土地資產(chǎn)評估方法精選(九篇)

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第1篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

一、房地產(chǎn)評估準則結構比較

中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》。不動產(chǎn)準則屬于資產(chǎn)評估具體準則的實體性準則，框架結構包括：總則、基本要求、操作要求、評估方法、企業(yè)價值中的不動產(chǎn)、評估披露以及附則等七部分。不動產(chǎn)準則在《資產(chǎn)評估準則——基本準則》的總體指導下，對不動產(chǎn)評估業(yè)務進一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)權益的概念；明確要求具體分析不動產(chǎn)三種基本方法市場法、收益法和成本法以及假設開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法；重點探討了企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。

《國際評估準則》（IVS）在“資產(chǎn)評估準則”部分對不動產(chǎn)進行規(guī)范。IVS中不動產(chǎn)評估包括準則、注釋和附件三個部分，其中準則包括工作范圍、執(zhí)行、報告以及有效期四個方面；注釋包括不動產(chǎn)權益的類型、權益的等級、租賃、評估方法、市場法、收益法、成本法七個方面；附件是歷史性不動產(chǎn)。

美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）對于不動產(chǎn)評估的規(guī)范包括不動產(chǎn)評估和不動產(chǎn)評估報告兩個方面。不動產(chǎn)評估準則規(guī)定，在一般情況下需要關注的相關評估項目的程序，并可用于評估師和評估服務使用者對評估工作質(zhì)量進行的對照檢驗。不動產(chǎn)評估報告準則規(guī)定的是傳達不動產(chǎn)評估結果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動產(chǎn)評估報告的形式、格式和文體，由報告的預定使用者和評估師的需求決定。

從中外不動產(chǎn)評估準則的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準則結構合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實，但是還缺乏對于具體不動產(chǎn)評估實務操作的詳盡指導。國際評估準則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動產(chǎn)評估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強調(diào)了不動產(chǎn)評估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評估準則突出強調(diào)了信息的披露，有專門的不動產(chǎn)評估報告準則，但是對于披露的具體內(nèi)容沒有相應的規(guī)定。

二、不動產(chǎn)評估準則定義比較

我國不動產(chǎn)評估準則在總則中就明確了有關不動產(chǎn)和不動產(chǎn)評估的基本定義。該準則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關權益。本準則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。

國際評估準則在“定義”部分就界定了關于不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權相關的所有權利、權益和利益。同時，在國際評估準則的資產(chǎn)準則——不動產(chǎn)權益（IVS230）的注釋部分又進一步明確了不動產(chǎn)權益是指對土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權利。不動產(chǎn)權益包括三種基本類型，即“優(yōu)先權益”、“次級權益”和使用權益。

美國評估準則也在“定義”部分界定了不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)指的是屬于不動產(chǎn)所有權的固有利益、利得和權利。因為在西方的不動產(chǎn)價值評估理論中，都特別強調(diào)不動產(chǎn)價值的評估是評估不動產(chǎn)權利和利益的價值。美國評估準則的標準1——不動產(chǎn)評估中則沒有不動產(chǎn)的界定。

從中外不動產(chǎn)評估準則界定的不動產(chǎn)定義的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準則不但明確了不動產(chǎn)的定義而且指出了不動產(chǎn)評估的定義，還具體區(qū)分了單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。國際評估準則界定了不動產(chǎn)的含義，并著重強調(diào)不動產(chǎn)的權益。美國評估準則也強調(diào)不動產(chǎn)的權益，但是解釋的并不具體?？傊粍赢a(chǎn)評估評估的是不動產(chǎn)權益的價值，而并非不動產(chǎn)的實物本身的價值。

三、不動產(chǎn)評估準則評估方法比較

我國不動產(chǎn)評估準則把評估方法作為準則的重點內(nèi)容，對市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法進行了明確的規(guī)定和要求。注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應當收集足夠的交易實例；并進行修正。運用收益法評估不動產(chǎn)時，應當了解不動產(chǎn)應當具有的經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運用成本法評估不動產(chǎn)應合理估算重置成本、經(jīng)濟壽命年限以及可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素。運用假設開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應當合理估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤。運用基準地價修正法評估土地使用權價值時，應當根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準地價內(nèi)涵的差異，合理進行修正。

國際評估準則規(guī)定，市場法、收益法和成本法三種主要評估方法均適用于不動產(chǎn)權益的評估。市場法是不動產(chǎn)權益評估普遍采用的方法，應注意考慮能夠提供價格依據(jù)的權益，以及被評估的權益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應用于不動產(chǎn)權益的評估，需要計算重置成本，并將現(xiàn)時等效不動產(chǎn)的重置成本進行貶值調(diào)整。

美國評估準則規(guī)定，當銷售比較途徑對于可靠的評估結果是必需的情況下，評估師必須對用于評估價值推斷的銷售比較數(shù)據(jù)進行分析。當成本途徑對于可靠的評估結果是必需的情況下，評估師必須：使用恰當?shù)姆椒ê图夹g對宗地價值進行評定；對新開發(fā)成本估算時可參照的成本數(shù)據(jù)進行分析。當收益途徑對于可靠的評估結果是必需的情形下，評估師必須：分析那些計算不動產(chǎn)全部潛在收入時可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動產(chǎn)的潛在獲利能力。

從中外不動產(chǎn)評估準則對評估方法的具體規(guī)定可以看出，市場法、收益法和成本法三種基本評估方法都可以應用于不動產(chǎn)評估，只不過美國評估準則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國不動產(chǎn)評估準則不但介紹了三種方法，還對實踐中經(jīng)常用到的假設開發(fā)法和基準地價修正法做了具體規(guī)定。此外，中國不動產(chǎn)評估準則的規(guī)定是最詳細和最具可操作性的，國際評估準則和美國評估準則都是原則性的指導，尤其是美國評估準則。也就是說，國外的評估準則沒有特別強調(diào)評估方法的應用。

參考文獻

[1]中國資產(chǎn)評估協(xié)會. 資產(chǎn)評估準則[M]. 中國財經(jīng)出版社，2007年

第2篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

關鍵詞：資產(chǎn)評估；評估方法；評估結果；合理性

中圖分類號：F123.7 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年7月1日

一、資產(chǎn)評估的概念

資產(chǎn)評估，顧名思義就是對資產(chǎn)進行評估分析。而實際上是指專業(yè)的機構以及人員根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇恰當?shù)膬r值類型，運用科學方法，并且最重要的就是要按照國家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估準則，對資產(chǎn)價值進行分析評定、估算。通常意義上評估有評估、估測的含義，在資產(chǎn)評估中的評估，可以從質(zhì)以及量兩個角度進行劃分，然而人們會更加側(cè)重于量的評估。而且這里資產(chǎn)評估價值結果的價值理解就是表明特定的使用者或投資人的所有未來收益的現(xiàn)值。

二、資產(chǎn)評估結果合理性

（一）合理性的概念。既然要對資產(chǎn)評估的結果進行合理性的分析，那么首先就要清楚地了解怎么樣的結果才算是合理。資產(chǎn)評估結果的合理不僅僅是一個數(shù)字上的合理，而是對于整個評估過程中的方法以及遵守的原則是否達到合理。在這個過程當中，要明確資產(chǎn)評估的目的，對評估的條件要有正確的認識，對評估經(jīng)濟技術的參數(shù)要進行充分地收集，對評估途徑以及方法進行正確的選擇及充分的運用；在最后，還要對評估的結果有一個適當性的披露，這一完整的過程才能真正達到合理的資產(chǎn)評估結果。

要保證資產(chǎn)評估價值結果的合理性，是對于資產(chǎn)評估最基本、最重要的要求，只有結果達到合理，其評估才算是真正稱得上一次資產(chǎn)評估。而且資產(chǎn)評估結果的合理性不僅需要評估機構以及注冊資產(chǎn)評估師遵守公正公平原則，還需要其具有專業(yè)的業(yè)務水平，能夠駕馭整個評估過程，這樣才能保證評估結果的公正以及合理。但是不僅僅是機構以及評估師認為的合理就是合理，還要能讓評估報告使用者以及社會大眾所接受，這樣雙方都能達成共識，即都明確了資產(chǎn)評估結果合理性的概念，那樣才能真正做到結果的合理性。

（二）合理性的衡量標準。在傳統(tǒng)意義上，因為資產(chǎn)評估是政府強制推行的，所以政府既是資產(chǎn)評估的最大消費者，也是資產(chǎn)評估的制造者及管理者。由于政府這個特殊的身份，所以經(jīng)由政府同意了的評估結果自然就是國有資產(chǎn)的交易價格。那自然而然的，政府評判的標準就是資產(chǎn)評估結果合理性的標準。如果用資產(chǎn)評估價值交易價格來衡量結果的合理性，在某種形式上也是可以說得過去的，但是交易價格完全會受到市場經(jīng)濟的影響，它就是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。然而事實上，我們并不認為交易價格，特別是一些國有資產(chǎn)、國有產(chǎn)權的交易價格僅僅是市場作用的結果，它還會包含著國家政策、法律法規(guī)約束以及社會等政治因素和社會因素在內(nèi)。從傳統(tǒng)理論上說，資產(chǎn)評估結果一定是要經(jīng)過市場檢驗的，這一點沒錯，但是如果完全以交易價格來衡量定奪這個合理性，那就會有點以偏概全，由于市場的不完善還是會導致整體結果的準確度出現(xiàn)偏差，所以就需要及時改進。

從本質(zhì)上來說，資產(chǎn)評估是一種中介咨詢服務。就是指在評估時點，評估人員根據(jù)手上評估對象的資料信息對資產(chǎn)進行一種評估價值的活動。然而，在現(xiàn)實中評估人員獲得的資料也許是不完整的，那么他也要根據(jù)這些資料按照自己所擁有的專業(yè)知識以及主觀判斷去評估價值。很多時候，評估人員也不是特別清楚交易各方當事人的交易動機以及背景情況，而且對于資產(chǎn)的獲利能力、市場前景等因素都是要做出預測，這在資產(chǎn)評估過程中存在著太多的個人主觀因素。盡管評估人員擁有專業(yè)的知識以及系統(tǒng)的分析，但是預測分析能和未來達到一模一樣的可能性幾乎為零。因此，光用資產(chǎn)交易價格的結果來衡量資產(chǎn)評估結果的合理性并不是十分的恰當。因為在資產(chǎn)評估實際的交易價格中包含了太多的不確定因素，特別是在中國這個經(jīng)濟市場還不是很完善的情況下，資產(chǎn)的交易價格是檢驗評估結果的重要參照，但是卻不是唯一的衡量標準。

（三）合理性的范圍。資產(chǎn)評估價值不可能要求數(shù)字一定要達到精準，它允許出現(xiàn)一些偏差，只要是在合理范圍之內(nèi)。我們要明確所謂資產(chǎn)評估結果合理性的范圍，就是指資產(chǎn)評估價值與實際交易價格的合理差異范圍。而且各種資產(chǎn)類型的不同，所要求的合理差異范圍就會有所不同。就建筑工程來說，按照招投標報價的行業(yè)規(guī)定，只要標書價格超過工程預算的5%，那么就會流標。評估方法也就是采用的工程預算法。但是，任何一宗房地產(chǎn)除了建筑工程造價之外，還會包括各項其他的費用，例如土地使用價值、工程費等，成新率以及利潤率的計算方式不同或者有些偏差，在最后的評估價值與實際成交價的差異在5%左右則都是合理范圍的。然而，在機器設備上來看，對這方面的公開資料比較少，但就市場而言，在二手汽車市場中，由于二手車市場估算價格方法與資產(chǎn)評估中對機器估價方法不同，其誤差能達到20%左右。例如，有些大型設備的公司，能夠接受的差異大約是在6%左右，評估設備的重置成本按照設備報價取值的就比較多。最后設備評估價值與最后成交價其差異在6%左右還是會存在的。在流動資產(chǎn)、長期投資中，差異較大的就要數(shù)那些在外流動的應收賬款還有遞延資產(chǎn)等，因為這些都存在著拖延甚至不交的可能性，評估值與賬面值還有收購方最后愿意支付的購買價值肯定是差異很大的。例如，在某市2010年的企業(yè)改制中，流動資產(chǎn)、存貨等項目的評估價值就與賬面價值還有最終收購價格相差25%左右。

三、評估參數(shù)的選擇

在最終資產(chǎn)評估價值結果的確定過程中，影響它的因素是很多的。除了受到市場經(jīng)濟、評估師的職業(yè)道德、專業(yè)水平影響之外，他們在運用相同合理的方法計算時所依據(jù)的參數(shù)也許會有所差別。我們要判斷資產(chǎn)評估結果是否合理，主要就是看評估對象參數(shù)的選擇及確定是否準確合理。也許在評估過程中，評估人員所運用的評估方法公式都是相同的，但是由于參數(shù)的選擇，結果就會完全不同，以至于相同的評估對象，相同的評估目的，最后得出的結果卻是大相徑庭的，這就不禁使人懷疑其結果的合理性。所以對待不同的資產(chǎn)狀況，我們就要根據(jù)其對應的特征去選擇參數(shù)。例如，在無形資產(chǎn)中，我們就要根據(jù)評估對象的凈收益、折現(xiàn)率以及使用期限這三個參數(shù)來計算出評估對象的價值結果。而對于機器設備來說，成新率就會是影響它價值的重要因素之一，因為其他如重置成本或者人工費這些比較難衡量計算，那么成新率的參數(shù)選擇就成了評估價值結果的最好依據(jù)。

四、評估方法的選擇

（一）要與評估目的、市場狀況相適應。在面對一個評估對象時，首先要明確的就是它的評估目的，這就會反映到我們接下來在評估過程中所選擇的評估計算方法。評估方法的選擇還會受到市場條件的制約，不同的評估方法對市場條件的要求不同。評估資產(chǎn)的價值類型也會影響到評估方法的選擇，而不同的評估方法最終會導致評估結果的不同。

（二）要受到評估對象類型的制約。對于各種類型的評估對象，我們所采用的評估方法都是不一樣的，根據(jù)其特征以及作用，它的價值性就會不一樣，選擇方法上就會有側(cè)重。例如無形資產(chǎn)類型的評估，因為無形資產(chǎn)很看重其評估對象的收益能力，所以運用收益法進行評估就比較能達到評估結果的合理性，但是如果是在成熟市場下，能較容易的獲得可比的參照物，那么市場比較法也是不錯的選擇。而機器設備是按照成本去計算價值的，那么就會優(yōu)先選擇成本法進行評估。

（三）最好選擇多種評估方法。因為每種評估方法最后評估出來的結果都會有少許偏差，采用多種評估方法進行評估的話就能有效的發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)評估結果是否合理。查看差異較大的那個評估方法，也有利于幫助評估人員找出在評估過程中的失誤，幫助最終評估結果的合理性以及公正性。

（四）評估機構及評估人員的原則制約。在評估過程中，評估機構的規(guī)章制度以及評估人員的獨立性、公正性可以完全影響著最終評估結果的合理性。在評估方法的選擇上，評估人員要根據(jù)其評估對象的特征以及當時的市場經(jīng)濟作用來做出專業(yè)的分析，從而得出應當選擇的方法。而不是依靠個人的主觀意識就妄自對評估方法進行判斷。所以評估機構應該要有相應的監(jiān)督管理制度，評估人員也應該遵守規(guī)定，對做出的評估結果負責任，這樣才能保證整個評估過程中方法選擇的正確性以及評估結果的合理性。

五、結論

綜上所述，在資產(chǎn)評估的過程當中，存在著太多的不確定因素。無論是在社會的經(jīng)濟市場中，還是由于政府的政策影響或者是國家的法律法規(guī)制約，又抑或是評估人員的主觀意識影響，最終都可能會使評估結果的準確性有偏差。但是只要是在合理范圍之內(nèi)的，我們都還是可以接受的。為了達到最終資產(chǎn)評估結果的合理性，我們都要盡可能的去保證參數(shù)的準確性以及評估方法的選擇正確性，這樣才能使整個評估行業(yè)能夠健康蓬勃的發(fā)展。

主要參考文獻：

[1]李杰，孟祥軍.股權價值評估中流動性缺乏折扣的期權模型方法.中國資產(chǎn)評估，2011.6.

第3篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

[關鍵詞] 無形資產(chǎn) 評估方法

一、無形資產(chǎn)的概念及特征

1.無形資產(chǎn)的概念。 無形資產(chǎn)一詞在西方國家已有近百年的歷史,但對于什么是無形資產(chǎn),國內(nèi)外學者迄今尚未形成統(tǒng)一的共識。一般認為,無形資產(chǎn)是指由特定的主體控制、不具有獨立實體,對生產(chǎn)經(jīng)營或服務長期發(fā)揮作用,并能帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源。如專利權、專有技術、商標權、著作權、專營權、土地使用權和商譽等。

2.無形資產(chǎn)的特征。 無形資產(chǎn)既具有有形資產(chǎn)的一般屬性,又具有其特殊屬性。(1)非實體性,無形資產(chǎn)不具有獨立的物質(zhì)實體,沒有具體的實物形態(tài),它必須依附于一定的物質(zhì)實體作為載體來發(fā)揮作用。(2)壟斷性,無形資產(chǎn)往往是由特定主體壟斷占有,凡不能壟斷,或者獲得它不需要任何代價的,都不是無形資產(chǎn)。(3)效益性,不是任何無形的事物都是無形資產(chǎn),成為無形資產(chǎn)的前提是,它必須能夠直接或間接地為所有者創(chuàng)造效益,而且能夠在較長時間內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟效益。(4)獨創(chuàng)性,無形資產(chǎn)中的技術性無形資產(chǎn)是科研勞動的成果,具有獨創(chuàng)性。

二、無形資產(chǎn)評估目的及價值類型

1.無形資產(chǎn)評估目的。我國2001年頒布的《資產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》中規(guī)定,當出現(xiàn)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、企業(yè)整體或部分資產(chǎn)收購和處置等經(jīng)濟活動時,注冊資產(chǎn)評估師可以受托執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務。無形資產(chǎn)評估目的主要有兩類:一是以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、股份制改造為目的的評估;二是按稅法和財務法規(guī)有關規(guī)定,以無形資產(chǎn)成本費用攤銷為目的的評估。

2.無形資產(chǎn)評估的價值類型。無形資產(chǎn)評估目的不同,評估價值類型選擇也不一樣,以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、股份制改造為目的的評估,使用收益現(xiàn)值價值類型。而無形資產(chǎn)不是作為一般商品來轉(zhuǎn)讓的,而是作為獲利能力來轉(zhuǎn)讓的,其轉(zhuǎn)讓價值主要由它未來所能帶來的經(jīng)濟收益決定。因此,應適用收益現(xiàn)值價值類型。以無形資產(chǎn)成本費用攤銷為目的的評估,適用重置成本價值類型。

三、無形資產(chǎn)評估程序

無形資產(chǎn)評估程序是無形資產(chǎn)評估的操作規(guī)程。評估程序應當科學、規(guī)范,才能保證評估結果的合理。無形資產(chǎn)評估的程序如下:

1.明確評估目的。明確無形資產(chǎn)的評估目的,有利于正確確定無形資產(chǎn)的評估的范圍,選擇不同的評估價值類型和方法,保證所有者的權益。

2.鑒定無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)是附著于企業(yè),與企業(yè)共存的資產(chǎn),因此,對無形資產(chǎn)進行評估,評估人員應對被評估的無形資產(chǎn)進行鑒定(包過證明無形資產(chǎn)的存在、確定資產(chǎn)種類和有效期限),這是無形資產(chǎn)評估的基礎工作,直接影響到評估范圍和評估價值的科學性。

3.確定評估方法,搜集相關資料。根據(jù)待評無形資產(chǎn)的具體類型、特點、評估目的和外部市場條件等具體情況,恰當選取合理評估方法。

4.整理并撰寫報告。無形資產(chǎn)評估報告是無形資產(chǎn)評估過程的總結,也是評估人員承擔法律責任的依據(jù),評估報告的編寫要簡潔、明確,避免誤導。

四、無形資產(chǎn)評估的一般方法

無形資產(chǎn)評估價值受成本、技術成熟程度、效益、技術的經(jīng)濟壽命、市場供需狀況和轉(zhuǎn)讓方式的影響。因而無形資產(chǎn)的價值具有主觀性、不穩(wěn)定性、價值與成本不成比例等特征。

1.無形資產(chǎn)評估中的重置成本法。重置成本法是指按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時完全重置成本減去應扣損耗或貶值,來確定被評估資產(chǎn)價值的方法,如式(1):

V= Cr - DP -Df De (1)

式中:V 為無形資產(chǎn)評估值;Cr 為重置成本;DP 為實體性貶值;Df 為功能性貶值;De 為經(jīng)濟性貶值。其中,無形資產(chǎn)的重置成本是指現(xiàn)時市場條件下重新創(chuàng)造或購置一項全新無形資產(chǎn)所耗費的全部貨幣總額。重置成本法是資產(chǎn)評估具體操作中最重要、最有效的方法。但這種方法用無形資產(chǎn)的部分成本替代了無形資產(chǎn)的價值,沒有充分的反映無形資產(chǎn)的價值。而且無形資產(chǎn)在不同時間不同地點價值不同,要找到相同或相似的無形資產(chǎn)在實際評估工作中有很大難度,而且有些新的高科技根本就不存在相同或相似的參考對照物。此外,在判斷資產(chǎn)貶值時,又很大程度依賴于評估專業(yè)人員的經(jīng)驗和判斷力。

2.無形資產(chǎn)評估中的收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益并折算成現(xiàn)值,借以確定被評估資產(chǎn)價格的一種資產(chǎn)評估方法, 如式(2)

(2)

式中: k為收益分成率,即轉(zhuǎn)讓分享收益的比例;V 為無形資產(chǎn)評估值;Rt 為使用該無形資產(chǎn)后第t 年增加的預期收益額;n為無形資產(chǎn)預計有效使用年限; i 為折現(xiàn)率。收益現(xiàn)值法的優(yōu)點是:實和較準確地反映資產(chǎn)本金化地價格;與投資決策相結合,應用此法評估地資產(chǎn)價格易為買賣雙方接受。其缺點是:預期收益額預測難度大,受較強地主觀判斷和未來收益不可預見因素的影響;在評估中一般適用與企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)的評估。在市場經(jīng)濟條件下,收益能力是市場價值的集中體現(xiàn),最符合現(xiàn)代企業(yè)財務管理理論的要求。

3.無形資產(chǎn)評估中的現(xiàn)行市價法?，F(xiàn)行市價法也稱市場法,是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同并將類似的市場價格進行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法,如式(3)

V = V P ×r, r =YC|(Ya + YC)×100 % (3)

式中:V P 為全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價; r 為成新率;YC 為尚可使用年限; Ya 為已使用年限?，F(xiàn)行市價法充分考慮了市場變化的因素,比較真實地反映評估對象的市場價值,但是資料收集和積累困難。但在有較充分的同類無形資產(chǎn)的銷售信息,此法不失為一種較好的評估方法。

參考文獻:

第4篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

關鍵詞:并購企業(yè)資產(chǎn)評估

企業(yè)收購（Acquisitions）和企業(yè)兼并（Mergers）的合稱就是并購企業(yè)。

隨著并購方式和投資衍生工具的不斷創(chuàng)新，企業(yè)兼并和收購的界限越來越模糊，因此學術界和實務界都習慣于將二者合在一起使用，統(tǒng)稱為“并購”或“購并”，英文縮寫為“M&A”。企業(yè)兼并又可分為兩類，即吸收兼并和新設兼并。狹義上的兼并就是指吸收兼并。

吸收兼并―就是指兩家或者兩家以上的公司合并期間，其中的一家公司吸收了另外一家公司，或者多家公司而成為存續(xù)公司的形式。這一類的兼并有兩個特點：第一就是存續(xù)公司仍然保持原來的公司名稱，已經(jīng)被吸收的公司就不復存在；第二就是存續(xù)公司有權利獲得被吸收公司的所有資產(chǎn)和債權，同時也承擔相應的債務。可以用公式表達為“A+B=A(B)”。

新設兼并――又稱作創(chuàng)立合并或聯(lián)合，是指兩個或者兩個以上的公司通過合并同時不存在，而在此基礎上新設一個公司。新設公司的特點在于一方面要接管原來兩個或者兩個以上公司的全部資產(chǎn)和業(yè)務，同時也要組建新的董事機構和下屬管理機構等?？梢杂霉奖磉_為“A+B=C”。

收購是指某一企業(yè)為了獲得其他企業(yè)的控制權而購買企業(yè)資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓公司股權的行為。通俗地講，就是一個企業(yè)接管另一個企業(yè)的行為。根據(jù)收購的對象不同收購可以分為資產(chǎn)收購和股權收購。

資產(chǎn)收購――指一家企業(yè)通過購買另一家企業(yè)的全部或主要資產(chǎn)，使對方企業(yè)不復存在，從而實際上取得企業(yè)的控制權的市場行為。股權收購――指一家公司通過一定的方式購買另一家公司的股權從而獲得該公司的控制權的一種市場交易行為。

一、企業(yè)并購對資產(chǎn)評估服務的需求買賣雙方的價格博弈

提供第三方意見盡職調(diào)查與產(chǎn)業(yè)分析：發(fā)現(xiàn)價值，減少信息不對稱企業(yè)并購方案咨詢：制定對賭協(xié)議并購后的財務報告：分配并購價格并購價格博弈：第三方評估的必要性降低交易成本：獨立評估機構、評估師存在的經(jīng)濟學基礎。

1.通過獨立的外部專業(yè)人士進行評估有利于避免各種利益主體的直接沖突，減弱原雙方相互侵犯性、不信任性的傾向，有利于促進利益協(xié)調(diào)

2.外部獨立評估有助于減少討價還價或談判成本

3.外部獨立有助于降低交易中的低信任度

有利公司治理和信息披露交易者需要考慮向公司股東、債權人等相關人表明交易的公平性和合理性，或需要考慮對外的披露效果。盡職調(diào)查與產(chǎn)業(yè)分析：減少信息不對稱獨立外部評估有利于降低信息交換的成本。

外部獨立評估有利于消除信息阻塞，即減少由于雙方不信任、信息不對稱造成的信息阻塞。外部獨立評估有利于觀察經(jīng)濟、減少信息真實性的調(diào)查成本。

二、選擇合理的方法評估目標企業(yè)的價值資產(chǎn)評估方法作為實現(xiàn)評估目的的手段,在資產(chǎn)評估中占有重要的地位

評估方法的合理選擇是評估結果準確的保證。成本法為資產(chǎn)評估目前重置成本的基礎上，減少其價值的損失，資產(chǎn)的價值評估，以確定的方法。公式可表示為：資產(chǎn)評估價值=重置成本―實體性貶值一功能性貶值―經(jīng)濟性貶值。成本法的使用條件廣泛，對于所有的資產(chǎn)重置，補償為目的的資產(chǎn)業(yè)務都適用 。

市場法又稱市場價格比較法，現(xiàn)行市價法，通過比較來評估資產(chǎn)可參照交易的異同，據(jù)此對可參照資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。而相應的參考資產(chǎn)的市場價格可以被調(diào)整，以確定一個評估方法資產(chǎn)評估值。使用這樣的結論進行測試，以評估的資產(chǎn)價值的市場，兼并和收購，可方便地雙方所接受。因此，市場的資產(chǎn)評估方法是最直接，最有說服力的評估方法。市場法只適用于市場價值為基礎的資產(chǎn)評估業(yè)務。

收益法是通過估算預期的未來收益和資產(chǎn)折算成現(xiàn)值，為了確定評估價值的資產(chǎn)評估方法評估。根據(jù)評估對象，評估其價值，預期收益是很容易的接受雙方的收購。收入法一般適用于對企業(yè)的整體價值的評估，或可以預測的個別資產(chǎn)或資產(chǎn)的未來收益，不能被重置專項評估活動，例如在股票業(yè)務的整體參與，合資，中中外合作，兼并，重組，分離，合并都可以使用收益法。此外，可分別計算收入，房地產(chǎn)，無形資產(chǎn)也可以用這種方法。

三、并購資金的籌措風險以自身的資金進行并購

雖然可以降低財務風險，但可能也會導致失去的機會，特別是向該公司抽調(diào)資金用于并購，也會導致正常資金周轉(zhuǎn)困難，債務籌資的使用，雖然它可能產(chǎn)生財務杠桿的效用，降低籌資成本，但如果資產(chǎn)負債率過高，并購后的實際成本低于預期，可能的債務風險。兼并和收購，通過發(fā)行股票籌集資金，以及相應的籌資成本高，以及合并后的實際經(jīng)營業(yè)績未能達到預期的目標時，會損害股東的利益。然而，由于巨大的收購資金需求往往難以解決籌資的一種方式，將面臨這樣的籌資結構的比較和選擇。并購風險的籌資結構，包括債務籌資和股權籌資和短期債務和長期債務的構成及比例。

四、并購企業(yè)資產(chǎn)評估工作分析

(一)評估方法的運用豐富多樣

評估機構需要根據(jù)不同評估對象的特點以及所處的市場條件，選擇最能客觀反映資產(chǎn)價值的評估方法，有利于提高評估結果的合理性，同時也有助于客觀地發(fā)現(xiàn)價值。比如單項資產(chǎn)評估，因難以單獨計算單個生產(chǎn)要素收益，收益法的使用受到限制；整體資產(chǎn)評估，評估的是資產(chǎn)綜合體的預期獲利能力，比較適合采用收益法的使用。無形資產(chǎn)由于自身難以復制的特征，存在比較嚴重的成本耗費以及效用的非對稱性，很適合采用收益法評估。通用性的資產(chǎn)可在公開市場出售，比較適宜采用市場法；而專用性資產(chǎn)由于缺乏公開出售的條件，則無法采用市場比較法，所以成本法更適合。對于并購重組項目中的企業(yè)整體價值評估，收益法、成本法、市場法均得到了運用；單項資產(chǎn)評估方法的運用更是多樣，以土地評估為例，就有收益還原法、成本逼近法、假設開發(fā)法、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法等。

(二)兼并和收購，根據(jù)重組原因的不同，使用靈活的評估方法

首先，被收購公司生產(chǎn)和管理方面良好，良好的盈利能力，資產(chǎn)評估標準適用收益現(xiàn)值;其次，收購公司的管理不善，長期盈利處于微利狀況，發(fā)展前景有限，資產(chǎn)評估通常應以重置成本作為標準;第三，收購公司，長期虧損，沒有發(fā)展前途的經(jīng)營管理不善，資產(chǎn)評估，可考慮以清算價格作為標準。 朗讀2, Jiānbìng hé shōugòu, shǐyòng línghuó de pínggū fāngfǎ bùtóng de yuányīn. Shǒuxiān, bèi shōugòu gōngsī jìnxíng shēngchǎn hé guǎnlǐ, liánghǎo de yínglì nénglì, zīchǎn pínggū biāozhǔn shìyòng shōuyì xiàn zhí; qícì, shōugòu gōngsī de guǎnlǐ bùshàn, chángqí yínglì zhuàngkuàng, fāzhǎn qiánjǐng shì yǒuxiàn de, zīchǎn pínggū tōngcháng yīng gēnghuàn chéngběn zuòwéi biāozhǔn; dì sān, shōugòu gōngsī, chángqí kuīsǔn, méiyǒu fāzhǎn qiántú de jīngyíng guǎnlǐ bùshàn, zīchǎn pínggū, kě kǎolǜ jiésuàn jiàgé zuòwéi biāozhǔn

(三)評估方法逐步國際標準

一步一步，為上市公司國際并購掃清障礙收益法也即現(xiàn)金流折現(xiàn)法，兼并和收購中的使用越來越普遍，使用最廣泛的方法，手段已逐步與國際接軌，將會增強評估報告在涉外項目中的可用性，在估值方面為實施跨國并購掃清了障礙。

(四)評估的技術含量逐漸增加

更合理的方式使用各種評估方法的使用，需要依靠工作人員的主觀評估，作出最后評估是否存在操縱的可能性，特別是收益法的評估，由于參數(shù)選擇不當?shù)馁|(zhì)疑和批評的市場時有發(fā)生。在嚴格監(jiān)管，行業(yè)規(guī)范和慣例，評估的技術含量也在逐步提高，市場變得較為成熟的評價參數(shù)的合理選擇和工藝的改進各類要素創(chuàng)造了條件。以收益法最重要的又最容易遭到質(zhì)疑的參數(shù)- 折現(xiàn)率，例如目前的評估，并購的折現(xiàn)率的選擇是使用大量的資本定價模型，其中的重要參數(shù)如貝塔系數(shù)等能夠通過上市公司公開數(shù)據(jù)便捷地計算，最終的選取結果相對更為客觀合理。

(五)健全有效的監(jiān)管制度

以減少評估方法使用不當造成的泡沫。引起人類濫用資產(chǎn)的方式將大幅增值，導致資產(chǎn)泡沫。但與監(jiān)管制度的完善，使用評估方法的運用受到約束。例如重組辦法特別規(guī)定了基于未來收益預期的估值方法對擬購買資產(chǎn)進行評估并作為定價參考依據(jù)的有關信息披露、差異審核和補償?shù)闹贫劝才拧?/p>

參考文獻:

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[3]吳軍,張斌.收益法在無形資產(chǎn)評估中的應用[J]. 財會通訊, 2009,(11)

[4]楊淋淋,高建來.無形資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率確定方法探析[J]. 財會通訊, 2010,(04)

第5篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

一、企業(yè)改制中的無形資產(chǎn)評估存在的問題

雖然無形資產(chǎn)的作用日益為人們接受，但無形資產(chǎn)的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產(chǎn)重要作用的認識。特別是對無形資產(chǎn)評估指標體系的認識，已不能適應時展的需要。由于無形資產(chǎn)的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產(chǎn)的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產(chǎn)這一特殊資產(chǎn)的公允價值以反映在企業(yè)資產(chǎn)負債表中。應當說無形資產(chǎn)評估與無形資產(chǎn)會計處理是兩個緊提供密相聯(lián)的問題，對無形資產(chǎn)進行合理評估是進行無形資產(chǎn)會計處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進行的必要保證。傳統(tǒng)經(jīng)濟中發(fā)展而來的會計體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計量難度較大的無形資產(chǎn)反映在企業(yè)的資產(chǎn)負債表中。一般只將外購獲得的無形資產(chǎn)予以確認，并按其經(jīng)濟壽命或一定期限進行攤銷，而對于企業(yè)自行開發(fā)的無形資產(chǎn)則將其開發(fā)費用在各期作為費用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無形資產(chǎn)是企業(yè)的主要利潤來源。其結果導致企業(yè)大量寶貴的無形資產(chǎn)無法在資產(chǎn)負債表中反映，企業(yè)財務報告中的凈資產(chǎn)不能真實反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，企業(yè)財務信息的相關性和真實性受到嚴重質(zhì)疑。以美國為例：由于美國企業(yè)間購并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國通用會計準則受到的抨擊最大。有關美國經(jīng)濟界人士指出，在許多企業(yè)購并行為中購并方看重的是被購并企業(yè)所擁有的，但并沒有反映在資產(chǎn)負債表中的無形資產(chǎn)，而并不是看重企業(yè)在資產(chǎn)負債表中反映的有形資產(chǎn)，并以“在21世紀中采用20世紀30年代的財務報告模式”的評估，批判傳統(tǒng)會計制度對無形資產(chǎn)的忽視。

國外經(jīng)濟界、學者對會計制度中無形資產(chǎn)會計處理的質(zhì)疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產(chǎn)資本化處理，無形資產(chǎn)的費用化處理；(2)無形資產(chǎn)的攤銷；(3)無形資產(chǎn)的確認。

二、企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及評估的影響因素

無形資產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟資源，是知識產(chǎn)提供權與工業(yè)產(chǎn)權相統(tǒng)一的結晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經(jīng)濟價值和增值效能。據(jù)有關統(tǒng)計資料，西方發(fā)達國家企業(yè)的無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達35％，高科技企業(yè)則達60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中取得經(jīng)濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無形資產(chǎn)的競爭。無形資產(chǎn)對企業(yè)有著非常重要的作用。

1．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及其確認。新企業(yè)會計準則中規(guī)定“資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無形資產(chǎn)定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產(chǎn)或負債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業(yè)或其他權利和義務中轉(zhuǎn)移或者分離”。無形資產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；(2)該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產(chǎn)”。但在現(xiàn)實的經(jīng)濟生活中，無形資產(chǎn)評估包括商標、專利技術、非專利技術、商譽、營銷網(wǎng)絡、計算機軟件、著作權中的財產(chǎn)權、特許經(jīng)營權、土地使用權、資源性資產(chǎn)、集成電路布圖設計等無形資產(chǎn)價值及品牌評估等。

2．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的法律依據(jù)。從元形資產(chǎn)本身看，如專利權、商標權、著作權、版權、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產(chǎn)起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護其合法權益。如商標權評估后，在商標的侵權訴訟和行政保護中，可依據(jù)《商標法》對假冒侵權行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權人打假維權提供索賠依據(jù)，而且有利于維護企業(yè)的合法權益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關無形資產(chǎn)的法律、法規(guī)尚不能完全適應WTO的要求。wTO規(guī)定的無形資產(chǎn)除上面提到的還包括版權與鄰接權、地理標志權、工業(yè)品外觀設計權、集成電路布圖設計權、未披露過的信息專有權(商業(yè)秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關于知識產(chǎn)權的內(nèi)容，其涉及評估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律當中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律在無形資產(chǎn)評估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份提供制改造、合資、聯(lián)營、兼并、拍賣、轉(zhuǎn)讓、無形資產(chǎn)抵押貸款等經(jīng)濟活動，有利于企業(yè)認識自己品牌的價值，有利于被消費者所認可，但對其他類無形資產(chǎn)尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴重滯后于當今實踐。

3．2001年9月1日起施行的《無形資產(chǎn)評估準則》作為資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的確定應該遵循此項基本準則?！稛o形資產(chǎn)評估準則》是中注協(xié)擬定，財政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據(jù)是國務院行政法規(guī)9l號令和《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》。無形資產(chǎn)評估至今尚未立法。使得評估的法律依據(jù)不足，這也決定了《無形資產(chǎn)評估準則》只能側(cè)重技術層面，忽視了評估、披露、使用是資產(chǎn)評估三個環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應目前我國多種經(jīng)濟體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實當中最突出的問題是：在涉及無形資產(chǎn)評估業(yè)務時，《無形提供資產(chǎn)評估準則》沒提及如何使用，而這個問題在做具體評估項目時是無法回避的。因為資產(chǎn)評估的最終目的是使用，不能只強調(diào)和規(guī)范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產(chǎn)評估準則》中，強調(diào)注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中明確說明有關使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產(chǎn)評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標，缺乏可操作性。4．評估方法對企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的影響。無形資產(chǎn)主要有三種評估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法。評估方法對無形資產(chǎn)價值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評估方法選擇不當造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。

(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產(chǎn)進行估價，即按照評估無形資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟性貶值估算無形資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產(chǎn)進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據(jù)可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產(chǎn)的評估值時，會存在數(shù)據(jù)資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結果的真實準確。

(2)市價法也稱現(xiàn)行市價法，現(xiàn)行市價評估法是通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產(chǎn)與比較對象逐個進行對比調(diào)整，估算資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業(yè)無形資產(chǎn)由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產(chǎn)，其價值是不同的。因此當無形資產(chǎn)在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。另外，我國企業(yè)從80年代中期才開始逐漸重視無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)的交易時間短、數(shù)量少，可使用的無形資產(chǎn)交易的歷史資料有限，采用市價法對這些行業(yè)的無形資產(chǎn)進行評估，必須面對數(shù)據(jù)選用的風險。

(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值提供是指企業(yè)在未來特定時期內(nèi)的預期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評估無形資產(chǎn)剩余壽命期間內(nèi)的預期未來收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來確定被評估無形資產(chǎn)價格的方法。運用收益法對無形資產(chǎn)進行評估的風險主要體現(xiàn)在評估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風險是：無形資產(chǎn)的具體類型不同，其使用價值表現(xiàn)不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風險是：無形資產(chǎn)收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無形資產(chǎn)中相當一部分是因為受到法律和合同的特定保護，如商標、專利權等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內(nèi)是否還具有剩余經(jīng)濟壽命是評估時應考慮的重要問題。更新周期法是指產(chǎn)品更新周期和技術更新周期。在一些高技術和新興產(chǎn)業(yè)，科學技術進步往往很快轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風險是：根據(jù)折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計算方法即以無風險報酬率加上風險報酬率作為折現(xiàn)率。無風險報酬率的確定一般為政府債券的利率，風險報酬率的確定常用的方法主要為累加法。新晨

三、完善無形資產(chǎn)評估指標的重要性及措施

1．防止國有資產(chǎn)流失。企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的公正性、合理性為方方面面所關注。首先應明確的是資產(chǎn)評估價值的合理范圍其內(nèi)涵應是資產(chǎn)評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產(chǎn)評估結果在具體數(shù)字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍?？蓽p少乃至消除國有無形資產(chǎn)低于正常價格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門與原企業(yè)經(jīng)營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。

第6篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

一、企業(yè)價值評估理論和方法的形成與發(fā)展

19世紀中后期，現(xiàn)代評估業(yè)就隨著歐美等國經(jīng)濟的發(fā)展逐漸形成，特別是不動產(chǎn)評估得到充分重視和發(fā)展。由于評估實踐的發(fā)展急需理論指導，因而與評估相關的理論體系逐步從傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中分化獨立出來。馬歇爾成為第一個探討評估方法（尤其是不動產(chǎn)評估方法）的現(xiàn)代經(jīng)濟學家，他提出和發(fā)展了許多在現(xiàn)代評估理論中廣為應用的概念，這些概念包括根據(jù)收益折現(xiàn)確定價值、建筑物和土地折舊對價值的影響、建筑物類型和土地用途對價值的影響等。在馬歇爾的論著及其它以他的思想為基礎的論著的影響下，以探討評估、調(diào)查方法并提供經(jīng)嚴格定義的價值為主要內(nèi)容的評估理論最終與價值理論分開，形成了現(xiàn)代評估理論的基礎。

20世紀20—30年代，評估首先與不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密聯(lián)系起來。其中一個重要因素就是土地經(jīng)濟學從相關的幾門學科中獨立出來并發(fā)展成為一門正規(guī)的科學。1927年，Mertzke出版了《不動產(chǎn)評估》一書。該書采納了馬歇爾的觀點，在價值理論和評估理論之間建立起有機的聯(lián)系，將抽象的經(jīng)濟理論運用到評估實務中，建立起了一個以三種評估方法為主的體系，特別是解釋了資本化率在評估中的應用。K.LHyder等人在30—40年代又發(fā)展和強調(diào)了三種基本評估方法，建立起了運用成本法、比較法（市場法）和收益法的系統(tǒng)程序。Schmuatz建立了一個評估價值的模型，并隨后將其納入到美國不動產(chǎn)評估師學會1951年出版的《不動產(chǎn)的評估》中。至此評估理論在價值理論的基礎上基本形成。

評估方法是企業(yè)價值評估的核心問題，直接影到價值評估的結果及市場交易的實施?？傮w上看，價值評估方法可以劃分為三大類：成本法（costapproach），是從歷史成本的角度評估企業(yè)價值；市場法（marketapproach），是從目前市場價格的角度評估企業(yè)的價值，又稱市場比較法；收益法（incomeapproach），是從未來收益的角度評估企業(yè)的價值。這三大類評估方法的形成與經(jīng)濟學中的價值理論有著很深的歷史淵源。另外也有學者將評估方法分為四類（Come1,1998）：(1)利用資產(chǎn)負債表進行評估，即直接將企業(yè)所有發(fā)行在外的證券賬面價值進行加總。此法雖然簡單，但卻易把企業(yè)的賬面價值與市場價值混淆，因此必須對賬面價值加以調(diào)整；(2)加總企業(yè)發(fā)行在外的所有證券的市場價值來評估企業(yè)價值，通常只適用于上市公司的評估；(3)通過與價值已知的可比企業(yè)進行比較評估企業(yè)價值。采用這種方法首先需要計算資本化比率，再用該比率乘以被評估企業(yè)的利潤，即可估算出該企業(yè)的市場價值(4)首先預測企業(yè)的未來現(xiàn)金流量，將這些現(xiàn)金流量折現(xiàn)后，即可獲得企業(yè)證券持有人擁有的企業(yè)價值。根據(jù)這些基本方法，評估師在進行評估時還會根據(jù)具體情況，設計或使用更具操作性的方法。誕生了諸如相對估價法、價格／帳面值比率（PVC模型）法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、期權定價法等方法。

二、我國企業(yè)價值評估的企業(yè)觀與企業(yè)價值觀

我國的資產(chǎn)評估起步于上世紀80年代末期，由于我國至今尚處于經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)軌時期，市場經(jīng)濟還不夠發(fā)達，適合我國國情的評估理論體系尚未形成，在評估方法上，對于單項資產(chǎn)評估經(jīng)過模仿和探索開始進入成熟階段，但對于企業(yè)價值評估還剛剛起步。對于相關理論和方法的探索多散見于資產(chǎn)評估教材中，很少有對企業(yè)價值評估的系統(tǒng)論述，大多是將資產(chǎn)評估的理論和方法移植于企業(yè)價值評估之中。

企業(yè)價值評估是資產(chǎn)評估的組成部分，但又不同于傳統(tǒng)的單項資產(chǎn)評估、整體資產(chǎn)評估。單項資產(chǎn)評估包括流動資產(chǎn)、機器設備、建筑物及在建工程、土地使用權、長期投資以及無形資產(chǎn)的評估；整體資產(chǎn)評估是以各個企業(yè)，或者企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營單位、分支機構作為一個經(jīng)營實體，依據(jù)未來預期收益來評估其市場價值，它更多地考慮資產(chǎn)之間組合方式的協(xié)同效應帶給企業(yè)價值的增值。而企業(yè)價值評估逾越了前兩項資產(chǎn)評估中的“資產(chǎn)”項目——即傳統(tǒng)財務報表中涉及的項目，而將外部環(huán)境分析（包括政治環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策、區(qū)域政策、環(huán)保政策、交通條件甚至地理位置等）、行業(yè)分析、產(chǎn)品與市場分析、業(yè)務流程分析、組織結構和權限分析、人力資源分析、信用分析、管理層經(jīng)營績效分析和財務評價（常見的有償債能力、現(xiàn)金流量狀況和發(fā)展?jié)摿Ψ治觯┑燃{入評估體系。

1.企業(yè)價值評估的企業(yè)觀

我們研究企業(yè)價值評估，準確理解企業(yè)的含義是必不可少的。研究企業(yè)價值評估的企業(yè)觀，就是要在評估中準確界定企業(yè)的內(nèi)涵與本質(zhì)。

在我國，關于企業(yè)的定義是運用屬加種差的方法得出的。一般認為：企業(yè)是依法設立的以盈利為目的的從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的獨立核算的經(jīng)濟組織。企業(yè)的這一定義，明確了企業(yè)本質(zhì)上是一個依法成立的社會經(jīng)濟組織，同時也揭示了企業(yè)這一社會經(jīng)濟組織不同于其它社會經(jīng)濟組織的主要方面，即企業(yè)的根本目的在于盈利，企業(yè)在面臨資源約束的條件下，要獨立核算、以收抵支、自負盈虧，設立企業(yè)的條件與程序要合乎法律規(guī)定等。

關于企業(yè)內(nèi)涵與本質(zhì)的界定，理論界有不同的觀點。新古典經(jīng)濟學是以市場為研究對象，主要研究市場價格在交易中的作用。因此，企業(yè)被認為是一個追求利潤最大化的“黑匣子”，即企業(yè)是在技術既定、信息充分、沒有交易成本的條件下，僅面臨市場約束的追求利潤最大化的微觀經(jīng)濟主體。自20世紀30年代企業(yè)理論產(chǎn)生以來，現(xiàn)代經(jīng)濟學企業(yè)理論的研究取得了非常顯著的成果，以“科斯”等經(jīng)濟學家為代表的交易費用學派和以“張五常”等經(jīng)濟學家為代表的契約學派對企業(yè)的研究極大地豐富了企業(yè)的內(nèi)涵?？扑沟日J為，企業(yè)不同于市場的“顯著特征就是作為價格機制的替代物”，在企業(yè)之外，市場是個

典型的契約組織，資源配置由價格機制來協(xié)調(diào)，而企業(yè)是一個不同于市場的“層級”組織。企業(yè)內(nèi)不存在市場交易，生產(chǎn)要素的分配由行政或計劃機制來協(xié)調(diào)。“張五?！钡日J為，企業(yè)是一種契約組織，它在本質(zhì)上同市場沒有什么差別，企業(yè)之所以能夠出現(xiàn)是由于企業(yè)團隊的生產(chǎn)效率高于單個生產(chǎn)的生產(chǎn)效率，或者是由于風險的重新分配，或者是由于管理勞動交易的特殊性等等。

企業(yè)究竟是什么？弄清楚這個問題是進行企業(yè)價值評估的前提?；谝陨戏治?，我們對企業(yè)價值評估的企業(yè)觀的確立應運用新古典經(jīng)濟學、現(xiàn)代經(jīng)濟學等的經(jīng)濟學中關于企業(yè)的理論，并結合分析國際評估界的觀點和我國的實際，界定“企業(yè)價值評估”中的“企業(yè)”內(nèi)涵和本質(zhì)，以此確立我國企業(yè)價值評估的企業(yè)觀。

(1)企業(yè)是一個區(qū)別于市場的經(jīng)濟組織。它是由若干成員組成，有一定組織結構的有機體，其內(nèi)部成員或部門間的分工協(xié)作不是通過價格機制來進行的，而是通過科層制組織進行的，這是企業(yè)區(qū)別于市場的主要標志。

(2)企業(yè)是一個面向市場的經(jīng)濟組織。它是產(chǎn)品的生產(chǎn)者或服務的提供者，所提供的產(chǎn)品（勞務）必須滿足一定的社會需要，并且受市場的選擇和制約，這是企業(yè)區(qū)別于其他社會組織和消費者的主要標志。

(3)企業(yè)是一個具有獨立經(jīng)濟利益的經(jīng)濟組織。企業(yè)的活動以盈利為目的，具有獨立的經(jīng)濟利益，它通過交換和其他生產(chǎn)單位以及消費者發(fā)生聯(lián)系，它是一個獨立核算、自負盈虧的實體。

(4)企業(yè)是一個能主動發(fā)展壯大自己的經(jīng)濟組織。在市場競爭機制中，企業(yè)要減少市場交易費用或提高生產(chǎn)經(jīng)營效率，必然會形成企業(yè)的一體化趨勢，一體化的過程就是一部分企業(yè)被另一部分企業(yè)兼并或重組的過程，也是企業(yè)主動發(fā)展和壯大自己的過程。

2、企業(yè)價值評估的企業(yè)價值觀

企業(yè)價值評估是將一個企業(yè)作為一個有機整體，依據(jù)其擁有或占有的全部資產(chǎn)狀況和整體獲利能力，并充分考慮影響企業(yè)獲利能力諸因素，對企業(yè)整體公允市場價值進行的綜合性評估?？梢哉f，它是市場經(jīng)濟和現(xiàn)代企業(yè)制度相結合的產(chǎn)物。關于企業(yè)價值評估，西方發(fā)達國家經(jīng)過長期發(fā)展，已形成多種模式，并日趨成熟。我國處于經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型期，企業(yè)的性質(zhì)呈現(xiàn)多元化特點，企業(yè)價值評估不可能完全套用西方的模式。采用什么樣的企業(yè)價值觀，對企業(yè)價值評估有著決定性的影響。

迄今，經(jīng)濟發(fā)展歷經(jīng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、制造經(jīng)濟、服務經(jīng)濟、體驗經(jīng)濟四個大的時代。不同時代，財富創(chuàng)造機制發(fā)生了重大變化，價值創(chuàng)造的主體隨之改變。相應地產(chǎn)生了勞動價值論、資本價值論、客戶價值論和效用價值論等企業(yè)價值理論。按照價值來源的主體不同，企業(yè)可分為三種類型。一是以勞動創(chuàng)造價值為主的企業(yè)，二是以資本創(chuàng)造價值為主的企業(yè)，三是以客戶創(chuàng)造價值（包括效用體現(xiàn)價值）為主的企業(yè)。對于企業(yè)價值評估，勞動價值論的理念主要是勞動創(chuàng)造價值。一方面，對于企業(yè)本身來說，由于它的產(chǎn)生和存在凝結了無差別的人類勞動，并且能夠生產(chǎn)具有使用價值的各種商品，商品可以上市、買賣，企業(yè)本身也可以兼并、收購、改制、重組、破產(chǎn)，通過市場交易來體現(xiàn)出自身價值的高低，企業(yè)價值＝企業(yè)的成本價格十利潤；另一方面，企業(yè)的價值是由勞動創(chuàng)造的，付出了勞動就會相應創(chuàng)造價值，企業(yè)的價值體現(xiàn)在企業(yè)生產(chǎn)的商品上，企業(yè)價值＝企業(yè)未來生產(chǎn)的商品價值的現(xiàn)值－企業(yè)生產(chǎn)成本的現(xiàn)值。資本價值理論是現(xiàn)代西方經(jīng)濟學的主流理論之一，其核心內(nèi)容是不僅活勞動創(chuàng)造價值，而且死勞動也創(chuàng)造價值。所謂死勞動，實際上就是資本，具體包括實物資本、無形資本、人力資本、資源資本等?？梢哉f，在企業(yè)家眼里，一切都是資本，一切都能產(chǎn)生價值。資本趨于隱性化、人性化、智能化、自然化。按照資本價值理論：企業(yè)價值＝實物資本（或其創(chuàng)造）的價值＋無形資本（或其創(chuàng)造）的價值＋人力資本（或其創(chuàng)造）的價值＋資源資本（或其創(chuàng)造）的價值。客戶價值理論認為，價值是由客戶決定的。就顧客而言，其購買的已經(jīng)不完全是產(chǎn)品、服務本身，更重要的是一種感覺，而感覺是極具個性化的。認可才有價值，認可就是價值?？蛻粽J可你的產(chǎn)品，就有價值；客戶不認可你的產(chǎn)品，就沒有價值?？蛻糍徺I得多，價值就高；客戶購買得少，價值就低?？梢?，客戶價值理論是企業(yè)從客戶的視角來看待產(chǎn)品的價值，這種價值不是由企業(yè)決定的，而是由客戶感知的，即企業(yè)價值來源重心從企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移到了企業(yè)外部?？蛻粼诟兄獌r值時，除關注企業(yè)所提供的產(chǎn)品、服務本身外，還關注相互間的整體關系，客戶價值不僅來源于核心產(chǎn)品和附加服務，更應包括維持關系的努力，通過發(fā)展良好而持續(xù)的客戶關系來創(chuàng)造企業(yè)價值。按照客戶價值理論：企業(yè)價值＝客戶對企業(yè)產(chǎn)品和服務的認可度。效用價值論的核心就是一切商品的價值取決于它們的用途，取決于人們對該商品的主觀評價。商品的價值是由它的效用決定，也就是由使用價值決定。這里的所謂價值，實際上就是人們對商品的主觀感受。人們通常從生理、情感、智力、精神這四個層次上體驗生活，這四個層次影響著人們對產(chǎn)品價值的主觀判斷，形成的是一種復雜的、多層次的價值觀念。按照效用價值論：企業(yè)價值＝企業(yè)商品為消費者帶來的效用。

我國目前正處于經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型階段，不僅三類企業(yè)同時并存，而且還存在一些新的特點。由于勞動力資源極其豐富，我國已經(jīng)成為世界的加工廠。同時，我國經(jīng)濟已開始融入世界經(jīng)濟洪流，產(chǎn)品的銷售受到世界政治、經(jīng)濟形勢變化的制約，不少企業(yè)特別是不少國有企業(yè)的資本構成已經(jīng)呈現(xiàn)多元化、無形化、智能化等特點，而許多國有企業(yè)又還沒有完全市場化，承擔著許多的政府職能和社會責任。這些特點和因素的影響決定著我們的企業(yè)價值理論不能單純堅持勞動價值論，也不能簡單的套用資本價值理論。雖然也有不少企業(yè)適合客戶價值理論或效用價值理論，但我們的企業(yè)還根置于經(jīng)濟尚不十分發(fā)達的市場經(jīng)濟環(huán)境中，我們絕大多數(shù)人還僅僅是達到小康的生活水平，幾千年來保守的生活傳統(tǒng)，客戶價值理論或效用價值理論的適應性也不具普遍性。

因此，我國企業(yè)價值評估的價值觀應從我國的國情出發(fā)，不能拘泥于某一理論、某一方法，應具體情況具體分析，要綜合運用資產(chǎn)價值構成理論（勞動價值論、資本價值論、效應價值論等）、資產(chǎn)補償理論、貨幣的時間價值理論、產(chǎn)權理論等，結合國際評估界的觀點和我國的實際，在實踐中通過互相驗證來確立符合我國企業(yè)價值評估實際的企業(yè)價值觀。

三、我國企業(yè)價值評估的方法選擇

就評估方法本身而言，全世界都是一樣的。自JamesC.Bonbright于1937年在其經(jīng)典著作《ValuationOfProperty》描述到評估任何資產(chǎn)，工廠設備及用于商業(yè)或工業(yè)目的的無形資產(chǎn)只有三種方法。這三種方法被JamesC.Bonbright劃分為成本法，收益法和市場法。從那時起，我們曾經(jīng)修改過這些方法的名字，但是無論我們稱之為收益法還是收益資本化法，其本質(zhì)是一樣的。同樣的，市場法的另一種叫法，用于房地產(chǎn)評估時，現(xiàn)在稱之為銷售比較法，用于非上市控股企業(yè)和整體企業(yè)評估時，稱為指標公司對比法。無論我們賦予現(xiàn)代評估方法什么名字，其本質(zhì)，當我們把這些新方法的外衣被剝離后，它們僅僅是成本，收益和市場法的修改和變形。

對評估方法的選擇，由于各個國家的法規(guī)、商業(yè)習慣不一樣，會計制度存在著差異，因而其資本市場的環(huán)境、投資者的愛好、乃至評價的方法亦不相同。因此我們在評估方法的應用之中，應當根據(jù)我國法律法規(guī)的要求將國際通用的評估方法靈活地運用于我國的評估實踐，并在實踐中加以完善。

1、成本法的運用

成本法是指在評估一個企業(yè)價值時，把這個企業(yè)的全部資產(chǎn)按評估時的現(xiàn)時重置資本扣減各項損耗來計算企業(yè)價值的方法。成本法評估企業(yè)價值，實際上就是在資產(chǎn)清查和審計的基礎上將企業(yè)整體資產(chǎn)化整為零，以單項資產(chǎn)的評估為起點，對各項有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)分別根據(jù)各自的特點和使用狀況，用重置資本減去貶值來確定各組成要素資產(chǎn)的個別價值，最后將全部資產(chǎn)進行加和。一個企業(yè)的整體價值并不等于企業(yè)各單項資產(chǎn)的價值之和，單項資產(chǎn)組合需要組織成本，組合后的資產(chǎn)整體價值還會發(fā)生增值。對一個企業(yè)的價值評估，主要是對發(fā)生了增值的資產(chǎn)整體進行評估，是對其未來服務潛能產(chǎn)生的收益評估。換言之，價值評估應該是對企業(yè)內(nèi)在價值、經(jīng)濟價值的評估，著眼于未來。而成本法著眼于現(xiàn)在資產(chǎn)的重置價值，所以從嚴格意義上來說，成本法并不是評估企業(yè)價值的方法。當然，成本法非常適合每一單項資產(chǎn)的單獨評估，我國目前還處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌階段，市場經(jīng)濟不完善，產(chǎn)權交易市場不發(fā)達，大量的國有和集體企業(yè)要進行改制重組、拍賣兼并，沒有交易活躍的市場作比較，只能對企業(yè)實有資產(chǎn)進行客觀的評估。在對國有資產(chǎn)實行全面清產(chǎn)核資、改組改制、理順和明晰產(chǎn)權關系，以及加強國有資產(chǎn)管理方面，需要對企業(yè)進行價值評估時成本法被大量使用。即使是這樣，這種應用也是一種有選擇的應用。比如，功能性貶值的問題，經(jīng)濟性貶值的問題，土地的作用及價值問題。

2、收益法的運用

收益法通常又被稱作收益現(xiàn)值法。我們在進行資產(chǎn)評估時有一個重要的方法是收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)在未來尚可使用年限內(nèi)的預期收益，并采用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。運用收益現(xiàn)值法進行資產(chǎn)評估時，是以該資產(chǎn)投入使用后連續(xù)獲利為基礎的。另外，投資者投資購買該項資產(chǎn)時，一般要進行可行性分析，其預計的內(nèi)部回報率只有在超過評估時的折現(xiàn)率時才肯支付相應貨幣額來購買該項資產(chǎn)。因此，運用收益現(xiàn)值法進行資產(chǎn)評估時，應該具備如下前提條件：

其一是被評估對象必須是經(jīng)營性的資產(chǎn)，能獨立發(fā)揮效用，具有連續(xù)獲得收益的能力，資產(chǎn)與經(jīng)營收益之間存在穩(wěn)定的比例關系。由此可見收益現(xiàn)值法一般只能對整體資產(chǎn)進行評估，對于單臺機器設備無法預計它的未來收益，但有些單項資產(chǎn)如無形資產(chǎn)、房地產(chǎn)等可以預計其未來的收益額，所以也可以用收益現(xiàn)值法。

其二是未來收益值能準確的預計，能用貨幣來表示，經(jīng)營風險可以預見，能夠量化。

收益法通常被認為比成本法和市場法更適用于企業(yè)價值評估，特別是在涉及為企業(yè)并購服務時。收購者投資于目標企業(yè)是預期能獲取未來收益，但是這種預期的未來收益因具有不確定性而蘊含著風險。收益法為量化影響企業(yè)價值的這些關鍵變量提供了路徑。但是，并非所有的企業(yè)價值評估均適用收益法。在運用收益法對企業(yè)價值進行評估時，必要的前提是判斷企業(yè)是否具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計量。只有當企業(yè)具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計量且能夠被合理的計量時，運用收益法對企業(yè)進行價值評估才具有意義。

3、市場法的運用

經(jīng)濟理論和生活常識告訴我們，類似的資產(chǎn)應該有類似的價格，一個理性的投資者，在一個公開透明的市場上，購買一項資產(chǎn)的價格，不會高于有相同效用的替代品的價格。我們對一個企業(yè)的價值進行評估，通過比較市場上相似或相近的可比企業(yè)公允交易價格，經(jīng)過類比分析，適當修正后得到目標企業(yè)的價值，這就是市場法。在市場經(jīng)濟發(fā)達的國家，企業(yè)交易市場活躍，人們對企業(yè)價值的判斷更信賴于市場的眼光。市場交易的價格更具有說服力，它是被交易企業(yè)對于購買者的內(nèi)在經(jīng)濟價值，投資者購買了它，說明它能夠為購買者帶來現(xiàn)金流量。而用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算企業(yè)的價值，當這個企業(yè)一直虧損時，無法預測其現(xiàn)金流量，但假若這個企業(yè)有很大的改造潛力，或其自身存在多年已具有一定知名度，有一定的客戶資源和銷售市場，投資人購買這個企業(yè)后進行重整，完全可以使其變?yōu)橛髽I(yè)，為投資者帶來滾滾財源。所以用市場法可以評估企業(yè)的真實內(nèi)在價值，因基于市場導向，接近現(xiàn)實，故容易為當事各方所接受和理解。但運用市場法評估企業(yè)價值需要滿足兩個基本前提條件：

第7篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

【關鍵詞】價值構成 繼續(xù)使用假設 本質(zhì)和評估方法

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1003-8809(2010)08-0233-01

一、房地產(chǎn)的價值構成

房地產(chǎn)由房產(chǎn)和地產(chǎn)構成, 因此房地產(chǎn)的價值構成主要包括房產(chǎn)的價值和地產(chǎn)的價值。在這兩部分價值中,房產(chǎn)的價值比較容易確定, 我們通過重置成本法或歷史成本法可以比較準確地評估出來。但是, 在現(xiàn)實生活中,我們發(fā)現(xiàn), 隨著時間的推移, 一幢房地產(chǎn)的市場價值不僅沒有減少,反而不斷升值。顯然,在這種情況下,房產(chǎn)的價值在減少, 而地產(chǎn)的價值在增值, 但后者大于前者, 兩者相抵后房地產(chǎn)依然升值。由此可見,地產(chǎn)的價值在房地產(chǎn)的價值構成中占有重要地位,而且是比較難以確定的。在有關資本比率的討論中, 我們給出了地產(chǎn)和房產(chǎn)的理論上價值構成比例為30 %比70 %,這只是對所假定情況的估計,實際上,這一比例的確定是十分復雜的。首先,房地產(chǎn)價值構成比例取決于房地產(chǎn)所處的地理位置。對于不同地區(qū)的房地產(chǎn), 其地產(chǎn)和房產(chǎn)價值的構成比例可能有很大的不同。其次,還取決于房地產(chǎn)的高度和層數(shù)。這是因為,對于同一地理位置的房地產(chǎn)來說, 樓層越高, 單位建筑面積所占有的地產(chǎn)就越少, 因此土地價值在房地產(chǎn)價值中所占的比例就越小。這種思路的直接后果就是:在地產(chǎn)價值較高的現(xiàn)代化都市,高樓大廈往往比較普遍, 地產(chǎn)價值的奇高促進了人們向更高的空間發(fā)展。第三,房地產(chǎn)價值構成的特殊性使得房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著獨特而重要的作用。我們知道, 泡沫經(jīng)濟最容易在房地產(chǎn)市場上發(fā)生, 原因就是房地產(chǎn)市場交易的市場價值最容易與其客觀價值相背離, 且房地產(chǎn)市場交易的客觀價值很難被交易者準確得知。因此,在這個市場上大量存在的信息不對稱情況就導致交易者只能依靠預期進行操作。房地產(chǎn)的價值是由兩部分即房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值構成,房產(chǎn)的價值比較穩(wěn)定且容易測度,而地產(chǎn)的價值則會隨經(jīng)濟形勢和購買者預期的變化而變化,其市場價格有很大的不穩(wěn)定性。如果經(jīng)濟形勢影響了購買者的預期, 從而使得地產(chǎn)的市場價格急劇上揚,并帶動房地產(chǎn)市場價格的上漲,當市場價格嚴重高于房地產(chǎn)的實際價值時,房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟就會隨之產(chǎn)生。最后, 在具體的評估計,評估人員往往是將房屋建筑物與地產(chǎn)分離開來, 分別進行評估, 然后將兩者相加得出房地產(chǎn)的評估價值。

二、關于繼續(xù)使用假設的運用

繼續(xù)使用假設是資產(chǎn)評估的重要前提, 也是房地產(chǎn)評估中所應遵守的重要假設。房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn), 其用途可以有多種。因此在評估房地產(chǎn)時,應該靈活運用資產(chǎn)評估中的繼續(xù)使用假設。

按照社會經(jīng)濟用途分類,土地可以被劃分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、行政事業(yè)機關用地、生活住宅用地、園林風景游覽區(qū)用地和其他特殊用地等。我們知道,房地產(chǎn)特別是土地的評估價值會隨著用途的變化而有所不同。例如, 作為商業(yè)用地的評估價值可能高于工業(yè)用地的評估價值;作為園林風景游覽區(qū)用地和行政事業(yè)機關用地的評估價值又必須考慮到其對周邊地區(qū)土地價值增值的帶動效應。特別是有的被評估房地產(chǎn)在評估時的用途與評估以后的用途有所不同, 如工業(yè)用地可能被轉(zhuǎn)作商業(yè)用地等。這樣, 按照不同的用途進行評估的結果必然出現(xiàn)差異,因此,這里的繼續(xù)使用假設就不能特指按原來的用途繼續(xù)使用,而必須全面考慮其他可能的用途以及每一種用途帶來的經(jīng)濟效益,在此基礎上合理評估出房地產(chǎn)的價值。

改革開放以后,隨著產(chǎn)權制度的推進,有關單位必然會按照效益最大化原則重新安排土地資源的用途。因此出現(xiàn)了舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的合理規(guī)劃等現(xiàn)象, 這些都使得土地資源被重新合理利用。在這種情況下,如果依然固守原來的用途進行房地產(chǎn)評估,就會出現(xiàn)評估結果不合理的現(xiàn)象,而且必須全面考慮被評估土地的可能用途,從中尋求并按照經(jīng)濟效益最好的用途進行評估。

三、土地評估價值的本質(zhì)和評估方法

根據(jù)馬克思的勞動價值論, 商品或資產(chǎn)的價值量由生產(chǎn)該種商品或資產(chǎn)所投入的社會必要勞動時間所決定, 投入的社會必要勞動時間越少,其價值量就越小。當一種商品或資產(chǎn)在生產(chǎn)中不需要投入人類的一般勞動時,其價值量就為零。按照這一價值理論,土地不具有一般商品或資產(chǎn)那樣的價值,因為土地是大自然賦予人類的基本資源,它的產(chǎn)生沒有凝集人類的一般勞動,而是大自然運動的產(chǎn)物。

但是,在現(xiàn)實生活中,土地和其他經(jīng)濟資源或資產(chǎn)一樣,能夠為其占有者帶來相應的經(jīng)濟利益,因此屬于能夠創(chuàng)造價值的資產(chǎn),具有相應的“使用價值”。這就是土地資產(chǎn)即地產(chǎn)價值的特殊性。在具體的資產(chǎn)評估中, 我們可以撇開土地的價值而單純評估土地使用權的市場價格。這就是說, 沒有價值但具有使用價值的資產(chǎn)同樣會有一定的市場價格,這一價格就是土地使用權價格,在大多數(shù)土地國有的國家,所謂土地價格的評估實際上就是指土地使用權價格的評估, 土地使用權可以被當成無形資產(chǎn)來看待。

由于土地具有這樣的特點,因此,一般認為土地使用權價格只能采用收益現(xiàn)值法時行評估。毫無疑問,這樣的評估思想是正確的,在實際評估中也是應該這樣處理的。但是,我們知道,大自然賦于人類的土地千差萬別,有的可以直接使用, 如土質(zhì)較好而且比較平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的勞動和其他經(jīng)濟資源后方可使用,如西北地區(qū)沙漠改良等。在這樣的情況下,土地開發(fā)的成本就不容忽視,如果單純采用收益現(xiàn)值法評估而忽略土地開發(fā)成本,評估結果就可能出現(xiàn)較大的偏差。因此,筆者認為,應結合各類土地的基本特點選擇不同方法對土地使用權的價格進行評估。具體來說:

第8篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

第一，資產(chǎn)評估行業(yè)缺少獨立性。資產(chǎn)評估機構是社會中介服務機構，依據(jù)適用的原則獨立地開展活動并對評估結果負全部責任。而目前較多的行政干預削弱了它的獨立性。許多評估機構掛靠在不同的行政事業(yè)單位，接受行政單位的管理，直接或間接地與某類資產(chǎn)發(fā)生關系，阻礙了資產(chǎn)評估社會化市場化的進程。我國有中國資產(chǎn)評估協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會和中國土地估價師協(xié)會，這三個協(xié)會各自為政，相互封閉，障礙了評估行業(yè)的發(fā)展。

第二，資產(chǎn)評估理論體系不健全。資產(chǎn)評估是根據(jù)國有資產(chǎn)評估的實施細則法來確定評估方法與程序的，目前我國資產(chǎn)評估標準不統(tǒng)一，資產(chǎn)評估理論體系存在不足，僅依靠行政部門來管理資產(chǎn)評估，不利于提高資產(chǎn)評估效率和維護資產(chǎn)評估的公正。資產(chǎn)評估法制建設落后于評估實踐，不適應市場經(jīng)濟發(fā)展和評估行業(yè)自身發(fā)展的需要。

第三，資產(chǎn)評估信息失真。因資產(chǎn)評估值是一個估計值，而實際發(fā)生的交易價格是它的真實值，所以兩者是存在一定差別的。這種差別在一定限度之內(nèi)就為合理的估計值，若差別太大就會導致資產(chǎn)評估失真。在我國大多數(shù)資產(chǎn)評估是一次性評估，尚未形成全方位、長期性、連續(xù)性的服務模式，在很大程度上制約了資產(chǎn)評估應有作用的發(fā)揮。

第四，資產(chǎn)評估理論方法滯后。我國評估基礎理論及評估準則滯后導致了評估實踐在低層次循環(huán)，而國外的評估理論方法也不完全適應中國的具體情況，如何與國際接軌是要盡快研究和解決的問題，隨著高科技企業(yè)的日益增加和知名品牌的創(chuàng)立等，專利、計算機軟件及商標等無形資產(chǎn)日益受到關注，而在這方面的評估理論方法比較粗，空域、水域等的價值評估還是空白。

第五，資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低。資產(chǎn)評估人員不僅要精通專業(yè)知識還應具備較高的職業(yè)道德和實踐經(jīng)驗等綜合素質(zhì)，而目前的資產(chǎn)評估行業(yè)大部分資產(chǎn)評估師是學習財會專業(yè)，對工程、設備、建筑等專業(yè)評估師缺乏。資評估人員對新知識的接受能力欠缺，在目前的人員中有一部分是兼職評估師，兼職評估將會影響到執(zhí)業(yè)的質(zhì)量和公平性，從業(yè)人員結構不合理，缺乏高層次綜合性人才。

針對上述問題，我國應該從以下途徑對資產(chǎn)評估行業(yè)進行改革。

一要完善資產(chǎn)評估理論。我國資產(chǎn)評估理論研究落后阻礙了資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。高校開設的資產(chǎn)評估專業(yè)存在教學與實踐脫節(jié)的現(xiàn)象，高校應該加強與實際部門的聯(lián)系，理論與實際相結合形成資產(chǎn)評估學科體系。我國資產(chǎn)評估行業(yè)條塊分割，有注冊資產(chǎn)評估師、土地估價師、房地產(chǎn)估價師，這樣就造成有三套行業(yè)標準。要促進評估行業(yè)發(fā)展，就要在統(tǒng)一準則的前提下規(guī)范各類評估師的行為。

二要不斷規(guī)范資產(chǎn)評估行業(yè)管理。要正確處理資產(chǎn)評估政府管理和行業(yè)管理的關系，加強行業(yè)管理減少行政干預，確保資產(chǎn)評估機構的獨立性，使之真正成為客觀公正的社會服務機構。政府管理是宏觀指導制定政策，而行業(yè)管理則是以行業(yè)章程為依據(jù)實施管理，采用政府監(jiān)督下的行業(yè)自律與自我管理模式。隨著評估行業(yè)不斷發(fā)展，各行業(yè)協(xié)會相繼合并，評估協(xié)會要發(fā)揮管理作用必須制定適合我國的評估統(tǒng)一準則和管理制度，從制度上解決資產(chǎn)評估中存在的缺陷，建立起具有高度權威的行業(yè)自律管理機構，實現(xiàn)資產(chǎn)評估行業(yè)自我發(fā)展。

三要保證資產(chǎn)評估準則的可操作性。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，許多新的資產(chǎn)評估業(yè)務出現(xiàn)，成為難以解決的問題。我國資產(chǎn)評估準則的問題是操作性不足內(nèi)容空洞，應推出符合國情的評估準則，保持評估準則的穩(wěn)定性和靈活性。在制定評估準則時應廣泛征求各個方面的意見，在收集意見的同時應聘請各方專家在準則制定修訂過程中反復論證，這樣的準則才能保證可操作性和科學性。

四要提高資產(chǎn)評估人員綜合素質(zhì)。我國資產(chǎn)評估發(fā)展需要大批優(yōu)秀人才，建立一支高素質(zhì)資產(chǎn)評估隊伍至關重要，評估人員自身素質(zhì)高低是提高服務質(zhì)量的保證。評估人員要加強自身修養(yǎng)參加業(yè)務培訓，不斷提高專業(yè)技術水平，同時樹立良好的職業(yè)道德情操，維護好社會公眾利益。

五要健全資產(chǎn)評估質(zhì)量控制監(jiān)督。要在資產(chǎn)評估各個環(huán)節(jié)做好控制，根據(jù)實際情況出具可行的評估方法在資產(chǎn)清查中必須確認評估資產(chǎn)的真實性和合法性。加強資產(chǎn)評估的質(zhì)量監(jiān)督工作，以內(nèi)部激勵機制來確定獎懲制度對員工進行獎懲，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量。

第9篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

與一般的資產(chǎn)相比，森林資源資產(chǎn)所具備的特點主要包括：

1.1構成多樣性正是因為森林資源有著繁多的種類，這便使得基礎為森林資源的森林資源構成便也有著繁多的種類，不僅包括無形資產(chǎn)性質(zhì)的景觀資產(chǎn)，還包括存活性質(zhì)的林木資產(chǎn)，按照不同的用途，還可以把林木資產(chǎn)劃分成經(jīng)濟林資產(chǎn)和材林資產(chǎn)等.

1.2價值量及實物量的連續(xù)變動性可以說森林資源資產(chǎn)是自然生長及人類勞動生產(chǎn)的一大綜合體，其價值量與實物量始終處在不斷的連續(xù)變化中，而此類變動具備著相應的規(guī)律性.

1.3價值計量的復雜性因為森林資源資產(chǎn)有著復雜的構成，再加上其經(jīng)常性的受到自然力和人類勞動的雙重作用，所以，在計量森林資源資產(chǎn)價值時，往往會難以避免的涉及到多種多樣的因素，要想對這些因素準確的進行計算，則有著較大難度.

1.4高風險性及弱變現(xiàn)力森林資源資產(chǎn)要始終在土地上固定，有著較長的生產(chǎn)周期，并且國家實施限額管理對森林，因而森林資源資產(chǎn)有著一定的弱變現(xiàn)力。

2森林資源資產(chǎn)評估的中所存在的諸多問題

2.1技術規(guī)范修訂及完善工作落后林業(yè)部及原國家國有資產(chǎn)管理局在1996年將試行版森林資源資產(chǎn)評估方面的技術規(guī)范共同，我國學者多年來即便是進行了大量的時間研究與理論研究對森林資源資產(chǎn)評估的方法、技術以及范圍，但是行業(yè)管理部門卻并未做出相應的完善與修訂。

2.2相關法律法規(guī)的規(guī)范性不足森林資源資產(chǎn)評估方面的法制建設雖然得以完善及進步，但是仍然有著諸多問題存在。到目前為止，我國尚且未將全國性的一套森林資源資產(chǎn)評估管理法規(guī)、法律制定出來，而僅僅是通過規(guī)范性文件來加以管理，這便無法適應我國市場經(jīng)濟發(fā)展對森林資源資產(chǎn)評估立法的迫切要求，進而對林業(yè)市場經(jīng)濟的有序運行產(chǎn)生了極大的制約。

2.3管理體制有待轉(zhuǎn)變正是因為森林資源以及我國國情的特殊性，因而林業(yè)經(jīng)營機制與管理體制無論是實踐上還是在理論上，均沒有完全的、真正的進入到市場經(jīng)濟的運行中。與之相適應的評估森林資源資產(chǎn)的管理體制也帶有著尤為顯著的行政管理色彩，相關政府部門有著過多的干預，部分地區(qū)的林業(yè)管理部門將評估森林資源當成是免費提供的服務，沒有準確的定位森林資源資產(chǎn)評估的作用及功能，甚至將評估直接當作交易價格，為產(chǎn)權爭議留下隱患。

3加強森林資源資產(chǎn)評估的有效策略

3.1加快評估技術規(guī)范的完善及修訂因為我國森林資源資產(chǎn)評估有著較強的復雜性及綜合性，因而所需深化和修正的森林資源資產(chǎn)評估理論內(nèi)容是非常之多的，現(xiàn)行的評估方法在技術方面還有著許多瑕疵存在，不同人員所使用的評估方法也是不盡相同的，這些均在對森林資源資產(chǎn)評估準則的頒布落實帶來制約。因此，應當按照研究理論的發(fā)展來予以不斷深化，盡快的完善與修訂現(xiàn)有的規(guī)范，與此同時，評估人員還應當切實的按照適地適時的原則，科學且靈活的將森林資源資產(chǎn)評估方面的技術性規(guī)范加以落實。

3.2建立健全相關政策法規(guī)森林資源資源評估管理要想得以加強，那么就應當遵循基本的規(guī)范——權威、統(tǒng)一的政策規(guī)章、法律法規(guī)，這是將森林資源資產(chǎn)評估規(guī)范化、法制化實現(xiàn)的重要前提及基礎。隨著林業(yè)放手發(fā)展以及對外開發(fā)開放的林業(yè)非公有制政策的出臺，這便需要及時的強化對森林資源資產(chǎn)的非公有制部分的評估立法，創(chuàng)設公平競爭的環(huán)境為各個林業(yè)經(jīng)營主體，以便于為林業(yè)經(jīng)營主體的切身權益提供保護。