商業(yè)用地政策精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)用地政策范文

自2000年貫徹《省委辦公廳、省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)<關(guān)于擴(kuò)大我省小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)的實(shí)施意見(jiàn)>的通知》（川委辦發(fā)[2000]28號(hào)）、省國(guó)土資源廳《關(guān)于加強(qiáng)試點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)用地管理促進(jìn)試點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的通知》（川國(guó)土資發(fā)[2000]22號(hào)）以來(lái)，土地優(yōu)惠政策落實(shí)到了我縣8個(gè)試點(diǎn)小城鎮(zhèn)，產(chǎn)生了強(qiáng)有力的推動(dòng)作用，加快發(fā)展了我縣國(guó)家級(jí)試點(diǎn)鎮(zhèn)柳樹(shù)、省級(jí)試點(diǎn)鎮(zhèn)金華、廣興、金家、仁和、太乙、洋溪、復(fù)興。主要體現(xiàn)在：

（一）200畝建設(shè)用地指標(biāo)全部到位。如柳樹(shù)鎮(zhèn)2000年以來(lái)城鎮(zhèn)發(fā)展共占用土地409畝，用夠了200畝指標(biāo)。金華等鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)經(jīng)省政府批準(zhǔn)，分期使用；金華鎮(zhèn)現(xiàn)實(shí)際使用60余畝指標(biāo)。這些指標(biāo)的使用一是貫徹了保護(hù)基本農(nóng)田的原則，在土地利用總體規(guī)劃指導(dǎo)下，只能占用劣質(zhì)地、非耕地，如柳樹(shù)鎮(zhèn)就使用了劣質(zhì)地和非耕地247畝。二是按項(xiàng)目審批節(jié)約用地，沒(méi)有出現(xiàn)囤積和閑置土地情況。

（二）認(rèn)真開(kāi)展了土地整理，大力開(kāi)展舊城、舊村改造。土地整理后做了非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地與新增耕地的動(dòng)太平衡。金華鎮(zhèn)大力進(jìn)行舊城改造、少占耕地，現(xiàn)已進(jìn)行了前期舊城改造。金華鎮(zhèn)的九壩造地列入了國(guó)土資源部的全國(guó)示范范圍，經(jīng)省廳驗(yàn)收新增耕地3360余畝。今年又配合縣局進(jìn)行陡磨子村土地整理，新增耕地410畝，工程將年底前完工。

（三）土地的有償收益按政策返回試點(diǎn)城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，地價(jià)顯著上升。新增建設(shè)用地收益返回柳樹(shù)鎮(zhèn)120余萬(wàn)元，全部用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。柳樹(shù)鎮(zhèn)中心街、花園大街等處土地價(jià)格由120元/平方米升值到700元/平方米左右。

二、前幾年以地生財(cái)情況

各試點(diǎn)城鎮(zhèn)以出讓土地、劃撥土地的方式以地生財(cái)，收取了土地出讓金留鎮(zhèn)70%，增強(qiáng)了財(cái)政實(shí)力，擴(kuò)大了招商引資。如金華鎮(zhèn)招商引進(jìn)港發(fā)餅業(yè)租地100畝，投資1500多萬(wàn)元；華西硅業(yè)投資3000萬(wàn)元，產(chǎn)值將上億元；金磅公司投資1000多萬(wàn)元，產(chǎn)值達(dá)5000萬(wàn)元。同時(shí)引進(jìn)抗州老板，改建了頻臨倒閉破產(chǎn)的華山絲廠。三、如何解決失地農(nóng)民問(wèn)題

一是對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)用全部現(xiàn)金支付到位，依法維護(hù)失地農(nóng)民的合法補(bǔ)助收益。二是地理加大對(duì)失地農(nóng)民的電工、縫紉、管道、餐飲等技能培訓(xùn)，改靠拼體力掙錢(qián)為憑技術(shù)掙錢(qián)，多輸出技能工增加勞動(dòng)附加值。三是動(dòng)員、鼓勵(lì)失地農(nóng)民參加社區(qū)社保，對(duì)符合條件的全征社農(nóng)民老小實(shí)行農(nóng)轉(zhuǎn)非后進(jìn)行社區(qū)低保，使他們有穩(wěn)定的生活來(lái)源。四是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、街道開(kāi)發(fā)中預(yù)留一定的商業(yè)門(mén)面給失地農(nóng)民建設(shè)。通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)或從事二、三產(chǎn)業(yè)或租賃門(mén)面獲取生活來(lái)源。五是鼓勵(lì)有技術(shù)、有實(shí)力的農(nóng)民能人帶頭興辦實(shí)業(yè)，發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)先吸收和帶動(dòng)失地農(nóng)民就業(yè)。六是拆遷戶基本全部做到了拆遷還房。例如柳樹(shù)鎮(zhèn)共拆遷470多戶，貨幣安置110戶，統(tǒng)拆統(tǒng)建安置323戶，自拆自建安置37戶。

四、新的土地政策出臺(tái)后，城鎮(zhèn)的發(fā)展和對(duì)策。

新的土地政策更加注重嚴(yán)格依法管理，保護(hù)耕地，運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)。各試點(diǎn)城鎮(zhèn)大多集中在壩區(qū)，以于具有人多地少，土地后備資源缺乏，典型丘陵經(jīng)濟(jì)縣情的[]來(lái)說(shuō)我們的對(duì)策是；

（一）利用調(diào)整土地利用總體規(guī)劃的契機(jī)，將城鎮(zhèn)加快發(fā)展今后需用的土地，盡快調(diào)出基本農(nóng)田區(qū)域調(diào)入城鎮(zhèn)發(fā)展的規(guī)劃預(yù)留地，創(chuàng)造用地依法報(bào)批條件。

（二）加大試點(diǎn)鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)土地力度，進(jìn)一步做好經(jīng)營(yíng)性土地、改變用途土地招拍掛出讓，增加土地收益。

（三）根據(jù)當(dāng)前試點(diǎn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新情況，充分利用土地優(yōu)惠政策分批次尚可使用的建設(shè)用地指標(biāo)，打好土地牌。

第2篇：商業(yè)用地政策范文

一、扶持對(duì)象

本意見(jiàn)中所提的城市綜合體是具有商業(yè)、辦公、居住、賓館、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的3項(xiàng)以上功能，用地規(guī)模在50畝左右，總建筑面積在10萬(wàn)平方米左右，力爭(zhēng)更大規(guī)模，對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強(qiáng)帶動(dòng)作用和影響的多功能建筑群體。

經(jīng)市推進(jìn)城市綜合體建設(shè)工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定，符合市城市綜合體規(guī)劃控制指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)，土地交付后30個(gè)月內(nèi)建成且36個(gè)月內(nèi)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的城市綜合體項(xiàng)目，可享受本意見(jiàn)明確的政策。投資主管部門(mén)批文明確項(xiàng)目分期實(shí)施的城市綜合體項(xiàng)目，則分期享受政策。

二、建設(shè)要求

（一）容積率。在滿足日照、消防、交通等要求前提下，商業(yè)、辦公建筑容積率可按“宜高則高”原則控制；居住建筑容積率應(yīng)在確保居住環(huán)境質(zhì)量的前提下合理確定；確需配套住宅的，則住宅占總面積的比例應(yīng)控制在35%以內(nèi)。容積率最終由規(guī)劃行政主管部門(mén)論證審查后確定。交通功能的空中連廊面積、地下空間可不計(jì)入容積率。

（二）建筑密度。除住宅建筑建筑密度應(yīng)不大于28%外，其它混合用地應(yīng)不大于70%，但同時(shí)必須滿足綠地、停車、消防、后退、間距等其它要求。

（三）建筑間距。項(xiàng)目中如建住宅、幼兒園等用房應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。其它應(yīng)綜合考慮日照、通風(fēng)、消防、防災(zāi)、環(huán)保、安全等要求確定。

（四）綠地率。住宅用地綠地率必須達(dá)到30%以上，其它混合用地綠地率可以按照規(guī)劃方案會(huì)審確定；景觀水面若與綠化或公共環(huán)境有機(jī)結(jié)合時(shí)可計(jì)入綠地，但面積不應(yīng)超過(guò)綠地總面積的30%。

（五）停車配建。機(jī)動(dòng)車停車配建，住宅按大于1.2輛/戶設(shè)置。商業(yè)、辦公等停車配建必須在地塊紅線內(nèi)完全解決。鼓勵(lì)結(jié)合人防工程建設(shè)停車場(chǎng)等多用途地下空間開(kāi)發(fā)。

（六）其它配套設(shè)施。居住區(qū)公共服務(wù)和交通、市政、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)管理、人防工程等設(shè)施配套應(yīng)不低于現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；綠地、廣場(chǎng)、步行系統(tǒng)等開(kāi)放空間應(yīng)體現(xiàn)立體化和系統(tǒng)性。

三、扶持政策

（一）財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策。

結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目建成后酒店、商場(chǎng)超市等經(jīng)營(yíng)企業(yè)享受以下政策：

1．自企業(yè)批準(zhǔn)設(shè)立之月起3年內(nèi)，年地方財(cái)政貢獻(xiàn)在100萬(wàn)元及以上的，按其貢獻(xiàn)額的80%獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)；年地方財(cái)政貢獻(xiàn)在50萬(wàn)元及以上的，按其貢獻(xiàn)額的50%獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。

2．對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)首次達(dá)300萬(wàn)元、200萬(wàn)元、150萬(wàn)元的分別給予企業(yè)經(jīng)營(yíng)者30萬(wàn)元、20萬(wàn)元、15萬(wàn)元的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

3．對(duì)按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店，在規(guī)定建設(shè)周期內(nèi)建成開(kāi)業(yè)的，自投入營(yíng)運(yùn)之月起5年內(nèi)分別按其地方財(cái)政貢獻(xiàn)額的90%獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。

4．對(duì)酒店在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得五星級(jí)認(rèn)證的（以相應(yīng)的部門(mén)頒發(fā)的文件為準(zhǔn)），地方財(cái)政給予不低于1000萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。

5．對(duì)引進(jìn)國(guó)際品牌服務(wù)公司、跨國(guó)公司總部或國(guó)際、國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)的物業(yè)持有方，所在地政府應(yīng)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)扶持，具體額度由當(dāng)?shù)卣硇兄贫ā?/p>

市區(qū)項(xiàng)目財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策按市區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、西區(qū)等現(xiàn)行財(cái)政體制兌現(xiàn)。

（二）相關(guān)規(guī)費(fèi)減免。

1．城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按不高于50%標(biāo)準(zhǔn)收取。綜合體周邊配套市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由政府承擔(dān)，紅線內(nèi)由投資業(yè)主自行解決。

2．白蟻防治費(fèi)按1元/平方米收取。

3．按照規(guī)定配套建設(shè)人防工程的，不收取人防易地建設(shè)費(fèi)；不建設(shè)配套人防工程的，按照相應(yīng)的管理規(guī)定待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前繳納人防易地建設(shè)費(fèi)。

4．工程定額測(cè)定費(fèi)、建筑施工噪聲排污費(fèi)、升降機(jī)初次檢驗(yàn)費(fèi)、業(yè)主建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)、易地綠化補(bǔ)償費(fèi)、高等教育附加費(fèi)、防雷設(shè)施檢測(cè)服務(wù)等費(fèi)用減半收取，水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)先征后補(bǔ)，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)不低于50%。

5．新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金按規(guī)定征收，建設(shè)單位根據(jù)使用情況和工程進(jìn)度可以申請(qǐng)?zhí)崆邦A(yù)退，比例不低于50%，其余待項(xiàng)目竣工后統(tǒng)一結(jié)算。

四、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。

市政府建立市推進(jìn)城市綜合體建設(shè)工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，市發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃、住建、國(guó)土、商務(wù)、人防、電力等部門(mén)為成員單位，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市發(fā)改委（服務(wù)業(yè)辦），負(fù)責(zé)城市綜合體的審核認(rèn)定、協(xié)調(diào)推進(jìn)、督查考核等工作。各縣（市、區(qū)）和市各有關(guān)單位也要建立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，明確城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)的責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任部門(mén)和責(zé)任人，實(shí)行專人全程服務(wù)制度，強(qiáng)化協(xié)調(diào)溝通，做好服務(wù)保障。

（二）加快項(xiàng)目審批。

1．城市綜合體項(xiàng)目列入年度市服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃，其審批事項(xiàng)納入行政服務(wù)中心“綠色通道”辦理，簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)，并聯(lián)審批，限時(shí)辦結(jié)。

2．供水、供電、供氣等保障部門(mén)要建立大客戶服務(wù)制度。將經(jīng)認(rèn)定的城市綜合體項(xiàng)目作為大客戶，落實(shí)專人擔(dān)任大客戶服務(wù)經(jīng)理，負(fù)責(zé)全程做好相關(guān)服務(wù)工作。

（三）強(qiáng)化要素保障。

1．用地保障。優(yōu)先安排城市綜合體土地指標(biāo)。組織強(qiáng)有力的工作班子，限時(shí)完成征地、拆遷和市政配套等工作，按時(shí)交付土地。

2．融資保障。各地政府、金融行政管理部門(mén)要積極創(chuàng)造條件，鼓勵(lì)引導(dǎo)各金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先支持城市綜合體建設(shè)，在資金、利率等方面給予傾斜。

3．電力保障。供電部門(mén)要提前了解城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)所需的用電時(shí)間、負(fù)荷性質(zhì)、用電特征等需求，優(yōu)化供電方案內(nèi)容，及時(shí)制定安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的供電方案。

（四）強(qiáng)化目標(biāo)考核。

項(xiàng)目所在地政府和主管部門(mén)作為責(zé)任主體，要按照城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)計(jì)劃，制訂本地區(qū)、本部門(mén)的具體實(shí)施意見(jiàn)，細(xì)化分解工作任務(wù)，建立健全考核體系。2012年6月30日前，要進(jìn)行“亮規(guī)劃、亮土地、亮進(jìn)度”，進(jìn)行互看互學(xué)，促進(jìn)項(xiàng)目早開(kāi)工、早建成、早見(jiàn)效。

第3篇：商業(yè)用地政策范文

加大農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入

加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)

嚴(yán)格執(zhí)行并完善鮮活農(nóng)產(chǎn)品“綠色通道”政策

推進(jìn)糧食儲(chǔ)、運(yùn)、裝、卸的“四散化”

2011年8月2日，我國(guó)正式《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見(jiàn)》（〔2011〕38號(hào)），切實(shí)減輕物流企業(yè)稅負(fù)，加大對(duì)物流業(yè)的投入和土地政策支持力度，促進(jìn)物流車輛便利通行；同時(shí)加快物流管理體制改革、鼓勵(lì)整合物流設(shè)施資源、并優(yōu)先發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)。

根據(jù)物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和物流企業(yè)一體化、社會(huì)化、網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)?；l(fā)展要求，統(tǒng)籌完善有關(guān)稅收支持政策。完善物流企業(yè)營(yíng)業(yè)稅差額納稅試點(diǎn)辦法，進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)、完善相關(guān)配套措施的基礎(chǔ)上全面推廣。結(jié)合增值稅改革試點(diǎn)，盡快研究解決倉(cāng)儲(chǔ)、配送和貨運(yùn)等環(huán)節(jié)與運(yùn)輸環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅稅率不統(tǒng)一的問(wèn)題。研究完善大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地的土地使用稅政策，既要促進(jìn)物流企業(yè)集約使用土地，又要滿足大宗商品實(shí)際物流需要。

對(duì)物流基礎(chǔ)設(shè)施占地面積大、資金投入多、投資回收期長(zhǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、配送中心、轉(zhuǎn)運(yùn)中心以及物流園區(qū)等，在加強(qiáng)和改善管理、切實(shí)節(jié)約土地的基礎(chǔ)上，加大土地政策支持力度?？茖W(xué)制定全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃，提高土地集約利用水平，對(duì)納入規(guī)劃的物流園區(qū)用地給予重點(diǎn)保障。對(duì)各地區(qū)物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃確定的重點(diǎn)物流項(xiàng)目用地，應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃修編時(shí)納入規(guī)劃統(tǒng)籌安排，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，可在土地利用年度計(jì)劃中優(yōu)先安排。對(duì)政府供應(yīng)的物流用地，應(yīng)納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，依法采取招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式出讓。積極支持利用工業(yè)企業(yè)舊廠房、倉(cāng)庫(kù)和存量土地資源建設(shè)物流設(shè)施或提供物流服務(wù)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃的，應(yīng)按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議方式出讓。土地出讓收入依法實(shí)行“收支兩條線”管理。

進(jìn)一步降低過(guò)路過(guò)橋收費(fèi)，按照規(guī)定逐步有序取消政府還貸二級(jí)公路收費(fèi)，減少普通公路收費(fèi)站點(diǎn)數(shù)量，控制收費(fèi)公路規(guī)模，優(yōu)化收費(fèi)公路結(jié)構(gòu)。

把農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)發(fā)展放在優(yōu)先位置，加大政策扶持力度，加快建立暢通高效、安全便利的農(nóng)產(chǎn)品物流體系，著力解決農(nóng)產(chǎn)品物流經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、環(huán)節(jié)多、成本高、損耗大的問(wèn)題。大力發(fā)展“農(nóng)超對(duì)接”、“農(nóng)校對(duì)接”、“農(nóng)企對(duì)接”等產(chǎn)地到銷地的直接配送方式，支持發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織，加強(qiáng)主產(chǎn)區(qū)大型農(nóng)產(chǎn)品集散中心建設(shè)，促進(jìn)大型連鎖超市、學(xué)校、酒店、大企業(yè)等最終用戶與農(nóng)民專業(yè)合作社、生產(chǎn)基地建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的產(chǎn)銷關(guān)系。發(fā)揮供銷社和郵政等物流體系在農(nóng)村的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，積極開(kāi)展“農(nóng)資下鄉(xiāng)”配送和農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)城配送服務(wù)。抓緊開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品增值稅抵扣政策調(diào)整試點(diǎn)，妥善解決農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅抵扣中存在的問(wèn)題，鼓勵(lì)大型企業(yè)從事農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)，提高農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)的規(guī)模效益。

加大農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，加快建立主要品種和重點(diǎn)地區(qū)的冷鏈物流體系，對(duì)開(kāi)展鮮活農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)的冷庫(kù)用電實(shí)行與工業(yè)同價(jià)。推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品包裝和標(biāo)識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)化，完善農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全可追溯制度。提高對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（含社區(qū)菜市場(chǎng)）公益性的認(rèn)識(shí)，加大政府投入和政策扶持力度。

加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)，新建城市居住區(qū)要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，配套建設(shè)社區(qū)菜市場(chǎng)或相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施，不得隨意改變用途。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)用地作為經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用地，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃合理布局，土地招拍掛出讓前，所在區(qū)域有工業(yè)用地交易地價(jià)的，可以參照市場(chǎng)地價(jià)水平、所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)和工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等確定出讓底價(jià)，土地出讓后嚴(yán)禁擅自改變用途從事商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，確需改變用途、性質(zhì)或者進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)。研究農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)房產(chǎn)稅政策，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的用水、用電、用氣、用熱價(jià)格實(shí)行與工業(yè)同價(jià)。規(guī)范和降低農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的攤位費(fèi)等相關(guān)收費(fèi)，必要時(shí)按法定程序?qū)偽毁M(fèi)納入地方政府定價(jià)目錄管理，清理超市向供應(yīng)商收取的違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的通道費(fèi)。

第4篇：商業(yè)用地政策范文

深刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，項(xiàng)目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)客戶需求

踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，分析項(xiàng)目周邊的可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其相關(guān)企業(yè)

項(xiàng)目地的區(qū)位交通情況是項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)

項(xiàng)目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)

在開(kāi)工前確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和盈利模式

做好項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是決定項(xiàng)目成功的保證

獲得政府的相關(guān)扶持政策

一、深刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，項(xiàng)目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)客戶需求

在進(jìn)行物流園區(qū)項(xiàng)目選擇時(shí)，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實(shí)力，而是市場(chǎng)需求是否支持項(xiàng)目發(fā)展。

物流園區(qū)項(xiàng)目的宏觀把握有三個(gè)要點(diǎn)：

1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

一般來(lái)說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析要從三個(gè)層面和兩條主線來(lái)把握。

三個(gè)層面：即全國(guó)層面、省市（地區(qū)、區(qū)域）層面、本地層面。

兩條主線：即總體經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)、特點(diǎn)、問(wèn)題、趨勢(shì)等。

2.當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布。

二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀、未來(lái)規(guī)劃、相關(guān)優(yōu)惠政策。

3.市場(chǎng)需求分析

具體分析當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫鞘裁矗?/p>

如果是產(chǎn)地物流，那么主要企業(yè)是誰(shuí)？主要產(chǎn)品是什么？

如果是銷地物流，那么主要需求企業(yè)（消費(fèi)者）是誰(shuí)？需求什么？需求多少？

如果是中轉(zhuǎn)地物流，那么本地的相關(guān)物流集散設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求？

二、踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，分析項(xiàng)目周邊的可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其相關(guān)企業(yè)

考察宏觀市場(chǎng)需求后，還要實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。

物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行：

1.周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、科技）園區(qū)

即對(duì)項(xiàng)目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、科技）園區(qū)情況進(jìn)行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能布局、未來(lái)規(guī)劃，入駐企業(yè)、優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項(xiàng)目提供市場(chǎng)需求，也可能與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。

2.周邊同類物流園區(qū)及其入駐企業(yè)

包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營(yíng)的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場(chǎng)、貨運(yùn)市場(chǎng)，以及這些市場(chǎng)的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對(duì)重點(diǎn)市場(chǎng)和企業(yè)進(jìn)行深度訪談，進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析，從而形成實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，供項(xiàng)目決策參考。

3.潛在客戶需求

具體了解項(xiàng)目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項(xiàng)目的可能性。對(duì)那些潛在目標(biāo)客戶，要進(jìn)行逐個(gè)的“地毯式”調(diào)研，為項(xiàng)目后期招商積累客戶。

三、項(xiàng)目地的區(qū)位交通情況是項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)

城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說(shuō)，區(qū)位交通是客觀存在、難以改變的。因此，要給予足夠的重視。

1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)

具體分析項(xiàng)目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，還是商貿(mào)城市）、目前的經(jīng)濟(jì)總量以及發(fā)展趨勢(shì)、人口規(guī)模等。

宏觀上，了解項(xiàng)目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域交通中的地位和作用，是核心樞紐，還是輔助從屬？

微觀上，要具體了解項(xiàng)目地周邊四鄰情況，即項(xiàng)目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項(xiàng)目規(guī)劃。

2.交通優(yōu)勢(shì)

根據(jù)項(xiàng)目初步判斷和項(xiàng)目周邊的實(shí)際情況進(jìn)行分析。

公路，即臨近項(xiàng)目地的高速公路、國(guó)道、省道以及其他規(guī)劃道路。

鐵路，特別是與鐵路貨運(yùn)站的距離和目前鐵路運(yùn)輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類。

港口，了解當(dāng)?shù)馗劭诩b箱、散雜貨、特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管的情況。

機(jī)場(chǎng)，一般附加值高的貨品會(huì)關(guān)注機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)。

在交通優(yōu)勢(shì)分析中，一般以某種運(yùn)輸方式為主進(jìn)行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會(huì)考慮多式聯(lián)運(yùn)的可能性。

四、項(xiàng)目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)

物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區(qū)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到預(yù)想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無(wú)法滿足客戶需求。

把握物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，主要是以下三個(gè)方面：

1.具體的戰(zhàn)略定位

即根據(jù)市場(chǎng)需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢(shì)資源，確定項(xiàng)目的基本定位。是做商貿(mào)型物流園區(qū)還是貨運(yùn)型物流園區(qū)？如果做貨運(yùn)型物流園區(qū)，是單純的公路港，還是公鐵聯(lián)運(yùn)、鐵海聯(lián)運(yùn)等？要具體化，市場(chǎng)針對(duì)性要強(qiáng)。

戰(zhàn)略定位包括市場(chǎng)定位（細(xì)分市場(chǎng)在哪里）、客戶定位（具體是哪些企業(yè)入駐）、產(chǎn)品定位（建筑形態(tài)是聯(lián)排商鋪、大型倉(cāng)庫(kù)還是獨(dú)棟辦公）、品牌定位（市場(chǎng)形象如何）等。

2.主要功能確定以及分區(qū)的空間布局

項(xiàng)目的主要功能，包括辦公、交易、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、信息、金融、配套服務(wù)等。

各功能區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及相互關(guān)系。比如，每個(gè)功能區(qū)多大面積，將來(lái)計(jì)劃有多少家企業(yè)入駐，平均每家企業(yè)的辦公面積，倉(cāng)儲(chǔ)面積和停車需求如何。

功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項(xiàng)目建設(shè)的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動(dòng)和效率優(yōu)化。

3.具體規(guī)劃設(shè)計(jì)

包括建筑形態(tài)（外觀和內(nèi)部）、道路規(guī)劃（人車分流）、景觀綠化等。

總之，具體規(guī)劃設(shè)計(jì)既要考慮租售經(jīng)營(yíng)的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術(shù)需要。

五、開(kāi)工前確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和盈利模式

眾所周知，物流園區(qū)是投資大、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入；而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺(tái)，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式，才能形成園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的良性發(fā)展。

1.土地規(guī)劃

（1）土地性質(zhì)

物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務(wù)需要（國(guó)家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據(jù)實(shí)際情況申請(qǐng)部分市場(chǎng)（商業(yè)）用地。

（2）土地價(jià)格

與當(dāng)?shù)卣唧w洽談，協(xié)議確定，需要走招拍掛流程。

（3）規(guī)劃條件

商業(yè)配套部分保持在20%-30%為宜。（在三、四線城市，建議商業(yè)用地比例為40%-60%，以強(qiáng)化銷售，回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn)。）

2.開(kāi)發(fā)原則

正因?yàn)槲锪鲌@區(qū)項(xiàng)目占地面積大、建設(shè)周期長(zhǎng)，而且招商、培育市場(chǎng)也需要一定時(shí)間。因此，建議物流園區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則為“統(tǒng)一規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)；滾動(dòng)發(fā)展，分塊管理”。

3.經(jīng)營(yíng)模式

物流園區(qū)的具體經(jīng)營(yíng)模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結(jié)合。

因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對(duì)入駐企業(yè)（業(yè)戶）進(jìn)行管理。因此，采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。

租售結(jié)合模式下，投資者持有部分的具體比例保持在20%-30%為宜。

4.項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的收入結(jié)構(gòu)

除了房屋租金（含物業(yè)費(fèi)）外，還有業(yè)務(wù)整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要），信息服務(wù)、金融服務(wù)收入（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供），以及其他收入。

六、做好項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是決定項(xiàng)目成功的保證

物流園區(qū)項(xiàng)目的成功，市場(chǎng)調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是保證。

做好物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作，就是要“1+1+1”，即建設(shè)一個(gè)體系――園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個(gè)平臺(tái)――物流信息服務(wù)平臺(tái)，打通一個(gè)鏈條――供應(yīng)鏈金融。

1.園區(qū)公共服務(wù)體系

一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。

二是一體化行政服務(wù)。包括統(tǒng)一辦理工商注冊(cè)，稅務(wù)登記、銀行開(kāi)戶代辦，統(tǒng)一開(kāi)具發(fā)票，辦理行政許可（開(kāi)展物流業(yè)務(wù)的行政審批）等。爭(zhēng)取引進(jìn)相應(yīng)的工商、稅務(wù)、銀行機(jī)構(gòu)以及政府行業(yè)管理部門(mén)入駐園區(qū)。

三是企業(yè)管理服務(wù)。因?yàn)槿腭v物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員為它們提供人力資源、財(cái)務(wù)記賬、法律合同等服務(wù)；也可以推薦社會(huì)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期合作。

業(yè)務(wù)整合服務(wù)。為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔業(yè)務(wù)服務(wù)（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長(zhǎng)。

2.物流信息服務(wù)平臺(tái)

包括兩方面，一個(gè)是外部的公共信息服務(wù)；另一個(gè)就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會(huì)降低這方面整體的投資和費(fèi)用。

3.供應(yīng)鏈金融服務(wù)鏈條

物流金融服務(wù)包括貸款、擔(dān)保、保險(xiǎn)、融資租賃和倉(cāng)單質(zhì)押。這點(diǎn)是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。拿倉(cāng)單質(zhì)押來(lái)說(shuō)，單個(gè)物流企業(yè)做，貸款額度一般在貨值的30%-50%；而園區(qū)做，最低為50%，有的甚至高達(dá)70%。

七、獲得政府的相關(guān)扶持政策

物流產(chǎn)業(yè)列入國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點(diǎn)工程，可以得到各級(jí)政府的政策支持和資金扶持。

1.國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持

物流園區(qū)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項(xiàng)手續(xù)后，要爭(zhēng)取列為省重點(diǎn)工程項(xiàng)目。一是可以順暢解決土地指標(biāo)，再就是向當(dāng)?shù)卣蛧?guó)家有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)扶持資金。

2.當(dāng)?shù)卣木唧w有關(guān)政策

（1）土地政策

土地價(jià)格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。一般比市場(chǎng)價(jià)要低很多，甚至零地價(jià)。要根據(jù)談判情況，看項(xiàng)目對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度。

（2）規(guī)費(fèi)政策

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，市區(qū)兩級(jí)行政事業(yè)收費(fèi)減免。據(jù)了解，各地一般按照建筑面積收費(fèi)在幾百元不等。

（3）稅收政策

無(wú)論建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期，園區(qū)項(xiàng)目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級(jí)）留成部分至少可以做到“免2年再減半征收3年”，一共是5年的優(yōu)惠政策。有的地方可以做到5年內(nèi)全免。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點(diǎn)對(duì)未來(lái)招商、吸引入駐企業(yè)（商戶）來(lái)說(shuō)很重要。

（4）其他政策

第5篇：商業(yè)用地政策范文

    關(guān)鍵詞:土地制度,主體功能區(qū),區(qū)域性土地政策

    一、引言

    迄今為止,我國(guó)依然維持城鄉(xiāng)分治、政府壟斷城市土地一級(jí)市場(chǎng)的制度。一方面,造成農(nóng)村與城市土地分屬不同法律約束,由不同機(jī)構(gòu)管理,形成不同的市場(chǎng)和權(quán)利體系;另一方面,形成只要涉及農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地,就要通過(guò)政府征地,任何單位建設(shè)用地都要使用國(guó)有土地。這種制度使政府成為農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的唯一決定者,成為城市土地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供應(yīng)商。改革提高了市場(chǎng)配置資源的程度,但是政府同大型國(guó)有企業(yè)壟斷上游資源一樣,對(duì)土地的壟斷卻進(jìn)一步強(qiáng)化。中國(guó)經(jīng)濟(jì)由投資拉動(dòng)的現(xiàn)狀,是與大部分投資由銀行提供以及地方政府用土地撬動(dòng)金融密切相關(guān)的。法律賦予地方政府對(duì)土地的壟斷權(quán),不僅是地方政府賴以生存和維持運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保障,而且也促成了地方政府以土地啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特殊激勵(lì)結(jié)構(gòu)。政府征地、賣地越多,地方可支配收入就越多,政府掌握的土地越多,城市擴(kuò)張成本就越低,招商引資越便利,政府稅源越多。這種增長(zhǎng)方式的弊端已在財(cái)政、稅收、金融、投資、價(jià)格形成機(jī)制、社會(huì)和諧、政府行為諸多方面彰顯出來(lái)。土地參與宏觀調(diào)控,其宗旨是約束地方政府行為。但是,土地調(diào)控的閘門(mén)在中央,而土地閘門(mén)的把手還在地方,加上地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地及其相關(guān)收入的現(xiàn)狀得不到改變,地方政府就有將閘門(mén)把手?jǐn)Q開(kāi)甚至放閘的沖動(dòng),進(jìn)而使中央政府的土地調(diào)控效果大打折扣,對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。必須對(duì)現(xiàn)行土地制度進(jìn)行根本改革。

    本報(bào)告強(qiáng)調(diào)了以建設(shè)主體功能區(qū)為契機(jī)進(jìn)行國(guó)土規(guī)劃的必要性,提出了主體功能區(qū)建設(shè)中制定土地政策的基本原則,并按優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域、重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、限制開(kāi)發(fā)區(qū)域和禁止開(kāi)發(fā)區(qū)域,設(shè)計(jì)了相應(yīng)的土地政策。

    二、推進(jìn)形成主體功能區(qū)土地政策的基本思路

    (一)以進(jìn)行主體功能區(qū)規(guī)劃為契機(jī),開(kāi)展國(guó)土規(guī)劃

    在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃中,有以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主導(dǎo)的五年計(jì)劃,有以土地利用管制和耕地保護(hù)為主的土地利用總體規(guī)劃,有以滿足城市化發(fā)展的城市建設(shè)規(guī)劃和鄉(xiāng)村規(guī)劃。這幾個(gè)規(guī)劃在實(shí)施過(guò)程中,各自為政,相互沖突,導(dǎo)致規(guī)劃的效力大打折扣。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃以GDP等增長(zhǎng)指標(biāo)為主導(dǎo),決定一個(gè)地方在一個(gè)階段的經(jīng)濟(jì)面貌,也決定地方領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī),因此,往往成為主導(dǎo)性規(guī)劃。城市建設(shè)規(guī)劃直接與一個(gè)地方的城市化程度相對(duì)應(yīng),而且城市外延的擴(kuò)大也決定一個(gè)地方城市政府的財(cái)政能力,加上我國(guó)目前正處于城市化的快速發(fā)展階段,在城市建設(shè)規(guī)劃方面,出現(xiàn)2-3年各地就進(jìn)行一次規(guī)劃修編,也就不奇怪了。土地利用總體規(guī)劃是在給定一個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和城市化程度的前提下,對(duì)一個(gè)地方土地利用結(jié)構(gòu)、土地轉(zhuǎn)用和耕地保護(hù)量的指標(biāo)性規(guī)劃,但是,由于各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和城市化水平大大超過(guò)預(yù)期,另一方面,由于我國(guó)改革后的第一個(gè)土地利用規(guī)劃是1997年編定的,帶有明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩,對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期明顯過(guò)低,造成土地利用總體規(guī)劃大大滯后,越來(lái)越失去其權(quán)威性,甚至在一些地區(qū)成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。主體功能區(qū)規(guī)劃,是國(guó)土開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性、約束性的規(guī)劃。要以主體功能區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ),以國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃為依據(jù),以城市規(guī)劃和土地規(guī)劃為支撐,逐步建立定位清晰、功能互補(bǔ)的國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃體系。以推進(jìn)形成主體功能區(qū)為契機(jī),把國(guó)土規(guī)劃提上議事日程,從可持續(xù)發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的角度,對(duì)國(guó)土進(jìn)行全面規(guī)劃,實(shí)行科學(xué)的國(guó)土開(kāi)發(fā)和保護(hù),對(duì)于優(yōu)化開(kāi)發(fā)、重點(diǎn)開(kāi)發(fā)、限制開(kāi)發(fā)和禁止開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行科學(xué)布局,以《國(guó)土規(guī)劃法》的形式予以明確,提高規(guī)劃的科學(xué)性,減少行政干預(yù),減少下位法之間的沖突和矛盾。

    (二)有利于空間合理布局,形成區(qū)域梯度發(fā)展

    改革二十多年來(lái),區(qū)域之間的調(diào)整,土地政策起到了很重要的作用,20世紀(jì)80年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展打破了國(guó)有企業(yè)一統(tǒng)天下的局面,區(qū)域朝著均衡方向發(fā)展,而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之所以能全國(guó)遍地開(kāi)花,在很大程度上得益于當(dāng)時(shí)的政策鼓勵(lì)農(nóng)民利用集體的土地自辦企業(yè),解決農(nóng)民的就業(yè)和收入問(wèn)題。90年代初,珠江三角洲的崛起,除了比鄰港澳的便利外,也得益于當(dāng)時(shí)廣東比較靈活的集體土地進(jìn)入市場(chǎng)的辦法,據(jù)調(diào)查,這一區(qū)域50%以上的建設(shè)用地屬于集體建設(shè)用地,這就大大降低了企業(yè)創(chuàng)辦的門(mén)檻,為招商引資創(chuàng)造了大大便利。90年代末以后,長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展盡管已面臨新《土地管理法》的嚴(yán)格管理,但這一區(qū)域80年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)大發(fā)展時(shí),留下了大量存量集體建設(shè)用地,為長(zhǎng)三角工業(yè)化城市化提供了巨大的土地空間。

    隨著珠三角和長(zhǎng)三角的高度工業(yè)化,土地稀缺性大大提高,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移勢(shì)在必然,中部和西部局部地區(qū)成為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。土地政策的制定和實(shí)施必須要充分考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一,土地要素的角色和功能應(yīng)有所差異。在優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū),由于土地稀缺性十分高,如果繼續(xù)沿襲政府獨(dú)家控制土地、低價(jià)供應(yīng)土地支持工業(yè)和大比例行政劃撥用于基礎(chǔ)設(shè)施土地的思路,不僅導(dǎo)致土地的不集約、節(jié)約利用,而且也不利于這些地區(qū)的城市化和工業(yè)化的匹配發(fā)展;重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域?qū)缪莩薪觾?yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要角色,土地政策的制定和實(shí)施應(yīng)當(dāng)借鑒優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)起步和發(fā)展階段以靈活性和創(chuàng)新性支持工業(yè)化和城市化的經(jīng)驗(yàn),避免建設(shè)用地完全通過(guò)征用的傾向,給集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)辟一個(gè)通道,將對(duì)優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義;限制開(kāi)發(fā)區(qū)和禁止開(kāi)發(fā)區(qū)是以環(huán)境保護(hù)為主,土地政策的制定和實(shí)施則應(yīng)以強(qiáng)調(diào)補(bǔ)償機(jī)制的完善為主,通過(guò)補(bǔ)償和轉(zhuǎn)移支付,縮小這兩個(gè)區(qū)域與優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的差距。因此,在推進(jìn)形成主體功能區(qū)建設(shè)中,根據(jù)不同區(qū)域的功能定位,形成區(qū)域性的土地政策,將有利于區(qū)域發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì),形成區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展。

    (三)建立和健全補(bǔ)償機(jī)制,縮小區(qū)域差距,實(shí)現(xiàn)區(qū)域共同發(fā)展

    我國(guó)經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展之所以形成各地單純追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展,一個(gè)很重要的原因是,一個(gè)地方不抓經(jīng)濟(jì),該地區(qū)與其他地區(qū)的差距就會(huì)不斷拉大,地方政府收入也上不來(lái)。

    地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差距由它們之間的工業(yè)化、城市化程度決定,而工業(yè)化、城市化程度的差異又帶來(lái)政府獲得的土地收入的差距。一個(gè)地區(qū)的工業(yè)化、城市化水平越高,居民購(gòu)買力越強(qiáng),房地產(chǎn)業(yè)越活躍,土地市場(chǎng)也越發(fā)展,政府土地收入也越高。反之,一個(gè)地區(qū)的工業(yè)化、城市化程度越低,居民購(gòu)買力越低,房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展,土地市場(chǎng)也無(wú)法發(fā)展,政府土地收入也極其低微。這是這一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展背后政府收入狀況差異的真實(shí)寫(xiě)照。

    盡管我們力圖通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付解決地區(qū)之間的平衡,但由于地區(qū)之間差距的根源在于預(yù)算外收入的差距,一個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)不發(fā)展,尤其是地方可支配的收入上不來(lái),光靠財(cái)政轉(zhuǎn)移支付,無(wú)法帶來(lái)地方富裕和地方政府財(cái)政狀況的好轉(zhuǎn)。

    解決的辦法是,根據(jù)主體功能區(qū)的區(qū)域劃分原則,對(duì)于能發(fā)展的區(qū)域(優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域)在土地政策、尤其是建設(shè)用地指標(biāo)有所放松,支持優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域城市化的進(jìn)程和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的工業(yè)化進(jìn)程;對(duì)于限制開(kāi)發(fā)區(qū)域和禁止開(kāi)發(fā)區(qū)域,除了已經(jīng)實(shí)行的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和退耕還林、還草政策外,在財(cái)政上專辟生態(tài)和環(huán)境保護(hù)基金,給予補(bǔ)償;除了中央財(cái)政渠道外,還應(yīng)探索區(qū)域之間發(fā)展權(quán)機(jī)會(huì)損失補(bǔ)償機(jī)制,即由優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域獲得了發(fā)展權(quán)的區(qū)域向被限制和禁止發(fā)展區(qū)域進(jìn)行發(fā)展權(quán)補(bǔ)償,辦法包括建設(shè)用地指標(biāo)可交易,建立政策性移民專區(qū)等等,讓限制和禁止發(fā)展區(qū)域享受工業(yè)化和城市化的成果,讓優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域享受優(yōu)良的環(huán)境,形成全局范圍的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然可持續(xù)發(fā)展。

    (四)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用,實(shí)現(xiàn)稀缺土地資源的集約、節(jié)約利用

    我國(guó)上一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,政府通過(guò)壟斷土地供應(yīng)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程,這種增長(zhǎng)模式,雖然保證了工業(yè)化和城市化的高速度,但也帶來(lái)政府經(jīng)營(yíng)土地和金融的高風(fēng)險(xiǎn),農(nóng)民權(quán)益受損,土地的粗放利用,形象工程林立,環(huán)境惡化,土地腐敗。

    我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入追求增長(zhǎng)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展新階段。土地盡管在區(qū)域發(fā)展中還將扮演重要角色,但土地啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的機(jī)制必須要有根本改變。那就是,要減弱政府對(duì)土地的行政配置和獨(dú)家壟斷,發(fā)揮市場(chǎng)在土地配置中的基礎(chǔ)性作用,通過(guò)價(jià)格機(jī)制反映土地資源的稀缺性,引導(dǎo)土地的更集約、更節(jié)約及更有價(jià)值利用;將財(cái)產(chǎn)權(quán)在土地利益分配中的作用擺在重要位置,讓土地所有者農(nóng)民集體分享城市化工業(yè)化帶來(lái)的土地價(jià)值增值的成果,促進(jìn)社會(huì)和諧和政治穩(wěn)定。

    具體而言,在優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū),土地政策的重點(diǎn)是,強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制的作用,政府逐步退出對(duì)土地征用和供應(yīng)的壟斷,誘導(dǎo)目前過(guò)量的基礎(chǔ)設(shè)施用地和工業(yè)用地向城市用地的配置,將一些對(duì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性補(bǔ)償?shù)膫€(gè)案探索上升到地方普適性做法,并形成地方規(guī)章,對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益實(shí)行合法保護(hù)。在重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)起飛階段,一定要吸取優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),改變靠土地招商引資和以土地抵押從事城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的思路,真正發(fā)揮市場(chǎng)在配置土地資源中的作用,既通過(guò)價(jià)格機(jī)制保證稀缺土地得到最優(yōu)利用,又通過(guò)健全市場(chǎng)和農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)保護(hù),降低企業(yè)創(chuàng)辦門(mén)檻,實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地權(quán)利對(duì)土地級(jí)差收益的分享,為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和共融提供制度空間。

    三、主體功能區(qū)的土地政策設(shè)計(jì)

    (一)優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)的土地政策

    1.優(yōu)化建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)城市化和工業(yè)化協(xié)調(diào)發(fā)展。(1)改變優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)土地供應(yīng)目前工業(yè)用地比重過(guò)高,城市商業(yè)等三產(chǎn)用地比重過(guò)低的局面。應(yīng)著力研究發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下,城市用地與工業(yè)用地的比重關(guān)系,提高土地的集約度和利用效率,推動(dòng)優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)從過(guò)于依賴工業(yè)增長(zhǎng)向依賴城市三產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)變,促進(jìn)城市集聚效應(yīng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。(2)在土地增量不大幅增加的前提下,增加商業(yè)和房地產(chǎn)用地的市場(chǎng)供應(yīng)量,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。具體途徑是,將建議(2)中提到的減少的行政性劃撥用地,轉(zhuǎn)用于通過(guò)市場(chǎng)方式供應(yīng)于經(jīng)營(yíng)性用地,以及將建議(4)中提到的工業(yè)性協(xié)議用地減少的部分直接通過(guò)市場(chǎng)方式供應(yīng)轉(zhuǎn)用于城市經(jīng)營(yíng)性用地。

    2.強(qiáng)化市場(chǎng)在建設(shè)用地配置中的作用,探討政府逐步退出壟斷土地供應(yīng)的途徑。(1)嚴(yán)格限定行政劃撥用地的用途和比重。目前行政劃撥用地的用途過(guò)于寬泛,占地過(guò)多,既浪費(fèi)土地,又易滋生腐敗。建議對(duì)建設(shè)用地中劃撥用于公共設(shè)施建設(shè)的比重做出嚴(yán)格限定,清理一些以公共利益名義實(shí)際是營(yíng)利性的用地。進(jìn)行某些公共用地按市場(chǎng)價(jià)賠償?shù)脑圏c(diǎn)。減少行政劃撥的公共建設(shè)用地的用途和比重進(jìn)行嚴(yán)格限定,尤其是作為所謂提升城市品位的大廣場(chǎng)、大馬路、豪華辦公樓等做出嚴(yán)格限定。(2)著手制定“公共利益征地否定式目錄”,明確規(guī)定以盈利性為目的的用地不得征用,土地的征用必須堅(jiān)持《憲法》和《土地管理法》規(guī)定的“為了公共利益的需要,可以對(duì)土地實(shí)行征收和征用”的原則,改變目前只要是經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要就實(shí)行征用的做法。為了解決 “公共利益”在法律上難以準(zhǔn)確界定的情況,建議出臺(tái)政策明確規(guī)定,只要是以盈利為目的的用地,即可判定為非公共利益,這類用地不得通過(guò)征用獲得,并列出不屬于公共利益用地的名錄,作為將來(lái)國(guó)土部門(mén)監(jiān)察的重要內(nèi)容。(3)限定政府儲(chǔ)備土地為存量土地,嚴(yán)禁征用農(nóng)民集體土地納入土地儲(chǔ)備范圍,明確土地儲(chǔ)備中心主要通過(guò)對(duì)存量建設(shè)用地的收購(gòu)和收回以獲取土地。

    3.嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量,把盤(pán)活存量作為土地政策的著力點(diǎn)。(1)出臺(tái)政策統(tǒng)一處理歷史遺留問(wèn)題,在制度上堵住新的土地空閑置。抓住當(dāng)前土地資產(chǎn)價(jià)格上漲的有利時(shí)機(jī),以盤(pán)活閑置土地為目的,由國(guó)務(wù)院盡快出臺(tái)關(guān)于處置國(guó)有閑置建設(shè)用地歷史遺留問(wèn)題的規(guī)定,對(duì)閑置用地的界限、類型、范圍、期限,金融機(jī)構(gòu)抵債土地繳納閑置費(fèi)、土地收回和相關(guān)稅費(fèi)等作出明確政策規(guī)定。同時(shí),加強(qiáng)土地利用制度改革,加大土地腐敗的處罰力度,進(jìn)行土地保有環(huán)節(jié)的稅收征收試點(diǎn),提高房地產(chǎn)商持有土地的成本,防止土地投機(jī)。(2)對(duì)存量集體建設(shè)用地的確權(quán)進(jìn)行分類處理,在政策上既要給出路,又要防止違法用地合法化。對(duì)“無(wú)證用地”、“歷史用地”要視情給予專項(xiàng)指標(biāo)支持和減免稅費(fèi),由登記機(jī)關(guān)直接按歷史用地進(jìn)行確權(quán)發(fā)證。屬于舊廠房改造,須根據(jù)有關(guān)規(guī)定完善用地和規(guī)劃報(bào)建手續(xù)后方可進(jìn)行。對(duì)違法用地的舊廠房拆遷,應(yīng)視情給予補(bǔ)償。為防止地方借改造之機(jī)擴(kuò)大集體建設(shè)用地范圍,建議國(guó)土部門(mén)在珠三角地區(qū)進(jìn)行存量集體建設(shè)用地確權(quán)試點(diǎn)。(3)尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利,構(gòu)建利益共同體。政府應(yīng)主要從舊物業(yè)改造帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和物業(yè)的稅收中受益,土地價(jià)值升值的絕大部分應(yīng)留給農(nóng)民集體;在物業(yè)改造中,尊重農(nóng)民意愿,盡可能保持土地的集體所有;對(duì)于需要政府和社會(huì)資本介入的大型物業(yè)改造項(xiàng)目,要保留合理比例和位置較好的物業(yè)給農(nóng)民集體,讓農(nóng)民集體長(zhǎng)期享有物業(yè)出租的收入。4.實(shí)行功能區(qū)內(nèi)城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤試點(diǎn)。(1)由城市建設(shè)用地區(qū)域向?qū)谵r(nóng)村建設(shè)用地減少區(qū)域支付土地復(fù)墾費(fèi)用。(2)在建設(shè)用地掛鉤過(guò)程中,城市區(qū)域要留一定比例的建設(shè)用地給原騰出建設(shè)用地的農(nóng)村區(qū)域,作為工業(yè)和城市發(fā)展用地;(3)城市區(qū)域應(yīng)向騰出建設(shè)用地吸納一定比例的人口進(jìn)城,這部分進(jìn)城農(nóng)民享受與城市市民同等的公共服務(wù)。(4)對(duì)于整理出的閑置建設(shè)用地,可以不占用年度建設(shè)用地指標(biāo)。

    5.以主體功能區(qū)的范圍界定耕地占補(bǔ)平衡,逐步實(shí)行功能區(qū)域之間的耕地保護(hù)與補(bǔ)償機(jī)制。(1)在優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū),既要阻止稀缺土地資源被大面積圈占,又要解決建設(shè)用地后備資源的供應(yīng)瓶頸。以浙江為例,土地嚴(yán)管前,浙江省已有各類開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積1521平方公里,啟動(dòng)開(kāi)發(fā)面積484平方公里,僅占32%,大量土地未被利用。但是,受制于建設(shè)用地的按計(jì)劃指標(biāo)控制與管理,再過(guò)5到10年,浙江的一些城市將面臨無(wú)地可用的窘?jīng)r。2000至2004年,全省建設(shè)用地平均年使用量約50萬(wàn)畝,最高年份達(dá)70萬(wàn)畝。土地嚴(yán)管后,2005年國(guó)家下達(dá)的建設(shè)用地指標(biāo)16.5萬(wàn)畝,加上已獲批準(zhǔn)可使用的折抵指標(biāo)共20多萬(wàn)畝,大量已批項(xiàng)目等地開(kāi)工。建議對(duì)優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域的現(xiàn)有農(nóng)保率作出調(diào)整,以適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程。(2)在劃定功能區(qū)之后,為了協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,可以考慮改變目前以省為單位實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡的辦法,改為以功能區(qū)域?yàn)閱挝?實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡。(3)建立農(nóng)田保護(hù)的地區(qū)補(bǔ)償機(jī)制。鑒于區(qū)域之間以及同一地區(qū)不同縣市之間發(fā)展工業(yè)化、城市化程度的差異,它們占用基本農(nóng)田的量也不一樣,各地只能通過(guò)縣內(nèi)、地區(qū)內(nèi)、省內(nèi)基本農(nóng)田指標(biāo)的置換,解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地與基本農(nóng)田保護(hù)平衡,這種做法一直沒(méi)有得到中央認(rèn)可。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,這種做法將越來(lái)越普遍,甚至出現(xiàn)跨省平衡。建議出臺(tái)功能區(qū)域之間就基本農(nóng)田指標(biāo)異地置換的原則、方式和補(bǔ)償機(jī)制等出臺(tái)有關(guān)政策,這樣既可以解決工業(yè)化、城市化快速發(fā)展地區(qū)的用地需求,又有利于基本農(nóng)田保護(hù)面積大的地區(qū)獲得一定的貨幣補(bǔ)償。

    6.進(jìn)行土地財(cái)產(chǎn)稅改革試點(diǎn),培植地方政府可永續(xù)利用的地方稅源。(1)啟動(dòng)土地財(cái)產(chǎn)稅改革,讓城市政府有永續(xù)的收入來(lái)源。根據(jù)各國(guó)經(jīng)驗(yàn),土地財(cái)產(chǎn)稅一般作為地方政府主要稅種,可以成為地方政府可持續(xù)性收入的重要來(lái)源。在操作上先易后難,合并稅種,統(tǒng)一征收,分步實(shí)施。建議將與土地財(cái)產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)由多個(gè)部門(mén)征收,改為只由稅務(wù)部門(mén)征收;將現(xiàn)行的各種土地稅費(fèi)合并為三個(gè)稅種,即土地占用稅、土地保有稅和土地交易稅。土地占用稅是對(duì)土地農(nóng)轉(zhuǎn)非行為的征稅,將現(xiàn)在的耕占稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)有償使用費(fèi)合并征收,體現(xiàn)保護(hù)耕地的目的;土地保有稅是對(duì)持有建設(shè)用地者的征稅,基于土地的不可再生性和隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然升值的情況,可由中立的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)公布一個(gè)地區(qū)一定時(shí)期的土地價(jià)格,稅務(wù)部門(mén)根據(jù)地價(jià)上漲的情形對(duì)土地持有者征收一定比例的土地保有稅;土地交易稅是對(duì)建設(shè)用地的交易行為征稅,既讓地方政府可以獲得穩(wěn)定的稅源,也有利于土地轉(zhuǎn)向最有價(jià)值的使用。(2)在土地財(cái)產(chǎn)稅改革探索階段,盡快出臺(tái)土地出讓金納入地方預(yù)算管理實(shí)施辦法,并明確土地出讓金由地方使用,中央不參與其利益分配。中央可明確規(guī)定,將國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算,繳入地方國(guó)庫(kù),實(shí)行“收支兩條線”管理,有利于這筆資金的規(guī)范有效使用。但是,在操作上要注意以下兩點(diǎn):一是,預(yù)算資金管理是年初進(jìn)行預(yù)算,年終審核,而土地出讓金是政府出讓土地所得,它是一種政府壟斷下的市場(chǎng)行為,當(dāng)年計(jì)劃出讓多少土地可以由有關(guān)機(jī)構(gòu)控制,但出讓金多少則受市場(chǎng)左右,土地出讓金如何納入地方預(yù)算管理要有具體實(shí)施細(xì)則。二是,中央在土地出讓金預(yù)算管理的規(guī)定中,應(yīng)規(guī)范和提高土地出讓金的使用效率,決不可成為主管部門(mén)在摸清地方家底后分配地方土地收入的契機(jī)。

    7.嘗試工業(yè)用地和農(nóng)民宅基地進(jìn)入市場(chǎng),讓農(nóng)民分享工業(yè)化、城市化成果。(1)嘗試政府放棄對(duì)工業(yè)用地的壟斷供應(yīng),讓農(nóng)民集體土地直接進(jìn)入工業(yè)用地市場(chǎng)。建議政府放棄對(duì)工業(yè)用地的壟斷供應(yīng),讓農(nóng)民集體土地直接進(jìn)入工業(yè)用地市場(chǎng),這樣,一方面可以減輕政府的財(cái)政壓力,另一方面有利于農(nóng)民分享土地級(jí)差收益,使稀缺的建設(shè)用地按市場(chǎng)價(jià)格配置到更有價(jià)值的使用。廣東省政府積極推行以農(nóng)民集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)的做法,值得推廣。(2)給被征地村留一定比例的經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地,由村集體經(jīng)濟(jì)組織建造標(biāo)準(zhǔn)廠房、鋪面等,用于出租,租金收益以股份形式在村民中分配。實(shí)踐證明,村留用地既有利于村級(jí)經(jīng)濟(jì)壯大,在農(nóng)村公共財(cái)政缺位的情況下,土地出租收入成為農(nóng)村公共品提供的重要來(lái)源,而且土地分紅也成為發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民分享土地級(jí)差收益的重要途徑。建議中央出臺(tái)專門(mén)的政策,就留用地的比例、使用辦法、收益分配原則等作出具體規(guī)定。(3)保護(hù)農(nóng)民利用宅基地出租房屋獲取收入的權(quán)利。在城市化進(jìn)程中,農(nóng)民受益最大的一塊是利用宅基地蓋房,獲取出租收入。鑒于現(xiàn)行法律中對(duì)宅基地的權(quán)屬?zèng)]有明確規(guī)定,出現(xiàn)政府侵占農(nóng)民宅基地或農(nóng)民在現(xiàn)有宅基地上超規(guī)定蓋房的雙重局面,因此,必須在法律上明確宅基地為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的同時(shí),對(duì)宅基地的申請(qǐng)、使用與出租等作出明文規(guī)定。尤其防止一些地方以舊村改造和新農(nóng)村建設(shè)為名,侵犯農(nóng)民宅基地權(quán)利。

    (二)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地政策

    1.逐步加大市場(chǎng)在土地資源配置中的作用,警惕和防范政府經(jīng)營(yíng)土地風(fēng)險(xiǎn)。(1)改變建設(shè)用地指標(biāo)過(guò)于集中于大城市的局面。在重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū),政府在建設(shè)用地上行政配置資源的色彩濃,對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響大。在一些省份,2/3以上的建設(shè)用地指標(biāo)被集中使用于省會(huì)城市和少數(shù)幾個(gè)中等城市,不利于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,應(yīng)該予以改變。(2)在重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū),地方政府也借鑒優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)的做法,實(shí)行政府土地儲(chǔ)備和獨(dú)家經(jīng)營(yíng)土地,但是,由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不足,土地出讓收益不理想,政府經(jīng)營(yíng)土地并非一本萬(wàn)利,應(yīng)減少政府獨(dú)家供應(yīng)土地的局面,禁止政府將增量土地放入土地儲(chǔ)備。(3)在重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū),基礎(chǔ)設(shè)施用地比重過(guò)高,帶來(lái)供地結(jié)構(gòu)的不合理,也影響土地收益,應(yīng)當(dāng)予以改變。

    2.嘗試工業(yè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng),維持我國(guó)制造業(yè)的全球優(yōu)勢(shì)。審慎評(píng)估政府壟斷工業(yè)用地“招、拍、掛”對(duì)我國(guó)工業(yè)化的影響,讓農(nóng)民集體土地直接進(jìn)入市場(chǎng)。工業(yè)用地“招、拍、掛”出讓政策的出臺(tái),可以在一定程度上遏制地方政府壓低地價(jià)招商引資行為,但也會(huì)提高重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)用地的成本。我國(guó)現(xiàn)在正處在工業(yè)化的關(guān)鍵階段,農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移和工業(yè)向重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移,都有賴工業(yè)化繼續(xù)保持一定增長(zhǎng)速度。優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明,在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,農(nóng)民直接將集體建設(shè)用地以出租、出讓、轉(zhuǎn)讓等形式供應(yīng)給企業(yè),既大大降低了企業(yè)的用地成本,又保證了農(nóng)民可以長(zhǎng)期分享土地增值收益,地方政府可以獲得企業(yè)稅收和土地使用費(fèi)。推廣地方農(nóng)民集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)的做法,有利于大量中小企業(yè)到廣大重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域落戶,促進(jìn)制造業(yè)向重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的轉(zhuǎn)移,繼續(xù)保持我國(guó)制造業(yè)在全球的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    3.維持工業(yè)化、城市化進(jìn)程中集體和國(guó)有土地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”。(1)城市化進(jìn)程中的土地國(guó)有化趨勢(shì)應(yīng)該有所遏制。在法律有待修改的情況下,要用好土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃這個(gè)龍頭。規(guī)劃就是法律,一切用地以規(guī)劃為藍(lán)本,不能突破規(guī)劃,也不能利用政府權(quán)力隨意修改規(guī)劃。防止地方利用村改居、市改區(qū)、區(qū)域調(diào)整、城市化改制等所謂創(chuàng)新,變相大面積圈占農(nóng)地。(2)在制度上確保建設(shè)用地兩種所有制的長(zhǎng)期并存。我國(guó)憲法確立的土地國(guó)有制和集體土地所有制的并存,有利于維護(hù)我們這樣一個(gè)農(nóng)業(yè)人口大國(guó)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。但是,由于現(xiàn)行有關(guān)法律造成城市化的同時(shí)土地就必須國(guó)有化的現(xiàn)實(shí)格局,建議在憲法中可考慮修改以城鄉(xiāng)分割來(lái)劃分兩種土地所有制的提法。不僅要賦予農(nóng)民農(nóng)地農(nóng)用時(shí)的長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán),而且要賦予農(nóng)民在農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)的土地使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。(3)給被征地村留一定比例的經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地,由村集體經(jīng)濟(jì)組織建造標(biāo)準(zhǔn)廠房、鋪面等,用于出租,租金收益以股份形式在村民中分配。實(shí)踐證明,村留用地既有利于村級(jí)經(jīng)濟(jì)壯大,在農(nóng)村公共財(cái)政缺位的情況下,土地出租收入成為農(nóng)村公共品提供的重要來(lái)源,而且土地分紅也成為發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民分享土地級(jí)差收益的重要途徑。建議中央出臺(tái)專門(mén)的政策,就留用地的比例、使用辦法、收益分配原則等作出具體規(guī)定。(4)保護(hù)農(nóng)民利用宅基地出租房屋獲取收入的權(quán)利。在城市化進(jìn)程中,農(nóng)民受益最大的一塊是利用宅基地蓋房,獲取出租收入。鑒于現(xiàn)行法律中對(duì)宅基地的權(quán)屬?zèng)]有明確規(guī)定,出現(xiàn)政府侵占農(nóng)民宅基地或農(nóng)民在現(xiàn)有宅基地上超規(guī)定蓋房的雙重局面,因此,必須在法律上明確宅基地為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的同時(shí),對(duì)宅基地的申請(qǐng)、使用與出租等作出明文規(guī)定。尤其防止一些地方以舊村改造和新農(nóng)村建設(shè)為名,侵犯農(nóng)民宅基地權(quán)利。

    4.盡快制定規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律,結(jié)束集體建設(shè)用地大量非法流轉(zhuǎn)的局面。(1)應(yīng)在符合規(guī)劃的前提下,集體土地應(yīng)與國(guó)有土地一樣,可以出租,出讓,轉(zhuǎn)讓,抵押;可以獲得與國(guó)有土地具有同等權(quán)利的《集體土地使用權(quán)證》;農(nóng)民可以獲得土地流轉(zhuǎn)的絕大部分收益;集體非農(nóng)建設(shè)用地必須符合規(guī)劃控制,依法取得。(2)所有非農(nóng)建設(shè)用地的安排必須符合土地利用總體規(guī)劃,農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地必須在規(guī)劃的控制下,按年度用地計(jì)劃實(shí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用,依法進(jìn)行土地登記,辦理轉(zhuǎn)用手續(xù),取得轉(zhuǎn)用證書(shū)。(3)要對(duì)所轄地域的非農(nóng)建設(shè)用地作一次認(rèn)真普查,制定出補(bǔ)辦轉(zhuǎn)用手續(xù)的最后期限和罰則,使所有非農(nóng)建設(shè)用地必須依法取得,禁止私下流轉(zhuǎn)的土地黑市;建立集體建設(shè)用地使用權(quán)交易市場(chǎng)。在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下,依市場(chǎng)原則將集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易,這一過(guò)程不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì),任何建設(shè)用地使用者都可根據(jù)市場(chǎng)公平交易的原則,與集體土地所有者或建設(shè)用地使用者進(jìn)行等價(jià)交換。土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)格。(4)加強(qiáng)集體土地收入的管理,確保農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)收益的主要獲得者。在土地產(chǎn)權(quán)上,嚴(yán)格界定集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民在土地權(quán)利,在流轉(zhuǎn)收益分配上的關(guān)系,要加強(qiáng)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織土地收益資金的管理,將土地流轉(zhuǎn)收益最大程度地運(yùn)用于農(nóng)民的社會(huì)保障,以保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。

    5.進(jìn)行功能區(qū)內(nèi)城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤試點(diǎn)。(1)由城市建設(shè)用地區(qū)域向?qū)谵r(nóng)村建設(shè)用地減少區(qū)域支付土地復(fù)墾費(fèi)用。(2)在建設(shè)用地掛鉤過(guò)程中,城市區(qū)域要留一定比例的建設(shè)用地給原騰出建設(shè)用地的農(nóng)村區(qū)域,作為工業(yè)和城市發(fā)展用地。(3)城市區(qū)域應(yīng)騰出建設(shè)用地吸納一定比例的人口進(jìn)城,這部分進(jìn)城農(nóng)民享受與城市市民同等的公共服務(wù)。(4)對(duì)于整理出的閑置建設(shè)用地,可以不占用年度建設(shè)用地指標(biāo)。

    6.以主體功能區(qū)的范圍界定耕地占補(bǔ)平衡,逐步實(shí)行功能區(qū)域之間的耕地保護(hù)與補(bǔ)償機(jī)制。(1)在劃定功能區(qū)之后,為了協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,可以考慮改變目前以省為單位實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡的辦法,改為以功能區(qū)域?yàn)閱挝?實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡。(2)建立農(nóng)田保護(hù)的地區(qū)補(bǔ)償機(jī)制。鑒于區(qū)域之間以及同一地區(qū)不同縣市之間發(fā)展工業(yè)化、城市化程度的差異,它們占用基本農(nóng)田的量也不一樣,各地可以通過(guò)縣內(nèi)、地區(qū)內(nèi)、省內(nèi)基本農(nóng)田指標(biāo)的置換,解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地與基本農(nóng)田保護(hù)平衡。(3)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,跨省耕地動(dòng)態(tài)總量平衡將不可避免,建議出臺(tái)功能區(qū)域之間就基本農(nóng)田指標(biāo)異地置換的原則、方式和補(bǔ)償機(jī)制等出臺(tái)有關(guān)政策,這樣既可以解決工業(yè)化、城市化快速發(fā)展地區(qū)的用地需求,又有利于基本農(nóng)田保護(hù)面積大的地區(qū)獲得一定的貨幣補(bǔ)償。

    (三)限制開(kāi)發(fā)區(qū)的土地政策

    1.建立生態(tài)保護(hù)的財(cái)政和地區(qū)補(bǔ)償機(jī)制。(1)國(guó)家財(cái)政專門(mén)設(shè)立生態(tài)保護(hù)基金,作為對(duì)限制開(kāi)發(fā)區(qū)域保護(hù)環(huán)境的補(bǔ)償。(2)繼續(xù)維持10-15年的退耕還林補(bǔ)償政策。這一政策在其他區(qū)域可以停止,但是對(duì)于限制開(kāi)發(fā)區(qū)域必須繼續(xù),這對(duì)于生態(tài)修復(fù)將起到十分有效的作用。(3)國(guó)家出臺(tái)政策,建立發(fā)達(dá)地區(qū)向限制開(kāi)發(fā)區(qū)域的環(huán)境補(bǔ)償辦法。

    2.加大林權(quán)、草場(chǎng)權(quán)屬改革,增大當(dāng)?shù)厝丝趶牧謽I(yè)、草業(yè)中的獲利。(1)改革森林采伐制度,提高林業(yè)經(jīng)濟(jì)效益;(2)林地權(quán)屬的長(zhǎng)期化;(3)解決草場(chǎng)的“公地悲劇”問(wèn)題,解決草場(chǎng)界定中的技術(shù)和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

    3.對(duì)于資源性利用的產(chǎn)業(yè)發(fā)展予以土地政策的支持。限制開(kāi)發(fā)區(qū)不可能完全脫離工業(yè)化進(jìn)程,帶來(lái)當(dāng)?shù)厝丝谥赂?應(yīng)該支持當(dāng)?shù)刭Y源性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在建設(shè)用地指標(biāo)上,改變完全集中于大中城市的格局,對(duì)于限制開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)一些縣發(fā)展資源性產(chǎn)業(yè)給予一定的土地指標(biāo)。

    (四)禁止開(kāi)發(fā)區(qū)的土地政策

    1.建立生態(tài)保護(hù)的財(cái)政補(bǔ)償機(jī)制。由于本區(qū)域主要是國(guó)家森林公園或自然保護(hù)區(qū),資源的保護(hù)具有國(guó)家公共品的特性,因此,必須建立限制開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地和資源保護(hù)的受益主體已經(jīng)超越本地區(qū)人口,因此,必須由中央財(cái)政專門(mén)設(shè)立生態(tài)保護(hù)基金,作為對(duì)限制開(kāi)發(fā)區(qū)域保護(hù)環(huán)境的補(bǔ)償。

    2.繼續(xù)執(zhí)行退耕還林和生態(tài)修復(fù)補(bǔ)償政策。前些年實(shí)施的退耕還林還草政策,對(duì)于禁止開(kāi)發(fā)區(qū)的生態(tài)恢復(fù)起到了十分積極的作用,考慮到這些地區(qū)的生態(tài)正處于修復(fù)期,當(dāng)?shù)剞r(nóng)民還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)后續(xù)功能,繼續(xù)10-15年的中央財(cái)政支持相當(dāng)關(guān)鍵,因此,這一政策對(duì)于禁止開(kāi)發(fā)區(qū)域必須繼續(xù),這對(duì)于生態(tài)修復(fù)將起到十分有效的作用。不僅如此,在實(shí)施主體功能區(qū)以后,由于禁止開(kāi)發(fā)區(qū)主要承擔(dān)生態(tài)功能,中央財(cái)政應(yīng)對(duì)本區(qū)域生態(tài)修復(fù)以后的維護(hù)設(shè)立專門(mén)資金。

第6篇：商業(yè)用地政策范文

究竟情況如何？記者暗訪了工、農(nóng)、中、建、交五大行，被告知首套房貸利率折扣一般情況下為9折。特例的情況也有一些，比如，農(nóng)行一支行的客戶經(jīng)理告訴記者，如果貸款人個(gè)人征信紀(jì)錄良好、且純商業(yè)貸款額度達(dá)到兩百萬(wàn)元以上，支行可以申請(qǐng)為客戶提供86折―88折的折扣；同樣的前提下，建行一支行表示，可以嘗試為客戶申請(qǐng)88折。

武漢公積金貸款最低首付20%

武漢市公積金管理中心于9月2日公告稱，自2015年9月1日起，使用公積金貸款購(gòu)買首套普通自住住房和第二套改善性住房，套型建筑面積在144平方米（含）以下的，最低首付款比例降低至兩成，此前的其他貸款條件不變。

據(jù)了解，按照此前政策，職工購(gòu)買首套自住住房、房屋面積在90平方米以下的，最低首付可低至兩成；使用公積金貸款購(gòu)買二套房，無(wú)論二套房面積是否超過(guò)144平方米，最低首付款比例均為三成，且最高貸款額度為60萬(wàn)元扣減首次已使用住房公積金貸款后的差額，最高貸款比例不超過(guò)房屋總價(jià)的40%。

天津叫停中介或個(gè)人代銷限價(jià)房

日前，為確保限價(jià)商品住房公開(kāi)、公平銷售，天津市國(guó)土房管局下發(fā)通知，叫停中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人銷售新建限價(jià)商品房。同時(shí)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得限價(jià)商品住房銷售許可證之日起10日內(nèi)，要一次性推出許可銷售的全部房源，不得分樓座或分批次銷售。

天津市國(guó)土房管局特別提醒廣大持有限價(jià)商品住房購(gòu)買資格證明的市民，一定要通過(guò)正規(guī)渠道購(gòu)買限價(jià)商品住房。各相關(guān)管理部門(mén)將加強(qiáng)日常巡查，對(duì)各種形式的違規(guī)銷售限價(jià)商品住房行為，進(jìn)行嚴(yán)肅查處。

深圳公積金二套房最低首付30%

9月2日，深圳市住建局公積金中心表示，該中心正在抓緊向市政府、市住房公積金管理委員會(huì)上報(bào)請(qǐng)示。在市政府、市住房公積金管理委員會(huì)正式批復(fù)前，深圳將維持30%的公積金貸款政策不變。據(jù)了解，4月7日起，深圳執(zhí)行的住房公積金貸款首付政策為首套房首付比例最低20%；購(gòu)買二套房的，首付比例最低30%。因此，深圳公積金二套房最低首付比例仍為30%。此前的8月31日，中國(guó)住建部、財(cái)政部與央行通知，自2015年9月1日起，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的公積金最低首付款比例降至20%。

山東政府或收購(gòu)滯銷商業(yè)用房

9月6日，山東省人民政府辦公廳印發(fā)《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》。方案中提出，對(duì)長(zhǎng)期滯銷且符合條件的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫(xiě)字樓，可由政府收購(gòu)或長(zhǎng)期租用，改造為中小學(xué)、幼兒園用房，緩解“上學(xué)難”、“入托難”問(wèn)題。

方案還顯示，各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵(lì)將符合條件的商品房和閑置廠房、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業(yè)（輕加工研發(fā)型）地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等，實(shí)現(xiàn)消化商品房庫(kù)存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。

佛山9月擬出讓14宗土地

據(jù)佛山市公共資源交易中心統(tǒng)計(jì)顯示，9月份擬掛牌出讓土地面積達(dá)73.6萬(wàn)平米，環(huán)比8月增長(zhǎng)468%，和去年同期相比增長(zhǎng)113.8%。據(jù)了解，此次推出地塊共有14宗，南海2宗、順德10宗、高明2宗，禪城、三水暫時(shí)沒(méi)有土地掛牌的信息。其中，順德推出的10宗地總面積達(dá)58.02萬(wàn)平方米，占了八成多。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，除了政府為了完成年度推地計(jì)劃，而加快土地出讓這個(gè)因素之外，9月份也是推地的好時(shí)機(jī)。利好包括今年1―8月成交量的高漲，限購(gòu)的放開(kāi)以及信貸的寬松。

成都8月土地成交面積大漲328%

9月7日，四川中原的報(bào)告顯示，8月成都共供應(yīng)土地39宗，供應(yīng)面積2251.36畝，環(huán)比大漲231.63%，同比下跌55.89%。成都主城區(qū)整體供需環(huán)比小幅回升，近兩月土地供應(yīng)均不足百畝，市場(chǎng)整體維持低位水平，且均為商業(yè)性質(zhì)用地，住宅用地成交持續(xù)“啞火”。從9月主城區(qū)的供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，預(yù)計(jì)后市將反彈回升，進(jìn)入回暖通道。

郊縣區(qū)土地供應(yīng)量激增，成交大幅沖高。其中，都江堰8月兩次大規(guī)模推千畝土地，萬(wàn)達(dá)均以底價(jià)拿下。截至目前，萬(wàn)達(dá)已在都江堰完成布局超過(guò)1800畝。

重慶新推9宗地

9月7日，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局最新出讓公告顯示，將公開(kāi)出讓位于江北、沙坪壩等區(qū)域的9宗地塊，合計(jì)土地面積66.9萬(wàn)平方米，總出讓起始價(jià)達(dá)33億元。

第7篇：商業(yè)用地政策范文

為了貫徹落實(shí)《務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提高土資源的保障和服務(wù)能力，促進(jìn)內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，近日，土資源部下發(fā)了《土資源部關(guān)于支持內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有關(guān)措施的通知》。主要包括實(shí)施差別化的供地政策、加強(qiáng)耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地、加強(qiáng)地質(zhì)勘查和礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)、加強(qiáng)土資源基礎(chǔ)工作和人才隊(duì)伍建設(shè)四個(gè)方面的內(nèi)容，共19條具體措施。

一是實(shí)施差別化的供地政策。主要內(nèi)容為：加快土地利用總體規(guī)劃修編。支持內(nèi)蒙古以新一輪土地調(diào)查成果為基礎(chǔ)，加快地方各級(jí)土地利用總體規(guī)劃修編。開(kāi)展土地利用總體規(guī)劃評(píng)估修改試點(diǎn)，創(chuàng)新土地利用規(guī)劃管理制度；加大土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)傾斜力度；保障基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地。支持內(nèi)蒙古能源基地、新型化工基地、有色金屬生產(chǎn)加工基地和綠色農(nóng)畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地建設(shè)，加快把內(nèi)蒙古建設(shè)成為家戰(zhàn)略資源支撐基地；鼓勵(lì)合理使用未利用地；支持沿黃河沿交通干線經(jīng)濟(jì)帶、滿洲里重點(diǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)建設(shè)。

二是加強(qiáng)耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地。主要內(nèi)容為：落實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任。支持內(nèi)蒙古完善耕地保護(hù)的共同責(zé)任機(jī)制，按因素法分配中央分成新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繼續(xù)對(duì)給予傾斜；大力推進(jìn)農(nóng)村土地整治。鼓勵(lì)內(nèi)蒙古開(kāi)展田、水、路、林、村綜合整治，在資金、技術(shù)和政策等方面予以傾斜，對(duì)內(nèi)蒙古列入家土地整治重大工程的項(xiàng)目，適當(dāng)加大中央資金支持力度；探索節(jié)約集約用地新模式。支持內(nèi)蒙古開(kāi)展工礦廢棄地復(fù)墾調(diào)整利用試點(diǎn)，確保廢棄工礦用地復(fù)墾到位并有效利用；支持做優(yōu)做強(qiáng)工業(yè)園區(qū)；嚴(yán)格執(zhí)行和完善節(jié)約集約用地制度。切實(shí)提高節(jié)約集約用地水平。

三是加強(qiáng)地質(zhì)勘查和礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)。主要包括：落實(shí)地質(zhì)找礦新機(jī)制。將內(nèi)蒙古地質(zhì)勘查工作納入土資源部找礦突破戰(zhàn)略行動(dòng)，建立中央與自治區(qū)基礎(chǔ)地質(zhì)工作相互銜接、公益性地質(zhì)調(diào)查與商業(yè)性礦產(chǎn)勘查相互促進(jìn)、地質(zhì)勘查力量和資金協(xié)調(diào)配合的地質(zhì)找礦新機(jī)制，加快實(shí)現(xiàn)內(nèi)蒙古地質(zhì)找礦實(shí)現(xiàn)新突破；支持內(nèi)蒙古開(kāi)展重點(diǎn)地區(qū)地質(zhì)礦產(chǎn)調(diào)查評(píng)價(jià)。在項(xiàng)目和資金安排上，優(yōu)先部署重點(diǎn)成礦區(qū)1：5萬(wàn)區(qū)域地質(zhì)調(diào)查、礦產(chǎn)遠(yuǎn)景調(diào)查及區(qū)域重力測(cè)量，全面提高內(nèi)蒙古地質(zhì)礦產(chǎn)工作程度。支持內(nèi)蒙古在二連盆地、海拉爾盆地、河套平原開(kāi)展戰(zhàn)略性地下水勘查，在黃河上游(內(nèi)蒙古段)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)區(qū)域和重要礦區(qū)開(kāi)展環(huán)境地質(zhì)調(diào)查；支持內(nèi)蒙古重要礦產(chǎn)資源勘查開(kāi)發(fā)。加大具有資源潛力的缺煤地區(qū)煤炭資源勘查力度，支持內(nèi)蒙古在整裝勘查區(qū)，開(kāi)展鈾、鐵、銅、鉛、鋅、金等多金屬礦產(chǎn)整裝勘查；加強(qiáng)與周邊家礦產(chǎn)資源勘查開(kāi)發(fā)合作；推進(jìn)優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)資源節(jié)約與綜合利用。重點(diǎn)支持內(nèi)蒙古運(yùn)用新技術(shù)、采用新工藝開(kāi)展煤炭、稀土、鐵礦等資源節(jié)約與綜合利用，促進(jìn)礦業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，加快白云鄂博稀土、鐵及鈮礦資源綜合利用示范基地建設(shè)；加大地質(zhì)環(huán)境保護(hù)與治理恢復(fù)支持力度。加大對(duì)資源枯竭地區(qū)的支持力度，促進(jìn)資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與可持續(xù)發(fā)展，支持內(nèi)蒙古申報(bào)中央財(cái)政礦山地質(zhì)環(huán)境治理項(xiàng)目，實(shí)施礦山地質(zhì)環(huán)境治理重點(diǎn)工程，力爭(zhēng)在“十二五”期間基本解決歷史遺留的礦山地質(zhì)環(huán)境問(wèn)題。

四是加強(qiáng)土資源基礎(chǔ)工作和人才隊(duì)伍建設(shè)。主要包括：加強(qiáng)基礎(chǔ)測(cè)繪工作?！笆濉逼陂g為建立6個(gè)家級(jí)GNSS連續(xù)運(yùn)行參考站，支持衛(wèi)星定位服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，施測(cè)一等水準(zhǔn)網(wǎng)、高精度大地控制網(wǎng)和重力基本網(wǎng)，精化似大地水準(zhǔn)面，優(yōu)先安排測(cè)制1：1萬(wàn)地形圖所需的航空航天影像資料；加強(qiáng)信息技術(shù)研發(fā)應(yīng)用。支持礦產(chǎn)資源潛力評(píng)價(jià)信息系統(tǒng)；培養(yǎng)高素質(zhì)人才隊(duì)伍。建立土資源部與內(nèi)蒙古互派干部掛職鍛煉制度，促進(jìn)土資源干部隊(duì)伍建設(shè)，在基層土資源管理所建設(shè)方面給予政策支持。

第8篇：商業(yè)用地政策范文

可持續(xù)發(fā)展的理念下，

節(jié)地在當(dāng)代愈來(lái)愈受重視

20世紀(jì)50年代以來(lái)，隨著西方國(guó)家工業(yè)化、城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一系列資源耗竭、環(huán)境破壞問(wèn)題，可持續(xù)發(fā)展思想成為世界范圍的發(fā)展主題，節(jié)約集約利用土地越來(lái)越受到關(guān)注和重視，緊湊型城市空間結(jié)構(gòu)、土地立體開(kāi)發(fā)利用等節(jié)地技術(shù)和模式得到發(fā)展和實(shí)際應(yīng)用。

緊湊型城市空間結(jié)構(gòu)模式提倡以緊湊的城市形態(tài)遏制城市蔓延，保護(hù)郊區(qū)開(kāi)敞空間，減少能源消耗，并為人們創(chuàng)造多樣化、充滿活力的城市生活。其特點(diǎn)一方面是高密度的城市開(kāi)發(fā)，在有限的城市范圍內(nèi)容納更多的城市活動(dòng)，提高公共服務(wù)設(shè)施的利用效率，有效縮短交通距離。另一方面是適度混合的土地利用。將居住用地與工作地、休閑娛樂(lè)、公共服務(wù)設(shè)施用地等混合布局，在更短的通勤距離內(nèi)提供更多的工作，降低交通需求，減少能源消耗，加強(qiáng)人們之間的聯(lián)系，有利于形成良好的社區(qū)文化。此外，該模式還要求優(yōu)先發(fā)展公共交通。創(chuàng)建一個(gè)方便、快捷的城市公共交通系統(tǒng)，從而降低對(duì)小汽車的依賴，減少尾氣排放，改善城市環(huán)境。

例如，新加坡采取高密度、多功能混合型建筑方式，各種建筑大都向縱深發(fā)展，政府規(guī)定在工業(yè)用地、居住用地、交通用地和中心商業(yè)區(qū)中，必須有一定的空白用地，用于休閑。

土地立體開(kāi)發(fā)利用模式提倡合理利用地下、半地下空間，有效節(jié)省土地資源、減少污染，提高資源利用率。立體化交通設(shè)施是該模式的重要成果，它是一種豎向?qū)盈B式的集約化交通布局方式，采用地下車站與地下商場(chǎng)相結(jié)合的形式創(chuàng)造節(jié)地空間，通過(guò)下穿道路分流過(guò)境交通，經(jīng)由立體化步行系統(tǒng)強(qiáng)化并延伸商業(yè)空間，利用立體停車設(shè)施增加綠地。按照軌道交通樞紐、站點(diǎn)的功能導(dǎo)向，分別安排居住用地、公共設(shè)施用地和交通用地，按照一定比例分配，并搭配不同級(jí)別的綠地；整體高密度使用土地，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度圍繞站點(diǎn)半徑梯度遞減，采用分區(qū)梯度控制，考慮站點(diǎn)類型的分類控制。

加拿大、日本、美國(guó)、新加坡等地下空間利用走在世界前列，地下空間開(kāi)發(fā)利用的類型主要有地下交通設(shè)施，如隧道、地鐵、地下停車場(chǎng)等；市政設(shè)施，如綜合管廊、供水、污水處理系統(tǒng)；商業(yè)文化設(shè)施，如地下街、地下城、地下綜合體等。

提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，

上天入地尋找空間

我國(guó)現(xiàn)階段各地節(jié)地技術(shù)和模式，大致有兩類：平面節(jié)地型（向地面集中要密度）和立體開(kāi)發(fā)節(jié)地型（向地上地下立體空間要高度、深度）。

平面節(jié)地技術(shù)、模式主要是通過(guò)提高地面土地利用的集約率實(shí)現(xiàn)，提高用地緊湊度與優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，合理布局用地。表現(xiàn)在土地利用特征上，一是土地利用的高強(qiáng)度。緊湊意味著高效、集中，要求強(qiáng)化建筑的微觀設(shè)計(jì)，合理確定各項(xiàng)建設(shè)建筑密度、容積率、綠地率。例如，在城市住宅建筑中，合理選擇群體最佳朝向，壓縮日照間距，提高建筑密度，達(dá)到節(jié)地的目的。在具體建造建筑物時(shí)，采用先進(jìn)的新型建造技術(shù)，如大開(kāi)間樓蓋結(jié)構(gòu)技術(shù)、新型墻體與結(jié)構(gòu)技術(shù)、復(fù)合地基與樁基技術(shù)等高科技技術(shù)等都可以有效地減少建筑面積，增加使用面積，從而節(jié)約用地。各地建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房、高層公寓安置等都是這一技術(shù)、模式的體現(xiàn)。如浙江永康市能誠(chéng)集團(tuán)“高效”廠房?jī)?nèi)柱間距達(dá)到了12米，最大限度利用生產(chǎn)空間，提高廠房利用率，底層層高達(dá)到了8.5米，中庭的高度甚至達(dá)到了15米至18米，25噸的單梁吊機(jī)可以通達(dá)車間的各個(gè)角落，適合大工業(yè)化生產(chǎn)。二是土地功能的適度混合，集中配套各類用地，提高公共建筑和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目共享度，節(jié)約用地空間。如安徽省合肥市統(tǒng)籌規(guī)劃、集中配套九類社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，用地規(guī)模控制在1公頃左右，以半徑300米1萬(wàn)至1.5萬(wàn)居民為主要服務(wù)對(duì)象，實(shí)行一站式社會(huì)服務(wù)，既方便群眾日常生活，又避免了分散設(shè)置造成土地資源的浪費(fèi)。

立體開(kāi)發(fā)節(jié)地技術(shù)和模式利用土地的地面、上空和地下進(jìn)行各種建設(shè)。其中，地上空間的利用方式主要有高層建筑、高架橋以及立交橋等；地下空間的利用方式包括，把城市交通（地鐵和軌道交通、地下快速路、越江和越海灣隧道）、設(shè)施（如各類管線、停車庫(kù)、污水處理廠、商場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂(lè)等）盡可能轉(zhuǎn)入地下，從而實(shí)現(xiàn)土地的多重利用，提高土地利用效率。

建立完善技術(shù)體系，

盡快出臺(tái)激勵(lì)政策

近年來(lái)，我國(guó)在節(jié)地技術(shù)、模式的理論研究和實(shí)踐探索方面取得了一定進(jìn)展，但與節(jié)能、節(jié)水和礦產(chǎn)資源節(jié)約利用相比，工作相對(duì)滯后，表現(xiàn)在節(jié)地技術(shù)、節(jié)地模式的概念內(nèi)涵尚未統(tǒng)一明確，技術(shù)分類、評(píng)價(jià)尚未開(kāi)展，技術(shù)體系尚未建立，扶持政策尚未制定，技術(shù)推廣應(yīng)用進(jìn)展緩慢等等。要進(jìn)一步發(fā)揮節(jié)地技術(shù)與模式的積極作用，必須在今后一段時(shí)期做好以下工作：

首先，要進(jìn)一步明確概念，建立節(jié)地技術(shù)方法體系。要從理論和實(shí)踐、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)、狹義與廣義、理念與效果等角度，界定節(jié)地技術(shù)的內(nèi)涵與外延，理清節(jié)地技術(shù)與節(jié)地模式、節(jié)地標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)地機(jī)制、節(jié)地政策等的相互關(guān)系。要分析節(jié)地技術(shù)內(nèi)在的層次性、即時(shí)性、兼容性、發(fā)展性等邏輯關(guān)系，按照學(xué)科體系、用地類型等劃分標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建以節(jié)地技術(shù)為核心，覆蓋節(jié)地標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)地模式、節(jié)地機(jī)制和效果評(píng)價(jià)體系等內(nèi)容的科學(xué)合理、層次清晰的節(jié)地技術(shù)方法體系。

其次，統(tǒng)籌安排、重點(diǎn)突破，系統(tǒng)總結(jié)當(dāng)前實(shí)踐相對(duì)成熟的技術(shù)和模式，比如城市公共交通站場(chǎng)、鐵路交通、軌道交通用地節(jié)地技術(shù)、節(jié)地模式等。對(duì)城市軌道交通用地領(lǐng)域的節(jié)地模式和技術(shù)調(diào)查、評(píng)價(jià)、分類，總結(jié)歸納軌道交通節(jié)地模式和節(jié)地技術(shù)，制定軌道交通節(jié)地模式和技術(shù)推廣應(yīng)用目錄。

此外，要抓緊研究節(jié)地技術(shù)和節(jié)地模式的激勵(lì)政策。對(duì)于節(jié)地效果明顯、推廣前景好的節(jié)地技術(shù)和節(jié)地模式，在用地取得、供地方式、土地價(jià)格等方面，加快研究支持政策，建立完善制度和政策層面的激勵(lì)機(jī)制。逐步健全以節(jié)約集約為統(tǒng)領(lǐng)，以提高資源利用效率為目標(biāo)，以制度、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、評(píng)價(jià)、考核為構(gòu)成要素的土地節(jié)約集約體系。

第9篇：商業(yè)用地政策范文

關(guān)鍵詞：地方政府；政府行為；房地產(chǎn)市場(chǎng)；政策；城市規(guī)劃

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2013）12-0018-02

1 問(wèn)題的提出

自2003年以來(lái)，我國(guó)住房需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。同時(shí)，土地收益的猛增使得土地收益成為了地方政府的主要財(cái)政收入渠道?！坝捎诠芾砺毮芎湍繕?biāo)函數(shù)不同，中央政府和地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)是不同的。地方政府既是房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的管理者，又是房地產(chǎn)發(fā)展的受益者，這種雙重地位決定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中地方政府行為的內(nèi)生性。”伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾經(jīng)沉浮，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的每一次起伏，必定和中央政府的干預(yù)密不可分。因此，研究政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，對(duì)我國(guó)未來(lái)土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府行為分析

“住房具有生活必需品和投資品的雙重屬性，并具商品性和福利性二元屬性，這就使得住房定價(jià)機(jī)制較一般商品更具復(fù)雜性，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的定位更顯重要?！痹谖覈?guó)，政府是城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供應(yīng)者，作為土地原始供應(yīng)者的角色參與土地市場(chǎng)的運(yùn)行，政府行為對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行有著至關(guān)重要的作用。

第一，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，地方政府的行為具體包括土地征購(gòu)、土地出讓定價(jià)和實(shí)物地租轉(zhuǎn)嫁，從而間接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二，從市場(chǎng)環(huán)境角度分析，地方政府應(yīng)深入進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，滿足購(gòu)房者的不同需求。

第三，從自身?yè)?dān)負(fù)的社會(huì)責(zé)任來(lái)看，地方政府應(yīng)不斷調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，有效抑制房?jī)r(jià)與投資過(guò)熱趨勢(shì)。

3 地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

文章以杭州市為例，研究了政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并主要分析了國(guó)家宏觀政策、土地供應(yīng)政策和城市規(guī)劃等政府行為帶來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

3.1 國(guó)家宏觀政策對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，是指國(guó)家對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求的基本平衡、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的整體優(yōu)化的管理活動(dòng)。”自從1998年在全國(guó)范圍內(nèi)取消“實(shí)物分配福利房”的房屋制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全的市場(chǎng)化、社會(huì)化階段，并得到了快速的發(fā)展。然而由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不夠成熟，房地產(chǎn)制度不健全，房地產(chǎn)的過(guò)熱投資導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，從2003年121號(hào)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)，到2010年的“國(guó)十一條”，再到“二次調(diào)控”等，政策的效果是顯著的。

第一，政府宏觀政策對(duì)商品房成交量產(chǎn)生重要影響。以2010年杭州房產(chǎn)市場(chǎng)商品房成交量為例，由表1可知：2010年杭州商品房每月成交量波動(dòng)性較大，這些變化與政府的政策變動(dòng)密切相關(guān)，如4月份政府推出的“限購(gòu)令”在全國(guó)一二線城市推行是導(dǎo)致5月份商品房成交量的直線下降的主要原因。第二，政府宏觀政策對(duì)交易均價(jià)產(chǎn)生重要影響。從杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)看，2010年國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)政策使房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期，除了在1月份和2月份交易均價(jià)有一定的上升幅度外，其他月份價(jià)格的波動(dòng)不是很大，政府宏觀政策在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲現(xiàn)象。

3.2 土地供應(yīng)政策對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

土地供應(yīng)政策的制定與實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響最具有深遠(yuǎn)意義，同金融政策相比，土地政策具有滯后性的特點(diǎn)，因此土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響應(yīng)該著眼于市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。通過(guò)圖1發(fā)現(xiàn)：在每月供應(yīng)量差不多時(shí)，商品房成交量受到均價(jià)的影響，均價(jià)越大，成交量越少；相反，均價(jià)越小，成交量越多。在每月成交量差不多時(shí)，供應(yīng)量越多，均價(jià)越低；反之，供應(yīng)量越小，均價(jià)越高。這兩種情況與房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律相符合，結(jié)論如下：

第一，供需對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)交易均價(jià)有顯著影響。房產(chǎn)市場(chǎng)與一般的市場(chǎng)是一樣的，都要遵循最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律――供需對(duì)市場(chǎng)的影響規(guī)律。一般而言，政府出讓的土地多，未來(lái)開(kāi)發(fā)商將要推出的商品房也增多，但由于住房需求在近幾年的提升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的增長(zhǎng)速度快，因此房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格拋去受到通貨膨脹的影響后，其均價(jià)是維持不變或略微下降的。

第二，政府出讓土地的諸多限制對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響。政府推出住房保障制度，規(guī)定了樓盤(pán)內(nèi)要有多少的土地要建設(shè)保障房，這樣解決了少量的經(jīng)濟(jì)困難的群體的住房需求，在房產(chǎn)的供給方面的數(shù)量和質(zhì)量上都發(fā)生了變化，從而對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格產(chǎn)生了影響，使其均價(jià)在一定程度上有所下降。

第三，政府出讓土地的性質(zhì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響。由于商業(yè)用地和住宅用地性質(zhì)不同，因此不同類型的建筑會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不一樣的影響，商業(yè)用地會(huì)使區(qū)域的服務(wù)配套完善，從而使區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上升；住宅用地會(huì)吸引民眾來(lái)此買房定居，從而帶動(dòng)人流，會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)需求，人流帶動(dòng)的商業(yè)機(jī)會(huì)促使周邊的商業(yè)用地的價(jià)值增長(zhǎng)。

3.3 政府城市規(guī)劃對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

城市規(guī)劃是指人類為了在城市的發(fā)展中維持公共生活空間秩序而作的未來(lái)空間安排的意志，是人居環(huán)境各層面上的、以城市層次為主導(dǎo)的工作對(duì)象的空間規(guī)劃。杭州市是浙江省省會(huì)，2007年2月16日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)杭州市城市總體規(guī)劃（國(guó)函[2007]19號(hào)），在批復(fù)中明確了杭州的城市性質(zhì)和功能定位，確定了“一主三副六組團(tuán)”的城市格局，即：從以舊城為核心的團(tuán)塊狀布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X(qián)塘江為軸線的跨江、沿江，網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式布局。采用點(diǎn)軸結(jié)合的拓展方式，組團(tuán)之間保留必要的綠色生態(tài)開(kāi)敞空間，形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開(kāi)放式空間結(jié)構(gòu)模式?！?/p>

第一，城市規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的影響。以杭州之江和下沙為例，近年來(lái)，政府在之江出讓的土地類型大多為工業(yè)用地，而在下沙出讓的土地既有工業(yè)用地，也有商業(yè)和住宅用地，房產(chǎn)類型比較均衡。這是因?yàn)?，在政府未?lái)的規(guī)劃中，之江將是一個(gè)杭州工業(yè)的聚集地；而下沙作為杭州三大副城之一，未來(lái)將成為一個(gè)集產(chǎn)業(yè)、生活于一體的衛(wèi)星城。

第二，城市規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響。之江和下沙均作為杭州市郊的區(qū)塊，位置屬性相差不大，但因?yàn)橄律匙鳛楹贾莸慕?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，政府對(duì)其投入了比之江多的人力、物力與財(cái)力，土地出讓也比之江多，進(jìn)而導(dǎo)致下沙的房產(chǎn)市場(chǎng)成熟度比之江高，下沙樓盤(pán)的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之江。

第三，城市規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)的影響。政府城市規(guī)劃不但影響了城市的空間布局以及城市的功能，而且也將對(duì)區(qū)域內(nèi)的土地使用以及出讓做出安排。比如有些區(qū)域規(guī)劃建設(shè)高檔別墅，有些區(qū)域規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或廉住房，進(jìn)而在一定程度上影響了房產(chǎn)的空間結(jié)構(gòu)與住宅貧富分化。

4 結(jié) 論

在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，中央政府授予地方政府一定的經(jīng)營(yíng)管理和社會(huì)管理職能，地方政府的行為對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重要的影響。政府政策和城市規(guī)劃行為都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了積極的效應(yīng)。政府政策有效地抑制了高房?jī)r(jià)和投資過(guò)熱現(xiàn)象，使房?jī)r(jià)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，而政府的城市規(guī)劃行為對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)、房產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)均產(chǎn)生影響。因此，必須增強(qiáng)地方政府政策的執(zhí)行力和有效性，同時(shí)合理制定城市規(guī)劃，提高城市用地的經(jīng)濟(jì)效益，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

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