房地產(chǎn)土地評估方法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)土地評估方法范文

市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的替代原理。

從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。正是因為在房地產(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產(chǎn)評估時，評估對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的己知成交價格來求取。當然，由于在現(xiàn)實交易中存在著交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度等情況的不同，現(xiàn)實生活中的某一宗具體的房地產(chǎn)交易的成交價格很有可能是處于偏離平均市場價格。但是，若存在較多數(shù)量的交易范例，則他們的交易價格可以作為平均市場價格的參考指數(shù)，這一點是基于“大數(shù)法則”，該法則也稱大數(shù)定律，是隨機現(xiàn)象中的基本規(guī)律。

二、市場法的適用范圍及應(yīng)用條件

1.適用范圍

(1)適用于有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實例，使市場法具有使用基礎(chǔ)。此外，采用市場法進行評估的房地產(chǎn)必須是較為常見的類型，對一些較為特殊的房地產(chǎn)，如占據(jù)特殊位置或具有特殊地位的房地產(chǎn)(如城市標志性建筑)，或建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、建筑形式與眾不同的房地產(chǎn)(如古建筑)等，由于不易找到具有可比性的比較實例房地產(chǎn)，則難以采用市場法。

(2)適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)。在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠充分的地區(qū)，較難采用這一方法。

2.應(yīng)用條件

(1)具備充足的市場交易資料

市場法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實例。具體來說，充足的市場交易資料是指：數(shù)據(jù)充足、資料可靠和質(zhì)量保證。

(2)具備豐富的評估經(jīng)驗

市場法的正確運用對評估主體也有嚴格的要求。在運用這一方法時，需要選定比較實例與待估房地產(chǎn)進行分析比較，并對交易情況、交易期日、區(qū)域因素及個別因素做出修正，這些都需要多方面的知識和豐富的經(jīng)驗。

三、市場法評估的程序

1.搜集交易實例

運用市場法評估房地產(chǎn)價格，是建立在充足的案例資料基礎(chǔ)上的。如果案例資料太少，就有可能受到個別非正常交易案例的影響，使評估出的價格失真，不夠客觀。因此，應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實例。

2.確定可比交易案例

選取可比實例就是從己搜集和積累的大量交易實例中，選取與評估對象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與評估時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。其數(shù)量一般為3個以上。

可比實例房地產(chǎn)選擇的合適與否，將直接影響市場法評估的最終結(jié)果，因此這一篩選過程應(yīng)特別慎重。選取的交易實例具體應(yīng)符合下列標準：(1)與待估房地產(chǎn)的用途相同；(2)與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同；(3)與待估房地產(chǎn)交易類型相同；(4)交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易；(5)交易時間與待估房地產(chǎn)的評估時點應(yīng)盡量接近；(6)處于待估房地產(chǎn)的同一供需圈。

3.建立價格可比基礎(chǔ)

在選好了可比的參考實例后，首先，需要對所選擇的可比參考實例的實際交易價格作換算整理，從而使這些參考實例具有一致的可比性和價格單位，為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。這主要包括：(1)統(tǒng)一付款方式；(2)統(tǒng)一采用的單價；(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位；(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵。

4.修正各項因素

建立價格可比基礎(chǔ)，主要是為進行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素及使用年期等的修正服務(wù)的。這主要包括：(1)交易情況修正；(2)交易日期修正；(3)區(qū)域因素修正；(4)個別因素修正；(5)容積率修正；(6)土地使用年期修正。

5.確定房地產(chǎn)價格

當交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結(jié)果，求出某一可比實例的修正價格(比準價格)。通常的公式為：

可比實例修正價格=可比實例成交價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

通過計算后，根據(jù)每個交易實例都可計算出一個修正價格，而且不會完全一致，這就需要綜合計算求出待估房地產(chǎn)的評估值。綜合的方法可采用統(tǒng)計學(xué)方法，如：簡單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。例如：當幾個可比實例的重要性或者與待估對象的相似性基本相同時，可用簡單算術(shù)平均數(shù)法求取最終價格。當各個可比實例的重要性不同時，可按照權(quán)重采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法求取最終價格。

四、市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中的重要地位

市場法是在評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法，這一點已得到國際評估界的公認。市場法在發(fā)達國家房地產(chǎn)評估中處于主導(dǎo)地位。市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中所占據(jù)的重要地位，我們可以從以下兩點加以分析：

1.公開市場價值標準與各種評估方法

“公開市場價值”的定義是：在公開市場上最可能形成或成立的價格。那么，應(yīng)該怎樣確定待估房地產(chǎn)在公開市場上最可能形成或成立的價格呢?當然，最好就是參照與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規(guī)定，采用市場法對評估對象的公開市場價值進行評估是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標準的一種評估方法。

從市場法的定義可知，市場法的出發(fā)點，是實際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實際成交的價格，而最終目的是確定出待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值，也即公開市場價值。同時，市場法又強調(diào)了類似房地產(chǎn)的成交價格為正常價格或可修正為正常價格。所有這些都告訴我們，應(yīng)用市場法評估的終極目的，就是確定評估對象的公開市場價值，可見，市場法是公開市場價值標準在評估方法中的直接體現(xiàn)。筆者認為這也正是《規(guī)范》中規(guī)定：“有條件選用市場法進行評估的，應(yīng)以市場法為主要的評估法”的原因所在。經(jīng)過分析研究發(fā)現(xiàn)，不僅市場法體現(xiàn)了公開市場價值，其它評估方法也同樣是如此。這從其它評估方法的定義和評估要求上都可以看出：收益法是為取得待估房地產(chǎn)的價格，以還原利率將房地產(chǎn)在未來所能產(chǎn)生的正常純收益貼現(xiàn)到評估時點，并以其貼現(xiàn)之和作為待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法；成本法是求取待估房地產(chǎn)在評估時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，而估算待估對象的客觀合理價格或價值的方法；假設(shè)開發(fā)法是將待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除預(yù)期各種開發(fā)及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法都要求評估的最終結(jié)論是“待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值”，這和市場法是一致的，也是公開市場價值標準的體現(xiàn)。同時，收益法中求取待估房地產(chǎn)在未來所能產(chǎn)生的正常收益，所依據(jù)的數(shù)據(jù)是采用“正?？陀^的數(shù)據(jù)”(見《規(guī)范》第5.3.2、5.2.3條)；成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑物的正常價格”(見《規(guī)范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22條)；假設(shè)開發(fā)法采用的待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值“宜采用市場比較法求取”(見《規(guī)范》第5.5.4條)，并且扣除的是“預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等”(見《規(guī)范》第2.0.15條)，這些都說明，這些評估方法同樣是以現(xiàn)實存在的與評估對象有關(guān)的各種公開市場價值為出發(fā)點的?？梢?，從這些評估方法的運用到評估結(jié)論的確定，都要受到公開市場價值標準的影響，處處體現(xiàn)著公開市場價值標準。而由于市場法是最直接體現(xiàn)公開市場價值標準的一種評估方法，所以可以認為，其他評評估方法都是市場法的變形和補充，因為它們的實質(zhì)都是要確定評估對象的公開市場價值。

經(jīng)過進一步分析，假設(shè)開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)產(chǎn)品在假設(shè)完成后的市場價值中減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費、利潤等，以求得該未完成的房地產(chǎn)的價值，如果評估對象的狀態(tài)逐漸接近最終產(chǎn)品，這時的假設(shè)開發(fā)法也就逐步接近市場法了。

2.各種評估方法與“替代”原理的關(guān)系

前文已經(jīng)闡明，市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的替代原理；收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格的預(yù)期原理；成本法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格的生產(chǎn)費用價值論；而假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。經(jīng)過進一步研究發(fā)現(xiàn)：

(1)收益法中對待估房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的正常純收益的預(yù)期，對還原利率等參數(shù)的確定都具有相當?shù)闹饔^性，都需要評估人員的估計，因此這就涉及評估依據(jù)的問題。對這類問題，解決的方法之一便是掌握市場數(shù)據(jù)，尋找類似房地產(chǎn)，通過選擇類似房地產(chǎn)進一步計量其還原利率及正常純收益，然后將這些類似房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)有比較的運用到待估房地產(chǎn)上，求出待估房地產(chǎn)的未來收益和還原利率，最后用待估房地產(chǎn)的未來收益還原來“替代”待估房地產(chǎn)在評估時點的價格，從而確定待估房地產(chǎn)的價格?？梢姂?yīng)用收益法的評估過程中處處體現(xiàn)著“替代”原理；

(2)成本法對待估房地產(chǎn)在評估時點重置價格(或重建價格)和折舊的求取，前者可采用直接法和間接法，直接法是將構(gòu)成待估房地產(chǎn)的所有組成部分按照該房地產(chǎn)所在地區(qū)在評估時點的各種單價為基礎(chǔ)，累計估算直接成本費，加上間接工程費及正常的利潤和稅金，以求得待估房地產(chǎn)重置價格的一種辦法，可以看出，作為房地產(chǎn)價格要素的各組成部分價格的形成依據(jù)實際上也是“替代”原理；而間接法更是與市場法如出一轍，先搜集與待估房地產(chǎn)所在地區(qū)或同一供需范圍內(nèi)的類似地區(qū)中相類似的房地產(chǎn)的直接成本費、間接費等評估所需的數(shù)據(jù)資料，然后對這些資料進行詳細分析，將不屬于標準的費用項目加以適當修正，求得類似房地產(chǎn)的造價，然后與待估房地產(chǎn)相比較，最后求得待估房地產(chǎn)的重置價格。例如，用間接法求得某一房屋的重建價格，可以用相同材料重新建造相同用途、結(jié)構(gòu)的房屋所需的標準單價，乘以該房屋的面積即可。顯然，間接法的操作過程也處處體現(xiàn)著“替代”原理。后者，即待估房地產(chǎn)折舊的估算(房地產(chǎn)的折舊主要體現(xiàn)在建造在土地之上的建筑物的折舊)可采用市場資料法，其操作步驟是：①搜集在評估時點不久前發(fā)生的，其物理、功能和經(jīng)濟性的價值貶損程度與待估房地產(chǎn)相似的交易實例；②估算每個實例中建筑物的重置價格；③估算每個實例中土地的價值(盡可能用空地的市場交易實例，采用市場法)；④從交易實例的交易價中減去土地價值，得到建筑物部分的交易價；⑤用每個實例的建筑物重置價格減去建筑物的交易價，即得各實例的建筑物折舊額的市場評估值。據(jù)此折舊額可計算各實例建筑物的折舊率，進而確定委估建筑物的折舊率；⑥將其折舊率乘以待估建筑物的重置價格即可求得其折舊總額。可見，折舊的估算也是建立在“替代”原理之上的。

(3)假設(shè)開發(fā)法在操作過程中既應(yīng)用了市場法，又應(yīng)用了成本法，比如在預(yù)測待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值是要用到市場法，在估算開發(fā)費用時要用到成本法。并且假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)由于收益法相同，可謂是“三法”歸于一身的替代方法。

通過上述分析，這三種評估方法的整體思路雖然各不相同，但劃分成具體的操作步驟，在求取各個組成部分的價格時，其理論依據(jù)又都可以歸結(jié)到“替代”原理上。而最終這三種方法就可以歸結(jié)到理論依據(jù)為替代原理的市場法“一”個方法之中。結(jié)合對公開市場價值標準與各種評估方法的關(guān)系的分析和研究，我們可以認為上述四種主要房地產(chǎn)評估方法的“龍頭”應(yīng)該是市場法，其他各種評估方法的“源頭”也都是市場法，市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。

五、結(jié)束語

第2篇：房地產(chǎn)土地評估方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估；建筑物損耗

Abstract: With the rapid and steady development of China's economy, especially the development of urbanization and urbanization continues to accelerate, the state has increased infrastructure construction investment, continue to promote the rise and rapid development of China's real estate industry, and further widen the domestic marketrigid requirements, provide some basis for our further circumvent the economic crisis. This article focuses on some of the situations of the real estate and carry out assessments and calculate the loss of buildings, real estate development and interests help to further standardize and improve the development of China's real estate career.

Keywords: real estate; assessment; building loss

中圖分類號：F293.30文獻標識碼：A 文章編號：

隨著我國建筑行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為一股新興的資產(chǎn)代表登上我國建筑行業(yè)的舞臺，并隨著我國建筑行業(yè)的發(fā)展得到日新月異的進步；盡管我國房地產(chǎn)事業(yè)起步和發(fā)展時間較短，各種國家行業(yè)規(guī)范還不完善，特別是房地產(chǎn)評估體系和針對房地產(chǎn)建筑和出售、代售中的損耗等諸多問題還沒有完善的界定和評估體系，需要建筑工作者不斷的研究和創(chuàng)新，科學(xué)制定房地產(chǎn)評估中相關(guān)建筑損耗的標準，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供理論和指導(dǎo)依據(jù)。

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)的概況

盡管我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展日新月異，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展較晚，配套的規(guī)范制度還不完善、不健全，且我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展不均衡，在快速發(fā)展中容易出現(xiàn)諸多問題，某些區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)市場管理和評估體系混亂，嚴重制約我國整體房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。其主要表現(xiàn)在：①房地產(chǎn)行業(yè)近遠期目標存在矛盾。我國房地產(chǎn)市場潛在總需求量巨大與短期市場的有效需求量間存在嚴重矛盾；特別是近些幾年，伴隨國際次貸經(jīng)濟危機對我國經(jīng)濟的波及，盡管我國制定了科學(xué)的促進內(nèi)需的政策，但對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響不明顯；加之我國住房制度改革的滯后、市場經(jīng)濟體制還不完善、房價居高不下等因素，進一步加劇我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展總量失衡與結(jié)構(gòu)失衡的格局；②房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題。房地產(chǎn)行業(yè)的房價、房源、房品定位不準，盲目追求高檔，忽視居民購買力，致使房屋銷量不佳，空置度較高，國家對經(jīng)濟適用房住房的扶持力度不夠，國家標準制定不完善，加之地方盲目性的開發(fā)、建設(shè)，造成房源供大于求；③我國房改亟待深化。由于我國房地產(chǎn)起步和發(fā)展較晚，加之我國房地產(chǎn)評估制度不完善、不健全，市場化程度偏低，住房供應(yīng)體系還不健全，房地產(chǎn)的發(fā)展不符合我國基本國情，加之我國房地產(chǎn)市場的監(jiān)管體制不完善、監(jiān)管力度不足。

2 我國的房地產(chǎn)評估的概述

2.1 我國的房地產(chǎn)評估歷程

我國房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展迅速，然而中國房地產(chǎn)估價理論研究1930以后，后得到政策扶持，房地產(chǎn)評價研究不斷發(fā)展和創(chuàng)新，建立健全適合我國社會主義市場經(jīng)濟體制下的房地產(chǎn)評估體系。并重視房地產(chǎn)評估理論的研究和發(fā)展、創(chuàng)新，并對房地產(chǎn)定價和評價開展系統(tǒng)性的研究，特別是我國積極開展土地流轉(zhuǎn)制度和土地使用制度的改革，并重點討論我國房地產(chǎn)商品化的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問題，逐步確立我國房屋商品化的理論體系。我國首次頒布的《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》，可謂是我國第一個房地產(chǎn)估價的制度，并詳細規(guī)定了建筑物的估價方法。

我國于1987年起開始對城鎮(zhèn)土地定級估價工作開展詳細的調(diào)研、綜合分析，逐級對比，并對多種地價測算方法的校核、驗證和對比建立的基準地價評估方法。我國《土地估價管理辦法》、《土地估價管理條例》的順利頒布并實施為進一步完善和健全我國土地資源流轉(zhuǎn)買賣的市場，并為國家土地資源的流轉(zhuǎn)提供強有力的法律支撐，其評價方法也逐步轉(zhuǎn)向有競爭力的市場評價上來。

20世紀90年代，中國房地產(chǎn)評估委員會編制并應(yīng)用的《房地產(chǎn)價格評估方法與應(yīng)用》，首次全面地介紹國際上主要的房地產(chǎn)估價方法，其包括市場比較法、成本法等；同時，針對我國常用的房地產(chǎn)價格評估方法進行詳細闡述。中國房地產(chǎn)評估委員會的研究人員通過整合各地房地產(chǎn)估價的理論和實踐經(jīng)驗，并結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的實際，科學(xué)制定我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)評估體系；而建設(shè)部于1992年也頒布了《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》，科學(xué)制定我國房地產(chǎn)評估管理制度和建筑損耗評估體系。

房地產(chǎn)的估價是通過指專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)房地產(chǎn)的綜合價值，按照房地產(chǎn)價格的組成與估價原則，參照國家房地產(chǎn)估價程序，采用科學(xué)、有效的估價方法，并結(jié)合估價技術(shù)人員的綜合素質(zhì)，在綜合分析影響房價變動因素的基礎(chǔ)上，積極開展房地產(chǎn)估價，促使對價值開展評估和判定的一種活動。

我國房地產(chǎn)估價方法深受英國評價體系的影響，單純重視評價經(jīng)驗和效果，對建筑物的評估研究較少，并未進行深入的研究。目前，相關(guān)房地產(chǎn)評估定量分析的估價方法及綜合系統(tǒng)應(yīng)用的研究較少，這對我國房地產(chǎn)評估體系的完善和發(fā)展具有一定的理論和現(xiàn)實意義。

2.2 房地產(chǎn)的評估方法概述

在國際上，常用的房地產(chǎn)評價方法主要有市場比較法、成本法、剩余法、趨勢法等；我國房地產(chǎn)常用的估價方法主要有成本估價法、收益比較法、收益還原法三種，其中市場比較法的使用最為廣泛。因此，我國開展房地產(chǎn)市場比較法的研究和創(chuàng)新對房地產(chǎn)建筑損耗的評估具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

2.3 房地產(chǎn)評估中建筑損耗

房地產(chǎn)的價格是建筑市價和土地價格的有機統(tǒng)一，具備兩重性的內(nèi)涵和特征；而房地產(chǎn)價格一般包括總成本和利潤兩部分。房地產(chǎn)建筑物的損耗一般情況下可分為有形損耗和無形損耗。有形損耗指由于房屋使用和受自然力影響而引起建筑物的價值損失或流失；無形損耗指由于建筑功能和經(jīng)濟、技術(shù)上等因素或消費觀念變更引起建筑物價值的損失。因此，對房地產(chǎn)能耗中的評估在房地產(chǎn)行業(yè)中顯得十分重要。

2.3.1 房地產(chǎn)建筑的折舊

在房地產(chǎn)建筑使用過程中，建筑物的價值得到不同途徑的流轉(zhuǎn)。建筑折舊作為建筑價值轉(zhuǎn)移一種途徑，是在損耗基礎(chǔ)上確定的，而折舊和損耗在會計學(xué)的定義有差別，在房地產(chǎn)評估體系中，折舊不能代替損耗。

2.3.2 房地產(chǎn)建筑年限損耗

房地產(chǎn)建筑的設(shè)計規(guī)范要求對建筑材料和設(shè)計年限有嚴格的規(guī)定。在房地產(chǎn)評估中應(yīng)當通過借助先進技術(shù)開展實地的勘察鑒定從而科學(xué)確定建筑損耗。房地產(chǎn)建筑隨著建設(shè)的深入，會出現(xiàn)效用遞減的趨勢，即為建筑損耗。損耗的主要原因主要分為自然、功能性和經(jīng)濟類因素三種，三種因素存在一定關(guān)系，并互為因果。計算建筑損耗時必須統(tǒng)籌分析、預(yù)算三個因素帶來的損耗，對高難度、復(fù)雜的建筑工程，必須采取系統(tǒng)分析，科學(xué)計算建筑損耗。

結(jié)論

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，由于國家的房地產(chǎn)法規(guī)還不完善，房地產(chǎn)評估體系還不健全，對建筑物的能耗評估還處于比較低的水平，特別是區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性、趨利性，使我們房地產(chǎn)行業(yè)市場化進程較慢，價格評估、建筑能耗評估體系滯后；國家應(yīng)積極制定房地產(chǎn)的規(guī)范制度，并開展房地產(chǎn)價格和能耗的評估工作，并結(jié)合國外先進的評估理論和系統(tǒng)化的評估體系，結(jié)合我國房地產(chǎn)評估和建筑能耗的消減途徑，積極制定我國特有的建筑物損耗評估體系，不斷提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的抗風險能力，規(guī)范和監(jiān)管房地產(chǎn)市場，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速、穩(wěn)定、科學(xué)有序的發(fā)展。

參考文獻

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第3篇：房地產(chǎn)土地評估方法范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；稅基；評估方法

一、外國在房產(chǎn)稅領(lǐng)域獲得的經(jīng)驗與啟迪

1、諸多國家房產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗

美國對所有的不動產(chǎn)，其中主要包括土地和地上建筑物征收房地產(chǎn)稅。其稅基按照財產(chǎn)的核定價值或者租金來確定，各個州的稅基又有所差別，各個州政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價部門，并形成系統(tǒng)的財產(chǎn)估價標準和方法體系。其稅率一般依據(jù)各州的財政支出規(guī)模、非財產(chǎn)的稅收收入額以及可征稅財產(chǎn)的估價來確定，一般為1%-3%之間。其主要通過減免稅基或者是低估評估價值，來實現(xiàn)對部分自主型房屋的稅收減免。

英國對土地及其地上建筑物、附著物征收房地產(chǎn)稅。其稅基由國內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價部門依據(jù)其資本價值評估，每5年重估一次。其稅率一般不做統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當年預(yù)算支出情況而定，一般最高稅率不超過最低稅率的25倍。其通過折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過渡減免的四種方式來實現(xiàn)房產(chǎn)稅的減免。

2、基本評估方法比較

（1）市場比較法

市場評估法就是搜集與評估對象類似的房地產(chǎn)的信息資料，并將這些信息資料與評估對象相比較，最后得出評估對象的價值。在房地產(chǎn)市場比較成熟，交易比較頻繁時適合于使用這種方法。

（2）重置成本法

重置成本法是指首先對理想狀態(tài)上的房地產(chǎn)土地開發(fā)或者房屋建造的總成本進行估算，而后得出評估價值的方法。這種方法主要針對的是中國現(xiàn)在大量存在的小產(chǎn)權(quán)房、無產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不全或者產(chǎn)權(quán)存在爭議的房地產(chǎn)。

（3）收益法

收益法就是針對房屋未來可能帶來的收入現(xiàn)值為基礎(chǔ)的評估方法。這種方法主要針對的是出租或者有收益的房地產(chǎn)價值的評估。

從國外的經(jīng)驗來看，任何一個國家的稅基評估都離不開市場比較法、成本法、收益法的評估原理。但是在稅基評估中，稅基評估采用的評估方法體系與一般評估所采用的評估方法體系也同樣存在差異，并不是所有適用一般資產(chǎn)評估的估價標準和方法都能直接適用于稅基評估。

3、國外在房產(chǎn)稅征收方面帶給我們的啟迪

仔細分析和研究國外房產(chǎn)稅的推行經(jīng)驗，可以發(fā)現(xiàn)其房產(chǎn)稅的征收是一種廣覆蓋的模式，覆蓋的范圍廣，征收的對象固定。其主要利用市場估價的方式來確定房地產(chǎn)的價值；其稅率的制定采用的是一種“以支定收”的方式，靈活多變，根據(jù)各個地方政府的實際情況來制定。

二、房產(chǎn)稅稅基設(shè)計

2011年1月28日，上海、重慶兩地同時開始試點征收房產(chǎn)稅。兩地的試點方案中，其稅基都采用交易價格，其中上海版房產(chǎn)稅的稅基是：新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70%，重慶版房產(chǎn)稅的稅基是：應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價。試點一年多來，兩地的房產(chǎn)稅征收面臨很大的困難，征收的效果很不理想。其中有一部分原因就是稅基設(shè)計的不合理，從國外的經(jīng)驗來看，稅基都會采用評估價值，而非交易價值來確定。

1、房產(chǎn)稅的納稅人

房產(chǎn)稅的納稅人是在在中國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)的單位和個人。但是由于中國的特殊國情，土地歸國家和集體所有，所以在房地產(chǎn)市場中大量存在著無產(chǎn)權(quán)，部分產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不明的房屋以及小產(chǎn)權(quán)房屋。針對這部分房地產(chǎn)，既然其存在中國境內(nèi)，并且建成使用。從維護市場秩序，保證公平和規(guī)范房地產(chǎn)市場的建造活動等角度出發(fā)，應(yīng)該也將此納入征稅范圍。

2、房產(chǎn)稅的納稅對象

房產(chǎn)稅的征稅對象為納稅人所擁有的房屋或者其使用的土地。其具體包括在建工程、已完工程及其附屬物等。關(guān)于中國廣大農(nóng)村地區(qū)的房屋是否納入征稅范圍，學(xué)術(shù)界也一直有爭議。從稅收公平的角度來說，應(yīng)該納入征稅的范圍，但是考慮到農(nóng)民的稅收負擔問題，目前可以列入占不征收的范圍。

3、房產(chǎn)稅的納稅范圍

根據(jù)中國《房地產(chǎn)暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅的課稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋（包括營業(yè)性和非營業(yè)性房屋），不包括廣大的農(nóng)村用地。從當前中國的國情出發(fā)，可以按照條例的規(guī)定執(zhí)行，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，廣大農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟水平的逐漸提高，其房屋以及土地也應(yīng)該納入征稅范圍。

4、房產(chǎn)稅的稅基

結(jié)合國外房產(chǎn)稅試點的經(jīng)驗和滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點方案，筆者認為中國房產(chǎn)稅稅基的設(shè)計也遵循“房產(chǎn)稅稅基=房屋面積×價格”的原則，這里需要探討房屋的面積與價格如何定義。

（1）房產(chǎn)稅稅基設(shè)計中面積的界定

在房地產(chǎn)交易市場過程中出現(xiàn)過多種面積，像建筑面積、套內(nèi)面積、凈面積、合同約定面積、分攤面積、實得面積等等。不同的面積約定的內(nèi)容是不一樣的，甚至差別會很大，當然這不同的面積之間也存在相關(guān)關(guān)系，像建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積。

（2）房產(chǎn)稅稅基設(shè)計中價格的界定

在滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點方案中，使用的是房屋的交易價格，交易價格只能反映房屋在交易的那個時間段內(nèi)的價值。隨著時間的推移，房地產(chǎn)的價值是會不斷變化的，應(yīng)該使用房地產(chǎn)的評估價格。

（3）房產(chǎn)稅的稅基設(shè)計

結(jié)合上面房產(chǎn)稅面積與價格的界定，筆者認為房產(chǎn)稅稅收收入應(yīng)該按照如下公式計算：

房產(chǎn)稅稅收收入=房地產(chǎn)平均評估價格*[（人均建筑面積-免征面積）*戶籍人口]*稅率

5、房產(chǎn)稅稅收的減免

目前中國經(jīng)濟發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)之間的收入差距很大。而且在城市地區(qū)也存在著低收入群體和住房困難群體，所以房產(chǎn)稅的征收要考慮到這些弱勢群體的經(jīng)濟利益。所以要將低收入群體和城鎮(zhèn)生活困難群體納入到減稅、免稅規(guī)定范圍內(nèi)，切實發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)功能。

三、對策與建議

1、確定合理的評稅機構(gòu)及相應(yīng)的權(quán)限

從目前情況看，中國房地產(chǎn)評估機制建設(shè)存在很多問題，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范和管理。這就要求評估機構(gòu)在權(quán)力設(shè)置上，可以實行中央和地方政府兩級機構(gòu)權(quán)力的再分配，即中央統(tǒng)管全局，地方政府根據(jù)地方特點靈活處理相關(guān)問題。

2、健全規(guī)范申訴及糾紛復(fù)議程序

房地產(chǎn)稅的評估認定有一定的難度和復(fù)雜性，在評估過程中會遇到各種左右評估結(jié)果的事情發(fā)生，可能會在納稅人和評估認定機構(gòu)之間因納稅金額產(chǎn)生分歧。這就需要房產(chǎn)評估機構(gòu)在處理此事時做到公平公正原則，以保護納稅人的正當權(quán)益。

3、要用相關(guān)立法程序完善房產(chǎn)稅稅基評估

完善的稅基評估法，能夠起到依法約束和保障相關(guān)業(yè)務(wù)的作用，只有及早制定和實施相關(guān)措施，才能確保稅收征管的合理范圍，確保資產(chǎn)評估機構(gòu)的重要性。此外，各地應(yīng)根據(jù)當?shù)貙嵡?，合理進行評估立法草案實施細則的規(guī)定，要對評估所采取的流程、方法、數(shù)據(jù)采集等實際操作內(nèi)容加以制定和監(jiān)督。

4、解決稅基評估中的房地權(quán)屬分離問題

在不改變國家政策的前提下，將土地轉(zhuǎn)讓租金和物業(yè)稅，一起進行征收，對土地、土地租權(quán)、房產(chǎn)稅基，依照固定資產(chǎn)進行評估審查。對出租的土地由一次性收取租金，改為按年度收取物業(yè)稅，并對房屋所有權(quán)進行稅基重新評估。對于轉(zhuǎn)讓的土地，扣除年限內(nèi)稅基，按房屋價值，在轉(zhuǎn)讓期完成后，與房屋一起征稅房產(chǎn)稅。

四、小結(jié)

通過房地產(chǎn)評估機構(gòu)，實現(xiàn)房屋價值的評估，并據(jù)次為依據(jù)征收房產(chǎn)稅。這種稅收設(shè)計能夠在更大范圍上實現(xiàn)稅收的調(diào)節(jié)功能，更好的調(diào)節(jié)居民收入。

參考文獻：

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第4篇：房地產(chǎn)土地評估方法范文

關(guān)鍵詞：財務(wù)報告；投資性房地產(chǎn)；評估

根據(jù)我國企業(yè)會計準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價值兩種計量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計量模式。只有當投資性房地產(chǎn)公允價值能夠可靠取得的時候，企業(yè)才能夠采用公允價值模式。當企業(yè)采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估是資產(chǎn)評估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會計核算及披露的要求，采用評估技術(shù)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會計計量、核算及披露提供專業(yè)意見。

1以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的作用

計量資產(chǎn)和負債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估作用具體體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面由評估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會計計量的客觀性。評估機構(gòu)通過嚴格遵守評估程序，按照科學(xué)的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價值計量的公正性。專業(yè)化的評估機構(gòu)是獨立的第三方，評估人員是與評估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評估是按照公允、法定的準則進行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價值計量的公正性。

2以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的技術(shù)特點

以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估為投資性房地產(chǎn)的計量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評估準則的同時，還要受有關(guān)會計準則的約束。

評估人員應(yīng)該根據(jù)會計準則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評估對象、價值類型和評估基準日。根據(jù)評估對象的特點、評估目的及評估應(yīng)用條件，選擇與評估準則中投資性房地產(chǎn)計量模式相符的評估方法。在撰寫資產(chǎn)評估報告時，一方面要滿足資產(chǎn)評估報告的基本準則，另一方面還要遵守《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。

3以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估對象

3.1評估對象的具體范圍

投資性房地產(chǎn)的評估對象具體包括：

（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。

（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評估對象注意的問題

自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。

如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評估對象。

4以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估方法

投資性房地產(chǎn)適合于采用市場法和收益法評估。

4.1市場法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

市場法是將被評估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進行比較，以類似資產(chǎn)的交易價格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計算被評估資產(chǎn)價值的一種方法。

市場法直接依賴現(xiàn)實的市場價格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場發(fā)達、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標準工廠等。

選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對投資性房地產(chǎn)價值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評估基準日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標準工廠等。

收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個基本的參數(shù)。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運費用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔的維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅等。

凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔的營運費用來計算。

4.2.2折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率實質(zhì)是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風險投資的收益率，根據(jù)具體的評估對象的性質(zhì)、用途、市場投資風險等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時間等的不同，導(dǎo)致投資風險不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評估基準日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。

已出租或持有并準備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命來確定收益期限。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。

5以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的特別要求

以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估報告，更多受限于相關(guān)會計準則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評估報告準則以外，還要滿足《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》和《企業(yè)會計準則第39號――公允價值計量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結(jié)論。

5.1當評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產(chǎn)公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結(jié)論的合理性，不能出具評估報告。

5.2會計準則和法規(guī)修改時的特別要求

當涉及投資性房地產(chǎn)的計量模式、披露和報告發(fā)生改變，評估人員因為新的會計要求而無法遵守資產(chǎn)評估準則的要求，在評估報告中對未完全遵守《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》的相關(guān)要求進行說明和披露。

第5篇：房地產(chǎn)土地評估方法范文

（一）對評稅機構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構(gòu)性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準政府性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員來承擔的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構(gòu)作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負責整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關(guān)人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價值進行評估的專業(yè)機構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構(gòu)的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構(gòu)和人員進行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估應(yīng)定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產(chǎn)計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應(yīng)稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值，由于其經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。

我國在房地產(chǎn)稅立法時，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨立于評估部門的專門的復(fù)核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進行評估后，應(yīng)將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當?shù)貜?fù)核委員會申請復(fù)核，復(fù)核委員會應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機構(gòu)，最終的計稅價格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產(chǎn)稅合理、準確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當?shù)睦屎皖A(yù)測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準確性。

國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。

在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機關(guān)申報，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細地復(fù)查。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術(shù)進行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準和價值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計報表。

第6篇：房地產(chǎn)土地評估方法范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)稅收 評估 征收

我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅種,已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢的需要。稅收收入增長與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不相稱,調(diào)控功能未得到有效發(fā)揮,財產(chǎn)稅在城市政府財政收入中所占比重較低,尚未成為地方財政的主體稅種,亟需改革。而房地產(chǎn)稅的改革涉及諸多方面,其中,開展房地產(chǎn)稅評估征稅活動是房地產(chǎn)稅制度改革的重要內(nèi)容。國內(nèi)外稅收征管實踐表明,按房地產(chǎn)評估值征稅。有利于發(fā)揮稅收調(diào)控功能,調(diào)節(jié)級差收入,合理配置資源,提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現(xiàn)階段,我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環(huán)境條件。

一、稅制改革:整合現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制,及時開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅

在稅制改革方面,除統(tǒng)一內(nèi)外稅制已有廣泛共識外,還需要重點突破的有:1.全面提升財產(chǎn)稅在城鎮(zhèn)地方稅體系中的地位。通過對現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種進行整合,及時開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅,擴大財產(chǎn)稅的征收范圍,擴展稅基。個人擁有的房產(chǎn),無論自住還是出租,都應(yīng)逐步依法納稅。2.取消部分減免稅,適當提高房地產(chǎn)稅等稅率,增加政府收入,合理分配公共服務(wù)成本。3.貫徹公平原則,通過減免稅、設(shè)置不同稅率等手段,調(diào)節(jié)社會財富分配差距。4.健全財產(chǎn)稅征收網(wǎng)絡(luò),在財產(chǎn)購置、持有、交換、繼承和贈予等環(huán)節(jié)及時組織收入,防范收入流失。同時,不斷改進征收技術(shù)手段,加強稅收征管,充分體現(xiàn)主體稅種功能。

二、社會條件:開展房地產(chǎn)稅評估征稅適宜的政治經(jīng)濟環(huán)境

房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ),房地產(chǎn)稅收政策不僅關(guān)系到政府財政收入,而且涉及經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和人們的生存條件,特別是對住宅投資。建設(shè)、銷售、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的稅收政策,涉及成千上萬家庭和個人生活,屬重要公共事務(wù)和服務(wù),政府決策需要兼顧國家、企業(yè)和個人等各方利益,力爭取得廣泛共識。因而開展房地產(chǎn)稅評估征稅,需要一個較好的政治經(jīng)濟環(huán)境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認可。評估征稅不能僅在理論界和稅務(wù)部門取得共識,關(guān)鍵還在于能否得到城鄉(xiāng)居民認可,廣大居民的態(tài)度是決定因素。如果現(xiàn)階段城鄉(xiāng)居民對評估征稅認識有較大的分歧,政府就不宜貿(mào)然推行這一征管措施。2.房地產(chǎn)評估征稅的對象、范圍和評估技術(shù)等。與我國經(jīng)濟發(fā)展階段和財富的積累程度要相適應(yīng)。如果錯誤地估計了城鄉(xiāng)居民的富裕程度、財產(chǎn)狀況,評估征稅的結(jié)果就可能事與愿違。3.經(jīng)濟運行狀況較為穩(wěn)定,政府宏觀經(jīng)濟監(jiān)管有力。

三、房地產(chǎn)稅收評估征稅需要突破的技術(shù)問題

房地產(chǎn)稅評稅,就是運用一定科學(xué)方法,準確評估房地產(chǎn)的市場價值。反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價格波動。一方面,使房地產(chǎn)稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力,公平稅負:另一方面,保證政府財政收入隨經(jīng)濟增長而增長,達到稅收收入與政府公共服務(wù)支出之間的均衡。圍繞這一問題,需要進一步研究以下幾方面的內(nèi)容:

確立房地產(chǎn)稅評估征稅的基本準則。房地產(chǎn)稅評估征稅,和一般資產(chǎn)評估既有相似、相同之處,也有嚴格區(qū)分,需要建立相應(yīng)的評估準則。以指導(dǎo)房地產(chǎn)評估征稅工作的順利開展。

1.公平準則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標,房地產(chǎn)評估征稅也不例外。公平準則首先是對評估對象的公平,要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)采用相同的評估方法評估其價值,作為計征稅收的依據(jù)。其次是對納稅人的公平,對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)價值的評估,如納稅人是自然人,無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等,都采用同樣的方法評估征稅:如納稅人是法人,評估征稅不因其所有制性質(zhì)。規(guī)模大小、技術(shù)先進與否等不同而有所區(qū)別。

2.合法準則。經(jīng)過幾十年的努力,我國在房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估領(lǐng)域已初步形成了一套較為完整的法律、法規(guī)和規(guī)章,如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規(guī)和規(guī)章是評估征稅的依據(jù)。合法準則要求稅務(wù)人員和稅收評估機構(gòu)遵守現(xiàn)行房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和規(guī)章,依法評稅,以維護國家稅法的嚴肅性、權(quán)威性,保護政府財政利益,同時維護納稅人合法權(quán)益。

3.科學(xué)準則。在房地產(chǎn)評稅工作中,評估人員所面臨的經(jīng)濟社會情況較為復(fù)雜。如房地產(chǎn)按其用途可分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)和綜合房地產(chǎn)等,種類繁多,且房地產(chǎn)市場供求關(guān)系受多種因素影響波動較大,房地產(chǎn)價格被認為是觀察一個國家和地區(qū)經(jīng)濟運行狀況的“晴雨表”。因此,在評稅活動中,評估機構(gòu)和人員采用的評估方法、技術(shù)和程序等,要能科學(xué)、準確地反映房地產(chǎn)真實市場價值。使房地產(chǎn)稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展而增長,又不增加納稅人的負擔。

第7篇：房地產(chǎn)土地評估方法范文

關(guān)鍵詞：成本法；房地產(chǎn)；估價

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、成本法的基本原理

成本法主要是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。該法主要是以生產(chǎn)要素價值論為基礎(chǔ)，也就是說商品的價格是必須基于勞動生產(chǎn)成本來確定。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)評估來看，賣家所強調(diào)的生產(chǎn)成本的價值理論，說白了就是賣家權(quán)衡各方面利益之后所能做出的最大價格讓步，通常情況下對買方而言，可以理解成為替代原則，就是指在買方的考慮下在合理的范圍內(nèi)可以支付的最高的價格，不能高于他原本預(yù)計的重新開發(fā)和建造該房地產(chǎn)時所需花費的總額的代價。

二、成本法的基本公式

成本法的最基本的公式為：房地產(chǎn)的評估價值 = 重新構(gòu)建價格（- 建筑物折舊）

重新構(gòu)建價格可以說是假設(shè)有一種情況，在估價的時候重新建造或者重新取得一個全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)評估對象的必須支付的全部支出和適當利潤。需要注意：（1）房地產(chǎn)估價時點時的價格才是重新構(gòu)建價格。（2）重新構(gòu)建價格并不是主觀判斷得來的、而是客觀的。（3）重新構(gòu)建價格對于建筑物而言是個全新的概念，是并未扣除折舊的全新的狀態(tài)。

建筑物折舊是指在如被評估房地產(chǎn)特別是建筑物類房地產(chǎn)是非全新狀態(tài)時建筑物存在的損耗。這個折舊不是會計上的折舊，本文所說的折舊是指估價時的折舊，是指建筑物價值的損失，其數(shù)值為建筑物在估價時的市場價值與其重新建筑價格之間的差額。

三、成本法在不同房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

（一）成本法在土地價格評估中的應(yīng)用

1. 基本思路

利用成本法評估土地價格的基本思路的主要依據(jù)是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和。

2. 用成本法評估土地價格中的成本因素

基本公式為：S=a + b + c + d + e + f

其中，S 為土地價格，a 為土地取得費，b 為土地開發(fā)費，c 為稅費，d 為利息，e 為利潤 ，f 為土地增值收益。

在土地價格評估中，由公式可以看到影響因素很多，影響最大的還是土地取得費和土地開發(fā)費。在土地取得費、開發(fā)費中主要的費用一般是政府使用所支出的費用，例如：政府征收農(nóng)用地時支付給農(nóng)民費用等。而土地一般是通常意義上的生地變?yōu)槭斓氐馁M用。一般而言政府為使征用土地成為適合建筑使用的建設(shè)用地，須對其進行開發(fā)，如進行三通一平、五通一平甚至七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過這些開發(fā)投入的資金使生地變成熟地。政府支付的征地費用和土地開發(fā)費是政府預(yù)先投入的成本，土地使用權(quán)出讓時，政府必須收回這項成本，因此土地開發(fā)費成為地價的構(gòu)成因素。

（二）成本法在新建房地產(chǎn)價格評估中的應(yīng)用

1.基本思路為新建房地產(chǎn)項目

如果估價期日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，則無需考慮折舊，可直接用開發(fā)成本計算。當然這里的成本是包含了開發(fā)商的合理的利潤。

2. 用成本法評估新建房地產(chǎn)價格中的成本因素

其基本公式為：S = a + b + c + d + e + f + g

其中，S 為新建房地產(chǎn)價格，a 為土地取得費，b 為土地開發(fā)費，c 為建筑物開發(fā)成本，d 為期間費用，e 為投資利息，f 為銷售稅費，g 為開發(fā)利潤。其中需要指出的是土地征用和拆遷補償?shù)馁M用都被包括在土地取得費之內(nèi)。

土地取得費和土地開發(fā)費和前述公式相同。而建筑物開發(fā)成本一般是指直接成本，指在開發(fā)商在建筑物建筑過程中必須投入的資金。如前期工程費用、公共基礎(chǔ)設(shè)施費配套、建筑安裝工程費和開發(fā)建設(shè)過程中的費用等。具體來說前期工程費是指在項目開發(fā)的前期過程中所有的花費，包括項目可行性研究報告編制費、地質(zhì)及工程勘察費等的總支出。公共基礎(chǔ)設(shè)施配套費是指在開發(fā)項目過程中在公共基礎(chǔ)設(shè)施花費的各項基本支出之和，主要有開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共道路、水電、排污、通訊、環(huán)衛(wèi)等的支出。

建筑安裝工程費是指在房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中所發(fā)生的一系列土建及設(shè)備安裝工程時的支出經(jīng)費，包括以外包方式支付給承包商的建筑安裝工程費，以自己經(jīng)營管理的模式所發(fā)生的被列入施工圖預(yù)計的各項費用。期間費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行生產(chǎn)的過程中所花費的各種管理費用支出、財務(wù)費用支出和銷售費用支出，應(yīng)當直接計入當期損益的費用等。另外由于一般建筑工程周期較長，投資利息是房地產(chǎn)竣工實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)當計算的利息總額，投資利息的利息率一般以銀行貸款利率為基準做適當加成。

（三）成本法在舊房地產(chǎn)價格評估中的應(yīng)用

1.基本思路

為假設(shè)重新構(gòu)建舊房地產(chǎn)對應(yīng)的全新房地產(chǎn)項目，然后考慮建筑物的折舊，從全新的房地產(chǎn)項目中減去建筑物的折舊后得到的值即為舊房地產(chǎn)價格。

2. 用成本法評估舊房地產(chǎn)的成本因素

其基本公式為：S = a b其中，S 為舊房地產(chǎn)價格，a 為舊房重新構(gòu)建價格，b為建筑物折舊。

其中需要指出在估算房產(chǎn)的舊房重新構(gòu)建價格時是用評估時點時的新的建筑材料和工藝建筑一個與原有建筑物的基本結(jié)構(gòu)相同的建筑物所需要的成本。直接成本、間接成本和開發(fā)商的利潤都屬于重置成本的范圍內(nèi)。直接成本是指在施工的過程中使用的總成本數(shù)，包括各種勞動力成本、材料的成本、承包商的必須費用和管理費。間接成本是刨去一切直接成本以后，用于工程建設(shè)的各項費用。包括勘察設(shè)計費、施工圖費、評估、會計律師等服務(wù)費、開發(fā)商保險費廣告費等。而估算建筑物的折舊，就是估算房地產(chǎn)及建筑物的有效價值損益。

四、成本法應(yīng)用中的注意事項

（一）明確成本法中成本的準確含義

成本法中的“成本”其實就是指的“價格”，測算出房地產(chǎn)價格其實很簡單，就是以各構(gòu)成部分的正常市場價格累加后得到的；而房地產(chǎn)價格并非取決于其會計上的成本”，而是與其“效用”有關(guān)。在用成本法估價時，要用客觀成本進行計算；在確定房地產(chǎn)估價的對象價格時，要緊密結(jié)合相關(guān)市場供求分析來考慮，而不能一味的找會計上的“成本”。

（二）要合理估測三大貶值

在運用成本法評估，特別是對于舊建筑物要注意對建筑物實體性、功能性、經(jīng)濟性貶值的扣除，尤其是后兩項貶值的扣除。在確定建筑物的功能性貶值中常見的問題是建筑物用途與使用度相對于占用土地的最佳使用的不夠科學(xué), 致使土地的最優(yōu)效用未能發(fā)揮的淋漓盡致，這樣就可視為建筑物功能性貶值。而在計算經(jīng)濟性貶值時要考慮房地產(chǎn)所在區(qū)塊有無功能退化和新的城市規(guī)劃對于評估對象所在地塊有無影響等等因素。

（三）合理估測土地使用年限

運用成本法進行房地產(chǎn)評估時還有一點很重要，就是必須要注意建筑物的耐用使用年限和土地使用權(quán)出讓合同上的年限是否一致。按照我國的城市土地相關(guān)管理規(guī)定土地使用期限到期以后，其地上建筑物和附屬于上面的物的所有權(quán)一律由國家無償取得。 所以我們在對建筑物評估時, 一般采用孰短的原則來確定。

（四）重視現(xiàn)場勘察結(jié)果

在做房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中注意對估價對象（特別是建筑物）的現(xiàn)場勘查結(jié)果的運用，避免估價過程只是基于理論或書面材料閉門造車。特別是對于可能存在評估風險的項目務(wù)必建立現(xiàn)場勘查記錄，條件允許時建立相關(guān)圖片或視頻資料等工作底稿，一方面為項目核查提供有利數(shù)據(jù)，另一方面可為相關(guān)人員提供良好的職業(yè)習慣。

結(jié)束語

綜上所述，采用成本評估房地產(chǎn)價格涉及的因素較多，在應(yīng)用中，必須注意公式中涉及的各種費用因素、歸屬和測算方法。同時，要注意市場因素對價格的影響，以此來修正成本法的評估價格。只有這樣才能為客戶提供最全面最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷創(chuàng)新開拓新的領(lǐng)域，完善已有的服務(wù)領(lǐng)域，才能為行業(yè)的良性發(fā)展提供保障。

參考文獻：

第8篇：房地產(chǎn)土地評估方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；金融風險；商業(yè)銀行

中圖分類號：F293.3　文獻標志碼：A　文章編號:1673-291X(2009)06-0069-02

近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點，但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國房地產(chǎn)評估防范金融風險的現(xiàn)狀分析

中國的房地產(chǎn)評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達國家相比還顯得陳舊。

為進一步防范房地產(chǎn)信貸風險，國務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于嚴格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價師的抵押評估工作，產(chǎn)生了深遠的影響。

二、中國房地產(chǎn)評估防范金融風險存在的問題

（一）對抵押物價值過高評估

一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。

（二）不能準確把握抵押物隱含的風險

這一方面主要是由于評估師或評估機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>

（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。

（四）評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構(gòu)對貸款客戶進行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構(gòu)往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構(gòu)的封殺。

銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風險[2]。

（五）評估師隊伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構(gòu)應(yīng)該對貸款負有相當?shù)呢熑?。但是在實際操作中，評估師或評估機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經(jīng)濟損失，然而評估師或評估機構(gòu)并不會承擔相應(yīng)的責任，銀行一般也不會把評估機構(gòu)告上法庭。

（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機構(gòu)實力不強，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現(xiàn)債權(quán)時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評估防范房地產(chǎn)金融風險的措施

（一）評估理論和評估方法方面

1.借鑒國外的評估理論和方法

中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。

2.對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善

在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當?shù)牟町悺?/p>

（二）評估師隊伍建設(shè)方面

1.嚴格評估師行業(yè)準入

日本的房地產(chǎn)評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產(chǎn)評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。

2.加強評估人員對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認知

評估人員對銀行抵押貸款安全性負有的責任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費用等三項內(nèi)容。

（三）評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會方面

1.評估行業(yè)主管部門最重要的責任就是制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度

隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴大，專業(yè)評估機構(gòu)的抵押評估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計，專業(yè)評估機構(gòu)抵押評估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評估機構(gòu)和評估師在抵押評估中負有重大的社會責任。但是許多評估機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負責任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度成為評估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。

2.加強評估行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)

雖然房地產(chǎn)評估師有自己的行業(yè)協(xié)會――房地產(chǎn)評估師學(xué)會，但就整個房地產(chǎn)評估市場來說，卻是由建設(shè)部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評估師學(xué)會、土地評估師學(xué)會和注冊會計師學(xué)會各行其政，多頭管理，從而使評估標準難以統(tǒng)一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標準和評估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對同一標的物的評估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評估的權(quán)威性弱化。因此當前重要任務(wù)之一就是加強行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)。

3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機構(gòu)的獨立性

當前的房地產(chǎn)評估市場中，相當一部分評估機構(gòu)是由當初的政府機構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評估機構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評估機構(gòu)能夠相對容易的獲得評估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場。評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競爭，促進行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會和評估機構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動。此外評估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。

（四）銀行抵押貸款估價管理方面

1.加強對抵押評估報告以及出具報告相關(guān)評估機構(gòu)的審核

中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結(jié)論的內(nèi)涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當?shù)脑u估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。

2.合理選擇評估機構(gòu)，共享評估機構(gòu)質(zhì)量保證資源

評估機構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評估機構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風險設(shè)置的一系列保證評估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評估機構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽好、服務(wù)水平好的評估機構(gòu)，并與評估行業(yè)實現(xiàn)資源共享，為防范風險創(chuàng)造條件[4]。

參考文獻：

[1]陳平.房地產(chǎn)評估能有效防范金融風險[J].中國房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營，2006，（6）.

[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)金融風險[J].西南民族大學(xué)學(xué)報：人文社科版，2005，（3）.

第9篇：房地產(chǎn)土地評估方法范文

【關(guān)鍵詞】貸款抵押評估 風險

2012年我國經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，出口下滑、基本建設(shè)與房地產(chǎn)投資增長乏力等減速因素拖累經(jīng)濟發(fā)展，另一方面國內(nèi)消費也不能有效拉動內(nèi)需，許多上市龍頭公司相繼虧損。在此經(jīng)濟形勢下，銀行信貸資產(chǎn)潛在風險度增加，防范銀行信貸資產(chǎn)風險的重要性不言而喻。信貸資產(chǎn)的安全依賴于對信貸操作過程的把關(guān)和控制，而抵押物評估就是其中關(guān)鍵一環(huán)，也是銀行信貸資產(chǎn)安全的最后一道防火線，對保障信貸資產(chǎn)安全及防范金融風險尤為重要。本文主要從如何科學(xué)評估抵押物價值著手闡述，控制風險，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。

一、 把好抵押物入口關(guān) ，防控抵押物產(chǎn)權(quán)帶來的風險

抵押貸款中最常見的是房地產(chǎn)和機器設(shè)備評估，不論是資產(chǎn)評估機構(gòu)還是審核機構(gòu)在接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)后，首要任務(wù)是明確待估資產(chǎn)是否已取得相應(yīng)的國家機關(guān)出具的產(chǎn)權(quán)證明文件，權(quán)屬是否清晰，從而有效防控由產(chǎn)權(quán)等引起的信貸資產(chǎn)風險。

房地產(chǎn)評估時，一般要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書、國有土地使用權(quán)出讓合同、紅線圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補償合同協(xié)議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預(yù)售契約。對于較大、較復(fù)雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準備建筑安裝工程預(yù)決算資料、建筑施工圖和設(shè)備基礎(chǔ)圖、企業(yè)入賬會計憑證等。

設(shè)備評估時，一般要求委托方提供的資料有：（1）設(shè)備原值的會計資料；（2）大型設(shè)備或高精尖設(shè)備的有關(guān)資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發(fā)票；設(shè)備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關(guān)資料；（4）進口設(shè)備的進口批文、進口報關(guān)單，商檢鑒定書等文件；（5）機動車行駛證等。

綜上，對納入評估的抵押物的核實非常重要，評估人員必須對抵押物產(chǎn)權(quán)進行仔細、謹慎和嚴格的界定。 在查驗上述資料時還應(yīng)注意抵押品必須是法律法規(guī)可以接受的財產(chǎn)，具有價值、能夠轉(zhuǎn)讓或變現(xiàn)、抵押人對抵押物具有處置權(quán)。對于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應(yīng)要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關(guān)手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進行評估，以防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的帶來的信貸資產(chǎn)風險。

在實際操作中還應(yīng)重點關(guān)注以下幾點：

1.抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致，否則必須進行仔細調(diào)查，弄清來龍去脈并予以說明。

2、股份有限公司、有限責任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)、外資獨資企業(yè)作為抵押人的，應(yīng)該出具由公司/企業(yè)章程確定的有權(quán)決議機構(gòu)做出關(guān)于同意抵押的文件。

3、抵押財產(chǎn)為兩人以上共有的，財產(chǎn)共有人應(yīng)出具同意抵押文件。

4、國有土地抵押必須經(jīng)國有相關(guān)部門批準。

5、在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，抵押物評估必須慎重處理。對于尚未取得房產(chǎn)證的建筑物，必須要有建設(shè)項目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證、地上建筑物照片等，以證明此項房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

6、評估人員在驗證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書時，還要親自驗證產(chǎn)權(quán)證書原件并在復(fù)印件上簽字注明“復(fù)印件與原件相符”字樣，以示負責。以避免抵押人將資產(chǎn)重復(fù)抵押而增加風險。

7、如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書原件上進行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復(fù)抵押和虛假合同，

8、從目前情況來看，大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時，也加以機器設(shè)備等固定資產(chǎn)作抵押。但應(yīng)注意某些市場價值極有限的專用資產(chǎn)及其他資產(chǎn)一般不用來作為抵押資產(chǎn)。

9、市場變現(xiàn)能力有限的資產(chǎn)不宜用為抵押資產(chǎn)。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場上的流動性，如有些無形資產(chǎn)雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用作抵押資產(chǎn)。

二、堅持評估原則，防控評估人為因素帶來的風險。

抵押貸款資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的一種，它理應(yīng)遵循資產(chǎn)評估的普遍原則：即獨立性、客觀性和科學(xué)性原則；應(yīng)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則；還應(yīng)遵循主要權(quán)利益體變動原則，即以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設(shè)前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準日時點上的市場公平價值原則。此外，從防控銀行信貸資產(chǎn)風險及抵押物評估自身業(yè)務(wù)性質(zhì)考慮，還應(yīng)重點遵循以下原則：

1.安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除現(xiàn)時公平市場價值的考慮之外，對資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟壽命、未來適用性等其他因素情況都要進行預(yù)測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價值，但不宜列入評估范圍；或雖然進行了評估卻須予以特別說明，以防抵押期間這部分資產(chǎn)價值損失。

2.真實性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所在評估時務(wù)必核實抵押人產(chǎn)權(quán)的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應(yīng)予以詳細調(diào)查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評估其價值。

3.保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產(chǎn)的未來收益或市場狀況不應(yīng)予以樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價值可能上升。但在評估時仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應(yīng)給予充分的重視。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營失敗，貸款難以收回時風險加大。對此，評估師應(yīng)保持應(yīng)有的職業(yè)道德和職業(yè)謹慎，遵循資產(chǎn)評估各項一般原則，重點關(guān)注抵押貸款評估的三原則：安全性、真實性、保守性，充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營能力，采用市場調(diào)查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭炔扇〉姆椒ㄓ行Х婪督鹑陲L險。

三、 科學(xué)選取評估方法，有效防范抵押物評估價值風險

資產(chǎn)評估的主要有市場比較法、重置成本法、收益法等幾種基本方法。貸款抵押物資產(chǎn)評估時應(yīng)綜合考慮抵押物資產(chǎn)特點、市場價格、變現(xiàn)難易程度，選用合適的方法進行評估。由于貸款抵押物資產(chǎn)評估有其特殊的性質(zhì)，因此在選取評估方法時應(yīng)有所側(cè)重。市場比較法是市場發(fā)育完善狀況下資產(chǎn)評估普遍采用的方法。重置成本法適用的范圍是沒有收益、市場上又很難找到交易參照物的評估對象。收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年（或每月）的預(yù)期收益用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的方法。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評估及無形資產(chǎn)評估等。

不同的資產(chǎn)抵押，應(yīng)采用不同的評估方法，評估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會有所不同，所以評估結(jié)果也會有不小的差別。在以抵押貸款為目的評估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。具體操作時應(yīng)注意以下問題：

1、針對整體商品房（已辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進行抵押價值評估，可采用市場法和收益法。

2、行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進行抵押評估時，可采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法。

3、部分（局部）房產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法。

4、作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法。

5、在建工程已完工部分作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設(shè)開發(fā)法。

6、在評估中，評估人員一般應(yīng)注意到某些特定的、特別目的和特別設(shè)計的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，這種資產(chǎn)很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應(yīng)采用重置成本折余法評估。

貸款抵押價值評估業(yè)務(wù)一般估價時點為當前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處置清償，需實現(xiàn)抵押權(quán)時，是在未來的某一時點，因此，應(yīng)側(cè)重對預(yù)期可能產(chǎn)生的風險因素考慮，而對預(yù)期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的各項參數(shù)值。

抵押物資產(chǎn)評估一般價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴重影響評估結(jié)果。必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。

四、總述

在目前經(jīng)濟形勢下，防范銀行信貸資產(chǎn)風險的重要性不言而喻，作為以經(jīng)營資金為主的金融機構(gòu)，希望貸款人能如期還本付息，而達到經(jīng)營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現(xiàn)金，正是金融機構(gòu)的風險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當?shù)氖袌鲲L險，還需付出相應(yīng)的處理費用。

防范銀行信貸資產(chǎn)風險應(yīng)從各操作環(huán)節(jié)進行全面控制，作為其中最后的、關(guān)鍵節(jié)點的貸款抵押物評估，作者在實際業(yè)務(wù)操作實踐中感悟到，做好關(guān)鍵點防控：即把好評估資產(chǎn)的入口關(guān)，防范產(chǎn)權(quán)風險；堅持估價原則，防控人為風險；科學(xué)選取評估方法、有效防控資產(chǎn)價值風險等三個環(huán)節(jié)，可以有效防范貸款抵押物評估風險，從而降低銀行金融風險。