國有土地房屋評(píng)估方法精選(九篇)
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第1篇：國有土地房屋評(píng)估方法范文
【關(guān)鍵詞】集體房地產(chǎn)抵押；價(jià)值評(píng)估；
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言：
隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及人民生活水平的提高，我國集體土地與其上房屋抵押價(jià)值及評(píng)估的業(yè)務(wù)也隨之迅速增多。然而，在實(shí)務(wù)中卻依然存在著不少問題，因此本文就關(guān)于集體房地產(chǎn)及其上房屋抵押價(jià)值評(píng)估中的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中集體房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式、估價(jià)方法的選擇、合法性原則的把握、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定等各方面進(jìn)行初步的分析和探討。
一．抵押集體房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)時(shí)的兩種方式
依據(jù)《擔(dān)保法》第55條中規(guī)定,如果是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物所占用的土地范圍作為使用權(quán)抵押的,在其實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之后,規(guī)定沒有經(jīng)過法定程序的不得獨(dú)自改變土地用途以及土地集體所有。該法定程序包含了關(guān)于列入出讓計(jì)劃、征地計(jì)劃都必須要取得相關(guān)規(guī)劃許可等。1997年3月19日，我國國土局下達(dá)了就土地使用權(quán)抵押登記等相關(guān)問題的通知（下文簡(jiǎn)稱通知)中第二條有著明確規(guī)定:關(guān)于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物的抵押一旦涉及集體土地使用抵押的情況,抵押人需要委托具有土地估價(jià)資格的相關(guān)責(zé)任機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)地價(jià)評(píng)估,然后經(jīng)由土地管理部門確認(rèn),而且還需要明確實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式,如果需要將其轉(zhuǎn)為國有土地,就必須同時(shí)核定出土地使用權(quán)的出讓金數(shù)額。其次,由抵押權(quán)人與抵押人共同簽訂抵押合同。依據(jù)通知中第四條明文規(guī)定,凡在辦理土地使用權(quán)登記過程中,處分抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有的情況時(shí),通常按照土地管理的有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)則進(jìn)行辦理。從中可以看出在實(shí)現(xiàn)集體房地產(chǎn)的抵押權(quán)過程中, 在特殊情況下，經(jīng)由法定程序下集體土地所有權(quán)是可以轉(zhuǎn)為國有的。
為此,房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移在集體房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可以分為以下有兩種方式:第一種是在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下,依然屬于集體所有,即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；第二種是在改變土地所有權(quán)性質(zhì)的情況下,將集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲? 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中不同房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移方式會(huì)造成抵押房地產(chǎn)的處分價(jià)格有所不同,使得處分的難易程度受到影響。因此在作估價(jià)報(bào)告中應(yīng)該對(duì)轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行詳細(xì)的說明,從而方便抵押權(quán)人對(duì)抵押物的具體情況有一個(gè)全面的了解。
關(guān)于第一種轉(zhuǎn)移方式,處分的時(shí)候買受方所支付的價(jià)格稱作集體房地產(chǎn)的價(jià)格，也就是獲取集體土地使用權(quán)與其房屋所有權(quán)所需支付的價(jià)格；關(guān)于第二種轉(zhuǎn)移方式,買受方所支付的價(jià)格就稱作國有房地產(chǎn)的價(jià)格,就是獲取國有土地使用權(quán)所需出讓的價(jià)格土地征用費(fèi)以及房屋所有權(quán)的價(jià)格和土地出讓金。當(dāng)前許多評(píng)估人員都沒有注意到這一問題嚴(yán)重性,從而在集體房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中關(guān)于這方面所作出作的說明不夠明確,嚴(yán)重影響了抵押權(quán)人對(duì)關(guān)于未來房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)的把握程度。與此同時(shí)，也使得抵押權(quán)人對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中處分前景的預(yù)測(cè)受到影響。
二．估價(jià)方法的選擇
關(guān)于國有房地產(chǎn)的評(píng)估，市場(chǎng)中常用的四種基本評(píng)估方法分別為收益法、比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法。然而這些方法是否能夠都適用于集體房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估?
依據(jù)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估規(guī)范第6.4.2條中明確規(guī)定,房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)采取公開市場(chǎng)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn),可以通過參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的相關(guān)類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)正常價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。集體房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估其實(shí)就是集體土地使用權(quán)以及其房屋所有權(quán)所連在一起的整體價(jià)值的評(píng)估,為此也應(yīng)當(dāng)以設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的相關(guān)房地產(chǎn)的市場(chǎng)正常價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。然而，在方法的選擇上應(yīng)該通過分析其特殊性來選擇。
第一,按照現(xiàn)行的明文規(guī)定,集體房地產(chǎn)除了兼并、非因破產(chǎn)或抵押等情況所導(dǎo)致發(fā)生權(quán)屬的轉(zhuǎn)移之外,一般情形下沒有正常的、公開的市場(chǎng)交易發(fā)生,往往在評(píng)估過程中難以收集到可比成交的案例,因此往往都難以直接采取市場(chǎng)比較法來評(píng)估。
第二,集體房地產(chǎn)抵押大部分企都屬于企業(yè)廠房的抵押,也就是工業(yè)用途上的房地產(chǎn),按理論上講可以通過采用收益還原法。但是在收益還原法實(shí)際運(yùn)用過程中,通常需要收集集體土地等類似企業(yè)的收入以及運(yùn)營費(fèi)用等相關(guān)資料,以便計(jì)算出客觀收益。但是往往會(huì)因?yàn)橥粋€(gè)供需圈內(nèi)部類似的房地產(chǎn)不多,導(dǎo)致資料很少，因此也很難直接采用。
第三,國有土地所使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法通常為成本，然而能否直接應(yīng)用到集體土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估？首先，國有土地使用權(quán)的價(jià)值評(píng)估必須經(jīng)過法律法規(guī)的確認(rèn),例如一級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)資出讓金、外資出讓金、土地使用費(fèi)等都需要經(jīng)由相關(guān)部門的確認(rèn)才可以通過；其次就是二級(jí)市場(chǎng)交易活躍,存在著單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)問題。評(píng)估人員可以通過從成本的角度、按照轉(zhuǎn)讓價(jià)或出讓價(jià)以此來確定國有土地的使用權(quán)及取得費(fèi)用。由于集體土地使用權(quán)受法律規(guī)定不得有相關(guān)類似于正常的市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、國有土地等的出讓等行為發(fā)生,因此很難直接估計(jì)集體土地使用權(quán)的取得費(fèi)用。為此,成本法也很難直接用于對(duì)集體土地使用權(quán)價(jià)格上的評(píng)估工作,但是適用于對(duì)集體房屋的所有權(quán)價(jià)格評(píng)估中。
第四,假設(shè)開發(fā)法通常適用于擁有開發(fā)或者再開發(fā)潛力并且能夠即將開發(fā)或者再開發(fā)的房地產(chǎn),這一方法是按照規(guī)劃中的開發(fā)條件作為前提假設(shè)的,是估價(jià)過程中最實(shí)用的估價(jià)使用原則的生動(dòng)體現(xiàn)。所以,假設(shè)開發(fā)法對(duì)于沒有明確再開發(fā)計(jì)劃或者以擔(dān)保為目的集體房地產(chǎn)的抵押評(píng)估相對(duì)而言是較不合適的。
總之，市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的方法應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，各取所長(zhǎng)。相對(duì)而言較為結(jié)合成本法的基本思想是:先將委估房地產(chǎn)的土地假設(shè)為國有土地,然后用市場(chǎng)比較法去求出其使用權(quán)的相應(yīng)價(jià)格。其次，通過減扣集體土地依法將其轉(zhuǎn)換為國有土地的費(fèi)用(也就是征地費(fèi)),這樣就得到了集體土地使用權(quán)的價(jià)格；最后再用成本法求出建筑物的價(jià)格之后,將兩者相加，兩者之和就被稱作委估集體房地產(chǎn)的抵押價(jià)格。
三．估價(jià)報(bào)告中須作的兩項(xiàng)說明
作為評(píng)估人員，在做集體房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告的時(shí)候,需要在限制條件以及估價(jià)規(guī)范規(guī)定的價(jià)值評(píng)估假設(shè)這一欄中,作出如下兩項(xiàng)明確說明,從而以便抵押當(dāng)事人作為參考,尤其是讓抵押權(quán)人了解抵押物所能擔(dān)保的債務(wù)數(shù)目時(shí)提供必要參考。具體兩項(xiàng)說明如下:
（一）估價(jià)結(jié)果的內(nèi)涵
盡管抵押當(dāng)事人希望可以了解到的是當(dāng)?shù)盅簷?quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)處分或抵押人不履行債務(wù)(變賣該房地產(chǎn)、折價(jià)或者拍賣) 時(shí)，該房地產(chǎn)所能夠?qū)崿F(xiàn)的客觀合理評(píng)估價(jià)格折算到假設(shè)抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，然而因?yàn)樘幏謺r(shí)點(diǎn)的不確定性，致使很難準(zhǔn)確的把握這種預(yù)期價(jià)值，依據(jù)估價(jià)規(guī)范的明確規(guī)定，實(shí)際的抵押價(jià)值評(píng)估價(jià)格就是假定的抵押權(quán)過程中的集體房地產(chǎn)價(jià)值。作為抵押權(quán)人應(yīng)該考慮抵押權(quán)從假定時(shí)點(diǎn)到處分時(shí)點(diǎn)這一期間內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)抵押物處分的費(fèi)用、變化的風(fēng)險(xiǎn)等，然后再按照估價(jià)結(jié)果中的某一比例來確定抵押房地產(chǎn)可用于擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額。
（二）轉(zhuǎn)移方式對(duì)房地產(chǎn)處分的影響
當(dāng)?shù)盅簷?quán)人采用報(bào)告的估價(jià)結(jié)果當(dāng)作抵押貸款參考的時(shí)候,應(yīng)該要注意到評(píng)估的結(jié)果是按照抵押房地產(chǎn)處分期間土地所有權(quán)并不轉(zhuǎn)為國有為前提條件的,因此如果在處分期間買受人并不是委估對(duì)象所屬的集體經(jīng)濟(jì)個(gè)人或組織單位,依據(jù)規(guī)定的要求需要轉(zhuǎn)為國有土地并且買受人必須交納應(yīng)支付的土地出讓金以及土地征用費(fèi)，而這樣就會(huì)在一定程度上增加了對(duì)委估對(duì)象的處分難度。
結(jié)束語：
總而言之，集體房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估的首要原則是要合法,然后依據(jù)相關(guān)法則法規(guī)來進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。選取正確使用的估價(jià)方法，才能更好的對(duì)集體房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
參考文獻(xiàn)：
趙建,賈岐嶺. 論房地產(chǎn)抵押的處置權(quán)[J]. 商業(yè)文化,2010,(04) .
第2篇：國有土地房屋評(píng)估方法范文
城市房屋征收的焦點(diǎn)問題之一就是征收安置補(bǔ)償價(jià)格問題，而安置補(bǔ)償價(jià)格則以具有估價(jià)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的房屋征收評(píng)估價(jià)格作為基礎(chǔ)。為更好地和市場(chǎng)實(shí)際情況相符合，更好地維護(hù)征收當(dāng)事人的利益，住建部于2011年新出臺(tái)的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》明確要求有類似交易的房屋征收采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。由于一個(gè)項(xiàng)目的征收評(píng)估一般涉及的房屋數(shù)量眾多，位于同一區(qū)域，且大多數(shù)具有同質(zhì)性。因此，房屋征收估價(jià)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目評(píng)估前，一般都會(huì)選擇具有代表性的一戶樣本房屋通過市場(chǎng)法或成本法等進(jìn)行評(píng)估，征收評(píng)估房屋內(nèi)的其他房屋則以該樣本房屋為基準(zhǔn)，通過樓層、朝向、面積等因素進(jìn)行修正，得到最終的評(píng)估價(jià)格。
由此可見，確定樣本房屋基準(zhǔn)價(jià)格是確定房屋征收評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)。由于征收評(píng)估一般涉及的房屋眾多，且關(guān)系到征收當(dāng)事人的切身利益以及城市建設(shè)的推進(jìn)，影響重大，因此樣本房屋基準(zhǔn)價(jià)格的確定是否符合《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定要求，是否客觀合理，就顯得尤為重要。為避免樣本房屋基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估有誤，我市引入樣本房屋基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估專家論證制度，有效解決了該問題。按照住建部《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，征收當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。對(duì)征收評(píng)估的樣本房屋基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行事前論證，能有效避免事后鑒定中因評(píng)估公司工作失誤或技術(shù)水平等原因而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻暾?qǐng)技術(shù)鑒定的評(píng)估報(bào)告的估價(jià)依據(jù)即樣本房屋基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告是錯(cuò)誤的，會(huì)給整個(gè)征收工作帶來負(fù)面影響。
二、房屋征收評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格論證的程序
在2011年國務(wù)院制定《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》之前，國內(nèi)拆遷依據(jù)的法規(guī)主要是2001年國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，與之配套的評(píng)估文件是住建部于2003年制定的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》。該意見未明確對(duì)拆遷項(xiàng)目（主要是住宅房屋）是否必須采用市場(chǎng)法評(píng)估，因此，國內(nèi)的拆遷評(píng)估工作主要有兩種方法，一種是區(qū)位價(jià)修正法，另一種是市場(chǎng)法評(píng)估。為使被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格更貼近市場(chǎng)實(shí)際，我市自2005年開始對(duì)住宅房屋拆遷采用市場(chǎng)評(píng)估方法，并實(shí)行專家論證制度。
為保證房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)格論證工作的順利開展，我市成立了市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格論證、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范修訂及在拆遷評(píng)估過程中產(chǎn)生疑義的技術(shù)鑒定工作。為規(guī)范估價(jià)專家委員會(huì)的日常工作，先后研究制定了《無錫市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)工作規(guī)則》和《無錫市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告論證工作規(guī)程》等規(guī)章制度。專家委員會(huì)實(shí)行政府組織下的專家負(fù)責(zé)制，在全市范圍內(nèi)選聘了31名專家組成專家?guī)?。在拆遷評(píng)估之前，先有評(píng)估公司出具該項(xiàng)目的樣本房屋估價(jià)報(bào)告，由征收人提請(qǐng)無錫市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)進(jìn)行論證，無錫市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)受理論證申請(qǐng)后，組織5名專家對(duì)提交的評(píng)估報(bào)告從樣本房屋選取、可比案例選取、各因素系數(shù)修正、估價(jià)結(jié)果確定等方面進(jìn)行研究討論，認(rèn)為估價(jià)報(bào)告無技術(shù)問題、估價(jià)結(jié)果符合市場(chǎng)實(shí)際的，出具論證報(bào)告，并以此作為整個(gè)項(xiàng)目征收評(píng)估的基礎(chǔ)和依據(jù)；如果認(rèn)為估價(jià)報(bào)告存在問題，則要求評(píng)估公司進(jìn)行修改重新提請(qǐng)論證。
5年多時(shí)間我市共組織了200余個(gè)城市重點(diǎn)工程建設(shè)、危舊房改造等涉及征收房屋的評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格論證工作。在做基準(zhǔn)價(jià)格論證過程中，能夠堅(jiān)持站在獨(dú)立、客觀、公正的立場(chǎng)上，對(duì)所出具的每1份論證報(bào)告都組織5名專家認(rèn)真研究、集中討論，并由輪值主席進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，充分發(fā)揮評(píng)估專家的作用，所出具論證報(bào)告全部得到認(rèn)同。無一例被征收當(dāng)事人否決或提請(qǐng)上級(jí)重新鑒定，緩解了政府的壓力和征收當(dāng)事人的矛盾，為我市房屋征收工作的順利開展履行了應(yīng)盡的職責(zé)。
三、房屋征收評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格論證需關(guān)注的幾個(gè)問題
由于基準(zhǔn)價(jià)格論證是我市拆遷評(píng)估的創(chuàng)新性工作，國家及省層面沒有明確的法律法規(guī)和操作規(guī)程，很多工作也是在摸索，因此必然存在一些問題。
1.被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)和被征收者心理期望價(jià)之間差距過大的問題
國務(wù)院頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范》等明確被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指參照被征收房屋周邊類似房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格、結(jié)合被征收房屋的成新等因素確定房屋的價(jià)值。被征收房屋一般來說環(huán)境、配套、結(jié)構(gòu)較差，房齡較老，這類房屋的市場(chǎng)交易價(jià)和市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值都比較低，而大多數(shù)被征收戶的心理價(jià)位通常是同地段周邊新售高檔商品房的價(jià)格，兩者之間的落差比較大，從而增加了征收工作的難度，實(shí)際征收過程中，雙方達(dá)成一致意見的安置補(bǔ)償價(jià)格（在評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上加上室內(nèi)裝修、政府獎(jiǎng)勵(lì)及各種補(bǔ)助）遠(yuǎn)超過被征收房屋的真實(shí)評(píng)估價(jià)格。
2.征收跨度時(shí)間過長(zhǎng)的問題
一些規(guī)模較大的征收項(xiàng)目，涉及戶數(shù)多、征收時(shí)限長(zhǎng)，周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化快，導(dǎo)致了當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格和估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格差異過大。如我市某危舊房改造項(xiàng)目，其拆遷許可證的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2009年5月7日，由于受2008年下半年金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍不高，因此這個(gè)項(xiàng)目在拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格為6072元/平方米（非成套5532元/平方米，該項(xiàng)目大多數(shù)房屋都是非成套）。但2009年下半年受國家積極房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房?jī)r(jià)漲得比較快，同時(shí)，該項(xiàng)目周邊陸續(xù)新開發(fā)了一些高檔樓盤，使得該區(qū)域的房?jī)r(jià)拉升很快，增加了后續(xù)房屋拆遷的難度。
第3篇：國有土地房屋評(píng)估方法范文
關(guān)鍵詞：東莞市 土地出讓 評(píng)估方法
中圖分類號(hào)：F205 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004—4914（2012）06—213—03
一、土地出讓評(píng)估的工作流程簡(jiǎn)介
東莞市內(nèi)在對(duì)招拍掛出讓土地的底價(jià)或起始價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般的做法是：
1.市國土資源局負(fù)責(zé)組織地價(jià)評(píng)估，通過招標(biāo)方式選定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)比較法、剩余法、成本法等方法評(píng)估招拍掛底價(jià)或起始價(jià)，提交市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。
2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；市國土資源局?jǐn)M訂協(xié)議出讓方案后報(bào)市政府審批。
二、出讓評(píng)估中使用的評(píng)估方法的種類
當(dāng)?shù)貨]有制定有關(guān)國有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價(jià)或起始價(jià)的評(píng)估辦法，但由于東莞未公布地價(jià)指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認(rèn)可評(píng)估使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，允許的評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對(duì)于成交價(jià)上限的評(píng)估工作目前還未開展。
對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，允許采取的估價(jià)方法有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。
東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項(xiàng)目與其他經(jīng)營性用地項(xiàng)目在確定底價(jià)或起始價(jià)時(shí)估價(jià)方法有所不同，區(qū)別是：
1.工業(yè)用地項(xiàng)目一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
2.其他經(jīng)營性用地項(xiàng)目中的住宅一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場(chǎng)比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
具體到用地類型，土地出讓評(píng)估，一般采用評(píng)估方法主要有：（1）住宅：一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場(chǎng)比較法的，以市場(chǎng)比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場(chǎng)比較法為輔，市場(chǎng)比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴(kuò)大。（3）工礦倉儲(chǔ)用地：對(duì)具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場(chǎng)比較法或收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在租賃交易案例不充分時(shí)，可以采用成本逼近法。
三、評(píng)估目的的表述
出讓土地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估目的表述為：評(píng)估待估宗地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，為委托方土地出讓提供價(jià)值參考。
四、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估的要點(diǎn)
1.可比案例的選擇。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出讓土地價(jià)值，選擇市場(chǎng)比較案例時(shí)，判斷某區(qū)域與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈依據(jù)與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。
在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。
以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導(dǎo)致評(píng)估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒有實(shí)施，往往限制了收益還原法等評(píng)估方法的使用。
在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個(gè)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不大，因此在評(píng)估此類土地出讓價(jià)值時(shí)可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。
我們的解決辦法主要是：在使用市場(chǎng)比較法及剩余法選取可比案例時(shí)可以適當(dāng)擴(kuò)大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等因素進(jìn)行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評(píng)估對(duì)象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時(shí)修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。
另外，此糞土地出讓的問題主要就是對(duì)政策的把握問題，評(píng)估價(jià)格變動(dòng)的空間很小，因此評(píng)估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費(fèi)的計(jì)算表。選定比較實(shí)例后，要認(rèn)真閱讀出讓公告，了解成交價(jià)的內(nèi)涵（包含哪些稅費(fèi)及未含哪些稅費(fèi)），應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。
2.可比案例的因素修正。需要進(jìn)行交易日期修正時(shí)，可以編制日期修正系數(shù)表進(jìn)行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行確定，地價(jià)指數(shù)的確定可以參照“中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)”的城市或區(qū)域的地價(jià)增長(zhǎng)率。，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)綜合確定，對(duì)于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。
交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價(jià)可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低：拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。我們的做法是：以待估宗地為基準(zhǔn)，每增加或下降一個(gè)級(jí)別，指數(shù)增加或減少2。
交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場(chǎng)價(jià)格，公開透明進(jìn)行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)等等特殊情況。對(duì)由于不符合正常市場(chǎng)值的交易情況所帶來的價(jià)格偏差進(jìn)行糾正，分析各種情況下對(duì)土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場(chǎng)方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測(cè)定各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。
對(duì)各可比案例交易價(jià)格進(jìn)行各項(xiàng)影響因素修正后，所得到的各個(gè)比較實(shí)例的價(jià)格可選用以下方法之一來確定比準(zhǔn)價(jià)格：簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價(jià)實(shí)務(wù)中選取的可比案例不會(huì)很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，如可比實(shí)例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法：如各可比實(shí)例修正過程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時(shí)應(yīng)通過分析比較案例與委估對(duì)象的相似度、貼近度、比較修正的準(zhǔn)確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價(jià)格的權(quán)重。
五、采用成本逼近法評(píng)估的要點(diǎn)
評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對(duì)于倉儲(chǔ)用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。
成本法運(yùn)用中存在的難點(diǎn)：（1）土地取得費(fèi)的測(cè)算中對(duì)涉及到的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費(fèi)的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計(jì)算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對(duì)投資利潤(rùn)率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。
六、采用收益還原法評(píng)估的要點(diǎn)
1.收益案例的選擇。采用收益還原法評(píng)估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來測(cè)算未來商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪?zhàn)鳛楸容^案例。
如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運(yùn)資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長(zhǎng)期收益趨勢(shì)），并對(duì)之進(jìn)行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負(fù)收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會(huì)不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會(huì)計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。
在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報(bào)紙等媒介得到土地租賃案例。
如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評(píng)估出讓土地價(jià)值的。因?yàn)槌送ㄟ^土地租賃案例進(jìn)行測(cè)算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費(fèi)用，再扣減建筑物的貢獻(xiàn)值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對(duì)于經(jīng)營（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益。可以通過調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益可以通過年經(jīng)營（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營（生產(chǎn)）總費(fèi)用得到。
2.收益還原法中的難點(diǎn)：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費(fèi)用如何準(zhǔn)確測(cè)算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯(cuò)誤是對(duì)土地純收益的測(cè)算。
3.解決方法：（1）土地純收益的測(cè)算可以通過土地租賃合同或估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進(jìn)行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營業(yè)稅的7%或5%）、教育費(fèi)附加（按營業(yè)稅的3%）等合計(jì)得出綜合稅率，進(jìn)而測(cè)算出土地費(fèi)用。（3）通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。
4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。
七、采用剩余法評(píng)估的要點(diǎn)
1.根據(jù)我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用剩余法評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，以下問題容易被忽視或最容易犯錯(cuò)誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，未能根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢(shì)、政策影響，預(yù)測(cè)建成后售價(jià)；未能在符合估價(jià)基準(zhǔn)目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測(cè)銷售時(shí)間；未能根據(jù)市場(chǎng)承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時(shí)間價(jià)值問題來合理預(yù)測(cè)銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長(zhǎng)情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)應(yīng)使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時(shí)，開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計(jì)算開發(fā)成本時(shí)未使用總建筑面積。
2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤(rùn)率，選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)待開發(fā)土地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算時(shí)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的不同可能導(dǎo)致開發(fā)價(jià)值的差異等。
八、在特殊出讓評(píng)估時(shí)的一些做法
1.在政府征收評(píng)估中的做法是：（1）對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，在評(píng)估和核定時(shí)以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測(cè)算補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，以確定變更的批準(zhǔn)日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，采用割差法，先計(jì)算變更之后及之前兩種情況下的總地價(jià)，對(duì)兩者進(jìn)行比較，其差值即為應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。（3）在出讓土地評(píng)估過程中，是評(píng)估的價(jià)值類型是出讓市場(chǎng)價(jià)。
2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價(jià)評(píng)估思路與無此項(xiàng)配建的住宅地價(jià)評(píng)估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對(duì)保障性住房用地的出讓成本和稅費(fèi)及售價(jià)要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價(jià)對(duì)象周邊建有或擬建保障性住房項(xiàng)目，它將對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價(jià)降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
對(duì)于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價(jià)降低方面。
九、在出讓評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的問題及建議
1.關(guān)注征收補(bǔ)償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價(jià)基準(zhǔn)日是否已失效或變更。對(duì)于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，相關(guān)法規(guī)的適用性進(jìn)行取舍；同時(shí)注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問題，在選用時(shí)要與委托方溝通，盡量取得委托方認(rèn)可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。
2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國有土地使用權(quán)出讓在評(píng)估處理上的差異。
3.關(guān)注規(guī)劃批準(zhǔn)書上的用地類型和實(shí)際出讓的用地類型不一致的情況，解決評(píng)估的合法性問題。如中小學(xué)校用地的評(píng)估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項(xiàng)下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認(rèn)為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評(píng)估時(shí)應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進(jìn)行評(píng)估。這并不違反評(píng)估的合法性原則。
4.對(duì)于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場(chǎng)比較法時(shí)注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等進(jìn)行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。
5.在土地出讓評(píng)估中要遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)估價(jià)對(duì)象及可比案例的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作，對(duì)于不同類型的教育用地的出讓評(píng)估，采用不同的價(jià)格內(nèi)涵和評(píng)估方法。（1）對(duì)于幼兒園用地（R61）的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象是開發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對(duì)住宅配套建設(shè)的政策要求，而購買用來建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級(jí)以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評(píng)估價(jià)格就往居住用地（R2）價(jià)格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對(duì)土地用途、容積率及使用年限的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及收益還原法。（2）對(duì)于中學(xué)用地的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級(jí)以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)察勘，待估宗地實(shí)際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評(píng)估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評(píng)估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評(píng)估價(jià)格就往科教用地上靠，評(píng)估時(shí)要特剮注意的是對(duì)土地用途的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及成本逼近法。
6.若同一估價(jià)對(duì)象委托幾家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)行評(píng)估，解決各評(píng)估機(jī)構(gòu)之間評(píng)估結(jié)果的差異問題，基本方法有以下兩點(diǎn)：一是參與出讓評(píng)估工作的土地估價(jià)師們要認(rèn)真學(xué)習(xí)評(píng)估理論和不斷更新知識(shí)，提高評(píng)估業(yè)務(wù)能力，減少差錯(cuò)的發(fā)生；二是中標(biāo)的幾家機(jī)構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會(huì)的組織下共同探討，采用相同的評(píng)估方法及采用相近的評(píng)估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。
以上是筆者對(duì)政府土地出讓評(píng)估的一些想法和做法，懇請(qǐng)?jiān)u估師批評(píng)指正。同時(shí)希望評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)之間估價(jià)師的交流。如可以讓評(píng)估師把在評(píng)估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評(píng)估師們共同探討。使我們?cè)u(píng)估行業(yè)內(nèi)形成愛評(píng)估、懂評(píng)估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評(píng)估機(jī)構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。
第4篇：國有土地房屋評(píng)估方法范文
【關(guān)鍵詞】 房屋拆遷 現(xiàn)代制度經(jīng)濟(jì)學(xué) 產(chǎn)權(quán) 交易成本 國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)
一、引言
新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系擴(kuò)張了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋力，已成為一種能更準(zhǔn)確和全面地解釋現(xiàn)實(shí)世界的經(jīng)濟(jì)學(xué)工具。盛洪（1993）用兩個(gè)詞概括了其理論核心，一個(gè)是“產(chǎn)權(quán)”，即受制度保護(hù)的利益，產(chǎn)權(quán)制度既涉及對(duì)產(chǎn)權(quán)的界定，有涉及對(duì)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；另一個(gè)是“交易費(fèi)用”，即指達(dá)成契約和保證契約執(zhí)行費(fèi)用。
眾所周知，房屋拆遷工作對(duì)于我國現(xiàn)代化建設(shè)、城市面貌更新及國有土地使用的合理布局等有著舉足輕重的意義。然而拆遷工作又直接關(guān)系到人民群眾的切身利益，對(duì)于被拆遷者的國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定，導(dǎo)致了拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定機(jī)制不完善，進(jìn)而降低了拆遷工作效率，嚴(yán)重增加了拆遷工作的交易成本，甚至引發(fā)了大量拆遷雙方的矛盾糾紛，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成不利影響。因此，在此基礎(chǔ)上提出切合實(shí)際的建議措施，以圖為建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)，處理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活質(zhì)量與保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益的關(guān)系提供借鑒。
二、實(shí)施拆遷行為的必要性分析
對(duì)于問題交互性質(zhì)的認(rèn)識(shí)將有利于人們更理性地判斷某一行為的潛在收益和損失?？扑梗?960）在分析涉及對(duì)他人產(chǎn)生有害影響的工商行為時(shí)深刻指明損害問題具有交互性質(zhì)，即外部侵害不僅起因于侵害者的行為，也起因于被侵害者的存在，避免對(duì)受損害方的損害將會(huì)使實(shí)施損害的一方遭受損失，關(guān)鍵在于避免較嚴(yán)重的損害。因此，在分析拆遷行為給房屋所有權(quán)人帶來損失的同時(shí)，更應(yīng)考察不實(shí)施拆遷行為給社會(huì)凈收益帶來的損失，唯有權(quán)衡兩者輕重，才能更好地理解實(shí)施拆遷行為增加社會(huì)總價(jià)值的戰(zhàn)略意義。
實(shí)施拆遷行為給被拆遷者帶來的損失方面，暫不考察拆遷者（損害方）對(duì)于被拆遷者（受損害方）是否補(bǔ)償及補(bǔ)償是否合理，需考慮的是由于城市居民的房屋往往是一個(gè)家庭的命脈，承載著太多的東西，當(dāng)拆遷方實(shí)施拆遷行為時(shí)，大多數(shù)被拆遷者將只能選擇放棄原來市中心便利的生活設(shè)施和交通條件，到城市邊遠(yuǎn)地區(qū)購買一套住房，這使得居民蒙受了原有物業(yè)和物業(yè)區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)喪失，以及因搬遷而造成的生活、工作、學(xué)習(xí)成本增加等損失。
此外考察不實(shí)施拆遷行為帶來的損失，亦即實(shí)施拆遷行為帶來的收益。由于拆遷制度的實(shí)施，我國許多城市實(shí)現(xiàn)了住房資金的良性循環(huán)，加快解決了住房困難，大部分危房、棚戶、簡(jiǎn)屋得到了改造，居民的居住環(huán)境得到了較大的改善。因此，拆遷行為是我國進(jìn)行舊城改造和城市更新的重要手段。另外，拆遷制度也使中國城市住房的所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生了天翻地覆的變化，城鎮(zhèn)住房以公有制逐漸轉(zhuǎn)化為非國有為主，為房屋的市場(chǎng)交易奠定了基礎(chǔ)。因此，比較實(shí)施與不實(shí)施拆遷行為的各自損失，我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然目前拆遷制度受到了一定的詬病，但是放棄拆遷制度而將城市更新重新放歸私法領(lǐng)域也是不現(xiàn)實(shí)的。
為了更好地分析實(shí)施拆遷行為的必要意義，在此引入科斯（1960）提出的“合法的妨害”這一概念，即有些行為即使對(duì)別人造成了損害，只要該行為的當(dāng)事人采用了適宜的技術(shù)降低了侵害，受到侵害的人也只能承認(rèn)這些行為的合法性，即他們只能忍受。這是法律根據(jù)對(duì)整個(gè)社會(huì)的成本與收益的考慮，作出的對(duì)私有產(chǎn)權(quán)適當(dāng)削弱的調(diào)整。于是，從提高社會(huì)凈收益的角度出發(fā)，受侵害一方應(yīng)當(dāng)允許并接受“合法的妨害”，即人民群眾應(yīng)當(dāng)對(duì)城市房屋拆遷行為報(bào)以支持和配合的態(tài)度。另外，由于相對(duì)于實(shí)力較弱的、分散的居民，拆遷方及地方人民政府顯然具有談判優(yōu)勢(shì)，這使得擁有“合法的妨害”權(quán)利的當(dāng)事人，會(huì)降低技術(shù)的適宜水平，從而使侵害的程度提高。對(duì)于國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不予以承認(rèn)及不明晰界定導(dǎo)致被拆遷者損失加重的現(xiàn)象，便是拆遷方提高侵害程度行為的具體表現(xiàn)。
三、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的城市房屋拆遷問題
土地使用權(quán)是憲法確定的私有產(chǎn)權(quán)，在涉及對(duì)這種私人產(chǎn)權(quán)的征收、征用、拆遷時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮補(bǔ)償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對(duì)土地進(jìn)行補(bǔ)償，有關(guān)土地使用權(quán)的補(bǔ)償糾紛時(shí)有發(fā)生，從而影響了社會(huì)的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使得居民在缺乏合理依據(jù)的情況下根據(jù)自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會(huì)以此為依據(jù)提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財(cái)政負(fù)擔(dān)。
1、城市房屋拆遷的本質(zhì)及其所涉及的土地問題
為了考察國有土地使用權(quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，必須理解什么是產(chǎn)權(quán)。阿曼?阿爾奇安（1965）指出：“在任何社會(huì)里，資源的個(gè)人使用權(quán)（即產(chǎn)權(quán)）都能得到解釋，產(chǎn)權(quán)意味著對(duì)于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護(hù)”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）認(rèn)為：“產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)安排確定了每個(gè)人相應(yīng)于物時(shí)的行為規(guī)范，每個(gè)人都必須遵守他與其他人之間的相互關(guān)系，或承擔(dān)不遵守這些關(guān)系的成本?！?/p>
土地使用權(quán)雖然是不完全物權(quán)，但仍然是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，具有對(duì)世性的特征。土地使用權(quán)者直接和不特定多數(shù)人發(fā)生法律關(guān)系，也都可以獨(dú)立地行使物權(quán)請(qǐng)求以保護(hù)自己的合法權(quán)利，也可以自主決定將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，或在其權(quán)利上設(shè)定其他性質(zhì)的物權(quán)。土地使用權(quán)人實(shí)施上述法律行為時(shí)，不受土地所有權(quán)人即國家及社會(huì)任何其它個(gè)體或組織的干涉。因此，土地使用權(quán)是其使用權(quán)人的一項(xiàng)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。
盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權(quán)的房屋，這些房屋是因?yàn)閾碛袊型恋厥褂脵?quán)而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，被拆遷人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成不僅涵蓋房產(chǎn)，更應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出土地的價(jià)值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質(zhì)卻是在公權(quán)力干預(yù)下的平等主體之間土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易。基于土地使用權(quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)交易應(yīng)依法實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)及拆遷行為應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，以平等協(xié)商、等價(jià)有償?shù)脑瓌t上取得土地使用權(quán)。
然而無論是相關(guān)法律理論，還是拆遷補(bǔ)償實(shí)踐，大多有意無意地偏離了拆遷的本質(zhì)。長(zhǎng)期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產(chǎn)權(quán)人購買的只是地上建筑物的所有權(quán)，利用地方規(guī)章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補(bǔ)償。因此，國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定導(dǎo)致了對(duì)于受損失方不合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現(xiàn)，不利于社會(huì)的和諧發(fā)展。
2、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升
“交易成本包括事前發(fā)生的為達(dá)成一項(xiàng)合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”（R.Matthews，1986）。樊綱（1992）對(duì)交易成本的具體成本支出內(nèi)容進(jìn)行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價(jià)成本，即為確定買者和賣者的真實(shí)要價(jià)而進(jìn)行的討價(jià)還價(jià)過程，此外還應(yīng)包括因無法達(dá)成合同而產(chǎn)生的訴訟賠償?shù)确矫娴某杀局С觥?/p>
交易與交換，無論是物品的交換還是勞務(wù)的交換，說到底都是一種權(quán)利即“產(chǎn)權(quán)”的交換，也就是放棄對(duì)某一物品的產(chǎn)權(quán)換得對(duì)另一物品的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)不明確，事實(shí)上從兩個(gè)方面使交易成本上升，一方面是造成交易對(duì)象之間發(fā)生議價(jià)博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升；另一方面，模糊的產(chǎn)權(quán)會(huì)阻礙交換行為的發(fā)生，導(dǎo)致交易規(guī)模的縮小，使人無法通過交易行為提高經(jīng)濟(jì)效率，這一由產(chǎn)權(quán)不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個(gè)方面，對(duì)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問題進(jìn)行考察。
有形交易成本方面，假定拆遷方對(duì)其所致?lián)p失（包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)）負(fù)完全責(zé)任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因?yàn)閷?duì)被損害權(quán)益的賠償總是能夠替代他們損失的市場(chǎng)價(jià)值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權(quán)即不用負(fù)完全賠償責(zé)任，他們就會(huì)堅(jiān)持這一安排，這樣輪到被拆遷方設(shè)法減少損失，采取與拆遷方進(jìn)行議價(jià)博弈的形式。進(jìn)而，在議價(jià)過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對(duì)某個(gè)地塊進(jìn)行拆遷，這個(gè)拆遷的程序是不可逆轉(zhuǎn)的，政府和開發(fā)商無論投入多大成本都必須將這個(gè)工作完成，此時(shí)，居民就不會(huì)擔(dān)心因?yàn)樽约阂獌r(jià)過高而使得開發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰的情形下，原先的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)名存實(shí)亡，被拆遷方不合理地提高補(bǔ)償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預(yù)算范圍的有形交易成本。
無形交易成本方面，當(dāng)拆遷雙方就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行議價(jià)談判陷入僵局而無法達(dá)成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時(shí)，就產(chǎn)生了無窮大的無形交易成本。即當(dāng)我們以“機(jī)會(huì)成本”的觀點(diǎn)來看該問題時(shí)，產(chǎn)權(quán)界定不清楚，事實(shí)上阻礙交易的實(shí)現(xiàn)，使任何交易成為不可能，事實(shí)上使?jié)撛跓o形的交易成本無限大。
從這個(gè)意義上說，明確界定產(chǎn)權(quán)，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對(duì)于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認(rèn)并明晰界定被拆遷方應(yīng)有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，并為此建立公平合理的產(chǎn)權(quán)制度以保護(hù)公民的私人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，將會(huì)大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會(huì)資源配置效率。
四、土地使用權(quán)明晰界定為被拆遷居民獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的意義
明確的產(chǎn)權(quán)界定，提供了人們進(jìn)行一切交易活動(dòng)的基礎(chǔ)，它能有效減少和節(jié)約交易成本。進(jìn)而，不同的產(chǎn)權(quán)界定所帶來的資源配置效率也是不同的，換句話說，一種界定可能比另一種更有效率或更無效率，并且存在著最佳產(chǎn)權(quán)界定。盛洪（1992）認(rèn)為，“誰的行動(dòng)給他人的既定經(jīng)濟(jì)利益帶來損失，誰就要負(fù)賠償責(zé)任，這便是達(dá)到最佳產(chǎn)權(quán)界定的簡(jiǎn)化了的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)則”。
對(duì)于房屋拆遷問題而言，要達(dá)到最佳土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)界定，應(yīng)當(dāng)要從遭受利益損失的使用者的產(chǎn)權(quán)角度去考察，由于拆遷方的行為改變了既定的利益格局，為了使社會(huì)資源配置效率不受影響，必須負(fù)完全賠償責(zé)任。即政府及有關(guān)部門應(yīng)脫離房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)分離的思路，土地所有權(quán)公有化，并不意味著土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的公有化，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)的完全市場(chǎng)價(jià)格，將其基本或完全界定為居民的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。唯有如此，才能以最有利于社會(huì)資源配置為目的的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)界定方式，有效減少拆遷過程中因土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰所造成的有形和無形交易成本，使拆遷交易活動(dòng)更容易、更順利、更高效率地進(jìn)行。
同時(shí)，不能執(zhí)行的法律，只是一紙空文；不能有效地加以貫徹和保護(hù)的產(chǎn)權(quán)，只是“口頭”的產(chǎn)權(quán)。因此，為使界定產(chǎn)權(quán)不流于形式，還必須有效地保護(hù)產(chǎn)權(quán)，即能對(duì)破壞產(chǎn)權(quán)的行為進(jìn)行有效的制裁。既然產(chǎn)權(quán)的概念本身是一個(gè)社會(huì)概念，是在人與人之間才能劃定的社會(huì)關(guān)系，那么也就需要以國家機(jī)器為物質(zhì)基礎(chǔ)的社會(huì)契約方式加以界定和保護(hù)，而產(chǎn)權(quán)制度便是這樣一種社會(huì)法律契約形式。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）指出：“產(chǎn)權(quán)制度是一系列用來確定每個(gè)人相對(duì)于稀缺資源使用時(shí)的地位和社會(huì)關(guān)系”。產(chǎn)權(quán)制度的價(jià)值，就是它所能避免的為爭(zhēng)奪產(chǎn)權(quán)而付出的代價(jià)和因產(chǎn)權(quán)未定帶來的資源配置的機(jī)會(huì)損失。因此，產(chǎn)權(quán)制度較之沒有產(chǎn)權(quán)制度是優(yōu)越的，有關(guān)拆遷立法和監(jiān)督執(zhí)行部門要在行政法規(guī)、地方規(guī)章和具體行動(dòng)中真正明晰界定以及保護(hù)居民土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，加快建立起將土地房屋共同界為私人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公民產(chǎn)權(quán)制度，推動(dòng)城市房屋拆遷安置工作更好地為城市建設(shè)服務(wù)。
五、對(duì)我國城市房屋拆遷問題的對(duì)策性措施思考
1、以明晰界定被拆遷者土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)對(duì)拆遷法規(guī)進(jìn)行修訂
國家應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)《房屋拆遷管理法》，確保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他組織的國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，能夠依照法律的規(guī)定進(jìn)行，而不是依據(jù)現(xiàn)行的行政法規(guī)。修訂法規(guī)的核心任務(wù)是明確城市房屋拆遷安置屬民事范疇，應(yīng)遵循“有償”、“公平”、“平等”的原則，充分保護(hù)被拆遷人依法享有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，改變對(duì)依附于房屋所有權(quán)的土地使用權(quán)被無償征收的不合理狀況。
2、逐步完善土地使用權(quán)補(bǔ)償制度
應(yīng)當(dāng)在《土地管理法》及《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中增加對(duì)土地使用權(quán)剩余年限補(bǔ)償以及區(qū)位變動(dòng)補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定，這既是尊重和保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中土地資源市場(chǎng)化發(fā)展的必然要求。同時(shí)，通過設(shè)定較為科學(xué)完善的價(jià)格評(píng)估程序，合理確定被拆遷房屋及依附土地的貨幣補(bǔ)償金額，充分保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。由于作價(jià)補(bǔ)償時(shí)，必須考慮土地的價(jià)值因素，置換地段區(qū)位，應(yīng)以合理的土地評(píng)估價(jià)，給予被拆遷人公正合理的拆遷補(bǔ)償。因此，要全面推行市場(chǎng)化評(píng)估，拆遷房屋所依附土地的市場(chǎng)化評(píng)估要符合國家房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范的要求，緊跟動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于被拆遷房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的評(píng)估，要參照同區(qū)位的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，采用同一的市場(chǎng)化評(píng)估方法，充分體現(xiàn)公平、公正原則。最后，具體費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法應(yīng)該通過制定新的《行政征收法》以及相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則來加以規(guī)定和明確。
3、政府應(yīng)合理定位并履行好自身職責(zé)
在土地管理過程中，政府扮演著雙重角色，即土地所有者和行政管理者。實(shí)踐中出現(xiàn)的很多問題都是因?yàn)闆]有理順這兩種角色的關(guān)系，若要有效推進(jìn)土地所有權(quán)與使用權(quán)分離、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度，政府必須正確行使土地所有權(quán)和行政管理權(quán)職責(zé)。拆遷是平等主體之間土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，拆遷補(bǔ)償應(yīng)由雙方當(dāng)事人依法平等協(xié)商確定。除非涉及公共利益拆遷外，政府應(yīng)保持中立。當(dāng)然，由于土地的國有性，國家作為土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人存在管理服從的行政關(guān)系。但是如果政府能夠嚴(yán)格區(qū)分其作為土地管理者與土地所有者的角色，做到“有所為、有所不為”，才不至于在實(shí)踐中出現(xiàn)政府職能“越位、缺位、錯(cuò)位” 的情況。具體到拆遷補(bǔ)償問題上，政府應(yīng)謹(jǐn)守其財(cái)產(chǎn)所有人的中立角色，尊重土地使用權(quán)人的私人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，做到“行政的歸行政，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”，讓拆遷人與被拆遷人自主談判，無法達(dá)成協(xié)議的依法裁決；同時(shí)作為管理者，政府要把自己的工作定位在努力做好協(xié)調(diào)關(guān)系、制定優(yōu)惠政策、提供信息等服務(wù)工作，做到不從拆遷中牟利，不充當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，不與投資主體之間存在經(jīng)濟(jì)利益或親緣關(guān)系，不搞暗箱操作，做到公開、公平、公正。因此，政府唯有成為超脫的居中管理者并努力踐行上述職責(zé)，才能使其重新樹立群眾公信力，更好地推動(dòng)城市房屋拆遷安置工作。
4、推行被拆遷人參與機(jī)制：對(duì)擬建項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)制度
城市發(fā)展項(xiàng)目是引致城市拆遷的動(dòng)因所在，因此，必須要做好項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作，把好城市項(xiàng)目審批關(guān)。然而現(xiàn)有的城市建設(shè)拆遷制度似乎在引導(dǎo)公眾參與、協(xié)商、促進(jìn)信息公開、減少負(fù)面社會(huì)影響等方面有所欠缺，在城市開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)過程中，缺乏對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行必要的社會(huì)評(píng)價(jià)，難以識(shí)別開發(fā)中存在的社會(huì)問題。通過對(duì)擬定項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)可以在拆遷戶與拆遷人之間建立一種協(xié)商機(jī)制，賦予拆遷戶協(xié)商權(quán)、發(fā)言權(quán)，把拆遷戶的意見體現(xiàn)在拆遷協(xié)議中，確保他們的利益不受侵犯，達(dá)到城市發(fā)展以城市居民為本的目的。
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第5篇：國有土地房屋評(píng)估方法范文
關(guān)鍵詞：建設(shè)用地使用權(quán)；續(xù)期；土地出讓金；建議
中圖分類號(hào)：D922.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
原標(biāo)題：中國建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的現(xiàn)狀和優(yōu)化對(duì)策研究
收錄日期：2016年6月7日
一、引言
改革開放之后，在社會(huì)主義公有制體制下，城市土地歸國家所有的基礎(chǔ)上，我國充分借鑒香港地區(qū)的土地批租制度，將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)可以有期限的轉(zhuǎn)讓、上市流通，但卻給土地使用權(quán)到期問題留下了隱患。于1990年，我國出臺(tái)了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，其明確規(guī)定了土地使用權(quán)出讓的最高年限――70年，而且立場(chǎng)為有償續(xù)期，對(duì)于不能續(xù)期土地，國家將會(huì)無償取得土地使用權(quán)以及地上建筑物。由于《暫行條例》規(guī)定的地上建筑物也由國家無償取得引起爭(zhēng)議較大，在1995年《城市房地產(chǎn)管理法》中作出了一定的修改，明確規(guī)定只有因公共利益需要，才可不予批準(zhǔn)土地續(xù)期的申請(qǐng)。但是對(duì)于土地使用權(quán)到期未申請(qǐng)續(xù)期的問題，繼續(xù)保留了土地使用權(quán)由國家無償收回的規(guī)定，而對(duì)于地上建筑物和附著物卻未曾提及。由于2000年之后，陸續(xù)有建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的出現(xiàn)，民眾對(duì)此問題越來越關(guān)心，最終2007年《物權(quán)法》出臺(tái)?！段餀?quán)法》對(duì)民眾普遍關(guān)心的住宅用地給予了答復(fù)，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期。
不可否認(rèn)，上述法律法規(guī)的出臺(tái)具有積極意義，建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題似乎得到了解決。然而仔細(xì)分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的規(guī)定太籠統(tǒng)，根本不具有可執(zhí)行性。比如說《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地期滿“自動(dòng)續(xù)期”，何為自動(dòng)？是手續(xù)上的自動(dòng)還是連土地出讓金都無需繳納。這些根本性的問題《物權(quán)法》均未提及，這也導(dǎo)致了建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。
二、我國建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期現(xiàn)狀及問題
（一）現(xiàn)狀。深圳市一塊商業(yè)用地是我國最早一批土地使用權(quán)到期的案例，該使用年限為20年的土地于2001年底到期。然而在歷時(shí)3年之后，續(xù)期問題才算得到解決，即深圳市出臺(tái)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。續(xù)期的基本原則是土地有償續(xù)期，續(xù)期期限為該用途房產(chǎn)法定最高使用年限減去已使用年限，續(xù)期費(fèi)用為續(xù)期時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的35%，一次性支付。
此后，青島市的住宅小區(qū)也出現(xiàn)了住宅用地使用權(quán)到期的現(xiàn)象。雖然有業(yè)主主動(dòng)向相關(guān)部門提出了續(xù)期申請(qǐng)，主管人員卻以無法律依據(jù)可解決，暫時(shí)將問題擱置，以至于時(shí)至今日仍沒有提出解決辦法。
2016年1月底新疆克拉瑪依市的園丁小區(qū)某商鋪土地使用權(quán)到期。政府規(guī)定續(xù)期的原則是土地出讓金按最新公布的該地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)收?。辉跍?zhǔn)予業(yè)主續(xù)期前，會(huì)征詢土地規(guī)劃局的意見，只有該片區(qū)土地暫無規(guī)劃的前提下，才準(zhǔn)予續(xù)期，同時(shí)著手委托獨(dú)立的第三方基于該市基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。
2016年3月16號(hào)，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)600多套住宅用地使用權(quán)到期或即將到期。溫州市國土局規(guī)定在國家沒有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，目前只能參照國有土地出讓的做法，根據(jù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出的單位地價(jià)或折算出的樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金。然而，基于這種方法評(píng)估出的數(shù)宗土地使用權(quán)續(xù)期交易，即將要繳納的土地出讓金竟然占到房?jī)r(jià)的1/3或有甚者達(dá)一半左右，業(yè)主們普遍表示不能接受如此昂貴的續(xù)期費(fèi)用。
（二）問題。從我國目前試點(diǎn)地區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)到期的案例來看，地方政府采用的均為有償續(xù)期，但是綜合分析各個(gè)地區(qū)政策，存在著以下三個(gè)方面的問題：
1、續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。從溫州和深圳市的土地使用權(quán)到期案例的對(duì)比中可以發(fā)現(xiàn)：建設(shè)用地使用權(quán)到期后，續(xù)期問題的關(guān)鍵已經(jīng)不在于是否有償，而在于如何有償，即有償之后怎樣才能做到不給社會(huì)公眾增加較大的負(fù)擔(dān)。深圳市制定的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)較低，以基準(zhǔn)低價(jià)為依據(jù)，下浮一定比例繳納土地出讓金，屬于公眾可以接受的范圍內(nèi)，而溫州市制定的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以房?jī)r(jià)為依據(jù)，公眾普遍覺得不能接受。因此，到底是按照續(xù)期時(shí)點(diǎn)該地區(qū)同類基準(zhǔn)地價(jià)還是按照初始繳納土地出讓金時(shí)點(diǎn)該地區(qū)同類基準(zhǔn)地價(jià)，是按照續(xù)期時(shí)點(diǎn)該地區(qū)同類基準(zhǔn)地價(jià)下浮一定比例繳納還是按照續(xù)期時(shí)點(diǎn)該地區(qū)同類地塊的市場(chǎng)價(jià)格繳納續(xù)期費(fèi)用，法律沒有做出明確的規(guī)定，采取了回避的態(tài)度。
2、續(xù)期期限。建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，是按照法律規(guī)定的最高使用年限續(xù)期，還是另外規(guī)定一個(gè)其他年限續(xù)期，亦或是以地上房屋的剩余使用壽命為期限續(xù)期，《物權(quán)法》對(duì)此并沒有做出明文規(guī)定，因此我們無從得知具體續(xù)期的期限?！渡钲诘狡诜慨a(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》中載明續(xù)期期限不得長(zhǎng)于國家規(guī)定的該用途房產(chǎn)法定最高使用年期減去已使用年期，然而該規(guī)定是否合理有待商榷。
3、續(xù)期次數(shù)。可以看出，上述案例均未提及到續(xù)期次數(shù)。毫無疑問，續(xù)期的主要目的就是為了解決建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑所有權(quán)之間的矛盾。若允許的續(xù)期期限較長(zhǎng)，則可能一次續(xù)期就能解決此矛盾；反之，則可能要數(shù)次續(xù)期才能解決，最終達(dá)到土地所有權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)人的利益平衡。因此，續(xù)期次數(shù)與續(xù)期期限息息相關(guān)。同樣，相關(guān)法規(guī)對(duì)于續(xù)期次數(shù)也沒有做出具體規(guī)定。
三、我國建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題原因分析
我國當(dāng)前建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期出現(xiàn)的問題有多種原因?qū)е拢科涓?，主要是政府與業(yè)主的利益平衡、房地產(chǎn)本身的性質(zhì)以及法律頂層設(shè)計(jì)方面的缺陷與不足造成的。
（一）政府與業(yè)主的利益平衡。之所以會(huì)出現(xiàn)上述問題，原因就在于政府與業(yè)主存在著不同的利益訴求。地方政府希望能夠多收土地出讓金，滿足財(cái)政支出；而業(yè)主則出于自身的利益考慮，希望少繳納土地出讓金。具體來說：若使用權(quán)到期后要收回，政府必然希望無償收回，相反業(yè)主則希望補(bǔ)償金越高越好。若使用權(quán)到期后準(zhǔn)予續(xù)期，業(yè)主必然希望續(xù)期期限越長(zhǎng)越好，而政府則更愿意適當(dāng)縮短期限；同時(shí)業(yè)主肯定希望續(xù)期費(fèi)用從低為好，而政府則更愿意足額收取。所以，改進(jìn)建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度真正要克服的困難是，如何在政府與廣大業(yè)主的利益博弈中，找到一種合適的續(xù)期措施，實(shí)現(xiàn)主體雙方之間的利益平衡和社會(huì)公共利益的最大化。
（二）房地產(chǎn)本身的性質(zhì)。房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，其價(jià)格等于建筑物的價(jià)格加上一定期限土地使用權(quán)的價(jià)格。具體評(píng)估中，又有三種評(píng)估方法可選：采用市場(chǎng)法時(shí)，選取比較案例要考慮到其剩余土地使用期限與待估案例的房地產(chǎn)相同；采用成本法時(shí)，剩余土地使用期限的不同會(huì)影響到建筑物的折舊年限；采用收益法時(shí)，剩余土地使用期限會(huì)影響到未來計(jì)算收益的期限。因此可以看出，土地使用年限對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有巨大影響。當(dāng)前我國整體經(jīng)濟(jì)不容樂觀，正處于陣痛轉(zhuǎn)型期。2015年的GDP增速僅為6.9%。而房地產(chǎn)業(yè)又在國民經(jīng)濟(jì)中起到支柱作用，房地產(chǎn)業(yè)的興衰將會(huì)直接拖累我國GDP的增長(zhǎng)。是故當(dāng)下任何有關(guān)于土地使用權(quán)政策的出臺(tái)都將導(dǎo)致房屋價(jià)格的波動(dòng)，繼而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，考慮到房地產(chǎn)本身特殊的性質(zhì)，為了維護(hù)目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定，《物權(quán)法》決定對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題采用模糊的回避態(tài)度。模糊就代表著不確定，那么公眾就有可能預(yù)期土地使用期限不會(huì)受到影響，繼而也不會(huì)波及房地產(chǎn)市場(chǎng)。實(shí)際上政府確實(shí)達(dá)到了目的，青島市黃島開發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)到期土地使用權(quán)至今未有解決方案，然而小區(qū)居民生活如常，目前小區(qū)內(nèi)房子的交易和抵押都沒有問題，可以像其他正常房屋一樣買賣。
（三）法律頂層設(shè)計(jì)。關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期滿以后如何處理的問題，我國的法律規(guī)定主要集中在《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《管理法》）以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）中，其中《管理法》和《暫行條例》賦予了建設(shè)用地使用權(quán)人的續(xù)期請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)也賦予了政府由于公共利益可以收回的權(quán)利。然而對(duì)于公共利益的范圍，法律卻沒有給出嚴(yán)格限定。而《物權(quán)法》僅針對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題做出了修改，即使用權(quán)期限屆滿的可以自動(dòng)續(xù)期。雖然為住宅建設(shè)用地到期續(xù)期時(shí)省去了手續(xù)上的麻煩，但對(duì)是否有償以及續(xù)期期限、費(fèi)用等，上述法律均未做出規(guī)定，不具有可操作性。
四、對(duì)我國建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的建議
（一）減少地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴。在許多城市，地方財(cái)政收入中有相當(dāng)一部分收入來自于土地出讓收入。毋庸置疑，建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期后，房?jī)r(jià)相應(yīng)會(huì)有一定程度的下降，隨之而來的連鎖反應(yīng)是開發(fā)商對(duì)土地價(jià)格的預(yù)期降低，最終導(dǎo)致政府出讓土地的出讓金收入減少。政府為了彌補(bǔ)初始出讓金的減少損失，有動(dòng)機(jī)提高建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期費(fèi)用。因此，要想解決政府與眾多業(yè)主之間的利益訴求沖突，就必須減少地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴，土地資源是有限的，靠土地收入來維持財(cái)政收入不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。政府應(yīng)該本著民生民主的原則，為民讓利，為出讓金收入的減少提前做好準(zhǔn)備。
（二）及早制定相關(guān)法律法規(guī)。由于目前關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律均未對(duì)續(xù)期期限做出明確規(guī)定，從而使得剩余土地使用年限處于一種不確定的狀態(tài)。短期來看這種模糊化的處理似乎可以在一定程度上緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，然而隨著時(shí)間的推移，將會(huì)涌現(xiàn)出大批到期的土地使用權(quán)，到時(shí)這種不確定的剩余使用年限必將對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成巨大的沖擊。人們之所以愿意以高價(jià)購買商品房，最重要的原因就是他們認(rèn)為可以永久持有包括土地在內(nèi)的房屋。一旦他們被明確告知土地使用權(quán)到期后是要續(xù)期繳費(fèi)的，便會(huì)產(chǎn)生巨大的心理落差。法律明確的距離土地使用權(quán)到期日愈近，他們愈會(huì)感到措手不及。因此，我國應(yīng)該及早制定并出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，只有這樣人民才能提前做好充分準(zhǔn)備，政府相關(guān)部門才可以在處理建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題上有法可依、依法辦事，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)才可以健康蓬勃的發(fā)展。
（三）合理規(guī)劃續(xù)期費(fèi)用。從目前到期續(xù)期現(xiàn)狀來看，業(yè)主們還是愿意繳納土地出讓金的，關(guān)鍵是費(fèi)用高低問題。筆者建議在規(guī)劃續(xù)期費(fèi)用時(shí)，要考慮以下四個(gè)問題：
一是要照顧好只擁有一套住房（120平方米及以下）剛性需求的業(yè)主。建議對(duì)只擁有一套普通住房（120平方米及以下）的業(yè)主免征土地出讓金；而對(duì)于擁有一套120平方米以上的普通住房業(yè)主，對(duì)超過部分征收土地出讓金；第二套房、商業(yè)性住房均征收土地出讓金。
二是要確定繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前理論界大多數(shù)贊同以基準(zhǔn)地價(jià)為繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而基準(zhǔn)地價(jià)中包含了土地資源價(jià)格、征地費(fèi)用和配套費(fèi)三部分，業(yè)主續(xù)期時(shí)政府無需再投入征地費(fèi)及配套設(shè)施費(fèi)，因此筆者認(rèn)為以基準(zhǔn)地價(jià)作為繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合適，應(yīng)該以土地資源價(jià)格作為續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)。由于征地費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)在實(shí)際工作中難以準(zhǔn)確獲得，所以在具體實(shí)施時(shí)也可以以基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例繳納土地出讓金。
三是要確定每戶業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。正確劃分歸屬于業(yè)主自身專有和共享部分的比例，正確計(jì)算其實(shí)際所占有的土地面積，最終準(zhǔn)確得出每個(gè)業(yè)主對(duì)應(yīng)的較為合理的續(xù)期費(fèi)用。
四是要考慮續(xù)期年限。筆者認(rèn)為應(yīng)以房屋的剩余使用壽命作為續(xù)期期限的上線，實(shí)際的續(xù)期期限由業(yè)主和政府協(xié)商確定。即使是擁有一套普通住房（120平方米及以下）的業(yè)主也不可能永久免費(fèi)使用土地使用權(quán)。倘若如此，土地實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)變成了私有，違背了我國憲法土地國有的規(guī)定，而以房屋的剩余使用壽命作為續(xù)期期限的同時(shí)也達(dá)到了政府要保護(hù)公眾私有財(cái)產(chǎn)以及剛性需求的目的。該方法的最大困境就是由誰確定建筑物的剩余使用壽命，筆者認(rèn)為應(yīng)由政府委托獨(dú)立的第三方定期對(duì)土地使用權(quán)即將到期的房屋進(jìn)行評(píng)估確定。此時(shí)便顯現(xiàn)出該方法的弊端，即評(píng)估的成本問題。然而，換個(gè)角度來看評(píng)估實(shí)際上又是一舉兩得的事，不僅有助于續(xù)期年限的解決，而且降低了業(yè)主的安全隱患。同時(shí)，位于同一小區(qū)的房屋其剩余使用壽命基本相仿，所以無需對(duì)所有房屋進(jìn)行評(píng)估，因此定期確定房屋的剩余使用壽命是有可行性的。
建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的與土地交易和房地產(chǎn)相關(guān)的法律問題，其順利解決與否，更切實(shí)關(guān)乎著人民的安居樂業(yè)和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。國家應(yīng)及時(shí)制定相關(guān)法律法規(guī)，本著保障民主民生、資源有效利用、有效控制成本的原則，從而達(dá)到促進(jìn)社會(huì)和諧、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。
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第6篇：國有土地房屋評(píng)估方法范文
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)問題 評(píng)估理論 企業(yè)管理 發(fā)展趨勢(shì)
中圖分類號(hào)：G449.7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展，逐步建立了比較規(guī)范的評(píng)估管理制度和體系，建立了一只評(píng)估專業(yè)隊(duì)伍，初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、自主發(fā)展的道路。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理已經(jīng)越來越重要。本文主要探討不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理理念等問題。
一、目前我國房地產(chǎn)估價(jià)方法的現(xiàn)狀
目前我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行的較晚，估價(jià)理論體系基本上是從西方引進(jìn)的，隨著中國加入WTO，距國外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國的估價(jià)市場(chǎng)日益逼近，在我國，房地產(chǎn)估價(jià)有收益法、成本法、市場(chǎng)法、剩余法、路線法等其它方法，收益法是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)工作采用的最主要的方法之一，它是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用出發(fā)來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法，它不但具有充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù)，而且具有十分重要的實(shí)踐意義中國房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)日益穩(wěn)妥，
二、房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象
在房地產(chǎn)行業(yè)，評(píng)估對(duì)象主要是指具體要估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)對(duì)象主要有土地、建筑物、建筑物與土地合一等。除了要對(duì)估價(jià)對(duì)象的分類加以明確外，還要對(duì)估價(jià)對(duì)象的一些基本情況進(jìn)行基本的了解，若是土地，則需要了解是沒有開發(fā)過的還是新開發(fā)地還是附有影響地價(jià)的附屬建筑物的土地；但只是單純的建筑物估價(jià)，則要真正的明確建筑物的含義，若要是為了寫字樓估價(jià)需了解是否包括其中配備的設(shè)備，為酒樓估價(jià)需了解是否包括其中的桌椅設(shè)備等；如果是建筑物與土地合一的估價(jià)對(duì)象，需了解建筑物是仍然保存，還是將被拆遷等
房地產(chǎn)的評(píng)估方法其中基本方法主要有市場(chǎng)比較法，收益法和成本法等基本的方法，其中市場(chǎng)比較法和收益法在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中運(yùn)行比較廣泛，收益法和市場(chǎng)調(diào)查法能真正的了解市場(chǎng)的行情，對(duì)地產(chǎn)及時(shí)的進(jìn)行掌握，更好的保障用戶的利潤(rùn)，下面我們用收益法對(duì)某某商場(chǎng)的房產(chǎn)做一個(gè)評(píng)估分析
建筑面積26800平方米
1.年租金收入
根基委托方提供的租賃合同及估價(jià)人員對(duì)周邊類似的租賃房的了解，確定月租金80元/平方米,空置率5%，則年租金收入;
80*26800*12*（1-5%）=2444.16（萬元）
2.年費(fèi)用
（1）維修費(fèi)
估價(jià)放高層鋼構(gòu)，房屋重置價(jià)值1000元/平方米，年限60年，殘值率0，維修折舊費(fèi)80%
1000*(1-0)*26800/60*80%=35.73（萬元）
(2）年管理費(fèi)用
按年租金收入的3%計(jì)算
2444.16×3%=73.32（萬元）
（3）房產(chǎn)稅
按年租金收入的12%計(jì)算
2444.16×12%=293.30（萬元）
（4）保險(xiǎn)費(fèi)
取房屋重置價(jià)格的2‰
1000×2‰×26800=5.36（萬元）
3、資本化率的確定
以安全利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，安全利率取國家一年期存款利率1.98%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取6%
4、尚可使用年限的確定
估價(jià)對(duì)象為綜合用地最高使用年限為50年，于1995年取得土地使用權(quán)，故尚可使用年限為43年。
5、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在出讓狀態(tài)下的收益價(jià)格：
V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（萬元）
6、應(yīng)交納的國有土地使用權(quán)出讓金
估價(jià)對(duì)象應(yīng)補(bǔ)交的國有土地使用權(quán)出讓金為321.60萬元。
7、估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格
24579.47－321.60=24257.87（萬元）
三、房地產(chǎn)估價(jià)目的及必要性
房地產(chǎn)估價(jià)目的主要是為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易及其它有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供公平合理的價(jià)格。目前房地產(chǎn)估價(jià)主要有以下幾種目的: (1) 各類房地產(chǎn)的買賣、租賃、出讓、轉(zhuǎn)讓、交換等交易中的估價(jià)(2) 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)、保險(xiǎn)(3拆遷補(bǔ)償?shù)?(4) 企業(yè)合資、合作、租賃經(jīng)營企業(yè)改制。不同的估價(jià)目的是有所差異的這就會(huì)影響估價(jià)結(jié)果，房地產(chǎn)估價(jià)的目的是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)，不同的估價(jià)目的，來源于對(duì)估價(jià)的不同需要。估價(jià)目的不同，所采用的評(píng)估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的差異。
四、房地產(chǎn)企業(yè)管理發(fā)展新趨勢(shì)
隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，世界經(jīng)濟(jì)一體化程度不斷提高，企業(yè)經(jīng)營管理方面也出現(xiàn)一些新的趨勢(shì)。房地產(chǎn)估價(jià)方法可以反映人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的認(rèn)識(shí)，無論是理論上還是實(shí)際的操作中，房地產(chǎn)的估價(jià)都十分重要，所以房地產(chǎn)估價(jià)的方法也應(yīng)該科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，不能單純依靠經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。從國內(nèi)外的情況來看，房地產(chǎn)估價(jià)的方法很多，有的是基于實(shí)踐產(chǎn)生的，而一部分則是基于理論形成的
1.企業(yè)重建和不斷優(yōu)化的創(chuàng)新型管理
企業(yè)重建是從根本上重新設(shè)計(jì)的根據(jù)原有基本信念和業(yè)務(wù)流程，以其全面優(yōu)化績(jī)效考核。其技術(shù)基礎(chǔ)是信息網(wǎng)絡(luò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的全面實(shí)施。通過網(wǎng)絡(luò)可以很大的節(jié)省數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)時(shí)間，提高工作效率。創(chuàng)新型管理則體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是根據(jù)環(huán)境變化及時(shí)更新管理和經(jīng)營理念，調(diào)整優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略；二是推進(jìn)管理制度創(chuàng)新、組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新和市場(chǎng)拓展創(chuàng)新，把創(chuàng)新深入到經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)；三是人力資源和企業(yè)文化創(chuàng)新。要求所有員工在各自領(lǐng)域內(nèi)成為創(chuàng)新者，形成創(chuàng)新型的企業(yè)文化；四是業(yè)務(wù)創(chuàng)新。不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)深度，創(chuàng)造出與眾不同的產(chǎn)品和獨(dú)具特色的經(jīng)營方式。
2. 建立人本管理為核心的剛?cè)峤Y(jié)合管理體系
人的管理就是以人為核心，是企業(yè)管理的最高境界。實(shí)踐證明，凡是重視人本管理的企業(yè)，基本都充滿生機(jī)和活力。人本管理主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是按照大部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，主要是對(duì)中介機(jī)構(gòu)人員而不是簡(jiǎn)單的就機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。主要包括人員資質(zhì)、人員繼續(xù)教育、人員誠信、人員懲處等。二是對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)要求都比較高，不僅僅是享有好的薪酬更多的希望有好的學(xué)習(xí)知識(shí)的環(huán)境、能擔(dān)任富于挑戰(zhàn)性的工作、有表達(dá)意見及參與的機(jī)會(huì)三是人本管理還要不斷提高個(gè)人素質(zhì)，努力培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神、協(xié)調(diào)能力、凝聚能力，處理好制度與人的關(guān)系，不斷優(yōu)化制度不斷進(jìn)步。
3.企業(yè)道德管理核心，注重對(duì)人的培養(yǎng)
現(xiàn)代企業(yè)制勝的關(guān)鍵，已不再僅僅取決于先進(jìn)的設(shè)備等有形資產(chǎn)，更多的是依靠知識(shí)產(chǎn)權(quán)、品牌、商譽(yù)等無形資產(chǎn)。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)歸根到底就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。人力資源是企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)。高素質(zhì)的員工和具有專業(yè)知識(shí)的人才將是一種戰(zhàn)略資源。企業(yè)管理的核心就是強(qiáng)調(diào)以人為本，把企業(yè)管理中心建立在充分調(diào)動(dòng)并保護(hù)員工的自覺性、積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)新性上，注重啟迪員工自己管理自己的主體性和自覺性。
4.國際化趨勢(shì)，注重全球戰(zhàn)略，
在經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為支配世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新趨勢(shì)。在世界范圍內(nèi)各國、各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)相互融合，形成了“全球統(tǒng)一市場(chǎng)”。同時(shí)在世界范圍內(nèi)建立了規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的國際經(jīng)貿(mào)規(guī)則體系，包括WTO的多邊經(jīng)貿(mào)規(guī)則體系等。生產(chǎn)要素在世界范圍內(nèi)自由流動(dòng)和優(yōu)化配置。對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估的發(fā)展也要全面的走向全球化的于世界接軌。隨著全球市場(chǎng)逐步開放，勢(shì)必推動(dòng)商品信息、技術(shù)及生產(chǎn)要素跨境流動(dòng)的不斷增加，各國經(jīng)濟(jì)之間的相互依賴日益加深，市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用從國家內(nèi)部擴(kuò)展延伸到全球，形成了全球經(jīng)濟(jì)一體化的必然趨勢(shì)。這也就要求評(píng)估的這個(gè)行業(yè)不斷的發(fā)展和創(chuàng)新。
在社會(huì)的不斷發(fā)展的進(jìn)程中，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估的能力和準(zhǔn)確程度有很大的要求，這也就需要這樣的人才不斷的學(xué)習(xí)，企業(yè)對(duì)人才的培養(yǎng)也越來越注重了，這需要的不僅僅是他們的基本技能還需要有一定的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房產(chǎn)的面積，房?jī)r(jià)，對(duì)房?jī)?nèi)的設(shè)備和設(shè)備的新舊程度能作出一定的判斷，在對(duì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，行情等進(jìn)行分析，對(duì)顧客有一定的耐心，保證顧客的的對(duì)產(chǎn)業(yè)的有一定的判斷，盡量保證顧客的獲得做大的利潤(rùn)，這樣既可以保證顧客的對(duì)評(píng)估行業(yè)的信任，同時(shí)也可以保證評(píng)估這個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景，更好，更快的發(fā)展，在促進(jìn)各方獲得效益的同時(shí)，為社會(huì)的發(fā)展效益也提供一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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第7篇：國有土地房屋評(píng)估方法范文
近日，國家稅務(wù)總局文件，明令8月1日起對(duì)二手房買賣強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅。文件界定了“所得”：個(gè)人所得稅以實(shí)際成交價(jià)為轉(zhuǎn)讓收入。并明確了對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房以及城鎮(zhèn)拆遷安置住房等五類房產(chǎn)的原值。對(duì)于不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其所繳納的個(gè)稅可全部或部分退還；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)稅。同時(shí)，納稅起征點(diǎn)前置到以購房合同為準(zhǔn)。
稅務(wù)總局官員詳解稅改策略
中國國家稅務(wù)總局的官員近日再次在公開場(chǎng)合表示將加快內(nèi)外資企業(yè)所得稅的合并，并給出了三個(gè)具體的策略安排。第一個(gè)策略安排是合理安排改革內(nèi)容，增值稅轉(zhuǎn)型改革和企業(yè)所得稅的統(tǒng)一可以分別實(shí)施。為減輕壓力，可以采取循序漸進(jìn)的方式，逐步實(shí)施到位；第二個(gè)安排是，配套推出一些其他稅種改革，為實(shí)現(xiàn)有增有減的結(jié)構(gòu)性安排，可以配套提出一些對(duì)財(cái)政收入具有增收作用的改革措施；第三個(gè)安排，在財(cái)政資源配置中統(tǒng)籌考慮稅制改革成本，通過合理預(yù)算安排，消化稅制改革對(duì)財(cái)政收支的影響。
開發(fā)商須先定房?jī)r(jià)再拿地
上月，國土資源部公布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，并自2006年8月1日起實(shí)施。這兩部新《規(guī)范》直接在土地出讓環(huán)節(jié)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。新《規(guī)范》要求，房屋銷售價(jià)格限制、銷售對(duì)象、套型結(jié)構(gòu)比例等條件將直接作為土地出讓方案的重要內(nèi)容。只有符合房?jī)r(jià)銷售限制等要求的開發(fā)商，才有資格拿地。目前，土地拍賣主要遵循“價(jià)高者得”原則，市場(chǎng)上因此一直有觀點(diǎn)認(rèn)為：因土地價(jià)格在拍賣中節(jié)節(jié)高升，才推升房?jī)r(jià)，而開發(fā)商的利潤(rùn)率卻不受土地成本上漲影響，仍持續(xù)上揚(yáng)。根據(jù)2005年房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，萬科等上市房地產(chǎn)企業(yè)近兩年利潤(rùn)率普遍在30%左右，并沒受土地價(jià)格上漲因素影響。
可再生能源蘊(yùn)藏8000億商機(jī)
中國國家能源領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任徐錠明在7月29日的東亞投資論壇上表示，我國將提高可再生能源在能源結(jié)構(gòu)中的比例，到2010年達(dá)到10%，到2020年達(dá)到16%左右，這將帶來巨大商機(jī)，到2020年需要投資8000億左右。目前國家發(fā)改委正在修改完善國家能源領(lǐng)導(dǎo)小組編制的《可再生能源發(fā)展規(guī)劃》，一旦國務(wù)院批準(zhǔn)就將對(duì)外公布，并將成為我國解決新農(nóng)村建設(shè)的重要方面。為達(dá)到“2010年基本實(shí)現(xiàn)以國內(nèi)制造為主的裝備能力，2020年形成以自有知識(shí)產(chǎn)權(quán)為主的可再生能源裝備能力”，中央財(cái)政還將設(shè)立可再生能源發(fā)展專項(xiàng)資金，支持可再生能源技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)業(yè)建設(shè)等，并予以適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)所得稅優(yōu)惠。
《上市公司收購管理辦法》9月1日實(shí)施
8月1日，中國證監(jiān)會(huì)《上市公司收購管理辦法》，9月1日正式實(shí)施。《辦法》主要體現(xiàn)了以下幾個(gè)重要特點(diǎn)：對(duì)上市公司收購制度做出了重大調(diào)整，將強(qiáng)制性全面要約收購方式調(diào)整為由收購人選擇的要約收購方式，賦予收購人更多的自主空間，降低了收購成本，充分體現(xiàn)了鼓勵(lì)上市公司收購的價(jià)值取向和立法精神；通過強(qiáng)制性信息公開披露、程序公平、公平對(duì)待股東、規(guī)范收購人主體資格、加大對(duì)控股股東和實(shí)際控制人的監(jiān)管力度等多方面的措施，將間接收購和實(shí)際控制人的變化一并納入上市公司收購的統(tǒng)一監(jiān)管體系，維護(hù)市場(chǎng)公平，切實(shí)保護(hù)中小股東的合法權(quán)益；轉(zhuǎn)變監(jiān)管方式，簡(jiǎn)化審核程序，監(jiān)管部門由過去的事前審批轉(zhuǎn)變?yōu)檫m當(dāng)?shù)氖虑氨O(jiān)管與事后監(jiān)管相結(jié)合，加大持續(xù)監(jiān)管的力度等。
醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)藥價(jià)格將全面公開
衛(wèi)生部近日《關(guān)于全面推行醫(yī)院院務(wù)公開的指導(dǎo)意見》，計(jì)劃于2008年底前，全國各級(jí)各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)基本實(shí)現(xiàn)醫(yī)院院務(wù)公開。醫(yī)院的法定醫(yī)療范圍，醫(yī)務(wù)人員是否有執(zhí)業(yè)資格，醫(yī)療服務(wù)、藥品和各項(xiàng)醫(yī)療耗材的價(jià)格，都將上網(wǎng)或通過院內(nèi)電子屏幕、觸摸屏、就醫(yī)手冊(cè)等逐一向患者公布。醫(yī)院向社會(huì)公開的院務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括：醫(yī)院依法執(zhí)業(yè)登記、醫(yī)療業(yè)務(wù)范圍、職能科室設(shè)置；醫(yī)務(wù)人員依法執(zhí)業(yè)注冊(cè)情況及相關(guān)資質(zhì)信息；重大醫(yī)療技術(shù)準(zhǔn)入及大型醫(yī)用設(shè)備的配置許可；醫(yī)療服務(wù)價(jià)格（包括項(xiàng)目編碼、名稱、內(nèi)涵、收費(fèi)依據(jù)、計(jì)價(jià)單位和實(shí)際執(zhí)行價(jià)格等）、常用藥品和主要醫(yī)用耗材的價(jià)格；醫(yī)療服務(wù)投訴信箱和投訴咨詢電話。
上半年單位GDP能耗升0.8%
《2006年上半年全國單位GDP能耗公報(bào)》近日公布。上半年，全國煤炭行業(yè)單位增加值能耗上升5.5%，石油石化行業(yè)上升8.7%，有色金屬行業(yè)上升0.4%，電力行業(yè)上升0.8%；鋼鐵行業(yè)單位增加值能耗下降1.2%，建材行業(yè)下降4.5%，化工行業(yè)下降5.0%，紡織行業(yè)下降5.5%。國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，總的來看，當(dāng)前各地區(qū)、各主要行業(yè)節(jié)能降耗形勢(shì)仍不容樂觀，完成今年節(jié)能降耗目標(biāo)任務(wù)仍十分艱巨。根據(jù)“十一五”規(guī)劃《綱要》，“十一五”期間我國要實(shí)現(xiàn)單位GDP能耗下降20%左右的目標(biāo)，其中，今年的目標(biāo)是下降4%左右。
發(fā)改委嚴(yán)控投資過快增長(zhǎng)
國家發(fā)改委近日表示，今年以來，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體比較平穩(wěn)，保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。固定資產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮了重要作用，但也出現(xiàn)了投資增長(zhǎng)過快等值得高度關(guān)注的問題。發(fā)改委表示，解決投資領(lǐng)域存在的突出問題，在保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，堅(jiān)持突出重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待、有保有壓、適度微調(diào)，切實(shí)解決當(dāng)前投資增長(zhǎng)過快、新開工項(xiàng)目過多、結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題。從嚴(yán)控制新開工項(xiàng)目。加強(qiáng)對(duì)已開工項(xiàng)目的合規(guī)性審查，凡是不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目審核程序、土地使用和環(huán)境保護(hù)等方面法律法規(guī)和政策規(guī)定的，要認(rèn)真進(jìn)行整改，該停止建設(shè)的要堅(jiān)決停止建設(shè)。
兩公里內(nèi)禁設(shè)倆大超市
近日，為了遏制零售業(yè)過密開店，商務(wù)部市場(chǎng)建設(shè)司正式對(duì)外了《零售業(yè)同業(yè)損害評(píng)估方法》并公開征集意見。在《方法》編制說明中，記者看到商務(wù)部設(shè)立了兩種評(píng)價(jià)體系，其中A表是對(duì)超市、便利店等業(yè)態(tài)的商圈半徑的規(guī)定，其中規(guī)定超市的商業(yè)半徑2公里左右、倉儲(chǔ)型會(huì)員店為5公里等。而B表則是顧客流失、銷售額下降、經(jīng)營環(huán)境惡化等同業(yè)損害評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。而編制說明也指出，結(jié)合這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)滿足經(jīng)營性損害和經(jīng)營環(huán)境性損害的兩種同業(yè)損害條件，并產(chǎn)生了諸如客戶流失等情況時(shí)就可以認(rèn)定同業(yè)損害成立。
第8篇：國有土地房屋評(píng)估方法范文
【關(guān)鍵詞】：城中村；拆遷；補(bǔ)償；速度
中國分類號(hào)：C915 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A
1982年11月至1985年12月的37個(gè)月期間，中國大陸涌現(xiàn)出一個(gè)廣為流傳的詞匯――“深圳速度”。深圳速度，改革開放中國建設(shè)發(fā)展的象征，創(chuàng)下了三天蓋一層樓的速度，建設(shè)速度之快在當(dāng)時(shí)的中國絕無僅有。過去的幾年里，莊里人也目睹了“三年大變樣”給石家莊帶來的巨大變化，見證了所謂的“石家莊速度”。
隨著城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，城中村成為城市現(xiàn)代化的嚴(yán)重制約。為聚集產(chǎn)業(yè)和人氣，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，石家莊市委市政府決定三年內(nèi)進(jìn)一步優(yōu)化石家莊城市布局。石家莊這座“火車?yán)瓉淼某鞘小背侵写宸植紨?shù)量多，范圍廣，主城改造，新區(qū)開發(fā)成為“三年大變樣”中重要一環(huán)?！叭甏笞儤印睆?qiáng)調(diào)正確把握加快城市建設(shè)步伐與維護(hù)群眾利益的關(guān)系，既要堅(jiān)定不移地推進(jìn)“三年大變樣”的各項(xiàng)任務(wù)，又要注意維護(hù)群眾的合法權(quán)益，妥善解決好群眾的實(shí)際困難和問題，“三年大變樣”拆遷方面的速度和取得的巨大成效的確不容否定。
城中村拆遷改造難，有人把拆遷形容為“天下第一難”，目前國內(nèi)外很多地方在拆遷方面進(jìn)行嘗試和探索。
房屋拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)存在一定混亂，拆遷補(bǔ)償存在較大差異。有不少村民表示村干部中存在在拆遷改造中非法獲利的問題，與歷屆村干部選舉相比，城中村大力改造期間拉選票、賄選情況出現(xiàn)更多，村干部候選人挨家挨戶送禮，更甚者聲稱一票幾百、幾千。據(jù)村民反映，其所在村子在拆遷改造中獲利多的大部分是村干部及其關(guān)系戶，據(jù)某村拆遷公開信息顯示，不少村干部及其關(guān)系戶一家兩本（宅基證）甚至一家多本，而一本背后是三百平米回遷房的補(bǔ)償。相當(dāng)一部分村民具有較強(qiáng)的維權(quán)意識(shí)，積極向有關(guān)部門反映拆遷改造中存在的不公平等問題，相關(guān)部門著手調(diào)查并采取了相應(yīng)解決措施。
拆遷計(jì)劃性薄弱，拆遷通常是由投資商的投資計(jì)劃所決定的，而投資商的投資熱情往往具有一定的盲目性，常常出現(xiàn)開發(fā)商投資拿下了一塊地，而這塊地因某種原因長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)得不到開發(fā)，導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)[2]。另外，五證（《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》）不齊全導(dǎo)致停工，回遷房建設(shè)遲遲無法繼續(xù)。此外，拆遷安置方面不盡合理，所謂的釘子戶屢見不鮮，村子被拆得亂七八糟，回遷房遲遲無法兌現(xiàn)，多數(shù)村民走上租房之路。
如何避免城中村改造產(chǎn)生不和諧因素？建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的城市住房拆遷補(bǔ)償制度和利益分配機(jī)制，是當(dāng)前亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題。對(duì)此，國家可以制訂統(tǒng)一的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法，以法律形式規(guī)劃房屋拆遷補(bǔ)償體系，建立明確的評(píng)估方法和公平公正的補(bǔ)償程序[3]。制定拆遷方案充分聽取社會(huì)各界及被拆遷人意見和建議，做到補(bǔ)償合理，分配公平，公開透明，把各個(gè)環(huán)節(jié)置于公眾監(jiān)督之下，讓拆遷拆得公道，拆得明白，從而化難為易，得到公眾認(rèn)可。
以山東省德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)八里莊社區(qū)為例，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是依據(jù)國家有關(guān)政策，并綜合民意制定出來的，而整個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的政策基本一致，舊房子開始全面拆除之前，新的安置樓就會(huì)提前完工，各環(huán)節(jié)公開透明，因而得到老百姓的認(rèn)可。
城市拆遷改造很大程度上影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到社會(huì)的安定和國家的長(zhǎng)治久安，需要切實(shí)維護(hù)廣大人民群眾利益，保證人民群眾安居樂業(yè)，不要讓這原本惠民的工程傷了民眾的心。無論“石家莊速度”還是“深圳速度”都是這個(gè)時(shí)代快速發(fā)展的符號(hào)。今后城市發(fā)展絕不可一味強(qiáng)調(diào)“快”，首先應(yīng)做到“好”，高速度的同時(shí)要保證高質(zhì)量。有質(zhì)量的速度才是有效益的，走可持續(xù)發(fā)展之路。“三年大變樣”漸行漸遠(yuǎn)，并非意味著城市發(fā)展的終結(jié)，今后這座幸福感指數(shù)最高之城定會(huì)為我國為世界帶來新的發(fā)展奇跡。
參考文獻(xiàn)/References：
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第9篇：國有土地房屋評(píng)估方法范文
00158資產(chǎn)評(píng)估
第一章 總 論
本章是資產(chǎn)評(píng)估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。
1一般地說，資產(chǎn)評(píng)估是指通過對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算
2資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性、咨詢性
3資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。
4資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。
5按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。
6有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。
7不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。
8價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。主要價(jià)值類型有：
市場(chǎng)價(jià)值：自愿買方和自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方必須謹(jǐn)慎，不受任何強(qiáng)迫壓制。
在用價(jià)值：在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值。
投資價(jià)值：投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。
9資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)：
繼續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。
公開市場(chǎng)假設(shè)：公開市場(chǎng)是指發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。公開市場(chǎng)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。
清算（清償）假設(shè)：資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場(chǎng)上出售。
10資產(chǎn)評(píng)估的原則
包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。
資產(chǎn)評(píng)估的工作原則：、獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則
資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則
11資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)是日。
第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。
第一節(jié) 市場(chǎng)法
市場(chǎng)法是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。
市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：
需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；
被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。
運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)
市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：
市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。
市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評(píng)估。
第二節(jié) 成本法
成本法及其適用的前提條件
成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。
成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算：
1、基本公式可表述為：
被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
2、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：
①確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；
②確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；
③估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；
④計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。
（一）重置成本的估算
復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。
1、重置核算法
2、物價(jià)指數(shù)法
3、功能價(jià)值法
4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
（1）重置核算法
是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。
重置成本=直接成本+間接成本
（2）物價(jià)指數(shù)法
物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：
資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)
或者為：
資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）
（3）功能價(jià)值法
也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：
被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量
4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
（二）實(shí)體性貶值及其估算
是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法
（三）功能性貶值及估算
功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。
（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算
是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。
（五）成新率及其估算
三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三種法。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
收益法是通過估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
二：收益法應(yīng)用的前提
1、被評(píng)估資產(chǎn)必須是能貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)
2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
（一）收益額
收益額是未來預(yù)期收益。
（二）折現(xiàn)率和資本化率
1、無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)）
無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì)行業(yè)平均收益水平確定。
（三）收益期限
四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)
（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)
1、收益法的優(yōu)點(diǎn)
（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；
（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。
2、收益法的缺點(diǎn)
（1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；
（2）在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇
資產(chǎn)評(píng)估方法選擇應(yīng)考慮的因素：
1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。
2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。
3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。
第三章
機(jī)器設(shè)備評(píng)估
歷年考題中，每年都考計(jì)算題。
第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法
機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測(cè)機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值
機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
二、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算
三種方法：
1、重置核算法：估算各項(xiàng)成本，然后求和
2、物價(jià)指數(shù)法：在被評(píng)估機(jī)器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)實(shí)物價(jià)指數(shù)確定重置成本
3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系確定重置成本
二、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算
（一）實(shí)體性貶值與成新率的估算
1、運(yùn)用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率
2、運(yùn)用觀測(cè)分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率
3、運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算機(jī)器設(shè)備的成新率
第四章 房地產(chǎn)評(píng)估
第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。
房地產(chǎn)的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；
（5）保值增值趨勢(shì)。
第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)
土地資產(chǎn)的特性：
1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。
2、經(jīng)濟(jì)特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（3）可壟斷性。
土地資產(chǎn)價(jià)格體系：
土地資產(chǎn)的價(jià)格類型：
1、基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。
從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格；（3）它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價(jià)。
2、標(biāo)定地價(jià)：是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。
土地資產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：
1、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定
2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定
3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性
4、土地價(jià)格的上漲性
影響地產(chǎn)價(jià)格的因素：
（一）?一般因素：1、行政因素2、社會(huì)因素3、經(jīng)濟(jì)因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。
（二）區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素。
土地使用權(quán)評(píng)估的原則：（一）?替代原則（二）最有效使用原則（三）變動(dòng)原則：一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則
第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法
市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其公式為：
一般地，采用市場(chǎng)法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過上述評(píng)定估算過程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過處理得出一個(gè)評(píng)估結(jié)果。
建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。
建筑物評(píng)估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則
第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估
無形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長(zhǎng)期發(fā)揮效用的一種資源。
無形資產(chǎn)的特點(diǎn)：
1、無形資產(chǎn)具有非流動(dòng)性，并且有效期較長(zhǎng)。2、無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實(shí)體，但未來收益較大 3、無形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。
無形資產(chǎn)的分類：
無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。
1、按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。
2、按有無法律保護(hù)，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保護(hù)的無形資產(chǎn)，如專有技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)。
3、按可辨識(shí)程度，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等。不可確指主要指商譽(yù)。
每一項(xiàng)無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長(zhǎng)短，主要取決于損耗程度。無形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時(shí)間是真正的無形資產(chǎn)有效期限。
無形資產(chǎn)功能特性：
1、附著性。
2、共益性。
3、積累性。
4、替代性。
專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。
商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊(cè)后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊(cè)商標(biāo)不受法律保護(hù)。
商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。特征：1、商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。2、商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。3、商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。4、商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來的一項(xiàng)價(jià)值。
第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估
第一節(jié) 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)
一、流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn)
流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。
流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，周轉(zhuǎn)速度快。
第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。
各種形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)都可以在較短的時(shí)間內(nèi)出售和變賣，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對(duì)外支付和償還債務(wù)的重要保證。
第三，形態(tài)多樣化。二、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)
1、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。
2、必須選取準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。一般在會(huì)計(jì)期末
3、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。
4、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。無需考慮功能性貶值。
三、一份準(zhǔn)確的被評(píng)估資產(chǎn)清單是正確估價(jià)資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，被評(píng)估資產(chǎn)的清單應(yīng)以實(shí)存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對(duì)于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應(yīng)以清查核實(shí)后的實(shí)有額做為評(píng)估值。
第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估
一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估
一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額；二是判斷估計(jì)可能的壞賬損失。應(yīng)收賬款評(píng)估值確定的基本公式為：
應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款賬面價(jià)值-已確定壞賬損失-預(yù)計(jì)壞賬損失
預(yù)計(jì)壞賬損失的方法兩個(gè)：壞賬估計(jì)法、賬齡分析法
二、應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估
應(yīng)收票據(jù)可采取下列兩種方法：
1、按本金加利息確定。計(jì)算公式為：
應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=本金×（1+利息率×?xí)r間）
2、按貼現(xiàn)值
評(píng)估值=到期值-貼現(xiàn)息
三、待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個(gè)月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。
第七章 長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估
長(zhǎng)期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。
債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券。
上市債券的評(píng)估：在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格可以作為它的評(píng)估值，一般是以評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評(píng)估值。
非上市債券的評(píng)估：采有收益法進(jìn)行。
上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場(chǎng)上自由交易的股票。其計(jì)算公式為：上市股票評(píng)估值=股票股數(shù)×評(píng)估基準(zhǔn)日該股票收盤價(jià)
第八章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估
一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體范圍是指評(píng)估人員具體實(shí)施評(píng)估的資產(chǎn)范圍，變即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估具體范圍的重要途徑。
二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)分析
（一）企業(yè)償債能力
償債能力分析一般可以通過下列指標(biāo)來進(jìn)行：
1、流動(dòng)比率。流動(dòng)比率越高，短期的償債能力越強(qiáng)。經(jīng)驗(yàn)值：2：1
2、速動(dòng)比率。是用來評(píng)估企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標(biāo)。經(jīng)驗(yàn)值：1：1
3、資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng)營比率，是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的能力。
（二）企業(yè)運(yùn)營能力
通?？刹捎萌缦轮笜?biāo)考察。
1、存貨周轉(zhuǎn)率。
（1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。
（2）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。
2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。是用以評(píng)估應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標(biāo)。通常用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。
（三）企業(yè)盈利能力
1、投資報(bào)酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來的利潤(rùn)。主要有
（1）資產(chǎn)報(bào)酬率（資產(chǎn)利潤(rùn)率）。企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與資產(chǎn)總額的比率。
（2）凈資產(chǎn)利潤(rùn)率。稅后利潤(rùn)與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說明收益越強(qiáng)。
2、銷售利潤(rùn)率。指利潤(rùn)占銷售收入的比率。
（1）銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率。
（2）銷售凈利率。是指稅后利潤(rùn)占銷售收的比率。
3、每股利潤(rùn)。也稱每股收益或每股盈余。
4、每股股利
5、市盈率=每股市價(jià)/每股利潤(rùn)
三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價(jià)值的一種常用評(píng)估方法。
企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)必須以企業(yè)未來進(jìn)行正常經(jīng)營為基礎(chǔ)并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。
第九章 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用
一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類型
1、按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象劃分，可分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
2、按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容可分為正常評(píng)估報(bào)告、評(píng)估復(fù)核報(bào)告和評(píng)估咨詢報(bào)告
3、評(píng)估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報(bào)告、現(xiàn)值性報(bào)告和預(yù)期性評(píng)估報(bào)告
二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用
1、它為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見
2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)。
3、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。
4、是建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來源。
計(jì)算應(yīng)用：
1、收益法的應(yīng)用：
第一，企業(yè)價(jià)值評(píng)估：
例1：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別為12萬，15萬，13萬，11萬和14萬，假定以后每年收益額14萬，資本化率10%，確定企業(yè)評(píng)估值。
首先，現(xiàn)值總額=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5
=49.2777萬
其中現(xiàn)值系數(shù)查表可得
然后將第六年的收益額折現(xiàn)，即14/10%=140
最后，確定評(píng)估值=49.2777+144X0.6209=136.2萬
例2：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的凈利潤(rùn)分別為13萬元，14萬元，11萬元，12萬元，15萬元，從第六年開始以后每年凈利潤(rùn)為15萬元，資本化率為10%，企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和為90萬元，求企業(yè)商譽(yù)評(píng)估值。
首先，采用收益法求得企業(yè)整體評(píng)估值=13X0.9091+
14X0.8264+11X0.7513+12X0.6820+15X0.6209+15/10%X0.6209=142.2847萬元
由于該企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)總和為90萬元，則商譽(yù)的價(jià)值=142.2847-90=52.2847萬元
例3：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的收益額分別為25萬元，28萬元，27萬元，29萬元，30萬元，從第六年開始以后每年收益額為30萬元，資本化率為12%，國庫券利率11%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率4%，確認(rèn)企業(yè)整體價(jià)值。
首先，確定企業(yè)折現(xiàn)率為11%+4%=15%，由此計(jì)算未來5年收益現(xiàn)值為：
25X0.8696+28X0,7562+27X0.6575+29X0.5718+30X0.4972=92.1643萬元
計(jì)算永久性收益的資本化價(jià)值=30/12%=250萬元
則企業(yè)整體價(jià)值=92.1643+
250X0.4972=216.4643萬元
第二，無形資產(chǎn)的評(píng)估：
例1：A企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評(píng)估人員了解到以下情況：
(1)該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場(chǎng)售價(jià)1000元/臺(tái)，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤(rùn)10元/臺(tái)；
(2)雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限4年。商標(biāo)使用費(fèi)按新增利潤(rùn)的30%支付A企業(yè)；
(3)根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計(jì)前2年的生產(chǎn)量9萬臺(tái)/年；后2年10萬臺(tái)/年；
(4)根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報(bào)酬率為15%，所得稅稅率為25%。
要求：(1)計(jì)算該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤(rùn)；(2)計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格。
解答：每年新增利潤(rùn)為：
第一年：10X90000=900000元
第二年：10X90000=900000元
第三年：10X100000=1000000元
第四年：10X100000=1000000元
折現(xiàn)值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4
=782609+680529+657516+571753=2692407
元
評(píng)估值=2692407X0.3X（1-0.25）=605792元
例2：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商標(biāo)，該廠使用這一商標(biāo)的產(chǎn)品近5年每件可以獲得超額利潤(rùn)為0.7元，該廠每年生產(chǎn)100萬件。預(yù)計(jì)，如果生產(chǎn)能力足夠的情況下，每年可以生產(chǎn)150萬件，每件可以獲得超額利潤(rùn)0.5元，持續(xù)使用時(shí)間10年，前5年保持目前水平，后5年每年可獲超額利潤(rùn)32萬元，評(píng)估商標(biāo)權(quán)的價(jià)值。
首先計(jì)算前5年每年的超額利潤(rùn)：150X0.5=75萬元
根據(jù)企業(yè)的資金成本率和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)率確定折現(xiàn)率為10%
確定該商標(biāo)權(quán)的價(jià)值=75X3.7908+32X3.7908X0.6209=259.6286萬元
第三，土地價(jià)格評(píng)估的運(yùn)用：
首先計(jì)算總收入，求取總費(fèi)用，總收益，確定房屋純收益
然后利用收益還原法公式，通過收集市場(chǎng)上相同或相似的土地純收益，推算土地還原率。最后利用土地收益年限測(cè)算土地價(jià)格。
第四，非上市債券的評(píng)估
例：某企業(yè)擁有債券本金150000元，期限3年，年息10%，按年付息，到期還本，評(píng)估時(shí)該債券已滿1年，國庫券利率7.5，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率1.5%，求此時(shí)債券評(píng)估值。
評(píng)估值=15000X0.9174+15000X0.8417+150000X0.8417=152641.5元
2成本法的應(yīng)用：
舉例：
例1：有一待估生產(chǎn)設(shè)備，賬面原價(jià)50萬元。設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為20噸／年，使用年限10年，到評(píng)估基準(zhǔn)日已使用3年。由于市場(chǎng)變動(dòng)，對(duì)該廠產(chǎn)品需求僅為18噸／年，計(jì)算該生產(chǎn)設(shè)備的評(píng)估值。已知物價(jià)指數(shù)為20%，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)取0.7。
解：（1）重置成本
=50×（1+20%）
=60（萬元）
（2）成新率
=尚可用年限／總壽命年限=（10-3）／10×100%=70%
（3）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-]
×100%=[1-]×100%=7.1%
（4）評(píng)估值：
=（60×70%）×（1-7.1%）=39.018萬
例2：被評(píng)估設(shè)備購于1995年，原始價(jià)值30000元，2000年和2003年進(jìn)行了2次改造，分別投資3000元和2000元。2005年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1995年至2005年的價(jià)值上升率每年10%，尚可使用6年，求設(shè)備成新率。
首先，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)行成本
投資日期(年)
原始投資額(元)
價(jià)格變動(dòng)系數(shù)
現(xiàn)行成本（元）
1995
30000
2.6
78000
2000
3000
1.61
4830
2003
2000
1.21
2420
合計(jì)
35000
85250
然后計(jì)算加權(quán)更新成本
投資日期（年）
現(xiàn)行成本（元）
投資年限
加權(quán)更新成本（元）
1995
78000
10
780000
2000
4830
5
24150
2003
2420
2
4840
合計(jì)
85250
808990
計(jì)算加權(quán)投資年限=808990/85250=9.5年
計(jì)算成新率=6/(9.5+6)X100%=39%
3、市場(chǎng)法舉例：P124-130
有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C
三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見下表：
表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是交易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為1時(shí)增加9%，從2005年2月份到2006年2月份，地價(jià)每月環(huán)比上漲1%。
試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2006年2月的價(jià)格。(計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整)
解答：比較因素修正系數(shù)表：
宗地
成交價(jià)
交易情況
容積率
區(qū)域因素
個(gè)別因素
剩余年限
修正后地價(jià)
待估宗地
100
100
100
100
100
A
5150
100
91
100
99
95
5135
B
6700
100
118
102
100
100
6720
C
5550
98
91
100
99
95
5533
采用算術(shù)平均法得出，待估宗地平均地價(jià)為（5150+6700+5550）/3=5800元/平米
則待估宗地評(píng)估值為5800X40000=232000000元
總結(jié)：運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，首先應(yīng)廣泛收集資料，確定比較方案。然后進(jìn)行交易情況的修正，包括交易時(shí)間，區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正等，最后確定待估土地的價(jià)值。
名詞解釋
資產(chǎn)評(píng)估：指通過對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
有形資產(chǎn)：指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，房屋建筑物，流動(dòng)資產(chǎn)等。
整體資產(chǎn)：指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。
資產(chǎn)評(píng)估的特定目的：指被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。
資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為
在用價(jià)值：指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值。
公開市場(chǎng)假設(shè)：是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。
最大最佳效應(yīng)：指資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。
資產(chǎn)評(píng)估的原則：是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者，評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。
資產(chǎn)評(píng)估的工作原則：獨(dú)立性原則，客觀性原則，科學(xué)性原則，專業(yè)性原則。
客觀性原則：是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為依據(jù)。
替代原則：當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。
預(yù)期原則：是指在資產(chǎn)評(píng)估過程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來收益的期望值決定。
貢獻(xiàn)原則：是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來衡量確定。
資產(chǎn)評(píng)估程序：是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性步驟。
資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書：是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系，明確委托目的，被評(píng)估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)的合同。
市場(chǎng)法：也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
成本法：是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法
功能性貶值：新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。
經(jīng)濟(jì)性貶值：由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價(jià)值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。
實(shí)體性貶值：資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會(huì)不斷下降、價(jià)值會(huì)逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。
重置成本：是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。
復(fù)原重置成本：是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。
收益法：是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
收益期限：是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。
機(jī)器設(shè)備：是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動(dòng)力驅(qū)動(dòng)下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運(yùn)行等功能或效用的裝置。
逐項(xiàng)清查:評(píng)估人員要依據(jù)委托評(píng)估的資產(chǎn)清單，對(duì)所有被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺(tái)的清點(diǎn)、核實(shí)，分別考察每一臺(tái)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評(píng)估值
統(tǒng)計(jì)性鑒定:分為宏觀鑒定和微觀鑒定。宏觀鑒定是對(duì)機(jī)器設(shè)備在整個(gè)生產(chǎn)中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。微觀鑒定是辨識(shí)設(shè)備個(gè)別特性的過程，主要針對(duì)單臺(tái)設(shè)備。
判斷性鑒定：是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。
經(jīng)濟(jì)壽命：是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。
技術(shù)壽命：是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到技術(shù)過時(shí)予以淘汰所經(jīng)歷的時(shí)間，技術(shù)壽命很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度的周期。
物理壽命：是指機(jī)器設(shè)備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報(bào)廢所經(jīng)歷的時(shí)間
實(shí)際已使用年限：是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。
觀察分析法：評(píng)估人員根據(jù)對(duì)設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)檢測(cè)和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時(shí)間，實(shí)際技術(shù)狀況，負(fù)荷程度，制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測(cè)設(shè)備的成新率。
房地產(chǎn)：是指土地，建筑物及其他地上定著物。
土地使用權(quán)：土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓，出租，轉(zhuǎn)讓，抵押，投資的權(quán)利。
基準(zhǔn)地價(jià)：指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。
標(biāo)定地價(jià)；是在市，縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。
土地使用權(quán)：是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對(duì)物產(chǎn)權(quán)。
土地使用權(quán)出讓底價(jià)：是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
地產(chǎn)出租價(jià)格：亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。
土地使用權(quán)評(píng)估中的市場(chǎng)法：也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地的一種評(píng)估方法。
土地使用權(quán)評(píng)估中的成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)，利息，稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。
建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。
建筑物評(píng)估中的市場(chǎng)法：是將待估房地產(chǎn)與在較近已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件，價(jià)格形成的時(shí)間，區(qū)域因素及個(gè)別因素加以比較對(duì)照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。
無形資產(chǎn)：無形資產(chǎn)是指由特定主體控制的不具有獨(dú)立實(shí)體，而對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源。
不可確指的資產(chǎn)：那些不可特別辯認(rèn)、不可單獨(dú)取得，離開企業(yè)就不復(fù)存在的無形資產(chǎn)，稱為不可確指的無形資產(chǎn)，如商譽(yù)。
普通使用權(quán)；是指賣方在合同規(guī)定的時(shí)間和地域范圍內(nèi)可以向多家買主轉(zhuǎn)讓技術(shù)，同時(shí)賣方自己也保留技術(shù)使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)。
排他使用權(quán)：是指賣方在合同規(guī)定的時(shí)間和地域范圍內(nèi)只把技術(shù)授予買方使用，同時(shí)賣方自己保留使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)，但不再將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給第三者。
回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)：是指賣方要求買方在使用過程中對(duì)轉(zhuǎn)讓的技術(shù)的改進(jìn)和發(fā)展反饋給賣方的權(quán)利。
獨(dú)家使用權(quán)：是指在許可證合同所規(guī)定的時(shí)間和地域范圍內(nèi)賣方只把技術(shù)轉(zhuǎn)讓給某一特定買方，買方不得賣給第二家買主。
商標(biāo)權(quán)：是商標(biāo)注冊(cè)后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保護(hù)，未注冊(cè)商標(biāo)不受法律保護(hù)。
商標(biāo)：是商品的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或者經(jīng)營者為了把自己的商品與他人的同類商品區(qū)別開來，在商品上使用的一種特殊標(biāo)記。這種標(biāo)記一般是由文字、圖案或兩者組合而成。
軟件；是由一個(gè)人或許多人共同完成的高強(qiáng)度智力勞動(dòng)的結(jié)晶，是建立在知識(shí)，經(jīng)驗(yàn)和智慧基礎(chǔ)上的具有獨(dú)創(chuàng)性的產(chǎn)物。
商譽(yù)：通常是指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。
超儲(chǔ)積壓物質(zhì)：超儲(chǔ)積壓物資是指從企業(yè)庫存材料中清理出來，需要進(jìn)行處理的那部分資產(chǎn)
低值易耗品：是指單項(xiàng)價(jià)值在規(guī)定限額以下或使用期限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實(shí)物形態(tài)的勞動(dòng)資料。
壞賬估計(jì)法；即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數(shù)額。
待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個(gè)月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。
長(zhǎng)期投資：是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。長(zhǎng)期投資分為廣義的長(zhǎng)期投資和狹義的長(zhǎng)期投資兩種
債券：是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券。
政府債券：是政府為籌集資金向出資者出據(jù)并承諾在一定時(shí)期支付利息和償還本金的債務(wù)憑證。
股票：是股分公司發(fā)給出資人的股份所有權(quán)的書面憑證，股票表明子公司與股東的約定關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是一種特殊的信用工具。
其他資產(chǎn)：是指除流動(dòng)資產(chǎn)，長(zhǎng)期投資，固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。
長(zhǎng)期待攤費(fèi)用：是指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在一年以上的各項(xiàng)費(fèi)用，包括固定資產(chǎn)大修理支出，租入固定資產(chǎn)的改良支出等。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法：是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法，確定企業(yè)，企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價(jià)值的一種常用評(píng)估方法。
市盈率乘數(shù)法：能過市盈率作為乘數(shù)與被評(píng)估企業(yè)的預(yù)期收益推算出被評(píng)估企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告：是指評(píng)估機(jī)構(gòu)按照評(píng)估工作制度的有關(guān)規(guī)定，在完成評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評(píng)估過程和結(jié)果的書面報(bào)告。
現(xiàn)值性評(píng)估：該類形的評(píng)估，基準(zhǔn)日與報(bào)告日期是相同的。
資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則：是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行各種資產(chǎn)類型，各種評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范。
資產(chǎn)評(píng)估程序性準(zhǔn)則：是關(guān)于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師通過履行一定的專業(yè)程序完成評(píng)估業(yè)務(wù)，保證評(píng)估質(zhì)量的規(guī)范。
資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)性準(zhǔn)則：是針對(duì)不同資產(chǎn)類別的特點(diǎn)，分別對(duì)不同類資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的評(píng)估師執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。
資產(chǎn)評(píng)估指南：包括對(duì)特定評(píng)估目的，特定資產(chǎn)類別評(píng)估業(yè)務(wù)以及對(duì)評(píng)估中某些重要事項(xiàng)的規(guī)范。
資產(chǎn)評(píng)估政府管理模式：是指資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)。
