土地使用費(fèi)計(jì)算方法精選(九篇)

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第1篇：土地使用費(fèi)計(jì)算方法范文

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)；資產(chǎn)評(píng)估；固定資產(chǎn)；總投資

中圖分類號(hào)：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1723（2013）01-0135-02

工程造價(jià)專業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估同屬經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇，但二者有著不同的專業(yè)特點(diǎn)和計(jì)算方法。工程造價(jià)專業(yè)是具體描述固定資產(chǎn)價(jià)值形成的全過(guò)程；資產(chǎn)評(píng)估是指根據(jù)企業(yè)具體要求及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押等經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。但在建筑物評(píng)估中兩學(xué)科有相互關(guān)聯(lián)之處。根據(jù)多年來(lái)在工作中所接觸的工程和評(píng)估案例，工程造價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估概念不同，卻有著很大的關(guān)聯(lián)性，作為長(zhǎng)期從事工程造價(jià)的專業(yè)人員，如何將二者加以區(qū)分，并能正確聯(lián)系是十分重要的。

一、工程造價(jià)的含義及構(gòu)成

（一）工程造價(jià)含義

工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。通俗地說(shuō)，投資者選定一個(gè)投資項(xiàng)目，通過(guò)一系列投資管理活動(dòng)（包括項(xiàng)目評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程招標(biāo)，直至竣工驗(yàn)收等），所支付的全部費(fèi)用形成固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，所有以上開支就構(gòu)成了工程造價(jià)。另一層含義是以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以工程這種特定的商品形式作為交易對(duì)象，通過(guò)招投標(biāo)等交易方式，最終由市場(chǎng)形成的價(jià)格。這層含義把工程造價(jià)認(rèn)定為工程價(jià)格或工程承包價(jià)格區(qū)別造價(jià)的兩種含義的意義在于，為投資者和供應(yīng)商（或者稱承包商）在工程建設(shè)領(lǐng)域的市場(chǎng)行為提供理論依據(jù)，當(dāng)業(yè)主提出降低工程造價(jià)時(shí)，是站在投資者的高度充當(dāng)著市場(chǎng)需求主體的角色：當(dāng)承包商提出提高工程造價(jià)，是為了實(shí)現(xiàn)更高的實(shí)際利潤(rùn)這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的必然。

（二）我國(guó)現(xiàn)行建設(shè)項(xiàng)目總投資及工程造價(jià)的構(gòu)成

基本建設(shè)項(xiàng)目總投資及工程造價(jià)主要由以下部分構(gòu)成：

1. 固定資產(chǎn)。其中包括平建筑安裝工程投資（直接工程費(fèi)+間接費(fèi)+計(jì)劃利潤(rùn)+稅金）、設(shè)備及工器具購(gòu)置投資（設(shè)備原價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)）、主要材料費(fèi)投資、根據(jù)工程項(xiàng)目的建筑安裝工程投資招標(biāo)或競(jìng)標(biāo)價(jià)與甲方所供設(shè)備和主材料合同價(jià)之和計(jì)提的工程管理費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、土地使用費(fèi)、其他投資（包括設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、勘察費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、破路費(fèi)、綠化遷移費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、合同公證費(fèi)、開辦費(fèi)、質(zhì)量評(píng)定費(fèi)、結(jié)算審定費(fèi)等其他所有與工程有關(guān)的費(fèi)用）。

2. 流動(dòng)資產(chǎn)。這就包括預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貸款利息。

（三）新增固定資產(chǎn)價(jià)值的確定

新增固定資產(chǎn)是指在投資項(xiàng)目竣工投產(chǎn)后所增加的固定資產(chǎn)價(jià)值。某項(xiàng)工程從立項(xiàng)、可行性分析、出步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、前期開發(fā)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程招標(biāo)、直到竣工驗(yàn)收發(fā)生的全部費(fèi)用，進(jìn)行工程竣工決算，形成新增固定資產(chǎn)價(jià)值?？⒐Q算是辦理交付使用財(cái)產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)，是會(huì)計(jì)記賬的依據(jù)，工程造價(jià)總費(fèi)用不完全構(gòu)成“固定資產(chǎn)”賬目下的金額，根據(jù)財(cái)務(wù)制度規(guī)定，新增資產(chǎn)由各個(gè)具體的資產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成，分為流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、其他資產(chǎn)。在會(huì)計(jì)記

賬中：

1.建筑工程安裝費(fèi)用――形成“固定資產(chǎn)――房屋”

賬戶。

2.設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)――形成“固定資產(chǎn)――設(shè)備”

賬戶。

3.土地使用費(fèi)（及土地出讓金） ――形成“無(wú)形資產(chǎn)”

賬戶。

4.建設(shè)單位管理費(fèi)中的開辦費(fèi)――形成“遞延資產(chǎn)”

賬戶。

5.其他費(fèi)用分?jǐn)傆浫敫鲉雾?xiàng)工程“固定資產(chǎn)――房屋”、“固定資產(chǎn)――設(shè)備”等賬戶中。如：建設(shè)單位管理費(fèi)按建筑工程、安裝工程、需安裝設(shè)備價(jià)值總額作等比例分?jǐn)?，土地征用費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用則按建筑工程造價(jià)分?jǐn)偂?/p>

從上述可以看出新增固定資產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)容包括：建筑安裝工程造價(jià)和其他應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。

通過(guò)前三項(xiàng)的論述，我們可以大致了解了工程項(xiàng)目從立項(xiàng)、竣工到交付使用進(jìn)入企業(yè)會(huì)計(jì)賬目，形成企業(yè)資產(chǎn)的全過(guò)程。下面我們簡(jiǎn)要了解資產(chǎn)評(píng)估的基本概念及特點(diǎn)。

二、資產(chǎn)評(píng)估的概念及特點(diǎn)

（一）資產(chǎn)評(píng)估的概念

資產(chǎn)評(píng)估指專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依據(jù)相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。資產(chǎn)評(píng)估具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估包括機(jī)械設(shè)備評(píng)估、土地使用權(quán)評(píng)估、建筑物評(píng)估、其他資產(chǎn)評(píng)估。

（二）資產(chǎn)評(píng)估的適用范圍

適用范圍包括：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、清算、租賃；股份經(jīng)營(yíng)：中外合資、合作；抵押、擔(dān)保。

（三）資產(chǎn)評(píng)估的方法

資產(chǎn)評(píng)估方法多種多樣，傳統(tǒng)的評(píng)估方法一般有：形象進(jìn)度法，成本法，假設(shè)開發(fā)法，變動(dòng)因素調(diào)整法等等。成本法是最基本的方法，也是使用最頻繁的方法。

成本法又稱重置成本，是通過(guò)求取開發(fā)可替代待估不動(dòng)產(chǎn)所需的成本總額來(lái)估算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的方法。即在評(píng)估時(shí)點(diǎn)重新形成該工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用，確定重置價(jià)格。

成本法就是資產(chǎn)的現(xiàn)行在取得成本。在建筑物評(píng)估中，重置成本的確定是非常關(guān)鍵的，這就要求評(píng)估人員有豐富的工程技術(shù)和工程造價(jià)方面的知識(shí)，準(zhǔn)確的確定建筑物的重置成本。

（四）資產(chǎn)評(píng)估實(shí)例

下面就一具體評(píng)估案例來(lái)說(shuō)明：

案例：某啤酒品牌是在香港聯(lián)交所上市的國(guó)有企業(yè)，2010年9月受香港聯(lián)交所委托，對(duì)其資產(chǎn)狀況進(jìn)行重新評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為2010年11月30日。本建筑物為啤酒分公司的一處廠房――糖化分廠，1995年建成投產(chǎn)，建設(shè)期為一年，建筑面積為1962平方米，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，混凝土條形基礎(chǔ)，層高為5米，共計(jì)2層，外墻為涂料，內(nèi)墻為瓷磚到頂，地面地磚，塑鋼窗。本建筑物一直在使用，“固定資產(chǎn)――糖化分廠”賬戶賬面原值為3，801，111元，評(píng)估該建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。

1.要求企業(yè)提供九五年竣工決算（審計(jì)后），根據(jù)竣工決算中的工程量套用定額，選用廣西省預(yù)算定額：2010年廣西省建筑安裝工程定額；2010年廣西省建筑裝飾定額；2010年廣西省取費(fèi)定額：2010年11月份南寧市材料價(jià)格信息。

2.通過(guò)套用定額取得建筑工程費(fèi)用：土建工程：2，472，120元；1260元/平方米；裝飾工程：156，960元；80元/平方米；水暖工程：78，480元：40元/平方米：給排水工程：58，860元，3O元/平方米；電照工程：137，340元，7O元/平方米。建筑工程費(fèi)用合計(jì)：2，903，760元

3.其他費(fèi)用：根據(jù)廣西省的相關(guān)規(guī)范規(guī)定，評(píng)估費(fèi)用計(jì)算：建設(shè)單位管理費(fèi)：（按工程費(fèi)用的2.5%）2，903，760×2.5%=72，594元；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：（工程費(fèi)用的3%）2，903，760×3%=87，113元；工程監(jiān)理費(fèi)：（工程費(fèi)用的2%）2，903，760×2%=58，075元：防空地下室建設(shè)費(fèi)：2O元/平方米×1962平方米=3，9240元；墻體改造費(fèi)：9元/平方米×

1962平方米=17，658元；消防集資費(fèi)：7元/平方米×1962平方米=13，734元；上下水配套費(fèi)：15元/平方米×1962平方米=

29，430元；排水配套費(fèi)：6元/平方米×1962平方米=11，772元；防洪保安費(fèi)：1元/平方米×1962平方米=1，962元：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：50元/平方米×1962平方米=98，100元。其他費(fèi)用共計(jì)：357，084元；資金成本=（2，903，760+357，084）×0.5×6%=97，825元。

4.該建筑物的重置成本=2，903，760+357，084+97，825=3，358，700元。

5.該建筑物1995年投產(chǎn)，已使用15年，框架結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為50年，尚可使用年限為35年，則成新率-35年÷50年×100%=70%。

建筑物的評(píng)估值=重置成本×成新率=3，358，700元×70%=2，351，090元。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊松堂.資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2004，（1）.

第2篇：土地使用費(fèi)計(jì)算方法范文

關(guān)鍵詞：供電企業(yè) 其他費(fèi)用 標(biāo)準(zhǔn)成本 模板設(shè)計(jì)

作為一種成本計(jì)算方式，標(biāo)準(zhǔn)成本通過(guò)對(duì)間接費(fèi)用、直接材料和直接人工進(jìn)行預(yù)估，得到最終的成本費(fèi)用，這本成本計(jì)算方法在對(duì)成本進(jìn)行了分解的同時(shí)也對(duì)責(zé)任進(jìn)行了分解，因此該方法也可稱為標(biāo)準(zhǔn)成本制度和責(zé)任分解制度。標(biāo)準(zhǔn)成本是為達(dá)到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的，結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)成本進(jìn)行合理的計(jì)算。在標(biāo)準(zhǔn)成本的制定過(guò)程中，需要參照企業(yè)預(yù)算情況和各個(gè)部門的業(yè)績(jī)狀況，只有對(duì)生產(chǎn)的技術(shù)水平和經(jīng)營(yíng)的管理水平有詳細(xì)的了解，才能制定適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，企業(yè)的資金和資源使用效率才能得到提高。對(duì)于供電企業(yè)，電網(wǎng)維修和電能輸送過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，不能計(jì)入到個(gè)成本項(xiàng)目的費(fèi)用，應(yīng)歸納到其他費(fèi)用的范疇中。

一、供電企業(yè)中其他費(fèi)用的含義

在維護(hù)電網(wǎng)的正常運(yùn)行、保證電能正常輸配過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，都屬于其他費(fèi)用，囊括了電能輸配環(huán)節(jié)的成本，但不屬于材料費(fèi)、修理費(fèi)、職工薪酬、折舊費(fèi)等成本項(xiàng)目的費(fèi)用。具體來(lái)說(shuō)包這些項(xiàng)目：差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、外部勞務(wù)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)、取暖費(fèi)、稅費(fèi)、研究開發(fā)費(fèi)、存貨盤虧和毀損、超標(biāo)排污費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、中介費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、綠化費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷、物業(yè)管理費(fèi)、信息系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)、委托運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、外事費(fèi)、出國(guó)經(jīng)費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、警衛(wèi)消防費(fèi)、試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)、其他。

二、其他費(fèi)用成本開支的驅(qū)動(dòng)因素

成本驅(qū)動(dòng)因素是決定成本發(fā)生的一些重要的事項(xiàng)或活動(dòng)。通過(guò)獨(dú)立或交互的因素驅(qū)動(dòng)合力來(lái)提高技術(shù)，提高生產(chǎn)效率從而相應(yīng)的減少成本，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力?？h級(jí)供電企業(yè)的其他費(fèi)用的成主要影響因素主要有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、在崗職工人數(shù)、營(yíng)業(yè)面積、缺員人數(shù)、勞務(wù)派遣人員人數(shù)、客戶數(shù)、供電所數(shù)量、營(yíng)業(yè)廳數(shù)量、供電所（營(yíng)業(yè)廳）建筑面積、變電站建筑面積、車輛總數(shù)、特種作業(yè)車輛總數(shù)、房屋建筑物固定資產(chǎn)原值、辦公樓建筑面積、大、中、小型會(huì)議次數(shù)、信息系統(tǒng)軟件數(shù)量、委托運(yùn)行的變電站個(gè)數(shù)、委托運(yùn)行的線路長(zhǎng)度等等?？h級(jí)供電企業(yè)要實(shí)現(xiàn)對(duì)其他費(fèi)用的成本控制就一定要實(shí)現(xiàn)對(duì)這些驅(qū)動(dòng)因素的把握，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)降低成本，設(shè)計(jì)出一個(gè)科學(xué)合理的其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模板。

三、各縣級(jí)供電企業(yè)共同接受的其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模版的設(shè)計(jì)

如何針對(duì)不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域的不同單位來(lái)設(shè)計(jì)成本動(dòng)因，形成各縣級(jí)供電企業(yè)共同適用的其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模版，是其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模式設(shè)計(jì)的重點(diǎn)內(nèi)容。筆者試通過(guò)調(diào)查，分析了2011年7個(gè)縣局的預(yù)計(jì)收入，從房屋建筑物原值、在崗職工人數(shù)、營(yíng)業(yè)面積、客戶數(shù)、供電所數(shù)量、缺員數(shù)等方面進(jìn)行了分析。分析發(fā)現(xiàn)，各數(shù)據(jù)間存在遇到的比例關(guān)系，特別是客戶數(shù)量、供電所數(shù)量、營(yíng)業(yè)面積對(duì)預(yù)計(jì)收入的影響最大。這就是制定標(biāo)準(zhǔn)模板的重要依據(jù)，需要找出模板數(shù)據(jù)之間的比例關(guān)系，這樣才能使得設(shè)計(jì)出來(lái)的成本費(fèi)用符合各縣級(jí)的情況。在崗人數(shù)和缺員人數(shù)對(duì)預(yù)計(jì)收入也有一定的影響。例如：縣局1其營(yíng)業(yè)面積252，預(yù)計(jì)收入6119，縣局2其營(yíng)業(yè)面積2422，預(yù)計(jì)收入40051。同時(shí)供電所個(gè)數(shù)后者是4個(gè)，客戶數(shù)量后者是前者的將近9倍。

因?yàn)槌杀窘M成上各縣局供電企業(yè)并不是完全統(tǒng)一的量，所以找出符合的模板就需要找出成本組成的驅(qū)動(dòng)因素。根據(jù)20XX年縣局成本部分驅(qū)動(dòng)因素情況表可以看出，預(yù)計(jì)收入、固定資產(chǎn)、在職員工、營(yíng)業(yè)面積、客戶數(shù)、供電所數(shù)量、缺員人數(shù)等縣局之間差異較大，這時(shí)就需要具體的分析各成本模板費(fèi)用中驅(qū)動(dòng)因素，以組成科學(xué)的成本模板，適合各縣級(jí)供電企業(yè)不同情況的需求。例圖可知，縣局1無(wú)自有房屋資產(chǎn)，附屬的辦公設(shè)備、場(chǎng)所為租賃，雖然人員較少，所轄供電區(qū)域小，客戶數(shù)少，但相對(duì)收入?yún)s不低，是個(gè)有發(fā)展?jié)摿Τ砷L(zhǎng)型的企業(yè)；縣局2收入較大，房屋建筑物資產(chǎn)最多，職工人數(shù)較多，所轄供電區(qū)域較廣，缺員較嚴(yán)重，是個(gè)有著優(yōu)質(zhì)負(fù)荷的發(fā)展比較穩(wěn)定的企業(yè)；縣局3在所比較縣局中較中庸，發(fā)展尚可；縣局4因?yàn)樗幗?jīng)濟(jì)相對(duì)落后區(qū)域，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入較少，但其房屋建筑物資產(chǎn)不低，是個(gè)需要地方經(jīng)濟(jì)扶持才能有所發(fā)展的企業(yè)；縣局5是所比較縣局中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入最大，客戶數(shù)最多的縣局，但其發(fā)展目前主要受在崗職工人數(shù)較多制約；縣局6所轄供電區(qū)域最廣、客戶數(shù)不低，但主營(yíng)業(yè)務(wù)收入相對(duì)較少，是個(gè)典型的以發(fā)展旅游為主，轄區(qū)內(nèi)無(wú)優(yōu)質(zhì)工業(yè)的企業(yè)?？h局7與縣局6類似，但目前有部分高能耗企業(yè)支撐，發(fā)展受限。通過(guò)動(dòng)因分析，最后形成的成本模板包含辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、綠化費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一系列費(fèi)用。其中對(duì)于辦公費(fèi)，模板試考慮參照在崗職工人數(shù)進(jìn)行分配，以人均辦公費(fèi)進(jìn)行成本控制；對(duì)于差旅費(fèi)考慮50%參照職工人數(shù)，50%參照每平方公里客戶數(shù)進(jìn)行分配；對(duì)于外部勞務(wù)費(fèi)考慮參照缺員人數(shù)進(jìn)行分配；對(duì)于營(yíng)銷費(fèi)考慮50%參照客戶數(shù)，40%參照主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，10%參照供電所數(shù)量進(jìn)行分；對(duì)于綠化費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)考慮參照房屋建筑物原值進(jìn)行分配；其他的費(fèi)用也類似的按照驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行成本控制，這樣才能夠使得成本模板適用與各縣級(jí)供電企業(yè)。對(duì)于保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、價(jià)格調(diào)節(jié)基金因?yàn)閷賱傂再M(fèi)用，保險(xiǎn)費(fèi)涉及各家固定資產(chǎn)數(shù)，稅收隨國(guó)家征收稅率、范圍而定，暫不考慮動(dòng)因。

四、通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)成本模版對(duì)縣級(jí)供電企業(yè)管控的意義

實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)成本模板對(duì)縣級(jí)供電企業(yè)管控有著積極意義，成本管理的關(guān)鍵是控制，通過(guò)成本控制從而降低成本增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。通過(guò)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)成本模板的分析，可以發(fā)現(xiàn)其在應(yīng)用過(guò)程中有一下幾個(gè)方面的作用。第一，將成本細(xì)化，按照有關(guān)的規(guī)章制度，就能對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，最后得到的成本的合理性、準(zhǔn)確性才能得到保證，與實(shí)際的成本之間的差距不明顯，提高了企業(yè)的資金使用效率；第二，將成本制定過(guò)程中的責(zé)任細(xì)化，通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)成本模板，可以把責(zé)任細(xì)化到部門甚至個(gè)人，明確了自己的責(zé)任后，職能缺失的現(xiàn)象不復(fù)存在；第三，成本控制的方式更加簡(jiǎn)單，對(duì)成本制定過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)可以實(shí)施一對(duì)一的控制，減少了成本控制工作的盲目性，在提高工作效率的同時(shí)，提高了控制工作的強(qiáng)度和力度；第四，為企業(yè)管理者和領(lǐng)導(dǎo)者的決策提供數(shù)據(jù)支持，原有的成本管理方法雖然能計(jì)算成本，但數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者不能掌握企業(yè)的實(shí)際情況，制定出的戰(zhàn)略和目標(biāo)缺少了一定的可行性，嚴(yán)重影響了成本管理的效果。實(shí)施其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模板是供電企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，供電企業(yè)需要引起足夠的重視。

五、結(jié)束語(yǔ)

標(biāo)準(zhǔn)成本的應(yīng)用是供電企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，對(duì)成本管理方法的革新和探索，促進(jìn)了成本管理方法的健全和完善。縣級(jí)供電企業(yè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模板設(shè)計(jì)對(duì)縣級(jí)供電企業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)有著重要意義，在進(jìn)行模板設(shè)計(jì)的過(guò)程中，需要深刻的認(rèn)識(shí)到其他費(fèi)用的組成，然后根據(jù)不同電力企業(yè)的成本驅(qū)動(dòng)因素，分析整合，才能夠確定出符合各縣級(jí)供電企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)成本模板來(lái)制定出其他費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)成本模板設(shè)計(jì)不是固定的，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，在以后應(yīng)用的過(guò)程中，需要根據(jù)供電企業(yè)大環(huán)境的變動(dòng)而進(jìn)行改進(jìn)，以促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]重慶市江北供電局課題組.標(biāo)準(zhǔn)成本在供電企業(yè)中的應(yīng)用探討[J].廣西電業(yè)，2008

[2]郗建華.寧夏電力公司標(biāo)準(zhǔn)成本管理研究[D].華北電力大學(xué)，2010

第3篇：土地使用費(fèi)計(jì)算方法范文

自然資本是二十一世紀(jì)國(guó)際社會(huì)出現(xiàn)的一個(gè)具有時(shí)代意義的概念，這個(gè)概念不僅極大地改變了人們的生產(chǎn)、生活方式，也從根本上改變了人們的財(cái)富觀念和財(cái)富計(jì)算方法。有關(guān)自然資本的核算也被列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算和會(huì)計(jì)核算體系進(jìn)行研究，成為計(jì)算國(guó)家財(cái)富和企業(yè)財(cái)富的基礎(chǔ)。比較而言，宏觀領(lǐng)域的自然資本核算研究起步較早，目前其核算框架基本形成，并于2007年首次公布了中國(guó)的綠色GDP。因此，自然資本核算的會(huì)計(jì)研究應(yīng)該以宏觀核算的研究成果為起點(diǎn)，加快研究的力度與步伐。

一、一個(gè)新的資本觀的誕生――自然資本概念的形成

資本既是社會(huì)財(cái)富的象征，也是創(chuàng)造財(cái)富的源泉。然而，資本是如何創(chuàng)造財(cái)富，即在財(cái)富形成過(guò)程中，資本具體表現(xiàn)為哪些形態(tài)？對(duì)這個(gè)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，人類經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。由于資本是伴隨著工業(yè)經(jīng)濟(jì)而產(chǎn)生的一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，因此，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的視野中，資本通常被認(rèn)為是生產(chǎn)過(guò)程中作為生產(chǎn)資料的物質(zhì)財(cái)富，即由實(shí)物（如機(jī)器、設(shè)備、廠房、材料等）和貨幣構(gòu)成的物質(zhì)資本。相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，人類對(duì)于資本的認(rèn)識(shí)都局限于物質(zhì)資本。

從馬克思開始，對(duì)財(cái)富源泉的認(rèn)識(shí)，從單純的物轉(zhuǎn)向了人。在《資本論》里馬克思分析了資本的另一種形態(tài)，即提供剩余價(jià)值的人力資本的存在。他揭示出資本主義生產(chǎn)關(guān)系用物質(zhì)資本掩蓋了人力資本這一秘密。而馬克思終其畢身探索的這個(gè)真理，在今天知識(shí)經(jīng)濟(jì)的背景下，已得到社會(huì)的廣泛認(rèn)可。人力資本與物質(zhì)資本共同創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富觀點(diǎn)，已成共識(shí)。

然而，人類對(duì)資本的探索并非就此而止。20世紀(jì)中期，由于自然資源的日益匱乏對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了制約作用，經(jīng)濟(jì)學(xué)家以新的視覺(jué)重新審視資本，深入研究財(cái)富創(chuàng)造的源泉。美國(guó)知名能源專家埃默里?洛文斯和享特?洛文斯在其合著的《自然資本論》中，指出了資本主義生產(chǎn)方式最大的缺陷就是造成人與自然的分離。幾千年來(lái)，尤其是工業(yè)革命后的幾百年，人類從自然界索取了大量資源，卻沒(méi)有對(duì)自然做應(yīng)有的補(bǔ)償，也沒(méi)有把自然對(duì)財(cái)富的貢獻(xiàn)計(jì)算在生產(chǎn)成本之內(nèi)，致使與自然有關(guān)的資源長(zhǎng)期處于低價(jià)甚至免費(fèi)的狀態(tài)，導(dǎo)致自然資源日益稀缺，出現(xiàn)了嚴(yán)重的資源和環(huán)境危機(jī)。

面對(duì)這一問(wèn)題，近年來(lái)，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家突破傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，根據(jù)對(duì)財(cái)富創(chuàng)造的作用，提出自然資本概念，將資本劃分為自然資本、物質(zhì)資本和人力資本三種形態(tài)，并根據(jù)稀缺性與有用性，建立了資源、環(huán)境的價(jià)值學(xué)說(shuō)與定價(jià)理論，為解決自然資源的價(jià)值計(jì)量難題奠定了基礎(chǔ)。

自然資本概念的提出，進(jìn)一步加深了人們對(duì)資本的認(rèn)識(shí)。任何一種形態(tài)的資本在一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)都無(wú)法獨(dú)立地創(chuàng)造財(cái)富。為此，1995年9月世界銀行提出了以“國(guó)家財(cái)富”或“國(guó)家人均資本”為依據(jù)，度量各國(guó)發(fā)展的可持續(xù)性的方法。按照這種計(jì)算方法，一個(gè)國(guó)家的財(cái)富由四部分構(gòu)成：一是已形成的資產(chǎn)也稱產(chǎn)出資產(chǎn)；二是人力資源；三是自然資源；四是社會(huì)資本（即社會(huì)賴以正常運(yùn)轉(zhuǎn)的制度、組織、文化凝聚力和共有信息等）。

世界銀行計(jì)算財(cái)富的這一新方法，進(jìn)一步引導(dǎo)著人們樹立可持續(xù)發(fā)展的資本觀和財(cái)富觀。根據(jù)資本分類的這一理論，會(huì)計(jì)計(jì)量的資本應(yīng)該包括以上前三類，一是物質(zhì)資本（Km），即人類自身創(chuàng)造出來(lái)的財(cái)富，如：機(jī)器、廠房和道路等；二是人力資本（Kh），即人的知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)等通過(guò)教育、培訓(xùn)固化在人體內(nèi)的資本存量；三是自然資本（Kn），包括自然資產(chǎn)和環(huán)境資產(chǎn)。如土地、森林、漁業(yè)資源、凈化能力、石油、煤氣、臭氧層以及生物化學(xué)循環(huán)等都是自然資本。因此，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展觀念，會(huì)計(jì)計(jì)量資本的公式為：

K=Km+Kh+Kn

綜上所述，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于資本理論研究的軌跡是沿著物質(zhì)資本向人力資本和自然資本在不斷延伸。資本概念的不斷深化是社會(huì)進(jìn)步與人類文明發(fā)展的象征。

自然資本概念的出現(xiàn)，為自然資本的核算奠定了重要的理論基礎(chǔ)。

二、自然資本的特征

（一）自然屬性與資本屬性的結(jié)合

既然作為資本家族的一個(gè)成員，自然資本也具有資本的一般屬性，并依照資本的屬性運(yùn)行，即自然資本也以增值為目的。因此，自然資本經(jīng)營(yíng)的目的，是使其能夠獲得最大限度的增值。同時(shí)，自然資本更多的是具有其自然的基本屬性，如有些自然資源的增值是源于其生物特性，人類只要妥善保護(hù)，靠生態(tài)的自生性就會(huì)自動(dòng)升值，典型的是森林及特定的生態(tài)圈，在人類不干擾的狀態(tài)下，隨著年代的遞延會(huì)增加其使用價(jià)值。而多數(shù)自然資源則隨著人類的耗用日益減少，如礦產(chǎn)資源。

因此，自然資本是資本尋租的本性與生態(tài)系統(tǒng)的平衡協(xié)調(diào)性的結(jié)合。對(duì)于自然資本的這一特征，自然資本既需要經(jīng)營(yíng)，也需要補(bǔ)償，自然資本補(bǔ)償?shù)暮怂闶亲匀毁Y本核算的真正目的。

（二）權(quán)益的社會(huì)化

自然資本作為非人力形成的物質(zhì)財(cái)富，其權(quán)益的歸屬應(yīng)當(dāng)是社會(huì)，而不僅是其所在地，這是由自然資源的特點(diǎn)所決定的，尤其是生態(tài)資源。因?yàn)槿魏巫匀毁Y源都具有兩種特性，即資源的特性和生態(tài)的特性。如森林，除了是一種生物資源外，它的存在還影響著周圍的氣候和其下游水流的質(zhì)量。因此，資源開采的影響、成本的補(bǔ)償和收益的確認(rèn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了地理屬性的范圍。

自然資本的這一特征，使自然資本的產(chǎn)權(quán)界定與成本、收益的計(jì)算，與一般資本比較，具有很大的不確定性。因此，自然資本的核算更多地適合于在宏觀領(lǐng)域進(jìn)行。這也是宏觀領(lǐng)域自然資本核算研究先于微觀領(lǐng)域的一個(gè)客觀原因。

三、自然資本產(chǎn)權(quán)的會(huì)計(jì)問(wèn)題

現(xiàn)代企業(yè)以產(chǎn)權(quán)關(guān)系作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)。從產(chǎn)權(quán)角度看，資本是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)資源和財(cái)富的一種要求權(quán)。因此，自然資本可以理解為是人類從自然可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，提出的對(duì)于自然資源參與財(cái)富生產(chǎn)的一種產(chǎn)權(quán)要求。這種要求權(quán)的出現(xiàn)，必然打破傳統(tǒng)的財(cái)富認(rèn)同與財(cái)富分配制度，帶來(lái)一場(chǎng)對(duì)現(xiàn)有社會(huì)生產(chǎn)資料所有權(quán)結(jié)構(gòu)及社會(huì)財(cái)富分配的新的制度安排，也為產(chǎn)權(quán)理論創(chuàng)新提供了新的平臺(tái)。

（一）我國(guó)自然資源所有權(quán)形式對(duì)自然資本要素核算的影響

由于自然資本的特征，自然資本的產(chǎn)權(quán)界定與產(chǎn)權(quán)量變動(dòng)測(cè)定具有很大的不確定性，因此，相對(duì)于物質(zhì)資本，自然資本的產(chǎn)權(quán)核算還是一個(gè)新課題。目前我國(guó)自然資本所有權(quán)的模式為：自然資源的原始產(chǎn)權(quán)或最終所有權(quán)均屬于全民所有。政府作為社會(huì)公共資源的管理者，擁有自然資源管理權(quán)。生產(chǎn)者通過(guò)付費(fèi)，有償?shù)貜恼种蝎@得所需的自然資源的使用權(quán)。在我國(guó)，自然資本使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，屬于第一次資源轉(zhuǎn)移。雖然這一次轉(zhuǎn)移不改變自然資本所有權(quán)的性質(zhì)，但會(huì)出現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，管理權(quán)和收益權(quán)被分割。自然資本產(chǎn)權(quán)的這一特征，引發(fā)的最大會(huì)計(jì)問(wèn)題是自然資本補(bǔ)償?shù)碾y度，即誰(shuí)是補(bǔ)償?shù)闹黧w，補(bǔ)償制度如何建立等。根據(jù)我國(guó)自然資本的產(chǎn)權(quán)制度，筆者提出如下設(shè)想：

1.國(guó)家投入的形式

以投資形式進(jìn)行資源轉(zhuǎn)移，自然資本是以國(guó)家的名義屬于全民所有，其所有權(quán)、收益權(quán)與處置權(quán)歸屬于國(guó)家，企業(yè)只擁有其管理權(quán)。國(guó)家以一定年限的自然資源占用、使用權(quán)作價(jià)入股，自然資源在企業(yè)體現(xiàn)為國(guó)家股。投資各方按照投入企業(yè)的資產(chǎn)數(shù)額，取得相應(yīng)的股權(quán)和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。自然資本補(bǔ)償?shù)闹黧w是國(guó)家，自然資本的會(huì)計(jì)管理涉及到雙方權(quán)益結(jié)構(gòu)和收益分配的計(jì)算。

2.企業(yè)租賃的形式

自然資源不作為資本金，而是由自然資源開發(fā)企業(yè)向自然資源的所有者支付租金。在這種產(chǎn)權(quán)形式下，國(guó)家以租賃的方式將自然資源的占有、使用權(quán)租賃給企業(yè)，企業(yè)與國(guó)家之間在自然資源的使用上形成一種法律上的契約關(guān)系。企業(yè)通過(guò)定期向管理機(jī)構(gòu)繳納租金，換取自然資源的使用權(quán)。自然資源所有者所取得的租金是一個(gè)常量，自然資本補(bǔ)償?shù)闹黧w仍然是國(guó)家。

3.企業(yè)購(gòu)買的形式

自然資源開發(fā)型企業(yè)通過(guò)一定的法律程序和形式，以購(gòu)買的方式，取得自然資源的占有和使用權(quán)。在這種產(chǎn)權(quán)形式下，企業(yè)預(yù)先支付了自然資源占有權(quán)和使用權(quán)的價(jià)格，自然資本補(bǔ)償?shù)闹黧w也是國(guó)家。

以上三種形式，都屬于自然資源的第一次轉(zhuǎn)移，第一次轉(zhuǎn)移造成自然資源的產(chǎn)權(quán)分離，即所有權(quán)與使用權(quán)的分離。無(wú)論以什么形式轉(zhuǎn)移，企業(yè)只獲得使用權(quán)和部分收益權(quán)。因此，從產(chǎn)權(quán)角度看，自然資本是國(guó)家對(duì)自然資源的所有權(quán)。在以國(guó)家投資形式獲得自然資源的企業(yè)，應(yīng)該建立自然資本賬戶，作為宏觀核算的基礎(chǔ)。同時(shí)，國(guó)家收取的租賃費(fèi)、使用費(fèi)和通過(guò)自然資本投資分得的利潤(rùn)應(yīng)建立自然資本補(bǔ)償基金賬戶。因此，自然資本與自然資本補(bǔ)償基金，從性質(zhì)上看都屬于宏觀核算賬戶。

通過(guò)第一次資源轉(zhuǎn)移進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域后，自然資源則成為生產(chǎn)要素。作為生產(chǎn)要素后的自然資源流通是在生產(chǎn)要素市場(chǎng)進(jìn)行，按生產(chǎn)要素市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，進(jìn)行有償轉(zhuǎn)移的。

（二）自然資本的權(quán)益價(jià)值確定

綜上所述，國(guó)家、政府、經(jīng)營(yíng)者分別行使著自然資源所有權(quán)、管理權(quán)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)。在擁有這些權(quán)益的過(guò)程中，各方都投入了一定的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，組成了自然資源的整體價(jià)值。因此，自然資源權(quán)益是自然資源同主體結(jié)合所附著的權(quán)利和要求，這種權(quán)利和要求在經(jīng)濟(jì)上得到體現(xiàn)，就形成了自然資源的權(quán)益價(jià)值。具有包括：

1.自然資源所有者享有所有權(quán)收益。自然資源所有權(quán)是一種法定所有權(quán)，其實(shí)質(zhì)是領(lǐng)轄所有權(quán)，即國(guó)家行使，只要在國(guó)家領(lǐng)轄區(qū)域發(fā)現(xiàn)的一切自然資源，就應(yīng)該為國(guó)家所有，這種所有權(quán)具有壟斷性。法定所有權(quán)享有的收益是“地租”形式的收益。如礦產(chǎn)資源的所有權(quán)收益為：“礦區(qū)使用費(fèi)用”、“資源級(jí)差費(fèi)”和“特別資源”；森林資源的所有權(quán)收益為“林地使用費(fèi)”、“資源級(jí)差費(fèi)”和“持別資源費(fèi)”；草原資源的所有權(quán)收益為“草地使用費(fèi)”、“資源級(jí)差費(fèi)”和“特別資源費(fèi)”等。這些統(tǒng)稱為自然資源所有權(quán)價(jià)格，構(gòu)成自然資源買價(jià)的主要組成部分。

2.自然資源管理者享有的管理權(quán)收益。自然資源管理者行使社會(huì)行政管理職能，保護(hù)自然資源的合理開發(fā)和利用。作為自然資源的管理者應(yīng)向自然資源的經(jīng)營(yíng)者收取的費(fèi)用有：資源保護(hù)費(fèi)（自然資源在開發(fā)過(guò)程中發(fā)生資源保護(hù)、環(huán)境治理等費(fèi)用）和資源替代費(fèi)（資源管理部門組織資源替代方面的科研工作發(fā)生資源開發(fā)替代費(fèi)用）。這兩項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)稱為“資源補(bǔ)償費(fèi)”，由國(guó)家分期向自然資源經(jīng)營(yíng)者收取。

3.自然資源經(jīng)營(yíng)者享有的經(jīng)營(yíng)收益。自然資源的經(jīng)營(yíng)者為取得自然資源經(jīng)營(yíng)權(quán)，必須向資源所有者（國(guó)家）及有關(guān)方面交納相關(guān)的款項(xiàng)，如礦山企業(yè)從地質(zhì)勘探單位購(gòu)買礦產(chǎn)資源發(fā)現(xiàn)權(quán)，同時(shí)向國(guó)家申請(qǐng)采礦權(quán)時(shí)支付礦產(chǎn)資源所有權(quán)價(jià)值。在取得資源經(jīng)營(yíng)權(quán)后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益。

上述自然資源的權(quán)益理論歸納如下表：

四、自然資本補(bǔ)償制度

（一）自然資本與物質(zhì)資本的關(guān)系

大部分自然資本與物質(zhì)資本之間是一種轉(zhuǎn)化的關(guān)系，如能源產(chǎn)品是由礦產(chǎn)資源轉(zhuǎn)化而來(lái)，這一類資源通常是不可再生資源。因此，經(jīng)濟(jì)生活中自然資本與物質(zhì)資本的關(guān)系，體現(xiàn)為自然資本不斷向物質(zhì)資本轉(zhuǎn)化，并隨著這一轉(zhuǎn)化自然資本逐漸縮小。當(dāng)自然資源被耗盡以后，物質(zhì)資本就無(wú)法生產(chǎn)，人類的生產(chǎn)、生活過(guò)程都將中斷。自然資本與物質(zhì)資本的這一關(guān)系，決定了自然資本的持續(xù)利用，其補(bǔ)償是不可或缺的。

（二）自然資本補(bǔ)償?shù)囊饬x

自然資本的補(bǔ)償是指運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段彌補(bǔ)由于人為原因造成的資源損耗和環(huán)境破壞，維持自然資源的存量，保證資源與環(huán)境能夠滿足人類可持續(xù)發(fā)展的需要。具體做法為：一是要有足夠的資金支持研制和開發(fā)不可再生資源的替代物；二是通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段限制可再生資源的使用和浪費(fèi)，并積累資金維持這些資源的再生；三是通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段限制污染物的排放并積累資金治理污染。如建立污染權(quán)交易市場(chǎng)、污染責(zé)任保險(xiǎn)制度和環(huán)境稅收等。

（三）我國(guó)的自然資本補(bǔ)償制度

我國(guó)傳統(tǒng)的自然資本補(bǔ)償制度，主要采用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行強(qiáng)制性補(bǔ)償，包括獎(jiǎng)勵(lì)，綜合利用、排污收費(fèi)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠等。目前新的經(jīng)濟(jì)手段主要有資源有償使用制度、污染產(chǎn)品收費(fèi)制度和環(huán)境管理收費(fèi)制度等。

自然資源的有償使用又有兩種方式：一種是對(duì)直接消耗自然資源的行為收費(fèi)，如對(duì)從自然中開采礦產(chǎn)、砍伐林木、抽取水源等行為收費(fèi)；另一種是對(duì)環(huán)境容量資源使用的收費(fèi)。如向環(huán)境排放污染物，消耗環(huán)境容量使環(huán)境質(zhì)量下降而實(shí)行的排污收費(fèi)制度。

1.自然資源使用的補(bǔ)償制度

（1）水資源的有償使用

水資源的收費(fèi)有兩種類型，一是對(duì)未經(jīng)人工處理的天然水的收費(fèi)；二是對(duì)使用水利工程的水收費(fèi)。

（2）土地資源的有償使用

土地資源的有償使用，就是在保證土地屬國(guó)家所有的前提下，將土地有償租給企業(yè)、事業(yè)單位開發(fā)經(jīng)營(yíng)和使用，經(jīng)營(yíng)、使用單位則向國(guó)家交納土地使用費(fèi)。

（3）征收礦產(chǎn)資源稅

礦產(chǎn)資源實(shí)行有償開采，即對(duì)從事煤炭等礦產(chǎn)資源開采的單位或個(gè)人征收一定的費(fèi)用。

2.環(huán)境資源使用的補(bǔ)償制度

（1）排污收費(fèi)制度

排污收費(fèi)制度是指排污者向國(guó)家交納的治理污染源、消除環(huán)境污染以及賠償受害人損失的費(fèi)用。征收排污費(fèi)一般有兩個(gè)層次：第一層次是超標(biāo)收費(fèi)，就是對(duì)超過(guò)國(guó)家或地方規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放的污染物征收一定的費(fèi)用，對(duì)達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)的，則不收費(fèi)；第二層次是排污收費(fèi)。凡是向環(huán)境排放污染物的都要繳納排污費(fèi)。排污收費(fèi)制度在一定程度上肯定了自然環(huán)境資源所具有的價(jià)值，將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的外部不經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行內(nèi)部化。

（2）排污許可證交易制度

排污權(quán)交易的目的是建立合法的污染排放權(quán)利，這種權(quán)利是以許可證的形式表現(xiàn)的，通過(guò)政府的監(jiān)督管理，發(fā)放給排污者作為其可以排放污染物的證明，并且允許這種權(quán)利像商品一樣被買入買出，從而達(dá)到對(duì)污染物排放的控制。

（3）生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)

生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)以從事對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生或可能產(chǎn)生不良影響的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)開發(fā)者為對(duì)象，征收范圍為現(xiàn)行排污收費(fèi)沒(méi)有覆蓋到的、影響生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、功能及效用的各種行為。體現(xiàn)了“誰(shuí)污染，誰(shuí)治理；誰(shuí)開發(fā)，誰(shuí)保護(hù)；誰(shuí)破壞，誰(shuí)恢復(fù)；誰(shuí)利用，誰(shuí)補(bǔ)償”的自然保護(hù)原則，使破壞者通過(guò)繳納補(bǔ)償費(fèi)的形式，負(fù)擔(dān)起為生態(tài)環(huán)境造成損害的相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

3.稅收制度

與自然資源相關(guān)的各稅種主要是調(diào)節(jié)級(jí)差收入或增加收益。我國(guó)目前專門針對(duì)資源與環(huán)境的稅收有資源稅、土地增值稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。

五、自然資本的核算

自然資本核算是自然資本補(bǔ)償?shù)闹匾A(chǔ)。為此，國(guó)際社會(huì)和中國(guó)政府都投入了大量的人力與物力進(jìn)行研究。然而，將自然資本要素列入國(guó)家與企業(yè)的財(cái)富核算體系是一個(gè)十分復(fù)雜和艱巨的課題。目前已初具形態(tài)的自然資本核算框架，主要是宏觀領(lǐng)域的綜合環(huán)境與經(jīng)濟(jì)核算體系（SEEA）；而微觀領(lǐng)域的核算，即環(huán)境會(huì)計(jì)有關(guān)自然資本的核算，尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展和結(jié)論性的成果。筆者認(rèn)為，環(huán)境會(huì)計(jì)關(guān)于自然資本要素核算的研究可以SEEA為研究起點(diǎn)來(lái)統(tǒng)一自然資本核算研究的口徑，以提高研究成果的質(zhì)量與效率。

（一）自然資本要素的宏觀核算

綜合環(huán)境與經(jīng)濟(jì)核算體系（IntegratedSystemofEnvironmentalEconomicAccounting，縮寫為：SEEA），是國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算系統(tǒng)（TheSystemofNationalAccounts簡(jiǎn)稱SNA）的二級(jí)賬戶。

建立SEEA的意圖，是在不改變?cè)袊?guó)民經(jīng)濟(jì)核算框架的基礎(chǔ)上，增加環(huán)境核算等相關(guān)內(nèi)容，是對(duì)SNA核算的補(bǔ)充。雖然，SNA核算中的資產(chǎn)也分為生產(chǎn)資產(chǎn)和非生產(chǎn)自然資產(chǎn)，如礦產(chǎn)和水等資源性資產(chǎn)也包括在SNA核算體系中，但原有框架中并沒(méi)有因非生產(chǎn)自然資產(chǎn)的減少而調(diào)整GDP，造成財(cái)富統(tǒng)計(jì)的虛增現(xiàn)象。SEEA核算體系在生產(chǎn)資產(chǎn)和非生產(chǎn)自然資產(chǎn)分類的基礎(chǔ)上，又將非生產(chǎn)自然資產(chǎn)具體劃分“野生生物群”、“土地”、“水”、“底下資產(chǎn)”、 “大氣資產(chǎn)”和“生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)”等賬戶，并對(duì)非生產(chǎn)自然資產(chǎn)的變化進(jìn)行實(shí)物量與價(jià)值量的同時(shí)核算。通過(guò)SEEA的核算，自然資本的增減直接調(diào)整了GDP，實(shí)現(xiàn)了綠色GDP的核算。

SEEA框架如右圖所示①：

SEEA的自然資本核算是以國(guó)家為主體，對(duì)自然資產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境進(jìn)行估價(jià)，以估價(jià)所確定的價(jià)值量核算自然資本。筆者認(rèn)為，為了便于SEEA的核算，在進(jìn)入SEEA之前，自然資本核算可以運(yùn)用會(huì)計(jì)核算的原理進(jìn)行宏觀分類核算，這一環(huán)節(jié)適合地區(qū)或部門的核算，可以視為SEEA核算的準(zhǔn)備階段。

具體核算類型與方法如下：

1.土地

土地是指在人類活動(dòng)控制和管理下的土地資源，其價(jià)值包括地面植被和人文風(fēng)景。土地按照利用形式，又可分為耕地、林地、草場(chǎng)、建設(shè)用地和荒地。耕地、林地和草場(chǎng)如果加入人類勞動(dòng)，其價(jià)值應(yīng)包括人工費(fèi)用，計(jì)算公式為：

P = P1+ P2

其中P1為土地的天然價(jià)值，P2為人工價(jià)值。建設(shè)用地是人工的建成系統(tǒng)，土地的價(jià)值一般與建筑物一并計(jì)算?；牡厥峭恋刭Y源的儲(chǔ)備，又可能向其他形式轉(zhuǎn)變。從國(guó)家的角度計(jì)算土地，總面積一般不會(huì)減少，但由于土地不同利用形式之間與不同利用等級(jí)之間變化會(huì)導(dǎo)致土地產(chǎn)生不同的效用。如加入人類勞動(dòng)由荒地變?yōu)楦?，或由耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地等，其價(jià)值量就有很大的差別。因此，在進(jìn)行土地核算時(shí)，除設(shè)置“土地”總分類賬戶外，還應(yīng)按土地的種類，設(shè)置明細(xì)賬戶，對(duì)其進(jìn)行明細(xì)分類核算。

如某片新發(fā)現(xiàn)的原始森林估計(jì)價(jià)值15000億元，初次確認(rèn)編制會(huì)計(jì)分錄：

借：土地――森林 15000億元

貸：自然資本15000億元

2.大氣資產(chǎn)

大氣資源是一種典型的公共物品，除個(gè)別情況下使用者要付出一些采集成本，多數(shù)情況下任何人或廠商在任何時(shí)候都可以任意使用。但當(dāng)大氣中某些部分，如顆粒物、SO2、NOX等含量超過(guò)一定比例，影響到人體健康即經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，就會(huì)造成大氣污染，或者說(shuō)造成大氣資源退化，人類再使用清潔空氣就需要付出一定的代價(jià)。從會(huì)計(jì)角度研究大氣資產(chǎn)時(shí)，主要研究其價(jià)值的構(gòu)成以及價(jià)值的決定。大氣資產(chǎn)的特點(diǎn)決定了其計(jì)量宜采用邊際成本法，大氣資產(chǎn)的邊際成本由三部分構(gòu)成：

MOC = MPC + MUC + MEC

式中：MOC為邊際成本

MPC為邊際生產(chǎn)成本

MUC為邊際使用者成本

MEC為邊際外部成本

作為公共物品，大氣的邊際生產(chǎn)成本可以為零，邊際使用者成本也可以為零。當(dāng)大氣的邊際生產(chǎn)成本和邊際使用者成本均為零時(shí)，大氣的邊際成本就由其外部成本決定，即大氣資源的價(jià)格由使用者因使用大氣資源而給其他人和廠商額外帶來(lái)的費(fèi)用。如大氣資源被利用后成為廢棄物再向大氣中排放，使用者和排放者必須為此付出費(fèi)用，這種費(fèi)用等于大氣污染的外部成本。

根據(jù)SEEA核算體系的需要，應(yīng)設(shè)置“大氣資產(chǎn)”賬戶，當(dāng)MOC= 0時(shí)，會(huì)計(jì)上不需要記錄；當(dāng)MOC＞0時(shí)，根據(jù)計(jì)量結(jié)果：

借：大氣資產(chǎn)

貸：自然資本

3.水資源

隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，水資源已經(jīng)由普通資源向資產(chǎn)過(guò)度。因此，水資源應(yīng)作為一項(xiàng)重要的環(huán)境資產(chǎn)納入會(huì)計(jì)核算體系。水資源作為環(huán)境資產(chǎn)的特點(diǎn)表現(xiàn)為水資源的質(zhì)量對(duì)其價(jià)值有重要的影響作用。而水的質(zhì)量與其功能是緊密聯(lián)系在一起的，如生活用水、工業(yè)用水和養(yǎng)殖用水，所體現(xiàn)的價(jià)值有很大的差別。如某地區(qū)水質(zhì)為一級(jí)，水量約70億m3，水資源價(jià)格為1.115元／m3，水資產(chǎn)入賬時(shí)：

借：水資源78.05億元

貸：自然資本 78.05億元

4.礦產(chǎn)資源

礦產(chǎn)資源是典型的不可再生資源，對(duì)已探明儲(chǔ)量并估價(jià)后的礦產(chǎn)資源應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：礦產(chǎn)資源

貸：自然資本

5.生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)

生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)是自然資源間接發(fā)揮的一種效用，對(duì)其計(jì)量應(yīng)窮盡各項(xiàng)間接效用，如帶有植被的土地，間接效用至少包括土地生物、植物釋放氧氣和保持水土等。分別對(duì)各項(xiàng)間接效用的潛在能力進(jìn)行計(jì)量，匯總后即為生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)的理論價(jià)值。為了與SEEA核算體系連接，需要設(shè)置“生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)”賬戶。

例：某地區(qū)有2432公頃耕地、1149公頃果園、354公頃魚塘和2832公頃林地，對(duì)這些自然資產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，計(jì)算該地區(qū)生態(tài)環(huán)境的價(jià)值。

（1）土地生物量?jī)r(jià)值。土地生物量?jī)r(jià)值采用機(jī)會(huì)成本法計(jì)算。按1990年的價(jià)格計(jì)算，耕地和果園的凈資產(chǎn)為936元／公頃，魚塘的凈產(chǎn)值為1994元／公頃，林地的凈產(chǎn)值為29元／公頃，貼現(xiàn)率為12%，貼現(xiàn)期為20年，且凈產(chǎn)值按每年4%的比例遞增，該土地的生物量?jī)r(jià)值為4088.5萬(wàn)元。

（2）植被的價(jià)值。設(shè)農(nóng)作物年釋放氧氣量為65噸／公頃，草地年釋放氧氣量為100噸／公頃，按1990年的氧氣價(jià)格計(jì)算，該土地的植被價(jià)格為31792.64萬(wàn)元。

（3）涵養(yǎng)水源功能的價(jià)值。涵養(yǎng)水源計(jì)算公式為：

涵養(yǎng)水源功能=

土地面積為6767畝，設(shè)森林根系平均深度為1米，土壤容重為1.3噸／立方米，丘陵區(qū)的森林土壤含水率為23.55%，光板地土壤含水率13.46%。計(jì)算結(jié)果為591 781立方米，相當(dāng)于一座小型水庫(kù)的庫(kù)容量，該水庫(kù)投資20年的運(yùn)行費(fèi)用為302 800元。

（4）土壤保持的價(jià)值。土壤保持價(jià)值可以采用替代法計(jì)算，即按水土流水的損失計(jì)算。設(shè)林地平均年泥沙流水量約為9噸／公頃，荒山為25噸／公頃，則該土地的平均年泥沙量為4246.2噸。若采用攔沙工程，其費(fèi)用為20940元。

以上四項(xiàng)價(jià)值合計(jì)為25913.51元，即為該土地的生態(tài)資源價(jià)值②。編制會(huì)計(jì)分錄：

借：生態(tài)資產(chǎn) 25913.51

貸：自然資本 25913.51

6.自然資本補(bǔ)償費(fèi)

企業(yè)因環(huán)境影響定期交納的各項(xiàng)稅費(fèi)，從性質(zhì)上看，是自然資本的補(bǔ)償費(fèi)，各級(jí)政府應(yīng)作為補(bǔ)償基金列入自然資本。編制會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款

貸：自然資本――補(bǔ)償基金

7.資源性資產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)

自然資源資本化后，其價(jià)值還會(huì)發(fā)生變化。如不可再生資源可能會(huì)因?yàn)椴缓侠淼拈_發(fā)，造成自然資本的貶值，而可再生資源則可能因?yàn)槿斯ぴ僭於鲋怠?/p>

增值額從資源的可持續(xù)發(fā)展考慮，應(yīng)調(diào)整資本，增值時(shí)：

借：遞耗資產(chǎn)等

貸：自然資本

而貶值時(shí)應(yīng)及時(shí)加以確認(rèn)：

借：自然資本

貸：遞耗資產(chǎn)等

（二）自然資本要素的微觀核算

1.企業(yè)自然資本核算的內(nèi)容

目前，在微觀核算領(lǐng)域，自然資本要素的核算通常見于資源性與資源開發(fā)型企業(yè)。這些企業(yè)多數(shù)為國(guó)有企業(yè)，國(guó)家代表全體人民對(duì)自然資源行使所有權(quán)。因此，對(duì)投入企業(yè)的自然資源必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核算，建立“自然資本”賬戶，反映自然資本國(guó)家所有的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

若非國(guó)有企業(yè)，自然資源的取得方式一般為購(gòu)買或租賃，這是自然資源和生態(tài)環(huán)境有償耗用的表現(xiàn)形式。企業(yè)的重點(diǎn)是對(duì)資源性資產(chǎn)進(jìn)行資本化核算。自然資源資本化的根據(jù)是其整體價(jià)值，如礦產(chǎn)資源包括從地質(zhì)勘探單位購(gòu)買礦產(chǎn)資源發(fā)現(xiàn)權(quán)和向國(guó)家申請(qǐng)采礦權(quán)支付的礦產(chǎn)資源所有權(quán)價(jià)值；森林資源價(jià)值包括支付資源所有權(quán)權(quán)益的價(jià)格。資本化后自然資源通常作為“遞耗資產(chǎn)”（或自然資源資產(chǎn)）入賬。

在自然資源開發(fā)利用過(guò)程中，有兩種情況可以增加自然資源的儲(chǔ)量。一種是新探明的自然資源儲(chǔ)量；另一種是人造資源，也稱培育資產(chǎn)，如人工造林。新探明儲(chǔ)量的自然資源所有權(quán)仍然屬于國(guó)家。人造環(huán)境資源一般由國(guó)家或企業(yè)投資，如山林由企業(yè)承包后所培育的林木。對(duì)新增資源的儲(chǔ)量要確定所有權(quán)并進(jìn)行核算，也是自然資本核算的一個(gè)部分。

隨著資源的開發(fā)和使用，遞耗資產(chǎn)的價(jià)值分期折耗計(jì)入成本，自然資源得到合理補(bǔ)償。對(duì)這一部分成本，應(yīng)該建立補(bǔ)償基金，補(bǔ)償基金的核算是自然資本核算的最終目的。

2.資源性資產(chǎn)的核算

資源性資產(chǎn)核算可根據(jù)資源的類型，設(shè)置“遞耗資產(chǎn)”、“土地資源”、“牧地資源”和“旅游資源”等賬戶。如果考慮與SEEA核算體系銜接，可設(shè)置“培育資產(chǎn)”賬戶，歸集培育資產(chǎn)的實(shí)際成本，待培育資產(chǎn)成熟后，再轉(zhuǎn)入生產(chǎn)資產(chǎn)的自然資產(chǎn)，同時(shí)將國(guó)家撥入的專項(xiàng)資金轉(zhuǎn)為自然資本。

由于企業(yè)取得自然資源的方式不同，其賬務(wù)處理有以下幾種方式：

（1）國(guó)家投入

國(guó)家以投資形式進(jìn)入微觀主體的自然資源，國(guó)家對(duì)其享有所有權(quán)，形成自然資本，設(shè)置“自然資本”賬戶。其賬務(wù)處理如下：

借：遞耗資產(chǎn)等

貸：自然資本

（2）購(gòu)買式

企業(yè)直接向國(guó)家購(gòu)買自然資源的使用權(quán)，這種方式企業(yè)不是接受投資，不反映產(chǎn)權(quán)關(guān)系，只能將所支付的買價(jià)和購(gòu)買的相關(guān)費(fèi)用資本化為資源性資產(chǎn)。其賬務(wù)處理如下：

借：遞耗資產(chǎn)等（支付的價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用）

貸：銀行存款（支付的價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用）

（3）租賃式

企業(yè)以租賃方式從資源所有者處取得資源的使用權(quán)。這種方式下，以每期支付租賃款的現(xiàn)值，資本化為遞耗資產(chǎn)的數(shù)額，而所支付租賃款總額與以上現(xiàn)值和之間的差額作為利息費(fèi)用分期攤銷。這種方式下，資源資本化時(shí)：

借：遞耗資產(chǎn)等（以后各期支付租賃款的現(xiàn)值和）

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款――應(yīng)付資源租賃款

定期支付租賃款時(shí)：

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款――應(yīng)付資源租賃款（每期支付租金）

財(cái)務(wù)費(fèi)用（每期支付租金的利息）

貸：銀行存款（每期支付租金和利息總和）

（4）債務(wù)式

企業(yè)以欠債方式向資源所有者借得資源使用權(quán)，使用權(quán)并未真正轉(zhuǎn)移，經(jīng)營(yíng)企業(yè)只是暫時(shí)擁有了資源的使用權(quán)。資本化時(shí)可作分錄如下：

借：遞耗資產(chǎn)等（資源的價(jià)值）

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款――國(guó)家

（5）自然資源補(bǔ)償費(fèi)

在經(jīng)營(yíng)中企業(yè)因環(huán)境影響定期交納的各項(xiàng)稅費(fèi)，從性質(zhì)上看，是資源環(huán)境的補(bǔ)償費(fèi)。但交納時(shí)這些費(fèi)用一般在企業(yè)當(dāng)期管理費(fèi)用中列支，處理如下：

借：管理費(fèi)用――資源環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

3.生態(tài)資源性資產(chǎn)

生態(tài)資源性資產(chǎn)的核算，主要反映生態(tài)環(huán)境的價(jià)值增減變化及生態(tài)資產(chǎn)的價(jià)值減少，應(yīng)按性質(zhì)設(shè)置“生態(tài)資產(chǎn)”和“生態(tài)資產(chǎn)累計(jì)折耗”賬戶。

設(shè)某企業(yè)向政府申請(qǐng)一片森林20年的使用權(quán)，開設(shè)國(guó)家森林公園。通過(guò)相關(guān)的非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估法確定該森林環(huán)境資源價(jià)值為1億元。國(guó)家森林公園有自然保護(hù)區(qū)性質(zhì)，其實(shí)物資源（林木，動(dòng)物等）不能采用和破壞，因此企業(yè)付出的1億元，相當(dāng)于該片森林的環(huán)境資源（森林景觀所提供的游覽服務(wù)，生物多樣性和生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)等）價(jià)值。企業(yè)對(duì)取得的森林使用權(quán)以20年期限分期攤?cè)氤杀?，則會(huì)計(jì)分錄為：

生態(tài)資產(chǎn)入賬

借：生態(tài)資產(chǎn)100 000 000

貸：銀行存款100 000 000

若國(guó)家以投資方式投入，則：

借：生態(tài)資產(chǎn)100 000 000

貸：自然資本100 000 000

生態(tài)資產(chǎn)的折耗

年折耗為：100 000 000÷20＝5 000 000

借：森林生態(tài)旅游成本4 000 000

貸：生態(tài)資產(chǎn)累計(jì)所耗 4 000 000

注：①資料來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局核算司資產(chǎn)與資源環(huán)境核算處

第4篇：土地使用費(fèi)計(jì)算方法范文

目

錄

序言

第一章　合營(yíng)公司的組成

第二章　生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模

第三章　投資總額，投資比例及資本轉(zhuǎn)讓

第四章　利潤(rùn)分配和虧損負(fù)擔(dān)

第五章　合營(yíng)期限及終止合同

第六章　合營(yíng)各方的責(zé)任

第七章　董事會(huì)

第八章　經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)

第九章　財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度

第十章　勞動(dòng)管理

第十一章　設(shè)備、原材料和配件的采購(gòu)

第十二章　納　稅

第十三章　?！‰U(xiǎn)

第十四章　違約責(zé)任

第十五章　不可抗力

第十六章　爭(zhēng)議的解決

第十七章　適用法律

第十八章　合同的變更與解除

第十九章　合同的生效及其它

中國(guó)．北京．中國(guó)技術(shù)進(jìn)口總公司和

國(guó)

市

公司．根據(jù)《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和中國(guó)的其它有關(guān)法規(guī)，本著平等互利的原則，通過(guò)友好協(xié)商，同意在中華人民共和國(guó)

省

市，共同投資舉辦合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，特訂立本合同．

第一章　合營(yíng)公司的組成

1·1　本合同的合營(yíng)各方為：

中國(guó)技術(shù)進(jìn)口總公司（以下簡(jiǎn)稱甲方），在中國(guó)北京市注冊(cè)登記，其法定地址在：中國(guó)北京市西郊二里溝，法定代表：姓名

職務(wù)

國(guó)籍

；

國(guó)

公司（以下簡(jiǎn)稱乙方），在

國(guó)

地登記注冊(cè)，其法定地址在

國(guó)

地，法定代表：姓名

職務(wù)

國(guó)籍

（如合營(yíng)為多方者，可按丙，丁······方依次排列）．

1·2　合營(yíng)公司的名稱和法定地址：

合營(yíng)公司的名稱

有限公司．

外文名稱

．

合營(yíng)公司的法定地址在中華人民共和國(guó)

省

市．

合營(yíng)公司可以根據(jù)業(yè)務(wù)需要在國(guó)外或其它地方設(shè)立辦事處，或分支機(jī)構(gòu)．

1·3　合營(yíng)公司是在中國(guó)境內(nèi)建立的合資經(jīng)營(yíng)有限公司，是中國(guó)法人．公司的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須遵守中國(guó)的法律，法令和有關(guān)規(guī)定．

第二章　生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模

2·1　合營(yíng)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍是：

生產(chǎn)

產(chǎn)品；

（主要根據(jù)具體情況寫）

2·2　合營(yíng)公司的生產(chǎn)規(guī)模如下：

2·2·1　合營(yíng)公司投產(chǎn)后的生產(chǎn)能力為年

．

2·2·2　隨著生產(chǎn)的發(fā)展，生產(chǎn)規(guī)?？稍黾又?/p>

．

（注：　要根據(jù)具體情況寫）

2·2·3　合營(yíng)企業(yè)產(chǎn)品的銷售由

公司為總．具體的銷售辦法另簽協(xié)議．

第三章　投資金額，投資比例及資本轉(zhuǎn)讓

3·1　合營(yíng)公司注冊(cè)資本為

（人民幣）元（或雙方協(xié)商的另一種貨幣）．

其中：甲方出資

元．占注冊(cè)資本

％

乙方出資

元．占注冊(cè)資本

％

合營(yíng)各方在合營(yíng)期內(nèi)．不得減少其注冊(cè)資本．

3·2　甲，乙雙方將以下列方式作為出資：

甲方：現(xiàn)金

元．廠房

元．土地使用費(fèi)

元．工業(yè)產(chǎn)權(quán)

元．其它

元．共

元．

乙方：現(xiàn)金

元．機(jī)械設(shè)備

元．工業(yè)產(chǎn)權(quán)

元．專有技術(shù)使用費(fèi)

元．其它

元．共

元．

3·3　合營(yíng)各方在合營(yíng)公司得到營(yíng)業(yè)執(zhí)照后

天內(nèi)．分期繳足出資資金．其應(yīng)付金額和期限規(guī)定如下：

······

任何一方對(duì)其出資額逾期繳付或欠繳均按

條辦理．

3·4·1　注冊(cè)資本的增加，轉(zhuǎn)讓或以其它方式處置，均經(jīng)董事會(huì)會(huì)議通過(guò)，并報(bào)原審批機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)．

3·4·2　合營(yíng)一方向第三者轉(zhuǎn)讓全部或部分出資額，須經(jīng)公司另一方同意，公司另一方有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買其轉(zhuǎn)讓的股份．公司一方向第三者轉(zhuǎn)讓出資額的條件，不得比向公司另一方轉(zhuǎn)讓的條件優(yōu)惠．

第四章　利潤(rùn)分配和虧損負(fù)擔(dān)

4·1　合營(yíng)公司利潤(rùn)在按中國(guó)稅法納稅后，由董事會(huì)決定扣除公司的儲(chǔ)備基金，企業(yè)基金和職工福利基金后，合營(yíng)各方按出資比例分享利潤(rùn)或分擔(dān)虧損或風(fēng)險(xiǎn)．

4·2　合營(yíng)公司的資產(chǎn)負(fù)債，僅以合營(yíng)公司的注冊(cè)資本為限．

第五章　合營(yíng)期限及終止合同

5·1　合營(yíng)公司在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后．即可以法人身份開始營(yíng)業(yè)，期限為

年．合營(yíng)期滿，合營(yíng)合同自行終止．

5·2　經(jīng)合營(yíng)各方同意延長(zhǎng)公司合營(yíng)期限．應(yīng)在公司期滿前六個(gè)月，向原申批機(jī)構(gòu)提出延長(zhǎng)申請(qǐng)．

每次延長(zhǎng)以

年為限．

5·3　在合營(yíng)期滿時(shí)，中國(guó)技術(shù)進(jìn)口總公司將用

幣購(gòu)買外國(guó)投資者的股份，購(gòu)買價(jià)格另行商定．

第六章　合營(yíng)各方的責(zé)任

6·1　合營(yíng)企業(yè)在正式開業(yè)前，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，完成以下各項(xiàng)事宜：

6·1·1　甲方責(zé)任：

辦理為建立合營(yíng)公司向中國(guó)有關(guān)部門的申請(qǐng)．注冊(cè)登記手續(xù)；

辦理申請(qǐng)取得土地使用權(quán)的手續(xù)；

組織合營(yíng)廠房的其它工程設(shè)施的設(shè)計(jì)，施工工作；

按

條的規(guī)定．提供現(xiàn)金，機(jī)械設(shè)備，廠房等（詳見附件），協(xié)助外籍工作人員辦理所需入境簽證，工作許可證等手續(xù)，協(xié)助合營(yíng)公司招聘當(dāng)?shù)刂袊?guó)籍的經(jīng)營(yíng)管理人員，技術(shù)人員，和工廠所需的其它人員．

6·1·2　乙方責(zé)任：

按第

條的規(guī)定．提供現(xiàn)金，機(jī)械設(shè)備，工業(yè)產(chǎn)權(quán)，專有技術(shù)，使用權(quán)（詳見附件一）．

為使合營(yíng)公司得到

產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，生產(chǎn)，安裝和維修的全部技術(shù)，為保證全部技術(shù)轉(zhuǎn)讓．乙方將提供：產(chǎn)品設(shè)計(jì)，制造技術(shù)和方法，生產(chǎn)和質(zhì)量的管理方法，工廠的設(shè)計(jì)和改造及工廠的組織方法和安裝維修方法等．

辦理合營(yíng)公司委托在中國(guó)境外選購(gòu)機(jī)械設(shè)備，材料等事宜，培訓(xùn)合營(yíng)公司的技術(shù)人員和工人．

6·2　在合營(yíng)企業(yè)正式開業(yè)后各方將負(fù)責(zé)辦理合營(yíng)公司委托的其它事宜．（如：原材料供應(yīng)，產(chǎn)品的銷售，信息交換等可根據(jù)具體情況訂立）

第七章　董事會(huì)

7·1　合營(yíng)公司設(shè)立董事會(huì)，董事會(huì)為公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)．

董事會(huì)由

名董事組成，其中甲方

名，乙方

名．董事長(zhǎng)由甲方委派．設(shè)副董事長(zhǎng)

名，由

方委派．

7·2　董事長(zhǎng)，副董事長(zhǎng)及董事的任期為四年．任期期滿如獲繼續(xù)委派，可以連任．

任何一方需要更換自己委派的董事長(zhǎng)，副董事長(zhǎng)時(shí)，必須事先通知合營(yíng)公司和合營(yíng)另一方．

7·3　董事會(huì)的職權(quán)，決議程序及董事會(huì)的開會(huì)時(shí)間均按合營(yíng)章程規(guī)定執(zhí)行．

第八章　經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)

8·1　合營(yíng)公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制．設(shè)總經(jīng)理一名，由

方推薦，付總經(jīng)理

名，由甲方推薦

名，乙方推薦

名，正副總經(jīng)理任期為

年．

8·2　總經(jīng)理的職責(zé)是負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會(huì)的決議，組織和領(lǐng)導(dǎo)合營(yíng)公司的經(jīng)營(yíng)管理工作．副總經(jīng)理根據(jù)合營(yíng)章程的規(guī)定，協(xié)助總經(jīng)理工作．

合營(yíng)公司將根據(jù)本公司的業(yè)務(wù)需要，下設(shè)部門經(jīng)理，負(fù)責(zé)部門業(yè)務(wù)的日常工作，并對(duì)總經(jīng)理，副總經(jīng)理負(fù)責(zé)．

8·3　正副總經(jīng)理由合營(yíng)公司董事會(huì)任命和免職，正副總經(jīng)理不得兼任其它公司和企業(yè)的總經(jīng)理和副總經(jīng)理職務(wù)．各部門經(jīng)理由總經(jīng)理任命．

第九章　財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度

9·1　合營(yíng)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度應(yīng)根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律和財(cái)會(huì)規(guī)定，結(jié)合本公司的實(shí)際情況加以制定．合營(yíng)公司注冊(cè)登記后，應(yīng)及時(shí)到當(dāng)?shù)刎?cái)政部門和稅務(wù)機(jī)關(guān)備案．

合營(yíng)公司在中國(guó)銀行開立人民幣和外匯帳戶．也可以在經(jīng)批準(zhǔn)和指定的國(guó)外其它銀行開立帳戶．

9·2　合營(yíng)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)年度，應(yīng)采用日歷年制，自公歷每年一月一日起至十二月三十一日止．為一個(gè)會(huì)計(jì)年度．公司會(huì)計(jì)采用國(guó)際通用的權(quán)責(zé)發(fā)生制和信貸記帳法記帳．一切記帳憑證，單據(jù)，報(bào)表，帳簿必須用中文書寫．（也可以同時(shí)用甲乙雙方同意的另一種外文書寫）

9·3　合營(yíng)公司設(shè)總會(huì)計(jì)師，副總會(huì)計(jì)師各一名．總會(huì)計(jì)師的職權(quán)和責(zé)任按合營(yíng)公司章程規(guī)定執(zhí)行．總會(huì)計(jì)師由

方推薦，副總會(huì)計(jì)師由

方推薦，總會(huì)計(jì)師，副總會(huì)計(jì)師均由董事會(huì)任命．

第十章　勞動(dòng)管理

10·1　合營(yíng)公司職工的雇用，辭退，工資，福利，勞動(dòng)保護(hù)，勞動(dòng)保險(xiǎn)及勞動(dòng)紀(jì)律等事宜，均按《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)勞動(dòng)管理規(guī)定》和合營(yíng)公司與個(gè)人簽訂的勞動(dòng)合同辦理．勞動(dòng)合同訂立后，即報(bào)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)管理部門備案．

10·2　甲乙雙方推薦及聘用的高級(jí)管理人員，工程技術(shù)人員的工資及福利待遇等問(wèn)題，由董事會(huì)議討論決定．

第十一章　設(shè)備、原材料和配件的采購(gòu)

11·1　合營(yíng)公司為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)需要的原材料，燃料，配套件，運(yùn)輸工具和辦公用品等，原則上由合營(yíng)企業(yè)自行采購(gòu)，在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先在中國(guó)購(gòu)買．對(duì)需要在國(guó)外采購(gòu)的產(chǎn)品，一般應(yīng)選擇具有國(guó)際先進(jìn)性和適用性的產(chǎn)品，其價(jià)格不得超出國(guó)際市場(chǎng)的合理價(jià)格．

11·2　在采購(gòu)上述設(shè)備和材料前，甲乙雙方應(yīng)充分醞釀協(xié)商并可派員實(shí)地考察，必要時(shí)可公開招標(biāo)采購(gòu)．

第十二章　納　稅

12·1　合營(yíng)公司應(yīng)按照中華人民共和國(guó)稅法及有關(guān)規(guī)定繳納各種稅金．

12·2　合營(yíng)公司的職工應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》繳納個(gè)人所得稅．

第十三章　?！‰U(xiǎn)

13·1　合營(yíng)公司的各項(xiàng)保險(xiǎn)，均向中國(guó)人民保險(xiǎn)公司投保，合營(yíng)公司成立后，由總經(jīng)理，副總經(jīng)理向董事會(huì)提出公司的保險(xiǎn)計(jì)劃．經(jīng)董事會(huì)討論決定后，以合營(yíng)公司的名義辦理投保手續(xù)．

第十四章　違約責(zé)任

14·1　合營(yíng)一方因不履行合同或履行合同義務(wù)不符合約定條件，造成合營(yíng)另一方損失時(shí)，受損失一方有權(quán)要求賠償損失或采取其它補(bǔ)救措施．補(bǔ)救措施采取后，尚不能完全彌補(bǔ)另一方所遭到的損失的，另一方仍有權(quán)要求賠償損失．

14·2　合營(yíng)一方因違反合同所承擔(dān)的賠償責(zé)任，應(yīng)相當(dāng)于另一方因此而受到的損失．并支付一定數(shù)額的違約金．違約金的計(jì)算方法如下······（詳見附件

）．

14·3　合營(yíng)一方未按期支付合同規(guī)定的應(yīng)付金額，合營(yíng)公司有權(quán)收取遲延支付金額的利息，從逾期第一個(gè)月算起．

上述逾期的利息以各自出資的貨幣支付．

第十五章　不可抗力

15·1　合營(yíng)各方因地震，臺(tái)風(fēng)，嚴(yán)重的水災(zāi)和火災(zāi)，戰(zhàn)爭(zhēng)及其它不能預(yù)見并且對(duì)其發(fā)生的后果不能阻止或避免的不可抗力事故，造成一方遲延履行或無(wú)法履行本合同，在符合下列全部規(guī)定的情況下，不當(dāng)作違約處理．

15·1　1不可抗力必須是阻止，阻礙，遲延受事件影響一方履行合同的直接原因．

15·1·2　受事件影響的一方，在該事件發(fā)生時(shí)，已及時(shí)采取各種合理措施．

15·1·3　受事件影響的一方，在遭受事件時(shí)，已立即通知合營(yíng)另一方，并在十五天以內(nèi)，以書面形式提供事故及處理情況，以及遲延履行或無(wú)法履行本合同的理由，并由該事故發(fā)生地的有關(guān)機(jī)構(gòu)出具證明．

15·2　在事件影響已經(jīng)克服或處理結(jié)束后，受事件影響的一方必須立即通知合營(yíng)另一方．

第十六章　爭(zhēng)議的解決

16·1　發(fā)生合同爭(zhēng)議時(shí)，合營(yíng)各方應(yīng)盡可能通過(guò)協(xié)商解決，或經(jīng)第三者調(diào)解解決．當(dāng)事人不愿協(xié)商和調(diào)解的，可以提交中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或雙方同意的其它仲裁機(jī)構(gòu)仲裁．在中國(guó)仲裁應(yīng)遵守中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁程序，在其它仲裁機(jī)構(gòu)仲裁應(yīng)遵守該仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁程序．

仲裁裁決是終局裁決，對(duì)雙方均有約束力．

>

16·2　仲裁費(fèi)用由敗訴方負(fù)擔(dān)，或由裁決裁定．

第十七章　適用法律

17·1　中華人民共和國(guó)法律為本合同的適用法律．

17·2　本合同的訂立，效力，解釋，履行，均受中華人民共和國(guó)法律的管轄．

第十八章　合同的變更與解除

18·1　經(jīng)合營(yíng)各方協(xié)商同意后，可以變更或修改合營(yíng)合同，但合營(yíng)各方必須就此簽署書面協(xié)議，經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)方能有效．

18·2　有下列情況之一的，合營(yíng)一方有權(quán)通知合營(yíng)另一方解除合同：

18·2·1　企業(yè)發(fā)生嚴(yán)重虧損，無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)．

18·2·2　另一方違反合同以致嚴(yán)重影響訂立合同時(shí)所期望的經(jīng)濟(jì)效益．

18·2·3　另一方在約定期限內(nèi)沒(méi)有履行合同，在被允許延遲履行的期限內(nèi)仍未履行合同．

18·2·4　發(fā)生不可抗力事件，致使合同的全部義務(wù)不能履行．

18·2·5　合同約定的解除合同條件已經(jīng)出現(xiàn)．

18·3　有下列情況之一的，合同即告解除．

18·3·1　雙方商定同意解除合同．

18·4　合營(yíng)任何一方未征得合營(yíng)另一方的書面同意，不能將本合同章程和合同附件規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者，違反上述規(guī)定，以任何方式轉(zhuǎn)讓的合同均屬無(wú)效．

第十九章　合同生效及其它

19·1　按照本合同原則訂立的如下附件，包括章程，協(xié)議，附件等均為本合同的組成部分．本合同條款與附件條款發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)以本合同條款為準(zhǔn)．

19·2　本合同經(jīng)雙方法定代表簽字后，須經(jīng)

批準(zhǔn)，方能生效．

19·3　本合同于一九

年

月

日由甲乙雙方的授權(quán)代表在

地簽字．

19·4　本合同用中文和

文書就，兩種文字具有同等效力．

中國(guó)技術(shù)進(jìn)口總公司代表

國(guó)

公司代表

簽

字

簽

字

甲方見證人（簽字）

乙方見證人（簽字）

一九

年

月

第5篇：土地使用費(fèi)計(jì)算方法范文

房地產(chǎn)銷售合同協(xié)議書

甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開發(fā)的位于******的*****項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目)的獨(dú)家策劃工作，特訂立以下合同條款： 第一部分 委托策劃工作方式

甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期策劃、營(yíng)銷策劃、廣告策劃、銷售等工作。

第二部分 委托策劃工作期限

委托期限由本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目交付使用后三個(gè)月止。

第三部分 委托策劃工作范圍

甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為40000平方米。

第四部分 甲方的責(zé)任與權(quán)利

一、甲方向乙方提供本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及策劃過(guò)程中所需的資料，并確保一切資料的及時(shí)性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。

二、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目策劃過(guò)程中營(yíng)銷推廣所需費(fèi)用，其中包括但不僅是所列部分：

(一)各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及等費(fèi)用。

(二)各類公關(guān)活動(dòng)所需的展示場(chǎng)地(包括售樓部、展示會(huì)等)及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，以及視項(xiàng)目需要赴外地進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)所需的費(fèi)用。

(三)廣告制作費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

(四)廣告費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同，由甲方直接向方付款。

三、全案廣告推廣費(fèi)用控制在本項(xiàng)目可銷售總額的1%左右，分期投入。

詳細(xì)廣告計(jì)劃及費(fèi)用由乙方分階段提交，在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。

四、甲方負(fù)責(zé)收取定金、購(gòu)房款，負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。

五、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付本合同約定的策劃費(fèi)。

六、甲方有權(quán)對(duì)乙方的策劃活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控，對(duì)策劃案享有獨(dú)家使用權(quán)。

七、若乙方違約或不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的策劃工作，甲方有權(quán)按約終止合同。

第五部分 乙方的責(zé)任與權(quán)利

乙方按項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃工作，其中包括但不僅是所列部分或視項(xiàng)目 實(shí)際情況進(jìn)行增減：

一、前期策劃

(一)市場(chǎng)調(diào)研

1、**縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。

2、**縣主要路段商業(yè)狀況。

3、消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。

4、現(xiàn)有商城營(yíng)運(yùn)現(xiàn)狀分析。

5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析。

6、住宅市場(chǎng)情況。

7、潛在客戶市場(chǎng)調(diào)查分析。

(二)項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析。

2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。

3、項(xiàng)目概念定位

4、目標(biāo)客戶市場(chǎng)定位

5、項(xiàng)目定價(jià)范圍建議

(三)產(chǎn)品優(yōu)化建議

1、參與項(xiàng)目總平規(guī)劃討論。

2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。

二、營(yíng)銷策劃

(一)項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略;

(二)項(xiàng)目階段性營(yíng)銷計(jì)劃;

(三)入市時(shí)機(jī)選擇;

(四)銷售分期控制;

(五)價(jià)格定位及策略;

三、廣告策劃

(一)項(xiàng)目推廣口號(hào)

(二)項(xiàng)目賣點(diǎn)整合包裝

(三)整體廣告計(jì)劃

(四)廣告預(yù)算及媒體組合

(五)項(xiàng)目形象策劃

1、項(xiàng)目基本形象設(shè)計(jì)：

(1)標(biāo)志

(2)標(biāo)準(zhǔn)字

(3)標(biāo)準(zhǔn)色彩

(4)標(biāo)準(zhǔn)組合

2、項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)：

(1)內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識(shí)別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;

(2)銷售中心：裝修建議及展板設(shè)計(jì);

(3)戶外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車體、廣告牌等

(六)傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計(jì)：

1、樓書創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))

2、折頁(yè)及海報(bào)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))

3、報(bào)廣創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售

(一)建立銷售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為

(二)銷售文件及管理文件的制訂

(三)銷售道具使用

(四)銷售人員培訓(xùn)

(五)制訂銷控計(jì)劃

(六)銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序

(七)客戶資源庫(kù)的建立

(八)售后服務(wù)機(jī)制建立

(九)定期報(bào)送各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表

五、乙方針對(duì)本項(xiàng)目成立項(xiàng)目組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

項(xiàng)目各階段策劃、計(jì)劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理主持本項(xiàng)目具體運(yùn)作和計(jì)劃實(shí)施。

項(xiàng)目組人員構(gòu)成：項(xiàng)目經(jīng)理(兼現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設(shè)計(jì)壹名、現(xiàn)場(chǎng)主管壹名、文檔管理專員壹名、置業(yè)顧問(wèn)數(shù)名。

除策劃、文案、平面設(shè)計(jì)外，其他人員長(zhǎng)駐項(xiàng)目所在地，并根據(jù)項(xiàng)目需要，適時(shí)不定期另行派遣人員到**協(xié)助工作。

乙方自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的辦公費(fèi)用及其人員工資等各項(xiàng)開支。

六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計(jì)分析。

七、乙方獨(dú)家享有本項(xiàng)目的“****”策劃的署名權(quán)。

八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃費(fèi)。

第六部分 本項(xiàng)目正式開盤銷售的基本條件

甲方取得本項(xiàng)目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準(zhǔn)備工作已完成。

第七部分策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

一、策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

甲方同意乙方按本項(xiàng)目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之二(2%)收取策劃費(fèi)。

成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準(zhǔn)。

除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計(jì)算策劃費(fèi)的金額。

二、策劃費(fèi)計(jì)算及提取方式

(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項(xiàng)目開盤正式銷售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃費(fèi)中扣除。

(二)本項(xiàng)目正式開盤銷售后，乙方策劃費(fèi)按月結(jié)算。

在購(gòu)房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售成功，并計(jì)入銷售目標(biāo)考核業(yè)績(jī)。

在甲方收到購(gòu)房者支付的首期購(gòu)房款(不低于合同總額的30%)時(shí)，即可進(jìn)行策劃費(fèi)的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買賣合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算。

(三)乙方總體銷售目標(biāo)是本項(xiàng)目可銷售面積(不含二層商鋪)的90%以上，策劃費(fèi)的提取比例與銷售業(yè)績(jī)掛鉤：

1、乙方銷售目標(biāo)表(按可售面積計(jì)算，不含二層商鋪)：

階 段 時(shí) 間 銷售目標(biāo)

第一階段 項(xiàng)目開盤后45天內(nèi) 可售面積的30%

第二階段 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂30天內(nèi) 可售面積的50%

第三階段 項(xiàng)目交付使用后90天內(nèi) 可售面積的90%

2、 乙方策劃費(fèi)的提取比例：

階 段 完成的銷售面積比例 提取比例

第一階段 可售面積的50%前 已結(jié)算策劃傭金的60%

第二階段 可售面積的51-89% 已結(jié)算策劃傭金的90%

第三階段 可售面積的90%以上 已結(jié)算策劃傭金的100%

(四)二層商業(yè)部分不列入銷售目標(biāo)考核，甲方按實(shí)際銷售合同金額的2%向乙方支付策劃費(fèi)。

(五)策劃費(fèi)付款時(shí)間：策劃費(fèi)每月結(jié)算一次。

在每月的30日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項(xiàng)，在次月的5日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃費(fèi)。

(六)若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒(méi)收總額的50%作為乙方該次的策劃費(fèi)(同時(shí)不重復(fù)計(jì)算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。

三、溢價(jià)款(不含二層部分)的結(jié)算、分成比例、提取時(shí)間的約定

(一)甲方根據(jù)乙方提供的定價(jià)策略所制定的各期銷售底價(jià)表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對(duì)方同意不得更改，并作為計(jì)算溢價(jià)款的依據(jù)。

(二)本項(xiàng)目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以上。

若因特殊情況，甲方認(rèn)可以低于底價(jià)出售，可視為底價(jià)銷售，統(tǒng)計(jì)溢價(jià)部分時(shí)的銷售金額以底價(jià)計(jì)算。

(三)本項(xiàng)目實(shí)際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷售底價(jià)表計(jì)算的總額部分(合同期滿或終止時(shí)未售部分的單元以底價(jià)表金額視為實(shí)際成交金額)視為溢價(jià)。

(四)本項(xiàng)目之溢價(jià)部分，甲、乙雙方按8：2比例分配。

(五)溢價(jià)款的結(jié)算及支付時(shí)間：在本合同期滿或終止的五個(gè)工作日內(nèi)，雙方進(jìn)行溢價(jià)款的結(jié)算，在結(jié)算后的五個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價(jià)款一次性支付給乙方。

第八部分 雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃計(jì)劃，在執(zhí)行過(guò)程中任何一方在未征得對(duì)方的許可下不 得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。

若需修改已確認(rèn)的文件，需事先征得對(duì)方同意，并以書面形式確認(rèn)。

二、甲方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為 ，乙方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為 。

甲、乙雙方指令性文件均需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對(duì)遞交的文件負(fù)責(zé)。

雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人若有更改，需以書面形式通知對(duì)方。

三、乙方分階段向甲方提交 “項(xiàng)目工作計(jì)劃”，“項(xiàng)目工作計(jì)劃”將確定每一階段的執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃。

甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提交之“項(xiàng)目工作計(jì)劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn)，并由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。

乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項(xiàng)目工作計(jì)劃” 開展工作。

四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對(duì)方提供的意見及文件時(shí)，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對(duì)方意見做出答復(fù)。

若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書面答復(fù)，致使本項(xiàng)目工作產(chǎn)生延誤，并造成實(shí)際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、甲、乙雙方對(duì)本項(xiàng)目的策劃方案均負(fù)有對(duì)外保密責(zé)任。

第九部分 違約責(zé)任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。

二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)。

三、如因甲方與、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體及廣告工具制作不能按計(jì)劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事本項(xiàng)目的策劃活動(dòng)。

五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澒ぷ鳠o(wú)法進(jìn)行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣壹拾萬(wàn)元給乙方作為補(bǔ)償金。

若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣壹拾萬(wàn)元給甲方作為補(bǔ)償金。

六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款，若甲方延期支付策劃費(fèi)用超過(guò)10個(gè)工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬(wàn)分之五的違約金支付給乙方。

七、在策劃期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同。

八、由于乙方在策劃過(guò)程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。

九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本項(xiàng)目廣告媒體上的策劃署名權(quán)。

非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個(gè)人或單位不得冠以“策劃”等有關(guān)或同類字樣。

十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前14天內(nèi)決定。

第十部分 其他事宜

一、在條件成熟時(shí)，本項(xiàng)目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷售底價(jià)表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭(zhēng)議的解決方式

本合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。

若協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請(qǐng)?jiān)V訟解決。

三、本合同正文共6頁(yè)，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。

其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。

甲方： 乙方：

代表人簽章： 代表人簽章：

簽約日期： 簽約日期：通訊地址：

通訊地址：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

房地產(chǎn)銷售合同范文

委 托 人： (以下簡(jiǎn)稱“甲方”)

地址：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

物業(yè)人： (以下簡(jiǎn)稱“乙方”)

地址：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方現(xiàn)委托乙方為其旗下 物業(yè)獨(dú)家全程銷售商，雙方協(xié)議內(nèi)容如下：

項(xiàng)目名稱 ：

項(xiàng)目地理位置 ：

項(xiàng)目占地面積 ： 畝

項(xiàng)目總建筑面積 ： 平方米

1、 關(guān)于項(xiàng)目保證金

1.1 為表達(dá)雙方合作之誠(chéng)意,乙方于簽署本合同書之日,向甲方支付本項(xiàng)目銷售保證金：人民 壹拾伍 萬(wàn)元(￥ 150000 元)。

本合同簽訂之日起七日內(nèi)，甲方返還乙方保證金中的金額：人民幣壹拾 萬(wàn)元整(￥ 100000 元);剩余款項(xiàng)共計(jì)人民幣 伍 萬(wàn)元整(￥ 50000 元),在雙方合同結(jié)束時(shí),由甲方返還予乙方。

2、銷售部分

2.1 本合同有效期限: 20xx年 月 日起至200 年 月 日止，共 個(gè)月。

委托期結(jié)束，雙方可以協(xié)商續(xù)約或者終止合作;甲方應(yīng)于期屆滿前一個(gè)月以書面方式通知乙方續(xù)約條件或終止合作決定。

2.2 本合同簽訂后乙方成立由策劃及銷售精英組成的項(xiàng)目小組，為發(fā)展商提供貫穿整個(gè)項(xiàng)

目的策劃及銷售整體服務(wù);同時(shí)派出銷售隊(duì)伍，提供銷售全過(guò)程的優(yōu)質(zhì)及高效服務(wù)，從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關(guān)認(rèn)購(gòu)手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等(銷售工作詳見合同附件)。

2.3 在委托期內(nèi)，對(duì)于所有可供銷售(住宅/商鋪/車位)面積，成功出售本項(xiàng)目之每一個(gè)單位后，甲方須按成交單位之合同金額總價(jià)的 3 % 支付予乙方作為銷售傭金;由于甲方自行聯(lián)系成交的團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù),經(jīng)雙方確認(rèn)之后,按成交單位之合同金額總價(jià)的 1 % 由甲方支付予乙方作為銷售傭金。

2.4 在委托期內(nèi)若買家已交付定金并簽署【購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書】后悔約或已交付臨時(shí)定金后擬訂，該定金將由甲方?jīng)]收，并即時(shí)由甲乙雙方均分。

2.5 在委托期內(nèi)，若買家已交付定金并簽署【購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書】或已交付臨時(shí)定金，即使本 合同書之有效日期已過(guò)，該交易仍然屬于“成功出售”，甲方須按實(shí)際銷售收入金額和2.3、

2.4條款支付銷售傭金予乙方。

2.6 在委托期內(nèi)若買家于簽署【正式買賣合同】并交付首期款或促證金后悔約，該交易仍然屬于「成功出售，甲方仍須按實(shí)際銷售收入金額和2.3、2.4條款支付銷售傭金予乙方。

2.7 租賃傭金的計(jì)算方法：

在委托期內(nèi)，在本項(xiàng)目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商鋪或車位租賃交易，甲方均須向乙方支付合同約定的一個(gè)月月租金金額的傭金。

同時(shí)，乙方保留向承租客戶收取首月租金額作傭金的權(quán)利。

2.8 傭金的支付方法：

2.8.1 在上述條款中所規(guī)定的由甲方支付的銷售傭金、租賃傭金及均分的違約補(bǔ)償金，均采取月結(jié)方式結(jié)算;乙方每月25號(hào)與甲方財(cái)務(wù)結(jié)算人員進(jìn)行核對(duì)，甲方于次月3號(hào)前支付乙方上月應(yīng)付傭金;

2.8.2 如甲方未能在合約所定限期內(nèi)付款，則甲方除支付應(yīng)付傭金金額外，每逾期一天須向乙方支付應(yīng)付傭金的3‰作為滯納金。

3、甲方責(zé)任

3.1 本合同簽訂后，甲方須盡快向乙方提供有關(guān)本項(xiàng)目的詳細(xì)資料，包括但不限于甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、投資許可證、開發(fā)公司資質(zhì)審查、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等(復(fù)印件)、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》等售房文件

3.2甲方承諾本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及相關(guān)文件及合同之合法性、因房屋產(chǎn)權(quán)所致瑕疵(包括但不限于抵押擔(dān)保等)及合同產(chǎn)生之一切后果，由甲方全權(quán)負(fù)責(zé)。

乙方在銷售房屋過(guò)程中如發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)及所屬糾紛時(shí),甲方負(fù)全部責(zé)任;

3.3 甲方向乙方提供的資料包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等;

3.4 在收到乙方提供之意見或建議時(shí)，須盡快作出答復(fù)，不得拖延;

3.5 甲方在對(duì)項(xiàng)目所作任何形式之宣傳時(shí)(包括所有的宣傳冊(cè)、DM單、平面廣告以及戶外廣告等)，須在相應(yīng)位置顯示乙方為本項(xiàng)目之全程營(yíng)銷商，并接受及維護(hù)乙方本身形象之規(guī)范，按照其原有商標(biāo)設(shè)計(jì)之使用方式;

3.6 負(fù)責(zé)確認(rèn)所有有關(guān)本項(xiàng)目之推廣方案及支付推廣費(fèi)用，包括售樓部設(shè)計(jì)施工、樣板間的設(shè)計(jì)施工、日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(不包括乙方銷售人員的工資、交通、以及其他福利待遇)、項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)、廣告投放、建筑模型制作、示范單位設(shè)計(jì)及施工、展銷會(huì)、新聞會(huì)等。

3.7甲方每月必須蓋章確認(rèn)由乙方提交的已(租/售)單位清單及傭金之明細(xì);

3.8 甲方應(yīng)開設(shè)專用收款帳戶，并派遣專人在現(xiàn)場(chǎng)收取售樓房款、定金和相關(guān)代收費(fèi)用。

4、乙方責(zé)任

4.1 乙方須從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)、銷售建議、銷售方案、銷售管理等，向甲方提供完善和高效的專業(yè)服務(wù);

4.2 乙方承擔(dān)銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售管理人員及置業(yè)顧問(wèn)的全部費(fèi)用(包括員工工資、銷售提成、交通、生活費(fèi)、工傷、福利等);

4.3 成立由策劃及銷售精英組成的項(xiàng)目小組，為發(fā)展商提供貫穿整項(xiàng)目的策劃及銷售整體服務(wù)(包括從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關(guān)認(rèn)購(gòu)手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等);

4.4 提出關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)的專業(yè)意見;

4.5 利用乙方現(xiàn)有客戶資料庫(kù)存進(jìn)行本項(xiàng)目的宣傳;

4.6 派出從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，全面統(tǒng)籌相關(guān)工作;

4.7 主持并出席相關(guān)例會(huì);

4.8 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)助及安排宣傳工作;

4.9 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督廣告設(shè)計(jì)及制作進(jìn)度;

4.10 提供售樓場(chǎng)地布置的專業(yè)意見;

4.11 每日、周提交銷售報(bào)告及定期遞交市場(chǎng)狀況報(bào)告;

4.12乙方負(fù)責(zé)協(xié)助甲方與購(gòu)房業(yè)主簽定正式《商品房買賣合同》;

4.13在正式銷售前，乙方須向甲方提交詳細(xì)銷售計(jì)劃書，并經(jīng)雙方簽字認(rèn)可后方可執(zhí)行銷售。

4.14 乙方在銷售過(guò)程中，不能向客戶作出虛假承諾或宣傳，如有發(fā)生甲方保留對(duì)乙方追究法律責(zé)任的權(quán)利。

5、合同的解除

5.1 根據(jù)合同雙方約定期限自動(dòng)解除合同;

5.2 乙方員工的行為、言語(yǔ)嚴(yán)重?fù)p害發(fā)展商信譽(yù)及利益(明確定義另行商議)情況時(shí)，甲方有權(quán)解除合同，只須在正式解除合同前清付本合同規(guī)定應(yīng)該支付的傭金，而無(wú)須支付任何賠償;

5.3 甲方出現(xiàn)以下情況時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，則甲方須于乙方提出解約后七日內(nèi), 付清合同規(guī)定的所有應(yīng)付傭金及其他費(fèi)用：

5.3.1 工期延誤超過(guò)三個(gè)月(不可抗力情況除外);

5.3.2 協(xié)助推廣的措施未能兌現(xiàn)，如售樓部及樣板間工期無(wú)故延誤、已應(yīng)諾的廣告投入無(wú)故

延誤或取消等;

5.3.3 對(duì)乙方提交的推廣或銷售方案無(wú)故拖延，決策不及時(shí);

5.3.4員工的行為、言語(yǔ)嚴(yán)重?fù)p害商信譽(yù)及利益(明確定義另行商議)。

5.4 如約定雙方其中一方未能履行職責(zé)時(shí)，甲乙雙方可協(xié)商解決，在雙方同意的情況下，可中止此合約。

屆時(shí)乙方仍可收取包括在此期間內(nèi)已出售/出租單位之傭金，按本合同第2.8條之約定執(zhí)行。

6、其他

6.1 乙方同意在簽署本合同書后立刻籌備策劃銷售工作，而甲方亦同意于簽署本協(xié)議書后立即履行第3條中甲方責(zé)任的條款，以使乙方能盡快開展銷售;

6.2 乙方派出的參與本項(xiàng)目相關(guān)工作所有人員，其管理權(quán)在乙方，其管理工作屬乙方的內(nèi)部事務(wù)，甲方不得干預(yù)。

若甲方發(fā)現(xiàn)乙方人員出現(xiàn)有損甲方或本項(xiàng)目形象、利益等行為，可直接向乙方委派的負(fù)責(zé)人提出，乙方必須作出合理解釋及補(bǔ)救措施。

6.3 甲方在委托期間及期屆滿后十八個(gè)月內(nèi)，不可聘用曾參與本項(xiàng)目工作的所有乙方的在職或離職人員。

6.4 甲乙雙方均同意本合同在雙方簽署及蓋章后生效，若在執(zhí)行協(xié)議中發(fā)現(xiàn)未盡善事宜，可經(jīng)由雙方協(xié)商，并經(jīng)雙方同意后予以補(bǔ)充或修改;

6.5 若任何一方違反本合同約定，守約方可依照本協(xié)議及中華人民共和國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)向違約方索取損失賠償;

6.6 本合同適用《中華人民共和國(guó)合同法》及房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，并受其管轄;

6.7 合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，均具有同等法律效力。

委托方： 受托方：重慶鋼運(yùn) 代表： 代表：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

有關(guān)房地產(chǎn)銷售合同范本

出賣方(甲方)：______________

購(gòu)買方(乙方)：______________

甲方及乙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)規(guī)定，為明確買、賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)協(xié)商一致，于__年___月__日簽訂商品房銷售合同(以下稱“該合同”)，并同意根據(jù)該合同之有關(guān)規(guī)定簽訂本協(xié)議，以補(bǔ)充該合同未盡善之部分，共同遵守。

1.甲方依據(jù)《商品房銷售許可證》第____號(hào)將在____市區(qū)____路____號(hào)的____單元____層____號(hào)的商品房(以下稱“該商品房”)出售給乙方。

2.土地使用期限自____________起____________止。

3.該________之建筑材料及設(shè)備以附錄________為標(biāo)準(zhǔn)。

4.甲、乙雙方同意按附錄所列之該商品房售價(jià)及付款辦法付款。對(duì)交款日期及付款方式，乙方必須嚴(yán)格遵守。

5.如乙方未能根據(jù)附錄____之規(guī)定期限依時(shí)交付樓價(jià)款者，由滯付之日起計(jì)算直至付款之日止，乙方每日須按該合同第____條向甲方支付該合同所列出之滯納金。同時(shí)甲方還可以書面方式催乙方付款。如乙方逾期七日仍未依時(shí)支付樓價(jià)欠款及/或滯納金，甲方有權(quán)視乙方違約而作中途退房處理并有權(quán)終止該合同及本協(xié)議。甲方可以書面通知乙方解除該合同及本協(xié)議，并報(bào)知_______市房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)備案后另行出售。乙方已付之樓價(jià)款由甲方按該合同第八條之規(guī)定扣除違約金及/或滯納金，并于甲方將該商品房另行售予他人時(shí)，賠償甲方因轉(zhuǎn)售引致的損失后，退回乙方。轉(zhuǎn)售如有盈余，則歸甲方所有。乙方已付樓價(jià)款不足以支付違約金及損失賠償時(shí)，甲方保留追究乙方法律責(zé)任之權(quán)利。

6.乙方應(yīng)于甲方發(fā)出該商品房交付使用通知書之日起十四天內(nèi)，按甲方指定的地點(diǎn)及方式付清樓價(jià)余款(若有)、滯納金(若有)及其他乙方在該合同及本協(xié)議下應(yīng)繳的款項(xiàng)，并接受甲方移交鎖匙;否則甲方將有權(quán)根據(jù)本協(xié)議第5條收取滯納金及/或違約金并安排處理該商品房，乙方不得對(duì)此提出任何異議。乙方并須向甲方負(fù)責(zé)因乙方逾期收摟而引致的任何損失及費(fèi)用。收樓前如該商品房有未妥善之處，乙方不得藉此拒絕收樓。

7.乙方繳清本協(xié)議第6條的款項(xiàng)后，應(yīng)即辦理領(lǐng)取該商品房鎖匙的手續(xù)，甲方向乙方移交鎖匙當(dāng)天即視為乙方實(shí)際對(duì)該商品房收樓之日。如乙方于繳清該款項(xiàng)后十天內(nèi)仍未辦理該手續(xù)，視為乙方已實(shí)際收樓。

8.在乙方實(shí)際對(duì)該商品房收樓后如該商品房被他人占用或遭受損毀或物業(yè)內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施被破壞，概由乙方自行負(fù)責(zé)。

9.如遇下列特殊原因，甲方可無(wú)須根據(jù)該合同所訂定之日期將該商品房交付乙方，并可延期交付該商品房予乙方使用，而不用承擔(dān)任何違約金及/或滯納金。

(1)人力不可抗拒的自然災(zāi)害或其他事故;

(2)施工過(guò)程中遇到不能及時(shí)解決的異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題;

(3)其他非甲方所能控制的因素;

(4)承建商之延誤;

(5)市政府配套設(shè)施及安裝之延誤;

(6)政府部門延遲文件之批準(zhǔn);

(7)圖紙之更改;

(8)無(wú)法預(yù)見的意外事件;

(9)為執(zhí)行當(dāng)時(shí)政府的法規(guī)而引致的延誤;

(10)供水、供電部門未能按時(shí)接通室內(nèi)外的水電設(shè)施。

甲方應(yīng)將延期原因以書面通知乙方，乙方不得提出異議。如有特殊需要或在不能預(yù)見的情況下，甲方須再度延期支付該商品房予乙方使用，甲方則須出示承建商有關(guān)文件及得到有關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，方可再度延期。

10.除甲方根據(jù)該合同或本協(xié)議之規(guī)定有權(quán)逾期交房外，如甲方逾期交付該商品房予乙方使用，由該合同或本協(xié)議規(guī)定的期限或經(jīng)延期屆滿之日起至交付使用日止，甲方須按該合同第_______條之規(guī)定向乙方支付該合同所列出的滯納金。但如果由該合同期限或依本協(xié)議第9條款經(jīng)延期后之日起一百八十天后，甲方仍未能將該商品房交付乙方使用的，即視為甲方違約。屆時(shí)乙方有權(quán)在三十天內(nèi)單方面以書面提出解除該合同及本協(xié)議，并報(bào)_______市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)備案。甲方應(yīng)將乙方已付之一切款項(xiàng)、上述滯納金及該合同第_______條規(guī)定的違約金在接獲乙方書面通知后三十天內(nèi)退付乙方(但乙方已付之律師費(fèi)、公證費(fèi)、交易費(fèi)及乙方已向政府繳納的稅費(fèi)概不獲退還)，但乙方將不得要求其他賠償。如乙方在三十天內(nèi)未以書面解除該合同及本協(xié)議，則甲方每月應(yīng)照以上方法，支付滯納金予乙方。

11.甲方有權(quán)更改該商品房之圖紙，如更改后該商品房面積不多于或不少于原出售面積之10%，乙方不得提出異議，但該商品房售價(jià)則因面積多少而增減。如少于或多于原出售面積之10%，乙方可選擇接受新面積，而售價(jià)亦因面積多少而增減或在收到該商品房交付使用通知書后七天內(nèi)以書面提出取消該合同及本協(xié)議，甲方將在收到通知書后十四天內(nèi)將乙方所交樓價(jià)款無(wú)息追還(但乙方已付之律師費(fèi)、公證費(fèi)、交易費(fèi)及乙方已向政府繳納的稅費(fèi)概不獲退還)，甲方亦可以將該商品房另賣予別人。有關(guān)該商品房建筑面積、建筑設(shè)計(jì)、裝修規(guī)格以及設(shè)備均以房產(chǎn)執(zhí)照載明為準(zhǔn)。該商品房之圖紙及規(guī)劃如有更改，以有關(guān)部門批準(zhǔn)之圖紙及規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)，不再通知。乙方不可提出異議。

12.《房產(chǎn)執(zhí)照》詳列之面積與出售面積有差距的，差距在正負(fù)2%內(nèi)時(shí)，互不補(bǔ)/退差價(jià)，超過(guò)正負(fù)2%之部分，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)互相返補(bǔ)。

13.甲方須根據(jù)該合同第五條款負(fù)責(zé)保修該商品房，但對(duì)因任何不可抗力或由乙方過(guò)失或其他人為原因造成的損壞或改動(dòng)或在保修期滿后出現(xiàn)的問(wèn)題概由乙方負(fù)責(zé)，甲方不負(fù)保修之義務(wù)。如該商品房經(jīng)乙方裝修改變?cè)瓲?，甲方亦無(wú)須負(fù)保修之義務(wù)。

14.乙方除按時(shí)繳付該合同及本協(xié)議規(guī)定之樓價(jià)款外，并同意在簽訂本協(xié)議及在接收該商品房之前，按政府部門和甲方及大廈管理公司之要求繳清契稅、交易費(fèi)及管理費(fèi)、保證金等應(yīng)付之費(fèi)用。

15.乙方在接收該商品房后，須承擔(dān)該商品房的一切風(fēng)險(xiǎn)及負(fù)責(zé)支付該商品房的一切稅費(fèi)及/或其他費(fèi)用。

16.乙方使用該商品房時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)國(guó)家法律、法令和社會(huì)道德，乙方所購(gòu)商品房只可作附錄所列用途使用，并確認(rèn)和遵守該大廈管理公約。乙方在使用期間未得該大廈的管理人及責(zé)制市有關(guān)的建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不得擅自：

(1)改變?cè)撋唐贩康耐庥^及結(jié)構(gòu);

(2)改變使用功能;

(3)設(shè)置工場(chǎng);

(4)儲(chǔ)存任何違禁品;

(5)在該商品房?jī)?nèi)加建任何部分和上蓋。

如確需改變，乙方應(yīng)取得設(shè)計(jì)之有關(guān)部門和房產(chǎn)管理之有關(guān)部門的同意，并辦理相應(yīng)的手續(xù)，且該商品房如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。乙方因裝修而影響該大廈的整體觀瞻，甲方有權(quán)提議改變或終止乙方裝修。因乙方擅自改變?cè)撋唐贩康耐庥^及/或結(jié)構(gòu)而損害了他人利益或者造成嚴(yán)重后果，所引起的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任概由乙方完全承擔(dān)。

17.自本協(xié)議簽訂日起，乙方或其承讓人應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定繳納該商品房土地使用費(fèi)及其他一切應(yīng)繳之費(fèi)用及稅項(xiàng)。

18.該商品房建成后乙方享有該商品房之房產(chǎn)權(quán)及相當(dāng)于該商品房建筑面積占大廈總面積比例的土地使用權(quán)，該大廈除甲方已售出的房屋外全屬甲方所有。甲方有權(quán)保留以下絕對(duì)權(quán)利而不需得到乙方同意：

(1)按政府的規(guī)定制定大廈管理公約，決定大廈管理人、管理費(fèi)用的分?jǐn)偧肮芾砣说某杲?

(2)將該大廈任何部分(除該商品房及其他已賣出的單位外)改變?yōu)樵摯髲B之公共部分，及隨時(shí)收回該部分歸甲方所有;

(3)將該大廈任何部分(除該商品房及其他已賣出的單位外)賣出或交還政府;

(4)有權(quán)更改該大廈或其中任何部分之名稱及編號(hào)，無(wú)須向業(yè)主負(fù)責(zé)任何因此而引起的損失、費(fèi)用或開支。

19.乙方在轉(zhuǎn)讓該商品房時(shí)，應(yīng)于有關(guān)轉(zhuǎn)讓文件簽署之日起立即就使用變化情況以書面通知管理人(管理人未收到通知前乙方要負(fù)責(zé)該商品房應(yīng)支付的管理費(fèi)用)。

20.該商品房于交付后，由甲方委托之公司負(fù)責(zé)及實(shí)行統(tǒng)一管理。乙方理解并同意由甲方擬訂的該大廈之管理公約為該合同及本協(xié)議不可分割之組成部分。乙方必須在簽署該合同及本協(xié)議之同時(shí)，與甲方簽署該大廈之管理公約的承諾書。乙方的承讓人必須簽署該大廈管理公約之承諾書，同意無(wú)條件嚴(yán)格遵守所有該大廈管理公約之條款、規(guī)定及分擔(dān)與管理該大廈有關(guān)的一切費(fèi)用和稅項(xiàng)而不得提出異議。

21.乙方出租、轉(zhuǎn)讓、繼承或抵押該商品房時(shí)，必須向房管部門辦妥合法手續(xù)。出租、轉(zhuǎn)讓、繼承及/或抵押合約中必須載明受讓人、租用人、繼承人、抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)無(wú)條件接受大廈管理公約。受讓人、租用人、繼承人必須在和該大廈管理人簽訂該大廈之管理公約的承諾書后，方可占用該商品房。受讓人、租用人、繼承人向管理人簽訂承諾書之前的一切管理費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

22.乙方及其承讓人必須根據(jù)中華人民共和國(guó)和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的法律及政令按時(shí)繳交應(yīng)繳付的地稅及其他市政通訊、水、電費(fèi)用。同時(shí)乙方及其承讓人于入住時(shí)必須償還甲方代墊付之水、電力、煤氣、電話等之開戶費(fèi)、按金、表費(fèi)等支出。

23.如乙方更改通訊地址，必須以書面通知甲方。

24.甲方根據(jù)該合同及/或本協(xié)議發(fā)出通知書予乙方(包括交付使用通知書)，如甲方根據(jù)其記錄之乙方最后通訊地址，經(jīng)郵局將通知書寄往乙方，在寄出48小時(shí)后，甲方可當(dāng)作乙方已收到通知書處理。

25.本協(xié)議為該合同的組成部分，有同等法律效力。

26.本協(xié)議的訂立、變更、解除、終止及訴訟均依照中華人民共和國(guó)法律、法令和地方政府有關(guān)規(guī)定，并受其制約。

27.本協(xié)議的附錄均為本協(xié)議的組成部分，本協(xié)議書寫及印刷之文字均具同等效力。

28.甲、乙雙方如在履行合同中產(chǎn)生爭(zhēng)議，應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，雙方可直接向有管轄權(quán)之人民法院起訴。

29.該合同及本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，送所在地房地產(chǎn)交易市場(chǎng)登記機(jī)關(guān)一份、公證機(jī)關(guān)一份。各份均具同等效力。

甲方：(蓋章)_________ 乙方：(蓋章)_________

地址：_________________ 地址：_________________

法定代表人(簽名)_____ 法定代表人(簽名)_____

人：_______________ 人：_______________

開戶銀行：_____________ 開戶銀行：_____________

賬號(hào)：_________________ 賬號(hào)：_________________

電話：_________________ 電話：_________________