土地管理法實(shí)施細(xì)則精選(九篇)

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第1篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償現(xiàn)狀

我國目前關(guān)于宅基地使用權(quán)補(bǔ)償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權(quán)法》肯定了宅基地使用權(quán)這一權(quán)利地位，對于該權(quán)利受到侵害時需要補(bǔ)償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權(quán)利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對于宅基地使用權(quán)這一特殊的財產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)與一般財產(chǎn)權(quán)利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對于《物權(quán)法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現(xiàn)今針對這一權(quán)利的補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)上是處于模糊不清的狀態(tài)。

此外，目前地方針對宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償設(shè)定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償直接與其他補(bǔ)償結(jié)合一體，并沒有明確地指出這一權(quán)利所得到的補(bǔ)償具體的數(shù)額；另有些補(bǔ)償方案中則是直接用貨幣進(jìn)行補(bǔ)償；還有則是用“以地?fù)Q地”的方式來補(bǔ)償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償存在的問題

法律法規(guī)不具體、不明確

1、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”其中《物權(quán)法》第四十二條、四十四條分別是關(guān)于征收、征用的補(bǔ)償規(guī)定?！段餀?quán)法》對宅基地使用權(quán)因宅基地及其上房屋的征收而消滅應(yīng)得到補(bǔ)償做出了明確的原則性規(guī)定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定

在《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！痹俑鶕?jù)其相應(yīng)的實(shí)施條例《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。”在此，集體財產(chǎn)的所有人是集體成員，當(dāng)集體土地被征收時，集體成員當(dāng)然享有得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，集體經(jīng)濟(jì)組織作為權(quán)利人僅能對于其享有的集體土地所有權(quán)得到補(bǔ)償。那么，在此土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)理解為僅對宅基地所有權(quán)被征收的補(bǔ)償，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)則是對宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)被征收的補(bǔ)償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補(bǔ)償費(fèi)”被《土地管理法實(shí)施條例》限定為集體土地所有權(quán)的補(bǔ)償。就宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒有實(shí)質(zhì)性的解決補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題。

3、地方性規(guī)章的相關(guān)規(guī)定

各地區(qū)各省人大、其常務(wù)委員會及當(dāng)?shù)卣鶕?jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》以及《土地管理法實(shí)施條例》結(jié)合自身的情況制定相應(yīng)的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點(diǎn)參照的法律不一致而導(dǎo)致在工作中具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一。

當(dāng)我們看到在各法律法規(guī)對于該問題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個明確的統(tǒng)一。在法律實(shí)施過程中，因?yàn)檫@些法律對宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對該問題制定出具體的實(shí)施細(xì)則。據(jù)調(diào)研所得，2007年通過的《物權(quán)法》在各地方制定的相關(guān)實(shí)施細(xì)則中并沒有得到具體的體現(xiàn)，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補(bǔ)償問題，而國務(wù)院所頒布《土地管理法實(shí)施條例》對《土地管理法》中“土地補(bǔ)償費(fèi)”的限定性解釋，導(dǎo)致許多地方法規(guī)也沒有對該項(xiàng)權(quán)利的補(bǔ)償問題做出相應(yīng)規(guī)定。

補(bǔ)償不明確及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權(quán)利人合理的補(bǔ)償。據(jù)前期實(shí)踐調(diào)研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補(bǔ)償與安置相結(jié)合的方式來補(bǔ)償被拆遷人，根據(jù)浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實(shí)行以調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴(yán)格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時選擇其他的安置方式?！庇謸?jù)相關(guān)部分人員的介紹以及在該地區(qū)進(jìn)行問卷調(diào)查的結(jié)果分析所得，該地區(qū)絕大所數(shù)被拆遷人是選擇調(diào)產(chǎn)安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》為例，第十一條的規(guī)定中有調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補(bǔ)償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應(yīng)的安置補(bǔ)償金，由被拆遷人自行選購商品房的調(diào)產(chǎn)安置方式。結(jié)合當(dāng)?shù)刎泿虐仓玫木唧w規(guī)定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內(nèi)貨幣補(bǔ)償金額=（商品住宅平均價格-基本造價＋被拆房屋重置價格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價格”該意見則是根據(jù)《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關(guān)價格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》而定的，該標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：“2007年有關(guān)地段商品房住宅平均價格指導(dǎo)價為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元。”被拆遷房屋充值價格“則按房屋結(jié)構(gòu)等姐分為多個標(biāo)準(zhǔn)：鋼混結(jié)構(gòu)則從一等至三等的住宅重置價格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結(jié)構(gòu)也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元?！被驹靸r“則也分為兩個部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元?！?/p>

除此之外，還需結(jié)合地段等級范圍劃分、房屋成新標(biāo)準(zhǔn)、住宅樓層差價、住宅朝向差價率等等相關(guān)因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補(bǔ)償數(shù)額。據(jù)相關(guān)部門的工作人員介紹，選擇這一安置補(bǔ)償方式的人是非常少的，理由則是該補(bǔ)償方式所得到的補(bǔ)償是很少的。那么在2011年的現(xiàn)在，房價的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網(wǎng)站上所看到相關(guān)公開的近期（2011年7月26號）的拆遷公告中補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)按鎮(zhèn)價[2007]33號、鎮(zhèn)價[2009]38號及相關(guān)文件執(zhí)行，即根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)物價分局2007年及2009年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。在鎮(zhèn)海區(qū)國土資源分局網(wǎng)站上所公開的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是籠統(tǒng)地將耕地、建設(shè)用地等合并補(bǔ)償，則不能看到其具體相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?；谶x擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補(bǔ)償之中針對宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)事實(shí)上則也是相應(yīng)偏低的。

2、調(diào)產(chǎn)安置

調(diào)產(chǎn)安置是多數(shù)人所選擇的補(bǔ)償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時的需要，也便于政府各種拆遷工作的實(shí)施。但是其中一個重大的問題就是宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問題！根據(jù)《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額為：（安置房基準(zhǔn)價格－基本造價）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補(bǔ)助是相對較少的，據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查結(jié)果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補(bǔ)一定數(shù)額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當(dāng)?shù)陌仓梅?。但是，在此，需要說的并不是這一問題，而是宅基地使用權(quán)實(shí)際上并沒有得到很好的補(bǔ)償，雖然說安置房也涉及到土地使用權(quán)，但是該土地的性質(zhì)是國有土地，即國有土地作為建設(shè)用地其使用權(quán)為70年，而宅基地使用權(quán)法律并沒有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那么就享有申請宅基地用于建造房屋的權(quán)利，如此一來，許多學(xué)者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)期限為永久性。

完善宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償制度的建議

立法原則上歸于統(tǒng)一

基于上文已分析宅基地使用權(quán)年限問題，永久性一詞，相對于調(diào)產(chǎn)安置中的國有土地使用權(quán)70年，這是一個沒有辦法計算差價的，那么這必須將這種償轉(zhuǎn)化為另一形式，而不是直接地計算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過程中也將是保障宅基地使用權(quán)人的最有力的依據(jù)了。將宅基地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w化，又將成為一個權(quán)力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產(chǎn)生不同的補(bǔ)償方案。但是，這對于目前的宅基地征收補(bǔ)償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補(bǔ)償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)這都是環(huán)環(huán)相扣的關(guān)系。

合理規(guī)劃，適當(dāng)選擇安置補(bǔ)償方式

與調(diào)產(chǎn)安置相比，遷建安置是一種在征收補(bǔ)償過程中較為公平的補(bǔ)償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結(jié)合成新對被拆遷人予以補(bǔ)償，并提供遷建用地的有關(guān)費(fèi)用，由村民委員會負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點(diǎn)復(fù)建多層住宅進(jìn)行安置?！段餀?quán)法》第一百五十四條對定“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消失。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地?！币虼嗽撨w建地應(yīng)為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權(quán)便能得到延續(xù)。但是，在實(shí)際情況中，由于規(guī)劃的嚴(yán)控和土地集約利用的要求，也不符合我國當(dāng)前土地利用的嚴(yán)峻形勢，遷建安置的適用范圍較小。

安置區(qū)的土地特殊化

將征收補(bǔ)償?shù)陌仓梅肯鄬?，重新?guī)定其土地使用年限，即將國有土地特殊化。農(nóng)民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)，隨即影響農(nóng)民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對農(nóng)民往后的生活水平問題應(yīng)由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點(diǎn)的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，安置區(qū)內(nèi)被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應(yīng)新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當(dāng)水平線上，即完全城市化，這將會是一個漫長的過程。待到這時則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質(zhì)變更、統(tǒng)一。

第2篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

第二條本實(shí)施細(xì)則所稱的村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，是指郊區(qū)村民按照自愿原則，將依法取得的宅基地讓出給村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會，不再申請宅基地的行為。

第三條市房地資源局是村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的主管部門。區(qū)（縣）土地管理部門負(fù)責(zé)村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的具體管理工作。

第四條下列對象可以申請宅基地讓出：

（一）依法享有宅基地使用權(quán)的村民；

（二）村民住房所有權(quán)人。

第五條村民讓出宅基地，應(yīng)當(dāng)向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會提出書面申請，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會審核后，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審批。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)村民讓出宅基地，應(yīng)當(dāng)向申請人發(fā)出核準(zhǔn)文件，并報區(qū)（縣）政府備案，同時抄送村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會。

第六條經(jīng)審核批準(zhǔn)讓出宅基地的村民住房，可以由村民申請自行拆除；也可以由村民申請以收購方式處置，即由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府指定的單位（以下簡稱指定單位）負(fù)責(zé)拆除，或者收購后在5年內(nèi)用于出租等經(jīng)營。指定單位與申請人應(yīng)當(dāng)簽訂收購協(xié)議，協(xié)商收購價款，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府備案。

第七條讓出宅基地的村民住房被收購后，不得改建、擴(kuò)建。被收購后用于向外來流動人員出租的，應(yīng)當(dāng)按照《*市外來人員租賃房屋治安管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5年使用期期滿后應(yīng)當(dāng)拆除，不予補(bǔ)償。在期滿之日起兩個月內(nèi)未自行拆除的，區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令拆除。

因國家建設(shè)征用或者因?qū)嵤┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整使用宅基地，需要拆除尚在5年使用期內(nèi)的住房的，按該住房剩余的使用期限，給予相應(yīng)的市場租金補(bǔ)償。

第八條經(jīng)批準(zhǔn)讓出宅基地的村民住房自行拆除的，由讓出宅基地的村民或者村民住房的所有權(quán)人向區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記部門申請注銷宅基地使用權(quán)證。

經(jīng)批準(zhǔn)讓出宅基地的村民住房被收購的，村民宅基地使用權(quán)證由指定單位保存；5年使用期滿后，由指定單位向區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記部門申請注銷權(quán)證。

第九條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)讓出宅基地前后一年內(nèi)，讓出宅基地的村民或者村民住房的所有權(quán)人購買本區(qū)（縣）范圍內(nèi)城鎮(zhèn)商品住房的，可以憑新購商品住房的房地產(chǎn)權(quán)證，向區(qū)（縣）土地管理部門申請返還政府收取的部分土地出讓金（即由本區(qū)、縣政府分成的部分，下同）。經(jīng)區(qū)（縣）土地管理部門審核，報區(qū)（縣）財政部門批準(zhǔn)后，申請人可獲得返還的按所購商品住房建筑面積計算的部分土地出讓金。申請人所購商品住房建筑面積超過宅基地原住房建筑面積的部分，不予返回土地出讓金。

讓出宅基地的村民或者村民住房所有權(quán)人自行復(fù)墾宅基地的，由區(qū)（縣）土地管理部門驗(yàn)收合格后，按照全部復(fù)墾面積支付耕地開墾費(fèi)。

第十條讓出宅基地的村民住房被收購的，由區(qū)（縣）土地管理部門按照宅基地面積的80%，向讓出宅基地的村民或者村民住房所有權(quán)人支付耕地開墾費(fèi)；指定單位在5年使用期滿將宅基地復(fù)墾為耕地的，經(jīng)區(qū)（縣）土地管理部門驗(yàn)收合格后，按照復(fù)墾面積的20%向指定單位支付耕地開墾費(fèi)。

指定單住將讓出的宅基地自行復(fù)墾為耕地的，區(qū)（縣）土地管理部門按照新增耕地面積的100%折抵建設(shè)占用耕地指標(biāo)。指定單位從事非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，可以使用該指標(biāo)，也可以向其他建設(shè)單位有償轉(zhuǎn)讓。

第十一條對村民讓出宅基地并自行復(fù)墾的，或者由指定單位將讓出宅基地進(jìn)行復(fù)墾的，按照"退一獎一"的辦法，分別給予所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或指定單位非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的獎勵。

第十二條按照本實(shí)施細(xì)則讓出的土地出讓金、耕地開墾費(fèi)，由區(qū)（縣）財政部門在相應(yīng)的收入中安排。

第十三條本實(shí)施細(xì)則在市政府印發(fā)的《關(guān)于*市促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展的試點(diǎn)意見》）中確定的試點(diǎn)城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)和奉賢區(qū)先行試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后再逐步推廣。

第3篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

為規(guī)范我省地產(chǎn)市場，加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，切實(shí)保護(hù)耕地資源，嚴(yán)禁炒賣土地，促進(jìn)我省經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)將《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（〔1999〕39號）印發(fā)給你們，并結(jié)合我省實(shí)際，就有關(guān)問題通知如下：

一、加強(qiáng)各類非農(nóng)建設(shè)用地管理。國家實(shí)行土地用途管制制度。新增建設(shè)用地實(shí)行總量控制，不得超計劃用地。各地要按照土地利用總體規(guī)劃和土地供給制約需求的要求，科學(xué)合理地安排各類建設(shè)用地，嚴(yán)格控制用地規(guī)模。要通過收回、調(diào)整使用等手段盡快將閑置土地利用起來。項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)優(yōu)先安排利用閑置土地。新增各類非農(nóng)建設(shè)用地要嚴(yán)格按新的《中華人民共和國土地管理法》審批。

高速公路服務(wù)區(qū)用地要嚴(yán)格控制，施工臨時用地要及時退地還耕，交原集體經(jīng)濟(jì)組織耕種。公路兩側(cè)，城市、村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃區(qū)以外的耕地，應(yīng)按規(guī)定劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。嚴(yán)禁在公路兩側(cè)隨意占地搞違章建筑。

二、加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的管理。農(nóng)民集體土地未經(jīng)批準(zhǔn)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)林項(xiàng)目開發(fā)必須嚴(yán)格服從土地利用總體規(guī)劃，按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定辦理用地手續(xù)，任何單位和個人都不得私自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議，禁止以征用方式取得農(nóng)民集體土地進(jìn)行“果園”、“莊園”等農(nóng)林開發(fā)；嚴(yán)禁改變農(nóng)林用途搞別墅、度假屋、娛樂設(shè)施等房地產(chǎn)。確需配套進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的，要依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，規(guī)模必須嚴(yán)格控制。

三、加強(qiáng)國有土地使用權(quán)交易管理，制止炒賣土地。商業(yè)、旅游、娛樂和城市（含縣城）規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新增的經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地（不包括經(jīng)濟(jì)適用房和工業(yè)廠房），必須以招標(biāo)、拍賣方式提供土地使用權(quán)。確需以協(xié)議出讓方式提供土地使用權(quán)的，應(yīng)報省土地局審批，其出讓底價不得低于其同類用地的基準(zhǔn)地價，并將成交結(jié)果向社會公布。嚴(yán)禁利用建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)劃許可證和用地紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式變相炒賣土地。對已批準(zhǔn)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目，超過一年不辦理用地手續(xù)的，不予供地。

經(jīng)濟(jì)適用房（包括安居工程）要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房（包括安居工程）進(jìn)入市場涉及土地使用權(quán)交易的，其中土地使用權(quán)的收益處置要按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第4篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

關(guān)鍵詞：土地增值 問題與原因 措施與對策

一、失地農(nóng)民土地增值補(bǔ)償?shù)睦碚撆c法律依據(jù)

上世紀(jì)80年代中前期，憲法和民法通則對于農(nóng)村集體所有土地都是禁止流轉(zhuǎn)的。1988年的憲法修正案則有了新的規(guī)定，“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這在立法上第一次明確了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的合法地位。同年修訂的土地管理法第二條也增加了“土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的條文。

2003年3月1日起施行的農(nóng)村土地承包法，以法律形式賦予了“農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)”，其中第十六條規(guī)定，承包方享有3個方面的權(quán)利：依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品；承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

與此相對應(yīng)的是，承包方也要承擔(dān)3個方面的義務(wù)：維護(hù)土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

2007年10月1日起實(shí)施的物權(quán)法第一百二十八條規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。

在我國，土地收益分配的矛盾集結(jié)點(diǎn)主要是農(nóng)地轉(zhuǎn)非的增值歸屬。目前，理論界主要有3種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)是“增值歸農(nóng)”論；第二種觀點(diǎn)是“增值歸公”論；第三種觀點(diǎn)是“公私兼顧”論。在農(nóng)地轉(zhuǎn)非過程中，主要存在三方主體：一是政府，二是公眾，三是農(nóng)民。政府貢獻(xiàn)的是管理權(quán)、規(guī)劃權(quán)和征收權(quán)，公眾貢獻(xiàn)的則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的外部收益，農(nóng)民貢獻(xiàn)的則是農(nóng)地的承包經(jīng)營權(quán)、社會保障權(quán)和農(nóng)地發(fā)展權(quán)。因此，第三種觀點(diǎn)似乎更加合理一些，即地價的上漲是地租未來資本化的反應(yīng)，理應(yīng)由政府、公眾和農(nóng)民共同分享之。

現(xiàn)在的問題是，政府部門利益驅(qū)動和強(qiáng)勢地位，不但令公眾難以從土地增值中獲得收益（比如土地增值收益的大部分并沒有被真正“用之于民”），農(nóng)民也一再成為輸家。在農(nóng)地轉(zhuǎn)非中，農(nóng)民面臨生活方式被打亂、原有財產(chǎn)被強(qiáng)行置換的困境，如果補(bǔ)償也不徹底，無異于“二次被害”。有一點(diǎn)必須明確，弱者是最無力承受失敗的人，如果弱者總是成為輸家，政府就必須檢討。當(dāng)下，由土地增值分配所導(dǎo)致的不公正、焦慮恐懼正在醞釀和累積，如果這種情緒得不到有效的矯正和釋放，就會成為社會持續(xù)發(fā)展的不穩(wěn)定因素。更重要的是，土地增值收益分配的不公也會成為經(jīng)濟(jì)增長的絆腳石。

二、現(xiàn)行法律制度對失地農(nóng)民土地增值補(bǔ)償?shù)娜毕?/p>

（一）非農(nóng)建設(shè)用地呈逐年上升狀態(tài)，農(nóng)用土地流失嚴(yán)重，失地農(nóng)民數(shù)量上升

隨著經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展，因交通道路、水利、城中村改造等公共基礎(chǔ)設(shè)施、各級種類經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等建設(shè)征用農(nóng)村土地的規(guī)模越來越大，少地或失地的農(nóng)民群體數(shù)量不斷增加。

（二）征地補(bǔ)償過程中農(nóng)民權(quán)益受損

1、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，征地補(bǔ)償太低

根據(jù)有關(guān)資料，世界許多國家的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均以被征地時的土地市場價格為基礎(chǔ)。而我國實(shí)際采用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只有土地年產(chǎn)值的幾倍，根本不能反映土地作為稀缺資源的價值，僅考慮了現(xiàn)有農(nóng)業(yè)用途的收益權(quán)，而無視土地發(fā)展權(quán)。

《土地管理法》第47條第1款規(guī)定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。這一規(guī)定完全排斥了農(nóng)民對農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)的利益分享，即土地用途變更所產(chǎn)生的增值被排除在征地補(bǔ)償范圍之外。對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，《土地管理法》等法律法規(guī)有明確規(guī)定。在實(shí)踐中，近幾年，個別地區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了國家法律的標(biāo)準(zhǔn)，但是仍然不能解決實(shí)際的問題。即使統(tǒng)一了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，足額及時發(fā)放補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)民對補(bǔ)償還是不滿意。

2、征地補(bǔ)償安置費(fèi)分配混亂，缺乏法律依據(jù)

根據(jù)現(xiàn)行土地法律制度，征地補(bǔ)償費(fèi)一部分給農(nóng)民，另一部分留歸村集體使用。由于村民的補(bǔ)償費(fèi)和村集體的補(bǔ)償費(fèi)的比例缺乏明確的法律規(guī)定，這就導(dǎo)致部分地區(qū)大大增加了集體留用費(fèi)的比例，而村集體的補(bǔ)償費(fèi)掌握在少數(shù)的基層干部手里，如遇有民主建設(shè)較差的鄉(xiāng)村，加之缺乏必要的監(jiān)督，損害農(nóng)民利益的行為便司空見慣。實(shí)踐中補(bǔ)償款的分配問題成為村民與村委會、村黨支部之間發(fā)生矛盾的一個重要導(dǎo)火索。

3、農(nóng)民無法分享土地增值的收益

根據(jù)國研中心課題組的調(diào)查：“在目前‘合法的’房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有20―30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5%到10%；地方政府拿走土地增值的20―30%；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40―50%”。

（三）農(nóng)民土地增值收益被剝奪的原因分析

1、現(xiàn)行的法律制度忽視了被征地農(nóng)民的發(fā)展權(quán)問題

在法律規(guī)定中，為被征地農(nóng)民建立了最低生活保障、養(yǎng)老保險和農(nóng)村醫(yī)療合作為主要內(nèi)容的社會保障體系，但法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是維持失地農(nóng)民的基本生活水平，對失地農(nóng)民而言，土地的社會保障功能和土地增值所帶來的發(fā)展功能并沒有完全體現(xiàn)出來。從立法層面分析，《土地管理法》、《土地承包法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)中，沒有對土地中蘊(yùn)含的農(nóng)民社會保障權(quán)、發(fā)展權(quán)方面的權(quán)益做出明確規(guī)定。實(shí)踐中，由于城鄉(xiāng)二元體制、特別是社會保障制度的二元制，土地對于中國農(nóng)民而言除了生存功能以外，還承載著發(fā)展功能和社會保障功能，而現(xiàn)行法對這兩種功能卻采取了回避的態(tài)度。如從《土地管理法》第四十七條的規(guī)定可以看出，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定只考慮了土地的歷史產(chǎn)出和收益，以及不降低“農(nóng)民”的生活標(biāo)準(zhǔn)，沒有考慮土地用途改變后其收益的變化，更沒有考慮到土地對于農(nóng)民的發(fā)展功能和社會保障功能，而僅就土地“原用途”作為參照物確定標(biāo)準(zhǔn)。

2、失地農(nóng)民的就業(yè)保障尚未形成有效的機(jī)制

當(dāng)農(nóng)民失去土地后，那些沒有一技之長的農(nóng)民就會變成無地、無職業(yè)、無收入的“三無”農(nóng)民，成為矛盾糾紛多發(fā)的群體。因此，國家一直重視這一群體的就業(yè)保障，地方各級政府根據(jù)本地實(shí)際情況在此方面進(jìn)行了探索和創(chuàng)新。

三、建立和完善失地農(nóng)民的土地增值收益的社會保障機(jī)制

（一）盡快建立和完善失地農(nóng)民的社會保障機(jī)制

不斷推出相關(guān)政策，力求做到“失地有保險，老來有保障”，各地都做過有益的探索，但還不夠規(guī)范、系統(tǒng)。要通過實(shí)行貨幣安置、留地安置、就業(yè)安置等積極的保障措施，三管齊下，全方位保障失地農(nóng)民的利益。

一是提高最低生活保障的標(biāo)準(zhǔn)。前面已論及土地本身就承載著農(nóng)民的社會保障功能和發(fā)展功能，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地不能進(jìn)入一級市場，就會導(dǎo)致高額的級差地租被各級政府獲取。因此，政府有義務(wù)從級差地租中拿出一部分作為社會保障基金，以在保持失地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平不降低的基礎(chǔ)上，再為失地農(nóng)民提供發(fā)展基金。

二是實(shí)行積極的“就業(yè)保障”政策，解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題。相對于城市下崗職工和失業(yè)人員而言，失地農(nóng)民更是就業(yè)的弱勢群體，因?yàn)檗r(nóng)民就業(yè)意識和就業(yè)行為與工業(yè)化、城市化的要求有一定距離。因此，要力爭把城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)納入政府經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃中，通盤考慮，完善就業(yè)服務(wù)措施，創(chuàng)造有利于失地農(nóng)民就業(yè)的機(jī)制和環(huán)境。要制定公平的農(nóng)民工就業(yè)政策，構(gòu)建符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)要求的就業(yè)管理制度。

三是建立多元模式保障機(jī)制。如城市郊區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地方，可以走轉(zhuǎn)換農(nóng)民身份，推動失地農(nóng)民市民化的模式；而偏遠(yuǎn)地方、僅由于國家基礎(chǔ)設(shè)施用地造成失地的，要加大養(yǎng)老保險、最低生活保障的力度，同時增加貸款方面的資金扶持，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。

（二）以體制創(chuàng)新為推動力，探索在大制度框架內(nèi)解決失地農(nóng)民的保障問題

農(nóng)民土地權(quán)益保護(hù)之所以成為社會熱點(diǎn)，說明現(xiàn)行框架不能有效解決這一問題，必須創(chuàng)新思路，探索新的解決路徑。要在大制度框架內(nèi)解決失地農(nóng)民的保障問題，按照“以土地?fù)Q保障”的戰(zhàn)略要求進(jìn)行制度創(chuàng)新，可以考慮以土地入股的方式解決失地農(nóng)民的社會保障問題。允許土地入股，將農(nóng)民納入征地開發(fā)的利益共同體，有助于減少征地時的摩擦和沖突，降低行政成本。對于農(nóng)民而言，允許農(nóng)民土地入股，使長期受到忽視的土地中承載的農(nóng)民發(fā)展權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，有利于保護(hù)和增進(jìn)農(nóng)民的利益。

（三）通過立法明確和完善農(nóng)民的土地權(quán)益，并通過程序設(shè)計加以保障

必須修改和完善相關(guān)立法，明確規(guī)定農(nóng)民的土地權(quán)益。這個問題在理論界已達(dá)成共識，并在《物權(quán)法》中有具體的規(guī)定并有所突破。從物權(quán)法的規(guī)定來看，農(nóng)民的土地權(quán)益相比以前得到了一定的規(guī)范層面的保障。但物權(quán)法畢竟是一部框架性的基本法，對有些具體問題還沒有給出具體的可操作性的規(guī)定，如公共利益的界定，征地權(quán)限和程序的明確、對政府征用行為的行政救濟(jì)措施的細(xì)化、土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理界定等。農(nóng)民土地權(quán)益真正得到保護(hù)還有賴于這部法的有效落實(shí)和后續(xù)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。

首先，明確集體土地所有權(quán)的主體，保證集體經(jīng)濟(jì)組織的每個成員都能參與對土地所有權(quán)的行使。防止目前一些地方的村干部不經(jīng)村民討論同意就任意處置集體土地的現(xiàn)象。其次，對集體土地和集體土地上的房屋征收制度進(jìn)行較重大的改革，構(gòu)建建設(shè)用地流通市場，即修改現(xiàn)行土地管理法第四十三條，明確農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化成建設(shè)用地可以有兩個途徑：一是通過征收轉(zhuǎn)化，這一途徑僅用于公共利益；另一途徑是通過市場交易，這一途徑主要用于商業(yè)利益，但也可用于公共利益。第三，要提高對集體土地和集體土地上的房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)參照《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》，較大幅度地提高對集體土地和集體土地上的房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（四）盡快修改土地法，允許農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入市場交易

對于農(nóng)民，土地的意義不僅是一種不動產(chǎn)，而且還是一種特殊的保障形式。它至少可以為貧窮的農(nóng)民提供食品、住房、就業(yè)、養(yǎng)老保障。因此，政府征用農(nóng)地，就必須充分考慮社會保障來置換農(nóng)民的土地保障。如果不具備提供社會保障機(jī)制條件，政府就不應(yīng)該征地。

（五）修改土地法時應(yīng)明確界定公共利益與商業(yè)用途

第5篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

第一章　總

則

第一條　為加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地秩序,保護(hù)村民的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土管法》)、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《X省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《X市農(nóng)村宅基地管理辦法》和縣委、縣政府《關(guān)于加強(qiáng)全縣鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見》等法律法規(guī)和文件精神,結(jié)合我縣實(shí)際,制定本辦法。

第二條　本縣城市規(guī)劃區(qū)以外的農(nóng)村宅基地管理,適用本辦法。

第三條　本辦法所稱農(nóng)村宅基地,是指農(nóng)村村民個人經(jīng)依法批準(zhǔn),用于建造住宅(包括住房、附屬用房和庭院等)的農(nóng)村集體所有土地。

第四條　農(nóng)村村民住宅建設(shè),應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊村改造，正確處理建新與拆舊的關(guān)系，嚴(yán)格按照依法編制的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和節(jié)約、集約用地的要求實(shí)施，鼓勵集中建設(shè)農(nóng)民新村和舊村改造。

第五條　農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅,要充分利用村內(nèi)空閑地、原有宅基地以及荒坡地、廢棄地，不得占用農(nóng)用地和耕地建造住宅。

第六條　各鎮(zhèn)區(qū)辦具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理工作。

第七條　農(nóng)村宅基地屬村集體所有，個人只有使用權(quán)，農(nóng)村村民建設(shè)住宅，應(yīng)當(dāng)符合村莊規(guī)劃并依法取得土地使用權(quán)。禁止非法占用土地建住宅，禁止非法侵占、買賣或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地。

第二章　申請條件

第八條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，鼓勵子女與父母同宅，符合下列條件之一的，可以申請宅基地：

(一)年滿20周歲的本村村民,因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的；祖孫三代同住一宅，第三代已年滿20周歲，確需分戶的);

(二)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的;

(三)外來人口落戶,成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,沒有宅基地的;

(四)城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶,農(nóng)村確無住宅的。

第九條　農(nóng)村村民建新房宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)為:

（一）

鎮(zhèn)區(qū)辦所在地及城鄉(xiāng)結(jié)合部,每戶面積不得超過166平方米。鎮(zhèn)區(qū)辦所在地的區(qū)域范圍由鎮(zhèn)區(qū)辦按照有關(guān)規(guī)定確定，報X縣國土資源局備案;

（二）平原地區(qū)的村莊,每戶面積不得超過200平方米。

（三）村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當(dāng)放寬,但最多不得超過264平方米;在山坡薄地上的,每戶面積可以適當(dāng)放寬,但最多不得超過264平方米。

第十條　農(nóng)村村民有下列情形之一的,申請宅基地不予批準(zhǔn):

(一)年齡未滿20周歲的;

(二)申請宅基地面積高于166平方米；

(三）原有宅基地能解決分戶需要的（已達(dá)到400平方米（含）以上）;

(四)本村村民將原宅基地及其地上建筑物一并出賣、出租、贈與或改為經(jīng)營場所的;

(五)其他不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。

第十一條　農(nóng)村村民對宅基地沒有繼承權(quán)。農(nóng)村村民在合法繼承房屋的條件下,符合申請宅基地條件的,經(jīng)村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第三章　報批程序

第十二條　符合申請宅基地條件的農(nóng)村村民應(yīng)當(dāng)向村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請。經(jīng)全體村民會議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意后,在本村張榜公布,公布的內(nèi)容包括申請人姓名、宅基地位置、面積和四至等,公布時間為10日。公布期滿無異議的,報鎮(zhèn)區(qū)辦審核并提交下列材料：

（一）村民個人申請使用宅基地的申請書；

（二）申請人的基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員狀況，戶口是否屬本村農(nóng)業(yè)戶口等）。

（三）村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向所在地國土資源管理機(jī)構(gòu)出具以下材料：

1、申請人現(xiàn)有宅基地情況（包括現(xiàn)有宅基地幾處、位置、面積等）;

2.對申請人擬安排宅基地的位置、面積、標(biāo)有四至尺寸的示意圖等;

3.村民會議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論意見,在村集體公布情況的書面說明;

4.鎮(zhèn)區(qū)辦土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等,并注明擬占用土地地類，本村建設(shè)用地的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃平面圖，并標(biāo)注明該處宅基地所處具置，是否符合村莊規(guī)劃。

(四)屬于建新交舊的,申請人與村委會簽訂的建新交舊協(xié)議書;

(五)其它需要提交的資料。

第十三條　村民委員會報送的材料符合條件且齊全的,由所在地國土資源管理機(jī)構(gòu)到現(xiàn)場進(jìn)行地籍測繪、丈量定界,組織填寫《權(quán)籍調(diào)查表》等有關(guān)材料,報X縣國土資源局審核,經(jīng)審核合格的，進(jìn)行登記造冊,確認(rèn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第十四條　村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)在接到審批結(jié)果后3日內(nèi)張榜公布。

第十五條　村民自住宅用地批準(zhǔn)文件下發(fā)之日起30日內(nèi),到所在地國土資源管理機(jī)構(gòu)申請頒發(fā)權(quán)屬證書,土地登記資料可以公開查詢。

第十六條　農(nóng)村宅基地涉及占用農(nóng)用地的,在批準(zhǔn)宅基地前,鎮(zhèn)區(qū)辦必須依法申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

農(nóng)村村民確需占用基本農(nóng)田以外的耕地建設(shè)住宅的,應(yīng)由土地所在地鎮(zhèn)政府組織用地的村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開墾整理與原耕地面積和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?并報X縣國土資源行政主管部門審查;沒有開墾條件或者開墾的耕地經(jīng)驗(yàn)收不合格的,應(yīng)當(dāng)依法向X縣國土資源行政主管部門繳納耕地開墾費(fèi)。

第十七條　由于房屋依法轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi),向當(dāng)?shù)貒临Y源行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)變更登記,換發(fā)權(quán)屬證書。

第十八條　集體土地使用權(quán)被收回的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi),向所在地國土資源管理機(jī)構(gòu)申請辦理集體土地使用權(quán)注銷登記。

第四章　監(jiān)督管理

第十九條　有下列情形之一的,報縣人民政府批準(zhǔn),可以注銷其土地使用證或用地批準(zhǔn)文件,由村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán):

(一)

因?qū)嵤┐迩f集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造或國家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅,新房建成后,無正當(dāng)理由逾期不拆除舊房,退出原宅基地的;

(二)進(jìn)行鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地;

(三)因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶一宅之外的宅基地;

(四)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地;

(五)未按照批準(zhǔn)用途使用的;

(六)非法轉(zhuǎn)讓宅基地的。

由于前款第(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定的原因收回宅基地使用權(quán)的,村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)地上附著物的評估價格對原宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第二十條　符合申請宅基地條件的農(nóng)村村民,經(jīng)村民會議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意后,可以購買本村或村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部他人多余的房屋,買賣合同生效后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記。

第二十一條　有下列情形之一的,經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn),撤銷用地批準(zhǔn)文件或注銷土地使用證,并書面通知當(dāng)事人:

(一)

無權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的;

(二)超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的;

(三)不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的;

(四)違反法律法規(guī)規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用土地的;

(五)采取隱瞞事實(shí)或者偽造證件、文件資料等欺騙手段獲得用地批準(zhǔn)文件或土地登記的;

(六)其它不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。

第二十二條

對符合宅基地申請條件，已建住宅且不影響規(guī)劃的，依法補(bǔ)辦土地使用手續(xù)。

第二十三條

非農(nóng)業(yè)戶口居民在原籍有宅基地并已建房的，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后未批準(zhǔn)重建的，由村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織予以收回。

第二十四條

農(nóng)村居民流轉(zhuǎn)宅基地，必須具備以下條件：1.本戶要有兩處以上宅基地；2.流轉(zhuǎn)的宅基地必須符合土地利用規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃；3.流轉(zhuǎn)的宅基地必須具備合法的審批手續(xù)；4.受讓方必須是符合申請宅基地條件的本村村民。

第五章　法律責(zé)任

第二十五條　農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),非法占用土地建設(shè)住宅的,依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第七十七條規(guī)定,由縣國土資源行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超過批準(zhǔn)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn),多占的土地以非法占用土地論處。買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地建住宅的，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規(guī)定處理。

第二十六條　工作人員在農(nóng)村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊,給當(dāng)事人造成損失的,依法給予行政處分,并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附

第6篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

一、信息平臺統(tǒng)一的必要性及重要性

開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，信息平臺統(tǒng)一不可或缺。只有各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的信息納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，登記信息才能實(shí)現(xiàn)實(shí)時共享。不動產(chǎn)登記信息實(shí)時共享，不僅有利于發(fā)揮不動產(chǎn)登記物權(quán)公示作用，保障不動產(chǎn)交易秩序和安全，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益；而且有利于登記機(jī)構(gòu)減少登記信息錯誤，提高登記的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升登記服務(wù)效率；同時，還有利于國土資源主管部門清晰、快捷地監(jiān)管各級登記機(jī)構(gòu)。

二、推進(jìn)信息平臺統(tǒng)一工作的難點(diǎn)

1.法律法規(guī)尚不完善

與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的法律較多，除《物權(quán)法》外，還涉及到《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《草原法》、《森林法》、《農(nóng)村土地承包法》、《海域使用管理法》、《漁業(yè)法》等，這些法律關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、登記管轄、登記內(nèi)容、登記程序等方面的規(guī)定都不盡相同，甚至存在一些盲區(qū)或爭議，《條例》雖然最大限度地兼顧上述法律關(guān)于不動產(chǎn)登記的差異性，但對某些存在爭議的內(nèi)容并沒有做出明確的規(guī)定。在具體登記工作中，工作人員遇到復(fù)雜的問題，在《條例》中找不到合適的依據(jù)，為避免出現(xiàn)工作失誤乃至行政敗訴，往往趨于保守的理解執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，這樣容易降低服務(wù)效率，引起服務(wù)對象不滿。

2.各地基礎(chǔ)參差不齊

截至目前，全國仍有部分地區(qū)尚未建好房屋登記信息系統(tǒng)。有的地方雖然新建了房屋登記信息系統(tǒng)，但沒有完成對歷史登記數(shù)據(jù)的清理、錄入和關(guān)聯(lián)工作，只有新登記的房屋信息可以準(zhǔn)確查詢，以往的房屋登記信息存在房屋坐落不完整、無身份證號碼或身份證號碼殘缺等問題；個別地方甚至有登記檔案遺失、登記數(shù)據(jù)無法采集等歷史遺留問題。若房屋登記信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不全面、不及時，其提供的查詢結(jié)果便缺乏認(rèn)可度和公信力。

3.業(yè)務(wù)系統(tǒng)較為龐雜

《條例》以《物權(quán)法》中規(guī)定的登記類型為依據(jù)，概括規(guī)定了首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等八種登記類型。這八種登記類型對于不同的不動產(chǎn)而言其復(fù)雜程度各不相同，尤以土地登記和房屋登記最為復(fù)雜。八種登記類型各自的復(fù)雜程度也不相同，其中，首次登記、轉(zhuǎn)移登記、查封登記還存在許多復(fù)雜的情況，業(yè)界仍存在不小的爭論。再者，目前不動產(chǎn)登記處于區(qū)域分割、部門條塊分割的狀況，不同類型的不動產(chǎn)由不同的主管部門負(fù)責(zé)登記，部門之間業(yè)務(wù)系統(tǒng)并沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)和使用規(guī)則，各個部門甚至各個地方所建立的不動產(chǎn)信息均局限于該部門、該地區(qū)使用，各部門的信息平臺就像孤島一樣矗立在信息海洋中，沒有形成聯(lián)動的網(wǎng)絡(luò)。

4.相關(guān)部門協(xié)作不力

經(jīng)國務(wù)院同意，由國土資源部牽頭的聯(lián)席會議工作機(jī)制已經(jīng)建立。目前，各省份也建立了相應(yīng)的聯(lián)席會議機(jī)制，絕大多數(shù)省份成立了省級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。但到了市、縣兩級，除了幾個試點(diǎn)的城市，大多地區(qū)都在觀望等待。具體到某一地區(qū)，相關(guān)部門多以自身利益為重、相互推諉扯皮，聯(lián)席會議的作用發(fā)揮有限，部門之間協(xié)調(diào)不暢。在機(jī)構(gòu)整合到位之前，市縣級信息平臺統(tǒng)一工作幾乎無從談起。

三、加快推進(jìn)信息平臺統(tǒng)一工作的對策與建議

1.完善法規(guī)，堅持依法登記

全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記工作，亟需大規(guī)模重新修訂《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，盡早出臺《條例》的具體實(shí)施細(xì)則，對一些有爭議的地方作出明確的規(guī)定。讓登記工作人員“有法可依”，知道不動產(chǎn)登記工作中“可為”與“可不為”的界線。對一些疑難復(fù)雜的問題，要明確具體操作方法，不讓登記工作人員畏畏縮縮、消極作為，從而影響服務(wù)形象，損害群眾利益。

2.正本清源，提升數(shù)據(jù)質(zhì)量

信息平臺采集的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、全面、及時，是信息平臺發(fā)揮功效的根本，統(tǒng)一信息平臺，關(guān)鍵在完善相關(guān)數(shù)據(jù)。各地須花一段時間和一些人力、物力，對相關(guān)不動產(chǎn)登記的檔案進(jìn)行全面梳理，查漏補(bǔ)缺，該掃描的掃描，該補(bǔ)錄的補(bǔ)錄，該修正的修正。真正從源頭上抓起，全面提升不動產(chǎn)登記的原始數(shù)據(jù)質(zhì)量，確保信息平臺生成的結(jié)果具有絕對的公信力和強(qiáng)大的服務(wù)功能。

3.高標(biāo)定位，強(qiáng)化頂層設(shè)計

國務(wù)院明確由國土資源部負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)，顯然是重視了該項(xiàng)工作的頂層設(shè)計，若只是簡單的整合現(xiàn)有分散在各個部門的信息系統(tǒng)，各地方層面系統(tǒng)不統(tǒng)一的弊端就無法根除，很難建立“標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、覆蓋全國、互聯(lián)互通”的新平臺，更難以實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、簿冊、依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”。因此，新建的不動產(chǎn)登記信息管理平臺一定要提高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，廣泛吸收先進(jìn)發(fā)達(dá)國家的管理經(jīng)驗(yàn)，寧可多一點(diǎn)實(shí)踐論證、慢一點(diǎn)建成使用，也要設(shè)法打造全國通用、科學(xué)合理、真正管用，且留足發(fā)展空間的新平臺，讓全國上下不動產(chǎn)登記信息真的能夠“一網(wǎng)打盡”。

第7篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

關(guān)鍵詞：土地儲備機(jī)構(gòu)；風(fēng)險管理

中圖分類號：F830.2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1006-1428（2006）07-0060-04

隨著各地各級土地儲備機(jī)構(gòu)的成立和運(yùn)作，資金已成為制約土地儲備業(yè)務(wù)大力發(fā)展的一大瓶頸。按照有關(guān)規(guī)定，各級土地儲備機(jī)構(gòu)的資金來源主要有兩種形式：一為財政撥款，二為土地儲備專項(xiàng)資金。但實(shí)際操作中由于財政撥款金額太少，專項(xiàng)資金落實(shí)困難，各儲備機(jī)構(gòu)為了更好地完成儲備任務(wù)，往往采用其他方式來籌集資金，銀行貸款因此成為主要資金來源。

商業(yè)銀行一般認(rèn)為土地儲備機(jī)構(gòu)作為政府的特殊單位，不同于一般企業(yè)，具有較大的穩(wěn)定性，金融風(fēng)險相對較低。然而，土地儲備貸款屬于中國人民銀行嚴(yán)格控制商業(yè)銀行發(fā)放的貸款種類，其最新“指引”明確要求：在《土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，商業(yè)銀行對政府土地儲備機(jī)構(gòu)必須審慎發(fā)放貸款且應(yīng)具有多重限制。人行121號文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，土地儲備貸款必須為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。

商業(yè)銀行在目前土地儲備機(jī)構(gòu)貸款經(jīng)營中有必要充分認(rèn)識到該類貸款的法律風(fēng)險和政策風(fēng)險所在。

一、土地儲備機(jī)構(gòu)目前存在的幾個主要法律問題

1.當(dāng)前土地儲備在操作中尚無法可依。

目前，國內(nèi)大部分市、縣都已建立土地儲備中心，并建立了土地儲備制度及相關(guān)規(guī)定，如杭州、青島、武漢、福州、上海等市都以人民政府的名義了相關(guān)“土地儲備實(shí)施辦法”。但至今為止，還沒有一部具體的法律或行政法規(guī)來規(guī)范土地收購儲備這一問題，各地的規(guī)定也沒有將其上升為“地方法規(guī)”的層次，以致在實(shí)踐中留下了很多隱患，主要表現(xiàn)在：

（1）當(dāng)前土地收購儲備運(yùn)行缺乏統(tǒng)一性，給其健康運(yùn)行帶來障礙。由于我國《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)中對土地收購儲備機(jī)構(gòu)職能定位、收購范圍等重要問題沒有一個明確的規(guī)定，導(dǎo)致各地在土地收購儲備中做法不一，土地收購儲備中心的性質(zhì)、形式、職能也各不相同。例如：杭州市土地儲備中心負(fù)責(zé)收購、征購、征用土地，以及出讓土地的前期準(zhǔn)備工作；廈門市土地開發(fā)總公司除征用、收購?fù)恋赝膺€負(fù)責(zé)通過招標(biāo)、拍賣和掛牌方式向市場供地工作等。

（2）當(dāng)前土地收購儲備制度缺乏法律依據(jù)，使其當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到有效保障。由于目前有關(guān)土地收購儲備的規(guī)定基本停留在“地方規(guī)章”的層次，還沒有具體的法律、行政法規(guī)及一個全國統(tǒng)一的部門規(guī)章來規(guī)范，因此，在土地收購儲備運(yùn)行中一旦發(fā)生法律糾紛，將“無法可依”。如土地收購中儲備中心有無權(quán)力強(qiáng)制收購等，現(xiàn)有的土地儲備制度缺乏足夠的法律支持和保障。

2.土地收購儲備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)不是嚴(yán)格意義上的市場主體。

當(dāng)前土地收購儲備機(jī)構(gòu)基本上是由政府出面組建的一個特殊機(jī)構(gòu)，并明確規(guī)定“不以營利為目的”，根據(jù)政府的委托或授權(quán)行使某些特定的職能，但在實(shí)踐中其形式略有不同，主要有兩種：①事業(yè)單位。以杭州、福州為代表，它們之間也略有不同，杭州土地儲備中心隸屬于市土地管理局，福州市土地發(fā)展中心是與市國土局平級的事業(yè)單位，但它們都是全額撥款的事業(yè)單位，其職能也基本相同，即接受政府委托，行使征用、征購、收購、收回土地等職權(quán)，并進(jìn)行土地出讓的前期準(zhǔn)備等工作；②土地開發(fā)公司。部分地區(qū)土地開發(fā)公司在其成立之初的政府批文中規(guī)定“相當(dāng)于正縣級的全民事業(yè)單位”。有的土地開發(fā)公司是事業(yè)單位，企業(yè)管理。作為政府的一個土地收購部門，是受市政府委托在土地管理部門和財政部門的監(jiān)管下，實(shí)施土地收購儲備及參與土地征用、房屋拆遷和土地開發(fā)前期的具體工作。這些土地儲備機(jī)構(gòu)雖然以“公司”的名義出現(xiàn)，但實(shí)質(zhì)上是政府的一個職能機(jī)構(gòu)，并非嚴(yán)格意義上的公司，實(shí)質(zhì)都不是一種嚴(yán)格意義上的市場主體，而是當(dāng)前地方政府經(jīng)營城市中的一個機(jī)構(gòu)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地儲備機(jī)構(gòu)其市場定位從法律上還未解決。

二、土地儲備機(jī)構(gòu)貸款擔(dān)保方式的法律風(fēng)險

當(dāng)前土地儲備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。從當(dāng)前實(shí)際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。

1.保證。當(dāng)前相當(dāng)一部分土地儲備機(jī)構(gòu)從銀行貸款時，先由政府財政部門或其他相關(guān)部門同銀行進(jìn)行協(xié)商，并向銀行出具一個“承諾書”，銀行考慮到政府的信用，就為其辦理了貸款。從《擔(dān)保法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位是不能作為保證人的，在法律上是沒有效力的，單憑政府信用進(jìn)行放款，還必須考慮當(dāng)?shù)刎斦?shí)力、財政預(yù)算等多方面因素，故存在信用風(fēng)險。

2.抵押。土地儲備機(jī)構(gòu)抵押貸款存在著以下幾方面的法律問題：

①儲備土地使用權(quán)是何種性質(zhì)的，法律上還無定論。按照我國《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，我國土地使用權(quán)取得方式分別為：出讓土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)有出讓土地使用權(quán)、經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)。

土地儲備機(jī)構(gòu)代表政府將土地通過征用、征購、收回等方式儲備后，宗地上設(shè)定的原土地使用權(quán)被注銷，在其被重新出讓、劃撥及出租前，應(yīng)該說儲備地塊上的土地使用權(quán)處于虛置狀態(tài)，只有經(jīng)過法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能在國有土地上設(shè)置土地使用權(quán)。

從前面的分析我們可以看出，土地儲備中心只是代行政府部分職權(quán)的機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有使用權(quán)。同時目前還未有一個法律甚至一個法規(guī)來對土地儲備機(jī)構(gòu)授權(quán)，從職權(quán)法定原則上來說，土地儲備機(jī)構(gòu)代國家行使土地使用權(quán)還沒有法律依據(jù)。

在實(shí)際操作中，有些地方土地儲備機(jī)構(gòu)將收購、收回的土地先過戶到自己名下，辦理一個以土地收購儲備中心為使用者的土地使用權(quán)證，然后再到銀行按地塊辦理抵押，有的直接把規(guī)劃紅線圖拿到銀行進(jìn)行“質(zhì)押”。

②儲備土地價值的不確定性。按照傳統(tǒng)的評估辦法，同一區(qū)域內(nèi)，土地價值主要和用地性質(zhì)、土地使用年限、容積率等密切相關(guān)。一般而言，住宅、商業(yè)、辦公土地的價值明顯高于工業(yè)用地，存續(xù)使用年限長的土地價值明顯高于使用權(quán)快到期的土地，高容積率土地的價值明顯高于低容積率土地。但被儲備土地最大的問題就在于其儲備后的用地性質(zhì)、使用年限、容積率等均處于未確定狀態(tài)。土地被儲備后，政府將根據(jù)新的規(guī)劃對其各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，抵押地塊在處置辦理抵押貸款時，由于未來用途、建筑密度、容積率等規(guī)劃指標(biāo)與其收購前將有巨大差別，而且加上一些不確定因素的存在，有的地塊抵押價值將大大降低，甚至降為零。同時儲備土地原產(chǎn)證已經(jīng)被土地儲備機(jī)構(gòu)注銷，土地使用權(quán)隨之消滅，銀行不可能也不應(yīng)當(dāng)按照原土地使用性質(zhì)和年限對之進(jìn)行評估。而新的用地性質(zhì)和使用年限而未確定或者仍未實(shí)現(xiàn)，銀行也不可能按照未來的用地性質(zhì)和年限進(jìn)行評估；可見，土地收購儲備機(jī)構(gòu)以收購具體地塊抵押時，其土地使用權(quán)的性質(zhì)和價值都是模糊的。

③銀行抵押權(quán)處置受限。土地并沒有法定的完整的土地使用權(quán)，在經(jīng)法定程序出讓土地使用權(quán)前，并不能上市流通。因此，除了按照國家土地供應(yīng)計劃交付供地，在扣除土地出讓金后，銀行可獲得優(yōu)先受讓權(quán)外，根本不可能有其他的方式保證銀行的利益。而在房地產(chǎn)市場低迷的背景下，即使土地能夠出讓，出讓價格能否抵充銀行貸款也是一個未知數(shù)。

三、土地儲備貸款的其他風(fēng)險表現(xiàn)

土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的其他風(fēng)險還表現(xiàn)在以下幾方面：

1.土地儲備中心不能真正壟斷土地一級市場。

各地儲備土地的招商工作由各城區(qū)、各國有開發(fā)企業(yè)分頭進(jìn)行，存量土地多頭供應(yīng)，最終不得不壓低土地價格，競相提供優(yōu)惠條件。

2.存在擠占挪用還貸來源風(fēng)險。

地方政府存在財政赤字，城市建設(shè)資金匱乏，將土地儲備機(jī)構(gòu)作為財政融資渠道，但出讓土地所取得的收入不及時返還土地儲備機(jī)構(gòu)用以還貸，將收入挪用其他建設(shè)項(xiàng)目或者彌補(bǔ)赤字，使得土地儲備機(jī)構(gòu)無法按期還本付息。由于出讓資金進(jìn)入財政專戶，對借款人的約束性不是很強(qiáng)，銀行很難監(jiān)管。

3.政府道德風(fēng)險。

土地儲備中心代表政府經(jīng)營土地使用權(quán)，具有行業(yè)壟斷性，經(jīng)營活動易受到政府短期行為的行政干預(yù)和影響，地方利益大于銀行利益，容易懸空逃廢銀行債務(wù)。如有的收購?fù)恋夭痪邆溟_發(fā)條件、不適合抵押且價值明顯高估，利用銀行認(rèn)為能夠提供抵押物就是好貸款的錯誤觀念，大量變現(xiàn)套取銀行資金。

4.土地儲備機(jī)構(gòu)清償能力的法律風(fēng)險。

土地儲備機(jī)構(gòu)作為民事主體其民事行為能力是有限的。一般土地儲備中心自有資金較少，資金來源渠道單一，自身抗風(fēng)險能力差，由于中心實(shí)行財政收支兩條線管理，中心投入資金，通過收回、收購、置換和征收等方式取得土地后，直接或間接進(jìn)行前期開發(fā)后出讓，但出讓收入必須直接上繳財政專戶，對出售土地所得的出讓金沒有支配權(quán)。

土地儲備中心作為一個民事主體存在時，是否具有償還能力，即由其儲備的土地是否就是它的財產(chǎn)，土地儲備機(jī)構(gòu)的償還能力能否用財政資金部分來償債等一系列問題從法律上來說都是有疑問的。

同時由于土地儲備機(jī)構(gòu)運(yùn)作具有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特征，計劃收購儲備土地市場價格存在不確定性，土地的掛牌和拍賣交易過程中可能存在流拍或中標(biāo)人違約導(dǎo)致土地收入沒有實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險。

5.土地儲備機(jī)構(gòu)高負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險。

當(dāng)前，全國各地土地收購儲備中心在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，而且銀行貸款所占比例相當(dāng)高，過高的貸款比例在實(shí)踐中帶來了兩個弊端：A、增加了銀行的風(fēng)險。高達(dá)80％以上的貸款比例，在遇到經(jīng)濟(jì)形勢或國家有關(guān)政策有重大的調(diào)整，土地市場不活躍時，銀行將陷入被動局面。因?yàn)檎麄€土地市場是一體的，一旦儲備的土地供不出去，土地儲備機(jī)構(gòu)無法還款，即使有大量土地在銀行作了抵押，銀行也無能為力，銀行抵押的土地也就難以處置。

四、上海市現(xiàn)行土地儲備制度及土地儲備貸款運(yùn)作模式風(fēng)險控制的幾個問題

上海市于1996年成立了全國第一家土地儲備收購整理儲備機(jī)構(gòu)――上海土地發(fā)展中心，當(dāng)時是屬于市場主導(dǎo)型，由土地發(fā)展中心根據(jù)自己的收購計劃和政府要求，通過與被收購單位協(xié)商，確定土地收購價格或約定土地收益分成，由土地發(fā)展中心支付收購款，取得土地并按政策法律規(guī)定過戶，然后負(fù)責(zé)對土地進(jìn)行拆遷、平整，并根據(jù)市場需求出讓給用地單位。

2004年8月1日《上海市土地儲備辦法》的施行增強(qiáng)了政府對土地一級市場宏觀調(diào)控能力。土地儲備逐步納入法制化軌道。該《辦法》同時規(guī)定了兩種類型的土地儲備機(jī)構(gòu)：一是市和區(qū)(縣)政府設(shè)立的非營利性的土地儲備機(jī)構(gòu)，明確其受政府委托，負(fù)責(zé)市和區(qū)(縣)范圍內(nèi)的土地儲備；二是市政府批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)，可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)(如世博會地區(qū)、黃浦江兩岸開發(fā)地區(qū)等)，實(shí)施土地儲備。

上海目前已初步建立了以市土地儲備中心為首、各區(qū)縣政府設(shè)立一個土地儲備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)范圍內(nèi)與市土地儲備中心聯(lián)合逐步形成全覆蓋的土地儲備網(wǎng)絡(luò)機(jī)制的兩級土地儲備體系，以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控力度、完善土地供應(yīng)方式、平衡政府對土地的收入和增值收益。

目前，上海市土地儲備貸款存在的主要問題是：

1.土地儲備機(jī)構(gòu)銀行貸款比例高。

《上海市土地儲備辦法》和《上海市土地儲備辦法實(shí)施細(xì)則》都規(guī)定應(yīng)當(dāng)建立土地儲備專項(xiàng)資金。屬于土地使用權(quán)出讓金的部分由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發(fā)費(fèi)用的部分由受讓人支付給土地儲備機(jī)構(gòu)，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費(fèi)后納入土地儲備專項(xiàng)資金。土地儲備專項(xiàng)資金系指儲備地塊出讓所得的價款在扣除土地出讓金、土地儲備的成本開支和管理費(fèi)后的余額部分。但該資金的管理辦法卻久久未能出臺，目前土地儲備機(jī)構(gòu)資金主要來源于各區(qū)政府財政資金，其他通過銀行融資解決。以上海市土地發(fā)展中心為例，其儲備資金有六成以上來自銀行貸款。但銀行貸款畢竟是市場行為，金額有限，程序復(fù)雜，利息偏高，如果向銀行借貸過多，無疑將增大儲備成本，影響經(jīng)營土地的效益。

2.儲備土地抵押受限。

依《上海市土地儲備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)權(quán)限為：由政府授權(quán)的，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲，再按照土地供應(yīng)計劃交付供地的事業(yè)單位。經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，可以在土地儲備期間，臨時利用儲備地塊。也就是說，《辦法》和《細(xì)則》并沒有明確授予土地儲備機(jī)構(gòu)可任意處分儲備土地的權(quán)利，土地儲備機(jī)構(gòu)僅是國家進(jìn)行土地儲備行為的機(jī)構(gòu)，代表國家收回并注銷原土地使用權(quán)，在沒有獲得政府進(jìn)一步授權(quán)前是無法將儲備土地進(jìn)行抵押的。

同時根據(jù)《房地產(chǎn)抵押辦法》規(guī)定：依法被查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)或者依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)不得抵押。而《上海市土地儲備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定的被儲備土地是有明確目標(biāo)的：即只能按照土地供應(yīng)計劃交付供地，并不屬于可自由轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)，因此，如將其納入被限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)也不為過分。

3.領(lǐng)取“土地儲備”的房地產(chǎn)權(quán)證不具備抵押的合法性。

根據(jù)《上海市土地儲備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定：土地儲備機(jī)構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格后，或者與有關(guān)企事業(yè)單位簽訂國有土地使用權(quán)收購儲備協(xié)議后，或者取得儲備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件并拆除該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請土地登記，領(lǐng)取“土地儲備”的房地產(chǎn)權(quán)證。很明顯，這里僅對房地產(chǎn)權(quán)證的名稱作了規(guī)范，也沒有對土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限作明確的規(guī)定，所以儲備土地不具備抵押的合法性。

4.儲備土地價格評估困難。

第8篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地管理制度，由于受當(dāng)初立法時我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展背景的影響，《土地管理法》第四十三條、第五十九條和第六十二條等有關(guān)農(nóng)村土地管理的規(guī)定已經(jīng)難以適應(yīng)和滿足現(xiàn)今農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需求，在農(nóng)村宅基地及農(nóng)民住房管理制度、政策、程序、審批、管理規(guī)范等諸多方面都需要調(diào)整修改補(bǔ)充，尤其在農(nóng)民住房、宅基地的法定內(nèi)涵上加以一一界定。

一是準(zhǔn)確界定宅基地物權(quán)和用益物權(quán)的內(nèi)涵。在宅基地完整物權(quán)和用益物權(quán)上，盡快修改和完善有關(guān)宅基地相應(yīng)的法律法規(guī)，清理有關(guān)宅基地的政策規(guī)定，與《物權(quán)法》將農(nóng)民宅基地定為“物權(quán)”的法律相一致；突破法律對宅基地完整物權(quán)的限制，宅基地在集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變的情況下，將宅基地所有權(quán)、使用權(quán)、發(fā)展權(quán)“三權(quán)”相剝離，使宅基地真正體現(xiàn)出應(yīng)有的完整物權(quán)性質(zhì)。

二是準(zhǔn)確界定宅基地“一戶一宅”和住房建設(shè)的法定內(nèi)涵?！耙粦粢徽笔钦貙徟?、分配、使用和管理的重要內(nèi)容和前置條件，根據(jù)農(nóng)村“一戶”居民的要求，嚴(yán)格宅基地申請人的資格和條件，設(shè)定一戶中的戶籍人口數(shù)，一戶家庭現(xiàn)有人均住宅面積和宅基地面積，不符合資格和條件的不得因分戶而申請宅基地。宅基地申請制度與計劃生育政策銜接起來，對符合條件但為超計劃生育的，在申請宅基地應(yīng)繳納一定數(shù)額的宅基地使用費(fèi)。從法律上賦予農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的完整產(chǎn)權(quán)，盡快結(jié)束現(xiàn)行法律限定農(nóng)民宅基地“一戶一宅”、轉(zhuǎn)讓只限于本村的半商品化狀態(tài)，真正賦予農(nóng)民宅基地及其房屋所有人以完整法律意義上的財產(chǎn)權(quán)，賦予農(nóng)民占有、使用、收益、轉(zhuǎn)讓、抵押的完整權(quán)利。

三是適時修改《物權(quán)法》賦予農(nóng)民對宅基地的收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，允許宅基地進(jìn)入市場自由流轉(zhuǎn)。加快宅基地、農(nóng)民住房管理和流轉(zhuǎn)的單獨(dú)專門立法，進(jìn)行法律的專門界定，從法律層面賦予和保障農(nóng)民對宅基地的完整物權(quán)，對農(nóng)民住房的完整產(chǎn)權(quán)，使農(nóng)民住房與宅基地上的農(nóng)民住房名正言順地成為農(nóng)民的合法財產(chǎn)。

四是通過立法來規(guī)范宅基地及其住房流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、期限、收益分配、退出以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等事宜。按照《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定，制訂和明確宅基地登記確權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)證的實(shí)施細(xì)則和實(shí)施條例，規(guī)范和完善宅基地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，解決宅基地抵押貸款流轉(zhuǎn)方面及宅基地用益物權(quán)屬性不明的問題。

五是突破和修改《擔(dān)保法》《土地管理法》等法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能抵押的限制。允許宅基地使用權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，賦予宅基地地上房屋抵押權(quán)及宅基地使用權(quán)連帶抵押的權(quán)利，允許農(nóng)民通過宅基地使用權(quán)抵押等流轉(zhuǎn)的方式獲得其物權(quán)帶來的合法權(quán)益。同時，發(fā)放統(tǒng)一的，并同城市國有土地上房屋一樣的、有法律效力的農(nóng)村宅基地使用權(quán)證和宅基地房屋產(chǎn)權(quán)證。

二、從產(chǎn)權(quán)確權(quán)來看，加快農(nóng)民住房、宅基地確權(quán)賦能、產(chǎn)權(quán)重構(gòu)

加快確權(quán)賦能，還原農(nóng)村產(chǎn)權(quán)真實(shí)價值，把產(chǎn)權(quán)權(quán)能賦予農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，真正賦予農(nóng)民宅基地完整使用權(quán)與農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)權(quán)能。明確規(guī)范農(nóng)民對宅基地?fù)碛信潘氖褂脵?quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、傳承權(quán)，有原則、有條件、有范圍地放開農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。打破宅基地使用權(quán)、農(nóng)民房屋所有權(quán)的村社邊界限制，改變宅基地、農(nóng)民房屋的有限產(chǎn)權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)民對宅基地的完整用益物權(quán)。

一是在宅基地占有權(quán)利方面，可根據(jù)宅基地使用權(quán)獲得途徑方法以及時間的不同，實(shí)行差別化、多樣化的賦權(quán)。其一，對于歷史上形成的、基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)而依法免費(fèi)申請所獲得的宅基地原始使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，賦予其較為充分、較為完整的權(quán)能，可賦予其70年的宅基地使用權(quán)排他性控制和支配的權(quán)利。其二，對通過各種流轉(zhuǎn)方式二、三手獲得的宅基地繼受使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定和流轉(zhuǎn)次數(shù)給予其相對有限的權(quán)能，即賦予其宅基地地上房屋所有權(quán)期限內(nèi)的排他性控制和支配的權(quán)利，其期限不得超過宅基地使用權(quán)最先原始獲得的剩余使用期。

二是在宅基地使用權(quán)能方面，主要分兩種情況：其一，對基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員免費(fèi)申請的宅基地最先原始使用權(quán)，按照省、市、縣、規(guī)劃建設(shè)容積率規(guī)定，并已相應(yīng)取得城鎮(zhèn)規(guī)劃部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證和建設(shè)部門的建設(shè)開工許要證的條件下，可維護(hù)、改造、翻新宅基地上的現(xiàn)有舊房屋，也可舊房拆除利用原始的宅基地，重新建設(shè)住房。其二，對符合國家規(guī)定，通過二、三手流轉(zhuǎn)方式所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，不論其地上房屋新舊，不得像首次原始獲得宅基地一樣，拆遷房屋，重新利用宅基地建設(shè)房屋，但可以繼續(xù)使用和維護(hù)宅基地上的現(xiàn)有舊房，規(guī)劃、建設(shè)部門和鎮(zhèn)（村）有關(guān)部門要嚴(yán)格把關(guān)。

三是在收益權(quán)方面，要確保農(nóng)民住房、宅基地使用權(quán)的合法收益，既賦予農(nóng)民對宅基地的收益權(quán)，又賦予農(nóng)民對宅基地的轉(zhuǎn)讓權(quán)，在賦予農(nóng)民合法獲得宅基地及其住房收益權(quán)后，可以開征宅基地及其住房相應(yīng)稅收。主要掌握兩種情況：其一，對基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員而通過免費(fèi)申請所獲得的首次原始宅基地使用權(quán)，并通過農(nóng)民自愿有償流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)而獲取收益，改革的重點(diǎn)在于包括宅基地在內(nèi)的集體土地同城市國有土地一樣，同權(quán)、同價、同市場、同等入市，按市場價值給予宅基地、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)完整的補(bǔ)償。其二，對通過流轉(zhuǎn)方式二、三手所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，則不能產(chǎn)生任何收益。

四是在處分權(quán)能方面，確保農(nóng)民處分宅基地使用權(quán)和住房的權(quán)利。一般掌握兩種情況：其一，對基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)免費(fèi)申請所獲得的宅基地首次原始使用權(quán)，根據(jù)宅基地?zé)o償取得、有償退出的有關(guān)規(guī)定，采取自愿原則，農(nóng)民個人有償退回集體經(jīng)濟(jì)組織，而隨宅基地使用權(quán)一并退回的地上房屋，依據(jù)當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域房屋市場價值給予補(bǔ)償，宅基地院落的配套設(shè)施則給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。其二，對通過轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)方式所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，允許隨地上住房財產(chǎn)權(quán)一并抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，但宅基地不得單獨(dú)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。

三、從運(yùn)行平臺來看，設(shè)計建設(shè)統(tǒng)一規(guī)范的交易市場，使農(nóng)民住房、宅基地資產(chǎn)有一個合法實(shí)現(xiàn)財產(chǎn)價值的平臺和渠道

賦予農(nóng)民的宅基地、住房財產(chǎn)權(quán)，必須搭建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，通過公開、透明、規(guī)范的市場交易，發(fā)現(xiàn)和確立價格、提高農(nóng)村資源配置效率，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源要素高效、陽光、合理、順暢轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)。

一是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場不僅是健全我國現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要舉措。而且通過交易平臺，可以有效實(shí)現(xiàn)賦予包括農(nóng)民住房、宅基地在內(nèi)的農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利的需要；還可以通過產(chǎn)權(quán)交易平臺，使農(nóng)村農(nóng)民手中的宅基地、住房資本在交易市場流轉(zhuǎn)中自我實(shí)現(xiàn)、自我增值，并通過相關(guān)的市場制度，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供有力保障。同時，農(nóng)村集體資產(chǎn)進(jìn)入市場公開交易，其交易平臺本身所具有的公開、公正等特點(diǎn)，有效防止村干部尋租行為，最大限度地保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

二是全面推進(jìn)做好包括宅基地、農(nóng)民住房在內(nèi)的各類農(nóng)民產(chǎn)權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易打下堅實(shí)的權(quán)證憑證基礎(chǔ)。按照農(nóng)村不同的產(chǎn)權(quán)類別，加快推進(jìn)、統(tǒng)籌規(guī)劃落實(shí)各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，做到心中有數(shù)、統(tǒng)一規(guī)范、權(quán)利清晰、登記入冊、頒證到戶，為建立統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場奠定扎實(shí)的權(quán)證基礎(chǔ)。

三是明確、規(guī)范政府與市場在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的各自作用和職責(zé)，政府和市場都有不同的職責(zé)和作用。從政府來說，主要包括政策法律制度規(guī)章制訂和咨詢、產(chǎn)權(quán)確權(quán)審查登記、變更登記、他項(xiàng)登記、抵押登記，以及糾紛處理和產(chǎn)權(quán)仲裁等。從市場機(jī)制來說，主要包括資產(chǎn)評估、交易信息、交易、價格發(fā)現(xiàn)、金融保險服務(wù)、組織產(chǎn)權(quán)交易、買賣雙方對接、談判、簽約、交付、執(zhí)行圍繞產(chǎn)權(quán)交易各個環(huán)節(jié)等。

隨著交易市場的不斷成熟，一些諸如政策法律咨詢、資產(chǎn)評估、產(chǎn)權(quán)抵押質(zhì)押等部分準(zhǔn)公共服務(wù)項(xiàng)目，則由社會中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)。而培育市場化中介服務(wù)體系作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，又是政府公益平臺之外不可或缺的服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注培育和推進(jìn)。

四、從評估體系來看，加快農(nóng)村土地、房屋評估機(jī)構(gòu)和體系建設(shè)

近年來，我國先后啟動并完成了農(nóng)用地分等評價、全國農(nóng)用土地區(qū)分地價等基礎(chǔ)性工作，但由于未能從農(nóng)村土地資源資產(chǎn)化的角度來進(jìn)行評價，而難以適應(yīng)農(nóng)村宅基地農(nóng)民住房等農(nóng)村土地房屋權(quán)能的抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的要求。

一是農(nóng)村宅基地等土地權(quán)能的抵押，必須在規(guī)范和完善原有的農(nóng)村土地價值評價體系、評價方法、評價制度的基礎(chǔ)上，從農(nóng)村土地分層資源資產(chǎn)化的角度，建立一系列農(nóng)村土地分層價值評估制度體系和建立全國一體化的農(nóng)村土地價值監(jiān)測評價體系，以滿足農(nóng)村土地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的新要求。從政府方面考慮，盡快建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)評估的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)評估機(jī)構(gòu)和人員的建設(shè)，采取優(yōu)惠政策，吸收、鼓勵城市評估機(jī)構(gòu)和人員到農(nóng)村從事農(nóng)村住房、宅基地評估業(yè)務(wù)。同時，引導(dǎo)評估機(jī)構(gòu)提升服務(wù)質(zhì)量，降低評估費(fèi)用，簡化評估手續(xù)，降低農(nóng)民住房、宅基地產(chǎn)權(quán)交易的成本。

二是引進(jìn)擔(dān)保公司，為農(nóng)民住房和宅基地抵押融資主體在其抵押物不足時提供有效擔(dān)保。通過引入擔(dān)保公司的方式，借助擔(dān)保手段和現(xiàn)代的擔(dān)保方法、程序，向宅基地業(yè)主們放貸。具體方法，由擁有宅基地權(quán)能的農(nóng)民想要獲得銀行貸款，由擔(dān)保公司出面擔(dān)保，農(nóng)民則將宅基地抵押給擔(dān)保公司，即宅基地使用權(quán)及其房屋不用抵押給銀行，而是抵押給擔(dān)保公司，一旦貸款還不上，由銀行找擔(dān)保公司，分擔(dān)和減少風(fēng)險。

三是規(guī)范擔(dān)保公司的形式和內(nèi)容。引入擔(dān)保公司可采取三種形式：第一種，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村為單位，成立擔(dān)保公司，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，對村集體所有的集體土地進(jìn)行集中分類評估，由金融機(jī)構(gòu)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村評出每個農(nóng)戶的信用等級和信用度，采取村或村民小組為單位進(jìn)行聯(lián)保的方式，操作農(nóng)地、農(nóng)房和宅基地使用權(quán)抵押貸款；第二種，政府主導(dǎo)，各級財政注資，成立縣級政策性擔(dān)保公司，為農(nóng)戶宅基地抵押貸款提供全程全額擔(dān)保，省財政對貸款全程全額貼息，并負(fù)責(zé)風(fēng)險兜底，實(shí)現(xiàn)財政資金與信貸資金的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)農(nóng)民、政府、銀行的多方共贏；第三種，選擇社會上有擔(dān)保資質(zhì)、擔(dān)保信用度高的機(jī)構(gòu)，操作農(nóng)地、宅基地使用權(quán)及房屋的抵押貸款。對到期還不上貸款的村民，可依據(jù)《土地管理法》第十四條“在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)”的規(guī)定，由村級集體經(jīng)濟(jì)組織收回和調(diào)整村民的承包地，使銀行信貸風(fēng)險到最低。

五、從保障機(jī)制來看，加快建設(shè)和完善各種社保體系建設(shè)

一是審慎對待和預(yù)估農(nóng)民住房、宅基地使用權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓可能出現(xiàn)的問題和風(fēng)險。加強(qiáng)農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的科學(xué)論證和政策法規(guī)規(guī)范，既要積極改革創(chuàng)新宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的法律政策，又要審慎預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題；既要不斷完善農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的方法規(guī)程，又要加強(qiáng)和健全宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的規(guī)范和規(guī)劃；既要做到農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的政策先行，又要制訂和完善與之相關(guān)的一系列配套政策措施實(shí)施細(xì)則。

二是在充分考慮社會風(fēng)險、農(nóng)民家庭風(fēng)險、農(nóng)民個人風(fēng)險的基礎(chǔ)上，不斷強(qiáng)化風(fēng)險控制措施，正確論證政策規(guī)范和土地利用規(guī)劃，并在具有相對充分的把握以后，適時慎重出臺有關(guān)農(nóng)民住房、宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、交易的政策。同時，高度關(guān)注創(chuàng)新改革農(nóng)民住房、宅基地抵押貸款可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險，通過完善監(jiān)管法規(guī)，發(fā)展風(fēng)險預(yù)測、衡量和控制技術(shù)，加快信息系統(tǒng)的建設(shè)，加強(qiáng)治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制，防止風(fēng)險失控和擴(kuò)散。而對村民必要的宅基地居住用房和農(nóng)村“五保戶”村民住房不要納入抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的范疇，在確保村民有基本生活條件的前提下，審慎進(jìn)行宅基地和農(nóng)民房屋抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，做到村民與各方“雙贏”。

第9篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

為進(jìn)一步深入貫徹《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《省村鎮(zhèn)規(guī)劃管理?xiàng)l例》等一系列建筑市場管理法律法規(guī)，針對本鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)和建設(shè)工程領(lǐng)域所凸現(xiàn)的各種問題，進(jìn)一步強(qiáng)化村鎮(zhèn)建設(shè)管理和工程建設(shè)管理，狠抓建筑工程安全質(zhì)量，規(guī)范建筑市場，制定本意見：

一、指導(dǎo)思想

以實(shí)踐“三個代表”重要思想，樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會為指導(dǎo)，以法律法規(guī)為依據(jù)，緊緊圍繞社會主義新農(nóng)村建設(shè)，貫徹省市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議精神，充分履行政府“經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、市場監(jiān)督、公共管理、社會服務(wù)”的職能，全面推進(jìn)我鎮(zhèn)農(nóng)村和集鎮(zhèn)建設(shè)上臺階、上水平。

二、管理實(shí)施細(xì)則

針對農(nóng)村居民住宅、集鎮(zhèn)建設(shè)，分類具體制定管理細(xì)則：

（一）農(nóng)村居民住宅

1、嚴(yán)格遵守《土地管理法》、《基本農(nóng)田保護(hù)法》，服從土地利用總體規(guī)劃，凡不在村莊布點(diǎn)規(guī)劃范圍內(nèi)的自然村莊，嚴(yán)禁占用耕地建設(shè)農(nóng)民住宅。

2、從現(xiàn)在起原則上不再審批非村莊布點(diǎn)規(guī)劃范圍內(nèi)的農(nóng)戶翻建、擴(kuò)建房屋，鼓勵農(nóng)民進(jìn)入集中居住區(qū)建設(shè)住宅。

3、農(nóng)戶建房向所在地村委會遞交個人申請，填寫居民住宅用地申請表，再由相關(guān)村委會上報材料到國土所、鎮(zhèn)村建設(shè)服務(wù)中心，經(jīng)審批獲得《宅基地使用證》和《建設(shè)許可證》后，由鎮(zhèn)村建設(shè)部門工作人員和村委會負(fù)責(zé)人現(xiàn)場放樣后方可施工。

4、承建農(nóng)戶住宅，承建方必須是取得個體工匠證的工匠或有建筑資質(zhì)的施工單位，開工前戶主和承建方必須到鎮(zhèn)村建設(shè)部門簽訂《農(nóng)房建筑施工協(xié)議書》，確保工程質(zhì)量和安全。

5、農(nóng)戶建房應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)許可證》批準(zhǔn)的建筑面積，不得超標(biāo)，并嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)許可證界定的向口、檐高、正負(fù)零三線標(biāo)準(zhǔn)。

（二）集鎮(zhèn)建設(shè)

1、集鎮(zhèn)建設(shè)嚴(yán)格遵守《方巷鎮(zhèn)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃》，商貿(mào)區(qū)、別墅區(qū)、農(nóng)民集中居住區(qū)、工業(yè)集中區(qū)等四大區(qū)域?qū)μ柸胱匆?guī)劃審批，保證規(guī)劃的嚴(yán)肅性、權(quán)威性、延續(xù)性。

2、嚴(yán)格執(zhí)行街道、區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃，嚴(yán)格按圖紙施工。臨街建筑，尤其是主街立面要整體協(xié)調(diào)，景觀宜人，提升建設(shè)品位。

3、規(guī)范審批程序。沿街商鋪、單位建房、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格按照“一書三證”的審批程序（即《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》），獲得合法手續(xù)后方可開工建設(shè)。農(nóng)民集中安置區(qū)按農(nóng)民住宅申報程序操作。

4、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理。將《銷售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《住宅銷售合同》、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》等手續(xù)在本鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中推廣，規(guī)范開發(fā)行為、市場行為，加強(qiáng)建設(shè)行為的監(jiān)管。

5、工業(yè)企業(yè)建設(shè)。正確處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展與合法守法建設(shè)的關(guān)系，所有工業(yè)企業(yè)建設(shè)生產(chǎn)用房都必須按程序辦齊合法手續(xù)后方可開工建設(shè)。堅決杜絕無任何手續(xù)的違章建設(shè)（包括老企業(yè)廠區(qū)的建設(shè)）。

6、建設(shè)工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)管理。鎮(zhèn)村建設(shè)部門要配合上級主管機(jī)關(guān)，嚴(yán)把建設(shè)工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)關(guān)，從施工圖紙審查、質(zhì)監(jiān)入手，努力提高工程建設(shè)質(zhì)量。同時要加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理、勞動保護(hù)以及安全生產(chǎn)檢查。

7、加強(qiáng)施工監(jiān)理企業(yè)的管理。對全鎮(zhèn)范圍內(nèi)的施工、監(jiān)理企業(yè)，鎮(zhèn)村建設(shè)部門要對其資金和信用進(jìn)行審查，從源頭上保證施工、監(jiān)理企業(yè)的素質(zhì)。

8、勞動合同與民工維權(quán)。鎮(zhèn)村建設(shè)部門要配合上級主管機(jī)關(guān)督促用人單位與勞動者訂立書面勞動合同，切實(shí)保障勞動者（包括農(nóng)民工）的合法權(quán)益，要在施工現(xiàn)場設(shè)立“民工維權(quán)告知牌”，推廣《農(nóng)民工勞動計酬手冊》，對農(nóng)民工工資的發(fā)放情況進(jìn)行督查。