土地使用權的用地方式精選(九篇)

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第1篇：土地使用權的用地方式范文

2．房屋買入方：＿＿＿＿＿（以下簡稱乙方）

3．房屋買賣標的：＿＿＿＿＿（1）甲方同意將上?！埃撸撸撸撸咧行摹贝髲B內第＿＿＿＿＿樓＿＿＿＿＿室公寓房屋＿＿＿＿＿套（包括室內裝修、設備、家具等等）賣給乙方。本買賣契約所規(guī)定的房屋面積（指建筑設計圖計算）共計＿＿＿＿＿平方米（附房屋平面示意圖，室內用品清單各一份）。

（2）本買賣契約所涉之“＿＿＿＿＿”大廈地址為上海市＿＿＿＿＿路＿＿＿＿＿號，該地塊是經上海市土地局批準，甲方以＿＿＿＿＿萬美元中標，獲得五十年有償使用權（截止公元＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日），因此乙方購入的公寓房屋連同相應的＿＿＿＿＿平方米的土地使用權一并購入。乙方擁有對本契約所規(guī)定的買賣范圍的房產權和＿＿＿＿＿平方米的土地使用權截止期限為公元＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日。

（3）如甲方的土地有償使用權結束時，本合同即行終止。

4．房屋買賣價格：

本契約所規(guī)定的公寓房買賣價格為＿＿＿＿＿美元，甲方已收妥由乙方支付的全部房屋買賣款項。

5．房屋的移交：

（1）本房屋買賣契約簽訂后，乙方必須在一個月內按照甲方銷售說明書規(guī)定的有關建筑和設備標準及室內家具用品的清單，對甲方交付的房屋與設備進行驗收。驗收合格雙方交接房屋鑰匙，房屋鑰匙交接完畢，即作為甲乙雙方房屋移交手續(xù)辦妥。

（2）自房屋移交之日起，房屋在土地有償使用期限內的所有權即歸乙方。不論乙方住進使用與否，均應從移交之日起由乙方承擔該房屋的使用、管理和維修責任。

6．管理、維修和其他費用：

（1）“＿＿＿＿＿中心”大廈管理維修等項工作，均由甲方負責管轄，并向各用戶進行分攤及收取相應費用。

（2）甲方暫定每月向乙方收取壹佰美元的大樓管理費。大樓管理費包括公用水費、公用部位環(huán)境衛(wèi)生費、公用部位綠化保養(yǎng)費、安全保衛(wèi)費、機械保養(yǎng)人員及大樓房管人員費用等。

（3）甲方每月向乙方收取大樓公共設施、設備大修、小修儲存費，收費標準另議。大樓大修小修儲存費的用途范圍如下：屬甲方管轄內的公用的室內外綠化園地、道路、給排水系統(tǒng)、供電供氣系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、照明系列和消防設備、給排水設備、供電供水設備、空調設備的公用場所的所有的非人為損壞的建筑和裝飾的修復。

（4）乙方所應負擔的電費、冷暖氣空調費由甲方負責計算、分攤，甲方將總費按住戶、用戶面積平均分攤，另加＿＿＿＿＿％代辦手續(xù)費。

（5）本買賣契約價格中不含停汽車的位置，乙方若需租用地下停車場車位，請與甲方商議，另簽訂停車場地租用合同。

（6）本買賣契約價格中不含室內清潔費，若需清掃室內衛(wèi)生，乙方請與甲方聯系，由甲方統(tǒng)一安排人員清掃，費用另議。

（7）上述各類費用由甲方按月開出收款單，乙方在接到付款通知單后＿＿＿＿＿天內一次付清，逾期按日計收應繳款額的千分之＿＿＿＿＿（＿＿＿＿＿‰）滯納金。

第2篇：土地使用權的用地方式范文

【關鍵詞】房地產，土地成本取得方式，稅收處理

房地產行業(yè)的涉稅政策更有其特殊性，在現實工作中，涉稅政策往往是一些框架性條款，不能覆蓋千變萬化的社會經濟活動，實務中不同的土地使用權的獲取方式對開發(fā)項目操作利潤產生何種稅收影響呢？

就目前開發(fā)商獲取得土地使用權的方式及對價來說，有以下幾種：

1、以現金為對價，獲取無任何附加條件的土地使用權；

2、以現金為對價，獲取相應的土地使用權，但同時另外與政府簽訂定價定量銷售部分開發(fā)產品協議；

3、以現金為對價，同時在土地使用權出讓條款中附加無償返回部分開發(fā)產品（拆遷補償），從而獲取相應的土地使用權；

4、以現金為對價，同時在土地使用權出讓條款中附加無償向某單位或集體返回部分開發(fā)產品（非拆遷補償）或約定價格（大幅度低于公允價格）返回部分開發(fā)產品，從而獲取相應的土地使用權；

下面就以上四種方式獲取土地使用權的開發(fā)商，建成開發(fā)產品銷售所涉及營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅相關操作作以下表述：

第一種情況，房地產以現金為對價，獲取無任何附加條件的土地使用權；

稅收操作依據及要點：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計算方式無特殊情況，按正常方式計算繳納。

第二種情況：以現金為對價，獲取相應的土地使用權，但同時另外與政府、第三方簽訂定價定量銷售部分開發(fā)產品協議；

此種情況是政府在收儲土地后，開發(fā)商通過公開市場僅僅以現金為對價招拍掛取得土地使用權，開發(fā)商與第三方不存在任何民事關系。但是政府為由于某種原因，在開發(fā)商與第三方之間協調（存在書面協調文件），開發(fā)商定價（一般以成本價或略高于成本價）定量銷售給第三方。由于土地使用權出讓合同中無除現金支付外的任何附加條款，且開發(fā)商與第三方的定價定量銷售是一種完全民事行為，符合相關合同法的規(guī)定，其涉稅操作如下：

4.1 營業(yè)稅操作依據及要點：開發(fā)商與第三方由于政府協調，簽訂銷售合同，且實質也發(fā)生了銷售事實行為，其價格明顯偏低有其解釋的正當理由，與營業(yè)稅暫行條例第七條不抵觸，此項銷售應當以合同銷售金額為營業(yè)稅計稅依據，但協議合同應在開發(fā)前向當地稅務機關審批或備案。

4.2 土地增值稅操作依據及要點：根據土地增值稅暫行條例實施細則第十四條：條例第九條（三）項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為，應當按照房地產評估價格計算轉讓房地產的收入。開發(fā)商與第三方的銷售行為，有正當的理由，與土地增值稅暫行條例實施細則第十四條不相抵觸，應當以合同銷售金額為營業(yè)稅計稅依據，但協議合同應在開發(fā)前向當地稅務機關審批或備案。

4.3 企業(yè)所得稅操作依據及要點：根據企業(yè)所得稅法第四十七條： 企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排，而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。而此種項目開發(fā)，開發(fā)商與原土地被收儲方的銷售行為不存在上述目的，應當以合同銷售金額為企業(yè)所得稅收入額，但協議合同應在開發(fā)前向當地稅務機關審批或備案。其他銷售額按正常處理。

第三種情況，以現金為對價，同時在土地使權出讓條款中附加無償返回部分開發(fā)產品（拆遷補償），從而獲取相應的土地使用權。

4.4 營業(yè)稅操作依據及要點：此類模式的營業(yè)稅繳納無內資房地產企業(yè)相關文件，但是根據國稅函[1995]549號文件《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》規(guī)定：對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關法規(guī)，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

4.5 土地增值稅操作依據及要點：根據國稅函[2010]220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》第六款1條規(guī)定：

開發(fā)商用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國稅發(fā)[2006]187號》第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

4.6 企業(yè)所得稅操作依據及要點：以房產補償給被拆遷戶實際上是一種開發(fā)產品抵償債務的業(yè)務形式，根據國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定：企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

同時依據第三十一條規(guī)定：換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

第四種情況：以現金為對價，同時在土地使權出讓條款中附加無償向某單位或集體返回部分開發(fā)產品（非拆遷補償）或約定價格（大幅度低于公允價格）返回部分開發(fā)產品，從而獲取相應的土地使用權；

土地使用權出讓合同中的附加條款其實際上是取得該塊土地的另一項成本，其實質與第三種情況較類似，但又有一些區(qū)別。其經濟實質是村集體將集體用地申請農用地轉用并且委托國土資源部門公開出讓，同時設立無償返回開發(fā)產品的前置條件。是以土地使用權換取開發(fā)產品的另一種形式，其約定的價格或金額可視同一種以房換地的補價行為，其涉稅操作如下：

4.7 營業(yè)稅操作依據及要點：對土地出讓合同附加條款所指的開發(fā)產品，應當要根據營業(yè)稅暫行條例實施細則第五條1款規(guī)定：單位或個人將不動產或土地使用權無償贈送給其他單位或者個人，視同發(fā)生應稅行為。同時營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十條規(guī)定 納稅人有價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額： ①按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定； ②按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定； ③按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定。

4.8 土地增值稅操作依據及要點：同第二種情況。

4.9 企業(yè)所得稅操作依據及要點：同第二種情況。

由上述我們可看出，不同的土地使用權取得方式，開發(fā)商對于土地使用權及銷售的稅收處理是不一致的，房地產開發(fā)項目的凈利潤獲取也存在差距，作為房地產項目的管理人員及財務人員有必要認真掌握其正確的處理方法，合理納稅。

第3篇：土地使用權的用地方式范文

你局《關于呈報“開封市關于實行〈國有土地使用證〉、〈房屋所有權證〉兩證合一頒發(fā)〈房地產權證〉的請示的報告》（豫土籍〔1996〕103號）收悉。經研究，現批復如下：

一、開封市土地管理和房產管理機構合一后，根據法律規(guī)定，可制作、頒發(fā)土地使用權房屋所有權合一的證書，但在工作中應繼續(xù)保留國有土地使用證和房屋所有權證作為輔助證種。當國有土地使用權主體與房屋所有權主體相一致時，可核發(fā)土地房屋權屬的合一證書；當國有土地使用權和房屋所有權主體不一致時，為明晰土地、房屋權屬關系，保障權利人的合法權益，對土地、房屋登記后，分別向土地使用者和房屋所有者核發(fā)國有土地使用證和房屋所有權證。

二、凡涉及到土地使用權確權、登記、發(fā)證的，應按《土地管理法》和《城市房地產管理法》的規(guī)定，報經縣級以上地方人民政府批準。

三、土地房屋權屬的合一證書中有關土地權利的內容設置應盡量簡潔，土地權利的詳細內容應在登記卡上進行登記。開封市在設計登記卡中有關土地權利的內容時，除設置我局制訂的土地登記卡內容外，可根據開封市實際情況適當增設其他內容。

四、對開封市上報證書中有關土地權利內容的具體修改意見：

1、《房地產權證》名稱應改為《開封市土地房屋權證》。

2、在證書的注意事項中應增加：①證書記載的內容以登記機關登記卡登記的內容為準。②證書不得用于土地使用權抵押、轉讓。

3、證書中的欄目應使用規(guī)范的名稱表述，證書中“土地權屬來源”、“土地權屬性質”合并改為“國有土地使用權類型”，“填發(fā)機關”應改為“填證機關”，“用地面積”應改為“土地使用權面積”，“批準使用期限”應改為“土地使用權終止日期”，“土地級別”應改為“土地等級”，其他欄目也應作相應改動。

開封市上報證書中有關土地權利內容按上述意見進行修改，使其內容、規(guī)格、顏色與我局頒布的新版土地證書保持一致。

為全面做好土地登記工作，土地他項權利登記后，可頒發(fā)我局頒布的《土地他項權利證明書》。

新版土地證書和土地登記卡式樣、規(guī)格、顏色見我局《關于啟用新版土地證書土地登記卡土地歸戶卡的通知》（〔1996〕國土〔籍〕字第110號）。

第4篇：土地使用權的用地方式范文

    一、保留住房是指非產權單位保留使用權、未分配使用的公有住房。但花園住房、部隊住房、校園內住房、宗教產、代經、代管產等除外。保留住房的單位應持有已支付該保留住房租金以及物業(yè)管理服務費用的憑據。

    二、保留住房的單位應嚴格執(zhí)行《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》，禁止以任何形式出售成套住房的使用權。

    三、2000年1月1日前，保留住房的單位全額出資向其他單位購買成套住房使用權的，保留住房的單位應向房屋所在地的區(qū)縣房地局提出申請，并提交購買成套住房使用權的協議、統(tǒng)一發(fā)票（或統(tǒng)一收據）等材料。區(qū)縣房地局核準后出具變更產權意見書。保留住房的單位應持變更產權意見書、單位營業(yè)執(zhí)照等材料向房地產交易中心辦理轉讓過戶手續(xù)，并繳納稅費。

    四、保留住房的單位不能提供購買成套住房使用權協議和全額出資發(fā)票的，該住房產權轉讓時，保留住房的單位應給予產權單位一定金額的補償。補償單價不高于本市當年公有住房出售成本價成新折扣后的10％（即：補償單價≤當年公有住房出售成本價×〔1－成新折舊率×竣工年限〕×10％）。成新折舊率按照當年公有住房出售方案確定。內環(huán)線以外的補償單價減半。

    雙方未就補償單價達成一致的，保留住房的單位應按補償單價的最高限額支付。

    產權單位轉讓住房產權時，應與保留住房的單位簽訂住房轉讓協議，并按規(guī)定向房屋所在地的區(qū)縣房地產交易中心辦理轉讓過戶手續(xù)，并繳納稅費。

    產權單位拒絕轉讓的，保留住房的單位應書面報告房屋所在地的區(qū)縣房地局，由區(qū)縣房地局通知產權單位限期辦理產權轉讓。

    五、尚未取得房地產權證的保留住房，應由建設單位先按有關規(guī)定申辦房地權證，再按本處理辦法將住房產權轉讓給保留住房的單位；其中，建設單位因撤銷等原因不能申辦房地產權證的，保留住房的單位應向房屋所在地的區(qū)縣房地局備案，區(qū)縣房地局匯總上報市房地局統(tǒng)一研究解決。

第5篇：土地使用權的用地方式范文

，我國土地資產還存在大量劃撥土地非法入市交易、隱形交易、變相交易的。使得大量原本應該為國家取得的土地收益流失到了個人和個別組織中去。我國政府在近些年來以連續(xù)針對國土資源方面，出臺了相關的、法規(guī)。從以前在計劃下劃撥用地方式，到了以出讓、租賃和作價入股等多種形式。確立了國有土地使用權的取得方式以有償使用為主，劃撥使用為輔的兩種并存的基本思路。本文就國家土地使用權的取得為中心，從國有土地的定義到取得方式，還有這些方式取得應注意的問題三個方面進行介紹：一國有土地使用權的定義，國有土地使用權的主體、客體、內容和限制。二國有土地取得方式分為：有償取得。劃撥取得、和協議取得三種。其中有償取得包括以下方式：出讓、租賃、作價出資入股、授權經營。劃撥形式取得我國要求非常嚴格，僅有以下四類：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、、水利等基礎設施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他特殊用地以及可以維持劃撥使用國有土地從四方面進行了補充。三國有土地使用權的取得應注意的問題從有償使用取得、劃撥使用取得和協議取得三方面進行闡述。

關鍵詞：國有土地使用權 國有土地有償使用

國有土地劃撥使用

協議取得

國有土地使用權出讓

隨著主義市場經濟的發(fā)展和土地使用制度改革的深化，因國有土地使用權取得不當嚴重阻礙著社會的發(fā)展。在市場經濟條件下，為了維護社會主義土地公有制，維護土地權利人的合法權益，促進社會經濟的發(fā)展，維護社會穩(wěn)定、促進社會安定團結，減少因土地使用權的取得不當帶來的麻煩，盡量消除使用權尤其是國有土地使用權已經出現了許多弊端和不利，防止大量國有土地資產流失，取消劃撥土地非法入市交易、隱形交易、變相交易的問題，等嚴重著我國土地市場的秩序和健康發(fā)展。為此，國家對國有土地使用權的取得制定了許多相關的法律和決定，對國有土地使用權的取得越來越要求規(guī)范化。但仍不能有效地控制非法取得國有土地使用權的現象?，F筆者結合實踐就國有使用權的取得進行探討。

一、國有土地使用權

國有土地使用權是指使用國有土地的使用者依照法律規(guī)定或者合同規(guī)定享有使用土地并取得收益的權力，負有保護和合理利用土地的義務。對國有土地使用權可以從以下幾方面進行理解：

（一）國有土地使用權的主體

《土地管理法》第九條規(guī)定：國有土地可以依法確定給單位或個人使用。第十五條規(guī)定：國有土地可以由單位和個人承包經營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)的生產。民法通則對此也有相同的規(guī)定?？偟膩碚f我國國有土地使用權的主體非常廣泛，它包括境內外法人、非法人組織和人。

（二）國有土地使用權的客體

國有土地使用權的客體是依法使用的國有土地。它包括①城市市區(qū)的土地。②和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購為國有的土地。③國家依法使用的土地。④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。⑤農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。⑥因國家組織移民，自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

（三）國有土地使用權的內容與限制

現行立法的規(guī)定，任何國有土地使用權人都可對國有土地行使占有權和使用權。但是，國有土地使用權取得方式的不同，決定了權利內容有所不同?！秳潛車型恋厥褂脵喙芾頃盒修k法》第五條規(guī)定：未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用出讓金的土地使用權，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。劃撥土地使用權人對其享有占有、使用和收益以及相關義務的處分，并不涉及土地的最終歸屬。依《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二條規(guī)定：地下資源、埋藏物、市政公用設施等不在國有土地使用權出讓、轉讓的范圍內。對它的行使不得違反法律的禁止性規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l第四款規(guī)定：“使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地”。

二、國有土地的取得方式

《土地管理法》第二條五款規(guī)定：國家依法實行國有土地有償使用制度，但國家法律規(guī)定范圍內劃撥土地使用權除外?？梢?，我國國有土地使用權最基本的取得方式為有償使用和無償劃撥。

（一）國有土地有償使用取得

國有土地有償使用是指國家將一定期限內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者一次或分年度向國家繳納土地使用費的行為?！锻恋毓芾韺嵤l例》第二十九條規(guī)定：國有土地有償使用的方式有三種，一是國有土地使用權出讓。二是國有土地使用權租賃。三是國有土地使用權作價出資或入股。

1、國有土地使用權的出讓

國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。土地使用出讓必須符合土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟的進行；土地使用權出讓采用招標、拍賣、協議掛牌交易的方式。出讓的最高年限由國務院規(guī)定，根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定的各類土地出讓的最高年限：居住用地70年；用地50年；、、文化、、衛(wèi)生用地50年；商業(yè)、娛樂用地40年；綜合用地和其他用地50年。出讓土地應當簽訂出讓合同。土地使用者要改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。土地使用者依法取得土地使用權，在出讓合同約定的年限屆滿前不得收回。國有土地使用權益出讓金全部上繳財政。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權，可以依法轉讓或多次轉讓，但轉讓后的土地使用權的年限為土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原有的土地使用年限后的年限。

2、國有土地使用權租賃

國有土地租賃是指土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地使用權的租賃是出讓方式的補充。土地租賃合同經出租者同意后可以轉讓。改變原合同規(guī)定的使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同時應當辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構筑物可以依法抵押，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。

3、國有土地使用權作價出資入股

國有土地使用權作價出資入股是國家為了支持國有改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產權關系，盤活和顯化土地資產，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權進行資產處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權作價作為出資投入改組后的新設企業(yè)。該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。土地作價出資入股形成國家股，由國有股權持股單位統(tǒng)一持有。

4、國家授權經營取得

國有土地授權經營是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展進一步推行有償使用制度，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權進行資產處置的一種方式。

（二）國有土地使用權劃撥方式取得

土地使用權的劃撥是指縣級以上地方人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償，安置等費用后，將該塊土地交付其使用或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥國有土地使用權就是土地使用者通過劃撥方式獲取的國有土地使用權，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，一般沒有期限的限制。劃撥土地使用權與國有土地有償使用權不同：劃撥土地沒有期限的規(guī)定；劃撥土地不得流轉，即不得轉讓、出租、抵押等，除非為了改制的需要，確實需要流轉時應當辦理相應的出讓手續(xù)或經有關政府批準；對劃撥土地使用權用途不得改變，除非為了改革的需要，但應當經過有關機關的批準，并簽定合同，如果是不屬于《劃撥用地目錄》的，必須實行有償使用；不需要繳納土地有償使用費，但應繳納國家取得土地的成本與稅費。由此可見，并非是所有上述項目都采用劃撥方式供地，而只是這些項目中的那些政府認為應當予以扶持，并給予共政策上的優(yōu)惠。但要經過批準。才可以采用劃撥方式提供土地使用權。

（三）協議出讓取得

協議出讓國有土地使用權是批國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。

在我國除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或掛牌方式外，才可采取協議方式。

三、實踐中應注意的

（一）、國有土地有償使用取得應注意以下問題

1、國有土地使用權出讓

國有土地使用權出讓不是隨意進行的，它是以市、縣人政府按照出讓計劃由縣級以上土地行政主管部門組織實施，經過報批才取得的。土地使用國有土地使用權出讓的報批程序：①事先預報。包括：出讓土地的位置、面積、利用現狀，出讓年限、規(guī)劃方式、地價評估、效益測算及方案實施情況進展等。②擬訂方案包括編制《土地使用條件》、《土地出讓合同》等。③正式報批。出讓方案經市縣人民政府審批同意后，向上級人民政府正式報批，報批出讓方案除正式報告外，還需附出讓國有土地使用權呈報表、出讓地塊位置和規(guī)劃設計、征地拆遷補償安置方案、《土地使用條件》、《也讓土地使用合同》（草本）、人民政府意見。④有批準權的人民政府。⑤交出讓金。⑥交出讓金后發(fā)證。⑦備案建檔。

2、國有土地使用權租賃

國有土地租賃的范圍是對于因發(fā)生土地轉讓，場地出租，改制和改變土地用途后，依法應當有償使用的，方可實行租賃。對新建設用地，重點仍然是以出讓為主，租賃只是出讓方式中的一種補充。國有土地租賃方式可采用招標、拍賣、協議和雙方協議的方式。如有條件，那么必須采用招標、拍賣的方式，盡量不采取雙方協議。以體現公平、公開、公正的原則。若采用雙方協議的方式出租國有土地，租金不得低于出租地價和按國家規(guī)定的最低價折算的最低租賃標準，并且協議的租金要報上級土地行政機關備案。向公布，以接受上級土地行政機關和社會的監(jiān)督，防止隱形交易，暗箱操作。國有土地租賃分短期租賃和長期租賃兩種。對于短期使用或用于修建臨時建筑物的土地實行短期租賃，年限一般不超過5年，租金一般是按照年度和季度支付；對于需要進行土地上建筑物，構筑物建設后長期使用的土地，應當實行長期租賃，期限一般由合同來確定，但不得超過法定的同類土地出讓的最高年限。租金由國有土地租賃合同中明確約定，并且同時在租賃合同中明確約定租金。根據市場的變化應當作出相應的調整，時間間隔和與之調整的方式。國有土地租賃的承租人取得土地使用權后，只要按規(guī)定支付了土地租金，并完成了開發(fā)建設后，其土地使用權可以流轉。其流轉應當采用轉租、轉讓或者抵押方式，但必須依法登記。

3、國有土地使用權作價出資（入股）

省級以上人民政府批準實行國家控股公司試點的企業(yè)均可采用國家作價出資（入股）方式處置的，土地使用權在使用年限內可以依法轉讓、作價出資、租賃或抵押改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價，對國有土地資產作價出資入股處置方案必須報省級以上人民政府土地行政主客部門審批。國家作價出資（入股）國有土地使用權的最高使用期限應符合出讓國有土地使用權的最高出讓年限。涉及分割的，分割以后的各宗地面積之和應等于分割前宗地面積。

4、國有土地授權經營

國家授權經營國有土地使用權必須依法審批授權范圍；經國務院批準設立的國家控股公司，作為國家授權投資公司機構的國有獨資公司和集團公司。其使用期限應符合出讓國有土地使用權的年限、涉及分割的總面積不變。

（二）國有土地劃撥取得應注意的問題

由于劃撥用地是一種特殊的供地方式。根據《中華人民共和國土地管理辦法》，凡是不符合《劃撥用地目錄》的任何單位和個人均不得以劃撥方式使用。除規(guī)定的以外，其他需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。對劃撥土地的使用必須依據《劃撥用地目錄》。

，我國只對以下四類用地可以以劃撥方式用地：1、國家機關用地和軍事用地。2、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。3、國家重點扶持的能源、、水利等基礎設施用地。4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他特殊用地。但要說明：對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目可以以劃撥方式提供土地使用權，但是對于以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目的，應當以有償使用方式提供土地使用權；原企業(yè)是以劃撥方式取得的土地使用權，因企業(yè)改制、土地使用權的轉讓或改變用途等不再符合《劃撥用地目錄》的應當實行有償使用。

此外，國有企業(yè)改革時，經土地行政主管部門批準可以保留劃撥方式處置：1、繼續(xù)作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變的。但改造或改組為公司制企業(yè)的除外。2、國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國有生產企業(yè)的。3、在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產的企業(yè)。4、國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。改革后的企業(yè)用地符合《劃撥用地目錄》的仍可以以劃撥方式使用國有和集體企業(yè)、兼并國有企業(yè)涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，如經土地行政主管機關批準還可以在一定年限內維持劃撥使用的。但其土地估價報告應在省級以上土地行政主管部門辦理資產處置，審批應備案。

（三）國有土地協議取得應注意的問題

除按《土地管理法》和《城市房地產管理法》規(guī)定可以行政劃撥土地的以外，其他建設用地必須以有償方式提供，并且完全要限制協議用地范圍。只有在確實不能采用招標、拍賣方式的才可采用協議方式，如果一切采用協議方式供地必須要做到在地價評估基礎上，集體審核確定協議價格，協議結果必須向社會公開。

除劃撥土地使用權轉讓，國有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權以及特殊用途等用地外，都不得協議出讓國有土地使用權。協議也讓國有土地使用權出讓金不得低于底價或國家規(guī)定的最低價格。協議出讓結果和地價評估結果要報上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。

有基準地價的土地協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。如果低于最低價時，國有土地使用權不得出讓。同一地塊只有一個意向者的，市、縣人民政府國土資源部行政主管部門可按照《協議出讓國有土地使用權規(guī)定》采取協議方式出讓。同一地塊有兩個或兩個以上意向者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標、拍賣或掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》采取招標、拍賣或掛牌方式出讓，不能采取協議方式。

總之，在社會主義市場條件下，只有按照法律、法規(guī)的規(guī)定合法取得國有土地使用權，才能達到優(yōu)化土地資源配置，進一步體現公平、公開、公正的原則。達到維護社會主義土地公有制，維護土地權利人的合法權益，促進社會經濟的，維護社會穩(wěn)定促進社會安定、團結的目的。有效防止國有土地資金的流失，消除大量劃撥土地非法入市、隱形交易、變相交易的問題。 參 考 文 獻

1、參見樊志全主編確權與制度

2004年3月第二版

2、參見樊志全主編的土地權利理論與方法

2003年7月印刷

3、參見樊志全主編的土地登記實物

2003年3月第一版

4、參見歐名豪主編的土地利用管理

2002年7月出版

5、參見《國土資源法律法規(guī)手冊》

2001年1月印刷

第6篇：土地使用權的用地方式范文

第二條在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第三條出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式。

第四條協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

第五條協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和;有基準地價的地區(qū)，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

第六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協議出讓最低價，報同級人民政府批準后公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。

第七條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發(fā)展計劃、國家產業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批準后組織實施。

國有土地使用權出讓計劃經批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。

因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批準機關批準，并按照前款規(guī)定及時向社會公布。

國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。

第八條國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。

第九條在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協議方式出讓；但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第十條對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規(guī)劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地項目類型、規(guī)模等，制訂協議出讓土地方案。

協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設計條件、供地時間等。

第十一條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策,合理確定協議出讓底價。

協議出讓底價不得低于協議出讓最低價。

協議出讓底價確定后應當保密，任何單位和個人不得泄露。

第十二條協議出讓土地方案和底價經有批準權的人民政府批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商，協商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協議。

第十三條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

第十四條《國有土地使用權出讓合同》簽訂后7日內，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布，接受社會監(jiān)督。

公布協議出讓結果的時間不得少于15日。

第十五條土地使用者按照《國有土地使用權出讓合同》的約定，付清土地使用權出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權。

第十六條以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

第十七條違反本規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：

（一）不按照規(guī)定公布國有土地使用權出讓計劃或者協議出讓結果的；

（二）確定出讓底價時未經集體決策的；

（三）泄露出讓底價的；

（四）低于協議出讓最低價出讓國有土地使用權的；

（五）減免國有土地使用權出讓金的。

違反前款有關規(guī)定，情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十八條國土資源行政主管部門工作人員在協議出讓國有土地使用權活動中、、的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第7篇：土地使用權的用地方式范文

流轉的含義不應擴大理解

目前,關于集體土地使用權流轉的含義,人們的認識和理解存在較大差異,有相當多的人在研究集體土地流轉問題時未區(qū)分建設用地和農業(yè)用地,對集體土地使用權流轉的客體和主體都作了擴大的理解｡一種觀點認為集體土地使用權流轉包括首次流轉和再次流轉｡前者是集體土地所有者與建設用地使用者之間的土地使用權流轉關系?熏后者是土地使用者相互之間的土地使用權流轉關系｡另一種觀點認為集體土地使用權流轉僅指集體建設用地使用權在土地使用者之間的轉移｡嚴格意義上講,土地使用權流轉是指集體所有的建設用地使用權在土地使用者之間的轉移,不應包括發(fā)生在土地使用者與土地所有者之間的土地使用權“首次流轉”｡更不應該將流轉的客體擴大到農用地｡

雖然“首次流轉“和“再次流轉”都可以實現土地有償使用,但兩者間有著重要的區(qū)別:(1)“首次流轉”實質上是土地使用權與土地所有權的初次分離｡在我國現行土地制度下,這種分離與建設用地使用權的取得實質上屬于同一過程｡因此,集體建設用地使用權與所有權分離的前提是政府依法審批｡而“再次流轉”僅限于建設用地使用權的流轉,一般不涉及農地的轉用問題和規(guī)劃的變更｡以所謂的“首次流轉”獲得建設用地使用權的做法,實質上是規(guī)避政府審批的非法占地行為｡(2)“首次流轉”通常是增加建設用地的供給總量,而不是提高現有存量建設用地的利用率｡而“再次流轉”是對存量建設用地使用權的重新分配,其結果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分､合理的利用,并不會增加新的建設用地｡

流轉的客體應為現實的建設用地而非規(guī)劃建設用地

集體建設用地,包括現實的已經被土地使用者合法取得建設用地使用權的土地和已被土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設規(guī)劃確定為建設用地的土地｡由我國土地使用制度改革的目標所決定,作為集體土地建設用地使用權流轉客體的應該是前者而不是后者｡目前不少試點地區(qū)都將后者列入集體建設用地使用權流轉的范圍｡這是一個不容忽視的問題｡雖然在規(guī)劃用途上兩者都屬于建設用地,但兩者間有著重要區(qū)別:前者一般是土地使用權主體明確的､現實的建設用地｡后者通常是土地使用權主體尚未確定的､可能的建設用地｡如果將后者作為集體建設用地使用權流轉的對象,以流轉的方式來取得建設用地使用權,至少存在以下幾個問題:

首先是違反現行法律規(guī)定｡我國《土地管理法》明確規(guī)定:“在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊､集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內,為實施規(guī)劃而將農地轉為建設用地的,按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準｡在已批準的農地轉用范圍內,具體建設項目用地可以由市､縣人民政府批準｡”其表明土地利用總體規(guī)劃確定的村莊､集鎮(zhèn)建設用地,要變?yōu)楝F實的建設用地,還需要經有批準權的人民政府按土地利用年度計劃分批次批準｡而將規(guī)劃建設用地使用權作為流轉的客體,實質上是規(guī)避建設用地的審批,為擴大建設用地規(guī)模創(chuàng)造條件｡

其次是耕地保護將更加艱難｡如果將規(guī)劃建設用地作為流轉對象､納入流轉范圍,大量非法用地行為便會名正言順地得以實施,在目前有關法律制度不完善的情況下,其結果必然是加快農地向非農業(yè)建設用地轉化的速度,耕地保護將遇到更大的挑戰(zhàn)｡實踐中,已有相當數量的農業(yè)用地以“流轉”的名義提前變成了建設用地｡近年來,隨著農業(yè)產業(yè)化經營的興起和農村勞動力轉移的推進,土地使用權流轉從幕后走向前臺,并且速度明顯加快,但存在不少違背農民意愿､損害農民利益的問題｡

流轉的主體應為土地的使用者而非所有者

在現行土地制度下,集體建設用地使用權與所有權一般都處于分離狀態(tài),土地使用權的享有者通常是土地使用者｡因此,能夠作為集體建設用地使用權流轉主體的應該是土地使用權人和意向土地使用者而不應該是土地所有者｡實踐中,不少地方將集體建設用地使用權流轉主體擴大到土地所有權人,并以規(guī)范性文件規(guī)定“農民集體所有建設用地的所有權人或使用權人經批準可以采用轉讓､租賃､抵押或作價入股等形式進行流轉”｡這種將集體土地所有者作為建設用地使用權流轉主體的作法,無疑擴大了流轉主體的范圍,客觀上為違法占用集體土地的行為提供了依據和條件,很可能導致集體土地進入市場的失控,其結果會比國有土地使用權出讓更難以控制｡

首先,目前我國集體土地所有權主體是抽象的､法律上的權利主體,由其作為土地使用權流轉的主體客觀上難以操作,只能由村委會或集體經濟組織代為流轉行為,在目前對土地經營管理者缺乏必要監(jiān)督機制的情況下,土地所有者在土地使用權流轉中享有的權益缺乏必要的保證｡

其次,雖然集體建設用地的所有者是農民集體,但在我國現行土地制度下,集體建設用地使用權的取得和變更,從來就不是由土地所有者來決定的｡由集體土地所有者作為建設用地使用權流轉的主體,實際上是為某些地方政府或其派出的公司控制和操作土地流轉創(chuàng)造條件｡事實證明,這種“流轉”多數是在基層政府的操作下進行的,其到底在多大程度上體現了土地所有權人的意志,又在哪些方面促進了土地的合理利用,以及是否按市場規(guī)則進行,都難以考察和監(jiān)督｡

流轉收益分配關系的主體應以土地權利人為主

集體建設用地使用權流轉產生的收益包括轉讓收益和土地增值收益｡這筆收益如何分配是集體土地使用權流轉制度建設中的核心問題｡理論上講,集體建設用地使用者將土地使用權再讓渡給他人,客觀上為提高土地使用效率創(chuàng)造了條件,同時也從中獲得了土地收益,轉讓者自然是轉讓收益分配的參加者｡土地所有者(農民集體)在其土地所有權與使用權分離之后,并未喪失土地所有權,也當然享有土地轉讓收益分配的參與權,并據此獲得應得的收益｡因此,集體土地流轉收益分配關系的參加者,主要是土地的所有者和土地使用者｡同時,由土地的自然屬性所決定,土地增值收益的形成,主要是社會經濟發(fā)展和周邊環(huán)境改善的結果,應以稅的形式歸屬于全體社會成員｡就此而言,國家也應成為土地流轉收益分配的參與者｡因此,在集體土地使用權流轉中,土地收益分配關系的主體,應是土地所有者､使用者和國家｡但從一些地方的試點方案來看,不少地方都將各級政府作為集體土地流轉收益分配的主要參與者｡如有的地方要求“收取的土地流轉收益及土地增值收益,在土地所有者與鎮(zhèn)､區(qū)､市人民政府之間按2∶5∶2∶1比例進行分配”等｡作為試點中的一種探索是可以理解的,但是作為未來制度建設的模式是不可取的｡

首先,土地使用權流轉是一種交易行為,參與這種交易關系的主體只能是土地的權利人,地方政府既不是土地的所有者又非土地的使用者,其沒有理由參加土地流轉收益的分配｡即使像有些人所講的那樣政府作為投資者使土地增了值,也是其職責使然,而不應成為參與土地使用權流轉收益分配的理由｡否則,就會將兩種性質完全不同的關系混淆在一起,使集體土地使用權流轉變?yōu)榈胤秸@取土地收益的途徑和源泉｡實質上是對集體土地權利人合法權益的剝奪或侵犯｡

第8篇：土地使用權的用地方式范文

( 一) 關于經營性墓地的概念厘定

在我國，墓地分為公益性墓地和經營性墓地，二者在使用主體、獲得方式和使用方式上都是不同的。根據《公墓管理暫行辦法》( 下文中簡稱《公墓管理辦法》) 第3 條規(guī)定: 公墓是為城鄉(xiāng)居民提供安葬骨灰和遺體的公共設施。公墓分為公益性公墓和經營性公墓。公益性公墓是為農村村民提供遺體或骨灰安葬服務的公共墓地。經營性公墓是為城鎮(zhèn)居民提供骨灰或遺體安葬實行有償服務的公共墓地，屬于第三產業(yè)。第17 條凡在經營性公墓內安葬骨灰或遺體的，喪主應按規(guī)定交納墓穴租用費、建墓工料費、安葬費和護墓管理費。在使用主體上經營性墓地的使用主體為城鎮(zhèn)居民，而公益性墓地的使用主體是農村村民; 在獲得方式上經營性墓地是購墓者通過買賣方式獲得的，公益性墓地則是農村村民根據其所具有的農村戶籍身份獲得的; 因此在使用方式上經營性墓地是有償使用，公益性墓地為無償使用。所以，可以將經營性墓地的概念概括為: 經營性墓地是城鎮(zhèn)居民向有銷售資格的墓地經營主體通過購買方式獲得使用的用于安葬遺體或骨灰的公共墓地。

( 二) 經營性墓地的管理主體與經營主體

1. 經營性墓地的管理主體

對于經營性墓地的管理主體殯葬管理法規(guī)文件中有十分明確的規(guī)定，《殯葬管理條例》( 下文中簡稱《殯葬條例》) 第6 條規(guī)定民政部是全國公墓的主管部門，負責制定公墓建設的政策法規(guī)和總體規(guī)劃，進行宏觀指導?？h級以上各級民政部門是本行政區(qū)域內的公墓主管部門，負責貫徹執(zhí)行國家公墓政策法規(guī)，對本行政區(qū)域內的公墓建設和發(fā)展進行具體指導。第7 條規(guī)定: 省、自治區(qū)、直轄市人民政府民政部門應當根據本行政區(qū)域的殯葬工作規(guī)劃和殯葬需要，提出殯儀館、火葬場、骨灰堂、公墓、殯儀服務站等殯葬設施的數量、布局規(guī)劃，報本級人民政府批準。第8 條規(guī)定: 建設公墓，經縣級人民政府和設區(qū)的市、自治州人民政府的民政部門審核同意后，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府民政部門審批?！豆构芾磙k法》第10 條規(guī)定建立經營性公墓，由建墓單位向縣級民政部門提出申請，經同級人民政府審核同意，報省、自治區(qū)、直轄市民政廳( 局) 批準。2002 年《關于堅決查禁違規(guī)銷售公墓穴位和骨灰格位的緊急通知》指出各省、自治區(qū)、直轄市民政部門作為當地殯葬業(yè)務的主管部門，對經營性公墓承擔行業(yè)管理的責任。由上述法規(guī)內容可知，經營性墓地的管理主體為中央和地方縣級以上人民政府民政部門，在中央為民政部，在地方上為縣級以上人民政府民政局、民政廳。

2. 經營性墓地的經營主體

關于經營性墓地的經營主體的規(guī)定，從現行的主要法規(guī)來看，在《公墓管理辦法》與《殯葬條例》之間有一定的矛盾之處?！豆构芾磙k法》第5 條規(guī)定: 經營性公墓由殯葬事業(yè)單位建立。第10 條規(guī)定建立經營性公墓，由建墓單位向縣級民政部門提出申請，經同級人民政府審核同意，報省、自治區(qū)、直轄市民政廳( 局) 批準。而《殯葬條例》第9 條規(guī)定任何單位和個人未經批準，不得擅自興建殯葬設施?！豆构芾磙k法》對經營性墓地經營主體作了排他性的規(guī)定，即只有殯葬事業(yè)單位一個可以成為經營主體，《殯葬條例》則規(guī)定了只要獲得批準，單位和個人均可成為經營性墓地的經營主體，主體范圍大大擴大。對于這一矛盾的規(guī)定該如何理解，筆者認為，這一矛盾規(guī)定的出現是我國殯葬法律法規(guī)不夠健全完善的一個體現，僅從法律效力層面來看，《殯葬條例》屬于行政法規(guī)其效力高于屬于部門規(guī)章的《公墓管理辦法》，且《殯葬條例》在2012 年進行過修正，修改廢除了部分不合理的條款，而對于經營性墓地經營主體的規(guī)定則未作出修改。因此，我們可以確定獲得批準的單位和個人可以成為經營性墓地的經營主體。這也符合國家進一步深化殯葬改革，逐步實現殯葬服務項目經營主體的多元化和市場化的要求。

二、經營性墓地在我國現行殯葬管理法律體系下存在的問題分析

( 一) 經營性墓地土地使用權的性質、期限界定不明確

我國實行土地公有制，有國家所有和集體所有兩種形式。在土地公有制度下經營性公墓興建所占用的土地只能是國有土地或集體土地。而對于經營性墓地土地使用權的取得方式、使用土地的類別等問題并沒有直接的法律條文加以規(guī)定，我們只能從現有的涉及到經營性墓地土地使用權內容的一些法律法規(guī)中進行概括推斷?！睹裾?、國家土地管理局關于清理整頓非法經營性公墓的通知》第3 項規(guī)定: 經批準的公墓單位，按照有關規(guī)定，持民政部門的批件，到縣級以上土地管理和工商行政管理部門分別辦理土地使用權出讓和營業(yè)執(zhí)照等有關手續(xù)，使用集體所有土地興建經營性公墓的，其土地必須征用轉為國有后，以土地使用權出讓方式供地。根據此條并結合《公墓管理辦法》第3 條和第5 條及《中華人民共和國土地管理法》( 以下簡稱《土地管理法》) 第43、44、54 條之規(guī)定，可以得知建立經營性墓地所使用的土地必須是國有土地，需要使用集體所有的土地，需先通過國家征收轉化為國有土地才能使用。建立經營性墓地所使用的國有土地的取得方式只能是通過出讓方式有償取得，不能通過劃撥或其他方式取得。由于現行法律對經營性墓地土地使用權的內容規(guī)定不夠明確，因此對于界定經營性墓地土地使用權的權利屬性產生了較大困難。經營性墓地土地使用權的權利屬性不能明確界定導致的另一個后果是無法確定該土地使用權的期限。目前我國經營性墓地糾紛頻頻發(fā)生，各種權利沖突根源在于墓地法律保護的缺位和墓地的權利屬性不明，在法律層面上并沒有對墓地的權利做出清晰的界定，致使墓地上的權利時常遭受土地承包經營權人、宅基地使用權人和建設用地使用權人等權利人的侵害。

( 二) 購墓者所享有的權利內容不明確

現有的相關法律法規(guī)對于購買經營性墓地的購墓者所享有的權利缺乏明確具體的規(guī)定。尤其是對于經營性墓地的購買者是否可以仿照現行房地產交易中的地隨房走的原則，既獲得墓穴建筑的所有權，又享有墓穴所占用土地的使用權這一問題現行法律法規(guī)完全處于一種模棱兩可的狀態(tài)。官方的觀點認為主張購墓者對經營性墓地所占用土地不享有使用權而是租賃權。這一觀點遭到很多研究者的質疑，他們認為購墓者對經營性墓地所占用土地享有土地使用權。對于購墓者的土地使用權問題之所以會出現截然不同的認識，筆者認為主要是由于我國現行法規(guī)中對購墓者的土地使用權沒有明確的規(guī)定造成的，研究者們依據現有的法律對購墓者的土地使用權性質進行概括推定，法律依據和推定技術上的不同造成觀點上的差異。

三、基于現行法律體系下對我國經營性墓地土地使用權制度的探索

( 一) 明確界定經營性墓地土地使用權的性質及歸屬

土地使用權與《物權法》中的用益物權有著重要的關聯，在現行法律體系中我國2007 年頒布的《物權法》對土地使用權作了系統(tǒng)的分類規(guī)定，將之放在用益物權編中。因此，作為土地使用權的一種墓地土地使用權的性質是物權性的而非債權性的是毋庸置疑的。在該編除一般規(guī)定外，其余分別規(guī)定土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權四種用益物權。因此，墓地土地使用權到底屬于哪種用益物權則需要具體分析。

第一，從四種用益物權所對應的土地類型上來看，土地承包經營權和宅基地使用權所對應的土地類型是農村集體所有土地，建設用地使用權所對應的土地類型是國有土地，地役權對應的土地類型則沒有具體限制。由前文可知，經營性墓地土地使用權對應的土地類型是國有土地，興建經營性墓地若使用集體所有土地，必須先將集體土地征用轉為國有后，以土地使用權出讓方式供地才可以使用。因此，就對應的土地類型上來講經營性墓地土地使用權與建設用地使用權是一致的。

第二，從四種用益物權所對應的土地利用目的來看，土地承包經營權對應的土地利用目的是利用土地進農業(yè)生產，宅基地使用權對應的土地利用目的是利用土地興建農村住宅及其附屬設施，建設用地使用權對應的土地利用目的是利用土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施，地役權中的供役地不僅限于土地，其目的是利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。經營性墓地土地使用主體取得土地使用權是為了建立經營性墓地，建造墓穴、墓穴建筑物及各種墓地配套設施，而這些墓穴、墓穴建筑物和各種配套設施恰恰是屬于建筑物的范疇。

因此，從這一方面來說經營性墓地土地使用權屬于建設用地使用權的范疇。綜上，墓地土地使用權應屬于用益物權中的建設用地使用權。經營性墓地作為用益物權中的建設用地的土地使用權期限是多少呢?我國實行土地用途管制制度，將土地分為農用地、建設用地和未利用地，其中建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地。由國家住房和建設部制定并于2012 年1 月1 日施行的《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準( GB 50137 - 2011) 》將城鄉(xiāng)用地分為2 大類9 中類14 小類，殯葬設施用地屬于中類H3 項下的區(qū)域公共設施用地。根據《土地使用權出讓和轉讓條例》第12 條的規(guī)定排除可知，經營性墓地的土地使用權不應歸屬于居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)、旅游和娛樂用地。經營性墓地的土地使用權可以歸屬于衛(wèi)生用地也可以歸屬于其他用地。而衛(wèi)生用地和其他用地的土地使用權期限均為50 年，由此可以認定經營性墓地的土地使用權期限為50 年。

( 二) 明確購墓者對經營性墓地使用的權利的性質

上文已經提到，現有法律法規(guī)中沒有直接規(guī)定購墓者對經營性墓地所占用的土地享有的權利內容，研究者針對這一問題也存在爭議。經營性墓地的買賣與房地產的買賣雖有一定的相似之處，但由于其所交易對象的特殊性，及出于現實社會環(huán)境的客觀需要，不能將二者等同看待。筆者認為購墓者不應取得經營性墓地所占用土地的使用權。購墓者是以租賃的方式使用經營性墓地所占用的土地，購墓者對經營性墓地所占土地享有的是承租權。經營性墓地土地使用權的出租者應為建立經營性墓地的單位或者個人。建立經營性墓地的單位或者個人在依法以出讓的方式取得建設用地的土地使用權以后，在建設用地上建立經營性墓地，其享有對經營性墓地所占土地的使用權。購墓者在購買經營性墓地時并不能取得經營性墓地所占用土地的使用權，所以建立經營性墓地的單位或個人是經營性墓地土地使用權的出租主體。購墓者則為承租主體，購墓者不能取得經營性墓地占用土地的使用權，只能以承租的方式使用經營性墓地所占用的土地。筆者認為經營性墓地的購買者不應取得經營性墓地所占用土地的使用權，理由如下:第一，從經營性墓地土地使用權的期限與經營性墓地使用周期需要內在契合。

第9篇：土地使用權的用地方式范文

第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

本法所稱房地產開發(fā)，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據社會、經濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

第五條房地產權利人應當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第六條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。

縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章房地產開發(fā)用地

第一節(jié)土地使用權出讓

第七條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第八條城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

第九條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。

第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發(fā)的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準。

第十一條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十二條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。

采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

第十三條土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。

第十四條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。

第十七條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第十八條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。

第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。

第二十條土地使用權因土地滅失而終止。

第二十一條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

第二節(jié)土地使用權劃撥

第二十二條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

第二十三條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章房地產開發(fā)

第二十四條房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第二十五條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十六條房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。

房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

第二十七條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經營房地產。

第二十八條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。

第二十九條房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發(fā)經營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。

房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十條房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定。

房地產開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

第四章房地產交易

第一節(jié)一般規(guī)定

第三十一條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十二條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。

第三十三條國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

第三十四條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十五條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。

第二節(jié)房地產轉讓

第三十六條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

第三十七條下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

第三十八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十一條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十二條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第四十四條商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十五條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。

第三節(jié)房地產抵押

第四十六條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

第四十七條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。

以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

第四十八條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

第四十九條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

第五十條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

第五十一條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

第四節(jié)房屋租賃

第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

第五十四條住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。

第五節(jié)中介服務機構

第五十六條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。

第五十七條房地產中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產和經費；

（四）有足夠數量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十八條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

第五章房地產權屬登記管理

第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。

第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。

第六十一條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

第六十二條經省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

第六章法律責任

第六十三條違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發(fā)的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。

第六十四條違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發(fā)業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十五條違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條違反本法第五十七條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產中介服務業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條沒有法律、法規(guī)的依據，向房地產開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

第七十條房產管理部門、土地管理部門工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

第七章附則