建筑企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理精選(九篇)

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第1篇：建筑企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：BIM；商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)管理

BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術(shù)，其從三維角度建立模型、信息數(shù)據(jù)等，為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理做出貢獻(xiàn)，但其價(jià)值并未被完全發(fā)掘。設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)管理等團(tuán)隊(duì)對(duì)BIM技術(shù)的合理運(yùn)用，可為商業(yè)地產(chǎn)增加更多收益，達(dá)到商業(yè)目的。

1傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理的弊端

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式對(duì)于現(xiàn)今快速發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)來(lái)說(shuō)相對(duì)滯后。傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理僅實(shí)施人工管理，始終不能細(xì)化到每一項(xiàng)角落，這往往被管理者忽視，成為問(wèn)題隱患，對(duì)業(yè)主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進(jìn)行土建、安裝、水暖等全方位設(shè)計(jì)時(shí)，會(huì)將大量不同專業(yè)的圖紙進(jìn)行綜合計(jì)算。此過(guò)程多為傳統(tǒng)平面圖紙的結(jié)合，無(wú)法迅速計(jì)算出各類圖紙結(jié)合后的設(shè)計(jì)缺陷，如管線碰撞沖突；且設(shè)計(jì)復(fù)雜的建筑物構(gòu)想無(wú)法在平面圖紙中表現(xiàn)出來(lái)，制約設(shè)計(jì)師的創(chuàng)造思維，如復(fù)雜空間的定位與優(yōu)化調(diào)整。而是這些細(xì)節(jié)的疏忽，導(dǎo)致在建設(shè)過(guò)程中發(fā)生特殊建筑造型無(wú)法精準(zhǔn)計(jì)算、工期無(wú)法控制、成本無(wú)法控制、設(shè)計(jì)缺陷無(wú)法避免等各類經(jīng)濟(jì)、資源、安全等損失，有些損失甚至無(wú)法挽回。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式存在一定缺陷。一般商業(yè)地產(chǎn)管理是開(kāi)發(fā)商、持有資產(chǎn)方或聘請(qǐng)的專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行的全面且有效的經(jīng)營(yíng)管理，其主要組成部分包括商業(yè)地產(chǎn)的招商、推廣、調(diào)整租戶及業(yè)態(tài)、物業(yè)管理等，通過(guò)良好資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)，為資產(chǎn)持有方帶來(lái)租金收入及資產(chǎn)溢價(jià)。但在傳統(tǒng)非BIM開(kāi)發(fā)模式里，設(shè)計(jì)及建設(shè)方無(wú)法為后期運(yùn)營(yíng)方的管理軟件提供BIM原始數(shù)據(jù)，有可能在設(shè)施設(shè)備管理、設(shè)計(jì)劃分不同區(qū)域業(yè)態(tài)及面積、改造及彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷、應(yīng)對(duì)突發(fā)事件與安全問(wèn)題等方面帶來(lái)諸多不便，出現(xiàn)若干不確定風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。若開(kāi)發(fā)商后期不持有該資產(chǎn)，無(wú)法享有資產(chǎn)增值帶來(lái)的利益，前期開(kāi)發(fā)時(shí)則失去運(yùn)用BIM的動(dòng)力。所以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)急切地需有現(xiàn)代建筑開(kāi)發(fā)技術(shù)來(lái)引導(dǎo)，并對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行有效的監(jiān)管與運(yùn)營(yíng)。

2基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)用

2.1案例應(yīng)用

上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環(huán)球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經(jīng)LEED綠色建筑體系認(rèn)證的超高層項(xiàng)目，上海中心大廈體現(xiàn)了BIM模型技術(shù)的核心應(yīng)用理念及成果。其有別于傳統(tǒng)建筑的特點(diǎn)、難點(diǎn)在于眾多建筑材料及設(shè)施設(shè)備的建設(shè)使用，眾多因素復(fù)雜地互相聯(lián)系在一起。作為一個(gè)全球矚目的建筑，通過(guò)人力想象、大腦運(yùn)作，顯然費(fèi)時(shí)費(fèi)力，因此該項(xiàng)目運(yùn)用了應(yīng)用了特有的BIM模型技術(shù)，將所有物理專業(yè)、資源分配、設(shè)備管理、成本計(jì)劃等事項(xiàng)均轉(zhuǎn)化成直觀、可操作的直觀數(shù)據(jù)，可避免重復(fù)工作、提高工程質(zhì)量、降低工程成本、減少資源浪費(fèi)。在該項(xiàng)目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關(guān)鍵。20327塊玻璃幕墻沒(méi)有一塊是相同的，設(shè)計(jì)階段可通過(guò)BIM計(jì)算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現(xiàn)出立體模型，給設(shè)計(jì)建造留有優(yōu)化、創(chuàng)新的余地。此外，BIM技術(shù)作為后期運(yùn)營(yíng)管理階段的輔助工具，可按照空間、環(huán)境等計(jì)算數(shù)據(jù)來(lái)協(xié)助分類每層建筑的局域劃分，便于運(yùn)營(yíng)管理；在照明、消防、設(shè)施設(shè)備管理、應(yīng)急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運(yùn)營(yíng)、租賃、物業(yè)管理等各工作環(huán)節(jié)，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經(jīng)濟(jì)的浪費(fèi)，有效實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)期的高效管理。該項(xiàng)目從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到其進(jìn)入運(yùn)營(yíng)管理，期間都充分運(yùn)用了BIM技術(shù)，充分體現(xiàn)了BIM技術(shù)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的必要性與重要性。

2.2BIM價(jià)值體現(xiàn)與效果

BIM技術(shù)對(duì)于現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有著重要的價(jià)值體現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理都至關(guān)重要。BIM技術(shù)將龐大體系簡(jiǎn)化成立體的三維模型，通過(guò)計(jì)算得出直觀化的數(shù)據(jù)結(jié)論呈獻(xiàn)給管理者，讓管理者切實(shí)有效地管理操作，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的有效透視。BIM模型技術(shù)將商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)這一全生命周期過(guò)程中的所有事項(xiàng)計(jì)算出合理的應(yīng)對(duì)方案提供給管理者作為依據(jù)，這有助于協(xié)調(diào)管理者在管理運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)解決困難，但實(shí)施還是要靠管理者的進(jìn)一步分析與思考。BIM可根據(jù)商業(yè)資產(chǎn)持有者或管理者的要求，模擬多種適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)施，幫助其選擇最優(yōu)經(jīng)營(yíng)管理方式，盡可能延長(zhǎng)建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產(chǎn)持有者帶來(lái)更多收益，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)管理的可持續(xù)健康發(fā)展。

2.3未來(lái)展望

在現(xiàn)代科技飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，BIM作為一種建設(shè)輔助技術(shù)，在行業(yè)中越來(lái)越廣泛的被使用。它改變了行業(yè)工作方式，細(xì)化和優(yōu)化了建筑全生命周期各階段的每一個(gè)細(xì)節(jié)，避免了工作缺陷與差錯(cuò)，降低了不必要的項(xiàng)目成本，能夠協(xié)調(diào)和分享信息給更多的項(xiàng)目相關(guān)者。在將來(lái)，BIM技術(shù)會(huì)得到更大的改革創(chuàng)新與發(fā)展，或甚至可能被其他更有效的模型技術(shù)所取代。當(dāng)前的BIM技術(shù)主要還是以3D技術(shù)作為支撐，構(gòu)建立體模型，計(jì)算建筑數(shù)據(jù)，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo)。將來(lái)的BIM模型技術(shù)會(huì)廣泛地使用4D、5D或nD的構(gòu)建技術(shù)，其演變模型也將更為真實(shí)化，精確化。結(jié)合現(xiàn)代化科技的發(fā)展，BIM技術(shù)將會(huì)走入尋常人家，走入不同領(lǐng)域，以建筑的構(gòu)建模型，運(yùn)用到教育、企業(yè)管理、文化等領(lǐng)域，推動(dòng)社會(huì)發(fā)展。

3結(jié)束語(yǔ)

BIM技術(shù)能給商業(yè)地產(chǎn)管理者提供直觀的立體數(shù)據(jù)，起到一定的作用。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理者不能完全依賴BIM技術(shù)來(lái)提高商業(yè)地產(chǎn)管理水平，主導(dǎo)者還是開(kāi)發(fā)者、運(yùn)營(yíng)者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業(yè)帶來(lái)了較多益處，因此運(yùn)用與推廣BIM技術(shù)，將為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)更大發(fā)展機(jī)遇。

參考文獻(xiàn)：

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[2]徐迅,李萬(wàn)樂(lè),駱漢賓,等.建筑企業(yè)BIM私有云平臺(tái)中心建設(shè)與實(shí)施[J].土木工程與管理學(xué)報(bào),2014,(2).

第2篇：建筑企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理范文

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在目前宏觀調(diào)控頻繁、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)買方市場(chǎng)已經(jīng)形成，消費(fèi)者變得更為挑剔，卓越的建筑、良好的戶型、高質(zhì)量的施工已經(jīng)成為基本需求，客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提出高文化品位和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)已經(jīng)不在稀奇。開(kāi)發(fā)商需與客戶充分交流，考慮消費(fèi)者對(duì)理想房產(chǎn)產(chǎn)品的建議，以獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的和諧共贏。這種注重消費(fèi)者實(shí)際需求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，需要企業(yè)充分利用外部資源，提高項(xiàng)目市場(chǎng)響應(yīng)速度，充分利用項(xiàng)目化管理組織對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行有效合理的組織。

二、住宅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理

從簡(jiǎn)單意義上說(shuō)，住宅地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理就是成功銷售并使開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得預(yù)期的投資收益。但從現(xiàn)如今的住宅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)，已不僅僅是單一的銷售工作這么簡(jiǎn)單，而以圍繞著銷售工作展開(kāi)的一系列運(yùn)營(yíng)管理工作。從狹義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包括對(duì)房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域。從廣義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包括對(duì)房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過(guò)程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。對(duì)現(xiàn)在買方市場(chǎng)的住宅銷售來(lái)說(shuō)，一切都為了銷售，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理甚至整體的開(kāi)發(fā)建設(shè)均應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶需求為前提。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理觀念，從最初的項(xiàng)目規(guī)劃貫穿于最終的物業(yè)管理，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程、行業(yè)特性。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理相對(duì)于傳統(tǒng)管理手法的最大特點(diǎn)是在于始終貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程，以市場(chǎng)為中心，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，以此來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售，達(dá)到最大的銷售效果。這是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程，往往需要開(kāi)發(fā)商利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，對(duì)項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃推廣、物業(yè)管理等諸多環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)劃及統(tǒng)籌執(zhí)行。其中涉及眾多繁雜的外部機(jī)構(gòu)，包括市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、各級(jí)政府部門、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、建筑施工單位、材料商、廣告宣傳單位、銷售單位、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等。

三、住宅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理的實(shí)際運(yùn)用

（1）前期項(xiàng)目規(guī)劃階段。在前期階段，需要通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃定位，并結(jié)合客戶需求及市場(chǎng)上同質(zhì)產(chǎn)品的比較分析，了解項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并進(jìn)行合理的優(yōu)化布局，充分迎合市場(chǎng)需求。同時(shí)，根據(jù)目標(biāo)群體的消費(fèi)能力，及社區(qū)配套需求，結(jié)合周邊大商業(yè)配套情況，確定商業(yè)配套定位，并進(jìn)行合理布局，及時(shí)預(yù)留電力、專用管道等各種配套設(shè)施，為后續(xù)招商提供便利條件。（2）中期項(xiàng)目實(shí)施階段。在項(xiàng)目實(shí)施階段就可以具體圍繞著銷售的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作展開(kāi)。首先，選擇銷售機(jī)構(gòu)，構(gòu)建基本銷售框架。其次，進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，確定前期物業(yè)服務(wù)單位。如今物業(yè)服務(wù)也是客戶選擇房源時(shí)重要的考慮因素，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，往往更能得到客戶的青睞。最后，進(jìn)行配套商業(yè)招商，使項(xiàng)目本體滿足客戶的基本消費(fèi)需求，并與周邊大商業(yè)形成有機(jī)結(jié)合。并做到與客戶入住實(shí)現(xiàn)同步經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目綜合情況確定后，可以通過(guò)整合賣點(diǎn)，明確銷售策略，提前進(jìn)行營(yíng)銷推廣，為項(xiàng)目提前造勢(shì)，達(dá)到預(yù)熱市場(chǎng)，培育實(shí)際消費(fèi)群體的作用。將房源適時(shí)分批次推向市場(chǎng)。（3）后期房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段。在后期階段，除了做好尾盤的銷售及業(yè)主交房入住等工作外。更重要的是售后服務(wù)環(huán)節(jié)。以房屋質(zhì)量跟蹤、物業(yè)管理服務(wù)為基本，做好客戶的跟蹤服務(wù)工作。另外，對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的服務(wù)情況進(jìn)行跟蹤，了解客戶對(duì)商業(yè)設(shè)施的滿意度，并在合適的時(shí)機(jī)，對(duì)配套商業(yè)進(jìn)行合理的調(diào)整，進(jìn)行升級(jí)換代。售后的服務(wù)工作，雖然繁瑣而復(fù)雜，但切實(shí)的以服務(wù)客戶為出發(fā)點(diǎn)，滿足客戶的實(shí)際使用需求，往往能無(wú)形的為項(xiàng)目提升附加價(jià)值，更為開(kāi)發(fā)商積累更多的口碑，培育客戶忠誠(chéng)度。

現(xiàn)金房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，必須摒棄很多年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成的一個(gè)套路，切實(shí)的轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻魹橹行?。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理以運(yùn)營(yíng)管理為基礎(chǔ)，以滿足消費(fèi)者需求為核心，以超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲取、保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)，將運(yùn)營(yíng)管理理念貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、管理全過(guò)程，才能在現(xiàn)如今的房產(chǎn)市場(chǎng)中，占有一席之地。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以遠(yuǎn)見(jiàn)制勝。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].復(fù)旦大學(xué)出版社，2010

第3篇：建筑企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理范文

【關(guān)鍵詞】節(jié)能建筑；特點(diǎn)；技術(shù)

中圖分類號(hào)：TU98

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006-0278（2015）04-115-01

一、節(jié)能建筑施工特點(diǎn)分析

節(jié)能住宅建筑是利用現(xiàn)代節(jié)能保溫材料以及科學(xué)的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)建筑物使用過(guò)程中節(jié)能目標(biāo)的建筑。受其設(shè)計(jì)目標(biāo)影響，節(jié)能住宅建筑的施工具有其自身的特點(diǎn)以及管理工作的難度。例如：利用技術(shù)的節(jié)能住宅建筑在施工過(guò)程中不僅需要對(duì)建筑主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效控制，還需要對(duì)光伏技術(shù)應(yīng)用基礎(chǔ)進(jìn)行管理。針對(duì)光伏技術(shù)運(yùn)用中對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的需求進(jìn)行強(qiáng)化控制，以此實(shí)現(xiàn)節(jié)能住宅建筑需求。在對(duì)現(xiàn)代節(jié)能住宅建筑施工技術(shù)特點(diǎn)的調(diào)研與分析中可以看出，節(jié)能住宅的施工中應(yīng)用了更多的新型材料與新興施工技術(shù)，同時(shí)其節(jié)能設(shè)計(jì)也與傳統(tǒng)建筑結(jié)構(gòu)有著極大的區(qū)別。因此，現(xiàn)代節(jié)能住宅建筑施工企業(yè)必須針對(duì)節(jié)能住宅建筑施工特點(diǎn)進(jìn)行管理工作的改革，以此實(shí)現(xiàn)節(jié)能住宅建筑建設(shè)使用目標(biāo)。

二、節(jié)能建筑所受到的制約因素

建筑行業(yè)在施工、運(yùn)營(yíng)階段由于管理嚴(yán)重脫節(jié)，再加之建筑施工的多樣化形式，如地質(zhì)、氣候、經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)慣等諸多不同，導(dǎo)致了千差萬(wàn)別的運(yùn)營(yíng)模式。雖然節(jié)能在一些地區(qū)已經(jīng)得到了一定的推廣，但工程實(shí)際應(yīng)用情況與理論混淆不清，政府管理部門及公共建筑部門管理不利所導(dǎo)致的能源消耗問(wèn)題仍很嚴(yán)重。

（一）運(yùn)營(yíng)管理水平低下所造成的原因

運(yùn)營(yíng)管理作為節(jié)能的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，對(duì)整個(gè)建筑行業(yè)都是十分重要的，但就目前來(lái)看，運(yùn)營(yíng)管理人員的管理水平普遍偏低。運(yùn)營(yíng)管理的工作實(shí)際上是“看機(jī)器”與“維修”為一體。而缺乏了對(duì)整個(gè)項(xiàng)目系統(tǒng)的掌控和調(diào)節(jié)能力。缺乏能源管理的意識(shí)和能力，因此造成了極大的能源浪費(fèi)，提高了其運(yùn)營(yíng)成本。另外，對(duì)于大型設(shè)備運(yùn)營(yíng)情況，工作人員只是利用機(jī)械做數(shù)據(jù)信息記錄，并沒(méi)有真正意識(shí)到設(shè)備信息數(shù)據(jù)記錄的重要性，使刻錄不完整的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。導(dǎo)致對(duì)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)無(wú)法進(jìn)行整理與分析，造成了數(shù)據(jù)源的大量流失。另外，由于施工的設(shè)計(jì)人員基本不到現(xiàn)場(chǎng)，而運(yùn)營(yíng)管理人員又無(wú)權(quán)參與前期的方案與技術(shù)探討，被動(dòng)接手施工方案使原本的設(shè)計(jì)理念無(wú)法真正傳達(dá)出去，導(dǎo)致設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)崗位之間嚴(yán)重的脫節(jié)。

（二）政策和管理缺失的問(wèn)題

建筑節(jié)能是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，與其相關(guān)的政府與管理部門眾多，如果按建筑過(guò)程來(lái)劃分的話，設(shè)計(jì)部門由規(guī)委協(xié)管，而施工則是由建委協(xié)管的。建筑工程建成以后的使用管理缺位嚴(yán)重，導(dǎo)致了有些問(wèn)題出現(xiàn)多頭管理、而有些問(wèn)題則無(wú)人管理的現(xiàn)象，建筑節(jié)能中的政府錯(cuò)位現(xiàn)象十分嚴(yán)重。地方政府即便是要求負(fù)責(zé)也不知道該讓哪個(gè)部門負(fù)哪一方面的責(zé)任。同時(shí)，建筑節(jié)能所要求的產(chǎn)品質(zhì)量、工程質(zhì)量和管理質(zhì)量都是十分高的，這必然會(huì)帶來(lái)一定的成本和人力增加，而建筑行業(yè)節(jié)能的效果則是長(zhǎng)效的?！肮?jié)約沒(méi)好處、浪費(fèi)沒(méi)關(guān)系”是目前建筑節(jié)能的一個(gè)不利狀況。

三、墻體保溫施工技術(shù)關(guān)鍵

墻體節(jié)能的過(guò)程中，墻體保溫系統(tǒng)的實(shí)施處于重要環(huán)節(jié)。在設(shè)置保溫層的時(shí)候，一般都設(shè)置在墻體的里面或外面其中一側(cè)。將保溫層設(shè)置在墻體外側(cè)的優(yōu)點(diǎn)是不占用房體內(nèi)部面積，但也存在黏結(jié)性弱、造價(jià)高和易出現(xiàn)建筑方面問(wèn)題等缺點(diǎn)。保溫層施工采用抹灰的方法，保溫材料和施工方法也因施工技術(shù)措施的不同而變化。

（一）施工前應(yīng)做好保溫砂漿的驗(yàn)收工作，進(jìn)行相關(guān)方面的檢查并確保驗(yàn)收合格后，方可進(jìn)行下一步的工作

施工的時(shí)候，通常使用抹灰方式，從上到下進(jìn)行保溫砂漿的涂抹。在施工的過(guò)程中，以下四方面是需要特別注意的：1.需要做好基層的表面處理工作，如清潔、濕潤(rùn)等；2.需要依照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)彈好所需的各種線，如標(biāo)準(zhǔn)水平線等，同時(shí)做好護(hù)角等相關(guān)工作；3.抹灰的厚度控制在10mm左右，抹灰時(shí)應(yīng)在底層有強(qiáng)度后方可抹第二層，同時(shí)注意養(yǎng)護(hù)時(shí)不可用水沖；4.通常保溫砂漿設(shè)置在內(nèi)側(cè)，如需設(shè)置于外側(cè)，則應(yīng)做好相關(guān)的施工技術(shù)保證措施。

（二）聚氨酯泡沫塑料、保溫涂料等通常運(yùn)用噴涂的方法進(jìn)行

要按照各種產(chǎn)品的性質(zhì)和要求來(lái)限定施工時(shí)的濕度和溫度，噴涂之前要做好基層表面的處理工作，噴涂時(shí)應(yīng)保持噴涂均勻，把握好噴涂角度和距離。

（三）干掛工藝

干掛工藝通常用于外側(cè)保溫，具有效果優(yōu)以及隔熱性和防水性較好的優(yōu)點(diǎn)，不足的是造價(jià)高，因此民用住宅使用較少，通常用于公共建筑。在施工之前，要處理好施工現(xiàn)場(chǎng)的易燃材料，確保無(wú)明火；干掛系統(tǒng)需把各種不利方面考慮進(jìn)去，確保體系的強(qiáng)度及穩(wěn)定性。施工過(guò)程中也要把好各種物件材料的質(zhì)量關(guān)。

四、保溫屋面施工技術(shù)關(guān)鍵

一般來(lái)說(shuō)，保溫屋面施工技術(shù)是指將保溫材料放在防水層和屋面板兩者中間的施工措施。依照這種正鋪法，現(xiàn)在有多種保溫材料可供使用，這些保溫材料根據(jù)形狀、組成材料等不同而分為多種。與正鋪法不同，反鋪法是把保溫層放在防水層之上。

第4篇：建筑企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)前期設(shè)計(jì)項(xiàng)目前期項(xiàng)目管理

中圖分類號(hào)：S611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)大體上可以分為項(xiàng)目預(yù)選，前期設(shè)計(jì)，項(xiàng)目前期，項(xiàng)目管理和交付使用五個(gè)階段（詳見(jiàn)附圖），這五個(gè)階段既是相互獨(dú)立的，同時(shí)又是緊密聯(lián)系的。由于每個(gè)階段的發(fā)展都會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，所以每個(gè)階段都會(huì)有相應(yīng)的技術(shù)管控模式和控制標(biāo)準(zhǔn)作為該階段的工作規(guī)范。接下來(lái)將對(duì)每個(gè)階段進(jìn)行詳細(xì)的介紹。

第一個(gè)階段是項(xiàng)目預(yù)選階段。這個(gè)階段是拍到土地之前的初步準(zhǔn)備階段。在這個(gè)階段里需要企業(yè)的成本部門和設(shè)計(jì)研發(fā)部門配合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部門做好市場(chǎng)調(diào)研，做好詳細(xì)的調(diào)研報(bào)告，對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行預(yù)選，同事針對(duì)主要目標(biāo)做好成本預(yù)測(cè)，為拿到土地之后各階段的工作提供一份初步參考方案。

拿到土地之后，將進(jìn)入第二個(gè)階段-前期設(shè)計(jì)階段。這個(gè)階段將是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中的“風(fēng)向標(biāo)”，是對(duì)第一個(gè)階段的細(xì)化，也是以后三個(gè)階段的工作標(biāo)準(zhǔn)。在這個(gè)階段里需要完成產(chǎn)品策劃，成本，方案設(shè)計(jì)，營(yíng)銷策劃，前期征詢幾個(gè)部分的工作。其中，產(chǎn)品策劃部分要完成產(chǎn)品體系（商業(yè)、住宅、別墅）和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（比例）的確定。成本部分要完成設(shè)計(jì)配置標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目目標(biāo)成本（不得高于項(xiàng)目方案階段的目標(biāo)成本）。方案設(shè)計(jì)部分要完成總體方案設(shè)計(jì)和交付標(biāo)準(zhǔn)，總體設(shè)計(jì)方案主要包括建筑、房型、室內(nèi)裝修、綠化景觀、智能化科技、示范區(qū)、樣板房、售樓處、物業(yè)管理模式等內(nèi)容。營(yíng)銷策劃部分要完成銷售目標(biāo)、銷售計(jì)劃和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。前期征詢部分要完成節(jié)能報(bào)告、方案批復(fù)、配套征詢等工作。前期設(shè)計(jì)階段各項(xiàng)工作將通過(guò)產(chǎn)品類型組合，戶型面積組合，得房率，可售比，車位比，建筑高度、高寬比、建筑體型，地下室、埋深、面積、層數(shù)、層高，地面及地下停車方式和車位數(shù)量，土建與機(jī)械車庫(kù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，電梯、空調(diào)配置，土方平衡、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式，人防工程決策，供水供電方式等技術(shù)控制模式和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目責(zé)任書(shū)、專家及內(nèi)部評(píng)審制度等控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。

待第二階段完成方案批復(fù)后，將進(jìn)入第三個(gè)階段-項(xiàng)目前期階段。這個(gè)階段是對(duì)第二個(gè)階段的細(xì)化，并且將直接影響著整個(gè)的項(xiàng)目進(jìn)度。該階段需要完成成本，銷售，施工設(shè)計(jì)，采購(gòu)，前期征詢，項(xiàng)目準(zhǔn)備幾個(gè)部分的工作。其中，成本部分要完成產(chǎn)品配置細(xì)目、樣品確認(rèn)和項(xiàng)目目標(biāo)成本（不得高于項(xiàng)目方案階段的目標(biāo)成本），目標(biāo)成本里則要做好成本敏感點(diǎn)分析、主材占項(xiàng)目比例和主材限額設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)三個(gè)方面的分析。銷售部分要完成銷售目標(biāo)及計(jì)劃和市場(chǎng)敏感點(diǎn)分析，市場(chǎng)敏感點(diǎn)主要包括價(jià)格、位置、小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、社區(qū)配套設(shè)施、建筑美觀度、開(kāi)發(fā)商品牌、智能科技等內(nèi)容。施工設(shè)計(jì)部分要完成項(xiàng)目美譽(yù)度分析、方案設(shè)計(jì)伸入、指標(biāo)控制和專項(xiàng)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目美譽(yù)度分析主要包括產(chǎn)品檔次、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，方案設(shè)計(jì)伸入主要指設(shè)計(jì)圖紙的深化和BIM分析，而指標(biāo)控制主要包括限額設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)選型、建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化和方案內(nèi)審計(jì)劃。采購(gòu)部分要完成采購(gòu)分類、采購(gòu)計(jì)劃和樣品保管（含樣品間、材料庫(kù)）。前期征詢部分要完成各類證照的辦理和各類專項(xiàng)方案的審批。項(xiàng)目準(zhǔn)備部分要完成工程難點(diǎn)分析和施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，需要注意的是工程難點(diǎn)分析不要忽略項(xiàng)目周邊環(huán)境分析和應(yīng)急預(yù)案。前期設(shè)計(jì)階段各項(xiàng)工作將通過(guò)戶型及公攤率控制、成本與節(jié)能控制、建筑與景觀細(xì)致控制、建筑與室內(nèi)裝修細(xì)致控制、地下室頂板與景觀設(shè)計(jì)控制、容積率與建筑密度控制、設(shè)計(jì)指標(biāo)控制（限額設(shè)計(jì)）、施工方案預(yù)審等技術(shù)管控模式和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目責(zé)任書(shū)、專家及內(nèi)部評(píng)審制度、項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)、OA管理系統(tǒng)、管控目標(biāo)、項(xiàng)目周、月報(bào)、半年度、年度考核等控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。

第三階段完成，取得施工許可證就進(jìn)入了第四個(gè)階段-項(xiàng)目管理階段。這個(gè)階段是對(duì)前幾個(gè)階段進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行的階段。該階段需要完成計(jì)劃，成本，銷售，施工設(shè)計(jì)，采購(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)管理幾個(gè)部分的工作。其中，計(jì)劃部分要完成運(yùn)營(yíng)、資金、回款、合約、采購(gòu)、銷售幾個(gè)方面的計(jì)劃。成本部分主要是做好項(xiàng)目目標(biāo)成本及其優(yōu)化的執(zhí)行，主要有目標(biāo)成本的執(zhí)行、設(shè)計(jì)優(yōu)化的執(zhí)行、簽證管控、技術(shù)核定單管控和施工技術(shù)優(yōu)化。銷售部分要完成銷售目標(biāo)計(jì)劃的執(zhí)行、售樓處布置和相關(guān)證照（主要包括預(yù)搭樓盤、物業(yè)公司選擇、預(yù)售許可證、預(yù)售合同）的辦理。施工設(shè)計(jì)部分主要做好施工方案優(yōu)化和品質(zhì)控制，施工方案優(yōu)化包括BIM施工節(jié)點(diǎn)、施工圖紙控制、技術(shù)核定單初控、設(shè)計(jì)圖紙交底、產(chǎn)品效果交底，品質(zhì)控制包括設(shè)計(jì)方案執(zhí)行、材料樣品確認(rèn)、材料樣品施工方案（不參加材料采購(gòu)評(píng)定）。采購(gòu)部分要完成采購(gòu)計(jì)劃、樣品保存、材料采購(gòu)、成本委員會(huì)的建立，這里需要特殊說(shuō)明一下，采購(gòu)人員沒(méi)有材料決定權(quán)，最終決標(biāo)將由成本委員會(huì)完成?，F(xiàn)場(chǎng)管理部分不僅要做好現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明、工程配套、周邊環(huán)境處理、檔案資料歸檔、突發(fā)事件處理、示范區(qū)施工等各項(xiàng)工作，還要做好目標(biāo)成本、設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品效果、重大節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、證照辦理（中間驗(yàn)收）等各項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行。項(xiàng)目管理階段各項(xiàng)工作將通過(guò)設(shè)計(jì)（實(shí)測(cè)面積分析、設(shè)計(jì)指標(biāo)執(zhí)行、設(shè)計(jì)方案執(zhí)行）、工程（施工方案執(zhí)行、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）兩個(gè)方面的技術(shù)管控模式和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目責(zé)任書(shū)、專家及內(nèi)部評(píng)審制度、項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)、OA管理系統(tǒng)、項(xiàng)目周、月報(bào)、半年度、年度考核、項(xiàng)目月度巡檢等控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。

第四階段完成，取得施工許可證就進(jìn)入了最后一個(gè)階段-交付使用階段。該階段需要完成計(jì)劃，成本，銷售，采購(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)管理幾個(gè)部分的工作。其中，計(jì)劃部分要完成交付計(jì)劃。銷售部分主要包括客服和證照（大、小產(chǎn)證）辦理，客服包含交房體驗(yàn)、整體交付和客戶后期服務(wù)。采購(gòu)部分主要做好供應(yīng)商的后評(píng)估工作?，F(xiàn)場(chǎng)管理部分主要落實(shí)好交付證照和入住許可證的辦理，以及最后的物業(yè)驗(yàn)收。交付使用階段各項(xiàng)工作將通過(guò)設(shè)計(jì)后評(píng)估、項(xiàng)目管理后評(píng)估等技術(shù)管控模式和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目責(zé)任書(shū)、專家及內(nèi)部評(píng)審制度、項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)、OA管理系統(tǒng)、項(xiàng)目周、月報(bào)、項(xiàng)目后總評(píng)估（含經(jīng)濟(jì)效果分析）等控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。

第5篇：建筑企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理范文

一、上海企業(yè)投資公共租賃住房的主要經(jīng)驗(yàn)

上海是我國(guó)最早推行公共租賃房的城市之一。在政府主導(dǎo)下，部分大型國(guó)有企業(yè)積極參與投資建設(shè)公共租賃房，積累了許多租賃住房投資建設(shè)的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

（一）利用存量土地，以“捆綁供地”方式建設(shè)公共租賃住房

開(kāi)發(fā)租賃住房離不開(kāi)土地，充分發(fā)掘企業(yè)在存量土地方面的優(yōu)勢(shì)，可以彌補(bǔ)城市新增建設(shè)用地供應(yīng)的不足。為鼓勵(lì)企業(yè)利用存量土地建設(shè)保障性住房（公共租賃住房），2010年市政府出臺(tái)了鼓勵(lì)本市國(guó)有企業(yè)集團(tuán)利用存量工業(yè)用地建設(shè)保障性住房的有關(guān)政策，允許企業(yè)在“退二進(jìn)三”工業(yè)用地上建設(shè)保障性住房（保障房比例不少于50%）時(shí)，可捆綁建設(shè)部分經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目（即商品住宅、商辦等六類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目），也允許企業(yè)提供兩幅地塊分別建設(shè)保障性住房和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（原則上地段等級(jí)較好的地塊建設(shè)保障性住房），用經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的銷售收益部分彌補(bǔ)公共租賃住房投資回收慢帶來(lái)的長(zhǎng)期虧損。在這一政策支持下，上海地產(chǎn)集團(tuán)率先在原上糧二庫(kù)、上海南站地區(qū)兩處地塊上分別投資建成了馨越公寓、馨逸公寓共計(jì)8000余套公共租賃住房，作為首批集中新建的公共租賃住房，滿足了上海對(duì)公共租賃住房的迫切需求。

（二）發(fā)揮企業(yè)市場(chǎng)主體作用，多渠道自籌資金，降低成本

資金是建設(shè)項(xiàng)目的“血液”，如何籌措足夠的資金以保障建設(shè)項(xiàng)目的順暢運(yùn)行是企業(yè)投資公共租賃住房的一大難題。上海經(jīng)過(guò)多年摸索，在企業(yè)投資公共租賃住房中成功走出了一條多渠道籌資的新路。一是以土地作價(jià)抵押，解決租賃住房建設(shè)的前期資金問(wèn)題；二是積極爭(zhēng)取政策性貸款，解決租賃住房長(zhǎng)期建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的資金問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海保障性住房建設(shè)中，共爭(zhēng)取到公積金結(jié)余資金發(fā)放的112億、最長(zhǎng)10年期的低息貸款，其中近一半用于公共租賃住房項(xiàng)目；三是與商業(yè)銀行合作，由商業(yè)銀行提供信用額度，解決租賃住房建設(shè)過(guò)程中的短期融資問(wèn)題。

（三）按照“略低于市場(chǎng)租金”的定價(jià)原則確定合理的租賃價(jià)格

租賃價(jià)格關(guān)系租賃住房的市場(chǎng)接受程度，是租賃住房可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。在上海公共租賃住房推出前，市政府發(fā)文明確了“按略低于市場(chǎng)租金水平，確定公共租賃住房的租賃價(jià)格”原則。承擔(dān)公租房運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)的企業(yè)，在充分市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上將2013年推出的公共租賃住房租金確定在每月每平方米40元左右，相當(dāng)于同期同地段市場(chǎng)租金的8折。2017年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，又將租金調(diào)整至每月每平方米50元左右，僅相當(dāng)于同期同地段市場(chǎng)租金的7折。由于租賃價(jià)格定價(jià)合理、調(diào)價(jià)平穩(wěn)、租期穩(wěn)定，公租房迅速成為住房租賃市場(chǎng)中的“香餑餑”，供不應(yīng)求。據(jù)調(diào)查，目前上海各企業(yè)推出的公租房出租率普遍達(dá)到95%以上。

（四）組建專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，為公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理提供專業(yè)化服務(wù)

公租房運(yùn)營(yíng)管理包括對(duì)物（租賃房屋）和對(duì)人（承租人）兩方面的管理，具有較強(qiáng)的政策性和專業(yè)性。上海在鼓勵(lì)企業(yè)成功投資建成一批公租房后，市、區(qū)財(cái)政出資200億元作為資本金（或補(bǔ)助）扶持組建19家市、區(qū)公租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)公租房的后期運(yùn)營(yíng)與管理。首批運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)具有以下特點(diǎn)：1.以企業(yè)投資為主，政府扶持；2.不以盈利為目的，保本微利；3.專業(yè)化管理，市場(chǎng)化運(yùn)作，尤其在租賃住房的物業(yè)管理方面，充分依靠市場(chǎng)，發(fā)揮專業(yè)隊(duì)伍的作用；4.利用信息化手段，對(duì)承租人的租賃使用、入住、繳租、退租等行為進(jìn)行管理，并為承租人在租賃期間的就醫(yī)、就學(xué)、出行、購(gòu)物等日常生活提供良好的服務(wù)。

二、企業(yè)投資租賃住房亟需解決的問(wèn)題

企業(yè)投資公共租賃住房為企業(yè)投資租賃住房提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，但投資市場(chǎng)化的租賃住房畢竟不同于投資保障性的公共租賃用房。筆者認(rèn)為，當(dāng)前，為鼓勵(lì)企業(yè)投資租賃住房，必須解決好以下問(wèn)題。

（一）土地供應(yīng)問(wèn)題

盡管近期市政府在推出建設(shè)用地時(shí)已增加了租賃住房用地，但相對(duì)于本市“十三五”新增70萬(wàn)套租賃住房的用地總需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。總體而言，本市在租賃住房土地供應(yīng)上存在三方面問(wèn)題：一是供地?cái)?shù)量不足。相對(duì)于租賃住房“十三五”規(guī)劃需求，目前少量幾幅土地供應(yīng)明顯數(shù)量不足。二是土地價(jià)格不低。目前中標(biāo)租賃住房用地價(jià)格雖遠(yuǎn)低于商品房出讓地價(jià)，但與首批公共租賃住房基準(zhǔn)地價(jià)相比差距明顯。三是供地布局不均衡，沒(méi)有考慮租賃住房承租人群“就業(yè)”居住的分布特點(diǎn)。

（二）資金籌措問(wèn)題

籌資渠道少、融資成本高是束縛企業(yè)投資租賃住房的瓶頸。據(jù)對(duì)公租房的測(cè)算，按公積金貸款利率計(jì)，其資金成本已近40元/平方米/月。如企業(yè)投資租賃住房按商業(yè)貸款利率計(jì)息，則資金成本更高。能否拓展多元化資金渠道，吸納低成本資金，通過(guò)高效運(yùn)營(yíng)大幅降低資金成本，是決定企業(yè)投資租賃住房能否可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。

（三）投入產(chǎn)出問(wèn)題

租賃住房投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)。據(jù)對(duì)市屬公租房的測(cè)算，按照基準(zhǔn)地價(jià)、公積金貸款利率、“略低于市場(chǎng)租金”等條件，依靠租金收益收回投資至少需要25－30年（未全額計(jì)算運(yùn)營(yíng)成本）。投資租賃住房的成本構(gòu)成與公租房基本相同。雖然租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)（不高于市場(chǎng)租金）比公租房（略低于市場(chǎng)租金）略高，但租賃住房的市場(chǎng)屬性享受不到公租房的優(yōu)惠，在現(xiàn)行土地供應(yīng)方式和開(kāi)發(fā)建設(shè)模式下依靠租金收益收回投資的年限將更長(zhǎng)。30年或更長(zhǎng)期限的負(fù)債經(jīng)營(yíng)，對(duì)任何一家投資企業(yè)都是一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）租金定價(jià)機(jī)制問(wèn)題

租賃住房屬于市場(chǎng)性住房，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照市場(chǎng)原則，隨行就市?？赡壳爸鞴懿块T尚沒(méi)有一個(gè)明確的租金定價(jià)機(jī)制，房地產(chǎn)交易主管部門也沒(méi)有定期本市各區(qū)域市場(chǎng)租金的平臺(tái)，企業(yè)調(diào)查市場(chǎng)確定租金標(biāo)準(zhǔn)缺乏有效的案例參考與權(quán)威部門數(shù)據(jù)依據(jù)，所謂“隨行就市”隨意性較大。從前述公租房數(shù)據(jù)可以看出，由于缺乏定價(jià)依據(jù)，實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)只有市場(chǎng)租金的70%-80%，較大偏離了“略低于市場(chǎng)租金”的初衷，也延長(zhǎng)了企業(yè)投資收回的時(shí)間。加之市場(chǎng)的不規(guī)則波動(dòng)，“隨行就市”不僅僅有漲有增，也有跌有減。當(dāng)遇到市場(chǎng)暫時(shí)不景氣、市場(chǎng)租金下跌時(shí)，租賃住房的租金該如何調(diào)整？這些因素都將直接影響到住房租賃企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和投資積極性。

（五）運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題

租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理不同于物業(yè)管理，租賃住房運(yùn)營(yíng)管理最大的難點(diǎn)在租賃管理。運(yùn)營(yíng)管理一方面要最大限度滿足承租人日常生活的需要、文化交往需求，另一方面又要面對(duì)常常發(fā)生的配租、入住、收繳租金和退租等問(wèn)題?，F(xiàn)行住房租賃管理法規(guī)缺少對(duì)種種租賃違約責(zé)任的明確規(guī)定，給October201719運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)了很大的不確定因素，嚴(yán)重影響了租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理。

三、對(duì)企業(yè)投資租賃住房的思考與建議

（一）拓寬思路，多渠道解決企業(yè)投資建設(shè)租賃住房的土地供應(yīng)問(wèn)題

上海土地資源緊缺，嚴(yán)重制約租賃住房建設(shè)。據(jù)測(cè)算，要滿足《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出的“新增租賃住房4250萬(wàn)平方米、約70萬(wàn)套”的發(fā)展目標(biāo)，需要新增租賃住房用地1700公頃。這些建設(shè)用地按正常的供應(yīng)渠道難以解決，因此必須拓寬思路，在不違反國(guó)家土地政策的大原則下多渠道解決好企業(yè)投資租賃住房的土地供應(yīng)。1．抓緊啟動(dòng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。最近國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案的通知》，明確了“在超大、特大型城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來(lái)源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市可以開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)?！鄙虾１涣腥胧着圏c(diǎn)城市。這是企業(yè)參與租賃住房投資的大好時(shí)機(jī)，要緊緊抓住這一有利時(shí)機(jī)，盡快啟動(dòng)編制利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的實(shí)施方案，根據(jù)國(guó)家的總體要求，提出切實(shí)可行的操作方案，報(bào)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)后實(shí)施。2．繼續(xù)挖潛企業(yè)“退二進(jìn)三”存量土地（尤其城區(qū)土地），新建或改建租賃住房。調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性，繼續(xù)挖掘企業(yè)“退二進(jìn)三”存量土地，對(duì)于企業(yè)“退二進(jìn)三”地塊上具有歷史價(jià)值或海派文化代表性的廠房或工業(yè)建筑物，可以保留原廠房或建筑物，將其改建為租賃住房。鑒于租賃住房投資的長(zhǎng)期性，建議政府將公共租賃住房捆綁供地的政策延伸到企業(yè)投資的租賃住房，允許企業(yè)在其存量土地上建設(shè)一定比例租賃住房（如不低于50%或更高）后，建設(shè)部分經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，以彌補(bǔ)租賃住房投資的虧損。3．在“十三五”上海工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的用地結(jié)構(gòu)調(diào)整中合理布局租賃住房用地。根據(jù)《上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)“十三五”規(guī)劃》，“十三五”期間上海工業(yè)區(qū)將按照“四新”經(jīng)濟(jì)要求轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)增效，對(duì)“104”區(qū)域、“195”區(qū)域和“198”區(qū)域等工業(yè)區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型，構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)城區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)+零星工業(yè)用地”的“3+1”產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間布局體系。建議在上述工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的用地結(jié)構(gòu)調(diào)整中，合理布局租賃住房用地，既有利于提高存量工業(yè)用地的利用質(zhì)量和綜合效益，也有利于加強(qiáng)工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)與生活空間的融合。對(duì)租賃住房用地的選址，一要與集群集聚的產(chǎn)業(yè)空間布局相協(xié)調(diào)，有利于產(chǎn)業(yè)職工就近“安居”，二要與產(chǎn)業(yè)城區(qū)的發(fā)展相一致，方便產(chǎn)業(yè)職工生活“安心”。

（二）創(chuàng)新租賃住房規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，盡快制訂租賃住房設(shè)計(jì)規(guī)范

租賃住房的功能是滿足“階段性居住需求”，其戶型設(shè)計(jì)、建筑規(guī)范與商品房應(yīng)有一定的差異。由于目前尚沒(méi)有專門的租賃住房建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，而參照商品房設(shè)計(jì)規(guī)范會(huì)帶來(lái)不必要的成本增加，建議有關(guān)部門應(yīng)盡快制訂租賃住房的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，指導(dǎo)企業(yè)建設(shè)租賃住房。筆者認(rèn)為，租賃住房的設(shè)計(jì)應(yīng)在確保質(zhì)量安全的前提下，遵循“實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、可改造”原則?！皩?shí)用”指租賃住房滿足基本的居住功能，戶型面積較小，不要求廚衛(wèi)全明朝向?！敖?jīng)濟(jì)”指租賃住房在實(shí)用基礎(chǔ)上的“節(jié)儉性”，如適當(dāng)增加建筑密度，見(jiàn)縫插針增加“點(diǎn)狀、蝶狀”建筑，裝飾裝修簡(jiǎn)潔樸素且維護(hù)整修方便等。“可改造”指租賃住房設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧未來(lái)轉(zhuǎn)為商品房的可能性，為未來(lái)改造預(yù)留空間。如在房型設(shè)計(jì)上可將兩個(gè)一房相鄰，今后可改造為二房；如不減少車位配比，但允許部分空置車位由社會(huì)經(jīng)營(yíng)，用經(jīng)營(yíng)收益補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)管理成本等。

（三）拓展融資渠道，積極開(kāi)展租賃住房信托基金試點(diǎn)

近日，上海出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，提出加快推進(jìn)房地產(chǎn)信托基金（REITs）試點(diǎn)。REITs是以發(fā)行收益憑證方式募集投資資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs的收益來(lái)源于租金收入。租賃住房由投資企業(yè)或機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期持有，是可供機(jī)構(gòu)交易的單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)，適合發(fā)展REITs。REITs在滿足租賃住房建設(shè)資金需要的同時(shí)，也有助于租賃住房企業(yè)開(kāi)展輕資產(chǎn)化運(yùn)作。建議有條件的企業(yè)在投資建設(shè)租賃住房時(shí)積極探索租賃住房的REITs運(yùn)作，為租賃住房融資走出一條新路。同時(shí)，要繼續(xù)吸引社會(huì)低成本資金投資租賃住房，如住房公積金、保險(xiǎn)資金等。2014年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2014〕29號(hào)）要求保險(xiǎn)資金在保證安全與收益的前提下，創(chuàng)新運(yùn)用方式，提高配置效率，鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金支持民生工程和國(guó)家重大工程。筆者認(rèn)為，保險(xiǎn)資金沉淀資金總量大、穩(wěn)定性好，具有長(zhǎng)期投資的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，將保險(xiǎn)資金引入租賃住房，作為租賃住房的長(zhǎng)期資金來(lái)源，不僅能滿足租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)對(duì)長(zhǎng)期資金的渴求，也是保險(xiǎn)資金創(chuàng)新投資方式、支持民生工程的創(chuàng)舉。

（四）培育一批有社會(huì)責(zé)任感、專業(yè)性強(qiáng)的租賃住房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，提高對(duì)租賃住房的市場(chǎng)化、契約化管理水平

租賃住房的市場(chǎng)屬性決定了對(duì)租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理必須采取契約化管理方式。通過(guò)訂立契約，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)規(guī)定違約的責(zé)任，這是完善我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的必由之路。未來(lái)，為適應(yīng)企業(yè)參與租賃住房投資建設(shè)，迫切需要培育一批有社會(huì)責(zé)任感、專業(yè)性強(qiáng)的租賃住房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和管理人員，來(lái)承擔(dān)對(duì)租賃住房的市場(chǎng)化、契約化管理。建議：1.建章立制明確運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，定崗定責(zé)，科學(xué)分工；2.加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，增強(qiáng)管理人員的市場(chǎng)化、契約化意識(shí)，提高專業(yè)技能，提升管理水平；3.與房屋裝修、設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同實(shí)現(xiàn)企業(yè)微利與服務(wù)租賃的雙重目標(biāo)；4.建立一套與承租人行之有效的溝通機(jī)制，如定期回訪、小區(qū)互動(dòng)APP、公告公示等，以減少租賃糾紛，提高管理效率。

（五）構(gòu)建全市統(tǒng)一的租賃住房綜合管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息共享、業(yè)務(wù)辦理和行政監(jiān)管等三項(xiàng)基本功能

依托信息系統(tǒng)，構(gòu)建全市統(tǒng)一的租賃住房綜合管理平臺(tái)，將有助于改變目前住房租賃市場(chǎng)信息不暢、監(jiān)管乏力的現(xiàn)狀，有利于提高運(yùn)營(yíng)效率、強(qiáng)化行政監(jiān)管，引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。筆者認(rèn)為，全市統(tǒng)一的租賃住房綜合管理平臺(tái)，應(yīng)實(shí)現(xiàn)信息共享、業(yè)務(wù)辦理和行政監(jiān)管等三項(xiàng)基本功能。1.信息共享：建立租賃住房的“大數(shù)據(jù)”采集機(jī)制，規(guī)范數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)、要求，將本市租賃住房法規(guī)政策、房源信息、租賃價(jià)格，以及中介機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、投資建設(shè)者等多方信息聚焦于平臺(tái)，分類，確保租賃住房供、需雙方信息對(duì)稱，租賃價(jià)格透明，確保配租的公開(kāi)、公平與效率。2.業(yè)務(wù)辦理：租賃住房綜合管理平臺(tái)的終級(jí)目標(biāo)是建成為業(yè)務(wù)辦理平臺(tái)。該平臺(tái)應(yīng)是上海房地產(chǎn)交易系統(tǒng)的重要組成部分。平臺(tái)建立后，住房租賃所有住房租賃合同都只能在該系統(tǒng)上網(wǎng)簽。3.行政監(jiān)管：管理平臺(tái)建成后，監(jiān)管部門可以通過(guò)平臺(tái)實(shí)時(shí)了解每一次租賃交易的情況，加強(qiáng)對(duì)租賃行為的監(jiān)管。同時(shí)，通過(guò)匯總數(shù)據(jù)分析，也可以為政策制定提供數(shù)據(jù)依據(jù)。

（六）加快住房租賃法規(guī)體系建設(shè)，為企業(yè)投資租賃住房創(chuàng)造良好的法制環(huán)境

第6篇：建筑企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：BIM 建筑工程 發(fā)展 應(yīng)用

中圖分類號(hào)：TU17 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2017）01（c）-0138-02

1 BIM在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展?fàn)顩r

美國(guó)和歐洲一些先進(jìn)國(guó)家，如英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、挪威、芬蘭等在建設(shè)工程管理工作中，已經(jīng)相當(dāng)重視給予BIM的協(xié)同工作及信息管理，強(qiáng)調(diào)BIM與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)流程整合，以促進(jìn)專業(yè)合資，減少信息孤島，視BIM為實(shí)現(xiàn)高效投資產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。臺(tái)北、香港及北上廣等城市應(yīng)用也較早，目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些行業(yè)和城市技術(shù)聯(lián)盟，嘗試擴(kuò)大BIM技術(shù)應(yīng)用方面，希望采用BIM改進(jìn)項(xiàng)目管理效能，計(jì)劃行程記錄模型來(lái)改進(jìn)今后運(yùn)營(yíng)管理，而國(guó)內(nèi)一些城市和區(qū)域，BIM才進(jìn)入導(dǎo)入期，僅開(kāi)展一些管線綜合，減少設(shè)計(jì)碰撞和返工的部分工作。

2 BIM產(chǎn)生的原因、背景及發(fā)展歷程

由于建筑工程的固有特性、唯一性、臨時(shí)性，決定了每一個(gè)建筑產(chǎn)品外觀形狀、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、環(huán)境、選址及施工過(guò)程的管理組織團(tuán)隊(duì)效率、協(xié)同、勞動(dòng)素質(zhì)等完全不可能一模一樣，從而決定了其他施工建造方法優(yōu)次不一，改進(jìn)工作困難，致使建筑施工勞動(dòng)效率低下，進(jìn)度、成本、安全、質(zhì)量等方面的施工績(jī)效難以控制，從業(yè)者幸福指數(shù)差。

在這種背景之下，要想為建筑設(shè)施全生命周期的所有決策提供可靠依據(jù)的是一個(gè)共享的信息和知識(shí)資源，這時(shí)BIM就應(yīng)運(yùn)而生，它是一種包含建筑設(shè)施物理技術(shù)和功能特性的數(shù)字表達(dá)，通過(guò)它在項(xiàng)目的不同階段，建設(shè)參建各方通過(guò)BIM中錄入、提取、更新和修改信息，用以支持和反映其各自職責(zé)的協(xié)同作業(yè)。

1975年Chuck Eastman建立了Building Description System，雖然不叫BIM，但基本包含了BIM的所有信息數(shù)據(jù)，被稱為“BIM之父”，直至2002年有Autodesk公司提出建筑信息模型（Building information modeling），Jenry laiserin稱之為BIM。

Building能涵蓋設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營(yíng)全過(guò)程，information避免了僅僅是幾何3D信息的誤解，modeling體現(xiàn)了建筑信息管理的動(dòng)態(tài)流程以及對(duì)建筑物性能和行為的模擬功能。

3 BIM的功能價(jià)值

在空間規(guī)、場(chǎng)地規(guī)劃、場(chǎng)地分析、現(xiàn)狀建模、3D設(shè)計(jì)、性能分析、虛擬建造、運(yùn)營(yíng)模擬、災(zāi)難規(guī)劃等方面，BIM是更好的技術(shù)手段，提升項(xiàng)目生命周期性能；在優(yōu)化工作流程、成本估算、3D協(xié)調(diào)、4D模擬、數(shù)字化檢查等方面，BIM是更好的管理手段，提高建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理PDCA能力，提高溝通協(xié)調(diào)效率，減少工程變更和沖突；在數(shù)據(jù)接口、數(shù)據(jù)檢索、數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)訪問(wèn)、協(xié)同平臺(tái)等方面，BIM作為信息化手段，搭建平臺(tái)，加載各階段數(shù)據(jù)并共享，發(fā)揮數(shù)據(jù)價(jià)值，為原有各層次信息系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)支持；在數(shù)據(jù)積累、數(shù)據(jù)資產(chǎn)、記錄模型、決策等技術(shù)方面，BIM作為知識(shí)庫(kù)為實(shí)現(xiàn)知識(shí)管理，提升行業(yè)生產(chǎn)效率，降低學(xué)習(xí)曲線提供巨大幫助，是持續(xù)改進(jìn)的有力工具，具體表現(xiàn)如圖1所示。

（1）BIM對(duì)業(yè)主方和管理方的功能價(jià)值。所見(jiàn)即所得，提升基礎(chǔ)設(shè)施性能，減少變更、減輕協(xié)調(diào)工作量，加強(qiáng)項(xiàng)目精細(xì)化管控能力，降低溝通難度，優(yōu)化設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理，建立知識(shí)庫(kù)，作為持續(xù)改進(jìn)的基礎(chǔ)。

（2）BIM對(duì)設(shè)計(jì)方的功能價(jià)值。強(qiáng)化復(fù)雜工程設(shè)計(jì)能力，深入評(píng)估設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化設(shè)計(jì)性能，強(qiáng)化設(shè)計(jì)協(xié)作能力，減輕施工圖工作量，減輕現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)工作量，建立知識(shí)庫(kù)，作為持續(xù)改進(jìn)的基礎(chǔ)。

（3）BIM對(duì)施工方的功能價(jià)值。改善施工組織設(shè)計(jì)，有助于實(shí)現(xiàn)精益建造，加強(qiáng)對(duì)分包管控能力，提高工廠預(yù)制化比例和能力，使數(shù)字化移交成為可能，改善結(jié)算環(huán)節(jié)，同樣建立知識(shí)庫(kù)作為持續(xù)改進(jìn)的基礎(chǔ)。

4 BIM的應(yīng)用

在項(xiàng)目建設(shè)初期，根據(jù)項(xiàng)目特征、性質(zhì)、目標(biāo)，建立戰(zhàn)略、BIM的應(yīng)用、流程、信息、基礎(chǔ)設(shè)施、崗位人力資源六要素的BIM的策劃系統(tǒng)，在項(xiàng)目各階段可實(shí)現(xiàn)如下應(yīng)用。

4.1 在設(shè)計(jì)階段

利用測(cè)量資料或者3D掃描資料輸入BIM系統(tǒng)，建立場(chǎng)地信息模型，做場(chǎng)地分析，實(shí)現(xiàn)豎向及總平面運(yùn)輸設(shè)計(jì)，計(jì)算土方量，進(jìn)行土方調(diào)配平衡；進(jìn)行全日照模擬、聲學(xué)分析、分環(huán)境評(píng)價(jià)、熱輻射分析等可持續(xù)設(shè)計(jì)比以往利用CAD設(shè)計(jì)圖分析大大降低工程成本，提高工作效率且可多次重復(fù)分析，對(duì)今后綠色施工提供可靠依據(jù)；快速算量對(duì)方案評(píng)價(jià)、快速?zèng)Q策、圖紙審查和會(huì)審縮短周期，保證準(zhǔn)確率和進(jìn)度，減少了今后的設(shè)計(jì)變更；模塊化設(shè)計(jì)、施工圖深化設(shè)計(jì)、專業(yè)碰撞設(shè)計(jì)加快了設(shè)計(jì)速度，減少了設(shè)計(jì)錯(cuò)誤和交叉，提高了設(shè)計(jì)質(zhì)量（圖2）。

4.2 在施工階段

利用BIM進(jìn)行4D進(jìn)度規(guī)劃和控制，施工總平面布置，保證合理布置、材料堆放和施工機(jī)械布置，減少二次搬運(yùn)，節(jié)約土地，還可進(jìn)行技術(shù)方案優(yōu)化、關(guān)鍵部位施工工藝優(yōu)化、數(shù)字化預(yù)制及整個(gè)施工工況控制方面即質(zhì)量和安全控制都得到了高效廣泛的應(yīng)用。

4.3 在交付應(yīng)用階段

采用3D掃描技術(shù)，輸入系統(tǒng)可了解實(shí)際的建設(shè)狀況，達(dá)到真實(shí)交付的目的，同時(shí)采用數(shù)字化集成交付系統(tǒng)，在以后的應(yīng)用過(guò)程中，可以達(dá)到高效運(yùn)營(yíng)的目的。

5 BIM在建筑工程中的應(yīng)用建議

BIM的核心價(jià)值是通過(guò)可視化、數(shù)字化、協(xié)同化、模擬化、可優(yōu)化幾方面實(shí)現(xiàn)的，為此能夠達(dá)到無(wú)錯(cuò)設(shè)計(jì)、精益建造、真實(shí)交付、高效運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)，所以倡議國(guó)內(nèi)一般城市和地區(qū)，特別是三、四類城市的一些建筑企業(yè)、技術(shù)管理人員，本著管理在先、BIM在后、由淺入深、由簡(jiǎn)入繁、由易入難的精神，精細(xì)策劃、大膽創(chuàng)新、積極交流，在建筑工程行業(yè)及早啟動(dòng)BIM技術(shù)，及早擁抱智慧時(shí)代。

第7篇：建筑企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理范文

“我們是專業(yè)的騰籠換鳥(niǎo)公司，將老廠房等城市既有建筑變廢為寶，通過(guò)創(chuàng)意改建，做成深受文化創(chuàng)意企業(yè)歡迎的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成政府、業(yè)主、中小企業(yè)、自己四方共贏的獨(dú)特商業(yè)模式?！鄙虾ｅ\和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“錦和商業(yè)”）總經(jīng)理湯丹沁，這樣向記者解釋錦和商業(yè)。

 

錦和商業(yè)的主業(yè)是城市既有物業(yè)的改造、運(yùn)營(yíng)和管理服務(wù)，通過(guò)對(duì)城市既有商用物業(yè)提供一站式服務(wù)，挖掘并提升城市商用物業(yè)價(jià)值，使業(yè)主資產(chǎn)得到持續(xù)的增值，中小企業(yè)有更多個(gè)性化的辦公空間選擇。

 

變舊為寶

“當(dāng)時(shí)我們發(fā)現(xiàn)很多老工廠的經(jīng)濟(jì)效益不好，又苦于難以轉(zhuǎn)型，即便是將物業(yè)出租，管理難度也很大。另一方面，很多中小企業(yè)需要辦公場(chǎng)地，尤其是富有創(chuàng)造性的創(chuàng)意型公司很需要集中發(fā)展?！卞\和商業(yè)總經(jīng)理湯丹沁回憶道，正是上述情況讓公司看到了商機(jī)。

 

錦和商業(yè)于2007年成立，是錦和投資集團(tuán)專業(yè)面向既有物業(yè)的改造、運(yùn)營(yíng)管理的旗艦企業(yè)，五年來(lái)陸續(xù)與上海儀電集團(tuán)、上海航天集團(tuán)、上海電氣集團(tuán)、上海蔬菜集團(tuán)、上海塑料集團(tuán)、梅林正廣和、明園實(shí)業(yè)、蘇州工藝美術(shù)實(shí)業(yè)等合作。錦和商業(yè)將這些傳統(tǒng)企業(yè)的老廠房、舊建筑，改建成現(xiàn)代化創(chuàng)意辦公園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、服務(wù)外包園區(qū)等各類功能性園區(qū)，并提供全價(jià)值鏈一站式服務(wù)解決方案，實(shí)現(xiàn)城市舊有物業(yè)價(jià)值重構(gòu)。眾多創(chuàng)意企業(yè)、文化企業(yè)，進(jìn)駐這些改建后的辦公區(qū)域。

 

“這是一種多贏局面，一方面這些老建筑、廠房，經(jīng)過(guò)我們保護(hù)性改建、管理，租金有的已經(jīng)超過(guò)同區(qū)域的寫字樓，在避免了城市的大拆大建的同時(shí)，更提升了原有物業(yè)的價(jià)值，這讓這些老建筑的業(yè)主很是歡欣鼓舞；另一方面，中小型創(chuàng)意企業(yè)也能通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚，享受到各種服務(wù)和支持。此外，通過(guò)保護(hù)性改建，既存留了地方文脈，又改變了城市面貌，增加了地方稅收，地方政府也很歡迎?！?/p>

 

在湯丹沁看來(lái)，最能體現(xiàn)其企業(yè)社會(huì)責(zé)任的還在于減少了建筑浪費(fèi)?！安簧倮蠌S房富有歷史文化意義，且很多建筑本身并未損壞，假如全部拆除后新建辦公樓，等于浪費(fèi)了現(xiàn)有建筑，重復(fù)投入了新建物業(yè)的人力、物力和資金。我們的任務(wù)就是變舊為寶，發(fā)掘老建筑的價(jià)值，延續(xù)城市文脈，避免‘拆除重建’傳統(tǒng)模式導(dǎo)致的巨大浪費(fèi)，踐行錦和商業(yè)作為企業(yè)公民的社會(huì)責(zé)任與使命?！?/p>

 

經(jīng)過(guò)多年努力，錦和商業(yè)累計(jì)運(yùn)營(yíng)服務(wù)包括“越界·創(chuàng)意園”、“越界·永嘉庭”、“越界·智造局”等15個(gè)以文化、創(chuàng)意為主要產(chǎn)業(yè)類型的服務(wù)園區(qū)，其中建成運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目10個(gè)，在建項(xiàng)目5個(gè)，累計(jì)運(yùn)營(yíng)物業(yè)建筑面積逾45萬(wàn)平方米。

 

綠色改建“專業(yè)戶”

按照政府有關(guān)規(guī)定，建設(shè)園區(qū)對(duì)老建筑改造有三個(gè)原則，即不改變物業(yè)產(chǎn)權(quán)、不改變土地性質(zhì)、不改變建筑物結(jié)構(gòu)。所以錦和商業(yè)在改建時(shí)會(huì)整體考慮定位，并保留能代表老建筑原貌的特點(diǎn)。

 

“比如‘越界’園區(qū)改建中，我們著重在外立面上動(dòng)腦筋，使用石材和金屬網(wǎng)架重塑工廠外立面原貌，非但不破壞建筑格局，還特意保留了一部分老工廠的管道?！睖で吒嬖V記者。

 

在改建過(guò)程中，錦和商業(yè)會(huì)特別注重建材和系統(tǒng)的環(huán)保性指數(shù)。在對(duì)城市既有物業(yè)保護(hù)性改造的過(guò)程中，十分關(guān)注低碳環(huán)保技術(shù)的運(yùn)用，使用價(jià)格更高昂的低碳環(huán)保材料，以降低物業(yè)對(duì)資源的利用，并且在物業(yè)照明、扶梯等硬件設(shè)施方面，堅(jiān)持使用節(jié)能技術(shù)。 

 

比如，在一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共區(qū)域內(nèi)，錦和商業(yè)都會(huì)投入巨大的改造成本，將原有公共空間照明，替換成價(jià)格高昂的節(jié)能燈具，并且制定嚴(yán)格的節(jié)能管理方案，根據(jù)實(shí)際光線決定公共場(chǎng)所每天開(kāi)燈和關(guān)燈的時(shí)間，最大化利用自然采光以減少能耗。經(jīng)過(guò)努力，越界一個(gè)園區(qū)的公共區(qū)域電費(fèi)，一年就能節(jié)省18萬(wàn)元。

 

“我們還會(huì)對(duì)建筑本身既有的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行環(huán)保改造。比如我們接管的一個(gè)大廈項(xiàng)目，由于該建筑已有多年歷史，其內(nèi)部空調(diào)系統(tǒng)很陳舊，能耗也非常浪費(fèi)，于是我們不惜大手筆投入，來(lái)做空調(diào)系統(tǒng)的整體改造。這很值得，該單體建筑一年就能節(jié)省幾十萬(wàn)元的能耗費(fèi)用?！睖で弑硎?。

 

高附加值服務(wù)

最讓湯丹沁感到驕傲的是，錦和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有著與眾不同的特色——高附加值的公共服務(wù)：免費(fèi)為園區(qū)中小企業(yè)提供各類金融、法律、政策咨詢服務(wù)，甚至幫助搭建融資平臺(tái)。

 

“租賃我們辦公園區(qū)的租戶，大多是員工規(guī)模在100多人至200人的中小企業(yè)，他們的租賃面積很多都在500平方米左右。這種中小型公司大都缺乏完善的法律、政策顧問(wèn)，更缺乏融資機(jī)會(huì)，所以我們就想為他們免費(fèi)搭建平臺(tái)，提供高附加值的服務(wù)?！睖で哒f(shuō)。

 

錦和商業(yè)有針對(duì)性地建設(shè)覆蓋所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公共服務(wù)平臺(tái)，邀請(qǐng)專家或相關(guān)人士對(duì)園區(qū)客戶提供金融、政策、法律咨詢。

“接下來(lái)，我們計(jì)劃與政府有關(guān)部門共同努力，找一些相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，為需要資金的園區(qū)內(nèi)中小型企業(yè)提供融資平臺(tái)?！睖で弑硎?。

第8篇：建筑企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目可持續(xù)；能力；協(xié)調(diào)；整合

0引言

近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的急速擴(kuò)張，我國(guó)自然資源過(guò)度消耗，環(huán)境污染加劇，如何解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)社會(huì)系統(tǒng)的矛盾，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展建設(shè)節(jié)約型社會(huì)引起越來(lái)越廣泛的關(guān)注?！吨袊?guó)21世紀(jì)議程》明確提出我國(guó)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)：“建立可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體系、社會(huì)體系和保持與之相適應(yīng)的可持續(xù)利用的資源和環(huán)境基礎(chǔ)?！?/p>

目前，關(guān)于可持續(xù)發(fā)展的研究有宏觀和微觀兩個(gè)方面，社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和區(qū)域可持續(xù)發(fā)展屬于宏觀領(lǐng)域，企業(yè)可持續(xù)能力以及建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)性、項(xiàng)目可持續(xù)能力等屬于微觀領(lǐng)域。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目方面的研究則集中在定義及后評(píng)價(jià)上，如建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)性可定義為建設(shè)項(xiàng)目在其生命周期內(nèi)，維持各種效益和影響之間的動(dòng)態(tài)均衡，約束發(fā)展速度和發(fā)展質(zhì)量相互適應(yīng)，可以成功地延伸至項(xiàng)目目標(biāo)屬性。2005和2006年，劉建等人對(duì)項(xiàng)目可持續(xù)管理在我國(guó)水利水電工程應(yīng)用的可行性方面進(jìn)行了初步探討。家遠(yuǎn)和申立銀(2005)提出以可持續(xù)發(fā)展值(SDV)來(lái)衡量項(xiàng)目對(duì)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展所起的作用，并以建設(shè)項(xiàng)目生命周期的總體SDV來(lái)作為評(píng)估項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展能力(sDA)的指標(biāo)。但這些文獻(xiàn)中并沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目可持續(xù)能力的由來(lái)做任何分析和探討，也沒(méi)有分析如何培育和提高建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力的方法和途徑。建設(shè)項(xiàng)目屬于大型建筑企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)單位，本文將整個(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)有機(jī)體，認(rèn)為其擁有自主利用各種資源的才能，從項(xiàng)目本身角度出發(fā)分析和思考上述提到的兩個(gè)問(wèn)題。

1項(xiàng)目可持續(xù)能力內(nèi)涵

項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展是指項(xiàng)目從立項(xiàng)、建造、形成到發(fā)揮其服務(wù)功能的整個(gè)生命周期內(nèi)直至最后項(xiàng)目報(bào)廢，所達(dá)到的既能滿足當(dāng)代人的需要，又不損害后代人滿足需要的能力的標(biāo)準(zhǔn)程度，既要能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目本身的可持續(xù)發(fā)展，又要能與環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)三大系統(tǒng)保持長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展。這個(gè)抽象的定義是衡量項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的總原則，也是建設(shè)項(xiàng)目要努力達(dá)到的最終目標(biāo)，但是學(xué)者們?cè)噲D將其從概念化變?yōu)榫唧w化以便進(jìn)行評(píng)價(jià)研究。項(xiàng)目可持續(xù)能力是以項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展定義為基礎(chǔ)，客觀存在于整個(gè)項(xiàng)目生命周期中，表現(xiàn)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的能力大小。建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)性后評(píng)價(jià)可以在一定程度上顯示項(xiàng)目可持續(xù)能力大小。

項(xiàng)目可持續(xù)能力特點(diǎn)包括：整合性。在生產(chǎn)過(guò)程中，項(xiàng)目可持續(xù)能力會(huì)合理有效地進(jìn)行資源配置，而不是簡(jiǎn)單地將資源堆砌。繼承性和持續(xù)性。通過(guò)組織學(xué)習(xí)創(chuàng)新，能將形成和提高能力的手段與措施作為組織和個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)保存，并運(yùn)用于今后所有類似的項(xiàng)目。能夠自主學(xué)習(xí)更新。只有通過(guò)學(xué)習(xí)不斷吸納知識(shí)、創(chuàng)造知識(shí)、分享知識(shí)和運(yùn)用知識(shí)，才能生成項(xiàng)目可持續(xù)能力。

2建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力的生成機(jī)理分析

在圖1“金字塔”模型中可以看到，產(chǎn)生項(xiàng)目可持續(xù)能力的過(guò)程包括從資源層到能力集層，和由能力集層到建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力層。在金字塔的最頂端，建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力通過(guò)知識(shí)積累和創(chuàng)新，轉(zhuǎn)化為建筑企業(yè)可持續(xù)能力。實(shí)線箭頭代表下一層轉(zhuǎn)化為上一層采取的途徑、方法和手段，如通過(guò)協(xié)同利用資源，形成能力集；通過(guò)整合協(xié)調(diào)能力集，生成建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力；通過(guò)知識(shí)積累和刨新，對(duì)建筑企業(yè)可持續(xù)能力產(chǎn)生影響。虛線箭頭代表上一層對(duì)下一層的要求和反饋，即對(duì)原有的資源或能力提出更高的要求以及利于上層所需要的改進(jìn)。

2.1“金字塔“模型層次介紹

2.1.1資源層建設(shè)項(xiàng)目是各種資源組合而成的綜合體，包括組織資源、人力資源、財(cái)務(wù)資源、技術(shù)資源、社會(huì)資源、制度資源等。組織資源指項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)和形式以及職責(zé)劃分。人才資源主要指知識(shí)結(jié)構(gòu)、人才梯隊(duì)以及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)三方面。財(cái)務(wù)資源是指企業(yè)所擁有的資本以及企業(yè)在籌集和使用資本過(guò)程中所形成的獨(dú)有的不易被模仿的財(cái)務(wù)專用性資產(chǎn)。社會(huì)資源是項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中與政府部門、沿線社區(qū)、媒體等的聯(lián)系。制度資源指投資管理制度、建設(shè)管理制度、運(yùn)營(yíng)管理制度等保證項(xiàng)目正常高效運(yùn)轉(zhuǎn)的顯性或隱性的組織文化。

2.1.2能力集層能力集是指整合協(xié)調(diào)各類資源完成項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)所開(kāi)發(fā)出來(lái)的各種能力的集合，其是構(gòu)成項(xiàng)目可持續(xù)能力的基礎(chǔ)，包括投資決策能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、建設(shè)管理能力以及運(yùn)營(yíng)管理能力等。投資決策能力是指項(xiàng)目立項(xiàng)初期識(shí)別和分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，選擇項(xiàng)目進(jìn)行投資和決策的能力。風(fēng)險(xiǎn)控制能力是指在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)衡量的基礎(chǔ)上采取控制技術(shù)以消除或減少風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率的能力。建設(shè)管理能力是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的全面監(jiān)管和控制的能力。運(yùn)營(yíng)管理能力是指項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)各類資源進(jìn)行計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制的能力。

2.1.3項(xiàng)目可持續(xù)能力層項(xiàng)目可持續(xù)能力是指項(xiàng)目從立項(xiàng)、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，為促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及項(xiàng)目自身的可持續(xù)發(fā)展，整合和協(xié)調(diào)項(xiàng)目所有資源的能力。其需要項(xiàng)目可持續(xù)來(lái)促進(jìn)能力集的轉(zhuǎn)化，項(xiàng)目可持續(xù)則是在培育項(xiàng)目可持續(xù)能力過(guò)程中的，必然結(jié)果。

2.1.4建筑企業(yè)可持續(xù)能力層建筑企業(yè)可持續(xù)能力是指建筑企業(yè)通過(guò)科學(xué)技術(shù)與管理手段的創(chuàng)新，不斷提高自身的運(yùn)行效率.在其所能得到的各種資源的約束下，追求長(zhǎng)期的可持續(xù)的發(fā)展。其在企業(yè)識(shí)別市場(chǎng)機(jī)遇、增強(qiáng)企業(yè)素質(zhì)、抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、因應(yīng)環(huán)境變化中發(fā)揮著根本的作用，是幫助企業(yè)獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的源泉。

2.2“金字塔”模型邏輯關(guān)系分析

2.2.1資源層與能力集層的關(guān)系分析在建設(shè)項(xiàng)目中，資源層是整個(gè)能力模型體系的基礎(chǔ)和源泉，能力集的核心任務(wù)就是合理配置及管理有限的資源，而協(xié)同利用可以幫助實(shí)現(xiàn)有限資源的高效配置。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，直到項(xiàng)目結(jié)束，通過(guò)協(xié)同利用對(duì)建設(shè)項(xiàng)目各類資源之間的各種動(dòng)態(tài)配合關(guān)系與配合過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)、維持和改進(jìn)。

2.2.2能力集層與建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力層的關(guān)系分析建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力是一個(gè)以能力集為基礎(chǔ)整合協(xié)調(diào)而產(chǎn)生的系統(tǒng)，其大小決定于能力集。實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力的最大化主要集中在兩方面，一是盡量增強(qiáng)能力集中最弱的能力；二是協(xié)調(diào)好各能力問(wèn)的關(guān)系，減少?zèng)_突。能力集通過(guò)協(xié)調(diào)和整合構(gòu)成建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力，但在項(xiàng)目生命周期的各個(gè)階段，每個(gè)能力所起的作用是不一樣的。因此，項(xiàng)目可持續(xù)能力大小不僅要控制能力集在各個(gè)時(shí)期的表現(xiàn)，還要協(xié)調(diào)約束能力集之間由于資源問(wèn)題而產(chǎn)生的不良關(guān)系。

2.2.3建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力層與建筑企業(yè)可持續(xù)能力層的關(guān)系分析建筑企業(yè)可持續(xù)能力位于“金字塔”模型的最頂端，與建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力息息相關(guān)，兩者之間的關(guān)系可以用辯證法來(lái)看待。企業(yè)可持續(xù)能力是站在企業(yè)整體立場(chǎng)，而項(xiàng)目可持續(xù)能力是站在企業(yè) 局部作為企業(yè)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單位的立場(chǎng)。整體的能力強(qiáng)大，會(huì)帶動(dòng)提高局部的能力；局部的能力增加，組成整體的能力也會(huì)上升。企業(yè)可持續(xù)能力與項(xiàng)目可持續(xù)能力兩者相輔相成，互為依靠。

圖l中表示建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)能力轉(zhuǎn)化為建筑企業(yè)可持續(xù)能力的途徑是知識(shí)積累和創(chuàng)新。在當(dāng)今社會(huì)，知識(shí)不再局限于信息或技術(shù)，而是包括所有除資源等實(shí)在物體以外的事物，如除信息、技術(shù)外還有文化、制度、管理手段等都屬于知識(shí)。知識(shí)積累是指建筑企業(yè)參與項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中不斷地增強(qiáng)各方面的組織學(xué)習(xí)，儲(chǔ)存和精選與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的技術(shù)和管理知識(shí)，使獲得的知識(shí)能迅捷有效地運(yùn)用到另外的建設(shè)項(xiàng)目上，鞏固其自身運(yùn)作建設(shè)項(xiàng)目的能力。知識(shí)創(chuàng)新是建立在知識(shí)積累的基礎(chǔ)上，后者是前者的前提。建筑企業(yè)通過(guò)知識(shí)創(chuàng)新，在知識(shí)獲取、處理、共享的基礎(chǔ)上不斷追求新的發(fā)展，探索新的規(guī)律，并將知識(shí)不斷地應(yīng)用到建筑企業(yè)自身的管理中，推動(dòng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)，保證持續(xù)系統(tǒng)的發(fā)展。

3項(xiàng)目可持續(xù)能力的培育及提升

前面已經(jīng)分析到項(xiàng)目可持續(xù)能力與能力集之間的邏輯關(guān)系，那么針對(duì)項(xiàng)目可持續(xù)能力的培育及提升，首先進(jìn)行的是能力集的培育，其次是增強(qiáng)這些能力之間的度，即能力提升。從硬件和軟件兩方面來(lái)提高整體的機(jī)動(dòng)性和靈活性，可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)能力的整體促進(jìn)。

3.1能力培育

建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)全面收集與項(xiàng)目有關(guān)資料，選擇合理的項(xiàng)目融資模式，避免不適的融資模式影響項(xiàng)目的融資能力。風(fēng)險(xiǎn)控制能力的培育從建設(shè)項(xiàng)目可研階段到建設(shè)階段再到運(yùn)營(yíng)階段，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)降低和風(fēng)險(xiǎn)自留等風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法，建立風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制來(lái)儲(chǔ)存和反饋信息，降低項(xiàng)目中所遇的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目管理則采用動(dòng)態(tài)的控制方法，合理配置項(xiàng)目中各種生產(chǎn)要素，以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目最佳社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)該從管理組織結(jié)構(gòu)和管理機(jī)制上做出適當(dāng)?shù)母淖円詤^(qū)別于項(xiàng)目生命周期的其他時(shí)期，只有結(jié)合項(xiàng)目外部環(huán)境的變化，才能在項(xiàng)目建成后更好地對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制。

3.2能力提升

能力集構(gòu)成項(xiàng)目可持續(xù)能力，而建設(shè)項(xiàng)目各類資源又是能力集產(chǎn)生的根源和基礎(chǔ)，因此，控制資源短缺引起的沖突，就能協(xié)調(diào)好能力集之間的關(guān)系，進(jìn)而良好地促進(jìn)項(xiàng)目可持續(xù)能力的提升。項(xiàng)目可持續(xù)能力的提升可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行：

3.2.1建立協(xié)調(diào)機(jī)制建立協(xié)調(diào)機(jī)制的目的是為了對(duì)項(xiàng)目各參與方進(jìn)行組織和控制使其協(xié)調(diào)一致，確保項(xiàng)目目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)而設(shè)計(jì)或安排的且必須遵循的一定的程序與規(guī)則，用以解決項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各利益相關(guān)方之間相互作用、相互聯(lián)系、相互制約關(guān)系的所有手段、方式和方法。在項(xiàng)目建設(shè)中協(xié)調(diào)機(jī)制有溝通機(jī)制、合作機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、約束機(jī)制等。

3.2.2設(shè)置和完善管理制度國(guó)內(nèi)學(xué)者汪丁丁將“制度”理解為“人與人之間關(guān)系”的某種“契約形式”或“契約關(guān)系”。度體系的設(shè)置和完善包括從目標(biāo)控制、宏觀監(jiān)管控、信息管理、參建方管理、激勵(lì)管理和環(huán)保管理等方面制訂一系列的制度和辦法，建立系統(tǒng)的項(xiàng)目管理工作程序和工作手冊(cè)，改進(jìn)項(xiàng)目管理方法和手段，使工程建設(shè)和工程質(zhì)量管理的各項(xiàng)工作始終處于有法可依，有章可循。同時(shí)，在制度條文基礎(chǔ)上，確立需要相應(yīng)的相關(guān)的監(jiān)管措施以及有效的處理機(jī)制，以確保制度的落實(shí)。

3.2.3促進(jìn)信息溝通在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，必須在各項(xiàng)目組織之間建立良好的溝通渠道，建立項(xiàng)目管理工作平臺(tái)，設(shè)置合理的組織結(jié)構(gòu)，明確定義各方的責(zé)、權(quán)、利，并要求各組織應(yīng)抱著坦誠(chéng)公開(kāi)無(wú)偏見(jiàn)的態(tài)度參與信息的溝通和共享，以項(xiàng)目目標(biāo)作為共同的使命，全力投入。

第9篇：建筑企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理范文

招商地產(chǎn)在組織變革上，分權(quán)更加明確，重點(diǎn)處理三大關(guān)系。

一是在總部運(yùn)作層面實(shí)施大部制改革，打破部門墻，提升管控效率。大部制主要是設(shè)定兩個(gè)管理中心：一個(gè)是產(chǎn)品管理中心，把原來(lái)的策劃設(shè)計(jì)中心、采購(gòu)管理部和客戶服務(wù)中心合并。因?yàn)檎猩桃霎a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，而產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不是一個(gè)戶型的標(biāo)準(zhǔn)化或建筑立面的標(biāo)準(zhǔn)化就可以解決的。另一個(gè)是運(yùn)營(yíng)管理中心。實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，總部職能要由運(yùn)營(yíng)管理的職能逐漸向戰(zhàn)略管控職能演變。要完成這樣一個(gè)演變，首先必須集合起運(yùn)營(yíng)管控的能力，因此招商把五個(gè)部門相關(guān)的職能人員合并，包括辦公室制度管理職能、營(yíng)銷中心銷售督導(dǎo)職能、財(cái)務(wù)部管理會(huì)計(jì)職能、原運(yùn)營(yíng)管理部工程管理職能、企管部業(yè)績(jī)考核職能相關(guān)人員全部并到運(yùn)營(yíng)管理中心，并分成計(jì)統(tǒng)巡查部、業(yè)績(jī)考核部、流程及知識(shí)管理部三個(gè)部門。

這三個(gè)部門有一個(gè)邏輯關(guān)系，就是通過(guò)系統(tǒng)掌握整個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)情況，然后通過(guò)巡查去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和得到現(xiàn)有制度的反饋意見(jiàn)；通過(guò)掌握基礎(chǔ)信息之后來(lái)考慮用什么樣的考核方式和激勵(lì)方式牽引整個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)往前走，同時(shí)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)哪個(gè)點(diǎn)有阻礙，在流程制度上進(jìn)行改造。

二是總部和城市公司耦合。在總部和城市公司耦合方面，強(qiáng)調(diào)縱向權(quán)責(zé)下沉，做實(shí)城市公司，同時(shí)做好監(jiān)控。招商地產(chǎn)在努力改變一個(gè)觀念：總部和各城市公司不是執(zhí)行與服從的關(guān)系，而是定義為出資人與職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)同。企業(yè)會(huì)在今年把以前簽訂的所謂目標(biāo)責(zé)任書(shū)逐漸以文件的形式固化下來(lái)，甚至把流程都改了，將其稱為“城市公司的職業(yè)精英團(tuán)隊(duì)對(duì)出資人的年度貢獻(xiàn)承諾”。

三是城市公司運(yùn)作方面：自運(yùn)轉(zhuǎn)和制衡的決策機(jī)制防范放權(quán)失控。城市公司運(yùn)作層面，將流程拆分為審批流程和工作流程，并落實(shí)城市公司兩會(huì)機(jī)制（城市公司辦公會(huì)、城市公司成本管理小組會(huì)），構(gòu)建自運(yùn)轉(zhuǎn)和制衡的決策機(jī)制。

以IT促進(jìn)管理

2012年，招商地產(chǎn)對(duì)運(yùn)營(yíng)部就提出能不能直接獲取到公司所有的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，結(jié)果很難及時(shí)獲得。這進(jìn)一步推動(dòng)了招商“把原來(lái)信息孤島打通形成一個(gè)大平臺(tái)”的IT系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)程，以整合整個(gè)公司管理的信息和數(shù)據(jù)。

這個(gè)系統(tǒng)建設(shè)有三個(gè)難點(diǎn)：一是口徑統(tǒng)一難，二是數(shù)據(jù)維護(hù)難，三是決策支持難。有些數(shù)據(jù)還在不斷地變化當(dāng)中。舉例來(lái)說(shuō)，就建筑面積這個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始到結(jié)束，至少有5次變化，最多的出現(xiàn)過(guò)19次。這5次先后出現(xiàn)在土地可研階段、報(bào)建階段、施工圖階段、初查賬時(shí)階段和交付完成之后的查賬報(bào)告階段。這5個(gè)面積是一個(gè)項(xiàng)目走完必定要變化的，這就是數(shù)據(jù)統(tǒng)一難。

那么這個(gè)變化誰(shuí)來(lái)維護(hù)它？這又涉及到數(shù)據(jù)維護(hù)難。在整個(gè)測(cè)算過(guò)程當(dāng)中如何取值、從哪里取、能不能有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而且各種各樣數(shù)據(jù)交叉，部門級(jí)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與公司級(jí)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)存在鴻溝，導(dǎo)致決策支持難。如何解決這些問(wèn)題？總體思路是自上而下提要求，自下而上做支撐。

首先是統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和口徑，包括語(yǔ)境、定義和取數(shù)規(guī)則。很多問(wèn)題在行業(yè)內(nèi)好像很熟悉，但實(shí)際上在應(yīng)用概念的時(shí)候很不一樣。最簡(jiǎn)單的一個(gè)例子，在南方所稱的洋房到了北方可能就不一樣，在營(yíng)銷系統(tǒng)里面就無(wú)法統(tǒng)一。因此，很多語(yǔ)境、定義和取數(shù)規(guī)則上的統(tǒng)一就勢(shì)在必行。比如把“存貨”確定為五種基本形態(tài)：第一是土地，第二是開(kāi)工建設(shè)但還沒(méi)有達(dá)到預(yù)售條件的，第三是達(dá)到預(yù)售條件還沒(méi)有開(kāi)始賣的，第四是已經(jīng)賣了但是還沒(méi)有竣備的，第五是已經(jīng)竣備了但還沒(méi)有賣房子。在分析了大概200多個(gè)案例后，梳理出工程進(jìn)度模板、銷售的去化率模板、回款的模板以及每個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)投資投入的模板。這些模板的依據(jù)之下，可以得出一個(gè)結(jié)論：要達(dá)到1000億的目標(biāo)，當(dāng)在售貨值為1的情況下，在建部分應(yīng)該是1.93，土地應(yīng)該是4.5，已售未竣工的應(yīng)該是1.5，而已竣工沒(méi)售完的理論上應(yīng)該為0。如果存貨維持在這樣的比例，就能夠很順利達(dá)到1000億的目標(biāo)。其次是明確數(shù)據(jù)維護(hù)與更新機(jī)制，包括責(zé)任主體、觸發(fā)場(chǎng)景、版本管理、審批流程等。再次基于高層管控視角，梳理決策支持指標(biāo)，形成包括了財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)BSC維度的運(yùn)營(yíng)門戶指標(biāo)體系。