小區(qū)物業(yè)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

第一條  為保障住宅小區(qū)房屋及其設(shè)備和公用設(shè)施的正常使用，為房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全的生活環(huán)境，加強住宅小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條  凡本市市區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)，必須根據(jù)本辦法實行物業(yè)管理。本辦法實施前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū)，應當積極創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

第三條  本辦法所稱住宅小區(qū)是指以住宅為主，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)以及機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區(qū)。

本辦法所稱物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋、公用配套設(shè)施及住宅小區(qū)使用范圍內(nèi)的公共場地。

第四條  長春市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責是：

（一）宣傳貫徹國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；

（二）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會組建的指導工作；

（三）會同有關(guān)部門制定住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金的收取辦法、標準及管理規(guī)定；

（四）制定物業(yè)管理有關(guān)合同，公約等示范文本；

（五）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查；

（六）參與新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)方案的論證和竣工驗收；

（七）監(jiān)督、檢查、指導物業(yè)管理活動。

建委、計委、規(guī)劃、城建、公用、民政、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、財政、物價、廣播電視、電業(yè)、電信等部門（以下簡稱有關(guān)部門）及住宅小區(qū)所在地人民政府按照各自職責，負責住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作的監(jiān)督、指導。

第五條  物業(yè)管理企業(yè)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式；遵循經(jīng)營自主、有償服務、自負盈虧、微利經(jīng)營的原則。

第二章  住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會

第六條  住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。

管委會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人在物業(yè)管理行政主管部門的指導下，選舉代表組成，委員總數(shù)為單數(shù)。管委會選舉辦法由市人民政府另行規(guī)定。

管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。

本辦法實施前成立的住宅小區(qū)管理委員會應當在物業(yè)管理行政主管部門批準的期限內(nèi)，直接改組為住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會；改組確有困難的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以重新選舉管委會。

第七條  管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第八條  管委會的權(quán)利：

（一）制定管委會章程，維護房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)利；

（二）決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，代表房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂住宅小區(qū)委托管理合同；

（三）審議物業(yè)管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計劃；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理計劃，決定住宅小區(qū)維修和管理服務的重大事項；

（五）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第九條  管委會義務：

（一）維護房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并接受其監(jiān)督；

（二）不得選聘不具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)管理住宅小區(qū)；

（三）保護和改善住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量；

（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門以及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導；

（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實有關(guān)管理工作。

第十條  管委會應當通過住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人大會制定住宅小區(qū)公約。

住宅小區(qū)公約對全體房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人具有約束力，由管委會和物業(yè)管理企業(yè)共同監(jiān)督執(zhí)行。

第三章  物業(yè)管理企業(yè)

第十一條  物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法和住宅小區(qū)委托管理合同對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。

委托管理合同應當包括管理項目、管理標準、管理費用、雙方權(quán)利和義務、合同期限用違約責任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經(jīng)管委會續(xù)聘的，應當重新簽訂委托管理合同。

委托管理合同由物業(yè)管理行政主管部門制定示范文本。

第十二條  物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：

（一）有固定的辦公、經(jīng)營場所；

（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；

（三）有合法的管理章程；

（四）具有進行物業(yè)管理所需相應數(shù)量的有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員；

（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他條件。

第十三條  成立物業(yè)管理企業(yè)必須持申請書及有關(guān)資料到物業(yè)管理行政主管部門辦理資質(zhì)審查手續(xù)，經(jīng)審查合格、領(lǐng)取《物業(yè)管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。

本辦法前成立的物業(yè)管理企業(yè)，應當自本辦法之日起九十日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)審查，領(lǐng)取《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

《物業(yè)管理資質(zhì)證書》實行年審制度。

第十四條  新建住宅小區(qū)在工程開工前，由物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處組成物業(yè)管理監(jiān)督；機構(gòu)對住宅小區(qū)的物業(yè)進行前期管理。

第十五條  物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)在住宅小區(qū)工程建設(shè)中，應當配合有關(guān)部門對住宅小區(qū)的工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)及環(huán)境保護情況進行監(jiān)督；開發(fā)建設(shè)單位應當嚴格按照批準的規(guī)劃和設(shè)計方案進行建設(shè)。

第十六條  住宅小區(qū)竣工時，物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)應當參與住宅小區(qū)工程建設(shè)綜合驗收。

物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)應當向驗收主管部門提交住宅小區(qū)工程建設(shè)情況書面意見。

第十七條  住宅小區(qū)選舉產(chǎn)生管委會后，物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)應當將小區(qū)移交給管委會，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理。

第十八條  開發(fā)建設(shè)單位和房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋或者出租房屋時，在合同中應當具有產(chǎn)權(quán)人或者使用人承諾遵守該住宅小區(qū)管理規(guī)定的條款。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、規(guī)章制定住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定；

（二）依照委托管理合同和管理規(guī)定對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依照委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取相關(guān)費用；

（四）制止違反住宅小區(qū)管理規(guī)定的行為；

（五）選聘清潔、保安等專業(yè)承擔專項管理業(yè)務；

（六）在住宅小區(qū)內(nèi)依法開展為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人服務的多種經(jīng)營項目，以其收益補充小區(qū)管理費用。

第二十條  物業(yè)管理企業(yè)的義務：

（一）履行住宅小區(qū)委托管理合同，依法經(jīng)營；

（二）接受管委會和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；

（三）物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃、住宅維修儲備金使用計劃和住宅小區(qū)維修管理服務的重大事項，應當提交管委會審議批準；

（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、有關(guān)部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導；

（五）為住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人提供各項優(yōu)質(zhì)服務。

第二十一條  住宅小區(qū)委托管理合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定應當報物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十二條  物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第四章  住宅小區(qū)房屋、設(shè)施的管理和維護

第二十三條  新建住宅小區(qū)竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應當通過物業(yè)管理行政主管部門，向小區(qū)管委會移交下列資料：

（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）《城市規(guī)劃驗收合格通知書》和《  工程質(zhì)量檢查合格證》；

（五）住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)明細表；

（六）其他必要的資料。

第二十四條  住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應當遵守下列規(guī)定：

（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結(jié)構(gòu)；

（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設(shè)備及附屬設(shè)施；

（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網(wǎng)設(shè)施；

（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環(huán)境、噪聲擾民；

（五）不得占用、挖掘綠地和道路；

（六）按照規(guī)定及時交納各項費用；

（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十五條  住宅小區(qū)內(nèi)異產(chǎn)毗連房屋的共用部位、共用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護。

第二十六條  住宅小區(qū)的供氣、電信、有線電視，有關(guān)管理單位應當加強專項管理，根據(jù)實際需要可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理；住宅小區(qū)的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應當按其管理范圍加強專項管理，根據(jù)實際需要也可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理。委托管理的，應當在住宅小區(qū)委托管理合同期限內(nèi)簽訂專項委托合同，并承擔相應費用。

有關(guān)單位應當與物業(yè)管理企業(yè)密切配合，作好相應的維修、養(yǎng)護工作。

第二十七條  住宅小區(qū)保安服務的具體內(nèi)容由管委會與物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)委托管理合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)的保安人員應當在派出所的指導下加強小區(qū)值勤巡邏，積極配合派出所做好小區(qū)內(nèi)治安工作。

第二十八條  住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，游園，樓道衛(wèi)生，環(huán)境衛(wèi)生，道路維護、保潔以及垃圾收集、運輸，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護，根據(jù)實際需要，垃圾收集、運輸也可以委托專業(yè)單位管理和維護，有關(guān)管理部門有權(quán)監(jiān)督檢查。

第二十九條  住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）亂拋垃圾、雜物；

（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；

（三）飼養(yǎng)家禽、家畜；

（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設(shè)攤點；

（五）排放有毒、有害物，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音、振動；

（六）損毀、涂刻園林藝術(shù)雕塑；

（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；

（八）住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定禁止的其他行為。

第五章  住宅小區(qū)專用資金和相關(guān)費用

第三十條  新建住宅小區(qū)、單體商品樓房的開發(fā)建設(shè)單位，應當按照多層建筑安費2％、高層建筑建安費4％的比例，向物業(yè)管理行政主管部門劃撥住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金。專用資金由物業(yè)管理行政主管部門代儲，并實行專戶管理，專項用于該小區(qū)在實施物業(yè)管理后購買管理、服務用房和住宅小區(qū)公用設(shè)施更新、大型設(shè)施的增改以及環(huán)境保護工程建設(shè)。

開發(fā)建設(shè)單位繳納專用資金，應當在拆遷前與物業(yè)管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規(guī)定繳納專用資金。

本辦法前已建成的住宅小區(qū)，其物業(yè)管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設(shè)施的，凡是未按照規(guī)劃、設(shè)計配套的，由原開發(fā)單位按照物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的時間一次性補交所需資金；原規(guī)劃、設(shè)計中未包括，但又屬于必須增設(shè)的公用配套設(shè)施，補建資金由政府在城市建設(shè)維護費、教育專項資金和小區(qū)網(wǎng)點費同中調(diào)劑解決。

第三十一條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時，應當按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例，以成本價格為小區(qū)提供管理用房和服務用房。該管理用房和服務用房為國有直管房產(chǎn)，按民宅租金標準出租給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營，嚴禁改變其用途。

第三十二條  住宅小區(qū)應當按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定設(shè)立異產(chǎn)毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分攤、分期繳納，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取，用于房屋本體共用部位、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護。

第三十三條  物業(yè)管理企業(yè)可以按照規(guī)定向住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人收取綠化費、清潔衛(wèi)生費、保安費等公共服務費，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務項目支出。

公共服務費收費標準和辦法由物價管理部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定。

第三十四條  物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人開展的特約服務，可以收取特約服務費用。

第六章  法律責任

第三十五條  因故意或者過失造成住宅小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第三十六條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第一、二款規(guī)定，未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》從事在住宅小區(qū)物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處以經(jīng)營收入一至三倍的罰款。

第三十七條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第三款規(guī)定拒不辦理年審的，由物業(yè)管理行政主管部門吊銷其《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

第三十八條  開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門可以責令其限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，有關(guān)部門不予辦理建設(shè)工程開工、房屋拆遷、房屋產(chǎn)權(quán)登記及房地產(chǎn)交易手續(xù)。對違反本辦法第三十條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門還可以向開發(fā)建設(shè)單位按日加收應繳資金總額3％的滯納金。

第三十九條  住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定的，由物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。

第四十條  住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納并按照規(guī)定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第四十一條  房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)除有權(quán)制止、批評教育外，還可以提請相應行政管理部門依法予以處罰。

第四十二條  當事人對物業(yè)管理行政主管部門和有關(guān)行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定申請復議和提起訴訟。

第四十三條  管委會與物業(yè)管理企業(yè)因委托管理合同發(fā)生糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中與房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)生糾紛，可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

第四十四條  對于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會和物業(yè)管理企業(yè)的工作人員執(zhí)行公務的，由公安機關(guān)依照治安管理處罰條例的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十五條  管委會和物業(yè)管理企業(yè)工作人員應當秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責，做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第七章  附則

第四十六條  各縣（市）住宅小區(qū)和本市市區(qū)的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規(guī)定實行物業(yè)管理。

第四十七條  本辦法由市人民政府法制局負責解釋。

第2篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

    第一條  為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造和保持整潔、舒適、安全的居住環(huán)境，維護業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本市市區(qū)（不含礦區(qū)）內(nèi)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

    第三條  本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的以住宅為為體，具有公用配套設(shè)施和非住宅房屋的居住區(qū)。物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋及其公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地。業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。物業(yè)管理，是指由住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）委托物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務合同對房屋及公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理和服務。

    第四條  市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責本辦法的實施。區(qū)城區(qū)建設(shè)市容管理部門依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理實施管理和監(jiān)督。

    建設(shè)、規(guī)劃、物價、公安、工商等部門按照職責分工對住宅小區(qū)物業(yè)管理實施監(jiān)督、檢查。

    市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責發(fā)工，對住宅小區(qū)其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)實施維修、管理。

    第五條  新建的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)和機關(guān)、全事業(yè)單位生活區(qū)，應按照統(tǒng)一部署逐步實行物業(yè)管理，具體范圍和方案由市物業(yè)管理行政主管部門會同有關(guān)部門確定。

    住宅小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主、使用人自治管理，物業(yè)管理企業(yè)?；芾砗托姓鞴懿块T監(jiān)督、指導相結(jié)合的原則。

    住宅小區(qū)物業(yè)管理應遵循科學管理、財務公開、民主監(jiān)督的原則。

    第六條  業(yè)主、使用人有合理使用房屋和公用配套設(shè)施，維護住宅小區(qū)公共秩序，遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的權(quán)利和義務。

    第七條  物業(yè)管理行政主管部門應當建立投訴處理制度，接受管委會、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)書面答復投訴人。

    第八條  投訴內(nèi)容屬于其他行政管理部門管轄的，物業(yè)管理行政主管部門應當自接到投訴之日起二日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并書面告知投訴人。

    第二章  物業(yè)管理機構(gòu)

    第九條  轄區(qū)人民政府應自新建住宅小區(qū)入住率達到百分之三十之日起二個月內(nèi)，組織街道辦事處、居委會、開發(fā)建設(shè)單位和全體業(yè)主、使用人推選的代表，組成管委會。

    具備條件的住宅小區(qū)，可組建業(yè)主委員會。

    第十條  新建住宅小區(qū)管委會成立之前，開發(fā)建設(shè)單位應自行或委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進行 物業(yè)管理；

    自管委會成立之日起一個月內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應向管委會移交物業(yè)管理工作以及住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖和其他必要的資料。

    住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公用配套設(shè)施和商業(yè)及管理用房，經(jīng)市建設(shè)行政管理部門組織有關(guān)部門綜合驗收后，移交轄區(qū)人民政府代管。轄區(qū)人民政府應按照市人民政府有關(guān)規(guī)定移交管委會和有關(guān)部門管理、使用和維護。

    開發(fā)建設(shè)單位應按照住宅小區(qū)建筑面積千分之一至一點五的比例配建物業(yè)管理用房。

    第十一條  管委會由街道辦事處、居委會干部和業(yè)主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領(lǐng)導兼任。管委會由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權(quán)利執(zhí)行期滿未逾五年的人員不得擔任管委會委員。

    管委會根據(jù)工作需要可聘請專職工作人員（五至十萬平方米的住宅小區(qū)為一至二名，十萬平方米以上的住宅小區(qū)為二至三名）負責管委會日常工作。

    第十二條  管委會應自組成之日起十日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記手續(xù)：

    （一）登記申請書；

    （二）組成人員名單；

    （三）章程。

    市物業(yè)管理行政主管部門應在接到登記申請之日起十日內(nèi)，對符合登記條件的，辦結(jié)登記手續(xù)；對不符合登記條件的，應書面通知申請人，并提出改進意見，責令重新申請登記。

    管委會自登記之日起成立。

    本辦法實施前已組成的管委會，應在本辦法頒布實施后二個月內(nèi)辦理登記手續(xù)。

    第十三條  管委會必須在物業(yè)管理行政主管部門指導下維護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，并履行下例職責：

    （一）召集、主持業(yè)主、使用人會議，報告物為管理工作情況；

    （二）制定管委會章程和業(yè)主公約；

    （三）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同；

    （四）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行經(jīng)業(yè)主、合作使用人會議審議通過的物業(yè)管理年度計劃和財務預決算的情況；

    （五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，責成物業(yè)管理企業(yè)改進物業(yè)管理服務工作；

    （六）監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用及物業(yè)管理服務費用收支情況；

    （七）審議和決定物業(yè)管理的其他事項。

    第十四條  管委會會議我由主任召集，每個季度不少于一次；會議必須有過半數(shù)委員參加，作出決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過，管委會組成人員無正當理由連續(xù)三次不參加會議或玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，管委會應及時罷免其職務。管委會組成人員、工作人員不得在本住宅小區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)的經(jīng)營活動。

    第十五條  業(yè)主公約、管委會的決定，應當予以公布，其內(nèi)容不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和國家政策相抵觸。業(yè)主公約、管委會的決定，對住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。對違反者，由管委會或其授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)責令改正并依照業(yè)主公約的規(guī)定給予經(jīng)濟處罰。

    第十六條  同一住宅小區(qū)應委托同一物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理服務。有條件的，應通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查合格，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證收，并到工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)后，方可從事物業(yè)管理服務業(yè)務。

    第十七條  開發(fā)建設(shè)單位或管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理服務，應與之簽訂物業(yè)管理服務合同，載明下列主要內(nèi)容：

    （一）雙方當事人的名稱、住所；

    （二）服務的范圍、項目；

    （三）服務的要求和標準；

    （四）費用；

    （五）期限；

    （六）違約責任及糾紛處理方式；

    （七）合同終止或者解除的約定；

    （八）當事人的權(quán)利與義務以及其他事項。

    物業(yè)管理企業(yè)應自物業(yè)管理服務合同簽訂之日起十日內(nèi)，持物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評書、物業(yè)管理服務合同到市物業(yè)管理行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。

    第十八條  物業(yè)管理服務合同終止或者解除十日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應當向管委會移交下列財財物和資料：

    （一）結(jié)余的物業(yè)管理收入；

    （二）全部物業(yè)要案次料和有關(guān)的財務帳冊；

    （三）因物業(yè)管理需要占用的公用配套設(shè)施、房屋和其他財物。物業(yè)管理合同終止或解除前，管委會應委托審計機構(gòu)對牧業(yè)管理企業(yè)管理期間的財務進行審計并書面報告市物業(yè)管理行政主管部門。

    第十九條  物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理服務時，行使下列職責：

    （一）對受委托管理的物業(yè)進行維護和管理，承擔住宅小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務工作；

    （二）按照規(guī)定項目、標準向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用；

    （三）勸阻和罅損害或妨礙物業(yè)正常使用、管理的行為，并按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟處罰；

    （四）重大管理措施提交管委會審議決定，并按受管委會的業(yè)主、使用人的監(jiān)督；

    （五）接受物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)部門、街道辦事處的指導和監(jiān)督；

    （六）糾正和罅違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，并及時移交有關(guān)行政主管部門處理；

    （七）配合街道辦事處、管委會開展祖宗形象管理、服務的有關(guān)工作。

    第三章  物業(yè)的使用

    第二十條  業(yè)主、使用人應當按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

    第二十一條  業(yè)主、使用人對房屋自用部位及設(shè)備進行使用、裝修時，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內(nèi)外墻、梁、柱等承重結(jié)構(gòu)，不得獨占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設(shè)備。

    第二十二條  業(yè)主、使用人維護住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，保持住宅小區(qū)容貌整潔，愛護園林綠化設(shè)施。禁止下列行為：

    （一）亂倒、亂堆垃圾、雜物；

    （二）飼養(yǎng)家禽、家畜；

    （三）在庭院、屋頂、道路及春他公共場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

    （四）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

    （五）亂設(shè)攤點；

    （六）侵占綠地，毀壞綠化設(shè)施、花草樹木；

    （七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲。

    對違反上述規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟處罰。

    第二十三條  管委會、物業(yè)管理企業(yè)不得改變住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地的使用性質(zhì)或挪作他用。

    第二十四條  有關(guān)單位或者個人需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀；損壞地上附著物、設(shè)備、綠化設(shè)施和花草樹木的，應負責賠償。

    第二十五條  進入住宅小區(qū)的車輛應停放在設(shè)有停車標志的場所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進入住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)出入、行駛、停放的車輛，應當服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。

    第二十六條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓步或者出租房屋，應遵守住宅小區(qū)的有關(guān)規(guī)定，并將業(yè)主公約作為房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉(zhuǎn)讓或出租后，應書面告知管委會和物業(yè)管理企業(yè)。

    第二十七條  物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主、使用人及其他相關(guān)單位或個人提供方便物業(yè)維修、使用的專項、物約服務項目。

    第四章  物業(yè)維修養(yǎng)護的責任

    第二十八條  房屋自用部位、設(shè)備的維修、養(yǎng)護，由業(yè)主負責并承擔相關(guān)費用，業(yè)主與使用人另有約定的除外。管委會可代表全體業(yè)主在物業(yè)管理服務合同中與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一約定房屋的自用部位、設(shè)備維修、養(yǎng)護責任及費用等事項。

    第二十九條  房屋共同部位、設(shè)備由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護。

    第三十條  住宅小區(qū)內(nèi)由管委會負責管理的公用設(shè)施，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修，養(yǎng)護。

    第三十一條  下列事項由物業(yè)管理企業(yè)負責組織實施：

    （一）公共場所花草樹木的修剪，補植，澆水，滅蟲等綠化工作；

    （二）道路，樓道，庭院，公廁等公共場所的衛(wèi)生保潔及垃圾清掏，清運；

    （三）車輛出入，存放及停車場（庫）管理；

    （四）保安工作。

    第三十二條  物業(yè)管理企業(yè)應當按照市物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標準實施物業(yè)管理，保持房屋和公用設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便，安全，并達到下列要求：

    （一）按照規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及物業(yè)管理服務年度計劃實施管理服務；

    （二）按照物業(yè)管理服務合同，將房屋共用部位、設(shè)備和公用設(shè)施使用，維護的方法，要求，注意事項局面告千業(yè)主，使用人；

    （三）經(jīng)常對住宅小區(qū)進行全面的巡視，檢查，定期對房屋共用部位，設(shè)備和公用設(shè)施進行檢查、養(yǎng)護；

    （四）發(fā)現(xiàn)房屋共用部們、共用設(shè)備或者共用設(shè)施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修；

    （五）接到物業(yè)損壞報修時，即時進行維修和處理；

    （六）做好物業(yè)維修，更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)的財務帳冊；

    （七）每季度向管委會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

    （八）定期聽取管委會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善物業(yè)管理服務工作；

    （九）對違反本辦法或業(yè)主公約的行為進行勸阻，制止，并向管委會和有關(guān)行政機關(guān)報告；

    （十）按照物業(yè)管理服務合同的約定，做好管理委會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務事項。因管理、維修養(yǎng)護不善而造成業(yè)主、使用人損失的，物業(yè)管理企業(yè)必須予以賠償。

    第三十三條  住宅小區(qū)內(nèi)的公用配套設(shè)施，按下列規(guī)定實施管理維護：

    （一）供水設(shè)施，樓下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企業(yè)負責，以仙的部分由物業(yè)管理企業(yè)負責；

    （二）供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負責，以內(nèi)的部分由物業(yè)管理企業(yè)負責；

    （三）道路、路燈、排水設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負責；

    （四）供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施，由有關(guān)專業(yè)管理單位負責；

    （五）垃圾轉(zhuǎn)運由環(huán)衛(wèi)部門負責。

    第三十四條  房屋共用部位、設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。

    第三十五條  物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞、影響分階段安全時，管委會應責令業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

    第五章  物業(yè)管理服務費用

    第三十六條  住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費用的來源包括：

    （一）公用設(shè)施專用基金；

    （二）住宅維修費；

    （三）物業(yè)管理服務費；

    （四）住宅小區(qū)商業(yè)用戶等服務設(shè)施經(jīng)營收入；

    （五）其他合法收入。

    第三十七條  物業(yè)管理服務費用應主要用于下列支出：

    （一）公用設(shè)施的管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費等）；

    （二）共用設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護費用；

    （三）管委會專隊人員的工資、津貼及辦公費用等；

    （四）物業(yè)管理企業(yè)的管理服務費用；

    （五）法定稅費；

    （六）其它必要支出。

第3篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

規(guī)范物業(yè)管理 促進城市發(fā)展

隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快，被譽為二十一世紀朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開展起 來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平，促進住宅建設(shè)，提高社會再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業(yè)管理 面對諸多棘手的難點問題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問題，有的管理資質(zhì)不健全，收費項目不明確，有的也沒有簽訂服務合同，服務也不達標。要正面引導物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會、 開發(fā)公司及相關(guān)部門的關(guān)系，以必要的配套辦法和實施細則為依 據(jù)，以改變觀念、理順管理機制和監(jiān)督約束機制為保障，強化物 業(yè)公司自身質(zhì)量，提高服務質(zhì)量，這樣，才能按照市場經(jīng)濟運行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。

一、**縣物業(yè)管理的難點表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運作的大環(huán)境尚未形成

實行物業(yè)管理是住房制度改革和社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認 識。目前，對物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對物業(yè)管理的基本 概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經(jīng)濟條件下福利型的管理模 式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成

目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形 成開放式的物業(yè)管理競爭機制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健 康有序物業(yè)市場的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理條例》、 《**省物業(yè)管理條例》和《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關(guān)的實施意 見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時政府缺乏對物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始 就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離,物業(yè)管理啟動資金難以落實

由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟 動資金以及維護，管理資金無法落實。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定， 新開發(fā)小區(qū)應提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計劃經(jīng)濟時期建設(shè)單位 和開發(fā)單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出 售后都應當建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬平方米，其余約5 0多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費低，收費難使物業(yè)管理舉步維艱

《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準的收費標準，僅 達到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負盈虧，勢必影響其服務質(zhì)量和水平，對業(yè)主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)自我發(fā)展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業(yè)管理費的收繳率僅在6 o％左右。

二、要著重處理好幾個關(guān)系

物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會的關(guān)系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩 者結(jié)合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國 特色的物業(yè)管理的一大特點。

在物業(yè)管理實際運作中，物業(yè)公司應當如何擺正自己的位 置，正確處理好服務與管理的關(guān)系?一是對業(yè)主的各類服務需 求，應當盡職盡責，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè) 主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為， 則應依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維 護全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系

“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè) 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會來為其創(chuàng)造。

(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系

按照國家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務的 對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務，應 由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務，屬房地 產(chǎn)管理部門的管理職能；服務項目收費和收費標準方面的業(yè)務， 屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業(yè)務，屬轄區(qū)派出 所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務，屬相關(guān)部門的管理職。這些 部門都是服務性的，都應為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，按規(guī)定入戶抄表， 計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業(yè)主的身 上，這種分攤是違背國家政策的，業(yè)主應該抵制，不應把怨言和 責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應與物業(yè)公司配合起來，運用法律武器 來保護自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部 門，如要讓物業(yè)公司為其代收費用，須出具國家規(guī)定的委托書， 明確雙方的責、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無權(quán)為其服務。

(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系

隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當運 動員又當裁判員。政府對物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員， 對小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念 才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場才可能形成，進而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效 益，政府和企業(yè)也都將同時受益。**縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個職能部門，應依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用，負責業(yè)主對物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級關(guān)系，對物業(yè)中心的體制進行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。

三、**縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市 場，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點問題。那么，究竟 如何引導物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以 下幾個方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實施細則

社會主義市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗來看，自建設(shè)部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺后，這些城市結(jié)合實際先后出臺物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動了當?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 **市在20xx年出臺了《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但 作為縣區(qū)地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣 泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《**省物業(yè)管 理條例》、《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺**縣物 業(yè)管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房，政府應以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對新建商品房維 修基金的歸集，應在辦理《規(guī)劃許可證》時一次性按比例繳納， 對不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導觀念轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對其了解甚少，能 夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關(guān)系。人民群眾對物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會基礎(chǔ)。應利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內(nèi)外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，報 道物業(yè)管理的進展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參 與和推進物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶， 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設(shè)立咨詢點等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業(yè)管理是為廣大居民 營造一個安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施 保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉(zhuǎn)變計劃經(jīng)濟條件下的 無償服務的舊觀念，樹立起花錢買服務的新觀念，養(yǎng)成自覺交費 的習慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機制和監(jiān)督約束機制

政府應出臺辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實現(xiàn)對住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化的進程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應根據(jù)服務內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會對小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務，才能切實提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強自身建設(shè)，提高服務質(zhì)量 提高服務管理質(zhì)量，既是黨和政府一再強調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻的精神。物業(yè)工作事無巨細，服務時間不分晝夜，服務空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務的思想，恪守“住戶至上，服務第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務，滿足住戶日益增長的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務所帶來的方便和實惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報修制度、承諾服務制度、物業(yè)人員的考核獎罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎懲實施調(diào)動物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強業(yè)務技能學習和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。

(五)拓寬經(jīng)費渠道，培育造血機能

第4篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

第二條  凡本市市區(qū)新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理移交均適用本辦法。

第三條  物業(yè)管理移交在所在區(qū)區(qū)房地產(chǎn)管理部門主持下，由開發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交。

第四條  物業(yè)管理移交內(nèi)容：

1.建筑物（構(gòu)筑物）及有關(guān)設(shè)備（設(shè)施）；

2.規(guī)定的物業(yè)管理用房及用于物業(yè)管理的設(shè)備（設(shè)施）；

3.物業(yè)管理基本金；

4.總體工程配套設(shè)施，包括：市政設(shè)施、園林綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防范設(shè)施、各類管線、其它相關(guān)的配套設(shè)施；

5.技術(shù)資料，包括：總平面圖，地下管網(wǎng)，單體建筑、結(jié)構(gòu)，水、電、采暖、通風、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等竣工圖，及其它有關(guān)工程建設(shè)資料；

6.業(yè)主（住戶）基本情況；

7.規(guī)定應移交的其它項目。

第五條  物業(yè)管理移交應具備的條件：

1.建設(shè)工程全部施工完畢，各單項工程質(zhì)量業(yè)經(jīng)竣工驗收合格；符合福州市城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收條件的，業(yè)經(jīng)竣工綜合驗收合格；

2.物業(yè)管理基本金已按規(guī)定繳交；

3.按規(guī)定留有物業(yè)管理用房；

4.設(shè)備已正常運行（如電梯、發(fā)電機、水泵等），特殊設(shè)備（如電梯等）還應持有由有關(guān)部門核發(fā)的運行證；

5.分期建設(shè)的，移交區(qū)與在建區(qū)應有圍墻分隔，并做好安全防護措施；

6.物業(yè)管理方案已經(jīng)批準；

7.業(yè)主委員會已經(jīng)成立；

8.物業(yè)管理單位已經(jīng)確定。

第六條  物業(yè)管理移交程序：

1.開發(fā)建設(shè)單位書面向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)管理部門提出申請，并填寫物業(yè)管理移交申報表；

2.對于具備條件的，由區(qū)房地產(chǎn)管理部門組織開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、物業(yè)所在街道、居委會及其有關(guān)部門對物業(yè)進行清點、核查、接收；

3.開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會在接收書及接收清單上簽字蓋章，并由參加移交人員代表其單位或部門在移交書上簽名見證。

第七條  自移交之日起，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔物業(yè)管理責任。但保修期內(nèi)以及其它應當由開發(fā)建設(shè)單位承擔的建筑質(zhì)量責任，由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

第八條  1997年1月1日《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》施行前投入使用的住宅小區(qū)，其物業(yè)管理需要移交并且需要維修、補建市政公用配套設(shè)施的，按原批準的規(guī)劃要求進行維修補建。維修、補建的費用按下列規(guī)定解決：

1.1985年12月31日前投入使用的住宅小區(qū)，由原開發(fā)建設(shè)單位、市政公用專業(yè)單位和市、區(qū)財政一次性撥款籌資；

2.1986年1月1日至1992年12月31日投入使用的住宅小區(qū)，由原開發(fā)單位、市政公用專業(yè)單位籌資；

3.1993年1月1日至1996年12月31日投入使用的住宅小區(qū)，由原開發(fā)建設(shè)單位籌資。

第九條  綜合商住樓、高級公寓、別墅區(qū)等的物業(yè)管理移交按照本辦法執(zhí)行。

市轄縣（市）物業(yè)管理移交辦法參照本辦法執(zhí)行。

第5篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

    從今天起到本月15日，醞釀四年之久的《北京市物業(yè)服務收費管理辦法（征求意見稿）》和《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》，將向廣大市民征求修改意見。

    昨天下午，市發(fā)改委和市國土房管局的相關(guān)負責人詳細解讀了內(nèi)容中的新變化。市發(fā)改委收費管理處處長王巖介紹，總的來看，征求意見稿的收費標準與現(xiàn)行標準相比，普通住宅物業(yè)服務收費標準略有下降，經(jīng)濟適用房物業(yè)服務收費標準未變，但如果增加了智能化系統(tǒng)服務，則相應增加智能化服務的收費。

    市國土房管局居住小區(qū)管理辦公室副主任鄒勁松介紹，該辦法征求意見稿進行了長達四年的醞釀。經(jīng)過結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，業(yè)主總體負擔將略有下降。新辦法將打破“大鍋飯”，同時建立起一種業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)共同協(xié)商的體制。

    ■主管部門詳解“辦法”新內(nèi)容

    普通住宅物業(yè)費將下降

    王巖介紹，新辦法中主要增加了十項內(nèi)容。首先，今后的物業(yè)收費中將取消共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（電梯、水泵、房屋等）的大修、中修和更新改造費用。按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，規(guī)定購房者按購房款2％的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造。1997年制定的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人繳納大、中修費。第二，電梯、水泵運行維護費用中也包括大中修費和折舊費，存在重復繳費問題；在物業(yè)服務收費的“政府指導價收費標準”中，增加了無人值守的電梯運行維護費用標準，在一定程度上減輕了業(yè)主負擔。

    “統(tǒng)收服務費”不用業(yè)主掏

    第三，取消物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取的水電煤氣等各項費用的“統(tǒng)收服務費”。此前，一些物業(yè)公司在代收這類費用時，要向業(yè)主收取每月1元錢的服務費。國家相關(guān)規(guī)定是涉及水、電、氣、熱等費用的收取應由各專業(yè)公司直接向最終用戶收取，如委托物業(yè)管理企業(yè)收費，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取。

    收多少錢要和業(yè)主商量

    第四，新辦法還有一個顯著的變化，就是增加了市場競爭、合同約定、業(yè)主自治形成物業(yè)服務收費標準的內(nèi)容。這將促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。新辦法規(guī)定，以下小區(qū)的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，它們包括：公寓、別墅等高檔住宅，通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務收費標準的住宅，成立業(yè)主大會并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的住宅，在房屋買賣合同和物業(yè)服務合同中已明確約定了物業(yè)服務收費標準的住宅，辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅的物業(yè)服務收費。不符合上述規(guī)定的住宅以及經(jīng)濟適用住房、房改和安居住宅的物業(yè)服務收費將實行政府指導價。

    第五，實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，主要通過市場競爭以及在房屋買賣合同和物業(yè)服務合同中事先約定的方式形成。收費標準需要調(diào)整時，應由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會協(xié)商確定。

    第六，實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由政府價格主管部門會同國土房地產(chǎn)管理部門制定基準價格并定期公布，其收費標準可在基準價的基礎(chǔ)上上浮20％，下浮不限。收費標準向上浮動時，必須經(jīng)過業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。實行政府指導價管理的物業(yè)服務收費，電梯、水泵的運行維護費用不實行浮動。

    物業(yè)收費要明碼標價

    第七，新辦法還規(guī)定，電梯、水泵運行維護費用分攤辦法按照事先約定或業(yè)主自治原則協(xié)商確定。沒有約定且暫時無法實行業(yè)主自治的，按房屋建筑面積分攤。

    第八，房改和安居住宅物業(yè)服務收費辦法仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，即售房單位負擔綜合管理費，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費，綠化費，電梯、水泵運行維護費。清潔衛(wèi)生費和秩序維護費由使用人負擔。

    第九，新辦法明確了物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托提供合同以外的服務，收費標準除政府部門有統(tǒng)一規(guī)定外，由雙方約定。物業(yè)管理企業(yè)對收費要明碼標價。

    交房時就開始繳物業(yè)費

    第十，對于很多人都特別關(guān)注的繳費日期，辦法明確規(guī)定，物業(yè)服務費由業(yè)主自房屋買賣合同約定的交付之日起繳納。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設(shè)單位繳納。

    ■修改原因

    舊辦法存在五大問題

    據(jù)介紹，我市現(xiàn)行的物業(yè)服務收費政策主要是針對居住小區(qū)而定。為區(qū)別物業(yè)的不同性質(zhì)，分別于1997年制定了普通居住小區(qū)、1998年制定了高檔住宅、2000年制定了經(jīng)濟適用房小區(qū)的三個物業(yè)服務收費管理辦法。但隨著國務院《物業(yè)管理條例》、國家兩部委《物業(yè)服務收費管理辦法》的出臺，以及北京市物業(yè)服務市場的迅速發(fā)展，致使現(xiàn)行物業(yè)服務收費管理辦法存在局限性。

    王巖分析，除重復收費、代收服務費的繳費對象有問題之外，現(xiàn)行辦法還存在著三個問題。普通住宅檔次的劃分已沒有適用的政策規(guī)定；現(xiàn)行物業(yè)服務收費管理辦法只涉及住宅的物業(yè)服務收費，新辦法還考慮到了非住宅的物業(yè)服務；許多商品住宅和經(jīng)濟適用住房小區(qū)已經(jīng)建有防火、防盜等智能化系統(tǒng)，但現(xiàn)行的經(jīng)濟適用住房物業(yè)服務收費辦法中沒有體現(xiàn)這部分支出，費用完全由物業(yè)負擔，不符合“誰使用、誰付費”的原則。

    基于以上主要原因，有必要重新修訂我市的物業(yè)服務收費管理辦法。

    ■請您監(jiān)督

    針對收費標準將舉行聽證會

第6篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；服務收費；欠費催討；法律渠道

當前，業(yè)主拖欠物業(yè)費問題引起的糾紛時常出現(xiàn)在新聞媒體，業(yè)主欠費問題引發(fā)的沖突，已引起社會的關(guān)注熱點。業(yè)主拖欠物業(yè)費問題困擾著物業(yè)企業(yè)，有效地追回業(yè)主欠費，考驗著物業(yè)管理企業(yè)。從財務的角度來講，業(yè)主欠費涉及到物業(yè)費、公攤水電費以及其他相關(guān)的服務費用，欠費會造成企業(yè)的營運困難。從小區(qū)管理的角度來講，業(yè)主欠費涉及到對全體業(yè)主的損害。物業(yè)服務費作為物業(yè)開支的主要來源，收繳率高低直接關(guān)系到物業(yè)小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)。

物業(yè)管理服務收費工作既是物業(yè)服務工作發(fā)端，也是物業(yè)服務最終歸宿。按時足額地收回物業(yè)管理服務費用，才能保障小區(qū)物業(yè)服務的良性循環(huán)。但目前的情況物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務費的收繳情況卻讓人寒心，住宅小區(qū)物業(yè)服務費收繳率較低，部分業(yè)主欠交、拒交服務費在整個物業(yè)管理行業(yè)已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，致使物業(yè)管理服務質(zhì)量受到影響，小區(qū)物業(yè)服務不能實現(xiàn)良性循環(huán)，也在一定程度上給物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成緇絆。筆者幾年來通過運用有效地方式方法，對欠費業(yè)主進行追繳，取得了比較好的效果，為所在企業(yè)追回了大量的業(yè)主欠費?，F(xiàn)與同行進行探討。

一、先禮后兵，及時下發(fā)欠費催討單，善意提醒業(yè)主前來交費

在落實欠費追繳的過程中，關(guān)鍵要留足催討欠費的證據(jù)。催討單作為向業(yè)主追討欠費的憑證，寫好催討函起到舉足輕重的作用。在信函催討的內(nèi)容里，為體現(xiàn)物業(yè)管理單位的誠意，強調(diào)了物業(yè)管理單位的有效作為，感謝業(yè)主們的理解與配合，并給予業(yè)主一定的祝福，給業(yè)主留下足夠的面子！而后再闡述物業(yè)管理單位在物業(yè)小區(qū)里的有效作為，以及為小區(qū)物業(yè)的保值與增值所作的努力。再告知業(yè)主還欠著物業(yè)管理單位的服務費，并客氣地提醒業(yè)主可能因工作、事業(yè)太忙而忘記前來交費。提出業(yè)主們的理解與支持是物業(yè)管理單位搞好小區(qū)最大的鞭策與動力，業(yè)主與物業(yè)管理單位應一起攜手把小區(qū)的明天建設(shè)得更美好。相信有一部分的業(yè)主會被物業(yè)管理單位的真誠打動。

在首次比較客氣的欠費信函沒有取得效果的情況下，再次發(fā)函給欠費業(yè)主，但必須加重欠費追繳的力度與語氣，曉之以理，指出業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的行為已傷害了其他業(yè)主的利益，觸犯了《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)服務收費管理辦法》等法規(guī)，違反了與企業(yè)簽定的《前期物業(yè)服務合同》相關(guān)約定，也違背了誠實、守信的社會宗旨。并鄭重告知業(yè)主，請其在信函到達的15日內(nèi)，到小區(qū)服務管理中心結(jié)清拖欠的物業(yè)服務相關(guān)費用。否則物業(yè)管理單位將啟動法律程序，通過法律渠道向業(yè)主進行欠費追索。要求業(yè)主自覺履行業(yè)主義務，以避免誠信不良記錄的產(chǎn)生。

二、提供多渠道的繳費方式，應對業(yè)主的無理推托

物業(yè)服務工作要有效運行，小區(qū)的日常工作有效落實需要一定的費用來支撐，物業(yè)服務要實現(xiàn)較好的良性循環(huán)，必須以良好、到位的資金作為保障，小區(qū)業(yè)主準時交納物業(yè)服務費用，物業(yè)管理單位才能有一定的資金保障，小區(qū)物業(yè)管理的日常開支才能正常進行。做好小區(qū)物業(yè)服務工作，提供良好的物業(yè)服務，足額收回物業(yè)服務規(guī)費，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的一項重要工作。而要及時的催討物業(yè)管理規(guī)費，首先要建立有效地物業(yè)費催收程序，落實執(zhí)行機制。在日常的小區(qū)工作中，樓管員根據(jù)各自負責區(qū)域?qū)I(yè)主所欠的物業(yè)管理規(guī)費進行統(tǒng)計、分類，填制催費通知單，逐戶進行分發(fā)，同時采用短信的方式，將業(yè)主拖欠的物業(yè)服務規(guī)費以短信的形式群發(fā)，或通過電話催收催討繳服務費，首次電話催繳結(jié)束后進行分類，對業(yè)主實際情況進行分類，根據(jù)欠費類別有針對性采取二次電話催繳。為錯開與業(yè)主的上班時間沖突，經(jīng)理及管理員利用晚上時間上門與業(yè)主溝通、回訪?？陀^的事實顯現(xiàn)，物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在著極個別的物業(yè)服務“釘子戶”，對小區(qū)的物業(yè)服務工作橫挑鼻子豎挑眼，總是對小區(qū)的服務吹毛求疵，橫加干涉，對于此類的“釘子戶”，除了要主動上門催費，耐心做好解釋工作外，同時也要在物業(yè)服務人員的自身工作中找差距，認真聽取業(yè)主的建設(shè)性意見和建議，努力做到想業(yè)主之所想，提高服務水平，通過小區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務讓業(yè)主感覺到繳交了這些物業(yè)管理費物有所值。探求業(yè)主為何不交物業(yè)費的原因，征詢業(yè)主們的意見，聽取業(yè)主們的建議，屬于物業(yè)管理的服務問題，要盡快落實處理，若是開發(fā)商的房屋質(zhì)量問題就要找開發(fā)商，但物業(yè)管理單位可以協(xié)調(diào)處理。對于通過溝通仍無法取得結(jié)果的，業(yè)主仍未能在原承諾的時間內(nèi)如期交納相應的物業(yè)費，則先采取發(fā)放掛號郵件形式進行催繳。為落實公司欠費追繳任務，公司要求所在物業(yè)小區(qū)加強服務費的催收力度，通過對該小區(qū)欠費業(yè)主的幾次走訪，與業(yè)主進行交流與溝通，傾聽業(yè)主的反映，得到了業(yè)主的相關(guān)信息，采取了有效地應對措施，在欠費業(yè)主催收的各個階段落實了工作，取得了良好的效果。

優(yōu)秀物業(yè)服務的最好體現(xiàn)，就是業(yè)主按時交付物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)及時、足額地收回物業(yè)服務規(guī)費。物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務收費率的高低是衡量物業(yè)管理水平的重要指標。另外物業(yè)管理事務的運行，物業(yè)小區(qū)的日常工作也需要一定的費用支撐，因此，物業(yè)小區(qū)要實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)，必須有資金作為保證，才能有效地保障小區(qū)服務支出。因此，重視財務工作，準時收取物業(yè)費，歷來是物業(yè)企業(yè)重要的工作。物業(yè)管理服務收費工作既是物業(yè)服務工作發(fā)端，也是物業(yè)服務最終歸宿。按時足額地收回物業(yè)管理服務費用，是衡量優(yōu)秀物業(yè)管理單位的指標之一，也是衡量物業(yè)管理收費人員是否稱職的指標之一。

三、對惡意欠費業(yè)主，通過發(fā)送律師函對業(yè)主欠費進行催討

嚴肅的催討信函發(fā)出后，一般情況下會有一部分收到該信函的業(yè)主會前來繳清欠費，但仍會有一部分頑固的業(yè)主仍然會抱著無所謂的心理來應對，為進一步落實欠費追繳，就應深入進行涉及法律追繳的階段。此時，物業(yè)管理單位不能有絲毫的松懈，必須拿出連續(xù)作戰(zhàn)的工作作風，一鼓作氣，緊追不舍。此時，物業(yè)管理單位就要聯(lián)系好相應的法律事務單位，談妥相應的律師事務工作的費用，簽訂簽發(fā)律師函的費用，通過發(fā)送律師函的方式，向業(yè)主發(fā)起欠費的催討。這也是小區(qū)欠費催討的關(guān)鍵時期，作為略懂法律的業(yè)主，在接到律師函后，都會有所觸動，會前來協(xié)商、或了解情況，此時，物業(yè)管理單位就要作好相應的應對工作，設(shè)定可以接受的底線，留給業(yè)主一定下臺的臺階，注意與業(yè)主的溝通，闡明物業(yè)服務收取的合理性與合法性。特別強調(diào)物業(yè)管理單位是立足于與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》所規(guī)定的服務內(nèi)容與標準，通過物業(yè)員工的服務，創(chuàng)造良好的小區(qū)環(huán)境，為小區(qū)業(yè)主提供溫馨、舒適的生活與工作條件，通過勞動創(chuàng)造服務價值，轉(zhuǎn)化為服務費用的收取，通過小區(qū)物業(yè)服務收費人員有效地催收，才能得以實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的良性循環(huán)。堅守物業(yè)管理的陣地，不向惡意欠費的業(yè)主妥協(xié)。

四、對惡意欠費業(yè)主進行訴訟追繳

減少物業(yè)事務矛盾與糾紛而引發(fā)的訴訟案件，因案件程序復雜，案件訴訟時間長，物業(yè)管理企業(yè)大都因經(jīng)不起時間、精力的消耗，而放棄對欠費業(yè)主的。但也造成了小區(qū)物業(yè)管理服務的惡性循環(huán)，使物業(yè)管理企業(yè)陷入收費率降低、服務質(zhì)量下降的漩渦。

欠費業(yè)主是物業(yè)管理單位不得已而為之的工作。對于惡意欠費的業(yè)主，物業(yè)管理單位只有拿起法律的武器，為了小區(qū)業(yè)主的共同利益，捍衛(wèi)自己的經(jīng)營權(quán)益，通過法律途徑，追回欠費。物業(yè)從業(yè)者應知法、懂法、用法。物業(yè)人員應熟練掌握相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，熟知《物權(quán)法》，及時與業(yè)主進行反饋交流。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間是一種契約關(guān)系，通過物業(yè)協(xié)議，構(gòu)成合同關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的利益是一致的，就是搞好小區(qū)建設(shè)，不存在利益沖突，產(chǎn)生了誤會、糾紛總會有解決辦法。

物業(yè)企業(yè)應保持危機意識，注意風險規(guī)避，保護企業(yè)利益。物業(yè)企業(yè)應服務到位、嚴格管理，合理規(guī)避管理風險。在該業(yè)主時，不留下物業(yè)企業(yè)不作為的證據(jù)，而造成合同違約。業(yè)主要注意吸收經(jīng)驗，物業(yè)管理單位應注意服務合同簽訂時有關(guān)服務內(nèi)容條文的細化，分清權(quán)利、義務，避免留下管理失誤的證據(jù)。為欠費業(yè)主成功建立良好的基礎(chǔ)。

通過法律途徑追回業(yè)主欠費是一種手段。為了小區(qū)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)企業(yè)應搞好與業(yè)主的關(guān)系，化解物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，認真做好物業(yè)服務工作，規(guī)避法律責任，降低風險，避免損失，以應對物業(yè)服務環(huán)境發(fā)生變化所帶來的困難與挑戰(zhàn)。通過對業(yè)主欠費的法律訴訟，及時追回業(yè)主欠費，物業(yè)企業(yè)運轉(zhuǎn)才能正常進行，對于風險承受能力不高的物業(yè)企業(yè)將起到促進作用。

五、結(jié)論

第7篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

第一種模式屬單純行政型管理模式，其優(yōu)點在于實施管理時具有權(quán)威性和較強的約束力，政府基層組織的穩(wěn)定性也有利于住宅小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。但其缺陷是容易形成管委會大包大攬，忽視專業(yè)管理部門作用，形成政府干企業(yè)的事，政企不分，置政府政權(quán)組織于大量瑣碎的事務中，加重行政負擔和經(jīng)濟負擔;服務功能甚差，缺乏經(jīng)濟活力，不能適應市場經(jīng)濟要求。

第二種模式雖然發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門管房之所長，但局限性較大。這種模式常因缺乏總體協(xié)調(diào)而使小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門各自為政，不易形成合力，出現(xiàn)房屋管理好而環(huán)境管理差、互相扯皮的現(xiàn)象。

第三種模式遵循產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營權(quán)相分離的原則，建立政企分開的管理機構(gòu)，發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長，將管理與經(jīng)營活動結(jié)合起來，實行有償服務，集小區(qū)內(nèi)各項管理于一體，強化服務功能，經(jīng)濟上具有活力，可以通過一些服務項目和小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施取得收入以彌補管理經(jīng)費不足，使小區(qū)能夠形成自我完善、自我發(fā)展的良性循環(huán)，從根本上改變小區(qū)一年新、二年舊、三年亂的狀況。在經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，規(guī)劃、建設(shè)較好，住戶經(jīng)濟能力較強的小區(qū)中尤應推廣這種模式。成都市棕北物業(yè)管理公司在對成都市棕北住宅小區(qū)一年多來的物業(yè)管理實踐，初步證明了內(nèi)地住宅小區(qū)實行這種管理模式的可行性。

但是，無論那一種管理模式都離不開當?shù)卣闹С峙c合作。小區(qū)在政府管轄范圍內(nèi)，離開當?shù)卣遣恍械?。實行第三種管理模式的小區(qū)巫應做好專業(yè)管理與屬地管理之結(jié)合(即物業(yè)管理與行政管理)，在這個前提下，充分發(fā)揮專業(yè)部門的作用，做到“條塊結(jié)合、以塊為主，統(tǒng)一管理、各負其責”。行政管理是物業(yè)管理的后盾，物業(yè)管理是行政管理的有力助手和小區(qū)建設(shè)、管理、發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)。二者猶如運載小區(qū)管理向前推進之兩輪，不可偏廢.政府及所屬各部門具有相關(guān)的行政職能和執(zhí)法權(quán)，具有權(quán)威性和號召力，對保證貫徹執(zhí)行各級、各項小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定、規(guī)章制度具有不可替代的作用;而物業(yè)管理因其承擔了小區(qū)日常大量的策瑣的管理、服務工作，如環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安保衛(wèi)、公共設(shè)施管理等，可以幫助政府從事務和經(jīng)濟負擔中解脫出來，集中精力做好應做的工作。特別是那些政府基層組織尚未建立或完善的新建小區(qū)，由于開發(fā)企業(yè)新建的物業(yè)管理單位先行介人了物業(yè)管理，可以為小區(qū)未來的各項管理、服務莫定基礎(chǔ)，防止小區(qū)初期管理出現(xiàn)“真空”。這些工作包括對小區(qū)房屋質(zhì)量的監(jiān)督，小區(qū)設(shè)施的進一步完善，環(huán)境的保護，在住戶入住之前和入住之初制定小區(qū)管理辦法，設(shè)計住戶居住契約，協(xié)助完成小區(qū)內(nèi)水、電、氣的開通，維持小區(qū)各項秩序等.

在界定行政管理和物業(yè)管理職責上，筆者認為，行政管理主要應著力于小區(qū)政權(quán)建設(shè)和精神文明建設(shè)，以及上級政府布置的各項階段性任務和中心任務，如戶籍普理.、小區(qū)治安管理、思想教育、計劃生育、征兵、民政等;從宏觀上指導、監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單位關(guān)系，一般不具體介入小區(qū)物業(yè)管理事務，否則將可能步入單純行政管理的舊轍;在物業(yè)管理單位依法進行管理受阻時給予支持、幫助。由于打破了舊的管理格局，勢必造成貴、權(quán)、利的重新組合，兩者之間應給予更多的理解、體諒，必要時有關(guān)部門亦可適度放權(quán)于物業(yè)管理單位以利于工作的開展。物業(yè)管理是小區(qū)管理的重要內(nèi)容，事實上，小區(qū)物業(yè)管理工作做好了也是對政府和各有關(guān)部門工作的支持，進而對提高整個城市管理水平起到推進作用。物業(yè)管理單位作為行政轄區(qū)內(nèi)的一員，理應接受地方政府的行政領(lǐng)導，履行自身應盡的職責和義務，接受地方政府的指導、監(jiān)督、質(zhì)詢，遵章守紀、依法實施管理，在力所能及的情況下從多方面為小區(qū)建設(shè)作出貢獻。物業(yè)管理單位應著力于專業(yè)管理工作，把重點放在提高管理、服務質(zhì)量上，不斷開辟渠道，寓管理于服務，兼顧社會效益和經(jīng)濟效益，本著取之于小區(qū)用之于小區(qū)的原則，為小區(qū)管理實現(xiàn)良性循環(huán)做好工作。沿海地區(qū)小區(qū)管理實踐證明，凡是兩者關(guān)系處理較好，互相配合、互相支持的小區(qū)，物業(yè)管理和行政管理相得益彰，小區(qū)管理整體水平大大提高，為創(chuàng)造文明、舒適、整潔的居住環(huán)境提供了體制上的保證。

第8篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 物業(yè)收費 收費制度 公共服務

一、我國物業(yè)管理中出現(xiàn)的疏漏和不足

物業(yè)管理是隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的步伐一起發(fā)展壯大的。在我國以經(jīng)濟建設(shè)為中心的指導思想下,許多行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的局面,但是不得不承認,相關(guān)的法律法規(guī)和制度規(guī)范并沒有及時的出臺,有些出臺了也沒有得到良好的執(zhí)行,使得很多法規(guī)并沒有被完全貫徹落實。對于物業(yè)管理方面,我國早在1996年就出臺了相關(guān)規(guī)章制度,但許多物業(yè)管理企業(yè)并沒有依照執(zhí)行,結(jié)果就出現(xiàn)了不按收費標準收費、巧立名目擅自收費、多收費少服務、只收費不服務等現(xiàn)象,物業(yè)管理有名無實,不僅不為業(yè)主提供服務,反而是業(yè)主的負擔。政府對于物業(yè)管理的力度不夠、物業(yè)管理的相關(guān)制度還不夠完善,這些都是我國目前物業(yè)管理方面出現(xiàn)的亟待解決的問題。

二、完善小區(qū)住宅物業(yè)管理收費制度的必要性

在我國,物業(yè)管理按受眾群體劃分為:1.公共。2.代辦,指物業(yè)為部分在某些方面具有相同需求的業(yè)主所提供的服務。3.特約,其受眾群體通常只是一戶或幾戶業(yè)主。本文中所強調(diào)主要是指公共的物業(yè)服務收費,因為公共收費較容易形成體系而后兩者已具備了私人之間的契約特征,因此需要以制度的約束。

1.完善小區(qū)住宅物業(yè)管理收費是維護業(yè)益的需要

管理收費制度既對物業(yè)提供的服務質(zhì)量進行監(jiān)管,又是對業(yè)主的權(quán)利進行確認。將二者融合,完善收費制度,會使業(yè)主明晰自己繳費去向和繳費后所享受的權(quán)利。

2.完善小區(qū)物業(yè)管理收費是社會主義法制建設(shè)的要求

目前對普通住宅的物業(yè)管理公共收費實行政府指導價管理,因此物業(yè)就呈現(xiàn)出了與政府相似的公共。據(jù)《政府價格決策聽證暫行辦法》的規(guī)定,在制定公共收費標準時應當依法舉行價格聽證會?？梢?完善物業(yè)收費制度對于實現(xiàn)政府行政決策的制度化和政府定價的規(guī)范化,進一步推進社會主義民主法制建設(shè)都具有重要意義。

三、完善物業(yè)管理收費制度需要注意的幾個方面

1.有法可依,有法必依

1996年3月,國家計委和建設(shè)部聯(lián)合公布《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),該《辦法》要求:物業(yè)管理企業(yè)在收費過程中,要從實際出發(fā),因地制宜,因房制宜,本著與物業(yè)管理水平相適應的原則,明碼標價,接受物價、財政、稅務、審計部門的監(jiān)督。政府主管部門對物業(yè)管理收費要加大執(zhí)法力度,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)亂收費、多收費就要從嚴查處。它的出臺,使物業(yè)收費管理有法可依。同時也一定程度的制約了物業(yè)企業(yè)的不合法行為。

2.政府定價,物業(yè)在一定幅度內(nèi)自我調(diào)控

物業(yè)管理和收費定價依靠政府引導的制度目前已初具規(guī)模。首先,政府定價使物業(yè)的相關(guān)工作更可信、合理;其次,這也有利于政府對此行業(yè)的監(jiān)管。但政府對收費不能進行絕對控制,因為不同的小區(qū)有不同的情況,不同的樓盤、地段和住房類型也要區(qū)別對待。所以政府制定政策時要考慮居民承受能力,區(qū)別對待。同時政府也要給予物業(yè)一定的調(diào)整區(qū)間,使得其對收費情況進行適當調(diào)整。

3.物業(yè)企業(yè)要堅持公平、公開、公正性

物業(yè)費用標準預算方案的制定和公布要在公平、公開、公正的前提下執(zhí)行。企業(yè)應定時對費用的收支情況做出預算,使業(yè)主可以宏觀把握。同時,物業(yè)管理企業(yè)要定期公布管理費的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)的收支明細并不是一般企業(yè)的“商業(yè)機密”,需要公布出來接受全業(yè)主的共同審議。

4.物業(yè)管理采用的酬金制和包干制兩種收費制度的利弊

發(fā)展改革委、建設(shè)部近日下發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》提出,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。《辦法》提出,包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

四、兩種收費方式的比較分析

兩種收費方式各有利弊

可以看出,包干制簡便易行,對業(yè)主的要求不高,節(jié)省了業(yè)主的管理成本,但是會存在更多的非市場行為,不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。對物業(yè)管理企業(yè)提高技能和專業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙,一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

酬金制更體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的要求,更透明化,有助于企業(yè)自我管理,有利于物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平的提高,但是酬金制對業(yè)主的要求較高。從目前我國物業(yè)管理發(fā)展的階段來看,兩種收費方式都有其存在理由和必要性。所以兩種收費方式各有利弊,而我認為酬金制更適合物業(yè)收費的發(fā)展方向。

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第9篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

近幾年來，隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入，我市住宅小區(qū)管理工作出現(xiàn)了不少新情況、新問題。為適應社會主義市場經(jīng)濟和城市管理的發(fā)展要求，加快住宅小區(qū)管理體制的改革，切實把住宅小區(qū)管理好、維護好，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，根據(jù)建設(shè)部制訂的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，結(jié)合我市實際情況，現(xiàn)就加強杭州市住宅小區(qū)管理工作通知如下：

一、加強組織領(lǐng)導，明確職責分工

住宅小區(qū)管理實行“條塊結(jié)合，以塊為主”的原則。市房地產(chǎn)管理局負責全市住宅小區(qū)的行業(yè)管理；各區(qū)政府負責住宅小區(qū)的行政管理工作；各區(qū)房地產(chǎn)管理部門負責轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的業(yè)務管理工作；各街道辦事處和各區(qū)房地產(chǎn)管理部門受市房地產(chǎn)管理局和區(qū)政府的委托，分別對現(xiàn)有住宅小區(qū)和新建住宅小區(qū)實施管理工作。

各級規(guī)劃、市政、綠化、市容環(huán)衛(wèi)、公用事業(yè)、城建、公安、供水、供氣、電力等管理部門按各自職責分工，積極協(xié)助做好住宅小區(qū)管理工作。

市房地產(chǎn)管理局主要職責：

1.統(tǒng)一制訂或起草全市住宅小區(qū)管理的有關(guān)政策法規(guī)；

2.負責對全市住宅小區(qū)管理工作的協(xié)調(diào)、指導、監(jiān)督；

3.負責物業(yè)管理公司的資質(zhì)審批和物業(yè)管理人員的培訓、考核、持證上崗工作；

4.負責對住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的使用管理和公建配套用房的監(jiān)督、管理；

5.組織指導全市住宅小區(qū)管理的達標升級工作。

各區(qū)政府的主要職責：

1.負責對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的行政管理工作；

2.負責對住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱小區(qū)管委會）的審批工作；

3.負責對區(qū)級管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的審批工作；

4.對違章違規(guī)行為進行處罰。

各區(qū)房地產(chǎn)管理部門職責：

1.貫徹實施住宅小區(qū)管理的有關(guān)政策法規(guī)；

2.負責對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)管理工作的協(xié)調(diào)、指導、監(jiān)督；

3.參與轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的使用管理和公建配套用房的監(jiān)督、管理；

4.負責區(qū)級管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的評比和日?？己斯ぷ鳎?/p>

5.負責對轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)和物業(yè)管理經(jīng)營辦公用房接管和驗收。

各街道辦事處主要職責：

1.負責轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的綜合治理和小區(qū)管理的組織實施；

2.負責對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)管理工作的具體組織、協(xié)調(diào)、檢查；

3.負責組建小區(qū)管委會，并派員主持工作，做好住宅小區(qū)的日常管理工作。

二、改革小區(qū)管理方式，建立和健全住宅小區(qū)管理體制

住宅小區(qū)應按照本通知要求成立小區(qū)管委會或業(yè)主管委會，并選聘物業(yè)管理公司實行物業(yè)管理。

現(xiàn)有住宅小區(qū)管委會由街道辦事處負責組建。小區(qū)管委會委員人數(shù)應根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模而定，一般為5？15人，委員由街道辦事處、房管部門、派出所、市容環(huán)衛(wèi)、市政等單位派人和房屋的產(chǎn)權(quán)人、使用人共同組成。小區(qū)管委會主任由街道辦事處派員擔任。

小區(qū)管委會在小區(qū)業(yè)主委員會未建立以前，負責選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，審定物業(yè)管理公司制訂的年度物業(yè)管理計劃和住宅小區(qū)管理服務的重大措施。

高層住宅樓以及現(xiàn)有住宅小區(qū)中條件成熟的都應建立住宅小區(qū)業(yè)主委員會。

新建住宅小區(qū)均應建立住宅小區(qū)業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由各區(qū)房地產(chǎn)管理部門負責組建，委員和主任委員由房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表選舉產(chǎn)生，有關(guān)部門派員參加。業(yè)主委員會建立后直接決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，審定物業(yè)管理公司制訂的年度物業(yè)管理計劃和住宅小區(qū)管理服務的重大措施。

住宅小區(qū)業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生方法，由市房地產(chǎn)管理局另行制定。

三、住宅小區(qū)應推行社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理

物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)的各類房屋、配套公用設(shè)施、設(shè)備和居住環(huán)境進行維修、管理和服務的活動。

物業(yè)管理公司是受聘方，是按合同和契約為住戶提供全方位、多層次有償服務的企業(yè)性經(jīng)濟實體。

物業(yè)管理公司須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局資質(zhì)審批，向工商行政部門辦理注冊登記后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。

物業(yè)管理公司應履行下列權(quán)利與義務：

1.接受小區(qū)管委會（或業(yè)主委員會）和市政、市容環(huán)衛(wèi)、綠化等專業(yè)管理部門的委托，依據(jù)物業(yè)管理合同，對住宅小區(qū)實施下列管理服務事項：

（1）房屋共用部位的維修與養(yǎng)護，房屋的公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新；

（2）房屋公用部位、道路、綠地等公共場所的環(huán)境衛(wèi)生的維護和管理；

（3）綠地、花草樹木的養(yǎng)護與綠化設(shè)施的維修和管理；

（4）保安及公共秩序的維護；

（5）小區(qū)公用設(shè)施的維修與養(yǎng)護（自來水、電力、通信、有線電視和管道煤氣除外）；

（6）車輛進出及停泊的管理。

2.接受管委會、業(yè)主委員會和產(chǎn)權(quán)人及使用人的監(jiān)督，接受市房地產(chǎn)管理局、住宅小區(qū)所在地人民政府及其他有關(guān)部門的監(jiān)督、指導；

3.年度管理計劃和重大的管理、維修、服務措施應提交管委會或業(yè)主委員會審議，經(jīng)認可后實施；

4.有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

5.可以委托專營公司承擔專項管理業(yè)務；

6.可開展多種經(jīng)營，以其收益補充住宅小區(qū)管理經(jīng)費。

四、新建住宅小區(qū)的驗收和接管

住宅小區(qū)竣工后，應由建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門組織竣工驗收。驗收合格后，小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應向各專業(yè)部門移交工程建設(shè)資料，同時還應向房地產(chǎn)管理部門移交完整的工程建設(shè)資料一套。

住宅小區(qū)的房屋及公用配套設(shè)施應統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。建成后，除按規(guī)定向市貿(mào)易辦移套商業(yè)用房外，其余由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一復驗接管，凡未完成公用配套設(shè)施的不予接管。

五、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費來源和使用管理

住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費主要來源：一是建立住宅小區(qū)房屋維修專項基金，由開發(fā)建設(shè)單位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安裝工程總造價的2％的比例繳納。二是開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)交付前，按單位建筑安裝工程造價有償提供小區(qū)房屋總建筑面積4‰的物業(yè)管理經(jīng)營用房，無償提供1‰的物業(yè)管理辦公用房。三是物業(yè)管理公司按照有償服務的項目向住戶收取的物業(yè)服務費。

住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的使用管理：房屋維修專項基金應專戶存儲，專項使用，由業(yè)主委員會按年提出使用計劃，經(jīng)區(qū)房地產(chǎn)管理部門審核，報市房地產(chǎn)管理局審批。市財政局負責對房屋維修專項基金使用情況進行監(jiān)督。

小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營用房所獲利潤，必須用于彌補物業(yè)管理維護經(jīng)費不足。

小區(qū)物業(yè)管理公司為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的專項服務和特約服務以及公共收費標準由市房地產(chǎn)管理局會同市物價局制定。服務費的收支項目情況，每半年公布一次，接受住戶監(jiān)督。

市政、市容環(huán)衛(wèi)、綠化等專業(yè)管理部門委托物業(yè)管理公司管理的項目，其管理維護費用由專業(yè)管理部門按規(guī)定支付。

六、住宅小區(qū)的考評

全市住宅小區(qū)的考評工作由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一組織實施。