劃撥土地的評(píng)估方法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的劃撥土地的評(píng)估方法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：劃撥土地的評(píng)估方法范文

[關(guān)鍵詞]國(guó)有企業(yè)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粺o(wú)形資產(chǎn)評(píng)估；價(jià)值評(píng)估

據(jù)我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)的推算和匯總。近年來(lái)各種原因?qū)е碌膰?guó)有資產(chǎn)流失數(shù)字驚人。如何在國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中防范國(guó)有資產(chǎn)流失已經(jīng)成了當(dāng)前一個(gè)熱門(mén)話(huà)題。對(duì)于需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的國(guó)有企業(yè)而言，只有在準(zhǔn)確的資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)拍荏w現(xiàn)公平、公正，才不會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失。

一、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法的評(píng)價(jià)與選擇

當(dāng)前確定國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值普遍使用的方法是資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估是國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定程序。我國(guó)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的方法大致有這樣四種：收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法、清算價(jià)格法。

(一)收益現(xiàn)值法

收益現(xiàn)值法是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。運(yùn)用收益現(xiàn)值法必須建立在資產(chǎn)具有獨(dú)立獲得預(yù)期收益的能力、資產(chǎn)未來(lái)的收益能夠用貨幣來(lái)計(jì)量、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能夠用貨幣衡量等前提條件下。收益現(xiàn)值法適用范圍較小，一般是用于企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估以及可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

(二)重置成本法

重置成本法是現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，受到一定的限制，該方法要滿(mǎn)足繼續(xù)使用假設(shè)。而且待評(píng)估的資產(chǎn)必須是可以再生和復(fù)制、可以隨時(shí)間推移、可重建和重構(gòu)的具有有形或無(wú)形損耗的單項(xiàng)資產(chǎn)，或者是可重置和重構(gòu)的整體資產(chǎn)。

(三)現(xiàn)行市價(jià)法

現(xiàn)行市價(jià)法是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇一個(gè)或幾個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同或類(lèi)似的資產(chǎn)作為比較對(duì)象，分析比較對(duì)象的成交價(jià)格和轉(zhuǎn)讓條件，進(jìn)行對(duì)比調(diào)整，估算出資產(chǎn)價(jià)值的方法。使用該方法需要有一個(gè)充分發(fā)育的、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)參照物以及與被評(píng)估資產(chǎn)可以比較的有關(guān)指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。隨著我國(guó)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)不斷發(fā)展，會(huì)非常廣泛地運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行自查評(píng)估。

(四)清算價(jià)格法

清算價(jià)格法適用于依照中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定，經(jīng)人民法院宣告破產(chǎn)的企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)清算時(shí)其資產(chǎn)可變現(xiàn)的價(jià)值，評(píng)定重估價(jià)值。清算價(jià)格法與現(xiàn)行市價(jià)法基本相同，所不同的是停業(yè)或者破產(chǎn)時(shí)。企業(yè)將資產(chǎn)拍賣(mài)、出售，清算價(jià)格往往大大低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。在國(guó)外，清算價(jià)格法并不獨(dú)立使用。一般將清算價(jià)格法和現(xiàn)行市價(jià)法共同使用，稱(chēng)為市場(chǎng)法。清算價(jià)格法主要用于企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)抵押、企業(yè)清理等幾種情況。

二、國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的價(jià)值評(píng)估難點(diǎn)分析

國(guó)有資產(chǎn)的特殊性決定了國(guó)有資產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估不可能是一帆風(fēng)順的，而這其中土地處置問(wèn)題、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題，以及評(píng)估委托人問(wèn)題又是國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估中較為棘手的問(wèn)題。

(一)土地處置問(wèn)題

對(duì)待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，國(guó)有企業(yè)擁有的土地使用權(quán)的處置問(wèn)題。因其使用權(quán)來(lái)源的不同而存在不同的解決途徑和辦法。若土地使用權(quán)來(lái)源屬出讓方式。則在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中并不涉及土地處置問(wèn)題，僅需根據(jù)該地塊的客觀區(qū)域因素和個(gè)別因素采用合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)劃撥土地使用權(quán)的處置方式，根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第三條規(guī)定：“對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(人股)和保留劃撥用地方式予以處置”。而在這幾種處置方式下，評(píng)估時(shí)所采用的方式及途徑也不盡相同，具體敘述如下：

1　對(duì)采取保留劃撥用地方式進(jìn)行處置的，無(wú)需對(duì)原賬面劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格進(jìn)行具體的評(píng)定估算。但為了合理體現(xiàn)改革前國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)范圍，仍需對(duì)劃撥土地使用權(quán)原賬面金額按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行核實(shí)，并以核實(shí)后的金額作為評(píng)估值列示，納入改革資產(chǎn)范圍。

2　對(duì)采取國(guó)有土地租賃方式進(jìn)行處置的，應(yīng)首先將國(guó)有企業(yè)原賬面存在的劃撥土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行剝離，然后另行對(duì)國(guó)有土地使用的租金水平進(jìn)行評(píng)估，并將該租金水平評(píng)估結(jié)果一并運(yùn)用于改革方案當(dāng)中。以規(guī)范國(guó)有土地租賃行為，并防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。

3　對(duì)采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式進(jìn)行處置的，對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)。又存在兩種程序和途徑：第一種將該國(guó)有土地使用權(quán)納入改革資產(chǎn)范圍，也應(yīng)納入評(píng)估范圍。在這種情況下：首先，確定該土地使用權(quán)的價(jià)值定義，以土地使用權(quán)來(lái)源屬出讓性質(zhì)為假設(shè)，并根據(jù)地塊實(shí)際情況和規(guī)劃條件對(duì)土地使用權(quán)在出讓方式下的用途及使用期限進(jìn)行假設(shè)；然后，以這些假設(shè)作為估價(jià)提前，對(duì)該國(guó)有土地使用權(quán)采用合適的土地估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估值直接列示于資產(chǎn)負(fù)債中無(wú)形資產(chǎn)項(xiàng)下；最后，對(duì)土地使用者(國(guó)有企業(yè))應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)進(jìn)行反映或列示。第二種不將該國(guó)有土地使用權(quán)納入改革范圍，也即不納入評(píng)估范圍。不將國(guó)有土地使用權(quán)納入改革范圍(評(píng)估范圍)時(shí)，還應(yīng)滿(mǎn)足一個(gè)前提：即房地產(chǎn)市價(jià)中大于建筑物實(shí)體價(jià)格的那部分，均是由土地使用權(quán)貢獻(xiàn)或創(chuàng)造的。將劃撥土地使用權(quán)與其對(duì)應(yīng)的建筑物分開(kāi)評(píng)估(即土地使用權(quán)不納入改革評(píng)估，而另行評(píng)估后形成土地處置方案報(bào)批)才不會(huì)出現(xiàn)價(jià)值遺漏情形，才不會(huì)導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的流失。

(二)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題

無(wú)形資產(chǎn)具有非實(shí)體性、壟斷性、效益性和不確定性、完整性等特點(diǎn)。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估時(shí)考慮的因素主要有：1、無(wú)形資產(chǎn)取得的成本；2、機(jī)會(huì)成本，即無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、出售后失去市場(chǎng)的損失收益的大??；3、效益因素成本，即從無(wú)形資產(chǎn)補(bǔ)償角度考慮的，但無(wú)形資產(chǎn)更重要的是其創(chuàng)造收益；4、使用期限；5、技術(shù)成熟程度；6、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素；7、內(nèi)外無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況和速度；8、市場(chǎng)供需狀況；9、同行業(yè)同類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格水平。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值的高低，還取決于無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓的價(jià)款支付方式、各種支付方式的提成基數(shù)、提成比例等，在評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)綜合考慮。

(三)價(jià)值評(píng)估委托人問(wèn)題

由于國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格總體上決定于企業(yè)總資產(chǎn)減去負(fù)債后的凈資產(chǎn)價(jià)值。政府作為股權(quán)的出讓者，越高的買(mǎi)價(jià)意味著越多的利益。而對(duì)于股權(quán)的購(gòu)買(mǎi)者或者擬進(jìn)入的私人投資者而言，情況恰好相反。相關(guān)利益主體的利益沖突使得轉(zhuǎn)讓雙

方都試圖確保價(jià)值評(píng)估有利于自身。并且當(dāng)所有的參與者都相信道德風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不可避免的影響評(píng)估人對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估時(shí)，認(rèn)定評(píng)估人便成為所有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程的關(guān)注焦點(diǎn)。

根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革重組調(diào)查研究報(bào)告》的展示，在中央控股改革企業(yè)中，由企業(yè)母公司代表企業(yè)最終所有者利益，執(zhí)行評(píng)估機(jī)構(gòu)委任權(quán)的占據(jù)了相當(dāng)大的部分，這樣的企業(yè)占中央控股改革企業(yè)樣本總數(shù)的35％。而在地方控股改革企業(yè)中，母公司作為評(píng)估機(jī)構(gòu)委托人的比例可以達(dá)到43％，同時(shí)還有37％的地方企業(yè)由地方政府親自選擇委任評(píng)估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)也是企業(yè)價(jià)值評(píng)估委托人中的重要部分，而企業(yè)管理者代表自身利益委任價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況最為少見(jiàn)。《國(guó)有企業(yè)改革重組調(diào)查研究報(bào)告》顯示，通過(guò)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估改革企業(yè)資產(chǎn)所得到的評(píng)估價(jià)值相對(duì)最高，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值比值的平均水平可以達(dá)到83％，而依據(jù)其他委托人聘請(qǐng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果計(jì)算出的該比值卻只有68％。這一統(tǒng)計(jì)結(jié)果一方面體現(xiàn)了在中國(guó)的產(chǎn)權(quán)改革過(guò)程中，許多國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)都存在被低估的可能性。另一方面也顯示產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中低估資產(chǎn)的動(dòng)機(jī)最小。改革企業(yè)價(jià)值低估行為的動(dòng)機(jī)主要來(lái)自于企業(yè)收購(gòu)者甚至政府官員的尋租行為，這也同時(shí)解釋了為什么中央政府鼓勵(lì)和要求在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中心實(shí)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程，而不是由地方政府或公司私自組織實(shí)施。

本文認(rèn)為對(duì)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)關(guān)應(yīng)該都是當(dāng)?shù)貒?guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)授權(quán)獨(dú)立主體，然后通過(guò)招標(biāo)的形式來(lái)邀請(qǐng)這些單位，同時(shí)將審計(jì)單位、評(píng)估單位要分開(kāi)。最后要將資產(chǎn)評(píng)估、審計(jì)不良資產(chǎn)的報(bào)審公開(kāi)化。讓資產(chǎn)評(píng)估成為一種“陽(yáng)光”工程。

三、對(duì)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中價(jià)值評(píng)估的幾點(diǎn)建議

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓工作是國(guó)有企業(yè)改革順利進(jìn)行的一個(gè)必要的前提，同時(shí)也是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)行為。其影響因素眾多，要想使產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓取得徹底的成功，不留下任何的隱患，需要各方面的積極配合和支持。筆者對(duì)今后國(guó)有企業(yè)改革提出了以下幾個(gè)方面的建議：為促進(jìn)我國(guó)今后國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及其價(jià)值評(píng)估的健康發(fā)展。

(一)樹(shù)立正確的國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的觀點(diǎn)

突破對(duì)國(guó)有企業(yè)“有進(jìn)有退”的狹隘理解。實(shí)現(xiàn)以退為進(jìn)，退中求進(jìn)，即在國(guó)有股權(quán)和比重上退，在國(guó)有經(jīng)濟(jì)的總體實(shí)力、控制力和影響力上進(jìn)。突破“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和企業(yè)重組是市場(chǎng)行為，政府無(wú)所作為”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。政府作為國(guó)有企業(yè)的出資人，理應(yīng)按市場(chǎng)規(guī)律組織推進(jìn)其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和重組；并且只有政府才能解決轉(zhuǎn)讓重組中的條塊分割、債務(wù)處理、人員安置、分離辦社會(huì)職能等諸多難題，才能協(xié)調(diào)多個(gè)部門(mén)參與改革的行動(dòng)、審批權(quán)限的行使和各自利益的調(diào)整。突破對(duì)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的片面理解。固化、呆滯、虧損、潛虧是最大的流失，只有流動(dòng)、重組、盤(pán)活才能保值增值。國(guó)有資產(chǎn)存在于企業(yè)并有效利用是保值增值，存在于能為社會(huì)公眾利益服務(wù)的社會(huì)保障、基礎(chǔ)設(shè)施、政策性安排(如安置就業(yè)、補(bǔ)償職工)等其他形式也是保值增值。

(二)完善國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的外部環(huán)境和國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估機(jī)制

從我國(guó)目前有關(guān)企業(yè)并購(gòu)的法律條文來(lái)看，還缺乏有關(guān)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的系統(tǒng)規(guī)定，在國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)施過(guò)程中還有許多細(xì)節(jié)與現(xiàn)行法律相抵觸，且存在各地區(qū)規(guī)定不盡相同的問(wèn)題。因此必須要盡快制定出相關(guān)的法律法規(guī)，使國(guó)有企業(yè)改革有法可依。同時(shí)建立一套完善的社會(huì)保障體系來(lái)接收國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后分流出來(lái)的員工，為國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造良好的條件。針對(duì)在國(guó)有企業(yè)實(shí)施產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中存在的信息不對(duì)稱(chēng)、管理層“道德風(fēng)險(xiǎn)”等問(wèn)題，一定要加大力度強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程的監(jiān)督，以加強(qiáng)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中信息披露的透明度。要健全國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。確立合理、公正的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，是當(dāng)前規(guī)范國(guó)有企業(yè)改革的重點(diǎn)。因此在改革的實(shí)施過(guò)程中一定要確立公平合理的價(jià)格，尤其需要健全國(guó)有企業(yè)無(wú)形資本的評(píng)估機(jī)制，在我國(guó)國(guó)有企業(yè)改革中的資產(chǎn)評(píng)估中往往強(qiáng)調(diào)有形資產(chǎn)忽視無(wú)形資產(chǎn)。這樣使得國(guó)有資產(chǎn)流失現(xiàn)象嚴(yán)重。所以在今后的改革中必須為無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估建立一套系統(tǒng)的程序。

第2篇：劃撥土地的評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：土地劃撥；建設(shè)用地；財(cái)政預(yù)算

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

在我國(guó)土地是全民所有，在社會(huì)保障層面，作為土地有一個(gè)基本保障的計(jì)費(fèi)基數(shù)，當(dāng)住房面積達(dá)不到保障基數(shù)時(shí)，需要社會(huì)提供某種形式的住房補(bǔ)貼作為補(bǔ)償性支出。但作為土地的有償使用問(wèn)題，其來(lái)源與歷史遺留問(wèn)題復(fù)雜，在單位面積的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，地方政府出臺(tái)了一些關(guān)于土地使用金的附加條件。而具體到房屋，其使用的期限與價(jià)格的走向等直接與土地相關(guān)，在土地使用費(fèi)提高后，會(huì)相關(guān)到房?jī)r(jià)的走高。關(guān)于場(chǎng)地的使用和建設(shè)性土地的使用，涉及到不同性質(zhì)企業(yè)的租用和買(mǎi)賣(mài)等問(wèn)題，引起復(fù)雜的社會(huì)管理，導(dǎo)致政府的管理出現(xiàn)難點(diǎn)。

一、土地出讓金的支出范圍

土地出讓金的支出范圍包括破產(chǎn)、改制企業(yè)職工安置費(fèi)用、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)各項(xiàng)費(fèi)用、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等。

破產(chǎn)、改制企業(yè)職工安置費(fèi)用。為支持國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展，妥善安置破產(chǎn)和改制國(guó)有企業(yè)分流下崗職工，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》規(guī)定，國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，其原使用的劃撥土地應(yīng)由市人民政府組織出讓?zhuān)儸F(xiàn)資金上繳市財(cái)政局，其土地出讓凈收益主要用于該企業(yè)未能參加養(yǎng)老、醫(yī)療社會(huì)保險(xiǎn)的離退休人員的離退休費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)和職工安置費(fèi)用，其中對(duì)破產(chǎn)企業(yè)中自謀職業(yè)的職工，可按規(guī)定從出讓收入中撥付一次性安置補(bǔ)助費(fèi)。

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)土地出讓金征收情況，安排一定比例的土地出讓金用于城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

土地開(kāi)發(fā)各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：以后，根據(jù)土地的生熟程度進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的費(fèi)用；安排一定數(shù)量的資金，用于農(nóng)村非耕地的開(kāi)發(fā)、整理和復(fù)墾支出。

土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。市財(cái)政局按照繳入國(guó)庫(kù)土地出讓金收入的一定比例核撥土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)，土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)按預(yù)算外資金管理。土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)的使用范圍按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金征收管理實(shí)施辦法》執(zhí)行。

二、場(chǎng)地使用費(fèi)

根據(jù)物權(quán)法，外資企業(yè)使用我國(guó)國(guó)有劃撥的土地可以提交場(chǎng)地使用費(fèi)，其權(quán)利為土地使用權(quán)。其中包括兩項(xiàng)內(nèi)容：土地開(kāi)發(fā)和土地使用。對(duì)土地的開(kāi)發(fā)包括對(duì)現(xiàn)有建筑物的拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，作為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，外資企業(yè)須一次性支付，上述內(nèi)容指出土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。而土地使用費(fèi)是外資企業(yè)在使用土地資源過(guò)程中需要繳納的費(fèi)用，根據(jù)地方土地使用情況的不同，費(fèi)用的使用明細(xì)不同。一次性繳納土地開(kāi)發(fā)費(fèi)之后，須逐年繳納土地使用費(fèi)。凡是屬于劃撥的土地，其費(fèi)用都須納入財(cái)政預(yù)算，作為財(cái)政管理，專(zhuān)項(xiàng)用于外資企業(yè)投資補(bǔ)償，在相應(yīng)的建設(shè)拆遷和涉及公共設(shè)施的建設(shè)上作為支持外資企業(yè)發(fā)展的專(zhuān)項(xiàng)資金進(jìn)行管理。

土地使用費(fèi)由中央政府和地方政府按照一定比例管理，經(jīng)由財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)一征收和管理。對(duì)于同級(jí)土地行政部門(mén)代征代繳，同時(shí)納入財(cái)政預(yù)算，劃撥為城市建設(shè)費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。對(duì)于出讓土地使用權(quán)的，協(xié)議出讓金的40％由國(guó)家進(jìn)行征收，而年付的租金和土地收益金，則不低于基準(zhǔn)地價(jià)的2％。使用土地的單位和個(gè)人須按照國(guó)家法律的規(guī)定自覺(jué)繳納土地使用費(fèi)，國(guó)家對(duì)土地收費(fèi)不屬于行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于土地資源性收費(fèi)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國(guó)家作為土地的所有者，對(duì)于土地權(quán)益的收益體現(xiàn)在土地有償使用上。

三、建設(shè)用地土地

（一）住宅用地與非住宅用地在土地使用權(quán)上存在著區(qū)別：

物權(quán)法對(duì)住宅建設(shè)用地期滿(mǎn)后是否續(xù)費(fèi)并沒(méi)有明確的規(guī)定，關(guān)系到住宅七十年產(chǎn)權(quán)到期的問(wèn)題，到期后住宅用地是否需要繼續(xù)支付土地使用費(fèi)的問(wèn)題，關(guān)于建設(shè)用地土地使用權(quán)人所承擔(dān)的法律義務(wù)，目前還看不到一些依據(jù)。而住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)則已經(jīng)制定，這一個(gè)規(guī)定可以保護(hù)建筑物的所有權(quán)者的合法權(quán)益。在我國(guó)，土地使用金的問(wèn)題，作為物權(quán)法考慮的續(xù)費(fèi)問(wèn)題沒(méi)有做規(guī)定反映出目前問(wèn)題難以解決，矛盾突出。但考慮到實(shí)際操作，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要性，以不規(guī)定是否續(xù)費(fèi)為宜，這關(guān)系到廣大的民生和以人為本理念的實(shí)際發(fā)展。

（二）關(guān)于非住宅用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后的續(xù)期及法律后果

物權(quán)法未出臺(tái)之前，一般情況下，非住宅建設(shè)用地使用的規(guī)定為《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，而有特別行政法規(guī)規(guī)定的除外。物權(quán)法出臺(tái)后對(duì)地上建筑物進(jìn)行了特別的規(guī)定，沒(méi)有規(guī)定的依照舊有的約定或者依照法律、行政法規(guī)的特殊規(guī)定。不過(guò)這種情況容易導(dǎo)致繼續(xù)維持《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，使得物權(quán)法的法律效應(yīng)的實(shí)際操作有較大的難度。

（三）土地使用權(quán)登記注銷(xiāo)

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定對(duì)期滿(mǎn)使用的土地進(jìn)行有權(quán)收回，并且進(jìn)行有效注銷(xiāo)登記，同時(shí)收回登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的土地使用權(quán)證。關(guān)于后續(xù)的工作，對(duì)土地繼續(xù)使用的費(fèi)用問(wèn)題，續(xù)期的問(wèn)題，土地使用費(fèi)如何支付及如何報(bào)財(cái)政審批等問(wèn)題。還包括對(duì)地上建筑物的處理問(wèn)題，對(duì)價(jià)支付的問(wèn)題都需要繼續(xù)探討和深化改革方案。

四、新增建設(shè)用地土地使用費(fèi)問(wèn)題

（一）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收范圍

部分農(nóng)用地和沒(méi)有利用過(guò)的土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，根據(jù)地方國(guó)土資源部門(mén)的實(shí)際勘測(cè)和批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積與相應(yīng)的等別之間存在費(fèi)用上的相關(guān)，對(duì)于有償使用建設(shè)用地須在土地利用的總體城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍進(jìn)行申報(bào)，依法取得的建設(shè)用地的項(xiàng)目工程涵蓋了水利水電建設(shè)、移民搬遷占用土地城市土地以及房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)用地，包括在城鎮(zhèn)化過(guò)程中的村莊和集鎮(zhèn)的重新單獨(dú)選址，依法有償使用土地都屬于新增的建設(shè)用地，其費(fèi)用需要按照不同規(guī)定來(lái)執(zhí)行。因違法批地、占用而實(shí)際發(fā)生的新增建設(shè)用地，應(yīng)按照國(guó)土資源部認(rèn)定的實(shí)際新增建設(shè)用地面積、相應(yīng)等別和征收標(biāo)準(zhǔn)繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。

（二）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別

自2007年開(kāi)始，新增建設(shè)用地土地使用費(fèi)的已經(jīng)提高了一倍。針對(duì)各別地區(qū)行政區(qū)劃的重新區(qū)劃，出臺(tái)的細(xì)化的土地使用費(fèi)存在等別，具體細(xì)化后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)地方的發(fā)展而形成的。

今后，財(cái)政部將會(huì)同國(guó)土資源部根據(jù)國(guó)家土地調(diào)控政策需要，結(jié)合各地基準(zhǔn)地價(jià)水平、耕地總量和人均耕地面積、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等狀況，適時(shí)調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別和征收標(biāo)準(zhǔn)，并向全社會(huì)公布。（三）調(diào)整地方分成管理方式

調(diào)整后的土地使用費(fèi)延續(xù)中央與地方的7：3的使用分成體制，對(duì)土地的總體調(diào)控能夠有利于控制房?jī)r(jià)總體的走高的趨勢(shì)，土地使用費(fèi)的地方部分一律納入省級(jí)管理級(jí)別的國(guó)庫(kù)，納入財(cái)政預(yù)算。

五、完善土地使用的有關(guān)管理制度

針對(duì)治理整頓土地市場(chǎng)秩序中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，結(jié)合本地實(shí)際，查漏補(bǔ)缺，加強(qiáng)土地管理制度的建設(shè)。重點(diǎn)要加強(qiáng)地價(jià)、土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備的法律制度建設(shè)。（一）建立基準(zhǔn)地價(jià)、工業(yè)用地最低價(jià)出讓制度依規(guī)定定期更新基準(zhǔn)地價(jià)，建立并完善工業(yè)用地最低價(jià)出讓制度。基準(zhǔn)地價(jià)、工業(yè)用地最低價(jià)是政府管理和調(diào)控土地市場(chǎng)的基本手段，是顯化土地資產(chǎn)價(jià)值、核算土地資產(chǎn)收益的基本依據(jù)。為保證基準(zhǔn)地價(jià)水平符合實(shí)際，投入資金。（二）規(guī)范土地供應(yīng)制度 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣(mài)或掛牌制度。除按法律法規(guī)規(guī)定可劃撥供地的外，其他建設(shè)用地必須以有償使用方式提供。按法律法規(guī)規(guī)定實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌協(xié)議出讓的土地，要依法進(jìn)行公示，接受監(jiān)督。（三）加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的制度建設(shè) 土地收購(gòu)儲(chǔ)備的制度建設(shè)著重考慮以下五個(gè)方面：一是要明確土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵、范圍；二是要規(guī)范土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)征地、收地、儲(chǔ)地、供地等方面的操作方法與管理制度，包括征地補(bǔ)償、開(kāi)發(fā)支出、收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)工作經(jīng)費(fèi)等土地收儲(chǔ)成本標(biāo)準(zhǔn)、范圍的規(guī)定；三是要建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備準(zhǔn)備金制度，規(guī)范土地儲(chǔ)備資金的運(yùn)作和管理辦法防范金融風(fēng)險(xiǎn)；四是要建立土地儲(chǔ)備工作的監(jiān)督制度和法律責(zé)任制度；五是要建立起土地儲(chǔ)備工作的獎(jiǎng)勵(lì)制度和責(zé)任追究制度，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張麗君. 外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用費(fèi)性質(zhì)辨析[J]. 財(cái)政監(jiān)督. 2010(20).

第3篇：劃撥土地的評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：城郊結(jié)合部；土地；管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F291 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、前言

目前，我國(guó)土地利用與土地管理制度存在缺陷及負(fù)面作用。受到土地資源察賦的制約，一種精細(xì)的、合理的城市邊緣區(qū)土地開(kāi)發(fā)、利用模式對(duì)于可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)是必需的。然而，現(xiàn)階段城市邊緣區(qū)土地利用除了出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益不高的情況，同時(shí)能夠造成城市無(wú)序發(fā)展等現(xiàn)象，另外由于土地利用法存在明顯的問(wèn)題，給營(yíng)造和諧社會(huì)造成明顯的阻礙。所以分析城郊結(jié)合部土地管理機(jī)制能夠產(chǎn)生非常關(guān)鍵的影響。本文在這種情況下，對(duì)如何優(yōu)化城郊結(jié)合部土地管理提出了自己的策略建議，具有一定的借鑒意義。

二、城郊結(jié)合部土地管理的策略建議

（一）強(qiáng)化對(duì)于土地的改革制度

以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，一定要根據(jù)相關(guān)要求承擔(dān)相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金。首先用地單位能夠根據(jù)自身實(shí)際情況，最大限度減少費(fèi)用開(kāi)支；其次，能夠給土地開(kāi)發(fā)利用籌集相應(yīng)的資金，推動(dòng)城郊結(jié)合部用地計(jì)劃及土地開(kāi)發(fā)工作順利進(jìn)行。

（二）構(gòu)建城郊結(jié)合部土地審批體系

不僅在數(shù)量上，而且在土地用途、規(guī)模等上嚴(yán)格控制。結(jié)合部土地利用方案能夠在當(dāng)前現(xiàn)有土地資源開(kāi)展合理的調(diào)派，呈現(xiàn)了非常明顯的整體性，應(yīng)當(dāng)借助實(shí)際的微觀管理貫徹落實(shí)，因此規(guī)定結(jié)合部土地控制機(jī)構(gòu)不斷健全土地審批步驟，制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。在建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，要充分考慮土地的供應(yīng)量；在用地選址時(shí)，考慮土地用途管制的限制；在審批用地項(xiàng)目時(shí)，嚴(yán)格按照《土地管理法》和結(jié)合部土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行。

（三）規(guī)范對(duì)于城郊結(jié)合部土地的管理

制定城郊結(jié)合部土地流轉(zhuǎn)的地方法規(guī)，在法律上對(duì)土地流轉(zhuǎn)的形成和程序、土地評(píng)等定級(jí)、地籍管理、土地市場(chǎng)管理、出讓人和受讓人雙方的責(zé)、權(quán)、利以及糾紛、仲裁處理等進(jìn)行明確的規(guī)定。在實(shí)際流轉(zhuǎn)過(guò)程中一定要根據(jù)相應(yīng)的步驟開(kāi)展。應(yīng)當(dāng)營(yíng)造產(chǎn)生結(jié)合部農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記制度，推動(dòng)流轉(zhuǎn)活動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化水平持續(xù)提高。在土地流轉(zhuǎn)形式方面，應(yīng)當(dāng)貫徹落實(shí)多樣化原則，不過(guò)要特別關(guān)注租賃制。土地租賃制從全球范圍內(nèi)得到了推廣普及，能夠和我國(guó)當(dāng)前實(shí)際情況保持一致。土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)完成，避免耽誤時(shí)間，給結(jié)合部群眾正當(dāng)權(quán)益造成明顯的破壞。

（四）合理對(duì)城郊結(jié)合部土地的評(píng)級(jí)

要科學(xué)地評(píng)估與定級(jí)結(jié)合部土地，就要求把結(jié)合部（包括結(jié)合部城鎮(zhèn)）的土地級(jí)別納入全市統(tǒng)一的土地分級(jí)體系，按全市土地差異，以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)劃分級(jí)別，使定級(jí)因素體系、定級(jí)方法與中心區(qū)基本一致，不能因?yàn)榻Y(jié)合部的規(guī)模小，集聚效益低，重要程度小，內(nèi)部土地利用結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，而人為地區(qū)分中心區(qū)與結(jié)合部的土地定級(jí)與評(píng)估方法。正像之前城市中心區(qū)工業(yè)用地關(guān)鍵通過(guò)工業(yè)企業(yè)級(jí)差效益測(cè)算法開(kāi)展，但是結(jié)合部工業(yè)用地往往通過(guò)聯(lián)營(yíng)入股價(jià)推算法進(jìn)行評(píng)估。未來(lái)應(yīng)當(dāng)調(diào)整此類(lèi)測(cè)算法，從城郊結(jié)合部實(shí)際評(píng)估環(huán)節(jié)之內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)不同渠道、不同手段進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)保護(hù)用地范圍。同時(shí)，因?yàn)橥恋赜袃斒褂脮r(shí)間比較短，造成了這一領(lǐng)域工作人員非常的匱乏，但是當(dāng)前工作人員自身能力和實(shí)際情況無(wú)法保持一致，不具備相應(yīng)的知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法和市場(chǎng)自身標(biāo)準(zhǔn)保持一致，因此，一定要最大限度培育高素質(zhì)的工作人員，給開(kāi)展城市土地評(píng)估儲(chǔ)備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)人員。

（五）完善土地儲(chǔ)備與信息制度

通過(guò)土地統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓的國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建立，促使政府壟斷結(jié)合部土地一級(jí)市場(chǎng)，有效地控制結(jié)合部土地供應(yīng)總量，達(dá)到以土地供應(yīng)引到土地需求的目的。在結(jié)合部土地收購(gòu)儲(chǔ)備中，把存量劃撥土地的入市總量納入政府的土地供應(yīng)總量。政府應(yīng)當(dāng)把結(jié)合部土地科學(xué)合理的流入到土地市場(chǎng)之內(nèi)開(kāi)展合理的管理。在交易價(jià)格存在明顯問(wèn)題的土地資源中，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行合理的調(diào)控，避免各種違規(guī)操作活動(dòng)出現(xiàn)。

另外，將結(jié)合部土地出讓、轉(zhuǎn)讓信息、地價(jià)信息、土地交易信息等等，借助不同的媒體進(jìn)行公示，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商可以清楚的了解特定階段土地交易相關(guān)資料。

（六）實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)發(fā)展

建設(shè)用地屬于非農(nóng)業(yè)用途的土地，主要是城市、村鎮(zhèn)居民的生產(chǎn)和生活用地，城市村鎮(zhèn)是由工業(yè)、商業(yè)、城市生態(tài)等多個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)組成的多層次的經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)。所以結(jié)合部建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理的調(diào)配，推動(dòng)其能夠和當(dāng)前實(shí)際用地標(biāo)準(zhǔn)保持一致，另外能夠和城鎮(zhèn)未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)及要求保持一致。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，土地資源能夠產(chǎn)生非常深刻的影響。同時(shí)，土地能夠影響城市、村鎮(zhèn)布局等等，通過(guò)土地自身功能及影響能夠了解到，土地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中能夠產(chǎn)生非常深刻的影響。建設(shè)用地可持續(xù)利用既能確保當(dāng)代人能享受良好生活、生產(chǎn)空間帶來(lái)的舒適，也能為后代人的生存生活空間不受破壞而打下基礎(chǔ)。

三、結(jié)論

土地作為生產(chǎn)要素和生態(tài)要素，是人類(lèi)生產(chǎn)、生活和生存的物質(zhì)基礎(chǔ)和來(lái)源，具有不可替代的作用。作為城郊結(jié)合部特殊區(qū)位，應(yīng)積極發(fā)展城市型生態(tài)農(nóng)業(yè)，大幅度提高土地利用率和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益，發(fā)展集休閑、觀光、旅游、生態(tài)為一體的綜合都市化農(nóng)業(yè)。

參考文獻(xiàn)

[1]張曉軍.國(guó)外城市邊緣區(qū)研究發(fā)展的回顧及啟示[J].國(guó)外城市規(guī)劃，2005，（04）.

[2]錢(qián)紫華，陳曉鍵.西安城市邊緣區(qū)空間擴(kuò)展研究[J].人文地理，2010，（03）.

[3]殷潔，張京祥，羅小龍.基于制度轉(zhuǎn)型的中國(guó)城市空間結(jié)構(gòu)研究初探[J].人文地理，2009，（03）.

[4]鐘京濤.我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)分析[J].國(guó)土資源科技管理，2004，（06）.

第4篇：劃撥土地的評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估 執(zhí)業(yè)質(zhì)量 內(nèi)部控制

資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的提高，不僅可以提高注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)能力，還可以進(jìn)一步提升資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)社會(huì)公信力。2010年廣西資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)開(kāi)展以資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查為核心的調(diào)查，采用分層抽樣的方法抽查了10家廣西資產(chǎn)評(píng)估師事務(wù)所，分別對(duì)于其內(nèi)部管理制度、設(shè)立條件持續(xù)情況與合伙人及股東任職條件持續(xù)情況方面、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師股東或合伙人由所在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為其繳納基本醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金的情況和獨(dú)立執(zhí)業(yè)質(zhì)量等方面進(jìn)行了檢查。本文以這次檢查結(jié)果為切入點(diǎn)，通過(guò)分析廣西資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量存在問(wèn)題的原因，從而提出提高廣西資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的對(duì)策。

一、廣西資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量現(xiàn)狀分析

（一）事務(wù)所執(zhí)業(yè)缺乏內(nèi)部控制 （1）缺乏必要的制度。在檢查過(guò)程中，大多數(shù)的事務(wù)所都已經(jīng)按照財(cái)政部和中評(píng)協(xié)要求，制定了比較完整的內(nèi)部控制制度，包括對(duì)執(zhí)業(yè)質(zhì)量、人員管理、財(cái)務(wù)管理等方面的內(nèi)容。但仍存在少數(shù)事務(wù)所缺乏必要的制度建設(shè)，沒(méi)有對(duì)執(zhí)業(yè)質(zhì)量等進(jìn)行控制的制度。（2）對(duì)工作底稿的復(fù)核不夠完整。在檢查中發(fā)現(xiàn)，在部分的工作底稿中沒(méi)有反映出復(fù)核的痕跡，沒(méi)有體現(xiàn)出三級(jí)復(fù)核的要求；在個(gè)別復(fù)核人簽名存在重復(fù)簽名現(xiàn)象；在部分工作底稿中體現(xiàn)了復(fù)核的程序，可僅有簽名而無(wú)復(fù)核意見(jiàn)，使得復(fù)核流于形式。（3）對(duì)于報(bào)告簽發(fā)和報(bào)告簽章方面缺乏管理。在檢查中發(fā)現(xiàn)，有個(gè)別事務(wù)所缺乏對(duì)報(bào)告簽發(fā)的管理，在底稿中沒(méi)有報(bào)告簽發(fā)過(guò)程的記錄，無(wú)法表明報(bào)告簽發(fā)是否經(jīng)過(guò)相關(guān)人員的授權(quán)。在對(duì)于報(bào)告簽章方面，個(gè)別事務(wù)所的部分工作底稿只有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的蓋章而缺乏簽名，甚至個(gè)別的報(bào)告沒(méi)有主任及其他相關(guān)人員簽章。（4）缺乏相應(yīng)的收費(fèi)制度。在檢查中發(fā)現(xiàn)，每個(gè)事務(wù)所都將《資產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)管理辦法》粘貼在辦公地點(diǎn)。但只有廣西正德評(píng)估有限公司專(zhuān)門(mén)建立內(nèi)部收費(fèi)管理辦法，其他機(jī)構(gòu)都是使用評(píng)估行業(yè)收費(fèi)管理辦法；并且極大多數(shù)事務(wù)所都沒(méi)有針對(duì)評(píng)估費(fèi)的債權(quán)催收制度和索賠制度。

（二）基礎(chǔ)規(guī)范不完備 （1）工作底稿不規(guī)范和不完備。檢查的報(bào)告中，評(píng)估報(bào)告的底稿基本符合規(guī)范，能夠支撐評(píng)估結(jié)果，但是工作底稿中存在一些問(wèn)題，不夠完備。如評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)、評(píng)估計(jì)劃沒(méi)有按評(píng)估準(zhǔn)則要求的內(nèi)容書(shū)寫(xiě)完整，缺少法人或授權(quán)人簽字，部分缺少委托方公章；企業(yè)整體評(píng)估中對(duì)被評(píng)估企業(yè)的歷史沿革、現(xiàn)狀和發(fā)展前景，可能影響被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景等資料收集不全，甚至沒(méi)有以上資料；對(duì)評(píng)估方法沒(méi)有進(jìn)行適用性分析，對(duì)采用何評(píng)估方法，不采用何種評(píng)估方法沒(méi)有說(shuō)明原因；對(duì)企業(yè)整體評(píng)估不采用收益法評(píng)估，以及沒(méi)有說(shuō)明不采用收益法評(píng)估的理由及收集相關(guān)支持資料；缺少流動(dòng)資產(chǎn)的往來(lái)詢(xún)證函，存貨盤(pán)點(diǎn)表，應(yīng)收、應(yīng)付票據(jù)復(fù)印件等資料；重要資產(chǎn)缺少現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄及現(xiàn)場(chǎng)清查明細(xì)表，除一個(gè)評(píng)估舉例外沒(méi)有其他重要資產(chǎn)的計(jì)算底稿及詢(xún)價(jià)依據(jù)；重要資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明、購(gòu)貨發(fā)票、合同、工程預(yù)結(jié)算書(shū)收集不齊全，甚至沒(méi)有以上資料；機(jī)器設(shè)備評(píng)估舉例不具有代表性，或者價(jià)值量過(guò)小。重置成本構(gòu)成要素有誤，如未將需安裝設(shè)備的安裝費(fèi)用等計(jì)入重置成本，對(duì)成新率形成過(guò)程披露不夠充分，成新率的貶值因素（或修正系數(shù)）的形成過(guò)程披露不充分；出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤、明細(xì)表評(píng)估值與案例不一致等低級(jí)錯(cuò)誤；采用收益法對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，未收集被評(píng)估企業(yè)前三年的會(huì)計(jì)報(bào)表及相應(yīng)的資料，無(wú)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息資料，缺乏必要的計(jì)算底稿。采用現(xiàn)金流量法評(píng)估，對(duì)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的資本性支出計(jì)算錯(cuò)誤（對(duì)固定資產(chǎn)等的更新支出沒(méi)有按評(píng)估值或評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)計(jì)算）。折現(xiàn)率的取值與收益口徑不一致，計(jì)算及取值過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)單。房屋建筑物重置價(jià)值取值過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)單，取價(jià)依據(jù)不充分。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，底稿中未體現(xiàn)市場(chǎng)法所需的3個(gè)交易案例的信息，如價(jià)格來(lái)源，現(xiàn)場(chǎng)勘察照片等；土地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)上有交易案例，且評(píng)估目的為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，但卻只采用成本逼近法評(píng)估，且成本逼近法中年期修正計(jì)算有誤；沒(méi)有披露劃撥土地的評(píng)估價(jià)值是否包含土地出讓金；長(zhǎng)期投資評(píng)估工作底稿及資料過(guò)于簡(jiǎn)單，沒(méi)有對(duì)控股子公司進(jìn)行整體評(píng)估，沒(méi)有按整體評(píng)估的要求收集相關(guān)資料；評(píng)估明細(xì)表沒(méi)有按準(zhǔn)則規(guī)范或國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估指南的要求書(shū)寫(xiě)完整，評(píng)估申報(bào)明細(xì)表沒(méi)有每頁(yè)蓋單位公章，甚至沒(méi)有評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估申報(bào)明細(xì)表；底稿中國(guó)有企業(yè)改制的專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告沒(méi)有蓋審計(jì)單位公章及注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽字蓋章，評(píng)估明細(xì)表的賬面價(jià)值與審計(jì)報(bào)告的賬面價(jià)值不相符，沒(méi)有在審計(jì)的基礎(chǔ)上評(píng)估；對(duì)評(píng)估增減值沒(méi)有進(jìn)行原因分析和說(shuō)明；企業(yè)改制評(píng)估或國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估缺少經(jīng)濟(jì)行為文件；三級(jí)復(fù)核簽字不齊全，部分缺少簽字評(píng)估師在復(fù)核表上簽字，三級(jí)復(fù)核的內(nèi)容記錄不齊全，部分復(fù)核流于形式。（2）評(píng)估報(bào)告內(nèi)容不規(guī)范不完備。在檢查中發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容沒(méi)有按準(zhǔn)則規(guī)范或國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估指南的要求書(shū)寫(xiě)完整，如缺少報(bào)告標(biāo)題、缺少評(píng)估報(bào)告使用者，缺少委托方與產(chǎn)權(quán)持有方或被評(píng)估單位之間關(guān)系的說(shuō)明，評(píng)估目的表述層次不完整、不清晰，評(píng)估依據(jù)不完整，缺少具體的經(jīng)濟(jì)行為文件；評(píng)估對(duì)象及范圍沒(méi)有列出賬面值或者說(shuō)明賬面值的情況；評(píng)估假設(shè)及特別事項(xiàng)說(shuō)明的內(nèi)容與評(píng)估對(duì)象及評(píng)估目的、評(píng)估方法無(wú)關(guān)系，或者說(shuō)明不夠充分，往往流于形式；對(duì)影響評(píng)估結(jié)論的事項(xiàng)說(shuō)明不充分；在國(guó)企改制評(píng)估報(bào)告中，正文沒(méi)有企業(yè)的歷史沿革、經(jīng)營(yíng)情況介紹；報(bào)告中對(duì)采用何評(píng)估方法，不采用何種評(píng)估方法沒(méi)有進(jìn)行分析及說(shuō)明原因，評(píng)估計(jì)算公式與評(píng)估說(shuō)明中的不一致；評(píng)估明細(xì)表與企業(yè)申報(bào)評(píng)估明細(xì)表不一致；評(píng)估明細(xì)表反映的信息不夠完備，如缺匯總表、頁(yè)碼和企業(yè)填表人、評(píng)估人員等；缺少委托方及產(chǎn)權(quán)持有方或被評(píng)估單位共同撰寫(xiě)并蓋章簽字的資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明；沒(méi)有披露長(zhǎng)期投資核實(shí)的內(nèi)容（投資協(xié)議、持股比例等內(nèi)容），對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)投資企業(yè)的狀況說(shuō)明過(guò)于簡(jiǎn)單或沒(méi)有說(shuō)明，對(duì)長(zhǎng)期投資的評(píng)估方法及評(píng)估計(jì)算過(guò)程描述過(guò)于簡(jiǎn)單或沒(méi)有說(shuō)明；評(píng)估計(jì)算舉例不具有代表性，舉例價(jià)值量過(guò)小或資產(chǎn)類(lèi)型不齊全；沒(méi)有說(shuō)明存貨（房地產(chǎn)）為何要引用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告的結(jié)果，委托方是否同意引用，沒(méi)有說(shuō)明引用報(bào)告的主要內(nèi)容及進(jìn)行合理性分析；整體企業(yè)成本法評(píng)估時(shí)未分析企業(yè)是否擁有可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)，若有，應(yīng)對(duì)其單獨(dú)評(píng)估；不可確指無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)在最終確定的評(píng)估結(jié)論中列示，而不是在成本法的結(jié)論中列示；整體企業(yè)收益法評(píng)估計(jì)算過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)單，因素考慮不全，分析測(cè)算的邏輯性差，對(duì)各預(yù)測(cè)科目的分析不夠完整詳細(xì)，無(wú)法判斷結(jié)果的正確性；存在少數(shù)機(jī)構(gòu)在歸檔的報(bào)告書(shū)沒(méi)有法人簽字或加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章的現(xiàn)象。

（三）地方執(zhí)業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未建立 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2009年了《資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)水平的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)》（中評(píng)協(xié)[2009]199號(hào)），結(jié)合廣西實(shí)際情況的廣西資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)，使得機(jī)構(gòu)對(duì)參照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在困惑，實(shí)際收費(fèi)情況出現(xiàn)混亂，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)按舊標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，有的按中評(píng)協(xié)的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，有的按未經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)的廣西評(píng)協(xié)新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并且還隨意打折，造成社會(huì)上對(duì)評(píng)估收費(fèi)的公信力、權(quán)威性大打折扣，已經(jīng)嚴(yán)重影響到評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展。

（四）森林資源評(píng)估不規(guī)范 （1）工作底稿存在的問(wèn)題：如林權(quán)證不齊全或無(wú)林權(quán)證，無(wú)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)出具的森林資源勘察調(diào)查報(bào)告、無(wú)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄、無(wú)現(xiàn)場(chǎng)照片；沒(méi)有企業(yè)提供的森林存量資料及評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，無(wú)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表資料，在評(píng)估計(jì)算過(guò)程中，無(wú)收入、成本等取價(jià)依據(jù)來(lái)源說(shuō)明，對(duì)經(jīng)營(yíng)成本的取價(jià)依據(jù)不充分。對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的數(shù)量巨大的森林資源，沒(méi)有考慮企業(yè)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用，中齡林經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算應(yīng)該每年投入并折現(xiàn)。折現(xiàn)率的取值缺乏計(jì)算過(guò)程。評(píng)估舉例范圍過(guò)小，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)不具有代表性，除評(píng)估舉例外無(wú)其他森林資源的計(jì)算過(guò)程。（2）評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題，主要包括：評(píng)估報(bào)告沒(méi)有說(shuō)明委托方與產(chǎn)權(quán)持有方的關(guān)系，并且報(bào)告具有多個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)持有人；林權(quán)證不齊全或缺少林權(quán)證，部分林地承包合同的權(quán)利人與報(bào)告中所提到的產(chǎn)權(quán)持有方不一致，報(bào)告中也沒(méi)有做出說(shuō)明；委估森林資源面積巨大，缺少專(zhuān)業(yè)性的現(xiàn)場(chǎng)資產(chǎn)核實(shí)以及現(xiàn)場(chǎng)勘察說(shuō)明；沒(méi)有不同產(chǎn)權(quán)人的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總結(jié)論；缺少資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)；評(píng)估范圍與企業(yè)申報(bào)明細(xì)表內(nèi)容不一致，報(bào)告沒(méi)有說(shuō)明原因；缺少評(píng)估協(xié)會(huì)認(rèn)可的兩名森林資源資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家簽字，不符合出具報(bào)告的條件（大部分被檢查機(jī)構(gòu)存在以上問(wèn)題，有的機(jī)構(gòu)對(duì)需要兩名森林資源評(píng)估專(zhuān)家簽字持保留意見(jiàn)，認(rèn)為有兩名注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字已符合出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的條件）；缺少森林資源核查報(bào)告出具單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資格證書(shū)；無(wú)簽字森林資源評(píng)估專(zhuān)家資格證書(shū)；無(wú)委托方及產(chǎn)權(quán)持有方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

二、廣西資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量影響因素分析

（一）評(píng)估人員執(zhí)業(yè)能力不足 （1）資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)的高等教育發(fā)展不足。目前在廣西省唯有廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院設(shè)置了資產(chǎn)評(píng)估本科和專(zhuān)科專(zhuān)業(yè)，是廣西唯一一所擁有資產(chǎn)評(píng)估本科專(zhuān)業(yè)的高等院校，從2012年起每年畢業(yè)本科專(zhuān)業(yè)人才只有50人左右，專(zhuān)科專(zhuān)業(yè)人才只有110人。由于廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院在2012年調(diào)整了專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)方案，已經(jīng)取消了高職高專(zhuān)的資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)，所以目前只有一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估本科專(zhuān)業(yè)，規(guī)模為每年50人左右。人才培養(yǎng)的滯后非常不利于評(píng)估行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，不利于建設(shè)合格評(píng)估專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。（2）專(zhuān)業(yè)人才緊缺。根據(jù)《廣西資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)2011年度注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師年檢公告》，廣西壯族自治區(qū)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師2011年度年檢合格的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師有504人，全區(qū)有資產(chǎn)評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)52家， 平均每個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)合格資產(chǎn)評(píng)估師不到10名， 擁有超過(guò)10名及以上資產(chǎn)評(píng)估師的評(píng)估機(jī)構(gòu)僅有21家。并且具備森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告簽字資格的評(píng)估人員數(shù)量非常少，使得森利資源評(píng)估業(yè)務(wù)難以開(kāi)展。據(jù)不完全調(diào)查，本科以上學(xué)歷的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師所占比重不到60%，碩士及以上學(xué)歷的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師所占比重不到10%。專(zhuān)業(yè)人才的缺乏阻礙評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的提高。因此廣西資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人才存在著素質(zhì)不高、數(shù)量不足和缺乏善于管理的復(fù)合型人才等問(wèn)題。（3）缺乏對(duì)后續(xù)教育的重視。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中不斷出現(xiàn)新的評(píng)估業(yè)務(wù)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師必須不斷進(jìn)修，以便更好地履行評(píng)估工作。因此評(píng)估人員每年都需要進(jìn)行必要的后續(xù)教育。但由于部分評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)后續(xù)教育工作的重要性認(rèn)識(shí)不夠、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師消極應(yīng)對(duì)、廣西評(píng)協(xié)管理不到位、后續(xù)教育培訓(xùn)內(nèi)容不合理和培訓(xùn)方式還不夠靈活等原因，使得很多注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師沒(méi)有能很好進(jìn)行后續(xù)教育，后續(xù)教育培訓(xùn)的效果并不理想。

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不完善 （1）缺乏戰(zhàn)略管理意識(shí)。評(píng)估市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)只注重追逐利潤(rùn)，不惜采用“打折政策”來(lái)吸引客戶(hù)，對(duì)于事務(wù)所的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不予重視。缺乏明確具體的戰(zhàn)略規(guī)劃等，都限制了評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展。（2）內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善。目前很多評(píng)估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不完善，限制了評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)合并的方式擴(kuò)大規(guī)模，但由于缺乏戰(zhàn)略、企業(yè)文化、業(yè)務(wù)上的整合，很容易出現(xiàn)“合并快、分家也快”的現(xiàn)象，不利于實(shí)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)“做大、做強(qiáng)、做優(yōu)”的目標(biāo)。

（三）評(píng)估行業(yè)體制不順 （1）廣西資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)未能充分發(fā)揮管理者的職能。目前廣西資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在多頭管理的現(xiàn)象，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師由評(píng)估協(xié)會(huì)管理，房地產(chǎn)估價(jià)師由房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)管理，土地估價(jià)師由土地估價(jià)協(xié)會(huì)管理。各個(gè)協(xié)會(huì)之間相對(duì)獨(dú)立，受不同行政管理部門(mén)的管理，協(xié)會(huì)之間缺乏必要的溝通協(xié)作機(jī)制，各自為政，對(duì)于同一個(gè)評(píng)估業(yè)務(wù)也有不同的評(píng)估要求與操作指南，使得評(píng)估人員無(wú)所適從。多頭管理的現(xiàn)狀限制了廣西資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的統(tǒng)一與壯大。在廣西資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)管理過(guò)程中，也缺乏制定違反評(píng)估準(zhǔn)則、原則等事項(xiàng)的處罰規(guī)定，不利于評(píng)估質(zhì)量的提高。（2）自我發(fā)展的力度不足。廣西資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)出現(xiàn)的時(shí)間短，起步晚，是在廣西人民政府的扶持下發(fā)展起來(lái)的，使得資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)過(guò)于依賴(lài)政府部門(mén)規(guī)定的法定業(yè)務(wù)，缺乏對(duì)市場(chǎng)新業(yè)務(wù)的開(kāi)拓能力，未能主動(dòng)去滿(mǎn)足市場(chǎng)業(yè)務(wù)需求。由于近年來(lái)評(píng)估事務(wù)所與從業(yè)人才的大量增加，對(duì)于法定業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，很多評(píng)估事務(wù)所迫于生存的壓力，只能采用壓價(jià)策略來(lái)爭(zhēng)取業(yè)務(wù)

三、廣西資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量提高的對(duì)策

（一）建立健全資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范 （1）制定《廣西注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師管理辦法》。辦法要能體現(xiàn)中國(guó)廣西特色，明確資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制，界定法定監(jiān)管和行業(yè)自律監(jiān)管的范圍，確定注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的法定執(zhí)業(yè)范圍，給予注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師一個(gè)公正良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。（2）結(jié)合資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則建立相關(guān)評(píng)價(jià)體系。廣西資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)根據(jù)廣西資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的具體情況，制定相應(yīng)的廣西省資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的職業(yè)道德細(xì)則。對(duì)于執(zhí)業(yè)過(guò)程中可能發(fā)生的違反道德準(zhǔn)則的行為，通過(guò)細(xì)則確定相應(yīng)的監(jiān)督和懲戒措施。另外應(yīng)結(jié)合資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則，建立每個(gè)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的道德評(píng)價(jià)體系，以具體的評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)衡量，并以一定的方式將結(jié)果予以公開(kāi)化。（3）改進(jìn)行業(yè)信息管理系統(tǒng)。廣西資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)網(wǎng)站內(nèi)容過(guò)于單一簡(jiǎn)單，很難通過(guò)該網(wǎng)站獲取專(zhuān)業(yè)的技術(shù)服務(wù)，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實(shí)際情況改進(jìn)行業(yè)信息管理系統(tǒng)，提高行業(yè)信息數(shù)據(jù)查詢(xún)功能，為各個(gè)評(píng)估人員提供數(shù)據(jù)參考，把評(píng)估機(jī)構(gòu)管理、注冊(cè)管理、評(píng)估業(yè)務(wù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員個(gè)人信息、后續(xù)教育等有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。

（二）加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的研究 資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展完善，離不開(kāi)對(duì)這個(gè)學(xué)科理論知識(shí)的深入研究。廣西注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)應(yīng)制定《關(guān)于促進(jìn)廣西評(píng)估行業(yè)科學(xué)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，以促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估的學(xué)術(shù)研究。廣西資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)還應(yīng)積極爭(zhēng)取廣西省政府所設(shè)立的行業(yè)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金，結(jié)合這個(gè)專(zhuān)項(xiàng)資金制定相應(yīng)的專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法，以便促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的理論發(fā)展。廣西評(píng)估師協(xié)會(huì)和評(píng)估師事務(wù)所應(yīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)術(shù)研究建立一系列的激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師結(jié)合評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)課題的申報(bào)和資金扶持。廣西資產(chǎn)評(píng)估研究中心還應(yīng)充分發(fā)揮研究能力強(qiáng)的作用，把注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)與研究中心的師資力量結(jié)合起來(lái)，對(duì)于行業(yè)中出現(xiàn)的新業(yè)務(wù)與新問(wèn)題進(jìn)行理論研究，以達(dá)到“理論指導(dǎo)實(shí)踐，實(shí)踐完善理論”的目標(biāo)。

（三）加大拓展資產(chǎn)評(píng)估新業(yè)務(wù)力度 由于傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)的不可連續(xù)性，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)要發(fā)展壯大的話(huà)，必須要開(kāi)拓新市場(chǎng)，尋求新業(yè)務(wù)，不斷滿(mǎn)足市場(chǎng)的需要，比如無(wú)形資產(chǎn)質(zhì)押評(píng)估、財(cái)政資金績(jī)效評(píng)估、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估等業(yè)務(wù)。對(duì)于新業(yè)務(wù)，評(píng)估師事務(wù)所與評(píng)估人員要積極抓住機(jī)遇，結(jié)合本行業(yè)的優(yōu)勢(shì)，完善新業(yè)務(wù)的評(píng)估原則、評(píng)估方法的相關(guān)事項(xiàng)。如近年來(lái)興起的財(cái)政資金績(jī)效評(píng)估業(yè)務(wù)，盡管在很多地區(qū)已經(jīng)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所占得先機(jī)，但是評(píng)估協(xié)會(huì)、評(píng)估師事務(wù)所與廣大評(píng)估人員并未放棄這塊業(yè)務(wù)，積極制定更為科學(xué)合理的財(cái)政資金績(jī)效評(píng)估的評(píng)估方法與評(píng)估指標(biāo)。

（四）加強(qiáng)與相關(guān)行業(yè)監(jiān)管協(xié)調(diào) 要加強(qiáng)與財(cái)政、審計(jì)、工商等部門(mén)的協(xié)調(diào)，尤其是要與房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)和土地估價(jià)協(xié)會(huì)增強(qiáng)溝通協(xié)作，完善評(píng)估事項(xiàng)規(guī)范，盡量減少評(píng)估規(guī)定的矛盾，以實(shí)現(xiàn)評(píng)估行業(yè)的統(tǒng)一。同時(shí)利用行業(yè)處罰以及取消執(zhí)業(yè)資格等手段，加大評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的違規(guī)成本，以提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，尤其是對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)用低收費(fèi)來(lái)進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行打擊。

（五）建立健全事務(wù)所內(nèi)部控制制度 資產(chǎn)評(píng)估師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)從組織人事控制、財(cái)務(wù)控制、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)控制和評(píng)估質(zhì)量控制等方面建立健全內(nèi)部控制制度，內(nèi)部控制制度應(yīng)結(jié)合具體情況隨時(shí)調(diào)整。由于內(nèi)部控制提供的只能是一個(gè)合理而非絕對(duì)的保證。因此還需要對(duì)內(nèi)部控制無(wú)法控制的領(lǐng)域建立突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，制定相關(guān)預(yù)案，使評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降到最低水平。

（六）大力發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估高等教育 （1）完善資產(chǎn)評(píng)估課程體系建設(shè)。由于廣西的資產(chǎn)評(píng)估本科專(zhuān)業(yè)建設(shè)的時(shí)間很短，在課程體系的建設(shè)仍存在不足，尤其在實(shí)踐課程方面，不能全方面地反映實(shí)務(wù)中的評(píng)估業(yè)務(wù)。因此應(yīng)著重建設(shè)相關(guān)實(shí)踐課程，包括機(jī)電設(shè)備評(píng)估課程實(shí)習(xí)、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估課程實(shí)習(xí)、房地產(chǎn)評(píng)估課程實(shí)習(xí)等專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估課程。（2）加強(qiáng)對(duì)師資隊(duì)伍培養(yǎng)。應(yīng)通過(guò)在事務(wù)所實(shí)踐和外出學(xué)習(xí)等方式來(lái)提高教師的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。還可以通過(guò)組建評(píng)估培訓(xùn)師資庫(kù)，聘請(qǐng)具備豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的，充實(shí)評(píng)估教育的師資力量。（3）提高培養(yǎng)層次。目前廣西已將資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)納入本科教育的范疇，但是單純的本科教育，是無(wú)法滿(mǎn)足培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估高端人才的需求。因此，應(yīng)在已經(jīng)建立資產(chǎn)評(píng)估本科的高等院校，通過(guò)師資培養(yǎng)和引進(jìn)人才等方式，逐步設(shè)立資產(chǎn)評(píng)估學(xué)碩士點(diǎn)和資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)碩士點(diǎn)，條件成熟后還可以建立資產(chǎn)評(píng)估學(xué)博士點(diǎn)。（4）進(jìn)行學(xué)校與評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)合辦學(xué)。通過(guò)學(xué)校與評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)合辦學(xué)，不僅可以結(jié)合評(píng)估機(jī)構(gòu)的需求有針對(duì)性培養(yǎng)評(píng)估人才，還可以借助評(píng)估機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，提高評(píng)估專(zhuān)業(yè)人才的就業(yè)率，吸引更多優(yōu)秀的學(xué)子投身于評(píng)估行業(yè)，提高評(píng)估行業(yè)的知名度和影響力。廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院還在此基礎(chǔ)上與廣西多家大型評(píng)估師事務(wù)所形成良好的合作關(guān)系，為這些事務(wù)所輸入優(yōu)秀的人才。

*本文系2011年廣西軟科學(xué)項(xiàng)目“廣西資產(chǎn)評(píng)估業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)及其信息化研究”（課題編號(hào)：桂科軟11217005）的階段性成果

參考文獻(xiàn)：

[1]王翠琳、藺全錄：《我國(guó)會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)質(zhì)量體系的構(gòu)建及應(yīng)用》，《商業(yè)時(shí)代》2009年第18期。

第5篇：劃撥土地的評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)誘因防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評(píng)估的基本概念。不同的專(zhuān)家從不同角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開(kāi)貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過(guò)收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營(yíng)和收益的目的。國(guó)際銀行業(yè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長(zhǎng)期融資形式，通常采取長(zhǎng)期抵押貸款形式，貸款是通過(guò)附著在能夠帶來(lái)收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時(shí)期里予以?xún)斶€。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過(guò)銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長(zhǎng)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵包括以下四個(gè)方面：抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對(duì)抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評(píng)估，與市場(chǎng)價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

政府因素

政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動(dòng)蕩會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個(gè)金融市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)于活躍市場(chǎng)，推動(dòng)投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長(zhǎng)期過(guò)高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無(wú)力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估活動(dòng)中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估主要采用三大經(jīng)典方法—成本法、收益法、市場(chǎng)法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場(chǎng)法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評(píng)估這類(lèi)房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來(lái)說(shuō)是無(wú)用的。一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時(shí)候都會(huì)補(bǔ)充評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評(píng)估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時(shí)，就必須非常小心對(duì)待通過(guò)收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無(wú)中生有，有學(xué)者稱(chēng)其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐，沒(méi)有基礎(chǔ)資料就不能稱(chēng)其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時(shí)，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類(lèi)變動(dòng)指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專(zhuān)學(xué)歷，對(duì)于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過(guò)估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估包括提出貸款申請(qǐng)到評(píng)估到最后貸款償還都會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問(wèn)題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過(guò)出讓方式獲得，有通過(guò)政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過(guò)程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

目前，各地辦理抵押評(píng)估的做法不一，評(píng)估的口徑很不一致，影響了評(píng)估結(jié)果的有效性。而一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來(lái)確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績(jī)報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始，一直到項(xiàng)目完成向用戶(hù)提供估價(jià)產(chǎn)品—估價(jià)報(bào)告的全過(guò)程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國(guó)大陸截止2002年底注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過(guò)21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場(chǎng)。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對(duì)估價(jià)師會(huì)產(chǎn)生督促作用。如果某個(gè)估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會(huì)因此失去估價(jià)市場(chǎng)，丟掉生存空間。因此，通過(guò)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。

提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

在國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，如美國(guó)和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫(xiě)估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的懲罰，直至取消其會(huì)員資格。我國(guó)也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過(guò)足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過(guò)不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開(kāi)放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒(méi)收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過(guò)設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

參考文獻(xiàn)：

1.徐永峰.小議不同形式使用權(quán)對(duì)房地產(chǎn)抵押的影響[J].工程經(jīng)濟(jì)，2001

2.宋戈.房地產(chǎn)抵押評(píng)估目前面臨的問(wèn)題及對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師，2004

3.孫守義，朱宏杰.當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評(píng)估存在的問(wèn)題和改進(jìn)的途徑[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師，2004

4.曲衛(wèi)東.從新巴塞爾協(xié)議透視商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師，2004