房地產工程竣工驗收流程精選(九篇)

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第1篇：房地產工程竣工驗收流程范文

材料手續(xù)先弄清

一般來說，現(xiàn)場收房時開發(fā)商要出具“三大證明”的原件（而非復印件），由此來讓購房者判斷其項目是否符合交付條件。

一是《建筑工程竣工備案表》。為規(guī)范工程竣工驗收備案管理工作，建設部制定了《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，它通常包括：工程的基本情況；勘察、設計、施工、監(jiān)理單位意見；工程竣工驗收報告等文件在內的竣工驗收備案文件清單等。《竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。

二是通常說的“兩書”，即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。我國房地產法規(guī)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

三是開發(fā)商要向業(yè)主出示已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對住房面積的實測數據和公攤面積報告，以及預售合同約定的其他交付條件。購房者應注意比對其各項數據是否與購房合同中的約定有出入。

而在流程方面，購房者則一定要堅持先驗房，后辦理入住手續(xù)。如驗房時發(fā)現(xiàn)問題，要書面呈送給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。同時，在購房者已經支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應無條件交付符合合同約定的房屋，發(fā)現(xiàn)有質量問題的，開發(fā)商應限期維修。

巧借天氣查“頑疾”

那么既然是在夏季收房，購房者在驗收房屋的具體過程中，就可以先巧妙利用天氣的特點來進行幾大重要問題的排查。

比如最常見的滲水問題，平常情況下需要非常仔細地查看才能發(fā)現(xiàn)，但在經常下暴雨的夏天，購房者則很容易就能找到問題所在。因此，在大雨持續(xù)一段時間之后去驗房就可以有效地排查出各處墻面、屋頂、陽臺門窗等位置的滲水、漏水問題，毛坯房多注意看墻壁和門窗，精裝房則還要關心地板和櫥柜。同時，風向風力也是購房者需要額外考慮的一個問題，這對房屋不同朝向的防水問題也有相應的影響，可細心進行比對。

進一步的，購房者在大風大雨的天氣還可以清楚地考察整個小區(qū)的情況，包括室外排水是否通暢、地下車庫是否會漏雨甚至積水等等。另外，還可以及時發(fā)現(xiàn)底層的返水及返潮現(xiàn)象。門、窗密閉情況也要仔細檢查。否則會影響冬天的保暖效果。

再有，夏季氣溫升高，墻壁的裂縫空鼓等質量問題也會無處藏身。根據熱脹冷縮的原理，由于溫度所引起的裂縫問題會比平時要明顯得多，購房者往往一眼就能看出來。這些問題都應及時向開發(fā)商反映并解決，避免日后的麻煩。

各項內容詳核對

繼而，購房者就可以對自己的房屋進行更為詳細的綜合驗收。除了上述的幾項重點問題之外，通常還可以有分為“看外部”、“查內部”、“測相鄰”三大步驟：先觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道；再檢查門窗墻面、地面、墻面、防水存水、強弱電、排煙、排氣；最后進行閉存水試驗、水表空轉、樓上樓下的防水等問題的查驗。歸結來看，這一過程要做的就是查看交房標準，然后根據交房標準對每項內容進行核對：

1.房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

2.買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。

3.水電煤供應情況和能否正常使用，如水龍頭的水壓、排水速度。

4.借助萬用表測量各處電路好壞，可關閉分閘以檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。而衛(wèi)生間或廚房的電路連接錯誤較易出現(xiàn)，切勿留下隱患。

5.墻體是否平滑筆直、地面是否水平。可利用直角尺或三角尺進行檢測。

另外，對于層高、通風管道、插座開關、防盜門窗等細節(jié)也都可以一一關注。而值得注意的是，收房前購房者還要看看開發(fā)商在宣傳資料上的承諾有沒有兌現(xiàn)，包括綠化、停車位等一系列問題，減少日后出現(xiàn)糾紛的可能性。

稅費收取問明白

最后，對于驗房收房環(huán)節(jié)可能需要支付的各類稅費，購房者也要做到心中有數。對于不太了解的收費項目要問明白，避免交了冤枉錢。

契稅是業(yè)主取得產權證時向國家交的稅，只能在過戶時交納，除稅務機關外任何單位無權代收。而業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。另外，業(yè)主也完全有權選擇自行辦理產權證，開發(fā)商無權強行向業(yè)主收取產權代辦費。

公共維修基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率相當于房屋成交價的2%。任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權收取或代收大修基金，該基金應該交給小區(qū)辦。

第2篇：房地產工程竣工驗收流程范文

關鍵詞：房地產；工程管理；工程項目策劃

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

國內經濟的飛速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進程加速了房地產的井噴式的發(fā)展，房地產毫無疑問已成為國內的主要產業(yè)之一。高速的發(fā)展也帶來了一系列的問題，而這些問題都可以歸結為企業(yè)管理不到位所致，而工程管理在房地產開發(fā)過程中起著舉足輕重的作用，因此，做好房地產工程管理對地產開發(fā)企業(yè)來說具有十分重要的意義。

一、房地產工程管理的主要內容

開發(fā)商進行房地產投資的終極目標是為了賣給業(yè)主從而獲得盈利。所以要牢牢把握野豬的心思,激發(fā)他們的購買欲望,是開發(fā)商的首要任務。要做到這一點,我們必須開始從以下房地產項目管理的主要內容入手。

1、規(guī)劃管理：俗話說“磨刀不誤砍柴工”，在項目開工前,進行總體規(guī)劃管理是關鍵的一步。在這個階段,必須仔細謹慎,能夠制定具體的項目實施計劃。在這個階段,最忌諱的是盡快開始和縮短時間的早期階段的規(guī)劃,導致后期正常工作,浪費時間和金錢。這將直接導致建筑物的綜合成本增加,業(yè)主將缺乏更多的購買意愿。

2、設計管理：房地產項目在開始正式的施工之前需要做好前期設計的準備工作。因此,房地產項目的設計具有很重要的地位,好的設計也將吸引更多的業(yè)主買房。設計方案的好壞,直接反映出實施項目管理的質量。好的設計,不僅可以擴大知名度的設計師,也將促進所有人的購買欲望,更在社會產生良好的社會效益和經濟效益,可以說是一應俱全。

3、開發(fā)管理：開發(fā)管理階段是房地產工程管理最關鍵的一環(huán)。在這個階段,開發(fā)人員需要對現(xiàn)場條件進行調查和驗證，之后還要制定一個嚴格的開發(fā)計劃,保證項目順利進行。在這個階段,業(yè)主最關心的房價將很快確定下來,只要在以后的施工階段沒有太多的事故發(fā)生,價格不會有太大波動。因此,這一階段也是所有業(yè)主的最關注的階段。

4、施工管理：房地產項目,由于建設時間長,范圍廣泛,所以在實際的施工過程有一定的困難。在施工管理階段,一定要秉持公開的原則,嚴格遵守國家有關法律、法規(guī),保證建設的高質量。只有這樣,房地產開發(fā)項目才能獲得支持,企業(yè)將在激烈的競爭中取勝,獲得更大的經濟效益。

二、房地產開發(fā)項目工程管理策劃分析

1、確定組織架構

項目組織結構是指各種元素以及它們之間的關系,主要包括項目單位構成,功能設置和權力和責任之間的關系,等等,所以組織結構是整個項目實施的靈魂。組織結構可以使用組織結構圖表來描述,通常線性組織結構是一種常用的建設項目管理模式,這種模式以避免影響項目的矛盾進行操作指令。根據項目的建設過程中,在項目的實施計劃和項目決策階段、項目早期階段(主要是申請建設和審批工作)、項目設計階段、項目招投標階段、項目施工階段、工程竣工驗收和總結評價階段。根據工作的階段,應該設立特別管理部門監(jiān)督和控制相關的單位。

2、項目管理工作內容分解

(1)前期及報建(批)管理。主要管理工作內容為：環(huán)境調查、分析項目的詳細計劃,編寫可行性研究報告,可行性研究分析和規(guī)劃；準備項目報告建立整體概念,明確的法律問題和確定工作計劃,批準指定的法律事務的人員分工。

(2)設計管理。主要管理工作內容為：確定整個項目的建筑風格與規(guī)劃、優(yōu)化設計選擇方案；調查和設計進度控制計劃,明確設計責任；跟蹤、檢查建立設計進展；參與分析和評價建筑使用功能、面積分布、建筑設計標準,審查設計階段的設計文件；控制設計變更,檢查設計變更的合理性和經濟性。

(3)招標(采購)管理。主要管理工作內容為：初步確定整個項目合同結構、規(guī)劃項目發(fā)包方式,根據確定的合同結構和合同項目招標(采購)進度計劃,明確各方責任,草案主要材料,所提供的設備清單；委托不同專業(yè)工程招標文件、招標單位招標過程中審計風險管理策略；最高價格審計預算,合同談判,簽署合同。

(4)施工管理。主要管理工作內容為：準備項目施工進度計劃,確定施工進度總體目標,明確各方的責任；準備技術交底,檢查施工組織設計執(zhí)行情況；審查施工組織設計、人員、設備和材料,處理事情開始所需的政府批準,評審和測試質量的材料和成品,半成品和設備；審計監(jiān)督組織,監(jiān)督規(guī)劃；施工階段準備年度,季度,月度資金使用計劃和控制實施；檢查施工單位安全文明生產措施符合國家和地方的要求。

(5)竣工驗收和結算管理。主要管理工作內容為：準備工程竣工驗收和結算計劃,確保每個單位工程驗收、轉移和結算總目標,明確各方責任,總結合同實現(xiàn),完成數據編譯；需要組織制定設施和設備清單及使用維護手冊使用部門,組織項目操作和維護人員的培訓。

(6)全過程投資控制管理。主要管理工作內容為：首先進行分解,分析總投資目標的項目總投資風險,投資風險管理解決方案,準備各種各樣的投資控制報表,明確各方職責范圍,編制設計任務書的相關內容和準備投資控制基金使用計劃和控制實施；根據計劃的投資控制指數對限額設計管理；審查項目初步設計概算和施工圖預算,采用價值工程的方法,礦業(yè)投資節(jié)約潛力；投資計劃值和實際值的動態(tài)跟蹤。

3、總控計劃的編制

在國內大中型建設項目中,進步成為了主要矛盾。為了解決這個矛盾,一般控制主要從進度進行控制。項目總進度控制計劃是項目進度的總體規(guī)劃,是確保項目總體規(guī)劃的綱領性文件。編制總體控制計劃時建議使用網絡計劃技術準備,這樣我們就可以掌握和控制項目進度的關鍵電路,關鍵工作,及時發(fā)現(xiàn)偏差,采取措施改進,實施整改?？偩瓤刂茣r標網絡計劃在項目的早期階段和應用工作建設(集團)工程結算完成后,和所有的工作之間的邏輯關系建設的過程中,涉及工程建設的整個過程,以實現(xiàn)計劃的完全控制。

三、項目實施過程中的管理具體措施

1、充分重視做好施工準備工作

項目招標,施工單位應該著手準備詳細的施工組織設計,并改善之前的投標施工組織設計,從生產、技術和關鍵部件的需求和建設,以安全與質量保證措施為主線,制定科學合理的具體實施細則,完成了施工組織設計。

2、精干施工管理人員，組織專業(yè)隊伍合理施工

施工現(xiàn)場管理組織和操作團隊要少而精,需要廣大工程技術管理人員提高認識,轉變觀念,努力提高他們的技術業(yè)務素質,掌握許多技能而專攻干部和工人,減少外傭工的計劃,減少外部雇傭勞動力支出,不僅可以增加職工收入,還可以調動員工的積極性和創(chuàng)造性,提高員工的工作效率。

3、合理選用施工技術，采取強有力的趕工措施。

在滿足工程合同、設計圖紙的質量要求的前提下,采用新材料、新工藝、新方案,減少浪費主要材料損失,消除返工、修理、合理縮短工期,降低工程成本。

結語：

房地產開發(fā)項目管理主要是開發(fā)項目的范圍、質量、成本、進度四個基本要素的管理。項目實施過程中項目的質量,進度,成本控制,項目管理規(guī)劃的控制是基于研究的基礎之上,為了實現(xiàn)知識管理和控制，執(zhí)行能力顯得非常重要,團隊建設和溝通管理在一定程度上決定了項目管理團隊充分發(fā)揮執(zhí)行,項目的建設高效的管理團隊在項目管理中是一個重要的問題。這些因素在房地產開發(fā)項目管理工作,影響著一個全面的項目管理水平。

參考文獻：

[1]．譚慧賢.某房地產企業(yè)工程管理流程的改進探索.[D].華南理工大學.2012

第3篇：房地產工程竣工驗收流程范文

【關鍵詞】房地產； 工程建筑； 質量管理

我國的房地產事業(yè)快速發(fā)展，對于推動經濟發(fā)展具有積極的意義，房地產的質量是當前人們關注的主要問題，但是在房地產工程項目的質量管理中還存在著不少問題，影響著工程質量，所以我們要積極采取措施，努力提高房地產工程項目的質量。

一、建筑質量管理的現(xiàn)狀

從整體上來說，我國的房地產工程質量管理不容樂觀。雖然，我國的一些房地產企業(yè)意識到房地產工程管理質量管理的重要性，但是，所采取的方法有欠妥當。同時，這也只是一部分的企業(yè)意識到這個問題，大多數的房地產企業(yè)都沒有將房地產工程質量管理重視起來，因此，我國經常會出現(xiàn)房屋倒塌、橋梁塌方的現(xiàn)象，這也是我國相關企業(yè)不重視房地產工程管理質量管理的一個表現(xiàn)。我國的房地產工程管理質量管理存在著極大的問題，這需要我們進一步解決。

二、 建筑質量管理的必要性

1、 良好的房地產工程管理質量管理控制有利于我國建筑業(yè)的健康發(fā)展

隨著我國經濟的飛速發(fā)展，我國的建筑業(yè)在不斷的發(fā)展的同時，競爭也越來越激烈。因此，如果一個房地產企業(yè)想要健康快速的發(fā)展，那么一定要進行嚴格的自身管理，尤其是房地產工程管理質量管理。如果房地產企業(yè)能夠在所承包的工程中對工程的質量進行嚴格的管理，確保了工程的質量，那么就能樹立一個良好的企業(yè)形象，從而不斷地增強自身的競爭力。如果建筑行業(yè)中其他的企業(yè)能夠積極嚴格的進行工程管理，那么我國的建筑行業(yè)就可以建立起較為規(guī)范化、制度化的管理方式，也在一定程度上能夠不斷的推進我國建筑業(yè)的發(fā)展。

2、 良好的房地產工程管理質量管理控制有利于房屋的使用安全

之所以說房地產工程管理的質量管理控制十分重要，最主要的原因是他與廣大群眾的生活與生命安全息息相關的。良好的房地產工程管理質量管理控制有利于房屋的使用安全，也有利于我國和諧社會的構建。房地產工程本身就是一個具有公共利益的項目，相關的施工單位一定要對廣大公眾負起責任。

三、建筑質量管理的具體措施

1、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度

在我國的房地產工程項目管理工作中，對工程前期都缺乏管理，使得整個工程的質量以及安全受到了很大的影響，所以為了提高對工程項目的質量管理，房地產公司在工程開工前，就要進行有效的準備和管理，保證整個工程的順利開展。在工程開工前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴格勘察地形，做好市場的調查工作，預測工程的風險，然后根據考察的實際情況，進行相應的圖紙設計，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計算和測量，保證設計圖紙能夠真實的反映工程的實際情況，為接下來的施工打下良好的基礎。

2、對建筑工程使用的材料與工程質量控制進行嚴格的管理

建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質量的好壞。因此，我們要加強對建筑工程材料應用進行嚴格的管理。首先，我們要對建筑材料的來源進行嚴格的把關，要有準確的采購信息； 其次，我們要對建筑材料的質量進行檢測與分析，找到適合本工程的建筑材料； 最后，要對建筑材料的使用進行嚴格的把關，避免不恰當的使用。同時，我們要也對工程的質量控制進行管理，盡量的完善建筑企業(yè)與施工隊的質量控制，從而確保房屋建筑工程的質量。

3、施工過程中加強對整個工程項目進行質量管理

工程的整個建設過程中，施工階段是最為重要的，對工程的質量影響也最大，所以我們要對工程的施工階段做好質量管理工作，確保工程質量的實現(xiàn)。房地產工程相對來講要比價復雜， 施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質量管理工作，切實加強工程質量。在對施工環(huán)節(jié)進行質量管理時，要確保每一個環(huán)節(jié)、步驟都滿足質量要求，只有前一道工序合格，才能進行接下來的施工，如果質量不合格，就要重新改進，否則嚴禁進入到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質量。同時要對施工技術、使用材料、設備的質量加強管理，確保質量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設備，就要立即停工，對材料、設備進行質量檢驗，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門，對施工現(xiàn)場進行全天候的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，并積極解決。

4、加強施工項目安全控制與進度

施工項目的進度控制方法有協(xié)調、控制和規(guī)劃，協(xié)調和施工的進度有關， 包括工作隊組、部門和單位之間的關系。控制與施工項目的實施過程有關，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現(xiàn)偏差時， 能夠采取相應的措施進行調整。規(guī)劃主要是確定施工項目的分進度目標和總進度目標， 并編制合理的進度計劃。控制施工項目的進度可以采取合同措施、技術措施、組織措施、信息管理措施和經濟措施等， 并編制施工的總進度計劃， 讓施工人員控制和執(zhí)行， 以便按期完成施工項目的任務。安全管理是為了落實安全責任， 管理施工生產質量、成本、進度等目標責任。通過建立與完善施工項目， 有領導、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產責任制度， 以明確工作人員的安全責任， 使工作人員積極檢查和落實安全責任的情況。施工項目通過審查監(jiān)察部門的生產資質， 讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議， 詳細、認真的記錄安全生產責任的情況， 作為補償、分配的原始資料。

5、建立完善流暢的管理制度

在建筑工程施工過程中，必須有一個規(guī)范的、合理的管理制度來監(jiān)控工程施工的整個流程，保證施工現(xiàn)場的管理科學化、規(guī)劃化和系統(tǒng)化。在工程施工開始之前，就應該制定完善的施工質量管理制度，例如施工現(xiàn)場考勤制度、施工倉庫的管理制度、安全生產管理制度、保衛(wèi)管理制度、消防管理制度、工藝流程使用制度。利用制度來規(guī)范施工過程中藥面對的一系列問題。嚴謹規(guī)范的管理制度，可以監(jiān)督整個施工流程的進行，確保工程施工中沒有差錯，一步一步提升建筑工程的質量和管理效率。

6、工程項目竣工后要加強質量管理

工程的竣工后的質量檢查，是檢驗工程質量問題的最后一關，做好質量管理工程，及時發(fā)現(xiàn)問題，防止工程投入使用后出現(xiàn)質量問題。工程竣工后，要根據國家的質量檢驗標準對工程項目進行質量的驗收和認定，如果發(fā)現(xiàn)問題，要及時改正，保證整個工程項目的質量合格。然后形成完善質量評估報告，對整個工程的質量信息進行有效整合，以便指導今后的工程建設。

7、提高工作人員的質量意識，加強管理

加強對房地產工程項目進行質量管理，還要努力提高施工人員的素質，使他們樹立質量、安全意識，具備高度的責任感，能夠認真工作，保證工程質量，對于工程中出現(xiàn)的問題能夠及時反映，及時解決，有效的保證工程質量。還要提高他們的專業(yè)技術和能力，在施工時能夠較好的利用各種新技術、新設備，把提高工程項目的質量問題落到實處。

總之，質量是建筑企業(yè)的生存根本，是建筑企業(yè)的效益源泉，是建筑企業(yè)的競爭力保障。只有通過制度化的嚴格管理，管好建筑企業(yè)的人和物，因地制宜地改進建筑設計、施工、驗收方案，做好相關部門的協(xié)調工作才能真正做好建筑企業(yè)的質量管理，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1] 郭鴻飛，李凡. 房地產項目質量管理體系思考[J]. 合作經濟與科技. 2011（05）

第4篇：房地產工程竣工驗收流程范文

【關鍵詞】工程造價；房地產開發(fā)；項目管理；成本控制

近幾年來在全國范圍內掀起的商品房購買熱潮推動了房地產項目的開發(fā), 房地產開發(fā)商面對無限商機, 對比房屋銷售價格相對的不可操控, 為爭取合理的最大額度的經營利潤, 勢必在主觀上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程造價, 提高企業(yè)在市場上的競爭力,增強企業(yè)的經營創(chuàng)利能力是擺在每一個房地產開發(fā)商面臨的重要課題。目前房地產開發(fā)商已不單純依靠自身的工程技術力量, 而是更多地委托工程建設項目管理顧問公司、監(jiān)理公司或工程造價咨詢公司等中介公司進行工程項目管理, 始終堅持科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局, 緊緊圍繞“成本控制”這一重點任務, 努力做到建設產品性價比最優(yōu)和開發(fā)項目經濟效益的最大化。

1 工程前期的成本控制

1.1 營運方案的編制、決策和執(zhí)行

房地產開發(fā)商應對整個項目的開發(fā)做好定位、營運方案, 并向各有關職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術交底, 給出明確的各項成本控制指標, 對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié), 以指導下一步的設計、工程招標發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項工作。

1.2 做好規(guī)劃設計階段的成本控制

設計是工程項目付諸實施的龍頭, 是工程建設的靈魂,是控制投資規(guī)模、提高經濟效益的決定性環(huán)節(jié)。規(guī)劃設計的考慮, 要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究, 如高層、多層的搭配比例要合理, 容積率指數, 設計平面組合適應市場的同步需要, 將會有利于產品銷售, 同時也會提高房地產開發(fā)商的經濟效益。

1.2.1 加強設計階段的經濟論證, 實行限額設計

設計階段是工程建設的關鍵環(huán)節(jié), 它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結構方案。設計方案優(yōu)化與否, 直接影響著工程總造價, 影響著工程建設的綜合效益。統(tǒng)計資料顯示, 在設計階段, 設計費只相當于工程全部費用的1% 左右, 但對建設項目投資的影響程度達70% 以上?？刂乒こ淘靸r的關鍵是項目實施之前的項目決策和設計階段, 要想使工程成本控制在預期的目標之內, 最常用的方法就是限額設計。這里所說的限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資, 而是在保證使用功能和預期外觀效果等前提下盡量節(jié)約成本, 它包含了尊重科學、尊重事實、保證設計預期效果的實際內容。

實行限額設計的房地產開發(fā)商方面的具體監(jiān)控方法: 1) 房地產開發(fā)商制定營運方案, 確定造價限額指標,與設計單位簽訂設計合同, 明確設計獎罰辦法; 2) 委托中介工程管理公司, 利用累積的各項工程造價數據, 配合房地產開發(fā)商進行設計方案評審、成本分析對比, 從而達到預期的造價控制指標。

1.2.2 要加強設計出圖前的審核工作, 提高圖紙設計質量, 盡量減少設計變更

加強出圖前的審核工作進行事前控制, 將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在保證預期的設計成果的前提下, 克服設計方案的不足或缺陷, 力求所花費的代價最小。在設計出圖前加強對設計圖紙依據文件、標準等的審核管理工作, 力求提高設計質量, 避免過分設計、超過設計, 以減少不必要的工程投入。

1.2.3 細化及明確設計范圍, 安排好各專業(yè)設計圖紙及必要時的設計變更的提供時間在與設計單位簽訂設計合同時, 應明確具體設計范圍, 特別是各種鋼結構、幕墻等小配件的設計均應包括在總體設計合同內, 避免再由別的專業(yè)公司另行設計,造成設計費用增加, 及各工程配合不當引起的預埋件后埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結構設計不吻合而造成施工打鑿等的浪費現(xiàn)象。另外, 水電圖紙不能及時提供, 特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供, 會造成電梯調試、驗收要另外拉接臨時電纜,從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都時有發(fā)生, 應力求避免。

2 工程施工準備階段、施工階段的成本控制

2.1 做好工程預算工作, 進行動態(tài)成本控制

作為房地產開發(fā)商所委托的工程中介管理公司, 對成本控制應實行動態(tài)管理, 及時了解、掌握工程成本的變化, 為工程招投標、簽定工程合同及撥付工程進度款提供依據, 為工程總造價的控制提供保障。但目前還存在工程開工前一些出圖不及時、裝修標準不確定、修改變動大的現(xiàn)象, 這不利于成本控制, 也容易出現(xiàn)索賠、扯皮現(xiàn)象, 容易讓施工單位鉆空子, 影響工程進度。另外, 對于預算超出相應概算的施工圖設計部分, 中介管理公司要加以詳細分析, 找出原因, 并及時知會房地產開發(fā)商, 以調整或修正控制目標, 對工程造價實施動態(tài)控制。

2.2 以合同管理為手段, 加強成本控制

房地產開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié), 大部分都是以各種各樣的合同、協(xié)議為依據支付的。讓這些費用支出得到有效控制的一個重要途徑就是合同管理。

2.2.1 合同條款的洽商擬定

工程施工范本要嚴格按照各省建設廳的最新合同范本; 而專項工程施工合同也應通過多年經驗的積累整理, 尋求一套各房地產開發(fā)商最適合自身情況的自有的標準格式, 但仍要針對具體的工程作出具體可行的約定, 并應根據工程開發(fā)經驗得失作出不斷的修訂。同時根據施工管理過程中不斷出現(xiàn)的新情況、新問題, 不斷在合同條款中補充施工管理中遇到的管理依據空白, 使合同切實起到現(xiàn)場施工管理依據的作用。

2.2.2 關于合同簽定手續(xù)及合同資料的管理

開發(fā)企業(yè)的各個部門按職責都有簽訂合同或協(xié)議的權利, 如拆遷安置的合同由拆遷部門辦理, 工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理公司協(xié)助開發(fā)商辦理簽訂等等,這都必須按照嚴格規(guī)范的合同簽定流程, 不得越軌操作。因此, 作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準制度, 把所有經濟行為納入合同管理, 保證合同或協(xié)議簽訂的質量, 維護企業(yè)的利益。另外, 所有的合同協(xié)議要按內容統(tǒng)一編號, 分類歸檔, 便于管理和查閱, 在撥款時按照合同內容進行支付。

2.3 利用技術措施, 嚴格控制建安成本

在目前的施工過程中, 質量監(jiān)督、進度控制機制已經比較完善, 但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。由于成本控制管理工作做得不夠到位, 意識不強, 工程雖能按期保質完成, 但一算賬就可能不盈利或盈利較低, 未能達到預期的收益。因此可以利用以下技術措施,使建安成本控制在預期目標范圍內。

2.3.1 繼續(xù)貫徹工程招投標制度, 控制新開工工程的造價

通過招投標選擇信譽高、工期短、技術力量強、施工質量好、造價適中的施工隊伍。招標部門發(fā)出的招標文件是個關鍵, 合同中的關鍵條款要予以明確, 即根據建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關規(guī)范, 就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期的因素進行明確, 并明確罰款機制、付款條件等先決條件, 避免合同簽訂階段的扯皮, 加快合同簽訂的進程。這樣可避免事先已選定隊伍, 預算審價時高抬報價進而延誤工期、增加建設成本的現(xiàn)象, 并且為房地產開發(fā)商選擇長期合作伙伴作出有益的探索。

2.3.2 嚴格審核施工方案, 合理安排施工順序, 減少臨時費用

在組織工程施工、安排開工計劃時, 要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與主工程同步進行, 盡量不發(fā)生臨時供水、供電的費用, 并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。如在建設小區(qū)道路前, 即可進行各類管道的鋪設, 減少二次開挖, 避免施工企業(yè)因現(xiàn)場施工的原因向開發(fā)商索賠, 從而降低成本。并且對于開發(fā)商指定的專業(yè)分包隊伍要及時安排其進場, 配合管道預埋, 減少總包單位的索賠及額外增加打鑿費用等等。對基坑支護方案的技術可行性及造價經濟方面應作認真的評審, 特別要把工期縮短的經濟效益與工程支出成本綜合考慮。

2.3.3 建立合理的工程簽證制度

工程簽證是編制預結算的依據之一, 是施工企業(yè)在中標后提高造價、增加收入的主要手段。加強工程簽證的管理屬事中控制手段, 對于防止不正當的索賠, 建立規(guī)范的簽證制度是非常必要的。簽證管理制度的內容要確定工程、監(jiān)理、預算合同等有關部門在簽辦工程簽證時的責任, 分工必須明確, 權力不宜過分集中。

2.3.4 合理控制材料、設備價格

對于材料、設備, 應作好市場調查工作, 掌握價格的變動趨勢, 特別是大宗材料設備訂貨, 應貨比三家, 在滿足施工的前提下, 把握好訂貨的時機。同樣的材料設備, 由于產地、檔次不同, 價格相差很遠, 就是同樣品牌的設備由于銷售級別不同, 價格也有差別。要樹立成本意識, 形成控制成本機制。材料設備費在工程的建安造價中約占70% , 有的工程還會更高, 因此材料設備費應是建安成本控制的重點。凡施工企業(yè)自行采購的材料, 重點是對指導價的材料控制, 可以采取限價的手段進行控制。材料限價的原則, 一是明確加工訂貨的責任者是施工單位, 開發(fā)商與中介管理公司代表或監(jiān)理工程師適當參與, 參與的目的是控制材料的采購價格, 但不能包辦代替; 二是可以指定材料的檔次水平但不指定廠家; 三是監(jiān)督材料的質量; 四是在保證質量的前提下合理限價。這種材料限價的做法, 體現(xiàn)了風險共擔的原則, 適應當今建材市場的狀況。開發(fā)商應有意識地選擇信譽高、產品質量好、單價低的公司作為合作伙伴, 大宗材料統(tǒng)一采購。

2.4 加強竣工結算的審核, 努力降低工程成本

首先, 對于結算具體審核人員, 應注意凡結算工程必須按設計圖紙及合同規(guī)定進行計算, 如有未完成的項目應在驗收單中注明, 結算時予以扣除。同時, 應做好工程簽證及預算增減工程量的清理, 重點做好材料價差及竣工工程結算項目的審定工作, 審核時應與原合同文件對照, 固定總價合同工程預算( 標底) 內已含項目不能重復出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關協(xié)議的規(guī)定, 合理確定技術措施費、提前工期獎、優(yōu)質獎等相關費用。其次, 認真實行結算復審會簽制度, 確保結算質量。建議造價咨詢中介公司內部實行編制者、業(yè)務組長、主管技術經理三級會簽審核, 開發(fā)商及開發(fā)商委托的工程管理公司再進行三級審核制度, 對相關結算之間進行綜合統(tǒng)籌橫向聯(lián)系審核, 避免同一內容在不同合同工程中的重復結算, 或在甲結算中已增加、但未在乙結算中相應扣除的漏扣沒有閉口現(xiàn)象。

3 工程竣工后的成本分析

在項目實施中, 要及時對控制成本所采取的措施、效果及其動態(tài)的變化進行認真的比較分析。在分析時, 可將實際數據和相關資料與計劃進行對比, 以確定項目總成本是節(jié)約還是超支。在工程竣工后, 應組織對整個項目的開發(fā)成本進行一次后評審, 總結經驗教訓。在對比分析的基礎上, 找出工程結算價款超估算的原因, 探索減少投入、節(jié)約資金的途徑, 梳理提煉好的做法, 為新開發(fā)建設項目的成本測算及可行性研究提供參考數據, 也為后繼的工程項目管理做好成本控制的備忘、指引。

4 組織措施

組織措施是工程成本控制的另一關鍵環(huán)節(jié); 自身培養(yǎng)或委托一支德才兼?zhèn)涞墓こ添椖抗芾碇薪殛犖? 是做好工程項目管理、控制好工程成本的重要保證。房地產建設市場已日趨成熟, 開發(fā)商越來越多地把工程項目管理委托給工程管理中介公司, 憑借其專業(yè)知識積累、專業(yè)技術人才集中、工程管理經驗豐富的優(yōu)勢,可以給開發(fā)商提供高效中肯的專業(yè)意見及建議, 使開發(fā)商能把更多的精力放在市場經營銷售上去, 以達到建設產品性價比的最優(yōu)狀態(tài)。當然在不斷提高人員管理技術水平的同時, 也應注意提高人員的道德素質修養(yǎng), 以保證其有本事、有耐心、更要細心公正地把工程管理工作或服務做好。

參考文獻

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[2]馬德純，林德添.淺析房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制[J].城市開發(fā)，2003（03）

[3]黃少穎. 房地產企業(yè)成本管理競爭戰(zhàn)略研究[D].重慶大學，2005

第5篇：房地產工程竣工驗收流程范文

關鍵詞：建筑物 竣工測量 質量控制 外業(yè)施測

中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）08（a）-0133-02

1 建筑物竣工測量流程研究

1.1 竣工測量作業(yè)流程

《成都市工程測量技術規(guī)程》規(guī)定，建設工程規(guī)劃監(jiān)督測量應依據建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證作業(yè)。建設工程規(guī)劃監(jiān)督測量包括驗線測量和竣工測量兩個階段，驗線測量又包括灰線驗線和±0驗線測量兩個階段，每個階段的項目完成后，需要提交的基本資料一般包括：外業(yè)測算手簿（導線及極坐標手簿），外業(yè)草圖（平面及立面圖），測量成果表，雙極點的坐標平均值表格以及為了滿足信息化管理需要的其他信息數據。

規(guī)劃監(jiān)督測量工作包括的驗線測量是建筑物基礎工程測量階段，分別在建筑物釘樁后和室外地坪成形階段進行的測量工作，而竣工測量是在建筑物竣工后所進行的一項城市規(guī)劃實施管理階段的測量工作，竣工測量成果是城市規(guī)劃行政主管部門進行建筑規(guī)劃竣工驗收的主要依據，具有權威性和法律意義。建筑工程規(guī)劃竣工測量必須由城市規(guī)劃行政主管部門授權，具有相應測量資質測繪單位負責具體實施。由于竣工測量成果具有一定法律意義，因此，要求竣工測量成果的錯誤率為零，外業(yè)數據采集、內業(yè)數據處理以及質量檢查都必須嚴密、準確、細致，以便更好的完成規(guī)劃監(jiān)督測量任務。

竣工測量是城市工程建設中不可缺少的重要環(huán)節(jié)，它不僅為工程的交工驗收及將來進行的維修、改建、擴建提供依據，同時為城市的規(guī)劃和城市管理提供完整、準確的基礎資料，為數字城市的建設提供必備的數據。為了滿足規(guī)劃驗收的要求，竣工測量有著特殊的嚴格要求，除滿足地形圖測量的一般條件外，還要符合城市規(guī)劃主管部門頒布的竣工測量技術規(guī)定。這也為利用竣工測量更新基礎地理信息數據庫中的矢量地形圖提供了有利的保障?？⒐y量可分為建筑物竣工測量和管線竣工測量兩大類，施測流程如圖2所示。

1.2 竣工測量數據處理一體化系統(tǒng)的研究與應用

長期以來，測量工作的勘測數據采集多采用常規(guī)的光學經緯儀、水準儀、電磁波測距儀、電子經緯儀、電子全站儀和電子水準儀，現(xiàn)在GPS接收機也己普遍使用。但是測量的模式仍然很落后，測量作業(yè)的內外業(yè)一體化、自動化程度不高，測量人員的內外業(yè)工作強度很大。隨著數字地球的發(fā)展，鐵路、公路等線路的三維圖形顯示、縱橫斷面設計、坡度設計、填挖土方量計算等都基本采用相應的GIS系統(tǒng)來管理實現(xiàn)，GIS系統(tǒng)空間信息的獲取和更新及工程勘測和施工放樣迫切需要實現(xiàn)測量作業(yè)的一體化，即外業(yè)的數據采集與內業(yè)的數據和圖形處理等工作在外業(yè)工作時一起完成，部分內業(yè)工作雖然不能在外業(yè)期間同時完成，但能形成電子數據的自動化數據流輸入而不需人工干預和處理。

國內各測繪生產及科研單位和高等學校在測量工程的內外業(yè)一體化和自動化方面做了大量的研究工作，并取得了一些很好的成果。如由山東正元、武漢瑞得、成都清華山維及威遠圖、上海天測、廣州南方及開思等公司研究和開發(fā)的大比例尺數字測圖系統(tǒng)，武漢大學測繪學院研制的地面控制與施工測量工程一體化自動化系統(tǒng)（簡稱“科傻”COSH系統(tǒng)），武漢大學測繪學院與鐵道部第二工程局（中鐵二局）聯(lián)合研制的鐵路工程施工測量自動化處理系統(tǒng)，武漢大學測繪學院完成的國家測繪局重點教學改革項目成果“地面測量工程計算機輔助教學實習改造”等，為我國的地面測量工程自動化和內外業(yè)一體化起到了很好的推動和促進作用。

2 質量控制措施研究

由于竣工測量產品在生產過程中某些關鍵因素的存在，實時地、全面地、準確地控制其生產過程，監(jiān)督、規(guī)范在生產過程中執(zhí)行國家標準、行業(yè)規(guī)范以及其他相關技術要求，為保證竣工測量質量，采取一些控制措施是必要的。

2.1 實行竣工測量的準入機制

竣工測量涉及基礎測繪和規(guī)劃測繪信息采集兩個方面，為了便于規(guī)劃管理用圖，圖面信息表達方式也必須遵循一定的規(guī)則，這就要求測量人員不但要具備基礎測繪知識，而且應充分了解規(guī)劃管理意圖；另外，近年來上海市城市建設快速發(fā)展，現(xiàn)代化步伐加快，城市建筑各具風格，城市美化了，但給竣工測量工作帶來了困難。考慮到竣工測量工作本身的特點，必須是工作責任心強，技術水平較高，經過竣工測量技術培訓，有測繪從業(yè)資格的人員才允許進行竣工測量。并且盡量固定一支熟悉竣工測量工作的隊伍，減少出錯幾率。

2.2 把好控制測量質量關

在控制測量工作中，有以下幾個方面值得注意。

（1）城市建成區(qū)一般沿城市主、次干道及街巷布設一、二級導線，并聯(lián)測四等水準，由于道路的改擴建，沿路布設的一、二級導線點常常被破壞，在導線點被破壞的區(qū)域進行竣工測量，作業(yè)人員只能利用較遠的起算點布設導線，造成導線過長，降低了控制精度，這種情況下必須注意及時補布一、二級導線點。（2）城市建成區(qū)建筑密集，布設導線往往形狀不好，導線中常有短邊，定向容易產生方位誤差，影響導線精度。對有短邊的情況在測角時應使用小的目標物作為定向標志。（3）用全站儀的坐標放樣功能布設復測支導線，是作業(yè)人員所樂于采用的方式，采用這種方式布設支導線，須注意檢定儀器，注意參數是否設置正確，施測時注意定向邊應長于放樣邊，當定向邊短于放樣邊的1/2時，應作測角檢查，測角檢查值與坐標反算值之差不能大于30 s，并且還須注意控制總長和邊數，保證最弱點位精度。（4）使用GPS RTK是單點定位，控制點間須進行距離和高程檢查，以確定所測控制點的精度情況及斷定坐標是否正確。

2.3 采取措施提高地物數據采集精度

建筑物的拐角通常為直角，且有陽角、陰角之分。當測量陽角角頂位置時，可用全站儀采用角度偏心觀測；測量陰角頂點位置時，可用全站儀采用距離偏心觀測。通過這一措施保證竣工建筑細部點的測量精度。建筑竣工測量時，有些地點測量人員不能到位，用棱鏡采集不到數據，這種情況下用無棱鏡全站儀可解決問題。房頂標高、房檐標高、高壓線的標高和走向用無棱鏡全站儀測量不但準確，而且快速、安全。

2.4 實行有效的質量管理措施

竣工測量圖是規(guī)劃實施監(jiān)督管理的依據，具有一定的法律意義。因此，要求竣工測量成果的錯誤率為零，外業(yè)數據采集、內業(yè)數據處理以及質量檢查都必須細致、準確。在質量檢查方面，竣工測量產品要經過作業(yè)組、作業(yè)隊和總工辦三級100%的質量檢查，并且總工辦根據竣工工程的復雜情況組織人員進行單項工程外業(yè)100%的抽查。在質量管理措施方面，作業(yè)隊和總工辦根據制定的質量等級標準對竣工測量成果進行質量評定和監(jiān)督，采用缺陷扣分法進行優(yōu)、良、合格和不合格分等級的質量評定，對產品中有共性的缺陷加以分析，找出原因，找到對策，并按產品質量情況實行獎懲，形成激勵機制。

3 外業(yè)施測要點研究

（1）規(guī)劃竣工驗收地形圖測量除了按數字地形圖測量有關規(guī)范實施外，還要對所驗收的建筑物進行比較細致的測量，特別是對轉角比較多、形狀不規(guī)范的建筑物，需要將主要特征點盡量采集。對于有裙樓和塔樓，并且塔樓較復雜的建筑物，需要把測站設置在裙樓上，采集塔樓的主要特征點，并且對驗收的建筑物四周的高程變化點高程必須采集。測量方法：布設控制點可根據測區(qū)附近已有高級控制點情況結合巡視結果確定控制方案，或采用GPS RTK技術布設控制點，RTK單點定位，控制點間須進行距離和高程檢查，以確定所測控制點的精度情況及斷定坐標是否正確；碎部測量可采用極坐標法、前方交會法、鋼尺量距幾何法等；高程測量可采用水準測量法或全站儀三角高程，使用目前較為先進的無棱鏡全站儀更為便捷。（2）竣工測量涉及基礎測繪和規(guī)劃測繪信息采集兩個方面，為了便于規(guī)劃管理用圖，圖面信息表達方式也必須遵循一定的規(guī)則，這就對測量專業(yè)人員提出了比較高的要求。測量人員不但要具備基礎測繪知識，而且應充分了解規(guī)劃管理意圖，還要對建筑設計有一定的了解。由于外業(yè)工作條件的限制，因此，要有重點地核對竣工圖，對最有可能竣工圖與現(xiàn)場不一致的地方要重點核對，具體應注意：①規(guī)劃報建圖是規(guī)劃行政主管部門對建設單位所報建的建筑物的審批圖紙，具有法律效應，首先應核對竣工圖與規(guī)劃報建圖不一致的地方；②要核對建筑物的架空部分，因為架空部分面積不計入建筑物的容積率，許多建筑單位在報建時報建圖有架空層，但竣工驗收時就封閉或縮小架空層；③公共建設配套項目是規(guī)劃行政主管部門要求建筑單位為本住宅樓或住宅小區(qū)必須配備的公共服務設施，如學校、居委會、衛(wèi)生站、公廁、汽車庫、自行車庫等等，并不屬于贏利項目，因此許多房地產開發(fā)商會在竣工圖上表示有足夠數量的公建配套項目而實際縮小或不建設；④有復式層住宅樓對復式層要認真核對，因為復式層的建設涉及電梯的建筑設計規(guī)范和住宅樓戶數的變化，規(guī)劃行政主管部門一般不容許房地產開發(fā)商隨意把復式改為標準層。（3）在注意完成了以上幾方面工作之后，再檢查標準層，檢查工作應做到全面、細致、不留死角。那么對竣工圖的核查就基本完成，對建筑物的結構和與規(guī)劃要求的符合性也有了總體的認識和了解。

4 結語

城市建筑竣工測量是一項具有法律意義的測繪活動，目前《城市測量規(guī)范》就滿足城市規(guī)劃實施管理階段的建筑竣工測量的精度和內容都沒有明確的規(guī)定。因此，討論城市建筑竣工測量的質量控制，對開展竣工測量工作具有一的參考價值。

參考文獻

第6篇：房地產工程竣工驗收流程范文

關鍵詞：房地產、工程質量、質量管理、工程管理

1 設計階段質量管理

1.1方案設計階段的質量管理

1、設計方案的合理性和先進性是設計質量的基礎。為此一個工程項目的工程質量管理，首先要從方案設計開始控制，方案設計的先天不足，必將給后續(xù)的設計與施工帶來無窮的后患。與此同時，方案設計階段的投入的成本最少，而所取的效果卻是最好，所以必須擇優(yōu)選取設計方案。對于住宅的戶型、結構體系、內部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地、各項指標、總平布置、坐標高程等方面更加要進行仔細而合理的安排、優(yōu)化，并能做到創(chuàng)新設計。

2、方案對一個項目具有領銜作用，一個成功的設計方案是一個成功的工程項目的開始。只有方案設計的方向選好了，那么項目的實施也就不會偏離方向，為此，對于方案設計我們必須仔細優(yōu)化，精益求精。

3、做好總平面布置是方案設計的核心內容，是重點，也是難點。因為一個項目的總平面布置中所涉及的內容與范圍非常廣泛，對于設計人員的專業(yè)知識與設計要求相當的綜合與全面，其中的規(guī)劃、消防、人防、配電、配套工程等在此基本明確且原則上已不能再做更改。

1.2施工圖設計階段的質量管理

1、工程項目的質量目標和質量水平，都需要通過施工圖設計加以延續(xù)、加以深化。一個工程項目的設計在技術上是否可行，工藝上是否先進、結構上是否安全、可靠等都將決定工程實體的質量。因此，搞好工程項目的施工圖設計對于控制工程項目的產品質量意義重大。

2、精心設計是一個項目工程設計是否科學合理的保證。對于總平面圖各項指標、空間各部位的布置等必須仔細的逐一核對；對于平面圖、立面圖、剖面圖、結點圖做好自身的設計核對與統(tǒng)一；對于建筑、結構、水電、專業(yè)設計也必須做好相互的銜接，避免“錯、漏、碰、缺”。

3、設計會簽是設計單位內部檢查、審核一個項目工程設計成果的最重要、最有效的手段。決不能將設計會簽當成只是任務簽字，不管是各專業(yè)設計師的橫向會簽，還是上下級的縱向會簽都應該是帶有責任心的簽字。

4、國家現(xiàn)行的規(guī)范、地方法規(guī)及各項行業(yè)標準是設計的最低準繩。無論何種結構體系，也不管是多層，還是高層都必須按相關設計要求進行設計，否則將產生嚴重的質量后果。

5、杜絕設計單位麻木的“少動腦筋，多放鋼筋”的保守設計。工程設計的目的本身就在于經濟合理，如果只是加大保守系數而不能發(fā)揮設計的真正作用，那必然給開發(fā)商帶來一定的經濟損失。

6、對容易產生后疑癥的工程質量通病設計應重點明確其做法，同時可適當提高設計要求。因為在工程設計中事先考慮到工程以往施工過程中的質量通病而進行有針對性的預防所花的成本相對不高，而所能取的成果也必然較好。

7、切實做到建筑工程總說明相關文字說明和具體做法清楚、先進、實用。建筑工程總說明可真謂是“一字千金”，建設方和監(jiān)理方應及早進入到工程設計圖紙及總說明的審核過程中，同時相應的做法也盡量的符合當地當時的實際施工藝（設計要求的新工藝除外）。以免施工中不必要的施工聯(lián)系單的變更，同時也給結算過程帶來不必要的麻煩。

2 建設階段質量管理

2.1招投標階段的質量管理

1、注重建筑施工企業(yè)的實際成績。招投標相當于一個工程項目施工的開始，選擇一個有實際業(yè)績、重合同、講信用的施工企業(yè)很重要，切不可談“情”而擇之，否則在工程的施工管理過程中將很難進展。

2、建立并積累相關施工企業(yè)的數據管理庫。在項目開發(fā)過程中對所接觸的施工企業(yè)各方面進行考核、對比并建立相應的數據管理庫，為今后的開發(fā)建設做好施工企業(yè)的單位儲備。

3、工程施工合同中明確本工程項目的管理條例。對于每一個工程項目實際情況都有所不同，最好能在招投標過程中、施工合同訂立過程中就清清楚楚的明確相關的項目工程管理規(guī)定，這也就要在工程開發(fā)過程中對所存在的問題進行反思，從而做到有效事前控制，以便在工程施工時可以按相關要求進行執(zhí)行。

2.2施工階段的質量管理

1、認真做好工程前階段的工程管理。開始決定一切！一個好的開始只要堅持，那么就會有一個好的結果。

2、提高管理者、作業(yè)者的質量意識。因為只有人的主觀思想上重視了工程質量，才能真正意義上管理好一個工程項目，才會按相關工程要求進行施工，進行檢查，進行驗收。

3、嚴格控制好建筑原材料、構配件的工程質量。對工程主要用材在合同中指定品牌或是在工程聯(lián)系單進行確認，同時房產方進行不定期的抽查，把好進場關，如果發(fā)現(xiàn)質量情況，必須嚴格的按照工程項目管理規(guī)定執(zhí)行。

4、重視結構工程、建筑外門窗、欄桿等不可替換的選材。對于一些工程建設中不可替換性的分部應當做到舍得的態(tài)度，寧可多花錢，也必須保證、甚至提高該分部的工程質量水平，從而做到實用、安全、牢固。

5、著重控制觀感質量和做好細部處理。工程觀感質量與細部處理是工程最后的一道衣服，將直接展示在客戶的眼前，因此更加要將工程觀感和細部做到精益求精。同時做好該部分工程的樣板先行制度，并同嚴格按已經確認的工程樣板進行施工、進行管理、進行驗收。

6、嚴把工程驗收關。驗收是工程項目的一道關口，因此必須讓驗收充分發(fā)揮其關卡的做用，切不可走馬觀花，不視工程實際質量水平。同時將竣工驗收作為最后一道防線，在工程完工之前，做到對每一個非隱蔽分部工程進行100%檢查，質量缺陷100%封閉，做好100%驗收記錄， 通過100%修補，最后100%復驗。

2.3結算階段的質量管理

1、建立房地產企業(yè)內部的結算流程并嚴格執(zhí)行。施工方必須先移交，后結算，同時必須按業(yè)主方要求提供完整的結算資料，再由監(jiān)理方和業(yè)主方現(xiàn)場代表對其進行各自審核之后提出各自結算審核報告，最后由業(yè)主方將結算資料和各自結算審核報告一起移交于審計單位進行竣工結算。這樣的結算流程無疑付于業(yè)主的現(xiàn)場管理人員和監(jiān)理單位在施工過程中相當的權力。

2、核對工程施工圖紙、聯(lián)系單變更的完成情況。工程聯(lián)系單作為結算工程資料的重要修改與補充，為此在結算移交與結算過程中都要認真對待。同時施工實際情況在工程結算時與施工圖紙、聯(lián)系單局部仍不能完全對應，這就要求將未完成、未施工、未變更事項在結算報告中進行相應調整。

3、總結工程合同、各項規(guī)范、標準的執(zhí)行情況。對施工過程中施工單位是否嚴格按照各項規(guī)范、標準進行施工，是否符合施工合同和施工現(xiàn)場管理條例進行分析、進行評比，從而對其違規(guī)情況按有關規(guī)定進行罰款，切不可視原合同、原管理條例而不顧。

2.4工程建設的監(jiān)理管理

1、選擇具有高素質、穩(wěn)定、有良好信譽的職業(yè)監(jiān)理公司。國內目前的監(jiān)理市場還不是很完善，尋找一支具有實際成果、能夠長期合作的監(jiān)理隊伍是解決監(jiān)理問題最有效的辦法之一，同時要求房地產開企業(yè)做好監(jiān)理單位和監(jiān)理人員（尤其是總監(jiān)理工程師）的合作儲備。

2、業(yè)主代表切實做好工程管理的帶頭做用。業(yè)主代表切不可只動口不動手，不管大事、小事不分情況總是指令監(jiān)理人員去現(xiàn)場檢查、處理，而自己整天在辦公室內無所事事。而作為工程項目的業(yè)主代表也要切實深入到工程現(xiàn)場中，做好工程管理的帶頭與模范做用，但與此同時也要避免所有事情不分實際情況自己去解決，從而有可能替代監(jiān)理工作使監(jiān)理位置架空而無法開展工作。

3、充分信任、調動監(jiān)理的積級性、明確職責。在項目管理過程中，重點突出總監(jiān)理工程師的地位與作用，充分信任并支持監(jiān)理的工作，進而有效的調動監(jiān)理工作積級性。

4、加強監(jiān)理公司在工程管理中的權利。及早讓監(jiān)理公司進入項目工程管理對于監(jiān)理單位關于工程項目的管理非常有利，同時在工程進度款審核、聯(lián)系單簽證等方面，既付予適當的權利，也給予相應的責任。在項目管理過程中，將監(jiān)理單位的位置放正，充分發(fā)揮其監(jiān)督與管理的作用。

5、在合同履行過程中重視監(jiān)理的意見，支持監(jiān)理的管理。當在合同的履行過程中出現(xiàn)不可避免的爭議與矛盾時，房地產開發(fā)企業(yè)切不可忽視監(jiān)理的意見，同時避免業(yè)主方自己強權執(zhí)行，避免與施工方關系過密，否則，在工程建設過程中監(jiān)理的工作與管理也很難開展。

2.5建設質量的綜合管理

1、提高工程項目各參與者的質量意識。一個項目的工程質量在于管理者的管理，也在于操作者的操作，這個管理與操作最重要的就是參與方的責任心與質量意識。在工程項目的管理各個階段，首先就要提高參與者的質量意識，才能有效的保證工程的質量水平。做為業(yè)主方，更加要以客戶為中心，以公司的品質建設為出發(fā)點，將所建工程做精、做細、做到位。

2、加強工程項目各參與方的協(xié)調與溝通。工程項目的協(xié)調與溝通首先需要這個項目各參與各方共同遵守本項目管理制度，同時也需要各參與方之間的相互合作、相互信任。從而使項目施工與驗收自覺有序的按相關要求與規(guī)定實施。

3、發(fā)揮房產方業(yè)主代表手中的財權。要知道每一個施工單位踴躍的參加投標來獲取工程項目建設，其最大目的就是通過工程建設為自身企業(yè)獲取經營利潤。

4、認真研究新工藝、新材料的應用對工程質量的影響?，F(xiàn)代工程建設中都大力支持和提倡新工藝、新材料在工程建設中的應用，但同時由于新工藝、新材料技術上的不穩(wěn)定性和不成熟性，隱形中將給工程質量帶來挑戰(zhàn)。

5、重視利用項目建設中最基本、最原始的資料和方式。其實管理好一個工程項目并非難事，但也不是誰都能夠管理的好一個工程項目，在工程的建設過程中很多人會忽視了最基本的東西而麻木的進行自我意識管理，甚至對這些最基本的東西感覺煩瑣而無味。其實，這正好相反，這些最普通的設計圖紙、各類工程規(guī)范、圖集正是最好的現(xiàn)場施工依據；而施工單位的施工組織設計、專項施工方案正是最好的實際操作依據；工程建設合同、補充協(xié)議書正是最好的協(xié)調管理依據；工程會議、工程聯(lián)系單正是最好的溝通處理依據。

3 工程項目質量協(xié)調管理

3.1設計與建設階段的協(xié)調

1、切實做好設計交底與圖紙會審。經過設計交底使施工方和監(jiān)理方能夠正確貫徹設計意圖，使其加深對設計圖紙的理解，掌握關鍵工程部位的質量要求，確保建設工程質量；經過設計圖紙會審可以由設計單位為參建單位解決技術難點并制定相應技術方案，同時也解決設計圖紙中所存在的問題，減少圖紙中的差錯，將圖紙中的質量隱患消滅在萌芽之中。

2、有效控制工程項目的變更設計。不管是設計變更、施工變更，還是建設方的工程變更，不論是誰提出變更都必須取得設計單位和建設單位的各自確認意見，凡涉及施工圖審查內容的變更，正常必須報請原審查機構審查后再批準實施。

3、嚴把工程竣工驗收“設計關”。對于建設項目的基礎驗收、中間驗收、竣工驗收必須邀請設計單位參加進行共同驗收，設計單位也應當派遣相關設計人員到位進行技術驗收并提出設計方驗收意見或驗收報告。此時設計單位應站在技術設計、工程規(guī)范的位置對所設計工程的驗收負責。

4、發(fā)揮設計代表的橋梁紐帶作用。一個大型的工程項目都應配有設計現(xiàn)場代表，在基礎施工階段對現(xiàn)場的地基與基礎進行實地確認；主體施工階段與工程進度同時跟進；裝飾施工階段共同參與選材定樣；在工程后期參加結構的變形、沉降、裂縫原因分析與處理等技術服務。

3.2設計與物業(yè)階段的協(xié)調

1、物業(yè)單位及早參與工程項目設計。房地產開發(fā)商最好有穩(wěn)定而規(guī)范的物業(yè)合作單位，讓其物業(yè)單位及早參與工程項目的前期設計中，以其物業(yè)自身管理質量的需要對工程設計進行事前控制與相關調整，同時也了解設計意圖，從而減少物業(yè)管理階段的維護成本，提高物業(yè)的服務質量。

2、進行優(yōu)化設計確保物業(yè)管理質量。在工程設計的同時，房地產開發(fā)商與設計單位就綜合考慮項目的產品定位、建筑結構、建筑節(jié)能、景觀設計、智能化設計、配套設施等對物業(yè)管理的影響，切實做到物業(yè)管理與服務的可行與方便。

3.3建設與物業(yè)階段的協(xié)調

1、消滅建設過程中的工程后遺癥。這就要求在工程建設過程中做好工程實體質量來保證日后的物業(yè)管理工作，盡量做到不留工程問題，將可控問題消滅在工程建設過程之中，在工程建設時就為物業(yè)管理構筑良好的設施基礎。

2、杜絕違規(guī)或不實際的客戶承諾。在工程的建設過程中往往會由于房地產開發(fā)企業(yè)工作人員或項目建設人員一個無心的承諾，而在實際建設中難免會出現(xiàn)一些意想不到的矛盾與問題導致當初的承諾無法兌現(xiàn)。

3、完備工程實體和檔案資料移交。建設工程的竣工也就將其所完項目移交于物業(yè)單位進行了管理，在工程移交過程中，應當做到先進行工程清單的清點，確認齊全無誤后再進行工程資料和工程實體的移交與交接。而此時的工程資料必須做到完整、清楚，工程實體必須符合驗收交接條件方可進行。

4、參與工程保修期內的維修協(xié)調。在工程保修期內，物業(yè)管理單位和建設單位共同協(xié)調和督促施工建設單位按其保修合同有關規(guī)定和要求進行保修，同時物業(yè)管理單位負責客戶的問題受理與工程修補的落實。因此，物業(yè)管理單位應當認真熟悉各施工建設方的保修合同而進行及時有效的協(xié)調。

第7篇：房地產工程竣工驗收流程范文

2015年，我局在區(qū)委區(qū)政府的正確領導下，以“上水平”為總體要求，精心組織重點項目和城鎮(zhèn)基礎配套設施建設，著力抓好保障性安居工程工作，強化城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，全面推進住建事業(yè)發(fā)展上水平。

1、以項目建設為重點，加快城市發(fā)展。一是重點項目按時序推進。今年由我局承擔的市政項目共22項，全年計劃總投資93550萬元。__路__橋、__路北延、__路改造提升、__區(qū)東城污水處理廠等6個項目正在施工；__路北路北延（過鐵路）施工圖已經鐵路部門審查，即將簽署代建協(xié)議；預計到2015年年底完成小營廣場改造、后街背巷整治、幸福路、區(qū)域供水工程、__濱河路等11個項目施工；其余項目均達序時進度。2015年我區(qū)城市化率目標為49.5%，爭取50%，目前我區(qū)上報城市化率為51%。二是園林綠化進展順利。全年計劃實施項目7個，正在實施25萬平方米的__風光帶南北兩岸（__路--__路）綠化建設以及70萬平方米的自行車文化運動公園建設，完成__路小游園、__路、__路行道樹栽植、火車站廣場綠化等建設，完成額外交辦__門前公共綠化、__路__橋橋北等綠化。截止目前，已新增綠化面積18.7萬平方米，提升改造綠化面積1.15萬平方米，綠化覆蓋率已達40.33%,預計到2015年年底綠化覆蓋率可達40.35%。三是小城鎮(zhèn)建設步伐不斷加快。為落實目標任務，通過省驗收，我局定期組織項目觀摩，全面推進小城鎮(zhèn)及重點中心鎮(zhèn)建設。__鎮(zhèn)12個項目，計劃投資3.36億元，完成投資1.4億元。__鎮(zhèn)39個項目，計劃投資1.98億元，完成投資0.82億元。四是村莊環(huán)境全域整治全面完成。至2015年3月底，全區(qū)21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及高新區(qū)相繼通過市級驗收，實現(xiàn)全區(qū)村莊環(huán)境全域整治，4月起進入常態(tài)化長效管護，目前，正全面準備省級驗收工作。五是房屋征收項目掃尾穩(wěn)步推進。11個項目63戶掃尾，北京西路延伸、市一院宿舍、府升二期、城中花園東等6個項目42戶已全面完成；__路北延1戶以及區(qū)政府西1戶已作出征收補償決定；__花園西5戶簽約1戶，余4戶；府升小區(qū)北余7戶；荷花公園北7戶簽約5戶，余2戶。新實施項目5個，分別為__衛(wèi)校東，__醫(yī)院東、幸福路、老汽車北站、計生委及周邊。目前，__醫(yī)院東地塊250戶已簽約36戶；幸福路地塊開始入戶商談；__衛(wèi)校東項目正在進行分戶評估；老汽車北站、計生委及周邊項目項目土地和規(guī)劃審批手續(xù)已辦理。另外，因藍天學府建設需要，對二附小東13戶實施征收，現(xiàn)已簽約8戶。

2、以產業(yè)發(fā)展為核心，提高項目指標。一是建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。今年全區(qū)建筑業(yè)目標考核任務為235億元。截止目前全區(qū)實現(xiàn)建筑業(yè)總產值183.83億元,完成目標數的78.24%;外埠市場產值111.55億元，完成目標任務79.68％。預計到2015年年底完成建筑業(yè)總產值246億元，完成目標數的104.68%；外埠市場產值147億元，完成目標數的105%。出國出境2021人，完成目標任務101.05％；組建規(guī)模市場6個，完成目標任務的100％。二是房地產開發(fā)穩(wěn)中有進。2015年房地產項目計劃投資33.8億元。全區(qū)實際完成房地產開發(fā)投資34.5億元，完成目標的102.07%。商品房施工面積為285.97萬平方米（含去年結轉的232.53萬平方米），商品房新開工面積為48萬平方米，完成目標的106.7%；商品房竣工面積為43萬平方米，完成目標的107.5%。預計到2015年年底，全區(qū)銷售商品房6550套，銷售面積62.48萬平方米。三是招商引資成效顯著。今年1-10月份共引進億元項目3個，新開工億元項目3個，竣工億元項目1個，納入2015年市重點項目2個，置換項目1個。分別是新引進投資2億元的江蘇德瑞加數控機床項目，投資1.5億元江蘇金金照明項目，投資2.5億元的自行車運動館項目（一期），3個項目已開工建設，投資1億元江蘇紐泰格汽配項目9月份已竣工投產，投資2.5億元的自行車運動館項目（一期）年竣工運營。同時，紐泰格汽配項目，自行車運動館項目被納入市重點項目，年底驗收。四是質量安全整改到位。扎實開展建筑工地環(huán)境整治和建筑揚塵集中整治工作，根據區(qū)五城同創(chuàng)辦公室要求，我局對部分建筑工地圍擋破損的進行了更換，對金鼎國際、瑞安花園、北京如意等工地圍擋公益廣告進行提升改造；對__、幸福城等工地的圍擋進行了整改提升，累計下發(fā)整改通知完成及上級交辦單338份，新增、修補圍擋約12627多米；覆蓋土地約2.2萬平方，新建或修復施工現(xiàn)場道路約1451米，規(guī)范或更換沖洗設備31個，清運建筑、生活垃圾近80萬噸。

3、以民生保障為前提，改善人居環(huán)境。一是住房保障體系不斷完善。進一步明確各類制度的保障對象和標準，著力提升公共租賃住房、廉租房對特定對象的供應比重，我區(qū)出臺了公租房、廉租房并軌運行實施細則、共有產權實施方案、棚戶區(qū)改造辦法等政策措施；結合我區(qū)上年城鎮(zhèn)人均可支配收入，出臺了2015年__區(qū)城鎮(zhèn)居民中低收入線和低收入線標準。二是安置房建設加速推進。大力實施__小區(qū)、__北苑、__花

園、自行車城民生工程建設。截至目前，__小區(qū)已全部交付使用；__北苑小區(qū)8、9、10三個月同步進行水、電、氣綜合管網鋪設、小區(qū)道路、綠化等室外配套工程施工，10月底完成樓房單體驗收，力爭12月份交房；__花園目前已完成所有工程樁、圍護樁施工，開始進入土方開挖的準備施工階段；自行車城項目目前主體工程已驗收結束，正在進行外配套、幕墻工程施工，室內裝飾裝修深化設計、施工圖設計、工程量清單同步進行。三是老舊小區(qū)整治效果顯著。根據全年整治任務，結合我區(qū)老舊小區(qū)實際情況，認真篩選整治小區(qū)，制訂實施方案。確定小營1-7號樓、__花園6地塊、__小區(qū)、__小區(qū)等十個小區(qū)作為老舊小區(qū)整治對象。目前，已投入1100余萬元，開工面積超過40萬平方米，十個小區(qū)改造基本完工。道路硬化4000余平方米，新增停車位6000余平方米。疏通管道近萬米，新砌、修繕井200余座。為確保城建工作順利實施，我局以全力推進民生工程建設為重點，在細化責任分工、明確目標任務的基礎上，嚴格執(zhí)行干部一線做法，搶抓施工進度，明確責任落實。

1、超前謀劃抓進度。為確保各項工程早啟動、早竣工，我局從機關科室、其他單位抽調多名專業(yè)技術人員，提前介入工程項目，主動與設計單位溝通對接，做好工程現(xiàn)場踏勘、項目招標等工作，全力推進工程進度。對已開工項目，做到管理科學規(guī)范、流程公開透明、服務快捷高效、保障到位有力，推動已開工項目速建設、快見效。對尚未開工項目做好規(guī)范招投標活動，加緊推進項目立項、施工圖設計等項目建設前期工作，確保工程按時開工、提前開工。

2、明確責任抓落實。為確保各項重點工程盡早出形象、見成效，我局成立了由主要負責人任指揮、相關分管負責人任副指揮的包含城市道路、環(huán)境整治、保障住房等重點工程的建設指揮部，嚴格執(zhí)行“五個一”（一項重點工程、一名分管領導、一套工作班子、一個實施方案、一支好的施工隊伍）的推進機制，明確總體進度、質量標準、工作要求、推進措施。各工程項目部堅持每周一次例會、每半月一次推進會，每一階段結束進行總結，認真分析存在問題，及時進行協(xié)調處理，保障各項工程順利開展。

3、強化隊伍抓管理。為加強隊伍建設，改進工作作風，我局開展“三實三嚴”專題教育活動，針對城建隊伍中存在的“不嚴不實”的問題，制定立得住、打得通、管得好的制度，推行“三嚴三實”常態(tài)化、長效化。嚴格落實黨風廉政建設責任清單，執(zhí)行五項重點權力規(guī)定，加大問責力度，堅持有錯必究、有問必責，確保城建隊伍建設制度化、規(guī)范化。

回顧全年的城建工作，各方面都取得了較好的成績，但也存在不少問題，主要表現(xiàn)為：

1、征地拆遷約束著項目進度。市政工程建設、園林綠化涉及征地、拆遷、桿線遷移等難度較大，矛盾較多，單單依靠住建部門推進難度較大，如北京西路延伸因拆遷問題一直未完成，無法進行下一步工作；瑞林路已完成施工招標，因征地工作未完成無法施工；東城污水處理廠、__河水廠二期工程等項目因拆遷征地還未啟動；__風光帶因征地拆遷問題，暫時無法實施綠化工程。

2、資金缺乏制約著項目進度。區(qū)域供水、污水處理設施建設、道路橋梁建設等都需要大量建設資金，尤其是區(qū)域供水工程、污水處理項目均是民生項目，也是省市目標責任狀要求必須實施的項目，投入大、回收期長。__國際自行車城按合同約定，土建施工單位付款節(jié)點為工程竣工驗收合格備案之日起，一個月內付至合同價的40%（無息），目前尚未達到付款節(jié)點。為加快工程進度，超前投入大量資金，截止目前，施工單位資金壓力較大。

3、市場不確定因素影響著項目進度。由于國家對房地產宏觀調控力度的加大，房地產市場的不確定因素增強，建筑業(yè)受到直接影響；外埠市場對企業(yè)資質和資金要求高，開拓難度加大。部分項目存在延期交房、銷售不好等問題導致資金壓力周轉困難。近期我區(qū)商品住房囤積較多，供大于求，持續(xù)發(fā)展下去勢必造成惡性循環(huán)，從而影響穩(wěn)定，給城市發(fā)展帶來負面效應。

2015年全年計劃實施項目144個（含市、區(qū)重點項目65個），當年計劃投資127億元。其中政府投資項目44個（市政項目22個，園林綠化項目5個，安置房項目2個，老舊小區(qū)改造項目10個，房屋征收項目5個），當年計劃投資27.5億元。2016年，我局將緊扣工作總目標，進一步堅定信心、突出重點、統(tǒng)籌推進，確保全年各項任務目標圓滿完成，促使城建工作再上新臺階。

1、大力推進城市建設。堅持以重點項目為抓手，加強基礎設施建設，進一步提升城市整體形象。2016年加快推進__路__橋、古淮河康馬路大橋在建項目進度，重點抓好__區(qū)__北路延伸（過鐵路）、北京路道口平改立工程、__東路平改立工程、香港路道口平改立工程、雙和村道口平改立工程5個過鐵路項目改造工程；新建王營鎮(zhèn)增壓泵站，擴建__河自來水廠；同時做好區(qū)域供水管道巡查工作，確保廣大農村地區(qū)飲用水安全。2016年計劃新建污水管道6公里，繼續(xù)完善城市污水管網及截污管網，加快老城區(qū)雨污分流管網改造步伐，保障城市污水收集率。加快推動__區(qū)東城污水處理廠新建工作，確保污水處理廠建設工作順利推進。同時，加強__區(qū)污水處理廠運行管理，確保城市污水處理率。

2、提檔升級園林綠化。一是同轄區(qū)多部門健立聯(lián)動機制，明確劃分界限范圍，確保城區(qū)綠化項目“活有所養(yǎng)、損有所償、死有所換。二是加快實施面積約280萬平方米的__風光帶提升改造（漣水界-__路）工程，占地面積約20萬平方米的__風光帶六期（__路-合肥路）以及占地面積約1.6萬平方米的__路北延（長江西路-淮河路）綠化工程。上述項目的實施為提升我區(qū)整體綠化水平，滿足城區(qū)生態(tài)景觀需求助添了活力。

3、提升村莊整治水平。我局將抓好村莊環(huán)境整治常態(tài)長效管理監(jiān)督工作，參加區(qū)政府督查室牽頭的村莊環(huán)境長效管護每月督查考核工作；結合全區(qū)村莊環(huán)境整治工作和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)實施情況提出相關工作建議；著力提升全區(qū)村莊環(huán)境整治工作水平。2015年是全區(qū)村莊環(huán)境全域整治通過省級驗收的第一年，2016年各鄉(xiāng)鎮(zhèn)將自行施壓，繼續(xù)以提升整治水平為工作重點和著力點，實現(xiàn)長效管理規(guī)范化、制度化。

4、著力推進舊城改造。嚴格按照法定程序依法規(guī)范啟動實施老汽車北站、計生委周邊等項目房屋征收工作。在項目實施過程中,繼續(xù)發(fā)揚“白+黑、5+2”的精神，明確目標、分工包干、先易后難、千方百計提高

工作效率,快速推進項目進程。同時，對老弱病殘等特殊群體，想方設法做好現(xiàn)房協(xié)調工作，積極主動與住房保障科室對接協(xié)商，將主城區(qū)范圍內適中空置的保障性現(xiàn)房，以較低的價格對外租賃給外出租房困難戶，確保他們拆有所居。5、開拓鞏固建筑市場。一是大力培育建筑骨干企業(yè)。做好員，技術工人的培養(yǎng)，加強與人社局協(xié)作，對照“新資質標準要求”，組織人員參加各類資格考試；積極引導南國、蘇淮等重點骨干企業(yè)走勘察、設計、施工一體化的路子，延伸產業(yè)鏈，提高規(guī)模經營效益。二是積極搶占新興市場。積極籌備外埠市場推介會，鼓勵企業(yè)走出去，建立基地。對外出施工企業(yè)，要主動服務，靠前服務。加大新疆、河南、內蒙等市場的開發(fā)力度，在主攻重點市場、品牌市場、規(guī)模市場的同時，進一步加大人才引進、技術革新、品牌創(chuàng)建力度，努力把目前的一般市場培育成未來的新興市場。

6、跟蹤督促房地產業(yè)。咬緊目標不動搖，2016年計劃完成房地產開發(fā)續(xù)建項目35個，新建項目9個，計劃總投資60億元，施工總面積230萬平方米的目標任務，其中新開工面積60萬平方米，竣工面積50萬平方米。2016年房地產開發(fā)計劃新建上海國際花園、城中花園東地塊、融僑城、新晨佳苑等9個5000萬元以上的項目。同時緊緊圍繞全年城建重點項目房地產開發(fā)建設目標，督促跟蹤9個新建項目，確保項目按序時進度完成，帶動其余在建項目，加快進度，搶抓工期，確保項目有序推進。通過在區(qū)電視臺開設房產專欄，適時舉辦房展會等多種形式活動，為企業(yè)搭建平臺，不斷激活房地產市場，為企業(yè)發(fā)展保駕護航。

第8篇：房地產工程竣工驗收流程范文

一、充分認識節(jié)能減排工作的重要性和緊迫性

節(jié)約資源，保護環(huán)境是我國的基本國策。做好節(jié)能減排工作，是貫徹落實科學發(fā)展觀、構建社會主義和諧社會的重大措施，是建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的必然選擇，是推進經濟結構調整、經濟增長方式轉變的必由之路，是提高人民群眾生活質量、實現(xiàn)經濟社會又好又快發(fā)展的必然要求。我局各股室認真學習了文件，充分認識到做好減排工作的重要性和緊迫性，切實增強責任感和使命感，把節(jié)能減排工作作為重要工作任務來抓。

二、切實抓好節(jié)能減排各項措施

(一)加強領導，強化監(jiān)督。

在學習文件精神后，*區(qū)建設局成立了節(jié)能減排工作領導小組，由山群副局長任組長，局辦公室、局各股室主要負責同志任領導小組成員。負責做好本單位資源節(jié)約各項工作的指導、協(xié)調、督查和考核。

(二)找準問題，明確任務。

結合單位實際，按照“嚴、細、實”的管理作風，集中時間、集中人員，開展調查研究和排查，找準存在的問題和原因，規(guī)劃節(jié)能目標，實現(xiàn)節(jié)能改造，力爭使單位的節(jié)能管理、節(jié)能設備和技術上一個新臺階。一是強化新建建筑執(zhí)行節(jié)能強制性標準的監(jiān)督管理，把好施工圖審查、施工許可、工程質量監(jiān)管及竣工驗收等環(huán)節(jié)標準執(zhí)行關，對達不到標準的建筑，不予辦理開工和竣工驗收備案手續(xù)，不得銷售使用，建立行政審批責任制和問責制，按照“誰審批、誰監(jiān)督、誰負責”的原則，對不按規(guī)定辦理開工和竣工驗收備案手續(xù)的，依法追究有關人員責任。二是貫徹落實《建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范》，著力抓好新建建筑施工階段執(zhí)行標準的監(jiān)管力度。三是在《城市房地產開發(fā)經營管理條例》中規(guī)定新建商品房銷售時在買賣合同、質量保證書、使用說明書等文件中載明耗能量、節(jié))措施等信息。大型公共建筑建成后，必須進行建筑效能專項測評，達不到節(jié)能標準的不予組織竣工驗收備案。

(三)認真作好宣傳，建設審批關嚴把“四節(jié)”

認真做好建筑“四節(jié)”，即“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材”。首先加強城鄉(xiāng)規(guī)劃的引導和調控，嚴格執(zhí)行并完善標準規(guī)范，加快科技創(chuàng)新，抓好新材料、新工藝和新體系的試點示范。建立健全法規(guī)制度，加強制定相應的政策和措施，并加強監(jiān)督檢查。做好宣傳培訓工作，提高全社會對節(jié)能省地住宅和公共建筑重要性的認識，提高管理人員和專業(yè)技術人員的發(fā)展節(jié)能型科技水平和能力，樹立良好的節(jié)約能源的正確消費觀。

(四)加強對全區(qū)工程建筑節(jié)能的質量監(jiān)督管理

于20*年10月1日起實施的《建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范》又是一有力舉措。質監(jiān)站根據上級文件精神，著手在工程監(jiān)督注冊、質量監(jiān)督、驗收備案等環(huán)節(jié)加強對全區(qū)工程建筑節(jié)能的質量監(jiān)督管理。

在建筑工程辦理監(jiān)督注冊手續(xù)時，區(qū)質監(jiān)站將嚴格檢查施工圖審查機構出具的節(jié)能審查意見，凡節(jié)能審查不達標的工程，不予辦理工程質量監(jiān)督注冊手續(xù)。進入施工現(xiàn)場的墻體材料、保溫材料、粘結材料、門窗等節(jié)能材料的復驗應全部進行見證取樣送檢，不合格的材料不得使用于工程中。施工單位在申報工程主體結構核查前，應提供建筑節(jié)能的施工方案，采用的主要材料、半成品和成品合格證書、復試報告等有關資料。并作如下要求：

1、建筑部位和節(jié)能設計做法必須與審批合格的設計圖紙相一致。

2、建設、施工和監(jiān)理單位應當按照建筑節(jié)能強制性標準和通過審查合格的建筑節(jié)能設計文件進行施工，任何單位和個人不得擅自變更。若確需變更，建設單位應委托原設計單位出具設計變更文書，并應報原施工圖審查機構審查批準合格后，方可實施。

3、重點加強對建筑工程的圍護結構、門窗、屋面等重要節(jié)能部位工程質量的監(jiān)督力度，建筑節(jié)能工程正式施工前，施工單位應做樣板墻、樣板房，且應通知責任監(jiān)監(jiān)理進行監(jiān)督檢查，確認符合要求后方可全面組織施工。

在工程竣工核驗時，施工單位應提供以下有關資料：

1、建筑節(jié)能熱性能現(xiàn)場檢測報告。

2、監(jiān)理單位出具的有明確建筑節(jié)能標準的實施情況《工程質量評估報告》。

3、其他相關規(guī)定和規(guī)范要求提供的資料。

在工程竣工驗收備案階段，對未按照墻改和建筑節(jié)能規(guī)定進行竣工驗收的建設單位，責令改正并重新組織驗收，未達到墻改與建筑節(jié)能強制性標準和規(guī)定要求的工程項目，不予辦理工程項目竣工驗收備案手續(xù);節(jié)能竣工資料核查不符合要求的工程不得進行竣工驗收和竣工備案。

在工程建設各環(huán)節(jié)中，對違反墻改與建筑節(jié)能要求的責任主體，進行不良行為記錄，對情節(jié)嚴重的，將報請建設行政主管部門進行處罰，對建筑節(jié)能不達標的工程，不予進行優(yōu)質結構工程及優(yōu)良工程評選等。

(五)建立長效機制，營造節(jié)約氛圍。

制定更加細化的節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水標準和制度，加強日常動態(tài)監(jiān)督檢查工作，實行節(jié)能降耗信息統(tǒng)計公示制度，形成長效管理機制。采取多種形式，廣泛深入地的宣傳節(jié)能減排和合理控制空調溫度的科學道理，引導行業(yè)職工正確認識國情，把思想和行動統(tǒng)一到中央節(jié)能減排的部署上來。

三、加強本單位節(jié)能減排工作

(一)推行電子政務，降低行政成本。

進一步完善辦公網絡建設，大力推行政務信息化。充分使用網絡辦文辦會，減少公文數量，壓縮會議數量和規(guī)模，注重會議實效;對工作流程進行再造整合，提高行政效能;切實加強對水電、辦公、會議、車輛等經費的管理，有效控制經費支出，降低運行成本。

(二)開展節(jié)能改造，降低水電消耗

抓好建筑物采暖、照明系統(tǒng)節(jié)能改造，使用節(jié)能裝置

或設備。積極推廣高效節(jié)電型燈具，防止“長明燈”現(xiàn)象;盡量減少計算機等辦公設備的待機電耗;推廣使用節(jié)水型產品，降低水資源消耗。

(三)加強公車管理，降低車輛耗費。

我局及時報廢淘汰環(huán)保不達標油耗高的車輛;加強公務用車管理，嚴格燃油定額管理，嚴禁公車私用，私車公支;嚴格執(zhí)行公務用車配備標準，從嚴控制購置大排量公務車。

(四)減少公務費用開支，注重新建項目節(jié)能

第9篇：房地產工程竣工驗收流程范文

【關鍵詞】住宅；質量缺陷；維修資金；質量保險；強制

引言

住宅是數量最多、覆蓋面最廣的建筑產品，住宅的質量與居民利益密切相關。雖然國家頒發(fā)了《建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《安全管理條例》、《工程建設標準強制性條文》等法律法規(guī)和技術標準，以及相應的質量安全管理體系用于保證建筑工程質量安全，但是商品住宅質量缺陷仍普遍存在，而且由質量缺陷引發(fā)的商品房投訴等一系列問題仍未得到妥善解決，并呈逐年上升趨勢。根據中國消費者協(xié)會統(tǒng)計數字，僅2011年上半年，全國房屋及裝修建材類消費者投訴就達到13,862件，占到所有投訴總數的4.5%，而其中有關質量的投訴占到一半以上。投訴重點主要集中在屋面、外墻、浴廁間漏水，現(xiàn)澆板、外墻、內墻裂縫，頂棚脫落、下水管道堵塞、層高不足或在建工程質量等。

1 商品住宅質量缺陷的主要原因

1.1 房地產開發(fā)商的原因

第一，商品住宅的開發(fā)建設單位（開發(fā)商）和最終的使用者（消費者、業(yè)主）是不同的主體，因此，房地產開發(fā)商在追求利潤最大化的過程中，對于消費者看不見的內在工程質量如防水、主體結構、隱蔽管道線路等方面使用的建筑材料，往往傾向于控制成本支出，導致一些偽劣建材在住宅工程上使用；

第二，開發(fā)商為規(guī)避風險，采取針對單個項目專門成立項目公司的開發(fā)模式，往往在項目完成以后，項目公司隨之撤銷，長期性的責任約束力不強，存在開發(fā)商以犧牲住宅工程質量為代價來獲取更大利潤的現(xiàn)象；

第三，開發(fā)商為控制成本，傾向于最低價中標的施工企業(yè)，低價中標也意味著設備、人員、材料等各方面要素的水平下降，造成商品住宅質量水平降低；

第四，開發(fā)商為減輕還貸壓力，壓縮合理工期的做法也是導致建筑工程質量缺陷增加的一個原因。

1.2 施工單位的原因

第一，施工單位為取得建設項目，低價投標，獲得項目后為轉嫁風險違法轉包，或將項目分包給不具備相應資質的企業(yè)施工，造成工程質量低下；

第二，施工單位為降低企業(yè)成本，采用落后、淘汰的工藝、設備、材料用于項目施工，或者偷工減料，以次充好影響工程質量；

第三，施工企業(yè)采取資質掛靠的方式越級獲得工程項目后，限于人員、設備、管理等各方面因素，達不到應有的質量水平。

1.3 監(jiān)理單位的原因

一些監(jiān)理單位制度執(zhí)行不嚴，履約能力較低，監(jiān)理收費壓價競爭的現(xiàn)象影響了監(jiān)理效能的發(fā)揮，也造成了監(jiān)理人員素質偏低，監(jiān)理不到位，行為不規(guī)范。同時，監(jiān)理單位從開發(fā)商直接取費的機制，使監(jiān)理單位和人員聽命于開發(fā)商的要求，獨立“第三方”工程質量監(jiān)督檢出地位得不到有效保障。監(jiān)理單位與施工單位之間的公共關系網絡也是影響監(jiān)理單位行使獨立監(jiān)督職能的制約因素之一。

1.4 設計單位的原因

一些設計單位為了趕進度，放松對設計質量的要求，一些設計人員紙上談兵，沒有結合現(xiàn)場實際，施工圖設計深度、精度還達不到施工要求，少數設計人員設計粗糙、漏項、錯項較多；同時，項目設計分包、掛靠等現(xiàn)象也常有發(fā)生。

2 目前對商品住宅質量控制的主要做法及不足

2.1 法律法規(guī)的強制性要求

《建設工程質量管理條例》對建設工程的質量保修有明確規(guī)定：“建設工程實行質量保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書，質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

2.1.1 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2.1.2 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

2.1.3 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

2.1.4 電氣管線，給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”

同時亦明確規(guī)定：“建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。”

但是，由于質量保修基本上是確立房地產開發(fā)商與施工單位之間的保修責任，而商品住宅的消費者是多個獨立的小業(yè)主。由于不對稱信息的存在，小業(yè)主尋求自身權利被保障的成本很高，當這個成本高于他遇到的工程質量缺陷被修復和補償的成本時，小業(yè)主會選擇放棄主張權利，承受利益損失，尤其是當開發(fā)商或者施工單位推諉質量責任的時候，小業(yè)主只能通過到政府部門上訪、投訴來請求自身權利被保護，這不僅僅給小業(yè)主在經濟、時間、精神上帶來極大損害，也給政府部門的工作帶來很大負擔，間接地，工程質量責任主體以損失工程質量為代價來追求自身利益行為的后果就轉嫁到了政府、社會和個人。

2.2 住宅專項維修資金制度

為保障商品住宅售后的維護、維修，讓商品住宅“老有所養(yǎng)”，建設部、財政部于2007年10月聯(lián)合頒布實施了《住宅專項維修資金管理辦法》，針對住宅共用部位、共用設施設備由多個相關業(yè)主共同使用或所有，在發(fā)生維修或更新改造事項時，容易出現(xiàn)資金歸集上的困難，從而影響房屋的維修和更新改造的問題，確定了為保障商品住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用的專項維修資金的歸集及使用辦法。它對保障住宅的安全使用，維護共用設施設備的完好性能，確保物業(yè)的保值、增值起著極其重要的作用。住宅專項維修資金對商品住宅的質量保修起到了一定作用，當商品住宅共用部位、共用設施設備需要進行維護維修時，相關業(yè)主可以申請使用專項維修資金進行維修，可較快解決房屋出現(xiàn)的質量問題。

由于專項維修資金的歸集、管理、使用需要經過業(yè)主委員會或者業(yè)主大會的授權或管理，程序較為繁雜，流程耗時耗力，使用效率不高。同時，由于專項維修資金是由業(yè)主繳交的，如果房屋維護維修的原因是由施工過程中的質量隱患造成的，即意味著業(yè)主(消費者)要為房地產開發(fā)商或施工單位(生產者)生產的不合格或者瑕疵產品的質量問題買單，這是不盡合理的。同時，住宅專項維修資金主要針對的是共有部位及共用設施的維護、維修，對私有部分的質量缺陷并沒有補償機制。

3 開展商品住宅質量責任保險的意義

3.1 什么是住宅質量責任保險

住宅質量保證保險是指由建設單位委托保險公司來對因自己開發(fā)的住宅工程在完工后一定年限內暴露出來的質量問題導致的賠償責任進行保險的一項制度。它將本應由各參建方在房屋使用期間承擔的可能質量缺陷引起的經濟責任轉移給保險公司，開發(fā)商就可以不再為質量問題投入人力、物力和精力。

3.2 國外關于住宅質量責任保險的主要做法

住宅保證保險在國際上已經是一種成熟的制度，法國是最早開展這項保險的國家之一，當時法國人把這種保險叫做“潛在缺陷保險(Inherent Defects Insurance,簡稱IDI)”，又稱“建筑物十年期責任保險(Liability For Ten years)”，主要承?？⒐を炇罩掌鹗曛畠?，住宅因主體結構存在缺陷發(fā)生工程質量事故而給消費者造成的損失。之后，該保險運作機制逐步被英國、日本、新加坡等許多國家引入，部分國家和地區(qū)甚至實行強制保險，如意大利、芬蘭、印度尼西亞、西班牙、瑞典、突尼斯及加拿大的部分省。日本從1982年開始建立住宅性能保證制度，目前該制度和住宅性能表示制度(我國叫做住宅性能認定制度)，均由1999年參議院和眾議院一致表決通過的《住宅品質確保促進法》予以規(guī)定，從法律上規(guī)定了住宅的開發(fā)商必須對住宅的質量提供十年長期保證，當住宅出現(xiàn)了保證書中列明的質量問題時，通過保險機制保證消費者的權益。以日本為例，住宅質量保險主要承保法定強制保修責任外的八年保修期，即如法律規(guī)定住宅供水管道強制保修期為兩年，則從保證期的第三年開始到第十年的8年時間的保證責任，以保險來擔保。因此，在這8年中出現(xiàn)缺陷，登記企業(yè)(即開發(fā)建設單位)可以拿到修補費用一定比率的保險金。如在這期間登記企業(yè)倒閉，則由住宅保證機構(即保險公司)辦理索取保險金的手續(xù)并交給登記住宅的擁有人(業(yè)主)。

在借鑒國外先進經驗的基礎上，結合我國的發(fā)展狀況，2002年起我國在一些地區(qū)開始住宅質量保險的試點工作。但主要試點于建設部評定為A類的住宅小區(qū)，限制較多，推廣范圍不大。

3.3 開展住宅質量責任保險的意義

3.3.1 對建設單位質量行為進行有效監(jiān)督

建設單位作為投保人、保險公司作為承保人和被保險人有利益合同關系，保險公司從保障自身利益出發(fā)，聘請專業(yè)的質量檢查機構，代表保險公司對工程建設的全過程進行質量監(jiān)督管理，監(jiān)督過程從初步設計開始，包括設計方案的審查、施工單位基本資格審查、施工過程主要節(jié)點的監(jiān)督等等。以加強對建設單位不規(guī)范行為的有效監(jiān)督，發(fā)揮其工程質量監(jiān)督管理的作用。

3.3.2 對施工單位質量行為進行有效監(jiān)督

由于保險公司要為潛在的工程質量進行賠付，為提高收益，降低理賠幾率，保險公司必然會加強對施工單位的監(jiān)督檢查，對包括施工工序、施工材料、操作人員等等各方面進行把關，從而對施工單位質量行為進行有效監(jiān)督。

3.3.3 降低個人業(yè)主追究質量責任的成本

購買工程質量保險之后，商品住宅購買者由于住宅質量缺陷而產生損失的風險就轉移給了保險公司，保險公司成為小業(yè)主利益的人和代言人，并享有代位求償權。出險理賠后，保險公司將代替小業(yè)主向各建設主體追究其質量責任，相對小業(yè)主，保險公司代位求償過程中有交易成本低，效率高的特點。

4 住宅質量保險制度難以推廣的原因

4.1 開發(fā)商投保熱情不高

由于我國的房地產業(yè)一直處于高漲階段，開發(fā)商根本不擔心其所建住宅賣不出去，住宅是否投保并不影響其住宅銷售，故開發(fā)商對此并不重視。而高額保費帶來的項目投資增加，勢必要求開發(fā)商提高房屋價格，則可能加大房屋銷售的難度，導致房屋的銷售量下降，影響銷售利潤，所以開發(fā)商更愿意在廣告宣傳方面投入以促進房屋銷售獲利，而不愿意購買住宅質量保險來提高信譽。同時，投保必然帶來更多的約束，也是開發(fā)商選擇回避住宅質量保險的原因。

4.2 保險公司對投保持謹慎態(tài)度

住宅產品具有復雜性和特殊性。住房質量問題的產生有諸多可控或不可控的因素，可能來自設計責任、材料質量、施工過程等很多方面，保險公司有可能因缺乏專業(yè)的監(jiān)管、鑒定能力，有爭議的責任認定，不可預知的風險而采取謹慎的介入態(tài)度，從而影響到住宅質量保險業(yè)務的全面開展。

4.3 消費者保險意識不強

目前的商品消費市場，仍屬于較為明顯的賣方市場，消費者在購買房屋時更多關心的是房屋價格、住宅面積、房屋朝向、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等內容，對于開發(fā)商是否購買了住宅質量保險只能被動接受，并不能強制要求開發(fā)商進行投保。而且由于保險理賠過程手續(xù)繁瑣，責任認定艱難，保險合同中有許多免責條款，故消費者對所購房屋是否投保并不關心，這在一定程度上影響了住宅質量保險的發(fā)展。

5 發(fā)展我國住宅質量保險的建議

5.1 推行強制住宅質量保險

通過法律規(guī)定強制開展質量保險。由房地產開發(fā)商單獨或者協(xié)同各參建單位根據相應責任，針對由于設計錯誤、施工工藝或建筑材料引起的缺陷和竣工驗收時未發(fā)現(xiàn)的缺陷而可能導致的建筑物的牢固、安全(包括消防安全)和不滿足隔聲、保溫以及屋面、外墻防水和滲漏等住宅質量責任向保險公司投保，由保險公司委托獨立的質量檢查機構(實際操作上也可采取其他委托方式)對工程質量進行檢查并由此確定住宅質量保險合同。保險合同的受益人為住宅業(yè)主，當發(fā)生住宅質量問題時，住宅業(yè)主可直接向保險公司提出理賠，經保險公司檢查確認后直接賠付住宅業(yè)主。

由于建筑物十年期責任保險具有很多優(yōu)勢，而且與我國目前運行機制較為接近，相對易于建立，應重點推廣應用。并可考慮將住宅質量保險作為工程施工許可的先決條件。

5.2 成立專業(yè)權威的質量檢查機構

可考慮對施工圖審查機構和工程質量監(jiān)督機構進行整合，建立具有多重職能的質量檢查機構。該機構既可以做政府委托的工程質量監(jiān)督工作，又能夠承擔工程質量保證保險合約規(guī)定的工程質量檢查工作。

5.3 加大宣傳力度，提高公眾對住宅質量保險的認識

根據有關資料，在一些住宅質量保險推行較好的國家，消費者通常拒絕購買未投保住宅質量保險的房屋。我國應加大對住宅質量保險的宣傳力度，讓消費者認識到住宅質量保險的意義，以及該保險能給消費者帶來哪些利益，消費者保險意識的提高，對住宅質量保險的認可，并且拒絕購買不投保的房屋，將推動住宅質量保險的全面施行，并在施行過程中不斷補充完善，從而推動住宅質量保險的健康發(fā)展。

5.4 住宅質量保險的實施框架構想

5.4.1 土地掛牌出讓階段，根據強制質量保險原則，將開發(fā)商或住宅開發(fā)建設相關責任主體是否投保住宅質量保險作為土地掛牌出讓的條件之一，從源頭上把握住宅質量保險的履行。建議推行建筑物十年期責任保險。

5.4.2 在工程建設前期階段，根據強制質量保險原則，開發(fā)商向保險公司投保，與保險公司簽訂住宅質量保險意向書，并預先交納部分保費。開發(fā)商可根據需要要求施工單位、監(jiān)理單位及設計單位共同投保，并可作為開發(fā)項目投標的約束條件。施工單位在法定保修期到期后收回工程質量維修保證金，由保險公司對此后合同約定期限內的住宅質量缺陷保險。

5.4.3 在施工階段，由保險公司委托質量檢查機構定期對工程質量進行檢查，并出具質量檢查報告。開發(fā)商及施工單位根據質量檢查報告對工程施工加強監(jiān)督和改進，開發(fā)商及施工單位對質量檢查報告及意見的執(zhí)行情況直接影響竣工后質量性能等級的認定，進而影響保險費率。

5.4.4 在竣工驗收階段，根據施工過程執(zhí)行情況及相關記錄資料，以及由公認的質量檢查中介機構對工程質量檢查結果進行質量等級認定，保險公司根據認定結果與開發(fā)商協(xié)商確定執(zhí)行相應的保險方案及費率。保險合同于竣工驗收之日起正式生效，保費由開發(fā)商全額支付，保險受益人為消費者(即購買者)。法定保修期內出現(xiàn)住宅質量問題由原施工單位按照法律法規(guī)要求負責維修，若施工單位參與投保的，由保險公司一并予以理賠；超出法定保修期的，由保險公司負責理賠。保險合同正式簽訂后，交房期間開發(fā)商將保單隨從住宅使用說明書及質量保證書一同交予消費者。

5.4.5 在使用階段，若出現(xiàn)住宅質量問題，消費者憑保單直接向保險公司進行索賠，保險公司則委托公認的質量檢查中介機構進行住宅質量責任的鑒定，若在索賠范圍之內，則根據保險合同的規(guī)定，保險公司對住宅進行維修或以金錢方式作為索賠。若消費者不同意鑒定結果或索賠金額，則可采取訴訟方式或申請仲裁最終確定。

從長遠來看，建立住宅質量保險制度，有利于約束房地產開發(fā)的健康發(fā)展，有利于扭轉房地產行業(yè)長期賣方市場的局面，有利于有效控制住宅建設質量，有利于保障消費者的合法權益。住宅質量保險制度與住宅專項維修資金等制度的結合使用，將為住宅這一時間跨度大、投資額高、關系老百姓切身利益的消費品的安全使用提供有力保障，相信這項制度將在我國未來的住宅工程建設中發(fā)揮越來越重要的作用，并逐步應用到其他工程建設項目中去。

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