集體土地安置補(bǔ)償辦法精選(九篇)
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第1篇：集體土地安置補(bǔ)償辦法范文
論文關(guān)鍵詞 集體土地 征收 征收程序 征地補(bǔ)償安置
一、集體土地征收制度概述
（一）概念與背景
在我國，土地所有權(quán)的主體只有國家和集體經(jīng)濟(jì)組織。依照現(xiàn)行的法律制度，土地所有權(quán)不能自由地在流通市場買賣，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到了較大的限制。因此，當(dāng)國有土地難以滿足公共利益的需求時(shí)，國家就只能依靠征收和征用兩種強(qiáng)制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發(fā)點(diǎn)，但二者存在明顯的區(qū)別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)榱藝宜袡?quán)，即土地所有權(quán)的主體發(fā)生了變化，而征用僅僅是臨時(shí)性地改變了土地使用權(quán)的主體。
所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實(shí)施，依法將屬于集體所有的土地變?yōu)閲校_定給建設(shè)單位使用，并對集體經(jīng)濟(jì)組織及有關(guān)農(nóng)民給予補(bǔ)償和安置的一種具體行政行為。
集體土地征收包含三層法律關(guān)系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民之間的征收與被征收的關(guān)系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設(shè)單位之間供地與用地的關(guān)系，其三，建設(shè)單位與集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民之間補(bǔ)償與被補(bǔ)償?shù)年P(guān)系。目前，這三層法律關(guān)系沒有理順。集體土地征收作為一項(xiàng)具體的行政行為，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為政府與集體組織、農(nóng)民兩者之間的直接而簡單的關(guān)系。對集體組織、農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償不應(yīng)由用地主體建設(shè)單位進(jìn)行，在實(shí)踐層面上，這種做法容易導(dǎo)致被征收主體的合法權(quán)益得不到切實(shí)的保障。不牽涉到建設(shè)單位，單純的政府與集體的征收補(bǔ)償關(guān)系才是制度未來發(fā)展的方向。
（二）集體土地征收的基本程序
《土地征收管理法》規(guī)定了集體土地征收的法定程序。依據(jù)該法規(guī)定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補(bǔ)償?shù)怯?、確定補(bǔ)償安置方案、事實(shí)補(bǔ)償安置。
征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)已被國家征收。《土地管理法》第四十六條第一款作出了原則性規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。”《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條則對公告程序的具體內(nèi)容進(jìn)行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內(nèi)容是批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法以及辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?；第三，公告地點(diǎn)是被征用土地所在地的鄉(xiāng)、村。
補(bǔ)償?shù)怯洺绦蛟凇锻恋毓芾矸ā泛汀锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》中規(guī)定存在差異。根據(jù)《土地管理法》，被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)持權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)卣恋匦姓鞴懿块T辦理登記。但《土地管理法實(shí)施條例》則將登記機(jī)關(guān)規(guī)定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實(shí)施條例將辦理補(bǔ)償?shù)怯浀臋C(jī)構(gòu)規(guī)定為公告指定的相關(guān)部門，相比《土地管理法》之規(guī)定在實(shí)際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進(jìn)行征收公告時(shí)從高效便民的角度出發(fā)，選擇更便利被征收主體辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀恼恋匦姓鞴軝C(jī)關(guān)進(jìn)行登記。征地補(bǔ)償?shù)怯涍@一程序的內(nèi)容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規(guī)定的期限。在相關(guān)法律上，由于征用土地涉及面積、人數(shù)等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時(shí)間限制，而是交由公告主體依據(jù)不同的實(shí)際情形進(jìn)行確定；第二，登記機(jī)關(guān)為公告指定的機(jī)關(guān)。
確定補(bǔ)償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補(bǔ)償安置方案的確定。法律規(guī)定只對補(bǔ)償安置方案的主體進(jìn)行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內(nèi)容。依此規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案是行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部程序，被征收人無權(quán)參與方案的確定過程。因此，補(bǔ)償安置方案系屬行政機(jī)關(guān)作出的單方面決定；第二，公告補(bǔ)償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報(bào)批準(zhǔn)。補(bǔ)償安置方案應(yīng)報(bào)“市、縣人民政府批準(zhǔn)”。
（三）集體土地征收補(bǔ)償制度
農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權(quán)力約束機(jī)制，更是一種利益協(xié)調(diào)、權(quán)利保障機(jī)制。就其對權(quán)力約束的功能而言，征收補(bǔ)償費(fèi)的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權(quán)這一行政權(quán)力，集體土地征收補(bǔ)償制度是對公權(quán)力的實(shí)質(zhì)性約束。就其作為權(quán)利保障機(jī)制的一點(diǎn)而言，被征收對象依據(jù)公平原則應(yīng)當(dāng)獲得適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，在公共利益和私人利益相沖突時(shí)，補(bǔ)償制度提供了一條救濟(jì)途徑。
除憲法之外，集體土地征收補(bǔ)償制度的法律依據(jù)還集中體現(xiàn)在《土地管理法》與《物權(quán)法》等法律文件之中。《土地管理法》及實(shí)施條例對集體土地征收補(bǔ)償制度的規(guī)定較之于《物權(quán)法》更為詳實(shí)具體，是該制度的主要法律依據(jù)。
從征收土地的補(bǔ)償范圍來看，我國法律規(guī)定只對直接損失予以補(bǔ)償，被征收主體的間接損失和其他相關(guān)損失一般不予補(bǔ)償；從征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來看，被征收主體獲得補(bǔ)償?shù)臄?shù)額根據(jù)被征收土地原有用途的不同基本采平均年產(chǎn)值的倍數(shù)方法計(jì)算；從補(bǔ)償爭議處理程序來看，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭議時(shí)，由縣級以上政府處理，如果協(xié)調(diào)不成，則交由批準(zhǔn)征地的政府通過裁決的方式予以解決。
此外，國務(wù)院于2006年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于落實(shí)中國中央國務(wù)院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化若干意見有關(guān)政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補(bǔ)償制度進(jìn)行了不同程度、不同方面的完善。
二、集體土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
國家行使征收權(quán)的正當(dāng)性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠?qū)竦幕矩?cái)產(chǎn)權(quán)利給予一定的限制，否則，將可能導(dǎo)致政府行政權(quán)力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規(guī)定，但對于其概念并沒有進(jìn)行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當(dāng)廣泛的外延，對其若不進(jìn)行明確的界定，有可能造成政府征收權(quán)的濫用，征收土地行為的擴(kuò)大化，進(jìn)而損害集體組織及廣大農(nóng)民的切身利益。
由于立法對公共利益界定不清，直接導(dǎo)致在實(shí)踐中我國公共利益認(rèn)定的行政主導(dǎo)性與征收泛化。按照《土地管理法》的規(guī)定，公共利益的認(rèn)定完全由行政機(jī)關(guān)單方面決定。立法層面授予了行政機(jī)關(guān)最大化的自由裁量權(quán)，而缺乏被征地者等相關(guān)利益主體的監(jiān)督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項(xiàng)目的一次調(diào)查中，數(shù)據(jù)顯示東部城市近十年來的所有征地項(xiàng)目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經(jīng)營性目的。
（二）征地補(bǔ)償?shù)姆鞘袌龌?/p>
2005年國土資源部下發(fā)《關(guān)于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》，通知規(guī)定“必須按照征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)對農(nóng)民補(bǔ)償”，這在本質(zhì)上是政府主導(dǎo)定價(jià)，由政府利用所處的優(yōu)勢地位單方面決定被征收土地價(jià)值。多年來，集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用過低已成為引發(fā)征地矛盾的最突出原因。征地補(bǔ)償?shù)姆鞘袌龌谝欢ǔ潭壬象w現(xiàn)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，長期以來過低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無法體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)條件下土地的真實(shí)價(jià)值，因此農(nóng)民的合法權(quán)益也無法得到公平受償。
（三）征地程序不完善
前文已對集體土地的征收程序進(jìn)行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設(shè)置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護(hù)的程序如聽證、申訴等缺乏應(yīng)有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規(guī)定》中賦予了相對人對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案要求聽證的權(quán)利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現(xiàn)象。目前關(guān)于保障農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)的程序性規(guī)定大多過于原則化，在實(shí)踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權(quán)利難以得到真正落實(shí)。
三、完善集體土地征收制度的建議
（一）引入市場機(jī)制，建立合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍
目前，在我國，集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用過低無疑是引發(fā)征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎(chǔ)上不斷提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但這種非由市場機(jī)制確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不僅存在嚴(yán)重的滯后性，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值，從而對農(nóng)民的損失做到公平補(bǔ)償。
合理的集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)在公平市場價(jià)值的基礎(chǔ)之上，充分考慮到集體土地的市場價(jià)格，對征收土地的實(shí)際價(jià)值與原所有人的交易成本給予完全的補(bǔ)償。這在一定程度上也要求擴(kuò)大征收補(bǔ)償范圍。
（二）具體完善集體土地征收程序
首先，法律應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時(shí)，可以采用列舉加概括的立法方式，在進(jìn)行概括時(shí)，還應(yīng)當(dāng)運(yùn)用比例原則，進(jìn)一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導(dǎo)致的行政權(quán)力濫用，加強(qiáng)對公共利益審查的力度。
第2篇：集體土地安置補(bǔ)償辦法范文
根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規(guī)定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》，現(xiàn)予印發(fā)，自2003年8月1日起施行。
二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則
第一條 根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條 拆遷集體宅基地房屋的補(bǔ)償價(jià)（以下簡稱房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)），按照本規(guī)則計(jì)算。
第三條 房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成；計(jì)算公式為：
房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)＝宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)
宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條確定；宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由區(qū)縣人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，依本規(guī)則第四條的規(guī)定確定并公布，報(bào)市國土房管局備案。
第四條 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：
當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。
房屋重置成新均價(jià)，是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400～700元/平方米幅度內(nèi)確定。
戶均安置面積，按照100～150平方米控制，具體安置標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)民居住情況確定。
戶均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.3畝（200平方米）計(jì)算。
與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）確定。
第五條 按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條規(guī)定，以經(jīng)濟(jì)適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，依本規(guī)則計(jì)算拆遷補(bǔ)償時(shí)，當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)分別為經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)、定向安置房屋價(jià)。
第3篇：集體土地安置補(bǔ)償辦法范文
關(guān)鍵詞：征用權(quán)；農(nóng)地征用轉(zhuǎn)性規(guī)制；征用補(bǔ)償機(jī)制
中圖分類號：F323.211文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2007）11010802
1征用權(quán)的基本概念及當(dāng)前我國農(nóng)地征用的實(shí)證性分析
1.1征用權(quán)的基本概念
“征用權(quán)”是政府在指導(dǎo)土地資源利用中最具有強(qiáng)制性的重要權(quán)利，也稱為“最高權(quán)利或統(tǒng)治權(quán)”，是指“最高統(tǒng)治者（國家）在沒有土地所有者同意的情況下，將其土地財(cái)產(chǎn)征用于公共需要的目的。”
“征用權(quán)”最先由荷蘭哲學(xué)家雨果•格羅特斯（Hugo Grotias）于1625年提出，在美國到1831年見諸于法律作為私有財(cái)產(chǎn)的社會控制，征用權(quán)可單獨(dú)實(shí)施，也可與治安權(quán)等其他權(quán)結(jié)合使用以便獲得公路、街道等公共設(shè)施和環(huán)境保護(hù)等所需要的土地。
1.2我國農(nóng)地征用的實(shí)證性分析
近年來，隨著城市化進(jìn)程的加速，越來越多的耕地被征用為城市建設(shè)用地或非農(nóng)業(yè)用地。由于我國長期以來實(shí)行的是“分級限額審批”的用地管理制度，土地管理的審批，絕大部分集中在市、縣，有些甚至旁落在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)。這必然導(dǎo)致市、縣在土地利用和管理上只考慮本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，不考慮全局和長遠(yuǎn)的利益。特別是在保護(hù)耕地與保障建設(shè)用地上發(fā)生矛盾時(shí)，普遍存在一種現(xiàn)象：“犧牲耕地，犧牲農(nóng)業(yè)，犧牲農(nóng)民的利益”。
1.2.1農(nóng)地征用中存在的一些問題
長期以來，在我國農(nóng)地征用中存在的法律及經(jīng)濟(jì)上的一些問題，尤其是對有關(guān)被征用農(nóng)地農(nóng)民的依法補(bǔ)償問題引起了學(xué)術(shù)界的關(guān)注。2003-2004年度就有大量研究，就我國農(nóng)地征用的合理性與合法性提出質(zhì)疑，并對農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)構(gòu)成存在缺陷和政府征地過程中濫借公益之名達(dá)成了共識。所有農(nóng)地征用轉(zhuǎn)性中問題的直接表象就是征用價(jià)格的不合理。這種對農(nóng)村集體土地征用的補(bǔ)償價(jià)格的不合理，是與集體土地的真實(shí)市場價(jià)值相對比而言的，絕大多數(shù)情況下，征地的補(bǔ)償價(jià)格是過低的。
根據(jù)1998年修訂的《土地管理法》，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置保障費(fèi)，其中土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍；安置補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍；最高補(bǔ)償不得高于15倍。如果按照這個標(biāo)準(zhǔn)，還不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)可以增加安置補(bǔ)償費(fèi)，但兩費(fèi)總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。目前，有些地方在執(zhí)行這個標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候往往是就低不就高，損害了農(nóng)民群眾的利益；有些地方因財(cái)政吃緊，就干脆壓低安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，甚至拖欠被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)。在2003年土地市場治理整頓中，全國清理出拖欠、截留、挪用農(nóng)民征地的補(bǔ)償費(fèi)高達(dá)147.7億元人民幣。可見，中國的農(nóng)地征用已被城市政府所壟斷，對于相應(yīng)的補(bǔ)償，則設(shè)定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這就相當(dāng)于逆向的自然限價(jià)。
1.2.2壓低補(bǔ)償價(jià)格，買斷土地所有權(quán)
在土地征用最高限價(jià)的同時(shí)，政府還想盡辦法壓低補(bǔ)償價(jià)格。當(dāng)城市政府作為用地主體為進(jìn)行公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征用農(nóng)地時(shí)，就以用地的公益性為名壓低征地價(jià)格；當(dāng)用地主體是開發(fā)企業(yè)或其他單位時(shí)，就以游說和俘虜城市政府，并以買通農(nóng)村集體組織的負(fù)責(zé)人的形式降低征地標(biāo)準(zhǔn)。例如，1993年滬寧高速公路征地時(shí)，當(dāng)?shù)貏趧恿Π仓醚a(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是10000元／人；公路項(xiàng)目是4800元／人。由此引發(fā)了大量農(nóng)民因既失去土地，又得不到應(yīng)有的補(bǔ)償而集體上訪的事件增多。
雖然2004年11月，國土資源部了《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》，在新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中指出“…土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有的生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼…”，但是農(nóng)地征用地價(jià)過低的問題仍然很突出，征地已成為一種在新時(shí)期城市剝奪農(nóng)村的新手段。在這個過程中，用地者動用了國家征地權(quán)，以相當(dāng)?shù)土氖褂觅Y源的“補(bǔ)償”價(jià)格代替國家解決了對農(nóng)民集體土地永久性所有權(quán)的“買斷”，農(nóng)民在得到了一定的土地補(bǔ)償（這種補(bǔ)償在總地價(jià)中所占的比例是較低的）后，也永久性的失去了在土地上投入、產(chǎn)出、收益的權(quán)利。
2農(nóng)業(yè)用地征用轉(zhuǎn)性規(guī)制作用效果評價(jià)
2.1不包括農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的市場不是一個完整的土地市場
農(nóng)地征用本質(zhì)上是國家凌駕于農(nóng)村土地所有權(quán)之上的一種權(quán)利，中國農(nóng)地征用轉(zhuǎn)性規(guī)制由于集體土地所有權(quán)的殘缺而顯得有失公平，城市政府不僅有強(qiáng)制征購的權(quán)利，還有著事實(shí)上的定價(jià)權(quán)。雖然這種征地辦法在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期成為保證城市工業(yè)化發(fā)展低成本的重要手段，但在改革開放之后，這種規(guī)制方式已經(jīng)受到越來越多的沖擊。
土地市場的建立和完善是中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要組成部分，但是，如果對城市國有土地之外的土地市場建設(shè)不加考慮，顯然不能成立一個統(tǒng)一、完善的由競爭主導(dǎo)的土地市場體系。因而一個不包括農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的市場不是一個完整的土地市場。
2.2土地收益的“剪刀差”違背土地市場的發(fā)展規(guī)律
我國目前土地市場中過低的農(nóng)地征用補(bǔ)償價(jià)格違背市場規(guī)律，土地收益的“剪刀差”已經(jīng)成為城市對農(nóng)村進(jìn)行變相索取的新手段。城市用地單位經(jīng)常以低廉的價(jià)格征用農(nóng)民的土地，然后經(jīng)過開發(fā)或單純的轉(zhuǎn)手之后就可以收到高額的回報(bào)。據(jù)有關(guān)學(xué)者對1997-1999年江蘇省耕地資源價(jià)值的核算，1997年江蘇省單位耕地資源的政策性征地平均價(jià)格僅為其實(shí)際所有權(quán)價(jià)格的11.35%。盡管如此，還是有78.34%的耕地資源價(jià)值被政府取得。這顯然有悖于市場公平的原則，使得城市國有土地有償使用的市場上存在“進(jìn)價(jià)過于低廉”的貨品。雖然也有對城市國有土地使用權(quán)交易的最低價(jià)格限制，但是只要有這種低價(jià)供應(yīng)的可能性存在，就會有尋租和俘虜政府等行為產(chǎn)生的動力，這都不利于城市土地市場的正規(guī)和完善。
政府規(guī)制的一大初衷是對違背社會公平原則的市場行為進(jìn)行糾正和限制，但就目前的農(nóng)地征用規(guī)制卻恰恰加重了這種不公平，而且也不利于正常市場秩序的建立。必須承認(rèn)，這種受國家的規(guī)制措施保護(hù)的行為的確是一種矛盾的現(xiàn)象。如不加以改進(jìn)，則必然對我國城市發(fā)展及市場經(jīng)濟(jì)帶來阻力。所以無論是從農(nóng)民的利益角度還是從整個社會的角度出發(fā)，將征地成本市場化，承認(rèn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的完整性，是今后征地規(guī)制改革的方向。
3經(jīng)濟(jì)性規(guī)制對解決社會的負(fù)外部性問題先天不足
3.1征地中重經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償而輕社會保障
農(nóng)地征用的補(bǔ)償方式主要有兩種：（1）一次性貨幣補(bǔ)償；（2）就業(yè)補(bǔ)償，又稱“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。由于第二種辦法是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代延續(xù)下來的老辦法，目前受企業(yè)勞動人事制度改革、失地農(nóng)民就業(yè)期望值高和失地農(nóng)民自身素質(zhì)的影響，這種方法實(shí)施起來困難相當(dāng)大，所以目前常用一次性貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞健?/p>
由此可見，我國現(xiàn)有的農(nóng)地征用規(guī)制中，多為重農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對農(nóng)業(yè)用地征用辦法的討論也多集中在其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，而對農(nóng)地的社會保障功能，即農(nóng)地的“社會承載價(jià)值”的重視不夠?，F(xiàn)行《土地管理法》中在詳細(xì)規(guī)定土地征用的補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)用計(jì)算方案的同時(shí)，并沒有對失去土地的農(nóng)民的具體出路進(jìn)行明確的規(guī)定，甚至，對于農(nóng)村居民點(diǎn)被征用的拆遷補(bǔ)償都沒有談到。
3.2對失地農(nóng)民的“出路”缺乏必要和妥善的安排
對于耕地征用，現(xiàn)行《土地管理法》一方面許可地方根據(jù)實(shí)際情況，可以提高安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面又規(guī)定了土地補(bǔ)償及安置補(bǔ)助費(fèi)的最高上限，而在很多地方，即使是按照土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍進(jìn)行補(bǔ)償也難以保證農(nóng)民維持原有的生活水平。一般來講，扣除勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)后剩下的可支配補(bǔ)償費(fèi)的分配形式很多，其中包括三種形式：（1）完全歸承包戶所有，村集體不再調(diào)整重新分配土地；（2）部分歸個人，部分在生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)分配，土地適當(dāng)調(diào)整；（3）除去青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)后全部在生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)分配，土地重新調(diào)整。有調(diào)整表明，在浙江省，一畝耕地的征地補(bǔ)償費(fèi)大約是5-6萬元，但是，這其中農(nóng)民能真正拿到的只是一部分而已。即使農(nóng)民能拿到每畝5-6萬元的補(bǔ)償費(fèi)，并給予城鎮(zhèn)戶口，同時(shí)在以后的失業(yè)狀態(tài)下每月給以280元的救濟(jì)。就這種補(bǔ)償水平，即便不與征地后的土地價(jià)格作比較，被征地農(nóng)民也會感到不公平，因?yàn)槠錄]有很好的就業(yè)保障，失去土地后的生活不一定能達(dá)到原先的水平。由此一系列問題都表明，失地后的農(nóng)民的生活出路已成為我國城市化進(jìn)程中的一項(xiàng)重要的社會性課題。
4走向市場――中國農(nóng)地征用的出路
鑒于目前我國土地征用過程中出現(xiàn)的一些負(fù)外部效應(yīng)，我們應(yīng)該通過走向市場來為我國的失地農(nóng)民尋找一條有保障的、永久性的新的出路。進(jìn)而促使我國正常的土地市場秩序的建立和完善。
實(shí)際上，自二十世紀(jì)八十年代初期，我國就已經(jīng)開始關(guān)注城市國有土地使用權(quán)市場的建立和完善。而且1992年確立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制以來，中國已開始逐步全面實(shí)施生產(chǎn)要素的市場化。土地市場的建立和完善是生產(chǎn)要素市場的重要組成部分，而城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地使用權(quán)市場是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求?？梢哉f，目前我國城市和農(nóng)村兩個體系內(nèi)部的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓市場已經(jīng)初步建立，并在不斷的完善之中，但是城鄉(xiāng)土地使用權(quán)市場的一體化仍遙遙無期。兩個市場體系間的鴻溝就來源于土地征用過程中的非市場化政府強(qiáng)制力，這種強(qiáng)制力人為的將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為城市國有土地的處置權(quán)能進(jìn)行限制，并將這一過程的收益權(quán)進(jìn)行不平等的削減，雖然這種狀況可以解釋為由長期以來城市優(yōu)先農(nóng)村的制度安排的路徑依賴效應(yīng)所形成的，但是，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)力和農(nóng)民參政議政能力的提升，農(nóng)地征用的市場化呼聲已經(jīng)越來越高。
5結(jié)語
隨著新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快及“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”口號的提出，國家農(nóng)地征用規(guī)制改革也在一步步向前邁進(jìn)，為農(nóng)村和農(nóng)民的健康發(fā)展帶來了一定的效應(yīng)。但是，與此同時(shí)，我們還必須看到，這一規(guī)制改革的主要對象還是被征用土地的農(nóng)民，而這一方案還尚未設(shè)計(jì)征用標(biāo)準(zhǔn)與征用土地市場銷售價(jià)格間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。正如國土資源部耕地保護(hù)司某負(fù)責(zé)人所介紹，原有的“征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”帶有很強(qiáng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，新版標(biāo)準(zhǔn)也只是一個過度性措施。隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，國家將不斷適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，出臺“區(qū)片綜合定價(jià)”等新的補(bǔ)償辦法，完善土地征用的市場定價(jià)。
參考文獻(xiàn)
［1］劉江濤.城市邊緣區(qū)土地利用規(guī)制-緣起、失靈、改進(jìn)［M］.北京：新華出版社，2005．
第4篇：集體土地安置補(bǔ)償辦法范文
目前，因采煤引起的土地塌陷和村莊搬遷問題較為突出。為正確處理國家、集體和農(nóng)民群眾的利益關(guān)系，節(jié)約和合理用地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)和《**省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》(以下簡稱《實(shí)施辦法》)等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就采煤塌陷地復(fù)墾、征用和村莊搬遷補(bǔ)償問題提出如下意見：
一、采煤塌陷集體土地采用復(fù)墾(平整)與征用相結(jié)合的辦法解決。因采煤將造成集體土地塌陷的，煤炭企業(yè)應(yīng)提前6個月將可能土地塌陷情況通報(bào)所在縣(含縣級區(qū)，下同)人民政府，并會同縣國土資源行政管理部門現(xiàn)場勘測土地現(xiàn)狀，清點(diǎn)地上附著物。采煤塌陷土地穩(wěn)沉后，由縣國土資源行政管理部門會同煤炭企業(yè)現(xiàn)場鑒定，確定塌陷土地的復(fù)墾(平整)區(qū)和征用區(qū)。原則上塌陷深度在1.5米以內(nèi)(包括1.5米)且非常年積水的土地作為復(fù)墾(平整)區(qū)，超過1.5米的作為征用區(qū)。具體按以下辦法操作：
(一)土地塌陷穩(wěn)沉后，塌陷深度在1.5米以內(nèi)(包括1.5米)且非常年積水的土地，由煤炭企業(yè)支付土地復(fù)墾(平整)費(fèi)，交由集體土地所有者組織復(fù)墾(平整)。其中，深度在0.2至0.5米以內(nèi)的，土地復(fù)墾(平整)費(fèi)(含肥力補(bǔ)償費(fèi))的支付標(biāo)準(zhǔn)為每平方米3至4.5元；深度在0.5至1米之間的，每平方米6至7元；深度1至1.5米之間的，每平方米8至9元。
(二)土地塌陷穩(wěn)沉后，深度超過1.5米和塌陷深度1.5米以內(nèi)且常年積水的土地，以及如復(fù)墾后不能恢復(fù)原用途的塌陷農(nóng)用地，要及時(shí)辦理征地手續(xù)，土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助倍數(shù)按《土地管理法》和《實(shí)施辦法》規(guī)定的低限執(zhí)行，前3年平均年產(chǎn)值按所在地政府公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。塌陷土地征用后，由市、縣人民政府安排給原集體土地所有者使用。
(三)塌陷地也可以由煤炭企業(yè)組織復(fù)墾，土地復(fù)墾完畢后，經(jīng)市國土資源行政主管部門會同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，交還集體土地所有者。煤炭企業(yè)征得當(dāng)?shù)卣?，?fù)墾原有已征用的采煤塌陷地增加的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀?jīng)省國土資源行政管理部門驗(yàn)收確認(rèn)后，可用作耕地占補(bǔ)平衡；也可以經(jīng)縣人民政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，置換同等數(shù)量和質(zhì)量應(yīng)征而未征的塌陷地。村莊用地塌陷后，已由煤炭企業(yè)出資提供新村用地的，對其中與新村用地面積相等部分的塌陷村莊用地，不再辦理征用手續(xù)。
(四)在土地塌陷和復(fù)墾(平整)期間，造成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)減產(chǎn)的，煤炭企業(yè)應(yīng)按當(dāng)年減產(chǎn)量負(fù)責(zé)補(bǔ)償。土地復(fù)墾經(jīng)驗(yàn)收合格交集體土地所有者使用后，煤炭企業(yè)應(yīng)向農(nóng)用地使用者一次性支付土地肥力不足補(bǔ)償費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為所在地政府公布的同類農(nóng)用地前3年平均年產(chǎn)值的2倍。
(五)征用塌陷土地和搬遷村莊新址征用土地，免繳水利建設(shè)基金，耕地開墾費(fèi)執(zhí)行省規(guī)定的下限標(biāo)準(zhǔn)。搬遷村莊的新址位于城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)，且新址用地面積小于舊址的，免繳新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。
(六)歷史遺留的采煤塌陷地，由煤炭企業(yè)與縣人民政府協(xié)商，分期分批解決。其中，**年底以前穩(wěn)沉的塌陷土地，能夠復(fù)墾(平整)的，按前述規(guī)定組織復(fù)墾(平整)；不能恢復(fù)原用途的，按原《土地管理法》的規(guī)定補(bǔ)辦征地手續(xù)。
二、穩(wěn)妥解決采煤塌陷地村莊搬遷問題。塌陷區(qū)村莊搬遷關(guān)系群眾生命財(cái)產(chǎn)安危，必須在土地塌陷前完成。煤炭企業(yè)要會同當(dāng)?shù)卣?，按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，積極做好塌陷區(qū)村莊搬遷規(guī)劃和實(shí)施工作。新址選擇要與中心村、小城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合，避免出現(xiàn)二次搬遷。
第5篇：集體土地安置補(bǔ)償辦法范文
第二條 本規(guī)定適用于我市行政轄區(qū)內(nèi)集體土地征用工作。
第三條 建設(shè)單位申請用地時(shí)，須附具縣級以上土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審報(bào)告。
第四條 下列項(xiàng)目征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六倍：
（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（三）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地。
其它項(xiàng)目征用土地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至八倍。
第五條 征地時(shí)年產(chǎn)值按實(shí)際地類確定。核減耕地面積時(shí)，按在冊地類予以核減。
第六條 土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。
土地補(bǔ)償費(fèi)的使用由縣（區(qū)）土地行政主管部門監(jiān)督管理。
第七條 征地時(shí)地上無青苗的不得補(bǔ)償青苗款。
第八條 臨時(shí)使用土地的，土地補(bǔ)償費(fèi)按該土地被使用前三年平均年產(chǎn)值的三倍予以補(bǔ)償。臨時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)支付給承包或使用該地的個人或單位。
第九條 臨時(shí)用地需破壞耕作層的，應(yīng)將表土先行剝離，土地使用者應(yīng)當(dāng)自臨時(shí)用地期滿之日起一年內(nèi)恢復(fù)耕種條件。
第十條 集體土地上農(nóng)業(yè)戶拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《撫順市征（占）用土地青苗附著物補(bǔ)償規(guī)定》執(zhí)行。非農(nóng)戶拆遷補(bǔ)償按照城市動遷有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。農(nóng)戶、非農(nóng)戶的確定以產(chǎn)權(quán)所有人戶口為準(zhǔn)。
第十一條 農(nóng)業(yè)戶宅地內(nèi)倉儲用房拆遷補(bǔ)償建筑面積人均不得超過十二平方米，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按《撫順市征（占）用土地青苗附著物補(bǔ)償規(guī)定》執(zhí)行。
第十二條 農(nóng)業(yè)戶因征地發(fā)生動遷，應(yīng)由被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織重新提供宅基地，原房屋按照《撫順市征（占）用土地青苗附著物補(bǔ)償規(guī)定》付費(fèi)補(bǔ)償。因城市規(guī)劃限制，在本集體經(jīng)濟(jì)組織用地范圍內(nèi)不準(zhǔn)另建農(nóng)民住宅的，由用地單位就近購置或異地另建房屋予以安置。原住房人均建筑面積小于二十平方米的，按原建筑面積安置。原住房人均建筑面積大于二十平方米的，按人均建筑面積二十平方米安置，超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)部分按《撫順市征（占）用土地青苗附著物補(bǔ)償規(guī)定》付費(fèi)補(bǔ)償。
第十三條 農(nóng)業(yè)戶有合法房產(chǎn)執(zhí)照的居住用房出租他人使用的，征地拆遷時(shí)按《撫順市征（占）用土地青苗附著物補(bǔ)償規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)付費(fèi)補(bǔ)償，不予安置住房。
第十四條 房屋拆遷時(shí)按該房屋房產(chǎn)執(zhí)照確定的使用性質(zhì)予以補(bǔ)償。居住用房用于生產(chǎn)經(jīng)營活動的，無論是否有工商營業(yè)執(zhí)照，因征地拆遷發(fā)生的一切生產(chǎn)經(jīng)營性損失均由房屋使用人自行承擔(dān)。
第十五條 需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按征地面積除以征地前人均耕地面積計(jì)算。計(jì)算方法仍按省“三田折一”的辦法，統(tǒng)一折合成一種地類計(jì)算，即一畝菜地相當(dāng)于二畝水田或二點(diǎn)五畝旱地。
第十六條 計(jì)算安置人口數(shù)以村（聯(lián)社）或其他集體經(jīng)濟(jì)組織為單位，耕地面積以上年統(tǒng)計(jì)年報(bào)為依據(jù)，人口數(shù)以上年統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)減歷次征地已安置但未轉(zhuǎn)非的人口數(shù)計(jì)算。
第十七條 每個需要安置的農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為被征用土地前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。
第十八條 國家依法對集體所有的土地實(shí)行征用，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個人對征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的爭議不影響征地補(bǔ)償安置方案的制定、審批及實(shí)施。違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓征地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地，拒不交出土地的，依據(jù)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府下發(fā)的《用地批準(zhǔn)文件》、《爭議裁決書》、市縣人民政府批準(zhǔn)的《征地補(bǔ)償安置方案》申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第十九條 收回國有農(nóng)用地和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用本集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)參照本規(guī)定辦理。
第6篇：集體土地安置補(bǔ)償辦法范文
20xx年農(nóng)村土地征收管理?xiàng)l例
一、土地補(bǔ)償費(fèi)
土地征收的土地補(bǔ)償費(fèi)是如何計(jì)算的呢?土地補(bǔ)償費(fèi)一般為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
二、土地征收的安置補(bǔ)助費(fèi)
按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
三、青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對于成長期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。對于多年生的經(jīng)濟(jì)林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費(fèi);如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補(bǔ)償。
四、其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計(jì)概算報(bào)批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場、墳?zāi)?、廁所、豬圈等的補(bǔ)償，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。
農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要求
1、各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額由市、縣政府依法批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案規(guī)定。
2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定(有關(guān)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))：按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門審定的最基層單位統(tǒng)計(jì)年報(bào)和經(jīng)物價(jià)部門認(rèn)可的單價(jià)為準(zhǔn)。
3、按規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。原土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍的土地管理規(guī)定，已經(jīng)在20xx年3月26日《土地管理法》中刪除。
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現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度是由土地管理法確定的，最關(guān)鍵的條款是第47條。國務(wù)院法制辦主任宋大涵在作草案說明時(shí)說，分兩步走，先集中精力對第47條進(jìn)行修改，待土地管理法修正案通過后，由國務(wù)院制定條例。
宋大涵表示，從補(bǔ)償原則看，原47條的規(guī)定沒有綜合考慮土地年產(chǎn)值以外的其他因素，包括土地區(qū)位、供求關(guān)系以及土地對農(nóng)民的就業(yè)和社會保障功能。從補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)看，30倍上限規(guī)定過死，不適應(yīng)不斷變化的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況和各地不同情況。
草案指出，征收農(nóng)民集體土地補(bǔ)償安置的具體辦法，由國務(wù)院制定。依照國務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。
中國土地學(xué)會副理事長黃小虎認(rèn)為，這是一個很大的進(jìn)步，符合中央提出的改革征地制度要尊重農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的精神。
國務(wù)院常務(wù)會議討論通過的草案，對農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。會議指出，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快的情況下，占地過多過快問題日益突出，必須推進(jìn)改革、健全法制，嚴(yán)格約束占用耕地。
報(bào)告也提出改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。
按照現(xiàn)行的30倍上限估算，目前農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例不足十分之一。
《第一財(cái)經(jīng)(微博)日報(bào)》以占比最大的水稻田的產(chǎn)值計(jì)算：全國水稻平均畝產(chǎn)470公斤，以目前稻谷價(jià)格2元/公斤可獲940元產(chǎn)值;冬季種植經(jīng)濟(jì)作物的產(chǎn)出，按占比最大的油菜籽計(jì)算，國家發(fā)改委價(jià)格司20xx年報(bào)告稱平均每畝產(chǎn)值508元。兩項(xiàng)相加，平均每畝產(chǎn)值在1500元左右。按最高補(bǔ)償30倍計(jì)算，最高可獲得4.5萬元/畝左右。
第7篇：集體土地安置補(bǔ)償辦法范文
[關(guān)鍵詞]城中村改造;土地產(chǎn)權(quán);房屋拆遷
一、城中村改造問題的提出
(一)基本概念
廣義而言,城中村是指農(nóng)村的土地已納入城市總體規(guī)劃發(fā)展區(qū)內(nèi),且農(nóng)業(yè)用地很少或沒有,居民也基本上屬于非農(nóng)化的村落;狹義而言,城中村特指那些農(nóng)地與居民早已非農(nóng)化,村莊也已經(jīng)轉(zhuǎn)制為城市建設(shè),只是習(xí)慣上仍稱為村的社區(qū)部落。本文指涉的城中村包含上述兩層意思。居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式的主要指標(biāo)已完成向城市社區(qū)的轉(zhuǎn)型,但在基本素質(zhì)上仍缺乏城市社區(qū)的內(nèi)涵特征。
城中村普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、建設(shè)混亂、環(huán)境惡劣、治安復(fù)雜等問題,影響了城市化進(jìn)程的推進(jìn)、城市整體功能的發(fā)揮和城市綜合競爭力的提升,為此,城中村常被形容為城市健康軀體上的“毒瘤”。政府出于公共利益的需要,調(diào)整城市規(guī)劃,擴(kuò)充城市的區(qū)域空間,將城郊的農(nóng)村納入統(tǒng)一管理,這是城中村改造的最直接原因。改造城中村,使其擺脫自身發(fā)展的惡性循環(huán)并與周邊城市環(huán)境銜接,已成為刻不容緩的任務(wù)。
(二)深圳城中村的歷史、現(xiàn)狀、特點(diǎn)和改造目標(biāo)、難點(diǎn)
早在1992年,深圳特區(qū)內(nèi)的羅湖、福田、南山區(qū)便進(jìn)行了城市化改造,173個自然村的4萬農(nóng)民改變身份成為“城里人”;11年后的2003年,深圳開始了第二次城市化,截止到2004年底,寶安、龍崗兩區(qū)的27萬農(nóng)民也全部“洗腳上田”,變成城市居民。深圳成為全國第一個沒有農(nóng)村的城市。
2005年11月9日,《深圳市城中村(舊村)改造總體綱要(2005—2010)》正式出臺。在綱要中,未來5年改造的目標(biāo)是:特區(qū)內(nèi)城中村的拆除重建規(guī)模達(dá)到總量的20%,特區(qū)外拆除重建規(guī)模達(dá)到總量的5%,5年城中村改造控制的總量為拆除建筑面積1150萬平方米,重建建筑面積2590萬平方米,綜合整治建筑面積3370萬平方米,推動特區(qū)內(nèi)外一體化建設(shè)。改造中會出現(xiàn)5大難點(diǎn):一是改造規(guī)模龐大,任務(wù)艱巨;二是拆遷補(bǔ)償難,法律規(guī)定不完善;三是違建改造矛盾突出;四是產(chǎn)權(quán)和租賃期限模糊,難理清;五是部分房屋產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系難。
二、城中村改造中遇到的法律缺陷
(一)城中村土地的產(chǎn)權(quán)障礙
根據(jù)我國現(xiàn)行法律,城市所有土地的產(chǎn)權(quán)歸國家所有,而農(nóng)村和城郊土地的產(chǎn)權(quán)歸集體所有,在城市化的過程中,國家可以征用作為農(nóng)民生產(chǎn)資料的農(nóng)用地,但難以征用作為農(nóng)民生活資料的宅基地。城中村改造的最根本障礙就在于這種二元土地制度。
(二)城中村土地流轉(zhuǎn)舉步維艱
在那些土地沒有完全國有化的城中村,集體土地和宅基地的流轉(zhuǎn)非常困難。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,城中村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,許多勞動力轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè),隨時(shí)會有失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。集體土地負(fù)擔(dān)著經(jīng)濟(jì)與保障的雙重職能,如果難以流轉(zhuǎn),大量的土地資源,或利用率低下,或由于拋荒而浪費(fèi),同時(shí)勞動力也得不到有效配置。
(三)集體土地所有權(quán)征用制度的缺陷
加快城市化進(jìn)程遇到的首要問題是土地所有形式的改變,由此產(chǎn)生土地征用問題。在我國,集體土地征用制度存在諸如土地征用權(quán)濫用、征地補(bǔ)償范圍過窄、標(biāo)準(zhǔn)過低、征用程序不嚴(yán)格不民主等一系列問題,這無不與土地征用法律法規(guī)不完善和土地征用管理不當(dāng)有關(guān)。
(四)城中村改造中房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆擅c(diǎn)
城中村改造中最復(fù)雜、最關(guān)鍵的是集體土地上房屋拆遷及相應(yīng)補(bǔ)償問題,目前還沒有一個獨(dú)立完整的集體土地上的房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膰壹壌蠓ā２疬w是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是城市規(guī)劃區(qū)外,其法律意義是不同的。比較棘手的問題是,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村的集體所有土地上的房屋拆遷活動,是適用《拆遷條例》還是適用《土管法》的規(guī)定存在爭議。適用的法律不同,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)也會不同。
(五)城中村違法建筑拆除的困境
違法建筑的原因很多,但最關(guān)鍵的兩個因素是產(chǎn)權(quán)不清和利益驅(qū)動。違法建筑往往處于城中村內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁華的樞紐地帶,投資少、經(jīng)濟(jì)效益好,村民、投資者以及基層單位、公職人員通過違法建筑牟取了經(jīng)濟(jì)利益,甚至形成了利益同盟,對制止違法建筑形成巨大的阻力。另一方面,違法建筑的產(chǎn)權(quán)混亂,如果承認(rèn)違法建筑的產(chǎn)權(quán),則鼓勵了違法行為,引發(fā)新的搶建風(fēng);不承認(rèn)產(chǎn)權(quán),考慮到法律依據(jù)不足及違法行為的普遍性,對已經(jīng)存在的違法建筑難以強(qiáng)制拆除,令改造無所適從。政府的這種兩難境地也為違法建筑的迅速膨脹培養(yǎng)了土壤。到2000年,深圳市各種違法建筑達(dá)1.21億平方米,占全市建筑總面積的1/3多。
(六)深圳市龍崗區(qū)舊改模式和法律盲點(diǎn)
在過去的4—5年里,深圳市龍崗區(qū)舊城改造的速度可稱得上摧枯拉朽、勢不可擋,尤其是單體項(xiàng)目的改造規(guī)模超過深圳其他幾個行政區(qū)。但龍崗舊改模式在操作推廣時(shí)也遇到法律盲點(diǎn)?！渡钲谑谐侵写?舊村)改造暫行規(guī)定》(下稱“暫行規(guī)定”)推進(jìn)城中村改造僅限于舊村改造,而龍崗區(qū)舊改則包括舊城鎮(zhèn)、舊村及舊工業(yè)園三個層面,城中村改造多為綜合整治(穿衣戴帽)與局部相連,涉及的大多是公共利益,比如安全隱患、水電配套等,需要政府投資,而舊城鎮(zhèn)與舊工業(yè)園改造則涉及私人利益,改造后多為經(jīng)營性項(xiàng)目。另外,舊改的拆遷補(bǔ)償法律規(guī)定,也很難在短時(shí)間在全市范圍統(tǒng)一各方的利益均衡,《暫行規(guī)定》的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),也僅僅針對合法且有明晰產(chǎn)權(quán)的城中村住宅。
三、城中村改造中民商事法律問題的解決與司法實(shí)務(wù)
(一)城中村改造的核心是土地產(chǎn)權(quán)問題
在現(xiàn)行的土地法律制度框架下,要真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)村的城市化,就要使農(nóng)村的土地能夠在市場上合法地自由流通,實(shí)現(xiàn)流通的唯一辦法就是改變集體土地的所有權(quán)性質(zhì),使其徹底國有化。消除改造的產(chǎn)權(quán)障礙,一般只有通過土地征用才能實(shí)現(xiàn),但此種方式將使大多數(shù)地方政府陷入不可自拔的財(cái)政壓力。筆者通過認(rèn)真研究現(xiàn)行法律制度后認(rèn)為,實(shí)行集體土地國有化轉(zhuǎn)制,使村集體通過盤活土地資產(chǎn)獲得改造所需資金,使政府能夠統(tǒng)一、有效地利用土地,不失為一個好辦法。
1.集體土地國有化轉(zhuǎn)制。是指集體經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、整體建設(shè)水平較高的城市周邊地區(qū)或城市內(nèi)部的村鎮(zhèn)在城市化過程中,以農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部由農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民,并實(shí)現(xiàn)撤村改居的過渡為前提,通過行政命令的方式,將原屬農(nóng)村集體所有的土地整體性、一次性地轉(zhuǎn)歸為國家所有,并基本不改變原有的土地用途和使用權(quán)歸屬,即國有土地派生出的使用權(quán)仍由集體經(jīng)濟(jì)組織(股份公司)享有。
轉(zhuǎn)制是在現(xiàn)有制度體制下順應(yīng)城市化發(fā)展而出現(xiàn)的一種社會現(xiàn)象,也是一種法律現(xiàn)象,在一定程度上可以說是社會發(fā)展相對于法律制度的超前。因?yàn)槠溟g涉及重大的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬變更和利益關(guān)系協(xié)調(diào)問題,《土管條例》第2條第(5)項(xiàng)規(guī)定應(yīng)當(dāng)說是國有化轉(zhuǎn)制最主要的法律依據(jù)。
2.征用制度與國有化轉(zhuǎn)制的比較。雖然集體土地國有化轉(zhuǎn)制與征用最終都是通過政府行政命令、政府公告的方式來實(shí)現(xiàn)的,實(shí)現(xiàn)方式上都有一定的強(qiáng)制性,但比較而言,兩者仍有較大的區(qū)別:一方面,征用是以實(shí)現(xiàn)具體的建設(shè)項(xiàng)目為目的,以特定的建設(shè)用地為特定對象而分片、分期進(jìn)行的,集體土地國有化轉(zhuǎn)制具有整體性、一次性的特點(diǎn),更多的是從城市整體規(guī)劃的角度考慮,對具體改造形式和對象,政府并不要求具體的目標(biāo);另一方面,征用后的土地用途可能由農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,土地使用權(quán)也將轉(zhuǎn)歸建設(shè)單位享有,而集體土地轉(zhuǎn)歸國有時(shí),不改變原土地用途和原土地使用者。
3.國有化轉(zhuǎn)制的步驟。研究近些年廣州市和深圳市龍崗區(qū)、寶安區(qū)的城市化過程,改制范圍內(nèi)的農(nóng)村已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了三個轉(zhuǎn)變:一是將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的全體成員一次性轉(zhuǎn)為城市居民;二是撤銷原村委建制,以城市社區(qū)居委會取而代之;三是將原由村委會管理的集體經(jīng)濟(jì)實(shí)體轉(zhuǎn)制為由集體法人股東持股的股份制企業(yè)。這樣,農(nóng)村土地房產(chǎn)也分三步走,第一步是實(shí)現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變,即農(nóng)轉(zhuǎn)非和撤農(nóng)轉(zhuǎn)居;第二步是以政府令的形式,將列入轉(zhuǎn)制范圍的集體土地一次性轉(zhuǎn)為國有土地;第三步是按轉(zhuǎn)制后確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的配套規(guī)定,對合法的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人核發(fā)國有土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證,對取得合法權(quán)屬證明的土地、房產(chǎn)在繳納相應(yīng)的稅費(fèi)后,允許其進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場。
(二)城中村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆蛇x擇
1.法律適用。近年來,全國一些省市陸續(xù)出臺的有關(guān)拆遷的地方性法規(guī)、規(guī)章中,可以找到涉及城中村集體土地房屋拆遷的相關(guān)內(nèi)容。歸納起來,基本采用以下三種補(bǔ)償安置辦法的其一或組合:一是“參照法”,即參照城市房屋拆遷進(jìn)行補(bǔ)償;二是“征地法”,即先將土地變性質(zhì)征用,再依國有土地上的房屋補(bǔ)償;三是“協(xié)商法”,即由拆遷主體和被拆遷主體相互商量決定補(bǔ)償。
一般認(rèn)為,對于集體土地上的房屋,因國家建設(shè)需要拆除并給予安置補(bǔ)償?shù)?是將集體土地上的房屋作為地上附著物處理的,應(yīng)使用土地管理的相關(guān)法律規(guī)范。但筆者持不同看法,借鑒廣州、深圳等地的做法,將上述后兩種辦法組合使用,其中“征地法”應(yīng)改成以“集體土地國有化轉(zhuǎn)制”為前提。理由如下:(1)城中村改造的土地問題不能與一般的集體土地征用補(bǔ)償完全等同,土地征用制度是目前集體土地轉(zhuǎn)為國有的唯一系統(tǒng)化制度,而國家對集體土地國有化轉(zhuǎn)制只有框架性規(guī)定。相比之下,轉(zhuǎn)制的適用范圍更狹窄一些,必須符合《土管條例》第2條的規(guī)定。(2)補(bǔ)償程度有差別。在土地征用時(shí),《土管法》第47條規(guī)定,“征用土地的,按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。”但對城中村中以房屋為主的農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)拆遷補(bǔ)償卻采取忽略或放任態(tài)度,甚至沒有房屋的概念,房屋僅被包含在“附著物”中。該法第47條第4款規(guī)定,地上的附著物及青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。這樣轉(zhuǎn)授權(quán)力,結(jié)果會導(dǎo)致集體土地征用補(bǔ)償和地上房屋拆遷補(bǔ)償截然分開,政府需要支付兩部分費(fèi)用。而集體土地轉(zhuǎn)歸國有時(shí),原則上具有無補(bǔ)償性。由于集體土地的國有化轉(zhuǎn)制不是為具體建設(shè)項(xiàng)目而發(fā)生,沒有具體建設(shè)單位置于其間,即沒有補(bǔ)償費(fèi)用的承擔(dān)者,并且集體土地在國有化后由原使用者繼續(xù)使用,農(nóng)村集體及其成員一般不會因此得到特別補(bǔ)償。
第8篇：集體土地安置補(bǔ)償辦法范文
關(guān)鍵詞：征地拆遷；補(bǔ)償安置；農(nóng)民失地
隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，大量農(nóng)村土地被占用，大批的農(nóng)民私有住房被夷為平地，拆遷量連年上升，由此引發(fā)的矛盾也日趨突出，農(nóng)民反映拆遷的上訪有增無減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時(shí)有發(fā)生。在推進(jìn)城市化進(jìn)程中征地拆遷是一項(xiàng)十分重要的前期工作，直接關(guān)系到國家、集體、個人三者利益，關(guān)系到社會穩(wěn)定和政治安定的大局，征地拆遷矛盾已危及農(nóng)村社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是當(dāng)前社會的熱點(diǎn)和政府工作的難點(diǎn)。據(jù)國家權(quán)威部門估算，改革開放以后，通過低價(jià)征用農(nóng)民土地最少使農(nóng)民蒙受了20000億元的損失。利益分配的巨大失衡，很容易引發(fā)失地農(nóng)民的不滿，政府公信力也因此受到影響。
征地拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別
征地拆遷是指集體土地征收或征用中的房屋拆遷，適用《土地管理法》有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定。《土地管理法》第四十七條規(guī)定“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定”，《征用土地公告辦法》第八條規(guī)定“征地補(bǔ)償安置、方案公告應(yīng)當(dāng)包括地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式”。這里所指的地上附著物就包括房屋等建筑物。城市房屋拆遷是國有土地地上建筑物的拆遷，指因城市建設(shè)項(xiàng)目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實(shí)施房屋拆遷的行為，適用國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。城市房屋拆遷活動主要是一種民事行為，同時(shí)也有一定的行政性質(zhì)。
征地拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動，各自遵循不同的程序和規(guī)則來實(shí)施。土地行政主管部門是征地拆遷主管機(jī)關(guān)，而房屋拆遷管理部門是城市房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)。
征地拆遷中存在的問題
1、法律法規(guī)的缺失
長期以來，農(nóng)村房屋拆遷處于無法可依的狀態(tài)，對農(nóng)民房屋的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，一直采取忽略或放任態(tài)度，在可見的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附著物”之中，嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償事宜時(shí)主要參照國有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行，有的甚至連參照的資格都沒有，農(nóng)民公平受償權(quán)利在法律上受到了不當(dāng)?shù)南拗疲驯驹撚缮衔环ūＷo(hù)的農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，移位于下位法，由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。這種法律的移位，不能不說是我國法律的一大缺憾。
2、政府行為和職能出現(xiàn)偏差
征地拆遷與城市房屋拆遷有很多不一致，不能按照城市房屋拆遷的規(guī)定來實(shí)施，更不能由土地行政主管部門以外的其他部門按照城市房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定來實(shí)施征地拆遷。征地拆遷存在的問題與政府工作的職能和方式有著密切關(guān)聯(lián)。征地拆遷中的權(quán)力約束機(jī)制和利益平衡機(jī)制的缺乏使政府行為失范和政府自利性膨脹。由于拆遷情況紛繁復(fù)雜，政府及其受托人在集體土地房屋拆遷過程存在著許多非規(guī)范的行為。(1)拆遷許可證頒發(fā)程序不規(guī)范；(2)私定房屋評估機(jī)構(gòu)；(3)擅用自由裁量權(quán)，使農(nóng)戶間補(bǔ)償不平衡；(4)強(qiáng)行拆遷時(shí)有發(fā)生。不管農(nóng)民對拆遷補(bǔ)償是否滿意，有些地方對不愿拆遷的農(nóng)民采取強(qiáng)制拆遷。
3、行政補(bǔ)償?shù)娜笔?/p>
現(xiàn)行的征地補(bǔ)償額度是與市場無關(guān)的政策性價(jià)格，過于偏離土地的市場價(jià)值和農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。《土地管理法》規(guī)定征地款含安置補(bǔ)償、土地補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償三部分。前兩項(xiàng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為該耕地前3年平均產(chǎn)值的6至10倍和4至6倍，兩項(xiàng)之和最低為lO倍最高為16倍，特殊情況也不得超過30倍。按此規(guī)定計(jì)算，每畝土地補(bǔ)償費(fèi)也就是5萬左右，僅僅相當(dāng)于一個公務(wù)員一兩年的工資收入。雖然國土資源部于2004年11月出臺的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》規(guī)定，各省可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但由于我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，沒有明確農(nóng)民集體和農(nóng)民個人在處理土地時(shí)，執(zhí)行主體的界限和地位，從而使征用土地后補(bǔ)償分配存在弊端，往往大頭的土地補(bǔ)償由集體占有，由集體統(tǒng)一支配；小頭的其它補(bǔ)償，歸農(nóng)民個人。而集體在分配土地補(bǔ)償?shù)倪^程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組又層層截流，結(jié)果到最后大部分農(nóng)民得到的只是有限的利益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)失地?fù)p失。
4、補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)不夠完善
由于拆遷時(shí)間、區(qū)域的不同，特別是隨著城市建設(shè)，開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和社會各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展需要，地方政府對農(nóng)民建房先后分批進(jìn)行了控制，造成了農(nóng)民建房的占地面積、建筑面積相差懸殊，同時(shí)造成鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、村與村、戶與戶的農(nóng)民得到補(bǔ)償價(jià)格、安置房面積相差懸殊，貧富差別越來越大。搭建違章建筑、拖延拆遷時(shí)間等情況比較突出。目前拆遷中普遍存在農(nóng)民一旦得知要拆遷消息，第一件事就是突擊裝修和突擊搭建，不僅在室內(nèi)室外的墻面和墻壁上動腦筋裝修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能夠向空中發(fā)展的，就想盡一切方法抬樓，還有部分拆遷戶甚至采取改變原房屋用途，臨時(shí)用作店面、廠房等非住宅，他們的目的就是希望在補(bǔ)償安置中得到更多的優(yōu)惠，當(dāng)愿望不能滿足時(shí)，就有人與拆遷人打持久戰(zhàn)拖延時(shí)間，討價(jià)還價(jià)迫使拆遷人做出讓步，這些因素的存在，均使拆遷補(bǔ)償難以平衡。
征地拆遷問題的解決對策
1、制定法律法規(guī)，確保拆遷農(nóng)房有法可依
農(nóng)房拆遷相關(guān)法律缺失，政策供給又落伍是造成農(nóng)房拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無規(guī)定，致使農(nóng)村集體房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問題。因此，規(guī)范征收土地行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神，對涉及農(nóng)房拆遷的一些具體政策和實(shí)際問題進(jìn)行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法，用立法的形式固定下來，制定出合乎民意的法律法規(guī)，規(guī)范農(nóng)房拆遷行為。
2、深入宣傳政策，規(guī)范拆遷行為
實(shí)踐證明，只要及時(shí)做好政策宣傳工作，就能得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可以得到預(yù)防和解決。一是應(yīng)及時(shí)向被拆遷人宣傳相關(guān)法律法規(guī)及政策，告知他們享有的權(quán)利及如何維護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害。同時(shí)，告知他們應(yīng)盡的義務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民依法辦事，重德為人，服從國家建設(shè)需要，配合拆遷，是拆遷工作順利進(jìn)行。二是要建立透明的拆遷工作制度。怎樣拆遷、如何安置補(bǔ)償和依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)政策都應(yīng)該向被拆遷戶公示，主動接受公眾監(jiān)督，給被拆遷人一個平等的權(quán)利。三是完善拆遷程序，規(guī)范拆遷具體操作行為。在拆遷安置具體操作中要堅(jiān)持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩(wěn)定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。
3、拆遷房屋權(quán)屬的確定
對拆遷房屋的權(quán)屬的確定要嚴(yán)格依照國家有關(guān)規(guī)定。被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積，是確定拆遷安置補(bǔ)償面積的法定證據(jù)。被拆遷房屋有合法權(quán)屬證書的，按證書上記載的建筑面積簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷房屋沒有合法的產(chǎn)權(quán)證，但持有合法的批準(zhǔn)文件，如規(guī)劃許可證等，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)政策，可以補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證的予以補(bǔ)辦，不能夠補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)有區(qū)別與違章建筑予以處理。對于農(nóng)民擅自搭建的違法住宅，沒有任何合法證明，則應(yīng)送規(guī)劃部門進(jìn)行年限查證，待查證結(jié)果出來后，如符合規(guī)劃且在宅基地指標(biāo)范圍內(nèi)的，可考慮依法補(bǔ)辦有關(guān)土地審批和規(guī)劃審批手續(xù)。對不符合規(guī)劃要求或沒有宅基地指標(biāo)的違法建筑，應(yīng)依法予以拆除，也可以適當(dāng)給予人性化的補(bǔ)償，保障城市規(guī)劃的順利實(shí)施。
4、安置政策的合理進(jìn)行
對被拆遷房屋安置政策有兩種，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣安置。對集體土地征用中房屋拆遷，一般也采用這兩種政策，可根據(jù)不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補(bǔ)償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安置。一些地方更是采取了相當(dāng)優(yōu)惠的政策，如被拆遷農(nóng)戶的建筑樓層未達(dá)到三樓，簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，均按三樓的建筑面積計(jì)算，實(shí)踐證明，這項(xiàng)惠民政策的實(shí)施，切實(shí)地維護(hù)了農(nóng)民的權(quán)益，有力地推進(jìn)了拆遷進(jìn)程。
第9篇：集體土地安置補(bǔ)償辦法范文
【關(guān)鍵詞】失地農(nóng)民；補(bǔ)償政策
中圖分類號：D62文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-0278(2012)01-058-01
伴隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地大量被征用，失地農(nóng)民人數(shù)越來越多。但由于目前國家對失地農(nóng)民的補(bǔ)償法規(guī)不健全，各地在具體操作中力度不一，一定程度上影響了失地農(nóng)民的切身利益，影響了干群關(guān)系，甚至危及社會穩(wěn)定。我們必須重視這一政策的實(shí)施并及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決存在的問題，不斷完善失地農(nóng)民的補(bǔ)償政策，切實(shí)保障失地農(nóng)民的合法利益。
一 、關(guān)于現(xiàn)有失地農(nóng)民的補(bǔ)償政策與方式
失地農(nóng)民補(bǔ)償?shù)姆绞街饕胸泿叛a(bǔ)償模式和非貨幣補(bǔ)償模式。貨幣補(bǔ)償模式是政府將失地補(bǔ)償費(fèi)用一次性地以貨幣形式給予農(nóng)民，補(bǔ)償后被征地農(nóng)民自謀出路，政府不承擔(dān)責(zé)任。非貨幣補(bǔ)償模式主要有土地?fù)Q社保、土地入股、組合補(bǔ)償?shù)取?/p>
（一）一次性補(bǔ)償方式
一次性補(bǔ)償方式指的是政府將征地補(bǔ)償費(fèi)一次性地發(fā)放到失地農(nóng)民手中，不再承擔(dān)失地農(nóng)民今后就業(yè)、社會保障等責(zé)任，廣西壯族自治區(qū)和安徽省采取這種方式。
（二）多元化補(bǔ)償方式
多元化補(bǔ)償方式屬于非貨幣補(bǔ)償模式，主要考慮失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)，定額發(fā)放一定的養(yǎng)老保障金，江蘇省、浙江省和重慶市都采用這種補(bǔ)償方式。
（三）留用地安置的方式
留用地安置是指為了使失地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活有長遠(yuǎn)穩(wěn)定的保障，在規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)安排一定面積的建設(shè)用地，支持被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的一種安置方式，是貨幣安置的重要補(bǔ)充形式。
二、失地農(nóng)民補(bǔ)償政策存在的一些問題
（一）征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在問題
在征地補(bǔ)償政策的運(yùn)用中不足之處表現(xiàn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不高?，F(xiàn)行的征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算方式一般為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，這種測算辦法缺乏公信度。
（二）在對失地農(nóng)民補(bǔ)償過程中存在的問題
1、土地承包期限不一致?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第二十條規(guī)定“耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十至七十年”，而《中華人民共和國土地管理法》第十四條規(guī)定“土地承包經(jīng)營期限為三十年”、土地“包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等”。兩者對承包期限的規(guī)定明顯不符。
2.土地征用規(guī)定不相符?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“國家保護(hù)集體土地所有者的合法權(quán)益，保護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，任何組織和個人不得侵犯”。這說明在農(nóng)民承包集體土地的有效期限內(nèi)，農(nóng)民與村集體的土地承包關(guān)系應(yīng)該是牢不可破的?？稍摲ㄍ瑫r(shí)又規(guī)定：“未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)”，這說明經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)民與村集體的土地承包關(guān)系不僅可以打破，而且可以改變耕地用途，實(shí)屬自相矛盾。
（三）土地收益分配不合理、征地補(bǔ)償費(fèi)使用監(jiān)管存在問題
政府通過行政手段，以低廉的成本征用農(nóng)村土地后，再依照市場需求，通過招拍掛或協(xié)議價(jià)格出讓土地，形成高額利潤。另一方面，與征地沒有直接關(guān)系的城市建設(shè)支出以及其他支出中的城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置支出等卻占有相當(dāng)大比重，這種分配方式依然帶有傳統(tǒng)的以村補(bǔ)城、以農(nóng)補(bǔ)工的思維方式，一定程度上損害了失地農(nóng)民和村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。
（四）失地農(nóng)民社保工作落實(shí)難
有些地方政府面對發(fā)展經(jīng)濟(jì)與保障農(nóng)民利益的大局舉棋不定，既怕挫傷客商投資積極性，又怕財(cái)力不夠，難以承擔(dān)失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)任務(wù)。
三、完善失地農(nóng)民補(bǔ)償政策的建議
（一）嚴(yán)格界定征地范圍，規(guī)范政府征地行為
土地是農(nóng)民的生存之本，推行城市化絕不能以犧牲農(nóng)民的利益為代價(jià)。為真正保護(hù)農(nóng)民的切身利益，應(yīng)當(dāng)盡快修訂現(xiàn)行《土地法》關(guān)于征用制度的規(guī)定。
（二）按市場經(jīng)濟(jì)要求分類實(shí)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給農(nóng)民公平合理的補(bǔ)償
目前，征地補(bǔ)償是失地農(nóng)民在城市化進(jìn)程中能獲得的最直接的經(jīng)濟(jì)效益，建立合理的征地補(bǔ)償和利益分享機(jī)制，是解決失地農(nóng)民問題的關(guān)鍵。為此應(yīng)做好以下三點(diǎn)：
1、逐步核準(zhǔn)，提高用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
2、商業(yè)性用地和公益性用地應(yīng)該嚴(yán)格加以的區(qū)分。
3、引入市場機(jī)制。
（三）積極開拓多種安置辦法，千方百計(jì)為失地農(nóng)民廣辟就業(yè)渠道
為使失地農(nóng)民解除后顧之憂，保障其長遠(yuǎn)生計(jì)，從長遠(yuǎn)看，必須將貨幣安置、留地安置、用地單位安置和再就業(yè)安置有機(jī)結(jié)合。
（四）確保實(shí)行“以土地?fù)Q保障”，建立健全失地農(nóng)民基本養(yǎng)老保障制度
1、確保實(shí)行“以土地?fù)Q保障”，建立失地農(nóng)民基本養(yǎng)老保障制度?！耙酝恋?fù)Q保障”是指通過立法強(qiáng)制性從土地征用款中確定一定數(shù)額建立失地農(nóng)民的基本養(yǎng)老保障制度。積極引導(dǎo)失地農(nóng)民投資于養(yǎng)老保障，是維護(hù)他們切身利益的重要舉措。
2、抓住歷史機(jī)遇期，積極探索惠及全體農(nóng)民基本養(yǎng)老保障制度的框架。農(nóng)村居民基本養(yǎng)老保障制度應(yīng)本著“低水平、有彈性、廣覆蓋”的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。所謂低水平，指的是低標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)、低標(biāo)準(zhǔn)享受。所謂有彈性，是指在基本保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上配套設(shè)計(jì)一個市場化運(yùn)作的補(bǔ)充保險(xiǎn)部分，其繳費(fèi)水平由用工單位和個人根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力自主確定，可采用“個人帳戶”的方式，多繳多得。所謂廣覆蓋，體現(xiàn)在農(nóng)村中各類人員均可參保，尤其是純農(nóng)民也能得到基本養(yǎng)老保障。
參考文獻(xiàn)：
