物業(yè)管理的基本制度精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理的基本制度范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；成本費(fèi)用；控制優(yōu)化

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步，在一定程度上提升了人們的生活質(zhì)量，服務(wù)行業(yè)逐漸受到重視，物業(yè)管理的質(zhì)量等更加受到人們的關(guān)注，在這種情況下怎樣更好的提升物業(yè)管理質(zhì)量基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)成本的控制，成為當(dāng)下物業(yè)管理的重要問(wèn)題。物業(yè)管理的成本控制怎樣實(shí)現(xiàn)自身不增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上為業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)，還能促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展與進(jìn)步。本身物業(yè)行業(yè)屬于服務(wù)鏈接中的一部分，怎樣在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈的基礎(chǔ)上更好的提升物業(yè)管理成本費(fèi)用控制，增強(qiáng)物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，文章對(duì)此進(jìn)行總結(jié)，能夠?yàn)槲飿I(yè)管理的進(jìn)步做出貢獻(xiàn)。

一、物業(yè)管理成本費(fèi)用控制發(fā)展問(wèn)題

物業(yè)管理是提升城市管理于控制的基礎(chǔ)，同時(shí)也是城市化建設(shè)中的重要因素，良好的物業(yè)管理能力很好的提升人們的生活質(zhì)量，同時(shí)充分激發(fā)出城市服務(wù)職能的發(fā)揮，但是在物業(yè)管理成本費(fèi)用的控制于創(chuàng)新等方面還存在很多的問(wèn)題，需要進(jìn)行完善，作者根據(jù)對(duì)上海永升物業(yè)管理股份有限公司杭州分公司的調(diào)查總結(jié)出以下幾方面：

首先是在人工成本方面的問(wèn)題，在物業(yè)管理過(guò)程中人工成本費(fèi)用是其中最大的支出，基本占有物業(yè)成本費(fèi)用管理的70%左右，其中不僅需要包含基本的管理人員，同時(shí)清潔工、安保人員以及各種維修人員等更是必須人員，根據(jù)不同行業(yè)的物業(yè)管理，需要的工作人員等在種類(lèi)上以及結(jié)構(gòu)上還存在很多的不同，除以上人員之外，還需要很多其他的工作人員，這樣下來(lái)需要消耗大量的人員成本費(fèi)用[1]。根據(jù)相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)定，不同人員的薪資報(bào)酬等存在一定的差異，但是根據(jù)管理規(guī)章制度的規(guī)定與要求，在確定人員種類(lèi)之后，進(jìn)行嚴(yán)格的人事編訂，制定合理的人員配置，保證員工能夠在服務(wù)的基礎(chǔ)上獲得相應(yīng)的薪資報(bào)酬。但是在實(shí)際管理中，人員冗余、薪資不合理、工作積極性不高等存在很多的問(wèn)題，需要進(jìn)行完善，只有更好的提升關(guān)于人事編制等相關(guān)制度才能更好的提升物業(yè)費(fèi)用成本控制。

其次在基本的設(shè)備成本以及管理成本上存在一定的誤區(qū)。除人員成本之外，占有比重最大的便是物業(yè)管理中的設(shè)備成本管理，這也是上下浮動(dòng)比較大的方面，不管在成本管理上還是使用價(jià)值等方面都是變化最明顯，影響最顯著的區(qū)域。在物業(yè)管理中設(shè)備管理主要包含基本的設(shè)備運(yùn)行以及維護(hù)等成本，這些成本是加強(qiáng)物業(yè)管理以及成本控制的重要基礎(chǔ)，在進(jìn)行物業(yè)管理過(guò)程中不僅需要提升物業(yè)人員的成本管理，同時(shí)還需要對(duì)相關(guān)的設(shè)備成本等進(jìn)行嚴(yán)格管理，這樣才能更好的保證物業(yè)管理成本控制的提升[2]。本身物業(yè)管理中的成本控制就需要從全方面開(kāi)始著手，在重視設(shè)備購(gòu)進(jìn)成本的基礎(chǔ)上還需要提升對(duì)相關(guān)維修與養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用成本的管理，及時(shí)對(duì)各種設(shè)備等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保證設(shè)備正常運(yùn)行的基礎(chǔ)上之間延伸使用壽命，保證物業(yè)企業(yè)減少設(shè)備更換的成本消耗。當(dāng)然在實(shí)際設(shè)備管理期間，很多物業(yè)公司，在進(jìn)行管理過(guò)程中，并沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)維修于養(yǎng)護(hù)，應(yīng)該每月數(shù)次的檢查與維修等執(zhí)行的并不是很理想，不能真正做到及時(shí)修、認(rèn)真修，導(dǎo)致成本費(fèi)用控制不夠理想。

最后是在公共辦公成本方面表現(xiàn)不夠優(yōu)化，物業(yè)成本費(fèi)用控制中還包含很多的公共辦公成本費(fèi)用，這種公共辦公成本費(fèi)用主要是大多數(shù)物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)成本管理期間，基本都會(huì)采用采購(gòu)的形式，將很多部門(mén)的各種辦公成本進(jìn)行自行購(gòu)進(jìn)，合理優(yōu)化與配制，在逐漸發(fā)展期間改變成統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一在采購(gòu)，在管理上以及布置上等都實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的科學(xué)管理，這樣的管理方式能夠很好的減少資源浪費(fèi)等現(xiàn)象的發(fā)生，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃。根據(jù)管理制度的優(yōu)化與創(chuàng)新，在建立更加科學(xué)合理的獎(jiǎng)懲指數(shù)，提高對(duì)員工的行為作風(fēng)以及工作方式等進(jìn)行約束，提高員工的資源節(jié)約意識(shí)，杜絕出現(xiàn)任何資源浪費(fèi)等現(xiàn)象的發(fā)生。但是在實(shí)際的管理中因?yàn)閭鹘y(tǒng)管理模式下的很多方式還沒(méi)有得到及時(shí)的改善，導(dǎo)致在實(shí)際管理上出現(xiàn)更多的問(wèn)題，需要針對(duì)不同的問(wèn)題展開(kāi)不同的優(yōu)化，從基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理成本費(fèi)用的控制。

二、物業(yè)管理成本費(fèi)用控制優(yōu)化措施

物業(yè)成本費(fèi)用控制管理的優(yōu)化，是提升物業(yè)發(fā)展與進(jìn)步的關(guān)鍵，同時(shí)也是保證物業(yè)成本合理控制的重要保障，提升成本控制管理的控制，需要根據(jù)在實(shí)際物業(yè)成本費(fèi)用控制問(wèn)題為根據(jù)，從以下方面進(jìn)行逐項(xiàng)優(yōu)化：

（一）擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模

在進(jìn)行物業(yè)管理過(guò)程中，很多物業(yè)公司等在屬性上以及形式上都屬于中小型企業(yè)，這種中小型物業(yè)公司在很多方面爭(zhēng)力等比較低下，同時(shí)管理模式等也不夠全面，很多方面都需要加強(qiáng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的基礎(chǔ)上只有不斷提升自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及競(jìng)爭(zhēng)力，才能更好的保證自身的穩(wěn)定發(fā)展與進(jìn)步。在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，首先需要注意的是一定要與自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展實(shí)際情況相結(jié)合，堅(jiān)持以低成本擴(kuò)營(yíng)的方式展開(kāi)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上保證成本能夠合理規(guī)劃與應(yīng)用。加強(qiáng)于城市發(fā)展以及管理之間的聯(lián)系，積極實(shí)現(xiàn)低成本經(jīng)營(yíng)，改善與優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，逐漸向多元化經(jīng)營(yíng)模式上過(guò)渡。很多物業(yè)企業(yè)在管理上都開(kāi)始向?qū)I(yè)化、經(jīng)營(yíng)性等方向轉(zhuǎn)變，特別是從小區(qū)住戶(hù)的物業(yè)管理形式逐漸向政府性方式靠攏，提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)上很好的拓展了物業(yè)管理的范圍。再者在實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理本身服務(wù)的基礎(chǔ)上積極向新興行業(yè)方向靠攏，提高自身物業(yè)管理的手段以及信息化能力，加大信息化技術(shù)在企業(yè)中的應(yīng)用，推動(dòng)社會(huì)信息化的同時(shí)還能很好的加強(qiáng)社區(qū)管理或是物業(yè)管理手段于質(zhì)量[3]。積極拓展物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的能力，為物業(yè)管理行業(yè)提供更加多樣的發(fā)展商機(jī)。最后是在物業(yè)自身管理專(zhuān)業(yè)的領(lǐng)域上，提升專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)職能，根據(jù)合理拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模的基礎(chǔ)上合理降低與規(guī)劃成本利用。

例如：上海永升物業(yè)管理股份有限公司杭州分公司將物業(yè)管理中各種簡(jiǎn)單傳統(tǒng)的設(shè)備以及維修方式等進(jìn)行了積極創(chuàng)新，加強(qiáng)了信息化技術(shù)水平，其中在提升技能的基礎(chǔ)上逐漸拓展了管理于控制的范圍，為企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式

傳統(tǒng)物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不能很好的適應(yīng)當(dāng)下企業(yè)的發(fā)展與需要，在此基礎(chǔ)上為了更好的提升物業(yè)管理在市場(chǎng)發(fā)展中的競(jìng)爭(zhēng)力，逐漸開(kāi)始創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，采取多元化的形式提升物業(yè)管理成本費(fèi)用的控制能力，充分利用自身在發(fā)展上的優(yōu)勢(shì)，作為發(fā)展的基礎(chǔ)，積極參與到與物業(yè)管理等相關(guān)的行業(yè)或是業(yè)務(wù)中，增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益，為企業(yè)的發(fā)展拓寬經(jīng)營(yíng)渠道，為物業(yè)企業(yè)管理創(chuàng)造更多的商業(yè)價(jià)值。

（三）建立完善的管理制度

完善的管理制度是物業(yè)管理的重要保障，根據(jù)物業(yè)企業(yè)的基本發(fā)展需要以及方向，建立完善的成本責(zé)任制度，積極投入成本對(duì)信息化技術(shù)形式進(jìn)行引進(jìn)，同時(shí)提升各種電子防范以及景觀綠化等方面的業(yè)務(wù)，同時(shí)制定嚴(yán)格的績(jī)效管理，利用績(jī)效管理的形式提升工作人員的工作積極性，更好的提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)管理是我國(guó)非常重要的一項(xiàng)服務(wù)行業(yè)，同時(shí)其中的成本控制是保證物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，利用擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式、建立完善的管理制度等，進(jìn)一步的完善與加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理成本費(fèi)用控制。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳建.淺談物業(yè)行業(yè)人力資源管理的成本控制問(wèn)題[J].人力資源管理，2016，04：53-54.

[2]吳國(guó)梁.論物業(yè)管理成本控制的有效途徑[J].中華民居（下旬刊），2014，04：169-170.

第2篇：物業(yè)管理的基本制度范文

[關(guān)鍵詞] 和諧社會(huì) 高校 物業(yè)管理

早在中國(guó)古代，偉大的思想家孔子就提出了“和諧社會(huì)”的美好理想――“致中和，天地位焉，萬(wàn)物育焉”。隨著社會(huì)的發(fā)展，和諧理念引入國(guó)家治理、社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào)領(lǐng)域中，“社會(huì)和諧是中國(guó)特色社會(huì)主義的本質(zhì)屬性，是國(guó)家富強(qiáng)、民族振興、人民幸福的重要保證。”新和諧觀的提出對(duì)于高校社會(huì)后勤化的不斷深入，更新觀念，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。而高校物業(yè)管理作為高校后勤的新興任務(wù)，應(yīng)從自身出發(fā)，建立和諧的高校物業(yè)管理體制。

1 高校物業(yè)管理的主要內(nèi)容及基本要求

1.1 環(huán)境衛(wèi)生。保潔服務(wù)是物業(yè)管理的最基本服務(wù)。校園環(huán)境衛(wèi)生不僅是學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)和生活環(huán)境的基本要求，也是學(xué)校形象和面貌的綜合體現(xiàn)。因此，學(xué)校對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的要求要遠(yuǎn)高于其他物業(yè)服務(wù)對(duì)象對(duì)環(huán)境的要求。為高校服務(wù)的物業(yè)公司要確立專(zhuān)業(yè)操作、保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標(biāo)，要引入相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化、程序化實(shí)施。

1.2 樓宇管理。校園內(nèi)人員流動(dòng)性較大、樓宇設(shè)計(jì)和使用功能復(fù)雜給高校物業(yè)的安全管理帶來(lái)難度，加之學(xué)生防范意識(shí)不足等原因，導(dǎo)致校園內(nèi)極易發(fā)生各種安全事故。這就要求物業(yè)管理確立安全第一、規(guī)范操作、責(zé)權(quán)統(tǒng)一的理念，將安全及消防工作作為物業(yè)服務(wù)工作中的重中之重。同時(shí)，高校是知識(shí)分子的集中地，學(xué)生公寓物業(yè)管理要突出文化氛圍和藝術(shù)品味。公寓管理是學(xué)生管理體系的一個(gè)重要組成部分，其工作質(zhì)量直接影響學(xué)校的穩(wěn)定和校園精神文明建設(shè)。物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)校區(qū)學(xué)生公寓的實(shí)際情況，制定出符合現(xiàn)代學(xué)生公寓管理的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)與管理制度，在日常的服務(wù)之中實(shí)現(xiàn)公寓管理的規(guī)范化、制度化與科學(xué)化，使之真正實(shí)現(xiàn)管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人的功能，創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安靜和奮發(fā)向上的育人成才環(huán)境。

1.3 公共設(shè)施設(shè)備的維修和維護(hù)。校園的公共設(shè)施設(shè)備是教學(xué)工作的基本保障。公共設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)要確立專(zhuān)業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標(biāo)，保障公共設(shè)施設(shè)備隨時(shí)處于良好狀態(tài)。

1.4 能源的節(jié)約管理。學(xué)校是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程。任何一點(diǎn)疏忽都會(huì)對(duì)國(guó)家造成巨大的損失――浪費(fèi)國(guó)家資源、影響社會(huì)發(fā)展。高校物業(yè)管理應(yīng)充分體現(xiàn)其管理效益，讓學(xué)校后勤部門(mén)省心、省力的同時(shí)，節(jié)省開(kāi)支。為此，要求對(duì)物業(yè)管理人員應(yīng)做到：認(rèn)真負(fù)責(zé)所管樓層的用水用電，根據(jù)天氣情況控制公共部位電燈的開(kāi)關(guān)，認(rèn)真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門(mén)有無(wú)跑、漏、滴的現(xiàn)象，及時(shí)報(bào)修；認(rèn)真巡視檢查教學(xué)樓及公寓所有機(jī)電供水設(shè)備，防止超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)等現(xiàn)象引起的能源消耗，保障設(shè)備設(shè)施安全。認(rèn)真巡視檢查夜間不關(guān)電燈、電扇、空調(diào)的教室和其他部位，做到及時(shí)開(kāi)啟和及時(shí)關(guān)閉，做好有關(guān)記錄。

2 高校物業(yè)管理發(fā)展的對(duì)策

高校物業(yè)管理不同于一般的小區(qū)管理。它不僅為學(xué)校房產(chǎn)物業(yè)提供管理服務(wù)，更重要的是通過(guò)這種管理服務(wù)構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通的健康、開(kāi)放的工作、學(xué)習(xí)和生活的環(huán)境。鑒于當(dāng)前高校對(duì)物業(yè)管理的新要求，提高物業(yè)管理水平迫在眉睫。

2.1 引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)發(fā)展

目前高校物業(yè)管理的水平和專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司的水平存在較大差別，他們占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場(chǎng)。但競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動(dòng)力。因此，為了促進(jìn)高校物業(yè)管理水平的提高，學(xué)校后勤部門(mén)應(yīng)積極吸納社會(huì)上有實(shí)力的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來(lái)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)提高學(xué)校后勤物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，使其盡快朝著專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化的道路上發(fā)展。

2.2 樹(shù)立品牌意識(shí)，強(qiáng)化質(zhì)量管理

高校后勤物業(yè)管理企業(yè)與社會(huì)品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，通過(guò)規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作、精心嚴(yán)密的管理、細(xì)致周全的服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。高校后勤物業(yè)也有不同于社會(huì)其它類(lèi)型物業(yè)的地方，具有教育性、功能統(tǒng)一性的特點(diǎn)。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進(jìn)和實(shí)施高校物業(yè)管理的過(guò)程中遵循教育性的特點(diǎn)，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書(shū)育人的功能實(shí)現(xiàn)良好、和諧的統(tǒng)一。不管怎樣，專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化的運(yùn)作仍是構(gòu)成物業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵性因素。在構(gòu)建和完善高校后勤物業(yè)管理先進(jìn)模式的過(guò)程中，必須要重視培育以專(zhuān)業(yè)為主的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，這是高校后勤物業(yè)管理企業(yè)的立足之本和發(fā)展之源。基于這些思考，現(xiàn)在很多高校后勤物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始在怎樣推進(jìn)專(zhuān)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化管理上下工夫，以盡量縮小與其他社會(huì)物業(yè)管理品牌高水準(zhǔn)管理的差距，不斷積累與高水準(zhǔn)物業(yè)管理抗衡的資本。

2.3 多種形式培養(yǎng)人才，提高隊(duì)伍素質(zhì)

完善的高校物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人才，首先要有良好的思想素質(zhì)，肯于奉獻(xiàn)的精神，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運(yùn)用實(shí)踐。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人才的素質(zhì)，一是要利用多種渠道、多種形式培養(yǎng)一支思想好、技術(shù)硬、進(jìn)取心強(qiáng)、勇于開(kāi)拓、有敬業(yè)精神的物業(yè)管理骨干隊(duì)伍；二是要利用高校的優(yōu)勢(shì)，向社會(huì)上招聘高素質(zhì)物業(yè)管理人才，充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來(lái)；三是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)考核，優(yōu)勝劣汰，建立一支動(dòng)態(tài)、穩(wěn)定的高素質(zhì)物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí)，高校物業(yè)管理屬于勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè)，企業(yè)中的80%員工是操作層面的員工。他們擔(dān)負(fù)了物業(yè)管理服務(wù)中80%以上的工作量，保潔、綠化、維修等崗位，每天直接面對(duì)師生，這些員工素質(zhì)的好壞、業(yè)務(wù)能力的高低，直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量。所以要重視操作層員工的崗位培訓(xùn)，把實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)、程序變成理論文字傳輸給員工，有針對(duì)性地開(kāi)展各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。用良好的服務(wù)，為師生創(chuàng)造優(yōu)美舒適的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。

2.4 建立健全制度，加強(qiáng)規(guī)范管理

制度是管理的基礎(chǔ)，是管理思想和服務(wù)意識(shí)的體現(xiàn)。學(xué)校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，并狠抓制度的落實(shí)。在制度的執(zhí)行上接受學(xué)校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭(zhēng)取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。

總之，隨著高校的快速發(fā)展，高校后勤社會(huì)化的不斷深入，高校物業(yè)管理作為高校后勤的新興行業(yè)，由于其特殊性，越來(lái)越受到社會(huì)的高度重視。在社會(huì)物業(yè)市場(chǎng)中，它具有強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，相信其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，必將獲得長(zhǎng)足發(fā)展，發(fā)揮巨大的社會(huì)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉勇.如何加強(qiáng)高校物業(yè)管理的研究[J].市場(chǎng)論壇，2009, (6): 78-79.

第3篇：物業(yè)管理的基本制度范文

關(guān)鍵詞 政府采購(gòu) 物業(yè)管理 服務(wù)

政府采購(gòu)制度以公開(kāi)招標(biāo)為原則，從決策到監(jiān)督體現(xiàn)了廣泛的公平性、公正性和規(guī)范性。因此，被稱(chēng)之為“陽(yáng)光下的交易”。目前，我國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)采購(gòu)法）中指出：“政府采購(gòu)，是指各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織，使用財(cái)政性資金采購(gòu)依法制定的集中采購(gòu)目錄以?xún)?nèi)的或者采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和服務(wù)的行為?！逼渲蟹?wù)類(lèi)主要包括設(shè)備維修、建筑物維修、車(chē)輛保險(xiǎn)、加油、維修、會(huì)議、物業(yè)管理和單價(jià)2萬(wàn)元以上的其他勞務(wù)及服務(wù)。筆者僅就政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)問(wèn)題作以下探討。

一、政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的必要性

（一）為了進(jìn)一步深化政府采購(gòu)制度改革，加快服務(wù)類(lèi)政府采購(gòu)發(fā)展，促進(jìn)轉(zhuǎn)變政府職能和提高行政效能

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會(huì)力量購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（〔2013〕96號(hào)）的工作要求積極推廣政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)，這不僅關(guān)系到政府一定時(shí)期財(cái)政資金以及其他資源配置的合理性問(wèn)題，還涉及政府如何在其行政實(shí)踐中引導(dǎo)物業(yè)管理市場(chǎng)健康有序發(fā)展。從近期統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，采購(gòu)單位以機(jī)關(guān)單位、公共場(chǎng)所、大學(xué)院校等為主，采購(gòu)年度從1年到3年不等，采購(gòu)內(nèi)容以物業(yè)管理綜合服務(wù)、保安、保潔、綠化等為主。

（二）物業(yè)管理的“五類(lèi)服務(wù)七種管理”基本能滿足政府行政管理的需要

（1）常規(guī)公共。這是法律賦予物業(yè)管理的職責(zé)，也是物業(yè)管理工作中的基本管理工作，它將公共的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)“公共契約”的形式相對(duì)固定下來(lái)，作為物業(yè)公司最基本的服務(wù)項(xiàng)目。其中主要包含七種管理：房屋建筑主體管理、房屋設(shè)備設(shè)施管理、保潔衛(wèi)生管理、環(huán)境綠化管理、治安管理、消防管理、車(chē)輛道路管理。

（2）有償特約。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高物業(yè)使用人的工作和生活條件，為滿足一部分物業(yè)使用人的個(gè)別需要，受其委托而提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先根據(jù)業(yè)主需要設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)的內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，供需要該服務(wù)的使用人自行選擇。有償特約實(shí)質(zhì)是一種委托服務(wù)，如會(huì)議接待、會(huì)議室布置等。

（3）市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。這是一種具有多種經(jīng)營(yíng)職能的服務(wù)方式。物業(yè)管理公司根據(jù)客觀條件和實(shí)際需要，可統(tǒng)籌安排經(jīng)營(yíng)與物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)相結(jié)合的、面向市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。服務(wù)收費(fèi)以市場(chǎng)而定，具有營(yíng)利性特點(diǎn)。

（4）無(wú)償便民。在物業(yè)服務(wù)中，為了溝通和融洽物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主及使用人之間的關(guān)系，提高社會(huì)效益和長(zhǎng)期效益，物業(yè)企業(yè)除提供有償外，還應(yīng)提供無(wú)償性的便民服務(wù)，包括在值班室設(shè)置醫(yī)藥箱、針線包、地圖等。

（5）公眾性代辦服務(wù)。這是一種典型的委托服務(wù)，是物業(yè)公司受諸如自來(lái)水公司、電力公司、網(wǎng)絡(luò)公司等具有提供公眾服務(wù)性質(zhì)的一些公司委托，其收取水、電等相關(guān)費(fèi)用。

從現(xiàn)代物業(yè)管理理論看，現(xiàn)代物業(yè)管理是一種集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)于一身的綜合性管理。管理的內(nèi)容基本能夠滿足政府后勤服務(wù)之需要，其管理的手段與方法也足以能夠?yàn)檎峁┹^為滿意的服務(wù)。

二、政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)的運(yùn)作應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)化方式

按照法律規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)公司的選擇上，政府采購(gòu)應(yīng)采取招投標(biāo)方式。既可公開(kāi)招標(biāo)，也可邀請(qǐng)招標(biāo)，原則上所選取的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該是具有一定資質(zhì)（應(yīng)為二級(jí)以上）且有優(yōu)良業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)。

在對(duì)物業(yè)公司的管理上，對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)及其他服務(wù)實(shí)行合同制管理。建立制式合同，應(yīng)將物業(yè)基本情況、物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及付款方式、物業(yè)管理用房、其他服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等做出詳細(xì)的約定。建立評(píng)估機(jī)制，項(xiàng)目合作前有資質(zhì)審查，合作過(guò)程中有跟蹤了解，在合作完成后有績(jī)效評(píng)估?？?jī)效評(píng)估主要根據(jù)合同履行情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成果進(jìn)行評(píng)價(jià)。在資金支付上，結(jié)合合同完成情況和評(píng)估結(jié)果，實(shí)行國(guó)庫(kù)集中支付，評(píng)估驗(yàn)收結(jié)果作為財(cái)政撥付尾款的依據(jù)和今后項(xiàng)目招標(biāo)的重要參考，并建立合同信用檔案。

三、政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容選擇適度標(biāo)準(zhǔn)化

（一）全面購(gòu)進(jìn)“常規(guī)性公共服務(wù)”

全面購(gòu)進(jìn)物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù)，不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內(nèi)容，同時(shí)在政府購(gòu)進(jìn)服務(wù)后，可促使政府抓住契機(jī)，推進(jìn)機(jī)關(guān)后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)改革。

（二）根據(jù)需要區(qū)別購(gòu)買(mǎi)物業(yè)企業(yè)特約及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)

物業(yè)企業(yè)的特約服務(wù)及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，按理論是根據(jù)業(yè)主和使用人的需要選擇服務(wù)項(xiàng)目，政府完全可以根據(jù)需要與物業(yè)公司協(xié)商購(gòu)買(mǎi)其提供的此類(lèi)服務(wù)，具體著重為以下幾個(gè)方面：

（1）會(huì)議服務(wù)。行政中心內(nèi)有各種會(huì)議室。會(huì)議室的管理可分為日常的保潔、維修養(yǎng)護(hù)和會(huì)議（開(kāi)會(huì)時(shí)的使用）管理兩部分。物業(yè)管理的范圍主要是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、公用的設(shè)備實(shí)施和相關(guān)場(chǎng)地，會(huì)議室應(yīng)該歸屬于共用部位，故其中的日常管理可按面積納入物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù)范圍，由物業(yè)公司進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和管理。

（2）機(jī)關(guān)餐飲服務(wù)。對(duì)于職工食堂，采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式，按一定的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和“保本微得”的原則，組織政府采購(gòu)，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的餐飲企業(yè)或酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。餐飲服務(wù)工作人員隸屬于餐飲企業(yè)，和政府各部門(mén)無(wú)雇傭關(guān)系，政府對(duì)此不再雇用工作人員，也不參與經(jīng)營(yíng)管理，徹底將餐飲服務(wù)推向市場(chǎng)，由企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

（三）有選擇性地購(gòu)買(mǎi)公眾性代辦

物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容中有公眾性代辦服務(wù)，所以，在行政中心，物業(yè)公司不僅可受托代收水電費(fèi)等，還可以接受行政中心委托，為機(jī)關(guān)代辦報(bào)刊征訂、郵件收發(fā)、代收代繳房租等公共繳費(fèi)服務(wù)。對(duì)政府機(jī)關(guān)各部門(mén)單位應(yīng)分擔(dān)的水電暖費(fèi)用，由物業(yè)公司按行管局有關(guān)要求進(jìn)行科學(xué)分?jǐn)偦虬磳?shí)際分戶(hù)計(jì)量，并經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)同意后，向行政中心內(nèi)單位收取，費(fèi)用結(jié)算通過(guò)國(guó)庫(kù)直接支付實(shí)現(xiàn)。政府為此按收繳情況及相關(guān)協(xié)議向物業(yè)公司支付一定的費(fèi)。

第4篇：物業(yè)管理的基本制度范文

一、我縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，其中三級(jí)資質(zhì)6家，三級(jí)暫定資質(zhì)7家；共管理建成的小區(qū)16個(gè)，面積約150萬(wàn)平方米，實(shí)施前期物業(yè)管理的小區(qū)17個(gè)，管理面積約160萬(wàn)平方米。通過(guò)物業(yè)資質(zhì)核查，結(jié)合物業(yè)企業(yè)基本情況、各物業(yè)小區(qū)的基本情況、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金明細(xì)和物業(yè)承接查驗(yàn)等備案資料，完善各企業(yè)、各小區(qū)的相關(guān)信息，有利于物業(yè)行業(yè)管理監(jiān)督和指導(dǎo)；同時(shí)更新企業(yè)信用檔案，對(duì)于不良記錄和投訴較多的企業(yè)，給予相應(yīng)處理，并與物業(yè)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)督檢查掛鉤。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理工作。按照“建管分離”的要求，從物業(yè)項(xiàng)目的前期管理入手，切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理行為；對(duì)新建小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，和縣招投標(biāo)服務(wù)中心配合，認(rèn)真做好新建小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)，與物業(yè)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，實(shí)施前期物業(yè)管理。做好中標(biāo)企業(yè)合同的審查、鑒證、備案工作，及時(shí)歸檔以及做好新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承接查驗(yàn)指導(dǎo)工作。

三、加強(qiáng)直管公房的檔案管理，做好直管公房的合同備案核查工作，我局直管公房約3萬(wàn)平方米，2012年上半年核查備案的營(yíng)業(yè)用房合同155份，年租金2839216元，住房合同264份，年租金289314元，倉(cāng)儲(chǔ)合同16份，年租金46100元，合計(jì)年租金3174450元，已征收租金2673017元，剩余部分困難戶(hù)和單位職工租賃合同正在備案；并組織人員對(duì)直管公房房屋狀況進(jìn)行清查，做好維修計(jì)劃、預(yù)算、審核工作和維修工程驗(yàn)收。

四、落實(shí)蒙房字[2011]72號(hào)關(guān)于縣2011年第三季度物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查情況的通報(bào)》，對(duì)實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，要求落實(shí)物業(yè)企業(yè)自查制度，物業(yè)企業(yè)每月按時(shí)把自查情況報(bào)送業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)和房產(chǎn)局，并按要求進(jìn)行整改；定期進(jìn)行物業(yè)企業(yè)級(jí)所管理物業(yè)項(xiàng)目的監(jiān)督檢查，在檢查中分?jǐn)?shù)在60分以下的物業(yè)企業(yè)進(jìn)入警示名冊(cè)，通過(guò)整改進(jìn)行驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格，方可解除警示。定期召開(kāi)物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人會(huì)議，通報(bào)物業(yè)服務(wù)的基本情況；學(xué)習(xí)各項(xiàng)法律法規(guī)制度，傳達(dá)有關(guān)會(huì)議精神。

五、加強(qiáng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用程序的監(jiān)管，建立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)；全縣歸集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金約100萬(wàn)元以上；并對(duì)各物業(yè)小區(qū)申報(bào)的維修情況，及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘查，編制預(yù)算、決算、檢查施工、進(jìn)行驗(yàn)收，解決小區(qū)內(nèi)業(yè)主公共部位的損毀等安全隱患。

六、指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)和召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，每個(gè)達(dá)到條件的小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)6個(gè)，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督實(shí)施管理規(guī)約等工作。對(duì)到期的前期物業(yè)合同，要求及時(shí)續(xù)期或按規(guī)定重新選聘物業(yè)公司的，督促物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)物業(yè)服務(wù)合同。

七、及時(shí)、快捷、有效回復(fù)案件，對(duì)全縣物業(yè)企業(yè)進(jìn)行整改，檢查。

八、認(rèn)真做好小區(qū)物業(yè)管理和安全生產(chǎn)工作，簽定安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，對(duì)各物業(yè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理及安全生產(chǎn)檢查。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)管理問(wèn)題和安全生產(chǎn)隱患，及時(shí)下發(fā)整改通報(bào)，限期整改，使小區(qū)物業(yè)管理工作和安全生產(chǎn)工作得到了很大的改觀；并配合計(jì)生辦做好物業(yè)小區(qū)的計(jì)劃生育工作。

認(rèn)真落實(shí)局安排的各項(xiàng)工作；堅(jiān)持局機(jī)關(guān)工作例會(huì)制度；落實(shí)機(jī)關(guān)效能；加強(qiáng)團(tuán)結(jié)，積極配合相關(guān)股室的工作。

下一步工作打算：

一、加強(qiáng)物業(yè)管理的隊(duì)伍的建設(shè)，繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員和從業(yè)人員的物業(yè)法律法規(guī)及相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，培養(yǎng)一批擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和注重品牌特色的優(yōu)秀服務(wù)企業(yè)，培養(yǎng)一批有理想、重誠(chéng)信的優(yōu)秀物業(yè)管理經(jīng)理人，不斷增加高質(zhì)量的服務(wù)供給，提高業(yè)主滿意度；加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，嚴(yán)格控制好新建住宅區(qū)物業(yè)管理的介入；督促物業(yè)企業(yè)提高工作效率，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的工作落實(shí)及時(shí)到位，全面提升全縣物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

二、進(jìn)一步建立健全“專(zhuān)項(xiàng)維修基金”的收繳制度；建立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)，加強(qiáng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用程序的監(jiān)管。清理原開(kāi)發(fā)企業(yè)代收維修資金，加大收取專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)管力度，完善專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、管理、使用制度；

三、完善物業(yè)管理相關(guān)制度；清理整頓全縣的物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)，拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域；大力提倡業(yè)主委員會(huì)的成立，爭(zhēng)取社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的作用；出臺(tái)《縣物業(yè)管理暫行辦法》及配套相關(guān)制度、示范文本，建立物業(yè)管理聯(lián)系會(huì)議制度。做好新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合查驗(yàn)和承接查驗(yàn)的指導(dǎo)工作，督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位履行前期物業(yè)管理義務(wù)。

四、做好直管公房全面核查工作，對(duì)公房及公共走道、公共樓梯等建檔申請(qǐng)登記。同時(shí)建立直管公房電子檔案；加強(qiáng)直管公房合同監(jiān)管，加強(qiáng)直管公房安全、維修的監(jiān)管。

五、做好物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)劃分；和物價(jià)部門(mén)配合，做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。

第5篇：物業(yè)管理的基本制度范文

大家下午好！

今天開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)在這里召開(kāi)全區(qū)物業(yè)管理工作大會(huì)，這既是加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，推動(dòng)社區(qū)管理和物業(yè)管理一體化建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的迫切需要，更是全區(qū)學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，關(guān)注民生、服務(wù)民生的重大舉措。我們相信，通過(guò)召開(kāi)這次會(huì)議，必將對(duì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作上新臺(tái)階具有深遠(yuǎn)的影響。根據(jù)會(huì)議安排，下面我代表新開(kāi)鎮(zhèn)發(fā)言如下：

新開(kāi)鎮(zhèn)作為開(kāi)發(fā)區(qū)中心鎮(zhèn)，近年來(lái)積極圍繞全區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要，經(jīng)歷了大拆遷、大建設(shè)、大安置的艱苦歷程，全鎮(zhèn)現(xiàn)有低價(jià)位安置小區(qū)10個(gè)、農(nóng)民集居區(qū)2個(gè)、中高檔商品房小區(qū)3個(gè)，其中：有前期物業(yè)管理的小區(qū)4個(gè)、實(shí)行社區(qū)臨時(shí)性物業(yè)管理的小區(qū)11個(gè)；已建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)4個(gè)。近年來(lái)，我鎮(zhèn)的社區(qū)物業(yè)管理工作在鎮(zhèn)黨委、政府的高度重視下，在上級(jí)職能部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督和社區(qū)、物業(yè)工作者的不懈努力下，全鎮(zhèn)社區(qū)物業(yè)管理工作能從關(guān)注民生、打造民生政府，為居民群眾解決居住環(huán)境和生活質(zhì)量的高度，來(lái)認(rèn)真開(kāi)展物業(yè)管理工作，做到前期物業(yè)管理必有、“三保”（保潔、保綠、保安）臨時(shí)物業(yè)管理不脫節(jié)，基本保證了社區(qū)物業(yè)管理工作的開(kāi)展。但由于我鎮(zhèn)大部分小區(qū)以拆遷戶(hù)為主，物業(yè)管理費(fèi)收取困難、小區(qū)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督、自我約束的意識(shí)不強(qiáng)，現(xiàn)在基本上呈現(xiàn)出物業(yè)公司完成前期物業(yè)管理合同后基本上都終止服務(wù)，只能有社區(qū)組織臨時(shí)物業(yè)管理。所以，今天的會(huì)議開(kāi)的很及時(shí)，我鎮(zhèn)必將以這次會(huì)議為契機(jī)，認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》、市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》和《關(guān)于加強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的若干意見(jiàn)(試行)》精神，具體做到：

一、理順體制，健全網(wǎng)絡(luò)。鎮(zhèn)設(shè)立物業(yè)管理所，在上級(jí)主管部門(mén)的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)全鎮(zhèn)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中的具體問(wèn)題。鎮(zhèn)物業(yè)管理所，明確分管領(lǐng)導(dǎo)1名，配備3名專(zhuān)職人員，同時(shí)組建好鎮(zhèn)專(zhuān)業(yè)工程維護(hù)隊(duì)伍、社區(qū)的“保潔、保綠、保安”三支隊(duì)伍，落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)工作經(jīng)費(fèi)。各社區(qū)建立以社區(qū)干部為主的物業(yè)管理站，具體做好物業(yè)管理的日常工作。

二、明確目標(biāo)，規(guī)范管理。2010年將作為我鎮(zhèn)物業(yè)管理的規(guī)范年，主要目標(biāo)是：一是加大物業(yè)管理的宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)，廣泛宣傳物業(yè)管理的重要性，大力營(yíng)造支持物管、強(qiáng)化物管的社會(huì)輿論氛圍，強(qiáng)化廣大群眾的物管意識(shí)，夯實(shí)物管基礎(chǔ)；二是物業(yè)管理工作不斷線，無(wú)論是物業(yè)公司管理，還是社區(qū)物管站管理，均“以服務(wù)業(yè)主為天職、業(yè)主滿意為追求”來(lái)做好各項(xiàng)物管工作；三是全面組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，力爭(zhēng)在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)組建率100%，并能依法履行職責(zé)，有效開(kāi)展活動(dòng)；四是建立完善物業(yè)管理工作的各類(lèi)臺(tái)帳資料。

三、建章立制，加強(qiáng)考核。建立健全鎮(zhèn)物管所、社區(qū)物管站和物管作業(yè)隊(duì)伍的各類(lèi)崗位職責(zé)、管理制度、服務(wù)承諾和考核評(píng)比辦法等，實(shí)行三級(jí)檢查考核機(jī)制，即：鎮(zhèn)接受開(kāi)發(fā)區(qū)的每月檢查考核，鎮(zhèn)對(duì)社區(qū)的每月檢查考核和社區(qū)對(duì)物業(yè)公司或物業(yè)隊(duì)伍的檢查考核，并將考核結(jié)果與物業(yè)管理補(bǔ)貼費(fèi)的使用掛鉤，與發(fā)放工作人員的補(bǔ)貼掛鉤，與社區(qū)年度目標(biāo)考核、評(píng)先獎(jiǎng)優(yōu)掛鉤。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督考核，及時(shí)向上級(jí)主管部門(mén)上報(bào)考核結(jié)果。

第6篇：物業(yè)管理的基本制度范文

不可否認(rèn),以上命題和實(shí)踐,為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn),為我國(guó)物業(yè)管理能夠伴隨著我國(guó)改革開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

但是,作為一個(gè)新興的專(zhuān)業(yè)類(lèi)型市場(chǎng),我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。使物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專(zhuān)業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問(wèn)題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。

一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容

物業(yè)管理市場(chǎng)容量小,供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問(wèn)題,說(shuō)供給不足并不是說(shuō)我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開(kāi)發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來(lái)的。

現(xiàn)實(shí)中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類(lèi)物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì),再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量,降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),甚至帶來(lái)一些社會(huì)問(wèn)題,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn),嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問(wèn)題的有效途徑為:

(一)政府協(xié)調(diào)

區(qū)分不同情況和類(lèi)型,一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開(kāi)發(fā)商分別開(kāi)發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭,通過(guò)業(yè)主的參與進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn),如對(duì)深圳市住宅局一個(gè)20萬(wàn)平方米規(guī)劃完整,但由12個(gè)開(kāi)發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合,通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障,進(jìn)行了環(huán)境整冶,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn),理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為,受到了業(yè)主的好評(píng),同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本,形成了效益回報(bào)。另一方面,對(duì)于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無(wú)規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū),政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過(guò)程中,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理,進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機(jī)構(gòu),擴(kuò)大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進(jìn)行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面

(二)市場(chǎng)調(diào)整

一方面,使開(kāi)發(fā)商尤其是一些小開(kāi)發(fā)商和只有單項(xiàng)開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)。嚴(yán)格說(shuō),開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司,而物業(yè)管理公司又沒(méi)有其它的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和能力的話,單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有的,按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過(guò)一定比例的傭金,也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)管理公司一級(jí)。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí),這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的。現(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)商不交給專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司,也不成立物業(yè)管理公司而成立個(gè)管理部,實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用,使管理費(fèi)該用的用不到位,物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位,而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤(rùn),這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。如果開(kāi)發(fā)商能明白這種關(guān)系,知曉不能長(zhǎng)期侵占業(yè)主利益時(shí),很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒(méi)有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面,使業(yè)主認(rèn)識(shí)到,有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò),但由于管理規(guī)模小,管理成本高,必然要使業(yè)主的支出增加,同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么有效的辦法就是通過(guò)促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合,尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí),要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來(lái)考慮,實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外,隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)的提高,物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系,在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開(kāi)發(fā)商膝下的時(shí)候,要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤(rùn)的最大化。開(kāi)發(fā)商,尤其是小開(kāi)發(fā)商和單項(xiàng)開(kāi)發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何,要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備,盡早向聯(lián)合、重組或并購(gòu)的市場(chǎng)化道路上靠攏。

總之,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來(lái)看,市場(chǎng)或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長(zhǎng)到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個(gè)循環(huán)過(guò)程。我們?cè)僮鲆粋€(gè)比較,以深圳為例,目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500,形成規(guī)模的公司不足100家,最大的公司本地管理面積不足500平方米,而從事物業(yè)管理的各類(lèi)機(jī)構(gòu)達(dá)700多家,深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬(wàn)。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家,形成規(guī)模的公司也是100家,而管理面積最多的可達(dá)1-2千萬(wàn)平方米,香港基本沒(méi)有什么公司的管理機(jī)構(gòu),人口將近700。比較之下,深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)減掉3-5百家是一點(diǎn)都不多的。

二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專(zhuān)業(yè)化細(xì)分,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然。

時(shí)下,有一種認(rèn)識(shí)認(rèn)為,物業(yè)管理的市場(chǎng)化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對(duì)外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的,認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切。同時(shí),又在傳統(tǒng)計(jì)劃體制影響下,堅(jiān)守大而全,小而全的做法,似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤(pán)接收,把物業(yè)管理的社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。當(dāng)然,物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如,在90年代初社會(huì)上清潔公司的運(yùn)作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專(zhuān)業(yè)公司的清潔工作收回來(lái),自已重新成立清潔隊(duì),但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專(zhuān)業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)形成后,其專(zhuān)業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中立足,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專(zhuān)業(yè)公司的,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出

去。從這個(gè)例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問(wèn)題是:很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類(lèi)型市場(chǎng)己經(jīng)出現(xiàn),我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇,在新一輪類(lèi)型市場(chǎng)劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。

(一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場(chǎng)

目前,一些有一定規(guī)模和有某些方面專(zhuān)業(yè)能力特長(zhǎng)的公司已組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù),能滿足專(zhuān)業(yè)公司的基本運(yùn)作,再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長(zhǎng),向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個(gè)途徑并不是說(shuō)讓大家都去一哄而上搞專(zhuān)業(yè)公司,搞了專(zhuān)業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒(méi)有意義,走向市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)別人就更沒(méi)有意義,所以搞不了專(zhuān)業(yè)公司的可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司來(lái)替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目,從理論上講,管理成本是會(huì)降低的。同時(shí)由于專(zhuān)業(yè)化公司形成了規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理,也可使管理效果大大提升,在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下,效益應(yīng)該是明顯的。

(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場(chǎng)

在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向探尋一下,不難發(fā)現(xiàn),還有很多商機(jī)存在,我們沒(méi)有很好的介入和開(kāi)辟新市場(chǎng)領(lǐng)域,比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)、幼兒園的經(jīng)營(yíng)等,如果說(shuō)大型商業(yè)物業(yè)有時(shí)受開(kāi)發(fā)商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門(mén)去經(jīng)營(yíng)的話,會(huì)所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理,可現(xiàn)實(shí)是95%-98%以上會(huì)所都不能盈利甚至不能很好地開(kāi)展活動(dòng)。造成了有效資源的浪費(fèi)。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng),如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行有效開(kāi)發(fā),甚至投資或參股組建專(zhuān)業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司,并不是削弱了物業(yè)管理的實(shí)力和縮小了物業(yè)管理的范圍,而洽洽是擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域,開(kāi)發(fā)出了新興的物業(yè)管理類(lèi)型市場(chǎng)。其實(shí),對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場(chǎng)類(lèi)型細(xì)分的主力。

(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場(chǎng)

物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域,能不能進(jìn)入城市管理的市政領(lǐng)域,答案應(yīng)該是肯定的。在深圳,除了早已有了專(zhuān)門(mén)為物業(yè)管理開(kāi)發(fā)電腦軟件的高科技公司,也有物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)辦高科技實(shí)物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專(zhuān)業(yè)化公司,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說(shuō)物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠(yuǎn)的問(wèn)題的話,那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔,一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù),市政綠化的管理等,都可以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域,而從市政管理的角度看,通過(guò)市場(chǎng)選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是,如果說(shuō)城管體制改革亦需過(guò)程的話。那么,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的便利,介入餐飲、娛樂(lè)業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。

當(dāng)我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人,而大部分業(yè)務(wù)都通過(guò)專(zhuān)業(yè)分包,把管理責(zé)任轉(zhuǎn)移到社會(huì)上去,美國(guó)的一個(gè)20多萬(wàn)平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時(shí)候,我們所能反應(yīng)出來(lái)的一個(gè)主要問(wèn)題就是真正的社會(huì)化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè);真正的專(zhuān)業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個(gè)職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)人才;真正的規(guī)模化更不是不計(jì)成本和效益的元限擴(kuò)大;而真正的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是在主營(yíng)項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時(shí),使專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工,使市場(chǎng)成為由很多類(lèi)似"納米"技術(shù)一樣的社會(huì)最小單位所構(gòu)成。要知道波音飛機(jī)公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬(wàn)個(gè)獨(dú)立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。

三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)整的需要

建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國(guó)企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題,也是國(guó)有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場(chǎng)廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會(huì)決議指出"當(dāng)前國(guó)有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻堅(jiān)階段,一些深層次矛盾和問(wèn)題集中暴露出來(lái)"。由于我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國(guó)有企業(yè),也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響,相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,經(jīng)營(yíng)機(jī)制不活,管理水平落后,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),技術(shù)創(chuàng)新能力差,虧損經(jīng)營(yíng)或上級(jí)補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)普遍,甚至沒(méi)有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自和決策權(quán),較嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場(chǎng)和在市場(chǎng)上求生存、求發(fā)展的直路,也阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展進(jìn)程。所以,物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢(shì)在必行,其主要途徑有以下3個(gè)方面:

(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司,明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu),明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),弱化上級(jí)對(duì)下級(jí)公司的指揮和支配權(quán),強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。

第7篇：物業(yè)管理的基本制度范文

一、準(zhǔn)確的定位是創(chuàng)立品牌的前提

企業(yè)物業(yè)服務(wù)在本質(zhì)上不同于市場(chǎng)化的物業(yè)管理企業(yè)，雖然它也具有社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化的特點(diǎn)，其基本業(yè)務(wù)是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和計(jì)劃修理工作，使其房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等都處于良好的工作狀態(tài)，但它的服務(wù)對(duì)象具有特指性，均為本企業(yè)的員工及家屬，所以社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理與服務(wù)中就具有特殊性，不僅要發(fā)揮它的社會(huì)性、市場(chǎng)性，還要考慮到員工及家屬的切身利益。要做好社區(qū)物業(yè)管理及服務(wù)業(yè)務(wù)，打造具有特色的服務(wù)品牌，可以從以下方面考慮。

1．具有良好的硬件設(shè)施。精品物業(yè)的質(zhì)量和影響力有助于物管企業(yè)品牌效應(yīng)的產(chǎn)生，物管企業(yè)可以借助精品物業(yè)的影響力和知名度推動(dòng)自身的品牌知名度，從而產(chǎn)生“推波助瀾”的作用。一個(gè)好的物業(yè)首先應(yīng)具備達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施，即主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施以及道路、交通等，在此基礎(chǔ)上才能談得上從事完善、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理。

2．管理服務(wù)者與服務(wù)對(duì)象具有確定性。要管理服務(wù)者為本企業(yè)員工，他們對(duì)企業(yè)有著深厚的感情，對(duì)企業(yè)的基本狀況比較了解，管理與服務(wù)者本人也是被服務(wù)的對(duì)象。要服務(wù)對(duì)象具有確定性，均為本企業(yè)員工、家屬。所以，要求管理與服務(wù)人員不僅要做好物業(yè)管理，更要注重做好對(duì)小區(qū)內(nèi)人員的服務(wù)，了解人員狀況、進(jìn)行分類(lèi)管理。針對(duì)小區(qū)內(nèi)的孤寡老人、傷殘居民及行動(dòng)不便人員、子女因?yàn)楣ぷ鞫L(zhǎng)年在外的獨(dú)巢老人、父母長(zhǎng)期在外工作的留守兒童，都要制定服務(wù)計(jì)劃，以高度的責(zé)任心及良好的耐心定期上門(mén)服務(wù)，提供必要的幫助，體現(xiàn)企業(yè)的溫暖與社會(huì)的關(guān)愛(ài)，以情感人，打造服務(wù)品牌。

二、以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)和專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作樹(shù)立品牌

作為企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，為企業(yè)居民提供服務(wù)是物管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)宗旨，創(chuàng)立企業(yè)品牌就必須以提高服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)。有針對(duì)性地將提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為系統(tǒng)工程去建設(shè)。除要高質(zhì)量地完成保養(yǎng)、維修、治安、綠化、衛(wèi)生、家政等常規(guī)物管項(xiàng)目外，還應(yīng)致力于探索物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，注重服務(wù)創(chuàng)新，形成親情化的服務(wù)體系、現(xiàn)代科技服務(wù)體系以及超前的預(yù)見(jiàn)體系，為業(yè)主提供深層次的教育文化、個(gè)性化、多樣化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)文化教育服務(wù)一體化，凸顯服務(wù)個(gè)性，突出品牌優(yōu)勢(shì)。

1．專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)秀人才隊(duì)伍是打造品牌的關(guān)鍵。物業(yè)服務(wù)看似簡(jiǎn)單，似乎沒(méi)有很特別的技術(shù)要求，人們誤認(rèn)為沒(méi)有專(zhuān)業(yè)性要求。其實(shí)，現(xiàn)代物業(yè)管理不只是打掃衛(wèi)生、站崗放哨和維修，而是一門(mén)專(zhuān)業(yè)，要求具備現(xiàn)代綜合知識(shí)、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)技能。如，僅保潔就分為日常保潔、鏡面處理、拋光打蠟、石材翻新等項(xiàng)目；保安員不僅要學(xué)會(huì)巡邏發(fā)現(xiàn)應(yīng)急事項(xiàng)，還要學(xué)會(huì)擒拿格斗處理問(wèn)題，不僅要求具備保安知識(shí)，還要掌握電工知識(shí)、消防知識(shí)以及治安條例等法律法規(guī)知識(shí)；維修工是物業(yè)管理企業(yè)的基本技術(shù)力量，應(yīng)鉆研相關(guān)的維修技術(shù)，學(xué)會(huì)電腦，成本行業(yè)盼f涼里手。

2．良好的服務(wù)理念是打造品牌的前提。要樹(shù)立“業(yè)主至上”服務(wù)理念，樹(shù)立主動(dòng)為業(yè)主提供服務(wù)的思想，不能以自我為中心，在工作中要換位思考。想想“如果我是業(yè)主，我會(huì)如何想、如何要求”等問(wèn)題。以熱情服務(wù)感動(dòng)業(yè)主，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主提較重東西在小區(qū)行走時(shí)，應(yīng)主動(dòng)幫助提，樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌，當(dāng)業(yè)主有什么投訴時(shí)，應(yīng)體諒對(duì)方的心情，分清輕重緩急，抓緊辦理，只有把服務(wù)工作做好了，物管企業(yè)才能受到廣大業(yè)主的認(rèn)可。物業(yè)服務(wù)工作無(wú)大小事可分，要牢記“凡是業(yè)主的事都是大事”，將“物業(yè)服務(wù)無(wú)小事”貫穿到工作的方方面面。實(shí)施親情服務(wù)，以自己的行動(dòng)去幫助人、感染人，共建和諧社區(qū)。

三、物業(yè)管理企業(yè)品牌化建設(shè)策略

1．服務(wù)品質(zhì)化是基礎(chǔ)。產(chǎn)品質(zhì)量是品牌的基礎(chǔ)保障，質(zhì)量上沒(méi)有亮點(diǎn)，品牌就無(wú)從談起。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要適當(dāng)?shù)摹翱蛻?hù)關(guān)懷”，在提供業(yè)主的直接需求的服務(wù)外，也滿足其心理期待。走品牌化戰(zhàn)略．品質(zhì)化的服務(wù)才是物業(yè)企業(yè)產(chǎn)品的核心，真正能夠獲取業(yè)主的認(rèn)同。我們提供的服務(wù)讓業(yè)主接受的同時(shí)，還要讓業(yè)主由衷的覺(jué)得滿意，最終的目標(biāo)，是讓客戶(hù)為我們的服務(wù)感動(dòng)，這才是真正優(yōu)秀、成功的品質(zhì)化服務(wù)。

2．度規(guī)范化是保障。規(guī)范化的制度是企業(yè)穩(wěn)定地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保障，只有制度規(guī)范了才能夠保持提供服務(wù)的一致性。物業(yè)管理公司作為擁有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，公司重新修訂制度后，將會(huì)最大程度的保障企業(yè)長(zhǎng)期的服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)提升企業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)力。

3．入專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作。大量實(shí)踐證明，服務(wù)行業(yè)要想保證服務(wù)質(zhì)量，保證日常工作良好有序，必須走規(guī)范化的發(fā)展之路，物業(yè)管理所涉及的工作千頭萬(wàn)緒、瑣細(xì)繁雜。只有建立健全嚴(yán)格的制度，按嚴(yán)格規(guī)范的程序、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作，才能保證服務(wù)質(zhì)量。建立科學(xué)有序的ISO質(zhì)量管理體系、企業(yè)形象標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，樹(shù)立專(zhuān)業(yè)化的“管家”企業(yè)形象，通過(guò)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，提升管理平臺(tái)，最終提高企業(yè)的整體素質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。形成完整體系中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的品牌，物管企業(yè)與非專(zhuān)業(yè)化的物管企業(yè)相比，在物業(yè)管理的實(shí)際中將會(huì)形成巨大的反差，突顯專(zhuān)業(yè)化管理的種種優(yōu)勢(shì)，更能被消費(fèi)者廣泛認(rèn)同。

第8篇：物業(yè)管理的基本制度范文

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理制度；存在問(wèn)題；措施

中圖分類(lèi)號(hào)：G306.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）30-0069-01

1.物業(yè)管理制度的概念

物業(yè)管理制度是關(guān)涉物業(yè)管理活動(dòng)的行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則。物業(yè)管理制度建設(shè)是發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)性工作。一般而言，物業(yè)管理制度既包括物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，也包括物業(yè)管理過(guò)程中規(guī)范各有關(guān)當(dāng)事人行為的制度，前一類(lèi)是物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，亦即物業(yè)管理公司根據(jù)自身工作特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)理念，制定的工作程序、職責(zé)范圍、管理辦法等，主要是為了明確崗位責(zé)任、約束員工行為、協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系、保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和物業(yè)管理工作的有序運(yùn)行；后一類(lèi)則是指界定物業(yè)管理參與者的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范各方行為，協(xié)調(diào)各方關(guān)系的規(guī)定。具體而言，物業(yè)管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業(yè)接管驗(yàn)收制度、入伙手續(xù)及搬遷、裝修規(guī)定；日常管理制度既包括物業(yè)管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設(shè)備運(yùn)行管理制度、設(shè)備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務(wù)辦法等，又包括業(yè)主委員會(huì)制定的業(yè)主委員會(huì)章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設(shè)施使用辦法等；物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度主要包括公司經(jīng)理辦公制度、各部門(mén)責(zé)任制、員工崗位責(zé)任制及綜合管理制度等。

2.油田物業(yè)管理的存在的問(wèn)題分析

2.1 油田物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)缺少專(zhuān)業(yè)人才，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)向深層次、高水平發(fā)展不利。

目前，油田內(nèi)部有一定數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專(zhuān)業(yè)人員做物業(yè)管理成為物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場(chǎng)，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級(jí)管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

2.2 物業(yè)管理行業(yè)不具備規(guī)模效益，企業(yè)嚴(yán)重虧損，沒(méi)有發(fā)展后勁。

目前，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問(wèn)題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)難以形成規(guī)模效應(yīng)，于是，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)的輸血來(lái)維持生存，這已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)亟待解決的難題。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開(kāi)發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過(guò)整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。

2.3 物業(yè)管理的配套法律法規(guī)還不完善

物業(yè)管理制度是一項(xiàng)社會(huì)生活中的基本制度，涉及每個(gè)公民的切身利益。在物業(yè)管理活動(dòng)中，涉及的法律問(wèn)題有的會(huì)在不同的法律法規(guī)中有所規(guī)定或體現(xiàn)。物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)法律法規(guī)與相關(guān)的法律法規(guī)中，涉及物業(yè)管理的規(guī)定共同形成了完整的物業(yè)管理法律體系和物業(yè)管理法律制度。這一完整的物業(yè)管理法律.體系和法律制度，是運(yùn)用法律解決物業(yè)管理活動(dòng)中所遇到的問(wèn)題的保障。因此，在建立健全物業(yè)管理法律體系和法律制度的同時(shí)，必須健全相關(guān)的與物業(yè)管理有著密切聯(lián)系的法律法規(guī)。例如，樓宇的“區(qū)分所有權(quán)”問(wèn)題和物業(yè)項(xiàng)目中的“非住宅公共地方所有權(quán)和使用權(quán)”的歸屬問(wèn)題等的界定和規(guī)定，還有待將來(lái)制定的物權(quán)法等相關(guān)法律去應(yīng)對(duì)等等。

3.如何提升油田物業(yè)管理的發(fā)展水平主要措施

3.1 采取多種渠道、多種形式培養(yǎng)物業(yè)人才，為物業(yè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供必要的人力資源。

多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個(gè)人才資源。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運(yùn)用于實(shí)踐。一方面，加強(qiáng)思想建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)；另一方面，加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，樹(shù)立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊(duì)伍；還有，加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)素質(zhì)。

3.2 組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，更有甚者可以成為微利，大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化之路。同時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新洗牌，中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊(cè)門(mén)檻；另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。

3.3 走法制化發(fā)展之路，完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以立法委保障的經(jīng)濟(jì)體制， 而且物業(yè)管理涉及的，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、上級(jí)管理部門(mén)的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒(méi)有法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整，難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國(guó)物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務(wù)。

4.結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理在世界各國(guó)都是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，在我國(guó)又是發(fā)展很快的行業(yè)。伴隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了很多函待解決的問(wèn)題，如何找出問(wèn)題的實(shí)質(zhì)根源，尋求解決方法，是引導(dǎo)物業(yè)管理走向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的關(guān)鍵。隨著中央及地方物業(yè)管理的發(fā)展，實(shí)踐中會(huì)產(chǎn)生新的問(wèn)題，物業(yè)管理理論研究會(huì)逐步深人，物業(yè)管理也會(huì)逐步步入法制化的軌道。

參考文獻(xiàn)

[1] 謝卓君.我國(guó)物業(yè)管理對(duì)策探討[J].經(jīng)濟(jì)師.2014（08）

第9篇：物業(yè)管理的基本制度范文

為了解決老小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，2008年起，上海浦東新區(qū)正式全面開(kāi)展老小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建和補(bǔ)貼工作。我們確立了以提供保障型物業(yè)管理服務(wù)為原則，在老小區(qū)中全面開(kāi)展物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建活動(dòng)，并在對(duì)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建考核的基礎(chǔ)上，根據(jù)考核分值給予“差別化”資金補(bǔ)貼的基本政策思路。在深入調(diào)研和反復(fù)測(cè)算的基礎(chǔ)上，新區(qū)聯(lián)合制訂并印發(fā)了《關(guān)于浦東新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼的若干意見(jiàn)》(下稱(chēng)《若干意見(jiàn)》)，有序推進(jìn)老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建和補(bǔ)貼工作。

1　明確標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)及創(chuàng)建主體

老小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)建以物業(yè)企業(yè)為主體，以小區(qū)為基本單位，由依法享有管理權(quán)的物業(yè)企業(yè)申報(bào)參加，并使其承諾按《新區(qū)老小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)》(下稱(chēng)《基本標(biāo)準(zhǔn)》)和物業(yè)行業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定實(shí)施物業(yè)服務(wù)。

《基本標(biāo)準(zhǔn)》以提供保障型物業(yè)管理服務(wù)為原則，并考慮與現(xiàn)行《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(下稱(chēng)《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》)相銜接，老小區(qū)物業(yè)管理的基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參照《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的一級(jí)或一類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)公共區(qū)域秩序維護(hù)、保潔、保修、保綠、綜合管理及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)等均作了明確要求。同時(shí)，《基本標(biāo)準(zhǔn)》還特別提出了一些要讓居民業(yè)主生活中看得見(jiàn)、體會(huì)得到的細(xì)化要求。

2　采取差別化的員工激勵(lì)機(jī)制

物業(yè)企業(yè)的服務(wù)達(dá)標(biāo)情況，客觀上因小區(qū)自身?xiàng)l件、企業(yè)重視程度、員工素質(zhì)及管理水平等存在差異，如果按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼，難以全面調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性。屬于補(bǔ)貼范圍內(nèi)的老小區(qū)，經(jīng)考核、驗(yàn)收合格，物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，每月每平方米建筑面積最高補(bǔ)貼0，2元，而具體的補(bǔ)貼金額則根據(jù)綜合考核得分確定。如此一來(lái)，物業(yè)企業(yè)獲得的補(bǔ)貼與服務(wù)水平直接掛鉤，服務(wù)好的多得補(bǔ)貼、服務(wù)不好的少得補(bǔ)貼、服務(wù)特別差的則依據(jù)其申報(bào)時(shí)的承諾，淘汰出局。

3　構(gòu)建多樣化的達(dá)標(biāo)創(chuàng)建考核機(jī)制

加強(qiáng)對(duì)老小區(qū)物業(yè)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建補(bǔ)貼工作的考核，是整個(gè)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，也是最為關(guān)鍵的、直接涉及到物業(yè)企業(yè)補(bǔ)貼金額的一個(gè)環(huán)節(jié)。2008年是老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼的第一年，在全市層面看，新區(qū)的達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼屬于先行先試。加之新區(qū)特有的功能區(qū)體制帶來(lái)的補(bǔ)貼資金“拼盤(pán)”問(wèn)題，使老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)考核機(jī)制具有多樣性。《若干意見(jiàn)》提出了操作辦法，即“考核工作由街鎮(zhèn)統(tǒng)籌、房辦(房產(chǎn)辦事處)操作、居委協(xié)作、業(yè)主參與”。各房辦、街鎮(zhèn)可以根據(jù)各自情況制定細(xì)化的考核辦法。主要區(qū)別在于考核的參與者及所占分值有一定的差異，如有的允許物業(yè)企業(yè)有一定的自評(píng)分，有的則引入了第三方測(cè)評(píng)機(jī)制，各方評(píng)分比重有一定差異。這樣便形成了以街鎮(zhèn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、房辦代表專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)定量打分、居委會(huì)代表社區(qū)管理部門(mén)定性評(píng)價(jià)為主體，第三方測(cè)評(píng)、物業(yè)企業(yè)自評(píng)為補(bǔ)充的多類(lèi)型考核機(jī)制。

4　增強(qiáng)社區(qū)化的達(dá)標(biāo)創(chuàng)建組織協(xié)調(diào)格局

在老小區(qū)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼工作中，各房辦緊緊依托社區(qū)，把達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼工作融入到社區(qū)管理，服從服務(wù)于各街鎮(zhèn)社區(qū)管理要求。在具體推進(jìn)工作中，大部分街鎮(zhèn)都成立了工作領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制定了相關(guān)措施和制度，協(xié)調(diào)居委會(huì)對(duì)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼工作的參與等。有的財(cái)力比較好的鎮(zhèn)，還專(zhuān)門(mén)另外出資提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)或用于獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)企業(yè)。有的街鎮(zhèn)把物業(yè)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建與文明小區(qū)創(chuàng)建等相掛鉤。達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼工作的推進(jìn)，對(duì)促進(jìn)三年行動(dòng)計(jì)劃提出的“條塊聯(lián)動(dòng)、以塊為主、街鎮(zhèn)協(xié)調(diào)”的新區(qū)住宅小區(qū)綜合管理新體制的形成提供了非常有力的保障。

5　細(xì)化達(dá)標(biāo)創(chuàng)建補(bǔ)貼的操作程序

首先由物業(yè)企業(yè)持有關(guān)證明材料填報(bào)《新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼申報(bào)表》，對(duì)達(dá)標(biāo)活動(dòng)計(jì)劃和補(bǔ)貼資金使用計(jì)劃提出申報(bào)；再由房產(chǎn)辦事處、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申報(bào)材料進(jìn)行審核、匯總；接下來(lái)配備相關(guān)資金，按“街鎮(zhèn)統(tǒng)籌、房辦操作、居委協(xié)作、業(yè)主參與”的基本原則，對(duì)申報(bào)物業(yè)企業(yè)的日常服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督與管理，經(jīng)考核、驗(yàn)收后，由管理部門(mén)根據(jù)考核得分情況核發(fā)相應(yīng)補(bǔ)貼資金。

二、老小區(qū)物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建和補(bǔ)貼工作的主要成效

1　物業(yè)管理積極性有所提高

開(kāi)展補(bǔ)貼達(dá)標(biāo)后，一定程度上緩解了管理成本倒掛的窘境，物業(yè)企業(yè)的積極性有所提高，職工收入也有一定的增加，減少了無(wú)管理小區(qū)現(xiàn)象的發(fā)生。從某社區(qū)對(duì)物業(yè)企業(yè)收支統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，近2／5物業(yè)公司扭虧為盈，近1／5物業(yè)公司收支平衡，近2／5物業(yè)公司虧損率大幅降低。

2　管理服務(wù)水平有所提升

管理成本降低，物業(yè)企業(yè)的工作積極性提高，老小區(qū)管理服務(wù)水平提升。

3　小區(qū)環(huán)境面貌有所改善

大部分參加達(dá)標(biāo)創(chuàng)建的物業(yè)企業(yè)，都能真正把補(bǔ)貼資金用于小區(qū)的管理和“硬件”改善上。特別是2009年下半年起，新區(qū)統(tǒng)一在老小區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展“擦亮窗口工程”，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理處、門(mén)衛(wèi)室進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，極大地提升物業(yè)服務(wù)形象。小區(qū)物業(yè)管理處基本實(shí)現(xiàn)“低柜式、面對(duì)面”的服務(wù)接待模式，上墻資料統(tǒng)一內(nèi)容及模式，門(mén)衛(wèi)室環(huán)境得到整治，所有老小區(qū)主要出入口設(shè)置統(tǒng)一、醒目的“浦東新區(qū)物業(yè)服務(wù)銘牌”。通過(guò)一系列措施，小區(qū)環(huán)境面貌改善。

4　居民對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)有所提高

達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼后，物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)管理和硬件改善實(shí)現(xiàn)“兩手抓”，居民從物業(yè)企業(yè)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)建中，真切感受到物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平的進(jìn)步和提高，居民對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)隨之轉(zhuǎn)變和提高。

三、達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼存在的主要問(wèn)題與難點(diǎn)

一是補(bǔ)貼資金管理方式有待進(jìn)一步優(yōu)化。目前迫切需要根據(jù)新區(qū)政府關(guān)于房辦下放街鎮(zhèn)的有關(guān)文件精神，建立起“以點(diǎn)為主、點(diǎn)面結(jié)合、面上統(tǒng)籌”的補(bǔ)貼資金管理方式，最大限度地發(fā)揮補(bǔ)貼資金對(duì)保障和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的效用。可以考慮將目前的補(bǔ)貼資金分拆成基本補(bǔ)貼、激勵(lì)補(bǔ)貼、統(tǒng)籌補(bǔ)貼三部分，強(qiáng)化、細(xì)化補(bǔ)貼資金的三大基本功能，即保收支平衡、促積極向上、搞標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。

二是達(dá)標(biāo)考核有待進(jìn)一步規(guī)范和改進(jìn)。主要是考核方式、考核主體、考核程序、考核評(píng)分測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)等還需要進(jìn)一步規(guī)范和改進(jìn)。主要方向是進(jìn)一步強(qiáng)化街鎮(zhèn)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用、專(zhuān)門(mén)管理部門(mén)的行政管理職能，和以居委會(huì)為核心的居民(業(yè)主)評(píng)價(jià)制度。

三是補(bǔ)貼資金使用監(jiān)管有待進(jìn)一步加強(qiáng)。要監(jiān)督物業(yè)企業(yè)把補(bǔ)貼資金真正用于小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建，重點(diǎn)要防止補(bǔ)貼資金直接變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)管理層的獎(jiǎng)金和津貼。