土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

當前我國偏遠農(nóng)村地區(qū)，土地制度改革還在逐步深化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還有待進一步改善，筆者針對這些地區(qū)土地流轉(zhuǎn)問題展開分析并探討解決對策，以期促進農(nóng)村土地管理持續(xù)完善。

關(guān)鍵詞：

農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；管理

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營的關(guān)鍵點。為優(yōu)化農(nóng)村土地資源管理，必須加強大土地流轉(zhuǎn)的管轄與承包經(jīng)營權(quán)的監(jiān)管。因此讓農(nóng)業(yè)土地以高效且具規(guī)模的形式發(fā)展成為了需要探索的重點。

1偏遠農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1.1土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范對于農(nóng)村偏遠地區(qū)而言，容易出現(xiàn)土地協(xié)議簽訂不規(guī)范，使用權(quán)及承包權(quán)存在漏洞等問題。有時交易雙方已經(jīng)達成協(xié)定，但是在辦理手續(xù)的過程當中仍舊存在爭議問題，如手續(xù)的不規(guī)范、相關(guān)條款的擬定存在不合理現(xiàn)象等，同時也存在轉(zhuǎn)讓方模糊，隨意流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。

1.2土地流轉(zhuǎn)體制不完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管機制還存在管理不規(guī)范，職責劃分不夠明確，缺乏統(tǒng)一管理機制等。例如當下偏遠地區(qū)農(nóng)戶在轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)時較為隨意，或者土地的流轉(zhuǎn)對象較為受限，只能夠在親友間選擇，這樣影響了農(nóng)業(yè)土地規(guī)模經(jīng)營，讓偏遠地區(qū)的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展受限。由于管理不到位，糾紛缺乏專業(yè)人員處理，也造成得了農(nóng)民經(jīng)營權(quán)益問題的產(chǎn)生。

1.3偏遠地區(qū)農(nóng)民對于土地流轉(zhuǎn)政策缺乏了解目前，農(nóng)民的主要經(jīng)濟來源還是來自土地，因此對于農(nóng)產(chǎn)經(jīng)濟的單一化，導致了農(nóng)民對于土地流轉(zhuǎn)的政策缺乏一定的了解。不少農(nóng)民片面的認為土地是唯一的收入，不想將其流轉(zhuǎn)。當?shù)馗刹繉τ谵r(nóng)民間的經(jīng)營權(quán)處理較為冷漠，缺乏一定的教育認知與管理認知，造成了管理上的漏洞。因此偏遠地區(qū)的土地糾紛問題很常見。

2解決偏遠農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的策略研究

2.1加強農(nóng)民法律法規(guī)教育土地糾紛問題的根源多是源自農(nóng)民對法律知識的不了解，偏遠地區(qū)的農(nóng)民文化程度較低，在擬定合同及雙方協(xié)商的過程中法律意識不強，因此也造成了土地流轉(zhuǎn)問題的產(chǎn)生。要進一步的解決這方面的問題，首先需要做到的就是加強對農(nóng)民法律法規(guī)的教育宣傳，提升農(nóng)民對土地制度的了解，這樣才能夠讓他們合理保障自己的權(quán)益。有關(guān)部門要根據(jù)各個農(nóng)村地點的發(fā)展特征展開，解決農(nóng)民對于土地經(jīng)營的未知問題，讓法律法規(guī)延伸發(fā)展至各個地區(qū)，使土地流轉(zhuǎn)走進法律制度的軌道中。

2.2完善農(nóng)村社會保障體系土地是偏遠農(nóng)村地區(qū)的主要收入來源，因此也造成了他們對于土地的過于執(zhí)著，甚至出現(xiàn)糾紛。想要解決此類問題，必須加快農(nóng)村社會保障體系的完善，這方面不僅僅包括農(nóng)民經(jīng)濟保障等相關(guān)政策，對于土地的經(jīng)營和使用上，也要結(jié)合農(nóng)村社會保障制度完成，讓農(nóng)民有所依賴，增加其經(jīng)濟收入。農(nóng)村社會保障體系是發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟的根本所在，也是完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)體系的關(guān)鍵一步，只有農(nóng)民具有發(fā)展意識和法律意識，才能加快土地流轉(zhuǎn)。

2.3建立土地流轉(zhuǎn)信息平臺袁規(guī)范相關(guān)程序土地流轉(zhuǎn)問題的產(chǎn)生，與信息統(tǒng)計和程序的不完善有關(guān)，為解決這一問題，首先需要做到的就是建設(shè)統(tǒng)一的管理平臺，其中包括各地政府實地信息統(tǒng)計和網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)計，對每一筆土地流轉(zhuǎn)交易進行統(tǒng)計，這樣可以具體問題具體分析，根據(jù)不同的糾紛去擬定解決對策，運用法律法規(guī)解決土地流轉(zhuǎn)的存在問題。在程序的規(guī)范上，應當明確相關(guān)程序的流程，讓農(nóng)民懂得如何進行土地流轉(zhuǎn)，怎樣合理安排自家土地。在這兩方面，一方面要建立好信息統(tǒng)計平臺，一方面根據(jù)平臺的統(tǒng)計信息去讓土地流轉(zhuǎn)程序化、制度化，這樣才能夠根本解決其問題，讓農(nóng)民的合法權(quán)益得到保障。

3結(jié)語

加快偏遠農(nóng)村地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)，有利于農(nóng)村經(jīng)濟的總體提升，其根本的解決辦法就是從農(nóng)民法律意識、保障體系和信息程序規(guī)范這幾點出發(fā)，解決土地流轉(zhuǎn)問題，讓農(nóng)民生活得到保障。

參考文獻

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第2篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)地抵押制約因素建議

0引言

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)能否抵押也一直是我國土地流轉(zhuǎn)立法與實踐中最具爭議的話題之一，這不僅是一個法律問題，也是一個經(jīng)濟問題。

農(nóng)地抵押貸款是指以農(nóng)地作為抵押進行融資的過程。當前我國農(nóng)業(yè)發(fā)展的過程中，資金不足已成為農(nóng)村發(fā)展的最大障礙，農(nóng)村貸款逐步呈現(xiàn)出“農(nóng)民貸款難，銀行難貸款”的兩難局面，而農(nóng)民貸款難的主要原因在于缺乏銀行認可的抵押財產(chǎn)。農(nóng)村土地使用權(quán)作為農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料和重要財產(chǎn)，依據(jù)我國法律規(guī)定是不允許抵押的。因此，克服法律制度和觀念上的制約，開展農(nóng)地使用權(quán)抵押融資對破解“兩難”局面、充分發(fā)揮農(nóng)地價值、促進資金融通和社會主義新農(nóng)村建設(shè)具有重要意義。

1實施農(nóng)地抵押貸款的可行性

我國最早在貴州省湄潭縣試行農(nóng)地金融制度，1988年在中央和地方的資金、政策支持下，該縣成立了土地金融公司，向土地經(jīng)營者發(fā)放農(nóng)地使用權(quán)抵押信貸。但在1997年經(jīng)原土地金融公司改建的湄潭土地開發(fā)投資公司，因受鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉的影響，形成大量的資金沉淀，虧損嚴重而被勒令撤銷，這一結(jié)果標志著農(nóng)地金融制度試驗以失敗告終。而后來山東、河南兩省各級地方政府按照“依法、自愿、有償”的原則，以股份合作、轉(zhuǎn)包、承租、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，推進適度規(guī)模的農(nóng)村，取得較大成效，主要的典型案例有山東棗莊、泰安寧陽、濰坊、青島膠州等案例，這些地區(qū)的成功案例也說明了當前實施農(nóng)地抵押貸款的時機已經(jīng)成熟。

2當前我國農(nóng)地抵押推行的制約因素

雖然在目前各地推進的土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的改革取得一定的成功，但總體來看，該項改革尚處于起步階段，在具體實踐過程中還存在各種各樣的困難和問題亟待解決。

2.1農(nóng)地所有權(quán)不明晰

農(nóng)村土地所有權(quán)的歸屬不僅在法律上不明晰，在具體運作中界限和范圍也較為模糊。按照《憲法》和《土地管理法》規(guī)定，集體土地可以歸村級組織，也可歸鄉(xiāng)和村民小組所有。在實踐中，土地集體所有者究竟是鄉(xiāng)、村還是村民小組，當有利可圖、收益豐厚時幾家爭做農(nóng)地的所有主體；當需要投資改造投入時，誰也不愿承認。在我國鄉(xiāng)村自治發(fā)展還很不規(guī)范的情況下，村委會自治職能與政治經(jīng)濟職能不分，不可能完全代表農(nóng)民集體利益，由此帶來對農(nóng)民土地權(quán)益的侵犯，這就抑制了土地有償承包和有償轉(zhuǎn)讓，導致了農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不良等問題。

2.2農(nóng)地抵押法律法規(guī)的障礙

有關(guān)農(nóng)地抵押的法律制度主要規(guī)定在《擔保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》等法律法規(guī)中，這些法律法規(guī)對農(nóng)地抵押問題采取了嚴格的限制?！段餀?quán)法》第184條和《擔保法》第37條均規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。”這就造成了農(nóng)地“抵押難”的問題，也影響了金融支持“三農(nóng)”工作的順利進行，對推行農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款造成明顯的制度障礙。

2.3農(nóng)地抵押貸款管理機制不科學

由于缺少具體操作制度，土地流轉(zhuǎn)過程中不規(guī)范的問題日益突出。一是農(nóng)戶之間的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)多采取口頭協(xié)議的形式，留下糾紛隱患。二是有的鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織未經(jīng)農(nóng)戶同意，便將土地流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營。三是部分鄉(xiāng)村干部越權(quán)直接充當土地流轉(zhuǎn)主體。四是個別鄉(xiāng)村組織隨意改變土地承包關(guān)系，違反規(guī)定借承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之機改變土地的農(nóng)業(yè)用途。

2.4農(nóng)村社會保障機制不完善

與城市居民享有的“五險一金”相比，農(nóng)村土地一直是農(nóng)民的最基本的生產(chǎn)資料和生活收入的主要來源，也是應對年老和傷殘的最后生活保障，農(nóng)村土地擔負著農(nóng)民的生產(chǎn)、生活和社會保障等重要功能。農(nóng)民視土地為命根子，土地是農(nóng)民最基本的社會保障。隨著我國工業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，農(nóng)民紛紛進城打工。但由于我國現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元化的社會保障制度使得進城務工的農(nóng)民無法享受到城市居民的社會保障，加上近年來金融經(jīng)濟危機的影響，城鎮(zhèn)實體經(jīng)濟受沖擊，不少進城打工農(nóng)民又回到農(nóng)村生活，那么土地將是他們生活的最后保障，所以大部分農(nóng)民在脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)后寧愿將土地棄耕拋荒也不愿進行流轉(zhuǎn)，這就阻礙了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

3完善我國農(nóng)地抵押貸款的建議

3.1修改完善農(nóng)地抵押貸款法律法規(guī)

我國農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢都迫切要求建立農(nóng)地抵押制度，而現(xiàn)行的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的制度仍處于雛形發(fā)展階段，我們要加快改革這種現(xiàn)狀，在充分總結(jié)各地土地流轉(zhuǎn)的成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，適當修改《物權(quán)法》和《擔保法》等相關(guān)法律，建立符合我國實際的農(nóng)地抵押法律制度，并明確土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范流程，以便穩(wěn)步推進我們農(nóng)地抵押貸款進程。

3.2規(guī)范農(nóng)地抵押貸款操作流程

在借鑒其他省市先進經(jīng)驗，在每個地區(qū)選擇一個農(nóng)村信用環(huán)境較好信用社進行試點，制定具體的實施方案。同時，要出臺相關(guān)配套政策和措施，制訂有效的管理辦法和操作流程，明確貸款對象、利率、期限和額度，做好規(guī)避貸款風險的充分準備。一是推行流轉(zhuǎn)合同規(guī)范文本。制定規(guī)范統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同文本，爭取盡早使用統(tǒng)一規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同文本。二是認真指導流轉(zhuǎn)合同簽訂。要把指導合同簽訂同開展流轉(zhuǎn)法律政策宣傳、流轉(zhuǎn)咨詢、流轉(zhuǎn)價格評估等多項服務結(jié)合起來，指導流轉(zhuǎn)雙方在充分自主協(xié)商的基礎(chǔ)上，依法建立起合理的流轉(zhuǎn)關(guān)系和利益關(guān)系，簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同。三是健全登記備案制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地承包管理部門要對流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)資料進行歸案并妥善保管，建立流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時記載和反映流轉(zhuǎn)情況。對以轉(zhuǎn)包、出租或其它方式流轉(zhuǎn)的，及時辦理相關(guān)備案登記；對以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的，及時辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證變更手續(xù)。

3.3培育農(nóng)地抵押貸款服務市場

積極培育農(nóng)地抵押服務市場，為抵押融資工作的順利開展創(chuàng)造條件。一是政府要積極參與和支持，在機構(gòu)設(shè)置、業(yè)務經(jīng)營等方面加以引導，提供幫助。對農(nóng)地金融機構(gòu)直接提供大量貼息貸款，或政府直接創(chuàng)辦土地金融機構(gòu)開展農(nóng)地金融業(yè)務，或購買土地金融機構(gòu)的股份支持其發(fā)展。二是要完善農(nóng)地市場服務體系。制定農(nóng)村土地評價指標體系，采取有效科學的評估方法，建立農(nóng)地價格評估機制。成立多樣化的土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易信息、供求雙方的咨詢、雙方聯(lián)系及協(xié)調(diào)等方面提供服務。三是要建立農(nóng)地金融機構(gòu)，為土地使用權(quán)抵押貸款提供金融服務。

第3篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：新農(nóng)村建設(shè)；土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；農(nóng)民權(quán)益

中圖分類號：F320 文獻標識碼： A 文章編號：1003－3890（2009）01－0031-04

一、當前中國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)的特點

（一）經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，流轉(zhuǎn)面積較大、比例較高

就全國而言，江蘇和浙江等發(fā)達省份由于鄉(xiāng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，為土地大量流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造了條件，因此土地流轉(zhuǎn)的速度相對較快，流轉(zhuǎn)規(guī)模較大。浙江省土地流轉(zhuǎn)起步早，截止2001年底，土地流轉(zhuǎn)326萬畝，占農(nóng)戶承包土地面積的13.5%；截止2003年6月底,浙江省土地流轉(zhuǎn)面積463.8萬畝，占耕地總數(shù)的20.3%。江蘇省截止2008年7月，已累計流轉(zhuǎn)土地面積達824萬畝，占全省農(nóng)戶家庭承包面積的16.5%。

（二）流轉(zhuǎn)形式多樣化、流轉(zhuǎn)方向多元化

目前農(nóng)村中出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)形式多種多樣，有轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、委托經(jīng)營、互換、租賃、反租倒包、股份合作制等，極大地活躍了土地流轉(zhuǎn)市場，其中又以轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓等形式為主。土地由過去流向“種田能手、種植大戶”，轉(zhuǎn)向農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)、外向型農(nóng)業(yè)企業(yè)、私營農(nóng)業(yè)企業(yè)、股份制農(nóng)業(yè)企業(yè)、大中型農(nóng)場等多樣化的新型農(nóng)業(yè)投資主體。

（三）土地儲備、信托、流轉(zhuǎn)中心應運而生

在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過程當中，江、浙發(fā)達地區(qū)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村一級普遍建立了土地流轉(zhuǎn)管理服務中心或者土地托管中心。蘇州目前已有40%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理服務中心，建立了流轉(zhuǎn)土地儲備庫，對各村農(nóng)戶退包或經(jīng)引導流轉(zhuǎn)的土地，通過調(diào)整集中成片，列入鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村土地“儲備庫”，實行統(tǒng)一招商開發(fā)；浙江省紹興縣等地建立了縣、鎮(zhèn)、村三級信托服務體系：縣級為土地信托服務中心或土地流轉(zhuǎn)中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級設(shè)立土地信托服務中轉(zhuǎn)站，“站”再與全縣千余個行政村的村級經(jīng)濟合作社掛鉤。

二、制約中國農(nóng)村土地使用權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)的瓶頸問題

（一）農(nóng)民的權(quán)益保證問題

1． 強制流轉(zhuǎn)――行政干預過多。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)速度的明顯加快和規(guī)模的加大，許多地方村級組織和地方政府介入，在很多情況下他們在土地流轉(zhuǎn)中起主導作用，強制性地推動土地流轉(zhuǎn)。有些地方把土地流轉(zhuǎn)作為增加地方收入和福利的手段，抑或作為政府決策者“政績”的形象工程；有些地方為了降低開發(fā)成本和更多地招商引資，借土地流轉(zhuǎn)之名，隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，并強迫農(nóng)民長期低價出讓土地經(jīng)營權(quán)。這些強制性的土地流轉(zhuǎn)不顧農(nóng)戶意愿而進行，使得農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)中的主體地位難以得到有效保障，農(nóng)民的談判地位缺失，利益受損。

2． “黑箱操作”――發(fā)包和經(jīng)費收支不公開。一些地方的集體經(jīng)濟組織在對外發(fā)包流轉(zhuǎn)土地的過程中，既沒有按照規(guī)定實行公開招標，也沒有按照規(guī)范的合同樣本簽訂好承包協(xié)議，而是由村干部私下與承租者達成交易；有的甚至與承租者事先串通搞假招標，蒙騙群眾；更有甚者居然糾集帶有黑社會習氣的人員，對其他要求參加招標的農(nóng)民進行武力威脅，阻止他們參加公開招標。不少地方對收取的土地資源費及其支出情況，沒有嚴格按照“村務公開”的要求，及時準確地向農(nóng)民公開。

（二）土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育問題

1． 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場機制不健全。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場是土地資源優(yōu)化配置的需要，土地只有與資本、人力等生產(chǎn)要素相結(jié)合才能產(chǎn)生最佳效益。土地的市場流轉(zhuǎn)可以使農(nóng)村土地從素質(zhì)較低的勞動力轉(zhuǎn)移到素質(zhì)較高的勞動力手中，使不同土地使用者都有一個較高的土地邊際效益，從而提高土地的使用效率，降低土地交易成本。土地是商品，就應當確立市場化運作機制，而當前農(nóng)村土地市場的供求機制、價格機制、競爭機制都未形成，土地流轉(zhuǎn)受到地方政府的較大控制，土地產(chǎn)權(quán)還不能實現(xiàn)跨區(qū)域流動，因此，市場化操作就比較困難。

2． 土地交易組織匱乏，交易成本高。目前，中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務體系發(fā)展緩慢，缺少一個自下而上、網(wǎng)絡(luò)狀、多功能的中介服務體系。資產(chǎn)評估、委托、法律咨詢、土地投資、土地融資、土地保險等各類中介服務組織相當匱乏，致使土地供求雙方的信息流動受阻、信息輻射面狹小、信息傳播渠道不暢，農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)的交易成本較高，限制了土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍，一定程度上影響土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。

（三）土地流轉(zhuǎn)的不規(guī)范問題

1． 流轉(zhuǎn)形式的不規(guī)范問題。自從1984年國家政策允許有償轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓土地以來，土地轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓就一直是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要形式，對有效利用農(nóng)村土地起到了積極的作用。但在現(xiàn)階段存在著許多極不規(guī)范的問題：從時間長短來看，多為“一年一議”，長的也只有3年~5年，不利于提高農(nóng)民投資的積極性；從轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的運作方式看，多為自行轉(zhuǎn)包，私下運作，口頭協(xié)商，無正規(guī)合同，交易雙方的權(quán)責不明確，易引起糾紛，不夠穩(wěn)定，私下流轉(zhuǎn)大多不申請、不登記、不報告；從轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的范圍看，多數(shù)是在合作經(jīng)濟組織成員或鄰近的親朋好友之間進行，限制了流轉(zhuǎn)的規(guī)模與地域，使農(nóng)村土地不能在更大范圍內(nèi)實現(xiàn)有效配置。反租倒包從實際操作上也存在很多弊端，一些干部操作為先“倒包”后“反租”。鄉(xiāng)村組織成為土地流轉(zhuǎn)的操作主體，先將農(nóng)戶的承包地包給開發(fā)商，再回過來找農(nóng)戶辦理租地手續(xù)，這樣就“忽視”土地流轉(zhuǎn)必須堅持農(nóng)民自愿這一先決條件，導致工作尚未開始、隱患已經(jīng)留下的局面。

2． 土地流轉(zhuǎn)合同不夠規(guī)范。目前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同不科學，不完善的現(xiàn)象相當突出，存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備、合同內(nèi)容沒有統(tǒng)一和規(guī)范的問題。據(jù)調(diào)查，有的地方農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)無約定或只有口頭約定合同的占到了60%以上，簽訂合同但并未經(jīng)合同管理機構(gòu)審查鑒證的占1/4，也就是說，沒有法律效率的無效合同幾乎占到土地流轉(zhuǎn)合同的近90%。還有一些地方的土地流轉(zhuǎn)合同業(yè)主與農(nóng)戶之間的責、權(quán)、利關(guān)系都沒有明確的規(guī)定，也無違約責任和保障條款，流轉(zhuǎn)期限與土地第二輪承包期不一致，也沒有充分考慮今后市場變化的因素。有的合同沒有明確業(yè)主的生產(chǎn)共同費的負擔主體和業(yè)主所進行的臨時建筑物將來復耕費用的負擔主體，有的合同甚至與現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策相違背。并且，大多數(shù)的合同在租金、生產(chǎn)性、公益性投入、基礎(chǔ)設(shè)施投入、國家稅費調(diào)整等重大問題上都缺乏長遠考慮，留下了許多隱患。

（四）法律、法規(guī)的支撐問題

1． 土地承包經(jīng)營和流轉(zhuǎn)立法滯后。目前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律基礎(chǔ)薄弱，土地流轉(zhuǎn)帶有明顯的自發(fā)性、盲目性與隨意性，土地糾紛日漸增多，侵權(quán)行為時有發(fā)生，造成農(nóng)村土地承包關(guān)系不穩(wěn)定并引起農(nóng)村社會動蕩。即使中國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》和《農(nóng)業(yè)法》中有規(guī)定，但諸多規(guī)定過于籠統(tǒng)，有關(guān)內(nèi)容和程序不夠明確具體，缺乏操作性，導致許多地方出現(xiàn)有法難依的現(xiàn)象，同時在現(xiàn)行的法律法規(guī)中涉及土地流轉(zhuǎn)和交易方面內(nèi)容的規(guī)定還沒有。因此，有必要研究出臺土地流轉(zhuǎn)的具體法規(guī)，使其有法可依。

2． 沒有涉及土地流轉(zhuǎn)的專門的法規(guī)條例，法律審批機構(gòu)不夠明晰。迄今為止，國家相關(guān)部門仍沒有出臺有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法規(guī)或明確的具體政策?，F(xiàn)階段中國還沒有一部專門針對土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，各地方也沒有出臺相應的條例、辦法來指導、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。由于土地本身涉及到國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等眾多職能部門，而這些部門又各有各的法律和政策，使得土地流轉(zhuǎn)部門之間出現(xiàn)法律或政策相互制約、互相掣肘的現(xiàn)象。土地、荒山、水面、林地等的流轉(zhuǎn)包租，需要哪些部門審批，辦理何種手續(xù)才具有合法性、權(quán)威性，承包者和包租者都不清楚。

三、規(guī)范中國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的思路

（一）加快土地市場建設(shè)，明確界定流轉(zhuǎn)參與主體

培育土地流轉(zhuǎn)市場，必須有市場的主體和客體。作為商品流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)是土地市場的客體，使用權(quán)進入市場，讓市場機制調(diào)節(jié)土地的流轉(zhuǎn)與集中；要求土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方的農(nóng)戶，是土地市場的主體，只有二者結(jié)合，才能形成土地市場。土地流轉(zhuǎn)應主要在農(nóng)戶間進行，農(nóng)戶可以根據(jù)有償轉(zhuǎn)讓、自愿成交的原則，在符合本身利益的前提下達成協(xié)議。經(jīng)過多次頻繁的市場交換，形成使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，或稱之為均衡地租。我們可以鼓勵和支持工商企業(yè)進入農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后領(lǐng)域為農(nóng)民提供社會化服務，對于公司、企業(yè)大規(guī)模、長時間占用農(nóng)用耕地，從事直接農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動，必須制定相應的政策加以必要的限制。這樣的限制使得農(nóng)地流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進行，使土地交換或出賣仍然用于農(nóng)業(yè)。土地交換沒有農(nóng)民參與會使其失去土地，土地出賣沒有農(nóng)民參與會使農(nóng)民得不到應有收入。

（二）健全土地交易服務機構(gòu)

首先，要培育和發(fā)展土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務組織。建立土地流轉(zhuǎn)中介服務組織，實行土地流轉(zhuǎn)委托管理，這些中介組織提供土地市場的信息、咨詢、預測、估價、評級等服務，使服務專業(yè)化、社會化，是優(yōu)化土地資源配置、充分發(fā)揮土地資源優(yōu)勢、實現(xiàn)土地有序流轉(zhuǎn)的有效途徑。其次，要制定土地市場的交易規(guī)則，明確土地的交易程序，規(guī)范交易行為，打擊非法交易。再次，要建立土地交易的監(jiān)督機構(gòu)，加強土地交易的申報、登記、核準、過戶手續(xù)，加強合同的管理，處理糾紛。

（三）建立完善的土地流轉(zhuǎn)機制

首先，要建立合理的價格形成機制。土地流轉(zhuǎn)價格的形成，應主要通過市場來決定，由供求雙方平等協(xié)商，共同確定。管理上要承認土地的差異性，允許不同的級差價格，逐步建立合理的價格形成機制。因此，要加強土地價格的評估工作，在充分考慮價格形成因素的基礎(chǔ)上，對農(nóng)村土地進行分等定級，科學評估，確定轉(zhuǎn)讓土地的基準價格和流轉(zhuǎn)價格。其次，要構(gòu)建良好的外部引導機制。主要措施是加強對農(nóng)村土地的宏觀管理，建立健全土地向規(guī)模經(jīng)營發(fā)展的引導機制，嚴格控制農(nóng)村土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，有效防止土地碎化，穩(wěn)定農(nóng)地數(shù)量，提高土地質(zhì)量，實現(xiàn)農(nóng)村土地的可持續(xù)利用。建議在各級土地管理部門內(nèi)部設(shè)立土地流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)并賦予相應的管理職權(quán)，對土地的用途、項目、面積、價格等進行規(guī)范化管理，對土地流轉(zhuǎn)過程實行監(jiān)管，提高工作透明度，使農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理更趨優(yōu)化、更加有效、更為合理。

（四）建立健全合同管理制度

第一，由國家統(tǒng)一制定和頒發(fā)土地流轉(zhuǎn)合同文本，納入合同法范疇，杜絕以往的“手寫合同”、“口頭合同”等不規(guī)范行為，并且在性質(zhì)、基本條款、程序等方面定型化，明確規(guī)定流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、年限、條件及合同雙方當事人的權(quán)利、義務和違約連帶責任等，提高合同的規(guī)范性。第二，合同鑒證和糾紛處理。各級農(nóng)業(yè)承包合同管理機關(guān)要指導流轉(zhuǎn)雙方簽訂好合同，要審查合同的真實性、合法性和有效性，對流轉(zhuǎn)合同進行鑒證并監(jiān)督合同的實施，提高履約率，防止虛假合同、仗權(quán)合同、侵權(quán)合同給流轉(zhuǎn)雙方及土地所有者造成損失，要及時調(diào)解處理合同糾紛。第三，要加強土地承包流轉(zhuǎn)合同資料的檔案管理，保證其不受損壞，做到專人、專柜保管，即設(shè)置專門的合同檔案管理專柜和專門的管理人員，完善流轉(zhuǎn)合同的立卷、歸檔、調(diào)閱工作，提高合同的安全性和保密性。

（五）制訂法規(guī)政策，出臺規(guī)范措施

首先，修改現(xiàn)行關(guān)于土地流轉(zhuǎn)法律中的一些不合理條款。國家除大力宣傳和切實執(zhí)行《農(nóng)村土地承包法》，還要對《農(nóng)業(yè)法》、《土地管理法》中存在的不適應中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展要求的條款應盡快進行修訂，要把農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及其相關(guān)內(nèi)容納入其中。其次，針對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，制定一些專門的法律、法規(guī)。比如可以盡早制定《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法》、《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記條例》以及《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同管理條例》等。與之同步，還應逐步完善和強化土地流轉(zhuǎn)的執(zhí)法監(jiān)督機制?？h級以上人民政府的農(nóng)村土地承包主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，要切實負擔起執(zhí)法主體的責任，加大監(jiān)管力度，真正做到有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。國土資源、勞動保障、法院等單位要積極支持和配合農(nóng)村土地承包主管部門搞好執(zhí)法管理工作，加強監(jiān)督檢查，對侵害農(nóng)民合法土地權(quán)益的行為要依法查處，切實維護法律的權(quán)威性和嚴肅性。

參考文獻：

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［5］土地流轉(zhuǎn)課題組.建立農(nóng)村土地使用權(quán)市場 實行流轉(zhuǎn)機制的實踐與創(chuàng)新［EB/OL］.bjic.省略/hgjj/2206.htm，2002-07-26。

On the Bottleneck and Countermeasures of Farmland Usufruct Circulation in

Building the New Socialist Countryside

Liu Yurong

（School of International Economy and Trade, Anhui University of Finance and Economics, Bengbu 233041, China）

第4篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：城市化和諧農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

改革開放30年來，我國在走一條有中國特色的城市化道路，一方面我國保留著土地公有制不變，在農(nóng)付則以集體所有制為最高原則；另‘方面，我國在努力革除因農(nóng)村十地集體昕有制給城市化進程帶來的掣肘效果。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的變革可以說是與我國城市化建設(shè)息息相關(guān)的制度嬗變過程。

一、我國城市化與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一種民事行為，作為一方主體的是農(nóng)付土地承包戶，轉(zhuǎn)讓的方式基本上涵蓋了租賃、入股等形式，其本質(zhì)是對昕艱包土地的使用權(quán)依法進行轉(zhuǎn)讓、進行處置，從中獲得土地收益的行為：從農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實際操作程序來定義，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要指在堅持土地集體所有的前提下，土地使用權(quán)，如經(jīng)營權(quán)，收益權(quán)，流轉(zhuǎn)權(quán)等，在不同市場主體之間的轉(zhuǎn)移與交易。中國廣大農(nóng)村到底需要怎樣的土地流轉(zhuǎn)制度呢？換言之，怎樣的制度供給才是我國農(nóng)村現(xiàn)階段乃至未來一段較長時期所合理的、“善”的土地流轉(zhuǎn)制度呢？任何法律規(guī)范的設(shè)計、執(zhí)行與運作，均以權(quán)益平衡為歸依。再者，就中國目前的情勢而言，我國需要在城市化的推進中妥適地保障失地農(nóng)民群體的權(quán)益。中國對農(nóng)村實行城市化過程中重要部分是農(nóng)民非農(nóng)化。中國農(nóng)村城市化進程緩慢的一個重要制約因素是廣大農(nóng)民對土地的依附關(guān)系在短期內(nèi)不可能解除。農(nóng)民缺乏有效的社會保障體系，使之無法真正擺脫農(nóng)民身份。從當前農(nóng)村大部分家庭收入的構(gòu)成分析可知，農(nóng)民收入的絕大部分源于農(nóng)民從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的所得，…個不爭的現(xiàn)實是，在農(nóng)村居民的家庭收益中土地收益所占比重并不人從目前農(nóng)村勞動力就業(yè)結(jié)構(gòu)來看，大量農(nóng)民到城市和城鎮(zhèn)或本地的第

二、三產(chǎn)業(yè)從事非農(nóng)生產(chǎn)活動，且普遍對非農(nóng)業(yè)收入感到較為滿意。我國農(nóng)民為何短期內(nèi)難以減弱對土地的依附關(guān)系？有研究指出，由于土地使用權(quán)凝固化，具基本社會保障功能的土地，使農(nóng)民難以真正地脫離土地，只能以兼地農(nóng)民身份往返于城市與農(nóng)村?！?/p>

由于我國現(xiàn)階段在農(nóng)村土地集體所有權(quán)制度的框架下難以突破、難以創(chuàng)新真正的流轉(zhuǎn)制度，直接導致土地流轉(zhuǎn)規(guī)范的缺漏，由此從根本上影響到往返于城市與農(nóng)付之間的那部分農(nóng)民以土地換現(xiàn)金的渠道。所以，筆者認為，我國當前應深化土地流轉(zhuǎn)制度改革。改革的基本預期是，創(chuàng)造土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的機制，使農(nóng)民通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，獲得現(xiàn)金保障，從而逐步脫離土地，投入到第

二、三產(chǎn)業(yè)，推動我國的城市化進程。

二、我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的若干缺陷

隨荇農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，農(nóng)村勞動力流動的加快以及農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，推動了農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象普遍化并且咸為必要的制度：有研究指出，“在平均化的家庭承包制下，造成了土地的分散化、細碎化，不利于土地的規(guī)模經(jīng)營和經(jīng)營效率的提高，土地流轉(zhuǎn)會通過效率‘拉平效應’改善土地資源的配置效率，簡單理解就是土地會向能夠更有效使用土地的人手中轉(zhuǎn)移，即向更適合從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人手中轉(zhuǎn)移”。伴隨著我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式的漸變，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在全國各地業(yè)已逐步有序地展開？需要指出的是，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中由于缺乏規(guī)范和有序的管理，損害農(nóng)民利益等各種問題時有發(fā)生。具體而言，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度存在以下問題：

l、我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中普遍存在不依法登記造冊的現(xiàn)象，土地流轉(zhuǎn)過程中土地權(quán)益的登記制度有待規(guī)范。農(nóng)業(yè)用地是屬于特殊保護的土地，當集體建設(shè)用地進入流轉(zhuǎn)程序的時候，…般包括流轉(zhuǎn)的地域、客體、主體及用途等范圍，物權(quán)基于公示而取得公信力。因此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必然要求采用物權(quán)的公示方法，即財產(chǎn)登記制，筆者發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地遭遇的一個極大障礙是，土地登記制度不完善。理想的狀態(tài)足，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，必須經(jīng)依法登i己。與之同時，土地使用應符合產(chǎn)業(yè)政策及當?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃。筆者認為，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應當落實年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標；還有一個問題是，目前一些開發(fā)商以農(nóng)業(yè)項目建設(shè)的名義，到農(nóng)村租賃土地，擅自改變農(nóng)業(yè)土地用途。雖然我國法律明又規(guī)定，各類企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)民住宅用地，不得擅自改變土地用途，禁止商品房開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)，以實現(xiàn)國家對城市房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控與法律管制，但是，現(xiàn)實中土地執(zhí)法并不理想。

2、按照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)的豐體應該是承包經(jīng)營戶作為合同的一方，而不是土地所屬的鄉(xiāng)村政府，但是目前土地流轉(zhuǎn)中政府角色錯位。這種政府錯位主要表現(xiàn)為，一些鄉(xiāng)村組織直接充當土地流轉(zhuǎn)的主體，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強制性的土地流轉(zhuǎn)。比如，有的地方為了興建城市垃圾處理池，由環(huán)衛(wèi)部門在農(nóng)村租賃土地，期限為50年。由于當?shù)叵掠未迕駬睦幚砗鬂B漏的污水，帶來污染，于是提出反對意見。但是，當?shù)乜h政府干預之后，就成功地簽訂了土地租賃合同。有的把土地流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村收入的手段，或者作為突出地方政績的形象工程，損害農(nóng)民利益。由于流轉(zhuǎn)的動機和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策。如有的強行反租，有的租金補償過低，有的明著“反租”，暗著“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透明度。

3、為了維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性，讓農(nóng)村居民有安全感，我國農(nóng)村土地承包法作了較長承包期限的規(guī)定。但是，在目前見到承包實踐中卻發(fā)現(xiàn)，有的地方隨意改變土地的承包關(guān)系，強迫土地流轉(zhuǎn)。有些地區(qū)任意曲解農(nóng)村土地承包法，偷換概念，把使用期和承包期分開，說50年不變是承包經(jīng)營體制不變，而不是指承包的地塊不變，并借口調(diào)整土地，搞“兩高一優(yōu)”。有的地方為了搞農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營，不顧農(nóng)民意愿，強行收回農(nóng)民全部或部分承包地。有的地方政府抱著錯誤的創(chuàng)收觀念，將土地流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村兩級集體收入的手段，與民爭利。具體表現(xiàn)為：一是在一些管理水平較高的發(fā)達地區(qū)，要求農(nóng)戶按田畝入股分紅，承諾農(nóng)民分得一定的租金。但在實際的租金收入分配過程中，由于國家沒有出臺明確的法律或條例對此實施監(jiān)管，導致監(jiān)督不力，很多級差地租和土地增值的收入歸了村干部，出現(xiàn)了嚴重的分配不公現(xiàn)象；二是在許多以農(nóng)為主的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)區(qū)，也有以相同名義收回部分農(nóng)民土地的現(xiàn)象，村集體最終支付給農(nóng)民的租金較少，甚至以各種名義變相地扣回錢款，農(nóng)民實際到手的租金收入所剩無幾，如此做法的唯一目的就是為村干部賺取租金差價。另外，還有一些地區(qū)，村集體以較低的租金把土地反租回來，再以較高的租金把土地的轉(zhuǎn)租出去，賺取差價，其中一部分作為村干部的收入，其他部分用于村里基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共福利投入?！?/p>

三、構(gòu)建和諧農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的建議

在社會主義初級階段，土地是我國農(nóng)村最基本的生產(chǎn)資料，也是當前我國農(nóng)民最基本的生活保障。我國農(nóng)村市場化水平在不斷提高，與之相應的需要規(guī)范有序地進行土地流轉(zhuǎn)。這已經(jīng)成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革的必然要求。有學者指出，農(nóng)用土地的流轉(zhuǎn)特別是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，有利于土地價值的實現(xiàn)，促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，進而提高土地的效益和土地利用率，這既是農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客觀要求，也是化解“三農(nóng)”難題的核心和基礎(chǔ)?！闭怯捎谖覈r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度不完善、配套的監(jiān)督措施不到位等原因，導致土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)了各種問題。如何規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，確保土地流轉(zhuǎn)政策得到切實貫徹執(zhí)行，確保農(nóng)民的土地承包權(quán)益在流轉(zhuǎn)中不受侵害，是土地流轉(zhuǎn)過程中的重要課題?，F(xiàn)階段我們可以從以下幾個方面采取對策：

l、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序，嚴禁擅自改變土地用途，保護農(nóng)民利益。就目前而言，我國尚未建立起規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)機制，在完備流轉(zhuǎn)手續(xù)、規(guī)范流轉(zhuǎn)程序方面存在不少問題，相應的法律法規(guī)也缺乏具體的規(guī)定，致使不少農(nóng)戶采用“口頭協(xié)議”，私下進行自發(fā)性的流轉(zhuǎn)，根本不可能遵循正規(guī)的程序，也不去履行必要的登記手續(xù)，更不可能未通過流轉(zhuǎn)合同來規(guī)范雙方的權(quán)利義務關(guān)系。可以肯定的是，如此混亂的狀態(tài)下形成的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系，必然隱藏較多糾紛和隱患。筆者認為，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，要充分采用市場化運作方式，合理確定土地流轉(zhuǎn)補償金額，實現(xiàn)土地收益的合理再分配，確保農(nóng)民權(quán)益不受侵害。我國土地管理機構(gòu)應當積極履行土地用途監(jiān)管職責，對土地流轉(zhuǎn)過程實施監(jiān)督和管理，建立和健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案，提供規(guī)范的合同示范文本；必要時，土地管理機構(gòu)還要擔任調(diào)解人，妥善處理土地流轉(zhuǎn)糾紛。此時，失地農(nóng)民應當獲得無償?shù)姆稍?。這些措施必將促進土地流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范化。同時要堅持農(nóng)地農(nóng)用的原則，制定相關(guān)政策，禁止農(nóng)戶和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)，不允許任何人通過任何方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有，不允許出現(xiàn)土地使用的粗放和閑置現(xiàn)象。在條件允許的情況下，我們可以采用政府主辦或者民辦公助的形式，設(shè)立“土地銀行”，據(jù)以培育土地使用權(quán)市場。所謂土地銀行，其基本操作程式是，有土地流轉(zhuǎn)意愿的農(nóng)民可以把土地存在銀行里獲取利息收入，銀行再把這些存進來的土地貸給規(guī)模經(jīng)營的種養(yǎng)大戶。這樣既能為農(nóng)民流轉(zhuǎn)的土地找到合適的窖體，促進適度規(guī)模經(jīng)營，又可以保證土地使用方向不變，保護農(nóng)產(chǎn)品綜合生產(chǎn)能力。為此筆者建議，我國應當建立相應的土地流轉(zhuǎn)市場信息系統(tǒng)、土地流轉(zhuǎn)信息咨詢服務系統(tǒng)；在有條件的地方，建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的經(jīng)營公司、土地評估事務所、土地銀行、土地保險公司等機構(gòu)，并逐步實現(xiàn)服務的專業(yè)化、社會化與企業(yè)化。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的建立與規(guī)范，必將會極大地促進我國農(nóng)村上地的有序流轉(zhuǎn)，

2、現(xiàn)有經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，制定完善的法律和政策，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為。我國目前要在創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)法律和政策上動腦筋，充分調(diào)動農(nóng)民的主觀能動性，優(yōu)化土地資源配置，穩(wěn)步推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。我國未來的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)立法應當在確保農(nóng)村土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有的前提下，進·步賦予農(nóng)民繼承、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃、入股等土地承包經(jīng)營的權(quán)利，把農(nóng)村家庭承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)納入法制化軌道。在創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)法律和政策的過程中，要充分考慮農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)利的完整，切實明確農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)的各項應有權(quán)益；要明確土地征收和征用的范圍和程序，在合法征占土地的過程中切實維護好失地農(nóng)民的各項權(quán)益，必要時舉辦集體成員聽證會；要界定清楚國家、集體、企業(yè)、農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的各自權(quán)益，確定土地交易的具體操作規(guī)則。除了實體權(quán)利的要作詳細界定以外，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序規(guī)則必須跟進，使合理運用法律手段保障土地合理流轉(zhuǎn)，成為常態(tài)。筆者建議采取以下對策：第一，規(guī)范流轉(zhuǎn)程序。也就是說，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序規(guī)則要制訂得具體可行、操作性強，這些法律法規(guī)及配套措施要為農(nóng)民所理解。因此，規(guī)則實施后，還要加強法律法規(guī)的學習宣傳力度，增強干部和群眾的法律意識。特別是要讓部分外出務工經(jīng)商、從事第

二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民大膽放棄土地，免得一心掛兩頭；第二，嚴把審批關(guān)。新法要嚴格要求土地管理部門依據(jù)法定權(quán)限審批土地，不得違反法律批地占地，不得違反規(guī)定下放土地審批權(quán)，更不能弄虛作假，搞化整為零、拆分審批。同時規(guī)定違反權(quán)限審批土地的干部要承擔記過等行政處分責任，構(gòu)成犯罪的，要追究刑事責任；第三，嚴格執(zhí)法?！巴椒ú蛔阋宰孕小?。新法出臺后，執(zhí)法部門應當嚴肅查處各類涉及土地流轉(zhuǎn)的違法行為、一方向要從嚴查處土地違法行為，另一方面要揪出違法行為的責任人，不能僅停留在繳納罰款、補辦手續(xù)上。對于被非法占用的土地，要分別不同情形作出妥當?shù)奶幚恚涸撌栈氐囊栈?，該復耕的要復耕。對于違反土地流轉(zhuǎn)政策法規(guī)的國家工作人員，要批評教育，如果構(gòu)成犯罪的，要依法追究其刑事責任；對于典型案件，還要適時公開處理。

第5篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞 農(nóng)村宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)制度 法律完善

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A

1農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度概述

宅基地是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，分配給農(nóng)戶或個人用于建造房屋的土地?！稗r(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員在集體所有的土地上依法建造、保有個人住宅、庭院及宅前或宅后種植竹木等而對土地進行占有、使用、收益的權(quán)利”。

目前，我國相關(guān)的法律法規(guī)及政策對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題雖然有所規(guī)范，但其皆較籠統(tǒng)和模糊，不具有切實的可操作性?！斑@就給確實需要進行宅基地流轉(zhuǎn)以及需要通過宅基地流轉(zhuǎn)獲得宅基地的農(nóng)戶帶來困難，使得已經(jīng)發(fā)生宅基地流轉(zhuǎn)的雙方的權(quán)益無法得到法律保障。雖然沒有明確的宅基地流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，然而事實上，農(nóng)戶頻繁進行私下交易。這也造成了因宅基地流轉(zhuǎn)而引發(fā)的糾紛不斷”。這些問題暴露了現(xiàn)有農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的不足之處，在云南部分自治地方表現(xiàn)得尤為明顯。

2紅河州部分村落宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、存在問題及成因

云南是有眾多少數(shù)民族的省份，本文選取了云南省的紅河哈尼族彝族自治州部分村落作為研究的平臺。為深入研究，我們對紅河州蒙自縣文瀾鎮(zhèn)的馬房村、十里鋪村、大臺子村以及草壩鎮(zhèn)的明白村，主要民族為彝族和哈尼族。在調(diào)查取得的100分調(diào)查問卷中，答卷者年齡基本在30—60歲之間，家庭收入主要為種地、出售農(nóng)副產(chǎn)品和打工，打工的占了很大的比重。被調(diào)查的村子中，有49份顯示有的村民不只一處宅基地。75戶擁有宅基地使用權(quán)證書，10戶沒有證書，15戶正在辦理中。其流轉(zhuǎn)方面，可以轉(zhuǎn)讓的為38份，不可以轉(zhuǎn)讓的為51份，另外11份為不清楚的。因宅基地的使用權(quán)而引起的糾紛和矛盾數(shù)量，認為很少的有64份，認為很普遍的有35份。而對宅基地的使用權(quán)引發(fā)的糾紛和矛盾的處理，其中43%的人會找村委會調(diào)解，51%的人會找土地管理部門解決。16%的人選擇協(xié)商解決，只有2%的人選擇上訪和7%的人選擇訴訟。可見，當?shù)卮迕駥φ厥褂脵?quán)的相關(guān)法律法規(guī)并不清晰，且維權(quán)意識欠缺。

據(jù)調(diào)查顯示，在紅河民族地方的農(nóng)村宅基地使用權(quán)在使用和管理方面存在四個方面的問題。

2.1一戶多宅現(xiàn)象仍然存在，土地閑置浪費嚴重

在調(diào)查問卷中，有49份顯示不只一處宅基地，這種一戶多宅的現(xiàn)象導致了我國農(nóng)村宅基地資源的極大浪費。調(diào)查的民族自治地方的村民在出賣、出租住房后，再申請宅基地獲批的為35份，這明顯違反了我國現(xiàn)行法律的規(guī)定。由于進城打工農(nóng)民群體日漸增多，許多少數(shù)民族村民的家庭主要收入是本縣打工或外出打工，其中一部分少數(shù)民族村民希望進入城市購房生活，但因為流轉(zhuǎn)受到限制等原因無法處理在村中的宅基地，只能荒廢。加之計劃生育政策的實行造成了農(nóng)村戶均規(guī)模逐步減小，雖然少數(shù)民族地區(qū)有一定的變通規(guī)定，但宅基地規(guī)模的審批標準卻仍處于較高水平超過了實際需求，造成房屋空置，土地閑置，農(nóng)村土地資源浪費嚴重。

2.2宅基地的管理規(guī)制不規(guī)范

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多地方?jīng)]有嚴格按照法律規(guī)定的審批程序，村干部自行決定宅基地審批、審批不符合規(guī)劃、批少占多等現(xiàn)象存在。本為無償?shù)恼厣暾?，非無償?shù)母怕矢哌_47%，嚴重違反了法律對此的規(guī)定。對于宅基地使用權(quán)證的發(fā)放，盡管國家出臺了相應的規(guī)定，但其實際的發(fā)放情況卻令人堪憂，調(diào)查問卷中僅有75份顯示擁有宅基地使用權(quán)證。這些問題都將導致相關(guān)部門在開展對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理工作時遇到很大困難，難以對其中發(fā)生的糾紛進行妥善的處理，這也間接地導致了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的混亂局面。

2.3存在宅基地隱型交易市場，違法轉(zhuǎn)讓、出租現(xiàn)象明顯

調(diào)查表明，在城鎮(zhèn)附近的村落，農(nóng)民宅基地使用權(quán)通過房屋買賣、出租、抵押變相流轉(zhuǎn)等已是一個普遍現(xiàn)象，形成了自發(fā)的宅基地使用權(quán)隱形交易市場。據(jù)問卷調(diào)查顯示，有24份中反映是可以向城市居民轉(zhuǎn)讓或出租，不是的僅為36份。大量宅基地私下流轉(zhuǎn)，一方面擾亂了土地市場的正常秩序，另一方面宅基地使用權(quán)隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。宅基地流轉(zhuǎn)失控，加大了需求，加劇了農(nóng)村多用多占等違法行為的發(fā)生。

2.4農(nóng)村村民對宅基地的相關(guān)法律認識模糊

我們所調(diào)查的村落屬于彝族、哈尼族等少數(shù)民族村，村民對相關(guān)宅基地的法律意識是很模糊的。有村民認為宅基地是農(nóng)村集體所有財產(chǎn)，其使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓出租。也有村民認為宅基地為集體或個人所有，但他們都主張宅基地的使用權(quán)可以進行轉(zhuǎn)讓或出租。另有11%的村民表示對此不清楚，甚至有的村民因為文化教育程度較低，完全不了解宅基地的確切意義。長期以來，由于國土資源法律法規(guī)、政策宣傳不到位，在民族自治地方，對少數(shù)民族村民的法律宣傳和普及非常缺乏。這使得宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的糾紛和矛盾不斷增多，也在一定程度上制約了農(nóng)村村民住宅和宅基地資源的更充分地開發(fā)利用。

對于上述問題，究其原因主要為：首先，農(nóng)村宅基地使用權(quán)方面的法律制度不健全，存在很多亟待細化和完善的地方；其次，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記和管理比較混亂，某些規(guī)定不適合民族自治地方的實際情況；再次，民族地區(qū)村民的法律意識淡薄，導致宅基地使用權(quán)管理工作不能很好的開展；最后，實踐中對于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制阻礙了民族地方的農(nóng)村的發(fā)展，這也是產(chǎn)生上述問題的重要原因。

3完善云南民族自治地方農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議

3.1完善民族自治地方農(nóng)村宅基地的相關(guān)法律法規(guī)

要對民族自治地方的宅基地進行管理和規(guī)劃，首先就必須完善農(nóng)村宅基地的相關(guān)地法律法規(guī)。除了遵守國家制定的法律法規(guī)之外，還應當根據(jù)當?shù)氐拿褡逄厣?、風俗習慣等，制定符合當?shù)氐膶嶋H情況的自治條例，既保護民族文化傳統(tǒng)，又對宅基地的管理和規(guī)劃進行了科學性的規(guī)范。對宅基地的建房用地的指標、用地條件、占地標準、申報程序、審批辦法等， 在進行規(guī)制的時候應當采用比較簡化的程序， 既方便管理也能照顧到少數(shù)民族村民的辦理， 以便于少數(shù)民族村民能在既合法、合理又不失民族特色的范圍內(nèi)建造房屋，使各家各戶的宅基地能夠確實盡其所用，形成科學、合理的配置。其次，必須對宅基地審批制度進行改革，合理地對民族自治地方的農(nóng)村宅基地進行規(guī)劃。

3.2完善民族自治地方宅基地使用權(quán)登記制度

宅基地使用權(quán)的登記制度的完善對于宅基地的管理具有基礎(chǔ)性的作用。民族自治地方的村民在進行宅基地的申請后， 首先應當由村民委員會進行審查，然后由該村的村集體進行討論是否通過，決定通過后再向上級政府上報進行審批。當然，對于民族自治地方，在程序等方面還可以有一定的變通，村里可以制定村規(guī)民約等輔助管理措施，以符合當?shù)氐拿褡逄厣儆诤戏ㄈ〉谜氐氖褂脵?quán)的村民，應當及時地登記造冊并發(fā)給其宅基地的使用權(quán)證書，并且逐級向上級土地管理部門上報進行核準和備案。對于未經(jīng)登記就將宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，應當認定該行為無效。只有從源頭上把宅基地使用權(quán)登記制度落實辦好了，才能為民族自治地方宅基地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)打下堅實基礎(chǔ)。

3.3逐步疏通民族自治地方的農(nóng)民宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)渠道

云南省的幾個民族自治州現(xiàn)有的自治條例沒有對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度進行系統(tǒng)的規(guī)定。個別自治州僅僅規(guī)定了“農(nóng)村的承包地、自留地、宅基地、自留山、責任山屬集體所有，任何單位和個人不得侵占、買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓”。而這些規(guī)定幾乎完全堵塞了宅基地使用權(quán)以及村民住宅的流轉(zhuǎn)，不利于實現(xiàn)城市和農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展以及城鄉(xiāng)資源的合理有效流動，特別是不利于民族自治地方農(nóng)村的發(fā)展。在未來將有大量村民進城的趨勢下、經(jīng)濟發(fā)展的推動下，非農(nóng)建設(shè)用地的需求必定會不斷增加，少數(shù)民族地方農(nóng)村土地閑置現(xiàn)象也必將不斷增多。另一方面，民族特色帶動了旅游經(jīng)濟的不斷發(fā)展，很多游客基于對民族特色房屋的喜愛想要購買之，也有藝術(shù)家希望購買房屋、土地以在此定居，用民族特色激發(fā)他們的創(chuàng)作。故此，從法律上、政策上以及地方的自治條例、單行條例等允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)（特別是民族自治地方）在城鄉(xiāng)居民間有規(guī)制的流轉(zhuǎn)是亟需確立的，必須逐步建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。有了合理的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，才能規(guī)范私下進行變相宅基地使用權(quán)交易的行為，解決民族地方農(nóng)村各類因宅基地發(fā)生的矛盾和糾紛，促使宅基地這一土地資源得到合理配置。

3.4在民族自治地區(qū)的農(nóng)村做好宅基地的宣傳教育工作

對于與漢族在語言、文化、觀念及風俗習慣有很大差異的民族自治地方，對村民進行有關(guān)宅基地的知識進行宣傳教育是十分必要的，政府及有關(guān)部門應當通過村委會或其他途徑對當?shù)氐拇迕襁M行宅基地方面的法律知識的普及教育。否則，再完善的規(guī)定、再合理的制度也只是一紙空文。只有當少數(shù)民族地方的村民自身對宅基地有了較好的了解和理解，他們才可能在宅基地的各個方面去遵守相關(guān)法規(guī)，同時學會用法律武器維護自身的合法權(quán)益。另外，對少數(shù)民族村民的宣傳教育也能提高其素質(zhì)，特別是法律素質(zhì)得到一定提高，這樣也便于政府更好地開展民族自治地區(qū)農(nóng)村的工作。因此，做好宅基地的宣傳教育工作具有實際意義，它的順利進行有利于我們在保護民族特色文化傳統(tǒng)的情況下對宅基地更好地管理和規(guī)制，加快民族自治地方的城市化的發(fā)展。

綜上所述，對民族自治地方的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度進行創(chuàng)新完善，有條件地解禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是十分必要的。這對于提高民族地方農(nóng)村宅基地利用率、實現(xiàn)農(nóng)民融資手段的創(chuàng)新、促進城鄉(xiāng)人口流動、構(gòu)建和諧社會具有十分重要的意義。

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第6篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：林權(quán)制度改革；林權(quán)流轉(zhuǎn)；法律問題

中圖分類號：S7文獻標識碼：A文章編號：16749944（2014）01023402

1農(nóng)戶對集體林權(quán)的認知情況

對于林地的所有權(quán)，農(nóng)戶并不是十分清楚到底誰才是真正的主體享有者，通過對貴州某地的農(nóng)戶進行了調(diào)查，當?shù)氐幕厩闆r是有極大一部分的林場屬于國家所有，而大部分的農(nóng)戶根本分不清林權(quán)具體的所屬情況。從調(diào)查的結(jié)果來看認為林權(quán)是歸為國家所用的農(nóng)戶占絕大多數(shù)，高達58%，認為是歸集體所有的農(nóng)戶占28%，認為歸農(nóng)戶自己所有的占10%，認為歸村委會所有的僅占4%。根據(jù)《憲法》和《森林法》所規(guī)定農(nóng)村的林地所有的主體應該是“集體”，再根據(jù)《民法通則》之上規(guī)定來看主體是“勞動群眾集體”，而《土地管理法》卻規(guī)定主體應該是“農(nóng)民集體”。從以上的幾部法律來看，我國對于農(nóng)村林地所有權(quán)問題并沒有一個統(tǒng)一的解釋和規(guī)定。這也是導致農(nóng)戶對于集體林權(quán)認識不清的一個因素。

2林權(quán)流轉(zhuǎn)法律所存在的問題

2.1法律缺失問題我國的集體林權(quán)改革是從2003年開始施行，集體林權(quán)流轉(zhuǎn)的林地面積越來越大，市場也越來越活躍，但在集體林權(quán)流轉(zhuǎn)方面存在的法律問題依舊不少。比如集體林權(quán)流轉(zhuǎn)的主體、方式、合同等方面的具體規(guī)定，在相關(guān)法律之上已經(jīng)無法滿足集體林權(quán)制度的改革。隨著集體林權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展，在相關(guān)的法律如《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國土地管理法》等并不能解決現(xiàn)存的問題，我國目前還缺一部關(guān)于林權(quán)流轉(zhuǎn)的專門的法律。

2.2法律限制嚴格

為了保護生態(tài)利益，我國對于林木的采伐限制十分嚴格，有時候甚至略顯僵硬，導致農(nóng)戶在行使權(quán)利的時候受到諸多限制，最終造成利益的損傷。首先是對于采伐樹種的限制。根據(jù)《中華人民共和國森林法》的規(guī)定，農(nóng)戶在進行采伐的時候是不能任意選擇采伐樹種的，采伐的時候必須嚴格按照規(guī)定進行擇伐、皆伐、漸伐。同時也規(guī)定了采伐需要先獲得采伐許可證，而獲得許可證也需要委托相關(guān)部門、政府代替申請。其中可以進行采

伐的種類又主要集中在竹林之上，由此可見農(nóng)戶如果需要進行采伐，不僅申請許可證極其麻煩，而且受到頗多限制，采伐過量則有相應的處罰，事后又需要及時更新造林，具體說來農(nóng)戶所享有的權(quán)利根本不夠充分。

2.3轉(zhuǎn)讓不規(guī)范

根據(jù)目前存在的相關(guān)法律《森林法》、《物權(quán)法》等，對于林權(quán)的轉(zhuǎn)讓之上的規(guī)定具有原則性過大，實踐性差的缺陷。農(nóng)戶在進行林權(quán)流轉(zhuǎn)的時候方式十分單一，沒有足夠的自由，也不用簽訂相關(guān)合同，發(fā)生爭議之時也并沒有相關(guān)的法律法規(guī)提供解決方式。對于流轉(zhuǎn)的受讓方的整體條件沒有一個完整的審核體系，往往造成資質(zhì)差的流轉(zhuǎn)主體也能夠成功進入流轉(zhuǎn)過程，具有不公平性。最重要的是對于那些不愿意進行轉(zhuǎn)讓的農(nóng)戶過多采用行政手段，損害了農(nóng)戶的基本權(quán)益。流轉(zhuǎn)之后許多農(nóng)戶可能并不會辦理相關(guān)的手續(xù)，這些都將導致農(nóng)戶的利益得不到保障而受到損害。

2.4生態(tài)補償問題

由于規(guī)定了一些品種不能進行采伐，而這些林木主要的作用是作為公益林，所以國家規(guī)定對這部分由于無法采伐而對農(nóng)戶帶來的損失進行一定的生態(tài)補償?！吨醒胴斦稚鷳B(tài)效益補償基金管理辦法》當中的相關(guān)條列規(guī)定，對于每一畝的生態(tài)補償每年是五元，而這些補償和農(nóng)戶所付出的根本不成正比，差距非常大，大大影響到農(nóng)戶對公益林的管護積極性。

2.5林權(quán)爭議解決機制不夠完善

在進行林權(quán)流轉(zhuǎn)的時候必定會伴隨著諸多的爭議存在，這些爭議都嚴重阻礙了林權(quán)流轉(zhuǎn)的正常發(fā)展。引起爭議的原因很多，例如林木所有權(quán)、使用權(quán)的爭議，其中所占比例最大的要數(shù)兩者同時具有爭議。還有一些爭議發(fā)生在村民和村委會之間、農(nóng)戶和農(nóng)戶之間等。有些時候也可能是因為當?shù)卣旧硇袨椴划?、違法亂紀等引起。

通常情況都是將林權(quán)爭議當做財產(chǎn)權(quán)益方面的民事糾紛進行處理，加之農(nóng)戶本身的法律意識比較薄弱，對于具體如何解決爭議問題的了解相當不充分，往往在進行爭議解決之時只是通過簡單的口頭協(xié)議，或者不完整的書面協(xié)議就直接解決。這樣做有一個比較大的弊端，再次爭議的幾率相當大，使得爭議問題得不到根本解決。對于一些農(nóng)村地帶，司法機構(gòu)以及執(zhí)法機構(gòu)有些設(shè)置并不完善，有些甚至根本不存在。而作為相關(guān)的司法人員和執(zhí)法人員，由于對農(nóng)戶存在一定的偏見，所以在幫助農(nóng)戶進行爭議的處理之時態(tài)度十分不端正，且訴訟費用較高，一般的農(nóng)戶要么無法支付要么不愿意支付。若是爭議是由相關(guān)部門、機構(gòu)等引起的，農(nóng)戶想要平等、公平的解決爭議問題更是難上加難。由于農(nóng)戶維護自己應有的權(quán)利之時找不到有效的求助結(jié)構(gòu)和辦法，不僅損害了農(nóng)戶的基本權(quán)益，而且對于林權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展也有極大的影響。

3關(guān)于林權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題的一些思考

針對以上存在的一些法律問題，國家和相關(guān)的部門都需要及時進行解決，首先需要明晰林權(quán)產(chǎn)權(quán)，其次是需要規(guī)范林權(quán)在進行流轉(zhuǎn)當中的相關(guān)法律和機制，規(guī)范林權(quán)流轉(zhuǎn)，加強對林權(quán)流轉(zhuǎn)的監(jiān)督，對于公益林的生態(tài)補償制度也需要做一定的調(diào)整，保障農(nóng)戶付出和收入成正比，最后是在發(fā)生爭議的時候相關(guān)部門和機構(gòu)要積極的協(xié)助農(nóng)戶，幫助農(nóng)戶及時處理。

4結(jié)語

通過對集體林權(quán)制度改革的林權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律問題的研究，可以看出在法律方面還存在諸多的不足，需要國家以及相關(guān)部門共同努力，完善完整相關(guān)的法律體系。本文針對這些方面也提出了一些設(shè)想和思考。在之后的對于林權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題的解決之上，還需要國家和相關(guān)部門相關(guān)人員持之以恒的努力，最終保障林權(quán)流轉(zhuǎn)正常有序發(fā)展，保障農(nóng)戶的基本權(quán)益。

參考文獻：

[1] 田甜.集體林權(quán)制度改革之林權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律問題研究[D].北京：北京林業(yè)大學，2012.

[2] 陳華威.集體林權(quán)制度改革背景下的林權(quán)流轉(zhuǎn)研究[D].武漢：華中師范大學，2012.

第7篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；閑置土地；經(jīng)營；法律問題；對策建議

1 農(nóng)村閑置土地的概況

農(nóng)村閑置土地指的是現(xiàn)有農(nóng)村范圍內(nèi)已經(jīng)開發(fā)但處于未被利用或者利用不充分的狀態(tài)，不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和影響集約節(jié)約利用的集體或國有土地。[3]包括農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)業(yè)用地。農(nóng)業(yè)用地又稱農(nóng)用地，指直接或間接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所利用的土地。包括耕地、園地、林地、牧草地、養(yǎng)捕水面、農(nóng)田水利設(shè)施用地，以及田間道路和其他一切農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性建筑物占用的土地等。非農(nóng)業(yè)用地是指農(nóng)業(yè)用地和暫時難于利用的土地（如戈壁、沙漠、高寒山地、裸巖、裸土等）以外的土地。

農(nóng)村土地閑置主要是由國家政府、經(jīng)濟等多方面因素共同造成的。改革開放以來，我國的經(jīng)濟迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程也不斷加快，進城務工、經(jīng)商的農(nóng)民越來越多，甚至有農(nóng)民舉家搬遷至城鎮(zhèn)生活；農(nóng)民進城也造成了農(nóng)村勞動力短缺，加上種植糧食的經(jīng)濟效益低，農(nóng)民的種糧積極性普遍不高；還有一些企業(yè)進行土地投機，將土地閑置，試圖獲得土地的自然增值收益，這些都導致了農(nóng)村大量閑置土地的出現(xiàn)。從法律上來說，我國的土地是歸集體所有，但集體的范圍各地有很大差異，有的是屬于自然村所有，有的是屬于行政村所有，具體屬于哪一集體所有沒有具體的立法；農(nóng)村閑置土地在流轉(zhuǎn)過程中，缺乏明確的法律依據(jù)及相應的糾紛解決機制，造成土地市場流轉(zhuǎn)混亂的局面。因此，我國應加強相應立法，與時俱進，提出解決對策，促進農(nóng)業(yè)社會健康發(fā)展。

2 農(nóng)村閑置土地經(jīng)營中涉及的法律問題

2.1 農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)缺乏必要的法律程序

我國《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》規(guī)定：通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。為了使土地不被閑置浪費，加上國家鼓勵農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)，很多農(nóng)民會選擇轉(zhuǎn)包、出租等流轉(zhuǎn)方式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中會形成很多利益主體，然而這些利益主體之間的權(quán)責關(guān)系并不明確。首先，在我國，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)并不注重形式和程序，很少會采用合同形式，大多是口頭約定即把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給親朋好友。其次，太過隨意的流轉(zhuǎn)方式無法確定權(quán)利義務主體，導致雙方的權(quán)利義務關(guān)系不明確。由于缺乏合同效力，雙方的權(quán)責難以得到落實，導致土地糾紛難以快速有效地解決。因此，我國應加快腳步制定明確可參照的農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)程序和形式，完善土地管理秩序。

2.2 非農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)缺乏明確的法律依據(jù)

非農(nóng)業(yè)用地通常包括農(nóng)村聚落，大、中、小城鎮(zhèn)，工礦區(qū)，交通運輸?shù)日加玫耐恋?。隨著農(nóng)村越來越多的年輕人在城市安家落戶，導致越來越多的宅基地被閑置，利用效率大大降低。除此之外，農(nóng)村閑置土地還包括許多廢棄的學校、廠房等集體建設(shè)用地。目前，我國非農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)主要有出租、轉(zhuǎn)讓、以地入股、聯(lián)合經(jīng)營等形式。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地的價值越來越受到重視和關(guān)注。因此，違法出租、轉(zhuǎn)讓、入股集體土地的行為屢見不鮮，包括一些單位和個人擅自與農(nóng)村集體簽訂合同，不報任何機關(guān)審批，違法用地。違法流轉(zhuǎn)土地不僅會嚴重影響我國的土地市場，而且不利于保護農(nóng)業(yè)用地。因此，我國應加快有關(guān)非農(nóng)用地方面的立法，盡快把非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)法律化、規(guī)范化，保障經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

2.3 農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地缺乏明確的糾紛解決機制

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的需求逐漸增加，在巨大利益的驅(qū)使下，越來越多的農(nóng)民選擇與企業(yè)簽訂合同改變農(nóng)業(yè)用地用途。農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地一般有兩種方式：一是，國家征收、征用；二是，農(nóng)村集體內(nèi)部依法轉(zhuǎn)讓和農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)用。對于農(nóng)村集體非法轉(zhuǎn)用，我國《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》明確規(guī)定：任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。因此，農(nóng)民與企業(yè)或其他經(jīng)濟參與者簽訂的合同因缺乏法律的認可而歸于無效。但在實踐過程中，法律的不認可并不影響私下合同的簽訂和履行，履行必然會產(chǎn)生糾紛，如果完全按照合同無效來解決，雙方利益將會嚴重受損。因此，如何解決這一類型的合同糾紛以及如何確定雙方的責任義務成為當前迫切需要解決的問題。

3 農(nóng)村閑置土地經(jīng)營的救濟機制

3.1 明確農(nóng)村閑置土地的權(quán)屬界限，做好土地流轉(zhuǎn)的登記工作

我國《物權(quán)法》規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！睆奈餀?quán)法上看，土地物權(quán)以登記為產(chǎn)權(quán)要件，即土地的所有權(quán)、使用權(quán)流轉(zhuǎn)以登記部門的登記為準。對于農(nóng)村閑置土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)來說，其權(quán)屬明確要求兩個方面：一是，主體明確，也就是農(nóng)村閑置土地的所有權(quán)主體和使用權(quán)主體必須明確，無論是國家所有還是集體所有、是自然村所有還是行政村所有，使用權(quán)屬于哪戶農(nóng)民的、又向誰流轉(zhuǎn)，都須在地籍登記部門進行登記。二是，面積明確，即主體享有所有權(quán)與使用權(quán)的閑置土地面積必須明確，權(quán)利的邊界對權(quán)利主體或其他主體的權(quán)利義務進行限制。在農(nóng)村閑置土地的流轉(zhuǎn)中，土地面積的確定直接關(guān)系到使用權(quán)人的收益。三是，用途明確，即對農(nóng)村閑置土地流轉(zhuǎn)后的使用方式進行確定，土地使用者應當按照批準和登記的文件以及流轉(zhuǎn)合同的約定使用土地，未經(jīng)原批準機關(guān)批準，不得擅自改變土地的用途，將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用地。

通過權(quán)利登記對農(nóng)村閑置土地的權(quán)屬進行界定，使權(quán)利主體能真確清晰地認識到自己的權(quán)利，使土地的每一次流轉(zhuǎn)都有據(jù)可查，做到土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化和法律化，更好地抵制土地違法行為。同時相關(guān)機關(guān)要嚴格執(zhí)法，妥善解決土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的爭議。

3.2 確立農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)合同制度，完善農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)程序

為了明確農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過程中的權(quán)利義務主體，更好地解決土地糾紛，把農(nóng)用地流轉(zhuǎn)制度化、法律化、建立流轉(zhuǎn)合同制度是關(guān)鍵。首先，制定農(nóng)用地流轉(zhuǎn)合同標準文本，提供違約解決模板，為流轉(zhuǎn)主體訂立合同提供可依據(jù)的參照物。其次，規(guī)范農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)行為，土地流轉(zhuǎn)的雙方當事人除了要簽訂合同外，還要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會備案。再次，賦予鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管部門監(jiān)管職責，對己提交的土地流轉(zhuǎn)備案合同進行審查，及時發(fā)現(xiàn)問題，預防發(fā)生不必要的糾紛。最后，建立農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)檔案，確保所有的流轉(zhuǎn)合同有案可查，完善相應的政府信息，接受社會監(jiān)督。因此，只有確立了土地流轉(zhuǎn)程序，明確流轉(zhuǎn)各方權(quán)利義務，土地糾紛才能被妥善地解決，我國農(nóng)業(yè)用地土地流轉(zhuǎn)形式才能被推廣，從而推進農(nóng)村建設(shè)進程，符合時展的要求。

3.3 重構(gòu)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律體系

我國現(xiàn)行法律嚴格限制著農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，政策與法規(guī)的滯后阻礙了土地市場的發(fā)展，因此，我國應建立新型集體建設(shè)用地土地流轉(zhuǎn)體系，與時俱進。首先，通過完善立法來確定我國農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)主體地位，從而避免所有權(quán)主體多元化。其次，完善與集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)，明確流轉(zhuǎn)所具備的條件、程序、形式及范圍，加強合同制度在流轉(zhuǎn)過程中的作用，使流轉(zhuǎn)有法可依。再次，集體使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配應公平合理，針對不同的轉(zhuǎn)讓形式建立不同的分配制度，同時制定流轉(zhuǎn)價格，確保流轉(zhuǎn)收益。最后，通過立法賦予土地管理部門監(jiān)管職責，確保農(nóng)民的權(quán)益在不受侵犯，保證我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)體系健康、快速發(fā)展。

3.4 明確農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的合同糾紛解決機制

雖然我國尚不認可農(nóng)民與企業(yè)非法簽訂合同改變農(nóng)業(yè)用地用途的行為，但解決此類合同糾紛卻刻不容緩。首先，如果合同雙方均無過錯和重大過失，由此產(chǎn)生的賠償責任按照公平原則分配。其次，如果合同一方隱瞞土地性質(zhì)而使對方遭受損失，那么隱瞞一方應承擔賠償責任，無過錯一方需就損失和隱瞞事實承擔舉證責任。最后，如果雙方在合同訂立過程中，雙方約定村民有辦理土地轉(zhuǎn)化手續(xù)的義務或由于對方無法使用土地而產(chǎn)生的違約保證義務，針對上述情形要分情況分析，第一，由于合同無效則合同中的義務條款無效；第二，《合同法》第五十七條規(guī)定：合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在而有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。因此，合同中有關(guān)違約責任的設(shè)定條款可作為解決合同糾紛的依據(jù)。

3.5 健全完善糾紛解決機制，促進社會和諧。

農(nóng)村閑置土地的糾紛，主要有兩種表現(xiàn)形式：一是，平等主體之間的糾紛，包括農(nóng)民與其他公民之間、農(nóng)村集體組織與集體內(nèi)農(nóng)民及其他公民之間的糾紛。二是，公權(quán)力機關(guān)與個人、集體之間產(chǎn)生的糾紛，包括政府規(guī)劃管理糾紛、閑置土地用途調(diào)整糾紛、國家征收糾紛、閑置土地行政登記糾紛。面對眾多的糾紛，我們要健全糾紛解決機制，針對平等主體之間的糾紛，可以通過民主協(xié)商、民間調(diào)解、仲裁裁決、民事訴訟、行政解決等方式化解糾紛；針對國家公權(quán)力的侵犯，可以通過行政復議、行政訴訟和國家賠償?shù)姆绞竭M行救濟。通過法律法規(guī)建設(shè)，平衡各主體之間的利益，預防糾紛的發(fā)生，促進社會和諧。

4 結(jié)語

綜上所述，土地資源對人們生活水平的提高、國民經(jīng)濟的健康發(fā)展都起著重要的作用，我國人均土地資源稀少，但在農(nóng)村有大量土地被閑置，這主要是經(jīng)濟和政治等方面的原因?qū)е碌摹１疚耐ㄟ^對農(nóng)村閑置土地原因和危害的簡單概括，總結(jié)了農(nóng)村閑置土地經(jīng)營中存在的法律問題，并提出了具有針對性的對策建議，通過國家、農(nóng)民等權(quán)利主體的努力，相信農(nóng)村閑置土地經(jīng)營中出現(xiàn)的法律問題應該能夠得到妥善有效的解決，做到國家利益、集體利益和農(nóng)民利益之間的平衡，保障農(nóng)業(yè)在國民經(jīng)濟中的主體地位，促進我國經(jīng)濟健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展。

【參考文獻】

[1]符健敏.中國集體土地流轉(zhuǎn)的法律問題研究[D].2011.

第8篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

按照黨的十七大報告關(guān)于“堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度，穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系，按照自愿有償原則，健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，有條件的地方可以發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營”的要求，為進一步穩(wěn)定農(nóng)村土地承包制度，提高土地規(guī)模經(jīng)營效益，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，拓寬農(nóng)民增收渠道，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部令第47號）等有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就推進農(nóng)村土地承包適度規(guī)模經(jīng)營提出如下意見：

一、提高對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和土地適度規(guī)模經(jīng)營重要性和必要性的認識

鼓勵土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，推進土地適度規(guī)模經(jīng)營，是農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求和必然趨勢，是創(chuàng)新農(nóng)村土地制度的有效途徑。發(fā)展土地適度規(guī)模經(jīng)營，不僅可以促進先進農(nóng)業(yè)科技成果應用和農(nóng)機化發(fā)展，提高耕地產(chǎn)出率和農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率，而且有利于保障大宗農(nóng)產(chǎn)品供給尤其是糧食安全，有利于促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收；對于穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展進程，促進農(nóng)業(yè)農(nóng)村科學發(fā)展，都有十分重大而深遠的意義。各地、各部門要切實增強對土地適度規(guī)模經(jīng)營重要性、必要性和可行性的認識，因地制宜、因勢利導，加快推進多種形式的土地適度規(guī)模經(jīng)營發(fā)展。

二、指導思想和原則

促進土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，推進土地適度規(guī)模經(jīng)營的指導思想是，以黨的十七大精神為指針，按照社會主義市場經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的要求，通過建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制，促進生產(chǎn)要素優(yōu)化組合，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，努力提高土地利用率、投入產(chǎn)出率、勞動生產(chǎn)率和農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)率，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)高產(chǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)、生態(tài)、安全化，確保農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的有機統(tǒng)一。促進土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，推進土地適度規(guī)模經(jīng)營，必須遵循“積極引導，穩(wěn)妥操作、因地制宜、分類指導，規(guī)模適度、形式多樣，分步推進、逐步提高”的指導方針。在具體工作中必須把握好以下原則：

（一）堅持依法、規(guī)范操作。土地流轉(zhuǎn)必須依照農(nóng)村土地承包法及其它有關(guān)法律法規(guī)進行，不得損害農(nóng)民和集體的合法權(quán)益，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須尊重農(nóng)民的意愿，符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，嚴格法定程序，規(guī)范承包與流轉(zhuǎn)合同，要通過輿論宣傳和政策引導，激發(fā)農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的積極性，堅決避免強迫命令等違反農(nóng)民意愿搞硬性流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象發(fā)生。流轉(zhuǎn)期限不得超過農(nóng)戶承包土地的剩余承包期。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應當規(guī)范有序，依法形成的流轉(zhuǎn)關(guān)系應當受到保護。

（二）堅持從實際出發(fā)，因勢利導、因地制宜。根據(jù)本地經(jīng)濟發(fā)展的階段性水平、勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)的程度和農(nóng)民在二、三產(chǎn)業(yè)的收益狀況，積極穩(wěn)妥地開展工作，既不能急于求成、拔苗助長，也不能消極無為、放任自流；既要積極推動，又不能搞“一刀切”，要從實際出發(fā)，因地制宜，分類指導，切實保證土地流轉(zhuǎn)的健康有序發(fā)展。

（三）確保土地承包方和土地受讓方的利益。農(nóng)戶是農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)的主體，任何組織和個人不得強迫或阻撓農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)承包地。土地流轉(zhuǎn)形式的選擇、流轉(zhuǎn)收益的協(xié)商確定等，由流轉(zhuǎn)雙方自主決定。堅持有償流轉(zhuǎn)，受讓方應對土地承包方給予合理經(jīng)濟補償，流轉(zhuǎn)收益歸土地承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。流轉(zhuǎn)補償應充分考慮土地的增值和農(nóng)戶的切身利益，長期流轉(zhuǎn)應商定分時段價格，提倡以前三年平均畝產(chǎn)量為基數(shù)考慮適量增長。雙方可在合同中約定，土地受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回土地時，受讓方有權(quán)獲得相應的補償。

（四）鼓勵長期流轉(zhuǎn)、連片開發(fā)。推進土地規(guī)模經(jīng)營，要逐步改變過去零星流轉(zhuǎn)、短期流轉(zhuǎn)、分散開發(fā)的狀況，強化土地所有者對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理職能，通過村集體經(jīng)濟組織的引導和協(xié)調(diào)，達到集中流轉(zhuǎn)，連片開發(fā)，以利于發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。鼓勵土地流轉(zhuǎn)期限盡量長些，最大限度地發(fā)揮土地規(guī)模經(jīng)營在解決農(nóng)業(yè)問題上的作用。

三、提倡多種類型的土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營形式

我市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的地區(qū)性差異較大，土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的形式要按照各地的自然條件、生產(chǎn)基礎(chǔ)、人地比例、種植習慣、經(jīng)濟發(fā)展水平和勞動力轉(zhuǎn)移程度以及農(nóng)民的思想觀念等方面來確定。根據(jù)當前農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展水平和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實際，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要方式有：

（一）出租。即承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后，原土地承包關(guān)系不變。

（二）轉(zhuǎn)包。即承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后，原土地承包關(guān)系不變。

（三）入股。即將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營，或?qū)⑼恋爻邪?jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股成股份公司或者股份合作社等形式從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。入股后，原土地承包關(guān)系不變。

（四）互換。即承包方之間為方便耕種或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經(jīng)營權(quán)。

（五）轉(zhuǎn)讓。即承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應土地承包合同的權(quán)利和義務。轉(zhuǎn)讓后，經(jīng)發(fā)包方同意，當事人可要求及時辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。

除此以外，提倡有條件的地方，可進行土地股份合作、土地信用合作和土地抵押試點。對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，要堅持慎重、穩(wěn)妥原則，嚴格法定程序。無論實行哪種土地流轉(zhuǎn)形式，都要充分尊重農(nóng)民的首創(chuàng)精神，尊重農(nóng)民的自主選擇權(quán)利，鼓勵和引導農(nóng)民探索新的土地流轉(zhuǎn)形式，促進土地經(jīng)營方式的創(chuàng)新。流轉(zhuǎn)的土地，要有利于比較效益優(yōu)勢的發(fā)揮，原則上應實行規(guī)模經(jīng)營，力爭最合理、最有效地利用土地，使有限的資源發(fā)揮更大的效益。規(guī)模經(jīng)營的形式，可依不同地區(qū)、不同生產(chǎn)條件而不同。山區(qū)半山區(qū)，可重點推廣“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一管護，收益分成”或“聯(lián)合開發(fā)，股份合作”的形式。平原地區(qū)，可在鞏固原種養(yǎng)大戶和家庭農(nóng)場的基礎(chǔ)上，向合作農(nóng)場發(fā)展。流轉(zhuǎn)的土地，不分地區(qū)、性質(zhì)，不論集體、個人，均可參與承包。要吸引一批有經(jīng)濟實力、有技術(shù)專長的市內(nèi)外企業(yè)家、科技人員等投資農(nóng)業(yè)開發(fā)。既可吸收農(nóng)業(yè)內(nèi)部資金參與農(nóng)業(yè)開發(fā)，也提倡農(nóng)業(yè)外部資金投向農(nóng)業(yè)。鼓勵各地積極探索土地規(guī)模經(jīng)營與扶持發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社、發(fā)展“一村一品”和提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平有機結(jié)合起來，促進土地規(guī)模經(jīng)營健康發(fā)展。

四、加大對土地規(guī)模經(jīng)營的支持保障措施

（一）加大政府扶持力度，從政策上鼓勵和推動土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營。對規(guī)模經(jīng)營成片、土地面積較大的農(nóng)業(yè)科技及農(nóng)業(yè)發(fā)展項目應優(yōu)先立項。對農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)業(yè)信息服務設(shè)施等項目建設(shè)應優(yōu)先安排。對規(guī)模經(jīng)營的大戶和單位發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、銷售業(yè)務，享受農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)有關(guān)優(yōu)惠政策。對于規(guī)模經(jīng)營者所需流動資金和購置農(nóng)機等生產(chǎn)性固定資產(chǎn)，各地應予以信貸支持，金融部門要優(yōu)化生產(chǎn)資金貸款手續(xù)，積極支持和幫助規(guī)模經(jīng)營大戶發(fā)展生產(chǎn)。土地管理部門要對規(guī)模經(jīng)營管理用房等設(shè)施建設(shè)所需臨時用地依法給予優(yōu)先安排，但不得修建永久性建筑物。工商部門要簡化項目審批手續(xù)。對土地規(guī)模經(jīng)營先進典型進行表彰，并給予一定的獎勵。各級各部門要結(jié)合實際出臺扶持土地規(guī)模經(jīng)營的政策措施。

（二）鼓勵和提倡成立“土地規(guī)模經(jīng)營者協(xié)會”組織，提高規(guī)模經(jīng)營者的素質(zhì)和組織程度，保護其合法權(quán)益。鼓勵龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織積極參與農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營。要加強農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織建設(shè)，發(fā)揮其對外聯(lián)結(jié)市場或企業(yè)，對內(nèi)聯(lián)結(jié)千家萬戶，帶動農(nóng)戶發(fā)展規(guī)模經(jīng)營方面的積極作用。有條件的農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織，也可以探索農(nóng)戶土地入股等流轉(zhuǎn)方式，自主開發(fā)經(jīng)營農(nóng)業(yè)項目。

（三）在資金方面予以支持。中央、省、市各類涉農(nóng)專項資金的立項安排上，應充分考慮土地規(guī)模經(jīng)營因素，擇優(yōu)扶持。政府土地出讓收入用于農(nóng)村建設(shè)的增量要高于上年，土地出讓收入用于農(nóng)村的投入，要重點支持基本農(nóng)田整理、災毀復墾和耕地質(zhì)量建設(shè)。

（四）進一步健全多層次的農(nóng)村社會保障體系。遵循“因地制宜，量力而行，形式多樣，農(nóng)民自愿”的原則，多渠道、多層次、多形式建立農(nóng)村最低生活保障，失地農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷保險，農(nóng)民大病救助，農(nóng)民子女教育補助，農(nóng)民工合法權(quán)益保護等社會保障制度，逐步弱化土地的福利和社會保障功能，增強農(nóng)民離土的安全感和穩(wěn)定感，解除土地流出者的后顧之憂。為土地流轉(zhuǎn)和土地適度規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（五）加強對土地適度規(guī)模經(jīng)營的服務。有關(guān)涉農(nóng)部門和科研單位要與規(guī)模經(jīng)營大戶或單位建立定點聯(lián)系制度，把推廣新技術(shù)，培育新品種，創(chuàng)辦示范園區(qū)，建立各類基地等與發(fā)展規(guī)模經(jīng)營結(jié)合起來，提供信息、推廣技術(shù)、組織培訓等方面的重點服務。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要切實做好土地流轉(zhuǎn)的協(xié)調(diào)工作，指導轉(zhuǎn)接包雙方簽訂合同，并可接受申請辦好合同鑒證等有關(guān)手續(xù)，以確保土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營工作穩(wěn)步健康地發(fā)展。

第9篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn) 研究

宅基地使用權(quán)概述

宅基地是我國土地制度中的一個專有名詞，是指農(nóng)村家庭為建造住宅及其與住宅生活有關(guān)的附屬設(shè)施而占用的土地。住宅是一個家的體現(xiàn)，而宅基地則是一個家的承載。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一項用益物權(quán)，其權(quán)利的實現(xiàn)涉及到宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題?！罢厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)”在當今無論是法學理論界還是實務界都沒有一個統(tǒng)一的界定。筆者認為，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村居民依申請取得宅基地使用權(quán)并在其上建造住房及附屬設(shè)施后，將在宅基地上建造的房屋及附屬設(shè)施的所有權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人從而導致宅基地使用權(quán)人也隨之發(fā)生變動的行為。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中存在的主要問題

法律規(guī)定不健全、操作性不強?，F(xiàn)行土地管理制度主要來源于《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》、《土地管理法實施條例》等，具體涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律和政策較少。在這些有限涉及的法律制度中對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)大多只作原則性規(guī)定，其內(nèi)容籠統(tǒng)模糊，存在不少法律空白和缺位，一些法律和制度在實踐中操作性不強甚至無法操作。例如：法律只規(guī)定了宅基地使用權(quán)一戶一宅，但現(xiàn)實中，農(nóng)村子女分戶后取得了一處宅基地，宅基地的可繼承性使得成年子女獲得多處宅基地，目前法律法規(guī)對此沒有完整的規(guī)定，在具體實踐中操作起來比較困難。

宅基地使用權(quán)隱形流轉(zhuǎn)市場存在。隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快和集約化、專業(yè)化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系的構(gòu)建，更多的農(nóng)村剩余勞動力將持續(xù)不斷向城市聚集，越來越多的農(nóng)村居民對宅基地的依賴性程度降低。同時由于繼承等原因，擁有剩余房屋和宅基地的城市居民和農(nóng)村居民會選擇將農(nóng)村的房子與宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓從而使宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。我國堅持保守的土地政策，現(xiàn)行宅基地管理制度主要采取嚴格限制近似禁止流轉(zhuǎn)的作法，這使得宅基地使用權(quán)的交易只能游走于正式制度之外，造成宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形市場存在，私下交易的現(xiàn)象時常發(fā)生，且規(guī)模有日益擴大的趨勢，這樣就出現(xiàn)一些突破法律底線的流轉(zhuǎn)，不受法律的保護，致使所交易的產(chǎn)權(quán)不明確，從而使市場混亂，社會矛盾激增。

一戶多宅，面積超標現(xiàn)象存在。宅基地具有明顯的社會保障性質(zhì)，宅基地使用權(quán)的取得是無償?shù)?，取得后無限期使用，符合條件的農(nóng)民只需申請獲得批準即可。法律規(guī)定宅基地的分配以“一戶一宅”為原則，并且面積要符合所在省、自治區(qū)、直轄市所規(guī)定的面積標準。但是在現(xiàn)實中，因合法贈與而取得宅基地等現(xiàn)象普遍存在，法律在此方面存在模糊和空白點等使得農(nóng)村存在一戶擁有兩處以上宅基地的現(xiàn)象。由于土地管理部門對此申請審查不嚴，管理不到位，致使不按批準的面積標準建房、未經(jīng)審批建房的現(xiàn)象出現(xiàn)，最終結(jié)果導致面積超標，“一戶多宅”。

宅基地閑置，資源利用率低。大量農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移，長期不在農(nóng)村里居住，仍然在村里建房使用宅基地。宅基地一般無償退出，且退出制度不夠嚴格，執(zhí)行力欠缺。當前的實際情況是在農(nóng)村實際長期居住的人逐漸減少了，卻仍然占用同量的農(nóng)村宅基地，這就導致農(nóng)村大量的住房長期無人居住而“閑置”，在部分地區(qū)出現(xiàn)了所謂的“空心村”的現(xiàn)象。一些村莊宅基地與農(nóng)用地雜亂分布，宅基地沒有統(tǒng)一規(guī)劃，宅基地資源很難集約化利用，造成宅基地利用率不高。

理論界與實務界對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探索

針對宅基地使用權(quán)進入市場流轉(zhuǎn)的問題理論界展開了激烈的爭論，實務界也采取了一些積極的改革實踐。

理論界對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的爭論?！段餀?quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家的有關(guān)規(guī)定。”這無疑又給今后宅基地使用權(quán)進入市場流轉(zhuǎn)預留了空間。學界對此理論紛爭分歧甚大，至今都沒有形成統(tǒng)一的意見，主要學說有自由流轉(zhuǎn)說、禁止流轉(zhuǎn)說、有條件流轉(zhuǎn)說。

自由流轉(zhuǎn)說。該學說主張應允許宅基地使用權(quán)進入市場自由流轉(zhuǎn)。自由流轉(zhuǎn)學說是出于宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)和農(nóng)村居民房屋財產(chǎn)權(quán)的考慮，以及高效利用農(nóng)村閑置宅基地等目的。梁慧星教授認為：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)采用審批方式無償取得的，自由流轉(zhuǎn)時能取得一定利益，宅基地所有權(quán)人有權(quán)要求宅基地使用權(quán)人交納出讓金。”①陳小君教授領(lǐng)導的農(nóng)村土地法律制度研究小組認為：“應肯定農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性，并賦予其法律效力，明確轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、入股等都是流轉(zhuǎn)方式。”②

禁止流轉(zhuǎn)說。保障農(nóng)民的基本生存需要是國家的基本職責，禁止宅基地使用權(quán)進入市場自由流轉(zhuǎn)是保障農(nóng)村居民合理取得宅基地使用權(quán)的重要手段。“目前，從我國農(nóng)村社會保障體系還不健全來看，大多數(shù)農(nóng)民，宅基地使用權(quán)和房屋是他們重要的財產(chǎn)，如果允許自由流轉(zhuǎn)，其很可能會失去生活的最后保障而淪為流離失所、無居無業(yè)的流民，有失社會公平性；同時還會沖擊地產(chǎn)市場，使得國家土地稅收收益流失，城鎮(zhèn)化的進展受阻?！雹?/p>

有條件流轉(zhuǎn)說。此學說認為，我國現(xiàn)行禁止宅基地使用權(quán)進入市場流轉(zhuǎn)的做法是不科學、不合理的，在一定條件下應允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，也就是只能限制在集體經(jīng)濟組織成員之間或者在一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民不能通過流轉(zhuǎn)取得宅基地使用權(quán)。

越來越多的學者支持宅基地使用權(quán)進入市場流轉(zhuǎn)，持禁止流轉(zhuǎn)觀點的學者極少。筆者認為，采用宅基地使用權(quán)完全自由流轉(zhuǎn)、絕對禁止的觀點不符合我國當前的實際，宅基地進入市場交易流轉(zhuǎn)是必然選擇，但對流轉(zhuǎn)條件嚴格限制也不足取，應根據(jù)我國的實際情況，在不影響我國經(jīng)濟和社會發(fā)展，保持農(nóng)村社會穩(wěn)定的前提下，構(gòu)建符合我國國情的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一些實踐改革。順應城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的趨勢，全國各地在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上不斷地探索，踴躍出一些形式各異的宅基地使用權(quán)進入市場交易而達到流轉(zhuǎn)目的的改革試點，為今后合理科學構(gòu)建我國宅基地使用權(quán)進入市場交易流轉(zhuǎn)制度積累了寶貴的經(jīng)驗。

宅基地換房模式。天津市在“三鎮(zhèn)（華明鎮(zhèn)、大良鎮(zhèn)、小站鎮(zhèn)）”和“兩村（南北辛莊村、后蒲棒村）”的宅基地流問題上，采用“宅基地換房”的模式來建設(shè)小城鎮(zhèn)。在不減少當前耕地總面積的前提下，統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，建成產(chǎn)業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)，村民以宅基地使用權(quán)換取新建的房屋，達到了集約利用土地的目的。

在重慶市，當?shù)氐募w經(jīng)濟組織采用統(tǒng)一按照合理的價格收回農(nóng)民手中的宅基地使用權(quán)，從而使宅基地集中起來。將現(xiàn)有宅基地面積的20℅建設(shè)新型農(nóng)村居住社區(qū)，再以低價出售給本集體組織成員；剩余宅基地面積的80℅進入市場交易流轉(zhuǎn)獲得一定的收益，所有收益歸該集體經(jīng)濟組織成員所有。

宅基地使用權(quán)進入市場交易。在廣東省宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)采用更加靈活的方式，宅基地使用權(quán)可以進入市場交易，在交易過程中限制較少，在廣東省農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)一樣允許出讓給第三人，集體經(jīng)濟組織成員將其擁有的宅基地使用權(quán)出賣，所得的收益歸集體經(jīng)濟組織成員自己，但宅基地使用權(quán)一經(jīng)出讓不能再申請取得宅基地使用權(quán)。

在蘇州，當?shù)爻闪⒘恕罢刂脫Q中心”作為農(nóng)民土地置換的交易機構(gòu)，由當?shù)卣y(tǒng)一組織將“閑置”長期不用的宅基地用統(tǒng)一的價格進行回收，對于超過標準多占的宅基地強制收回，然后進行整理，分配給符合宅基地分配條件的其他村民，從而實現(xiàn)宅基地使用權(quán)的有序高效流轉(zhuǎn)。

兩分兩換模式。浙江省嘉興市把宅基地與承包地分開，宅基地換貨幣等其他等價物品，土地承包經(jīng)營權(quán)換取社會保障、福利等。“通過‘兩分兩換’改革使農(nóng)民離開了宅基地和承包地，完全成為城市居民，有效地促進了農(nóng)村土地的規(guī)劃、整理和流轉(zhuǎn)，有效地改善了失地農(nóng)民的社會保障程度和再就業(yè)水平，實現(xiàn)土地節(jié)約利用，提高了土地的集約水平，充分利用有限的土地資源，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，有效改善了農(nóng)民的生活條件和生活環(huán)境質(zhì)量?！雹?/p>

構(gòu)建宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議

制定和完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度。社會的有序發(fā)展離不開完善的法律制度。我國缺乏統(tǒng)一、規(guī)范、全面、系統(tǒng)的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律法規(guī)。建議制定《中華人民共和國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法》這部宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的專門法律，該法可以在宅基地使用權(quán)的權(quán)屬、宅基地使用權(quán)的入市流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)管理、法律責任等方面進行詳細的規(guī)定；在此基礎(chǔ)上完善和修改現(xiàn)有與宅基地相關(guān)的法律、法規(guī)，并制定配套的實施政策，避免宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度存在空白點、模糊點、操作性不強等問題，真正使宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)“有法可依”。

建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記制度。為了適應宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立，在宅基地使用權(quán)取得時就實行登記制度，對于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，要貫徹登記原則。建議按照農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃，將農(nóng)村可用住房建設(shè)用地分類、（下轉(zhuǎn)147頁）（ 上接119頁）編號、并與農(nóng)戶對應，建立一整套農(nóng)房登記制度，并確權(quán)發(fā)證。對于宅基地使用權(quán)來說，其權(quán)屬登記制度除了確認權(quán)利、維護交易安全及發(fā)揮其他私法功能以外，其所記載的信息還為土地利用規(guī)劃和土地用途管制等公法行為提供了相應的依據(jù)。

制定和完善科學的村莊規(guī)劃，提高宅基地的利用率?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：農(nóng)村村民建造住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃。“以節(jié)約利用土地為目的，按照新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)化發(fā)展的客觀需要，科學地制定和完善村莊建設(shè)規(guī)劃，有利于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和集約居住，有利于促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)進程，有利于開拓農(nóng)村經(jīng)濟市場和發(fā)展村鎮(zhèn)經(jīng)濟，有利于節(jié)約集約利用土地和改善居住條件，提高農(nóng)民生活質(zhì)量”。⑤可借鑒天津市在“三鎮(zhèn)”和“兩村”的做法，在不減少當前耕地的總面積的前提下，建設(shè)產(chǎn)業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)，農(nóng)民以手中的宅基地使用權(quán)換取新建的房屋。制定科學的村莊規(guī)劃，以規(guī)劃村莊宅基地使用權(quán)的行使；整理農(nóng)村目前布局散亂的宅基地；保證村莊布局有序性，從而達到優(yōu)化資源配置。

強化宅基地使用權(quán)的審批和監(jiān)督。一戶多宅、違規(guī)占用土地、面積超標等現(xiàn)象加劇了土地權(quán)屬的混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，給土地管理造成了巨大障礙，增加了土地管理的難度。建議強化宅基地使用權(quán)的審批制度，嚴格按照標準審批。為確保對土地利用的科學性和透明度，以信息公開、透明為理念，積極接受各方面的監(jiān)督，加大對宅基地使用的審查監(jiān)督力度。對不按程序?qū)徟耐恋毓芾砣藛T和違規(guī)使用宅基地的行為，要明確處罰的措施，加大懲處力度，確保宅基地使用權(quán)的有效利用率。

改革戶籍管理制度?，F(xiàn)行的“城鄉(xiāng)二元戶籍制度”阻礙了城鄉(xiāng)人口的流動，阻礙了農(nóng)村勞動力向城市產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，使得許多被動城市化的村民難以融入城市，不利于城鄉(xiāng)一體化的形成，也不利于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。改革戶籍管理制度，建立一元制的戶籍管理制度，不區(qū)分城鄉(xiāng)以一種戶籍形式來統(tǒng)一管理戶籍，城市居民可以購置農(nóng)村的房屋，農(nóng)村村民又能享受城市的社會保障，讓市場經(jīng)濟條件下可以自由競爭和自由流動，實現(xiàn)資源的價值得以充分發(fā)揮，盤活稀缺的土地資源的價值。

做好失地農(nóng)民的社會保障，縮少城鄉(xiāng)差異。我國的社會保障體系在總體上還相對滯后，社會保障體系在農(nóng)村還沒有全面覆蓋，農(nóng)村的社會保障體系處于緩慢建立中，這使得農(nóng)民對土地的依靠性仍然很高，解決宅基地使用權(quán)問題要充分考慮失地農(nóng)民的保障問題。只有建立完善的農(nóng)村社會保障體系才能使農(nóng)村居民在宅基地流轉(zhuǎn)后不再擔心失去住所后的住房問題，所以要加快農(nóng)村社會保障體系的構(gòu)建，縮小城鄉(xiāng)之間的差異，使農(nóng)村居民與城市居民一樣平等享有各種社會保障福利待遇，最終使失地農(nóng)民沒有后顧之憂。在當前社會保障制度不健全的情況下，一定要做好失地農(nóng)民的生存和發(fā)展問題，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要在解決好農(nóng)民社會保障的前提下進行。

合理區(qū)分，循序漸進推進宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場化?！俺侵写濉焙汀皞鹘y(tǒng)農(nóng)村”在經(jīng)濟生活、土地利用方式，尤其是在土地功能上有很大差異。在大多數(shù)“傳統(tǒng)農(nóng)村”，城市經(jīng)濟對其影響較小，而“城中村”的村民在生活方式、思維方式已經(jīng)趨同“城市居民”，同時農(nóng)民基本已無耕地，土地利用方式基本融入城市工商業(yè)建設(shè)。兩者在土地的功能、利用方式和價值方面存在差異，在政策制定上不能一概而論，不能在全國范圍內(nèi)對城中村與農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)持“一刀切”的觀點。

根據(jù)不同地方的發(fā)展水平以及人流的趨勢等各種因素，可以把我國的宅基地分成若干種類。對于稍落后的山區(qū)地區(qū)，鼓勵村民們在滿足自己需要的前提后自由流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，可以借鑒上述所提到的試點，以宅基地換取城市住房或者入股出資引來外資，以帶動這些地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，改善人民的生活，縮短城鄉(xiāng)間的距離，消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。在相對發(fā)達地區(qū)，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制條件要寬松，在促進經(jīng)濟發(fā)展同時有效阻止宅基地使用權(quán)的無節(jié)制地流轉(zhuǎn)。

土地制度改革是農(nóng)村諸多制度改革的重要組成部分，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的改革作為土地制度改革的重要組成部分，其改革的成敗直接影響我國經(jīng)濟和社會的發(fā)展。盲目地放開農(nóng)村宅基地市場，后果不堪設(shè)想。應借鑒一些省市成功的做法，不斷總結(jié)經(jīng)驗，做到穩(wěn)步推進，不能急于求成、爭功近利，根據(jù)當?shù)氐膶嶋H，循序漸進推進宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場化，從而達到土地資源優(yōu)化配置，促進社會穩(wěn)定，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的目標。

【作者單位：梧州學院；本文系2012年廣西高等學校科研項目的階段性成果，項目編號：201204LX387】

【注釋】

①梁慧星：《中國物權(quán)法研究（下）》，北京：法律出版社，2002年，第661頁。

②陳小君：《農(nóng)村土地法律制度研究》，北京：法律出版社，2003年，第256頁。

③王衛(wèi)國：《中國土地權(quán)利研究》，北京：中國政法大學出版社，1997年，第182頁。