房地產(chǎn)公司資金管理制度精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)公司資金管理制度主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務(wù)成本管理；管理體系
隨著我國商品房交易市場的不斷深化改革，房地產(chǎn)公司數(shù)量和規(guī)模以及效益不斷提高，同時房地產(chǎn)公司相互之間的行業(yè)競爭也不斷加劇?，F(xiàn)階段我國新型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)公司一路走高，房價居高不下，當(dāng)前政府各種調(diào)控措施和限購令的頒布使得房地產(chǎn)公司面臨這房子降價的趨勢，房地產(chǎn)界的利潤開始縮水，為了面對這些正在以及即將威脅到房地產(chǎn)公司利潤的政策的形式下。財務(wù)成本的控制和減少開支成了房地產(chǎn)公司最大最重要的問題，同樣房地產(chǎn)公司的財務(wù)成本管理是公司管理的重要組成部分，直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的生存與發(fā)展。但是，仍然有些房地產(chǎn)公司的財務(wù)成本管理不完善，存在很多不足之處，如財務(wù)人員水平管理意識不高、控制薄弱、管理體系不健全、監(jiān)管不力等，公司需要及早發(fā)現(xiàn)問題并給予解決。
1.房地產(chǎn)公司財務(wù)成本管理目前存在的管理問題
1.1房地產(chǎn)公司的財務(wù)成本管理意識薄弱且管理辦法老化
目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司管理意識薄弱，大多數(shù)房地產(chǎn)公司只注意投產(chǎn)前產(chǎn)品設(shè)計以及生產(chǎn)要素合理組織的成本管理，忽視投產(chǎn)后的成本管理。一些房地產(chǎn)公司的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，可有可無；成本計劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，可增可減，因此，造成房地產(chǎn)投產(chǎn)建設(shè)時財務(wù)成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的對企業(yè)成本進(jìn)行控制。至于財務(wù)成本管理的手段缺乏現(xiàn)代化管理手段。現(xiàn)代成本管理的一個基本要求是成本信息提供的及時性、全面性和準(zhǔn)確性。隨著我國房地產(chǎn)公司發(fā)展速度的加快，房地產(chǎn)公司必須實現(xiàn)精細(xì)化的管理模式，才能適應(yīng)今后行業(yè)發(fā)展的要求。
1.2.管理體系不完善不健全
近年來房地產(chǎn)公司的規(guī)模和數(shù)量不斷壯大，作為房地產(chǎn)公司必須建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系，而相反現(xiàn)在的很多房地產(chǎn)公司并沒有做到，發(fā)展速度遠(yuǎn)超過了管理體系的改革速度，財務(wù)成本管理一直處于粗放狀態(tài)，很難滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。一部分公司雖然在發(fā)展過程中建立了一套相對完善的財務(wù)管理體系，但在具體實施的過程中沒有執(zhí)行不到位，無法發(fā)揮其作用。房地產(chǎn)公司在快速發(fā)展的過程中對員工的使用不合理，職責(zé)不明確，造成管理體系混亂，并沒有建立一定完善的獎懲制度，沒有真正的激發(fā)帶動起所有員工的積極心，很難在新型財務(wù)管理體系中使所有員工發(fā)揮其巨大的創(chuàng)新能力和執(zhí)行力度。
1.3.房地產(chǎn)公司在整個項目周期過程中財務(wù)成本管理不夠健全
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個周期過程包括以下幾個階段，首先是項目的投資決策，然后到設(shè)計階段，項目招標(biāo)和投標(biāo)階段，施工階段，投入使用階段，維護(hù)與修理階段。房地產(chǎn)公司財務(wù)成核算具有時間的滯后性的缺點，所以在著每一個階段財務(wù)成本管理都必須始終全面貫徹執(zhí)行，而實際上有些房地產(chǎn)公司對此認(rèn)識不到位，使得把財務(wù)成本的管理重點放在了項目設(shè)計階段，而沒有足夠重視立項和施工階段，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務(wù)成本的基礎(chǔ)性作用，以及項目施工階段對財務(wù)成本的嚴(yán)格管控工作。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財務(wù)成本管理的措施
2.1.財務(wù)成本管理過程中加強(qiáng)系統(tǒng)管理意識和運用科學(xué)的管理辦法。
房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)財務(wù)成本的管理意識以及善于運用科學(xué)的管理辦法，要把企業(yè)的財務(wù)成本管里視為一個全面化的全過程的管理工程，而不是某個階段性的工作。必須堅持以“對象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實際工作中針對公司不同的成本采取相應(yīng)的財務(wù)成本管理策略和方法，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，競爭的不斷加劇，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，增強(qiáng)公司企業(yè)的核心競爭能力要從實際出發(fā)，做到綜合全面的管理包括服務(wù)成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本等兼顧物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本，才能真正的做到科學(xué)合理的財務(wù)成本管理目標(biāo)。
2.2.建立合理的公司獎懲制度，激勵員工熱情提高積極性。
降低成本對于一個公司員工其工作態(tài)度也十分重要，不能單純的依靠管理制度，還要依賴于房地產(chǎn)公司員工的工作積極性和配合以及執(zhí)行程度，因此，十分有必要建立一套合理科學(xué)的員工激勵制度是十分需要。當(dāng)前很多房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的獎懲制度還不完善有些甚至還沒有正在建設(shè)當(dāng)中沒有實施執(zhí)行。這需要各個房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的企業(yè)規(guī)模和企業(yè)特點，開發(fā)并制定出一整套相關(guān)的績效考核辦法，根據(jù)績效考核辦法對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理人員給予相應(yīng)的獎勵和懲罰。
2.3.通過制度強(qiáng)化項目財務(wù)成本管理和控制措施
首先房地產(chǎn)公司要建立全面預(yù)算管理體系，全面預(yù)算管理要以提高企業(yè)效益
為出發(fā)點，以市場主體為導(dǎo)向，以銷售和利潤為起點，采用倒推，預(yù)測的方式對年度及未來經(jīng)營戰(zhàn)略的精確規(guī)劃。其次是要完善資金管理體系，房地產(chǎn)公司要實行資金預(yù)算及信息化管理和合理籌集及加強(qiáng)資金的日常管理來完善資金管理體系，所有資金收支都要納入公司預(yù)算管理，應(yīng)該企業(yè)將年度資金預(yù)算、月度資金預(yù)算、月度資金預(yù)測、月度資金計劃、日現(xiàn)金流量有機(jī)結(jié)合。再就要改進(jìn)財務(wù)管理體系，改進(jìn)財務(wù)管理體系主要在于完善公司財務(wù)成本審批制度和改進(jìn)財務(wù)核算體系，各級審批人需基于合理授權(quán)，對合同評審，成本費用支付等實施嚴(yán)格意義上的責(zé)權(quán)利合理配置。
3.結(jié)束語
目前我國的房地產(chǎn)公司發(fā)展的規(guī)模、速度以及產(chǎn)品的需求量不斷提高，競爭激烈，在這新形勢下如何提高經(jīng)濟(jì)效益，如何做好財務(wù)成本的全面管理將是房地產(chǎn)公司未來面臨的長期問題，但也在不斷的完善管理體制，更科學(xué)合理有效的財務(wù)成本管理體系還需要在今后的發(fā)展中不斷實踐創(chuàng)新不斷挖掘，結(jié)合自身的房地產(chǎn)公司特色和優(yōu)勢制定好相應(yīng)的管理對策，才能保證公司長久高的經(jīng)濟(jì)效益。（作者單位：青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）
參考文獻(xiàn)
[1]袁斌.新形勢下我國房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010，（23）。
[2]錢劍.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計師，2010，（02）。
第2篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 企業(yè)競爭力
隨著商品全球化的趨勢加深，國家之間的貿(mào)易往來越來越密切，房地產(chǎn)企業(yè)不能局限于企業(yè)的短期效益，應(yīng)當(dāng)注重企業(yè)的長期發(fā)展。如何保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)有待解決的問題。只有做好資金管理，有效使用企業(yè)資金，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題
（一）管理者的觀念滯后
在目前許多房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，管理者受到知識水平以及眼界的限制，往往停留在傳統(tǒng)的管理觀念上，認(rèn)為自身的經(jīng)驗和能力能夠?qū)ζ髽I(yè)的各方面管理工作進(jìn)行有效規(guī)劃和控制[2]。他們往往認(rèn)為現(xiàn)論和方法就是對傳統(tǒng)理論的再加工，具有較強(qiáng)的獨權(quán)意識，控制了企業(yè)各方面的決策權(quán)。尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，此類現(xiàn)象尤為突出。管理者認(rèn)為企業(yè)資金都是一些小數(shù)額的債權(quán)，不需要多加關(guān)注，這對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了一定的影響。
（二）缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，資金拖欠時間較長
房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大，資產(chǎn)相對也比較多，且結(jié)構(gòu)設(shè)置復(fù)雜，多頭管理的問題比較突出，資金的管理更是存在較多的問題。許多銷售人員未能及時告知會計部門，導(dǎo)致銷售與會計核算相脫節(jié)。此外，部分管理人員受到自身專業(yè)素質(zhì)的限制，加上其他管理工作繁重，未能及時對資金的回收進(jìn)行核對，導(dǎo)致拖欠賬款較多，對企業(yè)的正常運作以及資金周轉(zhuǎn)造成了一定的影響。收款工作的不認(rèn)真，加上部分客戶無力償還、不負(fù)責(zé)任的銷售人員沒有及時督促客戶將款項上繳等問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理存在較大的困難，也使得資金拖欠時間過長，財務(wù)成本大大增加，房地產(chǎn)項目整體盈利水平受到影響。
（三）缺乏完善的內(nèi)部控制
在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，內(nèi)部控制機(jī)制的作用未能有效發(fā)揮，沒有做好銷售審批、回款入賬、定期對賬、超期催收等工作，導(dǎo)致資金拖欠時間延長。因此需要不斷完善內(nèi)部控制，從根本上杜絕資金拖欠的現(xiàn)象發(fā)生。但是在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，沒有重視內(nèi)部控制制度的完善，內(nèi)部控制仍停留在形式上，沒有起到應(yīng)有的作用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行事前、事中、事后控制，從銷售到回款，再到售后服務(wù)，全面掌握產(chǎn)品相關(guān)情況，嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部控制制度各項節(jié)點執(zhí)行。
（四）缺乏多元化的融資渠道
我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，資金主要靠以下方式取得，例如從銀行貸款、通過股權(quán)向股東融資以及利用企業(yè)本身的資金。上述方式中要求最高的是股權(quán)融資，一般來說使用這種方式融資的基本是大型房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)完成上市，在中小房地產(chǎn)企業(yè)中較難實現(xiàn)，所以，通過銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)中最為普通應(yīng)用的融資方式，由可看出融資渠道非常單一，這大大限制了企業(yè)的資金來源，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求無法得到滿足。其次，在近年前國家的宏觀調(diào)控中，陸續(xù)出臺了諸多類似于限購令等法規(guī)，不少房地產(chǎn)企業(yè)從銀行中可貸出的資金越來越少，根本不足以應(yīng)付。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的應(yīng)對措施
（一）樹立正確的風(fēng)險意識，完善資金管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)大市場占有率，需要為客戶提供其滿意的賒銷方案是提高企業(yè)銷售量的重要渠道。但房地產(chǎn)企業(yè)也要重視資金的回收管理工作，樹立正確的資金管理意識，認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)發(fā)展造成的影響，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金儲備量，保障企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。如何完善企業(yè)資金管理制度，首先要從細(xì)化資金管理流程出發(fā)，即加強(qiáng)對資金全過程的分析與優(yōu)化，指定項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行資金管理，并要求負(fù)責(zé)人對資金的進(jìn)度進(jìn)行全面追蹤，及時有效的措施是保障企業(yè)流動資產(chǎn)、降低壞賬產(chǎn)生風(fēng)險的重要措施。然后需要加強(qiáng)資金的監(jiān)督工作，對企業(yè)各項目的資金的變化以及回款金額進(jìn)行及時匯報和入賬，管理層通過加強(qiáng)管理監(jiān)督通過一定的手段和方法進(jìn)行催款，保障企業(yè)資金的安全性。對資金管理人員和銷售人員開展專業(yè)培訓(xùn)，注重老賬的催款工作的有效開展，有助于提升資金的回款率，降低企業(yè)財務(wù)成本。
（二）完善信用制度
全面、科學(xué)的信用制度是降低壞賬風(fēng)險的重要措施，企業(yè)要重視信用制度的建立，并制定相應(yīng)的信用評價標(biāo)準(zhǔn)，采用信用分級制度，并給予一定的信用優(yōu)惠，從而完善企業(yè)的信用制度。首先需要確定相應(yīng)的信用評價標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)信用評價標(biāo)準(zhǔn)主要是企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、市場占有率以及過往應(yīng)收款項記錄等方面進(jìn)行全面的衡量，從而判斷企業(yè)的信用度。在實際管理過程中，企業(yè)首先需要側(cè)重于三個基本點：企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的能力、客戶的經(jīng)營現(xiàn)狀以及發(fā)展前景。在評定客戶的信用等級之后，企業(yè)可以與銷售部門進(jìn)行溝通，這主要是由于銷售部門對客戶的信譽作為了解。因此，銷售部門需要參與客戶信用等級的評定，對客戶的能力、資產(chǎn)等方面進(jìn)行科學(xué)風(fēng)險，從而確定給予客戶怎樣的優(yōu)惠政策。最后在信用管理中，企業(yè)在接受客戶訂單后，需要明確付款時間以及折扣額度等內(nèi)容，從而最大限度的保障企業(yè)的債權(quán)，降低壞賬的產(chǎn)生。
（三）強(qiáng)化內(nèi)部資金管理
由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大，市場占有率也較大，與其他企業(yè)相比，具有較多的融資渠道，其往往注重長期效益，加上企業(yè)產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)的多元化，具有特殊的競爭優(yōu)勢。但是隨著民間資本的壯大，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的涌入市場，對房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的沖擊，加上目前的房地產(chǎn)市場屬于買方市場，各房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價格相差不大，加上部分房地產(chǎn)企業(yè)在新技術(shù)、新材料的應(yīng)用中，不斷提高了市場占有率，使得普通房地產(chǎn)企業(yè)失去了傳統(tǒng)優(yōu)勢地位，而房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品銷售量，有時不得不做出讓步，例如降低首付額度等。這使得房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)量不斷增加，而回款速度又不嗉躉海增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并且有可能形成壞賬，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好項目可行性研究，在充分評估項目風(fēng)險的基礎(chǔ)上，做好項目投資管理，避免缺乏周轉(zhuǎn)資金造成的負(fù)債增加，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金的占有量，企業(yè)需要定期對資金使用情況進(jìn)行調(diào)查，并通過財務(wù)報告了解企業(yè)資金情況，從而對各種項目的資金流動情況進(jìn)行跟蹤管理，嚴(yán)格按照項目合同約定進(jìn)度付款比例執(zhí)行，將項目管理人員與資金管理責(zé)任掛鉤，并制定相應(yīng)的激勵制度，提高員工的工作積極性。
（四）融資方式多元化
我國房地產(chǎn)中目前還未形成完善的金融市場體系，比方說很多規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司的融資仍然只能通過銀行貸款獲得，極少一部分可滿足股權(quán)融資的要求。經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我國目前在銀行貸款的方式占房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的75%，直接破壞了我國完善金融市場體系，帶給金融市場很多無法解決的問題可能。我國現(xiàn)有的政策對房地產(chǎn)金融市場的要求嚴(yán)謹(jǐn)性不足，使房地產(chǎn)企業(yè)逐漸顯露出融資方式多元化發(fā)展的形勢。但由于其無法持續(xù)性滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要，因此多元化發(fā)展的空間尚有待提升，需要吸納先進(jìn)的資金管理經(jīng)驗，打破固態(tài)的融資理念，促進(jìn)房地產(chǎn)市場與證券市場的對接工作，以真正實現(xiàn)多元化融資的目標(biāo)。
三、結(jié)束語
綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的形式中，現(xiàn)金如同企業(yè)的血脈，貫穿每項經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額大，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要內(nèi)容，對企業(yè)的資金安全以及正常運營具有重要影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視資金管理，積極調(diào)整資金管理策略，使用更合理的資金運作方法，擯棄限制發(fā)展的傳統(tǒng)保守觀念，多元化開拓企業(yè)的融資渠道，保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全，才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
第3篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文
【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理探討
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成，只有加強(qiáng)財務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的項經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的特點有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點：
（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務(wù)重
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長；最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項目的滾動開發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。
（二）開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析責(zé)任重，要求高
房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險，降低風(fēng)險。
（三）開發(fā)經(jīng)營活動獨特，成本管理工作繁雜
雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)承接費等成本項目構(gòu)成，但各成本項目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在的問題有：
（一）財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃，卻沒有把計劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。
（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 轉(zhuǎn)貼于
（四）過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機(jī)會成本和資金利用效率的問題。
（五）審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。
（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態(tài)，在財務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率的建議
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財務(wù)管理制度的建議，希望能夠為降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平提供參考。
第一，健全財務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會計監(jiān)督職能。會計人員除了進(jìn)行會計核算外，還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。?
（一）加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制
雖然財務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時也會將企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。
（二）投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求
企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性，而且房地產(chǎn)具有不可移動性的特點。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求狀況。
第4篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文
摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個重要的支柱行業(yè)，既有著它不同于一般工業(yè)企業(yè)，又有著與商貿(mào)企業(yè)不同的特點。也正因為此，很多國家都在企業(yè)統(tǒng)一的會計準(zhǔn)則以下，對這個行業(yè)又再單獨行文制定行業(yè)會計制度。一家房地產(chǎn)企業(yè)，對內(nèi)有管理需要，對外有財稅監(jiān)管需求，作為一名房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)人員，如何把握這些要求，如何掌控好財務(wù)全局，筆者總結(jié)了以下4個方面的特點，并試圖找到比較好的解決辦法。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)管理 財務(wù)管理特點
一、會計主體架構(gòu)的不同
房地產(chǎn)公司因為項目產(chǎn)品屬性特別（屬不動產(chǎn)），一般按項目所在地設(shè)立分(子公司)，稅收上主要是受營業(yè)稅納稅義務(wù)的影響（在不動產(chǎn)所在地產(chǎn)生營業(yè)稅納稅義務(wù)），屬產(chǎn)品型子公司，公司在當(dāng)?shù)匾蛲恋貎淞康牟环€(wěn)定而在主體上具有不可持續(xù)性，壽命期與其所屬的管理母公司不同。這不同于工業(yè)企業(yè)設(shè)立的營銷型子公司或生產(chǎn)型子公司。
二、成本管理控制的不同
房地產(chǎn)公司對于項目產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)主要是依靠發(fā)包來完成的，也就是主要是委托“生產(chǎn)”完成的，一些項目的施工和設(shè)計單位多達(dá)上100家，工程產(chǎn)品設(shè)計和建設(shè)很個性化，成本核算管理往往采取的是“吸收法”，成本數(shù)據(jù)取得具有分散性和不確定性，基礎(chǔ)成本信息數(shù)據(jù)完全依賴于外部，因此造成公司在工程質(zhì)量管理和成本控制上具有間接性，財務(wù)的成本控制有時顯得“隔靴撓癢”，成本管理不具備良好的可控性。同時又因為產(chǎn)品的多樣化和異質(zhì)性，使標(biāo)準(zhǔn)成本法的應(yīng)用和歷史成本的參考都失去了應(yīng)用的意義。這些不同于工業(yè)企業(yè)“推進(jìn)法”的成本核算管理，也不具備工業(yè)企業(yè)成本管理上良好的追溯性和標(biāo)準(zhǔn)成本法應(yīng)用的土壤條件。
三、稅收管理節(jié)點的不同
房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品建設(shè)周期短則幾個月，長則三五年，且納稅金額基數(shù)很大，因此在稅法定義上將納稅義務(wù)一律提前到實收款環(huán)節(jié)，且較為嚴(yán)格，如：營業(yè)稅按預(yù)收款產(chǎn)生納稅義務(wù)，土增稅按預(yù)收款預(yù)征，所得稅按預(yù)收款預(yù)計毛利率預(yù)繳所得稅等。又因房地產(chǎn)建設(shè)涉及行業(yè)諸多，取得的發(fā)票種類繁雜，造成房地產(chǎn)公司的稅收管理風(fēng)險較大。房地產(chǎn)的稅收管理節(jié)點因此而貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整條環(huán)節(jié)，從拿地、立項、工程支付、預(yù)收款、竣工結(jié)算，一直到完工交付之后的土增清算和所得匯算。涉及的稅種達(dá)10種之多，可籌劃的空間大。而工業(yè)企業(yè)一般稅收節(jié)點較少，流轉(zhuǎn)稅具有一定的轉(zhuǎn)嫁性和間接性，納稅資金占用成本較低，稅收籌劃空間較小。
四、資金和融資管理重點的不同
房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理重點在開發(fā)成本，負(fù)債管理重點在應(yīng)付款和長期借款。相比較工業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)占用資金規(guī)模更大，占用資金周期更長（動則一二年以上）。主要的資金核算和管理在于長至三年五載的直接成本投資和應(yīng)付款結(jié)算，也因此房地產(chǎn)公司一般都單設(shè)有“成本控制”部門負(fù)責(zé)更前端的成本審核和付款結(jié)算?；I資方面，一般利用在建工程抵押等貸款手段，主要是長期融資，且融資工作呈長態(tài)，融資成本在產(chǎn)品成本中占比比較高。而工業(yè)企業(yè)注重存貨周轉(zhuǎn)效率，重點在應(yīng)收信用管理和存貨管理上，融資方面多用設(shè)備廠房抵押和倉單質(zhì)押貸款以滿足流動資金需求，一般融資次數(shù)較少，且融資成本較低。
綜觀以上內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)相比較傳統(tǒng)制造業(yè)有著它很多特殊的地方，針對以上特點，房地產(chǎn)企業(yè)起碼可以在以下方面挖掘財務(wù)工作的潛力：
1.機(jī)構(gòu)設(shè)置：在會計主體的設(shè)置按每一個開發(fā)項目設(shè)立，并一般設(shè)立為分公司性質(zhì)，這樣可以采用企業(yè)所得稅總分機(jī)構(gòu)匯總形式，利于總分機(jī)構(gòu)之間稅負(fù)優(yōu)惠的轉(zhuǎn)移。財務(wù)組織上可以總部外派財務(wù)人員控制和建設(shè)，這樣更易于管理。
2.成本管理：房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接費用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等這些特點符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。如：前期工程中的樁基測試，成本動因可以追溯到本項目工程的“樁基個數(shù)”，這樣一個作業(yè)中心可以在不同項目工程中找到共同點，從而使不同的項目產(chǎn)品成本具有一定的可比性，提高成本管理水平。通過對作業(yè)成本的計算和有效控制,克服傳統(tǒng)成本法中間接費用責(zé)任不清的缺點,并且將以往不可控的間接費用在ABC中變?yōu)榭煽亍Ｗ鳂I(yè)成本法還可以很好的與房地產(chǎn)開發(fā)流程相結(jié)合，如：將前期工程中又分為勘察費、設(shè)計費等各個作業(yè)中心，然后進(jìn)一步再將勘察費分解為樁基測試和沉降觀測，并尋找它們發(fā)生的成本動因。利用這樣一種解剖“麻雀”的辦法，使財務(wù)人員的成本控制工作深入到工程技術(shù)等建設(shè)一線，使財務(wù)成本管理工作不再只停留在“隔靴撓癢”的階段。
3.稅收管理：房地產(chǎn)稅收節(jié)點管理要貫穿“資金成本”和“稅收籌劃”的意識。在營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅方面，要集合營銷部門，利用前期框架合同以及正式的預(yù)售合同中的條款，盡量在網(wǎng)簽之前將客戶收款做到“其他應(yīng)付款-誠意金”中去。并就發(fā)票開具時間等與客戶之間進(jìn)行統(tǒng)一界定，在取得預(yù)售許可證并簽訂正式商品房銷售合同之前，將營業(yè)稅節(jié)點控制和會計核算當(dāng)中“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”之間的轉(zhuǎn)換完全同步和一致，這樣一方面防范稅務(wù)風(fēng)險，一方面也將使財務(wù)內(nèi)部開票稽核具有可控性。在土增稅方面，爭取利用現(xiàn)行政策取得優(yōu)惠的預(yù)征率，對各項目的開發(fā)間接費用進(jìn)行項目之間的預(yù)先統(tǒng)籌安排，以增大清算項目的成本扣除數(shù)，降低土增稅級差稅率。加強(qiáng)與項目部和營銷部的配合，掌握好竣工和銷售的節(jié)奏，盡量將清算的主動性掌握在自己手中，避免被動清算的局面（稅局三種通知清算的狀況）。這些都能起到要么少納稅、要么推遲納稅減少資金占用的效果。所得稅方面，爭取向稅局拿到較低的預(yù)征毛利率，并結(jié)合會計確認(rèn)收入的時間，控制好匯算所屬年度的收入和成本費用配比，采取加大期間費用或公司間轉(zhuǎn)移期間費用、將有扣除限額規(guī)定的費用轉(zhuǎn)為不受限費用入賬等等手段減少稅收。另外，還要與各項目當(dāng)?shù)囟悇?wù)局建立長期對話機(jī)制，早用活用一些有利于自己的稅收條文。總之做到：專業(yè)籌劃、對內(nèi)合同、對外勾兌，合理合法。
4.資金和融資管理。財務(wù)要做好資金管理就必須參與到開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)中去，處理好業(yè)主單位、設(shè)計單位、承包單位、監(jiān)理單位和政府部門的平衡關(guān)系，并在防范各方面違約風(fēng)險的基礎(chǔ)上，挖掘出資金成本最低的一套財務(wù)管理模式。一方面“應(yīng)收早收”，及時研究利用國家最新金融和資本市場政策，充分利用在建工程抵押、應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款，并積極開拓利用內(nèi)部集資（200個借貸單位以內(nèi)不為非法集資）和銀行信托貸款等，控制好資產(chǎn)負(fù)債率（所得稅上利息扣除有關(guān)聯(lián)方借貸不超注冊資本2倍規(guī)定；銀行也對自有資本金有最低限額要求等），使公司的加權(quán)資金成本最低，股東權(quán)益最大化。另外一方面“應(yīng)付晚付”，加強(qiáng)與成本中心、項目中心等前端部門的配合，控制好付款節(jié)奏，利用多種如遠(yuǎn)支、銀承等付款手段，在沒有違約成本付出的情況之下，晚付晚達(dá)，減少公司資金占用成本。對分子公司的資金管理方面，未來可建立統(tǒng)一的資金平臺和加強(qiáng)銀行賬戶管理，利用第三方銀行機(jī)構(gòu)實現(xiàn)集團(tuán)網(wǎng)銀賬戶集成劃撥和資金權(quán)限分級管理，從而實現(xiàn)“收支兩條線”的管理，“收”有網(wǎng)銀“集團(tuán)上收”，做到無資金沉淀；“支”有網(wǎng)銀“集團(tuán)劃撥”，預(yù)算內(nèi)開支，避免資金流失。
5.預(yù)算管理，首先從建立公司統(tǒng)一的內(nèi)控機(jī)制平臺做起，主要是突破各部門分塊建立內(nèi)控的局限，建立公司高層面的內(nèi)控制度，將各分子公司、各項目和各中心有機(jī)的拉到幾條綱和一張網(wǎng)上。在建立起統(tǒng)一的內(nèi)控平臺和流程上，全面預(yù)算就自然而上，很快將成為公司管理的利器。全面預(yù)算能有效減少管理層級，減少公司間和中心間的溝通轉(zhuǎn)換成本，提高管理效率。
參考文獻(xiàn)：
[1]馮靜.知識經(jīng)濟(jì)與財務(wù)理論發(fā)展.西南財經(jīng)大學(xué).2000.
[2]馮巧根.競爭財務(wù)論.西南財經(jīng)大學(xué).2000.
[3]郭建暉.國有資本財務(wù)管理研究.廈門大學(xué).2001.
[4]趙湘蓮.高新技術(shù)企業(yè)R&D財務(wù)管理研究.南京理工大學(xué).2004.
[5]汪冬華.我國上市公司行業(yè)分析方法及違約風(fēng)險預(yù)警模型研究.華中科技大學(xué).2004.
[6]盧強(qiáng).企業(yè)稅務(wù)籌劃研究.天津財經(jīng)學(xué)院.2004.
[7]郭榮麗.我國商業(yè)銀行財務(wù)管理制度創(chuàng)新.東北財經(jīng)大學(xué).2005.
[8]黃麗珍.供應(yīng)鏈建模及其動力學(xué)機(jī)制研究.同濟(jì)大學(xué).2005.
第5篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文
關(guān)鍵詞：建筑安裝；工程造價；問題；對策
中圖分類號： TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言
房地產(chǎn)建筑安裝工程造價是工程管理的一項重要環(huán)節(jié)，貫穿了整個工程的全過程，在市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制下，建筑安裝工程既要獲取經(jīng)濟(jì)利益又有較高的技術(shù)要求，在經(jīng)濟(jì)利益的引誘下，對工程技術(shù)產(chǎn)生了負(fù)面影響，因此，必須加強(qiáng)工程造價管理，完善我國目前工程造價管理模式，對今后的建筑安裝工程發(fā)揮更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
一、房地產(chǎn)建筑安裝工程造價管理存在的問題分析
1、管理意識不強(qiáng)
近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理主要依靠工程結(jié)束后的核算，但是現(xiàn)在許多企業(yè)都將房地產(chǎn)行業(yè)定義為高利潤的行業(yè)，這就造成了企業(yè)管理者對成本管理的概念和意識不明確，弱化了成本管理的重要性。大部分企業(yè)只注重對企業(yè)內(nèi)部成本的計算，而對于原料的采購與房屋的銷售和服務(wù)等環(huán)節(jié)的成本計算并沒有給予足夠的重視，無法形成一個系統(tǒng)的、完整的企業(yè)成本管理鏈條，這些都是最基礎(chǔ)的企業(yè)成本管理方法。
2、缺乏有效的資金管理的方法和手段
對于房地產(chǎn)公司來說資金就是血液是發(fā)展的必要產(chǎn)物，現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司存在著普遍的低水平管理、沒有良好的計劃性。對于當(dāng)前的很多公司，他們在對項目開展的時候，測算的僅僅只有成本，對于資金的測算非常的少甚至有的公司都沒有這方面的東西。但是資金管理對房地產(chǎn)的成本控制卻起著非常重要的作用。
3、房地產(chǎn)投資決策階段存在的問題
長時間以來，投資過熱的情況在房地產(chǎn)工程建設(shè)方面屢見不鮮，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)工程造價的提高。還有一個原因是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)前缺乏科學(xué)的工程造價評估，大多數(shù)時候都是僅憑建筑專家以及項目承建人借鑒已完成的項目對擬建項目進(jìn)行造價的估算。與此同時，“概算超估算，預(yù)算超概算，決算超預(yù)算”的三超現(xiàn)象在建筑行業(yè)愈演愈烈。
4、房地產(chǎn)設(shè)計階段存在的問題
（1）設(shè)計招標(biāo)不全面。長時間以來我們只注重方案設(shè)計階段的招標(biāo)，對于技術(shù)設(shè)計以及施工圖設(shè)計的招標(biāo)的工作做的很不到位。
（2）現(xiàn)行設(shè)計收費模式的不合理。目前大多建筑項目的設(shè)計費由工程的總造價以及建筑面積的大小決定。由此導(dǎo)致設(shè)計單位為了追求自己的利潤，擴(kuò)大工程規(guī)模，加大梁柱截面，加強(qiáng)混凝土強(qiáng)度等。這些行為不僅浪費大量的資金而且還讓設(shè)計方案達(dá)不到最好的效果。
5、房地產(chǎn)施工階段存在的問題
（1）現(xiàn)場簽證管理的混亂。部分監(jiān)理工程師業(yè)務(wù)素質(zhì)差，對于合同內(nèi)容和預(yù)算的相關(guān)規(guī)定不了解不熟悉，對于不應(yīng)簽證對其簽證。有些簽證單由承包單位填寫，為了得到更高的利潤，弄虛作假、巧立名目，故意扭曲合同含義，高估預(yù)算，以少報多，為了滿混過關(guān)故意將簽證化整為零。
（2）現(xiàn)行定額計價差異較大。房地產(chǎn)建筑項目的計價未實行統(tǒng)一量，仍舊按照舊的方式進(jìn)行，沒充分發(fā)揮價值規(guī)律的作用，指導(dǎo)價為市場價，采用計劃經(jīng)濟(jì)的辦法解決市場問題。
二、安裝房地產(chǎn)土建工程的銜接部位及其相關(guān)措施
安裝工程的過程要根據(jù)土建澆搗混泥土的進(jìn)度來進(jìn)行，并做好預(yù)留配合工作，這時土建工程安裝的關(guān)鍵程序，也是對施工的質(zhì)量和進(jìn)度的一種考核，也是一項重要的環(huán)節(jié)。銜接結(jié)構(gòu)主要有：現(xiàn)澆混泥土樓板處的銜接、預(yù)制樓板施工處的銜接，梁柱結(jié)構(gòu)施工處的銜接和二結(jié)構(gòu)施工處的銜接。它們都是相互配合、相互連接的環(huán)節(jié)，是安裝時必須要考慮的細(xì)節(jié)性問題。在混泥土澆搗前，安裝部門或者安裝人員要對建筑處的電氣、排水、通風(fēng)等問題進(jìn)行檢查，要配合土建工程的施工。在安裝火災(zāi)報警器和家用電氣時，安裝人員要選擇合理的位置，排列好次序，依次進(jìn)行安裝，當(dāng)出現(xiàn)一些重疊和交叉情況時，要防止漏電、漏水等情況的出現(xiàn)，做好必要的預(yù)防措施。總體來看，安裝與土建工程在主體結(jié)構(gòu)施工開始階段，安裝人員一定要按照土建澆搗混泥土的要求嚴(yán)格的進(jìn)行施工和安裝，一層一層的做好對機(jī)電預(yù)埋預(yù)留工作，保證安裝工作的有效進(jìn)行，提高后續(xù)工作的質(zhì)量和施工的進(jìn)度。
在土建工程的施工之前，安裝人員已經(jīng)了解了相關(guān)的要安裝的安裝計劃或者了解了有關(guān)的圖紙、施工方案等，深入的對土建的地面、房屋和有關(guān)其它建筑都有了相關(guān)的認(rèn)識，了解了它們之間的連接方式，仔細(xì)的審閱了安裝施工方案與土建工程方案的一致性，具體知道了套管的位置、尺寸規(guī)格和數(shù)量等方面的要求。對埋管工作進(jìn)行了有效的預(yù)防，并且積極的編制出了施工的具體方案和措施。所以說在基礎(chǔ)施工的時候，要積極的做好建筑物地下的安裝工作，要定期的進(jìn)行檢查，保證基礎(chǔ)施工階段安裝與土建工程的銜接是正確的。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)建筑工程造價管理的對策與措施
1、健全房地產(chǎn)工程造價管理體系
加強(qiáng)工程造價管理必須健全管理體系，明確部門之間的分工以及部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)，加強(qiáng)對業(yè)主不規(guī)范行為的約束，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時，加強(qiáng)造價咨詢機(jī)構(gòu)管理，制定相應(yīng)的政策法規(guī)，明確該機(jī)構(gòu)的任務(wù)和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。加強(qiáng)合同管理，使合同管理與法制化相統(tǒng)一，增強(qiáng)合同的法律力度，保證合同雙方的利用，促進(jìn)工程造價管理的科學(xué)化、合理化，有助于工程的良好運行。
安裝工程造價管理貫穿整個安裝工程周期，加強(qiáng)建設(shè)安裝工程整個生命周期（包括建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期和翻新與拆除期等階段）的系統(tǒng)管理，考慮安裝工程總體的造價和成本，把建設(shè)階段和運營維護(hù)階段融為一體。統(tǒng)一業(yè)主單位、設(shè)計單位和施工單位的造價日志，保證單位之間的相互溝通。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)安裝設(shè)計階段關(guān)于造價管理的對策
一個好的設(shè)計方案可以給企業(yè)帶來良好的社會效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。設(shè)計階段控制主要是施工圖紙出來之前的成本控制。通常情況下，大型房地產(chǎn)公司在多年積累的基礎(chǔ)上，都會設(shè)置本單位的標(biāo)準(zhǔn)圖庫，這樣不但有利于降低成本，而且可以精確控制成本。若沒有標(biāo)準(zhǔn)圖庫，就要重視設(shè)計概算。當(dāng)前，有不少公司為縮短開發(fā)周期，在未出概算的情況下盲目施工，導(dǎo)致設(shè)計修改不斷，費用成本增加。實現(xiàn)有效地控制變更數(shù)量與修改數(shù)量，需要最終圖紙齊全，這樣招標(biāo)階段就可以直接與施工單位進(jìn)行總價包干，對建安的成本也會較大程度的控制。因為建安成本基本可以占到除土地成本以外的總成本的70% ，所以總體成本也會得到有效的控制。
4、加強(qiáng)房地產(chǎn)建筑安裝工程的投標(biāo)報價管理工作
要使用嚴(yán)格的招投標(biāo)、議標(biāo)、協(xié)議采購等多種方式來進(jìn)行項目的另一方的選擇，這樣才能選擇出更加合適和有利的合作伙伴。隨著房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范的管理，大部分的房地產(chǎn)公司已經(jīng)大量的采用招投標(biāo)的方式來尋找伙伴，一方中標(biāo)以后，發(fā)包方會和承包的單位簽訂一個合約，合同是項目的開始也是成本控制利潤實現(xiàn)的保障，所以我們在簽訂合同的時候要保障雙方的權(quán)益，劃清界限要清晰，這樣才能確保合同的順利執(zhí)行。合同簽訂過程需要走審批流程，審批通過后記錄備檔。此時作為成本管理人員，需要將該份合同的成本拆分到科目體系中去。
5、加強(qiáng)房地產(chǎn)施工階段造價管理對策
項目實施建設(shè)過程中的成本控制是整個項目成本控制的重點，很多項目對實施建設(shè)的成本控制重視不足，導(dǎo)致最后總成本的超支。要嚴(yán)格控制工程簽證，施工前盡力減少簽證次數(shù)和費用、減少返工修改費用，避免簽證重復(fù)計費。嚴(yán)格控制設(shè)計變更，盡力減少因設(shè)計院或設(shè)計人員水平差異、惡劣天氣等主客觀因素的影響，這些原因會導(dǎo)致工期延誤，提高成本。妥善做好協(xié)調(diào)和糾紛處理工作，施工過程就是協(xié)調(diào)各單位有序工作的過程，必須協(xié)調(diào)好各工種的交叉作業(yè)，若協(xié)調(diào)不好不僅會影響工期，還會造成大量的浪費，甚至?xí)l(fā)生索賠。
6、加強(qiáng)房地產(chǎn)竣工決算階段的造價管理工作
竣工決算階段是最后一道關(guān)卡，在最后一道關(guān)卡必須做好房地產(chǎn)造價管理工作。為此，工作中應(yīng)堅持深人施工現(xiàn)場，了解工程變更內(nèi)容具體做法。熟悉工程變更、增減工程量情況，為決算審計打下基礎(chǔ)。同時要建立嚴(yán)格的審計制度。只有堅持嚴(yán)格的辦法和程序才能保證決算的真宴性，嚴(yán)肅性。掌握建設(shè)項目從設(shè)計到施工每一環(huán)節(jié)的第一手資料，為客現(xiàn)公正地確定工程造價提供可靠的審計依據(jù)。
結(jié)束語
綜上所述，在完善房地產(chǎn)安裝工程造價管理制度和健全管理體系的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)當(dāng)不斷深化改革，適應(yīng)不斷變化的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境和建筑行業(yè)的更新和發(fā)展，需要企業(yè)全員加強(qiáng)認(rèn)識共同參與和支持，更需要造價工作者的不斷努力、精益求精以便把建筑安裝工程安裝造價管理工作工作做得更好。
參考文獻(xiàn)
[1]丁云．高層建筑安裝工程造價控制與管理[J]．產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2011年．
第6篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險?，F(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率方面上做出細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強(qiáng)財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進(jìn)行財務(wù)分析與監(jiān)督
進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強(qiáng)投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻(xiàn)：
[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
第7篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；問題及對策
一、財務(wù)管理的概念與特點
財務(wù)管理指的是在整體目標(biāo)一定的情況下，對購置、投資資產(chǎn)，融通、籌資資本以及在經(jīng)營過程中現(xiàn)金的流量即營運的資金，以及利潤分配的管理。財務(wù)管理是依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的制度，根據(jù)財務(wù)管理原則，來進(jìn)行企業(yè)財務(wù)的組織活動，并對財務(wù)關(guān)系進(jìn)行處理的一項經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理的核心。概括的說，財務(wù)管理是一項對企業(yè)的財務(wù)活動進(jìn)行組織，對企業(yè)的財務(wù)關(guān)系實施處理經(jīng)濟(jì)管理工作。
企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有一定的復(fù)雜性，因而企業(yè)的管理內(nèi)容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現(xiàn)象，自身特點明顯。財務(wù)管理的特點有如下幾個方面：第一，財務(wù)管理作為一項管理工作具有很強(qiáng)的綜合性；第二，財務(wù)管理涉及資金面廣，與企業(yè)的各方面都有著緊密聯(lián)系；第三，財務(wù)管理狀況良好與否是企業(yè)是否合理經(jīng)營、技術(shù)應(yīng)用是否先進(jìn)，是否運用了得當(dāng)?shù)臎Q策等等這些企業(yè)管理狀況的直接體現(xiàn)。
二、宏觀調(diào)控政策
房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前最重要的投資領(lǐng)域之一，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重大的影響，但也會帶來一定的危機(jī)?；诂F(xiàn)狀，我國對房地產(chǎn)業(yè)采取了一定的措施，實施宏觀調(diào)控，且收效明顯。我國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，主要考慮以下幾方面內(nèi)容：第一，抑制投機(jī)行為、保護(hù)合理需求。抑制投機(jī)行為是當(dāng)前最緊急的任務(wù)，而長期的任務(wù)便是保護(hù)合理的需求。國務(wù)院有關(guān)部委對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在保證執(zhí)行歸檔措施的同時，要做到根據(jù)不同的地域，不同的需求，具體進(jìn)行調(diào)控，做到供求結(jié)構(gòu)合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而保證我國經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展；第二，不同地區(qū)不同對待，防止一刀切。房地產(chǎn)業(yè)具有一定的區(qū)域性以及非流動性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實施宏觀調(diào)控的時候，對房產(chǎn)發(fā)展過熱的地區(qū)應(yīng)重點對待，防止畸形的發(fā)展。對房產(chǎn)發(fā)展一般地區(qū)，就不能應(yīng)用一樣的措施了，否則容易抑制到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，不是單獨的現(xiàn)象，也不是簡單房地產(chǎn)自身的問題。這些問題是宏觀經(jīng)濟(jì)運行以及經(jīng)濟(jì)體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。
三、財務(wù)管理面臨的問題
我國近年來的宏觀調(diào)控政策，包括有國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知以及新國八條，主要都是為了抑制房價上漲，對貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，以及近期推出的限購政策，加強(qiáng)保障性住房等等。這些政策的出臺說明了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題非常嚴(yán)重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調(diào)整。而要化解當(dāng)前房地產(chǎn)問題，重點就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”，并采取嚴(yán)厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達(dá)到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺，也使我國的房地產(chǎn)企業(yè)遇到了挑戰(zhàn)，很多問題也應(yīng)運而生。
1.在外，財務(wù)管理面臨著以下一些問題：
(1)融資難
房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有以前方便了，一些資金充裕的企業(yè)根本拿不到地或者開發(fā)不起來。還有因為銀行的利率上調(diào)，企業(yè)的融資成本增加，融資也越來越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對房地產(chǎn)公司財務(wù)管理來說是一個大的挑戰(zhàn)。
(2)利潤空間縮減
目前房產(chǎn)的開發(fā)，需要配套建設(shè)保障性的住房，這些現(xiàn)實的問題都對房地產(chǎn)企業(yè)的存在空間有著嚴(yán)重的威脅和影響。房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間縮減，前期投入不變，如何協(xié)調(diào)好資金的運用，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是財務(wù)管理的任務(wù)之一。
(3)銀行放款條件嚴(yán)苛
隨著融資越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金運行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴(yán)苛，因而對企業(yè)自身信用的標(biāo)準(zhǔn)越來越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)自身信用，加強(qiáng)同銀行的關(guān)系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗著房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)管理。
2.在內(nèi)，財務(wù)管理也存在一些問題：
(1)長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在“財務(wù)”與“會計”不分這一現(xiàn)象，財務(wù)管理被包含在會計工作中，管理內(nèi)容也被局限在營運的資金管理這一方面，且沒有得到足夠的重視。財務(wù)管理人員素質(zhì)沒有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，水平參差不齊。
(2)財務(wù)管理制度不嚴(yán)，管理沒有適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和措施。沒有相應(yīng)的監(jiān)督檢查部門和機(jī)構(gòu)。
(3)房地產(chǎn)發(fā)展速度快，其財務(wù)活動也越來越復(fù)雜，沒有配套的信息系統(tǒng)對其實施信息管理和控制。
四、財務(wù)管理的對策
1.財務(wù)管理的意識要加強(qiáng)
財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，對財務(wù)預(yù)算、營運資金的管理以及財務(wù)控制這些工作應(yīng)當(dāng)予以重視，企業(yè)財務(wù)管理的層次要得以提升，對財務(wù)管理的重要性和必要性必須在思想上提高認(rèn)識，在企業(yè)管理中財務(wù)管理的中心地位應(yīng)得到確定。與此同時，財務(wù)管理水平的提高，以及對財務(wù)管理人員的素質(zhì)要求必須嚴(yán)格，明確這些財務(wù)人員的工作責(zé)任，其工作的主要內(nèi)容包括控制資金、管理各項資產(chǎn)、合理管理企業(yè)的投資與籌資，理論知識豐富，有能力根據(jù)數(shù)字來分析經(jīng)濟(jì)活動和關(guān)系，對企業(yè)經(jīng)營活動能夠提出合理、科學(xué)的建議和意見。
2.信用的建設(shè)，實現(xiàn)融資
房地產(chǎn)企業(yè)融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強(qiáng)信用這一觀念，做到誠實守信、規(guī)范經(jīng)營，從而能將自身的信用等級提高。在融資方面，做到與大企業(yè)加強(qiáng)合作，爭取利用大企業(yè)的高等級信用為自身進(jìn)行擔(dān)保，最終獲得銀行的貸款，實現(xiàn)融資。還應(yīng)同金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系，經(jīng)常將自身企業(yè)經(jīng)營的狀況向銀行進(jìn)行通報，使銀行對企業(yè)資金流向以及經(jīng)濟(jì)狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評定，最終獲得資金，開展經(jīng)營運作。
3.財務(wù)管理日常預(yù)算及經(jīng)營工作要加強(qiáng)
企業(yè)的財務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的編制和執(zhí)行好財務(wù)預(yù)算，實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤。根據(jù)制訂的預(yù)算，為實現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)一定程度上約束企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，實施加強(qiáng)管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實責(zé)任以及兌現(xiàn)獎懲等這些措施。
對日常的現(xiàn)金流量做到合理的估計、保證?，F(xiàn)金管理工作的內(nèi)容主要是對資金的收入與支出進(jìn)行估算，對現(xiàn)金流入與流出的時間進(jìn)行確定，對未來需要的資金能夠有良好的預(yù)測，且對資金需要能夠切實及時的保證。嚴(yán)格把關(guān)好公司款項，規(guī)定清楚付款的條件，且及時收回款項，完成交易。
4.財務(wù)管理制度與體系的建立
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循針對性、操作性以及強(qiáng)制性原則來制定財務(wù)的會計制度，其制訂的財務(wù)管理體系必須符合企業(yè)的實際需要：首先財務(wù)管理機(jī)構(gòu)要專門的設(shè)立，對企業(yè)資金的融通、現(xiàn)金出納、財會管理、工資核算、固定資產(chǎn)以及對預(yù)算編制和決算等等實施工作進(jìn)行統(tǒng)一的管理；其次要實現(xiàn)財務(wù)管理規(guī)范化與制度化，因而要制定起相應(yīng)的如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等財務(wù)管理制度；最后，強(qiáng)化監(jiān)督的機(jī)制，制定起相應(yīng)的考核制度。規(guī)范程序，對工作人員責(zé)任進(jìn)行明確，保證財務(wù)行為的規(guī)范、合法，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營運行正常。
5.財務(wù)管理實現(xiàn)信息系統(tǒng)化
第8篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)項目 成本管理 質(zhì)量管理
一、房地產(chǎn)建設(shè)項目管理概述
在房地產(chǎn)開發(fā)中，廣義的項目管理內(nèi)容主要包括項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設(shè)以及項目建成管理等。在這些內(nèi)容中，項目建設(shè)是整個房地產(chǎn)項目管理中最為重要的一環(huán)。所謂建設(shè)項目，則是指房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的資金，并經(jīng)過不斷的決策和實施的一系列過程，同時在一定的條件下形成固定資產(chǎn)為目標(biāo)的程序和過程。房地產(chǎn)建設(shè)項目中的項目管理應(yīng)該包含項目統(tǒng)籌管理和項目的施工管理。
其中，項目統(tǒng)籌管理主要包括項目的定位、租賃以及服務(wù)等，是各部門在協(xié)調(diào)項目實施的過程中，各開發(fā)商在各部門的協(xié)調(diào)和組織下確保某一項目實施成功的關(guān)鍵要素。它需要在各項管理制度及考核制度完善的前提下才能實現(xiàn)。房地產(chǎn)建設(shè)項目施工的全過程管理則包括：招投標(biāo)管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風(fēng)險管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項目的定位計劃的實施。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的工程項目管理貫穿于整個項目開發(fā)運營的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程中進(jìn)行決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產(chǎn)建設(shè)項目管理，對房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。
二、房地產(chǎn)建設(shè)項目管理措施
房地產(chǎn)建設(shè)項目管理內(nèi)容豐富，涉及面廣，加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項目管理，就需要堅持全面的觀點，考慮到房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，確保房地產(chǎn)建設(shè)項目管理的有效實施。
1、成本管理
成本管理是房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)實施建設(shè)項目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經(jīng)濟(jì)利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中，成本管理貫穿始終，從建設(shè)項目的定位到計劃、再到初步設(shè)計、施工設(shè)計、工程建設(shè)，直至建成交付等的每一個階段都需要進(jìn)行有效的成本管理，介于此，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個環(huán)節(jié)中都要做到對自己產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的研究，設(shè)立專門的財務(wù)管理團(tuán)隊，根據(jù)項目的總體規(guī)劃、項目布置以及內(nèi)部構(gòu)造和設(shè)備安裝等的配套運營出發(fā)，通過價值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，對各個階段的造價進(jìn)行有效的控制。
2、進(jìn)度管理
房地產(chǎn)建設(shè)的項目管理中，從房地產(chǎn)項目開發(fā)到完工，事先都會做好相應(yīng)的進(jìn)度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產(chǎn)建設(shè)項目從立項到結(jié)束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進(jìn)度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對項目進(jìn)行明確的劃分，主要劃分為幾個節(jié)點，細(xì)化到什么時間出正負(fù)零，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節(jié)點的控制。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好對項目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時采取措施，充分利用組織、技術(shù)等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項目的建設(shè)進(jìn)度。
3、合約管理
在房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中，項目實施必須按照完善的合約來進(jìn)行管理，一份好的合約能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設(shè)項目的成本風(fēng)險有效的轉(zhuǎn)移，甚至現(xiàn)實低成本高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。同時，招標(biāo)是完善合約管理的前提和基礎(chǔ)，而招標(biāo)過程也可以讓建設(shè)方更多的對過程實施者和控制的過程進(jìn)行全面的認(rèn)識，制定完善的招標(biāo)制度有效減少了風(fēng)險要素，因此，在進(jìn)行合約管理時，應(yīng)該在項目管理中設(shè)立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。
4、目標(biāo)責(zé)任管理
在房地產(chǎn)建設(shè)的項目管理中，為了有效進(jìn)行目標(biāo)和責(zé)任管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將企業(yè)的管理責(zé)任明確到每一個部門，明確到每一個責(zé)任人，各部門負(fù)責(zé)人直接對企業(yè)總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，以此來確保各項目的執(zhí)行和完成。同時，在各項目內(nèi)部，項目經(jīng)理可以將項目劃分為更加細(xì)化的責(zé)任單元，進(jìn)行權(quán)責(zé)分明，這樣就有助于項目組織對項目執(zhí)行情況和進(jìn)度實施情況進(jìn)行有效的考核和評估，以便促進(jìn)企業(yè)整體目標(biāo)的實現(xiàn)。
5、質(zhì)量管理
在房地產(chǎn)建設(shè)項目中，質(zhì)量保證是第一，如果建設(shè)項目留下了任何質(zhì)量隱患，后果不堪設(shè)想。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)項目中，要重視對工程質(zhì)量實施嚴(yán)格的管理，建立并完善質(zhì)量保證體系和質(zhì)量監(jiān)督體系；其次，房地產(chǎn)建設(shè)項目經(jīng)理在質(zhì)量管理中也要努力做到以下幾點：首先，嚴(yán)格按照招標(biāo)約定的驗收標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)建設(shè)項目進(jìn)行全過程的質(zhì)量檢查和驗收；其次，在驗收過程中所獲得的任何一項數(shù)據(jù)信息，必須進(jìn)行科學(xué)合理的分析，做到有理有據(jù)；同時，在質(zhì)量驗收中對材料的驗收要求提供實驗報告，提供必要的訂貨驗貨考察報告；另外，對于建設(shè)項目實施過程中出現(xiàn)的不合格環(huán)節(jié)，必須要求即刻返工，并根據(jù)相關(guān)的質(zhì)量管理規(guī)定給予嚴(yán)格的懲罰措施。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)建設(shè)項目管理是一個動態(tài)的管理體系，其管理內(nèi)容涉及房地產(chǎn)建設(shè)項目的始終，項目經(jīng)理在項目管理中必須對各個階段、各個環(huán)節(jié)時刻保持著清晰的頭腦，認(rèn)真分析，定期檢查，既要有效的節(jié)約成本，又要充分保證建設(shè)項目的質(zhì)量，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。
參考文獻(xiàn)：
[1]王富強(qiáng).淺談施工階段的工程監(jiān)理質(zhì)量控制[J].甘肅科技， 2005，（01）
[2]李志勇.論項目管理中施工進(jìn)度的管理[J].科技信息， 2006，（07）
第9篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文
關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)投資基金REITs公司型
我國在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問題。而房地產(chǎn)投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產(chǎn)金融市場的完善是條好出路。
房地產(chǎn)投資基金概述
基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。
房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風(fēng)險。
國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析
美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。
在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內(nèi)不允許贖回。
日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進(jìn)的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個法律使日本信托業(yè)步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。
我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對抗風(fēng)險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計劃。
我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義
完善房地產(chǎn)金融市場，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險并預(yù)防和化解經(jīng)營風(fēng)險。
整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運作規(guī)范、市場前景好的房地產(chǎn)項目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點，使大眾投資者難以直接進(jìn)入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。
我國房地產(chǎn)投資基金的障礙
現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時間標(biāo)準(zhǔn)等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。
專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理、評估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領(lǐng)域，而我國在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴(kuò)展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對稱，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。
我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策
健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點，涉及國民經(jīng)濟(jì)多個領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風(fēng)險，保護(hù)中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)投資”。但從長遠(yuǎn)看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉。從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民現(xiàn)在高達(dá)14萬億的儲蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，如保險公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營投資機(jī)構(gòu)、個體私營業(yè)主等等，充實房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險。
拓展房地產(chǎn)投資基金的市場空間。在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國房地產(chǎn)二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運作體系，通過房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營和基金公司堅強(qiáng)的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問題。
參考文獻(xiàn)：
