房地產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)章制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)章制度范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；洗錢；金融監(jiān)管

中圖分類號：F832 文獻標識碼：B 文章編號：1007-4392（2011）03-0070-02

一、利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的特點及原因

（一）房地產(chǎn)交易隱蔽性較大

由于房地產(chǎn)價格的上漲使房產(chǎn)保值、升值的潛力空間巨大，洗錢者購買后用于出租甚至轉手售出不容易被察覺，且在全國范圍內均可購買沒有區(qū)域限制。雖然在部分地區(qū)已經(jīng)實行了實名制購房制度，然而洗錢分子輕而易舉就可以通過向信得過的親朋好友多借幾個戶口買房，再者可以通過購房、投資或者花錢都可以很容易地得到一個當?shù)貞艨?。如廊坊地區(qū)居民距離天津較近，只要到天津購得一處住房，就可以獲得當?shù)貞艨?，使得洗錢活動暢通無阻。

（二）房地產(chǎn)單位價值較高，便于大額資金進出，容易成為洗錢的載體

以廊坊市為例，商品房銷售價格都在4000元以上，一套普通住房價值大都在30-60萬元之間，在北京、上海、深圳、廣州等大城市，一套住房的價值在幾百萬，有的別墅甚至上千萬。犯罪分子可將黑錢及不正當收入由貨幣形態(tài)變?yōu)榉康禺a(chǎn)形態(tài)，然后通過將房地產(chǎn)銷售、按揭、中介、轉讓、租賃、做假賬等途徑變成有贏利的資金。

（三）通過房地產(chǎn)業(yè)洗錢具有中間環(huán)節(jié)多、周期較長、投資回報高特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目一般周期都在一年以上，洗錢者可直接或間接投資房地產(chǎn)開發(fā)，如果不出現(xiàn)爛尾樓、重大質量安全事故或相關案件，相關部門一般很難發(fā)現(xiàn)。且房產(chǎn)保值、升值的潛力空間大，公司開發(fā)后出售，或個人購買后用來出租或者轉手售出，能夠獲得很高收益。

（四）缺乏對履行反洗錢義務的特定非金融機構的范圍、其履行反洗錢義務和對其監(jiān)督管理的具體辦法

相關反洗錢法律法規(guī)雖然對負有反洗錢義務的金融機構進行了具體列舉，但對應當履行反洗錢義務的特定非金融機構的范圍、其履行反洗錢義務和對其監(jiān)督管理的具體辦法至今未作出明確規(guī)定。

二、利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的方式

（一）以大額現(xiàn)金購置、出售房地產(chǎn)方式洗錢

洗錢者借助目前我國房地產(chǎn)市場持續(xù)不斷的暴漲惡炒混亂局面，多采取現(xiàn)金一次性付款方式同時購置一處或多處房地產(chǎn)，再以現(xiàn)金一次性支付方式分次出售，將犯罪所得和不正當收入變成合法的投資收益，從而達到洗錢的目的。由于通過金融機構采取支付結算方式很容易被追溯調查出來，所以洗錢者多采取現(xiàn)金一次性付款方式購置、出售房地產(chǎn)?，F(xiàn)金付款方式主要分為兩種，一種為直接用現(xiàn)金到房地產(chǎn)開發(fā)公司交付房款，一種為購房者從外地匯款到本地銀行，然后從本地銀行取現(xiàn)后就近存入購房賬戶。由于購房采取現(xiàn)金付款，銀行只知道有現(xiàn)金流量而無法監(jiān)測到現(xiàn)金流的源頭和去向，難以進行反洗錢監(jiān)測。

（二）采取提前歸還住房按揭貸款方式洗錢

洗錢者為逃避大額現(xiàn)金支付可能帶來的風險，故意在購房時出具虛假收入證明資料，辦理個人住房按揭貸款，用銀行貸款支付部分房款，過一段時間后，用犯罪或其他非法所得提前歸還銀行住房按揭貸款。同時，洗錢者還可以通過直接投資房地產(chǎn)業(yè)，通過制造熱銷假象炒高房價，為獲取超額利潤而囤積房源，然后伙同律師和銀行工作人員，疏通銀行對該項目的個人住房貸款審批環(huán)節(jié)，以虛假貸款申請者名義發(fā)放個人住房按揭貸款，一段時間后再以犯罪或其他非法所得提前歸還銀行住房按揭貸款，從而達到洗錢目的。

（三）通過使用偽造身份證明文件以房地產(chǎn)中介身份進行洗錢

主要是通過偽造身份證明文件，故意掩蓋資金所有者，利用偽造的身份證明文件或自己合伙人的名義開設賬戶，以經(jīng)紀人身份代客戶進行房地產(chǎn)交易，虛擬以低價購買高價賣出方式謀取暴利進行洗錢。

（四）以直接或間接投資房地產(chǎn)行業(yè)方式洗錢

直接投資房地產(chǎn)行業(yè)是指洗錢者直接將犯罪收入借用自己所信任的人名義組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，自己從幕后操縱，以合法的身份運作房地產(chǎn)開發(fā)項目，將犯罪收入混入正當經(jīng)營所得，依法申報納稅后將犯罪收入合法化。間接投資房地產(chǎn)行業(yè)是指洗錢者看準個別出現(xiàn)資金短缺的正當經(jīng)營的房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，將犯罪收入以暗股、干股或借款的名義將資金借給房地產(chǎn)開發(fā)公司，參與房地產(chǎn)開發(fā)投資，然后通過借款利息或者獲得分紅方式獲得對非法所得的合法占有。

三、強化房地產(chǎn)反洗錢監(jiān)管的建議

（一）盡快制定《特定非金融機構反洗錢辦法》，進一步建立和完善洗錢高風險行業(yè)反洗錢監(jiān)管制度

明確負有反洗錢義務的特定非金融機構的范圍及其監(jiān)督管理辦法，使《反洗錢法》中對特定非金融機構反洗錢義務的原則性規(guī)定具體化。結合房地產(chǎn)行業(yè)特點，建立房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢部門規(guī)章制度，明確其反洗錢工作職責，明確界定房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的特征、方式、手段、種類及認定標準等，使反洗錢執(zhí)法有章有法可循。

一是盡快建立房地產(chǎn)業(yè)客戶身份識別制度。房地產(chǎn)交易時，房地產(chǎn)開發(fā)公司應要求購房者或者其房地產(chǎn)經(jīng)紀人補充提交大量客戶身份信息，不僅包括居民身份證或單位營業(yè)執(zhí)照等身份信息，還應包括職業(yè)、經(jīng)營范圍、收入來源等信息，并備案待查。要求出售房產(chǎn)的賣家也提交同樣具體的客戶信息。同時，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀人在客戶身份識別方面的反洗錢義務。要求其在接受房屋買家委托購房時，必須確定買賣雙方的真實身份，必須記錄每個客戶的詳細個人信息和交易情況，如果客戶是公司而非個人，則經(jīng)紀人還必須取得該公司的證明文件和負責人的信息，并且還要確定有無第三方參與交易。

二是盡快建立房地產(chǎn)大額交易報告制度。鑒于目前房地產(chǎn)行業(yè)洗錢風險主要集中在大額現(xiàn)金支付這一顯著特點，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀人對收到超過一定金額標準以上的交易資金，必須向反洗錢監(jiān)測中心上報大額交易報告，以便有針對性地追蹤可疑的房地產(chǎn)交易，同時防止可疑的買房人用大量現(xiàn)金購置房產(chǎn)，從而有效監(jiān)控那些有洗錢嫌疑的交易者動向。同時，盡快研究制定房地產(chǎn)業(yè)可疑交易上報標準，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀人對于發(fā)現(xiàn)偽造、變造個人或單位身份證件進行房地產(chǎn)交易，購買單套住房價值在一定標準以上，同一客戶同時購買兩套房屋以上等情況，必須向反洗錢監(jiān)測中心上報可疑交易報告。

三是建立房地產(chǎn)客戶身份識別資料和交易記錄保存制度。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人對于房地產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的客戶身份識別資料和交易記錄必須保存五年以上。

（二）會同建設部在房地產(chǎn)領域開展反洗錢工作，共同研究在房地產(chǎn)領域開展反洗錢工作的政策措施

盡快在全國范圍內落實商品房預（銷）售合同聯(lián)機備案和實名制購房制度，增加中國房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度，使有關部門可以隨時在全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)查詢到購房人購置房地產(chǎn)情況以及交易記錄，以防止某些人將買房作為洗錢的手段。

（三）禁止房地產(chǎn)大額現(xiàn)金交易，對超標準住房擁有者收入進行合法性檢查

加快推廣銀行本票等非現(xiàn)金支付工具的使用，在房地產(chǎn)交易中禁止大額現(xiàn)金收付，尤其是要禁止銀行接受大額現(xiàn)金存取款。同時，根據(jù)區(qū)域、城市差異，對購置單套金額在一定標準之上的購房者、同時擁有多套住房且地產(chǎn)總價值超過一定金額標準以上的房地產(chǎn)擁有者，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀人對其收入合法性進行必要審查，并對其真實性、合法性負責。

第2篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)章制度范文

遵守公司各項規(guī)章制度，服從上級的工作安排和調度。同事間應相互關愛配合、團結一致，不得惡意競爭、互相誹謗，資深置業(yè)顧問應主動提攜幫助其他置業(yè)顧問，培養(yǎng)良好的團隊合作精神。小編為大家分享相關的置業(yè)顧問職位工作內容及工作技巧資料，提供參考，希望對你有所幫助，歡迎參閱。

 

 

職責一

一、遵守房地產(chǎn)經(jīng)紀人禮儀，保持整齊、清潔的儀容儀表，保持積極向上的工作心態(tài)，努力保持公司整體形象;主動對公司進行形象宣傳。

二、遵守公司各項規(guī)章制度，服從上級的工作安排和調度。同事間應相互關愛配合、團結一致，不得惡意競爭、互相誹謗，資深置業(yè)顧問應主動提攜幫助其他置業(yè)顧問，培養(yǎng)良好的團隊合作精神。

三、獨立開展接售房工作，提高工作效率，全力完成公司下達的各項工作指標。

四、嚴格按照接房流程及注意事項開展工作，對客戶所委托的房屋進行查驗，確保房源信息真實可靠，并簽定《房屋居間合同》，認真填寫相關表格，填寫時不得缺項或標注不詳，對無法了解的信息應予以標注。

五、為客戶做好稅費預算，并詳細講解登記過戶、按揭貸款的相關程序。

六、積極配合、輔助其他置業(yè)顧問對所接房源展開銷售工作;根據(jù)安排，帶領其他置業(yè)顧問即時熟悉所接房源。

七、跟蹤回訪售房客戶，做好跟蹤回訪記錄;及時對委托期滿的房源進行續(xù)簽。

八、嚴格按照售房流程及注意事項開展工作，在銷售過程中細心謹慎，及時帶領購房客戶現(xiàn)場看房，積極收集、如實反映客戶的意見和建議，對購房客戶進行及時跟蹤回訪，并做好追蹤記錄。

九、根據(jù)業(yè)主所委托房源的實際內容進行銷售，向客戶告之房屋實際情況，不得只顧成交而對客戶故意隱瞞其應該知曉的實情。

十、協(xié)調交易雙方的關系;對待客戶態(tài)度和藹熱情，不得與客戶發(fā)生爭吵;對于自己無法處理的情況，及時向部門主管進行匯報。

十一、協(xié)助證務、售服人員辦理產(chǎn)權過戶登記、房屋交接等事宜，做好成交客戶的后期回訪，及時向客戶告之證件辦理情況。

十二、主動做好公司指定銷售個案的調研工作，積極收集市場信息，自覺參與市場調查，洞悉市場行情，做好成功交易個案的總結。

十三、按時參與公司組織的培訓學習，不斷提高自身素質及業(yè)務能力，主動咨詢、征集客戶的意見和建議，為提高公司的服務質量作貢獻。

置業(yè)顧問的要求

置業(yè)顧問本身應該精通房產(chǎn)的相關基礎知識;另外應該熟悉售樓的循環(huán)流程，應該掌握銷售技巧如談判技巧，話術技巧，產(chǎn)品銷售的語言技巧，電話跟進的銷售技巧以及銷售說服技巧等等，其還應該快速分析出客戶的購買行為、決策和心理，并熟練應用拉銷、比較等等的諸多應用技巧!現(xiàn)在的售樓處已經(jīng)沒有傳統(tǒng)的售樓員，售樓員的稱呼被“置業(yè)顧問”或“銷售顧問”所取代，而這一稱呼的變化中，售樓員的單一銷售功能也擴展到“置業(yè)顧問”的綜合服務功能。

         據(jù)xxx等項目銷售負責人介紹，現(xiàn)在的置業(yè)(銷售)顧問不但從名稱上，更是從服務的意識和服務范圍上全方位的區(qū)別于傳統(tǒng)的售樓員，他們不但具備了較高的文化素質，經(jīng)過了置業(yè)專業(yè)體系培訓，同時還要了解金融等方面知識和理財知識，具有復合型人才的特征，能夠給客戶提供買房、貸款及市場分析等顧問服務。對于購房者來說，置業(yè)顧問的熱情及專業(yè)知識能夠讓人體會到這個樓盤的內涵，產(chǎn)生信任感，更愿意買這個樓盤的房子。

置業(yè)顧問如果想做好，起碼應該具有以下特性：⑴對行業(yè)的熱愛;⑵強烈的企圖心;⑶能夠承受進入本職業(yè)初期承受較大壓力與快節(jié)奏工作的能力;鉆研精神;⑸為客戶理財(房產(chǎn)理財、投資指南、信貸理財)的能力;⑹對資源(房源、客源)的累積以及對老客戶資源的二次發(fā)掘與轉介紹。

置業(yè)顧問的工作分析

(1)自信心、責任心、耐心、親和力;

(2)良好的心理素質;

(3)房地產(chǎn)相關專業(yè)知識;

(4)熟練的交易流程;

(5)溝通能力與談判技巧;

(6)顧客至上，服務意識;

(7)自我認知能力與自我激勵能力;

(8)表達能力和判斷能力;

(9)品格優(yōu)良，道德高尚。

置業(yè)顧問的職業(yè)道德

1、誠實信用

具體表現(xiàn)在給客戶的信息要真實，不欺詐誤導客戶，公平中介。

2、有事業(yè)心

要熱愛本職工作，敬業(yè)樂業(yè)，不斷提高個人素質與理論水平，完善自己的知識結構對業(yè)務精益求精是職業(yè)道德的基本要求，否則談職業(yè)道德只是一句空話。

3、有責任感

經(jīng)紀人忠于自己的客戶，認真為客戶負責辦好委托的業(yè)務，完全認真地履行合同，善始善終。

4、加強自律

作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人要加強自律，自覺遵紀守法，遵守行規(guī)及公司管理規(guī)定，維護職業(yè)形象，不損害客戶利益，同行不相互傾軋。

5、為當事人保守秘密

房地產(chǎn)經(jīng)紀人有為當事人保守商業(yè)秘密的義務。

技巧二

一、銷售技巧之規(guī)定動作

商務禮儀標準

自我介紹，交換名片

目的：為了不流失每一組到訪客戶

最基本的商務禮儀，讓客戶無法拒絕你的請求，即使客戶沒有名片，也能很自然的留下客戶的姓名和電話……

二、不同情景下的銷售方式

情景一： 首次到訪便表現(xiàn)出強大的購房意向……

客戶解析：我們通常會判斷這種客戶為沖動型客戶，針對這類型客戶，我們應時時讓其保持亢奮狀態(tài)

逼定技巧1、現(xiàn)場氣氛的烘托(團隊合作重點)

技巧一：現(xiàn)場置業(yè)顧問之間的相互配合，利用現(xiàn)場的人氣制造熱銷氛圍。如： 置業(yè)顧問不時的走到正在接待客戶的置業(yè)顧問身邊告知“**單位已被認購，現(xiàn)勿推薦”。

技巧二：置業(yè)顧問當著客戶面大聲咨詢前臺多次“**單位是否售出?”前臺置業(yè)顧問前2次應回答“抱歉，已售出，不能推薦”，在接受第三次咨詢時才回答“未預定，可推薦”(注：每一次詢問的單位應是不同的，目的是為了制造熱銷氛圍)。

技巧三：盡量讓客戶集中，太分散會顯得售場冷清。未接待的置業(yè)顧問可適當?shù)脑诳蛻羯磉呑邉樱蚴枪室庠诳蛻羯磉叴螂娫?關于售房的電話)，讓客戶感覺工作人員的忙碌。

技巧四：未接待客戶的置業(yè)顧問擇機給接待中的置業(yè)顧問打電話，咨詢定房或簽合同的事宜。(注意：考驗團隊配合的默契度，事前團隊成員一定是協(xié)商好的，如動作、語言、眼神……)

逼定技巧2、 決不放過今天

技巧一：強調產(chǎn)品優(yōu)勢

1、突出產(chǎn)品優(yōu)點，灌輸?shù)玫剿暮锰帲坏┛蛻粲幸蓡栔?，必須馬上解決，但切忌勿放大問題。

2、讓客戶感受到產(chǎn)品的稀缺性，強調今天不定，明天很有可能沒有了。

技巧二：協(xié)作配合

置業(yè)顧問之間相互配合，利用現(xiàn)場客戶對產(chǎn)品喜好，故意推薦同一房源，達成爭搶的局面，如：旁邊的置業(yè)顧問多次詢問另一個置業(yè)顧問“你的客戶是否要定這套房子，我的客戶也在看，非常喜歡，基本上就要定了，要不讓你的客戶看另外一套差不多的。”

情景二： 二次回訪，再次表明意向，但卻非常理性……

客戶解析：此種客戶相對比較理性，一般二次來訪時會攜帶家人或朋友。這時的主要營銷對象是客戶本人，但也不能無視家人或朋友，家人和朋友往往會成為我們的幫手。

逼定技巧1 換位思考，以退為進

銷售是與人打交道的，是一個交流的過程，所以要學會換位思考。不能過于盲目樂觀，你以為給客戶講明白了，但實質上他沒聽明白。我們要思考“為客戶解決什么問題才能受到客戶的歡迎”，我們所有的銷售都是建立在為客戶服務的基礎上。如果你僅僅是想：我要賣東西，我想跟客戶說事情。那么，你將是個不受歡迎的人……

很多時候客戶會提出自己的看法，或對產(chǎn)品提出負面評價，置業(yè)顧問往往會急于辯解和反駁，但如果我們更多的與客戶站在同一平臺，對其給予認同，反而會得到客戶的信任。

逼定技巧2 利用專業(yè)，從身邊人入手

1、讓自己成為專家，或引用權威機構的工作結果、建議、觀點等。

例：“春森彼岸是世界級建筑設計單位MRY頂力打造的作品，在業(yè)界得到了廣泛認同，并且這樣的作品也是身份的象征……”

2、利用大眾意見或相關群體的一致性意見。

例：“之前有一戶業(yè)主當時就是認為這棟樓是景觀最好的一棟，所以很快就定了下來……”

3、借用客戶所信賴的人的推薦意見或觀點。

第3篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)章制度范文

【關鍵詞】 以房養(yǎng)老 制約因素建議

一、武漢市以房養(yǎng)老模式的實施現(xiàn)狀分析

在我國，學者認為以房養(yǎng)老不僅僅是簡單的住房反向抵押貸款，利用自己擁有的住房取得養(yǎng)老金的任何做法都可以被稱為以房養(yǎng)老。2006年，在政協(xié)十屆四次會議上，全國政協(xié)委員賴明提交了一份以房養(yǎng)老的提案，被概括成“60歲前用人養(yǎng)房；60歲后用房養(yǎng)老”。

通過調查研究發(fā)現(xiàn)，武漢主要存在著抵押式、以房換養(yǎng)式、以房自助養(yǎng)老三種模式，這三種模式的被接受程度各不相同。

1、關于抵押式養(yǎng)老模式

老年人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機構或者銀行，將房子用于抵押貸款，在貸款期間對住房擁有使用權，這些機構或者銀行需要承擔老年人的養(yǎng)老費用，老人去世后則用房屋來償還貸款，剩余部分交由繼承人。這是最初的以房養(yǎng)老的本意――住房反向抵押貸款。

在繼上海市、北京市、廣州市政府先后下發(fā)《關于大力推進廣州保險業(yè)綜合改革試驗的意見》之后，武漢市明確提出要探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險，但該模式被城鎮(zhèn)居民的認可程度很低，34.2%不接受該模式的被調查對象認為困難在于“評估不規(guī)范，公正難保證”。

2、關于以房換養(yǎng)模式

將房子出租，用租金去租用一個小一點或者便宜一點的房子，用租金差價來養(yǎng)老生活?；蛘呃夏耆税逊孔咏唤o福利機構，然后享受福利機構的服務，待其過世后房產(chǎn)交由該福利機構進行處置。

武漢市部分房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司發(fā)展“房屋養(yǎng)老”業(yè)務。該業(yè)務使得六十歲以上的老人可以向養(yǎng)老服務機構提出需求，把產(chǎn)權房交付房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，由其免費代老人出租，以賺取租金。租金多用來抵免養(yǎng)老院的費用，剩余的就交由老人自己處理，但是該項目強調的是老人自始至終都擁有房屋的產(chǎn)權。

3、關于出售式養(yǎng)老模式

指老年人把自己的房產(chǎn)提前變賣給某一個公益機構，待一次性接收公益機構的現(xiàn)金支付后再從公益機構把房子租回來居住，形成自己付租金住在自己家里，同時享受養(yǎng)老金的一種“自助”現(xiàn)象，又稱為“以房自助養(yǎng)老”。

2007年，武漢市公積金管理中心層試圖提出“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。在該模式中，“公積金管理中心成房東”，六十五歲以上的老人只要把房產(chǎn)以市場價值出售給公積金管理中心，就可將獲取的資金一部分用于支付公積金管理中心的用房租金，其余資金部分自行養(yǎng)老。這種模式最后是以失敗而告終。

二、武漢市以房養(yǎng)老模式實施的制約因素分析

通過對武漢市以房養(yǎng)老模式推廣情況的研究分析來看，該模式在武漢地區(qū)的發(fā)展還很不成熟，在實施過程中主要存在以下障礙。

1、傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響

我們的調查問卷表明，若政策得當，50%以上的被試老人選擇愿意嘗試以房養(yǎng)老，相對較小的比例選擇完全不接受或者完全接受?？傮w上講，愿意嘗試及接受以房養(yǎng)老的比例大約比完全不接受的比例高出2―3倍。

但在中國這樣一個提倡孝道的國家，在儒家文化和傳統(tǒng)小農經(jīng)濟的雙重作用下，家庭養(yǎng)老是我國最主要的養(yǎng)老方式，老年人大都傾向于依靠兒女養(yǎng)老，而不愿意把房產(chǎn)作抵押。而且隨著時代的進步，老年人也越發(fā)注重親情的精神慰藉，老人們害怕子女因自己用房養(yǎng)老而被指責不孝，其始終認為房子必須是留給子女的財產(chǎn)。這些傳統(tǒng)的觀念給以房養(yǎng)老的推行帶來了源自根基的阻礙。

2、我國法律法規(guī)的不健全

在現(xiàn)階段我國還未出臺任何相關規(guī)定來保證以房養(yǎng)老政策的實施，而且，以房養(yǎng)老牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保險業(yè)以及相關政府部門等眾多產(chǎn)業(yè)和部門。如何協(xié)調好這些行業(yè)和部門之間的關系，使其公開、公平、公正地經(jīng)營和管理，對于當前法制不健全的現(xiàn)實是個極大的挑戰(zhàn)。

我國《物權法》規(guī)定，我國住房的產(chǎn)權為70年，如果要實施以房養(yǎng)老的政策，就要對產(chǎn)權制度進行相關的優(yōu)化改革，使房屋產(chǎn)權歸屬得到改變。而且，武漢市較大部分老年人沒有房屋的產(chǎn)權（見表1）。

對于金融機構，如何劃定具備享受住房反向抵押貸款的權利門檻、控制反向抵押貸款的風險；如何設立貸款條件，可以鼓勵老年人以房養(yǎng)老和維持信貸機構乃至整個金融機構的穩(wěn)定，都是很大的問題。對于保險機構，面對我國人口數(shù)量多、各地區(qū)老齡化程度差別大的現(xiàn)實，如何解決對我國人口結構及壽命長短進行精算的困難也是無法回避的現(xiàn)實問題。對于房地產(chǎn)機構，在現(xiàn)行法律法規(guī)缺失的情況下，如何規(guī)范對當前房價的評估以及未來升值空間的評估，使得評估結果不會存在爭議，以保障老人在以房養(yǎng)老期間能夠得到公平的待遇，也是個很大的難題。

3、市場上的信息的不對稱

在申請反向抵押貸款時，存在著嚴重的信息不對稱的情況。首先，道德風險很難規(guī)避，對于借款人，其對自己的身體狀況、既往病史等十分了解，但是銀行等貸款機構則要花費更多的時間和精力來掌握確切的信息，這就增加了貸款機構的成本。其次，由于缺乏相應的監(jiān)督機構，借款人是否對房屋進行了必要的維護和保養(yǎng)，以保證其正常使用，貸款機構也難以監(jiān)督，從而使開辦反向抵押貸款業(yè)務的風險增加。

再者，以房養(yǎng)老的成功實施，還需要金融機構提高其業(yè)務能力，對房子的市值和未來價值、老年人的財產(chǎn)和信用情況以及老年人的預估壽命等多個方面進行綜合詳細的評估。多個行業(yè)之間的交流及信息的公開尤為重要，這也就對評估機構的職業(yè)道德提出了很高的要求。在我國目前信用體系不健全的情況下，誠實守信的社會信用體系有待進一步的完善。

三、推動以房養(yǎng)老模式在我國實施的對策及建議

1、加強思想宣傳工作

由于受傳統(tǒng)文化影響，使得大部分中國人將畢生所得用于購房，而又將房屋作為將來的遺贈所用。這種對房屋產(chǎn)權的占有與依賴，使得市場上對住房反向抵押貸款的需求不大。而根據(jù)西方經(jīng)濟學理論，需求包括兩方面，一是購買能力，二是購買欲望。這時，就應該在受西方文化觀念影響的情況下，配合以正確的宣傳與輿論導向，加強宣傳，打破傳統(tǒng)觀念的桎梏，使廣大民眾認識到這一制度的可行性和現(xiàn)實價值；認識住房反向抵押貸款的好處，為住房反向抵押貸款的推行創(chuàng)造條件。同時，在宣傳過程中也應當注意肯定傳統(tǒng)養(yǎng)老中家庭的作用，在不破壞傳統(tǒng)文化的前提下，將該制度發(fā)展為化解老齡風險和改善養(yǎng)老水平的有益補充。

2、完善相關的法律法規(guī)

一是建立出臺一些針對于住房反向抵押貸款的法律法規(guī)。特別是在界定貸款者條件以及低壓房屋評估和處置方面更要作出具體的規(guī)定。二是完善健全現(xiàn)有的關于房地產(chǎn)市場以及信用建設方面的法規(guī)，防范和規(guī)避道德風險。三是新模式的推行需要相關配套的改革，以避免與傳統(tǒng)繼承制度的沖突。四是在租賃合同制度方面，新型以房養(yǎng)老政策也會有所涉及，因此，必須對相關制度進行改革，做好法律體系的配套保障。

3、建立相應的信息平臺

“以房養(yǎng)老”模式的運行因為其延續(xù)時間長、變動因素多、動用資金巨大等原因而存在眾多的風險，如支付風險、變現(xiàn)風險、預期壽命風險、信用道德風險、城市規(guī)劃風險、購買力風險、房價波動風險等等。短期內，都有可能發(fā)生重大的變故，因此，要把握信息動態(tài)，盡量避免各種風險。

另外，現(xiàn)在滿足以房養(yǎng)老條件的老人，一般缺乏足夠的金融知識，他們沒有辦法對反向抵押貸款作出全面、準確的理解，所以其很容易在信息不完全的情況下被誤導，而且也容易作出帶有道德風險的“逆向選擇”。因此，必須完善監(jiān)督管理機制，加強對市場主體，包括貸款提供機構和中介機構的監(jiān)管，明確貸款人必須披露的信息，包括利率、費用等；對中介機構通過基礎認證和監(jiān)控，確保其服務質量；加強各項規(guī)章制度的執(zhí)行力度，對制度的執(zhí)行情況進行有效監(jiān)控并確保信息的及時反饋，及時受理消費者的投訴并給予快速反應等。

4、各方相關的支持

首先，政府應當為反向抵押貸款服務項目提供相關政策優(yōu)惠，對老年人所獲得的貸款金在理財方面給予必要的政策指導和稅收優(yōu)惠，包括對老年人參加以房養(yǎng)老獲取的現(xiàn)金予以稅收豁免，對銀行、保險公司的反向抵押貸款保險費收入給予稅收優(yōu)惠等。使老年人在同其他投資方式相比較時，選擇以房養(yǎng)老的模式。同時實施必要的經(jīng)濟手段激勵優(yōu)化市場，以調動該養(yǎng)老模式的各參與主體發(fā)揮自身優(yōu)勢，引導各方主體發(fā)揮積極性。

通過社會保障機構進行出資，銀行負責此項產(chǎn)品的經(jīng)營管理并對所抵押房屋進行評估與處置，在貸款人條件界定方面，則依托保險公司進行審核。促進保險公司與銀行、房地產(chǎn)部門之間的充分合作，達到最優(yōu)配置，以此實現(xiàn)這項新的金融產(chǎn)品的健康穩(wěn)步發(fā)展，從而也能實現(xiàn)各機構以及保障基金的相互監(jiān)督。

四、結語

總之，以房養(yǎng)老這種新型的養(yǎng)老模式在我國還沒有被普遍接受，這一新型養(yǎng)老模式在中國還算是一個新型事物，真正得以實現(xiàn)也許需要幾年甚至十幾年的時間，其在中國的推行也存在許多的困難及阻礙。但是，隨著人們觀念的改變，會有更多的人逐漸接受并選擇以房養(yǎng)老；伴著各項法律、法規(guī)和制度的健全與完善，以及國民信用度的提高，該項模式會成為我國解決養(yǎng)老問題、應對老齡化問題的一項重要的不可替代的舉措。

（注：基金項目：武漢科技大學創(chuàng)新課題項目。課題組成員還有王小娟、趙潔。）

【參考文獻】

[1] 范雪蕾、高子建：“以房養(yǎng)老”模式的國情分析及其實施構想[J].商業(yè)時代，2009（8）.

第4篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)章制度范文

一、20*年工作回顧

（一）強教育、抓管理，隊伍建設邁出新步伐

按照“強教育、抓管理、帶隊伍、促工作”的總體思路，深入開展黨風廉政教育，著力加強隊伍建設，努力開創(chuàng)房管部門隊伍建設新局面，有力地促進了各項業(yè)務工作的順利開展。

1、扎實開展黨風廉政教育月活動，切實增強廣大干部職工思想政治素質。積極響應局黨委關于在建設系統(tǒng)開展黨風廉政教育月活動的號召，制定實施辦法，確定工作目標、活動內容和時間安排，扎實開展黨風廉政教育月活動。通過組織集中學習、舉辦專題輔導講座，開展分組討論，進一步提高了廣大干部職工思想政治素質和遵紀守法意識，筑牢思想道德和黨紀國法防線，增強拒腐防變和抵御風險的能力。通過查找問題，針對管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)和突出問題，及時研究對策措施，切實加以整改、完善與提高?？傊?，開展了為期一個月的黨風廉政教育活動，極大地提高了房管隊伍的戰(zhàn)斗力。

2、加強制度建設，著力提高管理水平。建立健全各種行之有效、科學規(guī)范的管理制度，對于推進單位工作具有很強的支持和保障作用。因此，今年結合局黨委關于創(chuàng)建“六型”機關活動的工作部署，堅持“突出重點，注重實效”的原則，開展規(guī)章制度的修訂與完善工作。一是抓制度，補缺失。針對工作中暴露出來的突出問題及其制度本身存在的缺失，及時制訂《財務管理制度》和《票據(jù)管理員工作職責》，從制度上來杜絕此方面問題的發(fā)生。二是抓制度，促廉政。按照黨風廉政建設的要求，制訂《黨風廉政建設責任制》等六項制度，建立采用招投標方式采購大宗物品、發(fā)包建設工程、支付較大金額服務費用等方面的管理制度。例如，今年采購的兩批電腦及檔案室加固改造工作均采用邀請招投標的方式確定供貨商和施工企業(yè)。三是抓制度，促規(guī)范。為貫徹黨的民主集中制原則，規(guī)范和監(jiān)督領導集體的議事和決策行為，提高決策水平和領導水平，制訂《縣房地產(chǎn)管理處領導班子重大問題議事規(guī)則》等四項行政管理制度。該議事規(guī)則實施以后，遵循“集體領導、民主集中、個別醞釀、會議決定”原則，共議重大事議五項。為了進一步規(guī)范房屋登記行為，避免因登記錯誤所帶來的風險，不僅要提高員工業(yè)務知識和思想素質上下功夫，更要建立健全規(guī)范的辦理程序和行為準則。因此，按照《房屋登記辦法》的有關要求，重新設置各類登記申請表格，重新編制各類登記所需提交的材料目錄。為規(guī)范辦事行為，提高辦事質量提供了制度保障。

3、合理調整機構設置，完善內部組織機構。為了更好地適應新形勢的發(fā)展要求，根據(jù)當前房管工作的新內容、新特點和新要求，對原有的內部機構設置進行了合理的調整。調整后，處、所內設七個科室、二個基層房管組和一個物業(yè)管理公司等十個機構。與此同時，為適應機構設置調整的需要，重新增訂、修訂了各科室、房管組和物業(yè)管理公司的工作職責；采用集體醞釀、民主測評、組織考察、領導班子集體討論決定的方法，重新聘任處、所中層干部。為提高隊伍中層領導素質，全面推進房管工作提供了組織保障。

（二）貫徹實施新辦法，房屋登記工作駛入新軌道

以貫徹實施《房屋登記辦法》為契機，廣泛深入開展學習培訓活動，積極做好新舊登記辦法的銜接工作，20*年7月1日起，順利組織實施了新辦法。

1、采用請進來、走出去的方法組織員工開展《房屋登記辦法》的學習與培訓。通過邀請有關專家來鹽舉辦專題輔導講座，派出部分骨干參加省房協(xié)舉辦的培訓班學習，組織員工學習討論，剖析疑難問題等形式，提高了全體員工業(yè)務知識水平和實際操作能力，為依法開展房屋登記工作奠定基礎。

2、依法調整登記程序，重新編制《申請登記材料目錄》?！斗课莸怯涋k法》不僅在登記程序上作了變更，而且在登記類型上發(fā)生很大的變化，新增了地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記、集體土地范圍內房屋登記等。因此，根據(jù)房屋登記實體和程序上的變化，重新調整了登記辦理程序、辦事流程，重新制作了各類登記申請表格，重新編制《申請登記材料目錄》。

3、調整管理重心，建立不動產(chǎn)登記簿制度。不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。建立不動產(chǎn)登記簿制度是對我國房屋登記制度的又一項重大調整，調整的重點是從以權屬證書為核心轉為以登記簿的建立和管理為核心。為此，及時建立了我縣不動產(chǎn)登記簿（紙介質），并于7月1日起施行。

4、調整審批環(huán)節(jié)，提高辦事效力。以實施《房屋登記辦法》為契機，重新調整了內部登記流程和審批環(huán)節(jié)。由原來房地產(chǎn)轉讓與房屋轉移兩個登記環(huán)節(jié)合并為一，推行一張申請表格，一份審報材料，一個窗口受理，一道程序審核，一份材料歸檔的登記模式；由原來統(tǒng)一實行的三審審核制，根據(jù)不同的登記種類，推行審核合一、一審一核、三審相結合的審核模式。通過調整內部登記流程，減少內部審批環(huán)節(jié)，切實提高了辦事效力。

5、明確職責，切實增強審批人員的工作責任。在調整內部登記流程的同時，還針對不同審批環(huán)節(jié)中的審核人員制定了相應的職責。在每一個審核環(huán)節(jié)上，真正落實“定崗位、定人員、定責任”的管理目標。

6、按照嚴格程序與強化服務相結合的要求開展房屋交易和產(chǎn)權登記工作。20*年1月至12月，共辦理各類房屋登記9265件，登記建筑面積419.94萬平方米。其中，初始登記425件，157.*萬平方米；轉移登記2867件，56.85萬平方米；變更登記337件,40.59萬平方米；他項權利登記36*件，50.44萬平方米；預告登記430件；注銷登記1598件。提供房屋權屬登記信息查詢49*次，出具各類查詢證明2458份，整理產(chǎn)權產(chǎn)籍檔10155份。

（三）完善保障制度，解決低收入收家庭住房困難問題成效顯著

一年來，按照“強制度、重擴面、抓規(guī)范”的工作要求，進一步加大住房保障力度，全面推進住房保障工作，有效地改善了我縣城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的居住條件。

1、強化政策實施的基礎性工作。20*年1月，根據(jù)省建設廳、省發(fā)改委、省財政廳和省民政廳下發(fā)的《關于認真貫徹落實省政府加快解決城市低收入家庭住房困難實施意見的通知》文件的要求，精心組織我縣城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難狀況的調查工作。調查工作歷時一個月多，涉及全縣八個鎮(zhèn)和兩個區(qū)。通過調查，摸清了我縣城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難狀況的“家底”，為編制我縣住房保障規(guī)劃提供依據(jù)。在摸清“家底”基礎上，協(xié)助有關單位編制《*縣城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃》（20*—2010）。20*年第四季度，根據(jù)《廉租住房保障辦法》（建設部令第162號）的有關規(guī)定，對我縣原有的廉租住房保障制度進行了一次全面修改，以適應新形勢的發(fā)展要求。新修改的《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》和《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實施細則》經(jīng)縣政府常務會議審核通過，于20*年11月18日起施行。

2、圍繞廉租住房保障目標，組織實施廉租住房配租工作。20*年1月至4月，完成了上年度受理申請的廉租住房配租工作，新增廉租住房保障家庭73戶，其中，實物配租17戶，發(fā)放租賃補貼49戶，租金減免7戶。20*年12月，又組織開展了2009年廉租住房受理工作，共受理申請142戶，經(jīng)審核有129戶符合條件。

3、加強動態(tài)管理、實施廉租住房退出機制。20*年12月，依據(jù)《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實施細則》的有關規(guī)定，對已經(jīng)納入我縣城鎮(zhèn)廉租住房保障的家庭進行年審。通過年審，有21戶因家庭收入連續(xù)12個月超過我縣廉租住房保障收入標準的，或因家庭人數(shù)減少、住房面積增加，住房面積超過我縣廉租住房保障面積標準的，停止發(fā)放租賃住房補貼或停止租金減免，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房或提高租金標準。

（四）加強公房管理，積極探索公房管理新方法

一年來，按照“更新配租理念，轉移配租重點、改變配租方法”的公房管理思路，積極探索直管公房配租的新方法和新途徑。

1、挖掘房源，想方設法解決困難家庭住房問題。20*年上半年，在開展調查摸底的基礎上，通過與長期空關以及承租公房后又購買經(jīng)濟適用住房的承租人協(xié)商，重新簽訂限期解除租賃協(xié)議等方式收回住房10套。同時，參照廉租住房審核辦法對14戶申請家庭逐戶進行調查審核，按照其家庭住房狀態(tài)、收入條件進行排序，經(jīng)集體討論確定10戶配租對象。

2、按照市場化運作模式，積極推行公開招租。遵循“公開、公平、公正”原則，選擇合適的經(jīng)營用房推進公開招租。20*年上半年，對董家弄一處租賃期限屆滿的經(jīng)營用房（計1637.58平方米），采用招投標的方法公開招租，重新簽訂租賃合同。為積極探索經(jīng)營性公房管理新模式，進行了有益的嘗試。

3、繼續(xù)抓好直管公房安全管理。進一步健全防御各種自然災害的應急預案，落實各項安全責任制。加強自然災害天氣襲擊期間的值班、檢查、排險、搶險和災后修繕工作。20*年，搶修危舊公房480戶，房屋面積9600平方米，確保了居民生命安全和財產(chǎn)不受損失。

4、切實加強公房租金的收繳工作，保持較高租金收繳率。20*年，住房租金收繳率達99.26%，經(jīng)營用房租金收繳率達99.67%。

（五）加強市場監(jiān)管，推廣使用《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》

規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的一項重要工作。為此，在調查研究、起草文本和征求意見的基礎上，20*年5月推廣使用新版《房地產(chǎn)經(jīng)濟合同》示范本。為進一步規(guī)范我縣房地產(chǎn)交易市場秩序，減少經(jīng)濟糾紛，防止合同欺詐起到了積極的作用。

（六）克服困難，積極開展房屋安全鑒定

20*年，房屋安全鑒定工作人員克服了人員少、項目多、地點散等困難，急群眾所急，及時主動上門開展服務；堅持科學態(tài)度和客觀公正的原則履行房屋安全鑒定職能。20*年，共受理房屋安全鑒定143項，同比增長10.8%。

（七）積極開展創(chuàng)建活動，不斷提高物業(yè)服務水平

以開展保持省級園林城市創(chuàng)建成果活動為契機，廣泛深入地開展創(chuàng)建活動。進一步完善內部管理制度，劃分責任區(qū)塊、責任落實到人等措施，物業(yè)服務水平和質量不斷提高。加強小區(qū)共用設施設備日常檢查、養(yǎng)護和維修，使得房屋完好率達98％以上，修理合格率達100％。20*年“中茂”、“新橋”兩小區(qū)獲得“二星級”縣平安小區(qū)榮譽稱號。根據(jù)物業(yè)公司自身特點與物業(yè)市場情況，實施“有保、有壓”經(jīng)營決策。為了平穩(wěn)退出長期處于虧損的三個物業(yè)服務項目，積極引導業(yè)主委員會實行自治管理。經(jīng)過多方的共同努力，最終協(xié)商一致，有兩個物業(yè)服務項目由業(yè)主委員會進行自治管理，委托了專業(yè)保潔單位提供服務。

（八）拓寬業(yè)務，基層房管工作成效穩(wěn)中有升

基層房管組在牢牢抓住直管公房管理這一主業(yè)的基礎上，不斷拓寬業(yè)務范圍，服務企業(yè)，增加經(jīng)濟收入。圍繞“一業(yè)為主，多業(yè)經(jīng)營”工作思路，西塘橋房管組進一步完善內部考核激勵機制，年初制定工作指標，年終進行考核，鼓勵全體職工立足崗位，扎實工作，增強了職工的積極性和責任感，使公房出租率達到99.5％，經(jīng)濟收入超額完成年度指標；澉通房管組在順利完成了通元房管組的并入工作的基礎上，調整了人員配置，細化了分工，落實了責任，克服人員少、公房管理范圍大等困難，各項工作全面推進。加快“一戶一表”改造，有效地解決了水電費分攤、收繳難的問題。針對承租戶私自轉讓公房的情況，及時理順租賃關系3戶。重視租金拖欠問題，及時采取對應措施。加強房屋租賃管理，房屋租賃管理工作成較顯著。

（九）其它工作

1、高度重視來信來訪工作。堅持“關口前移、工作做細、主動出擊”的工作要求，正確對待，妥善處理每一件來信來訪。20*年，共處理群眾來信18件，縣長辦公室電話15件，滿意率達99％。

2、繼續(xù)開展榮軍榮屬和獻愛心活動。每逢建軍節(jié)、春節(jié)，主動前去警民共建單位——縣武警中隊慰問，共敘警民魚水情深。20*年，為支援四川地震災區(qū)的抗振救災和家園重建，廣大干部職工積極為災區(qū)捐款7310元，兩次交納“特別黨費”共計1*50元。多年來，有4位孤寡病殘對象列為幫扶對象，有2位特困學生列入助學對象，逢年過節(jié)主動走訪，送去溫暖。組織黨員參加義工分隊，幫助社會弱勢群體。20*年有15名黨員干部踴躍參加縣慈善總會組建的義工分隊，為社會弱勢體奉獻一份愛心，傾注一片真情。

3、縣經(jīng)濟社會發(fā)展服務中心房管窗的服務工作受到了廣大群眾的充分肯定。20*年房管窗口被評為五星級窗口一次，表揚三次。

第5篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)章制度范文

“物業(yè)”一詞是從英語詞匯“property”及“estate”翻譯而來，在20世紀70年代末中國大陸實行改革開放政策后由香港傳入內地。物業(yè)管理（Real property management）是指物業(yè)管理機構與物業(yè)所有人或依據(jù)合同、法律規(guī)定有權委托的非業(yè)主使用人的委托，根據(jù)合同或法律規(guī)定對物業(yè)進行養(yǎng)護、修繕并對相關環(huán)境和秩序進行維修和服務的活動。我國的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開放的深入，伴隨著市場經(jīng)濟以及房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來的，因此目前只能算是處于幼稚期。

目前，中國房地產(chǎn)法學界和物業(yè)管理規(guī)范性文件中，對“物業(yè)”概念內涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述略有差別。對其概而言之，是指一定建設用地范圍內已建成和確定業(yè)益，有特定界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設備、公用設施、公共場地和其它定著物，以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提；已“確定業(yè)益”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過法定竣工驗收程序驗收合格并對該物業(yè)的權屬已依法作了確定，而業(yè)主即物業(yè)所有權人要對物業(yè)的管理負責。

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長，糾紛類型也從原先單純的追索物業(yè)費糾紛轉而向服務質量、亂收費、亂搭建以及解聘物業(yè)公司等引發(fā)的糾紛發(fā)展，如何減少該類糾紛的發(fā)生，已成為當前與物業(yè)管理相關各方人士及法律工作者們討論的熱門話題。而由于目前我國的《民法通則》、合同法等法律中尚無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，法院便只能根據(jù)這些法律的基本原則，并參照有關部門和地方性規(guī)章來處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不夠詳盡或明確，這給正確處理該類糾紛帶來了一定的難度。

二、當前物業(yè)管理中存在的問題及其原因分析

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長，新類型案件逐漸增多，如何減少該類案件的發(fā)生，已成為與物業(yè)管理相關各方人士及法律工作者們近期討論的熱門話題。

目前，就我國各地各級法院受理的物業(yè)糾紛案件而言，呈現(xiàn)案件數(shù)量逐年上升，在民事案件中所占比例逐漸加大；案件類型多樣化，新類型案件不斷出現(xiàn)，業(yè)主多為案件的被告，且敗訴多，以判決為結案方式的比例高，案件調解比例低，雙方當事人矛盾較大，物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度，具有群體性糾紛的潛在因素等特點，案件類型大致以以下六種為主要常見：一是業(yè)主拖欠物業(yè)費、供暖費等的糾紛；二是公共費用分攤糾紛；三是小曲停車位收費引起的糾紛；四是業(yè)主違章搭建引起的糾紛；五是業(yè)主在小區(qū)內人身財產(chǎn)受到侵害或傷害引起的糾紛；六是前期物業(yè)管理公司拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛。綜觀近寫年來社會媒體對此類糾紛的報道以及各法院受理的案件來看，筆者以為產(chǎn)生上述糾紛有以下原因：

1、物業(yè)管理公司未盡充分的安全保障義務。由于物業(yè)管理公司疏于管理，未盡合理注意義務，小區(qū)內失竊、搶劫等治安管理是常見的物業(yè)管理糾紛，而且業(yè)主在和物業(yè)公司簽署管理服務合同時，對委托管理的事項、標準、權限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責任等逐項明確的少，特別是對保安服務、車輛停放管理等極易引起爭議。發(fā)生爭議后，業(yè)主往往以財物失竊為由拒交物業(yè)管理費，物業(yè)公司以已履行相關防范義務為由來進行抗辯。

2、收費與服務水平不適應。許多物業(yè)管理公司不與業(yè)主協(xié)商，擅自抬高收費標準，擴大收費范圍而提供劣質服務。一些物業(yè)公司在保潔工作、維修養(yǎng)護、安全防范等工作上不能到位，而物業(yè)管理公司收費并未降低，引起業(yè)主的反感。他們以拒交物業(yè)管理費的方式表示對物業(yè)公司的不滿。

3、業(yè)主不懂法，平時不注意收集、保全證據(jù)，導致訴訟中舉證難、維權難。對涉及業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間不同的法律關系，業(yè)主并不知曉。不知開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導致滲漏使業(yè)主遭受損失，應由開發(fā)商承擔違約賠償責任。不知樓上業(yè)主的過錯導致樓下業(yè)主房屋遭受損失，應當由侵權人承擔賠償責任，而訴訟中業(yè)主往往以房屋存在質量瑕疵等為由拒繳物業(yè)管理費。

4、物業(yè)管理企業(yè)未按資質規(guī)定要求從事服務。物業(yè)管理企業(yè)雖領取了相應的資質證書，但從業(yè)人員并不是相關專業(yè)技術人員，且不具備相關職稱。物業(yè)管理并未能按《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定配齊相關專業(yè)技術人員從事服務，引起業(yè)主的強烈不滿，有少部分業(yè)主因此提出抗辯，認為物業(yè)管理企業(yè)未按照規(guī)定提供服務，其首先不履行合同，故就欠繳物業(yè)管理費。

5、法律文件、規(guī)章制度不健全，物業(yè)管理隊伍素質低下。一個物業(yè)區(qū)最主要的法律文件至少應該有業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主委員會與物業(yè)公司的委托合同書、管理公約等?？墒谴蠖鄶?shù)物業(yè)區(qū)都沒有上述幾個重要法律文件，導致許多事情無章可循；物業(yè)管理從業(yè)人員并不是相關專業(yè)技術人員，缺乏相關能力。

三、國際物業(yè)管理參考與我國物業(yè)糾紛解決之法院建議

物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發(fā)生時，衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實依據(jù)。

1、他山之玉：物業(yè)管理之國際參考

綜觀世界各國，在其高度發(fā)展的城市化進程中逐步推行的物業(yè)管理已經(jīng)形成了比較規(guī)范的做法。美國的物業(yè)管理設有專門的管理機構并擁有一批高素質的專業(yè)從業(yè)人員。美國各級政府機構中，都設有房產(chǎn)管理局，其職責是制定房地產(chǎn)法規(guī)并監(jiān)督檢查。美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會物業(yè)管理學會（IREM）是負責培訓注冊物業(yè)管理師的組織。任何一個管理師只有在達到IREM制定的嚴格標準以后，才能得到注冊管理師（CPM）證書。除此之外，全國有影響和規(guī)模的物業(yè)管理協(xié)會和組織還有國際設施管理協(xié)會（IFMA），主要負責對物業(yè)設施的管理、還有一個全國性協(xié)會BOMA，代表在物業(yè)管理過程中業(yè)主、房東的利益、許多協(xié)會還辦有定期刊物，開設教育性專題講座和課程，幫助物業(yè)管理人員優(yōu)化知識結構，培養(yǎng)職業(yè)道德。管理崗位必須取得相應的專業(yè)證書。

在新加坡，不僅物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全，而且物業(yè)管理更強化法治管理。新加坡政府強調對居住小區(qū)進行法治化管理。物業(yè)管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規(guī)章，同時制定了公共住宅室內外裝修、室外公共設施保養(yǎng)等規(guī)定，為物業(yè)管理法治化奠定了基礎。例如對室內裝修有非常嚴格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內裝修規(guī)定在領到鑰匙之日起3個月內完成，此后3年內不準再進行第二次裝修。另外，新加坡政府對住宅小區(qū)公共設施（設備）保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質服務。政府規(guī)定每5年對整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行一次維修。

我國香港地區(qū)的物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務，物業(yè)管理企業(yè)在香港數(shù)量非常多。物業(yè)公司的權力來源于大廈公契和物業(yè)管理委托合同。在香港，發(fā)展商賣房時，必須起草制定大廈公契，報政府登記備案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒絕備案。香港的物業(yè)管理最值得業(yè)主贊許的就是物業(yè)公司扮演著雇工角色。物業(yè)管理的費用均取之于業(yè)主或租客，一幢獨立的大樓就是一個獨立的戶頭、管理費收取標準是量入為出。香港的物業(yè)管理費用模式主要是人制。即管理費用=成本支出+酬金，酬金可以按固定數(shù)額提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商業(yè)的比例是15%.另外，物業(yè)管理費也有采用包干制的，這一點與北京市普通居住小區(qū)的收費方式相似。物業(yè)管理招投標非常規(guī)范：香港是一個市場經(jīng)濟相當發(fā)達和完善的地方，物業(yè)管理行業(yè)的競爭也相當激烈，大到物業(yè)管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購，均廣泛采用物業(yè)管理招投標機制。因此已形成了一套完善的招投標制度。

2、我國物業(yè)管理法律規(guī)范的缺位與糾紛解決建議

我國物業(yè)管理從八十年代初深圳第一家物業(yè)管理公司的興起，到九十年代初物業(yè)管理在全中國新建住宅區(qū)的全面推行，到1999年建設部提出“要培育物業(yè)管理市場，建立競爭機制”的整個發(fā)展過程，確實還存在著很多急待解決的問題。其中之一就是必須打破傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，大力推進物業(yè)管理服務行業(yè)的市場競爭機制。物業(yè)管理走向社會化、市場化、專業(yè)化已成為一種必然趨勢。

基于物業(yè)管理糾紛的特殊性，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾在一定時期將是尖銳而不可避免的。而要形成符合市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理競爭，真正緩和日益增多的物業(yè)管理糾紛，從法院角度，筆者以為可作如下思考：

1、物業(yè)公司強化合同意識，簽訂合同時，應細化合同內容，為以后的服務提供可供判定的依據(jù)。同時，物業(yè)公司在收取物業(yè)服務費后，應當嚴格履行服務義務，提高服務質量，提高物業(yè)管理隊伍的素質。

我國現(xiàn)行物業(yè)管理條例規(guī)定，價格和服務標準應相適應。盡管物業(yè)管理服務屬于軟性的行業(yè)，但對其服務質量的好壞優(yōu)劣應該有個統(tǒng)一的標準，至少一個地區(qū)應該有一個地區(qū)的服務標準，并將標準具體量化到每一個服務項目中。標準應由物業(yè)公司提出管理方案和管理預算，業(yè)主大會進行表決。故雙方在合同中應把相應的機制以及服務標準約定清晰，避免糾紛出現(xiàn)時無所適從。

物業(yè)公司應加強防范，充分履行合理注意義務。關于業(yè)主車輛丟失、財物被盜的損害賠償問題。在物業(yè)管理合同中如果約定的保安費包括車輛保管服務，那么發(fā)生車輛丟失的，物業(yè)公司應該承擔賠償責任。如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛的丟失、財物被盜有重大過失的，物業(yè)公司應承擔賠償責任。物業(yè)管理公司承擔法律責任的前提是這種過錯和業(yè)主財產(chǎn)被盜之間有法律上的因果關系。物業(yè)管理公司應當自己證明在物業(yè)管理活動中沒有過錯或者即使有過錯，這種過錯也不是直接導致小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)損失的原因。為此物業(yè)管理公司應當采取積極的應對措施，配齊安全防范設備及人員，盡充分的安全防范義務。

2、業(yè)主增強契約意識，審慎訂立合同。履行合同時，應當遵循誠實信用原則，在享受物業(yè)服務的同時，認真履行交納費用的義務，依法維權。物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發(fā)生時，衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實依據(jù)。另外，由于物業(yè)服務是日常發(fā)生的、是長期的、細化的和具有個體差異的，所以，在簽訂合同時，應當在參考物業(yè)合同范本的基礎上，盡可能細化合同的內容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。在業(yè)益的維護方面，業(yè)主對發(fā)生的糾紛，應加強與物業(yè)管理公司的溝通，盡可能通過對話解決糾紛。此外，業(yè)主應注意在平時積極收集、保全證據(jù)，避免在日后訴訟中處于劣勢。

3、物業(yè)主管機關建立物業(yè)服務的行業(yè)標準，構建多檔次的服務標準體系，嚴格物業(yè)公司資質等級管理。國家相關行政主管部門應定期對物業(yè)管理人員進行培訓、考核，建立健全業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會章程，同時大膽借鑒中國香港地區(qū)和國外一些發(fā)達國家的物業(yè)管理經(jīng)驗，探索符合國際慣例并適合國情的物業(yè)管理模式，建設專業(yè)化、標準化、規(guī)范化、國際化的管理新路，推出“一體化服務”、“酒店式服務”、“個性化貼心服務”等，使其成為一流精英團隊。

同時，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，提供對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務。價格管理機關根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務標準、不同資質等級的物業(yè)公司，科學核定不同級別的物業(yè)費收取標準。通過第三方機構的介入和相關部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，將有利于物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

4、加強物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督。加強和完善物業(yè)管理立法勢在必行。目前世界各國物業(yè)管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物區(qū)分所有權法模式和物業(yè)管理法模式四種[6].從目前情況上看，有的學者認為我國選擇專門進行物業(yè)管理的立法模式較為切實。筆者同意其觀點，因為物業(yè)管理的對象不僅僅是建筑物、公共場所和設施，同樣涉及人員的管理；其在設立優(yōu)良和諧的居住環(huán)境上，側重于法的秩序價值；其管理的“物業(yè)”已經(jīng)不僅僅是建筑物本身。其調整的特殊社會關系，應當以《消費者權益保障法》或《勞動法》的模式加以專門的規(guī)范和確定。在內容上，我們認為有必要以法律或法規(guī)形式確定物業(yè)管理服務和收費的參考性標準；同時改變物業(yè)管理費的包干制收費模式，形成市場競爭制收費模式。

市場經(jīng)濟的基本要求之一是市場主體平等與自由的公平競爭。但進入市場的競爭者均以獲取利潤為直接目的，利潤會使競爭者拋開職業(yè)道德、商業(yè)道德而作出各種各樣妨礙競爭的行為和不正當競爭的行為，影響競爭機制的正常運轉，勢必會損害正當經(jīng)營者的利益，損害消費者的權益，擾亂正常的市場經(jīng)濟秩序。由于市場只能為自由競爭創(chuàng)造條件，因此需要國家立法來調整市場交易領域生產(chǎn)經(jīng)營者之間商業(yè)性競爭關系，禁止不正當競爭行為和限制壟斷關系。

物業(yè)管理是一個新興的，充滿競爭的朝陽行業(yè)。不同的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務內容基本上是相同的，相互間具有較強的可替代性。如何能在眾多競爭者當中脫穎而出，占據(jù)有利市場地位。關鍵在于創(chuàng)立自己公司的品牌。品牌是當今社會人們消費觀念的時尚潮流，亦是市場競爭的一種必然要求，是公司發(fā)育成熟的重要標志。物業(yè)管理公司首先要靠提高自身素質來獲得市場競爭的有利地位，同時也依靠行業(yè)組織，充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的作用，從宏觀方面規(guī)范物業(yè)管理公司的運作，制止和懲戒不正當競爭行為，依法治理物業(yè)管理市場，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)自治組織的功能，完善協(xié)會內各項制度，公約與章程，從宏觀方面維護各公司的利益。行業(yè)協(xié)會應通過吸收、凝聚核心物業(yè)管理公司，最終實現(xiàn)行業(yè)內公司自治和自我管理，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理服務行業(yè)的市場競爭。

參考書目：

1、朝法宣 ：《如何解決物業(yè)管理糾紛》，載中國法院網(wǎng)，

2、高航、徐悅：《美然現(xiàn)象，物業(yè)管理窘境的另類寫照》，載《人民法院報》正義周刊第296期，2006年5月9日。

3、張哲：《物業(yè)糾紛膨脹法律為何難解》，載《法制日報》2006年4月18日第8版。

4、楊玖霖：《戚區(qū)法院分析當前物業(yè)管理存在的問題及對策》，

4、周四新：《完善我國物業(yè)管理立法的構想》，載《財經(jīng)理論與實踐》2000年2期。