房地產(chǎn)政策金融精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)政策金融主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)政策金融范文

一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的內(nèi)在聯(lián)系

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著一種相互依存、相互支持、相互促進和共同發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，這種聯(lián)系將隨著各自的發(fā)展而愈發(fā)密切。

（一） 房地產(chǎn)資金具有墊付量大和周轉(zhuǎn)期長的特性。在貨幣信用經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)行業(yè)的活動一般都是利用金融杠桿來融入資金而得以順利進行的。發(fā)行股票與債券是一種復(fù)雜的金融活動，不僅需要良好的信譽，而且需要較高的金融技術(shù)。因此，在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)中，像房地產(chǎn)業(yè)這樣從生產(chǎn)、流通到消費，對金融如此依賴的是比較少的。

（二） 由于房地產(chǎn)資金運動空間固定和具有較強的自然增值性，加上房地產(chǎn)本身就成為很好的抵押物和投資對象。金融機構(gòu)從貸款安全考慮，樂于發(fā)放以房地產(chǎn)作為抵押的貸款，借以使自己的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值。

（三）房地產(chǎn)金融系統(tǒng)是金融市場的獨立存在。在當今世界許多國家都有大量的各種類型不同的房地產(chǎn)金融組織，都有房地產(chǎn)抵押市場及不動產(chǎn)抵押市場，實際上這就是房地產(chǎn)金融市場，房地產(chǎn)抵押市場已成為資本市場的主要組成部分。

二、2007年以來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢

（一）2007年住宅投資將會繼續(xù)保持20% 以上的過快增長

1.在高利潤的引誘下，社會資金追求房地產(chǎn)投資和消費的熱情不減，許多企業(yè)和個人將盈余不斷地投入到房地產(chǎn)。隨著股票市場的資金回流，大量獲利資金流入房地產(chǎn)市場。資金將繼續(xù)支持房地產(chǎn)的高投資。

2.一些房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策是長期性政策，短期內(nèi)仍難對住宅需求和供給的高增長產(chǎn)生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執(zhí)行上滯后或有難度，需要一個過程。還有就是地方政府為了支持房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，要采取各種變通的措施鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展。

3.宏觀調(diào)控對非房地產(chǎn)領(lǐng)域投資越有效，比如對股票市場的調(diào)控越有效，房地產(chǎn)便越有吸引力，因為許多行業(yè)投資受抑制時，新增資金會更傾向于流入房地產(chǎn)市場。

4.2006年以來，人民幣升值預(yù)期的上升，也明顯地刺激了房地產(chǎn)的投資和消費。

當然， 由于2007 年股市的繁榮仍是可預(yù)期的，所以股票市場會對社會游資產(chǎn)生明顯的分流作用。

（二）房價將繼續(xù)保持過快增長

北京、青島，上海等沿海大城市房價將繼續(xù)保持過快增長。

1.2007 年圍繞著奧運會的題材，相關(guān)房地產(chǎn)的炒作還將繼續(xù)。

2.房地產(chǎn)調(diào)控政策一直未傷及“過度投機炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如從嚴征收營業(yè)稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實施的結(jié)果是將稅負轉(zhuǎn)嫁到下家，對炒房者沒有影響，結(jié)果不是抑制了房價，反而是抬高了房價。此外，上海通過財務(wù)公司短期融資的方法，成功突破了貸款買房不得參與二手房交易的法規(guī)壁壘，使上海房價持續(xù)上揚。

3.在人民幣升值預(yù)期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續(xù)加快向中國房地產(chǎn)的流入。隨著各地經(jīng)濟適用房的適度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落實會增加大量的經(jīng)濟型住房供給量，會對房地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生一定的抑制作用，但作用有限。

（三）普通居民對住宅需求的增長將會進一步放慢

房地產(chǎn)過熱主要是因為投機需求快速增長，使住宅需求被過度放大。2001 -2005 年全國商品住宅平均銷售價格年均增長9.9%，2001-2005 年間城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房價收入比并沒有上升，然而，單套住宅面積最近幾年大幅增加。2004年全國住宅套面積平均為135 平方米，而90年代單套住宅面積不過80-90 平方米，即由于戶型面積明顯擴大，導(dǎo)致房價收入比顯著上升。2005年全國單套住宅面積超過140平方米，房價收入比為12.6 倍，比2001年的房價收入比為9.5 倍，短短四年房價收入比提高了3.1。

如此高的房價收入比下，房市的火爆主要是靠投機需求的增長和一些被動需求的增加，普通居民對住宅需求增長的壓力會越來越大，自去年住宅需求的調(diào)整就已經(jīng)開始，只是由于房價在繼續(xù)大幅增長，從住宅銷售額看需求增長掩蓋了實際住宅需求（住宅銷售面積增長）的放慢?，F(xiàn)在主要是靠投機需求的支撐。隨著供給的不斷釋放、高房價的繼續(xù)，需求增長將會受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續(xù)放慢，使得全部住宅需求增長將進一步回落，估計住宅銷售面積增長不到10%。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)對銀行金融業(yè)的依賴程度過大。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20％―30％是銀行貸款；建筑公司往往要墊付該總投入30％―40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，消費者購房的預(yù)付款除一部分個人儲蓄金外，至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知，房地產(chǎn)項目中60％的資金來自于銀行。然而，從2007年開始，政策面對流動性的調(diào)控是明顯的，銀行利率的不斷升高，給房地產(chǎn)投資帶來了巨大的資金壓力。

（二）政策風(fēng)險。正因為房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先頭產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展過熱，首先便表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，因此，房地產(chǎn)業(yè)成為國家宏觀調(diào)控的重點。而每當國家實施宏觀調(diào)控政策，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便被吊銷資格或倒閉、破產(chǎn)，項目被停工或整頓，房地產(chǎn)業(yè)也就相應(yīng)出現(xiàn)回落，連帶受損，出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

（三）房產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營風(fēng)險

1.房產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)信貸時決策失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險，主要表現(xiàn)在：是否貸款、貸款多少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風(fēng)險和房地產(chǎn)企業(yè)對金融業(yè)務(wù)還沒有形成規(guī)范化的決策規(guī)程，特別是對項目的可行性論證不夠嚴密和全面、對項目的潛在風(fēng)險認識和準備不足。以至于在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中出現(xiàn)資金流的斷裂，造成不必要的損失甚至由于無力還貸而造成的風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善而導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項目投標、投資、施工、驗收到銷售，涉及部門環(huán)節(jié)多，周期長，期間的風(fēng)險可來自籌資方式、地段選擇、設(shè)計定位、項目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個環(huán)節(jié)，而一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險，則整個項目的風(fēng)險就會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

（四）變現(xiàn)風(fēng)險。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款一般采取以房地產(chǎn)做抵押的方式進行，當房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營不良或破產(chǎn)時，理論上可以其做抵押的房地產(chǎn)作為償還貸款的資產(chǎn)。但是房地產(chǎn)本身就存在變現(xiàn)性較差的特點，而且在變現(xiàn)過程中手續(xù)繁多，特別是當房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不良時，往往也正是本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)不景氣的時候。因此，也往往會產(chǎn)生連鎖風(fēng)險，危及整個建筑行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

（五）法律風(fēng)險。至今尚未有一部完善的法規(guī)對房地產(chǎn)運作過程以及房地產(chǎn)企業(yè)行為等作出規(guī)范，也沒有更為直接細致的相關(guān)法律來對房產(chǎn)業(yè)的土地出讓、銀行貸款、保證金率、抵押登記、抵押房產(chǎn)處置、風(fēng)險控制等做出約束和規(guī)范。如對劃撥土地抵押問題和個人住房按揭貸款問題等等，國家也在不斷探索和調(diào)整之中。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)的不斷深化、細化，很多以前的方式方法可能行不通，或者發(fā)生了變化，從而造成風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)對金融主要風(fēng)險的防范對策

目前，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范，我國銀行房地產(chǎn)資產(chǎn)比重肯定會提高。我國房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)已占全部銀行信貸的17.6%以上，同時房產(chǎn)企業(yè)的資金60%以上來自貸款，加之宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)營的金融風(fēng)險有大增的趨勢。企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面來防范金融風(fēng)險：

（一）高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其危害性，增強防范金融風(fēng)險的意識。企業(yè)要密切注意政府有關(guān)房產(chǎn)金融業(yè)政策的發(fā)展動態(tài)，加強金融市場分析與調(diào)研，適時調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向與策略；要認真進行開發(fā)項目的可行性評估，對市場需求有準確的了解，對風(fēng)險較大的開發(fā)項目要謹慎進入，對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要保持清醒的認識；要積極了解認真領(lǐng)會政府有關(guān)房地產(chǎn)金融的政策和規(guī)定，從加強房地產(chǎn)自身經(jīng)營入手，認真研究相應(yīng)對策，讓房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)步入良性經(jīng)營運行的軌道。

（二）打破單一融資渠道，廣泛拓展融資渠道。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的資金主要來源于銀行融資方式，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)間接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

（三）建立完善的財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險的行業(yè)，控制風(fēng)險是財務(wù)管理體系需達到之首要目標。因此，必須完善財務(wù)核算體系，建立管理會計系統(tǒng)，建立全面預(yù)算管理體系，完善資金管理系統(tǒng)。具體說來，需要做到以下幾個方面：

1.根據(jù)管理需求重新設(shè)計和調(diào)整會計單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小，難以提供管理控制所必需的信息，因而應(yīng)進行重新設(shè)計，將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中，通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容，為管理者提供審批依據(jù)和決策支持，也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2．設(shè)立責(zé)任中心

房地產(chǎn)企業(yè)按照管理目標，根據(jù)各組織單元承擔的職責(zé)，將其分別確定為成本中心和利潤中心，按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標準，并通過績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進而能夠?qū)ζ錁I(yè)績進行客觀評價。

3．全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點，可以采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的年度責(zé)任預(yù)算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計劃與目標層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系，及時將實際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋，以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

（四）不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)專設(shè)部門對住房開發(fā)貸款，土地儲備貸款、商用房開發(fā)貸款等實行嚴格的分類管理。對于開發(fā)項目的潛在開發(fā)風(fēng)險認真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運作風(fēng)險。同時，要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)。在潛在客戶的選擇上要認真分析，充分在開發(fā)策劃期間就要對銷售情況進行預(yù)測，對資金回收流量有一個比較準確的預(yù)測。

（五）加強銀行業(yè)務(wù)的關(guān)注，建立以風(fēng)險控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險監(jiān)控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，及時了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)政、市場動向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應(yīng)該及時地加以分析，適時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。

（六）建立健全與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的法律法規(guī)體系。企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動配合政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護企業(yè)自身和國家的利益。

第2篇：房地產(chǎn)政策金融范文

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。

就商業(yè)性金融支持體系而言，自1998年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年后，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。

我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為6158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的58.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7％，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1％，沉淀資金閑置的比例為42.6％。公積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產(chǎn)金融市場尚未構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險分擔體系

我國房地產(chǎn)融資渠道單一，信托、上市、債券、基金等融資渠道發(fā)展緩慢。商業(yè)銀行支撐著房地產(chǎn)業(yè)的資金需求，而房地產(chǎn)信托規(guī)模小，功能單一，股權(quán)融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品還在探索階段。

房地產(chǎn)金融市場上專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔保機構(gòu)和保障機構(gòu)缺位問題嚴重，資產(chǎn)評估、信用評估、金融擔保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)展薄弱，缺乏獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系。目前房地產(chǎn)金融市場以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構(gòu)、住房公積金中心等機構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主，其它機構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險分擔體系。

三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險仍處于合理的范圍，但供需層面的兩個誤讀影響著對它的客觀評價

（一）整體上考察，我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險仍處于合理的范圍

房地產(chǎn)業(yè)中的金融風(fēng)險主要來源于三個環(huán)節(jié)：購房者環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)和為房地產(chǎn)業(yè)提供貸款的金融機構(gòu)環(huán)節(jié)。

購房者環(huán)節(jié)引致的金融風(fēng)險并不大。世界發(fā)展指標顯示處于1000―1999美元的家庭收入組別內(nèi)，房價收入比中位數(shù)為6.9，平均數(shù)為9.7。我國城鎮(zhèn)居民2003和2004年的家庭人均可支配收入為1023.2美元和1137.9美元，大致處于1000―1999美元的組別。全國房價收入比2003年平均值為3.26，2004年為3.41；各主要城市的房價收入比2003年平均值為3.89，2004年為4.26，都低于9.7的國際水平。同時，盡管我國個人住房信貸增長迅速，但目前占GDP比率僅為11.7%，也遠低于美、英、德、法四國。

判斷房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)節(jié)引致的金融風(fēng)險我們使用三個指標：自有資金比、資產(chǎn)負債率和流動比率。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例有了很大提高，高于中國人民銀行30%的標準。房地產(chǎn)企業(yè)整體資產(chǎn)負債率較高，基本維持在75%左右，但上市公司指標適中，房地產(chǎn)上市公司10強的資產(chǎn)負債率為55―58%，流動比率在1.5―1.9之間，略低于經(jīng)驗值2。與成熟國家的房地產(chǎn)上市公司比較，我國上市公司十強資產(chǎn)負債率低于日本，與美國相當，高于歐洲和香港。就整體房地產(chǎn)企業(yè)而言，存在著一定的金融風(fēng)險，但這種風(fēng)險更多是由于缺乏改善企業(yè)融資渠道的制度而導(dǎo)致的。

金融機構(gòu)環(huán)節(jié)風(fēng)險的大小主要表現(xiàn)在向房地產(chǎn)業(yè)中投放的貸款數(shù)量和質(zhì)量。2004年，房地產(chǎn)貸款余額占銀行業(yè)全部貸款余額的13.42％，遠遠低于30―50%的國際經(jīng)驗值。2004年美國房地產(chǎn)貸款已占到52%，成為商業(yè)銀行的第一大信貸，而我國七家銀行（包括中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、浦東發(fā)展銀行和民生銀行）房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行全部貸款的比例平均為19.62%，個人住房貸款為11.95%，開發(fā)企業(yè)貸款為7.67%，銀行信貸資金中對房地產(chǎn)貸款比例較低。目前，我國房地產(chǎn)貸款不良率4.5―4.6%，遠低于全部貸款的不良比率13.69%，房地產(chǎn)信貸已成為銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

外資進入中國房地產(chǎn)的數(shù)量還不大，而且直接投資比重高，人民幣升值不會導(dǎo)致全國房地產(chǎn)風(fēng)險的增加，但在局部地區(qū)局部業(yè)態(tài)存在著一定的由外資引發(fā)的金融風(fēng)險。

（二）供需層面的兩個誤讀影響著對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的客觀評價

整體上考察，我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險并不高，但社會上卻對此有著較大的誤解，而這種誤解也影響著房地產(chǎn)金融政策。中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展一直受益于房地產(chǎn)金融的積極支持，但2003年后，金融支持的力度卻有所減弱。我們認為供需層面的兩個誤讀影響著對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的客觀評價，進而影響了房地產(chǎn)金融支持的力度。

1．供給層面：對房地產(chǎn)開發(fā)信貸的誤讀

現(xiàn)在社會上普遍將固定資產(chǎn)統(tǒng)計中“房地產(chǎn)（業(yè)）開發(fā)投資”增長速度誤認為是全社會房地產(chǎn)投資增長速度；并認為這個“超常規(guī)”增長速度造成了全社會投資過熱。事實上，大量房地產(chǎn)投資“淹沒”在各行和各業(yè)的基本建設(shè)投資、更新改造投資、城鎮(zhèn)集體投資以及城鄉(xiāng)個人投資統(tǒng)計中，容易為人忘記或忽略。1998―2003年，我國城鎮(zhèn)住宅投資年均（名義）增長速度為13.1%（低于全社會固定資產(chǎn)投資（名義）增長速度）；而其中的“房地產(chǎn)開發(fā)”住宅投資（名義）年均增長速度為26.6%。房地產(chǎn)投資的"超常規(guī)"增長源自其對傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式的替代，即以市場化、產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式，替代業(yè)主（機關(guān)、工商企業(yè)、個人）自建的方式，而房地產(chǎn)開發(fā)信貸的高速增長也正是對這種市場化產(chǎn)業(yè)化方式的積極支持。

2．需求層面：對個人房地產(chǎn)信貸的誤讀

從制度層面看，我國從1998年開始取消原先的單位福利房，實行住房商品化。這樣，居民通過個人按揭貸款進行住房的商品化購置，因此這種住房貸款的快速增長是原有住房潛在需求在銀行信貸支持下的短期劇烈釋放；其次，從經(jīng)濟層面分析，我國經(jīng)濟的高速增長不僅提高了當期的開支，更重要的是增加了居民未來收入增長的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長。

綜上所述，應(yīng)該客觀評價房地產(chǎn)金融風(fēng)險，保持持續(xù)穩(wěn)定的金融支持力度，通過制度建設(shè)，防范金融風(fēng)險。在制度建設(shè)方面，需要樹立審慎監(jiān)管理念，加強政策的穩(wěn)定性，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道；加快商業(yè)銀行改革，增強抵御風(fēng)險的能力；加快以住房抵押為支撐的住宅金融市場的建設(shè)，完善住宅融資保險和擔保體系的建立；健全統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范的法律框架，厘清政府與市場的界限，防止道德風(fēng)險條件下金融風(fēng)險的積累。

四、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大，商業(yè)銀行信貸長期內(nèi)仍將是房地產(chǎn)融資的主要工具

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設(shè)小康社會的目標必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加速，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿σ嗍謴V闊，產(chǎn)品將日益豐富。

我國房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的發(fā)展是不平衡的。由于我國的金融體系更接近于主銀行制度，伴隨著金融深化的進程，盡管房地產(chǎn)證券金融會得到迅猛的發(fā)展，但仍然難以取代信貸金融的主導(dǎo)地位。即使在資本市場非常發(fā)達的美國，房地產(chǎn)貸款40年增長了88倍，成為商業(yè)銀行的第一大信貸資產(chǎn)，占到2004年總貸款的52%。因此，未來相當長一段時間內(nèi)，盡管商業(yè)銀行信貸在房地產(chǎn)融資中的份額可能會有所下降，但仍將是房地產(chǎn)融資的主要工具，銀行信貸份額的下降將取決于證券化金融工具大力發(fā)展的替代，而非自身發(fā)展的減碼。未來日益發(fā)展的證券化金融工具將成為房地產(chǎn)融資的有益補充，大大豐富和完善房地產(chǎn)融資的渠道和手段。

五、長期穩(wěn)定的金融支持政策是實現(xiàn)我國小康目標、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必須的保障

與各國住宅市場發(fā)展相對應(yīng)，各國住宅金融的演化都有明顯的階段性。在增加住房數(shù)量和提高住房質(zhì)量并存發(fā)展的階段，融資體系的特征表現(xiàn)為政府由直接提供住房轉(zhuǎn)變?yōu)閰⑴c住宅金融市場，形成以國有金融機構(gòu)為主體的住宅金融體系，目的是提高住房建設(shè)的融資能力和消費的支付能力。

因此，提高住房建設(shè)融資能力和消費支付能力的住房金融政策應(yīng)當成為在較長時期內(nèi)的基本方針。經(jīng)過20多年的改革開放和城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的快速發(fā)展，我國人均居住面積得到較快提高，城鎮(zhèn)居民在總體上告別了住房嚴重短缺的時代，從數(shù)量型發(fā)展階段進入了增量與質(zhì)量并重發(fā)展的階段。但2003年我國人均GDP1090美元，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積僅23.7平方米（折算為使用面積僅17.8平方米，2004年達到18.4平米），恩格爾系數(shù)37.7，表明我國目前僅處于增量與質(zhì)量并重發(fā)展階段的初期。發(fā)達國家這一階段的發(fā)展一般都持續(xù)了20年以上，中國作為發(fā)展中的轉(zhuǎn)軌大國，這個階段將會遠遠超過日本、德國等人口和地域小國，甚至?xí)L達數(shù)十年之久，因此以提高住房建設(shè)融資能力和消費支付能力為目的的住房金融政策也應(yīng)當持續(xù)數(shù)十年之久。

第3篇：房地產(chǎn)政策金融范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融市場 問題探討

一、我國政策對房地產(chǎn)金融市場的影響

從2004年10月中國人民銀行將金融機構(gòu)的存貸款基準利率提升之后，房地產(chǎn)金融市場也因此受到了影響。為了平衡發(fā)展，中央銀行對商業(yè)銀行在住房貸款方面的政策也作了適當?shù)恼{(diào)整，同時各個部門也積極制定出了相關(guān)的規(guī)定。如以往商業(yè)銀行給客戶提供住房貸款業(yè)務(wù)的期限為三十年，現(xiàn)已減少到二十年；購買的房子在兩年之內(nèi)就要轉(zhuǎn)讓的要收取售房總金額的0.05比例的營業(yè)稅；以往客戶要申請購房的貸款最高限額是0.8，現(xiàn)已減少到0.7。中央銀行一系列貨幣政策出臺后不久，杭州、上海、徐州等城市房地產(chǎn)的發(fā)展就受到了影響，不僅開發(fā)面積增長率有所下降，房屋價格也有所降低，這也為房地產(chǎn)金融市場走向規(guī)范化提供了平臺。

利率，實際上就是指資金的價格，是資金供求情況的一種體現(xiàn)，在金融領(lǐng)域和經(jīng)濟領(lǐng)域都占有核心地位。利率發(fā)生變化首先影響的就是貨幣的供給和需求，接著影響商品市場，最終對整個市場經(jīng)濟的運作造成影響。利率提升貨幣的供給量也就增加，需求量減少，也就降低了商品市場的需求。就居民來說，利率提升產(chǎn)生的一系列影響可以降低自身消費，同時，儲蓄的資金也會有所增加。另外，利率提升也會對居民的股票、房屋、土地等價格造成影響，降低居民的投資收入，制約居民的投資需求。就企業(yè)來說，利率的高低對自身的投資規(guī)模也有影響。在貨幣供給量保持不變的基礎(chǔ)上，利率提升就表示資金的價格也提升，企業(yè)自身的融資成本也就增加了。利率的提升還會促使原材料成本增加、工資增加。如果市場上資金的價格沒有響應(yīng)的提升，那么企業(yè)的利潤就會受到影響，投資規(guī)模自然也就受到制約，市場給企業(yè)的供給量也就會相應(yīng)減少。這樣低效率的企業(yè)就無法在競爭激烈的市場上立足，最后被淘汰，促進行業(yè)整體的效率提升。此外，利率的提升也就表示緊縮性貨幣政策的實施，商業(yè)銀行也就會收緊銀根，控制甚至是縮小信貸資金的規(guī)模，進而提升供需兩方的融資難度，有效制約投資跟需求。

二、對我國房地產(chǎn)金融市場的政策建議

（一）調(diào)控住房貸款結(jié)構(gòu)跟規(guī)模，抑制貨幣供給量增長過快

貨幣供給量的增加過快，就會使得住房貸款增加，進而房地產(chǎn)開發(fā)的投資跟投機需求也就會增加。尤其是住房貸款相關(guān)標準的降低，更會使得投機需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。所以，監(jiān)管部門必須要嚴格控制住房貸款的結(jié)構(gòu)跟規(guī)模，適當制約房地產(chǎn)投機需求的增加，提升住房貸款的水準。這樣一是可以制約房地產(chǎn)金融市場的快速發(fā)展，二是可以減少貸款的風(fēng)險。

（二）創(chuàng)建并完善房地產(chǎn)金融市場的預(yù)警跟統(tǒng)計指標系統(tǒng)，指引金融機構(gòu)的信貸走向，促進信貸資金的平衡發(fā)展

強化并落實房地產(chǎn)信息處理、統(tǒng)計、公開等制度，創(chuàng)建并完善科學(xué)的、合理的預(yù)警和檢測系統(tǒng)。一是，定期將各自地區(qū)商品房的開發(fā)、投資、施工、竣工、空置、銷售等情況公布出來，增加房地產(chǎn)相關(guān)信息的透明度，給開發(fā)商提供有效的投資信息，指引開發(fā)商投資有發(fā)展?jié)摿Φ纳唐贩?。二是借助對相關(guān)信息的披露、問題的分析以及政策的解讀，避免消費者盲目的跟風(fēng)投資，強化消費者的風(fēng)險意識，保證房地產(chǎn)金融市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改善投資環(huán)境，探索并拓展投資渠道

當前，很多資本都被卷進了投機市場，民間資本也有大量外逃現(xiàn)象，這都是因為投資渠道受阻，投資經(jīng)濟收入低下的原因。因此，當前的投資環(huán)境需要進行改善。為此，政府應(yīng)該側(cè)重改善投資環(huán)境、強化公共服務(wù)、調(diào)控市場秩序等方面的政策，減少甚至是避免政府跟居民爭奪投資利益的情況，創(chuàng)造更多的投資機會。大力支持債券市場、股票市場等的發(fā)展，借助增加相關(guān)信息的披露量和透明度、約束上市企業(yè)及證券商的行為準則、給中小投資者的正當權(quán)益提供保障等方式，讓社會廣大投資者將目光重新放到其他的投資領(lǐng)域上，增加投資渠道，進而分散房地產(chǎn)金融市場過多的投機資金，降低房地產(chǎn)金融市場的調(diào)控壓力。

（四）取消房屋預(yù)售制度

取消房屋預(yù)售制度，只進行現(xiàn)房銷售，這樣會使房地產(chǎn)企業(yè)承擔的風(fēng)險跟責(zé)任都增加。當房地產(chǎn)企業(yè)只能進行現(xiàn)房銷售時，就不能夠再借助預(yù)先售房收取購房款或是跟購房者跟銀行的按揭貸款，必須自己籌集更多的資金進行樓盤的建設(shè)以及配套，最終使得自身的資金成本增加。此外，進行現(xiàn)房銷售，可以有效制約房地產(chǎn)投機?，F(xiàn)房銷售的炒房成本資金要高出期房很多，也就將房地產(chǎn)投機者的成本金額提升了，可以有效制約房地產(chǎn)投機。也就是說，取消房屋預(yù)售制度，實行現(xiàn)房銷售可以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)過去的開發(fā)形式，對房地產(chǎn)開發(fā)商擁有的資金要求也會很高，可以促進房地產(chǎn)金融市場的優(yōu)勝劣汰，保證房地產(chǎn)金融市場健康、穩(wěn)定、長遠發(fā)展。

總之，國家出臺的貨幣緊縮性政策對房地產(chǎn)的短期是有一定的影響，但從房地產(chǎn)的長遠、穩(wěn)定、健康發(fā)展來說是有利的。

參考文獻

第4篇：房地產(chǎn)政策金融范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；金融風(fēng)險；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-01

現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認為，在房地產(chǎn)行業(yè)中金融就是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的資金融通，其中房地產(chǎn)金融的重要組成部分也就是融資，房地產(chǎn)的融資包含的內(nèi)容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當以及房地產(chǎn)證券等，目前還沒有形成真正的風(fēng)險評估系統(tǒng)。那么下面本文就對我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的金融風(fēng)險及其對策進行分析。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)中的金融風(fēng)險

其中在房地產(chǎn)行業(yè)金融中，包括了房產(chǎn)金融以及地產(chǎn)金融，兩者均是對房地產(chǎn)資金融通進行研究的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄等等一系列金融市場行為，其本身也都具有一定的規(guī)律性。目前我國金融體制正在不斷的進行改革，同樣在房地產(chǎn)行業(yè)金融體制也在逐漸的進行革新。

現(xiàn)今我國房地產(chǎn)行業(yè)金融事業(yè)仍然處于初級階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因為相應(yīng)機制的不健全性，使得政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險難度就愈加大了。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險，是由于在實施一系列的房地產(chǎn)金融活動中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動中，因為各種渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、自然風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

國家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競爭的激烈，使得房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展過程中，其交易市場具有一定的復(fù)雜性，并且在逐漸加大。房地產(chǎn)金融中，因為經(jīng)營行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險預(yù)警能力和風(fēng)險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險。

房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險的解決對策

為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過抵押變現(xiàn)，避免了交易帶來的風(fēng)險，對于風(fēng)險理財能在極短的時間內(nèi)消減其融資的壓力。

國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險提供約束機制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規(guī)時，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行約束，對房地產(chǎn)的虛擬抵押帶來的風(fēng)險進行控制。健全我國的金融信息信用管理制度，同時還需要把房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險以及收益均進行相應(yīng)的管理。

對于消減自然風(fēng)險的對策，主要在于拆遷風(fēng)險和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險。對于處理這些風(fēng)險，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險及風(fēng)險的控制問題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)商對此作出充分的分析。

對于市場風(fēng)險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場形象。就是對融資平臺的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到在企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業(yè)的核心競爭力。

對于融資平臺上金融風(fēng)險的規(guī)避和解決對策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問題。

對于財務(wù)風(fēng)險的解決辦法，要實現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，將鼓勵自主創(chuàng)新，提高其抗危機和抗風(fēng)險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險。商業(yè)銀行不但要對其自身的金融安全進行保障，同時也要對其管理力度進行加強，以能夠逐步提高其風(fēng)險管理能力，對于房產(chǎn)的低抵押上，則就要對其個人信用制度進一步進行完善。

三、結(jié)語

總而言之，想要對房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險進行有效的控制，必須對房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道進行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險。

參考文獻：

[1]范俏燕.房地產(chǎn)市場過熱與金融風(fēng)險——從美國次級貸款危機談起[J].金融理論與實踐，2008（1）：187-188.

[2]高鵬，李雪，董紀昌，等.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成機制的演化博弈研究[J].現(xiàn)代管理科學(xué)，2012（5）：241-242.

[3]鄭麗松，王嚇忠.信息不對稱下我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險研究[J].價值工程，2008（11）：325-326.

[4]宋斌，郝吉.構(gòu)建我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險均衡配置體系[J].生產(chǎn)力研究，2010（12）：57-58.

[5]羅曉娟.信貸支持與房地產(chǎn)金融風(fēng)險[J].西南金融，2013（3）：169-170.

第5篇：房地產(chǎn)政策金融范文

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 金融風(fēng)險

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展十分迅速，房價增長過快對人們的生活造成了一定的影響。當前國家逐漸采取有效的措施進行宏觀調(diào)控，逐漸穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中由于行業(yè)的特殊性和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過快導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的金融風(fēng)險，這對于投資企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步采取有效的措施，維護房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行指導(dǎo)，調(diào)節(jié)，監(jiān)督和控制的手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的供需不平衡現(xiàn)象，由于一些地產(chǎn)商為了獲得相關(guān)的經(jīng)濟利益，導(dǎo)致人們對過高的房價望而卻步，房地產(chǎn)市場存在嚴重的問題。國家采取一系列措施穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不僅僅有經(jīng)濟手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要有以下手段：

（一）金融政策

當前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現(xiàn)。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。國家利用利率政策對我國的房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，主要是通過調(diào)節(jié)存款準備金率，影響金融機構(gòu)的信貸擴張能力，間接控制貨幣的供應(yīng)量。國家通過調(diào)節(jié)存款利率也可以影響人們的投資，促進房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）房產(chǎn)稅的征收

征收房產(chǎn)稅是當前西方國家逐漸采用的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要手段，當前我國的上海和成都兩地已經(jīng)逐漸增加了房產(chǎn)稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產(chǎn)的購買量，導(dǎo)致居民對于房地產(chǎn)行業(yè)的需求量逐漸減少，這將會穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，減少通貨膨脹。

（三）限購令的出臺

限購令是當前我國為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們?yōu)榱送顿Y導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的需求量增加，同時也會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產(chǎn)行業(yè)過熱等現(xiàn)象可以起到很好的降溫作用，這對于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護百姓的利益有著重要的作用。

（四）一些具體行業(yè)政策

為了加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，國家逐漸采用一些具體行業(yè)的政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行一定的控制。當前國家主要從市場供給，市場需求，市場監(jiān)管和住房保障等方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴格的控制。當前我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過這些政策的調(diào)整逐漸得到控制。當前國家主要是對房價上漲過快的城市進行調(diào)控，但是對于當前一些其他地區(qū)的房地產(chǎn)商的控制卻忽視了，導(dǎo)致國家房地產(chǎn)行業(yè)的控制未能發(fā)揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執(zhí)行力度并不夠，或者是一些地區(qū)缺少相應(yīng)的執(zhí)行措施，當前的房地產(chǎn)市場還需要進一步加強控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護大多數(shù)居民的利益。

二、房地產(chǎn)行業(yè)存在的金融風(fēng)險

房地產(chǎn)的金融風(fēng)險主要是一些從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機構(gòu)在進行投資之后未能得到預(yù)期的經(jīng)濟收益，造成金融機構(gòu)的損失。當前我國的房地產(chǎn)開發(fā)中存在的金融風(fēng)險對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和金融機構(gòu)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。當前房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道過于單一

當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要是商業(yè)銀行的貸款。大多數(shù)的房地產(chǎn)公司主要是通過向商業(yè)銀行貸款支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時一些商業(yè)銀行主要是通過開展這一業(yè)務(wù)增加收益，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商形成了一種相互依存的關(guān)系。但是這也一定程度上導(dǎo)致了一些企業(yè)對于商業(yè)銀行的依賴過于嚴重，把商業(yè)銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進行限制，商業(yè)銀行不能獲得相應(yīng)的利潤，這對于商業(yè)銀行的發(fā)展將會造成十分不利的影響。另外一些開發(fā)商經(jīng)營不善導(dǎo)致的失誤也會一定程度上將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，增加商業(yè)銀行的風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)市場的法制建設(shè)不完善

近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范和秩序。由于當前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，一些企業(yè)采取不正當?shù)姆绞教Ц叻績r。當前我國的外商投資的房地產(chǎn)行業(yè)的項目逐漸增加，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較晚，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還缺少一定的經(jīng)驗和管理方法。與外商投資的房地產(chǎn)項目相比我國的房地產(chǎn)行業(yè)失去了競爭力，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產(chǎn)市場中，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的管理提供了一定的經(jīng)驗，但是也增加了我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序有待于完善

近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中缺少比較規(guī)范的市場秩序，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范性。一方面當前我國的商品房庫存比較多，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)劃，導(dǎo)致一些地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展存在供需失衡的現(xiàn)象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導(dǎo)致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴重影響了投資方的經(jīng)濟利益。另一方面房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)有待于完善。隨著國家經(jīng)濟政策的調(diào)整，國家逐漸重視一些經(jīng)濟適用房的建設(shè)，但是由于房地產(chǎn)商的投資比例不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致一些城鎮(zhèn)居民難以得到相應(yīng)的住房保障。

三、如何緩解房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險

近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，對于我國的經(jīng)濟發(fā)展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)缺少明確的規(guī)劃和嚴格的管理的，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險逐漸增加，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的制度規(guī)范，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（一）增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道

當前房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源渠道是商業(yè)銀行的貸款，一些商業(yè)銀行為了增加經(jīng)濟效益，逐漸增加房地產(chǎn)行業(yè)的資金貸款業(yè)務(wù)，但是這在一定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，應(yīng)該嚴格控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，維護商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴大融資渠道減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)的完善的法律法規(guī)可以有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)中一些開發(fā)商私自抬高房價的行為進行嚴格控制，盡量穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善當前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)抵押等法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外針對當前外商進入我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該進一步加強相應(yīng)的法律制度建設(shè)，對與房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題進行及時解決。房地產(chǎn)管理人員需要掌握當前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策和相關(guān)的法律法規(guī)，并學(xué)習(xí)和借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)管理的先進經(jīng)驗，促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）對個人住房貸款進行嚴格的控制

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范逐漸增加，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，國家出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的管理中還需要進一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學(xué)規(guī)范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產(chǎn)金融風(fēng)險的來源之一，在個人進行貸款時需要進行科學(xué)嚴格的評估，評估的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，建立合理的社會住房保障機制。當前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。

（四）完善抵押貸款擔保

合理的抵押擔保制度可以減少房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險，因此進一步完善我國的房地產(chǎn)行業(yè)的抵押擔保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔保制度。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要的資金來源是金融機構(gòu)的貸款，但是隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的貸款存在一定的風(fēng)險，再加上一些開發(fā)商的抵押擔保不完善，導(dǎo)致嚴重的金融機構(gòu)經(jīng)濟損失。完善政府住房抵押擔保制度可以有效地降低一些金融機構(gòu)面臨的房地產(chǎn)開放中存在的金融風(fēng)險。另一方面完善個人信用制度。當前個人住房貸款也是一些金融機構(gòu)房地產(chǎn)風(fēng)險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔保缺少一定的規(guī)范性，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險。在今后的管理中需要完善個人信用擔保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關(guān)的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

四、結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是當前由于我國對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少相關(guān)的監(jiān)督和調(diào)控措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險逐漸增加。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步加強國家的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，提高人們的居住條件。房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險不僅僅對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的損失，同時對于一些金融機構(gòu)的發(fā)展造成嚴重的經(jīng)濟損失和風(fēng)險，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的不良行為要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，減少房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險。

參考文獻

[1]梁浩然.淺論我國房地產(chǎn)的金融風(fēng)險防范[J].中國高新技術(shù)企業(yè).2012.

第6篇：房地產(chǎn)政策金融范文

內(nèi)容摘要:本文分析了貨幣政策影響房地產(chǎn)價格波動的沖擊途徑,并就我國房價的波動與以貨幣供給量變動形成的貨幣政策沖擊之間的關(guān)系進行了闡述,認為貨幣供應(yīng)量的膨脹支持了我國房地產(chǎn)市場的繁榮,也是催生我國房價上漲的重要原因。

關(guān)鍵詞:貨幣政策 銀行信貸 房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè),無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是房地產(chǎn)消費都離不開金融的支持。從國內(nèi)外的情況來看,銀行貸款普遍是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要資金來源,大約占企業(yè)開發(fā)投入總額的1/4-1/3。同時,房地產(chǎn)信貸在支持住房消費方面也發(fā)揮著重要的作用?！?004年中國房地產(chǎn)金融報告》指出,2004年底,我國居民個人住房按揭貸款占GDP的11.7%。房地產(chǎn)對金融業(yè)的強烈依賴,決定了作為貨幣表現(xiàn)的房地產(chǎn)價格必然會受到貨幣政策的影響而產(chǎn)生波動。本文著重就貨幣政策影響下貨幣供應(yīng)量的變動與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)系進行分析。

貨幣政策影響房地產(chǎn)價格波動的沖擊途徑

貨幣政策通過貨幣供應(yīng)量的變動來影響房價,概括起來有如下三條路徑:

(一)通過對房地產(chǎn)開支的直接效應(yīng)影響價格波動

貨幣供應(yīng)量的增加能夠調(diào)動居民的購房積極性,持幣者對房地產(chǎn)商品的投資或消費需求增加。隨著房地產(chǎn)需求的持續(xù)上漲,在短期房地產(chǎn)商品供給剛性的影響下,房價不斷上漲。房地產(chǎn)價格相對于成本的提高將吸引開發(fā)商建筑更多的新房,房地產(chǎn)投資將會上升,從而帶動總需求的膨脹。當貨幣供應(yīng)量無法滿足貨幣需求的膨脹時,貨幣供應(yīng)量就會減少,利率提高,居民的購房成本將增加,相應(yīng)地需求量減少。同時儲蓄收益對人們的吸引力加大,前期由于需求增加而開發(fā)的房地產(chǎn)已集中上市,出現(xiàn)供過于求,房價自然下跌。

(二)通過房地產(chǎn)的財富效應(yīng)影響價格波動

家庭財富的一個重要組成部分就是實際資產(chǎn),實際資產(chǎn)主要指耐用品和房地產(chǎn)。隨著擁有自有房地產(chǎn)的家庭越來越多,房地產(chǎn)價格已經(jīng)成為計算一個家庭總財富量的重要指標。如果貨幣供應(yīng)量增加,將在短期內(nèi)提高家庭所擁有的房地產(chǎn)的市場價格,使得以市場價格衡量的家庭的名義財富量也增加,房地產(chǎn)資產(chǎn)增值給人們帶來了財富增加的愉悅和樂觀,使得人們將進一步增加對房地產(chǎn)的消費開支,加大貨幣需求量。此外,充足的貨幣需求量支持了房地產(chǎn)需求的形成和實現(xiàn),導(dǎo)致房價上升。當房地產(chǎn)需求膨脹到貨幣供應(yīng)不能滿足時,政府就會減少貨幣供應(yīng)量。如果貨幣供應(yīng)增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限度,房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象,房價下跌。這樣,家庭持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值降低,進一步減少了房地產(chǎn)商品的需求,從而對房價施加了更大的下降壓力,加劇房價的下跌幅度。

(三)通過銀行資產(chǎn)平衡表影響價格波動

貨幣傳導(dǎo)的信貸機制理論認為,由于金融市場存在著信息不對稱問題,許多資金需求者除了銀行外,無法從其它金融市場獲得融資。已有研究指出,大多數(shù)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)和家庭都往往只能通過銀行進入借貸市場獲得貸款來投資或購買房產(chǎn),這就形成了他們對銀行的資金依賴性。為克服金融市場的信息不對稱問題,銀行采用最多的一個方法就是要求抵押,抵押物的價值約束了貸款者的最大借款額。在大多數(shù)國家,房地產(chǎn)因其具有保值增值的功能被作為最重要的抵押物之一。當房價上升時,以房地產(chǎn)為抵押物的貸款項目價值增加,貸款可能導(dǎo)致的損失將會降低。這樣,銀行資產(chǎn)負債狀況得到改善,其凈資產(chǎn)和利潤水平都將提高,銀行方面將愿意發(fā)放更多的房地產(chǎn)抵押貸款。由于金融機構(gòu)的短視行為,導(dǎo)致貸款大量地投向了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),投資者和消費者能夠很容易地從銀行等金融機構(gòu)獲取充足的資金購買房地產(chǎn),產(chǎn)生投機行為和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁行為,推動房價的不斷上漲。一旦市場上出現(xiàn)某些不確定因素引起房價下跌,以房地產(chǎn)為抵押品的貸款項目價值隨之下降,銀行將會減少對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的信貸供給,房地產(chǎn)市場上對房地產(chǎn)的投資需求或消費需求都將減少,導(dǎo)致房價進一步下跌。

我國貨幣政策與房地產(chǎn)價格波動之間的關(guān)系

(一)貨幣政策與我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

從已有的研究來看,我國房地產(chǎn)快速增長得益于國內(nèi)寬松的貨幣政策支持。即使在后期央行不斷出臺適度緊縮的貨幣政策以及嚴緊的貨幣政策的情況下,受不斷上漲的房價的刺激,銀行信貸擴張的沖動仍然難以遏制,貨幣供應(yīng)量的膨脹支持了房地產(chǎn)開發(fā)與居民住房消費的釋放。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)投資最主要的金融支持方式之一。目前,雖然房地產(chǎn)開發(fā)貸款僅占金融機構(gòu)全部信貸余額很小的一部分,但是無論是房地產(chǎn)貸款余額絕對值,還是占全部貸款余額的比重,都呈現(xiàn)出快速增長的趨勢,并且房地產(chǎn)貸款余額同比增速要遠遠高于金融機構(gòu)貸款的增速。尤其是進入2003年,我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款的同比增長率高達49.1%,比全部信貸余額21.1%的增長高出了整整28個百分點,占所有金融機構(gòu)貸款余額的比重也達到了4.19%。

另外,從目前我國房地產(chǎn)投資的資金來源來看,盡管房地產(chǎn)資金來源呈多樣化,但絕大部分的資金主要來自于國內(nèi)貸款、自籌資金和其它資金三部分,并且我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源結(jié)構(gòu)呈以下特征:一是自籌資金的比重一直保持在26%左右,只是在2004年國內(nèi)經(jīng)濟宏觀調(diào)控時,由于銀監(jiān)會的指引而有所提高;二是國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資的融資比重逐年下降,并且比重微小;三是除自籌資金外,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要來自其它資金來源和國內(nèi)銀行貸款。其它資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中最大的一項,平均水平在43%以上,基本上是以各種手段向銀行拆借的資金;而國內(nèi)貸款的比重平均在20%以上,由于債券融資比重微小,所以國內(nèi)貸款與其它資金來源就構(gòu)成了間接融資的絕大部分,其平均值在70%以上。由此可見,我國房地產(chǎn)的開發(fā)資金強烈依賴于銀行信貸的支持。在此背景下,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均20%以上的速度增長,2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅甚至達到30.2%。即使在2008年宏觀調(diào)控效應(yīng)開始顯現(xiàn)的情況下,2008年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持在29.1%的同比增速上。

貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的支持還表現(xiàn)在國內(nèi)個人住房信貸的快速發(fā)展上。正如央行報告指出的那樣,1998年以來金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持,由過去單純地對企業(yè)開放貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷ν顿Y和消費兩個方面的支持,而對個人的信貸支持成了這次房地產(chǎn)發(fā)展的最大動力。個人住房貸款在經(jīng)歷了從無到有并迅猛發(fā)展的階段后,已成為當前我國居民個人消費貸款的最主要組成部分,并且個人住房貸款余額的絕對值和增長速度都保持著極高的水平。據(jù)央行公布的數(shù)據(jù),到2007年10月末,全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達4.69萬億元,同比增長30.75%,占同期商業(yè)銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中,個人住房貸款余額2.6萬億元,同比增長35.57%;住房公積金委托貸款余額達4502.2億元,同比增長34.87%。對個人住房貸款貨幣供應(yīng)量發(fā)放的加大,使我國住房消費需求得到極大的釋放,商品房銷售面積以年均20%以上的速度增長,2005年更是以45.1%的增速達到歷史高點。

(二)貨幣政策與我國房地產(chǎn)價格的波動

上述事實表明,無論是我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資還是住房消費都得到了金融有力的支持,并且貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)市場供給和需求方面的放量都始終處于上升趨勢,其結(jié)果是促進了房地產(chǎn)市場的供給增加與刺激了住房消費需求,導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。

在寬松的貨幣政策下,我國房地產(chǎn)貸款余額與商品住宅價格變化的趨勢顯示,1998-2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額與個人住房貸款余額持續(xù)上漲。其中,1998-2001年,房地產(chǎn)貸款余額保持在較為平穩(wěn)增長的水平上;2002-2004年房地產(chǎn)貸款余額的絕對值則出現(xiàn)大幅上漲的趨勢。從總體趨勢看,個人住房貸款增長速度明顯快于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款速度,并且個人住房貸款在房地產(chǎn)貸款中的比重也較大。與此同時,1998年以來,我國房價的增長速度一直保持上升趨勢。尤其是進入2001年以后,商品住宅價格的上漲與房地產(chǎn)貸款量的擴張表現(xiàn)為同步運行,由此可以認為貨幣供應(yīng)量的增加能夠在一定程度上作為解釋近年來我國房價上漲的原因。

2004年開始,為抑制上漲過快的房價,中央政府相繼出臺了以提高信貸門檻和市場利率為標志的適度緊縮的貨幣政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房價漲幅同比增長17.8%和14%,達到歷史高位,這與信貸放量仍然較大有直接關(guān)系。2007年三季度,中國人民銀行“貨幣政策報告”顯示:2007年9月末,全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬億元,比年初增加9410億元,同比增長29.6%,增速比上年同期快5.2個百分點。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.76萬億元,同比增長26.9%;購房貸款余額2.86萬億元,同比增長31.4%,增速比上年同期提高13.5個百分點。

2007年9月27日與12月5日,中國人民銀行和中國銀監(jiān)會聯(lián)合《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》,對利用貸款購買住房的首付款比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款做了更加嚴格的規(guī)定。對申請購買第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和貸款利率,規(guī)定商業(yè)銀行對項目資本金比例不到35%或未有“四證”的項目、有囤積土地和囤積房源行為的房地產(chǎn)企業(yè)不得發(fā)放貸款。以“二次房貸”為標志的從緊的貨幣政策改變了過去我國房地產(chǎn)市場得以快速發(fā)展的金融環(huán)境,全國房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)走低,房價明顯回落。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,2008年9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.5%,環(huán)比下降0.1%。其中,深圳房價降幅最大,新房價格同比下降10.8%。這一事實表明,貨幣供應(yīng)量的減少,對抑制房價上漲是有一定作用的。

結(jié)論

從貨幣政策影響房價波動的機理與經(jīng)驗分析來看,貨幣供應(yīng)量的膨脹支持了我國房地產(chǎn)市場的繁榮,也是催生我國房價上漲的重要原因,由此決定了銀行信貸潛在而現(xiàn)實的風(fēng)險和危機。因此,為實現(xiàn)經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展,有必要合理控制貨幣供應(yīng)量增長速度和個人消費信貸規(guī)模,尤其是通過按揭貸款進行的投機性信貸;在國內(nèi)資金來源渠道狹窄的情況下,可適當增加房地產(chǎn)信貸規(guī)模,營造供略大于求的市場氛圍,避免因供不應(yīng)求造成購房者心理恐慌而盲目入市,進而抬高房價的現(xiàn)象發(fā)生。同時,當前部分城市出現(xiàn)房價有所下跌的局面,雖然房價的理性回歸凸顯了宏觀調(diào)控的政策效應(yīng),但需要警惕的是,房價下跌很可能通過銀行控制信貸損失的行為,進一步加劇房價的波動,從而令其負面影響產(chǎn)生放大效應(yīng)。

參考文獻:

1.劉斌.作為傳導(dǎo)途徑的房地產(chǎn)業(yè)對貨幣政策的影響―以上海為例.上海金融,2003(1)

2.房林.從緊貨幣政策與房地產(chǎn)價格波動關(guān)系研究.價格理論與實踐,2008(2)

第7篇：房地產(chǎn)政策金融范文

一、衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征

(一)投資穩(wěn)步增長

1—9月，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資26．65億元，同比增長17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長10．5％，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資額的70．43％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資4．73億元，同比增長116．97％，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資額的17．75％。

(二)市場供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長81．73％。累計銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準預(yù)售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。

(三)價格漲幅平穩(wěn)

1—9月份．商品房均價為2525元／平方米，同比增長6．00％，商品住宅均價為2208元／平方米，同比增長8．02％。9月份，商品住宅均價同比增長19．28％，環(huán)比增長4．15％。資金回籠加速。1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源小計44．03億元，其中銀行貸款4．09億元，同比減少26．31％，自籌資金15．00億元。同比增長l6．82％。其他資金來源中，定金和預(yù)收款14．39億元，同比增長194．88％．旺盛的市場需求直接加速了開發(fā)商的資金回籠．困擾開發(fā)商多時的“資金鏈斷裂問題”得到轉(zhuǎn)變。

基于以上所述．在經(jīng)濟復(fù)蘇背景下，衡陽市房地產(chǎn)市場不景氣狀況已經(jīng)得到較大的改善。但是一方面這種建立在國家政策和信貸推動基礎(chǔ)上，而不是建立在居民收入形成的購買力提高基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，其可持續(xù)性還有待于時間的驗證，另一方面影響房地產(chǎn)市場的基本因素還沒有完全消失．國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展還有可能出現(xiàn)波動．衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的真正復(fù)興還有待時日。

二、衡陽市房地產(chǎn)存在問題的經(jīng)濟學(xué)分析

(一)居民“理性預(yù)期”與房地產(chǎn)市場投機行為

西方經(jīng)濟學(xué)中理性“經(jīng)濟人”假設(shè)認為，在利己主義的推動下。具備“完全理性”的人能夠自覺地實現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)市場消費者的市場行為符合“經(jīng)濟人”假設(shè)。消費者在房價上漲時由于預(yù)期房價還會繼續(xù)上漲．而且出于貨幣增值的需要，在房價上漲的預(yù)期下不可避免產(chǎn)生投機沖動。今年以來，市面上出現(xiàn)的排隊購房的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮了，甚至出現(xiàn)了單純的“賣房號”現(xiàn)象．一些樓盤開盤不到幾／J,n,-t，就告售罄，而目前衡陽居民還沒有能支撐房地產(chǎn)這樣“瘋狂”的收入水平房地產(chǎn)市場的投機行為一方面不利于反映居民真實住房需求：另一方面也擾亂了房地產(chǎn)市場價格，不利于其正常發(fā)展。從目前衡陽房價來看，泡沫成分應(yīng)該不大．而且又經(jīng)歷了一輪調(diào)整，衡陽市目前房價收入比大約為6左右，房價還在居民收入可以承受的范圍內(nèi)，但是如果對市場投機行為不加以抑制，面對逐步推高的房價．本身就比較脆弱的房地產(chǎn)經(jīng)濟必然會受到損害，給區(qū)域經(jīng)濟金融體系帶來難以估量的損失。

(二)結(jié)構(gòu)性供需不平衡妨礙衡陽市房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展

根據(jù)薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求，也能抑制需求，能創(chuàng)造需求適應(yīng)需求的供給是有效供給，背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題依然存在。一是戶型結(jié)構(gòu)不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求．近年來衡陽市開發(fā)大戶型住宅已成為一種趨勢，90平方米以下，總價較少的中小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經(jīng)濟適用房建設(shè)滯后(見表1)，一部分經(jīng)濟困難家庭的住房需求沒有得到改善。

(三)金融機構(gòu)“非理性”行為孕育著房地產(chǎn)市場風(fēng)險

金融機構(gòu)作為集體“經(jīng)濟人”有尋求自身利益最大化的沖動，但是由于其經(jīng)理人是股東(或國家和政府)的委托人，不可避免在經(jīng)濟活動中出現(xiàn)“拿別人的錢替別人辦事”，因而效率低下，甚至因為房地產(chǎn)商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，金融機構(gòu)因為利益沖動而對房地產(chǎn)支持過度，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。如果開發(fā)商資金不足，開發(fā)項目進行不下去，房地產(chǎn)金融風(fēng)險就會凸現(xiàn)出來，2008年的房地產(chǎn)市場不景氣導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款顯著增加就是非常明顯的例證2008年9月．在房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量減少1．51％(2009年l0月農(nóng)業(yè)銀行不良資產(chǎn)剝離)的條件下，衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)貸款損失類不良貸款數(shù)量同比增長84．48％，關(guān)注類貸款同比增長50．54％(見表2)，而關(guān)注類房地產(chǎn)貸款可能向不良貸款轉(zhuǎn)化。據(jù)已公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年1—9月份，衡陽市空置商品房38．53萬平方米，同比增長132．52％，按9月份市場平均價格2382元／平方米計算。已經(jīng)沉淀了開發(fā)企業(yè)9．17億資金，在衡陽市房地產(chǎn)大量開發(fā)建設(shè)，居民實際收入沒有上升的情況下，購買力的釋放還能持續(xù)多久?(四)房地產(chǎn)民間融資潛藏的風(fēng)險值得關(guān)注民間融資作為正規(guī)金融的補充．因為資金的稀缺性也會產(chǎn)生信貸配給現(xiàn)象。由于信息不完全對稱，在融資市場上會出現(xiàn)逆向選擇和道德風(fēng)險。逆向選擇的結(jié)果是付出利息高的借款人獲得貸款，但是高利息必然要求高回報，在房地產(chǎn)行情看好時，這種回報可能會得到滿足，但是在目前房地產(chǎn)市場主要靠政府政策推動，而居民收入水平提高形成的購買力并沒有得到很大改變的條件下，一旦出現(xiàn)政府優(yōu)惠政策不再延續(xù)，信貸政策收緊．就會出現(xiàn)商品房銷售不暢的情況．房地產(chǎn)市場將不可避免出現(xiàn)道德風(fēng)險。尤其是一些房地產(chǎn)項目存在的非法集資現(xiàn)象．更容易出現(xiàn)融資糾紛．這種情況在2008年的湘西集資案中已經(jīng)有例可循。

三、經(jīng)濟復(fù)蘇背景下金融機構(gòu)如何促進區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展

面對經(jīng)濟復(fù)蘇的大環(huán)境，衡陽金融機構(gòu)在推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展上應(yīng)有所作為．在支持房地產(chǎn)發(fā)展上應(yīng)更加注重科學(xué)性和靈活性

(一)把握好房地產(chǎn)金融支持的方向

房地產(chǎn)金融支持應(yīng)放在以下幾個方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機構(gòu)在加強商業(yè)性信貸風(fēng)險管理的同時，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)．優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)．優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求：

另一方面，還要求金融機構(gòu)積極配合國家住房保障體系建設(shè)，在風(fēng)險可控的前提下．切實改進對經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設(shè)的金融服務(wù)。二是把握好增量控制。

在對存量土地開發(fā)和在建工程項目實施金融調(diào)控的同時，更要加強對新增土地開發(fā)和新開工項目的調(diào)控。防止房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴防形成的新不良貸款。三是把握好房地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營。根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控狀況．對金融支持的重點應(yīng)放在關(guān)注投資規(guī)模適度、現(xiàn)金流較充裕、項目適銷對路、企業(yè)資質(zhì)較好、還貸較及時的房地產(chǎn)企業(yè)四是把握好市場失靈問題的解決。市場失靈理論告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產(chǎn)市場本身不可能實現(xiàn)居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調(diào)控必不可少。對房地產(chǎn)信貸投向?qū)嵭兄笇?dǎo)，增加開發(fā)小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應(yīng)該發(fā)揮作用。

(二)把握住房地產(chǎn)金融支持的力度

房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)．因此為了防止區(qū)域經(jīng)濟大幅波動，對于區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的金融支持力度應(yīng)把握“平衡”的原則。

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產(chǎn)金融支持應(yīng)在三方面把握好力度：首先是重點支持個人自住性消費需求。對于個人改善住房條件的消費需求，要在衡量個人償債能力的基礎(chǔ)上盡可能滿足；其次是有條件支持投資性需求．在嚴格執(zhí)行信貸政策，詳細了解貸款申請人的資料真實性的基礎(chǔ)上，對于具有投資價值的項目積極參與；第三是嚴格抑制炒作性房地產(chǎn)投機需求。這樣既能加大市場的有效需求，又能防止市場產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。

二是把握住金融支持與經(jīng)濟發(fā)展水平的平衡。在全國經(jīng)濟增長放緩的大趨勢下，經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱的區(qū)域金融機構(gòu)應(yīng)采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準利率的政策。而對開發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結(jié)構(gòu)性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進了區(qū)域經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。新晨

(三)加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系建設(shè)

一是建立房地產(chǎn)金融長效監(jiān)測機制。首先要建立適應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)金融調(diào)控的一系列風(fēng)險指標體系，根據(jù)這些指標進行長期跟蹤監(jiān)測并及時向金融主管部門和銀行反饋，各金融機構(gòu)要協(xié)調(diào)共同行動，對房地產(chǎn)民間融資活動、房地產(chǎn)貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產(chǎn)投資規(guī)模和銷售狀況等要重點監(jiān)測．發(fā)現(xiàn)問題及時報告和解決。

第8篇：房地產(chǎn)政策金融范文

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場逐漸形成，房地產(chǎn)金融業(yè)也開始在探索過程中不斷演進和發(fā)展。然而，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融體制都還很不成熟和完善，如產(chǎn)業(yè)發(fā)展的低端化、市場機制的滯后性以及金融體制的落后性等。在開發(fā)模式上，我國房地產(chǎn)業(yè)長期處在高污染、高能耗的低端發(fā)展領(lǐng)域，造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展對環(huán)境的持續(xù)惡化和城市發(fā)展的不可持續(xù)。在市場機制的建設(shè)上，自1998年取消福利分房以來，房地產(chǎn)市場化開始走向極端化，房屋價格不斷波動，政府對市場的把握也不太準確。而房地產(chǎn)金融體制的建設(shè)也沒有得到創(chuàng)新和發(fā)展。在全球金融危機過后和低碳經(jīng)濟發(fā)展的背景下，我國面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重大歷史機遇。毫無疑問，作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的潮流中也不可避免要進行重大轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)業(yè)的順利轉(zhuǎn)型和發(fā)展很大程度上取決于金融體制建設(shè)的成功。因此，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的背景下，我國有必要對房地產(chǎn)金融體制的建設(shè)和改革進行全面的思考。

一、房地產(chǎn)業(yè)面臨重大轉(zhuǎn)型機遇

當前，我國房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，在政府相繼出臺一些嚴厲的政策之后，我國房地產(chǎn)市場的運行狀態(tài)開始出現(xiàn)改觀，表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生明顯的變化；房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)逐步趨于完善；房價漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢等。面對政府輿論的導(dǎo)向和政府政策的轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一場前所未有的宏觀大調(diào)控，這次調(diào)控不同于以往任何一次，調(diào)控政策的力度之大，時間跨度之長，任務(wù)之艱巨，涉及面之廣，社會關(guān)注度之高，是歷史上任何一次都無法相提并論的。具體地說就是中國的房地產(chǎn)市場這次宏觀調(diào)控不是簡單地調(diào)控、軟著陸，而是面臨巨大戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)型?；诋斍拔覈康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要和國際上金融業(yè)發(fā)展的實際情況等因素，筆者認為當前房地產(chǎn)業(yè)面臨著以下幾方面的重大轉(zhuǎn)型：

1.土地利用方式從粗放型向提高土地利用率方向的轉(zhuǎn)型

城市的土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)之間具有很大的內(nèi)在聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，城市土地供應(yīng)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。一方面，為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，房地產(chǎn)業(yè)在夾縫中頑強地擴張發(fā)展；另一方面，城市土地資源的短缺和土地利用率的不足成為房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸和房價高漲的重要因素之一。近年來城市化的不斷推進和城鎮(zhèn)人口的急劇膨脹極大地促進了房地產(chǎn)業(yè)“虛幻的繁榮”，導(dǎo)致城市用地的大幅減少。因此，房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢必然要求節(jié)約利用城市土地，逐漸從“攤大餅”式的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s利用模式。為此，提高土地利用率是解決問題的根本。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式和城市規(guī)劃模式，減緩當前城市的盲目擴張行為，樹立建設(shè)緊湊型城市的城市規(guī)劃理念。具體來說，還應(yīng)該減少面子工程對土地的浪費，以保證在不突破土地紅線的前提下，增多可供地面積。

2.從市場為主的供房模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐哉疄橹鲗?dǎo)、市場為補充的供房模式

這一轉(zhuǎn)型即由商品住宅開發(fā)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向以民生住宅為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型。自1998年福利分房被取消之后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴重的競爭，房價在市場的調(diào)控下出現(xiàn)了不理智和不理性的發(fā)展勢頭，給老百姓的實際生活帶來很大的負面影響，也不利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。因此，沒有政府的宏觀調(diào)控，市場很難發(fā)揮完善的作用。當前政府所實行的一系列政策均預(yù)示著這一轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢。這對于緩解社會矛盾具有重大現(xiàn)實意義。“過去不少地方對房地產(chǎn)的政策是GDP優(yōu)先，短期政績優(yōu)先，而目前已經(jīng)開始營造的新的政策環(huán)境，是把房地產(chǎn)和科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)造和諧社會結(jié)合起來，其政策目標是和諧優(yōu)先，尤其是要照顧好中低收入階層。這種轉(zhuǎn)型意味著，房地產(chǎn)業(yè)的社會屬性、政治屬性大大增強了。”在房地產(chǎn)業(yè)不夠成熟且面臨重大轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，政府的作用顯得尤為重要。到底是建立以市場自發(fā)調(diào)控為主的經(jīng)濟發(fā)展模式，還是建立以政府為主導(dǎo)作用的發(fā)展模式是一個非常重要的問題。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史告訴我們，短期內(nèi)，市場作用的過度發(fā)揮不利于普通百姓的權(quán)益的保障，由于貧富分化的存在和惡化，需要政府的宏觀調(diào)控和保障。當前我國高房價背后政府加快建立保障房的事實就是最好的例證。

3.房地產(chǎn)開發(fā)地域范圍由一、二線大城市轉(zhuǎn)向三、四線城市以及鄉(xiāng)村區(qū)域

最近，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在一、二線城市效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，眾多有實力的房產(chǎn)開發(fā)商，最近從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，積聚實力或抱團取暖通過梯度轉(zhuǎn)移正向煙臺、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三、四線城市房產(chǎn)市場進發(fā)以獲取更大發(fā)展。其實，這一發(fā)展趨勢在我們的意料之中，也是大勢所趨。中國人多地少，城市土地也出現(xiàn)供應(yīng)不足的現(xiàn)象。在城市化進程中，房地產(chǎn)的開發(fā)模式應(yīng)進行重大調(diào)整，包括從粗放型的土地利用模式過渡到集約利用模式，從低品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品向低碳的高質(zhì)量的產(chǎn)品發(fā)展，以滿足城市發(fā)展的需要。但僅有這些轉(zhuǎn)型還遠遠不夠，廣闊的小城市市場和鄉(xiāng)村市場開發(fā)是房地產(chǎn)未來發(fā)展的重要取向。此外，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品類型也將得到轉(zhuǎn)型，以居住型商品房為主的房屋供應(yīng)模式也將向商品房、保障性住房以及商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興房地產(chǎn)產(chǎn)品類型轉(zhuǎn)變。

4.房地產(chǎn)開發(fā)從高污染、高能耗高碳運營模式

向低污染、低能耗的低碳模式轉(zhuǎn)變自2003年英國政府提出“低碳經(jīng)濟”的概念后，全世界都在熱議這一發(fā)展模式。所謂“低碳經(jīng)濟”就是以可持續(xù)發(fā)展理念為指導(dǎo)，通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開發(fā)等多種手段，盡可能地減少高碳能源的消耗，減少溫室氣體排放，達到經(jīng)濟社會發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護雙贏的一種經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)。作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)走向低碳化是大勢所趨。國家“十二五”規(guī)劃明確提出“低碳經(jīng)濟”的發(fā)展要求，房地產(chǎn)業(yè)界對于經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)注和思考也越來越深入。目前，低碳發(fā)展模式已經(jīng)納入了眾多企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃之中，低碳技術(shù)甚至成為了企業(yè)在市場競爭中的奪取市場份額和搶占市場先機的關(guān)鍵因素。如保利、萬科等一部分企業(yè)通過實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，力圖從以往單一業(yè)態(tài)開發(fā)模式向多元化發(fā)展，打造集住宅、商務(wù)、辦公和旅游于一體的整合協(xié)同經(jīng)營模式，以便控制房地產(chǎn)鏈條的各個環(huán)節(jié)，從配套家裝、家電的品牌選擇等各個方面加以關(guān)注，從根源上減少碳排量，實現(xiàn)能源優(yōu)化配置。因此，毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)的低碳轉(zhuǎn)型勢在必行。低碳轉(zhuǎn)型不僅僅為了適應(yīng)世界發(fā)展的潮流，也是我國后工業(yè)時展的必然要求。通過低碳轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)鏈可以得到優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)可以可持續(xù)發(fā)展，人民的生活水平和質(zhì)量也會相應(yīng)得到提高。#p#分頁標題#e#

二、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的必然要求———房地產(chǎn)金融改革

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金需求規(guī)模較大、資金周轉(zhuǎn)周期較長的高風(fēng)險行業(yè)。資金的供給是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重要因素和保障。在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史時期，不管是哪種轉(zhuǎn)型都需要金融的大力支持。而目前我國的房地產(chǎn)金融體制不僅無法滿足當前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需求，也不能為房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型提供資金保障。因此，借鑒國外先進的金融工具和融資模式，創(chuàng)新我國的金融體制，改革現(xiàn)存的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)，顯得尤為重要。應(yīng)該說，房地產(chǎn)金融體制的改革不僅是房地產(chǎn)業(yè)本身轉(zhuǎn)型的重要組成部分，也是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的根本和關(guān)鍵點。傳統(tǒng)的金融體制嚴重束縛了經(jīng)濟的發(fā)展和消費需求，而現(xiàn)存房地產(chǎn)金融體制不僅極大地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和市場的發(fā)展，也在一定程度上加重了我國銀行系統(tǒng)的系統(tǒng)風(fēng)險。具體來說，我國房地產(chǎn)金融體制主要面臨以下幾方面的問題和困境：

1.房地產(chǎn)資金來源嚴重依賴銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)信貸

目前，我國房地產(chǎn)資金絕大部分來源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業(yè)銀行又占據(jù)主要地位，造成銀行系統(tǒng)風(fēng)險的高度集中?？v觀近年來房地產(chǎn)信貸的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例一直處于高位狀態(tài)，并有小幅上升趨勢；個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重也較大，且增幅遠遠高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款增幅。例如，從國家統(tǒng)計局的資料可以看出，2001年，我國房地產(chǎn)貸款余額僅占金融機構(gòu)貸款余額的9.98%，而到了2010年，這一數(shù)字達到了18.25%。2001年，我國個人住房信貸余額為5598億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為49.92%，而到2010年末，這一數(shù)字上漲到57300億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的62.99%。這說明，銀行貸款是房地產(chǎn)的主要融資渠道。我國房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55%，超過30%～40%的國際水平。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸資金遠超過這一比例。按照現(xiàn)行首付30%的購房規(guī)定，個人住房貸款也將達到60%占比以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資金很大一部分來自于購房者的預(yù)付款。因此，其間接來自銀行系統(tǒng)的資金占比更多。而這一特點帶來了一系列的負面影響：第一，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險開始顯露；第二，銀行信貸抑制了房地產(chǎn)開發(fā)和消費者的消費；第三，房地產(chǎn)信貸受國家政策和宏觀經(jīng)濟形勢影響較大，且年增長率波動較大，不利于經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)金融市場還遠未完善

長期以來，我國的金融市場遵循著以銀行為主導(dǎo)的發(fā)展路線。而有著直接融資作用的一級資本市場卻遠沒有得到發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場也是如此。由于房地產(chǎn)需要大量的資金進行建設(shè)，而銀行系統(tǒng)擔負著供給這種資金的主要角色，這就造成了商業(yè)銀行背負巨大的市場風(fēng)險。雖然目前我國的金融機構(gòu)數(shù)量有了較大的突破，但總體服務(wù)水平還有待提高，服務(wù)類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規(guī)劃，金融機構(gòu)間的協(xié)調(diào)機制還沒有凸顯出來，金融市場還很不完善。其次，不完善的法律法規(guī)體系制約了房地產(chǎn)金融市場有序發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場的良好秩序需要有健全的法律法規(guī)作保障，目前我國與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)仍存在不完善和部分缺失現(xiàn)象，不適應(yīng)房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的需要。

3.房地產(chǎn)金融體系不健全，房地產(chǎn)宏觀管理體制亟待理順

從房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)來看，目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，缺乏由其直接經(jīng)營、能貫徹政策意圖的金融機構(gòu)，缺乏專門的保險機構(gòu)為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構(gòu)無法進入房地產(chǎn)金融市場，使資本市場與房地產(chǎn)市場脫節(jié)。因此，我國目前的房地產(chǎn)金融體系還很不健全，這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調(diào)控的難度。最明顯的事實就是，在當前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，這與房地產(chǎn)金融市場和金融體系的發(fā)展程度不無關(guān)系。一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策可能無法發(fā)揮效應(yīng)。

4.相關(guān)法律還有待形成和完善

我國目前的金融法律還很欠缺，規(guī)定并不明確。我國迄今建立起來的房地產(chǎn)金融法尚未形成完整、科學(xué)的體系，房地產(chǎn)金融法律只是初具規(guī)模，無論是法律規(guī)范的內(nèi)容、調(diào)整的效果，還是法律規(guī)范的立法層次、立法技巧，都尚未達到較高的程度。由于房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)一方面在資源配置中起著基礎(chǔ)性作用，同時它們又構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的重要手段。因此，我們應(yīng)該高度重視立法在金融體制建設(shè)方面發(fā)揮的獨特作用，盡早形成我國的房地產(chǎn)金融法制和法規(guī)。金融是經(jīng)濟活動的重要保障，任何經(jīng)濟活動的開展都離不開金融。在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要時期，金融也將發(fā)揮巨大的效應(yīng)。無論房地產(chǎn)業(yè)如何轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有競爭力和具有吸引力的金融體系，最終建立穩(wěn)定的金融體制，不僅對于房地產(chǎn)業(yè)本身具有重大的現(xiàn)實意義，而且對于國民經(jīng)濟中其他產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和與其配套的金融機制的建立都具有舉足輕重的示范作用和現(xiàn)實意義。通過整合社會金融資源、合理利用金融工具、暢通金融渠道，建立穩(wěn)定而成熟的金融市場并最終形成我國獨特的房地產(chǎn)金融體制，我國房地產(chǎn)業(yè)必將隨著國家經(jīng)濟的繁榮走向健康、穩(wěn)定和興盛的康莊大道。

三、如何改革我國房地產(chǎn)金融體制

我國應(yīng)建立以政府供給為主的房屋供給模式；改革過度依賴傳統(tǒng)的銀行系統(tǒng)的資金體系，建立多層次、有針對性的金融體制；轉(zhuǎn)變高污染、高能耗的房地產(chǎn)開發(fā)模式，提倡低碳房地產(chǎn)發(fā)展等舉措。

1.借鑒國外的經(jīng)驗，積極引進先進并符合實際的融資工具和模式

從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發(fā)達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足,且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數(shù)額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。短期來看，我們應(yīng)該大力發(fā)展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政策性住宅銀行、房地產(chǎn)抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業(yè)房地產(chǎn)金融機構(gòu)、新加坡的政府公營的專業(yè)政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、日本的混合型房地產(chǎn)融資機構(gòu)等金融機構(gòu)。長期來看，我國房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該建立在以政府為主導(dǎo)、以市場為補充的機制上，應(yīng)該借鑒新加坡的公積金模式和德國的住房儲蓄模式金融融資。美國的房地產(chǎn)金融業(yè)比較發(fā)達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產(chǎn)商建房都有較穩(wěn)定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的國家之一，其政府在住房方面的引導(dǎo)作用值得我們再一次借鑒；西歐國家的房地產(chǎn)融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學(xué)習(xí)。總之，我們要借鑒一切國家先進的融資模式，引進有利于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資工具。#p#分頁標題#e#

2.積極發(fā)展我國的金融市場

長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發(fā)展上，次級市場遠沒有得到開發(fā)和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風(fēng)險等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級金融市場。此外，我們還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市場，我國的房地產(chǎn)業(yè)才能擁有更多的融資渠道，獲取到更多的資金。目前。我國大量閑散的民間資本缺乏有效的投資渠道，而大量的房地產(chǎn)企業(yè)卻缺乏融資渠道，企業(yè)與投資者之間喪失了互利共贏的對接平臺。因此，我國急需建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，應(yīng)該大力發(fā)展直接融資，分流大量堆積在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的游資，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)有效的市場配置和政府宏觀調(diào)控效應(yīng)的最大限度發(fā)揮。由此可見，通過發(fā)展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩(wěn)定的金融體制，還可以進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

3.穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和房價，為金融市場和金融體制的建設(shè)營造良好的氛圍和條件

長期的銀行信貸，不僅給商業(yè)銀行帶來巨大的系統(tǒng)風(fēng)險，而且不利于整個市場的健康發(fā)展。從1992年出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)泡沫，到2004年的房地產(chǎn)過熱發(fā)展，再到當前房地產(chǎn)價格居高不下的尷尬局面，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出大起大落的不穩(wěn)定現(xiàn)象，這不利于金融市場和金融體制的建設(shè)。相反，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場促進金融體制的形成，房地產(chǎn)金融體制的完善也會極大促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和繁榮。因此，政府應(yīng)該在建設(shè)金融體制的過程中，有意識地管制房地產(chǎn)市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環(huán)境。

4.積極鼓勵民間資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，妥善處理好直接融資和間接融資的發(fā)展平衡

一個完善的房地產(chǎn)金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產(chǎn)過度發(fā)展的時期，政府的調(diào)控作用不可或缺，其能夠為市場提供一定的調(diào)節(jié)和風(fēng)險控制的作用。在房地產(chǎn)高度發(fā)展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當?shù)恼{(diào)控。尤其在社會主義市場經(jīng)濟還不太完善，房地產(chǎn)金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調(diào)控和完善。但是，市場是金融生態(tài)的最基礎(chǔ)的環(huán)境。因此，我們必須堅持以市場化為目標的金融改革，允許非正規(guī)的金融成分（如民間借資、企業(yè)借貸、錢莊、標會等互的合作金融組織）的合法存在。

第9篇：房地產(chǎn)政策金融范文

國外學(xué)術(shù)界關(guān)于貨幣政策與資產(chǎn)價格關(guān)系的問題存在較大的爭議。有的學(xué)者認為，貨幣政策不應(yīng)對資產(chǎn)價格變動做出反應(yīng)；但近年來，越來越多的學(xué)者和官員開始傾向于支持貨幣政策應(yīng)當對資產(chǎn)價格變動做出反應(yīng)的觀點。Bernanke 和 Gertle（r1999）的研究認為，當資產(chǎn)價格中用于預(yù)測通脹的部分被考慮進來后，貨幣政策不應(yīng)該對資產(chǎn)價格變動作出反應(yīng)，因為資產(chǎn)價格變動本身具有總需求效應(yīng)（資產(chǎn)價格的上升會刺激總需求；相應(yīng)地，其下降則會減少總需求），采用彈性通貨膨脹目標制的貨幣政策可以自動地在資產(chǎn)價格上升時提高利率，在資產(chǎn)價格下降時降低利率，從而起到自動穩(wěn)定器的作用。該文獻更進一步通過數(shù)值模擬對各種政策的實際效果進行了比較。模擬結(jié)果顯示，不對股價做出反應(yīng)的貨幣政策將會比那些對股價做出反應(yīng)的貨幣政策取得更好的政策效果。Bean（2004）認為，由于央行不能可靠地識別資產(chǎn)價格泡沫并且貨幣政策也不是抑制資產(chǎn)價格泡沫的有效工具，因此，試圖穩(wěn)定資產(chǎn)價格的貨幣政策是不可取的。Gertler等(1998)、Batini 和 Nelson（2000）、Filardo（2000）、Mishkin 和 White（2002）等的研究都支持上述觀點。而一些中央銀行家，如瑞典央行副行長Hessiu（s2000）也持類似的觀點。Cecchetti等（2000）的觀點與Bernanke和Gertle（r1999）形成鮮明對比。他們的研究認為，資產(chǎn)價格泡沫會嚴重扭曲投資和消費行為，致使產(chǎn)出與通脹不合理的劇烈波動。為解決這一問題，他們認為貨幣政策不但要對預(yù)期的通貨膨脹進行反應(yīng)，也應(yīng)該對資產(chǎn)價格的波動做出直接的反應(yīng)。這樣的做法將抵消泡沫對產(chǎn)出和通貨膨脹的影響，從而增進宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。Cecchetti等（2000）采用了與Bernanke和Gertle（r1999）相同的模型，結(jié)果卻有顯著的不同。他們認為，在產(chǎn)出波動與通貨膨脹之間的偏好決定了央行究竟是采取只對通貨膨脹作為反應(yīng)的積極政策，還是既對通貨膨脹反應(yīng)又對股價反應(yīng)的積極政策。他們通過對各種情況的模擬研究，有力的支持了貨幣政策應(yīng)該對資產(chǎn)價格直接進行反應(yīng)的這一觀點。Borio和Lowe（2002）、Bordo和Jeanne(2002)則從貨幣政策積極干預(yù)資產(chǎn)價格可以防止資產(chǎn)價格泡沫破裂的角度證實了貨幣政策應(yīng)當對資產(chǎn)價格變動做出反應(yīng)的觀點。值得注意的是，Agnello和Schuknech（t2011）利用18個工業(yè)化國家1980-2007年的數(shù)據(jù)研究分析了房地產(chǎn)價格泡沫生成及破滅的決定性因素，多值選擇模型（Multinomial Probit）的估計結(jié)果顯示，國內(nèi)信貸的變化和利率水平對房地產(chǎn)價格泡沫形成的概率具有顯著性的影響。同時，金融部門的管制的放松（特別是按揭市場）對房價泡沫的出現(xiàn)概率有極強的放大作用。與之類似的還有，Gerdesmeier等（2010）分析了1969-2008 年 17 個 OECD 國家股價與房價的綜合數(shù)據(jù)，采用合并概率（Pooled Probit-Type）方法，發(fā)現(xiàn)信貸總量、長期名義利率的變化以及投資占GDP比重三個指標能最多提前8個季度預(yù)測資產(chǎn)價格（房地產(chǎn)價格）泡沫的破裂。上述的研究都顯示信貸的波動能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。由于金融衍生工具的運用，在西方，特別是美國，房地產(chǎn)市場與資本市場之間相互滲透，二者之間的聯(lián)系十分緊密。數(shù)據(jù)顯示，美國住房抵押貸款債券已經(jīng)成為美國債券市場比重最大的債券。其住房抵押貸款的50%已實現(xiàn)證券化。與上述的這些特征事實不同的是，中國居民的房地產(chǎn)投資需求不能通過與之相關(guān)的債券來滿足。居民要投資房地產(chǎn)只能通過直接購買住房，通過差價來獲得收益，這大大加劇了房地產(chǎn)價格的波動。

國內(nèi)對于這方面的研究，基本上側(cè)重于從實證角度研究貨幣供應(yīng)量與資產(chǎn)價格兩者之間的關(guān)系。信貸指標與資產(chǎn)價格，特別是信貸與房地產(chǎn)價格之間的研究還很少。與國外文獻類似，資產(chǎn)價格多關(guān)注資本市場。錢小安（1998）的研究發(fā)現(xiàn)，由于我國貨幣供應(yīng)量與資產(chǎn)價格關(guān)聯(lián)性比較弱且很不穩(wěn)定，股票綜合指數(shù)不僅不具有成為宏觀經(jīng)濟的晴雨表的功能，也不能以資產(chǎn)價格的變動作為判斷貨幣政策松緊的依據(jù)。瞿強（2001）則從貨幣操作層面展開，認為目前貨幣政策操作中，要關(guān)注資產(chǎn)價格但不宜盯住資產(chǎn)價格。中國人民銀行課研究局題組（2002）研究認為央行的貨幣政策操作應(yīng)關(guān)注股票市場價格的波動，但不能將其列為進行貨幣政策決策的關(guān)鍵因素之一，換句話就是央行應(yīng)關(guān)注而不是盯住股票市場的價格波動。易綱和王召（2002）也肯定了貨幣政策對股票價格的直接影響，通過研究，他們認為貨幣量與通貨膨脹的關(guān)系在一定意義上也取決于股市，并不是僅僅取決于商品和服務(wù)的價格，并得出中央銀行在考慮貨幣政策制定時應(yīng)同時考慮股市價格和商品與服務(wù)價格的結(jié)論。瞿強（2005）認為資產(chǎn)價格泡沫與信用擴張具有較強的關(guān)聯(lián)性。王維安和賀聰（2005）認為貨幣政策應(yīng)該更多關(guān)注房地產(chǎn)價格，但他沒有從實證角度研究我國房地產(chǎn)價格與貨幣政策的具體相關(guān)關(guān)系。談?wù)_等（2011）從資產(chǎn)配置的角度出發(fā)，通過引入房地產(chǎn)和股票兩種資產(chǎn)的價格，運用半對數(shù)形式的貨幣需求函數(shù)證實了在1998—2010年我國存在穩(wěn)定的長期貨幣需求關(guān)系。其隱含的意義在于貨幣政策的制定中必須考慮房地產(chǎn)資產(chǎn)對貨幣需求的影響。與產(chǎn)業(yè)信貸政策不同，貨幣政策調(diào)整對實體經(jīng)濟的沖擊更強，且由于時滯原因使其在實際操作中更加困難。周暉和王擎（2009）以中國房地產(chǎn)市場為例，通過當前央行貨幣政策的終極目標和中央政府與地方政府在房地產(chǎn)市場的博弈分析并通過實證證實了貨幣政策在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)無效的結(jié)論。同時，作者認為由于貨幣政策和資產(chǎn)價格之間并不存在穩(wěn)定的聯(lián)動關(guān)系，在全國范圍內(nèi)使用貨幣政策進行的房地產(chǎn)調(diào)控極其困難。但與本文研究不同之處在于，周暉和王擎（2009）所使用的房地產(chǎn)價格、M2和GDP增長率三項指標均為季度指標，而本文所使用的貨幣供應(yīng)量同比增長率，房地產(chǎn)銷售價格同比增長率以及房地產(chǎn)信貸同比增長率（個人住房按揭貸款與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款之和）均為月度指標，且研究的重點側(cè)重于信貸與房地產(chǎn)價格變化間的動態(tài)關(guān)系。銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響方面，周京奎（2006）從能否得到銀行貸款兩個角度來構(gòu)建理論模型，分析置業(yè)者及開發(fā)商的決策對房地產(chǎn)均衡價格的影響。特別是當存在投機行為時，置業(yè)者的購房動機并不限于自己使用，而是為了獲得地產(chǎn)出售的資本收益時，銀行信貸的過度支持會催生房地產(chǎn)泡沫。但實證部分使用非自籌資金與商品房銷售額的80%作為金融支持的變量顯得并不準確。曾五一和李想（2011）通過房屋銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)的協(xié)整關(guān)系判斷樣本期(2003-2009)存在房價泡沫。在泡沫原因的解析中同樣認為金融的過度支持是造成泡沫的原因。

國內(nèi)外學(xué)者對資產(chǎn)價格與貨幣政策關(guān)系做了很多有意義的研究，但是從實證研究上，大多還僅限于貨幣供給量與資產(chǎn)價格的關(guān)系上，沒有從房地產(chǎn)信貸與資產(chǎn)價格關(guān)系的角度去研究。而在我國貨幣政策工具的使用中，為了實現(xiàn)經(jīng)濟增長和金融穩(wěn)定等多重目標，信貸規(guī)?？刂迫允秦泿耪吖ぞ咧?。例如，央行限定2008年的銀行信貸規(guī)模不得超過2007年的3163億元，要求各金融機構(gòu)按季度上報新增貸款等新措施。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的供給和需求都受信貸擴張程度的影響。因此，信貸規(guī)模在很大程度上決定了房地產(chǎn)的繁榮程度與價格水平的高低。可見，從房產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)價格視角分析貨幣政策與資產(chǎn)價格的關(guān)系有十分重要的意義。當前我國經(jīng)濟正處于特殊時期，經(jīng)濟高速增長、人民幣升值壓力較大、城市化進程正處于中期、人口年齡結(jié)構(gòu)有利于儲蓄等等，這些因素決定了我國出現(xiàn)資產(chǎn)價格泡沫（特別是房產(chǎn)泡沫）是大概率事件。那么，我國央行的貨幣政策應(yīng)該怎樣來應(yīng)對資產(chǎn)價格泡沫？是否可以通過關(guān)注信貸的增速來影響資產(chǎn)價格泡沫？這是本文嘗試回答的問題。在經(jīng)濟運行的過程中，不同市場間或不同資產(chǎn)、經(jīng)濟變量之間往往存在著波動相關(guān)關(guān)系。因此，要研究多個變量間的波動性特征，就需要將單變量的GARCH族模型向多變量GARCH(Multivariate GARCH)擴展。MGARCH模型的優(yōu)勢在于其不僅涵蓋了單變量模型的波動特征，而且還可以刻畫不同變量波動間的相關(guān)關(guān)系。它最直接的運用在于研究多個市場的波動和聯(lián)合波動，并反映一個市場的波動是否引致了另一個市場的波動，以及兩個市場的聯(lián)合波動等特征。Kim(2000)利用MGARCH模型度量了金融市場的波動對實體經(jīng)濟變量如出口以及產(chǎn)出增長率的沖擊。Bollerslev 等(1988)提出一個 MGARCH-VECH 模型，但該模型僅使我們得出不同市場之間波動性的相關(guān)系數(shù)，而無法考察市場之間的波動特征。其更為嚴重的缺陷在于無法保證條件方差—協(xié)方差的正定性。為了保證條件方差—協(xié)方差的正定性，Engle和Kroner(1995)在Baba等(1991)研究的基礎(chǔ)上提出了BEKK 模型，但該模型的的待估計參數(shù)過多（特別是考出三個以上的經(jīng)濟序列時），且模型參數(shù)的經(jīng)濟意義不夠明確。結(jié)合本文的研究需要以及數(shù)據(jù)特征，我們嘗試建立三元的對角BEKK模型，以厘清貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)信貸（個人住房貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款之和）這三個變量間的波動關(guān)系。模型設(shè)定為：

（一）數(shù)據(jù)及其基本統(tǒng)計特征

本文選取的三個月度數(shù)據(jù)序列①分別為，貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長率，房地產(chǎn)銷售價格同比增長率（REALINDEX）以及房地產(chǎn)信貸同比增長率（個人住房按揭貸款與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款之和）（REAL-LOAN）。時間跨度為 2007 年 1 月—2010 年 12 月，共 48 個月度觀測值。其中貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)來自萬德（Wind）資訊，房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)來自中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司。從圖1可以看到，房地產(chǎn)銷售價格和房地產(chǎn)信貸的同比增長率呈現(xiàn)出一致的周期性特征，但我們還不能得出其經(jīng)濟邏輯上的因果關(guān)系，即無法判斷到底是哪個變量引領(lǐng)了另一個變量。貨幣供應(yīng)量的變化則在上述兩個指標之前，即貨幣政策的滯后期粗略估算為3—6個月。從表1的描述性統(tǒng)計可以看出，房地產(chǎn)信貸的同比增長率標準差為其它兩個指標的兩倍，其波動性明顯大于貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價格。在樣本期內(nèi)，房地產(chǎn)信貸指標與房地產(chǎn)價格幾乎顯示出同樣的波動周期，但房地產(chǎn)信貸的波動更為劇烈（標準差為10.3%，在三個指標中最大）。特別是2008年金融危機之后，國家出臺多項措施支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以期拉動經(jīng)濟增長，使得房地產(chǎn)信貸指標增長迅猛。對三個序列的單位根檢驗（ADF檢驗）結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)信貸的增長率在5%的顯著性水平上平穩(wěn)，貨幣供應(yīng)量增長率在10%的顯著性水平上平穩(wěn)。又由于數(shù)據(jù)均為同比增長序列，不需要做季節(jié)性調(diào)整。

（二）MGARCH-對角BEKK模型的實證分析

(4)式的估計結(jié)果見表 2。結(jié)果顯示，對角矩陣 A 和 B 中的各個元素在 1%的置信水平下都顯著。反映在(5)式中，貨幣供應(yīng)量（M2）、房地產(chǎn)價格指數(shù)（REALINDEX）以及房地產(chǎn)信貸（REALLOAN）這三個指標上一期的沖擊對本期的波動影響非常明顯，具有顯著的ARCH效應(yīng)，即當期房地產(chǎn)信貸、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價格的波動對它們自身的沖擊比較強烈。同時，由于 b1,b2,b3的系數(shù)同樣顯著，說明不但存在ARCH效應(yīng)，GARCH效應(yīng)同樣明顯，波動具有持久性。在聯(lián)合波動方面，三個變量兩兩之間的條件協(xié)方差都呈現(xiàn)出顯著的聯(lián)合波動特征，即單個變量的波動都會波及到另一個變量。結(jié)合實際來看，伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，作為貨幣政策中介目標的廣義貨幣供給量M2也一直維持高速增長。2000～2010年間M2同比增長率平均值17.7%，其中2009年M2同比增長率達到27.7%，創(chuàng)已公布數(shù)據(jù)以來的歷史最高，在貨幣供給充足的宏觀背景下，由于在中國可供大眾普遍參與的金融投資渠道只有股票和房地產(chǎn)，再加上股市對金融投資承載力有限。因此，資金為保值增值，直接、間接進入房地產(chǎn)是其必然結(jié)果。我國房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，融資能力對于房地產(chǎn)發(fā)展具有舉足輕重的作用，在只有少數(shù)大型企業(yè)才能上市融資，其他融資渠道如債券、信托融資、基金融資等方式十分有限的前提下，銀行信貸資金供給成為房地產(chǎn)業(yè)的主要來源：一是在房地產(chǎn)開發(fā)過程的資金籌集中，當房地產(chǎn)商自有資金不足的情況下。銀行體系的資金供給是其健康發(fā)展的必要條件；二是在房地產(chǎn)銷售過程中也離不開銀行體系的資金支持。由于房地產(chǎn)的價格特征決定了購買成本高，這使大部分消費者必須借助銀行信貸形成有效的購買力。另外，預(yù)售收入作為房地產(chǎn)商資金來源的重要組成部分，也為其間接地提供了資金融通。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2009年內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資金來源5.71萬億元，其中國內(nèi)貸款達到1.13萬億元；個人按揭貸款高達8403億元，最終表明約有2萬億元信貸資金流向房地產(chǎn)?？梢姡刨J資金的支持是近年來房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的主要動因。近年來，政府為控制房價，多次使用控制信貸的方法，通過對房地產(chǎn)個人貸款以及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款以期控制房地產(chǎn)價格的增長。2005年3月至2007年上半年為了解決我國局部地區(qū)已出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱，國務(wù)院及各部委連續(xù)頒布“雙八條”、穩(wěn)定房價時間表等相關(guān)政策，配合宏觀經(jīng)濟政策取向，人民銀行執(zhí)行了從緊的貨幣政策，借助直接和間接調(diào)控手段，通過利率和窗口指導(dǎo)對房地產(chǎn)信貸規(guī)模進行適度控制，加強了商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，旨在穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)理性回歸。2007年下半年，全國樓市呈現(xiàn)普遍低迷的態(tài)勢，為應(yīng)對國際金融危機對我國可能產(chǎn)生的影響，國務(wù)院意在通過房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)興穩(wěn)定國民經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)采取了從抑到揚、從壓到促的調(diào)控。2008年下半年至2009年國務(wù)院對房地產(chǎn)市場做出十八項政策調(diào)整，期間人民銀行下調(diào)銀行貸款利率、首付款比例等措施降低個人房貸門檻，提高居民購買普通自住房的能力，因此在推進房地產(chǎn)市場又一次走向繁榮的同時也拉升房價過快上漲，甚至出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。2009年下半年以來，針對我國房地產(chǎn)價格的快速攀升，2010年4月國務(wù)院迅速推出新“國十一條”等系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，人民銀行金融調(diào)控與歷次房貸政策調(diào)整有所不同，即嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，對于首套房、第二套房和第三套房的首付要求及利率定價都開始實行差別化并嚴格采取風(fēng)險定價，旨在合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。

（三）基于GARCH均值方程的實證分析

為了分析房地產(chǎn)價格的增長是否受到貨幣發(fā)行量以及房地產(chǎn)信貸波動的影響，我們首先建立如下模型：(9)式的估計結(jié)果見表 3。結(jié)果顯示，在 5%的顯著性水平下，僅 2的系數(shù)顯著，即房地產(chǎn)信貸增長的波動能影響房地產(chǎn)價格的增長，且該波動導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的下降。這說明對房地產(chǎn)信貸波動的控制能夠顯著地抑制房價的增長。正如前文所說明的那樣，雖然整體上我國物價水平保持了相對穩(wěn)定，但信貸的擴張，特別是房地產(chǎn)信貸的膨脹并沒有得到足夠的重視。貨幣供應(yīng)量的波動，估計系數(shù)為正，但對房地產(chǎn)價格增長影響不顯著。同時，三個變量中任意兩個變量的聯(lián)合波動對房地產(chǎn)價格的增長的影響并不顯著。對于貨幣供應(yīng)量的波動對房地產(chǎn)價格增長影響不顯著的原因可能是：第一，對于一個發(fā)展中的經(jīng)濟體，我國貨幣供應(yīng)量始終處于增長高位，樣本期間內(nèi)并未出現(xiàn)過大起大落，2007年以來的月度同比增長率均值達到20.4%，危機后的峰值甚至超過30%；其次，貨幣供應(yīng)量已經(jīng)不能全面反映社會的流動性狀況。這與鄧瑛和趙雪（2011）發(fā)現(xiàn)利率規(guī)則比貨幣供應(yīng)量更能迅速調(diào)整房價的增長的結(jié)論相類似，因為利率的調(diào)整首先就會作用于信貸，而這對于資金敏感的房地產(chǎn)業(yè)作用更加明顯。2011年2月人民銀行了社會融資總量指標。社會融資總量是指在一定時期內(nèi)實體經(jīng)濟從金融體系中獲得的全部資金總和，這其中的金融體系為整體金融的概念。從機構(gòu)看，包括銀行、證券、保險等金融機構(gòu)；從市場看，包括信貸市場、債券市場、股票市場、保險市場以及中間業(yè)務(wù)市場等。長期以來，我國貨幣政策的重點監(jiān)測和分析以及調(diào)控的中間目標為M2和新增人民幣貸款。但上述指標已不能準確反映整個經(jīng)濟中的融資總量。商業(yè)銀行的表外業(yè)務(wù)、非銀行機構(gòu)提供的資金和直接融資都對整體經(jīng)濟的融資狀況產(chǎn)生巨大的影響。而這些影響必然會傳遞到房地產(chǎn)市場中，從而影響房地產(chǎn)價格。根據(jù)央行2010年的統(tǒng)計，新增人民幣貸款7.95萬億元，同比少增1.65萬億，但實體經(jīng)濟通過央行承兌匯票和委托貸款從金融體系新增融資達3.47萬億元，占社會融資總量的24.2%。這從另一個側(cè)面說明，與貨幣供應(yīng)量相比，社會融資總量指標與主要經(jīng)濟指標之間的聯(lián)系更加緊密。

本文基于多元MGARCH—BEKK模型和GRACH均值方程模型對房地產(chǎn)信貸、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價格的動態(tài)變化進行了實證研究，研究得出：

1.房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)信貸與貨幣供應(yīng)量以及貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格之間的條件協(xié)方差都呈現(xiàn)出顯著的聯(lián)合波動特征，即單個變量的波動都會波及到另一個變量，說明中央銀行的貨幣政策能夠影響房地產(chǎn)價格。