蛟龍工業(yè)港精選(九篇)

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第1篇：蛟龍工業(yè)港范文

四川省雙流縣經(jīng)過8年的實踐，通過工業(yè)化和城鎮(zhèn)化同步演進的“產(chǎn)城一體”建設，不僅解決了城鎮(zhèn)化的成本問題，而且實現(xiàn)了“產(chǎn)”、“城”、“人”的互動融合，其具體操作方法值得借鑒。

產(chǎn)業(yè)興城的創(chuàng)新嘗試：“接二連三”的農(nóng)業(yè)、“飛地”的工業(yè)、地緣優(yōu)勢的服務業(yè)

按照國家目前更加注重經(jīng)濟增長質(zhì)量的要求，城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)支撐必然要向經(jīng)濟效益更強的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系靠攏。雙流縣壯大縣域經(jīng)濟、奠定城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)基礎的探索經(jīng)歷了幾個階段，最終明確了強化“高端引領”和“三產(chǎn)聯(lián)動”的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的產(chǎn)業(yè)體系。

雙流縣在推進城鎮(zhèn)化的8年間，注重發(fā)展集體化集約化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，運用農(nóng)村產(chǎn)權制度改革成果推進了農(nóng)用地適度規(guī)模經(jīng)營。加快構(gòu)建了“農(nóng)工貿(mào)一體化、產(chǎn)加銷一條龍”的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)鏈條，推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品精細加工、旅游觀光互動融合，“接二連三”（連接二產(chǎn)和三產(chǎn)）地壯大了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

在雙流縣的村鎮(zhèn)上可以見到以農(nóng)技服務、農(nóng)村金融和公共服務為主要內(nèi)容的農(nóng)業(yè)服務機構(gòu)。這些機構(gòu)的服務對象是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、家庭農(nóng)場、現(xiàn)代農(nóng)莊“三大市場經(jīng)營主體”。這三大市場主體活躍在優(yōu)質(zhì)糧油、特色果蔬、無公害畜禽、林業(yè)水產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工及物流“五大產(chǎn)業(yè)”領域。目前，通過政府的服務和市場的帶動，當?shù)氐默F(xiàn)代農(nóng)業(yè)正在穩(wěn)步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；⒒?、投入集約化、生產(chǎn)標準化、服務社會化、產(chǎn)品品牌化的目標。例如，籍田鎮(zhèn)地平村正在著力打造兼具經(jīng)濟效益和觀光價值的紅櫻李種植標準化基地；三星鎮(zhèn)南新村以冬草葛為特色主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展了一三產(chǎn)業(yè)互動的都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；黃甲街道憑借獲得“無公害農(nóng)產(chǎn)品”認證的“麻羊”品牌，形成較為完善的麻羊生產(chǎn)、銷售、觀光休閑服務的產(chǎn)業(yè)鏈條，安置了一大批群眾在產(chǎn)業(yè)鏈條上就業(yè)，并將縣城周邊的觀光休閑消費留在了當?shù)亍?/p>

在第一產(chǎn)業(yè)提升質(zhì)量和效益的同時，作為當?shù)亟?jīng)濟支柱的第二產(chǎn)業(yè)如何尋求“高端引領”的發(fā)展之路呢？制造類戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是當?shù)赝七M城鎮(zhèn)化的重要經(jīng)濟支撐。據(jù)悉，雙流以集中集群集約為方向，對接成都市的天府新區(qū)規(guī)劃，對“一區(qū)多園”進行了積極探索。將109平方公里工業(yè)用地優(yōu)化完善為“六園區(qū)”，結(jié)合政府和社會資金力量，積極構(gòu)建了“一核心三主導一體系”的現(xiàn)代工業(yè)體系，即“以發(fā)展新興電子信息產(chǎn)業(yè)為核心，以發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)為主導，著力構(gòu)建以自主創(chuàng)新為特征的先導性產(chǎn)業(yè)體系”。

規(guī)劃建設工作完成之后，如何有效吸引和聚集高端產(chǎn)業(yè)落戶雙流的各個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是關鍵一環(huán)。雙流縣開創(chuàng)了“飛地工業(yè)”的模式。這種模式鼓勵各個鎮(zhèn)/街道按照全縣發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)的要求去“選商選資”，將遴選后的產(chǎn)業(yè)項目按照類別劃歸各個園區(qū)管理，并將各個產(chǎn)業(yè)項目的利稅劃歸“選商選資”的鎮(zhèn)/街道。這種做法擺脫了稅收的屬地束縛，因此被稱為“飛地工業(yè)”。它一方面提高了各地“選商選資”的積極性，另一方面有效地聚集了各類產(chǎn)業(yè)項目，達到節(jié)約集約利用土地、科技、能耗、環(huán)保等資源和要素的效果。

據(jù)統(tǒng)計，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為雙流縣發(fā)展的主導力量。2012年1-9月戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值294.06億元，利稅14.13億元，分別占全縣規(guī)模以上企業(yè)的47.6%和22.1%。

現(xiàn)代服務業(yè)也是雙流縣助推新型工業(yè)化的戰(zhàn)略重點。當?shù)爻浞职l(fā)揮了縣域內(nèi)國際機場、綜合保稅區(qū)和自然生態(tài)的“三大優(yōu)勢”，大力發(fā)展臨空樞紐服務、臨空物流、保稅貿(mào)易、保稅物流等高端服務業(yè)，積極建設了天府新區(qū)高端服務業(yè)發(fā)展示范區(qū)。目前，全縣服務業(yè)增加值占GDP的比例超過40%。

三次產(chǎn)業(yè)高效發(fā)展并互動融合，使雙流縣域經(jīng)濟綜合實力位列2011年全國“百強縣”排名第20位，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入目前比2002年提升約3倍，農(nóng)民人均純收入目前比2002年提升超過3倍。

產(chǎn)城一體的和諧局面：是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是生活社區(qū)

城鎮(zhèn)化的過程中，容易出現(xiàn)工業(yè)區(qū)規(guī)模無限擴大，但是生活配套不足。進入園區(qū)的群眾只是生產(chǎn)方式變成了產(chǎn)業(yè)工人，生活卻很尷尬：不能再按照原來的農(nóng)民方式生活；卻也沒有市民的生活要素，生活成本因為消費項目的增多反而增高。所以很多農(nóng)民不愿意進城，由此也產(chǎn)生了“被動城鎮(zhèn)化”的現(xiàn)象。

如何讓進城的群眾可以安定地生產(chǎn)和生活？雙流縣秉承的“產(chǎn)城一體”發(fā)展理念提供了一個思路。

“如果不說這是一個工業(yè)園區(qū)，大家都會認為這是一個居民社區(qū)。”這是很多人看到雙流縣蛟龍工業(yè)港工業(yè)園區(qū)的感觸。蛟龍工業(yè)港園區(qū)的土地一半用于實體經(jīng)濟發(fā)展，一半用于第三產(chǎn)業(yè)和新居工程。這種配備比例的根據(jù)是園區(qū)的產(chǎn)業(yè)類型和用工數(shù)量。園區(qū)內(nèi)按照政策配套的商服用地用來發(fā)展服務業(yè)，新居工程則用于安置城市和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)征地拆遷的失地農(nóng)民。居住有了保障的失地農(nóng)民再被安排在工業(yè)園區(qū)內(nèi)的各種崗位上就業(yè)，消費能力也因此得到了保障。這座產(chǎn)業(yè)新城使居民生活安定，促進了農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中、向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

現(xiàn)在的蛟龍工業(yè)港，已成為一座面積達4平方公里的新型工業(yè)小城鎮(zhèn)，并有力地帶動了區(qū)域現(xiàn)代服務業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。工業(yè)園區(qū)內(nèi)配套了金融、商貿(mào)、電子商務、服務外包、科技研發(fā)、總部經(jīng)濟、軟件與信息服務等生產(chǎn)服務業(yè)，營造了便捷高效的生產(chǎn)環(huán)境。與此同時，按照產(chǎn)城一體的理念，園區(qū)統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設，規(guī)劃打造了生活商業(yè)配套服務網(wǎng)點，完善了生活類金融和商務服務，建設了星級酒店、餐飲、教育、衛(wèi)生、警務等公共服務配套，形成了集就業(yè)、居住、休閑等為一體的產(chǎn)城互榮的工業(yè)新城鎮(zhèn)。

第2篇：蛟龍工業(yè)港范文

中小企業(yè)融資難是個普遍性的問題，正如全國各地一樣，__地方中小企業(yè)的快速發(fā)展也受到資金問題的困擾。多年來，__市委、市政府一直高度重視中小企業(yè)發(fā)展問題，先后出臺一系列重大舉措，包括中小企業(yè)融資試點工作、信用體系和擔保體系建設、做大作強起龍頭帶動作用的政策性擔保機構(gòu)等。國家開發(fā)銀行四川省分行主動服務地方經(jīng)濟，發(fā)揮開發(fā)性金融在解決地方經(jīng)濟“難點”、“熱點”方面的作用，大膽探索創(chuàng)新，在銀行界率先與當?shù)卣献?，開展中小企業(yè)貸款業(yè)務，促進信用體系和融資擔保體系建設。這一舉措為解決__當?shù)刂行∑髽I(yè)融資難問題開辟了新的途徑，對__地方經(jīng)濟尤其是縣域經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義。__中小企業(yè)擔保公司作為當?shù)刈畲蟮恼咝該C構(gòu)，在市委、市政府的關心支持下，在市中小企業(yè)局的指導和幫助下，公司密切與開發(fā)銀行四川省分行、各區(qū)縣政府和平臺公司合作，抓住機遇，求實創(chuàng)新，發(fā)揮市級平臺公司的龍頭作用，充分利用好開發(fā)性金融資源，支持地方中小企業(yè)發(fā)展，使開發(fā)性金融支持__中小企業(yè)融資擔保工作取得顯著成效。

一、基本情況

__中小企業(yè)擔保公司與開發(fā)銀行四川省分行合作開展中小企業(yè)融資擔保工作正式起步于20__年10月，新津縣作為首批試點縣與開發(fā)銀行簽訂合作協(xié)議，獲得授信5000萬元。20__年12月，第一批10戶企業(yè)共1200萬貸款得到落實。經(jīng)過近一年的試點，20__年初開始向其他區(qū)縣全力推進。截至20__年底，全市20個區(qū)市縣與開發(fā)銀行簽訂合作協(xié)議，協(xié)議貸款總金額22億元。其中新津、高新區(qū)、金牛區(qū)、雙流等14個區(qū)縣已正常開展業(yè)務，另有3個區(qū)縣的首批貸款正在落實。另外，開發(fā)銀行四川省分行、__中小企業(yè)擔保公司分別與高新區(qū)天府軟件園、雙流蛟龍工業(yè)港、青羊區(qū)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)(西區(qū))簽訂了融資擔保合作協(xié)議，協(xié)議金額4億元。同時，__中小企業(yè)擔保公司通過開發(fā)銀行一億元的軟貸款支持，增加了注冊資本，擔保資金實力進一步夯實。經(jīng)兩年左右的運達作，開發(fā)銀行中小企業(yè)融資工作累計發(fā)放貸款6億多元，其中，僅20__年新增客戶177戶，貸款規(guī)模4.78億元。

兩年來，在開發(fā)銀行四川省分行、__中小企業(yè)擔保公司、區(qū)縣政府平臺公司和中小企業(yè)的共同努力下，開發(fā)性金融支持中小企業(yè)貸款工作取得了顯著成效。獲得貸款支持的中小企業(yè)整體上銷售規(guī)模、利稅、勞動就業(yè)水平都有明顯增長，促進了中小企業(yè)成長，推動了縣域經(jīng)濟發(fā)展。以新津縣為例，獲得貸款支持的18家企業(yè)營業(yè)收入平均增長18％，總?cè)霂於惤鸨壬夏晖谠黾?200萬元，安置農(nóng)村勞動力和城鎮(zhèn)下崗人員1200名。18戶獲得貸款企業(yè)中，新培育上百萬稅收企業(yè)2家，新培育規(guī)模以上企業(yè)3家。20__年雙流縣獲得開行貸款支持的29家企業(yè)，入庫稅金比往年平均增加54．48％，高出全縣平均水平32個百分點。受金融生態(tài)惡化影響，經(jīng)濟發(fā)展水平相對落后的金堂、蒲江縣，金融機構(gòu)已多年沒有在當?shù)匦略鲑J款規(guī)模，中小企業(yè)發(fā)展受到資金短缺嚴重制約。通過開發(fā)銀行中小企業(yè)融資平臺，金堂有6家，浦江有5家企業(yè)獲得開行貸款，實現(xiàn)了擔保公司在這兩個區(qū)縣融資擔保業(yè)務“零”的突破。

目前，開發(fā)銀行中小企業(yè)融資擔保的市縣兩級構(gòu)成的中小企業(yè)融資平臺和網(wǎng)絡體系已搭建起來，體系和運作機制已基本建立并初步完善。兩年來運作正常，無一筆貸款逾期現(xiàn)象。許多企業(yè)獲得貸款支持的同時，管理規(guī)范程度和水平有所提高，誠信意識明顯增強。開發(fā)性金融支持中小企業(yè)貸款在金融界起到示范和帶動作用，許多銀行分支機構(gòu)受其帶動，開始把新的業(yè)務增長點放在中小企業(yè)項目上。多家金融分支機構(gòu)正在與我公司接觸，商討如何借鑒開發(fā)性金融支持中小企業(yè)的經(jīng)驗和運作模式，與我公司建立起長期穩(wěn)定的合作關系。

二、運作模式

1、開發(fā)銀行中小企業(yè)融資平臺組織及貸款模式

首先，各區(qū)縣成立開發(fā)銀行中小企業(yè)融資領導小組，并出資組建政府投資的平臺公司，同時在當?shù)剡x定一家金融分支機構(gòu)作為委托貸款銀行。區(qū)縣平臺公司在當?shù)厝谫Y領導小組指導下開展工作，負責融資企業(yè)的初選、推薦，作為借款主體向開發(fā)銀行貸款并作為委托人通過委托銀行將貸款轉(zhuǎn)貸給中小企業(yè)，負責貸后管理和本息回收。__中小企業(yè)擔保公司作為市級平臺公司，負責對區(qū)縣推薦的企業(yè)進行調(diào)查評估，作為保證人為區(qū)縣平臺公司在開發(fā)銀行貸款提供擔保，同時為區(qū)縣平臺公司向企業(yè)發(fā)放委托貸款提供擔保。

貸款模式主要有平臺公司統(tǒng)貸借款，擔保公司擔保；企業(yè)直接借款，擔保公司擔保；平臺公司借款，借款企業(yè)聯(lián)保三種方式。基本模式為平臺公司統(tǒng)貸借款，擔保公司擔保。

目前，開發(fā)銀行貸款利率在基準利率上浮10％，擔保公司擔保費按每年擔保額1．5％收取。區(qū)縣平臺公司和委托銀行的手續(xù)費合計0．4％——1％。

2、開發(fā)銀行合作中小企業(yè)貸款業(yè)務運作機制

開發(fā)銀行中小企業(yè)貸款主要建立了三個運作機制，即民主評議機制、風險分擔機制、風險控制機制。

民主評議機制：各區(qū)縣成立貸款企業(yè)民主評議小組，選擇熟悉企業(yè)或行業(yè)的民主評議人員對區(qū)縣推薦的企業(yè)進行評議，提高審查決策的公正性和效率。通過民主評議的企業(yè)再向擔保公司和開發(fā)銀行推薦。

風險分擔機制：對于借款平臺打捆貸款的項目，如出現(xiàn)損失，__中小企業(yè)擔保公司承擔貸款損失的70％，開發(fā)銀行承擔損失的18％，區(qū)縣平臺公司承擔損失的12％。開發(fā)銀行要求各區(qū)縣平臺公司在開發(fā)銀行存入打捆貸款10％--12％的風險保證金。對于企業(yè)直接貸款，擔保公司提供擔保的項目，開發(fā)銀行暫不實行風險分擔。

風險控制機制：構(gòu)建開發(fā)銀行、擔保公司、當?shù)卣推脚_公司、委托放款銀行、中小企業(yè)信用促進會共同參與的風險控制機制。不單就某個企業(yè)或某個環(huán)節(jié)來控制風險，主要通過各方聯(lián)動、組織優(yōu)勢和制度建設來落實風險管理。例如，開發(fā)銀行不對具體企業(yè)進行調(diào)查，主要以民主評議結(jié)論、擔保公司審保調(diào)查和企業(yè)財務審計結(jié)果作為評審依據(jù)。

三、主要做法

1，強化服務意識和風險防范意識，創(chuàng)新工作方法和措施

__中小企業(yè)擔保公司在推進開行合作中小企業(yè)融資擔保工作中，強化服務意識和風險防范意識，結(jié)合開行中小企業(yè)融資工作特點，積極探索和創(chuàng)新?lián)９ぷ鞯男路椒ā⑿麓胧?。根?jù)各區(qū)縣中小企業(yè)的基本情況和開行統(tǒng)貸業(yè)務特點，公司專門對融資企業(yè)制定出評價標準和評價方法，設計了快捷高效又盡可能控制風險的操作流程，創(chuàng)新出一些風險控制的措施和手段，并對開行貸款企業(yè)擔保收費給予優(yōu)惠。例如，我們在各區(qū)縣對企業(yè)民主評議階段就提前介入進行定性初查，提高了區(qū)縣推薦項目的審保通過率和效率；在審查軟件企業(yè)、高新技術創(chuàng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)時，我們根據(jù)各自行業(yè)的特點，在調(diào)點、評價方式、評價指標方面予以適當調(diào)整，通過授信額度控制、設定技術準入條件、網(wǎng)絡公示等方法探索，公司對高科技企業(yè)的擔保扶持方法漸趨完善；針對許多中小企業(yè)沒有物的反擔保措施情況，我們發(fā)揮風險控制的聯(lián)動機制優(yōu)勢，和當?shù)卣浜?，對其尚未取得土地證的土地、在建工程、企業(yè)存貨等資產(chǎn)進行監(jiān)管，創(chuàng)新反擔保措施。公司以平臺公司統(tǒng)貸方式為主，加大對中小企業(yè)融資服務整體覆蓋面，同時對個別具有重點產(chǎn)業(yè)示范帶動作用的優(yōu)秀項目，努力爭取直貸，采取點面結(jié)合，多種方式支持企業(yè)。

2，結(jié)合區(qū)市縣區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)集群特點，優(yōu)化擔保資源配置

我們在推進開發(fā)性金融中小企業(yè)融資擔保工作的同時，密切與開行的配合，結(jié)合各地縣域經(jīng)濟和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)特點，著力對重點產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)提供支持，力求開發(fā)性金融資源支持中小企業(yè)的效用最大化，實現(xiàn)信用資源的優(yōu)化配置。我們在高新區(qū)和青羊區(qū)，就重點支持了電子信息和軟件企業(yè)、精密模具制造企業(yè)、生物醫(yī)藥企業(yè)；郫縣和都江堰，我們分別重點支持了豆瓣生產(chǎn)企業(yè)和農(nóng)家樂項目。而在蒲江和金堂，我們把支持重點放在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)項目上。在武侯和崇州，則結(jié)合區(qū)域內(nèi)皮鞋、皮革、家具產(chǎn)業(yè)集群的特點對企業(yè)提供支持。另外，我們還根據(jù)各區(qū)縣政府和開行各階段的工作重點，對臺資企業(yè)、留學歸國創(chuàng)業(yè)企業(yè)、微小型企業(yè)提供支持。隨著工業(yè)向園區(qū)集中，各地工業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)客戶更多在園區(qū)聚集。我們及時調(diào)整工作思路，拓寬尋找優(yōu)質(zhì)客戶的視野，把開發(fā)性金融中小企業(yè)融資擔保服務體系延伸到工業(yè)園區(qū)。20__年4月以來，開行、擔保公司陸續(xù)與蛟龍工業(yè)港、天府軟件產(chǎn)業(yè)園、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)簽訂了合作協(xié)議，目前，園區(qū)推薦的許多項目已得到開行貸款支持。

3、樹立“大擔?！崩砟?，發(fā)揮市級平臺公司龍頭作用，積極促進信用擔保體系建設

在大力推進開行合作中小企業(yè)融資擔保工作中，__中小企業(yè)擔保公司始終樹立“大擔?！钡睦砟?，充分發(fā)揮公司作為市級平臺公司的龍頭帶動作用，積極促進開發(fā)性金融中小企業(yè)融資擔保體系的建設。一方面，我們在項目開發(fā)、風險控制、對外合作中是把“大擔?！彼悸愤\用到解決具體問題上，通過體系、制度、和聯(lián)動機制優(yōu)勢把握風險、推動工作；另一方面，擔保業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展也依賴于信用擔保體系的完善以及長效機制的建立。我們要以“大擔?！钡挠^念，促進開發(fā)性金融中小企業(yè)融資擔保體系的建設。

我們與市、各區(qū)縣融資領導小組密切配合，通過信用促進會、民主評議會、各種座談和培訓會等渠道，加強與企業(yè)、政府、委托貸款銀行的溝通，向企業(yè)宣傳誠信意識，向開行中小企業(yè)貸款工作的聯(lián)動各方介紹我們的理念，標準和流程，提高聯(lián)動效率。為了提高效率，防范風險，公司還與開發(fā)銀行四川省分行建立了定期工作交流和溝通機制。為了使公司工作更好的與各區(qū)縣對接，20__年起，公司按區(qū)縣對業(yè)務部門作了責任分工，并確定了各區(qū)縣對口的聯(lián)絡人員。我們通過業(yè)務培訓等方式，加強與各區(qū)縣平臺公司的交流，經(jīng)常同各區(qū)縣平臺公司工作人員一起調(diào)查項目，交流討論對工作的建議。通過培訓、交流和實踐，許多區(qū)縣平臺公司整體工作質(zhì)量和效率都有很大提高。促進了開行中小企業(yè)融資擔保整體工作的發(fā)展。目前，經(jīng)過各方密切配合，共同努力，一個政府，銀行、擔保公司和中小企業(yè)“四方聯(lián)動”的開發(fā)性金融中小企業(yè)融資擔保體系已初步形成，有效緩解我市中小企業(yè)融資難矛盾，促進中小企業(yè)和地方經(jīng)濟的發(fā)展。

四、存在的問題和建議

總結(jié)和回顧兩年來與開發(fā)銀行合作支持中小企業(yè)融資擔保工作實踐，還明顯存在一些問題，主要體現(xiàn)在：

1、一些區(qū)縣工作推動力度不夠，推薦項目質(zhì)量有待提高，貸后管理工作還顯薄弱。

2、由于開行人員精干，人手少，任務重，開行統(tǒng)貸項目上報審批的時間較長，整體效率還有待提高。

3、由于融資擔保各個環(huán)節(jié)的原因，中小企業(yè)融資成本仍相對偏高。

4、開發(fā)銀行貸款期限、品種單一，尚不能滿足中小企業(yè)融資的多樣化需求。

第3篇：蛟龍工業(yè)港范文

人物簡介

周先生，成都某企業(yè)管理培訓學校董事長，同時經(jīng)營一家連鎖超市。2007年市場高點時他投資住宅受困，于2008年底，成都樓市陷入最低點時開始商鋪投資。兩個月內(nèi)在三環(huán)路外累計購買商鋪800㎡，并全部出租，從而大獲成功！如今，其所購買的商鋪溢價已超過30%，租金回報率達到8%左右。

房產(chǎn)投資和談戀愛、找工作是一個道理，不管是因為主觀還是客觀原因，總要走過彎路、經(jīng)歷過挫折，才能獲得經(jīng)驗，從而取得成功。本期主人公周先生，從投資住宅到轉(zhuǎn)投商業(yè)，經(jīng)歷過房價暴跌的心理恐慌，也感受過資金緊缺的壓力，才換的如今的豐厚收益。這樣起伏跌宕的經(jīng)歷，對于每個普通的投資人來說無疑是最好的教材。

高點入手住宅收獲教訓 轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)

2007年夏天樓市高峰期，鷺島國際社區(qū)三期開賣，單價7000多元/平方米。當時周先生已經(jīng)感受到了這個項目的良好口碑，而且大區(qū)域發(fā)展不錯，加上項目還有后續(xù)開發(fā)，他當時毫不猶豫地選擇了這個項目作為第一次房產(chǎn)投資對象，購買了一套170多平方米的物業(yè)。但隨后宏觀調(diào)控出臺，讓他深受教訓，“2008年在市場低迷時，鷺島推出含1500元裝修成本的精裝房，價格也只有7000多元，相比之下我的清水房成本高出20%左右。雖然現(xiàn)在這個項目的價格早已超過了自己當時購買的價格，但從投資角度看，高點買房始終讓我難以釋懷?！敝芟壬行┖笈碌貙τ浾哒f道。

這次教訓之后，他做了兩個抉擇：第一，絕不輕易在市場火爆時跟風投資住宅，尤其是一些成熟區(qū)域空間較小的住宅物業(yè)，現(xiàn)在的他就絕對不會輕易下手。第二、寧愿投資具有潛力的商業(yè)地產(chǎn)，而且必須在市場低點時堅決下手。

逆市購買承租鋪面 一年溢價一倍

在吸取了住宅投資方面的教訓之后，周先生選擇在2008年樓市低迷時集中投資商業(yè)，第一是因為經(jīng)營超市時發(fā)現(xiàn)了很多機會，其次是很多富豪級專家當時一致認為樓市已到階段性的最低點，適合投資。他的商鋪投資經(jīng)歷一共投資了三次，面積大約800㎡，前后下單時間不超過兩個月。

2008年底，地震和金融危機影響之下的成都樓市陷入了過去幾年來的低點，大量開發(fā)商急于套現(xiàn)，其中不少商業(yè)物業(yè)一度是開發(fā)商在牛市時期持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。由于周先生經(jīng)營的連鎖超市其中有一間在新北五期的底商，所以率先獲悉開發(fā)商要出售自己承租的鋪面。周先生回憶說：“地震之前開發(fā)商叫價非常高，底商價格大約是8000～12000元/㎡，地震之后開發(fā)商將價格降低到4600～6000元/㎡，而當時的租金并沒有降多少?！痹诖饲闆r下，周先生決定把自己承租的200多平方米鋪面全部買下來，算下來單價5000元左右，而現(xiàn)在這里的鋪面價格已接近1萬元/平方米，如果立即出手，溢價近一倍左右。

豪賭預期 大源社區(qū)買鋪500㎡分拆出租

因為此前曾做過多年商家，周先生對商家的需求非常清楚，對于大多數(shù)底商而言，最不挑商家的商鋪面積應該在50～200㎡左右。太大，有些商家會感覺壓力；太小，很多業(yè)態(tài)無法展開有效經(jīng)營。

于是同樣在2008年底，第一次商鋪投資之后，他瞄準了城南的大源組團，開發(fā)商要低價出售這里鋪面的消息幾乎同時放出市場。在購買了新北五期底商之后，他到大源社區(qū)的錦源步行街進行了實地考察，發(fā)現(xiàn)這個社區(qū)居住人口接近2萬人，人氣和消費需求足以支撐好口岸的底商經(jīng)營。更重要的是，當時旁邊的鳳凰城、蘭庭等新項目住宅單價的價格在四五千元左右，但鋪面單價卻已降到4000多元，同一區(qū)域底商比住宅便宜太少見了。而且整個區(qū)域周邊聚集了大量全國性品牌開發(fā)商，其城市化進程速度領先于成都。于是周先生一口氣購買了500多平方米的底商，現(xiàn)在價格已上漲20～30%以上。

“這個500㎡的底商是一個獨立產(chǎn)權，我把它分成了五個單位全部在短時間內(nèi)出租。我投資商鋪只看五年之后的預期空間，因為大多數(shù)區(qū)域和商鋪五年之后能夠迎來溢價和租金的高峰期?！敝芟壬@樣期待未來。他還表示，五年之后，這里有望成就為成都市區(qū)現(xiàn)在八寶街一帶的商鋪價值。

專投底商 二三樓鋪面業(yè)態(tài)很受限

同一個項目好口岸的租金回報率要高得多，空置風險更小，而且二三樓鋪面的租金往往只有一樓的一半甚至三四分之一。

2008年底，周先生第三次出手投資商鋪是在蛟龍工業(yè)港，這次完全是經(jīng)過多次走訪后發(fā)現(xiàn)的投資信息，當時這個位置周邊已有好又多等大型商場，人口居住密度較大，但當時底商單價只有七八千元。他在最好的路口轉(zhuǎn)角口岸以8000元/平方米左右的單價購買了100多平方米，單價比旁邊的鋪面價格貴1000多元。現(xiàn)在那里的商鋪價格早已在一萬元以上，租金水平大約在60元/㎡/月左右，但他當時出租只有46元左右?！暗谝皇且驗楹灥氖侨暌淮涡灾Ц蹲饨?，考慮到給商家優(yōu)惠，而且這樣也便于口岸成熟；第二是當時自己需要這筆錢；第三，當時整個市場很低迷，商家也有壓力，如果一開始把租金定得太高就會形成門檻?！敝芟壬@樣解釋自己低價出租的原因。他認為投資商鋪最好不要有空置現(xiàn)象，這樣會對商氣造成影響，所以開始租金低一些其實也是一種策略。但實際投資過程中，很多投資者都不愿做出小的讓步，其實這往往會對口岸的成熟帶來更大傷害。

同一個項目同一條街道的鋪面銷售時有價格差異，但相比之下好口岸的租金回報率要高得多，而且空置風險更小。根據(jù)周先生的經(jīng)驗，同一個口岸的商鋪，二三樓鋪面租金往往只有一樓的一半甚至三四分之一，底商只要沒有經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃限制，就可以適合很多種業(yè)態(tài)，但二三樓則對業(yè)態(tài)選擇性太強了！

記者觀察

三環(huán)外商鋪投資大勢所趨

作為一個豐富經(jīng)驗的商家，周先生的商鋪投資經(jīng)歷值得很多人思考和借鑒。他認為，現(xiàn)在絕大多數(shù)想投資商鋪的投資者，還是把目光聚焦在三環(huán)內(nèi)，因為很多人都不愿花太多時間到口岸和商氣培養(yǎng)這一過程中，此外，大多數(shù)人都會認為三環(huán)外還在一片火熱開發(fā)過程中，并沒有好的商鋪。