集體土地征收補(bǔ)償辦法精選(九篇)

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第1篇：集體土地征收補(bǔ)償辦法范文

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國(guó)有土地上房屋的征收與補(bǔ)償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補(bǔ)償問(wèn)題越來(lái)越突出。實(shí)踐中常見(jiàn)的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對(duì)待，但目前很多地方進(jìn)行的退建還耕、土地增減掛鉤等涉及到的征收房屋工作卻不涉及對(duì)房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》進(jìn)行規(guī)范也不太適合。

關(guān)鍵詞：集體土地; 房屋征收; 補(bǔ)償;價(jià)值確認(rèn)

Abstract:

The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.

Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

正文：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月21日公布并實(shí)施，進(jìn)一步規(guī)范了行政機(jī)關(guān)的房屋征收行為，明確了公共利益范圍，明確了房屋征收程序，加大了被征收人合法權(quán)益的保護(hù)，對(duì)基層房屋征收管理工作更有指導(dǎo)意義。但是《條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國(guó)有土地上房屋的征收與補(bǔ)償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補(bǔ)償問(wèn)題越來(lái)越突出。目前，國(guó)家還沒(méi)有統(tǒng)一的集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償條例或辦法，國(guó)有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的。

現(xiàn)行的《土地管理法》對(duì)征收農(nóng)村耕地或其他土地所引發(fā)的各種補(bǔ)償費(fèi)等做了較為詳細(xì)的規(guī)定，但對(duì)于征收集體土地所涉及的農(nóng)村房屋如何拆遷和補(bǔ)償問(wèn)題沒(méi)有作出明確規(guī)定。實(shí)踐中通行的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對(duì)待，而目前很多地方進(jìn)行的退建還耕、土地增減掛鉤等工作只征收房屋卻不涉及房屋所依附土地的征收，因此我們?cè)谒伎既缦碌膯?wèn)題：

集體土地上房屋的征收如何實(shí)施、管理和規(guī)范？

一、國(guó)有土地上房屋征收主體

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條有如下規(guī)定：

市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)（以下稱(chēng)房屋征收部門(mén)）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

可以看出市、縣級(jí)房屋征收部門(mén)具體組織實(shí)施國(guó)有土地上房屋的征收與補(bǔ)償工作，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。

二、集體土地的征收主體

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

第五條：國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作。

縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。

第四十六條：國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)征地管理工作的通知》(國(guó)土資發(fā)［1999］480號(hào)):各地必須依照《土地管理法》確立的征用土地制度，實(shí)行由縣級(jí)以上地方人民政府統(tǒng)一征地。各級(jí)土地行政主管部門(mén)根據(jù)職責(zé)及法定的征地批準(zhǔn)權(quán)限和程序，代表政府負(fù)責(zé)組織征地的審查報(bào)批和具體實(shí)施工作，其他任何單位和個(gè)人均無(wú)權(quán)審查報(bào)批和組織實(shí)施征用土地。

對(duì)集體土地的征收，是由縣級(jí)以上地方人民政府組織，土地行政主管部門(mén)代表政府具體實(shí)施。而對(duì)于集體土地上房屋的征收主體土地法則沒(méi)有提及。

三、集體土地上房屋的征收主體

《條例》第四條：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)（以下稱(chēng)房屋征收部門(mén)）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

本條并沒(méi)有特別強(qiáng)調(diào)國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償工作，我們似乎可以理解為：

市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)組織實(shí)施本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補(bǔ)償工作。

四、集體土地上房屋征收補(bǔ)償

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條：征收農(nóng)村集體土地時(shí)涉及被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

但是，上述法律法規(guī)均沒(méi)有明確集體土地上的附屬物包括房屋。

《土地法》未規(guī)定集體土地上房屋的征收，只規(guī)定涉及被征收土地上的房屋時(shí)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償。

《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然提到“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！钡珜?duì)于征收補(bǔ)償也沒(méi)有給出明確的程序。

五、集體土地上房屋的價(jià)值確認(rèn)

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

最高人民法院在司法實(shí)踐的指導(dǎo)---《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》條文理解與適用對(duì)宅基地作如下規(guī)定：

宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)邢铝修D(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：

（1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)；

（2）法人或其他組織購(gòu)買(mǎi)；

（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；

（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

從以上條文可以看出，宅基地原則上不允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)礇](méi)有市場(chǎng)。

《條例》第十九條：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

第2篇：集體土地征收補(bǔ)償辦法范文

關(guān)鍵詞：人的城鎮(zhèn)化；立法現(xiàn)狀；補(bǔ)償制度不足；完善補(bǔ)償制度

征地補(bǔ)償制度是社會(huì)主義制度下的重要制度，對(duì)于加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展、完善基礎(chǔ)設(shè)施等都有重大影響，征地補(bǔ)償制度作為我國(guó)征地制度的最主要問(wèn)題，是我國(guó)現(xiàn)行征地制度備受的焦點(diǎn)，同時(shí)也是我國(guó)現(xiàn)行征地制度改革的難點(diǎn)。“人的城鎮(zhèn)化”是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，須統(tǒng)籌推進(jìn)，須循序漸進(jìn)，在此背景下，土地征收更需要彌補(bǔ)不足、完善制度。

一、集體土地征收補(bǔ)償制度的立法現(xiàn)狀

2004年憲法修正案頒布以前，我國(guó)土地征收補(bǔ)償?shù)母拍畋容^模糊。直到第四次對(duì)1982年憲法進(jìn)行修正以后，才對(duì)土地征收和土地征用作了區(qū)分。

在憲法層面，在2004年以前的憲法中，并沒(méi)有區(qū)分土地的“征用”和土地的“征收”，而且在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，“征用”與“征收”的程序與補(bǔ)償方面也不同，所以這就意味著土地征收補(bǔ)償問(wèn)題存在很大的不確定性。直到2004年《憲法修正案四》對(duì)憲法第10條第3款進(jìn)行了突破性的修改，而該憲法修正案使土地征用與土地征收的區(qū)分第一次在我國(guó)的憲法層面上得到了明確，從而為我國(guó)在處理征收補(bǔ)償問(wèn)題時(shí)提供了憲法基礎(chǔ)。

從行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章及他規(guī)范性法律文件層面來(lái)看，第一、《決定》第3節(jié)的第12條至第15條的規(guī)定體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地征收補(bǔ)償制度中的重點(diǎn)和核心內(nèi)容的重視。第二、國(guó)土資源部2004年的《意見(jiàn)》中，關(guān)于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的描述對(duì)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制定、統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)確定、征地片區(qū)綜合地價(jià)的制定以及土地補(bǔ)償費(fèi)的分配也做出了意見(jiàn)；同時(shí)對(duì)被征地農(nóng)民的安置途徑、征地工作程序、征地實(shí)施監(jiān)管方面也做出了明確的指導(dǎo)意見(jiàn)。

二、集體土地征收補(bǔ)償制度中的不足

1.征地的補(bǔ)償方式不科學(xué)

第一，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不科學(xué)。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地的補(bǔ)償費(fèi)用都是按照前三年的平均年產(chǎn)值倍數(shù)計(jì)算出來(lái)的。但是每畝地前三年的平均年產(chǎn)值統(tǒng)計(jì)起來(lái)很困難，第二，土地的使用性質(zhì)不相同，比如在土地上種蔬菜和種糧食產(chǎn)值肯定不同。因此在算補(bǔ)償數(shù)額的時(shí)候按照全鄉(xiāng)平均年產(chǎn)值計(jì)算是非常不科學(xué)的。第三，省、自治區(qū)、直轄市政府規(guī)定的對(duì)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也使得補(bǔ)償費(fèi)用低、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。

土地是農(nóng)民的根，那些失去土地的農(nóng)民，因?yàn)槭袌?chǎng)配置勞動(dòng)力，文化程度低的農(nóng)民想要找到一份工作十分困難，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，補(bǔ)償費(fèi)用就是他們的唯一生活來(lái)源，而那些微薄的補(bǔ)償只會(huì)使他們的生活更加貧困。

2.征收補(bǔ)償過(guò)程中的監(jiān)督缺位

如今我國(guó)的征地補(bǔ)償監(jiān)督流于形式。基本全靠行政權(quán)力的自我約束，而沒(méi)有司法程序的監(jiān)督保障。相關(guān)的法律法規(guī)中，雖然做了一些規(guī)定，例如如果征地的單位不按征地的批準(zhǔn)用途使用土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)批準(zhǔn)可以行使他們對(duì)土地的回收權(quán)，但是這一規(guī)定僅說(shuō)明了未按批準(zhǔn)用途使用的后果，對(duì)于怎么監(jiān)督和如何確定責(zé)任卻沒(méi)有做出明確的規(guī)定。即使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員行使了監(jiān)督權(quán)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不聞不問(wèn)，而法律有沒(méi)有給他們相應(yīng)的權(quán)利。更何況，在實(shí)際生活中，農(nóng)民參與監(jiān)督少之又少，對(duì)征地補(bǔ)償?shù)谋O(jiān)督就只能是表面工作罷了。

3.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)低、范圍小

根據(jù)《土地管理法》第47條的相關(guān)規(guī)定內(nèi)容，如今國(guó)家對(duì)農(nóng)民用地進(jìn)行嚴(yán)格的控制，但市場(chǎng)對(duì)土地的需求量卻很大。供求關(guān)系的失衡必定造成土地抬價(jià)，而以年產(chǎn)值作為計(jì)算征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法卻沒(méi)有考慮過(guò)土地的市場(chǎng)價(jià)格，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低是其必然結(jié)果。

三、集體土地征收補(bǔ)償制度的完善

1.明確合理的征收補(bǔ)償制度

我國(guó)可以采用目前各國(guó)通行的做法，不但考慮土地原有用途，也要對(duì)土地的附著物進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)被征收的土地進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，然后再提出補(bǔ)償辦法。此外，對(duì)于土地征收補(bǔ)償數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)該修改先前所規(guī)定的依照產(chǎn)值倍數(shù)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。過(guò)去國(guó)家的征地補(bǔ)償國(guó)家意志體現(xiàn)的太強(qiáng)，如今土地的，土地的價(jià)格市場(chǎng)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確立，隨之市場(chǎng)的變化改變征地標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)使得其更加的合理，公平。

2.建立多元化的土地征收補(bǔ)償方式

如今我國(guó)主要靠貨幣來(lái)補(bǔ)償，除了貨幣補(bǔ)償，其他的補(bǔ)償方式也許可以更好的保障農(nóng)民的利益，如替代補(bǔ)償、債券補(bǔ)償、留地補(bǔ)償或股權(quán)補(bǔ)償?shù)?。替代物補(bǔ)償主要針對(duì)被征收人重要生活資料的安排。而留地補(bǔ)償就是給被征地農(nóng)民集體留下一定土地，讓他們自己進(jìn)行第二三產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)利用，這種方式可以很好的解決被征地農(nóng)民的后顧之憂。稱(chēng)股權(quán)補(bǔ)償或債券補(bǔ)償是指對(duì)于一些有穩(wěn)定收益的公共事業(yè)項(xiàng)目，可以取將被征收土地折價(jià)入股的方式進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)于解決農(nóng)民的生活問(wèn)題不失為一種很好的辦法。

3.加強(qiáng)對(duì)征地補(bǔ)償費(fèi)用收支情況的監(jiān)督

《土地管理法》第49條比較原則規(guī)定被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受成員監(jiān)督。但是對(duì)于如何實(shí)行監(jiān)督等細(xì)節(jié)方面都未進(jìn)行規(guī)定，《土地管理法實(shí)施條例》、《征用土地公告辦法》等也沒(méi)有做出細(xì)節(jié)的規(guī)定，如果在立法中做出對(duì)入如何實(shí)施監(jiān)督以及監(jiān)督的時(shí)間地點(diǎn)等的規(guī)定，就能很好的避免監(jiān)督流于形式。同時(shí)規(guī)定如果農(nóng)民的補(bǔ)償款受到截留，可以通過(guò)法律救濟(jì)來(lái)保障自己的權(quán)利。除了以上兩點(diǎn)，由于土地行政主管部門(mén)是征收集體土地的主管部門(mén)，法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)賦予農(nóng)民更多的對(duì)征收土地補(bǔ)償費(fèi)用收支情況監(jiān)督的權(quán)利。

（作者單位：河南省新鄉(xiāng)市河南師范大學(xué)）

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[4] 周其仁著：《產(chǎn)權(quán)與制度變遷――中國(guó)改革的經(jīng)驗(yàn)研究》，北京大學(xué)出版社2004年版。

第3篇：集體土地征收補(bǔ)償辦法范文

關(guān)鍵詞：國(guó)有農(nóng)場(chǎng)；使用權(quán)；補(bǔ)償安置；政策

中圖分類(lèi)號(hào)：F320 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）21-0017-02

引言

2009年，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)浦口校區(qū)國(guó)有實(shí)驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)拆遷了80戶(hù)職工宿舍，參照征收農(nóng)民集體土地的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋進(jìn)行了補(bǔ)償，對(duì)人員進(jìn)行了安置，當(dāng)時(shí)對(duì)于補(bǔ)償政策和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并未有異議。2016年3月，校區(qū)進(jìn)行第二次搬遷補(bǔ)償，由于要把整個(gè)校區(qū)全部搬遷，涉及國(guó)有農(nóng)場(chǎng)試驗(yàn)田農(nóng)用地和建設(shè)用地總面積約6 200畝。此時(shí)，對(duì)于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的拆遷補(bǔ)償政策到底是適用國(guó)有還是集體，出現(xiàn)了爭(zhēng)議。因此，本文對(duì)于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)收回中補(bǔ)償政策以及出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了一些探討。

一、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地性質(zhì)劃分存在的問(wèn)題

目前，土地按照所有權(quán)性質(zhì)，分為國(guó)有土地和集體土地；按照利用現(xiàn)狀分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。那么顯然，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地性質(zhì)屬于國(guó)有，現(xiàn)狀里可能是包含了農(nóng)用地和建設(shè)用地。土地征收?qǐng)?bào)批程序下，只有涉及到集體土地才需要進(jìn)行征收?qǐng)?bào)批，但是，對(duì)于國(guó)有農(nóng)用地有這樣的規(guī)定：“因國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)或地方公益性建設(shè)需要收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地的，需依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！?/p>

同時(shí)，依據(jù)土地管理法及相關(guān)政策精神，收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地應(yīng)按照征收集體農(nóng)用地的相關(guān)補(bǔ)償原則進(jìn)行補(bǔ)償，即將收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地的補(bǔ)償分為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。

所以，從土地的性質(zhì)上，雖然決定了國(guó)有農(nóng)場(chǎng)是國(guó)有土地，但是進(jìn)行了農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批程序，并且征收補(bǔ)償政策也適用集體土地征收政策。這種既按照土地性質(zhì)又按照土地現(xiàn)狀的雙重劃分標(biāo)準(zhǔn)，使得國(guó)有農(nóng)用地的征地拆遷補(bǔ)償比較混亂。

二、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)使用權(quán)收回補(bǔ)償安置政策執(zhí)行中的法律障礙

（一）土地補(bǔ)償政策的法律障礙

對(duì)于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地土地收回的補(bǔ)償，《南京市征地補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)占用國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、果牧場(chǎng)等農(nóng)用地，導(dǎo)致原單位受到損失的，應(yīng)參照征收集體土地標(biāo)準(zhǔn)，由征地主體單位支付征地區(qū)片價(jià)補(bǔ)償費(fèi)、青苗和附著物綜合補(bǔ)償費(fèi)?！?/p>

那么實(shí)際操作中，國(guó)有建設(shè)用地補(bǔ)償應(yīng)該按照哪個(gè)文件來(lái)實(shí)施？在2009年，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)國(guó)有實(shí)驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)拆遷中，依據(jù)的是《國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用管理的意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)[2008]202號(hào)）》：“需要收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)建設(shè)用地的，參照征收農(nóng)民集體建設(shè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，保障農(nóng)場(chǎng)職工的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)?！?/p>

國(guó)土部門(mén)和農(nóng)業(yè)部門(mén)對(duì)于國(guó)有農(nóng)用地和國(guó)有建設(shè)用地，都建議采用集體土地房屋拆遷的政策。在土地管理法上，按照征收土地的原用途予以補(bǔ)償是征地補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)原則，那么，看起來(lái)國(guó)有農(nóng)用地參照集體土地補(bǔ)償有一定的道理。但是，國(guó)有建設(shè)用地的補(bǔ)償跟《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是否是相違背的？《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確，國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，是適用本條例的。因此，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)收回適用集體還是國(guó)有政策，這是土地補(bǔ)償方面的法律障礙。

（二）房屋拆遷補(bǔ)償政策的法律障礙

在集體土地和國(guó)有土地不同性質(zhì)上蓋的房屋，造成了補(bǔ)償安置的高低不一。對(duì)于集體土地上房屋拆遷，通常是基于農(nóng)村宅基地的面積，在宅基地范圍內(nèi)建設(shè)房屋。非農(nóng)業(yè)人口的認(rèn)定、房屋產(chǎn)權(quán)面積的認(rèn)定以及安置房的性質(zhì)和面積等，同國(guó)有土地上標(biāo)準(zhǔn)不一致。就南京而言，集體土地的房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)比國(guó)有的要低。

以南京為例，集體土地上的房屋補(bǔ)償，是在“拆一補(bǔ)一”的原則下進(jìn)行，即拆遷1平方米的農(nóng)民房屋補(bǔ)償1平方米的安置房，使得農(nóng)民原有住房條件不降低。最終，拆遷房屋的單價(jià)通常跟安置房?jī)r(jià)格持平，保持在5 000～6 000元/平方米，價(jià)格基本是安置房的建安價(jià)格，相對(duì)比較低廉。除此之外，被征收人有一部分搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、安置過(guò)渡費(fèi)等現(xiàn)金補(bǔ)償。如果被拆遷人去市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品房，通常商品房?jī)r(jià)格較高，與安置房?jī)r(jià)格相比差價(jià)較大，所以不會(huì)選擇貨幣補(bǔ)償，選擇保障房的居多。

國(guó)有房屋拆遷的補(bǔ)償，主要是根據(jù)國(guó)有房屋權(quán)證面積計(jì)算，相比集體土地房屋更加簡(jiǎn)單透明。所以，評(píng)估的價(jià)格也是參考周邊的國(guó)有商品房，基本上能夠達(dá)到周?chē)唐贩康难a(bǔ)償價(jià)格，選擇貨幣安置和保障房的都有一定比例。

因此，不同土地性質(zhì)的房屋，導(dǎo)致了不同的補(bǔ)償安置政策。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的房屋拆遷，涉及的宿舍、實(shí)驗(yàn)用房或者管理用房，都面臨一個(gè)選擇集體政策還是國(guó)有政策更劃算的問(wèn)題。由于補(bǔ)償切實(shí)關(guān)系到國(guó)有農(nóng)場(chǎng)每一個(gè)職工的利益，選擇何種政策也是房屋拆遷補(bǔ)償上的法律障礙。

（三）人員安置政策的法律障礙

《南京市征地補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)占用國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、果牧場(chǎng)等農(nóng)用地……其人員不列入被征地農(nóng)業(yè)人員社會(huì)保障范圍?！钡?，在國(guó)土資發(fā)[2008]202號(hào)文件中明確規(guī)定：“依法收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償參照征收農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并安排相應(yīng)的社會(huì)保障費(fèi)用?！?/p>

國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的編制一般都是國(guó)有企業(yè)工人性質(zhì)，不是農(nóng)業(yè)戶(hù)口，但又是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于“事業(yè)單位，農(nóng)業(yè)管理，人員復(fù)雜”。到底社會(huì)保障費(fèi)用有還是無(wú)，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的人員性質(zhì)如何界定，最終導(dǎo)致了安置方面的法律障礙。

三、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)收回的政策建議

國(guó)有農(nóng)場(chǎng)所在土地性質(zhì)上屬于國(guó)有土地，使用權(quán)是歸農(nóng)場(chǎng)使用。但是依據(jù)現(xiàn)狀，屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，如果參考部里的文件，對(duì)于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的征地補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)村集體土地性質(zhì)補(bǔ)償。對(duì)于人員身份，農(nóng)場(chǎng)人員也有工人，也有未招工農(nóng)民身份，由于城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致農(nóng)村戶(hù)口和城鎮(zhèn)戶(hù)口有差別，由此帶來(lái)補(bǔ)償安置的差異。因此，對(duì)于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地使用權(quán)收回中的補(bǔ)償安置政策有幾點(diǎn)想法：

第一，理順政策，做好銜接。由于國(guó)有土地和集體土地性質(zhì)不同而導(dǎo)致的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置條件，對(duì)于基層執(zhí)行政策的工作人員來(lái)說(shuō)，也是非常需要解決的問(wèn)題。這不但關(guān)系到國(guó)有農(nóng)場(chǎng)全體職工的利益，更是對(duì)于依法治國(guó)和依法行政的嚴(yán)格要求。因此，地方政府和國(guó)土部門(mén)，應(yīng)當(dāng)對(duì)于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)政策的適用深入研究，以使用權(quán)和現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，以不損害農(nóng)場(chǎng)權(quán)益為前提，做好政策的銜接。

第二，保障農(nóng)場(chǎng)權(quán)益，做好長(zhǎng)期規(guī)劃。對(duì)于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)轉(zhuǎn)用后，沒(méi)有其他勞動(dòng)技能，需要繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的安置人員，征收單位應(yīng)當(dāng)預(yù)留部分土地，作為生產(chǎn)安置留地，用于解決就業(yè)人員生活、生產(chǎn)用地，或作為發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工基地等。

第三，專(zhuān)款專(zhuān)用，補(bǔ)助救助。對(duì)于安置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)予以列支，專(zhuān)款專(zhuān)用。對(duì)于未滿16周歲的應(yīng)當(dāng)發(fā)放一定數(shù)額補(bǔ)助，對(duì)于滿60歲以上的給予一定的醫(yī)療費(fèi)用補(bǔ)助。其他人員尚未進(jìn)入社保的，可以自愿選擇，進(jìn)入社會(huì)保障。失地后自謀職業(yè)并與農(nóng)場(chǎng)解除勞動(dòng)關(guān)系的，給一定的安置補(bǔ)助費(fèi)，也可以由國(guó)有農(nóng)場(chǎng)重新安排就業(yè)崗位。

第四，尊重歷史，差別化管理。各個(gè)地方的農(nóng)場(chǎng)有其歷史原因，通常涉及到農(nóng)場(chǎng)轉(zhuǎn)型發(fā)展和體制改革。在各地方政府的調(diào)查和完善基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的權(quán)屬管理和職工安置。根據(jù)地方國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的發(fā)展，尊重歷史，切實(shí)地制定出補(bǔ)償安置政策。

第4篇：集體土地征收補(bǔ)償辦法范文

一、基本情況

近三年來(lái)，我縣累計(jì)實(shí)施城市重點(diǎn)工程近30個(gè)。全縣征收農(nóng)村集體土地較多，拆遷房屋1400余棟(總面積達(dá)34，3萬(wàn)1112)，90％以上為集體土地上的房屋拆遷。做好農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，在一定程度上優(yōu)化了城鄉(xiāng)發(fā)展的空間布局，提高了農(nóng)村土地利用效率。但是，土地征收拆遷對(duì)農(nóng)民群眾的影響也較為明顯，為此，我縣主要從以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作。

1、完善征收工作制度。在工作規(guī)范上，為使集體土地征地拆遷工作始終在科學(xué)規(guī)范的原則下開(kāi)展，我縣早在2008年就分別出臺(tái)了《興國(guó)縣縣城規(guī)劃區(qū)拆遷補(bǔ)償、安置實(shí)施方案》、《興國(guó)縣縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)預(yù)留土地管理暫行辦法》等規(guī)范性文件，對(duì)集體土地征地拆遷工作環(huán)節(jié)、預(yù)留土地、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方式進(jìn)行了明確分解和細(xì)化。其中，明確了村集體預(yù)留土地的標(biāo)準(zhǔn)，用于村民建房、公共設(shè)施建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。但鑒于城市規(guī)劃管理、杜絕私搭濫建的需要，實(shí)際落實(shí)的預(yù)留地面積不多。特別是在2011年6月份全市開(kāi)展集中整治違法違章建筑工作以來(lái)，興國(guó)縣委、縣政府明規(guī)定不再執(zhí)行預(yù)留地政策。同時(shí)，針對(duì)實(shí)際工作中因通貨膨脹、物價(jià)上漲導(dǎo)致原有拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)難以被群眾接受的現(xiàn)狀，我縣目前正在積極組織調(diào)研，近期將在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理調(diào)整。在隊(duì)伍建設(shè)上，專(zhuān)門(mén)成立了興國(guó)縣城市建設(shè)征地拆遷協(xié)調(diào)辦公室，專(zhuān)職負(fù)責(zé)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)征地拆遷協(xié)調(diào)、實(shí)施工作，單位性質(zhì)為縣政府直屬正科級(jí)事業(yè)單位，現(xiàn)配備有正科級(jí)常務(wù)副主任一名，副主任一名，在編干部6名，借調(diào)人員近20名，三年來(lái)共提拔重用參與征地拆遷干部22人。

2、落實(shí)補(bǔ)償安置措施。征地補(bǔ)償方面，嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》和《關(guān)于公布全省新征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)的通知》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，把土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)直接撥入村開(kāi)設(shè)的征地補(bǔ)償專(zhuān)戶(hù)，依法發(fā)放和使用。拆遷安置方面，我縣對(duì)征地拆遷(含國(guó)有、集體土地)對(duì)象，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、宅基地安置并行的做法，其中宅基地安置是在對(duì)拆遷房屋按重置成本進(jìn)行貨幣補(bǔ)償后再按主體房占地1：1返宅基地安置，目前全縣使用土地安置面積600余畝。2011年6月以后，為提高土地利用效率，杜絕私下非法交易土地，我縣明確縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)新征地項(xiàng)目不再設(shè)立宅基地安置區(qū)，土地房屋征收過(guò)程中所涉房產(chǎn)一律實(shí)行實(shí)物或貨幣安置。房屋征收原則上以政府統(tǒng)建房或貨幣安置為主，對(duì)農(nóng)民強(qiáng)烈要求以宅基地安置的，按規(guī)定安排在縣城規(guī)劃區(qū)以外異地安置，并按程序報(bào)批。社會(huì)保障方面，嚴(yán)格按照《關(guān)于被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》(贛府廳發(fā)[2008]82號(hào)文件)和《關(guān)于印發(fā)興國(guó)縣被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)施辦法》(興府辦發(fā)[2009]14號(hào))規(guī)定，對(duì)符合人均耕地低于0.3畝以下標(biāo)準(zhǔn)的失地農(nóng)民，由鄉(xiāng)、村、組登記造冊(cè)報(bào)縣農(nóng)業(yè)局審核后納入社會(huì)保障體系。目前我縣已經(jīng)發(fā)放失地農(nóng)民證4900本，辦理被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)4400人，辦理被征地農(nóng)民低保1500人。

3、嚴(yán)格規(guī)范工作程序。一是按程序組織征地。即按照縣政府項(xiàng)目批復(fù)或發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)一征地公告一組織現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查一擬定補(bǔ)償安置方案一進(jìn)行實(shí)地丈量登記到戶(hù)一組織聽(tīng)證一與村、組簽訂征地協(xié)議一征地補(bǔ)償安置方案公告一資金發(fā)放支付登記一組織材料依法報(bào)批一依法供地程序進(jìn)行征地工作。真正做到征地工作公開(kāi)透明，主動(dòng)接受群眾監(jiān)督。二是按程序組織聽(tīng)證。每次征地均由縣國(guó)土部門(mén)按規(guī)定組織補(bǔ)償安置方案公開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，參加人員包括鄉(xiāng)村組干部、征地農(nóng)戶(hù)代表、項(xiàng)目指揮部工作人員、社保局、民政局等，認(rèn)真聽(tīng)取群眾的意見(jiàn)和建議，對(duì)群眾的合理意見(jiàn)、訴求盡量予以采納和滿足。三是按程序組織拆遷。按照“拆遷方案公開(kāi)、拆遷數(shù)據(jù)公開(kāi)、補(bǔ)償安置公開(kāi)”的原則，堅(jiān)決做到依法按程序組織拆遷工作，在依法辦理項(xiàng)目用地的征地拆遷合法手續(xù)后，由縣拆遷辦負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)、中介機(jī)構(gòu)做好土地、房屋及地上附著物的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)調(diào)查、登記、丈量、評(píng)估等工作，協(xié)調(diào)各重點(diǎn)工程建設(shè)指揮部以合法的征地拆遷主體名義與被征地拆遷單位、個(gè)人簽訂征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，嚴(yán)格落實(shí)縣城規(guī)劃區(qū)征地拆遷工作方案。2008年起至今，共拆遷房屋1400余棟，其中依法33棟。

4、依法打擊違章建房。自2011年8月起，全縣展開(kāi)了聲勢(shì)浩大、效果明顯的違法用地、違法違章建筑集中整治行動(dòng)。明確整治范圍，依法將全縣所有未取得規(guī)劃、用地、建設(shè)等許可證，非法侵占國(guó)有、集體土地或在自有土地上未經(jīng)批準(zhǔn)擅自開(kāi)工建設(shè)(加層)的違法違章建設(shè)行為全部列入整治范圍，并將黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部、公職人員作為打擊整治重點(diǎn)。強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)整治，從紀(jì)檢、國(guó)土、城建、城管、房管等部門(mén)抽調(diào)專(zhuān)門(mén)工作人員，并由縣財(cái)政撥出專(zhuān)款，成立了興國(guó)縣城市綜合行政執(zhí)法辦公室，專(zhuān)司拆違的組織協(xié)調(diào)工作。對(duì)違法違章建筑采取限期自拆、相結(jié)合的辦法，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)集中整治工作。至2011年底，共拆除違章建筑271戶(hù)、4.2萬(wàn)平方米。

二、存在問(wèn)題

我縣集體土地征地拆遷工作雖然取得了一定成效，為加速新型城鎮(zhèn)化奠定了一定基礎(chǔ)，但從總體上看，仍然存在一些亟待解決的問(wèn)題。

1、制度設(shè)計(jì)存在缺陷?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定為了“公共利益”的需要，可以依法對(duì)土地房屋實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。也就是說(shuō)，國(guó)家實(shí)施土地征收必須是“為了公共利益的需要”，即公共利益的需要是土地征收得以實(shí)施的前提條件，如不存在公共利益的需要?jiǎng)t無(wú)土地征收可言，但對(duì)“公共利益的需要”法律卻缺乏明確的界定，使得基層在實(shí)際操作過(guò)程中對(duì)“公共利益的需要”的界定很難把握。在為一些重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目、城市建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施集體土地征地拆遷過(guò)程中，較難拿出比較直觀、可以使群眾立即接受的征收理由。

2、征地拆遷難度加大。2011年，國(guó)家頒布實(shí)施了《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》，隨著新條例的實(shí)施，過(guò)去征地拆遷過(guò)程中可以采用的行政手段受到限制，新條例也更加著眼群眾權(quán)益，群眾對(duì)房屋征收拆遷的利益期待隨之提高。與此同時(shí)，集體土地上房屋征收拆遷問(wèn)題尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)可資適用，征收補(bǔ)償工作難度加大。具體到我縣來(lái)看，已啟動(dòng)拆遷的各重點(diǎn)工程建設(shè)范圍內(nèi)，還有近百棟房屋未拆遷到位，大部分拆遷戶(hù)因拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題拒絕簽署補(bǔ)償安置協(xié)議，其中有些拆遷戶(hù)的違法拒征行為已經(jīng)嚴(yán)重影響了工程建設(shè)進(jìn)度。

3、保障措施急需完善。對(duì)失地農(nóng)民來(lái)說(shuō)，農(nóng)村集體土地具有雙重性質(zhì)，不光是生產(chǎn)資料，還是農(nóng)民群眾的社會(huì)保障基礎(chǔ)。從被征地農(nóng)民的角度出發(fā)，其考慮的著眼點(diǎn)首先是眼前利益；由于自身素質(zhì)的局限性，失地農(nóng)民也不能對(duì)失地后的生活作出較好的安排。我縣雖然針對(duì)失地農(nóng)民采取了諸如辦理養(yǎng)老保險(xiǎn)、低保等安置措施，但這些安置措施能起到的實(shí)際作用非常有限，大多數(shù)失地農(nóng)民都是領(lǐng)到一次性貨幣補(bǔ)償費(fèi)后自謀出路，很多人拿著征地補(bǔ)償費(fèi)坐吃山空后生活陷入困境。

三、幾點(diǎn)思考

集體土地征地拆遷是一項(xiàng)涉及面較廣、群眾關(guān)注度較高的工作。要做好這項(xiàng)工作，不僅需要完善的政策法律體系，還需要有高度負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，更需要在推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程與維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定之間掌握好平衡。

1、完善政策法規(guī)體系。就集體土地征收工作而言，《憲法》第10條和《土地管理法》第2條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！钡菄?guó)家法律至今尚未對(duì)“公共利益的需要”的法律內(nèi)涵與外延作出相應(yīng)的規(guī)定。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)對(duì)“公共利益的需要”進(jìn)行法律解釋或界定，以便于基層在實(shí)際操作中確定啟動(dòng)征地程序的合法理由。就集體土地上的房屋拆遷而言，應(yīng)當(dāng)參照《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)，在國(guó)家、省級(jí)層面一時(shí)難以出臺(tái)法規(guī)之前，建議市政府出臺(tái)一套適宜贛州本地操作的拆遷工作規(guī)程，讓各縣市在工作中有權(quán)威性依據(jù)。

2、建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。實(shí)行評(píng)估前置，科學(xué)設(shè)定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮在啟動(dòng)重大項(xiàng)目征地拆遷工作之前，對(duì)工作中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)、難點(diǎn)及容易引發(fā)的隱性矛盾，委托獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)性評(píng)估。實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，對(duì)未經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，或風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果顯示存在重大問(wèn)題的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以向相關(guān)單位提出征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，相關(guān)單位依據(jù)評(píng)估結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的可行性再次確認(rèn)，并調(diào)整相關(guān)措施方案，做足做好突況應(yīng)急準(zhǔn)備，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)。

3、擴(kuò)大群眾參與深度。嘗試建立公眾(被征地農(nóng)民)參與、公開(kāi)查詢(xún)、申訴舉報(bào)等制度，加強(qiáng)全社會(huì)對(duì)土地征用過(guò)程的監(jiān)督，確保在征地補(bǔ)償中農(nóng)民的話語(yǔ)權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民的真實(shí)意愿能夠得到表達(dá)。這樣不僅可以增加征收補(bǔ)償制度的透明性，減少征地過(guò)程中的糾紛，更有利于保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。同時(shí)，要著力在聽(tīng)證環(huán)節(jié)上做文章，現(xiàn)行的集體土地征收程序雖然設(shè)置了聽(tīng)證環(huán)節(jié)，但是群眾表達(dá)訴求的途徑依然不夠暢通。因此，要提高被征收人在土地征收實(shí)施中的參與度，必要時(shí)可以將聽(tīng)證前移至需征地項(xiàng)目啟動(dòng)實(shí)施之前。同時(shí)，在確定參與聽(tīng)證的人員時(shí)可以嘗試適當(dāng)擴(kuò)大范圍，除必須納入的群眾代表、職能部門(mén)和項(xiàng)目主管單位人員外，將人大代表、政協(xié)委員、相關(guān)專(zhuān)家納入聽(tīng)證參與范圍，起到廣泛收集民意的效果。

第5篇：集體土地征收補(bǔ)償辦法范文

一、建設(shè)用地項(xiàng)目名稱(chēng)

縣年第八批次城市建設(shè)用地,擬規(guī)劃作為大橋項(xiàng)目、大道項(xiàng)目和高速東出口城區(qū)連接線項(xiàng)目建設(shè)用地。

二、被征地土地位置、面積地類(lèi)和權(quán)屬單位

1、大橋項(xiàng)目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積1.6904公頃（其中使用國(guó)有土地1.2849公頃）,涉及村集體園地0.1035公頃,林地0.2543公頃,建設(shè)用地0.0477公頃。被征地權(quán)權(quán)屬單位為村委會(huì)。

2、大道項(xiàng)目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積5.19公頃（其中使用國(guó)有土地3.1863公頃）,涉及村集體水田0.1242公頃,旱地0.3326公頃,園地1.1476公頃,林地0.1339公頃,農(nóng)村道路0.0279公頃,其它農(nóng)用地0.052公頃,建設(shè)用地0.1855公頃。被征土地權(quán)屬單位為村委會(huì)。

3、高速東出口城區(qū)連接線項(xiàng)目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積18.0315公頃（其中使用國(guó)有土地11.4071公頃）,涉及村集體旱地0.34公頃,園地2.9589公頃,林地2.5262公頃,住宅用地0.1962公頃,空閑地0.6031公頃。被征土地權(quán)屬單位為村委會(huì)。

三、征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》和政文[]592號(hào)文件規(guī)定，本批次征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)具體如下：

1、征收鎮(zhèn)村集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照住宅小區(qū)實(shí)際征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。征收其它經(jīng)濟(jì)林地,土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)按28.35萬(wàn)元/公頃的綜合標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,地上附著物補(bǔ)償費(fèi)以現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)為準(zhǔn);征收非經(jīng)濟(jì)林地,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按9.45萬(wàn)元/公頃計(jì)算,地上附著物補(bǔ)償按省實(shí)施辦法第30條規(guī)定執(zhí)行。建設(shè)用地按城區(qū)拆遷補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定實(shí)施。

2、高速東出口城區(qū)連接線項(xiàng)目和大道項(xiàng)目用地涉及征收集體土地參照我縣南城區(qū)土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：征收耕地，補(bǔ)償安置綜合標(biāo)準(zhǔn)為44.694萬(wàn)元/公頃，征收果園地和其它經(jīng)濟(jì)林地，補(bǔ)償安置綜合標(biāo)準(zhǔn)為15.348萬(wàn)元/公頃(地上附著物以征地現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)數(shù)量按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)另行補(bǔ)償），征收非經(jīng)濟(jì)林地補(bǔ)償安置綜合標(biāo)準(zhǔn)為12.75萬(wàn)元/公頃，未利用地土地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)2.5785萬(wàn)元/公頃。建設(shè)用地按拆遷有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

四、其他相關(guān)事項(xiàng)

第6篇：集體土地征收補(bǔ)償辦法范文

【關(guān)鍵詞】城市化；失地農(nóng)民；土地補(bǔ)償

一、失地農(nóng)民土地補(bǔ)償存在的問(wèn)題

（1）土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。目前，我國(guó)現(xiàn)行土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》四十七條規(guī)定，“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)均按照土地被征收前三年平均年產(chǎn)值補(bǔ)償，且二者之和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。”若土地征用前三年平均產(chǎn)值每畝1000元，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則不超過(guò)3萬(wàn)元，顯然這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很低。而且并沒(méi)用考慮到土地的區(qū)位和土地供求狀況，也沒(méi)有考慮到土地征用后的用途和市場(chǎng)價(jià)值，更沒(méi)有考慮到失地農(nóng)民的發(fā)展。事實(shí)上，政府拍賣(mài)征用的土地，價(jià)值翻了好多倍，遠(yuǎn)高于補(bǔ)償價(jià)格。對(duì)農(nóng)民而言，長(zhǎng)遠(yuǎn)的生活保障無(wú)從談起。（2）土地補(bǔ)償方式單一。在征地補(bǔ)償方式方面，雖然政府規(guī)定了多種安置補(bǔ)償方式，如貨幣安置、用地單位安置、社會(huì)保險(xiǎn)安置、留地安置等。但是，由于用地單位安置補(bǔ)償對(duì)失地農(nóng)民的年齡、知識(shí)技能有要求，安置的崗位工資待遇比較低，而且安置能力有限，這對(duì)失地農(nóng)民沒(méi)有吸引力。社會(huì)保險(xiǎn)安置方式中，由于社保基金少，社保領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)低，又加上失地農(nóng)民有些參加了“新農(nóng)合”和“新農(nóng)?！?，失地農(nóng)民對(duì)這種補(bǔ)償方式也沒(méi)有興趣。留地安置補(bǔ)償中，一般情況下，留給失地農(nóng)民的土地比較偏遠(yuǎn)或交通不便或土質(zhì)比較貧瘠，采取這種方式使農(nóng)民既失去土地，又失去錢(qián)，農(nóng)民更不愿采取這種補(bǔ)償方式。相比較而言，失地農(nóng)民更傾向于貨幣補(bǔ)償方式，這樣就造成了土地補(bǔ)償方式的單一性。這種單一的貨幣補(bǔ)償方式，雖然有利于政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)的征地活動(dòng)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，并不利于失地農(nóng)民的利益。（3）土地補(bǔ)償分配不合理。征地過(guò)程中，由于農(nóng)民處于被動(dòng)地位，參與征地的一般為地方政府、開(kāi)發(fā)商、村集體，事實(shí)上農(nóng)民沒(méi)有參與權(quán)、決策權(quán)，甚至有些項(xiàng)目農(nóng)民連知情權(quán)都沒(méi)有，這一局面導(dǎo)致土地補(bǔ)償款分配混亂，暗箱操作、弄虛作假，尋租現(xiàn)象十分嚴(yán)重。從政府到農(nóng)民，補(bǔ)償款時(shí)常被隨意克扣、截留征地補(bǔ)償款現(xiàn)象嚴(yán)重，最終到農(nóng)民手中的只有一小部分。據(jù)有關(guān)部門(mén)資料調(diào)查顯示，被征土地的收益分配為：征地企業(yè)占40％，地方政府占30％，村級(jí)組織占20％，失地農(nóng)民僅占10％左右。土地從成本價(jià)到出讓價(jià)之間的資本巨額增值收益，大部分被征地企業(yè)和地方政府拿走，農(nóng)民所得補(bǔ)償費(fèi)用相當(dāng)有限。

二、失地農(nóng)民土地補(bǔ)償問(wèn)題的原因分析

（1）土地管理和征收制度存在缺陷。我國(guó)土地所有制，包括國(guó)家所有制和集體所有制。對(duì)國(guó)家所有的土地，法律對(duì)集體所有的土地沒(méi)有明確說(shuō)明由誰(shuí)來(lái)代表集體行使，只在法律上被定義為“農(nóng)民集體所有”，個(gè)體農(nóng)民承包集體土地，僅享有使用權(quán)、收益權(quán)而不享有處分權(quán)，也就不能真正享有所有權(quán)。集體土地的交易中農(nóng)民是被動(dòng)的，政府壟斷了土地市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)與銷(xiāo)售，個(gè)體農(nóng)民在集體土地的出讓中沒(méi)有定價(jià)權(quán)，只有被動(dòng)地接受政府規(guī)定的價(jià)格，而政府也有自身的效用函數(shù)，如把土地收入作為其“第二財(cái)政”，只有壓低集體土地價(jià)格才能實(shí)現(xiàn)自身效用最大化，這樣農(nóng)村集體土地補(bǔ)償價(jià)格就不會(huì)高，其價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其在自由市場(chǎng)出售的價(jià)格?？梢?jiàn)，我國(guó)土地管理制度和土地征收制度的缺陷是失地農(nóng)民土地補(bǔ)償問(wèn)題產(chǎn)生的主要原因。（2）農(nóng)民作為社會(huì)政治角色的權(quán)利被忽視。長(zhǎng)期以來(lái)，由于農(nóng)民缺乏自己的組織代表，缺乏利益表達(dá)機(jī)制，造成了現(xiàn)行征地制度下，農(nóng)民的政治民、政治平等權(quán)、政治參與權(quán)和政治監(jiān)督權(quán)被忽視甚至被剝奪了。具體表現(xiàn)在：一是屬于農(nóng)民集體的土地是否可以被征用，農(nóng)民沒(méi)有足夠發(fā)言權(quán)，更沒(méi)有決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)。二是對(duì)于土地征用的價(jià)格，農(nóng)民至今沒(méi)有與買(mǎi)方平等談判的權(quán)利，也就是說(shuō)農(nóng)民對(duì)于法定屬于自己的物品在出售時(shí)，價(jià)格也完全由政府和買(mǎi)方?jīng)Q定，從而造成對(duì)農(nóng)民利益的嚴(yán)重?fù)p害。因此，忽視農(nóng)民作為社會(huì)政治角色的權(quán)力是失地農(nóng)民權(quán)益得不到保障重要原因。

三、完善失地農(nóng)民補(bǔ)償制度的政策建議

（1）完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度。國(guó)家多項(xiàng)法律法規(guī)都對(duì)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)歸屬有了明確規(guī)定，即農(nóng)村集體土地歸農(nóng)民集體所有。但是，個(gè)體農(nóng)民沒(méi)有支配土地的權(quán)利，這樣，看上去是規(guī)定了集體土地產(chǎn)權(quán)的歸屬，但存在與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)，事實(shí)上我國(guó)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)是虛置的?？偫碓啻握f(shuō)過(guò)，要保障農(nóng)民享有集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。但現(xiàn)有制度安排使農(nóng)村集體土地所有權(quán)并不完整，即農(nóng)民對(duì)集體土地沒(méi)有處置權(quán)，農(nóng)民無(wú)法完全享有集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)。那么，由農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)所派生出來(lái)的各種權(quán)益也就無(wú)法得到有效保障。要切實(shí)解決好失地農(nóng)民社會(huì)保障問(wèn)題就必須從實(shí)際出發(fā)，切切實(shí)實(shí)的嚴(yán)格、明確的規(guī)定集體土地產(chǎn)權(quán)。在當(dāng)前，就是要加強(qiáng)集體土地制度建設(shè)，用法律法規(guī)來(lái)明確集體土地產(chǎn)權(quán)歸屬，即賦予農(nóng)民對(duì)集體土地的“物權(quán)”性質(zhì)，這就要尊重農(nóng)民對(duì)承包土地的占有權(quán)、處分權(quán)、使用權(quán)、利益享有權(quán)等權(quán)益，這是讓失地農(nóng)民擁有獲得合理補(bǔ)償費(fèi)的基本前提。（2）完善征地補(bǔ)償制度，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。首先，土地補(bǔ)償不能搞“一刀切”，補(bǔ)償金的標(biāo)準(zhǔn)，一方面要考慮土地征用前的原有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還要考慮土地的性質(zhì)、用途、位置的遠(yuǎn)近和土地的肥沃程度等，對(duì)于高產(chǎn)的土地要提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于接近城市的土地要按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行招標(biāo)，提高土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使征地補(bǔ)償能夠基本體現(xiàn)土地真實(shí)的“市場(chǎng)價(jià)格”。其次，政府在征地時(shí)，應(yīng)該根據(jù)征用目的不同，執(zhí)行不同補(bǔ)償辦法，要明確公共目的與其他目的征用的區(qū)別。公共目的的土地征用的補(bǔ)償可以由法律或者政府定價(jià)，在缺乏農(nóng)地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)而沒(méi)有土地市場(chǎng)價(jià)格形成的情況下，被征用土地本身的賠償應(yīng)該根據(jù)其最高層次和最佳用途進(jìn)行合理估價(jià)，盡可能接近真實(shí)的土地價(jià)值；對(duì)于其他目的的農(nóng)地征用，特別是用作商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，則應(yīng)該更多地引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和談判機(jī)制，從而使得農(nóng)村土地所有者的土地收益權(quán)在征用過(guò)程中得到有效的保護(hù)。再次，還要根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)、物價(jià)指數(shù)等因素，定期調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以確保失地農(nóng)民的生活水平不低于原有水平，保障失地農(nóng)民的權(quán)益不受侵害。（3）實(shí)行多樣化補(bǔ)償方式。在征地補(bǔ)償方面，目前我國(guó)大多地區(qū)均采取一次性現(xiàn)金補(bǔ)償方式，失地農(nóng)民拿到補(bǔ)償金后，同時(shí)就失去了對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。這樣做，雖然有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)的征地活動(dòng)，但是并沒(méi)有考慮到失地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。2006年國(guó)家曾出臺(tái)相關(guān)政策指出，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益。這些多樣化的補(bǔ)償方式，除了現(xiàn)金補(bǔ)償外，還包括農(nóng)民以土地入股、留地安置補(bǔ)償、替代補(bǔ)償?shù)取ｋm然以上幾種補(bǔ)償方式各有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，但總的原則就是既要解決失地農(nóng)民眼前的社會(huì)保障問(wèn)題，還要確保失地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。（4）確保征地補(bǔ)償款透明、及時(shí)足額支付。長(zhǎng)期以來(lái)，征地補(bǔ)償款的發(fā)放采取層層下?lián)艿霓k法，這樣做留下了截留、克扣補(bǔ)償款的機(jī)會(huì)。因此，要確保征地補(bǔ)償款透明、及時(shí)足額支付。首先，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要對(duì)失地農(nóng)民公開(kāi)，以減少尋租行為的發(fā)生。其次，要減少中間環(huán)節(jié)，禁止包干征地的行為，避免層層截留、克扣征地補(bǔ)償款行為的發(fā)生。最后，發(fā)放補(bǔ)償金時(shí)，要按照征用土地的失地人數(shù)予以補(bǔ)償，實(shí)行實(shí)名支付制度，而且支付征地補(bǔ)償款時(shí)，還必須實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償款直接送達(dá)被征用土地農(nóng)民的手里。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]陳光榮．長(zhǎng)沙市郊區(qū)失地農(nóng)民社會(huì)保障問(wèn)題研究[D]．湖南農(nóng)林大學(xué)碩士學(xué)位論文．2010

[2]陳儉．失地農(nóng)民權(quán)益保障問(wèn)題及對(duì)策[J]．河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)．2012（2）

第7篇：集體土地征收補(bǔ)償辦法范文

關(guān)鍵詞：土地征收;制度改革;征收補(bǔ)償

Discussion on the system for land expropriation and requisition compensation procedure reform

Wu Yongwei

Abstract:Land is the people's livelihood, pregnant with human life and wealth. Along with our country the ceaseless development that economy builds, city development, construction land is increasing significantly, the government needs to implement land acquisition relates to the whole interests of the society, and the national economy is closely related to the development, at the same time directly affects the social progress and stability. Based on the land system reform and the expropriation procedure adjustment research, proposed that land expropriation is advanced smoothly, and that the long-term interests of the farmer gets ensuring, avoid impose cause social contradiction.

Key words: Land expropriation;System reform;Expropriation and compensation

一、土地制度改革的思考

土地問(wèn)題的關(guān)鍵在于我國(guó)的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國(guó)土地所有制結(jié)構(gòu)不合理。在土地所有制結(jié)構(gòu)改革方面，我們面臨的最大問(wèn)題是，土地資源的稀缺性和農(nóng)村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農(nóng)民對(duì)土地使用權(quán)的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個(gè)極不穩(wěn)定的狀態(tài)。改變這種現(xiàn)狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一實(shí)行土地的國(guó)家所有，然后再由國(guó)家根據(jù)社會(huì)收入分配，以轉(zhuǎn)移支付的方式給農(nóng)民以必要的補(bǔ)助。

在生產(chǎn)關(guān)系方面，建立統(tǒng)一的土地所有制形態(tài)，改變基于不同土地所有制關(guān)系而產(chǎn)生的不合理分配關(guān)系。在戶(hù)籍管理制度不斷改革，勞動(dòng)人口頻繁流動(dòng)的今天，這樣的改革更有現(xiàn)實(shí)意義。因?yàn)椋谵r(nóng)村的勞動(dòng)人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設(shè)計(jì)，總有一天會(huì)出現(xiàn)人口的增加導(dǎo)致農(nóng)村土地?zé)o法承載的情況。

二、我國(guó)目前農(nóng)村土地制度改革的思路和理由

農(nóng)村土地的國(guó)有化應(yīng)當(dāng)是我們未來(lái)改革的方向。其實(shí)，在現(xiàn)代社會(huì)，“民享”比“民有”更加重要，在土地國(guó)有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題，農(nóng)村的貧困問(wèn)題可能也就迎刃而解了。還有，在未來(lái)解決農(nóng)村土地問(wèn)題，要改變以下觀念：

1、要改變農(nóng)村土地集體所有有利于保護(hù)農(nóng)民利益的觀念，將虛擬的農(nóng)村集體土地所有制改為國(guó)家所有制，建立統(tǒng)一的土地所有和土地管理制度。

2、要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關(guān)系，從動(dòng)態(tài)的角度進(jìn)行土地制度的科學(xué)設(shè)計(jì)。

3、在改變二元戶(hù)籍制度之后，允許現(xiàn)在的農(nóng)民自愿選擇與國(guó)家建立新型的土地使用關(guān)系，打破許多地區(qū)單一的土地承包法律關(guān)系。

4、在土地的流轉(zhuǎn)過(guò)程中，國(guó)家應(yīng)當(dāng)考慮征收土地稅或者設(shè)立土地基金，服務(wù)于建立社會(huì)保障制度。

5、在改變土地所有制關(guān)系之后，國(guó)家應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同地區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展情況加大政府的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度。

在過(guò)去的20多年里，農(nóng)村改革已經(jīng)取得了很大的成效。但是，現(xiàn)在看來(lái)，從上個(gè)世紀(jì)的90年代到現(xiàn)在，農(nóng)村改革缺乏制度創(chuàng)新，土地承包制度30年不變，固然為穩(wěn)定農(nóng)村的土地生產(chǎn)關(guān)系創(chuàng)造了條件，但由于土地承包制度無(wú)法應(yīng)對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷變化的情況，因而在一些地區(qū)已嚴(yán)重變形，導(dǎo)致農(nóng)民僅依靠土地生活普遍相對(duì)貧困的境地。

從目前的情況來(lái)看，全面改革土地承包關(guān)系條件尚不具備，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)在土地宏觀調(diào)控的前提下，探索新的土地管理制度，并通過(guò)修改憲法和法律將農(nóng)村的集體所有制土地逐步地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有制土地，在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同地區(qū)土地資源頒布狀況，分別實(shí)行土地轉(zhuǎn)移、出租、承包和其他的經(jīng)營(yíng)方式，并通過(guò)合同的形式明確土地的用途。對(duì)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的要進(jìn)行合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)補(bǔ)貼，對(duì)那些不愿意進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民，要通過(guò)建立土地轉(zhuǎn)移和流轉(zhuǎn)機(jī)制以及生活保障制度，保證他們基本權(quán)利。

三、征收程序的完善

1、完善土地征收程序的相應(yīng)法律法規(guī)或規(guī)章。我們國(guó)家也可以考慮制定專(zhuān)門(mén)的土地征收法律或行政法規(guī)，或者在現(xiàn)行的《土地管理法》中增加土地征收的章節(jié)，或者制定相應(yīng)的規(guī)章。

2、明確規(guī)定申請(qǐng)、調(diào)查與認(rèn)定程序，界定征收適用的范圍。尤其是在土地征收的申請(qǐng)被批準(zhǔn)以后，必須予以公告或個(gè)別通知被征收者，以保證土地征收程序的公開(kāi)性和透明度。

3、完善土地征收的補(bǔ)償程序。在土地征收補(bǔ)償程序中，我們需要做的是首先要規(guī)定土地資產(chǎn)的調(diào)查與認(rèn)定程序。對(duì)于土地價(jià)值的認(rèn)定，政府土地管理部門(mén)要委托專(zhuān)門(mén)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行。同時(shí)要完善協(xié)商機(jī)制，聽(tīng)取意見(jiàn)、審查或調(diào)查、協(xié)商并簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

4、完善土地征收的申訴程序，應(yīng)將司法審查引入土地征收補(bǔ)償爭(zhēng)端解決機(jī)制。無(wú)可置異，在我國(guó)土地征收是經(jīng)常現(xiàn)象，行政機(jī)關(guān)不能直接和人民群眾經(jīng)常發(fā)生土地征收的沖突。我國(guó)憲法里已經(jīng)加進(jìn)依法治國(guó)。牽涉人民群眾切身利益的，應(yīng)該引導(dǎo)他們?nèi)シㄔ?，行政部門(mén)是相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的，人民群眾是相對(duì)弱勢(shì)的，會(huì)造成不公平協(xié)商的情況。所以,應(yīng)當(dāng)走司法程序解決，司法機(jī)關(guān)是專(zhuān)門(mén)解決這些矛盾的地方。

四、提高征地程序的透明度，完善征地聽(tīng)證制度

我國(guó)是一個(gè)法制國(guó)家，在涉及到征收公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的時(shí)候，必須賦予其充分的知情權(quán)、參與權(quán)和決定權(quán)，因此必須提高征地程序的透明度，完善征地聽(tīng)證制度，以減少或消除征收與被征收者之間的矛盾，也在一定的程度上防止權(quán)利的濫用。舉行聽(tīng)證會(huì)，傾聽(tīng)大眾的心聲及解釋為何要這樣做，這不僅是民主的一種體現(xiàn)，更在消除政府與群眾之間的誤解起到了積極的作用，為政策的科學(xué)性及可行性提供依據(jù)。所以，完善我國(guó)征地的聽(tīng)證制度，在當(dāng)前顯得迫切而必要，政府可以通過(guò)聽(tīng)證會(huì)公布相關(guān)的政策依據(jù),解釋相關(guān)補(bǔ)償制度，村民可以提出對(duì)項(xiàng)目的疑問(wèn)和建議，通過(guò)這樣的互動(dòng)，在一定程度上消除征地的矛盾，為決策的合理性提供實(shí)在的依據(jù)。

五、土地征收補(bǔ)償問(wèn)題的完善

為確保被征收者可以獲得合理的補(bǔ)償，法律必須規(guī)定補(bǔ)償?shù)姆秶?、?biāo)準(zhǔn)、種類(lèi)等條款。為了更好地維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，首先，對(duì)于土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，應(yīng)采用公平的補(bǔ)償方式，由征收雙方以平等主體的方式對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置費(fèi)等費(fèi)用進(jìn)行一系列的要約與承諾來(lái)完成，這種方式也最能充分體現(xiàn)土地所有者及使用者的權(quán)益，也很好地維護(hù)了談判雙方的利益，不僅包括土地的價(jià)格，而且青苗及附著物補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)、移民安置補(bǔ)助費(fèi)等都應(yīng)包括在補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi)。其次，法律應(yīng)該明確土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶?。再次，明確土地征收補(bǔ)償?shù)陌l(fā)放主體，盡管土地的所有權(quán)為農(nóng)民集體組織所有，但土地征收也損害了農(nóng)民的土地使用權(quán)，所以，土地補(bǔ)償費(fèi)用也應(yīng)該分配給農(nóng)民一部分，針對(duì)出現(xiàn)的農(nóng)民坐吃山空的現(xiàn)象，農(nóng)民此部分的收益可以通過(guò)社會(huì)保障的形式實(shí)現(xiàn)。集體土地征收對(duì)于農(nóng)民而言，最根本的影響在于其失去了賴(lài)以為生的基本生產(chǎn)資料，而非簡(jiǎn)單的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的喪失。因此，集體土地征收補(bǔ)償不僅要考慮農(nóng)民喪失的集體土地自身的價(jià)值，更應(yīng)當(dāng)從農(nóng)民日后生計(jì)的維護(hù)和可持續(xù)發(fā)展角度為農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益提供保障。

六、提高對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)償和優(yōu)惠政策，并實(shí)行監(jiān)督機(jī)制

在我國(guó)，土地征收不僅征收了土地的所有權(quán)，還連帶地征收了附著于土地之上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。前文已經(jīng)分析到，由于我國(guó)集體土地所有權(quán)的先天缺陷，土地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際上掌握在少數(shù)管理者手中，如何合理使用，發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)，是保障農(nóng)民利益的有效手段，政府對(duì)發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)應(yīng)給予一定的優(yōu)惠政策，以最大限度的發(fā)揮其真正的作用，同時(shí)相關(guān)審計(jì)部門(mén)應(yīng)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)的合理使用進(jìn)行跟蹤，是否真正用到為農(nóng)民辦實(shí)事上，只有這樣才能真正做到社會(huì)的和諧。

七、總結(jié)

隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，對(duì)土地的需求不斷擴(kuò)大，在城市現(xiàn)有土地存量不足的情況下，農(nóng)村土地日益成為新增用地的主要對(duì)象。由于對(duì)農(nóng)民集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的限制，征收農(nóng)村土地成為擴(kuò)大土地規(guī)模的主要途徑。通過(guò)分析我國(guó)集體土地征收中存在的問(wèn)題，可以明確我們完善法律制度的方向，借鑒和吸收國(guó)外土地征收制度中的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，可以規(guī)范集體土地向國(guó)有土地的轉(zhuǎn)變，保護(hù)集體、農(nóng)民的土地權(quán)益，縮小城鄉(xiāng)差距，加速土地資源配置的市場(chǎng)化的進(jìn)程，從而為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供用地保障的同時(shí)，對(duì)保持農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定都具有重要意義。

參考文獻(xiàn)

1、王洪友 鄒麗萍.《論我國(guó)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的主體虛位性》，《經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展》，2005年第1期。

第8篇：集體土地征收補(bǔ)償辦法范文

工

作

總

結(jié)

根據(jù)武陵源區(qū)減負(fù)辦工作安排，我局對(duì)發(fā)生在群眾方面的和腐敗問(wèn)題涉及國(guó)土管理方面的情況進(jìn)行了清理核查，現(xiàn)將工作開(kāi)展情況總結(jié)如下：

一、治理農(nóng)民建房收費(fèi)工作。我局在農(nóng)村集體土地新建住房宅基地審批及宅基地登記發(fā)證中多年來(lái)一直是免費(fèi)服務(wù)，沒(méi)有收取耕地開(kāi)墾費(fèi)，測(cè)繪費(fèi)和超標(biāo)準(zhǔn)收取辦證費(fèi)，代辦服務(wù)費(fèi)、罰款等任何費(fèi)用，不存在這方面的違規(guī)問(wèn)題。

二、維護(hù)好土地征收中農(nóng)民的合法權(quán)益。根據(jù)《張家界市武陵源區(qū)深化“”突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，我局于2014年開(kāi)展了征地拆遷中損害農(nóng)民利益行為專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)，對(duì)我區(qū)2012年以來(lái)具體實(shí)施征收的土地的補(bǔ)償安置情況進(jìn)行排查，重點(diǎn)核查征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合有關(guān)規(guī)定，是否履行了征收土地公告和征地補(bǔ)償安置方案公告及補(bǔ)償?shù)怯浵嚓P(guān)手續(xù)，征地補(bǔ)償費(fèi)支付和被征地農(nóng)民社會(huì)保障是否落實(shí)到位等。經(jīng)核查，一是我區(qū)各類(lèi)項(xiàng)目征地拆遷工作都嚴(yán)格按照市國(guó)土資源局規(guī)定的程序、流程實(shí)施，由市人民政府統(tǒng)一征收土地公告，由市國(guó)土資源局統(tǒng)一項(xiàng)目征地補(bǔ)償安置方案的通告，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按《湖南省人民政府關(guān)于調(diào)整湖南省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（湘政發(fā)〔2012〕46號(hào)）、《張家界市集體土地征收及其房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》（張家界市人民政府令第43號(hào)）和《張家界市人民政府關(guān)于公布張家界市永定區(qū)和武陵源區(qū)征地補(bǔ)償區(qū)域及標(biāo)準(zhǔn)的通知》（張政函〔2013〕138號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行，對(duì)開(kāi)展征地的所有宗地都將調(diào)查摸底的面積、補(bǔ)償金額等數(shù)據(jù)在被征地村、組、社區(qū)進(jìn)行三榜公示，接受群眾和社會(huì)監(jiān)督。我區(qū)所有征地補(bǔ)償項(xiàng)目用地，均是在征地補(bǔ)償安置方案報(bào)張家界市人民政府批準(zhǔn)后才實(shí)施補(bǔ)償，并按標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)足額發(fā)放給被征地單位和農(nóng)戶(hù)，沒(méi)有拖欠或未按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象。二是為解決農(nóng)民的社會(huì)養(yǎng)老保障，武陵源區(qū)人民政府于2012年出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)〈張家界市武陵源區(qū)被征地城鄉(xiāng)居民社會(huì)保障和就業(yè)培訓(xùn)暫行辦法〉的通知》（張武政辦發(fā)〔2012〕14號(hào)），維護(hù)了我區(qū)被征地農(nóng)民合法權(quán)益，解決了我區(qū)失地農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)等后顧之憂。經(jīng)核查，我區(qū)未發(fā)現(xiàn)違規(guī)征收占用土地、低于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施征地、拖欠征地補(bǔ)償安置費(fèi)或征地補(bǔ)償安置費(fèi)支付不到位等侵害被征地農(nóng)民合法權(quán)益的情況和問(wèn)題。

張家界市國(guó)土資源局武陵源分局

第9篇：集體土地征收補(bǔ)償辦法范文

【關(guān)鍵詞】 經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)理論； 機(jī)會(huì)成本； 征收補(bǔ)償

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）13-0023-02

2011年6月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立“舟山群島新區(qū)”。2013年1月批準(zhǔn)《浙江舟山群島新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，為舟山群島新區(qū)發(fā)展指明了方向。舟山市政府新一屆領(lǐng)導(dǎo)提出了“三年三千億”的投資目標(biāo)，為舟山發(fā)展確定了新目標(biāo)。在此背景下舟山群島新區(qū)建設(shè)如火如荼，2012年6月啟動(dòng)新城街道惠民橋地塊浙江大學(xué)海洋學(xué)院建設(shè)，2013年4月舟山快速公交一號(hào)線建設(shè)等，一批大項(xiàng)目紛紛上馬。發(fā)展必然伴隨拆遷。拆遷的成功關(guān)鍵在于征收補(bǔ)償方案的合理性。一個(gè)良好的征收補(bǔ)償方案要綜合考慮群眾接受程度、政府承受能力、建設(shè)工期要求、以往補(bǔ)償政策銜接等多方面因素。本文將從經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)角度，分析拆遷方案中個(gè)人將如何進(jìn)行選擇，政府如何進(jìn)行平衡，如何建立一種共贏的補(bǔ)償制度，走出雙方的“囚徒困境”。

一、集體土地房屋征收補(bǔ)償政策現(xiàn)狀

房屋征收補(bǔ)償方案中對(duì)集體土地上的私人住宅有實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償兩種方式。貨幣補(bǔ)償是指被征收的貨幣補(bǔ)償金額按房管部門(mén)登記確權(quán)面積，由具有法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參照類(lèi)似商品住宅市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素評(píng)估確定，并按評(píng)估價(jià)格給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖俗孕薪鉀Q居住房，不再重新批地建房或享受保障性住房政策。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指被征收人住宅房屋征收后，由政府統(tǒng)一安置在統(tǒng)一規(guī)劃安置地塊。安置房按照不小于原房面積的原則，就近安置戶(hù)型并允許高套一檔，且考慮分戶(hù)、審批面積等因素。在補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算上，貨幣補(bǔ)償費(fèi)包括貨幣評(píng)估費(fèi)、貨幣化獎(jiǎng)勵(lì)、房屋附屬物補(bǔ)償費(fèi)（裝修費(fèi)）、簽約獎(jiǎng)、騰空搬遷獎(jiǎng)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、電話網(wǎng)絡(luò)移機(jī)等；產(chǎn)權(quán)調(diào)換包括原房評(píng)估費(fèi)、房屋附屬物補(bǔ)償費(fèi)（裝修費(fèi)）、新舊房屋差額、簽約獎(jiǎng)、騰空搬遷獎(jiǎng)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、電話網(wǎng)絡(luò)移機(jī)等。

二、新城集體土地房屋征收補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀及分析

以2012年6月新城A校區(qū)地塊為例。A校區(qū)地塊拆遷面積44 428平方米，涉及個(gè)人拆遷戶(hù)數(shù)398戶(hù)。出臺(tái)的拆遷方案中，對(duì)選擇貨幣補(bǔ)償按評(píng)估價(jià)格再獎(jiǎng)勵(lì)20%；產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房安置在拆遷同區(qū)域的牛頭山地塊，土地屬性為國(guó)有土地用地。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的工作，順利完成拆遷工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其中選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換384戶(hù)，拆遷面積42 545平方米，支付原房補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用4 947萬(wàn)元（每平方米1 160元），安置套數(shù)650套，安置面積48 900平方米。選擇貨幣補(bǔ)償14戶(hù)，拆遷面積1 883平方米，支付貨幣安置款2 353萬(wàn)元，平均每平方米12 500元。有96.5%的人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，3.5%的人選擇貨幣補(bǔ)償。筆者調(diào)查了近三年新城所有地塊拆遷補(bǔ)償，發(fā)現(xiàn)三年來(lái)，選擇貨幣安置的被征收人只有不到10%，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的占90%強(qiáng)。成功進(jìn)行了拆遷，說(shuō)明方案大家是認(rèn)可的。單一的選擇說(shuō)明兩個(gè)補(bǔ)償方式是有偏頗的。拆遷方案是經(jīng)過(guò)多人，無(wú)數(shù)次討論后制定的，為什么還存在單一選擇？絕大多數(shù)的個(gè)人為什么選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換？筆者從個(gè)人（拆遷戶(hù)）、政府兩個(gè)角度來(lái)分析。

（一）個(gè)人（拆遷戶(hù)）的選擇

所有社會(huì)現(xiàn)象均源于個(gè)體的行為和互動(dòng)，在這些活動(dòng)中，人們基于他們期望的額外收益和成本進(jìn)行選擇。一切都取決于人們把什么東西看作收益和成本進(jìn)行選擇，以及他們以怎樣的相對(duì)價(jià)值衡量這些收益與成本。機(jī)會(huì)成本用來(lái)強(qiáng)調(diào)一項(xiàng)行為的成本是人們賦予次優(yōu)機(jī)會(huì)的價(jià)值，人們?cè)谶x擇這一行為時(shí)，以次優(yōu)機(jī)會(huì)為代價(jià)。從個(gè)人角度選擇是要取得個(gè)人利益最大化，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是以貨幣安置為成本的。上例A校區(qū)地塊，96.5%的人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，說(shuō)明貨幣安置遠(yuǎn)不是次優(yōu)選擇。由于舟山的特殊政策，新城地塊從2006年開(kāi)始產(chǎn)權(quán)調(diào)換，土地性質(zhì)屬?lài)?guó)有出讓土地，拆遷戶(hù)在兩種補(bǔ)償方式中可以任意轉(zhuǎn)換，而不受政策限制（國(guó)家對(duì)土地性質(zhì)屬集體土地的房屋轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制）。群眾可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，再出售房屋獲得收益而不受限。政府在制定方案時(shí)應(yīng)該考慮產(chǎn)權(quán)調(diào)換出售后凈收益與貨幣安置凈收益相等。而貨幣補(bǔ)償按每平米1.2萬(wàn)元，補(bǔ)償沒(méi)有達(dá)到這一點(diǎn)。2012年市場(chǎng)價(jià)1.4萬(wàn)元左右。所以大多數(shù)人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換。而政府是怎樣考慮的，難道沒(méi)有想到這一點(diǎn)嗎？

（二）政府的選擇

按上例A校區(qū)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換成本每平米5 160元。其中：（1）支付費(fèi)用4 947萬(wàn)元，平均每平米原房費(fèi)用等1 160元；（2）建造安置房成本是每平米4 000元（其中土地價(jià)格按實(shí)際支付成本375元）。貨幣補(bǔ)償是每平方米12 500元。而政府安置房成本每平方米5 160元，每平米相差7 340元。如果全部選擇貨幣補(bǔ)償，政府要多支出近3億元。在政府融資平臺(tái)清理的背景下，政府融資越來(lái)越困難。政府融資壓力巨大。所以政府一定會(huì)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案。兩個(gè)補(bǔ)償方案角度不同，利益關(guān)注點(diǎn)不同，而最終結(jié)果是一致的。所以三年來(lái)，新城拆遷補(bǔ)償90%以上選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換是有其必然性的。政策合理嗎？不合理。拆遷方案測(cè)算只考慮了會(huì)計(jì)利潤(rùn)而沒(méi)有考慮經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

三、從經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)角度對(duì)土地房屋征收補(bǔ)償?shù)慕ㄗh

經(jīng)濟(jì)學(xué)上，利潤(rùn)的定義是總收益減去總成本。計(jì)算會(huì)計(jì)利潤(rùn)時(shí)，總成本只包括顯性成本（各種支出）。經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的定義也是總收益減去總成本，但在計(jì)算總成本時(shí)，要把所有的機(jī)會(huì)成本都包括在內(nèi)。安置房用地放棄了商品房用地的機(jī)會(huì)成本也要作為成本支出。

（一）應(yīng)用經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)理論的分析

以上方案政府只考慮了會(huì)計(jì)利潤(rùn)。在制定方案時(shí)只關(guān)心顯性的生產(chǎn)成本，通常生產(chǎn)某種產(chǎn)品或提供某種服務(wù)發(fā)生的費(fèi)用。然而，上例中直接支付的費(fèi)用和直接建造成本核算，不能完全反映安置房的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的概念包括生產(chǎn)的顯性成本和隱性成本，即生產(chǎn)過(guò)程中涉及的所有稀缺資源的價(jià)值。經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的計(jì)算不僅僅包括企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品和服務(wù)的支出（直接支出，這一部分貨幣費(fèi)用能在賬面上體現(xiàn)為會(huì)計(jì)利潤(rùn)），還要包括機(jī)會(huì)成本。安置用地的機(jī)會(huì)成本是商品房用地成本。所以在計(jì)算安置房成本時(shí)，還要包括安置用房占用土地的機(jī)會(huì)成本。上例中會(huì)計(jì)利潤(rùn)兩方案每平米相差7 340元。經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)中如果包含土地機(jī)會(huì)成本，土地價(jià)格按近幾年新城住宅用地每畝550萬(wàn)元、容積率1計(jì)算，單位地價(jià)為每平方米8 250元。安置房總成本為1 162+4 000+（8 250-375）=13 037元。按安置面積和拆遷面積折算每平方米成本為15 000元。政府要隱性虧損1億元。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換總成本并沒(méi)有比選擇貨幣補(bǔ)償?shù)汀Ｕ谟秒[性的支出彌補(bǔ)。

（二）以經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)理論制定征收補(bǔ)償方案的建議

制定拆遷方案應(yīng)提倡均衡理念，避免選擇一邊倒。新方案兩種政策如果讓群眾形成了糾結(jié)，說(shuō)明政策平衡了，透明了。只有當(dāng)拆遷戶(hù)在兩個(gè)方案選擇中陷入兩難，才是合理的方案。

1.要提倡貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換均衡理念。方案應(yīng)倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)思維，制定拆遷方案考慮顯性成本和隱性成本，改變產(chǎn)權(quán)置換的隱性補(bǔ)償。低價(jià)產(chǎn)權(quán)安置是政策不透明的表現(xiàn)，也讓政府大量流失資金且不被群眾認(rèn)可。在土地稀缺的情況下，土地價(jià)格持續(xù)上漲。目前拆遷安置用地有國(guó)有劃撥用地和國(guó)有出讓用地兩種。國(guó)有劃撥用地在轉(zhuǎn)讓時(shí)還要補(bǔ)交土地出讓金。所以在制定方案時(shí)要考慮均衡理念，體現(xiàn)不同土地屬性上不同的土地機(jī)會(huì)成本。

2.適當(dāng)鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償方案。安置用房讓新城背負(fù)沉重的住宅建設(shè)壓力，新的規(guī)劃如何實(shí)施？城市品味如何提高？新城不僅僅是住宅改造。應(yīng)讓群眾有平等選擇的權(quán)利，使他們能選擇更廣泛的生活空間。同樣這種剛性需求有利于舟山房產(chǎn)的健康發(fā)展和人口在城市空間的合理配置。平等的補(bǔ)償政策是透明表現(xiàn)，留下規(guī)劃空間，是政府舊城改造資金平衡的支撐和城市有機(jī)更新的前提。事實(shí)上運(yùn)作得當(dāng)，資金完全能夠良性循環(huán)。再者拆遷安置用房國(guó)有運(yùn)作的效率比不上房地產(chǎn)企業(yè)商品房建設(shè)中的精打細(xì)算，缺乏實(shí)質(zhì)制度和激勵(lì)。最后是集約用地需要。目前安置房容積率1，而商品房可以達(dá)到1.8至2，選擇商品房可以提高土地的使用效率。

總之，政府掌握大量資源和信息，拆遷安置牽涉到群眾的切身利益，可謂牽一發(fā)而到全身。任何方案的出臺(tái)要考慮方方面面的因素，既要保障群眾的利益，又要兼顧公平，一定要反復(fù)權(quán)衡，慎之又慎。政府在制定各種拆遷方案中一定要以經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的思維來(lái)計(jì)算各種方案的成本，不僅僅只考慮各種顯性成本，要考慮全部成本。這樣才能制定出合理、公平、均衡的拆遷方案，真正使群眾受益。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 舟山市人民政府.舟山市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行辦法[Z].2011.

[2] 舟山市新城管理委員會(huì).舟山市新城征收集體土地房屋補(bǔ)償若干規(guī)定[Z].2012.