商場招商計劃精選(九篇)

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第1篇：商場招商計劃范文

強力雙攝 精彩畢現(xiàn)

與“景深增強”陣營和“彩色+黑白”陣營不同，華碩鷹眼3的雙攝鏡頭組采用了與iPhone7 Plus相同“套路”的“雙焦距”模式，兩顆1200萬像素鏡頭分別作為主攝像頭和光學(xué)變焦攝像頭發(fā)揮作用、協(xié)同配合，無論遠近明暗，都能拍出層次更加豐富的照片。與iPhone7 Plus相比，華碩鷹眼3支持2.3倍光學(xué)變焦和12倍數(shù)碼變焦，長焦段變換更加靈活；同時，25mm超廣角和前置1300萬像素屏閃攝像頭的配備也更具對比優(yōu)勢。

超快超穩(wěn) 細節(jié)躍升

在華碩ZenFone 3系列之際，由華碩獨家研發(fā)的三混對焦系統(tǒng)令人眼前一亮。通過智能甄別拍攝物信息，手機會自動在PDAF相位對焦、激光對焦和連續(xù)追蹤對焦三種模式中進行選擇，使對焦效率達到最高，僅需0.03秒即可鎖定目標。現(xiàn)在，華碩鷹眼3帶來更好的三混對焦系y：新引入的全像素雙核對焦（雙PDAF）將偵測范圍從原來的5%提至100%，實現(xiàn)了對焦精度、速度和有效范圍的三重升級，可以更好地應(yīng)對室外拍攝。加上在室內(nèi)環(huán)境中效果突出的第二代激光對焦，以及用于拍攝運動物體的連續(xù)追蹤對焦技術(shù)，鷹眼3可使用戶獲得更快更準的對焦體驗。

高能低耗 長效續(xù)航

考慮到長時間拍照、錄像的可觀耗電量，華碩鷹眼3將電池容量提升至5000mAh水準，以更好地應(yīng)對日常之需。盡管電量升級，加上結(jié)構(gòu)復(fù)雜的光變鏡頭組，鷹眼3的機身依然纖薄適手，最薄處僅7.99mm，全金屬框架、2.5D弧面、圓角打磨、高屏占比等要素更使雙眼和手掌大為愉悅。

華碩鷹眼3配備Adreno506圖像處理器、4GB大運存和最大128GB的存儲空間，在為拍攝高質(zhì)量圖像和4K視頻帶來全面性能保障外，也輕松通吃各類游戲、高清視頻等多媒體應(yīng)用。而在音頻表現(xiàn)上，傳承于ZenFone 3系列的新五磁揚聲器、Hi-Res Audio、虛擬7.1聲道DTS和VoLTE高清語音通話等特性，也極大豐富了鷹眼3的戰(zhàn)斗力。

省事兒易用 玩轉(zhuǎn)隨心

第2篇：商場招商計劃范文

一、組織機構(gòu)

，，，，，，，新品中心總經(jīng)理

，，

銷售助理

，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，

，全國公務(wù)員公同的天地

人員配備：總經(jīng)理、銷售助理各一人，其余每部門二人?？傆嫞喝?/p>

二、各部門職責（略）

三、市場定位、銷售模式及盈利分析

⒈本產(chǎn)品的市場定位主要有以下三大方向：

高收入及高端消費群體：

強調(diào)移動和下載功能，豐富其旅游生活和戶外活動內(nèi)容。

經(jīng)濟發(fā)達程度屬中下的地區(qū)中的，已達小康或是剛剛富有的中產(chǎn)階級、農(nóng)村干部、農(nóng)民、專業(yè)戶、沿海漁民、牧民：

強調(diào)高科技質(zhì)量，現(xiàn)代化的娛樂方式和移動功能一體特性。

．機關(guān)團體：

強調(diào)高檔次禮品，高科技含量、送幸福送歡樂的禮品概念。

⒉選擇不同的操作模式?jīng)Q定了在不同渠道上的營銷方案，（模式分析見附件）總體原則如下：

建立北京標版市場

在燕莎、賽特設(shè)立產(chǎn)品形象專柜

通過電視購物進行媒體宣傳，并爭取形成終端銷售

建立直銷網(wǎng)絡(luò)

與國美、大中、蘇寧等搞節(jié)假日聯(lián)動促銷

在重點地區(qū)（上海、廣州、重慶等），確定以尋求商場終端或是專業(yè)店中店的形式建立終端網(wǎng)絡(luò)。同時，在不相互干擾的情況下，另行開辟直接渠道。

在一般地區(qū)基本選擇發(fā)展直銷經(jīng)銷商產(chǎn)辦法，直接進入最終消費環(huán)節(jié)。也可建議經(jīng)銷商適當保有若干個商場終端

⒊

年度任務(wù)量：萬套

總銷售額為：萬×元億元

資金總投入量：億×萬元

毛利率（元÷）元為公司采購價

凈利潤億×萬元

四、年度銷售目標及區(qū)域銷量分配

⒈市場目標：

根據(jù)公司的年度銷售計劃，在年度內(nèi)掌上機的年度總銷量為套。據(jù)各區(qū)域的經(jīng)濟條件現(xiàn)狀和消費水平的差異，預(yù)期區(qū)域分配銷量如下：

銷量分配表

區(qū)域

銷售目標（套月）

銷售目標套年）

北京

上海

華

東北三省

河北

北

天津

內(nèi)蒙

區(qū)

山西

華

江蘇

山東

東

浙江

安徽

區(qū)

江西

華

廣東

廣西

南

海南

云南

區(qū)

貴州

福建

華

河南

湖北

中

重慶

區(qū)

湖南

華

四川

陜西

西

甘肅

新疆

區(qū)

寧夏

注：各區(qū)域首批進貨不應(yīng)低于年度銷售任務(wù)的

銷售渠道比例：商場終端

直銷方式

其它方式

五、實施步驟及費用預(yù)算

．準備期：

新品中心的人力資源儲備、招聘、面試、到崗；

中心所有規(guī)章制度的健全；

營銷方案及價格體系論證完畢；

相關(guān)及宣傳、招商方案定稿；

相關(guān)費用：無

．招商期

《信報》、《中國經(jīng)營報》、《北京青年報》三家同時段分排期的招商信息

時間：《信報》

《中國經(jīng)營報》

《北青報》

版式均按通欄，內(nèi)容待定

預(yù)計費用：

．上海、廣州硬版同時

時間：上海：

廣州：

版式及內(nèi)容與北京同

預(yù)計費用：

．信息反饋和整理

記錄所有招商信息

以省會城市和直轄市為主確定洽談對象

首批商簽訂

．首批進貨：

北京：支

上海：支

哈爾濱、沈陽、大連、天津、南京、杭州、濟南、廣州、福州、重慶、武漢、西安等個城市各支

合計：支

以上經(jīng)銷商基本上以省級為主，地市級談判簽約應(yīng)滯后日開始，以保障省級經(jīng)銷商的市場啟動的順利展開。北京、上海地區(qū)不應(yīng)局限于一種模式的行銷方式。

最終依據(jù)所有經(jīng)銷商的首批協(xié)議進貨量而確定首批進口數(shù)量和到貨期限。

預(yù)計費用：接待來訪：萬元

重點城市考察：萬元

其它雜費：元

合計：萬元

．市場全面啟動期

協(xié)助各級商發(fā)展下線分銷網(wǎng)絡(luò)，增加商運作信心，促進二次提貨；

進一步簽約已有商區(qū)域和授權(quán)通路外的其他分銷商，增加市場占有率；

對重點區(qū)域商進行二次提貨后的廣告支持，主要以區(qū)域電視媒體為主。在其地區(qū)有線電視臺播放分鐘的廣告片。在時段按排上側(cè)重于有滾動播出效果的欄目。時間不晚于商二次提貨后的日內(nèi)。

對一般區(qū)域商進行二次提貨后的平面廣告支持。主要選擇當?shù)匕l(fā)行量較大的報紙，以半版的版面，一周三次，連續(xù)兩周的，版式設(shè)計上要突出表現(xiàn)對商的答謝之意。時間不晚于二次提貨后的日內(nèi)。

組織巡回促銷隊采取現(xiàn)場演示的促銷方式，對有需要重點促銷的城市進行演示支持。由當?shù)厣探M建臨時促銷隊，公司配以適當?shù)脑O(shè)備支持。

對下半年市場需求進行定量定性分析，明確具體銷量分配及年終區(qū)利政策。

確定第二批進口定單的到貨時間及數(shù)量。

預(yù)計費用：廣告片制作費：萬元（分鐘版）

重點地區(qū)電視廣告播出費：按個重點地區(qū)（北京、上海、重慶、沈陽）計算，合計估算為：萬

平面廣告制作費：萬元

平面廣告費：按家一般商計算，估算為：萬元

促銷隊活動費用：萬元

總計：萬元

注：廣告費可按二次進貨返點的形式返給商由其自行安排，公司采取適當?shù)谋O(jiān)控方式對其情況進行監(jiān)督。

⒋市場鞏固期

、根據(jù)各區(qū)域和商場終端的分布及銷售情況，組織適當?shù)慕K端促銷活動，（折讓部分公司與商共擔，折讓比例依具體情況而定）

、根據(jù)各級商的進貨情況及協(xié)議約定，開始對其進行返利獎勵；

、針對重點市場及重點商，召開下半年及明年市場前景研討會，并確定對重點商的年度獎勵政策，以保證全年銷量完成。

、對已有市場進行定性分析，統(tǒng)計出可能會出現(xiàn)的任務(wù)差額部分，

、積極尋找和儲備新的業(yè)務(wù)渠道，為完成最后差額部分做好沖刺準備。

確定最后一批進口定單的到貨數(shù)量和期限

、預(yù)計費用：研討會費用：萬元

其它經(jīng)營費用：萬元

第3篇：商場招商計劃范文

白酒產(chǎn)品現(xiàn)在已高度同質(zhì)化，在產(chǎn)品同質(zhì)化的背景下，企業(yè)只有通過品牌傳播的差異化、渠道的優(yōu)化才能創(chuàng)造真正的競爭優(yōu)勢。白酒企業(yè)的分銷策略大都采用經(jīng)銷商模式，如何建立起雙贏、高效、穩(wěn)定、長遠的廠商關(guān)系，是眾多廠家追求的目標。 一、現(xiàn)階段白酒廠商的矛盾及原因

白酒市場目前的主要矛盾是廠商之間的矛盾：廠家抱怨經(jīng)銷商難以溝通，對公司的營銷政策難以執(zhí)行到位，抱怨經(jīng)銷商的發(fā)展跟不上市場的發(fā)展；商家抱怨廠家不理解經(jīng)銷商的難處，營銷方案脫離市場等等。產(chǎn)生這些矛盾大致有以下原因：

1、經(jīng)銷商素質(zhì)整體不高。

（1）、現(xiàn)在的白酒經(jīng)銷商要么是原來的糖酒公司人員出來承包，要么從夫妻店發(fā)展而來，大部分沒有受過系統(tǒng)、專業(yè)的培訓(xùn)，目光短淺，缺乏發(fā)展品牌的長遠眼光。

（2）、管理能力欠缺。

（3）、銷售人員素質(zhì)普遍不高，更談不上專業(yè)化。

（4）、銷售網(wǎng)絡(luò)不全，很難完全覆蓋區(qū)域類所有的酒店、超市、便民店渠道。

（5）、資金實力一般，資信程度不高。

2、廠家方面。

（1）、許多廠家缺乏現(xiàn)代營銷理念，營銷機制落后。

（2）、部分廠家特別是一些小廠缺乏誠信，甚至欺騙經(jīng)銷商。

（3）、銷售人員素質(zhì)低下，不能滿足現(xiàn)代營銷特別是掌控終端的要求。

3、白酒市場不夠規(guī)范。許多中小酒廠偷稅漏稅，終端賄賂銷售花樣不斷等。

4、雙方僅僅是一種交易關(guān)系，缺乏有效的溝通、理解和信任。 二、如何管理和經(jīng)銷商的關(guān)系

（一）、合作伙伴關(guān)系---廠商之間應(yīng)發(fā)展的關(guān)系

廠商矛盾產(chǎn)生的根源在于傳統(tǒng)的廠商關(guān)系僅僅是一種交易營銷，雙方只追求自身短期的、最大的利益。而如今，從國外到國內(nèi)，伙伴營銷越來越流行，建立一種合作伙伴關(guān)系，成為許多廠商之間的共同愿望，雙方的矛盾也可迎刃而解。

1、合作伙伴關(guān)系的含義：類似人與人之間的關(guān)系：溝通、理解、信任、尊重、合作從而達到雙贏。

2、合作伙伴關(guān)系的特點：

（1）以合作為前提。廠方主動為經(jīng)銷商提供培訓(xùn)，提供市場運作指導(dǎo)與支持；商家積極反饋信息，維護市場網(wǎng)絡(luò)和品牌等。

（2）、雙方追求的是長遠的、雙贏的利益。

（3）、伙伴營銷大多以長期合同為基礎(chǔ)，雙方明確交易條件，界定各自責任。

（4）、雙方也會存在分歧，但廠商之間會通過溝通來解決并最終達成一致。

（二）、經(jīng)銷商關(guān)系的管理

廠商關(guān)系基本上要經(jīng)過三個階段：廠家主導(dǎo)、廠商博弈、廠商合作。目前白酒廠商之間大多屬于第二階段，要達到廠商合作階段，要求雙方都具備現(xiàn)代營銷理念，能進行通暢的溝通。鑒于目前白酒經(jīng)銷商整體素質(zhì)不高的現(xiàn)實，雙方自然達到這一階段還不現(xiàn)實，廠家還需要通過對經(jīng)銷商的管理，使兩者達到或者接近合作伙伴的關(guān)系，管理經(jīng)銷商關(guān)系可從以下三方面入手：

1、選擇好營銷合作伙伴。

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)特點白酒經(jīng)銷商可分為：終端型：銷售網(wǎng)絡(luò)以酒店、超市、便民店的終端為主。批發(fā)型：銷售網(wǎng)絡(luò)以批發(fā)為主。根據(jù)經(jīng)銷商的素質(zhì)和性格經(jīng)銷商可分為：智慧型：有現(xiàn)代營銷理念，容易溝通，有自己的思路又能接受廠家正確的指導(dǎo)；自大型：屬經(jīng)驗型，沒有現(xiàn)代營銷理念，固執(zhí)而難以溝通，雖有一定思路卻缺乏系統(tǒng)性和長期性；依賴型：不具備現(xiàn)代營銷理念，沒有主見但容易溝通，信任依賴廠家。

理想的營銷伙伴應(yīng)為終端型兼智慧型、次之為終端型兼依賴型；自大型的經(jīng)銷商不是理想的合作伙伴，但在能夠監(jiān)控的前提下，可給其一定的利潤空間主要由其自己操作。

2、建立一個好的經(jīng)銷商關(guān)系管理系統(tǒng)。

一個好的經(jīng)銷商關(guān)系管理系統(tǒng)應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）、經(jīng)銷商的布局。劃分單元營銷區(qū)域，并確定單元營銷區(qū)域是獨家經(jīng)銷還是分品種經(jīng)銷，是分渠道經(jīng)銷還是其他經(jīng)銷方式。

（2）、經(jīng)銷商的選擇。采用經(jīng)銷制的區(qū)域市場，有沒有一個好的經(jīng)銷商是決定市場成敗的關(guān)鍵。而現(xiàn)在大部分白酒廠家發(fā)展經(jīng)銷商沒有任何招商計劃，主要由銷售人員帶著樣品在茫茫人海里去尋找，有的銷售人員為了找到一個經(jīng)銷商甚至許諾一些根本做不到的事情，結(jié)果找到經(jīng)銷商既是市場開發(fā)的開始，可能也是市場開發(fā)的終結(jié)。完善的招商計劃至少應(yīng)包括：市場調(diào)查計劃（經(jīng)濟、人口、白酒消費習(xí)慣、競爭對手等）、目標客戶調(diào)查計劃（經(jīng)銷商的數(shù)量、渠道、業(yè)務(wù)范圍、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模和資信、物流能力、管理水平等）、招商計劃（媒體宣傳、經(jīng)銷權(quán)拍賣、業(yè)務(wù)人員洽談等）、市場運作計劃（產(chǎn)品定位、銷售政策、市場開拓方案等）。

（3）、經(jīng)銷商的支持計劃。目前白酒在各區(qū)域市場上的競爭成敗，表面上是經(jīng)銷商之間的競爭，實際上卻是各廠家綜合實力的較量，是廠家要對經(jīng)銷商支持的結(jié)果。對經(jīng)銷商的支持主要有：對經(jīng)銷商及其銷售人員培訓(xùn)、廣告宣傳、終端促銷支持等。

（4）、經(jīng)銷商的激勵。激勵是經(jīng)銷商關(guān)系管理體系重要組成部分，有效的激勵可以充分調(diào)動經(jīng)銷商的經(jīng)營積極性。廠家可以通過返利及合作獎勵達到激勵經(jīng)銷商的目的。返利分為明返和暗返，主要有：單瓶返利，坎級返利，月返，季返，年返等。合作獎勵主要有：專賣獎勵、預(yù)付款獎勵、網(wǎng)點分銷和品種分銷獎勵、陳列獎勵、合理庫存獎勵等。廠家可以根據(jù)自己的實際采用不同的激勵措施。

（5）、經(jīng)銷商的控制。營銷大師菲力浦、科特勒將對經(jīng)銷商的控制分為五種力量：強制力量、法律力量、報酬力量、專家力量、相關(guān)力量（通過兩者之間的關(guān)系），并指出最好采用的是相關(guān)力量，慎用強制力量。但目前在白酒市場和經(jīng)銷商群體都不成熟的情況下，利用法律力量和報酬力量，通過合同規(guī)范和約束雙方的行為也許是最佳的選擇，合同應(yīng)有以下內(nèi)容：

A、 規(guī)定經(jīng)銷產(chǎn)品和市場范圍（銷售區(qū)域或者渠道）。

B、 雙方的主要責任。如廠家的責任是對經(jīng)銷商提供培訓(xùn)、進行品牌宣傳等；經(jīng)銷商的責任是提供充足的資金和人員，保持合理的庫存等。

C、合作與支持計劃。例如廠家準備在一個市場準備按銷售額投入20%的銷售費用，可以和經(jīng)銷商通過合同約定：經(jīng)銷商預(yù)付款獲得2%、保持安全庫存獲得1%、完成網(wǎng)點分銷和品種分銷獲得5%、做好商品陳列獲得3%、完成銷售目標獲得3%、宣傳促銷公司投入6%。

D、竄貨處罰約定。竄貨是引起渠道沖突的主要原因，這個問題解決不好整個渠道體系可能就會崩潰。雙方可在合同中明確產(chǎn)品價格體系，竄貨處罰規(guī)定。

（6）、經(jīng)銷商的評估與改進。市場在不斷變化，經(jīng)銷商也在不斷變化，因此對經(jīng)銷商進行動態(tài)評估是必要的。主要可對銷售額增長、費用率、資金、網(wǎng)點分銷和品種分銷、陳列、促銷活動的執(zhí)行、服務(wù)工作、庫存對進行評估。廠家通過評估對達不到要求的部分經(jīng)銷商進行溝通，要求其進行改進。對難以溝通的經(jīng)銷商應(yīng)考慮在該區(qū)域增加新的經(jīng)銷商或者更換經(jīng)銷商。

(三)、建設(shè)一支好的銷售隊伍

如果說經(jīng)銷商是連接品牌和消費者的紐帶，那么業(yè)務(wù)人員就是連接廠家和經(jīng)銷商的紐帶。再好的系統(tǒng)也需要人去執(zhí)行，在傳統(tǒng)的交易營銷中，廠方業(yè)務(wù)代表主要工作就是催款，發(fā)貨，既不協(xié)助經(jīng)銷商開發(fā)市場，也不反饋市場和經(jīng)銷商的信息。而經(jīng)銷商關(guān)系管理，歸根到底還要由業(yè)務(wù)人員來完成，沒有一支高素質(zhì)的銷售隊伍是做不到的，這要求廠方的業(yè)務(wù)代表既要協(xié)助經(jīng)銷商開發(fā)市場，還要指導(dǎo)經(jīng)銷商，培訓(xùn)經(jīng)銷商隊伍；要善于溝通，甚至還要具備一定的領(lǐng)導(dǎo)能力。廠家可以通過以下方式來建設(shè)一支精干的銷售隊伍：

1、建立高效的銷售組織結(jié)構(gòu)。一個好的組織結(jié)構(gòu)要能滿足規(guī)范、快速、靈活的要求。 閻愛杰在“郎酒180天”中對郎酒銷售組織機構(gòu)調(diào)整有許多可供其他白酒廠家借鑒之處：

A、建立并強化市場部。設(shè)市場總監(jiān)一人，在市場部下設(shè)三個二級部門，一是品牌部，專門負責品牌規(guī)劃與管理；二是促銷部，負責策劃和監(jiān)控全國的促銷活動；三是公關(guān)部，專門負責同媒體打交道，組織媒體對品牌做正面報道。

B、將銷售部分兩個部門：

一是銷售運作部，專門負責與運作有關(guān)的工作，如向工廠下達包裝計劃，處理訂單，發(fā)貨，管理大庫，管理辦事處內(nèi)勤，統(tǒng)計銷售數(shù)據(jù)等；

二是銷售部，設(shè)銷售總監(jiān)一人。銷售部下設(shè)若干個一級部門，大區(qū)總經(jīng)理負責。大區(qū)總經(jīng)理下轄辦事處主任和城市經(jīng)理，負責一個重要的省會城市或數(shù)個地區(qū)級市場。在大城市，對銷售人員進行渠道定向(如商場超市或餐飲，市區(qū)或外埠)。

C、 在總經(jīng)辦新增兩個職務(wù)，一是銷售系統(tǒng)與發(fā)展經(jīng)理，負責完善銷售公司的各種運作系統(tǒng)和制度，制定渠道發(fā)展戰(zhàn)略，組織對銷售隊伍的培訓(xùn)等；二是全國重點客戶經(jīng)理，專門負責同國際大店的總部談判和分店協(xié)調(diào)工作。

2、建立優(yōu)秀的管理機制和工作流程，要做到合理授權(quán)、責權(quán)統(tǒng)一、各級崗位職責明確，反應(yīng)迅速、靈活。

3、對現(xiàn)有銷售人員進行培訓(xùn)，同時可招聘素質(zhì)較高的銷售人員。

第4篇：商場招商計劃范文

以“觀念創(chuàng)新、強化服務(wù)、愛崗敬業(yè)、真抓實干?！睘樽谥既嫱瓿?6年公司制定的各項任務(wù)和經(jīng)濟指標。

一、06年總經(jīng)濟指標：770萬元。

（一）XXX櫥柜門業(yè)精品城攤位租賃費（含物業(yè)費）656萬元、廣告費8萬元；

（二）中城大廈物業(yè)費35萬元、采暖費38萬元、電費28萬元，其它收入5.3萬元。

二、2006年度XXX公司的主要工作

（一）加強團隊建設(shè)、提高主人翁意識、樹立企業(yè)文化；

1、抓基礎(chǔ)建章建制完善目標管理責任制：經(jīng)過對接管原榮達大廈后近3個月的總體情況了解發(fā)現(xiàn)，部分崗位的職責還需完善，例如：更夫交接班制度、保安員換崗制度、電梯工管理制度等。在2006年的工作中我們將對這些特殊崗位的崗位制度進行重新編寫，力求完善。

2、制定員工考核制度：員工考核制度的制定，主要是為了使獎

罰制度有章可循。并且員工考核制度的制定可帶動員工主動工作的積極性，提高工作效率，更便于對員工的管理工作。員工考核將分為日常行為考核及績效考核兩方面。日常行為考核將側(cè)重于對考勤、行衛(wèi)規(guī)范的考核；績效考核則側(cè)重于對員工工作能力、計劃及工作目標完成情況的考核。

3、制定員工培訓(xùn)計劃：要使各崗位的人員都能發(fā)揮其最佳的

工作能力，除了靠其自身的努力外，對員工的再次培訓(xùn)也是十分重要的。為此，辦公室將針對特殊崗位，如：消防員、商務(wù)咨詢員、管理員、保潔員等直接接觸業(yè)主、業(yè)戶或外來訪客的人員進行崗位知識、崗位技能、大廈相關(guān)的基本知識的培訓(xùn)，除由辦公室現(xiàn)有人員負責培訓(xùn)外，還將外聘相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)秀講師為我們講課。對于各部門管理層人員，我們也將定期對其進行人員管理、客戶管理、商務(wù)禮儀等多方面的培訓(xùn)。

4、統(tǒng)一著裝、展示企業(yè)文化、樹立企業(yè)形象：在2006年我們將參照按股份公司的制度的標準及樣式，為XXX物業(yè)公司的全體員工制作工裝及胸卡。要求所有人員著工裝、胸卡上崗，并將出臺相應(yīng)的管理方案進行管理。這一計劃如能實行必將在廣大消費者及業(yè)主業(yè)戶中樹立起我XXX物業(yè)的良好形象。在統(tǒng)一著裝的同時，我們還將把各部門辦公室的室內(nèi)外環(huán)境，按照相應(yīng)的規(guī)章嚴格檢查，使我XXX物業(yè)真正成為一家管理高效、辦公環(huán)境整潔優(yōu)雅的現(xiàn)代化、高素質(zhì)的管理團隊。

5、時刻牢記安全第一，把消防、安全融入日常工作中。

消防保衛(wèi)工作是公司上下齊抓齊管的一件大事，在2006年除了要定期進行消防演習(xí)外，我們還將加強對消防員、保安、監(jiān)控等相關(guān)人的崗位責任、工作流程的培訓(xùn)。還將在公司內(nèi)部開展“增強消防意識、牢記安全第一”的學(xué)習(xí)活動。屆時將邀請消防部門的宣傳工作人員來為全體員工講課，增強員工的消防意識、安全意識，學(xué)會遇險不驚、自如應(yīng)對。

（1）加強治安綜合管理。大力清查商鋪內(nèi)易燃易爆品。加大對占道消防通道的管理力度，完善商家裝修及改建的審批制度，加強對施工過程消防監(jiān)護。對有如上違反有關(guān)規(guī)定的業(yè)戶，予以嚴肅處理,我們發(fā)現(xiàn)一件，處理一件。

（2）堅持“以防為主，防消結(jié)合”的工作方針，強化員工消防意識，做到警鐘常鳴。認真落實好消防責任制，積極開展防火宣傳，普及涊防常識，提高防火警惕性。一旦發(fā)生火災(zāi)知道如何報警和使用滅火器材進行撲救。力爭年內(nèi)和消防保衛(wèi)部聯(lián)合開展2—3次全員培訓(xùn)和實際演習(xí)。加強對消防保安人員的選用，強化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高專業(yè)技能，樹立良好的保安隊伍新形象。每逢節(jié)假日前夕，都要進行有針對性的消防安全大檢查，及時發(fā)現(xiàn)消防隱患和安全隱患。

（3）用制度規(guī)范行為，不斷提高保安服務(wù)質(zhì)量。

建立健全各項規(guī)章制度并嚴格考核。整頓作風，嚴明紀律，樹立管理、服務(wù)和維護治安新形象，提高隊伍凝聚力、向心力和感召力。

6、嚴格工程改造與施工的管理：2006年內(nèi)將進行櫥柜城行業(yè)布局調(diào)整、貨梯改造、業(yè)主會所建設(shè)等多項大的工程。在這些工程實施的過程中，第一：保證安全施工；第二：保證工程質(zhì)量。

7、員工食堂的管理：對于食堂的管理主要側(cè)重二個方面。

（1）保證安全、食品衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生。食堂是消防安全的重點部位。因此，對于食堂每日用液食堂每日用液化氣、油、明火等都制定了相關(guān)的操作規(guī)程及使用辦法，杜絕一切安全隱患。

（2）在伙食補助及個人承擔費用數(shù)額有限的情況下，做到粗糧細做，并要求食堂管理員制定出每日的菜譜，做到菜肴天天翻新，并根據(jù)不同人的口味要求進行合理的調(diào)整，食堂開始供餐的近三個月的時間里，公司上下全體員工（尤其是原榮達員工）都稱贊現(xiàn)在食堂的伙食不但菜肴經(jīng)營變換而且也可口了。

8、提倡節(jié)能降耗：在公司開展節(jié)能降耗的大討論。發(fā)動所有員工獻計獻策，對于在節(jié)能降耗方面有空出貢獻的將報請集團給予獎勵。此外，在日常工作中也提出節(jié)約每一張紙、每一滴水、每一度電，做到人走燈熄，杜絕長流水、長明燈現(xiàn)象。

（二）XXX櫥柜門業(yè)精品城的主要工作。

強化服務(wù)、提升業(yè)態(tài)，繁榮發(fā)展商城。2006年XXX櫥柜

門業(yè)精品城的經(jīng)濟指標是664萬元，其中攤位租賃費為656萬元，占總經(jīng)濟指標的85.2%。也就是說XXX櫥柜門業(yè)精品城的經(jīng)營狀況直接影響著明年的XXX公司的經(jīng)濟指標是否能完成。為此我們計劃在抓管理的同時，我們還將強化管理干部及員工的服務(wù)意識。以“客商為主體”，一切工作圍繞經(jīng)濟指標和客商這兩個核。

1、做好商城攤位租金的及時全額收取工作：

制定出商城攤位租金收取的相關(guān)預(yù)案與預(yù)定金文本、做好催繳全款的準備工作。

2、全力做好商場四、五層招商工作：

為把專業(yè)化的櫥柜門業(yè)商城做強做大，順利完成2006年度經(jīng)濟指標。結(jié)合2005年底招商的實際情況，對2006年的招商計劃進行重新修訂，以確保招商工作能如期如數(shù)完成。

3、適時做好商城行業(yè)布局調(diào)整改造工作。

XXX櫥柜門業(yè)精品城建筑面積近2萬平方米，現(xiàn)有業(yè)戶94戶，經(jīng)營面積5514平方米。經(jīng)營行業(yè)為櫥柜廚具和門業(yè)，分布在1-3層，東區(qū)為櫥柜、西區(qū)為門業(yè)。

由于商城內(nèi)櫥柜門業(yè)的布局很不合理。每層都是東區(qū)經(jīng)營櫥柜，西區(qū)經(jīng)營門業(yè)，這樣的布局不僅雜亂無章，并且不符合消費者的消費習(xí)慣，還影響到三層商場也活不起來。我們計劃是在原有業(yè)主租賃期（一年）滿后，或在可能的情況下在春節(jié)前后實施調(diào)整改造，將現(xiàn)在的“東西區(qū)”一、二層全部調(diào)整為門業(yè)；三、四層全部調(diào)整為櫥柜行業(yè)。

（1）根據(jù)商城現(xiàn)有業(yè)戶實際情況做好商城改造調(diào)整布局工作。

（2）制定攤位調(diào)整布局時所能出現(xiàn)一些相關(guān)問題與解決方案。

（3）制定規(guī)劃出商家，調(diào)整拆遷裝修擺貨期間的相關(guān)流程與部門人員安排。

4、做好商城廣告費用的及時全額收取工作：

（1）做好室內(nèi)外現(xiàn)有廣告位的重新統(tǒng)計與規(guī)劃工作.

（2）做好室內(nèi)外廣告位的再開發(fā)規(guī)劃工作.

（3）制定好合理統(tǒng)一的米與整體出租價格.

（4）積極聯(lián)系場內(nèi)外業(yè)戶資源做好商城廣告出租工作與費用收取工作.

5、商城的宣傳與推廣工作：

（1）以“5月份的櫥柜文化節(jié)”“9月底的門業(yè)精品博覽會”的為主題，大力展開宣傳攻勢。

（2）“家裝大比武”“一站式購物”與“房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)惠互補”相結(jié)合。

（3）籌集經(jīng)費印刷大量DM單到相關(guān)區(qū)域長期發(fā)放.

（4）制作明顯、特色、品味的綜合類報架到兄弟市場擺放擴大知名度與宣傳力度.

（5）長期開展小區(qū)摸底踏實地做好新開盤小區(qū)的“集采”活動.

（6）做好路牌與相關(guān)宣傳媒體的選擇組合租用預(yù)案。

（7）重塑商城與場內(nèi)導(dǎo)購員的整體服務(wù)形象

6、收集、分析、處理同類市場的經(jīng)營動態(tài)，做好市場預(yù)測：

（1）加強對主要同類市場的調(diào)研工作，及時掌握指導(dǎo)業(yè)戶第一時間做好產(chǎn)品轉(zhuǎn)型與調(diào)配工作。

（2）掌握產(chǎn)品價格指導(dǎo)場內(nèi)業(yè)戶適時做好價格調(diào)整。

（3）掌握相關(guān)同類競爭對手活動促銷方案與計劃，提前制定應(yīng)對策略。

（4）掌握熟知行業(yè)的發(fā)展趨勢與相關(guān)動態(tài)。

（三）中城大廈物業(yè)管理的主要工作：

2006年度中城大廈的經(jīng)濟指標是萬元，其中收繳物業(yè)費為35

萬元；收費采暖費為38萬元。為保障這一經(jīng)濟指標能順利完成，大廈物業(yè)部將在2006年度著重加大對物業(yè)費、采暖費的收取力度。

1、認真貫徹執(zhí)行《物業(yè)法》和《XXX市物業(yè)管理條例》：

以《物業(yè)法》和《XXX市物業(yè)管理條例》為指針，堅持貫徹“業(yè)主第一、服務(wù)第一”的管理理念，全面做好2006年物業(yè)管理的各方面工作，全面推行目標管理。

2、管理目標：

（1）為業(yè)主服務(wù)滿意率達到95％。

（2）部門級業(yè)主投訴率控制在5％；公司級投訴率控制在3％；大廈治安案件全年控制在三起之內(nèi)，力爭杜絕。

（3）如大廈驗收合格，力爭治安防范或環(huán)境美化有一方面評上區(qū)、市級先進單位。

（4）擴大服務(wù)范圍，提高工作效率，加大解決遺留問題的力度。根據(jù)大廈現(xiàn)狀和本年度各種費用收繳情況，前期遺留問題是業(yè)主關(guān)心的焦點，為此物業(yè)部把新一年工作的重點放在提高工作效率，解決遺留問題上。爭取在3月底前督促房地產(chǎn)公司解決大廈目前遺留的房屋質(zhì)量、房證、欠款等問題，業(yè)主會所爭取5.1前投入使用，上半年內(nèi)完成業(yè)主委員會的成立工作，年底前力爭物業(yè)管理通過ISO14000質(zhì)量體系認證，為新年度物業(yè)費和采暖費的收繳提供前提條件。在處理房屋質(zhì)量問題上要求做到接到報修后10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場本查看情況，小修當天完成，大修不超48小時。同時認真做好業(yè)主的建議投訴工作，建議臺帳，逐項登記，能解決的馬上解決，不能解決的迅速上報，并及時向業(yè)主反饋結(jié)果，盡可能讓業(yè)主滿意。進一步加強房屋服務(wù)中介等工作，通過提高服務(wù)功能和服務(wù)質(zhì)量，爭得業(yè)主對物業(yè)工作的支持和理解，為物業(yè)管理和費用收繳奠定基礎(chǔ)。

（5）強內(nèi)部管理，苦練內(nèi)功，為全面完成全年經(jīng)營和管理目標奠定堅實基礎(chǔ)?？偨Y(jié)一年工作經(jīng)驗，進一步完善各種管理檔案，簡化工作程序，在管理人員當中開展貫徹《XX市物業(yè)條例》工作，提高工作能力和素質(zhì)。在貫徹《條例》的同時在業(yè)主中做好各種應(yīng)繳費用的政策、標準等宣傳工作，確保06年各項指標完成。

第5篇：商場招商計劃范文

視營銷的本質(zhì)——關(guān)鍵不在于賣什么產(chǎn)品，而是在于最終所獲取的利潤。請看本期“一坐爽”冰墊市場營銷案例。

一產(chǎn)品：

簡單，賣點設(shè)計是“四十余元買空調(diào)”

“一坐爽”冰墊是北京華夏通商科技發(fā)展有限公司開發(fā)生產(chǎn)的一種產(chǎn)品。只有一張報紙大小，里面是高科技的制冷材料，接觸人體后，迅速變涼，是夏季用消暑佳品。

賣點設(shè)計：將小產(chǎn)品依附到大概念上作文章，廣告語用“四十余元買空調(diào)”來表現(xiàn)。

二前景：還有發(fā)展空間

降溫墊屬于季節(jié)性消夏小產(chǎn)品。同類相關(guān)產(chǎn)品還有傳統(tǒng)型的草席、草墊，竹席、竹墊等，每年三四月份開始登場，五月熱賣，九月以后就銷聲匿跡了。這類產(chǎn)品季節(jié)性強，也是家庭必備之物。因此，如果產(chǎn)品物美價廉、適銷對路，每年的銷貨量就會很大。

但我國傳統(tǒng)的草、竹墊多由農(nóng)民在農(nóng)閑時就地取材加工，屬于小農(nóng)經(jīng)濟的副產(chǎn)品，品牌意識不強，附加值也不高。銷售方式多為農(nóng)貿(mào)市場自產(chǎn)自銷，難以形成產(chǎn)業(yè)，僅有少量外銷性產(chǎn)品斷斷續(xù)續(xù)出口，但為數(shù)不多。

作為消夏產(chǎn)品，“一坐爽”冰墊已經(jīng)成為工業(yè)制成品，從這幾年的發(fā)展看，類似華夏通商公司這一類的廠家已逐漸形成一個頗有潛力的行業(yè)，他們對行業(yè)有前瞻性，又具有現(xiàn)代經(jīng)營意識（品牌意識），是最有可能替代農(nóng)民草竹席生產(chǎn)廠家的企業(yè)，只是現(xiàn)在尚未浮出海面。

研究發(fā)達國家的市場規(guī)律能更好地看出這個行業(yè)在我國的發(fā)展前景。發(fā)達國家目前的市場狀態(tài)是市場細分，產(chǎn)品的開發(fā)銷售是完全針對不同階層、不同年齡、不同行業(yè)的消費者而進行的。

三廣告：搶占了兩個制高點

在廣告宣傳上，“一坐爽”降溫墊搶占了兩個制高點。

第一，在降溫墊這一行，幾乎所有的廠家都認為這個產(chǎn)品很小，不起眼，沒人想到要去打廣告。華夏通商是第一個給降溫墊打廣告的企業(yè)。由于搶占了這個先機，“一坐爽”冰墊就很自然在行業(yè)里占了一個制高點（品牌效應(yīng)）。

第二，廣泛利用各種宣傳廣告手段把降溫墊的銷售業(yè)績和產(chǎn)品特性盡可能多地傳播給消費者，讓他們了解產(chǎn)品，這在“一坐爽”打國際國內(nèi)兩個市場時起到了重要的作用。1994年，“一坐爽”冰墊第一年上市，許多人根本不知道這個產(chǎn)品是個什么東西能干什么用？公司經(jīng)理就自己親自到商場做終端促銷，擺下十幾個凳子讓顧客坐上試，產(chǎn)品旺銷由此開始。小產(chǎn)品不能單靠經(jīng)銷商經(jīng)營，市場背景氛圍營造要運用一切宣傳廣告手段來表現(xiàn)，這是小產(chǎn)品進行市場運作的另一個關(guān)鍵之處。

四策略：給西服打補丁

“一坐爽”冰墊剛進入市場時，消費者并不認可，因為這是一個新產(chǎn)品，顧客幾乎不存在所有能引起購買的聯(lián)想。企業(yè)在策劃人的幫助下，提出了“給西服打補丁”的想法，所謂“給西服打補丁”就是找一個大家都熟悉、印象深刻的參照物，讓這個產(chǎn)品和這個參照物產(chǎn)生直接聯(lián)想。這就像在西服上打補丁，要多顯眼有多顯眼，或者說，能打到西服上的不管什么補丁都能被人高度關(guān)注。運用到產(chǎn)品上就是：“一坐爽”冰墊像一個補丁，空調(diào)就像一件西服。

結(jié)合在報紙媒體“四十余元買空調(diào)”的廣告，華夏通商又在售賣現(xiàn)場打出精心制作頗為醒目的POP廣告，并以相應(yīng)的促銷策略一下子激起了市場銷售的人氣。

初戰(zhàn)告捷，公司立即在全國的主要銷售點制作統(tǒng)一的售點廣告牌，并對銷售人員進行培訓(xùn)，給大家講為什么確定用“四十余元賣空調(diào)”的道理，銷售人員意識到如果顧客產(chǎn)生“才四十元就能買個空調(diào)”的想法，“一坐爽”涼墊就能進入熱賣期。果然，廣告起到了意想不到的成功。

1998年，“一坐爽”涼墊銷售首次超過5萬個。

五招商：要了解經(jīng)銷商心理特點

華夏通商公司從1998年開始在全國范圍內(nèi)大面積招商。之所以招商能成功，是因為通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)：許多商場有很多賣床上用品的柜臺，秋冬季才走貨，夏季相對顯得清閑，由于這些柜臺都是出租給個體老板的，出租時間一般以一年為單位，所以，夏季（淡季）就是不掙錢也不能撤柜臺。如果讓這些柜臺夏天賣冰墊，個體老板準樂意，為什么呢？一是冰墊不像涼席什么的，只要想賣從哪都能進貨；如果一個地區(qū)只給一家做，他就能成為專賣經(jīng)銷商。沒競爭，產(chǎn)品又確實需求，就肯定會旺銷。

冰墊這東西不需要太多的本錢，一兩萬塊錢就能拿到這個，壓力不大，只要勤快點，一個夏天就能掙個好幾倍，為什么不干呢？

從1998年招商開始，招商效果一年比一年好?？偨Y(jié)這兩年的銷售戰(zhàn)績，發(fā)現(xiàn)每個省都有幾個賣得特火的“大戶”。武漢有一個經(jīng)銷商，1998年在漢口就開了個“坐涼堂”，主打產(chǎn)品就是“一坐爽”冰墊，掙了不少錢，現(xiàn)在已成了華夏通商的金牌經(jīng)銷商。遼寧的一個經(jīng)銷商，是省，產(chǎn)品拿回去后自己打廣告、再招，經(jīng)營也相當不錯。

從降溫墊市場的總體情況看，廠家有不少，北京有三家、天津有一家，西安也有一家。說起來，華夏通商是實力最弱的一家，但這幾年下來，華夏通商由于產(chǎn)品質(zhì)量好，賣點設(shè)計突出，重視品牌營造等原因，慢慢成了控制了長江以北的市場的最大廠家。

產(chǎn)品基本覆蓋長江以北地區(qū)的同時，意識到這個市場依然存在著許多空白點，這就是更多的縣級市和富裕地區(qū)的城鎮(zhèn)，許多做市場的營銷人員存在著誤區(qū)：認為縣鎮(zhèn)地區(qū)市場容量小，華夏通商的老板說，錯了，這樣的地方市場容量很大！為什么？就因為更多的廠家進入成本高，放棄了這樣的地方，造成這類地區(qū)商品種類相對匱乏。公司認為如果產(chǎn)品克服進入成本高的瓶頸，肯定能取得不俗的業(yè)績。華夏通商的優(yōu)勢就在于自己不做終端，只發(fā)展經(jīng)銷商，不存在產(chǎn)品進入成本，所以只要能制定對經(jīng)銷商有吸引力的政策，就能夠成功。事實也確實如該公司所預(yù)料，對縣級城鎮(zhèn)的招商在2000年就顯露出強勁的生命力，在該公司新增利潤中，有相當一部分來自小城鎮(zhèn)經(jīng)銷商的進貨。華夏通商計劃今年加大對小城鎮(zhèn)的招商力度。

六出口：產(chǎn)品無高低貴賤之分

小產(chǎn)品出口，并不像人們想象的那樣困難，隨著WTO的臨近，各類小產(chǎn)品出口掙錢的機會也越來越多了，“一坐爽”冰墊這個小產(chǎn)品靠出口也掙了錢，說明產(chǎn)品并無“高低貴賤之分”。

“一坐爽”冰墊第一個國外經(jīng)銷商是1995年參加廣交會的一個比利時商人，他訂購部分產(chǎn)品后，在國外銷售效果非常好。接著，引來了巴黎、布魯塞爾、科隆這些比較大的城市的經(jīng)銷商。其中最大的一家是法國的某大型超市集團，1997年，他們與“一坐爽”簽訂了歐洲總，一個夏天走了22個貨柜。

“一坐爽”冰墊在歐洲銷量大與當?shù)厝松钏礁吆蜌夂蜻m宜有關(guān)，像降溫墊這種季節(jié)性產(chǎn)品，歐洲人一般只用一季，第二年再買新的。

產(chǎn)品打開歐洲市場后，對國內(nèi)外市場又起到了帶動作用，隨著“小產(chǎn)品大出了國”、“巴黎流行‘一坐爽

’”、“科技小商品，出口潛力大”一類的報道不斷出現(xiàn)，韓國、菲律賓、馬來西亞及香港的超市也不斷前來訂貨。1999年以前，華夏通商只和北方家樂福打交道，2000年也同上海的家樂福全國采購中心簽下單，這樣，華夏通商的產(chǎn)品直接為全國的二十個家樂福店配送產(chǎn)品。不斷增多的訂單，使華夏通商公司今年在上海、重慶建立了分裝中心。

七效果：處于快速增長中

從這幾年的銷量看，“一坐爽”冰墊由于實施了成功的市場營銷策略，市場處在快速增長中，1999年市場份額比1998年增長了75％，2000年比1999年增長了80％。

點評

第6篇：商場招商計劃范文

多數(shù)門店未開業(yè)稍顯冷清

據(jù)RDM亞太區(qū)董事總經(jīng)理、佛羅倫薩小鎮(zhèn)董事長包毅方介紹，這里設(shè)有奢侈品、國際名品、運動和戶外以及休閑四大特色購物主題體驗區(qū)，提供近200家門類的奢華及時尚精品，滿足各種消費者的多層次購物需求。

據(jù)《今日樓市》記者調(diào)查，截至10月下旬，佛羅倫薩小鎮(zhèn)的近200多家門店中，已經(jīng)有60余家開業(yè)，相當一部分招商計劃正在進行中，還有一些名牌店面也在計劃開業(yè)。因多數(shù)店面未開業(yè)，小鎮(zhèn)內(nèi)顯得比較冷清，僅有一些慕名前來游玩、購物的人們徜徉其中。

小鎮(zhèn)相關(guān)負責人表示，小鎮(zhèn)不僅是購物者的天堂，更能使購物者不出國門，即可享受“意大利佛羅倫薩小鎮(zhèn)”的奇特建筑底蘊。

前來觀光購物的天津張先生曾多次去過意大利佛羅倫薩，他告訴記者，國外的建筑都相當考究，佛羅倫薩小鎮(zhèn)的建筑風格與國外的相差無幾，建工相當逼真。但是作為旅游建筑，更重要的是它未來能否保持原貌，而小鎮(zhèn)的建筑則有待時間的考驗。

如今的佛羅倫薩小鎮(zhèn)，已經(jīng)積攢了一定的人氣，在前來購物的人群中，多數(shù)來自北京和天津市區(qū)、武清周邊及廊坊市。記者隨機采訪了部分游客，他們中有些是替朋友提前來一探究竟的，有的是沖著這獨特的建筑風格而來參觀旅游的，而前來購物消費的占據(jù)相當大一部分。但是，諸多購物者對記者表示，由于佛羅倫薩小鎮(zhèn)開業(yè)時間并不長，積累的人氣有限，所以知名度還遠遠沒有達到眾所周知的程度。

品牌眾多高端不高就

一手打造佛羅倫薩小鎮(zhèn)的RDM公司從1998年開始合資開發(fā)了歐洲最大的奧特萊斯，旗下?lián)碛?個設(shè)計師品牌折扣中心。這些項目共有超過15萬平方米的營業(yè)面積，年收入10億歐元，每年吸引1500萬名觀光客。它是意大利時尚、零售與房地產(chǎn)業(yè)巨子FINGEN集團旗下的房地產(chǎn)公司，致力于開發(fā)零售中心、開發(fā)豪華酒店及住宅、對古建筑進行修復(fù)及利用三類項目，已興建并經(jīng)營價值超5億歐元的奧特萊斯。

據(jù)悉，佛羅倫薩小鎮(zhèn)的體量約6萬平方米。在奢侈品、國際名品、運動、休閑等多個主題購物區(qū)內(nèi)，共有200余個高端品牌。其中，奢侈品牌Prada和Fendi是首次在中國市場開出奧特萊斯店鋪。Giorgio Armani、Bulgari、Tod's、Versace、Zegna、Moncler、Missoni和Lancel等國外大牌也亮相武清佛羅倫薩小鎮(zhèn)。

作為RDM在中國投資興建的第一所奧特萊斯，佛羅倫薩小鎮(zhèn)高端的品質(zhì)和純正的意大利血統(tǒng)毋庸置疑，它有著為數(shù)眾多的意大利頂級奢侈品品牌，也有著意大利奧特萊斯才有的全年高額折扣。

記者調(diào)查了解到，在佛羅倫薩小鎮(zhèn)已開業(yè)的品牌店中，一線品牌數(shù)量占比近三成。Ivano Poma表示，RDM集團在歐洲已有17家奧特萊斯，在意大利有5家，所以他們與各大品牌有良好的合作基礎(chǔ)。在Fendi折扣店的店員告訴記者，店內(nèi)折扣商品并不是人們想象中的“老舊”，這里部分貨品還是2010年的款式。

眾所周知，奧特萊斯最主要的特點就是“名品特惠”。據(jù)該商場負責人介紹，商場所有商品的最高折扣為7折、最低達到3折，平均折扣力度在半價左右。在武清奧特萊斯，一款巴寶莉秋冬款小號挎包，5折后售價6000元，Miss Sixty的上衣全場4折，CK推出的特價產(chǎn)品價格在150～300元不等，芬迪、范思哲等很多品牌低至3折。

一直以來，中國消費者對于北美及歐洲高端品牌有極大熱情。但是據(jù)本刊記者走訪天津海信廣場和友誼商廈了解到，同樣是高端品牌奢侈品，由于款式、季節(jié)等各方面的原因，價格上要絕對高于佛羅倫薩小鎮(zhèn)好幾倍，有些一線名牌奢侈品對于都市白領(lǐng)來說，更是可望而不可即。但是相比之下，目前已有60多家知名品牌入駐的武清奧特萊斯，因為其中普拉達、芬迪和寶格麗3個頂級品牌首次入駐中國奧特萊斯而增色；其他品牌，如菲拉格慕、Tod’s、范思哲也是位于北京的賽特奧特萊斯所沒有的，因此這里吸引了更多的北京消費者。

事實上，由于奧特萊斯的輻射范圍很大，甚至可以輻射天津和北京兩座城市，要想爭取本身就稀缺的客戶資源，小鎮(zhèn)就必須在差異化上下工夫，新的奧特萊斯就必須走差異化路線。在品牌進駐時，不僅需要滿足大眾需求，也應(yīng)該引進更多一線品牌，畢竟隨著天津城市經(jīng)濟的發(fā)展，高端品牌項目對于眾多白領(lǐng)也更具有吸引力。

是否山寨仍需市場檢驗

對消費者來說，奧特萊斯提供了一個可以用相對低廉的價格購買優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的機會。對品牌生產(chǎn)商來說，奧特萊斯不僅提供了一個可以處理剩余貨品的場所，而且越來越多的品牌認為奧特萊斯擴展了他們的市場，使產(chǎn)品由于低價而接觸到了他們原本不能接觸的消費人群。

事實上，奧特萊斯最大的兩個特點就是齊全的品牌和低廉的價格。奧特萊斯一般都會提供與正價商品相比25％以上的折扣，如果見到60～90％的折扣也不要太奇怪。

一直以來，中國奧特萊斯折扣店存在著被山寨產(chǎn)品冒充替代的尷尬，但是又有很多人對名牌產(chǎn)品充滿激情?！爸袊鴥?nèi)地奧特萊斯品牌引進國外品牌的速度非?？欤瑥钠放菩?yīng)來看，國際一線品牌進駐中國市場優(yōu)勢明顯?！敝型额檰柛呒壯芯繂T高博軒表示。但是由于在國內(nèi)運作奧特萊斯模式有其運營特性，很有可能造成自身品牌形象受到影響，例如仿制、假冒、市場宣傳欠缺導(dǎo)致的品牌號召力下降。

據(jù)奧特萊斯天津武清店總經(jīng)理劉金曼稱，佛羅倫薩小鎮(zhèn)的折扣店都是品牌直營店，不存在經(jīng)營，而從進貨上來說，都是他們商家、品牌商自己來進貨的，補貨速度也是可以保證的。幾家折扣店的營銷員告訴《今日樓市》記者，武清奧特萊斯各家的名品貨源均來自廠家直銷，并不存在從其他營業(yè)商店進貨，在貨源上絕對保證產(chǎn)品質(zhì)量。

一位曾經(jīng)游歷歐洲、來自天津夕陽紅騎車隊的劉大爺告訴記者，其實對于名牌產(chǎn)品的真假，即使有過國外購物經(jīng)歷的人也無從考對，更別說那些沒出過國門的國內(nèi)消費人士。因此，對于小鎮(zhèn)內(nèi)號稱貨源真實的眾多知名品牌，消費者只能憑借以往的購物經(jīng)驗來判斷。但是，假如同樣品牌的產(chǎn)品在市區(qū)海信廣場和友誼大廈等眾多知名購物中心內(nèi)出現(xiàn)，并且出現(xiàn)大打折扣的時候，小鎮(zhèn)就會遭遇“寒流”。因為這些商店的產(chǎn)品在眾多消費者心目中已經(jīng)形成正品認知。所以有些

消費者就寧愿多花幾百塊錢，也會選擇在市區(qū)購買，而不會選擇趕往武清購買。

選址遠郊交通配套仍須完善

在美國，百貨業(yè)中有Saks FifthAvenue，豪華品牌中有Coach，都積極地擴展奧特萊斯的業(yè)務(wù)。而對于政府來說，奧特萊斯在別的商業(yè)活動很難成功的地段創(chuàng)造了商業(yè)成功，增加了地方稅收，促進地方的繁榮。在旅游勝地，奧特萊斯跟旅游熱點互相促進的效能更是進一步提高了地方經(jīng)濟效益。京津奧特萊斯作為RDM公司在亞洲的第一家店面，給天津武清發(fā)展帶來了契機。其實，它不僅算是天津的首例，也是中國第一家以異域風情為主題而建筑的奧特萊斯。

據(jù)包毅方介紹，首開之作之所以選擇在京津之間，是因為這里是中國最具活力和潛力的高速發(fā)展地區(qū)之一，這里有3000多萬的固定人口以及每年數(shù)以億計的外地游客，對奢侈品的需求不斷擴大。據(jù)他透露，預(yù)計京津名品奧特萊斯第一年的銷售額將達到10億元人民幣。

盡管佛羅倫薩小鎮(zhèn)在目前是天津首家奧特萊斯賣家，但并不意味著以后就可以高枕無憂。小鎮(zhèn)選址在武清區(qū)，就意味著距離是一個重要的問題。

試運營期間，在北京與天津市區(qū)均開通了每天往返大巴。但從9月9日起，大巴僅在周末運營接客，這也帶來了一定的不便。

實際上，來奧特萊斯購物的消費者一般喜歡自駕出游購物。從北京市里自駕而來的馬先生告訴記者，路上即使不堵車，也要花費最少一個小時的時間，因此時間成本是個問題。而最好的解決辦法就是高鐵。乘坐京津城際高鐵，從北京南站出發(fā)到武清站僅花費20分鐘左右的時間，從天津站出發(fā)只需10分鐘，而從城際高鐵武清站步行不到100米即可到達小鎮(zhèn)。

“以地養(yǎng)商”的尷尬

從我國現(xiàn)有的大大小小200多家奧特萊斯來看，目前總體發(fā)展的條件或環(huán)境并不樂觀。有業(yè)內(nèi)人士指出，由于開發(fā)商的純地產(chǎn)行為，使得建筑設(shè)施與隨后的奧特萊斯業(yè)態(tài)定位不相配套。

據(jù)《今日樓市》記者調(diào)查，京津奧特萊斯除了名品折扣店這一核心業(yè)態(tài)外，都將配合旅游、娛樂、餐飲等其他業(yè)態(tài)圍繞核心業(yè)態(tài)來展開。高博軒表示，奧特萊斯多項目運營發(fā)展的直接原因是貿(mào)易綜合體的規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢，擴展經(jīng)營項目、建立綜合性消費區(qū)間將有效提高其核心競爭力。

但是在外界看來，武清佛羅倫薩小鎮(zhèn)更像是一個升級版的復(fù)合地產(chǎn)項目。據(jù)家潤多商業(yè)股份有限公司2010年4月23日的公告顯示，在天津濱海新區(qū)的奧特萊斯項目中，總用地面積為147135平方米，其中作為奧特萊斯經(jīng)營場所的商業(yè)用地為112111.5平方米，而用于開發(fā)公寓住宅項目的居住用地為35023.5平方米，占到了總用地的23.8％。

該公告在“項目的效益分析”中提到，公寓住宅部分項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為78.4％，財務(wù)凈現(xiàn)值為26697.7萬元，靜態(tài)投資收回期為2.12年，動態(tài)投資回收期為2.18年。

相比之下，其奧特萊斯項目的投資收益率就小得多。公告顯示，奧特萊斯部分項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為21.06％，財務(wù)凈現(xiàn)值為3791萬元，大于0；靜態(tài)投資收回期為6.93年，動態(tài)投資回收期為9.32年。

做商業(yè)往往需要較長的投資回報期，如北京的SOGO和燕莎等大型商場，都是在投資七八年之后才開始贏利。而武清區(qū)奧特萊斯項目總投資額為10億元，不論是何種融資方式，對開發(fā)企業(yè)來講都是不小的負擔。

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第8篇：商場招商計劃范文

五星電器杭州文三路旗艦店，營業(yè)面積超過1萬平方米，經(jīng)營品類齊全、出樣豐富，地處文三路電子一條街。從該店開業(yè)后第一年的商品配送記錄分析，消費者來自四面八方，區(qū)域構(gòu)成特征不明顯，與大型城市商圈店特征相吻合。

但到2007年以后，消費者區(qū)域構(gòu)成比例卻發(fā)生了明顯變化：方圓2公里范圍內(nèi)消費者占比近50％。在一次周末促銷廣告效果評測報告也顯示：“近70％的消費者住在附近，屬潛意識光顧，并未受廣告影響?！苯Y(jié)果說明，近3年的變化，一個旗艦店已成為周邊社區(qū)消費者家電消費的默認場所。

一個旗艦店緣何被“社區(qū)化”?這究竟是偶然還是大勢所趨?

旗艦店被“社區(qū)化”的根本原因是競爭日趨激烈。近年來，隨著城市核心商圈物業(yè)日漸稀缺，大型商業(yè)的選址越來越困難，各大連鎖企業(yè)已經(jīng)將城市的傳統(tǒng)商圈瓜分殆盡，“跑馬圈地”式的擴張已經(jīng)告一個段落。連鎖業(yè)從鬧市近身肉搏，發(fā)展到鄉(xiāng)郊設(shè)卡攔截，若想繼續(xù)擴大市場份額，只能將店面開到社區(qū)里，從不同角度攔截消費者。

由于連鎖企業(yè)基本上都統(tǒng)一價格，既然價格一樣，顧客為什么不選擇身邊店面購物，還要不辭勞苦地跑到市中心商圈去呢?所以，當越來越多的商家把門店開到了老百姓的家門口時，顧客也就養(yǎng)成了“舍遠求近”的習(xí)慣。

生存計算

社區(qū)店究竟能否取得成功，需要計算幾個問題：

第一：成本能否更低?

社區(qū)店能否滿足消費者的低價需求?如果社區(qū)店的價格高于市中心商圈店，消費者是不會買賬的。

某連鎖在H市區(qū)，2006年有傳統(tǒng)商圈店2家，年銷售3億元，年廣告投入600萬元，費率2％。2007年新開了郊區(qū)及社區(qū)店3家，增加銷售1.5個億，年廣告投入依然是600萬元，費率降至1.3％，下降了0.7個百分點。

再細算投入與產(chǎn)出比，新開的3家店所新增加的成本包括：房租、新增人員、擴大倉儲空間以及增加物流運輸車輛等，分攤成本為1200萬元／年，相對于新增加銷售1.5億元而言，費率為8％。

假設(shè)這3家社區(qū)店不是開在已有2個商圈店H市，而是新進其他城市，那么包括房租、人員、廣告、倉儲、物流、信息系統(tǒng)建設(shè)等一次性投入的費用大約需要3000萬元／年，費率為20％。兩者相比，資本的利用率孰高孰低，立下可見。

可見，在采購、倉儲、人員管理、廣告等營運費用相對固定的前提下，連鎖企業(yè)在一個城市中新開社區(qū)店，是成倍速地攤薄上述費用。為什么某些龍頭連鎖企業(yè)攻城略地無數(shù)，而利潤率卻不及行業(yè)第二、第三，原因就在于此。

目前，核心商圈的租金價格為8～10元／m2／天，而社區(qū)店的租金僅為核心商圈的一半，為3～5元／m2／天。優(yōu)勢可見一斑。

由此可見，在成本控制上，連鎖經(jīng)營社區(qū)化為企業(yè)趟出了一條新路。無論是社區(qū)店本身的開設(shè)成本，還是社區(qū)店對總成本的攤薄，都有利于滿足消費者低價的要求。

第二：銷量能否“吃飽”?

全球家電連鎖巨頭――百思買(BEST BUY)，在進入中國后，潛心研究國內(nèi)消費者多年，在“難產(chǎn)”的上海徐家匯店開業(yè)后，并不做大量廣告，也不比拼促銷力度，僅僅對周邊社區(qū)做滲透宣傳，強調(diào)服務(wù)，以口碑做品牌，大獲成功。

在一個社區(qū)做滲透，能有足夠的營業(yè)額支撐店面的發(fā)展嗎?中國連年高速發(fā)展的樓市堆砌起來的家電市場，讓百思買找到了切入點。

筆者算了一筆賬：一個中小規(guī)模的新樓盤大約有2000戶家庭，平均每戶家電消費3萬元，就有6000萬元，‘基本上是國內(nèi)連鎖一個地、縣級城市賣場一年的銷售規(guī)模。所以，經(jīng)營得當?shù)脑?，社區(qū)店是可以“吃飽”的。

第三：顧客是否認可?

社區(qū)店能夠取得消費者的認可，絕非只靠便利性。為了更好的價格和服務(wù)，中國顧客不在乎多走幾步路。

社區(qū)店扎根社區(qū)，與顧客潛移默化地進行著長期、深層次的溝通和交流，不斷調(diào)整產(chǎn)品和服務(wù)，久而久之，才有口碑效應(yīng)。品牌不是簡單地通過廣告溝通完成的，一定是建立在情感交流的基礎(chǔ)上，社區(qū)店恰恰能扮演企業(yè)溝通消費者的有效渠道。

第四：能否狙擊對手?

即便是出于狙擊競爭對手，占領(lǐng)市場份額的目的，也必須大力發(fā)展社區(qū)店，因為，三五年之后，如果你沒有社區(qū)店，而對手的社區(qū)店星羅棋布地占據(jù)了城市的各個角落，對你的市區(qū)商圈店形成全包圍的形勢，你的消費者再忠誠，也經(jīng)不起這樣的長期終端攔截吧?

操盤三大難點

社區(qū)店是一個必然的方向，卻并不意味著只要開社區(qū)店就會成功，社區(qū)店有著比商圈店更多繁瑣的問題和更復(fù)雜的操作步驟，也需要更多的創(chuàng)造性。

價格政策的困惑

價格是消費者最為敏感的環(huán)節(jié)，同時也是零售店的最大難題。

目前，同一連鎖企業(yè)，不同的門店類型所采取的價格策略也不一樣。生鮮超市社區(qū)店的價格總體上要比大型綜合超市低5％左右，而市口較好、營業(yè)面積較小的日用便利店價格，要比日用品超市高出10％～15％。

結(jié)合不同市場形態(tài)，制定差異化的價格策略，是一個難以把握的問題。因為社區(qū)店的地域不同，供貨渠道差異又大，而大多數(shù)連鎖企業(yè)的采購團隊又是集中制的，很難因地制宜地制定價格。

以浙江、江蘇的3C類市場為例，蘇州的太倉、吳江，無錫的宜興、浙江的嘉興等城市，由于銷售區(qū)域接壤，同一類商品會出現(xiàn)多種價格。雖然廠商都有嚴格的控制竄貨制度和懲罰措施，但零售商面對“差價”的誘惑，毅然鋌而走險。特別是在鞭長莫及的“偏遠”三級門店，在巨大的銷售壓力下，很多社區(qū)店、三級零售店往往花更多的精力在尋求“走貨沖量”的機會。每年空調(diào)大忙之時，一些零售店以“工程機”的名義批發(fā)的總額，能占到總銷售金額的70％。

“游擊隊”的竄貨首要沖擊的就是連鎖正規(guī)軍，竄貨首先流入的也就是“社區(qū)店”附近的私營專營店、各類批發(fā)市場的“檔口”、偏遠的三四級私營店等，這些低價商品對執(zhí)行區(qū)域統(tǒng)一價格政策的正規(guī)軍社區(qū)店、三級門店形成巨大的挑戰(zhàn)，甚至還會出現(xiàn)“大水沖了龍王廟――一家人不認一家人”的現(xiàn)象。比如很多連鎖門店雖相隔幾里，但可能分屬于不同的省公司或廠家代表管轄，執(zhí)行不同的價格政策，出現(xiàn)同室操戈的現(xiàn)象。

要解決價格不統(tǒng)一問題，除了寄希望于出臺行業(yè)規(guī)范和完善控價制度外，自身也需要加緊修煉“內(nèi)功”。

首先，不斷細化連鎖采銷隊伍，構(gòu)建“總部―大區(qū)―分部―子分部―門店”等更細的采購網(wǎng)絡(luò)，方便制定更貼近市場、更具主動權(quán)的價格政策。

其次，建立專門的價格政策調(diào)研部門，及時收集和了解各地價格變化，向采銷團隊提供一手信息。

第三，給予基層采銷團隊甚至是店長“價格授權(quán)”，在價格調(diào)研得到證實

的前提下，可以授權(quán)某一區(qū)域或門店短時間不執(zhí)行統(tǒng)一政策，以應(yīng)對外部的價格變化。

第四，根據(jù)社區(qū)店、偏遠門店所處市場的特性，差異化經(jīng)營少數(shù)優(yōu)勢單品，以維持在周邊消費者心目中的價格形象。

目前來看，價格策略做得較好的是銀泰(杭州)百貨、金鷹(南京)國際購物等百貨連鎖業(yè)。在城市副商圈、新建中高檔居民區(qū)、地縣級城市等市場新開的連鎖分店，它們大多采取了相對獨立的采銷體系、差異化的品牌格局，針對不同消費人群，拉開了不同的價位段，更貼近了市場消費需求。

商品組貨的迷茫

雖然以國美、蘇寧、五星等為代表的家電連鎖正規(guī)軍，擁有過千億元的銷售規(guī)模，但廣大農(nóng)村市場卻依然被個體私營店這樣的“地方武裝”牢牢割據(jù)。

這是因為家用電器屬于耐用消費品，在中國農(nóng)村，彩電、冰箱、洗衣機等家電，更新?lián)Q代的平均年限是8年，導(dǎo)致較大規(guī)模的家電連鎖賣場在三、四級市場開業(yè)后常感覺“吃不飽”，被迫縮小營業(yè)面積。但它們“輕裝上陣”后又發(fā)現(xiàn)所售商品與當?shù)叵M者不對胃口，加之出樣折舊、物流調(diào)撥、運輸?shù)确矫娴闹萍s，大大減緩了家電連鎖社區(qū)化的發(fā)展速度。

再以重大促銷節(jié)點(如“五一”、“十一”等)的“負賣”數(shù)據(jù)為例，社區(qū)店等中、小門店的負賣金額往往只是商圈店的零頭，占總負賣金額的20％左右，但負賣單品數(shù)卻遠遠高過商圈店，占整體負賣單品總數(shù)的50％以上。這也制約了部分連鎖企業(yè)在市場規(guī)模較小的社區(qū)或農(nóng)村市場發(fā)展的瓶頸。

受限于經(jīng)營面積，社區(qū)店的商品品類和單品數(shù)，相對市區(qū)里大型的商圈店而言，要少很多。那么連鎖化規(guī)模采購的優(yōu)勢――統(tǒng)配商品――能否滿足不同社區(qū)店的需求呢?這是一個關(guān)鍵。

連鎖企業(yè)都知道，適當授予店長一定的要貨權(quán)限有利于組貨，但是，店長本身也沒多少數(shù)據(jù)支持，加之其團隊能力良莠不齊，很難實現(xiàn)授權(quán)的目的：

另外，目前誰也無法建立科學(xué)、有效的市場調(diào)研體系，及時了解不同區(qū)域、不同類型顧客的需求，更不懂得區(qū)別對待不同，“大鍋飯”的結(jié)果就是“眾口難調(diào)”，“滯銷積壓”與“脫銷負賣”兩個極端往往同時出現(xiàn)!

怎樣才能解決組貨難題?目前，業(yè)內(nèi)普遍做法是專設(shè)三級門店(社區(qū)店)項目部，專司此職。

開社區(qū)店之前，企業(yè)會花費超過開商圈店的時間調(diào)研消費環(huán)境，了解需求。比如：目標顧客喜歡哪些家電品牌?排序如何?同時，要了解各品類家電未來兩年內(nèi)的消費趨勢(對單品類的市場容量做客觀預(yù)測)，兩份調(diào)研報告相結(jié)合之后，才制定招商計劃書。

社區(qū)店只招調(diào)研排序前10位的品牌進場，并根據(jù)消費趨勢調(diào)研確定進場品牌的位置、經(jīng)營面積、出樣單品數(shù)等，力求最大限度貼近當?shù)厥袌龅男枨蟆?/p>

除了主營商品的組貨調(diào)研，社區(qū)店適當做一些兼營，也可分攤成本，聚攏人氣。比如，走近社區(qū)，通過與周邊業(yè)主委員會、居委會等基層社區(qū)組織加強溝通，開展各類社區(qū)活動，走近消費者。

在“增值服務(wù)”方面，很多社區(qū)店不斷延伸業(yè)務(wù)，做起了定時供應(yīng)生鮮凈菜、電器維修、各類報紙雜志、充值卡、OTC藥品代售等業(yè)務(wù)。這些看似“不務(wù)正業(yè)”的一些服務(wù)，恰恰迎合不同顧客的需求。

但是要注意，同一城市門店所兼營的服務(wù)項目也可能截然不同。老社區(qū)邊上的門店設(shè)有家政、家電維修等服務(wù)項目，而開在業(yè)主偏年輕、中高端新樓盤邊上的門店，凈菜、早點等服務(wù)項目則大受歡迎。

歸根結(jié)底，關(guān)注了身邊的消費者，就得到了開啟成功大門的金鑰匙。

有商無圈的孤獨

社區(qū)店從地理上走近了消費者，但又不得不面對孤獨。由于地處居民區(qū)，商圈規(guī)模小，甚至在社區(qū)商圈中獨家經(jīng)營，競爭缺乏，一家獨大。單一的經(jīng)營格局使消費者失去了價格知情權(quán)，沒有了比價機會。

市場研究表明：出于理性，消費者對主核心商圈、經(jīng)營規(guī)模、品牌知名度高的大商場的信任度明顯高于其他同類門店。

有商無圈，對消費者購買大件耐用品和高檔消費品是一種制約。有消費形態(tài)的調(diào)研報告數(shù)據(jù)指出，標價簽上4位數(shù)即滿1000元，是大多數(shù)的消費者價格認同一個臨界點，大約81％的消費者在購買單價超過1000元的商品時，會有斟選和比價的過程。社區(qū)店顯然沒有優(yōu)勢。

面對社區(qū)店“孤獨”的尷尬，“品牌”和“服務(wù)”是解決這一矛盾的最好辦法!

首先，值得消費者信賴的品牌社區(qū)店可以打消顧客的不信任感。同樣是洗衣店，日資A品牌的價格要高過某區(qū)域B品牌10％，但生意卻要好于B品牌；社區(qū)便利店的插線板價格差不多是個體五金店的2倍，但消費者依然會選擇連鎖品牌的社區(qū)便利店購買。這些不能不歸結(jié)為品牌的功勞。

其次是“服務(wù)”，通過貼身的溝通，可以潛移默化地增進消費者的認同感。五星電器大多數(shù)的社區(qū)店都專門設(shè)有社區(qū)推廣部門，每天都有社區(qū)工作小組在不同社區(qū)輪流進行免費家電咨詢、維修、清洗、以舊換新等服務(wù)。同時還積極參與社區(qū)公益項目建設(shè)，通過設(shè)立公益宣傳欄、捐資健身器材、聯(lián)辦各類社區(qū)活動等?！耙患胰恕钡慕?jīng)營理念，顧客縱然沒有機會“貨比三家”，但依然能感到“安心無憂”。

“品牌”和“服務(wù)”之外，通過炒作，影響或促成新的小商圈，也是連鎖企業(yè)不遺余力正在進行的。