集體土地征收賠償條例精選(九篇)

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第1篇：集體土地征收賠償條例范文

一、土地征用

土地征用是指國(guó)家基于特殊情形而使用他人的土地且給予合理的補(bǔ)償,待使用完畢后,仍將土地歸還所有人或使用人。土地的征用的對(duì)象為土地使用權(quán)。

1.土地征用的程序

用地單位要得到被征土地的使用權(quán),須按國(guó)家規(guī)定的合法程序進(jìn)行。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申請(qǐng);(2)選址;(3)商定補(bǔ)償安置方案;(4)劃撥建設(shè)用地;(5)核發(fā)國(guó)有土地使用證。

2.征地批準(zhǔn)權(quán)限

對(duì)征用集體土地,《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的批準(zhǔn)權(quán)限。根據(jù)《土地管理法》第25條及其《實(shí)施條例》第21條的規(guī)定(略)。

二、征用補(bǔ)償

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第47條(略)、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第26條(略),在農(nóng)村土地征收中確立公平補(bǔ)償對(duì)于保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、規(guī)范政府行為、優(yōu)化資源配置、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等具有重要意義。落實(shí)公平補(bǔ)償應(yīng)做到重塑以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)的完全補(bǔ)償原則,逐步擴(kuò)大農(nóng)地征收的補(bǔ)償范圍、合理拓展農(nóng)地征收的補(bǔ)償方式、完善征地補(bǔ)償?shù)某绦蚺c救濟(jì)途徑。

1.公平補(bǔ)償?shù)膶?dǎo)入與意義

我國(guó)關(guān)于土地征收補(bǔ)償?shù)臈l款最早見(jiàn)于1944年頒布的《陜甘寧邊區(qū)地權(quán)條例》中,之后1950年的《鐵路留用辦法》和《城市郊區(qū)條例》、1962年的《農(nóng)村工作條例修正草案》、1982年的《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》都對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題做了或多或少的規(guī)定,2001年國(guó)土資源部頒布的《征用土地公告辦法》中對(duì)征收土地的補(bǔ)償程序問(wèn)題做了相應(yīng)的規(guī)定。目前有關(guān)土地征收補(bǔ)償制度的規(guī)定主要集中在2004年修訂后《土地管理法》第47條。根據(jù)該條的規(guī)定,相較于農(nóng)民因征地所遭受的全部損失而言,是一種不完全補(bǔ)償。這種不完全的補(bǔ)償制度對(duì)于農(nóng)民而言極具不公平:(1)以產(chǎn)值數(shù)倍法的方法測(cè)算農(nóng)民的損失未能全面體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值,漠視了土地對(duì)于農(nóng)民而言所具有的歸依和發(fā)展功能。(2)單一的金錢(qián)補(bǔ)償方式限制了農(nóng)民的補(bǔ)償選擇空間,難以保障失地農(nóng)民的生活水平不下降。(3)對(duì)因征地造成的間接損失不予補(bǔ)償難以實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)民的充分救濟(jì),亦會(huì)增加農(nóng)民今后的生產(chǎn)生活負(fù)擔(dān)。(4)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的高度行政化剝奪了失地農(nóng)民的公平參與權(quán),同時(shí)加劇了征地違法腐敗案件的發(fā)生。(5)補(bǔ)償糾紛救濟(jì)機(jī)制的缺位、不到位有礙于農(nóng)民權(quán)益的有效保護(hù),也影響到征地工作的順利開(kāi)展。

2.公平補(bǔ)償?shù)穆窂皆O(shè)想

(1)逐步擴(kuò)大農(nóng)地征收的補(bǔ)償范圍

與世界上一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的征收補(bǔ)償范圍相比,我國(guó)目前的征地補(bǔ)償僅限于與被征收客體直接相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失,并沒(méi)有涉及到由征地行為造成的其他諸如殘余地等間接相關(guān)損失。目前各國(guó)對(duì)于征地造成的損害進(jìn)行賠償,從范圍上看至少有三項(xiàng)內(nèi)容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附著物和構(gòu)筑物的補(bǔ)償;因征收造成的困難補(bǔ)償;因征地活動(dòng)引起的其他補(bǔ)償,如殘余地補(bǔ)償、相鄰?fù)恋負(fù)p害補(bǔ)償?shù)取?/p>

(2)合理拓展農(nóng)地征收的補(bǔ)償方式

征收補(bǔ)償?shù)姆绞绞侵冈谡魇昭a(bǔ)償?shù)倪^(guò)程中國(guó)家對(duì)遭受損失的農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)救所采取的各種形式。正確適用補(bǔ)償?shù)姆绞綄?duì)彌補(bǔ)受害人的損失具有重要意義。征收補(bǔ)償有直接補(bǔ)償和間接補(bǔ)償兩種方式。直接補(bǔ)償是指以金錢(qián)或?qū)嵨锏姆绞街苯訌浹a(bǔ)受害人所遭受的損失,如支付補(bǔ)償金。間接補(bǔ)償是通過(guò)授予某種權(quán)利或利益,間接彌補(bǔ)受害人所受的損失。我國(guó)目前主要采取的是生活導(dǎo)向性的金錢(qián)補(bǔ)償方式,除了原來(lái)的金錢(qián)補(bǔ)償方式外,可以考慮增加以下幾種補(bǔ)償方式并在立法層面作出進(jìn)一步具體的規(guī)定。

(3)完善征地補(bǔ)償?shù)某绦蚺c救濟(jì)途徑

完善的的補(bǔ)償程序與救濟(jì)機(jī)制是農(nóng)民獲得公平補(bǔ)償?shù)闹匾ＷC。從各國(guó)的立法例來(lái)看,一般都針對(duì)國(guó)家征收權(quán)行使的不同階段設(shè)置相應(yīng)的救濟(jì)途徑,征收補(bǔ)償?shù)某绦蚝途葷?jì)途徑并非涇渭分明。具體到我國(guó),盡管《征用土地公告辦法》和《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》對(duì)征收補(bǔ)償?shù)某绦蜃隽讼鄳?yīng)的規(guī)定,但是在實(shí)踐中還是存在一些問(wèn)題,有鑒于此,我們必須進(jìn)一步完善征地補(bǔ)償?shù)某绦?、?qiáng)化對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償糾紛的救濟(jì)。

3.完善途徑

(1)規(guī)范土地征用程序,加強(qiáng)民主監(jiān)督,明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在征用過(guò)程中,應(yīng)該嚴(yán)格按程序辦事,發(fā)揮村民的民主監(jiān)督作用,避免土地資源的浪費(fèi),促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置,維護(hù)農(nóng)村集體和廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。

(2)設(shè)村民代表會(huì)議

設(shè)村民代表會(huì)議行使集體土地所有權(quán),以解決集體所有權(quán)主體虛位化的問(wèn)題。

(3)嚴(yán)格界定“公共利益”

在法律中應(yīng)明確具體全面地列舉出“公共利益”,同時(shí)規(guī)定列舉之外的土地征用必須由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。嚴(yán)格區(qū)分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。

(4)允許集體土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)

農(nóng)地征用制度應(yīng)該符合法制化要求,堅(jiān)持實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,努力探索與我國(guó)城市化發(fā)展步伐相適應(yīng)的農(nóng)地征用制度,更好地促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展,將集體所有的土地與國(guó)有土地的所有權(quán)平等保護(hù),適當(dāng)開(kāi)放土地一級(jí)市場(chǎng),讓政府成為這一市場(chǎng)上起監(jiān)督作用的中介者,這是一個(gè)建立在尊重歷史和承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上的制度創(chuàng)新。

(5)探索新的補(bǔ)償方式

政府在工商、稅務(wù)等方面,可以出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)失地農(nóng)民興辦城鄉(xiāng)第三產(chǎn)業(yè)和自主創(chuàng)業(yè),多形式開(kāi)展就業(yè)和教育培訓(xùn),提高失地農(nóng)民的勞動(dòng)技能和再就業(yè)能力。允許農(nóng)民以土地使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)或自行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),讓被征地農(nóng)民能長(zhǎng)期分享土地的增值收益。在征地時(shí)按照一定面積比例留土地給集體使用,由村集體用這部分土地發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)安置被征地農(nóng)民,可以更好地解決農(nóng)民的后顧之憂,有利于維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定。

第2篇：集體土地征收賠償條例范文

【關(guān)鍵詞】失地農(nóng)民 國(guó)內(nèi)外權(quán)益保障 土地權(quán)益

我國(guó)失地農(nóng)民權(quán)益受損現(xiàn)狀

土地征用制度不明確。首先，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)公共利益的界定不甚相同，矛盾重重，導(dǎo)致土地征收范圍過(guò)于寬泛?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：國(guó)家的土地征收行為，必須以公共利益的正當(dāng)性以及征收行為的公共目的性才能成立。而《土地管理法》并不排除基于自身利益考慮對(duì)土地進(jìn)行征收。其有“任何單位和個(gè)人為非公共利益需要使用土地時(shí)，必須先依法申請(qǐng)將農(nóng)村集體土地征為國(guó)有”的規(guī)定。這些立法上的紕漏無(wú)形中為某些利益群體創(chuàng)造了可以施展并且逃避法律責(zé)任的空間。此外，當(dāng)前我國(guó)還缺乏界定土地征收公共利益糾紛的專門(mén)裁判機(jī)構(gòu)。一般是由政府許可任何單位和個(gè)人為非公共利益進(jìn)行土地征收，同時(shí)，法律又賦予政府對(duì)土地征收行為是否合乎公共利益的裁判權(quán)。政府身兼二職，先行體制又缺乏必要的監(jiān)督和制約，某種程度上會(huì)影響到對(duì)失地農(nóng)民合法權(quán)益的保護(hù)。

土地補(bǔ)償機(jī)制不合理。土地征收補(bǔ)償機(jī)制關(guān)系到失地農(nóng)民的切身利益，也是土地征收工作能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。我國(guó)現(xiàn)行的土地征收仍依據(jù)2004年國(guó)土資源部頒布的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》設(shè)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償費(fèi)用明顯偏低。近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物價(jià)急劇上漲，土地市場(chǎng)價(jià)格也是一翻再翻，況且低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償費(fèi)用落實(shí)到失地農(nóng)民的手里也是難之又難，致使失地農(nóng)民權(quán)益受損。此外，土地補(bǔ)償方式的單一化，某種程度上也威脅到失地農(nóng)民的合法權(quán)益。

土地產(chǎn)權(quán)制度不健全。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》中都有“農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體所有”的規(guī)定。然而農(nóng)村集體是個(gè)抽象意義的概念，是一個(gè)沒(méi)有法律人格意義的集合群體，是一個(gè)虛置的權(quán)利主體。①欲對(duì)其科學(xué)界定絕非易事，其外延非常寬泛，大可以指鄉(xiāng)和鎮(zhèn)，小亦可以指村和村民小組。由于農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體和產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，也影響到法律賦予農(nóng)民的土地承包權(quán)益。

土地征收程序不完善。土地征收程序健全與否直接關(guān)系到土地征收工作能否順利進(jìn)展及土地征收結(jié)果的公正性。我國(guó)關(guān)于土地征收程序的法律制度并不完備，其亦未對(duì)土地征收程序、土地征收涉及主體的權(quán)利、義務(wù)做出明確規(guī)定。這些無(wú)疑影響到土地征收程序的規(guī)范化和公正性，侵犯了失地農(nóng)民在土地征收過(guò)程中的知情權(quán)與參與權(quán)。此外，我國(guó)被征地農(nóng)民的救濟(jì)機(jī)制不健全，失地農(nóng)民權(quán)益受損。

農(nóng)民社會(huì)保障體系欠缺。受我國(guó)城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)體制的影響，我國(guó)的社會(huì)保障制度突顯出二元性。我國(guó)有關(guān)城市社會(huì)保障的立法已經(jīng)出臺(tái)且相對(duì)成熟，農(nóng)村社會(huì)保障卻尚未進(jìn)入立法階段，法律基礎(chǔ)欠缺。

目前，有些地方政府通過(guò)出臺(tái)效力較低的規(guī)章、條例對(duì)失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)方面規(guī)定，其并不能全面保障失地農(nóng)民合法權(quán)益，我國(guó)也尚未設(shè)立有關(guān)失地農(nóng)民的法律援助制度，同時(shí)農(nóng)村社會(huì)保障的內(nèi)容涵蓋面也遠(yuǎn)低于城市。

國(guó)外失地農(nóng)民權(quán)益保障經(jīng)驗(yàn)

土地征用制度明確。目前，世界上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都有相對(duì)明確的土地征用制度。美國(guó)規(guī)定征用土地必須符合公共利益需要，其所有的公共利益評(píng)判都由司法機(jī)關(guān)根據(jù)必須的要價(jià)調(diào)價(jià)進(jìn)行最終判定，進(jìn)而確定利益的公、私性質(zhì)，進(jìn)而建立土地征用的法律依據(jù)。②日本《土地征用法》中有“征用土地必須從公共利益出發(fā)，公共利益主要包括依據(jù)《城市規(guī)劃法》、《河川法》、《港灣法》進(jìn)行的公路、防洪設(shè)施和港灣建設(shè)等”的規(guī)定，其公共利益界定較明確、具體，操作性較強(qiáng)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)突破了為公共目的征收土地的局面，其規(guī)定征收土地只要能達(dá)到公共利益需要即可。

土地補(bǔ)償機(jī)制合理。西方發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)大多建立了合理的征地補(bǔ)償機(jī)制。美國(guó)憲法明確規(guī)定：“非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用?！泵绹?guó)土地征用補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)是土地被征用前的市場(chǎng)價(jià)格，它既補(bǔ)償被征土地的現(xiàn)有價(jià)值，也補(bǔ)償土地可預(yù)期的未來(lái)價(jià)值，而且還補(bǔ)償因征地導(dǎo)致的相鄰?fù)恋厮姓?、?jīng)營(yíng)者的損失等，充分考慮并且保障土地所有者的權(quán)益。日本通過(guò)制定相當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地補(bǔ)償，其土地補(bǔ)償費(fèi)用的確定主要考慮征用損失賠償、通損賠償、離職者賠償和事業(yè)損失賠償和少數(shù)殘存者賠償?shù)确矫妗＂畚覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于土地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定主要散見(jiàn)于《土地法》、《平均地權(quán)條例》、《國(guó)民住宅條例》、《科學(xué)工業(yè)園區(qū)設(shè)置管理?xiàng)l例》、《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)條例》之中。臺(tái)灣的征地補(bǔ)償費(fèi)主要由地價(jià)補(bǔ)償、土地改良物補(bǔ)償、營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償和土地改良費(fèi)用等組成。此外，臺(tái)灣的地方自治法規(guī)對(duì)土地補(bǔ)償也作出了規(guī)定。

土地產(chǎn)權(quán)制度明晰。西方發(fā)達(dá)國(guó)家在土地征收方面多數(shù)具有比較明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，有比較明確的權(quán)利主體和客體。作為被征土地一方的農(nóng)民享有法律賦予的相關(guān)權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)法律規(guī)定的相關(guān)義務(wù)。在奉行土地私有制的美國(guó)，其《聯(lián)邦土地管理法》嚴(yán)格規(guī)定作為征地雙方的法定權(quán)利和義務(wù)，各司其職、各盡其責(zé)，有效避免了土地征收過(guò)程的部分侵權(quán)行為。英國(guó)實(shí)行土地私有制，作為其土地征用依據(jù)的《強(qiáng)制收購(gòu)?fù)恋胤ā访鞔_規(guī)定征地雙方的權(quán)利、義務(wù)，并且盡可能使其在法定的框架范圍內(nèi)實(shí)施。

土地征收程序完善。世界上不少國(guó)家和地區(qū)都制定了比較完備的土地征用法律制度，如日本《土地征用法》，韓國(guó)《土地征用法》、《土地征用法施行令》和《土地征用法施行規(guī)則》等。這些土地征用方面的法律對(duì)土地征收程序都作了具體而明確的規(guī)定，可操作性強(qiáng)。一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的土地征收程序既包括征地申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)、征地公告，還包括被征地人如何參與征地過(guò)程中的程序、發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的申訴和仲裁程序以及最后如何進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)某绦虻取＂?/p>

農(nóng)民社會(huì)保障體系發(fā)達(dá)。在社會(huì)保障方面，不少發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)紛紛建立了比較健全的失地農(nóng)民社會(huì)保障體系。美國(guó)設(shè)立了專項(xiàng)的失地農(nóng)民社會(huì)保障基金，同時(shí)對(duì)失地農(nóng)民輔以一定的稅收優(yōu)惠，并且注重對(duì)失地農(nóng)民的教育和培訓(xùn)，提高了失地農(nóng)民再就業(yè)能力。日本政府在已建立的農(nóng)村社會(huì)保障體系基礎(chǔ)上，加大對(duì)失地農(nóng)民的社會(huì)保障力度，大力發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，為失地農(nóng)民提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)也注重對(duì)失地農(nóng)民的教育和培訓(xùn)。韓國(guó)已將失地農(nóng)民納入社會(huì)保障框架內(nèi)，通過(guò)“基礎(chǔ)生活保障制度”幫助達(dá)不到國(guó)家規(guī)定的基本生活水平的失地農(nóng)民，同時(shí)對(duì)失地農(nóng)民普及科學(xué)知識(shí)和實(shí)行金融政策方面的優(yōu)惠，努力構(gòu)建失地農(nóng)民的安置基地。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)設(shè)有專門(mén)針對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保險(xiǎn)，其通過(guò)分散化轉(zhuǎn)移的方式解決失地農(nóng)民的就業(yè)，促使失地農(nóng)民向大城市和中小城市分散轉(zhuǎn)移。同時(shí)還規(guī)定失地農(nóng)民享有農(nóng)用地轉(zhuǎn)非的公共用地和由土地交易帶來(lái)的土地增值的收益。⑤

我國(guó)失地農(nóng)民權(quán)益保護(hù)策略構(gòu)想

建立合理土地補(bǔ)償機(jī)制。合理的土地補(bǔ)償機(jī)制關(guān)系到征地工作的順利進(jìn)行。一方面，我們要科學(xué)確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)算方法，提高土地補(bǔ)償費(fèi)用。現(xiàn)今因土地糾紛引發(fā)的上訪案件約占全國(guó)各類案件的41%，征地補(bǔ)償問(wèn)題頻頻成為焦點(diǎn)。雖然我國(guó)《土地管理法》已對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出了相應(yīng)提高，但仍不能有效應(yīng)對(duì)日新月異的形勢(shì)。因此，征地補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目都應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)，適時(shí)調(diào)整，整體上提高征地補(bǔ)償水平。⑥另一方面，土地補(bǔ)償方式也要實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。我們可以結(jié)合失地農(nóng)民的不同需求，采取實(shí)物補(bǔ)償或貨幣補(bǔ)償方式。

完善農(nóng)民社會(huì)保障體系。當(dāng)今我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障制度缺失，大量失地農(nóng)民正當(dāng)?shù)纳鐣?huì)權(quán)益無(wú)法得到有效保障。鑒于此，我們可以著重從以下方面考慮：首先，基于農(nóng)村社會(huì)保障制度尚未立法，我們必須盡快將失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系，保障失地農(nóng)民在醫(yī)療、養(yǎng)老、住房和生活方面的權(quán)益；其次，現(xiàn)行《土地管理法》修訂過(guò)程中應(yīng)明確規(guī)定失地農(nóng)民社會(huì)保障制度，從法律上保障失地農(nóng)民社會(huì)保障權(quán)益；第三，明確政府在失地農(nóng)民社會(huì)保障中承擔(dān)的綜合責(zé)任，主要包括宏觀調(diào)控責(zé)任、一部分財(cái)政責(zé)任以及監(jiān)管和實(shí)施責(zé)任等；⑦最后，建立失地農(nóng)民社會(huì)保障基金。實(shí)踐中可由政府、征地主體、農(nóng)村集體和失地農(nóng)民個(gè)人按比例合理分擔(dān)，共同出資。

綜上所述，當(dāng)前形勢(shì)下失地農(nóng)民權(quán)益保障有迫切的需要，我國(guó)應(yīng)立足國(guó)情，充分借鑒世界發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，不斷明確我國(guó)的土地征用制度、明晰土地產(chǎn)權(quán)制度、完善土地征用程序、建立合理的土地補(bǔ)償機(jī)制、健全失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系，切實(shí)保障失地農(nóng)民的合法權(quán)益。

【作者單位：河南師范大學(xué)法學(xué)院】

【注釋】

①陳垚：“失地農(nóng)民權(quán)益保障問(wèn)題研究”，《湖北社會(huì)科學(xué)》，2011年第4期。

②⑥李韶杰，鐘筱紅：“失地農(nóng)民權(quán)益保護(hù)對(duì)策與構(gòu)想”，《人民論壇》，2011年第9期。

③賴武梨：《城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民權(quán)益保障問(wèn)題研究》，西南政法大學(xué)2008年碩士論文。

④徐素芹：“城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民權(quán)益保護(hù)問(wèn)題研究”，《社科縱橫》，2010年第8期。

第3篇：集體土地征收賠償條例范文

［關(guān)鍵詞］農(nóng)村；農(nóng)民；集體土地；征地補(bǔ)償；性質(zhì)

Abstract:Inrurallandexpropriation,thecharacterofcompensationandthecharacterofcollectivecollectionaretwodefinitionswhicharebothrelatedanddifferent.Thecharacteroflandcollectiondecidesthecharacteroflandexpropriationcompensation,andtheexpropriationcharacterdecidesitsstanderanddistributionrange、methodandproportion.Asthecharacterofthecompensationisnotclear,itbringsaboutmanyproblemsatwork.Underthepresentlegalsystem,landexpropriationcompensationhassomecharacters,i.e.thecharacterswithlegality,non-marketorientation,imperfection,communionofmembers,non-statepayment,regionaldifferenceandpriorpayment,etc.

Keywords:country;farmer;collectiveownedland;landexpropriationcompensation;character.

農(nóng)村征地補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)不明，在現(xiàn)實(shí)中產(chǎn)生了很多問(wèn)題。據(jù)某基層法院統(tǒng)計(jì)，該院每年3000件執(zhí)行案件中，近15％的案件涉及農(nóng)村土地征用補(bǔ)償費(fèi)的執(zhí)行，而執(zhí)行中由于土地補(bǔ)償費(fèi)的性質(zhì)不明，致使法院在能否扣留和提取該補(bǔ)償費(fèi)的做法上產(chǎn)生較大分歧，嚴(yán)重影響了執(zhí)行工作的開(kāi)展，影響了申請(qǐng)人權(quán)益的實(shí)現(xiàn)［1］，也導(dǎo)致征地補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用往往不能落實(shí)到每一個(gè)農(nóng)民，既引發(fā)了大量的糾紛，也很不公平［2］。因此，探究農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)具有現(xiàn)實(shí)意義。農(nóng)村征地補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)取決于農(nóng)村土地的所有權(quán)性質(zhì)，鑒于征收和征用對(duì)于農(nóng)村土地的所有者來(lái)說(shuō)都是失去土地，都應(yīng)獲得相應(yīng)補(bǔ)償，在這一方面，兩者基本相同，故如無(wú)特別說(shuō)明，本文所指農(nóng)村土地征地補(bǔ)償性質(zhì)包含征收補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)和征用補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)兩個(gè)方面。筆者認(rèn)為對(duì)農(nóng)村的征地補(bǔ)償主要有以下特性：

一、土地補(bǔ)償?shù)姆ǘㄐ?/p>

《中華人民共和國(guó)憲法》（2004年修正，以下簡(jiǎn)稱《憲法》）第十條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！保?］《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004年，以下簡(jiǎn)稱《土地法》）第二條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”；第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。土地征收的法定補(bǔ)償范圍，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)和社會(huì)保障費(fèi)用”?？梢?jiàn)，我國(guó)目前實(shí)行的是法定補(bǔ)償，補(bǔ)償依據(jù)、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償項(xiàng)目和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均由法律條文直接規(guī)定，剛性較強(qiáng)，彈性較差，可調(diào)空間較小。

二、補(bǔ)償依據(jù)的非市場(chǎng)性

補(bǔ)償依據(jù)（或補(bǔ)償基礎(chǔ)）的非市場(chǎng)性是指主觀上不以土地的市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償，或者客觀上不存在確定土地補(bǔ)償價(jià)格的土地市場(chǎng)，土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)只能由國(guó)家確定，具體補(bǔ)償執(zhí)行的是一種非市場(chǎng)性標(biāo)準(zhǔn)。

在西方國(guó)家，土地是“私有財(cái)產(chǎn)”（當(dāng)然政府也有強(qiáng)制征收的權(quán)利），客觀上存在著土地交易市場(chǎng)，這就使政府對(duì)土地的征收或征用能以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行測(cè)定并補(bǔ)償。這種以“公平的市場(chǎng)價(jià)值”為依據(jù)的補(bǔ)償對(duì)買(mǎi)賣雙方來(lái)說(shuō)都是公平的。從理論上說(shuō)，這種“公平補(bǔ)償”的價(jià)格只能在充分發(fā)達(dá)的土地交易市場(chǎng)上才能體現(xiàn)出來(lái)，城市化發(fā)展較早的國(guó)家,像美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、荷蘭等國(guó),由于其土地大多數(shù)屬于個(gè)人或企業(yè)所有,土地市場(chǎng)機(jī)制比較健全,征用農(nóng)民土地一般按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償,農(nóng)民基本上都能得到較為滿意的補(bǔ)償［4］，如英國(guó)以征用者實(shí)際占有該土地的當(dāng)日市價(jià)計(jì)算補(bǔ)償［5］，就是以市場(chǎng)為依據(jù)的補(bǔ)償。

但在我國(guó)，農(nóng)村土地具有與其他國(guó)家不一樣的獨(dú)特性，這種獨(dú)特性主要是農(nóng)村的土地從來(lái)沒(méi)有被當(dāng)做商品來(lái)看待，嚴(yán)格意義上的土地市場(chǎng)并不存在。即不存在一個(gè)融入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“土地交易市場(chǎng)”，也沒(méi)有一個(gè)客觀公正的土地買(mǎi)賣價(jià)格。再者，進(jìn)入土地市場(chǎng)交易的土地，應(yīng)該來(lái)源于市場(chǎng)，但我國(guó)農(nóng)民的集體土地是國(guó)家按照農(nóng)村社區(qū)人口平均分配的，而不是農(nóng)民以市場(chǎng)價(jià)格從土地市場(chǎng)購(gòu)得的，其分配方式是非市場(chǎng)化的［6］。既然不是從市場(chǎng)上以市場(chǎng)價(jià)“購(gòu)入”的，也就不能從市場(chǎng)上以市場(chǎng)價(jià)“售出”。因此，我國(guó)的土地?zé)o論是國(guó)家所有還是集體所有，在現(xiàn)行體制和法律框架下都不能真正地進(jìn)入市場(chǎng)，不可能根據(jù)土地的供求關(guān)系或商品的價(jià)值規(guī)律來(lái)確定土地的價(jià)格和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只能由國(guó)家根據(jù)土地的總體狀況和基本國(guó)情予以“規(guī)定”，補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)不是客觀的“市場(chǎng)”，而是法定的“年產(chǎn)值”。

三、補(bǔ)償金額的非完全性

土地補(bǔ)償金額的非完全性，也可稱之為補(bǔ)償?shù)倪m度性或補(bǔ)償?shù)姆堑葍r(jià)性，是指土地補(bǔ)償?shù)慕痤~不能完全體現(xiàn)土地價(jià)值的補(bǔ)償。征地補(bǔ)償依據(jù)的非市場(chǎng)性，必然會(huì)產(chǎn)生土地補(bǔ)償范圍或項(xiàng)目的不全面和土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的較低或過(guò)低，最終導(dǎo)致補(bǔ)償金額的非完全性。其中征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的高低對(duì)補(bǔ)償金額的影響最大。

從各國(guó)（地區(qū)）情況來(lái)看，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與土地制度和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有密切的關(guān)系。國(guó)際上對(duì)于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的理論主要有完全補(bǔ)償論、不完全補(bǔ)償論、相當(dāng)補(bǔ)償論［7］，正當(dāng)補(bǔ)償論（日本、韓國(guó)）、合理補(bǔ)償論（美國(guó)、加拿大、馬來(lái)西亞和中國(guó)香港）、充分補(bǔ)償論（荷蘭）、公平補(bǔ)償論（法國(guó)、瑞典、中國(guó)臺(tái)灣、菲律賓和巴西）［8］，日本當(dāng)代也有一種“生活權(quán)補(bǔ)償”的新的補(bǔ)償理論［9］。盡管各國(guó)或不同的學(xué)者對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)理論的表述是不盡相同的，含義也略有不同，但西方國(guó)家所普遍確立的補(bǔ)償原則是“公平補(bǔ)償”或“正當(dāng)補(bǔ)償”原則。只是“公平補(bǔ)償”（JustCompensation）是一個(gè)抽象的、內(nèi)涵極不確定的概念，不同的國(guó)家可能有不同的界定，在不同的政治法律實(shí)踐中也有著不同認(rèn)識(shí)?？偟膩?lái)說(shuō)，依據(jù)公平的市場(chǎng)價(jià)值對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者的損失進(jìn)行評(píng)估被認(rèn)為是確立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的最佳選擇［10］。

對(duì)于我國(guó)目前的征地補(bǔ)償，有人認(rèn)為是“適當(dāng)補(bǔ)償”［11］（所謂適當(dāng)補(bǔ)償就是嚴(yán)格依據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)償，征地補(bǔ)償以使被征用土地的農(nóng)民生活水平不降低為原則），也有“合理補(bǔ)償”［12］、“相當(dāng)補(bǔ)償”［13］（土地補(bǔ)償數(shù)額與土地實(shí)際價(jià)值不相等，偏重于國(guó)家利益而忽視對(duì)農(nóng)民合法權(quán)益的保護(hù)）、“超低價(jià)補(bǔ)償”［14］等不同的觀點(diǎn)，甚至有人認(rèn)為我國(guó)對(duì)農(nóng)村土地的補(bǔ)償僅是“生存權(quán)利”補(bǔ)償［15］（征地補(bǔ)償制度核心并不在于保障集體土地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，而在于保障被征地農(nóng)民的生存權(quán)利）。綜合起來(lái)看，上述不管是哪一種觀點(diǎn)，均認(rèn)為我國(guó)的征地補(bǔ)償是一種非完全補(bǔ)償，補(bǔ)償金額并不能完全彌補(bǔ)被征地方的損失。因此，從總體上說(shuō)，我國(guó)對(duì)農(nóng)村的征地補(bǔ)償，存在著隨意性大、安撫色彩濃的非完全性補(bǔ)償?shù)奶攸c(diǎn)，不能為被征地農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益提供有力充分的保護(hù)。

四、補(bǔ)償分配的成員共有性

農(nóng)村集體土地的所有權(quán)性質(zhì)決定了征地補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)，也決定著征地補(bǔ)償?shù)姆峙湓瓌t、權(quán)利的實(shí)現(xiàn)形式、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償?shù)姆峙浞椒āＴ谕恋厮袡?quán)歸“集體公有”的觀點(diǎn)下，土地補(bǔ)償費(fèi)的分配方法與比例由“集體”決定，土地補(bǔ)償費(fèi)屬集體公有，理論上是不能進(jìn)行分配的；就是進(jìn)行分配，集體也是得大頭，失地農(nóng)民只能獲得少量的土地補(bǔ)償。在土地所有權(quán)歸“集體成員共有”的觀點(diǎn)下，“集體成員”對(duì)被征土地的補(bǔ)償分配就有最終的決定權(quán)，農(nóng)民個(gè)人就有可能直接得到絕大部分的征地補(bǔ)償款?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有”?？梢?jiàn)根據(jù)“集體公有”和法律規(guī)定，土地補(bǔ)償是禁止用于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配的，但這些規(guī)定與現(xiàn)實(shí)差距太大。筆者曾認(rèn)為農(nóng)村集體土地歸以村為一個(gè)區(qū)域范圍的全體成員平均共有［16］。在此前提下，這個(gè)“農(nóng)民集體”中的每個(gè)成員對(duì)土地及土地補(bǔ)償擁有平等的權(quán)利，即擁有平等的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地收益權(quán)、宅基地分配權(quán)和征地補(bǔ)償分配權(quán)，集體的權(quán)利表現(xiàn)為成員個(gè)人權(quán)利的集合，屬集體共有。換言之，土地補(bǔ)償費(fèi)的受益主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部全體成員，而不是空泛的集體。土地補(bǔ)償費(fèi)是因集體土地的被征收或征用導(dǎo)致土地的流逝而取得的，其歸集體成員共有的性質(zhì)，構(gòu)成土地補(bǔ)償費(fèi)分配的基礎(chǔ)。

農(nóng)村土地的集體成員共有性，對(duì)土地補(bǔ)償分配的影響主要表現(xiàn)在：

1.決定著土地補(bǔ)償分配的原則。對(duì)于征地補(bǔ)償款，全體成員享有平等的權(quán)利，即平均分配土地補(bǔ)償款。

2.決定著土地補(bǔ)償?shù)姆峙浞秶Ｍ恋匮a(bǔ)償歸“本集體”全體成員平均共有，即應(yīng)該在失去土地所有權(quán)及使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體之間進(jìn)行分配，也就是在集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人之間進(jìn)行合理的分配?！氨炯w”以外的任何單位和個(gè)人不得以任何理由侵占土地補(bǔ)償，否則就是侵權(quán)。然而在實(shí)際中，只要存在土地利益收入，鄉(xiāng)政府、村委會(huì)和鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織都爭(zhēng)當(dāng)土地所有權(quán)主體，一些地方的市級(jí)和縣級(jí)政府甚至也參與了土地補(bǔ)償?shù)姆峙洹Ｍ恋匮a(bǔ)償費(fèi)經(jīng)層層克扣或被少數(shù)干部侵吞，使本來(lái)就較低的土地補(bǔ)償真正落實(shí)到失地農(nóng)民頭上的就更少了。

3.決定了個(gè)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)形式。（1）全體成員大會(huì)是該集體的最高決策機(jī)構(gòu)，任何一個(gè)集體成員（包括該機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人）不能以個(gè)人身份決定集體財(cái)產(chǎn)（土地）的用途、使用方向和收益分配。（2）任何成員不能獨(dú)立享有特定指向的土地所有權(quán)。因?yàn)檗r(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是無(wú)償取得的，且具有社會(huì)保障性質(zhì)，所以，成員個(gè)人雖對(duì)土地享有使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)包（讓）權(quán)等，但不能享有按份分割的特定土地份額，即不能要求該集體將某一具體地塊分歸自己獨(dú)立所有。（3）任何成員不能單獨(dú)行使土地處分權(quán)。（4）有權(quán)單獨(dú)享有屬于個(gè)人的土地補(bǔ)償。對(duì)土地的收益根據(jù)成員大會(huì)的意見(jiàn)可以獲得獨(dú)立的份額補(bǔ)償。如果成員大會(huì)需要留存收益，成員個(gè)人應(yīng)該服從。

4.決定了補(bǔ)償?shù)姆峙浞椒?。根?jù)集體財(cái)產(chǎn)的特點(diǎn)，土地補(bǔ)償費(fèi)具有集體財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，它既有別于公有財(cái)產(chǎn)，也有別于私有財(cái)產(chǎn)，其分配既要考慮集體利益，也要考慮農(nóng)民個(gè)人利益；既要照顧到目前利益，也要考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。因此，其分配程序與方法應(yīng)為：（1）由集體成員大會(huì)確定集體與個(gè)人的分配比例，集體留存主要用于集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、集體福利和農(nóng)民社會(huì)保障；（2）確定集體留存資金各部分的比例；（3）確定集體留存資金的用途；（4）在成員之間平均分配剩余補(bǔ)償。這部分補(bǔ)償是被征地農(nóng)民個(gè)人所有，從理論上說(shuō)法院是可以執(zhí)行的。

五、補(bǔ)償支付的非國(guó)家性

在關(guān)于征地補(bǔ)償理論中，有一種理論叫“特別犧牲論”［17］。特別犧牲論認(rèn)為，被征收人所受的不可預(yù)期的損失即為特別犧牲，理論上應(yīng)該由受益者即公眾承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)，但由公眾承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)是無(wú)法執(zhí)行的，因此就由公眾的合法代表——政府承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。這種理論在德國(guó)的研究最為深入。根據(jù)該理論，國(guó)家在征收或征用農(nóng)村土地將其變?yōu)閲?guó)有土地時(shí)，支付給農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)該由政府支付。但這個(gè)理論要求政府有充足的財(cái)力，否則執(zhí)行起來(lái)難度較大。我國(guó)目前的征地補(bǔ)償名義上是由國(guó)家支付的?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，規(guī)定中，不管是“征收或者征用”均由國(guó)家予以補(bǔ)償。但實(shí)際上，我國(guó)執(zhí)行的卻是“誰(shuí)使用土地誰(shuí)補(bǔ)償”［18］或“誰(shuí)受益誰(shuí)補(bǔ)償”的原則。國(guó)家在將農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地時(shí)，征地補(bǔ)償費(fèi)并不由國(guó)家支付，而是由用地單位支付。筆者認(rèn)為，對(duì)征地補(bǔ)償應(yīng)該分別情況予以處理：對(duì)用于公益事業(yè)的“土地征收”，應(yīng)該由國(guó)家對(duì)失地農(nóng)民予以土地補(bǔ)償；對(duì)非公益性的“土地征用”，則由用地單位進(jìn)行土地補(bǔ)償。這是因?yàn)?，公益用地，直接體現(xiàn)的是國(guó)家利益，公益用地的單位也是國(guó)家財(cái)政預(yù)算單位，由國(guó)家直接征地轉(zhuǎn)供用地單位，可減輕用地單位的財(cái)政負(fù)擔(dān)，減少用地單位與農(nóng)民因土地補(bǔ)償問(wèn)題的直接對(duì)抗。對(duì)于非公益用地，體現(xiàn)的是用地單位的經(jīng)濟(jì)利益，是經(jīng)濟(jì)利益在不同的經(jīng)濟(jì)利益體之間的分配，由用地單位支付征用土地補(bǔ)償不僅是合理的，也是用地單位的一項(xiàng)法定義務(wù)，承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)是使用被征土地的必要條件，用地單位必須按法定的標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，向被征用土地的集體組織給予補(bǔ)償。補(bǔ)償支付的非國(guó)家性可在一定程度上限制土地的使用者特別是非公益用地者廉價(jià)“圈地”，但同時(shí)卻給政府“經(jīng)營(yíng)土地”，從中獲取高額土地價(jià)差提供了條件。

六、土地補(bǔ)償?shù)牡赜虿顒e性

我國(guó)幅員遼闊，東西部之間、不同省份和不同地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，如實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，既不能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差別，也不能體現(xiàn)土地作為特殊資源的區(qū)位價(jià)值。因此，我國(guó)在統(tǒng)一規(guī)定了補(bǔ)償項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上適用了地域差異原則。《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算”；“征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定”，當(dāng)然這種地域差別是比較有限的。

七、土地補(bǔ)償?shù)南雀缎?/p>

征地補(bǔ)償與民法上基于侵權(quán)行為的賠償在性質(zhì)上是不同的。征地補(bǔ)償不是由于違法行為所引起的，而是基于合法的公法上的原因所致［19］。民法上的損害賠償是損害在先，賠償在后；而征地補(bǔ)償是賠償（或補(bǔ)償）在先，損害在后。這種對(duì)損失的補(bǔ)償不是以實(shí)際發(fā)生額為基礎(chǔ)，而是一種以法定標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)的預(yù)付性賠償，并且要在實(shí)際使用土地前一次付清，是土地使用人為取得土地使用權(quán)而按照法定標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)先支付給土地所有權(quán)人的一次性補(bǔ)償。

綜上所述，我國(guó)目前的征地補(bǔ)償具有法定性、非市場(chǎng)性、非完全性、成員共有性、非國(guó)家支付性、地域差別性和先付性的特點(diǎn)。對(duì)征地補(bǔ)償性質(zhì)的探討，有利于規(guī)范征地補(bǔ)償?shù)姆峙浞椒ǎＵ媳徽鞯剞r(nóng)民的合法權(quán)益，明確各方的責(zé)任，也有利于我國(guó)土地制度的根本變革。

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第4篇：集體土地征收賠償條例范文

一、房地一體登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要宗旨是實(shí)現(xiàn)房地一體化登記服務(wù)，從而方便于民，只需一次申請(qǐng)登記便獲得房地產(chǎn)權(quán)利。一體化登記可以使房地權(quán)利同時(shí)登記、同時(shí)生效，防范了風(fēng)險(xiǎn)。因此，盡管業(yè)主擁有的房地產(chǎn)中土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，房屋是所有權(quán)，但其權(quán)利主體基本應(yīng)保持一致，也就是兩個(gè)不同權(quán)利的設(shè)立、變更、注銷一般應(yīng)同步發(fā)生于房和地之上。如抵押權(quán)設(shè)定的規(guī)定很好地體現(xiàn)了此原則：房屋抵押的，其相應(yīng)土地隨之抵押，反之亦然。再如，房屋分割轉(zhuǎn)讓時(shí)必受到土地能否分割或者能否從獨(dú)用宗轉(zhuǎn)為共用宗的限制。但是在不動(dòng)產(chǎn)抵押中會(huì)出現(xiàn)房、地抵押權(quán)主體不一致的情形，這與房地權(quán)利主體一致原則并不矛盾。所謂的房地權(quán)利主體一致原則是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體一致，而不要求其他權(quán)利主體也必須一致。在房和地的客體生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押設(shè)立登記時(shí)房屋尚未開(kāi)工建設(shè)，則土地抵押權(quán)人不能擁有以后該土地上所建房屋的抵押權(quán)，房屋一旦建成再設(shè)定抵押權(quán)給另一個(gè)抵押權(quán)人也是法律所允許的。此時(shí)，房、地就出現(xiàn)不同的抵押權(quán)主體，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，與其他房地產(chǎn)處分不同的是要將房和地的價(jià)值分別計(jì)算，分別為不同抵押權(quán)人優(yōu)先受償。正是由于房、地權(quán)利并非完全同步發(fā)生，特別是在土地使用權(quán)和所有權(quán)上附上抵押權(quán)后，如何堅(jiān)守房地一體原則值得我們探討，比較常見(jiàn)的有以下三種情形。

1.無(wú)房屋之土地設(shè)立抵押后的在建工程抵押

土地使用權(quán)受讓方通常在取得土地時(shí)就以該土地設(shè)定抵押權(quán)用于支付土地出讓金或用于開(kāi)發(fā)建造資金，在宗地不能分割的情況下當(dāng)然是以整宗地作為抵押物，此時(shí)辦理的是土地抵押設(shè)立登記。隨著開(kāi)發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，土地使用權(quán)人即建設(shè)者會(huì)繼續(xù)以在建工程設(shè)定抵押以獲取續(xù)建資金。

建設(shè)者申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅嚎梢婪ㄟx擇兩種途徑：一是只申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅涸O(shè)立登記。由于土地已經(jīng)抵押在先，土地抵押時(shí)尚未開(kāi)工建設(shè)，因此根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，在建工程不屬于首次設(shè)立土地抵押的抵押物范圍，此時(shí)在建工程抵押以已建成部分的造價(jià)為限進(jìn)行擔(dān)保，不含土地價(jià)值。就整個(gè)房地產(chǎn)而言，土地抵押權(quán)人和在建工程抵押權(quán)人對(duì)應(yīng)著不同的抵押部位，沒(méi)有順位而只有房、地之分，在一旦實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)處置已建成房屋及整宗土地時(shí)，則土地抵押權(quán)人就土地價(jià)值部分進(jìn)行優(yōu)先受償，在建工程抵押權(quán)人就已抵押的工程價(jià)值部分進(jìn)行受償。二是土地抵押權(quán)變更為在建工程及其土地抵押。因?yàn)殡S著工程形象的進(jìn)度，土地逐漸分?jǐn)偟皆诮üこ讨?，最后竣工時(shí)土地全部隨房屋分?jǐn)偼瓿?。根?jù)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》規(guī)定，房屋抵押，相應(yīng)的土地隨之抵押，則申請(qǐng)人可以在建工程及其相應(yīng)土地價(jià)值相當(dāng)于整宗土地價(jià)值時(shí)，將抵押物從整宗地變更為在建工程及其相應(yīng)土地，并且可隨著工程形象進(jìn)度而追加在建工程設(shè)立抵押權(quán)，這種做法不會(huì)出現(xiàn)房、地抵押權(quán)人不一致的結(jié)果，更好地實(shí)現(xiàn)了房地一體化登記原則。

2.無(wú)房屋之土地設(shè)立抵押后的房屋預(yù)售

在當(dāng)前房屋交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記分離的情況下，更加應(yīng)注重交易環(huán)節(jié)與登記之間的銜接以及房地的一體化。用于開(kāi)發(fā)的土地在取得之時(shí)設(shè)立抵押權(quán)后，隨著工程的推進(jìn)會(huì)進(jìn)入房屋預(yù)售環(huán)節(jié)，預(yù)售則意味著房屋及其相應(yīng)土地將從開(kāi)發(fā)者名下轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)人。為使預(yù)購(gòu)人將來(lái)取得完整權(quán)利的房地產(chǎn)，則土地的抵押應(yīng)在預(yù)售時(shí)予以解除。因此，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋預(yù)售許可時(shí)應(yīng)提供土地抵押權(quán)人同意預(yù)售的證明，或者注銷土地抵押權(quán)后再申請(qǐng)預(yù)售許可。為更好地與預(yù)售樓盤(pán)表銜接，應(yīng)如上文第二種方法所述，將純土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押，在預(yù)售過(guò)程中遵循在建工程抵押權(quán)每解除一套才預(yù)售一套，保證預(yù)售的房屋沒(méi)有權(quán)利限制，同時(shí)做到房地權(quán)利主體一致。

3.無(wú)房屋之土地設(shè)立抵押后的房屋首次登記

對(duì)于土地抵押沒(méi)有解除而房屋申請(qǐng)首次登記的，原來(lái)僅辦理房屋所有權(quán)登記而土地登記不變更是可行的，但如果房地在一個(gè)系統(tǒng)平臺(tái)上操作則會(huì)出現(xiàn)房屋所有權(quán)是完整的，相應(yīng)的土地使用權(quán)因抵押而受限，對(duì)于下一步房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移則會(huì)出現(xiàn)房屋相應(yīng)的土地受限。由此，必須要求土地抵押權(quán)人出具同意轉(zhuǎn)移證明或注銷土地抵押權(quán)才能辦理轉(zhuǎn)移登記，所以為便于購(gòu)房者順暢辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，應(yīng)在房屋首次登記時(shí)，將土地純抵押轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)抵押，方法同上文第二種方法所述，即尚無(wú)法解除抵押的部分繼續(xù)設(shè)定抵押，其他房地產(chǎn)在辦理首次登記后可辦理轉(zhuǎn)移登記。

二、實(shí)踐中常見(jiàn)的房地區(qū)別登記類型

由于房、地權(quán)利內(nèi)容的不同，權(quán)利取得或變化、注銷時(shí)點(diǎn)的不同，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中房地登記時(shí)會(huì)發(fā)生因權(quán)利不同而房和地對(duì)應(yīng)的登記類型不同的情形，在房地登記中如何既堅(jiān)持一體化原則又做到不同的權(quán)利區(qū)別對(duì)待、分別適用不同的登記類型呢？我國(guó)土地資源為國(guó)家所有并調(diào)控（集體土地除外），因此土地使用權(quán)并不能自由地變更、轉(zhuǎn)讓、分割，即使是市場(chǎng)化方式取得的土地也會(huì)因土地和城市規(guī)劃的原因?qū)е缕渥兏娃D(zhuǎn)讓受到限制。但房屋實(shí)行所有權(quán)制度，既然所有則權(quán)利人可以自由處分，但由于房屋附著于土地，其處分必然受到土地的牽制，否則權(quán)利主體一致原則無(wú)從談起。在以宗地為單元建立登記簿的前提下，堅(jiān)持房地一體，以地隨房走或房隨地走為登記類型首要判斷原則，但對(duì)于特殊情形房和地的登記類型可適當(dāng)?shù)赜枰詤^(qū)別，以便更好地反映權(quán)利變化狀況。

1.已建有房屋的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

只要土地上已建有房屋，則房地應(yīng)一并登記。在土地使用權(quán)從集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的情形下，其實(shí)經(jīng)過(guò)了這樣的程序：集體土地先征用為國(guó)有，國(guó)家再出讓給原土地使用權(quán)人。所以就土地而言，所有權(quán)以征用方式發(fā)生了轉(zhuǎn)移即從集體所有變?yōu)閲?guó)家所有，使用權(quán)隨所有權(quán)變化而變更為國(guó)有土地使用，土地性質(zhì)發(fā)生了變化，因此土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。而房屋的現(xiàn)狀和權(quán)利主體均未發(fā)生變化，因此不需要申請(qǐng)登記，但基于房地一體、房隨地走的原則，總體應(yīng)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記。

2.房屋首次登記時(shí)土地已辦理過(guò)首次登記

所謂首次登記是指物權(quán)第一次在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記、登簿。而房屋所有權(quán)首次登記的前提，一是土地已合法取得，一般表現(xiàn)為土地使用權(quán)已辦理過(guò)首次登記；二是房屋為合法建造即取得規(guī)劃許可證。盡管房屋首次登記，但其對(duì)應(yīng)的土地已不能認(rèn)為首次登記，而是變更登記。因?yàn)殡m然土地要素沒(méi)有變化，但附著物從無(wú)到有，即從空地轉(zhuǎn)為有房之地則視為發(fā)生了變更。從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）的登記類型規(guī)定中可知，這個(gè)登記遵循的是地隨房走原則，盡管土地已經(jīng)做過(guò)登記，但房屋登記時(shí)仍然認(rèn)定為首次登記。

3.土地連同房屋征收的登記類型

根據(jù)《土地管理法》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)，為了國(guó)家安全和社會(huì)發(fā)展等公共利益，市、縣級(jí)人民政府可以作出征收房地產(chǎn)決定，如國(guó)有土地及房屋征收意味著原房地產(chǎn)權(quán)利人喪失房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，這也意味著地方政府（代表國(guó)家）作為征收主體將取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。由于國(guó)有土地的所有權(quán)本就屬于國(guó)家所有，使用權(quán)一旦收回后則土地所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)主體合二為一，即土地使用權(quán)為土地所有權(quán)涵蓋，而國(guó)有土地所有權(quán)依法可以不登記。因此，辦理此類不動(dòng)產(chǎn)登記，需要辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)注銷登記。此外，由于房屋所有權(quán)主體是國(guó)家（地方政府行使），而且地方政府征收國(guó)有建設(shè)用地后還將用于公共利益需要再次出讓土地等，所以，對(duì)于此類登記可以僅記載于登記簿，不必發(fā)證。這是房、地登記類型應(yīng)區(qū)別對(duì)待的一個(gè)典型。

4.房屋拆除而土地使用權(quán)未變化時(shí)的登記類型

《細(xì)則》將此類情況籠統(tǒng)歸入注銷登記，而眾所周知，注銷登記的發(fā)生不是主體消失便是客體消失。此情況中將房屋和土地區(qū)分對(duì)待就會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)房屋而言，當(dāng)其滅失時(shí)，確應(yīng)辦理注銷登記，而就宗地而言，土地沒(méi)有任何變化的要素，一般無(wú)需做任何登記。如果基于房地一體原則，盡管土地沒(méi)有變化，但附于其上的房屋消失了，則可按土地變更登記類型適用。因此，無(wú)論分別對(duì)待房和地，還是根據(jù)地隨房走或房隨地走理論，都不能認(rèn)定該情形為房地產(chǎn)注銷登記類型，《細(xì)則》在這個(gè)登記類型定位上似有不妥。

第5篇：集體土地征收賠償條例范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅；政策；清算；帳務(wù)處理

Abstract: the land value added tax is imposed to standardize land market transaction order, curb real estate speculation ticket set a tax, currently a lawyer to question 29 land value-added tax in arrears for at least 64 billion yuan of listed companies lead the market. So the land value-added tax on land value added tax levied by the various regulations and conditions, a method, and the duty of a formula how sure is worth us to study, this paper studied the land value-added tax in our country duty based on file parsing, regulations, methods, accounting, puts forward some Suggestions on how to better handle the tax, land value-added tax payment and liquidation.

Key words: land value-added tax; Policy; Liquidation; Accounting work

中圖分類號(hào)：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

近年來(lái)關(guān)于土地增值稅的征收和清算問(wèn)題引起了人們廣泛的關(guān)注，特別是今年北京律師李勁松質(zhì)疑29家上市公司拖欠土地增值稅640億元引起市場(chǎng)嘩然。土地增值稅總額為何有如此高的欠交數(shù)。通過(guò)下列分析和探討讓大家來(lái)認(rèn)識(shí)一下該稅種。

一、什么是土地增值稅？它的征收范圍如何規(guī)定？

根據(jù)國(guó)稅函（1995）110號(hào)文件，土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。國(guó)務(wù)院在1993年12月13日了《中華人民共各國(guó)土地增值稅暫行條例》財(cái)政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國(guó)的土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。土地增值稅從199年1月1日起在全國(guó)開(kāi)征。

根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地位用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)椋鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門(mén)依照相關(guān)法律來(lái)處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過(guò)繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

二、土地增值稅的計(jì)算方法

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，稅率為60%。

計(jì)算土地增值稅的公式：應(yīng)納土地增值稅=增值額*稅率

三、土地增值稅清算時(shí)增值額計(jì)算的關(guān)鍵（以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新建造房屋為例）

“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（一）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售收入金額的確定，有以下幾點(diǎn)值得特別關(guān)注：

納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)確訂為收入。因房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

關(guān)于地下車位或車庫(kù)的收入確認(rèn)原則：各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理方法有所不同。國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù)無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)，其收入是屬于租賃收入，不交增值稅，同時(shí)其成本也不得扣除。江蘇省關(guān)于地下車位的規(guī)定分三種：1）是人防工程，是以人防部門(mén)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建造的，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)作為配套設(shè)施，扣除發(fā)生的成本費(fèi)用；2）無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位，不確認(rèn)收入，也不扣除相關(guān)成本費(fèi)用；3）有產(chǎn)權(quán)的地下車位，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車位，清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

售后返租確認(rèn)收入：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú)償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開(kāi)發(fā)公司使用若干年，其實(shí)質(zhì)是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即取得了其它經(jīng)濟(jì)利益。稅務(wù)機(jī)關(guān)可按“一定期限內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的使用收益，如對(duì)外轉(zhuǎn)租取得的租金等來(lái)測(cè)算或者按照同一區(qū)位相似樓盤(pán)的其它房產(chǎn)銷售價(jià)格確認(rèn)銷售價(jià)格，如果還不能確定銷售價(jià)格應(yīng)按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行，判斷房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格偏低又無(wú)正當(dāng)理由，應(yīng)采用評(píng)估或其它合理的方法確定轉(zhuǎn)讓收入。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由時(shí)（根據(jù)蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告：納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的）稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照下列原則處理：

采集同一企業(yè)銷售日當(dāng)月同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格，如不存在當(dāng)月，可采集同一企業(yè)銷售日前后3個(gè)月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格，如不存在前后3個(gè)月內(nèi)的銷售價(jià)格的，可采集相同或近似地段其它企業(yè)銷售日當(dāng)月或前后3個(gè)月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格。

委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定交易價(jià)，按房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。

（二）扣除項(xiàng)目金額包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)?？鄢?xiàng)目金額的的確定需關(guān)注以下幾點(diǎn)

公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，建成后移交給全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不得扣除。

人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無(wú)償移交給全體業(yè)主，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。根據(jù)財(cái)稅字（1995）48號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第六條規(guī)定：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

修裝飾費(fèi)用的扣除：以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開(kāi)發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開(kāi)發(fā)成本扣除。

售樓處的裝修裝飾費(fèi)分三種情況：第一種情況，售樓處使用的是房開(kāi)公司自行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，則裝修裝飾費(fèi)可以列入開(kāi)發(fā)成本；第二種情況是售樓處是臨時(shí)建筑，則裝修裝飾費(fèi)應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不得計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；第三種情況售樓處是租賃房屋，則裝修裝飾費(fèi)作為營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

房開(kāi)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金扣除：根據(jù)國(guó)稅函（2010）220號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的扣除：根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）91號(hào)《土地增值稅清算管理規(guī)程》開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初期開(kāi)始?xì)w集，以便于后期土地增值稅的清算。

土地使用權(quán)所支付費(fèi)用的扣除：蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)規(guī)定：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付的土地出讓金減去因受讓該宗土地，政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費(fèi)也不得扣除。

政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)的扣除：根據(jù)蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)規(guī)定企業(yè)建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，按其是否與開(kāi)發(fā)建造活動(dòng)相關(guān)的原則進(jìn)行劃分。凡與開(kāi)發(fā)活動(dòng)直接相關(guān)，且可直接計(jì)入或分配計(jì)入開(kāi)發(fā)對(duì)象的，允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；反之，則應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。對(duì)企業(yè)非建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用、基金，如果是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

在土地增值稅清算中，所有扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生才能扣除。如預(yù)提費(fèi)用在土地增值稅清算中就不得扣除。

四、土地增值稅帳務(wù)處理

根據(jù)財(cái)會(huì)字（1995）15號(hào)文件，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納土地增值稅有關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

一）交納土地增值稅的企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅金”科目下增設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目進(jìn)行核算。

二）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計(jì)算出應(yīng)交納的土地增值稅，主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）、“經(jīng)營(yíng)稅金”（外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”（股份制試點(diǎn)企業(yè)）、“營(yíng)業(yè)稅金”（對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)）等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。

三）企業(yè)交納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。

四）企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再按本規(guī)定第二條規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄。

預(yù)交土地增值稅的企業(yè)，“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土地增值稅。

五）為了提供土地增值稅的計(jì)算依據(jù)，企業(yè)應(yīng)將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用等，在有關(guān)會(huì)計(jì)科目或備查簿中詳細(xì)登記。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 國(guó)務(wù)院 1993

《中華人民共和國(guó)的土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)政部 1995

財(cái)稅字（1995）61號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題的通知》。

國(guó)稅函發(fā)（1995）110號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知。

財(cái)會(huì)字（1995）15號(hào) 財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》

國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。

國(guó)稅函（2010）220號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》

第6篇：集體土地征收賠償條例范文

【關(guān)鍵詞】征地；拆遷；審核

Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly

Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang

【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.

【Key words】land; demolition; review

隨著城市建設(shè)的迅猛推進(jìn)，拆遷范圍也伴隨建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)展而越來(lái)越大，巨大的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用已成為領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心、百姓關(guān)注的重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)問(wèn)題，這些資金的測(cè)算、發(fā)放和管理直接影響到人民群眾的切身利益，關(guān)系到地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。征地拆遷是工程建設(shè)的第一道工序，在具體實(shí)施過(guò)程中，由于拆遷實(shí)施程序不夠規(guī)范、工作經(jīng)費(fèi)支出沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，加之拆遷人員在實(shí)施過(guò)程中不注重資料的收集、手續(xù)的完善，經(jīng)常給征地拆遷費(fèi)用審核工作帶來(lái)比較大的難度，征地拆遷費(fèi)用資金審核至今還沒(méi)有形成比較成熟的具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)性的實(shí)施方法和方案。因此，加強(qiáng)征地拆遷業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，提高征地拆遷費(fèi)用審核工作質(zhì)量，已勢(shì)在必行。

1.費(fèi)用審核內(nèi)容

征地拆遷安置費(fèi)用審核包括對(duì)征地費(fèi)用補(bǔ)償、地上附著物費(fèi)用補(bǔ)償、拆遷費(fèi)用補(bǔ)償、安置房或定銷商品房購(gòu)買(mǎi)（建設(shè)）費(fèi)用、復(fù)墾費(fèi)用、各種規(guī)費(fèi)、管理工作經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用的審核，重點(diǎn)審查其真實(shí)性、合法性和合理性。審核依據(jù)于國(guó)家、省市有關(guān)拆遷方面的法律、法規(guī)、規(guī)章制度以及項(xiàng)目的拆遷安置實(shí)施細(xì)則、會(huì)議紀(jì)要等，并注意政策的時(shí)效性。

1.1 征地費(fèi)用重點(diǎn)審查征地是否符合程序、征地補(bǔ)償是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是否按群眾基本生活保障試行辦法繳納專戶或進(jìn)行分配，評(píng)估價(jià)格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，確定被征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2007年修正）中明確規(guī)定，被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。

1.2 拆遷費(fèi)用重點(diǎn)審查房產(chǎn)權(quán)屬、面積是否真實(shí)，房屋性質(zhì)認(rèn)定是否合規(guī)，確權(quán)手續(xù)是否完整，簽訂協(xié)議是否經(jīng)過(guò)充分協(xié)商，內(nèi)容是否詳實(shí)可信。如在城市拆遷中經(jīng)常遇到直管公房非住宅承租戶的問(wèn)題，按照相關(guān)的規(guī)定，拆遷人按房屋評(píng)估價(jià)價(jià)值的50%給予貨幣補(bǔ)償；而私有的營(yíng)業(yè)用房，拆遷戶得到的賠償是評(píng)估價(jià)格的100%。又比如非住宅類房屋審核時(shí)，倉(cāng)庫(kù)、辦公用房、營(yíng)業(yè)用房的拆遷評(píng)估價(jià)，要結(jié)合土地使用性質(zhì)調(diào)節(jié)。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評(píng)估時(shí)，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.05到－0.25，一般情況下?。?.2。改制時(shí)保留行政劃撥、土地轉(zhuǎn)為租賃和土地使用權(quán)剝離的非住宅，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.4。

1.3 安置費(fèi)用重點(diǎn)審查安置房及定銷商品房的應(yīng)收房款是否正確，是否有欠收或多收現(xiàn)象，過(guò)渡費(fèi)是否按實(shí)結(jié)算，安置房源能否按期交付，安置房的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用是否正確等。在審核建設(shè)項(xiàng)目配套的新建拆遷安置房，通常拆遷安置房需重新單獨(dú)立項(xiàng)，由此該安置房費(fèi)用是否應(yīng)列入本項(xiàng)目概算中是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。在實(shí)際操作中，由于考慮兩個(gè)項(xiàng)目之間會(huì)計(jì)的借貸平衡原則，一般建議列入項(xiàng)目概算。

1.4 征地拆遷規(guī)費(fèi)主要包括按規(guī)定辦理征地手續(xù)支付給國(guó)土資源等部門(mén)的管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)以及辦理征地拆遷需要交納的其他費(fèi)用，重點(diǎn)審查收費(fèi)是否符合規(guī)定。征地拆遷管理工作經(jīng)費(fèi)主要是各級(jí)征地拆遷工作機(jī)構(gòu)開(kāi)支的經(jīng)費(fèi)，包括評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、項(xiàng)目推進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等，重點(diǎn)審查是否符合開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和審批權(quán)限。

1.5 當(dāng)?shù)馗髯猿雠_(tái)的政策引起的增加費(fèi)用，如住改非補(bǔ)助、小于46平米（浙江省規(guī)定是36平米）補(bǔ)助等。我市規(guī)定當(dāng)被拆遷房屋小于46平米時(shí)，為保障低收入家庭的權(quán)益，政策規(guī)定需補(bǔ)助至46平方米。被拆遷房屋面積至46平米建筑面積之間的部分，如果拆遷用房屬于本市唯一住房的，按評(píng)估價(jià)格減去安置房屋重置價(jià)。

2.審核思路及要點(diǎn)

征地拆遷費(fèi)用審核工作主要分為兩類：一類是項(xiàng)目立項(xiàng)前期投資估算階段審核。此階段征遷單位除能大致提供征用土地規(guī)模和拆遷安置戶戶數(shù)外，基本上都不能詳細(xì)說(shuō)明征用地塊基本情況，如地塊地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物數(shù)量、拆遷安置戶房屋規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)和安置方式等等，各類費(fèi)用計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不實(shí)，也無(wú)條件加以準(zhǔn)確核實(shí)，地塊征遷經(jīng)費(fèi)審核工作準(zhǔn)確性不高；另一類是征地拆遷工作基本結(jié)束階段審核。此階段征遷工作已基本完成，征遷單位與被征遷人的相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議也已基本簽訂完畢，各類數(shù)據(jù)基本完全，但協(xié)議中不合規(guī)、不合理?xiàng)l款難以調(diào)整，給審核數(shù)據(jù)的最終確定帶來(lái)一定困難。從我們的工作實(shí)踐中，認(rèn)為征地拆遷費(fèi)用審核工作重點(diǎn)，應(yīng)注意以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

2.1 全面了解征地拆遷相關(guān)政策

在農(nóng)村集體土地征地拆遷過(guò)程中，與群眾利益最緊密、矛盾最突出、難度最大的是房屋拆遷補(bǔ)償以及安置補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。因此，為了做好這項(xiàng)被稱為“天下第一難”拆遷工作，作為經(jīng)費(fèi)審核工作人員必須全面了解、熟悉征地拆遷相關(guān)政策，堅(jiān)持按政策辦事，以理服人，才能確保在不損害國(guó)家、集體利益基礎(chǔ)上，兼顧被城鎮(zhèn)居民、征地農(nóng)民既得利益，同時(shí)也不助長(zhǎng)漫天要價(jià)的不法行為，合理確定征地拆遷費(fèi)用。

2.2 深入拆遷現(xiàn)場(chǎng)獲取第一手資料

房屋拆遷工作量大，涉及范圍廣，人口多，各拆遷戶房屋結(jié)構(gòu)不一，面積不一。為保證證據(jù)的客觀性，相關(guān)性，充分性和合法性，審核人員要不斷加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，并深入拆遷現(xiàn)場(chǎng)，走訪群眾，要詳細(xì)了解拆遷的范圍，拆遷的內(nèi)容，安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真做好取證材料，記好工作底稿，有必要時(shí)還可采用攝像的方式，記錄一些圖象資料。

2.3 認(rèn)真核實(shí)地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物數(shù)量

被征用土地地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物賠償費(fèi)用是征地拆遷經(jīng)費(fèi)重要組成部分，也是經(jīng)費(fèi)審核工作一個(gè)難點(diǎn)。一方面地上附著物賠償政策依據(jù)和賠付標(biāo)準(zhǔn)尚沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面地上附著物紙質(zhì)基礎(chǔ)資料少，附著物品種、規(guī)格多且不統(tǒng)一，成新率難以確認(rèn)，大部分都需現(xiàn)場(chǎng)丈量和清點(diǎn)，工程量核實(shí)難度較大。為此，在審核工作中需踏實(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工作，盡量保證工程量準(zhǔn)確性。

2.4 靈活處理基層地方政府出臺(tái)的激勵(lì)政策

為加快征地拆遷工作進(jìn)度，各區(qū)縣基層地方政府往往出臺(tái)相關(guān)激勵(lì)政策，如拆遷安置協(xié)議簽證獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、按時(shí)征地和交地工作獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等，此類激勵(lì)政策一般與省、市政府出臺(tái)征地拆遷政策有一定重復(fù)和沖突，而政策涉及的獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)未明確來(lái)源，而實(shí)際執(zhí)行中都由征地單位承擔(dān)。因此，在經(jīng)費(fèi)審核中我們應(yīng)靈活處理，關(guān)鍵是把握此類政策執(zhí)行效果。如通常情況下，被征地村、鎮(zhèn)集體以發(fā)展其集體經(jīng)濟(jì)為由，往往提出要求帶征一定數(shù)量農(nóng)戶房屋拆遷安置，該項(xiàng)費(fèi)用一般金額較大，也不符合相關(guān)征地拆遷政策規(guī)定，原則上不宜計(jì)取。

2.5 認(rèn)真復(fù)核拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告

根據(jù)現(xiàn)有征地拆遷補(bǔ)償政策的規(guī)定，被拆遷房屋的賠償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般以具有相應(yīng)資質(zhì)房屋評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的房屋評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。但是，由于缺乏有效監(jiān)督和行業(yè)自律，目前評(píng)估的客觀性、公正性和真實(shí)性都無(wú)法保證。因此，我們?cè)趶?fù)核拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注拆遷建筑是否按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)列入拆遷賠償評(píng)估范圍和房屋裝修費(fèi)用賠償費(fèi)用計(jì)價(jià)依據(jù)合規(guī)性兩個(gè)方面。

3.分析評(píng)論

眾所周知，征地拆遷是工程建設(shè)的第一步，俗稱天下第一難，它涉及各級(jí)地方政府、集體到千家萬(wàn)戶的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，因此，征地拆遷費(fèi)用的審核工作也是審核工作的難題。在充分了解征地拆遷相關(guān)政策和仔細(xì)核對(duì)、分析已簽訂的各項(xiàng)補(bǔ)償和安置協(xié)議基礎(chǔ)上，把征地拆遷費(fèi)用分成征地費(fèi)用、地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、被拆遷房屋拆遷安置費(fèi)用和征地拆遷過(guò)程中相關(guān)服務(wù)費(fèi)四大塊。由于土地征用采用統(tǒng)一征地方式，即由所在地土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地工作，征地費(fèi)用也是按照現(xiàn)有相關(guān)政策收繳，該項(xiàng)費(fèi)用只需按照相關(guān)政策進(jìn)行核對(duì)方可。征地拆遷過(guò)程中相關(guān)服務(wù)費(fèi)其費(fèi)用總額相對(duì)較少，工作經(jīng)費(fèi)支出沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)各有關(guān)單位在拆遷工作中所占的工作量大致比例進(jìn)行分配，各類中介服務(wù)費(fèi)都有相應(yīng)收費(fèi)政策標(biāo)準(zhǔn)。我們需要關(guān)注的是地方政府為了加快征地拆遷工作而出臺(tái)的各種激勵(lì)機(jī)制經(jīng)費(fèi)，如工作經(jīng)費(fèi)、加班費(fèi)等是否轉(zhuǎn)嫁到征地拆遷費(fèi)用中即可。審核過(guò)程中，應(yīng)本著合法、合規(guī)、合情的原則，在政策規(guī)定范圍內(nèi)，重點(diǎn)關(guān)注各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容、工程量、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和合理性，最終確定總補(bǔ)償費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)

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［3］ 浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 （2007年修正）

第7篇：集體土地征收賠償條例范文

總則　為了貫徹實(shí)施宅侯村民委員會(huì)組織法，發(fā)揚(yáng)社會(huì)主義民主，健全社會(huì)主義法制，教育村民遵紀(jì)守法，維護(hù)社會(huì)治安和社會(huì)秩序，實(shí)現(xiàn)村民自治，創(chuàng)建和諧宜居環(huán)境，把我村建設(shè)成為社會(huì)主義新農(nóng)村，特制訂本村規(guī)民約。

第一章土地管理

第一條：農(nóng)村的所有土地，除了法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，村民的宅基地、自留地、自留山等所有權(quán)屬于集體，個(gè)人只有經(jīng)營(yíng)使用權(quán)；凡占用集體所屬空坪、荒地建雜房、廁所和豬圈并經(jīng)批準(zhǔn)入冊(cè)的，受相關(guān)法律保護(hù)，未經(jīng)批準(zhǔn)占用集體土地非法亂建的，村集體有權(quán)收回作另行處理。

第二條：任何個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓和變更村集體或他人的土地使用權(quán)。

第三條：村民出賣、贈(zèng)與和交換房屋，應(yīng)該按照房屋出售價(jià)或贈(zèng)與的市場(chǎng)價(jià)，交換差價(jià)成交的，10天之內(nèi)由買(mǎi)主到當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)交納契稅，逾期不交納者，按照契稅法規(guī)予以處罰。

第四條：村民需要建房的，原則上只能在空心村內(nèi)購(gòu)地建房，其他情況是，本人只要寫(xiě)好申請(qǐng)報(bào)告，由村民小組開(kāi)會(huì)討論并簽具意見(jiàn)，經(jīng)村民委員會(huì)審查同意，報(bào)鄉(xiāng)人民政府和縣國(guó)土管理局批準(zhǔn)，再經(jīng)村委定好房屋基地的方位，才能允許下腳建房。

第五條：建房的村民，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)占用耕地建房的，建房占耕地抵作承包地。

第六條：未經(jīng)批準(zhǔn)強(qiáng)行占用耕地、交通要道建房的，除堅(jiān)決拆除、還田還土，恢復(fù)原狀外，并罰款500元以上。已經(jīng)建成的，原則上要求拆除，否則，將按國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二章計(jì)劃生育

第一條：提倡一對(duì)夫婦生育一個(gè)孩子。對(duì)于獨(dú)生子女戶要求再生一育第二胎的，必須在領(lǐng)取二孩準(zhǔn)生證后方可生育二孩，否則按規(guī)定征收社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)。

第二條：凡育齡婦女應(yīng)做好上環(huán)等避孕措施，有按計(jì)劃生育二孩的，未準(zhǔn)生前懷孕的，必須做引流產(chǎn)術(shù)。

否則，按照計(jì)劃生育法規(guī)予以處罰。

第三條：凡領(lǐng)了獨(dú)生子女證，再不生育第二胎的夫婦，其子女可承包二份責(zé)任田土；原有二個(gè)孩子，死亡一個(gè)的，夫婦雙方又做了絕育手術(shù)，可以申請(qǐng)領(lǐng)取獨(dú)生子女證，其待遇同獨(dú)生子女一樣。

第四條：對(duì)領(lǐng)取了獨(dú)生子女證后又生育第二胎的，依照《湖南省人口與計(jì)劃生育條例》37條處罰規(guī)定，收回原多承包的一份責(zé)任田土，并依法征收社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)。

第五條：對(duì)不實(shí)行計(jì)劃生育或圍攻、謾罵、毆打計(jì)劃生育工作人員的，視情節(jié)輕重予以處罰，直至追究法律責(zé)任。

第三章公共衛(wèi)生

第一條：保持飲水衛(wèi)生，不準(zhǔn)在水井邊一米內(nèi)清洗臟物（衣、褲、蔬菜及其它食物等）、洗澡。違者除責(zé)成其洗井外并罰款200元。

第二條：對(duì)于有病的畜生，不準(zhǔn)出賣，對(duì)于病死畜生要深埋村外。否則，罰款200元一戶。

第三條：保持村容清潔衛(wèi)生，不準(zhǔn)在村里巷道、公路和村公共場(chǎng)所等堆放豬、牛欄肥，違者除限期予以清除外，罰款50至100元。

第四章水利和村公共實(shí)施

第一條：我村藕塘水庫(kù)和各大小山塘，所儲(chǔ)水源都屬于集體所有。承包水庫(kù)、放魚(yú)人員有保護(hù)水源儲(chǔ)存，灌溉農(nóng)田的責(zé)任，任何個(gè)人不準(zhǔn)擅自亂開(kāi)水閘放水。

第二條：不準(zhǔn)任何人毀壞堤壩、田埂和山水主要流域等綜合水利基礎(chǔ)實(shí)施，違者除責(zé)其恢復(fù)原狀外，并處罰款200至500元。

第三條：村民都有維護(hù)村公共財(cái)產(chǎn)的責(zé)任和義務(wù)，對(duì)于損毀村公共財(cái)產(chǎn)的除責(zé)令其恢復(fù)原狀外，同時(shí)處罰500至1000元。

第五章森林和防火

第一條：護(hù)林防火，人人有責(zé)。萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)野外火源，無(wú)論如何村民都要設(shè)法在第一時(shí)間里向村支兩委報(bào)告，接到火警的任何人都要在最速時(shí)間內(nèi)號(hào)召?gòu)V大群眾趕赴現(xiàn)場(chǎng)撲火。

第二條：村民野外用火發(fā)生火災(zāi)損失的，除應(yīng)賠償由此帶來(lái)的一切經(jīng)濟(jì)損失外，視情節(jié)輕重予究法律責(zé)任。

第三條：凡擅自盜伐集體和個(gè)人林木者，視其情節(jié)輕重，罰被盜伐林木價(jià)值的2至5倍；夜間盜伐林木者，加倍處罰。

第四條：自然災(zāi)害（大風(fēng)、大雨、暴雨、風(fēng)雪、冰雹等）毀壞的林木，任何人不準(zhǔn)進(jìn)山哄搶。撿得歸還集體的，給予獎(jiǎng)勵(lì)；否則，按照盜伐林木條款處罰。

第五條：凡有田埂、壩堤垮塌，需砍伐林木興修者，必須經(jīng)村委會(huì)批準(zhǔn)后方能砍伐。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自砍伐者，按本章盜伐林木條款處理。

第六章社會(huì)治安

第一條；凡故意毀壞、盜竊、偷摸集體和個(gè)人財(cái)物者，除追究回原物外，處罰200至5000元。夜間出動(dòng)偷摸者加倍處罰。

第二條：圈好看好牲畜是每個(gè)村民的職責(zé)。不準(zhǔn)豬、牛、羊、鴨、雞等牲畜毀壞糟蹋集體和個(gè)人的農(nóng)作物。違者，除賠償損失外，罰款50至100元。

第三條；凡是聚眾鬧事，煽動(dòng)宗派糾紛，故意毆打他人，造成直接損傷的，除賠償醫(yī)療費(fèi)外，損失和損壞財(cái)物，除依法追究責(zé)任和照價(jià)賠償外，并處罰款500至2000元。

第四條：村民發(fā)生口角糾紛或婚姻糾紛等需要調(diào)解的，為調(diào)解糾紛需出差外地的旅差費(fèi)用，由當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。

第五條：為確保人身安全，保證正常供電，不準(zhǔn)擅自私接電源，由此造成的故障和損失，除照價(jià)賠償外，另處罰100至200元；

第六條：提倡講文明，樹(shù)新風(fēng)；講禮貌，尊老幼；講正義，持真理；講道德，正原則；家庭和睦，鄰里團(tuán)結(jié)；尊師重教，助殘濟(jì)貧；胸襟大度，誠(chéng)實(shí)守信；美化村容，綠化村莊；開(kāi)展文體活動(dòng)，抵制反和、書(shū)畫(huà)影音謀介！

本村規(guī)民約，若有與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸之處應(yīng)以國(guó)家法律法規(guī)為準(zhǔn)。本民約從公布之日起實(shí)施。

第8篇：集體土地征收賠償條例范文

關(guān)鍵詞:土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán);生存權(quán);全額

中圖分類號(hào):D912.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1005-5312(2010)17-0169-02

一、土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的基本理論

(一)土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的含義、性質(zhì)

關(guān)于土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的含義國(guó)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)明確解釋,對(duì)于我自己的理解,所謂的土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)它是一種性質(zhì)還未確定的請(qǐng)求權(quán),是一種用益物權(quán)被侵犯后而產(chǎn)生的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán),是一種基于憲法而產(chǎn)生的生存權(quán)的體現(xiàn)?？偨Y(jié)來(lái)講它是指集體土地被國(guó)家依法征收過(guò)程的始終,土地的使用權(quán)人及其利害關(guān)系人依法向國(guó)家或者征地主體請(qǐng)求損失補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。此概念尚不成熟,有待商榷。

對(duì)于此權(quán)利性質(zhì)的界定,可以說(shuō)直接關(guān)系到此權(quán)利實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。從物權(quán)法視角分析可以得出,此權(quán)利具有物權(quán)性質(zhì),因?yàn)橥恋乇徽魇蘸?土地的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移――有集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。從憲法的角度來(lái)說(shuō),國(guó)家雖然沒(méi)有提供公民衣、食、住、行和滿足他們的基本需要的義務(wù),但有責(zé)任建立完善的社會(huì)保障制度,滿足公民因故無(wú)法正常獲得這些得以維持其生命延續(xù)的最低條件時(shí),可以得到社會(huì)的救助或國(guó)家的幫組以維持正常的生活條件。①

(二)關(guān)于土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的特征

從定義中我們可以總結(jié)出此權(quán)利具有以下特征:一、索賠主體不僅為被征土地的原使用權(quán)人,還應(yīng)包括與使用權(quán)人有利害關(guān)系的相關(guān)人。這樣規(guī)定更有利于保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)完整。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中,有些土地使用權(quán)人可能不愿意或根本就不能行使此請(qǐng)求權(quán)。比如:使用權(quán)人失蹤或死亡。二、權(quán)利客體為土地的使用權(quán)而非土地的所有權(quán):因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行的土地制度結(jié)構(gòu)為二元制結(jié)構(gòu),所有權(quán)歸國(guó)家或集體。之所以不賦予集體此請(qǐng)求權(quán),原因主要是:第一、基于土地的價(jià)值,國(guó)家征地后的補(bǔ)償有限。如果再讓這杯羹分集體一部分,那農(nóng)民能拿到的補(bǔ)償就更可想而知了。第二、現(xiàn)行法律對(duì)補(bǔ)償款分配問(wèn)題已經(jīng)做了大概的規(guī)定,集體可以拿得一部分,而且,集體設(shè)立的出發(fā)點(diǎn)就是為了國(guó)家更好的服務(wù)人民,讓人民公仆去和人民搶飯吃,不合適也沒(méi)必要。三、此權(quán)利的行使對(duì)象為國(guó)家或者其他征地主體:按憲法第十條第三款:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。也就是說(shuō),只有國(guó)家才可以實(shí)施征地行為。但在現(xiàn)實(shí)生活中,除了國(guó)家,還有一些其他“征地主體”,如地方政府為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,違背中央精神,漠視人民的切身利益。像這種情況,如果權(quán)利人提出補(bǔ)償,而地方政府的補(bǔ)償又不足的,法律應(yīng)當(dāng)賦予權(quán)利人可以要求用地方再次補(bǔ)償?shù)臋?quán)利,即“連帶補(bǔ)償”。

二、行使土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的依據(jù)

(一)我國(guó)關(guān)于土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的依據(jù)

1、從法所追求的終極目的來(lái)看

法所追求的終極目標(biāo)就是正義、人權(quán)、秩序、自由、效率。我國(guó)的土地制度實(shí)屬二元制,所有權(quán)和使用權(quán)相分離,這就必然導(dǎo)致對(duì)土地征收客體的定性。而《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條規(guī)定,“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,國(guó)家可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”,可以看作是對(duì)二元論的一種肯定。既然如此,依法對(duì)土地征收就應(yīng)當(dāng)從法所追求的終極目標(biāo)出發(fā)對(duì)使用權(quán)人給予足額補(bǔ)償。

2、從憲法的角度來(lái)看

憲法第十三條規(guī)定“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”。憲法第三十三條規(guī)定:國(guó)家尊重和保障人權(quán)。對(duì)于土地的使用權(quán)問(wèn)題,我國(guó)實(shí)行的是,在承包土地時(shí),農(nóng)民和集體簽定土地承包使用合同。也就是說(shuō)使用權(quán)的來(lái)源肯定是合法的?；诖?土地的承包人享有土地的用益物權(quán),即財(cái)產(chǎn)權(quán),并因此用益而帶來(lái)利益?？梢哉f(shuō)農(nóng)們對(duì)土地的使用和收益均符合十三條的規(guī)定。第三款緊接著規(guī)定:國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。也就是說(shuō)對(duì)損失,公民有受到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。由此我們可以推斷,這時(shí)如果法律賦予公民補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán),應(yīng)該是合情合理的。

3、從物權(quán)法的視角分析我們可見(jiàn):我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定:為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn);第四十二條規(guī)定:征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益;第一百二十一條規(guī)定:因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的,用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償;第一百三十二條規(guī)定:承包地被征收的,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。有此種種條款,我們不難推出:農(nóng)民是有獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利依據(jù)的。只是種種規(guī)定均原則化、宏觀化,沒(méi)有細(xì)化到特定的權(quán)利。

三、土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的行使原則

1、我國(guó)有關(guān)法律關(guān)于此權(quán)利行使原則的現(xiàn)狀

與國(guó)外相比,我國(guó)對(duì)補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定,不僅沒(méi)有原則性規(guī)定,具體的條文規(guī)定也沒(méi)有。所以在現(xiàn)實(shí)生活中,補(bǔ)償給與不給,給多少,幾乎完全有征地方來(lái)決定。當(dāng)然隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步,在征地補(bǔ)償方面有了很大的改觀。但相比國(guó)外,依舊不成熟,不夠完善。

法律的制定者似乎忘了法是公平正義的象征和體現(xiàn)。公平正義是人類政治思想的核心價(jià)值,社會(huì)主義比以往任何社會(huì)制度更加重視在全社會(huì)實(shí)現(xiàn)公平正義,必須切實(shí)尊重人民群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán),以讓人民群眾看得見(jiàn)、聽(tīng)的懂、做得到、靠得住的方式保證司法公正。

2、從上面這段話中我們便可以引申出從不同的主體出發(fā),關(guān)于土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的使原則:

(1)從受損當(dāng)事人的角度出發(fā)――正當(dāng)原則

權(quán)利正當(dāng)主要指其來(lái)源正當(dāng)。在現(xiàn)實(shí)生活中主要指一些中間商,他們與集體的相關(guān)負(fù)責(zé)人合謀,先從農(nóng)民手中以低價(jià)騙得土地的使用權(quán),在以集體的名義索要上面的補(bǔ)償款,從中拿得兩者的差價(jià)。像類似情況,雖然中間商有土地的使用權(quán),但國(guó)家或相關(guān)主體可以對(duì)其行為不予理會(huì),對(duì)觸犯法律的,應(yīng)當(dāng)追究其責(zé)任。

目的正當(dāng)主要指真正的土地只用權(quán)人在土地被征,損失造成后,確實(shí)是基于為獲得相應(yīng)的補(bǔ)償而向征地方行使補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的。而不是像現(xiàn)實(shí)生活中的部分人,上訪鬧事的目的除了獲得相應(yīng)的損失補(bǔ)償,還意圖能就此大發(fā)一筆。這樣的人,這樣的行為,無(wú)疑給國(guó)家,給社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不必要的阻力。

手段正當(dāng)主要指的是在行使補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)時(shí)的手段、方式應(yīng)當(dāng)合法。決對(duì)不允許動(dòng)輒引火自焚,跳樓自殺等過(guò)激行為的發(fā)生。因?yàn)槊總€(gè)人都沒(méi)有權(quán)利剝奪自己的生命,更沒(méi)有權(quán)利擾亂社會(huì)的安定。

(2)從征地主體的角度出發(fā)――足額原則

因?yàn)橥恋卣魇昭a(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利主體是土地的用益物權(quán)人及相關(guān)人,所以權(quán)利必然也就應(yīng)當(dāng)由用益物權(quán)人及相關(guān)人來(lái)行使。而現(xiàn)在從征地主體出發(fā)來(lái)思考這一原則問(wèn)題,就自然應(yīng)當(dāng)從征地主體的義務(wù)方面出發(fā)來(lái)配合權(quán)利行使此請(qǐng)求權(quán)。具體包括:補(bǔ)償款足額、補(bǔ)償時(shí)間的及時(shí)、事后工作的到位等。

四、此權(quán)利的具體保護(hù)方法或?qū)崿F(xiàn)方式

第一、明確征地的具體主體,而不是現(xiàn)存憲法及法律規(guī)定的“國(guó)家”。這樣可以避免現(xiàn)實(shí)生活中存在的情況――無(wú)征地權(quán)力的主體打著“國(guó)家”這一面大旗肆意征地。損害人民切身利益的同時(shí),破壞了國(guó)家在人民心目中的美好形象。

第二、明確征地補(bǔ)償?shù)目腕w范圍:擴(kuò)大現(xiàn)存征地補(bǔ)償?shù)目腕w范圍標(biāo)準(zhǔn):從各國(guó)的土地征收補(bǔ)償法律制度來(lái)看,征地補(bǔ)償可以分為直接補(bǔ)償和間接補(bǔ)償兩種,包括財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償和權(quán)利補(bǔ)償。我國(guó)的征地補(bǔ)償客體要件只包括了直接補(bǔ)償,具體內(nèi)容只涉及到征地補(bǔ)償費(fèi),青苗費(fèi),安置補(bǔ)償費(fèi)等幾項(xiàng)。

第三、明確糾紛的解決主體:在新加坡,被征地主體對(duì)征用補(bǔ)償有異議時(shí),先由地稅征收官作出決定,若對(duì)該決定不服,當(dāng)事人可向上訴委員會(huì)上訴,對(duì)上訴委員會(huì)的決定仍然不服時(shí),當(dāng)事人依法可以向上訴法院上訴。在法國(guó),公用征收的當(dāng)事人雙方關(guān)于補(bǔ)償金額不能達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí),可向公用征收法官,請(qǐng)求法院確定補(bǔ)償金額。在日本,征用土地的賠償爭(zhēng)議雖然沒(méi)有法院的司法審理,但該爭(zhēng)議由獨(dú)立于土地征用者和土地所有者之外的征用委員會(huì)依法定程序受理和裁決。在構(gòu)建制度方面令人深思和仿效。我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律法規(guī),只規(guī)定了征地補(bǔ)償方案制定后公告,征求被征地農(nóng)民的意見(jiàn),對(duì)不同意方案的意見(jiàn)由有關(guān)政府協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)不成由政府裁決,等于就是征地主體來(lái)裁決。對(duì)土地征收出現(xiàn)爭(zhēng)議和征地行為侵害農(nóng)民利益時(shí),司法救濟(jì)排除在行政法律救濟(jì)之外,無(wú)疑是我國(guó)法制進(jìn)程中的一大缺憾。

第四、當(dāng)事人參與:參與的法律價(jià)值是“實(shí)行政行為相對(duì)一方在行政程序中成為具有獨(dú)立人格的主體,而不致成為行政權(quán)隨意支配的、附屬性的客體。”從權(quán)利救濟(jì)角度來(lái)講,參與制度是相對(duì)人積極有效的自我權(quán)利救濟(jì)模式,主要表現(xiàn)為聽(tīng)證形式?！霸诿绹?guó),土地征收規(guī)定了嚴(yán)格的程序。被征收人有權(quán)要求召開(kāi)公開(kāi)的聽(tīng)證會(huì),要求政府說(shuō)明征收行為的必要性和合理性。如果被征收方對(duì)政府的征收本身質(zhì)疑,可以提出司法挑戰(zhàn),迫使政府放棄征收行為?！雹诩油恋卣魇諈⑴c權(quán)利的實(shí)現(xiàn),一定程度上可以滿足相對(duì)方的知情權(quán)、申辯權(quán),便于展開(kāi)積極有效的救濟(jì)措施。另外,從控權(quán)的角度解析,可以抑制政府權(quán)力的盲動(dòng),權(quán)力運(yùn)作更加符合授權(quán)目的。

第四、土地征收程序公開(kāi):土地征程序公開(kāi),是指土地征收行政機(jī)關(guān)在做出行政決定及實(shí)際執(zhí)法過(guò)程中,應(yīng)通過(guò)一定的方式和步驟讓被征地人及其他利害關(guān)系人了解有關(guān)信息的制度。土地征收程序公開(kāi)可以體現(xiàn)在告知、閱卷以及表明身份三個(gè)方面。告知指行政機(jī)關(guān)在做出行政決定,制定和公布規(guī)范性行政文件時(shí),應(yīng)告知相對(duì)人做出該項(xiàng)決定及制定該文件的事實(shí)和法律依據(jù),解釋自己運(yùn)用或不運(yùn)用某種材料的事實(shí)和理由。即“對(duì)直接或間接涉及行政相對(duì)人利益的所有資料,只要不屬于法定的保密范圍,任何公民均有權(quán)查閱和復(fù)制。③我國(guó)行政處罰程序中明確規(guī)定了表明身份制度。在土地征收實(shí)務(wù)中,不乏有行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)或者越權(quán)違法征地現(xiàn)象。表明身份制度引入征地程序中可以消除不必要的沖突,加強(qiáng)土地征收的透明度。

注釋:

①周偉.憲法基本權(quán)利――原理、規(guī)范、應(yīng)用[M].北京:法律出版社,2006:293.

第9篇：集體土地征收賠償條例范文

(一)《物權(quán)法》對(duì)補(bǔ)償范圍沒(méi)有明確的規(guī)定

《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)征收必須要給予補(bǔ)償，但是沒(méi)有明確補(bǔ)償?shù)姆秶?，這樣使得下位法在制定征收補(bǔ)償范圍的時(shí)候缺乏依據(jù)，從而造成不動(dòng)產(chǎn)征收實(shí)務(wù)中出現(xiàn)不公和混亂的局面。

(二)補(bǔ)償范圍的層次不清，與我國(guó)物權(quán)體系不符

我國(guó)目前征收范圍不全，主要在于征收過(guò)程中仍然以“人”作為補(bǔ)償重心。相同的不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)闄?quán)利人的不同，補(bǔ)償也有所差異。譬如深圳市光明農(nóng)場(chǎng)在土地征收過(guò)程中按照原村民、華僑、外遷戶制定不同的補(bǔ)償方針。又比如面積相同的不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)闄?quán)利人的人均住房面積差異，補(bǔ)償也不相同。②政府征收的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，理應(yīng)以“不動(dòng)產(chǎn)”作為補(bǔ)償?shù)闹匦摹Ｕ魇詹粍?dòng)產(chǎn)就是剝奪與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的一切權(quán)利，那么應(yīng)該對(duì)所有權(quán)利損失給予補(bǔ)償。我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系進(jìn)行規(guī)定，根據(jù)權(quán)利主體是否為財(cái)產(chǎn)所有人，將物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán);根據(jù)設(shè)立目的不同，他物權(quán)又可劃分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)主要強(qiáng)調(diào)了建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等。

二、國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍比較借鑒

(一)國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍梳理

西方國(guó)家的征收補(bǔ)償一般都經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年甚至上百年的歷史，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐中已經(jīng)發(fā)展相對(duì)完善，且大都有一部專門(mén)的法律對(duì)財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償作出規(guī)定。如英國(guó)的《強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)法》，法國(guó)的《公用征收法》，德國(guó)的《聯(lián)邦建筑法》。以德國(guó)為例，德國(guó)的公益征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確立，經(jīng)歷了一個(gè)從完全補(bǔ)償?shù)竭m當(dāng)補(bǔ)償再到公平補(bǔ)償?shù)臍v史發(fā)展過(guò)程。十九世紀(jì)，繼黑森大公國(guó)頒布《征收法》之后，德國(guó)各邦都陸續(xù)制定了《征收法》，并普遍確立了“完全補(bǔ)償”原則，充分反映了當(dāng)時(shí)德國(guó)法治國(guó)家和“財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大戰(zhàn)之后，德國(guó)由于戰(zhàn)敗，割地賠款，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)凋敝，無(wú)力支持“完全賠償”，加上社會(huì)右翼勢(shì)力較為濃厚的社會(huì)民主主義價(jià)值理念，這一階段《魏瑪憲法》確立的是“適當(dāng)補(bǔ)償”原則。“適當(dāng)補(bǔ)償”原則要求政府在決定補(bǔ)償?shù)念~度時(shí)，應(yīng)當(dāng)權(quán)衡公益的要求以及參考當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)確立其補(bǔ)償額度，不必拘泥于“全額補(bǔ)償”。在第二次世界大戰(zhàn)之后，聯(lián)邦德國(guó)根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況在《基本法》中又確立了“公平補(bǔ)償”的原則。該原則要求政府在確立補(bǔ)償?shù)姆N類和額度時(shí)，以公平地衡量公共及參與人的利益后作決定，這一原則至今仍然是指導(dǎo)德國(guó)行政補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，包括許多聯(lián)邦法律如《軍事用地征收法》、《聯(lián)邦建筑法》都采納了這一補(bǔ)償原則。關(guān)于德國(guó)的征收補(bǔ)償范圍，《聯(lián)邦建筑法》(第八十五條)將其劃分為三種補(bǔ)償種類，即實(shí)體損失(第九十五條)、其它財(cái)產(chǎn)利益損失(第九十六條)以及負(fù)擔(dān)補(bǔ)償(第一百二十二條)。實(shí)體損失是針對(duì)被征收土地以及其它標(biāo)的物的價(jià)值而言，因而是對(duì)征收標(biāo)的實(shí)體的補(bǔ)償，也是對(duì)征收所失權(quán)利的補(bǔ)償。其它財(cái)產(chǎn)損失指直接因征用所產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)減損或費(fèi)用。主要包括營(yíng)業(yè)損失、殘留地減損、遷移費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用等。負(fù)擔(dān)補(bǔ)償是指因?qū)嵭卸际薪ㄔO(shè)計(jì)劃而采取征收措施，使得人民的生活狀態(tài)(尤指經(jīng)濟(jì)及社會(huì)生活方面)，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)方面的損失。和德國(guó)一樣，其他西方國(guó)家都從法律上明確了財(cái)產(chǎn)征收的補(bǔ)償內(nèi)容，使征收補(bǔ)償范圍更具統(tǒng)一性和權(quán)威性。

(二)國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍比較

通過(guò)國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍的比較，可以得到以下幾點(diǎn):1．國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)損失補(bǔ)償更全面國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家不但對(duì)土地所有權(quán)給予補(bǔ)償，還考慮地上設(shè)置的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，包括地上權(quán)、長(zhǎng)期租佃權(quán)、租賃權(quán)、漁業(yè)權(quán)、地上建筑物、附著物等［6］。國(guó)內(nèi)僅就土地使用權(quán)(農(nóng)村土地包括所有權(quán))、地上建筑物、附著物等給予補(bǔ)償。對(duì)設(shè)置的其他用益物權(quán)補(bǔ)償考慮不足，如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、租賃權(quán)等補(bǔ)償無(wú)相關(guān)規(guī)定。2．我國(guó)對(duì)征收損失補(bǔ)償不足與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相對(duì)比，我國(guó)目前的損失補(bǔ)償只有搬遷補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助和臨時(shí)安置費(fèi)用，未包含殘留地補(bǔ)償、其他必要費(fèi)用補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容。其中，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助，實(shí)際上只包含了因土地征收而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)中斷部分損失的補(bǔ)償，客戶損失、商譽(yù)損失等并未考慮。臨時(shí)安置補(bǔ)助只包含獲得新居所之前的正常居住費(fèi)用，但對(duì)于獲得新居所所發(fā)生的其他費(fèi)用，如房地產(chǎn)登記相關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)交易中介費(fèi)用等為獲得新居所所發(fā)生的正常費(fèi)用并未包括在內(nèi)。3．國(guó)內(nèi)財(cái)產(chǎn)征收未考慮相鄰地塊權(quán)益損失從我國(guó)現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)那闆r來(lái)看，無(wú)論是收回國(guó)有土地補(bǔ)償或國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償，均未考慮因征收對(duì)相鄰地塊的影響。4．生活補(bǔ)償對(duì)于因土地征收而引起的人員失業(yè)、對(duì)生活共同體的破壞等補(bǔ)償在國(guó)內(nèi)仍然屬于空白領(lǐng)域。對(duì)生活共同體破壞的損失比較抽象，同時(shí)也很難量化，部分國(guó)家對(duì)該部分損失不予補(bǔ)償。但是，對(duì)于失業(yè)者補(bǔ)償，幾乎所有國(guó)家把該項(xiàng)補(bǔ)償納入財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍，而且，根據(jù)我國(guó)《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，在多種情況下解除勞動(dòng)合同，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此，缺失失業(yè)補(bǔ)償，對(duì)因征地而中止勞動(dòng)合同的企業(yè)不公平。

三、建立以物權(quán)為核心的征收補(bǔ)償體系

我國(guó)土地征收補(bǔ)償范圍的不完善，主要反映在部分權(quán)利補(bǔ)償缺乏規(guī)定、部分費(fèi)用補(bǔ)償缺失、部分權(quán)利補(bǔ)償不完整等方面，建議從以下幾方面對(duì)我國(guó)土地征收補(bǔ)償進(jìn)行梳理和完善。

(一)明確土地各項(xiàng)權(quán)利的補(bǔ)償

針對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)征收只重視財(cái)產(chǎn)所有權(quán)補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀，有必要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利補(bǔ)償進(jìn)一步梳理。結(jié)合國(guó)內(nèi)征收的特殊背景，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該明確對(duì)承包經(jīng)營(yíng)期和國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償。1．細(xì)化農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償我國(guó)《土地管理法》對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，沒(méi)有清晰界定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償。其中部分法律解釋認(rèn)為安置補(bǔ)助費(fèi)包含承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的損失，但從其計(jì)算方法可知，安置補(bǔ)助費(fèi)并不等同于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)益。按照物權(quán)體系，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由土地所有權(quán)分離出來(lái)，那么土地所有權(quán)的補(bǔ)償中已經(jīng)涵蓋了對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償，但是這部分補(bǔ)償應(yīng)該屬于原土地承包農(nóng)戶。另外一種可能性是，國(guó)家對(duì)集體土地的補(bǔ)償并非土地價(jià)值的全部。針對(duì)這種情況，建議從物權(quán)角度對(duì)土地權(quán)益進(jìn)行梳理，對(duì)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等各項(xiàng)權(quán)利損失進(jìn)行評(píng)估，制定與各項(xiàng)權(quán)益損失相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償體系。2．完善劃撥用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)有土地收回補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償收回，但劃撥國(guó)有土地使用權(quán)與有償出讓的國(guó)有土地使用權(quán)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，同屬于用益物權(quán)，權(quán)利的損失應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。目前，很多地方性法規(guī)都已經(jīng)承認(rèn)了劃撥土地的價(jià)值，如《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》第一部分規(guī)定劃撥土地收回給予補(bǔ)償。也有部分地區(qū)采取一定比例的土地標(biāo)定價(jià)格作為劃撥土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一。建議我國(guó)在《土地管理法》或《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中根據(jù)劃撥用地使用權(quán)權(quán)益損失制定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一各法規(guī)補(bǔ)償規(guī)定。3．明確把國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償納入國(guó)有土地上房屋征收的范圍國(guó)有土地上房屋征收中，忽略了土地使用權(quán)的補(bǔ)償。對(duì)此，應(yīng)該在征收國(guó)有土地房屋活動(dòng)中，對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。一種方法是對(duì)土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)分別進(jìn)行評(píng)估后，向權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償。另外一種方法，是先對(duì)房屋及基地占地建設(shè)用地，進(jìn)行補(bǔ)償。然后對(duì)房屋基地以外的建設(shè)用地，作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估后，向使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。

(二)增加和完善財(cái)產(chǎn)減損補(bǔ)償

土地征收所造成的財(cái)產(chǎn)損失很多時(shí)候不僅限于征收土地的本身，殘留土地、相鄰?fù)恋赝瑯訒?huì)因?yàn)橥恋卣魇斩a(chǎn)生價(jià)值貶損。財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償應(yīng)考慮因土地分割造成殘留地塊、相鄰地塊的價(jià)值貶損，制定相應(yīng)補(bǔ)償項(xiàng)目。另外，部分財(cái)產(chǎn)減損補(bǔ)償并不完整，如:營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償。目前國(guó)內(nèi)僅針對(duì)土地征收期間所造成的損失給予補(bǔ)償，對(duì)于征收造成的客戶損失、商譽(yù)損失等并未予以考慮。1．增加殘留地權(quán)利損失補(bǔ)償土地征收過(guò)程中，部分土地因?yàn)檎魇招袨槎M(jìn)行分割，難免對(duì)剩余部分的土地價(jià)值產(chǎn)生影響。如:土地面積變化、土地形狀改變等均會(huì)造成剩余土地的貶值。［7］剩余土地的貶值是因?yàn)檎魇找鸬?，所以，征收單位有必要?duì)殘留地權(quán)利人進(jìn)行剩余土地的貶值補(bǔ)償。2．增加營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償目前土地征收補(bǔ)償只包含停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，而停產(chǎn)停業(yè)損失只是經(jīng)營(yíng)損失的一部分。在很多情況下，營(yíng)業(yè)損失甚至大于土地權(quán)利損失的本身。特別對(duì)于周邊環(huán)境依存度高的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，如:酒店、商場(chǎng)等等。這些項(xiàng)目搬遷，所造成的客戶損失及商譽(yù)損失巨大，重新選址和經(jīng)營(yíng)需要花費(fèi)大量費(fèi)用，而且必須經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的培育，才能進(jìn)入成熟期。經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償?shù)娜笔В瑫?huì)讓經(jīng)營(yíng)方蒙受重大的損失。3．增加獲得新住所、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所相關(guān)費(fèi)用補(bǔ)償對(duì)于獲得新住所、新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所支付的費(fèi)用，目前《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》只給予臨時(shí)安置費(fèi)的補(bǔ)償，但并不包含尋找新居所、新經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所包含的必要費(fèi)用。居住類的房屋市場(chǎng)交易比較活躍，而且，市場(chǎng)上存在大量的房屋可供選擇，這點(diǎn)對(duì)于住宅類的被征收人影響不大。但是，對(duì)于商業(yè)類的被征收人影響會(huì)較大，由于人流、商業(yè)氣氛等眾多因素的影響，重新尋找新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所必須花費(fèi)相關(guān)的人力、財(cái)力，該部分費(fèi)用由土地征收而產(chǎn)生，應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。另外，無(wú)論尋找新居所或者新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，大多通過(guò)中介進(jìn)行，中介傭金、交易稅金等應(yīng)包含在補(bǔ)償范圍內(nèi)。4．相鄰地塊損失補(bǔ)償土地征收過(guò)程中，相鄰地塊同樣會(huì)受到影響。特別在所征收地塊與相鄰地塊存在密切經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)的情況下，相鄰地塊可能受到重大影響。因此，建議增加相鄰地塊損失補(bǔ)償。由于相鄰地塊損失有時(shí)難以界定，建議由損失方提出，或由房地產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)確認(rèn)后給予補(bǔ)償。

(三)增加失業(yè)補(bǔ)償