農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定范文

我國現(xiàn)階段農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：1、流轉(zhuǎn)數(shù)量和規(guī)模逐步增長。隨著農(nóng)村勞動力增多，社會經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢，直接促使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加速；2、流轉(zhuǎn)形式以轉(zhuǎn)包出租為主。農(nóng)村土地是農(nóng)民賴以生存的最基本的依靠和保障，農(nóng)民是不愿意永久性的失去土地的。因此，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)多呈現(xiàn)轉(zhuǎn)包出租；3、流轉(zhuǎn)主體呈多樣化。在農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，近些年一些工商企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織等進入農(nóng)業(yè)經(jīng)營，參與流轉(zhuǎn)的主體日益多元化。

隨著農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)數(shù)量增多，在流轉(zhuǎn)過程中也暴露出了諸多問題。例如：

一、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)其承包經(jīng)營權(quán)，沒有統(tǒng)一的規(guī)范規(guī)定，操作無章可循，流轉(zhuǎn)隨意性很強，手續(xù)極不完備，導致以后發(fā)生糾紛時，不利于保護農(nóng)戶的權(quán)益。筆者認為，應當詳細具體的規(guī)定農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)其承包經(jīng)營權(quán)的辦理程序：1、雙方協(xié)商，確定流轉(zhuǎn)方式、時間、價格等。2、必須簽訂書面合同，由流轉(zhuǎn)雙方本人簽字或捺印。3、合同簽訂后，應報送土地發(fā)包方和所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）備案。

二、流轉(zhuǎn)方式界定不明?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》中對承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。只是原則性的規(guī)定。對農(nóng)村普遍存在的抵押、繼承等傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)方式以及入股等新流轉(zhuǎn)方式?jīng)]有明確規(guī)定。

三、土地流轉(zhuǎn)登記制度流于形式。登記的主要目的在于將土地承包經(jīng)營權(quán)變動的事實予以公示，使他人明確土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利人。農(nóng)村土地承包法將登記的決定權(quán)交給農(nóng)民，當事人要求登記的，可以登記。未經(jīng)登記，不能對抗善意第三人。現(xiàn)實中，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，絕大部分根本就沒有登記，嚴重影響了農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的正常秩序，埋下了許多糾紛隱患。雖然《土地承包法》規(guī)定了：土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，不經(jīng)登記不得對抗善意第三人。《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》也明確規(guī)定：承包方流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，除法律或者本解釋有特殊規(guī)定外，按照有關(guān)家庭承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定處理。但是有規(guī)定，卻無人去執(zhí)行。:

四、流轉(zhuǎn)行為不夠規(guī)范。有的地方土地流轉(zhuǎn)以口頭協(xié)議為主，私下進行自發(fā)性的流轉(zhuǎn)，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，即使簽訂書面合同，也大多條款不規(guī)范，對雙方的權(quán)利、義務及違約責任等內(nèi)容不夠明確。

面對土地流轉(zhuǎn)中的種種問題和各種土地糾紛，該如何妥善處理這類案件，

首先，進行土地普查，并登記造冊，明確土地權(quán)屬，加強土地工作的管理。為了進一步搞好土地工作，應該依法進行土地詳查，了解土地現(xiàn)狀及不安定因素，進一步明確地界，確定一些新增地及權(quán)屬不明地的權(quán)屬，并及時發(fā)放權(quán)利證書。

其次，加強法制宣傳教育。開展《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律的普法工作。使流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶，嚴格執(zhí)行《農(nóng)村土地承包法》第19條規(guī)定，按5個程序簽訂承包合同。

第2篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定范文

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)村 土地 承包經(jīng)營權(quán)

近幾十年以來，隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化進程不斷加快，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)也在不斷加深，“三農(nóng)”問題越發(fā)嚴重，特別是加入WTO后受到了國際農(nóng)產(chǎn)品市場的強力沖擊，競爭力低下的中國農(nóng)業(yè)在國際市場上很難找到立足之地。這些都說明我國農(nóng)業(yè)發(fā)展急需改變傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，由勞動密集型為主走向資本、技術(shù)密集型發(fā)展道路，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)走向規(guī)模化和專業(yè)化將是必然的趨勢。農(nóng)村資金大量外流的現(xiàn)實情況是不合時宜的，要使得更多的資金留在農(nóng)村，甚至讓更多的社會資金進入農(nóng)村就必須大力推進農(nóng)村金融體制改革，加大對農(nóng)村的信貸投放。然而現(xiàn)實中農(nóng)戶卻很難從金融機構(gòu)中獲得長期的、額度較大的貸款，其原因在于缺少有效的抵押物以及嚴重的信息不對稱，所以很多學者研究認為開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款會是個有利的嘗試。

一、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款存在的問題

1、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押效力有缺陷

對于“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)，《擔保法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》和《物權(quán)法》盡管在表述上不完全相同，但都明確了其抵押的合法性。然而，對于家庭承包土地承包經(jīng)營權(quán)，能否設(shè)定抵押，法律法規(guī)未作明確規(guī)定。一方面，《農(nóng)村土地承包法》第三十二條關(guān)于“家庭承包土地承包經(jīng)營權(quán)可采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”之規(guī)定，與第四十九條規(guī)定的非家庭承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式相比，多了“轉(zhuǎn)包和互換”，但少了“入股和抵押”模式，從法規(guī)條文表述差異上可以看出，立法機關(guān)對家庭承包土地承包經(jīng)營權(quán)的處分方式采取了審慎態(tài)度?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十二條并未明確將抵押列舉為家庭承包土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式，抵押能否作為流轉(zhuǎn)的“其他方式”，存在不確定性，在現(xiàn)有法律框架下，以家庭承包土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定抵押依舊存在無效的可能。

2、農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體虛置

財產(chǎn)所有權(quán)主體明確是進行市場交易的基礎(chǔ)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體明晰是市場經(jīng)濟的客觀要求，也是農(nóng)村土地市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)。從我國現(xiàn)行立法規(guī)定中可以看出，農(nóng)村土地所有權(quán)主體可以是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織，也可以是村集體，甚至可以是村小組。其結(jié)果是導致土地所有權(quán)主體實質(zhì)上的虛置，也必然對農(nóng)村土地市場的發(fā)展造成重大障礙。特別是國家依然保留了對集體土地的征用權(quán)，土地利用總體規(guī)劃以及管理權(quán)，擁有比所有權(quán)人更大的控制權(quán)，這使得農(nóng)村土地權(quán)利擁有者之間的關(guān)系變得不穩(wěn)定，阻礙了土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

3、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式不明確

現(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定，限制了土地承包經(jīng)營權(quán)的有效流轉(zhuǎn)。一是《物權(quán)法》第一百二十八條規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)”，確認了轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓三種流轉(zhuǎn)方式；《農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！保谒氖l規(guī)定“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”，明確了轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股五種流轉(zhuǎn)方式。上述兩部法律所規(guī)定的流轉(zhuǎn)方式并不一致，按照法律適用原則，新法優(yōu)先于舊法適用，應適用《物權(quán)法》；按照特別法優(yōu)先于普通法原則，應適用（（農(nóng)村土地承包法》。這種立法上的不一致，導致農(nóng)村土地管理部門和司法機關(guān)在適用法律上產(chǎn)生混亂，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度設(shè)計的缺失，不利于對土地流轉(zhuǎn)雙方當事人權(quán)利的保護。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款可行性分析

1、現(xiàn)實需求

一方面，中國加入WTO后，加速了與世界普遍的經(jīng)濟規(guī)則接軌，正在快速地向真正的市場經(jīng)濟過渡，而目前實行的農(nóng)村土地家庭承包制度，按人口均分土地，導致家庭承包經(jīng)營的土地零碎分散，規(guī)模化經(jīng)營難以形成，浪費了土地資源和生產(chǎn)成本，在市場競爭中能力較低，一旦遇有風險即造成重大損失。另一方面，《土地承包法》構(gòu)建了農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度的基本框架，確立了土地與農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)關(guān)系，但目前在農(nóng)村，農(nóng)民以家庭方式獲得的土地承包經(jīng)營權(quán)在其財產(chǎn)中占有絕對比例，除此之外難以提供有效財產(chǎn)設(shè)定抵押向金融機構(gòu)獲得信貸資金，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資功能的弱化，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長期徘徊在簡單生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和低收入水平。

2、法律依據(jù)

《民法通則》、《農(nóng)業(yè)法》都有關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)定，但這兩部法律都沒有涉及土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，更沒有涉及到土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押?！稉７ā冯m然規(guī)定了抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等地的上地使用權(quán)可以抵押。但畢竟土地承包經(jīng)營權(quán)不同于土地使用權(quán)。因此，該規(guī)定并不能成為土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的法律依據(jù)。首部規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的是《農(nóng)村土地承包法》，該法第四十九條規(guī)定“通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。”可見，該規(guī)定和《擔保法》第三十四條第（六）款是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的直接法律依據(jù)。從《農(nóng)村土地承包法》第四十九條來看，用于抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)應具備兩個條件。第一、土地承包經(jīng)營權(quán)須通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，這是相對家庭承包方式而言；第二，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)?！?/p>

三、完善土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的對策建議

1、明確土地產(chǎn)權(quán)主體

根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體，包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村民小組農(nóng)民集體及村民委員會農(nóng)民集體三個層級，集體土地所有權(quán)主體的多元化導致了所有權(quán)主體的虛位，在此基礎(chǔ)上的土地承包經(jīng)營權(quán)自然也缺乏明確的利益主體，真正的權(quán)利主體難以按照自己的意志，在法律法規(guī)范圍內(nèi)自由支配其所有物，依法行使所有權(quán)，土地作為重要財產(chǎn)的價值未能有效發(fā)揮，由此帶來的是農(nóng)村土地所有權(quán)制度的整體失效。因此明確土地產(chǎn)權(quán)，就是要明確土地所有權(quán)的主體代表，這關(guān)鍵問題就是明確集體所有權(quán)的主體，改變鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村民小組農(nóng)民集體及村民委員會，名為三級所有實為多元分化的怪圈。具體說來，要明確農(nóng)村土地所有權(quán)的主體是村民委員會。

2、確立土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)原則

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)應當遵循“依法、自愿、有償”的原則。一是依法。要嚴格按照《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)規(guī)定的原則和程序流轉(zhuǎn)，土地承包方作為土地流轉(zhuǎn)的主體，依法決定是否流轉(zhuǎn)，以法律規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)，任何組織或個人不得侵犯承包方權(quán)益。二是自愿。土地是農(nóng)民的生存和發(fā)展基本保障，除非農(nóng)民有更好的收入，更好的就業(yè)機會，并自愿離開自己的土地的時，才鼓勵其土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)民是土地流轉(zhuǎn)的主體，必須從程序和實體上予以充分尊重和肯定，任何組織和個人都不得強令或采取其他方式逼迫農(nóng)民違背自己意愿，做出土地流轉(zhuǎn)決定。土地是否流轉(zhuǎn)、以何種方式流轉(zhuǎn)都該由農(nóng)戶自己說了算，三是有償。實現(xiàn)有價值形態(tài)的土地流轉(zhuǎn)，充分體現(xiàn)了農(nóng)村土地經(jīng)營主體的利益調(diào)節(jié)和自主意識，使市場經(jīng)濟手段真正成為調(diào)節(jié)的主導。

3、嚴把貸款準入關(guān)口

一是在立法未予明確前，僅限于以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得荒地土地承包經(jīng)營權(quán)，承包人與發(fā)包的集體經(jīng)濟組織、村民委員會、村民小組必須簽訂承包合同，依法取得承包經(jīng)營權(quán)證。二是設(shè)立農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)抵押，必須經(jīng)過發(fā)包方的同意。村集體發(fā)包的土地等承包經(jīng)營權(quán)抵押，必須首先征得村委會或集體經(jīng)濟組織的同意，由村委會或村集體經(jīng)濟組織主持。三是嚴格限定借款人范圍。規(guī)定在承包土地上從事養(yǎng)殖、種植、加工，形成規(guī)模經(jīng)營及流轉(zhuǎn)價值的承包人以及直接承包集體經(jīng)營項目的承包人，可以以其承包經(jīng)營權(quán)抵押申請貸款，且必須確有實際經(jīng)營活動和真實的融資需求，自有投資資金比例不低于30%。

（注：本文屬黑龍江省哲學社科項目“黑龍江省新型農(nóng)村金融機構(gòu)有效支農(nóng)研究”（項目編號：12D058）、黑龍江教育廳人文社科項目“黑龍江省小微農(nóng)村金融機構(gòu)服務三農(nóng)的制度缺陷及路徑選擇”。）

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第3篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定范文

第三條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關(guān)系人和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。

第五條縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管（或農(nóng)村經(jīng)營管理）部門依照同級人民政府規(guī)定的職責負責本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導。

第六條承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。

第七條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。

第八條承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應當載明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。

第九條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

受讓方應當具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。

第十條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件，由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定。

第十一條承包方與受讓方達成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應當及時向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應當事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。

第十二條受讓方應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。

第十三條受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實行再流轉(zhuǎn)，應當取得原承包方的同意。

第十四條受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權(quán)獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。

第十五條承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

第十六條承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，雙方享有的權(quán)利和承擔的義務不變。

第十七條同一集體經(jīng)濟組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權(quán)利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更登記手續(xù)。

第十八條承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當事人可以要求及時辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。

第十九條承包方之間可以自愿將承包土地入股發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農(nóng)戶。

第二十條通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證后，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

第二十一條承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應當與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。

承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。

第二十二條承包方委托發(fā)包方或者中介服務組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應當由承包方或其書面委托的人簽訂。

第二十三條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：

（一）雙方當事人的姓名、住所；

（二）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級；

（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；

（四）流轉(zhuǎn)方式；

（五）流轉(zhuǎn)土地的用途；

（六）雙方當事人的權(quán)利和義務；

（七）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；

（八）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；

（九）違約責任。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式由省級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門確定。

第二十四條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當事人可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強迫土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當事人接受鑒證。

第二十五條發(fā)包方對承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的要求，應當及時辦理備案，并報告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門。

承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應當及時向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門報告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)；發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應當于七日內(nèi)向承包方書面說明理由。

第二十六條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應當及時向達成流轉(zhuǎn)意向的承包方提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，并指導簽訂。

第二十七條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應當建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時準確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況。以轉(zhuǎn)包、出租或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時辦理相關(guān)登記；以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證變更等手續(xù)。

第二十八條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應當對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料等進行歸檔并妥善保管。

第二十九條采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，當事人申請辦理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營管理）主管部門應當予以受理，并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》的規(guī)定辦理。

第三十條從事農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營管理）主管部門備案并接受其指導，依照法律和有關(guān)規(guī)定提供流轉(zhuǎn)中介服務。

第三十一條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門在指導流轉(zhuǎn)合同簽訂或流轉(zhuǎn)合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時予以糾正。

第三十二條縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營管理）主管部門應當加強對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門工作的指導。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應當依法開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的指導和管理工作，正確履行職責。

第三十三條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議或者糾紛，當事人應當依法協(xié)商解決。

當事人協(xié)商不成的，可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)解。

當事人不愿協(xié)商或者調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院。

第三十四條通過招標、拍賣和公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)管理參照本辦法執(zhí)行。

第三十五條本辦法所稱轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應土地承包合同的權(quán)利和義務。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)部分或全部滅失。

轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務。接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經(jīng)營權(quán)。

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

第4篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定范文

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)立法的歷史考察

相對于我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實踐，其立法起步較晚。上世紀80年代末以前，我國在立法上對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是禁止的。1982年憲法第10條第4款規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！?986年《民法通則》第80條第3款也規(guī)定：“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓?！?/p>

我國在立法上第一次明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合法地位的是1988年《憲法修正案》第2條，該條對i982年《憲法》第10條第4款進行了修改，取消了土地不得出租的規(guī)定，同時增加了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供了依據(jù)。此后，我國陸續(xù)出臺或修改法律，逐步將土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)納入法制化軌道。1988年《土地管理法》第2條第4款規(guī)定，國有土地和集體所有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。1993年《農(nóng)業(yè)法》第13條規(guī)定，在承包期內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)包承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農(nóng)業(yè)承包合同的權(quán)利和義務轉(zhuǎn)讓給第三者。承包人在承包期內(nèi)死亡的，該承包人的繼承人可以繼續(xù)承包。1994年農(nóng)業(yè)部印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的意見》，提出“建立土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制”，并規(guī)定了轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股4種流轉(zhuǎn)方式。1995年《擔保法》第34條規(guī)定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用可以抵押。同年，國家土地管理局了《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》，對“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押問題作了具體規(guī)定。進入21世紀以后，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)再度升溫，依靠零散的法律規(guī)定已遠遠不能滿足土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的需要，亟需一部統(tǒng)一的專門的法律予以規(guī)范。

2002年《農(nóng)村土地承包法》頒布，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、主體、程序、方式以及流轉(zhuǎn)合同的條款、爭議的解決等作了系統(tǒng)規(guī)定，結(jié)束了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)立法的分散狀態(tài)。此后，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進入新一輪立法。2003年農(nóng)業(yè)部《土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》，2004年國務院《關(guān)于妥善解決當前農(nóng)村土地承包糾紛的緊急通知》，2005年農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，2007年《物權(quán)法》頒布，基本沿襲了《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，并將土地承包經(jīng)營權(quán)作為用益物權(quán)加以規(guī)定。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)立法的不足

(一)流轉(zhuǎn)當事人范圍狹窄

我國現(xiàn)行立法將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)劃分為兩種：一種是家庭承包方式的土地承包經(jīng)營權(quán)，適用于農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地等；另一種是其他方式的土地承包經(jīng)營權(quán)，適用于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村“四荒”土地，可依法采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。對于這兩種承包方式的流轉(zhuǎn)當事人，法律作了不同的限制。

對承包人的限制。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第15條、47條、48條的規(guī)定，家庭承包的承包方必須是木集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶，以其他方式承包的承包方不限于本集體經(jīng)濟組織成員，但在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)，而且本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包的，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。

對受讓人的限制。根據(jù)《土地承包法》第33條的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力，同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第9條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。在同等條件下。本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。受讓方應當具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。”

可見，家庭承包的承包方被限定為本集體經(jīng)濟組織的成員，受讓方必須是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人，具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。流轉(zhuǎn)當事人的這種身份限制，造成了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的封閉性，一些富有管理經(jīng)驗、擁有先進技術(shù)設(shè)備的經(jīng)濟組織和個人難以通過流轉(zhuǎn)市場從事生產(chǎn)經(jīng)營，阻礙了農(nóng)村土地資源的合理配置。

(二)流轉(zhuǎn)方式受到限制

我國現(xiàn)行法律根據(jù)承包的土地不同，規(guī)定的流轉(zhuǎn)方式也不盡相同。通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)方式有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、人股以及“其他方式”。其中，林地的承包經(jīng)營權(quán)可以繼承。通過其他方式取得的“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)，可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、人股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。應該說，立法對其他方式的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式規(guī)定得比較明確充分，而家庭承包方式的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的規(guī)定則比較模糊?！捌渌绞健敝惺欠癜ǖ盅?，除林地外，耕地、草地的承包經(jīng)營權(quán)允許不允許繼承，答案并不明確。雖然《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進一步解釋為“其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式”，但仍沒有從根本上解決問題。從我國現(xiàn)行立法的規(guī)定來看，抵押和繼承在家庭承包方式的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中仍然受到限制。

(三)流轉(zhuǎn)行為須得他人同意

《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定：“……采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應當經(jīng)發(fā)包方同意：采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應當報發(fā)包方備案?！钡?1條規(guī)定：“承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止?！边@就意味著土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)發(fā)包方同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。這種規(guī)定實際上剝奪了農(nóng)民所享有的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終決定權(quán)，在需要轉(zhuǎn)讓土地而又無法取得發(fā)包方同意的情況下造成土地拋荒、撂荒?，F(xiàn)實生活中，發(fā)包方也常常以此為借口，干擾土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，擾亂流轉(zhuǎn)秩序。

(四)流轉(zhuǎn)登記制度不夠科學

《農(nóng)村土地承包法》第22條規(guī)定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)?！钡?8條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”《物權(quán)法》在第127條、第129條中作了與此相同的規(guī)定?？梢?，我國立法對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)采取的是債權(quán)意思主義變動模式，登記僅具有對抗效力。法律的這種規(guī)定主要是考慮目前土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在本集體經(jīng)濟組織成員之

間進行的，登記公示的必要性不大。然而。隨著土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當事人身份限制的取消，流轉(zhuǎn)主體將日益多元化，不僅有本集體經(jīng)濟組織成員，還有本集體經(jīng)濟組織以外的成員、城鎮(zhèn)居民等，而在債權(quán)意思主義模式下，是否登記完全取決于當事人的自愿，無形中增加了交易風險，不利于對權(quán)利人的保護。

三、完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)立法的建議

(一)擴大流轉(zhuǎn)當事人范圍

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的條件不在于當事人是否具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格，而應看是否更有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，真正實現(xiàn)農(nóng)民收益的最大化。另外，隨著我國戶籍制度改革的深入，農(nóng)民也不再是身份的象征，而是一種職業(yè)，任何具有從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營意愿、具有一定勞動能力和經(jīng)營能力的人都可以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。因此，應該打破流轉(zhuǎn)當事人身份的限制，允許本集體經(jīng)濟組織以外的成員進行家庭承包，允許城鎮(zhèn)居民參與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主體的多元化，建立開放型的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場。

應該強調(diào)的是，實現(xiàn)流轉(zhuǎn)主體多元化，必須堅持兩點：一是依法自愿有償原則，承包方對是否流轉(zhuǎn)具有自主決定權(quán)，任何組織和個人尤其是政府不得非法干擾或強迫土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的具體價格由雙方當事人根據(jù)市場行情平等協(xié)商；二是嚴格遵守三個“不得”：不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。

(二)進一步明確流轉(zhuǎn)方式

明確規(guī)定家庭承包方式的土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。有人擔心在農(nóng)村土地具有社會保障功能的情況下，允許家庭承包方式的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，農(nóng)民會失去土地而喪失基本的生活保障，影響社會穩(wěn)定。筆者認為此種擔心有一定道理。但不能成為限制抵押的理由。其一，在我國城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)條件下，長期以來，農(nóng)民被排除在國家的社會保障體系之外，土地之于農(nóng)民確實承擔著一定的社會保障作用。但這種保障作用不能夸大化，更不應該予以正當化和長期化。社會保障是國家和政府的責任，不應讓公民個人來承擔，農(nóng)民的社會保障問題最終應該通過建立健全農(nóng)村社會保障制度來實現(xiàn)，而不能簡單地依靠禁止抵押來解決。其二，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民對土地的依賴性減弱，尤其是東部一些地區(qū)，農(nóng)民的就業(yè)渠道多元化，土地已不是農(nóng)民唯一的收入來源和就業(yè)生存保障，這就大大降低了農(nóng)民對土地的依附性，弱化了土地的社會保障功能。其三，我國農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營普遍缺乏資金，允許土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，不僅可以為農(nóng)民進行土地投入獲取資金，也可為土地規(guī)模經(jīng)營提供條件。其四，我國現(xiàn)行法律已明確規(guī)定家庭承包方式的土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，而轉(zhuǎn)讓與抵押的后果是相同的，因此，禁止抵押已沒有太多的實際意義。

明確規(guī)定家庭承包方式的土地承包經(jīng)營權(quán)可以繼承。我國《物權(quán)法》明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)為用益物權(quán)，允許土地承包經(jīng)營權(quán)繼承在法律上已不存在障礙。關(guān)于繼承人的問題。筆者認為，在允許多種主體參與流轉(zhuǎn)的情況下，繼承人不應有身份的限制，不論繼承人是否為本集體經(jīng)濟組織成員，是農(nóng)業(yè)戶口還是非農(nóng)業(yè)戶口，均可繼承土地承包經(jīng)營權(quán)。同時，為防止土地細碎化，確保土地規(guī)模效益，可以規(guī)定遺產(chǎn)分割采取折價補償?shù)霓k法，禁止對土地再行分割。

(三)允許土地承包經(jīng)營權(quán)依法自由轉(zhuǎn)讓

物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，權(quán)利人只要不違反法律強制性規(guī)定和損害社會公共利益及公序良俗，就可以按照自己的意志對物獨立進行直接支配，無須得到他人的同意。土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種用益物權(quán)，其支配權(quán)表現(xiàn)為承包人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，有權(quán)自主決定其承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)、以何種方式流轉(zhuǎn)，其他任何單位和個人不得干涉。事實上，我國現(xiàn)行立法的相關(guān)規(guī)定也體現(xiàn)了土地承包經(jīng)營權(quán)的支配權(quán)性質(zhì)。如《農(nóng)村土地承包法》第33條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應當遵循平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。第34條規(guī)定，承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。顯然，土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)“發(fā)包方同意”的規(guī)定不僅違反了物權(quán)的支配權(quán)屬性，也與立法本身的規(guī)定相矛盾。對此。筆者建議，取消土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中須經(jīng)“發(fā)包方同意”的規(guī)定，只要承包方不違反法律關(guān)于不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途等強行性規(guī)定，就應該允許承包方按照自己的意志流轉(zhuǎn)，

第5篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：意義；農(nóng)村土地制度改革；問題；對策

中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-000-01

一、我國農(nóng)村土地制度改革的意義

1.實現(xiàn)了農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

在土地承包法中的第五節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)中的第三十三條中有明確規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應當遵循以下原則：(1)平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；(2)不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；(3)流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；(4)受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；(5)在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。如果一塊土地的承包人，不想要承包的時候，而且有合理利誘的話，政府則會集體收回這塊地的土地使用權(quán)，從而也就有效的實現(xiàn)了農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不僅合理、合法，還保證了流轉(zhuǎn)的安全性。

2.很好的提高了農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率

我國農(nóng)村土地制度的改革不僅可以有效地實現(xiàn)了農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化，還可以有效地提高了農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率，從而有效地的保證了商品糧的供應不間斷。當承包人承包了土地后，他可以自行的在這個土地上進行各種各樣的耕作，這樣就可以有效地促進了農(nóng)業(yè)的勞動生產(chǎn)率。

二、我國農(nóng)村土地制度改革中存在的問題

1.有土地的流轉(zhuǎn)容易被不法之人操控

(1)我國農(nóng)村土地制度改革對土地的流轉(zhuǎn)規(guī)定還不完善，很容易被不法之人操控，隨意的改變了土地的原承包的關(guān)系，甚至有的人會強迫農(nóng)民必須流轉(zhuǎn)等，從而農(nóng)民的合法權(quán)益也就會被侵犯。

(2)我國農(nóng)村土地制度改革的推出，被一些不法的人當成是謀取利益的一種手段，從而侵犯了農(nóng)民本身應有的利益。還有些人把地轉(zhuǎn)租給企業(yè)，以謀取利益。有些人把農(nóng)民的承包地強行的按照自己的意愿安排出去，甚至將其地轉(zhuǎn)租給企業(yè)，從而導致了農(nóng)民的生產(chǎn)效率不斷的降低。

2.農(nóng)村土地的經(jīng)營規(guī)模越來越小

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國農(nóng)村的人口數(shù)也飛快的增加，而農(nóng)村的土地卻是越來越少，為了降低人們的爭吵率，我國的農(nóng)村土地都是以公平為原則進行分配。但是，土地的分配遠遠趕不上人口增加的速度，而且，科學技術(shù)無法完全在農(nóng)村土地中實施，因此，導致了我國農(nóng)村土地實用的經(jīng)濟規(guī)模越來越小。

3.一些基層組織仍然在進行“反租倒包”對策

雖然在我國農(nóng)村土地制度改革中不斷的強調(diào)，農(nóng)村土地的所有事項都必須是合法、自愿的，但是，由于我國農(nóng)村土地制度改革的不完善，一些基層組織仍然可以找到法律空子進行“反租倒包”的對策，利用自己的權(quán)力對農(nóng)民進行剝奪他們的權(quán)力和利益，從而導致了我國農(nóng)民的利益仍然在不斷的流失。

三、不斷完善我國農(nóng)村土地制度改革的對策

1.不斷的完善農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度，并給予強力的監(jiān)督

在實行農(nóng)村土地公有制的同時，不斷的完善我國農(nóng)村土地制度改革中的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，并且強力的對其進行監(jiān)督，從而慢慢的將土地使用權(quán)變成商品化，遏制不法之人利用土地流轉(zhuǎn)作為謀取利益的手段。

(1)應建立一個完善的有關(guān)于農(nóng)村土地保障的各種體系，使得農(nóng)民對土地的那種消極的依賴關(guān)系進行切割，組織基層也不能再隨意的對農(nóng)民進行強行的買賣，不能在土地流轉(zhuǎn)的過程中謀取利益，必須循規(guī)蹈矩進行工作，從而建立起一個公平、和諧的農(nóng)村經(jīng)濟體系。

(2)強力監(jiān)督制度的實施，對已經(jīng)建立好的農(nóng)村土地制度(例如：在土地承包法中第一章的第一條規(guī)定了：為穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)，維護農(nóng)村土地承包當事人的合法權(quán)益，促進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)村社會穩(wěn)定，根據(jù)憲法，制定本法。還有第六條中規(guī)定了：農(nóng)村土地承包，婦女和男子享有平等的權(quán)利，承包中應當保護婦女的合法權(quán)益，任何組織和個人不得剝奪、侵害婦女應對享有的土地承包經(jīng)營權(quán))等，都應給予強力的監(jiān)督，嚴格的督促基層組織把農(nóng)村土地制度的所有內(nèi)容，合法的實施下去，讓農(nóng)民知道遇事可以從完善的規(guī)章制度中尋找解決辦法，擁有完善的規(guī)章制度作為保護自身權(quán)益的依靠，放心的進行土地流轉(zhuǎn)程序，從而保障了農(nóng)民的權(quán)益。

2.將農(nóng)村土地的監(jiān)督轉(zhuǎn)向成法制的管理

將農(nóng)村土地制度與法律緊緊的聯(lián)系在一起，將農(nóng)村土地制度都以法制化的形式進行對農(nóng)村土地的管理，并且灌輸?shù)矫總€農(nóng)民和工作人員的心中，讓他們明白遵守農(nóng)村土地制度就等于遵守法律，否則要受到法律的制裁。讓基層組織工作人員清楚的明確自身的權(quán)利和責任，規(guī)范自身的權(quán)利行為，知道什么時候才可以干預農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營活動，合力改善農(nóng)村的經(jīng)濟秩序。也就是說，將我國農(nóng)村土地制度引向法律的軌道中，不僅可以有效的減少基層組織干預農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營，農(nóng)民的自也就得到了發(fā)揮，還可以有效的規(guī)范了有關(guān)政府的行為，最終保障了農(nóng)民的權(quán)益。

3.擴大農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)章制度

應不斷的完善農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)章制度，利用法律手段合理的擴大農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)章制度，允許農(nóng)民合理的以多種形式轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)，并規(guī)定基層組織不予以隨意干涉，如果發(fā)現(xiàn)有人是以不法途徑進行轉(zhuǎn)讓的，則有關(guān)部門必須嚴格的按照法律法規(guī)進行檢查、監(jiān)督，并給予合理的制裁，以此來幫助農(nóng)民穩(wěn)定農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)，以及擴大農(nóng)業(yè)土地的經(jīng)營規(guī)模，并且還可以有效的監(jiān)督基層組織和農(nóng)民的行為。也就是說，合理的擴大農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)章制度不僅可以有效的擴大農(nóng)業(yè)土地的經(jīng)營規(guī)模，還可以有效的、合理的保障農(nóng)民的權(quán)益。

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第6篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定范文

一、海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的基本情況

據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2015年6月末，海南省已有三亞、東方、?？凇偤５?4個市縣全面開展了確權(quán)登記頒證工作。全省測量農(nóng)村土地面積已達466.5萬畝，占國土“二調(diào)”農(nóng)村耕地面積的49%，頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證近8萬本，建立檔案近22萬卷。2015年5月，海南省省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《海南省全面推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作方案》，計劃于2015年底前完成確權(quán)土地測量及核查公示工作，2016年底前基本完成農(nóng)村土地確權(quán)登記。近年來隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的加快，進城務工的農(nóng)民不斷增多，而農(nóng)民又不愿放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，所以農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的愿望強烈。海南省計劃建設(shè)全省統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場及服務中心，包括1個省級流轉(zhuǎn)服務中心，22個市縣區(qū)級服務中心。同時，還將推動實行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同制，健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛仲裁體系，探索基準地價、公開招租競標的流轉(zhuǎn)制度。海南通過大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，大批的家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體對土地進行規(guī)?；_發(fā)，形成了集約化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營管理，但普遍存在融資困難、改造擴建經(jīng)費投入不足等問題，尤其需要金融支持。

2009年，中國人民銀行和銀監(jiān)會在《關(guān)于進一步加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導意見》中提出“有條件的地方可以探索開辦土地經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款”。一些地區(qū)隨之圍繞農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押開始開展金融創(chuàng)新，并取得了一定的經(jīng)驗和成效。2013年，黨的十八屆三中全會關(guān)于深化土地制度改革，加快農(nóng)村金融創(chuàng)新，全力提升以林權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋所有權(quán)“三權(quán)三證”抵押融資為重點的“三農(nóng)”金融服務便利化水平的精神，為激活農(nóng)村土地，促進農(nóng)村土地規(guī)模化經(jīng)營及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，增加農(nóng)民收入及農(nóng)村融資渠道，解決農(nóng)村融資擔保難的問題，如何開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作進行了積極的探索和思考。

海南省抓住國家推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革機遇，為深入貫徹落實十八屆三中全會和中央2014年1號文件精神，積極探索農(nóng)村金融改革發(fā)展，從推動農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)和促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展出發(fā)，在文昌市、澄邁縣開展農(nóng)村金融綜合改革試點，為全面開展農(nóng)村金融改革發(fā)展打牢基礎(chǔ)。為深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，創(chuàng)新金融服務方式，拓寬融資渠道，扶持“三農(nóng)”發(fā)展，海南省于2012年出臺印發(fā)了《海南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資管理辦法》，為海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供了良好的金融運行環(huán)境。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月，海南全省累計發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款3000多萬元，讓2000多萬農(nóng)戶及時獲得銀行金融服務。

二、發(fā)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的制約因素

1、缺乏可開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的金融機構(gòu)

目前，我國現(xiàn)有涉農(nóng)金融機構(gòu)主要有農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及農(nóng)村合作信用社三類。農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行實力有限，且在縣級以下幾乎無分支機構(gòu)，不直接面向農(nóng)戶，開展農(nóng)地抵押業(yè)務能力有限;農(nóng)業(yè)銀行是以盈利為目的的商業(yè)性銀行，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性不高，據(jù)調(diào)查，土地經(jīng)營權(quán)處置難、難以變現(xiàn)是目前涉農(nóng)金融機構(gòu)不愿開辦土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務的主要原因;農(nóng)村信用社是農(nóng)村金融的主要力量，長期服務于農(nóng)業(yè)，但實力有限，抗風險能力較弱。鑒于農(nóng)村金融機構(gòu)的嚴重缺失，即使法律允許土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押貸款，但仍然難以推進。

2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主體不明確

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬不確定，使得承包者的投資安全和投資利益缺乏強有力的法律保障，制約了土地順利的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)證發(fā)放不到位，導致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛屢見不鮮，使得以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押的信貸業(yè)務難以開展。另外，土地承包經(jīng)營權(quán)登記在法律上缺乏一定的效力，也是當前涉農(nóng)金融機構(gòu)不愿開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務的主要原因。

3、土地價值評估困難

目前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值主要由農(nóng)民和金融機構(gòu)協(xié)商確定，或者由地方政府有關(guān)部門工作人員進行評估，缺乏權(quán)威的第三方評估機構(gòu)和評估標準，評估操作隨意性和主觀性較大。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通常期限較短（為5―20年），金融機構(gòu)難以評估此類權(quán)益的價值，實際價值難以合理確定。由于土地承包經(jīng)營權(quán)價值取決于土地承包經(jīng)營的時間、土地經(jīng)營收益，加之受自然條件、生產(chǎn)經(jīng)營項目等因素影響較大，因此評估機構(gòu)難以對土地承包經(jīng)營權(quán)的實際價值做出準確判斷，土地的實際價值得不到正確定位。評估價值普遍低于土地經(jīng)營權(quán)實際價值，加之評估方法不科學，不僅影響了土地融資功能的發(fā)揮，也降低了銀行的風險控制能力。

4、缺乏健全的土地流轉(zhuǎn)市場

債權(quán)人接受土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押擔保的前提是，抵押權(quán)人在債務人不能履行到期債務時，可以就土地承包經(jīng)營權(quán)進行拍賣、變賣，以保障自己債權(quán)的實現(xiàn)，這就需要農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場作為拍賣、變賣的載體。海南除個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)市場外，大部分地方?jīng)]有建立土地流轉(zhuǎn)市場，土地流轉(zhuǎn)大多由農(nóng)戶私下進行。由于流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢，流轉(zhuǎn)信息不暢通，無法對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進行公開競標、拍賣，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約的情況，金融機構(gòu)處置抵押物難度較大。土地承包經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn)，較大程度上制約了金融機構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性，使得土地抵押融資難題得不到有效的解決，影響了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務的推廣。

5、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，操作不規(guī)范

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈零星流轉(zhuǎn)、口頭流轉(zhuǎn)、短期流轉(zhuǎn)方式。即使部分農(nóng)戶采用“簽訂合同”的形式進行流轉(zhuǎn)，也無任何簽證手續(xù)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，土地經(jīng)營權(quán)的法律效用不強，導致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款失去推廣應用的條件，大多涉農(nóng)金融機構(gòu)也不敢以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物。土地流轉(zhuǎn)部門不明確，登記制度缺失，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范，導致流轉(zhuǎn)權(quán)益難以得到保障，使土地承包經(jīng)營權(quán)不能進行抵押登記，阻礙了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的開展。

6、風險保障機制缺失

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押貸款，需要相應的中介組織和必要的風險保障機制。因為，農(nóng)業(yè)抵御自然災害和市場風險的能力相對較弱，特別是農(nóng)地抵押貸款用來經(jīng)營養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)作物種植的市場風險更大。一旦發(fā)生自然災害，將造成土地上附著物出現(xiàn)重大損失;或因市場形勢發(fā)生變化導致土地上附著物市場價值大幅降低。這都會直接影響貸款經(jīng)營戶的還款能力，導致信貸風險加大，進而降低了金融機構(gòu)發(fā)展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性。另外，農(nóng)業(yè)保險發(fā)展尚不足，欠完善的農(nóng)業(yè)保險不足以降低農(nóng)民收入的波動性，而農(nóng)民收入是農(nóng)民還貸的主要資金來源。

7、相關(guān)法律法規(guī)障礙

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，但沒有明文規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)可以做抵押?！稉７ā芬?guī)定：“耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押?！奔词寡胄泻豌y監(jiān)會都明確表態(tài)希望各地區(qū)推進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點，但是基于目前相關(guān)法律法規(guī)的限制，很多地區(qū)都難以實施這項貸款業(yè)務，即使個別地區(qū)實施了，也很難推進。

三、促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展的對策建議

十八屆三中全會公報提出要賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，各地紛紛涌現(xiàn)的農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款金融創(chuàng)新能夠釋放農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?，值得鼓勵和推廣。但在具體操作上，各地區(qū)在試點過程中存在著各種問題和限制。各試點地區(qū)應適當放寬對不良率的容忍度，要對農(nóng)民手里的“三權(quán)”價值做科學的評估，從而避免盲目評估帶來的代償風險，應針對農(nóng)村金融的特殊性，推出一套適宜的風險防范機制和措施。

1、政策扶持農(nóng)村金融機構(gòu)，強化貸后管理

政府扶持農(nóng)村金融機構(gòu)發(fā)展，如提供一定的資金支持，提供必要的技術(shù)支持和培訓，提供財政稅收優(yōu)惠政策，建立農(nóng)村金融機構(gòu)服務“三農(nóng)”的激勵機制，特別對涉農(nóng)貸款投放比例較高的農(nóng)村金融機構(gòu)提供稅收減免和財政補貼等政策激勵。農(nóng)村金融機構(gòu)可以針對土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的特殊性，建立貸后跟蹤制度，在貸款發(fā)放后，從資金使用到平時農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況，不定時地進行貸后調(diào)查，凡是影響貸款到期收回的風險因素，都要引起重視并及時介入解決，最大化降低貸款收回風險。金融監(jiān)管部門應對相關(guān)金融機構(gòu)增加農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款不良貸款率的容忍度，消除金融機構(gòu)“懼貸”心理，使農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款更加良性發(fā)展。

2、建立統(tǒng)一權(quán)威的農(nóng)村土地價值評估機構(gòu)

建立農(nóng)村土地價值評估機構(gòu)，制定“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估管理辦法”，可以引入中介機構(gòu)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進行評估，農(nóng)村金融機構(gòu)也可組建獨立的土地流轉(zhuǎn)評估部門，為開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。政府或者土地管理部門也可組建獨立的土地流轉(zhuǎn)評估中心，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人員，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)價值的評估，為農(nóng)村金融機構(gòu)開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。同時，還可建立科學的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，合理確定農(nóng)村土地價值。

3、加快建設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場

建立土地流轉(zhuǎn)服務中介機構(gòu)，健全土地經(jīng)營權(quán)爭議仲裁機制，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供流轉(zhuǎn)平臺，并明確其相關(guān)職責，即匯集土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)和受讓的信息，土地流轉(zhuǎn)供求的信息，接受供求雙方咨詢;組織開展土地使用權(quán)公開招標競投活動，促進土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場化;協(xié)調(diào)供求雙方有關(guān)事宜，促成流轉(zhuǎn)雙方達成意向，并協(xié)助辦理有關(guān)流轉(zhuǎn)手續(xù)，提供統(tǒng)一的合同格式，做好合同的鑒證服務;對土地流轉(zhuǎn)跟蹤服務，協(xié)助調(diào)解合同糾紛，維護土地所有者、承包者和經(jīng)營者三方的合法權(quán)益。

4、逐步完善農(nóng)業(yè)保障機制

加快組織成立農(nóng)業(yè)信貸擔保機構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險機制，降低土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的信貸風險。政府應鼓勵和支持保險公司開展農(nóng)業(yè)保險業(yè)務，對農(nóng)業(yè)虧損進行適當?shù)难a償。農(nóng)村金融機構(gòu)要積極探索多種擔保方式，如對額度較大的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，推行“公司擔保+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”，“收益保證+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”和“基金擔保+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”等方式，進一步降低信貸風險。

第7篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定范文

關(guān)鍵詞　新農(nóng)村建設(shè)；土地流轉(zhuǎn)機制；法律思考

作者簡介　樊德玲(1971－)，女，信陽師范學院政法學院講師。(河南信陽　464000)

社會主義新農(nóng)村建設(shè)，是黨和政府從我國基本國情和發(fā)展階段出發(fā)做出的一項戰(zhàn)略安排，是持續(xù)數(shù)十年、惠及八億農(nóng)民、全面提升我國現(xiàn)代化整體水平的一項重大而又艱巨的歷史任務。新農(nóng)村建設(shè)涵蓋農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)民生活、農(nóng)村管理、村鎮(zhèn)建設(shè)、社會事業(yè)、國土整治等方方面面，需要一整套完備的土地政策體系作支撐。經(jīng)過三十年的改革探索，我國已經(jīng)建立了一系列實踐證明是行之有效并需要繼續(xù)堅持和完善的農(nóng)村土地政策。而與此同時，隨著農(nóng)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，土地流轉(zhuǎn)問題日益成為新農(nóng)村建設(shè)中一個不可回避的重要課題。

一、新農(nóng)村建設(shè)中土地流轉(zhuǎn)問題的提出

土地作為農(nóng)業(yè)最基礎(chǔ)的生產(chǎn)資料、農(nóng)村最重要的資產(chǎn)和農(nóng)民最具保障的財富，具有其他生產(chǎn)要素無法比擬的經(jīng)濟價值、社會價值和生態(tài)價值。同時，土地是協(xié)調(diào)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民關(guān)系的紐帶，是農(nóng)民賴以生存的最基本的生產(chǎn)、生活資料，在社會主義新農(nóng)村建設(shè)中起著舉足輕重的作用。農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責任制是我國二十世紀八十年代初以計劃體制為背景而推行的一項土地制度。它適應了當時生產(chǎn)力發(fā)展水平，極大地調(diào)動了億萬農(nóng)民經(jīng)營土地的積極性，使土地的原始生產(chǎn)潛力迅速釋放，農(nóng)民的生活水平明顯改善，成為我國改革開放的標志性起點。但是，二十世紀八十年代后期以來，隨著改革開放的深入，市場經(jīng)濟的確立，農(nóng)村社會發(fā)生了根本性的變化，原有的以計劃體制為背景的土地制度的缺陷日益暴露出來，已不適應新農(nóng)村建設(shè)的需要，并由此而產(chǎn)生了一些不和諧的因素。如，承包土地量與農(nóng)村人口不平衡，激化農(nóng)村內(nèi)部矛盾；土地與農(nóng)村勞動力結(jié)構(gòu)不合理，造成土地和勞動力的雙重浪費；個體化的承包機制與社會化的生產(chǎn)建設(shè)發(fā)展需要不相適應等。因此，為適應新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧農(nóng)村的需要，改革和完善農(nóng)村土地制度，盤活農(nóng)村土地，強化農(nóng)村土地的開發(fā)利用與管理，允許農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)，建立、健全適合農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)機制，已成為當前新農(nóng)村建設(shè)中亟待解決的問題。

黨的十七屆三中全會通過的《決定》提出，要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變，按照“依法、自愿、有償”的原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。這種從“長期不變”到“長久不變”，一字之別，意味著國家將進一步延長土地承包期限，容許土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村改革繼續(xù)向縱深推進。

二、當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在的法律問題

目前，雖說我國涉及農(nóng)村土地的性質(zhì)與使用權(quán)流轉(zhuǎn)的有關(guān)法律主要有：《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》。但是，這些有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定仍存在很多問題。

(一)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏可操作的法律規(guī)范。在《民法通則》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》中，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)規(guī)定的過于原則和籠統(tǒng)。在《農(nóng)村土地承包法》中，雖然規(guī)定了土地流轉(zhuǎn)的形式、原則、合同形式、違約責任以及法律責任等條款。但是，由于我國農(nóng)業(yè)地區(qū)發(fā)展不平衡，土地流轉(zhuǎn)的原因、形式和規(guī)模等諸多方面千差萬別，因此，它不能較全面地指引和規(guī)制土地流轉(zhuǎn)，甚至因為缺乏具體的實施細則而對某些利益集團約束乏力。許多地方缺乏土地流轉(zhuǎn)具體的可操作的實施辦法，也沒有結(jié)合本地區(qū)實際制定出《土地承包法》的實施細則，對土地流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務、利益補償、流轉(zhuǎn)價格、糾紛處理等方面還有待進一步的規(guī)范。

(二)農(nóng)村土地集體所有權(quán)歸屬不清?！稇椃ā返?0條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，《土地管理法》第8條和《農(nóng)業(yè)法》第3條重申了這一點。至于哪一級和哪一個組織機構(gòu)代表農(nóng)村集體擁有土地的所有權(quán)，《土地管理法》第10條則繼續(xù)規(guī)定“已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！蓖瑫r，我國的《民法通則》第74條也有類似的規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)合作社等農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”。根據(jù)有關(guān)的調(diào)研資料顯示，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村民小組和農(nóng)民集體擁有的土地多數(shù)均有明確的界限和范圍，而且其面積比例一般為1:9:90，似乎農(nóng)村集體土地的性質(zhì)與所有權(quán)主體并不存在所謂“模糊”之類的問題。但是，在實際進行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的許多案例中，土地產(chǎn)權(quán)歸屬的糾紛嚴重。當農(nóng)村集體土地發(fā)生轉(zhuǎn)移時，土地集體所有權(quán)屬與使用權(quán)在法律上未能得到明確的規(guī)定和保障，從而產(chǎn)生一系列的問題顯得十分棘手、難于管理。

(三)流轉(zhuǎn)登記制度不健全。完備的登記制度是財產(chǎn)交易有序化的必要條件。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)作為一種不動產(chǎn)使用物權(quán)，登記的意義極為重要。相對而言，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的登記是普遍不受重視的。從目前法律、法規(guī)的規(guī)定可以看出土地承包經(jīng)營權(quán)登記存在以下幾個問題：一是承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立在法律上未規(guī)定以登記為要件，僅以合同成立為要件。這與物權(quán)法中不動產(chǎn)物權(quán)都需要通過登記才能設(shè)立的規(guī)定相違背，這也是土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度不健全的法律起源。二是對土地承包經(jīng)營權(quán)的變更登記僅以當事人自愿為主，未經(jīng)登記變更的土地承包經(jīng)營權(quán)的法律后果僅為不能對抗善意第三人。三是在土地流轉(zhuǎn)較頻繁的經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，一旦發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓而沒有及時辦理登記手續(xù)，則以后的受讓人就有可能難以與轉(zhuǎn)讓人從事正常的交易，其受讓的權(quán)利也可能遭他人剝奪，甚至會發(fā)生在轉(zhuǎn)讓中的上當受騙。

(四)政府定位不當，損害農(nóng)民利益。一些鄉(xiāng)村組織直接充當土地流轉(zhuǎn)的主體，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村收入的手段和作為突出政績的形象工程。有的在流轉(zhuǎn)操作中違背土地政策，強行反租，租金補償過低，土地租金的收益分配缺乏透明度，極大地損害了農(nóng)民利益。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的法律完善

就目前及今后一段時間而言，隨著農(nóng)村經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展和農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)的日益多元化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必然會越加頻繁和復雜，流轉(zhuǎn)的范圍、方式、程度都將發(fā)生翻天覆地的變化，權(quán)屬變動必然涉及權(quán)利、義務的調(diào)整，如何在整體規(guī)劃下規(guī)范并促進流轉(zhuǎn)的發(fā)生便成為當務之急。《土地管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓，然而至今沒有成形的政策和法規(guī)對農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)進行規(guī)范調(diào)整。筆者認為，必須盡快依法規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)，建立和完善相應的政策和法律制度。

(一)加強和完善土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)范以促進土地流轉(zhuǎn)。首先，推進土地流轉(zhuǎn)，要在堅持和完善以農(nóng)村家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，按照“依法、自愿、有償”的原則，尊重農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的主體地位，切實保障農(nóng)民土地權(quán)益；其次，制定土地流轉(zhuǎn)格式合同，明確雙方當事人的權(quán)利和義務。由于各地農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展參差不齊，所以地方立法可以適當超前，可以先行制定地方性的條例或辦法之類的，以法律的形式對本地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加以規(guī)范，使土地流轉(zhuǎn)有序進行，從而達到集約利用、規(guī)模經(jīng)營的目的。對暫不具備立法條件的地方也應借鑒發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，完善土地流轉(zhuǎn)的政策，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范、有序的進行。

(二)要用法律來保障農(nóng)民享有真正的所有權(quán)。中國現(xiàn)階段農(nóng)村土地所有權(quán)主體被法律界定為“集體”，這里基本沒有爭議。但是，究竟由誰代表集體行使土地所有權(quán)，都很不明確，而現(xiàn)在此權(quán)利基本上由行政村組織來行使。由于它是一個黨政不分、政社不分的行政附屬組織，集體和作為集體分子的農(nóng)民之間，均無雙向選擇的自由，土地的所有權(quán)當然不可能由村民代表來行使，而只能由作為地域性經(jīng)濟組織的村長來行使，這樣問題就來了。因為村長有事實上的土地處置權(quán)，卻并不負擔半點風險，因此為農(nóng)村土地尋租埋下禍根。因此，應修改《土地管理法》及相應法律法規(guī)，解決集體土地所有權(quán)的錯位、缺位或虛位等問題，將其直接交由村民委員會行使，刪除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)業(yè)合作社等虛置概念，賦予農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體――村民委員會和使用權(quán)主體――承包戶的市場主體地位。所以必須從立法上保證農(nóng)民享有真正的土地所有權(quán)，從而使其享有擁有土地的收益權(quán)。

(三)要依法建立規(guī)范的農(nóng)村土地市場流轉(zhuǎn)機制。市場經(jīng)濟實質(zhì)就是法制經(jīng)濟。把土地流轉(zhuǎn)回歸到市場，實行優(yōu)勝劣汰，有利于提升農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的效率，提高農(nóng)村土地的產(chǎn)出率，提高廣大農(nóng)村村民的生活水準，這也是新農(nóng)村建設(shè)的應有之義。如果人為在政策、法規(guī)上對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進行“堵”和“壓制”并不符合生產(chǎn)力發(fā)展要求。比如要修改與《憲法》不協(xié)調(diào)的有關(guān)法律表述，如現(xiàn)行《土地管理法》63條可改為“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地土地使用權(quán)可依照法律規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)移”。從法律層面允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，同時也要加快相應實施條例出臺，以便于實際操作管理。另外，在中國，大多數(shù)地方政府或法院有關(guān)機構(gòu)尚未形成處理土地流轉(zhuǎn)糾紛的規(guī)范化制度，也缺乏相關(guān)的法律條文與仲裁根據(jù)。因此，必須進一步制定仲裁土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的相關(guān)法律法規(guī)，完善相關(guān)的爭端處理機制。并通過設(shè)立專門的土地法院，聘請專家判案，為解決土地流轉(zhuǎn)糾紛提供法律援助。

(四)建立完善的土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度。應該建立一個便捷、高效、安全的土地承包經(jīng)營權(quán)變動登記公示、公信制度，這對物權(quán)流動制度保持高效運轉(zhuǎn)具有極大的影響力。一方面，如今土地承包經(jīng)營權(quán)的主體不再局限于集體經(jīng)濟組織成員，非集體經(jīng)濟組織成員的單位和個人可以通過租賃、轉(zhuǎn)包和招標、拍賣等方式獲得土地的承包經(jīng)營權(quán)。承包經(jīng)營權(quán)人身份的多元化使得借由考察權(quán)利人是否具備集體成員身份來判斷權(quán)屬狀況的困難系數(shù)及風險系數(shù)大大增加，無形中提高了交易成本。另一方面，土地流轉(zhuǎn)涉及復雜的利益關(guān)系，具有頻繁的重復發(fā)生率，需要明確的法律登記制度對法律關(guān)系各方的權(quán)利狀態(tài)加以公示化，明晰化、確定化。

第8篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定范文

1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的主要問題

1.1 基層群眾認識上比較落后 農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟還比較落后，自給自足的農(nóng)業(yè)文化對當?shù)氐挠绊懸琅f非常深，農(nóng)村人民一般都有濃厚的“鄉(xiāng)土情結(jié)”，而且諸多的農(nóng)民對于土地流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)還不夠了解，將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所獲得收入來支撐家庭生活的農(nóng)戶，將土地看做是自己的身家性命，不愿意進行流轉(zhuǎn)；而有的農(nóng)民對于這方面的土地政策表示擔憂，害怕喪失承包權(quán)，所以不想將土地流轉(zhuǎn)出去。

1.2 土地流轉(zhuǎn)中程序不夠規(guī)范 目前土地流轉(zhuǎn)的方式大多是通過私下協(xié)商達成口頭協(xié)議，很少通過有關(guān)部門簽訂書面流轉(zhuǎn)協(xié)議。這樣缺乏對受讓方的有效監(jiān)督和約束，也給今后有可能會發(fā)生的權(quán)益沖突埋下了隱患。目前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中程序不規(guī)范主要體現(xiàn)在：一是諸多的土地流轉(zhuǎn)活動未簽署正式的合同；二是部分土地流轉(zhuǎn)書面合同的內(nèi)容、條款不規(guī)范，存在較大的法律風險隱患；三是存在強行征地方式推行土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。

1.3 土地流轉(zhuǎn)服務管理機構(gòu)建設(shè)不健全 我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場尚處于起步階段，土地流轉(zhuǎn)市場體系不健全，這在很大程度上影響了農(nóng)村地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的效率、規(guī)模以及效益。一是農(nóng)村地區(qū)在實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)上的服務機構(gòu)的缺失。二是對土地流轉(zhuǎn)缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的管理。

2 加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合理利用的建議

2.1 加強正確的宣傳引導 對于土地流轉(zhuǎn)，有些農(nóng)村地區(qū)的干部群眾對其還不具有深厚的認識，各個地方的政府應該通過廣電等媒介，來告知廣大人民群眾，強化土地流轉(zhuǎn)方面在政策以及服務信息上的宣傳。利用政策方面的宣傳、指引以及服務，讓農(nóng)民可以在土地流轉(zhuǎn)里面體驗到“你發(fā)財，我發(fā)展”，進而使得雙贏的局面得以有效的形成，而且在示范效應的基礎(chǔ)上，能夠讓越來越多的農(nóng)戶加入到土地流轉(zhuǎn)之中來，這會在很大程度上提高農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)方面的積極性以及主動性，進而在整個社會范圍內(nèi)構(gòu)建起土地流轉(zhuǎn)的熱潮?；鶎诱柚诖寮w的力量，有利于發(fā)揮其組織、協(xié)調(diào)和及時解決農(nóng)戶之間矛盾與摩擦的作用，有利于加快土地流轉(zhuǎn)的力度和規(guī)模。

2.2 規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入者、發(fā)包方之間尚未簽訂正式合同，兩者之間不存在經(jīng)濟合同關(guān)系，并非是不存在“管理與被管理”關(guān)系。所以，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，必須要得到發(fā)包方首肯。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時，必須要嚴格遵循下述程序行事：（1）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雙方在同一時段向土地承包的發(fā)包方提出申請，書面申請中必須要詳細注明下述內(nèi)容，即流轉(zhuǎn)方式、面積、地塊、地類、土地流轉(zhuǎn)之后的主要用途等。（2）發(fā)包方對申請書中所提及到土地流轉(zhuǎn)進行嚴格審查，確保其符合相關(guān)法制規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)之后不會嚴重影響到周邊人們的生產(chǎn)生活，土地流轉(zhuǎn)之后的使用途徑與土地利用規(guī)劃內(nèi)容相一致，若得到認可，便可即時簽字同意。若還有其他意見，就要即時知會申請者，將自身不認可的緣由表述出來。（3）土地流轉(zhuǎn)雙方正式簽訂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同。（4）把雙方簽訂的合同直接上交給村委會，對此進行全面審查；在這之中，需要審查的內(nèi)容有：合同訂立程序是不是符合相關(guān)法制規(guī)定、合同內(nèi)容是不是與有關(guān)法則相符合、合同中所涉及到的事項是不是和申請內(nèi)容相一致等。審查之后還要簽字，表述自身意見，若不認可，必須要將緣由表述出來。（5）雙方簽訂的合同即時上交給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)業(yè)承包合同管理機構(gòu)，簽字審核的同時還要做好記錄。

2.3 明確服務職能，完善服務體系 加快土地流轉(zhuǎn)，需要有健全的組織保障，在此基礎(chǔ)上，增強土地流轉(zhuǎn)中間組織服務功能。若要將村級組織的服務作用、溝通協(xié)調(diào)作用、行政推動作用等最大限度發(fā)揮，進而促使地方經(jīng)濟快速發(fā)展，那么，必須要重視土地流轉(zhuǎn)對接等相關(guān)工作，集合所有村組干部，搜集并對外與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)聯(lián)的信息，進而提高流轉(zhuǎn)速度，有效解決流轉(zhuǎn)信息不暢，空間過小問題。建立健全并充分發(fā)揮仲裁機構(gòu)職能，及時化解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)矛盾，確保農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營健康有序。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)正在發(fā)生著變化，農(nóng)民的市場意識和商品意識增強了，按市場規(guī)律流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。政府則需要逐步完善服務體系，助推農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的更快發(fā)展。首先，建立土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)，專門從事和辦理土地流轉(zhuǎn)和中介服務工作。其次，建設(shè)“土地流轉(zhuǎn)（服務）中心”，積極培育農(nóng)村土地承包糾紛仲裁員，完善構(gòu)建科學合理化的土地流轉(zhuǎn)服務體系。最后，構(gòu)建鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心，和農(nóng)戶之間簽訂正式的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，為其提供免費的土地流轉(zhuǎn)信息、政策咨詢、土地流轉(zhuǎn)合同、鑒證服務等，扮演好“土地紅娘”的角色。

第9篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定范文

關(guān)鍵詞:土地流轉(zhuǎn);現(xiàn)狀和問題;建議

我國農(nóng)村土地規(guī)模小、分割細碎,是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；闹饕萍s因素,因此,擴大農(nóng)村土地經(jīng)營規(guī)模,整合土地資源,加快實現(xiàn)農(nóng)村土地由分散化向規(guī)?；霓D(zhuǎn)變,成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的迫切要求。為此,黨的十七屆三中全會的決定中提出,加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務,建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)市場,按照依法自愿有償原則,允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán),發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的涵義和背景

(一)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的涵義

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一種省略的說法,全稱應該是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。也就是說,在土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上,農(nóng)戶把自己承包村集體的部分或全部土地,以一定的條件流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營。在2009年中央1號文件中,已經(jīng)明確規(guī)定要將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)擴大到草原、集體林地以及林木所有權(quán)方面。

(二)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的背景

當前,第二輪土地承包已經(jīng)在各地農(nóng)村實行,土地承包期30年。在這次土地承包過程中,部分農(nóng)產(chǎn)品的效益下降,導致這部分農(nóng)產(chǎn)品的市場疲軟,市場價低迷,為了增加收入,一部分農(nóng)村勞動力向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。同時小規(guī)模經(jīng)營使土地的成本居高不下,農(nóng)村土地撂荒現(xiàn)象日益增多,農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)需求越來越強烈。

二、當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

當前全國很多地方都進行了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn),如河南、山東、上海等地,縱觀各地情況來看,全國土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)以下狀況:

(一)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的面積逐漸擴大

很多地方的種植大戶或企業(yè)租賃農(nóng)民的耕地達數(shù)十畝、上百畝,優(yōu)化了土地、資金、勞動力、技術(shù)、管理等資源,推進了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化,提高了農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量和效益,增加了農(nóng)民收入。

(二)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式以轉(zhuǎn)包出租為主

以云南省通?？h為例,通?？h轄6鎮(zhèn)3鄉(xiāng),截至2008年末,家庭承包經(jīng)營的耕地面積142828畝,農(nóng)戶承包地流轉(zhuǎn)的面積4591畝,占農(nóng)戶承包耕地面積的3.2%,其中:出租3425畝,轉(zhuǎn)包552畝,轉(zhuǎn)讓325畝,互換183畝,無入股形式的,其他形式的106畝,共4591畝。農(nóng)戶承包地流轉(zhuǎn)中,轉(zhuǎn)包和出租的占農(nóng)戶承包地流轉(zhuǎn)的86.6%。

(三)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體增多

農(nóng)戶承包地的流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進行,但近幾年一部分企業(yè)、個體老板等也都進入農(nóng)業(yè),承租土地,進行多種經(jīng)營。

(四)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的經(jīng)營項目多元化

一般情況下,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后以糧食、蔬菜、烤煙、花卉、水果種植和畜禽養(yǎng)殖為主。如在山西新絳縣,農(nóng)戶以每年每畝350-500元的承包費進行轉(zhuǎn)包和農(nóng)戶之間土地與土地互換,主要用于推廣小麥2000畝,發(fā)展蔬菜日光溫室500余座。自該項目實施以來,小麥平均畝產(chǎn)比原來提高了20%,日光溫室大棚畝均效益較過去提高了4-6倍。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)提高了農(nóng)村土地利用率,推動了農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營,實現(xiàn)了投資主體多元化,提高了經(jīng)濟效益,增加了農(nóng)民的收入。但農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中還存在一些問題:

(一)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中,程序不規(guī)范

按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)沒有承包方的書面委托,任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定農(nóng)戶的承包地流轉(zhuǎn)。但在實際中,有的村(組)越俎代庖,沒有農(nóng)戶的書面授權(quán)委托書,直接與業(yè)主簽訂合同,雙方容易造成矛盾。

(二)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中,合同不規(guī)范

大部分地區(qū),農(nóng)戶與農(nóng)戶之間依靠熟人介紹,憑借口頭協(xié)議,進行自發(fā)性的流轉(zhuǎn)。這種方式未通過合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務關(guān)系,容易發(fā)生糾紛。即使有些地區(qū),農(nóng)戶與農(nóng)戶之間簽訂了書面合同,合同的內(nèi)容也是不完整的。

(三)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中,市場化程度低

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)屬于市場行為,但實際上大部分土地在流轉(zhuǎn)中,是通過熟人介紹自發(fā)流轉(zhuǎn)的,通過市場流轉(zhuǎn)的比較少。

(四)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中,社會保障制度不健全

一部分農(nóng)民不愿意把土地流轉(zhuǎn)出去,主要是由于農(nóng)村社會保障制度不健全。在農(nóng)村,土地是農(nóng)民生存的根本,沒了土地,農(nóng)民就沒了保障。

四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

(一)完善農(nóng)村政策法規(guī)

我國農(nóng)村土地所有權(quán)的主體是“集體”,但誰代表集體,很不明確,因此,應該修改《土地管理法》,明確農(nóng)村土地所有權(quán)的歸屬,從而保證農(nóng)民的權(quán)益。同時,實際生活中,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)往往具有自發(fā)性、隨意性,因此,要成立土地糾紛仲裁機構(gòu)通過法律程序來解決土地糾紛。

(二)完善金融服務體系

農(nóng)民缺少資金和融資渠道是制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要因素。由于各銀行機構(gòu)的監(jiān)管體系中,沒有農(nóng)戶直接信貸擔保機制,所以,各金融機構(gòu)不愿投放資金給農(nóng)戶,使農(nóng)戶無法擴大規(guī)模以及開發(fā)一些好項目。為了更好地實施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策,各金融機構(gòu)應該完善金融服務體系,積極探索農(nóng)村土地使用權(quán)抵押辦法,允許經(jīng)營者用土地使用權(quán)抵押獲取貸款。

(三)完善中介服務組織

農(nóng)村土地使用權(quán)的市場化流動是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢,而中介服務組織是農(nóng)村土地使用權(quán)市場化的關(guān)鍵。中介服務組織受理農(nóng)戶的轉(zhuǎn)讓土地申請,投資人承包土地的申請,保護雙方的利益。

(四)完善農(nóng)村社會保障體系

當前,在我國,土地是農(nóng)民生存的基本保障,沒有土地,農(nóng)民將無法生存。只有建立完善的社會保障體系,才可能將農(nóng)民從土地中解放出來,才可能促進農(nóng)村土地的進一步流轉(zhuǎn)。農(nóng)村社會保障體系包括農(nóng)村社會保險、社會救濟、社會福利、優(yōu)撫安置、社會互助以及農(nóng)村合作醫(yī)療制度等,通過完善農(nóng)村社會保障體系,解除農(nóng)民的后顧之憂,可以促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。

參考文獻:

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