農村土地流轉法精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的農村土地流轉法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：農村土地流轉法范文
Abstract:How to solve the land the size of the family business and decentralized system of land-use conflicts in rural reform and development of major issues to be settled urgently. Legitimate rural land is conducive to the orderly flow of rural industrial structure adjustment, the promotion of the rural economy and rural areas, rapid and sound development of harmonious and stable society.
Key words: Agriculture，Rural Land，Countermeasures
作者簡介：黃金文 中國井岡山干部學院教師；熊吉陵 中國井岡山學院副教授。
【中圖分類號】F3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009-05-0020-01
一、 當前農村土地流轉中存在的主要問題
（一） 土地流轉的市場還不夠健全。在當前農村，還沒有建立專門的土地流轉機構。農村土地轉讓信息的傳遞方式也很滯后，主要靠親戚、朋友或村組干部的交流，，經常是要轉的轉不出去，要租的租不到，信息錯位，土地流轉交易缺少一個必要的平臺，難以形成有效流轉。同時，土地流轉還涉及土地評估、談判、簽約、公證和登記等諸多環(huán)節(jié)，而這些并不是農民和村組干部就能夠完成的，它還需要各類中介服務組織的參與，才能使土地的流轉行為更適應市場經濟的要求，目前農村這方面的中介組織幾乎為空白。
（二） 土地流轉的程序還不夠規(guī)范。農村土地哪些可以流轉，哪些不能流轉，怎么流轉，要辦哪些手續(xù)才能合法化，目前還沒有明確而統(tǒng)一的規(guī)定或可操作性辦法。
（三） 土地流轉存在違背農民意愿的現(xiàn)象。有的地方政府以加快城市工業(yè)化、調整農業(yè)產業(yè)化為由，動用國家機器，以遠遠低于市場的價格強行將農民的土地征過來，將生地變?yōu)槭斓兀俎D手賣給開發(fā)商，用于經營，與民爭利，激起民憤。對土地流轉所得也沒有公開透明，沒有按標準補償?shù)轿唬米詫①Y金滯留村級挪作它用，很多村民土地流轉后就業(yè)、養(yǎng)老保險等問題都沒有得到很好的解決。
（四） 土地流轉的配套措施滯后。解放后，我國市民的醫(yī)療、勞保、喪葬、撫恤、退休金等社會保障制度已逐步建立起來，而農民的社會保障機制卻遠未形成。所以很多農民盡管在城市生活多年，仍然覺得根在農村，農村的承包地寧愿拋荒也不放棄或流轉，這在一定程度上阻礙了農村土地的流轉。
二、 農村土地流轉的意義
（一）有利于增加農民收入。農村土地流轉，最直接的效益就是增加了農民收入。通過入股、轉讓、出租等流轉形式，將連片拋荒地集中由少數(shù)人來開發(fā)經營，既可以防止土地拋荒，又可以達到合理利用土地，增加農民收入的目的。
（二）有利于促進農業(yè)產業(yè)化經營。通過土地流轉，使土地相對集中，部分農民可以耕種更多的土地，有利于解決土地使用權的分散化與土地規(guī)模經營的矛盾，發(fā)展適度規(guī)模經營。過去主要是一家一戶分散經營，生產、產品都形不成規(guī)模，市場競爭往往處于劣勢，一些有一技之長的種田能手要求擴大規(guī)模經營或經營項目，卻缺乏土地。土地規(guī)?；洜I，彌補了土地分散經營的缺陷，有利于大中型機械和高新技術的推廣，降低農產品的單位成本，提高農業(yè)經濟效益，從而促進農業(yè)結構的調整，推進農業(yè)規(guī)?；洜I和集約化經營水平，有利于促進農業(yè)產業(yè)化、規(guī)?；a。
（三）有利于解放農村剩余勞動力。土地的流轉使一部分農民可以從土地上解放出來，到城鎮(zhèn)從事第二、三產業(yè)。土地流轉還將改變部分農民“亦工亦農、亦商亦農”的兼業(yè)化狀態(tài)，解除土地對這些農民的束縛，使越來越多的農民洗腳上岸，成為徹底的工商業(yè)從業(yè)人員。
三、 規(guī)范農村土地流轉的幾點思考
（一）堅持正確的土地流轉原則。建立健全土地承包經營權流轉市場，前提是必須堅持以家庭承包經營為基礎的原則，允許土地流轉，不是對家庭承包經營的否定，而是對家庭承包經營的發(fā)展和完善。推進土地流轉，要正確處理土地流轉和家庭承包經營的關系，不能將兩者對立起來。
（二）建立健全土地流轉法律法規(guī)。中央已經明確允許土地流轉，承認農民土地流轉的主體地位，但是我國《土地管理法》第十五條規(guī)定：“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的，必須經過村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準?！边@一條款明顯與《土地承包法》相悖，《土地承包法》第三十四條規(guī)定：“土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式”，也與當前中央的精神相悖，建議對《土地管理法》進行修改，將其中有關限制土地流轉的內容予以刪除。
（三）培育規(guī)范的土地交易市場。通過公開、公平、公正的市場化運作，可以使土地流轉由地下走向陽光，由無序走向有序，可以充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，減少暗箱操作、權力尋租的空間，實現(xiàn)土地資源利用的最優(yōu)化，從而客觀真實地體現(xiàn)土地的實際價值。為此，一要規(guī)范流轉程序。二要建立土地流轉機構。三要建立土地流轉中介服務體系。
（四）加快推進農村土地流轉的社會保障體系建設。一是改革農村戶籍制度，打破農民身份的限制，農民進入城市，只要具有穩(wěn)定的收入來源和居住場所，就可以依法辦理城市戶口，在就業(yè)養(yǎng)老、保險、醫(yī)療、小孩上學等方面就享有其他市民同等的待遇。通過政策引導 ，減少農民對土地的直接依賴，鼓勵農民離土離鄉(xiāng)，進鎮(zhèn)入城安家經商。二是加大招商引資力度，大力發(fā)展勞力密集性產業(yè)，引導農民就地就業(yè)，減少城市吸納人口的壓力。三是加快小城鎮(zhèn)建設和農村城市化進程，著力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創(chuàng)造條件。四是培植農業(yè)龍頭企業(yè)，加快農業(yè)產業(yè)化進程，不斷提高農業(yè)規(guī)模化、集約化經營水平。五是加快建立農民個人繳費、集體補助、政府補貼相結合的新型農村社會養(yǎng)老保險制度、新型農村醫(yī)療保險制度等社會保障體系，徹底解決農民依賴承包土地養(yǎng)老防病的保障功能，消除農民離土的后顧之憂。
參考文獻：
第2篇：農村土地流轉法范文
內容提要: 農村土地承包經營權的出租、代耕是土地承包經營權的債權性流轉方式，反租倒包模式本質上是在農村土地承包經營權的基礎上建立起的雙層租賃結構。土地承包經營權的轉讓、互換、抵押是導致物權變動或設定的流轉方式。土地承包經營權的轉包行為是一種設定與永佃權相當?shù)拇渭壋邪洜I的行為。在土地承包經營權入股的運作過程中，農民一般是在其土地承包經營權上設定次級承包經營權并將該權利移轉給合作社或者公司，從而獲得相應的股權。
“流轉”是一個來自于生活的術語，它包含了一系列法律性質與法律效果各異的由法律行為所引起的法律關系。從農村土地承包經營權人的角度來看，農村土地承包經營權流轉是指農村土地承包經營權人所進行的依法處分自己的農村土地承包經營權或者在農村土地上設定物權性負擔、債權性負擔或者其他相關權利的行為。從目前的實踐來看，農村土地承包經營權的流轉包括農村土地承包經營權的轉讓、轉包、抵押、出租、入股等。據(jù)統(tǒng)計，到 2008 年底，全國土地承包經營權流轉面積達到1． 09 億畝，占農戶承包耕地總面積的 8． 9% ，其中通過轉包占 54% ，出租占 26． 2% ，轉讓占 6． 2% ，互換占 4． 4%，入股占 4． 4%，其他占 4． 8%（注：數(shù)據(jù)來自朱雋： 《農業(yè)部： 土地流轉要充分尊重農民意愿》，人民日報 2009 年 8 月 2 日，參見 http： / /nc． people． com． cn/GB /61154 /9771278． html，最后瀏覽日期 2010 年 2 月 15 日。）。到 2009 年 9 月，全國土地承包經營權流轉比例升至約11% ，在浙江等省份，流轉比例已近 30% ，各種流轉形式所占之比例基本與 2008 年底持平（注：數(shù)據(jù)來自劉凌云： 《土地流轉改變中國農村》，新財富 2009 年 11 月 13 日，參見網頁 http： / /www． p5w． net/newfortune/qian-yan /200911 / t2670878． htm，最后瀏覽日期 2010 年 2 月 15 日。）。在農村土地承包經營權的流轉發(fā)展異常迅速的形勢下，探討實踐中普遍存在的出租、代耕、反租倒包、互換、轉讓、抵押、轉包以及入股等農村土地承包經營權流轉形式的法律屬性、法理內涵及制度完善問題，對于夯實社會主義新農村建設的土地權利基礎具有重大意義。
《土地承包經營法》第 32 條以及《物權法》第 128 條集中對土地承包經營權的流轉作出了規(guī)定。從其內容來看，我國將土地承包經營權區(qū)分為家庭承包方式獲得承包經營權與通過非家庭承包獲得承包經營權，并分別對其做出了規(guī)定。通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉，但不能用來抵押，流轉方式受到一定的限制； 通過非家庭承包方式取得的承包經營權的流轉則幾乎不受限制，可以轉包、出租、互換，可以進行抵押，下面我們主要對通過家庭方式取得的土地承包經營權的流轉問題進行探討。
一、農村土地承包經營權出租、代耕、反租倒包的法理分析
從法理分析的角度，農村土地承包經營權的出租、代耕、反租倒包是三種典型的債權式流轉方式。出租是產生租賃關系的土地承包經營權流轉方式。《農村土地承包經營權流轉管理法辦法》對此解釋道： “出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業(yè)生產經營。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。”出租是一種產生租賃關系的行為，在出租人與承租人之間因承包經營權出租合同而產生債權債務關系。租賃契約的有效存在與承租人對土地的實際占有為承租人支配土地的權利依據(jù)與事實基礎。承租人在占有承租土地的占有關系之長期存在進一步強化了承租人對承租地的權利，使承租人近乎享有一種基于債權關系而產生的對物的支配效力，但這并不能改變土地租賃法律關系依然是債之法律關系的基本屬性。出租承包經營權合同除了需遵守農村土地承包經營權流轉的原則外，可以由出租人與承租人自由協(xié)商確定。由于出租對應規(guī)范的租賃契約形態(tài)，出租這一流轉方式在實踐中獲得普遍認同，相關糾紛也較容易按照租賃合同約定而解決。
我國農村地區(qū)還普遍存在代耕現(xiàn)象?！八^代耕，是指承包人在不改變與集體的承包關系的情況下，以支付一定對價為條件，委托他人或經濟組織在其承包地上進行耕種的行為?！盵1]在代耕關系中土地承包經營權仍由承包方享有，土地承包經營權并不發(fā)生移轉，受托人以承包方的名義在承包地上進行耕種，代耕實質上是一種創(chuàng)設債權債務關系的普通債權行為。在代耕法律關系中代耕人以代耕合同為基礎，享有基于債權與占有事實而產生較租賃關系更為短暫的對農地的支配性權利。代耕形式在實踐中的進一步發(fā)展導致了帶有一定代耕特征的“托管”流轉方式出現(xiàn)。“托管”流轉模式在實踐中具體的做法是由農戶組建的農業(yè)生產合作社( 或稱土地合作社) 為無暇或無力耕種土地的農戶代為管理和耕種土地，由被代耕的農戶向合作社繳納一定的管理及生產費用。托管農地的合作社可以對委托其代耕的農地進行統(tǒng)一的規(guī)劃、統(tǒng)一的管理和規(guī)模化經營，表明“托管”模式下的代耕并不完全同于農戶之間自發(fā)的代耕[2]。
我國一些農村地區(qū)出現(xiàn)了反租倒包的經營形式。反租倒包的雛形可以追溯到改革開放初期在北京順義地區(qū)進行試驗農場規(guī)模經營，該試驗農場經營的基本方式是土地承包給農民，在此基礎上土地再租賃給集體或者集體中的具有機械化或者規(guī)模經營能力的大戶。目前反租倒包在沿海地區(qū)發(fā)展較為迅速。反租倒包的基本做法是在堅持農民土地承包經營權的基礎上，將土地反租給集體經濟組織或村委會，再由集體經濟組織或村委會將土地租給種田大戶或者農業(yè)公司，由他們進行土地的規(guī)模經營。反租倒包后種糧大戶或農業(yè)公司會雇傭農民進行農業(yè)生產，因此，反租倒包會在一定程度上提高農民的收入，也會提高農業(yè)的集約經營程度。反租倒包為主要形式的規(guī)模經營需要農民有穩(wěn)定的非農收入來源來保障，并須在保障農民的承包經營權及其收益權的前提下才能實施。同時，反租倒包要求種糧大戶和農業(yè)公司必須進行高附加值的農業(yè)經營以彌補農業(yè)產業(yè)自身的不足，這也制約反租倒包的發(fā)展。反租倒包模式的特點是在農村土地承包經營權的基礎上建立起了雙層租賃結構，即農戶以租賃的方式將土地租賃給集體，集體再通過轉租的形式將土地租賃給種糧大戶或者公司。在反租倒包中，集體再次將土地權利流轉第三方時使用了“包”的用語，但實質該次流轉依然是一種土地權利的租賃。由于集體通過反租形式從出租農戶那里獲得的是一種以土地為標的物的債權以及依據(jù)該債權而享有的基于債權關系的支配權，所以集體在“倒包”中所能轉移給種糧大戶或者公司也是一種債權和基于債權關系的支配權?！胺底獾拱敝械陌值膽谜f明了現(xiàn)實中存在著強化租賃權保護承租人的現(xiàn)實需要。在反租倒包的過程中，要謹防集體經濟組織或者村民委員等集體土地所有權行使主體強迫農民出租自己享有土地承包經營權的土地，導致農民難以再以土地為基礎進行農業(yè)經營，形成種田大戶與農業(yè)公司對農民土地的變相兼并。
二、土地承包經營權的互換、轉讓的法理分析
土地承包經營權的轉讓、互換是涉及到農村土地承包經營權變動的兩種重要的農村土地承包經營權流轉方式。
土地承包經營權的轉讓，是對農村土地承包經營權進行法律處分的最徹底方式，是指土地承包經營權人將其擁有的未到期的土地承包經營權移轉給他人的行為。土地承包經營權的轉讓導致了原承包經營權人的承包經營權的消滅和受讓人的土地承包經營權的產生。為了保障農地被合理用于農業(yè)經營，《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》都要求“受讓方須有農業(yè)經營能力”。除此之外，法律針對“家庭承包”和“其他方式的承包”做出了不同的規(guī)定。對于家庭承包，轉讓前提是原土地承包經營權人有穩(wěn)定的非農職業(yè)收入或者有穩(wěn)定的收入來源，并經發(fā)包方同意（注：《農村土地承包經營法》第 41 條規(guī)定： “承包方有穩(wěn)定的非農職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經營權轉讓給其他從事生產經營的農戶，由該農戶同發(fā)包方確立新的承包關系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關系即行終止?！边@實際上是繼承、總結并提升了司法實踐最初對土地承包經營權轉讓的規(guī)定。）； 對于“其他方式的承包”，農村土地承包經營權的轉讓并沒有被設定任何的限制。在土地承包經營權的轉讓過程中，存在一個土地承包經營權的轉讓是否要經過發(fā)包方的同意的問題?！掇r村土地承包法》第37 條“采取轉讓方式流轉的，應當經發(fā)包方同意”的規(guī)定并不符合法理。“考慮到農村土地承包經營權的相當所有權屬性，考慮到土地承包經營權的轉讓對集體成員變動的積極影響，也考慮到歷史上中國的土地權利是高度流轉的以及宅基地使用權的轉讓不需要代行主體同意的狀況，筆者認為未來立法應當取消農民轉讓土地承包經營權需經過發(fā)包方同意的限制。”[3]
土地承包經營權的互換，是土地承包經營權人將自己的土地承包經營權交給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經營權。互換一般只限于在集體經濟組織內部進行，針對這一點《農村土地承包法》第 40 條規(guī)定： “承包方之間為了方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經濟組織的土地承包經營權進行互換?！被Q所導致的物權法效果是兩個土地承包經營權的權利人發(fā)生變動。從性質來說，互換在量上是兩個土地承包經營權相互轉讓行為的結合； 在質上，互換是一種特殊的轉讓承包經營權的行為，即這種轉讓僅僅限于集體經濟組織內部，不會引起集體共有人的變動。因此，互換這種土地承包經營權流轉的方式發(fā)揮作用的范圍有限。農戶互相之間互換耕地，可以達到便利耕作、避免農地的過分細碎化的效果。
在農村土地承包經營權在轉讓與互換時，存在的問題是何時發(fā)生土地承包經營權變動的效力?！段餀喾ā返?129 條規(guī)定： “土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權登記； 未經登記的不得對抗第三人。”從該條的規(guī)定來看，農村土地承包經營權的轉讓與互換不需要經過登記就可以實現(xiàn)，即農村土地承包經營權轉讓與互換合同發(fā)生效力則農村土地承包經營權變動，在土地承包經營權的變動中土地承包經營權的登記僅僅是發(fā)生對抗效力的要件。
將登記作為農村土地承包經營權變動的對抗要件，優(yōu)點是農村土地承包經營權的變動可以較為容易的實現(xiàn)，缺點是其會帶來糾紛并危及交易安全。由于未經登記就可以產生土地承包經營權變動的效力，土地承包經營權人客觀上可以將土地承包經營權多次轉讓，產生一個土地承包經營權多次轉讓問題。理論上，承包經營權人將承包經營權第一次轉讓后，就不再享有土地承包經營權，但是由于未經登記原承包經營權依然存在著權利的外觀，其依然存在著再次轉讓原承包經營權的可能性。在原承包經營權人將土地承包經營權轉讓給數(shù)個權利人的情況下，誰才是真正的享有土地承包經營權，誰才是真正的權利人的問題就產生了。確立“未經登記的不得對抗第三人”的規(guī)則僅僅在有限范圍內解決了這一問題，它明確了登記人享有的“土地承包經營權”具有最優(yōu)的效力，從而在確立了一個判定誰是真正權利人的規(guī)則。但是這一模式在理論上存在著諸多的矛盾。在理論上轉讓土地承包經營權的行為是一個處分行為，權利人僅能進行一次該種行為，即原土地承包經營權人在將權利轉讓給第一個受讓人時，他就應不再享有土地承包經營權，它將不能再次進行以下的土地承包經營權轉讓，即按照物權變動的基本法理，在僅依轉讓合同就可以實現(xiàn)土地承包經營權轉讓的情況下，第一受讓人將取得承包經營權。轉讓合同產生轉讓效力的邏輯結果應當是僅僅第一個受讓人才能取得承包經營權，其承包經營權的絕對性應當具有排斥一切干涉的效力。第一受讓人的承包經營權具有排斥任何其他的承包經營權的效力，即它的承包經營權的存在將導致其他任何土地承包經營權的設定不能。但是，問題在于由于未經登記，原承包經營權人依然享有權利的外觀，依然會有第三人與之簽訂轉讓協(xié)議而受讓承包經營權。嚴格的講，由于原承包經營權人已經將土地承包經營權轉移，其第二次轉讓土地承包經營權的行為就成為了無權處分，不能再直接發(fā)生權利變動的效力。在現(xiàn)實的生活中，很多第三人都會信賴原承包經營權人的權利外觀，而與之共同進行再次轉讓的行為。在這種情況下，由于第三人代表了交易的秩序，保護第三人的利益就具有合理性，“未經登記的不得對抗第三人”的規(guī)則正是在這種意義上提供了一個保護第三人的合理規(guī)則。“未經登記的不得對抗第三人”的規(guī)則一個形式前提是原承包經營權人的受讓人都取得了“承包經營權”，只是效力上有所不同，登記的“承包經營權”的效力強于未經登記的“承包經營權”，其貫徹的結果也正是登記的權利人的權利排斥了其他權利人。顯然，“未經登記的不得對抗第三人”的規(guī)則與其前提轉讓合同生效時權力轉移的規(guī)則相矛盾?？傊?，《物權法》為土地承包營權轉讓所設定的轉讓合同生效時，承包經營權轉讓，未經登記的不得對抗第三人的規(guī)則存在著邏輯上的混亂與矛盾，既不利于物權與債權的真正區(qū)分，也不利于交易安全的真正實現(xiàn)。
《物權法》確立的土地承包經營權變動的這一規(guī)則著眼于農村土地承包經營權未普遍進行登記與農村土地承包經營權很少轉讓的現(xiàn)實，帶有現(xiàn)實主義的氣息。在當前中國農村依然保存著歷史上形成的“差序格局”，依然是“熟人社會”情況下，這一規(guī)則還具有一定適應性。但是，現(xiàn)在農村人口流動的趨勢已經出現(xiàn)，很多農民已經開始流入城市進行非農勞動，并試圖在城市定居； 相對發(fā)達地區(qū)的農民也已經開始就近工業(yè)化，在當?shù)剞D變?yōu)楫a業(yè)工人，土地承包經營權轉讓的需要已經出現(xiàn)。隨著中國城市化與工業(yè)化的發(fā)展與農業(yè)人口向城市轉移以及農村土地承包經營權轉讓的普遍化，這一模式不利于交易安全弊病必將會帶來大量的農地轉讓糾紛，危及農地流轉秩序的建立。
此外，互換與轉讓中展現(xiàn)出來的土地承包經營權變動模式偏離了《物權法》總則部分要求基于法律行為發(fā)生的不動產物權變動在登記時實現(xiàn)的物權形式主義立法模式。雖然這一模式是對歷史經驗的總結而且在土地登記機關在農村并未普遍建立的情況下，具有現(xiàn)實合理性。但是，由于農村土地承包經營權是中國農村中最重要的物權，它對《物權法》總則中的物權變動模式的偏離，會使農村土地物權變動模式呈現(xiàn)出總體上偏離《物權法》總則的危險。從各國( 地區(qū)) 立法的經驗來看，各國( 地區(qū)) 不動產物權的變動模式一般都是統(tǒng)一的，德國、日本、韓國以及我國臺灣地區(qū)的民法典均是如此。因此《物權法》應當在未來適當?shù)臅r候修改農村土地承包經營權的設定與變動規(guī)則，應當在承認已經設定的農村土地承包經營權的基礎上，逐步將其變更為農村土地承包經營權在登記時設立與變動的規(guī)則。在統(tǒng)一的不動產登記制度在農村普遍建立之后，需要逐步實現(xiàn)對農村土地承包經營權的普遍登記，對于歷史上已經設定的農村土地承包經營權而未登記的土地承包經營權，需要限制其轉讓，建立起不登記不能轉讓的規(guī)則。對于通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得承包經營權，《農村土地承包法》第 49條確立一個近似的不取得承包經營權證不能流轉的原則，該原則在實踐中的貫徹也取得了較好的效果，未來的農村土地立法可以吸取這一經驗（《農村土地承包法》第49 條規(guī)定： “通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉?！睂Υ俗鞣疵娼忉?，則為未取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，不能流轉?！掇r村土地承包法》第 49 條確立了一個通過其他方式取得農村土地承包經營權未獲得權利證書不能變動，甚至是不能流轉的原則。從實現(xiàn)來看，它在運作中取得了良好的效果。未來我國《物權法》的修改需要在建立完善的不動產登記制度的基礎上，建立已經設立的農村土地承包經營權未經登記不得轉讓的規(guī)則。）。
三、土地承包經營權轉包的法理分析與次級承包經營權的創(chuàng)設
轉包是一種產生時間最早的土地承包經營權流轉方式，也是現(xiàn)實中農村土地承包經營權流轉的最重要形式之一。轉包最初發(fā)生在集體經濟組織成員之間，后來也主要被界定為發(fā)生在集體經濟組織成員之間的農村土地承包經營權流轉方式。農業(yè)部的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》( 2005 年) 將農村土地承包經營權轉包定義為“承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業(yè)生產經營”，轉包農村土地承包經營權的農戶一般被稱為“轉包戶”，接受轉包的同一集體經濟組織內的農戶被稱為“接包方”。由于轉包是來源于實踐而且未經過準確定義的詞匯，因此，在調研中筆者發(fā)現(xiàn)該詞在農村土地承包經營權的流轉實踐中含義很不確切。轉包這一詞匯在實踐幾乎包含了集體成員之間的大部分的農村土地承包經營權流轉關系，短期的、長期的、不定期的轉包都存在。
從法律規(guī)定來看，轉包是一種與農村土地承包經營權出租、互換、轉讓并列的流轉方式。問題是轉包與農村土地承包經營權的出租、轉讓之間到底存在什么樣的區(qū)別? 轉包到底會產生什么樣的法律后果? 涉及到轉包的一個最重大的法律問題就是轉包的法律定性問題。從《農村土地承包經營權流轉管理辦法》( 以下簡稱《管理辦法》) 第 35 條來看，該辦法依據(jù)中國農村中對這一用語的現(xiàn)實使用狀況，將轉包和出租的區(qū)別主要界定為流轉對象不同，前者限于集體經濟組織內部，后者無限制性規(guī)定。但是這種區(qū)別顯然不是本質性的，如果僅僅是流轉的對象不同，但是權利屬性上卻完全一致，那么土地承包經營權的轉包就可以完全并入到農村土地承包經營權租賃的范疇。但是，法律一直以來都是將轉包作為與租賃相區(qū)別的方式，而未將其并入到租賃之中。如果轉包確實是與租賃不同的農村土地承包經營權流轉方式，那么就需要深刻探討兩者之間的區(qū)別。
從法理上講，轉包應當被定性為一種在農村土地承包經營權的基礎上，再次設定一種與永佃權相當?shù)男挛餀嗟姆尚袨椤?/p>
首先，轉包行為是一種包含著設定支配權意思表示的法律行為?！鞍弊衷谥袊r村土地承包經營權的實踐中出現(xiàn)了一種用來指稱農地物權設定的趨勢，“包”的這種含義最初起源于農村土地承包經營權的設定，在轉包的實踐中得到進一步應用。在大部分農民群眾樸素的法律意識中，“包”和“租”字是有區(qū)別的，這種區(qū)別就是通過“包”獲得的農地權利在效力上強于通過“租”獲得農地權利。在農民樸素的觀念中，在轉包的過程中，原承包經營權人所享有的承包經營權所具有的效力( 絕對效力) 通過“包”的方式傳遞給了“接包方”。因此，轉包所產生出來的效力高于出租。這種權利傳遞的結果使得“轉包戶”不得以任何理由干涉“接包方”，不得以支付違約金解除承包合同為由而排斥掉接包方對接包地的權利，正如同在農村土地承包中發(fā)包方不得干涉、收回承包地一樣，即一旦轉包后就形成了一個直接對農地的權利，在轉包合同規(guī)定的空間內既使原承包經營權人也難以排除接包人的農地權利。農民的這種樸素觀念是簡單的，但是其中卻蘊含著物權與債權區(qū)分的深刻法理。轉包后既使轉包人也不得排除“接包方”的農地權利，說明“接包方”的農地權利是一種對物的支配權，是一種絕對性的權利。
其次，轉包迥異于產生債權的農村土地承包經營權出租。從《流轉管理辦法》第 35 條來看，該辦法依據(jù)中國農村中對這一用語的現(xiàn)實使用狀況，將轉包和出租的區(qū)別主要界定為流轉對象不同，前者限于集體經濟組織內部，后者無限制性規(guī)定。但是這種區(qū)別顯然不是本質性的。在理論上，出租是一種產生租賃關系的法律行為，在出租人與承租人之間因承包經營權出租合同而產生債權債務關系。通過租賃方式設定的農地權利首先表現(xiàn)為承租人對出租人的權利，這種權利對出租人的約束性使得承租人可以以此為紐帶而使用農地，即在租賃關系中，承租所獲得的權利首先是指向出租人的，以此為基礎才表現(xiàn)為對農地的權利。在租賃關系中，出租人負有一項將農地提供給承租人使用的義務，在他遵守契約的情況下，他可以通過自己履行契約的行為而使承租人得以使用農地。但是，他同樣可以選擇不履行契約義務，承擔違約責任而排除承租人的權利。在轉包關系中，“接包方”享有一個直接支配農地并排除包括轉包人在內的所有人進行非法干涉的權利。從法理的角度來看，轉包與租賃的本質區(qū)別在于轉包是一種產生新物權的農村土地承包經營權流轉行為，而租賃僅僅是一種產生債權性土地權利的農村土地承包經營權流轉方式。
再次，轉包完全不同于徹底變動農村土地承包經營權的轉讓。雖然政策文件與立法文件都一向將轉包與轉讓并列，但轉包與轉讓的區(qū)別是明顯而根本的。土地承包經營權的轉讓，是對農村土地承包經營權最徹底的處分方式，是指土地承包經營權人將其擁有的未到期的土地承包經營權移轉給他人的行為。土地承包經營權的轉讓導致了原承包經營權人之土地承包經營權的消滅和受讓人的土地承包經營權的產生。在轉包的情況下，原承包經營權人的承包經營權并不消滅，只是在其上又產生了一個新的物權性的農地權利。由于在同一時刻只能存在著一個直接占有與使用農地的土地權利，因此，轉包的結果只能是“接包戶”直接占有承包地進行經營，而原土地承包經營權人的土地承包經營權虛化為一種間接占用農村土地虛化性權利。在轉包關系中，原土地承包經營權人仍可以以其土地承包經營權為基礎而保持著其與集體之間的聯(lián)系，并以此為基礎向接包人收取地租； “接包人”以其所享有的支配農村土地的權利為基礎，占有并使用著農村土地。
在理論上，轉包的法律性質應當定位為新物權———次級承包經營權的創(chuàng)設。實際上，轉包的結果是產生了一個新的與永佃權相當物權，接包人所享有的權利基本符合承包經營權的定義，接包人享有了對農地進行占有、使用和收益的權利。但是，接包人所享有的這樣的一個新的承包經營權又與原承包經營權人的承包經營權不同。接包人的承包經營權是以原承包經營權人的承包經營權為基礎設定的，并事實上限制了原承包經營權人的承包經營權，使后者僅僅只能在價值形態(tài)上實現(xiàn)。由于接包人的承包經營權是以原承包經營權人的承包經營權為基礎設定的，因此，可以將之稱為次級承包經營權。由于原承包經營權人不再直接對農村土地進行直接的占有和使用，僅僅由次級承包經營權人對農地進行直接的占有和使用，因此，承包經營權與次級承包經營權是可以同時存在于農村土地之上的。承包經營權與次級承包經營權可以同時存在于農地之上的事實說明通過家庭承包經營方式取得承包經營權更接近所有權，而不能被簡單的歸入用益物權的行列。從大陸法系的農地權利設置狀況來看，他們一般在農地所有權基礎之上再設定永佃權( 農用權) 或者農地租賃權，通過永佃權( 農用權) 來實現(xiàn)非所有權人( 永佃權人) 對農地的穩(wěn)定性的支配與利用。由于通過家庭承包方式取得承包經營權在性質上與西方國家的農地所有權最為接近，因此，我國允許在通過家庭方式取得承包經營權上設定次級農村土地承包經營權與其他國家或地區(qū)允許在農地上設置永佃權( 農用權) 是相同的。
雖然我國的農村土地承包經營權流轉立法已經明確肯定了轉包這種流轉方式，但是并未能明確地將轉包的后果界定為次級承包經營權的設定，這導致了現(xiàn)實轉包狀況的復雜與混亂。實踐中，農民一方面樸素地認為轉包產生的權利強于租賃產生的權利，轉包合同較之于租賃合同具有更強的約束力。轉包合同中一般含有特定期限內不得變動的條款，這些條款也在糾紛中為法院強制履行的判決所認可。另一方面，由于轉包所產生的農地權利的物權效力沒有被法律所明確確認，轉包在事實上處在一個模糊的灰色區(qū)間。在通過轉包設定次級農村土地承包經營權的現(xiàn)象在現(xiàn)實中已經普遍存在的情況下，《物權法》應當及時對之進行歸納和總結，明確將轉包的效果界定為次級承包經營權的設定。《物權法》第 128 條著重列舉了轉包、互換與轉讓等三種流轉方式，將轉包與帶有物權變動性質的互換與轉讓方式并列在了一起，說明了立法者已經意識到現(xiàn)實中的轉包帶有設定次級承包經營權的性質，只是鑒于對轉包的設定次級土地承包經營權的屬性認識還不夠清晰，而沒有明確規(guī)定。因此，筆者認為應當將現(xiàn)實中的帶有租賃性的轉包關系抽離出轉包的概念，將其還歸入租賃的范疇； 同時，歸納現(xiàn)實中轉包設定次級承包經營權行為共同特定，建立起可以在通過家庭承包方式取得的承包經營權之上設立次級土地承包經營權的規(guī)則，并最終將這一規(guī)則擴展到通過其他方式設定的承包經營權之上。在理論上，將轉包的效果界定為物權性次級承包經營權的設定，并構建完全不同于租賃的次級承包經營權制度，有利于實現(xiàn)民法體系的完整與清晰，是最優(yōu)的制度選擇。
對于因轉包而產生的次級承包經營權的存續(xù)期期限，筆者認為立法應當斟酌現(xiàn)實狀況酌情設定之。在日本，永佃權的存續(xù)期間為 20 年以上，50 年以下。如果設定的永佃權期間超過 50 年，將被縮短為 50 年。這一期間可以進行更新，但從更新之日起，不能超過 50 年。未以設定行為確定的永佃權的存續(xù)期間，除有特別習慣外，其期間為 30 年( 《日本民法典》第 278 條)[4]。我國舊民法則認為永佃權應當是永久性，不得約定期限，否則將被視為租賃( 第 842 條) 。我國臺灣地區(qū)在長期沿用舊民法的規(guī)定后，將永佃權修改為了農用權。按照相關規(guī)定“農用權之期限不得逾20 年，逾20 年者，縮短為20年”，其立法理由是農用權的期限，如果“過于長久，將有害公益，經斟酌農業(yè)發(fā)展、經濟利益等因素，并參酌‘民法’第 449 條規(guī)定而為規(guī)定”[5]?？紤]到我國歷史的永佃權一般都是長期的，舊民法也未設定最高期限限制，而我國現(xiàn)實中出現(xiàn)的轉包其期限也長短不一，筆者認為對于因轉包而生的次級承包經營權應以不設定最高期限為宜。我們可以考慮借鑒日本民法的規(guī)定，為次級承包經營權的設定，設置一個最低期限?？紤]到現(xiàn)實中轉包的期限一般都不太長以及次級承包經營權的物權性，筆者認為可以將其規(guī)定為不低于 2 年，低于 2 年的應當延長至 2 年； 2 年以上的期限可以由當事人以設定契約設定之； 對于以集體土地所有權或者農村土地承包經營權為基礎而進行的農地租賃，筆者認為應當繼續(xù)貫徹《合同法》中設定的農地期限的下限性規(guī)定，即農地租賃在期限上不能超過 20 年，超過 20 年的縮短為 20 年。
轉貼于
四、土地承包經營權抵押的法理問題分析及制度創(chuàng)新
土地承包經營權抵押在本質上是一種旨在設定擔保物權的法律行為。關于土地承包經營權是否可以通過抵押的方式進行流轉，1995 年頒布的《擔保法》第 34 條允許荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權在獲得發(fā)包方同意后抵押，第 37 條第 2 款明確規(guī)定耕地、宅基地、自留地、自留山這些集體所有的土地之土地使用權不能抵押。1996 年國務院辦公廳的《關于治理開發(fā)農村“四荒”資源進一步加強水土保持工作的通知》，重申了四荒土地使用權可以抵押的法律政策。原最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第 15 條規(guī)定： “承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。對因此而造成損失的，當事人有過錯的，應當承擔相應的民事責任。”該解釋否定了在通過家庭方式承包取得的土地承包經營權進行抵押的可能性?！掇r村土地承包法》基本上繼承了《擔保法》及最高人民法院司法解釋的相關規(guī)定，其第 49 條規(guī)定農民可以通過抵押方式將“四荒”土地的承包經營權流轉。
在物權法制定過程中，土地承包經營權是否可以抵押問題一直都是理論界爭論的一個焦點問題。反對者認為農村的社會保障尚未建立，允許土地承包經營權抵押會導致農民喪失農地，從而誘發(fā)農村社會的不穩(wěn)定； 同時，土地承包經營權抵押后，執(zhí)行抵押后的土地承包經營權也存在著困難。支持者認為農民有著通過土地承包經營權進行抵押從而獲取貸款的巨大需求，不允許土地承包經營權進行抵押會妨礙農民的自主權，使土地承包經營權的財產權價值難以顯現(xiàn)； 在農村金融體系還不健全，農民融資渠道不暢的情況下，禁止農民土地承包經營權的抵押會進一步造成農民從事農業(yè)資金的短缺。在農村土地承包經營權是否能夠抵押的爭論中，反對農地抵押的觀點占據(jù)了上風。最終，《物權法》仍舊繼承了《擔保法》與《農村土地承包法》的相關規(guī)定，禁止了通過家庭方式的農村土地承包經營權的抵押，而認可了通過招標、拍賣、公開協(xié)商方式獲得的農村土地承包經營權的抵押。《物權法》第 180條第 1 款規(guī)定“以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權”可以抵押； 同時，《物權法》第 184 條又規(guī)定耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權，除法律有特別規(guī)定可以抵押的外，不得抵押，否定了通過家庭承包方式取得的土地承包經營權的抵押?！段餀喾ā返?187 條規(guī)定，以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權“抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”。由于抵押合同的簽訂并不直接導致抵押權在土地承包經營權上設定，而僅僅使當事人負有進行抵押登記設定抵押權的義務，因此，抵押合同在本質上為設定義務的負擔法律行為。事實上，當事人在抵押權設定意思表示推動下進行的抵押登記行為直接導致了抵押權的設定，是一種典型的處分法律行為。
總體而言，按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，除招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等的土地承包經營權可以抵押外，以家庭方式取得的土地承包經營權不能抵押。但是，在現(xiàn)實生活中，出現(xiàn)了很多農民在交往中自愿簽訂“抵押協(xié)議”，在債務不履行或者無法履行情況下，協(xié)議將土地承包經營權抵債的情況。這種情況說明，法律禁止土地承包經營權抵押的情況下，并不能達到防止農民因債務負擔等而被迫轉讓土地承包經營權的可能性，相反，它只會造成農民的融資渠道不暢與財產價值的低估。此外，從現(xiàn)實的角度來看，在法律不承認農地抵押的情況下，上述“抵押協(xié)議”并不產生農村土地承包經營權抵押的效果。但是，債務人如果在債務到期后，仍然愿意用土地承包經營權的轉移來抵銷債務，在沒有任何公權力介入的情況下，會最終發(fā)生承包經營權“事實上”轉移的實踐效果。另外，在土地承包經營權轉讓獲得法律認可的情況下，而法律卻限制土地承包經營權的抵押，實有難以解釋之處。既然《農村土地承包法》、《物權法》已經允許土地承包經營權在一定條件下轉讓，而土地抵押的最為嚴重的預期法律后果就是土地承包經營權的轉讓，因此，按照舉重以明輕的原則，既然法律允許了土地承包經營權的轉讓就應當允許土地承包經營權的抵押。其次，在法律上，土地是可分物，農民都可以對土地承包經營權進行量上的分割，對部分土地承包經營權進行抵押。在時間上，既可以將剩余的全部承包期限的承包經營權抵押，也可以抵押一段期限內的承包經營權。如果農戶對土地承包經營權進行部分抵押或者一定期限內的抵押，農戶仍然在一定程度上保留著土地這一基本的生活保障手段，即抵押權的實現(xiàn)并不必然導致原承包經營權人喪失承包經營權，農戶的生活也不會因此而遭受毀滅性打擊。同時，農戶抵押進行融資的結果往往是從事新的生計行業(yè)，可能為承包經營權人最終提供新的生活支持。在對部分時間的土地承包經營權進行抵押時，在制度上可以考慮，一旦拍賣成功，則原土地承包經營權上設定一個次級的土地承包經營權。該次級承包經營權期限屆滿或者權利人放棄次級承包經營權后，原承包經營權人的權利恢復至原初對土地的支配狀態(tài)。另外，我們必須注意到，隨著我國的農村的非農產業(yè)的發(fā)展和非農就業(yè)的途徑的增加，農民對土地依賴性已經大大降低，農民的就業(yè)渠道日益多元化，非農收入在農民收入中的比重也日益增大，土地對農民的自我保障功能日趨弱化。在東部的很多地方與中西部城鎮(zhèn)郊區(qū)，農民已經不再以農業(yè)收入為主要生活來源，很多農民需要通過融資來轉換自己的身份，從事新的產業(yè)經營。另外，農地的不能充分流轉導致了西部很多地方出現(xiàn)了棄田拋荒現(xiàn)象，土地資源出現(xiàn)浪費，允許農民在土地上設定抵押權可以起到整合土地資源的作用。筆者認為隨著農村經濟的發(fā)展、農民就業(yè)渠道拓寬，以及農民生活保障的建立，農村土地承包經營權抵押的條件已經基本成熟，立法應當適時承認農村承包經營權的抵押，并在此基礎上建立完善的農村土地承包經營權抵押制度。另外，考慮到農村土地承包經營權所具有的相當于所有權的性質，中國傳統(tǒng)的土地物權具有充分流轉的傳統(tǒng)，也應當允許土地承包經營權的抵押，滿足農民融資的需要。如果僅僅是擔心農民徹底失去土地承包經營權，可以考慮恢復中國古代的典權制度，實現(xiàn)土地承包經營權的“活賣”，在制度留下農民重新獲得自己的承包經營權的可能性。
與土地承包經營權抵押密切相關的一個法律問題是通過家庭承包方式獲得的承包經營權可否抵押的問題?？紤]到抵押權的設定和執(zhí)行完全有可能導致農民土地承包經營權的喪失，我國現(xiàn)行立法一直采行禁止通過家庭承包方式取得的承包經營權抵押的立法規(guī)定。但從實踐角度來看，2009 年前后，用于抵押貸款的林地其實已經遠遠超出了四荒地的范疇，此時如果嚴格貫徹《物權法》規(guī)定，采信嚴格的物權法定主義，則通過家庭承包方式取得的一切土地承包經營權———包括通過家庭承包方式取得的林地承包經營權———都不能作為抵押的客體，那么即使已經就此簽訂抵押合同并進行了抵押登記，也不能產生抵押權設定的效果，以家庭承包方式取得的林地承包經營權之抵押貸款將轉變?yōu)闆]有抵押權擔保的貸款。這樣的結果既打擊了金融機構對農民發(fā)放抵押貸款的熱情，也抑制了農民的現(xiàn)實融資需求，啟迪著立法機關去重新思考農村土地承包經營權的抵押問題，突破農村發(fā)展的瓶頸。事實上，農民都可以對自己的土地承包經營權進行量上的分割，而自主決定抵押哪部分土地承包經營權，既可以將剩余的全部承包期限內的承包經營權抵押，也可以抵押一段期限內的承包經營權。當農戶僅將一定時間段內的土地承包經營權抵押時———如林權的抵押多是如此，抵押權實現(xiàn)時其仍保留有剩余時段的承包經營權，就不會因抵押權的實現(xiàn)而完全喪失承包經營權。當農戶將全部剩余的土地承包經營權進行抵押時，可以考慮前述在原土地承包經營權上新設定一個“次級承包經營權”的辦法，抵押權實現(xiàn)時，該次級承包經營權轉移，但當其期限屆滿或者權利人放棄后，原承包經營權人的權利就回復至原初對土地的支配狀態(tài)。
五、農村土地承包經營權入股的法理分析
《農村土地承包法》對于土地承包經營權入股采取了一種慎重對待的態(tài)度。對于通過家庭承包方式獲得承包經營權入股，《農村土地承包法》的表述是“承包方之間為發(fā)展農業(yè)經濟，可以自愿聯(lián)合將土地承包經營權入股，從事農業(yè)生產”，對于通過其他方式獲得承包經營權該法僅僅用了入股這一術語進行了表述。在政策導向上，目前國家的政策導向是鼓勵農民通過入股方式組建農業(yè)專業(yè)合作社，而不鼓勵農民組建農業(yè)公司。在這里，論文主要以物權法為視角對農村土地承包經營權入股中的權利轉移問題進行分析。
農村土地承包經營權入股的法理分析，以對農村土地承包經營權性質的正確認識為基本入手點，即我們在理解農村土地承包經營權入股時，必須認識到農村土地承包經營權是一項對農村土地進行占有、使用與收益的物權，是一項可以由權利人對該項權利進行一定處分的物權； 通過家庭承包方式取得農村土地承包經營權基本上相當于傳統(tǒng)民法中的農地所有權，它居于農地物權體系基礎性層次；以農村土地承包經營權為基礎可以再在其上設定次級土地承包經營權并可進行土地權利租賃，從而形成土地物權或者土地債權疊加的不同層次。以此為基礎，筆者認為大部分農地股權都是以物權為基礎，以債權為基本運作形式，帶有復合性權利特征的土地權利。
首先，農村土地承包經營權入股的結果是產生一個新的獨立于原來的農村土地承包經營權的農地使用權。這一新的農地使用權在形態(tài)上表現(xiàn)為原有的農村土地承包經營權的客體結合在一起，或者依舊獨立的成為一個或幾個新的土地權利的支配對象，但是通常情況是以將原有土地承包經營權客體結合為一個新的土地權利的客體為常態(tài)。正是因為如此，有學者提出土地承包經營權的入股是一種土地承包經營權的聚合，即若干集體組織成員依農村土地承包經營權變更或者變動方式，以統(tǒng)一的行為，或使數(shù)個農村土地承包經營權所涵蓋的標的農地歸于一主體，或使數(shù)個農村土地承包經營權合并于一主體的流轉方式[6]。入股后通常會產生一種新的農地權利( 大多數(shù)情況下是物權) ，這一新的土地權利一般都要歸屬于新成立的或者已經存在的合作社或者農業(yè)公司等法人機構。這些機構在人格上獨立于原有的農村土地承包經營權主體，可以在入股后使用原有的農地，也說明了入股后產生了一種新的土地權利。這些法人機構以新產生的農地權利( 主要是物權) 為基礎來實現(xiàn)對入股的農村土地的支配，這是農地股權中所包含的物權性一面。
其次，通過家庭承包方式取得的承包經營權入股與通過其他方式取得的承包經營權入股并不完全相同。通過家庭方式取得的承包經營權入股本身并不能完全消滅原有的農村土地承包經營權。家庭承包方式取得的承包經營權在很大程度上是將集體土地所有權直接針對具體地塊進行個人化的結果，集體土地所有權在經過客體范圍的分割并個人化后內化到了家庭承包方式取得農村土地承包經營權之中，因此，集體土地所有權彈力性與回復性也使得家庭承包經營權具有了彈力性與回復性。家庭承包方式取得承包經營權在承包經營期滿后按國家規(guī)定的繼續(xù)承包意味著原來的土地承包經營權仍然延續(xù)存在，即家庭承包方式取得承包經營權可以通過不斷繼續(xù)承包而獲得新生。在這種情況下，家庭承包方式取得承包經營權入股不是一種原有土地權利的轉讓，而應當是一種新的次級農村土地承包經營權的產生。在實踐中，農村土地承包經營權的入股一般都是將一定期限的農村土地承包經營權入股或者是將一個承包期內剩余期限的農村土地承包經營權入股。在這種情況下，可以認為承包經營權入股是一個異于原承包經營權的次級承包經營權設定并轉移的過程，承包經營權人的原承包經營權在入股后依然存在，只不過是受到新的次級農村土地承包經營權限制。對于通過非家庭承包方式取得承包經營權，由于其屬于帶有期限的典型他物權，因而，其入股可以通過轉讓這種土地權利的方式來實現(xiàn)。
最后，入股以后，農民原來的土地承包經營權大都轉變?yōu)榱硗獾囊环N運作方式。首先是最基本的債權式的運作方式，即向合作社或者農業(yè)公司進行請求獲得一定的利益的權利。農民將土地承包經營權入股的一個最重要目的就是要通過轉讓、創(chuàng)設一個限制原有農村土地承包經營權的物權，來實現(xiàn)農地權利形態(tài)的價值化，獲取一定的農地收益。換言之，合作社或者農業(yè)公司獲取對農地支配性的權利或者其他權利是有代價的，即是以為自己設定一項義務或者負擔為代價。在農民放棄原有的農村土地承包經營權或者在農村土地承包經營權上設定新的物權( 次級農村土地承包經營權) 并將該項權利移轉后，農民向合作社或者公司等請求獲得利益的請求權就成為農民最為重要的權利。與此同時依據(jù)股權的特性，農民將土地權利入股的同時，也產生了一項參與合作社或者公司的管理與決策的權利。
總之，農地股權，大都屬于以物權為基礎、以債權為運作形式的復合性土地權利。農戶在將其通過家庭承包方式取得的承包經營權入股時，一般是在該承包經營權上再設定一個低于剩余承包期限的“次級承包經營權”，并以此入股組建公司。農戶入股時仍保留原承包經營權、而僅向合作社或者公司移轉次級承包經營權，因此合作社或者公司破產時，受到處分的僅僅是次級承包經營權，而不會導致原承包經營權的徹底變動。
結論
農村土地承包經營權的出租、代耕是土地承包經營權的債權性流轉方式，在出租與代耕法律關系中，承租人與代耕人均享有基礎債權關系與占有事實而產生的對農地的控制性權利。反租倒包模式本質上是在農村土地承包經營權的基礎上建立起了雙層租賃結構，即農戶以租賃的方式將土地租賃給集體，集體再通過轉租的形式將土地租賃給種糧大戶或者公司。轉讓、互換是導致物權變動的流轉方式。在法律已經允許通過家庭承包方式設定的土地承包經營權轉讓、互換的基礎上，應當逐步允許該種土地承包經營權抵押。為了保護農民的土地權利，可以允許農民在土地承包經營權上設定次級承包經營權，并將給次級承包經營權抵押。土地承包經營權的轉包明顯不同于土地承包經營權的轉讓與出租，轉包行為是一種包含著設定支配權意思表示的處分法律行為，轉包的后果是設定與永佃權相當?shù)拇渭壋邪洜I。在土地承包經營權入股的運作過程中，農民一般是在其土地承包經營權上設定次級承包經營權并將該權利移轉給合作社或者公司，從而獲得相應的股權。土地承包經營權入股后形成的農地股權是以物權為基礎，以債權為基本運作形式，帶有復合性權利特征的土地權利。鑒于土地承包經營權各種流轉形式的法律屬性與運作機制的差異性與復雜性，立法機關必須在準確把握土地承包經營權的各種流轉形式的法律屬性與運作機制的基礎上，進行法律塑造； 司法機關也必須在準確把握各種流轉形式的法律屬性的前提下，進行司法裁判。
注釋:
[1]孟勤國，等． 中國農村土地流轉問題研究[M]． 法律出版社，2009． 81．
[2]李軍波． 農村土地承包經營權流轉的現(xiàn)狀、分析及其法律思考[J]． 河北法學，2009，( 8) ．
[3]袁震． 論集體土地所有權與土地承包經營權之間的沖突與協(xié)調[J]． 河北法學，2010，( 9) ．
[4][日]三瀦信三． 孫芳譯． 物權法提要[M]． 中國政法大學出版社，2005． 118、119．
第3篇：農村土地流轉法范文
關鍵詞：農村土地；土地流轉；農業(yè)發(fā)展
土地是農民生活最基本的保障，同時也是農業(yè)生產不斷發(fā)現(xiàn)發(fā)展的最基本生產資料。但自我國實行家庭承包責任制以來，小規(guī)模分化經營，導致我國農產品缺乏國際競爭力，不能滿足農業(yè)市場的國際化要求。
1 當前土地流轉的基本現(xiàn)狀
1.1形式多樣化
主要有轉讓，轉包，出租，互換，股份合作等多種形式。其中轉讓性土地流轉，是隨著農村外出務工人員的逐漸增多，工作時間也隨著增加，工作固定性越來越高，因此在農村也就空置下來了大量的土地，那些外出打工人員就把自己空置的土地以資金或者實物的方式進行轉讓；互換性土地流轉，就是有些人員用自己的土地和一些距離自己比較近的土地進行交換，以方便種植。其它各種流轉形式均是在這兩種形式的基礎上稍微進行一點變化。
1.2規(guī)模擴大化
回龍鎮(zhèn)現(xiàn)有水田面積1533hm2，旱地面積666.7hm2，截止2011年10月，全鎮(zhèn)土地經營權流轉面積達400hm2，占耕地面積20%以上，流轉時間以1～5年之間，多數(shù)以短期為主，10年以上的很少。流轉的土地主要以種植水稻、甘蔗、馬蹄最多，其次是烤煙、蔬菜、大豆等。
1.3取得的成效
促進農民增收，實現(xiàn)土地規(guī)模經營化，有幾百畝，上千畝的水稻、甘蔗、馬蹄連片種植，有十幾畝，幾十畝，上百畝的烤煙、大豆、蔬菜等連片種植?？梢詾檗r業(yè)招商引資創(chuàng)造條件，引進公司+基地+農戶的模式，建設核心農業(yè)化基地。
2 當前土地流轉過程中存在的主要問題
2.1土地流轉過程中存在一定的身份限制
審議稿第55條第2款對土地承包進行了明確規(guī)定，要求只要是把本集體的轉讓給集體以外的單位或者個人，都要經過集體中2/3以上農民或者農民代表的同意。這一規(guī)定，導致目前土地流轉也僅僅是在集體組織內部進行，對集體以外土地的承包進行了限制。這種對土地流轉身份上的限制，也就導致土地不能在市場上自由進行轉讓，不能統(tǒng)一對土地資源進行合理的配置，影響了土地使用的有效性。
2.2土地流轉過程中存在一定的條件限制
目前對于土地轉讓有一個最主要的前提條件，那就是必須要經過發(fā)包人的同意，把承包農戶作為流轉的主體。如果單單從土地流轉來看的話，就是通過市場機制，對土地進行流轉，那么流轉之后的收益就應該被承包戶所有，只要是遵守相關法律法規(guī)的前提下，農民也應該有土地轉讓的自，這樣對于私法自治原則才更加符合，并且可以對農村經濟不斷發(fā)展的開放性產生一定的促進作用。
3 土地流轉的對策與建議
3.1在土地流轉中，有效的保障農民利益，嚴格遵循3大原則
實行土地流轉的最大目的就是最大化的發(fā)揮出土地使用的有效性，但是與此同時也要保障農民的合法權益。那么，在進行土地流轉過程中，就要嚴格遵循3大原則：（1）“穩(wěn)制活田，三權分立”原則，就是指在家庭承包責任制的基礎上，把土地的集體所有權、經營者使用權以及農戶承包權三權分開，并對各項權利的使用進行明確，這樣可以有效地提高土地轉讓的合法性；（2）“依法、自愿、有償”原則，就是在進行土地轉讓的時候，要在家庭責任承包責任制穩(wěn)定的基礎上，依照相關法律進行。另外農村信用社以及農業(yè)發(fā)展銀行，還要對農業(yè)信貸品種不斷地創(chuàng)新，給予規(guī)模經營主體一定的資金支持；（3）“實事求是、積極穩(wěn)妥”原則，不管是在農村，還是在城鎮(zhèn)化地區(qū)，進行土地流轉對于本地區(qū)的經濟發(fā)展都具有一定的促進意義。但是一定要根據(jù)本地的實際情況進行，不能拔苗助長，不然也會具有一定的不良影響。
第4篇：農村土地流轉法范文
一、農村集體土地流轉是生產力發(fā)展的客觀要求
30年前,滁州市鳳陽縣小崗村18位村民率先實行“大包干”,這種農戶自發(fā)行為,邁出了中國農村改革的第一步。在農業(yè)機械化水平相對較低的時代,這種模式既符合當時的生產力水平,也符合我國基本國情,因此極大地激發(fā)了中國農民的勞動積極性,使我國糧食生產量顯著提高,農民收入水平也大幅上升。
隨著中國工業(yè)化、城市化進程不斷加快,城市二、三產業(yè)提供了大量就業(yè)機會,這導致我國農業(yè)人口開始向城市轉移,農業(yè)就業(yè)人口的相對減少以及機械化水平的大幅提高,為中國土地集約化、現(xiàn)代化經營提供了必要條件。為適應現(xiàn)代大農業(yè)對土地連片的客觀要求,實現(xiàn)農村土地資源收益最大化,加快農村集體土地流轉已經成為必然選擇。
二、農村集體土地流轉與中國農業(yè)現(xiàn)代化的實現(xiàn)
通過土地有償流轉把部分農民從土地上解放出來,是擴大農業(yè)生產經營規(guī)模、催生現(xiàn)代農業(yè)的重要舉措。解決中國農業(yè)問題根本途徑就是轉移人口,發(fā)展現(xiàn)代大農業(yè)。只有依法加快農村土地流轉,通過城市化、工業(yè)化吸納農民,才能擴大農業(yè)生產經營規(guī)模,即在耕地總量“分子”不變的情況下,大量減少種地農民這個“分母”,農業(yè)生產效益這個“商”就會大幅度提高?？傊?只有依法有序推進土地流轉,鼓勵土地向農業(yè)企業(yè)和專業(yè)大戶集中,通過集中化經營發(fā)揮農業(yè)機械化優(yōu)勢,降低經營成本,提高農業(yè)效益,才能有效促進中國農業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。
三、農村集體土地流轉是破解中國城鄉(xiāng)二元結構有益嘗試
農民土地流轉后,農民可支配收入必將快速增加,這也是有效突破城鄉(xiāng)二元結構途徑之一。農民承包土地流轉后,在得到土地流轉補償和收益的同時,自身也從土地的依附關系中解脫出來,其生存能力、抗風險能力將大大加強。同時,土地流轉將使農村土地經營利用規(guī)模擴大,這將帶來規(guī)模效益,農民參與農業(yè)生產得到的收入就會有一定提高,城、鄉(xiāng)間生活差距會因此縮小。從另一方面看,土地流轉過程的實現(xiàn)必然以大量的農村剩余勞動力轉移到城市,作為制度上的保障。農民到城務工時,其收益一般高于農村水平,而且可以享受城市教育、醫(yī)療等資源,農民的生存狀況也會因此而得到改善。總之,隨著農民收入的提高城鄉(xiāng)差距將進一步縮小,這為中國最終突破城鄉(xiāng)二元結構打下良好基礎。
此外,在農民集體建設用地流轉市場激活后,城市用地問題可望通過流轉得到突破。如果能夠實現(xiàn)體制創(chuàng)新,中國工業(yè)化、城市化進程必將隨之加快,中、小城市的規(guī)模也將進一步擴大,更多農民會擁有非農身份,并從工業(yè)
化、城市化進程中獲益,城鄉(xiāng)二元體制也會因此得到改寫。
四、依法推進農村土地流轉能夠有效保護農民利益
如何在土地流轉過程中切實保護農民利益,已經引起中央有關部門的高度重視,國土資源部2008年開始著手制定農村集體用地流轉相關辦法措施,一些相應的文件正在出臺。
雖然土地流轉政策符合中國國情,但也應看到由于我國相關法律制度還不完善,加上規(guī)范的農村土地市場尚未形成,農村土地承包經營權流轉過程中出現(xiàn)了一些新問題。目前,地方政府主要工作應是盡快完善農村土地承包經營權的流轉體制,加強服務體系建設,通過土地經營權健康有序流轉,加快農村經濟社會發(fā)展。此外,土地流轉除了尊重農民自身意愿以外還要尊重市場規(guī)律,特別是農村的集體建設用地流轉,應該逐步做到跟城市建設用地“同地、同權、同價”?？傊?土地流轉是有底線的,土地流轉絕對不是完全“自由”流轉,農村土地不是可以隨意買賣的,土地流轉不能成為損害群眾利益的借口,土地流轉過程必須按照文件規(guī)定,不得改變土地集體所有性質,不得改變土地用途,不得損害農民土地承包權益。
五、關于加快推進中國農村集體土地流轉的幾點建議
(一)通過典型示范作用,加快農村土地流轉進程
一是抓好主體培育,拓展土地流轉渠道。應當積極引導各類組織和個人參與土地流轉,促進流轉主體多元化,使土地流轉從以前單一農戶之間的流轉向農業(yè)龍頭企業(yè)、合作經營組織、科技人員、專業(yè)大戶等多方參與流轉轉變,鼓勵和支持農業(yè)走規(guī)?；?、集約化發(fā)展道路,為農民流轉土地提供更廣闊的平臺。二是通過農業(yè)產業(yè)化,帶動土地流轉。農業(yè)產業(yè)發(fā)展是土地流轉的關鍵。要根據(jù)各地區(qū)農業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿σ约耙?guī)模化發(fā)展的要求,抓好農業(yè)發(fā)展規(guī)劃,著力優(yōu)化產業(yè)區(qū)域布局,加快培育和發(fā)展一批具有核心競爭力,能帶動農村千家萬戶的農業(yè)產業(yè),帶動更多農民參與土地流轉。
(二)加強土地用途管制與利用規(guī)劃,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
土地用途管制是為了保護土地資源和耕地,國家以管理者身份對土地采取保護性措施而行使的一項管理職能。農村集體建設用地由于點多面廣,土地管理部門往往無力顧及,由此造成的多占、亂占、占而不用的現(xiàn)象普遍存在。一些試點地區(qū)的經驗表明,嚴格控制新增建設用地的總量增長過快是需要解決的重要問題。土地管理部門必須加強土地利用規(guī)劃,發(fā)揮規(guī)劃在管理中的基礎性作用。在科學規(guī)劃的引導下,配合用途管制制度的實施,嚴格控制農地專用的數(shù)量和速度,確保耕地保護工作的落實。
(三)完善農村土地市場價格形成機制,保護農民合法權益
第5篇：農村土地流轉法范文
全縣總耕地面積1.5萬hm2，農業(yè)總戶數(shù)2.54萬戶，農業(yè)人口10.82萬人，人均占有耕地1380m2，其中：川水3313.33hm2，占總耕地的22.17%；淺山3673.33hm2，占總耕地的24.57%；腦山7960hm2，占總耕地的53.26%。據(jù)調查，2013年，全縣土地流轉總面積是9666.67hm2，占總耕地面積的65%，流轉戶1.75萬戶，占總戶數(shù)68.90%，涉及7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)146個村，其中：轉包3053.33hm2，占總流轉面積31.59%，0.50萬戶，占總流轉戶28.57%；出租6600hm2，占總流轉面積68.27%，1.24萬戶，占總流轉戶70.86%；其他方式13.33m2，占總流轉面積0.14%，0.01戶，占總流轉戶0.57%。主要從事種植胡蘿卜、馬鈴薯、大白菜、苗木和花卉、青蒜苗、玉米、飼草、藥材、油菜籽、蠶豆等。其中：胡蘿卜280hm2、馬鈴薯106.67hm2、大白菜100hm2、苗木和花卉173.33hm2、青蒜苗53.33hm2、玉米253.33hm2、飼草7213.33hm2、藥材233.33hm2、油菜籽1166.67hm2、蠶豆80hm2、其它6.67hm2。規(guī)模流轉面積6733.33hm2，其中6.67～20hm2的有1366.67hm2，占規(guī)模流轉面積20.3%；20～33.33hm2的有2273.33hm2，占規(guī)模流轉面積33.76%；33.33～66.67hm2的有3093.33hm2，占規(guī)模流轉面積45.94%。規(guī)模流轉大戶156戶，涉流出戶0.88萬戶。主要從事種植蠶豆、玉米、胡蘿卜、馬鈴薯、大白菜、油菜、飼草、藥材、苗木和花卉等。其中：蠶豆80hm2、玉米253.33hm2、胡蘿卜173.33hm2、馬鈴薯53.33hm2、大白菜60hm2、苗木和花卉113.33hm2、油菜112hm2、飼草474hm2、藥材133.33hm2、其它6.67hm2。
2土地流轉特點
2.1土地流轉呈現(xiàn)一定的區(qū)域性
以村社內部流轉為主，也有少數(shù)村社跨區(qū)流轉，其中村社內部流轉面積7600hm2，占總流轉面積78.65%；跨村流轉面積2066.67hm2，占總流轉面積21.35%。
2.2土地流轉自發(fā)為主
農村土地流轉多數(shù)是農民私下協(xié)商交易的，是一種互的流轉，處于自發(fā)狀態(tài)。農村土地流轉總面積中，農戶間自發(fā)流轉的面積8573.33hm2，占總流轉面積的88.69%，鄉(xiāng)村組織提供信息流轉的面積有1093.33hm2，占總流轉面積的11.31%。
2.3以小塊為主，趨向規(guī)模經營
農村土地流轉大多因青壯年勞力外出務工，家中留下老人、小孩，無力耕種，親友互相轉讓或者農戶間轉包、出租形成土地流轉。由于土地家庭承包，地塊碎小，大規(guī)模流轉比較難，在種田能手、種植大戶以及種植專業(yè)合作社的帶動下，以小塊地為主，連片流轉，使土地流轉趨向規(guī)模經營。2013年，由專業(yè)大戶經營的規(guī)模流轉面積1333.33hm2，占流轉面積19.80%；由專業(yè)合作社經營的規(guī)模流轉面積5400hm2，占流轉面積80.20%。
3地流轉取得實效
截止目前，全縣7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)全部建立了鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地流轉服務中心，1個行政村建立了服務流轉組織。湟源縣政府于2009年制定了《湟源縣農村土地承包經營權流轉管理辦法》并已印發(fā)給各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，進一步明確了土地流轉方式、程序、條件、合同和備案、相關責任、獎勵辦法及糾紛處理。其中包括規(guī)模流轉獎勵辦法，鼓勵農戶積極、自愿、有償、合理、有序流轉土地，帶動農民增收，促進了農業(yè)特色經濟發(fā)展，實現(xiàn)大量農村勞動力從第一產業(yè)轉向二、三產業(yè)務工，帶動農民增加了收入，取得了成效。2013年，因土地流轉涉及農村勞動力轉移的農戶達1.75萬戶，農村勞動力轉移的數(shù)量3.01萬人。
4存在問題
4.1土地流轉處于較低層次、流轉速度不快
目前農民受傳統(tǒng)思想觀念的束縛，戀土情結比較重，土地被看成了“保命田”，即便從其他行業(yè)可以獲得一定的收入，相當一部分農民仍不愿放棄承包土地的經營權。因此，土地使用權流轉處于較低層次，其特點是流轉的速度不快，基本上是少數(shù)覺悟農民或受客觀條件約束的自發(fā)和不自覺行為；流轉的范圍也較窄，多限于本村之內或鄰里之間；租種和出讓土地使用的時間不固定，有的時間短不穩(wěn)定，不利于培肥地力和農業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不利于穩(wěn)定農業(yè)的長期投入。
4.2土地流轉缺乏有效的市場機制
盡管縣、鄉(xiāng)逐級建立了土地流轉服務中心，規(guī)范了土地流轉合同，但是，中介組織匱乏，土地流轉的供求信息不能及時有效溝通。
4.3農民就業(yè)空間狹小
農村勞動力文化素質低，轉移就業(yè)能力較差，雖然目前農民的職業(yè)培訓等機制在逐步健全，但大部分農民仍只能從事簡單體力勞動。
5建議
5.1加強宣傳，提高認識
加強專業(yè)知識宣傳，利用各種形式大力宣講農村相關政策、法律、法規(guī)，依法、有序、合理引導農戶自愿、有償流轉土地。
5.2建立土地流轉機制和市場中介組織
一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過引入競爭機制鼓勵土地向生產能手集中，促進規(guī)模經營。二是要建立土地流轉市場中介組織，強化中介服務功能。積極引導扶持土地流轉服務中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉提供土地政策、流轉方式、信息傳遞、法律咨詢等服務。
5.3技能培訓，培養(yǎng)新型農民
通過對農民工的技能培訓，拓展就業(yè)空間，依靠政府組織，實現(xiàn)更多農村勞動力從第一產業(yè)走出去，到大中城市務工，增加農民收入。
5.4政策扶持，規(guī)模經營
第6篇：農村土地流轉法范文
關鍵詞：土地流轉；對策；發(fā)展趨勢
中圖分類號：F301 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20150951007
1 我國土地流轉的發(fā)展趨勢
1.1 從時間維度看，農村土地流轉規(guī)模呈加快趨勢
根據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，我國截止到2013年底，全國農村耕地流轉和集中流轉的面積占全國耕地總面積的34%～40%，其流轉的規(guī)模相比2003年翻了幾番，流轉的速度不斷加快，區(qū)域內的土地流轉始終保持遞增的狀態(tài)。因此，從時間維度上看，我國農村土地流轉的規(guī)模在今后還將會繼續(xù)呈加快的趨勢。
1.2 從空間維度看，土地流轉規(guī)模區(qū)域間差異減小
通過調查，在2010年我國農村土地流轉的比重主要集中在上海54.5%，江蘇22.3%、重慶18.5%等幾個重要的省市中，然而，云南、寧夏等土地流轉的比重從2008年的5%以下上升到13%。在實際生活中，一般社會經濟條件較為發(fā)達、交通運輸條件越好的地區(qū)，其土地流轉的速度越快，流轉規(guī)模越大。因此，隨著我國東、西、中經濟條件差異逐漸縮小，農村土地流轉規(guī)模的區(qū)域差異也將會逐漸縮小。
1.3 區(qū)域農村土地流轉規(guī)模呈現(xiàn)多樣化特征
1.3.1 農村土地流轉的經營主體呈現(xiàn)多元化特征
農村土地流轉的經營主體呈現(xiàn)多元化特征，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：專業(yè)大戶經營流轉土地；農民專業(yè)合作經營流轉土地；農業(yè)生產領頭企業(yè)經營流轉土地；一些其它的經濟發(fā)展主體經營流轉土地。由于我國工商企業(yè)逐漸參與到農村土地流轉市場中，逐漸想成了國有集體企業(yè)、股份制企業(yè)和個體、私營企業(yè)等共同參與的市場主體共同角逐農村土地流轉市場，產生了較為明顯的投資效益。
1.3.2 土地流轉的組織主體呈現(xiàn)多元化的特征
在今后的土地流轉中，組織主體將會呈現(xiàn)出多元化的特征。農民自發(fā)組織，目前，大部分土地流轉主要依靠農民自發(fā)組織的形式進行，其主要是在農民自愿的基礎上，由農戶直接與承包人進行協(xié)商。這種模式具有土地流轉規(guī)模小、流轉時間短的特點。同時，在土地流轉的補償標準中還存在著較大的差別，甚至有些土地流轉過程中還是無償?shù)?；政府組織[2]。政府組織就是各個基層政府在取得農民同意的基礎上，將農民手中的土地承包經營權進行流轉，這樣有利于減少土地流轉過程中產生糾紛問題。
2 促進農村土地流轉的對策
2.1 構建規(guī)范的土地流轉制度，促進土地流轉順利進行
為了避免在土地流轉過程中出現(xiàn)壟斷，以及官商資本排擠農民的現(xiàn)象，便需要對土地流轉的主體身份、土地流轉過程中進入方式和進入土地流轉空間做出明確的界定。同時，為了確保的糧食安全，政府還應該對基本農用田保護區(qū)的農民實行財政補貼，以此調動農民參與農田保護的積極性。通過構建規(guī)范的土地流轉制度，能夠較好的解決農民參與土地流轉中的問題。在條件允許的情況下，應該建立個人與社會相結合的農民低收入的生活保障、失地農民生活保險和農民養(yǎng)老保險等保障機制，讓人們能夠更好的享受現(xiàn)代城市化、工業(yè)化的成果，促進農民經濟增收，從而最終加快的城市化建設。
2.2 創(chuàng)建土地流轉市場，完善土地流轉服務體系
為了推動土地流轉更好的開展，便需要建立良好的土地經營權流轉合同管理機構，完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村兩級和土地、農業(yè)等各個部門的行政服務體系，指導、協(xié)調、監(jiān)督和管理農村土地流轉相關事務，尤其是應該做好農民土地流轉過程中的合同簽訂、流轉主體變更等各項登記工作，認真監(jiān)督和管理好農村土地流轉行為，以此規(guī)范農民土地流轉行為的規(guī)范性，有效避免農村土地流轉過程中的問題。通過完善土地流轉配套服務體系，能夠在推動土地正常流轉的同時，切實解決好農民參與土地流轉的后顧之憂。。
2.3 積極探索土地流轉新路子，充分調動農民參與的積極性
在土地流轉的過程中，應該大力宣傳土地流轉政策，讓土地流轉由自發(fā)行為朝著自覺主動的行為轉變。堅持在提高農民經濟收益的基礎上，積極鼓勵民間資本進入到農業(yè)發(fā)展領域中，有效提高農業(yè)產業(yè)化的水平，實現(xiàn)土地能夠在最高層面發(fā)展中的配置效率。同時，還應該充分調動大型企業(yè)積極參與到農用土地的流轉過程中，或者通過招商引資的形式參與到農業(yè)產業(yè)化的經營中。大力發(fā)展的第二、三產業(yè)，為推動農業(yè)發(fā)展向非農產業(yè)轉移，從而為土地流轉創(chuàng)造良好的條件。
3 結論
在社會不斷發(fā)展的過程中，單一的耕作形式已經無法適應發(fā)展的需求，土地向多樣化及特色化的規(guī)模經營方向發(fā)展是土地流轉的主要趨勢。其中土地流轉是充分利用土地資源、集約經營土地的重要表現(xiàn)，對優(yōu)化的產業(yè)結構發(fā)揮著重要的作用，有利于大力提高農民的就業(yè)和收入概率。
參考文獻
[1] 杜珊.城鎮(zhèn)化進程中農村土地流轉問題研究[J].山西財經大學，2014（3）：64-70.
第7篇：農村土地流轉法范文
關鍵詞：土地流轉；農村經濟；持續(xù)發(fā)展
一、前言
我們國家一直非常關注農業(yè)的發(fā)展，并且近些年來我國政策的聚集點也更加注重農業(yè)的現(xiàn)代化與規(guī)?；?，農業(yè)的現(xiàn)代化經營也會是今后的農業(yè)重要的發(fā)展方向。土地政策與制度的變更會直接對農業(yè)的生產方式與效率造成影響，并且農業(yè)土地流轉是新時代的主要內容，土地流轉更加適合我們國家現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展與經營模式，所以深度的研究農村入地流轉對農村經濟產生的影響有著深遠而重要的意義。
二、農村土地流轉現(xiàn)狀
1、土地流轉形式多樣
土地流轉指的是擁有土地承包經營權利的農業(yè)住戶在保留承包權的大前提之下把土地的經營權與使用權轉讓交給其他的農業(yè)住戶或者經濟組織等。目前，現(xiàn)階段我們國家的土地流轉形式多種多樣，其中包含轉讓、出租、交換與股份合作等一些方式，大部分農戶選擇的方式是轉讓，并且伴隨工資與農業(yè)的收入差距增加逐漸加大，民工的數(shù)量越來越多，農村土地閑置的情況就越來越嚴重，因此，農民工常常將他們的土地經營權以現(xiàn)金或者物品的方式來進行轉讓。其次是互換的方式，這種形式主要出現(xiàn)在一些土地比較分散的省份地區(qū)，這樣更加方便對土地進行集中種植與管理。其他的流轉形式大都是以上述兩種形式為基礎進行變化。
2、土地流轉數(shù)量逐漸增加
根據(jù)相關的統(tǒng)計數(shù)據(jù)結果，我們可以看出，隨著我們國家土地流轉的政策改革，土地流轉的數(shù)量隨著時間的流逝不斷增加。十年之前參加土地轉讓的農民所占比例約為10%，土地流轉的面積約占15%，而相較于東北與華北地區(qū)土地質量更佳在長江中下游地區(qū)土地流轉的占比是更高的。在這之后，土地流轉的數(shù)量逐年增加，每年以大約1%的速度上漲，我們從整體來看，隨著政策的改變與鼓勵強度加大，土地流轉的數(shù)量處于一個急速上升的趨勢。
3、流轉市場發(fā)展存在滯后問題
目前土地流轉的規(guī)模與效率都是非常低的，這是由于我們國家土地流轉市場發(fā)展存在滯后問題。土地流轉市場緩慢主要提前在三點上。第一點是土地流轉缺乏一個成熟的交易平臺，這樣農戶與農戶之間就不能夠很好的交流，信息非對稱問題，對土地流轉造成的影響是非常大的，這也就增加了土地流轉的成本，就會導致一些成交失敗的問題。第二，土地流轉的程序是比較專業(yè)的，通常情況下，農戶的文化程度都比較低，如果沒有專業(yè)與規(guī)范的引導的話，就會致使流轉的隨意性比較強，特別是土地流轉的過程中出現(xiàn)不規(guī)范的，這樣土地價值就沒有辦法很好的進行評估，這也就嚴重影響了土地流轉的收益。第三，土地流轉規(guī)模的范圍是受限制的，并且因為單個用戶流轉規(guī)模與范圍受限程度比較大，土地就很難進行輕易的流動與分割，這就嚴重影響了規(guī)模收益。
三、農村土地流轉對現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展的影響
1、增加農民的收入來源
傳統(tǒng)的的大方向之下，農戶通常都是從事農業(yè)生產或者進城找工作。所以農民的收入來源通常都是農業(yè)上的收入或者是工資，而這兩個來源是不能夠同時享有的。這種生產的隔離與限制問題，對農民的收入來源渠道的拓寬是有影響的，同時它也會造成由于農民進城務工而發(fā)生土地荒廢問題，也就不利于農業(yè)的規(guī)?；洜I。目前土地流轉既能讓農民獲得一些土地的租金，也能讓農戶進城務工得到穩(wěn)定的工資，所以說土地流轉能夠增加農民收入的同時能夠增加農民收入的來源。
2、加速農村勞動力的轉移
農村土地流轉的實行良好的讓了農民生產與收益的分開，讓農民走出田地里的生活而進入工業(yè)生產當中，這樣既能夠得到租金，也能夠得到務工的工資。土地流轉有效提升了土地利用的效率以及它自身的價值，這樣，農民在沒有從事農業(yè)生產的情況下，也能從土地租金中對非農生產的成本形成彌補，這樣就讓農民有了許多工作方式可以選擇，為加速農村勞動力向非農業(yè)生產中的轉移提供了很好的基礎。
3、提升土地資源配置效率、增強土地規(guī)?；洜I效益
在對土地資源配置效率的提高上，加快促進農村土地流轉對實現(xiàn)土地流轉市場化的目標是非常有利的，這樣土地本身的價值就能夠讓市場的供需關系來決定，就可以正確的對土地的價格進行引導，讓土地的生產資料達到最高效率配置的目的。與此同時，農業(yè)生產也會從分散化向更加集中化規(guī)?；姆较虬l(fā)展，土地的流轉方向是從生產效率相對較低的農戶向生產效率更高的農戶，這樣也就有效的提升了農村土地生產的效益，同時大大減小了農村土地閑置與荒廢的可能問題。而在增強土地規(guī)?；洜I效益的問題上，伴隨著我們國家政策對農業(yè)土地流轉重視程度與引導方向越來越強，近些年來，農村土地流轉無論是在數(shù)量上還是在速度上都有著急速上升的效果，并且在市場價格機制的調配之下，農業(yè)土地本身價值也有了很好的體現(xiàn)，土地資源的配置效率也在以很快的速度上升。在土地流轉方面的收入增加很好的加強了農戶的積極性，同時也能夠很好的促進農村分散土地規(guī)模經營，加快農業(yè)成片成區(qū)的生產，真正的達到農業(yè)產業(yè)化、規(guī)?；哪繕恕?/p>
四、結語
通過實踐可以證明，實施土地流轉，并且適度地發(fā)展規(guī)?；洜I是現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展的必經之路，也是未來農業(yè)發(fā)展的必要趨勢，它對優(yōu)化土地資源配置是有利的，能夠有效減少農業(yè)成本的同時提升勞動生產的效率。它非常有利于加快農業(yè)增產增效，同時也能增加農民的收入。并且它對保證主要農業(yè)產品的供應與糧食安全的保證都是有利的，因此，每個地區(qū)都要從實際的角度與問題出發(fā)，積極的推動土地流轉，使其正規(guī)化，規(guī)?；?，這樣才能讓我們國家的農業(yè)發(fā)展良好的進步，為我們國家社會經濟的可持續(xù)發(fā)展作出重要貢獻。
作者:張淑梅 單位:龍江縣農村合作經濟管理總站
參考文獻：
第8篇：農村土地流轉法范文
隨著改革開放的不斷深入和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設的穩(wěn)步推進，這對農村土地流轉提出了新要求。如何引導農村土地承包經營權流轉，促進土地適度規(guī)模經營，發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)，增加農民收入，推動農村建設又好又快發(fā)展，這是一個新興的、值得探討的問題。
所謂農村土地流轉，是指在農村土地所有權歸屬和農業(yè)用地性質不變的情況下，將土地使用權（經營權）從承包經營權中分離出來，轉移給其它農戶或經營者，其實質就是農村土地使用權的流轉。土地作為一種生產要素，只有合理流動，才能提高使用效益。土地承包經營權的自由流轉使承包經營權真正作為一項穩(wěn)定的財產進入市場產生應有的交換價值，農民也能夠從中獲得其應有的經濟利益，提高收入水平。這是農業(yè)從低效率的勞動模式向現(xiàn)代化大農業(yè)發(fā)展的必經之路。
一、當前農村流轉存在的困境及問題
近年來，結合我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化視野下的三農現(xiàn)狀來看，我國農村土地流轉工作目前存在土地流轉方式趨于多元化、土地流轉過程趨于市場化、土地流轉工作趨于規(guī)范化、土地流轉價格趨于合理化等特點，同時農村土地流轉存在以下幾個方面困境及問題：
1、虛化的土地流轉利益主體難以適應現(xiàn)代農業(yè)市場化的要求。我國農村的土地產權主體或其人模糊不清，使得土地流轉的利益主體被虛化，進而難以適應現(xiàn)代農業(yè)市場化的發(fā)展要求。首先，農村土地的權屬邊界比較模糊。法律規(guī)定，目前農村的土地歸“集體”所有，農村村民按戶承包土地，土地的經營權可以自由流轉。其中，土地歸“集體”所有的主體對象或其人往往不太明確，現(xiàn)實情況是社區(qū)經濟合作組織、居民自治組織、黨支部等都有可能成為土地的所有權主體，這就容易造成土地權屬邊界的模糊，從而產生權利的紛爭。其次，即使認為土地歸“集體”所有的表述對于土地權屬邊界的規(guī)定是明確的，土地的權益邊界也會由于地方政府、社區(qū)集體組織、村民小組甚至是地方家族勢力等方面的影響而變得模糊，而土地權屬邊界的模糊往往又成為各方主體爭奪利益的借口。
2、分散的土地流轉形式難以適應現(xiàn)代農業(yè)規(guī)?；l(fā)展的要求。農業(yè)的規(guī)?；洜I是進行土地流轉的主要目的，也是實現(xiàn)現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展的重要途徑。盡管當前的土地流轉方式已經呈現(xiàn)出了多元化的特點，但是調查顯示，80％以上的土地流轉都發(fā)生在小規(guī)模分散經營的農戶之間，他們往往由于土地經營效益低、家庭勞動力不足、太辛苦以及長期在外工作等被動的原因，自發(fā)地將土地流轉給還未面臨相同問題的親戚、朋友或鄰居。目前流入土地戶主要以散戶為主。這種“散戶一散戶”的自發(fā)性土地流轉速度慢、規(guī)模小，不同于以規(guī)模生產經營為主要目的、將大量分散的土地集中流轉給大戶的流轉方式。很顯然，散戶間的自發(fā)性土地流轉在適應農業(yè)規(guī)模化的發(fā)展要求方面并不具備優(yōu)勢。
3、無序的土地流轉中介組織難以適應現(xiàn)代農業(yè)信息化的要求。土地流轉供求信息的高效與準確提供不僅對推進土地流轉意義十分重要，而且本身也是農業(yè)信息化的內在要求。正如前文所述，散戶之間的土地自發(fā)性流轉無法實現(xiàn)土地大規(guī)模、高效率地聚集，需要尋求“散戶—大戶”的土地流轉路徑。由于散戶和大戶之間在生產經營規(guī)模、效益和理念等方面存在很大差異，因此兩者的土地需求與供給信息很容易出現(xiàn)不對稱，由此會引發(fā)較高的土地流轉交易成本，使得“散戶—大戶”的土地流轉路徑很難有效形成。一方面，分散經營的農戶不可能為了出租或轉讓幾畝土地而主動尋找需要土地的陌生的大戶。另一方面，大戶對土地的需求數(shù)量通常比較大且要求連接成片，因此他們也不可能主動與每個農戶進行談判?，F(xiàn)實的情況是，不少地方政府雖然在土地流轉中介服務組織方面做了許多探索，但是其運作過程往往缺乏秩序，成效也不太顯著。土地流轉主體之間的信息不對稱、無序的土地流轉中介服務組織是導致土地供求雙方信息流動受阻的重要原因。
4、落后社會保障體系難以滿足激發(fā)流轉主體的積極性的要求。我國的社會保障體系還未能覆蓋所有的農村地區(qū)，無法為那些將土地流轉出去的散戶提供充分的社會保障。因此，當土地流轉的費用（租金）低于農戶的預期時，深受“土地是養(yǎng)老保障”這一傳統(tǒng)觀念影響的農戶，尤其是普通的小規(guī)模經營散戶，就有可能放棄土地流轉的計劃。這種情況在經濟欠發(fā)達的村莊更容易發(fā)生，這些地區(qū)的農民通常以純農戶居多，他們的非農收入比重比較低，非農就業(yè)機會很少，因而對于流出土地后可能出現(xiàn)的基本生活保障問題的擔心會更多。
二、抓住關鍵環(huán)節(jié)，促進農村土地流轉
任何物品只有進入流通領域進行交易，才能實現(xiàn)其交換價值。土地承包經營權成為一項物權之后，農民作為物權人，可以自由處分其權利，這無疑使農民的收益多少與土地的利用程度緊密地聯(lián)系起來，從而大大提高了農民的積極性，促使他們更好地經營利用土地。面對農村土地流轉存在的困境及問題，必須狠抓關鍵環(huán)節(jié)，促進農村土地流轉。
第9篇：農村土地流轉法范文
一、農村土地流轉的現(xiàn)狀
1.土地流轉的主要形式
農村土地承包經營權流轉的主要形式有：一是轉包。目前農村土地承包經營權流轉的現(xiàn)狀看，轉包是農村土地承包經營權流轉的主要形式，轉包的農戶大多是離土不離鄉(xiāng)，多半是以搞短途販運、餐飲服務、外出打工的農戶為主，屬于暫時性的土地流轉。二是轉讓。通過轉讓流轉的面積占流轉面積；三是出租。通過出租流轉的面積占流轉面積；四是入股。通過入股形式共流轉土地占流轉土地；五是互換。通過互換流轉的面積。
2.土地流轉呈現(xiàn)的主要特點
農村土地承包經營權流轉呈現(xiàn)出以下特點：一是流轉主體趨于多元化。土地由戶與戶之間流轉逐步向種植大戶、農民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)和股份公司等多元主體流轉，這些市場主體也正在成為土地長期穩(wěn)定流轉和規(guī)模經營的重要載體；二是流轉形式趨于多樣化。流轉形式由初期的轉包、互換形式向出租、轉讓、入股等多種形式轉變。三是土地經營趨于規(guī)?；?。土地由分散零散流轉逐漸向集中連片規(guī)模經營轉變。其中：通過轉包、出租、互換、轉讓等形式進行土地承包經營權流轉。四是規(guī)模效益初步顯現(xiàn)。從實際情況看，通過流轉土地，實現(xiàn)規(guī)模經營，達到了轉讓戶和經營戶“雙贏”的目標。轉讓土地的農戶，不僅有轉讓金收入，大多數(shù)地方還有惠農補貼收入，同時還擺脫土地的羈絆，免除了失地的擔憂，能夠放心地從事其他行業(yè)，獲得更多的打工收入。此外，一些規(guī)模經營戶還吸納轉讓土地的農民打工，進一步擴大了轉讓戶的收入來源。
3.農地流轉促進了土地的規(guī)?；洜I
近幾年來，隨著國家加大對農業(yè)的投入和對產業(yè)化、規(guī)?；洜I的政策扶持，不少業(yè)主和企業(yè)積極投身農村經濟建設大潮，大規(guī)模的土地流轉逐步增加。農地流轉推動了農地的規(guī)模經營，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)已形成了一批專業(yè)化、規(guī)?；默F(xiàn)代農業(yè)園。
二、存在的問題
1.缺乏有效規(guī)范的法律法規(guī)來保障土地流轉的順利進行。雖然我國不少法律政策都對農村土地流轉作了一些規(guī)定，但是對農村土地承包經營權和使用權，在流轉手續(xù)、流轉程序等方面規(guī)定得過于原則和籠統(tǒng)，因而造成了不少農戶用“口頭協(xié)議”、私下自發(fā)流轉的局面，這樣一種流轉交易沒有規(guī)定流轉雙方的權利與義務，因而在現(xiàn)實中造成了不少的糾紛。
2.缺乏有序運行的土地流轉中介組織。這主要體現(xiàn)在三個方面：（1）缺乏土地承包經營權交易的組織機構；（2）缺乏相應的土地評價機構；（3）土地流轉市場的缺乏”。在廣大農村，散戶之間的土地自發(fā)性流轉無法實現(xiàn)土地大規(guī)模、高效率的聚集，需要尋求“散戶一大戶”的土地流轉途徑。但是在現(xiàn)實上，由于散戶和大戶在經營方式、經營理念等方面存在這巨大的差異，因此，很容易造成“有賣找不到買，有買找不到賣”的信息不對稱局面，而缺乏有序運行的土地流轉中介組織，這種情況還將在一定程度上繼續(xù)存在。
三、農村土地流轉的對策
1.有效發(fā)揮政府和村集體的職能
市場的發(fā)展有其自身的盲目性、自發(fā)性、滯后性的特點，尤其是我國農村的土地市場還很落后。因此，一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。建立調節(jié)機制，防止土地使用權過于集中，以調節(jié)土地流轉過程中的壟斷和不公平現(xiàn)象。農村土地市場的發(fā)育，可加強土地轉讓的公平性和競爭性，實現(xiàn)有序管理。二要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三要加強宣傳力度，增加農民對有關法規(guī)和政策的了解，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。土地是農民的命根子，群眾是土地流轉的主體。因此，要抓好土地流轉，必須“以人為本”，千方百計調動廣大群眾的積極性。
