集體土地征收辦法精選(九篇)

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第1篇：集體土地征收辦法范文

【關(guān)鍵詞】土地征收；補(bǔ)償；安置

背景

幾千年來(lái)，土地作為農(nóng)民最重要的生產(chǎn)資料，土地就是他們的安身立命之根本。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著各地政府片面的要求GDP的增長(zhǎng)，完全不顧百姓的安穩(wěn)，給農(nóng)民帶來(lái)了一定的傷害。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在1987年至2001年的14年間，全國(guó)各類(lèi)非農(nóng)建設(shè)占用耕地超過(guò)3390萬(wàn)畝，70%以上是通過(guò)征地的方式取得，這就意味著超過(guò)2276萬(wàn)畝的耕地被國(guó)家強(qiáng)制從農(nóng)民手中低價(jià)買(mǎi)走。眾多被征地農(nóng)民的生計(jì)成為束縛農(nóng)村全面發(fā)展的障礙。

一、利辛縣集體土地征收安置的概述

利辛縣位于亳州市東南部，北鄰渦陽(yáng)，南連潁上、鳳臺(tái)，東靠蒙城，西接潁東區(qū)、太和縣。2010年末，全縣總面積約為1950平方公里，縣轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、668個(gè)村居民委員會(huì)，7182個(gè)村民小組，耕地11.70萬(wàn)公頃，全縣總?cè)丝?34萬(wàn)人，全縣現(xiàn)有耕地67萬(wàn)畝，人均耕地0.7畝。

（一）集體土地征收補(bǔ)償安置的立法現(xiàn)狀

1、法律法規(guī)的規(guī)定

《憲法》第10條、《物權(quán)法》第42條等規(guī)定了集體土地征收的基本原則?！锻恋毓芾矸ā返?4、45條明確了集體土地征收的審批機(jī)關(guān)。征收集體土地，將集體土地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地和工業(yè)用地等其他非農(nóng)建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)有權(quán)機(jī)關(guān)審批。我國(guó)擁有集體土地征收審批權(quán)的機(jī)關(guān)為國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府，其他各級(jí)政府無(wú)征收審批權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定了具體的集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。其規(guī)定征收集體土地應(yīng)當(dāng)給予的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入，這些標(biāo)準(zhǔn)都不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。

2、安徽省的相關(guān)規(guī)定

1986年《土地管理法》頒布實(shí)施后，安徽省于1987年底即制定并實(shí)施了《安徽省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》，經(jīng)過(guò)多次修改后的《安徽省實(shí)施辦法》，進(jìn)一步完善了安徽省集體土地征收補(bǔ)償安置制度。2004年，安徽省又出臺(tái)了《安徽省征地補(bǔ)償爭(zhēng)議裁決辦法》，對(duì)集體土地征收補(bǔ)償安置爭(zhēng)議裁決中作了明確規(guī)定為被征地農(nóng)民的合法權(quán)益提供了有力保障。

3、亳州市、利辛縣的一些規(guī)范

亳州自2000年才正式建市，但其在土地征收方面的規(guī)定出臺(tái)的也較早。于2008年出臺(tái)了《亳州市被征土地上房屋和青苗等附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，詳細(xì)規(guī)定了本地集體土地征收地上附著物的具體標(biāo)準(zhǔn)，為全本市集體土地征收補(bǔ)償提供了參考。利辛縣于2010年制定了一系列的土地征收安置辦法。這些相關(guān)規(guī)定構(gòu)成了利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置制度的雛形。

（二）利辛縣集體土地征收基本情況

1、利辛縣集體土地征收數(shù)量調(diào)查

截止2011年底，利辛縣城區(qū)建成區(qū)面積23平方公里，隨著利辛的不斷發(fā)展，城區(qū)不斷向周邊擴(kuò)張，總面積達(dá)43.3平方公里。但利辛老城區(qū)改造、新區(qū)建設(shè)，幾乎耗盡了利辛儲(chǔ)存的國(guó)有建設(shè)用地；2007年-2011年，利辛經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展對(duì)土地的需求不斷增加，全縣共征收土地面積達(dá)9082畝，其中100%為集體土地，建設(shè)用地需求幾乎完全通過(guò)征收集體土地來(lái)滿足。

2、利辛縣集體土地征收覆蓋調(diào)查

2007年，利辛縣集體土地征收涉及4個(gè)行政村，覆蓋范圍較??；自2008年始，利辛縣集體土地征收涉及范圍逐漸變大，涉及10個(gè)行政村，2009年涉及4個(gè)行政村，2010年達(dá)到15個(gè)行政村，2011年為12個(gè)行政村。從數(shù)據(jù)的變化可以看出，隨著利辛的發(fā)展，全縣集體土地征收覆蓋的范圍也越來(lái)越廣，原因可能在于利辛縣城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地儲(chǔ)備不足，城市發(fā)展只有向周邊擴(kuò)張。

（三）利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置具體情況

本文對(duì)利辛縣集體土地征收的情況進(jìn)行了調(diào)查。

1、利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置方式調(diào)查

利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置模式有貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等，其中未利用地、農(nóng)用地完全適用貨幣補(bǔ)償模式，宅基地完全適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，工礦用地約40%適用貨幣補(bǔ)償模式、60%適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，其他建設(shè)用地完全適用貨幣補(bǔ)償模式?？梢?jiàn)，利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置模式相對(duì)單一。

2、利辛縣集體土地征收地上附作物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查

利辛縣集體土地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)地上附著物的類(lèi)別和質(zhì)量而定，具體補(bǔ)償總額由實(shí)際測(cè)算確定。

3、利辛縣被征地農(nóng)民生活水平調(diào)查

本調(diào)研報(bào)告選取具有代表性的城關(guān)鎮(zhèn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。利辛縣城關(guān)鎮(zhèn)，位于利辛縣城東郊，轄31個(gè)村民組和一個(gè)街道，總?cè)丝?580人。2009年全村土地面積316.8公頃，約4752畝，耕地約1600畝。2009年-2012年，全村被征地面積近1985畝，占全村總面積的41.8%，被征地主要用于道路修建、工業(yè)建設(shè)等。

土地被大量征收，對(duì)當(dāng)?shù)卮迕竦纳钤斐闪酥卮笥绊?，征收前?230元降到現(xiàn)在的3200元；恩格爾系數(shù)由征地前的47%上升到現(xiàn)在49%；耕地保有量也大面積縮水，人均耕地占有量由征地前的2畝/人到現(xiàn)在的不足0.3畝/人，遠(yuǎn)低于聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織確定的人均耕地0.8畝的警戒線，耕地形勢(shì)嚴(yán)峻；人均住房面積由征地前的55㎡/人到現(xiàn)在30㎡/人。

4、利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置引發(fā)的糾紛及解決途徑調(diào)查

從利辛縣局調(diào)查的數(shù)據(jù)來(lái)看，有關(guān)利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置引發(fā)的糾紛下面進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。2007年以來(lái)，利辛縣局接訪的各類(lèi)糾紛案件總量先升后減，社會(huì)向和諧、穩(wěn)定有序發(fā)展；全縣因征地引發(fā)糾紛案件基本維持在18件左右；隨著被征地農(nóng)民維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)，因集體土地征收引發(fā)糾紛案件總量占全年糾紛案件總量的比例由2007年的2.7%上升到2011年的5.4%，上升趨勢(shì)明顯，征地矛盾業(yè)已成為利辛縣社會(huì)矛盾的主要來(lái)源之一。集體土地征收補(bǔ)償安置已成為社會(huì)工作不可忽視的重要部分，妥善解決這個(gè)問(wèn)題已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的一項(xiàng)突出任務(wù)。

二、集體土地征收安置存在的問(wèn)題及原因

（一）存在的問(wèn)題

近年來(lái)，利辛縣在集體土地征收補(bǔ)償安置方面取得了很大的成就，城市化進(jìn)程也穩(wěn)步推進(jìn)，但是不可否認(rèn)的是利辛縣在這方面的工作還是存在較多的困難和問(wèn)題。本文通過(guò)調(diào)查認(rèn)為，利辛縣在集體土地征收補(bǔ)償安置方面的問(wèn)題概括以下幾個(gè)方面：

1、集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不夠合理

如前文所述，目前安徽省實(shí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和片區(qū)綜合定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，這在克服集體土地征收過(guò)程中普遍存在的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、補(bǔ)償信息不公開(kāi)透明、被征收集體土地同地不同價(jià)等突出弊端上取得了顯著成效，但是在實(shí)現(xiàn)被征地農(nóng)民“生活水平不下降、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)上還有很大差距。

2、集體土地征收補(bǔ)償安置模式單一

安置模式是集體土地征收過(guò)程中被征地農(nóng)民非常關(guān)心的重要變量，直接關(guān)系著被征地農(nóng)民失去土地后的生活水平。但利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置模式相對(duì)比較單一，主要為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3、權(quán)利救濟(jì)體系不健全

依據(jù)當(dāng)前法律法規(guī)，被征地農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償方案有爭(zhēng)議的，只能通過(guò)先向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)?zhí)幚恚荒苤苯酉蛉嗣穹ㄔ禾嵩A，這就直接剝奪了被征地農(nóng)民的訴權(quán)。

（二）原因分析

1、立法滯后

近年來(lái)，學(xué)界關(guān)于集體土地征收的立法呼聲越來(lái)越高，中央也多次召開(kāi)會(huì)議討論大幅提高集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但始終不見(jiàn)相關(guān)法律、法規(guī)及政策出臺(tái)。

2、政府主導(dǎo)

在我國(guó)，土地市場(chǎng)是由政府壟斷的，土地征收環(huán)節(jié)也是由政府主導(dǎo)的。在集體土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定上都是由政府主導(dǎo)定價(jià)，并不能有效地保證被征地農(nóng)民的切身利益。

三、完善集體土地征收補(bǔ)償安置制度的建議

從對(duì)利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置制度的介紹，可以看出問(wèn)題有很多，本文從以下幾個(gè)方面給出建設(shè)性意見(jiàn)。

（一）完善集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)

正如前文所述，補(bǔ)償安置是集體土地征收的核心環(huán)節(jié)，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是被征地集體經(jīng)濟(jì)組織、被征地農(nóng)民及其他利害關(guān)系人最關(guān)心的問(wèn)題。因此，完善集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)顯得尤為重要。

（二）建立參與型集體土地征收補(bǔ)償安置程序

農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償安置與被征地農(nóng)民的切身利益緊密相關(guān)，補(bǔ)償安置程序設(shè)置的好壞則直接影響到被征地農(nóng)民能否得到公平補(bǔ)償。

（三）健全集體土地征收補(bǔ)償安置救濟(jì)體系

當(dāng)前集體土地征收補(bǔ)償安置糾紛越來(lái)越多，但是權(quán)利救濟(jì)體系卻相當(dāng)不完善，被征地農(nóng)民合法權(quán)利難以保障。本文認(rèn)為，集體土地征收補(bǔ)償安置救濟(jì)體系應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持便民的原則設(shè)置。

作者簡(jiǎn)介：

第2篇：集體土地征收辦法范文

“新拆遷條例”出臺(tái)的過(guò)程，堪稱(chēng)曲折，其間經(jīng)歷了四年醞釀、兩次全國(guó)性公民討論，且匯總了超過(guò)十萬(wàn)條意見(jiàn)。伴隨著曲折的出臺(tái)過(guò)程，最終付諸實(shí)施的“新拆遷條例”在進(jìn)與退之間，也留下了揮之不去的爭(zhēng)議。

亮點(diǎn)與缺失

從條文上來(lái)看，“新拆遷條例”在規(guī)范公權(quán)、保障私權(quán)方面至少存在三大亮點(diǎn)：

一是公共利益明晰化。新條例明確，只有為了公共利益的需要才能進(jìn)行土地征收。這也是中央政府首次針對(duì)“公共利益”作出明確界定。以往部分地方政府以公共利益之名、行部門(mén)利益之實(shí)的強(qiáng)制拆遷情形，有望逐步減少。

新條例第八條界定的“公共利益”主要包括，國(guó)防和外交的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二是征收過(guò)程程序化。新條例取消了“行政強(qiáng)拆”，明確了征收主體必須是政府。以此為前提，新條例規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷；禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

更為關(guān)鍵的是，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

新條例改“行政強(qiáng)拆”為“依法搬遷”，體現(xiàn)了中央政府進(jìn)一步依法治國(guó)的理念，有望對(duì)地方政府征收國(guó)有土地形成一定的法律約束力。

三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化。新條例明確了公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t，以市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，先補(bǔ)償后搬遷。新條例規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。不僅如此，被征收人既可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

此外，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定；對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

但這些亮點(diǎn)依然無(wú)法掩蓋“新拆遷條例”在某些環(huán)節(jié)的缺失。

與2010年1月公布的第一次意見(jiàn)征求稿相比，最終正式出臺(tái)的“新拆遷條例”，刪去近十條，其中，“因危舊房改造的需要征收房屋的需有90％以上被征收人同意；因危舊房改造的征收補(bǔ)償方案，應(yīng)當(dāng)征得2／3以上被征收人同意”等條款悉數(shù)被刪，令人陪感失望；與此同時(shí)存在爭(zhēng)議的“國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要”則在公共利益條款中依然保留。對(duì)這些退步和含糊之處，我們不應(yīng)視而不見(jiàn)。

聚焦司法獨(dú)立

值得注意的是，在前述諸多亮點(diǎn)中，征收過(guò)程的程序化無(wú)疑是重中之重。只不過(guò)，在新條例實(shí)踐環(huán)節(jié)，要想從“行政強(qiáng)拆”過(guò)渡到“依法搬遷”，恐怕并不輕松。因?yàn)椋耙婪ò徇w”與成熟的司法獨(dú)立理念息息相關(guān)。

要想從“行政強(qiáng)拆”平穩(wěn)、切實(shí)過(guò)渡到“依法搬遷”，前提就在于司法機(jī)關(guān)能夠相對(duì)獨(dú)立，能夠不受同級(jí)地方政府和其他外力的干預(yù)，有效協(xié)調(diào)公共利益和個(gè)人私權(quán)。遺憾的是，考慮到當(dāng)前的實(shí)際國(guó)情，司法完全獨(dú)立依然遙遙無(wú)期，司法機(jī)關(guān)易受地方行政和其他外力的干預(yù)。由此，一旦“行政強(qiáng)拆”演變?yōu)椤八痉◤?qiáng)拆”而非“依法搬遷”，那么，未來(lái)程序化的土地征收過(guò)程只不過(guò)增加了一件貌似合法的外衣，“換湯不換藥”，以往的拆遷悲劇仍將繼續(xù)上演。

從目前的實(shí)踐看，司法尚未完全獨(dú)立，主要表現(xiàn)在：司法機(jī)關(guān)的財(cái)政權(quán)不獨(dú)立，仍隸屬行政系統(tǒng)，依賴(lài)行政部門(mén)：根據(jù)“黨管干部”的原則，司法機(jī)關(guān)的人事任免權(quán)同樣隸屬行政系統(tǒng)；司法機(jī)關(guān)內(nèi)部存在行政干預(yù)的弊病，審判員對(duì)具體拆遷案件的判決易受庭長(zhǎng)、院長(zhǎng)等領(lǐng)導(dǎo)的干預(yù)；不同審理級(jí)別的法院同樣存在行政干預(yù)的弊病，下一級(jí)法院對(duì)拆遷案件的判決易受上一級(jí)法院的干預(yù)。

因此，要想寄望“行政強(qiáng)拆”跨越“司法強(qiáng)拆”，切實(shí)過(guò)渡到“依法搬遷”，中央需及時(shí)出臺(tái)“新拆遷條例”的補(bǔ)充細(xì)則，特別是拆遷案件的審理應(yīng)當(dāng)遵循“異地審理”的原則。否則，在司法機(jī)關(guān)受制于上述多重行政壓力的背景下，被征收人的合法權(quán)益恐怕很難得到保障。

有必要補(bǔ)充的是，改“行政強(qiáng)拆”為“依法搬遷”，恰恰反映了“新拆遷條例”的推動(dòng)者們對(duì)司法獨(dú)立的策略性思考。試想，在目前司法尚未完全獨(dú)立的國(guó)情下，“司法強(qiáng)拆”避無(wú)可避，果真如此的話，公眾對(duì)“司法強(qiáng)拆”的質(zhì)疑或?qū)⑼苿?dòng)新一輪司法獨(dú)立的改革。

集體土地征收亟待破題

在城市即國(guó)有土地征收之外，涉及集體土地征收的各項(xiàng)條文，亟待破題。這是“新拆遷條例”未能覆蓋之處，但同樣值得重點(diǎn)關(guān)注。隨著城市化進(jìn)程的深入，符合“新拆遷條例”征收規(guī)定的存量城市土地早已無(wú)法滿足旺盛的土地需求。今后，拆遷沖突圍繞集體土地(城鄉(xiāng)結(jié)合部是一個(gè)焦點(diǎn))上演的概率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市土地，如何妥善處理集體土地的征收事宜同樣是中國(guó)社會(huì)能否長(zhǎng)治久安的關(guān)鍵所在。

事實(shí)上，2010年，圍繞集體土地發(fā)生的代表性拆遷自焚事件已經(jīng)向政府敲響了警鐘。3月，江蘇省連云港東?？h黃川鎮(zhèn)一戶村民為了阻攔鎮(zhèn)政府強(qiáng)拆自家的養(yǎng)豬場(chǎng)，澆汽油自焚，其中，68歲的男子陶惠西死亡，92歲的父親陶興堯被重度燒傷；9月，江西省宜黃縣同樣發(fā)生了拆遷自焚事件，釀成兩人重傷、一人死亡。

在現(xiàn)行制度下，建設(shè)用地必須使用國(guó)有土地，集體土地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，問(wèn)題是，不管是國(guó)有土地還是集體土地都在不斷增值，這樣一來(lái)，一方面，地方政府壟斷了建設(shè)用地的供給，“土地財(cái)政”沉疴卻遲遲難去；另一方面，受制于集體土地不能直接入市，針對(duì)集體土地征收的各項(xiàng)條文尤其是補(bǔ)償性條款要么長(zhǎng)期缺位，要么早已與市場(chǎng)價(jià)格不相吻合，變相導(dǎo)致圍繞集體土地發(fā)生的暴力拆遷事件此起彼伏。

第3篇：集體土地征收辦法范文

集體土地入市才能縮小征地范圍

《南風(fēng)窗》：國(guó)土資源部稱(chēng)此次《土地管理法》修改的一個(gè)重點(diǎn)是集體土地的征收，要和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相銜接，集體土地征收制度變更的難點(diǎn)在哪里？

鄭振源：縮小征地范圍就要開(kāi)放集體土地。在上世紀(jì)80年代，集體土地已經(jīng)進(jìn)入了市場(chǎng)。家庭聯(lián)產(chǎn)承包制改革后，解放了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，給了集體土地決策權(quán)，農(nóng)民可以在自己的集體土地上辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但是集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)幾年以后，出現(xiàn)了問(wèn)題，那就是產(chǎn)權(quán)不明確，所以1988年開(kāi)始改制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)獨(dú)立出來(lái)，不再為集體所有，改成了私有民營(yíng)或者股份合作制企業(yè)。改制之后，企業(yè)跟土地的關(guān)系就變了，變成了集體土地出租給鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，集體土地形成了一個(gè)市場(chǎng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因此蓬勃發(fā)展。而1998年的《土地管理法》出臺(tái)后，集體土地出租，都變成非法了。普遍存在的集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、出租建設(shè)用地使用權(quán)的行為被定性為“以租代征”的違法行為。

《南風(fēng)窗》：集體土地入市的話，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大批耕地被開(kāi)發(fā)為建設(shè)用地的情況？18億畝的耕地紅線應(yīng)該如何堅(jiān)守？

鄭振源：1985年、1992~1993年經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，出現(xiàn)了兩次占用耕地，刺激了政府調(diào)整土地利用戰(zhàn)略，實(shí)施“嚴(yán)格保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地”的戰(zhàn)略，意圖以嚴(yán)格保護(hù)耕地的“倒逼”機(jī)制來(lái)控制建設(shè)用地總量。我認(rèn)為守住18億畝紅線沒(méi)有必要，不要把保護(hù)耕地看得那么緊張，保護(hù)耕地是為了保護(hù)糧食安全，糧食總產(chǎn)量取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是耕地面積，一個(gè)是糧食單產(chǎn)?，F(xiàn)在耕地面積是少了，但是糧食形勢(shì)好了，只要總產(chǎn)量保持5億噸以上就沒(méi)有問(wèn)題，而且未來(lái)提高單產(chǎn)還有很大潛力。

土地應(yīng)由市場(chǎng)配置

《南風(fēng)窗》：《土地管理法》規(guī)定了耕地占補(bǔ)平衡，建設(shè)用地占多少，就要補(bǔ)多少耕地，工業(yè)化、城市化跟保護(hù)耕地是一對(duì)必然的矛盾嗎？

鄭振源：在土地利用效率不高的情況下是一個(gè)矛盾，人口已經(jīng)13億了，土地資源就這么點(diǎn)。但是這個(gè)矛盾的解決，不能通過(guò)土地面積上分?jǐn)傊笜?biāo)、嚴(yán)格控制來(lái)解決，而是要靠集約利用土地，提高土地的利用效率。工業(yè)化、城市化的過(guò)程中，建設(shè)用地必然要增加，我們現(xiàn)在的城市化率47%，未來(lái)要提高到70%以上，所以建設(shè)用地的增加不可避免，但是不能像現(xiàn)在這樣粗放用地。南京農(nóng)業(yè)大學(xué)曾經(jīng)做過(guò)一項(xiàng)研究，假如實(shí)行土地市場(chǎng)配置而不是現(xiàn)在的計(jì)劃配置，可以減少建設(shè)占用耕地21.7%。而如果土地由市場(chǎng)配置的話，用地都要到市場(chǎng)去找，建設(shè)用地就會(huì)節(jié)約利用?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商拿到地之后沒(méi)有粗放利用的，樓蓋得越高越好，就是因?yàn)榈厥腔ㄥX(qián)從市場(chǎng)上拿來(lái)的。

《南風(fēng)窗》：國(guó)有土地和集體土地似乎形成了兩個(gè)極端，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地價(jià)格的高昂造成了高房?jī)r(jià)，集體土地卻仍然高度計(jì)劃、被嚴(yán)格管控，土地的價(jià)值無(wú)法得到體現(xiàn)。一方面是高價(jià)，一方面“賣(mài)不出去”。

鄭振源：1998年修改的《土地管理法》的核心就是保護(hù)耕地、控制建設(shè)用地。連前蘇聯(lián)都沒(méi)有這樣嚴(yán)格的土地制度。市場(chǎng)機(jī)制只能在國(guó)有土地、建設(shè)用地指標(biāo)控制的范圍內(nèi)發(fā)揮作用?，F(xiàn)在我們國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)框架的市場(chǎng)配置已經(jīng)定了，但是土地卻還是高度計(jì)劃。

《南風(fēng)窗》：這種高度計(jì)劃的土地配置制度帶來(lái)的直接影響是什么？

鄭振源：現(xiàn)在的土地市場(chǎng)只能在建設(shè)用地的指標(biāo)范圍內(nèi)騰挪，國(guó)土部每年有個(gè)建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，但是工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地市場(chǎng)由于不同的定價(jià)機(jī)制，形成了兩個(gè)市場(chǎng)。賤賣(mài)工業(yè)用地、貴賣(mài)住宅用地。而集體市場(chǎng)本來(lái)運(yùn)作良好，現(xiàn)在變成了隱形市場(chǎng)。3個(gè)不同的市場(chǎng)就是土地計(jì)劃配置制度造成的，因此，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，由市場(chǎng)配置資源，工業(yè)、房地產(chǎn)用地找市場(chǎng)，而不是找指標(biāo)。

政府的作用只能是指導(dǎo)性

《南風(fēng)窗》：即使是在土地完全市場(chǎng)化的國(guó)家，土地的用途也要經(jīng)過(guò)一定的規(guī)劃，并不是想干什么就干什么，政府規(guī)劃和土地流轉(zhuǎn)應(yīng)該保持怎樣的關(guān)系？

鄭振源：以美國(guó)為例，它實(shí)行的是城市建設(shè)邊界的辦法，也就是劃一個(gè)城市建設(shè)邊界，劃進(jìn)去的地比城市建設(shè)的實(shí)際需要通常大15%~25%，目的是防止城市分散亂建，城市建設(shè)集中在這個(gè)邊界里面，并不是控制城市規(guī)模，還有一個(gè)考慮就是地價(jià)，如果這個(gè)圈劃小了地價(jià)就要上漲。而我們的規(guī)劃其實(shí)是定了一個(gè)建設(shè)用地的天花板，《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（1997~2010年）》規(guī)定城鄉(xiāng)建設(shè)用地零增長(zhǎng)，但是這個(gè)規(guī)劃開(kāi)始執(zhí)行后，3年就突破了，新一輪的規(guī)劃又訂了一個(gè)天花板，很快又要突破了。天花板可以定，但只能是預(yù)測(cè)性和指導(dǎo)性的，不能作為控制指標(biāo)。

美國(guó)的城市規(guī)劃規(guī)定的是一個(gè)底線，除了規(guī)劃禁止的項(xiàng)目，土地可以隨便用。主要是解決土地用途之間的外部不確定因素，比如，耕地和房屋建設(shè)、工業(yè)建設(shè)跟住房用地的矛盾。如果劃了工業(yè)區(qū)，里面就不能種地、蓋住宅了，劃了住宅區(qū)，里面就不能蓋工廠，而不是確定每塊土地的用途。所以，政府要千方百計(jì)促進(jìn)節(jié)約利用土地，不是把面積管得死死的。在節(jié)約利用土地的情況下，耕地和建設(shè)用地的數(shù)量由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，如果建設(shè)用地多了、耕地少了，糧食產(chǎn)量下降，糧價(jià)就要上漲，那么農(nóng)民就會(huì)選擇開(kāi)發(fā)土地種糧食，總之是用價(jià)格的辦法使耕地和建設(shè)用地之間有個(gè)平衡點(diǎn)。我們現(xiàn)在是人為劃出一個(gè)界限，用18億畝紅線分割出了兩個(gè)市場(chǎng)。

《南風(fēng)窗》：怎么評(píng)價(jià)國(guó)土部上報(bào)國(guó)務(wù)院的《土地管理法》修改稿，以征收制度為重心的《土地管理法》修改能起到多大作用？

第4篇：集體土地征收辦法范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地產(chǎn)權(quán)；土地開(kāi)發(fā)利用；土地收益。

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)，由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有取得合法產(chǎn)權(quán)證的房屋。“小產(chǎn)權(quán)房”是我國(guó)“二元化”土地所有制框架下的特有現(xiàn)象，折射出我國(guó)在土地法律制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、住房保障制度、農(nóng)民利益保護(hù)等各方面存在的問(wèn)題。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的背景。

“小產(chǎn)權(quán)房”是近年來(lái)出現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的民間約定俗成的一個(gè)新概念。自 1998 年房改以來(lái)，城市房?jī)r(jià)逐年高漲，公眾開(kāi)始轉(zhuǎn)向價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”，即使在法律和相關(guān)政府部門(mén)明令禁止的情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)仍舊購(gòu)銷(xiāo)兩旺，成為我國(guó)重要的房產(chǎn)權(quán)利類(lèi)型之一。目前“小產(chǎn)權(quán)房”已成為城鎮(zhèn)居民住房需求的重要房源。

“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的深層原因在于：包括土地產(chǎn)權(quán)界定二元化制度、差別性的土地流轉(zhuǎn)、開(kāi)發(fā)利用、土地利益分配制度等在內(nèi)的我國(guó)土地法律制度本身的缺陷。

二、土地初始產(chǎn)權(quán)界定問(wèn)題。

“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根源在于，以《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》為軸心的土地法律制度體系建立了土地所有權(quán)、使用權(quán)流轉(zhuǎn)的二元結(jié)構(gòu)，并由此引起國(guó)有土地和集體土地在流轉(zhuǎn)制度、土地開(kāi)發(fā)利用、征收和管理上的差別待遇。

1. 我國(guó)土地法律制度的產(chǎn)權(quán)界定現(xiàn)狀———土地權(quán)利二元化。我國(guó)《憲法》確立了我國(guó)土地所有權(quán)的二元結(jié)構(gòu)制度。

我國(guó)的土地所有權(quán)包括國(guó)家所有和集體所有，不存在私人產(chǎn)權(quán)。國(guó)家和集體成為兩個(gè)互相獨(dú)立且平等的所有權(quán)主體，國(guó)家對(duì)土地實(shí)行征收征用僅限于“公共利益”的需要。由于我國(guó)的社會(huì)主義性質(zhì)，因此土地所有權(quán)不論是國(guó)家所有還是集體所有都不能夠流通轉(zhuǎn)讓。對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，我國(guó)經(jīng)歷了從最初的完全禁止到逐漸放開(kāi)的過(guò)程。1988 年的《憲法》修正案規(guī)定了土地使用權(quán)可依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓?zhuān)纱送ㄟ^(guò)憲法形式確立了我國(guó)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但目前我國(guó)開(kāi)放土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅限于國(guó)有土地，集體土地的土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)一直被禁止。在建設(shè)用地使用權(quán)方面，《土地管理法》的規(guī)定實(shí)際上剝奪了集體土地使用權(quán)做為建設(shè)用地方面流轉(zhuǎn)的可能性。集體土地使用權(quán)要投入建設(shè)，唯一的途徑是通過(guò)國(guó)家征收，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地后再實(shí)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。集體土地使用權(quán)另一種類(lèi)型是宅基地使用權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定了宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有和使用的權(quán)利，但對(duì)其轉(zhuǎn)讓《物權(quán)法》沒(méi)有具體規(guī)定，只原則性地規(guī)定根據(jù)其它相關(guān)法律處理。

2. 兩類(lèi)土地產(chǎn)權(quán)對(duì)比———集體土地所有權(quán)權(quán)能不完整、產(chǎn)權(quán)主體不明。從我國(guó)土地法律制度中土地產(chǎn)權(quán)規(guī)定來(lái)看，相比國(guó)有土地，集體土地產(chǎn)權(quán)是一個(gè)權(quán)能并不完整的所有權(quán)。集體土地產(chǎn)權(quán)包括土地所有權(quán)和使用權(quán)，但這是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份緊密相聯(lián)的，其轉(zhuǎn)讓也受到法律的嚴(yán)格限制，甚至在實(shí)踐中幾乎被禁止。集體土地與國(guó)有土地在所有權(quán)能上存在差別，其所有權(quán)權(quán)能不完整，實(shí)際上無(wú)法充分實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)。此外，我國(guó)集體土地產(chǎn)權(quán)還存在產(chǎn)權(quán)主體不清的缺陷。雖然《憲法》規(guī)定了集體土地產(chǎn)權(quán)屬集體所有，但具體主體仍指代不明。對(duì)比國(guó)有土地所有權(quán)歸屬?lài)?guó)家，政府相關(guān)部門(mén)代表國(guó)家行使權(quán)力，權(quán)力主體非常明確?！锻恋毓芾矸ā冯m規(guī)定集體土地由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，但規(guī)定過(guò)于原則、籠統(tǒng)，權(quán)力主體也含混不清，導(dǎo)致集體土地在實(shí)際管理中混亂不堪。在存在交易成本的情況下，不同的產(chǎn)權(quán)界定將導(dǎo)致不同的資源配置，好的產(chǎn)權(quán)界定會(huì)大大提高資源配置效率。若維持一種制度的費(fèi)用相對(duì)高昂，改變制度的費(fèi)用相對(duì)下降時(shí)，就可能誘發(fā)制度變遷，使產(chǎn)權(quán)得到更好地配置?，F(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)二元化配置，使土地權(quán)益配置過(guò)于傾向政府而存在不公。“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象背后的土地繞過(guò)國(guó)家征收而自主供給進(jìn)入市場(chǎng)就是這種制度變遷的產(chǎn)物。

三、土地開(kāi)發(fā)利用的制度問(wèn)題。

根據(jù)現(xiàn)行土地法律制度的規(guī)定，政府依據(jù)其公共行政管理權(quán)力行使的合法性，壟斷了土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)一級(jí)市場(chǎng)。農(nóng)村集體所有土地只有由政府先將其征用，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，才能由開(kāi)發(fā)商以拍賣(mài)方式獲得土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，這中間的差價(jià)構(gòu)成了政府土地出讓金的凈收入。政府一方面是集體土地征收、征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的唯一合法主體，另一方面，政府又是面向開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)唯一供給者。這一方面導(dǎo)致了政府土地拍賣(mài)價(jià)格高拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，另一方面也限制了農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民只能從土地中獲得遠(yuǎn)低于其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的土地征收補(bǔ)償金。這樣的土地開(kāi)發(fā)利用制度安排明顯和市場(chǎng)化運(yùn)作相沖突。

四、土地出讓收入管理的制度問(wèn)題。

1. 土地出讓收入分配失衡。土地是城市化進(jìn)程中經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體。城市土地的形成是通過(guò)政府不斷征用農(nóng)村集體土地，并轉(zhuǎn)化成國(guó)有土地而來(lái)的。在這個(gè)過(guò)程中，土地征用補(bǔ)償與土地出讓收入之間的巨大差價(jià)絕大部分被政府和開(kāi)發(fā)商獲取，農(nóng)民只得到微乎其微的部分。根據(jù)我國(guó)研中心課題組的調(diào)查，在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地增值部分的收益分配只有 20%到 30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；開(kāi)發(fā)商則拿走土地增值收益的 40%到 50%。在現(xiàn)行的土地法律制度下，土地利益分配過(guò)分傾向于開(kāi)發(fā)商和政府。這種巨大的利益分配不公也正是引發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。

2. 土地出讓收入監(jiān)督管理不力。土地出讓收入的監(jiān)督管理不完善，實(shí)際上也為地方政府追逐土地利益最大化提供了負(fù)面激勵(lì)。長(zhǎng)期以來(lái)，依據(jù)我國(guó)財(cái)政管理制度，地方政府的土地出讓金收入屬于預(yù)算外收入，缺乏監(jiān)管。地方政府在如何運(yùn)用這筆資金上就有很大的自主權(quán)。同時(shí)，我國(guó)土地出讓收入的監(jiān)督管理制度不夠完善，在約束這筆收入時(shí)沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的作用，反而產(chǎn)生了負(fù)激勵(lì)效果，促使地方政府盲目追逐土地收入最大化。

五、完善土地出讓的改革路徑。

1. 完善集體土地產(chǎn)權(quán)并規(guī)范流轉(zhuǎn)。集體所有土地應(yīng)該與國(guó)有土地享有平等權(quán)利。從產(chǎn)權(quán)界定這方面來(lái)說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的治本之策在于改革我國(guó)的土地二元化體制，明晰集體土地的產(chǎn)權(quán)界定，完善其產(chǎn)權(quán)權(quán)能、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作、土地流轉(zhuǎn)等法律制度，使集體土地有合法合規(guī)的正常進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的渠道，充分參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中。相應(yīng)的改革措施應(yīng)包括：修改《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定集體土地所有權(quán)權(quán)能、所有權(quán)主體和行使代表、程序等；參照已有的國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定及各地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定相應(yīng)的集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定；嚴(yán)格規(guī)范集體土地流轉(zhuǎn)等。

2. 土地開(kāi)發(fā)利用制度的合理改進(jìn)。首先是集體土地征收權(quán)限的限制。依據(jù)現(xiàn)行法律或相關(guān)法理，土地征收的初衷應(yīng)是且只能是為了“公共利益”，這是征收的前提和衡量征收行為合法與否的標(biāo)準(zhǔn)。目前“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象中出現(xiàn)的政府過(guò)于泛濫地征收土地現(xiàn)象，很大部分在于我國(guó)目前法律制度并沒(méi)有對(duì)“公共利益”明確界定。因此，科學(xué)準(zhǔn)確地界定公共利益范疇和政府土地征收的范圍，嚴(yán)格限制政府土地征收權(quán)限，是我國(guó)土地法律制度需要完善的重要方面。其次是土地使用權(quán)出讓權(quán)力的合理配置?，F(xiàn)行法律規(guī)定政府代表國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)出讓?zhuān)@是符合我國(guó)目前的社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況的。

問(wèn)題是政府土地使用權(quán)出讓行為缺乏監(jiān)督和規(guī)范，導(dǎo)致其中隨意性過(guò)強(qiáng)、違法現(xiàn)象多和土地管理混亂的后果。改進(jìn)的途徑還是在于有效規(guī)范政府土地出讓行為，強(qiáng)化土地規(guī)劃約束和用途管制。各級(jí)地方政府要提前制定詳細(xì)、科學(xué)的土地利用規(guī)劃，土地出讓必須嚴(yán)格按照規(guī)劃的數(shù)量、用途等來(lái)執(zhí)行，土地利用規(guī)劃的變更要依據(jù)法定程序執(zhí)行。此外，對(duì)每年政府出讓土地使用權(quán)的規(guī)模要有嚴(yán)格的控制。

3. 土地出讓收入分配與監(jiān)督制度改革。我國(guó)目前土地出讓收入絕大部分流向政府和開(kāi)發(fā)商，這種利益分配機(jī)制是失衡且違背公平正義的。土地法律制度改革需要逐漸將這種不公平分配向合理利益分配機(jī)制轉(zhuǎn)變。就土地利益主體而言，中央政府、地方政府、村集體和農(nóng)民，就形成了不同的利益分化格局，顯著影響著土地利益分配制度改革的走向。對(duì)于國(guó)有土地的出讓收益，應(yīng)調(diào)整中央與地方土地收益分配，由目前土地出讓收入全額進(jìn)入地方財(cái)政，改革為中央集中部分土地收入，專(zhuān)款專(zhuān)用，由中央財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)用于地方市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；對(duì)于集體土地的出讓收益，應(yīng)制定集體土地收益分配辦法，規(guī)范集體土地收益的分配及使用。集體土地出讓收益應(yīng)用來(lái)進(jìn)行農(nóng)村建設(shè)，保護(hù)農(nóng)民利益。此外，在土地出讓收益的監(jiān)管方面，應(yīng)建立土地收入的專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)督制度，同時(shí)財(cái)政、審計(jì)部門(mén)要及時(shí)對(duì)土地出讓進(jìn)行監(jiān)督管理，防范漏洞。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王利明。物權(quán)法論。中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.

第5篇：集體土地征收辦法范文

2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，對(duì)國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償進(jìn)行規(guī)范，新條例宣告了“拆遷時(shí)代”的終結(jié)，開(kāi)啟了全新的“征收時(shí)代”。但是，既然是“國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例”，集體土地上征收與拆遷問(wèn)題自然不在其視野之內(nèi)，但城市擴(kuò)張帶來(lái)的拆遷，絕大多數(shù)卻是在集體土地上發(fā)生，法律的嚴(yán)重滯后，也是導(dǎo)致血拆得不到遏制的主因。顯失公平的耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、同地不同價(jià)的差別待遇、農(nóng)民維權(quán)途徑不暢通成為沖突頻發(fā)的引擎。所以，完善我國(guó)農(nóng)村集體土地征收的法律也是亟待進(jìn)行的，本文試圖從界定公共利益、建立正當(dāng)性的土地征收程序以及爭(zhēng)議解決救濟(jì)機(jī)制、失地農(nóng)民社會(huì)保障體系的完善等四個(gè)方面對(duì)此嘗試進(jìn)行有益的探索。

一、嚴(yán)格控制公共利益的范圍

對(duì)于征收農(nóng)村集體土地來(lái)說(shuō)，界定公共利益的意義在于，農(nóng)村土地資源不可再生且正在急劇減少，必須以極其慎重的態(tài)度去征收，最大限度的節(jié)制利用，故國(guó)家法律規(guī)定只有為公共利益所需時(shí)，才可以征收。但我國(guó)法律對(duì)公共利益界定模糊，實(shí)踐中公共利益被泛化，公共利益是征地啟動(dòng)之前提條件，必須加以明確。

新近出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條以列舉的方式給出了公共利益的范圍。此可為農(nóng)地征收中公共利益的界定提供借鑒。但是，鑒于農(nóng)村集體土地對(duì)農(nóng)民的至關(guān)重要性，所有不與農(nóng)民利益相關(guān)者，都不得在農(nóng)村集體土地征收中被界定為“公共利益”。

二、建立正當(dāng)性的土地征收程序

根據(jù)《土地管理法》第五章的內(nèi)容以及《土地管理法實(shí)施條例》，我國(guó)農(nóng)村集體土地征收存在四個(gè)階段：

第一個(gè)階段是建設(shè)用地及征地申請(qǐng)，土地部門(mén)擬定“一書(shū)四方案”：由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，逐步上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府。建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出建設(shè)用地申請(qǐng)，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)審查，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案。

第二個(gè)階段是“兩公告一登記”，國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告。

第三個(gè)階段是征地補(bǔ)償，征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。

第四個(gè)階段是土地征收、變更土地登記。土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地登記。

以上四個(gè)階段在程序的透明性，農(nóng)民的參與程度上存在明顯的缺陷，應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面予以完善：

第一，要完善農(nóng)民的參與程序。

首先，公告與通知程序提前。應(yīng)要求征地公告環(huán)節(jié)提前，土地征收的目的和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方案應(yīng)向社會(huì)公告，不予公告的，被征地農(nóng)民有權(quán)拒絕征地。不僅在批準(zhǔn)征地之前要預(yù)公告，批準(zhǔn)之后也應(yīng)當(dāng)公告，而且應(yīng)當(dāng)采取合適的辦法直接通知被征地農(nóng)民，防止被征地農(nóng)民因未能及時(shí)看到公告而不知情。

其次，完善參與程序。為了確保農(nóng)村集體土地強(qiáng)制性征地的公平性，在現(xiàn)行的制度環(huán)境下，創(chuàng)造積極的進(jìn)入機(jī)制，將農(nóng)民納入到土地征收談判中來(lái)，給其以平等的主體地位，是推進(jìn)土地征收制度改進(jìn)的關(guān)鍵所在。有必要設(shè)置公開(kāi)透明的程序，建立與被征地農(nóng)民集體和農(nóng)戶的協(xié)商程序，以允許相關(guān)當(dāng)事人有機(jī)會(huì)參與征地補(bǔ)償?shù)恼勁校⒆屗麄兊玫较嚓P(guān)的信息。

第二，要完善聽(tīng)證制度。

行政機(jī)關(guān)進(jìn)行某些活動(dòng)之前必須告知可能受不利影響的相對(duì)人有關(guān)情況，并提供聽(tīng)證的機(jī)會(huì)，以及由一個(gè)沒(méi)有偏私的、獨(dú)立的裁判者來(lái)主持程序和作出決定，其目的是為了保障程序的公平和公正。所以聽(tīng)證當(dāng)然也是土地征收過(guò)程的重要程序。行政機(jī)關(guān)在行使土地征收權(quán)力給公民權(quán)利帶來(lái)不利影響時(shí)，必須聽(tīng)取被征地農(nóng)民的意見(jiàn)，只有公正地聽(tīng)取了受不利影響的被征地農(nóng)民的意見(jiàn)后，權(quán)力的行使才有效。土地所有權(quán)和使用權(quán)是農(nóng)民安身立命的根基，是農(nóng)民一項(xiàng)至關(guān)重要的權(quán)利；對(duì)農(nóng)民土地所有權(quán)的征收無(wú)異于剝奪了農(nóng)民生產(chǎn)和生活來(lái)源。因此建議參照其他國(guó)家和地區(qū)的做法，將聽(tīng)證程序納入必經(jīng)程序，并且無(wú)需被征地人申請(qǐng)而可以主動(dòng)進(jìn)行。

在完善農(nóng)民參與程度的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)建立征地程序違法責(zé)任機(jī)制。程序義務(wù)的履行以責(zé)任的約束為前提。在立法層面建立征地程序違法機(jī)制，有利于避免那種規(guī)避法律甚至故意違反征地程序的行為出現(xiàn)。首先，對(duì)違反征地程序的行政人員，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，要追究刑事責(zé)任。其次，因?yàn)檫`反征地程序而損害農(nóng)民合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)納入國(guó)家補(bǔ)償?shù)姆秶瑖?guó)家進(jìn)行補(bǔ)償后，應(yīng)當(dāng)向相應(yīng)的責(zé)任人員進(jìn)行追償。

三、拓展多元化解決途徑并建立補(bǔ)償糾紛爭(zhēng)端解決機(jī)制

第6篇：集體土地征收辦法范文

（一）農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配基本情況

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)收益分配突出了農(nóng)村集體作為土地所有權(quán)人的主體地位

農(nóng)村集體建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)是指土地所有權(quán)人出讓土地使用權(quán)的行為，在此環(huán)節(jié)收益分配主要有兩種類(lèi)型：一是集體獨(dú)享。流轉(zhuǎn)收益按照所有權(quán)隸屬全部歸集體組織所有。這類(lèi)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)交易規(guī)模和交易量都比較小，如江蘇省南京市遵循“誰(shuí)所有，誰(shuí)受益”的原則，規(guī)定流轉(zhuǎn)收益按土地所有權(quán)分別歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組集體所有；二是以所有者為主，政府適當(dāng)分享。

2.地方政府在再流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)得到收益的比重高于首次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

農(nóng)村集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)是指通過(guò)流轉(zhuǎn)取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。再流轉(zhuǎn)的受益主體是使用權(quán)人，而且再流轉(zhuǎn)土地增值空間較大。因此，部分地方政府在再流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)得到收益的比例要高于首次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，也有地區(qū)對(duì)增值收益比照土地增值稅征收流轉(zhuǎn)收益金。例如安徽省蕪湖市首次流轉(zhuǎn)按4—6元/平方米收取土地流轉(zhuǎn)收益金，再次流轉(zhuǎn)土地的增值收益按評(píng)估核定收取，比照土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)。

3.各地對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地流轉(zhuǎn)收益的使用管理較嚴(yán)格

在資金管理上，試點(diǎn)地區(qū)均規(guī)定，集體組織取得的流轉(zhuǎn)收益納入資金專(zhuān)戶，實(shí)行收支兩條線制度。浙江省湖州市為鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體和村集體設(shè)立了土地收益資金專(zhuān)戶，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用者向土地所有者繳納的土地流轉(zhuǎn)收益全部進(jìn)入資金專(zhuān)戶。在支出上，試點(diǎn)地區(qū)明確集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)收益的使用方向?yàn)檗r(nóng)民社保、土地開(kāi)發(fā)整理、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村公用事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。廣東省中山市規(guī)定流轉(zhuǎn)收益的50%用于村民的社會(huì)保障，30%分配給村民，10%用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，10%用于集體經(jīng)濟(jì)組織公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

4.少數(shù)地區(qū)比照有關(guān)規(guī)定在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)開(kāi)征了部分稅種

在稅收方面，試點(diǎn)地區(qū)普遍采取了寬松做法，大致有三種情況：一是明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收政策參照國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓稅收政策執(zhí)行，如廣東省佛山市順德區(qū)，所征的稅種包括契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等。二是對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)暫不征稅，在再次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)參照國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收政策，如江蘇省昆山、海門(mén)市等。三是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫不征稅，如浙江省湖州市，安徽省鳳臺(tái)縣、河南省南陽(yáng)市等。上述三種情況中，比較普遍的方式是暫不征稅。

（二）試點(diǎn)地區(qū)流轉(zhuǎn)收益分配中的主要問(wèn)題

1.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)收費(fèi)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范依據(jù)

各地政府為參與流轉(zhuǎn)收益分配自行設(shè)立了一些收費(fèi)項(xiàng)目，名稱(chēng)不一，征收方式和標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。例如，對(duì)首次流轉(zhuǎn)，廣東省佛山市南海區(qū)按11.2元/平方米征收市政設(shè)施配套費(fèi)，順德區(qū)則按土地價(jià)款的7%征收市政設(shè)施配套費(fèi)，而安徽省蕪湖市按4—6元/平方米收取土地流轉(zhuǎn)收益金。大量農(nóng)村集體建設(shè)用地在隱形土地市場(chǎng)交易，多以租賃方式流轉(zhuǎn)，很少到國(guó)土部門(mén)進(jìn)行登記，納入管理并繳納稅費(fèi)。實(shí)際流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府部門(mén)統(tǒng)計(jì)的數(shù)量，個(gè)別區(qū)的流轉(zhuǎn)數(shù)量甚至超過(guò)幾倍。政府規(guī)定的稅收和收費(fèi)很難操作。

2.農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涉及的稅種缺位

現(xiàn)行稅制中，與農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等9個(gè)稅種，且都是在農(nóng)村建設(shè)用地不能流轉(zhuǎn)的背景下出臺(tái)的。在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后，現(xiàn)行的稅收制度難以在土地收益分配中發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。一是現(xiàn)行契稅條例的征稅范圍只規(guī)定了國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑳](méi)有規(guī)定集體土地使用權(quán)出讓?zhuān)@就造成國(guó)有土地和集體土地使用權(quán)出讓的受讓方稅負(fù)不平等。二是國(guó)有土地出讓的增值收益由土地出讓金進(jìn)行調(diào)節(jié)，直接入市的集體土地增值收益沒(méi)有相應(yīng)的稅收來(lái)調(diào)節(jié)，政府投入形成的土地增值收益不能收回，難以保障土地增值收益的公平公正。三是現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅條例規(guī)定的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，沒(méi)有將農(nóng)村集體建設(shè)用地納入征稅范圍，形成了城鄉(xiāng)稅制的割裂，不能適應(yīng)建立城鄉(xiāng)完全統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的需要。四是現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)出讓和集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不能充分發(fā)揮對(duì)銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)的收入調(diào)控作用。五是對(duì)集體建設(shè)用地所有權(quán)人出讓、出租土地使用權(quán)以及企業(yè)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租集體建設(shè)用地使用權(quán)取得的所得，應(yīng)納入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額中統(tǒng)籌考慮，在實(shí)際征管中，需要進(jìn)一步研究對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征稅時(shí)成本、費(fèi)用的合理扣除等問(wèn)題。六是農(nóng)民個(gè)人取得集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租收益征收個(gè)人所得稅，需要與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征收企業(yè)所得稅統(tǒng)籌考慮，避免重復(fù)征稅或漏征；對(duì)農(nóng)民個(gè)人取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租收益按哪一收入類(lèi)別征稅需要進(jìn)一步明確。

3.對(duì)再流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中所有權(quán)人權(quán)益的保護(hù)缺乏有效制度和辦法

試點(diǎn)地區(qū)集體建設(shè)用地的再次流轉(zhuǎn)的收益要比初次流轉(zhuǎn)高，在珠三角等集體土地流轉(zhuǎn)活躍的地區(qū)尤其明顯，在土地增值稅等稅收缺位的情況下，只有少數(shù)地區(qū)做了特殊的制度安排，保證所用權(quán)人能分享土地增值收益。如蕪湖市在再流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)比照土地增值稅按評(píng)估核定收取流轉(zhuǎn)收益金，并在集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣之間按5∶4∶1分配。南京市規(guī)定再流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的增值收益由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人與土地所有者協(xié)議分配，土地所有者分配額不得低于50%。

二、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)稅收政策的建議

隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革，國(guó)家征地范圍縮小，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍擴(kuò)大，政府土地出讓收入將面臨大幅減少，地方公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將面臨資金缺口，現(xiàn)行的土地稅收體系和政策已經(jīng)不能很好地適應(yīng)深化農(nóng)村土地制度改革的需要，有必要進(jìn)行調(diào)整。

（一）明確農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的稅收政策

稅收政策調(diào)整的總的原則是保證政府對(duì)土地增值收益的分配權(quán)，同時(shí)為農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)提供一個(gè)公平的市場(chǎng)環(huán)境。具體來(lái)說(shuō)應(yīng)該堅(jiān)持三個(gè)原則：一是總體設(shè)計(jì)，分步實(shí)施。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的稅收設(shè)置，總的原則是依據(jù)現(xiàn)行稅制，參照國(guó)有土地稅收政策，應(yīng)收盡收。但是，目前農(nóng)村集體建設(shè)用地尚不能與國(guó)有土地同權(quán)，而且農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)具有特殊性，流轉(zhuǎn)規(guī)模相對(duì)較小，因此應(yīng)結(jié)合各個(gè)稅種改革方向和總體稅負(fù)設(shè)計(jì)，先對(duì)其開(kāi)征部分稅種，條件成熟后再增加稅種。二是輕稅負(fù)。為支持農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，保障農(nóng)民土地權(quán)益，應(yīng)對(duì)仍處于起步階段農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實(shí)行較輕稅負(fù)。三是以轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)為調(diào)節(jié)重點(diǎn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可能會(huì)有較大增值收益，而土地所有權(quán)人又很難分享，因此政府應(yīng)通過(guò)稅收參與分配，并用于加大對(duì)農(nóng)村的投入。根據(jù)上述原則，提出如下具體政策建議：第一，明確對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓征收契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅，研究征收土地增值稅。明確對(duì)承受農(nóng)村集體建設(shè)用地征收契稅，并修訂契稅條例，將農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓納入征稅范圍，對(duì)通過(guò)出讓方式取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)征收契稅。在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅過(guò)程中，明確對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征收增值稅，征免稅政策與國(guó)有土地統(tǒng)籌考慮，城市維護(hù)建設(shè)稅按增值稅的數(shù)額征收。重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。由于土地所有人難以分享農(nóng)村集體建設(shè)用地再次流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的增值收益，大部分土地收益可能會(huì)落入中間人的口袋，這有違農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增加農(nóng)村集體和農(nóng)民收益的初衷。

因此，為保障所有權(quán)人利益，抑制土地投機(jī)，應(yīng)將農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓納入土地增值稅等征稅范圍，加大對(duì)該環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。第二，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的土地流轉(zhuǎn)收益以及農(nóng)民個(gè)人取得的收益暫不征收所得稅。按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，應(yīng)該對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的土地流轉(zhuǎn)收益納入應(yīng)納稅所得額中統(tǒng)籌考慮。農(nóng)民個(gè)人取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租收益，應(yīng)該按照個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例的規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。但是，所得稅作為直接稅，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的收入影響較大，而且在實(shí)際征管中也面臨一些問(wèn)題，比如：對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征企業(yè)所得稅存在如何進(jìn)行成本、費(fèi)用的合理扣除等問(wèn)題，對(duì)農(nóng)民個(gè)人分配的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租收益需要明確按哪一收入類(lèi)別征收個(gè)人所得稅，并需與對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征收企業(yè)所得稅統(tǒng)籌考慮，避免重復(fù)征稅或漏征。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)仍處于起步階段，應(yīng)多給予鼓勵(lì)支持。第三，在房地產(chǎn)稅改革中統(tǒng)籌研究對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。實(shí)際征管中，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府明確。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大后，集體土地的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)象也會(huì)越來(lái)越多，應(yīng)考慮是否對(duì)這部分房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)稅改革以合并房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅為方向，因此建議在改革中統(tǒng)籌研究這部分房產(chǎn)、土地的房地產(chǎn)稅政策。

（二）盡快出臺(tái)統(tǒng)一、完善的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法規(guī)

第7篇：集體土地征收辦法范文

一、基本情況

（一）原物資公司和原種子公司宿舍征收情況

1、原物資公司辦公樓及宿舍：總占地面積約7.5畝，公、私建筑面積2774.06m2，涉及私住房13戶，建筑面積1200m2。

2、原種子公司及宿舍：總占地面積約5.35畝，征收公、私建筑面積3594.68m2，涉及私住房16戶，建筑面積1340.68m2。

(二)下西坊區(qū)域改造第一期國(guó)有土地上房屋改造范圍

為進(jìn)一步提高城市品位，改善居民的居住環(huán)境，切實(shí)改造舊城區(qū)臟、亂、差現(xiàn)象。

（三）肖家城中村修建肖家中路征收范圍

修建肖家中路，北從歐陽(yáng)修大道通躍進(jìn)西路，全長(zhǎng)500m，寬50m，初步預(yù)計(jì)征收房屋89戶，其中集體民房61戶，居民住房28戶。征收房屋面積29955m2，其中國(guó)有土地上房屋3500m2。

二、國(guó)有土地上房屋及集體土地征收拆遷情況

1、2011年國(guó)有土地上房屋征收，原皮革廠棚改項(xiàng)目，涉及征收房住61戶，征收房屋建筑面積4000m2，其中產(chǎn)權(quán)調(diào)換9戶，貨幣補(bǔ)償52戶，到目前為止已全部落實(shí)到位。

2、2012年國(guó)有土地上房屋和集體土地上房屋征收情況（截止到8月底止）。

①已啟動(dòng)征收項(xiàng)目4個(gè)，涉及178戶，建筑面積37715.68m2，其中集體民房61戶，建筑面積26455m2。

②已做出征收決定項(xiàng)目3個(gè)，涉及89戶，建筑面積7760.68m2。

③非公共利益收購(gòu)項(xiàng)目2個(gè)，建筑面積3828.06m2，2012年6月份已拆除。

三、國(guó)有土地房屋征收原則

1、征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，堅(jiān)持以人為本，依法、文明、和諧征收。

2、房屋征收與補(bǔ)償，堅(jiān)持公正、公平、公開(kāi)。

3、舊城區(qū)改造反復(fù)征求被征收人意見(jiàn)和聽(tīng)證會(huì)，堅(jiān)持保障被征收人合法權(quán)益。

四、征收補(bǔ)償辦法

1、征收國(guó)有土地上的房屋，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償，由被征收人自行選擇。

2、征收國(guó)有土地上房屋和企事業(yè)單位土地上（房改房）房屋價(jià)值的補(bǔ)償，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償。

3、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，實(shí)行“征一還一”等面積房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

4、選擇貨幣補(bǔ)償，按房屋評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上另增加8%的補(bǔ)償，即按房屋評(píng)估價(jià)的108%給予補(bǔ)償。

五、安置補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)

被征收房屋人實(shí)行自行搬遷、自行過(guò)渡、但對(duì)被征收人因征收房屋造成的搬遷，臨時(shí)安置等費(fèi)用給予補(bǔ)償。

1、過(guò)渡房補(bǔ)助：①選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按房屋征收面積3元/m2·月，另按期簽約按期搬遷再給予2元/m2·月的租房獎(jiǎng)勵(lì)。先預(yù)付18個(gè)月的過(guò)渡房補(bǔ)助，超過(guò)18個(gè)月未交付使用的，按每月3.5元/m2補(bǔ)助，另給予搬遷費(fèi)1000元/戶次。②選擇貨幣補(bǔ)助，支付一次性搬遷費(fèi)1000元/戶和支付一次性按征收面積每月3元/m2和獎(jiǎng)勵(lì)2元/m2，發(fā)放6個(gè)月的過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)。

2、其他設(shè)施補(bǔ)償，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行，即空調(diào)拆裝120元/臺(tái)，固定電話150元/部，有線電視120元/戶，自來(lái)水拆裝200元/戶，電設(shè)施拆裝200元/戶，網(wǎng)絡(luò)移裝128元/戶。

3、獎(jiǎng)勵(lì)

被征收人在規(guī)定時(shí)限內(nèi)簽約，按被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估所10%給予獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)搬遷，騰出房屋拆遷的，再按時(shí)間分段給予5%的獎(jiǎng)勵(lì)。

第8篇：集體土地征收辦法范文

    論文摘要:失地農(nóng)民的養(yǎng)老保障是城市化進(jìn)程中一個(gè)重要的問(wèn)題，在對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行養(yǎng)老保障的過(guò)程中，不同的地區(qū)存在不同的困境。本文在對(duì)蘭州市部分失地農(nóng)民進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上，找出了失地農(nóng)民養(yǎng)老保障面臨的困境及其成因，并在此基礎(chǔ)上提出了解決問(wèn)題的思路。

    失地農(nóng)民是喪失原有土地的特殊群體，是農(nóng)村城市化的必然結(jié)果。學(xué)界關(guān)于失地農(nóng)民的界定大致有如下幾種:社會(huì)學(xué)中把失地農(nóng)民定義為城市化建設(shè)下喪失賴(lài)以生存的各類(lèi)土地的農(nóng)民。從法學(xué)的角度看，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)民一旦失去土地后，他就不能稱(chēng)其為農(nóng)民，但也無(wú)法轉(zhuǎn)化為市民，最終就成了介于農(nóng)民和市民之間的邊緣人。還有學(xué)者認(rèn)為，失地農(nóng)民既喪失了土地所帶來(lái)的社會(huì)保障權(quán)利(包括生活保障、就業(yè)機(jī)會(huì)、土地繼承權(quán)、資產(chǎn)增值功效、直接收益功效)，又無(wú)法享受與城市居民同等的社會(huì)保障權(quán)利，這使得失地農(nóng)民成為既有別于一般農(nóng)民又不同于城市居民的邊緣弱勢(shì)群體?？傊У剞r(nóng)民就是因喪失了土地因而喪失了生活來(lái)源和生活保障以至于相應(yīng)權(quán)利喪失的特殊農(nóng)民群體。

    一、甘肅省失地農(nóng)民概況

    據(jù)《甘肅年鑒》的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示(見(jiàn)表1):2000年之前甘肅省被征耕地總面積在每年的變化趨勢(shì)較為平緩，2000年以后甘肅省被征耕地面積數(shù)據(jù)具有較大的波動(dòng)性，其中2002年、2004年和2008年征地面積較大。失地人數(shù)也在逐年增長(zhǎng)，甘肅省失地農(nóng)民人數(shù)在1990年僅有882人，而到2008年，這一數(shù)據(jù)便已經(jīng)達(dá)到了1 3079人，近20年的時(shí)間這一數(shù)據(jù)增加了約13.84倍，年均增長(zhǎng)率達(dá)到了15.25%。而從甘肅省失地農(nóng)民的總?cè)藬?shù)來(lái)看，1990~2008年間，甘肅省失地農(nóng)民總?cè)藬?shù)達(dá)到了122 248人。

    二、甘肅省失地農(nóng)民養(yǎng)老保障的相關(guān)政策

    目前，圍繞失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度相應(yīng)政策規(guī)定主要包括《甘肅省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法》《甘肅省新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)試行辦法》以及《完善企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度實(shí)施辦法》等，其中，《甘肅省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法》給出了甘肅省失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)的具體做法，而《甘肅省新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)試行辦法》和《完善企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度實(shí)施辦法》分別從新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)和城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險(xiǎn)視角對(duì)失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)的可供選擇的模式作出了具體的分析。在以《甘肅省新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)試行辦法》為前提和基礎(chǔ)的情況下，甘肅省的市級(jí)及以下城市政府對(duì)失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)也制定了相關(guān)政策。以蘭州市為例，2009年市政府制訂了《蘭州市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法》，其中規(guī)定:“被征地農(nóng)民(包括完全失地和部分失地)征收土地時(shí)年滿16周歲(含16周歲)以上、征收土地占現(xiàn)有承包土地20%(不含20%)以上的被征地農(nóng)民應(yīng)當(dāng)參加養(yǎng)老保險(xiǎn)。其中征收土地20%~80%的，視為部分失地農(nóng)民，實(shí)行完全個(gè)人賬戶模式，與今后新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)辦法相銜接;征收土地80%(不含80%)以上或征收土地后以戶為單位現(xiàn)人均有效灌溉面積不足0.3畝的視為完全失地農(nóng)民，剩余土地交回村集體，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，納人城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，實(shí)行統(tǒng)賬結(jié)合的養(yǎng)老保險(xiǎn)模式”“完全失地農(nóng)民，最低繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以本省上年度在崗職工社會(huì)平均工資的60%為基數(shù)，按20%的繳費(fèi)比例乘以巧年計(jì)算應(yīng)繳費(fèi)總額。個(gè)人繳費(fèi)全部記人個(gè)人賬戶，政府補(bǔ)助全部記人統(tǒng)籌基金。參保時(shí)男超過(guò)60周歲、女超過(guò)55周歲的，每增加1歲個(gè)人少繳應(yīng)繳費(fèi)總額的十五分之一。男滿75周歲、女年滿70周歲以上的，個(gè)人不繳費(fèi)?！薄安糠质У剞r(nóng)民，最低繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以蘭州市上年度農(nóng)民人均純收人為基數(shù)，根據(jù)征地?cái)?shù)量和對(duì)其生活影響程度劃分若干檔次確定繳費(fèi)總額。原則上，征收土地占現(xiàn)有承包土地20%~80%的，每10%劃分一個(gè)繳費(fèi)檔次，按照3~8倍確定繳費(fèi)總額。個(gè)人繳費(fèi)和政府補(bǔ)助資金全部記人個(gè)人賬戶。參保時(shí)超過(guò)60周歲的，每增加1歲，個(gè)人少繳應(yīng)繳費(fèi)總額的十五分之一，75周歲以上個(gè)人不繳費(fèi)?！?/p>

三、甘肅省失地農(nóng)民養(yǎng)老保障的  困境及成因

(一)征地補(bǔ)償?shù)?，農(nóng)民個(gè)人實(shí)際承保能力低。以蘭州市部分失地農(nóng)民為例，1982年12月31日以前出生的農(nóng)民每人分承包土地0.4畝，這部分農(nóng)民目前都在29歲以上，征地補(bǔ)償費(fèi)人均只有2萬(wàn)元左右，由于個(gè)人承包土地集中分散情況不一樣，有的征地補(bǔ)償只有1.3元左右，征地補(bǔ)償也是10年前一次性發(fā)放的，由于當(dāng)時(shí)政府沒(méi)有根據(jù)農(nóng)民這筆補(bǔ)償收入制訂有關(guān)養(yǎng)老保障政策，因此很多失地農(nóng)民都把這些有限的補(bǔ)償用于修繕住房、子女教育、醫(yī)療等項(xiàng)目上。2009年蘭州市政府制訂《蘭州市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法》，其中規(guī)定:“被征地農(nóng)民(包括完全失地和部分失地)征收土地時(shí)年滿16周歲(含16周歲)以上、征收土地占現(xiàn)有承包土地20%(不含20%)以上的被征地農(nóng)民應(yīng)當(dāng)參加養(yǎng)老保險(xiǎn)”，也就是說(shuō)29歲以上的被征地農(nóng)民才應(yīng)交納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用。但是在實(shí)際操作中不同區(qū)域卻存在與政策上的偏差，如規(guī)定年滿16周歲(含16周歲)以上每人需一次性繳納1.73萬(wàn)元的養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用，這里的16周歲(含16周歲)以上并不是征地時(shí)的年齡，而是指身份證中的年齡，而這樣年齡段的人基本上是無(wú)地群體，無(wú)地群體是沒(méi)有征地補(bǔ)償?shù)模@樣無(wú)形中擴(kuò)大了保障范圍，增加了失地農(nóng)民繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)。另外，按政策規(guī)定，失地農(nóng)民繳納保費(fèi)是以“以小帶老”為原則的，也就是說(shuō)如果一戶中有70歲以上的老人2人，那么家中年滿16歲(含16歲)以上的農(nóng)民必須有至少2人購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)，否則老人不能享受養(yǎng)老金待遇。以5口之家為例，丈夫56歲，妻子50歲，孩子27歲，還有2位70歲以上的老人，如果只有丈夫一人曾分地0.4畝，妻子和孩子都無(wú)失地補(bǔ)償，那么這戶人家的征地補(bǔ)償總共只有2萬(wàn)多元，在沒(méi)有固定生活來(lái)源的情況下再繳納3口人的養(yǎng)老保險(xiǎn)5.19萬(wàn)元，這幾乎是十分困難的事。

  (二)集體資產(chǎn)歸屬權(quán)不明，集體資產(chǎn)流失嚴(yán)重。農(nóng)民離開(kāi)土地之后，造成了生活保障上的缺失、就業(yè)上的困難、資金的缺乏等諸多問(wèn)題，在這種情況下農(nóng)民很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民向市民身份的轉(zhuǎn)變，他們需要有一個(gè)強(qiáng)有力的主體來(lái)保障他們生活、工作的繼續(xù)，這個(gè)主休需要能夠提供資金、福利、就業(yè)等多方面的資源。面對(duì)龐大的失地農(nóng)民群體，國(guó)家很難直接承擔(dān)起這個(gè)主體責(zé)任，此時(shí)發(fā)展與壯大集體經(jīng)濟(jì)則成為了失地農(nóng)民尋求新的責(zé)任主體的必然選擇。集體經(jīng)濟(jì)主體承擔(dān)著資金支持、社會(huì)福利的供給、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多重責(zé)任，正是集體經(jīng)濟(jì)組織的存在，成為保證村級(jí)社會(huì)保障供給正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。根據(jù)《甘肅省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理?xiàng)l例》“農(nóng)村集體資產(chǎn)，是指歸鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組(社)集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員集體所有的資產(chǎn)。”但是在蘭州城中村改造、鄉(xiāng)改街道、村改社區(qū)過(guò)程中，集體資產(chǎn)的歸屬權(quán)卻在部分地區(qū)出現(xiàn)了不明和資產(chǎn)流失情況，由于歷史的原因，某些曾屬于生產(chǎn)大隊(duì)的資產(chǎn)在改制過(guò)程中流向了改制后的街道(鄉(xiāng))，目前的村級(jí)(社區(qū))即從前的生產(chǎn)隊(duì)資產(chǎn)所剩無(wú)幾，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)更是無(wú)從談起。在土地征用時(shí)，分得的土地出讓金由于缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督管理，出現(xiàn)了被相關(guān)部門(mén)分割和大量流失的情況，在城中村改造過(guò)程中，這樣的情況依然如故。

    (三)作為養(yǎng)老保障主要支撐力量，政府統(tǒng)籌資金的缺失是非常致命的問(wèn)題。作為失地農(nóng)民養(yǎng)老保障，國(guó)家、集體、個(gè)人都應(yīng)該出資，促使投保資金多元化。十七屆三中全會(huì)指出，按照個(gè)人繳費(fèi)、集體補(bǔ)助、政府補(bǔ)貼相結(jié)合的要求，建立新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。政府財(cái)政補(bǔ)助意味著對(duì)被征土地的農(nóng)民參加養(yǎng)老保險(xiǎn)各級(jí)財(cái)政更應(yīng)該給予適當(dāng)補(bǔ)助。以地方政府劃撥專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)、上級(jí)財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)給予適當(dāng)補(bǔ)助、從農(nóng)村的計(jì)劃生育社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)中提取一定比例等多種方式進(jìn)行。政府統(tǒng)籌資金作為養(yǎng)老保障的主要力量必須是穩(wěn)定和牢固的，否則失地農(nóng)民的養(yǎng)老保障在實(shí)施中就會(huì)出現(xiàn)障礙。

    四、解決甘肅省失地農(nóng)民養(yǎng)老保障的思路

    (一)發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，確立農(nóng)民的集體土地所有權(quán)主體地位。解決土地與農(nóng)民問(wèn)題的關(guān)鍵在于明晰土地所有權(quán)，讓農(nóng)民享有長(zhǎng)期甚至永久土地受益權(quán)。從現(xiàn)行法律法規(guī)來(lái)看，我國(guó)《憲法》和有關(guān)土地法規(guī)都明確規(guī)定農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有，明確村民小組是農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)主體。根據(jù)我國(guó)農(nóng)村的實(shí)際情況，把村民小組作為農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)主體是合理的現(xiàn)實(shí)選擇。村民小組屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，符合關(guān)于農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有的法律規(guī)定。數(shù)量適中，又是最接近農(nóng)民的集體組織，村民小組在土地發(fā)包、調(diào)整過(guò)程中往往具有實(shí)際的絕對(duì)性權(quán)威，基本上擁有農(nóng)地的所有權(quán)。確立村民小組為唯一的農(nóng)地所有權(quán)人，可以在明晰產(chǎn)權(quán)主體的基礎(chǔ)上有效避免征地補(bǔ)償費(fèi)被其他經(jīng)濟(jì)和行政主體任意占用，使村民小組合法地獨(dú)立擁有和支配征地補(bǔ)償費(fèi)。用好村集體留地，把開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的收人用于被征地農(nóng)民的生活保障，比如上海市九星村對(duì)于失地農(nóng)民采用“政府+集體經(jīng)濟(jì)”社會(huì)保障供給模式，集體經(jīng)濟(jì)承擔(dān)起社會(huì)福利、社會(huì)救助供給的責(zé)任，這對(duì)于政府的社會(huì)福利供給不足狀況起到了有效的補(bǔ)充作用，如在養(yǎng)老保障方面，村里通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)為60-69歲老人，每人每月補(bǔ)貼600元;7079歲，每人每月補(bǔ)貼800元;80歲以上的老人，每人每月補(bǔ)貼1 000元。村內(nèi)對(duì)老人在享受?chē)?guó)家基本養(yǎng)老保障的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高了他們的養(yǎng)老保障水平。

第9篇：集體土地征收辦法范文

記者:日前重慶和成都獲準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn),土地入股和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)的重要內(nèi)容,社會(huì)各方頗多關(guān)注。其實(shí)圍繞集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革,爭(zhēng)論也一直不斷。首先請(qǐng)您簡(jiǎn)要地談?wù)勎覈?guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地的歷史演變情況怎樣?其形成原因又是什么?

王小映:我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地形成的歷史原因,情況比較復(fù)雜。據(jù)我的調(diào)查了解,一部分集體建設(shè)用地 ,包括原來(lái)大隊(duì)和生產(chǎn)隊(duì)的庫(kù)房、飼養(yǎng)場(chǎng)、曬谷場(chǎng)、衛(wèi)生院、辦公用房等,是在改革開(kāi)放前就形成的;一部分集體建設(shè)用地包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等,是在改革開(kāi)放后隨著農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展形成的;農(nóng)民宅基地則有祖?zhèn)鞯?也有申請(qǐng)審批新增的。

改革開(kāi)放以來(lái),一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨著企業(yè)改制進(jìn)入市場(chǎng),也有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地由于企業(yè)破產(chǎn)而廢棄閑置。在撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)和村組合并的過(guò)程中,一些原有的大隊(duì)、生產(chǎn)隊(duì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的辦公房用地、庫(kù)房用地、飼養(yǎng)場(chǎng)用地等廢棄閑置。一些公益性用地如學(xué)校用地、敬老院用地、衛(wèi)生院用地等,也因這些機(jī)構(gòu)的調(diào)整和合并重建等原因而成為廢棄地。一些農(nóng)民的宅基地,則因村莊人口減少而廢棄閑置。

近些年來(lái),在勞動(dòng)力流動(dòng)、人口遷移和村莊內(nèi)部人口和家庭數(shù)量變化等因素的引致下,特別是在城鎮(zhèn)建設(shè)用地供需矛盾加劇和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制等因素的影響下,農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的需求和供給不同程度地增加,農(nóng)村歷史上形成的各類(lèi)廢棄閑置的集體建設(shè)用地便以各種形式流轉(zhuǎn)入市。

記者:目前現(xiàn)實(shí)中,農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)日趨活躍,那么流轉(zhuǎn)中的產(chǎn)權(quán)管理現(xiàn)狀如何?

王小映:從這些年各地的探索實(shí)踐來(lái)看,主要有四種產(chǎn)權(quán)管理模式。

一是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間流轉(zhuǎn)的,繼續(xù)保留集體所有;流向集體經(jīng)濟(jì)組織成員外部的,則通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)備或轉(zhuǎn)權(quán)審批轉(zhuǎn)為國(guó)有,不少地方在現(xiàn)行法律框架內(nèi)都采用這種管理模式。

二是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體建設(shè)用地需要流轉(zhuǎn)的,通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)備將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有;在城市規(guī)劃區(qū)和建成區(qū)外集體建設(shè)用地需要流轉(zhuǎn)的,繼續(xù)保留集體土地所有權(quán),浙江的一些地方采用這種模式。

三是對(duì)于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外的集體建設(shè)用地,在流轉(zhuǎn)時(shí)都繼續(xù)保留集體土地所有權(quán)形式,比照國(guó)有土地使用權(quán)出讓,將集體建設(shè)用地納入與國(guó)有建設(shè)用地一體化的統(tǒng)一市場(chǎng),廣東省就采取這種管理模式。

四是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)外都轉(zhuǎn)為國(guó)有,如深圳市,事實(shí)上就通過(guò)集體土地的全面國(guó)有化采取這種管理模式。

關(guān)鍵是要在統(tǒng)一的規(guī)劃管制下對(duì)集體土地和國(guó)有土地全面實(shí)行同等待遇

記者:如何處理城鄉(xiāng)統(tǒng)籌中的土地關(guān)系,是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展需要解決的一道難題,也是成渝試驗(yàn)不容回避的問(wèn)題。面對(duì)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀,您認(rèn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理中,土地產(chǎn)權(quán)管理改革應(yīng)當(dāng)選擇怎樣的思路?

王小映:實(shí)際上,在理順集體建設(shè)用地入市時(shí)的土地收益分配關(guān)系的前提下,將集體建設(shè)用地入市后的土地產(chǎn)權(quán)界定為集體所有還是國(guó)有,只是一個(gè)形式問(wèn)題,而不具有實(shí)質(zhì)性意義。這是因?yàn)?在土地進(jìn)入市場(chǎng)后,無(wú)論是保留為集體所有還是轉(zhuǎn)為國(guó)有,即使土地出讓年期界滿,除非公共利益需要,國(guó)家和集體都不可能收回建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行再次出讓,而只能由土地使用者在象征性地繳納土地出讓金后續(xù)期使用。

從減少制度摩擦的角度來(lái)看,實(shí)行一元化的國(guó)有要好一些,而保留集體所有容易造成日后村組集體與用地者之間的摩擦。但是,從保護(hù)農(nóng)民在集體土地資產(chǎn)處置時(shí)的權(quán)益考慮,選擇繼續(xù)保留集體土地所有權(quán)、創(chuàng)設(shè)集體出讓土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)改革思路要更穩(wěn)妥一些。這樣完全可以在集體出讓土地使用權(quán)和國(guó)有出讓土地使用權(quán)這兩種產(chǎn)權(quán)形式不同、但權(quán)利內(nèi)容和權(quán)利效力相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的全面接軌。

也就是說(shuō),要打破城鄉(xiāng)二元土地所有制障礙,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),關(guān)鍵是要在統(tǒng)一的規(guī)劃管制下對(duì)集體土地和國(guó)有土地在市場(chǎng)開(kāi)放、市場(chǎng)管制、財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償、稅費(fèi)金義務(wù)等方面全面實(shí)行同等待遇,做到了這一點(diǎn),城鄉(xiāng)二元土地所有制自然而然就不再是一個(gè)問(wèn)題。實(shí)際上,規(guī)劃管制、增值歸公、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、土地稅收、市場(chǎng)管制等公共政策與土地產(chǎn)權(quán)是無(wú)關(guān)的,公共政策的制定首先要在觀念上跳出二元土地所有制的框框和思維定式。

記者:依照這樣的土地產(chǎn)權(quán)管理改革思路,我們?cè)诰唧w管理制度設(shè)計(jì)上需要做哪些相應(yīng)的配套調(diào)整呢?

王小映:我認(rèn)為,在今后的改革實(shí)踐中,可考慮在《物權(quán)法》規(guī)定的集體建設(shè)用地使用權(quán)下,進(jìn)一步將集體建設(shè)用地使用權(quán)細(xì)分為集體劃撥土地使用權(quán)和集體出讓土地使用權(quán),對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行更為細(xì)致的分類(lèi)管理。

比如,對(duì)于存量集體建設(shè)用地,無(wú)論是經(jīng)營(yíng)性用地還是公益性用地,可按照集體劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行管理。現(xiàn)有的存量集體建設(shè)用地,從其取得來(lái)看基本上都是無(wú)償或低償取得的,實(shí)際上相當(dāng)于一種保留集體土地所有權(quán)形式的純粹的劃撥土地使用權(quán)。因此,在管理中完全可以按照集體劃撥土地使用權(quán)加以管理。對(duì)于農(nóng)村存量集體公益性用地,可按照集體劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行管理;對(duì)于村組興辦公益性事業(yè)的新增用地,可在農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批后直接無(wú)償劃撥供應(yīng),也可直接納入《劃撥用地目錄》對(duì)城鄉(xiāng)公益性用地實(shí)行統(tǒng)一管理。對(duì)于符合流轉(zhuǎn)條件的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性或私人性的存量集體建設(shè)用地,比照城鎮(zhèn)劃撥用地在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面進(jìn)行交易許可管制,允許土地使用者或者受讓者繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的土地增值收益后取得出讓土地使用權(quán),并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和作價(jià)出資。

當(dāng)然,也要配套改革集體建設(shè)用地供應(yīng)制度。對(duì)于農(nóng)村民辦企業(yè)用地等新增的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性用地,納入土地招拍掛出讓的統(tǒng)一供應(yīng)渠道,實(shí)行與城市企業(yè)同樣的待遇,城鄉(xiāng)企業(yè)新增建設(shè)用地一律實(shí)行土地出讓轉(zhuǎn)讓制度,土地招拍掛后也可繼續(xù)保留集體所有。對(duì)于農(nóng)民宅基地,嚴(yán)格實(shí)行一戶只能享受一次帶有福利性質(zhì)的宅基地的政策,村民出售住房的,不得再申請(qǐng)新的宅基地,并逐步取消宅基地福利配給制度;對(duì)于被征地農(nóng)民的回遷房和生產(chǎn)性安置用房,其用地有的地方按集體建設(shè)用地來(lái)管理,有的地方按國(guó)有劃撥土地來(lái)管理,有的地方納入國(guó)有出讓軌道來(lái)管理,應(yīng)予以嚴(yán)格規(guī)范,防止形成管理上的漏洞。

完善土地財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償辦法和土地稅費(fèi)金體系，合理分配流轉(zhuǎn)收益

記者:討論農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),必然涉及流轉(zhuǎn)中的土地收益分配問(wèn)題,您如何看待這方面的現(xiàn)狀?

王小映:與集體農(nóng)地經(jīng)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地相比,在集體農(nóng)地直接轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地的過(guò)程中,一般情況下由于用地者是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員,所以在取得土地時(shí)并不向集體經(jīng)濟(jì)組織支付財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償,但是要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)等。與集體農(nóng)地經(jīng)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地相比,在集體農(nóng)地直接轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地的過(guò)程中,事實(shí)上同樣存在因規(guī)劃用途轉(zhuǎn)換引起的土地增值歸公的問(wèn)題,只不過(guò)由于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)受到限制,與規(guī)劃用途直接相關(guān)的土地增值收益在集體建設(shè)用地供應(yīng)過(guò)程中不能顯化出來(lái)。但是,在集體建設(shè)用地初次流轉(zhuǎn)入市時(shí)這種增值收益必然要顯化,這種情況下與規(guī)劃用途相關(guān)的土地增值也就應(yīng)當(dāng)在集體建設(shè)用地初次流轉(zhuǎn)入市時(shí)實(shí)現(xiàn)歸公。

目前,我國(guó)在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)中,許多地方對(duì)集體建設(shè)用地初次流轉(zhuǎn)做了土地增值歸公的制度安排,但是收繳的標(biāo)準(zhǔn)很不統(tǒng)一,有的地方按照基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例征收,有的地方定額征收,分配辦法也五花八門(mén),缺少統(tǒng)一規(guī)范。而在集體建設(shè)用地的再次流轉(zhuǎn)中,一些地方參照城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn),征收與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)稅收相類(lèi)似的地方費(fèi)收,如土地增值費(fèi)等。

記者:由此看來(lái),農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配亟需完善,您認(rèn)為應(yīng)采取什么辦法?

王小映:總的來(lái)說(shuō),我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照對(duì)集體土地和國(guó)有土地實(shí)行平等待遇的原則,逐步完善土地財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償辦法和土地稅費(fèi)金體系,合理分配集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益。

首先,要進(jìn)一步完善土地財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償辦法。無(wú)論是集體農(nóng)地、還是國(guó)有農(nóng)地,無(wú)論是規(guī)劃為公共用途、還是規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性用途,建設(shè)用地?zé)o論是通過(guò)征收取得、還是通過(guò)收購(gòu)儲(chǔ)備取得或者通過(guò)流轉(zhuǎn)交易許可取得,只要土地的區(qū)位相當(dāng)、自然條件相當(dāng)、現(xiàn)狀用途相同,對(duì)土地財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償就應(yīng)當(dāng)是一致的。

特別需要強(qiáng)調(diào)的是,對(duì)農(nóng)地的補(bǔ)償不能只考慮農(nóng)地的租金價(jià)值即農(nóng)地農(nóng)用的租金價(jià)值,還應(yīng)當(dāng)考慮農(nóng)地的選擇性價(jià)值以及城市化帶來(lái)的成長(zhǎng)性增值和區(qū)位價(jià)值。在農(nóng)地轉(zhuǎn)用過(guò)程中,并不是農(nóng)地租金價(jià)值之外的所有土地增值都應(yīng)歸公,應(yīng)歸公的主要是與規(guī)劃用途相關(guān)的一部分土地增值。通過(guò)交易許可流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地,其財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償一般通過(guò)流轉(zhuǎn)收益取得。從促進(jìn)公平的角度出發(fā),應(yīng)嚴(yán)格界定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體。對(duì)農(nóng)戶通過(guò)合法審批取得的宅基地,由于是按照福利性質(zhì)平均分配占有的,應(yīng)確定農(nóng)戶為流轉(zhuǎn)主體,流轉(zhuǎn)收益在扣除歸公的土地增值收益后歸農(nóng)戶;對(duì)于農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公共公益事業(yè)用地、村內(nèi)空閑地等,則應(yīng)界定集體經(jīng)濟(jì)組織為流轉(zhuǎn)主體,流轉(zhuǎn)收益在扣除歸公的土地增值收益后歸村組集體。

其次,要按照平等待遇原則,完善土地增值分配體系。無(wú)論是集體農(nóng)地或國(guó)有農(nóng)地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地,還是集體農(nóng)地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地,按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)征收有關(guān)政策性稅費(fèi)。無(wú)論是集體農(nóng)地或國(guó)有農(nóng)地經(jīng)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地,還是集體農(nóng)地經(jīng)審批直接轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地,一律收繳新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。無(wú)論是集體農(nóng)地或國(guó)有農(nóng)地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地,還是集體農(nóng)地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地,或者是存量集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市的,對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地,按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)由政府收繳土地增值收益,或者統(tǒng)一納入土地招拍掛出讓供應(yīng)渠道,在同一個(gè)有形市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)集中統(tǒng)一供應(yīng),保障土地收益的公平分配和市場(chǎng)公平秩序。同時(shí),在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中,應(yīng)配套開(kāi)征契稅、印花稅、土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅等。

逐步建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地規(guī)劃許可管理制度

記者:對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的市場(chǎng)監(jiān)管,您有哪些具體建議?

王小映:首先是要加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)劃的統(tǒng)一管理,制定和頒布規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的法律法規(guī),逐步建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地規(guī)劃許可管理制度。

同時(shí),要加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理和土地管理工作的銜接,有條件的地方可逐步建立完善農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)劃許可等行政許可管理制度。