土地征地新規(guī)精選(九篇)

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第1篇：土地征地新規(guī)范文

首先，重慶征收房產(chǎn)稅用于保障性住房建設，是中國房地產(chǎn)2003年后的又一次雙軌制時期，即保障性住房與商品房并重。重慶市市長黃奇帆提出，重慶今年新開工公租房1350萬平方米，通過調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場結構合理、供求平衡、秩序規(guī)范?？梢韵胂?，商品房將成為重慶市政府保障性住房建設資金的重要來源，不論從地方財政，還是城鎮(zhèn)化、保障體系的成本，商品房都不可能退出歷史舞臺。

其次，重慶房產(chǎn)稅的開征并不意味著對土地財政的徹底替代，而是實行土地財政與房產(chǎn)稅并存的雙軌制，這是中國新一輪改革中出現(xiàn)的雙軌并行局面。

我國對土地財政依賴極其嚴重，非朝夕可解。按財政部數(shù)據(jù)，預計全年全國財政收入將破8萬億元，保守估算，2.7萬億元的地價款收入將占全國財政收入的33.75％，占據(jù)地方本級財政收入的一半以上。國土部去年計劃供應住宅用地18.5萬公頃，同比增140％。但計劃趕不上變化，許多地方政府并未如期完成，而是以饑餓治療在年末推動土地價格節(jié)節(jié)上升。

據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，去年前8月11個城市完成全年商品住宅供地計劃的47％，土地出讓金收入?yún)s已達去年同期的76％，除上海外，一線城市只完成去年供地計劃的20％～30％。

一線城市(含杭州)僅上海超額完成土地供應計劃；深圳、北京完成率分別為76％和61％；廣州最低，僅41％。二三線城市完成率普遍好于一線城市，但溫州、重慶僅27％和23％，為完成率最低的城市。說明重慶市對于土地之依賴，對于饑餓療法手法運用之嫻熟。

第三，重慶房產(chǎn)稅征收門檻較高，但稅率有可能高于預期。

此前黃奇帆曾表示，重慶將對價格高于市場均價3倍的“高價房”收取1％的房產(chǎn)稅。高于市場均價3倍，主要包括別墅、高檔大戶型商品房，對別墅將不論面積和價格一律征收房產(chǎn)稅；高檔大戶型商品房須其評估價值達到一定價格以上才征收。而1％高于此前披露的0.6％、0.8％，但低于1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》1.2％的稅率。

有關方面對房產(chǎn)稅抱有較高指望，財科所希望東部省市通過房產(chǎn)稅、西部省市通過資源稅彌補地方財政不足。在亞洲國家的一些大城市，房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重一般在23％～54％之間，而我國目前占比還只有3％左右。

第2篇：土地征地新規(guī)范文

關鍵詞 MAPGIS；規(guī)劃設計；土地整治

中圖分類號TP315，F(xiàn)301.2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）57-0104-02

土地整治就是要通過對田、水、路、林的綜合整治，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供完整的機械耕作、溝渠灌排、道路運輸和林網(wǎng)生態(tài)防護等保障體系，提升農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，使項目區(qū)內(nèi)的耕地實現(xiàn)平整連片、道路暢通、渠系配套、林網(wǎng)完善的良好格局，從而在提高農(nóng)田畝產(chǎn)、降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本和增強防災抗災能力方面呈現(xiàn)出良好的經(jīng)濟、社會和生態(tài)效益。土地整治是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要舉措，是落實最嚴格耕地保護制度的重要途徑，從而為我國建設社會主義新農(nóng)村提供重要平臺。

規(guī)劃設計就是要圍繞新農(nóng)村建設抓特色，圍繞農(nóng)業(yè)基礎抓特色，圍繞生態(tài)景觀建設抓特色，與當?shù)氐匦蔚孛蚕虢Y合，與當?shù)厮档缆番F(xiàn)狀想結合，與當?shù)貜V大群眾意愿想結合，對項目區(qū)內(nèi)的道路、溝渠以及閘、橋、涵等建筑物進行規(guī)劃設計和優(yōu)化布局，這就要求我們在規(guī)劃設計過程中嚴格堅持“三個圍繞，三個結合”，全面提高項目的設計水平和完善設計成果，為后期的預算編制、標段劃分、工程施工及工程驗收等方面打下堅實的技術基礎。

在土地整治規(guī)劃設計過程中，由于各技術設計單位出于對軟件的掌握程度以及單位偏好等原因，在軟件應用上不盡統(tǒng)一，就目前江西省土地整治而言，各單位主要運用MAPGIS軟件進行設計。但由于對其功能、特點認識局限性，使得設計成果在工程量賦屬性、工程量統(tǒng)計等方面存在不足。本文通過對MAPGIS與CAD或者其他各種制圖軟件進行深刻的比較和分析，并結合自身規(guī)劃設計和軟件應用經(jīng)驗，從而完善MAPGIS軟件在規(guī)劃設計中的技術應用，為當前土地整治中的規(guī)劃設計工作提供積極的技術參考。

1 MAPGIS的功能及其在規(guī)劃設計中應用

針對土地整治中的規(guī)劃設計及整個項目的性質(zhì)，MAPGIS的功能及其應用當從宏觀與微觀兩方面來看。從宏觀上來講，主要表現(xiàn)在對點、線、面的編輯和處理上，主要表現(xiàn)在現(xiàn)狀地物與測量要素相銜接、規(guī)劃設計的路溝渠、涵管、閘、橋梁等工程的布置。而微觀方面，主要是對點、線、面文件中建設內(nèi)容的屬性賦值，以便設計之后工程量的統(tǒng)計、圖面整飾及預算編制，甚至便于項目區(qū)標段的劃分。

2 規(guī)劃設計中存在的問題

2.1 工程量屬性賦值不夠充分

土地整治是一項全面且緊密聯(lián)系的工程，而設計工作又是重中之重，設計不僅僅是圖面的優(yōu)化設計和合理布置，更重要的是要對各項工程尤其是最基本的工程具有明顯的區(qū)分，比如溝渠的型號、道路的建設標準等。但從目前各設計情況來看，各工程的賦值不夠充分，主要體現(xiàn)在屬性值的遺漏，導出的屬性值存在空值的現(xiàn)象，這勢必會影響到后期預算編制和工程施工。通過對工程量及屬性值的分析，造成這種現(xiàn)象的主要原因是應用技術的局限性，目前大多數(shù)設計單位主要是通過單個賦屬性值，而非應用技術自動生成，這就會造成遺漏，甚至在工程量區(qū)分不明顯的情況下會賦錯值。

2.2 工程量統(tǒng)計不夠全面

在規(guī)劃布局完成之后，工程量的統(tǒng)計是開展后期工作之根本，能否保證工程量的全面性及準確性，將顯得尤為重要。工程量統(tǒng)計的不全面主要包括在工程量內(nèi)容和工程量數(shù)值兩個方面。其中，數(shù)值的不全面主要是因為屬性賦值的不充分造成的空值、錯值，而工程量內(nèi)容的不全面主要體現(xiàn)在一些建筑物的統(tǒng)計上，例如涵管、橋梁、閘等建筑物，這些建筑物不但要統(tǒng)計其個數(shù)，還要統(tǒng)計出他們所處的位置等詳細情況，如果人為的單個統(tǒng)計不但會增加工作量，而且也缺乏準確性。

2.3 同其他軟件銜接不夠

當前，土地整治主要是運用MAPGIS和CAD兩種軟件進行規(guī)劃設計，通過對它們的功能、特點及應用進行分析，并結合自身的理論了解和實踐經(jīng)驗，我們不能片面的偏好于哪一種軟件，而應該進行綜合的應用。當然，應用MAPGIS制圖需要從以CAD成圖的測量圖轉(zhuǎn)換相關測量要素與二調(diào)結合，但畢竟銜接較淺，對大多數(shù)工程布局及工程量統(tǒng)計掌握不夠全面。作為一個土地整治的設計者，應當充分運用兩軟件進行深刻的分析和運用，需對兩種軟件進行充分的銜接。

3 技術創(chuàng)新

3.1 工程量賦屬性

要在MAPGIS中對每種工程量詳細的、全面的賦屬性，首先必須對其進行嚴格的分層，也就是對每個建設內(nèi)容建立單獨的文件，而當前大多數(shù)設計單位卻將所有的建設內(nèi)容全部放入一個規(guī)劃的文件當中，區(qū)分不明顯。本文工程量賦屬性將以新建農(nóng)渠為例。賦屬性流程如下：

1）單獨建立新建農(nóng)渠的線性文件――新建農(nóng)渠.WL，完成規(guī)劃設計，并在文件當中編輯屬性結構，增加相關屬性結構，如新建農(nóng)渠等，以便建立屬性連接；

2）導出規(guī)劃設計文件原有屬性，如長度等。方法一：在MAPGIS主菜單下的“庫管理”中選擇“屬性庫管理”，利用“MAPGIS屬性管理子系統(tǒng)――屬性――輸出屬性”導出屬性。方法二：利用MAPGIS地價系統(tǒng)工具集中的“屬性導出”導出屬性。兩者操作方法相同，不同的是前者導出的是DBF文件，而后者導出的EXCEL文件，不管是哪種文件，要進行屬性連接均需另存為DBF文件；

3）在導出來的屬性中，針對線文件之前編輯的屬性結構，在屬性表格中建立相對應的列，并賦相對應的屬性名稱，然后根據(jù)導出的屬性如ID、長度等，對工程內(nèi)容進行編號，如ID1――100米――新建農(nóng)渠1，其他編號以此類推，設置完成之后，檢查相關內(nèi)容，力保結構和編號設置完整，達到屬性內(nèi)容一一對應；

4）屬性連接，也就是說使得DBF格式的表格內(nèi)容能與線文件屬性結構一一對應連接，從而使得屬性結構賦值成功。此過程可用兩種方法，方法一是在MAPGIS主菜單下的“庫管理”中選擇“屬性庫管理”，利用“MAPGIS屬性管理子系統(tǒng)――屬性――屬性連接”功能，在對話框中選擇要連接的MAPGIS文件和被連接的DBF表格文件，并選擇相應的字段如新建農(nóng)渠，選擇和設置完成之后，確定即可。方法二是利用MAPGIS土地利用數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)中“建庫工具――文件屬性連接――使用外部數(shù)據(jù)庫”，之后彈出同方法一一樣的對話框，按上述步驟進行屬性連接。

經(jīng)過上述連接之后，線性工程文件中屬性賦值成功，需要特別說明的是要在該文件中對屬性結構進行梳理，以達到準確和簡潔。

3.2 工程量統(tǒng)計

在上面賦屬性的基礎上，工程量統(tǒng)計將會容更具有準確性和全面性。由于線性工程只需統(tǒng)計型號和長度，在其賦值之后便可以得到。因此，在這里主要討論一下如何利用MAPGIS統(tǒng)計涵管、閘、橋等建筑物的工程量，更重要的是要統(tǒng)計出其所處的位置。建筑物工程量統(tǒng)計以斗涵為例。

1）路溝渠等線性工程文件已賦好屬性，這步工作可按上面賦屬性完成，同時應將涵管所在的路和渠線文件合并，注意兩者屬性結構包括結構的內(nèi)容和順序要一樣，這樣合并之后屬性才是完整，后期統(tǒng)計的工作也方便；

2）當涵管在圖上布置完成之后，應單獨建立一個區(qū)文件――涵管.WP，在涵管布置的位置上先建一個區(qū)，也就是路和渠或溝的交點處，即涵管.WP能夠覆蓋涵管所在的交點，該點就是涵管所在的位置。在與線性工程如溝渠和道路處理前，應對涵管賦屬性，方法同上所述；

3）當涵管賦完屬性之后，就可以開始統(tǒng)計涵管的工程量，包括涵管的數(shù)量、型號及所處的位置。操作過程如下：利用MAPGIS主菜單下的“空間分析――空間分析――空間分析子系統(tǒng)”打開涵管.WP文件和溝渠路.WL文件，然后在空間分析子系統(tǒng)中利用“空間分析――區(qū)空間分析――線對區(qū)相交分析”功能將涵管區(qū)和溝渠路線文件進行相交分析，最后得到一個涵管區(qū)和路溝渠線相交之后的線文件，也就是涵管區(qū)范圍之類的路溝渠線段，屬性為路溝渠和涵管的屬性之和；

4）將相交之后的文件的屬性導出，形成以下屬性樣式“ID――長度（周長）――路――渠（溝）――涵管”，從而得到涵管的個數(shù)和涵管所處的位置，此處的位置就是上述屬性字段中的路――渠（溝）的編號。

3.3 工程量標注說明

在MAPGIS規(guī)劃上，工程量標注說明如果不按屬性來處理，不僅會增加工作量，而且還會出現(xiàn)誤差。在這里，將介紹兩方法來對已經(jīng)賦好屬性的工程量進行標注說明。

方法一：在MAPGIS編輯子系統(tǒng)的線編輯中選擇“自動線標注”，在彈出的對話框中選擇需要顯示的字段名稱，如農(nóng)溝等，系統(tǒng)會生產(chǎn)一個農(nóng)溝點文件，將點文件添加到工程文件當中即可。然而，該方法存在一個不足的地方就是生成的點是單個字符，而不是一個字符串，如“農(nóng)溝”顯示的是“農(nóng)”“溝”，不管是對于顯示還是編輯都很麻煩，對后期工作處理有一定的難度。方法二：在土地利用數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)編輯軟件中選擇“建庫工具――條件生成點文件――屬性生成點文件”，在彈出的對話框中添加需要提取的線文件和選擇需要提取的屬性字段，可以是一個字段如農(nóng)溝，也可以是兩個字段如農(nóng)溝―長度，最后生成點文件，將該點文件添加至工程文件即可。這個方法的好處就是生成的點事單個的字符，方便以后編輯及其他屬性處理。

3.4 同CAD的銜接與糅合

當前，在土地整治規(guī)劃設計中主要應用MAPGIS和CAD兩種軟件，從某種程度上講，不能片面的說哪種軟件好與壞，應將兩者綜合起來看，筆者結合自身經(jīng)驗，通過以下幾個方面將MAPGIS和CAD進行銜接和糅合：

1）由于現(xiàn)狀底圖和測量底圖的不同，需要將部分要素進行疊加，但是出于兩軟件屬性存在的差異，需在將CAD圖件上的要素轉(zhuǎn)向MAPGIS圖件的過程中，分層要明確、簡單，屬性要盡量統(tǒng)一；

2）CAD利用編號工具進行編號的時候，生成編號之時工程量也統(tǒng)計出來了，通過相關處理可以將其工程量與MAPGIS連接起來，并賦到MAPGIS的文件屬性之中。CAD工程統(tǒng)計出的工程數(shù)量及其編號以TEXT文本生成，將其導入EXCEL中，表格中包含編號和長度，在MAPGIS屬性中也包含ID和長度，因此我們可以通過“長度”作為橋梁，將兩者屬性連接起來。具體做法就是在EXCEL中，將CAD工程量的長度進行排序，而不是以編號排序，之后將MAPGIS的工程量也進行長度排序，而不是ID排序，由于長度均不相同，兩列長度會按排序的方式一一對應，最后在MAPGIS中會形成ID――長度（MAPGIS和CAD各一個值）――編號的屬性結構，并另存為DBF文件，通過上述屬性賦值方法便可以將屬性賦到MAPGIS文件當中。

4 結論

在土地整治中應用MAPGIS進行規(guī)劃設計，對路溝渠、涵管、閘及其他建設內(nèi)容屬性賦值是整個工作的開展的基礎，完整的屬性不但能夠完成整個工程建設內(nèi)容標注、工程量統(tǒng)計等，還能在其他方面發(fā)揮著作用，比如說路溝渠、涵管、閘等單項建設內(nèi)容的型號劃分和工程量統(tǒng)計；能在工程施工前快速、準確的對整個工程進行標段劃分及標段工程量統(tǒng)計；能及時、有效的統(tǒng)計上下級溝渠如斗渠與農(nóng)渠、斗溝與農(nóng)溝的連接情況，及在此基礎上統(tǒng)計出溝渠的排水面積和灌溉面積，從而計算渠的設計流量和溝的排澇、排漬模數(shù)。同時，通過MAPGIS與CAD之間功能、特點及應用上的異同，可以實現(xiàn)兩者之間的互補，使設計達到一種理想的效果。

參考文獻

[1]林艷麗，閆弘文.農(nóng)村土地綜合整治效益評價指標體系探究[J].魯東大學學報：自然科學版，2011，27(2)：164-167.

第3篇：土地征地新規(guī)范文

2005年9月8日湖南省道縣人民政府以興建縣交警大隊搬遷和車輛集訓中心為名,在道江鎮(zhèn)東陽社區(qū)和糧田社區(qū)征收基本農(nóng)田56畝。同年10月10日道縣國土資源局與東陽社區(qū)居民委員會簽訂協(xié)議,然而,在協(xié)議上簽字的只有社區(qū)居民委員會的干部及干部家屬等人,并未通知村民小組長開會,全體村民也沒有被告知征地一事。

直至2007年道縣國土資源局才以每畝 元的價錢告知村小組長,卻沒有付款。據(jù)群眾反映,興建縣交警大隊和車輛集訓中心項目的用地至今沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),在湖南省國土資源廳未見有相關的登記。

之后,道縣國土資源局把原來用于興建縣交警大隊和車輛集訓中心項目用地改名為湘源住宅小區(qū),2007年12月6日公告用于拍賣。2007年12月27日,永州湘鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以每畝28萬元拍得此塊地的使用權,后經(jīng)縣發(fā)改委立項為錦繡花園住宅小區(qū)。然而村民的征地費用直到2008年錦繡花園房地產(chǎn)開發(fā),才以每畝28050元通知村民小組到社區(qū)領款。

2008年6月,在沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)和取得國有土地使用權情況下,錦繡花園項目開工打鉆。群眾自發(fā)到工地要求停工協(xié)商,要求按照中央國土資源部規(guī)定足額補嘗,保障農(nóng)民的長遠生計。國地資源局、開發(fā)商對群眾反映置之不理,強行開工。

我國相關的法律法規(guī)對土地管理已作出了嚴格規(guī)定,但為什么一些領導干部還敢以身試法,屢闖違法批地的“高壓線”呢?

所有這些疑問值得深思,土地是百姓的命根子,政府征地這無可非議,但應該把土地的所有權分清楚。

據(jù)調(diào)查,當前土地供應實行無償劃撥和有償使用雙軌制,市場還不完整。有的劃撥用地到手后,立即被改變用途,支付成本大大減少。有的開發(fā)商以建設經(jīng)濟適用房的名義獲得無償劃撥的土地,之后便進行商品性質(zhì)的房產(chǎn)投資。結果,百姓沒有受益,國有土地資產(chǎn)卻流入到個別開發(fā)商的腰包。有的假借舊村改造之名,行地產(chǎn)開發(fā)之實,鉆國家法律政策的漏洞。據(jù)土地專家估算,全國每年土地收益流失至少在100億元以上。同時,土地劃撥和審批過程中監(jiān)督制約機制不配套,個別主要領導和部門領導權力過大,土地開發(fā)商往往不找市場找領導。

第4篇：土地征地新規(guī)范文

一、目前我國的土地問題

城市化是一個地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對集中的過程。城市化也意味著城鎮(zhèn)用地擴展，城市文化、城市生活方式和價值觀在農(nóng)村地域的擴散過程。 近些年來，隨著我國城市化進程不斷的推進，全國各地的城市都在大興土木，進行著新城建設和舊城改造等活動。2011年12月，中國社會藍皮書，我國城鎮(zhèn)人口占總人口的比重將首次超過50%，標志著我國城市化率首次突破50%。

然而，伴隨著城市化的推進，人地關系的矛盾，人與人之間因為土地而產(chǎn)生的矛盾越發(fā)的突出了。一時間沸沸揚揚的“烏坎”事件的起因就是土地問題。我國土地審批制度自建國以來不斷完善，在規(guī)范土地利用、保護耕地、促進土地合理利用方面起到了很大的作用，然而面對當今形勢，土地審批制度的改革勢在必行。

二、我國現(xiàn)行土地審批制度

我國的土地審批制度主要包括建設項目用地預審，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，土地征收審批以及土地供應審批等。

建設用地審批管理是指法律授權機關依據(jù)法律的職責，對建設項目用地的申請、審查、批準以及與之相關的各個環(huán)節(jié)所實施的行政管理。在具體實施過程中需要人民政府或有批準權的人民政府相關部門審批建設項目，由該人民政府的國土資源管理部門預審需核準和備案的建設項目，由與核準、備案機關同級的國土資源管理部門預審。

農(nóng)用地專用審批是指農(nóng)用地依法、依規(guī)、劃轉(zhuǎn)建設用地。國務院的審批權限：國務院批準的建設項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程及大型基礎設施建設占用耕地；在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在100萬人以上的城市建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該土地利用總體規(guī)劃，按照土地利用年度計劃申請城市分批次建設占用耕地。省級人民政府的審批權，除國務院審批權限以外的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，需報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批 。設區(qū)的市、自治州人民政府審批權，如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃已由省級人民政府授權的設區(qū)的市、自治州人民政府批準，則該鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地的鎮(zhèn)區(qū)及所屬村莊、集鎮(zhèn)的建設用地規(guī)模范圍內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，可以由設區(qū)的市、自治州人民政府批準。

土地征收審批權限，國務院的審批權限：基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的；省級人民政府的審批權限：征收除國務院審批權限以外土地的，由省級人民政府批準，低于35公頃面積的耕地（不包括基本農(nóng)田），低于70公頃面積的其他土地。

三、土地審批現(xiàn)存問題

（一）土地審批的步驟復雜，各種相關程序太多

土地審批制度中，缺少一些具體步驟的規(guī)定因此在實施時會遇到不規(guī)范不統(tǒng)一的問題。并且在土地審批過程中有較多復雜的程序，比如表格填寫、數(shù)據(jù)產(chǎn)生、材料匯總等，這些相關的程序需要在多個部門中往復辦理，過程較為復雜。并且相關規(guī)定也經(jīng)常發(fā)生改變，導致需要反復修改。

（二）情況復雜，統(tǒng)籌兼顧過難

由于土地審批的依據(jù)――地理底圖涉及的范圍較廣。不同種類的地圖也許因為側重不同，或者基礎測繪時所用到的參考數(shù)據(jù)不同會造成結果不同，比如土地利用總體規(guī)劃、土地詳查圖和勘測定界圖不同等。同時在被征地的相關權利人方面，可能是因為征地的歷史遺留問題，在并不存在違法征地的情況下，依然有很多村民上訪、。總之，土地審批設計的領域很多，所需要的數(shù)據(jù)，所涉及的相關人都有很多。統(tǒng)籌兼顧這個問題需要在經(jīng)濟、社會和法律上都深入的研究和考慮。

（三）違法用地過多

由于現(xiàn)在城市化的大力推進，不少地方政府為了保證經(jīng)濟建設，通常實際的用地面積比規(guī)劃的面積大出不少，而在不能完成耕地占補平衡時就會偽造數(shù)據(jù)，或者將不具備造田條件的土地報為補開發(fā)的基本農(nóng)田。

同時，由于很多項目審批時間長，很多項目在沒有通過審批時就急于開工，這也是較多違法用地問題的一種。

四、我國土地審批制度改革的建議

今年初，國土資源部耕地司表示，為了改革土地審批制度要做到：一是改進審批，劃清事權，報國務院批準的城市建設用地實行國家批規(guī)模、控結構，地方審項目、管落地；二是簡化報件，優(yōu)化程序，將報部用地報件由10件減少為8件；三是明確責任，下放事權，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)，允許各省自行確定縣、市報省審查的報件材料；四是量化標準，優(yōu)化程序，確保部審查時間不超過20個工作日；五是區(qū)別對待，差別化管理，允許國家重點建設項目更大范圍先行用地；六是對保障性住房用地等特事特辦，提前單獨組卷報批，確保4月份完成審批；七是提前作為，報國務院批準的城市用地，可在計劃下達之前早部署、早申報；八是推廣“留地、留業(yè)”安置和農(nóng)民自主征地拆遷等成功經(jīng)驗，從源頭上解決簽訂協(xié)議難的問題；九是堅持原則，靈活處理，國家重點建設項目已通過部用地預審、立項，群眾對征地補償安置沒有不同意見，用地已報省或部后動工建設的，只督促整改，不作為違法用地查處和問責；十是積極改革，建立新規(guī)，從根本上解決用地審批效率問題。

參考文獻

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第5篇：土地征地新規(guī)范文

【關鍵詞】排水規(guī)劃、城市排水、規(guī)劃設計

前言：筆者在規(guī)劃審批以及參與規(guī)劃編制的過程中，親身經(jīng)歷了開發(fā)區(qū)排水修建性詳規(guī)的多輪改動和多次修訂，花費了大量人力、物力和時間成本，為了盡量避免這種情況反復出現(xiàn)，筆者總結并究其原因要概況如下幾個方面：常常規(guī)劃排水管道不考慮拆遷因素、規(guī)劃路網(wǎng)不結合現(xiàn)狀路網(wǎng)、規(guī)劃排水管道不考慮現(xiàn)狀發(fā)展、規(guī)劃排水主管道不能主次分明等。

1. 拆遷因素對排水規(guī)劃的影響

經(jīng)與相關規(guī)劃院的多次溝通及了解，考慮拆遷因素進行規(guī)劃的甚少，大多是在白紙上規(guī)劃，近遠期規(guī)劃均很少考慮現(xiàn)狀，大多都解釋為因為最終要拆遷，或者考慮拆遷無法進行規(guī)劃等原因，規(guī)劃路網(wǎng)及規(guī)劃市政設施的時均不考慮現(xiàn)狀村莊的存在性，問題留在了規(guī)劃實施階段；某些村莊甚至個別戶未及時拆遷，常常導致重要市政設施不能按期建設和貫通，迫于維穩(wěn)壓力，又經(jīng)常延期建設，給當?shù)卣斐山?jīng)濟和社會輿論的雙重壓力，特別是排水管道不能按規(guī)劃貫通，阻礙規(guī)劃區(qū)整體向前推進的步伐。舉例說明：我開發(fā)區(qū)污水主管道原規(guī)劃管位不考慮村莊的客觀存在，直接穿越村莊，規(guī)劃污水管位設置在道路中心南側12米處，征地拆遷工作量巨大，又不能短期完成，因為重大項目的落戶，污水主管道修建迫在眉睫，根據(jù)我方建議，結合道路斷面，將污水主管道避開快車道，設置在路北9米的現(xiàn)狀道路處，在不拆遷以及不調(diào)整路網(wǎng)的情況下先進行實施，等時機成熟后再進行拆遷修路，目前這項改動得到了規(guī)劃院和相關部門的支持。（如圖）可見，合理考慮拆遷因素，會更好優(yōu)化排水管網(wǎng)規(guī)劃。

2. 結合現(xiàn)狀路網(wǎng)進行規(guī)劃

未結合現(xiàn)狀路網(wǎng)進行規(guī)劃的情況時有發(fā)生，在規(guī)劃新區(qū)，常常會有規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在省道、縣道等公路，利用現(xiàn)狀省道、縣道等重要交通設施先行進行建設，并結合其進行規(guī)劃，是規(guī)劃是否合理的另一項因素。省道和縣道等交通實施，因為城市的規(guī)劃的忽視，短期之內(nèi)廢除是基本不可取的，規(guī)劃路網(wǎng)時盡量考慮現(xiàn)有交通樞紐，在進行建設時也可作為施工通道，是保障“三通一平”的便利條件。排水規(guī)劃一般是利用路網(wǎng)規(guī)劃圖紙進行的管道鋪設，合理的布設路網(wǎng)規(guī)劃是合理設計排水規(guī)劃的前提。

3. 排水規(guī)劃需要結合現(xiàn)狀發(fā)展

排水規(guī)劃中常常忽視的是新規(guī)劃區(qū)域發(fā)展時序的問題。排水管網(wǎng)進行規(guī)劃時，一般整體考慮管網(wǎng)布置，污水廠設置位置僅根據(jù)地形、風向、用地布局等單一技術指標布置，這是不完全合理的。新開發(fā)區(qū)，發(fā)展時序一般是逐步推進，而不是全面發(fā)展，全盤散開的形勢，如果不逐步推進，就會涉及到土地性質(zhì)、土地指標、征地拆遷、行政區(qū)權屬等問題困擾，重點不突出，力量分散，發(fā)展的困難及成本巨大。

如我開發(fā)區(qū)發(fā)展時序由北向南，由西向東統(tǒng)一推進，整個地形北高南低，西高東低。在城市的最西南側設置有第一污水廠，根據(jù)規(guī)劃，覆蓋的范圍由污水廠向東大概有3公里左右，北側10公里左右，總共41平方公里，規(guī)劃處理量為13噸/天，實際處理量為3噸/天；污水廠向東3公里以外區(qū)域排入第二污水廠，根據(jù)地形、風向以及功能分區(qū)，第二污水廠布置在距離第一污水廠東南側15公里以外的河邊。由于招商引資等原因，幾年內(nèi)第一污水廠范圍內(nèi)的用地很快用盡，企業(yè)大多正在建設，生產(chǎn)均未飽和，第一污水廠污水量離規(guī)劃水量還遠遠不滿足，但污水廠東側3公里以外的用地只要布置幾個企業(yè)，就需要建設長15公里的污水主管道和40萬噸/日的污水廠，短期內(nèi)非常不經(jīng)濟，主管道需要穿越經(jīng)過7個村莊，而第二污水廠選址的位置深入農(nóng)村，仍為耕地，行政權屬也未調(diào)整。經(jīng)過多次論證，在污水廠建設用地不增加的情況下，將第一污水廠的范圍向東延伸至7公里左右，服務范圍增至46平方公里，污水廠處理量由13噸/天增至16.5噸/天，這樣做的好處是等待第一污水廠范圍內(nèi)的用地充分發(fā)揮作用，是也可可以延緩第二污水廠建設5-10年。

4.排水規(guī)劃需結合道路建設，主次分明

排水管道建設與道路建設同步實施，由于企業(yè)建設與道路建設常常又不分前后，這就對規(guī)劃提出了更高的要求，規(guī)劃時就需考慮實施難度以及實施先后的問題。我們的實際做法是考慮先將污水主干管道以最小代價先行實施的原則，在規(guī)劃時主管道躲避村莊、利用現(xiàn)狀道路并配合實施部門進行規(guī)劃，排水支管根據(jù)建設需要進行后續(xù)規(guī)劃并修建，這種方法目前比較符合新區(qū)發(fā)展的實際情況。若主道管數(shù)量增多，卻個別通過的地方因為拆遷征地等工作不能進行及時修建，將影響一大片區(qū)域排水無法進行排放，所以集中人力、財力貫通一根由頭至尾的排水主管道，是非?？尚械姆椒ā?/p>

第6篇：土地征地新規(guī)范文

你局《關于執(zhí)行〈股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定〉中幾個問題的請示》（閩土資〔1997〕008號）收悉。經(jīng)研究，我們認為，在對已成立的、改建或新設的股份有限公司的土地使用權進行評估、確認和處置時，應本著有利于建立現(xiàn)代企業(yè)制度，服務于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制；有利于加強土地管理，防止國有土地資產(chǎn)流失的原則，明晰土地產(chǎn)權，準確評估其價值量，依法處置，規(guī)范運作，嚴格按照有關法律、法規(guī)辦理手續(xù)，以將股份有限公司的土地使用權納入依法規(guī)范的管理軌道?，F(xiàn)就請示中提出的幾個具體問題，答復如下：

一、關于已成立的股份制企業(yè)的土地資產(chǎn)進行重新評估、確認和處置中的問題。一是重新評估的基準日期，應是股份制企業(yè)設立時確定的估價期日。這是因為土地資產(chǎn)同其他國有資產(chǎn)一起作為國家股，就應同其他國有資產(chǎn)一樣有統(tǒng)一可比的基準日期。二是當出現(xiàn)股份制企業(yè)成立時的評估價格和重新規(guī)范中的評估價格不一致時，應當確認依據(jù)《股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》（以下簡稱《暫行規(guī)定》）重新評估的價格。三是對重新評估確認后帶來的價格不一致問題，可通過以下幾種方式解決：1、減少土地使用年期；2、如有多余空地的，可收回多余空地（即減少面積）；3、按原入股作價總額與現(xiàn)單位面積地價比例進行宗地分割，使部分土地使用權作價入股（需重新辦理手續(xù)），其余部分可由現(xiàn)股份制企業(yè)補交出讓金，或以租賃方式使用；4、有條件增資擴股的，在企業(yè)增資擴股時，兩個評估價格的差額部分經(jīng)土地管理部門依法批準后，也可作為國家股再進入。

二、關于土地資產(chǎn)分割入股的問題。有些企業(yè)認為土地資產(chǎn)全部入股后國家股所占比例太大，其他股東收益降低而影響其積極性，提出企業(yè)占用的土地分割后部分入股，其余沿用劃撥方式。我們認為，企業(yè)股份制改革中原劃撥土地使用權的處置應按《暫行規(guī)定》辦理，對某些企業(yè)土地資產(chǎn)全部作為國家股有困難的，可靈活運用《暫行規(guī)定》確定的其他方式綜合處理，但不得再沿用劃撥方式。宗地分割入股的，具體操作應當按照國務院第55號令第二十五條的規(guī)定辦理。

三、關于三種土地使用權處置方式同時使用的問題。有些企業(yè)將其使用的土地一部分通過出讓方式作為企業(yè)法人股，一部分直接作價入股作為國家股，一部分以租賃方式進行處置。無論企業(yè)采取哪一種方式處置，或者三種方式并用，只要符合企業(yè)實際需要，有利于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，都是可行的。但這三種土地使用權處置方式所享有的權利、義務一定要明確。

四、關于有的企業(yè)在取得劃撥土地使用權時，是以貸款支付征地費和基礎設施上的投入部分是否要剝離作為國有法人股的問題。應按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度必須產(chǎn)權清晰、權責明確的原則，充分考慮企業(yè)的投資主體和投資風險責任承擔者等實際情況作出處理。

第7篇：土地征地新規(guī)范文

（一）加強調(diào)控，有力地保障了經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。*年，我們進一步貫徹落實國務院關于加強土地調(diào)控的各項政策措施，認真執(zhí)行“從嚴從緊、依法依規(guī)、有保有壓、節(jié)約集約”的原則，解難題、保發(fā)展、促節(jié)約的能力進一步提升，有力地保障了經(jīng)濟社會又好又快的發(fā)展。

實行計劃點供，推動了產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級。嚴格執(zhí)行國家土地利用計劃，控制新增建設用地總量，對進一步優(yōu)化投資結構，遏制固定資產(chǎn)投資過快增長發(fā)揮了重要作用。一年來，優(yōu)先保證了能源、交通、水利等重要基礎設施用地，共安排獨立選址建設項目232個。在科學分配下達各地用地計劃的基礎上，對投資達1億美元的外資及重大民資項目，繼續(xù)實行省級點供計劃政策。全年安排點供計劃項目82個，所涉項目共吸引外資61.7億美元和470億元人民幣，促進了產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級。主動做好省以上重點工程建設用地服務，京滬高速鐵路、江都至海安公路、泰州長江大橋等一批控制性工程獲準先行用地，泰州電廠、京杭運河常州段、無錫碩放機場等一批重點工程被批準用地。*年，土地供應基本滿足了全省經(jīng)濟社會發(fā)展合理的用地需求，保障了重大產(chǎn)業(yè)項目和重要基礎設施工程順利實施。

優(yōu)化供地結構，統(tǒng)籌了城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展用地。*年，全省盤活存量建設用地占到總供地量的28.85%，同比上升了3個百分點。從產(chǎn)業(yè)結構的分布上看，土地供應比重進一步向“三產(chǎn)”轉(zhuǎn)移：工礦倉儲用地占50.6%，同比下降了9.7個百分點；住宅用地23.8%，同比上升了6.4個百分點；商業(yè)服務業(yè)占7%，同比上升了0.4個百分點。認真落實房地產(chǎn)用地政策，加大地價指數(shù)信息密度。南京、南通等地加大了經(jīng)濟適用房、中低價商品房用地的供應量。為加快蘇北工業(yè)化進程，對省政府批準的10個南北掛鉤開發(fā)區(qū)，一次性安排農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃5000畝，推動了產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移。

全面實行工業(yè)用地招拍掛，節(jié)約集約用地再上新臺階。省政府出臺了全省工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓辦法和出讓土地最低價標準。*年全省工業(yè)用地招拍掛出讓624宗、面積3.59萬畝，出讓地價平均每畝達16.2萬元，比上一年增長18.25%。蘇州市全年所有新批的工業(yè)項目，全部以招拍掛方式出讓。全面落實土地出讓金“收支兩條線”管理。制定了土地儲備資金管理辦法，修訂了建設用地控制指標，新的標準總體上較原標準節(jié)約用地15%以上。加強建設項目用地預審管理，省級用地預審核減用地規(guī)模1.2萬畝。建立了開發(fā)區(qū)土地利用管理系統(tǒng)，開展了基準地價更新工作。全面開展了閑置土地清理工作，成效顯著。揚州、鹽城實行用地批準書施工現(xiàn)場公示制度，宿遷實行計劃分配與盤活存量掛鉤機制，江都實行工業(yè)用地地價與容積率掛鉤機制，江陰實行強勢分割、強力征收、強制收回閑置土地“三強”舉措，通過盤活存量土地，有效緩解了建設用地供需的矛盾。

（二）嚴格執(zhí)法，有效地保護了耕地資源。各地正確處理保護資源與保障發(fā)展的關系，把執(zhí)法查處作為保護耕地最直接的手段，一手抓嚴格執(zhí)法，一手抓責任落實，有效地提高了耕地特別是基本農(nóng)田保護的水平。

土地執(zhí)法監(jiān)察建立了新的機制。針對部分地區(qū)違法違規(guī)用地、亂占濫用耕地上升的勢頭，一年來，我們分別會同監(jiān)察、農(nóng)林、財政等部門，開展了土地違法違規(guī)案件、解決農(nóng)村集體土地突出問題、土地收支管理以及工業(yè)用地公開出讓等工作的專項檢查，組織了對11個市縣的衛(wèi)片執(zhí)法檢查，切實維護了全省土地利用管理的良好秩序。特別是下半年根據(jù)國土資源部的統(tǒng)一部署，積極開展土地執(zhí)法百日行動，并將其上升為政府行為，取得了積極的成果，基本完成了治理整頓的各項任務。保持案件查處高壓的態(tài)勢，重點查處了連云港、溧陽、張家港等高爾夫項目，銅山別墅項目，河濟公司違法占地等一批頂風違法違規(guī)用地案件。在加大力度對如皋、邳州等違法用地重點地區(qū)進行嚴肅查處的同時，還聯(lián)合省監(jiān)察廳實行了問責。廣泛開展“江蘇省土地執(zhí)法模范縣”創(chuàng)建活動。對評選出的10個執(zhí)法模范縣，一次性分別獎勵用地計劃300畝；對5個創(chuàng)建工作先進縣，分別獎勵計劃*畝，調(diào)動了基層政府依法管地用地的積極性。

落實土地管理和耕地保護責任取得了新的進展。認真落實地方人民政府土地管理的責任，報經(jīng)省政府同意，下達了各市耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積考核指標。蘇州、泰州、宿遷、揚州、淮安等地，將土地管理、保護耕地列入政府工作目標和考核內(nèi)容；徐州市規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部提拔時，國土部門可以“一票否決”；金壇市開展的“土地管理示范村”創(chuàng)建活動，效果很好。

基本農(nóng)田保護示范區(qū)建設取得了新的成效。深化省級規(guī)劃前期工作研究，完成《江蘇省土地利用總體規(guī)劃大綱》（草案）編制。在認真抓好5個國家級基本農(nóng)田保護示范區(qū)建設的基礎上，又確定了7個縣為省級基本農(nóng)田保護示范區(qū)。全省以縣為單位，全面完成了基本農(nóng)田保護“爭先達標”任務。南京等地還設立了基本農(nóng)田管護專項資金。

實施百萬畝土地開發(fā)整理工程取得了新的成績。全年實施不同類型的土地開發(fā)整理項目2162個，開發(fā)整理土地128萬畝。其中占補平衡補充耕地項目庫完成新增耕地28萬畝，超額完成了省政府下達的目標任務。制定土地開發(fā)整理工程建設標準，規(guī)范土地開發(fā)整理資金管理，嚴格占補平衡臺賬管理。國土資源部總結推廣了我省開展土地開發(fā)整理項目建設“質(zhì)量年”活動的經(jīng)驗做法。

（三）標本兼治，進一步規(guī)范了礦產(chǎn)開發(fā)秩序。在鞏固整頓礦產(chǎn)開發(fā)秩序成果的同時，積極推進規(guī)范管理工作，在制度建設和機制完善上取得了新的成績。

全面完成了礦產(chǎn)開發(fā)秩序整規(guī)任務。以治亂、治散和治本為重點，全面完成整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序任務。資源整合工作有序推進，基本完成巖鹽、石膏、水泥用灰?guī)r3個重要礦種，以及宜興、溧陽、句容、銅山、贛榆5個重點地區(qū)的整合任務。嚴格規(guī)范出讓程序，推進礦業(yè)權市場建設。

加快推進新一輪限制開山采石工作。省政府批準了南京等9市的新一輪禁采區(qū)方案。全省新關閉采石企業(yè)132家，占應關閉總數(shù)的80%。鎮(zhèn)江市把禁采任務列入了政府目標責任考核，徐州市建立了開山采石企業(yè)誠信準入制度。全面完成“百礦環(huán)境整治”任務，無錫、蘇州、常州和南京市江寧區(qū)超額完成任務。全省共完成礦山環(huán)境治理項目117個，治理露采宕口170個，治理恢復面積1300萬平方米。

地質(zhì)勘查投入力度明顯加大。省政府召開了建國以來全省首次地質(zhì)工作會議。建立全省地質(zhì)勘查基金，集中財力辦大事，全年安排地勘基金項目30個。重點開展了礦產(chǎn)資源潛力評價、地質(zhì)勘查資質(zhì)單位清理檢查，全年新增無水芒硝、石鹽、金紅石、地熱等一批資源儲量。省地調(diào)院、省地質(zhì)四隊、省有色地勘局八一四隊等榮獲“全國地質(zhì)勘查行業(yè)先進集體”稱號。

建立了礦產(chǎn)資源開發(fā)監(jiān)管長效機制。開展第二輪礦產(chǎn)資源規(guī)劃編制工作，推廣實施開山采石礦山監(jiān)理制度，組織開展地質(zhì)資料的清理工作。完善礦山儲量動態(tài)監(jiān)督管理制度，編制下發(fā)煤炭礦山、地下開采非煤礦山、露采礦山等儲量動態(tài)監(jiān)測技術指南。全省部省兩級發(fā)證的礦山以及所有開山采石礦山，全部開展了儲量動態(tài)監(jiān)管工作。泰州市局建立全市磚瓦粘土儲量動態(tài)監(jiān)管電子臺賬，大豐市局對礦山企業(yè)實行“戶籍式”管理，連云港市區(qū)內(nèi)已批礦區(qū)大部分實現(xiàn)了分層開采。

（四）維護權益，切實促進了和諧社會建設。始終把維護被征地農(nóng)民合法權益，抓好涉土穩(wěn)定，減少地質(zhì)災害損失，作為建設和諧國土的一項重要任務來抓。

被征地農(nóng)民基本生活保障制度實現(xiàn)了全覆蓋。為保證征地補償款及時足額兌付，在全省范圍推行了征地補償款預存制度。被征地農(nóng)民基本生活保障制度已經(jīng)覆蓋全省，共有130多萬失地農(nóng)民參加了基本生活保障。其中，自*5年9月1日以來，共有50多萬失地農(nóng)民進入了基本生活保障網(wǎng)。全省累計解繳基本生活保障財政專戶達226億元，其中各級政府從土地出讓金等土地有償收益中提取的金額達34億元。省政府辦公廳印發(fā)了《江蘇省征地補償安置爭議協(xié)調(diào)裁決辦法》?；窗病⑻┲莸鹊貙⒈徽鞯剞r(nóng)民基本生活保障，列入了政府“實事工程”進行考核。鎮(zhèn)江市明確規(guī)定全面實行“即征即?！?，南通市區(qū)率先建立了保障標準的調(diào)整機制。

國土資源管理工作取得了新突破。創(chuàng)新國土資源管理機制，年初對考核選定的10個重點管理縣，暫停重大項目用地省級點供計劃，下半年又根據(jù)整改情況對其中的6個縣恢復點供。建立全省國土資源信息系統(tǒng)，實現(xiàn)了省市縣三級管理聯(lián)網(wǎng)。及時受理和答復省長信箱、廳長信箱和“政風熱線”舉報案件。*年，全省接待的來訪批次和人次，同比下降10.1%和6.6%，其中集體訪同比下降7.2%和3.5%。

汛期地質(zhì)災害防治工作確保了“零傷亡”。突出抓好汛期突發(fā)地質(zhì)災害防治工作。全年全省沒有地質(zhì)災害造成人員傷亡事件。通過門戶網(wǎng)站、手機短信平臺等預警7次，成功預報滑坡、崩塌災害16起，最大限度地降低了地質(zhì)災害造成的危害和損失。全年治理重大地質(zhì)災害隱患17處，消除了一批重大地質(zhì)災害隱患。

土地、礦產(chǎn)權屬管理工作取得了新進展。全年新發(fā)土地證210萬本。截止*年底，全省國有土地使用權初始登記發(fā)證率達93.4％，集體土地所有權初始登記發(fā)證率達89.9％；集體土地使用權初始登記發(fā)證率達89.2％。重點保證了省電力公司、中石化、省農(nóng)行等大型企業(yè)土地確權登記。全年調(diào)處土地權屬爭議587件。加強礦業(yè)權審批發(fā)證的監(jiān)督管理，在全國率先實現(xiàn)了省市縣三級采礦權管理信息系統(tǒng)的實時互聯(lián)。全年頒發(fā)采礦許可證1768個，頒發(fā)勘查許可證82個、地質(zhì)調(diào)查證5個。

（五）精細管理，全面夯實了基礎和基層工作。緊緊圍繞“管理創(chuàng)新年”活動，以精細化管理為目標，推進制度、機制和手段創(chuàng)新，基礎管理水平和干部隊伍素質(zhì)進一步提升。

國土資源精細化管理水平得到提升。首次評選全省系統(tǒng)管理創(chuàng)新獎，編輯出版了《走精細化管理之路—江蘇國土資源管理創(chuàng)新與探索》一書。無錫高水平節(jié)約集約用地、大豐執(zhí)法監(jiān)察“三全”管理、靖江聘請執(zhí)法信息員等一批創(chuàng)新成果，在全省乃至全國產(chǎn)生了較大反響。加大政務信息和新聞宣傳力度，舉辦了江蘇省“全國土地日”高層論壇，鹽城、宿遷、江都、宜興、興化、海門等地以文藝匯演、專題晚會、漫畫讀本等形式，宣傳國土資源法律法規(guī)、國情國策。

“金土工程”一期建設任務全面完成。實現(xiàn)了省市縣三級電子公文遠程傳輸，提高了行政效率。完成13個市局數(shù)據(jù)中心建設，蘇南和蘇中八市的市縣視頻會議系統(tǒng)全面建成。省廳、無錫市局“金土工程”試點被國土資源部通報表揚。

全省第二次土地調(diào)查進展順利。根據(jù)省政府的統(tǒng)一部署，省市縣三級全部成立了領導小組和專門的調(diào)查機構，制定了土地調(diào)查總體實施方案。全省44個縣開展了外業(yè)調(diào)查，面積達3.86萬平方公里，取得了階段性成果。

“完善體制、提高素質(zhì)”活動取得顯著成效。開展創(chuàng)建“人民滿意國土資源所”考核驗收工作，表彰了30個優(yōu)秀國土資源所，宿遷、鹽城等地提前完成薄弱所改建任務，基層所的面貌有了很大改觀。加強領導班子建設，組織干部參加各類培訓，會同省委組織部舉辦市縣（區(qū)）長國土資源管理專題研討班，提高了干部隊伍整體素質(zhì)。老干部工作得到進一步加強。加強精神文明創(chuàng)建工作，省廳（系統(tǒng)）跨入全省創(chuàng)建文明行業(yè)工作先進行業(yè)。精心組織了第三屆“國土資源杯”乒乓球比賽和首屆書畫攝影展。表彰了一批“十五”期間國土資源科技工作先進集體和個人。認真落實黨風廉政建設責任制，南京市局強化網(wǎng)上審批監(jiān)督功能，無錫、常州市局實行國土資源市場廉政準入制度，昆山市局深入開展了查找崗位“廉政風險點”活動。扎實開展機關作風整改，省廳確定的服務發(fā)展、服務基層、服務群眾的10件實事全部按時辦結。

同時，測繪管理和地勘經(jīng)濟工作又有新進展。全省新一輪基礎測繪成果實現(xiàn)了全覆蓋，啟動“數(shù)字城市”試點，永久性測量標志維護工作全面完成，測繪市場、地圖市場日趨規(guī)范。省地勘局、省有色地勘局發(fā)揮地質(zhì)科技優(yōu)勢，服務地方經(jīng)濟，開拓兩個市場，為全省經(jīng)濟社會發(fā)展作出了重要貢獻。*年，省地勘局實現(xiàn)經(jīng)濟規(guī)模和總收入均比上年增長20%以上。省有色地勘局全年實現(xiàn)經(jīng)營收入突破11億元，利潤突破1億元、同比增長34%。

第8篇：土地征地新規(guī)范文

    

    序號 內(nèi) 容 單方成本(元/ m2) 備 注

    -------------------------------------

    1 土建工程（高層） 1400 

    2 安裝工程 175 水、電、通風、人防

    3 弱電（智能、消電） 12 

    4 土地出讓金 

    5 設計、勘察費 40 含施工圖審查費用

    6 招投標費、監(jiān)理費 16 含造價咨詢、招標

    7 電梯（31層） 50萬元/部 

    8 三通一平費用 7 

    9 白蟻防治費 2 

    10 墻改資金 10 

    11 環(huán)保評估費 0.4 

    12 噪聲污染費 2 按地上建筑面積

    13 工程放樣費 1 648.5 元/點

    14 工程質(zhì)監(jiān)費 1.2 

    15 場建檔案咨詢費 7 中標建安造價的0.15%

    16 試樁費用 6 試樁材料清工及靜載費

    17 高教資金 10 

    18 小區(qū)配套 100-150 按地塊面積-建筑占地面積

    19 銀行利息 

    20 物業(yè)維修資金 66 （1+2+3+7+18）*4%

    21 企業(yè)管理費 83 （1+2+3+7+18+20）*5%

    22 稅金  

    

    

     

     

     

    項目名稱

    一、 征地和拆遷費

    1 征地手續(xù)報批費

    2 新征地基本地價 

    3 國有地調(diào)整費

    4 拆遷補償費

    4 市土地儲備中心前期工作及利息費

    5 拆遷工作協(xié)調(diào)費

     

    二、 前期費用

    1 項目建議書及可研

    2 總平面規(guī)劃

    3 工程規(guī)劃設計

    4 環(huán)保評估

    5 送配電設計

    6 建筑工程設計費

    7 室外配套工程設計

    8 設計圖紙審查費

    9 地質(zhì)勘探費

    10 工程監(jiān)理費

    11 工程交易服務費

    12 工程質(zhì)檢費

    13 工程招標、標底編制費

    14 墻改費

    15 勞保基金費

    16 住宅樓座規(guī)劃放線驗線費

    17 地震災害評估

    18 河道維護管理費

    19 舊城改造費

    20 城市配套費

    21 人防建設費

    22 文物勘探費

    23 確權登記費

    24 房產(chǎn)登記測繪費(住宅)

    25 房產(chǎn)交易服務費

    26 土方購調(diào)費

    27 施工臨水

    28 施工臨電

    29 臨時道路

    30 臨建圍墻 

    31 臨時建筑、辦公

    32 工程地形測量

    33 勘察設計審查費

    34 方案評估費

    35 預銷售公告

    36 工商登記費

    37 兩書一證、合同工本費

    38 產(chǎn)權申報費

    39 公告費

    40 初始登記費 

    41 土地使用稅（2年）

    42 耕地占用稅（不含國有土地）

    43 土地登記測繪費

    44 土地登記費

    45 物價申報費 

    46 印花稅（工程合同）

    47 印花稅（購銷合同）

     

    三、 建安費用

    1 住宅建安成本

     

    四、 基礎設施與公建

    1 小學建設

    2 幼兒園

    3 綜合物業(yè)樓

    4 熱力交換站

    5 垃圾站

    6 其他公建

    7 煤氣工程費

    8 小區(qū)外東柳大街給水

    9 小區(qū)內(nèi)室外給排水 、雨水管道

    10 小區(qū)內(nèi)室外熱力管道

    11 小區(qū)外東柳大街熱力管道

    12 小區(qū)外東柳大街排水、雨水

    13 送配電工程

    14 中心廣場

    15 小區(qū)綠化

    16 區(qū)間硬化及便道

    17 花飾圍墻

    18 大門警衛(wèi)室及不銹鋼伸縮門

    19 區(qū)外道路

    20 有線、通訊

    21 室外路燈

    22 垃圾桶及減速帶

    23 暖氣、煤氣入網(wǎng)費、首層防護欄另計

     

    五、 小計：一~四

    六、 管理費

    七、 貸款利息

    八、 物業(yè)管理基金

    九、 不可遇見費

    十、 其他費用

    十一、 稅金

    十二、 總計：五~十一

    十三、 單方成本價（元/m2) 

     

     

    

    一.征地補償費

    　(一).土地出讓金

    

1.計算方法:

    

土地出讓金基準價*容積率修正系數(shù)* 年限修正系數(shù)*用地面積

    

2.上交部門: 市財政局

    

3.依據(jù): (1)京政發(fā)[1993]34號文.

    

(2)京政發(fā)[1994]43號文.

    

4.說明:

    

(1) 各區(qū)類地價取值詳見附件;

    

(2) 城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財政;

    

(3) 遠郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;

    

(4) 市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計劃單列的企業(yè)集團,在已取得的劃撥土地使用權的土地上或低價征用的土地上進行開發(fā),利用,經(jīng)營,應補交土地出讓金, 其中的60%返還企業(yè), 由留用企業(yè)專項用于開發(fā)項目的基礎

    

設施建設.

    

(5) 在使用《基準地價表》時,由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大, 而且周圍環(huán)境至關重要,所以把同類同種用途地類的地價區(qū)間等分為十級.在實際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評定地價的級別,最后選定基準地價,使地價測算更為合理,規(guī)范. 

    

同時考慮到說明(2),(3),(4), 在測算地價時加入" 操作系數(shù)"概念,以準確測算必須交納的土地出讓金比例.

    

    

附件: (1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標準價;

    

(2) 土地出讓金修正系數(shù)表.

    

    

    　(二).征地及拆遷補償費:

    

詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍.

    

說明:(1)測算時亦可依據(jù)《基準地價表》,計取"土地開發(fā)及其它費用"的數(shù)據(jù).

    

    

    二.前期工程費:(取值在40-120元/平米)

    

1.臨時水,電,路,場地平整費

    

依據(jù):1992年建安工程定額;

    

標準:按實際發(fā)生工程量計算;

    

說明:施工現(xiàn)場千差萬別,通常按建筑面積5-15元/平米,或建安工程費的1%.

    

2.規(guī)劃,測量,勘察,設計費:

    

依據(jù):原國家建委(79)建發(fā)設字第315號文, 國家計委計字(1984)596號文,建設部(1991)第150,316,425號

    文;國家物價局,建設部[1992]價費字375號.

    

標準:

    

(1) 勘察費: 概算價*0.30-0.80%

    

(2) 民用建筑設計費

    

    

民用建筑工程設計費率收費標準

    

單 位: %

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    ┃ 工 程 　 │ 

工 程 概 算 投 資 (萬 元)　 

 ┃

    ┃

 　 ├─────┬─────┬─────┬─────

    ┃ 等 級 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 特 級 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │

2.0　 │

1.9　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 一 級 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 二 級 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 三 級 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼───── 

    ┃ 四 級

│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 

 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 五 級 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │

│　 

 ┃

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    

    

    　備注:

    

特級: 1.列為國家重點項目或以國際性活動為主的特高級大型公共建筑;

    

2.有全國性歷史意義或技術要求特別復雜的中小型公共建筑;

    

3.30層以上建筑;

    

4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.

    

一級: 1.高級大型公共建筑;

    

2.有地區(qū)性歷史意義或技術要求復雜的中小型公共建筑;

    

3.16層以上29層以下或超過50 米高的公共建筑.

    

二級: 1.中高級,大中型公共建筑;

    

2.技術要求較高的中小型建筑;

    

3.16層以上29層以下住宅.

    

三級: 1.中級,中型公共建筑;

    

2.7層以上(含7層)15 層以下有電梯住宅或框架結構的建筑;

    

四級: 1.一般中小型公共建筑;

    

2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.

    

五級: 一,二層單功能,一般小跨度結構建筑.

    

    

    　說明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米

    

中型 3000-10000 平米

    

小型 <3000 平米

    

(2)僅做民用建筑初步設計或施工圖分階段設計時,其工作量的比例為40%和60%.

    

(3)提供文件的份數(shù)為初步設計圖紙6份,施工圖8份.

    

    　3.規(guī)劃條件,可行性研究費

    

依據(jù):建設部(1991)第425號文

    

標準: (1) 按現(xiàn)行規(guī)劃收費定額計算: 工日定額*85元/工日

    

用地規(guī)模(公頃) 

工日定額

    

<=3

 90

    

10

 300

    

20

 500

    

30 

780

    

40

 920

    

50

 

 1000

    

>50 

面議

    

(2) 施工執(zhí)照費按京政發(fā)[1988]21號文:概算額*(1-3)‰

    

    

    三.基礎設施費

    

1.紅線內(nèi)基礎設施費

    

依據(jù):京政發(fā)[1993]34號文

    

標準: 1).根據(jù)項目的實際情況定.

    

管線延長米*管線單方造價.

    

2).根據(jù)經(jīng)驗, 基礎設施費一般為建安工程費的 2% - 10%.

    

說明: (1)一般該項費用為基礎設施各種管線工

    

程量*單方造價;

    

(2)各種管線單方造價:

    

自來水管線　 

 600元/米

    

雨水管線 

 　700元/米

    

污水管線　 

 800元/米

    

煤氣管線 

1000元/米

    

熱力管線 

2000元/米

    

供電管線　 

 700元/米

    

電信管線 

1500元/門

    

道路

 80元/平米 

    

綠化

 20元/平米

    

(3)經(jīng)驗數(shù)據(jù):

    

環(huán)衛(wèi)費

 5元/平米

    

照明費

 5元/平米

    

(4)該項費用一般范圍 

150-400元/平米

    

普通住宅

 

 　150元/平米

    

高檔住宅(公寓,寫字樓)

 400元/平米

    

2.紅線外基礎設施費(包括集資和自己修建)

    

依據(jù):設計方案和集資協(xié)議;

    

標準:根據(jù)項目的實際情況定;

    

說明: (1)熱力,煤氣,自來水, 污水處理如有集資,則相應的四源費中的該項不在計取.

    

(2)若自己修建, 測算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎設施費.

    

    

    四.房屋建安工程費

    

1.建安工程費 

    

依據(jù):現(xiàn)行建安費定額計算單方造價.

    

標準:

    

(1) 普通住宅 多層 

900-1000元/平米

    

高層 

1600-1800元/平米

    

(2) 公共建筑

    

a.公寓,寫字樓

 3000-4500元/平米

    

其中: 結構 　 

1000-1500元/平米

    

裝修

 800-1000元/平米

    

設備　 

 1200-2000元/平米

    

b.別墅

 3000元/平米

    

說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務,金融郵電,社區(qū)服務,行政

    

管理,市政公用.

    

(2)依據(jù):京政發(fā)[1985]149號文;

    

標準:建筑面積 9678-10630平米/千戶

    

工程取費 按實際工程量.

    

①.詳見公建配套附表.

    

a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務設施配套建設定額指標;

    

b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設定額指標;

    

②.通常取7-15%為公建配套面積比率.

    

    

2.招投標費

    

依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號文

    

標準:中標額*1‰

    

3.預算審查費

    

依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號;

    

標準:預算造價*0.5‰

    

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

    

4.工程監(jiān)理費

    

依據(jù):(1)國家物價局.建設部[1992]價費字479號;

    

(2)[93]京建法字第029號

    

標準:工程造價*適用稅率

    

適用稅率:

    

工程造價 500 萬元以下

 

 2.5%

    

 　500---1000　 

 2.0-2.5%

    

1000---5000　 　 

 　 1.4-2.0%

    

5000--10000

 　 1.2-1.4%

    

10000--50000

 0.8-1.2%

    

50000-100000

 0.6-0.8%

    

>100000

0.6%

    

說明:(1) 實行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量

    

監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費,其費率為工程監(jiān)理費中的 7%,工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費.

    

(2) 設計監(jiān)理費由于金額相對較小,測算時一般不予考慮.

    

5.竣工圖費

    

依據(jù):(86)市建規(guī)字第097號;

    

標準:設計費*7%

    

6.建材發(fā)展基金

    

依據(jù):(89)京建材字第292號;

    

標準:建安工程造價*2%

    

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

    

    

    五.公共配套設施費

    　1.鍋爐房

    

標準:總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價

    

說明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;

    

(2)鍋爐每噸造價約25萬元.

    　2.變配電所

    

標準:每建筑平米30元.

    　3.集資維護費

    

標準:每建筑平米80元.

    　4.電貼費(建設部明文取消，北京仍在執(zhí)行)

    

依據(jù):原(84)華北電供用字25號文 290元/kva

    

后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi) 1100元/kva

    

四環(huán)路以外 550元/kva;

    

現(xiàn)調(diào)整為單路供電 270元/kva

    

雙路供電 540元/kva;

    

說明:住宅用電量 30-60 va/平米;

    

其他用電量 50-80 va/平米.

    

    六.管理費

    

依據(jù):(92)京價收字第124號;

    

標準:一至五項之和*2.5%.

    

    七.基礎設施增容費

    　1.商品房

    

依據(jù): 京計基字(1988)第866號文

    

標準: 自來水廠建設費 12元/平米;

    

煤氣廠建設費 29元/平米;

    

供熱廠建設費 30元/平米;

    

污水處理廠建設費 10元/平米;

    

說明: (1).用一項交一項;

    

(2).如其中之一在基礎設施中有集資,則該項

    

不再重復計取;

    　2.非住宅建設項目四源費

    

依據(jù): (1).京政發(fā)(1986)131號;

    

(2).京政發(fā)(1986)155號;

    

標準:

    

自來水廠建設費 :設計日用水量*830元/噸;

    

煤氣廠建設費 :設計日用氣量*600元/噸;

    

供熱廠建設費 :設計每小時供熱量*35萬元

    

/百萬大卡;

    

污水處理廠建設費 :設計日排污量*830元/噸;

    

說明:交納數(shù)額在20萬元以上的在接用"四源" 之前

    

可以分期交納.

    

    八.項目配套設施建設費

    　1.綜合開發(fā)市政費

    

依據(jù): (1).京計基字(1988)第648號;

    

(2).市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

    

標準: (1).(商品房收入-四源費-用電權)*15%;

    

(2).建設投資*15%;

    　2.分散建設市政費

    

依據(jù):京計基字(1988)第648號;

    

標準: 多層,純住宅建筑面積*60元/平米;

    

高層,純住宅建筑面積*90元/平米;

    　3.98年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費一律按100

    

元/平米計算。

    

    

    九.兩稅一費

    　1.營業(yè)稅

    

依據(jù):(90)財稅字第009號;

    

標準:商品房收入*5%;

    　2.城市建設維護稅

    

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

    

標準:營業(yè)稅*7%;

    　3.教育附加費

    

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

    

標準:營業(yè)稅*3%;

    

兩稅一費計取標準:商品房收入*5.5%;

    

    十.用電權費（取消）

    

依據(jù):京政發(fā)[1993]17號

    

標準:(1).住宅建筑面積*40元/平米;

    

 (2).其他用電量(kva)*4000元/kva;

    

用電量:(1)住宅用電量 20-30 va/平米;

    

 　(2)其他用電量 40-50 va/平米;

    

    十一.投資方向調(diào)節(jié)稅（取消）

    

依據(jù):京稅字(1991) 805號

    

標準:（商品房銷售價格-大市政費-四源費-用電權

    

費-土地出讓金）*80%*適用稅率

    

適用稅率:

    

(1).按國家規(guī)定不納入計劃管理,投資額不滿

    

5萬元的固定資產(chǎn)投資項目,北方節(jié)能住宅,其稅率為0%.

    

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其稅率為5%;

    

(3).更新改造項目,其稅率為10%;

    

(4).京政發(fā)[1991]61號通知,稅率表未列出的

    

除更新改造投資以外的其他固定資產(chǎn)投資項目,其稅率為15%;

    

(5).公費建設超標準獨門獨院 ,別墅式住宅,

    

經(jīng)有關單位批準允許建設的樓堂館所,其稅率為30%.

    

    

    十二.不可預見費

    

依據(jù): 估

    

標準: 一至六項之和*5%.

    

    

    十三.建設周期

    

依據(jù): 建安工程定額

    

標準: 

    

建筑面積(萬平米)

 建設周期(年)

    

<=3.0

 

 1

    

3.0 -- 6.0

 2

    

6.0 --12.0 

3

    

>=12.0

 4

    

第9篇：土地征地新規(guī)范文

關鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)融資；合作開發(fā)

自2010年開始，國家不斷加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，各地方也陸續(xù)出臺了調(diào)控政策，大型房地產(chǎn)企業(yè)亦在“攻城掠地”搶占市場，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的生存壓力，合作開發(fā)成為它們生存與發(fā)展的必然選擇。

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的必要性

（一）宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)融資更難

1、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)儲備的土地出手難

（1）開發(fā)商囤積大量土地。房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤吸引了眾多資金進入到房地產(chǎn)市場，這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年前11個月，我國購置土地面積中，未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方；2005年全國房地產(chǎn)百強企業(yè)共儲備土地面積4億平方。

（2）國家加大了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)閑置土地的處置力度。在2008年里，整頓閑置土地毫無疑問成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的在重頭戲。2008年1月，國務院辦公廳下發(fā)《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），通知指出：一是優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率；二是嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。對于囤積土地的開發(fā)商而言，往往采取三種方式處理手中的土地：籌集資金自主開發(fā)；轉(zhuǎn)讓土地；與其他企業(yè)合作開發(fā)。

2、獲得房地產(chǎn)開發(fā)土地的門檻提高

2006年8月國土資源部下發(fā)的新規(guī)范實施，明確了必須納入招、拍、掛出讓國有土地的六類情形，進一步完善了土地使用權的出讓制度，嚴格控制了劃撥土地和協(xié)議出讓土地的范圍。2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲備管理辦法》，此辦法又進一步完善了土地儲備制度，使得土地供給更加規(guī)范和嚴格。一系列土地調(diào)控政策的出臺，提高了征地成本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的門檻。

（二）國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)自身特點

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地和資金是企業(yè)的生命，無論是土地的購買還是項目的開發(fā)都離不開高額資金的支持。而且，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)以中小房地產(chǎn)企業(yè)居多，它們存在自身開發(fā)資質(zhì)低、自有資金少、負債率高，融資難的問題一直困擾著中小房地產(chǎn)企業(yè)。

此外，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)達到10%的凈利潤（家電業(yè)2%，it業(yè)2%-3%）吸引了其他行業(yè)有實力的大型企業(yè)加入房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中，使得房地產(chǎn)市場的競爭更加劇烈，同時也讓中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日子更難過。因此，在種種不利條件之下，合作開發(fā)無疑會成為中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的定義及類型

（一）合作開發(fā)的定義

合作開發(fā)，分為狹義的合作開發(fā)和廣義的合作開發(fā)。狹義的合作開發(fā)指的是雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等合作開發(fā)土地、建筑房產(chǎn)項目等，共擔風險，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。而廣義上的合作開發(fā)，則是指任何由兩方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的都可以納入合作開發(fā)房地產(chǎn)的范疇。本文只討論廣義的合作開發(fā)。

（二）合作開發(fā)的類型

中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作類型主要有兩種：緊密型合作和松散型合作。

1、緊密型合作

緊密型合作，指合作的各方共同出資、組成新的具有法人資格的經(jīng)濟實體。其特點是：參加合作的方式是出資；組成的經(jīng)濟實體具有法人資格；合作各方共同經(jīng)營、共負盈虧，僅以自己出資的財產(chǎn)為限承擔責任。

但是，緊密型合作案例比較少見，因為這種類型的合作開發(fā)方式周期長、風險大，往往涉及到法律問題，如股權轉(zhuǎn)讓、股權之爭、份額之爭等。

2、松散型合作

松散型合作，指合作各方共同出資、共同經(jīng)營，組成一個合伙性質(zhì)的、不具備法人條件的經(jīng)濟聯(lián)合組織。目前最常見的合作開發(fā)方式多采用松散型合作，因為該模式相互之間約束性較小，風險亦較小，但是也會存在各類法律風險。

（三）中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)存在的問題

目前，很多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)認識到合作開發(fā)的重要性和必要性，并且去開始實踐，但在合作中卻經(jīng)常出現(xiàn)一些必要或不必要的糾紛，出現(xiàn)糾紛的原因很多，其分析如下：

1、中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身問題

（1）由于各個中小企業(yè)本身開發(fā)資質(zhì)低、自有資金少、負債率高等原因，造成企業(yè)信用度不高，使得企業(yè)之間缺乏信任，也就失去了合作的基礎。

（2）一些中小企業(yè)對自己所擁有優(yōu)勢資源缺乏客觀、理性的評估。不能充分認識和評估自己的優(yōu)勢資源，對自己需要什么樣的合作對象缺乏理性分析和清醒的認識。造成企業(yè)在選擇合作對象時，往往只看對方的資金實力，而不從是否與自身企業(yè)能否相容、匹配、互補等綜合條件來做決策。

（3）中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄。房地產(chǎn)開發(fā)投入資金巨大，開發(fā)周期長，房地產(chǎn)合作開發(fā)的兩方或多方承擔的風險大，一旦出現(xiàn)問題，雙方當事人的利益損失就是巨大的，因此嚴謹、規(guī)范、合法的合作開發(fā)合同是保障企業(yè)利益的重要依據(jù)。然而，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄，對合作開發(fā)合同的認識不夠。

2、相關的法律法規(guī)不健全，行業(yè)缺乏有效的監(jiān)督和管理

一個行業(yè)的健康發(fā)展離不開完善的法律制度的支持和保護，對于房地產(chǎn)合作開發(fā)亦如此。不論是采取松散型合作方式，抑或是緊密型合作方式，都需要有健全的法律法規(guī)支持與約束。但是當前，在合作開發(fā)方面缺乏有效的法律法規(guī)監(jiān)督、約束。

此外，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、管理能力有限等原因，在房地產(chǎn)合作過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)必然需要咨詢一些法律、會計等顧問機構，但目前國家對這些機構的規(guī)范少，導致這些機構不足夠中立。

三、對合作開發(fā)的一些建議

（一）中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認清形勢，轉(zhuǎn)變思維，積極推進相互間的合作開發(fā)

第一，面對國家的宏觀調(diào)控以及對房地產(chǎn)市場的規(guī)范，中小房地產(chǎn)企業(yè)要及時轉(zhuǎn)變思維，認真分析自身企業(yè)及本行業(yè)面臨的情況，在清楚把握自身優(yōu)勢和劣勢基礎上積極推進與其他企業(yè)的合作。

第二，在選擇合作對象，特別是戰(zhàn)略合作企業(yè)時候，不能僅看對方的實力，更要考慮對方與自身是否相容、匹配、互補。選擇合作者需要考慮雙方戰(zhàn)略目標的一致性、企業(yè)優(yōu)勢互補性、企業(yè)文化的兼容性、企業(yè)合作及資源整合的控制性。

第三，簽訂完備的合作開發(fā)合同。房地產(chǎn)合作開發(fā)合同內(nèi)容復雜標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發(fā)糾紛，而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應的法律規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質(zhì)認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測，因此，簽訂合作開發(fā)合同一定要謹慎。在合同中，要明確雙方的責任，對每一項義務和權益做詳細約定，重視違約約定。

（二）建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機制

建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機制，促進中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。中小型房地產(chǎn)要想發(fā)展，必須有國家政策支持和法律的保障，特別是在合作開發(fā)問題上，更需法律的規(guī)范與約束。同時，要加強行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，提高行業(yè)自身的自律性。

參考文獻：

1、陳珂,賈秀磊.基于多屬性綜合評價法的房地產(chǎn)企業(yè)合作伙伴選擇[j].建筑管理現(xiàn)代化,2007(4).