土地征收安置辦法精選(九篇)

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第1篇：土地征收安置辦法范文

[關(guān)鍵詞]集體土地；拆遷；安置房安置模式

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.183

1引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，湘潭市人口集聚加快，城鎮(zhèn)化顯著提高。2014年湘潭市城鎮(zhèn)化率達(dá)到了54.02%，與2000年相比，城鎮(zhèn)化率提高了18.08個(gè)百分點(diǎn)，14年間年均提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)。2016年湘潭市城鎮(zhèn)化率達(dá)58.1%，據(jù)錢納里工業(yè)化階段理論，湘潭市目前及以后在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里仍將處于快速城鎮(zhèn)化階段。近十幾年來，湘潭市城鄉(xiāng)一體化加快，郊區(qū)大量集體土地征為國(guó)有土地，拆遷將是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。為規(guī)范集體土地上房屋拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，同時(shí)保障被拆遷村民的合法權(quán)益，政府將《湘潭市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》作為拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)。

該安置辦法在促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平，保障村民合法權(quán)益方面取得了較高的成就，但也暴露出許多社會(huì)問題。本文以湘潭市荷塘安置區(qū)為例，對(duì)村民進(jìn)行訪談與問卷調(diào)查，同時(shí)走訪了相關(guān)政府部門，其研究目的在于了解安置房安置模式實(shí)施后的效果，分析存在的優(yōu)缺點(diǎn)，提出相應(yīng)的改進(jìn)措施與建議。

2集體土地上房屋拆遷安置房安置模式概述

2.1安置房安置模式概述

安置房安置模式是集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償中一種重要的安置補(bǔ)償模式，特指因城市發(fā)展壯大，政府征收集體土地及拆遷該土地上村民的住房，并在該土地上集中建房，以解決被拆遷村民的住房問題。本質(zhì)上是貨幣安置與住房補(bǔ)助的結(jié)合體，該住房的土地所有權(quán)仍為集體土地所有，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，不能按揭，無法辦理過戶手續(xù)。

2.2荷塘安置區(qū)概述

2.2.1項(xiàng)目建設(shè)背景

荷塘安置區(qū)源于湖南五江輕化集團(tuán)投資建設(shè)的現(xiàn)代化示范性超大型商貿(mào)新城――中國(guó)中部國(guó)際商貿(mào)城的建設(shè)。為了保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，需要征用該地區(qū)的土地。根據(jù)《湘潭市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》（潭政[2010]101號(hào)），該規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住房安置采取公寓樓安置和住房貨幣補(bǔ)助兩種形式，且就近選擇了在荷塘鄉(xiāng)建設(shè)安置區(qū)。

2.2.2項(xiàng)目工程概況

荷塘安置區(qū)采用下店上居的商住樓行列式市場(chǎng)模式布局，確保每戶擁有一套住房和一個(gè)店面。區(qū)內(nèi)建筑層數(shù)5層，底層為商業(yè)鋪面，二屋至五層為住宅，套內(nèi)建筑面積70～140平方米不等，容積率約為1.0，建筑密度約35%。小區(qū)道路多與建筑物平行且沿著建筑物雙邊布置，與城市道路有多處交叉口，提高了交通的可達(dá)性和商業(yè)鋪面的商業(yè)價(jià)值，但缺乏必要的物業(yè)管理、環(huán)衛(wèi)及文化娛樂設(shè)施。

3安置房安置模式的利弊分析

3.1安置房安置模式的利

3.1.1保存了拆遷村民的生活方式與社會(huì)關(guān)系

在擁有五千年農(nóng)耕文明的農(nóng)業(yè)大國(guó)，村民與市民有著不同的教育背景、社會(huì)關(guān)系與生活來源，如果不考慮村民的生活方式，違背村民的意愿，強(qiáng)行將村民趕上高樓，這種過度的城鎮(zhèn)化手段，將不利于社會(huì)的和諧。

荷塘安置區(qū)考慮到了村民的生活方式與社會(huì)關(guān)系：首先，考慮到農(nóng)村住宅需“接地氣”等因素，安置區(qū)建筑層數(shù)控制在五層以下；其次，預(yù)留了部分空地作為村民的自留菜地或家畜圈養(yǎng)地；再次，安置區(qū)選址采取就近原則，使留有種植地的村民在合理的農(nóng)耕半徑之內(nèi)；最后，住房分配按村按組進(jìn)行劃分，這樣就保持了原有的社會(huì)關(guān)系。

3.1.2確保了被拆遷村民住有所居，解決了醫(yī)保與社保問題

荷塘安置區(qū)安置模式是貨幣補(bǔ)償與住房補(bǔ)助的結(jié)合體，確保了拆遷戶的住房需求，解決了村民的醫(yī)保與社保等問題。這樣被拆遷村民充分相信政府，相信拆遷政策，有利于拆遷安置工作的順利進(jìn)行與社會(huì)穩(wěn)定。

3.1.3注重拆遷村民的生a安置，保障基本生活來源

荷塘安置區(qū)為商住綜合樓模式，區(qū)位條件較好，毗鄰“中部國(guó)際商貿(mào)城”，隨著中部國(guó)際商貿(mào)城的發(fā)展壯大，周邊地區(qū)流動(dòng)人口大量增加，拆遷村民可以將區(qū)內(nèi)的商業(yè)鋪面或其他物業(yè)出租，換取一定的收入來保障基本生活。

3.2安置房安置模式的弊

3.2.1房屋空置率高，小產(chǎn)權(quán)問題嚴(yán)重

根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法以及土地管理法，荷塘安置區(qū)地塊土地所有權(quán)為集體所有制土地，該類土地上的住房沒有完整產(chǎn)權(quán)，不能辦理過戶手續(xù)，無法上市交易，實(shí)為城中村中的小產(chǎn)權(quán)房。荷塘安置區(qū)一期建設(shè)住房403套，實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)實(shí)際入住率僅為62%，房屋空置率高達(dá)38%。且部分村民利用安置房補(bǔ)償政策，陸續(xù)將這些空置房屋變成了謀取自身利益的商品，以低于商品房高于原購(gòu)房的價(jià)格，將屬于自己的安置房上市交易賺取差價(jià)。此類交易尚無法律保障，勢(shì)必存在產(chǎn)權(quán)糾紛等隱患。

3.2.2房屋質(zhì)量存在缺陷，配套設(shè)施不完善，且缺乏物業(yè)管理

在對(duì)荷塘安置區(qū)村民的問卷調(diào)查與實(shí)地訪談中，最嚴(yán)重的問題是房屋質(zhì)量存在缺陷，且村民認(rèn)為這是安置房存在的特有現(xiàn)象，是政府建房存在的弊端，沒有辦法根治；最普遍的問題是基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，村民已經(jīng)住了幾個(gè)年頭了，安置區(qū)內(nèi)無綠地建設(shè)，到處塵土飛揚(yáng)，周邊無學(xué)校、無醫(yī)院、無商場(chǎng)、無公交站，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。這些問題嚴(yán)重影響了村民的生活質(zhì)量，都將引起村民對(duì)政府安置房補(bǔ)償政策的不滿，直接影響到安置區(qū)的入住率。

3.2.3安置房不利于集約用地，商業(yè)區(qū)位無法均衡分配

荷塘安置區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度的容積率約為1.0，建筑密度約為35%，綠地率約為25%，這與現(xiàn)有的緊促城市，集約節(jié)約用地的土地政策相矛盾。采用的下店上居的商住綜合樓模式，盡管安置區(qū)內(nèi)的道路與城市道路開口較多，小區(qū)交通的可達(dá)性得到了提高。但無法從根本上消除區(qū)位的優(yōu)劣勢(shì)，致使商業(yè)店面的商業(yè)價(jià)值不同，無法統(tǒng)一，易出現(xiàn)村民間利益難以協(xié)調(diào)等情況。

4安置房安置模式的改進(jìn)措施

4.1堅(jiān)持公開、公正、公平的原則

為了減少村民對(duì)政府補(bǔ)償政策的各種揣測(cè)，在拆遷安置補(bǔ)償過程中相關(guān)部門應(yīng)公示征用地的進(jìn)度、規(guī)模、用途、批準(zhǔn)的文號(hào)、安置補(bǔ)償依據(jù)以及人員安置等政策及措施；為了保證被拆遷人的合法利益不受到損害，對(duì)拆遷補(bǔ)償要公開進(jìn)行，如拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)依據(jù)、數(shù)量、補(bǔ)償費(fèi)用、房屋安置方式、人員安置方式、征地補(bǔ)償安置方案及其具體實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃等予以公示，接受被拆遷群眾的監(jiān)督與建議。對(duì)拆遷村民關(guān)于安置補(bǔ)償所提出的問題，要及時(shí)進(jìn)行解答，對(duì)補(bǔ)償過程中存在的問題應(yīng)及時(shí)進(jìn)行糾正，確保拆遷安置工作在公開、公正、公平的原則下進(jìn)行，努力減少因拆遷安置不公引發(fā)的不滿和沖突。

4.2創(chuàng)新安置辦法，加強(qiáng)就業(yè)安置，確保社會(huì)穩(wěn)定

征地拆遷中村民失去了賴以生存的土地，生活失去了保障，面臨著“失地即失業(yè)”的局面。雖然有適當(dāng)?shù)呢泿叛a(bǔ)償，有能遮風(fēng)避雨的房屋，但不能世世代代坐吃山空，這也不符合村民的生活方式。新建的中部國(guó)際商貿(mào)城必定需要大量的員工，針對(duì)這種情況政府應(yīng)當(dāng)順應(yīng)民意，制定合理的就業(yè)安置辦法。在征地拆遷過程中，拿出部分資金，與就業(yè)單位和沒有收入來源的村民簽訂協(xié)議。根據(jù)各個(gè)崗位、年齡層次和文化層次，制訂就業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，帶動(dòng)村民再就業(yè)的積極性，讓其能盡快地適應(yīng)城鎮(zhèn)生活，同時(shí)也有利于改善政府、企業(yè)與拆遷村民的關(guān)系，有利于中部國(guó)際商貿(mào)城在荷塘鄉(xiāng)更好地發(fā)展，確保了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

4.3適當(dāng)增加貨幣安置模式的比例，壓縮實(shí)物補(bǔ)償模式

荷塘安置區(qū)安置房補(bǔ)償模式屬于實(shí)物補(bǔ)償模式，目前湘潭市城區(qū)存量住房空置率為19.3%，2012年以后新建商品房空置率為32.8%。從宏觀上來講，如何消化商品房庫(kù)存量，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，是湘潭市急需解決的重要經(jīng)濟(jì)問題之一。如果能提高集體土地上房屋拆遷的貨幣安置比例，利用新型城鎮(zhèn)化政策努力提高城鎮(zhèn)人口規(guī)模，用補(bǔ)償?shù)呢泿刨?gòu)買現(xiàn)有的商品房，既能保障被拆遷村民的住房質(zhì)量和生活質(zhì)量，又能減少當(dāng)前商品房市場(chǎng)的庫(kù)存量。

5結(jié)論

集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置房安置模式，在一定的歷史時(shí)期對(duì)城市建設(shè)起到了促進(jìn)作用，有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。雖注重村民的意愿，部分保留了村民的生活方式與社會(huì)關(guān)系，解決了村民的后顧之憂，但仍然存在著小產(chǎn)權(quán)房、土地利用不集約、利益難以均勻分配、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等缺陷。

安置房是以政府為主導(dǎo)的安置模式，雖然能解決現(xiàn)有的短期問題，但是對(duì)長(zhǎng)期的運(yùn)作不利，而且還給政府帶來了巨大的財(cái)政壓力和不可持續(xù)發(fā)展等新的問題。因此，我們應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展的角度著手，以增加就業(yè)安置與貨幣安置為主導(dǎo)，調(diào)整現(xiàn)有的安置政策。

參考文獻(xiàn)：

[1]湖南省人民政府.《關(guān)于湘潭市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法的批復(fù)》湘政函〔2010〕101號(hào)[Z].2010-04-15.

[2]孫.城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民權(quán)益的法律保障[D].濟(jì)南：山東大學(xué)，2011.

第2篇：土地征收安置辦法范文

一、征收依據(jù)

依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律、法規(guī)。

二、征收范圍

本項(xiàng)目征收范圍為：東臨寶福寺塔（以圍墻為界），南臨寶福寺南側(cè)道路，西臨琴江河，北臨琴江東路。具體征收范圍及界址以征收紅線為準(zhǔn)。

三、房屋征收基本情況

本次房屋征收涉及被征收戶16戶，占地面積約4670㎡，建筑面積約3390㎡。

四、房屋拆遷補(bǔ)償與安置辦法

本項(xiàng)目采用貨幣補(bǔ)償、店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換或異地土地安置方式。被征收人房屋如為臨琴江東路的店面，可選擇貨幣補(bǔ)償或店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不能選擇異地土地安置方式；被征收人房屋為非臨街且為棟房的，可選擇貨幣補(bǔ)償或異地土地安置方式，不能選擇店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(一)貨幣補(bǔ)償方式

1．被征收房屋房地產(chǎn)價(jià)格確定：由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收人房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并將被評(píng)估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人、位置、評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示，征收人和被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可自評(píng)估報(bào)告送達(dá)之日起5天內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，或另請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估，逾期未提交書面申請(qǐng)復(fù)估的視為無異議。

2．付款方式：被征收人簽訂好協(xié)議時(shí)，征收人預(yù)付50%的房地產(chǎn)補(bǔ)償款，并支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，房屋拆遷完畢經(jīng)征收人驗(yàn)收合格后付清全部房地產(chǎn)補(bǔ)償款。

3．被征收人選擇貨幣補(bǔ)償并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拆遷完畢的，可按其征收房地產(chǎn)評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格的20%給予獎(jiǎng)勵(lì)。

(二)店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式

1．安置位置：安置店面位于寶福寺周邊規(guī)劃安置店面。

2．店面安置指標(biāo)面積：為被征收店面一層主體建筑面積（不含臨時(shí)設(shè)施及附屬設(shè)施）。

3．店面安置原則：如被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拆遷完畢的，可在安置區(qū)按店面安置指標(biāo)面積1：1安置店面。如被征收人商鋪安置指標(biāo)面積大于最大店面面積的，可選擇兩個(gè)以上店面，但必須按照安置的個(gè)數(shù)最少、安置面積最接近店面安置指標(biāo)面積的原則確定。如果選擇的商鋪面積超過其商鋪安置指標(biāo)面積的，超過部分按商鋪安置時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買，未超過部分按1：1置換；如果選擇的商鋪面積少于商鋪安置指標(biāo)面積的，少安置部分由拆遷人按商鋪安置指標(biāo)回購(gòu)價(jià)回購(gòu)。

4．被征收人店面及安置店面的價(jià)格確定：由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

5．結(jié)算方式：征收人與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議后，被征收人先領(lǐng)取臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，其房地產(chǎn)征收補(bǔ)償款由征收人掛帳暫存，安置時(shí)軋差計(jì)算，多還少補(bǔ)。

6．安置店面建筑標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻為毛坯墻，進(jìn)房第一道門安裝安全門。外墻裝修完畢并安裝窗戶，水（電）總管（總線）到戶，戶內(nèi)管線由被拆遷人自行負(fù)責(zé)。

(三)土地安置方式

1．安置位置：松仔坪規(guī)劃土地安置區(qū)（迎賓大道拆遷安置地東側(cè)）。

2．土地安置指標(biāo)面積：每戶限選一宗安置用地。土地安置指標(biāo)面積為被征收房屋主體第一層建筑占地面積。

3．臨時(shí)設(shè)施、豬牛欄、圍院及僅有地基的空地等附屬設(shè)施占地面積不計(jì)入土地安置面積，只可貨幣補(bǔ)償。

4．安置地價(jià)格：由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。實(shí)際安置土地面積小于或等于其土地安置指標(biāo)面積的，安置地價(jià)格按評(píng)估價(jià)計(jì)算。實(shí)際安置土地面積大于其土地安置指標(biāo)面積的，超過部分安置地價(jià)格按安置時(shí)市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。實(shí)際安置的土地面積少于其土地安置指標(biāo)面積的，少安置部分由征收人按土地安置指標(biāo)回購(gòu)價(jià)回購(gòu)。

5．被征收人房地產(chǎn)價(jià)格確定：被征收人的房地產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)格按貨幣補(bǔ)償方式由評(píng)估單位評(píng)估確定。

6．結(jié)算方式：征收人與被征收人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議后，被征收人可先領(lǐng)取臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，被征收人的房地產(chǎn)征收補(bǔ)償款由征收人掛帳暫存，與安置地購(gòu)買款軋差計(jì)算，多還少補(bǔ)。

7．安置戶建房必須服從城市規(guī)劃，接受建筑業(yè)工程質(zhì)量與安全管理部門監(jiān)管。采取統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一驗(yàn)收的建設(shè)方式。對(duì)違反規(guī)定的除依法處罰外，取消該安置用地的優(yōu)惠政策。

8．安置地標(biāo)準(zhǔn)：完成“三通一平”，道路及排水設(shè)施建設(shè)。

五、選地（店）辦法

1．序號(hào)確定：按被征收人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)間、拆除完畢時(shí)間分別編出序號(hào)，兩個(gè)序號(hào)相加得數(shù)從小到大排列，得出選擇序號(hào)，被征收人按選擇序號(hào)依次選擇安置地。選擇序號(hào)相同的按簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)間先后確定順序，如簽訂協(xié)議時(shí)間仍相同的則抽簽確定先后順序。

2．被征收人必須遵守選地規(guī)則，并按時(shí)參加。如未按時(shí)參加，視為自動(dòng)放棄安置序號(hào)，征收人有權(quán)安排下一序號(hào)人選地。

3．前序號(hào)人已選中的后序號(hào)人不得選擇。

六、安置戶頭確定原則

根據(jù)被征收房屋所有權(quán)證（或土地使用權(quán)證）載明的產(chǎn)權(quán)人或年12月31日前單獨(dú)立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。店面戶頭按一個(gè)店面一個(gè)戶頭的原則確定。

七、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計(jì)算（18個(gè)月）；搬遷補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計(jì)算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

八、相關(guān)政策

第3篇：土地征收安置辦法范文

一、關(guān)于執(zhí)行依據(jù)問題。省人民政府《關(guān)于公布省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（政發(fā)號(hào)）中所公布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)兩項(xiàng)費(fèi)用之和。被征土地上的附著物和青苗補(bǔ)償執(zhí)行經(jīng)省人民政府同意，自治州人民政府公布的《自治州征收土地上青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（州政發(fā)號(hào)）文件。

二、關(guān)于執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)問題。鑒于行政區(qū)劃調(diào)整，開發(fā)區(qū)所轄吉鳳街道范圍已屬吉首市市域，征地標(biāo)準(zhǔn)除執(zhí)行政發(fā)[]43號(hào)和州政發(fā)[]5文件外，按從高原則按照《吉首市征地補(bǔ)償安置辦法》試行意見執(zhí)行。

三、關(guān)于集體土地費(fèi)提留問題。征地補(bǔ)償費(fèi)用中土地費(fèi)用村集體經(jīng)濟(jì)組織留存部分按政發(fā)[]43號(hào)文件規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)兩項(xiàng)費(fèi)用之和為提留基數(shù)，參照吉首市的提留標(biāo)準(zhǔn)8%比例執(zhí)行。

四、關(guān)于執(zhí)行方式問題。被征土地上的青苗費(fèi)及地上附著物（包括青苗、果樹、藥材、花卉苗木、水坑、糞坑、零星樹木砍伐費(fèi)、臨時(shí)生產(chǎn)棚等）實(shí)行費(fèi)用包干補(bǔ)償辦法。（具體見附表1）

五、關(guān)于墳?zāi)寡a(bǔ)償問題

1、墳?zāi)沟难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中包括墳地購(gòu)置費(fèi)和搬遷費(fèi)。

2、新葬墳和搬遷墳?zāi)贡仨毞蠄@區(qū)規(guī)劃要求，進(jìn)入各村（社區(qū)）統(tǒng)一選址的公墓山范圍內(nèi)。

3、若遇特殊情況墳?zāi)惯w出開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制范圍的，經(jīng)開發(fā)區(qū)征地拆遷辦現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收后按文件標(biāo)準(zhǔn)另行補(bǔ)償墳地購(gòu)置費(fèi)。

六、關(guān)于復(fù)核問題。在對(duì)土地權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查、定界、面積測(cè)繪、作物定級(jí)、構(gòu)筑物登記等工作時(shí)，被征地農(nóng)戶要積極配合并參與，對(duì)于無正當(dāng)理由拒絕參與的以村（社區(qū)）組干部指認(rèn)為準(zhǔn)，原則上不復(fù)核。被征地農(nóng)戶確能提供足夠證據(jù)證明有誤且書面提出申請(qǐng)的，征地拆遷辦、村（社區(qū)）組干部及被征地戶共同進(jìn)行一次復(fù)核，最終結(jié)果以復(fù)核確認(rèn)的為準(zhǔn)。

七、關(guān)于搶插問題。對(duì)于征地公告后仍然搶插、搶種、搶建的作物及構(gòu)筑物一律不予補(bǔ)償。

八、關(guān)于騰地問題。對(duì)補(bǔ)償已經(jīng)到戶且騰地通知期滿的，被征地戶對(duì)被征土地上的附著物仍不采摘和搬遷的，由國(guó)土部門組織依法騰地，所造成損失不予補(bǔ)償。

第4篇：土地征收安置辦法范文

土地是農(nóng)民的生存之本，是農(nóng)民重要的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障，保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益，實(shí)際上就是保護(hù)農(nóng)民的物質(zhì)利益，尊重農(nóng)民的生存權(quán)利。隨著我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，勢(shì)必增加對(duì)土地的需求，但不能把經(jīng)濟(jì)的發(fā)展建立在犧牲農(nóng)業(yè)和農(nóng)民利益的基礎(chǔ)上，所以要切實(shí)做好被征地農(nóng)民的補(bǔ)償和安置工作，建立健全征地補(bǔ)償安置的長(zhǎng)效機(jī)制。

【關(guān)鍵詞】

土地征收；征收補(bǔ)償和安置；問題；對(duì)策

引言

2013~2015年，福建省順昌縣征地事務(wù)所簽訂了45個(gè)項(xiàng)目的征地協(xié)議，共征收集體土地6580畝，發(fā)放征地補(bǔ)償費(fèi)24067萬元。目前，我縣經(jīng)濟(jì)正處在快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設(shè)速度加快的時(shí)期，土地征收出現(xiàn)了新的。這些土地的征收滿足了我縣城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)建設(shè)對(duì)土地的需求，但由于各種原因所引發(fā)的征地矛盾也日益突出。因此，進(jìn)一步完善土地征收補(bǔ)償安置的政策也迫在眉睫。本文以順昌縣為例，對(duì)當(dāng)前征地補(bǔ)償安置工作中存在的問題和對(duì)策，進(jìn)行初步的探討。

1征地補(bǔ)償安置的主要做法

1.1嚴(yán)格執(zhí)行征地程序，加大征地政策宣傳力度我縣嚴(yán)格按照《土地管理法》和《福建省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法》征收土地，在征地前做好征地的宣傳工作，對(duì)征收的集體土地，認(rèn)真審查其是否符合土地利用總體規(guī)劃，認(rèn)真做好被征地的面積、地類、權(quán)屬調(diào)查，做到調(diào)查表、實(shí)物、補(bǔ)償?shù)怯浫龑?duì)照、三符合，告知被征地單位（農(nóng)戶）聽證權(quán)利，經(jīng)過協(xié)商簽訂《征地協(xié)議書》，并將征地補(bǔ)償費(fèi)依法足額及時(shí)撥付到位，征地經(jīng)批準(zhǔn)后嚴(yán)格實(shí)行征地“兩公告一登記”步驟。

1.2逐步改善被征地農(nóng)民補(bǔ)償、安置及社會(huì)保障的做法在補(bǔ)償方面，根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于調(diào)整年產(chǎn)值和征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（閩政[2011]5號(hào)）精神，我縣從2013年起將耕地年產(chǎn)值提高到1500元/畝。在安置方面，對(duì)被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活安置問題，除貨幣補(bǔ)償、養(yǎng)老保險(xiǎn)外，目前我縣在余坊組團(tuán)項(xiàng)目中創(chuàng)新留地安置、自愿入股等安置途徑，在保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新安置途徑。在社會(huì)保障方面，近幾年我縣在征地項(xiàng)目中，對(duì)涉及耕地且符合社保對(duì)象的，建立了《被征地農(nóng)民基本信息表》、《被征地農(nóng)民參加養(yǎng)老保障申請(qǐng)表》、《用地項(xiàng)目涉及失地農(nóng)民社保情況登記表》等臺(tái)賬。截止2016年6月，共計(jì)失地農(nóng)民保險(xiǎn)對(duì)象4000余人，已保障2481人，目前正在協(xié)調(diào)社保金的發(fā)放。

1.3確保征地補(bǔ)償費(fèi)足額到位，維護(hù)被征地農(nóng)民的利益近年來，我縣項(xiàng)目建設(shè)征收土地補(bǔ)償費(fèi)用均足額及時(shí)到位，不存在拖欠、截留征地補(bǔ)償款現(xiàn)象。在征地申請(qǐng)時(shí)，要求建設(shè)單位先將不低于50%的征地補(bǔ)償費(fèi)存入縣征地資金專戶，待征地批準(zhǔn)后統(tǒng)一由縣國(guó)土資源部門根據(jù)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出的被征地農(nóng)民名單和征地補(bǔ)償費(fèi)的分配方案，把應(yīng)該補(bǔ)償給被征地農(nóng)民的部分，直接發(fā)放到位。從2013年起，縣征地事務(wù)所已直接發(fā)放10158.82萬元補(bǔ)償款到被征地農(nóng)民個(gè)人賬戶。

2存在的問題及成因

2.1土地征收程序滯后，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難統(tǒng)一現(xiàn)行的征地程序設(shè)置“征地告知、調(diào)查確認(rèn)、聽證”等環(huán)節(jié)，強(qiáng)調(diào)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑及社會(huì)保障等內(nèi)容以書面形式告知被征地單位和農(nóng)戶，但在實(shí)際工作中實(shí)際效果并不理想，如在聽證環(huán)節(jié)，當(dāng)聽證雙方難以達(dá)成一致意見時(shí)，缺乏有效的辦法加以解決。因此，雖然有聽證設(shè)計(jì)，但被征地戶往往有異議，不少是以上訪的形式要求解決。在現(xiàn)行設(shè)計(jì)中，將征地補(bǔ)償安置方案公告、征地公告設(shè)在土地征收經(jīng)省政府審批之后，這時(shí)集體土地經(jīng)審批其性質(zhì)已轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；另一方面，如果被征地單位（或農(nóng)戶）對(duì)征地補(bǔ)償安置方案不同意，被征地戶不愿交出土地。如果采取行政手段，必然造成不穩(wěn)定因素。被征地農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償安置方案有異議，最重要的就是對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意。由于現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)在工作難以執(zhí)行，被征地農(nóng)戶在補(bǔ)償上便“討價(jià)還價(jià)”，以至在我縣城區(qū)及近郊等村的耕地補(bǔ)償價(jià)都在10萬元/畝以上。因此，將征地補(bǔ)償安置公告置于征地審批之后的流程是不符合實(shí)際的。

2.2土地分類在相關(guān)部門中存在不一致，缺乏協(xié)調(diào)性國(guó)土部門通常將土地分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。集體土地征收所涉及的地類一般都在農(nóng)用地、未利用地的范圍，少部分涉及到建設(shè)用地。如，在國(guó)土部門的土地分類中，歸類為未利用地或其他土地的地塊，在林業(yè)部門的圖斑上有可能是林地。這樣在征地上報(bào)審批的圖件中，就會(huì)出現(xiàn)地類不一致、面積不相符的情況，其結(jié)果造成被退回重辦，甚至還因該地類為林地導(dǎo)致無法審批。其主要原因是兩部門在有關(guān)地類的劃分上缺乏溝通協(xié)調(diào)，造成不一致。

2.3失地農(nóng)民的社會(huì)保障現(xiàn)狀有待改善

2.3.1失地農(nóng)民社保金偏低根據(jù)《福建省人民政府辦公廳關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障工作的指導(dǎo)意見》（閩政辦[2008]28號(hào)）規(guī)定，失地農(nóng)民養(yǎng)老保障的個(gè)人賬戶資金的籌資規(guī)模應(yīng)不低于18000元，政府補(bǔ)助比例不低于70%。即政府投入的資金為12600元/人。就目前我縣符合失地社保條件的有4000余人，而社保金的籌措只有近2200多萬元。如果對(duì)符合條件的對(duì)象都設(shè)立社保賬戶，社保金的短缺就顯而易見。自失地農(nóng)民社保工作開展以來，多數(shù)農(nóng)民不愿意自己再掏錢提高比例，因此其賬戶只能是政府投入的12600元。按計(jì)算滿60周歲后，他們領(lǐng)取的養(yǎng)老補(bǔ)助只能在90元/月左右。從保障的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，這點(diǎn)收入難以保障其生計(jì)。

2.3.2失地農(nóng)民社會(huì)保障金籌措標(biāo)準(zhǔn)偏低根據(jù)《順昌縣人民政府關(guān)于被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障實(shí)施意見（暫行）的通知》（順政綜[2012]92號(hào)）規(guī)定，被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障專項(xiàng)資金的籌措標(biāo)準(zhǔn)為1.22萬元/畝。按此標(biāo)準(zhǔn)征收耕地只按項(xiàng)目中耕地的地類繳交社保金，這時(shí)就會(huì)出現(xiàn)征收耕地的畝數(shù)多，但達(dá)到社保條件的對(duì)象少，如神農(nóng)菇業(yè)項(xiàng)目，征收耕地90多畝，符合社保條件的不超過10人。征收耕地的畝數(shù)少，但符合社保條件的對(duì)象多，如洋口精尚自動(dòng)化項(xiàng)目，征收耕地170多畝，達(dá)到社保條件的580多人。我縣雙溪街道的城東村、余坊村，洋口鎮(zhèn)的沙墩村，其人均耕地大多數(shù)在0.5~0.4畝/人之間。即使只是征收少量耕地，甚至未征收，其人均耕地就有可能少于全縣農(nóng)業(yè)人口人均耕地30%以下（0.444畝/人）。就目前情況看，全縣達(dá)到失地農(nóng)民社保條件的人數(shù)已有4000多人，但籌措的專項(xiàng)資金只有2200多萬元，缺口仍有2840多萬元，其中還不含免費(fèi)為失地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)的費(fèi)用。因此，以耕地1.22萬元/畝的標(biāo)準(zhǔn)來籌資，其標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)偏低了。

3對(duì)策和建議

3.1改革征地程序，提高征地工作效率省級(jí)國(guó)土資源主管部門應(yīng)加強(qiáng)調(diào)研全省各地在征地報(bào)批程序方面的可行做法，重新制定集體土地征收流程，將征地補(bǔ)償安置方案公告前置，然后再申請(qǐng)辦理征地報(bào)批及其他手續(xù)，提高征地工作效率，更好的服務(wù)于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。

3.2建立健全土地征收的補(bǔ)償安置機(jī)制

3.2.1適當(dāng)擴(kuò)大土地征收補(bǔ)償范圍目前，土地征收補(bǔ)償范圍為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗及地面附作物補(bǔ)償費(fèi)。從征地工作實(shí)踐看，應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大補(bǔ)償范圍。擬將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)民因征地行為造成的間接損失、失地農(nóng)民的社會(huì)保障納入補(bǔ)償范圍。

3.2.2逐步提高現(xiàn)行土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)所征地塊的現(xiàn)狀，有區(qū)別地適當(dāng)調(diào)整年產(chǎn)值的基數(shù)。貫徹執(zhí)行《南平市政府關(guān)于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（南政綜[2011]122號(hào)）精神，根據(jù)我縣情況、土地區(qū)位條件、耕地質(zhì)量、以及用地趨勢(shì)和現(xiàn)行征地補(bǔ)償價(jià)格差異情況，制定《順昌縣政府關(guān)于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)和土地區(qū)位條件、耕地質(zhì)量、土地征收后的用途（經(jīng)營(yíng)性與公益性相區(qū)分）相掛鉤，對(duì)公益性用地如交通、國(guó)防、水利、城市基礎(chǔ)設(shè)施等，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以在“區(qū)片綜合地價(jià)”的高低限之間平衡。

3.2.3改革、探索土地征收補(bǔ)償安置方式在土地征收工作中，除貨幣補(bǔ)償外，應(yīng)進(jìn)一步探索分期貨幣補(bǔ)償方式、入股分紅安置方式、土地交換方式、留地安置方式、社會(huì)保險(xiǎn)方式等，引入司法機(jī)制，豐富農(nóng)民維權(quán)救濟(jì)渠道。

3.2.4完善和健全農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，逐步提高失地農(nóng)民社保金在農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)農(nóng)民承包地的確權(quán)發(fā)證工作，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。貫徹執(zhí)行《福建省人民政府辦公廳關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障的補(bǔ)充通知》（閩政辦[2011]12號(hào)）和南平市勞動(dòng)與社會(huì)保障局的要求，將失地農(nóng)民社保金的籌資標(biāo)準(zhǔn)分為省重點(diǎn)和一般項(xiàng)目?jī)深?。屬省重點(diǎn)項(xiàng)目的，其失地社保金籌資標(biāo)準(zhǔn)為1.8萬元/畝；屬一般項(xiàng)目的，其籌資標(biāo)準(zhǔn)為3萬元/畝。適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)，即有利保證失地農(nóng)民社保金的足額到位和逐步提高，也有利于抑制企業(yè)浪費(fèi)土地的現(xiàn)象發(fā)生，通過經(jīng)濟(jì)杠桿保護(hù)耕地。

3.3土地分類應(yīng)建立相關(guān)部門協(xié)作的長(zhǎng)效機(jī)制為了提高工作效率，加快征收土地的報(bào)批進(jìn)度，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展，國(guó)土部門在核實(shí)被征土地地類時(shí)，應(yīng)先到林業(yè)部門核對(duì)；林地部門在確定地類時(shí)，也應(yīng)會(huì)同國(guó)土部門核對(duì)。把這種工作關(guān)系作為核實(shí)地類的前置條件，沒有經(jīng)過雙方相互核實(shí)的地塊，不能進(jìn)行地類變更。

3.4加強(qiáng)對(duì)征地補(bǔ)償款發(fā)放的監(jiān)督，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益《土地管理法》和《福建省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法》明確了征地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)放對(duì)象；省政府《關(guān)于加強(qiáng)征地補(bǔ)償管理切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益的通知》（閩政[2004]2號(hào)），進(jìn)一步明確了市、縣國(guó)土管理部門應(yīng)加強(qiáng)征地補(bǔ)償費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青功及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)）的發(fā)放的監(jiān)管，提出土地補(bǔ)償費(fèi)可由國(guó)土部門直接發(fā)放給被征地農(nóng)戶?？h級(jí)國(guó)土部門應(yīng)根據(jù)被征地單位（村委會(huì)）提供的被征地村民的身份證明，將征地補(bǔ)償費(fèi)及時(shí)足額地直接發(fā)放到農(nóng)民手中。

4結(jié)束語(yǔ)

農(nóng)村征地涉及農(nóng)民切身利益，要以人為本，一切從農(nóng)民的利益出發(fā)，在征地補(bǔ)償安置上最大限度的保障農(nóng)民的合法權(quán)益，確保被征地農(nóng)民當(dāng)前生活質(zhì)量不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生活有保障，讓農(nóng)民切實(shí)分享到經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設(shè)的成果。

參考文獻(xiàn)

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第5篇：土地征收安置辦法范文

從法理上看，造成這種局面有其必然性，原因在于我國(guó)還沒有一部專門的拆遷法來保障被拆遷者的利益。

此前，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》因其相關(guān)內(nèi)容與物權(quán)法抵牾而導(dǎo)致非議，并最終在2011年1月《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》通過后被廢止。

按照物權(quán)法的規(guī)定，只有“為了公共利益的需要”才能征收土地與不動(dòng)產(chǎn)。地方政府并不希望嚴(yán)格限定“公共利益”，因?yàn)槟壳岸鄶?shù)拆遷征地行為都屬于商業(yè)性質(zhì)。利益博弈導(dǎo)致拆遷法難以出臺(tái)。

另一方面，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中諸如“公平補(bǔ)償”的表述過于籠統(tǒng)，容易留下暗箱操作空間。盡管第十九條規(guī)定補(bǔ)償“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”，但由于開發(fā)商往往極力壓縮補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并將之轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中，因而被拆遷戶往往不同意搬遷甚至寧愿做“釘子戶”。

顯然，這并不是新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展道路。新型城鎮(zhèn)化，就是不但要保障農(nóng)民的土地權(quán)益，還要讓農(nóng)民享受到城市發(fā)展的成果。

所幸各地政府在探索征地拆遷的補(bǔ)償機(jī)制時(shí)，也涌現(xiàn)出了一些較好的做法，大致可以歸結(jié)為以下三種模式：

廣東“貨幣補(bǔ)償與留地安置并行”模式，在給予了較高貨幣補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)采用留地安置辦法，保障失地農(nóng)民的基本生活。以潮州市為例，被征地單位除了得到按征地前三年平均年產(chǎn)值的23倍補(bǔ)償之外，還可按被征地面積13%～15%的比例申請(qǐng)劃留集體建設(shè)用地，用于發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)。

海南三亞、陵水的“主動(dòng)拆遷與留物業(yè)安置”模式。政府在對(duì)被征地進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估后，將征地補(bǔ)償總費(fèi)用和工作經(jīng)費(fèi)“打包”給村委會(huì)，由其成立股份制公司實(shí)行拆遷。公司在按照法定標(biāo)準(zhǔn)給予村民拆遷補(bǔ)償后，結(jié)余費(fèi)用由全體村民共享。同時(shí)借力海南大力發(fā)展旅游業(yè)的東風(fēng)，按照征地總面積的8%給村委會(huì)優(yōu)先安排留用地，扶持發(fā)展特色商業(yè)。

河北邯鄲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的“長(zhǎng)期生活補(bǔ)貼”即“噸糧田”模式。被征地農(nóng)民在得到國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)補(bǔ)償及福利的基礎(chǔ)上，每年還可以獲得每畝兩季糧食總產(chǎn)量1噸的實(shí)物或者等額經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)就高不就低，并且可由子孫世代繼承享有。同時(shí)，積極為托管農(nóng)村發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，增加村集體的固定財(cái)政性收入。通過構(gòu)建完善的農(nóng)村社會(huì)保障體系，實(shí)現(xiàn)學(xué)有優(yōu)教、病有良醫(yī)、勞有多得、老有善養(yǎng)，確保讓老百姓充分享受城鎮(zhèn)化發(fā)展成果。

第6篇：土地征收安置辦法范文

關(guān)鍵詞:城中村;失地農(nóng)民;法律保障

一、“城中村”失地農(nóng)民的保障現(xiàn)狀及存在的問題

(一)有關(guān)土地征收的具體法律法規(guī)存在矛盾或含混不清

現(xiàn)行土地法律規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民以后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國(guó)有土地。這一規(guī)定突破了1954年憲法有關(guān)征地只能“為了公共利益”這一限制條件的規(guī)定,實(shí)際上為征收農(nóng)地轉(zhuǎn)用非農(nóng)建設(shè)提供了一種合法形式。但是產(chǎn)生了一個(gè)矛盾:對(duì)于非公共利益的農(nóng)地轉(zhuǎn)用,不經(jīng)過征地是違憲,因?yàn)椴环稀叭砍鞘型恋貫閲?guó)有土地”的憲法準(zhǔn)則;征地也違憲,因?yàn)椴环蠟榱恕肮怖妗辈趴烧鞯貞椃?zhǔn)則。又比如,《土地管理法》第16條規(guī)定“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議,由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理”。但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程爭(zhēng)議發(fā)生的原因有那些情況,爭(zhēng)議發(fā)生后如何處理,法律沒有確切規(guī)定。因此,在征地過程中農(nóng)民的權(quán)益受到損害時(shí),利用法律無法有效地保障自己的合法權(quán)益。

(二)對(duì)“公共利益”范圍界定不明確

我國(guó)現(xiàn)行《憲法》第10條第3款規(guī)定:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！痹撘?guī)定可以理解為要對(duì)集體所有土地進(jìn)行征收,就一定得符合公共利益的,非為公共利益,不得對(duì)集體土地進(jìn)行征收。但具體什么情況下征地才符合“公共利益”,哪些征地目的不是為了“公共利益”,這些卻沒有明確規(guī)定。就目前來說,國(guó)家只要是為了“公共利益”的需要隨時(shí)都可以對(duì)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行強(qiáng)制征收,并且按照《土地管理法實(shí)施條例》第25條的規(guī)定對(duì)征收這種法律行為任何單位和個(gè)人不得提出異議,如對(duì)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用有異議也只能提請(qǐng)批準(zhǔn)征地的政府裁決,但征收補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施。而且對(duì)土地征收的目的是否是為了“公共利益”也沒有嚴(yán)格的審查機(jī)制。在我國(guó)《土地管理法》中,既沒有土地征收申請(qǐng)、批準(zhǔn)前,有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)土地征收目的合法性的事前審查,也沒有土地征收被批準(zhǔn)后,被征收人認(rèn)為土地征收目的不具有合法性時(shí)的事后審查。只規(guī)定了土地征收必須經(jīng)過國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),對(duì)被征收人認(rèn)為土地征收目的不符合法律規(guī)定時(shí)的救濟(jì)機(jī)制也沒有任何規(guī)定。

(三)法律規(guī)定的征地補(bǔ)償偏低

《土地管理法》第47條是現(xiàn)行征地補(bǔ)償?shù)闹饕梢罁?jù)。該條第1款規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！卑凑胀恋卦杏猛狙a(bǔ)償,不能反映土地的位置、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價(jià)格的因素,其實(shí)質(zhì)是將土地僅僅看作一種生產(chǎn)資料,沒有考慮到土地負(fù)載的眾多社會(huì)功能和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán),從根本上忽視了土地私益性;該條第2款規(guī)定:“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六到十倍。……每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！备鶕?jù)該規(guī)定,征地(耕地)補(bǔ)償分為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)三種,其本質(zhì)不是對(duì)土地價(jià)值的補(bǔ)償,而是對(duì)地上物的補(bǔ)償;具體補(bǔ)償數(shù)值主要根據(jù)該土地被征用前三年的平均年產(chǎn)值來加以確定,對(duì)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和種植結(jié)構(gòu)、農(nóng)業(yè)耕地水平的差異缺乏體現(xiàn),無法反映被征土地的區(qū)位價(jià)值,同時(shí)使得補(bǔ)償價(jià)值極易波動(dòng),導(dǎo)致同一區(qū)位地塊補(bǔ)償價(jià)格懸殊;孤立地考慮耕地作為農(nóng)作物生產(chǎn)的年產(chǎn)值,忽視了被征耕地一旦轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地所飆升的級(jí)差價(jià)值,農(nóng)民被排除在土地增值利益的分配之外。該條第6款規(guī)定:“依照本條第2款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不能超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！边@是我國(guó)征地補(bǔ)償?shù)姆ǘㄗ罡邩?biāo)準(zhǔn)。土地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員賴以生存的基礎(chǔ),失去土地的農(nóng)民的損失除集體土地承包使用權(quán)所能創(chuàng)造的實(shí)際價(jià)值外,還包括生活保障,就業(yè)安置等方面的損失,即使是根據(jù)法律規(guī)定的最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),也是明顯偏低。

(四)對(duì)非農(nóng)用地的征用安置補(bǔ)償法律沒有規(guī)定

我國(guó)的《土地管理法》對(duì)征用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地的補(bǔ)償方法做出了比較明確的規(guī)定,但對(duì)征用農(nóng)民集體土地中非農(nóng)業(yè)用地的實(shí)施方法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有做出具體的規(guī)定與解釋?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》雖然對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償、安置方法做出了比較具體的規(guī)定,但該條例的實(shí)施對(duì)象僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地,不適用于針對(duì)農(nóng)民集體土地上房屋及附屬物的拆遷行為;而2004年1月1日起施行的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》也同樣沒有包含適用于上述問題的規(guī)定。2004年11月由國(guó)土資源部正式公布的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》,確定了新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則,允許征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)突破由《土地管理法》所規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按統(tǒng)一年產(chǎn)值30倍計(jì)算的上限。另外也涉及到了可制定區(qū)片綜合地價(jià)的內(nèi)容,以及比從前更為靈活的征地安置措施。但是針對(duì)非農(nóng)用地,特別是農(nóng)民宅基地等土地的征用補(bǔ)償,依然未做出較為明確的規(guī)定。

二、健全和完善“城中村”失地農(nóng)民法律保障機(jī)制的思考

(一)完善法律規(guī)范,健全法律體系

由于“城中村”農(nóng)民的宅基地與城市居民的房屋用地的性質(zhì)和來源有很大區(qū)別,村民又不能享受城市政府提供給城市居民的許多社會(huì)保障,絕不能套用《城市房屋拆遷安置條例》;同時(shí),“城中村”又是農(nóng)民土地被征用后的最后居留地,不能適用《土地管理法》規(guī)定的征地補(bǔ)償辦法。為此,必須進(jìn)行新的立法,或修訂現(xiàn)行法律,使政府的改革行為合法,保障農(nóng)村和農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵犯,保護(hù)集體資產(chǎn)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)不被損害;對(duì)“城中村”的拆遷安置和土地征用行為予以規(guī)范,做到有法可依,有法必依。在土地收益的分配上盡可能對(duì)村民和投資方有利。完善對(duì)征收農(nóng)村宅基地的補(bǔ)償和拆遷安置的法律規(guī)定。就“城中村”中以房屋為主的農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的拆遷安置補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)制定相關(guān)法律,確定法律適用,使其在“城中村”改造的實(shí)踐中有法可依。完善《中華人民共和國(guó)土地管理法》、土地征用條例的修訂與實(shí)施,從法律上建立完善土地征用目的合法性審查機(jī)制,建立征地價(jià)格及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)聽證制度、土地征用爭(zhēng)議司法仲裁制度。地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定分配機(jī)制、安置辦法、管理體制操作程序,對(duì)村集體組織獲得國(guó)家的土地補(bǔ)償后的使用或者分配做出具體規(guī)定。要修改行法律法規(guī)關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地不能出租、轉(zhuǎn)讓和抵押等的規(guī)定,只要符合土地利用規(guī)劃,只要在嚴(yán)格的土地用途管制之內(nèi),應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)商和土地所有者進(jìn)行平等的談判,讓土地所有者――農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與用地方直接談判和交易。

(二)明確界定“公共利益”,避免侵犯農(nóng)民合法的土地權(quán)益

世界上大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定國(guó)家征用土地的權(quán)利僅限于公共利益的需要。我國(guó)只是原則性地規(guī)定了土地征收必須符合“公共利益”,但具體什么是符合“公共利益”,卻沒有明確規(guī)定,這種方法給予了國(guó)家行政機(jī)構(gòu)極大的自由裁量權(quán),也給予了國(guó)家司法機(jī)構(gòu)極大的法律解釋權(quán),他可以確定某種特定用途是否符合公共需要的性質(zhì),因此我國(guó)應(yīng)采取更為明確的立法方式確定“公共利益”的范圍。規(guī)范土地征收程序,以保障土地征收的公平正義。在土地征收過程中,要注重被征收土地者在整個(gè)過程中的參與,保證在征用農(nóng)民土地的過程中土地權(quán)利人有充分的參與權(quán)和知情權(quán)。讓他們?cè)谡魇盏哪康男?、征收的范圍、征收補(bǔ)償安置和補(bǔ)償安置費(fèi)用在使用、管理方面都有充分的發(fā)表意見的機(jī)會(huì),并能夠采取足夠的措施保護(hù)其合法權(quán)益。

(三)確定合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),按時(shí)兌現(xiàn)補(bǔ)償款

一是逐步提高土地征用補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地征用補(bǔ)償要充分考慮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長(zhǎng)的實(shí)際。應(yīng)該以農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)全部進(jìn)入社保測(cè)算能領(lǐng)到城區(qū)最低生活保障金作為參照系,將現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高。這僅僅是靜態(tài)預(yù)期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),今后應(yīng)逐步調(diào)升。國(guó)家應(yīng)該通過立法,提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),并確保征地補(bǔ)償安置經(jīng)費(fèi)支付到位。政府要通過壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),適當(dāng)降低稅、費(fèi),調(diào)整土地出讓收益分配比例,提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二是在統(tǒng)一征地中逐步推行土地“片區(qū)綜合價(jià)”。堅(jiān)持市場(chǎng)化方向,根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃,按地段、地類等將城市土地劃分成若干個(gè)區(qū)片,每一區(qū)片確定一個(gè)相對(duì)合理的基準(zhǔn)地價(jià),在統(tǒng)一征地時(shí),實(shí)行統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益為基本出發(fā)點(diǎn),同時(shí)兼顧補(bǔ)償?shù)墓胶侠硇?。處理要考慮土地征用前的價(jià)值外,還要考慮土地的區(qū)位、土地的預(yù)期收益、供求狀況、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素。合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照公平的市場(chǎng)價(jià)格兼顧政府財(cái)政的承受能力給予補(bǔ)償。在土地權(quán)利的市場(chǎng)價(jià)可以確定的地方,如城市郊區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)普遍采取“公平市場(chǎng)價(jià)”的方法,在公平市場(chǎng)價(jià)難以確定的地方,以公平市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn),同時(shí)規(guī)定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),即定下限不定上限,但補(bǔ)償不得低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

(四)以保障農(nóng)民權(quán)益為核心改革土地制度

首先,要明晰土地所有權(quán)的真正主體。推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的股份制改革,將包括土地在內(nèi)的集體資產(chǎn)核資折股,量化到農(nóng)民個(gè)人,組建初級(jí)股份合作社,讓每一個(gè)村民擁有一份相應(yīng)的股權(quán),按股給農(nóng)民分紅利。只有實(shí)行這種土地農(nóng)民所有制,才能真正實(shí)現(xiàn)“耕者有其田”,使農(nóng)民的土地權(quán)益從根本上得到保護(hù)。其次,要合理界定土地使用權(quán)主體的權(quán)利范圍。明確農(nóng)民土地使用權(quán)是涵蓋承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、入股權(quán)、繼承權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)的具有交換價(jià)值的獨(dú)立資產(chǎn)。再次,要完善土地征收制度。把現(xiàn)行強(qiáng)制性的行政征收行為轉(zhuǎn)變?yōu)榻灰仔缘氖袌?chǎng)購(gòu)買行為,積極推進(jìn)農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn),打破國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷,實(shí)現(xiàn)集體土地與國(guó)有土地同樣用途、同等價(jià)格、同樣收益的目標(biāo)。允許和鼓勵(lì)農(nóng)民以租賃、參股等方式參與土地收益的二次分配,獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

參考文獻(xiàn):

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第7篇：土地征收安置辦法范文

關(guān)鍵詞：征地補(bǔ)償；未來性；可增值性

中圖分類號(hào)：D913 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2013）05-0126-02

一、我國(guó)征地補(bǔ)償制度存在的問題

目前我國(guó)征地補(bǔ)償制度存在多方面的缺陷，并在實(shí)際征地中引發(fā)一系列社會(huì)法律問題。這里以廣州大學(xué)城的興建為例。

廣州大學(xué)城的興建，被認(rèn)為是廣東省教育事業(yè)發(fā)展的一個(gè)新的里程碑。然而，在發(fā)展教育的背后，卻是以摧毀耕地和驅(qū)逐原住民為代價(jià)，而一度的強(qiáng)拆強(qiáng)遷事件更是鬧得滿城皆知。然則近年來，大學(xué)城多塊土地被拍賣，皆被開發(fā)者高價(jià)取得，此事件更是引起軒然大波?！稄V州市番禺區(qū)廣州大學(xué)城項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定，“按房屋類型，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從400元到850元/平方米。村民們獲補(bǔ)償款項(xiàng)的雖按照征用耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的最高限計(jì)算，但每戶拆遷補(bǔ)償亦不過10.92萬元，按時(shí)搬遷拆房獎(jiǎng)勵(lì)10.08萬元，人頭獎(jiǎng)勵(lì)6.66萬元，加起來每戶可得的拆遷補(bǔ)償款僅為27.66萬元左右。”[1]然而，征收后的土地政府以空閑為由，將多塊土地進(jìn)行出賣，拍賣價(jià)格竟為征收價(jià)格的近10倍，達(dá)到每平方米價(jià)格7 000多元的高價(jià)。而今，大學(xué)城商業(yè)南區(qū)于2012年7月拆除，建設(shè)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)站。作為一個(gè)公共利益需要的設(shè)施，竟然要拆除原有的商業(yè)中心以得到空地建設(shè)；更諷刺的是，在即將拆除的商業(yè)中心旁邊，就是拍賣出去的土地，正在建設(shè)中的商品房。

廣州大學(xué)城被拆遷后，如今只剩下4個(gè)保留村，已無耕地。在這種情況下，被征地的農(nóng)民除少部分加入學(xué)校的物業(yè)管理工作中，其余大多數(shù)人卻不得不遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)，外出另謀生路，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)成其最大問題。以公共利益興辦教育為幌子，以補(bǔ)償性的價(jià)格征收土地，而后通過出讓，轉(zhuǎn)手天價(jià)拍賣大學(xué)城土地；大學(xué)城具有的優(yōu)越配套設(shè)施和濃厚人文氛圍，這正是開發(fā)商所看重的。如此“低買高賣”之舉，甚至有人將之表述為，“以大學(xué)城建設(shè)帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展”。

無論是借著公共利益的名頭進(jìn)行征地，又或是確實(shí)為公共利益征地而后變?yōu)樯虡I(yè)用地的，在我國(guó)這類情況屢見不鮮。之所以出現(xiàn)這種情況，是由于我國(guó)目前對(duì)土地用途并沒有做出具體明確的區(qū)分，這樣就導(dǎo)致了在征地與土地出讓二者之間價(jià)格的不均衡，存在著巨額的利潤(rùn)空間，從而使得政府與開發(fā)商聯(lián)手，共同獲取利益。然則作為土地使用者的農(nóng)民卻只是獲得極少的補(bǔ)償款。

二、我國(guó)目前征地補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀

按照《土地管理法》的規(guī)定，集體土地被國(guó)家征用后，相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用則包括耕地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)?！捌渲姓魇崭氐耐恋匮a(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍?！钡?，“每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。”

有些學(xué)者對(duì)這種人為降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的做法大為批評(píng)，認(rèn)為應(yīng)該按照等價(jià)交換的原理來計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用，目前的補(bǔ)償費(fèi)并不能體現(xiàn)土地的真正價(jià)值；而農(nóng)民作為土地的使用者，卻僅僅是獲得了一些最基本的補(bǔ)償，“按照我國(guó)東部地區(qū)一般耕地年產(chǎn)值800元左右計(jì)算，每畝土地補(bǔ)償費(fèi)至多2萬元，僅相當(dāng)于普通公務(wù)員一年的工資收入，根本不能體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值，損害了原土地所有人的經(jīng)濟(jì)利益……改革開放以來低價(jià)征用農(nóng)民的土地，至少使農(nóng)民蒙受了2萬億元的損失”。

我國(guó)集體土地征用補(bǔ)償制度采用的是一次性貨幣補(bǔ)償制度。這種一次性補(bǔ)償方式?jīng)]有考慮到土地對(duì)于被征地農(nóng)民的長(zhǎng)期作用與保障功能，沒有考慮到土地未來的可能增值空間。因此，如何完善征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制度，體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值與預(yù)期價(jià)值，確保被征地農(nóng)民的未來生計(jì)，就成為了一個(gè)重大而復(fù)雜的問題。

對(duì)此，有些學(xué)者將此問題用土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的“未來性”[2]來加以概括，筆者也將使用未來性一詞。

三、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的未來性概述

征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的未來性，應(yīng)該與土地現(xiàn)有價(jià)值和補(bǔ)償?shù)囊淮涡韵鄬?duì)應(yīng)的一個(gè)概念。其含義是土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)僅僅衡量被征土地的現(xiàn)有價(jià)值，還應(yīng)充分考慮土地未來的可增值空間，體現(xiàn)出土地的未來價(jià)值。但未來性一詞涉及的又不僅僅是土地可預(yù)期的未來價(jià)值，還包括因此引起的一系列問題，如被征地農(nóng)民的未來生活保障問題。

（一）有關(guān)學(xué)者的觀點(diǎn)

我國(guó)從20世紀(jì)90年代開始，就有很多學(xué)者對(duì)征地實(shí)踐中存在的問題進(jìn)行多角度、多層次的探索研究，力圖為征地制度改革提供理論依據(jù)并據(jù)此構(gòu)建新的土地征用制度，以變解決征地過程中遇到的各種問題。其中，征地補(bǔ)償?shù)膯栴}是眾多問題中的關(guān)鍵點(diǎn)，有很多學(xué)者就此發(fā)表過不同的意見，特別是就土地的未來價(jià)值或預(yù)期收益來衡量補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)這一問題上，更是眾說紛紜。

黃賢金等認(rèn)為，“隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，客觀上要求土地作為商品，其價(jià)值由市場(chǎng)來確定?！盵3]由此，征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)參照被征土地的市場(chǎng)價(jià)格來確定；應(yīng)改變國(guó)家現(xiàn)有按被征土地原用途確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制度，而按土地的預(yù)期收益來確定。

鐘水映等學(xué)者也認(rèn)為，現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有體現(xiàn)土地的真正價(jià)值，不能體現(xiàn)農(nóng)民對(duì)土地的長(zhǎng)期收益，也不能全面體現(xiàn)“土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系”，從而造成征地過程中的經(jīng)濟(jì)利益分配不均衡，從而引發(fā)各種社會(huì)矛盾；其建議在征地時(shí)應(yīng)按照等價(jià)交換的市場(chǎng)原則進(jìn)行，體現(xiàn)土地的可增值性，從而確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)[4]。

當(dāng)然，也有學(xué)者對(duì)此持有不同的觀點(diǎn)。

以周誠(chéng)代表的學(xué)者就不認(rèn)同，其認(rèn)為，以土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償不盡合理，理由是土地增值區(qū)分為自力增值和外力增值兩種情況?！稗r(nóng)地轉(zhuǎn)非后的土地增值屬于外力增值，不是原土地所有者或使用者對(duì)土地進(jìn)行投資的結(jié)果，而是來源于整個(gè)社會(huì)，那么增值應(yīng)該歸公?！盵5]就此，征地補(bǔ)償只能按土地的原用途進(jìn)行補(bǔ)償。

孫計(jì)川認(rèn)為，“征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是按照原有條件使用土地本來可以獲得、由于征地而失去的收益?！盵6]即認(rèn)為征地補(bǔ)償應(yīng)立足于土地原用途，而不應(yīng)包括土地未來可能的收益。

在上述兩種觀點(diǎn)中，筆者贊同第一種觀點(diǎn)，即征地補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)土地的未來預(yù)期收益，即具有未來性。本文將從理論和實(shí)踐兩個(gè)方面分別進(jìn)行論述。

（二）理論基礎(chǔ)及其現(xiàn)實(shí)依據(jù)

1.公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t

在實(shí)踐中，政府在征用農(nóng)民的土地后，就通過劃撥和出讓的方式轉(zhuǎn)讓給使用方，在這一過程產(chǎn)生的巨額利益，都將歸征地方所有，而農(nóng)民作為土地原本的使用者卻只僅僅獲得低額的補(bǔ)償款。如上述提到的大學(xué)城的“地王”；滬寧高速的土地補(bǔ)償費(fèi)僅為8 000元/畝，而其在香港的上市的土地市值高達(dá)20萬元/畝。農(nóng)村集體土地在被征收后，土地的性質(zhì)將發(fā)生轉(zhuǎn)變，這過程產(chǎn)生的增值利益全部被政府取得；在某種意義上，征地成了政府獲利的工具。這實(shí)際上是剝奪了農(nóng)民對(duì)其土地享有的預(yù)期利益，違背了公平原則。因此，應(yīng)確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的未來性，立足于土地的預(yù)期利益，通過某種制度的設(shè)計(jì)使被征地的農(nóng)民也能夠分享到這一可期待的利益，對(duì)被征地農(nóng)民進(jìn)行公平合理的補(bǔ)償。

2.保障農(nóng)民的可期待利益

土地由于其所具有的特殊屬性，其收益是長(zhǎng)期可持續(xù)的。在正常的環(huán)境下，農(nóng)民可以在這塊土地上不斷獲得收益。而一旦土地被國(guó)家征收，即使農(nóng)民得到了一部分的補(bǔ)償，但并不能真正填補(bǔ)其對(duì)土地的預(yù)期收益。如《土地管理法》中提到的征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，這里我們可否理解為只補(bǔ)償了農(nóng)民6到10年的可期待利益。那10年后的耕地利益就這樣被國(guó)家剝奪了嗎？而當(dāng)農(nóng)民在投入大量精力與金錢對(duì)土地進(jìn)行改良后，預(yù)期利益與補(bǔ)償費(fèi)的反差將尤為強(qiáng)烈。因此目前這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不能彌補(bǔ)農(nóng)民對(duì)土地未來持續(xù)收益的預(yù)期，應(yīng)通過制度的設(shè)計(jì)來保障農(nóng)民的可預(yù)期利益。

3.土地的社會(huì)保障功能

在我國(guó)，集體土地尤其是耕地有一個(gè)顯著特點(diǎn)：承載了農(nóng)村的社會(huì)保障功能。在目前農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未完善的前提下，耕地所產(chǎn)生的糧食就成了就直接的社會(huì)保障。我國(guó)農(nóng)民的心態(tài)其實(shí)很簡(jiǎn)單，只要有飯吃，將生活地很安穩(wěn)。而土地被征用之后，雖然可以得到一次性的貨幣補(bǔ)償款，但面臨著其他眾多的問題。如何重新謀生，如何重新安穩(wěn)的生活；而一旦大量的農(nóng)民涌入城市，又將導(dǎo)致其他的社會(huì)問題。立足土地的未來利益，充分考慮這一現(xiàn)實(shí)問題，保障被征地農(nóng)民的未來生計(jì)，體現(xiàn)原有的土地保障功能，這都必須在新的征地制度中體現(xiàn)出來。

4.國(guó)外的相關(guān)立法

世界上的一些國(guó)家在規(guī)定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，其關(guān)注的不只是土地的現(xiàn)有價(jià)值，還包括未來預(yù)期的增值。如美國(guó)在征地補(bǔ)償方面采用的是公正補(bǔ)償原則，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是以征用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：包括被征用土地現(xiàn)有的價(jià)值和土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價(jià)值；除此之外，還補(bǔ)償相鄰?fù)恋厮姓咭蛘魇账艿降膿p失。法國(guó)采用的是公平補(bǔ)償原則，簡(jiǎn)單地說，其要求的是被征收者并不因?yàn)檎魇斩艿綋p失，也沒有因?yàn)檠a(bǔ)償而獲利。

四、土地的未來利益作為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)――以現(xiàn)實(shí)存在的做法為依據(jù)

總體來看，要在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中加入未來性的制度設(shè)計(jì)，就必須拋棄現(xiàn)有的一次性貨幣補(bǔ)償?shù)淖龇āＴ趶?qiáng)調(diào)公平補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，將農(nóng)民對(duì)土地的預(yù)期收益轉(zhuǎn)化成一種新的存在方式，讓農(nóng)民不會(huì)因?yàn)橥恋乇徽饔枚?duì)土地的可期待利益；而要想實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)化，必須采取新的土地征用補(bǔ)償方式。

近年來，各地在征地實(shí)踐試點(diǎn)中都采取了一些新的補(bǔ)償方式，并取得了一些較為成功的經(jīng)驗(yàn)。這些補(bǔ)償方式，都較為成功地將農(nóng)民對(duì)土地的長(zhǎng)期收益轉(zhuǎn)化為新的方式，保障著農(nóng)民的生活水平不因征地而有所降低。筆者對(duì)有關(guān)試點(diǎn)進(jìn)行歸類總結(jié)，記述如下。

（一）股權(quán)補(bǔ)償

股權(quán)補(bǔ)償，指的是農(nóng)民的土地在被征用的時(shí)候，并不直接支付補(bǔ)償款，而是將該土地補(bǔ)償款參與入股經(jīng)營(yíng)，以每年的經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行分紅。這種模式直接將土地的預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為每年的分紅，從一定程度上看，農(nóng)民并沒有因?yàn)檎鞯囟テ溟L(zhǎng)期利益，有效地保障了農(nóng)民（下轉(zhuǎn)130頁(yè)）（上接127頁(yè)）的根本利益。

最具代表性的則是江蘇省兩地采取的做法。其一，吳中區(qū)青口鎮(zhèn)的土地合作社，其對(duì)本鎮(zhèn)內(nèi)被征收的土地進(jìn)行量化處理，“以每畝一股不低于1萬元折價(jià)入股”，每年進(jìn)行分紅。其二，泰州海陵區(qū)則是在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立了專門的管理機(jī)構(gòu)――鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室，負(fù)責(zé)管理本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的征地補(bǔ)償費(fèi)。在發(fā)展程度不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，分別采取不同的做法。大致可分為以下三種情況：一是在生產(chǎn)較為落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，采取的做法是：由管理辦公室統(tǒng)一把補(bǔ)償費(fèi)存入銀行，后每年將利息分給被征地農(nóng)民。二是工業(yè)生產(chǎn)較為成熟的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，補(bǔ)償費(fèi)則統(tǒng)一由資產(chǎn)管理辦公室管理，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展再生產(chǎn)，再進(jìn)行分紅。三是而位于城市近郊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室從征地補(bǔ)償費(fèi)中拿出資金，發(fā)展生產(chǎn)，進(jìn)行投資，年底進(jìn)行收益分紅[7]。

（二）留地安置

留地安置是按照約定的一定比例設(shè)置留用地，供被征地農(nóng)民按城市規(guī)劃要求開發(fā)、經(jīng)營(yíng)。留用地經(jīng)營(yíng)所得收入，只能用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)和改善農(nóng)民生活。

江蘇省蘇州市政府了《蘇州市征用土地暫行辦法》，其中規(guī)定了留地安置的做法，留用地作為征地后政府對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償方式之一。留用地的面積也在《暫行辦法》中有具體的規(guī)定“在規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，根據(jù)需安置的農(nóng)業(yè)人口中，按照留用地所在地的土地級(jí)差收益和人均年收入1 000元標(biāo)準(zhǔn)，核發(fā)留用地指標(biāo)?！痹谠撧k法中，還強(qiáng)調(diào)留用只能用于發(fā)展本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，或由村民進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

（三）社會(huì)保障機(jī)制

社會(huì)保障機(jī)制的補(bǔ)償方式，即是為被征地的農(nóng)民購(gòu)買社保，并規(guī)定在有條件的城鎮(zhèn)需將其納入城鎮(zhèn)居民社會(huì)保障體系。這對(duì)于被征地農(nóng)民來說，相當(dāng)于以土地的預(yù)期收入變換成社會(huì)保險(xiǎn)。目前，不少地方應(yīng)采取此種做法。即從征地補(bǔ)償費(fèi)和政府土地招標(biāo)拍賣出讓取得的收益中取出一定比例，用于為被征地農(nóng)民辦理養(yǎng)老與醫(yī)療保險(xiǎn)。

浙江省在《關(guān)于加快建立被征地農(nóng)民社會(huì)保障制度的通知》中，規(guī)定了這種補(bǔ)償方式，具體做法為：一般應(yīng)先實(shí)行基本生活保障方式；也可采用基本生活保障與社會(huì)保障相結(jié)合實(shí)行的辦法；少數(shù)有條件的地方，還應(yīng)該直接將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障納入城鎮(zhèn)社保體系。同時(shí)規(guī)定：“被征地農(nóng)民參加基本生活保障和基本養(yǎng)老保險(xiǎn)所需資金由政府、村（組）集體經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人共同出資籌集。政府承擔(dān)部分不低于保障資金總額的30%，村（組）集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人承擔(dān)70%，從土地補(bǔ)償費(fèi)、征地安置補(bǔ)助費(fèi)中列支和抵交?！?/p>

參考文獻(xiàn)：

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[3]黃賢金，等.中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)理分析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)，2001，（9）.

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[5]周誠(chéng).農(nóng)地征用中的公正補(bǔ)償[J].中國(guó)土地，2004，（Z1）.

第8篇：土地征收安置辦法范文

1.分配補(bǔ)償安置費(fèi)用及形式

為從根本上妥善解決被征地農(nóng)民的社會(huì)保障及基本生活保障問題，海林市委市政府進(jìn)行了深入研究，成立了由開發(fā)區(qū)、海林鎮(zhèn)人民政府以及國(guó)土資源局、民政局、勞動(dòng)社會(huì)保障局等單位組成的被征地農(nóng)民安置領(lǐng)導(dǎo)小組，并成立了開發(fā)區(qū)被征地農(nóng)民安置理財(cái)小組辦公室。在反復(fù)調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，依據(jù)省政府相關(guān)文件精神，結(jié)合海林的實(shí)際情況，以人為本創(chuàng)新制定出臺(tái)了海林市被征地農(nóng)民補(bǔ)償安置辦法：一是采取補(bǔ)償資金入股經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行補(bǔ)償安置，使農(nóng)民變?yōu)楣擅瘢瑢?shí)現(xiàn)了發(fā)展與農(nóng)民成果共享。2009年1月1日以后被征收土地農(nóng)戶的所得以旱田地基準(zhǔn)地價(jià)14.53元/平方米為參數(shù)，每1000平方米的農(nóng)戶所得土地安置補(bǔ)償費(fèi)為一股， 2009年度每股年固定收益率為8.5%，之后每年度固定收益率上浮0.1%，每股固定收益率達(dá)到10%為止。2008年12月末前被征地的農(nóng)戶入股，需將農(nóng)戶領(lǐng)取的征收土地安置補(bǔ)償費(fèi)（含青苗補(bǔ)償和地上附著物的補(bǔ)償金）上交海林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，每1000平方米征收土地的安置補(bǔ)償金為一股，由被征收土地農(nóng)戶持征地協(xié)議辦理入股手續(xù)，每股年度固定收益為1448元。入股農(nóng)民分紅額度超過城市最低生活標(biāo)準(zhǔn)10%，而且逐年遞增。若每股固定收益率超過10%的為上述定額收益；每股固定收益率未達(dá)到10%的，之后每年固定收益率上浮0.1%，每股固定收益率達(dá)到10%為止。采取農(nóng)戶入股自由退股自由，入股的農(nóng)戶如有特殊情況需要資金，可以隨時(shí)退股或變更參股額度。二是對(duì)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)100%失地農(nóng)戶、失地病困戶、失地農(nóng)民（男60歲、女55歲），按核定的實(shí)際情況協(xié)調(diào)辦理農(nóng)村低保。由海林鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)，被征地村推薦，上報(bào)民政局審核批準(zhǔn)，保證了辦理低保的農(nóng)民生活水平不低于被征地前的生活水平。

2.大部分被征地農(nóng)民不等不靠，自己主動(dòng)找出路改善生活

據(jù)調(diào)查情況看，被征地的農(nóng)民特別是完全失地的農(nóng)民其身份性質(zhì)基本上處于城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民之間。由于完全失去土地和戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非，他們已經(jīng)不屬于農(nóng)村集體組織成員。鑒于城鎮(zhèn)就業(yè)壓力過大，部分農(nóng)民沒有被納入城鎮(zhèn)就業(yè)安置渠道，即使被納入城鎮(zhèn)就業(yè)安置渠道的部分農(nóng)民，由于就業(yè)技能較差，也無法真正就業(yè)。因此，他們中的相當(dāng)一部分不等不靠，自己主動(dòng)找出路謀生計(jì)，以增加收入，提高生活水平。

3.有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，積極扶持被征地農(nóng)民幫助找出路

許多集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立了勞務(wù)輸出站，及時(shí)掌握勞務(wù)用工信息，優(yōu)先安排被征地農(nóng)民外出務(wù)工。對(duì)喪失勞動(dòng)能力且無生活來源的老弱病殘被征地農(nóng)民，開發(fā)區(qū)在征地時(shí)就根據(jù)實(shí)際情況給予一次性補(bǔ)貼。一些村級(jí)組織不僅從村財(cái)務(wù)中為其代繳勞動(dòng)積累等費(fèi)用，還拿出部分資金資助衣食住行。有的村集體經(jīng)濟(jì)組織通過自辦第三產(chǎn)業(yè)，吸納部分剩余勞動(dòng)力。

4.政府采取措施扶持被征地農(nóng)民

一是加強(qiáng)與勞務(wù)市場(chǎng)的信息聯(lián)系，為具備條件的農(nóng)民多渠道選擇就業(yè)途徑。二是進(jìn)入開發(fā)區(qū)企業(yè)用工，優(yōu)先選擇具備上崗條件的失地農(nóng)民。開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)就業(yè)前分期分批地送到學(xué)校、職業(yè)學(xué)校進(jìn)行對(duì)口短期培訓(xùn)。三是為進(jìn)入經(jīng)商行業(yè)的失地農(nóng)民辦理“綠卡”，免收一切稅費(fèi)。通過以上三種途徑安置失地農(nóng)民1800余人。

二、解決被征地農(nóng)民生活及征地工作的建議

1.抓好現(xiàn)行法律法規(guī)及政策規(guī)定的落實(shí)

對(duì)不符合相關(guān)法律法規(guī)的用地報(bào)件，安置措施不到位，難以落實(shí)的，應(yīng)該嚴(yán)把審批關(guān)。用地報(bào)件退回原單位，不得報(bào)批用地。對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)的用地，而且沒有按照批準(zhǔn)文件安置被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活的，應(yīng)當(dāng)限期糾正。征地補(bǔ)償費(fèi)用必須先繳到國(guó)土資源部門，再由國(guó)土資源部門在征地批準(zhǔn)后劃撥到鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政專戶。補(bǔ)償安置費(fèi)用必須依法按時(shí)發(fā)放，全額到位，不得拖欠。補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)費(fèi)用，鄉(xiāng)管村（組）應(yīng)該設(shè)立專戶進(jìn)行管理，收取、支出、用途等情況均應(yīng)向本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員公布，接受群眾監(jiān)督。在當(dāng)前鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政薄弱，村民自治組織管理水平較低的情況下，要明確一個(gè)監(jiān)管部門（機(jī)構(gòu)），專門監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村，對(duì)安置補(bǔ)償費(fèi)用的分配、使用，對(duì)侵占、截留、挪用征地費(fèi)用的行為，依法予以查處。要認(rèn)真實(shí)行征地“兩公告一登記制度”，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

2.嚴(yán)格規(guī)范政府行為，謹(jǐn)慎使用征地權(quán)

征地范圍過寬是我國(guó)征地制度缺陷之一，要明確界定“公共利益”的內(nèi)涵和外延，非公共利益目的征地侵犯了農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該逐步摒棄。在處理好“保紅線、保發(fā)展、維權(quán)利”三者關(guān)系的前提下，嚴(yán)格控制征地面積，盡可能少征地。除國(guó)家支持的能源、交通、水利、環(huán)保、基礎(chǔ)設(shè)施用地外，嚴(yán)格控制其他項(xiàng)目用地。真正實(shí)現(xiàn)保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，保證公共利益用地。

3.確認(rèn)農(nóng)民集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行征地補(bǔ)償

農(nóng)民集體土地必須依法由土地行政主管部門統(tǒng)一實(shí)行土地權(quán)屬登記和建檔。要健全農(nóng)民集體土地證書的檢查制度，及時(shí)糾正和查處違法違規(guī)用地。征地補(bǔ)償除了要考慮土地被征前的價(jià)值外，還應(yīng)該考慮土地的區(qū)位、土地市場(chǎng)供求情況、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及政府的宏觀政策等因素。

4.建立公開公正的征地程序，積極維護(hù)賦予農(nóng)民合法權(quán)利

在國(guó)家特別重視“保紅線、保發(fā)展”，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益呼聲越來越高的情形下，嚴(yán)格履行正常的征地程序尤為重要。政府部門及涉及征地的單位都要嚴(yán)格遵守和履行征地程序，確保征地中的每個(gè)環(huán)節(jié)都符合法律法規(guī)規(guī)定的程序，尤其是“兩公告、一公開”，“征地聽證會(huì)”等環(huán)節(jié)，要確保真實(shí)、公開、公正、公平，確保被征地農(nóng)民合法權(quán)利得到有效落實(shí)。

第9篇：土地征收安置辦法范文

[關(guān)鍵詞]城中村改造，征地拆遷，立法探索，立法缺陷，立法完善

[中圖分類號(hào)]D912．29　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1004—4175（2012）06—0135—04

[作者簡(jiǎn)介]白呈明（1962-），男，陜西安塞人，西安財(cái)經(jīng)學(xué)院文法學(xué)院副院長(zhǎng)，教授，主要研究方向?yàn)檗r(nóng)村法制問題。

伴隨我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)和城市化進(jìn)程的加快，針對(duì)農(nóng)民土地的征地拆遷也在全國(guó)范圍大規(guī)模地展開。但由于征地拆遷法律制度的不健全，征地各方當(dāng)事人的利益邊界缺乏權(quán)威界定，各種矛盾沖突紛至沓來，甚至形成激烈的對(duì)抗，引發(fā)局部的社會(huì)震蕩，嚴(yán)重危害社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展。在這一背景下，城中村改造征地拆遷得以產(chǎn)生，許多地方政府和開發(fā)區(qū)竭力通過這一模式獲取城市建設(shè)用地，以克服傳統(tǒng)征地拆遷方式的缺陷和制約。

一、城中村改造中征地拆遷的立法探索

較之傳統(tǒng)的征地拆遷方式，即按照土地管理法等法律規(guī)定進(jìn)行的征地拆遷，城中村改造中征地拆遷的立法呈現(xiàn)出一定特色：

（一）通過法律創(chuàng)制，初步建立起征地拆遷補(bǔ)償?shù)牡胤叫苑ㄒ?guī)體系。征地拆遷工作受到許多政策法規(guī)的剛性約束，必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作。然而，由于我國(guó)正處于全面轉(zhuǎn)型期，有關(guān)征地拆遷的政策法律在不斷制定和完善中。在國(guó)家層面，目前征地拆遷的政策法律主要有：《憲法》《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》《物權(quán)法》《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）和《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》（國(guó)土資發(fā)[2004]238號(hào)）等。這些規(guī)范性文件分別對(duì)土地征收的范圍、程序以及征地補(bǔ)償項(xiàng)目和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等問題做出了規(guī)定。2011年1月21日，國(guó)務(wù)院的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)一步對(duì)城市國(guó)有土地上的房屋征收補(bǔ)償涉及的一系列問題做出明確規(guī)定。然而，與城中村改造緊密相關(guān)的農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償問題，一直缺乏國(guó)家層面的明確法律規(guī)定，實(shí)踐中長(zhǎng)期處于一種無序狀態(tài)。

在此背景下，各大中城市相繼出臺(tái)規(guī)范城中村改造的地方性法規(guī)和政府規(guī)章，在一定程度上填補(bǔ)了法律空白，并且初步形成調(diào)整這一領(lǐng)域的地方性法規(guī)體系。比如，西安市為推進(jìn)和規(guī)范城中村改造，近年來先后制定了《西安市城中村改造管理辦法》《西安市城市房屋拆遷估價(jià)暫行規(guī)定》《西安市城中村村民房屋建設(shè)管理辦法（試行）》等地方性法規(guī)。這些地方立法對(duì)拆遷補(bǔ)償管理體制、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋評(píng)估、產(chǎn)權(quán)面積認(rèn)定做出明確的規(guī)定，使農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償有了一定法律依據(jù)，彌補(bǔ)了土地管理法等有關(guān)土地征收補(bǔ)償規(guī)定的不足，在一定程度上解決了征地拆遷補(bǔ)償?shù)姆扇蔽粏栴}。

（二）運(yùn)用法律手段，化解了征地拆遷中的諸多難題。傳統(tǒng)征地拆遷方式常常引發(fā)一些困擾人們的老大難問題，諸如拆遷安置對(duì)象、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)面積認(rèn)定、房屋估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、違章建筑和非法買賣宅基地處置、糾紛解決機(jī)制等。而在城中村改造征地拆遷中，對(duì)這些問題的解決有了較為明確的規(guī)定，各地政府通過法律手段的運(yùn)用，逐步化解了諸多難題。針對(duì)征地拆遷中暴露的突出問題，國(guó)家先后制定了大量法規(guī)和政策，提出許多剛性要求，強(qiáng)化指導(dǎo)和規(guī)范征地拆遷行為，以確保被征地農(nóng)民權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定。比如，嚴(yán)格限定征地范圍，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制定統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價(jià)，實(shí)行先安置后拆遷，整治強(qiáng)征強(qiáng)拆等。而各地政府在具體實(shí)踐中則對(duì)相關(guān)國(guó)家政策法律不斷修正、豐富和完善，以彌補(bǔ)疏漏之處，使諸多難題的解決辦法更具操作性。比如，針對(duì)部分村民為獲取更多補(bǔ)償而進(jìn)行的“搶栽搶種”、過度“密植苗木”、房屋加層搭建等問題，西安市通過地方立法做出明確規(guī)定，提出了具體的解決辦法，遏制了實(shí)踐中大量存在的村民非法獲利行為。

圍繞矛盾糾紛解決，各地政府在征地拆遷中逐步引入市場(chǎng)機(jī)制。這突出表現(xiàn)為，在政府監(jiān)管和引導(dǎo)下，村民可以自主選擇開發(fā)商進(jìn)行村莊改造，開發(fā)商在獲得一定開發(fā)用地的同時(shí)，負(fù)責(zé)拆遷安置的全部資金。這樣做的好處在于：首先，可以減少政府在征地拆遷中的直接投入；其次，開發(fā)商可以采取較為靈活的市場(chǎng)機(jī)制解決拆遷安置中的矛盾和沖突，減少政府與農(nóng)民之間的直接沖突；再次，政府作為監(jiān)管者，可以相對(duì)公平地保護(hù)農(nóng)民和開發(fā)商兩方的合法權(quán)益。比如，為了預(yù)防和化解征地拆遷安置方面的糾紛，西安高新區(qū)自1991年成立以來，制定了“四方案一細(xì)則’’的征地拆遷政策，包括《村莊拆遷安置細(xì)則》《村莊上樓安置方案》《村莊拆遷統(tǒng)規(guī)自建方案》《貨幣安置辦法》等四種安置方案，采取多種安置方式相結(jié)合的模式，讓被征地農(nóng)民自愿選擇拆遷安置方式。

二、城中村改造中征地拆遷存在的立法缺陷

城中村改造征地拆遷較之于傳統(tǒng)的征地拆遷方式，盡管具有一定優(yōu)勢(shì)，但仍存在著立法缺陷。主要表現(xiàn)為：

（一）有的城中村改造的地方立法違反上位法?，F(xiàn)有的規(guī)范城中村改造的國(guó)家法律，一般都將城中村界定為“在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體土地所有制的村莊”。只有符合這一條件，才可納入城中村改造的范圍。然而實(shí)踐中，有些地方立法往往以特別規(guī)定擴(kuò)大城中村改造的范圍。如《西安市城中村改造管理辦法》第27條規(guī)定：“在市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他開發(fā)建設(shè)中涉及到村莊整體拆遷的應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定進(jìn)行整體改造，避免出現(xiàn)新的城中村?！鳖愃七@樣的規(guī)定，在客觀上放大了城中村改造范圍的尺度。在這兩類村莊中，有的耕地幾無，有的耕地還較多，統(tǒng)一適用城中村改造規(guī)定實(shí)現(xiàn)土地國(guó)有化，直接與土地管理法等法律發(fā)生沖突。因而。實(shí)踐中就出現(xiàn)了有些地方人為“創(chuàng)造條件”，將耕地較多的村莊納入城中村改造范圍，這實(shí)質(zhì)上是一種違反上位法的做法。

（二）城中村集體土地轉(zhuǎn)性于法無據(jù)。在城中村改造征地拆遷中，原屬集體所有的土地非以征收方式而直接轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，一直受到社會(huì)各界的質(zhì)疑。原因在于這一做法僅僅依據(jù)地方立法，并沒有國(guó)家層面法律的支持。與上述西安市的做法類似，早在2004年，深圳市為解決城市擴(kuò)張的土地缺口問題，把寶安、龍崗兩區(qū)內(nèi)的27萬農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民，進(jìn)而一舉將兩區(qū)956平方公里土地轉(zhuǎn)為國(guó)有。據(jù)稱：其所依據(jù)的是《土地管理法實(shí)施條例》第2條第5項(xiàng)“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于國(guó)家所有”的規(guī)定。國(guó)土資源部經(jīng)過調(diào)查，以此舉“不宜模仿”、“下不為例”而草草了結(jié)。然而，此后國(guó)務(wù)院法制辦公室、國(guó)土資源部對(duì)該法條做出的專項(xiàng)“解釋意見”表明，深圳“轉(zhuǎn)地”的法律依據(jù)并不成立。其實(shí)，城中村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的法律障礙，地方政府非常清楚。西安市城改辦一位官員曾坦言：“從目前各地城中村運(yùn)作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進(jìn)的一個(gè)瓶頸問題。鄭州等城市依據(jù)土地法管理法規(guī)定，采取確權(quán)登記的辦法，轉(zhuǎn)為國(guó)有劃撥土地。目前，西安市依據(jù)土地管理法規(guī)定，也采取了類似辦法進(jìn)行土地轉(zhuǎn)性。但這一做法各地都還沒有得到上級(jí)部門的正式認(rèn)可?！睂?shí)踐中，已改造過的城中村，土地轉(zhuǎn)性手續(xù)辦結(jié)者很少，這也意味著城中村改造征地拆遷存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）有關(guān)拆遷安置補(bǔ)償方式的規(guī)定比較原則和單一。征地拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是土地征收制度的核心問題之一，也是引發(fā)被征地農(nóng)民強(qiáng)烈不滿的直接原因，補(bǔ)償安置法定標(biāo)準(zhǔn)過低一直為人們所詬病。雖然國(guó)家對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償做出了原則規(guī)定，但在實(shí)際操作中，各地缺乏一個(gè)分配到戶的具體實(shí)施細(xì)則，補(bǔ)償安置費(fèi)用如何分配，分配由誰(shuí)來監(jiān)管并不明確。結(jié)果造成本應(yīng)屬于農(nóng)民的權(quán)利完全由享有土地所有權(quán)優(yōu)勢(shì)的集體所替代，后者為了迎合權(quán)力主體的需要，往往以各種手段壓低甚至貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)。因而，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益的法律規(guī)定難以執(zhí)行。另外，城中村改造征地拆遷的安置補(bǔ)償方式，主要為產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣安置。這種比較單一的安置補(bǔ)償方式，不能很好地解決農(nóng)戶的長(zhǎng)期生計(jì)問題。如西安市在城中村改造中，“產(chǎn)權(quán)調(diào)換以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊(cè)戶籍人口為依據(jù)，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結(jié)合原住房產(chǎn)權(quán)建筑面積進(jìn)行安置”。這樣，安置房屋主要解決了生活用房，而對(duì)于絕大多數(shù)長(zhǎng)期依賴“房租經(jīng)濟(jì)”的農(nóng)戶來說，“改造”意味著可觀的房租收入將受影響。而貨幣安置潛在風(fēng)險(xiǎn)更大，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件和農(nóng)民適應(yīng)市場(chǎng)能力的狀況來看尤當(dāng)慎用。實(shí)踐中，一些城中村改造方案規(guī)定，在農(nóng)戶安置面積中包含人均10～20平方米的營(yíng)業(yè)用房，交由改制后的股份公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這一規(guī)定雖然是對(duì)改造后農(nóng)戶長(zhǎng)期生計(jì)的一種安排，但由于受地段、區(qū)位等諸多因素的影響，其預(yù)期目的未必能真正達(dá)到。我們對(duì)西安市回遷村民生活狀況的調(diào)查結(jié)果顯示，大部分回遷村（居）民認(rèn)為，“改造”后收入減少了，而支出遠(yuǎn)比以前要多，總體生活質(zhì)量有所下降。

（四）社會(huì)管理復(fù)雜局面缺乏應(yīng)有的法律規(guī)制。城中村改造的關(guān)鍵，是實(shí)現(xiàn)“四個(gè)轉(zhuǎn)變”，即村民轉(zhuǎn)居民、村莊轉(zhuǎn)社區(qū)、集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地、集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)股份制經(jīng)濟(jì)。然而，征地拆遷改造后往往產(chǎn)生大量新的社會(huì)問題，現(xiàn)實(shí)狀況遠(yuǎn)比制度設(shè)計(jì)復(fù)雜得多。由于土地轉(zhuǎn)性于法無據(jù)，致使大量城改商品房銷售手續(xù)不全；村民轉(zhuǎn)居民后的就業(yè)、教育、養(yǎng)老、醫(yī)保等一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)權(quán)利問題遠(yuǎn)未落實(shí)，村民不愿轉(zhuǎn)居民的現(xiàn)象很普遍；集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)股份制經(jīng)濟(jì)有名無實(shí)，其法律地位不明確、運(yùn)行機(jī)制混亂，集體與村（居）民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益難以得到有效保障；回遷安置社區(qū)非城非鄉(xiāng)，性質(zhì)不明或名實(shí)不符，管理體制對(duì)接不起來，社會(huì)管理處于邊緣化狀態(tài)。比如，截至2010年6月底，西安高新區(qū)39個(gè)城中村中拆除21個(gè)，已回遷16個(gè)村，共4777戶；曲江新區(qū)23個(gè)城中村中拆除12個(gè)，已回遷3個(gè)村，共1403戶。地處西安高新開發(fā)區(qū)的茶村，于2000年被高新區(qū)征去耕地400多畝，但未予拆遷安置，村民對(duì)即將進(jìn)行的“城改”抵觸情緒很大。該村戶均4分宅基地，房屋面積在800平方米以上，主要以房屋出租為業(yè)，年房租收入戶均10萬元左右。調(diào)研中農(nóng)民講道：“開發(fā)商要利潤(rùn)，開發(fā)區(qū)要土地，剩下我們農(nóng)民怎么辦？”

三、城中村改造中征地拆遷的立法完善

為了解決城中村改造中征地拆遷面臨的突出問題，應(yīng)對(duì)相應(yīng)的立法缺陷，筆者提出如下完善對(duì)策：

（一）統(tǒng)一城中村改造征地拆遷的各層級(jí)立法。由于國(guó)家和省市有關(guān)征地拆遷立法工作嚴(yán)重滯后，致使征地拆遷工作要么存在法律盲區(qū)無法可依，要么規(guī)定原則籠統(tǒng)缺乏可操作性，要么規(guī)定不科學(xué)不合理而在實(shí)踐中難以實(shí)施。尤為嚴(yán)重的是，我國(guó)至今仍無統(tǒng)一的農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償政策法規(guī)，實(shí)踐中各地主要依靠地方性政策和法規(guī)支撐，而缺乏國(guó)家層面的政策法規(guī)的指導(dǎo)和規(guī)范。如果放任地方政府（開發(fā)區(qū)）規(guī)避和消解國(guó)家法律政策，必然會(huì)對(duì)國(guó)家法的統(tǒng)一性和權(quán)威性造成破壞。比如，西安市現(xiàn)有的“五區(qū)一港兩基地”中，各開發(fā)區(qū)項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)迥異。曲江新區(qū)一期拆遷安置費(fèi)人均已達(dá)15萬多元，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)造的“經(jīng)開模式”更以“高補(bǔ)償高速度”而聞名。某村執(zhí)行的未央?yún)^(qū)城中村改造拆遷補(bǔ)償安置方案，“被拆遷戶除可獲得房屋殘值、過渡費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)等現(xiàn)金補(bǔ)償外，人均住宅安置面積65平方米市值20余萬元，人均經(jīng)濟(jì)保障用房20平方米市值10萬余元。加上拆遷安置中的貨幣補(bǔ)償，按每戶3．5人計(jì)算，城中村改造后，戶均資產(chǎn)近150萬元”。目前，城中村改造正從省會(huì)城市向中小城市推進(jìn)，亟待通過統(tǒng)一的法律加以規(guī)范調(diào)整。長(zhǎng)久地?cái)R置問題必然積累矛盾、加劇矛盾，如同當(dāng)年的“小產(chǎn)權(quán)房”問題一樣。事實(shí)上，經(jīng)過十多年的摸索和實(shí)踐，地方立法實(shí)踐已為國(guó)家制定統(tǒng)一的法律積累了豐富的資源。應(yīng)當(dāng)以此為契機(jī)，制定高位階的法律，對(duì)地方立法和政府等相關(guān)各方的行為加以規(guī)制。

（二）實(shí)行多元化征地拆遷安置方式。大量研究表明，農(nóng)民出于支持國(guó)家建設(shè)的樸素情感和現(xiàn)實(shí)利益的考量，并不關(guān)注土地歸誰(shuí)所有的問題，也不反對(duì)土地被征收，而特別關(guān)切征地拆遷補(bǔ)償安置是否到位的問題。現(xiàn)在的普遍做法是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣安置方式，或者二者的簡(jiǎn)單結(jié)合。從政府角度來看，這些安置方式最簡(jiǎn)單、最便利、也最少麻煩。而農(nóng)民因受種種條件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租為業(yè)。于是，補(bǔ)償安置后，新的“城中村”又產(chǎn)生了，農(nóng)民只是由以前的“地主”變?yōu)楝F(xiàn)在的“房東”；原來城中村的農(nóng)民被集中安置，地緣聯(lián)系依舊，而“族群隔離”形成了，農(nóng)民還是難以融入城市。為了解決這些難題，在補(bǔ)償安置方式上，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持?！白》渴腔A(chǔ)，發(fā)展是根本；以生活用房和經(jīng)營(yíng)用房安置為基礎(chǔ)，實(shí)行多種補(bǔ)償安置方式合理組合”。應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣安置為主，輔之以參股、就業(yè)、留地、項(xiàng)目等其他安置方式。我們?cè)谖靼哺咝聟^(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該開發(fā)區(qū)實(shí)際上設(shè)計(jì)有多種安置方案，有些方案真正體現(xiàn)了對(duì)農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的保護(hù)和政府社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，但最終出于自身利益的考量和操作的簡(jiǎn)便而棄之不用。征地拆遷安置絕非單純的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而是關(guān)涉農(nóng)民政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等權(quán)益的系統(tǒng)工程。由于征地拆遷使農(nóng)民永久性地喪失了其賴以生存發(fā)展的土地資源，征地拆遷安置妥當(dāng)與否將直接關(guān)系到其今后的生存發(fā)展?fàn)顩r。因而，征地拆遷安置應(yīng)當(dāng)以切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、保障農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)為中心統(tǒng)籌安排。