企業(yè)物業(yè)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

第二條在中華人民共和國境內(nèi)申請物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，實施對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。

第三條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。

第四條國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。

設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。

第五條各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：

（一）一級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣500萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。

5．建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

（二）二級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣300萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅100萬平方米；

（2）高層住宅50萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。

5.建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

（三）三級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書

4.有委托的物業(yè)管理項目；

5.建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第六條新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

第七條新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

第八條一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。

二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

第九條申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列材料：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；

（五）物業(yè)服務合同復印件；

（六）物業(yè)管理業(yè)績材料。

第十條資質(zhì)審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。

第十一條物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準：

（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；

（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的；

（三）挪用專項維修資金的；

（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；

（八）物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的；

（九）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

（十）不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；

（十一）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的；

（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（十三）發(fā)生重大責任事故的。

第十二條資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務院建設主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三條任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領。

第十四條企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。

第十五條企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應當在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。第十六條企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務活動的，應當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。

各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應資質(zhì)審批部門負責。

第十八條符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。

不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應當注銷其資質(zhì)證書，由相應資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。資質(zhì)審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。

第十九條物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應當接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。

資質(zhì)審批部門應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查。

第二十條有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：

（一）審批部門工作人員、作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（三）違反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第二十一條物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十二條物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十三條物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十四條物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

第二十五條資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）對不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（二）對符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（三）對符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的；

第2篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

關鍵詞：企業(yè)財務；內(nèi)部管理；賬務處理；辦法分析

中圖分類號：?F275

文獻標識碼：A

文章編號：1674-1723（2012）08-0078-03

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，現(xiàn)代企業(yè)管理對內(nèi)部財務管理提出了更高的要求。而企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與完善也為財務管理的發(fā)展提供了契機，作為財務管理的重要組成部分，企業(yè)內(nèi)部控制為企業(yè)各項經(jīng)濟活動的順利開展提供了保障。因此，加強企業(yè)財務內(nèi)部管理，并對賬務處理辦法進行有效分析對于促進企業(yè)發(fā)展有著重大意義。

一、對企業(yè)財務內(nèi)部管理的正確認識

基于財務內(nèi)部管理對現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的重大作用，我們有必要對其進行深入了解，以加強對這一理論的正確認識。

（一）企業(yè)財務內(nèi)部管理的特性

企業(yè)財務內(nèi)部管理在管理方式和內(nèi)容上有其獨特的特征，需對這些特征進行全面把握，促進企業(yè)內(nèi)部財務的科學管理。

（1）企業(yè)的財務內(nèi)部管理是一個長期復雜的系統(tǒng)過程，整個管理過程涉及到很多問題。這些都造成了企業(yè)財務內(nèi)部管理環(huán)境的復雜多變，特別是市場經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化之下，這種環(huán)境的多變性表現(xiàn)的更加明顯。那么為了促進企業(yè)財務內(nèi)部管理的發(fā)展，必須對整個財務管理環(huán)境進行科學分析，保證企業(yè)財務內(nèi)部管理的良性發(fā)展。企業(yè)財務內(nèi)部管理涉及到籌資管理、投資管理和與資金息息相關的運營管理等多種內(nèi)容。所以，加強企業(yè)財務內(nèi)部管理必須對財務管理的內(nèi)容及其變化有整體的了解。而且，隨著企業(yè)財務內(nèi)部管理環(huán)境的復雜多變，其內(nèi)容也表現(xiàn)出了驚人的廣泛性。

（2）企業(yè)財務內(nèi)部管理工作具有超強的綜合性，管理目標趨于多樣化。企業(yè)財務內(nèi)部管理是一項綜合性很強的系統(tǒng)工作，在整個管理中，很多活動都是通過資金反映出來，所以，企業(yè)財務內(nèi)部管理工作是對企業(yè)各項管理問題進行綜合分析之后而進行的一項重大工作。企業(yè)內(nèi)部財務管理工作的開展目的是推動企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益，而這一目標的具體實現(xiàn)需要依靠多方面的管理。企業(yè)需要對資金、收入、各方關系等進行全面管理，才能促進企業(yè)整體財務目標的實現(xiàn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、加強企業(yè)財務內(nèi)部管理，促進企業(yè)長效發(fā)展

企業(yè)財務內(nèi)部管理在企業(yè)管理中發(fā)揮著基礎性作用，所以必須將企業(yè)財務內(nèi)部管理工作做到位。企業(yè)財務內(nèi)部管理可以從資金、贏利和綜合三方面進行著手，對其進行全面管理。

（一）企業(yè)財務內(nèi)部資金管理

對貨幣資金進行科學管理。目前企業(yè)的收據(jù)主要包括內(nèi)部收據(jù)和業(yè)務上往來需要稅務局印發(fā)的專用收據(jù)兩種。開發(fā)收據(jù)時，簽發(fā)人一定要保管好，落實責任。企業(yè)錢賬分管是貨幣資金內(nèi)部牽制制度的核心內(nèi)容，所以一定要明確分工，將工作進行合理安排。另外，對于貨幣資金要定期進行盤點清查，清查后要與銀行進行對賬，并確保準確無誤。在進行財務內(nèi)管理之時，貨幣資金的管理切忌使用現(xiàn)金支付，這樣可以減少貨幣在使用過程中漏洞的出現(xiàn)。

對存貨資金成本進行全面管理。企業(yè)在發(fā)展中一直努力追求物資的零庫存，但是在現(xiàn)在市場經(jīng)濟發(fā)展狀況下，要做到物資零庫存的可能性不大。所以采購部門應當合理預算主要購貨批量，如果實際情況有變動可以進行修正，這樣可以降低對存貨資金的占用，促進企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn)，對企業(yè)資金的節(jié)約有很大作用。

（二）企業(yè)財務內(nèi)部贏利管理

企業(yè)發(fā)展受到自身條件和周圍環(huán)境的影響，所以要提高企業(yè)的銷售收入，努力降低企業(yè)成本才能促進企業(yè)長遠發(fā)展。而企業(yè)的成本費用管理貫穿這個企業(yè)財務管理的全過程，而且關乎到企業(yè)每一個員工。企業(yè)的成本消耗包括材料、人工、能源、質(zhì)量和日常管理等多方面內(nèi)容，所以要從這些方面抓起，從根本上降低企業(yè)成本，促進企業(yè)不斷贏利。

三、企業(yè)賬務處理辦法分析

（一）貨幣資金的籌集

籌集的資金包括從銀行等金融機構(gòu)獲得的各類借貸款、股東投入的注冊資金和其他借入資金等。其中借款主要指銀行存款，貸款分別為短期借款或長期借款、實收資本和其它長期應付款項等內(nèi)容。

（二）對企業(yè)原材料購進賬務的處理

企業(yè)在經(jīng)營中會采購一些原材料，財務管理負責人在對原材料貨物進行驗收過后，要進行登記保管。當會計對購物發(fā)票審核無誤之后就會將款項付清。如果企業(yè)采購了機械設備等的維修配件等，同樣需要辦理相關手續(xù)，最后將款項進行結(jié)算。

（三）產(chǎn)品銷售后的賬務處理

在企業(yè)經(jīng)營中，銷售產(chǎn)品獲得利潤也要有明確的賬務保管。產(chǎn)品銷售的時候，報關員必須開具產(chǎn)品的出庫單，通常情況下要把產(chǎn)品的銷售數(shù)額記錄下來，等到月末可以采用加權(quán)平均法對銷售金額進行計算，然后登記。會計會根據(jù)保管記錄的出庫單開銷售發(fā)票并進行賬務的整理。

1．銷售產(chǎn)品同時收回貸款之時，借：現(xiàn)金，貸：主營業(yè)務的收入，貸款金額等于應交稅金減去應交的增值稅（銷項稅額）；

2．銷售產(chǎn)品貸款沒有立即收回的時候，借：應收貨款—××單位，貸：主營業(yè)務的收入，此時的貸款等于應交稅金減去應交增值稅（銷項稅額）

3．月末的時候，將“應交的稅金—應交增值稅”科目項下的“銷項稅額”和“進項稅額”兩項稅額分別轉(zhuǎn)入該科目項下的“未交增值稅”明細戶下。轉(zhuǎn)進項稅時，借：應交稅金—應交增值稅（未交增值稅），貸：應交稅金—應交增值稅（進項稅額）；轉(zhuǎn)銷項稅時，借：應交稅金—應交增值稅（銷項稅額），貸：應交稅金—應交增值稅（未交增值稅）。

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，企業(yè)財務內(nèi)部管理越來越引起了大多數(shù)人的重視，企業(yè)為了增強自身競爭力，不斷促進企業(yè)贏利，都在努力加強財務內(nèi)部管理工作。從財務管理各方面內(nèi)容和企業(yè)賬務處理方法中，我們看到了財務內(nèi)部管理已經(jīng)成為了企業(yè)管理的主要趨勢。

參考文獻

第3篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

就目前我國企業(yè)項目的財務管理存在的問題主要是由企業(yè)項目內(nèi)部財務責任制度不明確，企業(yè)項目資金管理較為薄弱以及企業(yè)項目缺乏完善的內(nèi)部控制這三部分構(gòu)成的，下面就對這兩部分進行簡單的分析和討論：企業(yè)項目內(nèi)部財務責任制度不明確。就目前我國一般規(guī)模的企業(yè)來說，企業(yè)內(nèi)部的部門眾多，人員數(shù)量較大，這就造成了財務管理的混亂。換句話說也就是企業(yè)項目內(nèi)部的財務責任制度不夠明確，企業(yè)單位內(nèi)的財務部門本身也都了解自己的權(quán)力，而對于部門職能以及承擔的責任并不了解。這也導致企業(yè)項目在生產(chǎn)過程中的各步驟沒有相應的責任人，使得企業(yè)項目在生產(chǎn)經(jīng)營中的成本難以得到控制，而給企業(yè)項目效益造成影響。企業(yè)項目缺乏完善的內(nèi)部控制。這主要是指當前企業(yè)項目的本身內(nèi)部控制制度不夠健全完善。對于目前我國企業(yè)項目而言，由于發(fā)展的迅猛使得其根本的配套設施沒有達到發(fā)展的要求，具體到財務管理，這一方面是其沒有專門的財務管理制度以及專門的財務技術人員，造成了對企業(yè)項目資金管理的薄弱，另一方面企業(yè)項目內(nèi)部的財務基礎工作不夠扎實而且也沒有落實好，對于財務賬目的處理比較混亂，容易出現(xiàn)內(nèi)部管理人員利用制度的漏洞而進行虛假賬目的處理，而導致企業(yè)項目的財產(chǎn)和效益的損失。

2.如何加強企業(yè)項目財務管理

加強企業(yè)項目財務管理，主要可以從建立權(quán)責明確的內(nèi)部財務管理制度、健全企業(yè)項目的預算管理制度、建立完善的企業(yè)項目的審計監(jiān)督職能、加強企業(yè)項目的財務核算體系這四個方面進行：第一，建立權(quán)責明確的內(nèi)部財務管理制度。建立權(quán)責明確的內(nèi)部財務管理制度，首要就是要在企業(yè)項目內(nèi)部有一個專業(yè)的財務管理機構(gòu)以及財務管理機制。其次就是對企業(yè)項目的資金財務管理制度做到專人專項以及職責明確。最后就是規(guī)劃科學的企業(yè)項目財務流程，保證企業(yè)項目內(nèi)部資金審批使用的制度化，在制度的保障之下更快更好的發(fā)展。第二，健全企業(yè)項目的預算管理制度。對于企業(yè)項目的財務資金管理而言，具有眾多的不可確定性，因此，對于企業(yè)的財務管理健全預算管理制度也是必須的，這能最大程度上的保證資金的投入合理以及資金使用效率。具體而言，那就是對企業(yè)項目財務數(shù)據(jù)進行嚴格核實分析，進行專業(yè)的預算。此外，在財務管理工作中還應該積極的吸收以及培養(yǎng)財務專業(yè)素養(yǎng)和綜合知識水平較高的人才，充分的發(fā)揮其在企業(yè)項目的經(jīng)營方針以及戰(zhàn)略目標決策上關于財務核算控制以及管理的作用。第三，建立完善的企業(yè)項目審計監(jiān)督制度。任何單位的財務管理，如果沒有一個監(jiān)督機構(gòu)去監(jiān)督，那么產(chǎn)生問題也就是必然的。因此，企業(yè)項目應該就財務問題而建立完善審計監(jiān)督的職能制度，確保企業(yè)項目的財務審計調(diào)查以及審計工作能夠?qū)I(yè)全面有序的進行。不僅如此，完善的審計監(jiān)督制度還能夠遏制以及發(fā)現(xiàn)企業(yè)項目財務的違規(guī)操作，以及能夠?qū)ζ髽I(yè)項目的資金進去向和用途有基本的了解，保證企業(yè)項目資金的正常流動。第四，加強企業(yè)項目的財務核算體系。加強財務核算體系是確保企業(yè)項目資金正常的主要做法，這也是確保企業(yè)項目的財務正常的基本措施。具體做法：首先就是加強對企業(yè)項目資金收付程序進行嚴格的控制，防止資金的流失以及浪費。其次就是對單位的賬款財務要進行定期的核算處理，將壞賬死賬帶來的損失降到最低。最后就是對建筑的固定資產(chǎn)管理要制度化，也就是確保固定資產(chǎn)不被流失，保證企業(yè)項目資產(chǎn)的正常。

3.結(jié)束語

第4篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

關鍵詞：水電施工 財務管理 問題 措施

一、前言

伴隨著社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，水電施工企業(yè)所面臨的環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，由于經(jīng)濟全球化的激烈競爭，施工企業(yè)財務管理要求也在不斷提高，尤其是在社會主義市場經(jīng)濟體制不健全的情況下，財務管理面臨的危險性不容忽視，對于水電施工企業(yè)而言，只有正確的樹立財務管理理念，建立健全財務管理制度，從客觀上分析財務管理所面對的種種問題，并通過合理科學的方法和策略來進行防范研究，才能確保水電施工企業(yè)的正常發(fā)展和運行。水電施工企業(yè)是資金密集型企業(yè)，它的特點是資金流動量大，工期長，運作復雜，且由于工程項目點多面廣，分布很不集中，這給水電施工企業(yè)資金管理帶來了很大的難度。所以，加強水電工程項目的財務管理尤為重要，加強水電施工企業(yè)的資金管理工作，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，是降低工程項目風險，保證企業(yè)利益實現(xiàn)的關鍵。

二、水電施工企業(yè)財務管理面臨的重點問題

（一）財務人員素質(zhì)較低

面臨嚴峻的市場經(jīng)濟，企業(yè)之間廣泛存在著企業(yè)與企業(yè)之間的欺詐、違約等狀況，這些不道德的經(jīng)商行為，對企業(yè)的財務管理造成重大的影響。有些企業(yè)信譽度低，在違約和債務方面尤為可見，使得企業(yè)與企業(yè)在合作關系上出現(xiàn)嚴重的扭曲現(xiàn)象，更甚者不履行企業(yè)與企業(yè)之間的法定合同，任意妄為，造成部分企業(yè)存貨率高，資金又大量流失的財務風險，嚴重擾亂了市場經(jīng)濟的正常發(fā)展。

（二）財務信息化建設發(fā)展不平衡

水電施工企業(yè)產(chǎn)生財務信息發(fā)展部平衡的原因主要有以下方面，一是企業(yè)在決策時缺乏真實，新穎的企業(yè)信息，對企業(yè)的未來變化事先無法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企業(yè)在決策方面處于被動的位置。二是由于內(nèi)外制度環(huán)境的變化，財務風險不確定性是決策者無法控制的，如果財務風險帶來經(jīng)濟上的損失，決策者無法按期贏得利潤，就會造成很大的財務管理風險。由于地理位置、應用網(wǎng)絡和人員等的影響，財務信息建設發(fā)展不平衡，企業(yè)財務核算形同虛設。特別是資金結(jié)算中心建設由于項目資金的管控，很難達到預期效果。

（三）缺乏財務基礎管理工作

在現(xiàn)代水電施工企業(yè)中，許多員工對施工企業(yè)的財務管理機制沒有深入的進行了解，缺乏財務風險理念，認為企業(yè)的財務風險與自己無關，只是每月每季度的按時領取工資和獎金，絲毫不會理會企業(yè)的財務風險所帶來的一些弊端，所以只有提高員工素質(zhì)，開展員工不定期的教育培訓工作，鼓勵員工積極學習財務風險等知識，完善財務管理上遺留的一些問題，建立健全財務管理制度，使員工主動鉆研財務管理方面的理論知識，為財務管理的決策提供有效的財務新信息。

（四）內(nèi)部控制體系不健全

水電施工企業(yè)項目一般都遵循上級的有關規(guī)定，建立相關的內(nèi)部控制制度，然而，與具體實施過程中存在很大的差距。有的項目部在支付分包隊伍工程款等大額資金使用方面會議研究少，審批手續(xù)簡單，財務監(jiān)督不到位，而有的項目部在現(xiàn)金管理和現(xiàn)金支票的管理上，沒有嚴格按照國家的有關規(guī)定進行管控，所以，造成內(nèi)部控制制度執(zhí)行不力。

三、水電施工企業(yè)財務管理采取的有效性對策

近幾年來，國家對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，加大了財務管理工作的壓力，面對激烈的市場經(jīng)濟競爭，完善財務管理工作體系迫在眉睫，由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，部分水電施工企業(yè)的財務管理體系已經(jīng)完全不適合現(xiàn)代財務管理工作的運營和發(fā)展，并與之逐漸脫節(jié)，面臨這種壓力，構(gòu)建完善和諧的財務管理體系是施工企業(yè)當前的主要任務，也是展開財務管理工作的基礎和前提，從某種意義上來說，完善的財務管理體系是整個施工企業(yè)正常運作的核心，所以必須建立健全適應現(xiàn)代社會主義市場經(jīng)濟的財務管理新體系。財務管理是企業(yè)經(jīng)營管理的核心，是促進企業(yè)全面建設的基礎。為此，必須加強企業(yè)的財務管理工作，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。

（一）嚴格預算管理

對于水電施工企業(yè)來說，財務預算是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標和控制成本的前提，也是是開展各項經(jīng)營管理工作的有利依據(jù)。因此，必須加強預算與實際相結(jié)合，按照企業(yè)預算管理辦法，制定出可行性的財務預算管理制度，鼓勵財務人員樹立預算管理觀念，落實預算管理工作，如果項目中標，必須組織相關部門對中標項目進行評估，并且按照項目評估報告的編制項目進行成本預算和經(jīng)費開支預算，盡力將所有的經(jīng)濟行為歸納到預算管理上來，最終實現(xiàn)資金流和信息流的綜合管理，加大預算管理宣傳工作，嚴格推行預算管理審批制度和財務集中管理的經(jīng)費審批程序，將預算管理作為財務管理的重點工作，并進行嚴格落實與實施。

（二）加強成本控制

水電施工項目的成本控制是項目部經(jīng)營管理工作中最重要的環(huán)節(jié)，也是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的前提。施工各項目部必須以施工組織設計、施工進度計劃和項目評估報告等為基礎編制成本計劃，進行成本分解，將成本控制指標層層分解、層層落實，使每一個人都清楚自己的責任和目標。根據(jù)成本計劃和財務收支計劃有效地控制成本支出，著力解決在成本控制中存在的控制依據(jù)的模糊性和控制對象的滯后性等難點問題。并通過建立成本計劃定期分析制度，定期進行成本計劃執(zhí)行情況分析，對造成超支的主要問題采取針對性的措施解決。

第5篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

論文摘要：隨著 市場 經(jīng)濟 的不斷發(fā)展，市場上涌現(xiàn)了一大批中小企業(yè)。如今，中小企業(yè)已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，其對經(jīng)濟的發(fā)展和 社會 的穩(wěn)定起著舉足輕重的促進作用。本文通過對 財務管理 目標的分析，提出實現(xiàn)財務管理目標的具體措施，加強中小企業(yè)的競爭實力。

一、中小企業(yè)財務管理目標

如何使中小企業(yè)在社會市場中持續(xù)發(fā)展和壯大，做好中小企業(yè)財務管理工作是計劃、決策、控制中的一項關鍵工作。

1.股東利益最大化目標 股東財富最大化目標指通過財務上的合理經(jīng)營，為股東創(chuàng)造更多的財富，實現(xiàn)企業(yè)的財務管理目標。在股份經(jīng)濟條件下，股東財富最大化具體表現(xiàn)在股票價格最大化。而股票價格的高低既受公司管理當局可控因素的影響，也受不可控制的外部宏觀經(jīng)濟 環(huán)境 的影響。股東財富最大化目標只考慮了股東的利益，而忽略了其他利益相關者的利益。就勢必引起他們特別是債權(quán)人的不滿。

2.利潤最大化目標 利潤最大化是指投入量及產(chǎn)出量的選擇皆以獲得最大限度經(jīng)濟利潤，即總營業(yè)收入(總數(shù)收入)與總經(jīng)濟 成本 (總數(shù)經(jīng)濟成本)的差額最大化為目標。也就是說，管理當局在制定各種決策時，均以利潤最大化為目的。管理當局認為利潤代表了企業(yè)新創(chuàng)造的財富，利潤越多則說明企業(yè)的財富增加得越多，就越接近企業(yè)的目標。利潤最大化目標雖然符合貨幣性，可控性，但它并沒有明確利潤的確切涵義，利潤有營業(yè)利潤、利潤總額、凈利潤。

3.企業(yè)價值最大化目標 所謂企業(yè)價值就是指企業(yè)資產(chǎn)的市場價值。企業(yè)價值的大小不僅僅取決于企業(yè)目前的獲利能力，更看重的是未來的和潛在的獲利能力，與企業(yè)未來時期現(xiàn)金流量的多少及分布期間密切相關。同時在企業(yè)價值的評價中，還充分考慮了不確定性和時間價值，強調(diào)了風險和報酬的均衡。并將風險限制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)。但“企業(yè)價值最大化”目標在實際工作中可能導致企業(yè)所有者與其他利益主體之間的矛盾。

二、國外中小企業(yè)財務管理

1.英國 英政府鼓勵小企業(yè)發(fā)展的一條重要途徑是向小企業(yè)提供各種具體的、實際的 財政 資助，為較之大企業(yè)在資金來源上更為困難的小企業(yè)解決 投資 發(fā)展問題。自1981年起，英國政府就開始實施小企業(yè)借貸擔保計劃，為那些已有可行的發(fā)展方案、卻因缺乏信譽而得不到貸款的小企業(yè)提供借貸擔保。英政府還注重利用近年來發(fā)展迅速的非正規(guī)投資市場以及風險投資基金的作用，并特別注重享有高新技術小企業(yè)提供財政幫助。

2.德國

德國主要通過經(jīng)濟手段促進中小企業(yè)發(fā)展。在財政方面，聯(lián)邦政府每年在預算中安排2億馬克用于補貼中小企業(yè)咨詢、培訓和參展及提供創(chuàng)業(yè)貸款擔保。在信貸方面，聯(lián)邦政府出資或與各州政府合股創(chuàng)辦專門為中小企業(yè)提供資金或 融資 服務的政策性 銀行 。德國政府通常不直接向中小企業(yè)提供財政補貼，而是通過各類 金融 機構(gòu) ，向中小企業(yè)提供融資渠道和融資服務，來扶持和促進中小企業(yè)的發(fā)展。

三、實現(xiàn)我國中小企業(yè) 財務 管理 目標的對策

1.強化資金管理，加強對務控制提高認識

強化資金管理，使資金運用產(chǎn)生最佳效果，加強 財務控制 必須貫徹落實到企業(yè)的各個職能部門。一是要使資金的來源和運用得到有效配制，要充分預測到資金收回和支付的時間，都要做到心中有數(shù)，否則，易造成收支失衡、資金拮據(jù)。二是加強應收賬款的管理，對賒銷客戶的信用要進行調(diào)研評定，定期函詢核對已形成的應收賬款，制定完善的收款管理辦法，嚴格控制賬齡，對死賬、呆賬要在取得確鑿證據(jù)后，進行妥善的 會計 處理。三是對存貨建立科學有效的管理制度，對存貨要盡可能地壓縮過時的庫存物資，避免資金呆滯，并以科學的方法確定存貨資金的最佳結(jié)構(gòu)。

2.正確進行 投資 決策 ，努力降低投資風險

第一，應以對內(nèi)投資方式為主。對內(nèi)投資主要有以下幾個方面:一是對新產(chǎn)品試制的投資。二是對技術設備更新改造的投資。三是對 人力 資源 的投資。第二，分散資金投向，降低投資風險。中小企業(yè)在積累的資本達到一定的規(guī)模之后，可以搞多元化經(jīng)營，把雞蛋放在不同的籃子里，從而分散投資風險。第三，規(guī)范項目投資程序。 3.建立現(xiàn)代企業(yè)價值觀，明確企業(yè)的 財務管理 目標

隨著 社會 的發(fā)展和進步，中小企業(yè)也應把“企業(yè)價值最大化”作為企業(yè)的財務管理目標。因為投資者建立企業(yè)的目的在于創(chuàng)造盡可能多的財富，這種財富首先表現(xiàn)為企業(yè)的價值。企業(yè)的價值不是賬面資產(chǎn)的總價值，它反映的是企業(yè)潛在或預期獲利能力。投資者在評價企業(yè)價值時，是以投資者預期投資時間為起點的，并將未來收人按預期投資時間的統(tǒng)一口徑進行折現(xiàn)，未來收入的多少按可能實現(xiàn)的概率進行計算。

4.加強財會隊伍建設，提高企業(yè)全員的管理素質(zhì)

目前，不少中小企業(yè)會計賬目不清，信息失真，財務管理混亂;企業(yè)領導營私舞弊、行賄受賄的現(xiàn)象時有發(fā)生;企業(yè)設置賬外賬，工作弄虛作假，造成虛盈實虧或虛虧實盈的假象等等。究其原因，一是企業(yè)財務基礎薄弱，會計人員素質(zhì)不高，又受制于領導，無法行使自己的監(jiān)督權(quán);二是企業(yè)領導的法制觀念淡薄，忽視財務制度、財經(jīng)紀律的嚴肅性和強制性。要解決好上述問題，必須加強財會隊伍建設，對財會人員進行專業(yè)培訓和 政治 思想 教育 ，增強財會人員的監(jiān)督意識。加強全員素質(zhì)教育，首先從企業(yè)領導做起，不斷提高全員 法律 意識，增強法制觀念。

參考文獻：

第6篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

關鍵詞：道路橋梁 施工企業(yè) 財務管理 問題 解決辦法

當今社會，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，人們對于物質(zhì)文化層次方面的需求不斷提高，而這方面的需求直接體現(xiàn)在對于基礎設施關注程度的加強。如今，道路橋梁作為公共類基礎設施，它的優(yōu)劣直接關系到人們的生命與財產(chǎn)保障。目前，市場經(jīng)濟體制不斷完善，很多施工企業(yè)看準了這一塊市場，與此同時，企業(yè)間的競爭也隨之發(fā)生，很多施工企業(yè)面臨著巨大的壓力。施工企業(yè)想要延續(xù)生命力，提高競爭力，最關鍵的就是要強化財務管理，換句話說，在機遇和挑戰(zhàn)并存的條件下，如何加強財務管理是關鍵之一。

一、加強道路橋梁施工企業(yè)財務管理的必要性

財務管理以資金管理為核心，通過價值形式對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程進行管理，這是財務管理的優(yōu)勢。因此，很多企業(yè)引入財務管理制度來調(diào)控實體活動，這不僅是由財務管理本身的功能決定的，也是市場經(jīng)濟下社會發(fā)展的潮流。

（一）企業(yè)管理以財務管理為中心

一個企業(yè)如果擁有一套良好的財務管理團隊，不僅會提高企業(yè)的生命力，同時也會對企業(yè)的競爭力提供保障。良好的財務管理可以合理配置資金，全面有效的管理經(jīng)營團隊，從而避免遏制企業(yè)發(fā)展的不良問題產(chǎn)生。

（二）市場經(jīng)濟下，企業(yè)必將重視財務管理

如今市場經(jīng)濟體制不斷完善，社會對企業(yè)的要求不斷提高，因此，市場機制下需要施工企業(yè)對市場信息作出最快速的反應，并且根據(jù)這些信息及時調(diào)整。平等競爭下的市場經(jīng)濟使得經(jīng)濟資源的配制在全社會得到優(yōu)化。施工企業(yè)在這種大環(huán)境下必將走向多元化投資道路，財務管理的重要性由此凸顯。財務管理可以保證企業(yè)在對經(jīng)濟活動進行全過程計算時做好平衡，最終調(diào)整、改進得到適合企業(yè)發(fā)展的道路。

（三）財務管理必須深入企業(yè)以保障施工安全的要求

施工企業(yè)兩大職能，即處理好與環(huán)境的關系，處理好與內(nèi)部資源的關系。前者保證企業(yè)生命力，后者保障企業(yè)競爭力。二者兩大職能的實現(xiàn)需要財務管理做好合理的資源配置。

二、道路橋梁施工企業(yè)財務管理包括的內(nèi)容和特點

道路橋梁的施工作為基礎設施構(gòu)建具有重要的意義。如今財務管理的引入可以確保施工企業(yè)對工程質(zhì)量的保障。道路橋梁施工企業(yè)財務管理的內(nèi)容主要包括財務預算管理、資金管理和財產(chǎn)管理。財務預算管理是要求，即做到心中有數(shù)。資金管理是核心，即要求施工企業(yè)合理分配，保證工程進行。財產(chǎn)管理是重點，即有效制約施工企業(yè)內(nèi)部管理混亂問題的發(fā)生。

道路橋梁施工企業(yè)的財務管理具有兩大特點。第一是預見性。財務管理可以保證經(jīng)濟效益，因此這就要求企業(yè)進行在預測的基礎上進行超前的動態(tài)管理，最終實現(xiàn)預期。第二是綜合性。財務管理是綜合式的管理，它要求施工企業(yè)各部門有效配合，分工合作，為了共同的目標有效運轉(zhuǎn)，只有這樣，財務管理才會發(fā)揮最大的效果。

三、道路橋梁施工企業(yè)財務管理現(xiàn)狀

我國道路橋梁施工的特點鮮明，主要表現(xiàn)在施工工人能力有限，施工內(nèi)容單一，施工周期長久以及管理水平低下等方面。因此，雖然財務管理的應用可以有效改善施工企業(yè)存在的問題，但其本身也有很多值得探討的問題。

（一）外部問題

道路橋梁施工企業(yè)在從事財務管理工作上需要有關部門的支持和政府部門的協(xié)助，這是施工企業(yè)有效的融資渠道和融資路徑。但如今看來，相關部門的支持并不夠，直接表現(xiàn)就是企業(yè)融資困難，融資路徑少以及流動資金和儲備資金不足。這種問題是全方位的，對企業(yè)造成的影響也是巨大的，因為資金的不足，將直接影響到施工企業(yè)在抵御風險時的能力。造成這種局面的原因主要有兩方面，一方面是施工企業(yè)能夠取得資金的渠道太少，另一方面是道路橋梁的施工對資本要求過大。

（二）內(nèi)部問題

施工企業(yè)的財務管理對人員水平要求較高，并且很難引起部門的足夠重視。多數(shù)施工企業(yè)僅僅作為一種信息公開而采取的簡單記賬方式引入財務管理制度，管理人員并沒有把它作為一種管理工具有效的使用。再加上很多企業(yè)的制度體系不完善，金融財務監(jiān)管功能薄弱，直接影響了財務管理制度在施工企業(yè)中的應用。

四、加強道路橋梁施工企業(yè)財務管理的解決辦法

如何加強道路橋梁施工企業(yè)財務管理是解決現(xiàn)今道路橋梁施工建設問題的當務之急。

（一）要加強對道路橋梁施工企業(yè)財務管理的認識

傳統(tǒng)的財務管理手段劣勢明顯，隨著我國市場經(jīng)濟發(fā)展不斷完善，道路橋梁施工企業(yè)中財務管理的重要性已經(jīng)得到眾多企業(yè)管理者的認同。所以我們應充分重視財務管理，加強財務管理工作，全面組織并協(xié)調(diào)各部門對財務管理的支持，從而提升企業(yè)的財務管理水平，增強企業(yè)的市場競爭力。

（二）要加強對道路橋梁施工企業(yè)內(nèi)部財務管理人員的培訓教育

企業(yè)應從提高財務管理人員的整體素質(zhì)為目的，進行職業(yè)道德教育，基本知識學籍以及新知識、新技能的培訓，使企業(yè)財務管理人員整體水平有效提高，從而調(diào)動他們的積極性和主動性，為企業(yè)增加效益。

（三）要制定一套適合道路橋梁施工企業(yè)財務管理方面的制度

完善有效的制度是企業(yè)良好運轉(zhuǎn)的保障。

（四）要加強財務監(jiān)督的工作

道路橋梁施工企業(yè)工作流動性強，在建項目很多時候會遠離施工企業(yè)，這就會造成企業(yè)財務管理方面的問題。所以，要強化施工企業(yè)財務監(jiān)管制度，如實行會計委派制度，這就保證了道路橋梁施工企業(yè)工作的有效進行。

第7篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

現(xiàn)將《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好確保國有企業(yè)下崗職工基本生活和企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金發(fā)放工作的通知》（〔2000〕9號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合本市實際，提出如下貫徹意見，請一并執(zhí)行。

一、繼續(xù)做好下崗職工基本生活保障工作。各級政府、各有關部門、各企業(yè)要把確保下崗職工基本生活作為政治任務來完成。要繼續(xù)按照“三三制”的辦法，確保100％的下崗職工按時足額領到基本生活費。各單位不得挪用或截流下崗職工的基本生活費，違者要追究有關單位領導的責任。

二、加大力度做好下崗職工分流安置工作，尤其是再就業(yè)工作。確保今年全市下崗職工分流安置率達到50％以上。各級再就業(yè)服務機構(gòu)，要履行職責，增強責任心，在做好下崗職工基本生活費發(fā)放工作的同時，切實幫助他們盡快實現(xiàn)再就業(yè)，或按規(guī)定分流到勞動力市場。

三、繼續(xù)確保離退休人員養(yǎng)老金按時足額發(fā)放。要按照國務院辦公廳〔2000〕9號文件關于“中心城市應全部實現(xiàn)社會化發(fā)放”的要求，今年我市各區(qū)、縣級市企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金要實現(xiàn)100％社會化發(fā)放的目標。

四、進一步加大社會保險擴面工作力度，堅定不移地實現(xiàn)社會保險覆蓋全市的目標。今年社會保險擴面征繳目標任務要向各級政府、各主管部門、各企業(yè)逐級下達。重點做好對街鎮(zhèn)集體、外商投資、港澳臺投資、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、私營企業(yè)，個體工商戶和機關事業(yè)單位，以及外來工的參保工作。各級地稅、工商、財政、法院及企業(yè)主管部門要與勞動保障部門密切配合，采取強制措施，切實加強領導，共同努力，完成社會保險擴面征繳目標任務。

第8篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

2007年10月1日起實施的《物權(quán)法》，從法律層面上對物業(yè)管理法律關系進行了規(guī)范?！段飿I(yè)管理條例》，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等下位法也根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定作了相應的修改和調(diào)整。目前《北京市物業(yè)管理辦法》草案已公開征求意見完畢，即將出臺。那么，現(xiàn)行法規(guī)定的物業(yè)管理都有哪些模式，從事物業(yè)管理活動是否有門檻限制，應具備哪些條件，《物權(quán)法》第八十一條的規(guī)定是否意味著國家對物業(yè)管理資質(zhì)的放開，由于目前相關法律法規(guī)尚未具體明確，因此在理解上容易產(chǎn)生誤區(qū)。本文將就上述問題展開分析和討論，并對物業(yè)管理糾紛所適用的法律規(guī)定和司法解釋進行歸納，希望能為讀者提供一些有價值的參考。

一　現(xiàn)行法關于“物業(yè)管理”的定義

討論物業(yè)管理有關法律問題，首先應明確現(xiàn)行法關于“物業(yè)管理”的定義。

修訂前的《物業(yè)管理條例》對于物業(yè)管理的定義是：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！段餀?quán)法》的實施并未給物業(yè)管理帶來法律上的定義?！段餀?quán)法》頒布之后，國務院對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，對“物業(yè)管理”的概念作了相應修改，將其中的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務企業(yè)”，突出了“服務”的理念。

2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》，面向社會公開征求意見，該草案對于物業(yè)管理的定義是：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動?！痹摱x涵蓋了非由物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理的情形。

可見，我國目前關于“物業(yè)管理”尚無法律層面的定義，《物業(yè)管理條例》所指的“物業(yè)管理”，僅指業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并依據(jù)合同對物業(yè)實施一系列管理活動的情形?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法(草案)》在對物業(yè)管理進行定義時，沒有對提供物業(yè)服務的主體做出限定，其調(diào)整范圍大于《物業(yè)管理條例》。

二　《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式

在《物權(quán)法》頒布之前，Ⅸ物業(yè)管理條例》只規(guī)定了一種管理模式，即由業(yè)主委員會同業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》，由具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。

《物權(quán)法》對物業(yè)管理模式進行了擴展，《物權(quán)法》第八十一條第一款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理?！痹摋l規(guī)定列出了三種物業(yè)管理模式：1、由業(yè)主自行管理；2、委托物業(yè)服務企業(yè)進行管理；3、委托“其他管理人”進行管理。

然而，《物權(quán)法》并未對業(yè)主自行管理和委托其他管理人進行管理的模式進行具體說明。修訂后的《物業(yè)管理條例》也沒有將業(yè)主白行管理以及委托其他管理人進行物業(yè)管理這兩種新的物業(yè)管理模式納入調(diào)整范圍，這就給人們?nèi)胬斫狻段餀?quán)法》所規(guī)定的三種物業(yè)管理模式帶來一定困難。

實際上，對于前兩種物業(yè)管理模式，比較容易理解：由業(yè)主自行管理，是指由業(yè)委會或業(yè)主大會直接組織、聘請有關人員或委托專業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)物業(yè)進行管理的模式；第二種管理模式是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，即委托具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理，對于這種模式，目前有著較為完善的法律規(guī)范體系。就北京地區(qū)來講，《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《北京市物業(yè)管理招標投標辦法》、《北京市物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》、《關于外地企業(yè)來京開展物業(yè)管理經(jīng)營活動進行資質(zhì)審核有關問題的通知》等一系列的規(guī)范性文件，對物業(yè)服務企業(yè)從資質(zhì)審核、市場競爭、動態(tài)監(jiān)管等各方面進行著調(diào)整和規(guī)范。只是對于第三種管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法規(guī)尚無統(tǒng)一規(guī)定，理論、司法實踐當中眾說紛紜，則較難理解和解釋。本文后面將對“其他管理人”的問題繼續(xù)討論。

三、成為物業(yè)服務企業(yè)的條件

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理活動的基本條件是：1、具有獨立的法人資格。因此，個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不能登記為物業(yè)服務企業(yè)，以物業(yè)服務企業(yè)的名義從事物業(yè)管理服務；2、取得相應的物業(yè)管理資質(zhì)。是指原建設部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，該辦法將物業(yè)服務企業(yè)分為三個資質(zhì)等級，并以面積為標準，規(guī)定了每個資質(zhì)等級可提供物業(yè)管理服務的范圍。

從上述規(guī)定可以看出，物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)屬行政許可事項，該行政許可由《物業(yè)管理條例》設定，由國務院建設行政主管部門規(guī)定具體管理辦法。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未取得相應資質(zhì)及從事物業(yè)管理活動的，將會受到“沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款”的行政處罰，給業(yè)主造成損失的，還要依法承擔賠償責任。

四、如何理解“其他管理人”

究竟應如何界定“其他管理人”，《物權(quán)法》和修改后的《物業(yè)管理條例》都沒有明確說明，北京《物業(yè)管理辦法(草案)》中也未對“其他管理人”作出具體規(guī)定。那么，在實踐當中應如何理解呢?

(一)關于“其他管理人”的范圍

哪些個人或組織可能成為“其他管理人”呢?有人認為，“委托其他管理人管理，可能是指有從業(yè)資格的注冊物業(yè)管理師組織負責管理”。在審判實踐當中，2009年，某法院在對一起物業(yè)糾紛案件的判決書中認為：涉案的某物業(yè)服務有限公司沒有取得物業(yè)管理資質(zhì)，但依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，可以認定為“其他管理人”。該判決實際上是將未取得物業(yè)管理資質(zhì)而從事物業(yè)管理活動的企業(yè)認定為“其他管理人”。

值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局頒布了《成都市物業(yè)服務其他管理人名錄管理暫行辦法》，該《辦法》是全國范圍內(nèi)，率先對《物權(quán)法》規(guī)定的“其他管理人”進行具體規(guī)定的規(guī)范性文件。根據(jù)該辦法，在成都從事物業(yè)管理服務的“其他管理人”，包括社區(qū)服務機構(gòu)、民辦非經(jīng)營性企業(yè)及由國家物業(yè)管理師、物業(yè)服務項目經(jīng)理設立的個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)等組織。

筆者認為，雖然《物業(yè)管理條例》沒有將“其他管理人”納入調(diào)整范圍，但要界定“其他管理人”的范圍，仍需考察《物業(yè)管理條例》。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。

可見，雖然目前“其他管理人”的具體范圍尚不能確定，但可以肯定的是，企業(yè)從事物業(yè)管理活動，必須取得相應的資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級，開展相應的物業(yè)管理活動。否則，就違反了國家規(guī)范物業(yè)管理領域市場秩序的立法精神，將受到相應的行政處罰。因此，個人獨資企業(yè)和臺伙企業(yè)等不具有獨立法人資格的企業(yè)，則不能以物業(yè)服務企業(yè)或“其他管理人”的名義從事物業(yè)管理活動，《成都市物業(yè)服務其他管理人名錄管理暫行辦法》將個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)納入到“其他管理人”，其在合法性上存在問題。

(二)成為“其他管理人”是否須取得政府頒發(fā)的相應資質(zhì)

根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，對于應當由國家統(tǒng)一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質(zhì)的行政許可，只能由法律和行政法規(guī)設定。但我國目前在法律和行政法規(guī)層面，只對物業(yè)服務企業(yè)和從事物業(yè)管理的人員設定了行政許可，并未將“其他管理人”資質(zhì)作為行政許可事項。即目前對于成為“其他管理人”的問題，沒有門檻限制。

(三)“其他管理人”所從事的物業(yè)管理活動是否有范圍限制

對此問題，目前法律和行政法規(guī)同樣沒有規(guī)定，全國范圍內(nèi)僅有四川省成都市房屋土地管理局頒布的《成都市物業(yè)服務其他管理人名錄管理暫行辦法》進行了規(guī)定。但是，隨著物業(yè)管理法律規(guī)范的不斷出臺，對于“其他管理人”可從事的物業(yè)服務范圍，將會有明確的規(guī)定，這樣才能更好地與物業(yè)服務企業(yè)共同組成物業(yè)管理市場。

四、關于前期物業(yè)管理的規(guī)定

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)進行的物業(yè)管理稱為前期物業(yè)管理。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的《前期物業(yè)服務合同》，約定各方權(quán)利義務?！肚捌谖飿I(yè)服務合同》約定的期限屆滿，或小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》生效時起，前期物業(yè)管理階段結(jié)束。

對于前期物業(yè)管理，《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)?！?/p>

然而，《物權(quán)法》第八十一條第二款規(guī)定：“對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！?/p>

這里不禁會讓人產(chǎn)生一個疑問：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅的前期物業(yè)管理，要求建設單位“應當”(即只能)選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)進行管理。而《物權(quán)法》卻規(guī)定，對建設單位聘清的物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。一般來講，建設單位只在前期物業(yè)管理階段聘請物業(yè)管理人，那么此處《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定是否存在矛盾?

筆者認為，不致引起矛盾的理解是：對于住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設單位應當選聘具備相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，而對于非住宅物業(yè)，則既可以選聘物業(yè)服務企業(yè)，也可以選聘其他管理人。

根據(jù)《北京市貫徹，的若干意見》的規(guī)定，自2003年12月1日起，凡申領《商品房預售許可證》的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位以及現(xiàn)售住宅的建設單位，應當選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

五、不同物業(yè)管理模式下的法律適用

由于《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱《最高院物業(yè)服務糾紛解釋》)、《北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》(下稱《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》)等法律法規(guī)在調(diào)整范圍上存在差異，不同物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的法律糾紛在適用法律上也有所不同：

《物業(yè)管理條例》及配套的部門規(guī)章、政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的調(diào)整范圍僅限于“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。”

《最高院物業(yè)服務糾紛解釋》適用于物業(yè)服務糾紛案件，該司法解釋第十一條規(guī)定：“本解釋涉及物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人?！?/p>

《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》不具有司法解釋的效力，但其可以指導北京地區(qū)人民法院的案件審理工作。根據(jù)《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》第1條、第2條的規(guī)定，該意見適用于“居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛”，“不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。”因此，《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》僅適用于北京地區(qū)人民法院審理的業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。而且，在法律、司法解釋另有規(guī)定的情況下，應按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。

從上述分析中可知，對于北京地區(qū)來講，在《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式下：1、選擇業(yè)主自行管理的，可以通過委托個人或?qū)I(yè)服務公司對具體事項進行管理，受托人應符合從事具體委托事項的條件，如果產(chǎn)生糾紛，屬于一般民事糾紛，適用《物權(quán)法》，但不適用《物業(yè)管理條例》，也不適用《最高院物業(yè)服務糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；2、對于具有獨立法人資格的企業(yè)從事物業(yè)管理活動的，則必須取得相應的資質(zhì)等級，適用《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及有關部門規(guī)章、北京市的政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的規(guī)定，如果發(fā)生糾紛，適用《最高院物業(yè)服務糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；3、不具備獨立法人資格的企業(yè)、非企業(yè)組織、自然人等從事物業(yè)管理活動的，在具體的從業(yè)資質(zhì)和管理辦法等規(guī)定出臺之前，其與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，所形成的法律關系屬一般民事法律關系，在糾紛解決時，不適用《物業(yè)管理條例》，也不適用《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》，糾紛雙方屬平等民事主體的，按照一般的民事糾紛處理。但被認定為“其他管理人”的，則適用《最高院物業(yè)服務糾紛解釋》。

(作者單位：中國法律咨詢中心)

鏈接　物業(yè)服務政策風向

目前剛剛征求民意完畢的《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》透露了物業(yè)服務市場的一些政策風向。歸納起來，政策突破主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、業(yè)主大會有望成為法人

《草案》提出：“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動。”這意味著除業(yè)主專有房屋可以進行登記外，類似車庫、會所等全體業(yè)主共有財產(chǎn)也可以進行登記，這一突破在全國尚屬首次。

2、政府將定期公布物業(yè)服務成本

《草案》針對目前物業(yè)服務中存在的一些爭議問題進行了法律約束。如市房屋行政主管部門應定期物業(yè)服務成本信息，物業(yè)服務企業(yè)應將“菜單式”服務在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制。實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，每年至少公示一次并接受業(yè)主核查。

3、原物業(yè)拒接交接可被罰三萬元

第9篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

一、××縣物業(yè)管理的難點表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運作的大環(huán)境尚未形成實行物業(yè)管理是住房制度改革和社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認識。目前，對物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經(jīng)濟條件下福利型的管理模式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未形成目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業(yè)管理競爭機制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健康有序物業(yè)市場的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌隨著《物業(yè)管理條例》、《××省物業(yè)管理條例》和《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的責、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同時政府缺乏對物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離,物業(yè)管理啟動資金難以落實由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱患。開發(fā)商只考慮建設，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟動資金以及維護，管理資金無法落實。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，新開發(fā)小區(qū)應提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計劃經(jīng)濟時期建設單位和開發(fā)單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難上加難。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費低，收費難使物業(yè)管理舉步維艱

《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準的收費標準，僅達到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負盈虧，勢必影響其服務質(zhì)量和水平，對業(yè)主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)自我發(fā)展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業(yè)管理費的收繳率僅在6o％左右。

二、要著重處理好幾個關系

物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關系中的主體，根據(jù)有關法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟關系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩者結(jié)合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關系，這也是具有中國特色的物業(yè)管理的一大特點。

在物業(yè)管理實際運作中，物業(yè)公司應當如何擺正自己的位置，正確處理好服務與管理的關系?一是對業(yè)主的各類服務需求，應當盡職盡責，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè)主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為，則應依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維護全體業(yè)主的利益和公共設備設施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關系

“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設施設備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關心、歡快舒暢的鄰里關系就會形成。這種“詳和”的鄰里關系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會來為其創(chuàng)造。

(三)有關部門與物業(yè)公司的關系

按照國家有關政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關部門綜合服務的對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務，應由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務，屬房地產(chǎn)管理部門的管理職能；服務項目收費和收費標準方面的業(yè)務，屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業(yè)務，屬轄區(qū)派出所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務，屬相關部門的管理職。這些部門都是服務性的，都應為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，按規(guī)定入戶抄表，計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業(yè)主的身上，這種分攤是違背國家政策的，業(yè)主應該抵制，不應把怨言和責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應與物業(yè)公司配合起來，運用法律武器來保護自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關部門，如要讓物業(yè)公司為其代收費用，須出具國家規(guī)定的委托書，明確雙方的責、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無權(quán)為其服務。

(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關系

隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當運動員又當裁判員。政府對物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員，對小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場才可能形成，進而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效益，政府和企業(yè)也都將同時受益。××縣物業(yè)管理所作為房地產(chǎn)管理的一個職能部門，應依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關政策、法規(guī)實施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用，負責業(yè)主對物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級關系，對物業(yè)中心的體制進行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。

三、××縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市場，目前已成為從政府到居民普遍關注的焦點問題。那么，究竟如何引導物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關鍵要從以下幾個方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實施細則

社會主義市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要用法制規(guī)范人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經(jīng)驗來看，自建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺后，這些城市結(jié)合實際先后出臺物業(yè)管理的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動了當?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。

××市在2002年出臺了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但作為縣區(qū)地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《××省物業(yè)管理條例》、《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺××縣物業(yè)管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售公有住房，政府應以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對新建商品房維修基金的歸集，應在辦理《規(guī)劃許可證》時一次性按比例繳納，對不按規(guī)定繳納者，建設行政主管部門應不予辦理《規(guī)劃許可證》和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導觀念轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對其了解甚少，能夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關系。人民群眾對物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會基礎。應利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內(nèi)外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，報道物業(yè)管理的進展，使更多的人了解、支持、關心物業(yè)管理，參與和推進物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶，利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設立咨詢點等方式，大張旗鼓地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業(yè)管理是為廣大居民營造一個安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設施保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉(zhuǎn)變計劃經(jīng)濟條件下的無償服務的舊觀念，樹立起花錢買服務的新觀念，養(yǎng)成自覺交費的習慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機制和監(jiān)督約束機制

政府應出臺辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會的關系，使物業(yè)管理真正實現(xiàn)對住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化的進程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應根據(jù)服務內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會對小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務，才能切實提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強自身建設，提高服務質(zhì)量

提高服務管理質(zhì)量，既是黨和政府一再強調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強自身建設，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻的精神。物業(yè)工作事無巨細，服務時間不分晝夜，服務空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務的思想，恪守“住戶至上，服務第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務，滿足住戶日益增長的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務所帶來的方便和實惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報修制度、承諾服務制度、物業(yè)人員的考核獎罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎懲實施調(diào)動物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強業(yè)務技能學習和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。

(五)拓寬經(jīng)費渠道，培育造血機能