房地產(chǎn)建設(shè)項目管理精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)建設(shè)項目管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)項目 成本管理 質(zhì)量管理
一、房地產(chǎn)建設(shè)項目管理概述
在房地產(chǎn)開發(fā)中，廣義的項目管理內(nèi)容主要包括項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設(shè)以及項目建成管理等。在這些內(nèi)容中，項目建設(shè)是整個房地產(chǎn)項目管理中最為重要的一環(huán)。所謂建設(shè)項目，則是指房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的資金，并經(jīng)過不斷的決策和實施的一系列過程，同時在一定的條件下形成固定資產(chǎn)為目標(biāo)的程序和過程。房地產(chǎn)建設(shè)項目中的項目管理應(yīng)該包含項目統(tǒng)籌管理和項目的施工管理。
其中，項目統(tǒng)籌管理主要包括項目的定位、租賃以及服務(wù)等，是各部門在協(xié)調(diào)項目實施的過程中，各開發(fā)商在各部門的協(xié)調(diào)和組織下確保某一項目實施成功的關(guān)鍵要素。它需要在各項管理制度及考核制度完善的前提下才能實現(xiàn)。房地產(chǎn)建設(shè)項目施工的全過程管理則包括：招投標(biāo)管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風(fēng)險管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項目的定位計劃的實施。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的工程項目管理貫穿于整個項目開發(fā)運營的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程中進(jìn)行決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產(chǎn)建設(shè)項目管理，對房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。
二、房地產(chǎn)建設(shè)項目管理措施
房地產(chǎn)建設(shè)項目管理內(nèi)容豐富，涉及面廣，加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項目管理，就需要堅持全面的觀點，考慮到房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，確保房地產(chǎn)建設(shè)項目管理的有效實施。
1、成本管理
成本管理是房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)實施建設(shè)項目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經(jīng)濟(jì)利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中，成本管理貫穿始終，從建設(shè)項目的定位到計劃、再到初步設(shè)計、施工設(shè)計、工程建設(shè)，直至建成交付等的每一個階段都需要進(jìn)行有效的成本管理，介于此，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個環(huán)節(jié)中都要做到對自己產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的研究，設(shè)立專門的財務(wù)管理團(tuán)隊，根據(jù)項目的總體規(guī)劃、項目布置以及內(nèi)部構(gòu)造和設(shè)備安裝等的配套運營出發(fā)，通過價值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，對各個階段的造價進(jìn)行有效的控制。
2、進(jìn)度管理
房地產(chǎn)建設(shè)的項目管理中，從房地產(chǎn)項目開發(fā)到完工，事先都會做好相應(yīng)的進(jìn)度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產(chǎn)建設(shè)項目從立項到結(jié)束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進(jìn)度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對項目進(jìn)行明確的劃分，主要劃分為幾個節(jié)點，細(xì)化到什么時間出正負(fù)零，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節(jié)點的控制。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好對項目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時采取措施，充分利用組織、技術(shù)等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項目的建設(shè)進(jìn)度。
3、合約管理
在房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中，項目實施必須按照完善的合約來進(jìn)行管理，一份好的合約能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設(shè)項目的成本風(fēng)險有效的轉(zhuǎn)移，甚至現(xiàn)實低成本高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。同時，招標(biāo)是完善合約管理的前提和基礎(chǔ)，而招標(biāo)過程也可以讓建設(shè)方更多的對過程實施者和控制的過程進(jìn)行全面的認(rèn)識，制定完善的招標(biāo)制度有效減少了風(fēng)險要素，因此，在進(jìn)行合約管理時，應(yīng)該在項目管理中設(shè)立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。
4、目標(biāo)責(zé)任管理
在房地產(chǎn)建設(shè)的項目管理中，為了有效進(jìn)行目標(biāo)和責(zé)任管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將企業(yè)的管理責(zé)任明確到每一個部門，明確到每一個責(zé)任人，各部門負(fù)責(zé)人直接對企業(yè)總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，以此來確保各項目的執(zhí)行和完成。同時，在各項目內(nèi)部，項目經(jīng)理可以將項目劃分為更加細(xì)化的責(zé)任單元，進(jìn)行權(quán)責(zé)分明，這樣就有助于項目組織對項目執(zhí)行情況和進(jìn)度實施情況進(jìn)行有效的考核和評估，以便促進(jìn)企業(yè)整體目標(biāo)的實現(xiàn)。
5、質(zhì)量管理
在房地產(chǎn)建設(shè)項目中，質(zhì)量保證是第一，如果建設(shè)項目留下了任何質(zhì)量隱患，后果不堪設(shè)想。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)項目中，要重視對工程質(zhì)量實施嚴(yán)格的管理，建立并完善質(zhì)量保證體系和質(zhì)量監(jiān)督體系；其次，房地產(chǎn)建設(shè)項目經(jīng)理在質(zhì)量管理中也要努力做到以下幾點：首先，嚴(yán)格按照招標(biāo)約定的驗收標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)建設(shè)項目進(jìn)行全過程的質(zhì)量檢查和驗收；其次，在驗收過程中所獲得的任何一項數(shù)據(jù)信息，必須進(jìn)行科學(xué)合理的分析，做到有理有據(jù)；同時，在質(zhì)量驗收中對材料的驗收要求提供實驗報告，提供必要的訂貨驗貨考察報告；另外，對于建設(shè)項目實施過程中出現(xiàn)的不合格環(huán)節(jié)，必須要求即刻返工，并根據(jù)相關(guān)的質(zhì)量管理規(guī)定給予嚴(yán)格的懲罰措施。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)建設(shè)項目管理是一個動態(tài)的管理體系，其管理內(nèi)容涉及房地產(chǎn)建設(shè)項目的始終，項目經(jīng)理在項目管理中必須對各個階段、各個環(huán)節(jié)時刻保持著清晰的頭腦，認(rèn)真分析，定期檢查，既要有效的節(jié)約成本，又要充分保證建設(shè)項目的質(zhì)量，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。
參考文獻(xiàn)：
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第2篇：房地產(chǎn)建設(shè)項目管理范文
一、建設(shè)項目管理流程
1.生命周期與參與主體建筑項目是有始有終的，就像太陽的東升西落一樣，有升起時、有如日中天時、有西落時。建筑工程從項目開始到項目結(jié)束分為五階段，這五個階段分為建筑項目構(gòu)思、建筑項目立項、建筑項目開工、建筑項目交付、建筑項目結(jié)束。建筑項目可根據(jù)項目的參與人和參與的事項不同而分為工程承包管理、工程設(shè)計管理與工程項目管理。因為管理階段不同，所以涉及的參與主體也不同。其參與主體一般有發(fā)包人、咨詢單位、承包人三者。
2.管理流程概念建筑流程管理指的是一系列建筑項目活動行為的序列結(jié)構(gòu)，這種序列結(jié)構(gòu)可以清楚地反映建筑活動的順序、關(guān)系、促進(jìn)、制約與輸出輸入規(guī)律。這種序列結(jié)構(gòu)按性質(zhì)和作用可分為整體流程、局部流程和更細(xì)化流程。其中整體流程主要反映各個分流程的關(guān)系，規(guī)定流程的活動。局部流程主要反映管理各個階段的關(guān)系。細(xì)部流程主要反映業(yè)務(wù)活動的流轉(zhuǎn)過程。
3.建筑項目管理流程描述眾所周知，工作流程的基本要素是活動。因此，分析建筑項目活動即是描述工作流程。活動指的是在接收某一項類型后，在遵守規(guī)則的前提下，利用各種資源轉(zhuǎn)換成規(guī)定類型，并輸入使用的過程。在這個過程中，資源指的不是完成類型所需要人力、物力、財力。它指的是完成類型所需要的方式方法和各種手段。
4.建筑項目管理流程與工作流程的區(qū)別建筑的工作項目的流程有兩個部分，即項目實施專業(yè)工作流程和項目管理流程。其中項目專業(yè)工作流程包括項目設(shè)計、項目施工、項目供應(yīng)等，它是面向建筑產(chǎn)品的；而項目管理流程主要是管理項目從承包前到完工后的一系列活動。項目管理流程中的各個部門以及各個職能在管理過程中都發(fā)揮著自身的作用，它們呈相互影響、相互關(guān)聯(lián)、相互依賴關(guān)系。
二、房地產(chǎn)建設(shè)項目工程管理流程策略
1.項目管理流程的構(gòu)建建立一套高效的項目管理流程，是保證項目實施成功的必要途徑。一個高效的體系結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做到流程同步、流程高效兩點。流程同步指的是建設(shè)項目必須具備有完成項目的能力。流程高效指的是，用預(yù)算好的成本，保證各項活動的高效運轉(zhuǎn)。建筑項目由許許多多的碎屑活動組成，因此，管理活動是由許多的管理活動組成，這些管理具有相關(guān)性、集合性、層次性的特點，并且相互影響、相互關(guān)聯(lián)。管理活動可以以不同的角度，劃分成不同的準(zhǔn)則。建筑活動管理工作依照項目施工前至完工后可分為項目承包管理、項目施工招標(biāo)階段管理、項目施工準(zhǔn)備流程管理、施工階段流程管理、項目竣工階段流程管理。建筑項目管理工作按照職能可以劃分為安全與質(zhì)量管理、投資管理、合同管理、項目設(shè)計管理、項目進(jìn)度管理、招標(biāo)管理、科研管理等各項管理。項目管理工作的分解及相關(guān)流程可以遵循以下幾個步驟：首先是分析建筑項目的管理工作，確定依照哪一種準(zhǔn)則將管理劃分比較合適。是按照管理職能劃分合適，還是按照項目實施過程劃分比較合適。其次是依照已選擇好的管理準(zhǔn)則分析各項活動，規(guī)定哪一項活動由哪個部門管理，并確定總的工作流程和子流程。最后，為應(yīng)對特殊情況出現(xiàn)，可依照項目方案適當(dāng)調(diào)整管理準(zhǔn)則或管理活動的順序。
2.項目管理流程的風(fēng)險控制在項目的管理工作中，每個流程都不可能一成不變，例如成本變動、質(zhì)量達(dá)不到要求等。這些因素的變化會使管理工作的有序性受到阻礙。管理者可以根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的定性分析，減少管理工作的可變性，進(jìn)而減少項目的風(fēng)險。減少風(fēng)險的措施有兩點：時刻關(guān)注績效指標(biāo)信息，擬定糾正措施。其中擬定糾正措施是重中之重。擬定糾正措施之前首先要對管理項目的變動類型和成因有所了解。合理地利用所觀測到的或所搜集到的信息對管理流程進(jìn)行控制，并對管理因素做一個分析，分析哪些因素是可以人為控制的，又是由什么引起的，以便能根據(jù)情況擬定應(yīng)對措施。一項管理流程的績效不可能一成不變，所以有突況出現(xiàn)是正常的。突況是不可預(yù)期的，是無法用統(tǒng)計方式預(yù)算出來的。突況打亂了工作管理流程的穩(wěn)定狀態(tài)，它是由外部因素引起的一種特殊反應(yīng)。例如，管理人員篡改數(shù)據(jù)，影響管理活動的正常運行。從統(tǒng)計學(xué)的角度上看，正常變動是一種隨機(jī)表現(xiàn)，一種既定的概率分布。當(dāng)概率分布中的參數(shù)發(fā)生變化時，非正常變動就出現(xiàn)了。控制非正常變動主要有四個措施：對正常變動進(jìn)行估計，將調(diào)整工作分派給經(jīng)常處理非正常變動工作的員工；避免篡改流程的事件發(fā)生，正常變動是可預(yù)測的，因此管理者應(yīng)當(dāng)避免篡改流程的事件發(fā)生；預(yù)測流程中的非正常變動，制定相應(yīng)的措施；消除打擊篡改流程的人或事。
3.項目管理流程的集成管理一項建設(shè)工作是否能實施成功與工作系統(tǒng)中的各個構(gòu)成因素相關(guān)。項目管理集成指的是將管理中的各種要素，如資源、信息、網(wǎng)絡(luò)、系統(tǒng)功能等統(tǒng)一起來，以便讓每個要素在管理中正常運作起來。項目管理流程集成管理有以下兩個內(nèi)容：控制和管理好子系統(tǒng)中的每個管理流程，為項目實施成功奠定基礎(chǔ)；對管理系統(tǒng)做一個整合，處理好管理流程間的關(guān)系，為項目的成功實施保駕護(hù)航。項目管理流程的集成管理方法主要有以下兩點：協(xié)調(diào)好管理流程的參與主體，即協(xié)調(diào)好項目的目標(biāo)、參與方的活動、組織管理、內(nèi)外關(guān)系、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等等。建筑項目管理系統(tǒng)是個龐大的管理系統(tǒng)，因此，需要項目的參與者在項目中承擔(dān)某一個角色。參與者在擔(dān)任某個角色時，必須具備擔(dān)任這個角色的能力、知識和權(quán)利。權(quán)利與責(zé)任相伴，因此，參與者還應(yīng)被賦予某種責(zé)任；接口信息標(biāo)準(zhǔn)化，連接兩個邊界的系統(tǒng)要素，需要連接很多的內(nèi)容。若按生產(chǎn)要素來連接，則要將要素中的資金、機(jī)構(gòu)、人力資源、信息等連接起來。依照運作流程系統(tǒng)將內(nèi)容進(jìn)行連接，則要連接要素中的運作規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理制度。在連接兩個邊界的系統(tǒng)要素內(nèi)容時，應(yīng)當(dāng)對兩個邊界的接口有一定的認(rèn)識和認(rèn)同。在進(jìn)行管理活動時，應(yīng)當(dāng)讓每份文檔報告都規(guī)范化、系統(tǒng)化，并且使用實行統(tǒng)一形式的報告，內(nèi)容要盡可能清楚，以便讓各個層次的人都能理解。
4.項目信息系統(tǒng)的建設(shè)在建設(shè)項目管理中，信息是不能缺少的一個要素，它在項目的投資建設(shè)決策、施工管理活動中，發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，為此，制定一個健全完善的項目和系統(tǒng)是保證工程得以成功完成的必要途徑。管理者可以依照整合流程，合理的設(shè)計信息系統(tǒng)，并確定哪些流程是可以由計算機(jī)完成，哪些可以由人工完成，哪些功能可以省去，哪些功能可以進(jìn)行細(xì)化。經(jīng)過一系列的分析處理后，建立起相應(yīng)功能的模塊和新系統(tǒng)模型，并根據(jù)項目信息系統(tǒng)設(shè)計原理劃分子系統(tǒng)、文件設(shè)計、輸入輸出設(shè)計等。這些設(shè)計主要有以下四個階段：第一階段是分析項目的目標(biāo)，旨在理解項目的目標(biāo)，以便為確定項目管理流程提供依據(jù)。第二階段分析建設(shè)項目管理流程，這個階段主要是全面思考建設(shè)項目的管理過程，分析管理中可能出現(xiàn)的問題，了解項目的各個管理流程和相關(guān)活動，了解信息的流動和信息與流程的連接過程。第三階段是確定信息系統(tǒng)的目標(biāo)，這個階段主要是對信息的系統(tǒng)進(jìn)行一個劃分，逐步形成系統(tǒng)的各個職能子系統(tǒng)，再將各個子系統(tǒng)集合起來。第四階段是擬定信息系統(tǒng)的建設(shè)方案，也就是根據(jù)對流程分析所得到的結(jié)果，擬定信息系統(tǒng)的建設(shè)方案。方案擬定后，要對其進(jìn)行論證，并制定實施計劃和各種相關(guān)細(xì)則。在建立流程創(chuàng)新系統(tǒng)時，應(yīng)當(dāng)將管理流程和信息系統(tǒng)結(jié)合起來，并確定每個階段的目標(biāo)。
三、結(jié)語
第3篇：房地產(chǎn)建設(shè)項目管理范文
關(guān)鍵詞：工程造價全過程控制管理
【引言】就房地產(chǎn)建設(shè)項目而言，其工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價，以保證項目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實現(xiàn)。
房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價控制與管理工作重點主要應(yīng)放在如下三個階段：
1決策設(shè)計階段工程造價控制
1.1實行招投標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計方案。實踐證明：設(shè)計施工圖一旦定案，85%的工程造價其實已經(jīng)自然形成，只是需要在不同階段，運用不同方式逐步將它完整揭示出來，而設(shè)計費用此時僅占實際總投資額度的1%，我們可以看出這里的端倪，其重要性應(yīng)該能浮出水面，我們的工作重點也以此而形成。所以引入競爭機(jī)制，通過公開招投標(biāo)的形式確定優(yōu)選的設(shè)計單位，不僅能保證工程設(shè)計的先進(jìn)性、合理性和準(zhǔn)確性，避免或減少因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)在實施工程中變更、洽商，再通過招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計方案，避免因工程設(shè)計落后，影響房屋銷售，造成投資損失。
1.2改革設(shè)計費計算辦法?，F(xiàn)行的設(shè)計計費方法，不論是按投資規(guī)模計價，還是按平方米收費，都沒有體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，從目前來看對設(shè)計單位最行之有效的方法，甚至工程造價越高，設(shè)計收費越高。這種計價辦法助長了只重視技術(shù)性，忽視科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性的觀念，導(dǎo)致工程設(shè)計普遍過于保守，極少進(jìn)行優(yōu)化，以致工程造價居高不下，阻礙了技術(shù)的進(jìn)步，對建筑業(yè)的正常發(fā)展造成不良的影響。
對此，筆者建議：首先，可考慮采用簽訂成本加酬金合同約束設(shè)計單位，即在原設(shè)計計費的基礎(chǔ)中70％作為成本部分，剩余30%部分作為獎勵部分，改變與設(shè)計單位計價方式，積極促使優(yōu)化設(shè)計方案，對因優(yōu)化設(shè)計而節(jié)約投資的，按節(jié)約部分給予提成獎勵；對因設(shè)計單位原因?qū)е鹿こ掏顿Y增加的，扣減一定比例的設(shè)計費。這樣將迫使設(shè)計單位更加重視設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)合理性。其次，審查設(shè)計單位編制的概算，對與審定概算偏差較大的，責(zé)成重新編制并扣減一定比例的設(shè)計費。再則，按設(shè)計費的一定比例預(yù)留“質(zhì)量保證金”，待工程竣工后再清算，以促使設(shè)計單位加強(qiáng)在施工中的技術(shù)指導(dǎo)。
1.3積極實行限額設(shè)計。限額設(shè)計又是工程建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設(shè)計是按照目前同類建筑產(chǎn)品在其當(dāng)?shù)厥袌稣型稑?biāo)價或已結(jié)算工程目前修正造價，當(dāng)然其之后施工階段中因建筑市場材料波動、實際人工工資漲價等各種風(fēng)險不再計算，如果在未詳細(xì)勘察地質(zhì)狀況前簽訂施工圖設(shè)計合同時，應(yīng)在±0.00以上部分建筑標(biāo)準(zhǔn)簽訂設(shè)計合同，設(shè)計單位應(yīng)同時各相關(guān)部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，確?？偟耐顿Y限額不被突破。
投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。將同類近期產(chǎn)品我們長期總結(jié)積累、審定的工程數(shù)量以百平方米含量如含鋼量、混凝土等主要數(shù)量指標(biāo)分解到各相關(guān)部門，再分解到各單位工程、分部工程，層層分解實現(xiàn)對投資限額的控制與管理，實現(xiàn)對設(shè)計規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。
積極推動設(shè)計單位，強(qiáng)化各設(shè)計師經(jīng)濟(jì)意識，凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要用數(shù)據(jù)說話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，確保工程的投資估算不被突破。例如做結(jié)構(gòu)的同時也要考慮建筑，盡量外墻面結(jié)構(gòu)一次成形，樓層梁高度與門窗尺寸通盤考慮，減少二次結(jié)構(gòu)，既適當(dāng)增大梁高尺寸而減小鋼筋，又使施工便捷，同時質(zhì)量更加得到保障。
1.4運用價值工程原理優(yōu)化設(shè)計方案。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究的對象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計工作做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，使成本最小化。例如利用深基礎(chǔ)增加地下停車庫，停車庫既停放車輛又可當(dāng)倉庫，小區(qū)可以少建地上停車場，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境，這對于停車位比例要求高的一、二線城市，或地處鬧市三、四線城市對倉庫要求高的尤為可行。價值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高。
1.5加強(qiáng)圖紙會審工作。自2004年，江蘇省已全面實施設(shè)計施工圖審核制度，我們發(fā)現(xiàn)審查單位主要是對規(guī)范中強(qiáng)制性條文監(jiān)督，基本上屬于粗線條的，所以圖紙內(nèi)部會審還是很重要，仍應(yīng)對設(shè)計單位提交的設(shè)計圖紙進(jìn)行各專業(yè)細(xì)致的審查，而且應(yīng)在交到審圖單位前全部結(jié)束，在此期間發(fā)現(xiàn)明顯錯誤和不合理因素，查漏補(bǔ)缺，特別對容易產(chǎn)生、漏部位，嚴(yán)格把關(guān)，盡可能使用成熟材料、工藝，設(shè)計圖在不違反規(guī)范強(qiáng)制性條文基礎(chǔ)上，最大限度地滿足業(yè)主對該項目功能的要求，以此原則定奪方案，確定工程量，為編制招標(biāo)文件提供保證。加強(qiáng)圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足或缺陷，盡量使投資最小，而取得最佳的成本效果。
2 施工階段工程造價控制
按照工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動態(tài)管理，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價，這也是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。
2.1 工程招投標(biāo)階段的工程造價控制
2.1.1 把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行綜合評估，目的是篩選出既有經(jīng)濟(jì)實力、良好信譽(yù)又有施工經(jīng)驗的優(yōu)秀的投標(biāo)人，從而降低工程承包風(fēng)險。
2.1.2 根據(jù)項目實際情況確定合理的投標(biāo)條件
根據(jù)房地產(chǎn)項目多為住宅工程的特點，其工期不長，一般以12月為界，工程總投資相對規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風(fēng)險。對于體量大，工期長的項目，應(yīng)按實際完成工作量結(jié)算的項目，在現(xiàn)行計價基礎(chǔ)上將預(yù)算中可能出現(xiàn)的活口的地方，應(yīng)詳細(xì)明確具體計算方法，例如：
⑴.按現(xiàn)行計價表、費用定額讓利系數(shù)的工程預(yù)算的具體計算方法；
⑵.材料預(yù)算價具體計算方法及標(biāo)準(zhǔn)，如質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)相同時信息指導(dǎo)價超出市場價25%計算方法；
⑶.在費用定額、計價表有浮動系數(shù)處的具體計算方法；
⑷.對已探明地質(zhì)不良基礎(chǔ)或可能出現(xiàn)變化大的工作量，限制不平衡報價條款；
⑸.單個預(yù)算價與市場完成價超過20%的具體情況解決計算方法；
⑹.計價表中存在包干使用的項目實際不一定發(fā)生的具體計算方法，如基坑排水、降水；
⑺.確需專業(yè)承包商施工項目的總包配合費用具體計算方法，如樁基、鋁合金門窗、特種門；
⑻.對設(shè)計中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，具體解決計算方法；
總之盡可能的讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時、結(jié)算時詳細(xì)報價方法，避免今后結(jié)算發(fā)生糾紛。確定合理、科學(xué)的評標(biāo)原則：對有標(biāo)底的，可在評標(biāo)前根據(jù)目前建筑市場狀況確定合理的中標(biāo)降低率，在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標(biāo)的原則，從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。
2.1.3 建立施工單位獎勵制度。對投標(biāo)人在不影響使用功能、合同工期的前提下，確實有效降低工程造價的合理化建議的進(jìn)行獎勵。如獎勵降低造價的50%給施工單位，并明確到具體人的份額，有效推動合理降低工程造價互動性，把合理降低工程造價行為改變?yōu)殡p方的、共同的事。
2.1.4 嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽訂工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價，對工程造價、質(zhì)量、工期、風(fēng)險因素承擔(dān)等重要條款，應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。
2.2 加強(qiáng)工程施工事中控制、糾偏
2.2.1 嚴(yán)格控制施工中設(shè)計變更。經(jīng)論證確需設(shè)計變更的，應(yīng)該力求減少變更費用，可制定設(shè)計變更的程序加以規(guī)范設(shè)計變更行為。
2.2.2 加強(qiáng)現(xiàn)場簽證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點降水、排水等，現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下，確實按實際需要方案執(zhí)行結(jié)果審核、簽證，以真實反映實際工程造價。
2.2.3 嚴(yán)格核實當(dāng)月實際工作量，對工期滯后的、質(zhì)量存在問題的，材料價格漲跌的，并以書面方式明確責(zé)任方及處理方法，各方書面確認(rèn)，嚴(yán)格按合同約定支付工程款。
2.2.4 及時、準(zhǔn)確掌握政府、市場等因素對工程造價調(diào)價動態(tài)。
2.2.5 對可能存在的工程造價目標(biāo)風(fēng)險進(jìn)行分析，并制定防范性對策。
3 結(jié)算階段對工程造價的控制
竣工結(jié)算是反映建設(shè)工程實際造價和投資效果的文件。及時、準(zhǔn)確地對竣工結(jié)算審核，對于總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗教訓(xùn)，提高工程造價管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。
3.1在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的具體規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、計價表子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準(zhǔn)確性。
3.2要堅持經(jīng)常深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。因此，在結(jié)算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場，細(xì)致認(rèn)真的核對，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。應(yīng)采取二審終審制，第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。
【結(jié)束語】 房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程造價控制管理應(yīng)是有計劃、有目標(biāo)的合同管理，通過采集、積累信息、清單編制、風(fēng)險管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的系統(tǒng)管理。在實際管理中，要避免單方面的管理、控制，積極的引入全項目的跟蹤審計制度，加強(qiáng)前期計劃控制管理。準(zhǔn)確定位目標(biāo)，信息化管理控制，及時有效糾偏，過程管理才能有效地使項目始終處于受控狀態(tài)，有效提高房地產(chǎn)建設(shè)項目投資經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
[1] 龔維麗主編.《工程造價的確定與控制》[M].北京：中國計劃出版社，2000：167-263
[2] 高平主編.《建設(shè)工程造價管理》[M].北京：中國計劃出版社，2010：13-70
第4篇：房地產(chǎn)建設(shè)項目管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建筑項目；項目風(fēng)險；風(fēng)險管理
房地產(chǎn)建設(shè)項目的開發(fā)是一個長期、系統(tǒng)、復(fù)雜、動態(tài)的過程，其中的風(fēng)險因素眾多，加上國家近期的一系列調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場的不確定性進(jìn)一步增強(qiáng)，在一定程度上凸顯了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險管理和控制的緊迫性。通過積極有效的風(fēng)險管理措施，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)項目運行的穩(wěn)定性和準(zhǔn)確性，提高項目開發(fā)風(fēng)險的防范與控制能力，降低企業(yè)因為項目風(fēng)險而造成的一系列損失，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。同時，風(fēng)險管理可以給員工提供更多的安全措施和保障，改善房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行、承包商、施工單位之間的協(xié)作關(guān)系，幫助企業(yè)樹立良好的社會形象，這對改善房地產(chǎn)項目的融資環(huán)境和營銷環(huán)境也是非常有利的。
一、房地產(chǎn)建設(shè)項目的涵義與特征
（一）房地產(chǎn)建設(shè)項目的涵義
房地產(chǎn)建設(shè)項目是以土地和房屋為主的綜合性開發(fā)工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常是在城市規(guī)劃的要求下，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，在規(guī)定的時間內(nèi)投入一定的資金，建設(shè)用戶所需要的空間環(huán)境、配套設(shè)施和房屋建筑，并通過銷售和租賃等方式獲取投資收益的過程。通常情況下，房地產(chǎn)建設(shè)項目的周期較長，會經(jīng)歷投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段和租售階段等。
（二）房地產(chǎn)建設(shè)項目風(fēng)險的特征
與其他投資建設(shè)項目相比，房地產(chǎn)建設(shè)項目具有投資規(guī)模大、施工周期長、容易受地質(zhì)條件影響等特點，能夠影響房地產(chǎn)項目順利進(jìn)行的風(fēng)險是多方面的，具體說來，主要有以下特征：1.多樣性：由于在整個房地產(chǎn)建設(shè)項目的開發(fā)周期內(nèi)，會受到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等多方面因素的影響，因此風(fēng)險的表現(xiàn)也呈現(xiàn)多樣性的特征，并且在彼此之間相互聯(lián)系、相互影響，在一定程度上增加了風(fēng)險管理的難度；2.損害性：房地產(chǎn)建設(shè)項目的風(fēng)險有時通過財務(wù)管理手段是很難預(yù)測和控制的，加上有時管理者的決策失誤，往往會給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失，進(jìn)而對房地產(chǎn)建設(shè)項目的正常運行產(chǎn)生不利影響；3.不確定性：房地產(chǎn)建設(shè)項目風(fēng)險的形成過程比較復(fù)雜，影響因素也處于不斷變化和發(fā)展之中，因此房地產(chǎn)項目風(fēng)險的類型以及所造成的危害具有一定的不確定性；4.激勵性：企業(yè)風(fēng)險與競爭、收益都是相互依存、相互存在的，所以房地產(chǎn)建設(shè)項目的風(fēng)險會促使企業(yè)改善經(jīng)營管理水平，提高適應(yīng)市場和抵御風(fēng)險的能力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；5.補(bǔ)償性：由于房地產(chǎn)建設(shè)項目的特殊性以及在項目開發(fā)中存在的風(fēng)險，因此投資者在承當(dāng)這些風(fēng)險時通常會在經(jīng)濟(jì)上要求一定數(shù)額的補(bǔ)償，即風(fēng)險回報或風(fēng)險溢價。
二、房地產(chǎn)建設(shè)項目風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因
房地產(chǎn)項目的建設(shè)與開發(fā)，通常是在多個機(jī)構(gòu)的共同參與下，經(jīng)過土地資源的賣賣與改造，以及房屋工程建筑的建設(shè)和改進(jìn)，達(dá)到或滿足用戶及他人需求的社會經(jīng)濟(jì)活動的過程。因此，房地產(chǎn)項目在建設(shè)過程中，會受到多種因素的影響，并且具有很大的模糊性，如果不重視對風(fēng)險損害的有效預(yù)測和控制，就有可能對房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營與管理產(chǎn)生非常不利的影響。
(一)房地產(chǎn)建設(shè)項目在空間上比較固定
空間上的固定性是影響房地產(chǎn)建設(shè)項目風(fēng)險的重要因素，這是因為房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品價格通常會與建設(shè)項目所處的地段有很大的關(guān)系，例如該地段的周邊地理環(huán)境以及與之相關(guān)的社會經(jīng)濟(jì)條件，而這些因素都是處于不斷變化發(fā)展之中，不會根據(jù)開發(fā)商的個人意志而發(fā)生轉(zhuǎn)移，這就使得開發(fā)商不得不面對建設(shè)項目所處環(huán)境變化而帶來的風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)建設(shè)項目在空間上的固定性限制了開發(fā)商對地段進(jìn)行自由選擇和調(diào)整的權(quán)利，項目風(fēng)險一旦發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)只能積極應(yīng)對和調(diào)整，沒有退路可供選擇。
（二）開發(fā)周期比較長
房地產(chǎn)建設(shè)項目的開發(fā)，通常會經(jīng)歷投資決策、現(xiàn)場勘察、土地賣賣、工程建設(shè)、市場宣傳、產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)，每個房地產(chǎn)建設(shè)項目一般都需要經(jīng)歷幾年的時間才可以完成。在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中，與之相關(guān)的社會經(jīng)濟(jì)條件隨時都有可能發(fā)生變化，如人力資本的上升、原材料價格的上漲、氣象災(zāi)害對施工進(jìn)度的影響、消費者消費需求與消費偏好的變化等，都會在一定程度上增加房地產(chǎn)項目的不確定性，因此房地產(chǎn)企業(yè)很難在項目開發(fā)的初期對各種費用和收益進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測，在無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。
（三）投資規(guī)模大
房地產(chǎn)項目作為一個綜合性的建設(shè)工程，無論是在項目初期的初始投資，還是在施工過程中的投入，對于其涉及到的土地購入、原材料購買、市場營銷等環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，而房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠自有資金顯然很難滿足項目開發(fā)過程中的各種需要，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對融資難、貸款利率上升、通貨膨脹等風(fēng)險對自身造成的不利影響。
(四)開發(fā)條件比較復(fù)雜
由于房地產(chǎn)建設(shè)項目受施工規(guī)模和固定性等因素的影響，使得房地產(chǎn)項目的開發(fā)無法進(jìn)行封閉式、標(biāo)準(zhǔn)化的操作，通常需要在露天環(huán)境下進(jìn)行作業(yè)，容易受到地質(zhì)條件、自然地理條件和氣象災(zāi)害等因素的影響。而很多自然條件雖然可以進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測，卻是無法完全規(guī)避的；諸如火災(zāi)、高溫、嚴(yán)寒、暴雨等意外事故和施工質(zhì)量事故，不僅需要進(jìn)行有效的預(yù)測和預(yù)防，還需要增強(qiáng)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的設(shè)計、施工、監(jiān)理等部門的責(zé)任感、安全意識和質(zhì)量意識，否則也會加大房地產(chǎn)建設(shè)項目的不確定性。
三、房地產(chǎn)建設(shè)項目風(fēng)險的控制與管理策略
基于房地產(chǎn)建設(shè)項目風(fēng)險的特征、影響因素以及危害，房地產(chǎn)企業(yè)要想降低項目開發(fā)過程中的風(fēng)險水平，就必須事先對各種風(fēng)險因素進(jìn)行有效的分析、預(yù)測和評價，并采取有效的控制與管理措施，這樣才能保證房地產(chǎn)建設(shè)項目的健康、穩(wěn)定運行。
第5篇：房地產(chǎn)建設(shè)項目管理范文
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 項目管理 信息化建設(shè) 策略
中圖分類號：D412.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）10-0131-01
一、房地產(chǎn)項目管理信息化概述
房地產(chǎn)項目管理是一項系統(tǒng)性的復(fù)雜工程，它主要表現(xiàn)為以下特點：投資巨大；項目開發(fā)周期長；人力、物力投入量大。這些特點又決定了房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理成為一項高風(fēng)險活動，而活動水平的高低直接影響著項目收益，因此各大企業(yè)紛紛探索提高房地產(chǎn)項目管理的有效手段。目前，隨著信息技術(shù)的深入發(fā)展和不斷完善，其優(yōu)勢逐漸凸顯出來，并開始在房地產(chǎn)項目管理中進(jìn)行應(yīng)用。
二、房地產(chǎn)項目實行信息化管理的必要性
（一）是提高企業(yè)綜合管理水平的要求
房地產(chǎn)項目的復(fù)雜多變性使得對信息的歸類和處理變得十分困難，傳統(tǒng)方式難以將所有信息整合到同一平臺上，也難以用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量各種信息的效用，信息化管理為各種信息的整合、共享和互訪提供了良好的環(huán)境，保證了信息傳遞的準(zhǔn)確性和及時性，有效避免了由于溝通不暢和信息缺乏造成的不必要風(fēng)險。網(wǎng)絡(luò)化的信息管理是房地產(chǎn)企業(yè)提高綜合管理水平的必然要求。
（二）簡化直觀的數(shù)據(jù)分析是決策者的必然之選
目前，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細(xì)化、規(guī)范化和專業(yè)化的方向發(fā)展，但是海量信息需要大量的處理過程，人工處理既不能保證處理效率又不能保證處理質(zhì)量。而當(dāng)前信息技術(shù)的發(fā)展為解決這一問題帶來可能。建立信息化的數(shù)據(jù)平臺，將工程項目的各項數(shù)據(jù)及資料儲存于企業(yè)數(shù)據(jù)庫中，為該項目的各負(fù)責(zé)人提供獲得及時準(zhǔn)確信息的高效途徑，網(wǎng)絡(luò)化、信息化的數(shù)據(jù)處理機(jī)制可以更簡化直觀地分析處理數(shù)據(jù)，為決策者解決企業(yè)難題提供了便利。
（三）是項目各方實現(xiàn)有效溝通的保障
房地產(chǎn)項目涉及較多的組織管理人員，覆蓋的工作部門包括采購部門、財務(wù)部門、成本部門等，另外還涉及項目部的工程部門和預(yù)算部門等，各方信息的復(fù)雜交互過程極易造成信息失真，不同部門之間的溝通得不到有效保證。信息化的數(shù)據(jù)管理形成的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫，儲存著不同部門的整合的信息，使得項目各方能夠及時進(jìn)行溝通，獲得工程項目建設(shè)情況的詳細(xì)信息，有效處理工程項目建設(shè)過程中的各種問題。
三、我國房地產(chǎn)項目管理信息化現(xiàn)狀
（一）項目的合同控制方面
合同管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點工作備受關(guān)注，但是，傳統(tǒng)人工管理方式下的合同控制卻并沒有達(dá)到應(yīng)有的效果，主要原因是缺乏系統(tǒng)的管理手段。合同管理工作并沒有具體專門的部門執(zhí)行，其主要工作是分散在財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門之間，這種分散性管理特點導(dǎo)致合同管理在執(zhí)行過程中相關(guān)部門之間缺乏有效溝通；執(zhí)行過程中人工校核的信息量大，耗費大量的人力，而且合同信息的準(zhǔn)確性得不到保證；缺乏有效的對乙方合同執(zhí)行情況的監(jiān)督和評估手段，導(dǎo)致某些不合格供應(yīng)商取代部分合格供應(yīng)商成功競標(biāo)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，運用現(xiàn)代化的信息管理手段輔以配套的管理措施成為目前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迫切需求。
（二）項目的時間進(jìn)度管理方面
目前，我國的各大房地產(chǎn)企業(yè)實際上并未建立對指定項目或企業(yè)自身的時間進(jìn)度計劃管理體系，對項目缺乏時間進(jìn)度管理主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)項目的工程建設(shè)缺乏科學(xué)有效的進(jìn)度安排；第二，企業(yè)制定工程項目建設(shè)的時間計劃后仍然缺乏有效的計劃監(jiān)督機(jī)制和相關(guān)配套體系；第三，不合理的房地產(chǎn)項目進(jìn)度安排易造成項目后期的一系列問題，包括項目施工后期時間緊迫、施工質(zhì)量降低、推遲交房、造成成本損失等，這些問題輕者會遭到業(yè)主抱怨及對房地產(chǎn)公司的質(zhì)詢，重者會導(dǎo)致業(yè)主機(jī)體投訴事件，不僅會進(jìn)一步造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金損失，而且會對企業(yè)形象造成負(fù)面影響，使企業(yè)的品牌和信譽(yù)受損。
（三）項目的成本管理方面
房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理需要多方面的考慮，不僅要考慮到產(chǎn)品設(shè)計給后期施工帶來的成本，而且要考慮到成功進(jìn)行時間進(jìn)度控制、安全管理和質(zhì)量管理可以為企業(yè)節(jié)省的成本，另外對招投標(biāo)及供應(yīng)商進(jìn)行有效管理也可以為企業(yè)節(jié)省大量成本。做好各方面的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)工程項目開發(fā)和建設(shè)的重要保障。成本管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及領(lǐng)域廣泛，信息化的管理手段可以將投資估算、合同預(yù)算、合同費用及合同結(jié)算等業(yè)務(wù)進(jìn)行融合，匯總分析，并建立基于多個項目管理數(shù)據(jù)的成本管理知識庫，為今后房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)建設(shè)提供有益借鑒。
四、房地產(chǎn)項目管理信息化策略的現(xiàn)實分析
（一）項目合同管理信息化
合同作為房地產(chǎn)項目生命周期中的主線，大多數(shù)軟件都提供了合同模板，對合同擬訂、合同建立、合同變更、合同結(jié)算、款項撥付、支付計劃、合同臺帳等能夠自動實現(xiàn)，提供合同的分類、實時、動態(tài)管理十幾種合同報表，從不同的角度和層次，動態(tài)反映合同執(zhí)行情況。支持合同擬訂、簽定、執(zhí)行、評審等項目合同的全過程管理；實現(xiàn)合同擬訂、撥款、變更等業(yè)務(wù)審批流程集成協(xié)同辦公；分類管理土建合同、采購合同等等。
（二）項目的計劃進(jìn)度管理信息化
目前，多數(shù)軟件為房地產(chǎn)項目提供的進(jìn)度計劃管理模式都能夠?qū)椖窟M(jìn)行分解，從多個角度包括時間、費用、合同資金、設(shè)備材料等制定項目計劃，并通過MicrosoftProject軟件，提供工程項目建設(shè)的進(jìn)度報告以及項目交付成果報告等，從而省去大量人工處理的繁瑣；通過P3軟件對項目進(jìn)行多級劃分，分析比較各項目的優(yōu)劣，通過MicrosoftProject繪制網(wǎng)絡(luò)圖、甘特圖等，記錄項目進(jìn)度，實現(xiàn)對項目進(jìn)度的把握和調(diào)整。
（三）項目的成本管理信息化
一般的房地產(chǎn)項目管理軟件的成本管理子系統(tǒng)都包括估算成本、目標(biāo)成本及目標(biāo)成本分析等模塊，通過比較動態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異，實現(xiàn)對成本的控制。目前的一般應(yīng)用軟件都支持對項目的分解與核算，并能自動生成成本估算表，從而實現(xiàn)對項目建設(shè)全過程的成本控制。另外，MicrosoftProject、PC等軟件提供的直觀數(shù)據(jù)便于決策者對各項成本進(jìn)行對比分析，預(yù)測成本動態(tài)變化，有利于決策的科學(xué)性。
五、總結(jié)
信息化建設(shè)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用得到越來越多的推廣，尤其是項目管理的信息化建設(shè)備受矚目，房地產(chǎn)項目管理信息化建設(shè)涉及到合同管理信息化、計劃進(jìn)度管理信息化、成本控制信息化等方面。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對信息化建設(shè)的投入，應(yīng)用專業(yè)化的項目管理軟件做好房地產(chǎn)項目管理。
參考文獻(xiàn)
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第6篇：房地產(chǎn)建設(shè)項目管理范文
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項目，工程造價，控制
中圖分類號： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
正文：
在金融危機(jī)的沖擊下，房地產(chǎn)業(yè)可以說是出于整個產(chǎn)業(yè)的寒武紀(jì)，對房地產(chǎn)公司而言，對其項目的造價管理是企業(yè)興衰的關(guān)鍵。工程造價控制工作貫穿項目建設(shè)的全過程，即項目的投資決策階段、項目設(shè)計階段、項目招投標(biāo)及實施階段和項目竣工驗收階段。有資料顯示，前兩個階段，即決策和設(shè)計階段，對投資的影響最大，影響比率最高，可達(dá)到 75% ～ 95% 的比率。因而房地產(chǎn)企業(yè)要克服在項目建設(shè)過程中只重視工程施工階段造價控制的做法，搞好全過程造價控制，以提高經(jīng)濟(jì)效益。
1 項目投資決策階段的造價控制
項目決策的正確性是工程造價合理性的前提。項目決策正確，意味著對項目建設(shè)作出科學(xué)的決策，以及在建設(shè)的前提下，優(yōu)選出最佳投資方案，達(dá)到資源的合理配置。項目決策的內(nèi)容是決定工程造價的基礎(chǔ)。工程造價的確定和控制貫穿于項目建設(shè)全過程，但是決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決策，對項目的工程造價有重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點的選擇等都直接關(guān)系到工程造價的高低。直接影響著決策階段之后各個建設(shè)階段工程造價確定與控制的科學(xué)合理性。而項目決策的主要依據(jù)是可行性研究報告，該報告的編制需要研究團(tuán)隊分析研究項目的背景與發(fā)展前景、預(yù)測市場需求; 確定建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案和技術(shù)方案、做出準(zhǔn)確的投資估算并制定資金籌措方案、分析評價經(jīng)濟(jì)效益和社會效益; 完成以上工作后得出結(jié)論提出建議。
1.1組建高標(biāo)準(zhǔn)的可行性分析研究隊伍。
若要高質(zhì)量地完成可行性研究分析就必須要有一個高水準(zhǔn)的團(tuán)隊，編制高質(zhì)量的可行性研究報告以及精度較高的投資估算。團(tuán)隊一般由經(jīng)驗豐富的經(jīng)營管理人員、市場營銷人員、項目工程師、造價師、會計師等人員組成，這些人員在充分的調(diào)研后運用價值管理的思想與方法，對投資方案進(jìn)行比選優(yōu)化，做好經(jīng)濟(jì)分析與評價，精心編制項目可行性研究報告，力求做到擬建工程項目價值最大化。
1.2 詳細(xì)分析房地產(chǎn)需求市場，確定合理的建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)。
充分的市場調(diào)查是一切分析的基礎(chǔ)，注重調(diào)查細(xì)節(jié)，分析住房市場需求，根據(jù)需求利用盈虧平衡分析法、平均成本法等方法確定合理的建設(shè)規(guī)模，并比選建設(shè)規(guī)模方案，選其優(yōu)者。
2 項目設(shè)計階段的造價控制
工程設(shè)計是房地產(chǎn)項目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是確定和控制工程造價的重要階段。它影響著工程總造價的 75% ～ 95%。設(shè)計是否經(jīng)濟(jì)合理，對控制工程造價具有非常重要的意義。
2.1 實施設(shè)計方案招標(biāo)。
俗語說競爭使之優(yōu)秀，通過設(shè)計方案招標(biāo)，使設(shè)計單位產(chǎn)生競爭，從而得到更滿意的工程設(shè)計方案，既能最大限度地使消費者滿意，又經(jīng)濟(jì)合理，達(dá)到有效控制工程造價與質(zhì)量、減少實施階段的工程變更、降低返工風(fēng)險與損失之目的。
2.2 施行限額設(shè)計。
限額設(shè)計就是按照設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，按照初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計的不合理變更，保證投資限額不被突破。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)選設(shè)計單位之后，委派專人負(fù)責(zé)與設(shè)計單位的聯(lián)系與溝通，詳細(xì)地進(jìn)行設(shè)計任務(wù)交底。限額設(shè)計是在尊重科學(xué)、實事求是下精心設(shè)計，在保證質(zhì)量、安全和不降低功能的前提下，通過采用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料、新方案優(yōu)化設(shè)計，節(jié)約工程投資。采用限額設(shè)計可以有效控制工程建設(shè)領(lǐng)域的投資支出、有效使用建設(shè)資金。
3 項目招標(biāo)階段的造價控制
招標(biāo)階段的主要任務(wù)是房地產(chǎn)項目投資方制定招標(biāo)方案優(yōu)選工程施工單位，選擇技術(shù)、經(jīng)濟(jì)實力均較強(qiáng)的報價合理的實施單位，以保證項目順利實施和項目目標(biāo)的實現(xiàn)。
3.1 制定經(jīng)濟(jì)合理的招標(biāo)方案、編制高水平的招標(biāo)文件。
根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項目的特點，對工程分標(biāo)、合同類型等內(nèi)容進(jìn)行研究，制定出既利于通過競爭獲得市場收益又便于實施管理的招標(biāo)方案，為降低建設(shè)項目總造價打下良好基礎(chǔ)。招標(biāo)文件是招標(biāo)人選擇中標(biāo)人的依據(jù)，也是投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)報價的依據(jù)。同時招標(biāo)文件的 90%以上內(nèi)容將構(gòu)成合同。所以，招標(biāo)文件的編制應(yīng)當(dāng)合法、內(nèi)容完整統(tǒng)一，不出現(xiàn)矛盾，對項目實施過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素合理分擔(dān)，工程范圍的界定要準(zhǔn)確，不能模棱兩可，以避免實施過程中雙方產(chǎn)生爭議。
3.2 編制招標(biāo)工程控制價或標(biāo)底。
招標(biāo)控制價或標(biāo)底是衡量投標(biāo)人報價合理性的重要指標(biāo)之一。在目前建筑市場魚目混雜和競爭不規(guī)范的情況下，要想避免風(fēng)險，特別是“價”的風(fēng)險，還需要標(biāo)底或控制價作為投標(biāo)價合理與否的評判尺度。因而投資方應(yīng)選擇資質(zhì)優(yōu)、信譽(yù)好的咨詢單位來編制標(biāo)底或控制價，并注意標(biāo)底的保密性。
4 施工階段的造價控制
工程施工階段是使工程設(shè)計意圖最終實現(xiàn)并形成工程實體的階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和工程使用價值的重要階段。為實現(xiàn)此階段的造價控制目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在建設(shè)工程施工合同履行過程中做好以下工作:
4.1認(rèn)真履行合同，避免自己違約。
按照合同履行自己的義務(wù)，完成合同任務(wù)，避免由于自己違約而造成施工方的索賠。如按照合同約定履行工程款支付義務(wù)、提供滿足要求的材料設(shè)備等。
4.2 嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場簽證。
工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，曾有人笑談實際沒有和設(shè)計是一樣的，而且一些工程現(xiàn)場簽證的管理也是非?；靵y的。有效地控制工程變更和現(xiàn)場簽證是有利于投資方的造價管理的，控制的方法除設(shè)計階段的努力外，在工程施工前甲方、乙方、設(shè)計方，三方技術(shù)交底時，應(yīng)盡量消除設(shè)計缺陷。
4.3做好進(jìn)度款的審核工作。
工程進(jìn)度款應(yīng)根據(jù)甲乙雙方在合同條款約定的時間、方式和程序進(jìn)行支付。應(yīng)支付額度按照經(jīng)監(jiān)理和企業(yè)工程負(fù)責(zé)人確認(rèn)的已完工程量、合同約定的單價及有關(guān)計價依據(jù)計算。支付工程進(jìn)度款的前提是所完成的工程質(zhì)量合格并經(jīng)監(jiān)理工程師確認(rèn)，完成內(nèi)容符合合同約定。
4.4 做好現(xiàn)場監(jiān)督管理，做好索賠與反索賠工作。
房地產(chǎn)企業(yè)工程負(fù)責(zé)人和合同管理人員以及監(jiān)理工程師要做好現(xiàn)場監(jiān)督管理，及時發(fā)現(xiàn)施工方的違規(guī)操作或不利于工程造價控制的浪費行為，及時取證，提出索賠，并對施工單位提出的索賠進(jìn)行反索賠。例如: 由于工人施工方法不規(guī)范或施工習(xí)慣不佳導(dǎo)致的質(zhì)量問題、由于施工單位的原因造成進(jìn)度拖延等問題，房地產(chǎn)企業(yè)便可取證提出索賠
5 竣工驗收階段的造價控制
5.1 嚴(yán)格審核竣工結(jié)算文件。
以合同為依據(jù)，再結(jié)合現(xiàn)場簽證、工程變更及索賠文件審核施工單位提交的工程結(jié)算價文件，把依據(jù)合同不應(yīng)支付或依據(jù)不足所產(chǎn)生的質(zhì)量有缺陷部分的款項扣回。
5.2 認(rèn)真核對工程量，確定支出的合理性。
在進(jìn)行竣工驗收時，要核對工程量是否符合設(shè)計，審核工程內(nèi)容是否符合合同規(guī)定，各項費用支出合理性，如是否符合計價依據(jù)、合同約定的結(jié)算方法、主材價格、取費標(biāo)準(zhǔn)及承諾的優(yōu)惠條件等。
6 結(jié)語
在房地產(chǎn)建設(shè)項目造價控制中，其管理的關(guān)鍵在于投資決策與項目設(shè)計階段的管理，這兩方面的影響較大，一個是決策性問題，一個是方向性問題，中、后期的執(zhí)行管理也是很重要的，它影響項目的完成情況及資金投入情況。要做好造價管理工作必須摒除一些舊的思想，引進(jìn)新的管理理念，并規(guī)范執(zhí)行力度，縱然分析得出的控制要點如何精確，沒有好的執(zhí)行團(tuán)隊，結(jié)論亦是空談。故望加大管理隊伍建設(shè)，開創(chuàng)新的房地產(chǎn)項目造價控制的局面。
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第7篇：房地產(chǎn)建設(shè)項目管理范文
關(guān)鍵詞 :設(shè)計策劃、成本控制、設(shè)計質(zhì)量管理、設(shè)計組織、設(shè)計評審機(jī)制
與所有的產(chǎn)品開發(fā)過程一樣,房地產(chǎn)項目開發(fā)一般可分為立項決策階段、策劃和設(shè)計階段、施工階段、交付和運營階段。一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功,取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施,而策劃和設(shè)計階段是將原則性的宏觀的決策意圖,落實到具體的微觀的設(shè)計圖紙中,從而為施工階段提供依據(jù)性技術(shù)文件的的過程。設(shè)計階段的工作具有承前啟后的作用,既需要向前延伸到宏觀策劃層面,又需要向后延伸到施工圖紙的具體細(xì)節(jié)控制,是項目開發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)。
1.設(shè)計策劃的重要性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,總是被壓縮開發(fā)周期,很少有企業(yè)潛心研究市場的真正需求、產(chǎn)品的內(nèi)涵和對社會、城市環(huán)境、歷史帶來的影響。也很少有企業(yè)勇于探索和創(chuàng)新。速成的設(shè)計、速成的房地產(chǎn)產(chǎn)品,又怎能成為經(jīng)久傳世之作?市場上已不乏似曾相似的建筑面孔,無非因其地段不同、開發(fā)商不同、廣告宣傳不同而形成差異而已。在市場的火爆過去以后,理性的購房者已日益學(xué)會全面評估產(chǎn)品內(nèi)涵和價值,甚至對開發(fā)企業(yè)的品牌所代表的品質(zhì)高度有清晰的評判。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不重視開發(fā)建設(shè)項目的前期設(shè)計策劃工作,其長期發(fā)展利益必然受到局限。
對于開發(fā)內(nèi)容復(fù)雜、規(guī)模大、周期長、社會影響大的綜合性開發(fā)項目而言,開發(fā)商在設(shè)計策劃、設(shè)計管理方面的主導(dǎo)性作用就更為明顯。尤其是商業(yè)綜合性持有型物業(yè)的開發(fā),如果在前期設(shè)計策劃和設(shè)計管理階段不投入足夠力量研究、策劃和管理設(shè)計,那么,施工階段、招商階段必然會遇到瓶頸,不得不調(diào)整、變更以適應(yīng)市場。而盲目建成的項目在投入運營后更會自食其果,商業(yè)設(shè)想無法實現(xiàn),商業(yè)利益無法保障,物業(yè)價值得不到提升,從而留下永久遺憾。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目設(shè)計策劃階段,應(yīng)該站在城市長期有序發(fā)展的高度,目光放長遠(yuǎn)些,在人居環(huán)境的品質(zhì)、文化藝術(shù)創(chuàng)作的品味、建材和技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)上投入足夠的精力,避免急功近利的心態(tài),不論是出售的物業(yè)還是持有的物業(yè),都應(yīng)將其視為不可逆轉(zhuǎn)的、需持久經(jīng)營和不斷保值增值的物業(yè),才能引導(dǎo)設(shè)計師創(chuàng)作出有藝術(shù)內(nèi)涵、有科技水準(zhǔn)的作品。這也是房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展所需要的品牌創(chuàng)建之路。
2.設(shè)計策劃的內(nèi)容
建筑設(shè)計,在某種意義上講可等同于建筑產(chǎn)品的研發(fā),它是藝術(shù)創(chuàng)作與科學(xué)技術(shù)的結(jié)合。它不能用工業(yè)化、工廠化、程序化的過程進(jìn)行生產(chǎn),對于不同地點、不同使用功能、性質(zhì)的建筑從內(nèi)容到外表形態(tài)是不同的。因此需要完整細(xì)致的策劃。
以住宅項目為例具體來講,在通過大量的調(diào)研確定了購房客戶目標(biāo)定位和價格定位的情況下,首先需要研究建筑的功能如何滿足使用者的基本需求,然后還需要研究城市規(guī)劃以及特定的社會歷史文化環(huán)境,調(diào)研生態(tài)環(huán)境,確定建筑形態(tài)、外立面設(shè)計的藝術(shù)創(chuàng)作風(fēng)格走向;引導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計創(chuàng)作出富有文化內(nèi)涵的、與城市環(huán)境和諧的優(yōu)秀設(shè)計作品。
對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。前期設(shè)計策劃更為重要。在得到大量市場調(diào)研信息的前提下,需要與相關(guān)部門共同策劃確定商業(yè)開發(fā)策略和目標(biāo)消費人群,繼而研究業(yè)態(tài)品類、組合關(guān)系和商家定位。在這些研究工作的基礎(chǔ)上,才能對設(shè)計單位提出較為可操作的方案設(shè)計要求。而在方案設(shè)計過程中,從客流、物流動線安排,到店鋪形態(tài)和組合布置、面積分配,到公共空間設(shè)施的策劃,開發(fā)企業(yè)在整個過程中都需要用心策劃,組織和引導(dǎo)設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計。
隨著低碳、環(huán)保、綠色日益成為時代的主題,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)承擔(dān)起社會責(zé)任,努力響應(yīng)這一主題,不僅被動地履行各項新規(guī)范規(guī)定的環(huán)保節(jié)能指標(biāo)義務(wù),而且主動創(chuàng)新,研究提升開發(fā)產(chǎn)品的科技含量,努力實現(xiàn)綠色環(huán)保人居環(huán)境。
3.設(shè)計階段的成本管理和措施
建設(shè)工程造價管理涉及到建設(shè)項目的各個階段和各個環(huán)節(jié),其中,實行以設(shè)計階段為重點的建設(shè)項目全過程投資控制最為關(guān)鍵。成本管理是設(shè)計策劃和管理部門的重要職責(zé)之一。
成本管理的過程,首先需要根據(jù)產(chǎn)品定位所確定的成本指標(biāo),拆分到建筑的各專業(yè)內(nèi)容分項中。然后,根據(jù)分項成本指導(dǎo)設(shè)計策劃,對市場部門或使用和管理部門提出的要求進(jìn)行全面分析,確定符合成本目標(biāo)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計策劃過程,需自始至終結(jié)合成本的概念,在設(shè)計由淺入深的同時,成本指標(biāo)由寬泛和籠統(tǒng)發(fā)展到逐項清洗和明確。
為了落實成本控制,在各階段設(shè)計中,需精心研究建筑每一個部件的設(shè)計,研究材料和施工條件,進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較,降低每個構(gòu)件的造價。而機(jī)電系統(tǒng)選型不僅需要考慮到初期投資,還需要考慮運行費用和設(shè)備維護(hù)費用,因而需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價,正確處理好技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。另外,還應(yīng)加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計圖紙之間的協(xié)調(diào)性管理,避免因設(shè)計圖紙的不協(xié)調(diào)、不完善帶入施工階段而造成返工。在招標(biāo)階段,尤其是機(jī)電設(shè)備招標(biāo)階段,設(shè)計策劃管理部門應(yīng)根據(jù)材料設(shè)備的重要性進(jìn)行分級,明確規(guī)定各類材料設(shè)備的品牌檔次,將有限的投資合理分配到各種材料設(shè)備中,力求保證建筑品質(zhì)的同時做到經(jīng)濟(jì)合理。
限額設(shè)計是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產(chǎn)品定位明確后,設(shè)計管理部門應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算限額,提出限額設(shè)計指標(biāo)。在方案設(shè)計階段,可按可行性研究成本目標(biāo)的80%提出估算目標(biāo);在擴(kuò)初設(shè)計階段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目標(biāo);施工圖設(shè)計階段,可按概算成本的90%值提出預(yù)算成本目標(biāo);預(yù)留10%供施工過程中調(diào)節(jié)。在每一階段設(shè)計完成后,都應(yīng)確認(rèn)限額設(shè)計要求是否得到有效落實。
在管理機(jī)制上,可考慮加強(qiáng)限額設(shè)計的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理,在設(shè)計合同中,制定相應(yīng)的措施條款,凡因設(shè)計單位錯誤、漏項擴(kuò)大規(guī)?；蛱岣邩?biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工程靜態(tài)投資超支,可扣減設(shè)計費。對于確有必要調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的情況,須嚴(yán)格按權(quán)限進(jìn)行逐級審批。對于節(jié)約投資限額的給予獎勵,超過投資限額的進(jìn)行罰款。發(fā)揮設(shè)計人員積極性,鼓勵設(shè)計單位在限額內(nèi)提供最優(yōu)設(shè)計。
4.設(shè)計階段的技術(shù)質(zhì)量管理措施
4.1設(shè)計質(zhì)量全過程管理的重要性
建筑設(shè)計隨機(jī)性大,需要全過程精心策劃和控制,才能取得最優(yōu)成果。建筑設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣,確切地說是一個目標(biāo)范圍的界定,符合建筑規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)是建筑設(shè)計合格的下限。建筑設(shè)計精品是在設(shè)計運行過程中優(yōu)化取舍,不斷完善完美。因此,設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)化管理是十分值得重視的。建筑設(shè)計的優(yōu)化管理是全方位全過程的動態(tài)管理。靜止的簡單化的“結(jié)果管理”淘汰制,只會浪費時間和造成經(jīng)濟(jì)損失。建筑設(shè)計全過程要自始至終,由組織管理到專業(yè)技術(shù)管理,由藝術(shù)領(lǐng)域到科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域、由建筑形態(tài)到技術(shù)措施,由形象思維到邏輯思維,由方案到施工圖,進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化和篩選。它是積極主動、極具挑戰(zhàn)性的動態(tài)質(zhì)量管理。
4.2設(shè)計組織框架的構(gòu)建
建筑項目設(shè)計管理的首要任務(wù)應(yīng)是項目設(shè)計組織框架的策劃。一個規(guī)模較大的完整的開發(fā)建設(shè)項目的設(shè)計,不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計、給排水設(shè)計、熱能動力設(shè)計、建筑電氣設(shè)計,還包含水、電、煤、通訊等市政配套設(shè)計內(nèi)容,甚至可能涉及道路橋梁、人防專業(yè)設(shè)計,還包含室內(nèi)精裝修設(shè)計、景觀綠化設(shè)計、智能化設(shè)計,有的項目還需要專門進(jìn)行標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、建筑立面照明設(shè)計、藝術(shù)品和家具用品設(shè)計等分工細(xì)致、深化的設(shè)計內(nèi)容。隨著低碳、綠色、高科技的時代主題日益明確,還需考慮能源科技項目的專項設(shè)計。另外,業(yè)主招標(biāo)管理部門可能還會對設(shè)計管理部門提出提供各類招標(biāo)項目技術(shù)規(guī)格說明書、技術(shù)標(biāo)評審等的招標(biāo)配合工作要求。因此,在設(shè)計工作計劃中還需要考慮到這項工作的安排。
如此繁雜的設(shè)計工作內(nèi)容,沒有一家設(shè)計單位能夠獨立完成。因此,開發(fā)商的設(shè)計策劃和管理部門在設(shè)計策劃的前期階段,必須清晰地確立全部設(shè)計內(nèi)容,將其合理地分解成多個工作包,對每個設(shè)計工作包明確內(nèi)容、要求、目標(biāo)、時間,并建立這些工作包之間的工作界面和責(zé)任關(guān)系,使不同專業(yè)和專長的設(shè)計單位各司其職、各盡所能、協(xié)同工作,圍繞設(shè)計策劃所確定的藝術(shù)主題和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),最終完成高質(zhì)量的設(shè)計成果。
建筑設(shè)計市場魚龍混雜,層次、水平差異較大。但并不是所有的開發(fā)項目所涉及的所有設(shè)計內(nèi)容都需要由頂級設(shè)計公司來完成。不同的設(shè)計公司擅長的設(shè)計類型也有所不同,例如有些設(shè)計公司擅長大型公共建筑,有些擅長居住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計,有些擅長購物中心設(shè)計。因此,對于項目中的每一項設(shè)計內(nèi)容,都需要在龐雜的設(shè)計市場中,挑選資質(zhì)和業(yè)績符合項目要求的設(shè)計公司和設(shè)計團(tuán)隊,并確定其收費是否在可接受范圍內(nèi),然后將工作要求落實到合同中。這樣分階段逐步落實每一個設(shè)計工作包。
4.3編制各階段設(shè)計任務(wù)書
開發(fā)項目在前期策劃階段,在商業(yè)策略策劃完成后,設(shè)計策劃部門應(yīng)收集來自土地、規(guī)劃等方面的政策和約束條件,收集地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計條件等方面的基礎(chǔ)資料,結(jié)合商業(yè)策劃要求,編制方案設(shè)計任務(wù)書,將業(yè)主的開發(fā)意圖、策略、以及使用功能要求完整、清晰地傳達(dá)給設(shè)計單位,避免讓設(shè)計工作走彎路。在擴(kuò)初設(shè)計階段,設(shè)計管理部門應(yīng)安排各專業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)和技術(shù)調(diào)研和方案比較、收集配套信息、結(jié)合對方案設(shè)計內(nèi)容的評審意見,形成策劃設(shè)計要求,編制擴(kuò)初設(shè)計任務(wù)書。在施工圖設(shè)計階段,結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計評審意見、結(jié)合來自物業(yè)使用部門的對運行管理的具體要求,以及其他相關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計條件,編制施工圖設(shè)計任務(wù)書,進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主在使用功能、交房標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、成本限額、設(shè)計成果深度和形式等各方面的要求。
4.4分階段進(jìn)行設(shè)計成果評審和確認(rèn)
設(shè)計工作是一個循序漸進(jìn)的過程,因此對于各階段設(shè)計成果應(yīng)分別予以評審和確認(rèn)。在方案設(shè)計階段,應(yīng)對建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口位置、平面交通動線、垂直交通動線、建筑面積、層高等基本設(shè)計要素予以充分討論、評價和確認(rèn)。
在擴(kuò)初設(shè)計階段,建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機(jī)電各專業(yè)的設(shè)計外,還應(yīng)詳細(xì)研究建筑的各個細(xì)部和材料,評估和確認(rèn)所有構(gòu)件的細(xì)部尺度控制和構(gòu)造要求;結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)對各種不同的地基處理或基礎(chǔ)形式作比較,確認(rèn)最經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式,對建筑主體的結(jié)構(gòu)骨架基本形式和構(gòu)件尺寸進(jìn)行初步控制和確認(rèn);機(jī)電專業(yè)應(yīng)對各類可選用的機(jī)電系統(tǒng)作技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和論證,確認(rèn)系統(tǒng)形式、主要設(shè)備,確認(rèn)豎向和橫向管井管線的位置對空間使用的影響。
在施工圖設(shè)計階段,需檢查和評審施工圖紙中各類技術(shù)要求的落實程度,校核各專業(yè)圖紙中對地形、地貌、地質(zhì)、道路、管線等外部條件的結(jié)合情況,校核各專業(yè)圖紙的設(shè)計深度、協(xié)調(diào)性、完整性、可操作性。只有對施工圖紙完成全面評審和確認(rèn),方可將其交付給施工和工程管理部門。
4.5設(shè)計工作后評估
設(shè)計策劃和管理部門的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見影的,必須經(jīng)過招標(biāo)、施工、運行整個過程后,才真正反映出設(shè)計管理工作成果的優(yōu)劣。因此有必要在項目竣工交付運行后,對前期設(shè)計策劃和管理工作進(jìn)行綜合評估,由實際使用施工圖紙和對建筑物運行管理的部門分別進(jìn)行評價,總結(jié)出設(shè)計策劃管理工作中的經(jīng)驗和教訓(xùn),這樣才能不斷改進(jìn)不斷提高。
參考文獻(xiàn):
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第8篇：房地產(chǎn)建設(shè)項目管理范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；監(jiān)理；項目管理
1 前言
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長，一般劃分為項目決策階段、項目設(shè)計階段實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者。對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。項目管理最根本的目的是“如何有效地利用時間、技術(shù)和人力”。項目管理及是要確保在時間、經(jīng)費和性能指示三項限制條件下，盡可能高效率地完成項目任務(wù)。通過加大對階段性“里程碑”或重大活動的組織管理的控制力度，保證項目順利進(jìn)行。
2 房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容和特點
房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容是研究如何高效實現(xiàn)項目目標(biāo)，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對項目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以適應(yīng)內(nèi)部及不環(huán)境并使之前高效運作、使各要素優(yōu)化組合和合理配置，保證項目運營的均衡性，利用現(xiàn)代管理技術(shù)和手段，實現(xiàn)項目目標(biāo)，使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項目管理是為使項目實現(xiàn)而要求的質(zhì)量、規(guī)定的時限、批準(zhǔn)的費用預(yù)算進(jìn)行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。管理對象是項目本身，故項目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行，具有全面性、科學(xué)性和程序性項目的目標(biāo)界定了項目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即“進(jìn)度、質(zhì)量、費用”控制、“合同、信息”管理和組織協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目具有集合性。相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系，這就說明項目管理具有系統(tǒng)性的特點。加強(qiáng)項目管理，必須對其特點進(jìn)行詳細(xì)分析，認(rèn)真研究并強(qiáng)化管理。
3 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題
3.1 業(yè)主方項目管理自身存在的問題
3.1.1 由于項目實施的一次性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗。
3.1.2 資金短缺，融資能力不足，建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競拍所得，地價款必須在三個月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長，故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60％～70％ ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。
3.1.3 技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
3.1.4 工程發(fā)包多為邀請招標(biāo)，未實行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗，沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。
3.2 委托監(jiān)理存在的問題
目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項目管理并行時，存在以下一些問題：
3.2.1 權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜， 管理混亂。
3.2.2 建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
3.2.3 甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標(biāo)競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價購進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。
4 房地產(chǎn)項目管理的實施
4.1 房地產(chǎn)項目管理中的成本控制
成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計、較低的價格； 另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計單位，避免所設(shè)計的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。
4.2 房地產(chǎn)項目管理中的進(jìn)度控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及進(jìn)度控制的活動有：投資機(jī)會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項目融資、規(guī)劃設(shè)計、招授標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段(還可能包括物業(yè)管理階段)。做好房地產(chǎn)項目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時問上的安排。應(yīng)對參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責(zé)任范圍；研究項目各個工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；針對項目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項目各個工作的先后次序及預(yù)計持續(xù)時間，并對項目的進(jìn)展情況及時監(jiān)控，建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項目施工工期要求的前提下進(jìn)行的， 它服務(wù)于整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。
房地產(chǎn)項目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項目開發(fā)持續(xù)時間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售” 模式， 強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)．開發(fā)手續(xù)．工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項目“一環(huán)套一環(huán)” 的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。
4.3 監(jiān)理存在問題的管理
4.3.1 完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理， 建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)
4.3.2 明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨立地開展監(jiān)理工作。
4.3.3 建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項目管理重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
第9篇：房地產(chǎn)建設(shè)項目管理范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；存在問題；項目管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)涵
房地產(chǎn)開發(fā)項目主要就是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程所涉及的投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、設(shè)備、交通等十幾個部門, 可以說, 房地產(chǎn)項目開發(fā)項目建設(shè)是一項相當(dāng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理都是針對房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象, 在規(guī)定的條件下, 為最優(yōu)地實現(xiàn)工程項目目標(biāo), 根據(jù)工程項目的內(nèi)在規(guī)律, 對從房地產(chǎn)開發(fā)項目構(gòu)思到項目完成的所有過程進(jìn)行的計劃組織、協(xié)調(diào)和控制, 以保證該項目在允許費用下按期按質(zhì)完成。
二、現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題
1、項目工程中的可行性研究階段也缺少科學(xué)決策
在現(xiàn)在商品房“短缺”的代, 由于“拿了地就賺錢”、“蓋了房子就可以賺錢”, 房地產(chǎn)投資分析、論證、策劃經(jīng)常都受到冷遇?？尚行匝芯渴窃诠こ添椖繘Q策前, 進(jìn)行財務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法, 它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行, 進(jìn)行全部分析論證。因為可行性研究工作沒有得到重視, 因此導(dǎo)致了一系列的問題, 如商品房空置面積上升商業(yè)用房空置問題突出; 戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高; 等等。所以為了避免投資的盲目性, 地產(chǎn)商逐漸把對可行性研究作為投資決策的重要依據(jù)。
3、建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性
因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍, 各專業(yè)管理人員配備齊全, 各司其責(zé), 且掌握了投資控制權(quán)。因此, 建設(shè)單位常直接向施工單位指令, 或干涉監(jiān)理工作, 造成多頭指揮, 在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心, 經(jīng)常出現(xiàn)監(jiān)理方對建設(shè)方、施工方的違法、違規(guī)行為未進(jìn)行有效處置, 對施工現(xiàn)場的事故隱患未及時報告等情況。由于監(jiān)理人員資格不符合要求、質(zhì)量監(jiān)理工作不到位等問題,, 全國各地房地產(chǎn)建設(shè)從“樓脆脆”、“樓歪歪”再到 “樓斷斷”, 房屋建筑的質(zhì)量令人擔(dān)憂。
4、工程發(fā)包多為邀請招標(biāo), 公平性差
當(dāng)前, 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中, 招標(biāo)投標(biāo)多為自行組織招標(biāo),很大程度上還流于形式, 公開招標(biāo)較少, 招標(biāo)方式大多采用“邀請招標(biāo)”和“議標(biāo)”方式。即使組織公開招標(biāo), 串標(biāo)、圍標(biāo)、陪標(biāo)現(xiàn)象時有發(fā)生, 由于缺乏真正意義上的公開招標(biāo)。因此, 選擇施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗, 沒有完整有效的管理制度, 建筑水平較差。
5、房地產(chǎn)項目缺少后期的規(guī)范和物業(yè)管理
當(dāng)前物業(yè)管理等有關(guān)糾紛都開始逐漸成為房產(chǎn)方面消費者們投訴的主要戲。物業(yè)管理也在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。但同時, 物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高, 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)普遍偏低, 管理不規(guī)范, 已經(jīng)影響到物業(yè)管理企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的對策及建議
1、加強(qiáng)投資項目質(zhì)量控制
質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵就是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定, 對于所有選用的材料和設(shè)備都要進(jìn)行質(zhì)量評價, 對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估, 將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度, 與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較, 并作出評判。首先, 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費用分析, 明確質(zhì)量目標(biāo); 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量的目標(biāo)后, 再制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施與方法; 同時通過檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖, 加強(qiáng)開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。
2、嚴(yán)格進(jìn)行項目成本管理
項目成本用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程, 由資源計劃編制、成本的估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。成本的控制直接決定了企業(yè)是否能夠獲利, 獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都能通過采取合理措施來降低成本。但是, 建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的主要部分, 占整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的35% ～ 45%, 建筑安裝成本能不能得到有效控制, 是房地產(chǎn)項目成本控制的重點, 其中尤其應(yīng)該重視降低材料成本。
3、不斷規(guī)范建設(shè)項目合同管理
建設(shè)工程項目合同就是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位, 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)的合同, 其內(nèi)容就包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 每個樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量與成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強(qiáng)對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
4、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目后期管理
提供一個良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅可以樹立開發(fā)商的形象也加快其市場銷售速度, 而且更有利于維護(hù)房屋購買者的利益, 確實達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。應(yīng)積極與物業(yè)管理公司溝通, 充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。同時, 營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要, 項目經(jīng)理必須對項目定位準(zhǔn)確, 正確的把握好營銷理念。
四、結(jié)語
總之；現(xiàn)代房屋住宅也已經(jīng)是居民消費的重要熱點。但是, 因為房地產(chǎn)建設(shè)過程的落后模式, 房地產(chǎn)開發(fā)項目水平低, 抗風(fēng)險能力差。只有加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的成本、合同、質(zhì)量、后期管理,提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理水平, 力求在項目建設(shè)各個階段中能合理使用人力、物力、財力, 開發(fā)商才能取得最大的投資效益和社會效益。
參考文獻(xiàn)
