集體土地評估方法精選(九篇)
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第1篇：集體土地評估方法范文
關(guān)鍵詞：征收補(bǔ)償價(jià)格、評估方法、公益用地
中圖分類號： A715 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
1研究背景
集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為。這種征地行為是國家的強(qiáng)制行為，在征地過程中政府只強(qiáng)調(diào)了國家的利益，從而導(dǎo)致了征收范圍大、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、征收程序不規(guī)范、缺乏民主等問題的發(fā)生，針對這些問題，國家制定了一系列提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的法規(guī)，如征地區(qū)片綜合地價(jià)。但是這些方法并沒有從根本上解決問題，為此國家在十又提出縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制，讓農(nóng)民參與土地增值收益分配等解決辦法。對此筆者從實(shí)際情況出發(fā)，對集體土地征收價(jià)格內(nèi)涵、評估方法進(jìn)行了探索，并結(jié)合安陽市情況對一宗土地價(jià)格進(jìn)行試算，經(jīng)與征地區(qū)片綜合地價(jià)、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)、劃撥基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行對比，該方法算出的征收補(bǔ)償價(jià)格相對合理，能滿足各界對于集體土地征收補(bǔ)償?shù)囊蟆?/p>
2集體農(nóng)用地征收評估
2.1集體農(nóng)用地征收價(jià)格內(nèi)涵
2.1.1土地性質(zhì)界定
土地評估通常是評估土地使用權(quán)的價(jià)格，而這種土地征收行為，實(shí)質(zhì)上是土地所有權(quán)從農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械膬煞N所有制的轉(zhuǎn)移，因此集體農(nóng)用地征收補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)為所有權(quán)的買賣價(jià)格。
2.1.2年期界定
集體土地征收后，農(nóng)民失去了土地，也就永久性的喪失了土地所能給他帶來的收益，所以在評估土地征收價(jià)格時(shí)應(yīng)為該宗地?zé)o限年期下的所有權(quán)買賣價(jià)格。
2.1.3市場界定
在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地價(jià)格應(yīng)該由市場來決定，而且國家的征地行為是公開的，在征地過程中農(nóng)民對于征地補(bǔ)償價(jià)格有討價(jià)還價(jià)的權(quán)利，而不是政府單純的強(qiáng)買強(qiáng)賣，所以土地征收補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)為公開市場下的正常價(jià)格，評估過程中所用到的參數(shù)也應(yīng)為公開市場下的正常參數(shù)。
2.1.4用途界定
《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！奔礊榱碎_發(fā)建設(shè)公益性用地才可以對土地進(jìn)行征收。這里所講的公益性用地可以理解為承載集體福利或者社會公共利益用給的各類用地的總稱。它是保證城市存在和發(fā)展不可或缺的物質(zhì)載體，擔(dān)負(fù)著承載城市各種活動、為社會利益服務(wù)的責(zé)任。關(guān)于公益性用地在評估時(shí)是否分用途進(jìn)行評估存在爭議，筆者認(rèn)為按用途分類評估更符合實(shí)際，眾所周知當(dāng)前的土地征收過程中存在著不同程度暗補(bǔ)，而被征收土地未來用途不同，暗補(bǔ)也不同，以安陽市為例，交通運(yùn)輸用地暗補(bǔ)為3~5萬，而住宅用地的暗補(bǔ)則為10~20萬不等。綜上所述，評估時(shí)應(yīng)根據(jù)價(jià)值不同將公益用地分為交通、公共辦公、廉租房用地等分別進(jìn)行評估。
2.1.5集體農(nóng)用地征收價(jià)格的構(gòu)成
關(guān)于測算土地征收價(jià)格理論界存在不同的看法，經(jīng)過對比分析，筆者認(rèn)為土地征收補(bǔ)償價(jià)格采用地價(jià)構(gòu)成法較為合理。計(jì)算公式為：
土地征收補(bǔ)償價(jià)格=土地取得成本+農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)用+機(jī)會損失
上述公式中，土地取得成本表現(xiàn)為所征收土地未來若干年里的土地收益總和的現(xiàn)值，農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)用指耕地重新開發(fā)所需要的費(fèi)用，機(jī)會損失是指物化投入的損失。
但在計(jì)算集體農(nóng)用地征收價(jià)格時(shí)筆者認(rèn)為還應(yīng)對公式進(jìn)行進(jìn)一步的量化，其中，土地取得成本就是現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(如：征地區(qū)片綜合地價(jià))；農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)用實(shí)質(zhì)上是土地從生地變熟地的開發(fā)過程的投入成本，包括耕地占用稅、造地費(fèi)、新菜地開發(fā)費(fèi)等；機(jī)會損失是指土地在改變用途的同時(shí)，失去的改變?yōu)槠渌猛舅軒淼氖找?，這種損失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地補(bǔ)償時(shí)又不可能完全補(bǔ)償給農(nóng)民，政府會按照一定的比例進(jìn)行分配，在這里筆者采用農(nóng)民與政府均勻分配的比例。根據(jù)以上分析筆者把公式變型為：
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=土地取得成本+農(nóng)用地開發(fā)成本+農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益
2.1.6集體農(nóng)用地征收價(jià)格的定義及構(gòu)成
根據(jù)以上論述可以看出，筆者所探討的集體農(nóng)用地征收價(jià)格是在正常市場狀況下，某一時(shí)點(diǎn)征收時(shí)確定的征收用途(如：交通運(yùn)輸、公共辦公、廉租房用地等)下的無限年期的所有權(quán)買賣價(jià)格。其構(gòu)成為：土地取得成本、農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)用、農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益。
2.2集體農(nóng)用地征收價(jià)格評估方法
在常規(guī)評估方法中，筆者認(rèn)為成本法及出讓地價(jià)修正法具有可操作性。其中成本法就是集體農(nóng)用地征收價(jià)格成本的疊加，屬于正算。根據(jù)以上論述可以得出成本法公式為：
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=征地區(qū)片綜合地價(jià)+耕地占用稅+造地費(fèi)+新菜地開發(fā)費(fèi)+農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益
其中，增值收益是以土地成本價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其與公開市場下的正常出讓價(jià)格的差額，計(jì)算出土地的增值收益率。
土地增值收益率=(土地出讓價(jià)-土地成本價(jià))/土地成本價(jià)
土地增值收益率是采用樣點(diǎn)法測算的，通過計(jì)算各樣點(diǎn)增值收益率，從而得出該區(qū)域增值收益率的取值范圍。以安陽市為例，交通運(yùn)輸用地的土地增值收益率為20%~30%，公共辦公用地的土地增值收益率為25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率為25%~30%。
2.2.1采用出讓地價(jià)修正法評估
2.2.1.1評估原理
根據(jù)土地出讓價(jià)與集體農(nóng)用地征收價(jià)格構(gòu)成不同，從基準(zhǔn)地價(jià)入手，對其地價(jià)的構(gòu)成進(jìn)行分析、剝離，從而得到集體農(nóng)用地征收價(jià)格計(jì)算方法。
2.2.1.2價(jià)格構(gòu)成及對比
土地出讓價(jià)是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的價(jià)值總和，可以表示為：
土地出讓價(jià)=土地取得成本+土地開發(fā)成本+土地增值收益
其中，土地開發(fā)成本是城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件的開發(fā)費(fèi)，土地增值收益包含政府和農(nóng)民應(yīng)得的土地增值收益。
筆者計(jì)算的集體農(nóng)用地征收價(jià)格為：
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=土地取得成本+農(nóng)用地開發(fā)成本+農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益
其中，農(nóng)用地開發(fā)成本為耕地占用稅、造地費(fèi)、新菜地開發(fā)費(fèi)等的投入成本，增值收益只包含農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益。
經(jīng)過對比分析可以看出土地出讓價(jià)比集體農(nóng)用地征收價(jià)格多的是城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件的開發(fā)費(fèi)以及政府應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益。因此，在計(jì)算集體農(nóng)用地征收價(jià)格時(shí)只需將多出的兩部分扣除即可。
2.2.1.3基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估公式
根據(jù)以上分析，筆者將集體農(nóng)用地征收價(jià)格計(jì)算公式進(jìn)行變型：
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=土地出讓價(jià)×(1-土地增值收益率/2)-土地開發(fā)成本
其中，土地出讓價(jià)采用經(jīng)過期日修正、年期修正、容積率修正的修正后基準(zhǔn)地價(jià)。
這里的土地增值收益是以公開市場下的正常出讓價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其與土地成本價(jià)之間的差額，計(jì)算出土地增值收益率。
土地增值收益率=(土地出讓價(jià)-土地成本價(jià))/土地出讓價(jià)
同理，采用樣點(diǎn)法測算土地增值收益率，以安陽市為例，交通運(yùn)輸用地的土地增值收益率為16.67%~23.08%，公共辦公用地的土地增值收益率為20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率為20%~23.08%。
2.3價(jià)格分析
將集體農(nóng)用地征收價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)、劃撥基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行對比。
各類價(jià)格構(gòu)成對比
其中劃撥基準(zhǔn)地價(jià)中的土地取得成本應(yīng)為集體農(nóng)用地征收價(jià)格。且土地開發(fā)成本農(nóng)用地開發(fā)成本，土地增值收益農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益。因此，經(jīng)對比分析可以看出，集體農(nóng)用地征收價(jià)格應(yīng)高于征地區(qū)片綜合地價(jià)，低于劃撥基準(zhǔn)地價(jià)、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)。
3例證
我們選擇安陽市城鄉(xiāng)結(jié)合部一宗菜地為例進(jìn)行分析。其中征收補(bǔ)償中的增值收益分配筆者采用農(nóng)民與政府均勻分配的比例。該宗地總面積為1.0公頃，被征收為交通運(yùn)輸用地。
用成本法計(jì)算土地征收補(bǔ)償價(jià)格
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=征地區(qū)片綜合地價(jià)+耕地占用稅+造地費(fèi)+新菜地開發(fā)費(fèi)+農(nóng)民應(yīng)得增值收益
其中，該宗地征地區(qū)片綜合地價(jià)為10萬元/畝，耕地占用稅為31元/m2，造地費(fèi)為13元/m2，新菜地開發(fā)費(fèi)為37.5元/m2，交通用地增值收益率為20%。
由此計(jì)算出集體農(nóng)用地征收價(jià)格=254.65萬元/公頃=16.98萬元/畝
用出讓地價(jià)修正法計(jì)算土地征收補(bǔ)償價(jià)格
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=土地出讓價(jià)×(1-土地增值收益率/2)-土地開發(fā)成本
其中，修正后的交通用地基準(zhǔn)地價(jià)為500元/m2，土地增值收益率為16.67%，土地開發(fā)成本為95元/m2。
由此計(jì)算出集體農(nóng)用地征收價(jià)格=363.35萬元/公頃=24.22萬元/畝
我們最終確定集體農(nóng)用地征收價(jià)格取兩種方法的平均值，即為20.60萬元/畝。
與征地區(qū)片綜合地價(jià)、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)、劃撥基準(zhǔn)地價(jià)對比
通過上表我們可以看出，運(yùn)用這種評估方法得出的集體農(nóng)用地征收價(jià)格與現(xiàn)行的征地區(qū)片綜合地價(jià)相比相當(dāng)于其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的兩倍，且低于劃撥基準(zhǔn)地價(jià)、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)。理論上該價(jià)格水平應(yīng)該可以得到各界人士的認(rèn)可，同時(shí)也可以保障農(nóng)民的生活水平不降低。
4小結(jié)
綜上所述，集體農(nóng)用地征收價(jià)格評估方法研究的總體思路是以市場價(jià)為標(biāo)尺，以未來用途為基礎(chǔ)，依據(jù)誰投資誰受益的原則，對國家和集體在土地征收過程中發(fā)生的土地增值進(jìn)行了合理分配，此方法相對于傳統(tǒng)的方法增加了農(nóng)民集體參與增值收益的分配比例，但是這種方法也存在增值收益分配過于簡單的問題，在實(shí)際過程中，政府、農(nóng)村集體、農(nóng)民也會對增值收益的分配進(jìn)行一番博弈，隨著時(shí)間的推移，政府從中獲取的收益應(yīng)逐漸降低，讓利于民。
參考文獻(xiàn)：
[1] 魏黎、杜海鵬，幾種不同類型土地使用權(quán)價(jià)格評估之比較
第2篇：集體土地評估方法范文
關(guān)鍵詞 土地價(jià)格評估原則 土地價(jià)格評估方法 土地價(jià)格評估方法的適用范圍
中圖分類號：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
Exploration on Land Price Assessment Method
CAO Shuilin
(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)
Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.
Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method
土地是現(xiàn)代社會重要的經(jīng)濟(jì)資源，因?yàn)橥恋氐南∪毙浴⒂邢扌?，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的市場價(jià)格不斷快速上漲，然而我國的土地市場現(xiàn)狀是一級市場為政府壟斷，二級市場受政府限制，造成土地價(jià)格既不完全是市場價(jià)格，又不是傳統(tǒng)意義上的計(jì)劃價(jià)格，給土地在交易過程中的價(jià)格造成諸多混亂。結(jié)合我國土地市場價(jià)格的現(xiàn)狀，本文嘗試對土地在交易過程中的價(jià)格評估方法進(jìn)行探討。
1 土地價(jià)格評估應(yīng)遵循以下原則
我國土地所有權(quán)是實(shí)行國家和農(nóng)村集體所有制，但農(nóng)村集體所有制土地在現(xiàn)階段還不允許上市流通，只有國有土地的使用權(quán)才能才能上市交易。因此，土地價(jià)格是指國有土地使用權(quán)的價(jià)格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制約而形成。為了客觀、公正、科學(xué)、合理地估價(jià)，估價(jià)過程中，應(yīng)遵循替代、供需關(guān)系、動態(tài)、和諧、有效、收益增減和多種方法比較等主要原則。
1.1 替代原則
在市場經(jīng)濟(jì)社會中，使用價(jià)值相同的商品，對于使用者或消費(fèi)者來說是可以相互替代的。使用者或消費(fèi)者對商品的選擇因素各種各樣，但理智的使用者或消費(fèi)者總會考慮的因素有：價(jià)格、性能、效用、使用壽命、時(shí)尚潮流。土地在經(jīng)濟(jì)社會中也是一種商品，而且是一種不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消費(fèi)者會考慮土地的價(jià)格、規(guī)劃、形狀和未來發(fā)展前景等因素，在規(guī)劃相同、形狀和未來發(fā)展前景相似的條件下，使用者或消費(fèi)者會選擇價(jià)格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地評估過程中，對待估土地的評估價(jià)格應(yīng)參考規(guī)劃相同、形狀和未來發(fā)展前景相似的土地的價(jià)格。
1.2 供需關(guān)系原則
市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律就是供應(yīng)和需求規(guī)律。當(dāng)供應(yīng)大于需求時(shí)，商品的價(jià)格下降；當(dāng)需求大于供應(yīng)時(shí)，商品的價(jià)格上漲，當(dāng)供求不穩(wěn)時(shí)，商品的價(jià)格相對穩(wěn)定。土地市場也是如此，當(dāng)土地供應(yīng)量較大時(shí)，土地價(jià)格會下降，當(dāng)土地供應(yīng)政策緊縮時(shí)，價(jià)格會上漲。在國家的經(jīng)濟(jì)政策的不斷變化過程中，土地政策也在不斷變化，土地的供求關(guān)系總是處在波動之中，供求關(guān)系影響土地價(jià)格。
1.3 動態(tài)原則
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種商品的價(jià)格總在不斷地變化，變化的因素有商品結(jié)構(gòu)性調(diào)整、通貨膨脹、國際市場的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。土地是重要的經(jīng)濟(jì)資源，土地價(jià)格除同樣受到商品結(jié)構(gòu)性調(diào)整、通貨膨脹、國際市場的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度的影響外，還受到國家政策的影響比其他商品的程度更大。所以在土地評估過程中，要充分探索土地價(jià)格變化的規(guī)律，要用未來的眼光對土地的評估價(jià)格進(jìn)行修正。
1.4 和諧原則
舉國上下都在建設(shè)和諧社會，和諧是當(dāng)今社會發(fā)展的主題，和諧包括人和自然的和諧。土地是人類賴以生存的地方，人類在利用土地、開發(fā)土地的同時(shí)要保護(hù)土地。不能只求經(jīng)濟(jì)發(fā)展，過度開發(fā)土地、甚至污染土地，要保持足夠的綠地面積，要和諧友好地利用開發(fā)土地。在土地價(jià)格評估過程中，也要充分考慮土地的利用與周圍環(huán)境的和諧友好關(guān)系。
1.5 有效使用原則
土地的使用價(jià)值多種多樣，可以作為公益綠地使用、可以作為工業(yè)用地、可以作為商業(yè)用地、可以作為文化用地，可以作為農(nóng)業(yè)用地等等。不同的用途其價(jià)格是不一樣，有效使用土地，不能以土地的價(jià)格高低為依據(jù)，而是要考慮整體利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，對土地的價(jià)格有很大影響。在土地評估過程中，要充分考慮土地的使用效果。
1.6 收益增減原則
土地估價(jià)時(shí)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。
1.7 多種方法比較的原則
在土地評估實(shí)踐中，較常使用的土地評估方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。每種評估方法都有自己的優(yōu)點(diǎn)和不足，用不同的評估方法對相同宗地的估價(jià)結(jié)果會有差異，而且可能差異很大。所以在土地評估過程中，要根據(jù)所評宗地的特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)牟煌脑u估方法分別進(jìn)行評估，還要對不同的評估結(jié)果和差異進(jìn)行分析，剔除不合理的因素，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。
2 土地價(jià)格評估方法的探討
在我國土地價(jià)格評估實(shí)踐中，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。估價(jià)方法的選擇應(yīng)充分考慮待估土地的性質(zhì)、土地規(guī)劃、供求關(guān)系、未來收益等因素，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。
2.1 市場比較法
市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。但在市場上很難找到兩塊在地理位置、規(guī)劃、面積、用途、形狀、地質(zhì)等因素一致或相似的宗地，因此市場比較法要充分考慮這些因素并進(jìn)行科學(xué)合理修正，特別是規(guī)劃、用途的潛在的變化，會對土地價(jià)格造成較大影響。
2.2 收益還原法
收益還原法是根據(jù)土地近期的使用收益，充分考慮未來經(jīng)濟(jì)情況的變化，預(yù)測土地在未來有效期內(nèi)各年的收益，然后折算為現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。
計(jì)算公式：
P－評估值
Ri－未來第i年的預(yù)期凈收益
r－折現(xiàn)率
這種方法對商品房開發(fā)用地價(jià)格可以做出比較準(zhǔn)確的評估，但對工業(yè)用地不太適合，因?yàn)閷I(yè)收入中屬于土地的收入很難做出準(zhǔn)確的預(yù)測。
2.3 成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。計(jì)算公式為：
土地價(jià)格 = 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) + 投資利息 + 投資利潤 + 土地增值收益。
其中：土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)包括：（1）土地取得費(fèi)。土地取得費(fèi)是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費(fèi)用，分別為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)。（2）相關(guān)稅費(fèi)包括征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、水利建設(shè)基金、不可預(yù)見費(fèi)。這種土地評估方法只能適合于國家征收農(nóng)村集體所有制的集體土地時(shí)使用，但土地取得費(fèi)用是計(jì)劃價(jià)格，在一定程度上損害了農(nóng)村農(nóng)民利益。
2.4 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
是以基準(zhǔn)地價(jià)評估成果為依據(jù)，根據(jù)替代原則，將影響待估宗地地價(jià)的因素條件與基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表中的指標(biāo)條件進(jìn)行對照比較，確定待估宗地地價(jià)各個(gè)因素的修正系數(shù)，據(jù)此對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而得到待估宗地地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式如下：
式中：Pi－待估宗地地價(jià)
A－待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)
∑K－待估宗地所在地價(jià)區(qū)位影響因素總修正系數(shù)
∏S－待估宗地地價(jià)個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積
這種評估方法的不足是政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)總是滯后的，跟不上土地市場的變化，使用這種方法做出的評估結(jié)果很難讓公眾信服。
3 土地評估方法的適用范圍
綜合上述的四種土地價(jià)格評估方法中，每種評估方法的適用范圍和對象是不同的，要根據(jù)不同的評估對象選用合適的評估方法才能做出合理的評估結(jié)果。
3.1 市場比較法的適用范圍
市場比較法適用于有充分市場交易案例，且參考案例在土地規(guī)劃、用途相同的情況下，才能選用。因?yàn)橥恋匾?guī)劃和用途不同的宗地價(jià)格相差懸殊，只有土地規(guī)劃和用途相同的宗地價(jià)格都有可比性。即使地理位置相近，但土地規(guī)劃和用途不同的宗地價(jià)格都有很大的不同，一般來說，商業(yè)用地價(jià)格大于工業(yè)用地。
3.2 收益還原法的適用范圍
收益還原法適用于能夠?qū)ν恋氐奈磥硎找孀鞒隹茖W(xué)合理預(yù)測的宗地。未來的事情有著許多不可預(yù)知的情況，要對未來收益作出準(zhǔn)確預(yù)測應(yīng)堅(jiān)持必要的條件，一是收益應(yīng)在未來不超過五年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)，時(shí)間太長，未知情況不可控，導(dǎo)致評估結(jié)果不可靠；二是影響未來收益的法律法規(guī)、行業(yè)政策、稅收政策、金融政策不會發(fā)生太大變化，如果法律法規(guī)發(fā)生較大變化，則對土地收益生產(chǎn)較大影響。符合這兩個(gè)條件的土地則是商品房開發(fā)用地，開發(fā)時(shí)間不長，法律政策也可以有效預(yù)見。
3.3 成本逼近法的適用范圍
成本逼近法只適用于國家對農(nóng)村集體所有土地的征用，帶有明顯的政府強(qiáng)制色彩，不利于保護(hù)農(nóng)村農(nóng)民的利益，且容易引起社會，不利于和諧社會的建設(shè)，應(yīng)取消此種評估方法。
3.4 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
如果政府能及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)該是很科學(xué)的土地價(jià)格評估方法，且適用范圍廣泛。只是我國的基準(zhǔn)地價(jià)更新太慢，基本上三四年才更新一次，導(dǎo)致科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法經(jīng)常沒有科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)可以參考，是一件很遺憾的事情。
總之，利用市場比較法和收益還原法對土地價(jià)格做出的評估結(jié)果要相對合理，而成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法做出的評估結(jié)果往往與實(shí)際情況相差較大。在土地評估過程中還要充分考慮市場實(shí)際的土地交易信息，對評估結(jié)果做出充分的比較修正。
參考文獻(xiàn)
第3篇：集體土地評估方法范文
關(guān)鍵詞：土地征收；補(bǔ)償；對策
隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和工業(yè)化快速推進(jìn)，土地征收帶來諸多問題，尤其土地征收的補(bǔ)償問題成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。土地征收補(bǔ)償不僅關(guān)系到被征地農(nóng)民的切身利益，與我們社會公平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是密不可分的，有效識別和解決我國土地征收補(bǔ)償問題、維護(hù)被征地農(nóng)民利益是我國構(gòu)建和諧社會的必然要求。
1.土地征收補(bǔ)償存在的問題
近年來，我國土地征用補(bǔ)償安置工作有了顯著改善，土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)得到了明顯提高。但是，在工業(yè)化水平及經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的推動下，土地征用速度、規(guī)模及范圍越來越大，土地補(bǔ)償引發(fā)的問題和激化的矛盾仍是屢見不鮮。通過國內(nèi)外相關(guān)研究綜述發(fā)現(xiàn)，我國對土地征用補(bǔ)償是按照土地原有用途進(jìn)行補(bǔ)償，部分地區(qū)率先引進(jìn)了貨幣補(bǔ)償安置與留地及不完全貨幣化補(bǔ)償安置相結(jié)合的創(chuàng)新模式，但是，我國土地征收補(bǔ)償仍存在一些問題。
（1）土地征收補(bǔ)償安置工作缺乏法律保障
盡管我國土地征收補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府及土地主管部門，但是在實(shí)際的操作過程中，土地管理事務(wù)所、拆遷事務(wù)所等機(jī)構(gòu)成為代行使土地征收補(bǔ)償部分行政職權(quán)的承托方。問題就在于，相關(guān)法律法規(guī)中，沒有對這些承托行使土地征收補(bǔ)償部分行政職能的部門的職能和法律地位有相關(guān)明確的規(guī)定，這必然導(dǎo)致土地征收補(bǔ)償工作的進(jìn)行。
（2）土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、補(bǔ)償方式單一
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，居住消費(fèi)的增幅穩(wěn)居前幾位，然而，土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍然是圍繞政府的定價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)低，這樣導(dǎo)致房價(jià)與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之間形成了巨大的差價(jià)，最終沒有使被征地農(nóng)民得到利益，反而是脂肪問題更加突出。我國土地征收補(bǔ)償一般都以現(xiàn)金為主，有些采用現(xiàn)金和勞動力安置相結(jié)合的防水劑，而沒有考慮土地征收對被征地農(nóng)民造成的長遠(yuǎn)影響，土地作為農(nóng)民生活安全感的重要支撐，農(nóng)民的文化程度和勞動技能整體不高，現(xiàn)金補(bǔ)償只讓農(nóng)民一時(shí)擁有大量的現(xiàn)金，短期內(nèi)生活水平大幅上升，但是當(dāng)這些補(bǔ)償款使用完后，農(nóng)民的生活將得不到任何的保障，生活水平下降。
（3）土地征收補(bǔ)償范圍較窄
土地征收范圍是政府對征收土地那些財(cái)產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)范圍限定，發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)在征收補(bǔ)償范圍上存在差異，但是都存在范圍較窄的問題。土地征收對被征地農(nóng)戶造成的影響不單單是一個(gè)方面的，那么補(bǔ)償范圍不應(yīng)當(dāng)僅僅根據(jù)土地征收的標(biāo)的物，更重要的是應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征地人所受到的損失。應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地征收給被征地者帶來的綜合損失，并進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)哪康木褪菫榱藴p少對被征地者造成的損失，如果僅僅做出狹窄的補(bǔ)償進(jìn)行敷衍，那么這種補(bǔ)償矛盾是難以解決的。
（4）土地征收補(bǔ)償方法及執(zhí)行尺度不一致
為了有效解決我國土地征收問題，很多地區(qū)都采取了變通方法執(zhí)行相關(guān)土地征收的問題，這樣就導(dǎo)致各地對土地征收補(bǔ)償?shù)膱?zhí)行在方法上各有迥異，甚至同一地區(qū)在不同的時(shí)期和范圍內(nèi)的補(bǔ)償方法也是各不相同。有些地區(qū)對于征用土地存在手續(xù)不全問題、新建的沒有拆遷的舊屋都不給于補(bǔ)償，但是也有根據(jù)具體的實(shí)際情況作出區(qū)別對待的。這樣，補(bǔ)償?shù)姆椒ê蛨?zhí)行的尺度不一致，必然會給土地征收補(bǔ)償安置工作的順利開展造成影響。
（5）征收土地缺乏科學(xué)的價(jià)值評估方法
我國土地征收拆遷補(bǔ)償計(jì)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由政府制定，政府制定的這些基礎(chǔ)參數(shù)，是根據(jù)一定年份的調(diào)查數(shù)據(jù)而來的，由于成本原因，往往很多年變動一次，與市場價(jià)格相比，具有很大的時(shí)滯性，無法適應(yīng)市場的變化。僅僅評價(jià)土地的產(chǎn)值，很容易造成與土地真實(shí)的價(jià)值的差異。我國在實(shí)際評估，主觀性較強(qiáng)，主要是根據(jù)各種條件進(jìn)行估價(jià)，缺乏一個(gè)理論模型。所以土地評估不簡簡單單就是產(chǎn)值倍數(shù)法進(jìn)行評估，要結(jié)合實(shí)實(shí)際情況，綜合考慮各種因素后，確定一個(gè)評估方法。
2.土地征收補(bǔ)償問題解決對策
通過對土地征收補(bǔ)償存在問題的研究，提出解決這一問題的對策建議，對保障被征地者的切身利益、減少社會沖突、建設(shè)和諧社會具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
（1）建立土地征收彈性補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不該是一成不變的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)以市場價(jià)格為參考來確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以解決土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，被征地農(nóng)民滿意度低的問題。首先，可以在不違背國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，以市場為導(dǎo)向，將土地的市場價(jià)格作為參考，真正實(shí)事求是的面對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與市場價(jià)格的差異，并采取措施來彌補(bǔ)這一缺口。補(bǔ)償?shù)亩嗌龠€是被征地農(nóng)民最關(guān)注的問題，這一標(biāo)準(zhǔn)提高了，那么有利于征地工作的進(jìn)行。其次，在確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，不僅是表面的“變通”，采取差異化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)將區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r、城市消費(fèi)水平、城市居住消費(fèi)等問題綜合考慮進(jìn)行“變通”。
（2）豐富土地征收補(bǔ)償方式
盡管一些地區(qū)率先引進(jìn)和嘗試使用一些新的補(bǔ)償方式，但是我國整體存在補(bǔ)償方式單一的問題。通過對國外相關(guān)文獻(xiàn)研究和國內(nèi)先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)啟示，豐富土地征收補(bǔ)償方式可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：第一，留地安置。為被征地農(nóng)民劃定生產(chǎn)經(jīng)營用地、農(nóng)業(yè)用地、開發(fā)市場用地等，保障被征地農(nóng)民的后續(xù)生活收入。第二，就業(yè)安置。增加轉(zhuǎn)業(yè)培訓(xùn)，提高被征地農(nóng)民服務(wù)技能；為被征地農(nóng)民提供相關(guān)非農(nóng)就業(yè)信息。第三，社會保障安置。健全社會保障，將被征地農(nóng)民納入社會保障體系，這可以有效解決其后顧之憂。
參考文獻(xiàn)：
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[2] 張娟，賀海燕. 農(nóng)村征地補(bǔ)償制度的法律思考[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013（6）
第4篇：集體土地評估方法范文
（浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)，杭州 310018）
【摘要】隨著新農(nóng)村建設(shè)和城市化步伐的加快，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的趨勢也日益明顯，由此帶動了對農(nóng)村宅基地價(jià)值的評估。本文為此分析了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)評估的理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義。在分析宅基地價(jià)值評估面臨的困境的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的四點(diǎn)建議，以期取得拋磚引玉的作用。
【關(guān)鍵詞】宅基地流轉(zhuǎn) 評估 困境 建議
一、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)評估的理論依據(jù)
（一）土地價(jià)值理論
價(jià)值理論揭示了社會事物之間價(jià)值關(guān)系的運(yùn)動與變化規(guī)律。其中，土地價(jià)值理論具體地闡述了土地的經(jīng)濟(jì)屬性與土地利用之間的關(guān)系。農(nóng)村宅基地作為土地的一種特殊利用形式，其價(jià)值表現(xiàn)為用益物權(quán)，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，以及利用該土地建造住房及附屬設(shè)施等的權(quán)利。一般來說，宅基地的價(jià)值包括使用土地面積補(bǔ)償、房屋價(jià)值補(bǔ)償、土地出讓費(fèi)與土地補(bǔ)償費(fèi)的差價(jià)比例等。
（二）資源配置理論
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為“資源是稀缺的，需要又是無限的”，所以要實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。馬歇爾在《現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中指出：“資源優(yōu)化配置是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，不是由人的主觀意志而是由市場根據(jù)平等性、競爭性、法制性和開放性形成的一般規(guī)律，由市場機(jī)制通過自動調(diào)節(jié)對資源實(shí)現(xiàn)的配置。”土地作為人類社會生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的根本保證。然而，土地資源是稀缺的。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，土地非農(nóng)化和土地生態(tài)環(huán)境惡化削弱了農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的資源基礎(chǔ)。實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置是土地可持續(xù)利用的重要途徑, 是國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要保障，科學(xué)、合理、有效的土地利用方式是緩解資源、人口、環(huán)境問題的一個(gè)重要方面。
（三）產(chǎn)權(quán)理論
《牛津法律大辭典》中將產(chǎn)權(quán)界定為財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，是指存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利，它包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費(fèi)權(quán)和其他與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利。配杰·威齊又進(jìn)一步指出：“產(chǎn)權(quán)是因存在著稀缺物品和其特定用途而引起的人們之間的關(guān)系?！毙轮贫冉?jīng)濟(jì)學(xué)的鼻祖科斯認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)的任務(wù)首先是分析產(chǎn)權(quán)，資源配置的有效性取決于產(chǎn)權(quán)界區(qū)的清晰度。如果產(chǎn)權(quán)不明確，由于外在性帶來的傷害就不可避免地會發(fā)生，進(jìn)而提高社會成本。因此，只有在明確產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，引入市場價(jià)格機(jī)制，才能有效地確認(rèn)相互影響的程度以及相互負(fù)擔(dān)的責(zé)任。
二、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)評估的現(xiàn)實(shí)意義
（一）有利于推動農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)
從20 世紀(jì)90 年代開始，國家對農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，其原因主要有兩方面：一是從農(nóng)民切身利益出發(fā)，擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)使得農(nóng)民喪失基本的居住權(quán)利；二是從產(chǎn)權(quán)的角度考慮，擔(dān)心流轉(zhuǎn)可能威脅到農(nóng)村土地集體產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致集體產(chǎn)權(quán)受損。然而，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，限制宅基地的流轉(zhuǎn)已成為阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因之一。所以，宅基地的流轉(zhuǎn)是必然趨勢。在市場信息不對稱的環(huán)境下，加強(qiáng)對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的評估，有助于為農(nóng)村宅基地在買賣、抵押、租賃等流轉(zhuǎn)過程中提供科學(xué)合理的價(jià)值借鑒，并進(jìn)一步推動農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，在一定程度上緩解城市土地用地緊張和農(nóng)村宅基地閑置的矛盾。
（二）盤活農(nóng)村房地產(chǎn)市場，為資產(chǎn)評估帶來新機(jī)遇
在繁榮的房地產(chǎn)市場中，面對城市房價(jià)一直居高不下的狀況，農(nóng)村這片土地開始引起了人們的關(guān)注。2011年，我國城鎮(zhèn)新建住宅面積約為9.49 億平方米，人均住房建筑面積32.7 平方米；而農(nóng)村新建住宅面積達(dá)到10.26億平方米, 人均住房面積36.2 平方米?？梢?，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€(gè)新的利潤增長點(diǎn)。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，開辟農(nóng)村宅基地評估業(yè)務(wù)是資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的一大機(jī)遇。同時(shí)，農(nóng)村與城市人口的雙向流動也為農(nóng)村房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。
（三）減少“尋租行為”，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置
農(nóng)村土地所有權(quán)歸村集體所有，農(nóng)民享有用益物權(quán)，但當(dāng)政府想要征收或征用土地時(shí)，受到的限制卻是很少的，只需支付部分補(bǔ)償費(fèi)用即可。在這種情況下，容易滋生政府的非法尋租行為，即政府憑借手中的權(quán)力，強(qiáng)制征用農(nóng)民土地和強(qiáng)拆房屋，從中將原本屬于農(nóng)民的所得利益占為己有。通過加強(qiáng)對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的評估，建立一個(gè)公平公開的價(jià)值評估機(jī)制，減少政府的干預(yù)，對遏制地方政府的非法尋租行為，改善農(nóng)村土地被低估的現(xiàn)狀以及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值具有重大意義，從而達(dá)到農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置的目的。
三、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)評估中面臨的困境
（一）缺乏公開的農(nóng)村宅基地交易市場
農(nóng)村宅基地按戶口取得，按照一戶一宅的原則，按照規(guī)定的程序向國家土地管理部門或村集體提出申請，便可以獲得一處宅基地。但只有村集體內(nèi)部的成員才享有這項(xiàng)權(quán)利，所以當(dāng)農(nóng)村戶口變成城市戶口后便不再享有獲得宅基地的權(quán)利。而且宅基地的流轉(zhuǎn)僅限于村集體內(nèi)部，同時(shí)當(dāng)出賣、出租住房后，也不得再申請宅基地。流轉(zhuǎn)的受限在一定程度上制約著宅基地評估方法的選擇。由于農(nóng)村土地不能進(jìn)行市場交易，農(nóng)民在土地上蓋的房子也不能隨意地進(jìn)行市場交易，導(dǎo)致評估時(shí)可參考的實(shí)例非常少，市場法難以適用。雖然存在隱形的宅基地流轉(zhuǎn)市場，但流轉(zhuǎn)價(jià)值很難通過正常渠道取得，而且其價(jià)值的公允性值得商榷。同時(shí)，由于農(nóng)村宅基地很少具有能夠確定和量化的未來獲利能力，收益法亦不可行。而成本法更是存在低估宅基地價(jià)值的缺陷。
（二）評估規(guī)范不健全
我國資產(chǎn)評估行業(yè)起步晚，機(jī)制不健全。就目前而言，在房地產(chǎn)評估方面，著眼點(diǎn)主要放在城市, 對于農(nóng)村則很少有人問津。全國多數(shù)地區(qū)沒有專業(yè)的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，一些地方直接由房屋管理局或者土地管理局評估，評估受到政府及有關(guān)部門的干預(yù)較大，缺乏獨(dú)立性。然而，農(nóng)村房地產(chǎn)由于其特殊性恰恰需要更為專業(yè)的評估人員和評估機(jī)構(gòu)來評估。然而, 由于客觀環(huán)境的限制，宅基地的流轉(zhuǎn)尚未建立起充分活躍的資產(chǎn)市場，所需的相關(guān)資料殘缺不全，其未來收益額的預(yù)測條件尚不成熟；又由于宅基地自身特殊性，無法直接參照城市房地產(chǎn)的評估辦法；且宅基地成交案例少，常用評估參數(shù)體系沒有建立，評估參數(shù)難以取得，所以運(yùn)用市場法和收益法的客觀條件尚不完全具備。
（三）宅基地產(chǎn)權(quán)難以界定
我國實(shí)行的是土地國有的政策，但對于農(nóng)村土地則屬于村集體所有，農(nóng)民只享有土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。然而，這里的村集體是一個(gè)籠統(tǒng)的概念，對于村集體的范圍以及村委會是否有權(quán)代表等問題, 國家并沒有明確規(guī)定。同時(shí)，這種通過戶口可以無償獲得、無限期使用宅基地制度，造成農(nóng)村宅基地使用的“公地悲劇”，一些地方官員借機(jī)進(jìn)行非法尋租。宅基地使用權(quán)的所有者概念模糊，導(dǎo)致在處理利益分配時(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛紛至沓來, 使得評估人員在評估時(shí)難以界定評估對象的價(jià)值范圍。
（四）宅基地的無形資產(chǎn)價(jià)值難體現(xiàn)
宅基地作為一種自然資源，其主要功能是為農(nóng)民的生存提供物質(zhì)保障。宅基地具有居住的社會保障功能，它可以保障農(nóng)民的基本生活，維護(hù)農(nóng)村乃至全社會的穩(wěn)定。只是對于不同的農(nóng)民群體而言，其側(cè)重點(diǎn)不同而已。對于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)民來說，宅基地是一種生存保障；對于外出務(wù)工、經(jīng)商等非農(nóng)化的農(nóng)民來說，宅基地提供了一種失業(yè)保障；對于農(nóng)村老人來說，宅基地又提供了一種養(yǎng)老保障。我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的建立和實(shí)施, 對我國農(nóng)村社會的政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用。由于社會保障功能的存在，賦予了宅基地更多的無形價(jià)值，而這種價(jià)值常常被忽略，在評估時(shí)只關(guān)注有形存在的部分，導(dǎo)致宅基地的價(jià)值被低估。
四、關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)評估的幾點(diǎn)建議
（一）積極推動農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，如果僅僅是確定其歸屬，則其財(cái)產(chǎn)的價(jià)值未能充分發(fā)揮。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)行戶籍制度對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的制約日益突出。打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的戶籍制度，不僅是實(shí)現(xiàn)城市化、城鎮(zhèn)化的需要，也是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地評估的前提條件。改革宅基地流轉(zhuǎn)制度，允許土地使用權(quán)的對外流轉(zhuǎn)，放開農(nóng)村土地市場，使其從“隱性市場”中解脫出來，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的公開化、透明化，為評估建立一個(gè)良好的市場環(huán)境。
（二）提高宅基地評估意識，健全評估機(jī)制
我國作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村資產(chǎn)是一筆豐厚的財(cái)產(chǎn)，但由于評估機(jī)制的缺失與不足導(dǎo)致財(cái)富的流失，資源的浪費(fèi)。建立一個(gè)良好的農(nóng)村資產(chǎn)評估機(jī)制，將農(nóng)村宅基地的評估作為評估重點(diǎn)對于城市化的健康發(fā)展和新農(nóng)村的有序建設(shè)是十分必要的。針對農(nóng)村宅基地評估比較復(fù)雜的情況，應(yīng)當(dāng)設(shè)置專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)的評估人員。同時(shí)，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)作為獨(dú)立的第三方中介機(jī)構(gòu)，打破政府干預(yù)定價(jià)的局面。在評估方法的選擇上，應(yīng)該遵循因地制宜的原則。對城鄉(xiāng)發(fā)展較為均衡的地區(qū)可選擇市場法，參照城市土地的交易價(jià)格進(jìn)行；對用于出租的宅基地，可以考慮采用收益法。而對不能采用以上兩種方法的情況，可以利用基準(zhǔn)地價(jià)法或其他合理的方法進(jìn)行調(diào)整。
（三）界定宅基地的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬
明確評估對象的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬是確定資產(chǎn)價(jià)值的重要前提，而農(nóng)村宅基地權(quán)屬混亂的現(xiàn)狀給評估帶來了很大的困難，因此，須加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理，落實(shí)使用權(quán)的登記發(fā)證工作，杜絕改變地類、化整為零、越權(quán)審批等違法行為的發(fā)生。我國法律明確規(guī)定宅基地屬于村集體所有，但對于村集體的具體范圍并沒有明確規(guī)定，致使實(shí)際中將自然村與行政村混為一談。自然村是在歷史條件下形成的，具有較大的不確定性。所以，我們所說的村集體應(yīng)該是行政村。其中，行政村的村民委員會能否代表農(nóng)民集體行使其所有權(quán)，應(yīng)由該農(nóng)民集體授權(quán)。同時(shí)，地方政府是不享有宅基地所有權(quán)的。如果須征用土地，應(yīng)在公平合理的基礎(chǔ)上進(jìn)行交易。
（四）充分考慮宅基地的社會保障價(jià)值
由于農(nóng)村宅基地具有社會保障功能，農(nóng)民在流轉(zhuǎn)時(shí)就有所顧忌，不利于宅基地的流轉(zhuǎn)。一些專家學(xué)者為此提出要用“以土地?fù)Q社?！?，即農(nóng)民出讓土地后，享有與城市居民同等的社會保障，但實(shí)際中由于各種原因，使得農(nóng)民享有這種權(quán)利具有一定難度。為此，筆者認(rèn)為，可考慮將社保因素直接納入宅基地流轉(zhuǎn)的評估價(jià)值中。在基于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況下，同時(shí)考慮未來可能發(fā)生變化的一些因素，合理評估宅基地社保價(jià)值，給農(nóng)民一個(gè)公平、公正的議價(jià)，維護(hù)農(nóng)民在宅基地流轉(zhuǎn)中的利益。
（作者范文敏為碩士研究生; 厲國威為副教授）
參考文獻(xiàn)
[1] 陳靜, 丁靜. 土地價(jià)值理論初探[J]. 會計(jì)之友，2011(25).
[2] 曹天. 論宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論基礎(chǔ)[J]. 法學(xué)雜志，2012(6).
第5篇：集體土地評估方法范文
一、房地產(chǎn)典當(dāng)概述
房地產(chǎn)典當(dāng)是房地產(chǎn)權(quán)利特有的一種流通方式，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人出典人在一定期限內(nèi)，將其所有的房地產(chǎn)，以一定典價(jià)將權(quán)利過渡給他人承典人的行為。 房地產(chǎn)設(shè)典的權(quán)利為房屋所有權(quán)。設(shè)典時(shí)，承典人可以占有、使用房屋；也可以行為上不占有、使用該房屋，但有權(quán)將出典的房屋出租或?qū)⒎课莸錂?quán)轉(zhuǎn)讓。設(shè)典時(shí)，一般應(yīng)明確典期，出典人應(yīng)在典期屆滿時(shí)交還典價(jià)和相應(yīng)利息從約定而贖回出典的房屋，也可以雙方約定，由承典人補(bǔ)足典房的差額而實(shí)際取得房屋的所有權(quán)。
房屋典當(dāng)指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并進(jìn)行使用、收益，典期屆滿時(shí)，由出典人償還典金贖回出典房屋的法律行為。
二、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)奶卣?/p>
房地產(chǎn)典當(dāng)具有以下法律特征：
（1）房屋典當(dāng)是一種雙方法律行為。
房屋典當(dāng)須出典人和承典人雙方意思表示一致，訂立典當(dāng)合同。
（2）房屋典當(dāng)是一種有償?shù)拿袷路尚袨椤?/p>
典權(quán)人占有、使用出典房屋，必須支付一定的典價(jià)。出典人必須移轉(zhuǎn)房屋的占有以換取典權(quán)人的典價(jià)。
（3）房屋典當(dāng)是一種要式法律行為。
房屋典當(dāng)合同必須以書面形式簽訂，并到當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T備案。
（4）房屋典當(dāng)一般有典期和回贖期。
房屋出典后，承典人對房屋有占有、使用、收益的權(quán)利，但出典房屋的所有權(quán)仍歸出典人享有。在典期內(nèi)，出典人不能回贖。典當(dāng)雙方當(dāng)事人可約定典期，也可不約定典期。當(dāng)事人未約定典期，出典人可隨時(shí)要求回贖。當(dāng)事人約定典期，在典契載明的典期屆滿出典人逾期不贖的即作絕賣，出典人喪失回贖權(quán)，出典房屋歸當(dāng)承典人所有而無須再支付對價(jià)。
三、房地產(chǎn)典當(dāng)評估價(jià)格的特點(diǎn)
（1）典當(dāng)評估價(jià)格一般低于公平市價(jià)
公平市價(jià)是指一宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在估價(jià)之日預(yù)期可合理地出售的最好價(jià)格。其假設(shè)條件為：
A、一個(gè)自愿的出售者；
B、一段在考慮了房地產(chǎn)性質(zhì)和市場狀況下面進(jìn)行議價(jià)銷售的合適的時(shí)期；
C、在那段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定狀態(tài)；
D、房地產(chǎn)價(jià)格完全受公開市場影響；
E、不考慮購買者因特殊興趣而給予的任何附加報(bào)價(jià)。
房地產(chǎn)典當(dāng)評估價(jià)格的形成都不能完全具備以上條件。首先，被典當(dāng)評估房地產(chǎn)的權(quán)利人是急切需要資金或融資而典當(dāng)房地產(chǎn)，所以不是自愿的賣主。其次典當(dāng)評估價(jià)格沒有經(jīng)過一段合適的議價(jià)時(shí)期完成，而是在典當(dāng)評估日確立典當(dāng)價(jià)格，典當(dāng)行也是在不完全充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行估價(jià)，典當(dāng)評估實(shí)際上就是在短時(shí)間完成，為了促使典當(dāng)評估成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢，才能保證典當(dāng)行風(fēng)險(xiǎn)降到最低，故評估出來的典當(dāng)評估價(jià)格一般較公平市價(jià)偏低。
四、房地產(chǎn)典當(dāng)價(jià)格評估的方法
評估房地產(chǎn)典當(dāng)價(jià)格時(shí)應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)市場因素，也就是要充分重視典當(dāng)房地產(chǎn)的快速變現(xiàn)能力。所以在選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)以市場比較法為首選，評估出現(xiàn)值后再采用長期趨勢法修正估算出未來市價(jià)，最后減去相關(guān)稅費(fèi)用后既求得房地產(chǎn)的典當(dāng)價(jià)格。
用公式表示如下：
房地產(chǎn)典當(dāng)價(jià)格=典當(dāng)期限屆滿時(shí)市價(jià)-支付處分典當(dāng)房地產(chǎn)的有關(guān)費(fèi)用-相關(guān)稅費(fèi)（營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）-土地增值稅-交易手續(xù)費(fèi)等
公式中處分房地產(chǎn)的費(fèi)用根據(jù)實(shí)際情況一般取5%，理由是根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》規(guī)定，絕當(dāng)房產(chǎn)價(jià)值在3萬元以上的，需經(jīng)過訴訟執(zhí)行程序，由人民法院委托拍賣行進(jìn)行公開拍賣。根據(jù)《拍賣法》規(guī)定10%的拍賣傭金中需要由委托人和買收人各負(fù)擔(dān)5%，而委托人為司法機(jī)關(guān)的免收。
營業(yè)稅、城建稅和教育附加按5.55%收取（居住滿五年的免征），交易手續(xù)費(fèi)等按各地的實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納，土地增值稅根據(jù)具體情況決定征收額或免征（無增值者免征，住宅滿5年的依法免征）。
需要注意的是，以上是土地使用權(quán)是出讓的情況下房地產(chǎn)的典當(dāng)價(jià)格估價(jià)公式，但如果土地使用權(quán)是劃撥的情況下則不適用。因?yàn)閯潛艿耐恋厥褂脵?quán)是一種不完全的物權(quán)，不能單獨(dú)做抵押物進(jìn)行典當(dāng)。只能作為房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨同房屋所有權(quán)一并抵押進(jìn)行典當(dāng)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《擔(dān)保法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》之有關(guān)規(guī)定，必須扣除相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款，因此對于劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)典當(dāng)價(jià)格公式如下：
房地產(chǎn)典當(dāng)價(jià)格=典當(dāng)期限屆滿時(shí)市價(jià)-支付處分典當(dāng)房地產(chǎn)的有關(guān)費(fèi)用-相關(guān)稅費(fèi)（營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）-土地增值稅-交易手續(xù)費(fèi)等-土地使用權(quán)出讓金
上述分析中主要是理論上的典當(dāng)價(jià)格評估方法。在估價(jià)實(shí)踐中，鑒于房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男问绞且苑康禺a(chǎn)辦理抵押登記方式為主，形同于抵押貸款的操作模式，而且典當(dāng)也是以小額短期（最長6個(gè)月）流動資金貸款為主，因此在實(shí)際估價(jià)活動中，常是由評估機(jī)構(gòu)評估出市場現(xiàn)值，然后由典當(dāng)行綜合考慮各種因素和各種風(fēng)險(xiǎn)，直接按照30%的稅費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后放款。但實(shí)際中典當(dāng)行為了進(jìn)一步降低放貸風(fēng)險(xiǎn)，往往以不大于現(xiàn)值50%的比例進(jìn)行放款也是可行的。
五、應(yīng)注意的問題
1、合法性的原則
形同房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)姆尚砸埠軓?qiáng)，估價(jià)中要充分注意到下列房產(chǎn)不能進(jìn)行典當(dāng)評估：
委托人無處分權(quán)的房地產(chǎn)
未領(lǐng)取合法權(quán)證的房地產(chǎn)
產(chǎn)權(quán)有糾紛的房地產(chǎn)
列入拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)
被依法查封的房地產(chǎn)
集體土地
公共福利事業(yè)用房地產(chǎn)
第6篇：集體土地評估方法范文
Abstract: The choice of the investment location of construction project is the important content of the investment decision of construction project. But we do not have a set of intact, scientific assessment methods to use for construction project investment decision-making at present. It is a more practical and effective way to assess construction project investment location from the cost comparison and factors analysis bween the selective, different investment location schemes.
關(guān)鍵詞： 建設(shè)項(xiàng)目；投資區(qū)位；投資決策；評價(jià)方法；比較費(fèi)用法；因素評價(jià)法
Key words: construction project；investment location；investment decision；assess method；the method of comparative cost；the method of factors assess
中圖分類號：[TU-9]文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）16-0025-02
作者簡介：何其多（本名何建明）（1967-），男，云南麗江人，副教授，目前的主要研究方向?yàn)樯鐣贫仍O(shè)計(jì)理論。
0 引言
建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位是指擬建項(xiàng)目的建設(shè)位置，投資區(qū)位評估通常被稱為廠址選擇，是對評估項(xiàng)目（擬建項(xiàng)目）建設(shè)位置方案進(jìn)行的分析、論證和評價(jià)，其目標(biāo)是要求評估結(jié)論作出明確的投資區(qū)位最佳方案選擇。按照這一評估目標(biāo)，投資區(qū)位評估是否能夠正確地選擇出最佳投資區(qū)位方案對評估項(xiàng)目的投資成敗將產(chǎn)生決定性影響。不同的建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位的投資成本是不同的。同時(shí)，我們在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位評價(jià)時(shí)還必須考慮國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、市場需求、生產(chǎn)力布局、水文地質(zhì)條件等一系列的對建設(shè)項(xiàng)目形成影響的因素。通過對不同的投資區(qū)位方案進(jìn)行比較和分析來評價(jià)建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位方案的優(yōu)劣，最終選擇出最佳方案作為投資決策的推薦方案。
1 比較費(fèi)用法
比較費(fèi)用法是指根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位方案費(fèi)用的比較選擇最低費(fèi)用方案進(jìn)行評價(jià)的方法。其評估程序?yàn)椋?/p>
1.1 編制“建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位方案費(fèi)用比較表” “建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位方案費(fèi)用比較表”見表1。
1.2 計(jì)算各投資區(qū)位方案各費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用
1.2.1 土地費(fèi)包括：①土地征用費(fèi)；②土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）費(fèi)；③移民搬遷費(fèi)；④移民外構(gòu)（建）筑物搬遷費(fèi)；⑤青苗補(bǔ)償費(fèi)；⑥耕地占用費(fèi)；⑦城市土地使用稅；⑧印花稅及相關(guān)費(fèi)用。
1.2.2 土石方工程費(fèi)包括：①場地平整土石方工程費(fèi)；②防洪措施土石方工程費(fèi)；③廠外道路土石方工程費(fèi)；④加固工程費(fèi)；⑤地下處理或增加工程費(fèi)。
1.2.3 運(yùn)輸費(fèi)包括：①建設(shè)工程材料運(yùn)輸費(fèi)；②預(yù)計(jì)的投產(chǎn)后的生產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)輸費(fèi)。此兩項(xiàng)費(fèi)用中均包括運(yùn)輸設(shè)備的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)駕駛?cè)藛T的工資、獎金、津貼等。
1.2.4 動力費(fèi)包括：①管線鋪設(shè)費(fèi)；②建設(shè)用電費(fèi)；③生產(chǎn)用電費(fèi)；④其他動力費(fèi)（如使用煤、煤氣、天燃?xì)狻⒂妥鲃恿Φ馁M(fèi)用）。
1.2.5 給排水費(fèi)包括：①建設(shè)及生產(chǎn)供水費(fèi)；②建設(shè)及生產(chǎn)排水費(fèi)。此兩項(xiàng)均包括給排水設(shè)備設(shè)施費(fèi)和支付供水單位的處理排水支付的費(fèi)用。
1.2.6 通訊費(fèi)包括：①通訊線路架設(shè)費(fèi)；②通訊設(shè)備費(fèi)；③支付給電訊單位的電話費(fèi)等。
1.2.7 環(huán)境保護(hù)措施費(fèi)包括：①為防止和治理“三廢”而投資的設(shè)備費(fèi)和工程費(fèi)；②綠化費(fèi)；③其他用于環(huán)境保護(hù)方面的費(fèi)用。
1.2.8 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括：建設(shè)項(xiàng)目工程建設(shè)而臨時(shí)建造的生產(chǎn)生活設(shè)施的各項(xiàng)費(fèi)用。
2 因素評價(jià)法
因素評價(jià)法是指通過對影響建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位的因素進(jìn)行分析評價(jià)后形成評估結(jié)論的投資區(qū)位評估方法。其評估程序是：
2.1 編制“建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位因素分析表” “建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位因素分析表”見表2。
2.2 分配各因素分值 “建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位因素分析表”總分值為100，各因素分值就根據(jù)各因素在建設(shè)項(xiàng)目中的地位或影響確定（分值分配參見“表2”“總分值”欄）。
2.3 因素評價(jià)：
2.3.1 經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃：①數(shù)值：本因素?zé)o量化值相應(yīng)的數(shù)量欄空出；②定性評價(jià)：根據(jù)各方案是否符合：1）國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃；2）經(jīng)濟(jì)社會平衡發(fā)展要求作出定性分析結(jié)論：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。
2.3.2 國地規(guī)劃：①數(shù)值：本因素?zé)o量化值相應(yīng)各方案“數(shù)量”欄不填；②定性評價(jià)：根據(jù)國家或地區(qū)：1）國地規(guī)劃或國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃；2）國地規(guī)劃作出定性分析結(jié)論：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。
2.3.3 生產(chǎn)力布局：①數(shù)值：本因素?zé)o量化值相應(yīng)各方案“數(shù)量”欄不填；②定性評價(jià)：根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)生產(chǎn)力布局要求作出定性分析結(jié)論：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）合理：4-5分；2）基本合理：2-4分；3）不合理：0-2分。
2.3.4 水文地質(zhì)：①數(shù)值：地下水位地耐力和震級數(shù)據(jù)按“地下―水位―地耐力―震級”方式填入（如：A方案投資區(qū)位地下水位為2.5m，地耐力為2kg/cm2，震級為6.5級，表示為2.5-2-6.5）；②定性評價(jià)：根據(jù)各方案水文地質(zhì)條件是否符合建設(shè)項(xiàng)目的要求作出定性分析結(jié)論：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）符合：5-6分；2）基本符合：3-5分；3）不符合：0-3分。
2.3.5 總體布置：①數(shù)值：本因素?zé)o量化值相應(yīng)各方案“數(shù)量”欄不填；②定性評價(jià)：根據(jù)各方案投資區(qū)位的面積地理?xiàng)l件是否符合總體布置（工藝流程和廠內(nèi)運(yùn)輸或使用）的要求進(jìn)行分析作出定性分析結(jié)論：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）合理：7-8分；2）基本合理：4-7分；3）不合理：0-4分。
2.3.6 生態(tài)及環(huán)境：①數(shù)值：本因素?zé)o量化值相應(yīng)各方案“數(shù)量”欄不填；②定性評價(jià)：對各方案投資區(qū)位的生態(tài)及環(huán)境與建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)動影響進(jìn)行分析作出定性分析結(jié)論：1）正面影響；2）無影響；3）負(fù)面影響；③定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）正面影響：0-6分；2）無影響：0分；3）負(fù)面影響：-6-0分。
2.3.7 土地征用費(fèi)：①數(shù)值：根據(jù)預(yù)計(jì)的征用土地?cái)?shù)量和單價(jià)計(jì)算出費(fèi)用額填入各方案“數(shù)值”欄；②定性評價(jià)：根據(jù)土地征用費(fèi)大小與建設(shè)項(xiàng)目預(yù)期投資目標(biāo)比較進(jìn)行分析（土地使用費(fèi)是國家征用集體土地―即集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給國家所支付的費(fèi)用，若國家不計(jì)投資者土地使用權(quán)出讓金時(shí)應(yīng)計(jì)算投資者的土地征用費(fèi)，若土地使用權(quán)出讓金已含土地征用費(fèi)則該項(xiàng)費(fèi)用不再重復(fù)計(jì)算），作出定性分析結(jié)論：1）可接受；2）基本可接受；3）不可以接受；③定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可接受4-5分；2）基本可接受：3-4分；3）不可接受：0-3分。
2.3.8 搬運(yùn)費(fèi)：①數(shù)值：根據(jù)投資區(qū)位現(xiàn)有：1）房屋建筑轉(zhuǎn)移費(fèi)；2）移民安置補(bǔ)償費(fèi)；3）其他建（構(gòu)）筑物“（如基家、電器設(shè)備托運(yùn)費(fèi)等）計(jì)算各方案總搬運(yùn)費(fèi)填入各方案相應(yīng)數(shù)值欄；②定性評價(jià)：根據(jù)各方案搬運(yùn)費(fèi)比較結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目投資者預(yù)期水平進(jìn)行分析作出定性分析結(jié)論：1）可接受；2）基本可接受；3）不可接受；③定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可接受3-4分；2）基本可接受：2-3分；3）不可接受：0-2分。
2.3.9 土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）費(fèi)：①數(shù)值：根據(jù)各方案預(yù)計(jì)的投資者應(yīng)向土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）者支付的土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）金（投資者為取得土地使用權(quán)向國家支付的費(fèi)用稱土地使用權(quán)出讓金，向非國家的土地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金）填入各方案相應(yīng)“數(shù)量”欄；②定性評價(jià)：根據(jù)各方案土地使用權(quán)出讓金，投資者可接受度建設(shè)項(xiàng)目成本及收益水平等進(jìn)行分析作出定性分析結(jié)論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。
2.3.10 土地使用稅：①數(shù)值：根據(jù)各方案應(yīng)向國家繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅（是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)土地使用者向國家繳納的按土地使用面積計(jì)繳的一種定額稅），投資者預(yù)期水平建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益水平等進(jìn)行分析，作出定性分析結(jié)論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。
2.3.11 耕地占用稅：①數(shù)值：根據(jù)投資者應(yīng)向國家繳納的耕地占用稅（是建設(shè)項(xiàng)目占用耕地時(shí)應(yīng)向國家按耕地占用數(shù)計(jì)繳的一種定額稅），投資者預(yù)期水平建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益水平等進(jìn)行分析，作出定性分析結(jié)論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。
2.3.12 青苗補(bǔ)償費(fèi)：①數(shù)值：根據(jù)投資者應(yīng)向被占用土地的種植者支付的青苗補(bǔ)償費(fèi)（是投資者占用表功土地上建設(shè)而支付給種植者的損失補(bǔ)償），投資者的可接受度和建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益水平等進(jìn)行分析，作出定性分析結(jié)論：1）可接受；2）不接受；②定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可接受：2-3分；2）不接受：0-1分。
2.3.13 土石方工程費(fèi)：①數(shù)值：根據(jù)：1）場地平整；2）防洪，防泥石流，防塌方；3）地下工程量諸的土石方工程費(fèi)填寫；②定性評價(jià)：對各方案土石方工程費(fèi)結(jié)合投資者的可接受度和建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)收益水平進(jìn)行比較分析得出定性分析結(jié)論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。
2.3.14 動力工程費(fèi)：①數(shù)值：根據(jù)：1）電、煤油、氣動力設(shè)備購置安裝工程費(fèi)；2）動力輸送工程費(fèi)計(jì)算動力工程費(fèi)數(shù)值填寫；②定性評價(jià)：根據(jù)各方案動力工程費(fèi)結(jié)合投資者經(jīng)濟(jì)承受能力，建設(shè)項(xiàng)目預(yù)期收益進(jìn)行比較分析作出定性分析結(jié)論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可行：6-8分；2）基本可行：5-6分；3）不可行：0-5分。
2.3.15 運(yùn)輸工程費(fèi)：①數(shù)值：根據(jù)：1）運(yùn)輸設(shè)備購置費(fèi)；2）公路鐵路工程費(fèi)計(jì)算運(yùn)輸工程費(fèi)投資者的可接受度和建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益水平等進(jìn)行分析，作出定性分析結(jié)論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。
2.3.16 給排工程費(fèi)：①數(shù)值：根據(jù)：1）供水設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)；2）排水設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)；3）給排水構(gòu)筑設(shè)施費(fèi)計(jì)算給排水工程費(fèi)填寫；②定性評價(jià)：根據(jù)各方案給排水工程費(fèi)結(jié)合投資者的能力和建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益水平等進(jìn)行分析做出定性分析結(jié)論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量評價(jià)：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可行：5-6分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。
2.3.17 通訊工程費(fèi)：①數(shù)值：根據(jù)：通訊設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)計(jì)算給通訊工程費(fèi)填寫；②定性評價(jià)：根據(jù)各方案通訊工程費(fèi)結(jié)合投資者的能力和建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益水平等進(jìn)行分析作出定性分析結(jié)論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量評價(jià)：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：4-5分；3）不可行：0-4分。
2.3.18 環(huán)境保護(hù)措施費(fèi)：①數(shù)值：根據(jù)防治“工業(yè)三廢”（廢水、廢氣、廢渣）建（構(gòu)）筑工程費(fèi)設(shè)備購置及安裝工程綠化工程費(fèi)和其他保護(hù)環(huán)境措施費(fèi)計(jì)算填寫；②定性評價(jià)：根據(jù)各方案環(huán)境保護(hù)措施費(fèi)結(jié)合投資者的能力和建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益水平等進(jìn)行分析作出定性分析結(jié)論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量評價(jià)：根據(jù)定性評論結(jié)論給出各方案分值：1）可行：7-10分；2）基本可行：5-7分；3）不可行：0-5分。
2.6 分析各方案分值和總費(fèi)用 各方案優(yōu)劣與總關(guān)系是：總分值越高的方案越優(yōu)，分析時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合總費(fèi)用進(jìn)行總費(fèi)用與方案優(yōu)劣的關(guān)系是：總費(fèi)用越低的方案越優(yōu)。在方案分析時(shí)基有某一項(xiàng)或多基分值為0者應(yīng)首先排除。對所評價(jià)因素建設(shè)項(xiàng)目無要者以滿分計(jì)算。
3 結(jié)論
建設(shè)項(xiàng)目投資區(qū)位選擇不僅在技術(shù)上決定著建設(shè)項(xiàng)目的可行性，而且在經(jīng)濟(jì)上決定著建設(shè)項(xiàng)目的投資成本。我們必須對影響建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)自然因素、經(jīng)濟(jì)因素和社會因素進(jìn)行全面分析并比較各個(gè)不同的投資區(qū)位方案各個(gè)不同因素的費(fèi)用和總費(fèi)用，從中選擇費(fèi)用最低且最符合建設(shè)項(xiàng)目評價(jià)的安全性、適用性和技術(shù)性原則的方案進(jìn)行投資，以保證建設(shè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資效益或投資目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
[1]何建明.論建設(shè)項(xiàng)目評估假設(shè)[J].基建優(yōu)化，1998:3.
[2]何建明.論建設(shè)項(xiàng)目評估原則[J].基建優(yōu)化，1999:1.
第7篇：集體土地評估方法范文
關(guān)鍵詞：財(cái)產(chǎn)保護(hù) 估價(jià)
一、征收中的財(cái)產(chǎn)保護(hù)與估價(jià)
1、征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。承包地被征收的，物權(quán)化的土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照上述規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
2011年12月27日中央農(nóng)村工作會議指出，推進(jìn)集體土地征收制度改革，關(guān)鍵在于保障農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，分配好土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的增值收益。要精心設(shè)計(jì)征地制度改革方案出臺相應(yīng)法規(guī)。舊的征地補(bǔ)償辦法以具體地塊的平均畝產(chǎn)值倍數(shù)來計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用，不僅使補(bǔ)償費(fèi)用偏低，而且相鄰地塊的征地補(bǔ)償往往因用途不同而相差很大，補(bǔ)償?shù)碾S意性也較大，帶有較重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩和政策性，無需評估專業(yè)人員介入。在市場經(jīng)濟(jì)的今天，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不公平引發(fā)了諸多社會問題，也加劇了城鄉(xiāng)貧富懸殊。改革的呼聲越來越高，土地征用補(bǔ)償區(qū)片綜合價(jià)格提供了土地征用補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)研究的新思路。它較我國目前根據(jù)《土地管理法》，單純采用“產(chǎn)值”的倍數(shù)計(jì)算土地征用補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方法要相對科學(xué)和適用。根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)(2004)28號)、國土資源部《關(guān)于開展征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》(國土資發(fā)(2005)144號)文件精神，各地開始推行征地區(qū)片綜合地價(jià)，征地區(qū)片綜合地價(jià)是征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素劃分區(qū)片并測算的，原則上只包括土地補(bǔ)償費(fèi)和勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)兩項(xiàng)內(nèi)容，如何綜合考慮上述因素科學(xué)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，就需要評估專業(yè)人員的參與，為政府提供最科學(xué)可靠的數(shù)據(jù)。
2、城市建設(shè)中個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。西方國家有一句格言，對私人住宅，“風(fēng)可進(jìn)，雨可進(jìn)，國王不可進(jìn)”，充分體現(xiàn)了私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的神圣。物權(quán)法充分體現(xiàn)了對私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的尊重和保護(hù)。
《城市房屋征收管理?xiàng)l例》規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定?！冻鞘蟹课菡魇展纼r(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定：征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合被征收房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。但長期以來因?yàn)楦鞯卣嫉闹笇?dǎo)價(jià)格偏低，更新較慢，嚴(yán)重滯后于市場價(jià)格，補(bǔ)償金額偏低，征收后補(bǔ)償額在同一地塊買不到類似的房子，有失公平，但除了政策性的因素外，如何選擇評估方法科學(xué)測算征收補(bǔ)償金額，并研究論證公共利益需要和商業(yè)性征收的不同模式和性質(zhì)差別，為政策制定者提供理論依據(jù)和實(shí)證參考。因此如何充分發(fā)揮評估師的專業(yè)作用，對于保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)，切實(shí)保護(hù)物權(quán)，顯得尤為重要。
3、因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。
搶險(xiǎn)、救災(zāi)征用補(bǔ)償雖然沒有明確規(guī)定必須經(jīng)過評估確定，但作為一個(gè)物權(quán)保護(hù)的新領(lǐng)域仍然是評估業(yè)研究拓展的新課題。
二、拍賣中的財(cái)產(chǎn)保護(hù)與估價(jià)
在強(qiáng)制性的不動產(chǎn)拍賣中，法院根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評估價(jià)確定保留價(jià)，即確認(rèn)拍賣成交的最低價(jià)格。在拍賣程序中，競買人所出的最高價(jià)低于保留價(jià)的，不能確認(rèn)拍賣成交?？梢?，保留價(jià)的確定實(shí)際上意味著設(shè)置了一種權(quán)利制衡機(jī)制，通過這一機(jī)制可以有效地避免利益的過分傾斜，防止被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到損害。在拍賣未成交的情況下，準(zhǔn)許申請執(zhí)行人或者其他債權(quán)人以本次拍賣的保留價(jià)接受該財(cái)產(chǎn)抵債，既可以使債權(quán)人的債權(quán)盡快得到實(shí)現(xiàn)，又可以使債務(wù)人避免因降低保留價(jià)拍賣而遭受損失，還可以減少再次拍賣而增加的費(fèi)用，提高執(zhí)行的效率?？梢娫u估價(jià)直接或間接影響當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)以及案件執(zhí)行的效率?！蛾P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》司法解釋規(guī)定不動產(chǎn)拍賣成交或抵債后，其所有權(quán)自拍賣成交或抵債裁定送達(dá)時(shí)起轉(zhuǎn)移，而不是辦理登記過戶手續(xù)，是因?yàn)樵诓粍赢a(chǎn)拍賣成交裁定送達(dá)后辦理過戶登記前，如果被執(zhí)行人破產(chǎn)的，該不動產(chǎn)就不應(yīng)被作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，否則該不動產(chǎn)就應(yīng)被列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，司法解釋出臺前發(fā)生過不少類似案例，造成債權(quán)人或申請執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)該說此項(xiàng)規(guī)定與物權(quán)法的財(cái)產(chǎn)保護(hù)條款是一脈相承的。
三、建設(shè)用地出讓中的公有財(cái)產(chǎn)保護(hù)與估價(jià)
1、長期以來由于體制的不完善，大量土地被低價(jià)出讓，各地政府為了招商引資甚至零地價(jià)出讓，造成大量國有資產(chǎn)的流失。而此舉使得不少投資商僅僅是為了得到正在升值中的土地，不僅帶來了本地長期投資環(huán)境的惡化和區(qū)域間的惡性競爭，而且引來的企業(yè)也大多是為了短期內(nèi)獲取本應(yīng)屬于政府的土地租金作為超額利潤。
2007年9月21日國土部號39號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”?！笆小⒖h人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)?！睘檎块T確定拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)而進(jìn)行的評估成為評估機(jī)構(gòu)的經(jīng)常性業(yè)務(wù)，而如何把握土地市場脈搏和政策導(dǎo)向， 對規(guī)劃條件不同、自然條件不同、開發(fā)條件不同的地塊進(jìn)行科學(xué)合理地定價(jià)，即能最大限度地實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值又能防止流拍，當(dāng)好政府部門的參謀是對評估人員專業(yè)性的考驗(yàn)。
2、《物權(quán)法》第136條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。因此，建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立不是一個(gè)平面、二維概念，而是一個(gè)空間、立體的概念，空間權(quán)（Air Space Rights）應(yīng)運(yùn)而生。為貫徹落實(shí)《中華人民共和國物權(quán)法》和《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，2008年4月《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）。文本第4條明確，在簽訂出讓合同時(shí)，要填寫宗地的平面界限和豎向界限，出讓宗地的平面界限按宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。
空間范圍的界定又給未來評估界估價(jià)提出了一個(gè)新的課題，從而立體地價(jià)第一次以法律形式進(jìn)入評估視野。其實(shí)立體地價(jià)早已經(jīng)在房地產(chǎn)售價(jià)中得到淋漓盡致的體現(xiàn)：對于經(jīng)營商業(yè)來說，土地的可及性尤為重要，商業(yè)建筑對于高度的敏感性極強(qiáng)；對于住宅的選擇、評價(jià)指標(biāo)與商業(yè)有所不同，首層使用方便，但采光條件、環(huán)璋條件均較差，視野不夠開闊。對于多層住宅來說隨樓層的增高，雖然在采光、視野等方面條件較好，但使用方便度下降，因此多層住宅的土地空間價(jià)值分配呈兩頭低中間各層較均勻分布的態(tài)勢，房屋售價(jià)也呈低-高-低的價(jià)位分布規(guī)律。電梯設(shè)備消除了高度對價(jià)值的負(fù)影響作用，因此高層住宅地價(jià)分布由首層起從小變大，達(dá)到一定高度后，各層地價(jià)分配趨于均等。工業(yè)用地對高度變化的敏感性弱，通常不考慮地價(jià)的空間變化。
隨著人們對地下空間的使用越來越普及，地下鐵道、地下商場、地下停車場以及地下管道等地下建筑設(shè)施如雨后春筍般興起。地下空間不再附屬于地表，而成為具有獨(dú)立價(jià)值物，具備使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等一般物的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。因之，對地下空間權(quán)的法律形式進(jìn)行明確并加以規(guī)范便成為社會發(fā)展之必然。在以后的評估工作中，土地的豎向界限即高差是否也將作為一項(xiàng)地價(jià)影響因素進(jìn)行參數(shù)調(diào)整，以及如何進(jìn)行調(diào)整，系數(shù)如何設(shè)定，在新的法律、新的政策下如何在空間范圍內(nèi)體現(xiàn)房地產(chǎn)真正價(jià)值，保護(hù)公有、私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，將成為一個(gè)新的研究課題。
四、劃撥土地估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)
1、 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：法釋[2003]6號《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》：破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置 。這涉及到國有財(cái)產(chǎn)權(quán)和法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的劃分和如何界定，業(yè)界一直爭論不休。
2 、在日常評估工作實(shí)踐中經(jīng)常遇到劃撥土地的評估，或抵押目的，或補(bǔ)交出讓金等
2007年底國土部下發(fā)《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)[2007] 277 號）規(guī)定：政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場評估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。
如何準(zhǔn)確評估劃撥土地使用權(quán)，保護(hù)國家、企業(yè)、利益各方的財(cái)產(chǎn)權(quán)，評估界已對一些基本方法和技術(shù)路線達(dá)成基本一致，大體有扣除出讓金法（先評估各待估宗地的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，然后扣減土地使用權(quán)出讓金）、市場比較法、成本逼近法等。
第8篇：集體土地評估方法范文
作者簡介：崔新蕾，博士生，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源經(jīng)濟(jì)與管理。
*國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（編號：70773047和40901288）；國家社會科學(xué)基金項(xiàng)目（編號：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士點(diǎn)基金項(xiàng)目（編號：20070504020）;教育部人文社科青年基金項(xiàng)目（編號：10YJC790218）。
（華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院，湖北武漢 430070）
摘要 農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是城市化、工業(yè)化過程中的普遍現(xiàn)象，是土地資源競爭配置的結(jié)果，本質(zhì)上是有限的土地資源在農(nóng)業(yè)用途和非農(nóng)業(yè)用途的合理分配。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)具有不確定性，不可逆性和流轉(zhuǎn)時(shí)間延遲性3個(gè)特征，因此農(nóng)地具有選擇價(jià)值。采用模型假設(shè)法和實(shí)證分析法，對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值進(jìn)行估算。對農(nóng)地選擇價(jià)值的計(jì)算公式進(jìn)行推導(dǎo)，得出農(nóng)地流轉(zhuǎn)為其他不同用途地類的選擇價(jià)值，擁有一期選擇權(quán)的農(nóng)地，流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價(jià)值最高的為173.95元/m2，最低的為4.44元/m2；流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價(jià)值最高的為158.40元/m2，最低的為4.16元/m2；流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價(jià)值最高的為39.52元/m2，最低的為3.58元/m2。影響選擇價(jià)值大小的相關(guān)因素有農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益，農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)為市地過程中的開發(fā)成本，市地地價(jià)的波動率和無風(fēng)險(xiǎn)利率。
關(guān)鍵詞 土地資源；農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)；選擇價(jià)值；影響因素；城市
中圖分類號 F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A文章編號 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009
長期以來，人們對農(nóng)地價(jià)值的認(rèn)識僅僅停留在狹義的經(jīng)濟(jì)價(jià)值基礎(chǔ)上，即產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值。就農(nóng)地產(chǎn)出收益而言，農(nóng)地單位面積收益僅為工業(yè)用地的1/10，商業(yè)用地的1/10-1/100之間［1］，城市化進(jìn)程的加快使得工業(yè)、商業(yè)、居住等對農(nóng)用地的需求越來越大，而農(nóng)用地的比較經(jīng)濟(jì)效益低下，這就使得在市場經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)用地受利益的驅(qū)動有向其他經(jīng)濟(jì)效益高的用地轉(zhuǎn)換的沖動［2］。對農(nóng)地價(jià)值認(rèn)識的片面性正是造成大量農(nóng)地向城市流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵性因素之一。近年來，學(xué)者們從不同的角度對農(nóng)地價(jià)值展開研究，如對農(nóng)地價(jià)值評估方法的研究［3-4］、對不同區(qū)域的農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行估算［5-6］、對農(nóng)地非市場價(jià)值［7-8］、游憩價(jià)值［9-10］、存在價(jià)值［11-12］進(jìn)行測算，但是對農(nóng)地價(jià)值中非常重要的選擇價(jià)值測算研究甚少。從選擇價(jià)值的角度探討農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的時(shí)間問題，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中不僅要考慮農(nóng)地的現(xiàn)期使用價(jià)值，還應(yīng)從可延遲流轉(zhuǎn)的角度將選擇價(jià)值納入農(nóng)地現(xiàn)期價(jià)值中，全面考慮農(nóng)地價(jià)值，對提高土地資源的使用效益和配置效率，減緩農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)速度，起到理論支撐的作用。
1 選擇價(jià)值的內(nèi)涵
國內(nèi)外眾多學(xué)者都對選擇價(jià)值的內(nèi)涵進(jìn)行了界定［13-22］，針對本文的研究，筆者認(rèn)為選擇價(jià)值是人們在開發(fā)利用環(huán)境資源時(shí)，當(dāng)決策行為具有不確定性、不可逆性及決策時(shí)間可延遲性的特征，等待未來未知信息確定的情況下，推遲決策的信息價(jià)值。農(nóng)用地向城市用地流轉(zhuǎn)，人類未來需求的不確定和土地資源開發(fā)能力的不確定性決定了農(nóng)地資源未來供給和需求具有不確定性，保留未來某個(gè)時(shí)期做出農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)不可逆性決策，從而產(chǎn)生了選擇價(jià)值。
選擇價(jià)值在資源價(jià)值分類中的歸屬在學(xué)術(shù)界存在較大的爭議［23-25］。本文借鑒D.Pearce的分類系統(tǒng)，將選擇價(jià)值歸屬于使用價(jià)值。同時(shí)，國內(nèi)外學(xué)者從不同研究方向?qū)x擇價(jià)值進(jìn)行了估算［21,26-30］，本文針對我國城市化進(jìn)程中農(nóng)地大量轉(zhuǎn)為城市用地這一普遍現(xiàn)象，采用模型假設(shè)法和實(shí)證分析法測算了我國不同城市農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值。
2 理論推導(dǎo)
2.1 選擇價(jià)值存在的前提條件
（1）資源投資開發(fā)是不可逆的，至少一部分投資開發(fā)必須是不可逆的，如果投資完全可逆，就不用付出任何代價(jià)就可以回到初始投資狀態(tài)，則沒有選擇價(jià)值值得期待。
（2）資源的未來供給、需求或價(jià)值具有不確定性，如果沒有不確定性，就可以用成本―效益方法精確計(jì)算出何時(shí)決策，等待未來外部信息條件明朗就沒有價(jià)值。
（3）資源的開發(fā)決策具有可延遲性，有能力將延遲投資作為一個(gè)可行的政策選擇。
農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)正好具有不可逆性、不確定性和決策時(shí)間可延遲性，因此可計(jì)算其選擇價(jià)值。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)前，土地價(jià)值農(nóng)地價(jià)值+選擇價(jià)值，農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后，土地價(jià)值市地價(jià)值，選擇價(jià)值消失。
2.2 選擇價(jià)值公式的理論推導(dǎo)
不確定條件下的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是一個(gè)不可逆的決策，開發(fā)農(nóng)地將失去農(nóng)地的生態(tài)功能、景觀功能、糧食安全功能及代際間平等利用農(nóng)地等其他功能，開發(fā)后的城市建設(shè)用地地價(jià)將根據(jù)市場供需變化和政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生地價(jià)的波動，具有不確定性。若政府面臨一塊農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)為城市用地的決策，假設(shè)：I為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中的相關(guān)開發(fā)費(fèi)用（包括土地取得成本、征地過程的相關(guān)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)等），r為無風(fēng)險(xiǎn)利率，F(xiàn)為農(nóng)地使用價(jià)值，C為市地使用每期凈收益，則在t0時(shí)農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的預(yù)期凈現(xiàn)值為：
NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）
如果NPV0是正值，根據(jù)成本-收益原則，應(yīng)選擇進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)，但是它忽視了其機(jī)會成本。
若農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是一個(gè)兩期二項(xiàng)式?jīng)Q策，在第一期不做出流轉(zhuǎn)決策時(shí)，可在第二期做出農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)的決策。在第一期做出流轉(zhuǎn)決策時(shí)，市地地價(jià)的每期凈收益已經(jīng)確定為C，若第一時(shí)期不做出農(nóng)地流轉(zhuǎn)決策，想延后一期等市場外部信息明確是再做出決定，第二期若政府進(jìn)行宏觀調(diào)控或市場供需發(fā)生變化，會對市地地價(jià)產(chǎn)生上漲或下跌兩種可能（如圖1所示），其上漲或下跌的變動率分別為u與d，且發(fā)生的概率分別為q與1-q，在市地地價(jià)上漲時(shí)進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)，下跌時(shí)選擇繼續(xù)保留農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途，且第二期的農(nóng)地開發(fā)成本和農(nóng)地價(jià)值不發(fā)生變化，則在t0時(shí)農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的預(yù)期凈現(xiàn)值為：
NPVov ［∑∞t1-（F+I）］
［-（F+I）］
-（2）
凈現(xiàn)值法在比較流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益與流轉(zhuǎn)前的農(nóng)地價(jià)值和土地開發(fā)費(fèi)的差值后，其計(jì)算的預(yù)期凈現(xiàn)值（NPV0）作為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的依據(jù)。在利用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法確定的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策時(shí)，往往忽略了農(nóng)地的選擇價(jià)值。將選擇價(jià)值考慮進(jìn)去，計(jì)算推遲流轉(zhuǎn)決策等待外部信息明朗時(shí)再決定的預(yù)期凈現(xiàn)值（NPVOV），將NPVOV與NPV0相減，則得到農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值。延期開發(fā)的選擇價(jià)值用公式表示如下：
選擇價(jià)值（OV） NPVov-NPV0
--+（F+I）
（3）
2.3 影響選擇價(jià)值大小的相關(guān)因素
選擇價(jià)值大小取決于相關(guān)的參數(shù)，如：農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益C，開發(fā)成本V，其中VF+I，市地地價(jià)的變動波幅σ，無風(fēng)險(xiǎn)利率r，本文使用微分方法分析這些變量對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中選擇價(jià)值大小的影響。
2.3.1 農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益C
＜0（4）
其他條件不變的情況下，流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益與選擇價(jià)值是負(fù)向變動，當(dāng)從流轉(zhuǎn)開發(fā)為市地中獲得的收益增加時(shí)，保護(hù)農(nóng)地的選擇價(jià)值就將減少。
2.3.2 開發(fā)成本V
＞0（5）
其他條件不變的情況下，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開發(fā)成本與選擇價(jià)值是正向變動，依據(jù)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)情況，開發(fā)的機(jī)會成本增加，則延期開發(fā)的選擇價(jià)值也將增加。
2.3.3 市地地價(jià)的變動波幅 σ
（1）市地地價(jià)在下一期上漲的幅度u
＞0（6）
其他條件不變的情況下，市地地價(jià)在下一期上漲的幅度與選擇價(jià)值是正向變動，即市地地價(jià)下一期可能上漲的幅度越大，其選擇價(jià)值也將越高。
（2）市地地價(jià)在下一期上漲的概率q
［-］＜0（從NPVOV>0導(dǎo)出）（7）
其他條件不變的情況下，市地地價(jià)在下一期上漲的概率與選擇價(jià)值是負(fù)向變動，即市地地價(jià)下一期上漲的可能性增加，其農(nóng)地的選擇價(jià)值將減少。
2.3.4 無風(fēng)險(xiǎn)利率 r
＞0（8）
其他條件不變的情況下，無風(fēng)險(xiǎn)利率的取值與選擇價(jià)值是正向變動，當(dāng)無風(fēng)險(xiǎn)利率較高時(shí)，其選擇價(jià)值將增加。
3 實(shí)證分析
3.1 參數(shù)的取得
如式3所述，選擇價(jià)值的計(jì)算取決于C、u、d、q、r，F(xiàn)與I，其中u、d、q值，本文依據(jù)二項(xiàng)式選擇權(quán)定價(jià)模型求取，即u、d依市地地價(jià)變動波幅σ的歷史資料推估，其中ueσ,d1/u；q依據(jù)選擇權(quán)規(guī)避投資組合得：q（1+r-d）/u-d；r為無風(fēng)險(xiǎn)利率，在σ的值已知的情況下，實(shí)際上u、d、q可視為已知值。
3.1.1 無風(fēng)險(xiǎn)利率
無風(fēng)險(xiǎn)利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可以選用同時(shí)期的一年期國債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中考慮用一年期銀行定期存款利率為無風(fēng)險(xiǎn)利率，因?yàn)橥恋赝顿Y是一種收益性投資，銀行存款利率能體現(xiàn)土地投資的收益性。2008年12月23日央行調(diào)整一年期存款利率為2.25%，確定其為無風(fēng)險(xiǎn)利率。
3.1.2 流轉(zhuǎn)后市地地價(jià)
農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)多發(fā)生在城鄉(xiāng)交錯(cuò)區(qū)，因此流轉(zhuǎn)后的市地地價(jià)取基準(zhǔn)地價(jià)的最低級別。中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)中收錄了全國各直轄市和省會城市的基準(zhǔn)地價(jià)（見表1），不同城市基準(zhǔn)地價(jià)的開發(fā)程度、設(shè)定容積率和基準(zhǔn)日不同，但設(shè)定的最高使用年限相同。從全國來看，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是哈爾濱，最高的是南京，居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是長春，最高的是南京，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是南昌，最高的是石家莊。最高地價(jià)和最低地價(jià)相差20多倍，主要原因有不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差較大，對土地的需求和供給要求不同，將農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)為城市用地所需要的費(fèi)用也相差較大，導(dǎo)致不同城市基準(zhǔn)地價(jià)有較大差別；其次，有些城市的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2001年，以后就沒有進(jìn)行更新，但是近年來，我國各城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)迅速發(fā)展，而前幾年的基準(zhǔn)地價(jià)水平與土地市場脫節(jié)，導(dǎo)致土地價(jià)值不能被市場顯化，有些城市對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，導(dǎo)致更新后的基準(zhǔn)地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前確定的地價(jià)水平。
基準(zhǔn)地價(jià)是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，是地價(jià)總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準(zhǔn)地價(jià)就是土地的初始價(jià)，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價(jià)格baike.省略/view/36571.htm.?；鶞?zhǔn)地價(jià)的最低級別可近似視為農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市用地過程中的相關(guān)成本。
3.1.3 地價(jià)變動波幅
從1999年起，全國開展城市土地價(jià)格調(diào)查與地價(jià)動態(tài)監(jiān)測，至2007年，除拉薩外，全國各直轄市和省會城市已經(jīng)納入監(jiān)測體系，2008年將拉薩也納入地價(jià)監(jiān)測體系。根據(jù)中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)的地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)計(jì)算各直轄市和省會城市不同用途地價(jià)的變動波幅σ，σ為數(shù)列Ln （An+1/An）的標(biāo)準(zhǔn)差，其中A為某一用途地價(jià)，n為某一年度，n+1為下一年度，依據(jù)2000-2009各年的監(jiān)測地價(jià)數(shù)據(jù)求?。ㄒ姳?）。拉薩地價(jià)的監(jiān)測數(shù)據(jù)只有2年，不能計(jì)算變動波幅，本文將不計(jì)算拉薩的選擇價(jià)值。
3.2 選擇價(jià)值估算
依據(jù)公式4，計(jì)算全國各直轄市和省會城市的農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市不同用地類型的選擇價(jià)值（見表1），從表3可以看出，農(nóng)地流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/m2，最高的城市是南京，為173.95元/m2；農(nóng)地流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/m2，最高的城市是南京，為158.40元/m2；農(nóng)地流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。各城市中商業(yè)用地的選擇價(jià)值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工業(yè)用地的選擇價(jià)值差距最小，為11倍。產(chǎn)生這種差異的主要原因是流轉(zhuǎn)過程中的開發(fā)成本，從表1可以看出南京商業(yè)用地的開發(fā)成本是哈爾濱的近21倍，而福州工業(yè)用地的開發(fā)成本是杭州的近2.5倍，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開發(fā)成本與選擇價(jià)值是正向變動，開發(fā)機(jī)會成本的差異是產(chǎn)生選擇價(jià)值差距較大的主要原因。
4 結(jié)論與討論
中國正處于城市化發(fā)展的加速時(shí)期，在未來一段時(shí)期內(nèi)，農(nóng)地向城市流轉(zhuǎn)是不可避免的。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)地的比較經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)低于城市用地，不可簡單地以預(yù)期市地的潛在收益的貼現(xiàn)值是否超過農(nóng)地使用價(jià)值和開發(fā)成本之和作為確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)與否的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的不可逆過程中涉及大量的不確定性，即產(chǎn)生選擇價(jià)值，基于本文的研究目的，探討了選擇價(jià)值的內(nèi)涵，并對其計(jì)算公式進(jìn)行理論推導(dǎo)，得出全國各直轄市和省會城市的農(nóng)地的選擇價(jià)值。其中，商業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/ m2，最高的城市是南京，為173.95元/ m2，居住用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/ m2，最高的城市是南京，為158.40元/ m2，工業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是杭州，為3.58元/ m2，最高的城市是福州，為39.52元/ m2。
選擇價(jià)值的大小受農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地后的每期凈收益，流轉(zhuǎn)過程中的開發(fā)成本，市地在下一期上漲的概率、上漲幅度和無風(fēng)險(xiǎn)利率等相關(guān)因素的影響。其中，流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益和市地在下一期上漲的概率與選擇價(jià)值是負(fù)向變動，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開發(fā)成本、市地在下一期上漲的幅度、無風(fēng)險(xiǎn)利率的取值與選擇價(jià)值是正向變動。
由于不可逆性和不確定性對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的影響，決策者對農(nóng)地價(jià)值判斷是否全面、科學(xué)是決定農(nóng)地流轉(zhuǎn)決策合理與否的關(guān)鍵因素。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的總成本不僅僅取決于農(nóng)地使用價(jià)值和開發(fā)成本之和，還應(yīng)包括農(nóng)地的選擇價(jià)值。在考慮農(nóng)地選擇價(jià)值的條件下，農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)、何時(shí)流轉(zhuǎn)將取決于農(nóng)地使用價(jià)值、開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用和選擇價(jià)值之和與農(nóng)地流轉(zhuǎn)市地后的潛在預(yù)期價(jià)值的差值。將選擇價(jià)值計(jì)入農(nóng)地流轉(zhuǎn)的總成本中，基于成本-收益原則做出的農(nóng)地流轉(zhuǎn)最適時(shí)間將會大大延遲，從而為我們未來和子孫后代利用農(nóng)地資源提供更多的選擇余地。
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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions
CUIXin-lei ZHANG An-lu
（College Land Management,Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China）
第9篇：集體土地評估方法范文
一、概述
縣政府建設(shè)“服務(wù)政府、責(zé)任政府、法治政府”一項(xiàng)重要工作。依照國務(wù)院、省、州一系列文件的要求，推進(jìn)政府信息公開工作是貫徹實(shí)施《條例》和加強(qiáng)黨的執(zhí)政能力建設(shè)、全面推進(jìn)依法行政、落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措。去年本縣政府信息公開工作，宣傳貫徹《條例》完善和規(guī)范新形勢下政府信息公開制度及程序、豐富公開內(nèi)容和形式、加快政府信息公開載體建設(shè)、強(qiáng)化過程監(jiān)督檢查等方面取得了新的進(jìn)展。主要開展了以下幾個(gè)方面的工作：
一）抓好政府信息公開工作。一是強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)。不時(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，調(diào)整空虛縣政務(wù)公開工作領(lǐng)導(dǎo)小組，做到有領(lǐng)導(dǎo)分管、有工作人員負(fù)責(zé)、有場地辦公，全縣政務(wù)公開指定專職人員總數(shù)達(dá)273人。去年，縣財(cái)政先后投入專項(xiàng)資金130多萬元，有力保證了全縣政務(wù)公開工作的正常開展。二是強(qiáng)化宣傳，保證思想認(rèn)識到位。充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，采取以會代訓(xùn)、張貼標(biāo)語、政務(wù)公開欄和上街入戶宣傳以及發(fā)放宣傳資料等多種形式，認(rèn)真抓好《中華人民共和國政府信息公開條例》省行政順序規(guī)定》和《省實(shí)施〈中華人民共和國政府信息公開條例〉方法》宣傳貫徹工作。全年召開全縣政務(wù)公開工作會議1次、業(yè)務(wù)培訓(xùn)會1次，發(fā)放各種宣傳資料4萬余份，受訓(xùn)人數(shù)5.3萬人次；舉辦2期《省行政順序規(guī)定》專題培訓(xùn)班，涉及18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和54家縣直行政執(zhí)法單位，培訓(xùn)專業(yè)人員326人次。三是強(qiáng)化檢查，保證工作落實(shí)到位。健全監(jiān)督制度，將政務(wù)公開工作納入目標(biāo)管理內(nèi)容，每半年對鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門的政務(wù)公開情況進(jìn)行一次檢查通報(bào)。建立群眾評議制度，通過聘請?jiān)u議監(jiān)督員、設(shè)置意見箱、發(fā)放評議表和開通熱線電話（如紀(jì)委12342工商12315等，主動接受社會監(jiān)督，促進(jìn)了政務(wù)公開工作依法、有序、規(guī)范開展。四是強(qiáng)化編制，保證信息公開到位。認(rèn)真抓好政府信息公開目錄和指南的規(guī)范編制工作，不時(shí)對現(xiàn)行有效文件等政府信息進(jìn)行清理、分類和登記，制定了縣貫徹實(shí)施〈中華人民共和國政府信息公開條例〉宣傳工作方案》出臺了縣政務(wù)公開工作考核細(xì)則》建立健全了政府信息登記備案、政府信息主動公開、政府信息公開責(zé)任追究等8項(xiàng)制度?？h檔案館和縣圖書館設(shè)立了政府信息公開查閱場所，縣檔案館現(xiàn)已匯集了40個(gè)行政機(jī)關(guān)主動公開的政府信息，縣圖書館公共查閱點(diǎn)已基本建設(shè)完畢，即將投入使用。目前，全縣18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和63個(gè)縣直部門都已全面完成政府信息公開目錄、指南的編制和公開內(nèi)容的清理工作，并都在各自的網(wǎng)頁上公開了目錄、指南，建立了依申請公開系統(tǒng)，或更新了政府信息。
二）抓好行政審批工作。及時(shí)成立了行政審批制度改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組。縣取消行政許可項(xiàng)目27項(xiàng)，保存246項(xiàng)。主要抓了三個(gè)方面的工作：一是下大力氣簡化行政審批順序。審查方式上，簡化內(nèi)部順序比較復(fù)雜的行政審批事項(xiàng)的審批環(huán)節(jié)，并在許諾的行政審批時(shí)間內(nèi)，將審批結(jié)果反饋到申報(bào)單位，對涉及多個(gè)部門的審批事項(xiàng)，建立聯(lián)合辦公制度。料理方式上，擴(kuò)大政務(wù)公開范圍，積極主動發(fā)明有利條件，減少辦事順序，方便基層群眾。二是下大力氣規(guī)范審批管理方法。把取消和調(diào)整的行政審批事項(xiàng)落實(shí)到位。對改革中取消的審批事項(xiàng)，研究新的管理方法，防止變項(xiàng)審批和權(quán)力上收。對保管行政審批事項(xiàng)的運(yùn)作進(jìn)行規(guī)范，減少了行政審批的隨意性。對保留下來的審批事項(xiàng)要求各單位制定管理制度，審批的內(nèi)容要具體，審批的條件要可操作，審批的時(shí)限要確定，并對外公布，減少審批人的自由酌情權(quán)。充分利用行政審批改革的效果，變機(jī)關(guān)內(nèi)部分散料理為集中辦理，明確了工作人員自由裁量權(quán)。三是下大力氣建立監(jiān)管長效機(jī)制。對保留下來的行政審批事項(xiàng)加強(qiáng)日常監(jiān)管，制定管理監(jiān)管制度，把具體責(zé)任落實(shí)到承辦審批事項(xiàng)的每一名工作人員，對審批工作中出現(xiàn)的問題，依據(jù)審批工作責(zé)任制追究當(dāng)事人和主管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。
三）抓好自由裁量權(quán)規(guī)范工作。狠抓《省規(guī)范行政裁量權(quán)辦法》培訓(xùn)工作。去年5月26日。印制相關(guān)學(xué)習(xí)資料1800份。責(zé)任單位在集中培訓(xùn)結(jié)束后，用不低于兩天的時(shí)間，按單位組織全員進(jìn)行深入學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，認(rèn)真組織制定規(guī)范行政處罰裁量權(quán)基準(zhǔn)工作。依照上級要求，縣依法應(yīng)該制定行政處罰裁量權(quán)基準(zhǔn)的行政機(jī)關(guān)或組織共39個(gè)，因機(jī)構(gòu)改革暫時(shí)不能制定的有5個(gè)，因上級對應(yīng)機(jī)關(guān)沒有制定的有5個(gè)。當(dāng)前我縣實(shí)際需要制定的單位有29個(gè)，已經(jīng)完成的有24個(gè)，其中：已經(jīng)制定完成并發(fā)文、上傳網(wǎng)絡(luò)公開的有3個(gè)，已經(jīng)行文的有7個(gè)。
四）政務(wù)服務(wù)中心建設(shè)和管理情況。依照“單位圍著窗口轉(zhuǎn)。突出抓好三個(gè)方面的工作。一抓窗口建設(shè)。添置電腦、電子觸摸屏、上網(wǎng)隔離卡等辦公設(shè)備，建立行政審批和非稅收入電子系統(tǒng)，開設(shè)網(wǎng)上留言欄，推行網(wǎng)上審批料理業(yè)務(wù)，做到受理、審批、收費(fèi)、查詢和公開等工作網(wǎng)絡(luò)化、信息化?，F(xiàn)公安窗口已推行網(wǎng)上申辦居民身份證料理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)程料理和辦理，極大方便了外務(wù)工的廣大群眾。二抓規(guī)范管理。建立健全政務(wù)服務(wù)中心一系列規(guī)章管理制度，不時(shí)強(qiáng)化規(guī)范管理和考勤考核工作。整合內(nèi)部職能，逐步推進(jìn)窗口單位成建制入駐政務(wù)服務(wù)中心，做到一個(gè)窗口對外、一站式審批、一票制收費(fèi)、限時(shí)辦結(jié)”如非稅局非稅收入征管和非稅票據(jù)管理、交管所運(yùn)輸“四證”料理及公安局戶政股二代身份證操持、戶籍遷移、護(hù)照料理等從單位整體移至政務(wù)服務(wù)中心操持。三抓業(yè)務(wù)培訓(xùn)。堅(jiān)持一個(gè)季度開展一次業(yè)務(wù)培訓(xùn)，要求做到人人必學(xué)，人人學(xué)會。同時(shí)，每年組織一次以上業(yè)務(wù)知識考試，要求人人過關(guān)，凡不過關(guān)者只允許補(bǔ)考一次，補(bǔ)考不合格者一律退回原單位。目前，全縣已有43個(gè)單位及其項(xiàng)目納入縣政務(wù)服務(wù)中心管理，有14項(xiàng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級行政審批和服務(wù)事項(xiàng)納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)政務(wù)服務(wù)中心集中操持；縣政務(wù)服務(wù)中心常駐窗口工作人員達(dá)33人。全縣18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政務(wù)服務(wù)中心自2008年運(yùn)行以來共受理辦件26.54萬件，辦結(jié)26.54萬件，按時(shí)辦結(jié)率100%接待群眾咨詢5.76萬人次；完成各種補(bǔ)貼、救濟(jì)、低保等資金發(fā)放共計(jì)5342.8萬元。
五）抓好電子政務(wù)建設(shè)。一是縣政府門戶網(wǎng)站開辟了政府信息公開專欄。認(rèn)真繪制職權(quán)流程圖，積極構(gòu)建全縣統(tǒng)一的網(wǎng)上政務(wù)服務(wù)和電子監(jiān)察系統(tǒng)。三是成立了機(jī)關(guān)效能建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，并在縣政府門戶網(wǎng)站上開設(shè)了機(jī)關(guān)行政效能投訴”專欄，接受群眾監(jiān)督，受理依申請公開政府信息和群眾來信，并按順序給予答復(fù)。四是先后投入110多萬元對縣政府門戶網(wǎng)站進(jìn)行改版，啟動黨政系統(tǒng)電子政務(wù)內(nèi)網(wǎng)建設(shè)，提升網(wǎng)絡(luò)管理、更新和維護(hù)能力?？h政府門戶網(wǎng)站現(xiàn)已開設(shè)欄目45個(gè)，如“縣長信箱”機(jī)關(guān)行政效能投訴”便民服務(wù)”等。全年共向州政府門戶網(wǎng)站提供信息246條，縣政府門戶網(wǎng)站信息418條；縣長信箱”行政效能投訴”熱線共收到群眾留言52條、投訴件6件，答復(fù)率、辦結(jié)率均達(dá)100％。
二、主動公開政府信息情況
一）公開的主要內(nèi)容
截至去年年底，全縣各行政機(jī)關(guān)對政府信息進(jìn)行梳理和統(tǒng)計(jì)。本年度累計(jì)主動公開政府信息5794條。
1管理規(guī)范和發(fā)展計(jì)劃
如《縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈縣企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作規(guī)范化管理方法〉通知一是公開了各類規(guī)范性文件。
如《縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃綱要》等。三是公開了縣城總體規(guī)劃、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃等方面的信息，縣人民政府關(guān)于嚴(yán)禁非法買賣轉(zhuǎn)讓出租農(nóng)村集體土地的通告》縣人民政府辦公室關(guān)于繼續(xù)深入開展“平安生產(chǎn)年”活動的通知》土地登記方法》農(nóng)藥登記規(guī)定》機(jī)動車登記規(guī)定》公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》民用建筑節(jié)能條例》司法鑒定順序通則》等。二是公開了經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃及其進(jìn)展和完成情況等方面的信息。如《縣縣城總體規(guī)劃》等。
2與公眾密切相關(guān)的重大事項(xiàng)
如《縣人民政府辦公室關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)今冬明春消防工作的通知》縣人民政府辦公室關(guān)于做好雪災(zāi)和降溫應(yīng)對準(zhǔn)備工作的通知》縣人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)植物檢疫嚴(yán)防疫情傳達(dá)的緊急通知》縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈縣自然災(zāi)害救助應(yīng)急預(yù)案〉通知》縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈縣煙花爆竹突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案縣自然災(zāi)害救助應(yīng)急預(yù)案〉通知》縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈縣非煤礦山重特大事故應(yīng)急救援預(yù)案〉通知》和治安、道路交通、消防、警示信息以及有效的預(yù)防措施，公開了影響公眾人身和財(cái)產(chǎn)安全的疫情、災(zāi)情或者突發(fā)事件的預(yù)報(bào)、發(fā)生及其處置情況等方面的信息。食品藥品平安預(yù)警信息、行政處罰結(jié)果、醫(yī)療器械不良事件的監(jiān)測等信息。
公開了縣人民政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)縣衛(wèi)生局〈縣重大婦幼公共衛(wèi)生項(xiàng)目實(shí)施方案〉通知》以及醫(yī)療事故鑒定情況、醫(yī)療機(jī)構(gòu)行政處罰情況、醫(yī)療事故爭議處置、醫(yī)療收費(fèi)規(guī)范等信息。公共衛(wèi)生方面。
如《縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈縣優(yōu)撫對象醫(yī)療保證實(shí)施細(xì)則〉通知》縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈縣城鄉(xiāng)醫(yī)療救助實(shí)施方法〉通知》縣城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療平安參保繳費(fèi)暫行規(guī)定》縣城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療平安首診醫(yī)療機(jī)構(gòu)和就醫(yī)及費(fèi)用結(jié)算管理暫行規(guī)定》軍人撫恤優(yōu)待條例》退伍義務(wù)兵安排條例低保標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整》等。公開了扶貧、優(yōu)撫方面的信息。
如《縣人民政府關(guān)于縣第二小學(xué)及統(tǒng)征用地等項(xiàng)目建設(shè)征地的通告》以及招生考試、教育收費(fèi)、高校畢業(yè)生就業(yè)等信息。公開了教育方面的信息。
公開了土地征用和房屋拆遷的批準(zhǔn)文件、彌補(bǔ)規(guī)范、安排方案等方面信息。
主要包括企業(yè)基本情況，公開了其它與社會公眾及企業(yè)密切相關(guān)的信息方面。國有企業(yè)財(cái)務(wù)管理，國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，質(zhì)量技監(jiān)許可項(xiàng)目、順序、結(jié)果，質(zhì)量技監(jiān)抽查結(jié)果等。
3公共資金使用和監(jiān)督
公開了重大鄉(xiāng)村基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的公開招標(biāo)、中標(biāo)情況及工程進(jìn)度情況方面的信息。
如《縣衛(wèi)生監(jiān)督所衛(wèi)生監(jiān)督執(zhí)法服裝推銷中標(biāo)公告》縣四大家機(jī)關(guān)大院數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng)推銷公告》縣人民政府第六次人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室所需物質(zhì)推銷中標(biāo)公告》縣城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法服裝推銷公告》等。公開了政府集中推銷項(xiàng)目目錄、推銷結(jié)果及其監(jiān)督情況方面的信息。
如《縣2009年預(yù)算執(zhí)行情況和去年預(yù)算草案的演講》公開了政府財(cái)政預(yù)算、決算和實(shí)際支出以及審計(jì)情況方面的信息。
4政府機(jī)構(gòu)和人事
包括政府機(jī)關(guān)管理職能、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和直屬單位、負(fù)責(zé)人簡歷、人事任免以及公務(wù)員招考和錄用以及選任干部的條件、順序、結(jié)果等信息。公開了政府機(jī)關(guān)的管理職能及其調(diào)整、變化情況方面的信息。
二）公開形式
1互聯(lián)網(wǎng)
可向各行政機(jī)關(guān)提出政府信息公開申請，通過“中國”門戶網(wǎng)站的政府信息公開”子欄目可查閱縣級機(jī)關(guān)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主動公開的政府信息；通過“依申請公開”欄目。并查閱政府信息公開申請?zhí)幹玫臓顟B(tài)，去年通過各政府機(jī)關(guān)政府信息公開專欄查閱政府信息的達(dá)30萬人次，網(wǎng)上咨詢310人次，電話咨詢?nèi)藬?shù)580人次。
2政府公報(bào)
公布政府規(guī)范性文件23件。全年編制《縣人民政府公報(bào)》4期。
3新聞會
全年召開新聞會2次。
4縣電視臺
全年編發(fā)政務(wù)信息1460條。
5．公共查閱點(diǎn)
紙質(zhì)目錄1000余條、紙質(zhì)全文1000余件；電子目錄29條、電子全文29件。去年縣檔案館共接待公眾查閱政府公開信息4000余人次?？h檔案館已匯集了40個(gè)行政機(jī)關(guān)主動公開的政府信息。
三、依申請公開政府信息情況
由于我縣不斷加大了政府信息公開工作力度，近年來。擴(kuò)大了公開的范圍，拓寬了公開的渠道，申請人需要的相關(guān)信息均能從縣政府網(wǎng)站、部門網(wǎng)站了解到加之此項(xiàng)工作是項(xiàng)全新的領(lǐng)域，廣大群眾尚未解脫保守的索取信息習(xí)慣，因此去年未受理過依申請公開事項(xiàng)。
四、政府信息公開收費(fèi)及減免情況
此情況去年沒有呈現(xiàn)。
五、因政府信息公開申請行政復(fù)議、提請行政訴訟情況
全年沒有出現(xiàn)一起因政府信息公開申請行政復(fù)議或提請行政訴訟的事項(xiàng)。
六、主要問題和改進(jìn)措施
全縣政府信息公開工作雖取得了一定成果，去年。但行政機(jī)關(guān)主動公開政府信息內(nèi)容與公眾的需求還存在一些差距，公開形式便民性需要進(jìn)一步提高。結(jié)合工作中存在問題和不足，考慮從以下三個(gè)方面進(jìn)一步改進(jìn)：
一）繼續(xù)重點(diǎn)推進(jìn)與社會發(fā)展和人民群眾生活密切相關(guān)的政務(wù)公開。并探索相應(yīng)的工作機(jī)制。進(jìn)一步督促各公共企事業(yè)單位抓好政務(wù)公開工作，建立健全公示、聽證、投訴、處置以及社會評議、責(zé)任追究等制度。全面清理行政職權(quán)，認(rèn)真編制行政職權(quán)目錄和行政職權(quán)流程圖，并在網(wǎng)上。認(rèn)真編制《縣人民政府公報(bào)》及時(shí)公布縣政府及部門規(guī)范性文件。進(jìn)一步規(guī)范完善政務(wù)服務(wù)中心運(yùn)行制度和管理機(jī)制，建立健全村級代辦制度和體系，開展村級示范點(diǎn)建設(shè)，促進(jìn)政務(wù)公開向村級延伸。繼續(xù)抓好鎮(zhèn)、麻栗場鎮(zhèn)等州、縣政務(wù)公開示范點(diǎn)建設(shè)，建立健全示范點(diǎn)考核評估機(jī)制，設(shè)立獎懲方法。以縣政府網(wǎng)站為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門政務(wù)公開子網(wǎng)為結(jié)點(diǎn)，建立信息、文件查詢、投訴受理等多種服務(wù)為一體的政務(wù)公開網(wǎng)絡(luò)體系，以政務(wù)公開帶動辦事公開，以辦事公開帶動便民服務(wù)，進(jìn)一步推動政務(wù)公開與網(wǎng)上辦事和電子政務(wù)工作相結(jié)合。
二）進(jìn)一步加強(qiáng)對《條例》宣傳力度。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門舉行政務(wù)公開知識問答考試，開展政務(wù)公開宣傳周活動，匯編惠民政策并向群眾發(fā)放。縣政府門戶網(wǎng)站上增加信息報(bào)送、線咨詢、群眾問答、建議欄等特色版塊，加強(qiáng)與網(wǎng)民群眾的互動，及時(shí)了解群眾的呼聲。對于干部群眾關(guān)心的敏感問題，利用公告公示、社會聽證、網(wǎng)上等多種形式進(jìn)行公開。建立完善新聞會制度，對群眾反映多的敏感問題和重大事項(xiàng)，通過召開新聞會的方式進(jìn)行公開答復(fù)。
