土地管理法征收補(bǔ)償條例精選(九篇)
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第1篇：土地管理法征收補(bǔ)償條例范文
中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.305
一、集體土地征收制度概述
（一）概念與背景
在我國，土地所有權(quán)的主體只有國家和集體經(jīng)濟(jì)組織。依照現(xiàn)行的法律制度，土地所有權(quán)不能自由地在流通市場(chǎng)買賣，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到了較大的限制。因此，當(dāng)國有土地難以滿足公共利益的需求時(shí)，國家就只能依靠征收和征用兩種強(qiáng)制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發(fā)點(diǎn)，但二者存在明顯的區(qū)別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)榱藝宜袡?quán)，即土地所有權(quán)的主體發(fā)生了變化，而征用僅僅是臨時(shí)性地改變了土地使用權(quán)的主體。
所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級(jí)以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實(shí)施，依法將屬于集體所有的土地變?yōu)閲?，確定給建設(shè)單位使用，并對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織及有關(guān)農(nóng)民給予補(bǔ)償和安置的一種具體行政行為。
集體土地征收包含三層法律關(guān)系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民之間的征收與被征收的關(guān)系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設(shè)單位之間供地與用地的關(guān)系，其三，建設(shè)單位與集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民之間補(bǔ)償與被補(bǔ)償?shù)年P(guān)系。目前，這三層法律關(guān)系沒有理順。集體土地征收作為一項(xiàng)具體的行政行為，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為政府與集體組織、農(nóng)民兩者之間的直接而簡單的關(guān)系。對(duì)集體組織、農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償不應(yīng)由用地主體建設(shè)單位進(jìn)行，在實(shí)踐層面上，這種做法容易導(dǎo)致被征收主體的合法權(quán)益得不到切實(shí)的保障。不牽涉到建設(shè)單位，單純的政府與集體的征收補(bǔ)償關(guān)系才是制度未來發(fā)展的方向。
（二）集體土地征收的基本程序
《土地征收管理法》規(guī)定了集體土地征收的法定程序。依據(jù)該法規(guī)定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補(bǔ)償?shù)怯?、確定補(bǔ)償安置方案、事實(shí)補(bǔ)償安置。
征地公告是指縣級(jí)以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)已被國家征收。《土地管理法》第四十六條第一款作出了原則性規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。”《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條則對(duì)公告程序的具體內(nèi)容進(jìn)行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內(nèi)容是批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法以及辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋坏谌娴攸c(diǎn)是被征用土地所在地的鄉(xiāng)、村。
補(bǔ)償?shù)怯洺绦蛟凇锻恋毓芾矸ā泛汀锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》中規(guī)定存在差異。根據(jù)《土地管理法》，被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)持權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)卣恋匦姓鞴懿块T辦理登記。但《土地管理法實(shí)施條例》則將登記機(jī)關(guān)規(guī)定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實(shí)施條例將辦理補(bǔ)償?shù)怯浀臋C(jī)構(gòu)規(guī)定為公告指定的相關(guān)部門，相比《土地管理法》之規(guī)定在實(shí)際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進(jìn)行征收公告時(shí)從高效便民的角度出發(fā)，選擇更便利被征收主體辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀恼恋匦姓鞴軝C(jī)關(guān)進(jìn)行登記。征地補(bǔ)償?shù)怯涍@一程序的內(nèi)容主要分為兩個(gè)方面：第一，辦理登記的期限為公告規(guī)定的期限。在相關(guān)法律上，由于征用土地涉及面積、人數(shù)等多種因素，登記期限并沒有給出一個(gè)具體的時(shí)間限制，而是交由公告主體依據(jù)不同的實(shí)際情形進(jìn)行確定；第二，登記機(jī)關(guān)為公告指定的機(jī)關(guān)。
確定補(bǔ)償安置方案，包括以下幾個(gè)步驟：第一，補(bǔ)償安置方案的確定。法律規(guī)定只對(duì)補(bǔ)償安置方案的主體進(jìn)行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內(nèi)容。依此規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案是行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部程序，被征收人無權(quán)參與方案的確定過程。因此，補(bǔ)償安置方案系屬行政機(jī)關(guān)作出的單方面決定；第二，公告補(bǔ)償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報(bào)批準(zhǔn)。補(bǔ)償安置方案應(yīng)報(bào)“市、縣人民政府批準(zhǔn)”。
（三）集體土地征收補(bǔ)償制度
農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權(quán)力約束機(jī)制，更是一種利益協(xié)調(diào)、權(quán)利保障機(jī)制。就其對(duì)權(quán)力約束的功能而言，征收補(bǔ)償費(fèi)的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權(quán)這一行政權(quán)力，集體土地征收補(bǔ)償制度是對(duì)公權(quán)力的實(shí)質(zhì)性約束。就其作為權(quán)利保障機(jī)制的一點(diǎn)而言，被征收對(duì)象依據(jù)公平原則應(yīng)當(dāng)獲得適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，在公共利益和私人利益相沖突時(shí)，補(bǔ)償制度提供了一條救濟(jì)途徑。
除憲法之外，集體土地征收補(bǔ)償制度的法律依據(jù)還集中體現(xiàn)在《土地管理法》與《物權(quán)法》等法律文件之中?！锻恋毓芾矸ā芳皩?shí)施條例對(duì)集體土地征收補(bǔ)償制度的規(guī)定較之于《物權(quán)法》更為詳實(shí)具體，是該制度的主要法律依據(jù)。
從征收土地的補(bǔ)償范圍來看，我國法律規(guī)定只對(duì)直接損失予以補(bǔ)償，被征收主體的間接損失和其他相關(guān)損失一般不予補(bǔ)償；從征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來看，被征收主體獲得補(bǔ)償?shù)臄?shù)額根據(jù)被征收土地原有用途的不同基本采平均年產(chǎn)值的倍數(shù)方法計(jì)算；從補(bǔ)償爭議處理程序來看，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭議時(shí)，由縣級(jí)以上政府處理，如果協(xié)調(diào)不成，則交由批準(zhǔn)征地的政府通過裁決的方式予以解決。
此外，國務(wù)院于2006年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于落實(shí)中國中央國務(wù)院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化若干意見有關(guān)政策措施分工的通知》三個(gè)法律文件均對(duì)集體土地征收補(bǔ)償制度進(jìn)行了不同程度、不同方面的完善。
二、集體土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
國家行使征收權(quán)的正當(dāng)性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠?qū)竦幕矩?cái)產(chǎn)權(quán)利給予一定的限制，否則，將可能導(dǎo)致政府行政權(quán)力的濫用。我國立法對(duì)“公共利益”作出了規(guī)定，但對(duì)于其概念并沒有進(jìn)行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當(dāng)廣泛的外延，對(duì)其若不進(jìn)行明確的界定，有可能造成政府征收權(quán)的濫用，征收土地行為的擴(kuò)大化，進(jìn)而損害集體組織及廣大農(nóng)民的切身利益。
由于立法對(duì)公共利益界定不清，直接導(dǎo)致在實(shí)踐中我國公共利益認(rèn)定的行政主導(dǎo)性與征收泛化。按照《土地管理法》的規(guī)定，公共利益的認(rèn)定完全由行政機(jī)關(guān)單方面決定。立法層面授予了行政機(jī)關(guān)最大化的自由裁量權(quán)，而缺乏被征地者等相關(guān)利益主體的監(jiān)督約束。在國土資源部對(duì)北京、上海等十六個(gè)省市征地項(xiàng)目的一次調(diào)查中，數(shù)據(jù)顯示東部城市近十年來的所有征地項(xiàng)目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經(jīng)營性目的。
（二）征地補(bǔ)償?shù)姆鞘袌?chǎng)化
2005年國土資源部下發(fā)《關(guān)于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》，通知規(guī)定“必須按照征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償”，這在本質(zhì)上是政府主導(dǎo)定價(jià)，由政府利用所處的優(yōu)勢(shì)地位單方面決定被征收土地價(jià)值。多年來，集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用過低已成為引發(fā)征地矛盾的最突出原因。征地補(bǔ)償?shù)姆鞘袌?chǎng)化在一定程度上體現(xiàn)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，長期以來過低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無法體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地的真實(shí)價(jià)值，因此農(nóng)民的合法權(quán)益也無法得到公平受償。
（三）征地程序不完善
前文已對(duì)集體土地的征收程序進(jìn)行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個(gè)非常明顯的特征是程序設(shè)置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對(duì)被動(dòng)的地位。涉及被征收人的利益保護(hù)的程序如聽證、申訴等缺乏應(yīng)有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規(guī)定》中賦予了相對(duì)人對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案要求聽證的權(quán)利，但難以解決根本上的問題，整個(gè)征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現(xiàn)象。目前關(guān)于保障農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)的程序性規(guī)定大多過于原則化，在實(shí)踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權(quán)利難以得到真正落實(shí)。
三、完善集體土地征收制度的建議
（一）引入市場(chǎng)機(jī)制，建立合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍
目前，在我國，集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用過低無疑是引發(fā)征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎(chǔ)上不斷提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但這種非由市場(chǎng)機(jī)制確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不僅存在嚴(yán)重的滯后性，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值，從而對(duì)農(nóng)民的損失做到公平補(bǔ)償。
合理的集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)在公平市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)之上，充分考慮到集體土地的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)征收土地的實(shí)際價(jià)值與原所有人的交易成本給予完全的補(bǔ)償。這在一定程度上也要求擴(kuò)大征收補(bǔ)償范圍。
（二）具體完善集體土地征收程序
首先，法律應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時(shí)，可以采用列舉加概括的立法方式，在進(jìn)行概括時(shí)，還應(yīng)當(dāng)運(yùn)用比例原則，進(jìn)一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導(dǎo)致的行政權(quán)力濫用，加強(qiáng)對(duì)公共利益審查的力度。
第2篇：土地管理法征收補(bǔ)償條例范文
關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；收回土地；鐵路；權(quán)益
中圖分類號(hào)：D08 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）015-000-02
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)的步伐不斷加快，現(xiàn)代化的城市對(duì)土地的需求非常迫切，地方政府往往以進(jìn)行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權(quán)，這對(duì)鐵路企業(yè)如何保護(hù)好土地權(quán)益的問題變得十分突出。
一、鐵路劃撥用地
1.鐵路用地及其特點(diǎn)
鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權(quán)的土地，包括運(yùn)輸生產(chǎn)用地、輔助生產(chǎn)用地、生活設(shè)施用地和其他用地。
鐵路是城市工業(yè)、商業(yè)活動(dòng)的中心和連接城鄉(xiāng)的紐帶。由于鐵路運(yùn)輸事業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中大動(dòng)脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發(fā)展中處于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心，鐵路為城鄉(xiāng)之間架起了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的橋梁，鐵路用地的利用和發(fā)展必然成為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和周圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發(fā)展起來的。同時(shí)，城市發(fā)展后，因?yàn)殍F路用地對(duì)城市的所起到的分割作用，對(duì)城市的規(guī)劃和交通等又形成一定的制約作用。
2.劃撥土地使用權(quán)及其特點(diǎn)
我國目前土地使用權(quán)制度中，取得土地使用權(quán)的方式主要有兩類，意識(shí)土地使用權(quán)劃撥，而是土地使用權(quán)出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權(quán)類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護(hù)好劃撥土地使用權(quán)權(quán)益對(duì)企業(yè)的意義重大。
《城市房地產(chǎn)管理法》中定義為劃撥土地使用權(quán)是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，處法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
劃撥用地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：
（1）劃撥土地使用權(quán)是依照法律法規(guī)并經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。
（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業(yè)和涉及國計(jì)民生的項(xiàng)目。
（3）不需要繳納土地出讓金。
（4）劃撥土地使用權(quán)沒有使用年限的限制。
（5）依法對(duì)土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
（6）土地使用受到一定的限制，未經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。
二、政府收回土地使用權(quán)
1.土地使用權(quán)收回的定義
所謂國有土地使用權(quán)收回是指國家基于法律規(guī)定，有償或者無償?shù)厥栈卦恋厥褂脵?quán)人對(duì)土地的使用權(quán)的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時(shí)，才存在所有權(quán)人對(duì)使用權(quán)人權(quán)利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權(quán)人，鐵路企業(yè)是土地使用權(quán)人。法定的土地管理機(jī)構(gòu)映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應(yīng)給予合理的補(bǔ)償。
2.政府收回土地使用權(quán)的主要依據(jù)
歷年來政府及土地行政主管部門出臺(tái)的一些法律、法規(guī)和政策，對(duì)政府收回土地使用權(quán)提出了行管規(guī)定。
《土地管理法》第58 條規(guī)定，為公共利益需要使用土地的和為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。它確立了政府收回土地使用權(quán)的基本權(quán)利。
國務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47 條規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”
《物權(quán)法》第148條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金?！?/p>
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條規(guī)定“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。”
3.政府收回土地使用權(quán)的理由
鑒于土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權(quán)只能基于重大的正當(dāng)理由，即所謂“因公益事業(yè)收回”，在實(shí)際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲(chǔ)備等。
（1）公共利益。相關(guān)法律法規(guī)都提到因公益事業(yè)可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權(quán)而言，行政機(jī)關(guān)在做出收回土地使用權(quán)的行政決定時(shí)，所依據(jù)的公共利益的范圍沒有準(zhǔn)確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設(shè)施、河道、機(jī)場(chǎng)車站的修建等。
（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業(yè)，但根據(jù)《土地管理法》地58條專門對(duì)舊城改造進(jìn)行了敘述，也可以看出法律法規(guī)暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業(yè)。事實(shí)上，舊城改造是政府提前收回土地使用權(quán)的主要形式，也是實(shí)際工作中遇到最多的。
（3）土地儲(chǔ)備?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》第12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要調(diào)整土地的，應(yīng)有國土資源管理部門經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)，對(duì)政府有償收回的土地，與土地登記機(jī)關(guān)辦理土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。由此可見土地儲(chǔ)備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實(shí)際工作中，很多城市的土地儲(chǔ)備中心直接依據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行土地收儲(chǔ)，同時(shí)政府收回的土地需經(jīng)土地儲(chǔ)備后進(jìn)入市場(chǎng)出讓。
三、收回鐵路劃撥土地的補(bǔ)償
1.鐵路劃撥土地其實(shí)不是無償取得
通常人們認(rèn)為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關(guān)費(fèi)用。但實(shí)際工作中，鐵路建設(shè)征（撥）用土地需要依法對(duì)原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。近年來，隨著土地價(jià)值的不斷攀升，征地拆遷費(fèi)用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價(jià)格。同時(shí)，鐵路企業(yè)在多年使用劃撥土地時(shí)對(duì)土地進(jìn)行了投入，應(yīng)該依法享有土地的權(quán)益。
2.劃撥土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)
前述1990 年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內(nèi)容已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的需要了，不能再機(jī)械的進(jìn)行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業(yè)國有劃撥土地的權(quán)益，承認(rèn)國有劃撥土地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?8 條也明確規(guī)定，在公益事業(yè)及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)補(bǔ)償。該條款未限定國有土地使用權(quán)的取得方式，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為同時(shí)適用于出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。無論土地使用權(quán)人是單位還是個(gè)人，均需給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》和《土地管理法》對(duì)收回是否補(bǔ)償有沖突。從時(shí)間上可以看出立法的趨勢(shì)是從無償?shù)接袃?，劃撥土地使用?quán)的權(quán)益日益被重視?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》是法規(guī)，《土地管理法》是法律，依據(jù)下位法服從上位法的原則，應(yīng)該承認(rèn)，收回國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)給予原土地使用者一定的補(bǔ)償。同時(shí)，依據(jù)法律適用中的“新法優(yōu)于舊法”原則，也應(yīng)當(dāng)在收回劃撥國有土地使用權(quán)時(shí)，予以土地使用權(quán)人一定的補(bǔ)償。
3.劃撥土地補(bǔ)償價(jià)格如何確定
《土地管理法》第58條只規(guī)定了應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，但是如何補(bǔ)償，該法沒有明確的規(guī)定，相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及。相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與土地出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。實(shí)際工作中，可依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估后按照評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償。根據(jù)宗地條件評(píng)估出該地塊出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，一般設(shè)定為該用途的最高使用年限，計(jì)算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
四、實(shí)際工作中出現(xiàn)一些問題
1.劃撥土地收回補(bǔ)償法律的缺失
目前執(zhí)行的法律法規(guī)沒有明確指出劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償方法和程序，所依據(jù)的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關(guān)描述，相對(duì)于出讓土地使用權(quán)較為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)界定模糊不清?！段餀?quán)法》中沒有明確對(duì)劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)土地收回的補(bǔ)償更是只字未提。因此，應(yīng)當(dāng)通過對(duì)相應(yīng)法律、行政法規(guī)的修改，將收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實(shí)施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容；在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，明確在進(jìn)行建筑物補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)， 應(yīng)當(dāng)同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。
2.收回土地使用權(quán)的主體不清
收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或原批準(zhǔn)用地的人民政府，既可以是縣級(jí)以上人民政府，也可以是有關(guān)人民政府土地行政主管部門。在實(shí)際工作中，具體組織實(shí)施土地收回工作的，往往是公益設(shè)施、城市改造的土地征收往往由建設(shè)單位或建設(shè)指揮部或者開發(fā)商牽頭，補(bǔ)償協(xié)議往往由建設(shè)單位或工程指揮部擔(dān)當(dāng)，實(shí)際這些單位沒有收回土地使用權(quán)的職能。隨著國家相關(guān)制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。
3.征收房屋和收回土地使用權(quán)并行
首先，在收回國有土地使用權(quán)的情形下，很難將其與不動(dòng)產(chǎn)公益征收區(qū)分開來。由于我國堅(jiān)持的“房地權(quán)利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權(quán)與建筑物的所有權(quán)同時(shí)征收。實(shí)際工作中有些是依據(jù)《土地管理法》等收回土地使用權(quán)同時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償，即所謂“房隨地走”；有些是依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時(shí)收回土地使用權(quán)，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一致。
4.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不確定
相對(duì)于出讓土地使用權(quán)，政府部門在實(shí)踐中對(duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)乃悸贩浅Ｇ逦蠖嗍遣挥柩a(bǔ)償。一些地方出臺(tái)地方文件，明確對(duì)國有劃撥土地不予補(bǔ)償，一些地方只對(duì)征收的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對(duì)劃撥土地給予補(bǔ)償。完全不考慮被拆遷人對(duì)其土地使用權(quán)享有的相關(guān)利益，必然會(huì)引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。
五、保護(hù)鐵路劃撥用地權(quán)益的幾點(diǎn)措施
1.堅(jiān)持有償收回的原則
鐵路劃撥土地使用權(quán)因公益收回必須以補(bǔ)償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，才能收回鐵路劃撥土地使用權(quán)及相關(guān)建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權(quán)征收在程序上同步，由統(tǒng)一的部門負(fù)責(zé)，土地使用權(quán)征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權(quán)征收與房屋征收分別補(bǔ)償。
2.堅(jiān)持土地置換的方式
土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價(jià)收回胡波土地使用權(quán)，在通過市場(chǎng)進(jìn)行土地出讓。對(duì)政府依法收回鐵路用地，鐵路企業(yè)可采取與政府協(xié)商采取土地置換的補(bǔ)償方式。利用政府收回鐵路用地的契機(jī)，經(jīng)土地評(píng)估，擇地置換給鐵路企業(yè)土地用于生產(chǎn)建設(shè)。如需經(jīng)營開發(fā)，可采取土地出讓的方式，補(bǔ)繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產(chǎn)。
3.積極參與城市建設(shè)規(guī)劃
鐵路企業(yè)應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)鐵路中長期的發(fā)展并結(jié)合近期發(fā)展目標(biāo)，滿足鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)和經(jīng)營需要，通過與政府規(guī)劃部門協(xié)商，把鐵路用地規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃中去，對(duì)鐵路用地的進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，合理安排鐵路用地的利用。同時(shí)，對(duì)因生產(chǎn)運(yùn)輸需要，不宜有政府收回的地塊，應(yīng)與政府積極協(xié)商變更或調(diào)整城市規(guī)劃。
4.開發(fā)利用盤活土地資產(chǎn)
鐵路企業(yè)及時(shí)掌握鐵路用地利用現(xiàn)狀，對(duì)一些生產(chǎn)力布局調(diào)整后空置的土地，及時(shí)提出調(diào)劑利用方案。對(duì)因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協(xié)商進(jìn)行土地置換或合作開發(fā)，盤活鐵路用地資產(chǎn)，確保鐵路用地保值增值。
第3篇：土地管理法征收補(bǔ)償條例范文
第一條 為加強(qiáng)土地管理，規(guī)范建設(shè)用地審查報(bào)批工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(以下簡稱《土地管理法實(shí)施條例》)，制定本辦法。
第二條 依法應(yīng)當(dāng)報(bào)國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地的申請(qǐng)、審查、報(bào)批和實(shí)施，適用本辦法。
第三條 縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請(qǐng)受理、審查、報(bào)批工作。
第四條 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的同級(jí)土地行政主管部門提出建設(shè)用地預(yù)申請(qǐng)。
受理預(yù)申請(qǐng)的土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國家土地供應(yīng)政策，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行預(yù)審，出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。
第五條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)。
建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫《建設(shè)用地申請(qǐng)表》，并附具下列材料：
(一)建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明;
(二)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件;
(三)土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告;
(四)初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件;
(五)建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖;
(六)占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案;
(七)建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。
第六條 市、縣人民政府土地行政主管部門對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門審查。
第七條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和征收土地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門審查。
在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門審查。
第八條 建設(shè)只占用國有農(nóng)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案。
建設(shè)只占用農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。
建設(shè)只占用國有未利用地，按照《土地管理法實(shí)施條例》第二十四條規(guī)定應(yīng)由國務(wù)院批準(zhǔn)的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂供地方案;其他建設(shè)項(xiàng)目使用國有未利用地的，按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定辦理。
第九條 建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應(yīng)附具下列材料：
(一)經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃圖;
(二)由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書;
(三)地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料;
(四)以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關(guān)文件;
(五)為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。
第十條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。
補(bǔ)充耕地方案，應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)充耕地或者補(bǔ)劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補(bǔ)充的期限，資金落實(shí)情況等，并附具相應(yīng)的圖件。
征收土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征收土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等。
供地方案，應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。
第十一條 有關(guān)土地行政主管部門收到上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書和有關(guān)方案后，對(duì)材料齊全、符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核。同級(jí)人民政府審核同意后，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將審查所需的材料及時(shí)送該級(jí)土地行政主管部門審查。
對(duì)依法應(yīng)由國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書和有關(guān)方案，省、自治區(qū)、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見，并對(duì)報(bào)送材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、國務(wù)院批準(zhǔn)征收土地的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案后，應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)文件和下級(jí)土地行政主管部門上報(bào)的材料一并上報(bào)。
第十二條 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。
建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地行政主管部門內(nèi)部會(huì)審制度。
第十三條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：
(一)符合土地利用總體規(guī)劃;
(二)確屬必需占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo);
(三)占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求;
(四)單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。
第十四條 征收土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：
(一)被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議的;
(二)被征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的;
(三)被征收土地上需要安置人員的安置途徑切實(shí)可行。
建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用農(nóng)民集體所有的土地的，依法簽訂臨時(shí)使用土地合同并支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)，不得辦理土地征收。
第十五條 供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：
(一)符合國家的土地供應(yīng)政策;
(二)申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求;
(三)劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件;
(四)以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定;
(五)只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確。
第十六條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
未按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的，不予批準(zhǔn)建設(shè)用地。
第十七條 經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。
第十八條 建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)充耕地方案經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí);在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。
第十九條 征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起10日內(nèi)，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)，公告《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第一款規(guī)定的內(nèi)容。
公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)征收土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并在被征收土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告。征地補(bǔ)償、安置方案的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)符合《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第三款的規(guī)定。
征地補(bǔ)償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，并落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑。
第二十條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布規(guī)劃要求，設(shè)定使用條件，確定使用方式，并組織實(shí)施。
第二十一條 以有償使用方式提供國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。土地使用者繳納土地有償使用費(fèi)后，依照規(guī)定辦理土地登記。
以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向建設(shè)單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，依照規(guī)定辦理土地登記?！秶型恋貏潛軟Q定書》應(yīng)當(dāng)包括劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容。
建設(shè)項(xiàng)目施工期間，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》公示于施工現(xiàn)場(chǎng)。
市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)將提供國有土地的情況定期予以公布。
第二十二條 各級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行跟蹤檢查。
第4篇：土地管理法征收補(bǔ)償條例范文
收回土地使用權(quán)制度存在的問題
收回國有土地使用權(quán)包括兩種情況：一種是單純收回國有土地使用權(quán)，即收回空地使用權(quán)；另一種是收回土地上有房屋等附著物的國有土地使用權(quán)。收回國有土地使用權(quán)在具體操作上，一般是由土地行政主管部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后，發(fā)出收回國有土地使用權(quán)決定，并對(duì)土地使用權(quán)人予以補(bǔ)償(有房屋等地上附著物的，對(duì)土地使用權(quán)連同房屋等地上附著物一并補(bǔ)償)，即完成了收回土地使用權(quán)的法律程序。
上述制度設(shè)計(jì)和操作程序，存在著以下問題：
從理論的角度看，由于國家以及具體實(shí)施機(jī)關(guān)即縣級(jí)以上土地行政主管部門在土地管理中身份的雙重性，使縣級(jí)以上土地行政主管部門在實(shí)施收回土地使用權(quán)行為時(shí)身份不明確，存在以行政權(quán)解決民事爭議問題的嫌疑。
按照我國憲法和土地管理法的規(guī)定，城市土地屬于國家所有。國家以所有者的身份(具體由各級(jí)人民政府及其土地行政主管部門實(shí)施)，通過劃撥或出讓的方式，向用地單位提供土地使用權(quán)，與此同時(shí)，國家通過縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門以行政管理者的身份對(duì)土地進(jìn)行行政管理。因而在實(shí)踐中，縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門始終扮演著兩種角色，一種是代表國家以土地所有者的身份出現(xiàn)，另一種是以行政管理者的身份出現(xiàn)。
在國有土地使用權(quán)出讓這一行為中，縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門無疑是代表國家以土地所有者的身份出現(xiàn)的。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！卑凑兆罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓合同爭議屬于民事爭議，應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟途徑解決。國有土地使用權(quán)出讓合同爭議的情形可能包括訂立爭議、履行爭議、變更爭議、解除爭議等。但是，在實(shí)踐中不能完全排除國家以所有者的身份通過解除與用地者簽訂的土地使用權(quán)出讓合同，收回土地使用權(quán)的可能性。因而在相關(guān)的法律規(guī)定中，就必須明確縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門在“收回土地使用權(quán)”時(shí)的身份定位，即以所有者的身份，還是行政管理者的身份。如果是以所有者的身份，就只能與用地者在平等的基礎(chǔ)上，通過民事的方式解決“收回土地使用權(quán)”的問題，而不宜采用行政權(quán)力解決雙方之間的民事爭議；如果是以行政管理者的身份，法律應(yīng)當(dāng)以明白無誤地體現(xiàn)出處置行為的強(qiáng)制性和單方意志性，規(guī)定對(duì)行政相對(duì)人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分的手段和程序，以此來解決“收回土地使用權(quán)”的問題。
而從《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定的表述來看，沒有對(duì)國家在收回土地使用權(quán)時(shí)的身份作出區(qū)分，而是將兩者混為一談。從字面意義上理解，法律法規(guī)更突出強(qiáng)調(diào)的是國家的土地所有者的身份。如《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條規(guī)定：“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定：“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！睆倪@兩個(gè)法條的表述可以清楚地看出，國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，以及提前收回的基礎(chǔ)都是出讓合同，而出讓合同的主體一方正是以土地所有者代表身份出現(xiàn)的市、縣人民政府土地行政主管部門。因而在這兩個(gè)條款里，國家更多的是以土地所有者的身份出現(xiàn)，加之“收回”屬于中性詞語，并不具有明顯強(qiáng)制性和體現(xiàn)單方意志性，因而也不能表明國家的“行政管理者”的身份。而且如果是以“行政管理者”的身份強(qiáng)制剝奪行政相對(duì)人的土地使用權(quán)，當(dāng)然不存在“提前”的問題。這無疑會(huì)產(chǎn)生國家以行政權(quán)力強(qiáng)行解決與用地者之間的民事爭議的嫌疑。《土地管理法》第五十八條第一項(xiàng)和第二項(xiàng)的規(guī)定雖然沒有言及出讓合同的問題，但由于繼續(xù)使用了“收回”這樣中性的詞語，使得縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門，尤其是縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門作為出讓合同的一方，在實(shí)施“收回土地使用權(quán)”時(shí)，對(duì)外仍然無法以明確的“行政管理者”身份出現(xiàn)，即縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門究竟是以“土地所有者”即出讓合同一方的身份，還是以“行政管理者”的身份出現(xiàn)，究竟是解決與受讓方之間的出讓合同的民事爭議，還是解決強(qiáng)制剝奪行政相對(duì)人的土地權(quán)利仍然是不明確的。
城市房屋拆遷制度存在的主要問題
消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，可以采用兩種手段加以解決。一是由行政機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制剝奪并對(duì)被拆遷人給予合理補(bǔ)償后，消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)；二是由拆遷人通過市場(chǎng)買斷的方式，取得被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。只有消滅了被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，才能夠啟動(dòng)拆除房屋的程序。
然而按照現(xiàn)行的城市房屋拆遷制度，在沒有依法消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)情況下，就由行政機(jī)關(guān)許可拆遷人拆遷被拆遷人的房屋，恰恰是越過了依法消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)這個(gè)必要前提，直接實(shí)施了核準(zhǔn)拆遷房屋的行為，侵害了被拆遷人房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)，使得這項(xiàng)行為不具合法性。
同時(shí)，行政許可拆遷房屋并未對(duì)國有土地使用權(quán)作出處理，但在拆遷實(shí)踐中都是在拆遷房屋的同時(shí)對(duì)國有土地使用權(quán)一并補(bǔ)償，從而在實(shí)質(zhì)上對(duì)國有土地使用權(quán)作了處置。雖然《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定了申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，但這一規(guī)定與土地管理法律、法規(guī)不相符合，無法銜接，在實(shí)踐中也無法操作。在土地管理實(shí)踐中，并不存在“國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件”這樣的法律文書。作為用地
單位，取得土地使用權(quán)依法可以通過三種方式，第一種是符合國家《劃撥用地目錄》要求的項(xiàng)目用地，由縣級(jí)以上人民政府依法劃撥；第二種是通過出讓等方式從國家手中有償取得；第三種是通過買賣的方式從原土地使用權(quán)人手中有償取得。如果采用第三種方式取得土地使用權(quán)，屬于市場(chǎng)交易行為，無需政府的批準(zhǔn)；如果采用第二種方式取得土地使用權(quán)，則是由用地者通過有償受讓的方式從國家手中取得土地使用權(quán)，而不是由政府及其土地管理部門批準(zhǔn)取得。通過劃撥取得土地使用權(quán)需要政府的批準(zhǔn)，由政府核發(fā)《劃撥土地決定書》，但這種《劃撥土地決定書》也不能等同于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》所稱的“國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件”。而且如果是采用劃撥或者出讓方式取得土地使用權(quán)，還必須是在已經(jīng)依法消滅了被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的前提下才可能實(shí)現(xiàn)。
用“征收”制度取代“收回”和“拆遷”制度
筆者認(rèn)為，為了社會(huì)公共利益的需要，應(yīng)對(duì)國家強(qiáng)制力處置的土地使用權(quán)和房屋一律實(shí)施征收并給予合理補(bǔ)償，即用“征收”代替“收回”和“拆遷”。這不僅有充分的憲法依據(jù)，也將使收回土地使用權(quán)和城市房屋拆遷中所存在的問題與矛盾迎刃而解。
第一，修改完善《土地管理法》關(guān)于“國家為了公共利益的需要，可以依法收回土地使用權(quán)”的相關(guān)內(nèi)容，增加“國家為了公共利益的需要，可以對(duì)當(dāng)事人依法取得的土地使用權(quán)實(shí)施征收并給予合理補(bǔ)償，土地上有附著物的，應(yīng)當(dāng)對(duì)附著物一并征收和補(bǔ)償”的相關(guān)規(guī)定。
第5篇：土地管理法征收補(bǔ)償條例范文
一、工作原則
（一）政府主導(dǎo)原則。鎮(zhèn)舊城改造工程房屋征收補(bǔ)償工作，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，在廣泛征求群眾意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過充分論證，由政府統(tǒng)一組織實(shí)施。
（二）統(tǒng)籌兼顧原則。項(xiàng)目建設(shè)的土地及房屋征收補(bǔ)償和安置，兼顧國家、集體和個(gè)人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產(chǎn)生活的連續(xù)性，生活的相對(duì)穩(wěn)定性及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)性。
二、工作要求
（一）建立重大項(xiàng)目土地及房屋征收安置目標(biāo)責(zé)任制度、督查制度、工作有效報(bào)告制度和工作績效考評(píng)制度。
（二）高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的開展土地及房屋征收補(bǔ)償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產(chǎn)生活。
（三）結(jié)合實(shí)際，努力營造和諧的土地及房屋征收補(bǔ)償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補(bǔ)償和安置任務(wù)。
三、征收范圍及對(duì)象
鎮(zhèn)原綜合廠全部區(qū)域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收補(bǔ)償和安置原則
根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)的法律法規(guī)和政策，對(duì)征收范圍內(nèi)有合法產(chǎn)權(quán)的成片空地，采取貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行征收；對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行征收補(bǔ)償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質(zhì)以土地及房屋的所有權(quán)記載的用途及性質(zhì)為準(zhǔn)。
違法、違章建（構(gòu)）筑物和超批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建（構(gòu)）筑物不予補(bǔ)償。
（一）土地征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
通過有償出讓取得土地使用權(quán)的，根據(jù)《省土地管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“以有償方式取得土地使用權(quán)利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費(fèi)用后，剩余費(fèi)用退還原土地使用者”。并結(jié)合土地開發(fā)及利用的實(shí)際情況，參照土地評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。
通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按照當(dāng)時(shí)取得國有土地使用權(quán)的土地成本價(jià)與其后期土地開發(fā)整理所投入的資金（以有關(guān)部門核準(zhǔn)或測(cè)算價(jià)為準(zhǔn)）兩項(xiàng)之和給予貨幣補(bǔ)償。
依法辦理部分手續(xù)，但未取得國有土地使用權(quán)證的，按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，憑原始憑證據(jù)實(shí)補(bǔ)退。
（二）房屋征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
1.住房征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)的住房，采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進(jìn)行安置，被征收人可任選一種補(bǔ)償安置方式。
（1）貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)的住房貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，《省城市房屋拆遷管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)劃對(duì)其進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，以評(píng)估價(jià)為依據(jù)，參照相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
對(duì)具有部分產(chǎn)權(quán)的住房及附著建（構(gòu)）筑設(shè)施，地上附著物按照有關(guān)規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一）
住房征收獎(jiǎng)勵(lì)：對(duì)積極配合政府工作，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂征收協(xié)議的，被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)，其獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為（見附表三）。
（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換
根據(jù)本項(xiàng)目的總體規(guī)劃，居民住房在本項(xiàng)目范圍內(nèi)回遷安置。
①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；安置時(shí)，被征收人根據(jù)補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂時(shí)間的先后順序按規(guī)定選房。
②產(chǎn)權(quán)置換優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)
超過安置面積10平方米（含10平方米）以內(nèi)的，按安置房綜合成本價(jià)優(yōu)惠購買；超過10平方米以上的按照市場(chǎng)價(jià)格下浮3%優(yōu)惠購買。
③回遷安置住房的標(biāo)準(zhǔn)為符合國家建筑標(biāo)準(zhǔn)的合格工程，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房（標(biāo)準(zhǔn)另行公布）。
2.經(jīng)營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
居民個(gè)人擁有的兩證齊全的營業(yè)房(底層鋪面)實(shí)行原地回遷。辦公、商場(chǎng)、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估為依據(jù)，給予一次性貨幣補(bǔ)償，不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
果木及青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)土地上種植相關(guān)果木、青苗等的，按國家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見附表二）
七、其他
（一）辦理征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，被征收人需要提交房產(chǎn)證，土地使用證，戶口冊(cè)及身份證等相關(guān)證件；此次征地前單位或個(gè)人擅自與村集體購買土地且未辦理規(guī)劃和用地手續(xù)的土地屬違法占地，原則上不予補(bǔ)償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價(jià)給予補(bǔ)償。土地補(bǔ)償款直接支付給土地使用權(quán)人。
（二）征收沒有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保法律執(zhí)行。
（三）房屋有租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)與房屋租賃人解除租賃關(guān)系，方可簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議；
（四）被征收人搬遷時(shí)，不得擅自拆除房屋內(nèi)的門窗，水電，煤氣表等設(shè)施；
（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費(fèi)等費(fèi)用，如未交清以上費(fèi)用的，在補(bǔ)償費(fèi)總款中扣除。
（六）回遷房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的契稅，辦證費(fèi)、工本費(fèi)在產(chǎn)權(quán)調(diào)換等平方面積內(nèi)由征收人支付，超過部分，按規(guī)定支付。
九、工作保障措施
（一）堅(jiān)決貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四十五條的規(guī)定，對(duì)違反土地管理法律法規(guī)，阻撓國家建設(shè)征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關(guān)法律法規(guī)予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關(guān)系的，由租賃雙方自行解除關(guān)系，沒有抵押權(quán)的由房屋產(chǎn)權(quán)人自行解除抵押；存在產(chǎn)權(quán)糾紛的由雙方當(dāng)事人自行解決，房屋征收部門不承擔(dān)房屋租賃、抵押及糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
（三）征收公告后，對(duì)仍在項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)新建（改擴(kuò)建）房屋的，依法實(shí)施拆除，對(duì)其所造成的經(jīng)濟(jì)損失不予補(bǔ)償。
第6篇：土地管理法征收補(bǔ)償條例范文
第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)，制定本條例。
第二章 土地的所有權(quán)和使用權(quán)
第二條 下列土地屬于全民所有即國家所有：
(一)城市市區(qū)的土地;
(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地;
(三)國家依法征收的土地;
(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;
(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;
(六)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
第三條 國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。
土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。
土地登記資料可以公開查詢。
確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。
第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。
農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
設(shè)區(qū)的市人民政府可以對(duì)市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行統(tǒng)一登記。
第五條 單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)國有土地使用權(quán)證書，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的登記發(fā)證，由國務(wù)院土地行政主管部門負(fù)責(zé)，具體登記發(fā)證辦法由國務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等有關(guān)部門制定。
未確定使用權(quán)的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，負(fù)責(zé)保護(hù)管理。
第六條 依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。
依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。
第七條 依照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，收回用地單位的土地使用權(quán)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。
土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。
第三章 土地利用總體規(guī)劃
第八條 全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門編制，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。
省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府組織本級(jí)土地行政主管部門和其他有關(guān)部門編制，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。
省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，由各該市人民政府組織本級(jí)土地行政主管部門和其他有關(guān)部門編制，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。
本條第一款、第二款、第三款規(guī)定以外的土地利用總體規(guī)劃，由有關(guān)人民政府組織本級(jí)土地行政主管部門和其他有關(guān)部門編制，逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn);其中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府編制，逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。
第九條 土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為15年。
第十條 依照《土地管理法》規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)將土地劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。
縣級(jí)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要，劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、土地開墾區(qū)、建設(shè)用地區(qū)和禁止開墾區(qū)等;其中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃還應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途。
土地分類和劃定土地利用區(qū)的具體辦法，由國務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門制定。
第十一條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃經(jīng)依法批準(zhǔn)后，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在本行政區(qū)域內(nèi)予以公告。
公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)規(guī)劃目標(biāo);
(二)規(guī)劃期限;
(三)規(guī)劃范圍;
(四)地塊用途;
(五)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)和批準(zhǔn)日期。
第十二條 依照《土地管理法》第二十六條第二款、第三款規(guī)定修改土地利用總體規(guī)劃的，由原編制機(jī)關(guān)根據(jù)國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的批準(zhǔn)文件修改。修改后的土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃修改后，涉及修改下一級(jí)土地利用總體規(guī)劃的，由上一級(jí)人民政府通知下一級(jí)人民政府作出相應(yīng)修改，并報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)備案。
第十三條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地利用年度計(jì)劃管理，實(shí)行建設(shè)用地總量控制。土地利用年度計(jì)劃一經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。
土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo);
(二)耕地保有量計(jì)劃指標(biāo);
(三)土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)。
第十四條 縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門進(jìn)行土地調(diào)查。
土地調(diào)查應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)土地權(quán)屬;
(二)土地利用現(xiàn)狀;
(三)土地條件。
地方土地利用現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果，經(jīng)本級(jí)人民政府審核，報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布;全國土地利用現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。土地調(diào)查規(guī)程，由國務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門制定。
第十五條 國務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門制定土地等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。
縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門根據(jù)土地等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。地方土地等級(jí)評(píng)定結(jié)果，經(jīng)本級(jí)人民政府審核，報(bào)上一級(jí)人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。
根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，土地等級(jí)每6年調(diào)整1次。
第四章 耕地保護(hù)
第十六條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用耕地，以及在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目占用耕地的，分別由市、縣人民政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和建設(shè)單位依照《土地管理法》第三十一條的規(guī)定負(fù)責(zé)開墾耕地;沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)。
第十七條 禁止單位和個(gè)人在土地利用總體規(guī)劃確定的禁止開墾區(qū)內(nèi)從事土地開發(fā)活動(dòng)。
在土地利用總體規(guī)劃確定的土地開墾區(qū)內(nèi)，開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。
開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長期使用，使用期限最長不得超過50年。
第十八條 縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)按照土地利用總體規(guī)劃，組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織制定土地整理方案，并組織實(shí)施。
地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，按照土地利用總體規(guī)劃推進(jìn)土地整理。土地整理新增耕地面積的60%可以用作折抵建設(shè)占用耕地的補(bǔ)償指標(biāo)。
土地整理所需費(fèi)用，按照誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和土地使用者共同承擔(dān)。
第五章 建設(shè)用地
第十九條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo);城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。
第二十條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的，按照下列規(guī)定辦理：
(一)市、縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案，分批次逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府。
(二)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn);其中，補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn)。
(三)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地。
在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由市、縣人民政府?dāng)M訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案，依照前款規(guī)定的程序辦理。
第二十一條 具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)，辦理建設(shè)用地審批手續(xù);分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以根據(jù)可行性研究報(bào)告確定的方案分期申請(qǐng)建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。
第二十二條 具體建設(shè)項(xiàng)目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地的，按照下列規(guī)定辦理：
(一)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，由土地行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告;可行性研究報(bào)告報(bào)批時(shí)，必須附具土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。
(二)建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂供地方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn);需要上級(jí)人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
(三)供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同;劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。
(四)土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地登記。
通過招標(biāo)、拍賣方式提供國有建設(shè)用地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門擬訂方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地登記。
第二十三條 具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，涉及農(nóng)用地的，按照下列規(guī)定辦理：
(一)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，由土地行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告;可行性研究報(bào)告報(bào)批時(shí)，必須附具土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。
(二)建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及國有農(nóng)用地的，不擬訂征收土地方案)，經(jīng)市、縣人民政府審核同意后，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn);其中，補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn);供地方案由批準(zhǔn)征收土地的人民政府在批準(zhǔn)征收土地方案時(shí)一并批準(zhǔn)(涉及國有農(nóng)用地的，供地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn))。
(三)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同;劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。
(四)土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地登記。
建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，涉及農(nóng)民集體所有的未利用地的，只報(bào)批征收土地方案和供地方案。
第二十四條 具體建設(shè)項(xiàng)目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地的，按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定辦理;但是，國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、軍事設(shè)施和跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目以及國務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。
第二十五條 征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽魇胀恋厮诘氐泥l(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。
被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>
市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征收土地方案的實(shí)施。
征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。
第二十六條 土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。
征收土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。
市、縣和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。
第二十七條 搶險(xiǎn)救災(zāi)等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時(shí)用地的，災(zāi)后應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續(xù);屬于永久性建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在災(zāi)情結(jié)束后6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)。
第二十八條 建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)占用耕地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)自臨時(shí)用地期滿之日起1年內(nèi)恢復(fù)種植條件。
第二十九條 國有土地有償使用的方式包括：
(一)國有土地使用權(quán)出讓;
(二)國有土地租賃;
(三)國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。
第三十條 《土地管理法》第五十五條規(guī)定的新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，是指國家在新增建設(shè)用地中應(yīng)取得的平均土地純收益。
第六章 監(jiān)督檢查
第三十一條 土地管理監(jiān)督檢查人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后，方可從事土地管理監(jiān)督檢查工作。
第三十二條 土地行政主管部門履行監(jiān)督檢查職責(zé)，除采取《土地管理法》第六十七條規(guī)定的措施外，還可以采取下列措施：
(一)詢問違法案件的當(dāng)事人、嫌疑人和證人;
(二)進(jìn)入被檢查單位或者個(gè)人非法占用的土地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照、攝像;
(三)責(zé)令當(dāng)事人停止正在進(jìn)行的土地違法行為;
(四)對(duì)涉嫌土地違法的單位或者個(gè)人，停止辦理有關(guān)土地審批、登記手續(xù);
(五)責(zé)令違法嫌疑人在調(diào)查期間不得變賣、轉(zhuǎn)移與案件有關(guān)的財(cái)物。
第三十三條 依照《土地管理法》第七十二條規(guī)定給予行政處分的，由責(zé)令作出行政處罰決定或者直接給予行政處罰決定的上級(jí)人民政府土地行政主管部門作出。對(duì)于警告、記過、記大過的行政處分決定，上級(jí)土地行政主管部門可以直接作出;對(duì)于降級(jí)、撤職、開除的行政處分決定，上級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)人事管理權(quán)限和處理程序的規(guī)定，向有關(guān)機(jī)關(guān)提出行政處分建議，由有關(guān)機(jī)關(guān)依法處理。
第七章 法律責(zé)任
第三十四條 違反本條例第十七條的規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的禁止開墾區(qū)內(nèi)進(jìn)行開墾的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，依照《土地管理法》第七十六條的規(guī)定處罰。
第三十五條 在臨時(shí)使用的土地上修建永久性建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期拆除;逾期不拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第三十六條 對(duì)在土地利用總體規(guī)劃制定前已建的不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、構(gòu)筑物重建、擴(kuò)建的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期拆除;逾期不拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第三十七條 阻礙土地行政主管部門的工作人員依法執(zhí)行職務(wù)的，依法給予治安管理處罰或者追究刑事責(zé)任。
第三十八條 依照《土地管理法》第七十三條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的50%以下。
第三十九條 依照《土地管理法》第八十一條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的5%以上20%以下。
第四十條 依照《土地管理法》第七十四條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為耕地開墾費(fèi)的2倍以下。
第四十一條 依照《土地管理法》第七十五條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為土地復(fù)墾費(fèi)的2倍以下。
第四十二條 依照《土地管理法》第七十六條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米30元以下。
第四十三條 依照《土地管理法》第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以下。
第四十四條 違反本條例第二十八條的規(guī)定，逾期不恢復(fù)種植條件的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，可以處耕地復(fù)墾費(fèi)2倍以下的罰款。
第四十五條 違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征收土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地;拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第八章 附則
第7篇：土地管理法征收補(bǔ)償條例范文
一、征收對(duì)象范圍的界定
觀點(diǎn)一：征收范圍局限于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地，主要為城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地。觀點(diǎn)二：除上述范圍外，包括城市規(guī)劃范圍外，為軍事設(shè)施、公路、鐵路、水利設(shè)施等公益性質(zhì)的建設(shè)需要將集體土地收歸變?yōu)閲型恋氐姆秶Ｓ^點(diǎn)三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變?yōu)閲型恋氐男袨榫缍檎魇铡?/p>
筆者傾向于觀點(diǎn)三，現(xiàn)行的《土地管理法》和《物權(quán)法》中均未出現(xiàn)拆遷，僅出現(xiàn)征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會(huì)退出歷史舞臺(tái)，相關(guān)行為將全部界定為征收。
二、征收行為依據(jù)是否僅為公益性建設(shè)需要
觀點(diǎn)一：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中明確“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定?！逼渲辛信e了征收的六種行為，集體土地可參照國有土地征收條例劃定僅公益性建設(shè)可征收。這也符合《物權(quán)法》第42條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”。觀點(diǎn)二：集體土地征收的依據(jù)不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城市建設(shè)和城市開發(fā)。
筆者傾向于觀點(diǎn)二，工業(yè)化及城市化發(fā)展需要擴(kuò)大城區(qū)范圍，需提供土地供其發(fā)展。工業(yè)產(chǎn)業(yè)將會(huì)逐漸搬離城市中心區(qū)，逐步向城市擴(kuò)散，最終會(huì)擴(kuò)散到城市周邊的集體土地，國家一定要為工業(yè)發(fā)展提供最基本的生產(chǎn)條件——場(chǎng)地。城市化發(fā)展可以集約利用現(xiàn)有城區(qū)土地，但國有土地征收條例相關(guān)法文致使非公益性質(zhì)的城建開發(fā)很難開展，因此集體土地征收條例勢(shì)必要為城市化擴(kuò)張?zhí)峁┛尚兄贰?/p>
雖然集體土地征收條例一旦將城市規(guī)劃納入征收前提之一，將與《物權(quán)法》抵觸。但《物權(quán)法》范圍涵蓋過大，實(shí)際操作中主要依據(jù)相關(guān)下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺(tái)本身就會(huì)引發(fā)原有法律條文的修訂工作和具體實(shí)施規(guī)范的制定，征收條例推遲出臺(tái)的原因之一也是相關(guān)法規(guī)的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發(fā)納入集體土地征收條例會(huì)與《物權(quán)法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設(shè)的需要。
三、補(bǔ)償組成范圍構(gòu)成
1.現(xiàn)行補(bǔ)償組成范圍
《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》均明確規(guī)定征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。
集體土地所有權(quán)歸村鎮(zhèn)集體，因此土地補(bǔ)償費(fèi)歸村鎮(zhèn)集體，安置補(bǔ)助費(fèi)一般也歸村鎮(zhèn)集體，?？顚Ｓ糜谑У剞r(nóng)民的安置。征收農(nóng)用地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物和青苗補(bǔ)償，征收宅基地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物即房屋補(bǔ)償，占用的宅基地補(bǔ)償方式和價(jià)格一般由各省市制定相關(guān)規(guī)定。北京市依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》使用宅基地區(qū)位價(jià)補(bǔ)償農(nóng)戶被占用的宅基地。
2.爭議的焦點(diǎn)問題及觀點(diǎn)
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確定的補(bǔ)償范圍包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。而且，該條例明確規(guī)定被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。
現(xiàn)行的集體土地拆遷補(bǔ)償組成的范圍與現(xiàn)行的國有土地征收補(bǔ)償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補(bǔ)償?shù)慕M成是借鑒國有土地上征收補(bǔ)償構(gòu)成，還是沿用《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》中的補(bǔ)償構(gòu)成思路？針對(duì)國有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補(bǔ)償問題和補(bǔ)償款中歸屬于村鎮(zhèn)集體部分的管理和使用問題如何解決？
筆者認(rèn)為：補(bǔ)償?shù)慕M成會(huì)借鑒國有土地征收條例補(bǔ)償范圍構(gòu)成，并且涵蓋國有土地征收條例中沒有的安置費(fèi)和青苗補(bǔ)償，但可能會(huì)以新的名稱出現(xiàn)；條例可能會(huì)參照城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老金方式將安置補(bǔ)助費(fèi)對(duì)接為社會(huì)保障費(fèi)用或者安置保障費(fèi)用，讓失地農(nóng)民領(lǐng)取養(yǎng)老金；歸屬于村鎮(zhèn)集體的補(bǔ)償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規(guī)定，主要原因是各地地方性差異較難統(tǒng)一，可能會(huì)明確原則性指導(dǎo)方向；條例會(huì)明確被征收農(nóng)戶可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。
四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補(bǔ)償
由于我國法律規(guī)定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農(nóng)戶可能有一處以上宅基地。農(nóng)戶宅基地被征收后，會(huì)出現(xiàn)以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整宅基地。針對(duì)上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？
觀點(diǎn)一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，對(duì)集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償。觀點(diǎn)二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地，對(duì)集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，除去房屋重置成新價(jià)格補(bǔ)償之外另獲得宅基地補(bǔ)償價(jià)格。
筆者認(rèn)為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，另獲得宅基地補(bǔ)償價(jià)格，宅基地補(bǔ)償價(jià)格以區(qū)位價(jià)或者估價(jià)規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或者其他計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及名目發(fā)放。
五、評(píng)估規(guī)范依據(jù)及價(jià)格
1.評(píng)估規(guī)范依據(jù)
已有的評(píng)估規(guī)范包括：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》。目前，國有土地上的評(píng)估適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；集體土地上的評(píng)估適用《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》。
選擇什么評(píng)估規(guī)范的核心問題是依據(jù)被征土地原用途、原質(zhì)量進(jìn)行估價(jià)還是按照規(guī)劃所確定的征收后用途進(jìn)行估價(jià)，是按照征收前的集體土地估價(jià)，還是按照征收后的國有土地估價(jià)。對(duì)此，江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺(tái)了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，規(guī)定針對(duì)城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)被收購房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按照征收后的用途進(jìn)行估價(jià)。目前，其他地區(qū)均未明確依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》評(píng)估集體土地，通常制定一套新的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠補(bǔ)，例如北京市、杭州市。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的配套條文《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，雖未明確估價(jià)規(guī)范為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但其第13條“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估”；其實(shí)，這已經(jīng)明確了估價(jià)技術(shù)的參照體系為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
那么集體土地的估價(jià)規(guī)范體系會(huì)參照已有六個(gè)規(guī)程規(guī)范的哪一個(gè)？
筆者認(rèn)為處理的方法有兩種：或參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》利用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，但不會(huì)明確按照國有土地還是按照集體土地評(píng)估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺(tái)相應(yīng)的集體土地上房屋征收評(píng)估辦法，提出新的評(píng)估技術(shù)方法。
2.與國有土地是否同地同價(jià)
集體土地征收最大的爭議是：是否做到農(nóng)村集體土地和城市國有建設(shè)用地同地同價(jià)或者換句話說同房同價(jià)，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估？
對(duì)此，現(xiàn)有的各地政策千差萬別。江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺(tái)了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，其中規(guī)定針對(duì)城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)同房同價(jià)原則，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。但江蘇省同房同價(jià)的規(guī)定中與宅基地?fù)碛刑帞?shù)掛鉤。
集體土地征收條例是否會(huì)明確提出集體土地與國有土地同地同價(jià)？
筆者認(rèn)為：我國現(xiàn)行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。集體土地征收條例可能不會(huì)明確同地同價(jià)，避免與土地制度和現(xiàn)行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺(tái)必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補(bǔ)償價(jià)款。
第8篇：土地管理法征收補(bǔ)償條例范文
【關(guān)鍵詞】土地征收；補(bǔ)償；利益保障；立法建議
【中圖分類號(hào)】F293.20 【文章標(biāo)識(shí)碼】B 【文章編號(hào)】1326-3587（2014）01-0081-01
在物權(quán)法中，征收是一種非常特殊的物權(quán)變動(dòng)形式，直接表現(xiàn)為對(duì)民事權(quán)利主體土地所有權(quán)的剝奪。目前中國的土地征收制度基本形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下。在此種體制下，公權(quán)力相對(duì)于民事權(quán)利，不僅在觀念上，而且在體制上一直是過于強(qiáng)大。事實(shí)上，隨著我國工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)民集體用地經(jīng)征用轉(zhuǎn)為國家建設(shè)用地。農(nóng)村土地征收不僅涉及農(nóng)民生存的切身利益，而且直接影響到農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)業(yè)穩(wěn)定。因此，法律必須對(duì)土地征收予以嚴(yán)格限制。
一、土地征收概念
土地征收，是指國家基于公共利益的需要，而將農(nóng)民集體所有的土地強(qiáng)制性的收歸國有的行為。其法律特征在于：（1）土地征收是強(qiáng)制剝奪集體土地所有權(quán)的行為，是物權(quán)變動(dòng)的一種極為特殊的情形。征收主體一方是政府，且政府以行政命令方式從農(nóng)民集體手中取得土地所有權(quán)，集體必須服從，沒有任何選擇的余地。（2）土地征收屬于一種附有嚴(yán)格法定條件的行為。在各國立法中，征收必須嚴(yán)格按照法定的程序，其目的只能是為了發(fā)展公共利益，絕對(duì)禁止任何商業(yè)目的的征收，且必須對(duì)被征收人以公平合理的補(bǔ)償。
二、我國當(dāng)前土地征收中存在的突出問題
1、國家土地征收權(quán)的濫用。現(xiàn)代法治國家出于對(duì)私法主體合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的需要，通常將土地征收限定在"公共利益"范圍內(nèi)。如《法國民法典》第545條規(guī)定，“任何人不得被強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，但因公用并在事前受公正補(bǔ)償時(shí)，不在此限”，《德國基本法》第14條第3款和《意大利民法典》第834條也有類似的規(guī)定。我國土地征收制度也不例外。我國現(xiàn)行《憲法》和《土地管理法》也明文規(guī)定，土地征收必須基于公共利益目的。但法律法規(guī)卻沒有進(jìn)一步明確地限定"公共利益"的范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)。相反的是我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”，此條規(guī)定實(shí)際上是將土地征收權(quán)擴(kuò)展到了整個(gè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地，將本應(yīng)以市場(chǎng)行為獲得的商業(yè)性開發(fā)用地也納入國家土地征收權(quán)的客體范圍，導(dǎo)致民事主體的私權(quán)被國家公權(quán)力不正當(dāng)?shù)貏儕Z。
2、補(bǔ)償不夠，農(nóng)民利益缺乏保障。國家在征收土地時(shí)，必然要對(duì)土地權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利造成損失，而這種損失并非權(quán)利人依法所應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)、支出或犧牲，因此國家必須給予公平的補(bǔ)償，使其恢復(fù)或維持原有的財(cái)產(chǎn)狀況。從西方國家的補(bǔ)償政策來看，其旨在最大限度的彌補(bǔ)被征收人因征收造成的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)而引起的損失，基本特點(diǎn)是以市場(chǎng)交易規(guī)則作為補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，且補(bǔ)償?shù)姆秶軓V，項(xiàng)目細(xì)化、確定。
關(guān)于補(bǔ)償費(fèi)用的分配，按照《土地管理法實(shí)施條例》第26條的規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者所有。但法律卻并沒有規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)的處分規(guī)則，由于我國集體所有權(quán)的主體虛位，土地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際上被少數(shù)管理者所控制，農(nóng)民利益極易被侵害。
三、立法建議
我國的土地征收制度源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，土地征收被作為行政手段配置土地權(quán)利的方法，而沒有像國際通行做法那樣將土地征收作為基本民事權(quán)利的限制制度在物權(quán)法中規(guī)定。因此，在立法思路上，我國的土地征收制度應(yīng)在物權(quán)法中從民事私權(quán)的角度對(duì)國家的土地征收權(quán)予以限制。
1、嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍，縮小國家土地征收權(quán)的范圍。前已述及，我國法律非但沒有界定“公共利益”的范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)，反而通過《土地管理法》第四十三條將國家的土地征收權(quán)擴(kuò)展到經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地。因此，在物權(quán)立法中，必須將國家的土地征收權(quán)嚴(yán)格限定在“公共利益”范圍內(nèi)。
從我國目前的情況來看，梁氏物權(quán)法建議搞第48條對(duì)公共利益做出了明確規(guī)定，“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)，環(huán)境保護(hù)、文化古跡及風(fēng)景名勝的保護(hù)、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國家規(guī)定的其他公共利益”。該條同時(shí)規(guī)定，“征收不得適用于商業(yè)目的”。該草案雖確定了公共利益的大致范圍，但要增強(qiáng)可操作性，還有待更加細(xì)化和具體。
第9篇：土地管理法征收補(bǔ)償條例范文
隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，農(nóng)村集體土地被大量征用，由此引發(fā)的征地款分配糾紛急增，而對(duì)該類案件的處理因缺乏明確的法律依據(jù)，往往隨意性較大，很難使當(dāng)事人服判息訟，導(dǎo)致大量越級(jí)上訪和群體上訪事件發(fā)生。為此，本文從理論上分析了糾紛背后的深層次原因，并結(jié)合審判實(shí)踐進(jìn)一步提出解決方案。
關(guān)鍵詞：征地款分配原因?qū)Σ?/p>
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化建設(shè)在不斷加快，越來越多的農(nóng)村土地被征用后農(nóng)村城市化，而隨之而來的征地款處分問題、嫁城女或入贅婿及其所生子女的權(quán)利享有問題、城市化農(nóng)村村民的生活保障問題等各類矛盾卻紛呈迭出，利益交錯(cuò)碰撞，成為當(dāng)前城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村矛盾的聚集點(diǎn)，繼而成為司法
界和理論界關(guān)注的焦點(diǎn)。在諸多糾紛中，農(nóng)村集體土地被征收后所得補(bǔ)償費(fèi)的分配問題表現(xiàn)最為突出，但對(duì)該類案件的處理因缺乏明確的法律依據(jù)，往往隨意性較大，很難使當(dāng)事人服判息訟，導(dǎo)致大量越級(jí)上訪、群體上訪事件發(fā)生，給社會(huì)穩(wěn)定埋下隱患。因此，作為法律工作者，有必要探究糾紛產(chǎn)生背后的深層次原因，從理論上構(gòu)筑糾紛的解決方案，以公平理念為出發(fā)點(diǎn)，維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。
一、土地征收與土地征用
作為土地法上重要概念的土地征用和土地征收，在我國現(xiàn)行《憲法》第10條第2款、《土地管理法》第2條第4款和《土地管理法實(shí)施條例》第2條分別作了規(guī)定，但立法上并未明確“征收”與“征用”的區(qū)別。學(xué)界對(duì)“征收”和“征用”存在不同的理解，有人認(rèn)為征收集體土地的所有權(quán)為“土地征收”，征收集體土地的使用權(quán)的稱為“土地征用”；也有人認(rèn)為征收不只是針對(duì)土地的所有權(quán)，使用權(quán)也可以征收。筆者同意學(xué)界第一種觀點(diǎn)對(duì)二者所作的區(qū)別界定，原因有三：其一，征收與沒收的關(guān)系，征收與沒收都是基于國家法令而實(shí)現(xiàn)的，都帶有強(qiáng)制性，且這一強(qiáng)制性的結(jié)果都使原權(quán)利人喪失土地權(quán)利，但沒收常都有制裁（懲罰）性，常表現(xiàn)為國家無償取得權(quán)利，而征收沒有制裁性，且征收是基于國家為了公共利益的需要而為之，國家基于征收行為往往要給原土地權(quán)利人以一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；其次，征收與征用的關(guān)系。雖然征收與征用也都是基于國家法令而實(shí)現(xiàn)的，且國家往往都要給予原土地權(quán)利人以一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但征用帶有征來使用的意思，有點(diǎn)象土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，但該轉(zhuǎn)讓不是基于平等主體之間的合同，而是基于國家法令，國家在征用之初就明確了原權(quán)利人喪失土地權(quán)利（即國家使用原土地權(quán)利人土地的）期限，而征收常不作期限規(guī)定；最后，我國現(xiàn)行《憲法》、《土地管理法》及其實(shí)施條例和有關(guān)法律法
規(guī)規(guī)定的關(guān)于集體土地的征用，實(shí)際上指的就是征收，立法上對(duì)二者的混同在某種程度上侵犯了土地原所有權(quán)人的利益，為與現(xiàn)行法律相銜接，本文使用混同了的征收和征用概念。
二、當(dāng)前農(nóng)村集體土地征收的現(xiàn)狀和存在的問題
（一）農(nóng)村集體土地征收的現(xiàn)狀
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，開發(fā)區(qū)熱、旅游開發(fā)熱和房地產(chǎn)熱等紛紛興起，農(nóng)村（尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村）的土地越來越多地被征用，有的甚至是整個(gè)村的土地被全部征用，但被征用的土地得到了合理利用了嗎？可以說有相當(dāng)一部分被征土地并未實(shí)現(xiàn)其被征時(shí)的目的，至少?zèng)]有被合理利用?，F(xiàn)實(shí)中，圈地濫征和征而不用現(xiàn)象普遍存在。因?yàn)橛行┥碳乙庾R(shí)到了土地市場(chǎng)的升值潛力之大，利用開發(fā)各種園區(qū)之名為變相圈地之實(shí)，進(jìn)行假投資真炒作。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國全國開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積已達(dá)3.5萬平方公里，但圈占的耕地卻43％在閑置。大家知道，土地是不可再生資源，農(nóng)村的土地更具有雙重性質(zhì)，它不光是生產(chǎn)資料，還是社會(huì)保障，被征用的土地越多就意味著農(nóng)民的生存田越少，加之違法用地和浪費(fèi)上地資源現(xiàn)象嚴(yán)重，因征用土地引發(fā)的糾紛逐年增加，甚至有愈演愈烈的趨勢(shì)。因此，如果不能妥善合理地處理征地后的農(nóng)民問題，就會(huì)給社會(huì)穩(wěn)定帶來隱患，近年來涌現(xiàn)的農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛案件和村民待遇糾紛案件就是很好的例子。
（二）農(nóng)村集體土地征收存在的問題
通過以上農(nóng)村土地被征用過程中表露的現(xiàn)象，不難看出其存在以下問題：
1、有關(guān)土地執(zhí)法不嚴(yán)。盡管《土地管理法》第4條第2款明確規(guī)定“……嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)”，第31條1款規(guī)定“國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地”，同時(shí)該法第43條1款又規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；……”，但是，《土地管理法》第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”，同時(shí)該法第43條2款又規(guī)定“前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”，據(jù)此，有些地方政府在土地執(zhí)法中，受眼前利益驅(qū)動(dòng)，不惜損害農(nóng)民的切身利益，鉆法律空子，先以低價(jià)的農(nóng)用土地補(bǔ)償金從農(nóng)民手中征來地，變成建設(shè)用地后再以高過補(bǔ)償金數(shù)倍的價(jià)格將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給工商業(yè)，從而獲取高差額，在這個(gè)過程中，農(nóng)民卻因失去賴以生存的土地又得不到合理補(bǔ)償而變?yōu)椤傲髅瘛薄?/p>
2、有關(guān)土地征用的條件限制不嚴(yán)。農(nóng)民集體土地征收是國家強(qiáng)制剝奪農(nóng)民集體所有的土地權(quán)利的行為，直接關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，雖現(xiàn)行《憲法》和《土地管理法》均將“公共利益”作為集體土地征用的前提條件，但對(duì)何為“公共利益”的內(nèi)涵和范圍限制不夠，在理解上仁者見仁，智者見智，比如商業(yè)用地本來是不能適用土地征用的，但實(shí)際上，大部分被征土地都用于了商業(yè)目的，而這種商業(yè)利用被解釋為搞國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，結(jié)論自然就為“公共利益”目的，因此，“公共利益”規(guī)定的寬范性往往使公共目的和商業(yè)目的混同，給濫用土地征用權(quán)大開綠燈。
3、征地費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理。我們知道，國家為了公共利益，對(duì)被征占土地的農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，既是世界通例也體現(xiàn)了國家公共利益與土地所有者的“生產(chǎn)利益”、“財(cái)產(chǎn)利益”在矛盾中的必要協(xié)調(diào)，但是，《土地管理法》第47條第2款明確規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍，這明顯帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特征，以土地過去年均產(chǎn)值作為確定補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，不能反映市場(chǎng)對(duì)土地及其附著物的真實(shí)評(píng)價(jià)，尤其是未考慮到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的土地價(jià)值的升值潛力，該標(biāo)準(zhǔn)顯然偏低，而廉價(jià)的土地征收成本使政府在征地中獲取了本應(yīng)屬于農(nóng)民的土地征收與土地出讓之間的差價(jià)利益，侵害了廣大農(nóng)民的權(quán)益，也影響了政府在人民群眾心目中的信譽(yù)與權(quán)威的樹立。
4、征地費(fèi)用分配混亂，矛盾迭出。征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，使本已非常有限的補(bǔ)償費(fèi)用成為農(nóng)民爭奪的目標(biāo)，每個(gè)人都想爭得更多的補(bǔ)償金，而排除他人參與分配，于是，借村民自治權(quán)利而剝奪他人的利益享有成為農(nóng)民集體土地征用補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛案件劇增的主要原因。對(duì)于嫁城女、入贅婿等能否享有分配權(quán)、享有多大分配權(quán)，因無明確的法律依據(jù)，在實(shí)踐中各地各村依《村民委員會(huì)組織法》在行使自治權(quán)中處理的結(jié)果相差很大，有的明確不能享有，有的限定滿足一定條件才享有分配權(quán)，也有少數(shù)就給予分配權(quán)，但該分配權(quán)較同村組其他成員要小的多等等，于是沒有享有分配權(quán)或沒有享有完全分配權(quán)的村民，以要求享有村民待遇為由，紛紛訴至法院，對(duì)該類案件因缺乏法律依據(jù)，在處理上隨意性較大，很難使當(dāng)事人服判息訟，導(dǎo)致越級(jí)上訪或群體上訪事件增多。
三、農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛存在的原因與對(duì)策從涌至法院的農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛案件來看，糾紛產(chǎn)生的原因在于對(duì)誰應(yīng)該分配、應(yīng)該如何分配不明確，即誰具有集體成員資格（村民資格）和怎樣分配才符合公平合理原則不明確。對(duì)此，應(yīng)從以下方面考慮解決：
（一）村民資格的界定問題
在認(rèn)定集體成員資格的標(biāo)準(zhǔn)上學(xué)界主要有三種主張：登記主義、事實(shí)主義和折衷主義。登記主義，即以戶籍所在地是否在該村組作為確定是否具有集體成員資格的標(biāo)準(zhǔn)；事實(shí)主義主張以是否實(shí)際在本村組長期生活為標(biāo)準(zhǔn)來確定資格；折衷主義則主張以戶籍登記為原則，以長期居住的事實(shí)狀態(tài)為例外來確
定成員資格，我認(rèn)為這三種主張都有一定的道理，但都不全面。認(rèn)定成員資格應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以公平為出發(fā)點(diǎn)，以戶籍審查為原則，以長期生活且能盡到其他村民相同義務(wù)為例外，相互結(jié)合，共同來確定。任何一個(gè)方面都不能作為認(rèn)定為成員資格的標(biāo)準(zhǔn)，戶籍在本村組不能就認(rèn)定其具有本村組集體成員資格，但如原
始戶籍在本村組則自然取得該村組集體成員資格。
①在外村組長期從事工商業(yè)的村民其集體成員資格的認(rèn)定。戶籍是證明一個(gè)公民自身情況的最直接、最基本依據(jù)，由它作為成員資格認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)之一無疑是非常必要的，也是首先應(yīng)當(dāng)考慮的。但是現(xiàn)實(shí)中有相當(dāng)一部分村民在保留戶籍的基礎(chǔ)上長期在城里或其他村鎮(zhèn)從事工商業(yè)，那么如果說該村民因長期不在本村組生活而否認(rèn)其具有本村組集體成員資格，則過于武斷，有失公平。因此，如果該村民雖長期在外從事工商業(yè)，但其能夠在在外期間堅(jiān)持履行本村組其他成員相同義務(wù)的，或該村民戶籍雖在本村組且長期在外村組從事工商業(yè)，但其在該外村組生活已滿十年并能在其生活期間積極履行該外村組其他村民相同義務(wù)且該外村組并未拒絕其履行的，亦應(yīng)認(rèn)定為其具有集體成員資格，而如果該村民的原始戶籍雖在本村組，但其在在外期間經(jīng)過五年且連年未履行本村組其他村民相同義務(wù)的應(yīng)認(rèn)定為其不具有本村組集體成員資格（國家強(qiáng)制，如服刑人員和意志以外原因，如婦女被拐賣等除外）
②嫁出姑娘及其所生子女的成員資格認(rèn)定。嫁出姑娘在出嫁的同時(shí)帶走戶籍的，應(yīng)認(rèn)定為從嫁出之日起不再具有原村組集體成員資格，如其在嫁出之后并未及時(shí)帶走戶籍，亦應(yīng)作此認(rèn)定，視為其戶籍已遷走。這符合戶籍登記應(yīng)與事實(shí)相符這一原則。嫁出姑娘在嫁入外村組后，戶籍同時(shí)帶入該外村組的，應(yīng)認(rèn)定為其具有該外村組集體成員資格，其所生子女可隨父或隨母申報(bào)戶口，同樣享有集體成員資格，理由同前。但該嫁出女在結(jié)婚后未滿五年又提出離婚的，在離婚時(shí)應(yīng)將其在婚姻存續(xù)期間在該外村組以集體成員資格取得的利益適當(dāng)返還，必要時(shí)可以其應(yīng)得的夫妻共同財(cái)產(chǎn)份額或個(gè)人財(cái)產(chǎn)抵償（這主要是防止以結(jié)婚為手段而達(dá)到其他目的）。
③獨(dú)女的入贅丈夫及其所生子女的成員資格認(rèn)定同“②”。
④有兒有女戶要求招婿，理由正當(dāng)且符合老有所養(yǎng)精神的，其所招女婿及其所生子女的資格認(rèn)定同“②”。
⑤被收養(yǎng)子女的成員資格問題。無子女戶依照《收養(yǎng)法》收養(yǎng)子女的，其子女的成員資格從收養(yǎng)成立之日起生效，收養(yǎng)成立后又解除收養(yǎng)關(guān)系的，從收養(yǎng)關(guān)系解除之日起被收養(yǎng)人喪失集體成員資格，但如果被收養(yǎng)人對(duì)造成解除收養(yǎng)關(guān)系負(fù)主要責(zé)任的，應(yīng)返還其在具有集體成員資格期間所獲得的與其他成員相同的收益的一部或全部，但如果收養(yǎng)人對(duì)解除收養(yǎng)關(guān)系負(fù)主要責(zé)任的不返還（這主要是防止借被收養(yǎng)之名而達(dá)到自己的其他目的）。
⑥農(nóng)業(yè)戶口的大中專在校生的資格認(rèn)定問題。農(nóng)業(yè)戶口的大中專在校生在在校期間至就業(yè)之前，應(yīng)具有原戶籍所在地村組的成員資格。
⑦在役農(nóng)業(yè)戶口義務(wù)兵的資格認(rèn)定問題，應(yīng)認(rèn)定為其具有集體成員資格，但已轉(zhuǎn)志愿兵的，從轉(zhuǎn)志愿兵之日起喪失該資格。
⑧因違反計(jì)生政策而超生的子女的資格認(rèn)。定問題。該種情況超生的子女是否具有村民資格，當(dāng)事人訴至法院的，法院應(yīng)不予受理，已經(jīng)受理的應(yīng)當(dāng)裁定駁回，由其所在村委會(huì)行使自治權(quán)，但該村民擁有依法取得的戶籍的情況除外（如違反計(jì)生政策而通過其他途徑取得了戶籍登記，法院應(yīng)認(rèn)定其具有
該村組村民資格，但該村委會(huì)通過行政訴訟使公安機(jī)關(guān)撤銷了該戶籍登記的除外）。
⑨因歷史原因落實(shí)政策后按照離退休人員對(duì)待的、正常離退休人員和因其他原因?qū)艏w回原籍的人員，要求享有分配權(quán)的，其主體資格是否享有依村民自治原則確定。
⑩農(nóng)業(yè)戶口的服刑人員，在服刑期間的村民資格問題，依村民自治原則確定。
（二）處理糾紛的對(duì)策
我們知道“村民”是個(gè)法律概念，“農(nóng)民”則是對(duì)職業(yè)的描述。擁有了村民資格是否就享有同等的村民待遇卻不能一概而論?！洞迕裎瘑T會(huì)組織法》規(guī)定，村民委員會(huì)是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的群眾性自治組織，由民主選舉產(chǎn)生，實(shí)行民主決策、民主管理和民主監(jiān)督，因此在處理這類糾紛中要
充分尊重村民的自治權(quán)，但同時(shí)也不能剝奪公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，要處理好二者的關(guān)系。因?yàn)榇迕竦淖灾螜?quán)并不能對(duì)抗公民的生存權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地是農(nóng)民賴以生存的重要生產(chǎn)資料和生活資料，土地補(bǔ)償款既具有生存利益性質(zhì)又具有財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。因此該權(quán)利非法律不得剝奪。鑒于此，在處理這類糾紛中，應(yīng)該遵守以下原則：
1、民主議定原則和合法性原則。就是說，村民自治必須是真正的大多數(shù)村民的集體意志，而不是某個(gè)人或某些人的少數(shù)人的意志，且該意志不能違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。既要充分發(fā)揮民主意見又要遵守法律。
2、集體、個(gè)人利益相均衡原則。在處理征地補(bǔ)償款的過程中，既要充分尊重和保障集體成員的個(gè)人利益，又不能損害集體的整體利益，個(gè)人利益要服從集體利益，集體利益的實(shí)現(xiàn)也要考慮成員個(gè)人利益的獲得。
3、權(quán)利、義務(wù)相一致原則。集體成員在享有分配利益的同時(shí)要考慮其對(duì)集體所盡義務(wù)的大小，做到權(quán)利與義務(wù)相一致，公平合理地分配征地款。
四、愿望與期待
