土地征收土地補償法精選(九篇)

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第1篇：土地征收土地補償法范文

西安市國有土地上房屋征收與補償辦法全文第一章　總則

第一條　為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)以及西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安曲江新區(qū)、西安浐灞生態(tài)區(qū)、西安國際港務(wù)區(qū)、西安閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地、西安灃東新城(以下簡稱開發(fā)區(qū))轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地上，為了公共利益的需要，征收單位和個人的房屋，適用本辦法。

第三條　市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收與補償?shù)男姓鞴懿块T(以下簡稱市征收主管部門)，其所屬的市房屋征收管理辦公室具體負(fù)責(zé)本市房屋征收與補償?shù)娜粘１O(jiān)督管理工作。

新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作。區(qū)人民政府確定的房屋征收部門具體組織實施本轄區(qū)內(nèi)的房屋征收與補償工作。

開發(fā)區(qū)管理委員會(以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會)受市人民政府委托具體負(fù)責(zé)組織實施本轄區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作。

市人民政府確定的重大項目的房屋征收與補償工作由市人民政府負(fù)責(zé)。

第四條　發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、國土、棚改、財政、公安、城管執(zhí)法等有關(guān)部門依照本辦法的規(guī)定和職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

第五條　房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

第六條　市房屋征收管理辦公室應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的房屋征收信息平臺，加強房屋征收監(jiān)督管理。區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)按照市房屋征收管理辦公室的要求，將房屋征收與補償信息納入房屋征收信息平臺。

第七條　任何組織和個人對違反本辦法規(guī)定的行為，都有權(quán)向市征收主管部門、區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會舉報。接到舉報的市征收主管部門、區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)及時核實、處理。

第二章　征收決定

第八條　為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、區(qū)人民政府作出房屋征收決定，開發(fā)區(qū)管委會根據(jù)市人民政府的委托作出房屋征收決定:

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

房屋征收決定作出前，區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)向市征收主管部門備案，具體工作由市房屋征收管理辦公室負(fù)責(zé)。

第九條　作出房屋征收決定時，需具備下列條件:

(一)建設(shè)項目立項文件;

(二)規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或確認(rèn)的規(guī)劃設(shè)計條件;

(三)國土資源部門的土地相關(guān)文件;

(四)征收補償方案。

保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當(dāng)納入市、區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

第十條　區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。被征收人對調(diào)查結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查核實。

第十一條　實施房屋征收時，以房屋權(quán)屬證書或土地使用權(quán)證、公有房屋租賃憑證計戶補償。

第十二條　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等增加補償費用的不當(dāng)行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。市房屋征收管理辦公室、區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理下列手續(xù):

(一)暫停辦理房屋新建、擴建、改建和改變房屋用途及分戶手續(xù);

(二)暫停辦理工商營業(yè)執(zhí)照手續(xù)。

書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。

第十三條　區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)根據(jù)前期調(diào)查、征收費用概算等情況，按照本辦法規(guī)定擬定征收補償方案。

市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十四條　市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本辦法規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

第十五條　區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并按照規(guī)定將評估報告報送相關(guān)部門。

區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會用于征收的補償資金應(yīng)當(dāng)足額到位，專款專用;實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)落實產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。

第十六條　房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，由市、區(qū)人民政府常務(wù)會議討論決定。

第十七條　房屋征收決定作出后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

市房屋征收管理辦公室應(yīng)對從事房屋征收與補償工作的人員進行法律、法規(guī)等相關(guān)知識的培訓(xùn)。

市房屋征收管理辦公室、征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>

房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

第十八條　被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第三章　補償

第十九條　房屋征收決定作出前，市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)組織規(guī)劃、國土、建設(shè)等部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定合法的建筑應(yīng)當(dāng)給予補償;對未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)當(dāng)根據(jù)其剩余使用年限給予補償;對違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。

第二十條　被征收房屋的建筑面積、用途，以房屋權(quán)屬證書的記載為準(zhǔn)。被征收房屋權(quán)屬證書未載明建筑面積、用途或者建筑面積、用途有爭議的，市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)組織發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設(shè)等有關(guān)部門依照法律、法規(guī)進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

第二十一條　房屋征收決定作出后，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予下列補償:

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

第二十二條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)依據(jù)本地城市規(guī)劃提供征收范圍內(nèi)或就近的房屋。

第二十三條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定、信用管理、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、估價糾紛等事項按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條　被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按被征收房屋評估價值的20%給予補貼。

第二十五條　被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)由同一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選用同一估價時點，采用相同價值內(nèi)涵及技術(shù)路線進行評估。

市征收主管部門應(yīng)當(dāng)組織成立由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的房地產(chǎn)價格評估專家委員會，申請人對評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，房地產(chǎn)價格評估專家委員會應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進行鑒定。

第二十六條　征收公有房屋的，應(yīng)當(dāng)實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后被征收人應(yīng)當(dāng)與承租人重新簽訂房屋租賃合同。征收前另有約定的，從其約定。

第二十七條　實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。

在征收范圍外產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋區(qū)位，每戶獎勵被征收房屋套內(nèi)建筑面積10%至20%的套內(nèi)建筑面積，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。

被征收房屋套內(nèi)建筑面積與獎勵的套內(nèi)建筑面積之和就近上靠戶型進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換為私產(chǎn)的，被征收房屋套內(nèi)建筑面積部分與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積部分，按評估價值結(jié)算差價。獎勵的套內(nèi)建筑面積不結(jié)算房價款。

公攤面積部分均不結(jié)算房價款。

第二十八條　被征收人符合享受最低生活保障條件的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積與被征收房屋套內(nèi)建筑面積相等部分，除被征收房屋評估價值高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估價值外，不結(jié)算差價;按本辦法第二十七條規(guī)定獎勵的套內(nèi)建筑面積部分，不結(jié)算房價款;未達(dá)到相近戶型套內(nèi)建筑面積部分按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估價值的50%結(jié)算。

第二十九條　被征收人符合住房保障條件的，按照省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十條　征收獨立營業(yè)用房采取大廳式營業(yè)用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積部分按評估價值結(jié)算差價。

公攤面積部分均不結(jié)算房價款。

第三十一條　征收營業(yè)用房和其他非住宅用房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，因城市規(guī)劃等原因，在征收范圍外產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋區(qū)位每戶獎勵被征收房屋套內(nèi)建筑面積10%至30%的套內(nèi)建筑面積，獎勵的套內(nèi)建筑面積部分不予結(jié)算房價款，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。

第三十二條　區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會未向選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人、公有房屋承租人提供周轉(zhuǎn)用房的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，應(yīng)當(dāng)在過渡期內(nèi)按下列規(guī)定向被征收人、公有房屋承租人支付費用:

(一)征收住宅房屋的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費。臨時安置補償費低于500元/月的，按500元/月支付。

(二)征收營業(yè)、生產(chǎn)加工業(yè)房屋的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費;造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，每月支付被征收房屋評估價值0.1%的停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

(三)征收辦公用房的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費。

(四)征收倉儲及其他用房的，每月支付被征收房屋評估價值0.25%的臨時安置補償費。

第三十三條　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為多層房屋(七層以下含七層)的過渡期限一般不超過24個月;小高層、高層房屋的過渡期限一般不超過30個月。過渡期限自被征收人或公有房屋承租人交付房屋之日起計算。

超過補償協(xié)議約定過渡期限的，自逾期之月起，每月按原標(biāo)準(zhǔn)的2倍支付臨時安置補償費和停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

第三十四條　因征收營業(yè)、生產(chǎn)加工業(yè)房屋，被征收人選擇貨幣補償，造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，按被征收房屋評估價值的2%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償費;沒有約定的，由被征收人和生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人協(xié)商分配;協(xié)商不成的，由區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會將停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費辦理提存公證，在當(dāng)事人協(xié)商或訴訟結(jié)果確定后支付。

第三十五條　區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向被征收人、公有房屋承租人支付搬遷補償費:

(一)搬遷補償費20xx元/戶。

(二)涉及固定電話移機、空調(diào)、有線電視、寬帶網(wǎng)遷裝等費用，按征收決定公告之日的收費標(biāo)準(zhǔn)給予補償。

(三)涉及設(shè)備搬遷的，按照國家和省市有關(guān)貨物運輸價格等規(guī)定支付搬遷補償費。

第三十六條　被征收人或公有房屋承租人在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定之日起20日內(nèi)搬遷的，區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)給予每戶1.5萬元獎勵，選擇貨幣補償?shù)模繎粼僭黾?.5萬元獎勵;20日至30日內(nèi)搬遷的，每戶給予1萬元獎勵，選擇貨幣補償?shù)?，每戶再增?萬元獎勵;超過30日搬遷的，不予獎勵。

第三十七條　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的層次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照交房順序號自主選擇，并予以公布。

第三十八條　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:

(一)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn);

(二)產(chǎn)權(quán)清晰;

(三)達(dá)到入住條件。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋最小戶型套內(nèi)建筑面積不得小于40平方米，每種戶型套內(nèi)建筑面積之差不低于8平方米。

第三十九條　區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會與被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第四十條　區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由作出房屋征收決定的人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

作出補償決定前，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將補償決定方案報市房屋征收管理辦公室備案。

被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第四十一條　房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。

對被征收人、公有房屋承租人給予補償后，被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

第四十二條　被征收人、公有房屋承租人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第四十三條　征收補償協(xié)議簽訂后，被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)將土地使用證、房屋所有權(quán)證、租賃憑證等相關(guān)資料一并繳回，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時到國土資源、房屋管理部門辦理注銷手續(xù)。

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議的規(guī)定，給被征收人及時辦理房屋登記手續(xù)。被征收人應(yīng)當(dāng)按照住宅專項維修資金的相關(guān)管理規(guī)定繳存產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的專項維修資金。

第四十四條　監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對參與房屋征收與補償工作的單位及其工作人員的監(jiān)察。

審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。

第四章　法律責(zé)任

第四十五條　在房屋征收與補償工作中，有關(guān)工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由市、區(qū)人民政府責(zé)令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十六條　采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十七條　采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十八條　貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責(zé)任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

第四十九條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五章　附則

第五十條　臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長安區(qū)和市轄縣國有土地上房屋征收與補償工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第五十一條　本辦法自公布之日起施行。20xx年5月10日西安市人民政府令第22號公布的《西安市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》同時廢止。本辦法施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，按照原批準(zhǔn)的實施方案，繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門行政強制拆遷。

西安市國有土地上房屋征收與補償辦法 修改《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》的決定一、將第二條修改為:在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)以及西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安曲江新區(qū)、西安浐灞生態(tài)區(qū)、西安國際港務(wù)區(qū)、西安閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地、西安灃東新城(以下簡稱開發(fā)區(qū))轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地上，為了公共利益的需要，征收單位和個人的房屋，適用本辦法。

二、將第三條修改為:市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收與補償?shù)男姓鞴懿块T(以下簡稱市征收主管部門)，其所屬的市房屋征收管理辦公室具體負(fù)責(zé)本市房屋征收與補償?shù)娜粘１O(jiān)督管理工作。

新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作。區(qū)人民政府確定的房屋征收部門具體組織實施本轄區(qū)內(nèi)的房屋征收與補償工作。

開發(fā)區(qū)管理委員會(以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會)受市人民政府委托具體負(fù)責(zé)組織實施本轄區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作。

市人民政府確定的重大項目的房屋征收與補償工作由市人民政府負(fù)責(zé)。

三、將第四條修改為:發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、國土、棚改、財政、公安、城管執(zhí)法等有關(guān)部門依照本辦法的規(guī)定和職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

四、增加一條作為第六條:市房屋征收管理辦公室應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的房屋征收信息平臺，加強房屋征收監(jiān)督管理。區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)按照市房屋征收管理辦公室的要求，將房屋征收與補償信息納入房屋征收信息平臺。

五、將第六條改為第七條，修改為:任何組織和個人對違反本辦法規(guī)定的行為，都有權(quán)向市征收主管部門、區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會舉報。接到舉報的市征收主管部門、區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)及時核實、處理。

六、將第七條改為第八條，第一款中的由市人民政府作出房屋征收決定修改為由市、區(qū)人民政府作出房屋征收決定，開發(fā)區(qū)管委會根據(jù)市人民政府的委托作出房屋征收決定。

增加一款作為第二款:房屋征收決定作出前，區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)向市征收主管部門備案，具體工作由市房屋征收管理辦公室負(fù)責(zé)。

七、將第九條、第十二條第一款、第三十一條、第三十三條第二款、第三十四條、第三十五條、第三十八條第一款中的征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門修改為區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會。

八、將第十一條改為第十二條，第一款中的市房屋征收管理辦公室修改為市房屋征收管理辦公室、區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會。

九、將第十二條第二款、第十三條第一款、第十九條中的征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門修改為市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會。

十、將第十四條改為第十五條，修改為:區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并按照規(guī)定將評估報告報送相關(guān)部門。

區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會用于征收的補償資金應(yīng)當(dāng)足額到位，?？顚Ｓ?實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)落實產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。

十一、將第十五條改為第十六條，修改為:房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，由市、區(qū)人民政府常務(wù)會議討論決定。

十二、將第十八條改為第十九條，其中的征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門修改為房屋征收決定作出前，市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會。

十三、將第二十一條改為第二十二條，第二款修改為:因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)依據(jù)本地城市規(guī)劃提供征收范圍內(nèi)或就近的房屋。

十四、將第二十四條改為第二十五條，增加一款作為第三款:市征收主管部門應(yīng)當(dāng)組織成立由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的房地產(chǎn)價格評估專家委員會，申請人對評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，房地產(chǎn)價格評估專家委員會應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進行鑒定。

十五、將第三十九條改為第四十條，第一款修改為:區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由作出房屋征收決定的人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

增加一款作為該條第二款:作出補償決定前，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將補償決定方案報市房屋征收管理辦公室備案。

十六、將第四十一條改為第四十二條，修改為:被征收人、公有房屋承租人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第2篇：土地征收土地補償法范文

關(guān)鍵詞：國家征收權(quán) 公共利益 公正補償

土地征收是國家利用公權(quán)力強制性地將土地國有化，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的一種途徑。嚴(yán)格規(guī)范國家公權(quán)力和切實保障公民私權(quán)利，是土地征收制度具備合理性和可行性的重要標(biāo)準(zhǔn)。然而，隨著市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和城市化水平的快速提升，我國現(xiàn)行的土地征收制度越來越不能適應(yīng)社會的發(fā)展，制度弊端日益顯現(xiàn)，由此引發(fā)的官民糾紛頻頻發(fā)生。據(jù)浙江省人民檢察院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2008年至2011年間，浙江省檢察機關(guān)共查辦涉農(nóng)村土地管理領(lǐng)域案件800余件，其中發(fā)生在土地征收開發(fā)環(huán)節(jié)的有316件。就全國范圍而言，涉土地征收的民事案件和刑事案件多是地方政府打著“公共利益”的旗號，通過改變土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田變?yōu)槲蠢玫卦俎D(zhuǎn)為建設(shè)預(yù)留地。土地征收的過程中，地方政府、村集體與失地農(nóng)民之間的利益嚴(yán)重失衡，矛盾不斷激化。從制度層面改進與完善現(xiàn)行土地征收制度是規(guī)范政府公權(quán)力的運用、保障公民私權(quán)利的行使，減少、緩解社會矛盾的重要步驟。

一、國家征收權(quán)的內(nèi)涵

（一）國家征收權(quán)的含義

國家征收權(quán)在兩大權(quán)威法律詞典――《布萊克法律詞典》和《牛津法律大辭典》――中均有界定。其中，《布萊克法律辭典》將國家征收權(quán)定義為：“國家以占有財產(chǎn)或主張權(quán)利的方式，或由于消滅財產(chǎn)或嚴(yán)重?fù)p害財產(chǎn)而實際上取得私人財產(chǎn)；或者在效果上等同于取得私人財產(chǎn)。當(dāng)政府行為直接地影響或?qū)嵸|(zhì)上滋擾財產(chǎn)所有人對財產(chǎn)的利用、占有和收益時便構(gòu)成了征收?！痹凇杜＝蚍纱筠o典》中，國家征收權(quán)是指“為了公共的目的，在必需或至少確實需要的情況下，國家最高政權(quán)擁有以補償方式強制取得公民財產(chǎn)的權(quán)利?！焙喍灾瑖艺魇諜?quán)是國家為了公共目的而占用私人財產(chǎn)的權(quán)力”。

（二）國家征收權(quán)的特征

國家征收權(quán)的特點可以歸納為以下幾個方面：

1.征收權(quán)的權(quán)力來源是國家

“是國家或者共同體所擁有的絕對且永久的權(quán)力?！?是國家的靈魂，是國家的本質(zhì)屬性，具有絕對性、永久性、不可侵犯性等特征。征收權(quán)是國家的具體表現(xiàn)之一，在具備一定條件時，國家可以憑借其對私人所有的財產(chǎn)限制甚至剝奪。

2.征收權(quán)的實施目的是公共利益

征收權(quán)是國家的權(quán)力，只能由國家行使。然而，這一權(quán)力的行使是建立在侵犯公民私人利益的基礎(chǔ)上的，因此，國家行使這一權(quán)力必須要限制在嚴(yán)格的條件范圍之內(nèi)，征收權(quán)的行使必須要有正當(dāng)性。公共利益是征收權(quán)行使的唯一正當(dāng)理由。個人權(quán)利實現(xiàn)的前提是社會公共利益的維護，當(dāng)公共利益與個人利益發(fā)生沖突時，個人利益應(yīng)當(dāng)讓位于社會公共利益。因此，只有基于公共利益的需要，國家才有權(quán)力行使征收權(quán)限制甚至剝奪公民的私人權(quán)利。

3.征收權(quán)的行使前提是公正補償

征收權(quán)行使的后果是限制或剝奪公民的私人權(quán)利，實質(zhì)上是以犧牲公民的個人利益為代價維護社會公共利益。全體社會成員有義務(wù)通過分擔(dān)個別公民的利益犧牲緩解被征收公民的損失，以達(dá)到公共利益與個人利益之間的相對平衡。可以說，補償與征收是唇齒相依的關(guān)系，無補償即無征收。

二、土地征收制度的立法現(xiàn)狀及其存在的問題

（一）土地征收制度的立法現(xiàn)狀

美國、日本、臺灣地區(qū)等土地征收制度較為完善的國家或地區(qū)都是采用集中立法的方式規(guī)范土地征收制度，即制定統(tǒng)一的土地征收法。我國至今還沒有一部統(tǒng)一的土地征收法，土地征收制度散見于《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律及地方法規(guī)等之中。我國《憲法》第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征收并給予補償?！薄锻恋毓芾矸ā返?條第4款規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征收?！薄段餀?quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！?/p>

另外，各省市自治區(qū)在法律規(guī)定的框架內(nèi)，結(jié)合本地區(qū)的實際情況都會制定相關(guān)的土地征收規(guī)范。如浙江省《浙江省土地管理實施辦法》出臺之后，省內(nèi)各市還會制定相關(guān)的土地征收條例等規(guī)范。

（二）現(xiàn)行土地征收制度的立法缺陷

1.基本法對土地征收的規(guī)范缺乏可操作性

公共利益是一個很抽象的概念，解釋不當(dāng)很容易造成國家征收權(quán)行使的異化。在立法技術(shù)上，多數(shù)國家采用明確列舉的方式界定公共利益。如日本的《土地征收法》第三條以列舉的方式列出了三種可以進行征收或者征收的土地房屋的項目，只有符合這三項的事項才被認(rèn)為具有高度公共性的項目，否則無法通過征收取得土地或房屋。在我國，《憲法》、《土地管理法》等對土地征收的規(guī)定只是從基本法的層面肯定了國家享有土地征收權(quán)；雖然提到了“公共利益”，但是并沒有對公共利益進行具體界定。過于原則性的規(guī)定不利于約束行政機關(guān)嚴(yán)格依法實施土地征收，導(dǎo)致大量的超出“公共利益”范疇的侵權(quán)征收出現(xiàn)。

2.立法對地方政府職能定位不當(dāng)導(dǎo)致政府在土地征收中權(quán)力過分?jǐn)U張

我國實行市場經(jīng)濟，土地作為重要的生產(chǎn)要素，應(yīng)當(dāng)靠市場配置。然而，我國土地的供應(yīng)自1998年開始行政手段完全代替了市場配置，土地供應(yīng)行政化產(chǎn)生了政府壟斷土地一級市場的局面。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，在土地征收過程中，被征收土地的農(nóng)民的補償費直接由政府支付，可見，政府此時充當(dāng)交易一方主體的角色?；痉▽ν恋卣魇站唧w事項規(guī)范的過于原則性，使得地方政府承擔(dān)制定本地區(qū)土地征收管理辦法、實施細(xì)則等具體操作規(guī)范的工作，因此，地方政府此時充當(dāng)了立法者的角色。地方政府集立法者、執(zhí)行者、交易者與一身，權(quán)力的異化與過分?jǐn)U張使得土地征收過程成為腐敗的重災(zāi)區(qū)。

3.立法規(guī)定的被征收人權(quán)益補償標(biāo)準(zhǔn)過低補償范圍過窄

《土地管理法》中雖有規(guī)定征收耕地和其他土地的土地補償費、安置補償費以及附著物和青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)，但在實際操作的過程中，上述相關(guān)補償費的具體標(biāo)準(zhǔn)仍要由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。實際上，各地區(qū)規(guī)定的征收補償標(biāo)準(zhǔn)，既未考慮土地使用權(quán)出讓市場價格上漲的因素，又未考慮人民群眾實際生活水平不斷提高的因素，標(biāo)準(zhǔn)過低過于死板，并不能使被征收土地的農(nóng)民保持原有的生活水平。

我國現(xiàn)行法律將土地征收補償?shù)姆秶鷩?yán)格限定在土地補償、安置補償及地上附著物和青苗的補償三個方面。顯然，這種土地征收補償范圍是嚴(yán)格限定在征收產(chǎn)生的直接經(jīng)濟損失范圍內(nèi)，征收所帶來的間接聯(lián)系以及延伸的附帶損失均未列入補償范圍。而日本土地征收法將征收經(jīng)濟損失補償、少數(shù)殘存地補償、離職者補償、事業(yè)損失補償及延伸的附帶損失補償均納入到補償范圍；另外，德國和臺灣地區(qū)也是將直接損失、間接損失及附帶損失都納入到補償范圍之內(nèi)。對比之下，我國的補償范圍明顯過窄，這對失地農(nóng)民的合法權(quán)益的保障極為不利。

三、土地征收的立法完善

一套健全的土地征收制度需要多方面配套制度的協(xié)調(diào)和配合，如土地規(guī)劃制度、土地流轉(zhuǎn)制度、土地交易制度、社會保障制度等等。然而，土地征收自身的立法完善無疑是建立健全我國土地征收制度的最重要的環(huán)節(jié)。

（一）采用列舉的方式明確界定“公共利益”的法律內(nèi)涵

公共利益是政府行使土地征收權(quán)的唯一正當(dāng)理由，也是國家公權(quán)力侵犯公民私人財產(chǎn)權(quán)的正當(dāng)性來源。我國對“公共利益”的現(xiàn)有規(guī)定屬于概括式規(guī)范，較為原則，過于籠統(tǒng)，政府行使征收權(quán)的具體事項基本無法可依，難免導(dǎo)致征收權(quán)行使的異化。事實上，在我國，正是因為“公共利益”的法律界定模糊，不具有操作可行性，地方政府濫用“公共利益”，任意征收土地，肆意侵犯農(nóng)民土地權(quán)益，導(dǎo)致良田變成荒地，農(nóng)民被迫離開家園的現(xiàn)象頻頻發(fā)生。因此，我國立法應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有概括規(guī)定的前提下，具體列舉出屬于“公共利益”的事項，將政府的征收行為嚴(yán)格限制在法定范圍之內(nèi)，從法律層面切斷征收權(quán)力濫用、異化的源頭。

（二）明確土地補償事宜的立法規(guī)定

土地補償是土地征收制度的核心環(huán)節(jié)，合理規(guī)定土地補償?shù)母黜検乱思饶茏畲笙薅鹊陌矒崾У剞r(nóng)民，減少征收的阻力，也能為失地農(nóng)民將來的生活提供保障。對于我國而言，應(yīng)當(dāng)從立法的角度，加大土地補償?shù)牧Χ?。第一，提高土地補償標(biāo)準(zhǔn)，使得農(nóng)民能夠維持原有的生活水平；第二，擴大土地補償?shù)姆秶?，將間接損失和延伸出的附帶損失一并納入到補償范圍之內(nèi)；第三，明確補償?shù)氖找嬷黧w，改變將補償費用發(fā)放給村集體組織，再由村集體組織分配給農(nóng)民的做法，將補償費用的收益主體明確為失地農(nóng)民。減少中間環(huán)節(jié)，更有利于保障農(nóng)民的合法權(quán)益。第四，明確土地征收的司法救濟制度，政府在土地征收過程中處于明顯的強勢地位，農(nóng)民屬于較為弱勢的群體，引入司法救濟制度，能夠有效制約和糾正違法的土地征收行為，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

（三）采用集中立法的模式建立統(tǒng)一的土地征收法

國際上通行的土地征收法的立法模式有兩種：分散式立法與集中式立法。其中，集中式立法更具優(yōu)越性，也更符合我國的基本國情。

第一，集中式立法模式有利于統(tǒng)一和明確立法目的；第二，有利于減少甚至避免不同位階規(guī)范之間的法律沖突和矛盾，維護法律的權(quán)威和嚴(yán)肅性；第三，我國現(xiàn)行的土地所有制是國家所有和集體所有的公有制形式，在集體土地所有權(quán)自身不完善、中央政府與地方政府之間的土地博弈日益激烈的背景下，土地征收呈現(xiàn)出異常的復(fù)雜性，集中式立法更有利于應(yīng)對這種復(fù)雜的局面。

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第3篇：土地征收土地補償法范文

【關(guān)鍵詞】土地征收 補償范圍 間接損失 土地承包權(quán) 社會保障

征收補償?shù)姆秶钦魇昭a償制度的基本構(gòu)成要素之一,也是征收制度中各種補償原則的落實和具體化。征收補償范圍主要解決的是應(yīng)對哪些方面的財產(chǎn)損害進行補償?shù)膯栴}。

一、我國土地征收補償范圍存在的問題分析

根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定,征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費;征收其他土地如林地、草地、水域、建設(shè)用地等,也應(yīng)當(dāng)給予補償。土地補償費。它是因國家征收土地對土地所有者和土地使用者對土地的投入和收益造成損失的補償,補償?shù)膶ο笫羌w組織喪失的土地所有權(quán)。安置補助費是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補助費用。安置補助費主要用于征收土地后農(nóng)業(yè)人口的安置,因此,誰負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)人口的安置,安置補助費就應(yīng)該歸誰。地上附著物的補償費包括地上地下的各種建筑物、構(gòu)筑物如房屋、地土地下管線等設(shè)施的拆遷和恢復(fù)費用,及被征收土地上林木的補償或砍伐費等,其具體標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。地上物的補償費是補償被征收土地上附著物的直接損失。青苗補償費是對被征收土地上處于生長階段的青苗被毀壞后給與未能獲得可預(yù)期收益的補償。這種補償也是農(nóng)民在征地中的直接損失。

根據(jù)上述分析,土地補償費、地上物的補償費和青苗補償費都是對土地征收的直接損失進行補償,安置補償費是對農(nóng)民基于土地所產(chǎn)生的穩(wěn)定的收益之損失補償,體現(xiàn)了對農(nóng)民生存保障的考慮。但是,我國這種補償范圍立法規(guī)定,無論是與外國征收補償立法比較,還是從我國征收補償制度的實踐來看,都是值得仔細(xì)斟酌的。我們認(rèn)為,我國征收補償制度之立法,基于農(nóng)村土地制度的現(xiàn)狀,從不同角度進行分析,存在以下三個方面的問題:

第一、從被征收土地上存在的權(quán)利體系角度考察,可以發(fā)現(xiàn)我國征收補償?shù)臋?quán)利損失僅限于土地所有權(quán),根本就沒有對農(nóng)民享有的土地承包權(quán)等土地他項權(quán)利之損失給予補償。然而,土地承包權(quán)卻是農(nóng)民對土地享有的最主要的權(quán)利,因為集體所有的土地實際上是不可能進行分割的,而在實質(zhì)意義上由農(nóng)民享有和處分所有權(quán),所以,農(nóng)民享有的土地所有權(quán)實際上一個虛有權(quán),只有土地承包權(quán)對于農(nóng)民而言才有實際意義。土地經(jīng)營的目的是取得收益,土地承包經(jīng)營權(quán)的實質(zhì)是農(nóng)民對其承包的土地的收益權(quán)。長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)獲取的應(yīng)是長期穩(wěn)定的經(jīng)濟收益,包括直接耕作的長期收益和土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的收益(轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費)。承包土地的農(nóng)民正是靠對所承包的土地的使用和經(jīng)營取得收益而維系生存的。由此可知,長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)有其長期經(jīng)濟價值,是承包土地農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)。但在目前的現(xiàn)實中,這種權(quán)利遭受征收制度侵犯時,國家卻恰恰忽視對這個在農(nóng)民看來具有實質(zhì)性和決定性意義的權(quán)利給與補償,結(jié)果出現(xiàn)一個奇怪的悖論:在征收中不對土地承包權(quán)進行補償,似乎認(rèn)為土地承包權(quán)是一個無關(guān)緊要的權(quán)利,然而這個土地承包權(quán)卻是農(nóng)民生存的根基之所在,國家也因此一再強調(diào)它的重要作用且不斷強化對他的保護,如以《土地承包法》的出臺來專門保障這種權(quán)利的實現(xiàn)。所以,當(dāng)承包的土地被國家征用后,農(nóng)民失去了對土地的承包經(jīng)營權(quán),失去了經(jīng)營土地的長期的收益來源,國家應(yīng)當(dāng)給予失地農(nóng)民充分合理的補償。如果農(nóng)民得不到合理補償,則極易陷入生活無依靠的困境。

第二、從被征收土地的財產(chǎn)損害角度分析,征收補償范圍基本上只限于被征收人的直接損失,對被征收人的間接損失如殘余土地補償、工事費用補償、移遷費補償?shù)鹊?則根本就沒有考慮,這是我國征收補償制度上一個明顯的立法漏洞。即使是已經(jīng)規(guī)定的關(guān)于直接損失的相關(guān)補償費用,由于補償標(biāo)準(zhǔn)過低,按照土地原用途進行計算而不是采用土地的市場價值進行計算補償費,根本不可能對被征收人的直接損失實現(xiàn)全部補償和全面補償,只能達(dá)到一個部分補償?shù)男Ч?。并?在實際操作中,政府往往還極力地限制征收補償?shù)姆秶?加上補償費的分配過程中的各種問題存在,使得被征收人能夠獲得的征收補償費就更少。

第三、從土地上所承載的功能角度分析,我國農(nóng)村土地上不僅是農(nóng)民的生活來源和收益來源,更是我國農(nóng)民的社會保障基礎(chǔ)。因為我國農(nóng)民在目前沒有被納入國家的社會保障體系,不能像城市人口一樣獲得失業(yè)救濟金、最低生活保障、基本醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障等社會保障制度的救濟,生活在農(nóng)村的農(nóng)民的社會保障基礎(chǔ),全部依靠在其享有權(quán)利的土地之上。現(xiàn)行征收補償范圍中的安置補償費,實際上是按照城市的失業(yè)模式而采取的勞動力貨幣安置方案,但是對于社會保障中的基本醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障卻沒有給與考慮,而這恰恰是農(nóng)民所最關(guān)注的兩個方面的保障問題,農(nóng)民的養(yǎng)老問題和醫(yī)療問題一直是三農(nóng)問題中的焦點和難點所在。可見,在征收補償范圍上,我國立法缺乏從功能角度的考慮,對農(nóng)民土地上的社會保障功能之補償極不全面。因此,從土地承載的功能角度,征地補償需要把農(nóng)民的社會保障利益納入補償范圍。與西方國家征地補償范圍不涉及社保利益補償問題相比較,這是我國征地補償制度中比較特殊的地方。因為西方國家社會保障制度健全,土地不需要承載社保功能,但由于我國農(nóng)村社會保障機制沒有建立起來,因此,農(nóng)村集體土地對于農(nóng)民而言,不僅有收益功能而且還有社保功能。

二、完善我國征收補償范圍的立法對策

我國現(xiàn)行的土地征收制度在市場經(jīng)濟條件下,卻仍然采用計劃經(jīng)濟條件下的低補償標(biāo)準(zhǔn)和很窄的補償范圍,這種征收補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)都已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要,需要按照市場經(jīng)濟的要求進行全面的變革。根據(jù)上文指出的三方面問題,從相應(yīng)角度來完善我國征收補償范圍的立法規(guī)定。

(一)把農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)納入征收補償范圍

土地承包經(jīng)營權(quán)的實質(zhì)是農(nóng)民對其承包的土地的收益權(quán),因為農(nóng)民種植和經(jīng)營土地的目的是取得土地收益。長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)獲取的是長期穩(wěn)定的經(jīng)濟收益,包括直接耕作的長期收益和土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的收益(轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費)。承包土地的農(nóng)民正是靠對所承包的土地的使用和經(jīng)營取得收益而維系生存的。由此可知,長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)有其長期經(jīng)濟價值,是承包土地農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)。因此,從土地上財產(chǎn)權(quán)利體系角度而言,當(dāng)國家征收農(nóng)民承包經(jīng)營的土地時,實際上發(fā)生了既直接征得了發(fā)包方的土地所有權(quán)又直接征得了承包方的土地經(jīng)營權(quán)兩個法律后果。顯然,政府征用農(nóng)民承包的土地,在直接向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付對所有權(quán)的土地補償費的同時,亦應(yīng)直接向農(nóng)民支付對承包經(jīng)營權(quán)的土地補償費。然而,很多地區(qū)的實際情況是,政府僅把土地補償費支付給了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,農(nóng)民承包者并未得到應(yīng)得的土地補償。征收土地承包經(jīng)營權(quán)給予的補償難以落實的理由在于,我國至今延用的只對農(nóng)村土地所有者——農(nóng)村集體經(jīng)濟組織進行土地補償,不對土地承包經(jīng)營者——農(nóng)民進行土地補償?shù)挠媱澖?jīng)濟的征地補償制度。實際上,在實行農(nóng)村土地承包以后,土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利屬性顯現(xiàn),使得被承包的土地出現(xiàn)了作為所有者的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和作為承包經(jīng)營者的農(nóng)民兩個權(quán)利主體;土地承包經(jīng)營權(quán)的價值屬性,使得土地所有權(quán)的價值和土地經(jīng)營權(quán)的價值亦對應(yīng)著作為土地所有者的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和作為承

包經(jīng)營者的農(nóng)民兩個主體。此時,國家征用土地的受償主體已經(jīng)不是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獨家,而是同時包括被征地的農(nóng)民承包者,支付的土地補償費已經(jīng)不單是對集體土地所有者土地所有權(quán)的補償,還應(yīng)包括對土地承包經(jīng)營者的土地承包經(jīng)營權(quán)的補償。

我國關(guān)于征地補償制度的立法規(guī)定與其他現(xiàn)行法律的一些條文規(guī)范是存在矛盾和沖突的?，F(xiàn)行的征地補償法律制度主要體現(xiàn)在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中,這些專門規(guī)定對于農(nóng)民土地被征收時其土地承包經(jīng)營權(quán)如何受到法律保護,如何對農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)直接進行補償并未做出規(guī)定。但《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)業(yè)法》都明確要求對農(nóng)民的承包土地給與補償,如《農(nóng)村土地承包法》第16條規(guī)定了“承包地被依法征用、占用的,有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償”,《農(nóng)業(yè)法》也有相似規(guī)定。但問題是,在《農(nóng)業(yè)法》、《農(nóng)村土地承包法》通過或修改以后,《土地管理法》和《土地管理法實施條例》并未進行同口徑修訂,沒有規(guī)定土地承包權(quán)被一并征收時應(yīng)給與補償和明確相應(yīng)的補償標(biāo)準(zhǔn),由此形成土地承包權(quán)補償方面的法律沖突。這些沖突使已經(jīng)生效的《農(nóng)業(yè)法》、《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于征地補償?shù)囊?guī)定成為一紙具文。

為保護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益,迫切需要改革現(xiàn)行的征地補償制度。第一,要明確土地承包經(jīng)營權(quán)作為農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)在法律上的地位,確立對農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)和農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)同時進行補償?shù)牟⑿醒a償機制。其次,確立被征地農(nóng)民基于土地承包經(jīng)營權(quán)而享有依法取得土地補償費的受償主體地位,由有關(guān)部門直接對被征地農(nóng)民予以征地補償?shù)怯?對農(nóng)民直接支付土地補償費,而不是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)交或在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民之間分配。

2、應(yīng)該把土地上的農(nóng)民社會保障利益納入補償范圍

現(xiàn)階段農(nóng)村居民應(yīng)對生存風(fēng)險的基本方式是家庭成員之間的互助。制度化的社會保障如養(yǎng)老、醫(yī)療保障及社會救助,在農(nóng)村社會保障中只占極小的比重。家庭保障作為一種古老的保障模式,是通過家庭成員及其親屬之間的物質(zhì)互助和情感、精神層面的交流而實現(xiàn)的。傳統(tǒng)上作為家庭保障的物質(zhì)基礎(chǔ)的土地。仍然是現(xiàn)階段農(nóng)村家庭保障的重要的物質(zhì)或資金來源之一。實行以來,農(nóng)村居民以家庭為單位承包一定數(shù)量的土地,由家庭中有勞動能力的成員經(jīng)營,取得的收成或收入成為家庭成員的基本生活來源和應(yīng)對生存風(fēng)險(年邁、疾病、災(zāi)害等)的物質(zhì)來源。在國家征收他們的土地后,他們基本上就喪失了社會保障的基礎(chǔ),因為現(xiàn)在農(nóng)民所獲得的征收補償費,在不斷上漲的社會物價與消費面前,是很難保證他們能夠獲得一個基本穩(wěn)定的生活狀態(tài)的,特別是在子女的教育費用及醫(yī)療費用不端攀升的情況下,靠這些征收補償費來保持目前的生活水平都是問題,何況談失地后的社會保障問題。因此,從這個角度而言,國家在征收土地過程中,有必要解決他們的社會保障問題,以求保證失地農(nóng)民在遇到風(fēng)險時有最基本的繼續(xù)生存條件。這應(yīng)當(dāng)是國家在征收補償中更應(yīng)該考慮的問題。

另外,從社會學(xué)角度而言,在國家實施征收土地行為前,農(nóng)民和農(nóng)村在生活邏輯上,實際上處于一種農(nóng)耕社會的生活模式,但在征地后,農(nóng)民直接面對的高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化的工業(yè)社會,他們將要適應(yīng)的是市場經(jīng)濟體制下的社會運作方式和生活模式,這是一種與其祖祖輩輩所生存的農(nóng)耕社會完全不同的生活模式,他們在這種突如其來的生活模式的巨變中,有一個較長的適應(yīng)過程。當(dāng)農(nóng)民在這個轉(zhuǎn)變過程中不能很好地適應(yīng)社會體制的轉(zhuǎn)換時,他們會懷念或者試圖退回到以前舊體制的生活模式中,但舊體制在征地過程中已經(jīng)被破壞了,被征地的農(nóng)民就會出現(xiàn)在新舊體制中都不能很好適應(yīng)社會的情形,從而形成在“兩個體制”中都不沾邊的邊緣群體。我們認(rèn)為,解決被征地農(nóng)民的社會保障問題,就是解決他們努力去適應(yīng)新的市場經(jīng)濟運行體制的問題,因為社會保障機制為農(nóng)民適應(yīng)市場邏輯過程中提供了堅實的后盾,使他們沒有后顧之憂了,也就是解決了征地農(nóng)民的行動空間與“退路”問題。另外,從社會結(jié)構(gòu)層面來看,把征地農(nóng)民納入社會保障系統(tǒng),是把他們重新組織到社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)當(dāng)中來的重要舉措。征地農(nóng)民在土地被征收后,由于沒有了土地,實際上他們已經(jīng)脫離了原來的農(nóng)業(yè)社會結(jié)構(gòu),但是他們又沒有獲得像城市人口一樣的地位,即沒有社會保障、也沒有最低失業(yè)救濟金。實際上,失地農(nóng)民此時已經(jīng)被強制性的拋在了社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)之外,既不能繼續(xù)保留在傳統(tǒng)的農(nóng)村社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中,也不能被新的市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)所認(rèn)可和容納,處于極端不利的夾縫之中。這正如有的農(nóng)民所說的:“論身份,我們是農(nóng)民但沒有地種;論生活,我們像城里人但沒有社保。”因此,對失地農(nóng)民實行身份轉(zhuǎn)換——“農(nóng)轉(zhuǎn)非”,再把他們納入城市社會保障體系范圍,是對農(nóng)民進行再結(jié)構(gòu)化,使之融入新的社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的做法。同時,也是把他們所處的社會運行邏輯,從前工業(yè)社會邏輯轉(zhuǎn)向工業(yè)社會或后工業(yè)社會運行邏輯的有力措施,使之更好地適應(yīng)新的社會體制、社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的要求,融入新的生活共同體。

因此,根據(jù)勞動體制改革的現(xiàn)狀與經(jīng)驗,取消勞動力安置補助費,而直接設(shè)立農(nóng)民社會統(tǒng)籌保險基金,并在土地補償費中留出一定數(shù)額直接轉(zhuǎn)為被征地農(nóng)民的社會統(tǒng)籌保險的做法,無疑是使失地農(nóng)民生活的更好的一種策略,也是避免他們被淪為在社會轉(zhuǎn)型時期不能被社會體制和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)所接納的弱勢群體。

3、應(yīng)把被征收人的間接損失納入征收補償范圍

間接損失與直接損失的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)有兩種學(xué)說,一種借助因果關(guān)系的觀念區(qū)分二者,認(rèn)為“著眼于損害之引發(fā),謂損害事故直接引發(fā)之損害為直接損害,非直接引發(fā)而系因其他媒介因素之介人所引發(fā)之損害則為間接損害。另一種以行為結(jié)果的時間性關(guān)聯(lián)為判斷標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為“著眼于損害之標(biāo)的,謂損害事故直接所損及之標(biāo)的,其損害即直接損害;其他之損害,則為間接損害。在征收所造成的損害問題上,一般而言是采用的后一種標(biāo)準(zhǔn),即征收行為給被征收人帶來的直接財產(chǎn)損害是直接損失,如土地所有權(quán)或使用權(quán)的喪失以及土地上的附著物損失補償?shù)?而征收給被征收人帶來的間接損失補償包括殘地?fù)p失補償、工事費用補償、移遷費補償、營業(yè)損失與租金損失補償?shù)?。我國目前的征收補償制度范圍僅限于補償直接損失是不妥的,我們認(rèn)為,征收制度的補償范圍,不僅應(yīng)包括直接損失補償,也應(yīng)包括間接損失的補償。

關(guān)于我國征地中形成的間接損失的補償項目之規(guī)定,可以參照日本土地征收法和我國臺灣地區(qū)的相關(guān)規(guī)定。一般而言,以下幾項內(nèi)容是比較重要的間接損失補償項目,殘地?fù)p失補償、工事費用補償、移遷費補償、營業(yè)損失與租金損失補償?shù)?國家應(yīng)當(dāng)考慮給與補償。(1)殘地?fù)p失補償。殘地?fù)p失是指由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的間接損失,是易被忽視的一項重要補償內(nèi)容。土地征收給殘留地造成損害極為常見,如征收導(dǎo)致土地分割,形成不經(jīng)濟的土地規(guī)模,造成土地利用效率的損失;另外,被征收土地的新用途也可能降低殘留土地的生產(chǎn)力,比如噪音污染等都可能降低農(nóng)作物的產(chǎn)量及額外增加農(nóng)地投入成本。(2)工事費用補償。在征收土地后形成殘地狀態(tài)的,國家還應(yīng)該給與工事費用方面的補償,以使被征收人的財產(chǎn)能夠恢復(fù)到基本適用的狀態(tài)。工事費用補償是指因收用屬于同一土地所有人的一整塊土地的一部分致使殘余地須為通路或挖溝渠、修建墻垣等工作物時所需費用的補償。(3)移遷費補償,包括建筑物和動產(chǎn)的遷移費補償?shù)取?4)營業(yè)損失與租金損失補償。(5)對于被征收人的其他間接損失的補償,立法者也應(yīng)考慮給與補償,如暫時居住費用補償與生活再建補償?shù)鹊?。只有國家對被征收人的直接損失與間接損失都給與補償,才能把失地農(nóng)民的損失降到最低,其補償范圍才合情合理。

三、結(jié)語

征收 補償范圍的大小決定著征收補償制度的廣度,也體現(xiàn)著對失地農(nóng)民的損失補償?shù)胶畏N程度。我國現(xiàn)行的征收補償制度,無論是從土地權(quán)利體系,還是從土地的相關(guān)損失及土地的功能角度來分析,都有征收補償范圍的現(xiàn)行立法不能涵蓋并給與補償?shù)牡胤健Ｎ覀儜?yīng)從這三個方面來完善我國土地征收補償范圍方面的立法,以盡可能地彌補失地農(nóng)民在征地過程中的損失。

注釋與參考文獻(xiàn)

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第4篇：土地征收土地補償法范文

關(guān)鍵詞 水庫移民；移民安置區(qū)；土地補償；補償原理

中圖分類號 F061.6

文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1002-2104(2012)02-0027-06

doi:103969/jissn1002-2104201202.005

水庫移民是因興建水庫而產(chǎn)生，其生產(chǎn)安置重點在于解決移民的土地問題，最終要實現(xiàn)移民與安置區(qū)老居民的完全整合。已有的關(guān)于水庫移民土地補償，從研究角度上看，更多的是單純著眼于移民獲得土地得到安置及今后的發(fā)展，內(nèi)容上側(cè)重于移民區(qū)土地補償研究，理論研究主要在移民經(jīng)濟的理論方面。實際上，我國移民土地安置從建國初到現(xiàn)在，主要是通過土地重新劃撥和調(diào)整，但是，隨著農(nóng)村土地制度的變化，土地重新劃撥和調(diào)整的余地愈來愈小，同時受環(huán)境容量的限制，移民安置的難度越來越大，移民、安置區(qū)老居民、安置區(qū)集體之間的利益不均衡也日益顯現(xiàn)。因此，從移民和安置區(qū)老居民的同步發(fā)展的角度，深入分析土地權(quán)利在安置前后的變化以及應(yīng)給予的補償，探討移民安置中土地權(quán)益協(xié)調(diào)問題既是實際中需要迫切解決的問題，也是非自愿性移民土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移過程中土地制度建設(shè)和政府調(diào)控必須面對的問題。

1 安置區(qū)安置土地補償現(xiàn)狀

1.1 安置土地來源與調(diào)整方式

現(xiàn)階段水庫移民安置土地來源，以所有權(quán)性質(zhì)不同來看，一種是用國有土地安置移民，其安置土地所有權(quán)屬于國家所有，通過土地承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)安置移民。另一種則是用集體土地安置移民，可分為三種情形，第一，通過移轉(zhuǎn)集體的機動地，或開發(fā)荒山荒地，或改造中低產(chǎn)田等安置移民；第二，集體利用外遷移民留下的承包地安置后靠移民；第三，移民的土地全部被淹沒，需要外遷安置移民的，政府通過調(diào)出安置區(qū)集體已發(fā)包給居民的土地安置移民。

安置方式按照移民遷移的距離遠(yuǎn)近可分為：就近后靠、近遷（縣內(nèi)）和遠(yuǎn)遷（出縣）等情形安置。從安置區(qū)土地調(diào)整變化來看，依據(jù)筆者的調(diào)查，土地調(diào)整的方式可歸納為：“村組土地局部調(diào)整流轉(zhuǎn)”、“土地全組調(diào)整流轉(zhuǎn)”以及“房地一起調(diào)整流轉(zhuǎn)”等3種模式。村組土地局部調(diào)整流轉(zhuǎn)的，則移民是分散安置。首先，在安置區(qū)選擇用于調(diào)整的承包地位置（移民自主選擇，或安置區(qū)集體為移民劃出承包地）；其次，結(jié)合安置區(qū)環(huán)境容量，確定移民安置方案，明確安置區(qū)土地調(diào)整的范圍；第三，移民部門實施移民安置方案，政府撥付補償款到安置區(qū)村集體后，部分安置區(qū)居民為移民調(diào)出承包地并獲得補償；最后，移民與安置區(qū)村組簽訂土地承包合同并獲得承包地。而土地全組調(diào)整流轉(zhuǎn)的，與上述土地局部調(diào)整不同的是安置區(qū)集體為移民調(diào)整承包地后，將安置區(qū)集體剩余的承包地按照安置區(qū)居民總數(shù)進行平均分配，移民安置涉及到全部的原集體成員。至于房地一起調(diào)整流轉(zhuǎn)的，安置區(qū)居民在土地流轉(zhuǎn)調(diào)整過程中需要將土地和房屋一同作價“出售”給移民，同前述一樣，在確定調(diào)出承包地的位置，移民安置方案，移民安置補償款撥付到位后，安置區(qū)村集體則依據(jù)移民的購買意向?qū)⒎课莸馁徺I款撥付給出售房屋的安置區(qū)居民，而后安置區(qū)居民將房屋及家庭承包地一并交付移民使用[1]。

1.2 安置土地補償方式和標(biāo)準(zhǔn)

課題小組通過長江水利委員會、西北勘測規(guī)劃設(shè)計院、中南勘測設(shè)計研究院、漢江集團等單位收集到的紫坪鋪水利樞紐工程、龍灘水電站、瀑布溝水電站、南水北調(diào)中線一期工程丹江口水庫等12個水利水電工程的移民安置規(guī)劃報告，以及部分水庫的實地調(diào)查來看，現(xiàn)階段安置區(qū)安置土地補償主要有三種方式：第一，利用征地補償款在安置區(qū)開墾荒地和改造中低產(chǎn)田，新增耕地在移民和安置區(qū)居民間按比例分成，安置區(qū)居民通過分成彌補調(diào)整流轉(zhuǎn)土地?fù)p失。第二，通過計算出人均移民安置經(jīng)費，安置區(qū)則按照接納的移民人數(shù)獲得補償。第三，參照庫區(qū)淹沒（占）土地的征地補償標(biāo)準(zhǔn)補償安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)的損失。具體還分為兩種類型：一是安置區(qū)土地補償標(biāo)準(zhǔn)與庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)完全相同；二是安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)和庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)分別采用年產(chǎn)值倍數(shù)法測算（詳見表1）。

2 存在問題

2.1 安置區(qū)土地補償缺乏具體法律依據(jù)

從我國現(xiàn)行的土地法來看，關(guān)于水庫用地的土地補償法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定對安置區(qū)集體和居民補償?shù)臈l款，僅在國務(wù)院471號令第二十九條、第三十條中，按不同的移民安置方式明確四種補償情形：①當(dāng)農(nóng)村移民在原集體經(jīng)濟組織內(nèi)通過新開發(fā)土地或者調(diào)劑土地集中安置的，將土地補償費、安置區(qū)補助費和集體財產(chǎn)補償費直接全額兌付給原移民集體經(jīng)濟組織；②當(dāng)農(nóng)村移民分散安置到本縣內(nèi)其他村集體經(jīng)濟組織和村民委員會的，由地方政府將相應(yīng)的征地補償款交給安置區(qū)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會；③當(dāng)農(nóng)村移民在本省內(nèi)其他縣安置的，項目法人將相應(yīng)的征地補償款和移民安置資金交給安置區(qū)縣級人民政府；④當(dāng)農(nóng)村移民跨省安置的，項目法人應(yīng)將相應(yīng)的征地補償款和移民安置資金交給安置區(qū)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級人民政府?？梢?，有關(guān)行政法規(guī)將安置區(qū)土地補償與淹沒區(qū)征地補償緊密聯(lián)系在一起，體現(xiàn)以“以土地?fù)Q土地”原則，忽視了征收土地、安置土地價值差異。

2.2 補償多少并非依據(jù)安置區(qū)土地實際狀況

從表1的補償情況來看，安置區(qū)土地補償都是在淹沒區(qū)征地補償?shù)幕A(chǔ)上，采用不同方式進行補償，并非體現(xiàn)安置區(qū)土地本身價值。

第一種方式，將新增耕地在移民和安置區(qū)居民間分成，由于各庫區(qū)依情況而定標(biāo)準(zhǔn)，使得各庫區(qū)之間差別懸殊。如：三峽水庫移民與安置區(qū)居民的分成比例主要遵照《三峽庫區(qū)農(nóng)村移民安置區(qū)處理新老居民關(guān)系的經(jīng)濟措施》的規(guī)定進行，即利用移民投資開墾的荒地新老居民按7∶3分成，進行土地改造后的耕地新老居民按5∶5分成；隔河巖水庫和江口水電站土地改造后的耕園地則按新老居民4∶6分成，顯然后者的分成比例更有利于安置區(qū)居民。這種分成比例的確定與實施是在既定的生產(chǎn)安置標(biāo)準(zhǔn)下，與安置多少移民的生產(chǎn)安置緊密相關(guān)，而與安置區(qū)土地狀況、土地開墾改造需要的資金關(guān)系不緊密，其比例的確定缺乏科學(xué)性。此外，由于農(nóng)地具有保值增值的功能，許多安置區(qū)居民不愿意把他們的土地拿出來進行改造后重新分配，因為他們擔(dān)心耕地面積減少所帶來的損失會超過土地改造所創(chuàng)造的效益[3]。而且，近年來我國為緩解建設(shè)發(fā)展占用耕地的矛盾，實行耕地占補平衡制度。政府通過撥專項資金用于土地開發(fā)整理，以其改善農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施，增加耕地。這樣安置區(qū)集體和居民會更愿意將荒地和中低產(chǎn)田進行土地開發(fā)整理，以期獲得更多的利益，而非與移民分成。同時，用于安置區(qū)土地開發(fā)改造的投資受移民補償資金總量的限制，其新增耕地質(zhì)量也難以保證。如，在長江三峽工程庫區(qū)重慶萬州區(qū)天城農(nóng)村移民安置過程中，八年試點（從1985年起到1992年止）土地開墾面積有170.00 hm2，主要集中在海拔600 m，坡度25°以上，土地脊而薄，水利配套困難，經(jīng)調(diào)查評價，難以利用。

第二種方式，按安置區(qū)接納移民的人數(shù)補償，雖然人均標(biāo)準(zhǔn)可統(tǒng)一，如：紫坪鋪水庫、瀑布溝水電站和皂市水利樞紐工程分別為1.2萬元/人、1.5萬元/人和0.9萬元/人，但由于移民安置規(guī)劃確定的補償標(biāo)準(zhǔn)是參照征地補償標(biāo)準(zhǔn)確定的，在保障移民生活水平不降低的前提下，用于補償安置區(qū)土地的補償就受到影響，安置區(qū)土地的補償標(biāo)準(zhǔn)難以體現(xiàn)安置區(qū)土地狀況，轉(zhuǎn)出土地的

集體、農(nóng)民其土地權(quán)益難以獲得補償。第三種補償方式，參照庫區(qū)淹沒（占）土地的征地補償標(biāo)準(zhǔn)補償安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)的損失，則是以甲地補償標(biāo)準(zhǔn)替代乙地補償標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以體現(xiàn)兩者之間的差異。

2.3 安置區(qū)土地補償未體現(xiàn)其土地權(quán)利變化及權(quán)益保護

水庫移民安置過程中，包括兩個重要階段，第一，土地征收階段。國家對于水利水電工程壩區(qū)、淹沒區(qū)及專項設(shè)施遷（復(fù)）建用地實行征收，并根據(jù)相關(guān)法律給予補償

長江三峽工程庫區(qū)秭歸縣淹沒處理及移民安置規(guī)劃報告

耕地補償倍數(shù)7.77倍,灌溉水田113 934元/hm2，望天田90 198 元/hm2

計列了縣外土地補償費和安置補助費投資10 276.10萬元

長江水利委員會

1996

隔河巖庫區(qū)移民安置規(guī)劃實施執(zhí)行情況及修編概算報告

按1994年價，水田79 500元/hm2，旱地73 320元/hm2，補償倍數(shù)7倍

劣改優(yōu)耕地面積261.68hm2，新老居民4∶6分成，老居民得158.21hm2；計列了遷外縣征地費

長江水利委員會

2000

重慶市芙蓉江江口水電站可行性研究階段（等同初步設(shè)計）水庫淹沒處理及移民安置規(guī)劃報告

耕地補償倍數(shù)7倍，按淹沒區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)年產(chǎn)值分別計算補償，其中草山補償倍數(shù)按5倍計，13 500元/hm2

改造現(xiàn)有耕園地新老居民4∶6分成；安置區(qū)荒地轉(zhuǎn)讓補償費13 500.00元/hm2

長江水利委員會

2000

紅水河龍灘水電站圍堰區(qū)天峨縣農(nóng)村移民安置實施規(guī)劃設(shè)計專題報告

庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)為水田126 090元/hm2，旱地71 340元/hm2，果園116 430元/hm2，荒山草地6 645元/hm2

天峨縣出鄉(xiāng)安置移民的土地來源通過土地轉(zhuǎn)讓獲得，土地轉(zhuǎn)讓費標(biāo)準(zhǔn)與征地補償標(biāo)準(zhǔn)相同

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

2001

長江三峽工程庫區(qū)重慶萬州區(qū)天城農(nóng)村移民安置實施計劃報告

沒有計算淹沒區(qū)土地的補償投資，按照安置單個移民5 839元計算生產(chǎn)安置補償投資

開墾出來的土地新老居民7∶3分成；改造出來的土地5∶5分成

長江水利委員會

2002

紫坪鋪水利樞紐工程庫區(qū)外遷農(nóng)村移民安置實施規(guī)劃報告

――

安置區(qū)轉(zhuǎn)出耕地的補償費用為185 280.00元/hm2，補償倍數(shù)8倍；實際執(zhí)行按照安置區(qū)接納的移民人數(shù)獲得補償，每個移民12 000.00元

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

2005

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實施規(guī)劃報告（龍泉驛區(qū)送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費用，水田278 100.00元/hm2；旱地177 150.00元/hm2；實際執(zhí)行時按安置區(qū)接納移民的人數(shù)補償，每個移民15 000.00元

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實施規(guī)劃報告（郫縣送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費用，補償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補償521 745.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實施規(guī)劃報告（成都雙流送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費用，補償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補償521 745.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實施規(guī)劃報告（大邑縣送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費用，補償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補償376 650.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

2008

南水北調(diào)中線一期工程丹江口水庫試點移民安置規(guī)劃

庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)均采取年產(chǎn)值倍數(shù)法計算，倍數(shù)為16倍。其中，湖北淹沒區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)為：水田402 960元/hm2，青苗12 600元/hm2；旱地269 520元/hm2，青苗8 430元/hm2

水庫移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)均采用年產(chǎn)值倍數(shù)法計算，倍數(shù)為16倍。其中湖北省安置區(qū)補償標(biāo)準(zhǔn)為：水田376 800.00元/hm2，青苗11 775.00元/hm2；旱地281 280.00元/hm2，青苗8 790.00元/hm2

漢江集團

2008

黃河積石峽水電站工程移民安置規(guī)劃報告（審定本）

庫區(qū)水澆地補償倍數(shù)20倍，補償標(biāo)準(zhǔn)312 000元/hm2；旱地補償倍數(shù)20倍，補償標(biāo)準(zhǔn)204 000元/hm2，其他地類都有詳細(xì)的補償標(biāo)準(zhǔn)

安置區(qū)土地補償標(biāo)準(zhǔn)參照庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其中，河北灘安置區(qū)水澆地補償標(biāo)準(zhǔn)312 000.00元/hm2；在本村內(nèi)部流轉(zhuǎn)土地安置的，利用淹沒補償投資進行安置；異村流轉(zhuǎn)的土地的，參照征地補償標(biāo)準(zhǔn)支付

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

2008

湖南渫水皂市水利樞紐工程建設(shè)征地移民安置實施規(guī)劃報告（修訂本）

庫區(qū)耕地補償倍數(shù)16倍，水田補償單價

247 920元/hm2，旱地補償單價為167 040元/hm2

按照安置區(qū)接納的移民人數(shù)補償，每個移民9 000.00元

長江水利委員會

2008

潘口水電站建設(shè)征地和移民安置規(guī)劃設(shè)計專題報告

庫區(qū)耕地補償倍數(shù)16倍，水田補償單價300 480元/hm2，旱地210 000元/hm2

完全按照庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，水田補償單價300 480.00元/hm2，旱地210 000.00元/hm2

中南勘測設(shè)計研究院

2009

金沙江魯?shù)乩娬竟こ探ㄔO(shè)征地移民安置規(guī)劃報告（審定本）

庫區(qū)耕地補償倍數(shù)16倍，水田補償單價553 200元/hm2，旱地補償單價為311 040元/hm2

經(jīng)計算，為移民配置土地的補償標(biāo)準(zhǔn)為311 040.00元/hm2，與魯?shù)乩娬竞档卣魇諛?biāo)準(zhǔn)完全一致

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

二，安置區(qū)土地調(diào)整階段。為保證移民有一份土地作為基

本生活來源，移民需要在政府劃定或自主選擇的安置區(qū)內(nèi)

獲得部分土地。兩階段緊密聯(lián)系、不可分割。

農(nóng)村土地制度的變化，安置區(qū)土地補償問題對于協(xié)調(diào)水庫移民安置中各相關(guān)主體之間的利益平衡具有重要的意義。本文基于實地調(diào)查，首先分析了水庫移民安置區(qū)土地補償?shù)默F(xiàn)狀和存在的問題；其次，運用土地產(chǎn)權(quán)理論和福利經(jīng)濟理論，從安置區(qū)土地補償?shù)脑?、范圍和補償原則等方面闡明了安置區(qū)土地補償?shù)幕驹?；最后，在此基礎(chǔ)上提出了完善相關(guān)法律法規(guī)、協(xié)調(diào)水利水電工程建設(shè)中利益相關(guān)者的關(guān)系和利益平衡、體現(xiàn)農(nóng)地價值等政策建議。結(jié)果表明：其一，安置區(qū)的土地補償，無論從現(xiàn)行法律、還是從實際獲得的補償來看，均未體現(xiàn)對安置區(qū)土地權(quán)益的保護；其二，安置區(qū)集體和居民理應(yīng)獲得相應(yīng)的權(quán)益補償，其補償范圍既包括轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)的補償，也包括對共同擁有土地所有權(quán)帶來的權(quán)益分配變化的補償；其三，土地制度的建設(shè)和改進上，應(yīng)依據(jù)安置區(qū)土地資源狀況和調(diào)出土地的狀況確定補償標(biāo)準(zhǔn)，淹沒區(qū)集體、移民和安置區(qū)集體、居民應(yīng)獲得同等補償，并力求體現(xiàn)農(nóng)地價值。

關(guān)鍵詞 水庫移民；移民安置區(qū)；土地補償；補償原理

中圖分類號 F061.6

文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A

文章編號 1002-2104(2012)02-0027-06

doi:103969/jissn1002-2104201202.005

水庫移民是因興建水庫而產(chǎn)生，其生產(chǎn)安置重點在于解決移民的土地問題，最終要實現(xiàn)移民與安置區(qū)老居民的完全整合。已有的關(guān)于水庫移民土地補償，從研究角度上看，更多的是單純著眼于移民獲得土地得到安置及今后的發(fā)展，內(nèi)容上側(cè)重于移民區(qū)土地補償研究，理論研究主要在移民經(jīng)濟的理論方面。實際上，我國移民土地安置從建國初到現(xiàn)在，主要是通過土地重新劃撥和調(diào)整，但是，隨著農(nóng)村土地制度的變化，土地重新劃撥和調(diào)整的余地愈來愈小，同時受環(huán)境容量的限制，移民安置的難度越來越大，移民、安置區(qū)老居民、安置區(qū)集體之間的利益不均衡也日益顯現(xiàn)。因此，從移民和安置區(qū)老居民的同步發(fā)展的角度，深入分析土地權(quán)利在安置前后的變化以及應(yīng)給予的補償，探討移民安置中土地權(quán)益協(xié)調(diào)問題既是實際中需要迫切解決的問題，也是非自愿性移民土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移過程中土地制度建設(shè)和政府調(diào)控必須面對的問題。

1 安置區(qū)安置土地補償現(xiàn)狀

1.1 安置土地來源與調(diào)整方式

現(xiàn)階段水庫移民安置土地來源，以所有權(quán)性質(zhì)不同來看，一種是用國有土地安置移民，其安置土地所有權(quán)屬于國家所有，通過土地承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)安置移民。另一種則是用集體土地安置移民，可分為三種情形，第一，通過移轉(zhuǎn)集體的機動地，或開發(fā)荒山荒地，或改造中低產(chǎn)田等安置移民；第二，集體利用外遷移民留下的承包地安置后靠移民；第三，移民的土地全部被淹沒，需要外遷安置移民的，政府通過調(diào)出安置區(qū)集體已發(fā)包給居民的土地安置移民。

安置方式按照移民遷移的距離遠(yuǎn)近可分為：就近后靠、近遷（縣內(nèi)）和遠(yuǎn)遷（出縣）等情形安置。從安置區(qū)土地調(diào)整變化來看，依據(jù)筆者的調(diào)查，土地調(diào)整的方式可歸納為：“村組土地局部調(diào)整流轉(zhuǎn)”、“土地全組調(diào)整流轉(zhuǎn)”以及“房地一起調(diào)整流轉(zhuǎn)”等3種模式。村組土地局部調(diào)整流轉(zhuǎn)的，則移民是分散安置。首先，在安置區(qū)選擇用于調(diào)整的承包地位置（移民自主選擇，或安置區(qū)集體為移民劃出承包地）；其次，結(jié)合安置區(qū)環(huán)境容量，確定移民安置方案，明確安置區(qū)土地調(diào)整的范圍；第三，移民部門實施移民安置方案，政府撥付補償款到安置區(qū)村集體后，部分安置區(qū)居民為移民調(diào)出承包地并獲得補償；最后，移民與安置區(qū)村組簽訂土地承包合同并獲得承包地。而土地全組調(diào)整流轉(zhuǎn)的，與上述土地局部調(diào)整不同的是安置區(qū)集體為移民調(diào)整承包地后，將安置區(qū)集體剩余的承包地按照安置區(qū)居民總數(shù)進行平均分配，移民安置涉及到全部的原集體成員。至于房地一起調(diào)整流轉(zhuǎn)的，安置區(qū)居民在土地流轉(zhuǎn)調(diào)整過程中需要將土地和房屋一同作價“出售”給移民，同前述一樣，在確定調(diào)出承包地的位置，移民安置方案，移民安置補償款撥付到位后，安置區(qū)村集體則依據(jù)移民的購買意向?qū)⒎课莸馁徺I款撥付給出售房屋的安置區(qū)居民，而后安置區(qū)居民將房屋及家庭承包地一并交付移民使用[1]。

陳銀蓉等：水庫移民安置區(qū)土地補償現(xiàn)狀與補償原理

中國人口?資源與環(huán)境 2012年 第2期

1.2 安置土地補償方式和標(biāo)準(zhǔn)

課題小組通過長江水利委員會、西北勘測規(guī)劃設(shè)計院、中南勘測設(shè)計研究院、漢江集團等單位收集到的紫坪鋪水利樞紐工程、龍灘水電站、瀑布溝水電站、南水北調(diào)中線一期工程丹江口水庫等12個水利水電工程的移民安置規(guī)劃報告，以及部分水庫的實地調(diào)查來看，現(xiàn)階段安置區(qū)安置土地補償主要有三種方式：第一，利用征地補償款在安置區(qū)開墾荒地和改造中低產(chǎn)田，新增耕地在移民和安置區(qū)居民間按比例分成，安置區(qū)居民通過分成彌補調(diào)整流轉(zhuǎn)土地?fù)p失。第二，通過計算出人均移民安置經(jīng)費，安置區(qū)則按照接納的移民人數(shù)獲得補償。第三，參照庫區(qū)淹沒（占）土地的征地補償標(biāo)準(zhǔn)補償安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)的損失。具體還分為兩種類型：一是安置區(qū)土地補償標(biāo)準(zhǔn)與庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)完全相同；二是安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)和庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)分別采用年產(chǎn)值倍數(shù)法測算（詳見表1）。

2 存在問題

2.1 安置區(qū)土地補償缺乏具體法律依據(jù)

從我國現(xiàn)行的土地法來看，關(guān)于水庫用地的土地補償法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定對安置區(qū)集體和居民補償?shù)臈l款，僅在國務(wù)院471號令第二十九條、第三十條中，按不同的移民安置方式明確四種補償情形：①當(dāng)農(nóng)村移民在原集體經(jīng)濟組織內(nèi)通過新開發(fā)土地或者調(diào)劑土地集中安置的，將土地補償費、安置區(qū)補助費和集體財產(chǎn)補償費直接全額兌付給原移民集體經(jīng)濟組織；②當(dāng)農(nóng)村移民分散安置到本縣內(nèi)其他村集體經(jīng)濟組織和村民委員會的，由地方政府將相應(yīng)的征地補償款交給安置區(qū)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會；③當(dāng)農(nóng)村移民在本省內(nèi)其他縣安置的，項目法人將相應(yīng)的征地補償款和移民安置資金交給安置區(qū)縣級人民政府；④當(dāng)農(nóng)村移民跨省安置的，項目法人應(yīng)將相應(yīng)的征地補償款和移民安置資金交給安置區(qū)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級人民政府。可見，有關(guān)行政法規(guī)將安置區(qū)土地補償與淹沒區(qū)征地補償緊密聯(lián)系在一起，體現(xiàn)以“以土地?fù)Q土地”原則，忽視了征收土地、安置土地價值差異。

2.2 補償多少并非依據(jù)安置區(qū)土地實際狀況

從表1的補償情況來看，安置區(qū)土地補償都是在淹沒區(qū)征地補償?shù)幕A(chǔ)上，采用不同方式進行補償，并非體現(xiàn)安置區(qū)土地本身價值。

第一種方式，將新增耕地在移民和安置區(qū)居民間分成，由于各庫區(qū)依情況而定標(biāo)準(zhǔn)，使得各庫區(qū)之間差別懸殊。如：三峽水庫移民與安置區(qū)居民的分成比例主要遵照《三峽庫區(qū)農(nóng)村移民安置區(qū)處理新老居民關(guān)系的經(jīng)濟措施》的規(guī)定進行，即利用移民投資開墾的荒地新老居民按7∶3分成，進行土地改造后的耕地新老居民按5∶5分成；隔河巖水庫和江口水電站土地改造后的耕園地則按新老居民4∶6分成，顯然后者的分成比例更有利于安置區(qū)居民。這種分成比例的確定與實施是在既定的生產(chǎn)安置標(biāo)準(zhǔn)下，與安置多少移民的生產(chǎn)安置緊密相關(guān)，而與安置區(qū)土地狀況、土地開墾改造需要的資金關(guān)系不緊密，其比例的確定缺乏科學(xué)性。此外，由于農(nóng)地具有保值增值的功能，許多安置區(qū)居民不愿意把他們的土地拿出來進行改造后重新分配，因為他們擔(dān)心耕地面積減少所帶來的損失會超過土地改造所創(chuàng)造的效益[3]。而且，近年來我國為緩解建設(shè)發(fā)展占用耕地的矛盾，實行耕地占補平衡制度。政府通過撥專項資金用于土地開發(fā)整理，以其改善農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施，增加耕地。這樣安置區(qū)集體和居民會更愿意將荒地和中低產(chǎn)田進行土地開發(fā)整理，以期獲得更多的利益，而非與移民分成。同時，用于安置區(qū)土地開發(fā)改造的投資受移民補償資金總量的限制，其新增耕地質(zhì)量也難以保證。如，在長江三峽工程庫區(qū)重慶萬州區(qū)天城農(nóng)村移民安置過程中，八年試點（從1985年起到1992年止）土地開墾面積有170.00 hm2，主要集中在海拔600 m，坡度25°以上，土地脊而薄，水利配套困難，經(jīng)調(diào)查評價，難以利用。

第二種方式，按安置區(qū)接納移民的人數(shù)補償，雖然人均標(biāo)準(zhǔn)可統(tǒng)一，如：紫坪鋪水庫、瀑布溝水電站和皂市水利樞紐工程分別為1.2萬元/人、1.5萬元/人和0.9萬元/人，但由于移民安置規(guī)劃確定的補償標(biāo)準(zhǔn)是參照征地補償標(biāo)準(zhǔn)確定的，在保障移民生活水平不降低的前提下，用于補償安置區(qū)土地的補償就受到影響，安置區(qū)土地的補償標(biāo)準(zhǔn)難以體現(xiàn)安置區(qū)土地狀況，轉(zhuǎn)出土地的

集體、農(nóng)民其土地權(quán)益難以獲得補償。第三種補償方式，參照庫區(qū)淹沒（占）土地的征地補償標(biāo)準(zhǔn)補償安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)的損失，則是以甲地補償標(biāo)準(zhǔn)替代乙地補償標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以體現(xiàn)兩者之間的差異。

2.3 安置區(qū)土地補償未體現(xiàn)其土地權(quán)利變化及權(quán)益保護

水庫移民安置過程中，包括兩個重要階段，第一，土地征收階段。國家對于水利水電工程壩區(qū)、淹沒區(qū)及專項設(shè)施遷（復(fù)）建用地實行征收，并根據(jù)相關(guān)法律給予補償；第

表1 水庫淹沒區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)與安置區(qū)土地補償標(biāo)準(zhǔn)對照表[2]

Tab.1 Comparison Table between Requisition Standard in Inundation Area and

Compensation Standard in Resettlement Area

報告年份

Reports year

報告名稱

Reports name

淹沒區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)

Requisition standard

in inundation area

安置區(qū)土地補償標(biāo)準(zhǔn)

Compensation standard

in resettlement area

報告提供單位

Reports provides unit

1994

長江三峽工程庫區(qū)秭歸縣淹沒處理及移民安置規(guī)劃報告

耕地補償倍數(shù)7.77倍,灌溉水田113 934元/hm2，望天田90 198 元/hm2

計列了縣外土地補償費和安置補助費投資10 276.10萬元

長江水利委員會

1996

隔河巖庫區(qū)移民安置規(guī)劃實施執(zhí)行情況及修編概算報告

按1994年價，水田79 500元/hm2，旱地73 320元/hm2，補償倍數(shù)7倍

劣改優(yōu)耕地面積261.68hm2，新老居民4∶6分成，老居民得158.21hm2；計列了遷外縣征地費

長江水利委員會

2000

重慶市芙蓉江江口水電站可行性研究階段（等同初步設(shè)計）水庫淹沒處理及移民安置規(guī)劃報告

耕地補償倍數(shù)7倍，按淹沒區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)年產(chǎn)值分別計算補償，其中草山補償倍數(shù)按5倍計，13 500元/hm2

改造現(xiàn)有耕園地新老居民4∶6分成；安置區(qū)荒地轉(zhuǎn)讓補償費13 500.00元/hm2

長江水利委員會

2000

紅水河龍灘水電站圍堰區(qū)天峨縣農(nóng)村移民安置實施規(guī)劃設(shè)計專題報告

庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)為水田126 090元/hm2，旱地71 340元/hm2，果園116 430元/hm2，荒山草地6 645元/hm2

天峨縣出鄉(xiāng)安置移民的土地來源通過土地轉(zhuǎn)讓獲得，土地轉(zhuǎn)讓費標(biāo)準(zhǔn)與征地補償標(biāo)準(zhǔn)相同

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

2001

長江三峽工程庫區(qū)重慶萬州區(qū)天城農(nóng)村移民安置實施計劃報告

沒有計算淹沒區(qū)土地的補償投資，按照安置單個移民5 839元計算生產(chǎn)安置補償投資

開墾出來的土地新老居民7∶3分成；改造出來的土地5∶5分成

長江水利委員會

2002

紫坪鋪水利樞紐工程庫區(qū)外遷農(nóng)村移民安置實施規(guī)劃報告

――

安置區(qū)轉(zhuǎn)出耕地的補償費用為185 280.00元/hm2，補償倍數(shù)8倍；實際執(zhí)行按照安置區(qū)接納的移民人數(shù)獲得補償，每個移民12 000.00元

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

2005

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實施規(guī)劃報告（龍泉驛區(qū)送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費用，水田278 100.00元/hm2；旱地177 150.00元/hm2；實際執(zhí)行時按安置區(qū)接納移民的人數(shù)補償，每個移民15 000.00元

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實施規(guī)劃報告（郫縣送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費用，補償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補償521 745.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實施規(guī)劃報告（成都雙流送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費用，補償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補償521 745.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實施規(guī)劃報告（大邑縣送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費用，補償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補償376 650.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

2008

南水北調(diào)中線一期工程丹江口水庫試點移民安置規(guī)劃

庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)均采取年產(chǎn)值倍數(shù)法計算，倍數(shù)為16倍。其中，湖北淹沒區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)為：水田402 960元/hm2，青苗12 600元/hm2；旱地269 520元/hm2，青苗8 430元/hm2

水庫移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)均采用年產(chǎn)值倍數(shù)法計算，倍數(shù)為16倍。其中湖北省安置區(qū)補償標(biāo)準(zhǔn)為：水田376 800.00元/hm2，青苗11 775.00元/hm2；旱地281 280.00元/hm2，青苗8 790.00元/hm2

漢江集團

2008

黃河積石峽水電站工程移民安置規(guī)劃報告（審定本）

庫區(qū)水澆地補償倍數(shù)20倍，補償標(biāo)準(zhǔn)312 000元/hm2；旱地補償倍數(shù)20倍，補償標(biāo)準(zhǔn)204 000元/hm2，其他地類都有詳細(xì)的補償標(biāo)準(zhǔn)

安置區(qū)土地補償標(biāo)準(zhǔn)參照庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其中，河北灘安置區(qū)水澆地補償標(biāo)準(zhǔn)312 000.00元/hm2；在本村內(nèi)部流轉(zhuǎn)土地安置的，利用淹沒補償投資進行安置；異村流轉(zhuǎn)的土地的，參照征地補償標(biāo)準(zhǔn)支付

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

2008

湖南渫水皂市水利樞紐工程建設(shè)征地移民安置實施規(guī)劃報告（修訂本）

庫區(qū)耕地補償倍數(shù)16倍，水田補償單價

247 920元/hm2，旱地補償單價為167 040元/hm2

按照安置區(qū)接納的移民人數(shù)補償，每個移民9 000.00元

長江水利委員會

2008

潘口水電站建設(shè)征地和移民安置規(guī)劃設(shè)計專題報告

庫區(qū)耕地補償倍數(shù)16倍，水田補償單價300 480元/hm2，旱地210 000元/hm2

完全按照庫區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，水田補償單價300 480.00元/hm2，旱地210 000.00元/hm2

中南勘測設(shè)計研究院

2009

金沙江魯?shù)乩娬竟こ探ㄔO(shè)征地移民安置規(guī)劃報告（審定本）

庫區(qū)耕地補償倍數(shù)16倍，水田補償單價553 200元/hm2，旱地補償單價為311 040元/hm2

經(jīng)計算，為移民配置土地的補償標(biāo)準(zhǔn)為311 040.00元/hm2，與魯?shù)乩娬竞档卣魇諛?biāo)準(zhǔn)完全一致

西北勘測規(guī)劃設(shè)計院

二，安置區(qū)土地調(diào)整階段。為保證移民有一份土地作為基

本生活來源，移民需要在政府劃定或自主選擇的安置區(qū)內(nèi)

獲得部分土地。兩階段緊密聯(lián)系、不可分割。

圖1 水庫移民安置土地補償支付與土地權(quán)益變化示意圖

Fig.1 Diagram of the land compensation payment in reservoir

resettlement

areas and land rights and interests changes

從安置前后土地權(quán)益的變化來看，對于遷出原集體經(jīng)濟組織的移民，原來共同擁有的集體土地所有權(quán)、獨自享有的使用權(quán)消失，在安置區(qū)移民重新獲得承包土地，與安置區(qū)原居民共同享有集體土地所有權(quán)，對于整體搬遷的集體則獲得相應(yīng)的土地權(quán)利補償；而安置區(qū)集體土地所有權(quán)雖然仍然存在，但隨著集體成員發(fā)生變化，安置區(qū)集體土地所有權(quán)份額發(fā)生變化，原居民的土地使用權(quán)或土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)。這樣，移民通過“以土地?fù)Q土地”的安置模式，其土地權(quán)益獲得了保障。同時依據(jù)國務(wù)院471號令，國家實行開發(fā)性移民方針，采取前期補償、補助與后期扶持相結(jié)合的辦法，使移民生活達(dá)到或者超過原有水平。而安置區(qū)為移民異地重建家園提供了生產(chǎn)和生活用地及必要的其他各項資源，其重建成本從淹沒區(qū)征地補償中列支，安置區(qū)集體或居民由此獲得相應(yīng)的補償，但安置區(qū)居民在集體土地所有權(quán)中，份額減少，能夠獲得的承包土地減少。同時，如上所述，由于采用的補償方式未與安置區(qū)土地的狀況、流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量質(zhì)量結(jié)合，安置區(qū)土地難以獲得對等補償，土地權(quán)益受損，其未來發(fā)展也缺乏相應(yīng)法律政策予以支持。

綜上所述，目前我國水庫移民土地補償機理是以淹沒區(qū)土地的征收為基礎(chǔ)，以落實移民安置區(qū)域和獲得安置土地為目標(biāo)。對于安置區(qū)土地的補償目前缺乏明確的法律支撐，從實行的補償情況來看（按新增耕地分成，或按接納移民的人數(shù)補償，或按庫區(qū)土地征收標(biāo)準(zhǔn)），安置區(qū)土地補償什么？補償誰？補償標(biāo)準(zhǔn)是什么？并不是從安置區(qū)土地權(quán)利變化，利益受損的角度出發(fā)，其土地補償大小受限于淹沒區(qū)土地補償?shù)亩嗌?，并因不同時期、不同庫區(qū)而制定不同的補償辦法，安置區(qū)與淹沒區(qū)并非同等對待。

3 安置區(qū)土地補償原理

3.1 獲得補償?shù)脑?/p>

在水利水電工程建設(shè)中，移民被迫讓出被淹沒（占）的土地，依法應(yīng)予以補償，并保證其安置。而安置區(qū)集體、居民同樣轉(zhuǎn)出自己一部分土地供移民使用，其土地權(quán)益也應(yīng)獲得補償。在這過程中，一方面，征收的移民土地需要得到足額賠償，并保證移民生活生產(chǎn)得到長久安置，另一方面由于移民到來，安置區(qū)土地權(quán)益發(fā)生移轉(zhuǎn)的同時增加了安置區(qū)資源環(huán)境壓力，會對安置區(qū)原居民的生產(chǎn)生活以及未來發(fā)展產(chǎn)生影響，不僅安置區(qū)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)予以足額的補償，其安置區(qū)資源環(huán)境的補償也應(yīng)予以考慮。根據(jù)卡爾多-?？怂股鐣＠倪M標(biāo)準(zhǔn)，需要對受影響的權(quán)利主體進行相應(yīng)的補償，才能達(dá)到社會福利的改進。因此，在政府安置規(guī)劃確定或者移民自愿選擇的安置區(qū)，根據(jù)政府制定的生產(chǎn)生活用地安置標(biāo)準(zhǔn)，伴隨著安置區(qū)集體或者居民轉(zhuǎn)出相應(yīng)區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量和質(zhì)量的土地給移民使用，安置區(qū)集體和居民理應(yīng)獲得相應(yīng)的權(quán)益補償。

3.2 補償范圍

依據(jù)我國憲法和土地法的有關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法可由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等經(jīng)營、管理，集體經(jīng)濟組織依法對其所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。由于這種集體土地所有權(quán)是其土地歸一定范圍內(nèi)的成員集體所有，成員因其身份對集體所有的土地享有使用、收益的權(quán)利[4]，因此農(nóng)民集體組織成員共同享有了土地所有權(quán)，集體與農(nóng)戶之間的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系具有共有關(guān)系的特點，只是究竟是共同共有還是按份共有難說清楚，與現(xiàn)行一般法律意義上的共有關(guān)系有所不同。因為，集體土地不因其成員不存在或退出集體組織可按份額分割出份額，同時農(nóng)戶也不能就其份額設(shè)定相應(yīng)的他項權(quán)利；而在土地承包時，農(nóng)戶按農(nóng)業(yè)人口平均分配土地且各戶享有具有排他性的土地承包經(jīng)營權(quán)，且在生產(chǎn)過程中，以獨立的經(jīng)濟主體存在，享有其權(quán)益。這樣，農(nóng)戶在土地權(quán)利享有上不能按份享有，在義務(wù)承擔(dān)上也并非共同承擔(dān)，其土地所有權(quán)是一種特殊的共有關(guān)系。

在移民安置中，通過對安置區(qū)土地的重新調(diào)配，移民獲得可以利用的土地和集體成員身份，實際上安置區(qū)原居民和移民一同重新?lián)碛辛税仓脜^(qū)集體的土地所有權(quán)。雖然安置區(qū)土地未發(fā)生變化，但已是一個由新成員加入的新集體共同擁有的集體土地所有權(quán)，土地承包關(guān)系相應(yīng)發(fā)生了變化，移民也由此獲得了在集體土地中的各項權(quán)利。因此，安置區(qū)土地的補償范圍既包括對剩余承包期或者長期土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)出方的補償，也應(yīng)包括對共同擁有土地所有權(quán)帶來的權(quán)益分配變化的補償。否則，安置前后，安置區(qū)原居民在集體土地所有權(quán)和使用權(quán)權(quán)益中享有的權(quán)益是隨著移民的到來而受到了損害。

3.3 補償原則

3.3.1 淹沒區(qū)移民和安置區(qū)集體、移民、居民獲得同等福利補償

根據(jù)帕累托狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，如果對既定資源配置的狀態(tài)予以改變，而這種改變使得至少有一個人的境況變好，而其他人境況至少不因此而變壞，則這種變化就增加了社會福利，或稱為帕累托意義下的福利增進。美國經(jīng)濟學(xué)家卡多爾、?？怂瓜群笾匦聦Ω＠麡?biāo)準(zhǔn)進行考察，在帕累托標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，提出了補償原理。如果受到損失的人可以被完全補償，而其他人的福利仍然比原來有所提高，那這樣整個社會福利是增加的，這種變革就是可行的[5]，即在一部分人受益而另一部分人受損的情況下，如果受益群體在完全補償受損群體后仍有剩余，那么，這種變化也是一種潛在的社會福利改進。

興建大型水利水電工程，移民在安置區(qū)獲得土地使用權(quán)，在安置區(qū)資源稟賦一定的條件下，移民的遷入，使單位居民的資源擁有量減少，移民的遷入對安置區(qū)有形的資源（土地、水資源等）消耗的同時，也對安置區(qū)的生態(tài)環(huán)境等帶來了壓力，這都造成了原來安置區(qū)內(nèi)的居民福利條件的降低，因此移民在安置區(qū)內(nèi)獲得土地資源，要達(dá)到帕累托最優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)要求，就要對安置區(qū)內(nèi)的居民進行貨幣補償，并且使這部分貨幣補償給安置區(qū)居民帶來的效用等于因為移民的遷入而承受的損失，這樣才能使移民的遷入，在不影響安置區(qū)內(nèi)居民福利的情況下，自身的福利條件得到改善。同樣，由于大型水利水電工程的建設(shè)，移民失去了原有的農(nóng)地、房屋等財產(chǎn)，福利受損，政府通過土地征收、安置等補償其損失。而水利水電工程建設(shè)的所在地，以及受益區(qū)則因為工程的建設(shè)，獲得電力、旅游、企業(yè)增收、城鎮(zhèn)發(fā)展等利好，福利條件得到改善。按照社會福利改進標(biāo)準(zhǔn)，則受益群體的福利增加應(yīng)彌補利益受損方的損失。顯然，無論是淹沒區(qū)集體、移民還是安置區(qū)的集體、居民權(quán)益均有獲得補償?shù)臋?quán)利；從社會福利改進要求來看，補償以彌補受損人福利損失獲得完全補償為原則的。

3.3.2 依安置區(qū)土地資源和調(diào)出土地狀況確定補償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)地是農(nóng)民生存發(fā)展的保障，每一塊農(nóng)地的價值的高低與所處的位置和區(qū)域密切相關(guān)。由于各安置區(qū)的土地資源稟賦條件、人地關(guān)系、生產(chǎn)條件、經(jīng)濟發(fā)展水平存在差異，移民的到來對各安置區(qū)產(chǎn)生不同影響，同時調(diào)配出來用于安置移民的農(nóng)地也存在差異，因此各安置區(qū)安置土地補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以安置土地的狀況而定，存在差異是必然的。

如前文分析，隨著移民在安置區(qū)獲得土地，安置區(qū)土地補償應(yīng)獲得來自于集體土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)益損失的補償，類似于安置區(qū)原集體土地權(quán)益一并轉(zhuǎn)移至新的集體組織，土地補償?shù)馁Y金則來源于淹沒區(qū)土地征收款，因此，在目前情況下，可參照安置區(qū)土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)和辦法補償安置區(qū)集體和居民，以保證“兩區(qū)”（安置區(qū)、淹沒區(qū)）土地權(quán)益移轉(zhuǎn)采取統(tǒng)一的補償原則。為體現(xiàn)公平，以及未來共同發(fā)展，將移民享受的電價、低息貸款等優(yōu)惠，后期扶持政策等與安置區(qū)原居民，特別是土地調(diào)出戶同享，以使“兩區(qū)”的福利損失補償獲得同等的待遇。

當(dāng)然，從農(nóng)地價格的計算方法來看，現(xiàn)行農(nóng)地價格有農(nóng)地基準(zhǔn)地價、征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和征地區(qū)片地價、農(nóng)地標(biāo)定地價等。在實際的農(nóng)地交易中，往往可根據(jù)上述方法參考安置區(qū)市場成熟程度、社會經(jīng)濟發(fā)展水平、區(qū)域位置、交易的個別因素等情況確定。

4 政策建議

4.1 完善相關(guān)法律，明確安置區(qū)土地在安置中的權(quán)利

我國現(xiàn)行的有關(guān)法律明確了淹沒（占）區(qū)土地權(quán)益，移民以土地安置應(yīng)擁有與安置區(qū)居民基本相當(dāng)?shù)耐恋氐绒r(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，但是安置移民的土地來源仍沿用土地調(diào)整或調(diào)劑（有償）等方式解決，安置區(qū)土地補償?shù)男再|(zhì)、原則、補償范圍等缺乏法律規(guī)定，使得安置區(qū)集體土地所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)難以獲得合法保護。理應(yīng)進一步區(qū)分集體土地所有權(quán)性質(zhì)，明確集體、農(nóng)戶在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)中的權(quán)益。明確安置區(qū)土地補償標(biāo)準(zhǔn)，使安置區(qū)居民因移民遷入而造成土地權(quán)益損失獲得的補償具有法律依據(jù)。

4.2 理清各利益相關(guān)者的關(guān)系，明確補償對象和原則

在水利水電工程建設(shè)中，下游地區(qū)是受益區(qū)，而淹沒區(qū)和安置區(qū)則由于工程建設(shè)其利益受損。隨著市場經(jīng)濟體制的建設(shè)，水利水電開發(fā)已由政府主導(dǎo)型向業(yè)主企業(yè)負(fù)責(zé)型轉(zhuǎn)變，興建水庫雖是國家或區(qū)域性的重大戰(zhàn)略，但業(yè)主則通過水資源的開發(fā)獲得了豐厚的利潤。工程業(yè)主作為投資主體，除負(fù)責(zé)解決工程成本投資外，追逐并獲得了超額的經(jīng)濟回報，而淹沒區(qū)、安置區(qū)犧牲了土地等資源。根據(jù)公平理論和福利經(jīng)濟理論，淹沒區(qū)、安置區(qū)的土地資源價值理應(yīng)得到體現(xiàn)，其福利損失應(yīng)獲得補償。因此水利水電開發(fā)的增值收益應(yīng)該在業(yè)主、淹沒區(qū)和安置區(qū)居民之間分享，應(yīng)制定有關(guān)政策和法律區(qū)分獲益主體與受損主體，平衡受益區(qū)和受損區(qū)的利益。

4.3 改進土地征收補償原則，真實體現(xiàn)安置區(qū)農(nóng)地價值

依據(jù)現(xiàn)行法律和政策，水庫移民安置中征地補償費用是按征地補償標(biāo)準(zhǔn)的倍數(shù)計算的，采用的是不完全補償原則，而安置區(qū)土地補償也是以淹沒區(qū)土地征收補償款為基礎(chǔ)。因此，目前通過市場機制，調(diào)配土地安置移民缺乏法律和經(jīng)濟基礎(chǔ)。事實上，這種定價方法既不能保證移民在土地被征收后仍能達(dá)到原有的生活水平，也無法確保安置區(qū)獲得合理的土地補償，當(dāng)然也無法使移民和安置區(qū)居民獲得福利改進。因此，應(yīng)通過逐步實現(xiàn)征地補償?shù)耐耆a償，實現(xiàn)安置區(qū)土地補償?shù)氖袌龌?，即征地補償標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)按照市場交易價格來補償，有利于移民用獲得的征地補償款在安置區(qū)通過土地流轉(zhuǎn)獲得與被征收前等質(zhì)等量的承包地，這樣既實現(xiàn)了移民的農(nóng)業(yè)安置，也確保了安置區(qū)土地獲得足額補償，并可通過價格杠杠吸引更多的安置區(qū)居民流轉(zhuǎn)承包地，保障移民的以土安置和土地資源的優(yōu)化配置。具體操作上，可參照我國土地分等定級、基準(zhǔn)地價等，使農(nóng)用地地價與城市地價一樣逐步走向規(guī)范化。在此基礎(chǔ)上土地補償標(biāo)準(zhǔn)不再以產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)，而是以地價為標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮供需、區(qū)位等相關(guān)因素而確定。

參考文獻(xiàn)(References)

［1］成楠.水庫移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)模式對安置區(qū)居民的影響研究［D］.武漢：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)，2010：19-23.［Cheng Nan. Research on the Influence of Land Circulation Pattern on Local Residents in Resettlement Area ［D］.Wuhan: Huazhong Agriculture University, 2010：19-23］

［2］劉靈輝.水庫移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補償研究［D］.武漢：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)，2010：36-37.［Liu Linghui. Research on the Land Transference Compensation of Reservoir Resettlement Area ［D］.Wuhan: Huazhong Agriculture University, 2010：36-37.］

［3］段躍芳，戴尚安.三峽工程農(nóng)村移民安置存在的問題及其對策［J］.水利經(jīng)濟，2002，（3）：34-37.［Duan Yaofang, Dai Shangan. The Existing Problems and Countermeasure of the Three Gorges Project Rural Resettlement ［J］.Journal of Economics of Water Resources, 2002，（3）：34-37.］

［4］黃河，李軍波.試論農(nóng)民集體土地所有權(quán)的本質(zhì)、內(nèi)容及其實現(xiàn)形式［J］.中國土地科學(xué)，2008，22（5）：51-56.［Huang He, Li Junbo. Study on the Essence, Content and Realization Form of the Ownership of Collective Land ［J］.China Land Science, 2008，22（5）：51-56.］

［5］姚凱文.水庫移民安置研究［M］.北京:中國水利水電出版社，2008.［Yao Kaiwen. Reservoir Resettlement Research ［M］.Beijing: China Water Conservancy and Hydropower Press, 2008.］

The Land Compensation Status Analysis and the Compensation Principle Studyfor Reservoir Immigrant Settlement Areas

CHEN Yinrong1 MEI Yun1 LIU Linghui2 LI Jinjun3

(1.College of Land Management, Huazhong Agriculture University, Wuhan Hubei 430070, China;

2.College of Politics and Public Management, University of Electronic Science and

Technology of China, Chengdu Sichuan 610054, China;3. Xinyi Land Collation Centre, Xinyi Jiangsu 221400, China)

第5篇：土地征收土地補償法范文

對集體土地實施征收的法律依據(jù)主要是《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》。對國有土地上的房屋實施征收的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地房屋征收評估辦法》。 

訴訟程序適用《行政訴訟法》、最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋、最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定等等。 

二、征收、拆遷的法定程序 

（一）集體土地征收的程序 

①征地公告。②征詢村民意見。③實地調(diào)查與登記。 

④一書四方案。⑤張?zhí)鞯毓妗＂迯堎N征地補償安置方案公告。⑦報批征地補償安置方案。⑧批準(zhǔn)征地補償安置方案。⑨土地補償?shù)怯洝＂鈱嵤┱鞯匮a償與土地交付。 

根據(jù)《征收土地公告辦法（2010修正）》第二條“征收土地公告和征地補償、安置方案公告，適用本辦法?！?nbsp;

第三條“征收農(nóng)民集體所有土地的，征收土地方案和征地補償、安置方案應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中，征收鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進行公告?！?nbsp;

第七條“有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告?！?nbsp;

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十六條“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?！薄氨徽魇胀恋氐乃袡?quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝！?nbsp;

第四十八條“征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見?！?nbsp;

根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于進一步做好市縣征地信息公開工作有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定：市、縣政府用地報批時擬定的“一書四方案”（建設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案、供地方案；城市建設(shè)用地為“一書三方案”，即建設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案）。 

（二）房屋訴遷的程序 

①確定房屋征收范圍。②擬定征收補償方案。③征收補償方案與聽證。④征收補償方案征求公眾意見。⑤修改征收補償方案。⑥社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。⑦落實征收補償費用。⑧公告。 

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條“市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！薄笆?、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！?nbsp;

第十條“房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府?！?nbsp;

“市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日?！?nbsp;

第十二條“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。” 

三、土地征收、房屋拆遷的行政救濟 

（一）政府信息公開制度在拆遷中的作用 

《政府信息公開條例》的實施是為了保障公民的知情權(quán)，在征地、拆遷行政案件中政府信息公開是非常重要的程序。如果行政機關(guān)不愿意公開手中的信息，或者是不履行《政府信息公開條例》中的規(guī)定的義務(wù)，沒有對申請做出回復(fù)是違法的。申請人可以通過在國土資源局、規(guī)劃局、環(huán)保局等相關(guān)部門依法申請相關(guān)信息，可見《政府信息公開條例》給當(dāng)事人提供了依法調(diào)取對自己有利證據(jù)的法律依據(jù)。 

（二）行政復(fù)議制度 

根據(jù)《行政復(fù)議法》“第二條公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，向行政機關(guān)提出行政復(fù)議申請，行政機關(guān)受理行政復(fù)議申請、作出行政復(fù)議決定，適用本法。” 

“第五條公民、法人或者其他組織對行政復(fù)議決定不服的，可以依照行政訴訟法的規(guī)定向人民法院提起行政訴訟，但是法律規(guī)定行政復(fù)議決定為最終裁決的除外?！?nbsp;

“第七條公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機關(guān)的具體行政行為所依據(jù)的下列規(guī)定不合法，在對具體行政行為申請行政復(fù)議時，可以一并向行政復(fù)議機關(guān)提出對該規(guī)定的審查申請：①國務(wù)院部門的規(guī)定；②縣級以上地方各級人民政府及其工作部門的規(guī)定；③鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府的規(guī)定。前款所列規(guī)定不含國務(wù)院部、委員會規(guī)章和地方人民政府規(guī)章。規(guī)章的審查依照法律、行政法規(guī)辦理?！?nbsp;

（三）土地監(jiān)察制度 

土地監(jiān)察法律制度，是隨著我國加強土地管理工作、特別是土地管理立法工作而建立和完善起來的。根據(jù)“《土地管理法》第六十六條縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查。土地管理監(jiān)督檢查人員應(yīng)當(dāng)熟悉土地管理法律、法規(guī)，忠于職守、秉公執(zhí)法?！?nbsp;

“第六十九條有關(guān)單位和個人對縣級以上人民政府土地行政主管部門就土地違法行為進行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)支持與配合，并提供工作方便，不得拒絕與阻礙土地管理監(jiān)督檢查人員依法執(zhí)行職務(wù)?！?/p>

      四、被拆遷人的訴訟救濟 

（一）征收與拆遷案件的受案范圍 

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十四條和第二十六條第三款分別規(guī)定：“被征收人對市、縣級人民政府做出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟”。 

《行政訴訟法》第十二條第（五）項規(guī)定“對征收、征用決定及其補償決定不服的”。第十二條第（十一）項規(guī)定“認(rèn)為行政機關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營協(xié)議、土地房屋征收補償協(xié)議等協(xié)議的”提起訴訟的屬人民法院行政訴訟的受案范圍。 

（二）征收與拆遷案件地域和級別管轄 

根據(jù)《行政訴訟法》第二十條的規(guī)定，應(yīng)“由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄”。 

根據(jù)《行政訴訟法》第十五條的規(guī)定可知，房屋征收決定和房屋補償決定案件都應(yīng)由中級人民法院作為一審管轄法院。 

（三）征收與拆遷案件的起訴與受理 

被征收人不服房屋征收決定和房屋補償決定提起行政訴訟的起訴狀內(nèi)容： 

（1）征收人和被征收人的基本情況。 

（2）寫明因不服某市、縣級人民政府所作出的房屋征收決定或房屋補償決定的名稱、編號。 

（3）寫明訴訟請求，包括請求撤銷、變更或確認(rèn)違法等具體訴訟請求，如同時要求政府賠償?shù)倪€要寫明具體賠償請求的數(shù)額。如果請求對規(guī)范性文件進行合法性審查的應(yīng)單獨列出一項訴訟請求。 

（四）征收與拆遷案件原告、被告主體資格的認(rèn)定 

房屋征收決定和房屋補償決定中的相對人都是房屋被征收人，被征收人包括：①公民個人。當(dāng)公民個人的房屋被政府征收時，其就會成為房屋征收決定或房屋征收補償決定的行政相對人。②法人。具備法人資格的單位成為房屋征收相對人時，如果對房屋征收決定或房屋征收補償決定不服均可以自己的名義提起行政訴訟。③其他組織。被告包括：a.市、縣級人民政府擔(dān)當(dāng)被告。b.房屋征收部門。 

五、結(jié)語 

土地房屋征收與補償事關(guān)人民群眾切身利益和社會穩(wěn)定大局，是社會高度關(guān)注的焦點和問題，也是矛盾多發(fā)的領(lǐng)域。因此，近年來，房屋征收行政訴訟已上升趨勢的增加，隨著2015年行政訴訟的新修改明確有關(guān)房屋征收的法律內(nèi)容，更是與當(dāng)今中國社會經(jīng)濟的發(fā)展與時俱進，依法慎重處理好每一起行政征收、拆遷案件，可以減輕矛盾激化，減少惡性事件，為推進社會和諧有著不可替代的作用，因時間緊湊，相關(guān)法律知識研究并不全面，今后希望與大家一起探討，共同進步。 

參考文獻(xiàn)： 

[1]中國法制出版社編，《中華人民共和國土地管理法》案例注釋版（第二版），2013年5月. 

[2]中國法制出版社編，《中華人民共和國拆遷補償法典》，2014年5月. 

第6篇：土地征收土地補償法范文

【關(guān)鍵詞】征地補償；主體地位；臺灣地區(qū)

隨著我國城市化步伐的加快，將有大量的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，征地補償問題不僅關(guān)系到被征地農(nóng)民的切身利益，而且關(guān)系到國家的社會經(jīng)濟發(fā)展、安定和諧以及文明進步。由于歷史的原因，我國在土地公有制下形成以政府為主導(dǎo)的征地補償模式，在政府與農(nóng)民不均衡勢力狀態(tài)中，農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益難以維護。我國征地制度改革有必要借鑒我國臺灣地區(qū)的經(jīng)驗和做法，尤其是對土地所有者權(quán)益的尊重以及在征地補償項目及補償方式等方面值得我們學(xué)習(xí)。

一、我國臺灣地區(qū)的征地補償經(jīng)驗

我國臺灣地區(qū)的土地征收補償法規(guī)規(guī)定集中體現(xiàn)在《土地征收條例》中。該條例不僅規(guī)定了土地征收補償?shù)臈l件和程序，而且列舉了各個補償項目和補償依據(jù)，并對征地補償方式進行詳盡的說明。

1.在征地過程中土地所有權(quán)人具有重要地位

（1）臺灣地區(qū)規(guī)定在土地征收實施前舉行公聽會并以協(xié)議價購為先行程序?！锻恋卣魇諚l例》規(guī)定，需用土地人在取得土地之前先舉行公聽會，聽取土地所有權(quán)人及利害關(guān)系人的意見，然后再將事業(yè)計劃報請主管機關(guān)審批；主管機關(guān)許可后，先與所有權(quán)人協(xié)議價購或以其它方式取得土地，并且議購價格不低于征收補償費。如果所有權(quán)人拒絕參與協(xié)議或經(jīng)開會未能達(dá)成協(xié)議，才可以依法申請征收土地。

（2）臺灣地區(qū)在征地實施中重視并聽取土地所有權(quán)人關(guān)于征地補償?shù)囊庖??！锻恋卣魇諚l例》規(guī)定，需用土地人的征地申請經(jīng)中央主管機關(guān)核準(zhǔn)后，由縣（市）主管機關(guān)公告，并以書面通知土地權(quán)利人，征地補償費由用地人支付并由主管機關(guān)轉(zhuǎn)發(fā)，土地所有權(quán)人接受補償費后即終止有關(guān)土地的權(quán)利與義務(wù)。但當(dāng)所有權(quán)人對征地補償有異議時，則由主管機關(guān)負(fù)責(zé)調(diào)查處理并將查處結(jié)果通知土地權(quán)利人；如果土地權(quán)利人不服查處結(jié)果，則提交地價評議委員會復(fù)議；如果土地權(quán)利人不服復(fù)議結(jié)果，則提起行政救濟。最后的復(fù)議或行政救濟結(jié)果若與補償方案價額有差異，則將差價補交給土地權(quán)利人。

（3）《土地征收條例》規(guī)定征地后原土地所有權(quán)人可行使收回土地的權(quán)利。土地被征收后，如果土地需用人沒有依照征收計劃使用該土地，原土地所有權(quán)人可申請收回其土地。另外，如果由于工程設(shè)計變更、都市計劃改變等原因?qū)е略型恋責(zé)o征收必要時，經(jīng)需用土地人或土地所有權(quán)人申請后，主管機關(guān)予以撤銷征收。原土地所有權(quán)人繳回征收價款后，政府將土地發(fā)還給原所有權(quán)人。

2.臺灣地區(qū)征地補償項目詳細(xì)具體

臺灣地區(qū)規(guī)定因公共利益的需要，興辦國防、交通、公用、水利、公共衛(wèi)生及環(huán)境保護等事業(yè)，得征收私有土地。征地補償項目包括地價補償、土地改良物補償、土地他項權(quán)利補償以及由征地引起的其他損失的補償。

（1）地價補償。地價補償是土地征收補償主要部分。臺灣地區(qū)《土地征收條例》規(guī)定地價補償按公告土地現(xiàn)值補償。由于公告土地現(xiàn)值往往低于市場地價，臺灣地區(qū)采取公告土地現(xiàn)值加成的辦法，加成數(shù)比照一般正常交易地價確定。可見，臺灣地區(qū)的地價補償是以市價為基準(zhǔn)的。

（2）其他土地權(quán)利的補償。臺灣地區(qū)規(guī)定，如果被征收土地或建筑改良物已設(shè)定他項權(quán)利，如地上權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、耕作權(quán)等，這些征收土地“應(yīng)有之負(fù)擔(dān)”由地政機關(guān)在發(fā)給補償金時代為補償，并以余款交付被征收土地的所有權(quán)人。

（3）土地改良物的補償。《土地征收條例》規(guī)定，征收土地或建筑改良物時，對建筑改良物的補償按其重建價格計算；征收的土地附帶有農(nóng)作物時，補償費視農(nóng)作物的生長成熟期而定：成熟期距被征收時間在一年以內(nèi)的，按照農(nóng)作物成熟時的產(chǎn)值而定；成熟期距被征收時間在一年以上的，按照農(nóng)作物種植及培育的費用而定，同時參考這些費用的現(xiàn)值。

（4）遷移補償?！锻恋卣魇諚l例》規(guī)定對征地而造成的人與物資的遷移費給予補償，包括土地改良物由所有權(quán)人取回并自行遷移；墳?zāi)辜捌渌o(jì)念物遷移；人口遷移；生產(chǎn)資料如動力機具、經(jīng)營設(shè)備、生產(chǎn)原料等遷移；養(yǎng)殖物遷移。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部遷移的也發(fā)給遷移費。

（5）其他補償。除上述征地補償外，臺灣地區(qū)對以下征地?fù)p失給予補償：對土地權(quán)利人因土地或改良物的征收而導(dǎo)致營業(yè)停止或營業(yè)規(guī)?？s小造成的損失給予補償；如果因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的殘余部分地形不整或面積過小，導(dǎo)致利用價值降低的，土地或改良物的所有權(quán)人可以向主管機關(guān)申請一并征收并給予補償；因政府興辦臨時性的公共建設(shè)工程，需要征用私有土地或土地改良物而發(fā)給權(quán)益人補償費；因征收某塊土地而導(dǎo)致與其連接的土地受到影響而使價值降低，對該連接地給予補償；需用土地人為申請征地而實施調(diào)查或勘測導(dǎo)致土地權(quán)益人遭受損失也給予適當(dāng)?shù)难a償。

3.土地所有權(quán)人可獲取土地增值收益

在臺灣地區(qū)，除了一般土地征收外，還有較為特殊的區(qū)段征收。區(qū)段征收是因?qū)嵤﹪医?jīng)濟政策、新設(shè)都市地域、舉辦國防設(shè)備、公用事業(yè)的需要，對一定區(qū)域內(nèi)的土地全部予以征收。區(qū)段征收的土地經(jīng)過重新分段整理后，政府無償取得公共設(shè)施用地，原土地所有權(quán)人領(lǐng)回一定比例的抵價地，對剩余的國民住宅用地、安置原住戶所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租賃或設(shè)定地上權(quán)的方式進行處分，并將所得收入用于支付區(qū)域開發(fā)總費用。

在區(qū)段征收中，抵價地補償是土地所有權(quán)人獲取土地增值收益的主要渠道。按照臺灣地區(qū)相關(guān)土地法律，區(qū)段征收的地價補償經(jīng)土地所有權(quán)人申請，以征收后可供建筑的抵價地進行折算抵付，計算基準(zhǔn)為區(qū)段征收后的路線價或區(qū)段價。按照規(guī)定，土地所有權(quán)人領(lǐng)回的抵價地面積，以征收總面積50%為原則，最少不低于40%。對土地所有權(quán)人而言，抵價地面積雖然比原土地面積減少，但征地后的土地經(jīng)過重新整理，公共設(shè)施得以完善，地價提高，可享受土地增值收益，所以抵價地補償普遍受到公眾歡迎。

二、臺灣地區(qū)征地補償制度的啟示

在我國現(xiàn)行土地制度中，由于農(nóng)民在征地中主體地位的缺失導(dǎo)致其征地意愿和補償需求的表達(dá)十分薄弱。建立公平合理的征地補償制度，保護農(nóng)民利益、建立和諧社會是我國征地制度改革的首要目標(biāo)。臺灣地區(qū)的做法和經(jīng)驗可為我們提供有益的借鑒。

1.征地前應(yīng)設(shè)置協(xié)議購買程序

我國取得城市土地的唯一渠道就是強制性的土地征收，沒有其他較為和緩的取得土地的方式。農(nóng)民沒有參與機會，因此也就沒有話語權(quán)。即便有集體經(jīng)濟組織的參與，也多流于形式，難以代表被征地農(nóng)民的利益。應(yīng)借鑒臺灣地區(qū)的做法，在土地征收前舉辦公聽會聽取農(nóng)民的意見和想法，并應(yīng)將協(xié)議購買方式放在土地征收之前，這體現(xiàn)了對被征地農(nóng)民的尊重，也為農(nóng)民出讓土地多了一個選擇方式。

2.應(yīng)建立以地價補償為核心多項目補償體系

我國現(xiàn)行的補償范圍不夠全面，土地補償費、安置補助費和地上附著物和青苗補償費只是征地發(fā)生的一部分費用，對于單純以土地為生計的農(nóng)民來說，征地造成的損失難以用這幾項費用所涵蓋。應(yīng)借鑒臺灣地區(qū)的做法，建立以地價補償為核心的多項目補償并存模式，對于應(yīng)補償項目盡量列舉，除現(xiàn)有補償項目外，還應(yīng)增加遷移補償、營業(yè)損失補償以及殘余地補償?shù)?。并且要?guī)定各補償項目的補償依據(jù)，如按市價補償或協(xié)議價補償?shù)龋苊饣\統(tǒng)、模糊的規(guī)定。

3.采用抵價地補償使被征地農(nóng)民獲取土地增值收益

我國現(xiàn)行征地補償以現(xiàn)金補償為主，而且多是一次性的補償。如果沒有很好的投資和就業(yè)渠道，農(nóng)民用完補償款以后將處于就業(yè)無門、生活無著落的境地。臺灣地區(qū)采用抵價地補償?shù)姆绞街档媒梃b。抵價地補償不僅幫助企業(yè)減輕征地補償負(fù)擔(dān)，而且為農(nóng)民提供一個獲取土地增值收益的途徑，農(nóng)民也會更加關(guān)心國家和地區(qū)的發(fā)展，有利于社會和諧與穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

臺灣地區(qū)土地征收條例[Z].2000-2-2.

第7篇：土地征收土地補償法范文

關(guān)鍵詞:土地征收補償請求權(quán);生存權(quán);全額

中圖分類號:D912.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1005-5312(2010)17-0169-02

一、土地征收補償請求權(quán)的基本理論

(一)土地征收補償請求權(quán)的含義、性質(zhì)

關(guān)于土地征收補償請求權(quán)的含義國內(nèi)還沒有一個明確解釋,對于我自己的理解,所謂的土地征收補償請求權(quán)它是一種性質(zhì)還未確定的請求權(quán),是一種用益物權(quán)被侵犯后而產(chǎn)生的補償請求權(quán),是一種基于憲法而產(chǎn)生的生存權(quán)的體現(xiàn)?？偨Y(jié)來講它是指集體土地被國家依法征收過程的始終,土地的使用權(quán)人及其利害關(guān)系人依法向國家或者征地主體請求損失補償?shù)臋?quán)利。此概念尚不成熟,有待商榷。

對于此權(quán)利性質(zhì)的界定,可以說直接關(guān)系到此權(quán)利實現(xiàn)問題。從物權(quán)法視角分析可以得出,此權(quán)利具有物權(quán)性質(zhì),因為土地被征收后,土地的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移――有集體所有轉(zhuǎn)為國家所有。從憲法的角度來說,國家雖然沒有提供公民衣、食、住、行和滿足他們的基本需要的義務(wù),但有責(zé)任建立完善的社會保障制度,滿足公民因故無法正常獲得這些得以維持其生命延續(xù)的最低條件時,可以得到社會的救助或國家的幫組以維持正常的生活條件。①

(二)關(guān)于土地征收補償請求權(quán)的特征

從定義中我們可以總結(jié)出此權(quán)利具有以下特征:一、索賠主體不僅為被征土地的原使用權(quán)人,還應(yīng)包括與使用權(quán)人有利害關(guān)系的相關(guān)人。這樣規(guī)定更有利于保護公民的財產(chǎn)權(quán)完整。因為在現(xiàn)實生活中,有些土地使用權(quán)人可能不愿意或根本就不能行使此請求權(quán)。比如:使用權(quán)人失蹤或死亡。二、權(quán)利客體為土地的使用權(quán)而非土地的所有權(quán):因為我國實行的土地制度結(jié)構(gòu)為二元制結(jié)構(gòu),所有權(quán)歸國家或集體。之所以不賦予集體此請求權(quán),原因主要是:第一、基于土地的價值,國家征地后的補償有限。如果再讓這杯羹分集體一部分,那農(nóng)民能拿到的補償就更可想而知了。第二、現(xiàn)行法律對補償款分配問題已經(jīng)做了大概的規(guī)定,集體可以拿得一部分,而且,集體設(shè)立的出發(fā)點就是為了國家更好的服務(wù)人民,讓人民公仆去和人民搶飯吃,不合適也沒必要。三、此權(quán)利的行使對象為國家或者其他征地主體:按憲法第十條第三款:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。也就是說,只有國家才可以實施征地行為。但在現(xiàn)實生活中,除了國家,還有一些其他“征地主體”,如地方政府為了經(jīng)濟的發(fā)展,違背中央精神,漠視人民的切身利益。像這種情況,如果權(quán)利人提出補償,而地方政府的補償又不足的,法律應(yīng)當(dāng)賦予權(quán)利人可以要求用地方再次補償?shù)臋?quán)利,即“連帶補償”。

二、行使土地征收補償請求權(quán)的依據(jù)

(一)我國關(guān)于土地征收補償請求權(quán)的依據(jù)

1、從法所追求的終極目的來看

法所追求的終極目標(biāo)就是正義、人權(quán)、秩序、自由、效率。我國的土地制度實屬二元制,所有權(quán)和使用權(quán)相分離,這就必然導(dǎo)致對土地征收客體的定性。而《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條規(guī)定,“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要,國家可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”,可以看作是對二元論的一種肯定。既然如此,依法對土地征收就應(yīng)當(dāng)從法所追求的終極目標(biāo)出發(fā)對使用權(quán)人給予足額補償。

2、從憲法的角度來看

憲法第十三條規(guī)定“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。憲法第三十三條規(guī)定:國家尊重和保障人權(quán)。對于土地的使用權(quán)問題,我國實行的是,在承包土地時,農(nóng)民和集體簽定土地承包使用合同。也就是說使用權(quán)的來源肯定是合法的?；诖?土地的承包人享有土地的用益物權(quán),即財產(chǎn)權(quán),并因此用益而帶來利益。可以說農(nóng)們對土地的使用和收益均符合十三條的規(guī)定。第三款緊接著規(guī)定:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。也就是說對損失,公民有受到補償?shù)臋?quán)利。由此我們可以推斷,這時如果法律賦予公民補償請求權(quán),應(yīng)該是合情合理的。

3、從物權(quán)法的視角分析我們可見:我國《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定:為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn);第四十二條規(guī)定:征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益;第一百二十一條規(guī)定:因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的,用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償;第一百三十二條規(guī)定:承包地被征收的,土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。有此種種條款,我們不難推出:農(nóng)民是有獲得補償?shù)臋?quán)利依據(jù)的。只是種種規(guī)定均原則化、宏觀化,沒有細(xì)化到特定的權(quán)利。

三、土地征收補償請求權(quán)的行使原則

1、我國有關(guān)法律關(guān)于此權(quán)利行使原則的現(xiàn)狀

與國外相比,我國對補償請求權(quán)的規(guī)定,不僅沒有原則性規(guī)定,具體的條文規(guī)定也沒有。所以在現(xiàn)實生活中,補償給與不給,給多少,幾乎完全有征地方來決定。當(dāng)然隨著我國社會的不斷發(fā)展與進步,在征地補償方面有了很大的改觀。但相比國外,依舊不成熟,不夠完善。

法律的制定者似乎忘了法是公平正義的象征和體現(xiàn)。公平正義是人類政治思想的核心價值,社會主義比以往任何社會制度更加重視在全社會實現(xiàn)公平正義,必須切實尊重人民群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán),以讓人民群眾看得見、聽的懂、做得到、靠得住的方式保證司法公正。

2、從上面這段話中我們便可以引申出從不同的主體出發(fā),關(guān)于土地征收補償請求權(quán)的使原則:

(1)從受損當(dāng)事人的角度出發(fā)――正當(dāng)原則

權(quán)利正當(dāng)主要指其來源正當(dāng)。在現(xiàn)實生活中主要指一些中間商,他們與集體的相關(guān)負(fù)責(zé)人合謀,先從農(nóng)民手中以低價騙得土地的使用權(quán),在以集體的名義索要上面的補償款,從中拿得兩者的差價。像類似情況,雖然中間商有土地的使用權(quán),但國家或相關(guān)主體可以對其行為不予理會,對觸犯法律的,應(yīng)當(dāng)追究其責(zé)任。

目的正當(dāng)主要指真正的土地只用權(quán)人在土地被征,損失造成后,確實是基于為獲得相應(yīng)的補償而向征地方行使補償請求權(quán)的。而不是像現(xiàn)實生活中的部分人,上訪鬧事的目的除了獲得相應(yīng)的損失補償,還意圖能就此大發(fā)一筆。這樣的人,這樣的行為,無疑給國家,給社會的穩(wěn)定發(fā)展帶來不必要的阻力。

手段正當(dāng)主要指的是在行使補償請求權(quán)時的手段、方式應(yīng)當(dāng)合法。決對不允許動輒引火自焚,跳樓自殺等過激行為的發(fā)生。因為每個人都沒有權(quán)利剝奪自己的生命,更沒有權(quán)利擾亂社會的安定。

(2)從征地主體的角度出發(fā)――足額原則

因為土地征收補償請求權(quán)的權(quán)利主體是土地的用益物權(quán)人及相關(guān)人,所以權(quán)利必然也就應(yīng)當(dāng)由用益物權(quán)人及相關(guān)人來行使。而現(xiàn)在從征地主體出發(fā)來思考這一原則問題,就自然應(yīng)當(dāng)從征地主體的義務(wù)方面出發(fā)來配合權(quán)利行使此請求權(quán)。具體包括:補償款足額、補償時間的及時、事后工作的到位等。

四、此權(quán)利的具體保護方法或?qū)崿F(xiàn)方式

第一、明確征地的具體主體,而不是現(xiàn)存憲法及法律規(guī)定的“國家”。這樣可以避免現(xiàn)實生活中存在的情況――無征地權(quán)力的主體打著“國家”這一面大旗肆意征地。損害人民切身利益的同時,破壞了國家在人民心目中的美好形象。

第二、明確征地補償?shù)目腕w范圍:擴大現(xiàn)存征地補償?shù)目腕w范圍標(biāo)準(zhǔn):從各國的土地征收補償法律制度來看,征地補償可以分為直接補償和間接補償兩種,包括財產(chǎn)補償和權(quán)利補償。我國的征地補償客體要件只包括了直接補償,具體內(nèi)容只涉及到征地補償費,青苗費,安置補償費等幾項。

第三、明確糾紛的解決主體:在新加坡,被征地主體對征用補償有異議時,先由地稅征收官作出決定,若對該決定不服,當(dāng)事人可向上訴委員會上訴,對上訴委員會的決定仍然不服時,當(dāng)事人依法可以向上訴法院上訴。在法國,公用征收的當(dāng)事人雙方關(guān)于補償金額不能達(dá)成一致意見時,可向公用征收法官,請求法院確定補償金額。在日本,征用土地的賠償爭議雖然沒有法院的司法審理,但該爭議由獨立于土地征用者和土地所有者之外的征用委員會依法定程序受理和裁決。在構(gòu)建制度方面令人深思和仿效。我國現(xiàn)行土地管理法律法規(guī),只規(guī)定了征地補償方案制定后公告,征求被征地農(nóng)民的意見,對不同意方案的意見由有關(guān)政府協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)不成由政府裁決,等于就是征地主體來裁決。對土地征收出現(xiàn)爭議和征地行為侵害農(nóng)民利益時,司法救濟排除在行政法律救濟之外,無疑是我國法制進程中的一大缺憾。

第四、當(dāng)事人參與:參與的法律價值是“實行政行為相對一方在行政程序中成為具有獨立人格的主體,而不致成為行政權(quán)隨意支配的、附屬性的客體。”從權(quán)利救濟角度來講,參與制度是相對人積極有效的自我權(quán)利救濟模式,主要表現(xiàn)為聽證形式?！霸诿绹?土地征收規(guī)定了嚴(yán)格的程序。被征收人有權(quán)要求召開公開的聽證會,要求政府說明征收行為的必要性和合理性。如果被征收方對政府的征收本身質(zhì)疑,可以提出司法挑戰(zhàn),迫使政府放棄征收行為?！雹诩油恋卣魇諈⑴c權(quán)利的實現(xiàn),一定程度上可以滿足相對方的知情權(quán)、申辯權(quán),便于展開積極有效的救濟措施。另外,從控權(quán)的角度解析,可以抑制政府權(quán)力的盲動,權(quán)力運作更加符合授權(quán)目的。

第四、土地征收程序公開:土地征程序公開,是指土地征收行政機關(guān)在做出行政決定及實際執(zhí)法過程中,應(yīng)通過一定的方式和步驟讓被征地人及其他利害關(guān)系人了解有關(guān)信息的制度。土地征收程序公開可以體現(xiàn)在告知、閱卷以及表明身份三個方面。告知指行政機關(guān)在做出行政決定,制定和公布規(guī)范性行政文件時,應(yīng)告知相對人做出該項決定及制定該文件的事實和法律依據(jù),解釋自己運用或不運用某種材料的事實和理由。即“對直接或間接涉及行政相對人利益的所有資料,只要不屬于法定的保密范圍,任何公民均有權(quán)查閱和復(fù)制。③我國行政處罰程序中明確規(guī)定了表明身份制度。在土地征收實務(wù)中,不乏有行政機關(guān)無權(quán)或者越權(quán)違法征地現(xiàn)象。表明身份制度引入征地程序中可以消除不必要的沖突,加強土地征收的透明度。

注釋:

①周偉.憲法基本權(quán)利――原理、規(guī)范、應(yīng)用[M].北京:法律出版社,2006:293.

第8篇：土地征收土地補償法范文

關(guān)鍵詞：拆遷補償；補償程序；公共利益

中圖分類號：DF459　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1008-2972(2009)04-0117-05

一、引言

城市房屋拆遷是城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它在改善人民群眾的住房條件、促進舊城區(qū)改造和城市環(huán)境改善等方面做出了很大的貢獻(xiàn)。然而，在城市房屋拆遷過程中亦不斷出現(xiàn)大量的拆遷糾紛且有的地方還出現(xiàn)過激行為，其根本原因在于我國城市房屋拆遷補償制度還不完善，難以切實保障被拆遷人的合法權(quán)益。這一問題引起了我國理論界的關(guān)注，施國慶在《城市房屋拆遷補償制度的缺陷》(《城市問題》2004年第4期)一文中從城市房屋拆遷貨幣補償制度與城市房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償制度兩個方面對城市房屋拆遷補償制度的缺陷進行了一定的分析。指出城市房屋拆遷貨幣補償制度缺陷體現(xiàn)在評估方法、評估機構(gòu)選擇、劃撥土地處理方式、政府指導(dǎo)的基準(zhǔn)價格等四個方面；城市房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償制度的缺陷主要表現(xiàn)在差價計算與以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋兩個方面。該文的分析比較細(xì)致，但還不全面，如忽視公共利益的界定以及補償與救濟程序等方面的探討。宋揚在《我國城市房屋拆遷中存在的問題與完善對策》(《湖南財經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報》2007年第23卷第109期)一文中分別探討了城市房屋拆遷許可制度、城市房屋拆遷估價制度、城市房屋拆遷補償制度等方面存在的問題，并提出了完善的對策。提出了擴大拆遷補償范圍、提高補償標(biāo)準(zhǔn)、補償方式多樣化、加大困難戶的保障力度等四個方面的建議，具有一定的價值。吳訪非等在《對城市房屋拆遷補償問題的思考》《就陽建筑大學(xué)學(xué)報》2006年第4期)一文中對商業(yè)性拆遷與公益性拆遷進行了區(qū)分，指出商業(yè)性拆遷是一種民事合同，屬私法范疇，由民事法律關(guān)系調(diào)整，拆遷關(guān)系自始至終應(yīng)當(dāng)遵循市場機制，以民事法律關(guān)系解決拆遷人和被拆遷人的補償糾紛問題。公益性拆遷是政府介入和干預(yù)的強制拆遷，屬公法范疇，由行政法律關(guān)系調(diào)整。兩種拆遷補償程序、法律依據(jù)與賠償?shù)牧x務(wù)主體均不同；提出制定相關(guān)法律，明確規(guī)范公益性項目的范圍；確立聽證前置程序，確保補償費用的合理性；確立以人為本原則，實施人性化拆遷；盡快啟動行政強制拆遷方式等，以完善城市房屋拆遷制度?？偟膩碚f，我國城市房屋拆遷補償問題已引起理論界與實踐部門的關(guān)注與重視，理論研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三個方面的不足之處，即如何認(rèn)識城市房屋拆遷補償?shù)男再|(zhì)與法律要件，如何從實體上與程序上界定拆遷中“公共利益”，如何完善拆遷補償程序與救濟程序以及政府在拆遷中的角色如何定位等。深入探討這些問題，對進一步推動和促進我國城市房屋拆遷補償制度的完善，很有必要。

二、城市房屋拆遷補償?shù)男再|(zhì)與法律要件

城市房屋拆遷可以定義為拆遷人依法對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟補償?shù)幕顒?。城市房屋拆遷補償制度是城市房屋拆遷活動及對由拆遷活動引起的被拆遷人所遭受的損失合理補償?shù)闹贫?。從拆遷人申請拆遷許可證，到與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，到最后的對被拆遷人給予合理的補償，不僅涉及行政法律關(guān)系，也涉及到民事法律關(guān)系。

(一)城市房屋拆遷補償性質(zhì)

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)是對土地的征收

在我國，對農(nóng)村集體土地的征用是直接以土地為對象的，法律明確規(guī)定是對土地進行征用，青苗等作為土地的附著物來征收，而在城市的國有土地使用權(quán)征收中直接征收的對象是房屋，是以房屋拆遷的形式出現(xiàn)的。但這種形式的差別，并不能改變其土地征收的本質(zhì)屬性，因為拆遷房屋的目的在于為了城市的更好發(fā)展而獲取該房屋所占有的土地，這是誰也無法否認(rèn)的事實。在對拆遷房屋的補償中，主要部分是對土地的補償，拆遷中的矛盾多是因為土地補償而起即為明證。因此，為了社會公益而對土地進行征收是我國城市房屋拆遷的本質(zhì)。

2、城市房屋拆遷所引發(fā)的是補償法律關(guān)系

民事賠償與民事補償?shù)膮^(qū)別就在于兩者發(fā)生的事實不同，引起民事賠償發(fā)生的事實是違法行為，而引起民事補償發(fā)生的事實必須是合法行為。城市房屋拆遷是依行政許可實施的合法行為，因而其引發(fā)的法律關(guān)系是拆遷人與被拆遷人之間的民事補償法律關(guān)系，如果是違法行為，則構(gòu)成侵權(quán)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人承擔(dān)民事賠償法律責(zé)任，而不是民事補償責(zé)任。

(二)城市房屋拆遷補償制度的法律要件

1、必須符合社會公共利益的目的

城市房屋拆遷是國家為了公共利益的需要而對私有財產(chǎn)權(quán)進行的限制，任何公權(quán)力要跨越個人財產(chǎn)權(quán)利的邊界必須要基于公共利益的考慮。這是判斷任何涉及侵犯私人基本權(quán)利的國家權(quán)力合憲性的標(biāo)準(zhǔn)。因此，凡是確立征收制度的國家，其憲法和民法都無一例外地將城市拆遷改造的目的明確限定為公共利益。不過對何謂“公共利益”，其表征和范圍是什么，不同的國家在不同的時期常有不同的認(rèn)識和理解。大多數(shù)國家在法律界定時采用了列舉的方法，即將以公共利益為目的的征地范圍逐項列出。如韓國《土地征用法》規(guī)定：“公共事業(yè)是指有關(guān)國防軍事建設(shè)事業(yè)、鐵道、公路、河川、港口、上下水道、氣象觀測等事業(yè)、國家或地方公共團體設(shè)立的辦公場所等、國家或者公共團體指派的建設(shè)項目等?！痹谖覈?，2008年3月通過的《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?/p>

2、必須符合正當(dāng)程序

城市房屋拆遷是對被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)的限制，因此，應(yīng)該從保護市場主體財產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā)，對拆遷規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。拆遷的程序是對被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國立法的重視。我國憲法和法律對征收的限制是“依照法律規(guī)定”，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒有上升到“正當(dāng)程序”的高度。事實上，我國法律也只是規(guī)定了征收的行政程序，而沒有規(guī)定相應(yīng)的司法程序。對此，有學(xué)者明確提出了“征收執(zhí)行人違反法律規(guī)定的程序或者做出的補償過低的，被征收人有權(quán)向人民法院提訟，請求給予合理的補償”的司法建議，顯然，這種重視司法程序的提法是符合現(xiàn)代法治要求的。

3、必須給予充分的補償

雖然出于社會公共利益的需要，對市場主體的財產(chǎn)權(quán)的限制是必要的，但拆遷意味著對市場主體財產(chǎn)權(quán)的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財產(chǎn)損失，從保護各類市場主體的財產(chǎn)權(quán)的需要考慮，給予被拆遷人充分的經(jīng)濟補償是必要的。征收土地要安排被征地

人的社會保障費，保障相對人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收個人住宅，要保障被征收人的居住條件?！皬膩頉]有哪個制度否認(rèn)過憲法的征收權(quán)，重要的是對征收的法律限制?！睂嶋H上，對于征收，最為重要的限制方式莫過于充分而合理的補償。

三、我國城市房屋拆遷補償中的法律問題

1991年3月22日《城市房屋拆遷管理條例》的頒布，標(biāo)志著拆遷補償制度初步確立。2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過了新修改的《城市房屋拆遷管理條例》，“本次修改最重要的一點是明確了可以采取貨幣補償?shù)姆绞剑⒖紤]了土地使用權(quán)的因素，對保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益起到了非常重要的作用?！苯陙恚覈诔鞘蟹课莶疬w補償方面取得了重大進步，但仍存在著以下主要問題。

(一)公益拆遷和商業(yè)拆遷難以區(qū)分

在城市房屋拆遷中，由于法律沒有明確規(guī)定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號大搞賣地拆遷，將原來居民所有房屋依存的土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，給予很低的補償拆除房屋，然后開發(fā)商在此地上開發(fā)出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實現(xiàn)了開發(fā)商的商業(yè)利益，政府及官員得到好處，只是原來居民合法的房屋所有權(quán)、合法的國有土地使用權(quán)被剝奪了。由于我們?nèi)狈ε袛喙怖娴臉?biāo)準(zhǔn)，事實上為拆遷人以公共利益之名踐踏私人財產(chǎn)開通了便利之道，也激發(fā)了被拆遷人對強制拆遷的憤懣之情。因而，有必要在立法上給予公共利益一個判斷的原則與大致標(biāo)準(zhǔn)，從而在實踐中能夠?qū)娌疬w按照補償制度進行，必要時，可強制拆遷。但對于商業(yè)拆遷?？赏ㄟ^不動產(chǎn)交易的方式經(jīng)市場交易價格取得所有權(quán)，不支持這類拆遷進行強制拆遷，以體現(xiàn)公民的私有財產(chǎn)神圣不可侵犯。

(二)拆遷補償方式存在缺陷

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，現(xiàn)行的城市房屋拆遷補償方式為貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。貨幣補償是指對被拆遷房屋以貨幣的形式給予補償，補償金額要考慮被拆遷房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，以當(dāng)時的房地產(chǎn)市場評估價格予以確定。該方式的重點是對被拆遷房屋如何估價的問題，這在實踐中存在兩個嚴(yán)重問題，一是估價不合理?！稐l例》只是原則性地規(guī)定補償金額“以房地產(chǎn)市場評估價格確定”，建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》提出的“拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法”只是一個指導(dǎo)性意見。而在地方實際操作中，被拆遷戶尋找新住房時必須通過商品房市場購買，要支付的是隨時變動著的市場價格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評估機構(gòu)選擇程序的不公正。在實際拆遷中，評估機構(gòu)通常由拆遷人指定，而評估機構(gòu)往往與委托人有利益關(guān)系。在缺乏嚴(yán)密市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人以實物形態(tài)即房屋補償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，分別計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價差。在實踐中，該補償方式亦存在缺陷。首先，價格計算的不一致?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》的立法用意是體現(xiàn)等價交換原則，但在實際操作中卻按重置成本法對被拆遷房屋進行估價，對于安置房屋卻是按照市場價格(或者市場價格基礎(chǔ)上的優(yōu)惠價)來估算，被拆遷人不是需另外支付一筆錢來得到原居住面積，就是要減少自己的居住面積。這樣，拆遷帶來的不是居住條件的改善而是惡化。其次，安置房的質(zhì)量難以保障。由于安置房的建造行政色彩濃重，不存在市場競爭，為降低成本和牟取利益，建設(shè)單位在發(fā)包工程時往往將工程發(fā)包給不具備資質(zhì)的建筑企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)，而建筑商還要保證自己的利潤，從而導(dǎo)致房屋的質(zhì)量難以保證。

(三)拆遷補償范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和各地城市拆遷辦法，房屋拆遷補償范圍僅限于房屋及附屬物，而對土地使用權(quán)不予補償。這些規(guī)定與國外的補償范圍相比顯得非常狹窄。在我國城市拆遷中，幾乎所有的被拆遷人都有著這樣的感受：拆遷補償?shù)慕痤~根本無法在相同區(qū)位購買到等面積、同品質(zhì)的房屋，這除了對被拆遷房屋本身的估價有失公正外，另一個重要的因素就是拆遷補償中沒有考慮土地使用權(quán)等的補償。舊房的評估價值通常不包含土地出讓金、裝修設(shè)施及材料的價值、搬遷的合理損失費和原居民應(yīng)可獲得的適當(dāng)救濟補償以及其他一些隱形損失等。但開發(fā)商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設(shè)配套費、支付給原居民的補償費、裝修成本、經(jīng)營成本及開發(fā)商期望得到的利潤。

補償標(biāo)準(zhǔn)是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準(zhǔn)頒布，專門用于房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)。補償標(biāo)準(zhǔn)方面的問題主要有：一是補償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定太籠統(tǒng)，不利于實際操作和被拆遷人利益的保護；二是根據(jù)《條例》的規(guī)定，補償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評估標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上由房地產(chǎn)評估機構(gòu)作出最后的價格。這樣可能會產(chǎn)生兩方面的問題。一方面，政府定價和實際房價差距有可能過大?！芭c國外房屋拆遷補償制度相比較，我國的補償標(biāo)準(zhǔn)過低，補償價格與市場價格相差甚遠(yuǎn)，造成了被拆遷人購房的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)”。句另一方面，房地產(chǎn)的評估大都是拆遷人委托，被拆遷人基本喪失了對自己財產(chǎn)定價的權(quán)利，拆遷人對評估價格的確定方面更有主動權(quán)。在沒有被拆遷人參與和監(jiān)督的情況下，便利了拆遷人串通房地產(chǎn)評估機構(gòu)做出不利于被拆遷人的評估結(jié)果。

(四)拆遷及補償程序不夠健全

在“釘子戶”事件的整個過程當(dāng)中，戶主、政府和開發(fā)商之間的摩擦頻繁，糾紛不斷，很多情況下就是程序不規(guī)范引起的，如拆遷公告沒有及時張貼、沒有在拆遷時效內(nèi)拆遷、肆意斷水?dāng)嚯娪绊憫糁魃?、聽證會就像走過場一樣，并沒有按照程序進行等。目前《城市房屋拆遷管理條例》對城市房屋拆遷及補償程序的規(guī)定有：第6條“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷”；第7條第2款“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證”；第8條“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作”；第17條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣、人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全”等相關(guān)規(guī)定，但這些規(guī)定有許多不合理之處。主要有：缺少一套公眾參與的協(xié)商機制，不能吸收公眾意見，實現(xiàn)信息的交流與溝通；關(guān)于強制拆遷的規(guī)定存在著諸多問題，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益；城市拆遷補

償中，由于沒有規(guī)定行政裁決的條件、程序和時限等程序規(guī)則，在實踐中經(jīng)常出現(xiàn)濫用行政裁決的問題。

四、我國城市房屋拆遷補償制度的完善

(一)從實體與程序上準(zhǔn)確界定“公共利益”

我國2004年憲法修正案明確實行征收或征用的前提是“公共利益”，公共利益的存在是行政補償?shù)那疤帷Ｓ捎趯怖嫒狈φJ(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，致使許多非公共利益的土地使用都有可能借“公共利益”的帽子謀求征用征收的可能性，對這類拆遷應(yīng)進行嚴(yán)格審查，要論證能給城市帶來多大的發(fā)展，給民眾帶來多大的利益。必要時召開聽證會，由公眾決定是否符合公共利益。因為“公共利益本身是一個開放的、發(fā)展的概念，試圖通過立法文本嚴(yán)格界定其范圍，一勞永逸地解決政府濫用征收權(quán)力的努力可能是徒勞的嘗試?！边@種狀況下，通過法律程序來認(rèn)定何為公共利益可能是更為明智的選擇。盡管如此，立法依然可以在“公共利益”的認(rèn)定方面有所作為，可以借鑒日本、韓國和我國臺灣地區(qū)的做法，以列舉加概括的方法來加以界定。如梁慧星教授在《中國民法典草案建議稿》第25條第1款采納了這種方式：“基于社會公共利益的目的，并依照法律規(guī)定的程序，國家可以征收自然人和法人的財產(chǎn)。所謂公共利益指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)保護、公共水源及引水地區(qū)保護、森林保護事業(yè)以及法律規(guī)定的其他公共利益。”盡管簡單的規(guī)定有可能依然無法應(yīng)對復(fù)雜的現(xiàn)實，但有一個大致的界限要好一些。在遇到爭議的時候。召開聽證會等形式將公共利益的判斷交給民眾，可極大緩解當(dāng)前拆遷中存在的矛盾。對于不符合公共利益的商業(yè)開發(fā)只能以私法契約方式取得土地使用權(quán)，而對于公益拆遷可采取征用、征收方式取得土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。

(二)豐富拆遷補償方式，提高補償標(biāo)準(zhǔn)

在補償方式上就應(yīng)以金錢補償為主，以實物補償、安排就業(yè)、興建生產(chǎn)、提供生活再建設(shè)施、給予生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補被拆遷人所受的損失，幫助其繼續(xù)生活，且使生活水平不因房屋拆遷有所下降，保障被拆遷人的居住條件不受損害。以法律明確補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，包括確定計算補償財產(chǎn)的日期、補償財產(chǎn)計算的方法，從而最終確定對被拆遷人的補償數(shù)額，并且該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具有一定程度上的統(tǒng)一性，以避免彈性過大而導(dǎo)致的不可操作性。

完善拆遷評估爭議處理機制對被拆遷人權(quán)益保護至關(guān)重要。就拆遷評估結(jié)果出現(xiàn)爭議時應(yīng)通過以下程序解決。被拆遷人對評估結(jié)果有異議時，首先可由拆遷主管部門責(zé)成拆遷人組織拆遷評估單位與被拆遷人的對話會，由評估機構(gòu)詳細(xì)介紹評估的依據(jù)、采用的方法、考慮的因素、計算過程和結(jié)果產(chǎn)生的依據(jù)等。如評估機構(gòu)說明后被拆遷人對評估結(jié)果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他具備資質(zhì)的評估機構(gòu)重新評估。如兩個評估單位的評估結(jié)果超過規(guī)定的誤差范圍，或兩個評估單位的評估結(jié)果雖在規(guī)定的誤差范圍之內(nèi)，但被拆遷人仍不滿意的，則由拆遷主管部門組織由拆遷人、被拆遷人、有關(guān)專家及各界代表參加的聽證會，由兩個評估機構(gòu)進行答辯，由專家組對估價結(jié)果是否合理進行鑒定。為此，應(yīng)建立相應(yīng)的拆遷評估委員會和拆遷評估專家?guī)?，拆遷評估委員會由拆遷評估專家?guī)祀S機產(chǎn)生，對拆遷評估進行技術(shù)指導(dǎo)和異議鑒定，另外還要建立專家回避制度等配套制度。

(三)明確政府在拆遷補償中的角色定位

房屋拆遷向來都是政府在城市規(guī)劃與建設(shè)工作中的重要內(nèi)容。當(dāng)前拆遷工作中的協(xié)調(diào)管理仍須政府這一重要角色的參與，并且政府在拆遷中的角色定位直接關(guān)系到整個城市建設(shè)成果的最終取得。因此，政府在城市拆遷中的角色應(yīng)予以正視和關(guān)注。

城市房屋拆遷的本質(zhì)是政府根據(jù)公共利益的需要，向土地使用權(quán)人收回土地使用權(quán)，自用或者出讓給其他開發(fā)商與所有者的法律行為。政府作為國有土地的管理者與所有者直接參與城市房屋拆遷補償活動，或者委托開發(fā)商拆遷，由于涉及到自身的利益，很難真正做到公正。面對政府、開發(fā)商或者拆遷公司，處于弱勢地位的被拆遷人不可能進行公平的討價還價。因此，關(guān)鍵問題是政府應(yīng)該認(rèn)清自己在拆遷過程中的位置，主要職責(zé)應(yīng)該側(cè)重于規(guī)劃管理和審批，而不應(yīng)過多地介入拆遷人與被拆遷人之間補償問題的具體解決過程；要從執(zhí)行過程中脫離出來，按照市場經(jīng)濟的規(guī)律辦事，轉(zhuǎn)變相關(guān)部門職能，從拆遷的管理者與執(zhí)行者轉(zhuǎn)變?yōu)椴疬w事務(wù)的管理者?？偟膩碚f，政府在城市拆遷中的角色具有多元性。從不同的視角看，政府扮演著不同的身份角色：人民利益的保護者、公私利益的協(xié)調(diào)者、社會秩序的維護者、拆遷規(guī)劃的指導(dǎo)者以及依法拆遷的監(jiān)督者。但整個角色的根本立足點是人民的切身利益，所有角色都應(yīng)該且必須圍繞這一根本點米進行定位。

(四)完善司法救濟程序

“無救濟則無權(quán)利”，一套健全和有效的救濟程序，對保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益作用巨大。但我國規(guī)定在《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》中的救濟程序并不能達(dá)到上述要求，需要從以下方面予以完善。

1、刪除《城市房屋拆遷管理條例》第16條有關(guān)訴訟期間不停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定?！缎姓V訟法》第44條明確規(guī)定訴訟期間不停止具體行政行為執(zhí)行的例外情形有：(1)被告認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；(2)原告申請停止執(zhí)行，人民法院認(rèn)為該具體行政行為的執(zhí)行會造成難以彌補的損失，并且停止執(zhí)行不損害社會公共利益，裁定停止執(zhí)行的；(3)法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。而《城市房屋拆遷管理條例》第16條將拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房作為不停止拆遷執(zhí)行的無例外條件，這對下位法來說是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>