農(nóng)村宅基地土地法精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

關(guān)鍵詞 農(nóng)村 宅基地管理 問題 建議

中圖分類號：F321.2 文獻標識碼：A

1農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀及存在問題

（1）農(nóng)村村莊宅基地布局混亂。長期以來，由于缺乏住房建設(shè)規(guī)劃引導，絕大多數(shù)村莊建房選址隨意性大，村民建房選址、座向可根據(jù)所謂的“風水”及自己的喜好，在自認的祖宗地、自留地等土地上，亂圈亂占、亂搭亂建，房屋座落不致，高矮不一，雜亂無序，影響村容村貌。

（2）村莊外延擴張，中心空置。一方面是近年來，很多農(nóng)民選擇在自家的承包地或交通便利的公路兩側(cè)占用耕地建房，使得村莊外擴；另一方面，農(nóng)民在建新房的同時，并沒有拆除老房子。此外，由于一些五保戶、困難戶等遺棄在村中的破房因無人居住，使得村莊成為破舊的“空心村”。

（3）農(nóng)村“一戶一宅”制度難以落實，存在超標建房現(xiàn)象。由于歷史遺留問題和農(nóng)民思想觀念的原因，很長一段時間以來，農(nóng)村建房亂占、多占現(xiàn)象嚴重。政策規(guī)定農(nóng)村每戶宅基地面積不得超過175平方米，但實際情況是超出規(guī)定面積擁有宅基地的農(nóng)戶大有人在，“一戶多宅”、“一戶多基”現(xiàn)象普遍存在，大多也沒有得到相應的處罰。

（4）私買私賣現(xiàn)象嚴重。農(nóng)村居民對農(nóng)村宅基地所有權(quán)普遍存在認識偏差，認為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是私有財產(chǎn)，可以自由支配、買賣，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加農(nóng)村集體土地管理難度。

（5）農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，案件查處、執(zhí)行難。近年來，強占土地、強建房子、破壞耕地、私自買賣土地等違法案件在我省一些市縣農(nóng)村都不同程度地存在。有關(guān)土地執(zhí)法部門雖然投入大量的人力物力，采取強制措施對違法用地等各種行為進行了查處，也取得了一些成績，但在總體上，受人員、裝備、技術(shù)、執(zhí)法手段和執(zhí)法機制等方面的限制，對土地違法現(xiàn)象難以做到及時發(fā)現(xiàn)和及時查處，對特殊違法主體，缺乏過硬手段，查處難度大，執(zhí)法效果差。

2對策與建議

（1）加強領(lǐng)導，強化制度建設(shè)，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理。各級政府要成立農(nóng)村宅基地整治管理領(lǐng)導小組，把農(nóng)村宅基地管理工作納入議事日程。要依據(jù)國家及省相關(guān)政策、法律法規(guī)，制定出臺農(nóng)村宅基地管理的指導性文件和制度。如《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村宅基地登記條例》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等規(guī)章制度，逐步把農(nóng)村宅基地的管理走向制度化、規(guī)范化、程序化。

（2）加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變農(nóng)民思想觀念，切實提高農(nóng)民法律意識。要針對農(nóng)民群眾文化特點，利用主流媒體、農(nóng)村宣傳欄、法制宣講團等各種方式方法深入農(nóng)村進行宣傳，提高村民遵守土地法律法規(guī)的自覺性，增強依法用地意識，轉(zhuǎn)變農(nóng)民落后的思想觀念。同時采取有效措施加強鄉(xiāng)村干部土地法律法規(guī)培訓，增強村干部依法保護、利用資源的意識，提高農(nóng)村土地管理水平。

（3）創(chuàng)新機制，成立土地綜合執(zhí)法大隊，加大執(zhí)法力度。在各市縣成立土地綜合執(zhí)法大隊，定員定崗定編。各鎮(zhèn)、村也相應成立土地綜合執(zhí)法小組，做到縣、鎮(zhèn)、村三級土地執(zhí)法網(wǎng)絡。同時要在資金和編制上加強基層國土資源管理部門執(zhí)法隊伍的建設(shè)。

（4）加強鎮(zhèn)、村兩級日常監(jiān)管力度，規(guī)范審批程序，引導和保護農(nóng)民建房。各市縣的鎮(zhèn)一級政府可與各村委會簽訂宅基地管理目標責任書，進一步健全土地執(zhí)法動態(tài)巡查制度，規(guī)范宅基地管理規(guī)程。各村委會要結(jié)合本村實際，制定符合政策、法律法規(guī)規(guī)定的鄉(xiāng)規(guī)民約，加強農(nóng)村宅基地的管理和日常監(jiān)控，規(guī)范農(nóng)民用地建房行為，及時發(fā)現(xiàn)和制止土地違法現(xiàn)象。在村莊規(guī)劃基礎(chǔ)上，規(guī)范宅基地審批程序，規(guī)定村民在需要使用宅基地時，應當向村委會提出申請，由村委會公布并提交村民會議或村民代表會議討論，經(jīng)討論同意并公布后，報鎮(zhèn)政府批準方可使用該塊宅基地。宅基地批準后，用戶必須在規(guī)定時限內(nèi)建房，如超過規(guī)定時間不建房，該塊宅基地由村委會收回重新安排。

（5）科學規(guī)劃，嚴格各項規(guī)劃實施。各級政府應當把村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃作為當前農(nóng)村工作的大事來抓，安排專項資金統(tǒng)一編制村鎮(zhèn)規(guī)劃和村莊治理試點建設(shè)，嚴格控制宅基地用地規(guī)模和布局。要綜合鎮(zhèn)、村和相關(guān)部門的意見，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，注重解決當前村莊整治的重點，充分考慮后續(xù)的村莊規(guī)劃與管理需要，突出鄉(xiāng)村特色和可持續(xù)發(fā)展等多個方面進行規(guī)劃。有關(guān)部門可提出一個規(guī)劃樣板，在每個縣挑選個別鎮(zhèn)的兩三個村委會中推出規(guī)劃樣點，然后逐年鋪開。

（6）以開展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機，開展調(diào)查清理、整治工作。要在全省對農(nóng)村宅基地進行全面調(diào)查，摸清住宅用地數(shù)量，以及一戶一宅，一戶多宅，空閑房屋，出租轉(zhuǎn)讓住宅和違法用地等現(xiàn)狀，及時掌握動態(tài)信息，建立數(shù)據(jù)庫，實行信息化管理。對“一戶多宅”和空置住宅，鼓勵農(nóng)民騰退多余宅基地。對“一戶多宅”和宅基地超占部分可實行有償使用制度。同時積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農(nóng)民集中起來，搬入新建多層或規(guī)劃合理的住宅中，“騰出來”的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地可用以村莊綠化休閑、建設(shè)村內(nèi)文化室等其他用途。

3結(jié)語

總之，加強農(nóng)村宅基地管理是關(guān)系到農(nóng)村社會穩(wěn)定、農(nóng)民群眾生產(chǎn)生活的重要工作，也是當前農(nóng)村工作的熱點和重點問題之一。因此，加強農(nóng)村宅基地規(guī)范化管理，以適應新形勢下農(nóng)村宅基地管理的要求，更有利于加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐。

參考文獻

第2篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

一、農(nóng)村空閑宅基地不斷增多的原因

（一）村民封建迷信思想嚴重。原有村莊因無統(tǒng)一規(guī)劃，宅基布局亂，房屋間隔小，出路狹窄，許多農(nóng)民相信“出門沖墻，心灰意涼”、“茅房對廚房，倒霉不吉祥”等封建信條，或聽信風水先生“宅大招財，路寬出官”的胡言亂語，便紛紛外出尋找“風水寶地”。加之富裕起來的農(nóng)民有求寬敞、講美觀、圖方便的思想，就舍棄老宅破屋，在村外或公路邊修建新房，以滿足自己擺闊氣、高人一籌或“想致富，臨公路”的狹隘心理。

（二）部分地方村鎮(zhèn)規(guī)劃不完善。一些地方長期不搞村鎮(zhèn)規(guī)劃，或在規(guī)劃中不講科學，只注重新房要整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。加上建房時缺乏長遠眼光，住宅設(shè)計不合理，給采光、通風、排水等留下隱患，致使房屋更新?lián)Q代速度快。于是，新房越建越多，被閑置的舊宅基地自然就不斷擴大。

（三）節(jié)約用地意識不強?！吨腥A人民共和國土地法》明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地應歸集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，任何單位和個人不得私自轉(zhuǎn)讓或買賣。但由于宣傳貫徹不到位，造成農(nóng)民對土地公有的法制觀念非常淡薄，一些人片面認為土地是集體的，如能用來建房就變成了自己的，就千方百計多占宅基地，甚至將承包的責任地當成私有土地，未經(jīng)許可隨意侵占或調(diào)換建房。

（四）審批制度不健全。許多土地執(zhí)法人員由于法律意識不強，礙于情面或迫于壓力，不是依照《土地法》及有關(guān)法律法規(guī)要求辦事，而是喪失原則，，隨意審批，致使一些有錢大戶買通國土干部挑地亂建房，頭面人物仗勢欺人霸地多建房，平民百姓請客送禮爭地搶建房，造成對住宅管理的失控。

（五）舊宅基地糾紛多。一些農(nóng)民的舊宅基地，或是祖?zhèn)飨聛淼?，或是與人對調(diào)的，大都不很規(guī)則，因采光、通風、排水、出路等實際問題，很容易與左鄰右舍發(fā)生矛盾，造成人際關(guān)系難以相處。翻建新房時，高了惹人閑言，遭人記恨；低了對己則不利，心里別扭。倒不如棄舊圖新，在村外找處新宅基地建房，省心省事，悠閑自得。

農(nóng)村空閑宅基地不斷擴大，不僅浪費了有限的國土資源，加劇了人多地少的矛盾，而且助長了無政府主義思想，給我們社會增添了不安定因素，當前已到了非治不可的地步。

二、對農(nóng)村空閑宅基地進行合理開發(fā)，應從以下幾個方面入手

（一）改造舊宅基地。農(nóng)民在申請建房時，應將原有宅基地交由集體統(tǒng)一支配使用，以舊換新。對收歸集體的舊宅基地，結(jié)合地形、位置、土質(zhì)等實際情況，或用于批給其他農(nóng)戶，做宅基地建新房；或進行復耕，發(fā)展農(nóng)作物。這樣既體現(xiàn)了宅基地歸集體所有、農(nóng)戶使用的原則，又可充分挖掘土地利用潛力，達到節(jié)約土地的目的。

（二）引導農(nóng)民合理有序向中心村鎮(zhèn)發(fā)展。有關(guān)部門在進行村鎮(zhèn)規(guī)劃時，應結(jié)合小康村建設(shè)，將農(nóng)村住宅納入規(guī)劃范圍，科學設(shè)計，有序建房，積極引導農(nóng)民向集鎮(zhèn)化、規(guī)模化方向發(fā)展，以避免耕地被無端浪費。同時，要幫助農(nóng)民將房屋建造得更加合理、實用，防止今天建明天拆，勞民傷財。

（三）健全審批制度。國土職能部門與村委會相結(jié)合，建立健全各項用地審批制度，嚴格執(zhí)法，按章辦事，本著“先批后建”的原則，對未經(jīng)審批強行占地建房者，應依法從嚴處理。同時，要加大對《土地法》的宣傳力度，提高人們的法律意識，讓農(nóng)民自覺珍惜和節(jié)約每一寸土地，使有限的土地資源最大限度地造福于社會。

（四）實行有償使用。在不違背《憲法》、《土地法》和不增加農(nóng)民負擔的前提下，按照每戶只能有一處標準住宅的原則，對宅基地實行“有償使用，按宅收費，以質(zhì)論價，多占多交”。然后再以補償金的形式返還給農(nóng)戶，讓少占的人得利，多占的人吃虧，利用經(jīng)濟手段進行調(diào)節(jié)，以遏制農(nóng)村宅基地不斷擴大的趨勢。

第3篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

一、農(nóng)村宅基地存在問題

(一)宅基地糾紛多。宅基地糾紛是涉農(nóng)案件的重中之重,也是農(nóng)村穩(wěn)定大局的一個重要因素。涉及宅基地糾紛的原因比較多,有出入相鄰通行方便,有新建房后影響鄰居采光、雨水流向、樹苗遷移原始占地糾紛等問題。但在宅基地糾紛中,最多也最重要的還是權(quán)屬糾紛。究其原因,主要是歷史遺留問題,由于過去農(nóng)村宅基地管理混亂,許多地方存著多占、亂占宅基地的現(xiàn)象,大多數(shù)宅基地面積超過現(xiàn)在國家法律法規(guī)規(guī)定的數(shù)目,四鄰不清楚,對其登記發(fā)證存在著一定困難,且農(nóng)村居民對宅基地所有權(quán)普遍存在私有的觀念,認為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來,是一種私有財產(chǎn),這成為農(nóng)村居民多占宅基地的強烈驅(qū)動力,從而引起權(quán)屬糾紛。

(二)農(nóng)村“空心村”問題嚴重。一方面,隨著改革開放的深入,大量農(nóng)村居民到城市打工,有的舉家搬遷,在一定程度上使“空心村”、“空心宅”的現(xiàn)象越來越嚴重。另一方面,長期以來農(nóng)村集體土地的無償使用,使建房戶不但想多占地,而且要占好地。于是紛紛向村外擴張,新建住宅不斷向村外延伸,村莊四周新樓林立,村莊內(nèi)部破破爛爛,形成“空心村”。

(三)村莊規(guī)劃滯后。在政府的要求下,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也制定了一些簡單的村鎮(zhèn)規(guī)劃,但這些規(guī)劃大多認識不到位、觀念老化、缺少整體的長遠的考慮,有的不切實際,效果不明顯。由于建房時缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃而雜亂無章,村內(nèi)房屋朝向不一、坐落無序,道路不暢,影響交通和村容村貌,浪費了土地。

這些問題已經(jīng)嚴重影響到了社會主義新農(nóng)村建設(shè),嚴重影響了農(nóng)村的發(fā)展。

二、如何引導群眾合理使用宅基地

農(nóng)村宅基地規(guī)范化管理是新農(nóng)村建設(shè)的一項十分重要的基礎(chǔ)性工作。加快農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè),不僅需要國土部門的努力,更需要各級黨委、政府從實際出發(fā),本著因地制宜、科學指導的原則,著眼于城鄉(xiāng)一體化進行總體規(guī)劃,正確引導群眾依法使用、合理利用寶貴的土地資源。

(一)必須加強法律法規(guī)宣傳,轉(zhuǎn)變宅基地權(quán)屬的傳統(tǒng)觀念。采取有效措施對鄉(xiāng)村干部進行土地法律法規(guī)培訓,尤其是基層農(nóng)村干部,適當?shù)臅r候可由國土資源部門進行管理培訓,讓基層干部從根本上了解土地管理中的法律責任。要發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)級職能部門的一線作用,深入農(nóng)村進行宣傳;要采取多種形式,造大聲勢,擴大影響,形成氛圍,使宅基地的“法”與“理”深入農(nóng)村群眾。

(二)必須采取執(zhí)法手段,糾正違法侵占宅基地等問題。要采取“普查”與“點查”相結(jié)合的方法,對于批準建房之后,違法侵占集體土地的,要組織力量,采取一定的形式,逐個村莊、逐個農(nóng)戶進行全面清理,做到發(fā)現(xiàn)一戶,清理一戶,堅決剎住違法侵占集體土地的不良風氣。

第4篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

摘要：宅基地是農(nóng)村土地的重要組成部分，農(nóng)村宅基地管理是土地管理的關(guān)鍵內(nèi)容。正確科學地對農(nóng)村宅基地管理，能有效促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，保護農(nóng)民的切身利益。文章針對農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀及管理中存在的問題，提出解決措施。

關(guān)鍵詞：土地 宅基地 管理

農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民居住的主體建筑用地、附屬建筑用地以及圍墻用地，是農(nóng)民從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配取得的一項重要財產(chǎn)，是億萬農(nóng)民的安身命之所，是國家賦予農(nóng)民的一種社會保障福利的體現(xiàn)。農(nóng)村宅基地管理是國土部門對集體土地管理的一項重要內(nèi)容，做好農(nóng)村宅基地管理，是保證村屯規(guī)劃合理布局的重要手段。對美化農(nóng)村環(huán)境和提高生活質(zhì)量起到至關(guān)重要的作用。同時提高了農(nóng)村土地節(jié)約、集約利用水平，提高了土地的利用率，減少占用耕地，保護耕地的總量平衡，管好用好農(nóng)村宅基地意義重大。然而隨著農(nóng)村社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市化、城鎮(zhèn)化進程的加快，農(nóng)村用地需求不斷加大，農(nóng)村宅基地在用地和管理上存在的利用率低、方式粗放等問題也暴露出來，因宅基地糾紛引起的農(nóng)民上訪案件呈上升趨勢，已成為影響農(nóng)村社會安定的重要因素，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理已勢在必行。

一、農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在的問題

（一）群眾法律法規(guī)意識淡薄

由于宣傳貫徹不到位，不少農(nóng)民建房申請宅基地時存在誤區(qū)：有的認為向村委會寫了申請報告就可以開工，卻不知道辦理“兩證一書”規(guī)劃審批手續(xù)才能建房；有的認為只有在耕地上建房用地要申請審批，而在老宅基地內(nèi)翻建不需要審批或因害怕在老宅基地翻建辦理手續(xù)要交費而不辦理審批。

（二）居民點布局混亂，土地浪費嚴重

雖然《土地管理法》等有關(guān)法律規(guī)定中都提到了農(nóng)村住宅的建設(shè)要符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，但在實踐中，農(nóng)民申請宅基地和村集體劃定宅基地時，一般都不考慮村莊規(guī)劃，哪里地勢好就在哪里建，選址多數(shù)選擇在自家的承包地、自留地或交通較為便利的道路兩旁，有些城郊村見縫插針，造成農(nóng)村居民點布局分散，沒有形成集中布局的形勢。新房舊房錯綜復雜，極為混亂，且占用耕地較多，環(huán)境質(zhì)量低劣。多數(shù)村莊建設(shè)缺少科學合理的總體規(guī)劃，村莊的平面布局、規(guī)模、空間結(jié)構(gòu)都缺少科學性，造成土地的嚴重浪費。

（三）宅基地違章建筑大量存在且規(guī)模越來越大

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，外來務工者增多，農(nóng)村低價房屋租賃需求也驟增。許多農(nóng)民受利益驅(qū)動，大量違章搭建用于出租。城鄉(xiāng)結(jié)合部和工業(yè)園區(qū)周邊居民違章搭建尤為突出。大量違章搭建，雖然緩解了外來務工者的居住問題。也增加了農(nóng)民的收益，但已經(jīng)成為影響農(nóng)村環(huán)境、影響社會治安、影響安全防災、影響推進城市化進程的消極因素。

（四）流轉(zhuǎn)不規(guī)范

城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，非法買賣、出租房屋及炒賣地皮現(xiàn)象較為嚴重，絕大多數(shù)都是私下協(xié)議，未辦理合法手續(xù)。部分農(nóng)民搶占宅基地只是為了買賣。部分居民戶口不在本村，顯然不符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

（五）監(jiān)管不到位

一方面，農(nóng)村宅基地范圍廣且比較分散，而基層國土資源管理部門的專業(yè)人員少，力量薄弱，執(zhí)法裝備缺乏，工作經(jīng)費不足，很難對轄區(qū)內(nèi)宅基地利用變化管理到位；另一方面，在宅基地報批上程序意識不強，具有隨意性和盲目性，發(fā)現(xiàn)違法用地問題時處理時往往以罰代拆，導致違法者仍達到其最終目的，從而使部分群眾認為只要交了錢就可以建房，給制止違法占地行為帶來了負面影響。

（六）宅基地管理法律缺乏系統(tǒng)性

雖然我國《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，已經(jīng)確立了宅基地集體所有、村民使用、審批取得、一戶一宅、面積法定、權(quán)利登記、不得流轉(zhuǎn)等基本制度，為農(nóng)村宅基地管理提供了基本的法律依據(jù)。然而，農(nóng)村宅基地的管理，只限于土地法律法規(guī)的個別條文和相關(guān)政策性文件，操作性差，缺乏系統(tǒng)性和針對性，相互之間還不銜接，宅基地管理還需不斷規(guī)范。

二、加強農(nóng)村宅基地管理的建議

（一）加強法律法規(guī)宣傳教育

為了減少違法用地的發(fā)生，國土部門應加大法律法規(guī)宣傳力度，不要僅限于土地日的宣傳。要把宣傳工作做到長久性，并把宣傳方式由單一的幾種增加到多樣化進行。如宣傳車、電視講話、分發(fā)宣傳碟等。宣傳的范圍要廣，不要限于鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地，要深入村屯地角，讓百姓知法、懂法，依法申請農(nóng)村宅基地，為土地管理奠定一個良性基礎(chǔ)。

（二）做好村鎮(zhèn)規(guī)劃

要以科學的土地利用規(guī)劃、積極的土地整治措施，增加耕地，改造舊村，盤活存量土地，改善農(nóng)村的生產(chǎn)生活條件。努力促進依法用地和提高農(nóng)村土地利用率，避免在新農(nóng)村建設(shè)中違法違規(guī)用地。農(nóng)村村民建造住宅應當符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃，充分利用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和荒地。各縣（市）應在有利于生產(chǎn)、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一戶一院分散建房的舊習慣，積極穩(wěn)妥地引導村民住宅建設(shè)按規(guī)劃、有計劃地由分散建房向中心村、中心鎮(zhèn)集聚。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，應當積極推行集中興建農(nóng)民住宅小區(qū)。對城市規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，按照城鎮(zhèn)化和集約用地的要求，鼓勵集中建設(shè)農(nóng)民新村或村民聯(lián)戶建設(shè)多層住宅。

（三）實施有償使用制度

摸清轄區(qū)內(nèi)宅基地家底，對符合鄉(xiāng)村規(guī)劃，面積不超標，一戶一宅的宅基地可以繼續(xù)無償使用，對雖然符合鄉(xiāng)村規(guī)劃，但面積超過法定標準的，超出部分實行有償使用：一戶多宅的，多出的宅基地實行有償使用。對宅基地實行超面積收費，不是增加農(nóng)民負擔，只是對極少數(shù)亂占、多占宅基地者的制約措施。符合社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律、土地集約利用和保護耕地的要求。超占宅基地有償使用費按年度交納，張榜公布，讓投機宅基地者無利可圖，多占多用者付出代價。

（四）完善農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)

加快宅基地立法工作，盡快出臺宅基地管理的操作性規(guī)定，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地登記發(fā)證、宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配等問題，使農(nóng)村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。

（五）完善農(nóng)村宅基地審批制度

改革和完善宅基地審批制度，重點加強新增宅基地的行政審批。為協(xié)調(diào)宅基地審批環(huán)節(jié)涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門關(guān)系，加強規(guī)劃審批環(huán)節(jié)的銜接，對農(nóng)村宅基地審批實行會審制，符合建房條件或因?qū)嵤┐迩f和集鎮(zhèn)改造需搬遷的村民向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出建房申請后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管領(lǐng)導牽頭，組織國土部門、鄉(xiāng)建部門、鄉(xiāng)包村干部等有關(guān)人員對上報的申請戶進行會審，對每戶的會審從申請資格，家庭狀況及原有宅基地處數(shù)和面積，定點等情況以及是否存在糾紛和隱患情況進行會審，會審后村委會張榜公布?；?qū)Υ迕裥陆ㄕ氐膫€人申請，經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，進行張榜公布。經(jīng)審查符合條件的進行報批。對于一戶多宅的建房戶在審批前應與其簽訂“退還宅基地合同”，即新宅建成后，將舊宅退還村集體，可以嘗試用收取保證金的制約機制，促使合同兌現(xiàn)。要嚴格執(zhí)行農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標。對于由房地產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后騰出的宅基地應當依法收回。對于新建的房屋，要做到建房用地審批結(jié)果公開及審查到場、定點到場、開工放線到場及竣工驗收到場，并接受群眾監(jiān)督。

（六）強化監(jiān)督

對一些違規(guī)建房、占用耕地建房的，一旦發(fā)現(xiàn)，立即查處，做到嚴格執(zhí)法，依法辦事，該罰的就罰，該拆的依法拆除，加大處罰力度，這對干規(guī)范農(nóng)村建房是一項必要的措施。改革違法處罰執(zhí)法依據(jù)和有關(guān)覘定。改革現(xiàn)行法律法對違法占地的處規(guī)定，對違法占地由拆除為豐，改變?yōu)榻?jīng)濟處罰為主。對農(nóng)村村民追建房行為作出嚴格地罰款處罰規(guī)定，即對農(nóng)村村民違法建房的，可處以超過正常建房有償使用費數(shù)倍的罰款，以增強法律的可操作性。

參考文獻：

第5篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

內(nèi)容摘要：改革開放以來，代表中國社會最基本結(jié)構(gòu)的農(nóng)村發(fā)生了巨大的變化，形成了不同利益訴求的階層，促進了農(nóng)村社會系統(tǒng)的重構(gòu)。這對我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度產(chǎn)生了重要的影響，不同階層對農(nóng)村宅基地使用權(quán)產(chǎn)生了不同的利益訴求。因此，本文在分析我國當前農(nóng)村階層分化現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以各階層對宅基地使用權(quán)的利益訴求為切入點，提出了完善我國宅基地使用權(quán)制度的具體構(gòu)想。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村階層分化　宅基地使用權(quán)完善

當前我國農(nóng)村階層的分化

改革開放以來，我國社會階層出現(xiàn)了前所未有的大分化，代表中國社會最基本結(jié)構(gòu)的農(nóng)村階層也發(fā)生了巨大的變化。

由于生產(chǎn)資料所有制的變革和的實行，極大的調(diào)動了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，農(nóng)村生產(chǎn)力獲得了解放，隨著農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率的提高，使農(nóng)業(yè)的發(fā)展速度排斥剩余勞動力，部分農(nóng)民在利益目標的引導下自然地產(chǎn)生流動，從傳統(tǒng)農(nóng)民中轉(zhuǎn)移出來。同時，隨著農(nóng)村土地的減少，義務教育與高等教育的發(fā)展普及，城鄉(xiāng)戶籍制度的松動、農(nóng)村社會保障的逐步推進等帶來了舊的鄉(xiāng)土觀念的改變，農(nóng)民開始從以小農(nóng)經(jīng)濟為基礎(chǔ)的價值觀念轉(zhuǎn)變?yōu)榉犀F(xiàn)代市場經(jīng)濟要求的價值觀念。農(nóng)民的不同部分，以職業(yè)為導向。以占有資源和取得利益為動力，不斷進行演化和組合，形成了不同的利益群體，不同的階層。

現(xiàn)實的變化引起了學者們的廣泛注意，并進行了大量的研究。如林曉嗚對浙江省溫嶺縣作了專題調(diào)查后指出：依據(jù)社會分工與生產(chǎn)資料的占有狀況兩個標準，把農(nóng)業(yè)人口區(qū)分為5個不同階層：農(nóng)民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工人、鄉(xiāng)村管理者、個體工商業(yè)主和私營企業(yè)主。

陸學藝等人根據(jù)農(nóng)民所從事的職業(yè)類型、使用生產(chǎn)資料的方式和對所使用生產(chǎn)資料的權(quán)力3個因素，把農(nóng)村社會分為10個階層：農(nóng)村干部、集體企業(yè)管理者、私營企業(yè)主、個體勞動者、智力型勞動者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職工、農(nóng)業(yè)勞動者、雇工、外聘工人、無職業(yè)者。

通過學者的研究及我國農(nóng)村的實際情況可以看出，伴隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)村工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農(nóng)民階層構(gòu)成發(fā)生了很大變化。傳統(tǒng)的農(nóng)民階層已經(jīng)分化出具有較高文化素質(zhì)、能夠掌握農(nóng)業(yè)科學技術(shù)、具有市場意識的農(nóng)業(yè)勞動者，分化出具有較高素質(zhì)和職業(yè)技能、享有充分的自由流動的權(quán)力、具有強烈的合作與團隊精神、熟悉生產(chǎn)工藝流程、逐步成為產(chǎn)業(yè)工人的農(nóng)民工；分化出一些高素質(zhì)的具有開放的全球眼光、豐富的市場運作經(jīng)驗、較高的經(jīng)營管理才能、具有一定的資本與財富積累的私營企業(yè)主階層；分化出具有專門的技藝或經(jīng)營能力、生產(chǎn)資料歸勞動者個人所有、以個體勞動和個體經(jīng)營為基礎(chǔ)、勞動成果歸勞動者個人占有或支配、從事某項專業(yè)勞動和自主經(jīng)營小筆的工業(yè)、建筑業(yè)、運輸業(yè)、商業(yè)、飲食業(yè)、修理業(yè)、服務業(yè)等的群個體工商戶和個體勞動者階層；分化出具有較高的管理能力和思想覺悟、熟悉農(nóng)村法律法規(guī)和政策、懂得農(nóng)村民主運作方式、善于經(jīng)營管理、能夠帶領(lǐng)全村發(fā)展提高的農(nóng)村基層管理者等階層。這些階層的出現(xiàn)，打破了我國農(nóng)村傳統(tǒng)的社會結(jié)構(gòu)，形成了不同利益訴求的群體，群體的多樣性帶來了農(nóng)村社會活力的提升，從而促進了農(nóng)村社會系統(tǒng)的重構(gòu)，這也對我國為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的基本生活需求提供的一種物質(zhì)幫助――農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度產(chǎn)生了重要的影響。

各階層對宅基地使用權(quán)的利益訴求與現(xiàn)行制度的沖突

隨著農(nóng)村階層的分化，以不同階層為基礎(chǔ)的不同利益群體也在逐漸形成，不同階層和不同利益群體的人們在進行市場經(jīng)濟活動的過程中主體意識、獨立意識、自主意識明顯增強，訴求表達的愿望日漸強烈，不同階層和不同利益群體的人們出于維護本階層、本群體利益的需要，開始用各種方式表達自己的意見和建議，表達自己的利益訴求，這就導致了基于本群體利益的各種訴求明顯增多。不同的階層對農(nóng)村宅基地使用權(quán)產(chǎn)生了不同的利益訴求。

對于能夠掌握農(nóng)業(yè)科學技術(shù)知識，具有市場意識的農(nóng)業(yè)勞動者階層來說，宅基地是全家生活的保障，土地是其賴以生存的基礎(chǔ)，他們需要更多的土地進行規(guī)?；鳌５S著工業(yè)化、城市化進程的加快，致使農(nóng)地非農(nóng)化加快，農(nóng)地被占，土地減少。據(jù)有關(guān)材料統(tǒng)計，目前全國2.4億畝村莊建設(shè)用地中，空心村內(nèi)老宅基地閑置面積占10％15％，宅基地的閑置使大量的可耕土地被白白浪費。這一階層對閑置的宅基地有強烈的利益訴求，即作為擴大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、進行規(guī)?；鞯耐恋亍５覈段餀?quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定那些主體在什么事由下可收回宅基地使用權(quán)。同時，這一階層在擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)時，經(jīng)常遇到資金短缺這一問題，他們大部分惟一可以取得融資的，只有房屋和宅基地，但《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔保法》等法律法規(guī)卻禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押。因此，他們對自己的宅基地使用權(quán)也有了利益訴求。

從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，從1990年開始，我國每年大約有1％的人口轉(zhuǎn)化為城市人口；除此之外，每年還有1.4億人口在城市和農(nóng)村之間像候鳥一樣遷徙，等待進入城市定居的機會。大規(guī)模的城市化進程，己經(jīng)是不爭的事實。對于這些逐步成長為產(chǎn)業(yè)工人的農(nóng)民工來說，他們有的在城里謀得穩(wěn)定職業(yè)不愿再回農(nóng)村，然而他們大多缺乏在城市定居、發(fā)展的資金，他們可以通過處分其閑置在農(nóng)村的房屋及宅基地使用權(quán)來換取在城市定居所需要的資金。但我國《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓限定于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。轉(zhuǎn)讓價格無法體現(xiàn)市場價值，這將使這一階層無法分享其農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所獲得的利益。他們對宅基地使用權(quán)產(chǎn)生了利益訴求。

私營企業(yè)主階層他們有的曾在村里生活但長年在外經(jīng)商已與本集體經(jīng)濟組織基本斷絕了聯(lián)系。他們在外做起了大大小小的買賣，與宅基地基本上沒有太多的關(guān)系，導致宅基地閑置。雖然他們的經(jīng)濟狀況比較好，但作為經(jīng)濟人，他們有處分自己的房屋與宅基地使用權(quán)從而獲得收益的訴求。有的在本村興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，他們需要土地擴大生產(chǎn)規(guī)模，而《土地管理法》規(guī)定只能使用農(nóng)村建設(shè)用地，但大量閑置的宅基地占去了很多的農(nóng)村建設(shè)用地，導致農(nóng)村建設(shè)用地有限，他們對這些閑置宅基地有利益的訴求，即將其變?yōu)樽约簲U大生產(chǎn)的土地。同樣，這一階層也有通過將自己的房屋及宅基地使用權(quán)融資的利益訴求。對于未脫離本村的個體工商企業(yè)主來說，他們有利用其融資的利益訴求。對于脫離本村的個體工商企業(yè)主來說，他們對自己的宅基地使用權(quán)有處分及融資的訴求。同時，他們有些在其他鎮(zhèn)、村集體從事個體工商業(yè)，想在住所地安家落戶，購置房產(chǎn)，但現(xiàn)行法律與他們的訴求相沖突。

農(nóng)村管理者階層是受聘于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組的基層干部。他們既是政府政策的執(zhí)行者，

又是農(nóng)民利益的集中代表者，在各階層中處于最有利的地位。他們可以帶領(lǐng)全村發(fā)展提高。其對本集體的閑置宅基地也有利益訴求，即利用閑置的宅基地擴大耕地面積，進行規(guī)模化生產(chǎn)，利用閑置的宅基地興辦企業(yè)，但現(xiàn)行法律并沒有賦予他們在什么事由下基于什么程序收回閑置的宅基地。

完善宅基地使用權(quán)制度

(一)建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度

我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)承載著社會保障的功能，這種社會福利屬性貫穿于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的始終，正是基于社會福利的人身依附性，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得自由流轉(zhuǎn)，阻礙了農(nóng)村宅基地的使用價值和交換價值的完全實現(xiàn)，削弱了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的物權(quán)效能。但隨著債權(quán)在市場經(jīng)濟中優(yōu)越地位的確立，物權(quán)的債權(quán)化趨勢日益明顯。物權(quán)作為交易的出發(fā)點和交易對象，進入財產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，打破了傳統(tǒng)的、靜態(tài)的歸屬關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)移轉(zhuǎn)關(guān)系的聯(lián)結(jié)點。物權(quán)的交換價值得到了充分地實現(xiàn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為物權(quán)的一種形式，在農(nóng)村階層日益分化的條件下，應遵循物盡其用的原則，從靜態(tài)的財產(chǎn)歸屬關(guān)系向動態(tài)的財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，滿足各階層的利益訴求。

首先，應兼顧農(nóng)村宅基地的財產(chǎn)性與福利性，尊重農(nóng)民集體土地所有者的地位，有限度地引進市場機制，對現(xiàn)行農(nóng)村宅基地法律制度進行完善。當務之急是修改《土地管理法》，廢除限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定。其次，我國農(nóng)村首先開放宅基地使用權(quán)的租賃市場，本集體組織內(nèi)外的人可承租，彌補不能自由流轉(zhuǎn)的弊端。這樣可以為外出打工以后又返鄉(xiāng)的農(nóng)民工、私營企業(yè)主、個體工商戶帶來一定的經(jīng)濟收益，以滿足他們對宅基地的利益訴求。再次，在保留集體土地所有權(quán)的前提下，適當放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場。宅基地所有權(quán)屬于集體組織，轉(zhuǎn)讓的結(jié)果會導致宅基地的使用權(quán)歸屬于受讓人，所以處分宅基地的使用權(quán)應由集體組織的成員決定。這樣，可以為外出打工準備在城市安家落戶的農(nóng)民工帶來在城市定居所需要的資金。減輕他們在城市生活的壓力，也可以為不準備返鄉(xiāng)的私營企業(yè)主、個體工商戶帶來一定的經(jīng)濟收益，可以幫助他們擴大生產(chǎn)經(jīng)營。第四，修改《擔保法》等相關(guān)法律、法規(guī)，允許宅基地使用權(quán)可以抵押。這樣，可以擴大農(nóng)業(yè)勞動者、私營企業(yè)主、個體工商戶等各階層的生產(chǎn)資金融通渠道，有利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。農(nóng)民收入的提高。另一方面，可以為金融機構(gòu)在農(nóng)村擴大業(yè)務。

(二)建立農(nóng)村宅基地有期限使用制度

《物權(quán)法》明確將宅基地使用權(quán)界定為一種用益物權(quán)。從理論上講，他物權(quán)的存在都是有期限的，無期限將造成只要房屋尚在則宅基地使用權(quán)就一直存在，一個農(nóng)民可能以繼承、受贈等方式取得幾處房產(chǎn)，一直延續(xù)下去，這不利于節(jié)約土地及充分利用土地資源。而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以對期滿不再需要的宅基地使用權(quán)予以收回，避免浪費土地。參照城市國有土地使用權(quán)期限，也將宅基地使用權(quán)的期限確定為70年，自農(nóng)民申請宅基地獲得批準之日起計算，期限屆滿的，自動續(xù)期。同時在保留現(xiàn)行土地法規(guī)定的宅基地使用權(quán)消滅事由的基礎(chǔ)上，進一步規(guī)定在滿足一定的條件下，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以收回宅基地使用權(quán)。如規(guī)定農(nóng)村村民因搬遷、死亡其繼承人有宅基地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)收回宅基地使用權(quán)等。這樣，一方面避免了宅基地的閑置，另一方面可以滿足各階層對宅基地的利益訴求。農(nóng)業(yè)勞動者可以將收回的宅基地作為耕地擴大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，私營企業(yè)主可以將其作為興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)用地。

(三)明確宅基地使用權(quán)人應負的義務

雖然在制度的設(shè)計上，應按各階層的利益訴求允許宅基地使用權(quán)人流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，但應規(guī)定其承擔相應的義務。首先，宅基地使用權(quán)人應遵守國家基于宏觀調(diào)控權(quán)對土地的總量、用途規(guī)劃的法律及政策，遵守一戶只能有一處宅基地的政策，宅基地面積不得超過國家規(guī)定的標準，對超過規(guī)定標準的部分宅基地應被收回而不能進行流轉(zhuǎn)。其次，宅基地使用權(quán)人要流轉(zhuǎn)其宅基地使用權(quán)，應盡依法辦理宅基地使用權(quán)登記的義務，有合法的土地權(quán)屬證書，流轉(zhuǎn)須向集體經(jīng)濟組織備案。再次。在流轉(zhuǎn)的對象上，宅基地使用權(quán)人應容忍本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先購買權(quán)。因買賣、出租、贈與等流轉(zhuǎn)宅基地后，再申請宅基地的，不予批準。第四，在流轉(zhuǎn)獲得的收益分配上，宅基地使用權(quán)人應首先繳納相應的土地出讓金，還應兼顧本集體經(jīng)濟組織的利益，在其獲得相應收益的基礎(chǔ)上，剩余部分歸本集體所有。第五，宅基地使用權(quán)人應接受國家基于社會管理權(quán)宅基地使用權(quán)的征收，如國家基于公共利益的需要征用宅基地使用權(quán)，村鎮(zhèn)按照建設(shè)規(guī)劃確實因公共設(shè)施的需要及公益事業(yè)的需要，集體組織依法定的程序，收回宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)人未按照批準用途使用宅基地時，宅基地使用權(quán)人應負有消極的容忍義務，此時，不能主張其收益權(quán)。

參考文獻：

1　段華明.中國不發(fā)達地區(qū)農(nóng)村社會的階層結(jié)構(gòu)[J]甘肅理論學刊，1990(5)

2　陸學藝，農(nóng)民的分化、問題及其對策[J]農(nóng)業(yè)經(jīng)濟問題，1990(i)

第6篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；現(xiàn)狀；存在問題；對策

中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民的收入逐步提高，加上人口增長的需要，群眾要求改善居住條件的愿望也越來越迫切，建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，構(gòu)筑一體化格局是農(nóng)村建設(shè)發(fā)展的必然方向，是發(fā)揮土地資源集約效益，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要途徑，也是徹底改善農(nóng)民居住條件、提升農(nóng)村公共服務水平的重要途徑。當前，就我縣農(nóng)村住房建設(shè)的現(xiàn)狀、存在的問題進行了深入調(diào)查，并根據(jù)各地實際提出幾點建議。

一、農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀

平邑縣位于魯南，沂蒙山區(qū)西南部，丘陵多，平原少，總?cè)丝诮咏?00萬，其中66.11萬在農(nóng)村，通過對全縣農(nóng)村宅基地進行摸底調(diào)查，截至2007年，全縣農(nóng)村居民點總規(guī)模為12625.9公頃，人均用地面積180平方米，嚴重超出了山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法第四十三條規(guī)定。按照目前相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合舊村改造、農(nóng)村危房改造與上樓工程、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和山坡荒地，嚴格控制占用農(nóng)用地。新建宅基地面積限額為：城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）所在地，每戶面積不得超過166m2；平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過 200 m2 。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，但最多不得超過264 m2 ；山地丘陵區(qū)，村址在平原地上的，每戶面積132m2；坡薄地上的，每戶面積可以適當放寬，但最多不得超過264 m2。

二、存在的主要問題

1、村莊規(guī)劃滯后和缺乏。長期以來，農(nóng)村住宅建設(shè)缺乏統(tǒng)一的村鎮(zhèn)規(guī)劃農(nóng)村建房隨意性大。加上土地利用粗放，法制觀念淡薄等，在沒有進行土地審批的情況下，私自建房現(xiàn)象屢見不鮮，村民建房選址多數(shù)是在自家承包田、自留地或交通便利的村莊道路附近，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，使村莊布局雜亂無章、零散分布。建新房的同時，老房子又沒有拆除，以致農(nóng)村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問題普遍存在。這樣便形成了“空心村”，使得村莊外延擴張，耕地遭到破壞、土地資源嚴重浪費。

2、村民思想觀念陳舊，合法取得土地使用權(quán)的意識薄弱。當前，在很大一部分村民中都存在盲目攀比的現(xiàn)象。房子高、房子大就是地位的象征，沒有好房子就找不到對象等講排場、比闊氣的錯誤思想觀念，造成農(nóng)民建房越建越高，越建越大；為了獲得如意的宅基地，采取各種各樣的手段，導致大量空置宅基地、空閑宅基地的產(chǎn)生，也給那些不法分子創(chuàng)造了違法機會。

3、未批先建、宅基地超標、宅基不均現(xiàn)象嚴重，主要表現(xiàn)為部分村民未經(jīng)國土資源管理部門和縣、鄉(xiāng)人民政府批準擅自建房或超標準建房；將舊房或者新房賣掉，重新申請宅基地，從中獲得土地收益，這種現(xiàn)象在城郊農(nóng)村尤為突出；采取欺騙手段騙取批準宅基地，如瞞報已有房屋、虛報家庭人口、新房建起而舊房不拆等，這是造成一戶多宅的一個主要原因。于此相反，還有許多農(nóng)民沒有宅基地，一家?guī)状司幼≡谝黄?，致使幾戶只有一處住宅，容易引發(fā)各種矛盾。

4、村級管理職能弱化，主管機關(guān)監(jiān)督滯后。當前村級組織自治職能弱化，缺乏調(diào)控能力，一戶多宅的農(nóng)戶不退多余的宅基地，沒有宅基地的農(nóng)戶家得不到宅基地，同時又存在著越權(quán)批地現(xiàn)象出現(xiàn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土、房建等監(jiān)督管理部門因受權(quán)限、政策的影響，不能安排農(nóng)房建設(shè)占地指標，只能起引導作用，對農(nóng)戶的需求也素手無策。

5、法規(guī)不完善。法定程序繁瑣，土地違法處理難?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，違法建筑必須無條件拆除或收回，而法律賦予土地管理部門的執(zhí)法權(quán)力只是單一的制止權(quán)，按照法定程序處罰、申請法院執(zhí)行，還得需要很長的時間，期間違法建筑已成規(guī)模，這時候再去執(zhí)行，群眾抵觸情緒極端強烈，強制執(zhí)法也容易造成資源浪費。所以，拆除違法建筑物顯然是不現(xiàn)實的，因此，對違法占地行為，只能采取行政、經(jīng)濟和法律手段綜合處理，最終也沒從根本上解決問題。

三、建議及對策

1、完善村鎮(zhèn)規(guī)劃。統(tǒng)籌合理安排建房用地，編制好村莊規(guī)劃設(shè)計。加強村莊建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)村村民建房應當與舊村改造、新村規(guī)劃相結(jié)合，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地，嚴格控制占用耕地建房。可由村委會按照土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)一安排使用，積極引導農(nóng)村村民住宅建設(shè)按規(guī)劃、有計劃的逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。鼓勵在農(nóng)村大力開展田、水、路、林、村綜合整治，通過農(nóng)民住房拆舊建新、實施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，在增加耕地數(shù)量、提高耕地質(zhì)量的同時，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，促進新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。由建設(shè)、國土部門和鎮(zhèn)（街道）、村共同規(guī)劃定點，以保證村莊規(guī)劃的順利實施。

2、加大土地法規(guī)政策宣傳力度。宣傳《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)，增強群眾的法制意識、土地政策意識和土地憂患意識，貫徹落實“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處不超過標準的住宅”，牢固樹立宅基地、自留地、承包地屬于集體所有，個人只擁有使用權(quán)，沒有處置權(quán)的意識，破除宅基地屬于私有的觀念，增強村民節(jié)約土地、依法用地的法律意識。

3、開展“空心村”、一戶多宅整治。加大對“空心村”、空閑土地、空置住房、一戶多宅的調(diào)查清理工作，指定改造、利用、規(guī)劃計劃。加大盤活存量建設(shè)用地的力度，農(nóng)村村民新建、改建、擴建住宅要先行安排使用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地和未利用地，一律不得批準占用耕地。對一戶多宅和空置住宅，要制定激勵措施，鼓勵農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應退舊宅基地的，要采取簽定合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。依據(jù)法律規(guī)定，可以處理不按規(guī)定使用宅基地的農(nóng)戶。一是對超標準使用宅基地，由用地者向土地所有者和管理者按超占面積繳納土地超占費，土地超占費的標準可參照集體土地流轉(zhuǎn)費的標準收取，收取年限以5年為1個基期。二是一戶多宅的，按照加權(quán)遞增的辦法征收超占費，這個標準要遠遠高于前者，讓多宅戶感到無利可圖，直至退出多余的宅基地。三是對繼承取得或非集體經(jīng)濟組織成員通過買賣、贈與等渠道取得，現(xiàn)不屬于集體經(jīng)濟組織成員而使用宅基地的，同樣參照流轉(zhuǎn)辦法，繳納土地使用費。集體經(jīng)濟組織收取的使用費應用于集體公共設(shè)施建設(shè)。

4、加強宅基地法律、法規(guī)體系的建設(shè)和完善。徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機制，建立健康有序的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)市場。明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等。建立土地流轉(zhuǎn)收益分配機制，絕對地租歸集體土地所有者，因國家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值收益歸政府，再次分配應歸宅基地使用人用于對地上房屋投資的補償。

第7篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

爭議產(chǎn)生的原因在于：《中華人民共和國土地管理法》（下稱《土地法》）規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。盡管該條是針對宅基地申請而規(guī)定的，但從該法及該條的規(guī)定來看，農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未對該出售行為設(shè)置任何限制。但農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權(quán)。而通過房屋的轉(zhuǎn)讓，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，將宅基地使用權(quán)的主體擴大到非集體組織成員、甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民。同樣，根據(jù)《土地法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織內(nèi)部成員之間進行，也有可能使購房者通過房屋的受讓而使自己擁有的宅基地面積超過國家規(guī)定的標準。那么，農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)讓，這類合同的效力應如何認定就非常值得關(guān)注和思考。

對農(nóng)村房屋買賣合同持審慎的態(tài)度，緣于國家對農(nóng)村土地的一貫政策規(guī)定。《土地法》明確：珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。從八十年代以來，國務院多次行文，強調(diào)對耕地的保護。有關(guān)行政規(guī)章、文件對農(nóng)村建房、宅基地的申請也規(guī)定了嚴格的審批程序。1993年11月1日實施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》規(guī)定：農(nóng)村村民建房的，應先向村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議討論通過后，如果是需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核、縣級人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意，再向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級人民政府批準后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；如果是使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地，也應由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準。城鎮(zhèn)居民如需使用集體土地建房，還應經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意，再按上述兩種情況辦理審批手續(xù)。因此，有人認為，既然宅基地申請有嚴格的規(guī)定，村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地使用問題，應從嚴掌握。只有在買受人按有關(guān)規(guī)定申請到所售房屋宅基地使用權(quán)后，才能認定購房合同有效。如果這種觀點成立，村民售房的權(quán)利將無從行使。

農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，二是集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準。二是已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準。三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。對第三種情況，申請宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現(xiàn)實的。如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認定?？创@一問題，究其實質(zhì)是如何認定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權(quán)呢？筆者認為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟利益并不存在侵犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

第8篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)村；土地閑置；原因；危害；對策

土地是民生之本、發(fā)展之基、財富之母，關(guān)系國計民生，支撐千家萬戶，影響千秋萬代。作為一個農(nóng)業(yè)大國，土地對于經(jīng)濟的發(fā)展有著重要作用，但由于受到人口的影響，使得我國的人均耕地面積較少，與此同時，土地閑置現(xiàn)象卻廣泛存在，土地卻被任意浪費，嚴重影響了我國經(jīng)濟社會的發(fā)展。

一、閑置土地的定義

農(nóng)村土地閑置是多種原因綜合導致的一種拋荒、棄耕或未充分利用的狀態(tài)。閑置土地也可稱為拋荒，指的是空閑擱置、沒有得到利用的土地，或者是土地的使用者依法取得土地的使用權(quán)后，沒有經(jīng)過政府的同意，超過一定的期限而未進行開發(fā)、建設(shè)的用地。閑置土地又分成非農(nóng)建設(shè)閑置與農(nóng)業(yè)閑置土地兩種，通常判斷農(nóng)用地是否為閑置，主要根據(jù)農(nóng)作物生長的周期作為參考的，當農(nóng)田超過半年處于拋荒的，可稱此農(nóng)田是閑置的土地。

二、土地閑置的危害

1.土地閑置影響糧食產(chǎn)量

大量農(nóng)用耕地的閑置使本來人均耕地少的矛盾日益加劇，加上農(nóng)民種糧的積極性不高、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長期粗放式經(jīng)營，糧食的種植面積也受到嚴重的影響。土地閑置多的地區(qū)，農(nóng)民的基本口糧得不到保障，這在很大程度上對我國糧食安全造成極大的威脅。土地閑置使農(nóng)產(chǎn)品收入減少，土地閑置多的村，基本口糧都得不到保障，農(nóng)村社會的安定團結(jié)也受到潛在的威脅。

2.土地閑置影響農(nóng)產(chǎn)品價格

由于農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村大量的耕地出現(xiàn)閑置現(xiàn)象。留守農(nóng)村的農(nóng)民大多是老弱病殘或者是婦孺，耕種能力有限，土地閑置嚴重，然而，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，對農(nóng)產(chǎn)品的需求量卻是有增無減，因此導致農(nóng)產(chǎn)品價格上漲加劇了農(nóng)產(chǎn)品供需矛盾。

3.土地閑置導致農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境惡化

農(nóng)業(yè)土地長期閑置會導致耕地質(zhì)量逐漸下降，長期發(fā)展將導致水土有機質(zhì)的流失，出現(xiàn)土壤沙化或者是呈向堿酸化趨勢發(fā)展，使土地的生產(chǎn)能力下降，影響農(nóng)作物的種植。與此同時，還對周邊非閑置土地造成嚴重影響，破壞生態(tài)環(huán)境，引起耕地質(zhì)量下降，加快土地質(zhì)量的惡化。也給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來極大的危害。

三、農(nóng)村土地閑置的主要原因

1.農(nóng)村宅基地閑置

市場經(jīng)濟條件下，農(nóng)村人口向城市流動已經(jīng)成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，很多農(nóng)民雖然進入了城鎮(zhèn)生活，成為事實上的城鎮(zhèn)居民，但是還不具有城鎮(zhèn)居民身份，因此，他們?nèi)韵Ｍ诶霞矣蟹慨a(chǎn)，保留生活退路。這種情況造成了進城農(nóng)民“城鄉(xiāng)兩棲”現(xiàn)象，由此造成了大量的農(nóng)村宅基地閑置。

2.耕地閑置

當前我國農(nóng)村的生產(chǎn)方式比較落后，分散經(jīng)營，規(guī)模化生產(chǎn)程度低，大多是以家庭為單位進行生產(chǎn)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率與收入較低，使得農(nóng)業(yè)的發(fā)展處于緩慢的發(fā)展階段。與此同時，社會經(jīng)濟的發(fā)展，使得城鄉(xiāng)貧富差距逐漸擴大，城市經(jīng)濟的發(fā)展急需大批的勞動力滿足發(fā)展的需要，農(nóng)村地區(qū)剩余勞動力充足，為了更好的生存，農(nóng)村大批勞動力向城市轉(zhuǎn)移。部分農(nóng)民搬遷至城鎮(zhèn)，也導致農(nóng)村的用地常年閑置，造成土地資源的嚴重浪費。

四、解決農(nóng)村土地閑置及有效利用農(nóng)村閑置土地的對策

1.清理農(nóng)村閑置宅基地

農(nóng)村閑置宅基地的存在，造成了土地資源的巨大浪費，不利于農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展，它一方面造成了原有空閑宅基地的長期閑置和撂荒，另一方面造成人為侵占耕地。鑒于這種情況，相關(guān)部門應加大《土地法》在廣大農(nóng)村的宣傳力度，讓廣大農(nóng)民了解和熟悉有關(guān)土地的法律法規(guī)，特別是農(nóng)村宅基地方面的法律法規(guī)，使廣大農(nóng)民了解自己對于土地的權(quán)利和義務，特別強調(diào)耕地不容侵占；同時要加強對舊村莊的規(guī)劃、改造，清理村內(nèi)閑置宅基地以及空閑地，經(jīng)查確屬長期閑置的，要依法收回其使用權(quán)；最后還要健全審批制度。土地管理部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府相配合，本著“先批后建”的原則，嚴格執(zhí)法，對未經(jīng)審批強行占地的建房者依法嚴懲。

2.建立耕地保護社會監(jiān)督機制，保證耕地面積

一方面，建立群眾參與監(jiān)督機制，加強群眾對耕地保護工作的監(jiān)督。農(nóng)民是耕地保護的直接受益人，也最了解耕地保護狀況，通過宣傳車、懸掛標語等形式宣傳耕地保護政策，提高農(nóng)民的耕地保護意識，調(diào)動廣大農(nóng)民保護耕地的主動性和積極性。另一方面，加強輿論監(jiān)督，通過輿論監(jiān)督，推進輿論監(jiān)督的制度化，促使有關(guān)部門依法保護耕地。

3.調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

調(diào)整和優(yōu)化農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重點是要調(diào)整農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)，在提高土地產(chǎn)出率的基礎(chǔ)上，調(diào)動農(nóng)民對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性。一是加大農(nóng)村信息網(wǎng)絡的建設(shè)和品牌的宣傳力度，讓農(nóng)民及時準確掌握農(nóng)產(chǎn)品市場信息，拓展農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道；二是加強政府對農(nóng)產(chǎn)品的扶植力度，加大農(nóng)業(yè)科技投入，培育優(yōu)良品種，增強農(nóng)產(chǎn)品在國內(nèi)外市場上的競爭力；三是加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，尤其是農(nóng)田水利設(shè)施的建設(shè)；四是加大政府對部分農(nóng)產(chǎn)品的補貼力度，如在國際市場上受沖擊比較大且農(nóng)戶又必須種植的農(nóng)產(chǎn)品，增強農(nóng)民種植的積極性。

4.完善農(nóng)村土地承包制度

目前，一些地區(qū)農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)承包責任制已經(jīng)在某種程度上制約了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。在一些農(nóng)村欠發(fā)達地區(qū)，很多年輕勞動力外出務工，“空心村”及土地閑置現(xiàn)象嚴重。因此，政府應根據(jù)各地實際情況，在不改變土地用途的前提下，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制。在充分尊重農(nóng)民意愿和生產(chǎn)經(jīng)營自的前提下，按照“自愿、有償、規(guī)范、有序”的原則，進行土地的承包、轉(zhuǎn)讓抵押等，使得各種原因造成土地暫時閑置的土地轉(zhuǎn)移到其他經(jīng)營者手中，優(yōu)化耕地資源的配置。

5.提高土地整理水平，促進耕地可持續(xù)利用

第9篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

農(nóng)村集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。根據(jù)憲法、土地管理法和物權(quán)法的規(guī)定，集體建設(shè)用地所有權(quán)歸村民集體所有，農(nóng)民享有使用權(quán)，沒有使用期限的限制。集體建設(shè)用地一般分為三類：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村宅基地、公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。因公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地所占比例較小，集體建設(shè)用地主要指宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用集體所有的土地的以外，所有建設(shè)都要使用國有土地，集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須經(jīng)過國家征收轉(zhuǎn)化為國有土地方能使用。該法第63條規(guī)定，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，除因破產(chǎn)、兼并等原因使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，集體建設(shè)用地的使用權(quán)不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，法律將集體建設(shè)用地用于建設(shè)保留在極其狹小的范圍內(nèi)。隨著新型城鎮(zhèn)化的推行，大量的集體建設(shè)用地成為解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊缺的必然選擇。政府在遵循兩公告一登記制度后，給以農(nóng)民一定的補償，即可將集體土地征收為國有土地，永久地脫離農(nóng)民集體。雖然2008年十七屆三中全會中央就提出要嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，縮小征地范圍，改革征地補償機制，按照同地同價的原則給集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民以合理的補償，但實踐中并沒有嚴格執(zhí)行。國土部為解決城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙擴張的局面，也推出城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，意圖通過土地的綜合整治，將整理的土地復墾后等量置換新增建設(shè)用地指標，確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，實現(xiàn)保護耕地和保障城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給的目標，但在執(zhí)行中背離了初衷，侵犯了農(nóng)民利益而處于清理階段。目前低價征收仍是集體建設(shè)用地利用的主要方式。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地利用中存在的問題

（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)受到嚴格限制，集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不完整

集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)被政府所掌控，忽略農(nóng)民集體作為農(nóng)村土地所有權(quán)主體對其產(chǎn)權(quán)的收益與處置權(quán)利。

1.以征收為主的利用方式，忽視農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)。

首先，法律未對公共利益作出明確界定《土地管理法》第43條又模糊了土地征收的公益性，為政府擴大征收權(quán)提供了法律上的支持，政府可以合法的濫用土地征收權(quán)，任意擴大征地范圍，為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供建設(shè)用地，以致強征強拆等違法、違規(guī)現(xiàn)象層出不窮，侵害失地農(nóng)民的合法權(quán)益。其次，集體土地所有權(quán)主體虛位，集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不完整，弱化了農(nóng)民集體處分和流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利，集體土地的經(jīng)營管理權(quán)基本集中在村委會，村長和村委會成員成為實際的所有者，致使土地征收中職務犯罪頻發(fā)，侵占、挪用、截留征地補償款的現(xiàn)象時有發(fā)生，農(nóng)民無法抵制這些侵害。最后，土地征收補償機制不完善，征地程序缺乏透明度和協(xié)商機制，政府按照被征收土地的原用途對失地農(nóng)民采取一次性的貨幣形式補償，農(nóng)民沒有話語權(quán)。政府通過低征高賣所得的增值收益基本與農(nóng)民無關(guān)，農(nóng)民群體所得的征地補償費僅相當于土地征收之后增值收益的1/50，集體土地所有者的權(quán)利被否定，土地的社會保障功能喪失。政府成為土地征收的最大受益者，不僅催生了土地財政，透支了未來的土地收益，更為嚴重的是農(nóng)民集體基本被排除在土地增值的受益群體之外，忽視了農(nóng)民的土地權(quán)利，導致政府、開發(fā)商和農(nóng)民群體三方利益分享嚴重失衡，與農(nóng)民的預期收益發(fā)生沖突，在利益訴求缺少救濟途徑的情形下，征地過程中的矛盾不斷激化。今年10月13日和14日發(fā)生于河南駐馬和昆明富有村的暴力沖突事件都源于征地拆遷事件，特別是富有村沖突出現(xiàn)致8人死亡的嚴重后果，社會影響極壞。

2.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，違背了農(nóng)民的意愿。

為克服集體土地征收的固有頑疾，創(chuàng)新集體建設(shè)用地的利用方式，推行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，提高了集體建設(shè)用地的使用效率，改善了農(nóng)村面貌，一定程度上緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地供需矛盾。但在增減掛鉤過程中為了獲得更多的城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標，擅自擴大試點范圍和掛鉤周轉(zhuǎn)指標規(guī)模，大規(guī)模開展拆村并居，強制村民搬遷，增減掛鉤變成了讓農(nóng)民“上樓”的行動。實踐中對安置樓房的標準、樓層、樓間距等問題都沒規(guī)定，安置房的建設(shè)并沒有考慮農(nóng)民生活的實際狀況，引起部分農(nóng)民的不滿。農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增值收益的絕大部分都歸屬于政府，跟農(nóng)民無關(guān)。增減掛鉤并沒有突破城鄉(xiāng)二元化的土地格局，未從根本上解決我國土地二元制所帶來的矛盾，農(nóng)民的話語權(quán)有限，缺乏表達自己意見的意愿和機會，仍處于弱勢地位。2010年底國務院發(fā)文要求對增減掛鉤進行清理。農(nóng)民集體在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中享有的權(quán)益難以得到保障，現(xiàn)行集體建設(shè)用地制度犧牲了農(nóng)村和農(nóng)民的利益。

（二）缺乏科學的建設(shè)用地規(guī)劃，土地利用效率低

在城鎮(zhèn)化過程中，由于法律對集體土地流轉(zhuǎn)的限制，加之相關(guān)制度的缺失，出現(xiàn)城鎮(zhèn)和農(nóng)村建設(shè)用地同時擴張，耕地面枳不斷減少，導致建設(shè)用地緊張與浪費并存的局面。

1.規(guī)劃的缺失，使集體建設(shè)用地利用粗放。

農(nóng)村集體建設(shè)用地沒有規(guī)劃或者對規(guī)劃執(zhí)行不力，導致農(nóng)房建設(shè)無序，布局分散零亂，農(nóng)村居民點呈條狀分布且以庭院式結(jié)構(gòu)為主。缺乏必要的監(jiān)督和指導，亂圈亂占宅基地的現(xiàn)象時有發(fā)生，一戶多宅現(xiàn)象普遍存在，難以治理。農(nóng)村建設(shè)用地基本處于自發(fā)狀態(tài)、缺乏有效的約束與管理機制，布局散、用地亂、環(huán)境差是當前農(nóng)村建設(shè)用地的顯著特點。規(guī)劃、土地、城管等部門在對農(nóng)村集體建設(shè)用地進行管理中工作有交叉，政出多門，形成管理漏洞，存在一定的“扯皮”現(xiàn)象。大部分農(nóng)村地區(qū)的集體建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)實際上處于放任自流的狀態(tài)，造成無序管理的局面。

2.集體建設(shè)用地利用率低，閑置或低效利用問題突出。

隨著城鎮(zhèn)化的推進，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，原宅基地被閑置或廢棄。另有大量兩棲居民的存在，因宅基地無償取得且缺失監(jiān)督和制約，回村又重選址建房，原有的宅基地閑置，出現(xiàn)一戶多宅的現(xiàn)象，同時在城鎮(zhèn)也擠占建設(shè)用地，出現(xiàn)了城市和農(nóng)村兩頭擠占耕地的現(xiàn)象，導致農(nóng)村建設(shè)用地的增加和耕地的減少，農(nóng)村空閑住宅達到10%至15%。法律禁止宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓、抵押和出租，宅基地的交換價值不能實現(xiàn)，大量閑置宅基地不能盤活利用，降低了農(nóng)村土地的利用效率。雖有一戶一宅的規(guī)定，但沒有相應的配套措施。重新選址和進城的村民都保留宅基地，由于缺乏積極的土地回收、復墾機制，宅基地退出機制不健全，各地農(nóng)村均存在人均建設(shè)用地超標、空心村、用地粗放的問題。農(nóng)村人口在減少，但農(nóng)村居民點面積卻有增無減，出現(xiàn)大量的閑置用地，閑置規(guī)模相當于現(xiàn)有城鎮(zhèn)用地的1/4到1/3，進城人口占用的宅基地并沒有退出。既增加了城市建設(shè)用地的緊張狀態(tài)，又在農(nóng)村形成事實上的耕地緊缺與宅基地浪費并存的局面。

（三）集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)無序，沖擊了國家土地制度和土地交易市場

法律限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，集體土地的價值難以體現(xiàn)，隨著城鎮(zhèn)建設(shè)用地的需求越來越大，集體建設(shè)用地的價值逐漸凸顯，為集體建設(shè)用地交易提供了機會。由于集體建設(shè)用地的管理空白和流轉(zhuǎn)成本低，潛在收益導致集體建設(shè)用地隱形交易市場大量存在。集體建設(shè)用地突破了原有的使用范圍，通過私下交易進行自發(fā)流轉(zhuǎn)，從自建自用轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎?、抵押、轉(zhuǎn)讓、入股等方式進行流轉(zhuǎn)。農(nóng)民個人非法占用集體土地建小產(chǎn)權(quán)房和私下轉(zhuǎn)讓宅基地，導致不受法律保護的小產(chǎn)權(quán)房大量地存在，并且蓬勃發(fā)展，屢禁不止，如北京的“畫家村”、深圳的“城中村”等；農(nóng)村集體將集體土地使用權(quán)進入地下交易市場，通過聯(lián)營、股份制、出售、出租等各種形式變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；而政府也鼓勵利用集體建設(shè)用地興辦工業(yè)園區(qū)，大力招商引資以加快經(jīng)濟的發(fā)展，這與現(xiàn)行的法律法規(guī)相背離。但在利益的驅(qū)使下人們大肆進行“灰色”交易，集體建設(shè)用地使用權(quán)頻繁地進入“黑市”流轉(zhuǎn)，給土地法律制度帶來重大挑戰(zhàn)，導致集體建設(shè)用地隱形市場活躍，沖擊了土地利用總體規(guī)劃的有效實施和國有土地交易市場，造成土地利用混亂和交易秩序混亂。缺少法律的保護和制約，易引發(fā)糾紛，給流轉(zhuǎn)雙方交易安全帶來隱患，也不利于保證交易安全。但法律限制了集體土地的流轉(zhuǎn)，禁止集體土地入市，集體建設(shè)用地的使用權(quán)能和處置權(quán)能得不到有效保障，阻塞了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)渠道。

三、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地利用的對策

弱化農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度，實現(xiàn)集體建設(shè)用地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，允許集體建設(shè)用地入市，通過統(tǒng)一的土地市場實現(xiàn)對集體建設(shè)用地資源配置的優(yōu)化。

（一）科學制定并嚴格執(zhí)行土地利用規(guī)劃，促進農(nóng)村建設(shè)用地合理布局

1.完善土地利用規(guī)劃，堅持以規(guī)劃控制為前提。

加強土地規(guī)劃用途管制，編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、村級土地利用規(guī)劃和村莊整治規(guī)劃，發(fā)揮土地利用規(guī)劃的調(diào)控功能。按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地的要求，加大對農(nóng)村宅基地的管理，嚴格劃定農(nóng)村居民點，合理確定宅基地數(shù)量、布局和用地規(guī)模，引導農(nóng)村居民點由零亂分散變?yōu)榧杏行?、促進自然村落適度撤并，穩(wěn)步推進居住點向小城鎮(zhèn)、中心村集中，禁止散點建房，確保農(nóng)民新建住宅按照規(guī)劃、計劃使用土地。重新開發(fā)和利用廢棄、閑置的土地，推行占一補一工程，拆除廢棄房屋，杜絕一戶多宅情況的發(fā)生，逐步清理空心村。統(tǒng)籌生產(chǎn)生活設(shè)施、公共服務設(shè)施，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改造村莊環(huán)境的整治，整治村容村貌，突出鄉(xiāng)村特色，實現(xiàn)農(nóng)村居民點建設(shè)用地的有效整合與規(guī)范，保證土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的實施。目前農(nóng)村建設(shè)用地有2.84億畝，承載著7.4億人，而城鎮(zhèn)建成區(qū)面積只有5700萬畝，卻承載著5.7億人，農(nóng)村人均占用建設(shè)用地是城市人口的3.8倍。充分挖掘集體建設(shè)用地的潛力，對集體建設(shè)用地進行規(guī)劃和整合，可以避免農(nóng)村集體建設(shè)用地無序和混亂流轉(zhuǎn)，實行土地利用規(guī)劃法制化，節(jié)約大量的集體建設(shè)用地。

2.嚴格執(zhí)行宅基地使用權(quán)面積標準，建立宅基地有償使用制度。

可效仿?？谑小掇r(nóng)村宅基地管理辦法》，建立宅基地使用權(quán)收回、退回和置換機制，采取經(jīng)濟措施對退出宅基地的農(nóng)戶給予補償和獎勵，引導和規(guī)范農(nóng)村閑置宅基地的合理流轉(zhuǎn)，對地上農(nóng)房依法給予合理的經(jīng)濟補償，對積極復墾宅基地的農(nóng)戶給以土地復墾、整理補助費，以解決一戶多宅、超標準占地等問題。推進村鎮(zhèn)規(guī)劃的實施和空閑宅基地的盤活和復墾，提高農(nóng)村宅基地的利用效率。嚴格執(zhí)行宅基地使用權(quán)面積標準，引導農(nóng)民依法按程序申請和使用宅基地，在面積標準范圍內(nèi)，農(nóng)民無償使用，對超出標準的部分實行有償使用，其有償使用價格由市場的供求關(guān)系決定。堅持一戶一宅和面積限制的原則，賦予農(nóng)民對宅基地享有占有、使用、收益等完整的權(quán)能，允許出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、置換、繼承等方式流轉(zhuǎn)宅基地，促進宅基地的商品化。農(nóng)民一旦將宅基地流轉(zhuǎn)，不能再無償從集體取得宅基地，只能依轉(zhuǎn)讓、出租的方式取得宅基地，對于一戶多宅和面積超標的農(nóng)民住宅，征收宅基地使用費，每年向集體經(jīng)濟組織繳納多宅或超標部分的宅基地使用費。弱化宅基地的社會保障功能，將農(nóng)民的社會保障與宅基地分離，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的社會保障體系，減少農(nóng)民對土地的依賴。賦予宅基地使用權(quán)人繼承人合法的繼承權(quán)，給予不符合條件的繼承人適當?shù)慕?jīng)濟補償，將宅基地使用權(quán)收回。

（二）允許集體建設(shè)用地入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場

1.對集體建設(shè)用地確權(quán)登記。

賦予集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地平等的地位和相同的權(quán)能，修改土地管理法、擔保法、物權(quán)法等法律法規(guī)，推進相關(guān)法律法規(guī)的修改和完善。建立農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地和農(nóng)村房屋的確權(quán)登記發(fā)證制度。成立專門的登記機構(gòu)，開展集體所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記，在確權(quán)的基礎(chǔ)上，頒發(fā)具有法律效力的集體土地使用權(quán)證、宅基地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證，享有與國有土地同等的權(quán)利。通過產(chǎn)權(quán)制度保障集體土地同權(quán)參與城市開發(fā)。集體建設(shè)用地確權(quán)、登記、發(fā)證工作是集體土地流轉(zhuǎn)管理的基礎(chǔ)，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供條件，切實保障農(nóng)民長期分享土地增值收益。

2.允許集體建設(shè)用地入市，打破政府對建設(shè)用地市場的壟斷。