房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

1．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系構(gòu)建中存在的問題

1．1財務(wù)管理制度流于形式

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，很多企業(yè)并沒有給予財務(wù)管理足夠的重視，很多現(xiàn)代化財務(wù)管理的制度也沒有被應(yīng)用到企業(yè)的財務(wù)管理中，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理制度方面的建設(shè)和完善只是流于形式，并沒有被管理層嚴肅對待。相關(guān)責(zé)任部門在執(zhí)行的過程中也不能將內(nèi)部控制體系真正的去貫徹和落實，從而使得內(nèi)部控制體系在企業(yè)中的建設(shè)和完善完全失去了實踐上的支撐，財務(wù)管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業(yè)內(nèi)部人員的意識薄弱有著密切的關(guān)系。

1．2有效的財務(wù)管理體系尚未形成

當(dāng)前很多企業(yè)在財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)方面并沒有形成完善的系統(tǒng)，而且還多存在著企業(yè)建立的內(nèi)部管理體系并不能很好地適應(yīng)企業(yè)管理的需要。盡管當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在引進內(nèi)部控制體系的時候也參考了很多先進的案例和內(nèi)部控制制度，但是其在對自身企業(yè)特性的方面卻缺少較為細致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應(yīng)性。除此之外，因為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化較快，而很多企業(yè)在內(nèi)部控制制度建設(shè)的過程中并沒有引進相關(guān)的靈活性應(yīng)變機制，根據(jù)時事和環(huán)境的變化來修訂和完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度。

1．3融資渠道比較單一

房地產(chǎn)是一項資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但就當(dāng)前形勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國房地產(chǎn)市場依靠國家的支持獲得了良好的發(fā)展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面的開拓，大多企業(yè)都是通過銀行貸款的渠道來獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來作為房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持，已經(jīng)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。

1．4內(nèi)部監(jiān)管不到位

在內(nèi)部控制體制建立后，必要的內(nèi)部監(jiān)管措施也是必須的，但大多數(shù)企業(yè)在這方面卻缺乏行之有效的保障機制。首先體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機制層次性方面，因為很多房地產(chǎn)企業(yè)都采取了設(shè)置屬地項目公司的管理模式，在這種集團控股型管理模式下，因為很多子公司分布在各地，其在治理結(jié)構(gòu)、管理組織形式、內(nèi)部控制流程等方面都存在較多的缺點，往往與企業(yè)本部的財務(wù)管理存在協(xié)調(diào)或匹配上的問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在控制體制中的監(jiān)督管理方面還缺少先進的建設(shè)經(jīng)驗，在很多情況下都變成了事后監(jiān)督，從而使得監(jiān)督執(zhí)行的效果大大降低了。

1．5中小房地產(chǎn)公司信息化管理平臺不完善

中小房地產(chǎn)公司鑒于領(lǐng)導(dǎo)意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設(shè)方面較為落后，而這卻是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系建設(shè)中的現(xiàn)代化要求。如企業(yè)在進行內(nèi)部控制的過程中，通過信息化可以實現(xiàn)對企業(yè)的實時監(jiān)控和全面管理，從而保證其深入到企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)和整體的過程中。但是中小房地產(chǎn)企業(yè)在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關(guān)注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設(shè)的過程中并未建立完善的管理平臺。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的構(gòu)建策略

2．1正視現(xiàn)代企業(yè)管理制度建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理模式

首先，在意識方面房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員和全體員工都要對這種現(xiàn)代財務(wù)管理的制度有一個清楚的認識，充分理解內(nèi)部控制流程及其對企業(yè)管理的重要意義。然后建立一套現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度，全面優(yōu)化企業(yè)管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規(guī)章，從而保證企業(yè)管理人員的貫徹和落實，使得企業(yè)的財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)不再只是流于形式，而要真正地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

2．2建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財務(wù)核算和管理體系

相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員一定要在現(xiàn)代化的財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的建設(shè)上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財務(wù)核算和管理體系。首先，要根據(jù)自身的實際需要和特點及時地引進先進成熟的制度建設(shè)經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上進行改良，以建立適應(yīng)性強的符合企業(yè)自身特點的財務(wù)管理制度;其次，要同時加強對實際案例的分析，吸收別人成功的管理經(jīng)驗，認清自身企業(yè)在管理過程中的缺點，從而優(yōu)化企業(yè)自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎(chǔ)之上的，只有這樣才能提高企業(yè)制度建設(shè)的有效性和可操作性。

2．3拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

較高的投資風(fēng)險、較大的資金投入以及較長的建設(shè)周期是房地產(chǎn)企業(yè)本身的重要特點，尤其在其發(fā)展的過程中融資問題就成為了限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要障礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在融資渠道的拓展方面多下工夫。在當(dāng)前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資渠道方面進行改進。首先，要減少對國家政策的依賴性，積極發(fā)展自身融資能力的建設(shè)，合理地利用銀行貸款這種傳統(tǒng)融資模式在企業(yè)融資過程中發(fā)揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產(chǎn)信托融資、充分吸收社會閑散資金的資本市場、增資擴股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

2．4加強企業(yè)內(nèi)部控制與內(nèi)部審計工作

加強企業(yè)內(nèi)部審計控制是保障企業(yè)內(nèi)部控制作用的重要途徑，它在企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)過程中有著重要的作用，這有利于實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部審計的獨立性。在審計控制的過程中通過專項業(yè)務(wù)和定期審計的形式，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中出現(xiàn)的問題的就很容易被發(fā)掘，并能夠?qū)崿F(xiàn)對各種漏洞和不良行為的查處。而通過企業(yè)績效審計和內(nèi)部控制審計的執(zhí)行，企業(yè)將管理和控制的過程移向了事前與事中，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作的重點，這種在事前和事中加強對企業(yè)內(nèi)部控制的管理能有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)中出現(xiàn)的問題，從而成為企業(yè)管理的有效工具。

2．5搭建完善的財務(wù)信息化管理平臺

在房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的建設(shè)方面也要加強重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業(yè)內(nèi)部控制的效率。這種企業(yè)信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業(yè)的信息孤島，將企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)、銷售、采購等多方面、各個環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)實現(xiàn)信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業(yè)的全面控制來說是一個得力的助手，有利于企業(yè)在信息管理方面實現(xiàn)暢通和高效地傳遞，提高企業(yè)的管理效率。

3．結(jié)語

第2篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目 成本管理 成本控制 優(yōu)化建議

一、房地產(chǎn)項目成本管理內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)項目成本管理要素

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理就是要在保證工期和質(zhì)量滿足要求的情況下，利用組織措施、經(jīng)濟措施、技術(shù)措施、合同措施把成本控制在計劃范圍內(nèi)，并進一步尋求最大程度的成本節(jié)約。施工成本管理的任務(wù)主要包括：成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。

成本預(yù)測就是根據(jù)成本信息和房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，運用一定的專門方法，對未來的成本水平及其可能發(fā)展局勢做出科學(xué)的估計。成本計劃是以貨幣形式編制房地產(chǎn)開發(fā)項目在計劃期內(nèi)的生產(chǎn)費用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案。成本控制是指在施工過程中，對影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的各種因素加強管理。成本核算是指按照規(guī)定開支范圍對施工費用進行歸集，計算出施工費用的實際發(fā)生額，計算出該房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本和單位成本。成本分析是在成本形成過程中，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本進行的對比評價和總結(jié)工作。成本考核是指將成本的實際指標(biāo)與計劃、定額、預(yù)算進行對比和考核，評定房地產(chǎn)開發(fā)項目成本計劃的完成情況和各責(zé)任者的業(yè)績。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本管理基本方法

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采用的成本管理方法主要有以下一些：

1.目標(biāo)成本管理的方法

目標(biāo)成本管理法，就是先設(shè)定一個項目的成本目標(biāo)，然后以此標(biāo)準(zhǔn)對項目各個階段的成本情況進行考核的管理方法。目標(biāo)成本的確定既保證了項目的利潤，也對項目的施工工期、項目質(zhì)量、項目水平有積極的影響。其計算公式可以表述為：

目標(biāo)成本=目標(biāo)售價一目標(biāo)利潤

2.責(zé)任成本管理的方法

責(zé)任成本管理是成本的管理控制任務(wù)落實到部門或者個人的一種成本管理辦法。首先房地產(chǎn)公司根據(jù)項目的具體情況，劃分責(zé)任范圍，也就是劃分由哪些人來負責(zé)哪些項目的成本，而且將這一責(zé)任的劃分落實下去，告知各部門或者個人的成本管理控制目標(biāo)，也就是其責(zé)任目標(biāo)，然后經(jīng)過一定的期限后，對每部門或者個人的成本落實情況，成本責(zé)任范圍進行考核，然后將考核結(jié)果反饋給各責(zé)任部門或各責(zé)任人，并且考核的結(jié)果與公司員工的各項績效考核掛鉤。

除此之外還有動態(tài)成本管理的方法、全員成本管理的方法等方法。

二、房地產(chǎn)項目成本管理中存在問題

（一）沒有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制

成本管理體系中，項目經(jīng)理享有較大的權(quán)力，在成本管理及項目效益方面對房地產(chǎn)開發(fā)商總經(jīng)理負責(zé)，各業(yè)務(wù)部門主管及管理人員都需有相應(yīng)的責(zé)任、權(quán)利及利益分配等相配套的管理體制加以約束和激勵。而很多房地產(chǎn)項目施工項目成本管理體制，在實際操作過程中，不能很好地將責(zé)權(quán)利三者結(jié)合起來，沒有形成完善的成本管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)商總經(jīng)理負責(zé)對項目經(jīng)理，項目經(jīng)理對各部門在成本控制中的業(yè)績沒有進行定期檢查和考評，缺乏成本、管理責(zé)任制，沒有制訂出一系列規(guī)章制度，更沒有使成本控制的責(zé)任落實到施工管理的每一個角落和每一個人。

（二）項目管理人員經(jīng)濟觀念不強

房地產(chǎn)開發(fā)項目部以及工程監(jiān)理公司存在一種現(xiàn)象，管理人員受傳統(tǒng)觀念影響，成本管理意識不強，即在項目成本管理中，責(zé)任不明確，雖然施工單位、監(jiān)理都配有預(yù)結(jié)算人員，但責(zé)任不落實，工作不到位，財務(wù)、材料、合同、計劃統(tǒng)計等部門工作脫節(jié)，有預(yù)算無核算，大部分沒有項目經(jīng)濟分析比較，沒有具體的節(jié)超建議和措施，即使能從結(jié)算上反映項目成本超支，但弄不清超支原因。

（三）建筑成本控制缺乏事前和事中控制

我國建筑工程項目的成本控制主要是會計成本核算控制，會計成本核算控制是對已經(jīng)發(fā)生過的成本進行歸集和計算，實質(zhì)上是一種事后控制。由于建筑工程的生產(chǎn)過程具有一次性的特點，成本的管理重心應(yīng)當(dāng)移向事前的預(yù)控和事中的過程控制。但很多項目對成本管理缺乏事前控制和施工過程中的管理，僅僅在項目結(jié)束或進行到相當(dāng)階段時才對已發(fā)生的成本進行核算，聯(lián)系單簽了一大堆，在最后結(jié)算的時候占到了工程款大部分內(nèi)容，成本控制的效果可想而知。

（四）成本管理制度不健全

很多房地產(chǎn)開發(fā)項目雖然配有預(yù)算員，但從事的工作也只是按圖、按現(xiàn)場指令計算工程量，作為結(jié)算的依據(jù)之一，沒有將成本預(yù)算和成本結(jié)算結(jié)合起來，由于項目沒有階段成本分析，沒有實際成本與預(yù)算成本、計劃成本的比較，沒有分部工程成本分解，因此對項目施工指導(dǎo)意義不大。加上激勵機制不健全，獎罰辦法不落實，成本節(jié)超與個人收入不掛鉤，因此項目管理人員對成本情況并不關(guān)心，不少人根本不知道自己所負責(zé)工程部分的計劃成本、預(yù)算成本和實際成本情況，只要進度跟得上，總體感覺都很良好。

三、房地產(chǎn)項目各階段成本管理的優(yōu)化措施

（一）項目立項論證階段

項目立項階段需對項目發(fā)展成本進行客觀、全面、準(zhǔn)確地估算，本階段的成本控制重點在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評價體系；建立嚴格完善的項目立項審批權(quán)限和流程；制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報價策略；嚴格控制交地及付款風(fēng)險。而成本的估算需充分考慮項目的不確定性；同時根據(jù)項目實際情況合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計工程量和工程綜合單價，預(yù)測新項目初步成本。

要加強項目經(jīng)理成本管理意識，圍繞項目成本展開工作，通過預(yù)算資料和管理運作中所反饋的各項成本信息有效地抑制各種不合理的支出。要建立和完善項目成本核算的管理體制，沒有成本核算，其它成本分析考核、成本控制、成本計劃等工作就無從談起。為此，我們特別成立了獨立的核算部門和審計部門。定崗定編了數(shù)位有經(jīng)驗的預(yù)算員和審計員。

（二）項目規(guī)劃設(shè)計階段

要規(guī)劃設(shè)計階段成本管理的內(nèi)容及目標(biāo)。房地產(chǎn)公司的競爭實質(zhì)上是產(chǎn)品的競爭，而規(guī)劃設(shè)計不僅僅決定成本，更決定了品質(zhì)、和品牌，所以最新的成本管理思路認為規(guī)劃設(shè)計階段成本管理不僅要具有產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)全過程成本管理的意識，還應(yīng)具有房地產(chǎn)公司發(fā)展成本管理的宏觀意識。

（三）項目施工階段

成本管理的基礎(chǔ)工作是加強項目成本核算的重要依據(jù)。必須健全定額管理、預(yù)算管理、計量和驗收制度以及各種分類賬，按勞動定額簽發(fā)施工任務(wù)書。尤其應(yīng)當(dāng)制定與不斷完善房地產(chǎn)公司內(nèi)部的施工定額，因為這是房地產(chǎn)公司加強成本管理與控制成本的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)公司班組成本控制與考核的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。也要加強材料費管理，做好材料成本的有效控制，從工期成本控制上提高效益，控制設(shè)計變更中可控和不可控的因素。

（四）項目營銷階段

隨著市場競爭越來越激烈，營銷費用在房地產(chǎn)公司成本支出的占比也越來越大，營銷費用支出逐年上升。要進行預(yù)算管理，從支出管理到預(yù)算管理進行蛻變；進行分類管理，?？顚Ｓ?，精細控制項目營銷費用合理預(yù)算；進行合同管理，執(zhí)行預(yù)算；進行支付管理，從根本上杜絕營銷費用超支。

參考文獻：

[1]Parviz F.Rad.Project estimating and cost management [M]， Management Concepts，2012，

11-25

[2]李興龍.房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的成本管理[J].中國住宅設(shè)施，2009，（07）：10-13

第3篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

一、瑞豐·鳳凰嶺小區(qū)1#~6#樓主體工程分析

瑞豐·鳳凰嶺小區(qū)總用地1.65公頃，總建筑面積49175.83平方，以6幢高層(18+1)住宅樓組成，小區(qū)緊鄰鐵道部第一療養(yǎng)院，背依北崮山，俯視在海一方海上公園和東部城區(qū)中心區(qū)，盤踞連云區(qū)絕佳風(fēng)水寶地。

瑞豐·鳳凰嶺小區(qū)于2010年3月開工至2011年5月竣工，在樓盤施工過程中整體質(zhì)量、安全、進度、投資良好?；窗步ㄔO(shè)馬新建項目部施工的1#、2#樓在主體驗收過程中一次驗收通過，甚得質(zhì)檢及相關(guān)單位贊揚?；窗步ㄔO(shè)胡茂懷項目部施工的3#、4#、5#、6#樓計劃于2010年春節(jié)前主體全部封頂，目前正加緊施工，以確保按期完成任務(wù)。

我于2010年8月2日擔(dān)任瑞豐房地產(chǎn)工程部現(xiàn)場土建工程師職務(wù)，當(dāng)時現(xiàn)場1#、2#樓主體已基本完成，3#、4#、5#、6#樓施工進度緩慢，在現(xiàn)場施工管理方面任務(wù)很重，壓力很大。在公司領(lǐng)導(dǎo)和王總的指導(dǎo)下很快進入角色，但在工程的實踐過程中工程進展仍然滯后，周圍的環(huán)境對工作開展很不利，就好比是中盤的對殺，后期形勢不明朗很難辨清。

經(jīng)過一個月的深入了解和適應(yīng)和公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，在現(xiàn)場施工管理過程中果斷調(diào)整思路，積極探索新路線，尋求相關(guān)單位的配合和支持，終于在2010年9月份使僵持局面打破，工程正常施工順利走上正軌。

正如總結(jié)開頭我給自己打的“59+1”分，其中剩下的40分不是我的，而是公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)配合單位的，至于那“+1”分就要看年終的收官之戰(zhàn)了，若贏了“+1”分我要，若原計劃制定的任務(wù)沒有落實我受之有愧。

二、瑞豐房地產(chǎn)公司建議

我的建議就是：“遵守、落實、執(zhí)行”。

公司的規(guī)章和管理制度很完善、很細致，每個細節(jié)和符號都很嚴謹。這些規(guī)章和管理制度體現(xiàn)了當(dāng)初制定者的智慧和水平我是自嘆不如，故我所能做的就是不讓他在墻上掛著、不讓他在櫥柜里藏著，而是在現(xiàn)實工作中遵守他、落實他、執(zhí)行他!

三、2011年工作計劃

2010年是幸運、收獲頗豐的一年，希望2011年要比2010年更幸運、收獲更豐盛。

作為一個建筑人特別是住宅建設(shè)者，工程主體施工完成只是住宅小區(qū)總工程量的三分之一，所以小區(qū)在2011年的工作量仍然很重事情也會更繁瑣。

例如小區(qū)中期的內(nèi)外裝修工程、門窗安裝工程，中后期的小區(qū)市政管網(wǎng)、園林綠化工程，到后期的工程竣工驗收、維修、物業(yè)等，所做的工作需要細致、周密、統(tǒng)籌安排，故計劃如下：

計劃一：年前休假期間走訪和調(diào)研周圍成熟社區(qū)的市政建設(shè)、小區(qū)配套設(shè)施，做到心中有數(shù)以備我用。

計劃二：2011年春節(jié)后小區(qū)施工前會同各協(xié)作單位做好施工前準(zhǔn)備工作、部署施工任務(wù)、制定可行性施工方案，做到謀事在先。

計劃三：進一步加強工程部在施工現(xiàn)場的管理力度、提高監(jiān)理單位的工作積極性、增強現(xiàn)有的以及后進場施工單位的安全、質(zhì)量意識，做到現(xiàn)場令行禁止、獎懲公平。

計劃四：學(xué)習(xí)新知識、學(xué)習(xí)新技術(shù)。

第4篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)

(1)負債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。

5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。

(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督

進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度

(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻：

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第5篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理　多項目開發(fā)　管理模式

中圖分類號：F270　文獻標(biāo)識碼：A　文章編號：1007-3973(2011)006-136-02

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和我國住房制度改革的深入，房地產(chǎn)業(yè)正在迅速的成長壯大，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。而隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的市場集中度和專業(yè)化也在得以不斷提高，而在新的市場政策下，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本越來越高，而利潤率卻越來越低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，就必須在項目管理和開發(fā)上下功夫，追求規(guī)模效益。多項目開發(fā)正成為許多房地產(chǎn)公司做發(fā)展壯大所要走的必由之路。

1　多項目開發(fā)的必要性

1.1　多項目開發(fā)管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)規(guī)模小、年開發(fā)量不大、資質(zhì)等級低、企業(yè)經(jīng)營能力與其擁有的資源存量不匹配現(xiàn)象，整個行業(yè)的發(fā)展處于比較松散的階段，資源集中度低、抗風(fēng)險的能力差，缺乏有影響力的大型企業(yè)或企業(yè)集團引導(dǎo)整個行業(yè)的發(fā)展。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)是一個涉及面較廣的行業(yè)，這就要求開發(fā)企業(yè)要能夠積聚各方面的專業(yè)人才，無論哪一方面的疏漏，都可能導(dǎo)致開發(fā)項目的失敗，因而擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，才能使企業(yè)有實力將每一方面都完成好。

而且，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在這一長期過程中，市場信息瞬息萬變，并摻雜著很多不確定的因素。房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，企業(yè)如果沒有足夠的財力，很容易由于融資問題而陷入困境。一旦市場出現(xiàn)較大波動，就可能導(dǎo)致公司陷入危機。

所以，房地產(chǎn)只有擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，進行多個項目的開發(fā)，才能提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，整合資源，必將有利與企業(yè)的長足發(fā)展。

1.2　多項目開發(fā)管理模式是適應(yīng)激烈的市場競爭的必然要求

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到了買方市場，消費需求正在不斷變化，而去適應(yīng)這種變化是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。由于房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的風(fēng)險不斷增大，這就要求開發(fā)企業(yè)有較強的抵抗風(fēng)險的能力。企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，就必須投入大量人力、財力，同時進行開發(fā)和管理的創(chuàng)新，形成企業(yè)自身的競爭優(yōu)勢。但沒有一定的企業(yè)規(guī)模和資金實力，是根本不可能進行新產(chǎn)業(yè)研究與管理創(chuàng)新的。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)所要涉及的各個專業(yè)的分工更加明顯。任何一個企業(yè)都無法做到在各個方面具有絕對優(yōu)勢，而房地產(chǎn)產(chǎn)品要想得到廣大消費者的青睞，就要求其產(chǎn)品具有均好性。而只有具有一定規(guī)模的企業(yè)，才有實力吸引眾多的專業(yè)人才充分發(fā)揮他們的優(yōu)勢，提高產(chǎn)品的市場競爭力。

而進行多個項目的開發(fā)和管理，占有了一定的市場份額，提高了市場占有率。企業(yè)就可以吸納大量高素質(zhì)人才，確定遠大的發(fā)展目標(biāo)，提高了管理水平，并聯(lián)合各方面力量，全面提升樓盤品質(zhì)。這樣才能獲得更多參與其他企業(yè)合作的機會。在激烈的市場競爭中有較強的抵抗風(fēng)險的能力。

1.3　多項目開發(fā)管理模式是國民經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的迫切要求

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，同時也為了實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，這就需要一批實力雄厚的大企業(yè)發(fā)揮市場的主體作用，在為市場提供有效的市場供給的同時，根據(jù)市場的變化和政府宏觀調(diào)控政策，及時調(diào)整企業(yè)的行為，確保市場穩(wěn)定平衡。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；图瘓F化勢在必行。實行多項目的開發(fā)管理，實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然選擇。

1.4　多項目開發(fā)管理模式是提高投資利潤率的有效保證

在國家新的房產(chǎn)市場政策下，房地產(chǎn)企業(yè)如果還是實行單項目開發(fā)模式，前期必然需要大量的現(xiàn)金流出。在企業(yè)資金有限情況下，融資費用以及項目的成本費用等必然要增加。而在銷售回款之后，就會有大量的資金流入，除了支付有限的項目資金費用外，大量的現(xiàn)金都只能存放在銀行。但在通脹率高于存款利率的時期，這種情況就要導(dǎo)致資金的縮水。結(jié)果是投資利潤率將遠低于預(yù)期的利潤率。

但如果企業(yè)進行多個項目的開發(fā)，而且在各項目開發(fā)時，某些項目的現(xiàn)金流出和另一些項目的現(xiàn)金流入安排合理，資金就可以在各項目間有序和快速地周轉(zhuǎn)，企業(yè)不需要投入太多的資金就可以產(chǎn)生大量的利潤，自有資金的使用率必將大大的提高，投資利潤率也將得到有效的保證。

所以，多項目開發(fā)模式一方面是適應(yīng)了新的市場政策下房地產(chǎn)投資模式的變化，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資本、規(guī)?？焖贁U張的必然選擇。我國的房地產(chǎn)行業(yè)急待進行資源整合，通過行業(yè)的資源整合和企業(yè)的多項目開發(fā)管理，形成一批實力雄厚、具有較強市場競爭能力的大型房地產(chǎn)企業(yè)，為整個國民經(jīng)濟的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻。

2　目前房地產(chǎn)公司所采用的多項目管理模式

當(dāng)前，國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)多項目管理的主要模式大致有三種：矩陣式管理型、職能管理型和項目管理型：

2.1　矩陣式管理型

矩陣式管理型指項目部是執(zhí)行的主體，在管理上企業(yè)集團直接對區(qū)域公司實行監(jiān)管，設(shè)計、拓展和銷售等職能將由總部職能部門直接管理，具體一般性業(yè)務(wù)則由區(qū)域公司自行管理負責(zé)。而項目部由各職能部門抽調(diào)專人進行組建，項目成員一方面對部門經(jīng)理負責(zé)，也要對項目經(jīng)理負責(zé)。這種管理模式的優(yōu)勢是對外界環(huán)境的變化做出迅速的反應(yīng)，避免了資源的閑置和浪費，但不足之處是人員所要受的雙重領(lǐng)導(dǎo)。

2.2　職能管理型

智能管理型是完全由各職能部門根據(jù)項目不同開發(fā)階段來介入項目的管理。集團只監(jiān)控管理到區(qū)域一級，項目及具體業(yè)務(wù)則由區(qū)域級直接進行管理。包括項目的拓展、項目的設(shè)計、工程和銷售等階段。這種管理模式的優(yōu)勢是分工的高度集中和專業(yè)化，能把內(nèi)部資源最大限度的反復(fù)利用起來，不足之處是對外界的環(huán)境變化反應(yīng)速度慢，部門之間協(xié)調(diào)過多，造成決策緩慢的現(xiàn)象發(fā)生。

2.3　項目管理型

項目管理型是指項目公司作為項目開發(fā)的主體，項目公司則下設(shè)拓展、工程、設(shè)計、銷售以及各職能崗位。這種管理模式的優(yōu)勢是能迅速的對外部環(huán)境的變化做出反應(yīng)，不足之處是總部對項目的控制不到位，造成了資源閑置的現(xiàn)象發(fā)生。

以上這三種多項目開發(fā)管理模式，各個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的特點以及戰(zhàn)略和管理的重點需要進行靈活的選擇和運用。一般情況下，僅在一個地區(qū)城市進行多項目開發(fā)的企業(yè)來說，在總部設(shè)立各職能部門，并采用矩陣式項目管理模式，是比較適合的管理模式。

而對于那些在不同地區(qū)和城市從事多項目運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，比較理想的管理模式，是在總部設(shè)立各職能部

門進行總體監(jiān)控，在各地方子公司成立工程、銷售和采購等部門進行實施控制。

3　目前房地產(chǎn)多項目管理模式存在的主要問題

在多項目開發(fā)模式日益興起的今天，多項目管理模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競爭中能否取勝的關(guān)鍵所在，但與單一項目開發(fā)模式相比，多項目開發(fā)所存在的問題也不可避免的暴露出來。也勢必會面臨許多新的管理難題，如成本的壓力、資源的競爭以及市場目標(biāo)快速變化等。

從具體情況調(diào)查來看，當(dāng)前房地產(chǎn)多項目管理模式，特別是在多項目開發(fā)初級階段，會存在一些問題，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

(1)專業(yè)人才的匱乏。房地產(chǎn)企業(yè)在進行多項目開發(fā)和管理過程中，需要大量的專業(yè)人才對項目進行管理和支撐。但許多企業(yè)面臨人才的匱乏的現(xiàn)象。人力資源的匱乏，既有的資源又很難實現(xiàn)共享。這已經(jīng)成為當(dāng)前制約企業(yè)項目開發(fā)與擴張的主要問題。

(2)部門溝通協(xié)調(diào)不暢。企業(yè)各部門之間工作協(xié)調(diào)難度大，運行效率較低。公司本部的支持和管理的職能不能有效的發(fā)揮，難以對項目部門實施有效考核。公司總部同下屬子公司以及項目各職能部之間的決策和職能權(quán)限劃分不夠清晰，職權(quán)分工不明確，而且工作的接口關(guān)系不清晰，造成了工作進程拖沓的現(xiàn)象發(fā)生。

(3)缺乏規(guī)范的項目開發(fā)流程和產(chǎn)品考核的具體標(biāo)準(zhǔn)。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目就是一個實際產(chǎn)品，當(dāng)房地產(chǎn)項目的考核目標(biāo)沒有具體標(biāo)準(zhǔn)時，就很難有效的確立管理和監(jiān)控的目標(biāo)。而且如果沒有規(guī)范的項目開發(fā)流程，那么每個開發(fā)項目就會隱藏著巨大的市場風(fēng)險以及管理風(fēng)險。

(4)監(jiān)管和考核不清晰。在多項目開發(fā)的過程中，由于公司總部和職能部門與項目部之間的監(jiān)控關(guān)系和考核關(guān)系不夠明確和清晰。這樣就造成了項目公司的執(zhí)行力度較差，方案、計劃和各指令等的執(zhí)行結(jié)果常常會出現(xiàn)較大的偏差。

(5)項目部各職能部門受項目經(jīng)理的決策影響，在項目開發(fā)管理過程中，“人治”的因素影響較大。項目部過于依賴公司總部，難以發(fā)揮其職能作用，或者不肯服從總公司管理。

4　多項目開發(fā)管理出現(xiàn)以上問題的原因

4.1　戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不明確

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以及產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)，所以在多項目開發(fā)的初期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究并制定清晰的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。在確定市場發(fā)展規(guī)劃時，要明確發(fā)展的目標(biāo)是什么，明確了目標(biāo)方向后，在確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃時，要進一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率和第三產(chǎn)業(yè)比重，還要確定進入的先后順序等。在確定產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃時，要明確產(chǎn)品的模式以及項目的規(guī)模，各檔次產(chǎn)品的比例等。各類問題都必須在多項目開發(fā)初期予以明確。否則盲目性擴張將引發(fā)管理上的混亂。

4.2　資源配置的不合理

合理配置資源是企業(yè)發(fā)展必須具備的核心能力。房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型產(chǎn)業(yè)。其內(nèi)部包括土地、人力、財務(wù)、技術(shù)以及品牌等資源，還包括政府、供方、客戶等外部資源。無論是社會的發(fā)展還是企業(yè)的發(fā)展過程，無不是資源有效配置的過程，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展，就必須做到各項資源的優(yōu)化配置和合理利用。只有做到這一點，才能使有限的資源發(fā)揮最大的價值，這樣一方面可以防止資源浪費，另一方面也減少了因某些資源的短缺，從而影響企業(yè)的長足發(fā)展。目前，一些企業(yè)在實施多項目開發(fā)過程中，不能有效地優(yōu)化和配置資源，致使人力和資金等資源等過度緊張，影響了企業(yè)的發(fā)展。

4.3　規(guī)章制度不健全

健全的規(guī)章制度和完善的企業(yè)管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在企業(yè)發(fā)展的初期，單項目開發(fā)模式下，因為管理層級和人員都較少，所以簡單的管理制度就可以管理企業(yè)。但在多項目管理模式下，層級、部門和人員都眾多，工作流程以及資金和信息的交流都比較復(fù)雜，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有一套全面和完善有效的規(guī)章制度和管理體系，就必然會導(dǎo)致權(quán)利的交集或責(zé)任的真空現(xiàn)象發(fā)生，監(jiān)管和考核不清晰，部門溝通協(xié)調(diào)不暢，這也必然會阻礙企業(yè)的發(fā)展壯大。

第6篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

前言：我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十余年的發(fā)展， 目前已進入競爭激烈、優(yōu)勝劣汰階段,如何在確保品質(zhì)的同時合理控制成本，降低風(fēng)險，是企業(yè)能否良性持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。只有有效的內(nèi)部控制，才能使房地產(chǎn)企業(yè)提高信譽、創(chuàng)造效益和持續(xù)發(fā)展。以合理保證企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全、財務(wù)報告及相關(guān)信息真實完整，提高經(jīng)營效率和效果，促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題

1、內(nèi)控制度不完備

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)不完備， 主要表現(xiàn)在：

（1）內(nèi)部控制制度尚未建立，或不成文，內(nèi)部控制制度工作無據(jù)可依。

（2）部分企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但不健全。

（3）許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序不科學(xué)，目標(biāo)不明確、不細化。

2、風(fēng)險控制體系不健全房地產(chǎn)行業(yè)屬高投入、高風(fēng)險行業(yè)，但其風(fēng)險控制系統(tǒng)卻并未健全。主要表現(xiàn)在：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)對項目投資風(fēng)險與評價不足，決定投資開發(fā)項目時僅憑借管理者經(jīng)驗或短暫的市場調(diào)研，經(jīng)倉促估算便進入土地有形市場搶拍土地開發(fā)權(quán)，對開發(fā)過程的風(fēng)險未能加以重視，以至使開發(fā)商在購入土地后再重新審視自己原有的可研報告才意識到開發(fā)風(fēng)險的嚴重性。

（2）在產(chǎn)品設(shè)計策劃、行銷策劃的市場定位上，常是高層憑經(jīng)驗主觀決定，沒有深入調(diào)查分析。以至產(chǎn)品完工后銷售時間過長，才意識到產(chǎn)品不符合市場需要。

3、監(jiān)督機制不到位

目前房地產(chǎn)企業(yè)基本都認識到了內(nèi)部控制的重要性， 并完善了企業(yè)的規(guī)章制度。但其能否得到嚴格實施才是生產(chǎn)安全住房品質(zhì)合規(guī)的最基本保障。因此需要內(nèi)部審計部門嚴格監(jiān)督。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)的審計與財務(wù)部門沒有完全分開， 部分內(nèi)部審計人員擔(dān)任或兼任財務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)，甚至是財務(wù)總監(jiān)的下級，使審計工作受到各方面利益的牽制，最終流于形式。

4、缺乏內(nèi)部控制專業(yè)人才

我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨相關(guān)專業(yè)人才儲備不足、缺乏內(nèi)控相關(guān)的信息系統(tǒng)等挑戰(zhàn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的投資、預(yù)算、工程施工等環(huán)節(jié)都需要監(jiān)督,致使該行業(yè)的內(nèi)部控制專業(yè)人才更加缺乏。由于內(nèi)控專業(yè)人才儲備不足，很多企業(yè)依賴專業(yè)機構(gòu)的協(xié)助，但專業(yè)機構(gòu)對企業(yè)的認識往往有限，往往僅可以完成內(nèi)部控制報告。

5、企業(yè)基層內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

企業(yè)缺乏對于員工層的內(nèi)部控制教育培訓(xùn)， 內(nèi)部控制理念沒有向員工展開， 房地產(chǎn)公司員工普遍認為內(nèi)部控制是企業(yè)高層的工作。而內(nèi)部控制實質(zhì)上是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工實施的、旨在實現(xiàn)控制目標(biāo)的過程。只有全體員工的共同參與，才能實現(xiàn)內(nèi)部控制的有效性。

6、房地產(chǎn)經(jīng)營中信息溝通不暢

房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期較長，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長等特點。在經(jīng)營中涉及方面廣泛，利益相關(guān)者眾多，包含投資者、債權(quán)人、承包單位、被拆單位和居民、勘察設(shè)計單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及各個政府審批部門、工商、稅務(wù)等等。由于涉及范圍較廣，導(dǎo)致內(nèi)部控制的內(nèi)部與內(nèi)部、內(nèi)部與外部信息溝通更容易不暢，給內(nèi)部控制帶來了較大難度。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

1、完善企業(yè)內(nèi)部流程

（1）制定規(guī)范的業(yè)務(wù)流程管理制度并編制內(nèi)部管理手冊，明確內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)流程等情況，使企業(yè)由上至下有據(jù)可依。

（2）對業(yè)務(wù)流程不斷梳理完善、優(yōu)化，加強各部門間協(xié)作，避免職責(zé)交叉和制度缺失等問題，避免墨守成規(guī)。

（3）不斷完善流程管理信息系統(tǒng)，采用較先進的ERP 管理軟件。

2、健全房地產(chǎn)風(fēng)險控制機制

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場走勢不清晰，政策金融形勢不穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地經(jīng)營權(quán)到最后房屋銷售的過程中，必然會受到諸多外部因素的影響，僅憑企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者主觀經(jīng)驗決策難免會與正確方向存在偏差。完善的風(fēng)險控制機制，能為管理者提供穩(wěn)固的決策環(huán)境。

企業(yè)必須強化風(fēng)險意識，建立合理的風(fēng)險評估體系，建立風(fēng)險預(yù)警機制，把風(fēng)險控制在可接受的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險類型和特征制定合理的風(fēng)險轉(zhuǎn)移方案。應(yīng)用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險進行預(yù)測，實行科學(xué)的事前控制手段，有效規(guī)避內(nèi)部風(fēng)險。充分吸收專業(yè)人員，組成風(fēng)險分析團隊，按照嚴格規(guī)范的程序，避免企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)因個人風(fēng)險偏好給企業(yè)經(jīng)營帶來重大損失。

3、完善有效的監(jiān)督機制

（1）保證內(nèi)部審計部門的獨立性，其應(yīng)由董事會直接領(lǐng)導(dǎo)，向董事會報告，確保其能客觀的對各個部門進行審計，充分發(fā)揮其對總經(jīng)理和財務(wù)部門的監(jiān)督職能。

（2）設(shè)立內(nèi)部舉報機制，保持內(nèi)部舉報熱線和信箱的暢通，保護舉報人的安全。

（3）防止管理層舞弊，一般房地產(chǎn)公司管理層舞弊具有隱蔽性，當(dāng)內(nèi)控體制不完善時，管理層的權(quán)利有時會凌駕于規(guī)章制度之上。通常管理層舞弊有如下信號，如管理人員遭受異常壓力或業(yè)績期望；機構(gòu)面臨資金壓力；管理層的薪酬與經(jīng)營成果掛鉤等。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)這些信號時，內(nèi)部審計部門要特別注意對財務(wù)報告真實性的確認，考察管理層是否存在粉飾財務(wù)報告的情況。

4、培養(yǎng)與引進內(nèi)部控制專業(yè)人才

（1）挑選財務(wù)、工程、采購等核心部門的員工組成獨立的內(nèi)部審計團隊， 還可以在團隊中外部聘用會計師事務(wù)所的專業(yè)人才對企業(yè)進行風(fēng)險識別與評估、對內(nèi)控環(huán)境進行建設(shè)并持續(xù)監(jiān)控，發(fā)揮內(nèi)部控制最大效果，并逐漸將其規(guī)范化和精細化，產(chǎn)生管理效益；

（2）鼓勵內(nèi)審團隊員工參加內(nèi)部審計知識培訓(xùn)，鼓勵其取得審計師證書和國際內(nèi)部審計師證書等；

（3）在內(nèi)審機構(gòu)創(chuàng)立后的前一兩年必須采用專業(yè)機構(gòu)展開內(nèi)部審計，促使企業(yè)內(nèi)審團隊和外部專業(yè)機構(gòu)合作，并在合作過程中向?qū)I(yè)機構(gòu)學(xué)習(xí)技術(shù)經(jīng)驗。

5、完善企業(yè)內(nèi)部控制的人文環(huán)境

（1）在企業(yè)內(nèi)部全面宣傳內(nèi)部控制，制作內(nèi)部控制手冊，分發(fā)到每一位員工。通常內(nèi)部控制手冊，需要具備如下信息：企業(yè)信念理念和文化方針，如誠實守信、以人為本；企業(yè)合規(guī)承諾，如遵守國家法規(guī)、符合國際標(biāo)準(zhǔn)、達到審計合格；對管理層的合規(guī)要求內(nèi)容，如做合規(guī)表率，對每一位員工的合規(guī)要求內(nèi)容，涵蓋工程、采購、銷售等；

(2)定期展開內(nèi)部控制自查，制做內(nèi)部控制自查確認表，針對各個部門不同業(yè)務(wù)情況制做表格，要求每年一次由各個部門對本部門是否符合內(nèi)部控制要求進行自我檢查確認，并且要求各個部門領(lǐng)導(dǎo)將檢查事項進行部門內(nèi)部教育，告知下屬，每年檢查后均需進行內(nèi)部自我改善。

(3)不定期進行內(nèi)部審計，在每一次內(nèi)部審計過程中，讓員工了解到內(nèi)部控制是由每一個員工的工作組成，內(nèi)部控制是全體員工實施的。

6、建立廣泛信息與溝通平臺

第7篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

近年來，隨著銀行個人消費信貸業(yè)務(wù)的興起，消費信貸保證保險在我國獲得快速發(fā)展。各保險公司紛紛開辦住房和汽車消費信貸保證保險業(yè)務(wù)，一時間消費信貸保證保險市場熱鬧紛繁。但是，從2002年下半年開始形勢急轉(zhuǎn)直下。消費信貸保證保險業(yè)務(wù)經(jīng)營管理中存在的問題開始暴露，保險公司面臨的業(yè)務(wù)風(fēng)險開始顯現(xiàn)。如某財產(chǎn)保險公司從2001年開始經(jīng)營汽車消費信貸保證保險業(yè)務(wù)，截止2003年5月底，累計保費收入1872萬元，累計賠款459萬元，賠付率24.5％。逾期貸款3296萬元，占保費收入的176.1％，其中逾期3個月以上的貸款達2515萬元。消費信貸保證保險市場存在的問題嚴重影響到保險公司的持續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展，一些公司被迫全面收縮相關(guān)業(yè)務(wù)。人保、天安公司從2002年下半年開始清理整頓消費信貸保證保險業(yè)務(wù)。平安產(chǎn)險公司也在近日對部分地區(qū)的消費信貸保證保險業(yè)務(wù)亮起黃牌。

一、消費信貸保證保險業(yè)務(wù)發(fā)展面臨的障礙

幾年前還是人人爭搶的“香餑餑”怎么忽然就變成了“雞肋”呢？問題是多方面的：社會信用基礎(chǔ)薄弱，企業(yè)和個人信用體系不健全；銀行盲目競爭，違規(guī)發(fā)放個人消費貸款，放松對房地產(chǎn)公司和車行的資信調(diào)查；產(chǎn)品設(shè)計存在缺陷，風(fēng)險責(zé)任不對稱等。但筆者認為，真正的問題卻是來自保險公司自身，就是對消費信貸保證保險的風(fēng)險認識不足，業(yè)務(wù)管理不嚴格，市場運作不規(guī)范，依法合規(guī)經(jīng)營意識淡薄。由于管理缺失產(chǎn)生的風(fēng)險才是消費信貸保證保險業(yè)務(wù)面臨的最主要的風(fēng)險。

（一）保險公司對消費信貸保證保險業(yè)務(wù)的風(fēng)險認識不足，風(fēng)險管理缺乏長期觀念。消費信貸保證保險屬于高風(fēng)險業(yè)務(wù)，而且業(yè)務(wù)周期長，短則2、3年，最長可達30年，期間的不確定性因素較多，風(fēng)險具有巨大性和滯后性特征。消費信貸保證保險業(yè)務(wù)風(fēng)險的特殊性，要求保險公司對業(yè)務(wù)管理和風(fēng)險安排要有長期思想，業(yè)務(wù)經(jīng)營要立足長遠，要正確把握經(jīng)濟發(fā)展的基本趨勢和周期性特點，要妥善處理短期利益和長期目標(biāo)之間的關(guān)系。

目前，保險公司在經(jīng)營消費信貸保證保險業(yè)務(wù)過程中，普遍存在重短期利益（即保費收入）、重市場拓展，輕業(yè)務(wù)管理、輕市場研究的現(xiàn)象，缺乏嚴謹、科學(xué)的經(jīng)營理念，不能全面地認識和分析消費信貸保證保險業(yè)務(wù)的經(jīng)營環(huán)境，為公司的穩(wěn)健經(jīng)營和長遠發(fā)展帶來潛在隱患。如一些基層公司只看到目前房地產(chǎn)業(yè)形勢一片大好，居民購房踴躍，房價節(jié)節(jié)攀升的表面現(xiàn)象，而沒有把房地產(chǎn)業(yè)納入到整個經(jīng)濟發(fā)展的全局中來分析，也沒有和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展形勢結(jié)合起來分析，更沒有意識到房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題，對房地產(chǎn)項目不做分析、不加區(qū)分，眉毛胡子一把抓，盲目擴大住房消費信貸保證保險業(yè)務(wù)。最近，人民銀行發(fā)出通知，要求加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，國務(wù)院也于近日提出要加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，就是對房地產(chǎn)業(yè)投資過熱、出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象的一種警示，應(yīng)當(dāng)引起保險公司的高度重視。

（二）保險公司依法合規(guī)經(jīng)營意識淡薄，不正當(dāng)競爭現(xiàn)象嚴重，市場秩序混亂。消費信貸保證保險業(yè)務(wù)主要依靠銀行開展，業(yè)務(wù)一般占業(yè)務(wù)總量的90％以上。因此，與銀行的合作就成為消費信貸保證保險業(yè)務(wù)拓展的主要環(huán)節(jié)。目前，各保險公司與銀行的合作基本上都是采取“協(xié)議+條款”的方式進行。

由于保險公司依法合規(guī)經(jīng)營意識不強以及對渠道的過度依賴，在消費信貸保證保險業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中違規(guī)現(xiàn)象嚴重。保險公司普遍存在不嚴格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)條款費率的情況，違規(guī)與銀行簽定“不平等”協(xié)議，將本應(yīng)由銀行承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)部分或全部轉(zhuǎn)移給保險公司自己承擔(dān)，由此產(chǎn)生了巨大的風(fēng)險。主要有以下幾種表現(xiàn)：

1.擴大保險責(zé)任范圍，將意外傷害和疾病責(zé)任擴展為履約責(zé)任。如某保險公司條款本來只將投保人因意外事故或因疾病死亡或永久喪失勞動能力，無法繼續(xù)履行還款義務(wù)作為保險責(zé)任，擴展后變?yōu)橹灰侗Ｈ诉B續(xù)三個月末履行或未完全履行還款義務(wù)即為保險責(zé)任。

2.縮減責(zé)任免除，取消免賠額。在消費信貸保證保險條款中，責(zé)任免除條款是保護保險人利益、防止投保人和被保險人道德風(fēng)險的重要內(nèi)容?？s減責(zé)任免除就是變相擴大保險人的保險責(zé)任，減輕或降低投保人和被保險人的道德約束，增加了保險人面臨的道德風(fēng)險。同時，取消免賠額弱化了被保險人的風(fēng)險責(zé)任意識，造成被保險人的風(fēng)險責(zé)任缺位。

3.降低費率，一般在標(biāo)準(zhǔn)費率基礎(chǔ)上下浮30％左右。

4.降低首付款比例甚至零首付。設(shè)定一定比例的首付款是消費信貸保證保險業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的一項重要內(nèi)容，也是風(fēng)險控制的一種有效手段。對不同信用度的人群和不同風(fēng)險度的業(yè)務(wù)，保險公司通過提高或降低首付款比例進行調(diào)節(jié)，可以有效地控制風(fēng)險。降低首付款比例甚至取消首付款要求，直接增加了保險公司的業(yè)務(wù)風(fēng)險、加大了風(fēng)險管理難度。

5.高額手續(xù)費，以及由此產(chǎn)生的退保風(fēng)險。保險公司在辦理住房和汽車消費信貸保證保險業(yè)務(wù)時，一般一并承保房屋保險和機動車輛保險且一次性收取保費，按協(xié)議支付商手續(xù)費。據(jù)了解，消費信貸保證保險業(yè)務(wù)手續(xù)費為10％—15％左右，房屋保險和機動車輛保險業(yè)務(wù)手續(xù)費為20％～30％，一般以現(xiàn)金形式坐扣。如果投保人提前償還銀行貸款后提前辦理相關(guān)保證保險的退保，或者投保人在獲得銀行貸款后提前辦理房屋保險或機動車輛保險的退保，保險公司將面臨直接的經(jīng)濟損失。如果這種情況集中發(fā)生，保險公司該業(yè)務(wù)項下當(dāng)期的保費收入甚至不足以支付退保費，出現(xiàn)“紅字”保費。巨大的支付壓力將給公司的正常經(jīng)營帶來困難，并可能由此造成巨額虧損。

（三）保險公司對消費信貸保證保險業(yè)務(wù)管理不嚴格、控制能力不強、措施落實不到位。消費信貸保證保險業(yè)務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生是多方面的，要求保險公司必須具備較強的風(fēng)險管理能力。目前，各公司對消費信貸保證保險業(yè)務(wù)均建立了相應(yīng)的管理制度，規(guī)范了業(yè)務(wù)操作流程，加大了業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，采取授權(quán)經(jīng)營、集中管理等措施，取得了一定的效果。但從掌握的情況看，一些基層公司風(fēng)險意識不強、管理粗放，沒有把風(fēng)險管理容人業(yè)務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，有關(guān)規(guī)章制度不健全且不能得到很好的落實。如對商的管理，遷就的多、制約的少，沒有建立起相應(yīng)的管理制度。不僅沒有很好地研究環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制，反而通過協(xié)議將銀行應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)移給保險公司自己承擔(dān)，造成在消費信貸保證保險業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中銀行的風(fēng)險責(zé)任缺位，從而進一步弱化了銀行的責(zé)任意識。對投保人的資信調(diào)查是消費信貸保證保險業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的重要環(huán)節(jié)。一方面，目前我國社會信用的基礎(chǔ)十分薄弱，經(jīng)濟活動中信用缺失現(xiàn)象嚴重，企業(yè)和個人的信用體系尚未建立，為保險公司開展信用資信調(diào)查工作帶來很多困難；另一方面，一些公司有制度不執(zhí)行或執(zhí)行不堅決，工作不夠扎實、細致，相關(guān)制度不能得到很好地落實，調(diào)查程序流于形式。如一些房地產(chǎn)開發(fā)公司通過員工、親屬以個人購房名義或通過虛增樓房面積、虛增樓層騙取銀行個人住房消費貸款用于房地產(chǎn)項目開發(fā)。一些犯罪分子勾結(jié)不法車行，利用假身份證騙取銀行個人汽車消費貸款等。這些情況時有發(fā)生，說明保險公司在資信調(diào)查環(huán)節(jié)仍然存在較大漏洞。

二、加強管理，促進消費信貸保證保險業(yè)務(wù)發(fā)展

（一）要提高對消費信貸保證保險重要性的認識。消費信貸保證保險業(yè)務(wù)在我國還處于起步階段，在業(yè)務(wù)總量中占的比例較低，未引起有關(guān)方面足夠的關(guān)注；消費信貸保證保險業(yè)務(wù)所具有的促進消費、拉動經(jīng)濟增長的作用未得到充分的發(fā)揮；消費信貸保證保險風(fēng)險的巨大性和滯后性也未得到應(yīng)有的重視。保險界應(yīng)加強對消費信貸保證保險業(yè)務(wù)的研究和分析，要站在經(jīng)濟全局的高度，認識消費信貸保證保險業(yè)務(wù)在促進經(jīng)濟增長、提高人民生活水平、防范和化解金融風(fēng)險等方面發(fā)揮的作用；要站在保險業(yè)發(fā)展的高度，分析消費信貸保證保險業(yè)務(wù)自身的發(fā)展前景以及對保險業(yè)發(fā)展的帶動作用；要站在防范保險業(yè)風(fēng)險、促進保險業(yè)健康發(fā)展的高度，提高依法合規(guī)經(jīng)營意識，加強和改善業(yè)務(wù)管理，規(guī)范市場經(jīng)營行為，增強做好消費信貸保證保險業(yè)務(wù)的責(zé)任感。

（二）要強化保險公司的內(nèi)部管理。目前，消費信貸保證保險業(yè)務(wù)存在的主要問題是在管理環(huán)節(jié)產(chǎn)生的，消費信貸保證保險業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險是管理風(fēng)險。因此，加強消費信貸保證保險業(yè)務(wù)的管理，是防范和化解風(fēng)險的重要環(huán)節(jié)和有效手段。

1.健全管理制度，規(guī)范操作流程。消費信貸保證保險業(yè)務(wù)的風(fēng)險點多，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多，操作程序復(fù)雜。完善的管理制度和規(guī)范的操作流程是業(yè)務(wù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)和保證。保險公司要充分認識消費信貸保證保險業(yè)務(wù)風(fēng)險的多樣性，在商的選擇、投保人的資信調(diào)查、逾期貸款的跟蹤管理和追償?shù)雀鱾€環(huán)節(jié)都要健全管理制度，加強業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)，落實責(zé)任制，徹底改變制度不健全、管理粗放、責(zé)任不到位的狀況。

2.授權(quán)經(jīng)營、集中管理。消費信貸保證保險屬于高風(fēng)險業(yè)務(wù)，要求具備較高的風(fēng)險管理能力。授權(quán)經(jīng)營、集中管理是一種有效控制風(fēng)險的經(jīng)營模式選擇。分級授權(quán)經(jīng)營，由上級公司按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對下級公司經(jīng)營該業(yè)務(wù)的資質(zhì)情況進行考核驗收，允許具備條件的公司開辦此業(yè)務(wù)；業(yè)務(wù)管理則集中到省級分公司，應(yīng)開發(fā)專門的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、設(shè)立專門的業(yè)務(wù)部門負責(zé)核保、核賠、債權(quán)追償?shù)染唧w管理工作。

3.加強對商和銷售商的管理，認真做好資信調(diào)查工作。要加強對商和銷售商的業(yè)務(wù)宣導(dǎo)，提高其對消費信貸保證保險作用的認識，端正經(jīng)營思想和行為。消費信貸保證保險是商、銷售商擴大經(jīng)營規(guī)模，增加銷售收入的重要手段，也是商、銷售商防范經(jīng)營風(fēng)險的重要措施。保險公司和商、銷售商之間是平等互利的合作伙伴關(guān)系，應(yīng)相互尊重共同發(fā)展。資信調(diào)查工作是消費信貸保證保險業(yè)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，也是風(fēng)險控制的重要節(jié)點。要充分利用社會上公開的企業(yè)和個人信用資信平臺開展資信調(diào)查，盡可能地擴大對投保人信息的采集范圍，確保信用評級的科學(xué)性、客觀性。同時，應(yīng)加強各保險公司之間的信息交流與合作，實現(xiàn)信息資源共享。

4.加強市場研究，及時總結(jié)經(jīng)驗，調(diào)整經(jīng)營策略。消費信貸保證保險屬于新興業(yè)務(wù)，保險公司業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)積累不夠充分、管理經(jīng)驗不足。加強對銀行消費信貸業(yè)務(wù)和消費信貸保證保險市場的研究，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題，調(diào)整公司經(jīng)營理念和經(jīng)營行為，可以有效地防止風(fēng)險的擴大。例如通過對發(fā)生賠案的業(yè)務(wù)進行分析發(fā)現(xiàn)，法人類、營運類、工程機械類業(yè)務(wù)的出險率高，保險公司可以采取細分客戶群、提高首付款比例和擔(dān)保條件、限制抵押物用途等方式來預(yù)防和降低可能由此產(chǎn)生的風(fēng)險。

第8篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

不久前，廣西南寧市中級法院對一起貪污公款798萬元的特大案件進行了一審判決，判處犯罪嫌疑人蓬杰死刑，緩期二年執(zhí)行。這起大案的偵破和宣判，也暴露出了當(dāng)前金融領(lǐng)域管理上存在的一些漏洞。 

復(fù)雜的案情 

2001年9月，廣西南寧市城北區(qū)檢察院的檢察官在辦理中國包裝進出口廣西公司貿(mào)易發(fā)展部經(jīng)理黃顯和貪污大案中，發(fā)現(xiàn)了兩張金額分別為11萬元和23萬元的不屬于業(yè)務(wù)往來的特種轉(zhuǎn)賬票據(jù)。這兩筆公款是通過該發(fā)展部設(shè)在A銀行開設(shè)的保證金賬戶上轉(zhuǎn)到南寧某房地產(chǎn)公司的，經(jīng)手人叫蓬杰，時間為1995年3月23日。按規(guī)定，保證金賬戶里的款項只能用來做進出口生意，為何會轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)公司？經(jīng)過追查發(fā)現(xiàn)，該款最終被用于購買商品房，購房者正是蓬杰。 

這個蓬杰，現(xiàn)年38歲，是南寧A銀行國際結(jié)算處進口科副科長，負責(zé)監(jiān)管外貿(mào)企業(yè)保證金賬戶，具有近20年的銀行工作經(jīng)驗。隨后，蓬杰被立案偵查。 

“我沒有貪污?！币贿B兩個月，蓬杰拒不交代問題。就在快要陷入僵局的時候，一份扣押的函件使案件峰回路轉(zhuǎn)：1996年，廣西B公司決定將打贏官司所得的765萬元，償還A銀行的債務(wù)。轉(zhuǎn)款通過法院執(zhí)行。A銀行在2001年4月20日卻通過“報告”形式要求法院將765萬元做了如下“分配”：138．9萬元轉(zhuǎn)入南寧G律師事務(wù)所；200萬元轉(zhuǎn)入深圳合力系統(tǒng)科技有限公司；427萬元轉(zhuǎn)入A銀行保證金賬戶。 

765萬元本應(yīng)全部轉(zhuǎn)入A銀行，可A銀行為什么要將其中338．9萬元轉(zhuǎn)入另外兩個單位？G律師事務(wù)所只留下有關(guān)費用17萬元，余下的121．9萬元按蓬杰的要求也轉(zhuǎn)到深圳合力系統(tǒng)科技有限公司了。更蹊蹺的是，這個深圳合力公司早在1998年11月就已被吊銷營業(yè)執(zhí)照。 

公司已不存在，這300多萬元資金究竟被轉(zhuǎn)到了何處？檢察官找到了蓬杰在南寧銀行私自設(shè)立的“深圳合力系統(tǒng)科技有限公司”賬戶，從而查清了蓬杰采用瞞天過海之術(shù)侵吞公款的全過程。 

原來，1996年，B公司決定將765萬元償還給A銀行，但到了2000年底，款項都沒有轉(zhuǎn)入。于是，擁有多年銀行工作經(jīng)驗的蓬杰認為有機可乘，便開始實施他的侵吞計劃——2001年初，蓬杰私刻“深圳合力系統(tǒng)科技有限公司”公章和有關(guān)印鑒，開設(shè)了“合力公司”賬戶。接著，他以A銀行名義給法院寫了一份《關(guān)于請求法院協(xié)助轉(zhuǎn)款報告》，要求把B公司還A銀行的765萬元款分別轉(zhuǎn)到“深圳合力公司”、G律師事務(wù)所和A銀行保證金賬戶上。 

辦案中，檢察官發(fā)現(xiàn)A銀行保證金賬戶上的427萬元巨款也“蒸發(fā)”了。經(jīng)查，在轉(zhuǎn)入A銀行的保證金賬戶不久，這427萬元又被轉(zhuǎn)入D公司。D公司除把100萬元轉(zhuǎn)入“合力公司”外，其余的按蓬杰要求再次轉(zhuǎn)到其他單位賬戶供其支配使用。 

就是在這令人眼花繚亂的轉(zhuǎn)賬過程中，798萬元最終成為了蓬杰的“囊中之物”。 

沉重的思考 

縱觀這起頗有些“天方夜譚”式的貪污案，蓬杰的作案手法無非是簡單的偽造和欺騙手法。如果有全方位的監(jiān)督，他的罪行就會暴露。然而蓬杰卻輕易得逞了，其中的教訓(xùn)是沉痛而深刻的。 

首先，對保證金賬戶缺乏嚴格有效的管理制度是蓬杰犯罪得逞的原因之一。如果銀行實行嚴格的核查、清賬制度，蓬杰恐怕就不會有可乘之機。 

其次，監(jiān)管保證金賬戶人員的權(quán)力過大，缺乏制約。該賬戶僅由蓬杰一人監(jiān)管，公款便成為蓬杰隨意支配的自家“取款機”。 

第9篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;房地產(chǎn)融資;風(fēng)險管理;控制策略

一、房地產(chǎn)融資風(fēng)險分析

(一)房地產(chǎn)融資風(fēng)險類型

第一,宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)活動受宏觀經(jīng)濟形勢的影響很大,而經(jīng)濟發(fā)展具有周期性的規(guī)律,因此,房地產(chǎn)開發(fā)活動也必然有著周期性的漲落。自20世紀(jì)80年代以來,我國房地產(chǎn)業(yè)就有過三次大起大落的經(jīng)歷,而這三次漲落與我國經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢基本是一致的。一般而言,經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時的主要因素,在經(jīng)濟發(fā)展的成長期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場處在不斷上升勢頭,房地產(chǎn)金融獲利的機會也就較多;當(dāng)經(jīng)濟不景氣時,失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場需求也隨之下降,供過于求,房地產(chǎn)金融業(yè)就會少獲利或虧損,出現(xiàn)風(fēng)險。

第二,市場風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)投資主要還是靠銀行貸款。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)分析得出:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費者購房的預(yù)付款除一部分個人儲蓄金外,至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知,房地產(chǎn)項目中60%的資金來自于銀行。當(dāng)社會購買力不足或供過于求的時候,或者說通貨膨脹造成社會購買力下降,進而導(dǎo)致投資者收益減少時都會形成風(fēng)險。這樣開發(fā)商和購房者一旦出現(xiàn)風(fēng)險,直接受損的是銀行。

第三,經(jīng)營操作風(fēng)險。一方面,經(jīng)營風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善而導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項目投標(biāo)、投資、施工、驗收到銷售,涉及部門環(huán)節(jié)多、周期長,期間的風(fēng)險可來自籌資方式、地段選擇、設(shè)計定位、項目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個環(huán)節(jié),而一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險,則整個項目的風(fēng)險就會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。另一方面,是銀行自身經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不善而導(dǎo)致的風(fēng)險,主要表現(xiàn)在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風(fēng)險。二是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還沒有形成規(guī)范化的操作規(guī)程,特別是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量審核不嚴、對企業(yè)經(jīng)營活動檢測不夠、抵押擔(dān)保率不高等,使一些投機分子有空可鉆,增大了銀行風(fēng)險。

第四,變現(xiàn)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險即流動性風(fēng)險,主要是指市場中因消費者購買力較低而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能在市場中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者造成損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,不能移動、不能運輸,屬于不動產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差,變現(xiàn)性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產(chǎn)投資公司從獲得土地使用權(quán)到開發(fā)建設(shè)物業(yè),最后向客戶出售或者出租,這一過程需要很長時間,有的甚至需要幾年。

(二)商業(yè)銀行在開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中存在的問題分析

第一,房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行融資,銀行成為風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁對象。由于我國房地產(chǎn)金融體系不完備,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的股權(quán)融資形式還沒有完善,企業(yè)債券發(fā)行又受到了嚴格控制,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營周期相對較長,用款時間較為集中,房地產(chǎn)資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開發(fā)公司套取銀行房地產(chǎn)信貸資金現(xiàn)象突出。目前,某些商業(yè)銀行為擴大房地產(chǎn)信貸市場份額,出現(xiàn)了急功近利的傾向,一些不法開發(fā)企業(yè)抓住可乘之機,使用各種手段從銀行套取房地產(chǎn)信貸資金,如在進行房地產(chǎn)開發(fā)的同時挪用項目資金進行其他投資,或為了相對容易獲得貸款,申請貸款時故意將項目所需貸款打折扣,銀行在發(fā)出第一筆貸款后就陷入被動,待項目建設(shè)出現(xiàn)資金缺口時銀行往往被迫追加貸款。部分房地產(chǎn)開發(fā)公司由于利益的驅(qū)動,缺乏誠信,面對有錢不還的不正?，F(xiàn)象,銀行往往無可奈何。

第二,同業(yè)競爭無序,違規(guī)的金融業(yè)務(wù)時有發(fā)生。房地產(chǎn)信貸融資業(yè)務(wù)在各銀行的業(yè)務(wù)中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭奪房地產(chǎn)信貸市場份額,各家銀行在簡化手續(xù)、提高服務(wù)質(zhì)量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優(yōu)惠措施,使同業(yè)間競爭日趨激烈,甚至表現(xiàn)出惡性競爭的態(tài)勢,有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產(chǎn)公司和收入較為穩(wěn)定的個人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴重違反了國家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定,帶來了諸多潛在風(fēng)險。如向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款。甚至有的銀行基層房地產(chǎn)信貸部門為追求盈利,超規(guī)模發(fā)放貸款或把房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)視同銀行信貸業(yè)務(wù),混業(yè)經(jīng)營,超范圍發(fā)放貸款,大量房地產(chǎn)信貸資金用于補充企業(yè)流動資金及購置其他固定資產(chǎn)。有的銀行房地產(chǎn)信貸起步晚,資金來源少,資本金嚴重不足,且不到位,而又盲目擴充業(yè)務(wù),而這些現(xiàn)象在房地產(chǎn)信托中也屢見不鮮。

第三,房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險預(yù)警體系建設(shè)滯后。少數(shù)銀行內(nèi)部管理制度松弛,導(dǎo)致內(nèi)控風(fēng)險時有暴露。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時,忽視了內(nèi)部管理和風(fēng)險控制的重視。突出表現(xiàn)為:缺乏房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)發(fā)展的總體和長遠規(guī)劃,純粹是為了發(fā)展而發(fā)展,對市場運行趨勢的分析及風(fēng)險預(yù)警體系建設(shè)明顯滯后;管理部門對其全盤業(yè)務(wù)的開展沒有制定一套完整的管理辦法和發(fā)展方向,平時又缺少檢查、誘導(dǎo)和監(jiān)督,使其內(nèi)部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產(chǎn)信貸部門人員結(jié)構(gòu)不合理,對銀行信貸業(yè)務(wù)較精通,而對房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)知識了解較少,缺乏敏銳的市場分析能力和風(fēng)險控制經(jīng)驗,制約著房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。

第四,房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)服務(wù)體系不健全。房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)涉及銀行、評估機構(gòu)、房地產(chǎn)管理機構(gòu)、保險公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現(xiàn)狀是:涉及部門多、手續(xù)煩、涉及到評估機構(gòu)、登記部門、公證部門和保險部門等。辦理時間長,環(huán)節(jié)多;評估有效期短。不動產(chǎn)評估有效期最長為2年,一般為1年,動產(chǎn)為1年,超過有效期須重新評估;由于目前的房地產(chǎn)評估機構(gòu)好壞不一,管理較混亂,評估費用依據(jù)評估資產(chǎn)標(biāo)的收取,評估結(jié)果暗藏風(fēng)險。因而商業(yè)銀行有時需要自行重新評估抵押物的價值,增加了環(huán)節(jié)和成本。

二、商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)融資風(fēng)險的主要策略

第一,提高銀行風(fēng)險防控能力、規(guī)范銀行操作。銀行信貸風(fēng)險的規(guī)避應(yīng)重在事前預(yù)防而非事后補救。貸前,應(yīng)收集有關(guān)借款人的資料;貸后,應(yīng)關(guān)注借款人所發(fā)生的可能會影響到貸款安全的事情。目前在決定對房地產(chǎn)商是否進行發(fā)放貸款時,主要評估對象是房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),一旦無力歸還貸款,銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法就是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),但這種評估方式只是消極的補救措施。所以,要改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險項目品種開發(fā)的觀點,嚴格對房地產(chǎn)信貸各環(huán)節(jié)實施監(jiān)控。商業(yè)銀行必須遵循央行有關(guān)規(guī)章制度來辦理信貸業(yè)務(wù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商攫取貸款的機會,要加強對房地產(chǎn)市場的認識,不被虛假繁榮所迷惑。推進銀行體制改革,加強內(nèi)控制度建設(shè)。銀行要制定科學(xué)的銀行內(nèi)部業(yè)績考核辦法,建立責(zé)權(quán)合一的激勵和約束機制。

第二,把準(zhǔn)宏觀經(jīng)濟脈搏、提前預(yù)測,合理規(guī)避宏觀風(fēng)險。商業(yè)銀行要盡快建立自己的專家隊伍,組織、強化對宏觀經(jīng)濟發(fā)展的分析、研究。這種專家隊伍必須是高起點的,組織結(jié)構(gòu)不必層層設(shè)置,可考慮兩級構(gòu)架:總行一級和在經(jīng)濟發(fā)展水平相差無幾的區(qū)域一級(如珠江三角洲、長江三角洲、東北老工業(yè)基地等)?？傂兄鞴ト蚣叭珖?jīng)濟形勢,區(qū)域主攻區(qū)域經(jīng)濟,使兩者相互補充。隊伍建設(shè)上要以社會學(xué)者為主,內(nèi)部人員為輔,使信息來源更具廣泛性、全面性。

第三,加快建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系。商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機制和風(fēng)險防范機制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實后,可根據(jù)項目的進度和進展?fàn)顩r,分期發(fā)放貸款,并對其資金使用情況進行監(jiān)控,防止貸款挪作他用,具體表現(xiàn)在:一是商業(yè)銀行應(yīng)嚴密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動資金貸款使用情況,防止用流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資。二是商業(yè)銀行應(yīng)對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進行監(jiān)控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的開況,確保對主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人住房貸款發(fā)放后,該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。四是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險。五是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國家政策及市場的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響,加強市場風(fēng)險預(yù)報,建立針對市場風(fēng)險程度和風(fēng)險類型的階段檢測方案,并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險。

第四,配備建筑工程估價專業(yè)人員,從技術(shù)上防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。為有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,國外銀行一般都是聘用信譽較高的社會專業(yè)中介機構(gòu)進行技術(shù)把關(guān)。但是由于目前國內(nèi)信譽較高的社會專業(yè)中介機構(gòu)尚未充分發(fā)展起來,大部分的可行性研究報告都是由開發(fā)企業(yè)自行編制的,所以國內(nèi)的商業(yè)銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價,對于業(yè)務(wù)量大的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價崗位,配備專門的估價人員,實行持證上崗;對于業(yè)務(wù)量較小的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價崗位,也可以聘請外部的專業(yè)人員來做這項工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內(nèi)容和雙方的權(quán)利義務(wù)等。

第五,加強對評估機構(gòu)的管理,防范抵押物的評估風(fēng)險。商業(yè)銀行可以根據(jù)一定的條件,如從事評估業(yè)務(wù)的年限、資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務(wù)量、資質(zhì)等級、是否具備充足的有執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)評估人員、在行業(yè)內(nèi)的聲譽等來確定擬合作的評估機構(gòu)名單,并與評估機構(gòu)簽訂合作協(xié)議,規(guī)定雙方在評估質(zhì)量、工作效率、收費標(biāo)準(zhǔn)、賠償措施、相關(guān)信息共享等方面的權(quán)利和義務(wù)。在進行抵押物評估之前,客戶經(jīng)理要注意采用合理的方式,說服客戶聘用銀行確定名單中的評估機構(gòu)。評估機構(gòu)的名單管理是一個動態(tài)的過程,銀行應(yīng)定期對名單中評估機構(gòu)的工作進行審核和評價,內(nèi)容主要包括是否有價值虛增的問題、是否已發(fā)生實質(zhì)性風(fēng)險、客戶對其工作效率和服務(wù)是否滿意等,然后根據(jù)評價結(jié)果對名單進行調(diào)整。

三、結(jié)束語

我國房地產(chǎn)融資風(fēng)險控制,目前不管在實踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國改革大旗之下發(fā)展起來的房地產(chǎn)融資市場,本身存在太多矛盾性的問題。當(dāng)然,房地產(chǎn)金融中的各項管理制度和風(fēng)險防范措施,都是為該項金融業(yè)務(wù)保駕護航,確保這一業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展。但如果控制過嚴,門檻過高,也會在一定程度上減緩發(fā)展速度,影響長遠發(fā)展。所有的經(jīng)營都存在風(fēng)險,而風(fēng)險通常也與收益存在著正比例的關(guān)系。因此,商業(yè)銀行在拓展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中更主要的是追求風(fēng)險可控,如何處理好銀行業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險的關(guān)系,這將是房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重要課題。

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