土地征收的補償辦法精選(九篇)

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第1篇：土地征收的補償辦法范文

 

根據(jù)全旗發(fā)展規(guī)劃和校園發(fā)展建設(shè)需求，克旗經(jīng)棚一中風(fēng)雨足球館項目已于2016年立項，擬選址于克旗陽光熱力第四供熱站所在區(qū)域，根據(jù)學(xué)校師生體育鍛煉需要和新高考改革實際需求，選址于供熱站所在區(qū)域?qū)畲笙薅确奖銕熒鷱氖麦w育教學(xué)和體育鍛煉，豐富業(yè)余文體生活，并在校園形成教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、運動區(qū)科學(xué)布局，助力提升學(xué)校教育教學(xué)質(zhì)量，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《國有土地上房屋征收與補償條例》和《赤峰市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》規(guī)定，結(jié)合經(jīng)棚一中實際，制定本實施方案。

一、征收主體、征收部門及實施單位

征收主體：克什克騰旗人民政府負責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全旗房屋征收與補償工作

征收部門：旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為征收部門

征收實施單位：旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托旗城市建設(shè)服務(wù)中心為房屋征收實施單位

二、征收范圍

克什克騰旗經(jīng)棚鎮(zhèn)陽光熱力四站。

三、補償方式

依據(jù)有資質(zhì)的評估機構(gòu)確定的評估價格予以貨幣補償。

四、補償標準

非住宅房屋征收有兩種補償核算辦法，供被征收人自主選擇。

（一）按土地市場價、房屋成本價補償核算。

1.土地補償標準：

（1）出讓用地的補償標準按其所在地區(qū)域我旗現(xiàn)行基準地價及相應(yīng)土地級別，由具有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定。

（2）劃撥用地的補償標準依據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定，由具有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定。

2.房屋補償標準：

（1）有證房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

（二）按土地成本價、房屋市場價補償核算。

    1.房屋補償標準：

（1）有證房屋按決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場價格補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

    2.土地補償標準：

（1）對以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地，征收補償包括：

①取得此宗土地使用權(quán)時向出讓方實際支付的款項；

②辦理用地手續(xù)時所交的稅費；

③以上兩項費用合計截至目前的同期銀行貸款利息；

④土地治理費（每平方米30元）。

（2）對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地，征收補償為土地治理費補償（每平方米30元）。

（三）對土地、房屋以外其它資產(chǎn)的補償。

由具有資質(zhì)的資產(chǎn)評估公司對不可移動類資產(chǎn)按其重置成本扣除折舊后的價值補償，可移動類資產(chǎn)補償其拆裝費評估確定。

五、搬遷費補償

被征收房屋為生產(chǎn)用房的，搬遷費補償標準為房屋評估金額的2.5%；對其它非住宅房屋的搬遷費用，搬遷費補償標準為房屋評估金額的1.5%。

六、停產(chǎn)停業(yè)損失補償

征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，其停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準為被征收房屋價值的3%。

被征收人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過依照前款規(guī)定計算的補償費的，應(yīng)當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的效益、納稅憑證、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當與被征收人共同委托依法設(shè)立的評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果支付補償費。

被征收人不能提供上述相關(guān)證明材料的，按其被征收房屋價值的3%執(zhí)行。

七、簽約期限

自征收決定作出，被征收房屋評估結(jié)果公示結(jié)束之日起30日內(nèi)。

八、搬遷期限

    簽訂征收補償協(xié)議后，自征收部門通知搬遷之日起15日內(nèi)。

九、本方案由旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)解釋

 

第2篇：土地征收的補償辦法范文

一、建設(shè)用地項目名稱

縣年第八批次城市建設(shè)用地,擬規(guī)劃作為大橋項目、大道項目和高速東出口城區(qū)連接線項目建設(shè)用地。

二、被征地土地位置、面積地類和權(quán)屬單位

1、大橋項目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積1.6904公頃（其中使用國有土地1.2849公頃）,涉及村集體園地0.1035公頃,林地0.2543公頃,建設(shè)用地0.0477公頃。被征地權(quán)權(quán)屬單位為村委會。

2、大道項目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積5.19公頃（其中使用國有土地3.1863公頃）,涉及村集體水田0.1242公頃,旱地0.3326公頃,園地1.1476公頃,林地0.1339公頃,農(nóng)村道路0.0279公頃,其它農(nóng)用地0.052公頃,建設(shè)用地0.1855公頃。被征土地權(quán)屬單位為村委會。

3、高速東出口城區(qū)連接線項目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積18.0315公頃（其中使用國有土地11.4071公頃）,涉及村集體旱地0.34公頃,園地2.9589公頃,林地2.5262公頃,住宅用地0.1962公頃,空閑地0.6031公頃。被征土地權(quán)屬單位為村委會。

三、征地補償安置標準

根據(jù)《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》和政文[]592號文件規(guī)定，本批次征地補償安置標準具體如下：

1、征收鎮(zhèn)村集體土地補償標準參照住宅小區(qū)實際征地補償標準執(zhí)行。征收其它經(jīng)濟林地,土地補償費、安置補助費按28.35萬元/公頃的綜合標準計算,地上附著物補償費以現(xiàn)場清點為準;征收非經(jīng)濟林地,土地補償費和安置補助費按9.45萬元/公頃計算,地上附著物補償按省實施辦法第30條規(guī)定執(zhí)行。建設(shè)用地按城區(qū)拆遷補償有關(guān)規(guī)定實施。

2、高速東出口城區(qū)連接線項目和大道項目用地涉及征收集體土地參照我縣南城區(qū)土地征收補償安置標準執(zhí)行。具體補償標準為：征收耕地，補償安置綜合標準為44.694萬元/公頃，征收果園地和其它經(jīng)濟林地，補償安置綜合標準為15.348萬元/公頃(地上附著物以征地現(xiàn)場清點數(shù)量按規(guī)定標準另行補償），征收非經(jīng)濟林地補償安置綜合標準為12.75萬元/公頃，未利用地土地補償安置標準2.5785萬元/公頃。建設(shè)用地按拆遷有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

四、其他相關(guān)事項

第3篇：土地征收的補償辦法范文

【關(guān)鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國城市化快速發(fā)展的同時，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會問題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設(shè)的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進程未來發(fā)展的重點將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規(guī)定，將是下一步國家針對城市開發(fā)建設(shè)工作要重點研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補償政策體系

2.房屋征收評估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當?shù)仁袌鼋灰走^程中，提供專業(yè)的房屋市場價值評估結(jié)果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實現(xiàn)，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當?shù)卣容^強勢，房屋征收評估標準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場價值評估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補償要求。政府為推進工作，只能調(diào)高評估標準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評估的簡單探討

從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評估，首先應(yīng)對兩種權(quán)屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》，國有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權(quán)人擁有對房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。

始終爭議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)。“小產(chǎn)權(quán)”很形象的說明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產(chǎn)的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區(qū)別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價格將相差很多。

筆者在對哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對當?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評估的收益法角度看，兩個村小產(chǎn)權(quán)房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場價了。

4.集體土地房屋征收評估的實際情況

目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規(guī)出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)?，拆遷人應(yīng)當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”?！掇k法》中按照重置成新價和宅基地區(qū)位補償價進行補償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》，《標準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規(guī)定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設(shè)成本的方式進行了評估。

房屋區(qū)位補償價是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價值。宅基地區(qū)位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補償計算公式：宅基地區(qū)位補償價=（當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續(xù)延用當前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。

參考文獻

[1]《城市房屋拆遷管理條例》

[2]《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》

[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》

[4]《中華人民共和國土地管理法》

[5]《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》

第4篇：土地征收的補償辦法范文

一、土地征用

土地征用是指國家基于特殊情形而使用他人的土地且給予合理的補償,待使用完畢后,仍將土地歸還所有人或使用人。土地的征用的對象為土地使用權(quán)。

1.土地征用的程序

用地單位要得到被征土地的使用權(quán),須按國家規(guī)定的合法程序進行。根據(jù)我國《土地管理法》及其《實施條例》的有關(guān)規(guī)定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申請;(2)選址;(3)商定補償安置方案;(4)劃撥建設(shè)用地;(5)核發(fā)國有土地使用證。

2.征地批準權(quán)限

對征用集體土地,《土地管理法》規(guī)定了嚴格的批準權(quán)限。根據(jù)《土地管理法》第25條及其《實施條例》第21條的規(guī)定(略)。

二、征用補償

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第47條(略)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第26條(略),在農(nóng)村土地征收中確立公平補償對于保護農(nóng)民權(quán)益、規(guī)范政府行為、優(yōu)化資源配置、維護社會穩(wěn)定等具有重要意義。落實公平補償應(yīng)做到重塑以市場價格為基礎(chǔ)的完全補償原則,逐步擴大農(nóng)地征收的補償范圍、合理拓展農(nóng)地征收的補償方式、完善征地補償?shù)某绦蚺c救濟途徑。

1.公平補償?shù)膶?dǎo)入與意義

我國關(guān)于土地征收補償?shù)臈l款最早見于1944年頒布的《陜甘寧邊區(qū)地權(quán)條例》中,之后1950年的《鐵路留用辦法》和《城市郊區(qū)條例》、1962年的《農(nóng)村工作條例修正草案》、1982年的《國家建設(shè)征用土地條例》都對土地征收補償?shù)膯栴}做了或多或少的規(guī)定,2001年國土資源部頒布的《征用土地公告辦法》中對征收土地的補償程序問題做了相應(yīng)的規(guī)定。目前有關(guān)土地征收補償制度的規(guī)定主要集中在2004年修訂后《土地管理法》第47條。根據(jù)該條的規(guī)定,相較于農(nóng)民因征地所遭受的全部損失而言,是一種不完全補償。這種不完全的補償制度對于農(nóng)民而言極具不公平:(1)以產(chǎn)值數(shù)倍法的方法測算農(nóng)民的損失未能全面體現(xiàn)土地的實際價值,漠視了土地對于農(nóng)民而言所具有的歸依和發(fā)展功能。(2)單一的金錢補償方式限制了農(nóng)民的補償選擇空間,難以保障失地農(nóng)民的生活水平不下降。(3)對因征地造成的間接損失不予補償難以實現(xiàn)對農(nóng)民的充分救濟,亦會增加農(nóng)民今后的生產(chǎn)生活負擔。(4)補償標準制定的高度行政化剝奪了失地農(nóng)民的公平參與權(quán),同時加劇了征地違法腐敗案件的發(fā)生。(5)補償糾紛救濟機制的缺位、不到位有礙于農(nóng)民權(quán)益的有效保護,也影響到征地工作的順利開展。

2.公平補償?shù)穆窂皆O(shè)想

(1)逐步擴大農(nóng)地征收的補償范圍

與世界上一些發(fā)達國家和地區(qū)的征收補償范圍相比,我國目前的征地補償僅限于與被征收客體直接相關(guān)的經(jīng)濟損失,并沒有涉及到由征地行為造成的其他諸如殘余地等間接相關(guān)損失。目前各國對于征地造成的損害進行賠償,從范圍上看至少有三項內(nèi)容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附著物和構(gòu)筑物的補償;因征收造成的困難補償;因征地活動引起的其他補償,如殘余地補償、相鄰?fù)恋負p害補償?shù)取?/p>

(2)合理拓展農(nóng)地征收的補償方式

征收補償?shù)姆绞绞侵冈谡魇昭a償?shù)倪^程中國家對遭受損失的農(nóng)民進行補救所采取的各種形式。正確適用補償?shù)姆绞綄浹a受害人的損失具有重要意義。征收補償有直接補償和間接補償兩種方式。直接補償是指以金錢或?qū)嵨锏姆绞街苯訌浹a受害人所遭受的損失,如支付補償金。間接補償是通過授予某種權(quán)利或利益,間接彌補受害人所受的損失。我國目前主要采取的是生活導(dǎo)向性的金錢補償方式,除了原來的金錢補償方式外,可以考慮增加以下幾種補償方式并在立法層面作出進一步具體的規(guī)定。

(3)完善征地補償?shù)某绦蚺c救濟途徑

完善的的補償程序與救濟機制是農(nóng)民獲得公平補償?shù)闹匾ＷC。從各國的立法例來看,一般都針對國家征收權(quán)行使的不同階段設(shè)置相應(yīng)的救濟途徑,征收補償?shù)某绦蚝途葷緩讲⒎菦芪挤置?。具體到我國,盡管《征用土地公告辦法》和《國土資源聽證規(guī)定》對征收補償?shù)某绦蜃隽讼鄳?yīng)的規(guī)定,但是在實踐中還是存在一些問題,有鑒于此,我們必須進一步完善征地補償?shù)某绦?、強化對農(nóng)民補償糾紛的救濟。

3.完善途徑

(1)規(guī)范土地征用程序,加強民主監(jiān)督,明確補償標準

在征用過程中,應(yīng)該嚴格按程序辦事,發(fā)揮村民的民主監(jiān)督作用,避免土地資源的浪費,促進土地資源的優(yōu)化配置,維護農(nóng)村集體和廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。

(2)設(shè)村民代表會議

設(shè)村民代表會議行使集體土地所有權(quán),以解決集體所有權(quán)主體虛位化的問題。

(3)嚴格界定“公共利益”

在法律中應(yīng)明確具體全面地列舉出“公共利益”,同時規(guī)定列舉之外的土地征用必須由國務(wù)院批準。嚴格區(qū)分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。

(4)允許集體土地進入一級市場

農(nóng)地征用制度應(yīng)該符合法制化要求,堅持實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,努力探索與我國城市化發(fā)展步伐相適應(yīng)的農(nóng)地征用制度,更好地促進社會的和諧發(fā)展,將集體所有的土地與國有土地的所有權(quán)平等保護,適當開放土地一級市場,讓政府成為這一市場上起監(jiān)督作用的中介者,這是一個建立在尊重歷史和承認現(xiàn)實的基礎(chǔ)上的制度創(chuàng)新。

(5)探索新的補償方式

政府在工商、稅務(wù)等方面,可以出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策,鼓勵失地農(nóng)民興辦城鄉(xiāng)第三產(chǎn)業(yè)和自主創(chuàng)業(yè),多形式開展就業(yè)和教育培訓(xùn),提高失地農(nóng)民的勞動技能和再就業(yè)能力。允許農(nóng)民以土地使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營性項目的合作開發(fā)或自行開發(fā)經(jīng)營,讓被征地農(nóng)民能長期分享土地的增值收益。在征地時按照一定面積比例留土地給集體使用,由村集體用這部分土地發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)安置被征地農(nóng)民,可以更好地解決農(nóng)民的后顧之憂,有利于維護農(nóng)村穩(wěn)定。

第5篇：土地征收的補償辦法范文

為防止土地問題的大量出現(xiàn)國家采取了很多措施來保障農(nóng)民權(quán)益的實現(xiàn)，如建立征地補償標準協(xié)調(diào)裁決機制，征收土地確保農(nóng)民之請確認、開展百日行動查處違法占地、健全嚴格征地審查報批程序、制定土地區(qū)片最低價等，這些措施使農(nóng)民權(quán)利保障得到進一步的深化細化，但是并沒有減少土地糾紛的發(fā)生，相反在農(nóng)民土地維權(quán)行為反而比以前增加，不少地方政府解決這類問題的靠的是“公檢法”，這種方法不但沒有解決問題反而使矛盾更加的激烈。

土地問題為何愈演愈烈而且難以制止呢，大部分學(xué)者認為應(yīng)當歸根于征收土地過程中土地審批及實施的違法，對此筆者持不完全同意的態(tài)度。大部分地區(qū)在征收土地過程中確實存在很多的違法情節(jié)，如征收土地知情確認程序沒有認真履行在報批中呈報材料一書四方案過于的簡單不符合要求；土地征收后沒有依法公告和履行登記程序；沒有按照國土資源聽證規(guī)定召開聽證會聽取群眾的意見；打著公共利益的旗號肆意征收集體土地；截留征地補償款；或者未批先占、少批多占等等，嚴重的損害了法律的權(quán)威侵害了失地農(nóng)民的利益。但是最近在國土資源部一直嚴格規(guī)范土地征收審批程序，在百日行動之后地方政府征收土地呈報的程序不敢嚴重、明顯的違法，特別是截留農(nóng)民征地補償款這一行為已經(jīng)大幅度的減少了，一般情況地方政府都會制定征收集體土地補償安置的辦法和征收土地補償?shù)膮^(qū)片最低價格，由于法律制度的逐步健全，截留補償款的問題已經(jīng)很少發(fā)生了，可以說很多地方征收農(nóng)民土地進行的補償是基本符合土地管理法的規(guī)定，但是土地問題根本沒有得到解決，原因何在？

筆者認為地方政府在呈報和審批過程中存在違法性，對于農(nóng)民屬于來講屬于程序上的問題，并不是關(guān)系農(nóng)民的切身利益的問題。引發(fā)農(nóng)村土地糾紛的根本原因征收土地對農(nóng)民的補償標準，即土地被征收后農(nóng)民能夠得到多少的補償，失去土地依靠什么來維持生活的問題。

二、我國現(xiàn)有的征地補償制度。

關(guān)于現(xiàn)行的征地補償依據(jù)是《中華人民土地管理法》第四十七條，該條對于征地補償是這樣規(guī)定的：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！?/p>

關(guān)于征地補償如何分配，對于地上附著物和青苗補償、安置補助費在法律和實際操作中沒有爭議，應(yīng)當屬于失地農(nóng)民。但是對于土地補償費我國現(xiàn)行法律有著不同的規(guī)定，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條規(guī)定“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當加強對安置補助費使用情況的監(jiān)督?！眹临Y源部《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》規(guī)定“土地補償費的分配。按照土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補償費應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撤銷建制的，土地補償費應(yīng)全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置?！?/p>

集體土地被征收其土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織這是沒有問題的，土地管理法規(guī)定歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有也是按照土地所有權(quán)進行規(guī)定的，但是就集體財產(chǎn)應(yīng)當如何分配并不是集體經(jīng)濟組織自由支配，而是必須按照土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則進行分配，各地省政府基本上都制定了具體的分配辦法，一般情況下分配比例為8/2，即80%分配給被征地農(nóng)戶，20%分配給集體經(jīng)濟組織由其依據(jù)村規(guī)等依據(jù)進行支配。

三、土地糾紛產(chǎn)生的根本原因。

從法律的規(guī)定和征地實踐來看，這種征地補償制度并不是按照土地的市場價格對農(nóng)民進行補償，而僅僅是對征收土地給農(nóng)民造成的直接損失進行的補償，這樣的補償制度對于農(nóng)民失去土地而間接產(chǎn)生的一切經(jīng)濟損失是不予補償?shù)?，在法學(xué)界這種補償?shù)脑瓌t被稱之為不完全補償原則，這種不完全的補償制度對于農(nóng)民而言極具不公平。按照憲法和法律的規(guī)定，征地是指為了公共利益依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地征收為國家所有，這就決定了我國征收土地的行為屬于國家征收行為，而不是一種市場交易行為，不會按照標的物具有的價值來進行補償?shù)?，即法律授?quán)政府可以低于正常價值的標準將農(nóng)民集體所有的土地變成國有，將農(nóng)民正合法享有的土地使用權(quán)終止并轉(zhuǎn)讓到他人手中。

該原則從強調(diào)“所有權(quán)的社會義務(wù)性”觀念出發(fā)，認為財產(chǎn)權(quán)因負有社會義務(wù)而不具有絕對性，可以基于公共利益的需要而依法加以限制。但征收土地是對財產(chǎn)權(quán)的剝奪，它已超越了財產(chǎn)權(quán)限制的范圍。因此基于公共利益需要，可以地依法準許財產(chǎn)權(quán)的剝奪，使財產(chǎn)權(quán)的保障成為一紙空文。

（一）、地方政府土地財政現(xiàn)象嚴重。

在法律授權(quán)為了公共利益需要，可以地依法征收集體土地的同時。我國土地管理法第五十五條“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)?！奔丛谕恋爻鲎尳鸢俜种呤畬儆诘胤秸斦?，在發(fā)達地區(qū)，土地出讓金數(shù)額巨大，成為地方政府財政預(yù)算外收入的最主要來源。土地收入除了增加政府預(yù)算內(nèi)和預(yù)算外收入，各個部門可以借此征收土地規(guī)費，也提高了部門的積極性。很多地方政府已經(jīng)將賣地作為自己的主要財政收入，我們稱之為“賣地財政”。陳錫文在接受鳳凰衛(wèi)視采訪時披露“每年可以向農(nóng)民征收多少土地是由國家根據(jù)發(fā)展規(guī)劃來確定的，比如在金融危機暴發(fā)以前，正常年景下，國務(wù)院審批的對各省可以使用的建設(shè)用地大約是400萬畝，其中有280萬畝是要征用農(nóng)民的土地。今年由于情況特殊，應(yīng)對金融危機，保增長，各地的建設(shè)規(guī)模就比較大，所以今年針對這樣的情況，國務(wù)院批準的建設(shè)用地總量是630萬畝，其中315萬畝是要征用農(nóng)地的?！薄Ｆ鋵嵲趪铱刂浦笜送夂芏嗟胤秸疄榱嗽黾迂斦杖氪罅康某瑯苏嫉?，未批先占的行為時大量存在的，而少批多占的行為則更為嚴重。

并且對于土地出讓金這種不穩(wěn)定的財政收入也不會納入財政預(yù)算，這一定程度上增長了腐敗現(xiàn)象。為追求業(yè)績地方政府依靠賣地的收入大搞形象工程建設(shè)，導(dǎo)致一些地方政府為搞形象工程大肆揮霍，甚至土地違法、腐敗等現(xiàn)象滋長，對于這些行為農(nóng)民是非常反感和憤怒的。

（二）、征地補償款與國家土地出讓金相差太大，集體土地的價值不能平等交換。

以耕地年產(chǎn)值來確定的補償標準不能正確的實現(xiàn)土地的價值，且集體土地的使用受到了極大的限制，可以集體土地所有權(quán)是一種受限的所有權(quán)，農(nóng)民集體自己無權(quán)對其進行處分，只有作為非所有人的國家才有權(quán)進行處分，這一規(guī)定一方面維護了我國集體土地的穩(wěn)定，但同時也限制了集體土地價值的實現(xiàn)，將集體土地大量限制在農(nóng)用地范圍上時，以用途來確定征收土地的補償標準實際上不符合平等公平的原則。農(nóng)民在土地被征收時其得到的補償一般在2—5萬元人民幣以內(nèi)，但當這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋剡M行出讓時其價格達到了幾十萬甚至幾百萬，這樣的明顯的差價使農(nóng)民難以接受。

（三）、地方政府在征地過程中的行為與法律不一致，法律對地方政府沒有產(chǎn)生限制作用，這進一步刺激了地方政府的占地的欲望。

物權(quán)法規(guī)定因公共利益的需要可以征收，但在現(xiàn)實中大量被征收的土地是用于房地產(chǎn)等商業(yè)用地，商業(yè)開發(fā)當然不能歸類公共利益。而且在實施征地方案時地方政府對于農(nóng)民的反抗往往沒有足夠的耐心來協(xié)調(diào)和解決。在有些地方常常會出現(xiàn)農(nóng)民因土地糾紛采取上訪、阻工等措施來抗議而受到了行政處罰甚至刑罰，公檢法等機關(guān)成為處理人民內(nèi)部矛盾的工具，在一定程度上使土地糾紛更加顯得嚴重。

一方面地方政府大搞土地財政、一方面征地補償不合理，同時有些地方在征地過程中采取強制征收的措施，對群眾思想和民生問題沒有足夠的重視，使土地問題越來越顯得嚴重。

四、對于處理土地糾紛的建議。

對我國土地糾紛的處理問題，總理曾發(fā)表過觀點。在承諾農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)永遠不變的同時指出，必須對那些被占用土地的農(nóng)民給予應(yīng)有補償，其中“土地出讓金主要應(yīng)給予農(nóng)民”。昨日，他在十屆人大四次會議結(jié)束后舉行的記者招待會上，作出如上表述。簡明扼要地陳述了“堅定不移地推進改革開放”的觀點。他稱，中國政府面對新的任務(wù)，需要更加清醒、更加堅定、更加努力。他進一步解釋，更加堅定是指“要堅定不移地推進改革開放，走有中國特色社會主義道路。”他表示，前進中盡管有困難，但不能停頓，“倒退沒有出路”。英國金融時報一位記者問道，如何讓中國農(nóng)民更好地實現(xiàn)土地價值，抵御非法侵占。表示，中國農(nóng)民問題的核心是土地問題，中國農(nóng)村實行家庭承包經(jīng)營，土地屬于集體，但生產(chǎn)和經(jīng)營權(quán)屬于農(nóng)民。對此，他認為，“這是一大特點，也是一大優(yōu)勢”。隨后，他論述了如何保障農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)。對此，他使用了一組排比句：必須實行最嚴格的耕地保護制度，必須保護農(nóng)民對土地生產(chǎn)經(jīng)營的自，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴懲那些違背法律、強占亂占農(nóng)民土地的人。

總理客簡明的話語，其實已經(jīng)客觀的為我國土地問題解決指明了方向。結(jié)合總理的觀點和當前土地問題產(chǎn)生的根源，筆者以為解決土地問題應(yīng)從以下三個方面著手。

一、提高失地農(nóng)民的征地補償標準，改變以往以耕地年產(chǎn)值來確定補償標準的原則，在征地補償中要充分農(nóng)民集體對集體土地的所有權(quán)。

二、限制征收土地的條件，建設(shè)項目使用土地的應(yīng)通過政府主導(dǎo)和監(jiān)督下與農(nóng)民協(xié)商的方式處理，在協(xié)商難以解決時方可采取征收這種國家強制手段。

三、對地方政府征地進行有效的監(jiān)管，嚴格履行征收土地審批制度，對征收集體土地的理由是否屬于公共利益作為審批的重要條件。

第6篇：土地征收的補償辦法范文

 

關(guān)鍵詞: 土地征收 憲法行為 經(jīng)濟法行為 行政行為 民事行為

 

目前學(xué)者對土地征收的性質(zhì)存在爭議，大多數(shù)學(xué)者認為土地征收是一種行政行為①，另有少數(shù)學(xué)者認為土地征收是一種民事行為②。本文認為，土地征收是一種綜合性的行為，除了包括行政行為和民事行為之外，還包括憲法行為和經(jīng)濟法行為。

一、法律體系視野下的土地征收主體的性質(zhì)

不管是認為土地征收是一種行政行為（以下簡稱行政行為說），還是認為土地征收是一種民事行為（以下簡稱民事行為說），都存在著以下兩個方面的缺陷：首先，在方法論上采用得都是單一部門法思維方式，而不是法律體系思維方式。行政行為說是只從行政法的視角來分析土地征收的性質(zhì)，按照該說，好像規(guī)范土地征收行為的法律規(guī)范都屬于行政法，其他法律部門都不規(guī)范土地征收行為；同樣，民事行為說是只從民法的視角來分析土地征收的性質(zhì)，按照該說，好像規(guī)范土地征收行為的法律規(guī)范都屬于民法，其他法律部門都不規(guī)范土地征收行為。事實并非如此。從法律體系的角度來看，規(guī)范土地征收行為的法律部門除了包括行政法和民法之外，還包括憲法和經(jīng)濟法。其次，在內(nèi)容上都沒有揭示出國家、申請人和審批機關(guān)在土地征收中的性質(zhì)。對于土地征收的主體是誰，學(xué)者之間存在分歧。有的學(xué)者認為土地征收的主體是國家③，有的學(xué)者認為土地征收的主體是審批機關(guān)④，有的學(xué)者認為土地征收的主體是國家和申請人⑤，有的學(xué)者認為土地征收的主體是國家和政府機關(guān)⑥。雖然學(xué)者在表述中使用的術(shù)語不同，但根據(jù)學(xué)者的表述，我們可以得知，對于土地征收的主體，學(xué)者提到了國家、申請人和審批機關(guān)。行政行為說和民事行為說不可能分析清楚國家、申請人和審批機關(guān)在土地征收中的性質(zhì)。原因在于，如果從行政法的角度看，看到的是申請人和審批機關(guān)，正確地看到了審批機關(guān)的行政主體性質(zhì)，但只看到了申請人的行政主體性質(zhì)，而忽視了申請人的民事主體性質(zhì)，具有片面性；如果從民法的角度看，只看到了申請人的民事主體性質(zhì)，而忽視了申請人的行政主體性質(zhì)，同樣具有片面性。另外，從這兩個法律部門的角度看時，國家是隱形的，無法得知國家的性質(zhì)是什么。

因此，為了清晰地分析土地征收主體的性質(zhì)，我們需要從法律體系的視角來考察土地征收主體的性質(zhì)。

（一）憲法上的土地征收主體的性質(zhì)

憲法是調(diào)整國家和被征收人之間的關(guān)系的基本法。憲法的這個地位決定了憲法不可能具體地規(guī)定國家和被征收人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的內(nèi)容，而只能抽象地規(guī)定國家和被征收人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的內(nèi)容。

各國成文憲法都對國家和被征收人之間的財產(chǎn)征收關(guān)系內(nèi)容進行了抽象地規(guī)定。有些國家的憲法明確地規(guī)定國家有權(quán)征收財產(chǎn)。例如，意大利憲法第42條規(guī)定：“在法律規(guī)定的情況下、并給予適當?shù)难a償時，國家可基于公共利益的需要對私有財產(chǎn)予以征收?！绷硗庥行﹪业膽椃m然沒有明確地規(guī)定財產(chǎn)征收的主體是國家，但我們可以從憲法的地位推導(dǎo)出，這些國家憲法上的財產(chǎn)征收主體是國家。例如，德國基本法第14條規(guī)定：“財產(chǎn)之征收，必須為公共福利始得為之。其執(zhí)行，必須根據(jù)法律始得為之，此項法律應(yīng)規(guī)定賠償之性質(zhì)與范圍?！泵绹鴳椃ㄐ拚傅?條規(guī)定：“非有正當補償，不得將私有財產(chǎn)充作公用。”

土地是屬于被征收人所擁有的財產(chǎn)的重要組成部分。因此，土地征收的主體是國家。在憲法上，國家與被征收人之間形成的土地征收關(guān)系屬于憲法關(guān)系⑦，國家屬于憲法關(guān)系的主體一方。

（二）經(jīng)濟法上的土地征收主體的性質(zhì)

根據(jù)上述，在西方國家的憲法中，國家和被征收人之間的土地征收關(guān)系的內(nèi)容，也就是國家征收土地的條件，有三點：第一，征收目的必須是為了滿足公共利益的需要；第二，必須給予公正補償；第三，必須依據(jù)法律的規(guī)定進行。這三個條件在土地征收實踐中的地位并不相同?！氨仨氁罁?jù)法律的規(guī)定進行”是一個形式條件，“征收目的必須是為了滿足公共利益的需要”和“必須給予公正補償”是兩個內(nèi)容條件，形式條件一旦被滿足，兩個內(nèi)容條件也會同時被滿足。原因在于，如果國家遵守憲法規(guī)定的條件征收土地，就必須首先制定土地征收法，該法就需要具體規(guī)定公共利益的范圍和進行公正補償?shù)霓k法。

根據(jù)法理，當規(guī)范調(diào)整的是國家和被征收人之間的關(guān)系時，該規(guī)范屬于經(jīng)濟法范疇⑧。根據(jù)該法理進行分析，本文認為“關(guān)于公共利益范圍規(guī)定的規(guī)范”和“關(guān)于公正補償辦法的規(guī)范”屬于經(jīng)濟法范疇，原因在于，“關(guān)于公共利益范圍規(guī)定的規(guī)范”是憲法中“征收目的必須是為了滿足公共利益的需要”條件的具體化，“關(guān)于公正補償辦法的規(guī)范”是憲法中“必須給予公正補償”條件的具體化，調(diào)整的是國家和被征收人之間在土地征收中的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。所以，從經(jīng)濟法角度看，土地征收主體是作為經(jīng)濟法律關(guān)系主體的國家。

（三）行政法上的土地征收主體的性質(zhì)

雖然土地征收法中的“關(guān)于公共利益范圍規(guī)定的規(guī)范”具體地規(guī)定了屬于公共利益范圍的事項，從而劃定了國家可以強制性地獲得被征收人土地的范圍，但是，由于國家是一個沒有行為能力的法人，它不能親自實施土地征收行為，為了實現(xiàn)公共利益，土地征收法必須授權(quán)具體的主體代表國家來實施土地征收行為。正因為如此，土地征收法除了要規(guī)定“公共利益的范圍和進行公正補償?shù)霓k法”這兩個內(nèi)容之外，還要規(guī)定誰有權(quán)提出土地征收申請和誰有權(quán)審批土地征收申請。在西方國家中，土地征收法將土地征收權(quán)分成了土地征收申請權(quán)和土地征收審批權(quán)，代表國家實現(xiàn)公共利益的事業(yè)承辦者被授予了土地征收申請權(quán)⑨，代表國家審查申請人所從事的事業(yè)是否是為了實現(xiàn)公共利益的機關(guān)被授予了土地征收審批權(quán)⑩。在中國，土地征收法沒有明確地規(guī)定擁有土地征收申請權(quán)的申請人范圍，只是明確地規(guī)定國務(wù)院和省級政府是擁有土地征收審批權(quán)的審批機關(guān)。當申請人提出征收申請，啟動土地征收程序，審批機關(guān)依法審查申請時，運用的是行政權(quán)，申請人和審批機關(guān)與被征收人之間形成的關(guān)系是行政關(guān)系，申請人和審批機關(guān)是行政主體。所以，從行政法角度看，土地征收主體是作為行政主體的申請人和審批機關(guān)。

第7篇：土地征收的補償辦法范文

第二條預(yù)存征地補償款是指在土地征收報批前，用地單位（包括個人，下同）根據(jù)國土資源部門提供的土地征收補償費用預(yù)算，將土地征收補償所需費用（包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費）預(yù)先存入征地補償款銀行專戶，?？钣糜谥Ц锻恋卣魇昭a償?shù)目铐棥?/p>

第三條預(yù)存征地補償款不得少于擬定的征地補償安置方案確定的征地補償費用總額。

第四條預(yù)存征地補償款銀行專戶以被征地所在市、縣（區(qū)）國土資源主管部門名義開設(shè)，由國土資源和財政部門共同監(jiān)管。土地征收獲得批準后，由市、縣（區(qū)）國土資源主管部門按經(jīng)市、縣（區(qū)）人民政府批準的征地補償安置方案依法撥付資金；土地征收未獲批準的，由市、縣（區(qū)）國土資源主管部門將預(yù)存征地補償款全額退回申請用地單位。

第五條需要預(yù)存征地補償款的，國土資源主管部門要向用地單位發(fā)出預(yù)存征地補償款通知書，用地單位憑國土資源部門的預(yù)存征地補償款通知書，將預(yù)存征地補償款全額存入征地補償款銀行專戶。征地補償費用預(yù)算由國土資源主管部門根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和有關(guān)征地補償標準進行計算，并由財政部門審核確認。

第六條國土資源部門的預(yù)存征地補償款賬戶須報省國土資源廳和財政廳備案。

第七條征地工作結(jié)束后，國土資源部門要與申請用地單位簽訂預(yù)存征地補償款結(jié)算書，對存入預(yù)存征地補償款賬戶的預(yù)存征地補償款進行結(jié)算，并報財政部門審核；預(yù)存征地補償款結(jié)算應(yīng)在征地完成后10個工作日內(nèi)完成。

第八條當?shù)貒临Y源部門要與被征地集體經(jīng)濟組織、申請用地單位議定對預(yù)存征地補償款的用款規(guī)則，實行?？顚Ｓ?。

第九條征地方案和征地補償安置方案經(jīng)依法批準后，方可支付使用預(yù)存征地補償款。嚴禁截留、私分、挪用預(yù)存征地補償款。對應(yīng)發(fā)放到被征地農(nóng)民個人手中的征地補償款，應(yīng)采用銀行活期存折方式實名支付，確保征地補償款及時足額支付到被征地農(nóng)民個人手中；對應(yīng)留給被征地集體經(jīng)濟組織的征地補償款，應(yīng)納入村集體財務(wù)公開管理制度管理。

第十條預(yù)存征地補償款數(shù)額不足的，當?shù)貒临Y源主管部門要在實施征地前及時向申請用地單位追存入賬；預(yù)存征地補償款有剩余的，當?shù)貒临Y源主管部門應(yīng)在預(yù)存征地補償款結(jié)算書簽訂后10個工作日內(nèi)退回申請用地單位。

第十一條市、縣（區(qū)）國土資源、農(nóng)業(yè)、財政、審計、監(jiān)察等部門要切實加強對預(yù)存征地補償款的監(jiān)督管理。對發(fā)現(xiàn)有截留、私分、貪污、挪用預(yù)存征地補償款的，嚴肅查處，并追究直接責(zé)任人及有關(guān)人員的責(zé)任。涉嫌犯罪的，依法移交司法機關(guān)處理。

第8篇：土地征收的補償辦法范文

關(guān)鍵詞：征地補償；未來性；可增值性

中圖分類號：D913 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）05-0126-02

一、我國征地補償制度存在的問題

目前我國征地補償制度存在多方面的缺陷，并在實際征地中引發(fā)一系列社會法律問題。這里以廣州大學(xué)城的興建為例。

廣州大學(xué)城的興建，被認為是廣東省教育事業(yè)發(fā)展的一個新的里程碑。然而，在發(fā)展教育的背后，卻是以摧毀耕地和驅(qū)逐原住民為代價，而一度的強拆強遷事件更是鬧得滿城皆知。然則近年來，大學(xué)城多塊土地被拍賣，皆被開發(fā)者高價取得，此事件更是引起軒然大波。《廣州市番禺區(qū)廣州大學(xué)城項目征地拆遷補償安置辦法》規(guī)定，“按房屋類型，補償標準從400元到850元/平方米。村民們獲補償款項的雖按照征用耕地補償標準的最高限計算，但每戶拆遷補償亦不過10.92萬元，按時搬遷拆房獎勵10.08萬元，人頭獎勵6.66萬元，加起來每戶可得的拆遷補償款僅為27.66萬元左右?！盵1]然而，征收后的土地政府以空閑為由，將多塊土地進行出賣，拍賣價格竟為征收價格的近10倍，達到每平方米價格7 000多元的高價。而今，大學(xué)城商業(yè)南區(qū)于2012年7月拆除，建設(shè)空氣質(zhì)量監(jiān)測站。作為一個公共利益需要的設(shè)施，竟然要拆除原有的商業(yè)中心以得到空地建設(shè)；更諷刺的是，在即將拆除的商業(yè)中心旁邊，就是拍賣出去的土地，正在建設(shè)中的商品房。

廣州大學(xué)城被拆遷后，如今只剩下4個保留村，已無耕地。在這種情況下，被征地的農(nóng)民除少部分加入學(xué)校的物業(yè)管理工作中，其余大多數(shù)人卻不得不遠走他鄉(xiāng)，外出另謀生路，長遠生計成其最大問題。以公共利益興辦教育為幌子，以補償性的價格征收土地，而后通過出讓，轉(zhuǎn)手天價拍賣大學(xué)城土地；大學(xué)城具有的優(yōu)越配套設(shè)施和濃厚人文氛圍，這正是開發(fā)商所看重的。如此“低買高賣”之舉，甚至有人將之表述為，“以大學(xué)城建設(shè)帶動房地產(chǎn)發(fā)展”。

無論是借著公共利益的名頭進行征地，又或是確實為公共利益征地而后變?yōu)樯虡I(yè)用地的，在我國這類情況屢見不鮮。之所以出現(xiàn)這種情況，是由于我國目前對土地用途并沒有做出具體明確的區(qū)分，這樣就導(dǎo)致了在征地與土地出讓二者之間價格的不均衡，存在著巨額的利潤空間，從而使得政府與開發(fā)商聯(lián)手，共同獲取利益。然則作為土地使用者的農(nóng)民卻只是獲得極少的補償款。

二、我國目前征地補償?shù)默F(xiàn)狀

按照《土地管理法》的規(guī)定，集體土地被國家征用后，相關(guān)補償費用則包括耕地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。“其中征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍?！钡牵懊抗暠徽魇崭氐陌仓醚a助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！?/p>

有些學(xué)者對這種人為降低補償標準的做法大為批評，認為應(yīng)該按照等價交換的原理來計算補償費用，目前的補償費并不能體現(xiàn)土地的真正價值；而農(nóng)民作為土地的使用者，卻僅僅是獲得了一些最基本的補償，“按照我國東部地區(qū)一般耕地年產(chǎn)值800元左右計算，每畝土地補償費至多2萬元，僅相當于普通公務(wù)員一年的工資收入，根本不能體現(xiàn)土地的實際價值，損害了原土地所有人的經(jīng)濟利益……改革開放以來低價征用農(nóng)民的土地，至少使農(nóng)民蒙受了2萬億元的損失”。

我國集體土地征用補償制度采用的是一次性貨幣補償制度。這種一次性補償方式?jīng)]有考慮到土地對于被征地農(nóng)民的長期作用與保障功能，沒有考慮到土地未來的可能增值空間。因此，如何完善征地補償標準制度，體現(xiàn)土地的實際價值與預(yù)期價值，確保被征地農(nóng)民的未來生計，就成為了一個重大而復(fù)雜的問題。

對此，有些學(xué)者將此問題用土地補償標準的“未來性”[2]來加以概括，筆者也將使用未來性一詞。

三、征地補償標準的未來性概述

征地補償標準的未來性，應(yīng)該與土地現(xiàn)有價值和補償?shù)囊淮涡韵鄬?yīng)的一個概念。其含義是土地征用的補償標準不應(yīng)僅僅衡量被征土地的現(xiàn)有價值，還應(yīng)充分考慮土地未來的可增值空間，體現(xiàn)出土地的未來價值。但未來性一詞涉及的又不僅僅是土地可預(yù)期的未來價值，還包括因此引起的一系列問題，如被征地農(nóng)民的未來生活保障問題。

（一）有關(guān)學(xué)者的觀點

我國從20世紀90年代開始，就有很多學(xué)者對征地實踐中存在的問題進行多角度、多層次的探索研究，力圖為征地制度改革提供理論依據(jù)并據(jù)此構(gòu)建新的土地征用制度，以變解決征地過程中遇到的各種問題。其中，征地補償?shù)膯栴}是眾多問題中的關(guān)鍵點，有很多學(xué)者就此發(fā)表過不同的意見，特別是就土地的未來價值或預(yù)期收益來衡量補償標準這一問題上，更是眾說紛紜。

黃賢金等認為，“隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，客觀上要求土地作為商品，其價值由市場來確定?！盵3]由此，征地補償費應(yīng)參照被征土地的市場價格來確定；應(yīng)改變國家現(xiàn)有按被征土地原用途確定補償標準的制度，而按土地的預(yù)期收益來確定。

鐘水映等學(xué)者也認為，現(xiàn)行補償標準沒有體現(xiàn)土地的真正價值，不能體現(xiàn)農(nóng)民對土地的長期收益，也不能全面體現(xiàn)“土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系”，從而造成征地過程中的經(jīng)濟利益分配不均衡，從而引發(fā)各種社會矛盾；其建議在征地時應(yīng)按照等價交換的市場原則進行，體現(xiàn)土地的可增值性，從而確定征地補償標準[4]。

當然，也有學(xué)者對此持有不同的觀點。

以周誠代表的學(xué)者就不認同，其認為，以土地的市場價值進行補償不盡合理，理由是土地增值區(qū)分為自力增值和外力增值兩種情況?！稗r(nóng)地轉(zhuǎn)非后的土地增值屬于外力增值，不是原土地所有者或使用者對土地進行投資的結(jié)果，而是來源于整個社會，那么增值應(yīng)該歸公。”[5]就此，征地補償只能按土地的原用途進行補償。

孫計川認為，“征地補償標準應(yīng)當是按照原有條件使用土地本來可以獲得、由于征地而失去的收益?！盵6]即認為征地補償應(yīng)立足于土地原用途，而不應(yīng)包括土地未來可能的收益。

在上述兩種觀點中，筆者贊同第一種觀點，即征地補償應(yīng)當體現(xiàn)土地的未來預(yù)期收益，即具有未來性。本文將從理論和實踐兩個方面分別進行論述。

（二）理論基礎(chǔ)及其現(xiàn)實依據(jù)

1.公平補償?shù)脑瓌t

在實踐中，政府在征用農(nóng)民的土地后，就通過劃撥和出讓的方式轉(zhuǎn)讓給使用方，在這一過程產(chǎn)生的巨額利益，都將歸征地方所有，而農(nóng)民作為土地原本的使用者卻只僅僅獲得低額的補償款。如上述提到的大學(xué)城的“地王”；滬寧高速的土地補償費僅為8 000元/畝，而其在香港的上市的土地市值高達20萬元/畝。農(nóng)村集體土地在被征收后，土地的性質(zhì)將發(fā)生轉(zhuǎn)變，這過程產(chǎn)生的增值利益全部被政府取得；在某種意義上，征地成了政府獲利的工具。這實際上是剝奪了農(nóng)民對其土地享有的預(yù)期利益，違背了公平原則。因此，應(yīng)確定征地補償標準的未來性，立足于土地的預(yù)期利益，通過某種制度的設(shè)計使被征地的農(nóng)民也能夠分享到這一可期待的利益，對被征地農(nóng)民進行公平合理的補償。

2.保障農(nóng)民的可期待利益

土地由于其所具有的特殊屬性，其收益是長期可持續(xù)的。在正常的環(huán)境下，農(nóng)民可以在這塊土地上不斷獲得收益。而一旦土地被國家征收，即使農(nóng)民得到了一部分的補償，但并不能真正填補其對土地的預(yù)期收益。如《土地管理法》中提到的征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，這里我們可否理解為只補償了農(nóng)民6到10年的可期待利益。那10年后的耕地利益就這樣被國家剝奪了嗎？而當農(nóng)民在投入大量精力與金錢對土地進行改良后，預(yù)期利益與補償費的反差將尤為強烈。因此目前這種補償標準并不能彌補農(nóng)民對土地未來持續(xù)收益的預(yù)期，應(yīng)通過制度的設(shè)計來保障農(nóng)民的可預(yù)期利益。

3.土地的社會保障功能

在我國，集體土地尤其是耕地有一個顯著特點：承載了農(nóng)村的社會保障功能。在目前農(nóng)村社會保障體系尚未完善的前提下，耕地所產(chǎn)生的糧食就成了就直接的社會保障。我國農(nóng)民的心態(tài)其實很簡單，只要有飯吃，將生活地很安穩(wěn)。而土地被征用之后，雖然可以得到一次性的貨幣補償款，但面臨著其他眾多的問題。如何重新謀生，如何重新安穩(wěn)的生活；而一旦大量的農(nóng)民涌入城市，又將導(dǎo)致其他的社會問題。立足土地的未來利益，充分考慮這一現(xiàn)實問題，保障被征地農(nóng)民的未來生計，體現(xiàn)原有的土地保障功能，這都必須在新的征地制度中體現(xiàn)出來。

4.國外的相關(guān)立法

世界上的一些國家在規(guī)定土地補償標準時，其關(guān)注的不只是土地的現(xiàn)有價值，還包括未來預(yù)期的增值。如美國在征地補償方面采用的是公正補償原則，其補償標準則是以征用時的市場價格為計算標準：包括被征用土地現(xiàn)有的價值和土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價值；除此之外，還補償相鄰?fù)恋厮姓咭蛘魇账艿降膿p失。法國采用的是公平補償原則，簡單地說，其要求的是被征收者并不因為征收而受到損失，也沒有因為補償而獲利。

四、土地的未來利益作為征地補償標準的實現(xiàn)――以現(xiàn)實存在的做法為依據(jù)

總體來看，要在征地補償標準中加入未來性的制度設(shè)計，就必須拋棄現(xiàn)有的一次性貨幣補償?shù)淖龇?。在強調(diào)公平補償?shù)幕A(chǔ)上，將農(nóng)民對土地的預(yù)期收益轉(zhuǎn)化成一種新的存在方式，讓農(nóng)民不會因為土地被征用而失去對土地的可期待利益；而要想實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)化，必須采取新的土地征用補償方式。

近年來，各地在征地實踐試點中都采取了一些新的補償方式，并取得了一些較為成功的經(jīng)驗。這些補償方式，都較為成功地將農(nóng)民對土地的長期收益轉(zhuǎn)化為新的方式，保障著農(nóng)民的生活水平不因征地而有所降低。筆者對有關(guān)試點進行歸類總結(jié)，記述如下。

（一）股權(quán)補償

股權(quán)補償，指的是農(nóng)民的土地在被征用的時候，并不直接支付補償款，而是將該土地補償款參與入股經(jīng)營，以每年的經(jīng)營收益進行分紅。這種模式直接將土地的預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為每年的分紅，從一定程度上看，農(nóng)民并沒有因為征地而失去其長期利益，有效地保障了農(nóng)民（下轉(zhuǎn)130頁）（上接127頁）的根本利益。

最具代表性的則是江蘇省兩地采取的做法。其一，吳中區(qū)青口鎮(zhèn)的土地合作社，其對本鎮(zhèn)內(nèi)被征收的土地進行量化處理，“以每畝一股不低于1萬元折價入股”，每年進行分紅。其二，泰州海陵區(qū)則是在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立了專門的管理機構(gòu)――鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室，負責(zé)管理本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的征地補償費。在發(fā)展程度不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，分別采取不同的做法。大致可分為以下三種情況：一是在生產(chǎn)較為落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，采取的做法是：由管理辦公室統(tǒng)一把補償費存入銀行，后每年將利息分給被征地農(nóng)民。二是工業(yè)生產(chǎn)較為成熟的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，補償費則統(tǒng)一由資產(chǎn)管理辦公室管理，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展再生產(chǎn)，再進行分紅。三是而位于城市近郊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室從征地補償費中拿出資金，發(fā)展生產(chǎn)，進行投資，年底進行收益分紅[7]。

（二）留地安置

留地安置是按照約定的一定比例設(shè)置留用地，供被征地農(nóng)民按城市規(guī)劃要求開發(fā)、經(jīng)營。留用地經(jīng)營所得收入，只能用于發(fā)展集體經(jīng)濟和改善農(nóng)民生活。

江蘇省蘇州市政府了《蘇州市征用土地暫行辦法》，其中規(guī)定了留地安置的做法，留用地作為征地后政府對集體經(jīng)濟組織的補償方式之一。留用地的面積也在《暫行辦法》中有具體的規(guī)定“在規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，根據(jù)需安置的農(nóng)業(yè)人口中，按照留用地所在地的土地級差收益和人均年收入1 000元標準，核發(fā)留用地指標?！痹谠撧k法中，還強調(diào)留用只能用于發(fā)展本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟建設(shè)，或由村民進行生產(chǎn)經(jīng)營。

（三）社會保障機制

社會保障機制的補償方式，即是為被征地的農(nóng)民購買社保，并規(guī)定在有條件的城鎮(zhèn)需將其納入城鎮(zhèn)居民社會保障體系。這對于被征地農(nóng)民來說，相當于以土地的預(yù)期收入變換成社會保險。目前，不少地方應(yīng)采取此種做法。即從征地補償費和政府土地招標拍賣出讓取得的收益中取出一定比例，用于為被征地農(nóng)民辦理養(yǎng)老與醫(yī)療保險。

浙江省在《關(guān)于加快建立被征地農(nóng)民社會保障制度的通知》中，規(guī)定了這種補償方式，具體做法為：一般應(yīng)先實行基本生活保障方式；也可采用基本生活保障與社會保障相結(jié)合實行的辦法；少數(shù)有條件的地方，還應(yīng)該直接將被征地農(nóng)民的社會保障納入城鎮(zhèn)社保體系。同時規(guī)定：“被征地農(nóng)民參加基本生活保障和基本養(yǎng)老保險所需資金由政府、村（組）集體經(jīng)濟組織、個人共同出資籌集。政府承擔部分不低于保障資金總額的30%，村（組）集體經(jīng)濟組織和個人承擔70%，從土地補償費、征地安置補助費中列支和抵交?！?/p>

參考文獻：

[1]廣州大學(xué)城高標準補償征地[EB/OL].廣州城市建設(shè)檔案館，http：///news/view.asp？id=XW20030619

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[2]梅林.淺析集體土地征用補償標準的未來性[J].法制與經(jīng)濟，2006，（8）.

[3]黃賢金，等.中國農(nóng)村土地市場運行機理分析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)，2001，（9）.

[4]鐘水映.熱問題冷思考――農(nóng)地征用二題[J].中國土地，2005，（2）.

[5]周誠.農(nóng)地征用中的公正補償[J].中國土地，2004，（Z1）.

第9篇：土地征收的補償辦法范文

第一條本項目用地范圍內(nèi)土地上的建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物，實施征收的，按市府發(fā)文件規(guī)定執(zhí)行。

第二條對項目用地范圍內(nèi)的違法建筑物、構(gòu)筑物，責(zé)令限期自行拆除，逾期未自行拆除的，報請區(qū)人民政府組織相關(guān)部門依法，不予補償安置。

第三條對2014年9月12日以后鎮(zhèn)政府關(guān)于禁示亂搭亂建，違法建房的公告公示后修建的無任何手續(xù)的建筑物，一律自行拆除。

第四條對2014年9月12日前規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑物，征收人與被征收人未達成征收協(xié)議的，按市府發(fā)文件規(guī)定，依照法定程序，由征收人報請區(qū)人民政府組織相關(guān)部門或向人民法院申請依法強制征收后進行補償。

第五條本次征收安置工作中，不積極支持、阻礙開展征收安置工作，情節(jié)嚴重的，由司法機關(guān)依法追究其責(zé)任。

第二章房屋征收范圍

第六條本項目用地范圍

一、本項目規(guī)劃用地范圍（詳見小城鎮(zhèn)規(guī)劃）。

二、本項目施工退讓所需范圍。

第三章房屋征收管理

第七條征收人應(yīng)將項目名稱、被征收人、征收范圍、征收期限、征收獎勵辦法等予以公告。

第八條在征收公告明確的征收期限內(nèi)，征收人與被征收人應(yīng)當按照本辦法，就補償、安置等事項簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議》，明確補償安置方式、補償金額、搬遷期限、違約責(zé)任等。

第九條簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議》時，被征收人需提交《戶口簿》、社區(qū)證明、房屋修建年限及相關(guān)權(quán)屬證明。

第十條征收產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)有糾紛或其他產(chǎn)權(quán)不明的房屋，在征收公告明確的期限內(nèi)不能解決糾紛或明晰產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)，由征收人提出補償安置方案會同有關(guān)部門對需征收房屋勘察記錄后進行征收，待解決糾紛或明晰產(chǎn)權(quán)后進行補償安置。

第四章搬遷獎勵及搬家費

第十一條被征收人簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議》后，在7天內(nèi)主動拆除讓出土地的，按被征收戶主體房建筑面積給予450元/平方米的獎勵費。逾期不拆除的，每天扣發(fā)50元/平方米獎勵，不能達成征收協(xié)議的參照本辦法第四條處理。

第十二條征收人在征收安置過程中支付被征收人一次性搬家費，搬家費按主體房建設(shè)面積每月每平方4.25元計算，一次性支付三個月。

第五章房屋征收安置

第十三條安置方式本次安置一律采用貨幣安置的方式進行，凡符合購買棚戶區(qū)改造房條件的所有權(quán)人每戶可優(yōu)先申請購買棚戶區(qū)改造房一套。

第十四條補償原則

（一）合法建筑物、地上附屬物補償標準，按市府發(fā)文規(guī)定執(zhí)行。

（二）結(jié)合本辦法第三條規(guī)定，本著尊重歷史，面對現(xiàn)實、讓利于民的原則。在2014年9月12日后修建的無任何手續(xù)的違法建筑，一律自行拆除；在限期內(nèi)自行拆除的，可給予當事人300元/平方米的拆除誤工補助，不享受其他任何獎勵；若限期內(nèi)未自行拆除，報請區(qū)人民政府組織相關(guān)部門依法，不予補償。

第十五條認定程序鎮(zhèn)成立小城鎮(zhèn)建設(shè)工程指揮部，由工程指揮部辦公室牽頭組織相關(guān)人員進行認定。

第十六條本辦法未盡事宜按《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及省、市有關(guān)房屋征收政策執(zhí)行。

第十七條本辦法僅適用于鐘山區(qū)鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)工程房屋征收安置。