房地產土地增值稅征收政策精選(九篇)

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第1篇：房地產土地增值稅征收政策范文

中央政府多方博弈的實質

土地增值稅設置強化征管與房地產過熱密不可分。

土地增值稅屬于地方稅種，不同于對普通商品征收的增值稅，歸于特種稅之列，實行累進稅制，自1994年起開征。但該稅種設置以來，并沒得到真正意義的貫徹，所以并不為普通大眾所熟知。

這次強化土地增值稅清算，所依據的是財政部1993年出臺的《土地增值稅暫行條例》和在1995年出臺的《土地增值稅暫行條例實施細則》。計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額，增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額以后的余額。

這一時期出臺土地增值稅背景有二：一是住房制度改革伊始，維護土地、房地產市場交易秩序乃大勢所趨；二是1993年出現的開發(fā)區(qū)熱、房地產熱，土地資源開始資本化，投機現象頻繁發(fā)生，遏制投機成為經濟穩(wěn)定所必需。

然而，就在國家稅務總局緊鑼密鼓準備實施政策時，市場出現疲軟。為刺激經濟增長，財政部出臺政策，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。到2002年，伴隨著宏觀經濟形勢的好轉，做好土地增值稅征收又擺在了各級政府和稅務部門案頭，稅務總局批駁了土地增值稅停征的不實之辭，強調進一步完善土地增值稅的預征辦法，提出對已經實行預征辦法的地區(qū)，可根據實際情況適當調減預征率，這為各地低水平預征留出了余地。

盡管各地從2001年起陸續(xù)恢復房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征收，但大部分地區(qū)僅按預(銷)售商品房收入1%～3%的比例進行預征，更多地區(qū)通行1%，其額度微不足道。一些開發(fā)商采取各種拖延辦法遲遲不進行清算。截至2006年，全國征收土地增值稅231.3億元，僅占當年全國總稅收3.76萬億的6%。

當中央政府連續(xù)出臺的一系列政策不能很好奏效時，針對土地增值稅中存在的預征額比例過低、清算不及時出手，也就在情理之中。顯然，土地增值稅的強化征管，就是要在宏觀經濟較好的態(tài)勢下針對房地產持久升溫所采取的治本之策。

一些地方政府由于財政收入不足，在財政支出壓力和地方利益誘導雙重作用下，把房地產作為本地經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。中央政府力圖加強土地增值稅的征管，為地方政府的收入增加提供重要的、合理合法的財源，減少土地開發(fā)過程中的非正常渠道獲得的收入部分，希冀地方政府與中央政府協(xié)調一致，維持房價的穩(wěn)定，進而維護宏觀經濟的良好態(tài)勢。

長期以來，房地產行業(yè)將儲備大量土地作為謀取暴利的慣，通過時間的推移獲取土地升值的巨大收益，不僅使稀缺的土地資源閑置浪費，而且擾亂市場秩序。高額土地增值稅的存在，理論上可以使開發(fā)商在儲備土地戰(zhàn)略上重新考量，土地儲備占用大量資金是否值得，這恰恰是土地增值稅的嚴征意義所在。土地增值稅不僅是力圖對房地產商的“暴利”行為說“不”，壓縮其非正常獲利空間，而且也要對投機者進行限制，降低瘋狂炒作行為，使房地產市場回歸理性，以此“擠壓”房地產的泡沫，從而保證房地產業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。此外，中央政府通過稅制的建立和稅收政策的運用，也是促進社會公平的實現。

警惕分利集團的強化

去年央行連續(xù)兩次提高存貸款利率，三次提高法定存款準備金比率，房地產商已經感受到資金緊張，土地增值稅的嚴征，無異于給其本已繃緊的資金鏈條再加把力，一些開發(fā)商還來不及考慮利潤的下降，就要籌集大量資金以應付繳納增值稅。據說，萬科從2004年起就開始為土地增值稅的清算提留準備金，2004～2006三年，萬科提留的準備金從4000萬提高到9000萬，再提高到3個億。

以前為了避免遭遇土地增值稅清算帶來的成本增加，本應該結算銷戶的房地產開發(fā)項目公司多采取放任擱置的辦法。根據此次國稅總局的文件，土地增值稅的清算將一改以往均為整體項目結束后再清算納稅的方式，對于分期開發(fā)的項目，將按分期項目清算，同時，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，也將進行土地增值稅清算。已經符合清算條件的，需要從2月份開始清算。

這無疑將會使房地產業(yè)進入大的調整，一些小開發(fā)商可能由于資金鏈條的斷裂而被大企業(yè)吞并，房地產行業(yè)洗牌在所難免，行業(yè)壟斷加劇。

可以預計，在這次洗牌重組的過程中，將大大提高房地產行業(yè)的門檻，房地產行業(yè)將從“春秋混戰(zhàn)”步入“戰(zhàn)國割據”，房地產商這一特殊利益集團進一步聯合與強化。盡管房地產商們否認其聯合，但不少政策不能有效執(zhí)行，甚至改弦易轍，不能不說是與房地產商們的“努力”分不開的。有報道稱，上海一些大型房地產開發(fā)商秘密會晤，準備聯合起來上書，針對國稅總局關于土地增值稅征收的通知，要求降低土地增值稅稅率。這不能不說是一種聯合的信號，這種能量不可小視，它往往會改變政策的走向。

就征收土地增值稅的問題，開發(fā)商與上海地方政府的博弈早就有過。2002年，上海市某區(qū)財稅局曾與該區(qū)的開發(fā)商溝通，準備開征土地增值稅，但遭到了開發(fā)商的一致反對，有地產商公開威脅，如果征收就撤資，這種博弈一直延續(xù)到2004年。地方政府對土地增值稅的征收，也可能由于地方政府擔心影響本地的經濟發(fā)展而大打折扣。

況且，土地增值稅的征管難度、征管成本都是很高的。土地增值稅征收中的扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部確定的其他扣除項目、舊房及建筑物的評估價格。其中，房地產的開發(fā)成本神秘莫測，前段時間有人主張開發(fā)商公布成本的要求已經被他們斷然拒絕，難道征收土地增值稅就能計算清楚其成本？開發(fā)商會不斷提高成本而減少增值的幅度，以此規(guī)避增值稅給他帶來的負面影響，征稅成本也由此加大，導致地方政府左右搖擺。

高房價使消費者更加“受傷”

土地增值稅清算的消息一經，股市房地產板塊應聲下跌。面對股市、輿論與潛在購房者對于開發(fā)商將轉嫁成本的討論，國稅總局在官方網站上明確表示：“通知的出臺在政策上不會額外增加房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔?！?/p>

一種觀點認為，由于土地增值稅的稅率較高，且實行累進稅率，盡管推動房價上漲依然可以獲得超額利潤，但利潤已經開始變得稀薄。由于房地產行業(yè)是高風險行業(yè)，對時間和資金尤其敏感，房價上漲存在拉長銷售周期和造成資金緊張的風險，在推高房價所獲利潤難以對應所導致的高風險情況下，從理性的角度上講，開發(fā)商勢必會重新考慮價格戰(zhàn)略，采取低價行為促進銷售。

果真這樣，自然皆大歡喜?？蓪嶋H上，這只是善良者的一相情愿。政府無論對企業(yè)征收何種稅，企業(yè)都有實現稅負轉嫁的意愿，只不過轉嫁的幅度由商品的需求價格彈性決定，需求價格彈性越小，企業(yè)越有可能把稅負轉嫁給消費者，反之，則由企業(yè)自身所承擔。

因此，土地增值稅清算后，房價上漲是毋庸置疑的，那種認為不會影響房價變化的言論是自欺欺人。關鍵是上漲的幅度，或者說稅負轉嫁程度的多少，這要受到房地產需求的影響。假如說，一旦需求大幅度減少，即使沒有土地增值稅的征收，也會造成房價的下跌。而實際上，住房的需求具有剛性，改善居住條件的需求、新增城市人口的需求、投資與投機的需求將長期存在，尤其是區(qū)域發(fā)展不平衡導致局部地區(qū)的住房需求持續(xù)升溫。

一些人樂觀地認為2008年以后房價要跌，但有研究認為，中國人口年齡結構的變化，將有助于維持房地產市場的旺盛需求。在過去的幾十年中，中國曾經出現了三次人口生育高峰，目前60年代和70年代的第二次生育高峰和80年代末期的第三次生育高峰，都將陸續(xù)進入成年年齡段，其中2006～2010年，受第二次嬰兒潮的影響，35～45歲的群體占人口總數的比重會有所上升，其總量大概在2.6億左右，這就決定了在2010年前，這部分群體住房改善需求將會刺激房地產市場的發(fā)展；而到2010～2020年的時候，受第三次嬰兒潮的影響，25～35歲人口比重會上升，這部分人口總數大概在1.2億左右，這些婚齡人口對住房剛性需求將會進一步增加。

如果這種預測是準確的，那也意味著房地產企業(yè)有條件轉嫁稅負負擔給消費者來承擔――當然，正常情況下，開發(fā)商也會加重一些稅負，使成本加大，利潤降低，但這并不能阻止房價的上漲，讓消費者來買單，單純從房價看，消費者并不是這項政策的受益者。

第2篇：房地產土地增值稅征收政策范文

所謂土地增值稅，是對納稅人轉讓房地產土地取得的凈增值額征收的稅種。土地增值稅是以累進的方式計稅，根據增值幅度不同，房地產土地增值稅的稅率在30―60％之間。早在1993年，國務院已規(guī)定了這一稅種。不過，由于當時房地產市場剛發(fā)展以及實施細則的長期缺失，各個地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產企業(yè)按照預(銷)售商品房收入1―2％的比例進行預征。由于這種預征比例過低，因此，對房地產市場的影響不大。

而這次《通知》對土地增值稅征收做了十分細化的規(guī)定。比如《通知》不僅對在什么情形下的項目要征收增值稅，而且對非直接銷售和自用房地產的收入確定、土地增值稅的扣除項目、土地增值稅清算應報送的資料、土地增值稅清算項目的審核鑒證、土地增值稅的核定征收、清算后再轉讓房地產的處理等問題做出明確規(guī)定。

可以說，《通知》的出臺主要表現為以下幾方面的市場意義。

一是隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當土地的價格快速上漲時，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。在這種情況下，不僅容易出現日本20世紀80年代那種極力推高土地價格的炒作之風，也會由于土地價格推高之后，房地產開發(fā)商借土地價格上漲而進一步推高房價，快速地吹大房地產市場的泡沫，制造房地產市場的潛在風險。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作，降低房地產市場泡沫吹大的風險。

二是土地增值稅的征收，能夠在一定程度上擠壓房地產企業(yè)過高的利潤?？梢哉f，盡管房地產開發(fā)企業(yè)一直在爭辯房地產企業(yè)的利潤不高，但房地產市場的利潤過高早就是不爭之事實。而房地產開發(fā)企業(yè)利潤最大的部分就是土地的增值。土地增值稅征收就是針對房地產開發(fā)企業(yè)的過高利潤。它對土地儲備多、開發(fā)周期長、產品附加值大的房地產開發(fā)商的影響不可低估。原因很簡單，如果土地流轉過多，土地的增值過高，那么其征收的稅收也就越高。因為土地增值稅是條件累進制。即在土地增值低于20％的情況下，就不征收土地增值稅；如果土地增值超過了20％，那么增值稅率就按30―60％征收。這樣，即使一些開發(fā)企業(yè)希望囤積土地來增加利潤，但實際上，通過土地增值稅可能讓其事與愿違。因為土地增值稅是累進制的。這樣，就可能通過土地增值稅來擠出房地產開發(fā)企業(yè)的高利潤。

如果能夠通過土地增值稅的方式來擠壓房地產企業(yè)的暴利，那么不僅能夠擠壓房地產開發(fā)企業(yè)的獲利空間，而且能夠緩解房地產開發(fā)企業(yè)與社會大眾的沖突，緩解社會財富短時期內向房地產開發(fā)聚集。更為重要的是，由于房地產開發(fā)企業(yè)的利潤空間的壓縮，那種千軍萬馬都擠入房地產市場的局面將在一定程度上得到改觀。這就可以分散與降低房地產市場的風險。

三是《通知》具體明確地規(guī)定了土地增值稅清算的時間與空間“底線”。這樣，一方面表明了有利土地增值稅收征收的操作性，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)征稅之義務，更為重要的是在房價上升較快的背景下重新落實這一稅種，實際是宏觀調控的延續(xù)和細化。也就是說，2007年，針對國內房地產市場情況，政府對房地產市場宏觀調控能夠使用的工具與手段仍然游刃有余。關鍵是針對國內房地產的實際，應該在什么時候出臺什么政策，從而讓過高的房價得到調整，讓國內房地產市場能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，由于目前國內房地產市場開發(fā)投資不減、房價過高、房地產市場與絕大多數民眾的利益沖突過大，2007年政府同樣有好的政策工具對房地產市場做一些調整。也就是說，《通知》為什么會在這個時候出臺，其意義何在？它其實就是向房地產市場發(fā)出一個明確的信號，2007年房地產市場仍然是政府宏觀調控密切關注的焦點。

早些時候有人就說，2006年房地產市場的宏觀調整政策過多了，因此，2007年國內的房地產市場宏觀調控政策不會出臺了，2007年只不過是對2006年出臺的政策落實的一年。但就房地產市場增值稅出臺的情況來看，上述的想法只是一廂情愿?？梢灶A測，2007年政府對房地產市場出臺什么政策，并不會在乎誰的想象，最為重要的是國內房地產市場是如何發(fā)展。這種發(fā)展是否能夠保證國內房地產市場持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。特別是當目前的房地產市場逐漸地由一個經濟問題轉化為社會問題時，中央政府更是密切關注這種市場發(fā)展產生的變化、更是有能力出臺相關的政策來對國內房地產市場進行調整。

四是增值稅的征收對房價影響如何。如果房地產市場仍然是一個投資市場，如果房地產市場的價格仍然是上漲預期，那么房地產開發(fā)企業(yè)就可能把這些稅收增加的成本轉移到消費者身上，使得房價進一步上漲。但是因為土地增值稅的征收是采取累進制的方式，是對已經銷售及完成的項目征收，所以房地產開發(fā)商要想把這種稅收轉移給消費者或投資者不是那樣容易。更為重要的是，由于房地產土地增值稅是采取累進制的方式，如果房地產開發(fā)商要把其稅收轉移到消費者身上，他們就面臨著增加征稅比例的風險。在這方面，我想房地產開發(fā)商一定會反復計算而不會貿然行事。

還有，房地產市場的房價已經快速飆升多年，特別是在國內的一些特大城市，如北京、上海、廣州、深圳等，其房價快速飆升早就讓這些城市的房地產市場處于過高的風險之中。在這種情況下，如果房地產開發(fā)商又要把土地增值稅的稅收成本加到房價上，那么，房地產市場的投資者就可能會由于房價快速升高而看到市場的潛在風險加大而逐漸退出房地產市場。對房地產市場的消費者來說，本來過高的房價就已經把絕大多數人趕出房地產市場，因此，房價進一步上升會導致進入房地產市場的消費者越來越少，從而使得國內房地產市場的風險進一步放大。如果國內房地產市場的價格出現根本性逆轉，那么房地產開發(fā)要想把其增值稅增加的成本轉移到投資者或消費者身上就根本不可能了。因為，很簡單，在房價下跌時，本來過高的房價就無法找到下棒的接手，如果還要由于土地增值稅把房價提高，那么其產品銷售更是會面臨著找不到市場的結果。因此，當房地產市場的價格出現逆轉時，房地產開發(fā)企業(yè)想把這種成本轉移到消費者或投資者身上就不可能了。

第3篇：房地產土地增值稅征收政策范文

關鍵詞：土地增值稅 征稅對象 增值收入 納稅籌劃

一、引言

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。征收土地增值稅首先要發(fā)生國有土地使用權的轉讓行為，非國有土地（如集體土地）的轉讓以及國有土地的出讓行為都不征收土地增值稅。增值性收入包括貨幣收入、實物收入以及其他收入，對于不產生增值收入的房地產贈與行為不征收土地增值稅。

二、土地增值稅概述

國家推行土地增值稅的主要目的是抑制房地產投機，限制濫用耕地行為，同時調節(jié)收入分配，縮小貧富差距，保障人民的根本利益。土地增值稅采用超額累進稅率，增值收入多的多繳納，增值收入少的少繳納。超額累進稅率要求：土地及地上附著物增值額小于等于相關扣除項目百分之五十的部分，按照百分之三十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的稅率繳納稅金；增值額大于百分之二百的部分，按照百分之六十的稅率繳納稅金。

另外，國家針對房地產企業(yè)還頒布了一條特別規(guī)定：房地產企業(yè)建造普通標準住宅對外出售，增值額不超過扣除項目金額合計數的百分之二十的部分免征土地增值稅。鑒于此，房地產企業(yè)應當合理控制土地及地上附著物的增值率，詳細計算扣除項目，找出項目增值臨界點，為企業(yè)的合理避稅做出相應籌劃。稅務總局頒布的《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》有效的彌補了過去稅法中對于房地產行業(yè)的稅收漏洞，但也為房地產稅收籌劃提供了新的利用空間。對于土地增值稅，我們認為還有很大的避稅空間可以利用，其經濟效益還是較為可觀的。

三、土地增值稅的核算與納稅籌劃

（一）利用稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃

根據我國《稅法》的相關規(guī)定，作為納稅人的房地產企業(yè)建造普通住宅用于出售時，倘若房屋增值額在扣除項目金額合計數的百分之二十以下，那么無需征收土地增值稅；倘若大于百分之二十，則應就其全部增值額征收土地增值稅。對此，作為納稅人的房地產企業(yè)應充分利用該稅收優(yōu)惠政策，在建造普通標準住宅時，應首先測定盈虧平衡點，以保證預期盈利為前提，以遵循市場規(guī)律為原則，合理設置房產的銷售價格，爭取將房屋增值額控制在扣除項目金額合計數的百分之二十以下，以獲得免征土地增值稅的優(yōu)惠待遇。

（二）采取多元化房產處置方式進行納稅籌劃

此處的“多元化”方式主要是指，對所開發(fā)的房產以出租、銷售、租售并存（先出租后銷售，售后返租）、產權轉讓、投資入股、轉作經營性資產（自用自營）等。

根據我國《稅法》規(guī)定，倘若房地產企業(yè)將所開發(fā)的房產用于出租或自用，只要產權并未發(fā)生轉移，則不予征收土地增值稅。并且所收受的款項和付出的支出在清算時不列入收入和成本。根據此條規(guī)定，房地產企業(yè)所附屬的物業(yè)開發(fā)商無需繳納土地增值稅。對此，房地產企業(yè)可以結合自身實際情況，并在不違背未來發(fā)展戰(zhàn)略的情況下適當選擇自行管理物業(yè)。既可以降低企業(yè)所需承擔的稅務成本，也可延遲土地增值稅的納稅時間。 而延遲土地增值稅的納稅時間需要與所獲得的資金時間價值和資金風險因素等共同考慮，以及兼顧衡量房產隨市場而產生的增值。

由于將開發(fā)產品改為自用自營所有權并不發(fā)生轉移而無需繳納土地增值稅。因此，除物業(yè)之外，房地產企業(yè)可以在房產市場前景較佳時選擇適當留取部分房產自持，不僅可以不繳納土地增值稅，還可以坐享房產升值。而此項選擇的前提，需要首先服從于企業(yè)的實際情況與未來發(fā)展要求；其次，房地產企業(yè)需要對此進行充分調研，研究此項舉措的實際可行性。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

根據我國《稅法》的目的和要求，為了充分調動納稅人的納稅積極性并在一定程度上減輕其納稅成本，允許在房產所有權轉讓時從其收入中扣除部分項目和金額。從征稅對象上可以大致劃分為以下幾類：土地使用權的取得成本；房地產開發(fā)成本；房地產開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務費用）；房產轉讓的相關稅金（房產轉讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等）；舊房轉讓時的評估價格等。對此，作為納稅人的房地產開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負。

首先，房地產企業(yè)可以在房產開發(fā)時適當采取合理方式增加收入中的可扣除項目和金額。比如，在房地產開發(fā)成本中可以適當增設土地征用及拆遷補償費、公共配套費、建筑安裝費、前期工程費、開發(fā)間接費用、基礎設施費等，通過增設扣除項目和相應扣除金額以降低土地增值額，從而減少土地增值稅的納稅成本。

其次，房地產企業(yè)所開發(fā)的房產可能不僅涉及普通住宅，還會有其他類型用房。這種情況下，房地產企業(yè)需要對可扣除成本進行分攤。通常的分攤方法有兩種，即“建筑面積分攤法”或“層高系數建筑面積分攤法”。究竟選擇哪種方式，房地產企業(yè)還需根據自身實際狀況，進行合理選擇。根據調查顯示，目前我國非住宅房屋增值額較大、毛利較高，企業(yè)稅負較重。對此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地產企業(yè)應在分配可扣除項目和成本時，盡量使車庫、店面等非住宅部分（多分攤一些，以減少其增值額，從而降低土地增值稅納稅成本。

（四）利用加計扣除政策進行納稅籌劃

在我國《土地增值稅實施細則》中明確規(guī)定，作為納稅人的房地產企業(yè)，可以在允許扣除土地使用權的取得成本和房產開發(fā)成本的基礎上加計百分之二十予以扣除。對此，作為納稅人的房地產開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負。在房地產開發(fā)成本中，開發(fā)間接費是房地產企業(yè)納稅籌劃的一個重點。該費用主要是指房產開發(fā)項目所發(fā)生的一系列直接費用支出，比如房屋修理費、累計折舊、工資及福利費、水電費、辦公費、勞動保護費等。前文已述，房地產開發(fā)成本是土地增值稅計稅基礎的可扣除項目之一，因此在計算土地增值稅時可以將其扣除。除此之外，根據《土地增值稅實施細則》，該部分費用還能再享受百分之二十的加計扣除。

對這部分房產開發(fā)費用，企業(yè)在賬務處理時很容易將其與管理費用或銷售費用相混淆。而根據《土地增值稅實施細則》，只有當管理費用與銷售費用不超過土地使用權的取得成本與開發(fā)成本合計數的百分之五，方可扣除。倘若房地產企業(yè)在賬務處理時誤將房產開發(fā)間接費用計入了管理費用或銷售費用，一旦超過百分之五的限額規(guī)定，就無法享受全額扣除，需要多交土地增值稅。反之，倘若房產開發(fā)間接費用被正確歸集計入房地產開發(fā)成本，那么不僅能夠獲得全額扣除，還能再行享受百分之二十的加計扣除。因此，作為納稅人的房地產企業(yè)應對此嚴加把握，爭取降低土地增值稅納稅成本。

（五）利用借款利息扣除進行納稅籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產企業(yè)借款利息的扣除可以通過兩種方式來計算：

（1）第一種方式要求納稅人能夠將借款利息支出清晰的分攤到各房產項目中，并且可以提供銀行的貸款證明，那么在計算房地產開發(fā)費用時，可以扣除的費用為：

可扣除部分*=借款利息+（土地使用權購入金額+房地產開發(fā)費用）×5%

（2）第二種方式是納稅人在無法滿足第一種方式所要求的條件時，房地產開發(fā)費用可以扣除的費用為：

可扣除部分**=（土地使用權購入金額+房地產開發(fā)費用）×10%

兩種方式之間的差額=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用權購入金額+房地產開發(fā)費用）×5%-（土地使用權購入金額+房地產開發(fā)費用）×10%=借款利息-（土地使用權購入金額+房地產開發(fā)費用）×5%

所以，當借款利息大于（土地使用權購入金額+房地產開發(fā)費用）×5%時，企業(yè)應該采用第一種方式進行扣除；反之則應該采用第二種方式。

四、結束語

綜上所述，關于土地增值稅，房地產企業(yè)可以采取多種方式進行合理的納稅籌劃。至于究竟選擇哪一種方法，企業(yè)則應當根據自身特點和未來發(fā)展戰(zhàn)略靈活選擇。有效的納稅籌劃并非等價于偷稅漏稅，而是一種在不違背我國稅法要求的基礎上的合理籌措。選擇最合宜的土地增值稅納稅籌劃方式，降低房地產企業(yè)的納稅成本，從而爭取盡可能多的經濟利益，是我們堅持不懈的方向和目標。

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[3]何紅.土地增值稅清算政策及效果的分析[J].黑龍江對外經貿. 2012（10）

[4]王晶杰.淺談土地增值稅對房地產市場的經濟效應[J].中小企業(yè)管理與科技（上半月）. 2008（02）

第4篇：房地產土地增值稅征收政策范文

關鍵詞：土地增值稅；優(yōu)化；問題；建議

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物收入的增值部分征收的一種財產稅。土地增值稅的政策目標主要是為了調節(jié)房地產業(yè)的過度投機行為。它在抑制房地產市場的過度投機行為、保障我國房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展方面起到了重要作用。但現行的土地增值稅在實施過程中也出現了一些問題，較為普遍的觀點是土地增值稅與當前的宏觀經濟走向和房地產市場狀況不相符。因此，優(yōu)化土地增值稅已成為地方稅改革的一個重要議題。

一、我國現行土地增值稅存在的主要問題

1.納稅管理體制存在的缺陷。土地增值稅由稅務部門征收，這會存在地籍、房籍資料不全或不真實，登記制度不健全、交易記錄不及時或不易得到等問題而致使實際課稅非常困難。也有將土地增值稅委托給地政、房政部門代征的。這種委托一關系由于缺乏科學的激勵監(jiān)督機制，已經造成了新的尋租腐敗、導致課稅效果更差。

2.對土地增值額重復征稅導致納稅人消極逃避納稅。一般認為，房地產轉讓中的增值收入主要來自房地產開發(fā)產生的投資增值，物價上漲導致的增值，以及土地市場供求變動、土地市場投機、政府提供的公共設施等導致的自然增值等三個方面。從理論上看，只應該對自然增值部分征收增值稅。我國的土地增值稅制規(guī)定對所有增值不加區(qū)分都要征收土地增值稅，同時還要征收所得稅，導致了重復征稅。出現了高稅負、低財政收入的矛盾現狀。

3.與土地有關的稅種之間協(xié)調能力差。我國專門用來調節(jié)土地占用和收益的稅種主要有三個，即耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，土地增值稅適用稅率是4級超率累進稅率，最低稅率是30％，最高稅率是6％。耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅適用的是定額稅率，最低稅額是每平方米0.2元，最高稅額是每平方米10元。城鎮(zhèn)土地使用稅稅額偏低，大多數由使用者無償取得的土地仍然近似無償地被持有著。與此形成鮮明對比的是，進入市場流通的土地卻要因其流轉和交易而承受過高的稅負。這不僅抑制了土地的正常交易，助長了隱性流動現象的蔓延，還直接阻礙了存量土地進入市場的進程，使得土地作為資產的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費現象日趨嚴重。

二、優(yōu)化我國現行土地增值稅的對策

1.加強各部門對土地增值稅的控管責任，做好部門間的協(xié)作。土地增值稅的征收涉及土地、房屋管理部門及評估機構等房產相關部門，做好土增值稅征收工作，必須做好部門間的協(xié)作，實現共同監(jiān)督與管理。一是加強與完善土地、房產部門的登記制度，可在房產權屬轉讓登記手續(xù)中增加有關完稅的規(guī)定，迫使納稅人按時依法納稅，減少非法交易，二是建立健全源頭控管網絡體系，即利用現代化信息技術，在土地、房管和稅務部門之間聯網，建立房地產轉讓檔案，實現資源共享，使稅務部門及時掌握以房管、土地部門核發(fā)的有效證件和證明為征管依據，三是指定稅務機關對土地增值稅的計稅依據之一是國家認定的估價機構出具的評估價格，因此，需要規(guī)范估價行業(yè)，提高評估水平。最后，政府要做好基準地價和標定地價評估及公布和更新工作，完善交易價格申報制度，為評估機構準確，公正的評估交易價格提供依據。強化各部門的控管責任與部門間的協(xié)作，可從各方面堵住稅款流失的口子，建立健全土地增值稅的征收管理體系。

第5篇：房地產土地增值稅征收政策范文

關鍵詞：土地增值稅；政策；清算；帳務處理

Abstract: the land value added tax is imposed to standardize land market transaction order, curb real estate speculation ticket set a tax, currently a lawyer to question 29 land value-added tax in arrears for at least 64 billion yuan of listed companies lead the market. So the land value-added tax on land value added tax levied by the various regulations and conditions, a method, and the duty of a formula how sure is worth us to study, this paper studied the land value-added tax in our country duty based on file parsing, regulations, methods, accounting, puts forward some Suggestions on how to better handle the tax, land value-added tax payment and liquidation.

Key words: land value-added tax; Policy; Liquidation; Accounting work

中圖分類號：F810.42文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

近年來關于土地增值稅的征收和清算問題引起了人們廣泛的關注，特別是今年北京律師李勁松質疑29家上市公司拖欠土地增值稅640億元引起市場嘩然。土地增值稅總額為何有如此高的欠交數。通過下列分析和探討讓大家來認識一下該稅種。

一、什么是土地增值稅？它的征收范圍如何規(guī)定？

根據國稅函（1995）110號文件，土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。國務院在1993年12月13日了《中華人民共各國土地增值稅暫行條例》財政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國的土地增值稅暫行條例實施細則》。土地增值稅從199年1月1日起在全國開征。

根據《條例》的規(guī)定，凡轉讓國有土地位用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓。如要自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發(fā)生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉讓房地產的，雖然發(fā)生了轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

二、土地增值稅的計算方法

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%，稅率為60%。

計算土地增值稅的公式：應納土地增值稅=增值額*稅率

三、土地增值稅清算時增值額計算的關鍵（以房地產開發(fā)公司新建造房屋為例）

“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

（一）納稅人轉讓房地產所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入。房地產轉讓銷售收入金額的確定，有以下幾點值得特別關注：

納稅人因轉讓房地產收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他經濟利益，應當確訂為收入。因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不作為與轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。

根據國稅發(fā)（2009）31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

關于地下車位或車庫的收入確認原則：各地稅務機關的處理方法有所不同。國家稅務總局答復無產權的車庫，其收入是屬于租賃收入，不交增值稅，同時其成本也不得扣除。江蘇省關于地下車位的規(guī)定分三種：1）是人防工程，是以人防部門規(guī)定標準建造的，不得進行轉讓的，應作為配套設施，扣除發(fā)生的成本費用；2）無產權的地下車位，不確認收入，也不扣除相關成本費用；3）有產權的地下車位，兩證齊全、可有償轉讓的車位，清算時，按已轉讓部分確認收入，并扣除相應的成本、費用。

售后返租確認收入：房地產開發(fā)公司銷售不動產，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產交給開發(fā)公司使用若干年，其實質是優(yōu)先取得了購房者的不動產的使用權，即取得了其它經濟利益。稅務機關可按“一定期限內房地產企業(yè)實際取得的使用收益，如對外轉租取得的租金等來測算或者按照同一區(qū)位相似樓盤的其它房產銷售價格確認銷售價格，如果還不能確定銷售價格應按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行，判斷房地產轉讓價格偏低又無正當理由，應采用評估或其它合理的方法確定轉讓收入。

對于轉讓價格明顯偏低又無正當理由時（根據蘇地稅規(guī)（2012）1號關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告：納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的）稅務機關可按照下列原則處理：

采集同一企業(yè)銷售日當月同類房地產銷售價格，如不存在當月，可采集同一企業(yè)銷售日前后3個月內的同類房地產銷售價格，如不存在前后3個月內的銷售價格的，可采集相同或近似地段其它企業(yè)銷售日當月或前后3個月內的同類房地產銷售價格。

委托有資質的房地產評估機構評定交易價，按房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。

（二）扣除項目金額包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費?？鄢椖拷痤~的的確定需關注以下幾點

公共配套設施成本費用的扣除：房地產開發(fā)建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費用一律不得扣除。

人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業(yè)主，其相關成本、費用不予扣除。根據財稅字（1995）48號《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第六條規(guī)定：市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發(fā)費用扣除的計算基數。

修裝飾費用的扣除：以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。

售樓處的裝修裝飾費分三種情況：第一種情況，售樓處使用的是房開公司自行開發(fā)的產品，則裝修裝飾費可以列入開發(fā)成本；第二種情況是售樓處是臨時建筑，則裝修裝飾費應計入房地產開發(fā)費用，不得計入開發(fā)成本；第三種情況售樓處是租賃房屋，則裝修裝飾費作為營銷設施的裝修費用，應計入房地產開發(fā)費用。

房開企業(yè)未支付的質量保證金扣除：根據國稅函（2010）220號房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

開發(fā)間接費用的扣除：根據國稅發(fā)（2009）91號《土地增值稅清算管理規(guī)程》開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發(fā)間接費用在開發(fā)項目初期開始歸集，以便于后期土地增值稅的清算。

土地使用權所支付費用的扣除：蘇地稅規(guī)（2012）1號規(guī)定：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付的土地出讓金減去因受讓該宗土地，政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。房地產開發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費也不得扣除。

政府性基金和行政事業(yè)性收費的扣除：根據蘇地稅規(guī)（2012）1號規(guī)定企業(yè)建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動相關的原則進行劃分。凡與開發(fā)活動直接相關，且可直接計入或分配計入開發(fā)對象的，允許計入開發(fā)成本；反之，則應計入開發(fā)費用。對企業(yè)非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應計入開發(fā)費用。允許計入開發(fā)成本的費用、基金，如果是在開發(fā)項目竣工驗收之后發(fā)生的，則也應計入開發(fā)費用。

在土地增值稅清算中，所有扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生才能扣除。如預提費用在土地增值稅清算中就不得扣除。

四、土地增值稅帳務處理

根據財會字（1995）15號文件，對于房地產開發(fā)企業(yè)交納土地增值稅有關的會計處理如下：

一）交納土地增值稅的企業(yè)應在“應交稅金”科目下增設“應交土地增值稅”明細科目進行核算。

二）轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計算出應交納的土地增值稅，主營房地產業(yè)務的企業(yè)，應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”（房地產開發(fā)企業(yè)）、“經營稅金”（外商投資房地產企業(yè)）、“營業(yè)稅金及附加”（股份制試點企業(yè)）、“營業(yè)稅金”（對外經濟合作企業(yè)）等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。

三）企業(yè)交納土地增值稅時，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。

四）企業(yè)在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規(guī)定預交的土地增值稅，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產營業(yè)收入實現時，再按本規(guī)定第二條規(guī)定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。補交的土地增值稅作相反的會計分錄。

預交土地增值稅的企業(yè)，“應交稅金——應交土地增值稅”科目的借方余額包括預交的土地增值稅。

五）為了提供土地增值稅的計算依據，企業(yè)應將取得土地使用權時所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本、費用等，在有關會計科目或備查簿中詳細登記。

參考文獻：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 國務院 1993

《中華人民共和國的土地增值稅暫行條例實施細則》財政部 1995

財稅字（1995）61號 財政部 國家稅務總局 國家國有資產管理局《關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知》。

國稅函發(fā)（1995）110號 國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知。

財會字（1995）15號 財政部《關于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》

國稅發(fā)（2006）187號 國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》。

國稅函（2010）220號 國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》

第6篇：房地產土地增值稅征收政策范文

伴隨著國家房地產調控政策的出臺和實施，房地產企業(yè)利潤空間呈現萎縮趨勢，開展納稅籌劃降低稅負意義重大。鑒于土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)經營過程中僅次于開發(fā)成本的第二大資金支付壓力的客觀實際，本文在概要描述土地增值稅重要法規(guī)政策的基礎上，分析了房地產企業(yè)設法增加允許扣除項目金額以降低土地增值率進而降低稅率檔次，最終實現減輕稅負的技術原理，并專門列舉實例分析了該方法實踐應用的具體操作。

關鍵詞：

扣除項目；房地產企業(yè)；土地增值稅

地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，開發(fā)建設項目工期時間長，一次投入資金量巨大，而資金回收時間漫長，資金鏈一旦斷裂會對房地產企業(yè)帶來滅頂之災。稅負對房地產企業(yè)的資金占著很大的比重，每年繳納的稅費可以占到營業(yè)收入的30%—40%。自房地產宏觀調控政策實施以來，房價上漲的空間受到限制，與此同時，房地產企業(yè)還要承受較高的稅負，房地產企業(yè)的利潤空間進一步被壓縮，納稅籌劃迫在眉睫。

一、土地增值稅的計算方法與優(yōu)惠政策

（一）土地增值稅計算方法土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物行為所征收的一種稅。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數土地增值稅采用4級超率累進稅率的方法征收：增值率未超過50%的部分，稅率為30%；增值率50%未超過100%的部分，稅率為40%；增值率100%未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分，稅率為60%。其中，增值額=銷售收入-扣除項目金額。對房地產開發(fā)企業(yè)來說，扣除項目金額包括5大項，分別是：（1）取得土地使用權支付的價款；（2）房地產開發(fā)成本；（3）房地產開發(fā)費用；（4）房地產轉讓過程中的相關稅金；（5）根據（1）（2）合計數的20%加計扣除。

（二）土地增值稅相關優(yōu)惠政策1.不征收土地增值稅的范圍。房地產的繼承；房地產的贈與（限直系親屬及直接贍養(yǎng)人）；房地產的出租；抵押期間內的房地產；房地產的代建行為；房地產的評估增值。2.免征或暫免征收土地增值稅的范圍。個人之間互換自由住房；合作建房中一方出地，一方出資金，建成后按比例分房自用；以房地產進行投資聯營，其中投資方和被投資方均不是房地產企業(yè)；企業(yè)兼并中房地產轉移；國家建設需要被依法征回的房地產；國家需要搬遷，居民個人自行轉讓房地產；普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的房地產；企事業(yè)單位、社會團體和其他組織轉讓舊房或公租房，增值額未超過扣除項目金額20%的房地產。

二、房地產企業(yè)土地增值稅籌劃思路

房地產企業(yè)納稅籌劃的思路很明確，充分利用國家現行的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，并結合土地增值稅的計算方法來進行。

（一）選擇恰當的會計核算方式土地增值稅計算方法來看，房地產企業(yè)進行納稅籌劃可操作的空間比較大，而關鍵是控制決定土地增值稅稅負的增值率。一般來說，房產銷售額相對固定，所以影響增值率的主導因素便是扣除項目。土地增值稅的增值率=（營業(yè)收入-扣除項目金額）÷扣除項目金額×100%實踐中，房地產企業(yè)通常在同一年度內既建造豪華住宅與建筑面積超過140㎡的住宅和別墅，又開發(fā)建設普通標準住宅即建筑面積不超過140㎡的中小戶型住宅。通常情況下，會計對企業(yè)銷售兩類住宅可以合并進行統(tǒng)一核算收入、成本費用和稅金，也可以分別兩類住宅進行單獨核算，從而為開展納稅籌劃提供了空間。例：河北省安居房地產有限公司2014年出售商品房取得銷售收入10000萬元，其中普通標準住宅銷售6000萬元，別墅銷售額為4000萬元。當年發(fā)生總扣除項目金額為6400萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為4400萬元，豪華住宅的扣除項目金額為2000萬元。從會計核算角度開展籌劃步驟如下：1.普通住宅與別墅銷售統(tǒng)一核算納稅：銷售稅金及附加=10000×5%×（1+7%+3%）=550（萬元）全部可扣除項目金額=6400+550=6950（萬元）增值額=10000-6950=3050（萬元）增值率=3050／6950×100%=43.88%，適用稅率30%，則：應繳土地增值稅稅額=3050×30%=915（萬元）2.普通住宅與別墅銷售分開核算納稅。（1）銷售普通住宅：銷售稅金及附加=6000×5%×（1+7%+3%）=330（萬元），全部可扣除項目金額=4400+330=4730（萬元），增值額=6000-4730=1270（萬元），增值率=1270／4730×100%=26.85%，適用稅率30%，則：應繳土地增值稅額=1270×30%=381（萬元）。（2）銷售別墅：銷售稅金及附加=4000×5%×（1+7%+3%）=220（萬元），全部可扣除項目金額=2000+220=2220（萬元），增值額=4000-2220=1780（萬元），增值率=1780／2220×100%=80.18%，適用稅率40%，速算扣除率5%，則：應繳土地增值稅稅額=1780×40%-2220×5%=601（萬元）。（3）兩項銷售共繳土地增值稅額：381+601=982（萬元）。3.兩種納稅方案進行比較。不分開核算需納土地增值稅915萬元，分開核算應繳納982萬元，兩者差額為67萬元。即企業(yè)財務將普通住宅與豪華別墅分開核算比不分開核算多支出67萬元土地增值稅款。因此，從會計核算角度分析，應選擇各種類型住宅統(tǒng)一核算納稅。

（二）適當擴大扣除項目范圍和金額依照土地增值稅法規(guī)定，允許扣除項目金額包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本和費用、與轉讓房地產有關的稅金及財政部規(guī)定按土地價格和房地產開發(fā)成本加計20%扣除金額；開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、配套工程費、建筑安裝工程費和開發(fā)間接費等；開發(fā)費用（管理、銷售和財務等三項費用）允許扣除額為建造成本的10%。加計扣除20%的基數也是建造成本。因此計算公式可表示為：土地增值稅的增值率=[營業(yè)收入-（1.3×建造成本+稅金）］/（1.3×建造成本+稅金）如果企業(yè)加大建造成本，就會拉動整個“扣除項目金額”增大，從而使增值率的變動呈現乘數效應。為此，如何加大扣除項目金額就成為房地產開發(fā)業(yè)財務操作的關鍵點。1.成本擴張法。房地產企業(yè)可以在綜合考慮促銷功能、購買力水平等條件下，適當加大基礎性建設和公共配套設施投入，力圖在美化園區(qū)、凈化環(huán)境等方面下功夫，既能提高小區(qū)檔次，增加房產賣點，樹立品牌競爭優(yōu)勢，又能使成本投入通過社會樂于接受的較高價得到補償，更重要的是使可扣除項目金額增幅達到建造成本增幅的1.3倍，從而又拉動了增值率的降低。2.費用位移法。從制度層面看，房地產企業(yè)發(fā)生的“三項費用”———管理費用、營業(yè)費用和財務費用形同工程建設項目中的“開發(fā)間接費”。而稅法對開發(fā)間接費用的稅前扣除標準籠統(tǒng)規(guī)定為10%，這也為納稅籌劃提供了一定空間。例如，企業(yè)在人力資源安排上可適當向開發(fā)項目傾斜，盡量將能劃歸開發(fā)項目的人員劃入工程建設項目之中，把本應由三項費用開支的費用計入開發(fā)間接費，從而加大建造總成本口出份額，并借此降低土地增值率和稅率檔次。3.利息扣除法。按照規(guī)定，房地產企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，并能出具從金融機構取得證明文件屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入相關成本對象。也就是可以將借款費用直接計入開發(fā)成本。這樣做就以1.3∶1的倍數加大了扣除項目金額，降低了增值額和增值率。而財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除，但最高不能超過同期商業(yè)銀行貸款利息計算的金額；其他房地產開發(fā)費用應按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)成本之和的5%比例計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和10%比例計算扣除。在會計實務中，應計算比較兩種方法計算的利息支出數額，選擇對企業(yè)有利的扣除方法。

第7篇：房地產土地增值稅征收政策范文

    主管稅務機關認為：同一立項中既有普通住房，又有非普通住房，又有非住房，應當分別計算增值額、增值率，并分別計算繳納土地增值稅。其理由是：《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)明確規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。以及《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第十七條還特別提醒，土地增值稅清算時應審查不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。并且《湖北省地方稅務局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知》(鄂地稅發(fā)[2008]211號)明確規(guī)定，房地產開發(fā)項目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時還有商鋪、商網、車庫等其他開發(fā)產品的，該項目應繳納的土地增值稅，按住宅和其他開發(fā)產品兩類分別計算土地增值稅；住宅中的普通住宅和非普通住宅應分別核算增值額，計算繳納土地增值稅；其他開發(fā)產品類中的商網、商鋪、車庫、附助房等，不再按功能分別分類計算土地增值稅；為鼓勵經濟適用房的建設，凡按經濟適用房項目立項的，如開發(fā)產品中有非經濟適用房產品，可將經濟適用房與非經濟適用房產品合并核算增值額，計算繳納土地增值稅。由此，主管稅務機關認為：同一立項在同一時間開發(fā)的，除了經濟適用房可以合并計算增值額外，其余均應當區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他開發(fā)產品三類分別計算增值額、增值率，分別計算繳納土地增值稅，并且對分別核算增值額出現的負增值不得相互抵減。十堰宏城房地產開發(fā)公司“東方明珠”項目按照土地增值稅分別計算的結果，應繳納土地增值稅1200萬元，扣除已預繳的土地增值稅130萬元，應補繳土地增值稅1070萬元。

    十堰宏城房地產開發(fā)公司認為：《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。”“東方明珠”項目屬于在同一時期開發(fā)的項目，所以，土地增值稅清算應當是以“東方明珠”為一個清算單位，而不論該開發(fā)項目中是開發(fā)的普通住房，還是非普通住房，還是非住房，只要是同屬于一個立項，且在同一時間開發(fā)的，就應當以該項目實現的增值部分計算繳納土地增值稅。并且《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)第十三條規(guī)定：“對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。”本公司主動放棄享受普通住房的土地增值稅優(yōu)惠政策，實行合并計算土地增值稅應當合情、合理、合法。與企業(yè)所得稅規(guī)定一樣，既然企業(yè)所得稅是以一個年度實現的應納稅所得額為計稅依據，稅務機關絕不可以因納稅人一個年度中的某一月份實現的所得計算征收企業(yè)所得稅，而對同一年度其他月份的虧損，就不能從同一年度的其他月份中抵減。由此，十堰宏城房地產開發(fā)公司認為，對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應當可以選擇合并計算土地增值稅，即便是分別核算，分別核算后出現的負增值應當允許從正增值中抵減，以抵減后的余額為增值額計算繳納土地增值稅。“東方明珠”項目合并計算的結果應繳納土地增值稅67萬元，扣除已預繳的土地增值稅130萬元，應退土地增值稅63萬元。

    從征納雙方各自對土地增值稅計算來看，同一清算單位，是分別計算還是合并計算土地增值稅，其結果是截然不同：合并計算應當退稅63萬元；分別計算，應當補繳土地增值稅1070萬元。期間產生如此之大差異的主要原因是，該項目的住房基本上是在2009年以前銷售，當時的商品房市場比較低迷，住房銷售價格普遍比較低，而商鋪等非住房的銷售價格遠遠高于住房。按照土地增值稅政策的規(guī)定，住房與非住房的開發(fā)成本的扣除是均衡的，這樣一來，住房與非住房的單位面積扣除成本是一致的。雖然住房銷售價格并未低于開發(fā)成本價，但考慮到房地產企業(yè)還應當征收一道企業(yè)所得稅，所以，土地增值稅政策規(guī)定，從事房地產開發(fā)的企業(yè)不僅可以全額扣除開發(fā)成本，并且還可以按開發(fā)成本加計扣除20%。該項目住房在享受加計扣除之后就出現了負增值；而商鋪等非住房價格高，相應非住房增值額就大，土地增值稅實行的是超率累進稅率，分別核算后，大大提高了非住房的適用稅率，在住房的負增值又不能抵減非住房的正增值的情況下，土地增值稅的計算結果必然走向兩個極端。十堰宏城房地產開發(fā)公司之所以主動放棄普通住房的土地增值稅優(yōu)惠而選擇合并計算，其真正的目的也就在于：將住房的負增值通過合并計算，以抵減非住房的增值部分，從而最終降低土地增值稅的稅負。同一立項中的普通住房、非普通住房、非住房是否必須分別計算土地增值稅？分別核算之后出現的負增值是否可以相互抵減？筆者結合有關土地增值稅政策談談個人的觀點。

    一、土地增值稅的計稅依據

    土地增值稅是以增值額作為計稅依據，而確定土地增值稅清算單位是土地增值稅計稅依據的基礎。在土地增值稅清算單位的確認上，《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算最基本的核算項目或核算對象為單位計算。該規(guī)定在具體實踐中顯然難以操作，因為以納稅人房地產成本核算最基本的核算項目或核算對象為清算單位，完全依賴于納稅人的會計核算，而會計核算并非完全是按照立項來確定成本核算對象，以納稅人確定的會計核算對象，不僅土地增值稅清算單位的口徑難以統(tǒng)一，同時很容易被企業(yè)借此規(guī)避土地增值稅。為了統(tǒng)一土地增值稅政策，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)明確規(guī)定， 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目作為清算單位，但對于同一開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，以分期開發(fā)的項目為清算單位。該清算單位確認的政策一直沿用至今。也就是說，土地增值稅應當是對一個清算單位是否有增值來計算繳納土地增值稅。而并非是就一個清算單位中的某一部分是否有增值來計算繳納土地增值稅。

    二、普通標準住宅與其他房地產分別核算的政策來源及其立法意圖

    《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。而在實踐中，納稅人在一個開發(fā)項目中難免會出現既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的情況。為此，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)第十三條明確規(guī)定，對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。規(guī)定“應分別核算增值額”，并未規(guī)定分別計算土地增值稅。并且財稅[1995]48號文件同時還特別強調，納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。這也是稅收優(yōu)惠政策的一種慣例，比如企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)同時從事適用不同企業(yè)所得稅待遇項目的，其優(yōu)惠項目應當單獨計算所得，并合理分攤企業(yè)的期間費用；沒有單獨計算的，不得享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠。所以，出臺該文件的目的，是為了解決實踐中納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)如何落實普通住房優(yōu)惠政策的問題。而并非是要將普通標準住宅和其他房地產單獨拿出來計算繳納土地增值稅。稅收優(yōu)惠政策是作為納稅人的一個選項，是否選擇享受這一稅收優(yōu)惠是納稅人的一種權利，而并非是稅務機關強制納稅人必須享受這一稅收優(yōu)惠。況且在本案例中，納稅人在分別核算之后，不僅不能達到享受普通住房的稅收優(yōu)惠目的，相反將土地增值稅政策規(guī)定的本來應當允許扣除的項目不能得到充分的扣除。

    就該個案來說，就彰顯出該優(yōu)惠政策并不是一項稅收優(yōu)惠，相反成為對納稅人的一種懲罰，這顯然不是立法的初衷。雖然國稅發(fā)[2009]91號以及國稅發(fā)[2006]187號文件中均規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應當分別計算，但不分別核算或不能準確核算增值額的怎么辦？確沒有了下文。但國稅發(fā)[2009]91號以及國稅發(fā)[2006]187號文件的政策依據應當是來自于同一文件：財稅[1995]48號文。雖然“后法”在表述時省略了“先法”的后半句“不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定”，但并非意味著“后法”將財稅[1995]48號中的后半句的規(guī)定予以否定，并且也無文件明確將財稅[1995]48號予以廢止。既然沒有廢止，就應當合法有效。

    三、同一立項的非住房是否應當單獨計算土地增值稅

    鄂地稅發(fā)([2008]211號)規(guī)定，房地產開發(fā)項目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時還有商鋪、商網、車庫等其他開發(fā)產品的，應按普通住宅、非普通住宅和其他開發(fā)產品三類分別計算增值額，并按分別核算后的增值額與規(guī)定的適用稅率計算繳納土地增值稅。從該規(guī)定來看，由于分別核算在具體的計算方法上，與單獨的土地增值稅清算單位一樣，是按照收入扣除允許扣除項目后的余額計算繳納土地增值稅。所以，按照湖北省的規(guī)定，不論是理論上、形式上、實質上，還是從計算過程來看，不折不扣的將非住房單獨作為一個清算單位對待，完全違背了國稅發(fā)[2006]187號“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”的規(guī)定。一個簡單的數學道理：1-1應當是等于零，而不可能等于1。就開發(fā)的商住一體樓來說，上面的住房部分以收入扣除允許扣除項目后負增值額1000萬，而下面的商鋪等非住房以收入扣除允許扣除項目后正增值額1000萬，難道能說這個項目的房地產開發(fā)商賺了1000萬嗎？顯然不符合情理。土地增值稅是對增值部分征收，沒有增值相應就不應當征收土地增值稅。并且國稅發(fā)[2009]91號以及國稅發(fā)[2006]187號文件以及相關土地增值稅清算表述，也僅是將土地增值lunwenshop.com 北京寫作稅清算區(qū)分“普通標準住宅”與“其他商品房”兩類，而“其他商品房”包含了非普通標準住宅與非住房。其中并沒有要求要將“其他商品房”中的非住房再獨立出來單獨計算土地增值稅，土地增值稅是以立項為清算單位，一個清算單位中的非住房并不是土地增值稅的清算單位。

第8篇：房地產土地增值稅征收政策范文

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；清算

房地產開發(fā)是國內經濟發(fā)展過程中興起的一個重要產業(yè)，其對拉動內需和促進其他企業(yè)發(fā)展均有重要作用。按照相關法律法規(guī)，房地產開發(fā)企業(yè)需要在滿足相關條件后將土地增值稅相關資料和手續(xù)向國家稅務部門上交，并在準確計算需上繳稅額后辦理土地增值稅清稅的相關手續(xù)。隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算也出現了新的局面，財務人員也面臨著一些新問題[1]。

一、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的發(fā)展階段

從上個世紀九十年代開始，我國南方一些城市開始大規(guī)模興起房地產企業(yè)。房地產行業(yè)的持續(xù)迅速發(fā)展狀態(tài)，也出現了各種顯著的問題，其中各種炒買炒賣的問題尤為顯著，使得房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值收益受損，社會的正常經濟發(fā)展受到影響[2]。國家為了改善這樣的情況，制定了相關的政策。我國房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算規(guī)范也隨著房地產行業(yè)的發(fā)展一再調整。早期為初期減免稅政策，該階段國家剛剛開始對房地產行業(yè)進行宏觀調控，征收土地增值稅也處于起步階段，面臨著各種阻力，因此最初未進行清算處理。隨著國家政策的改變，房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，國家的優(yōu)惠政策也在2000年結束。優(yōu)惠政策結束后國內首次進行了土地增值稅的清算。隨著國內經濟政策的不斷調整和完善，經濟水平的發(fā)展，房地產行業(yè)有了較為有利的發(fā)展環(huán)境[3]。房地產企業(yè)在該方面的投資額度增加，為了改善房價的不政策情況，稅務總局出臺了相關的文件，使得清算開始。到第三個時期，則是再次遭遇困難的時期。盡管開展了清算以后，有所改善，但房價依然難以控制到一個合理的水平。政府在土地增值稅清算過程中態(tài)度也缺乏堅決性。上述諸多問題共同導致土地增值稅的清算受到極大阻礙，使得房地產開發(fā)企業(yè)的清算難以有效、順利的實施。

二、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點問題

我國在土地增值稅清算方面的工作已經逐步引起了相關部門的重視，其在促進房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展中的積極作用主要表現為：通過進行稅務清算，有效規(guī)范了房地產市場秩序，對促進房地產企業(yè)的健康成長具有重要意義。土地增值稅的清算，能夠在一定程度上對房價產生影響[4]。短期來看，對于房價，是有一定的抑制作用。從長遠來看，則推動了房價的上漲。具體概況如下。

首先，房地產開發(fā)企業(yè)需要明確土地增值稅的意義，按照相關規(guī)定進行登記。但事實卻是其并未進行項目的區(qū)別和分期備案，而在實際建設過程中，卻進行了分期建設。那么，進行土地的清算該按照哪種情況進行，是整體清算還是分期清算，需要考慮[5]。按照規(guī)定上述自行分期建設行為不被承認，不能夠進行單獨的清算，同一個房地產企業(yè)的不同類別的商品房，也不能夠進行單獨的清算。

其次，土地增值稅的繳納。房地產開發(fā)的尾房，其根據土地增值情況，對相關稅務進行清算后，如果該開發(fā)商的尾房并未銷售完畢，那么久不可以在轉讓過程中實施單獨清算。相關文件已規(guī)定，對于在進行土地增值稅清算的時候，沒有轉讓的房地產，需要繼續(xù)銷售，在銷售當月進行清算。

第三，房地產企業(yè)代收費用是否需要繳納土地增值稅，算不算開發(fā)成本。房地產企業(yè)也會有公維、契稅等費用代收的形式的收費，雖然將該部分費用計入扣除項目并在清算時進行扣除，但其實并未減少計算的基數。相關文件規(guī)定，如果在銷售的時候，上述費用納入房價中后，則將該部分費用作為收入所得而進行進行計稅[6]。

第四，建筑安裝成本的扣除情況。在進行清算的時候，建筑安裝成本要如何處理，質量保證金如何扣除。相關文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)根據自己的建筑安裝發(fā)票開具的項目所在地進行稅費的繳納，只有均保持一致的情況下，才能夠進行稅前扣除。

第五，房屋轉讓部分的土地面積如何清算。如果按照轉讓部分的土地面積進行計算，則往往支付金額偏少。在實際計算中，應該根據房地產企業(yè)實際轉讓的土地面積進行計算。根據相關的文件，按照不同的方式進行計算，

三、房地產開發(fā)企業(yè)對于土地增值稅清算的應對措施

土地增值稅是國家宏觀調控房地產市場的一種工具。作為房地產開發(fā)企業(yè)，要遵守國家政策，遵循相關的法律、法規(guī)[7]。房地產企業(yè)的綜合稅負水平高于土地增值稅預征情況下的稅負水平，項目增值額越大，房地產企業(yè)的綜合稅負水平的差別就越大。企業(yè)自身是追求利益最大化的，要在符合相關法律法規(guī)的情況下，爭取利潤的最大化。因此，為了應對土地增值稅清算對房地產的影響，采取集團內部轉移定價和縮短項目周期的方式，爭取利潤的最大化。

目前，對已經具備施工能力的集團公司，由于工程施工由自身完成，因此建議采取內部轉移定價的方式達到提高該項目施工的定價，以達到降低增值稅的目的，從而少繳納土地增值稅。另外，將項目建設的周期縮短、建設速度加快也是一個有效的辦法。該方法實現了資本的流動，在短期資本快速流動過程中實現增值，且流動速度、周期與增值的幅度呈正比。目前的現狀是，未實施土地增值稅清算前，通過土地與房產的增值房地產企業(yè)獲得資本的增值，因此縮短項目周期并不會產生明顯效果；而實施土地增值稅清算后，土地與房產的增值在很大程度上被國家以稅收的形式收走。為了加快企業(yè)的開發(fā)建設，縮短項目周期的益處就十分明顯了。

房地產開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，根據自身的實際情況，選擇合適的應對措施，爭取獲得最大的利潤，促進房地產開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展。

四、結語

房地產開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，需要弄清楚清算程度，清算單位，清算條件，注意事項等，提供齊全的清算資料，了解清算標準等一系列問題。只有將這些問題均了解清楚，才能夠正確的進行土地增值稅清算。雖然目前土地增值稅的清算形勢不佳，存在一些問題，也有了新的稅務風險和法律風險。但相信隨著文件的不斷健全，房地產開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，將會越來越健全。

參考文獻：

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第9篇：房地產土地增值稅征收政策范文

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發(fā)成本；房地產開發(fā)費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。

房地產開發(fā)費用即期間費用是不以實際發(fā)生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發(fā)的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發(fā)生的這些方面的費用都應列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發(fā)成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發(fā)費用的扣除，而房地產的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

二、分散收入法

在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產的增值額。而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。若能設法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

在房地產行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾時，房地產開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅賦的目的。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)并轉讓精裝修房時，就可采用此方法進行土地增值稅的稅收籌劃。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

根據我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。根據這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產企業(yè)可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。

稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產的代建行為是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定昀終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。