物權(quán)法和土地法精選(九篇)

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第1篇：物權(quán)法和土地法范文

「關(guān)鍵詞土地、權(quán)利制度、土地使用權(quán)、他項(xiàng)物權(quán)

我國(guó)的土地權(quán)利制度已經(jīng)到了一個(gè)關(guān)鍵的發(fā)展階段。其中的原因，首先是經(jīng)濟(jì)體制在整體上已經(jīng)踏上了向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的更高級(jí)階段邁進(jìn)的步伐，土地的權(quán)利將更加深入，更加廣泛地進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制，這樣，改革初期從香港引進(jìn)的曾經(jīng)發(fā)揮過巨大作用的而現(xiàn)在越來越不滿足需要的土地批租制度，就必須從根本上予以更新。另外，目前正在醞釀制定物權(quán)法典，這是我國(guó)調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法律，以土地權(quán)利為核心的不動(dòng)產(chǎn)法將肯定是其最重要的內(nèi)容。另外土地法的制定也在積極地進(jìn)行。在這種形勢(shì)下研究設(shè)計(jì)土地權(quán)利制度，不但對(duì)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步的發(fā)展有現(xiàn)實(shí)意義，而且對(duì)未來民法典或者物權(quán)法典的立法將發(fā)生巨大影響。

1　發(fā)展我國(guó)土地權(quán)利制度的基本條件

由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和即將制定民法典或者民法物權(quán)法，目前我國(guó)的土地權(quán)利制度建設(shè)遇到了一個(gè)非常關(guān)鍵的發(fā)展階段。鑒于以土地權(quán)利為核心的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系對(duì)國(guó)家、民族以及整個(gè)社會(huì)的存在和發(fā)展所具有的重大政治經(jīng)濟(jì)意義，借制定民法典或者物權(quán)法，以及制定土地法的良好機(jī)會(huì)，發(fā)展、完善現(xiàn)行的土地權(quán)利體系，很有必要也很有意義，而且是我們法學(xué)家和實(shí)踐家們共同的責(zé)任。

在發(fā)展土地權(quán)利制度時(shí)，必須尊重和服從如下條件：

1.1　土地權(quán)利的整體設(shè)計(jì)， 必須符合建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的根本要求

大陸的經(jīng)濟(jì)體制必須建成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這是改革不可逆轉(zhuǎn)的目標(biāo)。以土地權(quán)利為核心的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系，都必須以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求為其根本使命。無庸諱言，目前的土地權(quán)利制度不能滿足這一要求。一個(gè)最為顯著的問題，是我國(guó)法律中的土地權(quán)利過于簡(jiǎn)單，只有土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押權(quán)，這一點(diǎn)既不符合土地具有多方面的用途、土地上的權(quán)利可以有多個(gè)層次的實(shí)際情況，也無法滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐的要求。再如，有些權(quán)利的類型并不是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求設(shè)立的，比如土地權(quán)利的多頭管理制度；還有一些權(quán)利的某些具體形式，不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，比如劃撥的土地使用權(quán)。另外，我們要建成的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，必須具有安全、可靠、公平的機(jī)制，而我們的登記制度顯然達(dá)不到這一要求。對(duì)這些不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求的制度，我們應(yīng)當(dāng)利用民法典或者物權(quán)法的制定之機(jī)進(jìn)行修正。

1.2　新型土地權(quán)利的設(shè)立， 不能違背憲法和實(shí)踐部門已經(jīng)接受的法律原則

根據(jù)憲法第9條、第10條、1988年憲法修正案第2條的規(guī)定，我國(guó)只許可兩種土地所有權(quán)存在，而且只許可農(nóng)村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)依征用的方式向國(guó)家土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換。這樣，憲法確立了不許可土地所有權(quán)市場(chǎng)存在的原則。同樣按照憲法的這些規(guī)定，1990年制定的“城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例”、1994年制定的“城市房地產(chǎn)管理法”中，確立了在國(guó)有土地所有權(quán)上以有償出讓的方式設(shè)立土地使用權(quán)、并許可這種進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的原則和體制。土地管理部門等政府機(jī)構(gòu)也是在這一體制基礎(chǔ)上運(yùn)轉(zhuǎn)的。這是我國(guó)土地權(quán)利發(fā)展的基本法律前提條件。目前，修改憲法，廢止它原來的土地制度的原則的觀點(diǎn)，是不切實(shí)際的，也是行不通的。所以未來土地權(quán)利的發(fā)展還必須尊重憲法所確立只許可國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的原則。在大陸法系的其他國(guó)家和我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，土地權(quán)利體系的設(shè)立是以土地所有權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)流通為前提條件的，此外法律規(guī)定可以在土地所有權(quán)之上建立地上權(quán)、永佃權(quán)、用益權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等權(quán)利類型，來滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的多方面的需求。因?yàn)槲覈?guó)不許可存在土地所有權(quán)市場(chǎng)，而只許可土地使用權(quán)市場(chǎng)，所以土地權(quán)利發(fā)展的法律基礎(chǔ)與大陸法系其他國(guó)家和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地權(quán)利的法律基礎(chǔ)有根本的區(qū)別，其土地權(quán)利體系也必然有很大的差異。但是直到目前，我國(guó)法學(xué)界的許多物權(quán)法學(xué)者對(duì)此似乎并無清楚的認(rèn)識(shí)，他們?nèi)匀粓?jiān)持在大陸建立以自物權(quán)即所有權(quán)為基礎(chǔ)、在所有權(quán)基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)用益物權(quán)（包括地上權(quán)等）和擔(dān)保物權(quán)的大陸法系傳統(tǒng)物權(quán)體系模式?！? 〕但是未來我國(guó)土地權(quán)利制度只能以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，而不能以土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，這一點(diǎn)是完全無法回避的。

1.3　土地權(quán)利體系必須符合國(guó)情

土地權(quán)利體系的建立，對(duì)國(guó)家及民族有重大政治經(jīng)濟(jì)意義，因此它必須符合國(guó)情。在當(dāng)代國(guó)際上，因國(guó)際交易越來越密切的原因，反映流通規(guī)則的各國(guó)合同法的發(fā)展逐漸趨向同一，各國(guó)法律互有不少借鑒甚至直接的移植。而以土地權(quán)利為核心的物權(quán)法自羅馬法以來，都是各國(guó)法律自成一套，立法者對(duì)本國(guó)的國(guó)情更為關(guān)注。我國(guó)土地權(quán)利制度的發(fā)展，自然也應(yīng)如此。我國(guó)土地國(guó)情，簡(jiǎn)單地說有三點(diǎn)：第一，我國(guó)目前仍然是農(nóng)業(yè)國(guó)家和農(nóng)民國(guó)家，故耕地的保護(hù)應(yīng)當(dāng)作為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)法制的原則，并應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的制度來實(shí)現(xiàn)這一原則。最近中央政府關(guān)于強(qiáng)化耕地保護(hù)的指示應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。因此，應(yīng)該把使用耕地的權(quán)利與使用建筑地的權(quán)利在法律上徹底分開。第二，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)機(jī)制的基礎(chǔ)，也是土地權(quán)利的基本國(guó)情。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制的前提下，土地權(quán)利將越來越廣泛地進(jìn)入市場(chǎng)。因此在國(guó)有土地使用權(quán)之外，應(yīng)當(dāng)許可其他可能的土地權(quán)利，如集體土地使用權(quán)也能進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制。目前法律對(duì)集體土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)是禁止的，至少是不鼓勵(lì)的，但卻無法防范這種土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)。第三，我國(guó)人多地少，適合人們活動(dòng)的土地極為有限，因此政府對(duì)土地的管理不可以放松。在土地權(quán)利制度中，應(yīng)該采納實(shí)質(zhì)主義登記原則以配合對(duì)土地權(quán)利的管理。因此，制定土地登記法非常必要。

1.4　土地權(quán)利應(yīng)與物權(quán)法中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系密切連接

民法是調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法，民法物權(quán)是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配關(guān)系的基本權(quán)利。因此土地權(quán)利的法律效力的基本淵源，將主要是民法典以及民法物權(quán)法。土地法中的土地權(quán)利的設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)注意與物權(quán)法的銜接。土地法中的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)與民法中的土地權(quán)利不但應(yīng)當(dāng)保持權(quán)利種類的一致，而且應(yīng)當(dāng)保持權(quán)利內(nèi)容的一致。尤其重要的是，土地權(quán)利制度應(yīng)當(dāng)遵從民法物權(quán)法的基本原則。如物權(quán)法定原則等。另外，自羅馬以來，世界各國(guó)均根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的各種物權(quán)主要是土地的物權(quán)，或者離不開土地物權(quán)的客觀實(shí)際狀況，在物權(quán)法中建立了以土地權(quán)利為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系。這一點(diǎn)已經(jīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的物權(quán)法所共同遵守的不動(dòng)產(chǎn)法理。因此，我國(guó)土地權(quán)利體系的設(shè)定，在涉及到其他不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利時(shí)，也應(yīng)當(dāng)服從這一法理。

2　我國(guó)土地權(quán)利制度發(fā)展的初步設(shè)想

目前我國(guó)民法的基本法民法通則，沒有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，更沒有詳盡的土地權(quán)利制度，該法中的財(cái)產(chǎn)法的規(guī)則，只能適用于動(dòng)產(chǎn)而不能適用于不動(dòng)產(chǎn)。這是當(dāng)時(shí)的歷史決定的。這些問題可以通過未來制定民法典或者物權(quán)法時(shí)獲得改進(jìn)。但是，制定民法典或者物權(quán)法，并不意味著不可以在民法之外發(fā)展、完善土地權(quán)利制度。事實(shí)上，民法典、物權(quán)法并不能解決全部問題。因此，我們完全可以在土地法中率先建立比較完善的土地權(quán)利制度，無論采取哪種方式，建立完善的土地權(quán)利制度可以從如下三個(gè)方面著想。

2.1　關(guān)于土地權(quán)利的總則性規(guī)定

在土地權(quán)利總則部分，無論是民法典、物權(quán)法還是土地法，都應(yīng)當(dāng)首先明確，土地權(quán)利制度的基礎(chǔ)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，因此土地權(quán)利法律制度的根本任務(wù)，是保障權(quán)利持有的安全和權(quán)利交易的安全，并滿足人民生活的需要。

在總則部分應(yīng)當(dāng)尤其強(qiáng)調(diào)，土地權(quán)利制度應(yīng)當(dāng)遵從如下基本原則：

權(quán)利法定原則　這一原則是大陸法系的物權(quán)法中普遍承認(rèn)的物權(quán)法定原則的體現(xiàn)，它的基本意義，即土地權(quán)利的類型只能由法律強(qiáng)制性規(guī)定，而不能由權(quán)利人隨意創(chuàng)設(shè)。根據(jù)這一原則，公民、法人所擁有的土地權(quán)利的內(nèi)容，只能是法律規(guī)定的內(nèi)容。權(quán)利法定原則的根據(jù)是這些權(quán)利的重要經(jīng)濟(jì)意義和政治意義，以及它們所具有的社會(huì)最基本的權(quán)利的性質(zhì)。因?yàn)樯鐣?huì)的其它權(quán)利都要直接或者間接地與這些權(quán)利發(fā)生必要的聯(lián)系，因此必須對(duì)這些權(quán)利確定明確而統(tǒng)一的內(nèi)容。從根本上說，這一原則是市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)必須統(tǒng)一的原則在土地權(quán)利制度上的體現(xiàn)。

權(quán)利絕對(duì)原則　這一原則是物權(quán)法中的物權(quán)絕對(duì)原則的體現(xiàn)。它的基本意義是，土地權(quán)利在本質(zhì)上屬于支配權(quán)，當(dāng)一個(gè)權(quán)利主體具有法律規(guī)定的某種土地權(quán)利時(shí)，其他的權(quán)利主體均不可能對(duì)同一權(quán)利客體擁有同樣的土地權(quán)利。這一點(diǎn)，也被稱為物權(quán)的絕對(duì)性或者對(duì)世性。因此，一個(gè)土地權(quán)利的權(quán)利人，可以因?yàn)樗鶕碛械臋?quán)利排斥他人對(duì)同一權(quán)利客體行使同一權(quán)利的主張。土地權(quán)利因?qū)儆谖餀?quán)，而物權(quán)必須是絕對(duì)權(quán)，這是財(cái)產(chǎn)權(quán)利本質(zhì)的體現(xiàn)。

登記原則　這一原則是物權(quán)公示原則的體現(xiàn)。其基本意義是，在設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅物權(quán)時(shí)，必須履行一個(gè)能讓外界承認(rèn)該權(quán)利變動(dòng)的程序。這一程序就是公示。公示原則是物權(quán)絕對(duì)性質(zhì)的必然結(jié)果。因物權(quán)有對(duì)世性，故法律在承認(rèn)物權(quán)對(duì)他人有排斥的的權(quán)利的同時(shí)，也要求該權(quán)利的各種變動(dòng)能向社會(huì)展示，以獲得社會(huì)的承認(rèn)，使得它的排斥他人的權(quán)利獲得社會(huì)的認(rèn)可。故物權(quán)的變動(dòng)必須遵守公示原則。然而物權(quán)的公示手段在動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)有重大的區(qū)別，動(dòng)產(chǎn)的公示是占有的交付，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示就是登記。故土地權(quán)利的各種變動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守公示原則。

目前我國(guó)法學(xué)界正在進(jìn)行應(yīng)該采納實(shí)質(zhì)主義登記還是應(yīng)該采納形式主義登記的討論。所謂實(shí)質(zhì)主義登記，即登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效有決定作用的立法體例。這種體例為德國(guó)、臺(tái)灣的法律所采納?！?〕按這種體例， 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。形式主義登記，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效，僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權(quán)變動(dòng)的效力。但是為交易安全的考慮，不經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不得對(duì)抗第三人。這種體例，為法國(guó)和日本的法律所采納?！?〕這兩種體例相比，不論是在法理上，還是在實(shí)踐效果上， 均應(yīng)是實(shí)質(zhì)主義登記為優(yōu)?！?〕

實(shí)質(zhì)主義登記的基本法理，即德國(guó)法學(xué)家薩維尼（Savigny ）所創(chuàng)立的物權(quán)理論。該理論的基本含義是，在一個(gè)物的權(quán)利移轉(zhuǎn)時(shí)，會(huì)出現(xiàn)至少是兩個(gè)法律行為，一個(gè)是債權(quán)行為，即當(dāng)事人之間建立將要轉(zhuǎn)移物權(quán)的法律關(guān)系的行為；另一個(gè)是物權(quán)行為，即實(shí)際發(fā)生的轉(zhuǎn)移物權(quán)的行為。后一個(gè)法律行為又被稱為物權(quán)契約或者物權(quán)合同。按照物權(quán)行為理論，物權(quán)契約必須有其外在的表現(xiàn)形式。德國(guó)民法學(xué)家和我國(guó)民法學(xué)家一致認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)契約，其外在形式就是登記?！?〕所以， 它們接受了登記要件主義的立法思想，他們的物權(quán)法在規(guī)定物權(quán)種種變動(dòng)法律條件時(shí)，均規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不經(jīng)登記不得生效的一般原則。現(xiàn)在這一原則已經(jīng)被我國(guó)法院和土地行政部門、房屋行政部門采納。

權(quán)利特定原則　該原則的意思是，土地權(quán)利的客體，必須是明確肯定的一宗土地，或者特定的數(shù)宗土地（如總括抵押或者共同抵押中的土地），或者是一宗土地中明確指定地面的土地權(quán)利份額。物權(quán)與債權(quán)的又一個(gè)根本特征是它的客體必須是明確肯定的，客體不明確不特定的，不能成立物權(quán)。這一原則當(dāng)然應(yīng)當(dāng)適用于土地權(quán)利。

順位原則　所謂順位，就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上以他們?cè)O(shè)立的時(shí)間先后所排列的順序中所占據(jù)的位置。任何一項(xiàng)土地權(quán)利上均可以設(shè)立多種其他的物權(quán)，比如其他大陸法系國(guó)家里，一項(xiàng)土地所有權(quán)之上，就可以在設(shè)立用益物權(quán)性質(zhì)的地上權(quán)同時(shí)，設(shè)立一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的抵押權(quán)。這一點(diǎn)是由土地的多用性和多值性決定的，是一個(gè)規(guī)律性現(xiàn)象。在我國(guó)未來的土地權(quán)利制度中，將會(huì)產(chǎn)生除土地所有權(quán)和土地使用權(quán)之外的其他土地權(quán)利形式，這些權(quán)利的產(chǎn)生將會(huì)滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活的多方面的需要。但是，這些權(quán)利的設(shè)定不是無序的，而是按照登記原則，并且在登記薄上以他們?cè)O(shè)定的時(shí)間先后排列為順序的。先成立的權(quán)利有絕對(duì)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的效力，后續(xù)順位的權(quán)利在優(yōu)先順位的權(quán)利實(shí)現(xiàn)后也有自己實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。所以，采納實(shí)質(zhì)主義登記原則、建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿（或者土地登記簿）并將其作為土地權(quán)利的根據(jù)，對(duì)保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的土地利用關(guān)系的安全合理發(fā)展具有重要意義。而采納這一原則，就必然會(huì)產(chǎn)生土地權(quán)利的順位原則。

2.2　關(guān)于土地登記制度

土地登記的基本法律淵源，是土地登記法（德國(guó)及臺(tái)灣），或者不動(dòng)產(chǎn)登記法（日本），不論其名為何，規(guī)范的對(duì)象都是一致的。從上文的探討可以看出，建立土地登記制度對(duì)土地權(quán)利制度的完善至關(guān)重要。因?yàn)椋诓杉{實(shí)質(zhì)主義登記原則的情況下，土地登記已經(jīng)成為土地權(quán)利變動(dòng)的程序性要件，故德國(guó)法學(xué)家們稱不動(dòng)產(chǎn)登記法是不動(dòng)產(chǎn)法的程序法。即為土地的法律行為，必須履行登記法規(guī)定的程序。即使是日本這樣不承認(rèn)實(shí)質(zhì)主義登記的國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記法也是作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的特別法而存在的?！?〕特別法的意思， 是其仍然是民法淵源的一部分而且有優(yōu)先適用的效力。故有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，就必須有不動(dòng)產(chǎn)登記法或者土地登記法。雖然我國(guó)目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的各種法律都要求進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但是還沒有一部不動(dòng)產(chǎn)登記法。因此，制定土地登記法，在我國(guó)已是非常必要的事情。將來制定的土地登記法，也是土地權(quán)利制度不可缺少的一部分。

按不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理，本文作者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在土地登記法的制定或者在制定土地法的登記制度時(shí)，提出并堅(jiān)持“五個(gè)統(tǒng)一”的原則。

統(tǒng)一法律依據(jù)　即我國(guó)只能制定一部統(tǒng)一的土地登記法，該法的名字可以稱為土地登記法（如德國(guó)或者臺(tái)灣的作法），也可以稱為不動(dòng)產(chǎn)登記法（如日本的作法）。我們不能違背法理，按照現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，對(duì)土地、建筑物（包括房屋）、森林、水面、灘涂、道路等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，分別制定登記法。即使制定的關(guān)于登記的法律稱為“土地登記法”，其所函蓋的業(yè)務(wù)，也應(yīng)包括其他的不動(dòng)產(chǎn)，如臺(tái)灣土地登記法第37條第1款規(guī)定的那樣。

統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)　在國(guó)際上，土地登記機(jī)關(guān)，在德國(guó)為屬于地方法院的土地登記局；在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局，地方法務(wù)局及其派出所；在瑞士，大多為各州的地方法院。這種作法，是以土地登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利，故登記應(yīng)與司法系統(tǒng)建立直接的關(guān)系。如在德國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的爭(zhēng)議直接進(jìn)入訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中已經(jīng)不必起訴，而是向上級(jí)法院直接上訴。我國(guó)歷史上制定民法之初也曾采用法院統(tǒng)一登記的作法，但后來因?yàn)槊駠?guó)初期司法的混亂而改為屬于行政機(jī)構(gòu)的地政局統(tǒng)一登記。此法延用在我國(guó)臺(tái)灣至今?！? 〕總之，考察世界各地的土地登記制度可以發(fā)現(xiàn)，關(guān)于土地的登記機(jī)關(guān)有兩個(gè)規(guī)律性的特點(diǎn)：土地登記機(jī)關(guān)一般具有程度不同的司法意義；登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。但是，目前我國(guó)關(guān)于土地登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面，而且其依據(jù)的法律也不同。這一點(diǎn)我們看一下1995年制定的“擔(dān)保法”就可明白。該法第42條明確規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記部門有四個(gè)，這些部門都是有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政管理部門；另外還有未明確所指的即第（二）項(xiàng)所說的“縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門”，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，必然損害經(jīng)濟(jì)發(fā)展和權(quán)利人的正當(dāng)利益。當(dāng)兩個(gè)或者兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)（這正是第42條的規(guī)定沒有解決的問題），不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，而且會(huì)擾亂正常的法律秩序。比如，抵押權(quán)因登記而成立，這是我國(guó)法律已經(jīng)確定的原則；但是如果兩個(gè)或者多個(gè)登記機(jī)關(guān)都要求當(dāng)事人在自己的機(jī)關(guān)登記，那么就不但會(huì)增加當(dāng)事人的經(jīng)費(fèi)開支，而且會(huì)造成抵押權(quán)（其它權(quán)利也一樣）的成立有多個(gè)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)而難以判斷其到底是何時(shí)成立的問題。如果此期間有第三人的權(quán)利納入登記，那么法律關(guān)系將更加混亂。

土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。而且將來的統(tǒng)一，必然是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)和為核心的統(tǒng)一，因?yàn)檫@是自羅馬以來一切建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)的共同作法，其理論根據(jù)是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán)，非直接針對(duì)土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利也必然是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)的，比如，獨(dú)立的房屋所有權(quán)必然建立在地上權(quán)之上?，F(xiàn)行體制中不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)非常分散、而且紛紛試圖脫離土地登記而獨(dú)立的情況，即不合法理，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，更不利于權(quán)利主體行使權(quán)利。這一現(xiàn)象，希望能夠早日克服。

統(tǒng)一登記效力　土地登記法應(yīng)當(dāng)依實(shí)質(zhì)主義登記的原則，統(tǒng)一規(guī)定登記的效力，并將其確定為各種具體的法律制度。土地使用權(quán)以及土地使用權(quán)上所負(fù)擔(dān)的他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立，是非常典型的物權(quán)設(shè)立行為，法律必須明確規(guī)定，這些權(quán)利的設(shè)立只能以登記作為其生效的必要條件，因此，重合同、輕登記的現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)?shù)玫郊m正。其他的土地權(quán)利變動(dòng)行為，如土地權(quán)利的移轉(zhuǎn)、變更和消滅等，也應(yīng)采納這一原則。另外，還應(yīng)根據(jù)這一原則建立必要的制度，如以登記權(quán)利為正確權(quán)利的制度等，這對(duì)保護(hù)土地權(quán)利的正常交易具有非常重要的意義。

統(tǒng)一登記程序　統(tǒng)一登記程序主要是對(duì)各地區(qū)而言。在土地登記法中，應(yīng)該統(tǒng)一登記的程序，以滿足統(tǒng)一大市場(chǎng)的需要。

統(tǒng)一權(quán)屬證書　即登記機(jī)關(guān)下發(fā)的土地權(quán)利文書應(yīng)當(dāng)具有統(tǒng)一性，而不能像現(xiàn)在這樣，存在著地權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書并行于社會(huì)的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加重了市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)之間的爭(zhēng)執(zhí)。故不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書必須統(tǒng)一，這一點(diǎn)在土地登記法中應(yīng)明確規(guī)定。

上述五個(gè)統(tǒng)一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不動(dòng)產(chǎn)法制的必然要求，是必須實(shí)現(xiàn)的原則。但是它們的實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是有先后順序的，即應(yīng)當(dāng)先統(tǒng)一立法、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，然后再統(tǒng)一權(quán)屬證書。在登記的法律不統(tǒng)一、機(jī)關(guān)不統(tǒng)一的情況下，簡(jiǎn)單地統(tǒng)一土地權(quán)利的權(quán)屬證書也是不合適的。

2.3　關(guān)于土地權(quán)利的細(xì)則

所謂土地權(quán)利的細(xì)則，就是關(guān)于土地權(quán)利的種種具體的制度。顯然，我國(guó)土地權(quán)利制度建設(shè)的核心內(nèi)容在這一部分。

關(guān)于土地所有權(quán)　目前我國(guó)所規(guī)定的兩種土地所有權(quán)仍然有保留的必要。因?yàn)?，?guó)家土地所有權(quán)的建立涉及政治體制問題和憲法修改問題，所以不能更動(dòng)。而農(nóng)民集體的土地所有權(quán)，現(xiàn)在不但發(fā)揮著巨大的經(jīng)濟(jì)功能，而且還發(fā)揮著對(duì)八億多農(nóng)民的生存到養(yǎng)老提供保險(xiǎn)的社會(huì)功能。因此，這種土地所有權(quán)也是不可以否定的。目前，我國(guó)體制決定了我國(guó)土地權(quán)利制度的發(fā)展不可能走以土地所有權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)為基礎(chǔ)的道路。

關(guān)于土地使用權(quán)　我國(guó)以土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)為基礎(chǔ)來構(gòu)筑整個(gè)社會(huì)土地權(quán)利休系，已經(jīng)有比較成功的經(jīng)驗(yàn)。比如，法律明確規(guī)定劃撥的土地使用權(quán)不可以進(jìn)入市場(chǎng)流通的規(guī)則，就是根據(jù)我國(guó)實(shí)際的正確經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。但是正如上文所言，目前的土地使用權(quán)，難以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和人民生活的需求。滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和人民生活需求的具體方法，一是對(duì)上述各種土地使用權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)界定，尤其是對(duì)歷史遺留的土地使用權(quán)再進(jìn)行認(rèn)真分析，不可一概認(rèn)為都是劃撥性的權(quán)利，不許其進(jìn)入市場(chǎng)流通。對(duì)那些實(shí)際上已經(jīng)形成獨(dú)立民事權(quán)利的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)許可其流通。二是應(yīng)當(dāng)許可在土地使用權(quán)上設(shè)立其他物權(quán)，即將土地使用權(quán)進(jìn)一步細(xì)化、明確化，滿足權(quán)利人多方面的需求。比如，可以考慮在土地使用權(quán)上設(shè)立建筑權(quán)和耕作權(quán)。其中，建筑權(quán)專指在土地的上下為各種建筑的權(quán)利，耕作權(quán)指對(duì)土地進(jìn)行種植、墾植、養(yǎng)殖的權(quán)利。這種劃分的好處，一是使得土地利用的目的非常明確，人們很容易了解土地權(quán)利的市場(chǎng)價(jià)值；二是方便管理，可以比較容易地實(shí)現(xiàn)耕地的強(qiáng)制保護(hù)。如果能夠進(jìn)行這樣的劃分，土地使用權(quán)就將成為我國(guó)一系列不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的總稱，其性質(zhì)如土地所有權(quán)一樣。而建筑權(quán)、耕作權(quán)則成為用益物權(quán)的具體形式。所謂權(quán)利明確化，就是要豐富各種權(quán)利制度的內(nèi)容，使得目前內(nèi)容粗糙的權(quán)利制度建成更加精確細(xì)密可以明確地進(jìn)行司法操作的制度，以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活的要求。

對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，與其不能依法禁止，不如依法放開流通。放開流通的方式，一是許可這種權(quán)利在公民、法人之間轉(zhuǎn)移，二是許可在這種權(quán)利上設(shè)立法律規(guī)定的他項(xiàng)權(quán)利。其效果與國(guó)有土地使用權(quán)不應(yīng)當(dāng)有較大的差別。在建立了嚴(yán)格的土地登記制度和完善的不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，農(nóng)村土地使用權(quán)的流通安全也是有充分保障的。當(dāng)然，法律對(duì)其流通也可能建立適當(dāng)?shù)墓芾碇贫取?/p>

關(guān)于他項(xiàng)權(quán)利　他項(xiàng)權(quán)利在我國(guó)現(xiàn)行法律指民法中的不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。其中用益物權(quán)其實(shí)就是土地使用權(quán)，在未來的立法中，它應(yīng)包括建筑權(quán)與耕作權(quán)兩種重要類型。所謂建筑權(quán)，即通常所說的地上權(quán)。地上權(quán)的德文原意， 就是建筑權(quán)（在德文中， 地上權(quán)的原文為Erbbaurecht，其中Erb，意思為土地，Bau，意思為建筑，Recht，意思為權(quán)利）。耕作權(quán)，將成為土地之上一系列種植、墾殖、養(yǎng)殖的權(quán)利的總稱。這兩種權(quán)利作明確區(qū)分之后，可以滿足我國(guó)區(qū)別建設(shè)用地和農(nóng)耕土地、強(qiáng)化耕地保護(hù)、保障建筑用地順利進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制的需要。

第2篇：物權(quán)法和土地法范文

一、物權(quán)法定的界定

現(xiàn)行物權(quán)制度之不足而需要重新構(gòu)建，其主要原因之一即是物權(quán)法定觀念的忽視和淡化。物權(quán)法定觀念的淡化并非僅指有關(guān)物權(quán)的欠缺，而重在法律本身所“定”的內(nèi)涵不或不完善。

物權(quán)法定作為物權(quán)立法的的基本結(jié)構(gòu)原則之一，其本身內(nèi)涵就應(yīng)有完整的體系性。物權(quán)法定究竟定在何處方為完整的體系？此關(guān)涉到一國(guó)物權(quán)法的基本構(gòu)思和物權(quán)法本身功能的發(fā)揮。對(duì)此，筆者以為物權(quán)法定，必須有四個(gè)方面：物權(quán)種類法定、物權(quán)內(nèi)容法定、物權(quán)效力法定和物權(quán)公示法定。（注：所謂物權(quán)法定，在德國(guó)稱為“物權(quán)的類型強(qiáng)制”，是指物權(quán)只能依法律強(qiáng)制性規(guī)定設(shè)立，當(dāng)事人不得依意思自由創(chuàng)設(shè)或變更物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力和公示。）

首先，物權(quán)的種類必須法定，即指當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)民法或其他法律所不認(rèn)可的物權(quán)類型。各國(guó)均以明確物權(quán)的種類為物權(quán)法體系構(gòu)造的第一要?jiǎng)?wù)，學(xué)說稱之為“類型強(qiáng)制”。物權(quán)種類能否切實(shí)地法定，關(guān)系到一國(guó)物權(quán)法體系構(gòu)建的合理性。在我國(guó)，物權(quán)種類法定涉及三方面：物權(quán)種類名稱的法定、物權(quán)種類產(chǎn)生途徑的法定、物權(quán)種類體系的法定。

物體種類名稱的法定，即指物權(quán)種類名稱的非約定性和科學(xué)性。所謂非約定性，換言之，“只允許當(dāng)事人按照法律規(guī)定的物權(quán)秩序確定他們之間的關(guān)系”（注：孫憲忠著：《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第79頁(yè)。）對(duì)于物權(quán)法領(lǐng)域而言，如法律無明文規(guī)定物權(quán)種類時(shí)，不可認(rèn)為，可以反面得出“法律無禁止即可允許當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)”的結(jié)論，恰恰相反，如法律沒有明文的某種物權(quán)類型的規(guī)定，只可解釋為法律禁止當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)此種物權(quán)。如不允許當(dāng)事人在他人的動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)設(shè)用益物權(quán)，不得創(chuàng)設(shè)擔(dān)保法所未規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人之間約定的所謂地役權(quán)不具有物權(quán)的效力。所謂科學(xué)性，即指物權(quán)種類術(shù)語(yǔ)上的確定和周嚴(yán)。概念的不周嚴(yán)，此點(diǎn)不僅表現(xiàn)為如物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)或用益物權(quán)概念本身在我國(guó)不存在，而被民法通則中使用的“與財(cái)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”所取代。而且表現(xiàn)在具體的各制度概念的不確定和含糊，如土地使用權(quán)即是一個(gè)內(nèi)涵與外延極為泛化難以確定的概念，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也是一個(gè)債權(quán)色彩濃厚的術(shù)語(yǔ)。

物權(quán)種類產(chǎn)生途徑的法定，實(shí)則是某種物權(quán)的具體產(chǎn)生方式。對(duì)此予以法定，關(guān)系到當(dāng)事人之間基于法律行為或法律行為以外的原因而發(fā)生的某種權(quán)利的有效性和法律后果。如在動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，基于先占、善意取得、時(shí)效取得等原因，究竟能否發(fā)生動(dòng)產(chǎn)上所有權(quán)的取得，我國(guó)尚無規(guī)定；在具體的用益物權(quán)上，基于出資、出租、入股、繼承、時(shí)效取得等究竟能否取得某種具體的用益物權(quán)，也有待立法的明定；在擔(dān)保物權(quán)上，于侵權(quán)之債、不當(dāng)?shù)美畟?、無因管理之債能否成立留置權(quán)，有待商榷等等。

物權(quán)種類體系的法定，關(guān)鍵是基于法定而產(chǎn)生的物權(quán)體系的合理性。一國(guó)物權(quán)體系的合理科學(xué)與否直接體系下的各制度的內(nèi)涵、外延的科學(xué)和制度功能的發(fā)揮。就我國(guó)現(xiàn)行的物權(quán)體系言，雖說初具規(guī)模，但無論從法律術(shù)語(yǔ)的嚴(yán)謹(jǐn)程度考量，還是從各類物權(quán)的具體效力范圍界定，或從相關(guān)物權(quán)類型的邏輯關(guān)系是否合理著手，均有含糊、雜亂、簡(jiǎn)單之感，難以發(fā)揮物權(quán)法的應(yīng)有功效，如現(xiàn)有的用益物權(quán)體系表現(xiàn)為制度分類的不合理和規(guī)范的重復(fù)如城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用和宅基地使用權(quán)以及資源使用權(quán)之間即是如此?；蚰承┲匾闹贫壬形匆?guī)定，如為各國(guó)所承認(rèn)的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)之間相互利用關(guān)系進(jìn)行更寬泛調(diào)節(jié)的地役權(quán)的欠缺等。

如何立足于我國(guó)的土地公有制的國(guó)情和相關(guān)的法律政策，勾勒出我國(guó)化的、穩(wěn)定的、本土化的物權(quán)體系，是我國(guó)物權(quán)法中的難點(diǎn)和立法的瓶頸所在。解決途徑無他，首先物權(quán)種類法定。

其次，物權(quán)內(nèi)容必須法定。即當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與物權(quán)法定內(nèi)容相異的內(nèi)容，否則無效。立法之所以強(qiáng)調(diào)物權(quán)內(nèi)容也須法定，其實(shí)質(zhì)是對(duì)物權(quán)種類法定的維持與鞏固，也是物權(quán)種類法定的邏輯要求。

如果當(dāng)事人在“名為法定的物權(quán)種類之下，任意創(chuàng)設(shè)實(shí)為法律所不允許的物權(quán)內(nèi)容”，則物權(quán)種類法定成為空談。正因?yàn)榇?，?dāng)事人不僅對(duì)于物權(quán)的種類須在法律所規(guī)定的范圍內(nèi)取舍，對(duì)于某種物權(quán)的內(nèi)容也應(yīng)基于物權(quán)法定，也不得逾越法律規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容的界限?；诖?，則要求物權(quán)法必須對(duì)各類物權(quán)類型的內(nèi)容有明確的規(guī)定，不至于當(dāng)事人無所適從，在活動(dòng)中舉步維艱。反觀我國(guó)現(xiàn)實(shí)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地承包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和保護(hù)均系于承包合同，此有悖物權(quán)內(nèi)容法定的要求。實(shí)質(zhì)上，承包經(jīng)營(yíng)合同只能充當(dāng)設(shè)立農(nóng)地使用權(quán)以及明確農(nóng)戶對(duì)集體承擔(dān)必要的費(fèi)用交納義務(wù)的一種形式。我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定的內(nèi)容須有明確的法律規(guī)定作為依據(jù)。作為用益物權(quán)，其共性在于：雖經(jīng)由債權(quán)合同而創(chuàng)設(shè)，但隨即與之絕緣，具有強(qiáng)烈的物權(quán)長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性的色彩，因此須于法律中明確其具體的權(quán)利義務(wù)，以在不動(dòng)產(chǎn)的所有人與用益物權(quán)人之間維持利益的均衡，避免物權(quán)法律關(guān)系過于復(fù)雜，避免不必要的紛爭(zhēng)迭起。對(duì)這些規(guī)定，當(dāng)事人不得以合同的約定加以變更?！岸遥r(nóng)地使用權(quán)一旦設(shè)立，便受到物權(quán)法的保護(hù)。集體與農(nóng)戶之間的合同權(quán)利義務(wù)的變更或爭(zhēng)議，除構(gòu)成物權(quán)法上的權(quán)利變更或消滅原因外，一般不影響農(nóng)戶的農(nóng)地使用權(quán)。農(nóng)民違反合同的，如果未違反物權(quán)法或土地法的規(guī)定，則應(yīng)按合同上的違約責(zé)任處理，而不必發(fā)生物權(quán)法上的后果?！保ㄗⅲ和跣l(wèi)國(guó)著：《土地權(quán)利研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年版，第183頁(yè)。）就擔(dān)保物權(quán)而言，無論法定抑或約定的擔(dān)保物權(quán)，均與債權(quán)息息相關(guān)，且從屬于主債權(quán)，但并不因此影響其物權(quán)的本質(zhì)，確保債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，只是其功能，非其性質(zhì)。（注：有關(guān)此問題，請(qǐng)?jiān)斠妱⒌脤挘骸稉?dān)保物權(quán)之物權(quán)性與債權(quán)性》，載《民法諸問題與新展望》，第332頁(yè)。）正因?yàn)榇?，?dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)移轉(zhuǎn)占有的抵押權(quán)或不移轉(zhuǎn)占有的質(zhì)權(quán)，至于約定本金或概括最高額抵押，也因?yàn)榉蔁o明確的規(guī)定及不符合該制度的本意而無效?？梢姡瑢W(xué)說上在承認(rèn)物權(quán)類型強(qiáng)制基礎(chǔ)上要求物權(quán)內(nèi)容不得創(chuàng)設(shè)，并稱之為“類型固定”，頗有其道理。

第3篇：物權(quán)法和土地法范文

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 二元土地制度 用益物權(quán) 房地一致 流轉(zhuǎn)

1 小產(chǎn)權(quán)房的概念及其產(chǎn)生的原因簡(jiǎn)析

通過對(duì)多種關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”概念的對(duì)比，為研究方便，本文沿用“小產(chǎn)權(quán)房”的概念作如下定義：“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在未經(jīng)國(guó)家征用的農(nóng)民集體所有的土地之上，未辦理土地出讓手續(xù)并交納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，出讓或轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或集體企業(yè)以外的單位或個(gè)人，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)等自行頒發(fā)權(quán)屬證明的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)上是“無產(chǎn)權(quán)房”，其產(chǎn)生和存在客觀上雖有合理性，但并不具備合法性基礎(chǔ)，因?yàn)榉缮系漠a(chǎn)權(quán)房的合法流轉(zhuǎn)是自由的，而小產(chǎn)權(quán)房恰恰不具有這一顯著特征。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因，本文認(rèn)為，首先，最根本的原因是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使。城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)導(dǎo)致了大量的購(gòu)房需求，而城鎮(zhèn)商品房較高的價(jià)格給小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展帶來了較大的契機(jī)，加上小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)沒有繳納相應(yīng)的土地出讓金以及相關(guān)的各種稅費(fèi)，使得小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格大大的低于商品房的價(jià)格，這就在一定程度，或者是從某種程度上可以說從很大程度上使小產(chǎn)權(quán)房備受開發(fā)者和購(gòu)房者的青睞。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，“小產(chǎn)權(quán)房”是不同利益主體趨利避害、相互博弈的產(chǎn)物，是市場(chǎng)機(jī)制要求對(duì)土地資源的配置發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的結(jié)果。

其次，關(guān)于法律層面的原因，一是我國(guó)法律規(guī)定了兩種不同的土地所有制度，即國(guó)有土地和集體所有土地，而且集體所有土地流轉(zhuǎn)受限制。二是《物權(quán)法》對(duì)《土地管理法》等特別法的準(zhǔn)用性規(guī)定。《物權(quán)法》第3條第3款、第4條確定了對(duì)國(guó)家、集體、私人的物權(quán)“一體對(duì)待、平等保護(hù)”的原則。但《物權(quán)法》第143條在規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)的同時(shí)，明確了“但法律另有規(guī)定的除外”；最后，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的“房地一致”原則，更進(jìn)一步地清晰地限制“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)。

最后，鑒于“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)占據(jù)了相當(dāng)大的市場(chǎng)份額，無論是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、開發(fā)商還是購(gòu)房者，普遍抱有“法不責(zé)眾”的心態(tài)，而政府也沒對(duì)其有明令禁止。

2從和諧法律體系中完善宅基地用益物權(quán)的充分合法流轉(zhuǎn)

首先，從《憲法》與《物權(quán)法》的關(guān)系上看，《憲法》第10條明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)包括國(guó)有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)， 由此條文來看，集體土地使用權(quán)似乎是可以轉(zhuǎn)讓的。我國(guó)《憲法》與《物權(quán)法》都規(guī)定“集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)”。但《物權(quán)法》對(duì)《土地管理法》等特別法的準(zhǔn)用性規(guī)定，卻在事實(shí)上修改了《憲法》和《物權(quán)法》中的平等保護(hù)這一原則。

其次，從《物權(quán)法》中用益物權(quán)之內(nèi)容本身不難看出，特別是建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)均同為用益物權(quán)，在建設(shè)用地上開發(fā)的房地產(chǎn)可以流轉(zhuǎn)，而宅基地事實(shí)上也是建造建筑物及構(gòu)筑物，其用途與建設(shè)用地并無二致；而且，在建設(shè)用地中，“房地一致”原則在事實(shí)上已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的處分行為?？傊?，在《物權(quán)法》的內(nèi)部也存在其自身的矛盾性規(guī)定，如果這些矛盾性規(guī)定繼續(xù)存在，將不利于物權(quán)法功能的充分完全發(fā)揮，甚至還可能產(chǎn)生許多負(fù)面的法律效果，其直接后果，就是現(xiàn)實(shí)生活中“小產(chǎn)權(quán)房放”流轉(zhuǎn)的自發(fā)、無序和失范狀態(tài)。這已經(jīng)不是在現(xiàn)行法律框架內(nèi)通過法律解釋即可解決的問題了。

3從物權(quán)作用本身論“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)有序的合法化

物權(quán)制度具有明晰產(chǎn)權(quán)、激勵(lì)約束、有序交易、化解風(fēng)險(xiǎn)等多種功能。對(duì)物權(quán)的保護(hù)越充分，物的價(jià)值就發(fā)揮的越完美。應(yīng)完善用益物權(quán)制度，使小產(chǎn)權(quán)房同商品房一樣能夠依法流轉(zhuǎn)。因?yàn)檗r(nóng)村集體土地用益物權(quán)權(quán)能不充分，允許城市土地搞房地產(chǎn)開發(fā)，卻禁止集體建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)，這樣的規(guī)定對(duì)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)自己的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利不利，相當(dāng)于剝奪了農(nóng)民獲取最高的市場(chǎng)收益機(jī)會(huì)。而且，農(nóng)村中有很多人外出打工，有些已經(jīng)在城鎮(zhèn)有了住房，不允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致大量空置房的出現(xiàn)。這造成了資源的浪費(fèi)，阻礙了農(nóng)民利益的實(shí)現(xiàn)。相反，允許將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，可以使產(chǎn)權(quán)房在更大范圍內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰，以市場(chǎng)無形之手鞭策小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)更加有序，建筑質(zhì)量更有高。同時(shí)，也有利于農(nóng)民獲取宅基地的最大收益，緩解城鎮(zhèn)的住房問題、降低房?jī)r(jià)，有助于城市化進(jìn)程的加快，打破城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)。

4“小產(chǎn)權(quán)房”有序合法化的法律對(duì)策分析

4.1完善法律體系，促進(jìn)法律體系內(nèi)部和諧

徹底消除《物權(quán)法》中用益物權(quán)與《憲法》中平等保護(hù)原則相違背的內(nèi)容，達(dá)到《物權(quán)法》與《憲法》的外部和諧以及《物權(quán)法》中關(guān)于用益物權(quán)內(nèi)容的內(nèi)部和諧。鼓勵(lì)各地方政府推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房制度改革試點(diǎn)工作，并將成熟作法通過立法形式進(jìn)行固化。盡快徹底修改和完善《土地管理法》，賦予農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)依法自行流轉(zhuǎn)合法地位。

4.2加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的法律監(jiān)管

即使小產(chǎn)權(quán)房獲得同商品房相同的流轉(zhuǎn)權(quán)，其發(fā)展和可能不會(huì)太迅速。主要原因在于，相對(duì)于商品房，小產(chǎn)權(quán)房本身存在著諸多缺陷。其中，最主要的缺陷就是小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問題。因此，小產(chǎn)權(quán)房（這個(gè)名詞只是暫時(shí)的，以后將隨著用益物權(quán)平等而消失）要想獲得更大更迅速的發(fā)展，在小產(chǎn)權(quán)房的具體建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，如從勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工建設(shè)以及工程監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)均應(yīng)像商品房建設(shè)那樣，接受《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 》等法律的嚴(yán)格監(jiān)督，以保證小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量安全。

4.3建立完整的制度協(xié)調(diào)體制

小產(chǎn)權(quán)房制度的改革不是一個(gè)孤立的問，而是牽涉到一系列復(fù)雜的利益分配問題。尤其是土地出讓的收益分配問題。因此，應(yīng)堅(jiān)持綜合改革的方針，建立和完善包括集體所有建設(shè)用地使用權(quán)主體制度、收益分配制度、相關(guān)法律監(jiān)管制度等在內(nèi)的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度，以及土地定級(jí)估價(jià)制度、價(jià)格管理制度、土地市場(chǎng)交易制度等相關(guān)配套制度，以全面推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房（將來的商品房）全面有序發(fā)展。進(jìn)一步完善建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度與耕地保護(hù)制度、土地利用規(guī)劃制度、土用途管制制度的合理銜接，實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地立法體系的統(tǒng)一穩(wěn)定和內(nèi)在和諧。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：物權(quán)法和土地法范文

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地制度;對(duì)策建設(shè)

中圖分類號(hào):D912.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1004-1605(2010)06-0079-03

一、現(xiàn)行農(nóng)村土地制度的缺陷

由于我國(guó)土地存在國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)的雙重劃分,同時(shí)還牽涉到國(guó)家土地政策、保護(hù)農(nóng)民利益等其他問題,我國(guó)農(nóng)村土地權(quán)益法律制度中還存在不盡如人意的地方。

1.農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體含糊不清,農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的權(quán)利得不到法律的有效保護(hù)?！锻恋毓芾矸ā返?0條規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理,已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組經(jīng)營(yíng)管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理?！倍睹穹ㄍ▌t》第74條第二款只規(guī)定了“村農(nóng)民集體所有”和“鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”,這兩種所有權(quán)主體,對(duì)村民小組未加規(guī)定?！锻恋爻邪ā返?2條只規(guī)定了“村農(nóng)民集體所有”和“村內(nèi)兩個(gè)以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有”兩種所有權(quán)主體,而取消了原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的主體地位。這樣導(dǎo)致了原來由鄉(xiāng)一級(jí)農(nóng)民集體所有的土地主體缺位的問題。從實(shí)際情況看,關(guān)于農(nóng)村集體土地,現(xiàn)在很少有明確的土地權(quán)屬確認(rèn)工作,國(guó)土部門也很少發(fā)放集體土地使用證。在征地時(shí),往往是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或縣以上政府與投資者具體商量土地的征用問題,決定土地的征用價(jià)格等,村、組僅僅是根據(jù)上級(jí)的決定補(bǔ)辦一下手續(xù),村、組沒有實(shí)際的決定權(quán)。

新出臺(tái)的物權(quán)法雖然給出了集體所有權(quán)的范圍,指出了集體所有權(quán)的主體,也規(guī)定了集體所有權(quán)的行使和集體成員的監(jiān)督權(quán)利問題。但是,物權(quán)法沒有界定集體所有權(quán)主體性質(zhì),因此,無法明確集體所有權(quán)主體與其成員農(nóng)民間的權(quán)利義務(wù),這些妨礙了集體經(jīng)濟(jì)組織積極有效地參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng),如村民小組的資格認(rèn)定,村民的資格確認(rèn),村委會(huì)與村經(jīng)濟(jì)合作組織的關(guān)系認(rèn)定,等等,仍屬于法律的空白。

2.農(nóng)民土地使用權(quán)問題。當(dāng)前我國(guó)的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度基本上是建立在家庭聯(lián)產(chǎn)承包制基礎(chǔ)上的制度,即所謂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。就農(nóng)村土地使用權(quán)制度而言,新出臺(tái)的物權(quán)法作出了許多進(jìn)步的規(guī)定,在農(nóng)村土地使用權(quán)制度的完善上取得了一些積極的進(jìn)展。但是與此同時(shí),物權(quán)法也留下了諸多未解的難題。

關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)問題?！段餀?quán)法》將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)明確界定為物權(quán)中用益物權(quán)之一種,把農(nóng)村的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)放在了更高的法律地位上,給土地承包經(jīng)營(yíng)人更為全面的保護(hù)。但也有一些問題沒能得到解決:首先,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)最長(zhǎng)可達(dá)70年,但70年后將如何處置。這種擔(dān)心在于兩條:一是年限過后土地被收回,自己所有的權(quán)益何以得到保障;二是即便不被收回,是不是還得交一筆不可預(yù)知的費(fèi)用。這些問題,農(nóng)民都沒得到回答。其次,《物權(quán)法》對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的范圍界定模糊。《物權(quán)法》第11章“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”第125條提到“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”,這樣一來,物權(quán)法所調(diào)整的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主要是通過家庭承包方式而形成的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和通過其他方式承包并經(jīng)依法登記而形成的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),而通過其他方式承包并未經(jīng)登記而形成的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)則是模糊的,這將會(huì)直接帶來權(quán)利的規(guī)范和使用上的困難。第三,其他方式承包經(jīng)依法登記取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)無完善法律規(guī)范適用。根據(jù)《物權(quán)法》第11章“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”11個(gè)條文分析,直接規(guī)定“其他方式承包”只有1個(gè)條文,即《物權(quán)法》第133條;《物權(quán)法》其他條文主要規(guī)范和調(diào)整“家庭承包”的?！段餀?quán)法》第133條規(guī)定:“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地,依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定,其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)”?！段餀?quán)法》只規(guī)定通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地,而取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn),沒有涉及其他內(nèi)容。完整的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法律制度,應(yīng)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念、標(biāo)的、主體、客體、內(nèi)容、期限、設(shè)立、變更、流轉(zhuǎn)和消滅等內(nèi)容,而《物權(quán)法》對(duì)其他方式承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的上述法律制度內(nèi)容幾乎沒有涉及,不利于通過《物權(quán)法》法律規(guī)范調(diào)整“其他方式承包”取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí),《農(nóng)村土地承包法》對(duì)其他方式承包取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的上述法律制度內(nèi)容規(guī)定也很少,其內(nèi)容(法定內(nèi)容)、期限、變更、消滅等幾乎沒有規(guī)定,其他方式承包經(jīng)依法登記取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)法律規(guī)范的適用仍屬空白。

關(guān)于農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)問題。《物權(quán)法》第42條規(guī)定,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí),《物權(quán)法》對(duì)征收補(bǔ)償作出了明確具體的規(guī)定,征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。但這些規(guī)定也存在問題。首先,“公共利益需要”缺乏明確界定?，F(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”,或界定哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”,從而導(dǎo)致在實(shí)際操作中,國(guó)家機(jī)關(guān)以“公共利益需要”作為不當(dāng)征地的最好理由,把公共利益外延到所有經(jīng)濟(jì)建設(shè),把所有市場(chǎng)主體的商業(yè)投資亦視為公共利益的需要,從而頻繁使用征收手段。事實(shí)上,土地被征收后,由哪些具體的建設(shè)項(xiàng)目來使用被征之地具有很大的隨意性,往往是誰(shuí)申請(qǐng)使用,就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰(shuí)使用,這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。正是農(nóng)村土地征收的“公共利益需要”界定不明,出現(xiàn)農(nóng)民本不應(yīng)該失去土地卻失去土地的情形;也導(dǎo)致土地征收中出現(xiàn)不規(guī)范的情形增多,進(jìn)而損害了農(nóng)民的合法權(quán)益。

完善農(nóng)村土地制度的構(gòu)想

要以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化為取向,研究農(nóng)民與土地的利益關(guān)聯(lián),構(gòu)建以土地法律制度為核心的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)法律制度,為新農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供法律保障。在二元結(jié)構(gòu)的社會(huì)背景下,農(nóng)民作為一種身份是與農(nóng)村土地捆綁在一起的,從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的人就是農(nóng)民?？梢?在傳統(tǒng)農(nóng)村,農(nóng)民、土地、農(nóng)業(yè)是三位一體地糾纏在一起的。在這種狀態(tài)下,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)主要是以農(nóng)業(yè)勞動(dòng)為主體的自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)。新農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)建設(shè)是以建立有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(憲法第十五條)為背景的,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化是健全社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。在現(xiàn)實(shí)中,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的核心問題是建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的土地物權(quán)制度,必須注意以下問題:第一,確立農(nóng)民的法律主體地位,從而使農(nóng)民法律資格認(rèn)定與土地相脫離。第二,建立符合社會(huì)主義物權(quán)制度,使土地真正地成為一種市場(chǎng)資源在全社會(huì)進(jìn)行有效的配置。第三,從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)不再是一種身份的象征,而是一種社會(huì)職業(yè),全體公民都依法享有從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的權(quán)利。第四,在土地市場(chǎng)化的過程中,土地主要是體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)功能,過去農(nóng)村土地所承載的其他功能特別是“政治功能”將隨之弱化或者缺位,此時(shí),必須建立、健全相應(yīng)的法律制度來承載由原先的土地制度所承載的政治功能。

1.要正確認(rèn)識(shí)農(nóng)民這個(gè)最大的利益主體,尊重農(nóng)民新農(nóng)村建設(shè)主體的法律地位,徹底摒棄視農(nóng)民為二等公民的錯(cuò)誤思想觀念,樹立農(nóng)民與市民平等的觀念,給農(nóng)民以“憲法關(guān)懷”和“完全的國(guó)民待遇”,這是確保農(nóng)民土地權(quán)益的社會(huì)思想基礎(chǔ)。保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益是法治社會(huì)的應(yīng)有之意,也是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的基本要求。如果在立法的觀念上不改變鄙視和輕視農(nóng)民的慣性思維,農(nóng)民的土地權(quán)益就不會(huì)受到法律的充分保護(hù),執(zhí)法活動(dòng)也會(huì)因此而大打折扣。

2.依法確認(rèn)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體,徹底解決權(quán)利主體虛位的弊端。筆者同意“農(nóng)民集體即村民小組”的觀點(diǎn),因?yàn)榇迕裥〗M擁有絕大部分耕地的所有權(quán),是最大的集體土地所有權(quán)主體。農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體的實(shí)在化,可以有效杜絕少數(shù)人的操控和鄉(xiāng)村干部的土地尋租行為,從而實(shí)現(xiàn)私權(quán)利對(duì)公權(quán)力及準(zhǔn)公權(quán)力的制約。其次,用法律公平界定農(nóng)民集體土地所有權(quán)的內(nèi)容和范圍,保護(hù)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的完整性、獨(dú)立性和穩(wěn)定性,使其成為與國(guó)家土地所有權(quán)平等的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。再次,依法嚴(yán)格界定“公共利益”的概念和范圍,徹底解決以“公共利益”為名為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目行土地征收之實(shí)的問題。

3.強(qiáng)化國(guó)家對(duì)集體土地的用途管理制度,讓政府退出對(duì)農(nóng)民土地利益的角逐,從而切斷國(guó)家對(duì)農(nóng)民集體土地實(shí)質(zhì)上的控制,真正還權(quán)于農(nóng),依法確立和形成有利于城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的利益格局。同時(shí),將以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目的土地供應(yīng)交給市場(chǎng),讓農(nóng)民參加與買方平等協(xié)商土地供應(yīng)價(jià)格的談判,確保其真正享有土地物權(quán)的價(jià)值和利益,讓政府退出對(duì)農(nóng)地利益的角逐,使其通過稅收手段管理土地的市場(chǎng)交易,真正履行其市場(chǎng)裁判者的應(yīng)有職能。

第5篇：物權(quán)法和土地法范文

關(guān)鍵詞：集體土地所有權(quán)制度；不可分共同共有；所有權(quán)主體；農(nóng)民利益

一、我國(guó)現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度的弊端

農(nóng)村實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度以后，土地所有權(quán)與使用權(quán)逐漸分離，使用權(quán)成為相對(duì)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到了農(nóng)民個(gè)人手中，集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)變成農(nóng)戶分散經(jīng)營(yíng)，但土地所有權(quán)仍然保持著所形成的格局，即仍歸集體所有。[1]盡管集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體，但農(nóng)民集體沒有一個(gè)人格化的組織彰顯其主體地位，并且國(guó)家對(duì)集體土地所有權(quán)的限制過嚴(yán)，從而導(dǎo)致現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度出現(xiàn)了主體虛位、權(quán)能殘缺及效力不強(qiáng)等一系列弊端。

集體土地所有權(quán)主體虛位是指農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體在法律上徒有虛名的狀況。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體土地所有權(quán)的主體是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體或村民小組農(nóng)民集體。但集體是一個(gè)抽象的概念，其內(nèi)涵模糊不清。從現(xiàn)實(shí)情況來看，農(nóng)民集體自創(chuàng)立以來一直缺乏明確和健全的組織機(jī)構(gòu)，無法形成自己獨(dú)立的意志，作為農(nóng)民集體的成員不能通過法定程序行使自己的權(quán)利，其實(shí)質(zhì)上形同虛設(shè)。[2]由于所有權(quán)主體不明，集體所有成了既非法人所有、又非集體成員個(gè)人共有的高度抽象化了的懸空狀態(tài)所有，集體成員缺乏對(duì)土地的有效介入和控制，從而造成農(nóng)民利益得不到有效保障。

所有權(quán)是民事主體依法以占有、使用、收益、處分等方式對(duì)其物所享有的全面支配的權(quán)利。[3]土地所有權(quán)是一種特殊的財(cái)產(chǎn)權(quán)，但仍具有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的基本特性。然而，我國(guó)法律通過土地規(guī)劃、用途管制、建設(shè)用地行政審批、土地征用等制度過分限制了集體土地所有權(quán)的行使，使其成為一種權(quán)能不完全的所有權(quán)。首先，使用權(quán)殘缺。集體所有的土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而對(duì)于房地產(chǎn)等有巨大經(jīng)濟(jì)效益的用途則嚴(yán)格禁止。其次，收益權(quán)殘缺。一方面由于農(nóng)地受到土地用途管制原則的限制只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其收益大為降低；另一方面國(guó)家通過低價(jià)征購(gòu)農(nóng)產(chǎn)品拿走了大量土地收益。最后，處分權(quán)殘缺。[4]集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租用于非農(nóng)業(yè)用途，其土地發(fā)展權(quán)被剝奪。法律的過多限制與政府的過多干預(yù)造成了集體土地所有權(quán)權(quán)能殘缺和權(quán)利行使方式單一，降低了土地價(jià)值，削弱了土地的融資功能，不適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展的需要。

二、變革集體土地所有權(quán)制度的理論創(chuàng)新

我國(guó)現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度由于弊端明顯，改革已勢(shì)在必行，但是在徹底變革的風(fēng)險(xiǎn)與利益無法預(yù)測(cè)時(shí)，以任何暴風(fēng)驟雨式的運(yùn)動(dòng)來改變集體土地所有權(quán)的做法不僅是不可取的，而且是危險(xiǎn)的。[5]因而需要按照改革穩(wěn)定穩(wěn)妥的要求，把我國(guó)的特殊國(guó)情與傳統(tǒng)民法理論結(jié)合起來，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上指導(dǎo)集體土地所有權(quán)制度的重構(gòu)。筆者認(rèn)為，創(chuàng)立不可分共同共有土地權(quán)利制度切實(shí)可行，它符合我國(guó)當(dāng)前國(guó)情的需要。

我國(guó)的集體土地所有權(quán)是一種類似于總有而獨(dú)具特色的所有權(quán)形態(tài)。[6]總有是指多數(shù)人結(jié)合而不具有法律上人格的共同體，以團(tuán)體資格對(duì)特定之物享有所有權(quán)，其成員享有收益利用權(quán)的制度。這種制度會(huì)產(chǎn)生主體模糊的現(xiàn)象。任何一種權(quán)利必須和一定的明確的主體相結(jié)合，權(quán)利的存在方有意義。因此，集體土地所有制應(yīng)變革為一種權(quán)利主體明確的特殊共有——不可分共同共有。

共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人基于某種共同關(guān)系，而共同享有某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)[7]；或者因一定原因成立共同關(guān)系之?dāng)?shù)人，基于其共同關(guān)系，而共享一物之所有權(quán)者謂之共同共有[8]。

不可分共同共有是指兩個(gè)以上的權(quán)利主體，基于某種共同關(guān)系或法律規(guī)定，對(duì)于同一項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)不分份額且不能分割，但平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其特征是：所有權(quán)是一個(gè)，而不是多個(gè)；共有關(guān)系的主體即所有人不具有單一性，是兩個(gè)以上；依據(jù)共同關(guān)系或法律規(guī)定而發(fā)生；客體是同一項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)；財(cái)產(chǎn)不分份額且不能分割；權(quán)利主體對(duì)財(cái)產(chǎn)平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。創(chuàng)立不可分共同共有的意義在于：

首先，它有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地關(guān)系，維護(hù)社會(huì)主義公有制。公有和私有的劃分標(biāo)準(zhǔn)有二：其一是從所有權(quán)的主體劃分，若權(quán)利主體是個(gè)人，則屬私有，權(quán)利主體是多人，則屬公有；其二是從財(cái)產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)劃分，若財(cái)產(chǎn)屬于公共需要和公益目的，則屬公有，反之為私有。[9]我國(guó)衡量公私的標(biāo)準(zhǔn)是前者，那么集體土地由一定社區(qū)范圍內(nèi)的成員共有就沒有改變社會(huì)主義公有制的性質(zhì)。并且這種特殊共有的財(cái)產(chǎn)不能分割，可以長(zhǎng)期存在，沒有必要擔(dān)心私有化的產(chǎn)生。

其次，它明確了集體土地所有權(quán)的主體，有利于農(nóng)民利益的保護(hù)?，F(xiàn)行的集體土地所有制是一種團(tuán)體所有，集體作為單一主體享有所有權(quán)，農(nóng)民個(gè)人不享有所有權(quán)。變革為不可分共同所有，集體土地的權(quán)利主體是每一位集體成員，農(nóng)民對(duì)集體土地?fù)碛械氖敲鞔_的所有者權(quán)利，農(nóng)民享有的土地使用權(quán)是所有者行使的自物權(quán)，而不是基于承包合同基礎(chǔ)上的用益物權(quán)。這樣，農(nóng)民土地權(quán)利的保護(hù)就更有據(jù)可依，從而不會(huì)出現(xiàn)像征地補(bǔ)償款留于集體而農(nóng)民無法享有的情形。

再次，它有利于用物權(quán)制度規(guī)范土地權(quán)利，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是資源配置的高效率機(jī)制，其要求主體特定，權(quán)利明確。不可分共同共有土地權(quán)利制度可基本滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。盡管在我國(guó)當(dāng)今社會(huì)制度下，土地所有權(quán)不得買賣，但是，我們可以將土地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的可交易的財(cái)產(chǎn)權(quán)，利用物權(quán)法加以改造，通過土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、折價(jià)入股等多種方式，參與市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，讓其發(fā)揮土地所有權(quán)的功能，從而達(dá)到推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作、促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的目的。

三、不可分共同共有：走出集體土地所有權(quán)變革困境的最佳選擇

當(dāng)代中國(guó)，在農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的變革問題上，無論是實(shí)行農(nóng)村土地私有化、國(guó)有化、股份化，還是國(guó)家、集體、個(gè)人三者所有并存，都因?yàn)榇嬖诟鞣N各樣的缺陷而不足取。于是在承認(rèn)農(nóng)民既得利益和保持農(nóng)村社會(huì)安定的前提下，選擇不可分共同共有方案是符合我國(guó)人多地少基本國(guó)情的最佳選擇。改革的初步設(shè)想是：

1.明確集體土地的權(quán)利主體。農(nóng)民集體所有就是一定社區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民共同所有。對(duì)于土地這一特殊財(cái)產(chǎn)，規(guī)定為不可分共有財(cái)產(chǎn)，集體土地所有權(quán)主體是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的每一個(gè)成員。這樣，農(nóng)民個(gè)人對(duì)集體土地就享有了共有權(quán)，農(nóng)民成了土地的主人，對(duì)土地平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2.健全行使共有財(cái)產(chǎn)管理權(quán)的組織機(jī)構(gòu)。雖然集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的每一位成員，但對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)必須有一個(gè)健全的組織機(jī)構(gòu)來行使管理權(quán)。在民主選舉、民主決策、民主監(jiān)督、民主管理的基礎(chǔ)上改革原有的集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)村自治組織不失為一條捷徑。根據(jù)各地實(shí)際，在尊重農(nóng)民自的前提下可以選擇村委會(huì)或村民小組作為管理機(jī)構(gòu)，法律應(yīng)承認(rèn)其為一個(gè)獨(dú)立的民事法律主體。在這種管理體制中，集體成員當(dāng)然享有參與決策的權(quán)利與選任和罷免管理人員的權(quán)利。對(duì)于任何組織或個(gè)人侵害集體成員利益，法律應(yīng)賦予被侵害者訴權(quán)來保障其合法權(quán)利。

3.完善集體土地所有權(quán)的權(quán)能和權(quán)利行使方式。集體所有權(quán)與國(guó)家所有權(quán)在法律上地位是平等的，具有所有權(quán)的全部權(quán)能，集體土地使用權(quán)應(yīng)同樣可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。農(nóng)民作為享有共有權(quán)的集體成員應(yīng)享有永久性的土地使用權(quán)，而不是有期限的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。我們應(yīng)考慮在國(guó)家統(tǒng)一的監(jiān)管體系下，開放集體土地一級(jí)市場(chǎng)，允許集體土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，發(fā)揮土地的市場(chǎng)價(jià)值，使其進(jìn)入市場(chǎng)優(yōu)化配置的軌道，從而促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

4.限定集體土地的公法義務(wù)。傳統(tǒng)民法認(rèn)為所有權(quán)人對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有充分自；在現(xiàn)代社會(huì)，立法指導(dǎo)思想由個(gè)人本位向社會(huì)本位轉(zhuǎn)變，社會(huì)利益作為一種價(jià)值載體被引入所有權(quán)制度，所有權(quán)承擔(dān)一定的公法義務(wù)也就成為必然。但這種義務(wù)必須合理適度，否則所有權(quán)人的利益會(huì)受到嚴(yán)重傷害。集體土地所承載的公法義務(wù)主要是：保證用于農(nóng)業(yè)用途的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)的耕地面積不減少，確保國(guó)家糧食安全。因此，必須對(duì)集體土地重新規(guī)劃分類。筆者認(rèn)為集體土地應(yīng)該規(guī)劃為：(1)基本農(nóng)田用地，(2)宅基地與公益事業(yè)用地，(3)資源性土地(包括草原、林地、水面、礦藏地)，(4)經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地?；纳?、荒坡、荒溝、荒灘、自留地、自留山以及沒有劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他少量耕地應(yīng)劃入經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，賦予農(nóng)民“土地發(fā)展權(quán)”，可以用于二、三產(chǎn)業(yè)，幫助農(nóng)民脫貧致富。對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓因區(qū)位優(yōu)勢(shì)而獲得的巨大利益，可以征收一定比例的社會(huì)保障統(tǒng)籌基金用于全國(guó)農(nóng)村醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障事業(yè)，以平衡不同地區(qū)的利益差別。

5.改革土地法律管理體系。當(dāng)前，我國(guó)的土地法律管理體系是一種以行政管理為主，而不是以保障土地權(quán)利人的權(quán)利為核心的法律體系。這與土地集體所有的現(xiàn)實(shí)不符。實(shí)際上，土地法律管理體系應(yīng)是一種綜合法制體系，國(guó)家的管理應(yīng)主要集中在基本農(nóng)田保護(hù)以及國(guó)家因公益目的對(duì)集體土地征收征用與環(huán)境保護(hù)上，而對(duì)于集體土地的處分，除要求遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃外，要基于國(guó)情給予合理引導(dǎo)。同時(shí)法律必須明確，政府應(yīng)以指導(dǎo)、扶持、服務(wù)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的發(fā)展為其主要經(jīng)濟(jì)職能，杜絕政府對(duì)集體土地利用的不當(dāng)干預(yù)，把政府的管理轉(zhuǎn)到宏觀調(diào)控上來。

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[7]唐德華.民法教程[M].北京：法律出版社，2000：169.

第6篇：物權(quán)法和土地法范文

一、土地征收與土地征用土地征收與土地征用具有相似性，但并非同一概念。兩者的相似性，在于土地征收和土地征用都是國(guó)家以公權(quán)力強(qiáng)制地對(duì)他人的土地權(quán)利予以剝奪，使得他人的土地權(quán)利因征收或征用而消滅或終止。一般認(rèn)為，土地征收為國(guó)家根據(jù)公共利益需要而行使公權(quán)力，以補(bǔ)償為條件，強(qiáng)制取得他人的土地所有權(quán)，他人的土地所有權(quán)因國(guó)家的征收而消滅。（注：這方面的見解一般相同。如梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究》（上），法律出版社，1998年版，第330頁(yè)；張曼?。骸锻恋胤ā?，臺(tái)1996年版，第494頁(yè)。）如他人的土地所有權(quán)并不消滅，則不能謂之征收。就土地征用而言，則是國(guó)家因公共事業(yè)的需要，以給予補(bǔ)償為條件，對(duì)他人土地所有權(quán)以外的土地他項(xiàng)權(quán)利為利用，待特定公共事業(yè)目的完成時(shí)，仍將土地歸還原土地所有人。（注：張曼?。骸锻恋胤ā?，臺(tái)1996年版，第494頁(yè)。）他人的土地所有權(quán)并不因國(guó)家的征用行為而消滅。

在現(xiàn)代法制國(guó)家，無論是土地征收，還是土地征用，皆需要有明確的法律依據(jù)，自不待言。土地征收或土地征用具有明確的法律依據(jù)，一則可以使政府行使公權(quán)力時(shí)須依嚴(yán)格的程序防止國(guó)家權(quán)力對(duì)他人財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行不適當(dāng)干預(yù)；二則可以使土地所有權(quán)人或土地他項(xiàng)權(quán)利人在顧及國(guó)家公共需要的前提下，通過法律途徑尋求救濟(jì)，獲得公正、必要的補(bǔ)償。

名義上，我國(guó)現(xiàn)行法基本上僅涉及土地征用?！稇椃ā芬?guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用?！保ㄗⅲ骸吨腥A人民共和國(guó)憲法》第十條。）《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》即稱，該條例的規(guī)制對(duì)象為土地征用。（注：該條例頒行于1982年，現(xiàn)在仍然生效。）原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》規(guī)定了農(nóng)民集體土地所有權(quán)可因“國(guó)家征地”而發(fā)生變更。（注：原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第二十條。）在這里，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的變更是由于土地的征收還是征用不甚明確。若依通說，“國(guó)家征地”應(yīng)理解為國(guó)家對(duì)集體土地的征收，因?yàn)樗鹆思w土地所有權(quán)的變更。若依現(xiàn)行法的規(guī)定，則是對(duì)集體土地的“征用”。憲法、法律和法規(guī)并未規(guī)定“征收”，而只規(guī)定了“征用”。另外需要看到，土地征收也是曾經(jīng)施行過的。（注：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)家的土地”屬于國(guó)家所有。）

實(shí)際上，現(xiàn)行法所規(guī)定的土地“征用”確實(shí)引起了土地所有權(quán)的變更，即集體土地所有權(quán)變更為國(guó)家土地所有權(quán)?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》即規(guī)定了“國(guó)家依法征用的土地”屬于國(guó)家所有。《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》亦明確了“國(guó)家建設(shè)征用的土地，屬于國(guó)家所有?！保ㄗⅲ骸秶?guó)家建設(shè)征用土地條例》第五條。）這樣，現(xiàn)行法的土地征用客觀上就是一般所指的土地征收。

現(xiàn)行法名義上為土地征用，實(shí)際上卻是土地征收。無論是土地征收，還是土地征用，都是國(guó)家憑借公權(quán)力對(duì)他人土地權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利予以強(qiáng)制性剝奪，但這種強(qiáng)制性剝奪須以存在公共利益為條件。公共利益具有較為廣泛的范圍。國(guó)防、交通事業(yè)、水利事業(yè)、公共衛(wèi)生、教育、政府機(jī)關(guān)及慈善事業(yè)等，即其適例。公共利益并非都具有永久性，如軍事工事可因特定軍事目的已完成而無存在的必要。在此情況下，是否無需將他人的土地所有權(quán)予以強(qiáng)制征收而是對(duì)他人的土地他項(xiàng)權(quán)利予以征用，并非無考慮的余地。從公共利益的性質(zhì)及需要出發(fā)，對(duì)具體的公共利益事項(xiàng)予衡量，將土地征收和土地征用予以恰當(dāng)劃分，使集體土地所有權(quán)不致遭受國(guó)家公權(quán)力的過分干預(yù)，應(yīng)是保護(hù)土地資源的一項(xiàng)重要內(nèi)容。對(duì)土地征收和土地征用予以界定，將土地征用從土地征收中分離出來，使土地征收名副其實(shí)，是物權(quán)和土地立法中應(yīng)注意的一個(gè)問題。

二、土地征收的性質(zhì)土地征收為國(guó)家憑借公權(quán)力對(duì)集體土地所有權(quán)予以強(qiáng)制剝奪，不以集體土地所有權(quán)人的同意為必要條件。這正如《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》所言，“國(guó)家建設(shè)征用土地”，“被征用社隊(duì)干部和群眾應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家需要，不得妨礙和阻撓。”（注：《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》第四條。）另外，“征用土地的，按照被征用土地的原因途徑給予補(bǔ)償。”（注：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條。）強(qiáng)制性和補(bǔ)償性是土地征收的兩個(gè)基本特征（注：可參考梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究》（上），法律出版社，1998年版，第333頁(yè)。）；但是，從土地征收的發(fā)動(dòng)到土地征收的具體實(shí)施的過程看，土地征收不僅僅只具有這兩個(gè)基本特征。

在實(shí)施土地征收時(shí)，必然涉及到法律適用的問題?！稇椃ā?、《土地管理法》、《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據(jù)。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，國(guó)家為社會(huì)管理的需要，須行使行政管理權(quán)，土地管理亦不例外，在土地資源日益稀缺的情況下尤其如此。另一方面，也應(yīng)當(dāng)看到，行政機(jī)關(guān)如果從部門利益出發(fā)行使社會(huì)管理的職能，則有可能導(dǎo)致行政權(quán)的濫用及權(quán)利保護(hù)的不力。對(duì)土地征收性質(zhì)予以重新審視十分必要。因此，土地征收行為應(yīng)具有合法性；土地征收必須嚴(yán)格依法實(shí)施，禁止濫用土地征收權(quán)。

土地征收雖具有強(qiáng)制性，但這并不意味著可以任意為之。《憲法》和《土地管理法》明確規(guī)定了國(guó)家實(shí)施土地征收必須是“為了公共利益的需要”。公共利益的需要是土地征收得以實(shí)施的前提條件，如不存在公共利益的需要?jiǎng)t無土地征收可言。而如何對(duì)公共利益進(jìn)行界定并非容易。現(xiàn)行《土地管理法》刪除了原《土地管理法》中的“國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有的土地……”，（注：原《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二十一條。）可說明立法已開始對(duì)社會(huì)公共利益的界定持謹(jǐn)慎的態(tài)度。如何進(jìn)一步明確公共利益范圍是立法的一個(gè)任務(wù)。而由于《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》仍然生效，如何協(xié)調(diào)法律法規(guī)的效力對(duì)土地征收來說有其現(xiàn)實(shí)意義。（注：《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》第2條規(guī)定，“國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有的土地時(shí)，必須按照本條例辦理?！保┘词狗煞ㄒ?guī)之間的效力可通過立法原則及技術(shù)解決，對(duì)“公共利益”、“國(guó)家建設(shè)”與“經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及社會(huì)公共事業(yè)”的理解和解釋，將會(huì)對(duì)土地征收產(chǎn)生影響。有學(xué)者主張將公共利益界定為公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及法律規(guī)定的其他公共利益，國(guó)家基于發(fā)展商業(yè)目的的事業(yè)，不得適用征收。（注：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》。）在公共利益和經(jīng)濟(jì)政策間作嚴(yán)格界定，對(duì)完善土地征收制度十分必要。根據(jù)經(jīng)濟(jì)政策，需要使用農(nóng)民土地的，應(yīng)采用財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律規(guī)則，而不再實(shí)行現(xiàn)行的征地制度。（注：孫憲忠：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得研究》，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第3卷），法律出版社，1995年版。）公共利益與土地征收行為之間具有因果關(guān)系。土地征收行為目的應(yīng)具有公益性，即國(guó)家征收集體土地的目的是滿足社會(huì)公共利益的需要。土地征收的強(qiáng)制性和公益性相聯(lián)系，且公益性是強(qiáng)制性的基礎(chǔ)。

土地征收是國(guó)家行使其“最高所有權(quán)”的體現(xiàn)。我國(guó)并不存在私人土地所有權(quán)，土地征收是在國(guó)家和集體之間展開的。在我國(guó)，土地征收法律關(guān)系的主體只能是國(guó)家和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。集體由其內(nèi)部成員構(gòu)成。集體財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，既是其自身財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也是其成員財(cái)產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)。土地征收既涉及農(nóng)民集體的利益，也涉及其成員的利益。承認(rèn)土地征收法律關(guān)系主體的特定性，可以將因?qū)嵤┙?jīng)濟(jì)政策而引起的土地開發(fā)排除在土地征收之外。這對(duì)維護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的利益具有現(xiàn)實(shí)意義。以此為基礎(chǔ)，還可以說，土地征收權(quán)具有專有性，只有國(guó)家享有征收集體土地的權(quán)利，企業(yè)和公司等經(jīng)濟(jì)組織不能以實(shí)施經(jīng)濟(jì)政策的名義進(jìn)行土地征收，亦不應(yīng)通過國(guó)家達(dá)到征收土地的目的。

土地征收的直接法律后果之一，是對(duì)補(bǔ)償和安置方案的實(shí)施?！罢魇昭a(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。（注：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條。）對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。”這便是土地征收爭(zhēng)端解決機(jī)制，政府的裁決為終局裁決。當(dāng)土地征收爭(zhēng)端發(fā)生時(shí)，如果政府的終局裁決不能使集體及其成員的利益得到充分保護(hù)，則司法救濟(jì)請(qǐng)求權(quán)的行使應(yīng)為集體土地所有權(quán)人及其成員的權(quán)利。問題在于，集體土地所有權(quán)人及其成員以什么途徑尋求救濟(jì)？

憲法對(duì)多種經(jīng)濟(jì)成份并存的確認(rèn)，要求對(duì)國(guó)家財(cái)產(chǎn)權(quán)和集體財(cái)產(chǎn)權(quán)予以平等的一體保護(hù)。國(guó)家實(shí)施土地征收時(shí)，一方面有權(quán)行使其“最高所有權(quán)”；另一方面，“最高所有權(quán)”的行使應(yīng)在一定范圍和限度內(nèi)進(jìn)行，否則即構(gòu)成土地征收權(quán)的濫用，與土地征收行為的合法性相悖。如以建經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為名草率征收大片良田，而因經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)最終未建致使良田荒蕪。濫用土地征收是對(duì)國(guó)家財(cái)產(chǎn)權(quán)和集體財(cái)產(chǎn)權(quán)未能予以平等的一體保護(hù)的體現(xiàn)。為防止土地征收權(quán)的濫用，除了需對(duì)征收土地的目的進(jìn)行嚴(yán)格限定外，似有必要在現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上考慮其他措施。（注：《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》第二十一條前段規(guī)定，“已征用二年還不使用的土地，除經(jīng)原批準(zhǔn)土地的機(jī)關(guān)同意延期使用的土地外，當(dāng)?shù)乜h、市人民政府有權(quán)收回，并報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)備案。”）

前已述及，強(qiáng)制性和補(bǔ)償性是土地征收的基本特征。土地征收的強(qiáng)制性僅僅出于公共利益的需要，而不是其他原因。土地征收的強(qiáng)制性并不能導(dǎo)致土地征收行為是行政行為。的確，有許多學(xué)者主張土地征收行為是行政行為，且土地征收爭(zhēng)端以行政訴訟程序解決。（注：如在臺(tái)灣地區(qū)，土地所有人如對(duì)于政府征收其土地而引起補(bǔ)償數(shù)額爭(zhēng)端時(shí)，應(yīng)以行政爭(zhēng)訴程序解決，而非審理私權(quán)的普通法院所審理。可參考張曼?。骸锻恋胤ā罚_(tái)1996年版。）不過，雖然公益性和土地征收之間具有因果關(guān)系，且土地征收的公益性是強(qiáng)制性的基礎(chǔ)，但強(qiáng)制性與行政行為之間并不具有必要的因果關(guān)系。如土地所有人建筑房屋逾越疆界時(shí)的土地購(gòu)買請(qǐng)求權(quán)，雖具有強(qiáng)制性，但并不能否定該請(qǐng)求權(quán)的民事屬性。（注：臺(tái)灣地區(qū)民法為平衡鄰地所有人因須容忍土地所有人使用其地之不利益，規(guī)定得請(qǐng)求土地所有人，以相當(dāng)價(jià)額購(gòu)買越界部分之土地。謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年版，第199頁(yè)。）實(shí)際上，在土地征收上，也有不以行政訴訟程序解決的法例。（注：德國(guó)基本法第十四條規(guī)定，剝奪所有權(quán)只有為公共福利的目的才以被允許；剝奪所有權(quán)只有依法律或法律的原因進(jìn)行，且該法律對(duì)損害的方式和措施有所規(guī)定。該賠償必須在對(duì)公共利益進(jìn)行公平衡量之后確定；對(duì)損害賠償?shù)母叩陀袪?zhēng)議時(shí)可以向地方法院。）土地征收主要涉及土地所有權(quán)的變更及對(duì)原土地所有人與他項(xiàng)土地權(quán)利人的補(bǔ)償。國(guó)家財(cái)產(chǎn)權(quán)和集體財(cái)產(chǎn)權(quán)的一體保護(hù)，要求土地征收應(yīng)在平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行，而不是厚此薄彼，在土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定上亦如此。另外，以出于公共利益的強(qiáng)制性為開端的土地征收，與土地所有權(quán)的變更及土地征收補(bǔ)償?shù)膶?shí)施，應(yīng)是一個(gè)連續(xù)的過程，是一個(gè)不可分割的整體。土地征收時(shí)，土地所有權(quán)的變更與其說是國(guó)家行使社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理職能的一個(gè)結(jié)果，還不如說是權(quán)利轉(zhuǎn)移的一種方式；從這個(gè)意義上說，土地征收所引起的土地所有權(quán)的變動(dòng)使得土地征收的后果具有物權(quán)性。土地征收補(bǔ)償金的確定，與其以行政管理的方式進(jìn)行，不如在平等的基礎(chǔ)上為之，以既能保障不同民事主體財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又能激活農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展。

從土地征收行為目的的公益性、土地征收法律關(guān)系主體的特定性、土地征收權(quán)利的專有性、土地征收行為的合法性及土地征收措施的強(qiáng)制性、土地征收的補(bǔ)償性和土地征收后果的物權(quán)性的意義上說，土地征收是民事行為。

三、土地征收與物權(quán)變動(dòng)土地所有權(quán)的本質(zhì)，在于它是土地所有權(quán)人對(duì)土地所享有的排他性的權(quán)利。對(duì)土地所有權(quán)人占有、使用、收益、處分土地的權(quán)利的干預(yù)或剝奪，一般構(gòu)成對(duì)土地所有權(quán)的侵犯。近代以來，這一觀念受到了挑戰(zhàn)。土地征收使得集體的土地所有權(quán)移于國(guó)家之手。土地征收權(quán)的核心，在于不需要土地所有人的同意而強(qiáng)制取得其土地。土地征收權(quán)與土地所有權(quán)沖突的結(jié)果，在一定程度上是土地征收權(quán)對(duì)土地所有權(quán)排他性的否定。

土地征收權(quán)的行使，實(shí)際上是使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)。物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅，構(gòu)成物權(quán)的變動(dòng)。探討土地征收與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系，可進(jìn)一步認(rèn)識(shí)土地征收對(duì)集體土地所有權(quán)的影響，以及集體土地所有權(quán)變更為國(guó)有土地所有權(quán)時(shí)所涉及到的物權(quán)法上的問題。從廣義上說，物權(quán)的變更包括主體的變更、客體的變更及內(nèi)容的變更；而嚴(yán)格意義上的物權(quán)變更則是客體和內(nèi)容的變更。（注：謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年版，第55頁(yè)。）土地征收權(quán)的行使，使得被征收土地的所有人由集體變?yōu)閲?guó)家。土地征收時(shí)土地所有權(quán)的變更涉及到土地所有權(quán)的取得和喪失-國(guó)家取得被征收土地的所有權(quán)，而集體喪失了被征收土地的所有權(quán)。土地征收也會(huì)引起征收土地物權(quán)內(nèi)容的一些變化。就土地征收而言，被征收土地上物權(quán)的消滅是相對(duì)的消滅。

土地征收引起的物權(quán)變動(dòng)，屬于非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)。它不要求具備依法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，即須為有處分權(quán)人所為，須有物權(quán)變動(dòng)的意思表示及須經(jīng)登記。且因是之故，因土地征收而取得土地所有權(quán)，為不經(jīng)登記即可取得。其中的原因，在于土地征收不依原土地所有人的意思表示而由國(guó)家強(qiáng)制力介入便可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，且物權(quán)的狀態(tài)亦已明確，不經(jīng)登記并不妨礙交易的安全。（注：謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年版，第77頁(yè)以下。）經(jīng)土地征收取得的國(guó)有土地所有權(quán)不需登記實(shí)際上已為實(shí)踐所采?！巴恋氐怯浭菄?guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記?！保ㄗⅲ涸瓏?guó)家土地管理局《土地登記規(guī)則》第二條。）

一般情況下，土地征收引起的土地物權(quán)變更，特別是土地所有權(quán)變動(dòng)具有不可逆性，即集體所有的土地一經(jīng)征收其所有權(quán)不能恢復(fù)到原來的狀態(tài)?！耙颜饔枚赀€不使用的土地，當(dāng)?shù)乜h、市人民政府有權(quán)收回”；收回的土地，作以下處理：（1）按審批權(quán)限，有償撥給其他符合征地條件的單位使用；（2）“借給生產(chǎn)隊(duì)耕種。生產(chǎn)隊(duì)在耕種期間，不準(zhǔn)在土地上興建建筑物和種植多年生作物。國(guó)家建設(shè)需要使用時(shí)，生產(chǎn)隊(duì)必須立即交還，不得再提出補(bǔ)償、安置的要求?！保ㄗⅲ骸秶?guó)家建設(shè)征用土地條例》第二十一條。）“生產(chǎn)隊(duì)”這一概念雖已為生產(chǎn)合作社和集體經(jīng)濟(jì)組織所取代，只具有歷史意義，但這并不影響對(duì)因征收引起的土地所有權(quán)變動(dòng)不可逆性的探討。

對(duì)土地征收需對(duì)其目的進(jìn)行嚴(yán)格限制，以防土地征收權(quán)的濫用；而對(duì)土地征收目的的確定，也直接影響到土地征收權(quán)的正當(dāng)性。上述對(duì)經(jīng)征收的土地不予使用達(dá)一定期限的處置方法，存在著邏輯上的混亂。應(yīng)該是存在征收土地的需要再進(jìn)行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收達(dá)一定期限不予使用，則按審批權(quán)限有償撥給其他符合條件的單位使用，不免產(chǎn)生征收土地后再尋找用地者的嫌疑；而“借給生產(chǎn)隊(duì)耕種”的情形也是對(duì)土地資源的浪費(fèi)。因此，不能將公共利益需要的原因與國(guó)家行使土地征收權(quán)的結(jié)果顛倒。因征收而引起的土地所有權(quán)變動(dòng)的不可逆性不是沒有疑問。

土地征收引起的土地所有權(quán)變動(dòng)的不可逆性，意味著國(guó)有土地總量的增加和集體土地總量的減少。為避免土地征收權(quán)的濫用及維持國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)之間必要的靜態(tài)平衡，當(dāng)征收的土地不予使用達(dá)一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改變土地用途時(shí)，能否恢復(fù)原土地所有人的所有權(quán)，并非無考慮的余地。另外，土地征收只能以公共利益為目的，而公共利益應(yīng)是征收土地前就設(shè)定了的，否則極有可能造成土地資源的浪費(fèi)及土地征收權(quán)的濫用。公共利益為國(guó)家和社會(huì)的一個(gè)永恒主題，在物權(quán)變動(dòng)上限制土地征收權(quán)的濫用時(shí)，能否考慮既能保證土地征收權(quán)的正當(dāng)性、又能維護(hù)及促進(jìn)公共利益的辦法呢？（注：如上文所說的將土地征收和土地征用分離。再如臺(tái)灣地區(qū)土地法規(guī)定了保留征收制度，即舉辦事業(yè)將來所需的土地，在未為需用以前，預(yù)為呈請(qǐng)核定并公布其征收的范圍，禁止妨礙征收之使用。這對(duì)我們應(yīng)該有所啟發(fā)。）

對(duì)集體土地的征收，除涉及集體土地所有權(quán)外，還涉及土地他項(xiàng)權(quán)利，即土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的其他土地權(quán)利，如抵押權(quán)、租賃權(quán)等。集體土地所有權(quán)的變動(dòng)，是否、能否引起土地他項(xiàng)權(quán)利的變動(dòng)？在集體土地使用權(quán)的抵押中，抵押人可抵押依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。（注：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十四條，第三十六條。）土地征收的實(shí)施，集體土地所有權(quán)變更為國(guó)有土地所有權(quán)后，在集體土地上設(shè)定的以集體土地使用權(quán)為標(biāo)的的抵押權(quán)因集體土地使用權(quán)的消滅而成“虛權(quán)”。抵押權(quán)為一種期待權(quán)；當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)以集體土地使用權(quán)抵押時(shí)，因集體土地使用權(quán)的消滅而使債權(quán)人的債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。因此，土地征收后如何處理以集體土地使用權(quán)為標(biāo)的的抵押和抵押權(quán)的關(guān)系以及抵押人和抵押權(quán)人之間的關(guān)系將是抵押制度的一個(gè)難題。土地征收后，集體土地地上權(quán)、租賃權(quán)一般也消滅，同時(shí)也會(huì)涉及到對(duì)地上權(quán)人、租賃權(quán)人的補(bǔ)償問題。這在下文會(huì)有所述及。

四、土地征收引發(fā)的主要問題客觀地講，土地征收的社會(huì)影響具有兩面性。如果土地征收權(quán)行使得當(dāng)，可以增進(jìn)社會(huì)福利，促進(jìn)土地資源更加有效地利用；但如果濫用土地征收權(quán)，則構(gòu)成對(duì)集體及其成員財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵犯。土地征收法律規(guī)則的完善及正當(dāng)程度對(duì)土地征收本身有重要影響。在社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一個(gè)過程。在此背景下，重視對(duì)土地征收引發(fā)的主要問題顯得必要而又緊迫。

土地征收的補(bǔ)償性問題目前還未進(jìn)行深入、全面的研究?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理需要進(jìn)一步考慮?！巴恋匮a(bǔ)償費(fèi)”應(yīng)是農(nóng)地地價(jià)的直接體現(xiàn)，而農(nóng)地地價(jià)則為農(nóng)地所有權(quán)在未來年期收益的資本化區(qū)域平均價(jià)格。由于農(nóng)地市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，如何確定農(nóng)地地價(jià)，使其趨于客觀、合理需要一個(gè)過程。就集體土地的地上權(quán)和租賃權(quán)而言，土地征收的補(bǔ)償涉及到地上附著物及青苗的補(bǔ)償，特別是地上附著物的補(bǔ)償與集體土地使用權(quán)的價(jià)值緊密聯(lián)系，進(jìn)而言之，也許可以說，集體土地的市場(chǎng)化過程，也是土地征收日益完善的過程。在這過程中，土地征收法律制度如何起到積極的作用，既能促進(jìn)土地征收的正當(dāng)性和合理性，又能推動(dòng)農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展，值得認(rèn)真研究。

直到現(xiàn)在，土地仍然是絕大多數(shù)農(nóng)民（戶）的安身立命之所在。盡管被征收土地的農(nóng)民的就業(yè)和安置以市場(chǎng)為導(dǎo)向而有多種途徑有其可行性，但并不能否認(rèn)土地是絕大多數(shù)農(nóng)民的主要生產(chǎn)資料。土地作為社會(huì)保障的替代物，為占中國(guó)人口絕大多數(shù)的農(nóng)民提供了基本的生活保障，在農(nóng)村的失業(yè)保險(xiǎn)功能方面也具有十分重要的作用。（注：姚洋：《中國(guó)農(nóng)地制度：一個(gè)分析框架》，載林毅夫、海聞、平新喬主編：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究》，北京大學(xué)出版社，2000年版。）雖然在發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村居民的絕大部分收入來自農(nóng)業(yè)以外，但土地征收的補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)等仍然是被征收了土地的集體經(jīng)濟(jì)組織特別是其成員的重要生活保障。因此，土地征收補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的確定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)從如何維持社會(huì)保障所要求的生活水平出發(fā)。實(shí)際上，這也是在維護(hù)農(nóng)村的公共利益。土地征收的公共利益目的需要完成，農(nóng)村的公共利益也不容忽視，否則會(huì)助長(zhǎng)城鄉(xiāng)差別。

“土地補(bǔ)償費(fèi)用歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著及青苗的所有者所有。”（注：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條。）地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)的歸屬容易確定；而土地補(bǔ)償費(fèi)的歸屬則可能引起爭(zhēng)端。“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理?！保ㄗⅲ骸吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第十條。）集體土地所有權(quán)事實(shí)上的虛位，（注：參見王衛(wèi)國(guó)：《中國(guó)土地權(quán)利研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年版，第99頁(yè)。）可能會(huì)導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織之間因土地征收補(bǔ)償費(fèi)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)端。集體經(jīng)濟(jì)組織之間因土地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生的爭(zhēng)端應(yīng)由物權(quán)法調(diào)整。

第7篇：物權(quán)法和土地法范文

2002年6月18日，筆者在清華大學(xué)舉辦的中美物權(quán)法研討會(huì)上做了有關(guān)用益物權(quán)的發(fā)言 。其中闡述了中美物權(quán)法中“使用權(quán)”的性質(zhì)，并解釋了常用的一個(gè)比喻：財(cái)產(chǎn)權(quán)就像 “權(quán)利集束”，并對(duì)美國(guó)普通法上財(cái)產(chǎn)法中的有關(guān)相鄰方之間土地糾紛的法規(guī)進(jìn)行了比 較，其別比較了普通法上的私人妨害原則和中國(guó)物權(quán)法草案第9章所規(guī)定的相 鄰權(quán)概念，并將普通法體系中的各種私人土地使用協(xié)議和地役權(quán)與中國(guó)物權(quán)法草案第16 章的內(nèi)容進(jìn)行了對(duì)比。本文是筆者對(duì)發(fā)言的些微擴(kuò)充。

一、導(dǎo)言

在美國(guó)，土地的使用受到一系列復(fù)雜的環(huán)保制度和區(qū)劃制度的限制。其次的情形是財(cái) 產(chǎn)所有者通過私人協(xié)議——即所謂的地役權(quán)——來限制自己對(duì)土地的使用。這種私人協(xié) 議與一般的合同不同，它不僅約束協(xié)議的當(dāng)事人，也對(duì)將來新的財(cái)產(chǎn)所有人產(chǎn)生約束力 。即使當(dāng)某一特定的使用或者行為是合法的，并不被私人協(xié)議所禁止時(shí)，相鄰方也可能 通過主張私人妨害原則成功地禁止或者限制該行為。因此，美國(guó)法上土地的使用受到三 種限制：直接的政府法規(guī)，私人土地使用協(xié)議或者說地役權(quán)，以及普通法上的私人妨害 原則。本文將闡述后兩種限制：私人協(xié)議中規(guī)定的限制和中規(guī)定的限制。

為了平衡相鄰者間相沖突的利益，美國(guó)法和中國(guó)物權(quán)法草案都規(guī)定了對(duì)土地使用的限 制和約束。美國(guó)法中，這種平衡是通過私人妨害原則來實(shí)現(xiàn)的；而在中國(guó)物權(quán)法草案中 ，則規(guī)定了一個(gè)相似的解決，即行使第9章“相鄰關(guān)系”中所規(guī)定的相鄰權(quán)。正如 下面所要進(jìn)一步闡述的，美國(guó)的私人妨害原則對(duì)土地使用的限制并不如中國(guó)物權(quán)法草案 第9章中規(guī)定的限制那樣寬泛。

除了這些法律上規(guī)定的限制以外，兩種財(cái)產(chǎn)法體系都允許相鄰方進(jìn)行私人的市場(chǎng)交易 ，通過這些交易，可以約定對(duì)自身的以及將來的財(cái)產(chǎn)繼受者的土地使用權(quán)進(jìn)行限制或者 制約。這些私人土地使用協(xié)議屬于一個(gè)更寬泛的范疇，即地役權(quán)。，美國(guó)財(cái)產(chǎn)法所 允許的私人土地協(xié)議的種類比中國(guó)物權(quán)法草案第16章所規(guī)定的要多。其中部分原因可能 是在美國(guó)法上，賦予相鄰方一定權(quán)利的廣義的相鄰權(quán)只能通過私人協(xié)議來獲得。但是， 在美國(guó)法上現(xiàn)有的一些私人土地使用協(xié)議有利于保護(hù)中國(guó)物權(quán)法草案所規(guī)定的各種物權(quán) ，特別有利于保護(hù)第8章所規(guī)定的建筑區(qū)分所有權(quán)。

二、英美普通法系上的“使用權(quán)”：財(cái)產(chǎn)權(quán)就像“權(quán)利集束”的比喻

在討論法律和協(xié)議對(duì)土地使用的限制之前，澄清英美普通法系中使用權(quán)的性質(zhì)非常必 要。一些中國(guó)法律學(xué)者指出使用權(quán)——或者按照物權(quán)法草案所翻譯的——“用益權(quán)”， 在美國(guó)法財(cái)產(chǎn)上并不是非常重要，因?yàn)槊绹?guó)法上私人是可以擁有土地的。而在中國(guó)物權(quán) 法草案中，使用權(quán)是極為重要的，因?yàn)樵诔鞘型恋貧w國(guó)家所有，在土地歸集體所有 。盡管在美國(guó)財(cái)產(chǎn)法上個(gè)人是可以擁有土地并且享有“土地的完全所有權(quán)”(“fee tit le”或者“fee simple title”)，但是土地使用權(quán)并不是所有權(quán)的同義詞。

使用權(quán)是完全所有權(quán)的一個(gè)組成部分，但使用權(quán)也可以從所有權(quán)中分離出來。例如， 所有權(quán)人可賦予其他人獨(dú)占使用或者與其共同使用財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。另外，所有權(quán)人可以通 過私人協(xié)議(合同)對(duì)其自身的使用權(quán)進(jìn)行限制，這種私人協(xié)議也可以約束未來的所有權(quán) 人。這些情況不僅對(duì)于使用權(quán)是適用的，而且對(duì)于其他組成完全所有權(quán)的他物權(quán)也是適 用的，例如，排他權(quán)、處分權(quán)，排除妨害的權(quán)利以及不受政府征用的權(quán)利。為了表述“ 財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以被分離或者分解”的理念，美國(guó)法律上有這樣的比喻——財(cái)產(chǎn)權(quán)就像 一束“權(quán)利集束”。當(dāng)合在一起的時(shí)候，這個(gè)集束構(gòu)成了完全的所有權(quán)；但許多個(gè)別的 權(quán)利或者叫做“每一束”也可以獨(dú)立存在，構(gòu)成一個(gè)有效的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。這些權(quán)利束中的 子集也可以重新組合，構(gòu)成一個(gè)優(yōu)先于所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)性利益，例如，租賃權(quán)。

通常所有權(quán)人有權(quán)在生前或死亡時(shí)轉(zhuǎn)讓自己的財(cái)產(chǎn)。所有者只能轉(zhuǎn)讓自己擁有的權(quán)利 ，但這并不意味著所有權(quán)人必須轉(zhuǎn)讓它所擁有的所有權(quán)利。所有者可以只轉(zhuǎn)讓一部分財(cái) 產(chǎn)利益，他可選擇以共同占有的形式與其他人同時(shí)享有財(cái)產(chǎn)利益，或者通過在財(cái)產(chǎn)上設(shè) 定未來利益對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行時(shí)間上的劃分。例如，房屋所有人可在房屋上設(shè)定租賃權(quán)， 將房屋出租，從而賦予其他人使用房屋的權(quán)利。另外，土地所有人可在其土地上為其他 人設(shè)定通行的權(quán)利。如果這種通行權(quán)是通過地役權(quán)的形式來設(shè)定的，那么通行權(quán)不僅是 現(xiàn)在的所有權(quán)人的義務(wù)，也是將來所有土地所有者的義務(wù)。當(dāng)現(xiàn)在的所有權(quán)人銷售或者 轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，這種銷售或者轉(zhuǎn)讓行為仍然要受通行權(quán)的制約，因?yàn)橐粋€(gè)人不能轉(zhuǎn)讓他沒 有的權(quán)利，而現(xiàn)在的所有權(quán)人已經(jīng)放棄了“權(quán)利集束”中的一束。

財(cái)產(chǎn)權(quán)像“權(quán)利集束”的理念被一些實(shí)用主義法學(xué)家所，他們的觀念在20世紀(jì)早 期非常有。“權(quán)利集束”的比喻雖然也受到過批判，但是若干年來這一理念顯示出 很強(qiáng)的適應(yīng)性，成為美國(guó)法律思想與法律的主流學(xué)說。它展現(xiàn)了各種他物權(quán)，這些 權(quán)利集合在一起就形成了所有權(quán)的概念，而當(dāng)他們分解時(shí)又構(gòu)成從完全的所有權(quán)到單純 的使用許可(又被稱為特許使用權(quán))等不同層次的財(cái)產(chǎn)利益。在這兩種財(cái)產(chǎn)權(quán)益中間存在 著一系列不同的財(cái)產(chǎn)權(quán)，例如，終身所有權(quán)、一定年限的租佃權(quán)等。

三、財(cái)產(chǎn)權(quán)利不是絕對(duì)的

盡管完全的所有權(quán)可以被看作代表最高的和最完全的權(quán)利形式，但是，這種所有權(quán)不 能被看作是絕對(duì)的。事實(shí)上，所有權(quán)中的每一個(gè)權(quán)利束都要受到其他權(quán)利人的利益和社 會(huì)利益的各種限制。舉例來說，排除非所有權(quán)人干涉的權(quán)利是私人所有權(quán)的特征，但是 ，在必要的情況下，共同的目標(biāo)——例如，非歧視原則是可以優(yōu)先于排除權(quán)的。有 關(guān)反歧視的立法規(guī)定，面向公眾的商業(yè)的所有人不能根據(jù)個(gè)人的種族、國(guó)籍或者其 他特征來行使排除權(quán)。此外，在一定的條件下，根據(jù)時(shí)效占有的原則，如果占有是長(zhǎng)期 的并且滿足一些其他的條件，所有權(quán)可以從所有人的手中轉(zhuǎn)移到非法占有人的手中。

在權(quán)利集束中的其他的權(quán)利上也存在著相似的限制。例如，對(duì)于相鄰?fù)恋氐乃袡?quán)人 ，雙方根據(jù)現(xiàn)行的土地法律都有使用自己土地的權(quán)利。但是，如果一方的合法使用損害 了另一方合法使用的權(quán)利，那么情況該如何?私人妨害原則通過衡量侵犯行為所造成的 損害和其所具有的利益來解決這類糾紛。這就引出了一句法律格言，即一個(gè)人使用財(cái)產(chǎn) 的方式不應(yīng)當(dāng)損害他人的權(quán)益。

四、私人妨害原則和相鄰權(quán)

在中國(guó)物權(quán)法草案中，與私人妨害原則相似的規(guī)定可在第9章“相鄰權(quán)”中找到。當(dāng)使 用土地的行為是合法的且不被私人協(xié)議(或稱為地役權(quán))所限制時(shí)，就由私人妨害原則和 相鄰權(quán)來規(guī)制相鄰者之間的土地糾紛。這樣，私人妨害原則和相鄰權(quán)制度為相鄰者的行 為設(shè)置了法律上的最低標(biāo)準(zhǔn)。此外，這兩種制度都試圖根據(jù)損害的程度和侵害行為的功 用來平衡相鄰者之間相沖突的利益。然而，相鄰權(quán)制度比私人妨害原則給予受損害方更 多的保護(hù)，甚至賦予相鄰者一些直接的對(duì)相鄰?fù)恋氐氖褂脵?quán)力——這種權(quán)利在美國(guó)法上 一般只能通過私人協(xié)議來獲得。

根據(jù)普通法上的私人妨害原則，如果一個(gè)人因?yàn)槠渌藢?duì)相鄰?fù)恋氐氖褂枚艿綋p害 ，他可以要求相鄰?fù)恋氐乃腥送Ｖ骨趾σ约?或者賠償損失，即使相鄰方對(duì)土地的使 用是符合所有現(xiàn)行土地法規(guī)的。當(dāng)處理私人損害訴訟時(shí)，法院對(duì)損害的性質(zhì)與行為的功 用進(jìn)行權(quán)衡，同時(shí)法院還經(jīng)常考慮到何種土地使用權(quán)是最重要的以及原告是否“主動(dòng)承 受損害”。當(dāng)損害的程度超過了損害行為的功用時(shí)，法院將會(huì)禁止此種行為。

關(guān)于私人妨害的經(jīng)典例子是養(yǎng)豬人搬到居民區(qū)居住。受養(yǎng)豬場(chǎng)的臭味和垃圾困擾的鄰 居們可提起針對(duì)養(yǎng)豬人的妨害訴訟，要求法院發(fā)出禁令，令養(yǎng)豬人停止養(yǎng)豬。在此案中 ，法院會(huì)權(quán)衡有毒氣味所帶來的損害與養(yǎng)豬行為的利益，很可能得出結(jié)論認(rèn)為損害的非 正當(dāng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了養(yǎng)豬行為所帶來的利益，特別是由于養(yǎng)豬人是在居民內(nèi)進(jìn)行飼養(yǎng)活動(dòng) 的。但是，如果是鄰居們搬到一個(gè)業(yè)已存在的養(yǎng)豬場(chǎng)旁邊，并試圖阻止養(yǎng)豬人的飼養(yǎng)行 為時(shí)，那么，判決結(jié)果就可能不同了。這種受害人主動(dòng)承受損害則不能起訴的理念(盡 管不是絕對(duì)的)是建立在合理預(yù)知的概念之上的——任何搬到養(yǎng)豬場(chǎng)旁邊的人都知道養(yǎng) 豬場(chǎng)的氣味。在前者，如果法院認(rèn)為盡管鄰居們所遭受的損害是不合理的，但是養(yǎng)豬行 為具有很高的利益，法院會(huì)允許養(yǎng)豬人繼續(xù)養(yǎng)豬，但同時(shí)會(huì)要求養(yǎng)豬人賠償鄰居們的損 失。

在中國(guó)物權(quán)法草案中，對(duì)沒有協(xié)議的相鄰者之間關(guān)系的規(guī)定在第77條——即中國(guó)法對(duì) 相鄰權(quán)概念的闡述。第77條規(guī)定相鄰各方在行使使用權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)F(tuán)結(jié)互助、公平合理 的精神處理相鄰關(guān)系。因而，如果說私人妨害原則反映了“一個(gè)人使用財(cái)產(chǎn)的方式不應(yīng) 當(dāng)損害他人的權(quán)益”的格言的含義，那么相鄰權(quán)則是將這種格言更進(jìn)了一步：一個(gè)人不 僅不應(yīng)該在使用自己的財(cái)產(chǎn)時(shí)造成他人的損害，在一定的情況下，他還應(yīng)該積極地用自 己的財(cái)產(chǎn)以增進(jìn)其他人的財(cái)產(chǎn)利益。這種團(tuán)結(jié)互助和公平交易的規(guī)定使得相鄰權(quán)制度在 法律上對(duì)土地的使用進(jìn)行了限制，即土地使用必須考慮相鄰者的利益。而在美國(guó)財(cái)產(chǎn)法 上，這種限制通常只有通過締結(jié)私人協(xié)議才能獲得。相鄰各方之間公平交易的規(guī)定類似 于中國(guó)合同法上的公平原則和等價(jià)有償原則。而在美國(guó)合同法上，關(guān)于公平交易和等價(jià) 有償?shù)暮贤瑮l款是須要當(dāng)事人個(gè)別磋商的。

中國(guó)物權(quán)法草案第82條的相鄰權(quán)制度比私人妨害原則范圍更廣泛，“一個(gè)建筑物不能 阻擋其他建筑物的通風(fēng)、照明和采光”。在美國(guó)財(cái)產(chǎn)法上，這種權(quán)利被稱為“照明和通 風(fēng)權(quán)”。傳統(tǒng)的妨害原則并不允許一方因其相鄰方的建筑會(huì)阻擋其采光或者看風(fēng)景而要 求停止建設(shè)。這因?yàn)閭鹘y(tǒng)的妨害原則認(rèn)為妨害采光和通風(fēng)是微不足道的或者僅僅具有美 學(xué)上的價(jià)值，因此，當(dāng)法院權(quán)衡損害(即輕微的或者價(jià)值不高的損害)和新的建筑的功用 (被推定具有較高的價(jià)值)時(shí)，法院總是作出有利于建筑方的判決。這一規(guī)則的例外情況 在于當(dāng)采光和通風(fēng)不僅僅具有美學(xué)價(jià)值時(shí)，例如，采光是為了制造太陽(yáng)能。此外，妨害 制度禁止所謂的“專門為了刁難鄰居而筑起來的柵欄或墻壁”，這種墻壁的建立沒有任 何理由，只是為了阻擋鄰居的視線，所以，這樣的建筑被認(rèn)為是沒有任何功用的。在美 國(guó)財(cái)產(chǎn)法上，一個(gè)人如果要保證相鄰的建筑不阻擋自己的視線，他就必須與相鄰方締結(jié) 一個(gè)私人土地使用協(xié)議，從效果上說，他必須通過特定的市場(chǎng)交易來購(gòu)買所需要的采光 保證。在采光和通風(fēng)的上，相鄰權(quán)制度允許一方因鄰地上的建筑阻擋其“通風(fēng)、照 明和采光”而要求停止建設(shè)。這樣，相鄰權(quán)制度為相鄰方在他人的土地上設(shè)置了一個(gè)消 極的權(quán)利——告訴相鄰方他不可以在自己的土地上做什么。但是，相鄰權(quán)制度還賦予了 相鄰方一些積極的權(quán)利，例如，通行權(quán)。第81條規(guī)定了一系列應(yīng)當(dāng)賦予相鄰方通行權(quán)的 條件。美國(guó)財(cái)產(chǎn)法很少在沒有協(xié)議的情況下給予相鄰方通行的權(quán)利。比較典型的例外情 況有被圍土地長(zhǎng)期使用，或者對(duì)先前許可的合理信賴等。每一種例外情況都是為了進(jìn)一 步使用土地以及保護(hù)有償投資。

從上述的例證可看出，相鄰權(quán)制度比妨害原則對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)程度要低一些，因?yàn)?它對(duì)于所有者使用土地進(jìn)行了更多的限制，同時(shí)剝奪了所有者更多的權(quán)利。然而，和其 他法律上的問題一樣，相鄰權(quán)制度給予了財(cái)產(chǎn)權(quán)更多的還是更少的保護(hù)，最終只是一個(gè) 觀察角度的問題。答案將取決于是從使用權(quán)被限制了的財(cái)產(chǎn)所有者的角度看，還是從權(quán) 益被擴(kuò)大了的相鄰一方的角度看。相鄰的每一方都有權(quán)使用自己的財(cái)產(chǎn)并防止財(cái)產(chǎn)受到 損害，因此，雙方很有可能對(duì)于自己的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在多大程度上受到法院的保護(hù)具有完全 不同的觀點(diǎn)。

對(duì)物權(quán)法草案第77條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)“按照有利生產(chǎn)的精神”處理相鄰關(guān)系也存在著 爭(zhēng)論，有人認(rèn)為這個(gè)原則的意思是模糊的，而且容易導(dǎo)致?lián)p害個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的解釋 。但是在美國(guó)法上，法院在平衡各方相沖突的利益時(shí)一般都會(huì)認(rèn)為侵害行為的功用更為 重要。此時(shí)的妨害必然要求法院考慮“為了更多的人的更多利益”這一功利主義的 概念，這一概念與“有利生產(chǎn)”的涵義并沒有什么區(qū)別。

五、私人土地使用協(xié)議：地役權(quán)

盡管相鄰權(quán)制度可能對(duì)相鄰?fù)恋氐乃腥颂峁┝烁嗟谋Ｗo(hù)，但中國(guó)物權(quán)法草案對(duì)私 人土地使用協(xié)議進(jìn)行的規(guī)定卻不像美國(guó)財(cái)產(chǎn)法那樣全面。美國(guó)財(cái)產(chǎn)法允許地役權(quán)在土地 上為所有權(quán)人設(shè)置積極或者消極的義務(wù)，同時(shí)地役權(quán)的利益歸鄰居或者其他個(gè)人享有。 中國(guó)物權(quán)法草案第16章規(guī)定了一種形式的私人土地使用協(xié)議，只相當(dāng)于美國(guó)法上地役權(quán) 的一種——積極附屬地役權(quán)。這種私人土地使用協(xié)議賦予了相鄰方使用土地的積極權(quán)利 ，最典型的便是相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。正如下面所要詳細(xì)解釋的，第16章沒有規(guī)定總體地役權(quán)， 這種地役權(quán)是賦予那些獨(dú)立于土地或者土地使用權(quán)之外的個(gè)人或者團(tuán)體的。第16章也沒 有關(guān)于土地契約的規(guī)定，這種契約通常用來限制在相鄰?fù)恋厣纤鶑氖碌男袨椋热?，?定這片土地只能用于居住，不能用作商業(yè)用途。

美國(guó)法傳統(tǒng)上將地役權(quán)分成三類：一般地役權(quán)、土地契約和衡平地役權(quán)。三者均限制 土地的使用，并且都“隨地走”，因?yàn)榈匾蹤?quán)不僅約束簽定協(xié)議的原始當(dāng)事人，而且約 束該片土地未來所有的所有權(quán)人。對(duì)這三類地役權(quán)的區(qū)分有著長(zhǎng)期而復(fù)雜的淵源， 但是簡(jiǎn)單地說是根據(jù)違反協(xié)議時(shí)所造成的損害的類型以及協(xié)議在何種條件下終止來區(qū)分 的。許多美國(guó)法學(xué)家批評(píng)這種區(qū)分造成了不必要的混亂，現(xiàn)在越來越高的呼聲要求拋棄 這種長(zhǎng)期的分類方式，將所有附著于土地并約束未來所有權(quán)人的私人土地使用協(xié)議定義 為地役權(quán)，同時(shí)制定共同的強(qiáng)制執(zhí)行和終止的規(guī)則。本文將對(duì)不同類型的土地協(xié)議進(jìn)行 功能性的分析，關(guān)注協(xié)議所帶來的利益和義務(wù)的性質(zhì)，而不是關(guān)注協(xié)議在形式上的區(qū)分 。

地役權(quán)是個(gè)別締結(jié)的私人土地協(xié)議，它即可在土地交易時(shí)約定，也可在其他時(shí)間單獨(dú) 商定。最容易理解的地役權(quán)是積極附屬地役權(quán)。例如，假設(shè)一個(gè)人(所有權(quán)人)擁有一片 土地并居住在這片土地西北角上的一棟房子里，從房子到公路需要穿過一條位于該片土 地東南部的私人小路。假定后來這個(gè)人決定出售該片土地的東南部分，但是他希望能夠 保留使用通往公路的那條小路的權(quán)利。該所有權(quán)人會(huì)出售東南部分的完全所有權(quán)，但他 會(huì)在銷售契約上約定保留通行權(quán)。為保障自身的利益，該所有權(quán)人會(huì)在契約中確認(rèn)這一 通行權(quán)不僅約束現(xiàn)有的購(gòu)買者，而且可以對(duì)抗這片土地將來的所有權(quán)人。為了保證他不 賣出的西北部分土地的未來的可銷售性，該所有權(quán)人會(huì)希望如果他將來出售這片土地， 通行權(quán)的利益仍能附著于土地上。如果該所有權(quán)人忘記了將地役權(quán)作為銷售契約的條件 ，他就需要在后來單獨(dú)進(jìn)行的交易中與購(gòu)買者締結(jié)地役權(quán)協(xié)議。以上這些地役權(quán)被稱為 積極的地役權(quán)，因?yàn)槠渌婕暗睦姘诉M(jìn)入他人土地的積極權(quán)利。這些地役權(quán)又被 稱為是附屬的，因?yàn)槠淅媸歉街谙噜彽耐恋厣系摹?/p>

有些時(shí)候地役權(quán)的利益不是附著在相鄰的土地上的，而是被賦予其他個(gè)人或者團(tuán)體的 。在這種情況下，地役權(quán)被稱為個(gè)人地役權(quán)或者總體地役權(quán)，而不是附屬地役權(quán)。總體 地役權(quán)在法律上并不占主導(dǎo)地位，建筑業(yè)的法規(guī)一般認(rèn)為如果地役權(quán)的約定是含糊不清 的，則推定其為附屬地役權(quán)。最經(jīng)常遇到的總體地役權(quán)的例子是公用公司擁有通行權(quán)。 例如，在個(gè)人住宅區(qū)，有很多電線、電話線和有線電視電纜，通到各家各戶。公用公司 需要得到保證這些設(shè)施不受干擾，以及在需要維修的情況下，可以接觸這些電纜。公用 公司是可以得到這種保證的，因?yàn)樗鼡碛锌傮w地役權(quán)。附屬地役權(quán)對(duì)于公用公司是沒有 意義的，因?yàn)楦綄俚匾蹤?quán)的利益是附著在相鄰的土地上的，而公用公司可能在很遠(yuǎn)的地 方。

中國(guó)物權(quán)法草案第16章規(guī)定了一種附著于土地的積極權(quán)利，這種權(quán)利可以由土地使用 權(quán)人行使。該權(quán)利與積極附屬地役權(quán)最為相似。盡管物權(quán)法草案第181條列舉了私人擁 有地役權(quán)的各種情況，但其中所列舉的個(gè)人都在該片土地上享有某種形式的使用權(quán)。而 且當(dāng)這種土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該地役權(quán)也會(huì)隨之轉(zhuǎn)讓。

美國(guó)財(cái)產(chǎn)法上，地役權(quán)不僅可能導(dǎo)致積極的權(quán)利，也可能導(dǎo)致消極的權(quán)利。換句話說 ，地役權(quán)可給予一個(gè)人使用相鄰?fù)恋氐姆e極權(quán)利，也可給予一個(gè)人消極的權(quán)利——即告 訴相鄰方不可以在自己的土地上做什么。消極地役權(quán)用來限制那些符合一切法規(guī)而且沒 有達(dá)到妨害程度的土地使用行為。這些種類的地役權(quán)經(jīng)常被劃分為“權(quán)隨地走”的土地 契約或者衡平地役權(quán)，二者的區(qū)分取決于該地役權(quán)是在土地交易的時(shí)候約定的還是通過 單獨(dú)的市場(chǎng)交易的時(shí)候商定的。一般說來，土地契約和衡平地役權(quán)會(huì)導(dǎo)致不同的法律救 濟(jì)，而法院只在少數(shù)的情況下確認(rèn)消極地役權(quán)。

消極地役權(quán)所帶來潛在利益可用上述所有權(quán)人出賣東南部分土地的例子來說明。該所 有權(quán)人穿越土地的東南部分到達(dá)公路的通行權(quán)利將被保留，但是，如果他想要保護(hù)自己 的投資和現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)，還必須考慮到其他可能出現(xiàn)的情況。例如，該所有權(quán)人可能堅(jiān)持 說不希望在自家門前有一個(gè)商業(yè)，在這種情況下他就可以在銷售契約中寫上一個(gè)限 制條款，規(guī)定這片土地只能用作居住，不能作商業(yè)用途。此外，該限制還不能只約束現(xiàn) 在的購(gòu)買人。該所有權(quán)人希望這一限制能約束將來所有東南邊土地的所有者，并確保所 保留的土地的將來的所有人也能受益。如果該所有權(quán)人出賣其現(xiàn)在保留的土地，他就可 以告訴新的所有權(quán)人相鄰的土地只能用作居住，從而新的所有者也可以強(qiáng)制執(zhí)行該私人 協(xié)議，并阻止一切可能的違約行為。如果購(gòu)買者想在東南部分土地建一個(gè)大型公寓的話 ，那么，只是將土地的使用限制在居住用途可能還不足以保護(hù)該所有權(quán)人的利益。假設(shè) 該所有權(quán)人不僅想避免商業(yè)設(shè)施，還想避免該地區(qū)人口密度過大，他就可以規(guī)定更為嚴(yán) 格的限制，要求將來所有對(duì)土地的使用只能限于建設(shè)獨(dú)立式的房子。與通行權(quán)一樣，如 果該所有權(quán)人忘記了將該限制作為銷售的一個(gè)條件，他則只好在后來單獨(dú)進(jìn)行的市場(chǎng)交 易中與購(gòu)買者締結(jié)地役權(quán)協(xié)議。

第8篇：物權(quán)法和土地法范文

[關(guān)鍵詞]物權(quán)法；影響；銀行業(yè)；分析；對(duì)策

[中圖分類號(hào)]F832 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1002-736X（2013）01-0043-06

物權(quán)法對(duì)保障金融業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，特別是擔(dān)保制度對(duì)防范銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)所具有的作用尤其突出。毋庸置疑的是，銀行業(yè)是金融業(yè)的核心，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用。為此，本文從我國(guó)物權(quán)法理念、物權(quán)法制度等方面對(duì)銀行業(yè)發(fā)展的影響進(jìn)行分析，并思考在物權(quán)法影響下銀行業(yè)發(fā)展的對(duì)策。

一、我國(guó)物權(quán)法的理念及其對(duì)銀行業(yè)發(fā)展的影響

物權(quán)法理念是物權(quán)法制度精神性的概括，始終貫穿于物權(quán)法制度之中，在統(tǒng)帥物權(quán)法制度構(gòu)建、實(shí)施過程中具有指導(dǎo)性和準(zhǔn)則性的理性觀念。物權(quán)法理念與經(jīng)濟(jì)基本制度有著內(nèi)在必然聯(lián)系。物權(quán)法理念歷史悠久，起源于西方文明時(shí)代的古羅馬?！拔餀?quán)的概念起源于羅馬法”。但是，羅馬法的物權(quán)由于產(chǎn)生于簡(jiǎn)單的商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代，財(cái)產(chǎn)比較缺乏，財(cái)產(chǎn)觀念比較抽象，只是針對(duì)有體物規(guī)定物權(quán)，對(duì)役權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)等他物權(quán)，只是賦予訴權(quán)保護(hù)，并非物權(quán)體系的內(nèi)容。因此，羅馬法的物權(quán)法理念是“以所有權(quán)絕對(duì)處分為中心，而物資之利用，則為抽象支配權(quán)之作用”。而作為物權(quán)法另一個(gè)重要源頭的日耳曼法，與羅馬法的物權(quán)法理念則截然不同：日耳曼法物權(quán)觀念是“種種利用權(quán)利，各為獨(dú)立之權(quán)利”。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，羅馬法經(jīng)中世紀(jì)歐洲注釋法學(xué)家解釋和概括，明確提出了物權(quán)法概念，并從理論上拓展了物權(quán)范圍，將役權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)等其他物權(quán)納入物權(quán)，對(duì)羅馬法以所有權(quán)為中心的物權(quán)體系作了進(jìn)一步的豐富和完善。作為近代物權(quán)立法代表的1804年法國(guó)民法典沒有規(guī)定物權(quán)，但規(guī)定了與自由資本主義相符合的物權(quán)體系，貫徹個(gè)人主義，廢除羅馬法永佃權(quán)，設(shè)立人役權(quán)和地役權(quán)，物權(quán)法理念進(jìn)一步深化和系統(tǒng)化。資本主義進(jìn)入壟斷發(fā)展階段后，為了適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，1900年德國(guó)民法典單獨(dú)設(shè)立物權(quán)編，將物權(quán)立法走向法典化，拉開了物權(quán)立法序幕，也推動(dòng)了世界各國(guó)特別是大陸法系國(guó)家興起物權(quán)立法的，進(jìn)而促進(jìn)了物權(quán)法理念的形成和發(fā)展。從各國(guó)物權(quán)法考察，物權(quán)法理念主要有：注重物權(quán)動(dòng)態(tài)保護(hù)，突出物權(quán)利用為中心、一物一權(quán)、物權(quán)法定、公示公信理念等。

在物權(quán)法頒布之前，我國(guó)物權(quán)關(guān)系主要由不同法律法規(guī)調(diào)整，物權(quán)法律制度則主要由民法通則、擔(dān)保法、土地法、房地產(chǎn)法和森林法等構(gòu)成，整個(gè)物權(quán)法律制度顯得松散、零碎，因此，物權(quán)法理念缺乏全面性和系統(tǒng)性?，F(xiàn)行物權(quán)法在借鑒其他國(guó)家物權(quán)法的基礎(chǔ)上，將我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和改革開放以來的物權(quán)經(jīng)驗(yàn)及物權(quán)理論研究成果融入其中，形成了極具特色和個(gè)性的中國(guó)物權(quán)法。本文認(rèn)為，我國(guó)物權(quán)法理念主要有以下四個(gè)方面內(nèi)容。（1）堅(jiān)持物權(quán)歸屬和發(fā)揮效用并重的理念?！段餀?quán)法》第1條明確規(guī)定“明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用”。這是因?yàn)?，我?guó)長(zhǎng)期以來沒有在立法上規(guī)定物權(quán)，缺乏物權(quán)法律文化，物權(quán)法觀念不夠深入，要切實(shí)樹立和鞏固物權(quán)法理念，既要將傳統(tǒng)意義上的注重歸屬保護(hù)物權(quán)觀念予以強(qiáng)調(diào)，又要與時(shí)俱進(jìn)強(qiáng)化注重發(fā)揮物的效用的現(xiàn)代物權(quán)理念，保障物權(quán)觀念的漸進(jìn)性。比如，第三篇規(guī)定了用益權(quán)，在總結(jié)歸納土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用的基礎(chǔ)上，增設(shè)了地役權(quán)，完善了我國(guó)物權(quán)體系，以有效發(fā)揮物的效用。（2）突出國(guó)家物權(quán)主體地位的理念。物權(quán)法規(guī)定了國(guó)家物權(quán)，突破大陸法系物權(quán)法只規(guī)定私人權(quán)利的物權(quán)立法傳統(tǒng)，旗幟鮮明地彰顯了中國(guó)特色。在西方國(guó)家觀念中，物權(quán)法是私法，如德國(guó)、日本等國(guó)家制定物權(quán)法的目的是單一的，就是保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)，國(guó)家的財(cái)產(chǎn)由公法來解決。但是，從國(guó)家制度層面和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上看，我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，實(shí)行的是以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，不同于西方資本主義國(guó)家及其資本主義經(jīng)濟(jì)制度。因此，要使物權(quán)法與我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本制度相適應(yīng)，必須在物權(quán)法中規(guī)定國(guó)家物權(quán)。第4條規(guī)定國(guó)家物權(quán)。（3）突出物權(quán)之間平等保護(hù)和共同發(fā)展的理念。平等是法律的重要原則，也是現(xiàn)代法治的必然要求。由于物權(quán)法是民法的重要支柱制度，貫徹民法平等精神是物權(quán)法應(yīng)有之義。第3條規(guī)定物權(quán)平等的原則。（4）堅(jiān)持和發(fā)展物權(quán)與國(guó)際銜接的理念。隨著經(jīng)濟(jì)全球化和金融一體化的推進(jìn)，物權(quán)的國(guó)際銜接問題是各國(guó)物權(quán)法的一項(xiàng)重大任務(wù)。我國(guó)物權(quán)法堅(jiān)持一物一權(quán)、物權(quán)法定、不動(dòng)產(chǎn)登記生效和公示公信等物權(quán)規(guī)則，同時(shí)也突出了物權(quán)社會(huì)化色彩。第7條規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益?！?/p>

作為財(cái)產(chǎn)法重要支柱的物權(quán)法，其理念深刻影響了財(cái)產(chǎn)觀念，更深刻影響了銀行業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念。銀行是居民、單位、企業(yè)信貸來源的重要提供者，已成為提供包括信貸、儲(chǔ)蓄、支付在內(nèi)的最為廣泛的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。我國(guó)物權(quán)法是我國(guó)基本經(jīng)濟(jì)制度的重要法律制度，規(guī)范居民、單位、企業(yè)等經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是其取得財(cái)產(chǎn)的重要法律依據(jù)，因而與銀行業(yè)存在必然的聯(lián)系，必然影響銀行業(yè)的發(fā)展。本文認(rèn)為，我國(guó)物權(quán)理念對(duì)銀行業(yè)的影響主要有以下四個(gè)方面。

1.促使銀行業(yè)從效益發(fā)展理念向科學(xué)理念轉(zhuǎn)變。我國(guó)物權(quán)法透露的強(qiáng)烈信息是科學(xué)發(fā)展理念，堅(jiān)持對(duì)不同主體物權(quán)平等的認(rèn)可和保護(hù)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)，要求銀行業(yè)改變以前對(duì)不同性質(zhì)物權(quán)主體厚此薄彼的觀念，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)信貸關(guān)系，切實(shí)提供優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)，推進(jìn)銀行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)金融市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，要充分發(fā)揮銀行業(yè)融資功能，注重物的使用，規(guī)范信貸管理制度，切實(shí)做好物的效用發(fā)揮，促進(jìn)社會(huì)財(cái)富整體增加，加快物質(zhì)文明建設(shè)。

2.促使銀行業(yè)從國(guó)內(nèi)金融理念向國(guó)際金融理念轉(zhuǎn)變。由于物權(quán)法兼具固有性和國(guó)際性的特點(diǎn)，而且物權(quán)證券化和國(guó)際化發(fā)展趨勢(shì)日益凸顯。物權(quán)法中善意取得、公示公信、動(dòng)產(chǎn)交付轉(zhuǎn)移和不動(dòng)產(chǎn)登記交付等物權(quán)規(guī)則是國(guó)際金融中均予以遵循的物權(quán)規(guī)則。英美普通法認(rèn)為，“財(cái)產(chǎn)是一組權(quán)利。這些權(quán)利描述個(gè)人對(duì)其所有的資源可能占有、使用、改變、饋贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓或者組織他人侵犯”?！皬膬纱蠓ㄏ档陌l(fā)展趨勢(shì)看，目前擔(dān)保類型越來越多，如浮動(dòng)擔(dān)保、電網(wǎng)收費(fèi)權(quán)擔(dān)保、高速公路收費(fèi)權(quán)抵押、最高額抵押和財(cái)團(tuán)抵押等”。我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)規(guī)定了浮動(dòng)擔(dān)保、應(yīng)收賬款、基金份額等作為擔(dān)保物范圍，而且第180條明確規(guī)定“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”均可以作為抵押財(cái)產(chǎn)。這實(shí)際上是權(quán)利推定規(guī)則在物權(quán)法中的規(guī)定，確定了財(cái)產(chǎn)開放觀念。換言之，法律、行政法規(guī)沒有禁止的財(cái)產(chǎn)均可作為抵押財(cái)產(chǎn)。這與英美法系的財(cái)產(chǎn)觀念是比較接近的。因此，物權(quán)法和財(cái)產(chǎn)法一些國(guó)際公認(rèn)的規(guī)則，要求銀行機(jī)構(gòu)要從國(guó)際視野上開展業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。而且，世界各國(guó)一些固有的物權(quán)制度，也要求銀行機(jī)構(gòu)加強(qiáng)研究，趨利避害。

3.促使銀行業(yè)從趨利理念向法治理念轉(zhuǎn)變。由于銀行業(yè)具有營(yíng)利的本質(zhì)屬性，一般意義上銀行業(yè)均自覺或不自覺參與利潤(rùn)回報(bào)率高的行業(yè)，如現(xiàn)代的銀行業(yè)普遍參與房地產(chǎn)行業(yè)，為房產(chǎn)消費(fèi)者辦理按揭。物權(quán)法理念統(tǒng)帥下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度、特殊動(dòng)產(chǎn)登記制度、抵押制度和留質(zhì)制度等規(guī)定，使銀行業(yè)從單純的趨利經(jīng)營(yíng)向理性的規(guī)范經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，通過樹立和堅(jiān)持法律風(fēng)險(xiǎn)理念，完善與物權(quán)法對(duì)接經(jīng)營(yíng)機(jī)制，實(shí)行法治型經(jīng)營(yíng)模式，以確保防范和減少金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.促使銀行從保守理念向創(chuàng)新理念轉(zhuǎn)變。銀行業(yè)作為金融重要組成部分，金融創(chuàng)新對(duì)其發(fā)展至關(guān)重要?！敖鹑趧?chuàng)新既包括金融體制創(chuàng)新，也包括金融手段創(chuàng)新，它是推動(dòng)金融業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素”。目前，國(guó)內(nèi)金融體系的主要弊端之一就是銀行所占比重過大。金融工具偏少，服務(wù)結(jié)構(gòu)很不均衡，融資渠道不夠暢通，注重大企業(yè)大項(xiàng)目的融資，忽視中小企業(yè)的信貸。而且，有很多金融創(chuàng)新存在法律上的障礙，缺少法律制度支撐。物權(quán)法作為一部基礎(chǔ)性的法律，影響的層面非常廣泛，尤其是資產(chǎn)權(quán)屬的進(jìn)一步明晰化，必然會(huì)推動(dòng)銀行業(yè)下一步的資產(chǎn)證券化、債權(quán)證券化以及房地產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品創(chuàng)新，拓寬融資渠道，減少融資程序，降低融資成本，減少不良貸款，提高金融服務(wù)，深化金融改革，優(yōu)化金融生態(tài)環(huán)境，以有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)整個(gè)資本市場(chǎng)發(fā)展。

二、我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)制度對(duì)銀行業(yè)發(fā)展的影響

（一）物權(quán)登記制度對(duì)銀行業(yè)發(fā)展的影響

1.產(chǎn)生物權(quán)公示公信效果，有利于銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法第14條、16條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)自登記生效，并且具有公示公信的權(quán)利推定效力。第24條規(guī)定船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生對(duì)抗效力，具有對(duì)抗善意第三人效力，有利于銀行債權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有利于減輕銀行負(fù)擔(dān)和解決目前不動(dòng)產(chǎn)登記多頭負(fù)責(zé)、程序復(fù)雜繁瑣等問題，也有利于統(tǒng)一登記效力，增強(qiáng)物權(quán)的公示公信，切實(shí)減輕抵押人和銀行的負(fù)擔(dān)，為抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展提供便利。

2.實(shí)行預(yù)告登記制度，防范按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款是隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，長(zhǎng)期以來沒有比較高層次的法律制度支撐。《物權(quán)法》第20條明確了預(yù)告登記的物權(quán)效力。這從制度上防范了多重抵押，大大降低了銀行從事不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上限制了“一房多賣”等欺詐行為，有效保護(hù)購(gòu)房人、貸款銀行的合法利益。

3.明確登記賠償制度，保障銀行的合法權(quán)益?！段餀?quán)法》第21條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！痹撘?guī)定從法律上明確了因登記錯(cuò)誤給銀行造成損失時(shí)，由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任。從實(shí)踐看，銀行由于建立了信貸擔(dān)保制度，大多數(shù)信貸業(yè)務(wù)均有相應(yīng)的物權(quán)質(zhì)押，若因抵押登記原因?qū)е碌盅簾o效，勢(shì)必危及銀行債權(quán)有效實(shí)現(xiàn)。

（二）抵押制度對(duì)銀行業(yè)發(fā)展的影響

1.擴(kuò)大信貸抵押物范圍，有利于保障銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)?！段餀?quán)法》第180條突破了擔(dān)保財(cái)產(chǎn)范圍，采取權(quán)利推定規(guī)則，擴(kuò)大債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)可以抵押，增加了建設(shè)用地使用權(quán)，以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的建筑物、船舶、航空器可作為抵押財(cái)產(chǎn)。尤其是“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，對(duì)抵押法律制度安排的態(tài)度和立場(chǎng)，從物權(quán)法私法性質(zhì)角度出發(fā)，結(jié)束了多年“法無明文規(guī)定即禁止”還是“法無禁止即許可”的爭(zhēng)論，選擇了“法無禁止即自由”，實(shí)行權(quán)利推定規(guī)則，更新了財(cái)產(chǎn)觀念，擴(kuò)大了抵押財(cái)產(chǎn)范圍，有利于降低商業(yè)銀行防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行債權(quán)安全。

2.不再限制重復(fù)抵押行為，充分發(fā)揮擔(dān)保財(cái)產(chǎn)信用功能。《物權(quán)法》的規(guī)定改變了擔(dān)保的規(guī)定，以同一財(cái)產(chǎn)向同一債權(quán)人或不同債權(quán)人多次抵押的，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)可以超出抵押物財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，數(shù)個(gè)抵押權(quán)按照《物權(quán)法》該條規(guī)定的順序受償。這不但有效貫徹了意思自治的私法原則，而且充分發(fā)揮了擔(dān)保財(cái)產(chǎn)信用功能。這對(duì)商業(yè)銀行來說，是利益和風(fēng)險(xiǎn)并存，可以進(jìn)行重復(fù)抵押，但因?yàn)榈怯涰樞騿栴}影響抵押債權(quán)優(yōu)先清償。因此，銀行在信貸業(yè)務(wù)中，既要關(guān)注抵押物的擔(dān)保價(jià)值功能，也要注意登記產(chǎn)生的清償優(yōu)先順序問題，否則將陷于抵押操作風(fēng)險(xiǎn)。

3.設(shè)立浮動(dòng)抵押制度，拓寬商業(yè)銀行融資渠道。浮動(dòng)抵押制度是從英美法系引進(jìn)的物權(quán)制度，是一種新型的抵押方式。它是指企業(yè)法人以其現(xiàn)有和將來所有的財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以法人尚存的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！段餀?quán)法》第181條規(guī)定了浮動(dòng)，生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。這從形式上突破了大陸法系中“一物一權(quán)”原則，但實(shí)質(zhì)上卻回歸“一物一權(quán)”原則。從大陸法系物權(quán)法理判斷，原材料、半成品、產(chǎn)品均具有獨(dú)立性，均可以設(shè)立單獨(dú)物的物權(quán)，將數(shù)個(gè)獨(dú)一物權(quán)作為一個(gè)物權(quán)有違反“一物一權(quán)”原則。但是，英美法系財(cái)產(chǎn)法理念講究財(cái)產(chǎn)實(shí)用性，注重發(fā)揮財(cái)產(chǎn)最大效用，摒棄邏輯性，設(shè)立了財(cái)團(tuán)抵押的制度，亦即浮動(dòng)質(zhì)押。從我國(guó)實(shí)際層面看，設(shè)立浮動(dòng)抵押制度，關(guān)鍵在于有利于發(fā)揮我國(guó)中小企業(yè)動(dòng)產(chǎn)效能，拓寬中小企業(yè)融資渠道，有針對(duì)性地解決我國(guó)中小企業(yè)融資難的問題。對(duì)于企業(yè)和銀行而言是雙贏的。

4.取消保證人的先履行抗辯權(quán)，有利于維護(hù)銀行債權(quán)安全?！段餀?quán)法》第176條“債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任”的規(guī)定，賦予債權(quán)人對(duì)人?；蛭锉５倪x擇權(quán)利。當(dāng)事人對(duì)保證擔(dān)保的范圍或者物的擔(dān)保的范圍沒有約定或者約定不明的，承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的擔(dān)保人，可以向債務(wù)人追償，也可以要求其他擔(dān)保人清償其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的份額。而且，物權(quán)法具有優(yōu)先適用效力。因此，銀行有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況選擇向保證人抑或物的擔(dān)保人主張清償責(zé)任，選擇最有利的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)，更加有效地維護(hù)銀行債權(quán)的安全。

5.處置抵押物可越過訴訟程序，銀行可以加速債權(quán)實(shí)現(xiàn)?！段餀?quán)法》第195條規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?！睋?jù)此，銀行作為抵押權(quán)人，當(dāng)債務(wù)人或抵押人沒有按照約定履行清償責(zé)任的，銀行可以越過民事訴訟程序，直接請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。這有利于提高處置抵押物的效率，加快銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)，提速信貸資金回籠。

（三）質(zhì)押制度對(duì)銀行業(yè)發(fā)展的影響

1.股權(quán)質(zhì)押登記制度的變更，有利于維護(hù)銀行債權(quán)安全。物權(quán)法對(duì)接證券法、基金法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)股權(quán)質(zhì)押登記制度進(jìn)行了規(guī)定。第226條第一款規(guī)定：以證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立；以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。據(jù)此，通過證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)或工商行政管理部門的登記行為，落實(shí)物權(quán)的公示公信原則，銀行可以迅速、便捷、清楚地了解到股權(quán)上存在的負(fù)擔(dān)。商業(yè)銀行可以通過查詢股權(quán)的登記信息，主動(dòng)控制操作風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)銀行債權(quán)安全。

2.擴(kuò)大動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的范圍，有利于拓寬銀行業(yè)務(wù)范圍?！段餀?quán)法》第209條規(guī)定：法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)不得出質(zhì)。該規(guī)定采取排除法界定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押范圍，采用權(quán)利推定規(guī)則，拓寬了質(zhì)押財(cái)產(chǎn)范圍：（1）權(quán)利人合法擁有的且依法可以流轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)均可設(shè)立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押；（2）規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)的法律依據(jù)是法律、行政法規(guī)。設(shè)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)是一種民事權(quán)利，對(duì)于禁止性的規(guī)定應(yīng)當(dāng)十分審慎。物權(quán)法對(duì)于“動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押”的規(guī)定，體現(xiàn)了“法無禁止即許可”的私法自治理念，較好地反映了物權(quán)法權(quán)利法和私法的本性，不但鼓勵(lì)民事主體積極創(chuàng)造物權(quán)，而且拓寬了銀行擔(dān)保的范圍，有利于保障銀行授信業(yè)務(wù)的安全。

3.設(shè)立最高額質(zhì)押，拓展額度授信業(yè)務(wù)?！段餀?quán)法》第222條規(guī)定：出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人可以協(xié)議設(shè)立最高額質(zhì)權(quán)。最高額質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)有關(guān)規(guī)定外，參照本法第16章第2節(jié)最高額抵押權(quán)的規(guī)定。在銀行業(yè)務(wù)中，最高額質(zhì)押是大量存在的，而且由于擔(dān)保法規(guī)定的缺失而無法較好開展業(yè)務(wù)。物權(quán)法對(duì)最高額質(zhì)押的規(guī)定，不但簡(jiǎn)化了最高額質(zhì)押擔(dān)保手續(xù)，方便當(dāng)事人促進(jìn)資金融通，更好地發(fā)揮質(zhì)押擔(dān)保的融資功能，而且可以拓展額度授信業(yè)務(wù)。

4.擴(kuò)大設(shè)定質(zhì)權(quán)的權(quán)利范圍。有利于銀行的實(shí)務(wù)操作?！段餀?quán)法》第223條規(guī)定：匯票、支票、本票，債券、存款單，倉(cāng)單、提單，可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)收賬款，法律、行政法規(guī)可以出質(zhì)。據(jù)此，物權(quán)法在權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體上新增加了兩類重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，即基金份額與應(yīng)收賬款。由于基金份額與應(yīng)收賬款列入權(quán)利質(zhì)押范圍，大大拓寬了質(zhì)押財(cái)產(chǎn)范圍，也較好地增加商業(yè)銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段。

5.明確設(shè)立權(quán)利質(zhì)權(quán)的生效要件，增強(qiáng)商業(yè)銀行實(shí)務(wù)操作性。在銀行業(yè)務(wù)中，設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)時(shí)究竟以權(quán)利憑證的交付為生效要件，還是以登記為生效要件，一直存在爭(zhēng)論?！段餀?quán)法》第224條規(guī)定：“質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立；沒有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立?！边@規(guī)定較好地解決了權(quán)利質(zhì)押生效的爭(zhēng)論問題。同時(shí)，匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單和提單已經(jīng)被證券化，所以具有與動(dòng)產(chǎn)相類似的法律地位，完全可以通過權(quán)利憑證的交付作為質(zhì)權(quán)的生效要件。只有對(duì)于那些尚未證券化的權(quán)利，才需要通過登記加以公示，表明權(quán)利質(zhì)權(quán)的產(chǎn)生或消滅。這有效解決了權(quán)利質(zhì)押一些模糊問題，增強(qiáng)權(quán)利質(zhì)押的可操作性。

三、我國(guó)物權(quán)法對(duì)銀行業(yè)發(fā)展影響的應(yīng)對(duì)思考

（一）轉(zhuǎn)變觀念，切實(shí)增強(qiáng)現(xiàn)代金融發(fā)展理念

思想是行動(dòng)先導(dǎo)，理念決定發(fā)展思路。銀行業(yè)在經(jīng)濟(jì)全球化、金融一體化和法治現(xiàn)代化的大背景下，求生存，爭(zhēng)發(fā)展，切實(shí)做到最強(qiáng)做大，必須轉(zhuǎn)變觀念，切實(shí)做到“四個(gè)轉(zhuǎn)變”，增強(qiáng)現(xiàn)代金融發(fā)展理念，形成專業(yè)化、規(guī)范化、專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)。

1.從效益發(fā)展理念向科學(xué)發(fā)展理念轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)金融理念要求一切金融活動(dòng)都必須圍繞提高經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)中心來展開。從微觀層面上看，效益雖然是銀行生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，但從宏觀層面上看，銀行業(yè)生存與發(fā)展必須建立于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之上，必須融入國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)圈之中。而且，科學(xué)發(fā)展理念不但是我國(guó)的主流思想，也是世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。特別是當(dāng)今世界范圍內(nèi)發(fā)生的金融危機(jī)證明，單純追求經(jīng)濟(jì)效益已經(jīng)很難防范金融危機(jī)。可以說，只有牢固堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展理念，銀行業(yè)才能較好把握當(dāng)今社會(huì)發(fā)展主線，才能爭(zhēng)取生存和發(fā)展主動(dòng)權(quán)。

2.從國(guó)內(nèi)金融理念向國(guó)際理念拓展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入推進(jìn)，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)融為一體是發(fā)展的必然，外資銀行進(jìn)入堡壘將消除，中、外資銀行業(yè)務(wù)的待遇將趨于平等。在此情況下，銀行業(yè)必須開拓視野，深入學(xué)習(xí)了解外國(guó)經(jīng)濟(jì)、法律、文化等國(guó)情，研究銀行業(yè)對(duì)接發(fā)展，采取積極有效措施，推動(dòng)金融發(fā)展，優(yōu)化金融服務(wù)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)。

3.從趨利理念向法治理念轉(zhuǎn)變。利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)并存是萬(wàn)古不變的真理。銀行業(yè)在追求利潤(rùn)的過程中，必須要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)理念，尤其關(guān)鍵的是要利用法律化解金融風(fēng)險(xiǎn)。法治已經(jīng)成為當(dāng)今國(guó)際社會(huì)發(fā)展的主流，而且我國(guó)早把依法治國(guó)作為我國(guó)的治國(guó)理政策略，堅(jiān)持法治推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是我國(guó)的正確道路，也是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主流。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和政治體制改革的穩(wěn)步推進(jìn)，社會(huì)主義市場(chǎng)逐步完善，經(jīng)濟(jì)、文化、政治發(fā)展將走向法治化。因此，銀行業(yè)只有堅(jiān)持法治理念發(fā)展才是理性選擇。

4.從保守理念向創(chuàng)新理念轉(zhuǎn)變。保守永遠(yuǎn)落后，創(chuàng)新是發(fā)展關(guān)鍵所在。銀行業(yè)必須結(jié)合自身實(shí)際，依托法律制度，堅(jiān)持走自主創(chuàng)新道路，堅(jiān)持科技興銀，創(chuàng)新銀行管理和經(jīng)營(yíng)機(jī)制，創(chuàng)新金融服務(wù)方式，豐富金融服務(wù)內(nèi)容，完善金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷增強(qiáng)金融服務(wù)發(fā)展動(dòng)力，有效推進(jìn)金融市場(chǎng)發(fā)展，建立健全資本市場(chǎng)體系，充分發(fā)揮銀行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的應(yīng)有作用。

（二）完善銀行經(jīng)營(yíng)機(jī)制，適度創(chuàng)新金融服務(wù)體系

1.修改和完善信貸規(guī)則和操作規(guī)程。要按照合法合規(guī)、操作簡(jiǎn)易、流程簡(jiǎn)化的要求，修改現(xiàn)行信貸規(guī)則與物權(quán)法不一致之處，增進(jìn)信貸規(guī)則與物權(quán)法的銜接；完善操作規(guī)程，保證整個(gè)操作規(guī)程與物權(quán)法相關(guān)制度對(duì)接。

2.完善信貸資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。由于物權(quán)法采取統(tǒng)一登記制度，而且浮動(dòng)擔(dān)保、最高額抵押、最高額質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押等一些擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值需要銀行自己評(píng)估，才能客觀真實(shí)估量擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，進(jìn)而保證信貸擔(dān)保維護(hù)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)金融安全。

3.構(gòu)建信貸信息共享體系。在物權(quán)實(shí)行統(tǒng)一登記模式下，為銀行查詢物權(quán)信息真實(shí)提供了平臺(tái)。但是，銀行內(nèi)部部門之間、銀行之間、銀行與登記部門之間、銀行與其他相關(guān)部門之間的物權(quán)信息應(yīng)統(tǒng)一建立數(shù)據(jù)庫(kù)，構(gòu)建信息系統(tǒng)，保障物權(quán)信息共享、信息交流和信息查詢，有效消除信息不對(duì)稱問題，切實(shí)維護(hù)銀行債權(quán)安全。

4.建立完善的銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)體系和監(jiān)管規(guī)則。必須盡快制定相關(guān)法律規(guī)定來推動(dòng)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行內(nèi)部評(píng)級(jí)體系的建立和完善，逐步降低銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，以適應(yīng)新的資本協(xié)議和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求。

5.實(shí)施全面風(fēng)險(xiǎn)管理。隨著中國(guó)利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，利率波動(dòng)更為頻繁，銀行業(yè)務(wù)操作的環(huán)節(jié)不斷增多，銀行擴(kuò)張、新增人員道德規(guī)范的欠缺及對(duì)電腦等的依賴加大，必然相應(yīng)增大操作風(fēng)險(xiǎn)。因此，要避免銀行風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，就必須盡快制定利率風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)范，從法律層面上加以強(qiáng)制。中央銀行要根據(jù)利率風(fēng)險(xiǎn)的具體狀況來確定最低資本充足比率，同時(shí)另外考慮操作風(fēng)險(xiǎn)所需要配置的資本金，對(duì)銀行提出新的更全面的監(jiān)管指標(biāo)。因?yàn)椋绻荒軐?duì)利率風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行很好的管理，就會(huì)加大銀行風(fēng)險(xiǎn)，勢(shì)必需要配置更高水平的資本金，這對(duì)我國(guó)銀行來說可能困難更大。

6.適度創(chuàng)新金融服務(wù)體系。按照“產(chǎn)品一小步、市場(chǎng)一大步”產(chǎn)品創(chuàng)新理念，研發(fā)由針對(duì)性的新產(chǎn)品、新服務(wù)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，結(jié)合金融市場(chǎng)特點(diǎn)，抓住企業(yè)融資難的熱點(diǎn)，積極開展金融服務(wù)產(chǎn)品，完善金融服務(wù)結(jié)構(gòu)，以大項(xiàng)目、大客戶帶動(dòng)服務(wù)創(chuàng)新，既要抓好營(yíng)銷和資產(chǎn)管理，又要有效優(yōu)化中小企業(yè)融資服務(wù)，全面提升金融服務(wù)質(zhì)量，但金融創(chuàng)新也需要理性和適度。目前全球金融體系基本上是以美國(guó)金融體系為主導(dǎo)、由發(fā)達(dá)國(guó)家建立起來的，主要體現(xiàn)了發(fā)達(dá)國(guó)家的利益，更有利于維護(hù)發(fā)達(dá)國(guó)家的利益。此次國(guó)際金融危機(jī)正是美國(guó)金融體系引起的，其重要原因之一就是金融創(chuàng)新。在創(chuàng)新的旗號(hào)下，投機(jī)行為一波一波地被推向高峰，金融日益與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相脫節(jié)，虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫被“金融創(chuàng)新”越吹越大。因此，結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)際，對(duì)照法律制度，進(jìn)行適度金融創(chuàng)新才是比較理性的選擇。

第9篇：物權(quán)法和土地法范文

    本文針對(duì)預(yù)告登記中的權(quán)利性質(zhì)、登記效力和登記范圍提出意見。經(jīng)預(yù)告登記后的請(qǐng)求權(quán)的本質(zhì)屬性仍為債權(quán);預(yù)告登記后發(fā)生的中間處分行為應(yīng)為效力待定的行為;可為預(yù)告登記的應(yīng)是變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán),或者該請(qǐng)求權(quán)附有條件或期限,或者該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)指向的物為未來的不動(dòng)產(chǎn),飛機(jī)、船舶、汽車等特殊動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定。

    【關(guān)鍵詞】物權(quán)法;預(yù)告登記;請(qǐng)求權(quán);效力待定;不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

    我國(guó)學(xué)者現(xiàn)在通常所說的預(yù)告登記(Vormerkung)概念,來源于德國(guó)民法。預(yù)告登記與一般不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別在于,一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記,而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記作出后,并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng),而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的排他的權(quán)利。正因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度所特有的債權(quán)物權(quán)化的功能,有利于保障交易安全,因此受到許多國(guó)家和地區(qū)的青睞。

    我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了商品房的預(yù)售登記備案制度。對(duì)于該制度的性質(zhì),有學(xué)者認(rèn)為,在我國(guó)預(yù)告登記的主要功能還是通過商品房的預(yù)售登記保護(hù)買受人所享有的權(quán)利,并認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售登記屬于預(yù)告登記。[1]但大多數(shù)學(xué)者均認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售登記并非真正意義上的預(yù)告登記。筆者認(rèn)為,預(yù)售商品房毫無疑問應(yīng)當(dāng)納入預(yù)告登記的范圍,但我國(guó)目前法律規(guī)定的商品房預(yù)售登記備案制度在更多的意義上只是一種行政管理上的備案,并不具備預(yù)告登記的功能。因此,嚴(yán)格地說,我國(guó)目前并無全國(guó)性的立法對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定。但有少數(shù)地方立法對(duì)預(yù)告登記制度作出了嘗試性的規(guī)定,[2]我國(guó)已經(jīng)經(jīng)過四次審議的物權(quán)法草案也均對(duì)預(yù)告登記制度作出了規(guī)定。但是,盡管學(xué)者對(duì)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定預(yù)告登記制度的必要性已達(dá)成共識(shí),但對(duì)預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和適用范圍卻存在較大的爭(zhēng)議,在現(xiàn)有地方立法和物權(quán)法草案中,在這三個(gè)問題上的立場(chǎng)也都不明確。對(duì)此,我們就這三個(gè)問題進(jìn)行探討,作為對(duì)物權(quán)法立法的建議。

    一、預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)性的性質(zhì)應(yīng)為特殊債權(quán)

    關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì),國(guó)外學(xué)者主要有四種不同意見。一是獨(dú)立的限制物權(quán)說,在德國(guó)法中,認(rèn)為經(jīng)由預(yù)告登記,獨(dú)立的限制物權(quán)便獲產(chǎn)生;二是非實(shí)體權(quán)利說,認(rèn)為預(yù)告登記已被賦予了可得對(duì)抗嗣后意欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的第三人的特別效力,但它不具有任何實(shí)體權(quán)性質(zhì)的效力,充其量不過是一種登記法上的制度。[3]三是物權(quán)期待權(quán)說,德國(guó)學(xué)者賴札(LudwigRaiser)認(rèn)為,登記前的土地所有權(quán)受讓人的狀態(tài),因非完全,故受讓人對(duì)土地未具有權(quán)利。受讓人雖得依讓與請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記受一定的保護(hù),但該項(xiàng)預(yù)告登記惟有對(duì)將來權(quán)利取得予以保護(hù),而對(duì)所有權(quán)人(讓與人)加以拘束,以資限制其權(quán)利。受讓人縱已為預(yù)告登記,然對(duì)該土地猶未有支配權(quán),故登記前的土地所有權(quán)受讓人的權(quán)利,乃非物權(quán),而是物權(quán)之期待。[4]四是特殊登記制度說,在瑞士民法中,認(rèn)為預(yù)告登記是賦予債權(quán)以對(duì)抗新所有人的效力的特殊登記制度。[5]

    在國(guó)內(nèi),關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì),主要有三種觀點(diǎn):一是請(qǐng)求權(quán)保全制度說,認(rèn)為預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間,兼具兩者的性質(zhì),在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)屬困難,可認(rèn)為系于土地登記簿上公示,以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的,具有若干物權(quán)效力的制度。[6]二是準(zhǔn)物權(quán)說,認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán),或者說是一種準(zhǔn)物權(quán)。[7]三是物權(quán)債權(quán)化說,梁慧星教授認(rèn)為,預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力,其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。[8]孫憲忠教授認(rèn)為,預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法,給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力,其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債法的擴(kuò)張。[9]房紹坤教授等認(rèn)為,預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力,即具備了一定的物權(quán)效力,因此,從預(yù)告登記的性質(zhì)上說,它是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。[10]這幾種說法盡管表述不同,但其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的。

    上述對(duì)預(yù)告登記性質(zhì)的探討,實(shí)際上涉及到兩個(gè)問題:其一是預(yù)告登記的性質(zhì),其二是經(jīng)預(yù)告登記后的權(quán)利的性質(zhì)。前者所說的是預(yù)告登記的形式意義上的性質(zhì),而后者所說的是預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)意義上的性質(zhì)。認(rèn)為預(yù)告登記為一種特殊登記制度的觀點(diǎn),界定的僅僅是預(yù)告登記這一登記制度本身的形式上的性質(zhì),但這一界定并不能解決民法上的實(shí)際問題,顯然無特別探討的必要。在理論上需要重點(diǎn)探討的,應(yīng)當(dāng)是經(jīng)預(yù)告登記后的權(quán)利的性質(zhì),即請(qǐng)求變更物權(quán)的請(qǐng)求權(quán),或者說請(qǐng)求為本登記的請(qǐng)求權(quán),這一債權(quán)請(qǐng)求權(quán),經(jīng)預(yù)告登記后即具有了對(duì)抗第三人的效力,這一請(qǐng)求權(quán)是何種性質(zhì)的權(quán)利?這才是問題的實(shí)質(zhì)。在前述國(guó)內(nèi)的三種觀點(diǎn)中,均試圖對(duì)經(jīng)預(yù)告登記后的權(quán)利的性質(zhì)進(jìn)行界定,是有意義的,但應(yīng)當(dāng)進(jìn)行逐一分析。

    第一,請(qǐng)求權(quán)保全制度說,實(shí)際上指的是預(yù)告登記的功能,并未對(duì)預(yù)告登記后權(quán)利的性質(zhì)進(jìn)行界定。第二,債權(quán)物權(quán)化說,也是對(duì)預(yù)告登記功能的分析,對(duì)預(yù)告登記后權(quán)利性質(zhì)變化這一現(xiàn)象的描述,也未對(duì)登記之后的權(quán)利進(jìn)行定性。第三,準(zhǔn)物權(quán)說,對(duì)于準(zhǔn)物權(quán)的概念,盡管通常認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)是指權(quán)利人于將來某種條件下可以取得所有權(quán)或其他物權(quán)的權(quán)利,但是并非一致意見,并且對(duì)物權(quán)取得權(quán)的性質(zhì)學(xué)界也存在不同觀點(diǎn),因此,將經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)定性為準(zhǔn)物權(quán),并無實(shí)益。

    筆者認(rèn)為,經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)具有四個(gè)最基本的特征:第一,該請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)仍為請(qǐng)求權(quán)而非支配權(quán),內(nèi)容為權(quán)利人在條件具備時(shí)請(qǐng)求現(xiàn)時(shí)所有人為本登記以變更物權(quán),權(quán)利人對(duì)該請(qǐng)求權(quán)之標(biāo)的并不具有任何的支配權(quán)。第二,該請(qǐng)求權(quán)的效力具有特殊性,能夠?qū)沟谌?所有權(quán)人與第三人所為的妨礙該請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的行為具有效力瑕疵。第三,該請(qǐng)求權(quán)具有臨時(shí)性,存在于合同生效后至物權(quán)變動(dòng)的條件具備前的一段時(shí)間,待物權(quán)變動(dòng)的條件具備后,權(quán)利人需積極行使該權(quán)利而為本登記,如果請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)不積極行使該權(quán)利而損害到第三人利益時(shí),利害關(guān)系人可主張涂銷該預(yù)告登記。 [11]第四,請(qǐng)求權(quán)人未來是否可以實(shí)際取得物權(quán)并不確定,如所附的條件可能不成就,指向的標(biāo)的物可能最終無法完成。

    由以上經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的特征可以看出,首先,該請(qǐng)求權(quán)不屬于物權(quán)。物權(quán)是一種支配權(quán),以對(duì)有體物的直接支配為內(nèi)容。而經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)仍然是一種請(qǐng)求權(quán),權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物不享有任何支配意義上的權(quán)利,并且有時(shí)標(biāo)的物本身尚不存在,如在期房預(yù)告登記的場(chǎng)合即是如此。僅因該權(quán)利具有對(duì)抗第三人之效力便認(rèn)為該權(quán)利就屬于物權(quán),是不妥當(dāng)?shù)?對(duì)世效力僅是物權(quán)的效力之一,并不構(gòu)成物權(quán)的所有本質(zhì)特征,不能由某一權(quán)利具有對(duì)世性就推導(dǎo)出其為物權(quán)的結(jié)論。同時(shí),說某種請(qǐng)求權(quán)為物權(quán),在邏輯上也是說不通的。其次,該請(qǐng)求權(quán)也不是準(zhǔn)物權(quán),因?yàn)闇?zhǔn)物權(quán)既為準(zhǔn)“物權(quán)”,就一定在效力上與物權(quán)相近,因而可以準(zhǔn)用法律有關(guān)物權(quán)的規(guī)定。既然經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)與物權(quán)僅具有唯一的相似性,即對(duì)抗第三人的效力,而更多的是各自體現(xiàn)出的差異,將其界定為準(zhǔn)物權(quán)當(dāng)然也是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

    那么該權(quán)利是否為債權(quán)呢?從上述特征可以看出,經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)除了具有對(duì)抗第三人的效力外,其它特征均與債權(quán)相符。即使是在債權(quán)的基礎(chǔ)上賦予其對(duì)抗第三人這一具有物權(quán)性質(zhì)的效力,這一額外的性質(zhì)也不會(huì)使其喪失債權(quán)的屬性,其本質(zhì)仍然是債權(quán)人與債務(wù)人之間的一種相對(duì)法律關(guān)系。即使是在“買賣不破租賃”中,租賃權(quán)人也只具有對(duì)抗不特定買受人的權(quán)利,但這只是債權(quán)物權(quán)化的一種表現(xiàn),租賃權(quán)的權(quán)利實(shí)質(zhì)仍然為債權(quán)。經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的趣旨與此相同,其本質(zhì)仍然是債權(quán)。就是在債務(wù)人存在損害所保全的請(qǐng)求權(quán)的處分行為之外的違約行為時(shí),如期房買賣中不能在預(yù)定日期完工甚至無法完工成為爛尾樓,或者因債務(wù)人的過失使標(biāo)的物滅失等,權(quán)利人也僅可以要求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任,而不得以物權(quán)人身份提出基于物權(quán)的請(qǐng)求。同時(shí),物權(quán)之所以具有對(duì)世性,是因?yàn)槠錇橹苯又涮囟ㄎ锒硎芷淅娴臋?quán)利,而不是因?yàn)槠涫褂昧斯臼侄?。債?quán)由于其性質(zhì)為請(qǐng)求權(quán),對(duì)標(biāo)的物并不具有直接的支配性,只能通過請(qǐng)求債務(wù)人的履行來實(shí)現(xiàn),所以具有相對(duì)性。經(jīng)預(yù)告登記后,權(quán)利人也只是能夠主張義務(wù)人所為的有害于其債權(quán)的行為無效,而不得直接對(duì)第三人主張權(quán)利。這才是問題的關(guān)鍵所在。

    綜上,筆者認(rèn)為,經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)質(zhì)性的性質(zhì),仍為債權(quán),是法律出于保護(hù)交易安全的考慮,賦予其對(duì)抗第三人的效力的特殊債權(quán)。明確這一屬性對(duì)于確定經(jīng)預(yù)告登記后的合同及其違約責(zé)任,都具有重要意義。

    值得一提的是,《上海市房地產(chǎn)登記條例》第49條第3款規(guī)定:經(jīng)預(yù)告登記后,當(dāng)事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)。該規(guī)定將經(jīng)預(yù)告登記之后的請(qǐng)求權(quán)等同于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。也有學(xué)者認(rèn)為商品房預(yù)售登記使買受人取得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。[12]筆者不同意這樣的意見。預(yù)告登記的作用在于保全請(qǐng)求權(quán),使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力,因而成為特殊債權(quán)。這種經(jīng)保全后的請(qǐng)求權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有本質(zhì)的區(qū)別。預(yù)告登記保全的權(quán)利是基于已經(jīng)發(fā)生的購(gòu)買行為產(chǎn)生的,它是一種直接請(qǐng)求義務(wù)人為給付行為的權(quán)利,預(yù)告登記后,他人即使出價(jià)再高,物權(quán)人亦不得再行出售。而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,并且權(quán)利人可以選擇買或者不買,交易行為并不一定發(fā)生,權(quán)利人享有的只是一種優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,絕非請(qǐng)求義務(wù)人直接為給付行為的權(quán)利。顯然,預(yù)告登記后,權(quán)利人并沒有選擇買或者不買的權(quán)利。因此,經(jīng)預(yù)告登記之后的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)絕對(duì)不是優(yōu)先購(gòu)買權(quán),預(yù)告登記之后權(quán)利人所享有的也絕不是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

    二、預(yù)告登記后中間處分行為的效力應(yīng)為效力待定的行為

    預(yù)告登記的效力也叫作預(yù)告登記的功能。通常認(rèn)為預(yù)告登記具有權(quán)利保全效力、順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力三種效力。[13]筆者認(rèn)為,除了這三種效力之外,亟需探討的是預(yù)告登記后中間處分行為的效力。

    中間處分行為,是指在預(yù)告登記后本登記前所為的妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的處分行為?！兜聡?guó)民法典》第883條第2款規(guī)定:“預(yù)告登記后,對(duì)土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被保全的請(qǐng)求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分,為無效。”我國(guó)臺(tái)灣的《土地法》第79條也規(guī)定:“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對(duì)于所登記的請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無效?！边@兩個(gè)法律條文所說的都是中間處分行為。

    我國(guó)有學(xué)者認(rèn)為,關(guān)于預(yù)告登記保全權(quán)利的效力,在立法例上有幾種選擇,如禁止其后的登記、禁止登記名義人再為處分或采取相對(duì)無效主義。[14]也有人認(rèn)為,就目前設(shè)有預(yù)告登記制度的國(guó)家和地區(qū)而言,為兼顧當(dāng)事人的利益,保持目的和手段的平衡,一般不采取禁止處分或禁止登記主義,而奉行相對(duì)無效的原則,即在預(yù)告登記后,就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,義務(wù)人仍得為處分,只是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間,在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi),義務(wù)人的處分行為無效。因此,如果預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)不存在或其請(qǐng)求權(quán)嗣后消滅,或預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)義務(wù)人的處分行為表示同意,那么義務(wù)人對(duì)第三人的處分行為便為絕對(duì)有效。

    粱慧星教授主持起草的《民法典草案建議稿》物權(quán)編第245條第2款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分與預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同時(shí),該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分無效。”[15]這與上述德國(guó)法中相對(duì)無效的觀點(diǎn)相同。王利明教授主持起草的《民法典草案建議稿》物權(quán)編第689條第2款規(guī)定:“前款預(yù)告登記申請(qǐng)人的權(quán)利一經(jīng)預(yù)告登記,即對(duì)他人日后取得的權(quán)利具有對(duì)抗的效力,但不妨礙順位在后的其他權(quán)利的登記?！贝颂幱^點(diǎn)有些含糊,但亦應(yīng)解釋為相對(duì)無效。2005年7月公布的《物權(quán)法草案(征求意見稿)》第21條后段規(guī)定:“預(yù)告登記后,債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意,不得處分該不動(dòng)產(chǎn)?！边@一規(guī)定的立場(chǎng)是采納了絕對(duì)無效的主張。

    《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》和《上海市房地產(chǎn)登記條例》均沒有對(duì)預(yù)告登記后中間處分行為的效力作出規(guī)定。

    筆者認(rèn)為,德國(guó)法上的中間處分行為相對(duì)無效的規(guī)則與我國(guó)民法上相對(duì)無效的概念并不匹配。德國(guó)法上中間處分行為的相對(duì)無效是從無效的范圍上講的,并非所有的中間處分行為均為無效,而是僅對(duì)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)有妨害的中間處分行為無效。我國(guó)民法理論上相對(duì)于民事行為絕對(duì)無效的民事行為相對(duì)無效,是從效力的確定性上講的,指民事行為因具有效力瑕疵而屬于可撤銷、可變更或效力待定的民事行為。因此,不宜引入德國(guó)民法中相對(duì)無效的概念。

    對(duì)于如何確定中間處分行為的效力,應(yīng)分兩個(gè)層次考慮:

    第一,預(yù)告登記的目的,在于保全所預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán),限制義務(wù)人對(duì)合同標(biāo)的物再次進(jìn)行有害于權(quán)利人的處分,如“一房二賣”,實(shí)際上是對(duì)義務(wù)人之契約自由予以一定程度的限制。這是法律出于保護(hù)交易安全的考慮,為了更好地保護(hù)權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán),而對(duì)義務(wù)人的部分自由予以限制。但這種限制的本身并不是目的,而是為了保全權(quán)利人的權(quán)利,該限制應(yīng)僅以能夠保護(hù)權(quán)利人的權(quán)利的范圍為限,所以,法律對(duì)中間處分行為效力予以限制應(yīng)僅限于中間處分行為妨害權(quán)利人的預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍,如該處分行為對(duì)所預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不構(gòu)成任何妨害,其效力自不應(yīng)受到預(yù)告登記的任何影響。

    第二,如果中間處分行為妨害了權(quán)利人的登記請(qǐng)求權(quán),法律究竟采取令其絕對(duì)無效立場(chǎng),還是使其無效具有相對(duì)性,即在某些情形下可以有效,類似于合同法上的可撤銷、可變更或效力待定的行為?筆者的意見是,首先,鑒于預(yù)告登記是賦予權(quán)利人一種權(quán)利,而非義務(wù),即權(quán)利人可以在條件具備時(shí)請(qǐng)求為本登記。但權(quán)利人請(qǐng)求為本登記并非其強(qiáng)制義務(wù),其可能反悔,不想再?gòu)氖麓斯P交易,不再愿意使該物權(quán)發(fā)生變動(dòng),也可以不請(qǐng)求為本登記。此時(shí)法律規(guī)定了預(yù)告登記的涂銷制度,一經(jīng)涂銷,預(yù)告登記便失去效力。在此種情形下,自無使義務(wù)人在預(yù)告登記后涂銷登記前所為之中間處分行為無效的必要,預(yù)告登記應(yīng)自其登記之時(shí)起失去效力,預(yù)告登記后所為的中間處分行為有效。其次,即使不存在預(yù)告登記涂銷的情形,既然權(quán)利人可以事先表示同意義務(wù)人的中間處分行為而使該中間處分行為有效(實(shí)際上是權(quán)利人對(duì)其權(quán)利的放棄),權(quán)利人也可以事后對(duì)義務(wù)人之中間處分行為作出同意的“追認(rèn)”意思表示,這種意思表示不應(yīng)與之前“同意”的意思表示有本質(zhì)差異,同樣應(yīng)使中間處分行為有效。如果法律硬性規(guī)定中間處分行為是確定的無效,此種情形便無法得到補(bǔ)救,不利于鼓勵(lì)交易。

    因此,合適的作法是,使該種妨害登記請(qǐng)求權(quán)的中間處分行為成為效力待定的行為,在發(fā)生如下事由時(shí),該中間處分行為確定有效:第一,預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)人事后予以追認(rèn);第二,權(quán)利人與義務(wù)人間的合同因某種原因無效、被解除、被撤銷等,從而使權(quán)利人的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)消滅,此時(shí)預(yù)告登記因其原權(quán)利滅失而失去效力;第三,預(yù)告登記被涂銷。在此之前,中間處分行為處于效力待定的狀態(tài)。而一旦沒有上述事由發(fā)生,預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)人作成本登記,該中間處分行為則確定地失去效力。

    對(duì)預(yù)告登記后的中間處分行為效力制度做這樣的設(shè)計(jì),就能夠較好地平衡債權(quán)人和債務(wù)人之間的利益關(guān)系,也利于鼓勵(lì)交易的進(jìn)行。

    三、預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)適當(dāng)擴(kuò)大不應(yīng)過于狹窄

    預(yù)告登記的范圍即預(yù)告登記的適用范圍,設(shè)立了該制度的國(guó)家對(duì)此均有規(guī)定?！兜聡?guó)民法典》第883條規(guī)定:為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或者廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)請(qǐng)求權(quán),或者土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán),或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請(qǐng)求權(quán),可以在土地登記簿中將其納入預(yù)告登記。被保全的請(qǐng)求權(quán)附條件或者附期限時(shí),預(yù)告登記也為許可。《瑞士民法典》第959條第1款規(guī)定:需法定預(yù)登記的,如先買權(quán)及買回權(quán)、買受權(quán)、租賃權(quán)等個(gè)人權(quán)利,得在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上預(yù)登記。第960條第1項(xiàng)規(guī)定:因下列之一種原因,得預(yù)登記對(duì)土地的處分限制:(1)官方為保全有爭(zhēng)執(zhí)的或有待執(zhí)行的請(qǐng)求權(quán)所的命令;(2)出質(zhì)、破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割;(3)屬法定預(yù)登記的,如家宅的設(shè)定及后位繼承人的繼承權(quán)等權(quán)利。根據(jù)我國(guó)“臺(tái)灣土地法”第79條規(guī)定,預(yù)告登記適用于保全下列請(qǐng)求權(quán):(1)關(guān)于土地權(quán)利移轉(zhuǎn)或使其消滅之請(qǐng)求權(quán);(2)土地權(quán)利內(nèi)容或次序變更之請(qǐng)求權(quán);(3)附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)?！薄度毡静粍?dòng)產(chǎn)登記法》第2條規(guī)定:假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行:(1)未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí);(2)欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。上述請(qǐng)求權(quán)為附始期、附停止條件或者其他可于將來確定者時(shí),亦同。

    從各國(guó)規(guī)定來看,除日本的預(yù)告登記適用于保全物權(quán)和保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)外,德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣的預(yù)告登記只適用于保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。之所以存在上述差異,是因?yàn)槿毡久穹ㄔ谖餀?quán)變動(dòng)上采取債權(quán)意思主義,物權(quán)的變動(dòng)僅因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)未經(jīng)登記的,在實(shí)體上已經(jīng)發(fā)生效力,但不發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。為保全這種實(shí)體上已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)的物權(quán),使其具有對(duì)抗效力,法律遂允許權(quán)利人進(jìn)行預(yù)告登記。而德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣民法在物權(quán)變動(dòng)上采取形式主義,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)非經(jīng)登記不發(fā)生效力,因而只存在對(duì)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記,不可能存在保全物權(quán)的預(yù)告登記。[16]

    在我國(guó),學(xué)界對(duì)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)采取的模式存在分歧,從《物權(quán)法(草案)》的規(guī)定來看,是以債權(quán)形式主義為主,意思主義為輔(對(duì)極少數(shù)特殊的情形采意思主義),因此,在我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度也主要是適用于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。對(duì)于所保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的具體種類和范圍,現(xiàn)有的三個(gè)《物權(quán)法(草案)》的規(guī)定有所不同。梁慧星教授主持的《民法典草案建議稿》第245條第1款規(guī)定:為保全一項(xiàng)目的在于移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán),可將該請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記;第2款規(guī)定:預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán),可以附條件,也可以附期限。[17]該條將預(yù)告登記的范圍規(guī)定為一切以變動(dòng)(移轉(zhuǎn)、變更和廢止)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的請(qǐng)求權(quán)。王利明教授主持的《民法典草案建議稿》第689條規(guī)定的預(yù)告登記的范圍為:“(1)房屋預(yù)售買賣;(2)當(dāng)事人明確抵押權(quán)的順位;(3)優(yōu)先權(quán)的取得;(4)法律明文規(guī)定的其他情形。[18]該條采用列舉加概括的方式規(guī)定,列舉部分范圍較窄。《物權(quán)法草案》征求意見稿第21條則將預(yù)告登記的范圍限定為“買賣期房和轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”。

    《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第29條規(guī)定,可為預(yù)告登記的范圍包括:(1)預(yù)購(gòu)商品房的;(2)約定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;(3)約定回購(gòu)房屋的;(4)約定通行權(quán)的;(5)為保全約定的其他涉及房屋的請(qǐng)求權(quán)的。第30條規(guī)定,由銀行代付購(gòu)房款的預(yù)購(gòu)房屋貸款抵押或者在建房屋抵押的,抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理抵押預(yù)告登記,即此種抵押的預(yù)告登記是強(qiáng)制性的?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》第49條規(guī)定預(yù)告登記的范圍包括:房屋尚未建成時(shí),(1)預(yù)購(gòu)商品房以及進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓;(2)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓;(3)以房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓;(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。基本上限定于與預(yù)售商品房有關(guān)的權(quán)利。

    在理論上有學(xué)者主張預(yù)告登記應(yīng)適用于下列情形:(1)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán);(2)附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán);(3)有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等?？紤]到我國(guó)社會(huì)主義公有制的性質(zhì)及土地所有權(quán)歸國(guó)家與集體所有的現(xiàn)狀,對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅,也可以適用預(yù)告登記。[19]

    筆者認(rèn)為,預(yù)告登記的范圍規(guī)定得過于狹隘,既不利于保護(hù)權(quán)利人的利益,也無法充分發(fā)揮預(yù)告登記的功能;而規(guī)定得過于模糊,又不利于實(shí)踐操作。因此,應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記的適用范圍予以明確,使預(yù)告登記能真正涵蓋需要保全的請(qǐng)求權(quán),以發(fā)揮預(yù)告登記制度的應(yīng)有功能。

    從以上觀點(diǎn)可以看出,學(xué)者大多認(rèn)同可為預(yù)告登記的,是以變動(dòng)物權(quán)為目的的請(qǐng)求權(quán),但具體應(yīng)包括哪些物權(quán)?筆者認(rèn)為,確定預(yù)告登記適用的范圍需要考慮如下因素:

    (一)預(yù)告登記的本質(zhì)是使本來屬于債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)具有了物權(quán)的排他效力,可以對(duì)抗第三人。預(yù)告登記本質(zhì)上是為了維護(hù)交易安全,對(duì)債務(wù)人的契約自由進(jìn)行限制,進(jìn)行了預(yù)告登記的合同具有優(yōu)先于未進(jìn)行預(yù)告登記的合同得到實(shí)現(xiàn)的效力。法律上作出這種價(jià)值傾斜的前提是債務(wù)人具有優(yōu)于債權(quán)人的地位,或者該交易標(biāo)的物對(duì)債權(quán)人至關(guān)重要,或具有獨(dú)一無二的屬性,實(shí)際履行對(duì)債權(quán)人至關(guān)重要,損害賠償?shù)冗`約責(zé)任方式并不能很好地保護(hù)債權(quán)人。因此,對(duì)于一些價(jià)值重大、與生活息息相關(guān)、具有不可替代性的物,有為預(yù)告登記的必要。這主要是不動(dòng)產(chǎn),飛機(jī)、船舶、汽車等特殊動(dòng)產(chǎn)在民法的制度設(shè)計(jì)上通常準(zhǔn)用不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則。不動(dòng)產(chǎn)主要是房地產(chǎn),但絕不是僅限于房地產(chǎn),如果將預(yù)告登記的范圍僅限于與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利,則范圍過窄,不利于充分發(fā)揮預(yù)告登記的功能。

    (二)之所以為預(yù)告登記,是因?yàn)楸镜怯浀臈l件尚未具備,或者是標(biāo)的物尚不存在(如期房買賣),或者是物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間或條件尚未具備,不可進(jìn)行本登記(如附條件或期限的買賣),即有阻礙本登記進(jìn)行之事由的存在。如果可以進(jìn)行本登記,則無為預(yù)告登記的必要。

    (三)預(yù)告登記最終需推進(jìn)為本登記,因此,預(yù)告登記的范圍也需以可進(jìn)行本登記的物為限,這主要是不動(dòng)產(chǎn)。至于國(guó)有土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的范圍。對(duì)機(jī)、船舶、汽車等特殊的動(dòng)產(chǎn),通常等同于不動(dòng)產(chǎn)對(duì)待,也以登記作為公示方法,因此也可納入預(yù)告登記的范圍。

    (四)關(guān)于抵押權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)等是否可以進(jìn)行預(yù)告登記,筆者認(rèn)為,對(duì)于抵押權(quán)的順位,應(yīng)以登記先后順序確定其受償順序,至于在未來的物上設(shè)定抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán),也屬于以變動(dòng)(設(shè)定)不動(dòng)產(chǎn)(包括在飛機(jī)、船舶、汽車上設(shè)定抵押權(quán))物權(quán)為目的的請(qǐng)求權(quán),無單列的必要。至于優(yōu)先購(gòu)買權(quán),我國(guó)目前僅有法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán),如承租人、典權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)利由法律予以規(guī)定,其本身即具有對(duì)抗第三人的效力,無預(yù)告登記的必要;如果是約定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),由于目前我國(guó)并未建立約定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度,預(yù)告登記沒有對(duì)此單列規(guī)定的必要,如果將來時(shí)機(jī)發(fā)展成熟確有納入預(yù)告登記的必要,有法律的兜底條款可以解決。至于優(yōu)先受償權(quán),其屬于擔(dān)保物權(quán)的性質(zhì),并非一種獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán),不應(yīng)納入預(yù)告登記的范圍。

    綜上,對(duì)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)作如下規(guī)定:(1)以設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅未來的不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)為目的的請(qǐng)求權(quán);(2)設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)附有條件或者期限的;(3)法律、行政法規(guī)明文規(guī)定的其他情形。飛機(jī)、船舶、汽車等可得登記的特殊動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用上述第(1)項(xiàng)和第(2)項(xiàng)的規(guī)定。

    【注釋】

    [1]王利明:《物權(quán)法論》,中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年版,第172頁(yè)。

    [2]如《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》等規(guī)定了真正意義上的預(yù)告登記制度。

    [3]陳華彬:《物權(quán)法研究》,金橋文化出版(香港)有限公司2001年版,第259頁(yè)。

    [4]劉得寬:《民法諸問題與新展望》,中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版,第555頁(yè)。

    [5]同注[3],第262頁(yè)。

    [6]王澤鑒:《民法物權(quán)》(一),中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版,第128頁(yè)。

    [7]同注[1],第174頁(yè)。

    [8]梁慧星:《中國(guó)民法典草案建議稿附理由》(物權(quán)編),法律出版社2004年版,第38頁(yè)。

    [9]孫憲忠:《論物權(quán)法》,法律出版社2001年版,第454頁(yè)。

    [10]房紹坤、呂杰:《創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問題》,載《法學(xué)家》2003年第4期。

    [11]同注[8]引文,第41頁(yè)。

    [12]同注[1]引文,第173頁(yè)。

    [13]日本學(xué)者認(rèn)為,預(yù)告登記還有預(yù)警的效力,但德國(guó)學(xué)者大多認(rèn)為預(yù)警的效力屬于以上三種效力的題中應(yīng)有之意。

    [14]劉生國(guó):《預(yù)告登記制度及其在我國(guó)的創(chuàng)設(shè)》,載《華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)》(人文社科版)2001年專輯。

    [15]同注[8]引文,第38頁(yè)。

    [16]同注[10]。

    [17]同注[8]引文,第38頁(yè)。