民法典關(guān)于文物保護(hù)的規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：民法典關(guān)于文物保護(hù)的規(guī)定范文

2012年四川彭州烏木事件一時(shí)成為了人們熱議話題，由于烏木的歸屬分歧產(chǎn)生了糾紛。我國(guó)目前沒有法律明確規(guī)定埋藏物的范圍，也不能簡(jiǎn)單的將烏木歸為天然孳息的一種適用物權(quán)法的規(guī)定，而根據(jù)現(xiàn)有法律和慣例，一般認(rèn)定烏木為埋藏物歸國(guó)家所有。而這種制度設(shè)計(jì)和做法的背后其實(shí)是犧牲了個(gè)人利益訴求以實(shí)現(xiàn)國(guó)家絕對(duì)所有權(quán)利益，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和法治環(huán)境下，這種利益上的失衡對(duì)個(gè)人權(quán)利的維護(hù)以及埋藏物的發(fā)現(xiàn)保護(hù)產(chǎn)生的消極影響值得我們思考。

一、埋藏物發(fā)現(xiàn)制度

埋藏物的發(fā)現(xiàn)作為一種法律事實(shí)，不受發(fā)現(xiàn)人民事行為能力的限制而依法產(chǎn)生法律上的效果，是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)原始取得的一種方式。埋藏物發(fā)現(xiàn)制度解決的根本問題是無主財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬問題，從而達(dá)到定紛止?fàn)?，物盡其用的目的。因此，埋藏物發(fā)現(xiàn)制度在民法中占有重要的地位，埋藏物發(fā)現(xiàn)制度的研究具有客觀現(xiàn)實(shí)意義。

(一)埋藏物發(fā)現(xiàn)構(gòu)成要件

1.存在埋藏物

埋藏物的客觀存在是埋藏物得以發(fā)現(xiàn)的前提與條件。對(duì)于埋藏物的定義，筆者認(rèn)為埋藏物應(yīng)為處于埋藏狀態(tài)且權(quán)屬不明的動(dòng)產(chǎn)。埋藏狀態(tài)是指埋藏物處于不易被人知曉，由土地或非土地掩藏的隱蔽狀態(tài)。對(duì)于埋藏物產(chǎn)生的原因和時(shí)間在所不問。權(quán)屬不明的動(dòng)產(chǎn)，是指埋藏物屬于無主物，基于客觀事實(shí)無法判明所有權(quán)人，而非基于發(fā)現(xiàn)人的主觀認(rèn)知。只有動(dòng)產(chǎn)才能成為埋藏物，不動(dòng)產(chǎn)在客觀上無法成為埋藏物，如果動(dòng)產(chǎn)已成為土地不可分割的一部分則不為埋藏物，同時(shí)具有考古價(jià)值的木乃伊是埋藏物。筆者認(rèn)為埋藏物不必以價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，即使無價(jià)值的物品也可成為埋藏物。埋藏物不同于遺失物，首先，客觀表現(xiàn)上狀態(tài)的不同，埋藏物需處于掩藏隱蔽狀態(tài)，遺失物無此要求，其次，主觀意愿的不同，遺失物一般為占有人非意愿的喪失，埋藏物一般多為個(gè)人意愿所致。

2.存在發(fā)現(xiàn)事實(shí)

對(duì)于埋藏物的發(fā)現(xiàn)存在兩種學(xué)說，一種學(xué)說認(rèn)為埋藏物的發(fā)現(xiàn)構(gòu)成須有發(fā)現(xiàn)行為并且占有埋藏物如德國(guó);另一種學(xué)說認(rèn)為埋藏物的發(fā)現(xiàn)構(gòu)成只要有發(fā)現(xiàn)行為本身即可無需占有埋藏物如法國(guó)、日本。埋藏物的發(fā)現(xiàn)是一種事實(shí)行為，其核心是發(fā)現(xiàn)行為，但是基于客觀現(xiàn)實(shí)的考量與實(shí)際的操作，筆者比較贊同德國(guó)的做法，將發(fā)現(xiàn)事實(shí)包涵為發(fā)現(xiàn)行為與占有行為，從而避免了區(qū)分發(fā)現(xiàn)人與占有人，在實(shí)際操作中免去不必要的糾紛。

3.他人埋藏物

埋藏物應(yīng)為他人的，而不是自己的，這里不再贅述。

(二)埋藏物發(fā)現(xiàn)法律效力

埋藏物發(fā)現(xiàn)作為所有權(quán)取得的重要方式之一，在法律上當(dāng)然的產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)。但世界各國(guó)對(duì)于這一制度所有權(quán)取得的規(guī)定不盡相同，主要有兩種立法模式。

1.發(fā)現(xiàn)人有限取得所有權(quán)主義

埋藏物發(fā)現(xiàn)人取得埋藏物的所有權(quán)，但如果該埋藏物發(fā)現(xiàn)于他人的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)中，要與該動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)所有人進(jìn)行平分，同時(shí)不得違反國(guó)家文物保護(hù)法和國(guó)家財(cái)產(chǎn)法的特別規(guī)定。這一立法模式的國(guó)家和地區(qū)主要有德、日、法和我國(guó)臺(tái)灣。

2.國(guó)家取得所有權(quán)主義

該立法模式規(guī)定，權(quán)屬不明的埋藏物歸國(guó)家所有，發(fā)現(xiàn)人無權(quán)取得埋藏物的所有權(quán)，并有義務(wù)將埋藏物交由專門機(jī)關(guān)，但一般給予發(fā)現(xiàn)人一定的表揚(yáng)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。這一立法模式的國(guó)家主要有前蘇聯(lián)和我國(guó)。

二、國(guó)外關(guān)于埋藏物發(fā)現(xiàn)制度的規(guī)定

(一)法國(guó)

法國(guó)民法典對(duì)于埋藏物的概念有著明確的規(guī)定，該法典第716條第2項(xiàng)規(guī)定，所有埋藏或隱匿的物品，沒有人能證明其所有權(quán)的并且發(fā)現(xiàn)是純屬偶然的為埋藏物。依據(jù)法國(guó)民法典的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)人在自己土地內(nèi)發(fā)現(xiàn)埋藏物的取得該物品所有權(quán)，在他人土地內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，所有權(quán)的取得由土地所有人和發(fā)現(xiàn)人均分。法國(guó)民法典規(guī)定了埋藏物發(fā)現(xiàn)的偶然性，排除了目的性發(fā)現(xiàn)。

(二)日本

日本立法沒有關(guān)于埋藏物含義的明確規(guī)定，一般認(rèn)為是埋藏于土地及他物之中的權(quán)屬不明物品。日本對(duì)于埋藏物的規(guī)定由民法典和遺失物法規(guī)定。依據(jù)民法典241條的規(guī)定，對(duì)埋藏物依法進(jìn)行6個(gè)月公告后，埋藏物歸發(fā)現(xiàn)人所有，但埋藏物是在他人物中發(fā)現(xiàn)的，由發(fā)現(xiàn)人和他物所有權(quán)人均分。日本遺失物法詳細(xì)規(guī)定了埋藏物適用該法的情形，并規(guī)定了埋藏物發(fā)現(xiàn)后的具體措施和發(fā)現(xiàn)人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)等。而對(duì)于根據(jù)日本相關(guān)文物法律的規(guī)定屬于國(guó)家所有的文化財(cái)產(chǎn)，國(guó)家給予發(fā)現(xiàn)人相當(dāng)于該文物埋藏物價(jià)值的報(bào)酬，如埋藏物是在他物中發(fā)現(xiàn)的，該報(bào)酬由發(fā)現(xiàn)人和他物所有權(quán)人均分。

(三)德國(guó)

根據(jù)德國(guó)民法第984條的規(guī)定，我們可以得知德國(guó)民法將埋藏物界定為長(zhǎng)期埋藏的權(quán)屬不明物。該條規(guī)定，發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期埋藏的權(quán)屬不明物并且占有該物的，所有權(quán)由發(fā)現(xiàn)人和埋藏物的埋藏地所有權(quán)人均衡享有。德國(guó)民法對(duì)于埋藏物的發(fā)現(xiàn)構(gòu)成要件做了特殊規(guī)定，它將埋藏物的發(fā)現(xiàn)事實(shí)規(guī)定為發(fā)現(xiàn)行為與占有行為的結(jié)合。此項(xiàng)規(guī)定區(qū)別于法國(guó)和日本。

(四)瑞士

瑞士民法關(guān)于埋藏物發(fā)現(xiàn)制度的規(guī)定，在立法模式上不屬于國(guó)家所有權(quán)主義，也與發(fā)現(xiàn)人有限取得所有權(quán)主義相區(qū)別。該國(guó)民法確立了發(fā)現(xiàn)人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)制度，根據(jù)該國(guó)民法的規(guī)定，埋藏物的所有權(quán)歸埋藏物的包藏物所有人享有，而發(fā)現(xiàn)人僅有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，發(fā)現(xiàn)人可以依法要求獲得埋藏物價(jià)值二分之一以下的報(bào)酬。

三、我國(guó)關(guān)于埋藏物發(fā)現(xiàn)制度的規(guī)定和不足

(一)我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于埋藏物發(fā)現(xiàn)制度的規(guī)定

我國(guó)關(guān)于埋藏物發(fā)現(xiàn)制度的規(guī)定主要由《民法通則》、《民通意見》、《物權(quán)法》以及《文物法》等來規(guī)制。我國(guó)《民法通則》第79條第1款規(guī)定，權(quán)屬不明的埋藏物、隱藏物歸國(guó)家所有，接收單位應(yīng)對(duì)上交人給予表揚(yáng)或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。我國(guó)《民通意見》第93條規(guī)定，公民、法人依法能夠證明挖掘發(fā)現(xiàn)的埋藏物、隱藏物所有權(quán)屬的，法律予以保護(hù)。我國(guó)《物權(quán)法》第114條規(guī)定，漂流物的拾得，埋藏物和隱藏物的發(fā)現(xiàn)，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定，文物法等另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。我國(guó)《文物法》第2條和第3條大致規(guī)定了文物保護(hù)的范圍，第5條第1款規(guī)定了我國(guó)境內(nèi)的地下、內(nèi)水和領(lǐng)海內(nèi)的文物都?xì)w國(guó)家所有，第12條規(guī)定了對(duì)發(fā)現(xiàn)埋藏文物并上交的給予精神或者物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。

(二)我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于埋藏物發(fā)現(xiàn)制度規(guī)制缺陷

1.埋藏物內(nèi)涵范圍不明確

我國(guó)現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定埋藏物的內(nèi)涵，在司法實(shí)踐中容易產(chǎn)生權(quán)屬糾紛，例如四川彭州的烏木事件。法律并沒有規(guī)定什么是埋藏物，埋藏物的范圍有哪些?所有的埋藏物甚至是無價(jià)值的也歸國(guó)家所有，在客觀實(shí)踐中是否可行?這就使得關(guān)于烏木的歸屬產(chǎn)生了糾紛。同時(shí)法律中規(guī)定了埋藏物和隱藏物兩個(gè)法律用語，埋藏物在內(nèi)容上應(yīng)包含隱藏物，進(jìn)行寬泛的解釋。

2.國(guó)家取得所有權(quán)主義下的利益失衡

我國(guó)目前采取的埋藏物國(guó)家所有權(quán)取得主義，對(duì)埋藏物發(fā)現(xiàn)人給予一定的物質(zhì)或精神獎(jiǎng)勵(lì)?，F(xiàn)今各國(guó)都采用發(fā)現(xiàn)人有限取得所有權(quán)立法模式，在上述的瑞士雖然沒有采取兩種立法模式，但是確定了發(fā)現(xiàn)人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，而且報(bào)酬不得高于埋藏物價(jià)值的二分之一。我國(guó)采取埋藏物國(guó)家所有權(quán)取得主義，首先，不承認(rèn)發(fā)現(xiàn)人對(duì)權(quán)屬不明的埋藏物享有所有權(quán)，其次，對(duì)于發(fā)現(xiàn)人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)結(jié)果，也是由接收機(jī)關(guān)進(jìn)行精神獎(jiǎng)勵(lì)或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)來選擇決定，而且物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)金額也無明確的規(guī)定。不承認(rèn)先占制度已是對(duì)現(xiàn)今民法體系制度的一種挑戰(zhàn)，同時(shí)在報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)立法上的含糊其辭，使得發(fā)現(xiàn)人的合理訴求難以實(shí)現(xiàn)，難免會(huì)產(chǎn)生糾紛。

這種國(guó)家利益至上，忽略了發(fā)現(xiàn)人和埋藏物所在地所有權(quán)人的利益訴求，公私利益之間的失衡，是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和依法治國(guó)理念的挑戰(zhàn)，同時(shí)也阻礙了有限政府的建設(shè)和正當(dāng)私權(quán)的保護(hù)。

3.未對(duì)發(fā)現(xiàn)事實(shí)作出規(guī)定

我國(guó)相關(guān)法律中沒有明確發(fā)現(xiàn)事實(shí)的構(gòu)成，只是簡(jiǎn)單的規(guī)定了發(fā)現(xiàn)二字，對(duì)其具體內(nèi)容并未做出詳盡的解釋。對(duì)于埋藏物發(fā)現(xiàn)事實(shí)的認(rèn)定，是簡(jiǎn)單的存在發(fā)現(xiàn)行為而不需要進(jìn)行公示就是發(fā)現(xiàn)事實(shí)呢?還是需要以占有或其他的方式進(jìn)行彰顯其發(fā)現(xiàn)人的地位?當(dāng)多個(gè)先后發(fā)現(xiàn)人存在時(shí)又何以確定發(fā)現(xiàn)人?

四、我國(guó)埋藏物發(fā)現(xiàn)制度的完善建議

(一)界定埋藏物的內(nèi)涵范圍

埋藏物發(fā)現(xiàn)制度首先要解決的問題就是要對(duì)埋藏物內(nèi)涵范圍進(jìn)行界定，應(yīng)當(dāng)在法律條文中或相關(guān)解釋中明確埋藏物的定義，將其定義為處于埋藏狀態(tài)且權(quán)屬不明的動(dòng)產(chǎn)。明確埋藏物的含義，從而避免實(shí)踐中對(duì)于埋藏物認(rèn)定的分歧。同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)法律規(guī)制的埋藏物范圍進(jìn)行界定，對(duì)于所有的埋藏物都?xì)w于國(guó)家在實(shí)踐中難已操作，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)際設(shè)定一個(gè)具體數(shù)字額度，只有一定價(jià)值的埋藏物才應(yīng)由法律來規(guī)制。同時(shí)在法律用語中將隱藏物由埋藏物代替統(tǒng)一使用，嚴(yán)謹(jǐn)法律措辭，這也是法的形式價(jià)值追求。

(二)完善埋藏物發(fā)現(xiàn)報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)制度

我國(guó)雖然肯定了發(fā)現(xiàn)人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，但具體內(nèi)容并不明確。根據(jù)外國(guó)立法實(shí)踐，主要有三種模式，筆者在上文已經(jīng)論述。但我們要明曉的是，法律的移植需建立在本國(guó)的客觀現(xiàn)實(shí)情況之上，我國(guó)沒有土地私有化制度，土地的所有者是國(guó)家和集體，同時(shí)我國(guó)也沒有確立先占制度，這都是我國(guó)現(xiàn)有的體制和實(shí)際國(guó)情決定的，這是和國(guó)外的不同之處。我國(guó)的埋藏物國(guó)家所有權(quán)主義的基礎(chǔ)是社會(huì)主義公有制，筆者認(rèn)為這是符合社會(huì)公共利益的，也是應(yīng)當(dāng)肯定的。然而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下以及現(xiàn)實(shí)利益面前，個(gè)人利益在公共利益面前就微不足道了嗎?縱觀各國(guó)的立法實(shí)踐，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在法律制度設(shè)計(jì)上照顧好少數(shù)人的合理正當(dāng)利益訴求，德日法瑞的立法無不在法律上規(guī)定埋藏物發(fā)現(xiàn)人的權(quán)利，所有權(quán)或報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。但同時(shí)規(guī)定了埋藏地所有人的權(quán)利，除特別法規(guī)定外(文物法)，無不確定了其應(yīng)享有所有權(quán)。因此，筆者認(rèn)為埋藏物的所有權(quán)歸國(guó)家所有，并對(duì)發(fā)現(xiàn)人和埋藏地所有人給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，在這里能夠獲得報(bào)酬的埋藏地所有人包括村集體和個(gè)人，排除國(guó)家。這種物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)視情況予以區(qū)分，當(dāng)埋藏物為文物時(shí)，為了更好的保護(hù)文物和防治犯罪，應(yīng)給予發(fā)現(xiàn)人相當(dāng)于文物價(jià)值50%的報(bào)酬，發(fā)現(xiàn)人和埋藏地所有人不同時(shí)，應(yīng)由二者均分報(bào)酬;當(dāng)埋藏物為非文物時(shí)，應(yīng)給予發(fā)現(xiàn)人相當(dāng)于埋藏物價(jià)值30%的報(bào)酬，發(fā)現(xiàn)人與埋藏地人不同時(shí)由二者均分;對(duì)于發(fā)現(xiàn)埋藏物的成本由獲得報(bào)酬方單獨(dú)或共同承擔(dān)。

(三)明確發(fā)現(xiàn)事實(shí)構(gòu)成

第2篇：民法典關(guān)于文物保護(hù)的規(guī)定范文

    一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問題

    設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

    我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國(guó)，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

    （一）以地上無定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

    我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

    （二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

    從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。可見，只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

    （三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問題

    我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，反之亦然。顯而易見，我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因?yàn)榉课菖c土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

    二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問題

    （一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問題

    所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個(gè)方面來分析：

    1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?！敖鐣?huì)立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來說仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效?！币簿褪钦f，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。

    2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此，我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮?duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響。”日本民法典第395條規(guī)定：“不超過第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時(shí)，法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求，可以命令解除該租賃?！比毡久穹ǖ涞?02條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時(shí)，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，

可由法院命令解除租賃，這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話》，中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版，第165頁。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無人應(yīng)買或降低應(yīng)買，致使賣得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

    （二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問題

    雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，迄今存在，但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí)，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí)，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí)，勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對(duì)此，也必須從兩個(gè)方面分析。

    1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋：“所有人于其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣抵押物時(shí)，因有典權(quán)之存在，無人應(yīng)買，或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價(jià)拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí)，典權(quán)人之典價(jià)，對(duì)于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時(shí)，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷其典權(quán)之登記?！保ㄗⅲ和鯘设b著，《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí)，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)椋婪ɡ?，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買保持其權(quán)利?！保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_(tái)灣物權(quán)法》，中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁。） 

   2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對(duì)其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁。）筆者認(rèn)為，此說不能成立。因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣時(shí)，僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選輯》（下），第1084頁。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣，則當(dāng)出典人未能償還后來設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償，典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí)，則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí)，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對(duì)自己的利益自有考慮，根本無須法律來禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。

    三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問題

    （一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

    房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（

2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

    我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！睋?jù)此，在我國(guó)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時(shí)，抵押權(quán)人只能向人民法院起訴，通過法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無自行折價(jià)、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此，筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)?，盡管拍賣通過公開競(jìng)價(jià)的方式，由競(jìng)買者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣無疑是最為公平的一種方式，但是，在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時(shí)無人受買、無法變現(xiàn)的情況，對(duì)此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn)，無人受買，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，擬通報(bào)試辦可否？”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí)，最高人民法院即以（法編）字第9975號(hào)函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，無人受買，債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號(hào)批復(fù)也作了類似規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實(shí)踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，如確實(shí)無人受買，抵押權(quán)人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時(shí)確實(shí)無人受買、無法變現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。

    （二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問題

    1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)?，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

    2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

    3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，拍賣房地產(chǎn)時(shí)，該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項(xiàng)拍賣必須由土地管理部門負(fù)責(zé)。而依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一個(gè)先決條件，抵押權(quán)人只是對(duì)繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。