農(nóng)村土地流轉機制精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村土地流轉機制范文

【關鍵詞】土地流轉;主要問題;建議

土地問題是解決“三農(nóng)”問題的核心和基礎,農(nóng)村土地制度完善與否,土地流轉機制能否適應現(xiàn)代經(jīng)濟的市場化發(fā)展,將對經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。本文在深入調(diào)查哈爾濱市農(nóng)村土地流轉的情況和存在的問題基礎上,對我市建立健全、完善和創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉機制,提出相應的建議,使我市農(nóng)村土地流轉工作朝著科學、規(guī)范、健康、有序的方向發(fā)展。

1.哈爾濱市農(nóng)村土地流轉的基本情況

據(jù)統(tǒng)計,哈爾濱市(以下簡稱哈市)1990年至2000年,農(nóng)村耕地面積以平均每年0.18萬公頃的速度在逐年減少。從2000年開始到2006年,由于耕地整理與開荒,耕地面積有所增加。2004年比2000年耕地增加30.9萬公頃,2005年比2004年耕地增加了4.6萬公頃,到2007年有耕地面積為179.4萬公頃。

1.1哈爾濱市農(nóng)村土地流轉情況

據(jù)統(tǒng)計2008年哈市農(nóng)村家庭承包經(jīng)營農(nóng)戶118萬戶,家庭承包經(jīng)營耕地面積2242萬畝,戶均承包耕地面積17.8畝。農(nóng)村流轉承包耕地面積為212萬畝,占承包土地面積9.5%,占耕地面積的8.1%,耕地流轉涉及的農(nóng)戶為17萬戶,占承包農(nóng)戶的14.4%。在農(nóng)村流轉的承包耕地中,轉包的耕地177萬畝,轉讓的耕地14萬畝,互換的耕地1.7萬畝,出租的耕地13萬畝,以其他形式流轉的耕地3.3萬畝。簽訂土地流轉合同10萬份。

1.1.1土地流轉的形式與特點

哈市土地流轉方式多種多樣,主要有:一是農(nóng)戶自發(fā)流轉,未經(jīng)村合作經(jīng)濟組織辦理有關手續(xù)。全市以自發(fā)流轉面積120.6萬畝,7.7萬戶。二是經(jīng)過村合作經(jīng)濟組織辦理手續(xù)流轉的。流轉面積27.96萬畝,涉及農(nóng)戶1.98萬戶。三是其他形式如采取反租倒包、拍賣等,流轉面積0.5萬畝,涉及農(nóng)戶0.1萬戶。

哈市農(nóng)村土地流轉具有以下特點:一是我市農(nóng)村土地流轉處于起步探索階段。參與土地流轉的面積只占承包面積的9.5%,參與流轉的農(nóng)戶占承包農(nóng)戶的14.4%。對土地流轉的認識還不夠統(tǒng)一,土地流轉行為還比較粗放,一些相關問題還沒有得到解決。二是我市農(nóng)村土地流轉呈現(xiàn)出較大的發(fā)展?jié)摿?。有限的土地資源現(xiàn)實和潛在的需求有很大的差距。三是各地流轉不平衡。

1.1.2土地流轉的發(fā)展模式

一是龍頭企業(yè)帶動型。以龍頭企業(yè)為依托,以經(jīng)濟效益為紐帶,以特色農(nóng)業(yè)為指導,發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。采取“公司+基地+農(nóng)戶”的經(jīng)營模式。二是合作組織帶動型。以農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織為依托,通過實行“合作組織+農(nóng)戶”的組織形式,利用合作經(jīng)濟組織建立"利益共享、風險共擔"的經(jīng)營機制。三是規(guī)模種養(yǎng)大戶帶動型。在確保土地承包關系穩(wěn)定不變的前提下,按照“依法、自愿、有償”的原則,讓耕地流動起來,促進土地適度規(guī)模經(jīng)營,使農(nóng)村耕地向本地“種糧大戶、養(yǎng)殖大戶”傾斜。四是園區(qū)示范帶動型。采用先進生產(chǎn)技術,提高單產(chǎn),對其他農(nóng)戶起到了示范帶動作用。五是勞動力轉移型。通過積極引導農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)、大城市轉移,使其將承包的土地經(jīng)營權流轉出來,實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營。

1.2哈爾濱市農(nóng)村土地流轉的影響因素

哈爾濱市農(nóng)村土地流轉受諸多因素的影響:一是總體上農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達,大多數(shù)農(nóng)民的兼業(yè)化影響到土地的流轉。二是農(nóng)村社會保障機制尚未形成,直接影響到土地流轉。三是農(nóng)村生產(chǎn)力現(xiàn)實發(fā)展水平對土地流轉有制約。四是土地使用權商品屬性不清,不便流轉。

2.哈市土地流轉存在的主要問題

從目前來看,我市土地流轉是健康、向上、有序的,對提高農(nóng)民組織化程度和農(nóng)業(yè)綜合效益發(fā)揮了積極作用。但由于土地使用權流轉政策性強、涉及面廣,當前仍存在問題。

2.1土地流轉難以形成規(guī)模

土地分戶經(jīng)營的分散性造成農(nóng)村土地流轉有很強的局限性。農(nóng)戶土地流轉主要發(fā)生在本村親戚、鄰居或要好的本村居民之間,大多以村內(nèi)流轉為主,向企業(yè)和村外人員流轉的比較少。農(nóng)村集體外生產(chǎn)要素被排斥,達不到規(guī)模生產(chǎn)的要求,難以產(chǎn)生大規(guī)模效益,土地流轉規(guī)?；y以成功。

2.2土地流轉程序不規(guī)范

土地流轉自發(fā)性較普遍,加上農(nóng)村鄉(xiāng)土人情習慣,一半以上的農(nóng)戶都是通過私下口頭協(xié)議流轉土地,沒有第三者在場,簽訂書面合同的較少;有流轉協(xié)議的,協(xié)議也不夠完備,雙方的權利和義務不明確,特別是對國家給農(nóng)民的各項強農(nóng)惠農(nóng)政策補貼的歸屬,流轉雙方常存在較多爭議;多數(shù)超過一年期以上的土地流轉雙方?jīng)]有在村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)備案,發(fā)生爭議時雙方各執(zhí)一詞,相關部門認定仲裁較難。

2.3農(nóng)村勞動力轉移難制約流轉

由于農(nóng)民思想觀念陳舊、文化水平較低、技能水平不高,創(chuàng)業(yè)本領不強,城市提供的就業(yè)機會無法勝任,而適合農(nóng)民就業(yè)機會較少,農(nóng)民外出務工難度大、收益小,所以大多數(shù)農(nóng)民不愿外出務工,只依靠家中土地維持生計,農(nóng)業(yè)收入仍是許多農(nóng)民家庭收入的主要構成部分,制約了土地流轉。

2.4農(nóng)業(yè)投入機制不完善

土地規(guī)模經(jīng)營對經(jīng)營者提出了較高的資金要求,雖然近年來各級支農(nóng)資金逐步增加,但資金投入保障機制尚不完善,信貸資金不足,難以滿足規(guī)模經(jīng)營對資金的需求。

3.土地流轉持續(xù)發(fā)展的建議

農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉機制使農(nóng)村耕地的經(jīng)營權規(guī)范有序、科學合理,長期穩(wěn)定地流轉,對合理利用耕地資源,提高勞動效率,推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等具有十分重要的意義。

3.1加強組織領導的職能

各級政府要高度重視,尊重農(nóng)民意愿,加大土地流轉政策引導,制定出臺土地流轉財政補貼政策。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調(diào)控。二要建立約束政府行為過度干預的機制。三要加強宣傳力度,增加農(nóng)民對有關法規(guī)和政策的了解,使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。必須“以人為本”,千方百計調(diào)動廣大群眾的積極性。

3.2成立土地流轉服務平臺

成立農(nóng)村土地流轉服務中心,建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉信息庫,為土地流轉供求雙方提供信息服務。公示土地流轉需知和程序,引導土地轉出方和受讓方向土地流轉服務中心提出申請和登記,以收集、土地流轉信息,聯(lián)絡土地流轉雙方洽談土地流轉有關事宜。

3.3建立農(nóng)村社會保障體系

建立多層次的農(nóng)村保障體系,包括農(nóng)村社會保險、社會救濟、社會福利、優(yōu)撫安置、社會互助,以及發(fā)展和完善農(nóng)村合作醫(yī)療制度等,逐步弱化土地的福利和社會保險功能,為農(nóng)民解除放棄土地承包的后顧之憂,使“完全不依賴土地為生計”的農(nóng)民真正離開土地,促進農(nóng)村土地流轉和農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設。

3.4培育土地流轉服務中介組織

各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))在開展流轉信息服務的同時,推廣農(nóng)村土地股份制流轉形式,加快成立農(nóng)村土地股份合作社,引導農(nóng)民自愿以土地入股,加入合作社,使入股農(nóng)戶既可獲得承包經(jīng)營權流轉帶來的土地保底收益及合作社盈余二次分紅,又可獲得合作社優(yōu)先用工及外出務工收入。對已組建的土地股份合作社進行完善提高,確保其健康發(fā)展。

3.5增加農(nóng)村土地流轉資金投入

設立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉專項資金,用于規(guī)范農(nóng)村土地承包權經(jīng)營流轉,推動土地適度規(guī)模經(jīng)營。以土地使用權抵押融資的方式,使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動資金,發(fā)展農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè),以此促進農(nóng)村土地流轉。

第2篇：農(nóng)村土地流轉機制范文

關鍵詞：農(nóng)村集體土地；流轉機制完善；土地制度創(chuàng)新

中圖分類號：F323.211文獻標識碼：A文章編號：1003-4161(2009)02-0063-03

1.我國農(nóng)村集體土地流轉機制介紹

1.1我國農(nóng)村集體土地概念

《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)第8條對集體所有的土地進行了明確界定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，均屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”［1］。集體所有的土地從性質(zhì)上又可分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、草地、林地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地［2］；建設用地是指用于建造建筑物、構筑物等非農(nóng)業(yè)用途的土地，它又可分為三種類型:宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)用地。宅基地是指農(nóng)民用于建造住宅的土地，具體包括住房用地、輔助用房(如廚房、廁所、畜禽舍等)、沼氣池和小庭院用地以及房前屋后少量綠地等；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為開展生產(chǎn)經(jīng)營活動而占用的土地；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)用地是指為修建公路、橋梁等鄉(xiāng)村基礎設施或舉辦公益事業(yè)而占用的土地。隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村建設用地正呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢。

1.2農(nóng)村集體土地流轉的涵義和背景

農(nóng)村集體土地流轉歸根到底是指農(nóng)村集體土地使用權的流轉，這種使用的權利不能超越法律或政策所規(guī)定的農(nóng)村集體土地使用屬性。農(nóng)村集體土地使用權具體表現(xiàn)為在法律、政策允許范圍內(nèi)對農(nóng)地自主經(jīng)營的權利，以及部分剩余索取權和產(chǎn)品的處置權。農(nóng)村集體土地使用權流轉具體是農(nóng)村基層組織把農(nóng)地的使用權全部或者部分轉移給其他單位或個人，且不改變農(nóng)地的用途。

集體土地使用權的初次流轉是指集體土地使用權的取得。集體土地使用權的初次流轉具體又包括土地承包經(jīng)營權、農(nóng)村宅基地使用權及集體建設用地使用權的初次流轉。土地承包經(jīng)營權初次流轉的方式主要表現(xiàn)為家庭承包和家庭承包之外的其他方式；集體建設用地使用權初次流轉的法定方式為審批，實踐中還有出讓、出租、作價出資或入股等其他方式。集體土地使用權的再次流轉是指已經(jīng)依法取得集體土地使用權的使用人將該使用權以一定方式進行處置，使其主體或?qū)嶋H使用人發(fā)生變化。其中土地承包經(jīng)營權再次流轉的方式主要有轉包、轉讓、出租、互換、入股等；集體建設用地使用權再次流轉的方式主要有轉讓、出租、抵押等。

2.農(nóng)村集體土地流轉現(xiàn)狀

2.1土地承包經(jīng)營權流轉現(xiàn)狀

盡管目前的土地政策和立法均鼓勵土地承包經(jīng)營權流轉，而且隨著近年來農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，特別是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的興起和農(nóng)村勞動力轉移的推進，土地承包經(jīng)營權的流轉在速度和規(guī)模上也都有明顯提高，但事實上，第二輪土地承包政策以后，我國并沒有出現(xiàn)如理論界所預期的土地承包經(jīng)營權市場流轉的。我國目前農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權流轉的特點歸納為以下五個方面：

第一，流轉形式多樣，但以轉包為主。目前，我國土地承包經(jīng)營權流轉的方式大致有轉包、出租、互換、轉讓和入股五種方式，但農(nóng)戶相互之間的流轉主要表現(xiàn)為轉包的形式。由于轉包的方式比較簡單，便于操作，而且更重要的是，轉包意味著若干年后，農(nóng)民還可以收回自己承包的土地，農(nóng)民對此有安全感。所以農(nóng)戶相互之間的流轉多采用轉包的形式。

第二，流轉范圍狹窄，流轉規(guī)模較小。由于農(nóng)民一家一戶所擁有的土地數(shù)量不多，耕種土地的規(guī)模很小，加之土地流轉的途徑不夠通暢，所以土地流轉多在親友之間，小組之內(nèi)或本村之內(nèi)，超出村、鄉(xiāng)進行流轉的情況極少。

第三，流轉途徑單一。由于缺乏政府引導和中介組織服務，當前多數(shù)農(nóng)村土地流轉尚處于自發(fā)階段，農(nóng)民主要是通過自己直接與別人聯(lián)系這種方式進行承包地經(jīng)營權的流轉。

第四，流轉程序簡便，流轉行為欠規(guī)范?！掇r(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權的流轉應當簽訂書面合同，但實踐中農(nóng)戶間的自由流轉卻多采取口頭協(xié)議的形式［3］。既使簽有書面合同的，條款也多不規(guī)范，內(nèi)容過于簡單，對雙方權利義務及違約責任等缺乏明確具體的規(guī)定。

第五，流轉的數(shù)量和規(guī)模與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平及所處地理位置等密切相關。一般而言，城市郊區(qū)土地承包經(jīng)營權流轉的數(shù)量要高于交通閉塞的邊遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)；農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整比重大的地方土地承包經(jīng)營權流轉的數(shù)量要多于結構調(diào)整相對較慢的地方；農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展越快的地方，承包地經(jīng)營權流轉的步伐越快、規(guī)模越大。

2.2集體建設用地使用權流轉的現(xiàn)狀

集體建設用地是農(nóng)村土地的重要組成部分，雖然現(xiàn)行立法對集體建設用地使用權流轉持一種嚴格限制的態(tài)度，但集體建設用地使用權的自發(fā)流轉早已存在。但由于缺乏法律的支持和規(guī)范，集體建設用地使用權流轉基本上處于一種無序狀態(tài)，大量流轉行為都是在規(guī)避法律的狀態(tài)下進行的，缺乏必要的審批程序和公示程序，給流轉雙方當事人的交易安全埋下了很大的隱患。另外，由于流轉缺乏法律和制度的約束，也導致土地利用混亂，缺乏整體規(guī)劃，建設用地總量難以得到有效控制，耕地保護受到?jīng)_擊。城鄉(xiāng)結合地帶的許多農(nóng)村更是擅自獨立或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商用集體的土地從事房地產(chǎn)開發(fā)，沖擊了經(jīng)營性房地產(chǎn)土地供應總量的平衡。同時，農(nóng)村集體建設用地使用權流轉的特點主要為以下幾個方面：

第一，流轉形式多樣，但以出租為主。目前集體建設用地的流轉已涵蓋了出讓、轉讓、出租、入股等多種形式。最常見的形式是出租，具體方式主要有集體組織直接出租集體建設用地、在地上興建倉庫與小商品市場等后隨房租地、農(nóng)民在出租房產(chǎn)時連帶出租住宅用地等。

第二，流轉主體多元化。參與集體建設用地流轉的主體，從轉讓方來看，既有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組集體經(jīng)濟組織，也有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府和村委會，還有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企業(yè)和農(nóng)民個人；從受讓方來看，既有本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，也有本集體經(jīng)濟組織之外的其他組織或個人［4］。

第三，流轉的活躍程度與經(jīng)濟發(fā)展水平成正相關。集體建設用地使用權的流轉直接受經(jīng)濟發(fā)展水平的影響，流轉的數(shù)量、規(guī)模與形式等都與經(jīng)濟發(fā)達程度成正相關，受城市社會經(jīng)濟輻射強度大、市場化水平較高的城鄉(xiāng)結合的影響，社會對集體建設用地流轉的需求較為迫切，其流轉也較為活躍；在城鎮(zhèn)化水平不高的遠郊區(qū)，流轉的活躍程度下降，形式單一，數(shù)量也少；而在一些遠離城市的農(nóng)村，流轉的數(shù)量更少。

3.我國農(nóng)村集體土地流轉機制完善和制度創(chuàng)新

3.1土地承包經(jīng)營權流轉方面

第一，堅持“效率優(yōu)先，兼顧公平”的立法價值取向。土地承包經(jīng)營權流轉制度的完善應堅持“效率優(yōu)先，兼顧公平”的物權法理念。首先，當前農(nóng)村土地所起的社會保障作用已日趨減弱，依靠農(nóng)民自己耕作土地的保障方式，已不能適應社會發(fā)展。雖然承包土地尚可保障農(nóng)民的生存，卻難以使農(nóng)民致富，在小塊的土地上無論農(nóng)民進行怎樣精細的耕作也不可能大幅提高收入，農(nóng)民對土地的態(tài)度已開始變得無所謂，因此不能再以傳統(tǒng)眼光來看待農(nóng)民與土地的關系，將土地作為農(nóng)村居民的社會保障。其次，效率和公平這兩個價值目標并非截然對立，不可調(diào)和，實際上二者在本質(zhì)上是一致的。提高土地資源的利用效率必然可以創(chuàng)造出更高的土地收益，當然也就可以讓農(nóng)民享受更充分的土地保障，從而在更高的基礎上實現(xiàn)公平。最后，解決“三農(nóng)問題”，加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展迫切需要提高農(nóng)地的利用效率。解決“三農(nóng)問題”最根本的途徑還在于大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，建立現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。目前我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展緩慢，農(nóng)民生活水平一直不能迅速提高的主要障礙之一是農(nóng)村土地利用的超低效率。那么建立現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)就必須加快農(nóng)村土地流轉，徹底解決農(nóng)村土地尤其是農(nóng)業(yè)用地的利用效率。

第二，加強土地承包經(jīng)營權流轉的配套制度建設。首先，加強市場要素建設，培育和發(fā)展土地承包經(jīng)營權流轉市場。建立專門的土地使用權流轉交易場所，縣（區(qū)）鄉(xiāng)可建立土地流轉托管中心或服務中心，行政村可以村委會為依托，建立土地托管站，專門收集、提供土地供需信息，土地流轉市場價格等，為土地流轉搭建平臺。同時培育土地承包經(jīng)營權流轉的中介服務組織［5］。

其次，建立農(nóng)村社會保障機制，弱化農(nóng)地的社會保障功能。只有在社會保障機制建立后，農(nóng)民與土地的關系才會越來越松散，農(nóng)民完全依賴土地而生存的現(xiàn)象才會真正弱化，因此，必須通過多種途徑加快建立健全農(nóng)村的社會保障制度，為不掌握土地的農(nóng)民提供可靠的生活來源，為土地市場的發(fā)展提供強有力的支持。

第三，有效發(fā)揮村集體職能，穩(wěn)步推進農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營。雖然，要從根本上推動土地承包經(jīng)營權流轉，最終應當堅持以民法規(guī)范為基礎的制度保障，但在目前情況下，仍應充分考慮“兩田制”等帶有一定行政色彩的土地流轉方式所能發(fā)揮的重要作用，尤其對實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的重要作用，統(tǒng)籌考慮并妥善處理其與分散自發(fā)流轉形式之間的關系，穩(wěn)步推進土地承包經(jīng)營權流轉。

3.2農(nóng)村集體建設用地流轉方面

第一，建立和健全農(nóng)村集體建設用地使用權初次流轉機制，確立物權性質(zhì)農(nóng)村集體建設用地使用權的法律地位。當前實踐中仍然存在著土地權利并未進行“初次流轉”，一些地方還有相當數(shù)量的農(nóng)村集體建設用地使用權處在農(nóng)村集體組織的直接控制之下，而這些土地由于法律和產(chǎn)權制度不完善等原因，不能進入集體土地市場流轉，導致了土地資源利用效率低下甚至閑置的現(xiàn)象［6］。因此，有必要建立和健全農(nóng)村集體建設用地使用權初次流轉機制，確立物權性質(zhì)農(nóng)村集體建設用地使用權的法律地位，使閑置的集體建設用地通過流轉得到高效利用，為農(nóng)村集體建設用地使用權的再次流轉奠定其堅實基礎。

第二，明確界定鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)農(nóng)村集體建設用地使用權其權利內(nèi)容流轉的二元性，理順農(nóng)村集體建設用地產(chǎn)權關系。在實踐當中，應該明確界定鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)農(nóng)村集體建設用地使用權流轉的二元性，并且可以適當?shù)囟噙M行物權性質(zhì)農(nóng)村集體建設用地使用權保留下的流轉（租賃流轉形式）。同時，要理順農(nóng)村集體建設用地產(chǎn)權關系。首先要理順土地使用權與所有權之間的關系；其次要理順土地所有權、使用權、收益權、處置權以及租賃權、抵押權等之間的權利與義務。對此，須遵循以下原則：（1）要保證土地所有權在經(jīng)濟上能得以充分體現(xiàn)；（2）要維護土地使用者的合法權益；（3）要服從國家或集體全局利益；（4）國家和集體土地所有者應保持終結處置權。

第三，創(chuàng)新農(nóng)村集體建設用地使用權流轉形式，開拓企業(yè)兼并式農(nóng)村集體建設用地使用權流轉新模式（新形式）。在農(nóng)村集體建設用地使用權流轉實踐當中，可以嘗試開拓企業(yè)兼并式的農(nóng)村集體建設用地使用權流轉新模式（形式），促進這一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的流轉，從而使經(jīng)濟效益、土地利用效益差的企業(yè)通過轉讓、出租土地和房屋等方式實現(xiàn)收購、聯(lián)營、兼并、合作，使原建設用地得到合理、高效的利用。

第四，建立完善的集體土地產(chǎn)權登記制度。土地產(chǎn)權登記制度是土地產(chǎn)權管理制度的核心內(nèi)容，是土地管理部門對土地市場進行規(guī)范管理的重要手段。在村莊和集鎮(zhèn)，土地產(chǎn)權多元化，權屬復雜，集體建設用地流轉中，涉及各類企事業(yè)單位、經(jīng)濟組織以及個人等眾多利益主體，必然要求建立完善的土地產(chǎn)權登記制度。但在實際工作中，由于種種原因，這項工作的開展還不盡如人意。因此，加快集體土地產(chǎn)權登記已刻不容緩。

第五，建立農(nóng)村集體建設用地入市流轉新機制。當前，我國土地使用制度最大的缺陷是農(nóng)村規(guī)劃內(nèi)的集體建設用地不能與國有土地同等同價地進入市場交換［7］。而實行“先征地，后出讓，低補償，勞動力安置市場化”，對失地農(nóng)民的就業(yè)、保障帶來嚴重的問題。另一方面，又使官商尋租、貪污賄賂、腐敗之風屢禁不止。因此，在完善征地制度中，深入研究和探索建立農(nóng)村集體非農(nóng)建設用地直接進入市場交換的新機制，是解決“三農(nóng)”問題，推進社會主義新農(nóng)村建設的一個至關重要的問題。

首先，盤活非農(nóng)建設用地，實現(xiàn)土地資源配置的市場化，實行公平的市場價格交易?？梢詫⒎寝r(nóng)土地列入非農(nóng)建設用地規(guī)劃，在不占當年土地使用指標的前提下，允許所在鎮(zhèn)、村發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)項目，以拓寬農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的空間。特別是農(nóng)村邊遠地區(qū)和經(jīng)濟薄弱地區(qū)，應允許將這些非農(nóng)土地置換到工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設，有條件的也可以自行開發(fā)，以增強這些地區(qū)的經(jīng)濟實力。

其次，建立產(chǎn)業(yè)補償和地區(qū)平衡制度。同時，要逐步完善集體土地市場化運作后的各種配套制度，使新郊區(qū)新農(nóng)村建設扎實有效地推向前進。

最后，建立配套的社會服務體系。農(nóng)村土地使用權市場的發(fā)育需要一個全方面的社會服務體系與之配套。需要繼續(xù)完善村民委員會等社區(qū)組織的土地管理和服務職能；建立一批為土地使用權市場服務的中介機構；還要有信貸服務和健全的社會保障制度，同時還要抓緊建立農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障制度，使農(nóng)民有可靠的生活來源，為土地使用權市場的發(fā)育創(chuàng)造良好的經(jīng)濟和社會環(huán)境。

4.結論

如上所述，我國農(nóng)村集體土地使用權從來都不是一項純粹的財產(chǎn)權，甚至，很多時候，農(nóng)村集體土地使用權的社會保障屬性都壓倒了其物權屬性。農(nóng)村土地權利制度的這種設計已經(jīng)嚴重影響了農(nóng)村土地作為一種資源的利用效率，嚴重制約了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。因此，必須強化其物權屬性，未來的農(nóng)村權利制度設計應以“效率優(yōu)先，兼顧公平”的物權法理念為指導思想。

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第3篇：農(nóng)村土地流轉機制范文

1.農(nóng)村土地產(chǎn)權界定不清

當前我國農(nóng)村土地流轉已全面放開，但在實際工作中，部分農(nóng)民即使將土地流轉出來，也對自己的土地承包權存在著許多擔心。國家推進土地承包經(jīng)營權確權登記發(fā)證工作，這是利用法律形式來對土地承包關系進行確定，以此來使農(nóng)民流轉土地過程中不存在顧慮。但當前農(nóng)村土地產(chǎn)權界定不清問題仍然較為普遍，這對農(nóng)村土地流轉及規(guī)模經(jīng)營帶來了較大的制約。

2.土地流轉不規(guī)范

當前農(nóng)村土地流轉多處于自發(fā)狀態(tài)和無序的狀態(tài)，流轉行為不規(guī)范，而且多在親戚朋友之間進行，土地經(jīng)營權真正能夠流轉到種植大戶、專業(yè)合作社及企業(yè)手中還需要一個過程。而且在土地流轉過程中，很多都不簽訂書面合同，即使簽訂書面合同的，其格式、內(nèi)容也存在不規(guī)范的地方，一旦發(fā)生糾紛，則無法有效的實現(xiàn)對農(nóng)戶利益的保護。

3.農(nóng)村社會保障體系缺位

相較于城市社會保障體系，當前農(nóng)村社會保障體系建設還存在一定的滯后性，在這種大背景下進行土地流轉，使一直以來以土地作為主要收入來源的農(nóng)戶在土地流轉后要面對各種風險，這不僅增加了農(nóng)村社會的不穩(wěn)定性和不安全因素，而一農(nóng)民的生活也得不到有效的保障。國此大部分農(nóng)民不愿意對土地進行流轉。

4.土地流轉農(nóng)民所得收益少，缺乏積極性

土地流轉是在平等和自然基礎上進行，國家和各級政府雖然積極鼓勵農(nóng)戶進行土地流轉，但所取得的成效并不大，農(nóng)民對土地流轉缺乏積極性，這對流轉土的總量和比例都處于較低的水平。究其原因，農(nóng)民在土地流轉過程中收益低是農(nóng)民不愿意流轉的主要原因。這主要是當前農(nóng)村土地集約經(jīng)營整合能力不高，土地流轉的供應和需求之間存在信息上的不對稱，這對土地流轉的收益帶來了較大的影響。另外，當前土地流轉經(jīng)營的相關法律和制度不完善，無論是農(nóng)民專業(yè)合作組織、龍頭企業(yè)還是種植大戶都需要承包較大風險，而且融資難度較大。這些問題的存在都對農(nóng)民土地流轉的積極性帶來了較大的影響。

二、完善土地流轉及規(guī)模經(jīng)營的措施

1.完善農(nóng)村土地流轉的相關法律，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權制度

土地是農(nóng)民的基本生活保障，立法部門應盡快對《農(nóng)村土地承包法》《物權法》進行修訂和完善，著力解決當前土地流轉過程中的產(chǎn)權主體不清的問題，保障農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權的權利處分權能，確保農(nóng)戶將土地流轉后無后顧之憂。此外，還應進一步建立健全土地流轉程序，要進一步明確農(nóng)村土地承包管理部門的職責；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)建立農(nóng)村土地流轉服務中心，免費提供咨詢有關土地流轉方面信息的服務；增強農(nóng)民關于依法流轉承包土地經(jīng)營權的法律意識，嚴格查處違法流轉行為。

2.完善土地流轉管理機制

要按照“形式多樣、市場運作、程序合法、合同規(guī)范”的要求，建立和完善土地流轉機制。首先，加強管理服務理念。鄉(xiāng)鎮(zhèn)專門成立土地流轉管理機構，強化仲裁?C構職能，妥善解決相關人員相關待遇，為農(nóng)民提供規(guī)范的土地流轉示范合同文本，完善流轉信息檔案記載，建立完善的土地流轉長效機制和措施?？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要建立土地流轉服務中心，進行土地流轉供求信息登記、評估土地等級、流轉法規(guī)和政策咨詢等服務工作。其次，規(guī)范土地流轉程序。土地流轉必須簽訂規(guī)范的流轉合同，明確流轉的形式、數(shù)量、年限、條件及雙方的權利、責任、義務等。全面建立農(nóng)村土地流轉登記制度，由村組織備案，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門登記，使流轉管理工作正常化。

3.建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的社會保障體系

當前農(nóng)村人口基數(shù)較大，由于農(nóng)村社會保障資金十分有限，這也造成農(nóng)村社會保障覆蓋面較小，使當前農(nóng)村土地流轉過程中農(nóng)民存在較多的后顧之憂。當前很大一部分農(nóng)民工都屬于兼業(yè)型農(nóng)民，其與土地還存在一定的聯(lián)系，這也制約了土地規(guī)模化經(jīng)營的實現(xiàn)。因此在加快建立全民基本保障制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的社會保障體系，后農(nóng)民沒后顧之憂。另外，要加快促進農(nóng)村金融的發(fā)展，農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營提供重要的資金上的保障。

4.大幅度提高土地補償標準

當前國家出臺了相關的政策和法規(guī)，以此來促進征地制度改革，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，實現(xiàn)城鄉(xiāng)公共資源的均衡配置。這其中政府供應土地模式上提高了土地補償標準，而農(nóng)民出售土地所得溢價收益，地方政府以稅收方式獲取，這樣能夠增強地方政府的積極性。即通過全面調(diào)動起農(nóng)民和地方政府兩方面的積極性，從而有效的推進土地流轉的范圍和規(guī)模，使土地流轉工作能夠更加深入，更加順利的展開。

第4篇：農(nóng)村土地流轉機制范文

論文關鍵詞：土地流轉,現(xiàn)狀特點,問題對策

建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)必須創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式，轉變農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式，提高土地利用率和農(nóng)業(yè)綜合效益。如何在在堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度長期穩(wěn)定的前提下，激活農(nóng)村土地要素，促進農(nóng)村土地資源向土地資本轉變，加快推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)跨越發(fā)展，是需要我們不斷研究的一個重大課題。為此，本文通過對四川省遂寧市農(nóng)村土地流轉現(xiàn)狀的典型調(diào)查，對當前農(nóng)村土地流轉的特點和值得關注的問題做了一些分析與思考。

一、當前農(nóng)村土地流轉的現(xiàn)狀和特點

近年來,遂寧市圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展不斷創(chuàng)新土地流轉機制，積極引導農(nóng)村土地合理有序流轉，促進土地適度規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，截至目前，全市土地流轉總量達67.5萬畝，耕地流轉率達30.8%。通過對“三縣兩區(qū)”的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，遂寧市農(nóng)村土地流轉呈現(xiàn)以下突出特點：

---流轉面積由零散向集中連片轉變。全市通過土地流轉，形成規(guī)模經(jīng)營面積28萬畝，比2009年末增長18.6%，其中連片集中流轉200畝以上的18.1萬畝，實現(xiàn)了土地由零散向適度規(guī)模集聚，催生出華享泰豐、可士可、閩中食品等一批具有一定規(guī)模的農(nóng)業(yè)企業(yè)。蓬溪縣天宮堂現(xiàn)代農(nóng)莊以“寄種”方式，將農(nóng)民的土地連片集中，由農(nóng)莊提供種子、肥料、供水、技術和產(chǎn)品收獲，農(nóng)民“零投入、零風險”負責日常田間管理，并按寄種面積獲得地租和寄種工資，同時享受增產(chǎn)分紅，實現(xiàn)寄種面積7350畝，走出了公司十農(nóng)戶十基地的新路子。通過集中連片流轉實施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，拓寬了農(nóng)業(yè)發(fā)展空間，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平，發(fā)展了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

---流轉方式由單一向多樣性轉變。目前全市采取轉包方式流轉35.6萬畝，占流轉的52.7%，出租22.2萬畝，占流轉的32.9％，入股2.8萬畝，占流轉的4.1％，轉讓、互換、代耕等方式流轉6.9萬畝，占流轉的10.3％，實現(xiàn)了由初期農(nóng)戶之間單一的季節(jié)性轉包流轉向目前的多種流轉方式轉變，使土地流轉關系更加清晰，更加符合依法自愿流轉的要求。隨著土地流轉的發(fā)展，委托流轉和合作經(jīng)營成為遂寧市農(nóng)民和業(yè)主樂意選擇的兩種新的流轉模式：一是將承包地委托給村集體經(jīng)濟組織，由村集體統(tǒng)一組織對外流轉，所得流轉收入由村集體統(tǒng)一結算到農(nóng)戶；二是農(nóng)戶以土地經(jīng)營權入社的形式組建土地流轉合作社，由合作社對土地進行整合連片、自行經(jīng)營或統(tǒng)一招租,農(nóng)戶按入社土地面積獲取流轉收益。這種新型的土地流轉形式發(fā)展速度很快，自該市在蓬溪縣天宮堂村創(chuàng)建四川省首個土地流轉合作社以來，全市已建立土地流轉合作社321個，集中流轉面積達14.6萬畝。

---流轉渠道由自發(fā)向組織化轉變。隨著國家一系列強農(nóng)惠農(nóng)政策的出臺，農(nóng)民惜地情結增強，土地流轉逐漸由農(nóng)戶自發(fā)流轉向有組織地協(xié)調(diào)推動轉變。組織流轉一般是由農(nóng)戶委托村土地流轉合作社或由村民委員會在征得農(nóng)戶同意的基礎上進行的。在依法推進土地流轉中，遂寧市組建了首家縣級土地流轉交易市場—蓬溪縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉交易中心，開通了土地流轉信息網(wǎng)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立土地流轉服務中心，村級設置土地流轉信息員，收集農(nóng)戶流轉信息，由縣交易中心統(tǒng)一、統(tǒng)一交易、統(tǒng)一簽訂合同，農(nóng)戶按交易面積獲得土地租金。組織化流轉有政府引導，規(guī)范程度較高，土地大多成片，有一定規(guī)模，價格也較統(tǒng)一，有利于更好地促進生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，促進農(nóng)業(yè)資源開發(fā)。

---流轉主體由單一向多元化轉變。過去的土地流轉主要是在同村的農(nóng)戶之間進行，經(jīng)營主體大多是單一的農(nóng)戶。隨著農(nóng)業(yè)結構調(diào)整和效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展，一些原來的種養(yǎng)大戶擴大了經(jīng)營規(guī)模，新的專業(yè)大戶不斷涌現(xiàn)。同時，還產(chǎn)生了一批新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營主體，其中工商企業(yè)、專業(yè)合作社和科技人員等成了流轉土地的受讓主體。目前，全市工商企業(yè)、專業(yè)合作社和科技人員等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體共租賃土地27.3萬畝，通過公司十合作社十農(nóng)戶的方式，開發(fā)建設了水果、茶葉、蔬菜、食用菌、花卉、中藥材、九葉青花椒等無公害綠色農(nóng)產(chǎn)品種植基地158萬畝，建成出欄萬頭以上標準化養(yǎng)豬場64個，生態(tài)鵝養(yǎng)殖基地31個，肉牛養(yǎng)殖基地20個，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構正朝著規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。

---流轉收益由低收入向高效益轉變。當初農(nóng)民流轉土地是為了規(guī)避稅費，很多土地撂荒無人耕種，隨著農(nóng)業(yè)稅取消，農(nóng)戶的土地流轉收益逐年攀升，流轉價格從當初無償代耕，到目前每畝150-800元，越是種植條件優(yōu)越、效益高的地方流轉價格越高。從調(diào)查的情況看，流轉土地，特別是集中連片流轉用于發(fā)展優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟作物、反季節(jié)作物、畜禽養(yǎng)殖和旅游觀光等高附加值農(nóng)業(yè)的較多，用于糧食種植的較少。

二、當前農(nóng)村土地流轉中值得關注的問題

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉是經(jīng)濟社會發(fā)展的必然趨勢，但又是一個漸進的過程，在其發(fā)展過程中依然存在諸多值得關注、必須引起重視、亟待加以解決的矛盾和問題。

（一）土地流轉機制不健全。盡管遂寧市土地流轉發(fā)展速度較快，流轉規(guī)模較大，但當前土地流轉仍然主要依靠自發(fā)進行和行政推動，由于缺乏健全的市場機制和必要的中介服務機構，供需雙方流轉信息很難實現(xiàn)有效對接，“流不出、轉不進”依然同時存在。全市缺乏統(tǒng)一規(guī)范的流轉監(jiān)管機構，雖然市區(qū)縣都建立了土地流轉管理中心，但機構規(guī)格、人員編制和手段保障未落實，正常履職較難。尤其是基層農(nóng)經(jīng)工作職能劃歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府后，大多處于無編制、無機構、無專職人員的“三無”狀況，土地流轉管理職責不明、管理缺位。

（二）流轉操作程序不規(guī)范。由于流轉市場不完善，目前土地流轉仍然是以轉包和出租為主，相當一部分流轉還是在鄰里和親戚之間進行，處于自發(fā)階段，既缺乏明確的法律依據(jù)，又缺乏有效的市場機制，難以通過有效的流轉實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。這種方式通常以“口頭協(xié)議”私下進行，既不遵循一定的程序、履行必要的手續(xù)，也沒有通過合同或者契約來規(guī)范雙方的權利和義務關系。而簽訂了書面協(xié)議的,有的是雙方自行草擬的，內(nèi)容極不規(guī)范；有的是村委會直接與投資業(yè)主簽訂的，沒有農(nóng)戶的書面委托，造成承包關系的混亂，為日后留下了糾紛隱患。

（三）農(nóng)民權益缺乏有效保障。由于土地流轉尚屬“買方”市場，一些地方尚未建立業(yè)主經(jīng)營能力的資格審查和評估的準入機制，業(yè)主流轉土地后，因投資不足或市場變化等原因，不能及時兌現(xiàn)農(nóng)戶土地租金，甚至放棄耕種，風險常常轉嫁給農(nóng)民和政府。特別是業(yè)主在租賃土地后一般都要修建一定的基礎設施和臨時性建筑，并對租賃的土地進行整理，這將打亂原有土地的界線，租賃期滿后及時復耕和原樣退還給農(nóng)戶較難。

（四）流轉土地非糧化很普遍。因種糧效益低，目前農(nóng)村流轉的土地主要用于種植經(jīng)濟作物、發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，特別是一些企業(yè)租到土地后基本不種糧，“非糧化”很普遍。土地流轉的目的是發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，增加農(nóng)業(yè)附加值，相對于比較效益較低的傳統(tǒng)糧食種植，發(fā)展效益農(nóng)業(yè)更具有誘惑力和競爭力。但保證一定的糧食生產(chǎn)是我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎和國家穩(wěn)定的重要前提，如果流轉土地全部用于非糧食生產(chǎn)，會對保證國家的糧食安全造成一定影響。因此，如何有效地激勵土地流轉進行一定的糧食種植也是政府需要認真考慮的一個問題。

（五）土地成片規(guī)模流轉較難。由于農(nóng)戶的承包地塊零星分散，要流轉相對集中連片的土地，需要與不同的農(nóng)戶進行協(xié)商，既增加了土地流轉的成本，也加大了規(guī)模流轉的難度。國家種糧補貼政策執(zhí)行偏差，特別是不種糧的、甚至撂荒的都可按包地面積獲得各種惠農(nóng)補貼，加大了農(nóng)民對土地的依賴，加之還有部分農(nóng)民把土地視為生存保障的最后一道防線不愿轉出。由于農(nóng)業(yè)收入較低，農(nóng)業(yè)開發(fā)又面臨自然和市場雙重風險，造成真正有實力的龍頭企業(yè)參與土地規(guī)模經(jīng)營的較少，土地流轉缺乏龍頭企業(yè)帶動。

三、推進農(nóng)村土地流轉的建議

土地流轉是調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的重要舉措，是推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的前提和基礎。筆者認為，促進土地承包經(jīng)營權流轉必須因地制宜，搞好引導，當前迫切需要做好以下幾方面工作。

（一）搞好確權登記，夯實流轉基礎。穩(wěn)定現(xiàn)有土地承包關系，認真做好土地確權、登記、頒證工作，建立健全土地承包經(jīng)營權登記制度；認真清理、規(guī)范整理和永久管理好土地承包檔案資料，做到承包地塊、合同、證書、臺帳“四相符”和“四到戶”，為土地承包經(jīng)營權依法自愿流轉打下堅實基礎。

（二）健全管理制度，規(guī)范流轉程序。出臺農(nóng)村土地流轉管理實施辦法，土地流轉尤其是規(guī)?；鬓D必須簽訂統(tǒng)一規(guī)范的流轉合同，否則流轉無效。實行流轉合同登記、鑒證制度，通過合同登記、鑒證，及時發(fā)現(xiàn)和糾正流轉雙方違反法律政策的約定；對以轉包、出租或其他方式流轉的，要及時辦理相關備案登記，對以轉讓、互換方式流轉的，要及時辦理權證變更手續(xù)。

（三）健全管理體系，搞好流轉服務。各級政府應從深化農(nóng)村改革、保障農(nóng)民權益、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、促進社會穩(wěn)定的高度，重新審定農(nóng)村經(jīng)管系統(tǒng)的工作職能、機構設置和手段保障問題，特別是要盡快建立健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉服務中心，落實好編制、人員、經(jīng)費等必要的工作條件，切實把土地流轉管理、指導和服務工作真正落到實處。同時，要建立市、縣農(nóng)村土地承包仲裁委員會，依法解決土地流轉過程中出現(xiàn)的各類問題，維護流轉雙方的合法利益。

（四）健全市場機制，促進有序流轉。一是搭建土地流轉服務平臺。健全市、區(qū)縣土地流轉交易市場和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉服務中心，開通土地流轉信息網(wǎng)，為農(nóng)民流轉土地提供“一站式”服務。村級設立土地流轉信息員，及時收集、反映農(nóng)戶流轉信息。二是建立價格評估指導機制?？陀^公正地評估、土地流轉指導價格，促進土地流轉公平公正合理。三是建立風險防范機制。建立有效的市場準入制度，對進入流轉市場的經(jīng)營主體農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力進行資格審查和資信評估。建立風險保障金，降低土地流轉風險。四是創(chuàng)新農(nóng)民利益聯(lián)結形式。鼓勵農(nóng)民以土地經(jīng)營權入股組建多種形式的股份合作社，把土地承包經(jīng)營權量化為股權，并委托合作社統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營，用市場化手段進行資本運作和資產(chǎn)經(jīng)營，實現(xiàn)土地資源向土地資本轉變，土地承包經(jīng)營權向土地股權轉變，促進土地資源的優(yōu)化配置和農(nóng)民利益的長期有效聯(lián)結。

（五）建立支持機制，鼓勵土地流轉。綜合運用直接補貼、貨款貼息、參股、擔保、以獎代補等手段，加大對建立土地流轉市場、股份合作社、土地流轉風險金和農(nóng)業(yè)政策性保險、土地規(guī)模經(jīng)營等方面的財政性投入力度。對以土地承包經(jīng)營權入股組建股份合作社連片經(jīng)營200畝以上的，在基礎設施建設方面給予重點優(yōu)先扶持，并給予合作社一定的資金補助；對規(guī)模承轉耕地100畝以上進行糧食種植的給予財政補貼，這既可以保護糧食種植者的積極性，又能使一批流轉土地最終進行糧食生產(chǎn)。鼓勵長期外出遷入城鎮(zhèn)并有穩(wěn)定職業(yè)和固定住所的農(nóng)民自愿放棄承包土地，對自愿放棄承包土地并遷入城鎮(zhèn)定居的農(nóng)民，應享受與遷入地城鎮(zhèn)居民同等的待遇和社會保障。建立政策性投資和擔保體系，引導社會和金融資本向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展集聚，建議組建國有獨資性質(zhì)的市級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展投資有限公司，整合打捆各類支農(nóng)資金和土地出讓收益作為注冊資本金，主要參與農(nóng)村土地整理和土地開發(fā)，促進土地規(guī)模經(jīng)營以及農(nóng)業(yè)相關項目投資；提供政策性農(nóng)業(yè)保險和農(nóng)業(yè)信貸擔保服務，通過市場化運作，對土地承包經(jīng)營權、林權流轉行為和農(nóng)村各類權屬證明質(zhì)押融資以及利用宅基地、農(nóng)村房屋等抵押融資進行擔保等。

第5篇：農(nóng)村土地流轉機制范文

一、簡析當前農(nóng)村集體土地流轉的法律規(guī)定及其存在的問題

當前，雖說我國涉及農(nóng)村集體土地的性質(zhì)與使用權流轉有關的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關農(nóng)村集體土地流轉的法律規(guī)定仍存在很多問題。

1.1農(nóng)村集體土地性質(zhì)的有關規(guī)定。1999年修訂的《憲法》第10條和1986年的《土地管理法》第6條都明確規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國有的以外，屬集體所有；宅基地、自留地和自留山也屬于集體所有?！敝劣谀囊患壓湍囊粋€組織機構代表農(nóng)村集體擁有土地的所有權，《土地管理法》第10條則繼續(xù)規(guī)定“已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！蓖瑫r，我國的《民法通則》第74條也有類似的規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)合作社等農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”。根據(jù)有關的調(diào)研（國土資源部，2001）指出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村民小組農(nóng)民集體擁有的土地多數(shù)在實地均有明確的界限和范圍，而且其面積比例一般為1∶9∶90.似乎農(nóng)村集體土地的性質(zhì)與所有權主體并不存在所謂“模糊”之類的問題。但是，在實際進行農(nóng)村土地流轉的許多案例中，土地產(chǎn)權歸屬的糾紛的確嚴重。例如上海郊區(qū)某鄉(xiāng)興辦私營開發(fā)區(qū)，占用一個村500畝地。當時鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與該村委會商定，每畝每年補貼800元，補貼時間為8年。現(xiàn)在補貼期滿，鄉(xiāng)政府停止補貼。但這500畝原屬村集體所有的土地現(xiàn)在的權屬應該歸誰？如果按“既成事實”，“已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”，那么，顯然是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府使用行政權侵占土地所有權，隨意上收村級或下級的土地所有權，即使鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府已對村委會支付了一定補貼。如果承認現(xiàn)在土地的所有權屬于村委會，應該如何確定村對土地的收益權？當然，產(chǎn)生糾紛的原因可能更為復雜，當初鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與村委會的協(xié)商是否經(jīng)過大多數(shù)村民的同意？從而該協(xié)商是否具有法律效力？該協(xié)商是否規(guī)定了8年政府補貼之后土地所有權的處置等問題？類似的問題還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)需占用集體所有的土地，經(jīng)依法批準后，占用某個村民小組的土地，該村民小組的土地使用權已轉移到新興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。那么，該村民小組的土地所有權是否也同時轉移到新興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)呢（劉漢裔，2001）？上述二則案例說明當農(nóng)村集體土地發(fā)生轉移時，土地集體所有權屬與使用權在法律上的確沒有得到明確的規(guī)定和保障，從而產(chǎn)生一系列的問題也就顯得十分棘手、難于管理。

1.2農(nóng)村集體土地流轉的有關規(guī)定。我國法律對農(nóng)村集體土地流轉的有關規(guī)定一直是十分謹慎和有保留的。1982年的《憲法》第10條嚴格規(guī)定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。直到1980年代末，對土地流轉的法律控制才開始松動。

1988年修改的《憲法》規(guī)定“土地使用權可以依照法律規(guī)定轉讓”，而同年修改的《土地管理法》第2條也規(guī)定“國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。土地使用權的轉讓辦法，由國務院另行規(guī)定”。當然，此后隨著國有土地流轉辦法的出臺，國有土地市場在全國各地取得快速有序的發(fā)展，對城市國有土地資源的配置發(fā)揮了重要的作用。但是，有關農(nóng)村集體非農(nóng)建設用地的流轉辦法和法規(guī)一直沒有出臺。我國新修訂的《土地管理法》第43條規(guī)定，“任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經(jīng)濟組織成員使用本集體經(jīng)濟組織土地辦企業(yè)或建住房除外”。同時，該法第63條規(guī)定：“集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設。但是，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設土地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”。由此可見，我國目前的法律對農(nóng)村非農(nóng)建設用地的流轉限制是比較嚴格的。事實上，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員雖可以使用本集體土地興辦企業(yè)或建住房，卻不允許出讓、轉讓或出租，這意味著農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設用地在法律上是禁止流轉的。至于因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權流轉雖被法律許可，但也由于缺乏具有可操作性的具體規(guī)定，如對于流轉的方式與程序、流轉期限與對象以及流轉后土地產(chǎn)權關系的調(diào)整等均缺乏明確規(guī)定，實際上或者無法公開正常進行、或者以違法私自轉讓等方式交易。結果，自發(fā)、私下的農(nóng)村非農(nóng)建設用地的流轉，直接造成土地利用的混亂，對土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實施都產(chǎn)生了較大的沖擊，使得城鄉(xiāng)建設用地總量難以有效控制。

二、簡析現(xiàn)有法律約束下農(nóng)民行使土地控制權的有限行為能力的影響

以上，我們分析了我國現(xiàn)有法律對農(nóng)村土地產(chǎn)權性質(zhì)的界定與約束，包括對土地使用權或農(nóng)村集體建設用地流轉的規(guī)定，表明農(nóng)民對土地的產(chǎn)權是嚴格受法律制約的，這是農(nóng)民對土地產(chǎn)權的有限行為能力的法律根源。但是，除了法律約束之外，農(nóng)村土地產(chǎn)權的集體所有制本身就造成農(nóng)民對土地控制權的有限行為能力。原因主要有三方面：

2.1農(nóng)民對現(xiàn)有承包土地要隨全村人口的變化而發(fā)生動態(tài)調(diào)整，任何單個農(nóng)戶都不能確保對某塊具體的土地擁有長期穩(wěn)定的權利，這種不確定性是不以某單個農(nóng)戶的意志為轉移的農(nóng)村土地產(chǎn)權的集體所有制規(guī)定了農(nóng)民享有對所承包土地的使用權，而農(nóng)民經(jīng)營土地的最終所有權歸屬于社區(qū)集體經(jīng)濟組織。為了保證土地產(chǎn)權分配（界定）的公平性，從初始的按人（勞）均分土地使用權，到一次又一次地因人口變化而重劃土地經(jīng)營權，使追求產(chǎn)權界定公平的調(diào)整水無休止。這種制度安排的運作與實施費用無疑是高昂的：土地的經(jīng)常性調(diào)整，使農(nóng)戶無法形成對與土地相關的固定資產(chǎn)投資的長期預期；既然每個成員對集體土地權利是均等的，這就意味著他們在土地數(shù)量、質(zhì)量及土地負擔的分攤上是均等的，因而，土地遠近好壞的統(tǒng)一搭配，使農(nóng)戶承包的地塊不僅分散而零碎，也造成了嚴重的規(guī)模不經(jīng)濟；為了做到地權的平均分配，每次調(diào)整都需要重新核查人口、土地的面積數(shù)量與地塊數(shù)量及其質(zhì)量，產(chǎn)權的界定費用高昂（溫思美，1994）。

2.2農(nóng)村集體建設用地的流轉（假設這里流轉的土地是屬于村民小組集體所有的）原則上需要由村民小組內(nèi)的全體相關農(nóng)民集體決策根據(jù)自愿的原則，至少需要絕大多數(shù)（三分之二以上）農(nóng)民的同意。在不可能或很難做到全體一致同意的情況下，少數(shù)不同意流轉的農(nóng)民其利益就可能得不到保障，而處于不利的地位，甚至喪失對其承包土地的控制權（能力）。在實際操作中，問題可能更嚴重。集體建設用地的流轉一般是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)特別是由村來具體操作，而不是由作為土地所有權的村民小組集體經(jīng)濟組織實施的。由于村民小組的集體經(jīng)濟組織與村、鄉(xiāng)兩級集體經(jīng)濟組織是不同的利益主體，在利益關系不一致時，處于劣勢的集體經(jīng)濟組織，在村、鄉(xiāng)一級代為行使其土地產(chǎn)權的情況下，其利益實在難以得到保障（國土資源部，2001）。而且，由于信息不對稱以及村、鄉(xiāng)干部同企業(yè)之間可能的合謀關系就更損害了村民小組一級農(nóng)民對土地的控制權行為能力及其收益狀況。所以，在（農(nóng)村集體建設）土地流轉決策相關的合同條款設計、談判方面，作為所有權主體的村民小組以及擁有土地承包權的農(nóng)民都只有很有限的控制權行為能力。

2.3農(nóng)村集體（村民小組一級）建設土地一旦流轉出去以后，如果沒有被征為國有的話，由于村民小組集體經(jīng)濟組織不僅法律地位不夠明確，而且內(nèi)部組織結構也不完善，村民小組以及其內(nèi)部的農(nóng)民在很大程度上就失去了對其流轉出去的土地的所有權或承包權這是農(nóng)民對農(nóng)村土地產(chǎn)權（承包權）的有限行為能力最顯著的特征之一。在此情況下，有些地方為了解決土地產(chǎn)權主體不明確、權屬不清或界限不明等問題，以方便組織管理和登記發(fā)證，或為了城市建設用地統(tǒng)一規(guī)劃和利用，或干脆以“既成事實”為名，地方政府或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織就將下級村民小組集體所有權上收，確定為村級或鄉(xiāng)級集體經(jīng)濟組織所有。有的地方直接將“城中村”或城鄉(xiāng)結合部的集體土地“宣布”為國有土地（國土資源部，2001）。村民小組和農(nóng)民對土地所有權（承包權）的有限行為能力對農(nóng)村非農(nóng)建設用地的流轉容易產(chǎn)生嚴重的經(jīng)濟后果，即一方面縱容了地方政府為了招商引資，加快經(jīng)濟發(fā)展，以制造政績而任意以行政權侵占土地所有權，隨意上收村級或村民小組的土地所有權；另一方面助長了企業(yè)同鄉(xiāng)或村委會之間的合謀勾結，私下轉讓出租農(nóng)村土地，甚至從事房地產(chǎn)開發(fā)，或用以規(guī)避上繳新增建設用地有償使用費等。

三、加強農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織對土地產(chǎn)權的行為能力

農(nóng)村集體建設用地流轉過程中涉及的法律問題與農(nóng)地產(chǎn)權制度息息相關。我國現(xiàn)有的法律對農(nóng)村集體土地所有權代表以及農(nóng)村土地（使用權）流轉規(guī)定的不夠明確具體，尤其缺乏操作性，而這又內(nèi)在地影響了農(nóng)民對土地產(chǎn)權的行為能力，造成農(nóng)村建設用地流轉過程出現(xiàn)了一系列的問題。因此，要有效地解決當前農(nóng)村建設用地流轉過程出現(xiàn)的問題，關鍵在于從法律制度以及管理上強化農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織對農(nóng)村土地產(chǎn)權的行為能力。

3.1應繼續(xù)尋求、推動現(xiàn)有法律對農(nóng)村集體土地所有權主體、所有權代表和相應的權利、義務的明確規(guī)定，賦予并保護農(nóng)民的集體建設用地的財產(chǎn)權同時，在強化規(guī)劃控制的前提下，允許并鼓勵集體建設用地使用權的合法流轉。作為地方政府，也應積極研究并制定適合本地實際的農(nóng)村集體建設用地流轉辦法，以使相關法律具有可操作性。

第6篇：農(nóng)村土地流轉機制范文

關鍵詞：農(nóng)村；專業(yè)合作經(jīng)濟組織；土地流轉

中圖分類號：F301.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X(2009)12-0040-02

一、農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織與土地流轉的相互推動作用分析

(一)農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織對土地流轉的推動作用

1　優(yōu)化資本組合，提高了土地流轉的績效。農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織作為土地流轉的平臺，在整合生產(chǎn)要素，組織生產(chǎn)經(jīng)營的過程中。把零星的土地從農(nóng)戶手中集中連片，按效率原則重新配置土地，進行適度規(guī)模經(jīng)營。這不僅降低了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，促進了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)新技術和新型農(nóng)具的推廣應用，極大地提高了土地生產(chǎn)率，而且解決了土地細碎化、土地利用率低和土地閑置問題，改變了以往農(nóng)戶分散經(jīng)營的缺陷，使土地、資金、技術、勞動力等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素合理流動和優(yōu)化組合，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專業(yè)化分工、規(guī)?；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營”的發(fā)展道路，實現(xiàn)土地資源的充分利用，提高土地流轉的高效率性、高收益性，為更多的土地參與流轉提供了保證。

2　增加參與土地流轉農(nóng)戶的收入，促進農(nóng)戶參與土地流轉的積極性。在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的今天，一家一戶的傳統(tǒng)土地耕作模式已經(jīng)束縛了農(nóng)業(yè)的發(fā)展，存在較多弊端：生產(chǎn)規(guī)模小，效率低，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)積極性低。推行農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織之后，農(nóng)戶將土地參與流轉，一方面改變了土地經(jīng)營的傳統(tǒng)方式，實現(xiàn)了由分散經(jīng)營，逐步向規(guī)?；⒓s化方向的轉變，促進了農(nóng)民土地的有效集中和專業(yè)化生產(chǎn)，提高土地的產(chǎn)出率和收益率。另一方面在組織的帶動下，土地集約經(jīng)營有了競爭力，能夠按照市場需求組織生產(chǎn)，減少了生產(chǎn)的盲目性和市場風險，增強了參與市場競爭的能力。

3　加強了農(nóng)戶參與土地流轉的自主性。農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織的方式優(yōu)于一般性的公司化或私人承包方式：即農(nóng)民自身在其合作經(jīng)濟組織之中，可以按照合作制原則“民辦、民管、民享、民受益”，同樣也可以在自己的承包地上打工，增加收入，所不同的是，土地實行了規(guī)?；?jīng)營，種什么、怎么種、產(chǎn)品如何加工、銷售是專業(yè)合作組織做主，解決了農(nóng)民的后顧之憂。農(nóng)民作為土地使用權主體，在處理經(jīng)營權時，有更強的自主性，在主要考慮安全性和獲益最大化的同時，往往會選擇以土地為資本與專業(yè)合作組織合作，或以土地人股開展股份合作經(jīng)營，或以其他更有利于自身的方式參與土地流轉。

(二)土地流轉對農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織發(fā)展的推動作用

1　土地流轉為農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織的產(chǎn)生提供了土地保障。土地經(jīng)營權的靈活流轉，通過租賃、人股、轉包等多種形式將土地集中起來進行適度的規(guī)模經(jīng)營，盤活了土地存量，使土地逐步向?qū)I(yè)合作經(jīng)濟組織等經(jīng)濟實體集中，為專業(yè)合作經(jīng)濟組織的規(guī)模經(jīng)營及產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營提供了土地保障。

2　土地流轉為專業(yè)合作經(jīng)濟組織的發(fā)展提供充足的人力資源。通過土地流轉，農(nóng)民轉出自己承包的土地，從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)中轉移出來，改變原先“亦工亦農(nóng)、亦商亦農(nóng)”的兼業(yè)化狀態(tài)，從土地束縛中解放出來，安心地從事其他第二、三產(chǎn)業(yè)及外出務工。這就為專業(yè)合作經(jīng)濟組織的發(fā)展提供了必備的人力資本。

3　土地流轉增強了專業(yè)合作經(jīng)濟組織可持續(xù)發(fā)展的后勁。土地流轉會使集中土地經(jīng)營權的專業(yè)合作經(jīng)濟組織自籌資金，自帶技術、信息、人才投資土地綜合開發(fā)，修道路、興水利、建科研基地、生產(chǎn)基地和加工基地，保護生態(tài)環(huán)境，合理有效利用土地。這不僅堅實了組織自身發(fā)展的基礎設施，而且增強了組織可持續(xù)發(fā)展的動力。

二、農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織與土地流轉結合的現(xiàn)狀分析

(一)農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織與土地流轉結合總體概況

農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織的建設，土地流轉改革的不斷進行，使二者的結合成為發(fā)展的必然。一方面，農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織的發(fā)展離不開土地的合理流轉，有大部分的專業(yè)合作組織是在土地流轉的前提下建立的。另一方面，土地流轉需要專業(yè)合作組織這一載體的支撐，部分流轉效用的發(fā)揮需要通過專業(yè)合作組織來實現(xiàn)。

但是目前二者的相互結合水平仍然比較低，只在小部分地區(qū)出現(xiàn)了規(guī)范化的發(fā)展，而在大部分地區(qū)二者結合出現(xiàn)很多問題。首先，土地流轉中部分農(nóng)戶及專業(yè)合作組織負責人法律意識不強或法律知識欠缺。致使流轉行為不規(guī)范或不合法。出現(xiàn)了諸如合同內(nèi)容不規(guī)范、合同的具體細節(jié)不明確、權利義務不對等。其次，參與土地流轉的農(nóng)民的綜合素質(zhì)普遍較低，在參與專業(yè)合作經(jīng)濟組織的生產(chǎn)過程中經(jīng)常出現(xiàn)違約現(xiàn)象，其自身的技能水平往往也不能適應農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的要求。再次，部分專業(yè)合作組織不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變承包土地的用途，土地承包經(jīng)營權流轉行為不當。

(二)農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織與土地流轉結合方式

1　“農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織+農(nóng)戶”模式。即通過租賃經(jīng)營，專業(yè)合作經(jīng)濟組織承包流轉土地。這種模式是農(nóng)戶將其承包土地以收取土地租金的形式租給農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織從事農(nóng)業(yè)開發(fā)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。租賃后原土地承包關系不變，農(nóng)戶繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。專業(yè)合作組織按出租時約定的條件對農(nóng)戶負責。這種形式對農(nóng)民享有的土地承包經(jīng)營權作了明確的界定，農(nóng)戶手中持有的土地承包經(jīng)營權利是獨一無二的，權屬是明確的，沒有爭議的。農(nóng)民真正地認為自身擁有土地，這樣可以避免土地流轉不會出現(xiàn)權屬糾紛。

2　“土地股份合作經(jīng)濟組織+農(nóng)戶”模式。即實行土地人股，土地股份合作經(jīng)濟組織將農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權量化入股，與其他生產(chǎn)要素結合，在自愿的基礎上組建土地股份制或股份合作制經(jīng)濟組織。這種土地“股份+合作”流轉模式的運作、管理、經(jīng)營和分配機制是以土地經(jīng)營權為股份共同組建合作組織，按照“群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營、收益分紅、利益保障”的原則，引導農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權入股。合作組織按照民主原則對土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營，實行按土地保底和按效益分紅的方式進行利益分配。這是在堅持農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營制度、穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關系、不將土地作為清償資產(chǎn)的前提下，農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權入股組建的合作組織。

3　“龍頭企業(yè)+專業(yè)合作經(jīng)濟組織+農(nóng)戶”模式。即農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織掛靠龍頭企業(yè)經(jīng)營，龍頭企業(yè)帶動土地集約化經(jīng)營。在這種模式下，專業(yè)合作經(jīng)濟組織和農(nóng)戶以龍頭企業(yè)為依托。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的主力軍和助推器，不僅能為專業(yè)合作組織提供資金、技術支持，而且企業(yè)發(fā)

展規(guī)模越大對土地的需求越大，農(nóng)民土地流轉的面積就越大，對農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效的拉動也就越大。

三、實現(xiàn)農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織與土地流轉有機結合的對策

1　加強宣傳，搞好培訓。加大宣傳培訓，普及專業(yè)知識，加大對農(nóng)民的培訓力度。目前農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織在不少地方還是空白，覆蓋面小，這與合作組織知識不夠普及有很大關系。土地流轉的實施在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)仍然相當滯后。而二者的有機結合只在一小部分地區(qū)取得了進步。因此，要宣傳普及合作思想、合作原則及合作組織與土地流轉的重要作用和意義，增強農(nóng)民的合作意識、土地流轉意識。要加強對相關干部、專業(yè)合作組織負責人和農(nóng)民經(jīng)紀人進行培訓，努力培養(yǎng)一支懂專業(yè)合作組織知識、懂土地流轉知識的高素質(zhì)農(nóng)民隊伍和管理隊伍，促進二者快速健康發(fā)展。

2　因地制宜，發(fā)展形式多樣的結合方式。由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平不同，專業(yè)合作組織的發(fā)展程度存在差異，農(nóng)民對土地的依賴程度、勞動力素質(zhì)以及土地條件和土地用途也各不不同，土地流轉的形式也不可能一致，所以，在探索專業(yè)合作組織與土地流轉有機結合的過程中，需要因地制宜，堅持以市場為導向，以效益為中心，選擇專業(yè)合作組織與土地流轉協(xié)調(diào)發(fā)展的有效結合形式，以促進農(nóng)村土地合理流轉。專業(yè)合作組織的進一步發(fā)展。

創(chuàng)新結合模式，實現(xiàn)“專業(yè)合作組織+中介組織+農(nóng)戶”的運營模式。建立和完善中介服務組織，在農(nóng)村土地的供給主體(農(nóng)戶)和需求主體(專業(yè)合作組織)之間搭建溝通橋梁，一方面，負責農(nóng)村土地承包、承包合同及土地流轉的管理和中介工作；另一方面，為專業(yè)合作組織建設提供相關信息咨詢，為農(nóng)戶提供土地流轉服務包括指導土地流轉規(guī)劃、收集土地供求信息、項目推介、流轉程序、指導和協(xié)助辦理土地流轉手續(xù)、檔案保存以及調(diào)解處理各方關系，搞好各項服務工作。

第7篇：農(nóng)村土地流轉機制范文

隨著我國目前推進以人為核心的城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化腳步的加快，農(nóng)村土地流轉市場中的問題越來越受關注。我國的土地市場正處在一個雛形階段，各方面都還不健全。國內(nèi)農(nóng)業(yè)用地流動轉讓市場初步形成，但到目前都沒有建立統(tǒng)一的、規(guī)范的、規(guī)模較大的農(nóng)業(yè)土地流動轉讓市場。同時，國內(nèi)各地農(nóng)業(yè)用地流動轉讓的差異比較大，比較發(fā)達的地區(qū)和中西部地區(qū)的反差比較大，就拿農(nóng)業(yè)用地流動專人來說，經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟中等地區(qū)相比，不論是農(nóng)業(yè)用地流動轉讓的規(guī)模還是農(nóng)業(yè)用地流動轉動的形式，都存在明顯的差異。面對著日益壯大的農(nóng)地流轉市場，農(nóng)村土地流轉市場機制中暴露出來的問題急需解決。

市場機制中的問題

沒有一個高效的市場機制就不可能使得土地資源在流轉中的優(yōu)化配置。土地流轉市場機制中的種種問題都嚴重阻礙了市場的發(fā)展。

市場行為主體缺失。從土地需求的角度來考慮，我國目前還缺少具有一定相對有規(guī)模的農(nóng)業(yè)方面的企業(yè)家，農(nóng)業(yè)方面企業(yè)家的不足就會導致土地流轉中沒有土地需求者，抑制農(nóng)民的意愿。此外，我國的流轉體制中，行政的力量過大，在面對巨大土地流轉收益的情況下，必然會存在一場權力的博弈，一些鄉(xiāng)村干部就會通過行政調(diào)整，謀求自身利益最大化。這類行為主體的缺失會抑制市場機制的發(fā)育。

不規(guī)范的市場交易行為。由于缺乏國內(nèi)流動轉讓市場的基礎設施建設，土地流動轉讓市場的信息交互不及時，就算農(nóng)民想轉讓土地，也找不到合適的對象，這時候農(nóng)民只能通過私下交易，來滿足自身的需要。傳統(tǒng)的人情關系、倫理道德、風俗習慣仍然起著協(xié)調(diào)作用，更多的農(nóng)民愿意將自己的土地轉租給親人或者周邊的熟悉人群。契約精神在農(nóng)戶的農(nóng)地流轉行為中的作用并不普遍，很少有農(nóng)民會重視在契約合同方面的事宜。從國內(nèi)范圍來看，接近三分之二的農(nóng)業(yè)用地流動轉讓是通過轉讓供求雙方之間的口頭協(xié)商協(xié)定決定的，而口頭協(xié)議具有隨意性和不確定性。

改善方向

建立完善的中介服務體系。中介服務機構在土地流動轉讓市場中的重要性必然要引起我們的重視，我們需要建立一個組織健全、運作高效、服務周全的土地流動轉讓中介體系網(wǎng)絡，為轉讓供求雙方提供信息，實現(xiàn)土地流動轉讓從“散戶―散戶”的分散性自發(fā)流轉向“散戶―中介服務組織―大戶”的轉變[1]，同時我們需要更多數(shù)量的中介組織來滿足市場的需要，同時也為中介組織提供良好的環(huán)境，減少政府干預[2]。

建立公平的流轉市場，規(guī)范的流轉程序。為了建立一個開放、公平、有序的土地流轉市場，通過發(fā)育土地租賃市場，可有效地促進土地使用權的流轉，規(guī)范土地流轉市場。在規(guī)范市場方面，我們的政府應牽頭建立農(nóng)業(yè)用地流動轉讓市場，為農(nóng)戶流動轉讓土地提供必要的場所和環(huán)境，但政府與村集體組織絕不可以在土地流轉中侵占農(nóng)民的權益，政府等只能作為一個服務者參與到流轉過程中去，而不是一個主導者的身份，不能過多干預流轉市場的發(fā)展。同時我們也要在農(nóng)民群體組織中強調(diào)市場規(guī)范的重要性，提倡更多的流轉行為要在規(guī)范合同的保障下進行。

新型市場模式的出現(xiàn)

農(nóng)村土地股份合作制。很多學者都認為我們應該成立有效的農(nóng)村土地股份合作機制，將土地使用權、資金、技術、公共服務和勞動力等生產(chǎn)要素的有機組合，來促進農(nóng)村土地的流轉。在土地產(chǎn)權明確的情況下，可以更好地把土地作為一種資本，以股份形式入股合作組織。實行土地股份制，將土地產(chǎn)權貨幣化，重構集體在產(chǎn)權上的主體地位，利于土地資源的優(yōu)化配置和生產(chǎn)力的提高[3]。但是，股份合作制內(nèi)在的行政威權也會沖擊經(jīng)濟自由，成員之間缺乏平等性和機會主義行為，股權與投票權及收益權不相一致，導致對合作社成員缺乏有效的激勵和約束，農(nóng)業(yè)用地股份合作社股權具有流動的封閉性及非退出性[4]。這些隱患就會影響市場的效率。

土地銀行。在農(nóng)村普遍存在資金缺乏的情況，農(nóng)村金融是農(nóng)村發(fā)展的一個難題，建立農(nóng)村土地銀行有助于完善農(nóng)地金融制度、促進土地和勞動力流動、保障糧食安全以及推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程。山東諸城在2003年建立了“土地信托中心”，寧夏平羅2006年成立了“土地信用合作社”。土地銀行以農(nóng)地抵押貸款為主要業(yè)務，我們可以通過土地銀行，來促進土地的流動轉讓，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，推進農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營權的資本化和制度效益的最大化，為“三農(nóng)”問題的解決和社會主義新農(nóng)村建設提供破解之策。但是，土地銀行在我國實行起來依舊有難度。我國建立農(nóng)村土地銀行的基礎還不扎實，相關法律及政策的缺失、土地產(chǎn)權的模糊、缺乏相應的社會保障體系、沒有服務于土地流轉的土地估價事務所、缺少高素質(zhì)的農(nóng)村土地銀行經(jīng)營管理層次的人才等[5]。

土地國有永佃。將土地的終極所有權歸國家，使用權歸農(nóng)民，這可以保障土地產(chǎn)權界定的清晰性和穩(wěn)定性，還可為農(nóng)業(yè)用地資本化創(chuàng)造條件，極大地促進了農(nóng)業(yè)用地的流轉。實行農(nóng)地國家所有、農(nóng)民永佃，土地歸國家所有，農(nóng)民擁有使用權，實現(xiàn)了各利益主體之間的有效分割，有利于保障農(nóng)民的權益。同時建立永佃權之后，有利于整個農(nóng)業(yè)用地制度的發(fā)展與完善，有利于擺脫承包經(jīng)營權既非典型物權又非典型債權的局面，有利于農(nóng)村經(jīng)濟長期健康地發(fā)展?？墒?，土地國有永佃之后，土地的流轉效益就是最大的問題，在我國，一旦成為國有化資產(chǎn)之后，資源配置效率是一直難以解決的問題。有人就質(zhì)疑這種機制在經(jīng)濟績效相同的前提下，其產(chǎn)權交易成本較高，會造成效率損失。

第8篇：農(nóng)村土地流轉機制范文

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉中存在問題

1.部分農(nóng)民思想觀念的偏差

當前，土地仍然是大部分農(nóng)民主要的生活保障，土地的收益仍然是農(nóng)戶家庭收入的主要來源。一些農(nóng)戶雖長期在外做工經(jīng)商，但始終不愿輕易放棄承包田，把保留承包田作為自己經(jīng)濟依靠的退路。加上近幾年國家對“三農(nóng)”加大扶持力度，實行糧食流通體制改革，取消了農(nóng)業(yè)稅，糧價趨漲，土地升值，部分農(nóng)戶“戀土”觀念加劇，寧愿粗放經(jīng)營，甚至撂荒，也不愿將土地流轉出去。

2.政府干預的不當。在農(nóng)村土地流轉過程中，由于政府的管理體制不夠完善，定位不當，干預的度難以確定等原因，阻礙了農(nóng)村土地流轉。一方面，政府部門強制性誘導不力，服務不到位，對土地流轉缺乏相應的扶持政策；另一方面，有的部門為了增加鄉(xiāng)、村集體經(jīng)濟收入和干部福利，抑或作為地方政府的“形象工程”，隨意改變土地承包經(jīng)營關系，讓工商企業(yè)和經(jīng)營大戶進入農(nóng)業(yè)，以強制性手段和較長的租賃期限，承租大量耕地進行規(guī)模開發(fā)，忽視了農(nóng)民的主體地位，侵害了農(nóng)民的利益。

3.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉監(jiān)督機制不完善。自農(nóng)村土地承包法頒布實施后，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構改革后，農(nóng)村經(jīng)濟管理人員在減少，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉出現(xiàn)放任自流，流轉行為無人監(jiān)管的趨勢，個別經(jīng)管站鑒證過的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉合同，仍存在諸多問題，從而留下了許多導致土地流轉糾紛產(chǎn)生的隱患。雖然各地紛紛出臺規(guī)定，禁止強制流轉和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉改變土地用途，但在實踐過程中，由于巡查力度的不夠或者監(jiān)管的不到位，違反農(nóng)民意愿和土地利用總體規(guī)劃的現(xiàn)象時有發(fā)生。

4.農(nóng)村土地流轉市場的不完善。

4.1土地流轉不規(guī)范。首先，土地流轉程序不規(guī)范，流轉手續(xù)不規(guī)范。其次，土地流轉運作不規(guī)范。由于土地的不穩(wěn)定性及政府對農(nóng)村土地流轉的引導和服務不夠，多數(shù)流轉都沒有建立穩(wěn)定的流轉關系，在有些地方，土地流轉處于混亂、無序的狀態(tài)。

4.2服務不到位。農(nóng)村土地服務不到位主要表現(xiàn)在管理機構缺失和中介組織缺乏兩個方面。由于一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)尚未建立完善的農(nóng)村土地流轉管理機構，缺乏對農(nóng)村土地流轉的有效管理、引導和服務，因此，農(nóng)村土地流轉中農(nóng)戶自發(fā)的土地流轉占有一定比例，由于缺乏規(guī)范的制度，農(nóng)村土地流轉糾紛時有發(fā)生。我國農(nóng)村土地流轉范圍小，流轉形式單一，缺少土地流轉中介服務組織影響了土地流轉的規(guī)模和效益。

4.3流轉機制不健全。農(nóng)村土地流轉已成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的一種普遍現(xiàn)象，然而，現(xiàn)在仍未形成市場化運作的土地流轉機制，阻礙了土地流轉的進一步發(fā)展。流轉機制的不健全主要表現(xiàn)在以下幾個方面：首先土地流轉補償制度和土地投資補償制度尚未建立。其次，農(nóng)村土地流轉管理職能較弱。第三，缺乏完善的土地價格機制。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉中的建議

1.加強引導

促進農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，全縣土地流轉的空間布局是：原則上保持土地的用途不變，糧田流轉給種糧大戶，用于種植糧食、蔬菜等。加強土地流轉的引導，采用適度規(guī)模經(jīng)營，以有利于農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化發(fā)展。土地流轉應當適度向懂經(jīng)營、會管理的種（養(yǎng)）殖能手集中，或者有一定實力的農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)合作組織承包經(jīng)營，采取“公司（合作組織）+基地+農(nóng)戶”的模式，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營。發(fā)展的項目要有一定的科技含量、發(fā)展前景好并有較好的經(jīng)濟效益，這是今后土地流轉的方向，才能實現(xiàn)農(nóng)業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)能人和農(nóng)民收入的“雙贏”。

2.有效運作，培育新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)

對新發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，鼓勵土地流轉向種植大戶、種植能手、農(nóng)業(yè)合作組織，走集約經(jīng)營道路。要克服以前的存在問題，通過土地流轉走適度規(guī)模經(jīng)營之道，這要作為當前的一項重要工作抓，也是土地流轉的重要措施。對現(xiàn)有無法流轉的，要扶持發(fā)展農(nóng)業(yè)合作組織，采取“合作組織+公司+農(nóng)戶”等多種形式，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。農(nóng)民專業(yè)合作社是解決目前農(nóng)戶生產(chǎn)規(guī)模偏小、品種多、效益差的重要措施之一，也是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向。

3.完善管理機制

第9篇：農(nóng)村土地流轉機制范文

關鍵詞： 土地流轉；產(chǎn)權；規(guī)模農(nóng)業(yè)

一、引言

隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，以為基礎的土地經(jīng)營制度不可避免帶來了土地經(jīng)營的細碎化、土地資源利用的低效率，從而阻礙了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?jīng)營。推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的市場化流轉，有利于促進農(nóng)村土地的規(guī)?；?jīng)營，有利于釋放農(nóng)村剩余勞動力，為有效解決“三農(nóng)”問題提供實現(xiàn)途徑，從而促進社會主義新農(nóng)村建設、推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程。 關中地區(qū)以渭河平原為主要地貌特征，渭河平原是斷層陷落區(qū)，后經(jīng)渭河及其支流涇河、洛河等沖積而成。這里自古灌溉發(fā)達，盛產(chǎn)小麥、棉花等，是我國重要的麥、棉產(chǎn)區(qū)，農(nóng)業(yè)的發(fā)展關系著全省經(jīng)濟的命脈。近年來，隨著城鄉(xiāng)二元結構下經(jīng)濟的扭曲式發(fā)展，關中地區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展滯后，“三農(nóng)”問題突出，因此，如何在現(xiàn)有土地制度框架下，建立靈活有效的土地流轉機制，促進土地適度規(guī)模經(jīng)營，推動農(nóng)業(yè)的長遠發(fā)展，實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟統(tǒng)籌發(fā)展，已經(jīng)成為當前關中發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟的一個關鍵問題。

二、關中農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權流轉的現(xiàn)狀及存在問題

（一）關中地區(qū)農(nóng)村土地流轉的現(xiàn)狀調(diào)查

研究區(qū)域概況：陜西省關中地區(qū)包括西安市、咸陽市、寶雞市、渭南市、銅川市。陜西關中盆地處于渭河的沖積平原，地勢平坦遼闊，土質(zhì)肥沃，水源豐富，有利于農(nóng)業(yè)規(guī)?；瘷C械生產(chǎn)。在傳統(tǒng)的以為基礎的土地制度下，土地呈現(xiàn)小塊分散化經(jīng)營。但是隨著農(nóng)村土地承包關系的穩(wěn)定和外出打工者的日益增多，土地承包經(jīng)營權的流轉已經(jīng)成為農(nóng)業(yè)發(fā)展的一大趨勢。當前關中地區(qū)農(nóng)業(yè)正處于由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉變的中期發(fā)展階段，土地流轉呈現(xiàn)出明顯加快的勢頭。

由上表1可知現(xiàn)階段關中地區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟狀況已經(jīng)基本具備了農(nóng)地有效流轉的條件，因此應大力促進農(nóng)地承包經(jīng)營權的流轉。結合對陜西關中地區(qū)農(nóng)村基本情況的調(diào)查可知，關中地區(qū)目前的農(nóng)業(yè)耕種主要還是以家庭單位為主，經(jīng)營分散且不便管理，已經(jīng)成為制約農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的 “攔路虎”。

根據(jù)目前關中地區(qū)農(nóng)村土地流轉的發(fā)展來看，土地流轉方式多以轉包為主。由于外出務工人員比例較大，為了避免土地的半荒半種、廣種薄收甚至“棄耕”的發(fā)生，同時也可以給外出務工者在返鄉(xiāng)時提供基本的生活保障，因而進行土地的轉包。其次是互換的流轉方式，關中屬平原地區(qū)，農(nóng)戶多且每戶面積又非常小，經(jīng)營分散，不便管理?；Q有利于農(nóng)戶將分散的地塊集中到一起，開展大面積種植，實現(xiàn)土地經(jīng)營的規(guī)模效益，有利于合理規(guī)劃和充分利用土地資源，促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營和集中連片種植。但是，農(nóng)戶的維權意識普遍較差，在確定土地流轉關系的方式時，農(nóng)戶們較多的選擇口頭協(xié)議或者第三方證明，而只有很少一部分人會選擇簽訂書面協(xié)議。

（二）關中農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉中存在的問題

1農(nóng)村土地流轉機制不健全

土地流轉的范圍、形式、價格等方面缺乏操作依據(jù)，實際上農(nóng)村土地流轉大多數(shù)只以口頭方式達成協(xié)議，只有少數(shù)簽訂書面合同，并且存在合同手續(xù)不規(guī)范、權、責、利關系不明確等問題。制度的不健全導致了流轉行為的不規(guī)范，不規(guī)范行為又會引起農(nóng)村土地糾紛的大量存在，難以切實保障農(nóng)戶在土地流轉過程中的利益，從而破壞了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的流轉秩序，總體來說關中農(nóng)村尚未全面建立規(guī)范健全的土地流轉機制，

2土地流轉中介體系缺位

目前關中地區(qū)尚未真正建立起農(nóng)村土地流轉中介服務組織體系，土地流轉的供需雙方大多通過親戚熟人的介紹，而不是從專業(yè)的土地流轉中介機構那里獲得有效的信息資源，這就導致了土地流轉定價缺乏依據(jù)、合同不規(guī)范，難以保證農(nóng)民合法權益，并且這種流轉一般是小規(guī)模的土地流轉交易，難以形成農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，中介組織的匱乏影響了土地流轉的速度、規(guī)模和效益，不利于土地資源的優(yōu)化配置。

3缺乏健全的農(nóng)村社會保障體系

截至目前陜西省社會保障體系雖然基本覆蓋所有的農(nóng)村地區(qū)，但相比城市系統(tǒng)完善的醫(yī)療、養(yǎng)老、退休等社會保障體系，農(nóng)村社會保障體系不健全、保障力度不夠的問題仍然存在。因此當土地流轉的費用低于農(nóng)戶的預期收益時，農(nóng)民更相信土地的社會保障功能，從而缺乏土地流轉的意愿，導致土地流轉的有效供給不足。另一方面，雖然越來越多的農(nóng)村剩余勞動力進城務工，但他們大多從事臨時性的雇傭工作，在就業(yè)、住房、醫(yī)療以及子女入學等方面難以享受公平對待，因此仍將農(nóng)地視為生存之本，土地流轉的意愿較低。

4城鄉(xiāng)二元戶籍制度的制約

城鄉(xiāng)二元戶籍制度使得城鄉(xiāng)居民之間被人為分離開來，從而存在城市社會保障和公共服務明顯優(yōu)于農(nóng)村的狀況，戶籍限制已經(jīng)成為阻礙農(nóng)村剩余勞動力向城市轉移的顯著性影響因素，而農(nóng)村剩余勞動力的城市化發(fā)展受限，反過來更加制約了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的流轉和農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營的進程。隨著關中地區(qū)二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越來越多的農(nóng)村剩余勞動力進城務工，然而由于城鄉(xiāng)二元戶籍制度的存在，大多數(shù)農(nóng)民工享受不到與城市居民相同的社會保障和公共服務，因此他們甚至寧愿土地拋荒或花錢請人耕種也不愿將土地承包經(jīng)營權流轉出去，實際上正是由于游離于城鄉(xiāng)之間，無法獲得明確長久的社會保障，土地對于他們?nèi)匀痪哂凶詈蟮纳鐣Ｕ瞎δ?，因此，大多?shù)進城務工者仍然牢牢抓住手中的土地承包經(jīng)營權，從而阻礙了土地流轉和規(guī)模農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

三、促進關中地區(qū)土地承包經(jīng)營權流轉的建議

（一）建立市場化的土地流轉定價機制

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉市場中，必然也要遵循市場化的定價機制，通過價值規(guī)律來優(yōu)化土地資源的配置。目前，關中地區(qū)土地流轉過程中存在一定程度的人為干預和隨意定價，導致土地市場價格扭曲，阻礙了土地流轉的進程。建立市場化的土地流轉定價機制，首先需要政府根據(jù)土地肥沃程度、灌溉設施、區(qū)位條件等因素對土地開展定級評估工作，為土地流轉價格的制定提供依據(jù)。其次，在政府對農(nóng)地定級基礎上，通過引入第三方評估機構對所流轉土地進行客觀、公正的評價，依據(jù)評估資料為土地流轉提供價格指導，形成科學合理的價格體系和價格市場。最后，要切實避免政府在土地流轉中的越位，減少村、鎮(zhèn)兩級對土地流轉的過多干預，保證土地流轉供需雙方根據(jù)市場狀況和自身利益確定土地流轉價格，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

（二）完善土地流轉中介組織

市場經(jīng)濟必然要求市場機制在資源的配置過程中起基礎作用，而中介組織正是滿足這一要求的微觀市場運作機制，是實現(xiàn)土地有效流轉的必要紐帶，因此，關中地區(qū)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)地規(guī)模化經(jīng)營必須建立和完善土地流轉中介服務組織。土地流轉中介組織能充分掌握土地流轉的市場信息，從而降低土地流轉的交易風險和交易成本。同時，中介組織一般遵循嚴格的市場運作機制，有利于依法辦事，規(guī)范農(nóng)村土地流轉市場。關中地區(qū)加快土地流轉中介組織建設，首先可以由基層政府部門牽頭，建立一些非盈利性質(zhì)的中介組織，體現(xiàn)國家在政策上對農(nóng)業(yè)的支持，引導了土地市場化流轉的大方向；其次，實行多種中介模式，通過評估機構、融資機構和委托公司等中介服務機構，為土地出讓方與受讓方提供市場信息、咨詢、評估和預測等服務，或者利用中介組織的資金優(yōu)勢對土地進行集中，再通過市場方式將土地流轉給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)公司，形成“土地流出―中介服務組織―土地流入”的市場化土地流轉機制，促進土地規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展。

（三）建立健全農(nóng)村社會保障體系

雖然由于農(nóng)村合作醫(yī)療保險的建立以及越來越多的農(nóng)民外出務工，農(nóng)民對土地的依賴程度有所降低，但是目前關中城鎮(zhèn)地區(qū)的二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展略為滯后，對農(nóng)村剩余勞動力的吸納程度有限，農(nóng)民外出務工缺乏一定的穩(wěn)定性，因此附著在土地上的社會保障功能仍然存在，要增強失地農(nóng)民的安全感和適應風險的能力，就必須在加強農(nóng)村土地市場化流轉的同時，建立健全農(nóng)村社會保障體系。首先，加快完善社會保險制度，擴大基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等保險覆蓋面，強化多元投入機制，擴大農(nóng)村養(yǎng)老保險基金、醫(yī)療保險基金的來源渠道，提高統(tǒng)籌層次、基金支撐能力和待遇水平。其次，加強社會救助體系建設，增加財政轉移支付力度，建立農(nóng)村“五?！惫B(yǎng)標準自然增長機制，提高農(nóng)村“五?！惫B(yǎng)水平，確保困難群眾生活水平同經(jīng)濟社會發(fā)展同步提高。最后，針對農(nóng)民工進城務工收入低、就業(yè)不穩(wěn)定、承受市場風險能力弱的特點，著重建立與農(nóng)民工相匹配的社會保障制度。