對房地產(chǎn)的建議和意見精選(九篇)
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第1篇：對房地產(chǎn)的建議和意見范文
關(guān)鍵詞：土地市場；房地產(chǎn)市場；關(guān)系；分析
中圖分類號： F293.2 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）35-82-2
0 引言
隨著社會、經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民的居住需求不斷增長，促使房地產(chǎn)的快速、多元化發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)除了在滿足人類居住需求外，與眾多產(chǎn)業(yè)也是息息相關(guān)，比如消費、金融、就業(yè)、信貸等。近年來，國家對房地產(chǎn)業(yè)的重視度不斷提高，并且制定了一系列的制度、政策，推動城鎮(zhèn)住房的快速改革，引導(dǎo)其健康、平穩(wěn)的發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)投資的過快增長，也日益暴露出了各種弊端，比如房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)的失衡、房價增長過快等。因此，對土地市場與房地產(chǎn)市場關(guān)系進行研究非常有必要。
1 地價與房地產(chǎn)價格的關(guān)系
研究表明，房地產(chǎn)價高的根源在于昂貴的地價。房地產(chǎn)價格與地價均授予產(chǎn)權(quán)價格的范疇，且決定于供求關(guān)系。其區(qū)別在于：在土地市場需求中，受到自然供給的影響，在價格方面的變動，也更傾向于需求。然而，與土地市場不同，房地產(chǎn)供給不包括生產(chǎn)費用。所以，作為一個生產(chǎn)的過程中，必須滿足足夠的經(jīng)濟回報，才能持續(xù)地發(fā)展下去。正因為如此，房地產(chǎn)價格既是購買方的價格，也是出售方的價格。除此之外，在不同城市中，地價的差異性，也引發(fā)了房地產(chǎn)價格的差異。經(jīng)分析，可以得出下面的結(jié)論。第一，地價與房地產(chǎn)價格永遠呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)稅費率、 容積率、建安成木不同時，也會影響到地價與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。第二，上述條件中，保持其他條件恒定，當(dāng)容積率的變化與房地產(chǎn)價格的變化呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。比如，當(dāng)容積率增大時，房地產(chǎn)的價格就會降低。同樣，保持其他條件不變，建安成本與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。舉個例子，當(dāng)建安成本升高后，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。再次，保持其他條件不變，稅費率的變化與房地產(chǎn)的價格也呈正相關(guān)的關(guān)系。同時，與其他兩個指標(biāo)上臂，稅費率的變化對房地產(chǎn)價格的影響最大。即當(dāng)稅費率下降后，房地產(chǎn)的價格就會下降。當(dāng)稅費率增加后，房地產(chǎn)的價格就會上升?？梢钥闯觯虢档头康禺a(chǎn)價格，采取降低稅費率的方式，是非常有效且比較直接的。
2 土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)數(shù)量的關(guān)系
房與地息息相關(guān)，不可分割。保證足夠的土地供應(yīng)量后，才能為房地產(chǎn)的數(shù)量提供條件。在分析二者之間的關(guān)系時，通常將容積率作為重要的參數(shù)。容積率指的是：在城市用地中，允許修建總建筑面積與地塊面積的比值。下面的公式可以反映出二者的關(guān)系。如式（1）所示。
Q=F×QL（1）
在式（1）中，Q為房地產(chǎn)的數(shù)量，F(xiàn)表示容積率，QL表示土地供應(yīng)量。保持容積率不變時，當(dāng)土地供應(yīng)量增加后，房地產(chǎn)的數(shù)量也增加。當(dāng)土地供應(yīng)量減少后，房地產(chǎn)的數(shù)量也減少。所以，二者之間是正相關(guān)的關(guān)系。直線穿過原點m后，顯示了土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)數(shù)量的線性關(guān)系。即容積率下降時，m線斜率減少，并向下旋轉(zhuǎn)，然后成為m1線。容積率上升時，則與上述的變化剛好相反，m線轉(zhuǎn)換為m2線。一般而言，容積率的指標(biāo)大于1，如圖1所示。
3 土地市場與房地產(chǎn)市場互動機理
首先，從經(jīng)濟學(xué)的角度分析。如果房地產(chǎn)需求上升后，則會導(dǎo)致土地供應(yīng)量、地價、房地產(chǎn)數(shù)量紛紛增加。所以，房地產(chǎn)價格上升后，也會使土地供應(yīng)量上升。同時，土地供應(yīng)量出現(xiàn)變化后，也是由房地產(chǎn)價格的變動引起的。其次，從土地價格彈性變化來分析。如果土地供給彈性充足，此時就可以滿足房地產(chǎn)數(shù)量對土地的需求。所以，當(dāng)土地供應(yīng)量增加后，房地產(chǎn)價格不會受到影響。相反，當(dāng)土地供給無任何彈性時，如果增加土地供給量，就會擴大房地產(chǎn)的需求，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格增長。但是，從現(xiàn)實中來看，上述兩種情況存在的非常少。最準(zhǔn)確來說，二者之間的關(guān)系應(yīng)該是介于兩種情況之間。當(dāng)城市處于發(fā)展的初期時，人口對于土地來說，也是相對寬松的。此時，土地供給彈性較大。如果土地供應(yīng)量出現(xiàn)變動后，則會使房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大的變動。與此同時，隨著城市的快速發(fā)展，人口數(shù)量就會大幅度增加。但是，受到城市規(guī)劃的限制，城市土地越來越少，進而降低了土地的彈性供給。在這種情況下，如果土地供應(yīng)量發(fā)生變動后，對房地產(chǎn)價格的影響也逐漸削弱。所以，當(dāng)土地供給價格彈性條件不同時，也會導(dǎo)致土地市場與房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出不同的變化。該關(guān)系可以用曲線圖來表示，如圖2所示。
4 建議
根據(jù)上述理論，基于土地市場與房地產(chǎn)市場的關(guān)系，本文翻閱了大量的文獻，并結(jié)合自身的工作經(jīng)驗，提出幾點具體的建議和意見。首先，將用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持，比如，減免稅收，提供無償資助政策，有償資助政策等。在“雙軌制”的用地制度下，暴露的問題越來越多。因此，必須加大改革的力度。其次，土地儲備中心在制定土地供應(yīng)計劃時，必須以市場需求標(biāo)準(zhǔn)。具體來講，相關(guān)部門必須深入到土地市場環(huán)境當(dāng)中，考慮到不同供給對象的不同需求，制定合理的供應(yīng)計劃，或者有償出讓用地計劃。同時，在實施城市土地規(guī)劃時，根據(jù)市場發(fā)展的成熟度，積極向有償出讓形式轉(zhuǎn)變。再次，在出讓土地時，采用拍賣的方式。長期以來，在出讓土地時，主要采用協(xié)議的方式。但是，這種方式并不能真實地反映出市場的需求，本質(zhì)上來講就是行政劃撥。鑒于此，采用拍賣的方式非常有必要。復(fù)次，采用稅收的手段，促進城市土地內(nèi)涵挖潛。研究表明，利益驅(qū)動是導(dǎo)致城市用地快速擴展的重要原因。因此，有必要建立城鎮(zhèn)土地線，遏制土地被過度占用，以此來增加農(nóng)業(yè)凈收入。最后，對現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃制定方式進行改革。當(dāng)前，在城市土地規(guī)劃中，存在很多問題，影響到了人口預(yù)測的準(zhǔn)確性，不利于土地資源的合理配置。因此，必須進行改革，以此來提高決策的科學(xué)性、合理性。
5 結(jié)束語
本文結(jié)合實際的工作經(jīng)驗，分析了土地市場與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。然后，針對二者之間的關(guān)系，提出了改善的具體建議和意見。比如，將用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持；土地儲備中心在制定土地供應(yīng)計劃時，必須以市場需求標(biāo)準(zhǔn)；在出讓土地時，采用拍賣的方式等。希望可以作為參考?？偠灾?，只要掌握開發(fā)地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，才能采取有效的辦法和措施，促進其健康、穩(wěn)定、快速地發(fā)展。
參 考 文 獻
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第2篇：對房地產(chǎn)的建議和意見范文
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā);城市建設(shè);利弊分析
1 前言
近年來,房地產(chǎn)行業(yè)快速的發(fā)展,已成為我國國民支柱的重要組成部分。房地產(chǎn)的快速發(fā)展對于我國的經(jīng)濟發(fā)展,拉動內(nèi)需,提供大量的就業(yè)崗位方面都有著卓越的貢獻。但是,同時,房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)也對于城市環(huán)境造成了污染,對于政府的宏觀調(diào)控和社會的可持續(xù)發(fā)展也產(chǎn)生了負(fù)面的影響。這與我國提出的經(jīng)濟與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展有著相悖的地方,所以,如何讓房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展同環(huán)境經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展緊密的聯(lián)系起來成為了我們研究的重中之重。
2 主體部分
房地產(chǎn)開發(fā)猶如一把雙刃劍,一方面,房地產(chǎn)的開發(fā)對于促進城市社會經(jīng)濟的快速發(fā)展、改善城市景觀面貌、提高居住環(huán)境質(zhì)量、推動城市化進程起了十分重要的作用。另一方面,在市場經(jīng)濟條件下,房地產(chǎn)的開發(fā)商有時追求一己之力,與城市規(guī)劃部門的利益觀不同,考慮的方向也不同,所以就導(dǎo)致了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)之間沒有完成可持續(xù)的發(fā)展。所以產(chǎn)生了一系列的問題,諸如:過度開發(fā)導(dǎo)致了城市生態(tài)的惡化、城市的公共服務(wù)設(shè)施無人問津等問題。所以,如何讓房地產(chǎn)含孤兒的快速發(fā)展同環(huán)境經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展緊密的聯(lián)系起來成為我們要亟待解決的問題。
房地產(chǎn)開發(fā)開始發(fā)展始于改革開放以后,有利的經(jīng)濟政策得到實施后,對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著重要的推動作用。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,住宅的建設(shè)也得到了逐步的發(fā)展,房地產(chǎn)公司大面積的建設(shè)新的小區(qū),附屬他們的學(xué)校、超市等等也得到了快速的發(fā)展。在促進經(jīng)濟的發(fā)展上,房地產(chǎn)行業(yè)處于功不可沒的地位上。拉動了經(jīng)濟的增長,擴大了內(nèi)需,為國家交付了豐厚的稅收。此時,房地產(chǎn)行業(yè)沒有產(chǎn)生太大的生態(tài)問題,基本上經(jīng)濟與環(huán)境可持續(xù)的發(fā)展著。
但是我國近十年來耕地面積大約以每年960萬畝的速度減少,主要的原因是我國的城市規(guī)劃主要是粗放式的經(jīng)營方式,并且相應(yīng)的管理制度也不夠完善,所以造成房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)無度,盲目的發(fā)展。主要的房地產(chǎn)商大面積的圈占土地,但是真正實現(xiàn)有效開發(fā)利用的面積少之又少,其他的都處于大面積的閑置狀態(tài)。這樣的情況下,閑置的土地?zé)o人管理,造成了植被的嚴(yán)重破壞,水土流失問題非常嚴(yán)重。
我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點是開發(fā)企業(yè)規(guī)模大的比較少,都是零散的開發(fā)企業(yè)。這樣很容易使那些小的地產(chǎn)商沒有充足的資金與技術(shù)來建造在保護環(huán)境和節(jié)約資源方面有較高效率的建筑。所以會造成開發(fā)商肆意的毀壞草坪,減少綠化面積而追求更多的建造住宅區(qū)。開發(fā)商為了減低成本,會采用那些質(zhì)量不太好,對于環(huán)境和人本身都有不好影響的材料,并且還偷工減料,所以許多開發(fā)區(qū)落成以后,隨之而來得問題會很多,對于環(huán)境和人自身都有較大的傷害。
在人口急劇膨脹、科技的不斷發(fā)展,經(jīng)濟的大踏步進步,生態(tài)環(huán)境對于我們現(xiàn)在是那樣的彌足珍貴,但是現(xiàn)在我們身處的環(huán)境已經(jīng)讓房地產(chǎn)的開發(fā)破壞很大,對于我們的威脅也越來越大。如果房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)的過程中,充分尊重自然規(guī)律,合理的利用自然資源,采用高質(zhì)高量的材料進行建筑,這樣我們就能盡自身最大的限度去善待我們的生存環(huán)境。如果我們?yōu)榱艘患核嚼つ康膶Υ笞匀贿M行破壞,那樣的話,大自然一定會嚴(yán)厲的懲罰我們的,給我們的后代帶來得將是無窮的災(zāi)難。雖然對于生態(tài)環(huán)境的保護會在短期內(nèi)觸動房地產(chǎn)行業(yè)的利益,但是那我們也必須要以保護環(huán)境為前提,盡我們最大的努力去協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)建設(shè)的問題。
針對這樣的問題,我提出以下幾點建議和措施:1.國家要加強宏觀調(diào)控,合理的制定土地開發(fā)政策。要在保證城市綠化的基礎(chǔ)上進行房地產(chǎn)開發(fā)。調(diào)整現(xiàn)有城市的利用格局,盡量使用太陽能資源,這樣有利于減少污染情況。城市里有污染的工廠等不要轉(zhuǎn)嫁到農(nóng)村去,要保護現(xiàn)有的農(nóng)田和自然風(fēng)光,以達到城市和農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。不能因為要利于城市建設(shè)就把農(nóng)村的土地等犧牲,那樣所達到的效果是相反的。對于房地產(chǎn)開發(fā)的速度較快,政府要做好宏觀調(diào)控的工作,把現(xiàn)有的城市土地管理制度改革掉,嚴(yán)格界定行政劃撥范圍。對于不符合城市規(guī)劃發(fā)展的項目一律不予審批,嚴(yán)格把好關(guān),進一步完善土地管理制度。2.適度的拉開城市與郊區(qū)的距離。隨著城市化進程的不斷加快,可以把郊區(qū)劃入到城市化的軌道中去?？梢园央x城市不太遠的地區(qū)劃分為若干個新居住的地區(qū)。使他們和城市有距離的分散開,這樣地價就會比較低,人們居住的密度和容積率都會相應(yīng)的降低。這樣有利于保留蔬菜的種植范圍和耕地面積會大面積的縮水,這樣有利于逐步調(diào)節(jié)已建城區(qū)的生態(tài)環(huán)境,也有利于人類的居住。3.提高房屋的科技含量。我國有著960完平方公里廣袤的土地,有山地,有平原,也有丘陵,各種地貌都應(yīng)有盡有,各地的氣候也有很大的差別。所以在房屋建設(shè)上也要因地制宜,不能一概而論。有的房地產(chǎn)開發(fā)商為了一己私利,會拿劣質(zhì)的材料去建筑樓房,對于人們居住的環(huán)境和是否有害都不管不問。這樣是良心的泯滅,是不齒的。所以這好久要求房地產(chǎn)開發(fā)商要堅持“以人為本”,在保證房屋質(zhì)量的基礎(chǔ)上要加大高科技的含量,促進新產(chǎn)品的應(yīng)用與推廣,大幅度的提高科技含量,使房地產(chǎn)行業(yè)也走上可持續(xù)發(fā)展的道路。4.注重保護生態(tài)環(huán)境?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開放商都打著綠化的旗號去賣方,但是實際的情況卻大相徑庭,是在沒辦法的情況下,他們會去鋪人工草坪,引進名貴的樹種,只求視覺上的享受,不求生態(tài)環(huán)境的營造。這樣的綠化方式不僅前期的投資高,而且后期的養(yǎng)護既浪費人力,又浪費物力。所以要擯棄這樣的模式,在保持一定的原有的植被的基礎(chǔ)上,合理搭配物種,形成合理的生態(tài)系統(tǒng)。這樣人們在這里居住會有一種天人合一的舒適感和幸福感。
3 結(jié)語
隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火熱還會堅持一段時間。房地產(chǎn)行業(yè)對于我國經(jīng)濟發(fā)展的貢獻是功不可沒的,所以只要協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)的開發(fā)和城市建設(shè),生態(tài)環(huán)境,政府調(diào)控等方面,我們就會探索出房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)發(fā)展同環(huán)境保護共同協(xié)調(diào)發(fā)展的一條新路子的。
參考文獻
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第3篇：對房地產(chǎn)的建議和意見范文
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。
**園**庭，**閣開盤期間的現(xiàn)場跟進。
**村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進。
***花園開盤的現(xiàn)場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。
參觀了**廣場，**花城，**新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了九月份的“房展會”，“****看房專線車”，**節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。
從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。
協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。
第4篇：對房地產(chǎn)的建議和意見范文
關(guān)鍵詞 二手房 問題 對策 分析
中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A
從發(fā)達國家市場的發(fā)展經(jīng)歷中可以看出，二手市場的交易量越大，則房地產(chǎn)市場越成熟。而當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展到一定的程度之后，人們不可能全由開蓋的新房來改善住宅，畢竟在有限的土地資源的限制下，無限制的開發(fā)新樓盤是不可能，此時二手房就承擔(dān)起相當(dāng)重要的角色。同時我國的二手房市場起步晚，政策和觀念上有很多制約二手房發(fā)展的因素，存在的一些問題亟待解決。
一、二手房存在的問題
當(dāng)前我國房地產(chǎn)的二級市場還沒有一個較為完善的二級市場體制，并對二手房的產(chǎn)權(quán)問題、質(zhì)量問題及二手房交易過程中存在的信息不對稱以及供給和需求的平衡問題，都缺乏一個較為完整的認(rèn)識和規(guī)范機制。主要存在以下幾個方面的問題：
（一）供給和需求的不平衡。
在一個較為成熟的房地產(chǎn)市場中，二手房的銷售量與新房銷的售量的比例應(yīng)該是1：5或者1：7，而按我國目前的銷售情況而言想要達到這個比例還有很大的距離。這說明我國目前的房地產(chǎn)市場不夠成熟。而目前我國的房地產(chǎn)市場可以分為投資型市場和消費型市場兩種。由于房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，使得投資型市場的房地產(chǎn)交易也迅猛提升。但與此同時，二級市場因為受到一級市場的直接導(dǎo)向，從而加大了消費型市場的房地產(chǎn)投資在整個房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中的比例。由于二級市場在房地產(chǎn)市場中主要體現(xiàn)在投資型需求市場和居住與投資混合型需求兩種市場上，最終導(dǎo)致二手房市場的蓬勃發(fā)展受到不合理的供給與需求的抑制。
（二）產(chǎn)權(quán)不規(guī)范。
我國特殊性的市場體制導(dǎo)致了二手房市場存在多種不同狀態(tài)的產(chǎn)權(quán)，大體分為已購公房、自管公房、直管公房、使用權(quán)房、商品房、經(jīng)濟適用房等。由于產(chǎn)權(quán)的確立情況十分復(fù)雜，二手房交易完成之后，出現(xiàn)部分交易房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)糾紛問題陳出不窮，導(dǎo)致二手房的交易信譽受到影響，市場發(fā)展受到?jīng)_擊。
（三）交易過程的信息不對稱。
當(dāng)前我國主要是由二手房的賣方通過委托中介機構(gòu)或者一些地方性的房地產(chǎn)網(wǎng)站、報紙、雜志等來提供二手房信息的。但往往賣方為提高自身利益，將不利于自己部分的二手房信息隱瞞起來，從而使得二手房的信息缺乏真實性、客觀性和公平性。如果想更全面地了解所購二手房的產(chǎn)權(quán)、建筑面積、建筑年限以及物業(yè)管理、質(zhì)量等問題，那么買方往往就只能通過二手房的賣方來了解。但由于利益沖突，獲取全面、詳實的房屋交易情況幾乎是不可能的，使交易雙方在交易的過程中由于信息不對稱而出現(xiàn)許多問題，導(dǎo)致正常交易受到影響。
二、對二手房市場發(fā)展的建議
（一）對二手房市場的政策性建議。
二手房市場的發(fā)展雖然比較穩(wěn)定，特別是今年施行的國五條以前的年初出現(xiàn)了二手房市場極度火爆的場面，但是問題也隨之而來，這些問題讓許多購房者對此產(chǎn)生擔(dān)憂，甚至沖擊著整個二手房市場。可以借鑒以下幾點建議和意見：
1、國家政策上。
首先，完善二手房法規(guī)體系。從某種意義上講市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟，為了使二手房交易規(guī)范化，必須有健全的市場運行法規(guī)體系。
其次，健全房屋租賃管理機構(gòu)。必須進一步加強二手房的交易管理機構(gòu)，對管理機構(gòu)人員的編制精簡協(xié)調(diào)，明確分工，各負(fù)其責(zé)，用以適應(yīng)實行全面合同備案制以后工作量的增大，投訴、糾紛可能增加的形勢。同時，要盡可能簡化手續(xù)，提高工作效率，這樣才能加強二手房市場的管理。
最后，要使市場透明，必須建立二手房市場信息系統(tǒng)和信息體系。由政府牽頭，從小到大，先簡后繁，逐步實現(xiàn)全市聯(lián)網(wǎng)，并制定嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)定，共同遵守。
2、稅收制度上。
稅收制度對房地產(chǎn)有極大的影響，消費者進入市場的熱情也必定受到稅費的影響。當(dāng)前稅制中主要是營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅三個方面來影響房地產(chǎn)二級市場的交易?？梢钥闯?，雖然二手房市場交易征收的稅收收入對于政府來說是很微薄的一部分，但稅收制度十分明顯的抑制了二手市場交易活動的逆向調(diào)節(jié)。因此應(yīng)該對其作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而達到減少對稅收政策的制約，完善二手房市場交易活躍的目的。比如在稅費方面，它的征收是雙方的，一個是作為經(jīng)營者的中介部門，需要根據(jù)實際的營業(yè)收入納稅，而房屋所有者需要繳納一些相關(guān)的手續(xù)費在房屋進行交易的時候。
（二）對二手房市場的交易平臺的建議。
1、在信貸方面。
鑒于目前個人住房貸款和二手房按揭及抵押貸款中存在的問題，建議商業(yè)銀行采取以下措施來規(guī)避風(fēng)險：
第一、針對中介信用風(fēng)險?？蛻艚灰踪Y金應(yīng)由銀行實行代收代付。并加強對代收代付資金的控制監(jiān)管，防止客戶貸款資金被中介扣劃。對凡與銀行有合作的中介機構(gòu)應(yīng)詳細了解其經(jīng)營的模式、資金的流向、資金的缺口、涉及的客戶數(shù)量，然后進行全面評級，而與銀行合作的房屋中介的準(zhǔn)入可以由監(jiān)管機構(gòu)根據(jù)評級的結(jié)果做出相關(guān)規(guī)定，以達到金融風(fēng)險的防范目的。
第二、加強措施來防范貸款主體及交易行為的真實性風(fēng)險。為降低客戶騙貸的風(fēng)險應(yīng)引入第三方專業(yè)征信機構(gòu)在二手房貸款業(yè)務(wù)中對借款人的身份、收入、貸款事項以及抵押物的真實性進行實地核查。
第5篇：對房地產(chǎn)的建議和意見范文
關(guān)鍵詞:城市房地產(chǎn)開發(fā)；測繪工作；問題；建議。
1．城市房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容
1．1規(guī)劃設(shè)計階段的測繪:房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，必須建立在測繪部門測繪的地形圖之上。房地產(chǎn)開發(fā)單位向城市規(guī)劃部門提出選址申請時，必須提交有資質(zhì)的測繪單位施測或修側(cè)的現(xiàn)勢地形圖。地形圖施測精度及其比例尺選擇按規(guī)劃階段而定，在圖中顯示編制的詳細規(guī)劃和工程管線規(guī)劃，一般要求測繪1:500比例尺地形圖，個別地區(qū)的總圖設(shè)計，則要求測繪1:200比例尺地形圖。
1．2建設(shè)用地勘測定界:建設(shè)用地勘側(cè)定界是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)規(guī)劃管理部門核定的建設(shè)用地范圍、道路紅線圖以及其他有關(guān)文件資料和《地籍測繪規(guī)范》，查清并現(xiàn)場測定建設(shè)用地范圍。建設(shè)用地范圍內(nèi)的地上地下附屬物以及行政區(qū)域界線、基本農(nóng)田保護界線、土地權(quán)屬界線、八類土地利用現(xiàn)狀界線的位置數(shù)量(面積)和質(zhì)量(土地等級或用地類型)等所進行的測繪工作，它所形成的圖、文、表成果是建設(shè)用地審批的重要且必備的基礎(chǔ)資料。
建設(shè)用地勘測定界也包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用和國有地出讓測繪。珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策，國家通過編制土地利用總體規(guī)劃、規(guī)定土地用途(土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，保持耕地總量動態(tài)平衡。因此，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用為建設(shè)用地時，必須測定轉(zhuǎn)用征用土地的范圍、土地利用現(xiàn)狀及各土地權(quán)屬者的位置、面積、質(zhì)量，為編制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征地方案、補充耕地方案提供必需的基礎(chǔ)資料。國有地出讓測繪的內(nèi)容包括土地的位置、權(quán)屬、面積、地上地下現(xiàn)狀和其他基礎(chǔ)設(shè)施，是國家向土地使用者收取土地出讓金的重要依據(jù)。
1．3施工階段的測繪:規(guī)劃選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃和土地報批完成后，經(jīng)過對詳細規(guī)劃勘察設(shè)計、建筑設(shè)計等成果的審批，房地產(chǎn)開發(fā)單位可向城市規(guī)劃主管部門申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃(臨時)許可證》，此時前期工作基本完成，工程進人施工階段。施工階段測繪的主要內(nèi)容包括:場地平整測量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進行建筑物施工放樣，必須在保證規(guī)劃要求的前提下.進行細郁放樣。當(dāng)不能滿足規(guī)劃要求時，應(yīng)及時報告規(guī)劃管理部門，并通知設(shè)計單位進行圖紙變更。
1．4建筑物面積界定:房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理(商品房預(yù)售許可證》時、必須委托測繪部門進行商品房面積界定。面積界定應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《房產(chǎn)測繪規(guī)范》、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工圖和放線圖，精確計算房屋建筑面積、使用面積和分?jǐn)偟墓妹娣e，然后繪制房屋分層分戶面圖。
1．5竣工測繪和房產(chǎn)測繪:房地產(chǎn)開發(fā)的竣工測繪和房產(chǎn)測繪是依據(jù)建設(shè)規(guī)劃管理部門審批的建設(shè)工程規(guī)劃圖、施工圖、放線圖和品房面積界定圖以及其他有關(guān)文件資料和技術(shù)規(guī)范。通過先進的測繪技術(shù)手段.精確測定房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)所有地物包括地上、地下建構(gòu))筑物的位置，并提供相關(guān)的數(shù)據(jù)(面積)、用途等信息狀況，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的綜合驗收及更新城市基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫提供信息和資料。
房地產(chǎn)開發(fā)竣工測繪和房產(chǎn)測繪的任務(wù)是進一步查清房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規(guī)劃要求，建設(shè)活動是否改變土地使用性質(zhì)，建筑物是否有超高現(xiàn)象，各類管線埋設(shè)是否符合要求，房屋竣工面積和房屋預(yù)售界定面積之差是否在限差(3%)以內(nèi)?？⒐ず头慨a(chǎn)測量應(yīng)繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等，為規(guī)劃管理部門進行規(guī)劃驗收和界定違法建設(shè)及房地產(chǎn)管理部門進行房屋產(chǎn)權(quán)登記提供必備圖件。
1．6其他測繪:隨著人們生活水平的逐年提高，人口、資源、環(huán)境和災(zāi)害四大問題已成為政府和人們關(guān)注的重點，人們對自己的生存空間越來越重視.像通風(fēng)不好、底層房屋日照時間不夠帶來的糾紛會逐漸增多，需要測繪部門依據(jù)天文測量原理艱據(jù)建筑物朝向、遮檔物位置、建筑間距，確定日照時間是否滿足《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定。重要建筑、危舊建筑的變形監(jiān)測和界定違法建設(shè)需要進行的測繪等都屬于其他測繪工作的范疇。
2．城市房地產(chǎn)測繪存在的問題
房地產(chǎn)開發(fā)各階段的測繪工作涉及房產(chǎn)測繪、地箱測繪、建筑工程測量、電力工程測量、道路與管線測量以及其他市政工程測量等。這些測繪工作分別由隸屬于土地部門、房產(chǎn)部門、規(guī)劃部門、電力部門以及市政部門的測繪隊伍承擔(dān)，存在著各自為陣、各行其是的問題和現(xiàn)象。這些測繪單位測定的地理空間數(shù)據(jù)往往內(nèi)容重復(fù)，數(shù)據(jù)分類、編碼繁簡程度差異很大，有的甚至自定坐標(biāo)系統(tǒng)和高程基準(zhǔn)，資料為部門所有，不能共享。這樣的重復(fù)測繪造成國家財政的極大浪費，加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房屋成本的上升，嚴(yán)重影響測繪市場的健康有序發(fā)展。
3．改進城市房地產(chǎn)測繪未來發(fā)展的設(shè)想
造成城市房地產(chǎn)測繪混亂的原因是多方面的，有體制方面的，有測繪市場方面的，也有測繪技術(shù)方面的。
3．1加強城市測繪管理:一項房地產(chǎn)建設(shè)工程，由不同部門的測繪隊伍進行重復(fù)測繪。歸根結(jié)底是測繪管理體制方面的間題，這是1992年頒布施行的《測繪法》關(guān)于行業(yè)測繪管理、專業(yè)測繪管理和軍事測繪管理的規(guī)定和分工造成的。建議在新的《測繪法》還沒有修訂完善以前，借機構(gòu)改革的東風(fēng)，組建有足夠規(guī)格的測繪管理機構(gòu)，其職責(zé)應(yīng)當(dāng)是:1.組織基礎(chǔ)測繪的規(guī)劃和實施工作。2.在技術(shù)方面做到五個統(tǒng)一，即坐標(biāo)系統(tǒng)的統(tǒng)一、高程基準(zhǔn)的統(tǒng)一、技術(shù)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一、多尺度地圖分幅的統(tǒng)一、測繪資料或地理信息管理和分發(fā)的統(tǒng)一。3.履行各項測繪市場管理職能，包括測繪隊伍的資質(zhì)管理、測繪設(shè)計方案的審批、測繪任務(wù)的登記與備案、測繪成果的分發(fā)、測繪質(zhì)量的監(jiān)督檢驗和驗收等。
3．2放開搞活城市房地產(chǎn)測繪市場:我國加人WTo后，專業(yè)測繪不可避免地要與國際市場接軌，放開搞活城市房地產(chǎn)測繪市場勢在必行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)、規(guī)劃、土地、房產(chǎn)測繪及其他建設(shè)主管部門。通過招投標(biāo)的方式或協(xié)議方式委托一家或多家有資質(zhì)的測繪單位。從辦理規(guī)劃“一書兩證”直至取得上地證房產(chǎn)證實施全過程的測繪服務(wù)。生產(chǎn)出各行業(yè)管理部門所需的測繪產(chǎn)品，同時接受測繪管理部門的質(zhì)量監(jiān)督檢驗、匯交測繪成果，更新城市多尺度基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫。
第6篇：對房地產(chǎn)的建議和意見范文
關(guān)鍵詞：會計準(zhǔn)則；公允價值；估價技術(shù)；資產(chǎn)評估
作者簡介：胡著偉(1968－)，男，河南南陽人，河南財經(jīng)學(xué)院會計學(xué)院副教授，主要從事財務(wù)管理與會計學(xué)研究。
中圖分類號：F231 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006－1096(2010)02－0070－04 收稿日期：2010－01－10
20世紀(jì)90年代以來，金融衍生工具的大量產(chǎn)生以及隨之而來的金融風(fēng)險使得公允價值成為唯一能夠被認(rèn)可的計量屬性(黃學(xué)敏，2004)。大量應(yīng)用公允價值進行計量和報告，已成為20世紀(jì)末和21世紀(jì)初會計及其他經(jīng)濟學(xué)科領(lǐng)域發(fā)展的重要特征(謝詩芬，2003)。中國順應(yīng)潮流，在2006年2月15日了包括1項基本準(zhǔn)則和38項具體準(zhǔn)則在內(nèi)的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系，其最大亮點就是公允價值的適度、謹(jǐn)慎運用，這一方面契合了中國經(jīng)濟改革的市場化進程及相關(guān)支撐環(huán)境的完善程度，另一方面實現(xiàn)了與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的趨同(劉玉廷，2007)。會計準(zhǔn)則運用結(jié)果直接關(guān)乎企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，進而影響各利益相關(guān)者，即準(zhǔn)則的“經(jīng)濟后果”(Zeff，1978)決定了公允價值的運用絕非是簡單地準(zhǔn)則制定和實施，還需要相應(yīng)配套環(huán)境的支撐。在全球金融危機引發(fā)公允價值計量存廢之爭的背景下，對其實際運用情況尤其是公允價值確定方法――這一難點進行分析，提出完善對策，具有重要意義。本文從公允價值在上市公司具體準(zhǔn)則中的運用出發(fā)，以上市公司2007年、2008年年報中披露的公允價值確定方法為基礎(chǔ)，分析并查找有關(guān)公允價值確定中存在的主要問題，并針對發(fā)現(xiàn)的問題提出改進建議。
一、公允價值計量在中國現(xiàn)行準(zhǔn)則中的運用分析
計量是會計系統(tǒng)的核心職能(Yuri，1979)，進而成為現(xiàn)代會計的發(fā)展動力之一(葛家澍，2001)。會計計量在脫離原始計量時期進入貨幣計量時期以后，大致經(jīng)歷了三個階段：以如實記錄為基礎(chǔ)的直觀計量階段、以歷史成本為基礎(chǔ)的計量方法逐步完善階段、公允價值計量形成發(fā)展階段，已出現(xiàn)以公允價值計量基礎(chǔ)取代歷史成本計量基礎(chǔ)的總趨勢，這是歷史的進步(陳美華，2006)。
(一)公允價值在準(zhǔn)則中的運用情況
財政部立足經(jīng)濟全球化，在充分考慮中國當(dāng)前的社會、經(jīng)濟、法律等環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，在《企業(yè)會計準(zhǔn)則》(2006)中盡可能適度地應(yīng)用了公允價值。首先在基本準(zhǔn)則上對公允價值定義及與其他計量屬性的關(guān)系加以說明，然后結(jié)合具體會計準(zhǔn)則規(guī)范對象運用，在38項具體會計準(zhǔn)則中涉及計量的有30項，在這30項準(zhǔn)則中又有21項不同程度地運用了公允價值計量(其中17項具體會計準(zhǔn)則直接運用了公允價值)，具體情況見表1。
①～④在存貨、固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)四項具體準(zhǔn)則中，均在計量或初始計量中做出了幾乎一致的規(guī)定，即投資者投入相關(guān)資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定的價值不公允的除外。這意味著接受投資形成的相關(guān)資產(chǎn)，不允許直接以公允價值確定。另外準(zhǔn)則均規(guī)定，非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等所取得的相關(guān)資產(chǎn)的成本，應(yīng)分別按照相應(yīng)的準(zhǔn)則確定，而非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組準(zhǔn)則對符合條件的交易均引入公允價值計量。⑤公允價值只在非同一控制下的企業(yè)合并時使用。⑥承租人在確定融資租入資產(chǎn)價值時用到，融資租賃中出租人對未擔(dān)保余值的后續(xù)計量。
(二)公允價值在準(zhǔn)則中的運用特點
1.謹(jǐn)慎性
雖然在涉及計量的準(zhǔn)則中有70％運用了公允價值計量，但是其運用是有約束條件的，表現(xiàn)在一方面歷史成本基礎(chǔ)地位沒有動搖，基本準(zhǔn)則第43條規(guī)定“企業(yè)在對會計要素進行計量時，一般應(yīng)采用歷史成本”。這強調(diào)歷史成本計量屬性的主導(dǎo)地位。另一方面公允價值運用中苛刻的限制條件，比如《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號――非貨幣性資產(chǎn)交換》規(guī)定，非貨幣性資產(chǎn)交換中運用公允價值計量必須滿足兩個條件：一是交換具有商業(yè)實質(zhì)，二是換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價值能夠可靠計量，其中，商業(yè)實質(zhì)是指換人資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量在風(fēng)險、時間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同，或者換人資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換人資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價值相比是巨大的。這表明中國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對公允價值的運用是全面而謹(jǐn)慎的。
2.針對性
現(xiàn)行準(zhǔn)則體系采用“交易或事項”導(dǎo)向，即打破原來分行業(yè)的會計制度模式，針對“交易或事項”進行規(guī)范，這樣容易實現(xiàn)不同行業(yè)的統(tǒng)一。這種導(dǎo)向延伸到公允價值的運用中。具體準(zhǔn)則規(guī)范對象涉及資產(chǎn)、負(fù)債、收入、費用等會計要素，但就公允價值運用來看主要涉及資產(chǎn)或負(fù)債，尤其是資產(chǎn)的計量，所以本文主要關(guān)注資產(chǎn)的分類計量。從公允價值的，運用來看，計量對象分為金融工具和非金融工具兩類，對金融工具一般采用直接法確定，比如交易價格；非金融工具一般采用間接法確定，比如評估法。另外，從交易過程來看，有的交易一次完成，比如非同一控制下的企業(yè)合并，初始計量采用公允價值，由于沒有后續(xù)交易，所有就沒有后續(xù)計量；而另一些交易是一個持續(xù)的過程，所以在后續(xù)計量中亦運用公允價值，主要是金融工具以及一些動態(tài)的事項(如或有負(fù)債等)。
3.層次性
具體準(zhǔn)則公允價值的運用可分為三個層次：(1)要求主體對某些資產(chǎn)或負(fù)債項目進行公允價值計量并將計量結(jié)果在表內(nèi)確認(rèn)。這是運用的主體。從金融工具到非金融工具，基本都要求運用公允價值計量并在表內(nèi)確認(rèn)。(2)要求主體對某些資產(chǎn)或負(fù)債項目進行公允價值計量并將計量結(jié)果在表內(nèi)確認(rèn)，但規(guī)定了特定的應(yīng)用條件，在該條件無法滿足時主體就可以選擇其他計量屬性進行計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足兩個條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。從實施情況來看，2008年中國存在投資性房地產(chǎn)的上市公司達690家，采用成本計量模式的為670家(占97.1％)，采用公允價值計量模式的為20家(占2.89％)(財政部會計司，2009)。這一層次的運用具有過渡性，隨著條件的成熟，范圍會擴大。(3)只是為了相關(guān)會計處理的需要而要求對一些資產(chǎn)或負(fù)債項目進行公允價值計量，其計量結(jié)果不在表內(nèi)確認(rèn)。其運用具有間接性和隱蔽性。
二、上市公司公允價值確定方法分析
公允價值運用的最大難點是公允價值的確定。分析準(zhǔn)則及相關(guān)應(yīng)用指南可知《資產(chǎn)減值》和《金融工具確認(rèn)和計
量》提供了比較詳細的公允價值計量指南，以下結(jié)合中國上市公司2007年、2008年年報分析公允價值確定方法并分析存在的問題及原因。
(一)《資產(chǎn)減值》公允價值確定方法
該方法分為三個層次：(1)資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平交易中銷售協(xié)議價格減去可直接歸屬于該資產(chǎn)處置費用的金額來確定；(2)不存在銷售協(xié)議但存在資產(chǎn)活躍市場的，應(yīng)當(dāng)按照該資產(chǎn)的市場價格減去處置費用后的金額來確定；資產(chǎn)的市場價格通常應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的買方出價確定；(3)在不存在銷售協(xié)議和資產(chǎn)活躍市場的情況下，應(yīng)當(dāng)以可獲取的最佳信息為基礎(chǔ)，估計資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額，該凈額可以參考同行業(yè)類似資產(chǎn)的最近交易價格或者結(jié)果進行估計。
2007年的1570家上市公司中，有692家上市公司對長期資產(chǎn)計提了減值準(zhǔn)備，而2008年1624家上市公司中有1089家公司存在資產(chǎn)減值，資產(chǎn)減值損失為3963.48億元，占利潤總額的35.63％。其中，存貨跌價損失、固定資產(chǎn)減值損失和貸款減值損失所占比重最大。多數(shù)上市公司根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定分類確定長期資產(chǎn)減值測試中的公允價值。從分析來看，其難點在于現(xiàn)值技術(shù)運用中相關(guān)參數(shù)的確定。
(二)《金融工具確認(rèn)和計量》公允價值確定方法
各家公司均力求遵循會計準(zhǔn)則，根據(jù)不同情形分別采用同類資產(chǎn)活躍市場報價、類似資產(chǎn)活躍市場報價和估值技術(shù)等方法確定公允價值。但公允價值確定方法的披露內(nèi)容過于原則和雷同，上市公司(非金融企業(yè))均原則性地照搬準(zhǔn)則規(guī)定，很少會結(jié)合企業(yè)具體情況確定，采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時，如何估計現(xiàn)金流量、如何確定現(xiàn)金流量會計期間等；采用期權(quán)定價模型(例如Black-Seholes模型)時，如何選定相關(guān)假設(shè)、確定相關(guān)假設(shè)數(shù)值等，企業(yè)幾乎未作披露，詳細程度無法滿足會計信息使用者決策有用性的需求。
(三)《企業(yè)合并》應(yīng)用指南中公允價值確定方法
《企業(yè)合并》準(zhǔn)則應(yīng)用指南中，分報表項目規(guī)定取得的被購買方各項可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債的公允價值，除使用上述兩個準(zhǔn)則中規(guī)定的方法外，主要有以下幾種方法：(1)賬面余額，適用于貨幣資金；(2)應(yīng)收、應(yīng)付金額，適用于短期應(yīng)收、應(yīng)付款項；(3)現(xiàn)值，適用于長期應(yīng)收、應(yīng)付款項；(4)可變現(xiàn)凈值，適用于產(chǎn)成品、商品及在產(chǎn)品；(5)重置成本，適用于原材料。
2007年和2008年分別有225家和296家上市公司發(fā)生非同一控制下的企業(yè)合并，全部采用了公允價值作為計量基礎(chǔ)，大部分上市公司根據(jù)《企業(yè)合并》應(yīng)用指南中規(guī)定的方法確定可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債公允價值。
(四)《投資性房地產(chǎn)》公允價值確定方法
對于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則并沒有明確規(guī)定后續(xù)計量中公允價值的確定方法，結(jié)果是大部分擁有該類資產(chǎn)的上市公司選用成本模式進行后續(xù)計量，只有少數(shù)公司采用公允價值模式。具體情況是2007年持有投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中，采用公允價值模式的有18家，其公允價值計量的方法主要有房地產(chǎn)評估價格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報告(2家上市公司)、與擬購買方初步商定的談判價下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格(2家上市公司)等，而另外3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法。2008年持有投資性房地產(chǎn)的690家上市公司中采用公允價值模式的有20家，其公允價值確定的方法主要有評估價格(14家公司)、第三方調(diào)查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格(5家公司)。
(五)其他準(zhǔn)則公允價值的確定方法
《非貨幣性資產(chǎn)交換》、《債務(wù)重組》也重新引入公允價值計量，而確定方法援引上述準(zhǔn)則及應(yīng)用指南的規(guī)定，但是總體來看，這些規(guī)定具有模糊性，尤其是不具有活躍市場的長期資產(chǎn)，大都采用評估價格作為交換資產(chǎn)的公允價值。2007年1570家上市公司中，發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換的有40家上市公司，有32家上市公司產(chǎn)生損益，形成利得的有21家上市公司，形成損失的有11家上市公司，未產(chǎn)生損益的有8家。2007年1570家上市公司中316家上市公司發(fā)生了債務(wù)重組，其中229家上市公司作為債務(wù)人獲得了債務(wù)重組收益133.00億元。2008年1597家非金融類上市公司中，完成債務(wù)重組的有296家，其中220家公司作為債務(wù)人獲得了債務(wù)重組收益109.30億元。從上市公司披露的債務(wù)重組過程中公允價值的確定方法來看，大多是雙方協(xié)議，也有評估價，甚至還有法院或其他部門裁定，存在隨意性和人為操縱之嫌。
由此可見，中國有關(guān)公允價值計量的指南已包含了與美國SFAS157公允價值計量類似的“公允價值級次”，但是具體內(nèi)容差異很大：《資產(chǎn)減值》將銷售協(xié)議價格作為公允價值計量的首選；而《金融工具確認(rèn)和計量》將活躍市場報價作為首選?！镀髽I(yè)合并》準(zhǔn)則應(yīng)用指南更是用盡各種計量屬性確定公允價值。這表明公允價值確定方法不統(tǒng)一，在準(zhǔn)則執(zhí)行中，對于同一交易事項，有的按照活躍市場報價確定公允價值，有的按照交易雙方協(xié)議價格確定公允價值，有的按照評估價格確定公允價值，這種準(zhǔn)則或指南的不一致引發(fā)“規(guī)則性差異”。
三、完善公允價值確定方法的對策
(一)完善公允價值運用的市場條件：提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
公允價值是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，其確定高度依賴基礎(chǔ)市場數(shù)據(jù)，得到廣泛認(rèn)可的公允價值計量“三級次”就是依據(jù)市場數(shù)據(jù)的可得性劃分的，這表明，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可靠程度越高，以此為基礎(chǔ)確定的公允價值就越可靠。雖然中國市場化改革已取得重大進展，但是市場經(jīng)濟地位尚未得到廣泛認(rèn)可，主要原因在于各類市場尚不完善，有的市場還未建立，這是中國應(yīng)用公允價值中的最大制約因素，因此要求完善市場條件。
1.積極培養(yǎng)各級市場，提供可觀測交易。雖然公允價值并不等于市場價格，但是市場價格被公認(rèn)為是最客觀、最可靠、也是最簡便的公允價值的來源。所以當(dāng)前應(yīng)該努力培育各級市場，特別是生產(chǎn)資料市場和二手交易市場，從而為確定公允價值提供客觀、直接的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
2.加快金融市場化改革進程。在證券價格逐漸市場化的同時，國債發(fā)行中的投標(biāo)、競價方式，全國銀行間同一拆借利率的出現(xiàn)和入網(wǎng)會員的逐漸增多以及公開市場業(yè)務(wù)操作的進行，均使我國的利率市場化改革獲得很大進展。金融逐步市場化，為金融衍生品的公允價值確定的實施提供條件。
當(dāng)前必須采取各種有效措施努力發(fā)展多層次資本市場體系，包括主板、創(chuàng)業(yè)板、中小板、店頭交易(OTC)在內(nèi)的股票交易市場和債券市場；加大金融工具和衍生金融工具創(chuàng)新力度，建設(shè)高度發(fā)達的商品交易市場體系及相關(guān)的信息系統(tǒng)；打破地域和條塊分割，建立健全有關(guān)法律法規(guī)等等。
(二)制定公允價值準(zhǔn)則及應(yīng)用指南：統(tǒng)一確定規(guī)范
為了進一步提高公允價值確定的一致性、實務(wù)可操作性，應(yīng)盡早制定更為完善的公允價值計量準(zhǔn)則及應(yīng)用指南。
在該項準(zhǔn)則制定過程中，可以借鑒美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會(FASB)的SFAS157公允價值計量以及國際會計準(zhǔn)則理事會(IASB)的公允價值計量征求意見稿，應(yīng)著力解決以下三個問題。
1.公允價值定義
“公允價值”定義是公允價值計量準(zhǔn)則制定的關(guān)鍵問題，它決定了公允價值計量的目標(biāo)和方向(于永生，2008)。目前國際最新動態(tài)的公允價值定義將“脫手價”確定為公允價值計量目標(biāo)，使公允價值內(nèi)涵和外延明確化，有利于實務(wù)操作，而我國現(xiàn)行準(zhǔn)則中公允價值定義目標(biāo)具有模糊性。雖然，“在活躍市場上，企業(yè)已持有的金融資產(chǎn)或擬承擔(dān)的金融負(fù)債的報價，應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)行出價；企業(yè)擬購人的金融資產(chǎn)或已承擔(dān)的金融負(fù)債的報價，應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)行要價”的規(guī)定已隱含了公允價值計量目標(biāo)是“脫手價”，但是其他準(zhǔn)則沒有一以貫之。
2.公允價值確定方法
計量是財務(wù)會計的核心，公允價值運用中爭議最多的也是計量方法。在中國當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境下，適用公允價值計量的資產(chǎn)和負(fù)債，多數(shù)不存在活躍市場，存在活躍市場的只是少數(shù)，而不存在活躍市場時，公允價值的可靠確定很困難。我們應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)或負(fù)債特性及其基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的可靠程度，制定不同級次的計量方法，同時提供關(guān)于公允價值可靠計量的標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)用指南。
3.細化公允價值的披露規(guī)范
從公允價值計量的復(fù)雜性來看，要使信息使用者完全理解公允價值信息，必須有相應(yīng)的信息披露。對以非市場基礎(chǔ)確定的公允價值，準(zhǔn)則中應(yīng)當(dāng)強化披露要求，特別關(guān)注在這種情況下公允價值的確定方法、管理層的假設(shè)、是否引入了外部評估師的估價，如果某些重要變量發(fā)生與原來假設(shè)不同的變化可能會引起財務(wù)報表重要指標(biāo)發(fā)生何種變化的敏感性分析等信息。
(三)打造復(fù)合型高端人才隊伍：提高操作能力
中國現(xiàn)有會計人員隊伍1200多萬人，在經(jīng)濟建設(shè)過程中發(fā)揮了重要作用。但是受傳統(tǒng)觀念及教育體制所限，大多數(shù)會計人員知識結(jié)構(gòu)難以適應(yīng)動態(tài)經(jīng)濟環(huán)境引致的會計全球化。尤其是嵌入虛擬經(jīng)濟中的公允價值運用，是對會計人員全面素質(zhì)的考驗。無論是數(shù)據(jù)分析，還是近期對事務(wù)所的調(diào)研，筆者發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在確定公允價值時問題較多，要么憑經(jīng)驗估計、要么完全依賴中介機構(gòu)，難以真實反映企業(yè)狀況。這表明，中國急需復(fù)合型的高端會計人才，要培養(yǎng)一大批德才兼?zhèn)洌仁煜ず驼莆諘嫓?zhǔn)則、內(nèi)部控制和信息化，又具有現(xiàn)代金融知識、熟悉資本市場運作的復(fù)合型高端會計領(lǐng)軍人才隊伍。
第7篇：對房地產(chǎn)的建議和意見范文
最新銷售人員試用期的工作總結(jié)
銷售的工作，雖然有壓力，但也是一種動力，促使著我不斷前行，取得好的業(yè)績，也是讓自己能通過試用，得到認(rèn)可能轉(zhuǎn)正，我也是感到很高興，但成為正式的員工，其實也是一種壓力，一種責(zé)任，要做的更好才行，而之前的工作，其實自己也是發(fā)現(xiàn)有些方面還可以繼續(xù)來進步的，在此也是整理下工作，來做好總結(jié)。
對于這份工作，之前不是很了解，能進來當(dāng)然我也是知道，公司對于我們是抱有一個期望的，我也是不想辜負(fù)，無論是培訓(xùn)，和同事交流，我都是積極的來學(xué)，去提升，一些技巧也是在用的過程中更加的熟練，每次工作結(jié)束，都是會去反思，哪些做得還是不夠到位，哪些還能改進，才能把銷售做得更好，找到客戶，如何的去轉(zhuǎn)化為銷售額，并不是那么的簡單和容易，但我也是清楚，如果自己不斷的去找到方法，能力提升，那么做好工作也是會變得輕松和簡單一些了，而這個工作的壓力也是促使著我去前行，不希望自己的努力白費，而且能得到肯定。銷售是很磨礪人的，我也是在工作后感受到自己的成長，這些不但是對于工作有幫助，對于自己同樣也是如此。
在和客戶的交流里面，我也是用公司教我的技巧以及自己的一個方法去做好銷售，開始的時候并不是那么容易成功，即使有客戶，但最后能達成交易的量也是很少，這也是刺激到了我，為何別的同事可以做到，我卻不行，我也是不想如此，不斷的改進，去思考，然后一個個客戶的去談，慢慢的'從生澀到了能拿到業(yè)績，我也是高興，但知道留給我的時間不是很多，如果做不好，那么就會被辭退，我也是利用好時間，去多做，多找客戶，盡力的完成銷售的任務(wù)，試用的過程里頭，我也是得到領(lǐng)導(dǎo)肯定，看到我完成任務(wù)，也是給予了我更多的要求，壓力大了，但是我卻沒有去退縮，反而依舊認(rèn)真的去做好自己該做的一些事情，達成交易，讓自己的業(yè)績不斷去取得突破。
做好了業(yè)績，但我也是知道我的效率并不是特別的高，別的同事相同的時間能做得更好一些，而我卻是需要加班才能完成，我知道能力和經(jīng)驗還有欠缺，但也是找到了問題，要去改善，在今后能做得更好一些，讓領(lǐng)導(dǎo)得到肯定，轉(zhuǎn)正了，壓力大了，但同時也是讓我更加的意識到自己要不斷的突破，把業(yè)績做到更好。
最新銷售人員試用期的工作總結(jié)
我于x年x月底進入公司，主要負(fù)責(zé)批發(fā)客戶，三個月都完成了銷售任務(wù)。在這三個月里感謝辦事處領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助，能夠讓我順利的熟悉工作崗位，圓滿完成銷售任務(wù)。
1、遵守崗位職責(zé)，認(rèn)真履行本職工作。我主要的工作就是服務(wù)經(jīng)銷商和客戶，起著溝通與協(xié)調(diào)的作用。月初我的首要工作就是安排經(jīng)銷商排貨打款；然后是按路線拜訪客戶，運用分銷政策和贈品加強分銷；及時完成各項數(shù)據(jù)統(tǒng)計，做好月工作總結(jié)。
2、明確任務(wù)，主動積極，力求保質(zhì)保量按時完成。每月做好銷售和開拓計劃，抓住工作重點有目的有步驟的實施。班前班后做好工作準(zhǔn)備和回顧，多和同事溝通，遇到解決不了的問題向領(lǐng)導(dǎo)請教。
3、正確對待客戶需求并妥善解決。了解客戶的需求，主動提出在拜訪發(fā)現(xiàn)隱藏的問題。關(guān)注產(chǎn)品的陳列位置和價位（同競爭對手做比較），有預(yù)見性地提出提高銷量的建議。
4、工作總結(jié)認(rèn)真學(xué)習(xí)拜訪八步驟，靈活運用到工作中?？蛻艟褪鞘袌?，只要我們贏得客戶就贏得市場。拜訪八步驟就是百事公司的精髓。從工作準(zhǔn)備到拜訪結(jié)束都是最理想的，我在工作中感到拜訪八步驟是一把金鑰匙，可以打開每個客戶的大門。學(xué)習(xí)了公司的拜訪八步驟后我才發(fā)現(xiàn)到一個客戶那要做的其實有很多，其中的道理也得在實際工作中來體會。
5、在今后的工作中我要作好以下兩方面的內(nèi)容：在拜訪客戶時不卑不亢，妥善處理客戶提出的問題。對簽有協(xié)議的客戶嚴(yán)格按照條款執(zhí)行，不足之處立即調(diào)整，杜絕其僥幸心理。培養(yǎng)自己的競爭意識。在拜訪客戶時關(guān)注產(chǎn)品的陳列包括冷凍數(shù)pop等（包括同類競爭品牌），要力爭最好的位置。加強自己的語言表達能力。
在和客戶溝通時準(zhǔn)備好陳述的內(nèi)容，力求條理清晰，言語簡潔，通俗易懂。在以后的工作中希望繼續(xù)得到大家的支持和幫助，做好個人熱門思想?yún)R報工作計劃，為我們能把工作做的更好加油！
最新銷售人員試用期的工作總結(jié)
作為一名銷售新人，剛加入房產(chǎn)銷售部的時候什么都不懂，現(xiàn)在想起來還有些好笑，通過這段時期的磨練，現(xiàn)在已經(jīng)能夠負(fù)責(zé)很多工作的實施。這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。例如：xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進；xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進；xxx花園xxxx開盤的現(xiàn)場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。收集了八月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。從八月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領(lǐng)導(dǎo)。
8、指導(dǎo)各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。
第8篇：對房地產(chǎn)的建議和意見范文
關(guān)鍵詞：老齡化；戶外休閑空間；適應(yīng)性
TU982
當(dāng)人類社會伴隨著時代飛速發(fā)展的步伐進入21世紀(jì)，人類面臨著一個嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)——人口老齡化。據(jù)統(tǒng)計，我國60歲以上的老年人已達1．43億人，占全國人口總數(shù)的10．97％以上，占全球老年人口總量1／5。自1999年進入老齡社會后，我國現(xiàn)已是世界上老年人最多的國家，且近20多年來，以每年302萬人的速度增加，到21世紀(jì)中將達到4億多人，即每10人中將有3位老人。老齡化帶來了一系列的社會問題，老年人的居住、醫(yī)療、休閑生活等都是迫切需要解決的問題。為了滿足社會需求，各地的養(yǎng)老機構(gòu)、老年公寓等都在悄然興起，老年人的居住問題得到了很大改善。但是對老年人來說，僅有住房是遠遠不夠的，尤其是退休后有大量的自由時間可以安排，他們更需要有一個安全、舒適的戶外空間來滿足戶外休閑活動的需要。
一、休閑空間概況
從房地產(chǎn)的發(fā)展來看，住宅小區(qū)的發(fā)展主要經(jīng)歷了三個階段：第一階段的住宅小區(qū)屬于粗放型開發(fā)，設(shè)施簡單，綠化單一，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。第二階段的小區(qū)建設(shè)風(fēng)格代表了一種消費時尚，開始出現(xiàn)了會所設(shè)施，注重小區(qū)的外部環(huán)境，并且開始倡導(dǎo)“人車分流”等“以人為本”的設(shè)計理念。第三階段則在第二階段的基礎(chǔ)上進行了強化，引進先進的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和生態(tài)環(huán)境概念，關(guān)注人與自然的融合，并注重小區(qū)內(nèi)的親和力。與這三個階段相適應(yīng)的住區(qū)環(huán)境設(shè)計的演變也經(jīng)歷了綠化概念、環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)計三個過程?？傮w來講，八、九十年代建設(shè)的小區(qū)，環(huán)境設(shè)施相對落后，老年人普遍反映不能滿足戶外休閑活動的需求。調(diào)查反應(yīng)雖然近幾年建設(shè)的小區(qū)環(huán)境已有較大改善，但是也都不同程度的存在一些問題，很多老人抱怨綠化環(huán)境差、功能設(shè)施不理想、缺乏無障礙設(shè)計、空間缺乏人氣氛同等等。由于目前居住區(qū)戶外環(huán)境的服務(wù)對象大都是全民性的，與老年人日常生活密切相關(guān)的空間場所，缺少專門針對老年人的更為細致和完善的設(shè)計。
二、老年人對休閑空間的需求
不同性別老年人對休閑空間的要求通過實地調(diào)研和分析總結(jié)，歸納出影響老年人戶外休閑空間的環(huán)境要素主要包括綠化狀況、設(shè)施狀況、平坦?fàn)顩r、環(huán)境氛圍、噪音狀況、空間層次這六個方面。女性老人的結(jié)果為：綠化狀況>設(shè)施狀況>噪音狀況>環(huán)境氛圍>平坦?fàn)顩r。
>空間層次；總體結(jié)果為：綠化環(huán)境>環(huán)境氛圍>設(shè)施狀況>噪音狀況>平坦?fàn)顩r>空間層次。從性別來看，其中綠化狀況的均值最小且標(biāo)準(zhǔn)差分別為1．200、1．349，二者相差極小，可見無論男性老人還是女性老人意見都比較統(tǒng)一，都更看重綠化環(huán)境。老年人意見比較統(tǒng)一的還有環(huán)境氛圍。在其他幾個要素上沒有達成統(tǒng)一意見，性別影響不大，但是年齡上存在不同程度的影響，這與老年人不同階段的身體狀況、興趣愛好等不無關(guān)系。
二、老年人居住區(qū)戶外活動特征
（一） 時域性
時域性即指老年人的活動因時間的變化而呈現(xiàn)出“M”形分布，夏季活動時間較長，早上9：00和晚飯后的19：00左右是活動的高峰時段，冬季活動時間有所縮短，活動高峰集中在正午陽光較好的10：00～16：00間，其余時段外出活動老人較少。
（二）地域性
諾特階曾經(jīng)說：“所謂地域性概念涉及空間范圍內(nèi)的行為發(fā)生和能產(chǎn)生與特定地理學(xué)上的固定空間場所有關(guān)的防御性反應(yīng)?！倍@種地域性的特征在環(huán)境行為學(xué)上可以稱為領(lǐng)域性。人的領(lǐng)域有四點作用，即安全、相互刺激、自我認(rèn)同與有管轄范圍。老年人的地域很大程度上是出于一種相互刺激和自我認(rèn)同。他們經(jīng)常習(xí)慣性的在某一時間不約而同的出現(xiàn)在某些地點，即使這些地點在某種程度上看來并不是合適的聚會、活動場所。由于這些地點反復(fù)的被老年人使用，使得該地點的地域性特權(quán)被人們所默認(rèn)。這種地域性并不是一成不變的，而是隨著時間、季節(jié)、活動方式以及城市地理區(qū)位的變化而變化。
三、住宅區(qū)發(fā)展與老年適應(yīng)性休閑空間設(shè)計策略
根據(jù)調(diào)研結(jié)果，適宜于老年人的住區(qū)休閑空間設(shè)計應(yīng)該認(rèn)真做好以下幾個方面的工作：一是加強綠化力度，提高環(huán)境質(zhì)量；二是以住宅小區(qū)為單位，主要集中于小區(qū)內(nèi)部；三是規(guī)模小型化、類型多樣化、布局分散化。為避免給老年人的戶外活動帶來影響和干擾，小區(qū)的道路交通系統(tǒng)宜采取人車分流或部分分流的方式，并為老年人設(shè)計合理的步行路線便于老人出行和散步健身。同時合理劃分集體活動區(qū)、小型交往區(qū)和私密性休憩區(qū)域。坐息區(qū)域的座椅宜設(shè)靠背，同時與桌子有較好的匹配，滿足老齡人品茗等休閑的需求；每條座椅或每處小憩之地都應(yīng)有各自相宜的具體環(huán)境，如凹處、轉(zhuǎn)角處等以提供親切、安全和良好的小環(huán)境。另外，老年人在一個不熟悉的環(huán)境里很難確認(rèn)方位，通過休閑空間的層次和個性設(shè)計比如細部的材料、質(zhì)感等變化增強其標(biāo)識性可以為老年人的戶外活動帶來極大的便利。除此之外，形成具有特色的老年人戶外休閑空間還應(yīng)做好以下幾方面：
(1)與氣候、環(huán)境特征相適應(yīng)氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候。四季分明，季風(fēng)明顯，夏季炎熱多雨，冬季寒冷少雨，春秋干燥"。在綠化配植上，應(yīng)多選用與氣候及老年人健康相適應(yīng)的綠化植物，合理搭配物種，使一年四季具有季相上的變化。由此形成的與地域氣候特征及老年人喜聞樂見的習(xí)性相應(yīng)的環(huán)境。樹木平面配置在考慮構(gòu)圖形式美的同時。要考慮特定的氣候因素?；顒訁^(qū)域或休憩區(qū)北側(cè)宜種植常綠樹，以阻擋冬季北風(fēng)和遮擋夏天日曬，還能有效地隔絕噪聲、防風(fēng)防沙；南側(cè)主要選用針葉樹或冬日落葉的闊葉樹種，可以獲得陽光充足、干燥暖和的坐息區(qū)。這樣不僅能夠創(chuàng)造舒適的小環(huán)境，還可以起到視線遮擋、分隔空間的作用。
(2)傳承地域文化
在當(dāng)下，中國傳統(tǒng)文化的回歸之勢日趨顯現(xiàn)之時，弘揚本土文化，塑造地域特色，不僅是時展的需要，更是展現(xiàn)城市文化底蘊、體現(xiàn)人本精神的必要。
(3)劃分老年人專享和共享區(qū)域
老年人的各種興趣團體，如京劇團，太極苑、交誼舞隊等應(yīng)為其提供舒適和相對私密的空間場所，為老年人設(shè)定專用的門球場，抖空竹場地、健身場所和休憩空間。老人經(jīng)常聚集的或是專門服務(wù)于老年人的場所要保證環(huán)境氛圍動靜結(jié)合，使老人們既能被照顧到又不至于受到兒童和年輕人的影響。老年人不但表現(xiàn)出對同階層老年人的偏好，樂意與“意趣相投”的老人交往，同時也喜歡與晚輩交往。
第9篇：對房地產(chǎn)的建議和意見范文
關(guān)鍵詞：煤礦企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；對策探討
隨著企業(yè)的飛速發(fā)展，煤礦企業(yè)的財務(wù)管理日漸被提上議事日程，有不少專家學(xué)者還專門出書對該論題進行著述，財務(wù)風(fēng)險管理引起了企業(yè)的重視，將財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心部分并不為過。
一、煤礦企業(yè)有哪些財務(wù)管理風(fēng)險
（一）投資的風(fēng)險
投資風(fēng)險是煤礦企業(yè)為了補償投資產(chǎn)品過于單調(diào)而采取的多元化的策略，然而缺少跨行業(yè)的運營活動和對行業(yè)態(tài)勢的了解，又在投入資金前未按照國家相關(guān)規(guī)定進行審察、風(fēng)險估測、動態(tài)研究，導(dǎo)致風(fēng)投遭遇挫折。根據(jù)國家有關(guān)財政政策規(guī)定，煤礦開采要在符合國家整體開采策略、下礦的環(huán)境必須安全、投入要有高回報等條件的前提下，才能對礦井進行開采，這樣，企業(yè)投入的資金才可能有效回收。
（二）成本管控的風(fēng)險
煤礦企業(yè)屬于高風(fēng)險企業(yè)，礦的開探環(huán)境紛繁蕪雜，又因為煤礦多在地下幾十米甚至幾百米，地質(zhì)結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，而地下的安全措施不牢靠，極易造成人員傷亡，使得成本管控風(fēng)險失去效力。
（三）資金管理的風(fēng)險
資金管理風(fēng)險的概念是由于金錢管理存在安全隱憂，現(xiàn)金流使用不到位給煤礦企業(yè)造成的虧損，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。當(dāng)前大部分煤礦企業(yè)在商品的買賣上不會采用賒欠的方式銷售，而是采用錢到發(fā)貨的方式，實現(xiàn)了資金的及時回籠，然而商業(yè)單據(jù)與承兌匯票的采用，單據(jù)風(fēng)險無法避免。近年來，煤礦行業(yè)行情持續(xù)走低，很大一部分企業(yè)賒銷化采用承兌匯票的方式，給煤礦企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)帶來壓力，導(dǎo)致資金鏈的斷裂。
（四）全方位預(yù)算風(fēng)險
全方位預(yù)算風(fēng)險的概念是煤礦企業(yè)對將來的運營活動與財務(wù)成果不能卓有成效地預(yù)估和整理，不能斷定戰(zhàn)略目標(biāo)帶來的風(fēng)險。當(dāng)下煤礦公司的全方位預(yù)算只是以管控支出為主要目的，而忽略煤礦公司的能源利用率和利潤的獲得。
（五）稅務(wù)風(fēng)險
企業(yè)經(jīng)營過程的本身就有風(fēng)險，由于煤礦企業(yè)每年繳納的稅款較多，進項稅少，銷項多，難免造成一些企業(yè)虛開增值稅發(fā)票、偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重。另外，因為國家稅務(wù)部門與煤礦企業(yè)的發(fā)展以及兼并重組聯(lián)系不緊密，在對訊息進行收集和整理的過程中沒有全身心投入，對煤礦能源的整合狀況——特別是對于與稅收相關(guān)的股份購買、現(xiàn)金流的運用、公司倒閉等訊息了解滯后，使得破產(chǎn)后的企業(yè)的稅款得不到有效回收，導(dǎo)致稅務(wù)清償不能實現(xiàn)，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。
（六）商品滯銷風(fēng)險
由于煤礦企業(yè)商品在市場上的流通并不順暢，煤礦企業(yè)的商品價格大幅下降，倉庫里的存量越來越多，從而帶來商品滯銷的風(fēng)險，完善商品的買賣體系能夠極大地緩解這樣的情況出現(xiàn)。由于近年來國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，鋼鐵材料、水泥價格下降，導(dǎo)致大量需要煤礦的企業(yè)減少了煤礦的采購，使得煤炭市場供大于求，成為滯銷資源。
二、煤礦企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險發(fā)生的原因
（一）煤礦企業(yè)在部門架構(gòu)方面存在風(fēng)險隱憂
當(dāng)前中國煤礦企業(yè)在部門架構(gòu)方面存在問題，突出表現(xiàn)為對會計預(yù)算與財會管理沒有有效區(qū)分，財會預(yù)算與財務(wù)管理的人員身兼兩職的情況屢見不鮮。這樣會造成部門架構(gòu)混亂。
（二）煤礦公司管理層的風(fēng)險思想薄弱，無法有力管控財務(wù)風(fēng)險。
在實際工作中，煤礦企業(yè)管理層的綜合素質(zhì)參差不齊，風(fēng)險思想薄弱導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險不可避免，小煤礦企業(yè)的培訓(xùn)力度不夠，無法采用科學(xué)的辦法對財務(wù)制度進行管理。
（三）財務(wù)決策不合理
當(dāng)前大部分的煤礦企業(yè)沒有科學(xué)合理的決策，憑經(jīng)驗進行決策是目前的錯的決策方式，科研人員、投資審核人員對業(yè)務(wù)的不熟悉導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。
（四）煤礦企業(yè)內(nèi)在的策略與企業(yè)的團體目標(biāo)不一致
企業(yè)分公司看重本身的利益，在公司的整體利益和小團體的利益之間選擇了維護自己的利益，使其內(nèi)在策略與企業(yè)的團體目標(biāo)不一致，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。
三、建議和意見
（一）首要措施
煤礦公司要對調(diào)查和研究人員進行合理挑選，從而進行技能、市場、財會等方面的鉆研和資金投入議案的審查和批復(fù)；財會管理層在可操作的資金投入的環(huán)境中，要進行追蹤調(diào)查，以此來制定資金投入策略或決定是否退出該項資金投入計劃；對于投資策略制定錯誤的責(zé)任人進行懲罰，加強平時的考核和評估，將資金投入項目和策略指定人的利益捆綁起來，并且在收回資金的階段不能讓其隨意調(diào)換崗位。
（二）控制成本
嚴(yán)格控制成本的風(fēng)險，例如原料損耗額度、零部件損耗額度、單位耗電量的額度的控制等等。依照各種額度，制定預(yù)算，構(gòu)建起全面的預(yù)算體制，使預(yù)算額度的操控滲入到各個機構(gòu)或部門或者運營過程，做到有目的、有計劃地實行。另外，針對成本建立一個預(yù)先報警系統(tǒng)，避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生或增大。通過預(yù)先報警裝置，對預(yù)算的實際情況進行掌握，對礦下作業(yè)進行實時監(jiān)控，這樣對風(fēng)險的管控會起到好的效果。
（三）合理管理資金
煤礦企業(yè)在滿足資金的收入和支出、物力的供給需求以及銷售的完成為前提下，要保證優(yōu)勢項目資金的投入；在保障正常生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)上，挖掘企業(yè)的融資能力，保障資金的順暢流通。
（四）籌備資金的措施
煤礦企業(yè)應(yīng)該充分了解籌備資金的方法，在預(yù)防資金流通風(fēng)險的過程中，嚴(yán)厲控制公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。對一些資產(chǎn)無法抵消債務(wù)、占有大量資金流、企業(yè)無論怎么努力都無法再進行經(jīng)營的虧本項目予以撤銷；充分運用財務(wù)杠桿的效應(yīng)，將籌備出來的資金運用到優(yōu)勢項目上；對歸還本錢付給利息的風(fēng)險要進行全方位監(jiān)控，使權(quán)債資金的比例趨于合理化。
（五）全方位預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的方法
煤礦公司的生產(chǎn)經(jīng)營、物力監(jiān)管、人力投入、市場銷售等部門的工作人員和管理層要對預(yù)算的制定引起高度的重視；要對相關(guān)預(yù)算的貫徹實施部門進行交流，對公共成本的投入加以控制。相關(guān)預(yù)算貫徹實施部門應(yīng)該對底層單位成本和公共成本予以區(qū)分，嚴(yán)格控制公共成本。另外，煤礦公司應(yīng)該完善對預(yù)算執(zhí)行狀況進行審查的機制或體系，不定時地對預(yù)算執(zhí)行狀況進行追蹤調(diào)查，預(yù)防財會工作人員由于工作能力不強導(dǎo)致相互推卸責(zé)任，保障預(yù)算的制定沒有外來因素的干擾。
結(jié)束語：
近兩年國內(nèi)、國際煤炭行情處在低迷狀態(tài)，煤礦行業(yè)如處在寒冬，煤礦行業(yè)又面臨太多風(fēng)險，筆者希望通過上述的風(fēng)險建議及應(yīng)對措施，幫助企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，渡過難關(guān)。
參考文獻：
