土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準(zhǔn)精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準(zhǔn)主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；收回土地；鐵路；權(quán)益

中圖分類號：D08 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-02

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市建設(shè)的步伐不斷加快，現(xiàn)代化的城市對土地的需求非常迫切，地方政府往往以進(jìn)行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權(quán)，這對鐵路企業(yè)如何保護好土地權(quán)益的問題變得十分突出。

一、鐵路劃撥用地

1.鐵路用地及其特點

鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權(quán)的土地，包括運輸生產(chǎn)用地、輔助生產(chǎn)用地、生活設(shè)施用地和其他用地。

鐵路是城市工業(yè)、商業(yè)活動的中心和連接城鄉(xiāng)的紐帶。由于鐵路運輸事業(yè)在國民經(jīng)濟中大動脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發(fā)展中處于經(jīng)濟活動的中心，鐵路為城鄉(xiāng)之間架起了經(jīng)濟聯(lián)系的橋梁，鐵路用地的利用和發(fā)展必然成為城鎮(zhèn)經(jīng)濟和周圍經(jīng)濟發(fā)展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發(fā)展起來的。同時，城市發(fā)展后，因為鐵路用地對城市的所起到的分割作用，對城市的規(guī)劃和交通等又形成一定的制約作用。

2.劃撥土地使用權(quán)及其特點

我國目前土地使用權(quán)制度中，取得土地使用權(quán)的方式主要有兩類，意識土地使用權(quán)劃撥，而是土地使用權(quán)出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權(quán)類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護好劃撥土地使用權(quán)權(quán)益對企業(yè)的意義重大。

《城市房地產(chǎn)管理法》中定義為劃撥土地使用權(quán)是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，處法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

劃撥用地使用權(quán)具有以下特點：

（1）劃撥土地使用權(quán)是依照法律法規(guī)并經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業(yè)和涉及國計民生的項目。

（3）不需要繳納土地出讓金。

（4）劃撥土地使用權(quán)沒有使用年限的限制。

（5）依法對土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

（6）土地使用受到一定的限制，未經(jīng)批準(zhǔn)并補繳土地出讓金不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用權(quán)

1.土地使用權(quán)收回的定義

所謂國有土地使用權(quán)收回是指國家基于法律規(guī)定，有償或者無償?shù)厥栈卦恋厥褂脵?quán)人對土地的使用權(quán)的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時，才存在所有權(quán)人對使用權(quán)人權(quán)利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權(quán)人，鐵路企業(yè)是土地使用權(quán)人。法定的土地管理機構(gòu)映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應(yīng)給予合理的補償。

2.政府收回土地使用權(quán)的主要依據(jù)

歷年來政府及土地行政主管部門出臺的一些法律、法規(guī)和政策，對政府收回土地使用權(quán)提出了行管規(guī)定。

《土地管理法》第58 條規(guī)定，為公共利益需要使用土地的和為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。它確立了政府收回土地使用權(quán)的基本權(quán)利。

國務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47 條規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”

《物權(quán)法》第148條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金?！?/p>

《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規(guī)定“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。”

3.政府收回土地使用權(quán)的理由

鑒于土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權(quán)只能基于重大的正當(dāng)理由，即所謂“因公益事業(yè)收回”，在實際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲備等。

（1）公共利益。相關(guān)法律法規(guī)都提到因公益事業(yè)可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權(quán)而言，行政機關(guān)在做出收回土地使用權(quán)的行政決定時，所依據(jù)的公共利益的范圍沒有準(zhǔn)確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設(shè)施、河道、機場車站的修建等。

（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業(yè)，但根據(jù)《土地管理法》地58條專門對舊城改造進(jìn)行了敘述，也可以看出法律法規(guī)暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業(yè)。事實上，舊城改造是政府提前收回土地使用權(quán)的主要形式，也是實際工作中遇到最多的。

（3）土地儲備。《土地儲備管理辦法》第12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要調(diào)整土地的，應(yīng)有國土資源管理部門經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對土地使用權(quán)人給予補償后，收回土地使用權(quán)，對政府有償收回的土地，與土地登記機關(guān)辦理土地登記手續(xù)后納入土地儲備。由此可見土地儲備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實際工作中，很多城市的土地儲備中心直接依據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行土地收儲，同時政府收回的土地需經(jīng)土地儲備后進(jìn)入市場出讓。

三、收回鐵路劃撥土地的補償

1.鐵路劃撥土地其實不是無償取得

通常人們認(rèn)為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關(guān)費用。但實際工作中，鐵路建設(shè)征（撥）用土地需要依法對原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補償?shù)馁M用。近年來，隨著土地價值的不斷攀升，征地拆遷費用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價格。同時，鐵路企業(yè)在多年使用劃撥土地時對土地進(jìn)行了投入，應(yīng)該依法享有土地的權(quán)益。

2.劃撥土地補償?shù)囊罁?jù)

前述1990 年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內(nèi)容已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟、社會發(fā)展的需要了，不能再機械的進(jìn)行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業(yè)國有劃撥土地的權(quán)益，承認(rèn)國有劃撥土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?8 條也明確規(guī)定，在公益事業(yè)及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)補償。該條款未限定國有土地使用權(quán)的取得方式，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為同時適用于出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。無論土地使用權(quán)人是單位還是個人，均需給予適當(dāng)?shù)难a償。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》和《土地管理法》對收回是否補償有沖突。從時間上可以看出立法的趨勢是從無償?shù)接袃?，劃撥土地使用?quán)的權(quán)益日益被重視。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》是法規(guī)，《土地管理法》是法律，依據(jù)下位法服從上位法的原則，應(yīng)該承認(rèn)，收回國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)給予原土地使用者一定的補償。同時，依據(jù)法律適用中的“新法優(yōu)于舊法”原則，也應(yīng)當(dāng)在收回劃撥國有土地使用權(quán)時，予以土地使用權(quán)人一定的補償。

3.劃撥土地補償價格如何確定

《土地管理法》第58條只規(guī)定了應(yīng)給予適當(dāng)補償，但是如何補償，該法沒有明確的規(guī)定，相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及。相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)價格與土地出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價格”。實際工作中，可依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行評估后按照評估價格給予補償。根據(jù)宗地條件評估出該地塊出讓土地使用權(quán)的價格，一般設(shè)定為該用途的最高使用年限，計算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權(quán)價格。

四、實際工作中出現(xiàn)一些問題

1.劃撥土地收回補償法律的缺失

目前執(zhí)行的法律法規(guī)沒有明確指出劃撥土地使用權(quán)的補償方法和程序，所依據(jù)的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關(guān)描述，相對于出讓土地使用權(quán)較為補償標(biāo)準(zhǔn)界定模糊不清。《物權(quán)法》中沒有明確對劃撥土地使用權(quán)的補償，《國有土地上房屋征收與補償條例》對土地收回的補償更是只字未提。因此，應(yīng)當(dāng)通過對相應(yīng)法律、行政法規(guī)的修改，將收回劃撥土地使用權(quán)補償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權(quán)補償?shù)膬?nèi)容；在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，明確在進(jìn)行建筑物補償?shù)耐瑫r， 應(yīng)當(dāng)同時對土地使用權(quán)進(jìn)行補償。

2.收回土地使用權(quán)的主體不清

收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或原批準(zhǔn)用地的人民政府，既可以是縣級以上人民政府，也可以是有關(guān)人民政府土地行政主管部門。在實際工作中，具體組織實施土地收回工作的，往往是公益設(shè)施、城市改造的土地征收往往由建設(shè)單位或建設(shè)指揮部或者開發(fā)商牽頭，補償協(xié)議往往由建設(shè)單位或工程指揮部擔(dān)當(dāng)，實際這些單位沒有收回土地使用權(quán)的職能。隨著國家相關(guān)制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用權(quán)并行

首先，在收回國有土地使用權(quán)的情形下，很難將其與不動產(chǎn)公益征收區(qū)分開來。由于我國堅持的“房地權(quán)利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權(quán)與建筑物的所有權(quán)同時征收。實際工作中有些是依據(jù)《土地管理法》等收回土地使用權(quán)同時對房屋進(jìn)行征收補償，即所謂“房隨地走”；有些是依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時收回土地使用權(quán)，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補償標(biāo)準(zhǔn)的不一致。

4.補償標(biāo)準(zhǔn)的不確定

相對于出讓土地使用權(quán)，政府部門在實踐中對劃撥土地使用權(quán)補償?shù)乃悸贩浅Ｇ逦?，大多是不予補償。一些地方出臺地方文件，明確對國有劃撥土地不予補償，一些地方只對征收的房屋進(jìn)行補償，不對劃撥土地給予補償。完全不考慮被拆遷人對其土地使用權(quán)享有的相關(guān)利益，必然會引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。

五、保護鐵路劃撥用地權(quán)益的幾點措施

1.堅持有償收回的原則

鐵路劃撥土地使用權(quán)因公益收回必須以補償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補償?shù)幕A(chǔ)上，才能收回鐵路劃撥土地使用權(quán)及相關(guān)建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權(quán)征收在程序上同步，由統(tǒng)一的部門負(fù)責(zé)，土地使用權(quán)征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權(quán)征收與房屋征收分別補償。

2.堅持土地置換的方式

土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價收回胡波土地使用權(quán)，在通過市場進(jìn)行土地出讓。對政府依法收回鐵路用地，鐵路企業(yè)可采取與政府協(xié)商采取土地置換的補償方式。利用政府收回鐵路用地的契機，經(jīng)土地評估，擇地置換給鐵路企業(yè)土地用于生產(chǎn)建設(shè)。如需經(jīng)營開發(fā)，可采取土地出讓的方式，補繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產(chǎn)。

3.積極參與城市建設(shè)規(guī)劃

鐵路企業(yè)應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)鐵路中長期的發(fā)展并結(jié)合近期發(fā)展目標(biāo)，滿足鐵路運輸生產(chǎn)和經(jīng)營需要，通過與政府規(guī)劃部門協(xié)商，把鐵路用地規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃中去，對鐵路用地的進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，合理安排鐵路用地的利用。同時，對因生產(chǎn)運輸需要，不宜有政府收回的地塊，應(yīng)與政府積極協(xié)商變更或調(diào)整城市規(guī)劃。

4.開發(fā)利用盤活土地資產(chǎn)

鐵路企業(yè)及時掌握鐵路用地利用現(xiàn)狀，對一些生產(chǎn)力布局調(diào)整后空置的土地，及時提出調(diào)劑利用方案。對因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協(xié)商進(jìn)行土地置換或合作開發(fā)，盤活鐵路用地資產(chǎn)，確保鐵路用地保值增值。

第2篇：土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞：集體土地 利用制度 改革 建議

一、我國土地利用制度的總體形態(tài)

我國土地所有制分為國家所有和集體所有兩種形態(tài)，國家所有土地包括城市的土地、依法征收的土地等，主要類型是建設(shè)用地，也有占比較少的國有農(nóng)場等土地。集體所有土地包括農(nóng)村土地、城市郊區(qū)土地、自留地、自留山等，主要類型是耕地等農(nóng)用地，也包括占比較少的宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等集體建設(shè)用地。我國實行嚴(yán)格的土地用途管制制度，將土地分為農(nóng)用地、未利用地和建設(shè)用地，除宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施公益事業(yè)可以使用集體建設(shè)用地外，其他各類建設(shè)項目需依法申請使用國有建設(shè)用地，其取得方式包括出讓、劃撥、出租、轉(zhuǎn)讓、作價出資入股等。

二、我國土地利用制度中存在的問題

長期以來，我國在土地利用制度設(shè)計上重國有而輕集體，對集體土地特別是集體建設(shè)用地重視不夠，主要表現(xiàn)在：

（一）重國有土地開發(fā)而輕集體土地利用

我國通過物權(quán)法、土地管理法、房地產(chǎn)管理法、出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例等法律法規(guī)設(shè)計了國有土地使用權(quán)的出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、抵押等使用和流轉(zhuǎn)制度，規(guī)定除宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施公益事業(yè)可以使用集體土地外，其他建設(shè)項目必須使用國有土地。這客觀抑制了集體土地經(jīng)濟效益的發(fā)揮，使國有土地成為各項經(jīng)濟建設(shè)的必需品，推動國有土地價格逐年升高，地王不斷涌現(xiàn)，土地收益成為政府重要財政來源和支撐。

（二）國有土地物權(quán)制度完善而集體土地物權(quán)制度缺失

對國有建設(shè)用地，物權(quán)法等規(guī)定了建設(shè)用地所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、地役權(quán)等完備的物權(quán)制度，而對集體建設(shè)用地，雖也有物權(quán)保護內(nèi)容，但零星而不完整，表現(xiàn)在：一是用益物權(quán)中，集體建設(shè)用地只規(guī)定了宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，嚴(yán)格禁止房地產(chǎn)、工業(yè)商業(yè)和國家建設(shè)項目占用集體土地，也無出讓、劃撥、出租等多樣性供地方式規(guī)定。二是擔(dān)保物權(quán)中，除規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房等建筑物設(shè)定抵押其所占用集體土地使用權(quán)同時抵押外，其他集體建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押，從而大大限制了集體土地融資功能的發(fā)揮，限制了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。

（三）集體土地和國有土地之間流轉(zhuǎn)的單方面性

國家為了公共利益的需要，可以通過征收程序把集體土地變?yōu)閲宜校徽鲊型恋貏t不能再回轉(zhuǎn)到集體所有狀態(tài)，從而在總量上形成了國有土地逐年增加，而集體土地逐年減少的態(tài)勢。

（四）征地補償標(biāo)準(zhǔn)和國有土地出讓價格比例失衡

國家在征收集體土地過程中，要對集體經(jīng)濟組織及失地農(nóng)民進(jìn)行征地補償，支付土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費和失地農(nóng)民社會保障費，而這些補償費標(biāo)準(zhǔn)偏低，以東營市各縣區(qū)為例，補償費一般只占到土地出讓金的10%至40%左右，而像北上廣深等大城市，這一比值差距會更大，形成巨大的剪刀差。

三、對土地利用制度改革的幾點建議

（一）放寬集體建設(shè)用地利用的限制，逐步賦予其與國有建設(shè)用地同等權(quán)能

我國農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展相對落后，2015年全國農(nóng)民人均可支配收入僅占城鎮(zhèn)人均可支配收入的36.6%，農(nóng)民收入主要還是依賴傳統(tǒng)農(nóng)耕，缺少其他收入渠道。土地為財富之母，在國家嚴(yán)格規(guī)劃管控下，應(yīng)逐步賦予集體建設(shè)用地與國有土地同等的各項權(quán)能，探索建立集體土地出讓轉(zhuǎn)讓制度，擴大集體建設(shè)用地使用范圍，發(fā)揮集體建設(shè)用地潛在經(jīng)濟效益，以增加土地收益在村集體和農(nóng)民收入中的比重，并規(guī)定將土地收益的一定比例用于農(nóng)村生活環(huán)境的改善和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，必將推動農(nóng)村社會經(jīng)濟快速健康發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距。

（二）擴大和完善集體土地物權(quán)內(nèi)容和范圍

在現(xiàn)有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地及公共設(shè)施公益事業(yè)用地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，放寬使用權(quán)范圍限制，在符合規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策前提下，允許工商業(yè)在一定條件下使用集體建設(shè)用地，并賦予除公共設(shè)施公益事業(yè)用地外的其他集體建設(shè)用地使用權(quán)擔(dān)保物權(quán)權(quán)能，以充分發(fā)揮集體土地融資擔(dān)保功能，激活農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展。

（三）嚴(yán)格限制土地征收條件，提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)

“為公共利益需要”征收集體土地這一規(guī)定過于原則而不具體，實踐中只要符合產(chǎn)業(yè)政策的各類工廠、加油站、寫字樓等項目需要使用土地的，一般都可以通過征收集體土地進(jìn)而取得土地使用權(quán)，致使“公共利益”這一概念無限放大，集體土地征收的隨意性增加，從而侵害了村集體的物權(quán)利益，因此建議在立法上采用列舉或排除式的規(guī)定，明確哪些屬于公共利益而哪些不屬于，以嚴(yán)格征地原因條件。同時，應(yīng)改革征地補償制度，提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)，探索建立征地補償標(biāo)準(zhǔn)與城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、土地出讓均價等相掛鉤的機制，縮小征地補償費與土地出讓收益的剪刀差，切實維護實地農(nóng)民利益。

第3篇：土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞：國有農(nóng)場；使用權(quán)；補償安置；政策

中圖分類號：F320 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）21-0017-02

引言

2009年，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)浦口校區(qū)國有實驗農(nóng)場拆遷了80戶職工宿舍，參照征收農(nóng)民集體土地的標(biāo)準(zhǔn)，對房屋進(jìn)行了補償，對人員進(jìn)行了安置，當(dāng)時對于補償政策和補償標(biāo)準(zhǔn)并未有異議。2016年3月，校區(qū)進(jìn)行第二次搬遷補償，由于要把整個校區(qū)全部搬遷，涉及國有農(nóng)場試驗田農(nóng)用地和建設(shè)用地總面積約6 200畝。此時，對于國有農(nóng)場的拆遷補償政策到底是適用國有還是集體，出現(xiàn)了爭議。因此，本文對于國有農(nóng)場土地使用權(quán)收回中補償政策以及出現(xiàn)的問題進(jìn)行了一些探討。

一、國有農(nóng)場土地性質(zhì)劃分存在的問題

目前，土地按照所有權(quán)性質(zhì)，分為國有土地和集體土地；按照利用現(xiàn)狀分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。那么顯然，國有農(nóng)場的土地性質(zhì)屬于國有，現(xiàn)狀里可能是包含了農(nóng)用地和建設(shè)用地。土地征收報批程序下，只有涉及到集體土地才需要進(jìn)行征收報批，但是，對于國有農(nóng)用地有這樣的規(guī)定：“因國家經(jīng)濟建設(shè)或地方公益性建設(shè)需要收回國有農(nóng)場農(nóng)用地的，需依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”

同時，依據(jù)土地管理法及相關(guān)政策精神，收回國有農(nóng)場農(nóng)用地應(yīng)按照征收集體農(nóng)用地的相關(guān)補償原則進(jìn)行補償，即將收回國有農(nóng)場農(nóng)用地的補償分為土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物補償費。

所以，從土地的性質(zhì)上，雖然決定了國有農(nóng)場是國有土地，但是進(jìn)行了農(nóng)轉(zhuǎn)用報批程序，并且征收補償政策也適用集體土地征收政策。這種既按照土地性質(zhì)又按照土地現(xiàn)狀的雙重劃分標(biāo)準(zhǔn)，使得國有農(nóng)用地的征地拆遷補償比較混亂。

二、國有農(nóng)場使用權(quán)收回補償安置政策執(zhí)行中的法律障礙

（一）土地補償政策的法律障礙

對于國有農(nóng)場農(nóng)用地土地收回的補償，《南京市征地補償安置辦法》規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)占用國有農(nóng)場、林場、果牧場等農(nóng)用地，導(dǎo)致原單位受到損失的，應(yīng)參照征收集體土地標(biāo)準(zhǔn)，由征地主體單位支付征地區(qū)片價補償費、青苗和附著物綜合補償費?！?/p>

那么實際操作中，國有建設(shè)用地補償應(yīng)該按照哪個文件來實施？在2009年，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)國有實驗農(nóng)場拆遷中，依據(jù)的是《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于加強國有農(nóng)場土地使用管理的意見（國土資發(fā)[2008]202號）》：“需要收回國有農(nóng)場建設(shè)用地的，參照征收農(nóng)民集體建設(shè)用地的補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償，保障農(nóng)場職工的長遠(yuǎn)生計?！?/p>

國土部門和農(nóng)業(yè)部門對于國有農(nóng)用地和國有建設(shè)用地，都建議采用集體土地房屋拆遷的政策。在土地管理法上，按照征收土地的原用途予以補償是征地補償?shù)囊粋€原則，那么，看起來國有農(nóng)用地參照集體土地補償有一定的道理。但是，國有建設(shè)用地的補償跟《國有土地上房屋征收與補償條例》是否是相違背的？《國有土地上房屋征收與補償條例》明確，國有土地上的房屋征收與補償活動，是適用本條例的。因此，國有農(nóng)場土地使用權(quán)收回適用集體還是國有政策，這是土地補償方面的法律障礙。

（二）房屋拆遷補償政策的法律障礙

在集體土地和國有土地不同性質(zhì)上蓋的房屋，造成了補償安置的高低不一。對于集體土地上房屋拆遷，通常是基于農(nóng)村宅基地的面積，在宅基地范圍內(nèi)建設(shè)房屋。非農(nóng)業(yè)人口的認(rèn)定、房屋產(chǎn)權(quán)面積的認(rèn)定以及安置房的性質(zhì)和面積等，同國有土地上標(biāo)準(zhǔn)不一致。就南京而言，集體土地的房屋補償安置標(biāo)準(zhǔn)比國有的要低。

以南京為例，集體土地上的房屋補償，是在“拆一補一”的原則下進(jìn)行，即拆遷1平方米的農(nóng)民房屋補償1平方米的安置房，使得農(nóng)民原有住房條件不降低。最終，拆遷房屋的單價通常跟安置房價格持平，保持在5 000～6 000元/平方米，價格基本是安置房的建安價格，相對比較低廉。除此之外，被征收人有一部分搬家獎勵費、安置過渡費等現(xiàn)金補償。如果被拆遷人去市場上購買商品房，通常商品房價格較高，與安置房價格相比差價較大，所以不會選擇貨幣補償，選擇保障房的居多。

國有房屋拆遷的補償，主要是根據(jù)國有房屋權(quán)證面積計算，相比集體土地房屋更加簡單透明。所以，評估的價格也是參考周邊的國有商品房，基本上能夠達(dá)到周圍商品房的補償價格，選擇貨幣安置和保障房的都有一定比例。

因此，不同土地性質(zhì)的房屋，導(dǎo)致了不同的補償安置政策。國有農(nóng)場的房屋拆遷，涉及的宿舍、實驗用房或者管理用房，都面臨一個選擇集體政策還是國有政策更劃算的問題。由于補償切實關(guān)系到國有農(nóng)場每一個職工的利益，選擇何種政策也是房屋拆遷補償上的法律障礙。

（三）人員安置政策的法律障礙

《南京市征地補償安置辦法》規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)占用國有農(nóng)場、林場、果牧場等農(nóng)用地……其人員不列入被征地農(nóng)業(yè)人員社會保障范圍?！钡?，在國土資發(fā)[2008]202號文件中明確規(guī)定：“依法收回國有農(nóng)場土地使用權(quán)，應(yīng)給予經(jīng)濟補償。經(jīng)濟補償參照征收農(nóng)民集體土地的補償標(biāo)準(zhǔn)計算，并安排相應(yīng)的社會保障費用。”

國有農(nóng)場的編制一般都是國有企業(yè)工人性質(zhì)，不是農(nóng)業(yè)戶口，但又是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于“事業(yè)單位，農(nóng)業(yè)管理，人員復(fù)雜”。到底社會保障費用有還是無，國有農(nóng)場的人員性質(zhì)如何界定，最終導(dǎo)致了安置方面的法律障礙。

三、國有農(nóng)場土地使用權(quán)收回的政策建議

國有農(nóng)場所在土地性質(zhì)上屬于國有土地，使用權(quán)是歸農(nóng)場使用。但是依據(jù)現(xiàn)狀，屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，如果參考部里的文件，對于國有農(nóng)場的征地補償，應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)村集體土地性質(zhì)補償。對于人員身份，農(nóng)場人員也有工人，也有未招工農(nóng)民身份，由于城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致農(nóng)村戶口和城鎮(zhèn)戶口有差別，由此帶來補償安置的差異。因此，對于國有農(nóng)場的土地使用權(quán)收回中的補償安置政策有幾點想法：

第一，理順政策，做好銜接。由于國有土地和集體土地性質(zhì)不同而導(dǎo)致的補償標(biāo)準(zhǔn)和安置條件，對于基層執(zhí)行政策的工作人員來說，也是非常需要解決的問題。這不但關(guān)系到國有農(nóng)場全體職工的利益，更是對于依法治國和依法行政的嚴(yán)格要求。因此，地方政府和國土部門，應(yīng)當(dāng)對于國有農(nóng)場政策的適用深入研究，以使用權(quán)和現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，以不損害農(nóng)場權(quán)益為前提，做好政策的銜接。

第二，保障農(nóng)場權(quán)益，做好長期規(guī)劃。對于國有農(nóng)場轉(zhuǎn)用后，沒有其他勞動技能，需要繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的安置人員，征收單位應(yīng)當(dāng)預(yù)留部分土地，作為生產(chǎn)安置留地，用于解決就業(yè)人員生活、生產(chǎn)用地，或作為發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工基地等。

第三，?？顚Ｓ?，補助救助。對于安置費用，應(yīng)當(dāng)予以列支，?？顚Ｓ?。對于未滿16周歲的應(yīng)當(dāng)發(fā)放一定數(shù)額補助，對于滿60歲以上的給予一定的醫(yī)療費用補助。其他人員尚未進(jìn)入社保的，可以自愿選擇，進(jìn)入社會保障。失地后自謀職業(yè)并與農(nóng)場解除勞動關(guān)系的，給一定的安置補助費，也可以由國有農(nóng)場重新安排就業(yè)崗位。

第四，尊重歷史，差別化管理。各個地方的農(nóng)場有其歷史原因，通常涉及到農(nóng)場轉(zhuǎn)型發(fā)展和體制改革。在各地方政府的調(diào)查和完善基礎(chǔ)上，切實加強國有農(nóng)場的權(quán)屬管理和職工安置。根據(jù)地方國有農(nóng)場的發(fā)展，尊重歷史，切實地制定出補償安置政策。

第4篇：土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文

[關(guān)鍵詞]房屋拆遷；補償；問題；完善

一、我國城市房屋拆遷補償中存在的問題

1　法律規(guī)定的缺陷。其一：補償則是對拆遷的事后救濟，其與公共利益是相輔相成的。我國現(xiàn)行憲法沒有規(guī)定一個統(tǒng)一的補償原則，即使在《物權(quán)法》出臺后民眾們發(fā)現(xiàn)被寄予厚望的補償原則并沒有出現(xiàn)在條文之中，依舊是模糊性規(guī)定。使得這一制度缺乏一個根本法的指導(dǎo)。這對征收補償?shù)陌l(fā)展是極為不利的，是構(gòu)建整個體系的致命缺陷，由于沒有一個統(tǒng)一的補償原則作為統(tǒng)率，造成了補償制度在實踐執(zhí)行中的諸多弊病，如單行法律在確立補償標(biāo)準(zhǔn)是難免有很大隨意性，在許多涉及補償?shù)姆梢?guī)范中出現(xiàn)了不同的補償?shù)脑瓌t。如此種種補償原則的設(shè)立難免在實際操作中出現(xiàn)矛盾，如同案不同原則不同標(biāo)準(zhǔn)。此外在實踐中更為嚴(yán)重的情況就是，由于單行法律規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)十分模糊，可操作性差，所以就可能出現(xiàn)在沒有上位法的補償原則可遵循的情況下給征收機關(guān)留下了過于寬泛的自由裁量權(quán)。眾所周知，現(xiàn)在補償標(biāo)準(zhǔn)普遍較低。加之征收機關(guān)的自由裁量幅度過大無法很好的規(guī)范行政機關(guān)的征收權(quán)和補償行為，那么在此情況下出現(xiàn)侵犯被征收者利益行為自然是時有發(fā)生。

其二：將拆遷中的民事行為性質(zhì)混淆為行政行為性質(zhì)，漠視了拆遷的私法屬性，這在一定程度上造成了現(xiàn)今拆遷局面的混亂，激發(fā)了社會矛盾。被拆遷人在這種博弈格局中處于極端不利的位置。因此，政府介入拆遷活動，就會使拆遷中的民事法律關(guān)系發(fā)生扭曲，容易出現(xiàn)某些個人與企業(yè)以一己私利搭公共利益的便車，從而使商業(yè)行為異化為政府行為，并由此滋生腐敗。

2　補償范圍與標(biāo)準(zhǔn)的缺陷，我國城市拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重偏低。理由是，首先，國家只補償?shù)厣辖ㄖ锛捌涓綄傥锏膬r值，而不補償國有土地使用權(quán)的價值。其次。由于補償安置標(biāo)準(zhǔn)具體由地方根據(jù)具體情況確定，一些地方立法機關(guān)對補償安置標(biāo)準(zhǔn)方面的立法滯后，必然導(dǎo)致補償安置標(biāo)準(zhǔn)相對偏低；另外，拆遷補償只考慮既有價值，而未考慮可得利益，純粹從現(xiàn)有價值出發(fā)去評估補償數(shù)額，即便是依市場價也難以彌補被拆遷人的損失。最后，按照當(dāng)前的評估制度，一般來講，第一次的評估是由拆遷人委托的。不排除有的拆遷人為了降低拆遷成本，故意收買評估公司，壓低評估價格，以減少拆遷補償支出。因此，現(xiàn)行的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不能真正體現(xiàn)房屋的市場價格。拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重偏低的危害很大。既然按照《條例》，無論是否為了“社會公共利益”還是“商業(yè)利益”，地方政府都可以非常廉價地征收土地，并與開發(fā)商簽定土地使用權(quán)出讓合同。如果地方政府以優(yōu)惠價把土地出讓給開發(fā)商，則實際上是地方政府與開發(fā)商分享了其中差額：如果地方政府采取招標(biāo)投標(biāo)方式以市場價簽訂出讓合同，地方政府就獨占了這個差額。由于這種利益驅(qū)動’有的地方政府不惜大搞開發(fā)區(qū)、大搞“圈地運動”，無節(jié)制地征收土地。

3　救濟途徑偏窄，忽略司法程序。目前太強調(diào)政府的裁決程序，把一個糾紛交由一個“運動員”來裁決，并且適用的規(guī)則同樣是運動員制定的，本身難以體現(xiàn)公平。最高人民法院《關(guān)于受理房屋拆遷補償安置等案件批復(fù)》中規(guī)定“拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理?！边@是人民法院受理拆遷補償、安置案件的作為民事案件的唯一依據(jù)。但審理中涉用行政規(guī)章，諸如“政府定價行為”，在民事訴訟中可否審查。如果不能審查，則不能體現(xiàn)市場的游戲規(guī)則，帶來的后果是補償安置不是源于憲法中的私權(quán)保護，而是政府的“賞賜”。

二、完善我國城市房屋拆遷補償制度

1　公平合理一拆遷法律制度中應(yīng)當(dāng)確立補償原則。一個根本指導(dǎo)性的補償原則的確立對構(gòu)筑整個補償制度至關(guān)重要。它影響著補償領(lǐng)域內(nèi)各方面設(shè)置，而憲法中所確立的公平合理的補償原則則更好地調(diào)配這一切，使得行政補償制度有效有序的運行。

世界各國根據(jù)自己的實際情況制定適合自己的征用補償制度，從而也形成各自不同的原則。有“正當(dāng)”、“公平”、“公正”、“合理”等補償原則。法國實行全部、直接、物質(zhì)補償原則。日本則實行“正當(dāng)補償”原則。美國按征用時市場上的公平價值補償，這種市場價值，不僅包括征用時的使用價值，而且包括被征用財產(chǎn)的最佳使用價值，即財產(chǎn)因其開發(fā)潛力所具有的“開發(fā)價值”，體現(xiàn)為一種對于“預(yù)期利益”之保護。

公平合理的補償內(nèi)涵是指建立在利益衡量的基礎(chǔ)之上的，在實踐中通過充分斟酌公共利益與當(dāng)事人利益，綜合考慮征收的目的，被征收財產(chǎn)及被征收人的具體狀態(tài)。最后決定一個公正合理的補償方案。與適當(dāng)補償不同的是二者利益具有同等之價值而適當(dāng)補償權(quán)衡的重心在于公共利益。而與完全補償相比公平合理補償沒有一味機械式的對所有損害都給予全額的補償，而要因事而異，參考相應(yīng)的公正的市場價格來界定補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。由此與其他原則相比“這既避免完全補償對個人財產(chǎn)的過度關(guān)注又避免了適當(dāng)補償對公共利益的過分保護，以公平的市場價格決定賠償數(shù)額，從而取得公共利益和個人利益的雙贏格局”。

2　對于拆遷補償行為，應(yīng)恢復(fù)市場主體平等交易的本來面目，遵循市場規(guī)則，通過市場機制進(jìn)行調(diào)節(jié)，不應(yīng)啟動國家的權(quán)力，而應(yīng)由雙方當(dāng)事人在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上自行確立拆遷補償?shù)姆桨福词拱l(fā)生爭議訴諸法律也應(yīng)當(dāng)由民事法律規(guī)范調(diào)整，以促進(jìn)商業(yè)拆遷活動的有序進(jìn)行。拆遷安置補償關(guān)系是一種市場交易關(guān)系，應(yīng)該遵循等價有償?shù)脑瓌t。落實到實踐中。應(yīng)通過采取市場化的評估辦法，使房屋拆遷補償評估與市場交易價格接軌，保證拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)制訂合理，補償落實到位。應(yīng)該取消房屋拆遷管理部門和地方政府對房屋拆遷的行政裁決制度，當(dāng)拆遷人和被拆遷人達(dá)不成補償安置協(xié)議時，由人民法院或仲裁機構(gòu)依法裁決。

3　界定房屋拆遷補償?shù)姆秶c內(nèi)容，明確房屋拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與方式。首先補償?shù)姆秶蟹课莓a(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)，還包括收益權(quán)，即依法收取房屋所產(chǎn)生

的自然或法定孽息的權(quán)利。收益主要有三種：租金、生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)期收益和因拆遷產(chǎn)生的費用等，應(yīng)把對土地使用權(quán)的補償納入對房屋所有權(quán)補償?shù)捏w系中，被拆遷人的土地使用權(quán)的補償也應(yīng)作為拆遷安置補償?shù)囊粋€重要部分在立法上予以明確。在房屋拆遷立法中，應(yīng)根據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定被拆遷人對土地使用權(quán)享有補償權(quán)，并且確定補償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)。可參照有關(guān)土地征收補償政策，對被拆遷人所享有的土地使用權(quán)進(jìn)行評估，以切實地維護房屋被拆遷人的完整的合法財產(chǎn)權(quán)。

對于土地的增值價值、預(yù)期收益、無形損失也應(yīng)納入補償?shù)姆秶涸谘a償?shù)脑u估中全面考慮影響土地與房屋價值的因素，同時應(yīng)確定一個補償評估的時點。為滿足被拆遷人的不同需要，除了貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種基本補償方式，可以引入獎勵、功能性補償、社會保障、土地人股等補償方式。

此外，應(yīng)當(dāng)盡快對評估機構(gòu)進(jìn)行清理整頓，使評估機構(gòu)與主管部門在人、財、物上徹底脫鉤，并從法律上明確管理部門與評估機構(gòu)的關(guān)系：建立健全被拆遷人對評估事務(wù)所的選擇機制。拆遷評估機構(gòu)應(yīng)由開發(fā)商與被拆遷人共同選定，取消由開發(fā)商聘請評估機構(gòu)來評估的做法，采取公開、公正的程序如招標(biāo)等方式來選擇評估機構(gòu)，保障公正評估。

4　完善房屋拆遷補償?shù)某绦蚺c救濟。程序正義是保障實體正義、實現(xiàn)法治的不可或缺的組成部分，程序具有獨立的價值。因此，完善我國房屋拆遷補償制度的可行方案之一，就可以從補償程序人手，即先規(guī)定補償爭議的訴前處理和訴訟救濟程序，通過對實現(xiàn)行政補償程序手段和救濟途徑的規(guī)定，推動行政補償?shù)囊?guī)范化、制度化建設(shè)，促進(jìn)行政補償?shù)墓秃侠磉M(jìn)行。

在補償制度比較健全的國家。行政補償?shù)某绦蛞话阌蛇@樣幾個階段組成：首先是報價，即由行政主體就補償?shù)慕痤~提出報價；其次是協(xié)商，在行政主體的報價被相對人行政主體就補償?shù)慕痤~提出報價接受或行政主體接受了相對人所要求的補償?shù)慕痤~時，可以確定補償金的最終價格；最后是裁決，當(dāng)行政主體與相對人不能就補償價格取得一致意見時，雙方均可提請法院裁判補償金額。我國的房屋拆遷補償立法應(yīng)借鑒國外的經(jīng)驗，規(guī)定嚴(yán)格的法律補償程序。

必須拋棄我國土地征收的批準(zhǔn)決定直接具有被征收財產(chǎn)移轉(zhuǎn)的法律效果，補償程序僅是附屬程序，補償與否不影響被征收財產(chǎn)的實際移轉(zhuǎn)占有的規(guī)定。新拆遷立法須將補償程序視為拆遷的前置程序，補償與否將直接影響被征收財產(chǎn)的實際移轉(zhuǎn)占有。具體包括：第一，征用程序。如：財產(chǎn)評估程序、補償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、補償方案的協(xié)商確定程序等。第二，救濟程序。如：行政裁決程序、訴訟程序。這些程序都必須明確而完善，特別要避免地方政府同時充當(dāng)決策者、規(guī)則制定者、征用方及糾紛的最后裁決者的多種角色。只有這樣，才能實現(xiàn)公正與效率的有效統(tǒng)一。

第5篇：土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞 土地征收 補償安置方式 農(nóng)民權(quán)益

作者簡介：楊關(guān)峰、王思F，吉林大學(xué)法學(xué)院。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，政府對建設(shè)用地的需求也日益增大，這使得其將視線轉(zhuǎn)移到農(nóng)民集體所有的土地上，進(jìn)行土地征收。與此同時，由土地征收而引發(fā)的一系列社會矛盾也凸顯出來，而矛盾則主要集中于土地征收補償這一問題上。在浙江省，政府以租代征、動用警力強征的事件時有發(fā)生，政府與被征地農(nóng)民之間的關(guān)系也變得緊張而微妙。在如此緊張而微妙的關(guān)系之下，農(nóng)民在土地上的財產(chǎn)權(quán)益不僅得不到有力的保障，反而有時會因為反對政府強征而使人身權(quán)益也受到損害。針對這一尖銳的社會矛盾，筆者深入浙江省農(nóng)村進(jìn)行調(diào)研，以期探明這一矛盾背后所隱藏的社會問題。并從法學(xué)視角深入探究問題出現(xiàn)的深層原因，進(jìn)而對浙江省現(xiàn)行土地征收補償方式提出完善意見，從而使農(nóng)民權(quán)益得到更為有力的保障。

一、浙江省現(xiàn)行土地征收補償方式的法律現(xiàn)狀

二零零四年，浙江省通過了《浙江省實施辦法》，對土地征收補償方式做出了相關(guān)規(guī)定。但該《辦法》主要是參照一九八六年頒布的《中華人民共和國土地管理法》制定的，其中第二十三條就明確規(guī)定了土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)的計算仍采用《土地管理法》中規(guī)定的年產(chǎn)值倍數(shù)法；第二十五條還規(guī)定土地補償費和安置補助費的總和最高不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。不得不說，該《辦法》只是延續(xù)了我國《土地管理法》中規(guī)定的貨幣補償方式且補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)較低，并不能使農(nóng)民的合法權(quán)益得到充分而切實的保護。同時，該《辦法》在土地征收補償?shù)膶嶋H運作中也被二零零四年國土資源部出臺的《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》所取代。該《意見》規(guī)定，一些有條件的地區(qū)土地征收補償可以采用區(qū)片綜合價，即省級國土資源部門可以會同有關(guān)部門綜合考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素制定各縣市征地的區(qū)片價格，報省政府批準(zhǔn)后即可公布執(zhí)行。區(qū)片綜合價突破了統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的束縛，將土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平這些因素納入到確定土地征收補償價格的考量體系中來，其意旨在于使制定出來的土地征收補償價格更為合理。

二、浙江省土地征收補償過程中存在的實際問題

經(jīng)過調(diào)研，筆者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)低、土地征收補償方式單一是矛盾產(chǎn)生的內(nèi)在原因，而政府征地手段的強硬則是矛盾爆發(fā)的導(dǎo)火索。再者，當(dāng)這一矛盾出現(xiàn)甚至已經(jīng)演化成惡性的社會事件時，農(nóng)民往往找不到行之有效的救濟途徑來維護自己的合法權(quán)益，從而使被征地農(nóng)民的權(quán)益受到不可彌補的損害。

就土地征收補償方式來說，雖然上述《意見》當(dāng)中規(guī)定了多種土地征收補償方式，但實際實施的土地征收補償方式卻非常單一。筆者調(diào)查的五個地方當(dāng)中有三個地方都僅實施了貨幣補償方式和社保補償方式，而另外兩地雖然采用了用工單位安置補償，但其適用的范圍十分狹窄，解決的只是極其有限的一部分農(nóng)民的生計問題。不難看出，貨幣補償方式和社保補償方式是最為常見的兩種土地征收補償方式，但這兩種方式也存在一定的弊端。對于貨幣補償方式來說，農(nóng)民獲取土地征收補償款，短期內(nèi)的生活需求問題得以解決，但是農(nóng)民也失去了賴以維持生計的土地，又欠缺其他技術(shù)能力，在重新尋找可以維持其生計的新職業(yè)上存在困境。而對于社保補償方式來說，其適用也需要滿足一定的條件，即只有征地畝數(shù)達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)政府和村集體才能為村民繳納一定數(shù)額的社會保障金，農(nóng)民仍然需要繳納剩余部分的保障金。而且，對于大部分年輕農(nóng)民來講，他們可能要在十年甚至二十年后才能領(lǐng)取到社會保障金，這并不能使處于重新?lián)駱I(yè)時期的農(nóng)民的生活獲得穩(wěn)定的物質(zhì)保障。

就征地程序方面來說，正如上文所提到的，政府以租代征、動用警力強征事件時有發(fā)生，這就使得原本已經(jīng)存在的矛盾爆發(fā)出來，從而演化為一樁樁惡性事件。不得不說，這些矛盾本應(yīng)當(dāng)在征地補償程序的逐步推進(jìn)中得以化解，這些惡性事件本應(yīng)當(dāng)在征地補償程序的正常推進(jìn)下被避免，但在實踐中這一程序卻極少能發(fā)揮出其應(yīng)有的效用。這就使得政府與村民的關(guān)系在一次次類似的事件中變得緊張而微妙，村民的財產(chǎn)權(quán)益與人身權(quán)益也往往在類似事件中受到損害。 就征地維權(quán)方面來說，農(nóng)民在自己的合法權(quán)益受到損害時，往往找不到及時有效的救濟途徑。這一方面歸結(jié)于農(nóng)民法律知識的缺乏，維權(quán)意識的淡薄。如浙江省有兩市出臺了《征地補償標(biāo)準(zhǔn)爭議協(xié)調(diào)辦法》，明確規(guī)定了爭議協(xié)調(diào)分為申請、受理、審理、協(xié)調(diào)四個環(huán)節(jié)。但是極少有農(nóng)民知曉這一辦法并依據(jù)其申請?zhí)幚硗恋卣魇昭a償爭議。而另外一方面，僅有兩個市出臺《征地補償標(biāo)準(zhǔn)爭議協(xié)調(diào)辦法》也反映出政府對于農(nóng)民土地征收補償爭議這一問題尚未建立起一套完善的解決機制。

三、土地征收補償過程中導(dǎo)致農(nóng)民利益損失的根源

（一）政府對土地市場的壟斷是主要根源

在土地實施私有制的國家和地區(qū)，土地市場是一種完全市場模式。土地作為一種商品與其他商品一樣可以自由買賣，也遵循市場價格波動 。這些國家與地區(qū)，土地價格由市場進(jìn)行決定，而不是由國家政府進(jìn)行強制性決定。大多數(shù)農(nóng)民在被征地時也就不會因為補償標(biāo)準(zhǔn)過低，權(quán)益得不到保障而拒絕被征地。

而在我國，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，土地分為國有土地和集體所有土地，土地不允許私有，土地市場一直是由國家政府壟斷的，私人在市場上不得將土地進(jìn)行交易。任何個人或單位使用土地都只能從國有土地使用權(quán)市場上獲取，而政府控制著該國有土地使用權(quán)市場的價格。政府在征收集體土地時給農(nóng)民的補償往往以公共利益的名義采用較低的土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)，而政府在將征收的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商時卻要求其繳納較高的土地使用費，從而獲取其中的利益差額。雖然在上述《意見》出臺之后，政府征收土地開始實行區(qū)片綜合價，一定程度上提高了土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)，但這種計算方式尚未完全體現(xiàn)土地物權(quán)等價交換的原則。這其一是因為區(qū)片綜合價仍然是由地方政府統(tǒng)一制定的，難以體現(xiàn)中立性；其二是因為區(qū)片綜合價的制定雖然綜合考慮多方面因素，但其終極目的是解決同地同價的問題，并不是完全按照市場經(jīng)濟規(guī)律來定價。因而，農(nóng)民在采用這一征地補償標(biāo)準(zhǔn)時必然無法享受土地增值所帶來的收益。

（二）補償方式體系的立法不全面與政府避繁就簡的態(tài)度是重要根源

正如上文所述，現(xiàn)存立法對貨幣補償、社保補償兩種補償方式有詳細(xì)地規(guī)定，但是對于留地安置補償、用工單位安置補償?shù)绕渌a償方式很少有規(guī)定或者規(guī)定的不夠具體，可操作性很差?！墩憬嵤┺k法》、《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》、《浙江省征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障辦法》以及各級政府關(guān)于征地補償標(biāo)準(zhǔn)和社保補償?shù)囊?guī)定，詳細(xì)記載了各地不同級別土地的區(qū)片綜合價和社保安置方式。各地均將不同土地分類，規(guī)定了不同類別土地的征收補償標(biāo)準(zhǔn)――區(qū)片綜合價。在社保安置方面，各地均出臺了《被征地農(nóng)民基本生活保障制度實施辦法》，該實施辦法基本都規(guī)定了參保范圍與對象、參保方式、參保程序、基本生活保障金的發(fā)放以及保障基金的管理?？梢哉f，浙江省對于貨幣補償方式和社保補償方式進(jìn)行了系統(tǒng)的規(guī)定并在實踐當(dāng)中大范圍的推行，但是對于做為補償方式體系中的其他補償方式的規(guī)定確是蒼白的，實踐則更是幾乎空白的。

而另一方面，許多政府在進(jìn)行征地補償時往往存在避繁就簡的心態(tài)，其往往會直接選擇對其而言最為簡便易行的征收方式。因而貨幣補償方式在實踐中就被廣泛推行，其簡便易行之處就在于政府只要將補償金一次性發(fā)放給農(nóng)民，就不需要再為農(nóng)民權(quán)益提供其他方式的保障。貨幣補償方式的廣泛推行，導(dǎo)致浙江省征地補償方式的單一，農(nóng)民幾乎不能選擇其他補償方式，對其權(quán)益的切實保障很難達(dá)到理想狀態(tài)。

（三）程序缺位是農(nóng)民權(quán)益受損的現(xiàn)實根源

完善土地征收與補償程序是保護農(nóng)民合法權(quán)益并制約國家權(quán)力的有效手段，但嚴(yán)格說來，我國的土地征收與補償程序并沒有在立法層面確立起來。我國《土地管理法》第48條只規(guī)定了補償安置方案確定后有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，但對公告的內(nèi)容、時間等并未做詳細(xì)的規(guī)定。而其他法律位階較低、缺乏有效約束力的部門規(guī)章或者工作文件對此雖然做出了規(guī)定，但在實際施行的過程當(dāng)中也顯露出了弊端。如2001年由我國國土資源部出臺的《征收土地公告辦法》規(guī)定了“兩公告一聽證一補償”的土地征收與補償程序，其中“兩公告”一是指征收土地的公告；另一個是指有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起 45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。由此可以看出，征地補償、安置方案的公告必須經(jīng)由被征收土地的所有權(quán)人，而我國《土地管理法》明確規(guī)定我國集體土地歸村集體所有，即村集體經(jīng)濟組織、村委會才是集體土地的所有權(quán)人。因而，公告經(jīng)由被征收土地所有權(quán)人的程序設(shè)置在實踐當(dāng)中往往演變?yōu)榇寮w經(jīng)濟組織、村委會代替農(nóng)民同意土地征收補償、安置方案，從而將農(nóng)民排斥在土地征收補償程序之外，農(nóng)民對于這一程序的知情權(quán)、選擇權(quán)與參與權(quán)都無從談起。

（四）農(nóng)民法律知識欠缺、法律意識淡薄是內(nèi)在根源

浙江省大部分農(nóng)民只接受過初中或高中教育，文化水平較低，尤其是欠缺法律知識，法律意識淡薄，在自身權(quán)益受到侵犯時，往往不能及時采取有效的方法維權(quán)。再者，農(nóng)民法律知識的欠缺導(dǎo)致其在面對政府的征地壓力時很難掌握自身行為的尺度，有時可能為了維護自身的財產(chǎn)權(quán)益而做出一些過激的行為，甚至于觸犯法律。因此，農(nóng)民法律知識的欠缺和法律意識的淡薄導(dǎo)致了農(nóng)民維權(quán)的困難，甚至于將農(nóng)民置于觸犯法律的悲慘境地。

四、浙江省土地征收補償方式體系的完善

（一）實體方面的完善

一是參照市場價格提高征收補償標(biāo)準(zhǔn)。在對被征收土地進(jìn)行補償時，應(yīng)當(dāng)參照被征收土地的市場價格給予公正補償。參照市場價格是遵循市場經(jīng)濟體制下等價交換的基本原則的體現(xiàn)，也可以實現(xiàn)政府對農(nóng)民權(quán)益的保護最大化 。

另外，參照市場價格來確定土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分被征收土地的用途 。即如果被征收的土地用于修路等公益事業(yè)，則應(yīng)以公益事業(yè)的征收補償標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行補償；而如果被征收的土地用于商業(yè)經(jīng)營或工業(yè)生產(chǎn)，則應(yīng)以非公益事業(yè)的征收補償標(biāo)準(zhǔn)來確定補償金額。再者，參照被征收土地當(dāng)時的市場價格來確定征收補償標(biāo)準(zhǔn)也是提高土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)有之義。土地的價格在土地使用權(quán)市場中會隨時間的變化而波動，按照被征收土地當(dāng)時市場的價格來確定補償標(biāo)準(zhǔn)，更能體現(xiàn)市場因素對補償標(biāo)準(zhǔn)的影響。以上兩點，其目的都在于使農(nóng)民最大限度的分享到土地使用權(quán)市場中土地增值所帶來的利益。 二是完善立法、執(zhí)法體系增加征收補償方式。上述《辦法》對土地征收補償方式已經(jīng)做出了總括式的規(guī)定，但不足之處在于缺乏具體詳細(xì)的執(zhí)行辦法，且《辦法》屬于部門規(guī)范性文件，法律位階較低。這就需要我們的立法機關(guān)完善立法，制定一部專門規(guī)制集體土地征收補償極其補償方式的法律，為執(zhí)法部門開展土地征收補償工作依據(jù)，以求最大限度的保護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。當(dāng)然，立法部門在制定法律法規(guī)時不僅要在總則部分概括式的列舉各種補償方式，還應(yīng)該專門制定各種補償方式的實施辦法與操作細(xì)則，是這些創(chuàng)新性的土地征收補償方式能夠變得切實可行。

再者，政府部門在實際實施這些補償方式時，應(yīng)當(dāng)建立監(jiān)督機制監(jiān)督政府部門的執(zhí)法，避免一些不合法的行政行為。并及時在網(wǎng)站和公告欄中公告，確保農(nóng)民可以及時查找到土地征收的相關(guān)信息，若發(fā)現(xiàn)錯誤，可以告知監(jiān)督部門改正。

（二）程序方面的完善

一是保護農(nóng)民對補償方式的知情權(quán)。當(dāng)前農(nóng)民對于補償方式的知情權(quán)很少得到保護，在征地時農(nóng)民幾乎不了解有哪些種補償方式，在不知道的情況下其他權(quán)利當(dāng)然也就得不到很好的保護。因此在完善補償方式體系時需要保護農(nóng)民對補償方式的知情權(quán)。政府應(yīng)該將征收補償情況直接通知被征收人。政府若只通過公告的形式告知農(nóng)民征收補償情況，許多農(nóng)民受自身素質(zhì)的局限并不能詳知土地征收補償?shù)木唧w內(nèi)容。而如果政府或者村集體能夠采取召開村民會議等方式詳細(xì)說明土地征收補償安置情況，被征收人就能詳細(xì)了解土地征收補償安置方案，并且還能就不明白的地方直接向政府進(jìn)行詢問，就不滿的地方直接與政府進(jìn)行溝通。雙方之間的主觀意愿也能彼此更好地了解，以便之后協(xié)商。

二是保護農(nóng)民對補償方式的選擇權(quán)。農(nóng)民對于適用何種補償方式的選擇權(quán)需要得到保護。農(nóng)民在了解政府告知的補償方式之后，應(yīng)該自己決定適用何種補償方式或者哪幾種補償方式。只有農(nóng)民自己能真正知道哪種補償方式能使自己的權(quán)益最大化，有些農(nóng)民有其他技術(shù)能力，最適合的是用工單位安置補償，而有些農(nóng)民已經(jīng)年老沒有能力再去打工，最適合的是社保安置補償。因此，多元化的補償方式適用不同的人群，只有自己享有選擇權(quán)才能使自身利益得到更好地保護。

三是保護農(nóng)民對補償方式的參與權(quán)。如上文所述，目前的土地征收過程，基本都是由政府直接作出征收決定，由村委會代替農(nóng)民同意，而忽視了農(nóng)民的參與權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)保障農(nóng)民能夠參與到整個土地征收和土地征收補償?shù)臎Q策過程當(dāng)中，農(nóng)民對于是否同意進(jìn)行土地征收、如何制定補償標(biāo)準(zhǔn)的參與權(quán)需要得到保護。

（三）救濟方面的完善

首先，增加救濟方式。對于土地征收補償爭議，可以增加行政復(fù)議、行政調(diào)解兩種方式。農(nóng)民在不同意征地補償方式或補償標(biāo)準(zhǔn)時可以向上級機關(guān)申請行政復(fù)議或者由其他獨立機關(guān)進(jìn)行行政調(diào)解，復(fù)議機關(guān)發(fā)現(xiàn)下級機關(guān)行政行為違法時可以責(zé)令其在一定期限內(nèi)重新做出行政行為。

其次，擴大救濟的范圍。目前行政裁決范圍只包含了對補償標(biāo)準(zhǔn)不滿提起的申請，其他如征收安置方式的不滿并沒有列入裁決范圍。因此，需要擴大行政爭議裁決的受理的范圍，設(shè)立專門的裁決機關(guān)，解決裁決受理難救濟難的問題。

二是保障農(nóng)民的司法救濟權(quán)。我國《行政訴訟法》未就土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)和金額爭議的司法救濟途徑做出明確的法律規(guī)定。在此情況下，司法實踐中對農(nóng)村土地征收補償金等爭議有的不受理，有的作為民事案件處理，有的作為行政案件處理，非常不統(tǒng)一，對農(nóng)民的權(quán)益保護也就很難很好地實現(xiàn)。因此被征地農(nóng)民的司法救濟權(quán)需要完善。

第6篇：土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文

[論文摘要]農(nóng)民的土地使用權(quán)是模糊殘缺的，也是脆弱的。要加強對農(nóng)民+AC／t~權(quán)的保護，就要革現(xiàn)有的土地出讓方式，進(jìn)一步明確農(nóng)民的土地使用權(quán)以及其他保護措施，如完善對農(nóng)民土地的征收、征用和補償制度，建立司法審查制度，提高農(nóng)民的法律權(quán)利意識等。

農(nóng)民土地使用權(quán)問題是“三農(nóng)”問題的一個重要問題，是農(nóng)村的市場化和現(xiàn)代化的關(guān)鍵，也是影響整個中國的市場化和現(xiàn)代化進(jìn)程的非常重要的因素。我們要妥善解決農(nóng)民土地使用權(quán)的保護問題。

一、農(nóng)民土地使用權(quán)—模糊殘缺的權(quán)利

土地使用權(quán)是指全民所有制單位、集體所有制單位、其他組織或個人依照法律規(guī)定，對國家所有的或集體所有的土地、森林、草原進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利?？v觀現(xiàn)行土地使用權(quán)制度，可以按使用目的的不同，劃分為以下幾類:城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，國有耕地、林地、草原的使用權(quán)，承包使用權(quán)，宅基地使用權(quán)等。川農(nóng)民土地使用權(quán)主要是指農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)。

承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)民對農(nóng)民集體所有和國家所有的依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地的承包經(jīng)營權(quán)。2003年3月1日生效的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》，賦予了農(nóng)民長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)力。該法案第一次從法律上界定了農(nóng)民在長達(dá)30 ^" 70年的承包期內(nèi)，擁有承包土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、收益處置權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)或流轉(zhuǎn)權(quán)等。

宅基地使用權(quán)是使用權(quán)人占有、使用集體所有的土地，在該土地上建造住房及其他附著物的權(quán)利。宅基地使用權(quán)人享有對宅基地的占有與使用權(quán)、出租權(quán)、實施附屬行為權(quán)、取得地上建筑物或其他附著物的征用補償權(quán)。同時也實際上享有宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)。雖然法律禁止宅基地使用權(quán)的單獨轉(zhuǎn)讓、抵押，但是并沒有禁止或限制隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押。申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)，需要特殊身份，但是依合法方式轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，法律并未明確規(guī)定受讓人的身份條件。通過買賣、交換、贈與、繼承等方式轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋或其他建筑物的所有權(quán)，也將不可分割的一并轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。

單從上述規(guī)定來看，農(nóng)民土地使用權(quán)是清楚完整的權(quán)利，體現(xiàn)了農(nóng)民是土地的真正主人的立法意圖。然而，任何一種法律權(quán)利都不能在真空中單獨存在，它的真正實現(xiàn)還需要其他相關(guān)聯(lián)的法律權(quán)利和法律義務(wù)的規(guī)定的協(xié)同作用。所以，權(quán)利要切實有效，只有權(quán)利本身清楚完整還不夠，還要求與它相關(guān)聯(lián)的各種權(quán)利也要清楚完整，而且它們之間的關(guān)系也應(yīng)清楚明了，否則，這些權(quán)利實際上就仍然還是模糊的、殘缺的。土地使用權(quán)的基礎(chǔ)是土地所有權(quán)，是土地所有權(quán)派生的權(quán)利，兩者關(guān)系密不可分。所以，土地使用權(quán)的權(quán)利狀況離不開土地所有權(quán)的權(quán)利狀況。而現(xiàn)在的土地所有權(quán)是非常模糊的。第一，權(quán)屬不具體?，F(xiàn)行的農(nóng)村土地所有制結(jié)構(gòu)是在1962年實行的“三級所有、隊為基礎(chǔ)”制度上確定的?！叭墶奔础班l(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組”。從法律上看界線十分清楚。但具體到每一塊土地，所有制形式和所有權(quán)歸屬則比較模糊。具體屬于哪個集體所有?是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))?是村?是組?不明確。同時鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組是行政單元，并不都是經(jīng)濟學(xué)概念上的“經(jīng)濟集體”，也不是法律概念上的“經(jīng)濟法人”。第二，主體不明確。目前無論是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、是村、還是組，對土地所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)均無具體的土地產(chǎn)權(quán)證書予以界定和確認(rèn)，無產(chǎn)權(quán)證就無土地產(chǎn)權(quán)的法律依據(jù)。這樣在一個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)，其土地所有權(quán)可以是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))所有，也可以是村、組所有，法律界定不清晰，隨意性大。第三，權(quán)能不清楚。在賦予了農(nóng)民土地使用權(quán)的具體的權(quán)能之后，集體所有權(quán)的權(quán)能有哪些?由誰實現(xiàn)?怎樣實現(xiàn)?都是一片空白。第四，權(quán)利無保證。農(nóng)民作為具體個體的所有者權(quán)利如何得到保證?怎樣實現(xiàn)農(nóng)民對鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組等集體“所有代表”的監(jiān)督?這些也缺乏制度規(guī)定。

土地所有權(quán)的模糊，導(dǎo)致農(nóng)民土地使用權(quán)成了模糊殘缺的權(quán)利。其一，關(guān)系不清。表面看來土地所有權(quán)是土地使用權(quán)的基礎(chǔ)，兩者可以并行不悖，實則關(guān)系并不清楚。農(nóng)民集所有者、使用者、經(jīng)營者三重身份于一身，也集所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)三重權(quán)利在一起，這些權(quán)利的關(guān)系及其界限都還不清楚。所以，對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同的性質(zhì)，在學(xué)術(shù)界就存在行政合同說、民事合同說和經(jīng)濟合同說三種不同的觀點。其二，定位不準(zhǔn)，權(quán)能不清。前述關(guān)系不清，導(dǎo)致土地使用權(quán)定位不準(zhǔn)，其具體權(quán)能的內(nèi)涵與外延都不清楚，其權(quán)利的實現(xiàn)也受牽掣。其三，權(quán)利殘缺。從立法意圖來看，農(nóng)民土地使用權(quán)要體現(xiàn)農(nóng)民土地所有者權(quán)利，土地使用權(quán)應(yīng)該包含所有者的部分權(quán)能。但現(xiàn)實卻是“基層政權(quán)及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村干部掌握了絕大部分的土地處置權(quán)—農(nóng)民失去了土地所有者的權(quán)利。農(nóng)民與土地的關(guān)系僅只有法律意義上的承租關(guān)系。”

二、農(nóng)民土地使用權(quán)—脆弱的權(quán)利

土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的模糊殘缺，成為一些人侵犯農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的“合理合法”的根據(jù)。農(nóng)民失去了其土地的真正主人的權(quán)利，農(nóng)民土地使用權(quán)就成了脆弱的權(quán)利。

(一)土地被大量侵占，農(nóng)民土地使用權(quán)成空中閣樓。土地所有權(quán)模糊、權(quán)屬不清。土地實際的處分權(quán)落在了基層干部即縣、鄉(xiāng)、村干部的手上。于是，這些基層干部就常常以“合理合法”的“集體所有”的名義，隨意處分土地，隨意侵占農(nóng)民的土地?！吧谒梗L于斯”的農(nóng)民不能真正獲得所有者權(quán)利，也不懂得珍惜這些權(quán)利，更沒有能力去與強勢集團抗?fàn)巵肀Ｗo土地所有者的權(quán)利。于是，在“集體所有”的名義下，包括縣、鄉(xiāng)、村在內(nèi)的地方政府，在土地問題上，事實上形成了“利益共同體”，形成了一種默契。其結(jié)果是，實施了幾年的“最嚴(yán)厲的土地保護政策”，絲毫未能遏制住濫占土地的勢頭。相反，就在國土資源部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步采取措施落實嚴(yán)格保護耕地制度》的通知后，東部幾個城市還加大了土地出讓的步伐。以至于《農(nóng)村土地承包法》在一些地方成為一紙空文。三次由“開發(fā)區(qū)熱”引發(fā)的“圈地?zé)帷?，圈走? 300多萬畝土地。C3]而在一些傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)，由于集體經(jīng)濟薄弱，村干部工資常常不能按時發(fā)放。為籌措經(jīng)費，“賣地”成為首選的籌資方式。C4]據(jù)統(tǒng)計，7年來全國有近億畝耕地被征用，有4 00。多萬農(nóng)民成為“務(wù)農(nóng)無地、上班無崗、低保無份”的“三無農(nóng)民”。CS]“皮之不存，毛將焉附”。農(nóng)民失去了土地，農(nóng)民土地使用權(quán)也成了空中閣樓。

(二)農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)受侵犯。盡管農(nóng)民有《農(nóng)村土地承包法》，但實際上掌握了土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組干部也有“集體所有”、“發(fā)包方”的強大武器。因此，這些人就借“集體所有”之名干涉農(nóng)民的自主經(jīng)營權(quán)，無償收回或非法轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)民承包的土地，違背農(nóng)民意愿強行進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)等，也借“集體所有”之名隨意調(diào)整土地承包期。國家規(guī)定土地的承包使用期在延長15年的基礎(chǔ)上再延長30年不變。而在現(xiàn)實生活中，農(nóng)民的土地承包期不斷地被調(diào)整。“三年一小調(diào)，五年一大調(diào)”。頻繁的調(diào)整，使土地經(jīng)營周期人為縮短，不利于對土地保護，不利于農(nóng)民投資和經(jīng)營，卻有利于強勢集團利用土地以權(quán)謀私、以權(quán)尋租，從中漁利。因為承包期越短，對所有者越有利。有資料顯示，通過“圈地?zé)帷笔雇恋剞D(zhuǎn)移用途產(chǎn)生的級差收益有3萬億元之巨。這些本來應(yīng)當(dāng)與農(nóng)民共享的“級差收益”，由于現(xiàn)行法律語焉不詳，而成為強勢集團的“囊中之物”。C3]值得注意的是，侵犯農(nóng)民土地承包權(quán)益的案件，隨著經(jīng)濟形勢的起伏而呈現(xiàn)出周期性變化的規(guī)律。于是，農(nóng)民單訪或群體上訪案件居高不下，成為時下影響社會穩(wěn)定與發(fā)展的重大難題。

(三)農(nóng)民的宅基地使用權(quán)連及房屋等私產(chǎn)也受侵害。我國憲法規(guī)定了保護合法私有財產(chǎn)和征用補償?shù)幕驹瓌t，但是國家立法機關(guān)至今尚未制定關(guān)于農(nóng)村征用補償?shù)膶ｉT法律，以調(diào)整征用補償法律關(guān)系。土地管理法第四十七條涉及征用補償問題，對土地征用的補償費、安置補助費的規(guī)定比較明確，有具體的計算標(biāo)準(zhǔn)。但對宅基地使用權(quán)連及以房屋為主的農(nóng)民私有財產(chǎn)權(quán)則沒有明確規(guī)定，它們僅被包含在“附著物”之中，根本沒有作出具體補償標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)行處理農(nóng)民這些私產(chǎn)中除了極為少量的法律涉及此問題外，主要是參照由國土資源部、建設(shè)部、各級地方政府部門的行政規(guī)章及文件來干預(yù)和處分在征用過程中涉及的農(nóng)民私產(chǎn)。由于制定征用補償標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)力層層下放，各自為政，導(dǎo)致補償標(biāo)準(zhǔn)高低無據(jù)，隨意性極大。而且各級政府在征用補償法律關(guān)系中，集規(guī)則制定者、參與者、裁判員與處罰機關(guān)等多種身份于一身。農(nóng)民的公平受償權(quán)利至少從法律及程序上就受到不當(dāng)限制。由于缺乏法律對農(nóng)民私產(chǎn)的征用補償法律關(guān)系的界定和規(guī)制，有的地方由鎮(zhèn)政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中不僅處分了農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)，而且“打包”順帶處分了農(nóng)民的房屋、樹木、青苗等私產(chǎn)。C6)

有恒產(chǎn)者有恒心。農(nóng)民土地使用權(quán)是農(nóng)民的主要恒產(chǎn)，但這種恒產(chǎn)卻還如此脆弱，還遠(yuǎn)沒有成為“恒產(chǎn)”，這對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的發(fā)展及至中國的現(xiàn)代化發(fā)展都是非常不利的。

三、完善農(nóng)民土地使用權(quán)，加強對農(nóng)民土地使用權(quán)的保護

完善農(nóng)民土地使用權(quán)，加強對農(nóng)民土地使用權(quán)的保護是一個長期的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要多方面的共同努力，當(dāng)前需要從以下幾方面著手:

〔一)改革土地出讓方式，推行依法行政，保護土地使用權(quán)的根本—土地。實踐證明，由行政審批制度決定的土地出讓方式，難于達(dá)到“嚴(yán)格保護耕地”的目的。因為一些地方政府為追求GDP會“攻關(guān)”審批機關(guān)，其手法可以說是五花八門。而掌握著土地生殺大權(quán)的行政審批部門，則借機實現(xiàn)其尋租行為?，F(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)家用“尋租理論”證明“政權(quán)有自動擴大權(quán)力來妨礙產(chǎn)權(quán)的可能”?！爱?dāng)特權(quán)存在時，有特權(quán)的人總是想方設(shè)法來維護特權(quán)并尋求更多的特權(quán)，沒有特權(quán)的人或受到特權(quán)所害的人總是想辦法來消除不利于自己的特權(quán)，并尋求有利于自己的特權(quán)，由此帶來了權(quán)力的博弈。mC}0〕趙曉先生的這段有關(guān)“現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”的話語，成功地揭開了在“土地使用權(quán)”主體混沌不清的情況下，地方政府與農(nóng)民就“土地問題”的爭議為何愈演愈烈，而濫占耕地、侵害農(nóng)民的土地權(quán)益的行為幾乎無法遏制的謎底。

(二)進(jìn)一步明確農(nóng)民土地使用權(quán)利。由于土地使用權(quán)與土地所有權(quán)的密切聯(lián)系，要進(jìn)一步明確農(nóng)民土地使用權(quán)利，必須將兩者結(jié)合起來考慮:第一是明確集體所有權(quán);第二是明確土地使用權(quán)。明確所有權(quán)，就是清晰化所有權(quán)，要將集體所有權(quán)的各項內(nèi)容都用立法加以明確規(guī)定，即將所有權(quán)的具體歸屬、權(quán)能、權(quán)能實現(xiàn)等“內(nèi)涵”與“外延”都明確化。所有權(quán)不明確，使用權(quán)就不能明確起來。一些學(xué)者強調(diào)了土地使用權(quán)，卻忽略了集體所有權(quán)，這樣是難以達(dá)到有效保護土地使用權(quán)的。明確所有權(quán)，不是強化所有權(quán)，而是淡化所有權(quán)，要特別強調(diào)不能以“集體”、“少數(shù)服從多數(shù)”等名義，侵犯個體合法的土地使用權(quán)。有的學(xué)者建議取消土地的集體所有制，實行土地私有制，但“實證的數(shù)據(jù)并不支持我國目前從根本上改變土地政策或?qū)嵭型恋厮接谢?。作為農(nóng)業(yè)大國，我國農(nóng)村目前基本上沒有社會保障體系，土地的公有制可以保證每位農(nóng)民都有一份土地，外出打工的農(nóng)民一旦沒有了工作，還有一份土地可以養(yǎng)活自己，不至于完全失去依靠，這對社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展都非常重要?！摹扯?，實行土地私有制還將面臨政治意識形態(tài)等障礙。所以，目前我國還不宜實行土地私有制。我們需做的是應(yīng)進(jìn)一步明確土地使用權(quán)。除了明確使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)的“內(nèi)涵”與“外延”，權(quán)利與義務(wù)，與所有權(quán)之間的相互關(guān)系以及土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)及權(quán)能結(jié)構(gòu)等內(nèi)容外，還要明確一點，即讓農(nóng)民享有“四權(quán)”統(tǒng)一的土地使用權(quán)，即承認(rèn)農(nóng)民擁有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，包括占用、使用、收益和處分四權(quán)。處分權(quán)包括對使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等。有學(xué)者建議實行土地的“永佃”制，Cz)但其實質(zhì)仍然是給予農(nóng)民物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。

第7篇：土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文

一、關(guān)于執(zhí)行時間與存本付息標(biāo)準(zhǔn)

按照《縣土地征收補償安置資金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，2015年9月1日起新征收集體土地的，縣財政部門會同國土資源部門應(yīng)當(dāng)自依法批準(zhǔn)土地征收之日起三個月內(nèi)，依據(jù)土地征收補償安置協(xié)議，將土地征收補償安置資金一次性足額支付給被征地村（居）。村（居）民會議或者其授權(quán)的村（居）民代表會議，依據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》等有關(guān)規(guī)定，可以決定補償安置資金采取由銀行存本付息分配方式。選擇由銀行存本付息分配方式的，可以參照原長期補償標(biāo)準(zhǔn)并根據(jù)征地區(qū)片綜合地價調(diào)整情況確定年度利息支付標(biāo)準(zhǔn)，利息支付后的余額轉(zhuǎn)存為本金。年度所付利息的20%支付給村（居）集體用于興辦公益事業(yè)發(fā)展或者進(jìn)行公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；其余80%，征收土地后未調(diào)整承包土地的支付給土地承包戶，調(diào)整承包土地的分配給全體村（居）民。具體執(zhí)行時間和存本付息指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）2015年9月1日至12月31日依法批準(zhǔn)征收的土地。

執(zhí)行Ⅰ級區(qū)片綜合地價5.4萬元/畝的，一般按300元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1300元/畝年支付給土地承包戶。

執(zhí)行Ⅱ、Ⅲ級區(qū)片3.6—4.4萬元/畝的，一般按200元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1100元/畝年支付給土地承包戶。

（二）2016年1月1日至2019年12月31日依法批準(zhǔn)征收的土地。

執(zhí)行Ⅰ級區(qū)片綜合地價6萬元/畝的，一般按300元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1300元/畝年支付給土地承包戶。

執(zhí)行Ⅱ級區(qū)片綜合地價5萬元/畝的，一般按200元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1100元/畝年支付給土地承包戶。

二、關(guān)于存本付息程序

（一）研究補償分配方案。按照《中華人民共和國村民委員會組織法》、《省土地征收管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，由有關(guān)鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)被征地村（居）召開村（居）民會議或授權(quán)的村（居）民代表會議，根據(jù)土地征收補償安置資金委托銀行代管、存本付息支付辦法，研究確定分配方案，并層層提報補償對象（戶）名單、補償金額。

（二）設(shè)置本金存放賬戶。根據(jù)《縣土地征收補償安置資金管理辦法》有關(guān)規(guī)定，以鎮(zhèn)（街道）為單位開設(shè)土地征收補償安置資金專戶，按被征地村（居）設(shè)立明細(xì)賬，由被征地村（居）所屬鎮(zhèn)（街道）與招標(biāo)銀行簽訂《存本付息協(xié)議》。

（三）存本付息資金收支流程。集體土地征收后國有土地使用權(quán)出讓的，由縣國土資源部門收取征地預(yù)存款——土地掛牌后轉(zhuǎn)為競買保證金——土地成交后轉(zhuǎn)為土地價款——上繳縣國庫——縣財政將土地征收補償安置資金撥付鎮(zhèn)（街道）專戶——鎮(zhèn)（街道）通過銀行每年（存款年度）將利息按標(biāo)準(zhǔn)、分比例分別撥入村（居）賬戶和被補償戶一卡通。

集體土地征收后國有土地使用權(quán)劃撥的，由土地使用者繳納土地劃撥價款或者由縣（鎮(zhèn)、街道）財政負(fù)擔(dān)土地征收補償安置資金，其他流程參照集體土地征收后國有土地使用權(quán)出讓的存本付息資金收支流程。

三、有關(guān)要求和保障措施

（一）實行征地預(yù)存款制度。按照《省國土資源廳關(guān)于改進(jìn)和加強建設(shè)用地審批管理工作的通知》（魯國土資發(fā)[2013]117號）等有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格落實征地預(yù)存款制度。縣屬公益事業(yè)項目及商業(yè)、住宅等無意向用地單位（個人）項目，由縣財政負(fù)責(zé)預(yù)存征地預(yù)存款；鎮(zhèn)（街道）屬公益事業(yè)項目及商業(yè)、住宅等無意向用地單位（個人）項目，由鎮(zhèn)（街道）財政負(fù)責(zé)預(yù)存征地預(yù)存款；已確定用地意向單位的，由意向用地單位預(yù)存征地預(yù)存款。不按時繳納征地預(yù)存款的一律不予上報征地手續(xù)。

第8篇：土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文

一、基本概念

1.土地使用權(quán)收回

土地使用權(quán)收回是指由政府收回棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，重新供地給新的開發(fā)企業(yè)，從而實現(xiàn)拆除重建。按照《土地管理法》第五十八條規(guī)定，為公共利益需要使用土地，或為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)，并對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補償。這是拆除重建過程中最常見的類型，政府收回土地使用權(quán)后，按照新的規(guī)劃要求對土地開發(fā)條件進(jìn)行設(shè)計，通過法定程序?qū)⑼恋爻鲎尳o開發(fā)建設(shè)單位，重新整合和分配土地資源。

2.土地使用權(quán)的再利用

土地使用權(quán)的再利用是指由土地使用權(quán)人自行拆除重建的活動，既不涉及土地使用嗍棧兀也不存在流轉(zhuǎn)，但其再利用的法律依據(jù)和方式類似于土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。在國有工礦棚戶區(qū)改造中，企業(yè)自主開發(fā)建設(shè)活動多采取這種方式。

3.土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指實施主體通過市場購買方式取得棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權(quán)，進(jìn)而取得土地使用權(quán)，并按照法定程序進(jìn)行拆除重建。在整個流轉(zhuǎn)過程中，土地使用權(quán)并未被政府收回。

二、合法性及操作性分析

1.土地使用權(quán)收回

通過土地使用權(quán)收回來進(jìn)行拆除重建，可將搬遷補償環(huán)節(jié)即所謂的土地整理與后期土地開發(fā)分離開來，法律關(guān)系比較清晰，權(quán)力尋租空間小，也能有效避免惡意壓低土地整理成本的現(xiàn)象，可充分保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。土地使用權(quán)收回作為最傳統(tǒng)的改造類型，在房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展時期被充分使用，真實反映了我國土地財政的現(xiàn)狀，滿足了各地大拆大建的需求，有效推動了城市建設(shè)。

但隨著房地產(chǎn)市場趨于理性，土地出讓價格不可能總是天價頻現(xiàn)，社會資金也不會盲目進(jìn)入，因此單純通過土地使用權(quán)收回已經(jīng)無法滿足新形勢的要求；況且棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的土地有相當(dāng)一部分是規(guī)劃為公共配套用地，土地?zé)o法上市交易，改造成本壓力很大。各地為拓寬融資渠道、緩解財政壓力，開始探尋更多的改造類型。

2.土地使用權(quán)的再利用

由于我國企業(yè)發(fā)展的特殊背景，很多企業(yè)尤其是國有企業(yè)，伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大量土地因為不再作生產(chǎn)用地而被釋放出來。隨著土地資源日益稀缺，土地價值日漸凸顯。積極盤活土地資產(chǎn)，提高土地使用效率，既滿足了棚戶區(qū)改造需要，也有利于企業(yè)提高資產(chǎn)運營效益。因此各地在推進(jìn)棚戶區(qū)改造活動中，會有意識地鼓勵有實力的企業(yè)對自有存量土地進(jìn)行再次開發(fā)建設(shè)。

《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)北城改造有關(guān)政策的意見》（成辦發(fā)〔2012〕20號）針對企業(yè)利用自有存量土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)有一系列支持政策，比如涉及劃撥補辦出讓、改變土地用途、增加容積率的，土地出讓收入按雙評估價差打折計收。另外，對出讓取得開發(fā)用地使用權(quán)的企業(yè)，可通過土地使用權(quán)加名、聯(lián)建、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行合作、聯(lián)合或并購開發(fā)，市國土局為其辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，從而吸引更多的投資主體。

通過土地使用權(quán)的再利用進(jìn)行拆除重建，可充分調(diào)動企業(yè)的積極性，減輕政府的財政投入和維穩(wěn)壓力，也有利于企業(yè)的發(fā)展壯大。但這種改造類型只適用于那些具有一定資金實力、土地資源比較豐富的企業(yè)。一些經(jīng)營困難或房屋密度大、土地閑置少、居住人員復(fù)雜的企業(yè)，往往不愿意自主改造，而是將包袱拋給政府。

3.土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

按照我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)作為財產(chǎn)權(quán)利可以依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移”。因此，在棚戶區(qū)改造過程中，如果實施主體取得了某個片區(qū)的房產(chǎn)所有權(quán)，也就意味著取得了所占用土地的使用權(quán)。值得注意的是，實施主體取得土地使用權(quán)的目的在于按照新的規(guī)劃條件重新進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而非繼續(xù)保持原狀使用，其取得的房產(chǎn)大部分是要進(jìn)行拆除。

由此便引申出兩個法律問題，一是新取得土體使用權(quán)的實施主體能否根據(jù)新規(guī)劃條件進(jìn)行重建，二是土地進(jìn)行變性后是否需要重新供地。

筆者認(rèn)為，新取得土體使用權(quán)的實施主體可以依法根據(jù)新規(guī)劃條件進(jìn)行重建?！锻恋毓芾矸ā返谑l規(guī)定，“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)”。第五十六條規(guī)定，“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)”?？梢?，通過流轉(zhuǎn)方式取得土地使用權(quán)的實施主體，依法是可以通過改變土地建設(shè)用途來實施重建的。

對于實施主體改變土地建設(shè)用途不應(yīng)當(dāng)再重新供地這個問題，學(xué)術(shù)界和業(yè)界一度有爭議，尤其是對于協(xié)議出讓的土地更為明顯。有學(xué)者認(rèn)為，協(xié)議出讓的國有土地改變?yōu)榻?jīng)營用地必須以招拍掛方式處置，其依據(jù)是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條，即“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！逼湔J(rèn)為“重新簽訂”應(yīng)解釋為終止原出讓合同。筆者認(rèn)為，按照《土地管理法》的立法精神，改變土地使用用途應(yīng)為出讓合同的變更而非終止。結(jié)合行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定也能得出這一結(jié)論，《土地管理法實施條例》第六條第二款規(guī)定：“依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進(jìn)行變更登記?！笨梢?，《土地管理法》第十二條所規(guī)定的“變更登記”不是“終止”原已確定的土地使用權(quán)出讓與被出讓關(guān)系，其含義應(yīng)理解為有條件地改變原出讓合同的部分內(nèi)涵，簽訂出讓合同的變更協(xié)議，其土地使用權(quán)的出讓與被出讓關(guān)系依然保持。

成都市對于該種改造類型早有研究，并制定了相關(guān)政策?！冻啥际腥嗣裾k公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土局等部門關(guān)于中心城區(qū)“兩軸四片”舊城區(qū)改建有關(guān)土地政策意見的通知》（成辦函〔2008〕131號）規(guī)定，市政府確定的舊城區(qū)改建項目，房屋和土地產(chǎn)權(quán)明晰的，可按照“房地一體、地隨房走、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移”的方式處理，市政府按新用途的基準(zhǔn)地價的20%收取土地出讓金，涉及增加容積率的土地差價，按照項目實際取得的成本，由市政府研究確定。成都市北部城區(qū)改造政策進(jìn)一步豐富了具體措施，《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)北城改造有關(guān)政策的意見》（成辦發(fā)〔2012〕20號）規(guī)定，“整體改造項目應(yīng)通過招標(biāo)方式一次性確定實施主體。在實施主體與原產(chǎn)權(quán)人通過市場方式按照自愿原則達(dá)成協(xié)議后，房管部門辦理房屋登記事項。當(dāng)宗地范圍內(nèi)95%的房屋已辦理房屋登記事項時，市國土局根據(jù)房管部門登記情況，按照‘地隨房走’原則，將分散的土地證歸宗，為實施主體辦理土地出讓和土地變更登記手續(xù)”。該文件還規(guī)定，經(jīng)政府批準(zhǔn)的以住宅為主的片區(qū)整體改造項目，按照“地隨房走”方式辦理土地出讓和土地變更登記手續(xù)時，涉及土地使用權(quán)類型和規(guī)劃條件改變的，比照新規(guī)劃條件基準(zhǔn)地價打折收取土地出讓收入，在繳納相關(guān)費用后，市國土局按土地出讓最高年限辦理土地變更登記。

通過土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)來進(jìn)行拆除重建，最大的亮點在于充分調(diào)動社會投資的參與積極性，因為相比土地整理的資金回報，投資者更愿意取得土地開發(fā)權(quán)。對于政府而言，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可有效簡化審批程序，提高用地效率。由于實施主體是通過招投標(biāo)方式公開確定，搬遷補償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)依法確定并作為土地出讓合同的條件之一，也有效避免了投資者為了壓低改造成本而損害居民利益的情形發(fā)生。但土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也有一定的局限性，由于只能通過平等協(xié)商的方式來完成房地產(chǎn)交易，實施主體通常無法實現(xiàn)整個改造范圍的房產(chǎn)收購，進(jìn)而取得整幅土地的使用權(quán)，使得這種改造類型成功率不大。況且，實施主體除獨立承擔(dān)土地整理成本外，還要補繳土地評估差價或按新規(guī)劃條件繳納土地出讓金。在房地產(chǎn)市場處于下行，土地出讓價格偏低而搬遷補償標(biāo)準(zhǔn)居高不下時，投資者直接到一級土地供應(yīng)市場去競價摘牌反而更能降低成本，從而使得該改造類型失去優(yōu)勢。

三、三種類型的發(fā)展前景

土地使用嗍棧刈魑最傳統(tǒng)的類型，具有普遍性和持續(xù)性，運作模式較為成熟，法律法規(guī)體系也很健全，筆者不再贅述。

第9篇：土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文

第二條本省境內(nèi)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，承受的企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團體以及其他組織和個體經(jīng)營者及其他個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定繳納契稅。

以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方均為納稅人。

第三條契稅的征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和交換)、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈與征稅：

(一)以土地、房屋權(quán)屬抵債或作價投資、入股的；

(二)以獲獎或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的；

(三)建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；

(四)以其他方式事實構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

第四條契稅由土地、房屋所在地的財政部門負(fù)責(zé)征收。財政部門根據(jù)工作需要，可以委托有關(guān)單位代征或代扣代繳契稅。

土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向財政部門提供有關(guān)資料，并協(xié)助財政部門依法征收契稅。

財政部門可按契稅征收額的5％提取征收手續(xù)費，代征手續(xù)費的提取使用和管理按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五條契稅稅率為3％。

第六條契稅的計稅依據(jù)：

(一)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價格；

(二)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由財政部門參照同類土地使用權(quán)出售；房屋買賣的市場價格或評估價格核定；

(三)土地使用權(quán)交換、房屋交換為所交換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額；

(四)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補繳契稅，計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益；

(五)承受土地、房屋部分權(quán)屬的，為所承受部分權(quán)屬的成交價格；當(dāng)部分權(quán)屬改為全部權(quán)屬時，為全部權(quán)屬的成交價格，原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng)予扣除。

前款成交價格明顯低于市場價格并且價格的差額明顯不合理又無正當(dāng)理由的，由征收部門參照市場價格核定。

第七條契稅應(yīng)納稅額，依照本辦法規(guī)定的稅率和計稅依據(jù)計算征收。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率

應(yīng)納稅額以人民幣計算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算。

第八條有下列情形之一的，免征契稅：

(一)國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施以及用于非營利性的食堂、學(xué)生宿舍、實驗室、檔案資料室、庫房、會議室、接待室、圖書館、住院部、體育場所的；

(二)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積第一次購買公有住房的；

(三)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的；

(四)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)的；

(五)納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)的；

(六)財政部規(guī)定的其他減征、免征的項目。

第九條經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，不再屬于本辦法第八條規(guī)定的減征、免征契稅范圍的，應(yīng)當(dāng)補繳已經(jīng)減征、免征的稅款。

第十條土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

第十一條契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或納稅人取得其他具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及由省人民政府土地主管部門、房地產(chǎn)主管部門確定的其他憑證的當(dāng)天。

納稅人因改變用途應(yīng)補繳已經(jīng)減征、免征的稅款，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)天。

第十二條納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的財政部門辦理納稅申報，并在財政部門核定的期限內(nèi)繳納稅款。符合減征或免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)辦理減征或免征契稅手續(xù)。

第十三條納稅人辦理納稅事宜后，財政部門應(yīng)當(dāng)向納稅人開具契稅完稅憑證。納稅人應(yīng)持契稅完稅免稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。未出具契稅完稅憑證的，不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。

第十四條納稅人已繳納契稅，但土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移未能實現(xiàn)而申請退稅的，經(jīng)縣以上財政部門審批退稅。