關(guān)于土地征用的法律依據(jù)精選(九篇)

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第1篇：關(guān)于土地征用的法律依據(jù)范文

    原告：江西省余干縣梅港鄉(xiāng)梅港村委會鎮(zhèn)山第三村民小組。

    被告：江西省余干縣梅港鄉(xiāng)梅港村民委員會。

    1992年11月，余干縣梅港糧管所經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，征用梅港村委會下屬的鎮(zhèn)山第四村民小組、虞家村民小組和鎮(zhèn)山第三村民小組在湖家邊的土地建糧食倉庫，總面積16666平方米，其中征用鎮(zhèn)山第三村民小組土地面積8591。4平方米。上述被征土地的所有權(quán)分屬各該村民小組所有。1974年，梅港村委會曾利用該地興辦園藝場栽種桔樹，由村委會負(fù)責(zé)經(jīng)營，利潤按比例與三個村民小組分成。1991年因特大寒災(zāi)，園藝場種的桔樹全部被凍死，僅存少量的桃樹和其他果樹。1992年12月15日，梅港村委會代表該三個村民小組與梅港糧管所簽訂了《土地征用協(xié)議》。協(xié)議規(guī)定，征用土地的補(bǔ)償費(fèi)為每平方米2。85元（含土地附著物補(bǔ)償費(fèi)），共計(jì)47478。10元。梅港糧管所征地付款后，梅港村委會扣除附著物補(bǔ)償費(fèi)用及其他開支，剩余37500元土地補(bǔ)償費(fèi)，梅港村委會即以曾經(jīng)營被征土地多年和在征地過程中做了許多工作為由，要求與村民小組“”分成剩余的土地征用補(bǔ)償費(fèi)。鎮(zhèn)山第四村民小組和虞家村民小組對此沒有異議，領(lǐng)取了按此意見應(yīng)得的補(bǔ)償費(fèi)。鎮(zhèn)山第三村民小組則認(rèn)為，本組被征土地面積大，分成比例不合理，沒有同意。后經(jīng)有關(guān)部門多次協(xié)調(diào)無效，鎮(zhèn)山第三村民小組遂于1995年6月25日向余干縣人民法院提起訴訟，要求梅港村委會在作扣除后全額退還其8591。4平方米土地的征用補(bǔ)償費(fèi)19350元。

    梅港村委會答辯稱：梅港糧管所征用建糧庫的湖家邊山地，屬村委會多年經(jīng)營、管理的園藝場，鎮(zhèn)山第三村民小組以土地所有權(quán)為由，要求取得其被征土地的全部補(bǔ)償費(fèi)沒有道理。請求與鎮(zhèn)山第三村民小組合理分成土地征用補(bǔ)償費(fèi)。

    「審判

    余干縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告鎮(zhèn)山第三村民小組與被告梅港村委會爭議的土地征用補(bǔ)償費(fèi)，因被征土地原告擁有所有權(quán)，故其分得土地補(bǔ)償費(fèi)是合理的。但被告曾在該塊土地上興辦了園藝場，從事了多年的經(jīng)營管理，并在征地時做了一定的工作，故其提出適當(dāng)分得土地征用補(bǔ)償費(fèi)也是應(yīng)該的。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十一條、第三十條、第四十九條和國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》第十一條之規(guī)定，于1996年元月24日判決如下：原告鎮(zhèn)山第三村民小組與被告梅港村委會所爭議的土地補(bǔ)償費(fèi)19350元，按7比3比例分成，原告應(yīng)得13545元，被告應(yīng)得5805元。限判決生效后15日內(nèi)被告退還原告土地補(bǔ)償費(fèi)13545元。

    宣判后，原、被告雙方當(dāng)事人均未提起上訴。判決生效后，原告鎮(zhèn)山第三村民小組認(rèn)為19350元土地征用補(bǔ)償費(fèi)均應(yīng)歸其所有，遂向余干縣人民檢察院提出申訴。余干縣人民檢察院受案后報請上饒地區(qū)檢察分院，以上述判決適用法律錯誤為由向上饒地區(qū)中級人民法院提起抗訴。上饒地區(qū)中級人民法院受案后交由原審法院再審。余干縣人民法院另行組成合議庭對本案進(jìn)行了再審。

    再審核定被征土地面積為16660平方米，其中鎮(zhèn)山第三村民小組8600平方米，鎮(zhèn)山第四村民小組2147平方米，虞家村民小組5913平方米，其他事實(shí)與原審一致。再審過程中，鎮(zhèn)山第四村民小組請求參與訴訟，被追加為本案的第三人。

    余干縣人民法院經(jīng)再審認(rèn)為：被征土地所有權(quán)屬三個村民小組，梅港村委會領(lǐng)取的37500元土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)歸三個村民小組所有。鎮(zhèn)山第三村民小組和鎮(zhèn)山第四村民小組要求按其被征土地的實(shí)際面積得到補(bǔ)償費(fèi)是合理的，應(yīng)予支持。梅港村委會在扣除被征土地附著物補(bǔ)償后，仍以在此土地上舉辦過園藝場，從事了多年經(jīng)營管理，并在征地過程中做了一定的工作為由，要求分得補(bǔ)償費(fèi)的請求無法律依據(jù)，本院不予支持。上饒地區(qū)檢察分院的抗訴理由成立。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十一條、第三十條、第四十九條和國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》第十一條之規(guī)定，于1997年5月10日作出如下判決：一、撤銷原審判決書；二、由原審被告梅港村委會退還原審原告鎮(zhèn)山第三村民小組土地補(bǔ)償費(fèi)19350元，退還第三人鎮(zhèn)山第四村小組土地征用費(fèi)4830元（含已支付部分在內(nèi)）。限判決生效后15天內(nèi)一次性付清。

    宣判后，三方當(dāng)事人均未提起上訴，判決發(fā)生法律效力。

    「評析

    本案是一起征用土地補(bǔ)償費(fèi)爭議案，焦點(diǎn)是被告梅港村委會是否應(yīng)該分得被征土地補(bǔ)償費(fèi)。

    《中華人民共和國土地管理法》第三十條規(guī)定：“國家建設(shè)征用土地的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，除被征用土地上屬于個人的附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)付給本人外，由被征地單位用于發(fā)展生產(chǎn)和安排因土地被征用而造成多余勞動力的就業(yè)和不能就業(yè)人員的生活補(bǔ)助，不得移作他用，任何單位和個人不得占用。”第四十九條規(guī)定：“上級單位或者其他單位非法占用被征地單位補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的，責(zé)令退賠”。本案梅港糧管所共征用土地16660平方米，并支付各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)47478。10元。被告梅港村委會在扣除被征土地上的果樹補(bǔ)償費(fèi)后，仍要與各村民小組分成征地補(bǔ)償費(fèi)，顯然違背了上述規(guī)定，是一種強(qiáng)占克扣行為。原告鎮(zhèn)山第三村小組要求獲得其被征土地的全部補(bǔ)償費(fèi)19350元，合法有據(jù)。因此，本案原一審判決錯誤，再審予以撤銷并改判，是正確的。

    本案有一個問題值得研究，就是鎮(zhèn)山第四村民小組在1992年征地時，就接受了梅港村委會“”分成的意見，并領(lǐng)取了其被征土地40％的補(bǔ)償費(fèi)，且在原審時其并無權(quán)利請求，而在再審過程中，又提出參與訴訟，是否妥當(dāng)？我們認(rèn)為，鎮(zhèn)山第四村民小組在再審中的請求已過訴訟時效，其請求不予采納，應(yīng)駁回其訴訟請求。退一步講，即使鎮(zhèn)山第四村民小組的請求沒有超過訴訟時效，法院也不應(yīng)追加其為本案的第三人，而應(yīng)將其列為共同原告合并審理，或告知其另行起訴。因?yàn)殒?zhèn)山第四村民小組對本案原、被告爭議的土地補(bǔ)償費(fèi)并不存在獨(dú)立的請求權(quán)，在處理上也無法律上的利害關(guān)系。因此，無論把其作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人，還是無獨(dú)立請求權(quán)的第三人，都是不合適的。

    此外，本案在判決書中直接引起國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》之規(guī)定，違反了最高人民法院《關(guān)于人民法院制作的法律文書如何引用法律規(guī)范性文件的批復(fù)》精神，顯屬不妥。

    責(zé)任編輯按：村民小組是屬農(nóng)村村內(nèi)組級農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織，由過去的生產(chǎn)隊(duì)變更而來。有關(guān)法律、法規(guī)都承認(rèn)和保護(hù)村民小組對土地的所有權(quán)及其經(jīng)營、管理權(quán)，作為只有基層群眾性自治組織單一職能的村民委員會不得侵犯村民小組所享有的對所有的土地的權(quán)利。村民小組所有的土地被依法征用后，征地單位所給予的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)即應(yīng)歸該村民小組所有。

    按照土地管理法第三十條的規(guī)定，被征用土地上屬于個人的附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)付給本人。本案的征用土地補(bǔ)償費(fèi)包括了被征用土地上的附著物等的補(bǔ)償費(fèi)，但這些附著物并不屬村民小組的成員或其他村民所有，而是因歷史的原因?qū)俦景副桓妗０丛撘?guī)定的精神，被告是有權(quán)取得附著物的補(bǔ)償費(fèi)的。同時，如是村民小組自辦征用手續(xù)，也是要開支一些費(fèi)用的。因此，被告在征地單位給付的補(bǔ)償費(fèi)用扣除附著物的補(bǔ)償費(fèi)及辦征地手續(xù)開支的費(fèi)用，剩余的作可分配的土地征用補(bǔ)償費(fèi)，是合理的。但是，被告在作出上述扣除后，還要求在剩余的費(fèi)用中分得一部分，就沒有任何法律依據(jù)。所以，原告要求在作扣除后應(yīng)全額付給其被征土地的補(bǔ)償費(fèi)，是有道理的，應(yīng)予支持。

第2篇：關(guān)于土地征用的法律依據(jù)范文

【關(guān)鍵詞】集體土地征收；土地征收和土地征用；缺陷及完善

一、目前我國土地征收的法律概況

我國土地實(shí)行的是社會主義公有制，即全民所有制和農(nóng)民集體所有制。那么作為土地所有制的法律表現(xiàn)形式，土地所有權(quán)也相應(yīng)分為國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。而按照我國《土地管理法》第二條第四款的規(guī)定，我國的土地征收也只能發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間，因此本文所談的土地征收不包括國有土地使用權(quán)的征用。

二、當(dāng)前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收權(quán)被濫用

當(dāng)前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規(guī)的不完善和政府對土地管理的缺位有關(guān)?！吨腥A人民共和國憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！睂?shí)際上公共利益的概念已被擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)建設(shè)，可以說許多企業(yè)都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。

（二）土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍不合理

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實(shí)際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。既然是兩種所有制的轉(zhuǎn)移，那么在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地的價格就應(yīng)該由市場來決定，就應(yīng)該由法定的土地價格評估機(jī)構(gòu)來評估。而現(xiàn)行法律規(guī)定是按照被征用土地前3年的平均產(chǎn)值的6―10倍來計(jì)算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收是單方強(qiáng)制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第25條第3款的規(guī)定，被征收土地的農(nóng)村組織和農(nóng)民只有對土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，才有權(quán)要求批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。

2、征地補(bǔ)償范圍小、標(biāo)準(zhǔn)低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，土地征收的補(bǔ)償范圍一般限于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)等。這樣的補(bǔ)償范圍在土地市場發(fā)展的今天遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)不了農(nóng)民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進(jìn)一步擴(kuò)大征地的補(bǔ)償范圍，如加拿大的土地征收補(bǔ)償一般包括（1）被征收部分的補(bǔ)償，必須根據(jù)土地的最高和最佳用途及當(dāng)時的市場價格。（2）有害或不良影響補(bǔ)償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失的補(bǔ)償。（3）干擾損失補(bǔ)償，被征地所有人或承租人因?yàn)椴粍赢a(chǎn)全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。（4）重新安置的困難補(bǔ)償。

（三）土地征收程序不規(guī)范，缺乏民主

我國土地管理法及其實(shí)施條例雖然對建設(shè)用地的規(guī)劃、批準(zhǔn)及其實(shí)施方案作出了具體規(guī)定，但在實(shí)施過程中存在許多問題，嚴(yán)重侵犯了被征地農(nóng)民的利益。如《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第25條第3款規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會同有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。而事實(shí)上在征收土地的過程中不但不聽取意見，甚至在補(bǔ)償方案未出臺的情況下用地單位就將推土機(jī)開到地里。在生活中這樣的事早已不是新聞。實(shí)質(zhì)上不管是土地管理法及其實(shí)施條例或是村民委員會組織法，其立法目的都是為了規(guī)范和監(jiān)督在土地征收過程中存在的問題。也就是防止征收權(quán)利被濫用，在這里主要是指村民委員會和村民小組的主任、組長，因?yàn)樗麄兊拿裰鞣梢庾R很淡薄，有些事情不要說召開村民會議，甚至事后也不通知群眾，嚴(yán)重違反村民委員會組織法19條規(guī)定的民主議定原則。一個小組長甚至連上百畝的土地都敢私自出賣，完全不顧村民的利益，更不考慮失去土地的農(nóng)民以后的生計(jì)，這也是近年來土地上訪案件逐漸增多的原因之一。

三、對完善土地征收法律制度的思考

（一）從立法上明確“土地征收”和“土地征用”的概念

我國2004年《憲法》第10條第3款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。現(xiàn)行《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款也規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。上述兩部法律雖然對土地征收和征用作出了規(guī)定，但土地管理法實(shí)施條例及其他有關(guān)土地征用的法律法規(guī)、部門規(guī)章還未作出相應(yīng)修改，立法上有點(diǎn)滯后，在現(xiàn)行土地征收、征用的操作過程中出現(xiàn)了法律空擋。那么什么是土地征收？什么是土地征用？實(shí)際上征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。

（二）盡快制定《土地征收法》

第3篇：關(guān)于土地征用的法律依據(jù)范文

關(guān)鍵詞：“四金”政策；失地農(nóng)民；四金農(nóng)民

基金項(xiàng)目：“天津市大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目 項(xiàng)目編號：201410069047”

隨著近年來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，但因此也造成了失地農(nóng)民數(shù)量的急劇增加。為解決這一難題，政府提出了“四金”政策的新途徑。

一、“四金”政策的意義

首先是失地農(nóng)民問題的存在。失地農(nóng)民是城鎮(zhèn)化推行過程中出現(xiàn)的“城市病”之一。這一群體在失去作為基本生產(chǎn)要素之一的土地之后，由于戶籍制度的不完善、自身素質(zhì)的限制等原因而在教育、醫(yī)療等方面無法享受真正的市民待遇。此外，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度、土地征用與補(bǔ)償制度存在諸多缺陷使他們進(jìn)一步變成了“種田無地，就業(yè)無崗，低保無份”的三無農(nóng)民。

然而，政府應(yīng)對失地農(nóng)民問題的效果并不理想。一直以來的簡單的補(bǔ)償和單一的保障不足以補(bǔ)償失地農(nóng)民生存權(quán)、發(fā)展權(quán)和經(jīng)濟(jì)權(quán)等權(quán)利的缺失，難以很好的遏制問題的繼續(xù)擴(kuò)大，給各地城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推廣造成了障礙。

在這個背景下，“四金”政策作為解決失地農(nóng)民問題的新途徑出現(xiàn)。自2004年始，以蘇州、天津、上海等地區(qū)為試點(diǎn)區(qū)域，針對城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民安置問題提出了“四金”政策，對促進(jìn)農(nóng)民增收，解決農(nóng)民安置問題具有一定的理論與實(shí)踐意義。

二、“四金”政策實(shí)施現(xiàn)狀

04年“四金”政策推出之后，天津、江蘇和上海作為第一批試點(diǎn)開始了一系列的探索與實(shí)踐。天津市東麗區(qū)作為先鋒之一，通過促進(jìn)充分就業(yè)、增加股金收入來源、提高資產(chǎn)收益率和健全社會保障體系等途徑，積極打造“四金”農(nóng)民。2013年，東麗區(qū)舉辦職業(yè)技能大賽并組織招聘會， 3785家企業(yè)與14.8萬名職工成功簽訂工資集體協(xié)議，全年新增就業(yè)1.38萬人；同時，累計(jì)有75個村共10萬人納入失地養(yǎng)老保障，約14.1萬人參加城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險，26.2萬人擁有城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險[1]。與此同時，江蘇省借助就業(yè)創(chuàng)業(yè)“五個一工程”、失業(yè)登記制度、農(nóng)村“三大合作”改革等措施從薪金、股金、租金、保障金四個方面加強(qiáng)失地農(nóng)民的保障。在實(shí)施效果較為突出的蘇州工業(yè)園截止2006年農(nóng)村居民收入達(dá)11875元，高出蘇州市平均水平2500多元。[2]此外，上海市推行的小城鎮(zhèn)社會保險模式也是失地保障方面的他山之石。由此可見，在各地謹(jǐn)慎而積極的探索下，“四金”政策已初見成效。但是整體來看實(shí)施情況良莠不齊，在四金統(tǒng)籌發(fā)展、覆蓋面以及規(guī)范性等方面還需要進(jìn)一步完善。

三、國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)借鑒

通過查閱國內(nèi)外的文獻(xiàn)資料，針對國內(nèi)外相關(guān)政策的實(shí)施情況以及國內(nèi)多數(shù)地區(qū)存在的問題總結(jié)出了以下可借鑒的經(jīng)驗(yàn)：

（一）國外模式借鑒

1、建立健全相關(guān)法律體系

面對由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不完善以及土地征用缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)而引起的政府強(qiáng)制性征地、征地用處不合理及農(nóng)民維權(quán)渠道欠缺等一系列的問題，一些國家相繼建立起了一套規(guī)范政府征地行為、賦予農(nóng)民司法保障的法律體系。在規(guī)范政府征地行為方面，英國有《強(qiáng)制征購?fù)恋胤ā贰Ｆ湟?guī)范首先是只有特定的機(jī)構(gòu)才能有對土地的強(qiáng)制征收權(quán)，其次征收的提出以及批準(zhǔn)要按照法定程序進(jìn)行，最后對于征收的核準(zhǔn)是要通過議會進(jìn)行的。在美國，土地征用被稱為“最高土地使用權(quán)”。其相關(guān)法律主要是《美國聯(lián)邦土地政策管理法》[3]。全球范圍內(nèi)，各國在賦予農(nóng)民司法保障方面達(dá)成共識，允許對于征收批準(zhǔn)有異議者在公布兩月內(nèi)向行政法院提訟。

2、制定規(guī)范的征地補(bǔ)償制度

造成農(nóng)民對于征地的不滿以及失地后生活水平下降的部分原因是征地補(bǔ)償制度的不完善和政府克扣法定補(bǔ)償。大多數(shù)國家的土地征用補(bǔ)償中，貨幣補(bǔ)償通常由土地征用費(fèi)和土地賠償額兩部分組成。土地征用費(fèi)即土地的價值，而土地賠償額是對土地所有人因征地而造成的其他損失的補(bǔ)償。在土地征用費(fèi)用確定方面，美國、德國、英國等均以市場價格為基準(zhǔn)。而在土地賠償方面各國規(guī)定略有不同，美國主要是考慮土地的將來預(yù)期收益，德國主要是征用標(biāo)的物自身及所帶來的利益補(bǔ)償。一個合理的補(bǔ)償制度正是我國現(xiàn)在所或缺的，它的實(shí)現(xiàn)不僅僅緩和了失地農(nóng)民的不滿情緒而且在很大程度上給予他們一定的保障。

3、完善社會保障制度

以各國的情況看來，對于保障制度主要是包含了兩方面的內(nèi)容。第一就是社會養(yǎng)老保險的構(gòu)建，以此來彌補(bǔ)土地的保障效益。第二就是開展相關(guān)的就業(yè)培訓(xùn)活動，促進(jìn)農(nóng)民的就業(yè)，給予薪金收入的保障。

（二）國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)借鑒

近年來在我國對于失地農(nóng)民安置以及“四金”方面的有效措施，主要集中于以下三個方面。

1、貨幣賠償與股份分紅方式

部分地區(qū)在征收土地時采取了貨幣賠償與股份分紅相結(jié)合的方式。這種方法主要是在征收土地時先給予一定的貨幣資金來保障農(nóng)民的當(dāng)前生活。與此同時，使農(nóng)民將土地作為資產(chǎn)來入股，每年可按照征收的土地領(lǐng)取一定分紅。這種方式不僅為農(nóng)民取得征地當(dāng)時的現(xiàn)期收入還保證了之后的預(yù)期收入，保障效果還是可觀的。

2、劃地安置方式與支付租金

劃地安置即現(xiàn)在比較常用的宅基地?fù)Q房，在政府實(shí)施征地的同時會按照規(guī)定的比例用新建的公寓樓去換取農(nóng)民的土地。對于擁有土地較少而偏好于較大面積住房的家庭要按照超出面積來支付一定的現(xiàn)金，而對于新公寓不足以彌補(bǔ)的情況政府也會退予部分現(xiàn)金。 2005 年 10 月 11 日，國土資源部出臺《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見》，同意天津等地開展試點(diǎn)。而有些地區(qū)政府征用土地是以租用的形式，定期給予租金補(bǔ)償。

3、建立養(yǎng)老保障

中國有一句老話是說養(yǎng)兒防老，而對于農(nóng)民除了子女土地也是自己養(yǎng)老的一份保障。隨著人口老齡化，加之失去土地使得失地農(nóng)民的養(yǎng)老保障大大削弱。針對此，北京、上海等地分別出臺相關(guān)文件，規(guī)定在征地時給予失地農(nóng)民養(yǎng)老保障。2004年7月北京市人民政府頒布了第148號令――《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》，規(guī)定由于土地被征用而農(nóng)轉(zhuǎn)非的勞動力在退休時繳納養(yǎng)老保險期滿15年的可以每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，沒有滿15年的個人賬戶的儲存額一次性歸還。各地的相關(guān)政策雖然有些許出入但是都為失地農(nóng)民的養(yǎng)老上了一份保險。

四、最優(yōu)“四金”模式探究

經(jīng)過對國內(nèi)現(xiàn)狀的分析，吸取國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合當(dāng)前國情，總結(jié)出了如下的一套“四金”模式。

（一）完善就業(yè)體系，保障薪金收入

失地農(nóng)民充分就業(yè)是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)生計(jì)、可持續(xù)增收的關(guān)鍵，是打造“四金”農(nóng)民的重點(diǎn)所在。

首先，建設(shè)就業(yè)服務(wù)體系，加強(qiáng)建設(shè)市、縣、鎮(zhèn)、村四級服務(wù)體系，完善失業(yè)登記、失業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)推薦等各項(xiàng)服務(wù)。第一，建立就業(yè)保障機(jī)制。做好失業(yè)登記、就業(yè)指導(dǎo)、就業(yè)信息等工作，保障失地未就業(yè)農(nóng)民再就業(yè)的合法權(quán)益。第二，建立失地農(nóng)民就業(yè)素質(zhì)技能培訓(xùn)體系。根據(jù)失地農(nóng)民的文化程度、年齡段及企業(yè)的需求定期舉辦就業(yè)技能培訓(xùn)、失地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)、失地農(nóng)民創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)；規(guī)范培訓(xùn)流程、完善培訓(xùn)內(nèi)容、監(jiān)督培訓(xùn)進(jìn)度、確保培訓(xùn)質(zhì)量。第三，實(shí)行“訂單式”培訓(xùn)模式，實(shí)現(xiàn)就業(yè)與企業(yè)的良好對接，提高就業(yè)率。

其次，招商引資，擴(kuò)大就業(yè)崗位。第一，政府應(yīng)引進(jìn)與農(nóng)民素質(zhì)相契合的以勞動力、資源等生產(chǎn)要素為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。同時，村政府依據(jù)本地區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展與本地區(qū)優(yōu)勢要素相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)。第二，大力發(fā)展旅游、餐飲、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，建設(shè)與之相關(guān)的配套設(shè)施。第三，建立創(chuàng)業(yè)投資政策扶持機(jī)制，鼓勵農(nóng)民創(chuàng)業(yè)，增加就業(yè)機(jī)會。

最后，加強(qiáng)法律建設(shè)，完善監(jiān)督機(jī)制。政府應(yīng)完善相關(guān)的法律，以保障失地農(nóng)民的合法權(quán)益。實(shí)時監(jiān)控、監(jiān)督就業(yè)培訓(xùn)中心、勞動保障工作站等具體工作，確保政策的確切落實(shí)情況。

（二）完善入股安置，保障股金收入

增加失地農(nóng)民股金收入是實(shí)現(xiàn)其收入結(jié)構(gòu)多元化、提高生活質(zhì)量的重要手段。

首先，加強(qiáng)教育引導(dǎo)，促進(jìn)入股投資。政府通過教育引導(dǎo)和利用典范效應(yīng)為失地農(nóng)民普及投資入股相關(guān)知識，鼓勵其改變陳舊保守觀念進(jìn)行合理投資。其次，統(tǒng)一核算標(biāo)準(zhǔn)，公平投資入股。注意股權(quán)設(shè)置、資產(chǎn)核算標(biāo)準(zhǔn)等方面的問題，保證資金、土地等生產(chǎn)要素的合理入股，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。接著，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理入股投資。合理利用集體資產(chǎn)及農(nóng)民個人資產(chǎn)。政府根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢和特色產(chǎn)業(yè)，開辟投資新渠道，確保投資收益。然后，信息公開透明，接受村民監(jiān)督。

（三）開發(fā)利用土地，獲取租金收入

增加失地農(nóng)民租金收入是確保其基本就業(yè)的前提下，開拓收入來源，實(shí)現(xiàn)再度增收的有效途徑。

首先，將閑置房屋出租給務(wù)工人員，增加農(nóng)民租金收入。其次，開發(fā)預(yù)留用地，修建房屋設(shè)施，開發(fā)商業(yè)設(shè)施。政府對當(dāng)?shù)亻e置土地統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)，修建經(jīng)營性住房、商業(yè)性設(shè)施，并合理出租、利用，獲取盈利性收入。將收入合理分配給農(nóng)民。接著，政府通過民主問詢，集中農(nóng)民資金，收購或商業(yè)設(shè)施，讓購使用權(quán)，收取租金。最后，加快集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革。政府處理好農(nóng)村集體土地資產(chǎn)權(quán)屬和利益關(guān)系、加強(qiáng)集體資產(chǎn)的管理，積極發(fā)展土地股份合作制。

（四）完善社會保障制度，解決后顧之憂

建立健全的失地農(nóng)民基本生活保障制度，是失地農(nóng)民生活生產(chǎn)的基礎(chǔ)。

首先，建立居住安置機(jī)制，解決農(nóng)民的住房問題。政府科學(xué)規(guī)劃、合理布局、承招建筑開發(fā)商統(tǒng)一建設(shè)，保證工程的質(zhì)量，提高失地農(nóng)民的居住條件和生活質(zhì)量。

其次，建設(shè)基本社會保障體系。第一，完善失地農(nóng)民最低生活保障制度，保障貧困無業(yè)農(nóng)民最低的生活保障權(quán)利。第二，完善養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險。在推行新型農(nóng)村醫(yī)療保險的同時，村鎮(zhèn)再給予相應(yīng)補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療雙保險；第三，提供貧困救助、殘疾人救助、貧困生救助等多項(xiàng)補(bǔ)助。給予貧困、殘疾、失業(yè)等人群一定數(shù)量的貨幣救助。

最后，保證保障機(jī)制的公開性。公開失地農(nóng)民的保障范圍、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障內(nèi)容等，接受人民的監(jiān)管，增加失地農(nóng)民的信任和擁護(hù)。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：關(guān)于土地征用的法律依據(jù)范文

關(guān)鍵詞：城中村；公共利益；法律問題；法律對策

“城中村”是中國大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特有的現(xiàn)象。既是指在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。同時”城中村”是市民對“管線雜亂無章、排水排污不暢、垃圾成災(zāi)、人口雜亂、社會治安混亂、消防隱患重重“都市村莊”的簡稱和蔑稱。本文擬從我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中遇到的“城中村”改造”的現(xiàn)狀出發(fā)，淺析城鎮(zhèn)化進(jìn)程中“城中村”改造中所存在的問題及法律尷尬，提出具有可操作性“城中村”建設(shè)的法律對策，為合法合理的建設(shè)”城中村”提出可行性建議。

一、“城中村”的形成原因以及存在的問題

“城中村”的形成有著重要的歷史原因。改革開放以后，市場經(jīng)濟(jì)制度的確立，以及我國城市化和工業(yè)化過程中對于土地資源的巨大需求。在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下，我國“城中村”屬于農(nóng)村集體，實(shí)行的是集體所有制，土地歸村集體所有?！俺侵写濉敝苓叺耐恋叵群蟊粐艺饔贸蔀閲型恋兀?jīng)的村民的身份也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，村民也獲得了一定的補(bǔ)償，被征用的土地興建了大批城市基礎(chǔ)設(shè)施以滿足城市的發(fā)展。而沒有被征用的農(nóng)村集體土地上繼續(xù)生活著村民，他們被包圍在城市之中，仍然保留著村民的身份。因此，“城中村”常常被形容成為城市中的“孤島”與整個城市環(huán)境不相容。

大部分“城中村”中建設(shè)和社會管理等問題長期處于混亂和低水平狀態(tài)，村民為了收取租金，追求最大化利益，不顧安全因素，私自建筑的廉價出租屋，逐漸變?yōu)榇罅康耐鈦砣丝诤筒环€(wěn)定的低收入流動人口聚居區(qū)，再加上管理的混亂，形成一些社會不安定因素，各種惡性案件不斷，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平，被形容為城市的“毒瘤”且已成為影響和制約社會加快發(fā)展和諧發(fā)展的重要因素。

政府出于公共利益的需要，有必要加快的推進(jìn)“城中村”改造，以滿足各階層群眾的利益訴求，推進(jìn)城市整體發(fā)展。

二、“城中村”改造中出現(xiàn)的諸多問題的法律思考

1. 關(guān)于“城中村”違法建筑拆除的法律思考。

根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，征用集體土地時應(yīng)支付相應(yīng)的征地補(bǔ)償金，用于補(bǔ)償村民失去土地的損失。其中地上附物補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物的所有者所有，屬個人財產(chǎn)。①由于“城中村”一般都處于城市經(jīng)濟(jì)圈附近，再加上近年來城區(qū)租房價格的上漲，村民、投資者以及基層單位通過“城中村”靠近繁華地區(qū)的優(yōu)勢，利用村中土地投資興建各種形式的出租屋用于牟利，形成了一個利益同盟，對制止違法建筑形成巨大的阻力。另一方面，違法建筑的產(chǎn)權(quán)混亂，缺乏正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證明，承認(rèn)違法建筑的產(chǎn)權(quán)，則變相鼓勵了這種私建房屋的行為；由于目前法律依據(jù)不足及違法行為的普遍性，不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)，又難以對違法建筑物拆除從而影響整個改造計(jì)劃。

2. 關(guān)于失地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的法律思考。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，必須是在以“公共利益”作為理由的情況下對農(nóng)村土地進(jìn)行征用，并進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。②我國目前對于農(nóng)村耕地的征地補(bǔ)償有著明確的測算方法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，然而對于農(nóng)村中非生產(chǎn)性質(zhì)的集體用地等其他形式的土地補(bǔ)償缺乏客觀的界定。在實(shí)際過程中，由于“城中村”所處的獨(dú)特的地理位置優(yōu)越，再加上城市發(fā)展過程中對于土地的急需，“城中村”的土地資源的價格也水漲船高，土地地租已從較低的農(nóng)業(yè)地租轉(zhuǎn)為較高的城市地租，如果仍按土地原用途給予補(bǔ)償，根本無法體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)的價值規(guī)律和市場定位的原則，剝奪了村民的潛在收益。近幾年由于村民土地補(bǔ)償問題得不到妥善解決，補(bǔ)償與期望值出現(xiàn)較大偏差，或是補(bǔ)償不及時、不到位，村民大多采用比較極端的方式來表達(dá)不滿情緒，甚至出現(xiàn)靜坐示威、集體上訪、暴力攻擊開發(fā)企業(yè)等行為，對于社會的穩(wěn)定埋下了新的隱患，不利于社會秩序的穩(wěn)定。

3. “城中村”改造后村民的社會保障的缺失。

“城中村”改造完成后，集體所有的土地就會變?yōu)閲宜?，喪失了其原具備的社會保障功能，村民就會成為居民，僅具備傳統(tǒng)耕作技能的“城中村”村民不僅因失地而失業(yè)，更失去了醫(yī)療和養(yǎng)老保障。此時又沒有很好的與城鎮(zhèn)社保銜接起來，從而形成了失地農(nóng)民在社保體系中的真空地帶。雖然一些地方相繼地推出了一些針對失地農(nóng)民的社保措施，但缺少統(tǒng)一的法律規(guī)定。

在迎接城市新生活的挑戰(zhàn)，在不斷被邊緣化的險惡生存環(huán)境下，“城中村”的原村民由于自身能力有限，無法達(dá)到用人單位的用工標(biāo)準(zhǔn)，因而使得這些村民在市場競爭中處于不利境地。

三.“城中村”改造的法律途徑

1. 盡快制定有關(guān)土地征用補(bǔ)償?shù)姆伞?/p>

目前我國的補(bǔ)償制度與現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性較差，補(bǔ)償費(fèi)用偏低，分配形式混亂。即使村民在簽完賠償協(xié)議后，曉知自己的賠償費(fèi)用與土地實(shí)際市場價值差距過大，也常常會引發(fā)群眾的不滿，出現(xiàn)一些集體性事件。我國目前在此方面法律規(guī)定比較籠統(tǒng)，各地政府也都是“摸著石頭過河”。因此必須借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持以中國的實(shí)際情況為本，提高土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，采取多種補(bǔ)償形式，完善分配形式，引入合理的金融工具，制定出中國特色的土地征用補(bǔ)償?shù)姆伞?/p>

在此方面歐美各國有著很好的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)國家把私人土地轉(zhuǎn)為公共使用時，按照“公平補(bǔ)償”的原則即以實(shí)際市場價格予以補(bǔ)償，不僅如此，對于未來收益等一系列的問題也在補(bǔ)償范圍之內(nèi)。同時還會通過發(fā)放債券以及通過土地投資入股的方式，使補(bǔ)償?shù)男问蕉鄻踊?，更好的解決土地出售者的長期收益。

2. 促進(jìn)“城中村”集體經(jīng)濟(jì)的改造，提高了集體經(jīng)濟(jì)的市場化運(yùn)營程度。

建立現(xiàn)代化的企業(yè)制度是城中村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。在確保集體資產(chǎn)不流失的前提下，應(yīng)打破封閉的運(yùn)行模式，清晰產(chǎn)權(quán)，引入高素質(zhì)人才和現(xiàn)代化管理，變集體資產(chǎn)為股份制公司，統(tǒng)一管理村民的集體財產(chǎn)。③

（一）聘請獨(dú)立的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)，清產(chǎn)核資，確定集體家底。

（二）政府應(yīng)協(xié)助起草《股份合作章程》，逐人審核，確定股東資格，合理設(shè)置股權(quán)。

（三）組建股份公司，依法選舉，組建公司法人機(jī)構(gòu)。

3. 對失地農(nóng)民的權(quán)益保障，完善就業(yè)制度和社會保障制度。

“城中村”改造村民變居民后，“城中村” “轉(zhuǎn)籍”村民就存在一個再就業(yè)的問題。由于村民文化素質(zhì)較低，自身能力又有限很難在短時間內(nèi)找到工作。因此，政府有必要制定促進(jìn)失地農(nóng)民就業(yè)的法律法規(guī)，政府還可以聯(lián)合相關(guān)院校以及社會辦學(xué)機(jī)構(gòu)為農(nóng)民提供再教育機(jī)會，為社會提供緊缺性人才，提高村民素質(zhì)，增加就業(yè)崗位。

村民土地被征收之后，往往用于建設(shè)相關(guān)民生項(xiàng)目。村委會可以通過成立有限公司提供建筑用工服務(wù)的方式，在政府支持下，與相關(guān)建筑企業(yè)之間簽訂用工協(xié)議，為本村村民尋求再就業(yè)途徑，這樣既可以為建筑企業(yè)提供勞動力，有可以使村民學(xué)得一技之長。待項(xiàng)目建設(shè)完成后，還需要相關(guān)人員進(jìn)行維護(hù)，原村委會還可以與相關(guān)企業(yè)商議，從原村民中招聘人員，保障失地村民的權(quán)利。

注解：

①吳婧，淺析城中村改造中的若干法律問題，法制與社會，201103（上）

第5篇：關(guān)于土地征用的法律依據(jù)范文

論文摘要：農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)權(quán)是模糊殘缺的，農(nóng)民的土地私訂財產(chǎn)保護(hù)足脆弱的。要完善農(nóng)比的土地私有財產(chǎn)權(quán)，加強(qiáng)對農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)的保護(hù)，就嬰改革l地的Ⅲ讓方式，明確農(nóng)[屯的上地私有財產(chǎn)權(quán)利，完善對土地私有財產(chǎn)的征收、征用和補(bǔ)償制度，建立司法日『查制度以及提高農(nóng)民的權(quán)利意識。

新修訂的憲法第13條增加了對合法的私有財產(chǎn)保護(hù)的條款，但這一條款不會自動落實(shí)到8億農(nóng)民的身上。8億農(nóng)民的重要的合法私有財產(chǎn)—“土地私有財產(chǎn)權(quán)”還是殘缺模糊的，農(nóng)民的土地還沒有得到有效的保障。農(nóng)民的“土地私有財產(chǎn)”問題是“三農(nóng)”問題的核心，是農(nóng)村的市場化和現(xiàn)代化的關(guān)鍵，也是影響整個中國的市場化和現(xiàn)代化進(jìn)程的非常重要的因素。必須妥善解決農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)的保護(hù)問題。

一、農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)權(quán)—模糊殘缺的私有產(chǎn)權(quán)

按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)權(quán)就是農(nóng)民的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)是指全民所有制單位、集體所有制單位、其他組織或個人依照法律規(guī)定，對國家所有的或集體所有的土地、森林、草原進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利?？v觀現(xiàn)行土地使用權(quán)制度，可以按使用目的的不同劃分為以下幾類:城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，國有耕地、林地、草原的使用權(quán)，承包使用權(quán)，宅基地使用權(quán)等U1。所以，作為農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)主要包括承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)。

承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)民對農(nóng)民集體所有和國家所有的依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地的承包經(jīng)營權(quán)。2003年月1日生效配擬中華人民共和國農(nóng)村土地承包法))，賦予了農(nóng)民長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)力。該法案第一次從法律上界定了農(nóng)民在長達(dá)30-70年的承包期內(nèi)，擁有承包土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、收益處置權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)或流轉(zhuǎn)權(quán)等。依照該法，農(nóng)民實(shí)質(zhì)上已經(jīng)擁有了對承包土地的私有財產(chǎn)權(quán)。

宅基地使用權(quán)是使用權(quán)人占有、使用集體所有的土地，在該土地上建造住房及其他附著物的權(quán)利。宅基地使用權(quán)實(shí)際上也是一種私有財產(chǎn)權(quán)。宅基地使用權(quán)人享有對宅基地的占有與使用權(quán)、出租權(quán)、實(shí)施附屬行為權(quán)、取得地上建筑物或其他附著物的征用補(bǔ)償權(quán)，同時也實(shí)際上享有宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)。因?yàn)殡m然法律禁止宅基地使用權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押，但是并沒有禁止或限制隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押等。申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)，需要特殊身份，但是依合法方式轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，法律并未明確規(guī)定受讓人的身份條件。通過買賣、交換、贈與、繼承等方式轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋或其他建筑物的所有權(quán)，也將不可分割地一并轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。因此，農(nóng)民的土地使用權(quán)是一種清楚完整的私有財產(chǎn)權(quán)，體現(xiàn)了農(nóng)民是土地的真正主人的立法意圖。然而在現(xiàn)實(shí)中，這種私有財產(chǎn)權(quán)卻是模糊殘缺的，農(nóng)民對土地私有財產(chǎn)沒有取得真正的處分權(quán)。

首先，基礎(chǔ)權(quán)利的模糊。土地使用權(quán)的基礎(chǔ)是土地所有權(quán)，土地使用權(quán)是從所有權(quán)派生出來的權(quán)利，土地所有權(quán)是非常模糊的。首先，權(quán)屬不具體?，F(xiàn)行的農(nóng)村土地所有制結(jié)構(gòu)是在196?年實(shí)行的“三級所有、隊(duì)為基礎(chǔ)”制度上確定的?！叭墶奔础班l(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組”。從法律上看界線十分清楚。但具體到每一塊土地，所有制形式和所有權(quán)歸屬則比較模糊，具體屬于哪個集體所有，是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))是村還是組?不明確。同時鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組是行政單元，并不都是經(jīng)濟(jì)學(xué)概念上的“經(jīng)濟(jì)集體”，也不是法律概念上的“經(jīng)濟(jì)法人”。其次，主體不明確。目前無論是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、是村、還是組，對土地所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)均無具體的土地產(chǎn)權(quán)證書予以界定和確認(rèn)，無產(chǎn)權(quán)證就無土地產(chǎn)權(quán)的法律依據(jù)，這樣在一個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)，其土地所有權(quán)可以說成是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))所有，也可以是村、組所有，法律界定不清晰，隨意性大。第三，權(quán)能不清楚。在賦予了農(nóng)民的土地使用權(quán)的具體的權(quán)能之后，集體所有權(quán)的權(quán)能有哪些?由誰實(shí)現(xiàn)?怎樣實(shí)現(xiàn)?都是一片空白。第四，農(nóng)民作為土地的真正所有者。他們作為具體個體的所有者權(quán)利如何得到保證?怎樣實(shí)現(xiàn)農(nóng)民對鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組等集體“所有代表”的監(jiān)督?這些也缺乏制度規(guī)定。最后，集體所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系也不清楚。表面看來集體所有權(quán)與土地使用權(quán)可以并行不悖，實(shí)則關(guān)系并不清楚。一是因?yàn)榧w所有權(quán)的模糊，二是當(dāng)兩種權(quán)利發(fā)生沖突時，也沒有相關(guān)的處理依據(jù)。

其次、公益征用權(quán)的模糊。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。這是土地私有財產(chǎn)權(quán)在實(shí)際運(yùn)行中常常遭遇到的公權(quán)，這種權(quán)利同樣模糊。其一，何謂“公共利益”，確認(rèn)者、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、確認(rèn)程序等目前都不明。其二，“依照法律規(guī)定”，這里的法律是指哪些?是不是任何法律法規(guī)都可以?指向同樣不明。其三，征收或征用以及相應(yīng)的補(bǔ)償，除了土地管理法第四十七條對土地征用的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定比較明確，有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)外，其余的都缺乏具體的程序和標(biāo)準(zhǔn)。

土地所有權(quán)的模糊，使得農(nóng)民沒有真正掌握土地，結(jié)果是“基層政權(quán)及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村干部掌握了絕大部分的土地處置權(quán)—農(nóng)民失去了土地所有者的權(quán)利。農(nóng)民與土地的關(guān)系僅只有法律意義上的承租關(guān)系。}(2]作為私有財產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)就成了殘缺的私有產(chǎn)權(quán)。而公益征用權(quán)的模糊，使得農(nóng)民的“土地私有財產(chǎn)權(quán)”也成了模糊的私有產(chǎn)權(quán)。這些是造成農(nóng)民的“土地私有財產(chǎn)”不能得到有效的保護(hù)的根本原因。

農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)—脆弱的私二產(chǎn)財有農(nóng)民的“土地私有財產(chǎn)權(quán)”是模糊殘缺的財產(chǎn)權(quán)。一些人就利用這種模糊與殘缺，“合理合法”地侵犯農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)權(quán)和侵占農(nóng)民的“土地私有財產(chǎn)”。

(一)農(nóng)民土地被大量侵占，土地私有財產(chǎn)權(quán)成空中樓閣

土地所有權(quán)模糊、權(quán)屬不清。土地實(shí)際的處分權(quán)落在了基層干部即縣、鄉(xiāng)、村干部的手上。于是，這些基層干部就常常以“合理合法”的“、集體所有“的名義，隨意處分土地，隨意侵犯農(nóng)民的土地所有權(quán)?！ど谒?，長于斯”的農(nóng)民不能真正獲得所有者權(quán)利，也不懂得珍惜這些權(quán)利，更沒有能力去與強(qiáng)勢集團(tuán)抗?fàn)巵肀Ｗo(hù)土地所有者權(quán)利。于是，在““集體所有，，的名義下，包括縣、鄉(xiāng)、村在內(nèi)的地方政府在上地問題上，事實(shí)上形成了‘、利益共同體”，形成了一種默契。其結(jié)果是，實(shí)施了幾年的“.嚴(yán)厲的土地保護(hù)政策”，絲毫未能遏制住濫占土地的勢頭。相反，就在國土資源部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步采取措施落實(shí)嚴(yán)格保護(hù)耕地制度》的通知后，東部幾個城市還加大了土地出讓的步伐。以至于《農(nóng)村土地承包法》在一些地方成為一紙空文，三次由“‘開發(fā)區(qū)”熱引發(fā)的’.圈地?zé)帷?，圈走?20多萬hm，土地t=}]。而在一些傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)，由于集體經(jīng)濟(jì)薄弱，村干部工資常常不能按時發(fā)放。為了籌措經(jīng)費(fèi)，“賣地”成為首選的籌資方式(4]。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7年來全國有近6700多萬公頃耕地被征用，有4000多萬農(nóng)民成為“務(wù)農(nóng)無地、上班無崗、低保無份”的“三無農(nóng)民”川。農(nóng)民失去了土地，“皮之不存，毛將焉附”，農(nóng)民的“土地私有財產(chǎn)權(quán)”也成了空中閣樓。

(二)農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)受侵犯

盡管農(nóng)民有《農(nóng)村土地承包法》，但實(shí)際上掌握了土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組干部的強(qiáng)勢集團(tuán)也有“集體所有”、“發(fā)包方”的強(qiáng)大武器。因此，強(qiáng)勢集團(tuán)就借“集體所有”之名干涉農(nóng)民的自主經(jīng)營權(quán)，無償收回或非法轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)民承包的土地，違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)等，也借“集體所有”之名隨意調(diào)整土地承包期。國家規(guī)定土地的承包使用期在延長15年的基礎(chǔ)上再延長30年不變。而在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)民的土地承包期不斷地被調(diào)整。“三年一小調(diào)，五年一大調(diào)”。頻繁的調(diào)整，使土地經(jīng)營周期人為縮短，不利于對土地保護(hù)，不利于農(nóng)民投資和經(jīng)營，卻有利于強(qiáng)勢集團(tuán)利用土地、以權(quán)尋租，從中漁利。因?yàn)槌邪谠蕉?，對所有者越有利。有資料顯示，通過“圈地?zé)帷钡耐恋剞D(zhuǎn)移用途產(chǎn)生的級差收益有3萬億元之巨。這些本來應(yīng)當(dāng)與農(nóng)民共享的“級差收益“，由于現(xiàn)行法律語焉不詳，而成為強(qiáng)勢集團(tuán)的“囊中之物一囚。值得注意的是，侵犯農(nóng)民土地承包權(quán)益的案件，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的起伏而呈現(xiàn)出周期性變化的規(guī)律。于是，農(nóng)民單訪或群體上訪案件居高不下，成為時下影響社會穩(wěn)定與發(fā)展的重大難題。

(三)農(nóng)民的宅基地使用權(quán)連及房屋等私產(chǎn)也易受侵害

我國憲法規(guī)定了保護(hù)私有財產(chǎn)和征用補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，但是國家立法機(jī)關(guān)至今尚未制定關(guān)于農(nóng)村征用補(bǔ)償?shù)膶ｉT法律，以調(diào)整征用補(bǔ)償法律關(guān)系。土地管理法第四十七條涉及征用補(bǔ)償問題，對土地征用的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定比較明確，有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但對宅基地使用權(quán)連及以房屋為主的農(nóng)民私有財產(chǎn)權(quán)則采取忽略或放任態(tài)度，甚至根本就沒有獨(dú)立的宅基地及房屋概念，它們僅被包含在“附著物”之中，根本沒有作出具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)行處理農(nóng)民這些私產(chǎn)中除了極為少量的法律涉及此問題外，主要是參照由國土資源部、建設(shè)部、各級地方政府部門的行政規(guī)章及文件來干預(yù)和處分在征用過程中涉及的農(nóng)民私產(chǎn)。由于制定征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)力層層下放，各自為政，導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高低無據(jù)，隨意性極大。而且各級政府在征用補(bǔ)償法律關(guān)系中，集規(guī)則制定者、參與者、裁判員與處罰機(jī)關(guān)等多種身份于一身。農(nóng)民的公平受償權(quán)利至少從法律及程序上就受到不當(dāng)限制。由于缺乏法律對農(nóng)民私產(chǎn)的征用補(bǔ)償法律關(guān)系的界定和規(guī)制，有的地方由鎮(zhèn)政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中不僅處分了農(nóng)民的土地承包使用權(quán)、宅基地使用權(quán)，而且“打包”順帶處分了農(nóng)民的房屋、樹木、青苗等私產(chǎn)[6]。

有恒產(chǎn)者有恒心。農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)是農(nóng)民主要的恒產(chǎn)，但這種“私產(chǎn)”卻還如此脆弱，還遠(yuǎn)沒有成為“恒產(chǎn)”，這對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的發(fā)展及至中國的現(xiàn)代化發(fā)展都是不利的。

三、完善農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)權(quán)，加強(qiáng)對農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)的保護(hù)

(1)改革土地出讓方式，推行依法行政，保護(hù)土地私有財產(chǎn)權(quán)的根本—土地。實(shí)踐業(yè)已證明，由行政審批制度決定的土地出讓方式，難于達(dá)到“嚴(yán)格保護(hù)耕地”的目的。因?yàn)?，地方政府有追求GDP的沖動，為達(dá)目的會千方百計(jì)游說、“攻關(guān)‘’審批機(jī)關(guān)，其手法可以說是五花八門;而掌握著土地生殺大權(quán)的行政審批部門，則借機(jī)實(shí)現(xiàn)其尋租行為。強(qiáng)勢組織共同防范的‘對象”是擁有土地““殘缺產(chǎn)權(quán)”的農(nóng)民，蒙騙的對象則是中央政府。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家用、‘尋租理論‘’證明‘“政權(quán)有自動擴(kuò)大權(quán)力來妨礙產(chǎn)權(quán)的可能“?！爱?dāng)特權(quán)存在時，有特權(quán)的人總是想方設(shè)法來維護(hù)特權(quán)并尋求更多的特權(quán)，沒有特權(quán)的人或受到特權(quán)所害的人總是想辦法來消除不利于自己的特權(quán)，并尋求有利于自己的特權(quán)，由此帶來了權(quán)力的博弈·.(1。這段有關(guān)、‘現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”的話語，成功地揭開了在‘·土地產(chǎn)權(quán)”主體混沌不清的情況下，地方政府與農(nóng)民就土地問題的爭議為何愈演愈烈，而濫占耕地、侵害農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)的行為幾乎無法遏制的謎底。

(2)明確農(nóng)民的“土地私有財產(chǎn)權(quán)利”。要進(jìn)一步明確農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)權(quán)利，須制定具體的制度。具體的制度可以從兩方面考慮:第一是明確所有權(quán)的角度;第二是強(qiáng)化土地使用權(quán)的角度。明確所有權(quán)，是這項(xiàng)制度建設(shè)工作的重點(diǎn)。明確所有權(quán)，就是清晰化所有權(quán)，要將集體所有權(quán)的各項(xiàng)內(nèi)容都用立法加以明確規(guī)定;明確所有權(quán)，不是強(qiáng)化所有權(quán)，而是淡化所有權(quán)，要特別強(qiáng)調(diào)不能以“集體‘、少數(shù)服從多數(shù)”等名義，侵犯個體合法的土地使用等私有財產(chǎn)權(quán)。有專家建議取消土地的集體所有制，實(shí)行土地私有制，但“實(shí)證的數(shù)據(jù)并不支持我國目前從根本上改變土地政策或?qū)嵭型恋厮接谢Ｗ鳛檗r(nóng)業(yè)大國，我國農(nóng)村目前基本上沒有社會保障體系，土地的公有制可以保證每位農(nóng)民都有一份土地，外出打工的農(nóng)民一旦沒有了工作，還有一份土地可以養(yǎng)活自己，不至于完全失去依靠，這對社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都非常重要。;}sl而且，實(shí)行土地私有制還將面臨政治意識形態(tài)等障礙。所以，目前我國還不宜實(shí)行土地私有制。強(qiáng)化土地使用權(quán)，則重在貫徹現(xiàn)有的《農(nóng)村土地承包法》等法律，加強(qiáng)土地的確權(quán)工作，確認(rèn)農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)的主體地位。

(3)完善對土地私有財產(chǎn)的征收、征用和補(bǔ)償制度。首先，要明確規(guī)定征用補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。基本原則有兩個:第一，政府行為必須受到法律嚴(yán)格限制的原則。對農(nóng)民的土地私有財產(chǎn)進(jìn)行征用，是行政法律關(guān)系，性質(zhì)上是公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)限制，最基本的原則是政府行為必須受到嚴(yán)格的法律限制，非法律明文規(guī)定的授權(quán)事項(xiàng)不可為，包括權(quán)力的范圍和行使權(quán)力的方式。農(nóng)民的私有財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)只接受法定的公共利益的限制。第二，公平合理的補(bǔ)償原則。征用后的一補(bǔ)償”關(guān)系是民事法律關(guān)系。政府負(fù)有公平合理補(bǔ)償農(nóng)民財產(chǎn)損失的職責(zé)和義務(wù);農(nóng)民有權(quán)要求政府給予公平合理的補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額的確定應(yīng)遵循平等合理、彌補(bǔ)實(shí)際損害的基本原則，不能以行政手段限制和剝奪農(nóng)民的財產(chǎn)主體地位及求償權(quán)。

其次、明確界定公共利益的具體事項(xiàng)。公共利益是政府在公權(quán)限制私權(quán)過程中的行為邊界，也是公民接受限制的行為邊界。法律要以例舉或排除的方法對公共利益作出嚴(yán)格具體界定，防止假公共利益之名，播越法律，進(jìn)行商業(yè)開發(fā)等違法行為。

再次，規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。政府對農(nóng)民上地私有財產(chǎn)的征收必須借助嚴(yán)格的法律程序完成。具體包括:第一，征用程序。如:財產(chǎn)評估程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、聽證程序、強(qiáng)制拆遷程序。第二，救濟(jì)程序。如:行政裁決程序、仲裁程序、訴訟程序。這些程序都必須明確而完善，特別要避免地方政府同時充當(dāng)決策者、規(guī)則制定者、征用方及糾紛的最后裁決者的多種角色。

最后，制定統(tǒng)一的補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及安置原則。除了土地管理法第四十七條外，對其他土地私有財產(chǎn)的征用補(bǔ)償也應(yīng)確定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計(jì)算方法確定具體的補(bǔ)償金額。通過制定補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，既能防止征用方克扣、壓低征用補(bǔ)償費(fèi)用，損害農(nóng)民利益;也能防止被征方漫天要價、謊報和擴(kuò)大面積，非法獲利，加重國家用地負(fù)擔(dān)的事情發(fā)生。

第6篇：關(guān)于土地征用的法律依據(jù)范文

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作及業(yè)務(wù)特點(diǎn)

（一）主要工作業(yè)務(wù)范圍劃分 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。房地產(chǎn)企業(yè)所主要從事的業(yè)務(wù)有：土地的開發(fā)與經(jīng)營，涵蓋企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。房屋的開發(fā)與經(jīng)營，涵蓋房屋的開發(fā)指房屋的建造。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 首先是開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。其次是開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。第三是開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個方面：經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。第四是開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。第五是經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售行為的稅收繳納相關(guān)法律依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售實(shí)行“預(yù)售許可制度”。根據(jù)原建設(shè)部《關(guān)于修改（城市商品房預(yù)售管理辦法）的決定》（建設(shè)部令第131號，2004年）的規(guī)定，開發(fā)商開發(fā)的商品房只有同時符合以下條件，才能開盤預(yù)售：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售收入會計(jì)確認(rèn)與稅務(wù)要求

（一）會計(jì)確認(rèn) 房地產(chǎn)作為一商品，由于其建設(shè)周期長、商品價值高、法律在物權(quán)轉(zhuǎn)移上規(guī)定以“登記”為要件等自身存在的特有性質(zhì)，“現(xiàn)房銷售”占比較低，而多以預(yù)售為主。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售收入的會計(jì)確認(rèn)就尤其值得關(guān)注?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號――收入》規(guī)定，當(dāng)企業(yè)的銷售商品收入同時滿足下列條件時，才能予以確認(rèn)：一是企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；二是企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；三是收入的金額能夠可靠地計(jì)量；四是相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益預(yù)計(jì)將流入企業(yè)；五是相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售收入在會計(jì)上不符合銷售收入的確認(rèn)條件。因此，預(yù)收房款應(yīng)暫時掛賬“預(yù)收賬款”科目。

（二）稅務(wù)要求 稅務(wù)會計(jì)遵循法定性原則，即只要符合稅法規(guī)定的應(yīng)稅收入，不論其會計(jì)上如何處理，也不論其業(yè)務(wù)金額的大小，一律按稅法規(guī)定計(jì)征稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售收入涉及如下稅種：第一，營業(yè)稅金及附加?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收賬款方式的，其納稅義務(wù)時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須按預(yù)售收入計(jì)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，繳納印花稅；第二，土地增值稅?！巴恋卦鲋刀悺钡暮怂悴煌凇盃I業(yè)稅金及附加”，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且约{稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)［2009］91號）第九條規(guī)定：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條規(guī)定：對符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第三，企業(yè)所得稅。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)［2009］31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房開發(fā)過程中的項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

（一）開發(fā)成本 主要包括8項(xiàng)：（1）土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。（4）建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。（6）公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。（7）不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%～5%計(jì)算。（8）開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。

（二）開發(fā)費(fèi)用 主要是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。（1）管理費(fèi)用?？砂错?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。（2）銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：廣告宣傳費(fèi)，約為銷售收人的2%～3%；銷售費(fèi)，約為銷售收入的1.5%～2%；其他銷售費(fèi)用，約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4%～6%。（3）財務(wù)費(fèi)用。指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售的涉稅處理

由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計(jì)核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜；經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅費(fèi)的會計(jì)處理，制度上并沒有做出明確的統(tǒng)一規(guī)定，作者結(jié)合實(shí)際工作中的做法，對主要稅種談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

（一）科目設(shè)置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)”、“營業(yè)稅金及附加”、“管理費(fèi)用”、“所得稅費(fèi)用”等科目，核算各類預(yù)售收入應(yīng)繳納的稅費(fèi)。其具體核算內(nèi)容可按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的對于會計(jì)科目的一般界定實(shí)施。

（二）營業(yè)稅費(fèi)核算 由于樓盤尚未開發(fā)完工，財務(wù)會計(jì)遵循實(shí)質(zhì)重于形式原則，預(yù)售房款不符合商品銷售收入的確認(rèn)條件，暫作“預(yù)收賬款”入賬。但是，稅法在確定計(jì)稅基礎(chǔ)時采取的是“形式主義”，往往遵循“形式重于實(shí)質(zhì)”原則，稅務(wù)會計(jì)更重視發(fā)票、索款憑據(jù)、合同等形式。按稅法規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。即房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)售房款，即負(fù)有納稅義務(wù)，次月征稅期內(nèi)必須繳納營業(yè)稅及附加。根據(jù)收入、成本配比原則，收入不能確認(rèn)，按預(yù)售款計(jì)算的營業(yè)稅金及附加也不能計(jì)提計(jì)入成本。按預(yù)收房款計(jì)算應(yīng)繳的營業(yè)稅金及附加時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）”，貸記“銀行存款”。樓盤開發(fā)完工，預(yù)售收入符合確認(rèn)條件，此時，應(yīng)根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)的“預(yù)收賬款”按相應(yīng)比例將“待轉(zhuǎn)稅費(fèi)”轉(zhuǎn)入“營業(yè)稅金及附加”科目。借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”；借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”。

（三）土地增值稅核算 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳上地增值稅，應(yīng)根據(jù)完工和結(jié)算竣工的工程項(xiàng)目，及時對土地增值稅進(jìn)行清算。企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)繳的土地增值稅。借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時，應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“營業(yè)稅費(fèi)”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”。該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值”。補(bǔ)繳土地增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。

（四）企業(yè)所得稅核算 國稅發(fā)［2009］31號關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。這種“預(yù)計(jì)毛利額”在會計(jì)上并不做賬務(wù)處理，只是在企業(yè)所得稅納稅申報上作為“調(diào)增項(xiàng)目”專項(xiàng)反映，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。作者認(rèn)為，以預(yù)計(jì)毛利額計(jì)繳的那部分企業(yè)所得稅額，在會計(jì)上作為“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交企業(yè)所得稅”借方反映，作為完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售當(dāng)期應(yīng)繳企業(yè)所得稅的抵扣項(xiàng)。

第7篇：關(guān)于土地征用的法律依據(jù)范文

近年來，為了構(gòu)筑完善區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)、增強(qiáng)交通服務(wù)功能、滿足群眾出行需求，交通基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷增大，公路項(xiàng)目逐年增多，投資的規(guī)模逐年增長，為交通建設(shè)的快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。但是隨著一批公路工程項(xiàng)目的建成，反映了一個共性的問題，就是工程投資屢屢超概，尤其是征地拆遷費(fèi)用的增加成為超概的主要因素，這就說明了公路工程造價管控特別是征地拆遷費(fèi)用管控還有待加強(qiáng)。概算經(jīng)批準(zhǔn)后是基本建設(shè)項(xiàng)目投資最高限額，超概就必須進(jìn)行調(diào)概、審批。由于公路工程項(xiàng)目投資大，建設(shè)資金來源主要依靠銀行貸款，超概嚴(yán)重將造成在調(diào)概審批前無法注入資金，導(dǎo)致工程建設(shè)緩慢或停滯，影響交（竣）工、結(jié)算、審計(jì)、調(diào)概等一系列工作，成為難以解決的矛盾，給項(xiàng)目資金籌措、竣工驗(yàn)收和決算增加了難度。所以，在公路工程項(xiàng)目的各個階段做好公路工程征拆費(fèi)用的控制和管理工作尤為重要。

加強(qiáng)項(xiàng)目前期階段征拆費(fèi)用造價的控制

由于我國體制和認(rèn)知上的原因，普遍忽視策劃和決策階段的征地拆遷造價控制工作。有的項(xiàng)目法人對征地、拆遷補(bǔ)償政策的動態(tài)變化不夠重視，沒有或很少掌握相關(guān)信息，對設(shè)計(jì)咨詢單位的各項(xiàng)文件的監(jiān)督、檢查不夠徹底，又沒有引入設(shè)計(jì)監(jiān)理機(jī)制，容易造成投資估算不且實(shí)際。設(shè)計(jì)咨詢單位則以追求最大的經(jīng)濟(jì)效益為目的，不但在人力、物力上的投入不足，而且片面追求工作進(jìn)度，造成編制項(xiàng)目建議書及可行性研究報告不夠切合實(shí)際，缺乏詳細(xì)的調(diào)查數(shù)據(jù)資料，缺乏對征地、拆遷補(bǔ)償政策的深入理解和掌握，對項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)、生活狀況及歷史沿革調(diào)查不夠，造成為項(xiàng)目法人提供不切實(shí)際甚至錯誤的決策依據(jù)。這些因素都將導(dǎo)致前期階段征地拆遷費(fèi)用不能反映客觀實(shí)際，一旦項(xiàng)目建議書投資估算獲得批復(fù)，到工程可行性研究、初步設(shè)計(jì)的估算和概算費(fèi)用都很難調(diào)整，而且項(xiàng)目法人大都不愿選擇重新進(jìn)行可行性論證，極大的影響了建設(shè)投資的科學(xué)性，造成了大量人力、物力的浪費(fèi)。

為了消除這些弊端，對于公路項(xiàng)目建議將項(xiàng)目決策權(quán)上交并與項(xiàng)目實(shí)施者進(jìn)行分離，決策權(quán)交由實(shí)施單位的上級政府交通部門。項(xiàng)目建議書、工程可行性研究、初步設(shè)計(jì)應(yīng)委托資質(zhì)高、信譽(yù)好的咨詢單位完成，引入設(shè)計(jì)監(jiān)理機(jī)制，并由上級政府成立審查委員會，進(jìn)行嚴(yán)格的論證，過程中若發(fā)現(xiàn)估算階段存在的不足應(yīng)及時糾編，確保估算、概算、預(yù)算征地拆遷費(fèi)用切合實(shí)際。

控制和管理好概算、預(yù)算編制工作

概算應(yīng)控制在批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告投資估算允許浮動幅度范圍之內(nèi)，概算經(jīng)批準(zhǔn)后是基本建設(shè)項(xiàng)目投資最高限額，是編制建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃、確定和控制建設(shè)項(xiàng)目投資的依據(jù)，是控制施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算的依據(jù)，是衡量設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)合理性和選擇最佳設(shè)計(jì)方案的依據(jù)，是考核建設(shè)項(xiàng)目投資效果的依據(jù)。

預(yù)算是施工圖設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，是控制工程造價的主要指標(biāo)，是確定工程造價、簽訂工程合同、辦理工程結(jié)算、實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算、考核工程成本、編制或調(diào)整固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的依據(jù)。施工圖預(yù)算是考核施工圖設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理性的依據(jù)，應(yīng)控制在批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)及其概算范圍之內(nèi)。

概算、預(yù)算均由有資格設(shè)計(jì)、工程（造價）咨詢單位負(fù)責(zé)編制，并對其編制質(zhì)量負(fù)責(zé)。概算和預(yù)算編制必須嚴(yán)格執(zhí)行國家的方針、政策和有關(guān)制度，符合基建項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范。設(shè)計(jì)（咨詢）單位應(yīng)加強(qiáng)基本建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理工作，配備和充實(shí)相應(yīng)工程造價人員，切實(shí)做好概、預(yù)算的編制工作。

設(shè)計(jì)人員要充分了解業(yè)主關(guān)于項(xiàng)目資金籌措、實(shí)施計(jì)劃、土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)纫庖?，認(rèn)真進(jìn)行詳實(shí)的調(diào)查研究，全面了解當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)、生活現(xiàn)狀，不斷優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)方案。尤其是潛在的一些問題要特別重視，比如關(guān)系到群眾切身利益的問題，如交通、灌溉、排澇系統(tǒng)以及環(huán)境保護(hù)等等，一定要考慮全面、周到，因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案是否完善直接影響征拆費(fèi)用的準(zhǔn)確性。

與建筑安裝費(fèi)不同的是，征拆費(fèi)用是沒有概、預(yù)算定額依據(jù)的，設(shè)計(jì)（咨詢）單位的工程造價人員首先要全面學(xué)習(xí)國家有關(guān)征地、拆遷的法律、法規(guī)及政策性文件依據(jù)，掌握項(xiàng)目所在地有關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，其次要對征拆對象進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，包括權(quán)屬、性質(zhì)、規(guī)格、數(shù)量等，集齊概算編制的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，做到實(shí)事求是、力求準(zhǔn)確。

對于沒有具體補(bǔ)償政策標(biāo)準(zhǔn)的，如電力、水利、通訊、石油、天然氣等重要設(shè)施需要拆遷的，要及時函告和咨詢有關(guān)單位獲得處理方案及工程造價，充分考慮不可預(yù)見因素，做好設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)比較，使技術(shù)工作和經(jīng)濟(jì)工作結(jié)合起來，全面、有效地提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，合理確定工程造價。

在建設(shè)實(shí)施階段嚴(yán)格控制和管理征拆費(fèi)用

一旦投資決策后，控制征拆費(fèi)用的重點(diǎn)應(yīng)放在建設(shè)實(shí)施階段。征地、拆遷工作在建設(shè)實(shí)施階段是一項(xiàng)非常龐大和繁雜的工作，由于公路工程屬線性工程，占地量大、涉及面廣且跨地區(qū)多，涉及農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民、商業(yè)、工業(yè)等方方面面，面臨的社會穩(wěn)定問題和挑戰(zhàn)也就更多，必須依法依歸，實(shí)事求是，有組織、系統(tǒng)、全面的進(jìn)行控制和管理征拆費(fèi)用。

征地、拆遷前期組織工作

目前，我國的征地政策是由國務(wù)院委托地方政府代表征收土地，在項(xiàng)目法人（出資人）和地方政府之間，就必須建立一個征地、拆遷工作實(shí)施和落實(shí)補(bǔ)償資金渠道的機(jī)制，以確保工作的正常進(jìn)行和被征拆人補(bǔ)償款的發(fā)放。首先項(xiàng)目法人應(yīng)積極聯(lián)系公路沿線地方政府，由地方政府組建專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目征地、拆遷的機(jī)構(gòu)，配備專人負(fù)責(zé)，設(shè)立征地、拆遷補(bǔ)償資金專戶，也就是項(xiàng)目法人聯(lián)系工作、支付補(bǔ)償款的集中對象。因?yàn)槭茼?xiàng)目法人職責(zé)、人員所限，無法面對眾多的被征拆對象，只有通過地方政府的征拆機(jī)構(gòu)有組織、有計(jì)劃的集中開展工作。其次雙方應(yīng)確定開展工作及履行補(bǔ)償手續(xù)的原則和辦法，形成制度，使工作能夠有條不紊的進(jìn)行，使征地、拆遷費(fèi)用作為國家資金能夠合法、安全的使用，保障工程建設(shè)按計(jì)劃進(jìn)行。

征地調(diào)查

項(xiàng)目法人要聯(lián)合地方政府，在征地公告的同時，組織一次全面的征地調(diào)查。項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)放征地紅線，同時，地方政府負(fù)責(zé)組織由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、村委會、產(chǎn)權(quán)人、承租人、評估公司、項(xiàng)目法人參加的清點(diǎn)登記工作，確定土地、青苗、地上附著物、房屋及附屬物、交通、水利、電力、通訊等的權(quán)屬、位置、規(guī)格、數(shù)量等，經(jīng)過所有權(quán)人簽字確認(rèn)，并對整個過程和數(shù)據(jù)進(jìn)行錄像和公證，做到事實(shí)求是，形成核算征拆補(bǔ)償費(fèi)用的第一手資料，防止搶栽、搶種、搶建現(xiàn)象的發(fā)生，才能切合實(shí)際、貼近概算。

制定補(bǔ)償安置方案

依據(jù)征地調(diào)查的結(jié)果，地方政府應(yīng)依法依規(guī)制定切實(shí)可行的補(bǔ)償安置方案，進(jìn)行聽證和公示，作為征地、拆遷補(bǔ)償安置工作的法律依據(jù)和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目法人要在方案制定前，積極配合地方政府，提供概、預(yù)算的依據(jù)和數(shù)據(jù)，包括設(shè)計(jì)取、棄土場設(shè)置的數(shù)量、位置、費(fèi)用，設(shè)計(jì)關(guān)于交通、水利、電力、通訊等的修復(fù)措施和費(fèi)用，施工組織、環(huán)保措施等等。

核算補(bǔ)償費(fèi)用

依據(jù)征地調(diào)查的結(jié)果及補(bǔ)償安置方案，項(xiàng)目法人和地方政府共同核算征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，但必須有充分的依據(jù)，土地補(bǔ)償費(fèi)用要依據(jù)土地勘測定界報告，需要進(jìn)行評估作價的應(yīng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的評估公司出具評估報告，需要造價咨詢的應(yīng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的造價咨詢公司或跟蹤審計(jì)單位出具造價咨詢報告，以及地方政府與產(chǎn)權(quán)人簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議等等。

支付補(bǔ)償款并落實(shí)發(fā)放

第8篇：關(guān)于土地征用的法律依據(jù)范文

2006年7月4日，原告王某某與被告嵇某某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，雙方約定：王某某將位于淮陰區(qū)王興中學(xué)門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機(jī)等墻院內(nèi)所有建筑設(shè)施以及院外零星土地轉(zhuǎn)讓給嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付給王某某轉(zhuǎn)讓費(fèi)55000元，王某某協(xié)助嵇某某辦理過戶手續(xù)，過戶費(fèi)由嵇某某負(fù)擔(dān)等。時任村委會黨支部書記的李某某及村委會副主任(無正主任)張某某作為見證人在協(xié)議上簽字。協(xié)議簽訂后，嵇某某按約支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)55000元，王某某亦向嵇某某交付上述標(biāo)的物。后嵇某某又對上述房屋進(jìn)行了維修和裝潢，并增添了院墻門等。2008年11月4日，王某某以雙方簽訂的協(xié)議違反農(nóng)村宅基地相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)歸于無效為由向一審法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，并要求嵇某某返還上述房屋及宅基地使用權(quán)和飼料機(jī)等。

訴爭房屋除上述三問平房及兩間廚房有集體土地建設(shè)用地使用證外，其他無任何手續(xù)。嵇某某一直未獲得政府主管部門對宅基地轉(zhuǎn)讓的行政許可?；窗彩谢搓巺^(qū)王興鎮(zhèn)王興社區(qū)居民委員會出具的證明顯示：嵇某某在王興社區(qū)居民委員會1組已有宅基地一處。

原告王某某訴稱，2006年7月4日，原、被告簽訂了一份房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告以55000元的價格將位于淮陰區(qū)王興中學(xué)門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機(jī)等墻院內(nèi)所有建筑設(shè)施轉(zhuǎn)讓給被告等。協(xié)議簽訂后，原告按約履行了合同義務(wù)，但原告因此喪失了宅基地使用權(quán)，多次向主管部門申請新的宅基地均未獲批準(zhǔn)?，F(xiàn)原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因雙方簽訂的協(xié)議違反了農(nóng)村宅基地相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)歸于無效，故要求確認(rèn)雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，并要求被告返還上述房屋及宅基地使用權(quán)和飼料機(jī)。

原審被告嵇某某辯稱，雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效，不應(yīng)返還，且原告的超過兩年的訴訟時效。

審理結(jié)果

淮安市淮陰區(qū)人民法院審理認(rèn)為：1.原、被告雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中有關(guān)飼料機(jī)部分，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效，原告王某某要求返還，無法律依據(jù)，依法不予支持。2.關(guān)于原、被告簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中有關(guān)房屋部分是否有效及是否返還的問題。因宅基地轉(zhuǎn)讓必須報經(jīng)政府主管部門審批準(zhǔn)予，本案房屋買賣涉及宅基地的轉(zhuǎn)讓，而原、被告對于宅基地轉(zhuǎn)讓至今未獲政府主管部門批準(zhǔn)，且被告嵇某某在買受原告王某某房屋時尚有一處宅基地，故原、被告簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于房屋部分，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，被告嵇某某辯稱房屋買賣有效的主張，無法律依據(jù)，依法不予采納。3.對于原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權(quán)的請求，原告王某某作為原宅基地的合法使用權(quán)人，相對于村委會及政府主管部門而言，其賣房行為中隱含了放棄宅基地使用權(quán)的處分意思，法律法規(guī)并無農(nóng)村宅基地使用權(quán)棄權(quán)的禁止、限制性規(guī)定，且隨著房屋的交付，可視為此棄權(quán)意思已經(jīng)實(shí)際履行。棄權(quán)作為單方法律行為，無需經(jīng)他人許可即生效。既然宅基地失權(quán)，那么地上房屋的作價讓與也不得回轉(zhuǎn)。原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權(quán)的請求不予支持。一審判決：1.原告王某某與被告嵇某某簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于房屋部分無效；2.駁回原告王某某其他訴訟請求。

一審判決后，王某某不服，以一審判決確認(rèn)雙方所簽訂的協(xié)議無效是正確的，但在確認(rèn)合同無效后卻又判決不予返還房屋的錯誤為由，提起上訴?；窗彩兄屑壢嗣穹ㄔ航?jīng)審理認(rèn)為：第一，雙方所簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，上訴人享有訟爭房屋的所有權(quán)，依法屬于有權(quán)處分，上訴人也已實(shí)際向被上訴人交付了該房屋，被上訴人也履行了給付購房款的義務(wù)，合同已實(shí)際履行完畢；第二，上訴人與被上訴人系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方的房屋買賣及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然沒有經(jīng)過該集體經(jīng)濟(jì)組織的批準(zhǔn)，但時任村書記和村副主任(無正主任)均作為該協(xié)議的見證人在協(xié)議上簽名，應(yīng)視為該集體經(jīng)濟(jì)組織的一種認(rèn)可，盡管此種認(rèn)可形式與法律意義上的批準(zhǔn)有所區(qū)別；第三，被上訴人占有了該房屋后，已實(shí)際對該房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行了一定程度的添附，添附的部分與原物已無法區(qū)分，返還原物將給被上訴人造成一定的損失；第四，上訴人在將訴爭房屋出賣給被上訴人后，即另覓一塊宅基地建設(shè)房屋，后因未履行審批手續(xù)而被以違章建筑予以拆除，又因其將自己所有的房屋出賣，無法再申請到宅基地，因此，上訴人即以原買賣協(xié)議違反法律、行政法規(guī)為由主張?jiān)搮f(xié)議無效并要求返還房屋，該行為違反誠實(shí)信用原則，屬于惡意抗辯。二審判決：駁回上訴，維持原判。

案例評論

本案爭議焦點(diǎn)為：1.原、被告雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力；2.如果協(xié)議無效，財產(chǎn)是否應(yīng)予返還。在討論此兩點(diǎn)之前，首先需了解一下目前集體土地房屋買賣糾紛涉訴的現(xiàn)狀。

一、集體土地房屋買賣糾紛涉訴現(xiàn)狀

目前，此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為，與原標(biāo)的完全一致的幾乎沒有。

二、關(guān)于協(xié)議效力

從本案來看，協(xié)議中約定的標(biāo)的物包含兩個方面，一方面是飼料機(jī)等動產(chǎn)部分，由于該動產(chǎn)買賣并不違反法律規(guī)定，是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效，且已履行完畢，自然不存在返還的問題；另一方面是涉及房屋等不動產(chǎn)部分，由于是集體土地上的房屋買賣，無論是理論界還是實(shí)務(wù)界，其效力爭議較大。司法實(shí)踐中關(guān)于集體土地上房屋買賣合同效力主要有以下幾種觀點(diǎn)。

1　合同有效說

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，一項(xiàng)有效的買賣合同應(yīng)具備如下要件：一是合同內(nèi)容是買賣雙方的真實(shí)意思表示；二是買賣雙方具有相應(yīng)的民事行為能力；三是賣方對買賣標(biāo)的物具有處分權(quán)；四是合同內(nèi)容不違反有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在農(nóng)村私房買賣過程中，一、二項(xiàng)要件極少發(fā)生不滿足的情形，爭議的焦點(diǎn)往往集中于三、四項(xiàng)。該說根據(jù)財產(chǎn)所有權(quán)是所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利這一定義，認(rèn)為農(nóng)村集體組織成員對于宅基地上的房屋具有出賣的處分權(quán)是不言而喻的。如果該農(nóng)村集體組織成員已經(jīng)全部轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)戶口，則集體土地所有

權(quán)依法歸于消滅，國家取得土地所有權(quán)，相應(yīng)地原有的宅基地使用權(quán)也轉(zhuǎn)化為國有土地使用權(quán)，而國有土地使用權(quán)可以隨房屋自由轉(zhuǎn)讓，因此，限制集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定即無適用余地，買賣合同有效的第四項(xiàng)要件也得以滿足。由是買賣合同四項(xiàng)要件成立，合同合法有效。在出賣人將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有、使用，并交付了權(quán)利憑證(集體土地建設(shè)使用證或宅基地使用權(quán)tiE)后，出賣人以買賣合同約定的標(biāo)的物――農(nóng)民集體成員宅基地使用權(quán)出讓違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定而無效，進(jìn)而主張返還宅基地使用權(quán)及其上房屋的主張不能成立，出賣人并應(yīng)協(xié)助買受人辦理登記過戶手續(xù)，徹底完成房屋的交付。

2　合同無效說

根據(jù)上述討論的買賣合同成立要件，“合同無效說”認(rèn)為在簽訂買賣合同時農(nóng)村集體組織成員尚未轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)第7部分第64條、《土地管理法》第63條、《擔(dān)保法》第37條以及1999年國務(wù)院的[1999]39號文《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款，農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買賣合同處分了宅基地使用權(quán)，因此合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，損害了集體的利益，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

3　部分有效說

該說認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第71條，出賣人有權(quán)處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權(quán)，但由于宅基地使用權(quán)不得向本集體組織以外的成員或者無資格再行取得宅基地使用權(quán)的人員出讓，因此買受人并未取得宅基地使用權(quán)。當(dāng)發(fā)生國家征收集體土地時，可以根據(jù)不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于房屋的評估價值對買受人予以補(bǔ)償，而宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。

4　效力待定說

在買賣合同成立后，對于移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的合同，已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有并伴有交付等行為，應(yīng)認(rèn)定其履行完畢。對于移轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的合同，應(yīng)當(dāng)參照《合同法》第51條，以集體成員無權(quán)處分為基礎(chǔ)，認(rèn)定其為效力待定合同。

合議庭討論后，最終采納了第二種觀點(diǎn)，即雙方房屋買賣合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。當(dāng)然，本案中，因?yàn)楹贤?dāng)中約定的標(biāo)的物還有飼料機(jī)等動產(chǎn)，從整個合同來講，應(yīng)當(dāng)是部分無效，即房屋等不動產(chǎn)部分無效，但這里的部分無效與上文的“部分有效說”，顯然不是同一個概念。

之所以采納無效的觀點(diǎn)，概括起來主要有以下幾個理由：第一，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。第二，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，目前有關(guān)法律規(guī)定在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力方面有所限制。一方面，從處分權(quán)的角度來講，《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。從這些規(guī)定來看，可以知道宅基地使用權(quán)具有有限性。宅基地使用權(quán)人對宅基地僅享有占有和使用的權(quán)利，而不能將其出賣或轉(zhuǎn)讓。也就是說一般情況下不具有處分權(quán)。

事實(shí)上，最高法院物權(quán)法研究小組在《條文理解與適用》一書中就明確指出，處理宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，應(yīng)當(dāng)把握以下原則。1.宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。在下列情況下，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效：(1)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房和宅基地的，因違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效；(2)法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無效；(3)《土地管理法》規(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)，擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，應(yīng)認(rèn)定無效；(4)向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效；(5)受讓人已經(jīng)有住房，不符合宅基地分配條件的，應(yīng)認(rèn)定無效。2.轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，必須同時具備以下條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)；(2)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；(4)轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。

另一方面，從不動產(chǎn)登記要件來看，《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記”。第246條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”。從這些規(guī)定來看，國家既強(qiáng)調(diào)了不動產(chǎn)要采取統(tǒng)一登記制度，同時也考慮到我國目前現(xiàn)實(shí)的國情。即當(dāng)前大多數(shù)地方仍然實(shí)行的是房屋與宅基地分別登記的制度，并且我國農(nóng)村目前尚有很多根本沒有登記的宅基地使用權(quán)，對此，法律還顯得很蒼白。因此，對照本案，顯然以認(rèn)定無效為宜。

三、合同無效后的處理

《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。因此，合同被認(rèn)定無效以后，雙方各自返還財產(chǎn)應(yīng)屬于常態(tài)的一種處理方式。無效以后主要審查的重點(diǎn)在于是否存在不能返還或者沒有必要返還的情形。雖然在認(rèn)定合同無效過程中，更多的是考慮宅基地使用權(quán)的法律適用問題，但在判斷能否返還或有無必要返還時，則應(yīng)更多地考慮地上房屋的現(xiàn)狀與合同履行的時間長短。

2007年4月9日，全國民事審判工作座談會要求，對于以自己不履行合同約定的義務(wù)，違背誠實(shí)信用原則，反而主張合同無效的，人民法院裁判的結(jié)果要注意不能讓失信者、見利忘義者、毀約者在經(jīng)濟(jì)上占任何便宜。江蘇省高級人民法院于1995年通過的《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)審判工作中若干問題的討論紀(jì)要》第65條也列舉了一些合同無效后不宜適用返還原則的事項(xiàng)。實(shí)踐中，集體土地房屋買賣合同履行的時間長短很好判別，而房屋的現(xiàn)狀通常存在以下幾種情況：其一，與原買賣標(biāo)的一致；其二，購房人已對房屋實(shí)施了部分翻建或者添附且不可區(qū)分；其三，該房屋已被完全翻建；其四，該房屋已自然滅失；其五，該房屋因征用、拆遷而滅失，但購房人獲得了

拆遷補(bǔ)償款；等等。

針對上述情況，法院一般采取的原則是：第一，尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)，妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。第二，注重判決的法律效果和社會效果，判決以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。第四，除了上述情況予以適當(dāng)返還之外，如果純粹由于出賣方違背誠實(shí)信用，進(jìn)行惡意抗辯，一般原則是以認(rèn)定不返還為主，尤其是當(dāng)前征用、拆遷行為日益增多而導(dǎo)致的合同糾紛，不能因當(dāng)事人違反誠信卻因司法裁判而使其獲得不當(dāng)利益。因?yàn)檎\實(shí)信用原則的立法目的，就在于反對一切非道德的、不正當(dāng)?shù)男袨?，維護(hù)商品經(jīng)濟(jì)和市民社會生活的正常秩序和安全。因此，從這個角度講，完全可以把誠實(shí)信用原則表述為反不正當(dāng)行為的原則。

四、對案例的具體分析

《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。因此，在農(nóng)村集體土地房屋買賣問題上，《物權(quán)法》立足于保護(hù)農(nóng)民的基本生存權(quán)，再次確認(rèn)了我國現(xiàn)行的土地管理制度，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。本案中，由于雙方簽訂的關(guān)于房屋等不動產(chǎn)的買賣協(xié)議，違反了《物權(quán)法》第153條、《土地管理法》第62條、第63條的規(guī)定，屬于《合同法》第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的情形，因此，該房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效。同時，雙方合同履行時間較長，買受人也已對該房屋進(jìn)行了維修和裝潢，并增添了院墻門等，如果返還將給買受人造成更大的損失，所以，此種情況屬于《合同法》規(guī)定的沒有必要返還的情形；又因在買賣合同簽訂后，買受人也已經(jīng)支付了一定的對價，亦不存在折價補(bǔ)償?shù)膯栴}。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：關(guān)于土地征用的法律依據(jù)范文

湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境日益惡化，對湖南農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展、農(nóng)村的社會穩(wěn)定和糧食安全等方面構(gòu)成嚴(yán)重的威脅，湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)迫在眉睫，湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)法律建設(shè)極為重要。

一是保證湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)安全的需要。當(dāng)前，湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)安全面臨著很大壓力，主要體現(xiàn)在：土地資源不斷退化，水土流失日漸加劇；農(nóng)業(yè)環(huán)境污染日趨嚴(yán)重；農(nóng)業(yè)自然災(zāi)害頻發(fā)；耕地面積減少，土壤肥力下降；生物多樣性破壞嚴(yán)重，等等。農(nóng)業(yè)生態(tài)安全壓力產(chǎn)生的原因主要是：非農(nóng)產(chǎn)業(yè)建設(shè)對農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的沖擊；人口增長加速了土地生態(tài)服務(wù)功能的退化；農(nóng)藥化肥的大量且不正確使用；管理與治理上的不完善，等等。無論是人為的農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境問題，還是自然災(zāi)害的治理，都需要進(jìn)行規(guī)范性管理與約束，這就需要建立完善的管理制度和法律制度。

二是實(shí)現(xiàn)湖南農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是指既能滿足當(dāng)代人對農(nóng)副產(chǎn)品的需求，又不對后代人農(nóng)副產(chǎn)品的需求構(gòu)成威脅的農(nóng)業(yè)發(fā)展。湖南農(nóng)業(yè)由于自然環(huán)境的破壞，水土流失嚴(yán)重，土壤肥力下降，同時由于土地征用導(dǎo)致耕地面積減少，加上湖南省是自然災(zāi)害頻發(fā)地區(qū)，農(nóng)業(yè)抗自然災(zāi)害的能力較弱，湖南農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨巨大的危機(jī)。如何調(diào)整農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)湖南農(nóng)業(yè)的抗風(fēng)險能力，需要通過法制建設(shè)，保護(hù)湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)湖南農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三是保證湖南糧食安全的需要。湖南省耕地面積減少速度較快，1999年與解放初期相比，下降了將近17%，并且耕地貧瘠化日益明顯，糧食總產(chǎn)量減少。同時，由于農(nóng)業(yè)、化肥的不合理使用，加上礦山開采污染環(huán)境，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量下降，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖南省蔬菜、茶葉、果品、畜產(chǎn)品、水產(chǎn)品等主要農(nóng)產(chǎn)品中硝酸鹽、重金屬、亞硝酸鹽、農(nóng)藥等污染物質(zhì)的殘留率較高，有毒有害物質(zhì)綜合超標(biāo)率達(dá)到100%，如郴州蘇仙區(qū)稻米中鎘最高含量是安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的46倍。絕大部分茶葉中農(nóng)藥殘留量較高，不符合出口標(biāo)準(zhǔn)，致使近年來茶葉出口嚴(yán)重受阻。由于耕地面積減少，土地肥力下降，糧食單位面積產(chǎn)量不高，地產(chǎn)糧食供給不足，糧食安全問題明顯。所有這些，都需要通過法律法規(guī)的手段加以解決，湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的法制建設(shè)就很有必要。

二、湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)法制建設(shè)存在的問題

（一）法律體系不健全

當(dāng)前，有關(guān)湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的地方相關(guān)法律法規(guī)和文件主要有兩個，即1998年5月9日的《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)辦法》和2002年、自2003年2月1日起施行的《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)條例》。兩個文件在內(nèi)容上差別不大，如《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)辦法》中的“第四條：各級人民政府應(yīng)當(dāng)將農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)作為整個環(huán)境保護(hù)的重要內(nèi)容，納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃，制定農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃，實(shí)行農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制度，組織農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的治理?？h級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)經(jīng)費(fèi)納入財政預(yù)算，并隨著經(jīng)濟(jì)的增長逐年增加投入。”和《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)條例》中的“第四條：各級人民政府應(yīng)當(dāng)將農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)作為整個環(huán)境保護(hù)事業(yè)的重要內(nèi)容，納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的中長期規(guī)劃和年度計(jì)劃，采取有效措施，使農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展相協(xié)調(diào)?？h級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)所需事業(yè)經(jīng)費(fèi)列入財政預(yù)算，從農(nóng)業(yè)發(fā)展基金等經(jīng)費(fèi)中安排農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，并根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和農(nóng)業(yè)資源與環(huán)境狀況逐年增加對農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)的投入。”是全部相同的，沒有根據(jù)實(shí)際情況的改變而進(jìn)行調(diào)整。且從環(huán)境法的整體體系看，還有待完善的方面，比如在重要農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境領(lǐng)域規(guī)范欠缺，有關(guān)行政程序方面的規(guī)定不足，因此迫切需要出臺關(guān)于湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、具有地方特色、適合地方需要的專門法律。

（二）法律依據(jù)不明確

現(xiàn)行有關(guān)湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的法律條文規(guī)定中存在不少問題，一是比較機(jī)械、缺乏靈活性，如《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)辦法》中的“第二十七條：違反本辦法第十九條第二款、第二十五條規(guī)定的，由農(nóng)業(yè)行政主管部門或者其委托的農(nóng)業(yè)環(huán)境監(jiān)測管理機(jī)構(gòu)給予警告，可以并處500元以上2000元以下的罰款。”《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)條例》中的“違反本條例規(guī)定，造成農(nóng)業(yè)環(huán)境污染事故，對單位或者個人造成直接損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償；屬于不按照國家有關(guān)規(guī)定使用農(nóng)藥、獸藥、飼料和飼料添加劑等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行為造成農(nóng)業(yè)環(huán)境污染事故的，由農(nóng)業(yè)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期治理，根據(jù)所造成的危害后果，可以處三萬元以下的罰款；屬于工業(yè)污染和其他污染造成農(nóng)業(yè)環(huán)境污染事故的，由縣級以上人民政府環(huán)境保護(hù)行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門依照國家有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。”二是缺乏系統(tǒng)性和針對性，只是從宏觀上加以闡述和規(guī)定，如《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)辦法》中的“第二十條飼養(yǎng)畜禽的單位或者個人，向農(nóng)業(yè)用地、用水排放有毒、有害廢棄物，必須經(jīng)過無害化處理，防止對農(nóng)業(yè)環(huán)境造成污染。”《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)條例》中的“第二十六條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和農(nóng)業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)設(shè)施的建設(shè)。任何單位和個人不得破壞或者侵占農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)設(shè)施。”三是所有條文都沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定和解釋，農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境管理工作缺乏法律依據(jù)。所有這些致使湖南不能對農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境實(shí)施有效的管理和建設(shè)。

（三）權(quán)責(zé)利不清晰

現(xiàn)行的《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)辦法》和《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)條例》對各利益主體的權(quán)利和責(zé)任劃分不清，對管理機(jī)構(gòu)、環(huán)境保護(hù)者、受益人之間的利益沖突，排污部門和受害方之間的利益沖突，沒有進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定和闡述。如《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)辦法》和《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)條例》都規(guī)定：“縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門，在環(huán)境保護(hù)行政主管部門的統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，對本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)工作實(shí)施具體監(jiān)督管理，主要職責(zé)是：（一）組織開展農(nóng)業(yè)環(huán)境建設(shè)，推廣生態(tài)農(nóng)業(yè)，發(fā)展農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)產(chǎn)業(yè)；（二）負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)資源的保護(hù)、建設(shè)和管理；（三）組織農(nóng)業(yè)環(huán)境監(jiān)測、農(nóng)業(yè)環(huán)境質(zhì)量調(diào)查和農(nóng)業(yè)環(huán)境影響評價；（四）組織指導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對農(nóng)業(yè)環(huán)境污染的預(yù)防和治理；（五）保護(hù)珍稀涉危農(nóng)作物、近緣野生植物和畜禽等農(nóng)業(yè)生物物種資源；（六）依法調(diào)查、處理或者參與調(diào)查、處理農(nóng)業(yè)環(huán)境污染事故；（七）宣傳普及農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)知識，組織農(nóng)業(yè)環(huán)境科學(xué)技術(shù)研究，推廣先進(jìn)的農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)技術(shù)；（八）依照法律法規(guī)規(guī)定行使的其他職權(quán)?？h級以上人民政府林業(yè)、水利、土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等有關(guān)行政主管部門，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對職責(zé)范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)工作實(shí)施監(jiān)督管理”，只對其具體的職責(zé)進(jìn)行了界定，一旦出現(xiàn)利益沖突該如何處置卻沒有涉及。又如，《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)辦法》和《湖南省農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)條例》中規(guī)定：“第十二條因發(fā)生事故或者其他突然性事件，造成或者可能造成農(nóng)業(yè)環(huán)境污染、破壞的，當(dāng)事人必須立即采取有效措施，及時通報可能受到污染危害的單位和個人，并向當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)行政主管部門和環(huán)境保護(hù)行政主管部門報告，接受調(diào)查處理。第十三條農(nóng)業(yè)環(huán)境污染事故和糾紛，屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中因不合理使用農(nóng)藥、化肥、植物生長調(diào)節(jié)劑及農(nóng)用薄膜等造成的，由農(nóng)業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)調(diào)查處理，屬于工業(yè)污染、城市生活污染和其他公害造成的，由農(nóng)業(yè)行政主管部門、企業(yè)主管部門和環(huán)境保護(hù)行政主管部門調(diào)查處理。”。而對如何防范突發(fā)事件發(fā)生中，主管部門應(yīng)當(dāng)負(fù)的責(zé)任卻沒有涉及。#p#分頁標(biāo)題#e#

三、湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)法制建設(shè)應(yīng)注意的問題

（一）健全湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的法律體系

要健全湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的法律體系，首先要對湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的狀況和發(fā)展趨勢進(jìn)行全面的了解和預(yù)測，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建的法律體系更加符合湖南的實(shí)情，適應(yīng)湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的需要。同時，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)有國家和湖南關(guān)于農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，制定《湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境綜合保護(hù)法》，法律中應(yīng)當(dāng)涵蓋大氣污染、水污染、噪音污染和土壤污染等各方面。當(dāng)前，我國環(huán)境保護(hù)法律中，最欠缺的就是關(guān)于土壤的保護(hù)。在這方面，《湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)法》應(yīng)當(dāng)更加注重在對土壤保護(hù)的規(guī)定中具備以下要素：法律、法規(guī)的適用范圍；執(zhí)法主體的確定；制定有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；土壤污染的防治和監(jiān)管；資金的來源；法律責(zé)任的界定等。農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)和建設(shè)是一項(xiàng)巨大而繁雜的系統(tǒng)工程，它涉及到許多行政部門和利益主體，在立法過程中，應(yīng)當(dāng)成立一個由多部門聯(lián)合組成的立法部門，優(yōu)化立法技術(shù)，從行政立法程序、社會公眾參與等方面來改善《湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境綜合保護(hù)法》的制定技術(shù)，確保《湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境綜合保護(hù)法》的全面性和可行性。

（二）完善湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)法治化的行政執(zhí)法體制

在湖南農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的行政執(zhí)法體制中，既要明確政府在執(zhí)法中的作用，又要具有相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制。政府在農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)中要有正確的定位，在農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)過程中，政府主要培育市場、指導(dǎo)生產(chǎn)經(jīng)營、加大監(jiān)控力度、強(qiáng)化行政執(zhí)法和行政救濟(jì)等。監(jiān)管體制中應(yīng)采用統(tǒng)一與分工相結(jié)合的原則，環(huán)保行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)督管理，土地、水利、林業(yè)、畜牧等部門各負(fù)其責(zé)，協(xié)助農(nóng)業(yè)行政主管部門對農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)工作實(shí)施監(jiān)督管理。當(dāng)前，農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境行政執(zhí)法缺乏程序的控制和保障，主要表現(xiàn)在缺乏有效的環(huán)境行政監(jiān)督機(jī)制和在法律責(zé)任的規(guī)定中找不到關(guān)于政府不作為或時應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任的條款。