(fā)生。有的地方積極推進農(nóng)村土地確權(quán)、登記和頒證，構(gòu)建農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度；有的地方成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)，規(guī)范推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；有的地方以農(nóng)村土地整治為平臺，開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點；有的地方探索建立耕地保護補償機制，調(diào)動廣大農(nóng)民保護耕地的積極性；有的地方積極推進舊村莊、舊工廠、舊城區(qū)改造，對城市土地進行二次開發(fā)等。

3.1改革方向

實踐證明，農(nóng)村土地制度改革的多樣化探索促進了土地要素配置的市場化，有助于實現(xiàn)向廣大農(nóng)民群眾還權(quán)賦能的目標，為增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入提供制度保障。同時，以促進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)為基本指向的改革舉措，有利于實現(xiàn)土地由零碎經(jīng)營到規(guī)模經(jīng)營、由低效經(jīng)營到高效經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，進而加快農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素聚集和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。

國土資源部部長徐紹史在成都土地制度改革研討會上指出，當前農(nóng)村土地制度改革必須突出重點：一是不折不扣地堅決落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度，探索建立耕地保護和節(jié)約用地新機制，統(tǒng)籌保障發(fā)展和保護資源；二是推進農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證，加大產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)的力度，建立起“歸屬清晰、權(quán)責明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢”的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，保護農(nóng)民的權(quán)益；三是規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和管理，建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場；四是大力開展農(nóng)村土地綜合整治，規(guī)范有序地推進城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作，搭建新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的新平臺；五是推進征地制度改革，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制，統(tǒng)籌解決被征地農(nóng)民的就業(yè)、住房和保障等問題。同時，在改革過程中應注重把握“梳理突出問題，設(shè)計解決方案，局部先行先試，形成制度成果”四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注重依法規(guī)范，充分考慮和尊重農(nóng)民意愿，依靠農(nóng)民群眾，充分調(diào)動農(nóng)民積極性，促進新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

3.2改革設(shè)想

深化農(nóng)村土地制度改革必須從經(jīng)濟社會發(fā)展的全局出發(fā)，使之既有利于規(guī)范農(nóng)村的經(jīng)濟社會生活，為農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展注入新的活力，又有利于滿足工業(yè)化和城市化對土地資源的需求，加快推進社會主義現(xiàn)代化的進程。

3.2.1建立農(nóng)村集體公用土地制度

建立農(nóng)村集體公用土地制度，可以滿足農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要，以便在項目實施時不占用農(nóng)民的土地，從而維護農(nóng)民土地使用權(quán)的長期穩(wěn)定，提高農(nóng)民建設(shè)社會主義新農(nóng)村的積極性。

3.2.2實行激勵性的農(nóng)村人口遷移政策

為了加快新農(nóng)村建設(shè)，扭轉(zhuǎn)農(nóng)村人多地少，勞動力與土地資源嚴重不平衡的局面，可實行以土地永久性轉(zhuǎn)讓為條件的、激勵性的農(nóng)村人口向城市遷移政策，一方面有利于促進土地的規(guī)模經(jīng)營；另一方面有利于為遷移者在城市中購房或置業(yè)提供必要的資金保障。

3.2.3規(guī)范地方政府的征地拆遷行為

當前，地方政府大量向農(nóng)民征地是導致大批農(nóng)民失地又失業(yè)的重要原因，而征地拆遷過程中出現(xiàn)的諸如補償標準過低、不尊重農(nóng)民意愿強征和暴力拆遷現(xiàn)象更是屢見不鮮，這不僅動搖了農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位，也給城鄉(xiāng)社會帶來不安定的因素。因此，各級政府應制定一套完善的法律法規(guī)，在科學規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定長期的用地計劃，規(guī)范征地和拆遷行為，堅決打擊亂征、強征和暴力拆遷行為，保護農(nóng)民權(quán)益。

4結(jié)語

深化農(nóng)村土地制度改革，有利于充分保障農(nóng)民的土地權(quán)利，有序促進農(nóng)民進城，最終通過構(gòu)建更有效率的農(nóng)村土地制度，服務(wù)于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，從根本上支撐城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化新格局的最終形成。

參考文獻：

［1］周其仁.產(chǎn)權(quán)與制度變遷中國改革的經(jīng)驗研究［M］.北京:社會科學文獻出版社，2002(3).

［2］顧益康.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展全面推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)［J］.中國農(nóng)村經(jīng)濟，2006(1).

［3］郭翔宇.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的理論思考與政策建議［J］.山東財政學院學報，2004(5).

第7篇：農(nóng)村土地確權(quán)補償標準范文

關(guān)鍵詞：三權(quán)分置 土地財產(chǎn)性收入 產(chǎn)權(quán)制度 實現(xiàn)路徑

一、問題提出與文獻回顧

三權(quán)分置的提出，對實現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)性收入增長帶動農(nóng)民收入增長具有顯著作用，尤其在我國家庭經(jīng)營性收入、工資性收入和轉(zhuǎn)移性收入增長空間逐漸減小的情況下，財產(chǎn)性收入是實現(xiàn)農(nóng)民收入增長的關(guān)鍵渠道，但在當前的三權(quán)分置下，基于制度因素的限制，農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入增長受到諸多阻礙因素，因此要打破農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入的困境，必須對當前土地產(chǎn)權(quán)制度下土地財產(chǎn)性收入構(gòu)成進行透析，尋找增長阻礙點，構(gòu)建突破困境的長效土地財產(chǎn)性收入增長路徑。

基于農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入對整個國民經(jīng)濟的促進作用，我國學者對其增長的研究主要集中于以下兩個方面：一是反思當前農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入增長的制約因素。當前農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入的增長困境主要在于結(jié)構(gòu)失衡和產(chǎn)權(quán)桎梏，要突破此困境必須從制度供給方面進行優(yōu)化調(diào)整（金麗馥，2013）；二是探尋促進農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入增長的途徑。農(nóng)村土地的合法轉(zhuǎn)讓權(quán)和抵押權(quán)也對促進農(nóng)民增收，消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)有著重要作用（厲以寧，2008）。

二、山東省農(nóng)民財產(chǎn)性收入現(xiàn)狀

1.農(nóng)民人均財產(chǎn)性收入總量小、占比低、上升趨勢不明顯

山東省農(nóng)民財產(chǎn)性收入雖然在近十年間呈現(xiàn)增長趨勢，但仍然存在人均財產(chǎn)性收入總量小、占人均純收入比重低，占比上升趨勢不明顯等問題。根據(jù)圖1顯示，2005年，山東省農(nóng)民人均財產(chǎn)性收入為102.8元，十年間逐年增長，至2015年達到326.3元，增長2.17倍；農(nóng)民人均純收入從3930.5元增長至12930.4元，增長2.29倍。根據(jù)圖2農(nóng)民人均財產(chǎn)性收入的占比趨勢來看，十年間山東省農(nóng)民人均財產(chǎn)性收入占比處于較低水平，在2005至2010年間有上升趨勢，2010達到最高比例3.41%，這種變化趨勢說明人均財產(chǎn)性收入與人均純收入的差距有擴大趨勢。

2.城鄉(xiāng)財產(chǎn)性收入差距較大

根據(jù)圖3和圖4的比較，2005-2013年間，城市人均財產(chǎn)性收入增速略高于農(nóng)村，但從2013年來，城市人均財產(chǎn)性收入以2271.2元和2475.5元的絕對數(shù)量遠高于農(nóng)村地區(qū)，將差距由2013年的2.75倍擴大至7.91倍，城鄉(xiāng)財產(chǎn)性收入差距有進一步擴大的趨勢。

三、構(gòu)建我國增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的突破路徑

1.完善三權(quán)分置的制度設(shè)計

三權(quán)分置的制度設(shè)計不能只從政策的實施效果出發(fā)審視農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，不能夠脫離各地區(qū)農(nóng)村的實際情況和忽略農(nóng)民的利益。首先，在法律的制定方面，《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》都對農(nóng)村土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)做出了明確規(guī)定，但缺乏對三權(quán)的權(quán)能邊界的明確，尤其是承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離后，更應該重視對經(jīng)營權(quán)的管理與保障，對其主體、期限、條件、規(guī)則都應有明確法條界定。其次，在經(jīng)營權(quán)方面，要加強對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的監(jiān)管：一是市場失靈導致經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格信號失真，二是經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限過長或過多造成的土地經(jīng)營效率偏低和對土地承包權(quán)的沖擊。最后，要建立完善的土地經(jīng)營權(quán)抵押機制，擴大農(nóng)民財產(chǎn)性收入的渠道，這就要求對土地經(jīng)營權(quán)的確權(quán)、評估、抵押程序等一系列配套制度的建立和完善。

2.突出農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的主體性

農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)收入增加的基礎(chǔ)是明確土地產(chǎn)權(quán)主體。由于我國的特殊國情，農(nóng)村土地國有化會損害農(nóng)民利益，私有化不符合根本政治體制，并且在產(chǎn)權(quán)理論的范疇中，土地作為一種特殊的資源，具有部分公共產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，因此若土地私有產(chǎn)權(quán)會造成外部性，土地資源也就得不到有效的配置與利用。一方面，要把三權(quán)分置承諾的權(quán)利極大地賦予農(nóng)民，使農(nóng)民在市場中發(fā)揮理性人的角色，進行平等交易、自主決策；另一方面，要將土地產(chǎn)權(quán)明確成文，根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，對土地產(chǎn)權(quán)中的各項權(quán)利進行落實登記，包括確定建設(shè)用地、宅基地和農(nóng)用地的各項關(guān)系。

3.加強征用土地的監(jiān)管與改革

基于上述對三權(quán)分置下農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入的困境透視，政府征用農(nóng)村土地的過程，往往會造成對農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)以及土地財產(chǎn)性收入的破壞。一是在征地的權(quán)利范圍上，要求政府減小強制性與行政性征地的權(quán)力范圍，減少對經(jīng)營性土地征收的干預；明確公益性用地的范圍，避免政府對公益性用地的自由劃分與判斷。二是在征地補償標準的制定上，應當根據(jù)當?shù)氐某鞘蟹慨a(chǎn)價格和實際物價水平進行補償，對貧困地區(qū)農(nóng)民適當提高征地補償費用，不應在整個省內(nèi)采用統(tǒng)一標準。三是在征地方式的實踐上，要引導農(nóng)民參與多樣化的征地補償方式，可以采用土地入股參與經(jīng)營，既有利于農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營、發(fā)展形成現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，又為農(nóng)民自身提供了便捷有效的就業(yè)崗位。四是在征地后續(xù)保障上，完善關(guān)于失地農(nóng)民的住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等方面保障措施，可以建立專項基金作為保障，由土地_發(fā)者收益為注資基礎(chǔ)，由地方政府或集體專項管理，為失地農(nóng)民提供全方位保障生活。

參考文獻：

[1]夢慶榮.制約農(nóng)民財產(chǎn)性收入增長的障礙分析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，2013（2）：109-110.

[2]金麗馥.中國農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入：增長困境與對策思路[J].江海學刊，2013（06）：97-101+238

[3]厲以寧.論城鄉(xiāng)二元體制改革[J].北京大學學報（哲學社會科學版），2008（02）：5-11.

第8篇：農(nóng)村土地確權(quán)補償標準范文

關(guān)鍵詞：減少；土地征收；糾紛

中圖分類號：F321.1文獻標識碼：A文章編號：16749944(2011)04020402

1 引言

水城縣地處貴州西部,六盤水市西北部,東與六枝特區(qū)、納雍縣相鄰,南和盤縣接壤,西連云南省宣威縣,北接威寧縣,轄33個鄉(xiāng)鎮(zhèn),人口約76.36萬人。近幾年來,隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設(shè)步伐加快,對農(nóng)村集體土地征收征用越來越多,因土地征收而產(chǎn)生的糾紛也不斷增多,這些糾紛的發(fā)生,造成少數(shù)未得到分配的村民生活困難,直接影響城鎮(zhèn)化、工業(yè)化區(qū)周邊環(huán)境,不利于建設(shè)和諧社會。

2 水城縣土地征收糾紛現(xiàn)狀

自2008年以來,水城縣國土資源局共接待土地糾紛來訪526人次,協(xié)調(diào)處理土地征用糾紛案件193件。其中2008年接待上訪118人次,查處糾紛案件40件；2009年接待上訪 183人次,查處糾紛案件65件；2010年接待上訪225人次,查處糾紛案件88件,2011年隨著工業(yè)園區(qū)建設(shè)的全面鋪開,預計今年上訪人數(shù)和案件會更多。在經(jīng)濟利益的直接驅(qū)動下,水城縣土地征收糾紛不再局限于在經(jīng)濟發(fā)達的集鎮(zhèn)周邊和交通要道沿線,工業(yè)園區(qū)所在地和建設(shè)項目所在的邊遠山區(qū)也成了糾紛多發(fā)地,且糾紛數(shù)呈逐年激增態(tài)勢。

3 水城縣土地征收糾紛成因分析

3.1 少數(shù)土地征用程序不到位

土地征用原本必須嚴格按規(guī)定程序操作。過去,在農(nóng)村土地征用中,大部分未按程序規(guī)定操作,用地單位往往僅在征得被征地農(nóng)戶同意后,便與村集體經(jīng)濟組織或村民委員會私下訂立征用協(xié)議。稍民主一點的被征地單位,召開村民代表會議討論決定,有的則在毫無民主的情況下僅以其它會議的形式甚至個別人以個人意志代替村民代表會議,私下買賣土地,從而導致農(nóng)村土地征用過程缺乏公開性、民主性和規(guī)范性,嚴重侵犯村民及村集體的利益。近幾年,政府本著依法行政和以人為本的理念行使執(zhí)政權(quán),基本上克服了上述種種弊端。

3.2 土地征用協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范

土地征用涉及多方利益關(guān)系,土地征用協(xié)議應明確規(guī)定各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?，F(xiàn)實中,雙方所簽訂的有關(guān)協(xié)議往往比較粗糙,土地征用價格有的由雙方自行協(xié)商確定,涉及土地征用條款的規(guī)定比較簡單,表述不夠明確,內(nèi)容不夠全面。土地征用款只規(guī)定總額而未明確土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費等項目的具體數(shù)額；雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定比較模糊,一般無違約責任條款。對享有分配土地補償費、安置補助費的主體審查不夠細致認真,出現(xiàn)了遺漏現(xiàn)象,增加了分配中的矛盾和成訴的機率。

3.3 少數(shù)干部違法違紀現(xiàn)象

極少數(shù)村干部法制意識不強。農(nóng)民對征地程序、補償安置費標準缺乏知情權(quán)、參與權(quán),一些基層村組織存在拖欠、截留、挪用征地補償款的現(xiàn)象,給予被征地農(nóng)民的補償不合理或未能妥善及時安置被征地農(nóng)民,沒有樹立依法用地的意識,或濫用手中的職權(quán),對征用土地的價格、土地征用款的分配以及用地的性質(zhì)等重大問題不按規(guī)定召開有關(guān)會議,由集體討論決定,缺乏應有的公開性和民主性。有的還私下收取不正當利益,非法轉(zhuǎn)讓土地,損害了國家和集體經(jīng)濟組織的利益,引起了群眾的不滿。甚至引發(fā)了少數(shù)群眾到處上訪上告,增加了社會的不穩(wěn)定因素。

3.4 失地農(nóng)民合法權(quán)益的保障方式比較單一,責任不明確

土地被征后,涉及農(nóng)民的養(yǎng)老、就業(yè)、醫(yī)療、培訓及子女上學等多方面的問題,可現(xiàn)在失地農(nóng)民權(quán)益保障基本上都是采用一次性貨幣補償?shù)霓k法,對無一技之長和市場經(jīng)濟意識淡薄的農(nóng)民來說,一旦失地農(nóng)民花光了被征用土地的補償、安置等費用后,生活就難以得到進一步保障?！锻恋毓芾矸ā芬参疵鞔_由哪個組織負責對失地農(nóng)民的安置,因此存在農(nóng)民生活保障問題。

4 減少土地征收糾紛的對策與建議

4.1 完善征地程序,嚴格依照程序征收土地

大力運用科技成果,使用GPS測量儀器(RTK)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的皮尺進行土地丈量,從技術(shù)上減少土地丈量誤差,減少因土地征收糾紛的發(fā)生。建立完整、規(guī)范、嚴格的土地征收程序、補償標準公示程序、土地補償款的支付程序。并將程序公開化,增加透明度,讓農(nóng)民群眾對征地程序、補償安置費標準享有知情權(quán)、參與權(quán),有效杜絕一些基層組織拖欠、截留、挪用、征地補償款的行為,減少被征地農(nóng)民的補償損失,妥善及時安置被征地農(nóng)民,對被征地農(nóng)民的各項補償款要嚴格按照規(guī)定期限及時補償?shù)轿?。我縣制定了被征地農(nóng)戶、村支兩委、鄉(xiāng)政府、登記丈量方及業(yè)主的五方現(xiàn)場丈量并簽字的程序進行土地征收,實行收支兩條線,一人一卡的支付程序,保證將補償款支付到被征地農(nóng)戶手中。

4.2 政府應當正確引導,規(guī)范土地征用行為

(1)土地征用中務(wù)必要確保土地征用過程的公開性、民主性和規(guī)范性,涉及村民利益的重大事項,必須經(jīng)村民代表會議集體討論決定,未經(jīng)集體討論而個人決定的事項,造成嚴重后果的,要依照有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)責任人的責任。

（2）對征地中出現(xiàn)的土地所有權(quán)不明確的確權(quán)糾紛,政府要及時依法裁決,防止予盾的不斷擴大。

（3）要進一步規(guī)范征用協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議條款應做到內(nèi)容全面詳盡,表達清晰、不會產(chǎn)生歧義。土地征用協(xié)議應當交由當?shù)卣畟浒浮Ｕ块T應聘請法律專業(yè)人員審核協(xié)議是否明確雙方的權(quán)利義務(wù)并作出專業(yè)指導意見供參考,以預防和減少矛盾的發(fā)生。

（4）在土地征用款分配中當?shù)卣块T要教育和引導村干部和村民代表不能隨意剝奪和損害其他村民(包括外嫁女、離婚婦女和部分外遷戶)的合法權(quán)益,充分體現(xiàn)村民的平等對待原則。

4.3 健全社會保障制度,減輕農(nóng)民的后顧之憂

我國建立市場經(jīng)濟體制時間較短,各項基本社會保障制度還在改革、探索和逐步創(chuàng)建過程中,基本保障制度還不夠健全,也是土地征收補償矛盾較為突出的一個重要原因。受戶籍制度限制等諸多因素影響,我國多年來形成的城鄉(xiāng)二元化格局未從根本上發(fā)生改變,在城鎮(zhèn)職工基本社會保障制度還沒有健全完善的條件下,農(nóng)村的社會保障機制仍沒有發(fā)生根本性的變化。農(nóng)民的社會保障仍然是以家庭為單位,其社會保障功能是由集體所有個人承包的土地來實現(xiàn),在國家沒有完全建立健全針對全體公民的社會保障體系的條件下,農(nóng)民的社會保障仍然沒有擺脫對土地的依賴,除了國家一些基本的扶持、救助外,農(nóng)民的居住、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等基本的生存需要大多要靠土地來實現(xiàn),土地是農(nóng)民最后的保障。農(nóng)民的土地或房屋被征用以后,農(nóng)民即喪失了傳統(tǒng)的賴以存在的生存資本,土地補償款肯定是難以滿足日益增長的物質(zhì)和文化的生活需要。因此,在征用土地政府應該制定相應的安置措施。

（1）對年輕農(nóng)戶進行技術(shù)培訓,并將其吸收進企業(yè)工作或政府組織勞務(wù)輸出到發(fā)達省份打工就業(yè)。

（2）將年老失地農(nóng)民納入低保,給其設(shè)立專戶,使其生活有保障,以減輕農(nóng)民的后顧之憂。同時政府還要不斷探索建立和完善失地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度、醫(yī)療制度,確保失地農(nóng)民獲得基本生活來源,解決老有所養(yǎng)的疑慮,從而減少或消除失地農(nóng)民的后顧之憂。讓失地的農(nóng)民共同來關(guān)心我們的地方經(jīng)濟發(fā)展,從而真正實現(xiàn)和諧、統(tǒng)一和發(fā)展。

5 結(jié)語

土地問題,關(guān)乎民生,涉乎民計,維乎民意。因此,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展,提高征地補償標準,建立開放型土地征收程序,建立被征地人員的基本養(yǎng)老保險制度和再就業(yè)制度的途徑,是解決征地糾紛、避免、維護社會穩(wěn)定的重要途徑。

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第9篇：農(nóng)村土地確權(quán)補償標準范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押;金融創(chuàng)新

中圖分類號：F830.31 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2015（6）-0086-06

一、楊凌農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的主要內(nèi)容

（一）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款“楊凌模式”

“楊凌模式”的建立，切實解決了示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的確權(quán)頒證、流轉(zhuǎn)以及涉農(nóng)貸款風險補償問題，實現(xiàn)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押物全覆蓋，有效化解了涉農(nóng)抵押難問題。

1、建立了完善的運作體系。楊凌示范區(qū)已成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款工作領(lǐng)導小組，成員主要包括示范區(qū)金融辦、楊陵區(qū)政府、示范區(qū)國土局、示范區(qū)農(nóng)業(yè)局、示范區(qū)財政局、示范區(qū)規(guī)劃局、示范區(qū)法制辦、楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)建設(shè)管理中心、中國人民銀行楊凌支行、楊陵區(qū)人民法院等單位，全面負責示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款工作。各成員單位具體分工如下：楊陵區(qū)政府負責制訂抵押登記和管理辦法，并做好組織實施工作;示范區(qū)金融辦負責制訂農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資的具體實施辦法，研究設(shè)立風險補償資金，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風險補償機制和激勵機制，協(xié)調(diào)金融機構(gòu)開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資業(yè)務(wù);財政部門負責對風險補償資金設(shè)立、流轉(zhuǎn)試點經(jīng)費提供財政支持;國土資源管理部門、農(nóng)業(yè)部門、房產(chǎn)管理部門負責制訂相關(guān)抵押登記管理的辦法;各金融機構(gòu)負責制訂農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的具體操作細則。

2、制定出臺配套制度，引導金融產(chǎn)品創(chuàng)新。以《關(guān)于支持繼續(xù)辦好楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)若干政策的批復》為指導，楊凌示范區(qū)管委會制定出臺了《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點實施意見》、《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押融資管理辦法》、《農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》、《大棚、養(yǎng)殖圈舍等地上附屬產(chǎn)權(quán)及生產(chǎn)設(shè)施抵押借款管理辦法》和《活體動物、果園、苗木等生物資產(chǎn)抵押融資管理辦法》等文件，明確農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款抵押標的物涵蓋農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施、活體動物及果樹、蔬菜大棚、農(nóng)業(yè)企業(yè)股權(quán)、商標專利知識產(chǎn)權(quán)、應收賬款等有形無形資產(chǎn)，引導金融機構(gòu)開辦“金土地”土地經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款、“宅貸通”農(nóng)村住宅房抵押貸款、“蔬寶通”溫室大棚抵押貸款、“搖錢樹”苗木抵押貸款、“畜寶通”活體動物抵押貸款等農(nóng)村信貸創(chuàng)新產(chǎn)品，強力支持農(nóng)業(yè)發(fā)展。

3、確權(quán)頒證，辦理抵押登記。分別由農(nóng)業(yè)、畜牧、國土、房管等相關(guān)部門對抵押資產(chǎn)進行確權(quán)頒證，辦理抵押登記。在人民銀行楊凌支行的積極協(xié)調(diào)下，免除了土地部門對每戶按規(guī)定要收取的數(shù)千元測繪費，頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證及他項權(quán)證等，推進農(nóng)村金融創(chuàng)新進程。

4、設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，促進產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。楊凌示范區(qū)管委會設(shè)立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)中心，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺。及時收集和各類產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息，組織產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、招拍掛等交易活動。

5、引入農(nóng)業(yè)保險機制，發(fā)揮保險保障功能。楊凌示范區(qū)管委會與人保財險陜西省分公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，啟動政策性農(nóng)業(yè)保險創(chuàng)新試點，對參與抵押試點的活體動物、苗木、果樹等生物資產(chǎn)由人保財險實行應保盡保。已實現(xiàn)了政策性奶牛、能繁母豬保險全覆蓋，設(shè)施大棚蔬菜參保大棚5000畝，與3家養(yǎng)殖企業(yè)合作開展生豬、秦川肉牛保險試點，有效發(fā)揮了農(nóng)業(yè)保險的保障作用。其中，“銀保富”設(shè)施蔬菜保險產(chǎn)品，除大棚主體、大棚內(nèi)農(nóng)作物因自然災害等原因受到損失外將獲保險保障外，大棚經(jīng)營者因遭受意外傷害導致身故、殘疾、燒傷的，保險人依照條款約定，將屬于被保險人所欠貸款本金余額內(nèi)的保險金優(yōu)先支付給貸款金融機構(gòu)，剩余部分的保險金支付給受益人，從而保障發(fā)放貸款金融機構(gòu)的資金安全。

6、建立風險補償基金，緩釋信貸風險。由楊凌示范區(qū)和楊陵區(qū)政府兩級財政共同出資200萬元設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風險補償基金，對掛牌交易的抵押物三個月內(nèi)未能流轉(zhuǎn)或再流轉(zhuǎn)后金額不足以歸還貸款的，按照應還款額的80%及時進行代償，由風險補償基金管理機構(gòu)向抵押人追償后再注入風險補償基金。

7、規(guī)范細化操作流程。楊凌示范區(qū)所涉及四類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資操作流程分別嚴格按照《楊凌示范區(qū)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押融資管理辦法（試行）》、《楊凌示范區(qū)農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法（試行）》、《楊凌示范區(qū)農(nóng)業(yè)設(shè)施抵押融資管理辦法（試行）》和《楊凌示范區(qū)生物資產(chǎn)抵押融資管理辦法（試行）》四個管理辦法實行。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資操作流程描述如下：

（1）農(nóng)戶、合作社、家庭農(nóng)場或企業(yè)提出貸款申請并說明貸款用途;（2）對抵（質(zhì)）押物進行確權(quán)，需要參加農(nóng)業(yè)保險的產(chǎn)權(quán)必須完成參保，與農(nóng)地相關(guān)的抵押貸款須由村委會同意;（3）金融機構(gòu)負責調(diào)查農(nóng)戶、合作社、家庭農(nóng)場或企業(yè)的貸款用途、信貸風險和資產(chǎn)規(guī)模等;（4）對抵（質(zhì)）押物價值予以評估;（5）借款人到政府指定部門辦理抵（質(zhì)）押登記手續(xù);（6）金融機構(gòu)審議確定期限、金額，與借款人簽訂合同;（7）相關(guān)資料在指定管理部門登記備案;（8）金融機構(gòu)按照合同約定發(fā)放貸款;（9）金融機構(gòu)、保險機構(gòu)及指定管理部門對借款人資金使用情況持續(xù)監(jiān)督，確保能夠收回抵（質(zhì)）押貸款;（10）借款人按照合同約定歸還貸款。

以上政策措施的出臺，實現(xiàn)了農(nóng)村資產(chǎn)的確權(quán)與流轉(zhuǎn)的結(jié)合，最終形成了貸款申請―確權(quán)頒證―銀行受理―價值評估、抵押登記并在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心備案―貸款發(fā)放―貸款償還（不能償還貸款時抵押物進入產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易）等一整套貸款流程。

（二）楊凌農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押試點取得成效

從試驗效果來看，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資拓寬了農(nóng)戶、農(nóng)村中小企業(yè)抵押物范圍，擴大了農(nóng)村信貸規(guī)模，提升了農(nóng)村金融服務(wù)效率，初步探索形成了農(nóng)村金融內(nèi)生性發(fā)展模式。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款“楊凌模式”的主要成效體現(xiàn)在：

1、攻克了涉農(nóng)貸款抵押物的確權(quán)與流轉(zhuǎn)難題。由于涉農(nóng)資產(chǎn)的管理涉及到政府多個主管部門，產(chǎn)權(quán)多樣且分散，其確權(quán)、頒證與流轉(zhuǎn)是老大難問題，也是涉農(nóng)貸款無有效抵押物的關(guān)鍵所在。楊凌模式的成功做法無疑攻克了這道難題，且實現(xiàn)了涉農(nóng)資產(chǎn)抵押的全覆蓋，為信貸資金的及時投放鋪平了道路。

2、實現(xiàn)了較大額涉農(nóng)信貸資金的無障礙投入。按抵押物評估價值一定比例發(fā)放貸款，滿足了涉農(nóng)企業(yè)與農(nóng)戶從事規(guī)模種養(yǎng)業(yè)對大額信貸資金的需求，彌補了農(nóng)戶小額信用貸款資金較小的缺憾，實現(xiàn)了較大額涉農(nóng)信貸資金的無障礙投入。

3、促進了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅滿足了涉農(nóng)企業(yè)、農(nóng)戶季節(jié)性和投入周期長的農(nóng)業(yè)資金需求，推動了土地的集約化經(jīng)營;而且，激活了農(nóng)村靜態(tài)存量資產(chǎn)，使農(nóng)民依靠土地資本獲得信貸資金致富，農(nóng)民專業(yè)合作社和涉農(nóng)企業(yè)憑借自有資產(chǎn)融資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，促進了農(nóng)村金融制度、機制和產(chǎn)品創(chuàng)新，激發(fā)了農(nóng)村經(jīng)濟活力。

在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款“楊凌模式”的支持下，占地8.3萬畝的楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)已初具規(guī)模，設(shè)施蔬菜生產(chǎn)基地已建成日光溫室4800多座、中棚4300多畝，建成獼猴桃精品示范園1500畝，大批涉農(nóng)龍頭企業(yè)建成投產(chǎn)。但在實施過程中由于部分機制不健全等原因也有金融機構(gòu)信貸資金損失的問題，通過以下案例進行分析。

二、案例分析

（一）典型案例

2010年5月17日，法定代表人劉某組建成立了蔬果專業(yè)合作社，注冊資本共計162萬元。2010年6月1日，專業(yè)合作社與楊凌示范區(qū)五泉鎮(zhèn)湯家村簽訂土地租賃合同，租地面積共70.305畝，租賃期限為20年。后期總共投資約200余萬元，建成了50米標準化大棚53.1座。

2011年3月20日，為補充生產(chǎn)經(jīng)營所用流動資金，專業(yè)合作社以自建的53.1座大棚為抵押，由楊陵區(qū)農(nóng)林局辦理了抵押登記手續(xù)，向楊凌農(nóng)村商業(yè)銀行申請大棚產(chǎn)權(quán)抵押貸款50萬元。經(jīng)農(nóng)商行審核成功發(fā)放貸款，貸款期間從2010年4月29日至2014年4月28日，期限為36個月，利率為8.382‰，還款方式為按月清息，并且53.1座大棚均完成參保。

受2011年9月長期陰雨影響，專業(yè)合作社40余座大棚不同程度受損，造成直接經(jīng)濟損失100余萬元。經(jīng)過修繕，部分大棚勉強可以繼續(xù)使用。因合作社后期經(jīng)營不善嚴重虧損，劉某無力交付地租，且無法歸還農(nóng)村商業(yè)銀行貸款本息，目前這筆貸款已被農(nóng)村商業(yè)銀行計入可疑貸款之列。另外，抵押物流轉(zhuǎn)管理也存在問題，即使依法收回大棚產(chǎn)權(quán)，年大棚租金僅勉強能夠交付土地年租賃費，已無余款償還貸款本息，給農(nóng)村商業(yè)銀行的信貸資金造成損失。類似的情況還有楊凌綠礬農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社及楊凌慶饗專業(yè)合作社等。其中，因楊凌綠礬農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社無法按期償還農(nóng)村商業(yè)銀行貸款利息，2012年9月11日，農(nóng)商行依法強制收回。完好的大棚不足20座，其它基本倒塌廢棄，已將借款人在楊凌區(qū)金雅都一套房產(chǎn)查封，但大棚和房產(chǎn)流轉(zhuǎn)執(zhí)行存在困難，造成資金嚴重損失。楊凌慶饗專業(yè)合作社后期經(jīng)營不善嚴重虧損，徐懷慶無力交付地租，債務(wù)較高，大棚村和五泉鎮(zhèn)政府接管，現(xiàn)借款人外出兩年未能取得聯(lián)系，無法歸還農(nóng)村商業(yè)銀行五泉支行貸款本息，且抵押物流轉(zhuǎn)無法執(zhí)行。

（二）案例說明

自2009年12月起，楊凌示范區(qū)開始探索農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資創(chuàng)新試點。這幾年試點工作成效比較顯著，但是不應忽視的是，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款實際操作過程中仍存在著一些問題，影響和制約了示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資工作的進一步開展。上述案例反映出了示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資工作的部分問題，對其中存在的兩項典型問題予以分析說明。

1、政府支持措施不到位。楊凌農(nóng)村商業(yè)銀行五泉支行之所以向這三家專業(yè)合作社發(fā)放大棚產(chǎn)權(quán)抵押貸款，其中一個重要的原因是楊凌示范區(qū)管委會及楊陵區(qū)政府為鼓勵農(nóng)村產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，設(shè)立了農(nóng)林產(chǎn)權(quán)抵押保證金專戶，并口頭承諾若信貸資金產(chǎn)生風險，政府將補償80%信貸資金。但是，當這三筆大棚產(chǎn)權(quán)抵押貸款發(fā)生逾期后，政府承諾資金并未到位，致使五泉支行信貸資金產(chǎn)生較大損失，共計116萬元無法收回。

2、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系不健全。案例中三筆大棚產(chǎn)權(quán)抵押貸款發(fā)生逾期，五泉支行按照信貸協(xié)議約定，將大棚收回并進入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進行流轉(zhuǎn)。但是現(xiàn)實情況是這些抵押品無法流轉(zhuǎn)，或者即使流轉(zhuǎn)成功也無法償還信貸資金。據(jù)實地調(diào)研了解，進入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心流轉(zhuǎn)的土地租金約為每畝1000元，一座完好無損的大棚年租金價值2000左右，而三戶專業(yè)合作社的多數(shù)大棚都已倒塌荒廢。首先由于租金定價較高，難以實現(xiàn)抵押品全部流轉(zhuǎn);其次即使實現(xiàn)成功流轉(zhuǎn)，需先向土地所屬村莊交納土地租金，僅以土地上面附著物經(jīng)濟收益來償還五泉支行信貸資金，而這部分收益都不足以歸還貸款利息。

在楊凌示范區(qū)開展的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施、生物資產(chǎn)等多項工作也存在類似隱患。若信貸資金發(fā)生違約情況，即使能夠收回作為抵押物的房屋、苗木、活體動物等，也難以在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場成功流轉(zhuǎn)。因此解決好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款中流轉(zhuǎn)方面的問題成為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

三、案例啟示

（一）楊凌農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點工作中存在不足

楊凌示范區(qū)在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點中大膽創(chuàng)新，不斷盤活農(nóng)村資產(chǎn)，助推了楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點提升了示范區(qū)農(nóng)村金融服務(wù)效率，但因受制于種種因素，目前仍存在著一些實際問題。

1、風險補償機制不健全

楊凌示范區(qū)和楊陵區(qū)政府兩級財政共同出資設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風險補償基金共計200萬元，用于彌補農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的資金損失，但是在實際操作過程中風由于在設(shè)立風險補償基金時，并未相應地出臺配套風險補償具體辦法，即使出現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風險問題，需要動用風險補償基金時，沒有明確的申請和使用流程，使風險補償金未能彌補金融機構(gòu)信貸資金損失。同時隨著轄區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款筆數(shù)增大、金額增多，金融機構(gòu)風險隨之上升，風險補償金從2009年設(shè)立之后一直沒有追加，資金量相對不足。

2、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系不健全

（1）土地流轉(zhuǎn)制度有漏洞。楊凌是我省最早推動土地流轉(zhuǎn)的地區(qū)，由政府主導，推行合并調(diào)整、反租倒包、企業(yè)租賃、自愿互換、入股合作等五種土地流轉(zhuǎn)土地流轉(zhuǎn)過程中有涉及多方主體，包括：土地流出方--農(nóng)民;土地流入方--種植大戶、合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等用地單位;土地流轉(zhuǎn)管理部門--政府各級管理機構(gòu)），初步形成了土地流轉(zhuǎn)治理網(wǎng)絡(luò)。

在實地調(diào)研中掌握到土地流轉(zhuǎn)管理方面還存在一些細節(jié)問題：一是宣傳不到位，導致農(nóng)民缺乏對土地流轉(zhuǎn)和土地銀行的認識，增加了土地流轉(zhuǎn)的難度;二是缺乏系統(tǒng)規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)相關(guān)文件，缺乏全方位多角度對整個土地流轉(zhuǎn)過程進行明確系統(tǒng)規(guī)定的文件;三是青苗補償標準不完善，糧食作物在不同的生長階段耗費的種植成本以及能夠帶來的收益是不同的，因此設(shè)置賠償標準時應該按照糧食作物的不同階段有不同的賠償標準。

（2）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心作用未發(fā)揮。政府主導與市場決定之間缺乏有效的連接，盡管設(shè)立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，但沒有市場需求的有效配合。市場的建立和繁榮需要一定的利益驅(qū)動，而目前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)后的規(guī)模經(jīng)濟效益還沒有真正體現(xiàn)。楊凌農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的設(shè)想尚停留在理論層面，又因農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款違約情況較少，對可能存在的現(xiàn)實問題并未真正得到相關(guān)部門重視及有效解決。

3、產(chǎn)權(quán)價值評估辦法不明確

楊凌農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)中心對農(nóng)戶和中小企業(yè)抵押物的確權(quán)登記以及價值評估等工作都存在一定的缺陷。截止2014年8月，楊凌示范區(qū)尚無專門為產(chǎn)權(quán)抵押貸款服務(wù)的產(chǎn)權(quán)價值評估機構(gòu)。抵押物價格由政府制定或者涉農(nóng)企業(yè)、農(nóng)戶與放貸金融機構(gòu)協(xié)商決定，易產(chǎn)生人為壓低抵押物價值的情況，勢必影響涉農(nóng)企業(yè)和農(nóng)戶進行產(chǎn)權(quán)抵押的積極性。

4、保險發(fā)展滯后且農(nóng)戶參保意識弱

示范區(qū)保險發(fā)展較為滯后，尚不能較好地滿足農(nóng)戶、合作社等防范農(nóng)業(yè)風險的需求。并且據(jù)調(diào)研了解，部分農(nóng)戶參保意識較弱，認為購買農(nóng)業(yè)保險是多此一舉或者青苗補貼太少，不少苗木抵押物未投保。

5、農(nóng)村信用環(huán)境較差

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點在一定程度上推進了新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展，公民誠信觀念和信用意識有所提高。楊凌示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押風險控制良好，但是仍應當清醒認識到當前農(nóng)村整體信用環(huán)境較差，部分農(nóng)民信用觀念淡薄、對自身信用重視程度低，不利于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點工作的進一步開展。

（二）楊凌示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資支持措施

雖然農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔保存在若干風險，但其在擴大農(nóng)村擔保物范圍、降低農(nóng)民貸款門檻方面無疑是積極有益的，為此應從法律、政策、資金保障等多方面進一步推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔保的實踐。針對楊凌示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點工作中存在的問題，特提出以下建議：

1、建立政銀企聯(lián)動機制。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點工作牽涉組織層級、參與主體較多，在信貸風險防控方面，金融機構(gòu)難以獨立完成持續(xù)動態(tài)化的跟蹤監(jiān)測，必須依靠密切配合、高效聯(lián)動的機制對風險進行反饋、判斷和處置。同時應實現(xiàn)風險控制前移，及早消除管理性風險、盡量減少經(jīng)營性風險對農(nóng)戶利益造成損害。因此要進一步發(fā)揮政府主導作用，建立政銀企聯(lián)動機制，切實提高風險管控水平，在出現(xiàn)經(jīng)營風險初期能夠?qū)崿F(xiàn)及時反饋和快速介入，通過實施土地經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)等有效手段，為化解金融信貸風險提供保障。

2、健全風險補償機制，提高農(nóng)戶參保意識。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然環(huán)境的影響較大，風險系數(shù)較高，由此擴大農(nóng)業(yè)保險覆蓋面對促進示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點工作具有重要意義。應從積極擴大農(nóng)業(yè)保險險種和覆蓋面，切實提高農(nóng)業(yè)保險保障水平，爭取農(nóng)業(yè)保險良好發(fā)展環(huán)境等方面多管齊下，積極穩(wěn)妥推進示范區(qū)農(nóng)業(yè)保險發(fā)展。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款使農(nóng)戶獲得了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的資金，一定程度上降低了金融機構(gòu)的風險，但是農(nóng)戶面臨的農(nóng)業(yè)固有風險依然客觀存在。萬一發(fā)生農(nóng)業(yè)災害，不愿參保的部分農(nóng)戶損失較大，部分農(nóng)戶購買農(nóng)業(yè)保險則保險公司需承擔較大損失。因此應當構(gòu)建多層次、多元化的農(nóng)業(yè)風險保障體系。強制實行農(nóng)業(yè)災害保險，可由保險公司、再保險公司及政府三方分擔保險損失，這樣可有效地化解農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資的相關(guān)風險。保險公司與再保險公司按照業(yè)務(wù)要求予以賠償，政府應運用財政資金設(shè)立農(nóng)業(yè)補償基金，結(jié)合農(nóng)業(yè)災害及保險公司賠償情況，向農(nóng)戶及保險公司予以適當?shù)难a償。

3、完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系。規(guī)范的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心應該成為多方主體參與、利益共享的平臺，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)和市場的有效對接。要切實做好土地流轉(zhuǎn)的供求登記和信息，接受雙方質(zhì)詢，落實契約關(guān)系，辦理合同簽證手續(xù)。針對示范區(qū)實際存在的抵押物流轉(zhuǎn)難問題，首先可以考慮在借款人申請農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款時要求其提供能夠聯(lián)系合作的下游企業(yè)名錄，若信貸資金無法順利收回，抵押物由其下游企業(yè)接手的可能性較在流轉(zhuǎn)中心盲目尋找下家應更大些;其次，對于已進入流轉(zhuǎn)中心的抵押物定價的問題應該予以關(guān)注。信貸資金發(fā)生不良，金融機構(gòu)依照約定收回抵押物，賦予其對抵押物的定價權(quán)，更好地結(jié)合市場需求規(guī)定抵押物的價格，更有利于其彌補信貸資金的缺口。

4、建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估機構(gòu)。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場需要依靠農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估機制才能形成農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的合理價格。由示范區(qū)相關(guān)部門完善產(chǎn)權(quán)制度，建立產(chǎn)權(quán)價值評估機構(gòu)，對農(nóng)民抵押的產(chǎn)權(quán)進行有效、科學、準確的估價，保證農(nóng)村產(chǎn)權(quán)應有的價值。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估機構(gòu)對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進行價值評估，并向其出具書面證明，為金融機構(gòu)發(fā)放貸款提供準確的參考，以此作為向金融機構(gòu)獲得貸款的憑證。比如土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，既要考慮土地承包經(jīng)營權(quán)的的年限，又要考慮到其地面附著物的經(jīng)濟價值，從而對土地承包經(jīng)營權(quán)的綜合價值做出合理評估。

5、加強示范區(qū)信用體系建設(shè)，增進金融支農(nóng)能力。農(nóng)村信用環(huán)境是開展農(nóng)村金融創(chuàng)新的基礎(chǔ)條件，由人民銀行楊凌支行牽頭，與示范區(qū)相關(guān)部門聯(lián)動，打造出農(nóng)村信用體系建設(shè)“楊凌模式”，擬建成涵蓋農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場等新型農(nóng)村經(jīng)營主體的農(nóng)村信用信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息定期更新、轄區(qū)金融機構(gòu)共享，較好地解決因信用信息不對稱而長期困擾涉農(nóng)企業(yè)和農(nóng)民無法簡便快捷滿足貸款需求的難題，提高信用等級，降低融資成本，增加貸款的便利性。金融機構(gòu)運用數(shù)據(jù)庫對農(nóng)戶進行信用評級，以信貸員實地調(diào)查的資料為依據(jù)，建立農(nóng)戶個人信用檔案，優(yōu)先對達到金融機構(gòu)信用等級標準又有資金需求的農(nóng)戶安排發(fā)放貸款。在信用評級制度的基礎(chǔ)上，以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款為基點，完善農(nóng)村信用體系，將農(nóng)村抵押貸款擴大為更大范圍上的信用貸款，更大程度地支農(nóng)惠農(nóng)。

6、優(yōu)化農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點工作的良性發(fā)展離不開良好的農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境。積極打造農(nóng)村信用工程，創(chuàng)建信用農(nóng)戶、信用村組、信用鄉(xiāng)鎮(zhèn)，營造重信用、講誠心的社會風氣;加強宣傳教育，采取靈活多樣的形式加大農(nóng)村地區(qū)信用法制的宣傳力度，推進農(nóng)戶電子信用檔案的建立，積極開展農(nóng)戶信用評價。同時要加強正面典型的宣傳力度，推動農(nóng)村信用工程建設(shè)的健康發(fā)展。并且要多角度、多層次、多方面地對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押政策進行宣傳，普及貸款政策，并通過新聞媒體，面向社會廣泛報道農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的工作動態(tài)、成效經(jīng)驗和先進典型，為推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。

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The Research on the “Yangling Mode” of Rural Property Right Mortgages

Research Group