土地動(dòng)遷補(bǔ)償辦法精選(九篇)

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第1篇：土地動(dòng)遷補(bǔ)償辦法范文

目　錄

第一章　總　則

第二章　動(dòng)遷居民房屋的安置

第三章　動(dòng)遷單位房屋的安置

第四章　動(dòng)遷中其他問(wèn)題的處理

第五章　獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰

第六章　附　則

第一章　總　則

第一條　為保證城市建設(shè)和改造的順利進(jìn)行，妥善處理建設(shè)用地中的動(dòng)遷安置問(wèn)題，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法令的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際情況，特制定本辦法。

第二條　在動(dòng)遷安置中既要考慮國(guó)家需要，又要考慮群眾利益，體現(xiàn)國(guó)家、集體、個(gè)人三者利益兼顧的原則。

第三條　凡城市建設(shè)用地中的動(dòng)遷、安置、補(bǔ)助、補(bǔ)償?shù)仁乱?，除征用農(nóng)田和動(dòng)遷軍事設(shè)施外，均依照本辦法辦理。一切機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、學(xué)校、企業(yè)、事業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等單位和所有居民、外國(guó)僑民，都要嚴(yán)格遵守本辦法。

第四條　城市建設(shè)用地動(dòng)遷安置工作，由市人民政府確定的主管動(dòng)遷部門(mén)負(fù)責(zé)。

第二章　動(dòng)遷居民房屋的安置

第五條　在建設(shè)用地范圍內(nèi)，有合法的承租或自建手續(xù)、有正式戶(hù)口、有糧食關(guān)系、有常住人口的住戶(hù)，為被動(dòng)遷戶(hù)。被動(dòng)遷戶(hù)的家庭人口，以與戶(hù)口、糧食關(guān)系相符合的常住人口為準(zhǔn)。但未就地安家和未被招工的下鄉(xiāng)知識(shí)青年，未婚的現(xiàn)役軍人，在校學(xué)生，托兒所、幼兒園的兒童以及夫婦一方在外地者，均按常住人口對(duì)待。

第六條　對(duì)被動(dòng)遷戶(hù)的安置原則

由建設(shè)用地單位按照原住房的面積，就地或移地進(jìn)行安置。承租公、私房的，以一個(gè)房產(chǎn)承租證為一戶(hù)，以承租面積為準(zhǔn)。自建自住的房屋以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明自住的面積為準(zhǔn)。原住房面積過(guò)小，可按每人平均居住面積不超過(guò)五平方米進(jìn)行安排。持有獨(dú)生子女證的住戶(hù)，獨(dú)生子女本人按不超過(guò)十平方米進(jìn)行安排。對(duì)兩代以上同居一室的（包括年滿(mǎn)十四周歲以上的異性子女），給予分室安置。

新房按單元立體分配，根據(jù)具體條件確定樓層。

第七條　凡居住在違章建筑內(nèi)的住戶(hù)，不算被動(dòng)遷戶(hù)。但確屬居住二年以上，有正式戶(hù)口，有糧食關(guān)系，又確無(wú)其他住處的，可由建設(shè)用地單位在不考慮人口構(gòu)成的情況下，適當(dāng)安置。

本辦法實(shí)施后的違章建筑，一律無(wú)償拆除，不予安置。

凡借住、強(qiáng)占房屋和虛掛戶(hù)口的住戶(hù)，一律不算被動(dòng)遷戶(hù)，不予安置。

第八條　被動(dòng)遷戶(hù)和臨時(shí)安置和補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，按下列原則辦理：

臨時(shí)住處，原則上自行解決。

自行解決住處的，自搬遷之日起，至通知新房進(jìn)戶(hù)時(shí)止，按常住人口每人每月的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：頭十二個(gè)月六元，第十三個(gè)月開(kāi)始八元，第二十五個(gè)月開(kāi)始十二元。確有實(shí)際困難自行解決不了的，由被動(dòng)遷戶(hù)職工所在單位積極幫助安置。由職工所在單位安置住處的，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)給單位，由單位從中發(fā)給動(dòng)遷戶(hù)搬遷費(fèi)一百元。凡由建設(shè)用地單位安置住處的，不給補(bǔ)助費(fèi)，只發(fā)給搬遷費(fèi)一百元。

第九條　房屋拆除和補(bǔ)償按下列規(guī)定辦理：

1．拆除私有房屋，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)按規(guī)定評(píng)價(jià)，由建設(shè)用地單位予以補(bǔ)償并拆除收回舊料。房屋所有者需要原房舊料，可自行拆除，建設(shè)用地單位只給拆房工費(fèi)，不給房屋補(bǔ)償費(fèi)。拆除出租的私有房屋，其拆除補(bǔ)償費(fèi)給產(chǎn)權(quán)所有者。

2．拆除由政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)代管的私有房屋，無(wú)合法繼承人或產(chǎn)權(quán)不明的房屋，由房地產(chǎn)管理部門(mén)評(píng)價(jià)，建設(shè)用地單位征購(gòu)，房款交房地產(chǎn)管理部門(mén)代存。

3．凡拆除自行附設(shè)的門(mén)斗、棚廈、圍墻、板障、倉(cāng)庫(kù)、禽舍、畜圈等附屬設(shè)施，由被動(dòng)遷戶(hù)自行處理，不予補(bǔ)償。

被動(dòng)遷戶(hù)在庭院內(nèi)栽植的樹(shù)木，按園林部門(mén)有關(guān)規(guī)定補(bǔ)償。

4．拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按省人民政府城市建設(shè)主管部門(mén)的制訂的《黑龍江省城市建設(shè)拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

第十條　被動(dòng)遷的農(nóng)業(yè)戶(hù)自住房屋（包括半工半農(nóng)戶(hù)），要本著充分利用舊料，按照原拆原建的原則，由建設(shè)用地單位補(bǔ)助工費(fèi)和材料，由農(nóng)業(yè)戶(hù)自行遷建或由建設(shè)用地單位負(fù)責(zé)遷建。門(mén)斗、倉(cāng)房、院墻、畜圈、禽舍等附屬設(shè)施和占地范圍內(nèi)當(dāng)年的青苗，由建設(shè)用地單位給予合理的補(bǔ)償。

對(duì)自行遷建或由建設(shè)用地單位負(fù)責(zé)遷建的農(nóng)業(yè)戶(hù)住房，由建設(shè)用地單位發(fā)給每戶(hù)一次性的搬家補(bǔ)助費(fèi)二百元。

遷建農(nóng)業(yè)戶(hù)房屋所需地基，由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位負(fù)責(zé)在現(xiàn)有宅基地或非耕地中解決。確需占用耕地，要本著節(jié)約用地的原則，由建設(shè)用地單位按征用土地有關(guān)規(guī)定辦理。

遷建確有實(shí)際困難，必須由建設(shè)用地單位安置的，按本辦法第九條處理。

第三章　動(dòng)遷單位房屋的安置

第十一條　被動(dòng)遷的單位（包括個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)用房，下同）原則上按原建筑面積就地安置。必須遷建的，由建設(shè)用地單位負(fù)責(zé)遷建或撥給相應(yīng)的投資和材料，由被動(dòng)遷單位自行遷建。

第十二條　被動(dòng)遷單位自行解決臨時(shí)用房的，建設(shè)用地單位按拆除的建筑面積，每平方米發(fā)給一次性補(bǔ)助二十元。由建設(shè)用地單位解決的，不給補(bǔ)助。

第十三條　拆除房地產(chǎn)管理部門(mén)直管公產(chǎn)房屋，新建房屋產(chǎn)權(quán)仍歸房地產(chǎn)管理部門(mén)的，不給補(bǔ)償；新建房屋產(chǎn)權(quán)歸其他單位或個(gè)人的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)評(píng)價(jià)，由建設(shè)用地單位給予補(bǔ)償；對(duì)屬于危房改造，并負(fù)責(zé)安排原住戶(hù)的，不予補(bǔ)償。拆除三級(jí)以上房屋，需經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，建設(shè)用地單位要按規(guī)定給房地產(chǎn)管理部門(mén)換建費(fèi)。

拆除單位的房屋，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)評(píng)價(jià)，由建設(shè)用地單位予以補(bǔ)償，按拆除面積給房。產(chǎn)權(quán)不變的，不予補(bǔ)償。

第十四條　全民、集體所有制單位和個(gè)體工商戶(hù)，在搬遷期間造成的停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，視其具體情況，予以合理補(bǔ)助。

第十五條　拆除臨時(shí)用地范圍內(nèi)的建筑物，由被動(dòng)遷單位自行處理。臨時(shí)用地未超過(guò)批準(zhǔn)限期的，建設(shè)用地單位合理補(bǔ)助拆除損失費(fèi)；超過(guò)臨時(shí)用地限期的，不給補(bǔ)助。

違章建筑和過(guò)期臨時(shí)建筑，一律限期無(wú)償拆除，逾期不拆的，由建設(shè)用地單位拆除，以料抵工。

第四章　動(dòng)遷中其他問(wèn)題的處理

第十六條　凡經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)或改造的地區(qū)、地段，從發(fā)出通知之日起，非經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地單位和個(gè)人不準(zhǔn)新建、擴(kuò)建、改建和翻建地上地下的建筑物或構(gòu)筑物；任何單位或個(gè)人不準(zhǔn)變更房屋承租關(guān)系或改變房屋用途；不再辦理房屋調(diào)換和交易手續(xù)；停止落戶(hù)和分戶(hù)。

第十七條　動(dòng)遷工作中，對(duì)名勝古跡、革命紀(jì)念建筑物、園林綠地和有特色的建筑物，必須嚴(yán)加保護(hù)。在拆遷中發(fā)現(xiàn)的文物，由建設(shè)用地單位報(bào)請(qǐng)主管部門(mén)按規(guī)定處理。

第十八條　因動(dòng)遷而砍伐樹(shù)木，損壞草坪，占、挖道路，移動(dòng)各種管線（溝）、桿柱等市政設(shè)施、人防工程時(shí)，必須經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，并由建設(shè)用地單位按有關(guān)規(guī)定給予修復(fù)或補(bǔ)償。動(dòng)遷公用廁所，建設(shè)用地單位應(yīng)事先向環(huán)衛(wèi)部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)同意并指定重建地點(diǎn)后，按照“先建后拆”的原則，就地或移地復(fù)建后再行拆除。

第十九條　被動(dòng)遷單位和住戶(hù)，由動(dòng)遷部門(mén)發(fā)給房屋拆遷證明，新房建成后，由動(dòng)遷主管部門(mén)或建設(shè)用地單位換發(fā)正式遷入證，方準(zhǔn)遷入新房。建設(shè)用地單位安排的新房，不準(zhǔn)倒賣(mài)、私自串換和涂改新房分配證。

第二十條　動(dòng)遷工作中涉及新舊建筑物發(fā)生擋光問(wèn)題的處理原則：凡因新建筑物與原有建筑物縱側(cè)面間距小于新建筑物高度一倍；縱側(cè)面與山墻間距小于十米；新舊建筑物山墻間距小于六米，遮擋了原建筑物居室主采光（以批準(zhǔn)的原設(shè)計(jì)為準(zhǔn)）或唯一采光窗戶(hù)的，均視為擋光。超出上述規(guī)定的，均不作擋光處理。

對(duì)符合擋光條件的，由建設(shè)用地單位給予適當(dāng)?shù)囊淮涡匝a(bǔ)助，對(duì)遮捎非居室主采光窗戶(hù)的，不予補(bǔ)助。

第五章　獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰

第二十一條　對(duì)積極支援城市建設(shè)，在被動(dòng)遷時(shí)，自愿少于原居住面積的單位和住戶(hù)，由建設(shè)用地單位按減少面積投資額的百分之二十給予獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)積極主動(dòng)在限期內(nèi)搬遷的被動(dòng)遷戶(hù)，視其搬遷的快慢程度，給予不同的獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用由建設(shè)用地單位負(fù)責(zé)。

第二十二條　被動(dòng)遷單位和住戶(hù)，已由建設(shè)用地單位按本辦法進(jìn)行合理安置，又經(jīng)其上級(jí)機(jī)關(guān)和所在單位動(dòng)員，仍借故拖延、拒不搬遷或阻撓破壞工程建設(shè)者，按下列各款處理：

1．對(duì)借故拖延、逾期不搬者，視其具體情況，由建設(shè)用地單位扣發(fā)臨遷補(bǔ)助費(fèi)。

2．對(duì)違反本辦法，無(wú)理取鬧，拒不搬遷，影響施工的單位和個(gè)人，由主管動(dòng)遷部門(mén)限期遷出。期滿(mǎn)不搬遷者，強(qiáng)行拆遷，以料抵工。凡被強(qiáng)遷的單位和住戶(hù)，按原住房面積安置，個(gè)人損失，自行負(fù)責(zé)。

3．在動(dòng)遷安置工作中，有煽動(dòng)群眾鬧事，破壞國(guó)家建設(shè)，辱罵、毆打動(dòng)遷工作人員者，按治安管理?xiàng)l例處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十三條　建設(shè)用地單位要認(rèn)真執(zhí)行動(dòng)遷協(xié)議，對(duì)不執(zhí)行協(xié)議，欺騙被動(dòng)遷單位和住戶(hù)的，動(dòng)遷主管部門(mén)要追究建設(shè)用地單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及直接責(zé)任者的行政責(zé)任。

第二十四條　對(duì)違反第四章第十九條規(guī)定，無(wú)正式遷入證擅自遷入新房的，由主管動(dòng)遷部門(mén)強(qiáng)行遷出。私自串換住房或涂改新房分配證，經(jīng)批評(píng)教育拒不改正的，收回被安置的住房。對(duì)倒賣(mài)者，收回住房，沒(méi)收其全部非法所得，并給予懲處。

第二十五條　動(dòng)遷工作人員要廉潔奉公，遵紀(jì)守法，接受群眾監(jiān)督。對(duì)認(rèn)真執(zhí)行本辦法，成績(jī)顯著者，要給予表?yè)P(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)接受賄賂、敲詐勒索或利用職權(quán)營(yíng)私舞弊，按照情節(jié)輕重，予以批評(píng)教育，行政處分，直至依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附　則

第二十六條　本辦法如與國(guó)家有關(guān)規(guī)定有抵觸時(shí)，按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

各市可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，依照本辦法制訂實(shí)施細(xì)則。各縣可參照本辦法的原則，制訂相應(yīng)的行政措施。

第2篇：土地動(dòng)遷補(bǔ)償辦法范文

為進(jìn)一步加快**電網(wǎng)建設(shè)與改造步伐，根據(jù)《**省人民政府辦公廳關(guān)于加快全省電網(wǎng)建設(shè)的通知》（**政辦發(fā)〔20**〕12號(hào)）和《**省人民政府批轉(zhuǎn)省發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于全省電網(wǎng)建設(shè)征地動(dòng)遷補(bǔ)償實(shí)施方案的通知》（**政發(fā)〔20**〕17號(hào)）精神，結(jié)合我市實(shí)際，制訂如下實(shí)施意見(jiàn)。

一、指導(dǎo)思想

按照省委、省政府和市委、市政府及省電力公司的統(tǒng)一部署和要求，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以抓開(kāi)工促進(jìn)度、抓質(zhì)量促竣工為重點(diǎn)，創(chuàng)造良好的電網(wǎng)建設(shè)軟環(huán)境，加快電網(wǎng)建設(shè)步伐，提高供電能力，最大限度地滿(mǎn)足我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活需求。

二、基本原則

電網(wǎng)建設(shè)與改造以“符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，局部服從整體，當(dāng)前服從長(zhǎng)遠(yuǎn)”為方針，“安全優(yōu)質(zhì)，環(huán)境優(yōu)良，資源節(jié)約，適度超前”為基本原則。

三、工作職責(zé)

（一）各縣（市）區(qū)人民政府是本行政轄區(qū)電網(wǎng)建設(shè)與改造工作的第一責(zé)任主體，縣（市）區(qū)長(zhǎng)是第一責(zé)任人。各縣（市）區(qū)人民政府負(fù)責(zé)電網(wǎng)建設(shè)與改造工作中涉及的征地、拆遷和補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，確保工程建設(shè)順利實(shí)施。

（二）市經(jīng)委負(fù)責(zé)研究制訂電力工業(yè)的行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決電網(wǎng)建設(shè)與改造過(guò)程中遇到的有關(guān)問(wèn)題。

（三）市發(fā)改委根據(jù)電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)）權(quán)限及程序，負(fù)責(zé)220千伏電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目的審核和報(bào)批；66千伏及以下電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目審核和核準(zhǔn)；與電力主管部門(mén)共同編制電網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃，并將其納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；將重點(diǎn)電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目列入市級(jí)重點(diǎn)工程項(xiàng)目并申報(bào)省級(jí)重點(diǎn)工程項(xiàng)目。

（四）市規(guī)劃局負(fù)責(zé)將電網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃納入全市城鄉(xiāng)建設(shè)總體規(guī)劃，負(fù)責(zé)電力設(shè)施建設(shè)規(guī)劃的審批，辦理一書(shū)兩證，預(yù)留變電設(shè)施(含變電站、配電房)用地、輸電線路走廊和電纜通道；對(duì)于須報(bào)批的變電站址、輸電線路路徑、線路桿（塔）等基礎(chǔ)項(xiàng)目，提供項(xiàng)目涉及的規(guī)劃地塊、道路或其他預(yù)留項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)劃認(rèn)定參數(shù)；確保電力線路走廊保護(hù)區(qū)兩側(cè)的新建、改建、擴(kuò)建的建筑物報(bào)建符合電力設(shè)施保護(hù)區(qū)的要求。

（五）市建委負(fù)責(zé)辦理電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目建筑的許可，從嚴(yán)審核電力設(shè)施保護(hù)區(qū)內(nèi)的建筑報(bào)建工作，不符合《電力設(shè)施保護(hù)條例》的一律不予批準(zhǔn)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決其所屬單位種植物影響已建電力線路安全問(wèn)題。

（六）市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)電網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃用地審核上報(bào)工作,并納入全市建設(shè)用地計(jì)劃；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理電網(wǎng)建設(shè)中征地糾紛和補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題；負(fù)責(zé)對(duì)非法占用電力設(shè)施用地的單位或個(gè)人進(jìn)行處理；負(fù)責(zé)辦理電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目用地審批手續(xù)，對(duì)變電站站址建設(shè)用地要在土地規(guī)劃、用地預(yù)審和用地計(jì)劃中給予優(yōu)先保證；對(duì)于輸電線路走廊（包括桿、塔基礎(chǔ)）占地可不辦理征地手續(xù)，只對(duì)輸電線路桿、塔基礎(chǔ)用地作一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

（七）市公安局負(fù)責(zé)轄區(qū)電網(wǎng)建設(shè)與改造施工環(huán)境的整頓工作，對(duì)阻礙電網(wǎng)建設(shè)與改造工作、扣留施工設(shè)備與物資、毆打辱罵施工人員、阻撓施工致使工程不能正常進(jìn)行等違法行為依法給予治安管理處罰，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任；負(fù)責(zé)對(duì)盜竊電能、盜竊或破壞電力設(shè)施、非法收購(gòu)電力設(shè)備等危害公共安全已構(gòu)成犯罪的行為依法追究刑事責(zé)任。

（八）市綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)城區(qū)電力設(shè)施保護(hù)區(qū)內(nèi)的違章建筑物的拆除工作。

（九）市林業(yè)局負(fù)責(zé)與上級(jí)主管部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，對(duì)于各級(jí)計(jì)劃部門(mén)核準(zhǔn)的電力建設(shè)項(xiàng)目，優(yōu)先安排電力項(xiàng)目占用、征用林地限額，優(yōu)先辦理林木采伐手續(xù)，確保永久征用地電力通道內(nèi)不再栽植樹(shù)木；負(fù)責(zé)已建線路下方樹(shù)木的修剪和采伐工作。

（十）市環(huán)保局負(fù)責(zé)66千伏電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目環(huán)評(píng)手續(xù)的批復(fù)工作；負(fù)責(zé)與上級(jí)環(huán)保部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，辦理220千伏及以上電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)手續(xù)的批復(fù)工作。

（十一）電力企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)依法征用和占用的土地，按照規(guī)定支付土地補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償和安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用；項(xiàng)目建設(shè)單位在工程建設(shè)中要加強(qiáng)與屬地政府的聯(lián)系與溝通，在屬地政府的組織下簽訂工程所涉及的有關(guān)補(bǔ)（賠）償協(xié)議；對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中遇到的破路、道路設(shè)障以及破壞其他市政設(shè)施、園林綠化等問(wèn)題，項(xiàng)目建設(shè)單位要事先與有關(guān)單位聯(lián)系并辦理相關(guān)手續(xù)，施工完結(jié)后及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)，并在市政、園林等部門(mén)的指導(dǎo)下將其恢復(fù)原貌。

四、組織實(shí)施

（一）電網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃

1.電網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的重要組成部分。**供電公司負(fù)責(zé)編制全市電網(wǎng)規(guī)劃，規(guī)劃要結(jié)合市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及相應(yīng)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃制訂。電網(wǎng)規(guī)劃經(jīng)省電力公司批準(zhǔn)確定后，各級(jí)國(guó)土、城建、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)要做好銜接配合工作，將電網(wǎng)規(guī)劃納入各級(jí)相應(yīng)土地利用規(guī)劃、城市和城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃中，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

2.為維護(hù)電力結(jié)構(gòu)的完整性，對(duì)已批準(zhǔn)的電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目，其用地與線路走廊不得隨意更改、侵占；市政道路、工業(yè)園區(qū)（含其他各類(lèi)園區(qū)）、小城鎮(zhèn)建設(shè)涉及到電力設(shè)施拆遷的也必須符合電力規(guī)劃，滿(mǎn)足電力規(guī)程；對(duì)于可行的拆遷和變更，按照“誰(shuí)提出、誰(shuí)承擔(dān)”的原則支付所需工程費(fèi)用。

3.電網(wǎng)規(guī)劃編制周期要與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展5年規(guī)劃同步，每年進(jìn)行滾動(dòng)修編。

（二）項(xiàng)目審批

開(kāi)辟和建立電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目審批“綠色通道”，參照招商引資優(yōu)惠政策辦理相關(guān)審批手續(xù)。

1.對(duì)電網(wǎng)規(guī)劃中確定的電網(wǎng)項(xiàng)目，電力部門(mén)可提前辦理規(guī)劃、土地預(yù)審、環(huán)評(píng)和征地等手續(xù)。

2.政府各有關(guān)部門(mén)在接到符合條件的項(xiàng)目申請(qǐng)后，有公開(kāi)承諾時(shí)限的要在承諾時(shí)限內(nèi)完成批復(fù)或上報(bào)工作，要簡(jiǎn)化審批手續(xù)，使電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目盡快具備開(kāi)工條件。

3.對(duì)已列入重點(diǎn)建設(shè)目錄的電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目，各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)要從速辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)》、《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》、《土地預(yù)審報(bào)告》、《環(huán)評(píng)報(bào)告書(shū)》等手續(xù)。

（三）協(xié)調(diào)推進(jìn)

1.成立**市電網(wǎng)建設(shè)與改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市領(lǐng)導(dǎo)小組），辦公室設(shè)在市經(jīng)委，實(shí)行議事制度、責(zé)任制度和報(bào)告制度，及時(shí)調(diào)度和解決電網(wǎng)規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中遇到的有關(guān)問(wèn)題。根據(jù)實(shí)際需要，市領(lǐng)導(dǎo)小組及項(xiàng)目所屬地政府可臨時(shí)組建項(xiàng)目推進(jìn)協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、推進(jìn)電網(wǎng)項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)單位要定期向領(lǐng)導(dǎo)小組和重點(diǎn)工程管理部門(mén)匯報(bào)工程進(jìn)展情況，及時(shí)上報(bào)施工過(guò)程中遇到的重大問(wèn)題。

2.凡列入重點(diǎn)建設(shè)工程的電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目，享受重點(diǎn)工程優(yōu)惠政策和招商引資優(yōu)惠政策，原則上可以減免屬于本級(jí)的涉及電網(wǎng)建設(shè)工程的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，優(yōu)先落實(shí)和滿(mǎn)足電網(wǎng)建設(shè)與改造條件，并納入當(dāng)年全市重大建設(shè)項(xiàng)目范圍，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、調(diào)度和考核，確保電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目穩(wěn)步實(shí)施，如期完成。

3.城區(qū)內(nèi)的66千伏及以下變電所及輸電線路用地，按照國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地要求，以劃撥方式供地。涉及房屋拆遷時(shí)，參照當(dāng)?shù)厥姓没A(chǔ)設(shè)施和重點(diǎn)建設(shè)工程的政策執(zhí)行。在新城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等區(qū)域內(nèi)建設(shè)變電站項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在縣（市）區(qū)政府提供建設(shè)用地（含線路通道），并負(fù)責(zé)土地平整、修路和辦理土地使用證等工作。

4.電網(wǎng)建設(shè)與改造過(guò)程中，項(xiàng)目施工單位負(fù)責(zé)路面開(kāi)挖、余土外運(yùn)等工作。市政部門(mén)在收取道路挖掘回填、路面修復(fù)成本費(fèi)后負(fù)責(zé)修復(fù)路面。施工過(guò)程中，規(guī)劃、環(huán)保林業(yè)、水利、綜合執(zhí)法、消防、城建、稅務(wù)等部門(mén)要給予大力支持和積極配合。

5.以**政發(fā)〔20**〕17號(hào)文件中征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w的具體情況確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。各級(jí)政府和基層組織要依法依規(guī)確定拆遷、征地、賠償?shù)确矫娴某杀局С?，?yán)格把握工程賠償尺度，依法維護(hù)各方權(quán)益。

6.完善監(jiān)督機(jī)制，有電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目的縣（市）區(qū)政府要定期向市領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告電網(wǎng)建設(shè)進(jìn)展情況。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要定期編發(fā)《電網(wǎng)建設(shè)快報(bào)》，《重點(diǎn)電網(wǎng)工程進(jìn)展情況通報(bào)》，每月內(nèi)部通報(bào)電網(wǎng)建設(shè)與改造進(jìn)展情況。市政府每半年進(jìn)行一次工作總結(jié)，年度進(jìn)行考核。各宣傳媒體要定期、不定期地報(bào)道全市電網(wǎng)建設(shè)與改造工作，廣泛宣傳各級(jí)政府和部門(mén)關(guān)于電網(wǎng)建設(shè)與改造的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，對(duì)于阻礙電網(wǎng)建設(shè)與改造工作的惡性事件堅(jiān)決予以曝光，在全市范圍內(nèi)營(yíng)造一種有利于電網(wǎng)建設(shè)與改造工作順利推進(jìn)的良好氛圍。

五、考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法

（一）考核對(duì)象和范圍

列入市電網(wǎng)建設(shè)與改造年度計(jì)劃項(xiàng)目，要求按年限建成投產(chǎn)（或要求按年限完成所址征地、拆遷、線路補(bǔ)償?shù)裙ぷ鳎╉?xiàng)目的建設(shè)單位，電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目所在地的縣（市）區(qū)政府、市政府相關(guān)部門(mén)及直接參與電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。

（二）考核內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

1.對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位的考核。按照全市電網(wǎng)建設(shè)與改造年度計(jì)劃項(xiàng)目確定的前期進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目投產(chǎn)時(shí)間，按期通過(guò)竣工驗(yàn)收并投入使用；按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目實(shí)行規(guī)范化管理，確保工程質(zhì)量、文明施工和安全生產(chǎn)，做好廉政建設(shè)、檔案資料管理工作。

2.對(duì)建設(shè)項(xiàng)目所在地的縣（市）區(qū)政府和直接參與電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目工作的負(fù)責(zé)人及工作人員的考核。以市電網(wǎng)建設(shè)與改造年度計(jì)劃項(xiàng)目為依據(jù)，以工程項(xiàng)目為單位，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目所在地縣（市）區(qū)政府如期完成全市電網(wǎng)建設(shè)與改造年度計(jì)劃項(xiàng)目目標(biāo)情況進(jìn)行考核。其中，變電站項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)完成情況分別以具備交付施工單位用地和竣工投產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)；線路項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)完成情況以所在地縣（市）區(qū)范圍內(nèi)線路全部架設(shè)完工為標(biāo)準(zhǔn)。

（三）考核獎(jiǎng)勵(lì)方法

1.堅(jiān)持精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合，考核獎(jiǎng)勵(lì)每年進(jìn)行一次。

2.對(duì)參與電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目工作的縣（市）區(qū)政府和建設(shè)單位的考核，由市電網(wǎng)建設(shè)與改造領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)。

3.對(duì)電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府直接參與電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目工作的責(zé)任單位負(fù)責(zé)人及工作人員的考核，由各縣（市）區(qū)政府負(fù)責(zé)。

4.對(duì)電網(wǎng)建設(shè)與改造施工單位負(fù)責(zé)人及工作人員的考核，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

5.每年底按電網(wǎng)建設(shè)與改造項(xiàng)目工作完成實(shí)際情況，由市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出考核意見(jiàn)和獎(jiǎng)勵(lì)方案，報(bào)市電網(wǎng)建設(shè)與改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)。

6.獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)以電網(wǎng)建設(shè)與改造年度計(jì)劃中的工程項(xiàng)目為計(jì)獎(jiǎng)單位，根據(jù)每個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、難易程度和工作推進(jìn)情況確定獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：

線路工作：按500千伏線路3000元/公里、220千伏線路2000元/公里、66千伏線路1000元/公里標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

變電站征地工作：按500千伏變電站10萬(wàn)元、220千伏變電站5萬(wàn)元、66千伏變電站2萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

變電站擴(kuò)建征地工作：按500千伏變電站4萬(wàn)元、220千伏變電站2萬(wàn)元、66千伏變電站1萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

7.對(duì)不能按時(shí)完成建設(shè)任務(wù)的項(xiàng)目建設(shè)單位以及縣（市）區(qū)政府予以通報(bào)批評(píng)，并計(jì)入市政府年度考核內(nèi)容。

第3篇：土地動(dòng)遷補(bǔ)償辦法范文

關(guān)鍵詞：舊有住宅、更新改造、拆落地、平改坡

Abstract:This article unifies the Shanghai city to the transformation of the old residential characteristics, according to transform strength newlier from big to small order, summarizes the change of original living function transformation, reconstruction of a massive transformation, discounted landing transformation, retain traces the history of the reformation, partial renovation of facilities in six modes, and the advantages and disadvantages of summary.

Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope

中圖分類(lèi)號(hào)：[F287.8]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

隨著城市化的發(fā)展和用地集約化，城市舊有住宅的改造成為必然的趨勢(shì)。在上海這樣城市化發(fā)展后期的城市，已有住宅的量大面廣，類(lèi)型多樣，面臨的問(wèn)題更為突出。本文正是對(duì)上海各種實(shí)踐進(jìn)行歸類(lèi)，并進(jìn)行分析，并對(duì)適用性和優(yōu)劣總結(jié)，期望對(duì)今后的改造能有所幫助。

1.上海市需改造舊有住宅的特點(diǎn)

1.1舊區(qū)改造的住宅主體逐步發(fā)生變化

隨著兩輪舊區(qū)改造的逐步展開(kāi)和深入，上海市的棚戶(hù)簡(jiǎn)區(qū)基本消滅，可改造的二級(jí)舊里弄建筑也越來(lái)越少。于是，一大批建國(guó)初期和上世紀(jì)七十年代建造的老公房、老小區(qū)逐漸成為下一步舊區(qū)改造的重點(diǎn)，其中不乏大量的高層住宅。

據(jù)房管部門(mén)統(tǒng)計(jì)，上海1990年前建造的房屋約有1億,2500萬(wàn)房屋房齡在50至70年以上； 8000多萬(wàn)售后公房中有2500萬(wàn)存在不同程度的需要維修問(wèn)題，還有近500萬(wàn)不成套房屋使用倒便器和馬桶，還有200多萬(wàn)聯(lián)建房屋、物業(yè)難以接軌。這些狀況已影響到居民正常生活[ 顧振遠(yuǎn)?關(guān)注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。

由于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)水平和標(biāo)準(zhǔn)等原因，這些房屋設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單、設(shè)施不齊，配套標(biāo)準(zhǔn)較低。問(wèn)題主要集中在屋面外墻滲漏、隔熱、保溫性能差、缺乏公共設(shè)施等。由于長(zhǎng)期處在低租金運(yùn)行狀態(tài)，房屋維修周期長(zhǎng)，房屋和輔助設(shè)施得不到及時(shí)修理和養(yǎng)護(hù)，失修失養(yǎng)現(xiàn)象較為普遍;部分上世紀(jì)七八十年代的高層住宅電梯還存在著產(chǎn)品能級(jí)低、運(yùn)行狀況差、故障率較高、能耗較大的現(xiàn)象，居民反響也較強(qiáng)烈。

1.2舊有住宅的區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為明顯

隨著上海級(jí)差地租的明顯加大，基本上集中于中心城區(qū)附近的舊有住宅具備極為明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

1.2.1豐富的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施

從量化指標(biāo)上分析，中心城區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施如醫(yī)院的千人床位指標(biāo)、學(xué)校班級(jí)教師數(shù)量要高于周邊區(qū)域，而在所謂的“優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施”.(指三級(jí)甲等醫(yī)院、市重點(diǎn)中小學(xué)、幼兒園等)更是在人均數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其它區(qū)域。以醫(yī)院為例，僅靜安區(qū)就擁有華山醫(yī)院、華東醫(yī)院、兒童醫(yī)院等多家三級(jí)甲等醫(yī)院，而較為偏遠(yuǎn)的閩行區(qū)卻一座三級(jí)甲等醫(yī)院也沒(méi)有。

這些小區(qū)周邊的公共交通系統(tǒng)比較發(fā)達(dá)，而且這些小區(qū)與規(guī)劃的上海軌道交通站點(diǎn)聯(lián)系緊密，出行的時(shí)間與經(jīng)濟(jì)成本都很低。

同時(shí)，中心城區(qū)已經(jīng)建成了一大批服務(wù)功能集聚、種類(lèi)較為齊全、服務(wù)水平較高、規(guī)模較大、服務(wù)對(duì)象范圍較廣、影響力強(qiáng)的高等級(jí)商業(yè)商務(wù)服務(wù)區(qū)域，如黃浦區(qū)的南京東路步行街、人民廣場(chǎng)、豫園商圈；盧灣區(qū)的淮海路、新天地；靜安區(qū)的南京西路、靜安寺，虹口區(qū)的四川北路商業(yè)街；浦東新區(qū)的陸家嘴CBD；楊浦區(qū)的五角場(chǎng)商圈等。

而這些豐富而優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源，也是原有居民不愿意搬離中心區(qū)域的重要因素。以黃浦區(qū)為例，有許多老黃浦居民在外遷的時(shí)候堅(jiān)持要求保留戶(hù)口，就是為了小孩能夠在黃浦區(qū)上學(xué)[ 於曉磊?上海舊住宅區(qū)更新改造的演進(jìn)與發(fā)展研究?同濟(jì)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008：P26]。

1.2.2更強(qiáng)的增值能力

由于城市土地的稀缺性，中心城區(qū)地價(jià)的整體上升是總的趨勢(shì)。另一方面，中國(guó)的大城市并沒(méi)有出現(xiàn)西方城市在1960~1970年代郊區(qū)化進(jìn)程中經(jīng)歷的內(nèi)城衰落。相反，城市綜合交通體系的建立，交通狀況的改善以及中心城生態(tài)環(huán)境品質(zhì)的提高，使得中心城區(qū)始終是大多數(shù)居民鐘情的居家寶地。因此，隨之而來(lái)的住宅價(jià)格的上升也在情理之中。

就新建住宅而言，同樣建筑標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量的住宅，價(jià)格表現(xiàn)為隨著離市中心距離的增加而不斷遞減，并且以環(huán)線作為價(jià)格等高線:2000年，內(nèi)環(huán)線內(nèi)的住宅價(jià)格大多在4000元/以上，至外環(huán)線附近的價(jià)格則在2000元/左右。2003年，有研究者將上海各環(huán)線價(jià)位與檔次大致地總結(jié)為“4―6―8―10”，即外環(huán)外地區(qū)4000元/(低檔)、外環(huán)至中環(huán)地帶6000元/(中檔)、中環(huán)至內(nèi)環(huán)區(qū)域8000元/(中高檔)、內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)地段l萬(wàn)元/以上(高檔)。2004年甚至出現(xiàn)了“3―2―1”的說(shuō)法，即樓市均價(jià)會(huì)達(dá)到內(nèi)環(huán)3萬(wàn)元/、中環(huán)2萬(wàn)元/、外環(huán)1萬(wàn)元/[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現(xiàn)狀?城市規(guī)劃學(xué)刊?2005(2):P31-37]。從2012年初來(lái)看，這個(gè)當(dāng)初聳人聽(tīng)聞的說(shuō)法已經(jīng)部分稱(chēng)為現(xiàn)在的實(shí)際情況了。

同時(shí)，擁有豐富的不可復(fù)制的歷史文化資源也是舊有住宅升值的一個(gè)重要因素。歷史文化資源與一般物質(zhì)資源不同，隨著時(shí)間的流逝和城市的發(fā)展這種類(lèi)型的資源有明顯的增值性。而且這種增值性在城市發(fā)展進(jìn)入后工業(yè)化的階段以后，表現(xiàn)的尤其突出。具有歷史文化特征的城市區(qū)域在社會(huì)對(duì)文化重新回歸的潮流下，成為某些第三產(chǎn)業(yè)的處所和一些特定的高等級(jí)社會(huì)階層的理想居住地。上海新天地的改造就生動(dòng)地詮釋了發(fā)掘歷史文化資源的價(jià)值。

1.3舊有住宅居民的改造要求也是迫切的:

上海的人均GDP早己經(jīng)邁進(jìn)中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面均衡發(fā)展成為重點(diǎn)。因此不管是因?yàn)樯鐣?huì)發(fā)展所產(chǎn)生的與現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)存在的絕對(duì)反差，還是因?yàn)樯鐣?huì)分層所產(chǎn)生的相對(duì)反差，對(duì)舊住宅區(qū)居住的原住民來(lái)講，改造是極為迫切的。特別是對(duì)于那些住房面積低下的居民來(lái)講，從他們因?yàn)樽》織l件而所反映出的較為極端的不滿(mǎn)情緒的背后，體現(xiàn)出對(duì)改造的渴望。

2.舊有住宅改造的不同方式

本文按照更新改造力度從大到小的次序排列，對(duì)上海住宅改造的實(shí)例加以分析。新天地的案例雖然外觀基本維持原狀，屬于保護(hù)性再開(kāi)發(fā)，但由于原有的居住功能完全改變，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。

2.1改變?cè)械木幼」δ艿母脑欤ㄒ陨虾Ｐ绿斓貫槔?/p>

新天地位于上海的太平橋地區(qū)[ 其大致范圍在南路以西、馬當(dāng)路以東、興安路、太倉(cāng)路以南，合肥路以北。]，它始建于1900年，是大量中下層華人家庭居住的社區(qū)，并于1930年代起逐漸淪為 “下只角”。至1990年代，太平橋地區(qū)除了極少數(shù)新式里弄和新公房外，絕大部分是舊式里弄，建筑陳舊，公建配套不足，市政設(shè)施和綠化缺乏，屬于盧灣區(qū)舊區(qū)改造的范圍。根據(jù)1996年的太平橋地區(qū)改造規(guī)劃，該地區(qū)將成為現(xiàn)代化的國(guó)際性商住園區(qū)。

新天地廣場(chǎng)屬于歷史保護(hù)區(qū)，保留原有舊石庫(kù)門(mén)里弄格局，并對(duì)建筑外觀進(jìn)行保護(hù)性改造。地塊功能由原來(lái)的居住轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)公共性的商業(yè)和文化活動(dòng)，充分利用毗鄰淮海中路商業(yè)街的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)，最大限度地發(fā)掘地段的潛在價(jià)值（圖5.2.1.1）。

太平橋公園也在拆除舊式里弄街坊的基礎(chǔ)上得以實(shí)施，建有l(wèi)公頃的人工湖和3公頃的公共綠地。太平橋公園北側(cè)是商務(wù)區(qū)，南側(cè)是住宅區(qū)，其中緊鄰太平橋綠地定為外銷(xiāo)住宅區(qū)。

109和112街坊的修建性詳規(guī)由SOM公司完成。第二階段的設(shè)計(jì)及實(shí)施方案由Nikken Sekkei InternationalLtd. (Singapore)與Wood &Zapata Inc. (USA)聯(lián)合承擔(dān)。其中, Wood &Zapata Inc. (USA)主要是提出設(shè)計(jì)概念及整體規(guī)劃思路,由Nikken Sekkei完成方案的發(fā)展及深化過(guò)程，整個(gè)項(xiàng)目歷經(jīng)兩年多[ 喬曉紅?歷史地段建筑環(huán)境的再生與創(chuàng)新――記上海太平橋地區(qū)新天地廣場(chǎng)舊城改建項(xiàng)目?建筑學(xué)報(bào)， 2001（3）：P12~15]。

羅小未先生曾在文章中對(duì)新天地的改造過(guò)程作過(guò)生動(dòng)的描述[ 羅小未?上海新天地廣場(chǎng)――舊城改造的一種模式?時(shí)代建筑，2001（4）：P25~26]：

“整個(gè)保護(hù)、改造與開(kāi)發(fā)是一個(gè)挑戰(zhàn)。以新天地北里為例，在這個(gè)面積不到2公頃的地塊上原先建有15個(gè)縱橫交錯(cuò)的里弄密布著約3萬(wàn)m2的危房舊屋。其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。它們中有的有能直達(dá)馬路的弄堂口，有的則要借道其它里弄才能進(jìn)出。因此在規(guī)劃上首先要讀懂它們之間的關(guān)系。要在密密麻麻的舊屋中“掏空”出一些公共空間;在“掏空”的同時(shí)還要把一切能為廣場(chǎng)增色的、具有石庫(kù)門(mén)里弄文化特征的建筑與部件保留下來(lái)加以利用。

新天地廣場(chǎng)在建筑的改造與修整方面曾經(jīng)歷了很大的困難。本來(lái)要在石庫(kù)門(mén)房子中塞進(jìn)現(xiàn)代的休閑生活內(nèi)容就夠困難了，何況這些房子大多為危房，沒(méi)有衛(wèi)生設(shè)備、上下水道陳舊不足、基礎(chǔ)與地板均已腐爛，只要稍微一動(dòng)便有散架的可能。結(jié)果做了很多試驗(yàn)，付出了昂貴的代價(jià)才得以完成。特別是象Ark和La Maison那些兼有演出的餐廳內(nèi)部需要寬敞與能承受大荷載的空間和供演出用的機(jī)電設(shè)施。因而建筑除了外墻之外，里面的基礎(chǔ)、上下水道到屋頂全部是重新建造的。而且外墻有些已經(jīng)酥松，只好對(duì)之進(jìn)行修補(bǔ)與加固并注射了一種進(jìn)口的防濕藥水。事實(shí)上幾乎所有的舊屋均要大興土木與脫胎換骨才能更新使用，因而其費(fèi)用每平方米高達(dá)二萬(wàn)元?！?/p>

新天地在建筑設(shè)計(jì)方面無(wú)疑是成功的。從商業(yè)開(kāi)發(fā)的角度看，新天地改造也取得了輝煌的成功，為香港瑞安集團(tuán)贏得了滾滾財(cái)源和良好的口碑。胡慶慶從商業(yè)策劃的角度對(duì)新天地的成功作了描述和分析[ 胡慶慶?上海太平橋地區(qū)開(kāi)發(fā)與“新天地”的誕生――房地產(chǎn)策劃的成功范例?城市開(kāi)發(fā)，2002.06.P55~56]：

“在各種刊物上‘新天地’成為‘出現(xiàn)率’最高的評(píng)論焦點(diǎn)，從《城市規(guī)劃匯刊》到《新民周刊》，從《建筑學(xué)》到《時(shí)代建筑》、《室內(nèi)設(shè)計(jì)與裝修》等，都有大篇幅的重頭文章，從不同角度評(píng)述、贊揚(yáng)。甚至日本《新建筑》雜志也有專(zhuān)文評(píng)論、褒揚(yáng)。同時(shí)，新天地廣場(chǎng)已成為上海旅游的重要景點(diǎn)之一，尤其是國(guó)外的旅游團(tuán)隊(duì)，對(duì)此有濃厚的興趣?！?/p>

“保留、改造、新建（新天地地塊）5.7萬(wàn)平方米的建筑，以致每平方米建筑面積綜合費(fèi)用高達(dá)2.28萬(wàn)元。在此粗略估算一下，若設(shè)貸款年利率為9%，13億元投資，分20年清償?shù)脑?，每年還款額為1.4241億元。我們?cè)俅致怨浪阋幌伦饨鹗杖?，……租金年收入?.4315億元，收支基本持平。若還款期縮短的話，本項(xiàng)目還是一個(gè)虧損項(xiàng)目。”

“為何瑞安集團(tuán)公司要花大精力來(lái)搞一個(gè)并不十分有利可圖的項(xiàng)目呢？……太平橋綠地、湖泊與新天地的人文環(huán)境大大提升了其周?chē)姆康禺a(chǎn)的品位和價(jià)值，……以目前已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售的小高層樓盤(pán)為例，其房?jī)r(jià)已達(dá)2萬(wàn)到2.5萬(wàn)元/平方米，而在其鄰近相同類(lèi)型的住宅樓宇只售1萬(wàn)元/平方米,高出整整1-1.5萬(wàn)元/平方米。太平橋地區(qū)開(kāi)發(fā)的新樓宇估計(jì)總量可達(dá)2 0 0萬(wàn)平方米，如果每平方米售價(jià)均能比其他地區(qū)樓盤(pán)高出1萬(wàn)元，那將獲得豐厚的收益。其次由于新天地廣場(chǎng)的改建成功，已對(duì)瑞安集團(tuán)公司產(chǎn)生了一個(gè)極好的廣告效應(yīng)，已使“瑞安”成為滬上高檔房地產(chǎn)的知名品牌，獲得購(gòu)房者的高度信任?！?/p>

至此，太平橋公園和新天地廣場(chǎng)形成了太平橋地區(qū)的一顆磁石，在它的周邊吸聚和簇集了一批高收人階層和富裕階層的住宅區(qū)，2008年初上海市中心6萬(wàn)元/以上的住宅大多集中在新天地地區(qū)。但是，相對(duì)于其周邊尚未改造的廣大舊式里弄來(lái)說(shuō)，居住隔離與社會(huì)階層的分化程度是令人觸目驚心的[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現(xiàn)狀?城市規(guī)劃學(xué)刊?2005(2):P31-37]。

新天地作為上海歷史建筑改造與開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿性實(shí)例，可以帶給我們以下一些啟示：

舊有住宅改造除了“推倒重建”和“原狀保護(hù)”之外還有第三條路，就是新舊交融的“新天地式”改造。由于新舊建筑和生活方式的戲劇性對(duì)比，很容易引人注意，取得良好效果。在這方面新天地取得了轟動(dòng)效應(yīng)，起到了很好的宣傳示范作用。

新天地的成功是上海的成功，背后有著海外人士的上海懷舊情結(jié)，老上海里弄生活的鮮活記憶和上海轉(zhuǎn)型國(guó)際性大都市的歷史機(jī)遇作為支撐；新天地的成功也是瑞安集團(tuán)的成功，前瞻性的眼光、巨額的資金、胸有成竹的耐心和超強(qiáng)的招商運(yùn)作能力是這個(gè)特殊的地產(chǎn)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。從這兩個(gè)角度來(lái)說(shuō)，新天地模式是很難被大量復(fù)制的。

新天地每平方米改造費(fèi)用極高，將住宅改為盈利性商業(yè)建筑在經(jīng)濟(jì)方面勉強(qiáng)可行，但對(duì)于大量性舊有住宅的改造，難具推廣價(jià)值。

2.2大規(guī)模重建的改造（以中遠(yuǎn)兩灣城為例）

中遠(yuǎn)兩灣城位于上海中山北路以南，蘇州河以北，光新路以東，恒豐路以西。屬普陀區(qū)潘家灣、潭子灣和王家宅地區(qū)，簡(jiǎn)稱(chēng)“兩灣一宅”，是有名的“365”棚戶(hù)區(qū)，俗稱(chēng)“上海最后一條‘窮街’”，該地區(qū)范圍約有63公頃地區(qū)內(nèi)原有居民1萬(wàn)戶(hù),各級(jí)工廠300多家.內(nèi)區(qū)河道縱橫,街道狹窄,居民密集,生活混雜,治安混亂，社會(huì)問(wèn)題日益嚴(yán)重,社會(huì)矛盾非常突出[ 黃秋平?兩灣理想?時(shí)代建筑，2004（1）：P130~133]。

改造后的總建筑面積達(dá)到160萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資將達(dá)60多億元人民幣。多年來(lái)，上海歷屆市委、市政府想著手改造，都因種種原因而擱淺[ 開(kāi)啟廣告?講求戰(zhàn)略求勝?gòu)?qiáng)化過(guò)程控制――中遠(yuǎn)兩灣城策劃案[J]?中國(guó)廣告，2001（12）：P38~40]。于是能不能成功改造“兩灣一宅”地區(qū)，成為了上海能否在20世紀(jì)末完成365萬(wàn)平方米危棚簡(jiǎn)屋改造的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)（簡(jiǎn)稱(chēng)“中遠(yuǎn)”）最終承擔(dān)了這一地塊的開(kāi)發(fā)。

中遠(yuǎn)兩灣城規(guī)劃占地49. 51公頃，規(guī)劃總建筑面積160萬(wàn)m2。毛容積率3.2凈容積率5.0，住宅建筑面積140萬(wàn)m2，規(guī)劃居住人口為3.58萬(wàn)人。 50公項(xiàng)的土地一次性拆遷完成（圖5.2.2.1）。

規(guī)劃中注重建筑所勾勒的空間形態(tài)和接近自然的生活品質(zhì)。根據(jù)特定的基地環(huán)境將基地劃分3個(gè)區(qū)：北部的嘈雜區(qū)、中部安靜的景觀區(qū)、南部親和的河濱區(qū)。規(guī)劃首先在基地北側(cè)布置了5棟長(zhǎng)板式住宅，有效阻隔了北面高架環(huán)線、輕軌明珠線和滬杭鐵路線噪聲的疊加影響，同時(shí)在其間穿插布置了3棟點(diǎn)式住宅，有效地減少板式建筑組合所帶來(lái)的冗長(zhǎng)感，活躍了北部的建筑形態(tài)，突出入口的空間形象并反映出內(nèi)外空間的滲透性。

南部則以點(diǎn)式和小板式住宅沿河岸布置，強(qiáng)調(diào)區(qū)內(nèi)綠化景觀和河濱景觀空間的連貫性，提升住宅區(qū)品位[ 莊斌?中遠(yuǎn)兩灣城，上海，中國(guó)[J]?世界建筑?2006(3):P94]。

設(shè)計(jì)中采用了建筑底部架空1層或幾層(挑高4.2米，局部架空至7米，總計(jì)面積近5萬(wàn)m2)，來(lái)保證視覺(jué)空間的通透感和連貫性；還將1.8公里寬的蘇州河親水岸線向小區(qū)外公眾開(kāi)放，營(yíng)造出一個(gè)優(yōu)美的居住綠化環(huán)境[ 沈迪，黃秋平?“兩灣一宅”舊區(qū)改造規(guī)劃設(shè)計(jì)[J]?1999.06:P7~8]。

伴隨著1990年代蘇州河水質(zhì)與環(huán)境的綜合治理初見(jiàn)成效，經(jīng)過(guò)大規(guī)模的改造，原有居民動(dòng)遷了，除了少量回遷戶(hù)外，新建的中遠(yuǎn)兩灣城成為中高收人住宅區(qū)。從1999年10月一期開(kāi)盤(pán)至2003年10月三期開(kāi)盤(pán)，其間價(jià)格由3200~4200元/升至12000~l4000元/，翻了3~4倍，漲幅驚人。通過(guò)住宅次級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谥?、高收入階層之間產(chǎn)生了二次甚至多次替代現(xiàn)象，例如一期購(gòu)買(mǎi)的住戶(hù)將已經(jīng)升值的房產(chǎn)以高于當(dāng)初購(gòu)進(jìn)的價(jià)格轉(zhuǎn)手[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現(xiàn)狀[J]?城市規(guī)劃學(xué)刊，2005(2):P31-37]，兩次替代的結(jié)果使得該住宅區(qū)居住人群的階層發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，與周邊城市住宅區(qū)的隔離程度也不斷加強(qiáng)。

然而在2006~2007年，中遠(yuǎn)兩灣城又發(fā)生了大規(guī)模的群租現(xiàn)象，居住人群再次發(fā)生轉(zhuǎn)變。據(jù)上海市消防部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，中遠(yuǎn)兩灣城內(nèi)共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分為純“群租”576套，公司集體宿舍96套，旅館經(jīng)營(yíng)11套。 “居改非”282套，分為開(kāi)公司265套，做倉(cāng)庫(kù)14套，做盒飯3套。集中在中遠(yuǎn)四期29個(gè)門(mén)樓，總建筑面積104451.60平方米，平均每戶(hù)108.24平方米。每套“群租”房平均分割7間，就有4032小間，按每套平均10人計(jì)算，增加流動(dòng)人口近萬(wàn)人，被稱(chēng)為“滬上第一群居小區(qū)”。[ 郭長(zhǎng)洪，張羽龍?邁向和諧的“第一群租小區(qū)”――記中遠(yuǎn)兩灣城群租整治[J]?檢查風(fēng)云，2008(7):P30-31]

2007年2月7日中遠(yuǎn)兩灣城97弄8號(hào)31樓一群租房?jī)?nèi)因電器短路突然起火，所幸當(dāng)時(shí)屋內(nèi)并無(wú)租客，沒(méi)有造成人員傷亡?！霸窘ㄖ娣e為104平方米的兩室兩廳房屋被二房東用三夾板和細(xì)木工板隔成了7個(gè)獨(dú)立的小房間，擺放了12張床位，房門(mén)口雜亂地堆放著堆積的生活垃圾，隔出的小房間外，僅留下一條容一人通過(guò)的狹窄走廊，走廊地板上還堆放著兩個(gè)電飯煲和一臺(tái)微波爐，并且都插在同一個(gè)拖線板上?！边@就是失火群租房里面的情景。群租現(xiàn)象從一個(gè)側(cè)面反映出了上海生活成本直線上升，和低收入群體的尷尬境地?！爸芟壬?007年7月從山東某高校畢業(yè)，來(lái)上海闖蕩的他每個(gè)月就靠1500元的工資度日。他與朋友合租在中遠(yuǎn)兩灣城?！绻绣X(qián)的話，誰(shuí)愿意住這種地方。’他說(shuō)，‘中遠(yuǎn)兩灣城一套面積80多平方米的裝修房，月租在3000元左右。群租房便宜很多，不到4平方米的小隔間，價(jià)格700元。我的月收入是1500元，交通費(fèi)每天6元，吃飯每月350元，再加上水電費(fèi)、通訊費(fèi)基本上分文不剩?！?[ 同23]

由于群租造成居住單元人口密度增加，使單位公共資源分?jǐn)偙壤档?，更造成衛(wèi)生、擾民等多種問(wèn)題。不少業(yè)主都抱怨“我們的生活品質(zhì)明顯受到‘群租’的影響?！笨梢?jiàn)，如此規(guī)模巨大的群租讓中遠(yuǎn)兩灣城存在嚴(yán)重的治安、消防、傳染疾病隱患，影響了周邊業(yè)主的正常生活，造成來(lái)訪不斷，投訴不斷，公共設(shè)施也超負(fù)荷運(yùn)行。最后由政府出面進(jìn)行治理整頓，才使中遠(yuǎn)兩灣城內(nèi)的群租問(wèn)題得以基本控制。

通過(guò)中遠(yuǎn)兩灣城的案例我們可以得到以下啟示：

大規(guī)模推倒重建對(duì)危棚簡(jiǎn)屋的改造是最有效率的途徑，通過(guò)精心的設(shè)計(jì)可以營(yíng)造良好的居住環(huán)境。

目前，上海中心區(qū)改造后的大型社區(qū)居住由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引了大量中、高收入階層入住。但如回遷戶(hù)很少，容易形成居住隔離。

工作在中心區(qū)的低收入階層，由于無(wú)法負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)途通勤的時(shí)間與金錢(qián)成本，往往選擇就近、廉價(jià)的出租房源居住。如果他們的需求得不到有效疏導(dǎo)，會(huì)產(chǎn)生畸形居住形態(tài)，影響社會(huì)和諧。

隨著郊區(qū)環(huán)境的改善，交通的發(fā)展，私家轎車(chē)的普及，上海市中心城區(qū)人口密度已初步呈現(xiàn)降低的趨勢(shì)[ 李健，寧越敏?1990年代以來(lái)上海人口空間變動(dòng)與城市空間結(jié)構(gòu)重構(gòu)?城市規(guī)劃學(xué)刊，2007（2）：P20~24]；低收入者的住房需求如無(wú)法疏導(dǎo)，會(huì)導(dǎo)致中心區(qū)環(huán)境惡化，加速郊區(qū)化進(jìn)程，有重蹈美國(guó)惡性郊區(qū)化覆轍的危險(xiǎn)。

2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是靜安區(qū)結(jié)合自身特點(diǎn)對(duì)成套更新方式的一種大膽創(chuàng)新，它的主要做法是在保持原有建筑占地基本不變的基礎(chǔ)上，將原有的舊住宅拆除，并按照原有風(fēng)格進(jìn)行重建。]的改造（以新?？道餅槔?/p>

新?？道镄^(qū)（圖5.2.3.1），南臨新閘路，北至武定路，西起泰興路，東靠石門(mén)二路。項(xiàng)目總占地面積37886平方米，項(xiàng)目在成套率更新前就叫做?？道?，是一片建設(shè)于1927年的舊式里弄住宅小區(qū)。小區(qū)原有居民約2600戶(hù)，戶(hù)內(nèi)大都無(wú)衛(wèi)生設(shè)施，廚房為多戶(hù)共用，每戶(hù)居民的平均住房面積只有35平方米（圖5.2.3.2）。

原地新建的新?？道镄^(qū)總建筑面積108936平方米，由2幢高層住宅、16幢多層住宅及6幢聯(lián)排別墅組成。自1998年9月啟動(dòng)至2001年底建成，建設(shè)總周期為3年半，項(xiàng)目總投資約5億人民幣。

全部建成后可居住1504戶(hù)居民，其中回搬居民近800戶(hù)，平均每戶(hù)的住房面積達(dá)70平方米，并有獨(dú)用的煤、衛(wèi)設(shè)施。另有可銷(xiāo)售近400套住房，異地動(dòng)遷了1800戶(hù)居民。在建筑風(fēng)貌上既保留了傳統(tǒng)民居特色，又融入了現(xiàn)代海派風(fēng)格，是靜安區(qū)第一個(gè)成片、整街坊舊住房成套改造項(xiàng)目。

在市、區(qū)兩級(jí)政府政策向舊里成套改造傾斜和聚集下，新建房屋成本大為降低，原來(lái)居住在?？道锏木用?，平均每戶(hù)只要出資12萬(wàn)元就可回搬，這樣既滿(mǎn)足了居民住房改造的需求，又符合居民的實(shí)際承受能力，深受大家的歡迎[ 高鵬?上海市中心城舊居住區(qū)更新方式比較研究――以靜安區(qū)為例?上海交通大學(xué)碩士論文?2007?P52]。

新?？道锸庆o安區(qū)第一個(gè)成片、大規(guī)模的成套率更新項(xiàng)目，在許多方面值得借鑒的方面。

例如，完全商品化的開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)商品化的運(yùn)作方式實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目整體的資金平衡，減輕了政府資金上的壓力，同時(shí)提高了住宅建筑品質(zhì)和居住區(qū)的整體人員素質(zhì)。

一系列的政府優(yōu)惠政策也保障了項(xiàng)目的成功。資金方面，由于被列入舊城改造的試點(diǎn)地塊，土地在協(xié)議出讓的時(shí)候免去了土地出讓金；動(dòng)拆遷的環(huán)節(jié)，由于推出了“區(qū)內(nèi)回搬”、“16平方保底”等全面兼顧居民利益的動(dòng)遷辦法[ 愿回搬的居民可在本區(qū)范圍內(nèi)專(zhuān)為動(dòng)遷戶(hù)建造的商品房享受市場(chǎng)價(jià)的7折優(yōu)惠；戶(hù)口較多而實(shí)際住房面積較少的困難動(dòng)遷戶(hù)則可享受每人16平方米的“保底政策”。]，才確保動(dòng)拆遷工作的順利實(shí)施；在規(guī)劃指標(biāo)上，對(duì)于小區(qū)中心6000平方米的架空層不計(jì)算容積率，使小區(qū)在延續(xù)原有的里弄住宅所特有的空間尺度的同時(shí)，保留了適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)強(qiáng)度，并增加了相應(yīng)的配套設(shè)施。

合理調(diào)整利益分配，讓利于民是項(xiàng)目取得成功的基礎(chǔ)。較為合理的原有居民安置方案, 原有居民根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)和居住條件，通過(guò)原地回搬、異地安置和貨幣安置三種方式實(shí)現(xiàn)居住的成套率，三種方式的安置方案相對(duì)透明和公平，加上政府和開(kāi)發(fā)商的共同讓利于民，使原有居民在該項(xiàng)目的更新過(guò)程中充分受益。

新?？道镄^(qū)的建設(shè)為上海市靜安區(qū)樹(shù)立了一個(gè)舊有住宅大規(guī)模、整街坊改造的成功個(gè)案，社會(huì)影響非常良好，并帶動(dòng)了其后的一系列改造建設(shè)，。

王佳寧通過(guò)對(duì)新?？道镄^(qū)的實(shí)證研究，比較了它與豐裕里[ 豐裕里地處上海市盧灣區(qū)的中心地塊，屬淮海街道復(fù)四居委，與新天地、太平橋綠地僅相隔兩個(gè)小街區(qū)。豐裕里約建于20世紀(jì)20年代，其空間構(gòu)造為標(biāo)準(zhǔn)的后期石庫(kù)門(mén)里弄。東、北兩面臨街，由一條南北向的主弄貫穿全弄，串連兩側(cè)的12條支弄，一側(cè)的支弄為封閉的盡端式，另一側(cè)通達(dá)一條狹窄的輔弄。該里弄占地近1公頃，登記在冊(cè)人口有1716人，共608戶(hù)，其中約有1/4~1/3的人口屬于流動(dòng)人口，其構(gòu)成由前來(lái)上海務(wù)工暫住的人員為主，其余的常住人口基本上都有很長(zhǎng)的上海居住史，其中的老年人約在上世紀(jì)中葉之前就來(lái)到上海，而中青年人群基本是這些前移民的后代，整體社會(huì)結(jié)構(gòu)與現(xiàn)今上海一般里弄街道的構(gòu)成相近。]的鄰里交往狀況，發(fā)現(xiàn)新?？道锏泥徖镎J(rèn)知和交往狀況在許多方面并不亞于傳統(tǒng)的里弄社區(qū)。

“第一，在鄰里熟識(shí)的數(shù)量上，豐裕里和新?？道锒加休^高的估計(jì)，絕大多數(shù)居民至少認(rèn)識(shí)“一些”鄰居。

第二，在鄰里關(guān)系親密度上，豐裕里居民的親密表現(xiàn)不如新?？道?，反而傾向于維持較淺薄的聯(lián)結(jié)形式。

第三，在鄰里關(guān)系健康度的評(píng)價(jià)上，豐裕里和新?？道锏恼J(rèn)可情況都較好，少有負(fù)面評(píng)價(jià)。然而，新?？道镉懈嗑用褡鞒隽朔e極的正面評(píng)價(jià)，說(shuō)明在良好度的感知上新?？道锔鼊儆谪S裕里。

第四，在鄰里關(guān)系重要性方面，絕大多數(shù)受訪者都意識(shí)到部分鄰里聯(lián)結(jié)對(duì)他們“很重要”，但是在兩地的比較中，豐裕里的重要性評(píng)價(jià)仍低于新?？道?，對(duì)鄰里聯(lián)結(jié)及其情誼的依賴(lài)度不如想象中的高。

第五，在個(gè)人支持獲得方面，兩地都有較好的獲得支持的信心，而豐裕里比新?？道镉懈蟊壤木用駥?duì)此持高度肯定的判斷，說(shuō)明豐裕里居民確實(shí)具有較高的鄰里支持和互助保障。在忠告類(lèi)支持和日常幫助類(lèi)支持間，雖然兩地對(duì)前者的確定程度略低，但整體差距不大。

第六，在鄰里整體關(guān)照的判斷上，兩地的肯定判斷更勝個(gè)人支持，說(shuō)明不論在豐裕里還是新?？道锒枷嘈培徖镏写嬖谄毡榈幕ブ?guī)范。

第七，在生活氛圍舒適性的評(píng)價(jià)中，豐裕里表現(xiàn)一般，而新?？道飬s呈現(xiàn)很高的正面評(píng)價(jià)。說(shuō)明在生活氛圍的適意度上，里弄式居住方式并不存在優(yōu)勢(shì)，反而可能是一種缺陷。

第八，在鄰里責(zé)任感方面，豐裕里的居民有較廣的警覺(jué)意識(shí)，整體所關(guān)注的范圍比新福康里大許多。在新?？道?，多數(shù)居民的警覺(jué)心理嚴(yán)格限制在與自家直接相關(guān)的區(qū)域，而豐裕里的居民較能為鄰里共有的空間擔(dān)負(fù)責(zé)任。[ 王佳寧?上海傳統(tǒng)社區(qū)鄰里環(huán)境研究―基于石庫(kù)門(mén)里弄的實(shí)證研究?同濟(jì)大學(xué)碩士學(xué)位論文?2007?P113]”

分析“新?？道铩钡膶?shí)例，并與中遠(yuǎn)兩灣城進(jìn)行比較，我們可以得到下面的結(jié)論：

與“推倒重建”的方式相比較，“拆落地”同樣是在相同的地塊上全部新建住宅與配套設(shè)施，不同點(diǎn)在于：其一，“拆落地”的新建住宅在空間布局、建筑造型、裝飾細(xì)節(jié)等方面盡量做到按照原有風(fēng)格重建；其二，“拆落地”的新建住宅中以就地回搬的原有居民為主。

就地回搬的居民背景差異不大，很多人都是改造前多年的老鄰居，對(duì)維持社會(huì)的穩(wěn)定、延續(xù)的城市文脈都是有利的。同時(shí)，部分新搬入的居民進(jìn)行適度混合，增加了區(qū)域的活力。

由于“新?？道铩钡慕ㄔO(shè)年限較早，高層住宅較少，加之原有居民居住密度極高，所以有三分之二的居民沒(méi)能做到就地回搬。如果加大高層住宅的比例，可能會(huì)緩解這一現(xiàn)象。

政府的優(yōu)惠政策和開(kāi)發(fā)商平和的心態(tài)是這類(lèi)“拆落地”項(xiàng)目成功的保障。因此有必要就此類(lèi)項(xiàng)目的地價(jià)、架空層面積計(jì)算、開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)償機(jī)制等多方面政策做出比較明確的規(guī)定，這樣才能平衡各方利益，切實(shí)有力地發(fā)掘“拆落地”這一改造方式的巨大潛力。

2.4保留歷史痕跡的改造（以復(fù)城國(guó)際為例）

復(fù)城國(guó)際位于虹口區(qū)東北部的曲陽(yáng)中心商務(wù)圈，西臨曲陽(yáng)路，東至伊敏河路，東北角與騰克路相接其南面為一建于上世紀(jì)六、七十年代的居住小區(qū)。復(fù)城國(guó)際總建筑面積約15萬(wàn)平方米，是一個(gè)集住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業(yè)為一體的綜合小區(qū)，其中包括7萬(wàn)平方米的住宅，6萬(wàn)平方米的辦公以及1.4萬(wàn)平方米的商業(yè)。該項(xiàng)目由上海復(fù)地與荷蘭ING[ ING是全球排名前三的房地產(chǎn)投資管理公司，管理的地產(chǎn)總值超過(guò)840億美元，旗下還擁有荷蘭唯一一個(gè)歷史保護(hù)建筑投資基金―荷蘭國(guó)際歷史保護(hù)建筑投資基金，在歷史建筑保護(hù)和舊城改造方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。]攜手打造。

基地原址為中國(guó)鼎鼎大名的八一電影機(jī)械廠所在地。這里曾經(jīng)輝煌一時(shí)，從1952年建廠開(kāi)始這里出品了大量電影放映設(shè)備和照相機(jī)械產(chǎn)品，16毫米移動(dòng)式電影放映機(jī)、35毫米固定式電影放映機(jī)、16毫米印片機(jī)、印片縮片機(jī)等。

復(fù)城國(guó)際的綠地占地面積為15120平方米，綠地率為35.5%，集中綠地面積為6624平方米，集中綠地率為15.3%。這樣的指標(biāo)其實(shí)并不是特別優(yōu)秀，但是，基地原有綠化保護(hù)率卻高達(dá)80%，另外的20%進(jìn)行了就地遷移。

在最終的規(guī)劃中，基地上這條60多米長(zhǎng)、有近百棵上百年樹(shù)齡的香樟木的林蔭大道得以完整的保留，成為社區(qū)的中心景觀大道。該景觀道的端頭是一個(gè)5米多高的噴泉，也是保留下來(lái)的。正對(duì)著噴泉的是一棟建筑建于上世紀(jì)的30年代，這棟日偽時(shí)期日本人所造的老洋房在戰(zhàn)火中幸運(yùn)不倒，動(dòng)蕩中依然屹立，今日亦獲得了新生。

復(fù)城國(guó)際的中心區(qū)域以2幢保留老建筑帶領(lǐng)另2幢新建建筑，構(gòu)成大面積的商業(yè)共享區(qū)域?yàn)楹诵?。該老廠房是八一電影機(jī)械廠興建的第一批建筑，迄今已有50多年的歷史了。

廠房恰好位于基地的中心位置，建筑面積約900平方米，單層鋼排架結(jié)構(gòu)。復(fù)地集團(tuán)耗資600萬(wàn)元改造，設(shè)計(jì)邀請(qǐng)了在歷史建筑保護(hù)再利用方面有著豐富經(jīng)驗(yàn)的日本HMA建筑設(shè)計(jì)公司，該公司曾完成了上海新天地，建國(guó)中路8號(hào)橋，杭州UME電影城的眾多改造項(xiàng)目，在業(yè)內(nèi)有著良好的聲譽(yù)[ 高洪構(gòu)?上海新興樓盤(pán)中的歷史建筑?同濟(jì)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008（3）：P24~26]。

復(fù)城國(guó)際的售樓處就設(shè)在老廠房?jī)?nèi)，里面除了刻意磚塊的墻和經(jīng)過(guò)修繕的拱頂，其余全都打上了現(xiàn)代化的烙印:用彩色厚玻璃鋪就的走道、造型奇異的沙發(fā)，以對(duì)比的手法，在歷史和現(xiàn)實(shí)之間取得平衡。

復(fù)城國(guó)際的案例可以改變我們的一些思路：

大規(guī)模的重建也可以保留歷史的痕跡、延續(xù)時(shí)代的文脈，盡管這種延續(xù)只是歷史建筑的片段。

保留的舊建筑面積所占的比例不一定很大（復(fù)城國(guó)際的案例中不足1%），但由于處在中心位置，并改造為公共設(shè)施，位置和功能的特殊性使區(qū)域的歷史氛圍得到延續(xù)。

原汁原味的老建筑，通過(guò)對(duì)比手法可以產(chǎn)生強(qiáng)烈的戲劇效果，加上一些文化積淀、歷史傳奇，給人的印象十分深刻。

2.5局部設(shè)施的更新改造（以平改坡為例）

所謂“平改坡”的“平”是指平屋頂?shù)亩鄬幼≌?，而“坡”則是指更新后的坡屋頂狀態(tài)。根據(jù)上海市房屋土地資源管理局解釋?zhuān)骸捌礁钠隆笔侵冈诮ㄖY(jié)構(gòu)許可條件下，將多層住宅平屋面改建成坡屋頂，并對(duì)外立面進(jìn)行整修，達(dá)到改善住宅性能和建筑物外觀視覺(jué)效果的房屋修繕行為[ 見(jiàn)上海市房屋土地資源管理局網(wǎng)站shfdz.省略/gzbh/zhgz/zyp/200411/t20041109_53457.htm]。此工程四次列入市政府實(shí)事項(xiàng)目。自1999年～2006年已累計(jì)完成2870萬(wàn)平方米，計(jì)13009幢，受益居民達(dá)55萬(wàn)戶(hù)[ 顧振遠(yuǎn)?關(guān)注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。

在“十五”期間，除了針對(duì)舊式里弄的大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)的更新方式和成套更新方式外，一種新崛起的更新方式在上海中心城區(qū)的城市建設(shè)與發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用，特別是當(dāng)大規(guī)模更新因?yàn)閯?dòng)拆遷問(wèn)題陷入困境，成套更新方式也因?yàn)檎邎?zhí)行上的問(wèn)題放緩進(jìn)程時(shí)，“平改坡”卻產(chǎn)生了良好的社會(huì)反響，積極的推動(dòng)了中心城區(qū)的舊居住區(qū)更新工作。

“平改坡”更新方式，因?yàn)槠鋯挝煌度肓枯^少，單純“平改坡”每平方米80元，綜合改造不超過(guò)140元/平方米。對(duì)應(yīng)目前中心城因?yàn)樯虡I(yè)商務(wù)功能的拓展而不斷增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，政府完全有能力承擔(dān)起這樣的更新開(kāi)支?！捌礁钠隆备路绞降某霈F(xiàn)和成功為中心城區(qū)的舊居住區(qū)更新拓展了思路，并極大的緩和了當(dāng)前的社會(huì)矛盾。

平改坡從1999年第一幢試點(diǎn)成功至今，僅有8年的歷史，但在這期間，“平改坡”這種更新方式其內(nèi)涵和外延都得到了不斷的發(fā)展，按照其發(fā)展可以分為以下三個(gè)階段[ 高鵬?上海市中心城舊居住區(qū)更新方式比較研究――以靜安區(qū)為例?上海交通大學(xué)碩士學(xué)位論文?2007?P47]：

第一階段為探索期（1999――2000年），1999年8月開(kāi)始沿延安路高架試點(diǎn)，完成改造13幢，并在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，2000年擴(kuò)大試點(diǎn)至全市重要景觀周邊的1000幢。在這一階段，“平改坡”改造內(nèi)容主要是以整修屋面和外立面為主，簡(jiǎn)稱(chēng) “穿新衣、戴新帽”。

第二階段為拓展期（2001――2003年），改造范圍擴(kuò)大到各區(qū)高架道路沿線和重要景觀道路沿線區(qū)域，三年內(nèi)完成改造4648幢。改造的內(nèi)容也隨著兩個(gè)平改坡綜合改造的試點(diǎn)，深化為結(jié)合平改坡，對(duì)整個(gè)小區(qū)的形態(tài)、功能、環(huán)境進(jìn)行綜合改造，簡(jiǎn)稱(chēng)“穿新衣、戴新帽、換內(nèi)膽、整環(huán)境”。

第三階段為深化期（2004年――至今），這一階段時(shí)間內(nèi)，改造的對(duì)象從景觀道路沿線進(jìn)一步擴(kuò)展為成規(guī)模的小區(qū)，在第二階段綜合改造試點(diǎn)取得成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，逐漸將更新重心調(diào)整為舊小區(qū)平改坡綜合改造。同時(shí)，根據(jù)2005年上海市建設(shè)環(huán)境友好型、資源節(jié)約型城市的要求，把降低能耗增添為新的改造內(nèi)容。至此，平改坡的綜合改造內(nèi)容擴(kuò)展為“穿新衣、戴新帽、換內(nèi)膽、整環(huán)境、降能耗、節(jié)資源”。

張金秀在文中對(duì)第三階段的“平改坡”工程作了以下描述[ 張金秀?平改坡:舊區(qū)改造的新路子――關(guān)于上海舊區(qū)改造工程的思考?上海房地，2006（9）：P49~51]：“仙霞物業(yè)管理的威寧小區(qū)成為申城新一輪首批舊小區(qū)"平改坡"綜合改造試點(diǎn)之一。……這里實(shí)現(xiàn)變頻供水、垃圾生化處理，安裝了智能化的紅外線報(bào)警系統(tǒng)、電子公告牌、太陽(yáng)能路燈、發(fā)光門(mén)牌，綠化將得到合理布置，小區(qū)道路將變成靜音的柏油路，拆掉多余圍墻后騰出的空間可以增加40多個(gè)車(chē)位，居民們不用把車(chē)停在馬路上了。擴(kuò)建后，每戶(hù)增加的5到20個(gè)平方米面積，僅以較低的成本價(jià)出售給居民，這樣，居民不用搬離原地，就可以花小錢(qián)改善居住條件。在這新一輪的舊區(qū)改造中，結(jié)合“平改坡”工程，本市還開(kāi)始了住宅綜合改造試點(diǎn)，延長(zhǎng)住宅使用期。比如，在基礎(chǔ)加固的基礎(chǔ)上，將底樓居民上搬至實(shí)行“平改坡”后的住宅頂層，騰出底樓空間，用作社區(qū)圖書(shū)室、健身室、活動(dòng)室、保健室等社區(qū)服務(wù)公共設(shè)施；在部分多層住宅中加裝電梯等?！?/p>

透過(guò)“平改坡”現(xiàn)象我們可以發(fā)現(xiàn)：

滿(mǎn)足舊有住宅居民的需求并不并不需要投入巨大，100元/平方米左右的造價(jià)，增加一些小的配套設(shè)施就可以達(dá)到較高的滿(mǎn)意度。

在級(jí)差地租極為顯著的上海，保證舊有住宅居民利益，很大程度上是保證他們居住的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。