房屋租賃合同糾紛精選(九篇)
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第1篇：房屋租賃合同糾紛范文
一、 對房屋租賃合同效力認定問題
出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：
（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
（二）審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權或者經(jīng)營管理權的；2、產(chǎn)權有爭議或者產(chǎn)權受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標準的；6、已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的。
而建設部1995年以第42號令的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
對于廣東法院來說，上述兩個法規(guī)都應適用。兩者規(guī)定基本相同。但筆者認為，兩個法規(guī)都存在值得研究的地方。一個是房屋租賃權源的問題?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》都認為房屋租賃的權源只能是所有權。而無論是法理分析，還是具體考察國外關于租賃的立法及審判實踐，都會得出房屋租賃的權源來自合法占有的結論。房屋租賃的權源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題。也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權，是否就認為出租行為無效呢？還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢？顯然，這些出租行為認為無效，極不利于經(jīng)濟的發(fā)展，也會導致房屋資源的閑置和浪費。這與社會主義立法的目的和法律應適應事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權的角度來分析，所有權人出讓占有權是很常見的，合法占有權人在所有權人允許的范圍內(nèi)享受收益權，理應恰當，否則光“占有”有何經(jīng)濟價值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權的另一種形式，即他物權人實際上就是物的實際占有者，同時其又享有所有權人的諸如出租等的許多權利。如國有企業(yè)的承包經(jīng)營權，難道說國有企業(yè)因為沒有對財產(chǎn)的所有權就不能把財產(chǎn)拿來出租嗎？顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關系（合同法第二百二十二條）”。出租人作為合同的一方，并非以所有權人為限，因為租賃關系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關系而言，各方均不與標的物的所有權發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權的出租人與通過其他方式合法獲得占有權的出租人之間并無不同，只是他們占有權的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒有一國的立法和我國當前立法一樣將出租人直接表述為所有權人。從理論上講，合法占有即獲得標的物的出租權。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認為就是所有權人。綜上所述，把所有權作為房屋租賃的權源是不恰當?shù)?，而應以合法占有權作為權源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了。
《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》中存在的另一個問題是對權屬受到諸如“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機關和行政機關依法裁定、決定查封的情形一般是因為權屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因為關系到房屋本身問題，肯定是不能進行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認為應允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》的規(guī)定是建立在房屋租賃權源來自于所有權的基礎之上，所以所有權不清晰當然認為不能租賃。依合法占有權源理論，即使權屬有爭議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應有權出租的。如果一方堅持不能讓合法占有方出租，則應提供擔保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時存在“二房東”的情況，則依照所有權人與“二房東”的約定分配租金。從審判實際中看，法院查封有權屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采取“活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會財富資源的最大作用。不過需強調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進行。
（三）審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，都規(guī)定了租賃各方應向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關機關頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應是規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。有人認為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應越簡便越好，登記制度會制約交易的進行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應有權屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權中占有權及使用權出讓，當然也應予以登記備案。還有人認為，現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務時，并未出現(xiàn)關于提供出租權證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。合同法關于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法
與房屋租賃專門法規(guī)同時調(diào)整房屋租賃法律關系時，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價值的抵觸問題。所以，筆者認為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護的，租賃合同是無效的。
（四）審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3％計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應當參考中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。
二、 承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理
（一）對承租人裝修物價值的認定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認問題。筆者認為，首先應由租賃雙方對裝修物進行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機構對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。
（二）對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實踐中難以把握。筆者認為：對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮：
1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價值進行評估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價值的可以責令承租人自行拆除，不能拆回的，進行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當?shù)难a償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。
2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當?shù)难a償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。
3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導致租賃合同被解除的，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現(xiàn)價值進行評估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責任的大小來分擔。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。
三、 違章建筑的租賃合同糾紛的問題
第2篇：房屋租賃合同糾紛范文
原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。
被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡稱益愛公司）。
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。
第三人：
房屋；大排大公司、文西分理處、榮達公司、新時代市場等原審第三人據(jù)此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法誠實信用原則，當事人各方的權利義務應從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序，保證當事人的交易安全，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應繼續(xù)履行。鑒于本案實際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權利義務，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應由益樂村與益愛公司結算；未支付的租金，則由益樂村依合同行使權利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實體處理，及對益愛公司應歸還的3號、6號樓房中增添的附屬物未作認定，均屬不當，應予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項，《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級人民法院于2000年8月15日判決如下：
一、維持杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第一、三、四、六、七項。
二、撤銷杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第二、五項及訴訟費負擔部分。
三、益愛公司應于本判決送達后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號屬益樂村所有的3號、6號樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。
四、益愛公司對3號、6號樓的房屋改建，由益樂村折價補償益愛公司343184元，于本判決送達后10日內(nèi)付清。
五、2000年2月1日至房屋實際騰退之日的租金，益愛公司應按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實償付給益樂村。
六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛公司的合同權利義務由益樂村承受。
[法理評析]
本案法律關系相對復雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個法律關系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個租賃合同的法律效力，尤其是當出租合同被要求終止時，如何認定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的認定、違約責任的處理、轉(zhuǎn)租合同權利義務的轉(zhuǎn)移等諸多法律問題，現(xiàn)擇其要進行分析。
（一） 出租合同的效力及違約責任的處理
益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補充協(xié)議一份，雙方意思表示真實，內(nèi)容合法，依法應認定有效。對此，一審、二審亦無歧見。益樂村在履行租賃合同過程中，沒有按照約定對出租的樓房進行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時對益愛公司依補充協(xié)議交回的4幢樓房進行有關費用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導致被改建后無法審計，對本案的糾紛負有一定的責任，其行為已構成部分違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時依約修膳房屋和道路的情況下，為推動合同履行，減少損失，主動墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認定益愛公司對益樂村不按約修房建路的行為已達成諒解，雙方的權利義務以新的租賃合同為準。一審法院駁回益愛公司的反訴應屬正當。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個月以上未交租金，已構成對新合約的根本性違反，益樂村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當，一審、二審法院對此均予以支持。鑒于益樂村也有部分違約的事實，一審法院根據(jù)《民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承擔相應責任，即益樂村承擔怠于審計的風險，4幢樓房的修繕及修路費用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責任，可謂自負其責，符合民法的公平原則。
（二） 轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更
對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應繼續(xù)履行？兩審法院意見有分歧，杭州中院根據(jù)益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所占用的房屋亦應一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當，但次承租人的權利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否定一審對轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權利義務。應當說，二審的判決是有相當?shù)拈_創(chuàng)性的。
第一，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同的效力并不當然終止。上述情形，轉(zhuǎn)租合同的效力究竟如何，法無明文規(guī)定。雖然益樂村曾將房屋的“出租權”書面授予給益愛公司，益愛公司轉(zhuǎn)租房屋及第三人承租房屋并無不當，但事后益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定“拖欠兩月收回房屋”，可見從合同的規(guī)定看，益樂村授權益愛公司轉(zhuǎn)租并非無條件，一審法院也正是據(jù)此判令“收回房屋”。但問題是，轉(zhuǎn)租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同權利亦應受到法律的平等保護。從權利的來源看，不論出租還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權、收益權，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據(jù)雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權的一種保護。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時也是出租合同中的承租人。根據(jù)合同法的有關規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?？梢?，轉(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基于出租人對承租人的授權，沒有出租人的許可，轉(zhuǎn)租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)租合同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關義務，并不會造成對出租人權益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應盡的義務；另一方面，出租人對轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權利就會始終處于變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩(wěn)定，也與當今世界租賃權“物權化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思，依據(jù)民法誠實信用原則，從穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序，保障交易安全的角度出發(fā)，判令未履行完畢的轉(zhuǎn)租合同不受出租合同
終止的影響，按原約定繼續(xù)履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關系，同時又妥當保護轉(zhuǎn)租關系中的次承租人利益，維護了市場的秩序，是對法律“活”的運用，值得贊同。
第3篇：房屋租賃合同糾紛范文
北京市房屋租賃合同范本2016
人(甲方)：__________________ 證件類型及編號：___________________________
承租人(乙方)：__________________ 證件類型及編號：___________________________
依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，就房屋租賃的有關事宜達成協(xié)議如下：
第一條 房屋基本情況
(一)房屋坐落于北京市______區(qū)(縣)________________________街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn))_____________________，建筑面積 ____________平方米。
(二)房屋權屬狀況：甲方持有(房屋所有權證/公有住房租賃合同/房屋買賣合同/其他房屋來源證明文件)，房屋所有權證書編號：________________________或房屋來源證明名稱：________________________，房屋所有權人(公有住房承租人、購房人)姓名或名稱：________________________，房屋(是/否)已設定了抵押。
第二條 房屋租賃情況及登記備案
(一)租賃用途：________________________;如租賃用途為居住的，居住人數(shù)為：________________________，最多不超過 人。
(二)如租賃用途為居住的，甲方應自與乙方訂立本合同之日起7日內(nèi)，到房屋所在地的社區(qū)來京人員和出租房屋服務站辦理房屋出租登記手續(xù)。對多人居住的，乙方應將居住人員情況告知甲方，甲方應建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報送服務站。本合同變更或者終止的，甲方應自合同變更或者終止之日起5日內(nèi)，到房屋所在地的社區(qū)來京人員和出租房屋服務站辦理登記變更、注銷手續(xù)。在本合同有效期內(nèi)，居住人員發(fā)生變更的，乙方應當自變更之日起2日內(nèi)告知服務站，辦理變更登記手續(xù)。
居住人員中有外地來京人員的，甲方應提供相關證明，督促和協(xié)助乙方到當?shù)毓才沙鏊k理暫住證;居住人員中有境外人員的，(甲方/乙方)應自訂立本合同之時起24小時內(nèi)到當?shù)毓才沙鏊k理住宿登記手續(xù)。
租賃用途為非居住的，甲方應自訂立房屋租賃合同之日起30日內(nèi)，到房屋所在地的房屋行政管理部門辦理房屋租賃合同備案手續(xù)。
第三條 租賃期限
(一)房屋租賃期自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日，共計_______ 年_______個月。甲方應于_______年_______月_______日前將房屋按約定條件交付給乙方。《房屋交割清單》(見附件一)經(jīng)甲乙雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及 后視為交付完成。
(二)租賃期滿或合同解除后，甲方有權收回房屋，乙方應按照原狀返還房屋及其附屬物品、設備設施。甲乙雙方應對房屋和附屬物品、設備設施及水電使用等情況進行驗收，結清各自應當承擔的費用。
乙方繼續(xù)承租的，應提前_______日向甲方提出(書面/口頭)續(xù)租要求，協(xié)商一致后雙方重新簽訂房屋租賃合同。
第四條 租金及押金
(一)租金標準及支付方式：_______元/(月/季/半年/年)，租金總計：人民幣_______元整(￥：_________________)。
支付方式：_______(現(xiàn)金/轉(zhuǎn)賬支票/銀行匯款)，押_______付_______，各期租金支付日期：______________，______________ ，_______________________ .
(二)押金：_______人民幣______________元整(￥：_____________________)租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金，以及乙方應當承擔的違約賠償責任外，剩余部分應如數(shù)返還給乙方。
第五條 其他相關費用的承擔方式
租賃期內(nèi)的下列費用中，______________由甲方承擔，______________由乙方承擔：(1)水費(2)電費(3)電話費 (4)電視收視費(5)供暖費(6)燃氣費(7)物業(yè)管理費(8)房屋租賃稅費(9)衛(wèi)生費(10)上網(wǎng)費(11)車位費(12)室內(nèi)設施維修費(13)_____________________費用。
本合同中未列明的與房屋有關的其他費用均由甲方承擔。如乙方墊付了應由甲方支付的費用，甲方應根據(jù)乙方出示的相關繳費憑據(jù)向乙方返還相應費用。
第六條 房屋維護及維修
(一)甲方應保證房屋的建筑結構和設備設施符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全;承租人保證遵守國家、北京市的法律法規(guī)規(guī)定以及房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)約。
(二)租賃期內(nèi)，甲乙雙方應共同保障房屋及其附屬物品、設備設施處于適用和安全的狀態(tài)：
1、對于房屋及其附屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方應及時通知甲方修復。甲方應在接到乙方通知后的_______日內(nèi)進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。因維修房屋影響乙方使用的，應相應減少租金或延長租賃期限。
2、因乙方保管不當或不合理使用，致使房屋及其附屬物品、設備設施發(fā)生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔賠償責任。
第七條 轉(zhuǎn)租
除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內(nèi)將房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，并就受轉(zhuǎn)租人的行為向甲方承擔責任。
第八條 合同解除
(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。
(二)因不可抗力導致本合同無法繼續(xù)履行的，本合同自行解除。
(三)甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同：
1、遲延交付房屋達_______日的。
2、交付的房屋嚴重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的。
3、不承擔約定的維修義務，致使乙方無法正常使用房屋的。
4、_______________________________________________________________ .
(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回房屋：
1、不按照約定支付租金達_______日的。
2、欠繳各項費用達______________元的。
3、擅自改變房屋用途的。
4、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的。
5、保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞并拒不賠償?shù)摹?/p>
6、利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的。
7、擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。
8、_______________________________________________________________ .
(五)其他法定的合同解除情形。
第九條 違約責任
(一)甲方有第八條第三款約定的情形之一的，應按月租金的_______ %向乙方支付違約金;乙方有第八條第四款約定的情形之一的，應按月租金的_______ %向甲方支付違約金，甲方并可要求乙方將房屋恢復原狀或賠償相應損失。
(二)租賃期內(nèi)，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，應提前_______ 日通知對方，并按月租金的_______ %向?qū)Ψ街Ц哆`約金;甲方還應退還相應的租金。
(三)因甲方未按約定履行維修義務造成乙方人身、財產(chǎn)損失的，甲方應承擔賠償責任。
(四)甲方未按約定時間交付房屋或者乙方不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應按____________________________ 標準支付違約金。
(五)_______________________________________________________________.
第十條 合同爭議的解決辦法
本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，依法向有管轄權的人民法院起訴，或按照另行達成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請仲裁。
第十一條 其他約定事項
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________.
本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式_______份，其中甲方執(zhí)_______份，乙方執(zhí)_______份，______ 執(zhí)_______份。
本合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。
出租人(甲方)簽章： 承租人(乙方)簽章：
年 月 日 年 月 日
閱讀延伸：房屋租賃合同糾紛如何確定管轄
一、簡要案情
原告王某與被告李某簽訂了一份房屋租賃合同，約定雙方在租賃中若產(chǎn)生糾紛，由被告住所地法院管轄。原告王某現(xiàn)因租賃期限屆滿，向房屋所在地東湖法院起訴，要求被告李某騰退房屋。被告李某在提交答辯狀期間對管轄權提出異議，認為其已書面約定由被告住所地法院管轄，其住所地在西湖區(qū)，本案應由西湖區(qū)法院管轄，請求將本案移送至西湖區(qū)法院審理。
二、意見分岐
對本案的管轄主要存在以下兩種意見：
一種意見認為，本案雖不涉及不動產(chǎn)產(chǎn)權的確認或變更，但它涉及到了承租人對不動產(chǎn)有無繼續(xù)使用權的問題，也屬于因不動產(chǎn)提起的訴訟，應適用民訴法第三十四條第(一)項有關不動產(chǎn)的專屬管轄的規(guī)定，由房屋所在地法院管轄，當事人作出的違反專屬管轄的約定無效，本案依法應駁回被告提出的管轄異議。
一種意見認為，民訴法第三十四條第(一)項所稱因不動產(chǎn)提起的訴訟，指的是因不動產(chǎn)物權提起的訴訟。本案涉及的房屋租賃糾紛，實質(zhì)為合同履行中的爭議，屬于合同糾紛，當事人可以選擇被告住所地法院管轄，本案依法應移送被告住所地法院審理。
三、評析
本案管轄爭議焦點是房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動產(chǎn)糾紛的專屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄。其爭議根源在于各自對不動產(chǎn)糾紛的界定不一。
第4篇：房屋租賃合同糾紛范文
關鍵詞：房屋租賃；法律風險；防范措施
Abstract: House rental includs renting living house and business operation house. Due to the high-speed social and economic development, house rental is increasingly prosperous with increasingly common rental modes. However, because China's laws and regulations are too of principle and people's legal awareness is too weak, there arises many dispute of house rental. Combining with The Interpretation of the Law Specific Application by Supreme Court on Urban House Rental Contract Disputes (Law [2009] No. 11, hereinafter referred to as House Rental Interpretation), this paper sums up the common legal risks and precautions in the house rental, providing reference for you.Key words: house rental; legal risk; precautions
中圖分類號 :D9 文獻標識碼： A 文章編號：
一、 書面合同的必要性
根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認為不定期租賃。此外，缺少書面合同，雙方的權利義務不易確定，容易發(fā)生糾紛。
因此，無論租賃期限長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權利義務。一般來說，租賃合同應當包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
二、 合同無效的認定
在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實踐中對于房屋租賃合同無效的認定不一，嚴重損害了法律的確定性和統(tǒng)一性。《房屋租賃解釋》限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認定為無效。同時，允許當事人在一審法庭辯論終結前采取補救措施，最大限度地維護合同效力。此外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標準。
在違法建筑物范圍的認定上，確定未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。
因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應當嚴格審查出租人是否為建筑物的合法權利人，建筑物是否為合法建筑。
三、 租賃期限的確定
根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個月以上但是未簽訂書面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
四、 房屋裝飾裝修的處理
房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實踐中的熱點和難點問題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，如何處理承租人對房屋的裝飾裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則。《房屋租賃解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：
1.承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
2.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
3.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
4.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人無權請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。
第5篇：房屋租賃合同糾紛范文
一、 書面合同的必要性
根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認為不定期租賃。此外，缺少書面合同，雙方的權利義務不易確定，容易發(fā)生糾紛。
因此，無論租賃期限長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權利義務。一般來說，租賃合同應當包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
二、 合同無效的認定
在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實踐中對于房屋租賃合同無效的認定不一，嚴重損害了法律的確定性和統(tǒng)一性。《房屋租賃解釋》限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認定為無效。同時，允許當事人在一審法庭辯論終結前采取補救措施，最大限度地維護合同效力。此外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標準。
在違法建筑物范圍的認定上，確定未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。
因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應當嚴格審查出租人是否為建筑物的合法權利人，建筑物是否為合法建筑。
三、 租賃期限的確定
根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個月以上但是未簽訂書面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
四、 房屋裝飾裝修的處理
房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實踐中的熱點和難點問題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，如何處理承租人對房屋的裝飾裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則?！斗课葑赓U解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：
1．承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
2．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
3．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
4．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人無權請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。
5．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外。
我們注意到，《房屋租賃解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準。現(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。因此，承租人如需對房屋進行裝飾裝修，應當經(jīng)出租人同意，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理作出明確約定。
五、 房屋擴建的處理
《房屋租賃解釋》在對待房屋擴建問題上同樣依據(jù)房屋擴建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設手續(xù)適用不同的規(guī)則：
1．承租人未經(jīng)出租人同意擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
2．承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
因此，承租人如需對房屋進行擴建，應當經(jīng)出租人同意并辦理合法建設手續(xù)，同時在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔。
六、 同意轉(zhuǎn)租的推定
為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，無權以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效。
因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應當及時行使權利。
七、 租金的訴訟時效
實踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟時效是二年。另一方面，出租人常常存在一個誤區(qū)，認為只要雙方租賃關系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時效問題，這是錯誤的。
租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算的，承租人應當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應當及時催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護。
八、 優(yōu)先購買權的行使與限制
優(yōu)先購買權糾紛一直是實踐中的難點問題。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形的，承租人能否請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，甚至以第三人的購買價格購買租賃房屋？
《房屋租賃解釋》對此作了明確規(guī)定，承租人不能因此請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，當然更不可能以第三人的購買價格購買租賃房屋，而只能向出租人主張賠償損失。同時，《房屋租賃解釋》對承租人的優(yōu)先購買權的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權主張優(yōu)先購買房屋：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
第6篇：房屋租賃合同糾紛范文
1、出租人不想續(xù)租，承租人想續(xù)租的并不搬走的，出租人可以提出排除妨害之訴，要求承租人搬離并支付占有使用期間的房屋使用費。
2、因出租人對房屋進行裝修產(chǎn)生糾紛的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。
【法律依據(jù)】
《合同法》第223條，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
第7篇：房屋租賃合同糾紛范文
關鍵詞：房屋租賃；管理；市場；缺陷；加強
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-00-01
日前，我國的房屋租賃市場越來越紅火，但由于相關管理工作不到位等帶來了一些問題。因此，如何在房屋租賃管理方面進行加強成了難題。
一、房屋租賃管理缺陷
1.房屋租賃管理的立法落后
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房屋租賃市場也有新發(fā)展，但在這種新發(fā)展中不斷的有新問題新情況出現(xiàn)，而相應的法律、法規(guī)卻沒有很好的與之配合，建立法律、法規(guī)存在一定的滯后性。而立法工作的滯后，給房屋租賃管理工作帶來了難題。并且有關的房產(chǎn)管理部門對促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意識比較淡薄，比如說，對于集體土地上的房屋租賃，大多以支付租金的方式存在，而缺少必要的租賃形式多樣化。因此，房管立法的滯后是阻礙房屋租賃市場發(fā)展的一項重要因素。
2.房屋租賃合同不規(guī)范，誠信還缺陷
就目前房屋租賃管理中出現(xiàn)的問題而言，出現(xiàn)次數(shù)最多的問題是合同糾紛，比如說由于租金價格的不合理而引起的糾紛，在房屋租賃過程中大部分房產(chǎn)中介機構采取的是口頭定價的形式，沒有參照有關房屋評估市場法進行合理定價，表現(xiàn)在租金上不是過高就是過低。
再加之沒有簽訂相對正式的合同，容易導致由于租金價格而引起糾紛。另外，在房屋租賃過程中存在沒有遵照《合同法》相關規(guī)定訂立合同的行為，因此，這就造成在房屋租賃管理方面的混亂。
近年來隨著房屋租賃市場的逐漸壯大，便出現(xiàn)了一些不法的投機分子，他們并不具備房屋中介的營業(yè)執(zhí)照，也不具備房屋管理部門頒發(fā)的相關資質(zhì)，實屬無證無照經(jīng)營，他們主要通過在網(wǎng)站，報紙上張貼虛假房屋租賃廣告，提供假房源，假電話，騙取客戶的信任，與之簽訂合同，騙取中介費或定金等。幾乎每個城市都會有這樣的中介存在，有些租客寧愿自己尋找房源也不愿意信任中介。以上情況從不同角度證明房產(chǎn)行業(yè)缺乏誠信，這都是房屋租賃管理所急需解決的問題。
3.房屋租賃管理體系無序
目前我國在房屋租賃管理方面還沒有一套完整體系出現(xiàn)，規(guī)范化、專業(yè)化的房屋租賃道路勢在必行，因此在雜亂無序的房屋中介市場中需要規(guī)范的市場秩序。同時，我們也可以清楚地看到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理模式相對單一，導致了房地產(chǎn)租賃市場的管理模式相對單一，成為制約房屋租賃管理系統(tǒng)的根本原因。
4.房屋租賃市場的價格指導缺乏
在市場上往往會存在一些房屋為了躲避政府的管理，便沒有到制定的管理部門辦理相關的登記手續(xù)，這就會導致房屋的出租方自行抬高或者降低房價，造成很多房屋不能隨行就市，最終損害到出租者或承租者的利益。
二、加強措施
1.健全房屋租賃市場有關政策法法規(guī)
首先，在房屋租賃管理內(nèi)部的相關政策法規(guī)存在一定的矛盾與沖突。需要盡快的對這些矛盾及沖突盡快的消除，以避免在執(zhí)行法律的過程中出現(xiàn)不必要的糾紛；還有就是關于房屋轉(zhuǎn)租問題，需要盡快對其中的涉法問題進行明確，比如說明確哪些房屋可以轉(zhuǎn)租，哪些房屋不可轉(zhuǎn)租；雖然目前還不允許公租房轉(zhuǎn)租，但在私下仍存在大量的私自轉(zhuǎn)租的形式，都需要有相關的政策出臺。
其次，房屋租賃服務市場的監(jiān)管力度應該加大。增強對服務市場的監(jiān)管，是培育和發(fā)展市場的先行條件，對規(guī)范房租租賃服務市場起到了舉足輕重的作用。就目前形勢而言，應該從三個方面來加強房屋租賃監(jiān)管：第一，收取租賃管理費，應該嚴格參照相關政策規(guī)定，收取房屋租賃活動的稅費；其二，加強對租賃糾紛問題的管理，第三，各部門應該形成有機的配合。
2.強化信息化租賃管理體系的建立
運用科學的技術來完善房屋租賃管理系統(tǒng)，目前，在我國應有相對完善的房屋租賃管理系統(tǒng)出現(xiàn)。這個系統(tǒng)主要由房屋租賃合同管理、租金管理、押金管理、統(tǒng)計報表、系統(tǒng)管理、房屋管理、業(yè)主信息、客戶管理等多方面共同構成，不僅是出租、收款、統(tǒng)計、提醒等各方面的有效結合，也提高了房屋租賃管理中的工作效率。
建立有效的信息化租賃管理體系可以實現(xiàn)自動化與信息化的有效組合。首先，應該確保租賃信息可以全天候的顯示，并對物業(yè)收費等相關收費實行智能自動的計算，以此來得出精確的收費內(nèi)容及數(shù)量，只有這樣才能確保各項工作可以有序自動的開展，與此同時還應該投入人文關懷，只有這樣才能淡化自動化的機械性，才能讓房屋租賃的租賃系統(tǒng)真正地走向房屋租賃者，將人性化的服務注入管理中。其次，就軟件的運用，在管理及使用過程中都應該盡量簡化，采取圖形導航等形式，不僅可以方便管理者的日常使用管理，也可以方便用戶使用。最后，就房屋租賃的管理者而言，應該對房屋租賃市場實施科學有效的管理，而管理的實現(xiàn)就需要依靠信息化的管理系統(tǒng)，結合市場需求以及自身管理需要來設置收費項目及收費標準，以確保信息化系統(tǒng)可以與當?shù)胤课葑赓U市場需求保持一致。
3.加強機構建設，政府還要給予財政支持
房屋租賃管理目前主要由租賃管理處，以及產(chǎn)權管理的相關科室管理。實踐證明，在實行內(nèi)設科室管理方式的城市里，房屋租賃管理是相對落后的，因此建立在各個城市設立相對獨立的租賃管理機構來負責對房屋租賃的管理，只有這樣才能有效地推進房屋租賃管理的發(fā)展。
房屋租賃管理是一項非常繁瑣且復雜的系統(tǒng)工程，由于我國在這方面的法律規(guī)定較少，所以單靠一個部門很難形成有效的管理，由于經(jīng)費來源比較單一，所以經(jīng)費周轉(zhuǎn)相對困難，隨著國家減免稅費政策的相繼出臺，手續(xù)費更難維持房屋租賃管理的支出，因此需要從財政中劃撥一定的經(jīng)費支持房屋租賃管理。
三、總結
目前，在我國的房屋租賃管理中還是有很多問題存在并需要解決的，因此必須將相關的法律、法規(guī)進一步地完善，加強對房屋租賃服務市場的培育力度，規(guī)范市場主體的服務行為。
參考文獻：
[1]張英珍.關于房屋租賃業(yè)面臨的形武、存在的問題及對策的調(diào)查報告[J].清華法學,2009:2.
第8篇：房屋租賃合同糾紛范文
房屋出租續(xù)簽合同范文一甲方：阿達拉提·阿不都艾海提
乙方：
經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，將甲方勝利路36號160平方米地下室租給乙方開刀削面館使用，具體簽訂合同如下：
一、 租賃時間為三年，從20xx年11月5日至20xx年11月5日止。
二、 房屋三年的租金總計為26萬元整(大寫：貳拾陸萬元整)，第一年付八萬元整，第二年支付玖萬元整，第三年支付玖萬元整。每年房租必須提前一個月支付給甲方。
三、 房屋的水、電、暖、下水等一切費用為乙方負責(包括維修)。乙方租賃房屋期間出現(xiàn)各種問題由乙方自行解決。
四、 社區(qū)安排的門前衛(wèi)生、工商、稅務等一切事宜由乙方負責。開食堂時不要影響藥店正常營業(yè)。
五、 房屋的維修、裝修由乙方負責，房屋不經(jīng)甲方同意乙方不得擅自轉(zhuǎn)讓，乙方租賃三年到期，房屋的裝修留給甲方。
六、 租賃時間到期，乙方要求續(xù)租，應提前一個月向甲方提出，經(jīng)雙方協(xié)商在從新簽訂合同。
七、 在簽訂房屋三年合同時，甲、乙雙方不得違約，如有變更，甲、乙雙方應共同協(xié)商解決。
八、 本合同履行時間為三年，自簽訂之日起有效。
甲方簽字： 乙方簽字：
20xx年8月20日
房屋出租續(xù)簽合同范文二甲方： (以下簡稱甲方)
乙方： (以下簡稱乙方)
一、原甲乙雙方于20xx年10月26日簽訂的門面房屋租賃合同中第八條，乙方需要優(yōu)先租賃給乙方?，F(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商，繼續(xù)租賃給乙方經(jīng)營兩年。即從20xx年11月26日至20xx年11月15日止。
二、全年租金伍萬肆仟元整(￥54000.00元)，甲方除收取房租外，其它稅費由乙方負責繳納。
三、租金支付方式：乙方必須提前預付半年的房租。20xx年11月16日至20xx年5月15日，乙方交付房租貳萬柒仟元(￥27000.00元)給甲方，甲方出據(jù)收據(jù);20xx年5月16日至20xx年11月15日乙方交付貳萬柒仟元(￥27000.00元)給甲方，甲方出據(jù)收據(jù)，以此類推。
四、原20xx年10月26日簽訂的“房屋租賃合同”條款中2條、3條、4條作廢外，其余條款繼續(xù)有效。希望雙方共同遵守，按合同條款承擔責任。
五、此續(xù)簽合同，一式兩份，甲乙雙方各持一份。甲乙雙方簽姓名(右手母指印)之日起有效。
甲方： 乙方：
20xx年11月10日
房屋出租續(xù)簽合同范文三乙方租用甲方的房屋，以明確雙方責任和權利，經(jīng)雙方協(xié)商將立如下合同條款，雙方共同遵守執(zhí)行。
一、甲方同意將位于泰和縣城下解放路“昌盛大廈”，二層面積約735m2租予乙方自主經(jīng)營，自負盈虧。
二、乙方自配消防器材，并自負消防檢測。
三、因乙方租用的該房屋甲方已裝修，在租期內(nèi)乙方對此房有較大的重裝及復新須經(jīng)甲方同意后方可進行，重裝后的固定物期滿后歸甲方所有。乙方不得強制拆卸。
四、租期內(nèi)乙方應保持房屋內(nèi)外的裝修物的完整，并定期作檢查修復。期滿后，固定物如有損壞甲方有權照市場價從乙方所交付的保證金中扣除。
五、租金的事項：乙方在租期內(nèi)，于每年的元月1日向甲方以現(xiàn)金方式一次性支付房租金，房租金每年計人民幣陸萬陸仟元整(¥：66000元)，逾期10天甲方可終止合同并有權封鎖第一層門店大門。因第一層門店為縣房管局產(chǎn)物，乙方可直接同房產(chǎn)局簽訂租用合同，但租用金額不在上述陸萬陸仟元內(nèi);乙方上交5000元房屋保證金不變。
六、合同期內(nèi)，如甲方出賣此房，在不影響乙方正常營業(yè)狀況下，乙方無條件與購房戶簽訂同條款房屋租用合同，如乙方拒簽則此合同作廢，甲方收回該房屋并可封鎖第一層
門店大門乙方停業(yè)。因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苷I業(yè)，甲方必須原價接受乙方投資的設備、設施。
七、合同期內(nèi)乙方必須依法、誠信經(jīng)營，除房屋租賃稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅外，應及時繳納各項有關規(guī)定的稅費。
八、本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份為憑，自雙方簽字之日起生效。
甲方(簽字)：
甲方身份證復印件：
第9篇：房屋租賃合同糾紛范文
>> 房屋承租人優(yōu)先購買權的法律適用 房屋承租人優(yōu)先購買權制度分析 試論房屋承租人的優(yōu)先購買權 承租人優(yōu)先購買權的法律之力 部分房屋承租人基于整體房屋的優(yōu)先購買權問題初探 淺談房屋承租人優(yōu)先購買權制度的完善 承租人優(yōu)先購買權在房屋拍賣中的實現(xiàn) 房屋承租人優(yōu)先購買權之研究 淺論房屋承租人優(yōu)先購買權 房屋承租人優(yōu)先購買權存廢論 淺談《法釋11號》中承租人優(yōu)先購買權制度的得失 淺論我國房屋承租人優(yōu)先購買權制度 論承租人的優(yōu)先購買權 淺議承租人的優(yōu)先購買權 論房屋承租人的優(yōu)先購買權的限制及保護 淺析房屋承租人優(yōu)先購買權的限制 論我國房屋承租人優(yōu)先購買權的屬性 對房屋承租人優(yōu)先購買權的探討 試析房屋承租人優(yōu)先購買權的行使與限制 論我國房屋承租人的優(yōu)先購買權 常見問題解答 當前所在位置：l，訪問日期：2016年4月1日。。就期待權說而言，各國法律并未有期待權這一概念，學者對期待權的概念也存在不同的說法。按照梅迪庫斯的觀點，“期待權相對應的是完整權，完整權（如所有權）只有在權利取得的一切要件都已具備的情況下才可能取得之。即如在動產(chǎn)，通常要求合意和交付，在土地，要求合意和登記。在權利取得的開始及其完成之間，有可能存在較長的時間差。只要取得人的法律地位以特定的方式得到了保障，就可以認為其享有期待權。期待權就是一種受法律保護的、對完整權利取得的期待”[德]迪特爾?梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，北京：法律出版社，2000年，第60頁。。依據(jù)梅氏的定義，優(yōu)先購買權則不為期待權，因為與其對應的完整權不清楚，該學說也未釋明優(yōu)先購買權是什么權利的期待權。因此，目前關于優(yōu)先購買權性質(zhì)的爭議主要集中在前二者，而此二種學說對承租人優(yōu)先購買權的實現(xiàn)存在相當?shù)挠绊憽?/p>
形成權說認為，優(yōu)先購買權無論是法定還是約定的，性質(zhì)上都屬于形成權，權利人可以依單方之意思表示，形成與義務人（出租人）將租賃房屋出賣給第三人的同樣條件為內(nèi)容的合同，而無須義務人的承諾。但該項形成權附有停止條件，即只有在義務人出賣租賃房屋于第三人時，權利人才能行使。④王澤鑒：《優(yōu)先承買權之法律性質(zhì)》，《民法學說與判例研究》第1卷，北京：中國政法大學出版社，1998年，第507、504頁。
請求權說則認為，優(yōu)先購買權是權利人對出賣人享有的買賣合同訂立請求權，在權利人行使優(yōu)先購買權時，買賣合同的成立尚須出賣人的承諾。該觀點以上述臺灣地區(qū)案件初審法院的判決為典型。在該案的審判中，初審法院駁回了原告的訴請，理由是，在原告與被告協(xié)商解決問題時，被告僅承認原告享有優(yōu)先購買權，但并未表明價格，兩照之間的買賣契約，尚難謂已成立，原告徒憑被告承認有優(yōu)先購買權一語，請求被告辦理所有權轉(zhuǎn)移登記，殊有未合。④即法院認為，原告享有優(yōu)先購買權，僅僅意味著享有請求被告將房屋優(yōu)先賣給自己的權利，而買賣合同的成立，尚需被告的承諾，現(xiàn)雙方連價格都未談妥，合同根本沒有成立，而買賣合同尚未成立，原告當然不能要求辦理產(chǎn)權過戶登記。
但如果依據(jù)形成權說，此案的結果將會大不一樣。依據(jù)形成權說，只要原告對此房屋享有優(yōu)先購買權，在被告將租賃房屋賣給第三人時，原告依自己的意思表示就可以形成與出租人將租賃房屋出賣給第三人的同樣條件為內(nèi)容的買賣合同，而無須義務人的承諾。在被告不愿配合登記的情況下，原告可以依據(jù)這一房屋買賣合同，直接訴請法院判令被告為所有權轉(zhuǎn)移登記。
形成權說為德國立法的依據(jù)和學者的通說。《德國民法典》第四百六十四條第二款規(guī)定，權利人與義務人（指承租人和出租人，筆者加）之間的買賣，自先買權行使時起，按義務人與第三人約定的條款成立。我國臺灣地區(qū)的學者也大多認可形成權說。但我國大陸有些學者認為，將優(yōu)先購買權認定為形成權在法理上存在無法逾越的障礙。他們認為，無被侵害性和無相對義務人之存在是形成權的特征。無被侵害性的主要表征是形成權沒有客體，僅有內(nèi)容，即依其單方意思表示即可使法律關系發(fā)生變動。所以，形成權在未行使時僅為一抽象的權利，他人無從侵犯，而形成權行使時又無須他人的協(xié)助，因而形成權無論其存續(xù)還是行使都不存在被侵害的可能性，并非侵權行為的客體。從而，在出租人將租賃物出賣給第三人時，承租人就無法實現(xiàn)其先買權。參見奚曉明主編，最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，北京：人民法院出版社，2009年，第285頁。因此，他們對請求權說加以改良，提出優(yōu)先購買權是債權，是附強制締約義務請求權的新觀點。最高人民法院民事審判第一庭負責人就《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問時提出，“本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權定性還原為債權，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”《最高人民法院民一庭負責人就〈關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋〉答記者問》，，訪問日期：2016年4月1日。。在最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書中，民事審判第一庭又提出，“從立法創(chuàng)設優(yōu)先購買權的旨意出發(fā)，承租人的優(yōu)先購買權性質(zhì)應確定為債權，歸入附強制締約義務的請求權范疇”②③奚曉明主編，最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，北京：人民法院出版社，2009年，第286、288、289頁。。“在出賣人未盡通知義務的場合，優(yōu)先購買權人一經(jīng)行使權利，即可與出賣人形成買賣合同關系?！雹凇俺凶馊藘?yōu)先購買權是一種強制締約請求權，當承租人主張行使優(yōu)先購買權時，其與出租人之間形成買賣合同關系?！雹圩罡呷嗣穹ㄔ好袷聦徟械谝煌サ挠^點是可以商榷的。這一觀點似乎混淆了兩對概念：一是優(yōu)先購買權的性質(zhì)與優(yōu)先購買權的效力；二是強制締約請求權與形成權。
優(yōu)先購買權的性質(zhì)是指優(yōu)先購買權的本質(zhì)，而優(yōu)先購買權的效力是指優(yōu)先購買權人是否得以主張出租人與第三人之間的買賣不發(fā)生物權變動的效力?？梢灾鲝埖?，具有物權效力；不得主張的，則僅具有債權效力。“本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權定性還原為債權，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效?！睆淖置胬斫膺@段話，前半句是指優(yōu)先購買權的性質(zhì)，后半句是指優(yōu)先購買權的效力?！斗课葑赓U合同司法解釋》第二十四條規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。換言之，如果第三人是善意且已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，優(yōu)先購買權人不得主張實現(xiàn)優(yōu)先購買房屋，僅得依據(jù)司法解釋第二十一條主張損害賠償。依據(jù)該條司法解釋，我國優(yōu)先購買權僅具有債權效力?？梢姡罡呷嗣穹ㄔ好袷聦徟械谝煌ヘ撠熑诉@段話的前半句當指我國優(yōu)先購買權僅具有債權的效力，而非將優(yōu)先購買權定性為債權。
請求權是要求特定人為特定行為的權利。即使是附強制締約義務的請求權，也需要相對方的承諾，只是相對方不為承諾的，法院可以判決強制締約而已，并非“承租人優(yōu)先購買權是一種強制締約請求權，當承租人主張行使優(yōu)先購買權時，其與出租人之間形成買賣合同關系”。依承租人一方主張即可形成買賣合同的權利只能是形成權。
應當講，附強制締約義務請求權說比請求權說更能保護承租人的利益，因為依據(jù)附強制締約義務請求權說，在承租人行使優(yōu)先購買權而請求出租人締約時，如果出租人不為承諾，法院可以通過判決命其為承諾，雙方之間的買賣合同可因法院的判決而成立。但在理論上，將優(yōu)先購買權定性為強制締約請求權，仍然需要兩個訴才能實現(xiàn)優(yōu)先購買權，第一是請求締約，第二是請求辦理所有權轉(zhuǎn)移登記。其次，強制締約一般在涉及民生行業(yè)適用，而且該類交易往往存在格式合同，而這些都是租賃合同所不具備的。
有鑒于此，筆者認為將優(yōu)先購買權的性質(zhì)界定為形成權比較合適。形成權說更加方便承租人優(yōu)先購買權的實現(xiàn)，因為它不需要出租人的承諾即能成立房屋買賣合同：在出租人向第三人出賣租賃房屋時，承租人不需要出租人的同意就可依自己一方的意思表示形成一份內(nèi)容與出租人將租賃房屋出賣給第三人同等條件為內(nèi)容的買賣合同；在出租人不同意轉(zhuǎn)讓房屋所有權時，可以直接向法院訴請辦理權利轉(zhuǎn)移登記。如此，可以方便承租人優(yōu)先購買權的實現(xiàn)，從而有利于實現(xiàn)設立該制度的本旨。而且，部分學者提出的將優(yōu)先購買權定性為形成權存在的“法律障礙”其實是不存在的。在出租人未通知的場合，出租人依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第二十一條應承擔損害賠償責任。第二十一條并非侵害形成權的侵權責任，而是合同責任，是出租人不履行租賃合同通知義務應當承擔的責任，未為通知，構成債務不履行，與優(yōu)先購買權是否屬于形成權無關。
三、 預先拋棄優(yōu)先購買權的效力
在探討預先拋棄優(yōu)先購買權效力問題之前，我們首先需要明確兩個概念：優(yōu)先購買權的取得和優(yōu)先購買權的行使。權利的發(fā)生，可以基于當事人的法律行為，也可以基于法律的規(guī)定。就優(yōu)先購買權而言，無論是約定優(yōu)先購買權，抑或法定優(yōu)先購買權，一般認為在租賃合同成立時，隨即發(fā)生，但在出租人出賣標的物時得為行使。權利的發(fā)生與行使是不同層次的概念。因此，優(yōu)先購買權的取得時間當是租賃合同合法成立時。
優(yōu)先購買權的拋棄存在三種情形：一是承租人在租賃合同中承諾放棄優(yōu)先購買權；二是承租人在租賃合同成立后，在出租人向第三人出賣房屋之前表示放棄優(yōu)先購買權；三是承租人在出租人將房屋出賣給第三人時表示放棄優(yōu)先購買權。這三種情形下對優(yōu)先購買權的放棄，法律性質(zhì)是否一樣？筆者認為不一樣。
在上述第三種情形，因已經(jīng)具備行使優(yōu)先購買權的條件，故承租人表示放棄優(yōu)先購買權屬于對權利的拋棄，而非預先拋棄。此時，權利人放棄優(yōu)先購買權當無任何問題，因為法律對優(yōu)先購買權的規(guī)定，本身就是基于對承租人的保護而賦予承租人的一項選擇權，承租人有放棄該權利的自由，因而他可以選擇購買也可以選擇不購買。放棄優(yōu)先購買權是行使選擇權的結果，當然受到法律的保護。而在第一種情形，承租人尚未取得優(yōu)先購買權，在第二種情形，承租人的優(yōu)先購買權尚未具備行使條件，這兩種情形雖有不同，但共同之處是均不具備行使優(yōu)先購買權的條件，均屬于對優(yōu)先購買權的預先拋棄。我們需要探討的是，預先拋棄優(yōu)先購買權的意思表示能否產(chǎn)生法律效力？對此，理論和實務中均存在不同的觀點。
我國臺灣地區(qū)曾經(jīng)有過一個相關案例，該案的大致情節(jié)是，甲將耕地出租給乙耕種，后甲的該宗土地面臨法院強制執(zhí)行。甲擬將土地作價出賣給丙（甲強制執(zhí)行案件的債權人），遂與乙達成協(xié)議，乙放棄優(yōu)先購買權，甲支付乙補償金。在乙受領補償金后，甲與丙之間的買賣合同又被解除。后法院將系爭土地查封拍賣，因一再貶價無人問津，最后作價十四萬新臺幣仍然由丙承買，并辦理所有權轉(zhuǎn)移登記。但拍賣法院在出賣之前并未將最終的出賣條件書面通知乙。乙向法院，請求確認優(yōu)先購買權仍然存在。
我國臺灣地區(qū)“最高法院”認為此案屬于拋棄優(yōu)先購買權?！八痉ㄔ骸贝蠓ü贂h認為承租人的優(yōu)先購買權是在出租人通知承租人時才成立，因此，此案屬于預先拋棄優(yōu)先購買權，而優(yōu)先購買權不得預先拋棄。
大法官會議解釋文指出，依《耕地三七五減租條例》第十五條第一項之規(guī)定，《耕地三七五減租條例》第十五條：耕地出賣或者出典時，承租人有優(yōu)先承受之權。出租人應當將賣典條件以書面通知承租人。承租人在15日內(nèi)未以書面表示承受者，視為放棄。出租人如因無人承買或者受典而再行貶價出賣或者出典時，仍然應照前項規(guī)定辦理。出租人違反前二項規(guī)定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。承租人于耕地出賣或出典時，有優(yōu)先承受之權。必須出租人將賣典條件以書面通知承租人后，始有表示承受或者放棄承受之可言。此項規(guī)定，自不因承租人事先拋棄優(yōu)先承受權之意思表示而排除其適用。大法官會議解釋理由書指出，查《耕地三七五減租條例》第十五條第一項之規(guī)定：“耕地出賣或出典時，承租人有優(yōu)先承受之權。出租人應將賣典條件以書面通知承租人。承租人在15日內(nèi)未以書面表示承受者，視為放棄?！逼淞⒎ㄒ庵寄吮居诜鲋沧愿r(nóng)之基本“政策”，使承租人于耕地出賣或者出典時，依當時之賣典條件，有優(yōu)先承受之權；并就賣典條件通知承租人，限定以書面為之，以確保承租人之權益。其優(yōu)先承受之權，系于耕地出賣或出典時始行發(fā)生，且必須出租人將賣典條件以書面通知承租人后，始得表示承受或放棄承受，此項規(guī)定，自不因承租人事先有拋棄優(yōu)先承買權之意思表示而排除其適用。無論其意思表示系向出租人或向其他承租人為之，其時既無賣典之情事與條件，則法定之優(yōu)先承受權尚未發(fā)生，自無所謂消滅或喪失之問題。嗣后如遇耕地出賣或出典時，出租人仍應依上開條項之規(guī)定，將賣典條件以書面條件通知承租人。承租人未于15日內(nèi)以書面表示承受者，始發(fā)生放棄之效果。臺灣地區(qū)“最高法院”1961年臺上字第2385號民事判例。此案中，大法官會議雖然對優(yōu)先購買權的成立時間有不同見解，但根本點在于他提出，在先買權成立之前表示放棄先買權屬于預先拋棄權利，而預先拋棄耕地先買權與立法扶植自耕農(nóng)之基本“政策”不符。
另一個關于預先拋棄權利效力的案例是臺灣地區(qū)法院審理的袋地通行權的預先拋棄。臺灣地區(qū)“最高法院”1986年臺上字第947號民事判例。原審法院認為，袋地通行權為私法上之權利，法律并無禁止拋棄之規(guī)定，土地所有人如拋棄此項權利，其后手亦應受其拘束。而 “最高法院”則認為，“民法”第七百八十七條第一項所定之通行權，其主要目的不僅專為調(diào)和個人所有之利害關系，且在充分發(fā)揮袋地之經(jīng)濟效用，以促進物盡其用之社會整體利益，尚不容袋地所有人任意預為拋棄。原審法院認袋地所有人得任意拋棄此項權利，所持法律上之見解，尤有可議。“最高法院”在另一起袋地通行權案件中又指出，“民法”第七百八十七條第一項前段及第七百八十九第一項所定之通行權，第七百八十七條第一項：土地因與公路無適宜之聯(lián)絡，至不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路；第七百八十九條第一項：因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯(lián)絡，至不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。均具有強制性質(zhì)，不容以特約去除之。蘇永欽：《相鄰關系在民法上的幾個主要問題》，《跨越自治與管制》，1999年，第188頁。
這兩類案件雖然涉及不同的權利，但爭議的問題是一致的，即預先拋棄權利的意思表示是否有效。依筆者之見，對這一問題的回答取決于規(guī)定此一權利條款的性質(zhì)，是強制性規(guī)范還是任意性規(guī)范，而是否屬于強制性規(guī)范有時取決于一定時期的國家政策。
預先拋棄權利，屬于法律行為?！兜聡穹ǖ洹返谝话偃臈l規(guī)定，法律行為違反法律上的禁止者無效，但法律另有規(guī)定者，不在此限。我國《民法通則》第五十八條第五項規(guī)定，違反法律或者社會公共利益的民事行為無效；我國《合同法》第五十二條第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，這里所謂的“強制性規(guī)定”僅指效力性強制性規(guī)定。國家立法設立類似《德國民法典》第一百三十四條、我國《民法通則》第五十八條第五項的規(guī)定，是希望藉此留一“通道”介入民事生活和市場交易的私法領域，從而實現(xiàn)國家適當干預私法領域的目的，私法自治的空間就隨著這條通道的大小而調(diào)整。如何適用《民法通則》第五十八條第五項規(guī)定是協(xié)調(diào)國家公權力與公民私法自治關系的重大問題。國家在立法時，通常將事關社會公共利益、市場交易安全的事項，設定為強制性規(guī)定，以此排除當事人的意思自治。預先拋棄權利，大多通過合同約定，因此，我們似可依據(jù)規(guī)定此一權利的條款的性質(zhì)判斷預先拋棄行為的效力。若規(guī)定該權利的條款是強制性規(guī)定，則預先拋棄行為無效；若規(guī)定該權利的條款是任意性規(guī)定，則不一定無效。拉倫茨先生認為，物權法、親屬法和繼承法的大部分條款都屬于強制性的規(guī)定。與此相反，債法的許多條款對當事人沒有約束性，它往往規(guī)定在某些情況下可以根據(jù)當事人的協(xié)商。當然，債法中當事人就法律行為內(nèi)容進行協(xié)商的自由也不能超出一定的界限，即不能違反債權法的強制性條款，這些條款主要存在于分期付款買賣、雇傭合同和房屋租賃法中，因為這些法律特別注意保護社會的弱者。[德]卡爾?拉倫茨：《德國民法通論》（下），王曉曄等譯，北京：法律出版社，2003年，第587頁。究竟哪些條款屬于強制性條款其實是一個法律解釋問題。以上述袋地通行權為例，初審法院認為可以自由拋棄，而臺灣地區(qū)“最高法院”則認為此權利不僅專為調(diào)和個人所有之利害關系，且在充分發(fā)揮袋地之經(jīng)濟效用，以促進物盡其用之社會整體利益，事關社會整體利益，當屬強制性的規(guī)定，因而事先拋棄此項權利不生法律效力。
我國《合同法》第二百三十條規(guī)定的承租人享有優(yōu)先購買權是否屬于債法中的效力性強制性條款？《合同法》中關于租賃合同的部分規(guī)定確實是為了保護社會弱者，如買賣不破租賃、承租人享有優(yōu)先購買權，等等。大凡規(guī)定房屋承租人優(yōu)先購買權的國家，其立法目的一般是基于房屋資源有限，出于保障弱勢承租人居住權的考慮，若無此需要，則不必僅為法律條款的完整而設立這一制度。如在我國臺灣地區(qū)，對一般的房屋租賃合同并未賦予承租人優(yōu)先購買權，只是在耕地租賃、土地與房屋所有權分離的情況下，才賦予相關當事人具有優(yōu)先購買權，其目的是保障耕者有其田和促成房地所有權一體化。我國也同樣如此。我國《合同法》制定于1999年，在制定《合同法》時，我國房地產(chǎn)市場剛剛起步，城市居民的住房普遍緊缺，加上大量農(nóng)民工進入城市，外省市人才引進，等等，承租人在房地產(chǎn)租賃市場確實是弱勢群體，《合同法》基于這一背景在第二百三十條規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購買權。但我國《合同法》生效至今已經(jīng)有十七年，關鍵是，這十七年是我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的十七年，在我國廣大城鎮(zhèn)地區(qū)，無論是住房格局，還是租賃市場的供需均發(fā)生了翻天覆地的變化，住房緊缺得到有效緩解，針對困難群體的住房保障機制也已逐步建立，租房困難已經(jīng)成為過去式。當初確立承租人優(yōu)先購買權制度所依據(jù)的基礎已經(jīng)發(fā)生重大變化，承租人優(yōu)先購買權制度追求的生存和安全價值對基本社會秩序的維護已經(jīng)不復存在。奚曉明主編，最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，北京：人民法院出版社，2009年，第278頁。在目前的社會背景下，繼續(xù)強化這一權利似乎已無必要，因此，是否應當將《合同法》上規(guī)定的承租人優(yōu)先購買權的條款視為強制性規(guī)定，當重新審視。考慮到法律的穩(wěn)定性，似也不必馬上取消這一制度，但允許合同雙方當事人約定預先拋棄這一權利，可以起到對這一制度適用范圍的限制作用，這也是順應社會發(fā)展變化的應有之舉。
