土地地價評估方法精選(九篇)

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第1篇：土地地價評估方法范文

公共管理與公共服務(wù)用地地價影響因素，與一般土地價格的影響因素差不多，包括一般因素、區(qū)域因素和個別因素三種。

1一般因素所謂一般因素，就是指那些影響土地價格普遍的共同的因素。這些因素包括很多方面，像自然條件、行政區(qū)劃、社會經(jīng)濟(jì)狀況、發(fā)展前景等等。其實(shí)，這和房市中劃分一線城市、二線城市一樣，這是各個方面的因素共同影響的結(jié)果。

2區(qū)域因素土地地理位置對地價影響比較顯著。區(qū)域內(nèi)的各種條件決定區(qū)域地價水平。①繁華程度②交通條件不同③其他公共設(shè)施水平④環(huán)境質(zhì)量⑤其他因素。影響公共用地價格評估的其他原因。

3個別因素影響公共管理與公共服務(wù)用地地價的個別因素，指的是宗地的個性特質(zhì)，像宗地的面積、形狀、用途限制和土地利用強(qiáng)度等，都可以對公共用地地價產(chǎn)生一些影響。

二、公共管理與公共服務(wù)用地地價評估方法探索

1評估因素制衡評估公共用地地價時，要注意考慮公共用地中不同的種類、用地的特點(diǎn)和收益水平存在差異，不同種類公共用地的投資風(fēng)險(xiǎn)和增值效益也有差異。

2地價水平參照地價水平就是一個橫向?qū)Ρ?，公共用地?yīng)該和同等土地條件的住宅用地地價水平相當(dāng)，有這樣一個參照物，就不會給評估造成太多偏差。

3具體評估方法公共用地評估方法有很多種，包括收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、間接比較法、剩余法、成本逼近法等。公共建筑用地的地價評估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

3.1市場比較法市場比較法就是指相同宗地情況下，公共用地的市場價值是多少，就可以簡單以此類推，找到一個價格相近點(diǎn)，以此來確定公共用地的地價水平。由于公共用地交易、出讓、轉(zhuǎn)讓市場案例很少，市場比較就很難找到比較對象。這種地價評估方法，適用范圍比較小。

3.2成本逼近法公共用地地價評估中，成本逼近法是最簡單的評估方法。成本逼近規(guī)避了公益性用地利用效益很難確定的缺陷，在市場交易案例難找的情況下，通過成本計(jì)算逼近公共用地地價。具體計(jì)算方法是：公共用地地價=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)成本+管理成本+投資利息+稅金+經(jīng)營利潤。采用成本逼近法，比較適合新開發(fā)用地和即將開發(fā)用地，因?yàn)榈貎r組成中的各種數(shù)據(jù)比較好掌握，計(jì)算也比較實(shí)用。成本逼近法也有不可忽視的缺陷，就是成本價并不能準(zhǔn)確反映土地價值。成本價高不代表土地價值就高，成本價低也不說明土地價值就不高。特別是我國公共用地供給中，一些土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在不確定性不合理性，這就直接影響了公共用地地價的評估結(jié)果。

3.3收益還原法收益還原法就是將公共用地未來正常情況下的年純收益，用一定的土地還原利率還原，來作為估算土地價格的方法。如公園用地，就是按照正?？土髁縼碛?jì)算門票年總收入，加上其他租賃收入，然后去除建設(shè)成本折舊、管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、利息等費(fèi)用，就可以計(jì)算出年總收益?？梢杂霉奖硎荆篤=（a/r）[1-1（/1+r）n]V：代表土地收益價格。a：代表未來正常的土地純收益（或地租）。r：代表土地還原率。n：代表未來土地使用年期。收益還原法也有一定的局限性，只對公共用地中有明顯收益的用地比較適用，像學(xué)校、機(jī)關(guān)等經(jīng)營性不強(qiáng)、收益不明顯性的公共用地，就不適合用收益還原法來評估地價。

3.4基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，利用替代原則，用待估宗地區(qū)域條件和其所處區(qū)域的平均條件相比較，然后根據(jù)修正系數(shù)表選取對應(yīng)的修正系數(shù)，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正。這種地價評估方法適用范圍廣泛，評估結(jié)果相對客觀科學(xué)，被普遍認(rèn)可，是公共用地地價評估的常用方法?；竟剑篤=V1b×(1±∑Ki)×KjV：土地價格。V1b：表示某一用地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價?！芀i：代表宗地地價修正系數(shù)。Kj：表示估計(jì)日期、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)。具體操作還要按照一定的程序進(jìn)行。首先是收集相關(guān)基準(zhǔn)地價資料，根據(jù)這些材料確定公共用地所處級別的同類用途基準(zhǔn)地價。其次是分析這些公共用地影響原因，綜合考量這些地價影響因素和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表，來確定待估地地價修正系數(shù)。第三步是對骨架期日、容積率和土地使用年期等進(jìn)行修正計(jì)算。最后求出待估宗地地價。當(dāng)采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時，公共用地的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系應(yīng)當(dāng)參照住宅用地的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系。

三、結(jié)語

第2篇：土地地價評估方法范文

作者簡介：崔新蕾，博士生，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源經(jīng)濟(jì)與管理。

*國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（編號：70773047和40901288）；國家社會科學(xué)基金項(xiàng)目（編號：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士點(diǎn)基金項(xiàng)目（編號：20070504020）;教育部人文社科青年基金項(xiàng)目（編號：10YJC790218）。

（華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院，湖北武漢 430070）

摘要 農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是城市化、工業(yè)化過程中的普遍現(xiàn)象，是土地資源競爭配置的結(jié)果，本質(zhì)上是有限的土地資源在農(nóng)業(yè)用途和非農(nóng)業(yè)用途的合理分配。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)具有不確定性，不可逆性和流轉(zhuǎn)時間延遲性3個特征，因此農(nóng)地具有選擇價值。采用模型假設(shè)法和實(shí)證分析法，對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價值進(jìn)行估算。對農(nóng)地選擇價值的計(jì)算公式進(jìn)行推導(dǎo)，得出農(nóng)地流轉(zhuǎn)為其他不同用途地類的選擇價值，擁有一期選擇權(quán)的農(nóng)地，流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價值最高的為173.95元/m2，最低的為4.44元/m2；流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價值最高的為158.40元/m2，最低的為4.16元/m2；流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價值最高的為39.52元/m2，最低的為3.58元/m2。影響選擇價值大小的相關(guān)因素有農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益，農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)為市地過程中的開發(fā)成本，市地地價的波動率和無風(fēng)險(xiǎn)利率。

關(guān)鍵詞 土地資源；農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)；選擇價值；影響因素；城市

中圖分類號 F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A文章編號 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009

長期以來，人們對農(nóng)地價值的認(rèn)識僅僅停留在狹義的經(jīng)濟(jì)價值基礎(chǔ)上，即產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的價值。就農(nóng)地產(chǎn)出收益而言，農(nóng)地單位面積收益僅為工業(yè)用地的1/10，商業(yè)用地的1/10-1/100之間［1］，城市化進(jìn)程的加快使得工業(yè)、商業(yè)、居住等對農(nóng)用地的需求越來越大，而農(nóng)用地的比較經(jīng)濟(jì)效益低下，這就使得在市場經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)用地受利益的驅(qū)動有向其他經(jīng)濟(jì)效益高的用地轉(zhuǎn)換的沖動［2］。對農(nóng)地價值認(rèn)識的片面性正是造成大量農(nóng)地向城市流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵性因素之一。近年來，學(xué)者們從不同的角度對農(nóng)地價值展開研究，如對農(nóng)地價值評估方法的研究［3-4］、對不同區(qū)域的農(nóng)地價值進(jìn)行估算［5-6］、對農(nóng)地非市場價值［7-8］、游憩價值［9-10］、存在價值［11-12］進(jìn)行測算，但是對農(nóng)地價值中非常重要的選擇價值測算研究甚少。從選擇價值的角度探討農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的時間問題，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中不僅要考慮農(nóng)地的現(xiàn)期使用價值，還應(yīng)從可延遲流轉(zhuǎn)的角度將選擇價值納入農(nóng)地現(xiàn)期價值中，全面考慮農(nóng)地價值，對提高土地資源的使用效益和配置效率，減緩農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)速度，起到理論支撐的作用。

1 選擇價值的內(nèi)涵

國內(nèi)外眾多學(xué)者都對選擇價值的內(nèi)涵進(jìn)行了界定［13-22］，針對本文的研究，筆者認(rèn)為選擇價值是人們在開發(fā)利用環(huán)境資源時，當(dāng)決策行為具有不確定性、不可逆性及決策時間可延遲性的特征，等待未來未知信息確定的情況下，推遲決策的信息價值。農(nóng)用地向城市用地流轉(zhuǎn)，人類未來需求的不確定和土地資源開發(fā)能力的不確定性決定了農(nóng)地資源未來供給和需求具有不確定性，保留未來某個時期做出農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)不可逆性決策，從而產(chǎn)生了選擇價值。

選擇價值在資源價值分類中的歸屬在學(xué)術(shù)界存在較大的爭議［23-25］。本文借鑒D.Pearce的分類系統(tǒng)，將選擇價值歸屬于使用價值。同時，國內(nèi)外學(xué)者從不同研究方向?qū)x擇價值進(jìn)行了估算［21,26-30］，本文針對我國城市化進(jìn)程中農(nóng)地大量轉(zhuǎn)為城市用地這一普遍現(xiàn)象，采用模型假設(shè)法和實(shí)證分析法測算了我國不同城市農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價值。

2 理論推導(dǎo)

2.1 選擇價值存在的前提條件

（1）資源投資開發(fā)是不可逆的，至少一部分投資開發(fā)必須是不可逆的，如果投資完全可逆，就不用付出任何代價就可以回到初始投資狀態(tài)，則沒有選擇價值值得期待。

（2）資源的未來供給、需求或價值具有不確定性，如果沒有不確定性，就可以用成本―效益方法精確計(jì)算出何時決策，等待未來外部信息條件明朗就沒有價值。

（3）資源的開發(fā)決策具有可延遲性，有能力將延遲投資作為一個可行的政策選擇。

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)正好具有不可逆性、不確定性和決策時間可延遲性，因此可計(jì)算其選擇價值。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)前，土地價值農(nóng)地價值+選擇價值，農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后，土地價值市地價值，選擇價值消失。

2.2 選擇價值公式的理論推導(dǎo)

不確定條件下的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是一個不可逆的決策，開發(fā)農(nóng)地將失去農(nóng)地的生態(tài)功能、景觀功能、糧食安全功能及代際間平等利用農(nóng)地等其他功能，開發(fā)后的城市建設(shè)用地地價將根據(jù)市場供需變化和政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生地價的波動，具有不確定性。若政府面臨一塊農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)為城市用地的決策，假設(shè)：I為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中的相關(guān)開發(fā)費(fèi)用（包括土地取得成本、征地過程的相關(guān)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)等），r為無風(fēng)險(xiǎn)利率，F(xiàn)為農(nóng)地使用價值，C為市地使用每期凈收益，則在t0時農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的預(yù)期凈現(xiàn)值為：

NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）

如果NPV0是正值，根據(jù)成本-收益原則，應(yīng)選擇進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)，但是它忽視了其機(jī)會成本。

若農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是一個兩期二項(xiàng)式?jīng)Q策，在第一期不做出流轉(zhuǎn)決策時，可在第二期做出農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)的決策。在第一期做出流轉(zhuǎn)決策時，市地地價的每期凈收益已經(jīng)確定為C，若第一時期不做出農(nóng)地流轉(zhuǎn)決策，想延后一期等市場外部信息明確是再做出決定，第二期若政府進(jìn)行宏觀調(diào)控或市場供需發(fā)生變化，會對市地地價產(chǎn)生上漲或下跌兩種可能（如圖1所示），其上漲或下跌的變動率分別為u與d，且發(fā)生的概率分別為q與1-q，在市地地價上漲時進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)，下跌時選擇繼續(xù)保留農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途，且第二期的農(nóng)地開發(fā)成本和農(nóng)地價值不發(fā)生變化，則在t0時農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的預(yù)期凈現(xiàn)值為：

NPVov ［∑∞t1-（F+I）］

［-（F+I）］

-（2）

凈現(xiàn)值法在比較流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益與流轉(zhuǎn)前的農(nóng)地價值和土地開發(fā)費(fèi)的差值后，其計(jì)算的預(yù)期凈現(xiàn)值（NPV0）作為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的依據(jù)。在利用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法確定的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策時，往往忽略了農(nóng)地的選擇價值。將選擇價值考慮進(jìn)去，計(jì)算推遲流轉(zhuǎn)決策等待外部信息明朗時再決定的預(yù)期凈現(xiàn)值（NPVOV），將NPVOV與NPV0相減，則得到農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價值。延期開發(fā)的選擇價值用公式表示如下：

選擇價值（OV） NPVov-NPV0

--+（F+I）

（3）

2.3 影響選擇價值大小的相關(guān)因素

選擇價值大小取決于相關(guān)的參數(shù)，如：農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益C，開發(fā)成本V，其中VF+I，市地地價的變動波幅σ，無風(fēng)險(xiǎn)利率r，本文使用微分方法分析這些變量對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中選擇價值大小的影響。

2.3.1 農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益C

＜0（4）

其他條件不變的情況下，流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益與選擇價值是負(fù)向變動，當(dāng)從流轉(zhuǎn)開發(fā)為市地中獲得的收益增加時，保護(hù)農(nóng)地的選擇價值就將減少。

2.3.2 開發(fā)成本V

＞0（5）

其他條件不變的情況下，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開發(fā)成本與選擇價值是正向變動，依據(jù)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)情況，開發(fā)的機(jī)會成本增加，則延期開發(fā)的選擇價值也將增加。

2.3.3 市地地價的變動波幅 σ

（1）市地地價在下一期上漲的幅度u

＞0（6）

其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的幅度與選擇價值是正向變動，即市地地價下一期可能上漲的幅度越大，其選擇價值也將越高。

（2）市地地價在下一期上漲的概率q

［-］＜0（從NPVOV>0導(dǎo)出）（7）

其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的概率與選擇價值是負(fù)向變動，即市地地價下一期上漲的可能性增加，其農(nóng)地的選擇價值將減少。

2.3.4 無風(fēng)險(xiǎn)利率 r

＞0（8）

其他條件不變的情況下，無風(fēng)險(xiǎn)利率的取值與選擇價值是正向變動，當(dāng)無風(fēng)險(xiǎn)利率較高時，其選擇價值將增加。

3 實(shí)證分析

3.1 參數(shù)的取得

如式3所述，選擇價值的計(jì)算取決于C、u、d、q、r，F(xiàn)與I，其中u、d、q值，本文依據(jù)二項(xiàng)式選擇權(quán)定價模型求取，即u、d依市地地價變動波幅σ的歷史資料推估，其中ueσ,d1/u；q依據(jù)選擇權(quán)規(guī)避投資組合得：q（1+r-d）/u-d；r為無風(fēng)險(xiǎn)利率，在σ的值已知的情況下，實(shí)際上u、d、q可視為已知值。

3.1.1 無風(fēng)險(xiǎn)利率

無風(fēng)險(xiǎn)利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可以選用同時期的一年期國債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中考慮用一年期銀行定期存款利率為無風(fēng)險(xiǎn)利率，因?yàn)橥恋赝顿Y是一種收益性投資，銀行存款利率能體現(xiàn)土地投資的收益性。2008年12月23日央行調(diào)整一年期存款利率為2.25%，確定其為無風(fēng)險(xiǎn)利率。

3.1.2 流轉(zhuǎn)后市地地價

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)多發(fā)生在城鄉(xiāng)交錯區(qū)，因此流轉(zhuǎn)后的市地地價取基準(zhǔn)地價的最低級別。中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)中收錄了全國各直轄市和省會城市的基準(zhǔn)地價（見表1），不同城市基準(zhǔn)地價的開發(fā)程度、設(shè)定容積率和基準(zhǔn)日不同，但設(shè)定的最高使用年限相同。從全國來看，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價最低的是哈爾濱，最高的是南京，居住用地的基準(zhǔn)地價最低的是長春，最高的是南京，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價最低的是南昌，最高的是石家莊。最高地價和最低地價相差20多倍，主要原因有不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差較大，對土地的需求和供給要求不同，將農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)為城市用地所需要的費(fèi)用也相差較大，導(dǎo)致不同城市基準(zhǔn)地價有較大差別；其次，有些城市的基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日為2001年，以后就沒有進(jìn)行更新，但是近年來，我國各城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)迅速發(fā)展，而前幾年的基準(zhǔn)地價水平與土地市場脫節(jié)，導(dǎo)致土地價值不能被市場顯化，有些城市對基準(zhǔn)地價進(jìn)行更新，導(dǎo)致更新后的基準(zhǔn)地價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前確定的地價水平。

基準(zhǔn)地價是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準(zhǔn)地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格baike.省略/view/36571.htm.?；鶞?zhǔn)地價的最低級別可近似視為農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市用地過程中的相關(guān)成本。

3.1.3 地價變動波幅

從1999年起，全國開展城市土地價格調(diào)查與地價動態(tài)監(jiān)測，至2007年，除拉薩外，全國各直轄市和省會城市已經(jīng)納入監(jiān)測體系，2008年將拉薩也納入地價監(jiān)測體系。根據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)的地價監(jiān)測數(shù)據(jù)計(jì)算各直轄市和省會城市不同用途地價的變動波幅σ，σ為數(shù)列Ln （An+1/An）的標(biāo)準(zhǔn)差，其中A為某一用途地價，n為某一年度，n+1為下一年度，依據(jù)2000-2009各年的監(jiān)測地價數(shù)據(jù)求?。ㄒ姳?）。拉薩地價的監(jiān)測數(shù)據(jù)只有2年，不能計(jì)算變動波幅，本文將不計(jì)算拉薩的選擇價值。

3.2 選擇價值估算

依據(jù)公式4，計(jì)算全國各直轄市和省會城市的農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市不同用地類型的選擇價值（見表1），從表3可以看出，農(nóng)地流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/m2，最高的城市是南京，為173.95元/m2；農(nóng)地流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/m2，最高的城市是南京，為158.40元/m2；農(nóng)地流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。各城市中商業(yè)用地的選擇價值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工業(yè)用地的選擇價值差距最小，為11倍。產(chǎn)生這種差異的主要原因是流轉(zhuǎn)過程中的開發(fā)成本，從表1可以看出南京商業(yè)用地的開發(fā)成本是哈爾濱的近21倍，而福州工業(yè)用地的開發(fā)成本是杭州的近2.5倍，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開發(fā)成本與選擇價值是正向變動，開發(fā)機(jī)會成本的差異是產(chǎn)生選擇價值差距較大的主要原因。

4 結(jié)論與討論

中國正處于城市化發(fā)展的加速時期，在未來一段時期內(nèi)，農(nóng)地向城市流轉(zhuǎn)是不可避免的。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)地的比較經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)低于城市用地，不可簡單地以預(yù)期市地的潛在收益的貼現(xiàn)值是否超過農(nóng)地使用價值和開發(fā)成本之和作為確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)與否的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的不可逆過程中涉及大量的不確定性，即產(chǎn)生選擇價值，基于本文的研究目的，探討了選擇價值的內(nèi)涵，并對其計(jì)算公式進(jìn)行理論推導(dǎo)，得出全國各直轄市和省會城市的農(nóng)地的選擇價值。其中，商業(yè)用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/ m2，最高的城市是南京，為173.95元/ m2，居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/ m2，最高的城市是南京，為158.40元/ m2，工業(yè)用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/ m2，最高的城市是福州，為39.52元/ m2。

選擇價值的大小受農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地后的每期凈收益，流轉(zhuǎn)過程中的開發(fā)成本，市地在下一期上漲的概率、上漲幅度和無風(fēng)險(xiǎn)利率等相關(guān)因素的影響。其中，流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益和市地在下一期上漲的概率與選擇價值是負(fù)向變動，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開發(fā)成本、市地在下一期上漲的幅度、無風(fēng)險(xiǎn)利率的取值與選擇價值是正向變動。

由于不可逆性和不確定性對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的影響，決策者對農(nóng)地價值判斷是否全面、科學(xué)是決定農(nóng)地流轉(zhuǎn)決策合理與否的關(guān)鍵因素。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的總成本不僅僅取決于農(nóng)地使用價值和開發(fā)成本之和，還應(yīng)包括農(nóng)地的選擇價值。在考慮農(nóng)地選擇價值的條件下，農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)、何時流轉(zhuǎn)將取決于農(nóng)地使用價值、開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用和選擇價值之和與農(nóng)地流轉(zhuǎn)市地后的潛在預(yù)期價值的差值。將選擇價值計(jì)入農(nóng)地流轉(zhuǎn)的總成本中，基于成本-收益原則做出的農(nóng)地流轉(zhuǎn)最適時間將會大大延遲，從而為我們未來和子孫后代利用農(nóng)地資源提供更多的選擇余地。

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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUIXin-lei ZHANG An-lu

（College Land Management,Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China）

第3篇：土地地價評估方法范文

第二條*市行政區(qū)劃范圍內(nèi)(包括市轄縣、市)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,以及本辦法第六條規(guī)定的行為,必須依據(jù)本辦法進(jìn)行土地資產(chǎn)評估。

第三條本辦法所稱土地資產(chǎn)評估是指政府土地主管部門委托或授權(quán)地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料,運(yùn)用規(guī)定的原則、程序、標(biāo)準(zhǔn)和方法,以統(tǒng)一的貨幣單位,對被評估宗地地產(chǎn)價值進(jìn)行評價和估算,作出該宗土地的地價。土地資產(chǎn)評估的地價是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)在社會經(jīng)濟(jì)活動中可得利益反映出的價格形態(tài),包括級差地租、配套費(fèi)、開發(fā)成本等。

第四條*市國有土地資產(chǎn)評估工作,由*市土地評估委員會實(shí)施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),由*市土地管理局實(shí)施統(tǒng)一管理。國有土地資產(chǎn)評估價格,市區(qū)范圍內(nèi)(即市轄五區(qū))必須經(jīng)*市土地管理局確認(rèn)后方可生效;各縣(市)范圍內(nèi)必須經(jīng)各縣(市)土地管理局確認(rèn)后方可生效。

第五條國有土地使用權(quán)有償出讓,市區(qū)由*市土地管理局、各縣(市)由各縣(市)土地管理局統(tǒng)一組織土地資產(chǎn)評估。集體所有制土地需要出讓使用權(quán)的,必須先征用為國有土地,并進(jìn)行相應(yīng)的土地資產(chǎn)評估,方可辦理出讓事宜。

第六條行政劃撥的國有土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)活動中凡涉及到下列經(jīng)濟(jì)行為的,必須申請市、縣(市)土地管理局進(jìn)行地產(chǎn)評估:

(一)以土地使用權(quán)作為抵押、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的;

(二)以土地使用權(quán)入股建立股份制企業(yè),或者以土地使用權(quán)投資聯(lián)營的;

(三)企業(yè)破產(chǎn)拍賣土地使用權(quán)的;

(四)從事涉外房地產(chǎn)活動的;

(五)其他依照法律、法規(guī)規(guī)定需要進(jìn)行土地評估的行為。

第七條土地評估工作應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)地價管理的規(guī)定,遵循公正性、科學(xué)性、真實(shí)性、合理性的原則。

第二章地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與管理

第八條*市土地評估委員會主管全市行政區(qū)劃內(nèi)的土地評估工作,負(fù)責(zé)制定土地評估和地價管理的有關(guān)政策,協(xié)調(diào)土地評估中的重大問題。市土地評估委員會下設(shè)辦公室,負(fù)責(zé)市土地評估委員會的日常工作。市土地評估委員會辦公室設(shè)在市土地管理局內(nèi)。市、縣(市)土地管理局建立土地評估工作機(jī)構(gòu),在市、縣(市)土地管理局的領(lǐng)導(dǎo)下,從事土地資產(chǎn)評估工作。

第九條土地評估工作機(jī)構(gòu)依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)以及市土地評估委員會制定的有關(guān)土地評估政策、地價管理規(guī)定和被評估土地的實(shí)際狀況,按本辦法規(guī)定獨(dú)立作出客觀、公正的評價。土地評估工作機(jī)構(gòu)作出的土地評估價格,必須報(bào)經(jīng)市或縣(市)土地管理局核準(zhǔn),其中重要土地評估項(xiàng)目的土地評估價格還需報(bào)市土地評估委員會批準(zhǔn)。非市、縣(市)土地管理局建立的土地評估工作機(jī)構(gòu)不得從事土地評估業(yè)務(wù)。非經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn)的土地評估價格無效。

第十條土地使用者應(yīng)配合土地評估工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評估,如實(shí)反映土地狀況和提供有關(guān)資料。

第十一條土地評估工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評估,按市物價局會同市土地管理局核定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法收取土地評估費(fèi)。

第三章土地評估程序和方法

第十二條土地評估立項(xiàng):

(一)集體所有制土地被依法征用為國有土地后,需要出讓土地使用權(quán)的,由市、縣(市)土地管理局立項(xiàng),指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(二)在國有土地上成片開發(fā)建設(shè),依照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行出讓土地使用權(quán)的,由市、縣(市)土地管理局直接立項(xiàng)組織評估,或者由受讓方申請市、縣(市)土地管理局立項(xiàng),指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(三)行政劃撥的土地,需要將土地使用權(quán)作價入股或者以土地使用權(quán)進(jìn)行投資的,以及以土地使用權(quán)作為抵押物的,或者轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人向市、縣(市)土地管理局提出申請,經(jīng)審查同意后由市、縣(市)土地管理局立項(xiàng),指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(四)有償出讓的土地,需要有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人(即原受讓人)直接委托土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(五)其他需要進(jìn)行土地評估的,應(yīng)指定或者委托土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

第十三條申請?jiān)u估或者委托評估的土地使用權(quán)人,必須提交土地使用權(quán)證或其他土地權(quán)屬證明以及有關(guān)文件、資料。

第十四條土地評估工作機(jī)構(gòu)接到評估要求后,應(yīng)及時進(jìn)行評估,提出土地評估報(bào)告書。土地評估報(bào)告書應(yīng)載明以下內(nèi)容:

(一)評估立項(xiàng)機(jī)關(guān)或者委托人;

(二)評估工作機(jī)構(gòu);

(三)評估人或評估工作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人;

(四)評估時間;

(五)評估地塊狀況,土地評估的原因、目的、評估依據(jù)以及作價的原則方法;

(六)使用權(quán)年限;

(七)評估的價格;

(八)其他需要說明的問題。

第十五條土地評估工作機(jī)構(gòu)提出的土地評估報(bào)告書,必須經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn),并報(bào)經(jīng)市土地評估委員會備案。經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn)并經(jīng)市土地評估委員會備案的土地評估價格,作為計(jì)算土地使用權(quán)出讓金、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、土地使用權(quán)增值費(fèi)、作價入股投資等的依據(jù)。

第十六條土地評估工作機(jī)構(gòu)提出評估報(bào)告書后六個月內(nèi)被評估土地使用權(quán)未作變更的,評估報(bào)告自然失效,以后需要變更土地使用權(quán)的,必須重新進(jìn)行評估。

第十七條土地評估應(yīng)依據(jù)地塊的用途、地塊的獲得方式、土地等級、使用年限、建筑容積率、地塊狀況以及交通、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件和獲利能力等多種因素綜合評定。

第十八條土地評估適用以下方法:

(一)基準(zhǔn)地價法;

(二)市場比較法;

(三)剩余法;

(四)成本逼近法;

(五)收益還原法;

(六)其他經(jīng)市土地管理局認(rèn)可的評估方法。

以上方法可根據(jù)評估目的分別適用或綜合運(yùn)用。

第十九條用基準(zhǔn)地價法評估時,應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價,結(jié)合地塊的微觀區(qū)位條件、使用年限以及其他影響地價的因素,確定修正系數(shù)后,進(jìn)行評估。

第二十條用市場比較法評估時,應(yīng)按市場上相同或者類似的地產(chǎn)交易價格,進(jìn)行評估。

第二十一條用剩余法評估時,應(yīng)減去地上房屋或建筑物的重置成本價值和其他有關(guān)費(fèi)用后,進(jìn)行評估。

第4篇：土地地價評估方法范文

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以提高稅法遵從度為目標(biāo)，堅(jiān)持法治、公平、文明、效率的原則，從研究房地產(chǎn)估價技術(shù)手段入手，建立健全存量房交易申報(bào)價格評估機(jī)制，規(guī)范存量房交易稅收征管，防范存量房交易價格明顯低于市場價格所形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造依法治稅、公平稅負(fù)的良好環(huán)境，促進(jìn)全市存量房市場健康發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

在2012年6月30日前應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價技術(shù)確定各地標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格。自2012年7月1日起，在全市范圍對納稅人申報(bào)的存量房交易價格進(jìn)行全面評估。對納稅人交易的存量房進(jìn)行評估時，以評估值下浮一定比例作為計(jì)稅參考值，與納稅人申報(bào)的成交價格進(jìn)行比對。對納稅人的申報(bào)價格高于計(jì)稅參考值的，以申報(bào)價格作為計(jì)稅依據(jù)；對申報(bào)價格低于計(jì)稅參考值的，如納稅人不能按要求陳述、舉證，提出正當(dāng)理由，以計(jì)稅參考值作為計(jì)稅價格。在評估初期，暫以納稅人交易的存量住房為評估對象，待取得經(jīng)驗(yàn)后，逐步將評估范圍擴(kuò)大到工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)。

三、工作原則

（一）合法原則。存量房評估工作嚴(yán)格按照國家法律、法規(guī)規(guī)定實(shí)行，評估所依據(jù)的數(shù)據(jù)必須真實(shí)、合法、有效，評估方法必須符合國家有關(guān)規(guī)定。

（二）公平原則。評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，評估時點(diǎn)一致，評估結(jié)果客觀公正。

（三）效率原則。將房地產(chǎn)評估方法與計(jì)算機(jī)技術(shù)相結(jié)合，使存量房評估工作標(biāo)準(zhǔn)化、批量化和快捷化。

四、工作步驟及時間安排

按照省地稅局、省財(cái)政廳統(tǒng)一部署，存量房評估工作分前期準(zhǔn)備、工作實(shí)施、推廣應(yīng)用、總結(jié)提高四個階段。

（一）前期準(zhǔn)備階段

1、成立組織機(jī)構(gòu)。成立市應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組。。領(lǐng)導(dǎo)小組主要職責(zé)：負(fù)責(zé)組織推動、協(xié)調(diào)部門關(guān)系、確定工作方案、建立資金保障機(jī)制、確保信息資料交流通暢。

各成員單位職責(zé)分別為：市房產(chǎn)管理處負(fù)責(zé)提供房屋權(quán)屬登記和交易等相關(guān)數(shù)據(jù)信息；市城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)提供建設(shè)工程定額等相關(guān)數(shù)據(jù)信息；市國土資源局負(fù)責(zé)提供最新土地分類分級圖及說明，最新基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價容積率修正系數(shù)表，最新基準(zhǔn)地價行業(yè)用途修正系數(shù)表、商業(yè)路線地價表、地價指數(shù)等；市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負(fù)責(zé)提供最新行政區(qū)域圖、規(guī)劃圖和住宅小區(qū)、商品房詳細(xì)分布圖；市統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)提供各地住宅（增量房、存量房、商品房及經(jīng)濟(jì)適用房）每月價格指數(shù)；市財(cái)政局負(fù)責(zé)經(jīng)費(fèi)保障；市地稅局負(fù)責(zé)組織開展評估業(yè)務(wù)培訓(xùn)，開展交易價格評估調(diào)研論證，制定評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，整理各部門提供的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，運(yùn)用評估軟件評估存量房交易價格。

各地也要參照市里成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，確定成員，明確職責(zé)，建立部門溝通合作的長效機(jī)制。

2、制定工作方案。各地財(cái)稅部門要制定符合本地實(shí)際的存量房評估工作實(shí)施方案，明確指導(dǎo)思想、工作目標(biāo)、工作原則、工作步驟及各階段安排，擬定工作時間表，按照方案要求開展工作。各地財(cái)稅部門應(yīng)于2012年3月10日前將工作實(shí)施方案報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

3、確定評估機(jī)構(gòu)。為統(tǒng)一評估標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率，保證存量房評估工作的公信力，各地地稅部門要在2月中旬前將相關(guān)技術(shù)工作委托當(dāng)?shù)貙I(yè)評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。要嚴(yán)格按照招投標(biāo)程序選擇具備較高資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，與中標(biāo)單位簽訂委托協(xié)議書，明確工作目的、范圍、內(nèi)容、時間及雙方的權(quán)利義務(wù)等有關(guān)事項(xiàng)，確保受托單位根據(jù)地稅部門需求按時完成所承擔(dān)的技術(shù)工作。

4、組織工作培訓(xùn)。待全省存量房評估技術(shù)模型確定后，省地稅部門將統(tǒng)一對地稅部門及評估機(jī)構(gòu)開展培訓(xùn)，重點(diǎn)講解存量房評估基本知識和數(shù)據(jù)信息采集方法。市地稅部門要結(jié)合實(shí)際，組織好對本地區(qū)相關(guān)人員培訓(xùn)。

（二）工作實(shí)施階段

1、開展信息采集。各級房產(chǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等部門要在2012年3月30日前，按照地稅部門要求的數(shù)據(jù)采集范圍、內(nèi)容和數(shù)據(jù)格式及時予以提供，數(shù)據(jù)信息以2011年12月31日為時點(diǎn)。各地地稅部門要會同專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，按照各部門提供的存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行匯總、整理和篩選，錄入數(shù)據(jù)采集表，建立存量房數(shù)據(jù)信息庫。要確保采集的信息完整、準(zhǔn)確，符合工作需要，要將存量房交易頻繁、交易量較大的小區(qū)列入優(yōu)先采集名單，原則上采集到“樓幢”。對信息不全或采集確有困難的，可采集到“小區(qū)”。

2、制定標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格。各地地稅部門要會同專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，按照“區(qū)域連片、地段相連、用途相同、價值相近”的原則劃定評估分區(qū)，按“小區(qū)”或“樓幢”設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房。各地要認(rèn)真分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況和房屋價格影響因素，按照科學(xué)的方法制定標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格，在專家指導(dǎo)下建立本地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房價格體系；要嚴(yán)格對評估機(jī)構(gòu)制定的標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格進(jìn)行審定，確?；鶞?zhǔn)價格符合市場實(shí)際。對基準(zhǔn)價格與市場價格存在較大差異的，應(yīng)在認(rèn)真調(diào)查后予以調(diào)整。

3、軟件測試及評估結(jié)果檢驗(yàn)。各地地稅部門將采集的存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息和標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格等有關(guān)數(shù)據(jù)導(dǎo)入存量房交易申報(bào)價格評估比對系統(tǒng)，并根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場特點(diǎn)、價格影響因素及房地產(chǎn)稅收征管情況，調(diào)整設(shè)定軟件功能設(shè)置及相關(guān)指標(biāo)、參數(shù)，應(yīng)用軟件對存量房進(jìn)行模擬評估，以檢驗(yàn)評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和軟件的適用性。各地可邀請有關(guān)專家、估價機(jī)構(gòu)和房屋中介機(jī)構(gòu)參與，通過多種方式，將軟件評估的價格與一定時間內(nèi)的實(shí)際交易價格、中介機(jī)構(gòu)掛牌價格以及鄰近小區(qū)的評估價格進(jìn)行比對，對評估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)，確保評估價格公平、準(zhǔn)確。對軟件運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題，要及時上報(bào)市地稅部門后統(tǒng)一匯總到省地稅部門予以解決。對評估結(jié)果與實(shí)際交易價格差異達(dá)到規(guī)定范圍且軟件運(yùn)行穩(wěn)定的地區(qū)，申請市地稅部門組織評定驗(yàn)收。

（三）推廣應(yīng)用階段

1、全面實(shí)施評估。2012年7月1日起，各地地稅部門要對納稅人申報(bào)的存量房交易價格進(jìn)行全面評估，嚴(yán)格禁止不經(jīng)評估即直接按納稅人申報(bào)的交易價格征稅，或公布存量房交易價格評估值，客觀上引導(dǎo)納稅人按公布的存量房交易價格評估值進(jìn)行納稅申報(bào)。各地應(yīng)以存量房交易價格評估值下浮一定比例作為計(jì)稅參考值，以此評估申報(bào)價格是否偏低，評估值下浮比例為20%。

2、定期維護(hù)更新。各地地稅部門要定期對評估系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)更新。對日管中發(fā)現(xiàn)存在遺漏“小區(qū)”或“樓幢”的，要及時補(bǔ)充完善相關(guān)信息；對新建住宅小區(qū)的相關(guān)信息，要定期采集更新。各地原則上應(yīng)按年對本地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格進(jìn)行維護(hù)更新，當(dāng)存量房價格受市場影響波動較大時，也可根據(jù)市場實(shí)際情況及時調(diào)整。

3、建立爭議處理機(jī)制。為保障納稅人合法權(quán)益，納稅人對申報(bào)價格低于計(jì)稅參考值有異議提出重新評估申請的，可要求納稅人陳述、舉證，如果提出理由正當(dāng)，由地稅部門與資產(chǎn)評估部門重新對其存量房交易價格進(jìn)行評估，按照重新評估的交易價格計(jì)征稅款；如納稅人不能按要求陳述、舉證，提出正當(dāng)理由，以計(jì)稅參考值作為計(jì)稅價格。爭議解決工作要在受理申請之日起20日內(nèi)處理完畢，各地地稅部門要根據(jù)本地實(shí)際情況細(xì)化具體處理工作流程。當(dāng)納稅人對估價結(jié)果提出異議或申訴時，有關(guān)地稅部門應(yīng)認(rèn)真受理，耐心解答，爭取高效、公平、合理地解決爭議。

（四）總結(jié)提高階段

1、總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)。各地地稅部門要切實(shí)抓好存量房評估推廣工作，及時向市地稅部門報(bào)告工作開展情況，提出工作意見，做好總結(jié)分析。市地稅部門將適時召開專業(yè)會議，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，交流工作情況，推動全市存量房評估工作深入開展。

2、積極研究探索。各地地稅部門要按照市地稅部門的統(tǒng)一部署，結(jié)合本地實(shí)際，逐步探索將工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)納入評估范圍。要以開展存量房評估工作為契機(jī)，積極研究房地產(chǎn)稅收征管問題，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理。

五、工作要求

（一）提高思想認(rèn)識。開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，是堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要舉措，是貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)規(guī)定問題的通知》精神的一項(xiàng)重要工作，也是綜合治稅的一項(xiàng)重要內(nèi)容。各地、各職能部門要充分認(rèn)識這項(xiàng)工作的重要性和緊迫性，認(rèn)真貫徹落實(shí)。

（二）強(qiáng)化部門配合。存量房評估工作政策性強(qiáng)、涉及面廣、信息采集量大、工作要求高，由地稅、財(cái)政、房產(chǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等部門建立合作機(jī)制是存量房評估工作順利開展的組織保證，也是取得社會公信力和納稅人較高遵從度的必要條件。在推廣應(yīng)用工作中，各相關(guān)部門要加強(qiáng)配合協(xié)作，共同做好存量房交易評估工作。各級地稅部門要圍繞中心工作、統(tǒng)一部署，研究制定存量房評估工作實(shí)施方案，完善內(nèi)部工作機(jī)制，與政府和相關(guān)部門積極協(xié)調(diào)，面向社會廣泛宣傳，要確定專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)存量房評估工作，配齊配強(qiáng)人員，確保相關(guān)工作有序推進(jìn)。

（三）加強(qiáng)工作宣傳。各級財(cái)稅部門要充分尊重納稅人的知情權(quán)，積極通過各種方式（包括稅法宣傳月、新聞媒體），廣泛宣傳存量房評估工作的重要意義、主要內(nèi)容和工作流程，闡明存量房評估工作在貫徹國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施，營造依法、公平的納稅環(huán)境，保護(hù)依法納稅人正當(dāng)權(quán)益等方面的重要作用，并耐心接受納稅人的咨詢，使社會公眾對這項(xiàng)工作有正確的認(rèn)識和必要的思想準(zhǔn)備，取得納稅人的理解和支持。

第5篇：土地地價評估方法范文

涉案價格評估中海事物證鑒定的案例

2009年5月16日，承租人王某（甲）和出租人晉江市某機(jī)器有限公司（乙）訂立《堆場租賃合同》一份，雙份約定:出租人將位于水頭鎮(zhèn)巷內(nèi)村的堆場（堆場面積約7000余平方米，以實(shí)際現(xiàn)場測量為準(zhǔn)）及配套設(shè)施承租給王某（甲）經(jīng)營；合同約定堆場租金每季度為人民幣30萬元整；出租人應(yīng)在2009年5月16日前將租賃物交付承租人。合同簽訂后，承租人依照合同約定向出租人繳納4個月租金40萬元（不含稅）。由于，第三人?？谀臣b箱班輪有限公司（丙）與其員工發(fā)生勞資糾紛，第三人未能按照出租人與第三人約定的租約的終止時間內(nèi)搬走存放堆場的86個集裝箱，導(dǎo)致承租人的堆場被第三人的集裝箱占用而無法進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，承租人與出租人的堆場租賃無法履行。

原告王某（甲）訴被告晉江市某機(jī)器有限公司（乙）、第三人?？谀臣b箱班輪有限公司（丙）租賃合同糾紛一案，需對位于南安市水頭鎮(zhèn)巷內(nèi)村的堆場（面積約7000余平方米，以實(shí)際測量為準(zhǔn)）及配套設(shè)施被占用122天（自2009年5月17日至2009年9月18日）的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行司法鑒定評估。

檢驗(yàn)過程

2010年5月7日召集本案有關(guān)當(dāng)事人、人到達(dá)堆場進(jìn)行確認(rèn)，并對鑒定對象進(jìn)行測量、查勘、拍照，以及制作勘驗(yàn)記錄、平面簡圖壹份。同年5月11日前往南安市水頭鎮(zhèn)巷內(nèi)村委會和對該宗地相鄰的福建某某機(jī)械有限公司、泉州市某某鋼結(jié)構(gòu)發(fā)展有限公司、鞋廠等附近單位進(jìn)行調(diào)查詢問。5月13日前往泉州市太平洋集裝箱碼頭有限公司后渚分公司，并咨詢該公司商務(wù)部工作人員陳某某，于5月18日鑒定人再次赴往現(xiàn)場復(fù)核測量，并收集有關(guān)資料。

按照公認(rèn)的價格評估方法，對法院委托的事項(xiàng)進(jìn)行司法鑒定，根據(jù)長期的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)對法院提供的鑒定材料以及市場調(diào)查所掌握的有關(guān)材料，進(jìn)行查詢、核實(shí)、鑒別、分析、修正，運(yùn)用所收集的鑒定資料和證據(jù)。

分析討論

根據(jù)本次特定的目的，該鑒定對象是涉及租賃合同糾紛，租賃物作為專用集裝箱堆場及物流中轉(zhuǎn)配套的用途，因《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》僅適用于城鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)及開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地“基準(zhǔn)地價”和“宗地地價”評估，故無法參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》進(jìn)行評估。

在遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法。本次涉案鑒定方法的選取和運(yùn)用，是結(jié)合國家及行業(yè)公認(rèn)的價格評估方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，主要有重置成本法、市場比較法、收益法、系數(shù)修正法等。

在進(jìn)行鑒定時僅考慮堆場租賃時出租人實(shí)際收益的價值，由于租賃時當(dāng)事人因經(jīng)營所得需向國家依法繳納相關(guān)稅收，該稅率可能會發(fā)生變化，故本次鑒定不考慮該堆場租賃時發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)，應(yīng)予以另行計(jì)算。

在遵循前述鑒定原則的基礎(chǔ)上，對委托鑒定范圍內(nèi)的堆場進(jìn)行評估，實(shí)施了認(rèn)為必要的其他鑒定程序，在此基礎(chǔ)上，對本次的鑒定采用科學(xué)的方法進(jìn)行估算。

市場比較法在涉案價格評估中海事物證鑒定應(yīng)用的實(shí)施

1、市場比較法規(guī)范基本公式

P=P1×A×B×C×D×E

P為待估對象，P1為比較實(shí)例價格，A為待估對象交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù)，B為待估對象交易期日價格指數(shù)/比較實(shí)例交易期日價格指數(shù)，C為待估對象一般因素影響條件修正系數(shù)/比較實(shí)例一般因素影響條件修正系數(shù)，D為待估對象區(qū)域因素影響條件修正系數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素影響條件修正系數(shù)，E為待估對象個別因素影響條件修正系數(shù)/比較實(shí)例個別因素影響條件修正系數(shù)。

2、估價程序

搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價格的可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易期日修正；進(jìn)行待估對象∑影響因素系數(shù)權(quán)重之和修正；求取比準(zhǔn)價格；還原鑒定對象價值。

3、市場調(diào)查情況及選擇可比實(shí)例

案例A：位于南安市水頭鎮(zhèn)巷內(nèi)村，臨主干道，租賃在與鑒定對象相鄰地塊的福建某某機(jī)械有限公司，據(jù)該土地出租人的介紹， 2009年該地出租給福建某某機(jī)械有限公司作為工業(yè)用地使用，四周圍墻，場地平整敷設(shè)水泥路面，土地月租金2.5元/m2，合同期5年，2010年月租金3元/m2。鋼結(jié)構(gòu)廠房月租金7～8元/m2，建筑物廠房月租金10左右元/m2，每年以10～20％上漲。以上出租人實(shí)得租金收益，稅費(fèi)由承租人承擔(dān)。

案例B：位于南安市水頭鎮(zhèn)巷內(nèi)村，臨次干道，與鑒定對象相距約600米的泉州市某某鋼結(jié)構(gòu)發(fā)展有限公司，據(jù)該公司工作人員介紹，附近周邊出租土地月租金2～3元/m2，鋼結(jié)構(gòu)廠房月租金5～6元/m2，建筑物廠房月租金7～8元/m2 ，租金每年一般會所有上漲。以上出租人實(shí)得租金收益，稅費(fèi)由承租人承擔(dān)。

案例C：位于南安市水頭鎮(zhèn)巷內(nèi)村，臨街巷道，與鑒定對象相距約500米的某某私營鞋廠，據(jù)該廠負(fù)責(zé)人介紹，附近周邊出租土地月租金2～3元/m2，鋼結(jié)構(gòu)廠房月租金5～6元/m2，建筑物廠房月租金7～8元/m2，租金每年一般會所有上漲。以上出租人實(shí)得租金收益，稅費(fèi)由承租人承擔(dān)。

4、鑒定對象與可比實(shí)例進(jìn)行比較、選擇與確定比較因素的條件，并對鑒定對象與可比實(shí)例的各種可比性的因素做出說明。以鑒定對象的因素條件為100%，將鑒定對象與可比實(shí)例進(jìn)行比較、打分，計(jì)算得出比較因素修正系數(shù)及比準(zhǔn)價值。

5、堆場租金比準(zhǔn)修正說明：

據(jù)福建某某機(jī)械有限公司土地出租人的介紹，2009年該地出租給福建某某機(jī)械有限公司作為工業(yè)用地使用時，土地月租金2.5元/m2，合同期5年，租金每年以10～20％上漲，現(xiàn)在月租金3元/m2。故修正案例A、B、C予以平均取值月租金為2.5元/m2，每年以15％遞增計(jì)算，第一年月租金2.5元/m2，第二年月租金2.88元/m2，第三年月租金3.31元/m2，第四年月租金3.81元/m2，第五年月租金4.38元/m2，平均月租金3.38元/m2。

6、鋼結(jié)構(gòu)廠房租金比準(zhǔn)修正計(jì)算：

修正案例A、B、C予以平均取值月租金為6.2元/m2，租金每年以15％遞增計(jì)算，第一年月租金6.2元/m2，第二年月租金7.13元/m2，第三年月租金8.2元/m2，第四年月租金9.43元/m2，第五年月租金10.84元/m2，平均月租金8.36元/m2。

7、建筑物廠房租金比準(zhǔn)修正計(jì)算：

修正案例A、B、C予以平均取值月租金為8元/m2，每年以15％遞增，計(jì)算第一年月租金8元/m2，第二年月租金9.2元/m2，第三年月租金10.58元/m2，第四年月租金12.17元/m2，第五年月租金14元/m2，平均月租金10.8元/m2。

市場比較影響因素的分析

市場比較影響因素：一般因素（交通方面、郵電方面、水電方面、金融方面）,區(qū)域因素和個別因素。對于影響該土地的個別因素較多，故對鑒定對象進(jìn)行部份修正、比較分析。而鑒定對象與可比實(shí)例在建筑物、鋼結(jié)構(gòu)的用途、租金交易情況、使用面積、結(jié)構(gòu)類型等條件均一致，故對其影響因素均不作修正。

比較因素修正指數(shù)=鑒定對象條件指數(shù)÷可比實(shí)例條件指數(shù)

堆場配套設(shè)施租金單價的修正：龍門吊一臺、叉車7.5噸、3噸各一部，供電變壓器設(shè)備一套。修正該配套設(shè)施租金單價取值為2元/m2。

堆場月租金比準(zhǔn)單價修正=比準(zhǔn)單價×影響因素系數(shù)權(quán)重之和＋配套設(shè)施租金單價=3.38元/m2×（1＋12%）＋2元/m2=5.78元/m2。

市場比較的評估測算

集裝箱堆場月租金：經(jīng)測量計(jì)算集裝箱堆場實(shí)際使用面積8260 m2，8260 m2×5.78元/m2=47742.8元/月，取整47743元/月。鋼結(jié)構(gòu)倉庫月租金：經(jīng)測量計(jì)算鋼結(jié)構(gòu)倉庫占地面積3819m2×8.36元/m2=31926.8元/月，取整31927元/月。辦公樓月租金：每層取整365/m2，二層共730/m2，730/m2×10.8元/m2=7884元/月。員工宿舍月租金：租賃二、三層（600平方米/層）共1200/m2，1200/m2×10.8元/m2=12960元/月。以上各項(xiàng)相加為100514元/月。

市場比較的評估修正說明

經(jīng)查閱出租人晉江市某機(jī)器有限公司（乙）與承租人王某（甲）簽訂的《堆場租賃合同》，該堆場及配套設(shè)施在當(dāng)時的租金價格為每季度人民幣叁拾萬元整。與鑒定評估測算的每月租金100514元誤差數(shù)值較小且較為接近，根據(jù)契約自由協(xié)定的原則，可以假定該堆場及配套設(shè)施在當(dāng)時租金的價格是較為真實(shí)、合理，能夠印證本鑒定評估價值的準(zhǔn)確性。因此，經(jīng)修正取值該堆場及配套設(shè)施月租金為人民幣壹拾萬元整，日租金=月租金÷30日=100000元÷30日=3333元/日。122天租金損失=3333元/日×122天=406626元。

鑒定意見

王某（甲）租賃可作為集裝箱堆場實(shí)際使用面積為8260 m2。

王某（甲）租賃位于南安水頭鎮(zhèn)巷內(nèi)村的堆場及配套設(shè)施被占用122天（自2009年5月17日至2009年9月18日）的經(jīng)濟(jì)損失價值共計(jì)人民幣肆拾萬陸仟陸佰貳拾陸元整（￥406626元）。

第6篇：土地地價評估方法范文

關(guān)鍵詞 遺產(chǎn)地；土地發(fā)展權(quán)；農(nóng)地流轉(zhuǎn)；補(bǔ)償機(jī)制

中圖分類號 F062.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1002-2104（2007）04-0128-06

隨著自然文化遺產(chǎn)地旅游經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，傳統(tǒng)農(nóng)耕的原生態(tài)經(jīng)濟(jì)遭到破壞，遺產(chǎn)地土地批租轉(zhuǎn)讓成旅游建設(shè)用地急劇擴(kuò)張，嚴(yán)重威脅著遺產(chǎn)資源的價值及其周邊環(huán)境。不合理的無序的土地流轉(zhuǎn)使遺產(chǎn)地的農(nóng)業(yè)用地劇減，開荒破土，破壞植被，大興現(xiàn)代旅游設(shè)施，過量的生活垃圾的排放造成空氣、土壤、水質(zhì)的污染，嚴(yán)重破壞了遺產(chǎn)地的環(huán)境風(fēng)貌，還影響到遺產(chǎn)地生物的生存環(huán)境，而且使那些能夠反映文化遺產(chǎn)價值的信息受到干擾甚至破壞，最終使文化遺產(chǎn)的核心價值喪失，從而導(dǎo)致文化遺產(chǎn)地走向退化消失的邊緣。

自然文化遺產(chǎn)地環(huán)境治理中一個突出的問題就是對遺產(chǎn)地環(huán)境敏感控制地帶（包括核心區(qū)、保護(hù)區(qū)、緩沖區(qū)和邊緣區(qū)）的空間進(jìn)行土地使用的管制。遺產(chǎn)地過度的商業(yè)、旅游開發(fā)，不僅會破壞周邊地區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境, 還會對遺產(chǎn)的保護(hù)造成嚴(yán)重威脅。一些觸目驚心的旅游建設(shè)項(xiàng)目，如廬山腳下的房地產(chǎn)開發(fā)、泰山纜車的破壞性建設(shè)、黃山核心區(qū)炸山修建賓館、布達(dá)拉宮周邊的現(xiàn)代化建筑……雖然暫時帶來了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，但是卻永久的改變了遺產(chǎn)地地形地貌的“原狀”，破壞了遺產(chǎn)地的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。青城山保護(hù)區(qū)內(nèi)豪華的樓堂別墅多達(dá)266.67hm2，使長期棲息生存數(shù)千年、早已成為“青城山山魂”的仙鶴由于生存環(huán)境的突變而一去不復(fù)返［1］。

我國的自然文化遺產(chǎn)地除了來自自然力的破壞外，不加約束的當(dāng)?shù)鼐用竦纳a(chǎn)、生活活動成為其最大的危害因素，因此有一種觀點(diǎn)傾向于把遺產(chǎn)地的居民全部遷移出去，筆者不贊成此觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)設(shè)計(jì)一種機(jī)制使當(dāng)?shù)鼐用裨谑芡恋赜猛竟苤频耐瑫r向社會受益群體索取補(bǔ)償。在對遺產(chǎn)地的環(huán)境整治和土地開發(fā)的過程中，既要考慮到遺產(chǎn)地邊緣區(qū)域的旅游服務(wù)設(shè)施、村鎮(zhèn)人口、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地的需要，又要考慮到對受限制土地發(fā)展而遭受損失的原住地居民進(jìn)行補(bǔ)償。這對于處于城市化和區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的自然文化遺產(chǎn)地來說，是極為重要的。合理確定遺產(chǎn)地生態(tài)建設(shè)布局，須借鑒海外先進(jìn)的農(nóng)地保護(hù)理念，結(jié)合保護(hù)區(qū)資源的實(shí)際及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，進(jìn)行遺產(chǎn)地保護(hù)理念和保護(hù)政策的制度創(chuàng)新。

1 自然文化遺產(chǎn)地控制旅游建設(shè)用地失效的原因

1.1 農(nóng)民沒有保護(hù)農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)誘因

我國自然文化遺產(chǎn)地大多處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)耕作區(qū)，土地適宜性較廣，土地利用方式多樣。但是，遺產(chǎn)地應(yīng)嚴(yán)格控制旅游建設(shè)用地，保證農(nóng)地農(nóng)有用途，因?yàn)檫z產(chǎn)地的農(nóng)地保護(hù)考慮更多地是農(nóng)地的環(huán)境價值而不是農(nóng)作物的生產(chǎn)能力，其主要效益有以下幾個方面：傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)景觀與自然文化遺產(chǎn)資源的背景環(huán)境相協(xié)調(diào)；保護(hù)開敞空間、空氣和水體質(zhì)量及遺產(chǎn)地生態(tài)環(huán)境的改善；為游客提供“舒適”的鄉(xiāng)村生活方式；向現(xiàn)代人類展示歷史文明的滄桑巨變。顯然，這四個方面的效益在很大程度上是“利他”的，是公益性質(zhì)的，這種“利他”的正外部性經(jīng)濟(jì)行為是以犧牲向高收益行業(yè)，如商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂業(yè)等行業(yè)轉(zhuǎn)移的權(quán)利，以農(nóng)地的高機(jī)會成本為代價。對于原住地居民來說，農(nóng)業(yè)的土地報(bào)酬低，政府對遺產(chǎn)地發(fā)展管制使土地非農(nóng)開發(fā)過程中的自然增值部分減少，而在經(jīng)濟(jì)上得不到補(bǔ)償。這種遺產(chǎn)地農(nóng)地保護(hù)政策人為地壓低了土地價值，稱為區(qū)劃的“打擊”效應(yīng)。

相對于遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)外其他均質(zhì)的土地來說，規(guī)劃控制發(fā)展的遺產(chǎn)地顯然是缺乏公平的，因此，農(nóng)民以各種方式自發(fā)地進(jìn)行土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，主要表現(xiàn)在村集體組織將集體建設(shè)用地的使用權(quán)出租給企業(yè)或個人，集體土地所有者出讓農(nóng)村剩余宅基地。這種農(nóng)民集體所有土地的自發(fā)流轉(zhuǎn)，被稱為農(nóng)地的“隱性市場化”［2］，遺產(chǎn)地普遍出現(xiàn)的亂搭亂建的違章建筑的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都屬于此類。但是法律對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不予支持，相關(guān)法律對農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)作了嚴(yán)格的限制1998 年制定的《土地管理法》第三十六條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”；第四十三條又規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！?。

1.2 農(nóng)地有向旅游建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的趨勢

依托遺產(chǎn)地綜合資源的外部性發(fā)展起來的旅游餐飲、交通運(yùn)輸、休閑娛樂、導(dǎo)游服務(wù)、度假別墅等遺產(chǎn)旅游業(yè)能夠極大限度的滿足游客體驗(yàn)享受的需求，而且可以無償利用遺產(chǎn)地的無形資產(chǎn)，包括遺產(chǎn)景觀形象、遺產(chǎn)地稱謂及非物質(zhì)文化遺存等提升旅游項(xiàng)目企業(yè)的形象、知名度和地位，因此，遺產(chǎn)地的農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜谓ㄔO(shè)用地的過程中，土地的期望價值不斷升高。而農(nóng)地農(nóng)有的比較利益低，機(jī)會成本高，受旅游業(yè)對土地需求擴(kuò)大的利益驅(qū)使，遺產(chǎn)地的農(nóng)地有向旅游建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的愿望和趨勢。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資本具有完全流動性，它總是朝著利潤高的行業(yè)或區(qū)域流動，而純粹行政手段是不能改變這一基本規(guī)律的，這也是遺產(chǎn)地政府難以扼制以各種渠道獲得旅游建設(shè)用地的“無形的手”。

1.3 相關(guān)利益集團(tuán)爭奪有限的遺產(chǎn)資源

遺產(chǎn)地涉及的資源管理部門有林業(yè)、環(huán)保、農(nóng)業(yè)、水利、國土資源、宗教、旅游、文物等行業(yè)部門，還涉及地方政府、廠礦企事業(yè)單位、部隊(duì)、村鎮(zhèn)、城區(qū)等不同性質(zhì)的機(jī)構(gòu)。這些部門、機(jī)構(gòu)對遺產(chǎn)地的管理、規(guī)劃、保護(hù)手段等方面都存在差異，而且都有從各自利益集團(tuán)價值取向出發(fā)的管理權(quán)限。由于垂直管理機(jī)制與地方條塊管理模式之間的體制矛盾，一些諸如界權(quán)保護(hù)問題、生物多樣性保護(hù)、區(qū)域整體保護(hù)戰(zhàn)略等遺產(chǎn)地公共管理的問題，靠遺產(chǎn)地管理部門或某一個管理機(jī)構(gòu)單獨(dú)協(xié)調(diào)難以奏效，就出現(xiàn)了哈丁的“公地悲劇”。利益相關(guān)方圍繞遺產(chǎn)地經(jīng)濟(jì)利益的競爭愈演愈烈，最終形成了所有部門都借遺產(chǎn)管理之名征用農(nóng)地變相地經(jīng)營遺產(chǎn)資源，以此發(fā)展起來的旅游業(yè)必然是掠奪式的開發(fā)和跨越式的發(fā)展，導(dǎo)致那些有限的能真實(shí)、完整反映遺產(chǎn)地價值的信息遭到破壞直至消失。

因此，在目前我國規(guī)制手段不健全、管理體制不順的情況下，城鎮(zhèn)化和旅游經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的階段，自然文化遺產(chǎn)地的農(nóng)地流轉(zhuǎn)成旅游建設(shè)用地將不可避免。科學(xué)地評估遺產(chǎn)地農(nóng)地流轉(zhuǎn)控制的綜合效益，尊重市場規(guī)律，充分發(fā)揮好政府作用和利用好市場機(jī)能，不斷改進(jìn)遺產(chǎn)地管制方法，運(yùn)用管理成本、交易成本低，管理效益高的政策工具，在自然文化遺產(chǎn)地的保護(hù)和經(jīng)濟(jì)增長兩個要素中間尋求一種動態(tài)的平衡，對于保障遺產(chǎn)地保護(hù)規(guī)劃的順利實(shí)施，保護(hù)人類文化遺產(chǎn)的代際永續(xù)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。遺產(chǎn)地原住地居民對當(dāng)?shù)貐^(qū)域性環(huán)境（植物群落、動物群落、自然環(huán)境、傳統(tǒng)文化、文化遺址以及古代人類藝術(shù)品）的管理和保護(hù)極為重要，當(dāng)?shù)鼐用褚詡鹘y(tǒng)文化的繼承者和管理者的身份參與遺產(chǎn)地的管理并且分享傳統(tǒng)文化對現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活帶來的后效效應(yīng)，是確保自然文化遺產(chǎn)地長期可持續(xù)發(fā)展的最好辦法［3］。

2 自然文化遺產(chǎn)地配置土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償機(jī)制的運(yùn)作

2.1 建立可轉(zhuǎn)移土地發(fā)展權(quán)市場的前提

2.1.1 土地發(fā)展權(quán)的概念

美國、英國、日本、中國臺灣地區(qū)推行土地發(fā)展權(quán)制度已有多年，設(shè)置土地發(fā)展權(quán)主要是通過支付土地發(fā)展權(quán)取得成本，提高使用土地的門檻，保護(hù)農(nóng)地、保護(hù)古跡、保存開敞空間、保護(hù)環(huán)境敏感地帶、控制城市增長的區(qū)位和進(jìn)程、調(diào)節(jié)因土地用途變化產(chǎn)生的暴利和暴損等，糾正公共部門干預(yù)土地市場所產(chǎn)生的不公平，使土地利益的分配趨于公平。

土地發(fā)展權(quán)（Land Development Rights）的基本觀念是發(fā)展土地的權(quán)利，是一種可與土地所有權(quán)分割而單獨(dú)處分的財(cái)產(chǎn)權(quán)。這一構(gòu)想最初淵源于采礦權(quán)可與土地所有權(quán)分開而單獨(dú)出售及支配。所謂土地發(fā)展權(quán)，是指對土地在利用上進(jìn)行再發(fā)展的權(quán)利，即在空間上向縱深方向發(fā)展、在使用時變更土地用途之權(quán)，它包括空間(高空、地下) 建筑權(quán)和土地開發(fā)權(quán)，如將臨近城市的農(nóng)地變更為商業(yè)用地或?qū)ν恋卦惺褂眉s程度的提高等［4］。創(chuàng)設(shè)土地發(fā)展權(quán)后，其他一切土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)或所有權(quán)是以目前已經(jīng)編定的正常使用的價值為限，也即土地所有權(quán)的范圍是以現(xiàn)在已經(jīng)依法取得的既得權(quán)力為限，至于此后想提高土地利用集約度或變更土地使用性質(zhì)的決定權(quán)則屬于發(fā)展權(quán)。可轉(zhuǎn)移的土地發(fā)展權(quán)（Transferable Development Rights,簡稱TDR）又稱為可購買的土地開發(fā)權(quán)（Purchasable Development Rights,簡稱PDR）或者市場化的土地發(fā)展權(quán)（Marketable Development Rights,簡稱MDR）, 允許土地使用受限制的土地所有者將其土地發(fā)展權(quán)賣給土地使用不受限制的土地所有者，進(jìn)行額外土地開發(fā)［5］。

2.1.2 土地發(fā)展權(quán)的配置

對于土地發(fā)展權(quán)的配置有兩種不同的方式：一種認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)同地上權(quán)、抵押權(quán)等一樣，首先自動地歸屬于原土地所有權(quán)人。如果政府要保護(hù)農(nóng)地不變更為城市土地，可事先向土地所有權(quán)人購買發(fā)展權(quán)，從而土地發(fā)展權(quán)掌握在政府手中，土地所有者已無變更土地用途之權(quán)，起到保護(hù)農(nóng)地的作用，如美國、加拿大等國的土地發(fā)展權(quán)制度。另一種認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)一開始就屬于政府或國家，如果土地所有者要改變土地用途或增加土地使用集約度，必須先向政府購買發(fā)展權(quán)，如英國、法國的土地發(fā)展權(quán)制度。目前，我國實(shí)行的土地所有權(quán)，尤其是集體土地所有權(quán)，農(nóng)民或農(nóng)村集體對其所擁有的土地只有占有、使用、收益和限制性處分權(quán)，同時就其土地的收益也是不完全的，雖然我國的土地管理法明確農(nóng)村土地為集體所有，但其所有權(quán)受到很大約束與限制。

由此，我國學(xué)者對土地發(fā)展權(quán)的歸屬問題，即配置主體問題，也形成了三種意見：其一，認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)地所有者，通過建立可轉(zhuǎn)移發(fā)展權(quán)的需求和供給市場，使發(fā)展權(quán)在購買者和使用者之間自由流動［6］；其二，認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸國家，對使用方為非公益主體的，除給集體和農(nóng)戶以應(yīng)有的補(bǔ)償外，還要向國家購買發(fā)展權(quán)［7］；其三，認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)歸農(nóng)民集體所有，重視土地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)換，將土地收益中的相當(dāng)部分納入農(nóng)民的社會保險(xiǎn)基金［8］。

從目前我國土地使用的法律規(guī)定和實(shí)際情況來看，我國土地發(fā)展權(quán)屬國家所有，村集體組織也享有部分土地發(fā)展權(quán)，并且有強(qiáng)化的趨勢。2005年10月1日開始實(shí)施的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》開創(chuàng)了農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接入市并由交易雙方自由協(xié)商的方式。

2.1.3 自然文化遺產(chǎn)地土地發(fā)展權(quán)的供求關(guān)系

就自然文化遺產(chǎn)地可轉(zhuǎn)移發(fā)展權(quán)的需求來說，受限制發(fā)展的核心資源區(qū)農(nóng)地保護(hù)不僅可以為區(qū)外不受限制的土地所有者提供糧食、蔬菜、水果、花卉、肉、蛋、奶等農(nóng)副產(chǎn)品的穩(wěn)定的供給，而且可以保護(hù)遺產(chǎn)地的生態(tài)環(huán)境，向公眾展示人類的歷史遺存及其生存空間。這種需求取決于兩方面因素，一是人們對受限制區(qū)農(nóng)地的全面評價，它是收入水平、教育程度、環(huán)境意識的函數(shù)；二是對非限制可發(fā)展區(qū)（遺產(chǎn)地邊緣區(qū)）土地追加額外開發(fā)的愿望。隨著遺產(chǎn)地旅游業(yè)的發(fā)展，可發(fā)展區(qū)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整或經(jīng)濟(jì)增長需要追加額外的開發(fā)，而使發(fā)展權(quán)“短缺”，可發(fā)展區(qū)土地通常要比限制區(qū)更昂貴，開發(fā)者寧愿去限制區(qū)購買可轉(zhuǎn)移的發(fā)展權(quán)以提高預(yù)先規(guī)定的開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行額外開發(fā)，而不愿在發(fā)展區(qū)購買額外的土地。這樣就產(chǎn)生了對限制區(qū)發(fā)展權(quán)需求的動因。

就自然文化遺產(chǎn)地可轉(zhuǎn)移發(fā)展權(quán)的供給來說，限制區(qū)受某些限制而使發(fā)展權(quán)不能在區(qū)內(nèi)行使，從而形成發(fā)展權(quán)的“剩余”，對發(fā)展權(quán)有供給的動因存在［9］。有了發(fā)展權(quán)的供給和需求，就有可能形成一個交易成本低、由市場主導(dǎo)的公平的發(fā)展權(quán)價格。政府可根據(jù)保護(hù)規(guī)劃、生態(tài)培育、產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，通過調(diào)整遺址保存區(qū)與發(fā)展區(qū)面積比率來間接調(diào)節(jié)可轉(zhuǎn)移發(fā)展權(quán)市場的價格。

2.2 以容積率代替發(fā)展權(quán)以規(guī)避法律上的缺失

我國還沒有土地發(fā)展權(quán)的法律規(guī)定，但有跡象表明，農(nóng)民集體建設(shè)用地發(fā)展權(quán)限制的政策邊際調(diào)整和讓步，已經(jīng)逐級上升到國家土地管理的最高行政主管部門，對農(nóng)民集體建設(shè)用地發(fā)展權(quán)的重視和保護(hù)已經(jīng)不是可望而不可及的事了［6］。目前，我國的土地管理已經(jīng)開始強(qiáng)調(diào)土地的性質(zhì)與土地用途管理，這實(shí)質(zhì)上是對土地發(fā)展權(quán)的肯定［7］。從我國現(xiàn)行的法律來看，彌補(bǔ)發(fā)展權(quán)設(shè)置的法律缺失是：第一、借鑒臺灣地區(qū)的容積轉(zhuǎn)移制度，采用操作性強(qiáng)的“容積率”一詞，而非有的學(xué)者強(qiáng)調(diào)的在土地的所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)基礎(chǔ)上，增設(shè)一項(xiàng)新的權(quán)能――發(fā)展權(quán)；第二、應(yīng)根據(jù)立法允許遺產(chǎn)地內(nèi)限制區(qū)的容積率向可發(fā)展區(qū)轉(zhuǎn)移；第三、應(yīng)依法對遺產(chǎn)地內(nèi)發(fā)展區(qū)的土地利用作某些具體規(guī)定，如允許旅游開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商通過使用自身擁有的或購買遺產(chǎn)地發(fā)展區(qū)的容積率而提高預(yù)先規(guī)定的開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行額外開發(fā)。

根據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī)和基本國情，應(yīng)依法界定自然文化遺產(chǎn)地土地性質(zhì)，土地用途變更權(quán)歸國家所有，但農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有部分的土地發(fā)展權(quán)。這是在現(xiàn)行法律框架下，保障原土地所有權(quán)人在遺產(chǎn)地分享土地發(fā)展權(quán)的權(quán)宜之計(jì)。隨著國家對農(nóng)民集體所有農(nóng)地流轉(zhuǎn)限制的放開和相關(guān)法律法規(guī)的出臺，可以考慮農(nóng)民以原生產(chǎn)要素實(shí)際擁有者的身份直接參與土地發(fā)展權(quán)的交易。

2.3 遺產(chǎn)地農(nóng)地保護(hù)政策的多目標(biāo)化

自然文化遺產(chǎn)保護(hù)規(guī)劃必須列入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的總體規(guī)劃，保證遺產(chǎn)保護(hù)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，調(diào)整保護(hù)范圍，落實(shí)各級政府保護(hù)責(zé)任。把遺產(chǎn)地農(nóng)地保護(hù)作為制定當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)思想之一，遺產(chǎn)地農(nóng)地保護(hù)的政策目標(biāo)不僅僅是對城鎮(zhèn)居民的糧食供應(yīng)和“菜籃子”工程，而是趨于多目標(biāo)化。對遺址保護(hù)區(qū)采取多種措施和手段，將農(nóng)地保護(hù)政策融于多項(xiàng)目標(biāo)中，如旅游發(fā)展（體驗(yàn)田園風(fēng)光）、文化教育（緬懷歷史、科技考古）、就業(yè)（農(nóng)副產(chǎn)品加工、旅游紀(jì)念品開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)）、住宅（古樸的傳統(tǒng)民居）、基礎(chǔ)設(shè)施（古代排水系統(tǒng)、古道修復(fù)）、社會生活（民風(fēng)民俗等非物質(zhì)傳統(tǒng)）、生態(tài)環(huán)境（物種、水體、空氣、土壤等）。這樣可以使更多的人從中獲益，贏得廣泛的支持和理解。

英國用鄉(xiāng)村保護(hù)一攬子政策來代替農(nóng)田保護(hù)。美國改變以往制定旨在保護(hù)某些資源（如農(nóng)田、濕地、稀有和滅絕物種棲息地等）政策的做法，將農(nóng)田保護(hù)政策包括在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)、住房平衡、交通便利等中［10］。

2.4 推行遺產(chǎn)地的土地使用管制

自然文化遺產(chǎn)地的范圍可劃分為：核心區(qū)（對遺產(chǎn)本體實(shí)行絕對保護(hù)，不添建任何與景點(diǎn)無關(guān)的建筑）、一般保護(hù)區(qū)（只能有少量的展示及服務(wù)設(shè)施，建筑與環(huán)境協(xié)調(diào)，所有的建設(shè)工程都必須申請報(bào)批）、環(huán)境緩沖區(qū)（保護(hù)地帶要保護(hù)好景區(qū)的環(huán)境風(fēng)貌，不得建造形式、體量與遺產(chǎn)本體不相適應(yīng)的建筑）、遺產(chǎn)地邊緣區(qū)（遺產(chǎn)地跨邊界地段及遺產(chǎn)地邊界的地帶可開展工業(yè)開發(fā)、城市化建設(shè)、集約農(nóng)業(yè)、水利設(shè)施、礦產(chǎn)開采、捕獵捕撈、旅游服務(wù)經(jīng)營、道路交通等經(jīng)濟(jì)開發(fā)項(xiàng)目）［11］。

根據(jù)遺產(chǎn)地保護(hù)和發(fā)展目標(biāo)將自然文化遺產(chǎn)地的環(huán)境緩沖區(qū)和遺產(chǎn)地邊緣區(qū)劃為發(fā)展區(qū)（非限制區(qū)）或稱容積接收區(qū)、發(fā)展權(quán)受讓區(qū)，將核心區(qū)和一般保護(hù)區(qū)劃為受限制區(qū)或稱容積移出區(qū)、發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓區(qū)。

政府根據(jù)遺產(chǎn)本體面積占村莊面積之比配置受限制區(qū)的虛擬容積率，并允許受限制區(qū)農(nóng)地保護(hù)者（以村集體組織為單位）的容積率向可發(fā)展區(qū)的旅游建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓，發(fā)展區(qū)的旅游開發(fā)商根據(jù)多目標(biāo)的保護(hù)規(guī)劃按其開發(fā)強(qiáng)度向政府購買超基準(zhǔn)容積率，受限制區(qū)以虛擬容積率的流轉(zhuǎn)來實(shí)現(xiàn)其土地發(fā)展權(quán)價值，從而使農(nóng)民保護(hù)遺產(chǎn)區(qū)的農(nóng)地有利可圖［12］，同時也形成了遺產(chǎn)資源保護(hù)的內(nèi)生機(jī)制：村莊土地所附著遺產(chǎn)本體越多，配置的虛擬容積率越大，意味著可轉(zhuǎn)讓的土地發(fā)展權(quán)越多，村莊得到周邊受讓區(qū)的補(bǔ)償越多。隨著發(fā)展權(quán)從受限制區(qū)轉(zhuǎn)移到可發(fā)展區(qū)，受限制區(qū)內(nèi)農(nóng)地保護(hù)和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的成本廣泛分?jǐn)偨o發(fā)展區(qū)的旅游開發(fā)商等周邊受益者，農(nóng)民能從遺產(chǎn)保護(hù)中得到應(yīng)有的補(bǔ)償，進(jìn)而產(chǎn)生杜絕農(nóng)地流轉(zhuǎn)為旅游建設(shè)用地 “隱性市場”的保護(hù)動機(jī)（見圖1）。

2.5 建立土地發(fā)展權(quán)交易機(jī)制

土地發(fā)展權(quán)交易是一種市場機(jī)制，它的運(yùn)行取決于發(fā)展權(quán)的產(chǎn)權(quán)界定、限制區(qū)和非限制區(qū)的科學(xué)界定、供需雙方完備的信息以及完善的金融補(bǔ)助機(jī)制，包括發(fā)展權(quán)價格評估方法、土地收益區(qū)域間轉(zhuǎn)移支付政策、土地發(fā)展權(quán)銀行運(yùn)作機(jī)制、土地發(fā)展權(quán)證券化經(jīng)營等。

美國東部一些州成功地建立了若干發(fā)展權(quán)交易的補(bǔ)助機(jī)制。馬里蘭州蒙哥馬利郡（Montgomery County）的不動產(chǎn)中介商公開求售發(fā)展權(quán)，通過買賣雙方交易賺取傭金，而發(fā)展權(quán)價格則由估價師按市場比較法進(jìn)行估價。還設(shè)置了發(fā)展權(quán)基金（Development Rights Fund），凡以農(nóng)地發(fā)展權(quán)作為擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)申請貸款者，均由該基金出面保證，發(fā)展權(quán)買賣若有困難均由其收購，匯總后再送至金融市場以拍賣的方式公開求售，貸款保證額為市價的7.5成。紐約伯林頓郡（Burlington County）松林保存區(qū)設(shè)立“松林發(fā)展權(quán)銀行”（Pinelands Development Credit），發(fā)行債券150萬美元作為初期至今，凡買賣不成的發(fā)展權(quán)均由該銀行收購，然后轉(zhuǎn)賣，每單位為1萬美元再酌加管理成本。紐約南街海港古跡區(qū)（South Street Seaport area）在8個街區(qū)內(nèi)規(guī)劃一處保存區(qū)，以及由8座停車場所構(gòu)成的發(fā)展區(qū)，銀行以發(fā)展權(quán)交換建筑物業(yè)主原有的未償還貸款，使其得以另行申請貸款完成古跡建筑物的翻修，而銀行所持用的發(fā)展權(quán)則待價而沽［13］。

根據(jù)我國不動產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，自然文化遺產(chǎn)地在探索發(fā)展權(quán)市場交易機(jī)制時應(yīng)將強(qiáng)制性的政府行政管理手段與自發(fā)的要素配置流動的市場機(jī)制相結(jié)合，而不宜采取自由放任的市場自行交易。實(shí)際上，我國現(xiàn)實(shí)的土地收購儲備交易制度已經(jīng)具備了土地發(fā)展權(quán)交易與流轉(zhuǎn)制度的雛形，通過改變收購儲備土地的具體利用條件，使土地的價格比收購儲備前的價格高出許多［4］?？煽紤]在自然文化遺產(chǎn)地設(shè)立土地管理委員會，作為地方政府國土資源局的派出機(jī)構(gòu)，代表國家行使土地所有權(quán)的處置權(quán)，對遺產(chǎn)地的土地發(fā)展權(quán)在結(jié)構(gòu)、總量、區(qū)域、時序等方面公平、合理地配置。由村集體組織作為土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)的微觀層面的供給者，參與發(fā)展權(quán)市場交易。土地儲備中心可發(fā)揮類似發(fā)展權(quán)銀行的功能，以發(fā)展權(quán)作為貸款擔(dān)保。在運(yùn)作中可先對發(fā)展區(qū)的旅游、商業(yè)設(shè)施的土地以招標(biāo)拍賣和掛牌出讓的方式試運(yùn)行，底價提升的部分作為受限制區(qū)的發(fā)展權(quán)補(bǔ)償給原住地居民。

3 結(jié) 語

可轉(zhuǎn)移的土地發(fā)展權(quán)制度可以使自然文化遺產(chǎn)地的農(nóng)地得到較好保護(hù)，同時有效控制農(nóng)地流轉(zhuǎn)為旅游建設(shè)用地的隱易行為。原住地居民的發(fā)展權(quán)可以通過市場機(jī)制得到充分補(bǔ)償，這種補(bǔ)償可以使那些為遺產(chǎn)地提供資源保護(hù)的行為價值得到認(rèn)可，也能最大限度地調(diào)動當(dāng)?shù)鼐用癖Ｗo(hù)原真性、完整性遺產(chǎn)資源的積極性，最終建立起保護(hù)遺產(chǎn)資源的內(nèi)生機(jī)制。海外許多國家（地區(qū)）的實(shí)踐證明，可轉(zhuǎn)移的土地發(fā)展權(quán)制度是一種有效的土地管制方法。但是，中國實(shí)行土地公有制，城市土地國家所有，農(nóng)村土地集體所有，因此在土地發(fā)展權(quán)設(shè)置和流轉(zhuǎn)上要有別于其他國家和地區(qū)，要有一套適合我國國情的有利于自然文化遺產(chǎn)保護(hù)的發(fā)展權(quán)運(yùn)作機(jī)制。政府應(yīng)該搭建符合市場經(jīng)濟(jì)要求的交易平臺，并保障自然文化遺產(chǎn)地土地發(fā)展權(quán)的合法和自由流轉(zhuǎn)，從而真正體現(xiàn)效率和公平的原則。自然文化遺產(chǎn)地作為全人類社會寶貴的文化遺產(chǎn)，不但要保護(hù)原生生態(tài)環(huán)境和歷史遺存，還要保護(hù)哺育這片土地的原住地居民的發(fā)展權(quán)，這是社會共同的責(zé)任。

致謝：本文的寫作得到了王建新教授（西北大學(xué)文化遺產(chǎn)保護(hù)規(guī)劃中心主任，博士生導(dǎo)師）、王鴻楷教授（工學(xué)院建筑與城鄉(xiāng)研究所教授，博士生導(dǎo)師）的悉心指導(dǎo)，在此作者表示衷心感謝。

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